Registration Form • Jul 29, 2024
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
ZEUGMA CAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.
| İli | Gaziantep |
|---|---|
| İlçesi | Sahinbey |
| Mahallesi | Öğretmenevleri |
| Ada | 8707 |
| Parseli | 14 |
| Ana G.M. Niteliği |
6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri ve Arsası |
6 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi
2024/ASCEGYO-035 I
| ICINDEKILER | |
|---|---|
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI |
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ |
| a. | Raporun Tarihi |
| b. | Raporun Numarası |
| С. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları |
| ç. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı |
| d. | Değerleme Tarihi |
| ë. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
| g. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 |
| 3. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
| ā. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi |
| ь. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi |
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 9 |
| ς. | İşin Kapsamı |
| 4. | GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER |
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
| Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı 1. |
|
| Tapu Kayıtları 2. |
|
| Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları 3. |
|
| ь. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| c. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 12 |
| ç. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12 |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
| é. | Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler |
| f. | Gavrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| g. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi |
| ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı |
Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve
$X S$
| 2024/ASCEGYO-035 3 |
||||
|---|---|---|---|---|
| c. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 3. 4. |
Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç |
|||
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç 36 |
|||
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| b. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |||
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar |
|||
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|||
| 2. | 1960a - Anto IV. Anto Antonio III (m. 1970a - Antonio III) Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 32 |
|||
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| a. | Pazar Yaklasımı İle Ulasılan Sonuçlar | |||
| б. | KÜLLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ The contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of |
|||
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|||
| e. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|||
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykın Durumlara İlişkin Bilgiler |
|||
| $\mathbf{2}$ . | Bağımsız Bölüm Özellikleri : | |||
| 1. | Ana Gayrimenkul Özellikleri : | |||
| C | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri 29 | |||
| C. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 29 | |||
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024 | |||
| 3. | Insaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024 | |||
| 2. | Ciro Endeksleri, Mayıs 2024 | |||
| $1$ . | Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024 | |||
| b. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16 |
|||
| Ž. | Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |||
| 1. | Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler | |||
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 14 | |||
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |||
| h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi, 13 | ||||
| Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine Ilişkin Açıklama |
NE
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
|---|---|---|
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 3. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| ç. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 38 | |
| $\overline{2}$ . | Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri | |
| з. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oraniari |
|
| 4.1 | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 41 | |
| 5. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
|
| 6. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | |
| 7. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 41 | |
| 7. | ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ 42 | |
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla Izlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri |
|
| c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında |
|
| Görüş | ||
| Ç. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 42 | |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| e. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi |
|
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| a. | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
|
| 8. | SONUC | |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| b. | Nihai Değer Takdiri | |
| 9. | RAPOR EKLERİ | |
$X^*$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartısılsa dahi hukuki konuları, özel arastırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak nivetiyle vapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme calışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikce büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Baska hicbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıştırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü calışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Calışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
2024/ASCEGYO-035 $5.$
$\sqrt{4}$
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.
25.07.2024
2024/ASCEGYO-035
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
22.07.2024
02.07.2024 / ASCEGYO-03
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-033 | 07.11.2022 | 12.810.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-040 | 26.12.2023 | 22.307.600,00 TL |
$\tilde{t}$
| Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|
| Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| 03.05.2010 |
| 1.100,000 TL |
| 0998071641300019 |
| Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrımenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05,06,2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
$\tilde{i} \times \tilde{i}$
Sarıqüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Öğretmenevleri Mah. 8707 Ada 14 Parselde yer alan "6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri ve Arsası" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 2 adet dükkan ve 4 adet mesken niteliğinde bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; şehir merkezinde bulunan Başkarakol Kavşağı (Gaziantep Lisesi Kavşağı)'ndan Ordu Caddesine girilerek Gaziantep Üniversitesi istikametinde ilerlenir. Kavşaktan itibaren yaklaşık 1km. ilerlendiğinde sağ kolda konumlu taşınmaza ulaşılır.
Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydadanım imkânı tamdır. Ulaşım çeşitlilik göstermekte olup; toplu taşıma araçlarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.
| Enlem | 37.0589 | |
|---|---|---|
| Boylam | 37.3539 | |
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
Ana Gayrimenkul
| Gaziantep | |
|---|---|
| İlce | Sahinbey |
| Mahalle | Öğretmenevleri |
| Ada | 8707 |
| Parsel | 14 |
| Yüzölçümü (m 2 ) | 528,31 |
| Nitelik | 6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İsyeri ve Arsası |
Bağımsız Bölümler
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| Blok Adı Kat No | Bağımsız Bölüm No |
Arsa Payı | Bağımsız Bölüm Niteliği |
|
| Zemin-Bodrum | 13 | 50/528 | Dükkan | |
| Zemin-Bodrum | 14 | 50/528 | Dükkan | |
| 2 | 36/528 | MESKEN | ||
| 3 | 35/528 | MESKEN | ||
| 3 | 9 | 35/528 | MESKEN | |
| 12 | 35/528 | MESKEN |
| Belge Adı | İncelendiği Kurum | Belge Tarihi | Belge Sayısı |
|---|---|---|---|
| Mimari Proje | TKGM Portali | ||
| Ilk Yapı Ruhsatı | Sahinbey Belediyesi | 27.05.2020 | 156 |
| Yapı Kullanım İzin Belgesi |
Sahinbey Belediyesi | 04.10.2022 | 115 |
$\widetilde{A}$
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | Beyan Yönetim Planı: 26/02/2021 Şahinbey -03-03-2021 10:16 -18660 |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Maddede geçen beyanlar kat irtifakının kurulması ve kat mülkiyetinin tescili için şart olan bir beyan olduğu ve gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.
Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;
Sahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Ayrık Nizam 5 kat imarlı KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1000 | |||
|---|---|---|---|---|
| TAKS | Hmax | |||
| KAKS | EMSAL | |||
| CEKME MESAFELERİ | Ön | Yan Arka INSAAT NIZAMI AYRIK | ||
Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.
$N$ , $\widetilde{X}$
Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Güneyşehir Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmistir.
Adres: Gazi Mah. 24006 Nl. Sk. Kardelen Apt. N:22/B Sehitkamil/GAZIANTEP
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Acıklama
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi UAVT numarası ile https://beptr.csb.gov.tr/bep-web/#/queryEkb internet adresinden sorgulanmis herhangi bir belge olmadığı görülmüştür.
2024/ASCEGYO-035 $131$
$\sqrt{2}$
Konumu: 36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fistik, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen cam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği vapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selcuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile iliskilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap
$\sim$ $\lambda$
kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerlesim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda voğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selcukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına gecen II. Kılıcarslan. 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölcüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki iliskiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in Iran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Caldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah icinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavası'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Subat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
$\sim$ 1
Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.
İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlcenin 181 mahallesi bulunmaktadır.
2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.
Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Sahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.
Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Subat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.
İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, vağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.
Basinç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Subat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Subat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.
b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Türkiye genelinde Mayıs ayında 110 bin 588 konut satıldı.
$\sqrt{2}$
Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari oldu.
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde %3,4 azaldı.
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalışla 465 bin 761 olarak gerçekleşti.
| Mayıs | Ocak - Mayıs | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değişim | Değişim | |||||
| 2024 | 2023 | (5) | 2024 | 2023 | (%) | |
| Satış şekline göre toplam satış | 110 588 | 113 276 | $-2.4$ | 465 761 | 482 143 | 3.4 |
| Ipotekil sabs. | 9,909 | 27.476 | $-63.9$ | 44 802 | 108 067 | $-58.7$ |
| Diger sabs | 100 679 | 85 800 | 17.3 | 421 159 | 374 076 | 12.6 |
| Satis duramona gore toplam satis | 110 588 | 113 276 | $-2.4$ | 465 761 | 482 143 | $-3.4$ |
| lik el sabs | 35.558 | 34 413 | 3.3 | 147.899 | 145 272 | 1.8 |
| lionel el sabs | 75 030 | 78 863 | $-4.9$ | 317 862 | 335 871 | $-5.6$ |
Konut satis sayisi, Mayıs 2024
İpotekli konut satışları 9 bin 909 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satısları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gercekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu.
Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316'sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629'u ilk el satış olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 679 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artisla 421 bin 159 oldu.
Ilk el konut satış sayısı 35 bin 558 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satısları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artısla 147 bin 899 olarak gerçekleşti.
Ikinci el konut satışlarında 75 bin 30 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satısları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5.6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti.
Yabancılara Mayıs ayında 2 bin 64 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya Federasyonu, 207 ile Iran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Mayıs 2024
Toplam ciro yıllık %66,8 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında yıllık %66,8 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %60,4 arttı, inşaat ciro endeksi %87,4 arttı, ticaret ciro endeksi %65,1 arttı, hizmet ciro endeksi %80,6 arttı.
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Mayıs 2024
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında aylık %0,8 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,5 arttı, inşaat ciro endeksi %5,7 arttı, ticaret ciro endeksi %0,7 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,4 arttı.
Ciro endeksleri aylık değişim oranları(%), Mayıs 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık %72,78 arttı, aylık %1,11 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 artti.
Bina insaatı maliyet endeksi yıllık %71,51 arttı, aylık %1,36 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, işçilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, işçilik endeksi %108,25 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %77,10 arttı, aylık %0,30 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, iscilik endeksi %111,44 artti.
inşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Mayıs 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %33,4 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı.
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, I. Çeyrek 2024
| Yalik. degisim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yalisk degisten (%) |
Daire sayisi | YIHR- degisim (%). |
Bina sayısı | Ceyrek | Ys |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,6 | 146 064 754 | 3,8 | 699 082 | 7,7 | 127 903 | 2022 | |
| $-19.6$ | 27 565 638 | $-25.0$ | 130 872 | $-22.1$ | 26 135 | ||
| $-2,8$ | 30 843 617 | $-8,1$ | 144 946 | -4,7 | 29 090 | ||
| 3.4 | 32 191 728 | $-2,6$ | 145 889 | $-6.9$ | 28 318 | 匪 | |
| 6,5 | 55 483 771 | 13,4 | 277 375 | 0,8 | 44 360 | IV. | |
| 14.9 | 167 870 341 | 22,3 | 855 265 | 9.1 | 139 600 | 2023 | |
| $-2,0$ | 27 027 250 | 0.7 | 131 805 | $-8.5$ | 23 896 | ||
| 27.1 | 39 206 992 | 33.0 | 192.717 | t,a. | 31 118 | П | |
| 22.5 | 39 437 406 | 35,9 | 198 236 | 25,4 | 35 502 | 佃 | |
| 12.1 | 62 198 692 | 19,9 | 332.507 | 10.6 | 49 084 | IV | |
| 33.4 | 36 065 244 | 35.5 | 178 598 | 19,9 | 26 662 | 2024 |
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
Toplam yüzölçümün %51,2'si konut alanı olarak gerçeklesti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m2 iken; bunun 18,5 milyon m2'si konut, 10,0 milyon m2'si konut dışı ve 7,6 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplanı venneyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m2 ile sanavi binaları ve depolar izledi.
$\sim$
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü paylan, I. Çeyrek 2024
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %45,3 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölcüm %45,3 arttı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, I. Çeyrek 2024
2024/ASCEGYO-035 27
11
| Yilik degisim (%) |
Yüzölcüm (m2) | Yillik degisim (%) |
Daire sayist | Yillik, degisim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | ¥il. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,1 | 129 032 132 | 2.5 | 642 327 | 7,7 | 99 17 2 | 2022 | |
| $-7.8$ | 30 458 510 | $-2.2$ | 155 510 | 7.2 | 22 488 | ||
| 21,5 | 29 493 753 | 23,6 | 149.578 | 24,2 | 22.992 | ||
| $-2.4$ | 27 561 081 | $-0.7$ | 137 561 | 4,1 | 22 838 | 囲 | |
| $-1.4$ | 41 520 777 | $-4.0$ | 199 728 | 0,5 | 30 854 | IV | |
| $-16.6$ | 107.605.849 | 16.8 | 534 554 | $-12,5$ | 86 790 | NISSADE 2023 |
|
| $-170$ | 25 266 516 | $-18.8$ | 126 262 | $-10.1$ | 20 214 | Ñ | |
| $-28.1$ | 21:206.270 | $-27.9$ | 107 774 | $-21.6$ | 18 03 2 | ||
| $-139$ | 23 721 802 | $-14.7$ | 117 274 | $-13.6$ | 19722 | 匪 | |
| $-9.9$ | 37.411.251 | $-0,3$ | 183.244 | $-6,6$ | 28.822 | BŁ. | |
| 45.3 | 36 715 226 | 38.5 | 174.859 | 41.2 | 28 549 | 2024 |
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024
Toplam yüzölçümün %54,3'ü konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m2 iken; bunun 19,9 milyon m2'si konut, 8,9 milyon m2'si konut dışı ve 7,9 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti
Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, I. Çeyrek, 2022-2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı teplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,5 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacını göre yuzolçümü payları, I. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan doları toplamı vermeyeblir.
Tercih edilen alanda olması
Ordu Caddesi cepheli olması
Bölgenin otopark sorunu
Bölgede yeni sayılabilecek ender yapılardan olması dolayısıyla taşınmazlara olan rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 528,15 m2 parsel alanı üzerine Betonarme Apartman şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul ; Bodrum+ Zemin + 4 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;
$\sim$ $\tilde{\lambda}$
Bodrum kat: Sığınak ,Su deposu,Otopark,ve 13 ve 14 nolu dükkan eklentileri,
Zemin kat : 13-14 B.B. Nolu 2 adet dükkan ve bina girisi
1.Normal kat: 1-2-3 B.B. Nolu 3 adet mesken,
2.Normal kat: 4-5-6 B.B. Nolu 3 adet mesken.
Normal kat: 7-8-9 B.B. Nolu 3 adet mesken.
Normal kat: 10-11-12 B.B. Nolu 3 adet mesken, bulunmaktadır.
Değerlemesi yapılan taşınmazların her ikisi de aynı alanlı ve aynı mimari yapıya sahiptir. Taşınmazların her biri ; bodrum ve zemin katta yer almaktadır.
Bodrum kat 33.00 m2, zemin kat 92.00 m2 olmak üzere toplam 125 m2' lik bürüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; açık çalışma alanı ve wc-lavabo bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde insaatı tamamlanmış olan yapılarla ilgili ruhsata aykırı herhangi bir durum tespit edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu bağımsız bölümler dükkan/mesken niteliğindedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıs olması.
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölcüde benzerlik tasıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir islemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik tasıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması.
(d) güncel islemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda islem görebileceği fiyat olması.
2024/ASCEGYO-035 31
$\sim$
Bircok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştınlabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| SATILIK KONUT | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No | Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m^2)$ |
Niteliği | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | Iletisim |
| Emsal 1 | 120,00 100,00 | Mesken 3.550.000,00 35.500,00 Repa Emlak | 0 (538) 368 28 28 | ||||
| Emsal 2 | 120,00 100,00 | Mesken | 3.500.000,00 35.000,00 Olusum Emlak | 0 (532) 498 03 18 | |||
| Emsal 3 | 160.00 | 140,00 | Mesken | 2.950.000,00 21.071,43 Osmanlı Emlak | 0 (506) 283 96 96 | ||
| Ernsal 4 | 155,00 130,00 | Mesken | 2.750.000,00 21.153,85 Sah Emlak | 0 (535) 054 78 43 |
| SATILIK DÜKKAN | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No. |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemle nen Alan (m 2 ) |
Niteliği | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | İletişim |
| Emsal 1 | 50,00 | 35,00 | Dükkan | 1.750.000.00 | 50.000.00 | Samplyon Emlak | 0 (545) 327 21 26 |
| Ernsal 2 | 44.00 | 35,00 | Dükkan. | 1.800.000,00 | 51.428.57 | Ramazan Aslan Emlak |
0 (532) 377 86 36 |
| Ernsal 3. | 100,00 | 60,00 | Dükkan | 3.000.000,00 | 50,000,00 | Hasan Bilmez Emlak |
0 (532) 304 64 74 |
| Ernsal 4 | 135,00 | 105,00 | Dükkan | 7.500.000,00 | 71.428.57 | Iksir Emiak | 0 (532) 053 80 50 |
$\mathcal{N}_{\mathcal{A}}$
| SATILIK KONUT | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emaa I No |
Yüzölçüm 6(m 2 ) |
KALLING Satisa Sunulari Değeri (TL) |
Birim Deger (TL/m 2 ) |
Ceph e D. |
Ain n D. |
Konu m D. |
Zama n D. |
Yapı Yaqı o. |
Serefly e D. |
Pazartı k D. |
Manzar a D. |
Dige $T$ D. |
Düzeltilmi s Birim Değer |
| VISCON Crossil t. |
100 | 3.550.00 0 |
35.50 0 |
0% | 0% | 0% | 0% | ٠ 10 Vo. |
0% | $-5%$ | 0% | 0% | 30.175 |
| Erroud × |
DAYS 100 |
3,500,00 0 |
35.00 $0^{\circ}$ |
0% | æ 0% |
0% | 0% | ۰ 10 $\frac{1}{26}$ |
0% | $-5%$ | $0\%$ | 0% | 29.750 |
| Eringal 3 |
140 | 2.950.00 0 |
21.07 | 0% | W. 0% |
10% | 0% | 40 % |
0% | $-5%$ | U% | 0% | 30.554 |
| Frenol 4 |
130 | 2.750.00 0 |
21.15 4 |
0% | 0% | 10% | $0\%$ | $^{40}_{%}$ | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 30.673 |
| Ortalams Birim Değer (TL/m z ) | 30.288 |
| SATILIK DÜKKAN | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fensa I No. |
Yüzölcüm. 0 (m 2 ) |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Birim Deber (TL/m 2 ) |
Ceph a D. on e |
AIn n D. -30 |
Konu m D. -300- |
Zama n D. |
Yapı Yaşı o. |
Seretly e D. |
Pazarlı k D. |
Manzar AD. |
Dige r D. |
Düzeltilmi s Biridh Değer |
| Ernsell | 35 | 1.750.00 o |
50.00 0 |
0% | 0% | 15% | 0% | 10 $\eta_0$ |
0% | $-5%$ | 0% | 0% | 60.000 |
| Fresid ż |
35 | 1,800.00 о |
51.42 q. |
0% | 0% | 15% | 0% | 10 % |
0% | $-5%$ | 0% | 0% | 61.714 |
| TITIRAL з |
60 | 3.000.00 o |
50.00 0. |
0% | 0% | 15% | 0% | 10 % |
0% | $-5%$ | 0% | 0% | 60.000 |
| Emsail | 105 | 7.500.00 0 |
71.42 ٩ |
0% | O% | $-20%$ | 0% | 10 % |
0% | $-5%$ | 0% | 0% | 60.714 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 60.607 |
Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede bodrum kat dükkan eklentilerinin, zemin kat değerinin 1/5'i kadar değerli olduğu gözlemlenmiştir. Bu sebeple değerlemede taşınmazların zemine indirgenmiş alanları üzerinden hesaplama yapılmıştır.
| Mesken | 12 | 85 | 30.250 30.250 |
2.570.000 2.570.000 |
2.571.250,00 2.571.250.00 |
2.595.700.00 2.595.700,00 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Meskert | 9. | 85 | ||||
| Mesken | 3 | 85 | 30.250 | 2,570,000 | 2.571.250,00 | 2.595.700,00 |
| Mesken | 2 | 87 | 30.250 | 2.630.000 | 2.631.750.00 | 7.656.300.00 |
| Dükkan | 2 243 |
125 | 60.500 | 7.562.500,00 | 7.562.500.00 | 9.075.000.00 |
| Dukkan | 1 | 125 | 60.500 | 7.562.500,00 | 7.562.500.00 | 9.075.000,00 |
| Mimari Kullanı 箱 |
Bağımsız Bölüm No |
Bağımsız Bölüm Alanı (m2) |
fakdir Edilen Birim Değer (TL/m2) |
HESAPLANAN DEGER (TL) |
Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Değeri (TL) |
KDV'li Değer |
Bağımsız Bölümün Pazar değeri:
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın. katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
2024/ASCEGYO-035 35
s 8
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukanda yer verilen durumlarda maliyet yaklasımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte. söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklasımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet vaklasımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi isletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı vapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliskin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklasımı kullanılmamıstır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
2024/ASCEGYO-035 36
17 N
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir vaklasımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
$\sim$ /
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
| Emsal No | Bevan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m^2)$ |
Kira Degeri Niteliği (TL/ay) |
Aylık Kira Birim Değeri (TL/m 2 ) Ilgilisi |
İletişim | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ernsal 1 | 120,00 90,00 | Mesken | 17.500,00 145,83 | Hasan Bilmez Emlak | 0(532)3046174 | ||
| Emsal 1 | 120,00 90,00 | Mesken | 17.500,00 145,83 | Iksir Emlak | 0 (532) 053 80 50 | ||
| Emsal 1 | 155,00 125,00 | Mesken | 22.000,00 141,94 | Nadir Duru Emlak | 0 (538) 073 86 16 |
| KİRALIK DÜKKAN | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No | Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Niteliği | Kira Değeri (TL/ay) |
Avlık Kira Birim Değeri $(TL/m2)$ Ilgilisi |
Iletisim | |
| Emsal 1 | 50.00 | 35,00 | Dükkarı | 17,000,00 340,00 | Sampiyon Emlak | 0 (545) 327 21 26 | |
| Emsal 1 | 60.00 | 47.00 | Dükkan | 15.000,00 250,00 | Imren Emlak | 0 (530) 069 93 93 | |
| Emsal 1 | 60,00 | 45,00 | Dükkan | 15.000.00 250.00 | Kendirci Emlak | 0 (533) 646 92 63 |
2024/ASCEGYO-035 38
$\sim$
| KIRALIK KONUT | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al No |
Yüzölcü mu (m 2 ) |
Kiraya Sunulan Degeri (TL) |
Biri m Değ er (TL) $m2$ ) |
Cep he. D. |
slA n D. |
Konu m D. |
Zam an D. |
Ya p. Ya ŞI D. |
Serefi ye D. |
Pazarl IK D. |
Manza ra D. |
Diğ $_{\rm D}^{\rm er}$ |
Düzeltil mis Birim Değer |
| Ems al.1 |
90 | 17.500 | 194 | 0% | 0% | 10% | 0% | $\frac{5}{\%}$ | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 218 |
| Ems al 1 |
90 | 17.500 | 194 | 0% | 0% | 10% | 0% | 5 $\%$ |
$0\%$ | $-3%$ | $0\%$ | 0% | 218 |
| Ems a11 |
125 | 22.000 | 176 | 0% | 0% | 10% | $0\%$ | 5 $\mathbf{Q}_0$ |
-93 0% |
$-3%$ | 0% | $0\%$ | 197 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 211 |
| Emsal No. |
Yüzölcümü (m 2 ) |
Kiraya Sunulan Değeri (TL) |
Birim Değer $(TL/m^2)$ |
P. D. n. D. m. D. n. D. n. | D. | Ceph Ala Konu Zam Yapı Şeref Paza Man Diğ Düzeltilmiş Yaşı iye rlık zara er Birim Değer |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Envsal 1 | 50 | 17.000 | 340 - 1556 0% | 20% | 0% | 5% | 0% | $-3\%$ | 0% 0% | 228 | |
| Ernsal 1 | 60. | 15.000 | 250 -15% 0% | 0% | $0\%$ | 5%. | 0% | -3% | 0% 0% | 218 | |
| Emsal 1 | 60. | 15,000 | 250-15% 0% | 0% | 5% | 61% | 3% | 0% 0% | 218 | ||
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 221 |
| Alanı (m2) | BIRIM FIYAT | HESAPLANAN KÍRA DEĞERÎ ( $TL/ay$ ) |
YUVARLATILMIŞ KIRA DEĞERİ $\sqrt{ }$ $TL/ay$ ) |
|---|---|---|---|
| 98,00 | 220 | 21.560,00 | 21.600,00 |
| 98,00 | 220 | 21.560,00 | 21.600,00 |
| 87 | 210 | 18.270,00 | 18,300,00 |
| 85 | 210 | 17.850,00 | 17.900,00 |
| 85 | 210 | 17.850,00 | 17.900,00 |
| 85 | 210 | 17.850,00 | 17.900,00 |
| TOPLAM | 115.200 | ||
Z.
$\mathcal{L}$
Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmazların mesken ve dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Müsterek veya bölünmüs bir kısım bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Haric, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
$\sqrt{2}$
Değerleme konusu gayrimenkullerde proje geliştirilmiştir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse. Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İliskin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.
Sermave Pivasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İliskin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portfövlerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alisveris merkezi, is merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binasi ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uvgun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun gecici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi icin yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portfövlerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat serhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Tasınmazların tamamı Sermave Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.. mülkiyetindeki 6 adet bağımsız bölüm için;
| KDV'siz Değeri | KDV'li Değeri (%1 - %20) |
|---|---|
| 25.465.000,00 TL | 28.593.400,00 TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||
|---|---|---|
| DEGERLEME UZMANI | KONTROL | SORUMLU DEGERLEME UZMANI |
| O. Fatin AKYURT (SPK .isans No: 400582) |
Aysel ERBOGA/(SPK Lisans No: 401 179) |
O.Fatih AKYURT (SPK Lisáns No: 400582) |
| 09-40-47-48 Kg6-6342-81 Ah. Doldar Kayar Kamate / Knt a Doline 402 Kapti. Daire Gahihami / CAZIANTEP Anzianino V. D. No: 998 071 Ga13 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.