Net Asset Value • Dec 30, 2024
Net Asset Value
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İli | Gaziantep |
|---|---|
| İlçesi | Sehitkamil |
| Mahallesi | Burak |
| Ada | 3878 |
| Parseli | 12 |
| Niteliği | A Ve B Blok Numaralı 6 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası |
2 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | |
|---|---|---|
| $\overline{z}$ . | RAPOR BİLGİLERİ | |
| a. | Raporun Tarihi | |
| ь. | Raporun Numarası | |
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | |
| c. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | |
| d. | Değerleme Tarihi | |
| е. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası | |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına Tiiskin Acıklama |
|
| ġ. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
|
| 3. | KURULUS VE MÜSTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | |
| b. | Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | |
| ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | ||
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | |
| ç. | İşin Kapsamı | |
| 4. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER | |
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
|
| 1. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | |
| 2. | Tapu Kayıtları | |
| 3. | Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokūmaniari | |
| ь. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| c. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
|
| c. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12 | |
| d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Acıklamalar |
||
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 12 |
|
| f. . | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri Için Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| g. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13 |
|
| ă. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13 |
|
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 | |
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ |
$\sqrt{2}$
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 14 | |||
|---|---|---|---|---|
| 1. | Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler | |||
| 2. | Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |||
| b. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|||
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |||
| 2. | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |||
| 3. | İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 | |||
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 | |||
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 29 | |||
| Ç., | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri | |||
| 1. | Ana Gayrimenkul Özellikleri : | |||
| 2. | Bağımsız Bölüm Özellikleri : | |||
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
|||
| e. | Bilgi 31 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında |
||
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Îse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |||
| а. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 32 | |||
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|||
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar33 |
|||
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |||
| b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | ||||
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç |
|||
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|||
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |||
| c. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|||
| з. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 37 |
|||
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç |
| ς. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
|---|---|---|
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) | |
| Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri | ||
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 40 |
|
| З. | Üzerinde proje geliştirilen arşaların boş arazi ve proje değerleri 40 | |
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
|
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | |
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi | |
| 7.1 | ANALİZ SONUCLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ | |
| a. | Farklı Değerleme Yontemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| ь. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklannın Gerekçeleri |
|
| c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 41 |
|
| С. | Varşa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 41 | |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41 |
|
| e. | Bilgi 42 | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair |
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42 |
|
| а. | 42 | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
| 8. | SONUÇ | |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| b. | Nihai Değer Takdiri | |
| 9. | RAPOR EKLERÎ |
$N \times T$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsavılmıstır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme calısması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kayranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amacla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müsteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıştırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirilliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Calısmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
$\sqrt{\lambda}$
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Cevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme calısması yapılmıstır.
Bilgimiz ve inanclarımız doğrultusunda asağıdaki hususları tevit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.
2024/ASCEGYO-110
27.12.2024
2024/ASCEGYO-110
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582)
: Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179) Deăerleme Uzmanı
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
24.12.2024
17.12.2024 / ASCEGYO-05
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-051 | 07.11.2022 | 3.635.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-058 | 26.12.2023 | 9.960.000,00 TL |
| 2024/ASCEGYO-053 | 25.07.2027 | 10.040.000,00 TL |
$\overline{v}$
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| İLETİŞİM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESİ | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Kurulunca Listeye alınmıştır. Bankacılık Ayrıca Piyasası Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
$\sim$
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Sehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şehitkamil İlçesi, Burak Mah. 3878 Ada 12 Parselde ver alan "A Ve B Blok Numaralı 6 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası " niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 2 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amaçıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmistir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmistir.
Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep İl merkezinde bulunan Sani Konukoğlu Bulvarı'na girilerek Gazikent Mahallesi istikametinde ilerlenir. Gazikent kavşağından Sehit Serdal Şakir caddesine girilir. Bu cadde bitiminde bu cadde ile 6036 nolu sokağın kesişim noktasındaki taşınmaza ulaşılır.
Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydalanım imkânı tamdır. Ulaşım çeşitlilik göstermekte olup; toplu taşıma araçlarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
$\sqrt{k}$
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
Ana Gayrimenkul
| ÌI | Gaziantep |
|---|---|
| İlçe | Sehitkamil |
| Mahalle | Burak |
| Ada | 3878 |
| Parsel | 12 |
| Yüzölçümü (m 2 ) | 2.087,02 |
| Nitelik | A Ve B Blok Numaralı 6 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası |
Bağımsız Bölümler
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eklenti | Blok / Kat No | Bağımsız Bölüm No |
Arsa Payı | Bağımsız Bölüm Niteliği |
|||
| DEPO | A / BODRUM+ZEMİN 13 | 147/2087 | DÜKKAN | ||||
| DEPO | A / BODRUM+ZEMİN 14 | 155/2087 | DÜKKAN |
| Belge Adı | İncelendiği Kurum | Belge Tarihi | Belge Sayısı 30 |
|
|---|---|---|---|---|
| Mimari Proje | TKGM Portali | |||
| Ilk Yapı Ruhsatı | Sehitkamil Belediyesi | 27.01.2017 | ||
| Izin Kullanma Yapı Belgesi |
Sehitkamil Belediyesi | 03.08.2018 | 146 |
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Serhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | KM ne Çevrilmiştir . Şehitkamil - 26-11-2018 09:51 - 47004 |
| Sehitkamil 17-04-2017 Yönetim Planı : 07/04/2017 14:01 - 14015 |
|
|---|---|
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Taşınmaz üzerinde yer alan beyanların gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Tasınmazlar son 3 vil icerisinde :
Tasınmaz Sehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 'nda, Ayrık Nizam Konut alanında kalmaktadır.
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1000 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TAKS | 0,35 | Hmax | ||||
| KAKS | 1,35 | EMSAL | ||||
| CEKME MESAFELERI | On | Yan | Arka INŞAAT NİZAMI AYRIK | |||
| 5 | 8,5 | H/2 |
Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.
Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.
İliskin Olarak Yapılmış Sözlesmelere e. Gayrimenkule (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.
$\sqrt{\lambda}$
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İcin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İliskin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uvarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şehitkamil Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve İle İlgili Deăerlemesi Yapılan Gavrimenkul Olarak Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Antep Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir. Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar mevcut hali ile iskân alarak kat mülkiyetine geçmiştir.
Adres: Batıkent Mah. 09051 nolu sokak n:1 Sehitkamil/Gaziantep
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi C sınıfıdır.
EKB No: Y22272E56AA3B
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Sanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fistık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen cam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turac, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesisme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uvgarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile iliskilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol sebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmustur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde cesitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selcuklu tahtına gecen II. Kılıcarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni gecerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selcuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karsı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmistir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kusatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmıs, sehir büyük ölcüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 vilina kadar bölgede egemenliğini sürdürmüstür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in basa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki iliskiler gelismis, Antep istikrarlı bir dönem yasamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Caldıran Seferi sonunda savas acmış ve Alauddevle öldürülmüstür. Karısıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde vasamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavası'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Gaziantep sehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Şehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İl'i Merkezinde Sehitkamil ve Sahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.
İlçe "Şehitkamil" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken sehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.
Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilçe 1.268 km2'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.
Baslıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağları'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir.
2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.
İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Sehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). İlçe sınırlarımız icerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana çocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.
Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyaliz merkezi bulunmaktadır.
İlçe merkezinde Devlete ait 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim ilköğretim okulu, 8 genel lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.
67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.
İlçenin okur - yazar oranı % 97'dir.
İlce Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Tasıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi ile 1 Halk Kütüphanesi bulunmaktadır
b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Meycut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
$\lambda$
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.
Konut satısları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
| Kasım | Ocak-Kasım | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Deāisim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 |
| potekli satis | 21 804 | 5 245 | 315.7 | 135 209 | 171.706 | $-21.3$ |
| Diger satis | 131 210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23.4 |
| Satis durumuna göre toplam satis | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 |
| lik el satis | 49 274 | 30 472 | 61.7 | 407 832 | 328 299 | 24,2 |
| lkinci el satis | 103 740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13.0 |
Konut satış sayısı, Kasım 2024
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satısları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerceklesen ipotekli konut satısları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satısı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satıs türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı avina göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerceklesen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Ilk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
2024/ASCEGYO-110
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerceklesti.
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2024
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, insaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Toplam ciro aylık %1,3 arttı.
$21$
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
2024/ASCEGYO-110
İnsaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnsaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina insaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
$x \wedge y$
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
2024/ASCEGYO-110
$\sqrt{\lambda}$
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
2024/ASCEGYO-110
$\sim$
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik. değisim (%) |
Daire sayısı | Yilk değişim (%) |
Yuzolcum (m2) | Yilk k degisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 819 | $-7,7$ | 700 884 | $-3,5$ | 146 197 251 | $-3,5$ | |
| î. | 26 126 | $-22,1$ | 131 242 | $-24.8$ | 27 595 313 | $-19.5$ | |
| H | 29 072 | 4,8 | 145 414 | $-7.8$ | 30 882 141 | $-2,8$ | |
| 扣 | 28 28 4 | $-7.0$ | 146 031 | 2,8 | 32 172 075 | $-3.5$ | |
| IV | 44 337 | 0,7 | 278 197 | 13,8 | 55 547 723 | 6,7 | |
| 2023 | 139 659 | 9,3 | 859 202 | 22.6 | 168 391 174 | 15,2 | |
| ī | 23 889 | $-3,6$ | 131810 | 0,4 | 27 026 443 | $-2.1$ | |
| II. | 31 127 | 7,1 | 193 022 | 32,7 | 39 255 974 | 27.1 | |
| Ш | 35 492 | 25,5 | 199 017 | 36.3 | 39 484 460 | 22,7 | |
| IV | 49 151 | 10,9 | 335 353 | 20.5 | 62 624 298 | 12.7 | |
| 2024 | 28 610 | 19,8 | 176 657 | 34.0 | 35 810 521 | 32.5 | |
| u | 24 127 | $-22.5$ | 137 711 | $-28,7$ | 27 190 746 | $-30.7$ | |
| 掴 | 28828 | $-18.8$ | 165 134 | $-17.0$ | 32 011 545 | 18.9 |
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Gratideki sakamlar, yuwarlamadan dolayi toplami vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
| Yanı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024 | ||
|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değişim (%) |
Daire sayisi | Yillik. degisim (%) |
Yüzölcüm (m z ) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 174 | 7,7 | 642 292 | 2.5 | 129 019 432 | 1,0 | |
| 1 | 22 485 | 7.2 | 155 447 | $-2,3$ | 30 444 673 | $-7.8$ | |
| Ш | 22 986 | 24.2 | 149 488 | 23,6 | 29 482 147 | 21.4 | |
| 排 | 22 8 34 | 4,1 | 137 567 | $-0.7$ | 27 560 452 | $-2.4$ | |
| IV | 30 869 | 0,6 | 199 790 | $-4.0$ | 41 532 160 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86776 | $-12.5$ | 535 043 | $-16,7$ | 107 744 125 | $-16,5$ | |
| 20213 | $-10.1$ | 126 251 | $-18,8$ | 25 283 555 | $-17.0$ | ||
| Ħ | 18 028 | $-21.6$ | 107 768 | $-27,9$ | 21 201 500 | $-28,1$ | |
| Ш | 19724 | $-13,6$ | 117 262 | $-14,8$ | 23 734 284 | $-13.9$ | |
| IV | 28 8 11 | $-6.7$ | 183 762 | $-8,0$ | 37 544 786 | $-9.6$ | |
| 2024 | 28 639 | 41,7 | 175 414 | 38.9 | 36 761 537 | 45.5 | |
| Ш | 15412 | $-14.5$ | 82 546 | $-23.4$ | 18 049 753 | $-149$ | |
| Ш | 20 239 | 2,9 | 113.607 | $-3.1$ | 77 465 200 | $-5.3$ |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Grafiklaki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
Olumlu Faktörler
Sosyal donatılara yakın konumda olması
Tercih edilen alanda olması
Cadde Cepheli olması
Caddeden kaynaklanan arac sesi
Bölgenin gelişime açık olması.
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Taşınmaz ana gayrimenkul 2087,02 m2 parsel alanı üzerine A-B blok olmak üzere 2 blok halinde insa edilmiştir. A blok; bodrum + zemin + 4 normal kat + catı kat olarak inşa edilmiştir. B.B lerin katlara göre dağılımı;
Bodrum kat : Müsterek alanlar ,13-14 B.B. nolu dükkan eklentileri,
Zemin kat: 13-14 B.B. Nolu dükkanlar ve bina girişi,
2.Normal kat: 4-5-6 B.B. Nolu 3 adet mesken,
3.Normal kat: 7-8-9 B.B. Nolu 3 adet mesken,
13 B.B. Nolu dükkan : Projesinde bodrum ve zemin kattan ibarettir. Zemin kat : 141,30 m2, bodrum kat :92,5 m2 olmak üzere toplam 233,80 m2 alanlıdır.
14 B.B. Nolu dükkan : Projesinde bodrum ve zemin kattan ibarettir. Zemin kat : 141,8 m2, bodrum kat : 106,8 m2 olmak üzere toplam 248,60 m2 alanlıdır.
Devam eden proje bulunmamaktadır.
$\sim 2$
Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar dükkan niteliğindedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir islemlerin söz konusu olması. A karalı bir bir bir bir bir bir bir bir bir bir
Yukarıda ver verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karsılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
$N > 2$
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin islemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması.
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar islemlerine iliskin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübiektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel islemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ).
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Bircok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölcütleri).
Karsılastırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsal No |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemle nen Alan (m 2 ) |
Niteliäl | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | İletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ernsal 1 | 200,00 | 180,00 | Dükkan | 5.000.000.00 | 25.000,00 | Balım Emlak | 0 (533) 597 18 44 |
| Emsal 2 | 65.00 | 50,00 | Dükkan | 1.650.000,00 | 25.384,62 | Cinar Emlak | 0 (534) 853 61 55 |
| Emsal 3 | 90,00 | 75,00 | Dükkan | 2.000.000.00 | 22.222.22 | Ekol Emlak | 0 (532) 360 99 27 |
| Emsal 4 | 110.00 | 90.00 | Dükkan | 2.800.000,00 | 25.454,55 | Kayacan Emlak | 0 (543) 347 08 47 |
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
| Ems al No |
Yüzöl çümü $m2$ ) |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m 2 ) |
Ceph e D. |
Ala n D. |
Konu m D. |
Zama n D. |
Yap Yaş ID. |
Serefly e D. |
Pazarlı kD. |
Manzar a D. |
Diğe r D. |
Düzeltilm Birim iş Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | 180 | 5.000.000 | 27.778 | D/Rs | O%: | 1.0% | 0% | 10% | 0% | 5% | 0% | 0% | 31.944 |
| Ernsal | 50 | 1.650.000 | 33.000 | D% | 0% | O% | 0% | 5% | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 11,000 |
| Errisal | $r_{\rm b}$ | 2,000,000 | 26.667 | 0% | 0% | 15% | 0% | 10% | 0% | $-5%$ | 0% | $0 - 1$ | 32.000 |
| Emsalt | 90 | 2,800,000 | 31.111 | 0% | 0% | 10% | 0% | $0\%$ | D/6 | $-5.96$ | $0\%$ | 0% | 32.667 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m2) | 37.403 |
tamamı taşınmazlara benzer nitelikte Emsal taşınmazların gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı ( emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.
$\sim$ $\tilde{\lambda}$
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Bağımsız Bölümün Pazar değeri:
Taşınmazın bulunduğu bölgede bodrum kat zemin katın 1/6'sı, asma kat ise 1/3'ü kadar değerlidir. Bu durumda zemine indirgenmiş alan hesabı aşağıdaki gibidir.
| Zemin kat alanı | Formül: (Bodrum kat alanı / Oran ) + Zemin kat Alanı + (Asma kat alanı / Oran ) Bodrum kat alanı |
Oran | Asma kat alanı | Oran alan | Îndirgenmiş | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 141,3 | m 2 | 92.5 | m 2 | 1/6 | 10 | m 2 | 1/3 156,72 | m 2 | |
| Formül: ( Indirgenmiş Alan * Birim Fiyat ) / Projedeki alan | |||||||||
| Indirgenmis alan |
Birim Fiyat (TL) | Projedeki Alan |
Ortalama Fiyat |
Birim | |||||
| 156,72 | m 2 | 32,500 | 233,8 | m 2 | 21.784,82 | TL/m 2 |
| Formül : (Bodrum kat alanı / Oran ) + Zemin kat Alanı + (Asma kat alanı / Oran ) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin kat alanı | Bodrum kat alanı | Oran | Asma kat alanı | Oran Indirgenmiş alan | ||||
| 141,8 | m 2 | 106.8 | m 2 | $1/6$ 0 | m 2 | 1/3 159,60 | m 2 | |
| Formül : (Indirgenmiş Alan * Birim Fiyat ) / Projedeki alan | ||||||||
| Indirgenmiş alan Birim Fiyat (TL ) Projedeki Alan Ortalama Birim Fiyat | ||||||||
| 159,60 | $m2$ 32.500 | 248,6 | m 2 | $20.864.84$ TL/m 2 |
| Blok No | Bağımsız Bölüm No |
Bağımsız Bölüm Alani (m2) (TL/m2) |
Takdir Edilen Birim Değer |
HESAPLANAN DEĞER (TL) |
Yuvariatılmış Bölüm Bağımsız Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 13 | 233,8 | 21.785 | 5.093.292 | 5.095.000 | |
| Α | 14 | 248,6 | 20.865 | 5.187.000 | 5.185.000 |
| TOPLAM | 10.280.000,00 |
Maliyet vaklasımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverissizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu vaklasımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Asağıda ver verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklasımını veya pazar yaklasımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu vaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet vaklasımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2024/ASCEGYO-110
yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklasımı kullanılmamıstır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
$\sqrt{1}$
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulasabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak baslamasının planlanmış olması.
Gelir yaklasımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "ceşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
2024/ASCEGYO-110
| Emsal No |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Niteliği | Kiraya Sunulan Değeri (TL) |
Kiraya Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | İletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 80,00 | Dükkan | 15,000.00 | 187,50 | Balım Emlak | 0 (533) 597 18 44 |
| Emsal 2 | 75.00 | Dükkan | 13.500,00 | 180.00 | Cinar Emlak | 0 (534) 853 61 55 |
| Emsal 3 | 100,00 | Dükkan | 17.000,00 | 212,50 | Servet Emlak | 0 (533) 235 23 96 |
| Emsa I No |
Yüzölcüm 0 (m 2 ) |
Kiraya Sunula n Değeri (TL) |
Gerçek ci Birim Değer (TL/m 2 ) |
Ceph o D. |
Ala n. D. w |
Konu m D. |
Zama n D. |
Yap $\blacksquare$ Yaş ID. |
Serefly u D. |
Pazaris k D. |
Manzar a D. |
Diğe rD. |
Düzeltilm Birim iş. Duğur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 |
75 | 15.000 | 200 | $-10%$ | $-5/8$ | $-5%$ | 0% | 0% | 0% | 5% | 0% | 0% | 150 |
| Einsal 2 |
60 | 13.500 | 225 | $-10%$ | $-5%$ | $-10%$ | 0% | 0% | 0% and and |
$-5%$ | 0% | D% | 158 |
| Emsel. з |
80 | 17,000 | 213 | 10% | 5% | 5% | 0% | 0% | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 159 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 156 |
$W\ \vec{4}$
nitelikte tasınmazlara benzer Emsal tasınmazların tamamı gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı ( emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.
A BLOK 13 NOLU B.B.
| Zemin alanı |
kat | Bodrum kat alanı | Oran | Asma kat alanı | Oran | Indirgenmis alan |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 141,3 | m 2 | 92.5 | m | 1/6 | о | m 2 | 1/3 | 156,72 | TT1 2 |
| Formul: $($ | Indirgenmiş Alan * Birim Fiyat ) / Projedeki alan | ||||||||
| Indirgenmis alan |
Birim Fiyat (TL) | Projedeki Alan | Ortalama Flyat |
Birim |
| kat Zemin alanı |
Bodrum kat alanı | Oran | Asma kat alanı | Oran | Indirgenmis alan |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 141,8 | rm c | 106.8 | m 2 | 1/6 | o | m 2 | 1/3 | 159,60 | m 2 |
| $Formal: \ell$ | Indirgenmiş Alan * Birim Fiyat ) / Projedeki alan | ||||||||
| Indirgenmis alan |
Birim Fiyat (TL) | Projedekî Alan | Ortalama Fiyat |
Birlm | |||||
| Blok No |
Bağımsız Bölüm No |
Bağımsız Bölüm Kiralanabilir Alanı (m2) |
Takdir Edilen Birim Kira Değeri (TL/m2) |
Bağımsız Kira (TL/ay) |
Bölüm Değeri |
Yuvarlatılmış Bölüm Bağımsız Değeri Kira (TL/ay) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| А | 13 | 233,8 | 104,6 | 24.448 | 24.400,00 | |
| А | 14 | 248,6 | 100,2 | 24.898 | 24.900.00 | |
| TOPLAM | 49.300,00 |
Takdir edilen kira emsalleri KDV dahil olarak tespit edilmiştir. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.
$\sqrt{2}$
Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmazların konut olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Müsterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.
2024/ASCEGYO-110
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla vöntem kullanılmamıstır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere raporda "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Önemli Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Ölçüde Takyidat Bulunması Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamava Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
2024/ASCEGYO-110
$\sqrt{1}$
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kavnaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İliskin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri vapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve sube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi icin veterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir sekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.
$\sqrt{2}$
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.mülkiyetindeki 2 adet bağımsız bölüm için;
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.