AI Terminal
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Prospectus • May 20, 2024
9095_rns_2024-05-20_8c584de3-3153-4845-b45b-7fb2365e5b03.pdf
Prospectus
Open in ViewerOpens in native device viewer
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. VARSAYIMLAR GERÇEKLEŞME RAPORU
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 nolu Pay Tebliği'nin "Fiyat Tespit Raporu ile Analist ve Değerlendirme Raporları" başlıklı 29. maddesinin 5. ķkrası uyarınca hazırlanmış olup, halka arz fiyaƨnın belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içermektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 nolu Pay Tebliği'nin 29. maddesinin 5. ķkrası uyarınca payları ilk kez halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonra iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde, halka arz fiyaƨnın belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve Kamuyu Aydınlatma Plaƞormunda yayımlanması zorunludur.
ASCE Gayrimenkul Yaƨrım Ortaklığı A.Ş. (ASCE GYO) paylarının 2023 yılı Temmuz ayında gerçekleşen halka arzı öncesinde, halka arza aracılık yapan Halk Yaƨrım Menkul Değerler A.Ş. taraķndan 04.07.2023 tarihli fiyat tespit raporu hazırlanmışƨr. Söz konusu raporda halka arz fiyaƨnın belirlenmesinde net akƟf değer analizi ve piyasa çarpanları analizi (çarpan analizi) kullanılmışƨr.
Değerleme Yöntemleri Sonuçları
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Değer | Ağırlık (%) | Ağırlıklı Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Net AkƟf Değer (NAD) | 8.752.063.267 | 50% | 4.376.031.634 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD /NAD) | 6.968.875.901 | 50% | 3.484.437.950 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 7.860.469.584 |
%50 - %50 ağırlıklandırma ile Şirket'in ortalama halka arz öncesi özsermaye değeri 7.860.469.584 TL olarak hesaplanmışƨr. Halka arz öncesi fiyaƩan hesaplanan iskonto oranı aşağıda hesaplanmışƨr.
| Sonuç | (TL) |
|---|---|
| Nominal Sermaye Tutarı | 560.000.000 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 7.860.469.584 |
| Halka Arz Öncesi Pay Başına Değer | 14,04 |
| Halka Arz İskontosu | %10,2 |
| Halka Arz İskontosu Sonrası Özsermaye Değeri | 7.056.000.000 |
| Halka Arz Pay Fiyatı | 12,60 |
Değerleme yöntemleri ile hesaplanan halka arz öncesi özsermaye değerleri dikkate alındığında, halka arz öncesi pay başına değer üzerinden halka arz iskonto oranı %10,2 olarak, Halka Arz Pay Fiyaƨ ise 12,60 TL olarak hesaplanmışƨr.
1. Net AkƟf Değer Analizi
Fiyat tespit raporunda 31.03.2023 tarihli finansal tablo verilerine ve porƞöydeki gayrimenkullerin eksperƟz değerlerine göre hesaplanan ASCE GYO net akƟf değeri 8.752.063.267 TL'dir. Diğer yandan Şirket halka arzdan sermaye arƨrımı yoluyla halka arz giderleri düşüldükten sonra net 1.214.655.750,00-TL TL gelir elde etmiş, bu tutar net akƟf değerin büyümesine neden olmuştur. (aşağıdaki tabloda yer alan nakit ve benzerlerindeki %12985,23 arƨş halka arz geliri kaynaklıdır). Buna göre; fiyat tespit raporunda yer alan ASCE GYO net akƟf değeri ile 31.12.2023 tarihli finansal tablolara göre hesaplanan ASCE GYO net akƟf değerleri karşılaşƨrmalı olarak aşağıdaki gibidir:
| 31.03.2023 | 31.12.2023 | ||
|---|---|---|---|
| (TL) | Fiyat Tespit Raporu NAD | Gerçekleşen NAD | Fark (%) |
| A. Arsalar ve Araziler |
5.465.734.000 | 10.299.382.000 | 88,44% |
| Öncelikle Projelendirilmesi Planlanan Arsalar | 3.665.692.000 | 6.491.670.000 | 77,09% |
| Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. 9578 Ada 2 Parsel |
429.790.000 | 525.300.000 | 21,99% |
| Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. 9543 Ada 2 Parsel |
308.036.000 | 376.485.000 | 22,22% |
| Gaziantep İli Şehitkamil İlçesi 15 Temmuz Mah. 6427 Ada 2 Parsel |
780.476.000 | 1.068.020.000 | 36,84% |
| İstanbul İli Başakşehir İlçesi Tatarcık Mah. 113 Ada 1 Parsel |
2.147.390.000 | 4.521.865.000 | 110,57% |
| Diğer Arsalar ve Araziler | 1.800.042.000 | 3.807.712.000 | 111,53% |
| B. Binalar |
1.376.410.000 | 2.206.217.600 | 60,28% |
| Daire ve Dükkanlar | 1.376.410.000 | 2.206.217.600 | 60,28% |
|---|---|---|---|
| C. Gayrimenkul Projeleri |
1.990.645.500 | 2.841.770.000 | 42,75% |
| Gaziantep - Asce Zeugma 2 İş Merkezi Projesi | 48.924.500 | 89.905.000 | 83,76% |
| Gaziantep – Güvenevler 1 Projesi | 21.875.000 | 40.375.000 | 84,57% |
| Gaziantep - Asce Barak Konutları Projesi | 176.500.000 | 282.600.000 | 60,11% |
| Gaziantep - Asce Pancarlı Konutları Projesi | 98.655.000 | 213.750.000 | 116,66% |
| Ankara - Asce Kanyon 1 Projesi | 1.506.106.000 | 2.048.790.000 | 36,03% |
| Ankara İli Çankaya İlçesi Büyükesat Mah 29285 Ada 5 Parsel |
132.500.000 | 155.000.000 | 16,98% |
| Gaziantep – Güvenevler 2 Projesi | 6.085.000 | 11.350.000 | 86,60% |
| D. İştirakler |
0 | 0 | - |
| I. Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (A+B+C+D)* | 8.832.789.500 | 15.347.369.600 | 73,76% |
| Nakitler ve Nakit Benzerleri (+) | 8.734.681 | 1.142.953.359 | 12985,23% |
| Ticari Alacaklar (+) | 8.337.204 | 11.634.613 | 39,55% |
| Diğer Dönen Varlıklar (+) | 39.704.090 | 105.472.377 | 165,65% |
| Diğer Duran Varlıklar (+) | 32.459.923 | 60.312.892 | 85,81% |
| II. Aktif Toplamı | 8.922.025.398 | 16.667.742.841 | 86,81% |
| Finansal Borçlar (-) | 156.831.073 | 3.474.104 | -97,78% |
| Ticari Borçlar (-) | 5.513.386 | 42.608.391 | 672,82% |
| Diğer Borçlar (-) | 865.958 | 1.691.506 | 95,33% |
| Diğer KV+UV Yükümlülükler (-) | 6.751.714 | 8.919.933 | 32,11% |
| III. Pasif Toplamı | 169.962.131 | 56.693.934 | -66,64% |
| Net Aktif Değer (II - III) | 8.752.063.267 | 16.611.048.907 | 89,80% |
* Şirket merkezi olarak kullanılan ve maddi duran varlık altında sınıflanan gayrimenkuller hariçtir.
ASCE GYO'nun fiyat tespit raporunda 8.752.063.267 TL olarak hesaplanan net akƟf değeri 31.12.2023 iƟbari ile 16.611.048.907 TL'ye yükselerek %89,80 oranında artmışƨr. Fiyat tespit raporundaki değerler ile 31.12.2023 tarihinde gerçekleşen rakamlar karşılaşƨrıldığında temel farkların sebepleri aşağıdaki gibidir:
- Fiyat tespit raporunda yer alan gayrimenkullerin değerleri kısmen Kasım 2022 kısmen Mart 2023 tarihli değerleme raporlarından alınmışƨr. 31.12.2023 tarihli net akƟf değer tablosundaki gayrimenkul değerleri ise 2023 yılsonunda yapılan güncel değerleme raporlarından temin edilmişƟr. Bu sebeple, Şirket'in gayrimenkul porƞöyünde dönem farkı kaynaklı önemli bir değer arƨşı gerçekleşmiş ve 31.03.2023 ile karşılaşƨrıldığında 31.12.2023'de 'Toplam Gayrimenkul Porƞöy Değeri' 15.347.369.600 TL'ye yükselerek %73,76 artmışƨr.
- Nakit ve nakit benzerlerindeki arƨşın temel sebebi halka arz geliridir. Şirket halka arzdan sermaye arƨrımı yoluyla halka arz giderleri düşüldükten sonra net 1.214.655.750,00-TL TL gelir elde etmiş, bu tutar net akƟf değerin büyümesine neden olmuştur.
- 31.12.2023 tarihi iƟbari ile Şirket'in finansal borçları 31.03.2023 ile karşılaşƨrıldığında 153.356.969 TL (yaklaşık %98 oranında) azalmışƨr.
2. Piyasa Çarpanları Analizi
Fiyat tespit raporunda net akƟf değer yöntemine ilave ikinci yöntem olarak piyasa çarpanları analizi (çarpan analizi) kullanılmış ve buna göre benzer gayrimenkul yaƨrım ortaklıklarının Piyasa Değeri / Net AkƟf Değer (PD/NAD) çarpanları analiz edilmişƟr. Bu yöntem de yine net akƟf değere dayanmakta olup, ASCE GYO'nun 31.12.2023 tarihi iƟbarıyla gerçekleşen net akƟf değerinin fiyat tespit raporunda hesaplanan net akƟf değeri ile kıyaslaması yukarıda yer almaktadır.
| DeneƟm Komitesi | |
|---|---|
| Erdal Ata | M.Sadık Küçükkınacı |
| DeneƟm Komitesi Başkanı | DeneƟm Komitesi Üyesi |
| İmza | İmza |