Fund Information / Factsheet • Dec 30, 2024
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İli | Gaziantep |
|---|---|
| İlçesi | Sahinbey |
| Mahallesi | Barak |
| Ada | 5488 |
| Parseli | $\mathbf{z}$ |
| Niteliği | Arsa |
| $1$ . | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ | ||||||
| a. | Raporun Tarihi | ||||||
| ь. | Raporun Numarası | ||||||
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | ||||||
| ç. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | ||||||
| d. | Değerleme Tarihi | ||||||
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası | ||||||
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına Ilişkin Açıklama |
||||||
| а. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlernesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
||||||
| 3. | KURULUS VE MŪSTERĪYĪ TANITICI BĪLGĪLER | ||||||
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | ||||||
| b. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | ||||||
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | ||||||
| $\varsigma$ . | Isin Kapsamı | ||||||
| 4. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
||||||
| ı. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | ||||||
| 2. | Tapu Kayıtları | ||||||
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları | ||||||
| b. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
||||||
| c. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
||||||
| c. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12 | ||||||
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
||||||
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 12 |
||||||
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
||||||
| a. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12 |
||||||
| ğ. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13 |
||||||
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 | ||||||
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | ||||||
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler | ||||||
| Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler 1. |
$X \times$
| 2. | Sahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |
|---|---|---|
| ь. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |
| z. | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |
| З. | İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 | |
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 | |
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30 | |
| ç. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri | |
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
|
| e. | Bilgi 30 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında |
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |
| a. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 32 | |
| Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
||
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar33 |
|
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| b. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç |
|
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| c. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 3. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 38 |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| Ç. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) | |
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 39 |
|
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 39 |
2024/ASCEGYO-086 $\mathbf{3}$
$N$
| Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile 4. ulaşılan sonuçlar |
|
|---|---|
| En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi 5. |
|
| Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 6. |
|
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ |
| à. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri |
| $\subset$ | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 40 |
| ç. | 40. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 40 |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41 |
| e. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 41 |
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41 |
| g. | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 41 |
| 8. | SONUC |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi |
| b. | Nihai Değer Takdiri |
| 9. | RAPOR EKLERİ |
2024/ASCEGYO-086
$\frac{4}{3}$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Calısmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
ハジ
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma vapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.
2024/ASCEGYO-086
27.12.2024
2024/ASCEGYO-086
: Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582) Sorumlu Deăerleme Uzmanı
: Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179) Deăerleme Uzmanı
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
23.12.2024
17.12.2024 / ASCEGYO-05
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-027 | 07.11.2022 | 176.500.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-034 | 26.12.2023 | 282.600.000,00 TL |
| 2024/ASCEGYO-029 | 25.07.2024 | 263.085.000,00 TL |
$\sum_{i=1}^{n}$
| Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|
| Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| Telefon: (0342) 215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| 03.05.2010 |
| 1.100.000 TL |
| 0998071641300019 |
| Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Zeugma Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye alınmıştır. Аугіса Bankacılık Listeye Kurulunca Piyasası Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti |
$W$
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulyarı No:64 Sehitkamil/Gaziantep
Müsteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Barak Mah. 5488 Ada 2 Parselde yer alan arsa niteliğindeki taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki bovutuvla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
Taşınmaz Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Barak Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmaza ulaşım için; il merkezinden işaret ve işaretçiler ( tabela ve yön levhaları) takip edilerek Havaalanı yoluna girilir. Yeşilvadi Köprülü kavşağının bulunduğu alanda alt yan yola cepheli taşınmaza ulaşılır.
Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaza benzer nitelikte arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım imkanı her türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamdır.
| Enlem | 37.0374 | |
|---|---|---|
| Boylam | 37.4224 |
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
$\overline{R}$
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
| İl | Gaziantep |
|---|---|
| İlçe | Sahinbey |
| Mahalle | Barak |
| Ada | 5488 |
| Parsel | |
| Yüzölçümü (m 2 ) | 16.973,10 |
| Nitelik | Arsa |
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Pay | |
| Payda | |
| Pay oranı | 100,00% |
Yoktur.
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Serhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Taşınmaz ile ilgili herhangi bir takyidat veya taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır
$W\bar{d}$
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Tasınmaz son 3 yıl icerisinde ;
Sahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal : 2,00 Yençok: 10 Kat şartlarında KONUT+TİCARET alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz ile benzer imara sahiptir.
d. Gayrimenkul Icin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Acıklamalar
Taşınmaz parsel boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
İliskin Olarak Yapılmış Sözlesmelere e. Gayrimenkule (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözlesmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Deăerleme konusu taşınmaz için ; Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 vevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmesi mevcuttur.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış 28.09.2022 Tarih ve 311 nolu İNSAAT RUHSATI mevcuttur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve İlgili Olarak Gayrimenkul Tle Yapılan Değerlemesi Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
2B Eksen Yapı Denetim Anonim Şirketi
$T$
İncilipınar Mh. Nişantaşı Sk. Tekerekoğlu İş Merkezi No: 2 B:35 Şehitkamil / Gaziantep
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye hazırlanan proje baz alınarak yapılmış olup ; değişik bir proje hazırlanması durumunda değerde değişiklik gösterebilecektir.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaras; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı,
Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.
$\sqrt{2}$
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesisme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği vapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'i Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt
$T$
Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bev'den vardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Caldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı vönetimi altına girmiştir.
Osmanlı vönetiminden sonra sehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar vükselmis, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosval, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSayası'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın isgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.
İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlcenin 181 mahallesi bulunmaktadır.
2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.
Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Sahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.
Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Subat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.
İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının
$\overline{I}$
durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınc durumları değişik bir manzara arz etmektedir.
Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Subat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Subat aylarında ulasmaktadır. En az yağıs ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüslerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
2024/ASCEGYO-086
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
Konut satış sayısı, Kasım 2024
| Değişim (96) |
|---|
| 16.4 |
| $-21.3$ |
| 23,4 |
| 16,4 |
| 24.2 |
| 13.0 |
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerceklesti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satısları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
İlk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-086
(Adet)
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
2024/ASCEGYO-086
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaslarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına vapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2024
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
2024/ASCEGYO-086
70
M - Mesleki, bilimsel ve teknik
N - Idari ve destek
$\sim$ 1
İnşaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
$\overline{z}$
$5.3$
×.
à.
$22.$
İnsaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina insaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki vilin aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Insaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
2024/ASCEGYO-086
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
2024/ASCEGYO-086
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
| Yal | Çeyrek | Bina sayısı | Yillik değisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Yüzölçüm (mª) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 819 | 7,7 | 700 884 | $-3.5$ | 146 197 251 | $-3,5$ | |
| 26 126 | $-22.1$ | 131 242 | $-24.8$ | 27 595 313 | $-19.5$ | ||
| 29 072 | $-4.8$ | 145 414 | $-7,8$ | 30 882 141 | $-2.8$ | ||
| 損 | 28 284 | $-7,0$ | 146 031 | $-2.6$ | 32 172 075 | 3.5 | |
| IV | 44 3 3 7 | 0,7 | 278 197 | 13.3 | 55 547 723 | 6,7 | |
| 2023 | 139 659 | 9,3 | 859 202 | 22,6 | 168 391 174 | 15,2 | |
| 23 889 | $-8,6$ | 131 810 | 0,4 | 27 026 443 | $-2,1$ | ||
| H | 31 127 | 7,1 | 193 022 | 32.7 | 39 255 974 | 27.1 | |
| Ш | 35 492 | 25.5 | 199 017 | 36.3 | 39 484 460 | 22.7 | |
| IV | 49 151 | 10,9 | 335 353 | 20,5 | 62 624 298 | 12.7 | |
| 2024 | 28 610 | 19,8 | 176 657 | 34,0 | 35 810 521 | 32.5 | |
| π | 24 127 | $-22.5$ | 137 711 | $-28.7$ | 27 190 746 | $-30.7$ | |
| Ш | 28 8 28 | $-18.8$ | 165 134 | $-17.0$ | 32 011 545 | $-18.9$ |
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-086
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayi toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, ili. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
$\widetilde{d}$
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
| Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024 | |||
|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik degisim (%) |
Daire sayısı | Yillik degisim (%) |
Yuzolçum (m 2 ) | Yillik denisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 174 | 7.7 | 642 292 | 2,5 | 129 019 432 | 1,0 | |
| 22 485 | 7.2 | 155 447 | $-2.3$ | 30 444 673 | $-7,8$ | ||
| H | 22986 | 24.2 | 149 488 | 23.6 | 29 482 147 | 21.4 | |
| 祖 | 22 8 34 | 4,1 | 137 567 | $-0.7$ | 27 560 452 | $-2.4$ | |
| IV | 30 369 | 0,6 | 199 790 | $-4,0$ | 41 532 160 | $-1,4$ | |
| 2023 | 36776 | $-12.5$ | 535 043 | $-16.7$ | 107 744 126 | $-16,5$ | |
| 20 213 | $-10.1$ | 126 251 | $-18.8$ | 25 263 555 | $-17,0$ | ||
| 11 | 18 028 | $-21.6$ | 107 768 | $-27.9$ | 21 201 500 | $-28,1$ | |
| 旧 | 19724 | $-13.6$ | 117 262 | $-14,8$ | 23 734 284 | $-13,9$ | |
| IV. | 28 811 | $-6,7$ | 183 762 | $-8,0$ | 37 544 786 | $-9,6$ | |
| 2024 | 28 639 | 41.7 | 175 414 | 38.9 | 36 761 537 | 45.5 | |
| 1È | 15 4 12 | $-14.5$ | 82 546 | $-23.4$ | 18 049 753 | $-14.9$ | |
| w | 20 289 | 2,9 | 113 607 | $-3.1$ | 22 465 200 | $-5.3$ |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-086
Grafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
2024/ASCEGYO-086
$\vec{1}$
İmarlı olması
Tercih edilen alanda olması
İmar yollarının açılmış olması
Bölgede yapılasmanın başlamış olması
Bulvar Cepheli olması
Yan yolda kalması
Yeni ve modern projelerin tamamlanmasının bölgeye olan rağbeti arttıracağı öngörülmüstür.
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz insaat faaliyetleri başlamamıştır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz insaat faaliyetleri başlamamıştır. Yeniden ruhsat alınmasını gerektirir bir durum bulunmamaktadır.
Değerleme tarihi itibari ile taşınmaz boş arsadır.
$2.11$
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Asağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veva anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda ver verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uvgulanabilir ve bu vaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar vaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-086
$\sqrt{1-\lambda}$
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklasımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliskili olmaması halinde, değerlemevi gercekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize davalı düzeltme vapılmasına genelde ihtiyac duvulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmaz boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsal No. |
Yüzölçüm (m 2 ) |
Hissesi/ Net Parsel (m 2 ) |
Imar Fonks. | Yapılaşma Sartlan |
Satisa Sunulan Doğeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | fletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Errisal 1 | 3.576.00 | 144,00 | Konut + Ticari | E:1.50 | 1,800,000.00 | 12,500.00 | Musabevli Emlak | 0 (544) 569 37 59 |
| Emsal 2 | 2.000.00 | 230,00 | Konut | E:1.35 | 2.530.000.00 | 11.000,00 | Best Broker | 0 (537) 056 13 12 |
| Emsal 3 | 11.934.00 | 510.00 | Konut + Ticari | E:1,50 | 8.160.000.00 | 16,000.00 | Hekimoğlu Emlak | 0 (505) 665 58 85 |
| Emsal 4 | 2.500,00 | 2.500,00 | Konut+Ticari | E:1.50 | 45.000.000.00 | 18.000,00 | Remax Gökcem | 0 (536) 695 68 06 |
| Emsal No |
UmüdekaY $(m+1)$ |
Satraia Sunulan. Değeri (TL) |
Gercekci Birim Değer (TL/m 2 ) |
Cepha D. |
Alan o. |
Konum Đ. |
Zuman D. |
Y36H Year в. |
Serefiye o. |
Pazaritk b. |
Manzara в. |
Imar Hakkı D. |
Düzeltämis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Erro-al | 144.00 | 1.800.000 | 12,500 | D% | D% | 15% | 0% | D% - 60 |
15% | 3% | 0% | 10% | 17.125 |
| CALIFORNIA COMPANY Errosi z |
230.00 | 2.530.000 | 11.000 | D'ils | D'IL | 15% | 0% | aw. | 25% | $-3\%$ | $Q\%$ | 19% | 16.720 |
| Emroil s |
510.00 | 8.160.000 | 16.000 | 0% | $0\%$ | $-15%$ | 0% | 0% | 10% | $-3%$ | O% | 10% | 16.320 |
| GIGGN 4 |
2.500.00 | 45.000.000 | 18 000 | 1246 | $\overline{\alpha}$ | $-15%$ | D% | D% | D% | $-346$ | DN. | 10% | 16.560 COLOR |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 16,681 |
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Arsanın tamamının Pazar değeri:
| Arsa Değeri (TL) Arsa Alanı (m 2 ) Takdir Edilen Birim Değer (TL/m 2 ) |
|
|---|---|
| 280.056.000,00 16.500 |
16,973.10 |
$3.11$
Maliyet yaklasımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkca, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame mallyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Asağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu vaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede veniden olusturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklasımını veya pazar yaklasımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet vaklasımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2024/ASCEGYO-086
$3.11$
yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazda ASCE arsa sahibi konumundadır ve inşaat maliyetlerin müteahhit tarafından yüklenilecektir. Bu sebeple maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi vaklaşımının gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
$5 - 1$
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen bircok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliskin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak baslamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı mevcuttur. Bu sebeple gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
Arsa konut+ticaret imarına sahiptir. Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşme ve 28.09.2022 Tarih ve 311 nolu İNŞAAT RUHSATI mevcuttur. Mevcut sözleşme ve yapı ruhsatı dikkate alınarak arsa üzerinden geliştirilmesi planlanan projeye ilişkin nakit akışı öngörülmüştür.
Projeye ilişkin inşaat alanı ve satış alanı projeksiyonları aşağıda yer aldığı şekilde hesaplanmıştır.
| Α | Brüt Arsa Alanı (M2) | 16,973 |
|---|---|---|
| В | Terk Alan (M2) | m |
| $C(A+B)$ | Nel Arsa Alani (M2) | 16,973 |
| D | Emsal / KAKS | 2.25 |
| $E(C^{\ast}D)$ | Emsale Esas Alan (m2) | 38.189 |
| Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı | 22% | |
| $G(E^*F)$ | Emsal Harici Satılabilir Alan (m2) | 8.505 |
| $H(E+G)$ | Toplam Satılabilir Alan | 46.697 |
KAT KARŞILIĞI sözleşmesine göre arsa sahibi taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapıların %45'ini alacak olup, değerlemede bu oran dikkate alınmıştır.
$V\sqrt{1}$
PAYLAŞIM BİLGİLERİ 45% a Arsa Payı Oranı (%) b Yüklenici Payı Oranı (%) 55%
Konut satış fiyatı tahmininde emsallerden faydalanılmıştır. Aşağıdaki tabloda yer verildiği üzere emsal fiyatları uyumlaştırıldığında başlangıç
konut satış birim fiyatı 17.250 TL/m2;
İşyeri satış birim fiyatı 29.000 TI./m2 olarak projeksiyona dahil edilmiştir.
| Emsal No. |
Bevan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Niteliği | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
ilgilisi | Iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | 120,00 | 97,00 | Mesken | 1,430,000,00 | 14.742.27 | Gültaç Emlak | 0 (532) 466 79 18 |
| Emsail 2 |
120,00 | 97,00 | Mesken | 1,445,000,00 | 14.896,91 | Cetin Emlak | 0 (533) 565 25 02 |
| Emsal 3 |
140.00 | 128,00 | Mesken | 1.850.000,00 | 14,453,13 | Kiraz Emlak | 0 (532) 625 08 67 |
| Emsal 4 |
120,00 | 97.00 | Mesken | 1,000년 10월 10월 1.450.000,00 |
14.948.45 | Sec Emlak | 0 (535) 566 47 04 |
2024/ASCEGYO-086
$\sqrt{2}$
| Emsal No. |
Yüzölcümü (m 2 ) |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Sirim Değer (TL/m 2 ) |
Cephe D. |
Alan D. |
Konum Ď. |
Zaman D. |
Yapı Yaşı D. |
Sereflye D. |
Pezerirk. D. |
Manzara D. |
Diğer D. |
Düzeltilmiş Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal $\mathbf{L}$ |
97 | 1.430.000 | 14.742 | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 15% | $-3%$ | O'N | 0% | 17.248 |
| Emsal 2 |
a | 1.445.000 | 14.897 | O% | 0% - 30 |
0.96 w |
$0\%$ 629 |
5% | 15% | $-3%$ | 0% | D% | 17,429 |
| Emsal $\overline{3}$ |
128 | 1.850.000 | 14.453 | 0% | CPW- | 0% | 0% | 5% | 15% | $-3%$ e se |
0 4 h 37154 |
0% | 16.910 |
| Emsal 4 |
97 | 1,450.000 | 14.948 | D'h | 0% | 0% | CFN- | 5% | 15% | $-3\%$ | 0% | D% | 17,490 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 17.269 |
Değerleme konusu taşınmazda bulunan işyerleri için emsal satılık taşınmaz bulunamamıştır. Önceki değerleme tecrübelerimizden işyeri birim m2 değerinin aynı binada bulunan mesken birim m2 değerlerinin 2 ila 2,5 katı olduğunu bilmekteviz.
Fakat değerleme konusu taşınmazın henüz gelişmekte olan bölge içinde olması sebebiyle bu katsayı 1,68 olarak kabul edilmiş ve değerlemeye tabil tutulmuştur.
İskonto oranı=Risksiz Oran + Risk Primi'dir.
Risksiz oran hesaplanırken Türkiye'nin 10 yıllık devlet faizleri referans alınmıştır. Ocak-Haziran 2024 döneminde devlet tahvili faiz ortalaması %25 seviyesindedir. Dolavisi ile risksiz oran %25 olarak dikkate alınmıştır.
https://tr.investing.com/rates-bonds/turkey-10-year-bond-yield-Kaynak: historical-data
Son dönemde gerçekleşen halka arzlarda ve şirket değerlemelerinde hisse senedi risk priminin %5,5 civarında olduğu görülmektedir. Gayrimenkul piyasası, hisse senedi piyasası kadar likit bir yatırım aracı olmadığı için risk priminin daha yüksek olması gerektiği düşünülmüş ve risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.
Sonuç olarak iskonto Oranı %25+%8=%33 olarak kabul edilmiştir.
Proje geliştirme ve izinler için geçebilecek süreler dikkate alınarak projenin bir yıl sonra satışa çıkarak gelir getirmeye başlayacağı ve satışların tamamlanmasının beş yıla yayılacağı kabul edilmiştir. Satış fiyatı artış hızı yıllık %33 olarak kabul edilmiştir.
Değerleme konusu arsanın değeri gelir yaklaşımı ile 302.110.000 TL (17.900 TL/m2) olarak hesaplanmıştır.
| Arsa Alanı (m2) Alan (m2) Satılabilir Mesken SatılabilirDukkarı Alan (m2) Bugünkü Satış Fiyatı ( MESKEN ) Bugunku Satis Fiyati (DUKKAN Arsa Sahibi Payi Fivat Artis % Iskonto Orani |
16.973,00 44.917,00 1.780,00 17.250,00 79.000,00 0.45 0,25 0,33 |
2 | 3 | 4 | 5 | 6 Toplam | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.00 | U.30 | 0,30 | 0,20 | 0,10 | 0.10 | 1.00 | |
| Satis Hizi Satılan Mesken Alan m2 Satılan Dükkan Alan m2 |
0.00. 0,00 |
13,475,10 534,00 |
13,475,10 534,00 |
8.983,40 356,00 |
4.491.70 178,00 |
4.491.70 178,00 |
44.917,00 1.780,00 |
| Mesken Satış Fiyatı (TL) | 21.562,50 26.953,13 33.691,41 | 42.114.26 | 52.642,82 | 65.803,53 | |||
| Dükkan Satıs Fiyatı (TL) | 36.250,00 45.312,50 56.640,63 70.800,78 | 88.500,98 110.626,22 | |||||
| Toplam Hasilat (milyon TL) | 0,00 | 387,39 | 484,24 | 403,53 | 252,21 | 315,26 | 1.842,64 |
| Arsa Sahibi Pays (milyon TL) | 0,00 | 174.33 | 217,91 | 181.59 | 113,49 | 141,87 | 829,19 |
| İskonto Katsayıları | 1,33 | 1,77 | 2,35 | 3,13 | 4,16 | 5,53 | |
| Arsa Sahibi NBD (milyon TL) | 0,00 | 98,55 | 92,62 | 58,03 | 27,27 | 25,63 | 302,11 |
| Arsa Değeri (TL) | 302.111.902.09 |
|---|---|
| Arsa Degeri (TL/m2) | 17.799.56 |
Taşınmaz boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşme akdedilmiştir. Sözleşmeye göre paylaşım oranı %45 arsa sahibi %55 yüklenici şeklindedir.
Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmıştır ancak henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır. Dolayısı ile ayrı bir proje değeri hesaplanmamıştır.
Proje değer analizi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
$1\sqrt{1}$
Taşınmazın üzerinde konut+dükkan projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan veriler büyük oranda öngörüye dayanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uvgun olduğu kanaatine varılmıştır.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 280.056.000 TL
Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 302.110.000 TL
b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekceleri
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uvarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı yasal gereklere uygun olarak alınmıştır..
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.
$11 - 5$
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölcüde Gavrimenkulün Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takvidat Bulunması Durumları Haric, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Gecmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz halihazırda gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde olmadığından alımından itibaren beş yıl içinde proje geliştirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir, (ç) bendi ise GYO'lara kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin ve hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilmesine imkan tanımaktadır. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği dikkate alınarak değerlendirme yapıldığında taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Hissesi için;
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.