Legal Proceedings Report • Jul 29, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İli | Gaziantep | |
|---|---|---|
| İlçesi | Şahinbey | |
| Mahallesi | Barak | |
| Ada | 5488 | |
| Parseli | フ | |
| Niteliği | Arsa |
| İCİNDEKİLER | |
|---|---|
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI |
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ Raporun Tarihi Taporun Numarası |
| a. | |
| b. | |
| C. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları |
| S. | |
| d. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı |
| e. | Değerleme Tarihi Demografi Okalisati ili bir bir bir bir bir bir bir bir bir bi Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
| £. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
| g, | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 |
| 3. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
| a. | |
| b. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi |
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar |
| ç. | İşin Kapsamı |
| 4. | GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER |
| 8. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
| 1.7 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı |
| 2.5 | Tapu Kayıtları |
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları |
| Ъ. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| C. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım Işlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11 |
| Ç. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12 |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Lilşkin Bilgiler |
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| д. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi |
$x \nless 1$
$\overline{\mathbf{2}}$
| ğ. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama |
|||
|---|---|---|---|---|
| h. | ||||
| 5. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi, 13 GAYRIMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ |
|||
| a. | ||||
| 1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 13 | |||
| 2. | Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler | |||
| b. | Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |||
| Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16 |
||||
| ĭ. | Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024 | |||
| 2. | Ciro Endeksleri, Mayıs 2024 | |||
| 3. | Insaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024 | |||
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024 | |||
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 28 | |||
| ç. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri 29 | |||
| đ. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen | |||
| Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler | ||||
| ė. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|||
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |||
| a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | ||||
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 31 | |||
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|||
| 4. | Emsailerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar |
|||
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |||
| b. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu | |||
| 2. | yaklaşımın kullanılma nedeni Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, |
|||
| з. | yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç 34 Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin |
|||
| kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar | ||||
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç |
$\overline{3}$
$Lf$
| c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | ||
|---|---|---|
| $1 -$ yaklaşımın kullanılma nedeni |
Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu | |
| 2. bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu | |
| 3. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve | |
| gerekçeler Diğer Tespit Ve Analizler $\zeta$ . |
||
| Ŀ. | ||
| 2. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 39 | |
| oranian | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay | |
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 39 | |
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar | |
| ile ulaşılan sonuçlar | ||
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | |
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 39 | |
| 7. | ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRILMESİ VE GÖRÜŞ 40 | |
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla Izlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri |
|
| c. | Yaşal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
|
| ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 40 | ||
| d. | ||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
||
| е. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine | |
| Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi |
||
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı |
|
| q. | Hakkında Bilgi Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı |
|
| Hakkında Görüş | ||
| 8. | SONUC | |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| b. | Nihal Değer Takdiri | |
| 9. | RAPOR EKLERÍ |
2024/ASCEGYO-029
$\rightarrow$
$\overline{4}$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle vapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alinmamistir.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirilliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
2024/ASCEGYO-029
$122$
$\mathcal{S}$
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı İzni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.
2024/ASCEGYO-029
25.07.2024
2024/ASCEGYO-029
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)
Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
22.07.2024
02.07.2024 / ASCEGYO-03
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-027 | 07.11.2022 | 176.500.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-034 | 26.12.2023 | 282.600.000,00 TL |
2024/ASCEGYO-029
$N = 5$
| Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|
| Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar |
| Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP Telefon: (0342)215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| 03.05.2010 |
| 1.100.000 TL |
| 0998071641300019 |
| Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemei değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrımenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05,06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
2024/ASCEGYO-029
$\bar{8}$
$V \times 7$
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Barak Mah. 5488 Ada 2 Parselde yer alan arsa niteliğindeki taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2024/ASCEGYO-029
$\mathbf Q$
Taşınmaz Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Barak Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmaza ulaşım için; il merkezinden işaret ve işaretçiler ( tabela ve yön levhaları) takip edilerek Havaalanı yoluna girilir. Yeşilvadi Köprülü kavşağının bulunduğu alanda alt yan yola cepheli taşınmaza ulaşılır.
Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaza benzer nitelikte arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım imkanı her türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamdır.
| Enlem | 37.0374 | ||
|---|---|---|---|
| Boylam | 37.4224 | ||
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
2024/ASCEGYO-029
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
| İI | Gaziantep |
|---|---|
| İlçe | Sahinbey |
| Mahalle | Barak |
| Ada | 5488 |
| Parsel | |
| Yüzölçümü (m 2 ) | 16.973,10 |
| Nitelik | Arsa |
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Pay | |
| Payda | |
| Pay oranı | 100,00% |
Yoktur.
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
|---|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
| Beyanlar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Taşınmaz ile ilgili herhangi bir takyidat veya taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Taşınmaz son 3 yıl içerisinde ;
2024/ASCEGYO-029
Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal : 2,000 Yençok: 10 Kat şartlarında KONUT+TİCARET alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz ile benzer imara sahiptir.
Taşınmaz parsel boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için ; Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmesi mevcuttur.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış 28.09.2022 Tarih ve 311 nolu INSAAT RUHSATI mevcuttur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
2B Eksen Yapı Denetim Anonim Şirketi
İncilipınar Mh. Nişantaşı Sk. Tekerekoğlu İş Merkezi No: 2 B:35 Şehitkamil / Gaziantep
2024/ASCEGYO-029
$\sim$
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye hazırlanan proje baz alınarak yapılmış olup ; değişik bir proje hazırlanması durumunda değerde değişiklik gösterebilecektir.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fistik, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.
$V \cdot \hat{I}$
$13$
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gazlantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda voğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haclı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'i Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
$14$
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.
İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.
2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.
Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.
Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.
İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.
Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve
Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki isi değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.
Türkiye genelinde Mayıs ayında 110 bin 588 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari oldu.
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde %3,4 azaldı.
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalışla 465 bin 761 olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-029
Konut satiş sayısı, Mayıs 2024
| Mayıs | Ocak - Mayıs | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (5) |
2024 | 2023 | Deglsim (%) |
||
| Satiş şekime göre toplam satış | 110 588 | 113 276 | $-2.4$ | 485.761 | 482 143 | $-3.4$ | |
| lootekli safes | 8808 | 27.476 | $-63,9$ | 44 502 | 108 067 | $-58.7$ | |
| Diger satis | 100 679 | 85 800 | 17.3 | 421 159 | 374 076 | 12.6 | |
| Satis durumuna göre toplam satis | 110 588 | 113 276 | $-2.4$ | 465761 | 482 143 | $-3,4$ | |
| lik el sabs | 35 558 | 34 4 13 | 3,3 | 147 899 | 145 272 | 1.8 | |
| liting el satis | 75 030 | 78 863 | $-4.9$ | 317862 | 336 871 | $-5.6$ |
İpotekli konut satışları 9 bin 909 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu.
Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316'sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629'u ilk el satış olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 679 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artışla 421 bin 159 oldu.
İlk el konut satış sayısı 35 bin 558 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artışla 147 bin 899 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 75 bin 30 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti.
Yabancılara Mayıs ayında 2 bin 64 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu.
2024/ASCEGYO-029
Đ
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya Federasyonu, 207 ile Iran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Toplam ciro yıllık %66,8 arttı.
2024/ASCEGYO-029
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında yıllık %66,8 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %60,4 arttı, inşaat ciro endeksi %87,4 arttı, ticaret ciro endeksi %65,1 arttı, hizmet ciro endeksi %80,6 arttı.
Çîro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Mayıs 2024
Toplam ciro aylık %0,8 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında aylık %0,8 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,5 arttı, inşaat ciro endeksi %5,7 arttı, ticaret ciro endeksi %0,7 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,4 arttı.
İnşaat maliyet endeksi yıllık %72,78 arttı, aylık %1,11 arttı. 2024/ASCEGYO-029
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %71,51 arttı, aylık %1,36 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, işçilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, işçilik endeksi %108,25 arttı.
2024/ASCEGYO-029
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %77,10 arttı, aylık %0,30 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 artti.
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %33,4 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I, çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı.
$24$
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
| Yalik degislim (%) |
Yilzölçüm (m*) | Yilik degisim (%) |
Daire sayısı | Yillik itiegialm (%) |
Dina nayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 146 064 754 | $-3,8$ | 699 082 | $-7.7$ | 127 903 | 2622 888424 |
||
| 3,6 | 27 565 638 | $-25.0$ | 130 872 | $-22.1$ | 26 135 | ||
| $-19.6$ | 30 843 617 | $-8.1$ | 144 946 | $-4,7$ | 29 090 | Ш | |
| $-2.9$ | 32 191 728 | $-2.6$ | 145 889 | $-6.9$ | 28318 | 뻦 | |
| $-3.4$ 6.5 |
55 463 771 | 13,4 | 277 375 | 0,8 | 44 3 60 | tv. | |
| Z 2,3 | 855 265 | 9,1 | 139 608 | 2023 | |||
| 14,9 | 167 870 341 | 0,7 | 131 805 | $-8.6$ | 23 896 | ||
| $-2.0$ | 27 027 250 | 192 717 | 7,0 | 31 118 | |||
| 27.1 | 39 206 992 | 33.0 | 198 236 | 25.4 | 35 502 | Ш | |
| 22.5 | 39 437 406 | 35,9 | 10.6 | 49.084 | TV. | ||
| 12.1 | 62 198 692 | 19.9 | 332 507 | 2024 | |||
| 33.4 | 36 065 244 | 35,5 | 178 598 | 19.9 | 20 662 |
Toplam yüzölçümün %51,2'si konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m2 iken; bunun 18,5 milyon m2'si konut, 10,0 milyon m2'si konut dışı ve 7,6 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
25
En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yılzölçümü payları, I, Çeyrek 2024
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %45,3 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı.
$\bigwedge$
26
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, I. Çeyrok 2024
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024
| 326 Yif |
Ceyrek | Bina sayısı | Youk degisim (%) |
Daire sayısı | Yillik degisim (%) |
Yüzölçüm (m 2 ) | Yillik |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2622 | 99.172 | 7,7 | 642 327 | 2,5 | 129 032 132 | degisim (%) | |
| 22.488 | 7.2. | 155 510 | 1,1 | ||||
| ŋ | 22 992 | 24,2 | 149 528 | $-2,2$ | 30 456 510 | $-78$ | |
| щ | 22 8 3 8 | 4.1 | 137 561 | 23,6 | 29 493 763 | 21.5 | |
| IV. | 30 254 | $0.5^{\circ}$ | 199.728 | 0.7 | 27 561 081 | $-2.4$ | |
| 4,54,92,04,0 2023 |
86 790 | $-12,5$ | 534 554 | $-4,0$ | 41 520 777 | $-1.4$ | |
| 20 214 | $-10.1$ | $-16,8$ | 107 605 849 | $-16,6$ | |||
| 18 032 | 126 262 | $-18.8$ | 25 266 516 | $-170$ | |||
| Ш | $-21,6$ | 107.774 | $-27.9$ | 21 206 270 | 28.1 | ||
| N. | 19.722 | $-13.6$ | 117.274 | $-14.7$ | 23 721 802 | $-13.9$ | |
| 2024 | 26 822 | $-0.6$ | 183 244 | $-8.3$ | 3/ 411 281 | $-9.9$ | |
| 28 549 | 41.2 | 174 859 | 38.5 | 36 715 226 | 45.3 |
Toplam yüzölçümün %54,3'ü konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m2 iken; bunun 19,9 milyon m2'si konut, 8,9 milyon m2'si konut dışı ve 7,9 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti
2024/ASCEGYO-029
$21.4$
Ortok alan
Cirafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Koniz Mans
En yüksek yüzölçüm payı %68,5 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
$= 200004$
Konut disk alan
$-2004 -$
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.
İmarlı olması
20
d0 $\mathbb{R}$
28
$\sqrt{2}$ $\mathcal{L}$
Tercih edilen alanda olması
İmar yollarının açılmış olması
Bölgede yapılaşmanın başlamış olması
Bulvar Cepheli olması
Yan yolda kalması
Yeni ve modern projelerin tamamlanmasının bölgeye olan rağbeti arttıracağı öngörülmüstür.
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır. Yeniden ruhsat alınmasını gerektirir bir durum bulunmamaktadır.
Değerleme tarihi itibari ile taşınmaz boş arsadır.
2024/ASCEGYO-029
$\sqrt{2}$
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması.
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması.
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-029
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmaz boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsal No. |
Yüzökçüm (m 2 ) |
Hisses!/ Net. Parsel (m 2 ) |
Imar Fonks. |
Yapılaşma Sartları ® |
Satisa Sumulan Değeri (TL) |
Salisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | Iletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | 3,250,00 | 3.250,00 | Konut | E:1,50 | 42.250.000,00 | 13.000,00 | Sahibinden | |
| Emsal Σ 19.G |
2.500,00 | 2.500,00 | Konut + Ticaret |
E:1,50 | 35.000.000,00 | 14.000,00 | REMAX | 0 (536) 695 68 06 |
| Emsal 3 |
144,00 | 144,00 | Konut + Trearet |
E:1,50 | 2.000.000,00 | 13.888.89 | Musabevill Emlak |
0(544) 569 3759 |
| Ernsal 4 |
329,00 | 329,00 | Konut | E:1.50 | 2.650.000,00 | 8.054,71 | Onder Emlak |
0 (532) 133 43 16 |
ieme ve Dansman
2024/ASCEGYO-029
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
| Ems al No |
Yüzölçü m0 (m 2 ) |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Gerçek çi Birim Değer (TL/m) 2) |
Cep he D. |
Aia n D. |
Kon um D. |
Za ma n. D. |
Yap Yas 1 D. |
Ser efly e D. |
Paz arlı ĸ D. |
Ma nza ra D. |
Îm ar. Hak k 1 D. |
Düzel tilmis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al 1 |
3.250,00 | 42.250,000 | 13,000 | 0% | 0% | 10 % |
0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 20 $\%$ |
16.510 |
| Ems al 2 |
2.500,00 | 35.000.000 | 14.000 | 0% | U% | 15 96 |
$0\%$ | 0% | 0% | 3% | 0% | $0\%$ | 15.680 |
| Erns: al 3 |
144,00 | 2.000.000 | 13.889 | $0\%$ | 0% | 15 % |
0% | 0% | 0% ,,,, |
$-3%$ | $0\%$ | 0% | 15.550 |
| Ems al.4 |
329,00 | 2.650.000 | 8.055 | 0% | 0% | 30 46 |
0% | 0% | 30 % |
$-3%$ | 0% | 20 96 |
14.257 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 15.501 |
2024/ASCEGYO-029
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Arsanın tamamının Pazar değeri;
| Arsa Değeri (TL) | Takdir Edilen Birim Değer (TL/m 2 ) | Arsa Alanı (m 2 ) İ |
|---|---|---|
| 16,973.10 | ||
| 263.085.000,00 | 15.500 |
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. hissesinin Pazar değeri:
| Arsa Değeri (TL) | Pay | Payda | Yüzde. | Hisse Değeri (TL) | Yuvariatilmiş Hisse Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 263.085.000,00 | %100 | 263.085.000,00 | 263.085.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede. yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
2024/ASCEGYO-029
$\sqrt{2}$
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazda ASCE arsa sahibi konumundadır ve inşaat mallyetlerin müteahhit tarafından yüklenilecektir. Bu sebeple maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
34
$122$
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı mevcuttur. Bu sebeple gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
35
Arsa konut+ticaret imanna sahiptir. Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5, Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşme ve 28.09.2022 Tarih ve 311 nolu İNŞAAT RUHSATI mevcuttur. Mevcut sözleşme ve yapı ruhsatı dikkate alınarak arsa üzerinden geliştirilmesi planlanan projeye ilişkin nakit akışı öngörülmüştür.
Projeye ilişkin inşaat alanı ve satış alanı projeksiyonları aşağıda yer aldığı şekilde
| Brüt Arsa Alanı (M2) | ||
|---|---|---|
| В | Terk Alan (M2) | 16.973 |
| $C(A+B)$ | Net Arsa Alanı (M2) | 16.973 |
| D | Emsal / KAKS | |
| $E(C*D)$ | Emsale Esas Alan (m2) | 38.189 |
| Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı | 22% | |
| $G(E*F)$ | Emsal Harici Sabilabilir Alan (m2) | 8.505 |
| $H(E+G)$ | Toplam Satılabilir Alan | 46.697 |
KAT KARŞILIĞI sözleşmesine göre arsa sahibi taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapıların %45'ini alacak olup, değerlemede bu oran dikkate alınmıştır.
| a Arsa Payi Orani (%) | |
|---|---|
| b Yüklenici Payı Oranı (%) | 45% |
| 55% |
Konut satış fiyatı tahmininde emsallerden faydalanılmıştır. Aşağıdaki tabloda yer verildiği üzere emsal fiyatları uyumlaştırıldığında başlangıç
konut satiş birim fiyatı 17.250 TL/m2;
İşyeri satış birim fiyatı 29.000 Tl./m2 olarak projeksiyona dahil edilmiştir.
2024/ASCEGYO-029
| Ernsal Mer. |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen $A$ lan $(m3)$ |
Nitel(ö) | Sabsa Sunulan Dederi (TL) |
Sabsa Sunulan Birim Doğeri (TL/m 2 ) |
flailet SOPRING |
iletisim KINDER |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finisal 1 | 110,00 | 100,00 | Mesken | 1.300.000,00 | 13.000.00 | Ezogelin Emiak |
0 (533) 743 09 77 |
| Emisal 2 | 110.00 | 100,00 | Mesken | 1.799.000.00 | 17.999.00 | Salih Bey | 0 (541) 633 27 92 |
| Emsal 3 | 3.10.00 | 100.00 | Mesken | 1.555.000.00 | 15.550,00 | Evkur Emlak | 0(531)6526263 |
| Emsal 4 | 110,00 | WASHINGTON COMPOSED 100,00 |
Mesken | 1.450.000,00 | 14.500.00 | Tig Gaynmenkul |
$0(530)$ 122 63 27 |
| SATILIK KONUT | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al No |
Yüzölçüm 6(m 2 ) |
Satisa Sunulan Degeri (TL) |
Birim Deger (TL/m) 2) |
Ce ph $\bullet$ D. |
Ala n D. |
Konu m D. |
Zama $nD$ . 1490000 |
Yap Yan, s D. |
Serefly uiD. |
Pazarte kD. |
Manzar a D. |
Dige r D. |
Dézeltilm is Birim Değer |
| Emisa $\mathbf{1}$ |
100 | 1.300.000 | 13.000 | O% | $0\%$ | 0% | 0% | 10 $\frac{1}{2}$ |
0% | $-7%$ | -5% | 10% | E4.690 느리가 |
| Emsa ız |
100 | 1,799,900 | 17.999 | 0% | O% | 0% | O% | 10 骗 |
O% | $-2%$ | 5% | 10% | 20:339 |
| Ernsa 13 |
100 51121 |
1,555,500 | 15.550 0.000.1 |
D%. | .0%. | 0% 25 20 |
17% | $^{10}_{\pm}$ 12500 |
0% | $-296$ | 576. | 10% | 17.572 |
| Етими. 13 |
100 | 1.450.000 | 14.500 | $0\%$ | 0% | O'N- | 0% | 30 96 |
O% | 2% æ |
$-5%$ -30 |
10% | 16.185 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 17.246 |
Değerleme konusu taşınmazda bulunan işyerleri için emsal satılık taşınmaz
bulunamamıştır. Önceki değerleme tecrübelerimizden işyeri birim m2 değerinin
$\sqrt{}$
$37$
aynı binada bulunan mesken birim m2 değerlerinin 2 ila 2,5 katı olduğunu bilmekteyiz.
Fakat değerleme konusu taşınmazın henüz gelişmekte olan bölge içinde olması sebebiyle bu katsayı 1,68 olarak kabul edilmiş ve değerlemeye tabii tutulmuştur.
İskonto oranı=Risksiz Oran + Risk Primi'dir.
Risksiz oran hesaplanırken Türkiye'nin 10 yıllık devlet faizleri referans alınmıştır. Ocak-Haziran 2024 döneminde devlet tahvili faiz ortalaması %25 seviyesindedir. Dolayısı ile risksiz oran %25 olarak dikkate alınmıştır.
Kaynak: https://tr.investing.com/rates-bonds/turkey-10-year-bond-yieldhistorical-data
Son dönemde gerçekleşen halka arzlarda ve şirket değerlemelerinde hisse senedi risk priminin %5,5 civarında olduğu görülmektedir. Gayrimenkul piyasası, hisse senedi piyasası kadar likit bir yatırım aracı olmadığı İçin risk priminin daha yüksek olması gerektiği düşünülmüş ve risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.
Sonuç olarak iskonto Oranı %25+%8=%33 olarak kabul edilmiştir.
Proje geliştirme ve izinler için geçebilecek süreler dikkate alınarak projenin bir yıl sonra satışa çıkarak gelir getirmeye başlayacağı ve satışların tamamlanmasının beş yıla yayılacağı kabul edilmiştir. Satış fiyatı artış hızı yıllık %33 olarak kabul edilmiştir..
Değerleme konusu arsanın değeri gelir yaklaşımı ile 302.110.000 TL (17.900 TL/m2) olarak hesaplanmıştır.
| Arsa Alanı (m2) Satilabilir Mesken align(m2) SatilabilirDükkan $A$ ian $(m2)$ Bugünkü Satış Fiyatı (MESKEN) Bugunku Satiş Fiyatı (DUKKAN ) Arsa Sahibi Payi Fryat Artis % Iskonto Urani |
16.973,00 44.917,00 1.780,00 17.250,00 29.000,00 0.45 0,25 0,33 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Satis Hizi | з. | ₫ | 5 | 6. Toplam | |||
| Satilan Mesken Alan m2 Satilan Dükkan Alan m2 |
0,00 0.00. 0,00 |
0.30 13.475,10 534,00 |
0, 50 13.475,10 534,00 |
0.20 8.983,40 356,00 |
0.10 4.491,70 178,00 |
0.10 | 1.00 4.491,70 44.917,00 |
| Mesken Satis Fiyatı (TL) Dükkan Satış Fiyatı (TL) |
21.562,50 26.953,13 33.691,41 42.114,26 52.642,82 | 178,00 65.803,53 |
1.780,00 | ||||
| Toplam Hasilat (milyon TL) | 36.250,00 45.312,50 56.640,63 70.800,78 88.500,98 | 110.626,22 | |||||
| Arsa Sahibi Pay: (milyon TL) | 0,00 0,00 |
387.39 174.33 |
484,24 217,91 |
403,53 181,59 |
252,21 113,49 |
315,26 141,87 |
1.842,64 829,19 |
| İskonto Katsayıları | 1,33 | 1,77 | 2,35 | 3,13 | 4,16 | 5,53 | |
| Arsa Sahibi NBD (milyon 7L) | 0,00 | 98.55 | 92.62 | 58.03 | 27,27 | 25,63 | 302,11 |
Arsa Değeri (TL) Arsa Değeri (TL/m2)
302.111.902,09 17,799.56
Taşınmaz boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşme akdedilmiştir. Sözleşmeye göre paylaşım oranı %45 arsa sahibi %55 yüklenici şeklindedir.
Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmıştır ancak henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır. Dolayısı ile ayrı bir proje değeri hesaplanmamıştır.
Proje değer analizi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
Taşınmazın üzerinde konut+dükkan projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan veriler büyük oranda öngörüye dayanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varilması nedeni ile sonuç bölümüne arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 263.085.000 TL
Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 302.110.000 TL
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı yasal gereklere uygun olarak alınmıştır..
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dalr görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verlimistir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
2024/ASCEGYO-029
40
$\Delta$
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
Değerleme konusu taşınmaz halihazırda gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde olmadığından alımından itibaren beş yıl içinde proje geliştirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir, (ç) bendi ise GYO'lara kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin ve hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilmesine imkan tanımaktadır. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği dikkate alınarak değerlendirme yapıldığında taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Hissesi için;
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.