Fund Information / Factsheet • Dec 30, 2024
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
30 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BILGILERI | |
| а. | Raporun Tarihi | |
| b. | Raporun Numarası | |
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | |
| $\varsigma$ . | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | |
| d. | Değerleme Tarihi | |
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası | |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına Tiiskin Acıklama |
|
| $\alpha$ . | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
|
| 3. | KURULUS VE MÜSTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | |
| b. | Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | |
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | |
| ç. | İşin Kapsamı | |
| 4. | GAYRİMEnKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER | |
| а. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
|
| 1. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | |
| 2. | Tapu Kayıtları | |
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları | |
| b. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyıdat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sinirlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| c. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
|
| c. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13 | |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
|
| e. | 202 - 2011 ANY 70 - 2012 - 2012 AC 40 - 2012 - 20 1000 - 이 2000 - 이 3 시 3 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 2000 - 20 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 13 |
|
| f. . | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri Için Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| q. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 14 |
|
| ά. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 |
|
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | |
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 15 | |
| 1. | Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler BORALACECUO SON |
2024/ASCEGYO-099
$\mathbf{2}$
以了
| 2. | Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |
|---|---|---|
| b. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |
| z. | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |
| 3. | İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 | |
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 | |
| c. | Değerleme İslemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30 | |
| ς. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri | |
| 1. | Ana Gayrimenkul Özellikleri : | |
| $\overline{z}$ . | Bağımsız Bölüm Özellikleri : | |
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
|
| e. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 32 |
|
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |
| a. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 34 | |
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar36 |
|
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| b. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu vaklasımın kullanılma nedeni . |
|
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç |
|
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| C. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklasımın kullanılma nedeni |
|
| 2.1 | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 3. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 40 |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| c. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| 1 | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) |
$W - T$
| Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri | ||
|---|---|---|
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 44 |
|
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 44 | |
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşıları sonuçlar |
|
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | |
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi | |
| $\mathcal{I}$ . | ANALÍZ SONUCLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜS | |
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekceleri |
|
| C. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyannca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 45 |
|
| c. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 45 | |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Haric, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 45 |
|
| e. | Bilgi 46 | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair |
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk. Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 46 |
|
| д. | 46 | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
| 8. | SONUÇ | |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| b. | Nihai Değer Takdiri | |
| 9. | RAPOR EKLERİ | |
$\overline{4}$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle vapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amacla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Calısmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
$\Gamma$
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma vapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.
2024/ASCEGYO-099
27.12.2024
2024/ASCEGYO-099
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
: Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179) Değerleme Uzmanı
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
24.12.2024
17.12.2024 / ASCEGYO-05
İsbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri | |
|---|---|---|---|
| 2022/ASCE-040 | 07.11.2022 | 57.755.000,00 TL | |
| 2023/ASCEGYO-047 | 26.12.2023 | 132.675.000,00 TL | |
| 2024/ASCEGYO-042 | 25.07.2024 | 142.215.000,00 TL |
$\tilde{\lambda}$
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| İLETİSİM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESİ | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.S. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Kurulunca Piyasası Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
$M\hat{A}$
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Sarıqüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar cercevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şehitkamil İlçesi, Emek Mah. 208 Ada 3 Parselde yer alan "10 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri Ve Arsası" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 30 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme calısması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2024/ASCEGYO-099
Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep İl merkezinden Fevzi Çakmak Bulvarına girilerek kuzey yönünde ilerlenir sola Nükhet Celal Ersoy caddesine dönülür 140m ilerlenir sol kolda köşe başı binada bulunan taşınmaza ulaşılır.
Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydadanım imkânı tamdır. Ulaşım çesitlilik göstermekte olup; toplu taşıma araçlarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.
| 37.0822 | |
|---|---|
| 37.3499 | |
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
$W$ $\tilde{X}$
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
Ana Gayrimenkul
| Ìl | Gaziantep |
|---|---|
| İlçe | Sehitkamil |
| Mahalle | Emek |
| Ada | 127 |
| Parsel | 643 |
| Yüzölçümü (m 2 ) |
999,00 |
| Nitelik | 10 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri Ve Arsası |
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok Adı Kat No | Bağımsız Bölüm No |
Arsa Payı | Bağımsız Bölüm Niteliği |
|||||
| ۰ | 1 | 1 | 33/999 | MESKEN | ||||
| ۰ | $\mathbf{1}$ | $\overline{\mathbf{z}}$ | 33/999 | MESKEN | ||||
| 1 | 3 | 33/999 | MESKEN | |||||
| 1 | 4 | 33/999 | MESKEN | |||||
| $\overline{2}$ | 5 | 33/999 | MESKEN | |||||
| - | $\overline{2}$ | 6 | 33/999 | MESKEN | ||||
| ÷ | $\overline{2}$ | $\overline{7}$ | 33/999 | MESKEN | ||||
| $\overline{z}$ | 8 | 33/999 | MESKEN | |||||
| 3 | 9 | 33/999 | MESKEN | |||||
| ۰ | 3 | 10 | 33/999 | MESKEN | ||||
| ۳ | 3 | 11 | 33/999 | MESKEN | ||||
| - | 3 | 12 | 33/999 | MESKEN | ||||
| $\blacksquare$ | 4 | 13 | 33/999 | MESKEN | ||||
| 4 | 14 | 33/999 | MESKEN | |||||
| 4 | 15 | 33/999 | MESKEN | |||||
| - | 4 | 16 | 33/999 | MESKEN | ||||
| ÷ | 5 | 17 | 33/999 | MESKEN | ||||
| ٠ | 5 | 18 | 33/999 | MESKEN | ||||
| ۰ | 5 | 19 | 33/999 | MESKEN | ||||
| 5 | 20 | 33/999 | MESKEN | |||||
| ٠ | 6 | 21 | 33/999 | MESKEN | ||||
| ۰ | 6 | 22 | 33/999 | MESKEN | ||||
| 6 | 23 | 33/999 | MESKEN |
$\mathcal{E}_{\setminus n}$
$11\,$
| 24 | 33/999 | MESKEN | |
|---|---|---|---|
| Zemin-Asma | 25 | 45/999 | DÜKKAN |
| Zemin-Asma | 26 | 14/999 | DÜKKAN |
| Zemin-Asma | 27 | 12/999 | DÜKKAN |
| Zemin-Asma | 28 | 65/999 | DÜKKAN |
| Zemin-Asma | 29 | 35/999 | DÜKKAN |
| Zemin-Asma | 30 | 36/999 | DÜKKAN |
| Belge Adı | İncelendiği Kurum | Belge Tarihi | Belge Sayısı |
|---|---|---|---|
| Mimari Proje | TKGM Portalı | ||
| İlk Yapı Ruhsatı | Şehitkamil Belediyesi | 31.12.2018 | 681 |
| Yapı Kullanma İzin Belgesi |
Şehitkamil Belediyesi | 17.12.2020 | 289 |
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | KM ne Çevrilmiştir. Şehitkamil - 16-02-2021 10:29 - 11488 |
| Diğer (Konusu: -30 adet mesken için 10.578,00 TL harc alındısı ) Tarih: 14/10/2020 Sayı: 55982 Şehitkamil -16-10- 2020 15:11 - 58688 |
|
| Yönetim Planı : 14/05/2020 Şehitkamil - 29-05-2020 $09:53 - 22270$ |
|
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Taşınmazlar üzerinde yer alan beyanların gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.
$X_{M}$
$12$
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değisiklikler, Kamulastırma İslemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Taşınmazlar son 3 yıl icerisinde ;
Taşınmaz Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 'nda, Ayrık nizam 5 kat Taks 0.65,Emsal 2.30 sartlarında Ticaret+Konut Alanı'nda kalmaktadır.
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1000 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TAKS | 0.65 | Hmax | ||||
| KAKS | EMSAL | 1.2,30 | ||||
| CEKME MESAFELERI | On | Yan Arka INSAAT NIZAMI AYRIK | ||||
| $5 + 3$ | H/2 |
Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.
Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.
e. Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözlesmelere (Gayrimenkul Satıs Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
2024/ASCEGYO-099
$X \cup I$
Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şehitkamil Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Kale 27 Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir.
Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar mevcut hali ile iskân alarak kat mülkiyetine geçmiştir.
Adres: İncilipınar Mah. Nişantaşı Sk. Elit İş Merkezi 11/37 Şehitkamil/Gaziantep
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi C sınıfı enerji verimliliğine sahiptir.
EKB no: Y2227C4F89372
2024/ASCEGYO-099
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaras; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban. Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını olusturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serce, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehltkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gazlantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
2024/ASCEGYO-099
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla gecmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir vol sebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selcukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykayus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yasamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Caldıran Seferi sonunda savas açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yayuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerlleme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Subat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
2024/ASCEGYO-099
Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Sehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İl'i Merkezinde Sehitkamil ve Sahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmus ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.
İlçe "Şehitkamil" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.
Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilçe 1.268 km2'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilcede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.
Başlıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağları'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir.
2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.
İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Şehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). İlçe sınırlarımız içerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana çocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.
Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyaliz merkezi bulunmaktadır.
İlçe merkezinde Devlete ait 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim ilköğretim okulu, 8 genel lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Cok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.
67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.
İlçenin okur - yazar oranı % 97'dir.
İlçe Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi ile 1 Halk Kütüphanesi bulunmaktadır
b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gavrimenkulün Değerine Etkileri
2024/ASCEGYO-099
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerceklesti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satış sayısı, Kasım 2024
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
| Kasım | Ocak-Kasım | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16.4 |
| ipotekli satıs | 21 804 | 5 2 4 5 | 315.7 | 135 209 | 171 706 | $-21,3$ |
| Diger satis | 131 210 | 88 269 | 40.5 | 1.130.179 | 915 643 | 23.4 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 |
| lik el satis | 49.274 | 30.472 | 61,7 | 407 832 | 328,200 | 24,2 |
| ikinci el satis | 103 740 | 53 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13.0 |
18
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satısları içinde ipotekli satısların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerceklesti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Ilk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
Ikinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
19
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satısları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerceklesti.
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaslarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2024
21
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Toplam ciro aylık %1,3 arttı.
2024/ASCEGYO-099
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
2024/ASCEGYO-099
İnsaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnsaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina insaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.: 2024/ASCEGYO-099 24
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
2024/ASCEGYO-099
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
2024/ASCEGYO-099
3
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | YEK değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik degisim (%) |
Yuzolcum (m2) | Yıllık degisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 819 | $-7.7$ | 700 884 | $-3,5$ | 146 197 251 | 3,5 | |
| ı | 26 126 | $-22.1$ | 131 242 | $-24.8$ | 27 595 313 | $-19.5$ | |
| 김 | 29 072 | $-4,8$ | 145 414 | $-7.8$ | 30 882 141 | $-2.8$ | |
| Ш | 28 28 4 | $-7.0$ | 146 031 | $-2,6$ | 32 172 075 | $-3,5$ | |
| IV | 44 3 3 7 | 0,7 | 278 197 | 13,8 | 55 547 723 | 6.7 | |
| 2023 | 139 659 | 9,3 | 859 202 | 22,6 | 168 391 174 | 15.2 | |
| 23 889 | $-8.6$ | 131 810 | 0,4 | 27 026 443 | $-2,1$ | ||
| И | 31 127 | 7.1 | 193 022 | 32,7 | 39 255 974 | 27.1 | |
| 团 | 35 492 | 25.5 | 199 017 | 36,3 | 39 484 460 | 22.7 | |
| ΙV | 49 151 | 10.9 | 335 353 | 20,5 | 62 624 298 | 12.7 | |
| 2024 | 28 610 | 19.8 | 176 857 | 34,0 | 35 810 521 | 32.5 | |
| 長 | 24 127 | $-22.5$ | 137 711 | $-28.7$ | 27 190 746 | $-30.7$ | |
| 28 828 | $-18.8$ | 165 134 | $-17,0$ | 32 011 545 | $-18.9$ |
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-099
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı yermeyebilir
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzolçümü payları, ili. Çeyrek 2024
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
28
$\vee$
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022.2024
| Yillik değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yilik. değişim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,0 | 129 019 432 | 2,5 | 642 292 | 7,7 | 99 174 | 2022 | |
| $-7,8$ | 30 444 573 | $-2,3$ | 155 447 | 72 | 22 485 | ||
| 21,4 | 29 482 147 | 23,6 | 149 488 | 24.2 | ZZ 986 | 11 | |
| $-2.4$ | 27 560 452 | $-0,7$ | 137 567 | 4.1 | 22 8 34 | 抓 | |
| $-1.4$ | 41 532 160 | $-4,0$ | 199 790 | 0,6 | 30 869 | IV | |
| $-16,5$ | 107 744 126 | $-16.7$ | 535 043 | $-12.5$ | 86776 | 2023 | |
| $-17.0$ | 25 263 555 | $-18.8$ | 126 251 | 10,1 | 20 213 | ||
| $-28.1$ | 21 201 500 | $-27.9$ | 107.768 | $-21.6$ | 18 028 | ä. | |
| $-13.9$ | 23 734 284 | $-14.8$ | 117 262 | $-13,6$ | 19 724 | 里 | |
| $-9.6$ | 37 544 786 | 8,0 | 183762 | $-6,7$ | 28 811 | IV | |
| 45.5 | 36 761 537 | 38.9 | 175 414 | 41.7 | 28 639 | 2024 | |
| $-14.9$ | 18 049 753 | $-23.4$ | 82 546 | $-14.5$ | 15412 | B | |
| $-5.3$ | 22 465 200 | 3,1 | 113.607 | 2.9 | 20 289 | 摺 |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
29
Grafikleki rakamlar, yuvarlarnadan dolayı toplamı vermeyebilir
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir
Sosyal donatılara yakın konumda olması
Tercih edilen alanda olması
Cadde Cepheli olması
Caddeden kaynaklanan araç sesi
Bölgede yapılaşmanın bitmesi sebebiyle taşınmaz değerlerinin ortalamadan daha fazla prim vapması
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 999,00 m2 parsel alanı üzerine 10 Katlı bina B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul ; 1-2-3 Bodrum+ Zemin + 6 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;
1-2-3 Bodrum kat: Müşterek Otopark
Zemin kat : 1-2-3-4-5-6 B.B. Nolu 6 adet dükkan ve bina girişi
1.Normal kat: 1-2-3-4 B.B. Nolu 4 adet mesken.
2.Normal kat: 5-6-7-8 B.B. Nolu 4 adet mesken.
2.Normal kat: 9-10-11-12 B.B. Nolu 4 adet mesken.
Normal kat: 13-14-15-16 B.B. Nolu 4 adet mesken.
Normal kat: 17-18-19-20 B.B. Nolu 4 adet mesken,
Normal kat: 21-22-23-24 B.B. Nolu 4 adet mesken bulunmaktadır.
Değerlemesi yapılan taşınmaz meskenler 82 m2' lik bürüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 2 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, duş, ve 1 adet balkonu bulunmaktadır.
25 Nolu B.B : Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 78.00m, asma kat 29.00m2 , toplam 107,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan ve 1 adet Wc bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 78.00m2, asma kat 29.00m2/3=~10.00m2=88.00m2
2024/ASCEGYO-099
26 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 19.00m, asma kat 8.00m2, toplam 27,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan ve 1 adet Wc bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 19.00m2, asma kat 8.00m2/3=~3.00m2=22,00m2
27 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 13.00m, asma kat 9.00m2, toplam 22,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan ve 1 adet Wc bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 13.00m2, asma kat 9.00m2/3=~3.00m2=16,00m2
28 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 111.00m, asma kat 42.00m2, toplam 153,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan ve 1 adet Wc bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 111.00m2, asma kat 42.00m2/3=~14.00m2=125,00m2
29 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 60.00m, asma kat 22.00m2, toplam 82,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan ve 1 adet Wc bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 60.00m2, asma kat 22.00m2/3=~7.00m2=67,00m2
30 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 61.00m, asma kat 24.00m2, toplam 85,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan ve 1 adet Wc bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 61.00m2, asma kat 24.00m2/3=~8.00m2=69,00m2
Taşınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar değerleme tablosunda yazılmıştır.
Devam eden proje bulunmamaktadır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar mesken/dükkan niteliğindedir.
2024/ASCEGYO-099
$322$
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karsılastırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımı ifade eder.
Asağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıs olması.
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölcüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ye/yeya güncel gözlemlenebilir islemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölcüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-099
Bircok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren islemlere iliskin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölcüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize davalı düzeltme vapılmasına genelde ihtivac duvulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsal No |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Niteliği | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ernsal 1 | 190,00 | 145,00 | Mesken | 4.750.000.00 | 32.758.62 | Ahmet Emlak |
0(543) 735 19 16 |
| Emsal 2 | 105,00 | 80,00 | Mesken | 3.200.000.00 | 40.000,00 | Master Emlak |
0(533) 642 97 12 |
| Emsal 3 | 140.00 | 105,00 | Mesken | 4.250.000,00 | 40.476,19 | TK Emlak | 0(532) 630 79 07 |
| Emsal 4 | 40.00 | 105,00 | Mesken | 4,400,000,00 | 41.904.76 | Tutak Emlak |
0(542) 110 46 09 |
| Emsal No |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Niteliği | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | Iletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 100.00 | 85,00 | Dükkan | 7.500.000,00 | 88.235,29 | Avalp Emlak |
0(552) 695 63 27 |
| Emsal 2 | 42.00 | 30.00 | Dükkan | 2.450.000.00 | 81.666.67 | Red City Emlak |
0(507) 444 00 27 |
| Emsal 3 | 120.00 | 100.00 | Dükkan | 8.750.000,00 | 87.500,00 | Birlesmis Emlak |
0(532) 295 39 79 |
| Emsal 4 | 55.00 | 40,00 | Dükkan | 3.200.000,00 | 58,181,82 | Ezogelin Emlak |
0(533) 143 81 49 |
| Ems al No |
Yüzölçü mü (m 2 ) |
Satışa Sunula n Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m) z) |
Cep he D. |
Ala n D. |
Konu m D. |
Zam an D. |
Ya DI Yas ID. |
Serefi ye D. |
Pazar lık D. |
Manza ra D. |
Diğ er D. |
Düzeltil miş Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems a 1 |
145 | 4.750.0 00 |
32.75 ۹ |
15 % |
0 % |
15% | 0% | 20 $\%$ |
0% | $-2%$ | 10% | 0% | 51.759 |
| Ems al2 |
80 | 3.200.0 00 |
40.00 Ω |
15 % |
0 % |
5% | 0% | 0% | 0% | $-2%$ | 10% | 0% | 51,200 |
| Ems al 3 |
105 | 4.250.0 00 |
40.47 6 |
15 $\%$ |
0 % |
5% | 0% | 0% | 0% | $-2%$ | 10% | 0% | 51.810 |
| Ems al 4 |
105 | 4.400.0 00 |
41.90 5 |
15 % |
0 % |
5% | $0\%$ | 0% | 0% | $-2%$ | 10% | 0% | 53.638 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 52.102 |
| Emsal No |
Yüzölçümü (m 2 ) |
Satışa Sunulan Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m 2 ) |
Cephe D. |
Alan D. |
Konum D. |
Zaman D. |
Yapı Yaşı D. |
Serefiye D. |
Pazarlık D. |
Manzara D. |
Diğer D. |
Düzeltilmiş Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | 85 | 7,500,000 | 88.235 | 0% | 0% | 3% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 88.235 |
| Emsal 2 |
30 | 2.450.000 | 81.667 | 0% | 0% | 3% | 0% | 10% | 0% | 3% | 0% | 0% | 89.833 |
| Emsal 3 |
100 | 8,750,000 | 87.500 | 0% | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 89.250 |
| Emsal 4 |
40 | 3.200.000 | 80.000 | 0% | 0% | 10% | 0% | 5% | 0% | -5% | 0% | 0% | 88.000 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 88.830 |
Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.
2024/ASCEGYO-099
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Bağımsız Bölümün Pazar değeri:
| Bağımsız Bölüm No |
Bağımsız Bölüm Alanı (m2) |
Takdir Edilen Birim Değer (TL/m2) |
Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Değeri (TL) |
HESAPLANAN DEĞER (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 2 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| з | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 4 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 5 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 6 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 7 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 8 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 9 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 10 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 11 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 12 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 13 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 14 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 15 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 16 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 17 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 18 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 19 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 20 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 21 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 22 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 23 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 24 | 82 | 52.100 | 4.270.000 | 4.272.200 |
| 25 | 107 | 88.830 | 9.505.000 | 9.504.810 |
| 26 | 27 | 88.830 | 2.400.000 | 2.398.410 |
| 27 | 22 | 88.830 | 1.955.000 | 1.954.260 |
| 28 | 153 | 88.830 | 13,590,000 | 13.590.990 |
| 29 | 82 | 88.830 | 7.285.000 | 7.284.060 |
| 30 | 85 | 88.830 | 7.550.000 | 7.550.550 |
| TOPLAM | 144.765.000 |
$\sqrt{1}$
37
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkca, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse vapım yoluvla edinilmis olsun, kendisine esit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklasımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer bicimlerde gerçeklesen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Asağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir vaklasımını veya pazar yaklasımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet vaklasımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet vaklasımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın olusturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2024/ASCEGYO-099
yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliskin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet vaklasımı kullanılmamıstır.
Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüstürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Asağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması.
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı asağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
$\sqrt{2}$
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen bircok faktörden valnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erisimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak baslamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliskin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklasımı kullanılmamıstır.
Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
Bölgede kiralık gayrimenkullerin portföyde bekleme süresi çok düşüktür. Bu sebeple gayrimenkullerin kira tespitinde taşınmazların kat ve kattaki konumları dikkate alınmamıştır.
2024/ASCEGYO-099
| Erns al No. |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlene $n$ Alan (m 2 ) |
Nite liği |
Kiraya Sunulan. Değeri (TL) |
Kiraya Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | Iletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Erns al 1 |
120,00 | 90,00 | Mes ken |
21.000,00 | 233,33 | Özşahin Emlak |
0(536) 439 28 03 |
| Ems al 2 |
115,00 | 87,00 | Mes ken |
21.000,00 | 241,38 | HNG Emlak |
0(545) 940 95 65 |
| Ems al 3 |
140,00 | 110,00 | Mes ken |
25.000,00 | 227,27 | Naturel Emlak |
0(530) 976 06 64 |
| Ems ai. No |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlene $n$ Alan ( $m2$ ) |
Nite liği |
Kiraya Sunulan Değeri (TL) |
Kiraya Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Tigilisi | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al 1 |
110,00 | 90,00 | Dük kan |
41.000,00 | 372,73 | Turyap | 0(532) 61389 97 |
| Ems al 2 |
40,00 | 25,00 | Dük kan |
15.000,00 | 375,00 | Duru Emlak |
0(505) 234 82 83 |
| Ems al3 |
65,00 | 65,00 | Dük kan |
25.000,00 | 384,62 | Güçlüso y Emlak |
0(541) 914 13 10 |
| Emsal No. |
Yüzöl çümü (m 2 ) |
Kiray a Sunul an. Değer i (TL) |
Gerce kçi Birim Değer (TL/m) z) |
Cep he D. |
Ala n D. |
Konu m b. |
Zam an D. |
Ya pı Ya \$I D. |
Serefi ye D. |
Pazarl ik D. |
Manza ra D. |
Diğ eг D. |
Düzeltil mis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 90 | 21.000 | 233 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-2%$ | 15% | 0% | 264 |
| Emsal 2 | 87 | 21.000 241 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-2\%$ | 15% | 0% | 273 | |
| Emsal 3 | 110 | 25,000 227 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-2%$ | 15% | 0% | 257 | |
| Ortalama Birlm Değer (TL/m 2 ) 264 |
Dükkan Kira Emsalleri Analizi
| Emsal No |
Yüzöl cümü (m 2 ) |
Kiray a Sunul an Değer i(TL) |
Gerce kçi Birim Değer (TL/m) z) |
Cep he D. |
Ala п D. |
Konu m D. |
Zam an D. |
Ya pı Ya SΙ D. |
Serefi ye D. |
Pazarl ik D. |
Manza ra D. |
Diğ er D. |
Düzeltil mis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ernsal 1 | 110 | 41000 | 373 | 0% | 0% | 0% | 0% | - 5% |
0% | 0% | 0% | 0% | 354 |
| Ernsal 2 | 40 | 15000 | 375 | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | $0\%$ | 0% | 0% | 0% | 356 |
| Emsal 3 | 65 | 25000 | 385 | 0% | 0% | 0% | 0% | - 5% |
0% | 0% | 0% | 0% | 365 |
| Ortalama Birlm Değer (TL/m 2 ) 359 |
| Bağımsız Bölüm No |
Bağımsız Bölüm Kiralanabilir Alanı (m2) |
Takdir Edilen Birim Kira Değeri (TL/m2) |
Bağımsız Bölüm Kira Değerl (TL/ay) |
Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Kira Değeri (TL/ay) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 2 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 3 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 4 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 5 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 6 | 82 | 264 | 21.648 | 21,650,00 |
| 7 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 8 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 9 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 10 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 11 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 12 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 13 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 14 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
2024/ASCEGYO-099
$\sqrt{ }$
43
| 15 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
|---|---|---|---|---|
| 16 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 17 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 18 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 19 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 20 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 21 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 22 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 23 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 24 | 82 | 264 | 21.648 | 21.650,00 |
| 25 | 107 | 360 | 38.520 | 38.500,00 |
| 26 | 27 | 360 | 9.720 | 9.700,00 |
| 27 | 22 | 360 | 7.920 | 7.900,00 |
| 28 | 153 | 360 | 55.080 | 55.100,00 |
| 29 | 82 | 360 | 29.520 | 29.500,00 |
| 30 | 85 | 360 | 30,600 | 30.600,00 |
| TOPLAM | 690.900,00 |
ülkemizde kira bedellerine ilave ödeme (KDV) Bilindiği üzere bulunmamaktadır. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.
Tasınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmazların konut/dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Müsterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.
44
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla vöntem kullanılmamıştır.
b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere raporda "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölcüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
2024/ASCEGYO-099
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kavnaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak vapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alisveris merkezi, is merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binasi ve sube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara vatırım yapamazlar.
Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İliskin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.
2024/ASCEGYO-099
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. mülkiyetindeki 30 adet bağımsız bölüm için;
| KDV'siz Değeri | KDV'li Değeri (%1 ve % 20) |
|---|---|
| 144.765.000,00 TL | 154.246.800,00 TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||
|---|---|---|
| DEĞERLEMÉ UZMANI | KONTROL | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI |
| Ö.Fatih AKYURT (SPK- Lisans No: 400582) |
Aysel ERBOGA (SPK. Lisans No: 401179) |
Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No:4005829 |
| ELIGIMA Gay Menkul Denory Durman amily, AC. 47 - 48 Fax: 0642 226 12:06 Emin Ksieksle (z. Ber 20 Velgfürt Ferkullive- Fig1. 5 Baine: 502 Schillcomi, ASLINJITEP |
||
| Gottkost V.D. 9900/16413 Tit. Skil No. 33 www.accompositione.com - [email protected] |
||
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.