ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 29, 2023

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Gaziantep
Ilçesi	Şehitkamil
Mahallesi Pancarlı
Ada	5946
Parseli	র্ব
Niteliği	Arsa

İÇİNDEKİLER BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI ............................................................................................................................................... 1. RAPOR BİLGİLERİ .............................................................................................................................................................. 2 ... a. Raporun Tarihi ......................................................................................................................................................... b. Raporun Numarası ......................................................................................................................................................... c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları..................................................................................................................................... ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı .................................................................................................................................... d. Değerleme Tarihi .......................................................................................................................................................... e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası.................................................................................................................................. f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp

Hazırlanmadığına İlişkin Acıklama Hazırlanmadığına İllşkin Açıklama ............................................................................................................................................ g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki
Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa Son Üc Değerle Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
KURULUŞ VE MÜSTERİYİ TANITIŞ Sön Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler ................................ 3. a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi .............................................................................................................................................. b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi ..................................................................................................................................... c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar .............................................................................................................. ç. İşin Kapsamı ............................................................................................................................................................. 4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER .............................................................................................................................. a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler ........................................................................................................................................... 1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ........................................................................................................................................ 2. Tapu Kayıtları............................................................................................................................................................. 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları................................................................................................................................ b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlışkin Herhangi
Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Bir Sınırlama Olup Olmağığı Hakkında Bilgi ................................................................................................................................... Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım C. . İşlemlerine Ve Gayrimen Versa, Şolf Üç Thilk Donemde Gerçekleşen Alım Satım
Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamında Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydan Hükuki Dürümünda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar
Calenda Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi ........ 12 ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler.................. 12 d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb.
Durumlara Dair Acıklamalar Durumlara Dair Açıklamalar ................................................................................................................................................... e. Göyrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadı Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadı
İlişkin Bilgiler İlişkin Bilgiler ............................................................................................................................................................. f. Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzual İlen Gerekli Tüm İzinlerin Alınıncadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tarih Doğru Olarak Mevcut Olup Alınmadığına ve Yasal Gerekliği Olan Belgelerin Ta Ve
Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi .............................................. g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyernica Denetim Yapan Yapı Denetim Yapan Yapı Yaşılır
Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Çapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Yapı Denetim Kurulu
Gerceklestirdiği Deetlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deyenemesi Taplian Gayrımenkul İle İlgili Olarak
Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi...................................................................

	ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine
	İlişkinAçıklama
	h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a. Gayrımenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
	1. Gazlantep 1li Hakkında Genel Bilgiler
	2. Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
	b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ile Bunların Gayrimerikulün Değerine Etkileri
	1. Konut Satış Istatistikleri, Kasım 2023
	2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023
	3. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023
	4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023
	c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Elkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 29
	ç Gayrımenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
	d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Tlişkin Bilgiler
	e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 Inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
	6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
	a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Fıyat bilgisi tespit edilen emsal bilgilerin kaynağı 32
	3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
	4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına illşkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
	5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgilerin kaynağı ve yapılan dığer varsayımlar
	4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

	c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlernesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Nakıt giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilglieri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
	4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç.
	ç. Diğer Tespit Ve Analizler
	1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
	2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emşal pay oranları
	3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
	4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar
	ile ulaşılan sonuçlar
	5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
	6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analızi
	7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
	a. Farklı Değerieme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
	b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
	c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş
	d. Değerieme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönellk Herhangl Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
	f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	8. SONUÇ
	a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	b. Nihal Değer Takdiri
9.	RAPOR EKLERİ

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan
değerleme calışanının bilgisinin özerinin olaraktiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları ve sıradan
vapılmamıstır yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli kablı edilirler. Mülk
edecekleri varsayılmıştır edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün ve ebatlar ile ilgili bilgilerin

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değede stanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadan ile herhandi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır.
uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmak içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırmaktadır. Değerleri
yapılmamıştır. Ancak verinde vanilas nöhlerilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrımenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevreye
etki olmadığı varsayılarak değerleme salınmıştır. Bu nedenle çevreye
etki olmadığı varsayılarak değerleme sal etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşrudur.
     kısıtlı olup kisisel, tarafsız ve önvarene belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve bonuçlar Sabece belircileri varsayımlar ve koşulları
     oluşmaktadır. oluşmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimlz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve
     bildirilmesine veya bu doğorlamacıla testen saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki
     bir olayın meydana gelmesine bağlı değirlir. bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaklı kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına şahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden
     deneyimi bulunmaktadır deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında meslekli bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerlerie yapılan hata ve değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve ilçüncü kişilere verilemez.

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.10.2023

b. Raporun Numarası

2023/ASCEGYO-035

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

20.12.2023

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

27.11.2023 / ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-028	07.11.2023	98.655.000,00 TL

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

UNVANI :	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar
ILETİŞİM:	Ferhadiye Iş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP Telefon: (0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com
KURULUŞ TARIHI	Mail : info@zeugmadegerlerme.com.tr 03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
İZİNLER/YETKILERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler Ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına Ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'ın 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Gazi Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme rayiç de bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunarında
hazırlanmasıdır. Mücteri temelerinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından çetirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şehitkamil İlçesi, Pancarlı Mah. 5946 Ada 4 Parselde yer alan arsa niteliğindeki taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa keçir.
olarak piyasa değeri arastırılın tesen ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında uygun
etki eden unsurlar meysut nile tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bigileri, Pr

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Taşınmaz Gaziantep İli, Şehitkamil İlçesi, Pancarlı Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmaza ulaşım için; il mahallesi sınırları içerisinden içerisinden içerisinden işaret ve işaretçiler (tabela ve yön levhaları) takip edilerek Zübeyde Hanım Bulvarı beyetçiler
edilerek , Kadı Değirmeni Kavçağına gelirir. Bulvarı boyunca devam edilerek , Kadı Değirmeni Kavşağına gelinir. Buradan İbrahimli Bülyan böyüncə devam
Abdülkadir Aksu Bulyarına olirlir. Bu bulundan İbrahimli Bölgesi'ne doğru Abdülkadir Aksu Bulvarına girilir. Bu bulvar ile Muhsin Yazıcıoğlu Çalınının Bölgesi'ne
kesisimine gelmeden 100 metr kesişimine gelmeden 100 metre önce sağ kolda kalan taşınmaza ilaşılır.

Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaza benzer nitelikte arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım imkanı her türlü toplu taşıma araçları ve konut yapılı
mümkün olun altvanı ve bolodiye türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamaır.

Enlem 37.0667
Boylam 37.3384

Taşınmazın konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2023/ASCEGYO-035

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

II	Gaziantep
Ilçe	Şehitkamil
Mahalle	Pancarlı
Ada	5946
Parsel	বা
Yüzölçümü (m2)	8.221,24
Nitelik	Arsa
Malik	ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Pay
Payda
Pay oranı	100,00%

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde yapımı devam eden binalarla ilgili alınmış

İlk İnşaat Ruhsatı: 01.08.2022 Tarih ve 397 nolu

Tadilat İnşaat Ruhsatı: 07.10.2022 Tarih ve 543 nolu mevcuttur.

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Ölup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
	Beyanlar Bölümü Kayıt Bulunmamaktadır.
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Taşınmaz ile ilgili herhangi bir takyidat veya taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Dünemde Gerçekleş
Meydana Gelen Değişikliklerinenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmaz son 3 yıl içerisinde ;

• · Taşınmaz 15.12.2021 tarihli satış işlem ile tapu tesciline işlenmiştir.
• · Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Şehitkamil Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal : 1,00 Yençok: 4 Kat şartlarından olindir birge göre değerlemeye k
öğrenilmiştir. Ön-Yan-Arka Bakısı Bakısında KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir. Ön-Yan-Arka Bahçe Çekme Mesafesi 5 metre şeklindedir.

Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Taşınmaz parsel mevcut imar iznine göre projelendirilmiş olup; zemin iyileştirme çalışmaları başlamıştır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için ;

• a) Gaziantep 5. Noterliğince 03.03.2022 Tarih ve 3762 yevmiye ile tescil edilmis ;
• b) Gaziantep 5. Noterliğince 03.03.2022 Tarih ve 3763 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmeleri mevcuttur.

Sözleşmelere göre arsa sahibinin payı %50 ve %50'dir.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde yapımı devam eden binalarla ilgili alınmış

İlk İnşaat Ruhsatı : 01.08.2022 Tarih ve 397 nolu

Tadilat İnşaat Ruhsatı : 07.10.2022 Tarih ve 543 nolu mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih
Ve 4708 Savılı Yapı Denetimi Hakkında K Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Həkkında Kanun Uyarınca Dağırın Karih
Yapan Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi İleneti
Değerlemesi Yapılan Gavrimcalında Kanun Uyarınca Denet Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olanlı, Adi Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Güney Şehir Yapı Denetim Limited Şirketi

Batikent Mh. 09132 Sk. A Blok No: 7/A

Şehitkamil/Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye hazırlanan proje baz alınarak yapılmış olup; değişik bir proje hazırlanması durumunda değerde değişiklik
gösterebilecektir gösterebilecektir.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parsel üzerinde inşaatı başlamış proje bulunmakta olup; enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan

Veriler Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmanıye ve Hatay; kuzeyinde Kehramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Osman
Adıyaman; günevbətısında da Kilis vəz əlməklə Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %11lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde;
Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağlarının bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sankaya Dağları yer alır. Sordağları'nın bülündüğü ilde;
Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını bağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Firat Nehri, Nizip Çayı, Anak, An Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmak ilin Çayı,
Ziraata elverişli olan ilboncakları zevtin, firanılı akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzündəkləri, üzüm
bağları pamuk ve buğdayı ile kapıdır, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kismen
çam, köknar, şedir ormanları otra etme kaplıdır. İllin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir.
dâhilindeki ormanlarda bol müktərdə keçib ilin örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keçir keçir bitusu gorulmektedir. Îl
kınalı baykuş, güvercin, serço, an kuru kiki, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban ordeği, yaban ordeği, yaban kazı, çil,
ve bildirçın görülmektedir ve bıldırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakleçiş hoktasında yer alan ilin güney kesimleri,
kıslar işe soğuk ve yağışlıdır. Yağıç çer biler yazlar şıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar yazlar sırak ve kura

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gazlantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dan
büyüksehir statücüyle metrosel bir kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medenlyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkok, Kalkolitik, Tünç, Hütf, HürriMemluklar, Dulkadiroğluları Kelevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri gününüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nın buradan geçmiş olmasından günün
uygarlıkların uğrak yezi almıştır. Buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gazlantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Telucik", "
kavnaklarında "Duliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında yer almış, bölgedeki yerler
yoğunlaşmıştır. yoğunlaşmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru İlen döneminde günümüzdeki halini almıştır. Bizans Imparatoru İlk
Ösmanlılar dönemində çesilli almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar, Dülkadiroğluları ve
korumaktadır. korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Haçlı
Antep 1151 yılında Sulfan I.Masud olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarsları
1157'de Anten'i kusatmıştır. 1193-cü ili bir ve Halep Atabek'i Nüreddi 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehrl'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanın İ. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dülkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlur sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Şelindəki ray seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antevaş açmış ve Alauddevle oldurulmuş
Selim'in Mercidabılı van Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refan yapılır. yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kadar Feralı Teran Tolmalı (çırıdır. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlarııştır. Bu İ.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalır, 8 Ş kurtulan Gazlantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir.
Bugün taribi, kültürelerin ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları
ile bölgenin en önemli başanlı bölgesi, şehirlerarası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Şehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İlli Merkezinde kalan bölümü
Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurman bayla Gaziantep İlli Merkezinde Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kazıantep İlli Merkezinde
tarihinde kurulmuş ve 19.09 1088 tarihində daxildir. Kəndə 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.

İlçe "Şehitkamil" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit
edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.

Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilçe 1.268 km²'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçe (2015) bir
iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kısına Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ilçede her
kurak geçer. İlçenin kızeyinde Bazarek, kısar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, yazlar ise sıcak ve
Nizip, günevdoğusunda Oğuzeli günevide Sobioğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şəhinbey varında Yavuzeli, doğusunda
ilçesi bulunmaktadır. ilçesi bulunmaktadır.

Başlıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağları'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemiz (1069 m) ve

2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde göre "içemizin toplam nüfusu
726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.

İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Şehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir. Bunlar; Şenitkami Devlet
sınırlarımız İcerisinde 17 Sağlık Qevlet Hastanesidir (382 yataklı). İlçe sınırlarımız içerisinde 17 Sağlık Orağı ile 1 ana çocuk şağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.

Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyaliz merkezi bulunmaktadır.

İlçe merkezinde Devlete ait 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim ile 8 Merleki ve Taknik Lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.

67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.

İlçenin okur - yazar oranı % 97'dir.

İlçe Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Kürsü ile 7 Üğrenci Yürdü
hulunmaktadır bulunmaktadır

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2023

Türkiye genelinde Kasım ayında 93 bin 514 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 köyün göre
satışı ve %16,2 ile en vülksek nava çehin olduğunda İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile "6,5 Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %14,9 azaldı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti.

4		Kasim		Ocak - Kasım
	2073	2022	Degusim (%)	2023	2022	Degişim (%)
Satış şekline gore toplam satış	93 514	117 806	-20.6	1 087 349	1 277 659	-14.9
Sibles Tolletorgi	5245	16 855	-68.5	171708	258 524	-336
Sugs Japit]	00 269	101 151	-127	915 643	1 019 135	-10.2
Satis malpot enommunum saus	93 514	11/806	-20,6	1 087 349	127/559	-14.9
AK el sabs	30 472	37 380	18.5	328 299	382 190	-14.1
Ikinci ei saus	63 042	80 426	-21.8	759 050	895 469	-15.2

Konut satış sayısı, Kasım 2023

İpotekli konut satışları 5 bin 245 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde

gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6
azalışla 171 bin 706 oldu azalışla 171 bin 706 oldu.

Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 88 bin 269 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinceki yılın aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen
bin 643 oldu. bin 643 oldu.

İlk el konut satış sayısı 30 bin 472 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Çoruc satışları içinde ilk el
ir önceki yılın avvardır. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 63 bin 42 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları için için döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Kasım ayında 2 bin 342 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında bironteki yılın aynı ayına ayına
vəbancılara yapılan konut oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıya 710-cı ilk 11-ci ilin 11-ci ilin 1 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin İzledi.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %46,1 azalarak 32 bin 941 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 637 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 234 konut ile İran, 128 konut ile Ukrayna ve 117 konut ile Kazakistan vatandaşları İzledi.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ulke, Kasım 2023

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023

Toplam ciro yıllık %65,3 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında yıllık %65,3 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %54,6 arttı, inşaat ciro endeksi %98,6 arttı, ticaret ciro endeksi %69,4 arttı, hizmet ciro endeksi %63,5 arttı.

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Eldım 2023

Toplam ciro yıllık değişim oranı(%), Eklm 2023

Toplam ciro aylık %4,1 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında aylık %4,1 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %2,9 arttı, inşaat ciro endeksi %4,6 arttı, ticaret ciro endeksi %4,7 arttı, hizmet ciro endeksi %4,3 arttı.

2023/ASCEGYO-035

21

Ciro endeksleri aylık değişim oranları(%). Ekim 2023

Toplam ciro aylık değişim oranı(%), Ekim 2023

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023

İnşaat maliyet endeksi yıllık %65,93 artti, aylık %2,20 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,20 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,43 arttı, işçilik endeksi %1,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,00 arttı, işçilik endeksi %113,47 arttı.

2023/ASCEGYO-035

22

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %65,02 arttı, aylık %2,45 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,82 arttı, işçilik endeksi %1,61 artı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,31 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2023

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %68,88 arttı, aylık %1,43 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,88 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,28 arttı, işçilik endeksi %1,85 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayna ayna göre malzeme endeksi %57,30 arttı, işçilik endeksi %114,04 arttı.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2023

2023/ASCEGYO-035

24

İnşaat mallyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2023

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %21,7 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 artır.

Yapı ruhsatı verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2023

2023/ASCEGYO-035

4

Yılık deglisim (%)	Yazölçum (mf)	Yılık degreim (36)	Deire sayisi	Yalık degisim (%)	Bina sayışı	Çeyrek	Yıl
34,4	151 362 144	30.7	725 294	44,0	138 522		2012-1
	34 357 552	116.9	174 664	137.0	33 574	-
95.7 15.6	31 780 568	14.4	157 696	55.7 20,2	30,534 30 416	II 111
19,5 30 8	33 312 217 51 911 747	6,1 24,3	149 614 243 320	18.7	44 001	IV
-3,7	145 745 708	4.1	695 804	7.7	127 831		2022
-20,2	27 414 905	-25 8	129 572	-22.7	26 134	1
32	30 750 734	-8.6	144.076	-48	29 077	II
-3.6	32 120 043	-2.7	145 507 276 649	70 0.7	28 293 44 327	HI Pur
6.8 -1.7	55 460 026 26 946 184	13,7 15	134 562	-8.6	23 887	-	2023
21.4 21.7	39 188 657 008 080 65	33.4 35.0	197 158 196 489	6.8 24.9	31 04/ 35 351	= 110

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %53,8'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m2'si konut dışı ve 8,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Grafideki rakanlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %64,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.

Yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amaçlarına göre yüzolçüm payları, III. Çeyrek 2023

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %14,0 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verileri yapıların bina sayısı %13,7 daire sayısı %14,9 ve yüzölçümü %14,0 azaldı.

Yapı kullanma izin balgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzniçümü. III. Çeyrek 2023

11	Слугек	Hina sayısı	Yılık (A) Ulsibup	Daire sayısı	Yılık de gisim (76)		Yılık
2021		92 116	18,3	626 /31	4,5	Yuzdlçüm (m) 127 688 383	degrsim (%) 4.5
	-	20 975	12.8	159 705	2.0	33 033 350
	11	18 509	27.7	120 929	5,2	24 282 478	3.8
	111	21.945	4.0	138 581	a 8	28 254 377	3,0
	EV	30 687	29,7	208 116	18,6	42 118 178	88 17.6
7022		99 150	7,6	642 308	2.5	129 001 836	1,0
	1	22 487	7.2	155 508	-23	30 456 310
	11	22 989	242	149.528	23.6	29 493 368	7,8
	111	22 827	4.0	137 577	-07	27 531 362	21.5 -2,6
	IV:	30 847	0.5	199 695	4.0	41 520 794	-1.4
2023		20 201	-10.7	126 305	-18.8	25 272 731	-17.0
	11	18 026	21.6	107 904	-218	21 279 932
	111	19 691	-137	117 057	-14.9	23 686 402	-28.0 14,0

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %57,0'ı konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 23,7 milyon m² iken; bunun 13,5 milyon m2'si konut, 5,1 milyon m²'si konut dışı ve 5,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Grafiktelo rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplam vermeyeblir.

En yüksek yüzölçüm payı %72,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 17,1 milyon m2 ille iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verileri yapıların kullanma amacına göre yüzölçumü payları, ill. Çeyrek 2023

Grafiasa mkamiar, yuvarlamadan dolayı taşlamı vermeyabilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

İmarlı olması

Tercih edilen alanda olması

İmar yollarının açılmış olması

Bölgede yapılaşmanın başlamış olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Yan yolda kalması

Fırsatlar

Yeni ve modern projelerin tamamlanmasının bölgeye olan rağbeti arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

Taşınmaz parsel mevcut imar iznine göre projelendirilmiş olup; inşaat faaliyetleri başlamıştır. İnşaat henüz zemin iyileştirme aşamasındadır

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Henüz yapıların imalatı başlamamış olup inşaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykın durumlar bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşaa edilen yapılara ait inşaat ruhsatları güncel olup; halihazırda herhangi bir değişiklik söz konusu değildir.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Her Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel mevcut imar iznine göre projelendirilmiş olup ; inşaat faaliyetleri başlamıştır. İmar izni gereği MESKEN amaçlı kullanılacak yapılar inşa edilmektedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşını

uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim mallyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmaz inşaat faaliyeti henüz yeni başladığı için değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

Emsal No cmsal	Yüzölçüm (m³)	Hissesi/ Net Parsel (m2)	Imar Foriks.	Yapılaşma Şartları	Satışa Sunulan. Degeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m2)	Ilgilisi	Iletişım
Emsal	200,00	200,00	Konut	E:1,00	2.850.000,00 14.250,00		Mirac Mutlu	0532 744 91 37
Enjsal	641,00	641,00	Konut	E:1,00	4.400.000,00	6.864,27	Mehmel Nedim	0532 472 28 21
1951531	1.050,00	1.050,00	Konut	E:0.50	10.505.000,00	10.004,76	elm Emlak	0552 053 47 41
प	2.007,00 2.007,00		Konut	E:0,70	21.000.000,00 10.463,38		Intas Emlak	0532 154 03.00

1. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

2. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını
   gösteren krokiler gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

	(TL)	(IL/Hz)			D.	n D.	Yas I D.	e D. I	k D.	12 D.	D.	is Birim Doger
221.00 Emisal	4.450.000.00	20.135.747	1200	056	11%	0%	DV36	25% -5%		0%	0%	24.163

1		Ortalama Birim Değer (TL/m2)						Office	25%	-5%	0%	0%	25.989
Emsal	531,00	00,00000000	21.657,250	005	0%	0%	0%
Emsal 3	646,00	15.000.000,00	23.219,814	0%	096	Dic	0%	0%	25%	-5%	0%	1739	27.864
Ermsal 2	00 Zam	00 000.000.000.00	21.517,554	0%	09%	0%	0%	0%:	25%	5%	0-5	(196)	25.821

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Arsanın tamamının Pazar değeri:

	Arsa Alanı (m3) Takdir Edilen Birim Değer (TL/m²)	Arsa Değeri (TL)
8.221,24	26.000	213.750.000

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. hissesinin Pazar değeri:

Arsa Değeri (TL) Pay Pay Payda			Yüzde Hisse Değeri (TL)	Yuvarlatılmış Hisse Degeri (TL)
213.750.000	1	11	%100 213.750.000	213.750.000

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varılğı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşındır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tümanyenim paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

2023/ASCEGYO-035

33

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kilması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilaye durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlerini vehileri
gerçekleştireni gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazda ASCE arsa sahibi konumundadır ve inşaat maliyetlerin müteahhit tarafından yüklenilecektir. Bu sebeple maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlerim, gelecekteki hakit akışlarınının varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelir. Gelir yaklaşımın veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlerevi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırımcıların yadılmıdığı getiri elde etmeyi
gerekli görülmesi teskil eder gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri
beklenir.

Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı mevcuttur. Bu sebeple gelir yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Arsa konut+ticaret imarına sahiptir. Taşınmaza ilişkin a) Gaziantep 5. Noterliğince 03.03.2022 Tarih ve 3762 yevmiye ille tescil edilmiş ve b) Gazlantep 5.
5. Noterliğince 03.03.2022 Tarih ve 3762 yevmiye ille tescil edilmiş ve b) Gazlantep 5. Noterliğince 03.03.2022 Tarih ve 3763 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmeleri mevcuttur. Mevcut sözleşme ve yapı ruhsatı dikkate alınarak arsa üzerinden geliştirilmesi planlanan projeye ilişkin dik
öngörülmüştür öngörülmüştür.

Projeye ilişkin inşaat alanı ve satış alanı projeksiyonları aşağıda yer aldığı şekilde hesaplanmıştır.

	Brüt Arsa Alanı (M2)	8.221
B	Terk Alan (M2)
C (A+B)	Net Arsa Alanı (M2)	8.221
0	Emsal / KAKS
E (C"D)	Emsale Esas Alan (m2)	8.221
	Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı	30%
G (E*F)	Emsal Hariçi Satılabilir Alan (m2)	2.466
(E+G)	Toplam Satılabilir Alan	10.687

Sözleşmelere göre arsa sahibinin payı %50 ve %50,79'dur. Bu sebeple değerlemede aşağıda yer alan paylaşım oranı alınmıştır.

PAYLAŞIM BİLGİLERİ
a Arsa Payı Oranı (%)	50%
b Yüklenici Payı Oranı (%)	50%

Konut satış fiyatı tahmininde emsallerden faydalanılmıştır. Aşağıdaki tabloda yer verildiği üzere emsal fiyatları uyumlaştırıldığında başlangıç konut satış birim fiyat 45.000 TL/m2 olarak projeksiyona dahil edilmiştir.

11 5

2023/ASCEGYO-035

37

		SATILIK MESKEN
Finsal No	Yuzdiçum u (m1")	Satusa Sunulan Degeri (TL)	Birim Deglar (TL/m2 2	Cep he D.	Na C D.	Kontu m D.	Zam an D.	18 N Yay ID.	Sereli ya D.	Pazarl ık Da	Manza ra D.	Diğ ar D.	Düzeltlimis Birem Değer
Encal 1	155	G.500.000	41.935	0%	0%	44	0%	0%	576	5%	Date	096	44.037
Emsal 2	155	6.500.000	41.975	0%	11/2	500	046	(1%)	5%	200	Crow	055	44.032
Prival 1	150	6.750.000	45.000	(196)	0%	5%	(1%)	0%	5%	-58	09%	CHAN	47.250
1 m 551 4	150	G.500.000	43.333	0%	04%	5%	00%	055	5%	-5%	11%	056	45,500
	Ortalama Birim Deger (TL/ms)												45,204

13358 No	Seyen Editan atter (m-) --	Colominen Alat (m2) .	Prission	Satiga Samplan Deden (11).	Sanga Sundlen Birim Degen (II girr) Dglini Septem		Ilatigim
1 10010	200,00	155.00	Pherdow 11 -	00000000000	41.935.44	KW HERTUYIN	0 (537) 645 24 44
Creesi 2	200,00	155.00	Macker 理 - - - - - -	6.500.000.00	41.435,40	ARMONI GAYRINERKUI	10 400 (444) 0 82
Frank	100,00	150.00	Maxica C	6.750.000.00	45.000.001	REALTY WORD	0 (534) 474 43 g
Fressi 1	00 1117	150.00	Markas C	00/000/005 9	43 333 31 - - - - - - - - -	DURIJ CHEAR	0 (335) 219-85 27

NORTH NETHINS:

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

İskonto oranı=Risksiz Oran + Risk Primi'dir.

Risksiz oran hesaplanırken Türkiye'nin 10 yıllık devlet faizleri referans alınmıştır. Ocak-Ekim 2022 döneminde devlet tahvili falz ortalaması %25 seviyesindedir.
Dolayısı ile risksiz oran %3E elarek dililir falz ortalaması %25 seviyesindedir. Dolayısı ile risksiz oran %25 olarak dikkate alınmıştır.

Kaynak: https://tr.investing.com/rates-bunds/turkey-10-ycor bond-yield historical-data

Son dönemde gerçekleşen halka arzlarda ve şirket değerlemelerinde hisse senedl risk priminin %5,5 civarında olduğu görülmektedir. Gayrimenkul piyasası, hisse sene senedi piyasası kadar likit bir yatırım aracı olmadığı için risk priminin daha yüksek olması gerektiği düşünülmüş ve risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.

Sonuç olarak iskonto Oranı %25+%8=%33 olarak kabul edilmiştir.

Proje geliştirme ve izinler için geçebilecek süreler dikkate alınarak projenin bir yıl sonra satışa çıkarak gelir getirmeye başlayacağı ve satışların tamamlanmasının beş yıla yayılacağı kabul edilmiştir. Satış fiyatı artış hızı yıllık %33 olarak kabul edilmiştir.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Değerleme konusu arsanın değeri gelir yaklaşımı ile 236.699.423 TL (28.792 TL/m2) olarak hesaplanmıştır.

Arsa Alanı (m2) Satılabilir Alan (m2) Bugünkü Satış Fiyatı Arşa Sahibi Payl Fiyat Artış % Iskonto Orani	8.221 12,950 45.000 50% 0,25 0,33
Satis Hizi				4			6 Toplam
Satılan Alan m2
Satis Fiyati (TL)	0	3.885	3.885	2.590	1.795	1.295	12.950
Toplam Hasilat (milyon TL)	56.250	70.313	87.891	109.863	137.329	171.661
Arsa Sahibi Payı (milyon TL)		273	341	285	178	227	1 299
	0	137	171	142	89	111	650
İskonto Katsayıları Arsa Sahibi NBD (millyon TL)						6
				45		20	737

Arsa Degeri (TL)	236.699.473
Arsa Değeri (TL/m2)	28.792

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Taşınmaz ile benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmaza ilişkin a) Gaziantep 5. Noterliğince 03.03.2022 Tarih ve 3762 yevmiye ile tescil edilmiş ve b) Gaziantep 5. Noterliğince 03.03.2022 Tarih və 3763 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmeleri mevcuttur. Sözleşmelere göre arsa sahibinin payı %50 ve %50,79'dur.

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmıştır ancak inşaat faaliyetleri henüz yeni başlamıştır. Dolayısı ile ayrı bir proje değeri hesaplanmamıştır.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değeri analizi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan veriler büyük oranda öngörüye dayanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 213.750.000 TL Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 236.699.423 TL

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Ölmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması

Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı alınmıştır.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüs

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir, (ç) bendi ise GYOʻlara kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin ve hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilmesine imkan tanımaktadır. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bılılmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği dikkate alınarak değerlendirme yapıldığında taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
  İnsaat ruhsatı alınmış tesində bir şəhərində görə hazırlanmıştır.
• · İnşaat ruhsatı alınmış taşınmazın, Sermaye Piyasası Mevzualı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz,
• · KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• · Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• · Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz.
  Sorumlu doğildir sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Hissesi için;

Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri.
KDV'siz Değeri	KDV'li Değeri
213.750.000,00 TL	235.125.000,00 TL

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

DEGERLEME UZMANI	KONTROL	SORUMLU DEGERLEME UZMANI
O.Fatil AKYURT (SPK Lisans Mo:400582)	Aysel ERBQGA (SPK Lisans No: 401179)	O.Fatjh AKYURT (SPK Lisans No:400(582)
	UNIMA 402 915 12 05 - 48 - 47 - 48 Fax: 0.342 275 17 08	Darusminialalık A.T
	Amezen Ini: Toktor brom Adakah Id Sta 20 tokiffer Forbulage/ 0 have - Kgt . Dars 507 Sebalanced / 2020 Garlham V.D. 9980716413 Tit, Jet No. 13650 ww.revgruingerlenw.com - info@efu yeastegorizane.com