Fund Information / Factsheet • Dec 30, 2024
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İli | Ankara |
|---|---|
| İlçesi | Sincan |
| Mahallesi Yenikent İmar | |
| Ada | 100658-100659-100661 |
| Parseli | $1 - 1 - 1$ |
| Niteliği | Arsa |
3 Adet Arsa Değerlemesi
| ı. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ | |
| a. | Raporun Tarihi | |
| b. | Raporun Numarası | |
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | |
| ς. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | |
| d. | Değerleme Tarihi | |
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Vc Numarası | |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
|
| ۹. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
|
| 3. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | |
| b. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | |
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | |
| ¢. | 15in Kapsamı | |
| $\overline{4}$ | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER | |
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
|
| 1. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | |
| 2. | Tapu Kayıtları | |
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları | |
| b. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| C. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
|
| C. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12 | |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
|
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 12 |
|
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| α. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve 31 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi |
|
| Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır. 13 | ||
| ă. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13 |
|
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 | |
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 14 2024/ASCEGYO-112 |
$X\$
| 1. | Ankara Ili Hakkında Genel Bilgiler | |
|---|---|---|
| 2. | Sincan İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |
| ь. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|
| 3. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |
| 4.1 | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |
| 5. | İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 | |
| б. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 | |
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 28 | |
| ç. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri | |
| đ. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
|
| e. | Bilgi 29 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında |
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |
| a. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 31 | |
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrımenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varşayımlar32 |
|
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| b. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç 34 |
|
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşıları sonuç | |
| C. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| з. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 35 |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| ç. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| $\mathbf{1}$ . | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) | |
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 35. |
$X$
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 36 | |
|---|---|---|
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
|
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analızı | |
| б. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi | |
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ | |
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri |
|
| c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 37 |
|
| c. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 37 | |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabı Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 37 |
|
| e. Bilgi 38 |
Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair |
|
| ť. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 38 |
|
| q. | 38 | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
| 8. | SONUC | |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| b. | Nihai Değer Takdiri | |
| 9. | RAPOR EKLERİ | |
$\sim$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle vapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıstır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıştırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü calışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Gayrimenkullerde zemin arastırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu icinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün cevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle cevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inanclarımız doğrultusunda asağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.S. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmis olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.
27.12.2024
2024/ASCEGYO-112
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)
Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
25.12.2024
17.12.2024 / ASCEGYO-05
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-053 | 07.11.2022 | 248.185.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-004 | 14.03.2023 | 406.120.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-060 | 26.12.2023 | 876.080.000,00 TL |
| 2024/ASCEGYO-055 | 25.07.2024 | 940.835.000,00 TL |
$\sqrt{2}$
| Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.S. |
|---|
| Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| 03.05.2010 |
| 1.100.000 TL |
| 0998071641300019 |
| Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
$\sim$
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Sarıqüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar cercevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müsteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, Ankara İli, Sincan İlçesi, Yenikent İmar Mahallesi 100658 ada 1 parsel ,100659 ada 1 parsel ve 100661 ada 1 parsellerde kayıtlı "Arsa" vasıflı taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmis ve piyasa kosullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmistir.
Değerlendirilmesi yapılan gayrimenkul, Ankara ili Sincan ilçesi Yenikent-İmar Mahallesi sınırları içerisindedir. Taşınmaza ulaşmak için Anakara il merkezinden işaret ve işaretçiler takip edilerek Sincan ilçesine gelinir. Buradan Ayaş yoluna girilip ilerlendiğinde Osmanlı Stadyumuna doğru Recep Tayyip Erdoğan Bulvarına girilir. Bulvar boyunca devam edilip Vural Baylan Bulvarına girilerek taşınmaza ulaşılır.
| Enlem | 40.0089 | |
|---|---|---|
| Boylam | 32.5025 CALL CONTROLL IN THE CALL |
|
Taşınmazın konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
| İΙ | Ankara | Ankara | Ankara |
|---|---|---|---|
| İlçe | Sincan | Sincan | Sincan |
| Mahalle | Yenikent İmar | Yenikent Imar | Yenikent Imar |
| Ada | 100658 | 100659 | 100661 |
| Parsel | |||
| Yüzölçümü (m 2 ) | 9.936,00 | 13.481,00 | 21.707,00 |
| Nitelik | Arsa | Arsa | Arsa |
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | ||
| Pay | |||
| Payda | |||
| Pay oranı | 100.00% | 100.00% | 100.00% |
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları asağıdaki gibidir.
Yoktur.
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
Gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil eden ve değerini önemli ölçüde etkileyen bir kayıt bulunmamaktadır.
$X_{11}$
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerceklesen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulastırma İslemleri Vb.) İliskin Bilgi
Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;
Sincan Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu taşınmazların tamamı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde olup Ön Bahçe Çekme Mesafesi : 10 mt.
Yan Bahce Cekme Mesafesi: 10 mt.
Arka Bahçe Çekme Mesafesi : 10 mt.
Emsal : 1,45 şartlarında konut alanında kaldığı bilgisi alınmıştır. Taşınmaz parseller belediye sınırları içerisindedir.
Taşınmaz parseller boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
e. Gayrimenkule İliskin Olarak Yapılmış Sözlesmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnsaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu tasınmazlara ilişkin olarak yapılmış sözlesme bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İlgili İle Olarak Gerçeklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Deăerleme konusu taşınmazlara iliskin olarak yapılmıs bir proje bulunmamaktadır.
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkullerin değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
5 milyonu aşkın nüfusu ile Türkiye'nin başkenti ve 2. Büyük şehri olan Ankara, 20'den fazla üniversiteye ev sahipliği yapması bakımından bir öğrenci sehri niteliğindedir. 25 ilçeden oluşan Ankara İli, sanayi bölgelerinin, üst düzey bürokrasinin, uluslararası kurumların ve sivil toplum kuruluşlarının faaliyetleri ve vil boyu devam eden sosyal, kültürel, sportif ve sanatsal etkinliklerle zengin ve canlı bir şehir hayatı fırsatı sunmaktadır.
Orta Anadolu'nun kuzeybatısında, Kızılırmak ve Sakarya Nehirlerinin arasında konumlanmış olan Ankara, 25,437 km2 yüzölçümü ile Türkiye'nin yüzölçüm açısından üçüncü ilidir. Deniz seviyesinden ortalama yüksekliği 850 m olan Ankara'da genel olarak karasal iklim hakimdir. Dolayısıyla, kış ayları soğuk ve kar yağışlı, yaz ayları serin geceleri ile birlikte kurak ve sıcak geçmektedir. En fazla yağış bahar ve son bahar aylarında düşmekte olup mevsimlere göre yıllık ortalama sıcaklıklar, Ocak ayında 0 °C; Nisan ayında 17 °C; Temmuz ayında 25 °C ve Ekim ayında 20 °C olmaktadır.
Ankara'ya haya yolu ile ulasım sehir merkezine 28 km uzaklıkta bulunan iç ve dış hatlarda hizmet veren Esenboğa Uluslararası Havalimanı ile yapılmaktadır. Havalimanında kapalı ve açık otopark, yemek, alışveriş, banka, araç kiralama ve taksi hizmetleri verilmektedir. Şehir merkezi ile havalimanı arasında ulaşım BELKOAIR otobüsleri aracılığıyla 24 saat boyunca yapılabilmektedir.
Ankara'ya karayolu ile ulaşım ise Ankara Şehirlerarası Otobüs Terminali (AŞTİ) aracılığı ile yapılabilmektedir. Avrupa'nın en büyük otobüs terminalleri arasında yer alan tesiste restoranlar, emanetçi, banka ATM'leri ve taksi hizmetleri bulunmaktadır. Sehrin merkezinde bulunması nedeniyle dolmuş, metro ve otobüs güzergahları üzerinde yer alan AŞTİ'den şehir merkezinin hemen hemen her noktasında ulaşım imkanı mevcuttur. Bununla birlikte Esenboğa Uluslararası Havalimanına da 24 saat boyunca AŞTİ'den ulaşım imkanı bulunmaktadır.
Demirvolu tasımacılığı acısından Ankara, ülkenin doğusu ile batısını birbirine bağlamaktadır. Demiryolu ulaşımı ile Ankara-İstanbul, Ankara-İzmir, Ankara-Balıkesir, Ankara-Isparta-Burdur, Ankara-Zonguldak, Ankara-Adana, Ankara-Elazığ-Diyarbakır arasında ulasım mümkündür. Öte yandan, 2016 yılında hizmete açılan Hızlı Tren Garında, ulaşıma yönelik hizmetlerin yanı sıra ticari alanlar, kafe, restoran ve otel gibi sosyal ve kültürel hizmetler de sunulmaktadır. Hızlı tren Ankara-Istanbul, Ankara-Eskisehir ve Ankara-Konya arasında seferleri gerceklestirilmektedir.
$\overline{\phantom{1}}$
Sincan'ın ilk yerleşik tarihi ve uğradığı değişimler hakkında belgeye dayanan kesin bilgiler bulunmamaktadır. Sincan ile ilgili ilk belge 31.12.1892 yılında İstanbul-Bağdat tren yolunun Sincan köyden geçmesi ile başlar. Sincan cevresinde vapılan bazı kazılarda Selcuklulara ait eserlerin bulunması XI. Yüzyılda Sincan ve çevresinde yerleşim olduğuna dair önemli ipuçları vermektedir. 1926 Devlet Demir Yolları arsivlerinde Hattın devamında 8-10 hanelik bir köy, hatta yakın olan bir de cami var şeklinde yazılmaktadır.
Cumhuriyetin ilk yıllarında 28 hane ve 1 mescitten ibaret olan Sincan 1935 Yılında yapılan nüfus sayımında Sincan'ın nüfusu 305 kisi olarak tespit edilmiştir. Sincan'ın bilinen tarihi ise 1936 yılında Ankara Valiliği tarafından örnek köy olarak planlanıp, 1938 yılında ise Romanya'dan gelen 100 göçmen ailesinin yerleştirilmesi ile başlamaktadır. 1950 yılında nüfusu 1258'e ulaşmıştır.
Sincan İstanbul-Ankara Tren yolu ile Ankara-Beypazarı-Ayas Devlet Karayolu üzerinde olması nedeniyle kısa zamanda hızlı bir sekilde gelişmiş olup buna paralel olarak 1956 yılında Yenimahalle İlçesine bağlı Bucak Merkezi haline dönüştürülmüş ve aynı yıl içinde de Belediye teşkilatı kurulmuştur. 30.11.1983 tarih ve 2963 Sayılı Yasa ile Sincan İlçe haline dönüştürülmüştür Bakanlar Kurulu'nun 08.03.1988 gün ve 88/12721 sayılı kararı ile Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmıştır.
Büyüksehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki 5747 Sayılı Kanunun 2 nci maddesi gereğince İlçemize bağlı Yenikent İlk Kademe Belediyesi ile, Polatlı İlçesine bağlı Temelli İlk kademe Belediyesi tüzel kişilikleri kaldırılarak mahalleleri ile birlikte Sincan İlçesine Katılmıştır.(Aynı yasanın geçici 2.maddesi gereğince tüzel kişiliği ilk Mahalli İdareler Genel secimi yapılan.29.03.2009 tarihi itibarı ile sona ermiştir.) Böylelikle Sincan ilcesi 57 mahalleye ulaşmıştır. (13 mahalle Yenikent İlk Kademe Belediyesinden, 15 mahalle ise Temelli İlk Kademe Belediyesinden) Sincan ilçesinin beldesi ve köyü bulunmamaktadır.
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerceklesti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
| Kasım | Ocak-Kasım | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (%) |
2024 | 2023 | Değişim (%) |
||
| Satış şekline göre toplam satıs | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16.4 | |
| lpotekli satis | 21 804 | 5 245 | 315.7 | 155 209 | 171 706 | $-21.3$ | |
| Diğer satis | 131 210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23.4 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| ific of satis | 49.274 | 30.472 | 61.7 | 407 832 | 328.299 | 24.2 | |
| ficinci el satis | 103 740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13.0 |
Konut satış sayısı, Kasım 2024
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satısları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gercekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Ilk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satısları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
18
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu Ülke vatandaşlarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2024
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
İnşaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1.52 arttı, iscilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 artti.
$\mathbb{R}^2$
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü. III. Çeyrek 2024
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
| Yillik değişim (%) |
Yuzolçum (m2) | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $-3,5$ | 146 197 251 | $-3.5$ | 700 884 | $-I, I$ | 127 819 | 2022 | |
| $-19.5$ | 27 595 313 | $-24.8$ | 131 242 | $-22,1$ | 26 126 | ||
| $-2.8$ | 30 882 141 | $-7.8$ | 145 414 | 4,8 | 29 072 | н | |
| $-3,5$ | 32 172 075 | $-2.6$ | 146 031 | $-7,0$ | 28 284 | 用 | |
| 6,7 | 55 547 723 | 13,8 | 278 197 | 0,7 | 44 337 | IV | |
| 15.2 | 168 391 174 | 22,6 | 859 202 | 9.3 | 139 659 | 2023 | |
| $-2.1$ | 27 026 443 | 0,4 | 131 810 | $-8,6$ | 23 889 | ||
| 27.1 | 39 255 974 | 32,7 | 193 022 | 7,1 | 31 127 | и | |
| 22.7 | 39 484 460 | 36,3 | 199 017 | 25,5 | 35 492 | Ш | |
| 12.7 | 62 624 298 | 20,5 | 335 353 | 10,9 | 49 151 | IV. | |
| 32,5 | 35 810 521 | 34,0 | 176 657 | 19.8 | 28 610 | ì. | 2024 |
| $-30,7$ | 27 190 746 | $-28,7$ | 137 711 | $-22.5$ | 24 127 | II | |
| $-18.9$ | 32 011 545 | $-17.0$ | 165 134 | $-13.8$ | 28 828 | Ш |
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çevrek, 2022-2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, ili. Ceyrek 2024
Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
| Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024 | |||
|---|---|---|---|
| Yillik değişim (%) |
Yuzolçum (m") | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik degisim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,0 | 129 019 432 | 2,5 | 642 292 | 7,7 | 99 174 | 2022 | |
| $-7.8$ | 30 444 673 | $-2,3$ | 155 447 | 7.2 | 22 485 | ||
| 21,4 | 29 482 147 | 23,6 | 149 488 | 24.2 | 22 9 06 | n | |
| $-2.4$ | 27 560 452 | $-0,7$ | 137 567 | 4.1 | 22 834 | 扣 | |
| $-1.4$ | 41 532 160 | $-4.0$ | 199 790 | 0.6 | 30 869 | īV | |
| $-16,5$ | 107 744 126 | $-16.7$ | 535 043 | $-12.5$ | 86776 | 2023 | |
| $-17.0$ | 25 263 555 | $-18.8$ | 126 251 | $-10.1$ | 20213 | ||
| $-28.1$ | 21 201 500 | $-27.9$ | 107,768 | $-21,6$ | 18 028 | и | |
| $-13.9$ | 23 734 284 | $-14.3$ | 117 262 | $-13,6$ | 19724 | 訓 | |
| $-9.6$ | 37 544 786 | 8.0 | 183 762 | $-6.7$ | 28 811 | 1V | |
| 45.5 | 36 761 537 | 38.9 | 175 414 | 41,7 | 28 639 | 2024 | |
| $-14.9$ | 18 049 753 | $-23.4$ | 82 546 | $-14.5$ | 15 4 12 | 扭 | |
| $-5,3$ | 22 465 200 | $-3,1$ | 113 607 | 2,9 | 20 289 | Ш |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Grafikteki rakamiar, yuvariamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Crafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
İmarlı olması
Tercih edilen alanda olması
Benzer imarda cok arsa olması
Bölgedeki arsaların; geleceğe yönelik değer artış beklentisi
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
100658 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.
100659 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.
100661 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.
Devam eden proje bulunmamaktadır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Savılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa niteliğindedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıs olması.
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili şık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-112
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölcütleri).
Karsılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsail No |
Yüzölcüm (m 2 ) |
Hissesi/ Net Parsel (m 2 ) |
Îmar | Fonks. Yapılaşma Şartları Değeri (TL) | Satisa Sunulan | Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | Iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 623,00 | 623.00 | Konut | Emsal 1,75 - 5 Kat 10.850.000,00 17.415,73 Kayı emlak | 0 (544) 245 19 78 | ||||
| Emsal 2 613.00 | 613,00 | Konut Emsal 1,40 - 4 Kat 8,750,000,00 | 14.274,06 Aktaslar Emlak 0 (553) 686 63 33 | |||||
| Emsal 3 650,00 | 650.00 | Konut Emsal 1,40 - 4 Kat 9.250.000,00 | 14.230,77 Yenikent Emlak 0 (541) 164 92 90 | |||||
| Emsal 4 650,00 | 650.00 | Konut Emsal 1,40 - 4 Kat 9.550.000,00 14,692,31 Elitkent Emlak 0 (542) 678 93 42 |
| Ems al No |
Yüzö Ic0m ü. (m 2 ) |
Satışa Sunulan Değeri (TL) |
Gerçekç i Birim Değer (TL/m 2 ) |
Ceph e D. |
Ala п D. AGOY |
Konu m D. |
Zama n D. |
Ya pı Yaş 1 D. |
Serefly e D. |
Pazarlı kD. |
Manza ra D. |
Diğe r D. |
Düzeltilm is Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsa $\mathbf{1}$ |
623 | 10.850.000 | 17.416 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 50% | 26.472 |
| Ernsa 12 |
613 | 8.750.000 | 14.274 | 0% | 5% | 20% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 50% | 24.551 |
| Emsa 13 |
650 | 9.250.000 | 14.231 | 0% | 5% | 20% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ - - - |
0% | 50% | 24.477 |
| Emsa 14 |
650 | 9.550.000 | 14.692 | 0% | 5% | 20% | $0\%$ | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 50% | 25.271 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 25.193 |
Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır. Taşınmaz ana bulvar cepheli ve alanının büyük olması sebebiyle ( mevcut imara göre daha konsept bina yapımına uygun olduğundan ) CEPHE ve SEREFİYE değerine sahiptir.
Birim değer için 100 m2 arsa alanı baz alınarak 100 m2 X 1,75 X 5 Kat için toplam 875 m2 kapalı alan hesaplanırken 100 m2 X 1,45 X 10 kat icin toplam 1450 m2 kapalı alan hesaplanacaktır. Bu durumda 1450 / 875 hesabı ile taşınmaz emsallere göre %65 daha değerlidir.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Arsanın tamamının Pazar değeri;
| ADA | PARSEL | Yüzölçüm (m2) BİRİM FİYAT | YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL) |
|
|---|---|---|---|---|
| 100658 | 9.936,00 | 25.000,00 | 248.400.000,00 | |
| 100659 | 13,481,00 | 25.000,00 | 337.025.000,00 | |
| 100661 | 21.707,00 | 25,000.00 | 542.675.000,00 | |
| TOPLAM | 1.128.100.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Asağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden olusturabilmesi ve varlığın. katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri icin önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yaşal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2024/ASCEGYO-112
yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen bircok faktörden yalnızca biri olması.
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması.
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol qücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmıs olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmevi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teskil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Taşınmaz boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmaz boş arsa vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Taşınmaz için boş arsa değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
Taşınmazların üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıstır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölcüde Etkilevecek Nitelikte Herhangi Bir Takvidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamava Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi deăildir.
Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren beş yıllık süre geçmemiştir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (i) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı değerlendirilmiştir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. e ait 3 adet tasınmaz için:
| Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri. | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KDV'siz Değeri | KDV'li Değeri (%10) | ||||||
| 1.128.100.000,00 TL | 1.240.910.000,00 TL | ||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||||
| DEĞERLEME UZMANI | KONTRO | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | |||||
| Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582) |
Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 401 (179) |
Ö. Fatih AKYURT (SPK Lisans No.400582 |
|||||
| imunidal Denarieme Dansmansk A.S. 46 - 47 - 48 Fea: 0.342 215 1 Suiter from friends (d. Re. 20 Kardier Seek - Ket - 5 Dave : 587 - Selvikorail / 64714195 unikent Vit 9980/16413 - In. Sicil Mg/28650 www.zougmontgavierse.ruer - [email protected] |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.