AI Terminal
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Prospectus • Aug 13, 2025
9095_rns_2025-08-13_bcac79f7-939a-434d-92ea-ec36d3bcc38b.pdf
Prospectus
Open in ViewerOpens in native device viewer
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. VARSAYIMLAR GERÇEKLEŞME RAPORU
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 nolu Pay Tebliği'nin "Fiyat Tespit Raporu ile Analist ve Değerlendirme Raporları" başlıklı 29. maddesinin 5. fıkrası uyarınca hazırlanmış olup, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içermektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 nolu Pay Tebliği'nin 29. maddesinin 5. fıkrası uyarınca payları ilk kez halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonra iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve Kamuyu Aydınlatma Platformunda yayımlanması zorunludur.
ASCE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (ASCE GYO) paylarının 2023 yılı 03 Ağustos 2023 tarihinde gerçekleşen halka arzı öncesinde, halka arza aracılık yapan Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından 04.07.2023 tarihli fiyat tespit raporu hazırlanmıştır. Söz konusu raporda halka arz fiyatının belirlenmesinde net aktif değer analizi ve piyasa çarpanları analizi (çarpan analizi) kullanılmıştır.
Değerleme Yöntemleri Sonuçları
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Değer | Ağırlık (%) | Ağırlıklı Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Net Aktif Değer (NAD) | 8.752.063.267 | 50% | 4.376.031.634 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD /NAD) | 6.968.875.901 | 50% | 3.484.437.950 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 7.860.469.584 |
%50 - %50 ağırlıklandırma ile Şirket'in ortalama halka arz öncesi özsermaye değeri 7.860.469.584 TL olarak hesaplanmıştır. Halka arz öncesi fiyattan hesaplanan iskonto oranı aşağıda hesaplanmıştır.
| Sonuç | (TL) |
|---|---|
| Nominal Sermaye Tutarı | 560.000.000 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 7.860.469.584 |
| Halka Arz Öncesi Pay Başına Değer | 14,04 |
| Halka Arz İskontosu | %10,2 |
| Halka Arz İskontosu Sonrası Özsermaye Değeri | 7.056.000.000 |
| Halka Arz Pay Fiyatı | 12,60 |
Değerleme yöntemleri ile hesaplanan halka arz öncesi özsermaye değerleri dikkate alındığında, halka arz öncesi pay başına değer üzerinden halka arz iskonto oranı %10,2 olarak, Halka Arz Pay Fiyatı ise 12,60 TL olarak hesaplanmıştır.
1. Net Aktif Değer Analizi
Fiyat tespit raporunda 31.03.2023 tarihli finansal tablo verilerine ve portföydeki gayrimenkullerin ekspertiz değerlerine göre hesaplanan ASCE GYO net aktif değeri 8.752.063.267 TL'dir. Diğer yandan Şirket halka arzdan sermaye artırımı yoluyla halka arz giderleri düşüldükten sonra net 1.214.655.750,00-TL TL gelir elde etmiş, bu tutar net aktif değerin büyümesine neden olmuştur. (aşağıdaki tabloda yer alan nakit ve benzerlerindeki 13267,69% artış halka arz geliri kaynaklıdır). Buna göre; fiyat tespit raporunda yer alan ASCE GYO net aktif değeri ile 30.06.2025 tarihli finansal tablolara göre hesaplanan ASCE GYO net aktif değerleri karşılaştırmalı olarak aşağıdaki gibidir:
| (TL) | 31.03.2023 Fiyat Tespit Raporu NAD |
30.06.2025 Gerçekleşen NAD |
Fark (%) |
|---|---|---|---|
| A. Arsalar ve Araziler |
5.465.734.000 | 12.638.079.000 | 131,22% |
| Öncelikle Projelendirilmesi Planlanan Arsalar | 3.665.692.000 | 7.568.460.000 | 106,47% |
| Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. 9578 Ada 2 Parsel ** |
429.790.000 | 582.605.000 | 35,56% |
| Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. 9543 Ada 2 Parsel |
308.036.000 | 516.010.000 | 67,52% |
| Gaziantep İli Şehitkamil İlçesi 15 Temmuz Mah. 6427 Ada 2 Parsel ** |
780.476.000 | 1.396.640.000 | 78,95% |
| İstanbul İli Başakşehir İlçesi Tatarcık Mah. 113 Ada 1 Parsel |
2.147.390.000 | 5.073.205.000 | 136,25% |
| 1.800.042.000 | 5.069.619.000 | 181,64% |
|---|---|---|
| 1.376.410.000 | 2.150.525.000 | 56,24% |
| 1.376.410.000 | 2.150.525.000 | 56,24% |
| 1.990.645.500 | 3.313.171.000 | 66,44% |
| 48.924.500 | 105.460.000 | 115,56% |
| 21.875.000 | 43.515.000 | 98,93% |
| 176.500.000 | 280.056.000 | 58,67% |
| 98.655.000 | 568.190.000 | 475,94% |
| 1.506.106.000 | 2.146.485.000 | 42,52% |
| 132.500.000 | 157.500.000 | 18,87% |
| 6.085.000 | 11.965.000 | 96,63% |
| 0 | 0 | |
| 8.832.789.500 | 18.101.775.000 | 104,94% |
| 8.734.681 | 1.167.625.197 | 13267,69% |
| 8.337.204 | 170.195.884 | 1941,40% |
| 39.704.090 | 80.286.757 | 102,21% |
| Diğer Duran Varlıklar (+) | 32.459.923 | 104.695 | -99,68% |
|---|---|---|---|
| II. Aktif Toplamı | 8.922.025.398 | 19.519.987.533 | |
| Finansal Borçlar (-) | 156.831.073 | 45.438 | -99,97% |
| Ticari Borçlar (-) | 5.513.386 | 9.397.850 | 70,46% |
| Diğer Borçlar (-) | 865.958 | 9.635.860 | 1012,74% |
| Diğer KV+UV Yükümlülükler (-) | 6.751.714 | 5.501.004.053 | 81375,67% |
| III. Pasif Toplamı | 169.962.131 | 5.520.083.201 | 3147,83% |
| Net Aktif Değer (II - III) | 8.752.063.267 | 13.999.904.332 | 59,96% |
* Şirket merkezi olarak kullanılan ve maddi duran varlık altında sınıflanan gayrimenkuller hariçtir.
* *Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. ve Şehitkamil İlçesi 15 Temmuz Mah. (Asce Büyükkonak) arsaları yapım aşamasındaki projelere alınmıştır.
*** Zeugma 2 İş Merkezi Projesi, Pancarlı Konut Projesi ve Zenith (Ankara Kanyon 1) Projesi tamamlanmıştır.
**** Net Aktif Değer Hesaplamada Kullanılan Toplam Gayrimenkul Portföyü rakamları 27.12.2024, 12.02.2025, 16.05.2025 tarihli Değerleme Raporlarından alınmıştır.
ASCE GYO'nun fiyat tespit raporunda 8.752.063.267 TL olarak hesaplanan net aktif değeri 30.06.2025 itibari ile 13.999.904.332 TL'ye yükselerek %59,96 oranında artmıştır. Fiyat tespit raporundaki değerler ile 30.06.2025 tarihinde gerçekleşen rakamlar karşılaştırıldığında temel farkların sebepleri aşağıdaki gibidir:
- Fiyat tespit raporunda yer alan gayrimenkullerin değerleri kısmen Kasım 2022 kısmen Mart 2023 tarihli değerleme raporlarından alınmıştır. 30.06.2025 tarihli net aktif değer tablosundaki gayrimenkul değerleri ise 27.12.2024 tarihinde yapılan güncel değerleme raporlarından temin edilmiştir. Bu sebeple, Şirket'in gayrimenkul portföyünde dönem farkı kaynaklı önemli bir değer artışı gerçekleşmiş ve 31.03.2023 ile karşılaştırıldığında 30.06.2025'de 'Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri' 18.101.775.000TL'ye yükselerek %104,94 artmıştır.
- Nakit ve nakit benzerlerindeki artışın temel sebebi halka arz geliridir. Şirket halka arzdan sermaye artırımı yoluyla halka arz giderleri düşüldükten sonra net 1.214.655.750,00-TL TL gelir elde etmiş, bu tutar net aktif değerin büyümesine neden olmuştur.
- 30.06.2025 tarihi itibari ile Şirket'in finansal borçları 31.03.2023 ile karşılaştırıldığında 156.785.635 TL (yaklaşık %99,97 oranında) azalmıştır.
2. Piyasa Çarpanları Analizi
Fiyat tespit raporunda net aktif değer yöntemine ilave ikinci yöntem olarak piyasa çarpanları analizi (çarpan analizi) kullanılmış ve buna göre benzer gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Piyasa Değeri / Net Aktif Değer (PD/NAD) çarpanları analiz edilmiştir. Bu yöntem de yine net aktif değere dayanmakta olup, ASCE GYO'nun 30.06.2025 tarihi itibarıyla gerçekleşen net aktif değerinin fiyat tespit raporunda hesaplanan net aktif değeri ile kıyaslaması yukarıda yer almaktadır.
| Denetim Komitesi | |
|---|---|
| Erdal Ata | M.Sadık Küçükkınacı |
| Denetim Komitesi Başkanı | Denetim Komitesi Üyesi |
| İmza | İmza |