ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Gaziantep
İlçesi	Sahinbey
Mahallesi	Bağlarbaşı
Ada	208
Parseli	3
Niteliği	A ve C Bloklar 16 Katlı B Blok 15 Katlı D ve E Blok 13 Katlı Betonarme Apartman F Blok 1 Katlı Betonarme Ofis -İş yeri G Blok 1 Katlı Trafo Binası ve Arsası

56 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

İÇİNDEKİLER

1.		BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
2.		RAPOR BİLGİLERİ
	a.	Raporun Tarihi
	b.	Raporun Numarası
	$C_{\star}$	Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
	ç.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
	d.	Değerleme Tarihi
	е.	Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
	f.	Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına 1
	g.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
3.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	а.	Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
	b.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
	c.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	с.	Işin Kapsamı
4.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
	a.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
	1.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
	2.	Tapu Kayıtları
	3.	Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokūmaniari
	b.	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	c.	Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
	c.	Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 14
	d.	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Karan, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara
		Dair Acıklamalar
	e.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, 15. Kat Karşılığı İnsaat Sözleşmeleri Ve Hasilat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 15
	f.	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	۵.	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve 51 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
	ā.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 15
	n.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 15
5.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 16
		Gaziantep IIi Hakkında Genel Bilgiler 1. 2024/ASCEGYO-089

	2.7	Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
b.		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
	1.	Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024
	2.	Ciro Endeksleri, Ekim 2024
	3.	Insaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024
	4.	Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024
ċ.		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 31
Ç.		Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
	1.	Ana Gayrimenkul Özellikleri :
	2.	Bağımsız Bölüm Özellikleri :
d.		Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
e.	Bilgi 33	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında
f.		Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
б.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
a.		Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1.	Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	z.	Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 35
	з.	Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
	4.	Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar37
	5.	Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
b.		Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1.	Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2.	Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3.	Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	4.	Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
c.		Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1.	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2.	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3.	İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 42
	4.	Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
ç.		Diğer Tespit Ve Analizler
	1.	Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

$M/\mathcal{I}$

		Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri
	2.	Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 46
	з.	Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 46
	4.	Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
	5.	En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
	6.	Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
7.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESI VE GÖRÜŞ
	a.	Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
	b.	Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
	c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 47
	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 47 Ç.
	d.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47
	e. Bilgi 48	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair
	f.	Değerlerne Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 48
	q.	Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 48
8.		SONUC
	a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	b.	Nihai Değer Takdiri
9.		RAPOR EKLERİ

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

2024/ASCEGYO-089

$X_{\setminus N}$

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hicbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme calışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları acıklamak niyetiyle vapılmamıstır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme calısması yapmıstır. Aksi belirtilmedikce büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

$\sqrt{4}$

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme calısması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
1. Raporda belirtilen analizler ve sonuclar sadece belirtilen varsayımlar ve kosullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
1. Değerleme konusunu olusturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
1. Bu raporun konusu olan mülk sahsen incelenmistir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden denevimi bulunmaktadır.
1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmis olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık

2024/ASCEGYO-089

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

27.12.2024

b. Raporun Numarası

2024/ASCEGYO-089

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

: Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179) Değerleme Uzmanı

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

23.12.2024

e. Dayanak Sözlesmenin Tarih Ve Numarası

17.12.2024 / ASCEGYO-05

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İsbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kurulus Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamizca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-030	07.11.2022	123.600.000,00 TL
2023/ASCE-037	26.12.2023	157.585.000,00 TL
2024/ASCE-032	25.07.2024	208.710.000,00 TL

$12 - 7$

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ
TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.S.
ADRESİ:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP
İLETİŞİM:	Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected]
KURULUS TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESİ	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
İZİNLER/YETKİLERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

$N/\sqrt{1}$

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.

Sangüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Sehitkamil/Gaziantep

c. Müsteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

c. İsin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Bağlarbaşı Mah. 208 Ada 3 Parselde yer alan " A ve C Bloklar 16 Katlı B Blok 15 Katlı D ve E Blok 13 Katlı Betonarme Apartman F Blok 1 Katlı Betonarme Ofis -İş yeri G Blok 1 Katlı Trafo Binası ve Arsası" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 56 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

2024/ASCEGYO-089

Gayrimenkul Değerleme ve Danısmanlık A.S

$\sim$

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep İl merkezinden Üniversite Bulvarına girilerek Kampüs önüne gelinir. Buradan Karatas istikametine doğru Adnan Menderes Bulvarına girilip ilerlenir. Şahinbey Parkı geçildikten sonra Şehit Binbaşı Arslan Kulaksız Bulvarına girilip yeni şehir hastanesi boyunca ilerlenir. Akkent mevkiinde bu bulvarı dik kesen 135015 nolu caddeye oradan da 134016 nolu sokağa girilerek taşınmaza ulaşılır.

Enlem	37.0202
Boylam	37.3721

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

$\sqrt{1}$

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

İ١	Gaziantep
İlçe	Sahinbey
Mahalle	Bağlarbaşı
Ada	208
Parsel
Yüzölçümü $(m^2)$ 14.882,23
Nitelik	A Ve C Bloklar 16 Katlı B Blok 15 Katlı D Ve E Blok 13 Katlı Betonarme Apartman F Blok 1 Katlı Betonarme Ofis -İş Yeri G Blok 1 Katlı Trafo Binası Ve Arsası

Bağımsız Bölümler

Malik			ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Blok Adı	Kat No	Bağımsı z Bölüm No	Arsa Payı	Bağımsız Bölüm Niteliği
A BLOK	1	1	80/14881	MESKEN
A BLOK	$\mathbf{1}$	2	80/14881	MESKEN
A BLOK	$\overline{2}$	3	82/14881	MESKEN
A BLOK	2	4	82/14881	MESKEN
A BLOK	3	5	82/14881	MESKEN
A BLOK	3	6	82/14881	MESKEN
A BLOK	4	7	82/14881	MESKEN
B BLOK	$\mathbf{1}$	1	80/14881	MESKEN
B BLOK	$\mathbf{1}$	$\overline{2}$	80/14881	MESKEN
B BLOK	$\overline{a}$	3	82/14881	MESKEN
B BLOK	$\overline{2}$	4	82/14881	MESKEN
B BLOK	3	5	82/14881	MESKEN
B BLOK	$\overline{\mathbf{3}}$	6	82/14881	MESKEN
B BLOK	4	7	82/14881	MESKEN
B BLOK	4	8	82/14881	MESKEN
B BLOK	5	10	82/14881	MESKEN
C BLOK	$\mathbf{1}$ w	1	80/14881	MESKEN
C BLOK	1	Z	80/14881	MESKEN
C BLOK	2	3	82/14881	MESKEN
C BLOK	$\overline{2}$	4	82/14881	MESKEN
C BLOK	3	5	82/14881	MESKEN
C BLOK	4	7	82/14881	MESKEN
C BLOK	5	9	82/14881	MESKEN
D BLOK	1	1	76/14881	MESKEN
D BLOK	$\mathbf{1}$	$\overline{2}$	76/14881	MESKEN
D BLOK	$\mathbf{1}$	3	76/14881	MESKEN

$L_A$

D BLOK	1	4	76/14881	MESKEN
D BLOK	$\overline{2}$	5	78/14881	MESKEN
D BLOK	2	6	78/14881	MESKEN
D BLOK	$\overline{2}$	7	78/14881	MESKEN
D BLOK	$\overline{2}$	8	78/14881	MESKEN
D BLOK	3	11	78/14881	MESKEN
D BLOK	4	15	78/14881	MESKEN
D BLOK	12	47	78/14881	MESKEN
D BLOK	12	48	78/14881	MESKEN
E BLOK	1	$\,1$	76/14881	MESKEN
E BLOK	$\mathbf{1}$	$\overline{2}$	76/14881	MESKEN
E BLOK	$\mathbf 1$	3	76/14881	MESKEN
E BLOK	$\,$ 1	4	76/14881	MESKEN
E BLOK	2	5	78/14881	MESKEN
E BLOK	2	6	78/14881	MESKEN
E BLOK	$\overline{2}$	7	78/14881	MESKEN
E BLOK	$\overline{2}$	8	78/14881	MESKEN
E BLOK	3	9	78/14881	MESKEN
E BLOK	3	10	78/14881	MESKEN
E BLOK	3	11	78/14881	MESKEN
E BLOK	3	12	78/14881	MESKEN
E BLOK	4	16	78/14881	MESKEN
E BLOK	5	20	78/14881	MESKEN
E BLOK	12	47	78/14881	MESKEN
E BLOK	12	48	78/14881	MESKEN
F BLOK	ZEMİN	1	47/14881	DÜKKAN
F BLOK	ZEMÍN	$\overline{c}$	47/14881	DÜKKAN
F BLOK	ZEMİN	3	46/14881	DÜKKAN
F BLOK	ZEMİN	4	46/14881	DÜKKAN
F BLOK	ZEMİN	5	46/14881	DÜKKAN

Değerleme konusu taşınmazlar, 51 mesken 5 dükkandan oluşan toplamda 56 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Belge Adı	Incelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portali
İlk Yapı Ruhsatı	Sahinbey Belediyesi	30 Haziran 2017	261
Tadilat Yapı Ruhsatı	Sahinbey Belediyesi	30 Eylül 2017	457
İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı	Sahinbey Belediyesi	07 Subat 2019	25
Yapı Kullanma İzin Belgesi	Sahinbey Belediyesi	18 Subat 2021	13

$\sqrt{\lambda}$

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İliskin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Beyan KM ne Çevrilmiştir. Şahinbey - 01-04-2021 $09:29 - 28116$
	Beyan Yönetim Planı Değişikliği : 9.3.2020 Şahinbey - 17- 03-2020 14:12 - 20242
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Kat irtifakının kurulması:

Madde 14 - (Deăisik birinci fikra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fikrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkivetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o

八工

bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

(Deăisik ücüncü fikra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

Maddede geçen beyanlar kat irtifakının kurulması ve kat mülkiyetinin tescili için şart olan bir beyan olduğu ve gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İslemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde;

· Satış görmemiştir.
· Hukuki bir sürece konu edilmemistir.

c. Gavrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İliskin Bilgiler

Sahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal: 1,35 şartlarında KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

PLAN ÖLÇEĞİ 1/1000
TAKS			Hmax
KAKS			EMSAL	1.35
CEKME MESAFELERI	Ön	Yan	Arka Inşaat NİZAMI AYRIK
	H/2 8.5

Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

2024/ASCEGYO-089

$\overline{L}$

İliskin e. Gavrimenkule Olarak Yapılmıs Sözlesmelere (Gavrimenkul Satıs Vaadi Sözlesmeleri, Kat Karşılığı İnsaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözlesme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İliskin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gavrimenkul İle İlgili Olarak Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Tasınmaz parsel üzerindeki yapılar Gaziantep Ala Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir.

Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar mevcut hali ile iskân alarak kat mülkiyetine geçmiştir.

Adres: Sahinbey, Binevler Mah. 81039 Nl. Sk. Başkanlar Sitesi B Blok 5/4 Sahinbey/GAZİANTEP, 27070 Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeve İliskin Detavlı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi C sınıfı enerji verimliliğine sahiptir.

EKB no: Y22272D6E1F77

$\mathcal{L}$

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Sanlıurfa; batısında Osmaniye ye Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını olusturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fistik, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turac, yaban ördeği, yaban kazı, cil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağıs en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

$\sqrt{1}$

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir vol sebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzevi doğal kaya, günevi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmustur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kusatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmıs, sehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karısıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavası'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın isgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2024/ASCEGYO-089

$\sqrt{1}$

2. Sahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, essiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üc merkez ilcesinden biridir.

İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlcenin 181 mahallesi bulunmaktadır.

2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Sahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.

Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi ciğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek basına Fransız Ordusuna mevdan okuvan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtulusu için feda eden Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.

Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Subat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Sahinbey ) nüfusuna tescil edilmistir.

İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınc durumları değişik bir manzara arz etmektedir.

Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağısı ise genellikle Ocak ve Subat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.

b. Mevcut Ekonomik Kosulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024

Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.

2024/ASCEGYO-089

$W\bar{\mathcal{X}}$

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.

Konut satis sayısı, Kasım 4944
		Kasım		Ocak-Kasım
	2024	2023	Degisim (56)	2024	2023	Degisim: (96)
Satış şekline göre toplam satış	153 014	93 514	63,6	1 265 388	1087349	16.4
inotekli satış	21804	5 245	315.7	135 209	171,706	$-21.3$
Diğer satış	131 210	88 269	48.6	1.130.179	915.643	23.4
Satış durumuna göre toplam satış	153 014	93 514	63.6	1 265 388	1087349	16,4
ilk el satis	49 274	30 472	61.7	407 832	326:299	24.2
Ikinci el satis	103 740	63 042	64,6	857 556	759 050	13.0

İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut

satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satısları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.

Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerceklesti.

Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçeklesen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.

İlk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satıs sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.

Ikinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.

$$
\textbf{2024/ASCEGYO-089}
$$

Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satısı gerceklesti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışı, Kasım 2024

2024/ASCEGYO-089

$A$

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2024

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2024

Toplam ciro villik %41,2 artti.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanavi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.

2024/ASCEGYO-089

Toplam ciro yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024

wrmanwill Llegar Toplam ciro aylık %1,3 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.

$\Lambda$ I

Toplam ciro aylık değişim oranı(%), Ekim 2024

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024

İnşaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı.

İnsaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.

Bina insaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 artti.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024

八工

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.

Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, ili. Ceyrek 2024

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024

Yillik değişim (%)	Yüzölçüm (m ³ )	Yillik değişim (%)	Daire sayısı	Yillik değişim (%)	Bina sayısı	Ceyrek	Yıl
$-3,5$	146 197 251	$-3.5$	700 884	$-7,7$	127 819		2022
$-19.5$	27 595 313	$-24.8$	131 242	$-22.1$	26 126
$-2.8$	30 882 141	$-7,8$	145 414	4,8	29 072	H
$-3,5$	32 172 075	$-2.6$	146 031	$-7,0$	28 284	Ш
6,7	55 547 723	13,8	278 197	0,7	44 3 37	IV
15,2	168 391 174	22.6	859 202	9,3	139 659		2023
2.1	27 026 443	0,4	131 810	$-8,6$	23 889
27,1	39 255 974	32.7	193 022	7,1	31 127	Ħ
22.7	39 484 460	36.3	199 017	25,5	35 4 9 2	Ш
12,7	62 624 298	20.5	335 353	10,9	49 151	IV.
32,5	35 810 521	34.0	176 657	19.8	28 610		2024
$-30.7$	27 190 746	$-28.7$	137 711	$-22.5$	24 127	Ħ
$-18.9$	32 011 545	$-17,0$	165 134	$-18.8$	28 8 28	冊

Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

$\mathscr{M}$

Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024

Grafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.

$\pi$

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024

		Van: kullanma izin helmesi istatistikleri, 2022-2024.

YIF	Ceyrek	Bina sayısı	Yillik degisim (%)	Daire sayısı	Yillik değisim (%)	Yüzölçüm (mª)	Yilk değişim (%)
2022		99 174	7,7	642 292	2,5	129 019 432	1,0
		22 485	7.2	155 447	$-2,3$	30 444 573	$-7.8$
		22986	24,2	149 488	23,6	29 482 147	21,4
	ш	22 8 34	4, 1	137 567	$-0.7$	27 560 452	$-2,4$
	1V	30 859	0,6	199 790	$-4,0$	41 532 160	$-1.4$
2023		86776	$-12.5$	535 043	$-16,7$	107 744 126	$-16,5$
		20213	$-10,1$	126 251	$-18.8$	25 263 555	$-17.0$
	Ħ	18 028	$-21.6$	107 768	$-27,9$	21 201 500	$-28.1$
	Ш	19724	$-13.6$	117 262	$-14.8$	23 734 284	$-13,9$
	ıv.	28 811	$-6.7$	183 762	$-8.0$	37 544 786	$-9.6$
2024		28 639	41.7	175 414	38.9	36 761 537	45,5
	H	15 412	$-14.5$	82 546	$-23,4$	18 049 753	$-14.9$
	ш	20 289	2.9	113 607	$-3.1$	22 465 200	$-5.3$

Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m² iken; bunun 12,4 milyon m²'si konut, 5,6 milyon m²'si konut dışı ve 4,5 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

2024/ASCEGYO-089

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024

Grafikteki rakamlar yuyarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

2024/ASCEGYO-089

$\overline{A}$

Sosval donatilara vakin konumda olması

Tercih edilen alanda olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Bulvardan kaynaklanan araç sesi

Güney cephe meskenlerin manzarasının olmaması

Fırsatlar

Yeni Sehir Hastanesinin bölgeye olan rağbeti arttırmış olması.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerceklesecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri:

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 14882,23 m2 parsel alanı üzerine A ve C Bloklar 16 Katlı , B Blok 15 Katlı D ve E Blok 13 Katlı , F Blok 1 Katlı Ofis -İs yeri G Blok 1 Katlı Trafo Binası şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul A-C Blok ; Zemin + 15 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Zemin kat: Ortak alanlar ve bina girişi,

1.Normal kat: 1-2 B.B. Nolu 2 adet mesken,

2.Normal kat: 3-4 B.B. Nolu 2 adet mesken,

Normal kat: 5-6 B.B. Nolu 2 adet mesken,

..............

Normal kat: 29-30 B.B. Nolu 2 adet mesken , bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul B Blok ; Zemin + 14 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Zemin kat: Ortak alanlar ve bina girişi,

1.Normal kat: 1-2 B.B. Nolu 2 adet mesken,

Normal kat: 3-4 B.B. Nolu 2 adet mesken,
Normal kat: 5-6 B.B. Nolu 2 adet mesken, 2024/ASCEGYO-089

. . . . . . . . . . . . . .

14.Normal kat: 27-28 B.B. Nolu 2 adet mesken ,bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul D-E Blok ; Zemin + 12 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Zemin kat: Ortak alanlar ve bina girişi,

1.Normal kat: 1-2-3-4 B.B. Nolu 4 adet mesken,

2.Normal kat: 5-6-7-8 B.B. Nolu 4 adet mesken,

Normal kat: 9-10-11-12 B.B. Nolu 4 adet mesken,

..............

12.Normal kat: 45-46-47-48 B.B. Nolu 4 adet mesken .bulunmaktadır.

F blokta yatak kat irtifakında 1-2-3-4-5 B.B. nolu dükkanlar bulunmaktadır.

G blok trafo bloğudur.

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :

A-B-C-D-E Bloklardaki ana gayrimenkullerde bulunan bağımsız bölümlerde; 3 oda, 1 salon, antre giriş holü, mutfak, banyo, wc+lavabo ve 1 adet balkonu ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

F bloktaki dükkanlar; açık çalışma alanı ve wc-lavabodan oluşmaktadır.

Taşınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar değerleme tablosunda yazılmıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar mesken/dükkan niteliğindedir.

6. KULLANILAN YÖNTEMLERİ

DEĞERLEME

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar vaklasımını acıklavıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karsılastırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin islemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ).

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-089

$\sqrt{1}$

Bircok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölcütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliskili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Konut Satıs Emsalleri

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(m2)$	Niteligi	Satısa Sunulan Değeri (TL)	Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m ² )	İlgilisi	İletisim
Emsai 1	180.00	140.00	Mesken	4.100.000.00	22,777,78	Ezogelin Emlak	0(533) 743 09 77
Emsal 2	170.00	145,00	Mesken	3.850.000,00	22.647.06	Kutiar Emlak	0(537) 364 64 27
Emsal 3	80.00	140,00	Mesken	4.150.000,00	23.055,56	Ev Center Emlak	0(544) 544 02 16
Ernsal 4	180.00	140.00	Mesken	4.100.000.00	22,777,78	Arte Emlak	0(534) 256 32 16

Dükkan Satıs Emsalleri

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(m2)$	Niteliği	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m ² )	İlgilisi	İletisim
Emsal 1	74.00	60.00	Dükkan	3.200.000,00	43,243,24	Tunc Emlak	0(505) 808 04 45
Emsal 2	25,00	25.00	Dükkan	1.690.000,00	67.600,00	Güllücğlu Emlak	0(533) 495 04 11
Emsal 3	78.00	50.00	Dükkan	2.700.000.00	34.615,38	Ev Center Emlak	0(544) 544 02 16
Emsal 4	70,00	55,00	Dükkan	3.250.000,00	46,428,57	Ataoğlu Emlak	0(533) 235 23 52

Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

$\sqrt{1}$

4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde vapılan düzeltmeler, düzeltmelerin vapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Konut Satıs Emsalleri Analizi

Ems al No	Yüzölçü $mi$ (m ² )	Satisa Sunula n Değeri (TL)	Birim Değer (TL/m) 2)	Ceph e D.	Ala п D.	Konu m D.	Zama n D.	Yap Yas iD.	Serefiy e D.	Pazarlı k D.	Manzar a D.	Diğe r D.	Düzeltilm Birlm is. Değer
Emsa -1	140	4.100.00 U	29.286	0%	0%	0%	0%	0%	0%	$-3%$	0%	0%	28.407
Limsa $\overline{2}$	145	3.850.00	26.552	0%	0%	0%	0%	0%	0%	$-3%$	10%	0%	28.410
t'msa 13	140	4.150.00 a	29.643	U%	D%	O%	0%	0%	0%	$-3%$	Q%	D%	28.754
Emso 14	140	4.100.00 Ü	29.286	0%	0%	0%	0%	0%	0%	$-3%$	0%	0%	28,407
											Ortalama Birim Değer (TL/m ² )		28.495
											Yuvariatılmış Birim Değer (TL/m ² )		28.400

Dükkan Satıs Emsalleri Analizi

Ems al No	Yüzölcü m0 (m ² )	Satışa Sunula п. Değeri (TL)	Birim Değer (TL/m) 2)	Ceph e D.	Ala п D.	Konu m D.	Zama n D.	Yap Yas 1 D.	Serefiy e D.	Pazarlı kD.	Manzar a D.	Diğe r D.	Düzeltilm is Birim Değer
Emsa $\mathbf{1}$	60	3.200.00 a	53.333	0%	0%	0%	0%	0%	0%	$-5%$	0%	D%	50.667
Emsa 12	25	1.690.00 o	67.600	0%	0%	$-20%$	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	50.700
Emsa 13	50	2.700.00 0	54.000	$0\%$	0%	0%	0%	0%	0%	5%	0%	0%	51.300
Emsa 14	55	3.250.00 ٥	59.091	0%	0%	U%	0%	0%	$-5%$	$-5%$	0%	0%	53.182
											Ortalama Birim Değer (TL/m ² )		51.462
											Yuvariatılmış Birim Değer (TL/m ² )		51.450

Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.

· Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

$\Lambda$ $\Gamma$

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Bağımsız Bölümün Pazar değeri:

Blok No	Bağımsız Bölüm No	Bağımsız Bölüm Alanı (m2)	Takdir Edilen Birim Değer (TL/m2)	HESAPLANAN DEĞER (TL)	Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Değeri (TL)
A BLOK	1	145	28.400	4.118.000	4.120.000
A BLOK	2	145	28.400	4.118.000	4.120.000
A BLOK	3	145	28.400	4.118.000	4.120.000
A BLOK	4	145	28.400	4.118.000	4.120.000
A BLOK	5	145	28.400	4.118.000	4.120.000
A BLOK	6	145	28.400	4.118.000	4.120.000
A BLOK	7	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	1	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	2	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	3	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	4	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	5	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	6	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	7	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	8	145	28.400	4.118.000	4.120.000
B BLOK	10	145	28.400	4.118.000	4.120.000
C BLOK	$\mathbf{1}$	145	28.400	4.118.000	4.120.000
C BLOK	$\overline{2}$	145	28.400	4.118.000	4.120.000
C BLOK	3	145	28.400	4.118.000	4.120.000
C BLOK	$\overline{4}$	145	28.400	4.118.000	4.120.000
C BLOK	5	145	28,400	4.118.000	4.120.000
C BLOK	7	145	28.400	4.118.000	4.120.000
C BLOK	9.	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	1	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	2	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	3	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	4	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	5	145	28,400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	6	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	7	145	28.400	4.118.000	4.120.000

2024/ASCEGYO-089

$\sqrt{4}$

			ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.
--	--	--	--------------------------------------------------	--

D BLOK	8	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	11	145	28,400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	15	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	47	145	28.400	4.118.000	4.120.000
D BLOK	48	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	1	145	28,400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	2	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	3	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	4	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	5	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	6	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	7	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	8	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	9	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	10	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	11	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	12	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	16	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	20	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	47	145	28.400	4.118.000	4.120.000
E BLOK	48	145	28.400	4.118.000	4.120.000
F BLOK	1	27	51.450	1.363.425	1.365.000
F BLOK	2	27	51.450	1.363.425	1.365.000
F BLOK	3	27	51.450	1.363.425	1.365.000
F BLOK	4	27	51,450	1.363.425	1.365.000
F BLOK	5	27	51,450	1.363.425	1.365.000
			TOPLAM		216.945.000,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

$H \sim$

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden olusturabilmesi ve varlığın. katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri icin önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet vaklasımı uygulanabilir ve bu yaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2024/ASCEGYO-089

$\overline{1}$

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kavnağı ve vapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklasımı kullanılmamıstır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklasımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir aşağıdaki yaklaşımının durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

$\sqrt{k}$

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teskil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklasımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsavımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı acıklama ve gerekceler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

Bölgede kiralık gayrimenkullerin portföyde bekleme süresi çok düşüktür. ( En kötü konumdaki mesken/dükkanın dahi istenilen fiyattan kiralanabilmesi ) Bu sebeple gayrimenkullerin kira tespitinde tasınmazların kat ve kattaki konumları dikkate alınmamıstır.

Konut Kira Emsalleri

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(m2)$	Niteliği	Kira Degeri (TL/ay)	Kira Birim Degeri (TL/m ² )	Ilgilisi	Iletisim
Emsal 1	180.00	140.00	Mesken	27.000,00	192,86	Ezogelin Ernlak	0(530) 095 10 84
Emsal 2	170.00	130,00	Mesken	25.000,00	192,31	Royalest Emlak	0(546) 650 27 27
Emsal 3	175,00	135,00	Mesken	26.000.00	192.59	Arte Emlak	0. (534) 256 32 16

$T_{\rm M}$

Konut Kira Emsalleri Analizi

Ems al No	Yüzölçü mü (m ² )	Kiray a Sunul an Deger i (TL)	Gerce kçi Birim Değer (TL/m) 2)	Cep he D.	Ala n D.	Konu m D.	Zam an D.	Ya p١ Ya \$ł D.	Serefi ye D.	Pazarl ik D.	Manza ra D.	Diğ eг D.	Düzeltil mis Birim Değer
Ems al.1	140	27.000	193	0%	۰ 10 %	$-5%$	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	154
Erns al ₂	130	25.000	192	0%	۰ 10 $\frac{10}{2}$	$-5%$	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	154
Ems al ₃	135	26,000	193	0%	۰ 10 5%	$-5%$	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	154
										Ortalama Birim Değer (TL/m ² ) 154

KEHATIK M. DOUDOUGI

Dükkan Kira Emsalleri Analizi

Değerleme konusu dükkan vasıflı taşınmazlara emsal nitelikli taşınmaz bulunamamıştır.

Konu taşınmazlar site içinde ve sadece siteye yönelik hizmet vereceğinden site harici ticari alanla ilişkileri yok denecek kadar azdır. Daha çok depo amaçlı kullanılan dükkanların birim m2 değerlerinin Mesken birim m2 değerinin % 75'i kadar olacağı değerlendirilmiştir.

Bu kanaatle dükkan aylık birim m2 kira değerinin yaklaşık 115,00- TL/ay olacağı kanaatine ulaşılmıştır.

$\sim$

Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

Blok No	Bağımsı Bölüm z No	Bağımsız Bölüm Kiralanabili Alanı r (m2)	Takdir Edilen Birim Kira Değeri (TL/m2)	Bağımsız Bölüm Kira Değeri (TL/ay)	Yuvarlatılmı Bağımsız Ş Bölüm Kira Değeri
A BLOK	1	145	154	22.330	22.300,00
A BLOK	2	145	154	22.330	22.300,00
A BLOK	3	145	154	22.330	22.300,00
A BLOK	4	145	154	22.330	22.300,00
A BLOK	5	145	154	22.330	22.300,00
A BLOK	6	145	154	22.330	22.300,00
A BLOK	7	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	1	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	2	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	3	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	4	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	5	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	6	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	7	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	8	145	154	22.330	22.300,00
B BLOK	10	145	154	22.330	22.300,00
C BLOK	1	145	154	22.330	22.300,00
C BLOK	2	145	154	22.330	22.300,00
C BLOK	3	145	154	22.330	22.300,00
C BLOK	4	145	154	22,330	22.300,00
C BLOK	5	145	154	22.330	22.300,00
C BLOK	7	145	154	22.330	22.300,00
C BLOK	9	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	$\mathbf{1}$	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	$\mathbf{2}$	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	3	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	4	145	154	22.330	22.300,00

$\sqrt{2}$

D BLOK	5	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	6	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	7	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	8	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	11	145	154	22.330	22.300,00
BLOK	15	145	154	22.330	22.300,00
BLOK D	47	145	154	22.330	22.300,00
D BLOK	48	145	154	22.330	22.300,00
BLOK Ε	1	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	2	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	3	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	4 m	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	5	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	6	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	7	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	8	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	9	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	10	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	11	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	12	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	13	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	16	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	20	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	47	145	154	22.330	22.300,00
E BLOK	48	145	154	22.330	22.300,00
F BLOK	1	27	115	3.105	3.100,00
F BLOK	2	27	115	3.105	3.100,00
F BLOK	3	27	115	3.105	3.100,00
F BLOK	4	27	115	3.105	3.100,00
F BLOK	5	27	115	3.105	3.100,00
			TOPLAM	1.176.685,0	1.175.100,00

Bilindiği üzere ülkemizde kira bedellerine ilave ödeme (KDV) bulunmamaktadır. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.

2024/ASCEGYO-089

$\nabla \vec{\lambda}$

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje deăerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

4. Bos arazi ve gelistirilmis proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların konut/dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım sekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müsterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Müsterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.

imenkul Değerleme ve Danışmanlıl

2024/ASCEGYO-089

7. ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Acıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerceklestirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliveti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere raporda "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamava Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

2024/ASCEGYO-089

$\sim$

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Bes Yıl Gecmesine Rağmen Üzerinde Proje Gelistirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veva Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gavrimenkulün Portföve Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüs

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek basına ya da baska kisilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya iliskin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi icin yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölcüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat serhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir sekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İliskin Esaslar Tebliği'nde belirtilen sartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.

2024/ASCEGYO-089

8. SONUC

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuc Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıvorum.

· Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
· Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Konut/Dükkân" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
· KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
· Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
· Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. mülkiyetindeki 56 adet bağımsız bölüm için;

KDV'siz Değeri	KDV'li Değeri (%1) ve (%20)
216.945.000,00 TL	220.411.200,00 TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR
DEĞERLEME UZMANI	KONTROL	SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582)	Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 401179)	Ö.Fatih AKYURT/SPK Lisans No: 400582)

		MA Gayrtiment Degerlept 18 . 0.342 215 12 05 . 46 - 47 - 48 Fex: 0.342 218 12 06
		Degination Mr. Saktor From Krishale Cd. No: 20 Nobel or Ferhadove is how Ret : State : SEZ Schildernil FEARINGS- Grankent VD. 9980716413 THE SIGN No: 33650 www.zorgmodegatione.com - info@ecougmadegations com

AI Terminal

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9095_rns_2024-12-30_384771a9-a376-456e-93c3-91308146ad60.pdf

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İÇİNDEKİLER

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

2024/ASCEGYO-089

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

b. Raporun Numarası

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

d. Değerleme Tarihi

e. Dayanak Sözlesmenin Tarih Ve Numarası

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kurulus Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİTANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

c. Müsteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

c. İsin Kapsamı

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

2. Tapu Kayıtları

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İliskin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İslemleri Vb.) İlişkin Bilgi

c. Gavrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İliskin Bilgiler

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

2. Sahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

b. Mevcut Ekonomik Kosulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024

2024/ASCEGYO-089

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2024

Toplam ciro yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024

wrmanwill Llegar Toplam ciro aylık %1,3 arttı.

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Olumsuz Faktörler

Fırsatlar

Tehditler

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri:

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

6. KULLANILAN YÖNTEMLERİ

DEĞERLEME

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar vaklasımını acıklavıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Dükkan Satıs Emsalleri

4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde vapılan düzeltmeler, düzeltmelerin vapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Konut Satıs Emsalleri Analizi

Dükkan Satıs Emsalleri Analizi

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

2024/ASCEGYO-089

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kavnağı ve vapılan diğer varsayımlar

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklasımın kullanılma nedeni

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsavımlar

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı acıklama ve gerekceler

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Konut Kira Emsalleri

Konut Kira Emsalleri Analizi

Dükkan Kira Emsalleri Analizi

Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ
TANITICI BİLGİLER

7. ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ