Legal Proceedings Report • Dec 30, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İli | Gaziantep | |
|---|---|---|
| İlçesi | Sehitkamil | |
| Mahallesi Beylerbeyi |
17 ADET BAĞ-BAHÇE VASIFLI TAŞINMAZIN DEĞERLEMESİ
| Ada | Parsel | |
|---|---|---|
| 0 | 2743 | |
| 0 | 2744 | |
| 0 | 2748 | |
| 0 | 2750 | |
| 0 | 2753 | |
| 0 | 2837 | |
| 0 $\sim$ |
2839 | |
| O | 2845 |
| Ada | Parsel |
|---|---|
| 0 | 2846 |
| 0 | 2849 |
| 0 | 2851 |
| 0 | 2852 |
| 0 | 2956 |
| 0 | 3004 |
| 0 | 3005 |
| 0 | 4431 |
| Ω | 4432 |
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ | |||||||
| a. | Raporun Tarihi | |||||||
| b. | Raporun Numarası | |||||||
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | |||||||
| C. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | |||||||
| d. | Değerleme Tarihi | |||||||
| ė. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası | |||||||
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
|||||||
| g. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 |
|||||||
| 3. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |||||||
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | |||||||
| b. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | |||||||
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 9 | |||||||
| ç. | İşin Kapsamı | |||||||
| 4. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 10 | |||||||
| а. | Gavrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
|||||||
| 1. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | |||||||
| 2. | Tapu Kayıtları | |||||||
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları | |||||||
| b. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|||||||
| с. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 13 |
|||||||
| ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13 | ||||||||
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Risklı Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
|||||||
| ė. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler |
|||||||
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|||||||
| q. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi |
|||||||
| Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır 14 | ||||||||
$\begin{matrix} \mathbb{R} & \mathbb{R} \ \mathbb{R} & \mathbb{R} \end{matrix}$
| ä. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine Ilişkin Açıklama |
|
|---|---|---|
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | |
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 15 | |
| 1. | Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler | |
| 2. | Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |
| b. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 17 |
|
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |
| 2. | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |
| 3. | İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 | |
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 26 | |
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 31 | |
| ς. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri 31 | |
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
|
| е. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |
| a. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 33 | ||
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar |
|
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| b. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç 37 |
|
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç |
$\mathbb{V}$ $\mathcal{E}$
| C. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
|---|---|---|
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 3. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| Ç. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 38 | |
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları |
|
| З. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 39 | |
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
|
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | |
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 39 | |
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ 40 | |
| а. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| ь. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri |
|
| С. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
|
| ç. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 40 | |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| е. | 전 300 전 100 전 100 전 100 전 100 전 100 전 100 전 100 전 100 전 100 전 100 전 100 전 SALAN MARKAN BULU BERETA BERTAHAN SEKERAT Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi |
|
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| g. | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
|
| 8. | SONUC | |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| b. | Nihai Değer Takdiri | |
| 9. | RAPOR EKLERÎ |
$X$
Bu rapordaki hicbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel arastırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme calısanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme calışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirililği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Cevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu icinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma vapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme sirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.
6
27.12.2024
2024/ASCEGYO-069
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
: Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179) Değerleme Uzmanı
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
24.12.2024
17.12.2024/ ASCEGYO -05
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri asağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri (KDV Hariç) |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-010 | 07.11.2022 | 125.531.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-017 | 26.12.2023 | 257.480.000,00 TL |
| 2024/ASCEGYO-012 | 25.07.2024 | 276.885.000,00 TL |
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| İLETİSİM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUŞ TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESİ | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 lle yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hızmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazların güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme getirilen raporunun hazırlanmasıdır. Müsteri tarafından kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Beylerbeyi Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve aşağıdaki tabloda detayları verilen parsellerde yer alan taşınmazların pazar değerinin tespit edilmesidir.
| Parsel Ada |
Nitelik | |||
|---|---|---|---|---|
| 0 | 2743 | TARLA VE BAĞ | ||
| 0 | 2744 | TARLA VE BAĞ | ||
| 0 | 2748 | BAĞ | ||
| O | 2750 | TARLA | ||
| 0 | 2753 | BAĞ VE TARLA | ||
| 0 | 2837 | TARLA | ||
| 0 | 2839 | TARLA | ||
| 0 | 2845 | TARLA | ||
| $\mathbf{0}$ | 2846 | TARLA | ||
| 0 | 2849 | TARLA | ||
| $\mathbf 0$ | 2851 | TARLA | ||
| 0 | 2852 | TARLA | ||
| 0 | 2956 | BAĞ | ||
| $\Omega$ | 3004 | TARLA VE FISTIKLIK | ||
| 0 | 3005 | TARLA | ||
| 0 | 4431 | TARLA | ||
| 0 | 4432 | TARLA |
Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulasıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Taşınmazlar ilin kuzey kesiminde yer alan Gazikent Bölgesi ile Beykent Bölgesi arasında kalan imar dışı arazilerin olduğu kısımdadır. Bölge TAG otoyolu kuzeyindedir. Tamamen imar dışı arazilerden oluşmaktadır. Bölgenin doğusunda Mermerciler Sitesi, Batısında 5. OSB ve Beykent yerleşkesi , güneyinde ise Gazikent-Burak yerleşkesi yer almaktadır.
Alt yapı bulunmamaktadır. İmar yolu olmadığından ulaşım kadastro yollarını takip ederek sağlanmaktadır. Bölgede yer yer arazi içlerine bağ evleri yapılmıştır.
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü asağıdaki gibidir:
Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
| İı | Ilce | Mahalle | Ada Parsel | Yüzölcüm (m2) |
Nitelik | Pay | Payda | Pay Oranı |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 2743 | 26,100.00 | TARLA VE BAG |
100.00% | |||
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 2744 | 28,640.00 | TARLA VE BAG |
2 | 66.67% | ||
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2748 | 4,960.00 | BAĞ | 100.00% |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2750 | 3,880.00 | TARLA | 1 | 1 | 100.00% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gaziantep | Schitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2753 | 9,120.00 | BAĞ VE TARLA |
100.00% | ||
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2837 | 6,040.00 | TARLA | 1 | 1 | 100.00% |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2839 | 3,182.00 | TARLA | 1 | 1 | 100.00% |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2845 | 6,600.00 | TARLA | 1 | 1 | 100.00% |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2846 | 4,800.00 | TARLA | 1 | 100.00% | |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2849 | 13,339.00 | TARLA | 1 | 100.00% | |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2851 | 17,843.00 | TARLA | 1 | 100.00% | |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2852 | 13,945.00 | TARLA | 1 | 1 | 100.00% |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 2956 | 9,360.00 | BAĞ | 1 | 100.00% | |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | $\sigma$ | 3004 | 7,720.00 | TARLA VE FISTIKLIK |
1 | 1 | 100.00% |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 3005 | 5,240.00 | TARLA | 1 | 1 | 100.00% |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 4431 | 1,114.00 | TARLA | 1 | 1 | 100.00% |
| Gaziantep | Sehitkamil | Beylerbeyi | 0 | 4432 | 13,713.00 | TARLA | 1 | 3 | 33.33% |
: Pay oranında belirtilen taşınmazlardaki MALİK ASCE MALİK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 'dir.
Yoktur.
b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
| 0 Ada 2743-2748-2753-2837-2839-2845-2846-2849-2851-2852- 2956-3004-3005-4431-4432 Parseller |
|
|---|---|
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
$\sqrt{2}$
| 0-2744 Parsel | ||||
|---|---|---|---|---|
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |||
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |||
| Beyanlar Bölümü | Beyan Diğer (Konusu: - OSMAN AKÇABAY ın Veraset ve İntikal Vergisi ilişikleri kesilmiştir. ) Tarih: - Sayı: - ISLAHİYE VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ - 25-07-2018 $10:50 - 29204$ |
|||
| EL BİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN PAYLI MÜLKİYETE EVRİLMESİ SERHİ) GAZİANTEP 7. SULH HUKUK MAHKEMESİ 27-11- 2023-92691 |
||||
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |||
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Taşınmaz üzerindeki beyanlar taşınmazın değerine önemli bir etki
yapmamakta ve devrine engel teşkil etmemektedir.
| 0-2750 Parsel | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | ||||
| Serhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | ||||
| Beyanlar Bölümü | ZİLYEDİ GAZİANTEBİN KÜRTÜNCÜYAN MAHALLESİNDEN MEHMET OĞLU ALİ BİRİMOĞLU DUR |
||||
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | ||||
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Taşınmaz üzerindeki beyan taşınmazın değerine önemli bir etki vapmamakta ve devrine engel teşkil etmemektedir.
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değisikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değisiklikler, Kamulastırma İslemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Tasınmazlar son 3 yıl içerisinde;
Şehitkamil Belediyesi ve Gaziantep Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan şifahi incelemede, taşınmazların imar planı dışında kaldığı bilgisi edinilmiştir.
PLANSIZ ALANLAR YÖNETMELİĞİ Yapı Şartları Madde 63 Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde, inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2 yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabil zeminden yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir. Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arı haneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 i ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fikra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de insaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez.
Taşınmaz parseller boş arazi olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere e. Gayrimenkule (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözlesmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış sözleşme Değerleme konusu bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İliskin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve İlaili Gayrimenkul İle Olarak Deăerlemesi Yapılan Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
iliskin olarak yapılmış bir proje Değerleme konusu tasınmazlara bulunmamaktadır.
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeve İliskin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve kuzeyinde Kahramanmaras; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Hatav: Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fistik, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turac, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol sebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda voğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinlanos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kusatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Sehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İl'i Merkezinde Sehitkamil ve Sahinbey adıyla iki ilce kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.
İlçe "Sehitkamil" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.
Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilçe 1.268 km2'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.
Baslıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağları'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir.
2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Sehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.
İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Şehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). İlçe sınırlarımız icerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana cocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.
Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyaliz merkezi bulunmaktadır.
İlce merkezinde Devlete ait 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim ilköğretim okulu, 8 genel lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.
67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.
İlçenin okur - yazar oranı % 97'dir.
İlce Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi ile 1 Halk Kütüphanesi bulunmaktadır.
b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Meycut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satış sayısı, Kasım 2024
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
| Kasım | Ocak-Kasım | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (76) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 |
| ipotekli satis | 21804 | 5 245 | 315.7 | 135 209 | 171 706 | $-21.3$ |
| Diğer satış | 131 210 | 06 269 | 48.5 | 1 130 179 | 915 643 | 23,4 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 5 14 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 |
| fik el satis | 49 274 | 30 472 | 61.7 | 407 832 | 328.299 | 24,2 |
| ikingi el satis | 103 740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 15.0 |
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satısları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satısları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Ilk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satısları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satısları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13.0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaslarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2024
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Toplam ciro aylık %1,3 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
2024/ASCEGYO-069
$\overline{4}$
$\overline{z}$
4
ø
İnsaat malivet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı.
Bina insaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Bina insaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
$\lambda$
Yapı ruhsatı verilen binaların dalre sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
| YBK değişim (%) |
Yüzőicüm (m 2 ) | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $-3,5$ | 146 197 251 | $-3,5$ | 700 884 | $-7,7$ | 127 819 | 2022 | |
| $-19.5$ | 27 595 313 | $-24.8$ | 131 242 | $-22.1$ | 26 126 | Ι. | |
| $-2.8$ | 30 882 141 | $-7,8$ | 145 414 | $-4.8$ | 29 072 | II. | |
| $-3.5$ | 32 172 075 | $-2.6$ | 146 031 | $-7,0$ | 28 28 4 | 聞 | |
| 6.7 | 55 547 723 | 13,8 | 278 197 | 0,7 | 44 3 37 | IV | |
| 15.2 | 168 391 174 | 22,6 | 859 202 | 9.3 | 139 659 | 2023 | |
| $-2.1$ | 27 026 443 | 0.4 | 131 810 | 8,6 | 23 889 | ||
| 27,1 | 39 255 974 | 32.7 | 193 022 | 7,1 | 31 127 | Ħ | |
| 22.7 | 39 484 460 | 36,3 | 199 017 | 25.5 | 35 492 | Ш | |
| 12.7 | 62 624 298 | 20.5 | 335 353 | 10,9 | 49 151 | IV | |
| 32.5 | 35 810 521 | 34.0 | 176 657 | 19,8 | 28 610 | 2024 | |
| $-30.7$ | 27 190 746 | $-28.7$ | 137 711 | $-22.5$ | 24 127 | H | |
| $-18.9$ | 32 011 545 | $-17.0$ | 165 134 | $-18.8$ | 28 828 | H |
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı topların vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
$19.7$
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024
| Yillik değişim (%) |
Yuzolçum (mª) | Yillik degisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değisim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,0 | 129 019 432 | 2,5 | 642 292 | 7,7 | 99 174 | 2022 | |
| $-7.8$ | 30 444 673 | $-2.3$ | 155 447 | 7,2 | 22 4 8 5 | ||
| 21.4 | 29 482 147 | 23.6 | 149 488 | 24.2 | 22 985 | Ħ | |
| $-2.4$ | 27 560 452 | $-0.7$ | 137.567 | 4, 1 | 22834 | 扣 | |
| $-1.4$ | 41 532 160 | $-4,0$ | 199 790 | 0.6 | 30 869 | ŧ٧ | |
| $-16,5$ | 107 744 126 | $-16,7$ | 535 843 | $-12.5$ | 86776 | 2023 | |
| $-17.0$ | 25 263 555 | $-18.8$ | 126 251 | $-10.1$ | 20 213 | ||
| $-28.1$ | 21 201 500 | $-27.9$ | 107.768 | $-21.6$ | 18 028 | Ħ | |
| $-13.9$ | 23 734 284 | $-14.8$ | 117 262 | $-13.6$ | 19724 | Ш | |
| $-9.6$ | 37 544 786 | $-8.0$ | 183 762 | $-6,7$ | 28 811 | IV | |
| 45,5 | 36 761 537 | 38.9 | 175 414 | 41.7 | 28 639 | 2024 | |
| $-14.9$ | 18 049 753 | 23,4 | 82 546 | $-14,5$ | 15412 | Π | |
| $-5.3$ | 22 465 200 | $-3,1$ | 113 607 | 2.9 | 20 289 | Ш |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı varmeyebilir
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı loplamı vermeyebilir.
Bölgenin imara girmesi beklentisi
Kadastro yollarının kapanmış olması, ulaşım güçlüğü
Bölgedeki arazilerin imar planı içine alınması
Makroekonomik göstergelerde gerçeklesecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
0 Ada 2743- 2744-2748-2750-2753-2837-2839-2845-2846-2849-2851-2852-2956-3004-3005-4431-4432 Parseller arazi vasfındadır. Üzerlerinde nebatat ve vabani otlar bulunmaktadır.
Devam eden proje bulunmamaktadır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar arazi niteliğindedir.
$\sqrt{2}$
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıs olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ye/yeya güncel gözlemlenebilir islemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölcüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel islemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ).
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-069
$\lambda$
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veva benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölcüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen bos arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsa I No |
Yüzölçüm 0(m 2 ) |
Hissesi/ Net Parsel (m 2 ) |
İmar Fonks. |
Yapılaşm a Sartlan |
Satısa Sunulan Değeri (TL) |
Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | 69.723,00 | 69.723.0 0 |
Trnarsız | Imarsız | 147.500.000,0 0 |
2.115,51 | Green Life Ernlak |
0(535) 520 31 57 |
| Ernsal 2 |
23.400,00 | 23.400.0 0 |
Imarsız | Imarsız | 46.500.000,00 | 1.987,18 | Özsat Emlak | 0(532) 173 13 27 |
| Emsal 3. |
20,000,00 | 20,000.0 Ű |
Imarsız | Imarsız | 40.000.000.00 | 2.000.00 | Takastan Emlak |
0(532) 155 39 69 |
| Emsal 4 |
1.000.00 | 1.000.00 | Imarsız | Imarsız | 1.990.000,00 | 1.990,00 | Hacibey Ernlak |
0(532) 379 78 27 |
| Emsal No |
Yüzölcümü (m 2 ) |
Satısa Sunulan Değeri (TL) |
Gerçekçi Birim Değer (TL/m 2 ) |
Cephe D. |
Alan D. |
Konum D. |
Zaman D. |
Yapı. Yass D. |
Serefive D. |
Pezerisk D. |
Manzara D. |
Diğer D. |
Düzeltilmiş Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsai | 69.723.00 | 147.500.000 | 2.116 | 0% | 0% | 0% | 0% | $0\%$ | 0% | 5% | 0% | 0% | 2.010 |
| Ernsat | 23,400.00 | 46.500.000 | 1.987 | 0% | 0% | 5% | 0% | $0\%$ | 0% | 5% | 0% | 0% | 1.987 |
| Ernsal | 20.000.00 | 40.000.000 | 2.000 | 0% | D% | 5% | 0% | 0% | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 2.000 |
| Emsall | .000.00 | 1.990.000 | 1.990 | 0% | 0% | 5% | $0\%$ | 0% | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 1.990 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 1.997 |
Emsallerin tamamında %5 pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Arsanın tamamının Pazar değeri: Damso wo Damsomanlık A
| ADA | PARSEL | Yüzölçüm (m2) | BİRİM FİYAT |
DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 2743 | 26.100,00 | 2.000,00 | 52.200.000,00 |
| 0 | 2744 | 28.640,00 | 2.000,00 | 57.280.000,00 |
| 2748 | 4960 | 2.000,00 | 9.920.000,00 | |
| 2750 | 3880 | 2.000,00 | 7.760.000,00 | |
| 0 | 2753 | 9120 | 2.000,00 | 18.240.000,00 |
| 0 | 2837 | 6040 | 2.000,00 | 12.080.000,00 |
| 0 | 2839 | 3182 | 2.000,00 | 6.365.000,00 |
2024/ASCEGYO-069
$\sqrt{2}$
| 0 | 2845 | 6600 | 2.000,00 | 13.200.000,00 |
|---|---|---|---|---|
| 2846 | 4800 | 2.000,00 | 9.600.000,00 | |
| 0 | 2849 | 13339 | 2.000,00 | 26.680.000,00 |
| 0 | 2851 | 17843 | 2.000,00 | 35.685.000,00 |
| 0 | 2852 | 13945 | 2.000,00 | 27.890.000,00 |
| n | 2956 | 9360 | 2.000,00 | 18.720.000,00 |
| 0 | 3004 | 7720 | 2.000,00 | 3.860.000,00 |
| 0 | 3005 | 5240 | 2.000,00 | 10.480.000,00 |
| 0 | 4431 | 1114 | 2.000,00 | 2.230.000,00 |
| 0 | 4432 | 13713 | 2.000,00 | 27.425.000,00 |
| TOPLAM | 339.615.000,00 |
Asce Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesinin Pazar değeri:
| ADA PARSEL ARSA DEĞERÎ | PAY | PAYDA | YÜZDE | HISSE DEĞERİ | YUVARLATILMIŞ HİSSE DEĞERİ |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $\circ$ | 2743 | 52.200.000,00 | $\mathbf{1}$ | $\mathbf{1}$ | 100,00% | 52.200.000,00 | 52.200.000,00 |
| 0 | 2744 | 57.280.000,00 | 2 | з | 66,67% | 38.186.666,67 | 38.187.000,00 |
| $\Omega$ | 2748 | 9.920.000,00 | 1 | 1 | 100,00% | 9.920.000,00 | 9,920.000,00 |
| o | 2750 | 7.760.000,00 | 1 | $\mathbf{1}$ | 100,00% | 7.760.000,00 | 7.760.000,00 |
| 0 | 2753 | 18.240.000,00 | 1 | ı | 100,00% | 18.240.000,00 | 18.240.000,00 |
| o | 2837 | 12.080.000,00 | $\mathbf{1}$ | ı | 100,00% | 12.080.000,00 | 12.080.000,00 |
| 0 | 2839 | 6.365.000,00 | $\mathbf{1}$ | ı | 100,00% | 6.365.000,00 | 6,365.000,00 |
| 0 | 2845 | 13.200.000,00 | 1 | 1 | 100,00% | 13.200.000,00 | 13.200.000,00 |
| 0 | 2846 | 9.600.000,00 | $\mathbf{1}$ | 1 | 100,00% | 9.600.000,00 | 9.600.000,00 |
| 0 | 2849 | 26.680.000,00 | 1 | 1 | 100,00% | 26.680.000,00 | 26.680.000,00 |
| $\circ$ | 2851 | 35.685.000,00 | 1 | 1 | 100,00% | 35.685.000,00 | 35.685.000,00 |
| 0 | 2852 | 27.890.000,00 | 1 | 1 | 100,00% | 27.890.000,00 | 27.890.000,00 |
| o | 2956 | 18.720.000,00 | 1 | 1 | 100,00% | 18.720.000,00 | 18.720.000,00 |
| o | 3004 | 3.860,000,00 | 1 | 1 | 100,00% | 3.860.000,00 | 3.860.000,00 |
| o | 3005 | 10,480,000,00 | 1 | 1 | 100,00% | 10.480.000,00 | 10.480.000,00 |
| 0 | 4431 | 2.230.000,00 | $\mathbf{1}$ | 1 | 100,00% | 2.230.000,00 | 2.230.000,00 |
| 0 | 4432 | 27.425.000,00 | 1 | 3 | 33,33% | 9.141.666,67 | 9.142.000,00 |
| TOPLAM | 302.239.000,00 |
$\mathbb{C}$
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverissizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer bicimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden olusturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame malivetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir capraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2024/ASCEGYO-069
$\lambda$
yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliskin beklentilerini vansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar bos arazi vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıstır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıslarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması.
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen bircok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliskin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak baslamasının olanlanmıs olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Tasınmazlar bos arazi vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmazlar boş arazi vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Taşınmazlar için boş parsel değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje gelistirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır. Bos arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
Taşınmazların üzerinde tarımsal faaliyetlerin yapılması en etkin kullanımı olarak analiz edilmiştir.
Tapu kayıtlarındaki müşterek pay sahiplerinin değeri değerleme işlemi kapsamı dışında tutulmuştur.
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme calışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Olcüde Takyidat Etkilevecek Nitelikte Herhangi Bir Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi deăildir.
$\vee$
Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren beş yıllık süre geçmemiştir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İliskin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul vatırım ortaklıkları herhangi bir sekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Değerleme konusu taşınmazlar arazi vasıflıdır. Üzerlerinde ipotek veya değeri önemli ölçüde etkileyecek yahut devre engel bir takyidat bulunmamaktadır. Bu bağlamda, değerleme konusu taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
| Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| KDV'siz Değeri | KDV'li Değeri (%10) | |||||
| 302.239.000,00 TL | 332.462.900,00 TL | |||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||
| DEĞERLEME UZMANI | KONTROL | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | ||||
| Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582) |
Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 401179) |
O.Fatih AKYORT (SPK Lisans No: 400582) |
||||
| st. Fox: 8.323/215.12.0 | ||||||
| Gordont VD, 9906716413 - R. Sigl | Ket Slowe SUZ Sebrammis balling www.respreciepcisms.tam [email protected] |
|||||
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.