Legal Proceedings Report • Dec 30, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İli | Gaziantep |
|---|---|
| İlçesi | Şehitkamil |
| Mahallesi Burak |
| Ada | Parsel | Niteliği |
|---|---|---|
| 3773 | 6 | ARSA |
| 3773 | ARSA | |
| 3775 | ARSA | |
| 3878 | 8 | ARSA |
| 4581 | ARSA | |
| 9650 (E:6081) | 3(E:1) | ARSA |
| $\mathbf{1}$ . | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | ||
|---|---|---|---|
| $\overline{2}$ . | RAPOR BİLGİLERİ | ||
| a. | Raporun Tarihi | ||
| b. | Raporun Numarası | ||
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | ||
| c. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | ||
| đ. | Değerleme Tarihi | ||
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası | ||
| ٤. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına Iliskin Acıklama |
||
| а. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
||
| з. | KURULUS VE MÜSTERİYİ TANITICI BİLGİLER | ||
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | ||
| b. | Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | ||
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | ||
| ¢. | Işin Kapsamı | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER | ||
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
||
| 1. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | ||
| 2. | Tapu Kayıtları | ||
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları | ||
| Ъ. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
||
| c. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
||
| ¢. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12 | ||
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Karan, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
||
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnsaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 13 |
||
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yaşal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Meycut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
||
| g. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve 14. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi |
||
| Değerlerne konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır. 14 | |||
| ğ. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 |
||
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | ||
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | ||
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler | ||
| 1. | Gaziantep III Hakkında Genel Bilgiler |
| 2. | Sehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |
|---|---|---|
| ь. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasaşının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|
| 3. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |
| 4. | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |
| 5. | Insaat Mallyet Endeksi, Ekim 2024 | |
| 6. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 | |
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 31 | |
| ç. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri | |
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
|
| e. | Bilgi 31 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında |
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Îse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |
| a. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| ı. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi icin bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 33 | |
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar34 |
|
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| ъ. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklasımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç |
|
| з. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| c. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanilma nedeni |
|
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 3. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 38 |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| с. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) | |
| $\overline{2}$ . | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 38 |
|
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arşaların boş arazi ve proje değerleri 38 |
2024/ASCEGYO-070
h
$\widehat{\mathcal{L}}$
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
|
|---|---|---|
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | |
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi | |
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ | |
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştınıması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| Ъ. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının 39. |
|
| c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 39 |
|
| c. | 79. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş | |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bır Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 39 |
|
| e. Bilgi 40 |
Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair |
|
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 40 |
|
| g. | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş | |
| 40 | ||
| SONUC | ||
| a. | ||
| 8. | ь. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri |
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle vapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme calışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikce büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değisen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu icinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün ceyreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda asağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.S. tarafından hazırlanmıs olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.
27.12.2024
2024/ASCEGYO-070
Sorumlu Deăerleme Uzmanı : Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
: Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179) Değerleme Uzmanı
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
24.12.2024
17.12.2024 / ASCEGYO-05
İsbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-011 | 07.11.2022 | 60.164.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-018 | 26.12.2023 | 244.579.000,00 TL |
| 2024/ASCEGYO-013 | 25.07.2024 | 266.594.000,00 TL |
$\sqrt{X}$
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| İLETİŞİM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESİ | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrımenkullerin niteliği, piyasa ve cevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Kurulunca Listeye alınmıştır. Piyasası Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Sehitkamil/Gaziantep
Müsteri talebi raporda detayları verilen tasınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazirlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Burak Mahallesi sınırları içerisindeki aşağıdaki tabloda yer alan taşınmazların pazar değerinin tespit edilmesidir.
| Ada | Parsel Niteliği | |
|---|---|---|
| 3773 | 6 | ARSA |
| 3773 | 7 | ARSA |
| 3775 | 7 | ARSA |
| 3878 | 8 | ARSA |
| 4581 | 1 | ARSA |
| 9650 | 3 | ARSA |
Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Taşınmazlara şehir merkezinden ulaşmak için, Sani Konukoğlu Bulvarına girilip Gazikent istikametinde ilerlenir. Gazikent-Gatem kavsağından, Sehit Serdal Şakir Caddesine girilerek Burak-Gazikent bölgesine ulaşılır. Bölgenin Kuzeyi, TAG otoyolu ile sınırlandırılmıştır. Güney ve iç kesimler konut ağırlıklı olup doğu kısmında kısmen sanayi yapılaşması mevcuttur.
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
| Ìl | İlçe | Mahalle Ada | Parsel | Yüzölçüm (m2) |
Nitelik Pay | Payda | Pay Oranı |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gaziantep Sehitkamil Burak | 3773 6 | 4,221.10 | Arsa | 100.00% | |||||
| Gaziantep Sehitkamil Burak | 3773 7 | 2,590.85 | Arsa | 100.00% | |||||
| Gaziantep Şehitkamil Burak | 3775 7 | 4460.87 | Arsa | 100.00% | |||||
| Gaziantep Sehitkamil Burak | 3878 8 | 365.74 | Arsa | 1 | 100.00% | ||||
| Gaziantep Sehitkamil Burak | 4581 1 | 1962.34 | Arsa | 227 | 600 | 37.83% | |||
| Gaziantep Sehitkamil Burak | 9650 3 | 5.146,31 | Arsa | 11290 | 39587 | 28,52% |
Değerleme konusu tasınmazın tapu kayıtları asağıdaki gibidir:
MALÍK : ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş
6081-1 (Yeni 9650 ada 3 Nolu parsel ) Parsel üzerinde gayri faal konumda sanayi yapı bulunmaktadır. Parsel üzerinde bulunan yapı için Gaziantep Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne 27.08.2022 tarih ve 4913921 savılı başvuru ile mevcut yapının riskli yapı statüsünde olduğu tespit edilmiş ve tapu kütüğüne tescili 08.12.2022 Tarih ve 105079 yevmiye ile yapılmıştır.
b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
| 3773-6 / 3773-7 / 3775-7 / 3878-8 / 4581-1 Parseller | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | ||||||
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | ||||||
| Beyanlar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | ||||||
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | ||||||
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
| 9650-3 Parsel | |
|---|---|
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | 6306 Sayılı Kanun gereği riskli yapıdır.08-12-2022 14:02 105079 |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Teferruat Bölümü | 32 kalem teferruat bilgisi vardır. |
TEFERRUAT TESİSİ; bir taşınmazın işletilmesine, korunmasına, o şeyden yararlanılmasına yönelik olarak, o taşınmaza tahsis edilen menkul eşyaların tapu kütüğünün beyanlar sütununa tescil edilmesidir.
Tapu kütüğünde bulunan teferruat listesindeki makine akşamı hali hazırda binanın içinde bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerindeki beyan taşınmazın değerine önemli bir etki yapmamakta ve devrine engel teskil etmemektedir.
Değerleme konusu taşınmaz ; 6081 ada 1 nolu parsel ve 29.408,52 m2 büyüklüğünde iken ASCEGYO'ya ait alan 1.467,7 m2 iken maliklerin RIZAEN TAKSİMİ sonrasında 5.146,31 m2 büyüklüğündeki 9650 ada 3 nolu parselde 1.467,7 m2 büyüklüğe hissedar olmuştur.
Alansal olarak herhangi bir kayıp söz konusu değildir.
Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;
| Ada | Parsel | Bina Yüksekilői |
Kat Adedli |
Bina Deriniik |
(Metre) | O.B.C.M. Y.B.C.M. A.B.C.M. (Metre) |
(Metre) | Taks | Kaks | Emsal | Insaat Nizami |
Nitelik |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3773 | 9.5 | 1.00 | Avrik | Tootan Ticaret Alanı |
| 3773 | 7. | 9.5 | 5. | 1.00 | Ayrık | Toptan Eigstret, Alans |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3775 | 9.5 | 5 | ς | ٠ | 1.00 | Ayrık | Toptan Ticaret Alani |
||
| 3878 | 8 | h/2 | 0.35 | 1.35 | Ayrık | Konut | |||
| 4581 | 9.5 | 5 | 1.00 | Ayrık | Toptan Ticaret Alanı |
||||
| 9650 | 12,5 | ц | 5 | Ayrık | Ticaret |
** Ö.B.C.M : Ön bahçe çekme mesafesi ** Y.B.C.M : Yan bahçe çekme mesafesi ** A.B.C.M : Arka bahçe cekme mesafesi
Parsellerin imar durumlarını belirtir tablo yukarıda verilmiştir. Parsellerin tamamı belediye sınırları içerisinde olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dahilindedir.
3878-8 parsel ve 4581-1 parseller nakıs parsel konumunda olup tek başına yapılaşma izni bulunmamaktadır. İmar düzenlemesi ( tevhid/ifraz ) görmesi gerekmektedir.
Bölge konut, ticaret ve sanayii alanlarından oluşmaktadır.
Tasınmaz 3773-6 / 3773-7 / 3775-7 / 3878-8 / 4581-1 parseller bos arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
9650-3 Parsel üzerinde gavri faal konumda sanavi vapı bulunmaktadır. Parsel üzerinde bulunan yapı için Gaziantep Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne 27.08.2022 tarih ve 4913921 sayılı başvuru ile mevcut yapının riskli yapı statüsünde olduğunun tespiti istenmiştir. Mevcut yapılar 1999 yıllarından önce insaa edildiğinden (1999 yılında deprem harita ve hesaplamaları komple değiştiğinden) riskli yapı olacağı kesindir. Ayrıca güncel imar planı yapılaşma şartlarına uymayan bu yapının yıkılması gerekeceğinden mevcut bina bu sebeple bu yapı değerlemede göz ardı edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.
$\sqrt{x}$
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Savılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu tasınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır.
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeve İliskin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İliskin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Parsellerden 3773-6 / 3773-7 / 3775-7 / 3878-8 / 4581-1 parsellerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır. 9650-3 parseldeki yapıya ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı,
Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fistik, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen cam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçis noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesisme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunc, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selcuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında geliserek sehirlesme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline gecmis, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un
ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep isgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine airmistir. 1390 vılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın vönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Caldıran Seferi sonunda savas açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Sehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İl'i Merkezinde Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.
İlçe "Sehitkamil" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.
Günevdoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilce 1.268 km2'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.
$X$
Başlıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağları'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir
2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuclarına göre ilcemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.
İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Şehitkamil Devlet Hastanesi (300 vataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). İlçe sınırlarımız içerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana çocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.
Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodivaliz merkezi bulunmaktadır.
Îlce merkezinde Devlete ait 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim ilköğretim okulu, 8 genel lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.
67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.
İlçenin okur - yazar oranı % 97'dir.
İlçe Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi ile 1 Halk Kütüphanesi bulunmaktadır.
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
| Kasım | Ocak-Kasım | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekiline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| lpotekli satis | 21 804 | 5.245 | 315.7 | 135 209 | 171 706 | $-21.3$ | |
| Dider satis | 131-210 | 88.269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23.4 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16.4 | |
| ilk el satis | 49 274 | 30 472 | 61.7 | 407.832 | 328 299 | 24.2 | |
| İkinci el satış | 103 740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13.0 |
Konut satış sayısı, Kasım 2024
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
İlk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
2024/ASCEGYO-070
20
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
Toplam ciro aylık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina insaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
Yapı ruhsatı verilen binaların delre sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
×
Vizdiçümü (m") - Daire sayısı
| Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024 | |
|---|---|
| Yillik değişim (%) |
Yuzolçum (m 2 ) | Yillik. değişim (%) |
Daire sayısı | Yallık. degisim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $-3.5$ | 146 197 251 | $-3.5$ | 700 884 | $-7,7$ | 127 819 | 2022 | |
| $-19.5$ | 27 595 313 | $-24.8$ | 131 242 | $-22,1$ | 26 126 | ||
| $-2,8$ | 30 882 141 | $-7.8$ | 145 414 | $-4.8$ | 29 072 | Ħ | |
| $-3.5$ | 32 172 075 | $-2.6$ | 146 031 | $-7,0$ | 28 284 | m | |
| 6,7 | 55 547 723 | 13,8 | 278 197 | 0,7 | 44 3 3 7 | IV | |
| 15,2 | 168 391 174 | 22,6 | 859 202 | 9,3 | 139 659 | 2023 | |
| $-2.1$ | 27 026 443 | 0.4 | 131 810 | $-8,6$ | 23 889 | ||
| 27,1 | 39 255 974 | 32.7 | 193 022 | 7,1 | 31 127 | H | |
| 22.7 | 39 484 460 | 36,3 | 199 017 | 25,5 | 35 492 | Ш | |
| 12.7 | 62 624 298 | 20.5 | 335 353 | 10.9 | 49 151 | IV. | |
| 32.5 | 35 810 521 | 34,0 | 176 657 | 19.8 | 28 610 | 2024 | |
| $-30.7$ | 27 190 746 | $-28.7$ | 137 711 | $-22.5$ | 24 127 | $\mathbf{I}$ | |
| $-18.9$ | 32 011 545 | $-17,0$ | 165 134 | $-18,8$ | 28 828 | Ш |
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Gratisteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yilk değisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yillik degisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 174 | 7,7 | 642 292 | 2.5 | 129 019 432 | 1,0 | |
| 22 485 | 1,2 | 155.447 | $-2.3$ | 30 444 673 | $-7.8$ | ||
| $\mathbf{H}$ | 22 986 | 24.2 | 149 488 | 23,6 | 29 482 147 | 21,4 | |
| Ш | 22834 | 4,1 | 137 567 | $-0.7$ | 27 560 452 | 2,4 | |
| IV | 30 869 | 0,6 | 199 790 | $-4,0$ | 41 532 160 | $-1.4$ | |
| 2023 | 86776 | $-12,5$ | 535 043 | $-16,7$ | 107 744 126 | $-16,5$ | |
| 20213 | $-10, 1$ | 126 251 | $-18.8$ | 25 263 555 | $-17.0$ | ||
| g | 18 028 | $-21,6$ | 107 768 | $-27.9$ | 21 201 500 | $-28.1$ | |
| 训 | 19724 | $-13,6$ | 117 262 | 14.8 | 23 734 284 | $-13.9$ | |
| IV | 28 811 | $-6,7$ | 183 762 | $-8.0$ | 37 544 786 | $-9.6$ | |
| 2024 | 28 639 | 41.7 | 175 414 | 38,9 | 36 761 537 | 45.5 | |
| и | 15 412 | $-14.5$ | 82 546 | $-23.4$ | 18 049 753 | $-14.9$ | |
| Ш | 20 289 | 2.9 | 113 607 | $-3,1$ | 22 465 200 | 5,3 |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Grafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Bölgenin konut alanı olarak tercih edilmesi
Sehir merkezinde olması
Doğu bölgesinin sanayi/ticaret imarlı olması
İmar düzenlemelerinin parsel bazında bitmemis olması (3878-8 parsel ve 4581-1 parsel)
Bölgedeki arsaların; geleceğe yönelik değer artış beklentisi
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Taşınmaz 3773-6 / 3773-7 / 3775-7 / 3878-8 / 4581-1 parseller boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 9650/3 Parsel üzerinde gayri faal konumda sanayi yapı bulunmaktadır. Bu yapının bazı kısımları başka parseller tastığından, tasan kısımların yıkılması bina bütünlüğünü bozacaktır. Bu sebeple bu yapı değerlemede göz ardı edilecektir.
Devam eden proje bulunmamaktadır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa niteliğindedir. 9650-3 Parsel üzerinde gayri faal konumda sanayi yapı bulunmaktadır. Bu yapının bazı kısımları başka parseller taştığından, taşan kısımların yıkılması bina bütünlüğünü bozacaktır. Bu sebeple bu yapı değerlemede göz ardı edilecektir.
$V^{\circ}$
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılastırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar vaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ).
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-070
$\sim$
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı deăerleme ölcütleri).
Karsılastırılabilir pazar bilgisinin yarlığın tıpatıp yeya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu tasınmazlar gelir getirmeyen boş arşa vaşfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsal No |
Yüzölcümü (m 2 ) |
Hissesi/ Net Parsel (m 2 ) |
Imar Fonks. |
Yapılasma Sartlan |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Deăert (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | Iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | 5,200,00 | 5.200,00 | Küçük Sanayii |
E:0,50 | 60.000.000,00 | 11.538,46 | 3A Emlak | 0(532) 175 13 67 |
| Emsal 2. |
5.528,00 | 5.528,00 | Kücük Sanayii |
E:0,50 | 82,000,000.00 | 14.833.57 | Başarı Emlak | 0(533) 926 34 85 |
| Ernsal 3 |
2.000,00 | 2,000,00 | Küçük Sanayii |
E:0,50 | 24.000.000.00 | 12.000,00 | Başarı Emlak | 0(533) 926 34 85 |
| Ernsæl 4 |
2.000,00 | 2,000,00 | Küçük Sanavii |
E:0,50 | 28.000.000.00 | 14.000,00 | KW Meridyen Emlak |
0(553) 812 21 43 |
| Emsal No |
Yüzölçüm $\bar{u}$ (m 2 ) |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Gercekc I Birlm Değer (TL/m 2 ) |
Cephe D. |
Alan D. |
Konum D. 1893 |
Zaman D. |
Yapı Yası D. |
Serefry e D. |
Pazarlı k D. |
Manzar m D. |
Diğer D. |
Düzeltilmi s Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emisal | 5.200,00 | 60,000.00 ٥ |
11.538 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 0% | 0% | 10.962 |
| Emsal | 5.528,00 | 82.000.00 Ð |
14.834 | 0% | 0% | $-15%$ | 0% | 0% | 0% | $-7%$ | $0\%$ | 0% | 11.570 |
| Frnsel 3 |
2.000,00 | 24.000.00 | 12,000 | U% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 0% | 0% | 11.400 |
| Emsal 4 |
2.000,00 | 28,000.00 0 |
14.000 | 0% | 0% | $-10%$ | 0% | D% | 0% | $-7%$ | 0% | 0% | 11.620 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 11.388 |
Emsallerin tamamı ticaret imarlı arsalardır. Ancak emsal yapılaşma oranı 0,50 olduğundan daha düşük şerefiyeye sahiptirler.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
| ADA | PARSEL | Yüzölcüm (m2) |
BIRIM FIYAT | HESAPLANAN DEGER (TL) |
DEĞERÎ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 3773 | 6 | 4.221.10 | 21.000.00 | 88.643.100.00 | 88.645.000,00 |
| 3773 | 2.590,85 | 21.000,00 | 54.407.850,00 | 54.410.000,00 | |
| 3775 | 4460,87 | 21.000,00 | 93,678.270,00 | 93.680.000,00 | |
| 3878 | 8 | 365.74 | 17.000.00 | 6.217.580.00 | 6.220.000,00 |
| 4581 | 1 | 1962.34 | 9.000.00 | 17.661.060.00 | 17.660.000,00 |
| 9650 | 3 | 5146,31 | 21.000,00 | 108.072.510,00 | 108.075.000.00 |
| TOPLAM | 368.690.000.00 |
Arsanın tamamının Pazar değeri:
| ADA | PARSEL | ARSA DEGERI | PAY | PAYDA | YÜZDE | HISSE DEGERI | YUVARLATILMIS HISSE DEGERI |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3773 | 6 | 88.645.000,00 | 100.00% | 88,645,000.00 | 88.645.000,00 | ||
| 3773 | 7. | 54.410.000.00 | 100,00% | 54.410.000.00 | 54.410.000,00 | ||
| 3775 | 7 | 93.680.000,00 | 1 | $\mathbf{1}$ | 100.00% | 93.680.000.00 | 93.680.000.00 |
| 3878 | 8 | 6.220.000,00 | 1 | $\mathbf{1}$ | 100,00% | 6.220.000,00 | 6.220.000,00 |
| 4581 | 1 | 17.660.000,00 | 227 | 600 | 37,83% | 6.681.366.67 | 6.682.000,00 |
| 9650 | з | 108.075.000.00 | 11290 | 39587 | 28.52% | 30.822.410.13 | 30.823.000,00 |
| TOPLAM | 280.460.000,00 |
Maliyet yaklasımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverissizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
$\chi$
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklasımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame malivetine davanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu vaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Mallyet yaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerceklestirenin diğer yaklasımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni olusturulmus olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıstır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından varatılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veva anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliskin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uvgulanabilir ve bu vaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi vaklasımının asağıdaki gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen bircok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliskin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "cesitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklasımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Taşınmazlar boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmaz boş arsa vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Taşınmaz / Taşınmazlar için boş arsa değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
Taşınmazların üzerinde mevcut imar durumlarına göre konut / ticari alan projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Tapu kayıtlarındaki müşterek pay sahiplerinin değeri değerleme işlemi kapsamı dışında tutulmuştur.
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Değerini Doğrudan Ve Önemli Gayrimenkulün Olcüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren bes yıllık süre geçmemiştir...
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İliskin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Değerleme konusu taşınmaz boş arsa olup, 9650-3 parselin tapu kayıtlarında bulunan "teferruat listesinin" gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmamaktadır. Bu bağlamda, taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
| KDV'siz Değeri | KDV'li Değeri (%10) | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 280.460.000,00 TL | 308.506.000,00 TL. | ||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
| DEGERLEME UZMANI | KONTROL | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | |||
| Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582) |
Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 401479) |
O.Fatih AKYORT (SPK Lisans No:400582) |
|||
| Deutsschanlik | |||||
| Sendant CATAITE | |||||
| Gera . 523. |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.