Legal Proceedings Report • Jul 29, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Ili | Ankara | |
|---|---|---|
| İlçesi | Sincan | |
| Mahallesi Yenikent İmar | ||
| Ada | 100658-100659-100661 | |
| Parseli | $1 - 1 - 1$ | |
| Niteliği | Arsa |
3 Adet Arsa Değerlemesi
| 1 | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI |
|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERI |
| a. | Raporun Tarihi |
| b. | Raporun Numarası |
| x. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları |
| ç. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı |
| d. | Değerleme Tarihi |
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
| g, | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 |
| 3. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi |
| Ь. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi |
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar |
| Ç., | İşin Kapsamı |
| 4. | GAYRIMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER |
| ă. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
| Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı 1.1 |
|
| Tapu Kayıtları 2.7 |
|
| 3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları |
|
| b. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| $\mathbf{c}$ . | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11 |
| ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler |
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| q. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi |
$\sqrt{2}$
$X \times$
| ă. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine |
||
|---|---|---|---|
| h. | İlişkin Açıklama Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 |
||
| 5. | GAYRIMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | ||
| a. 1. |
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 13 | ||
| $\overline{2}$ . | Ankara İli Hakkında Genel Bilgiler | ||
| Sincan İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |||
| b. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 14 |
||
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024 | ||
| 2. | Ciro Endeksleri, Mayıs 2024 | ||
| 3.1 | İnşaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024 | ||
| 4. | |||
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 27 | ||
| ۰Ç. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaal Özellikleri 27 | ||
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
||
| e. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsal Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
||
| f., | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | ||
| a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
||
| $\mathbf{2}$ | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 30 | ||
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
||
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar |
||
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | ||
| b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| I. | Mallyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
||
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç 33 |
||
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
||
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç |
$X^{\tilde{A}}$
| .c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
|---|---|---|---|
| 1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| $\overline{z}$ . Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|||
| з. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler |
|||
| 4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç |
|||
| Ç. | Diğer Tespit Ve Analizler | ||
| Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 35 1.7 |
|||
| 2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oraniari musulmana membentuk menyebuah terbesar di kecamatan dan menjadi pada 25 |
|||
| 3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 35 |
|||
| 4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
|||
| 5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi |
|||
| Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 35 6. |
|||
| $Z_{i}$ | ANALÍZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESI VE GÖRÜŞ 36 | ||
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştınıması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
||
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri masonan müstəminin mühammadırı mühammadırı mühammadır. 36 |
||
| C. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında |
||
| Ç. | Görüş Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyıdat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 36 |
||
| d. | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|||
| е. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi |
||
| £ | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 37 |
||
| $Q_{\star}$ | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
||
| 8. | SONUC | ||
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | ||
| ь. | Nihai Değer Takdiri | ||
| 9. | RAPOR EKLERÍ |
$X$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle vapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calistirabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirililği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün cevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.
25.07.2024
2024/ASCEGYO-055
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
23.07.2024
02.07.2024 / ASCEGYO-03
Işbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri | ||
|---|---|---|---|---|
| 2022/ASCE-053 | 07.11.2022 | 248,185,000,00 TL | ||
| 2023/ASCEGYO-004 | 14.03.2023 | 406.120.000,00 TL | ||
| 2023/ASCEGYO-060 | 26.12.2023 | 876.080.000,00 TL |
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| ILETISIM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESİ | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye. Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Sarıqüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, Ankara İli, Sincan İlçesi, Yenikent İmar Mahallesi 100658 ada 1 parsel ,100659 ada 1 parsel ve 100661 ada 1 parsellerde kayıtlı "Arsa" vasıflı taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar meycut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
Değerlendirilmesi yapılan gayrimenkul, Ankara ili Sincan ilçesi Yenikent-İmar Mahallesi sınırları icerisindedir. Tasınmaza ulaşmak için Anakara il merkezinden işaret ve işaretçiler takip edilerek Sincan ilçesine gelinir. Buradan Ayas voluna girilip ilerlendiğinde Osmanlı Stadyumuna doğru Recep Tayyip Erdoğan Bulvarına girilir. Bulvar boyunca devam edilip Vural Baylan Bulvarına girilerek taşınmaza ulasılır.
| Enlem The special control |
40.0089 AN ANY REPORT OF DR |
|
|---|---|---|
| Boylam | 32.5025 | |
Taşınmazın konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir.
| ÌĪ | Ankara | Ankara | Ankara |
|---|---|---|---|
| İlçe | Sincan | Sincan | Sincan |
| Mahalle | Yenikent İmar | Yenikent Imar | Yenikent İmar |
| Ada | 100658 | 100659 | 100661 |
| Parsel | |||
| Yüzölcümü (m 2 ) | 9.936,00 | 13.481,00 | 21.707,00 |
| Nitelik | Arsa | Arsa | Arsa |
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | ||
| Pay | |||
| Payda | |||
| Pay oranı | 100.00% | 100.00% | 100.00% |
Yoktur.
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
|---|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
| Beyanlar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
| Muhdesat Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
Gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil eden ve değerini önemli ölçüde etkileyen bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;
Sincan Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu taşınmazların tamamı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde olup Ön Bahçe Çekme Mesafesi: 10 mt.
Yan Bahce Cekme Mesafesi: 10 mt.
Arka Bahce Cekme Mesafesi : 10 mt.
Emsal : 1,45 şartlarında konut alanında kaldığı bilgisi alınmıştır. Tasınmaz parseller belediye sınırları içerisindedir.
Tasınmaz parseller boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözlesmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnsaat Sözlesmeleri Ve Hasılat Pavlasımı Sözlesmeler Vb.) İliskin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır.
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkullerin değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
$\hat{X}$
5 milyonu aşkın nüfusu ile Türkiye'nin başkenti ve 2. Büyük şehri olan Ankara, 20'den fazla üniversiteye ev sahipliği yapması bakımından bir öğrenci şehri niteliğindedir. 25 ilceden oluşan Ankara İli, sanayi bölgelerinin, üst düzey bürokrasinin, uluslararası kurumların ve sivil toplum kuruluşlarının faaliyetleri ve yıl boyu devam eden sosyal, kültürel, sportif ve sanatsal etkinliklerle zengin ve canlı bir şehir hayatı fırsatı sunmaktadır.
Orta Anadolu'nun kuzeybatısında, Kızılırmak ve Sakarya Nehirlerinin arasında konumlanmış olan Ankara, 25,437 km2 yüzölçümü ile Türkiye'nin yüzölcüm. açısından üçüncü ilidir. Deniz seviyesinden ortalama yüksekliği 850 m olan Ankara'da genel olarak karasal iklim hakimdir. Dolayısıyla, kıs ayları soğuk ve kar vağışlı, yaz ayları serin geceleri ile birlikte kurak ve sıcak geçmektedir. En fazla vağış bahar ve son bahar aylarında düşmekte olup mevsimlere göre yıllık ortalama sıcaklıklar, Ocak ayında 0 °C; Nisan ayında 17 °C; Temmuz ayında 25 °C ve Ekim ayında 20 °C olmaktadır.
Ankara'ya hava yolu ile ulaşım şehir merkezine 28 km uzaklıkta bulunan iç ve dış hatlarda hizmet veren Esenboğa Uluslararası Havalimanı ile yapılmaktadır. Havalimanında kapalı ve açık otopark, yemek, alışveriş, banka, araç kiralama ve taksi hizmetleri verilmektedir. Sehir merkezi ile havalimanı arasında ulasım BELKOAIR otobüsleri aracılığıyla 24 saat boyunca yapılabilmektedir.
Ankara'ya karayolu ile ulaşım ise Ankara Şehirlerarası Otobüs Terminali (AŞTİ) aracılığı ile yapılabilmektedir. Avrupa'nın en büyük otobüs terminalleri arasında yer alan tesiste restoranlar, emanetci, banka ATM'leri ve taksi hizmetleri bulunmaktadır. Şehrin merkezinde bulunması nedeniyle dolmuş, metro ve otobüs güzergahları üzerinde yer alan AŞTİ'den şehir merkezinin hemen hemen her noktasında ulaşım imkanı mevcuttur. Bununla birlikte Esenboğa Uluslararası Havalimanına da 24 saat boyunca AŞTİ'den ulaşım imkanı bulunmaktadır.
Demiryolu taşımacılığı açısından Ankara, ülkenin doğusu ile batısını birbirine bağlamaktadır. Demiryolu ulaşımı ile Ankara-İstanbul, Ankara-İzmir, Ankara-Balıkesir, Ankara-Isparta-Burdur, Ankara-Zonguldak, Ankara-Adana, Ankara-Elazığ-Diyarbakır arasında ulaşım mümkündür. Öte yandan, 2016 yılında hizmete açılan Hızlı Tren Garında, ulaşıma yönelik hizmetlerin yanı sıra ticari alanlar, kafe, restoran ve otel gibi sosyal ve kültürel hizmetler de sunulmaktadır. Hızlı tren seferleri Ankara-İstanbul, Ankara-Eskişehir ve Ankara-Konya arasında gerçekleştirilmektedir.
Sincan'ın ilk yerleşik tarihi ve uğradığı değişimler hakkında belgeve dayanan kesin bilgiler bulunmamaktadır. Sincan ile ilgili ilk belge 31.12.1892 yılında Istanbul-Bağdat tren yolunun Sincan köyden geçmesi ile başlar. Sincan çevresinde yapılan bazı kazılarda Selçuklulara ait eserlerin bulunması XI. Yüzyılda Sincan ve çevresinde yerleşim olduğuna dair önemli ipuçları vermektedir. 1926 Devlet Demir Yolları arşivlerinde Hattın devamında 8-10 hanelik bir köy, hatta yakın olan bir de cami var şeklinde yazılmaktadır.
Cumhuriyetin ilk yıllarında 28 hane ve 1 mescitten ibaret olan Sincan 1935 Yılında yapılan nüfus sayımında Sincan'ın nüfusu 305 kişi olarak tespit edilmiştir. Sincan'ın bilinen tarihi ise 1936 yılında Ankara Valiliği tarafından örnek köy olarak planlanıp, 1938 yılında ise Romanya'dan gelen 100 göçmen ailesinin verlestirilmesi ile başlamaktadır. 1950 yılında nüfusu 1258'e ulaşmıştır.
Sincan Istanbul-Ankara Tren yolu ile Ankara-Beypazan-Ayas Devlet Karayolu üzerinde olması nedeniyle kısa zamanda hızlı bir şekilde gelişmiş olup buna paralel olarak 1956 yılında Yenimahalle İlçesine bağlı Bucak Merkezi haline dönüştürülmüş ve aynı yıl içinde de Belediye teşkilatı kurulmuştur. 30.11.1983 tarih ve 2963 Sayılı Yasa ile Sincan İlçe haline dönüştürülmüştür Bakanlar Kurulu'nun 08.03.1988 gün ve 88/12721 sayılı kararı ile Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmıştır.
Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değisiklik Yapılması Hakkındaki 5747 Sayılı Kanunun 2 nci maddesi gereğince İlçemize bağlı Yenikent İlk Kademe Belediyesi ile, Polatlı İlçesine bağlı Temelli İlk kademe Belediyesi tüzel kişilikleri kaldırılarak mahalleleri ile birlikte Sincan İlçesine Katılmıştır.(Aynı yasanın geçici 2.maddesi gereğince tüzel kişiliği ilk Mahalli Idareler Genel seçimi yapılan.29.03.2009 tarihi itibarı ile sona ermiştir.) Böylelikle Sincan ilçesi 57 mahalleye ulaşmıştır. (13 mahalle Yenikent İlk Kademe Belediyesinden, 15 mahalle ise Temelli İlk Kademe Belediyesinden) Sincan ilçesinin beldesi ve köyü bulunmamaktadır.
Türkiye genelinde Mayıs ayında 110 bin 588 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari oldu.
$X^{\tilde{A}}$
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde %3,4 azaldı.
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalısla 465 bin 761 olarak gerçekleşti.
Konut satis sayisi, Mayis 2024
| Mayıs | Ocak - Mayıs | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değişim | Değişim | |||||
| 2024 | 2023 | $($ %) | 2024 | 2023 | (%) | |
| Satis sekline göre toplam satis | 110 588 | 113 276 | $-2.4$ | 465.761 | 482 143 | 3,4 |
| poteidi satis | 9909 | 27 478 | -63.9. | 44 602 | 108.067 | $-58.7$ |
| Dider satis | 100.679 | 85.800 | 17.3 | 421159 | 374 076 | 12,8 |
| Satis durumuna gure toplam satis | 110 588 | 113 276 | 2.4. | 465 761 | 482143 | $-3.4$ |
| IIk el sabs | 35.558 | 34.413 | 3.3 | 147.899 | 145 272 | 1.8 |
| liónci el salis | 75 030 | 78863 | $-4.9$ | 317 362 | 336 871 | $-5.5$ |
Ipotekli konut satışları 9 bin 909 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu.
Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316'sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629'u ilk el satış olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 679 konut el değiştirdi.
15
Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satısları icinde diğer satışların payı %91,0 olarak gercekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artışla 421 bin 159 oldu.
İlk el konut satış sayısı 35 bin 558 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artışla 147 bin 899 olarak gerçekleşti.
Ikinci el konut satışlarında 75 bin 30 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satısları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satısları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti.
Satış durumuna göre konut satışı, Mayıs 2024
Yabancılara Mayıs ayında 2 bin 64 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya Federasyonu, 207 ile Iran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
17
Toplam ciro yıllık %66,8 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında yıllık %66,8 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %60,4 arttı, inşaat ciro endeksi %87,4 arttı, ticaret ciro endeksi %65,1 arttı, hizmet ciro endeksi %80,6 arttı.
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Mayıs 2024
Toplam ciro aylık %0,8 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında aylık %0,8 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,5 arttı, inşaat ciro endeksi %5,7 arttı, ticaret ciro endeksi %0,7 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,4 arttı.
Ciro endeksleri aylık değişim oranları(%), Mayıs 2024
Insaat maliyet endeksi yıllık %72,78 arttı, aylık %1,11 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 artti.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %71,51 arttı, aylık %1,36 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, iscilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, iscilik endeksi %108.25 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %77,10 arttı, aylık %0,30 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mayıs 2024
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Mayıs 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %33,4 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı.
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yuzolçumu, I. Çeyrek 2024
| Yá | Ceyrek: | Bina sayısı | Y活床 degisim (%) |
Daire say ist | Yillik degisim (%) |
Y626Icum (m 2 ) | Yillik derjişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 903 | 7.7 | 699 082 | $-3.8$ | 146 064 754 | $-3,6$ | |
| 26 135 | $-22.1$ | 130 872 | $-25.0$ | 27 565 638 | $-19.6$ | ||
| П | 29 090 | $-4.7$ | 144 946 | $-8.1$ | 30 843 617 | $-2.9$ | |
| 旧 | 28 318 | $-6.9$ | 145 889 | $-2,6$ | 32 191 728 | $-3.4$ | |
| ľV | 44.360 | 0,8 | 277 375 | 13,4 | 56 463 771 | 6,5 | |
| 2023 | 139 600 | 9.1 | 855 265 | 22,3 | 167 870 341 | 14,9 | |
| 23 896 | $-8,6$ | 131 805 | 0.7 | 27 027 250 | $-2.0$ | ||
| 31 118 | 7,0 | 192.717 | 33.0 | 39, 206, 992 | 27.1 | ||
| 相 | 35.502 | 25.4 | 198.236 | 35.9 | 39 437 406 | 22.5 | |
| i٧ | 49.084 | 10.6 | 332 507 | 19,9 | 62 198 692 | 12.1 | |
| 2024 | 28 662 | 19,9 | 173 598 | 35,5 | 36 065 244 | 33.4 |
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022 2024
Toplam yüzölçümün %51,2'si konut alanı olarak gerçeklesti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m2 iken; bunun 18,5 milyon m2'si konut, 10,0 milyon m2'si konut dışı ve 7,6 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerceklesti.
Grafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yuzolçumu payları. I. Çeyrek 2024
Gurlikteki rakamlar, yuvatlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %45,3 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, I. Çeyrek 2024
| 333 Yd |
Ceyrek | Birtà sayısı | Yillik degisim (%) |
Daire sayısı | Yalk : degisim (%) |
Yuzoicum (m?) | Yillik değisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 172 | 7.7 | 642 327 | 25 | 129 032 132 | 1,1 | |
| 22 488 | 7,2 | 155 510 | $-22$ | 30 456 510 | 7.8 | ||
| и | 22 992 | 24,2 | 149 528 | 23.6 | 29 493 763 | 21.5 | |
| 匪 | 22 838 | 43 | 137 561 | $-0.7$ | 27 561 081 | 2.4 | |
| IV | 30 854 | 0.5 | 199 728 | $-4.0$ | 41 520 777 | 浅滑 | |
| 2023 | 36 790 | $-12.5$ | 534 554 | $-16.8$ | 107 605 849 | $-16.6$ | |
| 92 ISBN 9 | 20214 | $-10.1$ | 126 262 | $-18.8$ | 25 266 516 | $-17.0$ | |
| 18 032 | $-21.6$ | 107 774 | 27.9 | 21 206 270 | $-281$ | ||
| 19 7 22 | $-13.6$ | 117 274 | $-14.7$ | 23 721 802 | $-13.9$ | ||
| IV | 28 8 22 | $-6.6$ | 183 244 | $-8.3$ | 37 411 261 | $-9.9$ | |
| 2024 | 26 549 | 41,2 | 174 859 | 38.5 | 36 7 15 226 | 45.3 |
Yapı kullanına izin belgesi istatistikleri, 2022-2024
Toplam yüzölçümün %54,3'ü konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m2 iken; bunun 19,9 milyon m2'si konut, 8,9 milyon m2'si konut dışı ve 7,9 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gercekleşti
Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, I. Çeyrek, 2022-2024
Grafikteki rakamiar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir
Konst alanı
$\Box$
En yüksek yüzölçüm payı %68,5 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
$+2022 -$
Konut disk alan
$= 2023 - 1$
$-2024 +$
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölcüm payına 25,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaclı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.
Orbak alam
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, I. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı loplamı vermeyebdir.
İmarlı olması
Tercih edilen alanda olması
Benzer imarda çok arsa olması
Bölgedeki arsaların; geleceğe yönelik değer artış beklentisi
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
100658 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.
100659 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.
100661 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.
Devam eden proje bulunmamaktadır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bos arsa niteliğindedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik tasıyan varlıkların aktif olarak islem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklasımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar vaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölcüde benzer varlıklara ilişkin islemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması.
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-055
$X, X$
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veva benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölcütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsal No. |
Yüzölçü $m(m^2)$ |
Hissesi/ Net Parsel (m 2 ) |
Imar Fonks. |
Yapılas ma Sartlar |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Sabisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal $1 -$ |
650,00 | 650,00 | Konut | Emsal $1,75 -$ 5 Kat |
9.000.000.00 | 13.846.15 | Alkan Emlak | 0 (555) 965 16 46 |
| Emsall | 623.00 | 623.00 | Konut. | Emsal $1.75 -$ 5 Kat |
8.000.000.00 | 12,841.09 | Can Emlak | 0 (532) 628 43 31 |
| Emsall 3. |
1.187,00 | 1.187,00 | Konut | Emsal $1,40-$ 4 Kat |
11.080.000.00 | 9.334,46 | Özpehlivan Emlak |
0 (536) 391 75 95 |
| Linsal 47 |
720.00 | 720.00 | Konut | Emsal 1,75.5 Kat |
14.000.000.00 | 19,444.44 | Sahibinden | 0 (541) 639 26 40 |
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
| Ems аš No. |
YBzől cümü (m 2 ) |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Gercekci Birim Değer. (TL/m 2 ) |
Cep he D. |
Ala n D. |
Kon 13799 D. |
Za ma n D. |
Yap Yası D. |
Şer efiy a D. |
Paz arlı. kD. |
Man zar a D. |
Diğ er. o. |
Düzeltil: mis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems. al 1 |
650 | 9.000.000 | 13.846 | 0% | 0% | $0\%$ | 0% | 0% | 0% | ×. 3% |
$0\%$ | 65 % |
22,431 |
| Ems n!2 |
623 | 8.000.000 | 12.841 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $0\%$ | × 3% |
0% | 65 $\%$ |
20.803 |
| Ems ab3 |
1.18 7 |
11.080.000 | 9.334 | 0% | 0% | 10 % |
0% | 0% | 25 % |
÷. 3% |
0% | 65 $\%$ |
18.389 |
| Emis $n = 4$ |
720 | 14,000,000 | 19,444 | 0% | 0% | 25 $\delta$ |
$0\%$ | 0% | 25 % |
WG. 3% |
0% | 65 % |
21.778 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 20.850 |
$\mathbb{Z}$
Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır. Taşınmaz ana bulvar cepheli ve alanının büyük olması sebebiyle ( mevcut imara göre daha konsept bina yapımına uygun olduğundan ) CEPHE ve SEREFİYE deăerine sahiptir.
Emsallerin tamamı Taks: 0,35 Kaks: 1,75 konut imarlı olup 5 kata müsaadelidir. 1,75/1,45 = %20 daha şerefiyelidir. Ancak Emsaller 5 kata müsaadeli olup taşınmazlar ise 10 kata müsaadelidir. Birim değer için 100 m2 arsa alanı baz alınarak 100 m2 X 1,75 X 5 Kat için toplam 875 m2 kapalı alan hesaplanırken 100 m2 X 1,45 X 10 kat için toplam 1450 m2 kapalı alan hesaplanacaktır. Bu durumda 1450 / 875 hesabi ile taşınmaz emsallere göre %65 daha değerlidir.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
| ADA | PARSEL | Yüzölcüm (m2) |
YUVARLATILMIS BİRİM FİYAT DEĞERİ (TL) |
|
|---|---|---|---|---|
| 100658 | 9.936,00 | 20.850,00 | 207.165.000,00 | |
| 100659 | 13.481,00 | 20,850,00 | 281.080.000,00 | |
| 100661 | 21.707,00 | 20,850,00 | 452.590.000,00 | |
| TOPLAM | 940.835.000,00 |
Arsanın tamamının Pazar değeri;
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine esit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın. katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede. yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu vaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıstır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıslarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Asağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması.
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklasımının uygulanması ve bu yaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı asağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir vaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak baslamasının planlanmıs olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir:
Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
$\sqrt{2}$
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklasımı kullanılmamıstır.
Gelir yaklasımı kullanılmamıştır.
Taşınmaz boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin meycut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmaz boş arsa vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Taşınmaz için boş arsa değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
Tasınmazların üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.
$\mathcal{L}_{\lambda}$
Ulusiararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklasımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.
b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölcüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Haric, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren beş yıllık süre geçmemiştir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Sermaye Piyasasi Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İliskin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölcüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı değerlendirilmiştir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. e ait 3 adet taşınmaz için;
| KDV'siz Değeri | Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri. KDV'li Değeri (%10) |
||
|---|---|---|---|
| 940.835.000,00 TL | 1.034.918.500,00 TL | ||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||
| DEĞERLEME UZMANI O.Fatih AKYURT (SPK |
KONTROL Aysel ERBOGA (SPK |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Ö. Fatih AKYURT (SPK Lisens |
|
| Lisans No: 400582) | Lisans No: 4011 79) | No: 400582) | |
| Kelvil Daire 402 Koch Daire Setimizarial / GAZIANTE |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.