ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 29, 2023

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Ili	Gaziantep
İlçesi	Sahinbey
Mahallesi Barak
Ada	5488
Parseli	2
Niteliği	Arsa

	İÇİNDEKİLER
	1. BAGIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
	2. RAPOR BILGILERI
	a. Raporun Tarihi
	b. Raporun Numarası
	c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
	ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
	d. Değerleme Tarihi
	e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
	f. Raporun, Tebliğin 1 Inci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
	g. Değerleme Konusu Gayrimenkulun Aynı Kuruluş Tarafından Daha Onceki Tarlhlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Uç Değerlemeye Ilişkin Bilgiler
	3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICİ BİLGİLER
	a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
	b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
	C. Müşteri Taleplerinin Kapsami Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	ç. İşin Kapsamı
	4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
	a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
	1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
	2. Tapu Kayıtları
	3. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları
	b. Gayrimenkul Ile Ilgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Qlup Olmadığı Hakkında Bilgi
	c. Gayrimenkul Ile Ilgili Varsa, Son Uç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11
	ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin Imar Durumuna Ilişkin Bilgiler
	d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Rısklı Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
	e. Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrımenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler
	f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine Ilişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması. Gerekli Tüm Izinlerin Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Ta Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgill Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ile Ilgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi

	ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
	h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. GAYRIMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
	1. Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler
	2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
	b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
	3. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2023
	4. Ciro Endeksleri, Eklm 2023
	5. Inşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023
	6. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023
	c. Değerleme Işlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
	ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve Inşaat Özellikleri
	d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Bilglier
	e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangı Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul
	Arsa Veya Arazi Ise Uzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
	6. KULLANILAN DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 31
	3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokller
	4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
	5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3. Yapı maliyetleri ve diğer mallyetlerin tespitinde kullanılan bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

თ

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar 1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni 2. Nakil giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar 3. Indirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç ç. Diğer Tespit Ve Analizler 1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay огапіагі 3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar 5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi 6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amacla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Gelirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Izin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Qlarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs ç. Varsa, Gayrimenkul Uzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Uzerinde Ipotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Uzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine Ilişkin Qlarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 8. SONUC a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi b. Nihai Değer Takdiri RAPOR EKLERI

2023/ASCEGYO-034

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılçı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken sartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirilliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kışıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangı kışısel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. icin hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

2023/ASCEGYO-034

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2023

b. Raporun Numarası

2023/ASCEGYO-034

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerieme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

19.12.2023

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

17.11.2023/ ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-027	07.11.2023	176.500.000,00 TL

2023/ASCEGYO-034

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

UNVANI :	Zeugma Gayrimenkul Degerleme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye Iş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP
ILETISIM:	Telefon: (0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail : info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARIHI	03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara alt her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrımenkullerin nileliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
	İZİNLER/YETKİLERİ Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Plyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına Ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne iştinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesl" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş.

Gazi Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep IIi, Şahinbey Ilçesi, Barak Mah. 5488 Ada 2 Parselde yer alan arsa niteliğindeki taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Taşınmaz Gazlantep Ili, Şahinbey Ilçesi, Barak Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmaza ulaşım için; il merkezinden işaret ve işaretçiler ( tabela ve yön levhaları ) takip edilerek Havaalanı yoluna girilir. Yeşilvadi Köprülü kavşağının bulunduğu alanda alt yan yola cepheli taşınmaza ulaşılır.

Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaza benzer nitelikte arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım imkanı her türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamdır.

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2023/ASCEGYO-034

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

피	Gaziantep
Ilçe	Şahinbey
Mahalle	Barak
Ada	5488
Parsel
Yüzölçümü (m2)	16.973,10
Nitelik	Arsa
Malik	ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.S.
Pay	1
Payda	1
Pay oranı	100,00%

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Yoktur.

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıl Bulunmamaktadır.

Taşınmaz ile ilgili herhangi bir takyidat veya taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

2023/ASCEGYO-034

Taşınmaz son 3 yıl içerişinde ;

• · Satış görmemiştir.
• · Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin Imar Durumuna İlişkin Bilgiler

Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal :2,000 Yençok: 10 Kat şartlarında KONUT+TICARET alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Taşınmaz parsel boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için ; Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIGI sözleşmesi mevcuttur.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İliskin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış 28.09.2022 Tarih ve 311 nolu INSAAT RUHSATI mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

2B Eksen Yapı Denetim Anonim Şirketi

İncilipınar Mh. Nişantaşı Sk. Tekerekoğlu İş Merkezi No: 2 B:35 Şehitkamil / Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye Ilişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye hazırlanan proje baz alınarak yapılmış olup ; değişik bir proje hazırlanması durumunda değerde değişiklik gösterebilecektir.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ OZELLIKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler

Konumu: 36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sankaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Cayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağıs en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.

2023/ASCEGYO-034

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezl olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gazlantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans Imparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadıroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni gecerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Şultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. İ.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da Ingilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gazlantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.

İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.

2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.

Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-î Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.

Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.

İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağıs ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi gecit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.

Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve

Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Ozellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3. Konut Satış Istatistikleri, Kasım 2023

Türkiye genelinde Kasım ayında 93 bin 514 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %14,9 azaldı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti.

2023/ASCEGYO-034

Konut satıs sayısı, Kasım 2023

	Kasım			Ocak - Kasım
			Değişim			Degisim
	2023	2022	(%)	2023	2022	1%)
Saby sekline gore toplam salıs	93 514	117 806	20.6	1 007 349	1 277 659	-14,9
lputekli salış	5245	16 655	-68.5	171 706	258 524	-33.6
Stress Japid	88 269	101 151	-12.7	045 643	1.049 135	-10.2
sues numpor a nog summunum sales	93514	117 806	-20.6	1 087 349	1 277 659	-14.9
lik el salis	30 472	37 380	-18.5	328 299	382 190	-14.1
lkinci el sabs	63 042	80 426	-27,6	759 050	895 469	15.2

İpotekli konut satışları 5 bin 245 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu.

Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 88 bin 269 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu.

İlk el konut satış sayısı 30 bin 472 olarak gerçekleşti. 2023/ASCEGYO-034

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 63 bin 42 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Kasım ayında 2 bin 342 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı İle Mersin İzledi.

2023/ASCEGYO-034

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %46,1 azalarak 32 bin 941 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 637 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 234 konut ile Iran, 128 konut ile Ukrayna ve 117 konut ile Kazakistan vatandaşları izledi.

4. Ciro Endeksleri, Ekim 2023

Toplam ciro yıllık %65,3 arttı.

2023/ASCEGYO-034

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında yıllık %65,3 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %54,6 arttı, inşaat ciro endeksi %98,6 arttı, ticaret ciro endeksi %69,4 arttı, hizmet ciro endeksi %63,5 arttı.

Toplam ciro aylık %4,1 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında aylık %4,1 artı.

2023/ASCEGYO-034

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %2,9 arttı, inşaat ciro endeksi %4,6 arttı, ticaret ciro endeksi %4,7 arttı, hizmet ciro endeksi %4,3 arttı.

5. Inşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023

İnşaat mallyet endeksi yıllık %65,93 arttı, aylık %2,20 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,20 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,43 arttı, işçilik endeksi %1,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,00 arttı, işçilik endeksi %113,47 arttı.

2023/ASCEGYO-034

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %65,02 arttı, aylık %2,45 artı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,82 arttı, işçilik endeksi %1,61 arttı. Aynca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,31 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2023

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %68,88 arttı, aylık %1,43 artı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,88 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,28 arttı, işçilik endeksi %1,85 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,30 arttı, işçilik endeksi %114,04 arttı.

2023/ASCEGYO-034

İnşaat mallyet endeksi yıllık değişim oranları('%), Ekim 2023

2023/ASCEGYO-034

İnşaat mallyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2023

6. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %21,7 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 arttı.

2023/ASCEGYO-034

Vil	Ceyrek	Biller 88yrsi	Yılık (s) unsideo	AUARS. AUBO	Yılık degisim (%)	Yuzolçum (mª)	Youk degisim (18)
2021		138 522	44,0	125 294	30.7	151 362 144	34.4
		33 571	137.0	174664	116.9	34 357 552	95.7
	11	30 534	55.7	157 696	14.4	31 780 568	15,6
	410	30 416	20.2	149 614	61	33 312 277	19 ਦੇ
	IV	44 001	18.7	743 370	24,3	51 911 747	30.8
2022		12/ 834	-1.1	695 804	4.1	145 745 708	-3,1
	1	26 134	-222	129 572	-25.8	27 414 905	-20,2
	E	29 077	-4.8	144 076	86	30 750 734	-32
	118	28 293	-1.0	145 507	-27	32 120 043	-3,6
	IV	44 327	07	776 649	13.7	55 460 026	6.8
2023		23 887	86	131 5G2	1.5	26 946 184	-1.7
	11	31 047	6.8	192 158	33.4	39 188 657	27.4
	111	35 351	24.9	199 489	35,0	39 080 808	21,7

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %53,8'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m2 iken; bunun 21,0 milyon m2'si konut, 10,0 milyon m2'si konut dışı ve 8,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı ruhsatı verilen yapılarda konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Graficteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı loplayı ileplistikir

En yüksek yüzölçüm payı %64,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.

Yapı ruhsatı verilen yapıların kullarıma amaçlarına göre yuzolçum payları, III. Çayrık 2023

alki ve dalta fuzla daireli binatar

Bir daireli birala

· Sanayi binaları ve depolar

Il (Mex (separi) hirudian

Kamu eğlence, eğitm, hazlanc veya
bakım kutuluşları binaları

Toplan ve perskende ticaret binaları

· lkamet amaclı olmayan diğer binalar

Otel vb. binalar

Halka açık ikamet yerleri

= Trafik ve iletişim binaları

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %14,0 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %13,7, daire sayısı %14,9 ve yüzölçümü %14,0 azaldı.

Yapı kullanma izin belgesi verlien yapıların daire sayısı ve yüzölçümü. III. Çeyrek 2023

Yil	Cevrek	181.888 BUIR	Yillik deglam (%)	Daire sayısı	Yılık degram (7a)	Yuzolcum (m³)	Yillik degisim (%)
2021		92 116	18,3	626 131	4,5	127 688 383	4.5
	1	20 975	12.8	169 105	2.0	33.033.350	38
	=	18 500	21.1	120 929	52	24 782 478	3.0
	111	21 945	4.0	138 581	-a.8	28 254 311	-88
	IV	30 P27	29.1	208 116	186	42 118 178	17,6
2022		99 150	7,6	642 308	2,5	129 001 836	1.0
		22 487	72	155 508	-2.3	30 456 310	-7.8
	li	22 989	247	149 578	23.6	29 493 368	21,5
	111	77 827	4.0	137 577	-0.7	27 531 362	-2.6
	W	30 847	0.5	199 695	-4.0	41 520 794	-1.4
2023		20 201	10.2	126 305	-18.8	25 272 731	-17,0
	=	18 026	-21.6	107 904	77.8	71 729 932	-20.0
	111	19691	-13.7	117 057	-14.9	23 686 482	14,0

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri. 2021-2023

Toplam yüzölçümün %57,0'ı konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 23,7 milyon m2 iken; bunun 13,5 milyon m2'si konut, 5,1 milyon m2'si konut dışı ve 5,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Grafikteki rakamlar, yevarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %72,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 17,1 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.

Yopı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre yüzölçümü paylorı. III. Çeyrek 2023

Bralikləri rakantlar, yuvarlarnadan öblayı toplayı toplayı vermeyebilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

İmarlı olması

Tercih edilen alanda olması

İmar yollarının açılmış olması

Bölgede yapılaşmanın başlamış olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Yan yolda kalması

Fırsatlar

Yeni ve modern projelerin tamamlanmasının bölgeye olan rağbeti arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya Inşaatı Devam Eden Projeyle Ilgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz. inşaat faallyetleri başlamamıştır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır. Yeniden ruhsat alınmasını gerektirir bir durum bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Itibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibari ile taşınmaz boş arsadır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YONTEMLERI

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu

2023/ASCEGYO-034

kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmaz boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2023/ASCEGYO-034

1. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	YUzolcüm (m-)	Hissesi/ Net Parsel (mª)	mar Foriks.	rapilaşma Sartlari	Sausa Sunulan Degeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Degeri (TL/ETT2)	Ilgilisi	Ictisim
Emsal	2.681,38	200,00	Konut+Ticari	E-1,00	1.400.000.00	7.000,00	Sahibinden	0 (544) 910 92.80
EMSB	5.803,13	155,00	Konul	E-1,50	1.250.000.00	8.064,52	Narin Emlak	0 (539) 415 41 82
Emsal	11.934.00	126.00	Konut	E=1,50	870.000,00	6.904.76	Seka Emlak	0 (536) /31 98.05
Emsal 4	2.454.00	136.00	Konut	6-1,35	870.000,00	6.397.06	Olker Emlak	0 (532) 713 33.32

3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Emsal No	Yuzolçumu (m=)	Satusa Sumular Değuri (TL)	Gercekel Birint Dağer (TL/m2)	Capita D.	Alan D.	Konum D. .	Zaman D.	A 20 Pa 1587 o	Surnfiye D.	Pazarlık D.	Маплаги 0.	Imar Hakkı D.	Düzeltilmis Birim Degur
Fincal	200,00	1.400.000	0000	75%	0%	20%	0%	12-26	2019	-5%	1545	100%	18.690
Emsal	155,00	1.750.000	KENS	75%	CPS	10%	175	11:35	3036	-3%	1596	3565	17.097
http://	126,00	870.000	6.905	25%	0%	15%	0-14	0%	30%	300	15%	15%	14.983
Emsal ां	007981	B.20.000	6.897	75%	17%	14/6	175	0%	50%	-3%	15%	45%	15.001

Değerleme konusu taşınmazların imar durumuna göre KAKS (emsal) katsayıları 2,00 iken, piyasada tespit edilen 1 nolu emsallerin KAKS (emsal) katsayısı 1,00'tir. Bu nedenle emsale dair imar hakkı düzeltmesi 2,00/1,00=~%100 alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların imar durumuna göre KAKS (emsal) katsayıları 2,00 iken, piyasada tespit edilen 2 ve3 nolu emsallerin KAKS (emsal) katsayısı 1,50'tir. Bu nedenle emsale dair imar hakkı düzeltmesi 2,00/1,50=~%35 alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların imar durumuna göre KAKS (emsal) katsayıları 2,00 iken, piyasada tespit edilen 4 nolu emsallerin KAKS (emsal) katsayısı 1,35'tir. Bu nedenle emsale dair imar hakkı düzeltmesi 2,00/1,35=~ %45 alınmıştır.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Arsanın tamamının Pazar değeri:

	Arsa Alanı (m2) Takdir Edilen Birim Değer (TL/m²)	Arsa Değeri (TL)
16,973.10	16.650	282.600.000

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLİĞI A.Ş. hissesinin Pazar değeri:

Arsa Değeri (TL)	Pay	Payda	Yüzde		Hisse Değeri (TL) Yuvarlatılmış Hisse Degeri (TL)
282.600.000		1		%100 282.600.000	282.600.000

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazda ASCE arsa sahibi konumundadır ve inşaat maliyetlerin müteahhit tarafından yüklenilecektir. Bu sebeple maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2023/ASCEGYO-034

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukanda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması;

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teskil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı mevcuttur. Bu sebeple gelir yaklaşımı kullanılmıştır.

2023/ASCEGYO-034

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Arsa konut+ticaret imarına sahiptir. Taşınmaza ilişkin Gazlantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILİĞI sözleşme ve 28.09.2022 Tarih ve 311 nolu INŞAAT RUHSATI mevcuttur. Mevcut sözleşme ve yapı ruhsatı dikkate alınarak arsa üzerinden geliştirilmesi planlanan projeye ilişkin nakit akışı öngörülmüştür.

Projeye ilişkin inşaat alanı ve satış alanı projeksiyonları aşağıda yer aldığı şekilde hesaplanmıştır.

A	Brüt Arsa Alani (M2)	10.973
B	Terk Alan (M2)
C (A+B)	Net Arsa Alanı (M2)	16.973
	Emsal / KAKS	2,25
E (CAD)	Ernsale Esas Alan (m2)	38 189
	Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı	22%
G (E "F)	Emsal Harici Satılabilir Alan (m2)	8.505
H (E+G)	Toplam Satılabilir Alan	46.697

KAT KARŞILİĞI sözleşmesine göre arsa sahibi taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapıların %45'ini alacak olup, değerlemede bu oran dikkate alınmıştır.

PAYLAŞIM BİLGİLERİ
	a Arsa Payl Oranı (%)
	b Yüklenici Payı Oranı (%)	1000

Konut satış fiyatı tahmininde emsallerden faydalanılmıştır. Aşağıdaki tabloda yer verildiği üzere emsal fiyatları uyumlaştırıldığında başlangıç

konut satış birim fiyatı 16.500 TL/m2;

İşyeri satış birim fiyatı 29.000 Tl./m2 olarak projeksiyona dahil edilmiştir.

Emsal NU	Beyan Editeri Alan (m3)	Gozlemlenen Alan (ms)	Niceligi	Salisa Sunulan Degen (TL)	Salışa Sunulan Birim Değeri (TL/m2)	Isilipil	lictisim
FITSSI	110,00	100,00	Mesken	1.385.000.00	00,0000000	mina Hanim	0 (239) 418 06 32
7 Ralli	110,00	00'00'00	Meskera	00/000000000000	14.800,00	Emulah Bey	D (530) 533-97 69
Emsal 3	DO Date	000000	Mesken	1.400.000,00	14.000,00	Gülenler Emlak	0 (507) 335 89 97
CITISUL 4	110,00	00,000	Mesken	00'000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	00"000":1	Ayalp Emlak	0 (532) 054 36 53

Company Comments of Concession

		SATILIK KONUT
Entral No	Yüzölçüm (mx) 120 214	Sausa Sunulan Degeri (LL)	Birim Degur (TL/m2)	Cep 1160 D.	AlJ 0 d	Колчи m D.	Zam an D.	Yap 1000 Yas I D.	Sereli Ye D.	Pazarl ik D.	Manza rn D.	Dığ i D.	Düzeltilmiş Birim Deger
Historial 11	100	1.385.000	13.850	0-28	Of Ta	0%	0%	10 8	046	-2%	15%	15 9%	16.343
Emsal 2	100	1.480.000	14.800	0%	09/2	04	096	10 రిం	0%	-2%	-596	15 8	17.464
Email r	100	1.400.000	14,000	0%	0%	0%	0%	10 4,	Offa	236	-5%	15 16	16.520
Collial 세	100	1.300.000	13.000	0%	0%	0%	0°%	10 144	0.1%	2%	5.46	15 6	15.540
	Ortalama Olrim Değer (TL/m²)												16.417

Değerleme konusu taşınmazda bulunan işyerleri için emsal satılık taşınmaz bulunamamıştır. Önceki değerleme tecrübelerimizden işyeri birim m2 değerinin 2023/ASCEGYO-034

aynı binada bulunan mesken birim m2 değerlerinin 2 ila 2,5 katı olduğunu bilmekteyiz.

Fakat değerleme konusu taşınmazın henüz gelişmekte olan bölge içinde olması sebebiyle bu katsayı 1,77 olarak kabul edilmiş ve değerlemeye tabii tutulmuştur.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

İskonto oranı=Risksiz Oran + Risk Primi'dir.

Risksiz oran hesaplanırken Türkiye'nin 10 yıllık devlet faizleri referans alınmıştır. Ocak-Ekim 2023 döneminde devlet tahvili faiz ortalaması %25 seviyesindedir. Dolayısı ile risksiz oran %25 olarak dikkate alınmıştır.

Kaynak: https://tr.investing.com/rates-bonds/turkey-10-year-bond-yieldhistorical-data

Son dönemde gerçekleşen halka arzlarda ve şirket değerlemelerinde hisse senedi risk priminin %5,5 civarında olduğu görülmektedir. Gayrimenkul piyasası, hisse senedi piyasası kadar likit bir yatırım aracı olmadığı için risk priminin daha yüksek olması gerektiği düşünülmüş ve risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.

Sonuç olarak iskonto Oranı %25+%8=%33 olarak kabul edilmiştir.

Proje geliştirme ve izinler için geçebilecek süreler dikkate alınarak projenin bir yıl sonra satışa çıkarak gelir getirmeye başlayacağı ve satışların tamamlanmasının beş yıla yayılacağı kabul edilmiştir. Satış fiyatı artış hızı yıllık %33 olarak kabul edilmiştir ..

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Değerleme konusu arsanın değeri gelir yaklaşımı ile 289.800.000 TL (17.074 TL/m2) olarak hesaplanmıştır.

Arsa Alanı (m2) Satilabilit Mesken Alan (m2) Satilabilir(Dukkan Man (m2) Bugunku Satış Fiyatı MESKEN NAKKLIO) terri stres Daknugug Arsa Sahibi Payı Fiyat Artış % Iskonto Orani	16.973.00 44.91 / , DD 1.780,00 16.500,00 00000000 0,45 0,75 0,33
		2	3	ਧ	5		6 Toplam
Satis Hizi Satilan Mesker Alan m2 Satilan Dukkan Alan m2	0,00 0.00 0,00	0.30 13.475.10 534,00	030 13.475,10 334,00	0.20 8.983,40 356,00	0.10 4.491,70 178.00	0,10 178,00	1,00 00,716.99 04.917,00 1.780,00
Meskien Satış Fiyatı (TL)			20.625,00 25.781,25 32.726,56 40.283,20 50.354,00			62.942,50
Dükkan Saus Fryatı (TL)						36.250,00 45.312,50 56.640,63 70.800,78 88.500,98 110.626,22
Toplam Hasilat (milyon TL)	0,00	371,60	464,50	387,09	241.93	302,41	1.767,53
Arsa Sahibi Payı (milyon TL)	0.00	167,22	209,03	174,19	108.87	136,08	795,39
İskonto Katsayıları	1,33	1,77	2,35	3.13	4.16	5.53
Arsa Sahibi NBD (milyon TL)	0,00	94,53	88,85	55,67	26,16	24,59	289,80
АРРА ПАЙФИ (TI)	190 207 042 16

Arsa Degeri (TI)	289.797.043.45
Arsa Değeri (TL/m2)	17.074.00

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Taşınmaz boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşme akdedilmiştir. Sözleşmeye göre paylaşım oranı %45 arsa sahibi %55 yüklenici şeklindedir.

3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmıştır ancak henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır. Dolayısı ile ayrı bir proje değeri hesaplanmamıştır.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değer analizi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazın üzerinde konut+dükkan projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

2023/ASCEGYO-034

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan veriler büyük oranda öngörüye dayanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne arşa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 282.600.000 TL

Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 289.800.000 TL

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmistir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı yasal gereklere uygun olarak alınmıştır ..

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerleme konusu tasınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

2023/ASCEGYO-034

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Uzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz halihazırda gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde olmadığından alımından itibaren beş yıl içinde proje geliştirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

f. Değerleme Konusu Ust Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Ust Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatınım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir, (ç) bendi ise GYO'lara kendi mülklyetlerindeki arsa ve arazilerin ve hasilat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilmesine imkan tanımaktadır. Aynı fikranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Avrıca anılan fıkranın (i) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ye haklara yatırım yapamazlar.

III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği dikkate alınarak değerlendirme yapıldığında taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

2023/ASCEGYO-034

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• · Bu rapor ligili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• İnşaat ruhsatı alınmış taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• · Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş. Hissesi için;