ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Registration Form • Dec 29, 2023

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

ŞELALE EVLERİ PROJESİ

Ili	Gaziantep
İlçesi	Şahinbey
	Mahallesi Şahintepe
Ada	923
Parseli	1
Ana G.M. Niteliği	Arsa

İÇİNDEKİLER

		1. BAĞIMSIZLİK ve UYGUNLUK BEYANİ
		2.
	D:	Raporun Tarhi
		Raporun Numarası
		c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
		ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
		d. Değerleme Tarihi
		e. • Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
		g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
		3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
		a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
		b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
		c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
		c. İşin Kapsamı
		4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
		a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
		1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
		2. Tapu Kayıtları
		3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
		b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgı
		C. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulun Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
		Ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15
		d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Karan, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara
		Dair Açıklamalar
		e. Gayrimenkule İlişkin Ölarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrımenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler 16
		f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Almıp Alınmadığına Ve Yasal Gerckliliği Olan Belgelerin Ta Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetiml Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresl Vb.) Ve. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 16
		ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinadlen Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlışkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bır Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 16
		h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
ู้เก่		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
		a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analızi Ve Kullanılan Veriler

2023/ASCEGYO-039

2

1. T

	1. Gaziantep IIi Hakkında Genel Bilgiler
	2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak
	Veriler İle Bunların Gayrımenkulün Değerine Etkileri
	1. Konut Satış İstatıştikleri, Kasım 2023
	2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023
	3.
	4. Yapı İzın İstatistikleri, III. Çeyrek: Ternmuz - Eylül, 2023
	c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
	ç. Gayrimenkulün Fıziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
	1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :
	2. Bağımsı2 Bölüm Ozellikleri :
	d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Bilgiler
	e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında
	f. Gayrimenkulun Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Ameçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi,
	6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
	a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçiar
	1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgilerin kaynağı
	3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki harîtalarından çikartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
	4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar 37
	5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	b. Maliyet Yaklaşırıı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan dığer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bılgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	4. Maliyet yaklaşını ile ulaşılan sonuç
	c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Gelir yaklaşımırı açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
	4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	ç. Diğer Tespit Ve Analizler

	1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanıları veriler)
	Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri
	2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
	3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
	4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanıları veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
	5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analızi
	6. Müşterek veya bölünmüş kışımların değerleme analizl
	7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
	a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
	b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının
	Gerckçeleri
	c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Dlarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 50
	Ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş
	d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 50
Bilgi 51	e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Itibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Uzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bır Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair
	f. Değerleme Konusu Ust Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhang! Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 51
51	g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	8. [ SONUG
	a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	b. Nihai Değer Takdiri
	9. RAPOR EKLERI

2023/ASCEGYO-039

CAVITION CALL

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan şirkişilir.
değerleme çalışanının biletinin özerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları ve sıradan
vapılmamıştır yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli kabu edilirler. Mülk
edecekleri varsayılmıştır edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ye ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün ve ebaları ile ilgili bilgilerin

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerlerne uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterilliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bile samış değildir.
olmadığı öncerilir: olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, nüüteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadan ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır.
uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olma içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili değerleri
yapılmamıştır. Ancak verinde vanılan nözlerilerilir detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye
olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevreye
etki olmadığı varsayılarılmıştır. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşrudur.
     kısıtlı olun kisisel tarafsız ve sönuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşu kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önüşlür Sabece belircilen varsayımlar ve koşulları
     oluşmaktadır oluşmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkanınız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Şahdarına sahiptir.
     alanların değerlemesi yapılan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden
     denevimi bulunmaktadır deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen klşiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATTRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğalılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2023

b. Raporun Numarası

2023/ASCEGYO-039

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerlerne Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

19.12.2023

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

27.11.2023 / ASCEGYO=03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblinda 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri 443.460.000,00 TL
2022/ASCE-032	07.11.2022

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI :	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar
İLETİŞİM:	Ferhadiye Iş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP Telefon: (0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail : info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARIHI	03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrımenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
İZİNLER/YETKİLERI	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 lle yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler Tle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına Ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Gazi Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme rayıç o bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Şahintepe Mah. 923 Ada 1 Parselde geliştirilmekte olan Şelale Evleri projesinin pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşunlarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapşamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgileri, P

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep Üniversitesi giriş kapısı karşısından Adnan Menderes Bulvarına dönülür. 2200 mt sonra bu caddenin devamı olan 400 nolu caddeye devam edilir.880 mt sonra bu cademin
428 nolu şokağa dönülün 225 mt den edilir.880 mt sonra ,Uğru AVM yanından 428 nolu sokağa dönülüp 225 mt devam edilir.Buradan 384 nolu caddeye dönülüp 425 mt sonra sağ yöne 426 nolu caddeye oradan da 133366 nolu caddeye sokağa girilerek taşınmaza ulaşılır. Taşınmaz çevre yoluna cal 153366 nolu

Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydadanım imkânı tamdır. Ulaşım çeşitlilik göstermekte olup; toplu taşıma araçlarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.

Enlem 37.0102
Boylam 37.3442

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

II	Gaziantep
İlçe	Sahinbey
Mahalle	Şahintepe
Ada	923
Parsel
Yüzölçümü 9.869,31 (m2)
Nitelik	Arsa

Bağımsız Bölümler

Malik	ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş.
Blok Adı	Kat No	Bağımsı z Bolum No	Arsa Payı	Bağımsız Bölüm Niteliği
A BLOK	1	1	47/9869	MESKEN
A BLOK	1	2	47/9869	MESKEN
A BLOK	1	3	47/9869	MESKEN
A BLOK	1	4	47/9869	MESKEN
A BLOK	2	5	47/9869	MESKEN
A BLOK	2	6	47/9869	MESKEN
A BLOK	2	7	47/9869	MESKEN
A BLOK	2	8	47/9869	MESKEN
A BLOK	3	ਰੇ	47/9869	MESKEN
A BLOK	3	10	47/9869	MESKEN
A BLOK	3	11	47/9869	MESKEN
A BLOK	3	12	47/9869	MESKEN
A BLOK	4	13	47/9869	MESKEN
A BLOK	4	14	47/9869	MESKEN
BLOK A	4	15	47/9869	MESKEN
A BLOK	র্ব	16	47/9869	MESKEN
A BLOK	5	18	47/9869	MESKEN
A BLOK	5	19	47/9869	MESKEN
A BLOK	5	20	47/9869	MESKEN
A BLOK	6	22	47/9869	MESKEN
A BLOK	6	23	47/9869	MESKEN
A BLOK	6	24	47/9869	MESKEN
A BLOK	7	26	47/9869	MESKEN
A BLOK	7	27	47/9869	MESKEN
A BLOK	7	28	47/9869	MESKEN
A BLOK	8	30	47/9869	MESKEN

A BLOK	8	31	47/9869	MESKEN
BLOK A	8	32	47/9869	MESKEN
A BLOK	9	33	47/9869	MESKEN
A BLOK	9	34	47/9869	MESKEN
A BLOK	9	35	47/9869	MESKEN
A BLOK	10	30	48/9869	MESKEN
A BLOK	11	42	48/9869	MESKEN
A BLOK	11	43	48/9869	MESKEN
A BLOK	12	46	48/9869	MESKEN
A BLOK	12	47	48/9869	MESKEN
A BLOK	13	ਧਰੇ	48/9869	MESKEN
A BLOK	13	50	48/9869	MESKEN
A BLOK	14	54	48/9869	MESKEN
A BLOK	15	58	48/9869	MESKEN
A BLOK	16	62	48/9869	MESKEN
A BLOK	16	63	48/9869	MESKEN
A BLOK	17	66	48/9869	MESKEN
A BLOK	18	69	48/9869	MESKEN
B BLOK	1	1	47/9869	MESKEN
B BLOK	I	2	47/9869	MESKEN
B BLOK	1	3	47/9869	MESKEN
B BLOK	1	4	47/9869	MESKEN
ਤੇ BLOK	2	5	47/9869	MESKEN
B BLOK	2	6	47/9869	MESKEN
B BLOK	2	7	47/9869	MESKEN
B BLOK	2	8	47/9869	MESKEN
B BLOK	3	ਹੈ	47/9869	MESKEN
B BLOK	3	10	47/9869	MESKEN
B BLOK	3	11	47/9869	MESKEN
B BLOK	3	12	47/9869	MESKEN
B BLOK	4	13	47/9869	MESKEN
B BLOK	4	14	47/9869	MESKEN
B BLOK	ণ	15	47/9869	MESKEN
B BLOK	4	16	47/9869	MESKEN
B BLOK	5	17	47/9869	MESKEN
B BLOK	5	18	47/9869	MESKEN
B BLOK	5	19	47/9869	MESKEN
B BLOK	5	20	47/9869	MESKEN
B BLOK	6	21	47/9869	MESKEN
B BLOK	6	22	47/9869	MESKEN
B BLOK	6	23	47/9869	MESKEN
B BLOK	6	24	47/9869	MESKEN
B BLOK	7	25	47/9869	MESKEN
B BLOK	7	26	47/9869	MESKEN
BLOK B	7	27	47/9869	MESKEN
B BLOK B BLOK	7	28	47/9869	MESKEN
B BLOK	8	29	47/9869	MESKEN
	8	30	47/9869	MESKEN

BLOK ਤੋ	8
B BLOK	9	32	47/9869	MESKEN
B BLOK		33	47/9869	MESKEN
B BLOK	9 9	34	47/9869	MESKEN
B BLOK		35	47/9869	MESKEN
B BLOK	9	36	47/9869	MESKEN
B BLOK	10	37	48/9869	MESKEN
B BLOK	10	38	48/9869	MESKEN
B BLOK	11	41	48/9869	MESKEN
	11	42	48/9869	MESKEN
B BLOK	11	43	48/9869	MESKEN
B BLOK	12	45	48/9869	MESKEN
B BLOK	12	46	48/9869	MESKEN
B BLOK	12	47	48/9869	MESKEN
B BLOK	12	48	48/9869	MESKEN
B BLOK	13	49	6886888	MESKEN
B BLOK	13	51	48/9869	MESKEN
B BLOK	13	53	48/9869	MESKEN
B BLOK	14	54	48/9869	MESKEN
BLOK 10	14	55	48/9869	MESKEN
BLOK B	15	57	48/9869	MESKEN
BLOK B	15	28	48/9869	MESKEN
BLOK ಿ	15	29	48/9869	MESKEN
B BLOK	16	61	48/9869	MESKEN
ಿ BLOK	16	62	48/9869	MESKEN
ಿ BLOK	16	63	48/9869	MESKEN
B BLOK	16	64	6886/87	MESKEN
B BLOK	17	65	48/9869	MESKEN
B BLOK	17	66	48/9869	MESKEN
B BLOK	17	67	68/8869	MESKEN
B BLOK	18	68	48/9869	MESKEN
B BLOK	18	ea	48/9869	MESKEN
C BLOK	Z	1	47/9869	MESKEN
C BLOK	Z	2	47/9869	MESKEN
C BLOK	Z	3	47/9869	MESKEN
C BLOK	Z	বা	47/9869	MESKEN
C BLOK	1	5	47/9869	MESKEN
C BLOK	1	6	47/9869	MESKEN
C BLOK	1	7	47/9869	MESKEN
C BLOK	1	8	47/9869	MESKEN
C BLOK	2	ਰੋ	47/9869	MESKEN
C BLOK	2	10	47/9869	MESKEN
C BLOK	2	11	47/9869	MESKEN
C BLOK	2	12	47/9869	MESKEN
C BLOK	3	13	47/9869	MESKEN
C BLOK	3	14	47/9869	MESKEN
C BLOK	3	15	47/9869	MESKEN
C BLOK	3	16	47/9869	MESKEN
C BLOK	র্ব	18	47/9869	MESKEN

C BLOK	4	19	47/9869	MESKEN
C BLOK	4	20	47/9869	MESKEN
C BLOK	5	21	47/9869	MESKEN
C BLOK	5	22	47/9869	MESKEN
C BLOK	5	23	47/9869	MESKEN
C BLOK	5	24	47/9869	MESKEN
C BLOK	6	25	47/9869	MESKEN
C BLOK	6	26	47/9869	MESKEN
C BLOK	6	28	47/9869	MESKEN
C BLOK	7	29	47/9869	MESKEN
C BLOK	7	30	47/9869	MESKEN
C BLOK	7	32	47/9869	MESKEN
C BLOK	8	33	47/9869	MESKEN
C BLOK	8	34	47/9869	MESKEN
C BLOK	8	35	47/9869	MESKEN
C BLOK	ರು	37	47/9869	MESKEN
C BLOK	9	38	47/9869	MESKEN
C BLOK	ਰੇ	39	47/9869	MESKEN
C BLOK	10	41	5986/87	MESKEN
C BLOK	10	42	47/9869	MESKEN
C BLOK	10	43	48/9869	MESKEN
C BLOK	10	44	47/9869	MESKEN
C BLOK	11	45	48/9869	MESKEN
C BLOK	11	46	6886688	MESKEN
C BLOK	11	47	688888	MESKEN
C BLOK	12	50	48/9869	MESKEN
C BLOK	12	51	48/9869	MESKEN
C BLOK	13	54	48/9869	MESKEN
C BLOK	13	55	48/9869	MESKEN
C BLOK	14	28	48/9869	MESKEN
C BLOK	14	ਟਰੇ	48/9869	MESKEN
C BLOK	15	62	48/9869	MESKEN
C BLOK	15	64	48/9869	MESKEN
C BLOK	16	65	48/9869	MESKEN
C BLOK	16	66	48/9869	MESKEN
C BLOK	16	67	48/9869	MESKEN
C BLOK	17	69	48/9869	MESKEN
C BLOK	17	70	48/9869	MESKEN

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Belge Adı	İncelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portalı
İlk Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	27.07.2018	295

İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	09.03.2020	61
İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	30.11.2020	410

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Serhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Beyan Yönetim Planı Değişikliği : 2.08.2021 Şahinbey - 07-09-2021 10:34 -72087
	Beyan Yönetim Planı Değişikliği : 15.05.2020 Şahinbey - 09-07-2020 14:36 - 37577
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamakladır.
Muhdesat Bölümu	Kayıt Bulunmamaktadır.

Tapu kayıtlarında sadece yönetim planına dair beyan bulunmakta olup, gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

• Satış görmemiştir.
• Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal: 1,50 şartlarında KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

PLAN ÖLÇEĞİ	1/1000
TAKS			Hmax
KAKS			EMSAL	2.50
ÇEKME MESAFELERİ Ön Yan Arka İNŞAAT NİZAMI AYRIK
			2023/ASCEGVO-020

	i			-
-			5 8,5 H/2 2 8,5 H/2		10000

Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat irtifaklı olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Gazlantep Ala Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir.

Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar iskan alma aşamasındadır.

Adres: Şahinbey, Binevler Mah. 81039 Nl. Sk. Başkanlar Sitesi B Blok 5/4 Şahinbey/GAZIANTEP, 27070 Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İliskin Acıklama

923 ada 1 parsel üzerinde 160 adet bağımsız bölümden oluşan Şelale Evleri projesi geliştirilmektedir. Proje inşaatı büyük ölçüde tamamlanmış olup bağımsız bölümler iskan alınma aşamasındadır. Takdir edilen değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup, farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilir.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi UAVT numarası ile https://beptr.csb.gov.tr/bep-web/#/queryEkb internet adresinden sorgalasmış herhangi bir belge olmadığı görülmüştür.

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu: 36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tacihi dolausu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gazlantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki İlişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadarımış, yerlir yapılır. yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlanıştır. Bu I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizlerin daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele ve gün boyunca
1921'de "Cazi" 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, ele vereli şehir, o ş kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslarası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binleree turist ağırlamaktadır.

2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.

İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde filien çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.

2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.

Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nın önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kılis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ördusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.

Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmistir.

İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.

Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması

14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik isi makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2023

Türkiye genelinde Kasım ayında 93 bin 514 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %14,9 azaldı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti.

Konut saus sayısı, Kasım 2023

	Kasım			Ocak - Kasim
	2023	2022	Değişim [4]	2023	2022	Değişim 1299
Satış şekline gore toplam satış	93 514	117 906	20.6	1 087 349	1 277 659	-14,9
SIRS itteriodi	5 245	16 855	-68,5	171 708	258 524	-33.6
Site & rafin ]	88 268	101 151	-12,7	915 643	1 019 135	-10.2
Salis malpot crop anumuna gitas	93 514	117 806	-20.6	1 087 349	1 277 659	-14.9
lik el satis	30 472	37 380	-18.5	320 299	382 190	-14.1
sass je chuill	63 042	80 426	-21.8	759 050	697 5888	15,2

İpotekli konut satışları 5 bin 245 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu.

Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 88 bin 269 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer. satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu.

İlk el konut satış sayısı 30 bin 472 olarak gerçekleşti. 2023/ASCEGYO-039

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 63 bin 42 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışa 759 bin 50 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Kasım ayında 2 bin 342 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara yapılan konut satışı, Kasım 2023

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %46,1 azalarak 32 bin 941 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 637 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 234 konut ile İran, 128 konut ile Ukrayna ve 117 konut ile Kazakistan vatandaşları izledi.

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023

Toplam ciro yıllık %65,3 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında yıllık %65,3 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %54,6 arttı, inşaat ciro endeksi %98,6 arttı, ticares ciro endeksi %69,4 arttı, hizmet ciro endeksi %63,5 arttı.

Toplam ciro aylık %4,1 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında aylık %4,1 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %2,9 arttı, inşaat ciro endeksi %4,6 arttı, tücaret ciro endeksi %4,7 arttı, hizmet ciro endeksi %4,3 arttı.

Toplam ciro aylık değişim oranı(%), Ekles 2023

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023

İnşaat maliyet endeksi yıllık %65,93 arttı, aylık %2,20 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,20 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,43 arttı, işçilik endeksi %1,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına növe malzeme endeksi %52,00 arttı, İşçilik endeksi %113,47 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %65,02 arttı, aylık %2,45 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,82 arttı, işçilik endeksi %1,61 arttı. Aynca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,31 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2023

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %68,88 arttı, aylık %1,43 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,88 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,28 arttı, işçilik endeksi %1,85 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,30 arttı, işçilik endeksi %114,04 arttı.

2023/ASCEGY0-039

2023/ASCEGYO-039

27

İnşaat mallyet endaksi aylık değişim oranları(%), Eklm 2023

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %21,7 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 arttı.

Yapı ruhsatı verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçumu, III. Çeyrek 2023

2023/ASCEGYO-039

14

Yılık (5) masiped	Yuzolcum (m2)	Yılık degisim (75)	Daire sayısı	Yılık degisim (76)	Bina sayısı	Çeyrek	Yıl
34,4	151 362 144	30,7	725 294	44.0	138 522		2021
95.7	34 351 557	116.9	174 654	131.0	33571	-
15.6	31 780 568	14.4	157 696	55.7	30 534	E
19.5	33 312 277	6.1	149 614	20.2	30 416	111
30,8	51 911 747	24,3	243 320	18.7	44 001	IN
-3,7	145 /45 708	-1.1	695 804	-1,1	127 831		2022
-20,2	27 414 905	-25,8	129 572	-222	26 134	1
3,2	30 750 734	-8 €.	144 076	-48	29077	D
36	32 120 043	-27	145 507	-1.0	28 203	111
6,8	55 460 026	13,7	276 649	0.7	44 327	W
-1,7	76 946 184	1.5	131 562	-8.6	23 887		2023
21.4	39 188 657	33.4	197 158	6.8	31 047	11
21,7	39 000 808	35,0	196 489	24.9	35 351	117

Yapı ruhsatı istatistiklari, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %53,8'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m2 iken; bunun 21,0 milyon m2'si konut, 10,0 milyon m3'si konut dışı ve 8,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı ruhsatı verilen yapılarda konut, konut dışı və ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Grafikluki rakanlar, yuvarlamadan dolays toplamı vermeyatısın

En yüksek yüzölçüm payı %64,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi.

Yapı ruhsatı verilen yapıların kullarıma ameçlarına göre yüzölçum payları. III. Çayrek 2023

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %14,0 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %13,7, daire sayısı %14,9 ve yüzölçümü %14,0 azaldı.

Yapı kullanıma izin belgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, IH. Çeyrek 2023

Yılık degisim (%)	Yuzolçum (mª)	Yılık degrism (76)	Daire sayısı	Yılık degisim (%)	rana sayısı	Ceyrek	Yıl
4.5	127 688 383	4.5	626 731	18,3	92 116		2021
38	33 033 350	20	159 105	12.8	20 975	-
3.0	74 282 478	5,2	120 929	27,7	18 509	=
8.8	28 254 377	-98	138 581	4.8	21 945	111
17.6	42.118 178	18.6	208 116	29,7	30 687	IN
1,0	129 001 836	25	642 300	7.6	99 150		2022
-7,8	30 456 310	-23	155 508	72	22 487	11
21,5	29 493 368	23,6	149 528	242	22 989	11
-26	27 531 362	-0.7	137 577	40	22 827	118
-1.4	41 520 794	-4.0	199 695	0.5	30 847	No.
-17.0	25 272 731	-18 8	126 305	10.2	20 201		2023
·28.0	21 279 932	27.8	107 904	21.6	18 026	H
-14.0	23 686 482	-14.9	117.057	13.7	19 691	日

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %57,0'ı konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 23,7 milyon m2 iken; bunun 13,5 milyon m2'si konut, 5,1 milyon m2'si konut dışı ve 5,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadırı dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %72,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 17,1 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi varların kullanma amacına görə yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2023

Grafficeli migrelar, yuvarlamadan dolayı toplayı topluma vermayebilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Tercih edilen alanda olması

Çevre yolu Cephell olması

Olumsuz Faktörler

Çevre yolundan kaynaklanan araç sesi

Kuzey cephe meskenlerin manzarasının olmaması

Fırsatlar

Bölgede yeni sayılabilecek ender yapılardan olması dolayısıyla taşınmazlara olan rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 9869,31 m2 parsel alanı üzerine A,B,C,Bloklar Betonarme Apartman , D Blok 1 Katlı Trafo Binası şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.

A ve B Blok ; bodrum + Zemin + 18 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Bodrum kat : Otopark ve müşterek alanlar ,

Zemin kat: Ortak alanlar ve bina girişi ,

1.Normal kat: 1-2-3-4 B.B. Nolu 4 adet mesken,

2.Normal kat: 5-6-7-8 B.B. Nolu 4 adet mesken,

3.Normal kat: 9-10-11-12 B.B. Nolu 4 adet mesken,

.........

.......

..........

16.Normal kat: 61-62-63-64 B.B. Nolu 4 adet mesken ,

17.Normal kat: 65-66-67 B.B. Nolu 3 adet mesken ,

18.Normal kat: 68-69 B.B. Nolu 2 adet mesken bulunmaktadır.

C Blok ; 2 bodrum + Zemin + 17 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

2.Bodrum kat : Otopark ve müşterek alanlar ,

1. Bodrum kat: Ortak alanlar ve bina girişi ,

Zemin kat: 1-2-3-4 B.B. Nolu 4 adet mesken,

1.Normal kat: 5-6-7-8 B.B. Nolu 4 adet mesken,

2.Normal kat: 9-10-11-12 B.B. Nolu 4 adet mesken,

........

17.Normal kat: 69-70 B.B. Nolu 2 adet mesken bulunmaktadır.

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :

Tüm meskenler : 3 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo , 1 adet balkon ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

Taşınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar değerleme tablosunda yazılmıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde devam eden Şelale Evleri projesiyle ilgili ruhsata aykın herhangi bir durum tespit edilmemiştir.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde Şelale Evleri isimli 160 bağımsız bölümden oluşan konut projesi geliştirilmektedir.

6. KULLANILAN DEGERLEME YONTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlerevi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde projelendirilmiş bağımsız bölümlerin inşaatı büyük ölçüde tamamlanmış olup proje iskan aşamasında olduğu için değer tespitinde pazar yaklaşımı kullanılmıştır. Yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem kullanılmıştır.

1. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m2)	Gozlemlene n Alan (m2)	Niteliği	Satiss Sunulan Degeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m2)	Ilgilis	İletişim
Emsal ---	195,00	160,00	Mesken	3.050.000,00	15.641,03	UGA Emlak	0 (505) 047 28 27
Emsal 2	185,00	155,00	Mesken	3.050.000,00	16.486,49	27 Yatınmı Emlak	0 (225) 816 41 12
Ernsa 3	175,00	145,00	Mesken	3.035.000,00	17.342,86	Sahibindo n	0 (554) 116 89.74
CITISS प	180,00	150,00	Mesken	3.025.000,00	16.805.56	Camlica Emlak	0 (543) 309 08 56

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma,
   nedenine iliskin detaylı seklerin düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Ems 0 No	Yüzölçü mu ( uit s )	Satisa Sunula E Degeri (TL)	Birim Deger (TL/m) 21	Сер he D.	Als n D.	Konu m D.	Zam 8 11 D.	Ya DI Ya 24 D.	Serefi ye D.	Pazar lik D.	Manza ra D.	Dig er D.	Düzeltil mis Birim Deger
Ems al 1	DSCI	3.050.0 00	19.063	0%	0%	0%	DSG	0%	0%	-5%	0%	0%	18:109
Cm5 2 2	155	3.050.0 00	19.677	0%	046	0 46	090	048	0%	-5%	0%	0%	18.594
Finis al 3	145	3.035.0 00	20.931	0%	0%	0-5%	048	096	0%	5%	0%	136	19.884
Eins al 4	150	3.025.0 00	20.167	0-36	0%	0%	0%	0%	095	-5%	0%	03%	19.158
						Ortalama Birim Deger (TL/m2)							18.961

Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık benzel milenkte gayrımenküllerden
bulunmaktadır. bulunmaktadır.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Blok No	Bağımsız Bolum No	Bağımsız Bolum Alanı (m2)	Takdir Edilen Birim Deger (IL/m2)	Yuvarlatılmış Bağımsız Bolum Değeri ( IL )	HESAPLANAN DEGER ( TL )
A BLOK	1	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	2	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
A BLOK	3	149	18.950	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	4	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
A BLOK	5	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	6	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
A BLOK	7	149	18,960	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	8	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
A BLOK	ਾ	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	10	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
A BLOK	11	149	18.960	2.825.000	2.875.040,00
A BLOK	12	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
A BLOK	13	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	14	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
A BLOK	15	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00

Bağımsız Bölümün Pazar değeri:

^/ ASCEGY

A BLOK	16	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
A BLOK	18	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
A BLOK	19	149	096681	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	20	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
A BLOK	22	156	18.860	2.960.000	2.957.760,00
A BLOK	23	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	24	153	086881	2.900.000
A BLOK	26	156	18.960	2.960.000	2.900.880,00 2.957.760,00
A BLOK	27	149	18.960	2.825.000
A BLOK	28	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
A BLOK	30	156	18.960	2.960.000	00.088.00672
A BLOK	31	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
A BLOK	32	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
A BLOK	33	Ida	18.950	2.825.000	2.900.880,00
A BLOK	34	156	18.960	2.960.000	2.825.040,00
A BLOK	35	149	18.960	2.825.000	2.957-760,00
A BLOK	30	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	42	156	096"81	2.960,000	2.825.040,00
A BLOK	43	145	18.960	2.750.000	2.957.760,00
A BLOK	46	156	18.960	2.960.000	2.749.200,00
A BLOK	47	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
A BLOK	49	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
A BLOK	50	156	18.960	2.960.000	2.825.040,00
A BLOK	ਦੇ ਹੋ	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
BLOK ਪ	58	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
A BLOK	62	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
A BLOK	63	14d	18.960	2.825.000	2.957.760,00
A BLOK	66	156	18.960	2.960.000	2.825.040,00
A BLOK	ਦਰੋ	153	18.960	2.900.000	2.957.760,00
B BLOK	1	149	18.960	2.825.000	2.900.880,00
B BLOK	2	156	18.960	2.960.000	2.825.040,00
B BLOK	3	ਕਿਰੋ	18.960	2.825.000	2.957.760,00
B BLOK	ರ್	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
B BLOK	5	149	18.960	2.825.000	2.900.880,00
B BLOK	6	156	18.960	2.960.000	2.825.040,00
B BLOK	7	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
િ BLOK	ક્ષ્	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
નિ BLOK	0	149	18.960	2.825.000	2.900.880,00
B BLOK	10	156	18.960	000.096.2	2.825.040,00
B BLOK	11	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
B BLOK	12	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
BI OK	13	149	18.960	2.825.000	2.900.880,00
BLOK 0	14	156	18.960		2.825.040,00
B BLOK	15	149	18.960	2.960.000 2.825.000	2.957.760,00
BLOK B	16	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
B BLOK	17	156	096'81	2.960.000	2.900.880,00
					2.957.760.00

B BLOK	18	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	19	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	20	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	21	149	18.960	2.825.000	2,825.040,00
B BLOK	22	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	23	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	24	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	25	153	18.950	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	26	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	27	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	28	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	29	140	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	30	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	32	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	33	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	34	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	35	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	36	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
BOTA B	37	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	38	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	41	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	42	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	43	149	18.960	2,825,000	2.825.040,00
B BLOK	45	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	46	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	47	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	48	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	49	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	51	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	53	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	ವಿರ	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	55	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B.BLOK	5/	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	58	156	18.950	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	ਟਰੇ	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	61	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	62	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	63	। ਕੈਰੇ	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	64	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	65	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
B BLOK	રિણ	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	67	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
B BLOK	63	156	18.950	2.960.000	2.957.760,00
B BLOK	ਦਰੋ	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
C BLOK	1	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	2	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00

C BLOK	3	149	08681	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	4	126	18.960	2.390.000	2.388.960,00
C BLOK	5	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	6	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
C BLOK	7	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	8	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
C BLOK	ਰੋ	149	18.960	2.825.000
C BLOK	10	156	18.950	2.960.000	2.825.040,00
C BLOK	11	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
C BLOK	12	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
C BLOK	13	149	18.960	2.825.000	2.900.880,00
C BLOK	14	156	18.960	2.960.000	2.825.040,00
C BLOK	15	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
C BLOK	16	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
C BLOK	18	156	18.960	2.960.000	2.900.880,00
C BLOK	ਰਿ	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
C BLOK	20	153	18.960	2.900.000	7.825.040,00
C BLOK	21	149	18.960	2.825.000	2.900.880,00
C BLOK	22	156	18.960	2.960.000	2.825,040,00
C BLOK	23	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
C BLOK	24	153	18.960	2.900.000	2.825.040,00
C BLOK	25	149	18.960	2.825.000	2.900.880,00
C BLOK	26	156	18.960	2.960.000	2.825.040,00
C BLOK	28	153	18.960	2.900.000	2.957-760,00 2.900.880,00
C BLOK	29	149	18.960	2.825.000
C BLOK	30	156	096'81	2.960.000	2.825.040,00
C BLOK	32	153	18.960	2.900.000	2.957.760,00
C BLOK	33	149	096881	2.825.000	2.900.880,00
C BLOK	34	156	18.960	2.960.000	2.825.040,00
C BLOK	35	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
C BLOK	37	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00 2.825.040,00
C BLOK	38	156	18.960	2.960.000
C BLOK	30	149	18.960	2.825.000	2.957.760,00
C BLOK	41	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00 2.825.040,00
C BLOK	42	156	096 BT	2.960.000	2.957.760,00
C BLOK	43	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	44	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
C BLOK	45	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	46	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
C BLOK	47	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	50	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
C BLOK	51	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	ਦੇ ਪ	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
C BLOK	55	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	58	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
C BLOK	ಕಿಡಿ	149	18.960	2.825.000	2.825.040.00

				TOPLAM 460.925.000,00
C BLOK	70	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
C BLOK	69	156	18.960	2.960.000	2.957.760,00
		149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BLOK	67			2.960.000	2.957.760,00
C BLOK	66	156	18.960
C BLOK	65	149	18.960	2.825.000	2.825.040,00
C BI OK	િવે	153	18.960	2.900.000	2.900.880,00
C BLOK	62	156	096881	2.960.000	2.957.760,00

Söz konusu bağımsız bölümlerin tamamının KDV oranı %1 olduğu tespit edilmiştir.

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varılğın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukanda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmekt

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasalı engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuc

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmesi ve bü yaklaşımı
kriterlerin karşılanamadığı asak daki ilk ilk birlikte, söz konusu kriterin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yanıncyl gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına illişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık
( TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir odilmiştir ( TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

Bölgede kiralık gayrimenkullerin portföyde bekleme süresi çok düşüktür. Bu sebeple gayrimenkullerin kira tespitinde taşınmazların kat ve kattaki konumları
dikkate alınmamıştır dikkate alınmamıştır.

Konyt Kira Emsalleri

Ems al No	Beyan Edilen Alan (m2)	Gozlemlenen. Alan (m2)	Nit elig	Kira Degeri (TL/ay)	Aylık Kira Birim Degeri (TL/m2)	Ilgills!	Iletişim
Emsa 11	175,00	135,00	Mes KCS	17.000,00	125,93	Kayi Emlak	0 (543) 806 13 74
Ensa 12	180,00	140,00	Mes ken	17.500,00	125,00	Dahi Ozguveri Emak	0 (543) 894 30 13
Emsa 13	195,00	155,00	Mes ken	19.000,00	122,58	TLG Emlak	0 (542) 331 11 05

Emsa INO	Yüzöl çumu (m2)	Kiray ਜ Sunu an Değe 11 (TL)	Birim Dege (TL) m2)	Cep he D.	Al an D.	Коп Um D.	Zam an D.	Ya pi Ya ટેન D.	Şeref iye D.	Paza rlik D.	Manz ara D.	Dig er D.	Düzeltil miş Birim Değer
Emsal -	135	17.00 0	126	096	0 86	0%	096	0 36	0%	-3%	096	048	122
Emsal	140	17.50 0	125	0%	0 96	0%	0%	0 4/0	0%	-3%	0%	04%	121
Emsal 3	155	19.00 0	123	04%	0 13/2	098	0%	0 96	0%	-396	OHP	046	119
	Ortalama Birim Değer (TL/m2)												121

Bağımsız Bölümlerin Kıra Değerleri

Blok No	Zisuliğes Bolum No	Alanı (m2)	MINIS FIYAT	KIRA DEGERI ( IL/ay )	YUVARLATIMIS KIRA DEGERI ( TL/sy )
A BLOK	1	149	121	18.029	18.000
A BLOK	2	156	121	18.876	19.000
A BLOK	3	149	121	18.029	18.000
A BLOK	4	153	121	18.513	18.500
A BLOK	5	149	121	18.029	18.000
A BLOK	5	156	121	18.876	19.000
A BLOK	1	149	121	18.029	18.000
A BLOK	8	153	121	18.513	18.500
A BLOK	9	149	121	18.029	18.000
A BLOK	10	156	171	18.876	19.000
A BLOK	11	149	121	18.079	18.000
A BLOK	12	153	121	18.513	18.500

1

46

2023/ASCEGYO-039

-

A BLOK
A BLOK	13	149	121	18.029	18.000
A BLOK	14	156	121	18.876	000.61
A BLOK	15	Trad	121	18.029	18.000
A BLOK	16	153	121	18,513	18.500
A BLOK	18	156	121	18.876	19.000
A BLOK	19	149	121	18.029	18.000
A BLOK	20	153	121	18.513	18,500
	22	156	121	18.876	19.000
A BLOK	23	149	121	18.029	18.000
A BLOK	24	153	121	18.513	18.500
A BLOK	26	156	171	18.876	19.000
A BLOK	27	149	121	18.029	18.000
A BLOK	28	153	121	18.513	18.500
A BLOK	30	156	121	18.876	19.000
A BLOK	31	149	121	18.029	000.81
A BLOK	32	153	121	18.513	18.500
A BLOK	33	149	121	18.029	18.000
A BLOK	34	156	171	18.876	19.000
A BLOK	35	149	121	18.029	18.000
A BLOK	39	149	121	18.029	18.000
A BLOK	42	156	121	18.876	19.000
A BLOK	43	145	121	17.545	17.500
A BLOK	46	156	121	18.876	19.000
A BLOK	47	149	121	18.029	18.000
A BLOK	49	149	121	18.029	18.000
A BLOK	50	156	121	18.876	19.000
A BLOK	54	156	121	18.876	19.000
A BLOK	રેકે	156	121	18.876	19.000
A BLOK	67	156	121	18.876	19.000
A BLOK	ਦਿੱਤੇ	149	121	620.87	18.000
A BLOK	66	156	121	18.876	19.000
A BLOK	eg	153	121	18.513	18.500
B BLOK	1	149	121	18.029	18.000
B BLOK	2	156	121	18.876	19.000
R BLOK	3	149	121	18.029	18.000
в вгок	4	153	121	18.513	18.500
B BLOK	5	149	121	18.029	18.000
B BLOK	б	156	121	18.876	19.000
B BLOK	7	149	121	18.029	18.000
BLOK	8	153	121	18.513	18.500
B BLOK	9	149	121	18.029	18.000
B BLOK	10	156	121	18.876	19.000
B BLOK	11	149	121	18.029	18.000
B BLOK	12	153	121	18.513	18.500
B BLOK	13	149	121	18.029	18.000
B BLOK	14	156	121	18.876	19,000
B BLOK	15	149	121	18.029	18.000
B Brok	16	153	121	18.513	18.500

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

B BLOK
B BIOK	17	156	121	18.876	19.000
B BLOK	TB	149	121	18.029	18.000
B BLOK	19	153	121	18.513	18.500
B BLOK	20	156	121	18.876	19.000
	21	149	121	18.029	18.000
B BLOK	22	153	121	18.513	18.500
B BLOK	23	156	121	18.876	19.000
B BLOK	24	I चंत्र	121	18.029	18,000
B BLOK	25	153	121	18.513	18.500
B BLOK	26	156	121	18.876	19.000
B BLOK	27	149	121	18.079	18,000
B BLOK	28	153	121	18.513	18.500
B BLOK	29	149	121	18.029	18.000
B BLOK	30	156	121	18.876	19.000
B BLOK	32	153	121	18.513	18.500
B BLOK	33	149	121	18.079	18.000
B BLOK	34	156	121	18.876	19.000
B BLOK	35	149	121	18.029	000000000
B BLOK	36	153	121	18.513	18.500
B BLOK	37	149	121	18.029	18.000
B BLOK	38	156	121	18.876	19.000
B BLOK	41	149	121	18.029	000"81
B BLOK	42	156	121	18.876	19.000
B BLOK	43	149	121	18.029	18.000
B BLOK	વહે	140	121	18.029	18.000
B BLOK	46	156	121	18-876	19.000
B BLOK	47	149	121	18.029	18.000
в вгок	48	153	121	18.513	18.500
B BLOK	40	153	121	18.513	18.500
B BLOK	51	149	121	18.029	18.000
B BLOK	53	149	121	18.029	18.000
B BLOK	54	149	121	18.029	18.000
B BLOK	55	149	121	18.029	18.000
B BLOK	57	149	121	18.029	0000881
BBIOK	ਟੇਡ	156	121	18.876	000.61
B BLOK	59	I 49	121	18.029	18.000
B BLOK	el	149	121	18.029	18.000
B BLOK	62	156	121	18.876	19.000
B BLOK	63	149	121	18.029	18.000
B BLOK	64	153	121	18.513	18.500
B BLOK	65	। ਕਰੋ	121	18.029	0000000
B BLOK	66	156	121	18.876	19,000
B BLOK	67	153	121	18.513	18.500
B BLOK	68	156	121	18.876	000761
B BLOK	િતે	153	121	18.513	18.500
C BLOK	1	149	121	18.029	18.000
C BLOK	2	156	121	18.876	19.000
C BLOK	3	149	121	18.029	18.000

1 1

C BLOK	4	126	121	15.246
C BLOK	5	149	121		15.250
C BLOK	б	156	121	18.029	18.000
C BLOK	1	149	121	18.876	19.000
C BLOK	8	153	121	18.029	000.81
C BLOK	ਂ	149	121	18.513	18-200
C BLOK	10	156	121	18.029	18.000
C BLOK	11	149		18.876	19.000
C BLOK	12	153	121	18.029	18.000
C BLOK	13	149	121	18.513	18.500
C BLOK	14	156	121	18.029	18.000
C BLOK	15		171	18,876	19.000
C BLOK	16	149	121	18.029	18.000
C BLOK	18	153	121	18.513	18.500
C BLOK		156	121	18.876	19.000
C BLOK	19	149	121	18.029	18.000
C BLOK	20	153	121	18.513	18.500
C BLOK	21	149	121	18.029	18.000
	22	156	121	18.876	19.000
C BLOK C BLOK	23	149	121	18.029	18.000
	24	153	121	18.513	18.500
C BLOK	25	149	121	18.029	18.000
C BLOK	26	156	121	18.876	19.000
C BLOK	28	153	121	18.513	18.500
C BLOK	29	149	121	18.029	18.000
C BLOK	30	156	121	18.876	19.000
C BLOK	32	153	121	18.513	18.500
C BLOK	33	149	121	18.029	18.000
C BLOK	34	156	121	18.876	19.000
C BLOK	35	149	121	18.029	18.000
C BLOK	37	149	121	18.029	18.000
C BLOK	38	156	121	18.876	19.000
C BLOK	ਤਰੇ	149	121	18.029	000"81
C BLOK	41	149	121	18.029	000 81
C BLOK	42	156	121	18.876	19.000
C BLOK	43	149	121	18.029	18.000
C BLOK	41	153	121	18.513	18.500
C BLOK	45	149	121	18.029	18.000
C BLOK	46	156	121	18.876	19.000
C BLOK	47	149	121	18.029	18.000
C BLOK	50	156	121	18.876	19.000
C BLOK	51	149	121	18.029	18.000
C BLOK	54	156	121	18.876	19.000
C BLOK	55	149	121	18.029	000.81
C BLOK	28	156	121	18.876	19.000
C BLOK	59	149	121	18.029	18.000
C BLOK	62	156	121	18.876	19.000
C BLOK	64	153	121	18.513	18,500
C BLOK	65	149	121	18.029	000'81

8 1

					2.944.750
		TOPLAM	121	18.513	18,500
C BLOK	70	153			19.000
C BLOK	69	156	121	18.876
		149	121	18.029	18.000
C BLOK	67			18.876	19.000
C BLOK	66	156	121

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmeniştir.

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Değerleme konusu 923 ada 1 parsel üzerinde yer alan Şelale Evleri projesindeki bağımsız bölümlerin inşaatı büyük ölçüde tamamlanmış ve projesinde
asamasına gelmictir. Bu ackanlarımış ve proje iskan alma aşamasına gelmiştir. Bu sebeple bağımsız bölümler için pazar yaklaşımı kullanılarak tespit edilen değerler toplamının, geldiği seviye itibariyle projenin değerini yansıttığı kabul edilmiştir. Boş arsa değeri ise yine pazar yaklaşımıyla bölgedeki emsaller dikkate alınarak belirlenmiştir.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların konut olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Müşterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştimiliğine varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."
denilmektedir denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde geliştirilen Şelale Evleri isimli proje için yasal gerekler yerine getirilmiştir ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Gorüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Ölup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgil

Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde Şelale Evleri projesi geliştirilmektedir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı
Həkkında Bilgi Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (ç) bendine göre GYO'lar mülkiyetlerindeki arsalar üzerinde proje geliştirebilirler. Aynı fikranın (d) bendine göre gerçekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrımenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde Şelale Evleri isimli konut projesi geliştirilmekte olup ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklarakının yapamazlar.

Değerleme konusu taşınmaz için yukarıda belirtilen şekilde bir sınırlama bulunamamakta olup, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.

2023/ASCEGYO-039

51

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• · Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı nükümlerine göre hazırlanmıştır.
  portföyünde "Proje" başlığı altında bulunmasında gayrımları yatırım ortaklığı
  görüş ve kanaatindeviz görüş ve kanaatindeyiz.
• · KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• · Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• Rapor kopyalarının kullanımları halinde birçası olup bağımsız kullanılamaz.
  sonumlu değildir. sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetindeki 160 adet bağımsız bölümden oluşan Şelale Evleri Projesi için;

		Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri.
KDV'siz Değeri		KDV'li Değeri ( %1 )
460.925.000,00 TL		465.534.250,00 TL
	RAPORU HAZIRLAYANLAR
DEGERLEME UZMANI		KONTROY SORUMLU DEGERLEME UZMANI
O.Fatih AKYORT (SPK Lisans No (400582)	Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179)	O. Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 000882)
		Gayrimenkel Degerleine We Danesmanlı A ·47 -21 -21-0442 215-2 gamicom Mah Doktor Emn Kityekale Kad No the . 2004 D 18% Inst Stan K.SL J DANDELL . Kat Greation V.D 966 071 6413 Sehrikarnil / GAZIANTEP