Environmental & Social Information • Jul 29, 2024
Environmental & Social Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İli | Gaziantep |
|---|---|
| İlçesi | Sahinbey |
| Mahallesi | Öğretmenevleri |
| Ada | 8706 |
| Parseli | 6 |
| Ana G.M. Niteliği |
A Ve B Blokta 5'Er Katlı Betonarme Apartmanlar Ve Arsaları |
30 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI |
|---|---|
| 2. | RAPOR BILGILERI |
| ă. | Raporun Tarihi |
| b. | Raporun Numarası |
| C. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları |
| Ç. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı |
| d. | Değerleme Tarihi |
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
| g. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 |
| 3. | KURULUS VE MÜŞTERİYI TANITICI BİLGİLER |
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi |
| ь. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi |
| $C_{n}$ | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 9 |
| ç. | Îşin Kapsamı |
| 4. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 10 |
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
| Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı 1. |
|
| Tapu Kayıtları 2. |
|
| 3. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları |
|
| b. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| C. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 13 |
| ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13 | |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) 1iiskin Bilgiler |
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| g. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi |
| ă. Eğer Belirli Bir Projeve İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeve İliskin Detaylı |
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı
Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve
$\sqrt{x}$
| Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine | |||
|---|---|---|---|
| Iliskin Açıklama | |||
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | ||
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | ||
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 15 | ||
| 1. | Gaziantep III Hakkında Genel Bilgiler | ||
| 2. | Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | ||
| ь. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 17 |
||
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024 | ||
| 2.5 | Ciro Endeksleri, Mayıs 2024 | ||
| 3. | İnşaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024 | ||
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024 | ||
| с. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30 | ||
| ç. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri 31 | ||
| 1. | Ana Gayrimenkul Özellikleri : | ||
| 2. | Bağımsız Bölüm Özellikleri : | ||
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen | ||
| Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler | |||
| е. f. |
Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Îse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | ||
| a. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | ||
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
||
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 34 | ||
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
||
| 4. | Emsailerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar |
||
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | ||
| ъ. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | ||
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu vaklaşımın kullanılma nedeni |
||
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç 39 |
||
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
||
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | ||
| $C$ . | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar 2024/ASCEGYO-040 |
$\frac{1}{2}$
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
|---|---|---|
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 3. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| Ç. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 40 | |
| Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri | ||
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oraniari |
|
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 44 | |
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
|
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | |
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 44 | |
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ 45 | |
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| ь. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekceleri |
|
| Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında |
||
| Görüş | ||
| C. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 45 | |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| e. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi |
|
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| а. | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
|
| 8. | SONUC | |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| b. | Nihai Değer Takdiri | |
| 9. | RAPOR EKLERİ |
$V \times \hat{X}$
Bu rapordaki hicbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak nivetiyle vapılmamıstır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikce büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Baska hicbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müsteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü calısması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kiriiliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Calışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
$N-\widehat{R}$
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu icinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle cevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda asağıdaki hususları tevit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme sirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. için hazırlanmış olup, Değerleme sirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.
6
25.07.2024
2024/ASCEGYO-040
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582)
Deăerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
22.07.2024
02.07.2024 / ASCEGYO-03
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-038 | 07.11.2022 | 41.540.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-045 | 26.12.2023 | 52.645.000,00 TL. |
$\mathcal{N}$
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.S. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| ILETIŞIM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESI | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Sirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermave pivasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar cercevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Öğretmenevleri Mah. 8706 Ada 6 Parselde yer alan "A Ve B Blokta 5'Er Katlı Betonarme Apartmanlar Ve Arsalan" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 30 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa kosulları icinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmistir.
$N\bar{x}$
Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; şehir merkezinde bulunan Başkarakol Kavşağı ( Gaziantep Lisesi Kavşağı )'ndan Ordu Caddesine girilerek Gaziantep Üniversitesi istikametinde ilerlenir. Kavsaktan itibaren yaklasık 1km. ilerlenip Kavaklık Caddesine oradan da Safi Erselim Sokağa girilerek ulaşılır.
Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydadanım imkânı tamdır. Ulaşım çeşitlilik göstermekte olup; toplu taşıma araçlarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.
| Enlem | 37.0598 | |
|---|---|---|
| Boylam | 37.3559 |
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
$11 - 7$
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
Ana Gayrimenkul
| ŤI | Gaziantep |
|---|---|
| İlçe | Sahinbey |
| Mahalle | Öğretmenevleri |
| Ada | 8706 |
| Parsel | |
| Yüzölçümü (m 2 ) | 1.174,39 |
| Nitelik | A Ve B Blokta 5'Er Katlı Betonarme Apartmanlar Ve Arsaları |
Bağımsız Bölümler
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Blok Adı Kat No | Bağımsız Arsa Bölüm Payı No |
Bağımsız Bölüm Niteliği |
Eklenti | ||
| A BLOK | ZEMİN | 41/1174 | MESKEN | Depo-1 | |
| A BLOK | 1 | $\overline{2}$ | 41/1174 | MESKEN | Depo-2 |
| A BLOK | $\mathbf{1}$ | 3 | 41/1174 | MESKEN | Depo-3 |
| A BLOK | 1 | 4 | 41/1174 | MESKEN | Depo-4 |
| A BLOK | $\mathbf{1}$ | 5 | 41/1174 | MESKEN | Depo-5 |
| A BLOK | $\overline{2}$ | 6 | 45/1174 | MESKEN | Depo-6 |
| A BLOK | $\overline{2}$ | 7 | 45/1174 | MESKEN | Depo-7 |
| A BLOK | $\overline{2}$ | 8 | 45/1174 | MESKEN | Depo-8 |
| A BLOK | Z | 9 | 45/1174 | MESKEN | Depo-9 |
| A BLOK | 3 | 10 | 42/1174 | MESKEN | Depo-10 |
| A BLOK | 3 | 11 | 42/1174 | MESKEN | Depo-11 |
| A BLOK | 3 | 12 | 42/1174 | MESKEN | Depo-12 |
| A BLOK | 3 | 13 | 42/1174 | MESKEN | $Depo-13$ |
| A BLOK | ZEMÍN | 14 | 15/1174 | DÜKKAN | ۰ |
| A BLOK | ZEMİN | 15 | 15/1174 | DÜKKAN | ÷ |
| B BLOK | ZEMÍN | $\mathbf{1}$ | 41/1174 | MESKEN | Depo-1 |
| B BLOK | 1 | $\overline{2}$ | 41/1174 | MESKEN | Depo-2 |
| B BLOK | $\mathbf{1}$ | 3 | 41/1174 | MESKEN | Depo-3 |
| B BLOK | 1 | 4 | 41/1174 | MESKEN | Depo-4 |
| B BLOK | 1 | 5 | 41/1174 | MESKEN | Depo-5 |
| B BLOK | 2 | 6 | 45/1174 | MESKEN | Depo-6 |
$N \cdot \widetilde{X}$
| B BLOK | 2 | 7 | 45/1174 | MESKEN | Depo-7 |
|---|---|---|---|---|---|
| B BLOK | 2 | 8 | 45/1174 | MESKEN | Depo-8 |
| B BLOK | 2 | 9 | 45/1174 | MESKEN | Depo-9 |
| B BLOK | з | 10 | 42/1174 | MESKEN | Depo-10 |
| B BLOK | 3 | 11 | 42/1174 | MESKEN | Depo-11 |
| B BLOK | -3 | 12 ° | 42/1174 | MESKEN | Depo-12 |
| B BLOK | 3 | 13 | 42/1174 | MESKEN | Depo-13 |
| B BLOK | BODRUM+ZEMIN | 14 | 19/1174 | DÜKKAN | |
| B BLOK | BODRUM+ZEMİN | 15 | 19/1174 | DÜKKAN |
| Belge Adı | İncelendiği Kurum | Beige Tarihi | Belge Sayısı |
|---|---|---|---|
| Mimari Proje | TKGM Portalı | ||
| İlk Yapı Ruhsatı | Sahinbey Belediyesi | 04.11.2013 | 602 |
| Yapı Kullanma İzin Belgesi |
Sahinbey Belediyesi | 20.11.2014 | 225 |
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | KM ne Çevrilmiştir. Şahinbey - 27-02-2015 09:32 - 7896 Yönetim Planı : 07/08/2014 Şahinbey - 11-08-2014 16:48 $-31441$ |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Kat mülkiyetine geçiş ve yönetim planına dair beyanların gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.
$W - \tilde{V}$
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Taşınmazlar son 3 yıl icerisinde :
Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Ayrık Nizam 4 kat imarlı KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1000 | |||
|---|---|---|---|---|
| TAKS | Hmax | |||
| KAKS | EMSAL | |||
| ÇEKME MESAFELERİ | Ön | Yan | ||
| Arka INSAAT NIZAMI AYRIK |
Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.
Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.
e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözlesmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözlesmeleri Ve Hasılat Paylasımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
$\widehat{x}$
Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Akaslan Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir. Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar iskan almamıştır.
Adres: Atatürk Mah. 201086 Nolu Cadde N:8/4 Sehitkamil/GAZİANTEP
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi UAVT numarası ile https://beptr.csb.gov.tr/bep-web/#/gueryEkb internet adresinden sorgulanmis herhangi bir belge olmadığı görülmüştür.
Konumu: 36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzev enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Sanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sankaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesisme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile iliskilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap
$11 - 26$
kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek sehirlesme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haclı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I. Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına gecen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karsı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmıs, sehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Caldıran Seferi sonunda savas açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı vönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah icinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Subat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu,
$N$
uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.
İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.
2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.
Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Sahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.
Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.
İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.
Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.
b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Türkiye genelinde Mayıs ayında 110 bin 588 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari oldu.
$\mathcal{N}_I$
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde %3,4 azaldı.
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalışla 465 bin 761 olarak gerçekleşti.
Konut satis sayisi, Mayıs 2024
| Mayıs | Ocak - Mayıs | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değilsim (56) |
2024 | 2023 | Değişim (5) |
|
| Satis sekline gore toplam satis | 110 588 | 113 276 | $-2.4$ | 485 751 | 482 143 | $-3.4$ |
| Ipotekli sabs | 9 9 0 9 | 27.476 | $-63.9$ | 44 602 | 108 067 | 58.7 |
| Diger satis | 100 679 | 85 800 | 17.3 | 421 159 | 374 075 | 12.5 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 110 588 | 113 276 | $-2.4$ | 465 761 | 482 143 | $-3.4$ |
| lik al sabs | 35.558 | 34 413 | 3.3 | 147,899 | 145 272 | 1.8 |
| litinci el satis | 75 0 30 | 78 863 | 4.9 | 317 862 | 336 671 | $-5.6$ |
İpotekli konut satışları 9 bin 909 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu.
Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316'sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629'u ilk el satış olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 679 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satısları icinde diğer satışların payı %91,0 olarak gercekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artisla 421 bin 159 oldu.
Ilk el konut satış sayısı 35 bin 558 olarak gerceklesti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları icinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satısları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artışla 147 bin 899 olarak gerceklesti.
İkinci el konut satışlarında 75 bin 30 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti.
19
Yabancılara Mayıs ayında 2 bin 64 konut satısı gerceklesti.
Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satısları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satisi Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya Federasyonu, 207 ile İran ve 171 ile Ukrayna vatandaslarına vapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Mayıs 2024
Toplam ciro yıllık %66,8 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında yıllık %66,8 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %60,4 arttı, inşaat ciro endeksi %87,4 arttı, ticaret ciro endeksi %65,1 arttı, hizmet ciro endeksi %80,6 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında aylık %0,8 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,5 arttı, inşaat ciro endeksi %5,7 arttı, ticaret ciro endeksi %0,7 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,4 arttı.
Ciro endeksleri aylık değişim oranları(%), Mayıs 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık %72,78 arttı, aylık %1,11 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 artti.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %71,51 arttı, aylık %1,36 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, işçilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, işçilik endeksi %108,25 arttı.
Bina insaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mayıs 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %77,10 arttı, aylık %0,30 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 arttı.
$\mathbb{A}$
$\sqrt{}$
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Mayıs 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %33,4 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı.
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü. I. Çeyrek 2024
| Section Yıl |
Cevrek | Bina sayışı | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik degisim (%) |
Yuzolçum (m2) | Yilik degisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 903 | $-7,7$ | 699 082 | $-3,8$ | 146 064 754 | $-3,6$ | |
| 26 135 | $-22.1$ | 130 872 | $-25.0$ | 27 565 638 | 19.6 | ||
| Ħ | 29 090 | $-4.7$ | 144 945 | $-8.1$ | 30 343 517 | $-2,9$ | |
| Ш | 28 318 | $-6.9$ | 145 889 | 2,6 | 32 191 728 | $-3.4$ | |
| IV | 44 360 | 0.8 | 277 375 | 13,4 | 55 483 771 | 6.5 | |
| 2023 | 139 600 | 9,1 | 855 265 | 22.3 | 167 870 341 | 14,9 | |
| r. | 23 896 | $-8,6$ | 131 805 | 0,7 | 27 027 250 | $-2.0$ | |
| П | 31 113 | 7,0 | 192717 | 33.0 | 39 205 992 | 27.1 | |
| Ш | 35 502 | 25,4 | 198 236 | 35.9 | 39 437 406 | 22.5 | |
| 1V | 49 084 | 10.6 | 332 507 | 19.9 | 62 198 692 | 12.1 | |
| 2024 | Б÷ | 28 662 | 19.9 | 178 598 | 35.5 | 36 065 244 | 33.4 |
Yapı ruhsatı İstatistikleri, 2022-2024
Toplam yüzölçümün %51,2'si konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m2 iken; bunun 18,5 milyon m2'si konut, 10,0 milyon m2'si konut dışı ve 7,6 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayi toplami ventniyisidir.
En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
$M-X$
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yuzolçumu payları, I. Cevrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %45,3 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların deire sayısı ve yüzölçumu, I. Çeyrek 2024
meme Yüzölçümü (m*) ******* Daire sayısı
$\overline{M}$
| Yillik değişim (%) |
Yuzolcum (m?) | Yillik degisim (%) |
Daire sayısı | Yilik degisins (%) |
Bina sayısı | Cevrek | Yı |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 | 129 032 132 | 2.5 | 642 327 | 7,7 | 99 172 | 2022 | |
| $-7.8$ | 30 456 510 | $-2.2$ | 155 510 | 7.2 | 22 488 | ||
| 21.5 | 29 493 763 | 23,6 | 149 528 | 24.2 | 22.992 | 11 | |
| $-2.4$ | 27 561 081 | $-0.7$ | 137 561 | 4,1 | 22 8 3 8 | Ш | |
| $-1.4$ | 41520777 | $-4,0$ | 199 728 | 0,5 | 30 854 | IV | |
| $-16.6$ | 107 605 849 | $-16,8$ | 534 554 | $-12.5$ | 86790 | 2023 | |
| $-17.0$ | 25 266 516 | $-18.8$ | 126 262 | $-10.1$ | 20214 | ||
| 28.1 | 21 206 270 | $-27.9$ | 107'774 | $-21.6$ | 18 032 | и | |
| $-13.9$ | 23 721 802 | $-14.7$ | 117 274 | $-13.6$ | 19.722 | 旧 | |
| 9,9 | 37 411 261 | $-0.3$ | 183 244 | $-6, 6$ | 20 822 | ΓV | |
| 45.3 | 36 715 226 | 38.5 | 174 859 | 41,2 | 26 549 | 2024 |
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024
Toplam yüzölçümün %54,3'ü konut alanı olarak gerceklesti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m2 iken; bunun 19,9 milyon m2'si konut, 8,9 milyon m2'si konut dışı ve 7,9 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,5 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.
$\mathcal{N}$ x
Yapı kullanma izin belgesi varilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, I. Çeyrek 2024
= 10 ye daha Sufa dabeb binaar
· İkamat amaçk simayan diğer binalar
* Trafik ve lietişim binaları
Grafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Tercih edilen alanda olması
Ordu Caddesine yakın olması
Bölgenin otopark sorunu
Sokak cepheli olması
Bölgede yeni sayılabilecek ender yapılardan olması dolayısıyla taşınmazlara olan rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 1174,39 m2 parsel alanı üzerine Betonarme Apartman şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana qayrimenkul A Blok ; Bodrum+ Zemin + 3 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;
Bodrum kat: Eklenti depolar, ortak alanlar,
Zemin kat : 14-15 B.B. Nolu 2 adet dükkan, 1 B.B. Nolu 1 adet mesken ve bina girişi,
1.Normal kat: 2-3-4-5 B.B. Nolu 4 adet mesken,
2.Normal kat: 6-7-8-9 B.B. Nolu 4 adet mesken.
3.Normal kat: 10-11-12-13 B.B. Nolu 4 adet mesken bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul B Blok ; Bodrum+ Zemin + 3 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;
Bodrum kat: Eklenti Depolar, ortak alanlar ve 14 ve 15 nolu dükkan eklentileri,
Zemin kat : 14-15 B.B. Nolu 2 adet dükkan, 1 B.B. Nolu 1 adet mesken ve bina girişi,
1.Normal kat: 2-3-4-5 B.B. Nolu 4 adet mesken.
Normal kat: 6-7-8-9 B.B. Nolu 4 adet mesken,
Normal kat: 10-11-12-13 B.B. Nolu 4 adet mesken bulunmaktadır.
A blok 14-15 B.B. nolu dükkanlar : Zemin kattan ibaret olup açık dükkan alanı ve wc-lavabodan oluşmaktadır.
A blok 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13 B.B. nolu meskenler : 2 oda, salon, mutfak, banyo-wc ve balkondan olusmaktadır.
B blok 14-15 B.B. nolu dükkanlar : Zemin ve Bodrum kattan ibaret olup zemin katta ;açık dükkan alanı ve wc-lavabodan, bodrum katta açık çalışma alanından oluşmaktadır.
B blok 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13 B.B. nolu meskenler : 2 oda, salon, mutfak, banyo-wc ve balkondan oluşmaktadır.
Bağımsız bölüm alanları değerleme listesinde verilmiştir.
Devam eden proje bulunmamaktadır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar mesken ve dükkan niteliğindedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak islem görmesi, ve/veva
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren islemler $vb.$ ).
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar vaklasımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veva önemli ölcüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize davalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyac duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| SATTLIK KONUT | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No | Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Niteliği | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | İletişim |
| Emsal 1 | 85,00 | 75,00 | Mesken | 2.100.000.00 | 28.000,00 | ABS Emlak | 0 (553) 183 39 85 |
| Emsal 2 | 120,00 | 100.00 | Mesken | 2.050.000.00 | 20.500.00 | R.Asları Emlak | 0 (532) 377 86 36 |
| Emsal 3 | 85,00 | 75.00 | Mesken | 1.950.000.00 | 26,000.00 | Orbay Eryol | 0 (532) 323 01 13 |
| Emsal 4 | 100.00 | 90.00 | Mesken | 1.650.000,00 | 18.333.33 | Taskin Emlak | 0 (535) 010 82 82 |
| Emsal No $(m2)$ | Beyan Edilen Alan |
Gözlemlenen Alan $(mz)$ |
Niteliği | Satısa Sunulan Değeri (TL) |
Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | İletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 50.00 | 35,00 | Dükkan | 1.100.000,00 | 31.428.57 | Sahibinden | 0 (501) 318 86 30 |
| Emsal 2 | 60.00 | 47,00 | Dükkan | 2.500.000.00 | 53.191.49 | Imren Emlak | 0 (530) 069 93 93 |
| Emsal 3 | 60,00 | 45.00 | Dükkan | 2,450,000,00 | 54,444,44 | Sahibinden | 0 (533) 574 48 70 |
| Emsal 4 | 65,00 | 45,00 | Dükkan | 2.350.000,00 | 52.222.22 | Ezogelin Emlak 0 (535) 105 35 31 |
$\mathcal{L}_{1}$
$N_{2}$
| SATILIK KONUT | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No |
Yüzölçümü (m 2 ) |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Birin Değer (TL/m 2 ) |
Cephe о. |
Alan D. |
Konum D. |
Zaman p. |
Yapı Yası D. |
Sereflye υ. |
Pazarlık D. |
Manzara ۵. |
Diğer D. |
Düzeltilmiş Birim Değer |
| ETTIMAE t. |
100 | 3.550.000 | 35.500 | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | $0\%$ | 5% | 0% | D% | 30.175 |
| Enrised | 100 | 3.500.000 | 35,000 | 0% | 0% | U% | 0% | ÷ 10% |
0% | $-5%$ | 0% | 0% | 29.750 |
| Emsel Ŧ |
140 | 2.950.000 | 21.071 | 0% | 0% | 5% | 0% | 40% | $0\%$ | $-5%$ | 0% | $0\%$ | 27.393 |
| Emsal 4 |
130 | 2.750.000 | 21.154 | 0% | --- U% |
$-5%$ | 0% | 40% | 0% | $-5%$ | 0% | $D\%$ | 27.500 |
| Ortalama Birim Duğur (TL/m z ) | 28.704 |
| SATTLIK DÜKKAN | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsa No |
Yüzölcümü (m 2 ) |
Sabisa Sunulan Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m 2 ) |
Capha D. |
Alan D. |
Konum D. |
Zaman D. |
Yapr Yası D, |
Serefiye D. |
Pazarlık D. |
Manzara D. 50 |
Diğer D. |
Düzeltilmiş Birlim Deger |
| Emsal | 35 | 1.750.000 | 50.000 | 0% | 0% | 0% | U% | 10% | $0\%$ | 5.556 5% |
3.65% 0% |
0% | 52.500 |
| t'msst z. |
35 | 1,800.000 | 51.429 | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 54.000 |
| Emsail | 60 | 3.000.000 | 50.000 | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | 0% | Maria Fac 5% |
0% | 0% | 52,500 |
| Emisal d. |
105 | 7.500.000 | 71.429 | 0% | 0% | 35% | 0% | 10% | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 50.000 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 52,250 |
Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu) bulunmaktadır.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede bodrum kat dükkan eklentilerinin, zemin kat değerinin 1/5'i kadar değerli olduğu gözlemlenmiştir. Bu sebeple değerlemede taşınmazların zemine indirgenmiş alanları üzerinden hesaplama yapılmıştır.
B blok 14 nolu B.B için Bodrum kat 30m2/5=6.00m2, zemin kat 70.00m2 toplam=76.00 $m2$
B blok 15 nolu B.B için Bodrum kat $33m^2/5 = \sim 6.60m^2$ , zemin kat 45.40m2 toplam= $52.00m2$
$\sim$
Bağımsız Bölümün Pazar değeri:
| Blok No | Bağımsız Bölüm No |
Bağımsız Bölüm Alanı (m2) |
Takdir Edilen Birim Değer (TL/m2) |
HESAPLANAN DEĞER (TL) |
Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK | 1 | 53,00 | 28.700 | 1.521.100,00 | 1.520.000,00 |
| A BLOK | $\overline{z}$ | 53,00 | 28.700 | 1.521.100,00 | 1.520.000,00 |
| A BLOK | 3 | 63,00 | 28.700 | 1.808.100,00 | 1,810,000,00 |
| A BLOK | 4 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 5 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 6 | 70,00 | 28,700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 7 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 8 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 9 | 70,00 | 28,700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 10 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 11 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 12 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 13 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| A BLOK | 14 | 53,00 | 52.250 | 2.769.250,00 | 2.770.000,00 |
| A BLOK | 15 | 53,00 | 52.250 | 2.769.250,00 | 2.770.000,00 |
| B BLOK | 1 | 74,00 | 28,700 | 2.123.800,00 | 2.125.000,00 |
| B BLOK | $\overline{2}$ | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 3 | 70,00 | 28,700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 4 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 5 | 70,00 | 28,700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 6 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 7 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 8 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 9 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 10 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010,000,00 |
| B BLOK | 11 | 70,00 | 28,700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | $12^{12}$ | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 13 | 70,00 | 28.700 | 2.009.000,00 | 2.010.000,00 |
| B BLOK | 14 | 76,00 | 52.250 | 3.971.000,00 | 3.970.000,00 |
| B BLOK | 15 | 52,00 | 52.250 | 2.717.000,00 | 2.715.000,00 |
| TOPLAM | 63.420.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu
$N \times$
yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçeklesen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede veniden olusturulabilmesi.
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame malivetine davanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte. söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veva anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri. ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi isletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın olusturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp vapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
$n \times$
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüstürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıslarının yeya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı asağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklasımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekistirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
$N\sqrt{x}$
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi gecmis tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütcelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teskil eder.
Genel olarak vatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklasımı kullanılmamıstır.
Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
| Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözleml enen Alan (m 2 ) |
Niteliği | Kira Değeri (TL/ay) |
Aylık Kira Birim Değeri (TL/m) 2) |
İigilisi | İletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 120,00 | 90,00 | Mesken | 17.500,00 | 145,83 | Emlak | 0(532)30464 74 |
| 120,00 | 90,00 | Mesken | 17.500,00 | 145,83 | Iksir Emlak | 0(532)05380 50 |
| 155,00 | 125,00 | Mesken | 22.000,00 | 141,94 | Nadir Duru Emlak |
0(538)07386 16 |
| KİRALIK KONUT | Hasan Bilmez |
$\sqrt{1}$
| KİRALIK DÜKKAN | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No |
Beyan Edilen Alan (m 2 ) |
Gözlem lenen Alan (m 2 ) |
Niteliği | Kira Değeri (TL/ay) |
Aylık Kira Birim Değeri (TL/m) 2) |
İlgilisi | İletişim |
| Emsal | 50,00 | 35,00 | Dükkan | 17.000,00 | 340,00 | Sampiyon Emlak |
0 (545) 327 21 26 |
| Emsal | 60,00 | 47,00 | Dükkan | 15.000,00 | 250,00 | Imren Emlak | 0 (530) 069 93 93 |
| Emsal | 60,00 | 45,00 | Dükkan | 15.000,00 | 250,00 | Kendirci Emlak 0 (533) 646 92 63 |
| KİRALIK KONUT | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al No |
Yüzölçü $m\ddot{u}$ ( $m2$ ) |
Kiraya Sunul an Değerl (TL) |
Birim Değer (TL/m) $^{\ast}$ |
Ceph e D. |
Ala n D. |
Konu m.D. |
Zama n D. |
Ya pı Yaş 1 D. |
Serefi ye D. |
Pazarl ik D. |
Manza ra D. |
Diğe r D. |
Düzeltil mis Birim Değer |
| Emsa $\mathbf{1}$ |
90 | 17,500 | 194 | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 198 |
| Emsa 11 |
90 | 17.500 | 194 | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 0% | $-3%$ | $0\%$ | O% | 198 |
| Emsa 11 |
125 | 22.000 | 176 | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 180 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 192 |
| KİRALIK DÜKKAN | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Management Ems al No |
Yüzölcü $m\ddot{u}$ ( $mz$ ) |
Kiraya Sunul an Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m) 2) |
Ceph e D. |
Ala n D. |
Konu m D. |
Zama n D. |
٧a pr Yas 1 D. |
Serefi ye D. |
Pazarl ik D. |
Manza ra D. |
Diğe r D. |
Düzeltil mis Birim Değer |
| Errisa 11 |
50 | 17.000 | 340 | 0% | 0% | $-40%$ | 0% | 5% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 211 --- |
| Errisa 11 |
60 | 15,000 | 250 | $0\%$ | 0% | $-20%$ | 0% | 5% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 205 |
| Emsa | 60 | 15.000 | 250 | 0% | 0% | $-20%$ | 0% | 5% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 205 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 211 |
$\sqrt{2}$
$N_{\rm c}$
| KİRA DEĞERLEMESİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Blok No | Bağımsız Bölüm No |
Alanı (m2) |
BİRİM FİYAT |
KİRA DEĞERİ ( $TL/ay$ ) |
YUVARLATILMIŞ KİRA DEĞERİ (TL/ay) |
| A BLOK | $\mathbf{1}$ | 53,00 | 192 | 10.176 | 10.200 |
| A BLOK | $\overline{2}$ | 53,00 | 192 | 10.176 | 10.200 |
| A BLOK | 3 | 63,00 | 192 | 12.096 | 12.100 |
| A BLOK | 4 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 5 | 70,00 | 192 | 13,440 | 13.400 |
| A BLOK | 6 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 7 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 8 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 9 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 10 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 11 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 12 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 13 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| A BLOK | 14 | 53,00 | 211 | 11.183 | 11.200 |
| A BLOK | 15 | 53,00 | 211 | 11.183 | 11.200 |
| B BLOK | $!1$ | 74,00 | 192 | 14.208 | 14.200 |
| B BLOK | $\overline{2}$ | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 3 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13,400 |
| B BLOK | 4 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 5 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 6 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 7 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 8 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 9 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 10 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 11 | 70,00 | 192 | 13.440 | 13.400 |
| B BLOK | 12 | 70,00 | 192 | 13,440 | 13.400 |
| B BLOK | 13 | 70,00 | 192 | 13,440 | 13.400 |
| B BLOK | 14 | 76,00 | 211 | 16.036 | 16.000 |
| B BLOK | 15 | 52,00 | 211 | 10.972 | 11.000 |
| TOPLAM | 390.900 |
Bilindiği üzere ülkemizde kira bedellerine ilave ödeme (KDV) bulunmamaktadır. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.
八五
Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeve konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır.
Tasınmazların dükkan/mesken olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Müşterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında ver alan bilgiler ve sartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uvarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüslere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında ver verilmistir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takvidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara iliskin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alişveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve sube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takvidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan yarlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
· Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Mesken/Dükkan" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
· Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. mülkiyetindeki 30 adet bağımsız bölüm icin;
| KDV'siz Değeri | Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri. KDV'li Değeri (%1 VE % 20) |
|
|---|---|---|
| 63.420.000,00 TL | 66.376.950,00 TL | |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||
| DEĞERLEME UZMANI | KONTROL | SORUMEU DEĞERLEME UZMANI |
| Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582+ |
Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 401179) |
Ö. Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582) |
| Decerlent | ||
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.