AI Terminal
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Registration Form • Feb 1, 2024
9095_rns_2024-02-01_0ce98541-bc96-463e-b0f8-c356e95cb251.pdf
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. VARSAYIMLAR GERÇEKLEŞME RAPORU
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 nolu Pay Tebliği'nin "Fiyat Tespit Raporu ile Analist ve Değerlendirme Raporları" başlıklı 29. maddesinin 5. fıkrası uyarınca hazırlanmış olup, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içermektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 nolu Pay Tebliği'nin 29. maddesinin 5. fıkrası uyarınca payları ilk kez halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonra iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve Kamuyu Aydınlatma Platformunda yayımlanması zorunludur.
ASCE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (ASCE GYO) paylarının 2023 yılı Temmuz ayında gerçekleşen halka arzı öncesinde, halka arza aracılık yapan Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından 04.07.2023 tarihli fiyat tespit raporu hazırlanmıştır. Söz konusu raporda halka arz fiyatının belirlenmesinde net aktif değer analizi ve piyasa çarpanları analizi (çarpan analizi) kullanılmıştır.
Değerleme Yöntemleri Sonuçları
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Değer | Ağırlık (%) | Ağırlıklı Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Net Aktif Değer (NAD) | 8.752.063.267 | 50% | 4.376.031.634 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD /NAD) | 6.968.875.901 | 50% | 3.484.437.950 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 7.860.469.584 |
%50 - %50 ağırlıklandırma ile Şirket'in ortalama halka arz öncesi özsermaye değeri 7.860.469.584 TL olarak hesaplanmaktadır. Halka arz öncesi fiyattan hesaplanan iskonto oranı aşağıda hesaplanmıştır.
| Sonuç | (TL) |
|---|---|
| Nominal Sermaye Tutarı | 560.000.000 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 7.860.469.584 |
| Halka Arz Öncesi Pay Başına Değer | 14,04 |
| Halka Arz İskontosu | %10,2 |
| Halka Arz İskontosu Sonrası Özsermaye Değeri | 7.056.000.000 |
| Halka Arz Pay Fiyatı | 12,60 |
Değerleme yöntemleri ile hesaplanan halka arz öncesi özsermaye değerleri dikkate alındığında, halka arz öncesi pay başına değer üzerinden halka arz iskonto oranı %10,2 olarak, Halka Arz Pay Fiyatı ise 12,60 TL olarak hesaplanmıştır.
1. Net Aktif Değer Analizi
Fiyat tespit raporunda 31.03.2023 tarihli finansal tablo verilerine ve portföydeki gayrimenkullerin ekspertiz değerlerine göre hesaplanan ASCE GYO net aktif değeri 8.752.063.267 TL'dir. Diğer yandan Şirket halka arzdan sermaye artırımı yoluyla halka arz giderleri düşüldükten sonra net 1.214.655.750,00-TL gelir elde etmiş, bu tutar net aktif değerin büyümesine neden olmuştur (aşağıdaki tabloda yer alan nakit ve nakit benzerlerindeki %12031,6 artış halka arz geliri kaynaklıdır.) Buna göre; fiyat tespit raporunda yer alan ASCE GYO net aktif değeri ile 30.06.2023 ve 30.09.2023 tarihli finansal tablolara göre hesaplanan ASCE GYO net aktif değerleri karşılaştırmalı olarak aşağıdaki gibidir:
| 31.03.2023 | 30.06.2023 | 30.09.2023* | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (TL) | Fiyat Tespit Raporu NAD | Gerçekleşen NAD | Fark (%) | Gerçekleşen NAD | Fark (%) |
| A. Arsalar ve Araziler |
5.465.734.000 | 5.465.734.000 | - | 5.465.734.000 | - |
| Öncelikle Projelendirilmesi Planlanan Arsalar |
3.665.692.000 | 3.665.692.000 | - | 3.665.692.000 | - |
| Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. 9578 Ada 2 Parsel |
429.790.000 | 429.790.000 | - | 429.790.000 | - |
| Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. 9543 Ada 2 Parsel |
308.036.000 | 308.036.000 | - | 308.036.000 | - |
| Gaziantep İli Şehitkamil İlçesi 15 Temmuz Mah. 6427 Ada 2 Parsel |
780.476.000 | 780.476.000 | - | 780.476.000 | - |
|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul İli Başakşehir İlçesi Tatarcık Mah. 113 Ada 1 Parsel |
2.147.390.000 | 2.147.390.000 | - | 2.147.390.000 | - |
| Diğer Arsalar ve Araziler |
1.800.042.000 | 1.800.042.000 | - | 1.800.042.000 | - |
| B. Binalar |
1.376.410.000 | 1.376.410.000 | - | 1.376.410.000 | - |
| Daire ve Dükkanlar | 1.376.410.000 | 1.376.410.000 | - | 1.376.410.000 | - |
| C. Gayrimenkul Projeleri |
1.990.645.500 | 1.990.645.500 | - | 1.990.645.500 | - |
| Gaziantep - Asce Zeugma 2 İş Merkezi Projesi |
48.924.500 | 48.924.500 | - | 48.924.500 | - |
| Gaziantep – Güvenevler 1 Projesi |
21.875.000 | 21.875.000 | - | 21.875.000 | - |
| Gaziantep - Asce Barak Konutları Projesi |
176.500.000 | 176.500.000 | - | 176.500.000 | - |
| Gaziantep - Asce Pancarlı Konutları Projesi |
98.655.000 | 98.655.000 | - | 98.655.000 | - |
| Ankara - Asce Kanyon 1 Projesi |
1.506.106.000 | 1.506.106.000 | - | 1.506.106.000 | - |
| Ankara İli Çankaya İlçesi Büyükesat Mah 29285 Ada 5 Parsel |
132.500.000 | 132.500.000 | - | 132.500.000 | - |
| Gaziantep – Güvenevler 2 Projesi |
6.085.000 | 6.085.000 | - | 6.085.000 | - |
| D. İştirakler |
0 | 0 | - | 0 | - |
| I. Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (A+B+C+D) |
8.832.789.500 | 8.832.789.500 | - | 8.832.789.500 | - |
| Nakitler ve Nakit | |||||
| Benzerleri (+) | 8.734.681 | 408.388 | -95,3% | 1.059.652.631 | 12031,6% |
| Ticari Alacaklar (+) | 8.337.204 | 6.817.928 | -18,2% | 7.299.412 | -12,4% |
| Diğer Dönen Varlıklar (+) |
39.704.090 | 43.009.805 | 8,3% | 49.565.391 | 24,8% |
| Diğer Duran Varlıklar (+) |
32.459.923 | 32.865.237 | 1,2% | 32.172.816 | -0,9% |
| II. Aktif Toplamı | 8.922.025.398 | 8.915.890.858 | -0,1% | 9.981.479.750 | 11,9% |
| Finansal Borçlar (-) | 156.831.073 | 161.346.408 | 2,9% | 14.237.976 | -90,9% |
| Ticari Borçlar (-) | 5.513.386 | 7.528.256 | 36,5% | 4.784.554 | -13,2% |
| Diğer Borçlar (-) | 865.958 | 4.683.826 | 440,9% | 4.751.268 | 448,7% |
| Diğer KV+UV Yükümlülükler (-) |
6.751.714 | 9.016.883 | 33,5% | 5.524.063 | -18,2% |
| III. Pasif Toplamı | 169.962.131 | 182.575.373 | 7,4% | 29.297.861 | -82,8% |
| Net Aktif Değer (II - III) |
8.752.063.267 | 8.733.315.485 | -0,2% | 9.952.181.889 | 13,7% |
* Yukarıda yer alan tablodaki analizde Şirket gayrimenkul portföyünün değerleri için Kasım 2022 ve Mart 2023 tarihli değerleme raporları esas alınmıştır. Aralık 2023 tarihli değerleme raporlarının esas alındığı analiz, 2023 yılsonu finansallarının açıklanması akabinde yayımlanacak varsayımlara ilişkin raporda yer alacaktır.
Yukarıdaki tabloda detayları görüldüğü üzere; ASCE GYO'nun fiyat tespit raporunda hesaplanan 8.752.063.267 TL olan net aktif değeri 30.06.2023 ve 30.09.2023 tarihli mali tablolarına göre hesaplandığında sırası ile 8.733.315.485 TL ve 9.952.181.889 TL olup yine sırası ile -%0,2 ve %13,7 oranlarında fark oluşmuştur. Tabloda yer alan dönemlerin tamamında 'Gayrimenkul Portföy Değeri'ni oluşturan gayrimenkullerin değerleri kısmen Kasım 2022 kısmen Mart 2023 tarihli değerleme raporlarından temin edilmiştir. Dolayısı ile gayrimenkullerin değerinde dönemler arası ortaya çıkabilecek olası değer artışları analize yansıtılamamaktadır. Bu sebeple, oluşan farklar diğer bilanço kalemleri kaynaklıdır. 30.09.2023 tarihi itibari ile Şirket'in finansal borçları 31.03.2023 ile karşılaştırıldığında 142.593.097 TL (yaklaşık %91 oranında) azalmıştır.
2. Piyasa Çarpanları Analizi
Fiyat tespit raporunda net aktif değer yöntemine ilave ikinci yöntem olarak piyasa çarpanları analizi (çarpan analizi) kullanılmış ve buna göre benzer gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Piyasa Değeri / Net Aktif Değer (PD/NAD) çarpanları analiz edilmiştir. Bu yöntem de yine net aktif değere dayanmakta olup, ASCE GYO'nun 30.06.2023 ve 30.09.2023 tarihleri itibarıyla gerçekleşen net aktif değerlerinin fiyat tespit raporunda hesaplanan net aktif değeri ile kıyaslaması yukarıda yer almaktadır.
| Denetim Komitesi | |
|---|---|
| Erdal Ata | Sadık Küçükkınacı |
| Denetim Komitesi Başkanı | Denetim Komitesi Üyesi |
| İmza | İmza |