ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Fund Information / Factsheet • Jul 29, 2024

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	t	Ankara
Ilçesi		Çankaya
Mahallesi		Büyükesat
Adası		29285
Parseli		7
Ana Gayrimenkul Niteliği	R	51 KATLI BETONARME OFIS ISYERI MESKEN VE ARSASI

107 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

ICINDEKILER

1.
2.	BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
æ.	RAPOR BILGILERI
b.	Raporun Tarihi
c.	Raporun Numarası
$\zeta$	Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
d.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
e.	Değerleme Tarihi
f.	Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
3.
a.	KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
b.	Kuruluşun Unvanı Ve Adresi Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
$C_r$	Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 9
ç,	Işin Kapsamı
4.	GAYRİMEnKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER.
a.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema
	Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
2.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
3.	Tapu Kayıtları Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
b.	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi
	Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 14
ç.	Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15
d.	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler
f.	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilal Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı
	Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
	ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve 2024/ASCEGYO-031

$N\times \tilde{X}$

		Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine
	h.	İlişkin Açıklama
	5.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16 GAYRİMENKULÜN FIZİKI ÖZELLİKLERİ
	a.
	1.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 17 Ankara İli Hakkında Genel Bilgiler
	2.	Çankaya İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
	ь.	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 21
		Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024
	2.
	3.	Ciro Endeksleri, Mayıs 2024 Insaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024
	4.
	c.	Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024
	Ç.	Değerlerne İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 34
	d.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri 34
		Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykın Durumlara İlişkin Bilgiler
	е.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	f.	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
6.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
	a.	Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1.	Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2.
	3.	Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 39 Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
	4.	Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
	5.	Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	ь.	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1.	Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu
	2.	yaklaşımın kullanılma nedeni Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç 46
	3.	Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin
		kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
c.		Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

2024/ASCEGYO-031

$\mathfrak z$

	1.	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu
		yaklaşımın kullanılma nedeni Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu
		bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve
		gerekçeler Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	C.
	1.
	2.	Takdir edilen kira değerleri (analız ve kullanılan veriler) 47 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay
		oraniari Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 48
	4.	Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar
		ile ulaşılan sonuçlar
	6.	En verimli ve en iyi kullanım değeri analızi
7.		Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 48
	a.	ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRILMESİ VE GÖRÜŞ Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla
		Izlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
		Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
		Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
		Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 49
d.		Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
f.		Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
g,		Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı
8.		Hakkında Görüş SONUC
a.		Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
b.
9,		Nihai Değer Takdiri

$\overline{4}$

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin. değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

2024/ASCEGYO-031

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hıçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir. 7. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü

eme ve Danisman

2024/ASCEGYO-031

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

25.07.2024

b. Raporun Numarası

2024/ASCEGYO-031

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

23.07.2024

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

02.07.2024 / ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-029	08.11.2022	651.000.000,00 TL
2023/ASCEGYO-005	14.03.2023	1.506.106.000,00 TL
2023/ASCEGYO-036	26.12.2023	2.048.900.000,00 TL

2024/ASCEGYO-031

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ
TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

TOWN

UNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESİ:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar
ILETIŞİM:	Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP Telefon: (0342) 215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com
KURULUS TARİHİ	Mail: info@zeugmadegerlerme.com.tr 03.05.2010
SERMAYESİ	I.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrımenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
İZİNLER/YETKİLERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2024/ASCEGYO-031

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Büyükesat Mahallesi 29285 Ada 7 Parselde bulunan "51 KATLI BETONARME OFIS ISYERI MESKEN VE ARSASI" vasıflı ana gayrimenkulde yer alan 107 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Taşınmaz Ankara İli, Çankaya İlçesi, Büyükesat Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmazlara ulaşım için; Çankaya Köşkü civarından Çankaya Caddesine girilip doğu yönünde ilerlenir. Buradan Mercan Caddesine, buradan da 391. Caddeye girilerek taşınmazların bulunduğu bölgeye ulaşılır

Taşınmazların yakın çevresinde boş arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım imkanı her türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamdır.

Enlem	39.8879	n una nome e con
Boylam	32.8779

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2024/ASCEGYO-031

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

II.	Ankara
İlçe	Çankaya
Mahalle	Büyükesat
Ada	29285
Parsel	7.
Yüzölçümü (m2)	9.300,00
Nitelik	51 KATLI BETONARME OFIS IŞYERI MESKEN VE ARSASI

Bağımsız Bölümler

	Blok Adı	Kat No	Bağımsız Bölüm No	Arsa Payı	Bağımsız Bölüm Niteliği
$\mathbf{1}$	A BLOK	$14 - 13.$	4.	115/9300
$\overline{2}$	A BLOK	$14 - 13.$	5	184/9300	ASMA KATLI MAĞAZA
3	A BLOK	$14 - 13$ .	6	97/9300	ASMA KATLI MAĞAZA
4	A BLOK	12. BODRUM	8	39/9300	ASMA KATLI MAGAZA
5	A BLOK	12. BODRUM	9	20/9300	OFIS
6	A BLOK	12. BODRUM	11	24/9300	OFIS
7	A BLOK	12. BODRUM	13	21/9300	OFIS
8	A BLOK	12. BODRUM	15	38/9300	OFIS
9	A BLOK	11. BODRUM	17	19/9300	OFIS
10	A BLOK	11. BODRUM	19	21/9300	OFIS
11	A BLOK	11. BODRUM	21	24/9300	OFIS
12	A BLOK	11. BODRUM	23		OFIS
13	A BLOK	11. BODRUM	25	18/9300	OFIS
14	A BLOK	11. BODRUM	26	37/9300	OFIS
15	A BLOK	11. BODRUM	27	17/9300	OFIS
16	A BLOK	10.BODRUM	38	17/9300	OFIS
17	A BLOK	10.BODRUM	40	36/9300	OFIS
18		A BLOK 9. BODRUM KAT	44	18/9300	OFIS
19	A BLOK	9.BODRUM KAT	45	18/9300	OFIS
20		A BLOK 9.BODRUM KAT		38/9300	OFIS
21		A BLOK 9.BODRUM KAT	46 48	20/9300	OFIS
				24/9300	OFIS

2024/ASCEGYO-031

22		A BLOK 9.BODRUM KAT	50
23		A BLOK 9.BODRUM KAT	52	19/9300	OFIS
24		A BLOK 9. BODRUM KAT	53	38/9300	OFIS
25		A BLOK 9. BODRUM KAT	54	18/9300	OFIS
26		A BLOK 9.BODRUM KAT	55	19/9300	OFIS
27		A BLOK 8. BODRUM KAT	59	35/9300	OFIS
28		A BLOK 8.BODRUM KAT	63	88/9300	OFIS
29		A BLOK 8.BODRUM KAT	65	70/9300	OFIS
30		A BLOK 7.BODRUM KAT	66	30/9300	OFIS
31		A BLOK 7.BODRUM KAT	71	29/9300	OFİS
32		A BLOK 7. BODRUM KAT		34/9300	OFIS
33		A BLOK 7. BODRUM KAT	72	33/9300	OFIS
34		A BLOK 6.BODRUM KAT	74	93/9300	OFIS
35		A BLOK 6.BODRUM KAT	77	20/9300	OFIS
36		A BLOK 6.BODRUM KAT	81	56/9300	OFIS
37		A BLOK 6.BODRUM KAT	82	28/9300	OFIS
38		A BLOK 6. BODRUM KAT	84 85	26/9300	OFIS
39		A BLOK 6. BODRUM KAT	89	26/9300	OFIS
40		A BLOK 6.BODRUM KAT	92	58/9300	OFIS
41		A BLOK 5. BODRUM KAT		27/9300	OFIS
42		A BLOK 5.BODRUM KAT	99	26/9300	OFIS
43		A BLOK 5.BODRUM KAT	100	26/9300	OFIS
44		A BLOK 4. BODRUM KAT	103	88/9300	OFIS
45		A BLOK 4. BODRUM KAT	109	74/9300	OFIS
46		A BLOK 3. BODRUM KAT	113	73/9300	OFIS
47		A BLOK 3. BODRUM KAT	117	57/9300	OFIS
48		A BLOK 3. BODRUM KAT	120	58/9300	OFİS
49		A BLOK 2.BODRUM KAT	122 126	20/9300	OFİS
50		A BLOK 2.BODRUM KAT	127	26/9300	OFIS
51		A BLOK 2.BODRUM KAT		83/9300	OFIS
52		A BLOK 1.BODRUM KAT	128	19/9300	OFIS
53		A BLOK 1.BODRUM KAT	129	19/9300	OFIS
54	A BLOK	1.BODRUM KAT	130	25/9300	OFIS
55	A BLOK	ZEMIN KAT	131	25/9300	OFIS
56	A BLOK	1.KAT	134	65/9300	MAĞAZA
57	A BLOK	1.KAT	135	26/9300	OFIS
58	A BLOK	1.KAT	136	24/9300	OF IS
59	A BLOK	1.KAT	137	26/9300	OFIS
60	A BLOK	1.KAT	138	37/9300	OFIS
61	A BLOK	3.KAT	139	39/9300	OFIS
62	A BLOK	3.KAT	145	26/9300	OFIS.
63	A BLOK	3.KAT	146	24/9300	OFIS
64	A BLOK	3.KAT	147	26/9300	OFIS
65	A BLOK	3.KAT	148	37/9300	OFIS
66	A BLOK	5.KAT	149	39/9300	OF IS
67	A BLOK	5.KAT	155	26/9300	OFIS
68	A BLOK	5.KAT	156	24/9300	OFIS
69	A BLOK	5.KAT	157	26/9300	OFIS
			158	37/9300	OFIS

2024/ASCEGYO-031 $12\,$

70	A BLOK	5.KAT	159	39/9300
71	A BLOK	6.KAT	160	26/9300	OFIS
72	A BLOK	6.KAT	161	24/9300	KONUT KONUT
73	A BLOK	6.KAT	162	26/9300	KONUT
74 75	A BLOK	6.KAT	163	37/9300	KONUT
76	A BLOK A BLOK	6.KAT	164	39/9300	KONUT
77	A BLOK	9.KAT	175	26/9300	KONUT
78	A BLOK	9.KAT	176	24/9300	KONUT
79	A BLOK	9.KAT	177	26/9300	KONUT
80	A BLOK	9.KAT	178	37/9300	KONUT
81		9.KAT	179	39/9300	KONUT
82	A BLOK	10.KAT	180	26/9300	KONUT
	A BLOK	10.KAT	181	24/9300	KONUT
83	A BLOK	10.KAT	182	26/9300	KONUT
84	A BLOK	10.KAT	183	37/9300	KONUT
85	A BLOK	10. KAT	184	39/9300	KONUT
86	A BLOK	13.KAT	195	27/9300	KONUT
87	A BLOK	13.KAT	196	24/9300	KONUT
88	A BLOK	13.KAT	197	27/9300	KONUT
89	A BLOK	13.KAT	198	49/9300	KONUT
90	A BLOK	14.KAT	199	27/9300	KONUT
91	A BLOK	14.KAT	200	24/9300	KONUT
92	A BLOK	14.KAT	201	27/9300	KONUT
93	A BLOK	17.KAT	209	50/9300	KONUT
94	A BLOK	17.KAT	210	54/9300
95	A BLOK	18.KAT	212	54/9300	KONUT
96	A BLOK	19.KAT	214		KONUT
97	A BLOK	21.KAT	219	50/9300	KONUT
98	A BLOK	22.KAT		54/9300	KONUT
99	A BLOK	22.KAT	220	60/9300	KONUT
100	A BLOK	23.KAT	221	54/9300	KONUT
101	A BLOK		222	60/9300	KONUT
102	A BLOK	23.KAT	223	54/9300	KONUT
		26.KAT	229	54/9300	KONUT
103	A BLOK	27.KAT	230	60/9300	KONUT
104	A BLOK	27.KAT	231	54/9300	KONUT
105	A BLOK	28.KAT	233	54/9300	KONUT
106	A BLOK	29.KAT	234	60/9300	KONUT
107	A BLOK	29.KAT	235	54/9300	KONUT

37 mesken, 66 ofis , 3 asma katlı mağaza , 1 mağazadan oluşan toplam 107 adet
bağımsız bölüm bulunmaktadır.

2024/ASCEGYO-031

ř.

Belge Adı	İncelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portalı
İlk Yapı Ruhsatı	Çankaya Belediyesi	29.12.2015	91
Tadilat Ruhsatı	Çankaya Belediyesi	07.07.2022	45
Yapı Kullanma İzin Belgesi	Çankaya Belediyesi	28.12.2023	18

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Serhler Bölümü
Beyanlar Bölümü	Beyan KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.) Çankaya - 01-07-2024 11:57 - 61101 Beyan Yönetim Planı : 01/09/2022( Şablon: Yönetim Planinin Belirtilmesi) Çankaya - 30-09-2022 15:19 - 100269
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan beyanlar kat mülkiyeti kurulumu ile ile ilgili beyanlar olup taşınmazların değerine etki etmemekte ve devredilmesine ilişkin sınırlama oluşturmamaktadır.

• c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
• · Satış görmemiştir.
• · Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

2024/ASCEGYO-031

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Çankaya Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal :2,00 , Yençok: 36 Kat şartlarında KONUT+TİCARET alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

			36 Kat
			2,00
10	5	5	AYRIK
	Ön	1/1000	Hmax EMSAL Yan Arka INSAAT NIZAMI

Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Çankaya Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

15

Taşınmaz parsel üzerindeki yapı İŞKA 2 YAPI DENETİM SAN. TİC. LMT. ŞTİ. Tarafından kontrol edilmiştir.

İŞKA 2 YAPI DENETİM SAN. TİC. LMT. ŞTİ. ; Ümit Mh. 2532 Nolu Cd. No: 20 İç

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi B sınıfıdır.

EKB No: Y2206B17A8C91

16

Degedeme ve Dajusmanl

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Ankara İli Hakkında Genel Bilgiler

Ankara adının kaynağı ile ilgili olarak ilk bilgileri antik yazar Stephanos Byzantinos'dan öğrenmekteyiz. Yazar; kenti, Galatlar'ın kurduğundan bahsederek, ilk adının Grekçe ANKYPA, Latince ANCYRA olduğunu söyler. ANKYPA, Grekçe'de gemi çapası anlamına gelmektedir. Yazara göre kentin kurucuları olan Galatlar, Pontos Kralı Mithradates'in (MÖ 302-265) yanında, Mısır'da hüküm süren Ptolemaioslar'a karşı Karadeniz'de savaşmışlardır. Galat askerilerinin yardımı ile Ptolemaioslar'a galip gelen Mithradates, Galatlar'a hediye olarak, değerli topraklar ve savaşta ganimet olarak ele geçirilen bir gemi çapası hediye ederler. Galatlar kendilerine verilen Ankara ve çevresindeki topraklara yerleşir ve gemi çapasını da kurdukları kentteki Men Tapınağı'na hediye ederler.

TARIHI

Helenistik dönemde Galat boylarından Tektosag'ların başkenti olan Ankara, Roma döneminde taşra örgütünün başkenti, Bizans döneminde imparatorların konakladığı önemli bir kent, Osmanlı döneminde ise Anadolu Eyaleti'nin merkezi olmustur.

İlk kuruluş tarihi kesin olarak bilinmemekle birlikte, kent çevresinde yapılan araştırmalarda bulunan tarih-öncesi izler, şehrin insanoğlunun yerleşik düzene geçtiği dönemlerde kurulduğunu göstermektedir.

Buluntular ve araştırmacıların yaptıkları incelemeler, Ankara'da Hititlerin, Friglerin, Lidyalıların ve Galatların yaşamış olduklarını göstermektedir. Şehrin yerleşik düzeni çok eskilere dayanmasına rağmen tarihi, ancak; Hitit devrinden itibaren takip edilebilmektedir.

Ankara'nın doğusunda bulunan Çorum ili sınırları içinde Boğazköy'de (Hattuşa) yapılan kazılarda, şehirle ilgili önemli ipuçları elde edilmiştir. Bir kısım yabancı tarihçilere göre Hitit eserlerinde sıkça rastlanan Ankuwa, muhtemelen bugünkü Ankara şehrinin bulunduğu yerdedir.

Hititlerden sonra yöreye Friglerin hakim oldukları görülmektedir. Eski çağ kaynaklarındaki bir efsaneye göre de Ankara'yı büyük Frig kralı Midas kurmuştur. Şehir merkezi Ulus'ta yapılan kazılarda, Friglerin oturduğuna dair kesin bilgiler elde edilmiştir. Frig devletinin yıkılmasında birinci derecede rol oynayan Kimmer istilasından sonra Ankara Lidyalıların eline geçmiştir. Fakat bu hakimiyet Pers kralı Kyros'un bütün Anadolu ile birlikte Ankara'yı da zapt etmesi üzerine çok çabuk sona ermiştir. Aradan iki asır geçtikten sonra Büyük İskender, Anadolu'daki Pers hakimiyetine son vermiştir.

2024/ASCEGYO-031

İmparator Augustos'un Ankara'yı kesin olarak almasından sonra burası bir eyalet olarak gelişmiş, mabetler, pazaryerleri, yollar ve suyolları yapılmıştır.

Ankara 334-1073 yılları arasında Bizans İmparatorluğu'nun hakimiyeti altında kalmıştır. Bu süre zarfında da Hıristiyanlığın Anadolu'daki önemli bir merkezi olmuştur. VII. yüzyıldaki Sasani akınlarından sonra Araplar şehri bir süre ellerinde tutmuşlardır.

Ankara'nın kaderi Bizans ordularının Selçuklu Sultanı Alpaslan tarafından 1071 yılında mağlup edilmesiyle sonuçlanan Malazgirt Meydan Muharebesi ile tayin edilmiştir. Bu galibiyet sonucunda şehir Türklerin eline geçmiştir. Ankara'nın Türklerin eline geçmesi son derece önemlidir. Çünkü Ankara Kalesi askeri bakımdan önemli bir konumdaydı. Diğer taraftan, Ege liman kentlerinden başlayarak Mezopotamya ve diğer doğu ülkelerine kadar uzanan önemli yollar üzerinde bulunan bölge, aynı zamanda doğal kaynaklar açısından da zengindi.

Ankara'nın en parlak devri Alâaddin Keykubat zamanıdır. Bu dönemde şehir askeri bakımdan tahkim edilmiş, cami ve medrese gibi dini ve ilmi eserlerle de imar edilmistir.

Selçuklu sultanı II. Gıyaseddin Keyhüsrev zamanında şehir Moğolların istilasına uğramış, tüm çabalara rağmen istilanın önüne geçilememiştir. Sultan Gıyasettin Keyhüsrev Moğol saldırıları karşısında Ankara Kalesine sığınmıştır. Moğol saldırıları sonunda Selçuklu devleti zayıf düşmüş ve bu durum Anadolu'nun İlhanlılar devletinin egemenliği altına girmesine kadar sürmüştür. Ankara bir süre İlhanlıların gönderdiği valilerin, sonra da Eretna oğullarının yönetimi altında kalmıştır. 1354 yılında Orhan Gazi'nin oğlu Süleyman Paşa, şehri Osmanlı ülkesine katmıştır. Yıldırım Beyazıt devrine kadar önemli bir olay olmamıştır. Ankara Savaşı'ndan sonra şehrin kaderi de değişmiştir. Timur Ankara'dan ayrıldığı sırada, Yıldırım Beyazıt'ın oğlu Mehmet Çelebi padişahlığını ilan etmiş ve böylece Ankara'yı da almıştır.

Kanuni Sultan Süleyman devrinde Anadolu'da bir eyalet örgütü kurulmuş ve Ankara bu Anadolu eyaletlerinden birinin merkezi olmuştur. Şehir 17. y.y. başlarında Celali Ayaklanması sırasında isyancıların eline düşmüştür. II. Mahmut'a isyan eden Mısır valisi Mehmet Ali Paşa'nın kısa bir zaman hakimiyetine giren Ankara, tekrar Osmanlıların eline geçmiş ve artık hiçbir istilaya uğramadan bir Osmanlı vilayeti olarak kalmıştır.

Balkan Savaşı sonunda Rumeli vilayetlerinin çoğunun kaybedilmesiyle, batıdaki Türk sınırları İstanbul'a çok yaklaşmıştı. İstanbul Boğazı'nın ele geçirilmesi de oldukça kolaylaşmıştı. Bu yüzden devlet merkezinin İstanbul'da kalması tehlikeli ve sakıncalı görülerek, başkentin Anadolu içinde başka bir şehre taşınılması düşünülmüştür. Savaş yıllarında en çok saldırı batıdan gelmekteydi ve Ankara bu saldırılara hayli uzak kalıyordu. 27 Aralık 1919 tarihinde, başta Mustafa Kemal Paşa olmak üzere "Anadolu ve Rumeli Müdafaa-i Hukuk Cemiyeti Heyeti Temsiliyesi" Ankara'ya gelerek 29 Aralık 1919'da yayımlanan bir tebliğ ile bütün mebuslara toplantının Ankara'da yapılacağını duyurmuştur. Bu genelgeden sonra 23 Nisan 1920 tarihinde kurulan Türkiye Büyük Millet Meclisi Hükümetinin merkezi Ankara olarak ilan edilmiştir. 13 Ekim 1923 tarihinde çıkarılan bir kanun ile Ankara, Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmuştur.

2024/ASCEGYO-031

Başkent seçildiği yıllarda Ankara çok az sayıda binası olan küçük, yoksul ve çorak bir şehirdi. İstiklal Savaşımızın hazırlanıp sevk ve idare edildiği bir merkez olarak Milli Mücadelemizin sembolü haline gelen bu tarihi şehir, 29 Ekim 1923 tarihinde Türkiye Cumhuriyeti'nin ilanından sonra, giderek büyümüş, yepyeni, büyük ve modern bir görünüm kazanmıştır.

Coğrafi Konumu - Genel Coğrafya ve Yeryüzü Şekilleri

26.897 km2'lik bir alana sahip olan Ankara, 39.57 K enlemi ile 32,53 D boylamları arasında yer alır. Deniz seviyesinden yüksekliği yaklaşık 890 m'dir. Doğu yönünde Kırşehir ve Kırıkkale, Batı yönünde Eskişehir, Kuzey yönünde Çankırı, kuzeybatı yönünde Bolu ve Güney yönünde Konya ve Aksaray illeri ile çevrilmiştir. İlçeleri; Altındağ, Çankaya, Mamak, Keçiören, Sincan, Yenimahalle, Akyurt, Beypazarı, Çamlıdere, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Kazan, Gölbaşı, Bala, Ayaş, Güdül, Haymana, Kalecik, Kızılcahamam, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar ve Şereflikoçhisardır.

Genel İklim Durumu

İlin geniş arazisinde yer yer iklim farklılıkları görülür. Güneyde, İç Anadolu ikliminin belirgin özellikleri olan step iklimi, kuzeyde ise, Karadeniz ikliminin ılıman ve yağışlı halleri görülebilir. Kara ikliminin hüküm sürdüğü bu bölgede kış sıcaklıkları düşük, yaz ise sıcak geçer. En sıcak ay Temmuz-Ağustos, en soğuk ay ise Ocak ayıdır. Bölgeye düşen yağış miktarları Kuzey ve Güney kesimlerde farklılık gösterir. Kuzey yönünde yer alan Kızılcahamam ve Çubuk ilçeleri Karadeniz Bölgesi yağış rejimi özelliğini; Güney yönünde ise İç Anadolu Bölgesine özgü iklim karakterini gösterir. Bölgenin yapısı gereği özellikle kış aylarında sis olayı oldukça fazla görülür ve hayatı etkiler. İl ölçeğinde ortalama sıcaklık 11,7 C olup, yıllık ortalama yağış miktarı 389,1 mm'dir. En yüksek sıcaklık değeri 40,8 C ve en düşük sıcaklık -24,9 C olarak tespit edilmiştir. Don olayı görülen gün sayısı 60-117, karlı günler sayısı ise yılda 30,5 gündür. En yüksek kar kalınlığı 30 cm olarak tespit edilmiştir. İl merkezi ve istasyonların rüzgar durumuna genel olarak bakıldığında; hakim rüzgarın arazi yapısına bağlı olarak değiştiği görülür. Buna göre; hakim rüzgar Ankara (merkez), Esenboğa, Çubuk, Ayaş ve Yenimahalle ilçelerinde kuzeydoğu, Haymana (İkizce), Sincan, Dikmen semti ve Nallıhan ilçelerinde Batı, Polatlı ve Şereflikoçhisar ilçelerinde Kuzey, Etimesgut ve Elmadağ ilçelerinde güneybatı, Kızılcahamam ilçesinde güneydoğu ve Beypazarı ilçesinde kuzeydoğu yönünde eser. Kuvvetli rüzgarların görüldüğü aylar Mart ve Nisan aylarıdır. Ankara'da tespit edilen en yüksek rüzgar hızı 29,2 m/sn'dir. Bu ölçümlerin tek istisnası ise, 2007 yılında Akyurt ilçesinde büyük hasara neden olan hortum afetidir. Normal şartlarda günlük olarak basınç değerlerinde fazla değişiklik görülmez. Ancak; yurdumuzu etkileyen hava kütlelerine bağlı olarak değişimler gözlenir. Uzun yıllar boyunca ölçülen değerlere göre; Ankara'nın ortalama basınç değeri 913,1 mb, tespit edilen en yüksek basınç değeri 935,0 mb ve en düşük basınç değeri 891,0 mb'dir.

Nüfus ve İdari Durum

Cumhuriyetin ilanından sonra Ankara, genç Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmuştur. İdari organların teşkilatlanması ve sanayinin gelişmesi nedeniyle, yakın il ve ilçeler ve yurdun diğer yörelerinden gelen iç göç ile özellikle de 1927-1935

2024/ASCEGYO-031

ve 1950-1955 yılları arasında Ankara'nın nüfusu hızla artmıştır. Cumhuriyet öncesi küçük bir kasaba görünümünde iken, bugün Türkiye'nin nüfusu yoğun ikinci büyük şehri, modern başkenti haline gelmiştir. Ankara'nın 1927 yılı nüfus sayımına göre toplam nüfusu 404.581 iken, son 73 yılda 10 kat artarak 2000 yılında 4.007.860 kişiye yükselmiştir. Aynı dönemde Türkiye nüfusu 5 kat artmıştır. 1927- 1935 döneminde ilimizin yıllık artış hızı % 34,7 iken, 1990-2000 döneminde % 24,4 olmuştur. 1927 yılında Ankara ili ülke nüfusu içinde % 3,2'lik bir paya sahip iken, 2000 yılında yaklaşık % 6'lık bir paya sahip olmuştur. İlimizde ortalama hane halkı büyüklüğü de azalış eğilimi göstermektedir. 1955 yılında 7 olan ortalama hane halkı büyüklüğü 2000 yılında 3,8 kişiye düşmüştür. 1935 yılında Ankara ilindeki nüfusun % 53 kadarı Ankara'da doğan kişilerden oluşmaktadır. Ankara ili dışındaki illerde doğanlar içinde en yüksek paya Çorum ili doğumlular sahiptir. (% 4,3) Yozgat, Çankırı ve Kırşehir doğumlular sırayı takip

Ankara iline bağlı 25 ilçe, 1 Büyükşehir Belediyesi, 25 ilçe belediyesi, merkez ilçelerde 683 mahalle ve 165 köy, taşra ilçelerde ise 121 mahalle ve 628 köy olmak üzere toplam 804 mahalle ve 672 adet köy vardır.

Ekonomik Durum

Cumhuriyetten önceki Ankara, Ankara Kalesi ve çevresinde kurulmuş 30.000 nüfuslu bir kent idi. İlin başlıca geçim kaynakları tarım ve hayvancılıktan ibaret olduğu için tarımsal ve hayvansal malların alım satımı ile sınırlı bir ticaret söz konusu idi. Cumhuriyetin ilk yılları ile birlikte Ankara'da bu durgun dönem sona ermeye başlamıştır. Modern bir başkentin sağlaması gereken hizmetler için zorunlu olan alt ve üst yapı hizmetleri ticari hayatı canlandırmıştır. Bunun yanı sıra inşaat malzemelerini karşılamaya yönelik küçük imalathaneler kurulmuştur. M.K.E., Etibank gibi kamu sanayi kuruluşlarının ve bunlara bağlı fabrikaların Ankara'da kurulmuş olması, bu fabrikalara yan sanayi olarak çalışan küçük boyutlu özel işletmelerin kurulmasını teşvik etmiştir.

Bu tür gelişmeler, diğer yerleşim merkezlerinden Ankara'ya iç göçü başlatmıştır. Böylece; Ankara'da sanayileşme ve artan nüfus birbirinin hem sebebi hem de sonucu olmuştur. Bugün Ankara ülke genelindeki illerin ekonomik faaliyet konularındaki ağırlığı yönüyle sanayi ağırlıklı iller arasında yer almaktadır.

Ankara'da sürdürülen üretim faaliyetleri incelendiğinde; ağaç işleri dalında Türkiye genelinde önemli bir yeri olduğu görülmektedir. Bu üretim dalında faaliyette bulunan keresteciler, mobilyacılar, lakeciler ve döşemeciler Ankara'nın Siteler semtinde 13.000'den fazla işyerinde üretim yapmaktadırlar.

Cumhuriyet'in ilanından sonra 1925 yılında kurulan bira fabrikası, 1926 yılında kurulan çimento fabrikası ve Elmadağ ilçesinde kurulan barut fabrikası gibi az sayıda sanayi kuruluşu varken, yakın yıllarda sanayi kuruluşlarının sayısı hızla artmış ve çeşitlilik kazanmıştır. Artık Ankara il sınırları içinde makarna, un, bitkisel yağ, süt ürünleri, şeker, şarap, bira gibi besin sanayine ait kuruluşların yanı sıra çimento, traktör, tarım aleti ve makineleri, motor, boya, tuğla, kiremit ve orman ürünleri, mobilya, madeni eşya, dokuma üreten sanayi kuruluşları da görülmeye başlamıştır.

2024/ASCEGYO-031

Savunma sanayi ile ilgili en önemli yatırımlar da Ankara'da gerçekleştirilmiştir. Türkiye'nin en büyük savunma sanayi projesinin yapımcısı olan Türk Havacılık ve Uzay Sanayi (TAİ) 1984 yılında Türk-Amerikan işbirliği ile kurulmuştur. Türkiye'de modern bir havacılık ve uzay sanayi kurulması, işletilmesi ve devamı için gerekli teknolojileri geliştirmek, F-16 uçağını ortaklaşa üretmek ve bu uçağın Türk Hava Kurumları için yenilenmesini sağlamak bu kuruluşun görevleri arasında

Ankara'da sürdürülmekte olan bazı üretim faaliyetleri, konuları itibariyle Türkiye'de tek olma özelliğine sahiptir. Örneğin, rulman ile seri halde dişli üretimi, sadece Ankara'da gerçekleştirilmektedir. Bunun yanında ilaç ham maddesi olarak kullanılan morfin ile dializ makinesi üretimleri de yine sadece Ankara'da gerçekleştirilen üretim faaliyetleridir.

Başkent olması nedeniyle Ankara'ya sık sık yabancı heyetler gelmekte ve yapılan karşılıklı temaslar sonucu dış ticarette önemli gelişmeler sağlanmaktadır. Eğitim konusunda daha geniş imkanlara sahip olması da işgücünün mesleki hareketliliği artıran bir özellik sergiler.

2. Çankaya İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Çankaya, Ankara iline bağlı bir ilçedir. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. Çankaya, 925.828 kişilik yerleşik nüfusu itibarıyla Ankara'nın ve Türkiye'nin en büyük ilçesi konumundadır. Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir. 102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024

Türkiye genelinde Mayıs ayında 110 bin 588 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari oldu.

Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde %3,4 azaldı.

Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalışla 465 bin 761 olarak gerçekleşti.

Konut satis sayısı, Mayıs 2024

	Mayıs			Ocak - Mayıs
	2024	2023	Değişim (%)	2024	2023	Değişim (5)
Satis sekline gore toplam satis	110 588	113 278	$-24$	465761	482 143	3.4
potext satis	9909	27.476	$-63.9$	44 602	106 067	$-50.7$
Diger sales	100 879	85 800	17.3	421 159	374 076	12.8
Satiş durumuna göre toplam satış	110 568	113 276	$-2.4$	465 761	482143	$-3.4$
If Kell salis	35 558	34413	3.3	147 899	145 272
kinci el sabs	75 030	78 863	$-4.9$	317862	336 871	1,8 $-5.6$

İpotekli konut satışları 9 bin 909 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs
döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu.

Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316'sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629'u ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 679 konut el değiştirdi.

2024/ASCEGYO-031

Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre. %12,6 artışla 421 bin 159 oldu.

İlk el konut satış sayısı 35 bin 558 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artışla 147 bin 899 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 75 bin 30 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti.

2024/ASCEGYO-031 $23.$

Yabancılara Mayıs ayında 2 bin 64 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya Federasyonu, 207 ile İran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

2024/ASCEGYO-031 24

$\langle \Phi_{\rm e} \rangle$

2. Ciro Endeksleri, Mayıs 2024

Toplam ciro yıllık %66,8 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında yıllık %66,8 arttı.

Toplam cironun ait detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %60,4 arttı, inşaat ciro endeksi %87,4 arttı, ticaret ciro endeksi %65,1 arttı, hizmet ciro endeksi %80,6 arttı.

Toplam ciro aylık %0,8 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında aylık %0,8 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,5 arttı, inşaat ciro endeksi %5,7 arttı, ticaret ciro endeksi %0,7 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,4 arttı.

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024

Insaat maliyet endeksi yıllık %72,78 arttı, aylık %1,11 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %71,51 arttı, aylık %1,36 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, işçilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, işçilik endeksi %108,25 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %77,10 arttı, aylık %0,30 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 artti.

imenkul Değerleme ve Dağışmanlık A.Ş. 2024/ASCEGYO-031 28

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mayıs 2024

Gayrimenkul Değerleme ve Dağışmanlık A.Ş.

2024/ASCEGYO-031

29

X

4. Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %33,4 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı.

2024/ASCEGYO-031

Yillik.		Yillik. degisim (%)	Daire sayssi	Yak. degisim (%)	Bina sayısı	Çeyrek	W.
degisim (%)	Yüzölçüm (m?)			$-7,7$	127 903		2022
3,6	146 064 754	$-3,8$	699 082		26 135
$-19.6$	27 565 638	25,0	130 872	$-22.1$	29.090
$-2.9$	30 843 617	8,1	144.946	4,7	28 318	租
$-3.4$	32 191 728	$-2,6$	146 889	$-6.9$	44 360	W
6.5	55 483 771	13.4	277 375	0, 3,			=conte 2023
	167 870 341	22.3	855 265	9,1	139 600
14,9	27 027 250	0.7	131 805	$-8.6$	23 895
$-2.0$	39 205 992	33,0	192717	7.0	31 118	$\mathbf{H}$ . 眉
27,1	39 437 406	35.9	198 236	25,4	35 502
22.5	62 198 692	19.9.	332 507	10,6	49 084	IV.
12,1 33.4	36 065 244	35,5	178 598	19,9	28 662	$\mathbb{R}^n$	2024

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022 2024

Toplam yüzölçümün %51,2'si konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 7,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Grafiktekt rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

2024/ASCEGYO-031

31

$\lambda$

Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, I. Çeyrek 2024

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %45,3 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, I. Çeyrek 2024

Yüzdiçimü (m*) - Dare sayısı

2024/ASCEGYO-031

W.	Ceyrek	Bina sayısı	Yallik. degisim (%)	Dare sayist	Yillik		Ydlik
2022		991/2	7,7		değisim (%)	Yüzötçüm (m*)	degisim (%)
		22 488		642 327	2,5	129 032 132	1.1
	П	22 992	72	155 510	$-2.2$	30 456 510	$-7.8$
	Ш	22 038	24.2	149 528	23.6	29 493 763	21.5
	IV.	30 854	4.1.	13/ 561	$-0.7$	27 561 081	$-2.4$
2023			0, 5.	199728	$-4,0$	41 520 777	14
		86 / 90	$-12,5$	534 554	$-16,8$	107 605 849
		20214	$-10.1$	126 262	$-18.8$		$-16.6$
	Ħ	18 032	$-21,6$	107 774	$-27.9$	25 266 516	$-17.0$
	冊	19722	$-13.6$	11/274		21 206 270	$-28,1$
	IV.	28 822	$-6,6$	183 244	$-14.7$	23 721 802	$-13.9$
2624		28.549	41,2		$-8.3$	37 411 261	$-9.9$
				174 859	38.5	36 715 226	45.3

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024

Toplam yüzölçümün %54,3'ü konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m² iken; bunun 19,9 milyon m²'si konut, 8,9 milyon m²'si konut dişi ve 7,9 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti

Grafikteki rakamlar, yuwarlamadan dolayi toplamı vermeyebilir

En yüksek yüzölçüm payı %68,5 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² lle bir daireli binalar izledi.

2024/ASCEGY0-031

= is ve daha fazia doiren binear

· Kamu eğlence, eğitim, hastan - veya

Topties ve persionde traret umaiari

a Sanayi binelan ve depolar

bakim kutuluslari binalari

8 tr dairell billaber

Offs (igyeri) bisalan

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzülçümü payları, I. Çeyrek 2024

Grafikteki rakamlar, yuvarlamedan dolayi toplami võimeyehilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Sosyal donatilara yakın konumda olması

Tercih edilen alanda olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Bulvardan kaynaklanan araç sesi

Fırsatlar

Yeni ve modern tarzdaki yapının bitmesi durumunda, satışına yönelik rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

$1.$ Ana Gayrimenkul Özellikleri:

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 9.300,00 m2 parsel alanı üzerinde inşası devam eden yapının A bioğunda konumludur. Blok üzerindeki bağımsız bölümlerin dağılımı ;

2024/ASCEGYO-031

ノノ

14 - 13. Bodrum Kat : 1-2-3-4-5-6 B.B nolu Asma Katlı Mağaza 14. Bodrum Kat: 7 B.B. Nolu Mağaza 12. Bodrum Kat: 8..., 15 B.B. Nolu ofisier, 11. Bodrum Kat: 16...27 B.B. Nolu ofisier, 10. Bodrum Kat: 28....40 B.B. Nolu ofisler, 9. Bodrum Kat: 41....55 B.B. Nolu ofisler, 8. Bodrum Kat: 56....65 B.B. Nolu ofisler, 7. Bodrum Kat: 66....76 B.B. Nolu ofisier, 6. Bodrum Kat: 77...,92 B.B. Nolu ofisler, 5. Bodrum Kat: 93....106 B.B. Nolu ofisler, 4. Bodrum Kat: 107....114 B.B. Nolu ofisler, 3. Bodrum Kat: 115...122 B.B. Nolu ofisler, 2. Bodrum Kat: 123....128 B.B. Nolu ofisler, 1. Bodrum Kat: 129...132 B.B. Nolu ofisler, Zemin Kat: 133-134 B.B. Nolu mağaza, 1. Normal Kat:135...139 B.B. Nolu ofisier, 2. Normal Kat:140...144 B.B. Nolu ofisier, 3. Normal Kat:145...149 B.B. Nolu ofisier, 4. Normal Kat:150...154 B.B. Nolu ofisler, 5. Normal Kat:155...159 B.B. Nolu ofisler, 6, Normal Kat:160...164 B.B. Nolu konutlar, 7. Normal Kat:165...169 B.B. Nolu konutlar, 8. Normal Kat:170...174 B.B. Nolu konutlar, 9. Normal Kat:176...179 B.B. Nolu konutlar, 10. Normal Kat: 180... 184 B.B. Nolu konutlar, 11. Normal Kat: 165...189 B.B. Nolu konutlar, 12. Normal Kat: 190...193 B.B. Nolu konutlar,

2024/ASCEGYO-031 35

12 - 13. Normal Kat: 194 B.B. Nolu Dubleks konut, 13. Normal Kat:195...198 B.B. Nolu konutlar, 14. Normal Kat: 199...202 B.B. Nolu konutlar, 15-16. Normal Kat: 203 B.B. Nolu Dubleks konut, 15. Normal Kat: 204-205 B.B. Nolu konutlar, 16. Normal Kat: 206-207 B.B. Nolu konutlar, 17-18, Normal Kat: 208 B.B. Nolu Dubleks konut, 17. Normal Kat: 209-210 B.B. Nolu konutlar, 18. Normal Kat:211-212 B.B. Nolu konutlar, 19 - 20. Normal Kat: 213 B.B. Nolu Dubleks konut, 19. Normal Kat: 214-215 B.B. Nolu konutlar, 20. Normal Kat: 216-217 B.B. Nolu konutlar, 21. Normal Kat:218-219 B.B. Nolu konutlar, 22. Normal Kat: 220-221 B.B. Nolu konutlar, 23. Normal Kat: 222-223 B.B. Nolu konutlar, 24. Normal Kat: 224-225 B.B. Nolu konutlar, 25. Normal Kat: 226-227 B.B. Nolu konutlar, 26. Normal Kat: 228-229 B.B. Nolu konutlar, 27. Normal Kat: 230-231 B.B. Nolu konutlar, 28. Normal Kat:232-233 B.B. Nolu konutlar, 29. Normal Kat: 234-235 B.B. Nolu konutlar, 30. Normal Kat: 236-237 B.B. Nolu konutlar, 31. Normal Kat: 238-239 B.B. Nolu konutlar, 32. Normal Kat: 240-241 B.B. Nolu konutlar,

33 - 34. Normal Kat: 242 B.B. Nolu Dubleks konut olarak kat dağılımı vardır.

Bağımsız Bölüm Özellikleri : $2.$

2024/ASCEGYO-031

Ana gayrimenkul genelinde insaat tamamalanmıştır.

Bağımsız bölümler farklı oda sayıları ile inşa edilmektedir.

Taşınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar değerleme tablosunda yazılmıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar ofis, konut ,asma katlı mağaza ve mağaza

re ve Dajusmanlı

2024/ASCEGYO-031

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketiilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-031

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin

SATILIK KONUT

print the property of the last

Finalet No.	Seyan Indian Also (mm)	Gudemlenger Alan Pent	NEWIS-	Salvin Sumplex Depart (TI)	Salge Sunstar Brim Depart (Traver)	Dollisi Conference	SWisson
First L.	243.00	170,00	Plasionn	19.200,000.00	112,942.10	Microsoft Horam
Drivol 2	160.00	\$0.00	President	16.800.000.00	112.000,00	Yaşarkeci Errisk	0 (537) 708 83 19
Poisson 2	220.00	200,00	Maxken.	19.500.000.00	97.900.00	Kogak Emigk	$0(532)$ 154 85 73 $0(532)$ 425 35 25
Forcet 4	140.00	140.00	Maxken	15.750,000,00	112.505.00	Premar Tricipal Crobin	0 (535) 854 81 80

Frigial Ma	Beyan Edilen. Alan (m2)	Gockettenen Alan- chm	Wrigilian	Sebra Sunitary. Degen (11)	Satish Sunular Selm Degen (TL/m2)	Themselv	Jiefinin
Europa 1	150.00	140.00	Outcan	23.450.000,00	167.500.00	REMAX Key
Drew y	300.00	155,00	Dükkeri	21.000.000.00	140,000,00	ASM EVSEN Croige,	0.1532) 600 78 42 $0(332)$ 423 28 55
Forsyl 3	38.00	38,00	Dukkan	5,500.000.00	144.7%.84	microse Embs.
Priset 4	55.00	55.00	Dukkan	7.500.000.00	136.363.64	Widder Emisk	0 (546) 924 23 94 0 (546) 924 23 94

39

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

40

Konut Emsalleri

yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Emisal	Yüzölçüm
No	0 (m 2 )	Satisa Sunulan Değeri (TL) anco	Birim Değer (TL/m 2 )	Cep he o.	Ala n b.	Konu m D.	Zam an D.	Yap ۰. Yaş 1D	Serefi yw D.	Pázer. lik D.	Manza rs D.	Dig er- D,	Düzeltilmi Birim s Deger
Eyrisal л	170	19.200.000	112,941	0%	0%	$-1.97$	0/8	10 $\%$	0%	3%	5%	O%	96.000
Ernsal z.	150	16.900.000	112.000	OW.	O%	$-7%$	0%	$\sim$ $-10$ 9b	$0\%$	$-3%$	5%	O%.	05.200
Emsal F.	200	19.500.000	97.500	$O$ K	O%	$-7%$	0%	٠ 10 $\mathfrak{h}_0$	Org.	$-396$	5%	0%	82.875 ----
Ernal	140	15.750.000	112,500	O%	0%	$-7%$	0%	10 %	0%	$-3%$	5%	0%	95.625
	Ortaluma Birim Değer (TL/m 2 )												92.425

		SATILIK DÜKKAN
Emsa I No	Yüzölçü mū (m z )	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Birim Değer (TL/m) $\Rightarrow$	Cep he D.	Ala n D.	Kon um D.	Zam an D.	Ya DI Ya 51 D.	Seref iye D.	Paza ritk. D.	Manz ara D.	Di ğe r D.	Düzeltil miş Birim Degar
Emsall	140	23.450.00 á	167.500	$0\%$	10 $\frac{a}{26}$	$-5%$	0%	10 96	0%	$-5%$	0%	0%	150.750
Emsal 2	150	21.000.00 ٥	140.000	0%	ы. 10 %	10%	0%	ID. $\infty$	0%	5%	$0\%$	D%	147.000
Emstall 3	38	5.500.000	144.737	0%	10 鲇	0%	0%	0%	0%	5%	5%	0%	159.211
Emsal 4.	55	7.500.000	136.364	0%	10 $\eta_{\rm w}$	0%	0%	0%	0%	$-5%$	5%	0%	150.000
		Ortalama Birim Değer (TL/m 2 )					2012/12/10 20:00 PM		てきありと	STATE OF STA			151.740

Değerleme konusu taşınmazlardan OFİS ve MESKEN vasıflı taşınmazlar için EMSAL bilgileri göz önünde bulundurularak ortalama birim m2 92.000 TL olarak, ASMA KATLI MAĞAZA bölümleri için ise 151.750 TL olaraktan belirlenmiştir.

Tüm emsallerde pazarlık payı öngörülmüştür.

41

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. hissesinin Pazar değeri ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

BAGIMSIZ BOLUM TIPI	BULUNDUĞU KAT	BAGIMSIZ BOL0M NO	NITELIĞİ	TOPLAM FIYATI (KDV HARIC)	YUVARLATILIMIS DEGER
MAGAZA	14-13. BODRUM	4	ASMA KATLI MAGAZA	85.577.895,00	85.580.000,00
MAGAZA	14-13. BODRUM	5.	ASMA KATLI MAGAZA	139.717.742,50	139.720.000,00
MAGAZA	14-13. BODRUM	6	ASMA KATLI MAĞAZA	71.501.565,00	71.500.000,00
OFIS-2E	12. BODRUM	8	OFIS	17.460.680,00
OFIS-1A	12. BODRUM	9.	OFIS		17.460.000,00
OFIS-1A	12. BODRUM	11	OFIS	8.243.200,00	8.245.000,00
OFIS-1A	12. BODRUM	13	OFIS	10.183.480,00	10.185,000,00
OFIS-2E	12. BODRUM	15	OFIS	8.243.200,00	8.245.000,00
OFIS-1A	11. BODRUM	17	OFIS	17.018.160,00	17.020.000,00
OFIS 1A	11. BODRUM	19	OFIS	7.078.480,00	7.080.000,00
OFIS IA	11. BODRUM	21	OFIS	8.257.000,00	8.255.000.00
OFIS-1A	11. BODRUM	23	OFIS	10.189.000,00	10.190.000.00
OFIS-2E	11. BODRUM	25	OFIS	7.507.200,00	7.505.000,00
OFIS-1A	11. BODRUM	26	OFIS	17.068.760,00	17.070.000,00
OFIS-1A	11. BODRUM	27	OFIS	7.102.400,00	7.100.000,00
OFIS-2E	10. BODRUM	38	OFIS	7.394.960,00	7.395.000,00
OFIS-1A	10. BODRUM	40	OFTS	16.538.840,00	16.540.000,00
OFIS-1A	9. BODRUM	44	OFIS	7.404.160,00	7.405.000,00
OFIS-2E	9. BODRUM	45	OFIS	7.078.480,00	7.080.000,00
OFIS-1A	9. BODRUM	46	OFIS.	17.069.680.00	17.070.000,00
OFIS-1A	9. BODRUM	48	OFIS	8,257.000,00	8.255,000,00
OFIS-1A	9. BODRUM	50	OFIS	10.189.920,00	10.190.000,00
OFIS-2E	9. BODRUM	52	OFIS	7.507.200,00	7.505.000,00
OFIS-1A	9. BODRUM	53	OFIS	17.086.240,00	17.085.000,00
OFIS-IA	9. BODRUM	54	OFIS	7.084.920,00	7.085.000,00
OFIS-2D	9. BODRUM	55	OFIS	7.426.240,00	7.425.000,00
OFIS-4D	8. BODRUM	59.		15.283.960,00	15.285.000,00
OFIS-4D	8. BODRUM		OFIS.	37.070.480,00	37.070.000,00
OFIS-2B	8. BODRUM	63 65	OF IS	31.895,480,00	31.895.000,00
OFIS-1A	7. BODRUM		OFIS.	13.137.600,00	13.140.000,00
OFIS-3D	7. BODRUM	56	OFIS	10.879.920,00	10.880.000,00
OFIS-3D	7. BODRUM	71	OFIS-	15.076.960.00	15.075.000,00
OFIS-5A	7. BODRUM	72	OFIS	15.076.960,00	15.075.000,00
OFIS-1A	6. BODRUM	74	OF IS	43.125.000,00	43.125.000,00
OFIS 3B	6. BODRUM	77.	OFIS	7.883.480,00	7.885.000,00
OFIS-3C		81	OFIS.	25.254.000,00	25.255.000,00
OFIS-2A	6. BODRUM	82	OFIS	12.123.760,00	12.125.000,00
	6. BODRUM	84	OFIS	23.454.480,00	23.455.000,00

X

42

OF 1 S-2A	6. BODRUM	85
OFIS 3B	6. BODRUM	89	OFIS	14.047.480,00	14.045.000,00
OFIS-1A	6. BODRUM		OFIS	25.766.440,00	25.765.000,00
OFIS-2A	5. BODRUM	92	OFIS	11.151.320,00	11.150.000,00
OFIS-2A	5. BODRUM	99	OFIS.	13.054.800,00	13.055.000,00
OF S-4C		100	OFIS	7.846.680,00	7.845.000,00
OFIS-4B	5. BODRUM 4. BODRUM	103	OFIS	39.782,640,00	39.785.000,00
OFIS-4B	4. BODRUM	109	OFIS	32.935.080,00	32,935.000,00
OFIS 3B	3. BODRUM	113	OFIS	33.189.920,00	33.190,000,00
OFIS-3B		117	OFIS	25.610.040,00	25.610.000,00
OFIS-1A	3. BODRUM	120	OFIS	25.733.320,00	25.735.000,00
OFIS-2A	3. BODRUM	122	OFIS	7.937.760,00	7.940.000,00
OFIS-3A	2. BODRUM	126	OFIS	7.846.680,00	7.845.000,00
OFIS-1A	2. BODRUM	127	OFIS	37.249.880,00	37.250.000,00
OFIS-1A	2. BODRUM	128	OFIS.	7.935.000,00	7.935.000,00
OFIS-2A	1 BODRUM	129	OFIS	14.839.600,00	14.840.000,00
OFTS 2A	1 BODRUM	130	OFIS	32.232.200,00	32.230.000,00
MAGAZA	1 BODRUM	131	OFIS	27.863.120,00	27.865.000,00
	ZEMIN KAT	134	MAGAZA	46.714.720,00
OFIS-2+1F1	1.KAT	135	OFIS	11.952.640,00	46.715.000,00
$OFIS-2+1G$	I.KAT	136	OFIS	10.689.480,00	11.955.000,00
$OFIS-2+IFZ$	1.KAT	137	OFIS	11.972.880,00	10.690.000,00
OFIS-3+1F	1.KAT	138	OFIS.	17.549.920,00	11.975.000,00
OF1S-3+1E	1.KAT	139	OFIS	18.168.160,00	17.550,000,00
OFIS-2+1F1	3.KAT	145	OFIS		18.170.000,00
OFIS-2+1G	3.KAT	146	OFIS	11.952.640,00	11.955.000,00
OFIS-2+1F2	3.KAT	147	OFIS	10.689.480,00	10.690.000,00
$OFS$ $3+1F$	3.KA	148	OFIS	11.972.880,00	11.975.000,00
$OFIS-3+1E$	3.KAT	149	OFIS	17.549.000,00	17.550.000,00
OFIS-2+1F1	5.KAT	155	OFIS	18.142.400,00	18.140.000,00
OFIS-2+1G	5.KAT	156	OFIS	11.952.640,00	11.955.000,00
OF IS-2+1F2	5.KAT	157	OFIS	10,689.480,00	10.690.000,00
$OFIS-3+1F$	5.KAT	158	OFIS	11.972.880,00	11.975.000,00
$OFTS-3+1E$	5.KAT	159	OFIS	17.829.600,00	17.830.000,00
$2 + 1$ A 1	6.KAT	160	KONUT	18.532.480,00	18.530.000,00
$2 + 18$	6.KAT	161		11.952.640,00	11.955.000,00
$2 + 1$ A 2	6.KAT	162	KONUT	10.689.480,00	10.690.000,00
$3+1$ $B$	6.KAT	163	KONUT	11.972.880,00	11.975.000,00
$3 + 1$ A	6.KAT	164	KONUT	18.080,760,00	18.080.000,00
$2+1$ A 1	9.KAT		KONUT	18.711.880,00	18.710.000,00
$2 + 18$	$9.$ KAT	175	KONUT	11.952.640,00	11.955.000,00
$7+1A2$	9.KAT	176	KONUT:	10.689.480,00	10.690.000,00
311B	9.KAT	177	KONUT.	11.9/2.880,00	11.975.000,00
$3+1A$	9.KAT	178	KONUT	17.546.240,00	17.545.000,00
$2 + 1 A1$		179	KONUT	18.167.240,00	18.165.000,00
$2+1B$	10.KAT	180	KONUT	11.952.640,00	11.955.000,00
$2 + 1$ A 2	10.KAT	181	KONUT	10.689.480,00	10.690.000,00
$3 + 1$ B	10.KAT	182	KONUT	11.972.880,00	11.975.000,00
	10.KAT	183	KONUT	17.602.360,00	17.600.000,00
$3+1A$	10.KAT	184	KONUT	18.337.440,00	18.335.000,00

$X_{\cdot}$

2+1 A1	13.KAT	195	KONUT	11,952.640,00
$2+1$ $B$	13.KAT	196	KONUT	10.689.480,00	11.955.000,00
$2 + 1$ A 2	13.KAT	197	KONUT		10.690.000,00
$4 + 1A1$	13.KAT	198	KONUT	11.972.880,00	11.975.000,00
$2 + 1$ A 1	14.KAT	199	KONUT	22.769.080,00	22.770.000,00
$2 + 1.8$	14.KAT	200	KONUT	11.972.880,00	11.975.000,00
$2 + 1$ A 2	14.KAT	201		10.683.960,00	10.685.000,00
$4 + 1 B1$	17.KAT		KONUT	11.972.880,00	11.975.000,00
$4 + 1 A2$	17.KAT	209	KONUT	23.080.960,00	23.080.000,00
$4 + 1$ A 2		210	KONUT	25.234.680,00	25.235,000,00
$4 + 1 B1$	18.KAT	212	KONUT	25.283.440,00	25.285,000,00
	19.KAT	214	KONUT	22.880.400,00	22.880.000,00
$4 + 1 A2$	21.KAT	219	KONUT	25.066.320,00	25.065.000,00
$5 + 1$	22.KAT	220	KONUT	28.201.680,00
$4 + 1$ A 2	22.KAT	221	KONUT	24.868.520,00	28.200.000,00
$5 + 1$	23.KAT	222	KONUT	28.201.680,00	24.870.000,00
$4 + 1$ A 2	23.KAT	223	KONUT		28.200.000,00
$4 + 1$ A 2	26.KAT	229	KONUT	25.249.400,00	25.250.000,00
$5 + 1$	27.KAT	230	KONUT	24.868.520,00	24.870.000,00
$4 + 1$ A2	27.KAT	231		28.200.760,00	28.200.000,00
$4 + 1$ A 2	28.KAT		KONUT	25.249.400,00	25.250.000,00
$5 + 1$		233	KONUT	25.147.280,00	25.145.000,00
$4 + 1$ A 2	29.KAT	234	KONUT	27.976.280,00	27.975.000,00
	29.KAT	235	KONUT	25.066.320,00	25.065.000,00
				2.090.682.082,50	2.090.710.000,00

2024/ASCEGYO-031

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2024/ASCEGYO-031

yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilailerin kavnağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

2024/ASCEGYO-031

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması.

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teskil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsavımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Indirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına iliskin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Gelir yaklasımı ile ulasılan sonuc

Gelir yaklasımı kullanılmamıstır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için ayrı bir kira bedeli takdir edilmemiştir.

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

2024/ASCEGYO-031

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların konut-ofis /dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

ime ve Danışmanlı

2024/ASCEGYO-031

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

2024/ASCEGYO-031

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına

Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alisveris merkezi, is merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binasi ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fikranın (j) bendinde göre gayrımenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir

2024/ASCEGYO-031

8. SONUC

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara

• · Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Mesken/Ofis/Dükkan" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• · KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• · Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• · Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetindeki 107 adet bağımsız bölüm için;