ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Business and Financial Review • Dec 29, 2023

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Gaziantep
Sahinbey
Oğretmenevleri Mahallesi
8707
14
6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri ve Arsası

6 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

	İÇİNDEKİLER
		1. BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
		2. RAPOR BİLGİLERİ
		a. Raporun Tarihi
		b. Raporun Numarası
		c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
		ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
		d. Değerleme Tarihi
		e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
		f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fikrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
		g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
		3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
		a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
		b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
		ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
		c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
		ç. İşin Kapsamı
		4. GAYRIMEKULÜN YASAL DURUMUNA ILİŞKIN BİLGİLER
		a. Gayrimenkulün Yerl, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
		1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
		2. Tapu Kayıtları
		3. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanian
		b. Gayrimenkul Ile Ilgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine Ilişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		c. Gayrımenkul Ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (Imar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
		Gayrimenkulun Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
		d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
		e. Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeler), Kat Karşılığı Inşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler 13
		f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine Ilişkin Bilgiler İle Ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yaşal Gerekliliği Olan Belgelerin Ta Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13
		ğ. Eğer Belirli Bir Projeye Istinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye Ilişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilışkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine IlişkinAçıklama 13
		h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
5.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
		Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
		DODDODDANA / COUC

		1. Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler
		2. Şahinbey Ilçesi Hakkında Genel Bilgiler
		b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
		1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2023
		2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023
		3. Inşaat Maliyet Endeksi, Eklm 2023
		4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz · Eylül, 2023
		c. Değerleme Işlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
		ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve Inşaat Özellikleri
		1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :
		2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :
		d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle Ilgili Tespit Edilen Ruhsata Aykın Durumlara Ilişkin Bilgiler
	Bilgi 30	e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında
		f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Itibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ise Uzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangı Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
6.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
		a. Pazar Yaklaşını İle Ulaşılan Sonuçlar
		1. Pazar yaklaşımını açıkların konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgilerin kaynağı
		Kullanılan emsallerin sanal ortamdakî haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrımenkule yakınlığını gösteren krokiler
		3. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varşayımlar 33
		4. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
		b. Maliyet Yaklaşımı Ile Ulaşılan Sonuçlar
		I. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
		3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
		4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
		Gelir Yaklaşımı İle Ulaşlan Sonuçlar
		1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulun değerlemesi için bu vaklaşımın kullanima nedeni
		2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
		3. Indirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 38
		4. Gelir yaklaşımı ile ulaşdan sonuç
		ç. Diğer Tespit Ve Analizler

	1. Takdır edilen kıra değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
Bağırısız Bölümlerin Kıra Değerleri
	2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 41
	3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
	4. Boş arazi ve geliştirilmış proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
	5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analızı
	6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
	7. ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
	b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Izin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve Ipotekler Ile Ilgili Görüş
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Uzerinde Ipotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42
e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazl Ise, Alımından Itibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 43
	f. Değerleme Konusu Ust Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı Ise, Ust Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Ölarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Ozel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 43
43	g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	8. SONJÇ
	a. Sorumlu Değerieme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	b. Nihai Değer Takdirî
	9. RAPOR EKLERİ

2023/ASCEGYO-040

Gayrimensii Degeneme ve Damsonanik ALŞ

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı lle mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarları kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ligimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapıları mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2023

b. Raporun Numarası

2023/ASCEGYO-040

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

19.12.2023

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

27.11.2023 / ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-033	07.11.2022	12.810.000,00 TL

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

UNVANI :	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye Iş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP
ILETISIM:	Telefon: (0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerieme.com Mail : info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARİHİ	03.05.2010
SERMAYEST	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara alt her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımışız ve tarafsız olarak takdırı, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
İZİNLER/YETKILERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler Ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Karan ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Gazi Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Öğretmenevleri Mah. 8707 Ada 14 Parselde yer alan "6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri ve Arsası" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 2 adet dükkan ve 4 adet mesken niteliğinde bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; şehir merkezinde bulunan Başkarakol Kavşağı (Gaziantep Lisesi Kavşağı)'ndan Ordu Caddesine girilerek Gaziantep Üniversitesi istikametinde ilerlenir. Kavşaktan itibaren yaklaşık 1km. ilerlendiğinde sağ kolda konumlu taşınmaza ulaşılır.

Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydadanım imkânı tamdır. Ulaşım çeşitlilik göstermekte olup; toplu taşıma araçlarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.

Enlem	37.0589
Boylam	37.3539

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdakl gibidir:

Ana Gayrimenkul

11	Gaziantep
Ilçe	Sahinbey
Mahalle	Oğretmenevleri
Ada	8707
Parsel	14
Yüzölçümü (m2)	528.31
Nitelik	6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İsveri ve Arsası

Bağımsız Bölümler

Malik		ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Blok Adı Kat No		Bağımsız Bolum No	Arsa Payı 50/528	Bağımsız Bölüm Niteliği
	Zemin-Bodrum	13		Dükkan
	Zemin-Bodrum	14	50/528	Dukkan
	1	2	36/528	MESKEN
	1	m	35/528	MESKEN
	3	ਰੇ	35/528	MESKEN
	4	12	35/528	MESKEN

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Belge Adı	Incelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portali
Ilk Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	27.05.2020	156
Yapı Kullanım İzin Belgesi	Şahinbey Belediyesi	04.10.2022	115

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
	Beyanlar Bölümü Beyan Yönetim Planı : 26/02/2021 Şahinbey -03-03-2021 10:16 -18660
İrtifaklar Bolümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bolumu	Kayıt Bulunmamaktadır.

Maddede geçen beyanlar kat irtifakının kurulması ve kat mülkiyetinin tescili için şart olan bir beyan olduğu ve gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

• · Satış görmemiştir.
• · Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Ayrık Nizam 5 kat Imarlı KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

PLAN ÖLÇEĞİ	1/1000
TAKS				Hmax
KAKS				EMSAL
				ÇEKME MESAFELERİ On Yan Arka İNŞAAT NİZAMI AYRIK
		3	m

Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Güneyşehir Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir.

Adres: Gazi Mah. 24006 Nl. Sk. Kardelen Apt. N:22/B Şehitkamil/GAZİANTEP

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye Ilişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi UAVT numarası ile https://beptr.csb.gov.tr/bep-wcb/ #/queryEkb internet adresinden sorgulanmış herhangi bir belge olmadığı görülmüştür.

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Üsman Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sankaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzell ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizis Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesizerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yan step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehltkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi doları ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizenli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitity Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selcuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait İzleri-eserleri gününüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret meykezi olma özelliğini korumuştur. Gazlantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gazlantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadıroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını
korumaktadır korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Haçlı
Anten 1151 vılıda ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslar, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beylüğlü arasındakl ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Şultan Selindakî İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavar Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antey, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağları bu I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün bruanda düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gazlantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaaları, tren garı, leziz yemilir ve kulturel çevresi, otoyolu,
kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türkleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, eşsiz el sanatları, camileri,
piknik verleri, sanayi ve ticareti ile böl piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez
ilçesinden biridir ilçesinden biridir.

İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1987 tarihinde fiilen çalışmaya başlarınıştır.
İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.

2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.

Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedini çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsall sergileyerek kendisini yatan ve milletin kurtuluşu için feda eden
Cesur Komutan Sahiphaylder (F Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.

Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup > Belediye Mechisinin Karar Ve Evrakı
Mahalleri / Sahinboy Yosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gazlantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.

İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.

Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik isı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elden gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2023

Türkiye genelinde Kasım ayında 93 bin 514 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile 965, 1 Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %14,9 azaldı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti.

		K85Im		Ocak - Kasım
	2023	2022	Değişim (24)	2023	2022	Degişim (6)
suas maildos enom satisfass subs.	93 514	117 806	-20,5	1 087 349	1 277 659	-14.9
lpatekii satis	5 245	16 655	-68.5	171 706	258 524	-33.6
Uigar sams	88 229	101 151	-12.7	915 643	1 019 135	-10.2
Satış (firuluruma gore toplum sutes	93 514	117 806	20.6	1 087 349	12/1659	-14.9
Ilk el sales	30 472	37 380	-18.5	328 299	382 190	-14.1
Stins le Dubil	63 042	80 426	-21.6	759 050	095 489	-15.2

Konut satış sayısı, Kasım 2023

İpotekli konut satışları 5 bin 245 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu.

Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 88 bin 269 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Örde satışları içinde diğer
diğer konut satışları işe bir önceki yılın ve olar-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen
bin 643 oldu. bin 643 oldu.

İlk el konut satış sayısı 30 bin 472 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları konut satışları içince ilk el
bir önceki yılın avar dönemleri ilk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 63 bin 42 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Kasım ayında 2 bin 342 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları yılın aynı ayına
yabancılara yapılan konut sahısına sayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan içinde
satıslarında ilk şırayı 790 konut satışı ile Arabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyları konul
konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Antalya aldı. Antalıy

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %46,1 azalarak 32 bin 941 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 637 konut satın aldı.
Rusva Federasyonu vatandaşların Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 234 konut ile İran, 128 konut ile İran, 128 konut ile Ukrayna ve 117 konut ile Kazakistan vatandaşları izledi.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 lilke, Kasım 2023

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023

Toplam ciro yıllık %65,3 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında yıllık %65,3 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %54,6 arttı, inşaat ciro endeksi %98,6 arttı, ticaret ciro endeksi %69,4 arttı, hizmet ciro endeksi %63,5 arttı.

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2023

Toplam ciro aylık %4,1 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100),
2023 vili Ekim avında aylık %4 1 acttı 2023 yılı Ekim ayında aylık %4,1 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %2,9 arttı, insat circə endeksi %4,6 arttı, ticarət çıxır.
endeksi %4,7 arttı, hizmet circi, endeksi %4,6 arttı, ticaret circ endeksi %4,7 arttı, hizmet ciro endeksi %4,3 arttı.

Ciro endeksieri aylık değişim oranları(%), Ekim 2023

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023

İnşaat maliyet endeksi yıllık %65,93 arttı, aylık %2,20 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,20 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,93 artı. Bir önceki aya göre %2,20 arttı, k
%2,43 arttı, iscilik endeksi %6,93 artı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,43 arttı, İşçilik endeksi %1,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı anlak
malzeme endeksi %52,00 arttı, iscilik ondeki önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,00 arttı, işçilik endeksi %113,47 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %65,02 arttı, aylık %2,45 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,02 arttı. Bir önceki aya göre %2,45 artır, bir onceki yılın aynı
endeksi %1,61 arttı. Avrıca bir önceki vılın aynılarıne endeksi %2,82 arttı, işçilik endeksi %1,61 artı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %2,82 arttı, it
%50,28 arttı, isçilik endeksi %113.31 artı %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,31 arttı.

Bina inşastı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2023

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %68,88 arttı, aylık %1,43 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,88 arttı. Bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir
%1.28 arttı, iscilik endeksi,86 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,28 arttı, işçilik endeksi %1,85 arttı. Ayrıca bir önceki ayla çok endeki ile
malzeme endeksi %57,30 artır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,30 arttı, işçilik endeksi %114,04 arttı.

Bina dışı yapılar için İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2023

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2023

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2023

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %21,7 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bir çeyreğinde belediyeler
vüzölçümü %21,7 artı yüzölçümü %21,7 arttı.

Yapı ruhsatı verlien yapıların daire sayısı ve yüzölçümü. III. Çeyrek 2023

2023/ASCEGYO-040

4

YH	Gayrek	rayes and	Yıllık degisim (20)	Daire sayiss	Yıllık degisim (76)	Yuzolçum (Ar)	Yıllık
2021		138 522	44,0	125 794	30.7	151 362 144	(degism (%a)
	1	33 571	137.0	174 654			34.4
	11	30 534	55.7	157 696	116,9 14.4	34 357 552	95.7
	111	30 416	20,2	149 614	6,1	31 780 568 33 312 277	15 b
	W	44 001	18.7	243 320	24,3	51 911 747	19,5 30,8
2022		127 831	-7.7	695 804	-4,1
	1	26 134	-22,2	129 572	-25,8	145 /45 708	-3,7
	11	29 077	-48	144 075	-8.6	27 414 905	-20.2
	IH	28 293	70	145 507	-27	30 750 734 32 120 043	-3,2
	1/1	44 327	0.7	276 649	13.7	55 460 026	36
2023	1	23 887	-8.6	131 562	15		6.8
	11	31 047	6.8	192 158	33.4	26 946 184	-1.7
	=	35 351	24.9	196 489	35.0	39 188 657 30 080 808	27.4 21,7

Yapı ruhsatı İstatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %53,8'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 10,0
milyon m²'si konut dışı ve 8,1 milyon 21,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 8,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak
gerçekleşti. gerçekleşti.

Grafikləri rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyetsin

En yüksek yüzölçüm payı %64,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m² ile iki ve
daireli hinalar izledi daireli binalar izledi.

Yapı ruhsatı verileri yapıların kullanma amaçlarına göre yüzölçam payları, III. Çeyrek 2023

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %14,0 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çevreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı verilme
sayısı %14,9 ve yüzölcümü %14.0 azaldı sayısı %14,9 ve yüzölçümü %14,0 azaldı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzolçümü. III. Çeyrek 2023

Y =	Ceyrek	181/25 RUKB	TIMK degisim (%).		Yılık		Tulk
2027		97 116		Usire saylar	degram (%)	(u) Unicipany	degrsim (%)
	1		18,3	6/6 731	4,5	127 688 383	4.5
		20 975	12.8	159 105	2.0	33 033 350	38
	II	18 509	21,7	120.929	52	24 202 478
	H	21 945	4.0	138 581	a B	28 254 377	3.0
	W	30 681	29.7	208 116	18,6		8 8
2022		99 150	1.6	642 308	7,5	42 118 178	17.6
	1	22 487	72	155 508		129 001 836	1.0
	H	686 ZZ	24,2		-23	30 456 310	-7.8
	111	72 827		149 528	23,6	29 493 368	21,5
	W	30 847	4.0	137 577	-0.7	27 531 362	-2.6
			0.5	199 695	-4.0	41 570 794	-1.4
2023	15	20 201	-10.2	126 305	-188	25 2/2 731
	日	18 026	21.6	107 904	27.8		-17.0
	111	19 691	-13.7	117 057		21 229 932	-28.0
					-14.9	23 686 482	-14.0

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %57,0'ı konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 23,7 milyon m2 iken; bunun 13,5 milyon m2'si konut, 5,1 milyon m²'şi konut dışı ve 5,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı
olarak gerçekleşti olarak gerçekleşti.

Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzdiçümü payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı luplamı vermeyabilir.

En yüksek yüzölçüm payı %72,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 17,1 milyon m³ ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,5 milyon m² ile
bir daireli binalar izledi bir daireli binalar izledi.

Yapı kullanına izin belgesi verilen yapıların kırllanma amacına göre yüzölçümü payları. 111. Çeyrak 2022

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan

Faktörler Faktörler

Olumlu Faktörler

Tercih edilen alanda olması

Ordu Caddesi cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Bölgenin otopark sorunu

Firsatlar

Bölgede yeni sayılabilecek ender yapılardan olması dolayısıyla taşınmazlara olan rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 528,15 m2 parsel alanı üzerine Betonarme Apartman seklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarsel alanı
yapılmıştır. yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul ; Bodrum+ Zemin + 4 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımenku

Bodrum kat: Sığınak ,Su deposu,Otopark,ve 13 ve 14 nolu dükkan eklentileri ,

Zemin kat : 13-14 B.B. Nolu 2 adet dükkan ve bina girişi

1.Normal kat: 1-2-3 B.B. Nolu 3 adet mesken,

2.Normal kat: 4-5-6 B.B. Nolu 3 adet mesken,

3.Normal kat: 7-8-9 B.B. Nolu 3 adet mesken,

4.Normal kat: 10-11-12 B.B. Nolu 3 adet mesken ,bulunmaktadır,

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :

Değerlemesi yapılan taşınmazların her ikisi de aynı alanlı ve aynı mimarl yapıya sahiptir. Taşınmazların her biri ; bodrum ve zemin kanlı ve aynı mimarı

Bodrum kat 33.00 m² , zemin kat 92.00 m² olmak üzere toplam 125 m² lik bürüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; açık çalışma alanı ve wc-lavabo bulunmaktadır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşaatı tamamlanmış olan yapılarla ilgili
ruhsata aykırı herhangi bir durum tespit edilmesini ilgili ruhsata aykırı herhangi bir durum tespit edilmemiştir.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Her

Amacla Kullanıldığı Helmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu bağımsız bölümler dükkan/mesken niteliğindedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması germek arılacıyla

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2023/ASCEGYO-040

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlerden bitşan yapısı, pazarda
bulunamayacağı anlamına çelir işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kahitin genelde
dahi, diğer vaklasımların yapılanmasında kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azamlarda
gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getirilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı
değerleme ölçütleri), değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıkları
ile değerleme konusu varlık acasında gitolikcenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin verliklerin verliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini ve hiceliksel benzerliklerin ve
dayalı düzeltme vanılmasına genelde ihtiyaca derekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu karşılaştırmalı alınması
makul olması ve değerlemeyi çermilerini ilk düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin
nasıl sayısallaştırıldıklarına çaporların düzeltmelerin gerekçeleri ilç nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermelir. Güzeltmelerin

Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

				SATILIK KONUT
Emsal No (m2)	Beyan Edilen Alan	Gözlemlenen Alan (m²)		Satışa Sunulan Niteliği Değeri (TL) (TL/m²)	Satışa Sunulan Birim Degeri
Emsal 1	85,00	75,00				Ilgilisi	Iletişim
Emsal 2				Mesken Z.100.000,00 28.000,00 ABS Emlak			0 (553) 183 39 85
		120,00 100,00	Mesken				2.050.000,00 20.500,00 R.Aslan Emlak 0 (532) 377 86 36
Emsal 3	85,00	15,00	Mesken
							0 (532) 323 01 13
Ernsal 4	100,00 90,00		Mesken	1.950,000,00 26.000,00 Orbay Fryol		1.650.000,00 18.333.33 Taskin Emlak 0 (535) 010.82.82

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

				SATILIK DÜKKAN
Emsal No (m2)	Beyan Edilen Alan	Gözlemlenen Alan (m²)	Niteligi	Satışa Sunulan Degeri (TL) (TL/m3) Ilgilisi	Satışa Sunulan Birim Değeri		İletişim
Ernsal 1	50,00	35,00		Dükkan 1.100.000,00 31.428,57 Sahibinden			0 (501) 318 86 30
Emsal 2	60.00	47,00	Dukkan	2.500.000,00 53.191,49 Imren Emlak
Emsal 3	60,00	45,00		Dükkan 2,450.000,001		54.444,44 Sahibinden	0 (530) 069 93 93
Emsal 4	65,00	45.00					0 (533) 574 48 70 Dükkan 2.350.000.00 52.222.27 Ezpnelin Emlak 0 (535) 105.25.21

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

							SATILIK KONUT
Entist Na	YüzBiçümü (m3-)	531154 Sunulan Degeri (TL)	The imm Değer (TL/M3)	Cupine De	Alan o	Konum D-	Zaman D.	1457 Yaşı D.	0.	Şereflye Pazarlık D.	Manxara D.	Digess D.	Duzestilmly Birlim Deger
CHISAL	75	2.100.000	28.000	CRAN	CAR	0%	41%	0%	0%	-1.99	(1%)	0%
OTGUI 2	100	2.050.000	20.500	046	046	10%	096	25%	0%	5%	0%		26.600
Emsal 3	75	1.950.000	26.000	0%	0%	09%	0%	ប្រជាជន	0%	-200		Office	20.650
117753 4	00	000.059.2	18.333	09%	0-22	10%	0%	20176	048	- 2.66	0% 036	0%	24,700

						SATILIK DUKKAN
Editorial No	Yuzdlçümü (m2)	64053 Sunulan Dugerl (TL)	Berim Dogor (TL/m')	Cephe Di	Алип D.	Konum D.	Zaman D.	દ વારા Yoga D.	Sarafiya 0.	Pazarlık i 0.	Manzara D.	Diğer D.	Düzeltilmes Ririm Değer
EMS	35	1.110.000	31.429	046	0%	103%	0%	1066	0%	-596	1748	0%	48.714
Timsal 2	47	2.500.000	1.191	Of ta	099	0%	045	10%	0%	-546	0%	0%	55.851
trisal 3	45	2.450.000	54.444	0%	(194)	04	0%	10%	U%	-548	0%	0%	57 167
Emsd 0	45	2.350.000	52.222	01948	0%	0%	0%	111%,	0%	5/6	0-99	(19)	34.833

Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçlimiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı ( emlakçı gayılmenkullerden)
bulunmaktadır bulunmaktadır.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Taşınmazların bulunduğu bölgede bodrum kat dükkan eklentilerinin, zemin kat değerinin 1/5'i kadar değerli olduğu gözlemlerinin eklendirerinin, zemin katılır.
tasınmazların zemine indiroenmiş alanlarımıştir. Bu sebeple değerlemede taşınmazların zemine üldüğün öldüğü gözlemlerimiştir. Bu sebeple değerleme

Mimari Bagimsiz Bağırısız Kullani Bolum Bolum No 131 Alanı (m2)		Takdir Edilen Birim Değer (TL/m2)	HESAPLANAN DEGER ( TL )	Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Degeri ( TL )	KDV'li Deger
Dükkan		125	54.150	6.768.800,00	6.768.750,00	8.122.560,00
Dükkan	N	125	54.150	6.768.800,00	6.768.750,00	8.122.560,00
Mesken	2 87		75.650	2.230.000	2.231.550,00	2.252.300,00
Mesken	3	85	25.650	2.180.000	2.180.250,00	2.201.800,00
Mesken	0	82	25.650	2.180.000	2.180.750,00	7.201.800,00
Mesken	12	85	25.650	2.180.000	2.180.250,00	2.201.800,00
		TOPLAM		22.307.600,0 0		25.102.820,00

Bağımsız Bölümün Pazar değeri:

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik; risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadır. kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi
ikame maliyetine dayanması ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağrılık verilmesi gerekli görülmesi ve bu
söz konusu kriterlerin karşılanamadığı serilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Maliyet vaklaşımının asağıdaki durumlarda verili ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerleri
gerçekleştirenin diğer vaklaşımların uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanması halinde, değerlemeyi
vaklaşımı ile helirlenen göctere meygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmek amacıyla

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasalındıklerin ülkleri
önemli ve/veya aplamlı bir zaman ilktim önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin duşçurumasında yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan ve bu varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuc

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımının
varlığın değeri, yarlık tarafından varatını sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılar. Gelir yaklaşımında
tasarruflarının bugünkü değerine davanılarık takışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık v/ gelir yaklaşımının uygulanması
1

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tabl (vira ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımını temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri
beklenir beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımları em

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık ( TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

				KİRALİK KONUT
Emsal No (m2)	Beyan Edilen Alan	Goziemienen Alan (m²)		Kira Değeri Niteligi (TL/ay)	Aylık Kira Birim Degerl (TL/m3) Ilgilisi		Iletişim
Emsal 1	90,00	75,00		Mesken 10.500,00	116,67	Kendirci Emlak	0 (533) 646 92 63
Emsal I	90,00	75.00	Mesken	00.000.00	111,11	ABS Emlak	0 (553) 183 39 85
Emsal I		155,00 125,00		Mesken 15.000,00	96,77		Nadir Duru Emlak 0 (5.38) 073 86 16

				KIRALIK DÜKKAN
Emsal No	Beyan Edilen Alan (m2)	Gozlemienen Alan (m2)	Niteligi	Kira Değeri (TL/ay)	Aylık Kira Birim Degeri (TL/m2) Ilgillsi		Iletisim
Emsal 1	50,00	35,00	Dükkan	10.000,00 200,00		Nadır Duru Emlak	0 (538) 073 86 16
Emsal 1	60.00	47,00		Dukkan 12.500,00	208.33	Imren Emlak	0 (530) 069 93 93
Emsal 1	60,00	45,00		Dükkan 12.000,00 200,00		Kendiro Erilak	0 (533) 646 92 63

KİRALIK KONUT

Yüzölçü mu (m2)	Kiray ਰ Sunul an Deger	Birim Deger (TL/m = )	Cep he D.	Ala n D.	Konu m D.	Zam an D.	ya DI Ya \$1 D.	Serefi ye D.	Pazar lik D.	Manza ra D.	Diğ er D.	Duzeltil mis Birim Değer
75	10.20 0	140	0%	095	0%	098	5%	0%
75	10.00	133	0%	098	096	0%						143
125	15.00	170	0%	04%	088	0%						136
												122 143
		i (TL) 0						5% 546 Ortalama Birim Değer (TL/m2)	0% 0%	3% -306 -396	0% 0% 0%	0% 048 UMa

		KIRALIK DUKKAN
Crision No	Unitelimil Carlos	Reard Scouplar Properí (IT)	Miriti Degler (11/m²)	Capit 0- 13.	Ag e DL	Коли 20 12.	20000 n D.	Yagu Vija u.	SureDy a D.	Paparly k D.	Manza 3 17.	Diga r D.	Cho colleilirrile Keim Deder
Entest 2.5	50	10.000	200	0%	0%	- 16 400	0%	ABA	046	-3%	0%	046	154
Friday -	GD	12.500	200	094	046	-18186	046	用机	0%	-596	0400	0%	202
Earsel	50	12.000	200	055	0%	-546	0%	1546	0%	-140	046	050	184
	Orlations Birlm Deger (TL/m)												194

2023/ASCEGYO-040

39

Bağımsız Bolum No	Alanı (m2)	BIRIM FIYAT	YUVARLATILMIŞ KIRA DEGERI TL/ay )	HESAPLANAN DEGERI KIRA TL/ay )
1	125,00	194	24.300,00	24.250,00
2	125,00	194	24.300,00	24.250,00
2	87	143	12.400,00	12.441,00
3	85	143	12.200,00	12.155,00
g	85	143	12.200,00	12.155,00
12	85	143	12.200,00	12.155,00
		TOPLAM	97.600

2. Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

3. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

4. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

5. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır.

6. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların mesken ve dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

7. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Müşterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmes." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrımenkul İle Ilgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerde proje geliştirilmiştir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, oftabinası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Örtaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.

2023/ASCEGYO-040

43

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• · Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• · Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "mesken/dükkan" olarak bulunmasında herhangi yanının urta olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• · Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz.
  sorumlu doğildir sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.. mülkiyetindeki 6 adet bağımsız bölüm için;