Registration Form • Dec 30, 2024
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
40 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi
| $\overline{1}$ . | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ | |
| a. | Raporun Tarihi | |
| b. | Raporun Numarasi | |
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | |
| ç. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | |
| d. | Değerleme Tarihi | |
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası | |
| r. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına .7 |
|
| ġ. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
|
| 3. | KURULUS VE MÜSTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | |
| b. | Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | |
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | |
| ç. | İşin Kapsamı | |
| 4. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER | |
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
|
| 1. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | |
| $\mathbf{Z}$ | Tapu Kayıtları | |
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları | |
| Ъ. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| c. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
|
| C. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13 | |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Acıklamalar |
|
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 13 |
|
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| ۹. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13 |
|
| ă. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 |
|
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | |
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler | |
| 1. | Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler 3034 IACCECUO ODC |
2024/ASCEGYO-096
$M$
| 2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Davanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 Ciro Endeksleri, Ekim 2024 2. 3. Insaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30 c. $C_{n}$ Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri Ana Gayrimenkul Özellikleri : 1. Bağımsız Bölüm Özellikleri : 2. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı d. Durumlara İlişkin Bilgiler Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci e. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 32 f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar 1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni $\overline{2}$ Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 33 3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler 4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar35 5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar ь. 1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu vaklasımın kullanılma nedeni 38 Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan 2. düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı 3. ve yapılan diğer varsayımlar 4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar c. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın 1. kullanılma nedeni Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin 2. kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 3. 41 |
|---|
| 4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç |
| Diğer Tespit Ve Analizler c. |
| Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 1. |
$\cdot \cdot$
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 45 |
|---|---|
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 45 |
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi |
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi |
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ |
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekceleri |
| $\sim$ | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 46 |
| c. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 46 |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 46 |
| e., Bilgi 47 |
Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair |
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47 |
| g. | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 47 |
| 8. | SONUC |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi |
| b. | Nihai Değer Takdiri |
| RAPOR EKLERİ |
$\sqrt{L}$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel arastırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amacla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değisken sartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Calısmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
$N$
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inanclarımız doğrultusunda asağıdaki hususları tevit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.
27.12.2024
2024/ASCEGYO-096
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
23.12.2024
17.12.2024 / ASCEGYO-05
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-037 | 07.11.2022 | 29.025.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-044 | 26.12.2023 | 58.320.000,00 TL |
| 2024/ASCEGYO-039 | 25.07.2024 | 66.855.000,00 TL |
$\lambda$
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| İLETİSİM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESI | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALİYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Sirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti |
| verme yetkisi verilmiştir. |
$T_{\sim}$
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Sarıqüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Sehitkamil/Gaziantep
Müsteri talebi raporda detayları verilen tasınmazın güncel piyasa rayic değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar cercevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Güneykent Mah. 4071 Ada 6 Parselde yer alan "6 Katlı Betonarme Apartmanı Ve Arsası" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 40 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; şehir merkezinde bulunan Ordu Caddesi ve devamı olan Üniversite bulvarına girilerek Kampüs önüne gelinir. Burdan Adnan Menderes Bulvarı boyunca Karataş istikametine ilerlenir. Bu bulvarı dik kesen 85066 nolu sokağa girilp ilerlendiğinde taşınmaza ulaşılır.
Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydadanım imkânı tamdır. Ulasım cesitlilik göstermekte olup; toplu tasıma araclarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.
| Enlem | 37.0334 | |
|---|---|---|
| Boylam | 37.3259 |
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
| İI | Gaziantep |
|---|---|
| İlçe | Sahinbey |
| Mahalle | Güneykent |
| Ada | 4071 |
| Parsel | 6 |
| Yüzölçümü (m 2 ) | 1.157,20 |
| Nitelik | 6 Katlı Betonarme Apartmanı Ve Arsası |
Bağımsız Bölümler
| Kat No | Bağımsız Bölüm No | Arsa Payı | Bağımsız Bölüm Niteliği |
|---|---|---|---|
| Zemin | 1 | 97/2400 | DÜKKAN |
| Zemin | $\overline{2}$ | 72/2400 | DÜKKAN |
| Zemin | 3 | 67/2400 | DÜKKAN |
| Zemin | 4 | 133/2400 | DÜKKAN |
| 1 | 5 | 57/2400 | MESKEN |
| 1 | 6 | 54/2400 | MESKEN |
| 1 | 7 | 54/2400 | MESKEN |
| 1 | 8 | 58/2400 | MESKEN |
| 1 | 9 | 49/2400 | MESKEN |
| 1 | 10 | 57/2400 | MESKEN |
| 1 | 11 | 48/2400 | MESKEN |
| 1 | 12 | 57/2400 | MESKEN |
| 1 | 13 | 49/2400 | MESKEN |
| 2 | 14 | 77/2400 | MESKEN |
| 2 | 15 | 54/2400 | MESKEN |
| 2 | 16 | 54/2400 | MESKEN |
| 2 | 17 | 80/2400 | MESKEN |
| $\overline{2}$ | 18 | 49/2400 | MESKEN |
| $\overline{\mathbf{z}}$ | 19 | 47/2400 | MESKEN |
| $\overline{\mathbf{2}}$ | 20 | 48/2400 | MESKEN |
| 2 | 21 | 57/2400 | MESKEN |
| z | 22 | 49/2400 | MESKEN |
| 3 | 23 | 85/2400 | MESKEN |
| 3 | 24 | 54/2400 | MESKEN |
| 3 | 25 | 54/2400 | MESKEN |
| 3 | 26 | 87/2400 | MESKEN |
| 3 | 27 | 49/2400 | MESKEN |
| 3 | 28 | 57/2400 | MESKEN |
| 3 | 29 | 48/2400 | MESKEN |
| 3 | 30 | 57/2400 | MESKEN |
| 3 | 31 | 49/2400 | MESKEN |
| 4 | 32 | 57/2400 | MESKEN |
| 4 | 33 | 54/2400 | MESKEN |
| 4 | 34 | 54/240 | MESKEN |
| 4 | 35 | 58/2400 | MESKEN |
| 4 | 36 | 49/2400 | MESKEN |
| 4 | 37 | 57/2400 | MESKEN |
| 4 | 38 | 48/2400 | MESKEN |
| 4 | 39 | 57/2400 | MESKEN |
| 4 | 40 | 49/2400 | MESKEN |
$\mathcal{I}$
| Belge Adı | İncelendiği Kurum | Belge Tarihi | Belge Sayısı |
|---|---|---|---|
| Mimari Proje | TKGM Portali | ||
| İlk Yapı Ruhsatı | Şahinbey Belediyesi | 19.10.2012 | 468 |
| Yapı Kullanma İzin Belgesi |
Sahinbey Belediyesi | 31.12.2013 | 231 |
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | Yönetim Planı: 14/01/2013 Şahinbey - 17-01-2013 16:49 $-2187$ KM ne Çevrilmiştir. Şahinbey - 13-02-2014 09:57 - 6282 |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
ÜZERİNDEKİ BAĞ MEHMET ALİ OĞLU ŞÜKRÜ ZORDAĞLAR A AITTIR. |
Muhdesat, 766 Sayılı Tapulama Kanunu'na göre, tapu kütüğünün beyanlar sütununa konur ve ağaçların taşınmazın malikinden başkasına ait olduğunu gösterir. Taşınmaz bağ vasfını kaybetmiş olduğundan ilgili beyanın hükmü kalmadığı ve taşınmazın değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.
Kat mülkiyetine geçiş ve yönetim planına dair beyanları da yine gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düsünülmektedir.
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;
2024/ASCEGY0-096
Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin E:1,35 şartlarında KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1000 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TAKS | Hmax | |||||
| KAKS | EMSAL | 1,35 | ||||
| CEKME MESAFELERİ | On | Yan | ||||
| $3 + 3$ | h/2 | Arka INSAAT NIZAMI AYRIK |
Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.
Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.
e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmıs Sözlesmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gavrimenkul Tle İlgili Olarak Gerçeklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar MBK Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir. Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar iskan almıştır.
$\overline{\Lambda}$
Adres: İncilipınar Mah. Gazimuhtarpaşa Blv. 14 Nl. Sk. Efes İşi Merkezi N:8 Sehitkamil/GAZİANTEP
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi UAVT numarası ile https://beptr.csb.gov.tr/bep-web/#/queryEkb internet adresinden sorgulanmis herhangi bir belge olmadığı görülmüstür.
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını olusturmaktadır. Ziraata elverisli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
$\bigcup$
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunc, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür.
Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı vönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah icinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman isgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, bes organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.
İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.
2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.
Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi
çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.
Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Subat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.
İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı gecer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.
Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Subat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
Konut satış sayısı, Kasım 2024
| Kasım | Ocalc Kasım | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Dedisim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 5 14 | 63.6 | 1265388 | 087 349 | 16,4 | |
| lpotekli satis | 21804 | 5245 | 315.7 | 135,209 | 171 706 | $-213$ | |
| Dider satis | 131.210 | 88 269 | 48.6 | 1130 179 | 915 643 | 23.4 | |
| Satis durumuna göre toplam satis | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| ilk el satis | 49.274 | 30.472 | 61.7 | 407 832 | 328 299 | 24.2 | |
| iking el satis | 103.740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13,0 |
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
İlk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
Ikinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.
$\Lambda$
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
2024/ASCEGYO-096
20
Yabancılara yapılan konut satısları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, insaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
$\mathbb{Z}$
22
İnşaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, iscilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
2024/ASCEGYO-096
ż
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Yillik Yillik Yillik Yıl Çeyrek Bina sayısı değişim (%) Daire sayısı değişim (%) Yüzölçüm (m2) değişim (%) 2022 127 819 $-3.5$ 146 197 251 $-7,7$ 700 884 $\mathbf{I}$ 26 126 $-22.1$ 131 242 24.8 27 595 313 $-19.5$ $\mathbf{u}$ 29 072 $-4.8$ 145 414 $-7,8$ 30 882 141 $-2.8$ m 28 28 4 $.7,0$ 146 031 $-2.6$ 32 172 075 $-3.5$ IV. 44 3 3 7 $0,7$ 278 197 13,8 55 547 723 2023 139 659 $9,3$ 859 202 22,6 168 391 174 15,2 $\mathbf{I}$ 23 889 $-8,6$ 131 810 $0.4$ 27 026 443 $-2.1$ $\mathbf{H}$ 31 127 $7.1$ 193 022 32,7 39 255 974 $27.1$ Ш 35 492 $25.5$ 199 017 39 484 460 22.7 36.3 IV. 49 151 10.9 335 353 20.5 62 624 298 $12.7$ 2024 $\mathbf{1}$ 28 610 19.8 176 657 34,0 35 810 521 $32.5$ И 24 127 $-22.5$ 27 190 746 137 711 $-28.7$ $30.7$ $\mathbf{m}$ 28 828 $-10.8$ 165 134 $17.0$ 32 011 545 $-18.9$
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-096
$\frac{1}{\sqrt{2}}$
$35$
$6,7$
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Grafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafikleki sakarnlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
$\Lambda$
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
| Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022,2024 | |||
|---|---|---|---|
| Yillik degisim (%) |
Yüzölcüm (mª) | Yillik degisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,0 | 129 019 432 | 2.5 | 642 292 | 7,7 | 99 174 | 2022 | |
| $-7.8$ | 30 444 673 | $-2,3$ | 155 447 | 7,2 | 22 485 | ||
| 21,4 | 29 482 147 | 23,6 | 149 488 | 24,2 | 22 988 | π | |
| $-2.4$ | 27 560 452 | $-0.7$ | 137 567 | 4,1 | 22 834 | HI | |
| $-1.4$ | 41 532 160 | $-4,0$ | 199 790 | 0,6 | 30 869 | IV. | |
| $-16,5$ | 107 744 126 | $-16,7$ | 535 043 | $-12,5$ | 86776 | 2023 | |
| $-17,0$ | 25 263 555 | $-18.8$ | 126 251 | $-10.1$ | 20213 | ||
| $-28.1$ | 21 201 500 | $-27.9$ | 107 768 | $-21.6$ | 18 028 | II | |
| $-13.9$ | 23 734 284 | $-14,8$ | 117 262 | $-13.6$ | 19724 | Ш | |
| $-9.6$ | 37 544 786 | $-8,0$ | 183762 | $-6,7$ | 28 811 | IV | |
| 45,5 | 36 761 537 | 38.9 | 175 414 | 41.7 | 28 639 | 2024 | |
| $-14.9$ | 18 049 753 | $-23.4$ | 82 546 | $-14.5$ | 15412 | Ħ | |
| $-5,3$ | 22 465 200 | $-3.1$ | 113 507 | 2,9 | 20 289 | 湖 |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
$A_i$
Grafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaclı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, ili. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir
Tercih edilen alanda olması
$T$
Dükkanların cadde cepheli olması
Yoğunluklu talebin öğrenci kitlesinden oluşması sebebiyle dönemsel bazda durağanlık vasanması
Rezidans tipi dairelerin kira getirisi sebebiyle bu tip dairelere olan rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 1157,20 m2 parsel alanı üzerine tek 4 blok seklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak vapilmistir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul; Bodrum kat + Zemin kat + 4 normal kattan olusmustur.
Bodrum katında: Eklenti garajlar, ve müşterek alanlar
Zemin kat: 1-2-3-4 Nolu dükkanlar, ve bina girişi,
1.Normal kat: 5-6-7-8-9-10-11-12 -13 B.B. Nolu meskenler, olmak üzere her katta 9 ar meskenden 36 BB mesken bulunmaktadır.
1-2-3-4 B.B. nolu Dükkanlar : Açık dükkan alanından ve wc-lavabo alanından oluşmaktadır. Taşınmaz alanları ve eklentileri değerleme tablosunda verilmiştir.
5-6...39-40 B.B. nolu Meskenler : Salon - Amerikan Mutfak , oda , banyo-wc ve balkon alanından ibarettirler. Taşınmaz alanları değerleme tablosunda verilmiştir.
Devam eden proje bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar mesken/dükkan niteliğindedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıs olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir islemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar vaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
$T_{\sim}$
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| SATILIK KONUT | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No | Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Niteliği | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satısa Sunulan Birlm Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | İletişim |
| Emsal 1 | 65,00 | 40,00 | Mesken | 1.495.000,00 | 37,375,00 | Asti Emlak | 0 (507) 722 44 87 |
| Emsal 2 | 65,00 | 45,00 | Mesken | 1.450.000.00 | 32.222.22 | Göker Emlak | 0 (532) 428 01 33 |
| Emsal 3 | 70,00 | 45,00 | Mesken | 1.650.000.00 | 36.666,67 | Eylül Emlak | 0 (530) 241 23 96 |
| Emsal 4 | 55,00 | 45.00 | Mesken | 1,440,000,00 | 32.000.00 | Yeditepe Emlak | 0 (537) 677 73 79 |
$T_{\rm eff}$
| SATILIK DUKKAN | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No | Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Niteliği | Satışa Sunulan Değeri (TL) |
Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | İletişim | ||||
| Emsal 1 | 30.00 | 20,00 | Dükkan | 1.450.000,00 | 48.333.33 | Red City Emiak | 0 (507) 444 00 27 | ||||
| Ernsal 2 | 35,00 | 25,00 | Dükkan | 1.775.000,00 | 50.714,29 | Artı Emlak | 0 (533) 460 75 05 | ||||
| Emsal 3 | 60,00 | 40,00 | Dükkan | 2.850.000.00 | 47.500.00 | Word House Emlak | 0 (552) 733 72 82 | ||||
| Emsal 4 | 50,00 | 38,00 | Dükkan | 2.700.000,00 | 54.000,00 | FK Wrold 27 Emiak | 0 (531) 721 31 45 | ||||
$117$
| SATILIK KONUT | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsa I No |
Yüzölcüm 0 (m 2 ) |
Satışa Sunulan Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m 2 ) |
Cep he D. |
Ala n D. |
Konu m D. |
Zama n D. |
Yap Yaş : D. |
Serefiy e D. |
Pazarlı kD. |
Manzar a D. |
Diğe r D. |
Düzeltilmi s Birim Değer |
| Emsal 1 |
40 | 1.495.000 | 37.375 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-10%$ | 0% | 0% | 33.638 |
| Emsal 2 |
45 | 1.450.000 | 32.222 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 31.256 |
| Emsal 3 |
45 | 1.650.000 | 36.667 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-10%$ | 0% | 0% | 33.000 |
| Cmsal 4 |
45 | 1.440.000 | 32.000 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 31.040 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 32.233 |
Emsal1 ve Emsal3 eşyalı dairedir.
$\Gamma$
| SATILIK DÜKKAN | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No |
Yüzölçü $m\bar{u}$ ( $m^x$ ) |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m 2 ) |
Cep he D. |
Alan D. |
Kon um D. |
Zam an D. |
Yapı Yaşı D. |
Sere fiye D. |
Pazarlı k D. |
Manzar a D. |
Diğe rD. |
Düzeltil mls Sirim Değer |
| Emsal | 20 | 1.450.000 | 72.500 | 5% | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 77.575 |
| Emsal 2 |
25 | 1.775.000 | 71.000 | 5% | 0% | 5% | 0% | $0\%$ | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 75.970 |
| Emsal з |
40 | 2.850.000 | 71.250 | 5% | D% | 5% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 76.238 |
| Emsal 4 |
38 | 2.700.000 | 71.053 | 5% | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 76.026 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 76.452 |
Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Bağımsız Bölümün Pazar değeri:
| DÜKKAN İNDIRGENNIS BIRIM FİYAT ANALİZİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin Kat Alant |
Bodrum Kat Eklenti Alam |
Toplam Alan |
Bodrum Kat. Orani |
Indirgenmis Alan |
Zemin kat Birim Fiyat |
Hesaplanan Dečer |
Indirgenmis Birim Fiyat |
||
| Bağımsız Bölüm No | $1^{\circ}$ | 58 | 17 | 75 | 1/5 | 61,40 | 76.000,00 | 4,666,400.00 | 62.218,67 |
| Bağımsız Bölüm No | $\mathbf{z}$ | 39 | 17 | 56 | 1/5 | 42,40 | 76,000,00 | 3.222.400.00 | 57.542.86 |
| Bağımsız Bölüm No | 3 | 38 | 17 | 55 | 1/5 | 41,40 | 76.000,00 | 3.146.400,00 | 57.207,27 |
| Bağımsız Bölüm No | 4 | 86 | 15 | 101 | 1/5 | 89,00 | 76.000,00 | 6.764.000.00 | 66.970.30 |
$211$
| Bağımsız Bölüm No |
Bağımsız Bölüm Alanı (m2) |
Bağımsız Bölüm. Eklentisi Alanı (m2) |
Takdir Edilen Birim Değer (TL/m2) |
HESAPLANAN DEĞER (TL) |
Yuvariatilmiş Bağımsız Bölüm Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| $\mathbf{1}$ | 58 | 17 | 62.219 | 4.666.400,00 | 4.665.000 |
| $\mathbf{2}$ | 39 | 17 | 57.543 | 3.222.400,00 | 3.220.000 |
| 3 | 38 | 17 | 57.207 | 3.146.400,00 | 3.145.000 |
| 4 | 86 | 15 | 66.970 | 6.764.000,00 | 6.765.000 |
| 5 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 | |
| 6 | 42 | 32.230 | 1.353.660,00 | 1.355.000 | |
| $\overline{7}$ | 42 | 32.230 | 1.353.660,00 | 1.355.000 | |
| 8 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 | |
| 9 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 | |
| 10 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 | |
| 11 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 | |
| 12 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 | |
| 13 | 35 | 32.230 | 1.128.050,00 | 1.130.000 | |
| 14 | 45 | 15 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 15 | 43 | 32,230 | 1.385.890,00 | 1.385.000 | |
| 16 | 43 | 32.230 | 1.385.890,00 | 1.385.000 | |
| 17 | 45 | 16 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 18 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 | |
| 19 | 45 | 32.230 | 1,450.350,00 | 1.450.000 | |
| 20 | 37 | 32.230 | 1.192.510,00 | 1.195.000 | |
| 21 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 | |
| 22 | 38 | 32,230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 | |
| 23 | 45 | 20 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 24 | 42 | 32.230 | 1.353.660,00 | 1.355.000 | |
| 25 | 42 | 32.230 | 1.353.660,00 | 1.355.000 | |
| 26 | 45 | 22 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
小文
| TOPLAM | 66.470.000 | |||
|---|---|---|---|---|
| 40 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 |
| 39 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 38 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 |
| 37 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 36 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 |
| 35 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 34 | 42 | 32.230 | 1.353.660,00 | 1.355.000 |
| 33 | 42 | 32.230 | 1.353.660,00 | 1.355.000 |
| 32 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 31 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 |
| 30 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 29 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 |
| 28 | 45 | 32.230 | 1.450.350,00 | 1.450.000 |
| 27 | 38 | 32.230 | 1.224.740,00 | 1.225.000 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Asağıda ver verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karsılanamadığı asağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın olusturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması.
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde. değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teskil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
$H - t$
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıstır.
Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
| KİRALIK KONUT | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsa I No |
Beyan Edilen Alan $(m2)$ |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Nite liği |
Kira Değeri (TL/ay) |
Aylık Kira Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisl | Iletisim |
| Emsal | 75,00 | 55.00 | Mes ken |
13,000.00 | 173,33 | Trend Emlak |
0(553) 594 27 71 |
| Emsal | 70.00 | 50,00 | Mes ken |
12,000.00 | 171.43 | Yeditepe Emlak |
0(537) 677 73 79 |
| Emsall 3. |
75,00 | 55,00 | Mes ken |
13,000,00 | 173.33 | Değişim Emlak |
0(549) 899 76 70 |
| KİRALIK DÜKKAN | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsa l No |
Beyan Edilen Alan $(m2)$ |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Nite liği |
Kira Değeri (TL/ay) |
Aylık Kira Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | Iletisim |
| Emsal | 70,00 | 60,00 | Dük kan |
30.000,00 | 428.57 | Basyapit Emlak |
0(538) 067 27 27 |
| Ernsal | 65.00 | 60,00 | Dük kan |
29.500.00 | 453,85 | Ezogelin Emlak |
0(534) 945 48 31 |
| Ernsal з. |
50,00 | 35.00 | Dük kan |
20.000,00 | 400,00 | Word House Emlak |
0(552) 733 72 82 |
$\sim$
ハンキ
| Ems al No |
Yüzölcü mü (m 2 ) |
Kiray а Sunul aп Değer I (TL) |
Birim Değer (TL/m) 2) |
Cep he D. |
Ala n D. |
Konu m D. |
Zam an D. |
Ya рı Ya 51 D. |
Serefi ye D. |
Pazari ık D. |
Manza ra D. |
Diğ ė٢ D. |
Düzeltil mis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al 1 |
55 | 13,000 | 236 | 0% | 0% | 0% | 0% | $0\%$ | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 229 |
| Ems al 2 |
50 | 12.000 | 240 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 3% | 0% | 0% | 233 |
| Erns al 3 |
55 | 13,000 | 236 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 229 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) 230 |
| Ems al No |
Yüzölçü m0 (m 2 ) |
Kiray a. Sunul an Değer i(TL) |
Birim Deger (TL/m) 2) |
Cep. he D. |
Ala n. D. |
Konu m D. |
Zam an D. |
Ya pı Ya SI. D. |
Serefi ye D. |
Pazar lik D. |
Manza ra D. |
Diğ eг D. |
Düzeltil mis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al 1 |
70 | 30.00 0 |
429 | $-5%$ | ۰ 10 帖 |
$-15%$ | 0% | $\overline{\phantom{a}}$ 5% |
0% | $-3%$ | 0% | 0% | 266 |
| Ems al2 |
65 | 29.50 o |
454 | $-5%$ | 10 畅 |
$-15%$ | 0% | ۰ 5% |
$0\%$ | $-3%$ | 0% | $0\%$ | 281 |
| Erres al 3 |
50 | 20.00 Ú |
400 | $-5%$ | ×, 10 % |
$-15%$ | 0% | $\overline{\phantom{a}}$ 5% |
$0\%$ | $-3%$ | 0% | 0% | 248 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 265 |
| DÜKKAN PİYASA DEĞERİ ICIN |
Zemin Kat Alanı |
Bodrum Kat Eklenti Alanı |
Toplam Alan |
Bodrum Kat Oranu |
Indirgenmis Alan |
Zemin kat Birim Fiyat |
Hesaplanan Değer |
Indirgenmis Birim Fiyat |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No |
1 | 58 | 17 | 75 | 1/6 | 60,83 | 265,00 | 16.120,83 | 214,94 |
| Bağımsız Bölüm No |
$\overline{2}$ | 39 | 17 | 56 | 1/6 | 41,83 | 265,00 | 11.085,83 | 197.96 |
| Bağımsız Bölüm No |
3 | 38 | 17 | 55 | 1/6 | 40,83 | 265,00 | 10.820,83 | 196,74 |
| Bağımsız Bölüm No |
4 | 86 | 15 | 101 | 1/6 | 88,50 | 265,00 | 23.452,50 | 232,20 |
$M_{\star}$
| KIRA DEĞERLEMESİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No |
Alanı (m2) |
BİRİM FİYAT |
HESAPLANAN KÍRA DEĞERİ (TL/ay) |
YUVARLATILMIŞ KİRA DEĞERİ (TL/ay) |
| $\mathbf 1$ | 75 | 214,94 | 16.121 | 16.100 |
| $\overline{2}$ | 56 | 197,96 | 11.086 | 11.100 |
| 3 | 55 | 196,74 | 10.821 | 10.800 |
| 4 | 101 | 232,20 | 23.453 | 23.450 |
| 5 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 6 | 42 | 230,00 | 9.660 | 9.650 |
| $\overline{7}$ | 42 | 230,00 | 9.660 | 9.650 |
| 8 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 9 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| 10 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 11 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| 12 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 13 | 35 | 230,00 | 8.050 | 8.050 |
| 14 | 60 | 200,00 | 12.000 | 12.000 |
| 15 | 43 | 230,00 | 9.890 | 9.900 |
| 16 | 43 | 230,00 | 9.890 | 9.900 |
| 17 | 61 | 200,00 | 12.200 | 12.200 |
| 18 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| 19 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 20 | 37 | 215,00 | 7.955 | 7.950 |
| 21 | 45 | 215,00 | 9.675 | 9.700 |
| 22 | 38 | 215,00 | 8.170 | 8.150 |
| 23 | 65 | 200,00 | 13.000 | 13.000 |
| 24 | 42 | 215,00 | 9.030 | 9.050 |
| 25 | 42 | 215,00 | 9.030 | 9.050 |
| 26 | 67 | 200,00 | 13.400 | 13.400 |
| 27 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| 28 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 29 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| 30 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 31 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| 32 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 33 | 42 | 230,00 | 9.660 | 9.650 |
| 34 | 42 | 230,00 | 9.660 | 9.650 |
八寸
| 35 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
|---|---|---|---|---|
| 36 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| 37 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 38 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| 39 | 45 | 230,00 | 10.350 | 10.350 |
| 40 | 38 | 230,00 | 8.740 | 8.750 |
| CONTRACT STATISTICS |
TOPLAM | 415.000 |
Bilindiği üzere ülkemizde kira bedellerine ilave ödeme (KDV) bulunmamaktadır. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.
Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmazların dükkan/mesken olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Müşterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.
$\frac{1}{2}$
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyıdat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takvidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
八土
e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Bes Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi icin yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.
$\lambda$
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetindeki 40 adet bağımsız bölüm icin;
| Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri. | ||
|---|---|---|
| KDV'siz Değeri | KDV'li Değeri (%1 VE % 20) | |
| 66.470.000,00 TL | 70.515.750,00 TL | |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||
| DEĞERLEME UZMANİ | KONTROL | SORUMLU DEGERLEME UZMANI |
| Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582) |
Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 401179) |
Ö.Fatih AKAURT (SPK Lisans No: 400382) |
| Gayrigunida Degeriume | ||
| $-47 - 49$ Pag: 0.342 215 12 06 Depresses No. daktor from Alaby S. St. No. 70 Nokolar forba lips 6 form Bar 5 Boine See Selectional / GAZLANDE |
||
| Gazőent V.D. 99807 6413 - Fir. Sidi No: 33650 www.ougosclepetion.geom - infelis cougmadegerlates.com |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.