ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Legal Proceedings Report • Mar 28, 2025

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME Se DANISMANLIK A.S.

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Gazlantep
İlçesi	Şehitkamil
Mahallesi	Güvenevler
Ada	4811
Parsell	n
Niteliği	Arsa

ZEUGMA GAYRIMENKUJ. DEGERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.

IÇINDEKİLER
1. BAGIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
2. RAPOR BILGILERI
a. Raporun Tarihi
b. Raporun Numarası
c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
Sorumlu Degerieme Uzmanının Adı Soyadı
d. Degerieme Tarihi
e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numaras
f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Oncekl Tarihlerde De Değeriemesi Yapılmışsa, Son Uç Değerlemeye İlişkin Bilglier ----------------------------------------------------------------------------------------------------
3. KURULUŞ VE MUŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
b. Müşteriyi Tanıbcı Bilgiler Ve Adresi
c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
15 Isin Kapsami
GAYRIMENKULON YASAL DURUMUNA ILIŞKIN BİLGİLER
a. Gayrimenkulun Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokumanları Hakkında Bilgiler
1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
2. Tapu Kayıtları
3. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları
b. Gayrimenkul Ile Ilgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine Ilişkin Herhangi Bir Sinirlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
c. Gayrimenkul Ile İlgili Varsa, Son Uç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrımenkulün Hukuki Dürumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Pianında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11
ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Dürumuna İlişkin Bilgiler
d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Karan, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşmı Sözleşmeler Vb.) Iliskin Bligiler
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri Için Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat
Ruhsatlarına, Yapı Kullarım İlişkin Bilgiler Ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tarı Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Rakkında Bilgi -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
g. Değeriemesi Yapılan Projeler Ile Ilgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kurulusu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrımenkul Ile Ilgili Olarak
Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı

Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve 2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.

	Farklı Bir Projenin Uygulanması Dürümünda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine Iliskin Acksama --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. GAYRIMENKULUN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a. Gayrimenkulun Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
	1. Gaziantep III Hakkında Genel Bilglier
	2. Sehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
	b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrımenkul Piyasasının Analızı, Mevcut Trendler Ve Dayanak Venier Tie Bunların Gayrimenkulun Değerine Etkileri
	1. Konut Satış İstatistikleri, Şubat 2025
	19
	3. Insaat Maliyet Endeksi , Ocak 2025
	4. Ciro Endekslerl, Ocak 2025
	5. Yapı İzin İstatistikleri, IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	c. Değerieme İşlemini Dlumsuz Yonde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnsaatı Devam Eden Projeyle İlğili Tespit Edilen Ruhsata Aykın Durumlara Illişkin Bilgiler unununun manalırın manili milli manının 29
	e. Ruhsat Alınmış Yopilan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadia Hakkında Bilgi
	f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibanyla Hangi Amacla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Araz! İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanda Bilgi. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	6. KULLANILAN DEGERLEME YONTEMLERI
	a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgilerin kaynağı
	3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokler
	4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diger varsayimlar
	5. Pazar yaklaşımı ile ulaşları sonuç
	b. Maliyet Yaklaşmı İle Ulaşlan Sonuçlar
	1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3. Yapı malıyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar.
	4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç.
	Gelir Yaklaşımı İle Ülaşılan Sonuçlar ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2025/ASCEGYO-003

ాగ

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME vı DANIŞMANLIK A-S-

	1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Nakit giriş ve çıkıslarının edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilglierin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3. İndirgeme/İskonto öranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve дегексова питиканствотования иматические систика и изментивника за 36
	4. Gelir yaklaşımı ile olaşılan sonuç ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	c. Diğer Tespit Ve Analizler
	1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
	2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pav oranian
	3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
	4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile USSAR SONUÇIA
	5. En verimli ve en jyi kullanım değeri analizi
	6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analızı
	7. ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDIRILMESI VE GORUS
	a. Farklı Değerieme Yöntemleri Ile Analiz Sonuclarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amacla İzlenen Metotiann Ve Nedenlerinin Açıklaması.
	b. Asgari Husus Ve Bilglierden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadiklarının Gerekçe on
	c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Üyarınça Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Glarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GOTUS
	ç. Varsa, Gayrimenkul Dzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş
	d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Ozerinde Ipotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemlı Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Haric, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Makkında Bilgi
	e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup
	Bulunulmadigaa Dair Bilgi ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	f. Değerleme Konusu üst Hakkı Veya Devro Mülk Hakkı İso, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Ozel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı
	Hakkıda Bilgi
	Gayrimenkulün Portfoye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüşmenin minimin minimin müranimmen mürammemini memanın 40
	8. SONUS
	a. Sorumla Degerieme Uzmanının Sonuç Cümlesi ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	b. Nihal Deger Takdirimomunismusunan manufacturalization wordler 1
	9. RAPOR EKLERI

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile iğili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadan ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksı açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Fırmamızı mülk üzerinde yeya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirilliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadan ile herhangi bir zemin kirlilği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilğili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

2025/ASCEGYO-003

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemleriliştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtler analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kışısel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hıçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya on yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle liğili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yone veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve blidirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEGERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İçin hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nın yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

27.03.2025

b. Raporun Numarası

2025/ASCEGYO-003

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Okkeş Fatıh AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Degerieme Uzmanı : Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Okkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

26.03.2025

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

24.03.2025 / ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Plyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluştan Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Öncekl Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Degeri
2022/ASCE-025	07.11.2022	21.875.000,00 TL
2023/ASCEGYO-032	26.12.2023	40.375.000,00 TL
2024/ASCEGYO-027	25.07.2024	42.290.000.00 TL
2024/ASCEGYO-084	27.12.2024	42.105.000,00 TL

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

UNVANI :	Zeugma Gayrimenkui Degerieme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıllar Ferhadlye Iş Hani Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP
ILETISIM:	Telefon: (0342)215 1205 Faks: (0342)21512 06 Web: MWW.ZEWGINNDESSEWANK : 0001 Mail : info@2000 ROBERGORITIH . COOLU
KURULUŞ TARIHİ	03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara alt her türlü gayrımenkullerin, gayrımenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdırı, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analız ederek, ulusal ve uluşlararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
IZINLER/YETKILERI	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu nun 17/02/2001 tarihii ve 24491 sayılı Resmi Gazete de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerieme Hizmeb Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına Tilşkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organi'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetlerne Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Karan ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Eaaliyetleri Hakkında Yonetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankallara Yonetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrımenkul, gayrımenkul projesi veya gayrımenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş.

Sangüllük Mahallesi Zübeyde Hanim Bulvan No: 64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayıç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde uygun kat karşılığı oranın belirlenmesidir. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gazlantep İli, Şehitkamil İlçesi, Güvenevler Mahallesi 4811 ada 5 parselde kayıtlı "Arsa" vasıflı taşınmazın Kat Karşılığı oranının tespit edilmesidir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırlıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRIMENKULUN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerleme konusu taşınmaz Gaziantep ili, Şehitkamlı ilçesi, Güvenevler Mahallesi sınırları içerisindedir. Mahalle il merkezinin kuzey batısındadır. Bölge ilin modern olarak tabir edilen yeni binalarının toplandığı muhittir. Bölgede kuzey-güney ekseninde uzanan Dr.Asım Güzelbey Caddesi en önemli ulaşım arteridir. Bu caddenin etrafında yapılaşmalar toplanmıştır.

Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydalanım imkânı tamdır. Ulaşım çeşitlilik göstermekte olup; toplu taşıma araçlarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.

Taşınmazın konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

ZRUGMA GAYRINSENKUL DEGERLEME YE DANISMANLIK A-S-

2. Tapu Kayıtları

11	Gazlantep
Ilçe	Sehltkamil
Mahalle	Guvenevier
Ada	4811
Parsel	5
Yüzölçümü (m2)	1.822,81
Nitelik	Arsa
Mallk	ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş.
Pay	m
Payda	1
Pay oranı	100%

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir.

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Değerleme konusu taşınmazlardan 4811 Ada 5 Nolu Parsel İçin Şehitkamil belediyesince düzenlenen 27.10.2022 Tarih ve 594 sayılı INŞAAT RUHSATI mevcuttur.

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4811-2 Parsel ve 5194/1
Kayıt Bulunmamaktadır,
Kayıt Bulunmamaktadır.
Kayıt Bulunmamaktadır.
Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü Kayıt Bulunmamaktadır.

Taşınmazlar ile ilgili herhangi bir takyidat veya taşınmazların devredilmesine llışkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

• · Hukuki bir sürece konu edilmemiştir,
• · Satış görmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Şehitkamil Belediyesinde yapılan araştırmaya göre ; 4811-5 parsel Ayrık Nizam 2 Kat konut imarlıdır. Yapılaşma şartları Taks:0,25 , Kaks:0,50 , On Bahçe Çekme Mesafesi : 5 metre , Yan bahçe Çekme Mesafesi : 5 Metre , Arka Bahçe Çekme Mesafesi : H/2 şeklindedir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Taşınmaz parsel boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadl Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

4811 Ada 5 Nolu Parsel için Gazlantep 5. Noterliği tarafından 18.10.2022 tarih ve 16765 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILİĞI SÖZLEŞMESİ mevcuttur.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlardan 4811 Ada 5 Nolu Parsel İçin Şehitkamil belediyesince düzenlenen 27.10.2022 Tarih ve 594 sayılı İNSAAT RUHSATI mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Kale 27 Yapı Denetim Lmt. Şti. Incilipınar Mh. Nişantaşı Sk. Elit İş Merkezi No: 11 B:37 Şehitkamil / Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerlemesi yapılan 4811 Ada 5 Nolu Parsel için mevcut yapılaşmaya uygun olarak planlanan proje baz alınarak hesaplanmıştır. Farklı bir projenin uygulanması durumunda değerde farlılık gösterebilecektir.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bülünmamaktadır.

2025/ASCEGYO-003

5. GAYRIMENKULUN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler

Konumu: 36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaras; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kılıs yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosiarın uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sankaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli Ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yan step bitki örtüsü görülmektedir. Il dahilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara İkliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikilminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzell'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gazlantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve buyukşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadıroğluları ve Osmanlı dönemlerine alt izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gazlantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişklildir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap

ZEIGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ye DANISMANLIK A.S.

kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gazlantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gazlantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru İlustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onanmlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep' olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'i Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarsları, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep İşgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadıroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevie Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Kanşıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi albna girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'l sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I. DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman İşgalinden kurtulan Gazlantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetil Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gazlantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Şehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gazlantep II'i Merkezinde

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANIŞMANLIK A.S.

Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.

İlçe "Şehitkamıl" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.

Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilçe 1.268 km²'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.

Başlıca yükseltler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağlan'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir.

2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.

İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Şehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). Ilçe sınırlarımız içerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana çocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.

Ayıca ilçe sınırlan içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyalız merkezi bulunmaktadır.

İlçe merkezinde Devlete alt 4 anaokulu, 51 liköğretim okulu, 3 özel eğitim İlköğretim okulu, 8 genel lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel liköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.

67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı Ilköğretim Okullarında eğitim ve oğretim yapılmaktadır.

İlçenin okur - yazar oranı % 97'dır.

Ilçe Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Oğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi ile 1 Halk Kütüphanesi bulunmaktadır.

• b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ile Bunların Gayrimenkulün Degerine Etkileri
  • 1. Konut Satış İstatistikleri, Şubat 2025

Türkiye genelinde Şubat ayında 112 bin 818 konut satıldı.

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME vo DANISMANLIK A.S.

Türkiye genelinde konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,1 oranında artarak 112 bin 818 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 19 bin 347 ile İstanbul, 10 bin 791 ile Ankara ve 6 bin 899 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 24 ile Ardahan, 70 ile Tunceli ve 73 ile Bayburt olarak gerçekleşti.

Konut satışları Ocak-Şubat döneminde %29,1 arttı.

Konut satışları Ocak-Şubat döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %29,1 oranında artarak 224 bin 991 olarak gerçekleşti.

Subar			Ocsk-Subat
2024	2024	Copyright (16.)	2025	2004	Clecily of 178.
112 812	03 802	20.1	224 001	174-210	20.1
10.778	48.027	90.17	88.004	14762	1273
00-040	83 073	. 12.9	121,487.	139 466	201
112 612	02 802	20.1	224 091	176 210	29.1
53 784	28 544	18.2	66,580	53 857	214
70 014	43 BOR	210	134 422	120 153	\$1.8

İpotekli konut satışları 16 bin 778 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %90,1 oranında artarak 16 bin 778 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,9 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat 2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.

döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir öncekl yılın aynı dönemine göre %127,3 oranında artarak 33 bin 504 oldu.

Şubat ayında 3 bin 956; Qcak-Şubat döneminde ise 7 bin 812 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 96 bin 40 konut el değiştirdi.

Türklye genelinde diğer konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,9 oranında artarak 96 bin 40 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,1 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,1 oranında artarak 191 bin 487 oldu ..

İlk el konut satış sayısı 33 bin 784 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,2 oranında artarak 33 bin 784 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %29,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,6 oranında artarak 66 bin 569 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 79 bin 34 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Şubat ayında bir önceki yılın ayına göre %21,0 oranında artarak 79 bin 34 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %70,1 oldu. İkinci el konut

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ye DANI5MANLIK A.Ş.

satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,6 oranında artarak 158 bin 422 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Şubat ayında bin 457 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,1 oranında azalarak bin 457 oldu. Şubat ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,3 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 539 ile İstanbul, 503 ile Antalya ve 89 ile Mersin oldu.

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAVRIMENKUL DEGERLEME SE DANISMANLIK A.S.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Şubat döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,1 oranında azalarak 3 bin 4 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Şubat ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 256 ile Rusya Federasyonu, 133 ile Iran ve 99 ile Irak vatandaşlarına yapıldı.

Uyruklare göre en çek konut satışı yapılan 10 ülke, Şubat 2025

3. Inşaat Maliyet Endeksi , Ocak 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık %26,61 arttı, aylık %9,10 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %9,10 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %26,61 arttı. Bir öncekli aya göre malzeme endeksi %1,96 artı, işçilik endeksi %23,58 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %22,39 arttı, işçilik endeksi %34,37 arttı.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ocak 2025.

2025/ASCEGYO-003

ZELGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANIJK A.S.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %27,09 arttı, aylık %9,39 artı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %9,39 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %27,09 artı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,91 arttı, işçilik endeksi %24,14 arttı. Ayrıca bir öncekli yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %23,28 arttı, işçilik endeksi %33,76 arttı.

Bina inşaatı maliyet andeksi yıllık değişim oranı(%), Ocak 2025

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %25,05 arttı, aylık %8,13 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %8,13 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %25,05 arttı. Bir önceki aya göre malzeme

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.

endeksi %2,14 arttı, işçilik endeksi %21,58 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,67 arttı, işçilik endeksi %36,65 arttı.

100 90 11.74 11.00 1 P 1 N 10 11.00 量 1606 同 13 D N ক 114441111000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

Bina dışı yapılar için inşast maliyet endeksi yıllık değişim oranı('K), Ocak 2025-

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK AS.

İnşaat maliyet endaksi yıllık değişim oranları(%), Ocak 2025

İnşəat mailyat endeksi aylık değişim oranları(%), Ocak 2025

1. Ciro Endeksleri, Ocak 2025

Toplam ciro yıllık %35,4 arttı.

Sanayi, İnşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ocak ayında yıllık %35,4 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ocak ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %25,6 arttı, inşaat ciro endeksi %54,2 arttı, ticaret ciro endeksi %35,9 artu, hizmet ciro endeksi %47,6 artı.

2025/ASCEGYO-D03

ZELGNA GAYRIMI'NKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Toplam ciro yılık mağlalıs seanil"ki). Ocak 2025

Çirə andakalarl yıllık değişim cranları(%), Qeak 2025

Toplam ciro aylık %1,6 artı.

Sanayı, İnşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ocak ayında aylık %1,6 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ocak ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %0,2 azaldı, inşaat ciro endeksi %10,2 arttı, ticaret ciro endeksi %0,6 artı, hizmet ciro endeksi %5,0 arttı.

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Toplam ciro aylık değişim oranı(%), Ocak 2025

Cirs endakaları aylık değişim oranları(%), Ocak 2025

5. Yapı İzin İstatistikleri, IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %16,5 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüzölçüm %16,5 azaldı.

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANIŞMANLIK A.S.

Yapı ruhusu verilən birlərin dairə sayıtı və yüzülçümü. TV. Çeyrak 2024

Yapı ruhsatı İstatistikleri. 2022-2024

Edvirnenki

Yıl	Collet	Elect Fayet	Y Mar 00 (2010) (1)	C401 1392	T/LK 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	TIMES (UN)	VAK pegame (743
2022		121-187	21	761 079	33	146 381 433	-3.4
	-	26 124	-22.1	131 717	124.0	27 684 310	+19.3
	1	20 (40)	47	148 458	17.1	30 000 800	21
	1	20 290	120	140.354	20	32 247 283	-3.3
	V	44 295	0 6	278 550	13.6	55.480 449	તર ત
2023		139 660	03	880 445	22.4	168 535 926	15.7
	=	21 685	10.0	131-835	8.7	27 012 818	-24
	A	-31.129	70	193 297	22.0	20 254 975	26.7
	可	25 414	25.4	190 171	36.1	39 503 244	22.6
	W	49 152	11.0	136-092	201	62 737 889	13.1
2024		122 594	-12.2	758 109	.19.9	147 576 718	124
		28.574	19.0	170 550	112	35-814-057	37.6
	D	24 154	-22.4	. 137.913	-28.7	27,202 620	+30.8
	P	20 810	+10.2	105 004	-100.0	32 150 063	-110
	10	40.956	+10.7	277 721	-17.4	62 406 200	-10 €

Toplam yüzölçümün %54,2'si konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 52,4 milyon m2 iken; bunun 28,4 milyon m2'si konut, 12,1 milyon m2'si konut dışı ve 11,9 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

geneme ve Danisma

2025/ASCEGYO-003

રેને

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME və DANIŞMANLIK A.Ş.

Yepı ruhastına göre koout, kanat daşı ve ortak alanların yüzülçüm peyleri, 1V. Çeyrok, 2022-2024

Scientify with collection, your hamacan showsed themsely

En yüksek yüzölçüm payı %69,9 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 36,6 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı ruhsan verilen bilişmış amaçlarına göre yüzölçümü payleti. IV. Çeyrek 2024

Grafilian ratamar, yevarfanadan dolay legarsi vermeyeddi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %13,3 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüzölçüm %13,3 arttı.

Yapı kullarıma izin belgesi verilen binaların dolre sayısı ve yuzolçumu, IV. Çeyrek 2024

Yapı kullanma izin belgeal istatistikleri, 2022-2024

YA	Carifornia	ខេត្ត នេះមាន	Y (200 00/2001 (3)	Claire Layan	Y (8.8) 04:24:20 (76)	THESICURY (MIC)	YOU 04/06/11 (13)
2022		03 177	11	647 110	25	120,025738	1.0
	1	22 483	73	155 426	-23	30 435 334	11
	11	23 000	24.3	140 470	23.6	20 457 324	213
	일	22 820	4.0	137 471	10.0	27 626 223	20
	N	30 005	0.0	199 752	= 0	41.200 810	+1.5
2023		86 771	12.5	534 820	-16.7	107 126 234	-10.0
	1	20 210	+10.8	120 242	· 128 0	25 095-220	-17.9
	17	11 0.70	-21.6	107.740	27.0	21 000 318	28.4
	1	19721	13.0	:117.951	114.0	21 (46 368	114.4
	N	28 812.	4.7	183 783	-8.0	27 389 309	1 20.01
1004		06 155	10.0	125,849	0.4	115 180 450	113
	. ■	20 634	82.7	175,200	30.6	36-531 830	45.6
	10	15.200	114.6	82 489	(214	17,937,436	15.91
	0	20 201	2.0	113 323	-13	22 354 184	-5.1
	W	31 824	82.5	214 729	14.0	42 357 001	111

Toplam yüzölçümün %55,5'l konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verllen binaların toplam yüzölçümü 42,4 milyon m² iken; bunun 23,5 milyon m2'si konut, 9,6 milyon m2'si konut dışı ve 9,2 milyon m2'si ise

2025/ASCEGYO-003

ZEUGMA GAYRIMENKU, DEGERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.

Geyllaniai relamlar, yousefamadan dolay: soplam vermeyesia:

En yüksek yüzölçüm payı %71,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 30,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,9 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yaşı kullanıma talı belgesi veriləri bilarıma amacına görə yüzölçümü payları. N. Çayrak 2024

a for se datu facto dates birds to in in in

is Satury binaları ve depoker.

Ofe Devert) Dinkler-

in für dassen barneter

E Kama edience, e bitire, Restants veja bakini kunitusilari pinakel

Tapten ve polskende Scaret Binelan

whole woll and in streamly of differ thruals.

• Olet vik birglar

Traffe ve letigies bitalier

Halla and Manuf your

Qcafilishi ratandar, yolatlanudlar dolay: loglam vermeyelubr.

ZEDEMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktorler

İmar planı içerisinde olmaları

Tercih edilen alanda olmaları

Olumsuz Faktörler

Bölgede çok sayıda satılık arsa olması

Firsatiar

Alım firsatı sunulan bölgede doğabilecek değer artış beklentisi

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Ozellikleri

4811-5 parsel mevcut durumda boş arsadır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle Ilgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Bilgiler

4811 Ada 5 nolu parsel için mevcut imar planı yapılaşma şartlarına uygun olarak proje hazırlanmış olup ; henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın İnşaat ruhsab mevcut olup ; henüz İnşaata başlanmamıştır. Bu nedenle yeni ruhsat gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz boş arsa niteliğindedir.

2025/ASCEGYO-003

6. KULLANILAN DEGERLEME YONTEMLERI

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ligili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verlebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanamayacağını ve pazar yaklaşmı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketililik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar İşlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da süblektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı dürümlərdə dahi, diğer

2025/ASCEGYO-003

yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekil görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın bipatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analızini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

SATILIK KONUT
CHEAL No	Bey 815 Collers Alan Enter 2	GSENEMIERER Alan (2577	Misman T	Satisa Sunulan Degeri (TL)	satus Bunglan Birland Değeri (TL/m')	Ilgillas	Eletigions
Property	450.00	430.00	Meiner	25,000,000,000	55.555.56	Your Niego : Carammentur	0 (332) 204 26 20
Coupo I	000.00	600.00	MIG-SA	35,000,000.00	\$6,113,13	0100 lally ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	0 (333) 032.98 56
Email J	100.00	\$20.00	Mether	21:000.000.00	59,800,00	Serian Guponey Carrested	0 (522) 499 53 71
Press 4	440,00	400,00	Messan	21.490.000.00	53.206.16	tvee Gayrimonical	0-(530) 430 50 79

SATILIK ARSA

1 No	Emas Türülçü m (mr)	HUBER Net Partel 【明】	Imar Forks.	Yapıla BITLE r	Satiso Sartia Sunulan Degeri (TL)	Satiss Sunular Birlim Degeri (TL/m)	Ilgilisl	Iletigim
Product	449,00	449.00	0.25-0.50 SALE	Ayrık	19.300.000.00	41,479,84	38.4 9 CLAYRINERICA	0 (\$32) 272 80 65
1000	479.00	470.00	0,25-9,50 KALL	Ayna	11.200.000.99 23.629.79		REMAX EVITAE	19 (397) 278 14:14
Creasi	503.00	107,00	0.35-0.70 1000	Allia	12.000.000.00 21.854.86			RTG YAFS INSAAT 0 [103] 972-77 48 ]
Property	421.00	1621.00	0.25-5.90 CONC	AHW	113.000.000.00 1 20.866.77			[ REMAX EVEYAP (0 (333) A25-27.00 ==

31

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

							SATILIK KONUT
Chical 1 No	Yor DICU mu Child R.	Satışa Sunulan Degen (TL)	Births Deger (TL/m)	Cas N ದ	M 37 Di	KAN 11000 0	Zam an D.	18 24 Ya 1 D.	Sereil ye D.	Pager de D.	MARTS ra D.	099 4 D	Dússitie mig Birien Deger:
ma	450	25,000,000	\$5.554	10%	0 1	3/4/2	0%	0%	0%	144	0%	10%	65.111
(mall	600	000 000 47	39.333	0%	0 1	2%	0%	0%	0%	-214	S	0%	M.13)
ma	500	29.900.000	5/9 800	0%	0 1	5%	0%	0%	రాష	5%	0%	10%	65.780
Pus 11	400	21.490.000	58.725	0%	0 14	2%	0%	0%	2776	-5%	0%	10%	-64.598
										Ortalama Birim Dager (TL/m²)			62,453

						SATILIN ARSA
Design 10 m	THE 11,000 0 ( == =========================================================================================================================================================================	Colline timulan Depth (TL)	liergekil Birtn Depar (11/m²)	Capit a D.	U 14 0,	8.000 m D.	Jan 400 D.,	TIBE Tup a	Lerefly 40.	FRONT a D.	MARK 111 137	2004 r D.	Dealers u Birlan Decer
Ema	6-02-	19.500.000	43,429,844	0%	0 1	0%	0%	8	24	1/2/14	124	45 39%	21.058
(17) 4 N	470	11:200.000	23.829,787	10%	0 P	10%	Ditta	0%	2%	194	0%	0%	28.794
1756 1	201	12.000.000	23.834.859	10%	0 1	10%	0%	్రామ	14	-5%	174	0%	28.628
17166 14	673	13.000.000	20,866,774	15%	0 1	10%	0%	0%	3%	3%	0%	0%	26.083
										Ortalama Birtin Deger (TL/m)			27,341

Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu) bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmaz ana cadde üzerinde olmalası sebebiyle şerefiye ve manzara avantajı mevcuttur.

2025/ASCEGYO-003

ਤੋਂ ਤੋਂ

ZEUGMA GAYRİMENKÜL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Arsanın tamamının Pazar değeri:

Ada	Parsel	Arsa Alani (m2)	Takdir Edilen Birim Deger (TL/m²)	Arsa Degeri (TL)
4811	5	1.822,81	27:350	49.853.853,50
			TOPLAM	49.855.000,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılmcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukanda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verlebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet

2025/ASCEGYO-003

yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklarınayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir variği yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kar ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Mallyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok onemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına lilşkin makul tahminler mevçut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukanda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belifenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktan ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihil finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır

1. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME YE DANISMANLIK A.S.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Taşınmaz boş arsa vasıfı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmaz boş arsa vasıflı olup ASCE GYO tarafından KAT KARŞILIGI ORANININ belirlenmesi İstenmiştir.

KAT KARŞILIĞI oranının tespitinde ; belirlenen KAT KARŞILIĞI ORANINDA arsa değerinin korunması ve hatta kar etmesi beklenir.

Kar beklentisi;

• · Yapım süresine;
• · Yapı maliyetine ( Taşınmazın bulunduğu bölge Gazlantep ilinde lüks standartların uygulandığı bölge konumundadır. )
• · Kat karşılığı antlaşma sağlanacak yapımcı firmanın güvenirilliğine;
• Mimarl uygulama projelerin potansiyel müşterileri tatmin etmesine;
• · Ekonomik beklenti;
• Sosyal ve kültürel beklentiler doğrultusunda belirlenmektedir.

Kat karşılığı oranı aşağıdaki tablodaki gibi belirlenmiştir.

Brut Arsa Alanı	1.823,00 m2
Net Arsa Alanı	1.823,00 m2
Inşaat Emsali	0,50
Toplam Bağımsız Bölüm/Birim Brüt Alan	911,50 m2
Ortak Alanlar Toplamı	638,05 m2
Toplam Insaat Alanı	1.549,55 m2
Ortalama mª Satış Değeri	63.000,00 TL/m2
Ortalama Insaat mi Birim Degeri	32.600,00 TL/m2
Proje Riski	0,00%
Finansman Maliyeti	0,00%
Toplam Satış Hasılatı	97.621.650,00 TL
Toplam Insaat Maliyeti	50.515.330,00 TL
Insaat On Maliyeti Toplam	0,00 TL
İnşaat ve İnsaat On Maliyeti Toplamı	50.515.330,00 TL
Proje Riski ve Finansman Maliyeti Indirgenmiş Arsa ve İnşaat Maliyeti Toplami	50.515.330.00 TL
Toplam Arsa Degeri	47.106.320,00 TL
Brut Arsa Birim m2 Degeri	25.840,00 TL/mZ
Net Arsa Birim m2 Degeri	25.840,00 TL/m2
Kat Karsılığı Oran	51.75%

2025/ASCEGYO-003

3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazl ve proje değerleri

Taşınmaz için boş arsadır. Boş arazi değeri yukarıda paylaşılmıştır.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değeri analizi yapılmamıştır. Boş arasa değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazın üzerinde konut geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarındaki müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenlirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilimediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul Ile Ilgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine Ilişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Haric, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portfoyüne alımından itibaren beş yıllık süre geçmemiştir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO) Ilişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazllerin portfoye alınmasına izin vermektedir (ç) bendi ise GYO'lara kendi mülklyetlerindeki arsa ve arazlierin ve hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere alt arsalar üzerinde, gayrimenkul proyesi geliştirebilmesine imkan tanımaktadır. Aynı fikranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portfoylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fikranın (1) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şeklide, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

[1-48:1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Ilişkin Esaslar Tebliği dikkate alınarak değerlendirme yapıldığında taşınmazın gayrımenkul yatırım ortaklığı portfoyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analız, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• · Bu rapor ilgili Sermaye Plyasası Mevzuab hükümlerine göre hazırlarımıştır.
• İnşaat ruhsabna sahip taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yabrım ortaklığı portfoyünde "Arsa" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• · Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olun bağımsız kullanılarınaz.
• · Rapor kopyalarının kullarımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Taşınmazın kat karşılığı yapılacak İnşaat sözleşmesinde ; OPTIMUM ORAN beklenti yüzdesi %51,75 olarak hesaplanmıştır.

Olası antlaşmalarda bu yüzdeliğin üstüne çıkılması önerilir.