ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Business and Financial Review • Dec 29, 2023

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Ili	Ankara
Ilçesi	Çankaya
Mahallesi	Büyükesat
Adası	29285
Parseli	7
Ana Gayrimenkul : Arsa Niteliği

107 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

		ICINDEKILER
		1. BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
		2. RAPOR BILGILERI
		a. Raporun Tarihi
		b. Raporun Numarası
		c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
		ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
		d. Değerleme Tarihi
		e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
		f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ilişkin Açıklama
		g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Onceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Uç Değerlemeye Ilişkin Bilgiler
		3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
		a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
		ç. İşln Kapsaml
		4. GAYRIMEnKULUN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
		a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
		1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
		2. Tapu Kayıtları
		3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
		b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		c. Gayrimenkul Tle Ilgili Varsa, Son Uç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım Işlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (Imar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 14
		ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna Tlişkin Bilgiler 15
		d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
		e. Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler
		The state of the first to the start of the may of the state and the may be

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Ta Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi .............................................................................................................................

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrımenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi ....................................................................................................................................

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilişkin Olduğuna Ve 2023/ASCEGYO-036

	Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine IlişkinAçıklama
	h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
	1. Ankara Ili Hakkında Genel Bilgiler
	2. Çankaya İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
	b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
	1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2023
	2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023
	3. Inşaat Maliyet Endeksi, Eklm 2023
	4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023
	c. Değerleme İşleminî Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 34
	ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
	d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykın Durumlara Ilişkin Bilgller
	e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 Inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul- Arsa Veya Arazl İse Uzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
	6. KULLANILAN DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 39
	3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrımenkule yakınlığını gösteren krokiler
	4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
	5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varşayımlar
	4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

2023/ASCEGYO-036

	1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3. Indirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
	4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	ç. Diğer Tespit Ve Analizler
	1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
	2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay огапап
	3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
	4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
	5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
	6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
	7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
	a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
	b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
	c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcul Olup Olmadığı Hakkında Gorus
	c. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve Ipotekler Ile Tigili Görüş
	d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Uzerinde Ipotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
	f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Ozel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	8. SONUC
	a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	b. Nihai Değer Takdiri
	9. RAPOR EKLERI

2023/A5CEGY0-036

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve reşmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

2023/ASCEGYO-036

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmakladır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

2023/ASCEGYO-036

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2023

b. Raporun Numarası

2023/ASCEGYO-036

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

21.12.2023

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

27.11.2023/ ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İsbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-029	08.11.2022	651.000.000,00 TL
2023/ASCEGYO-005	14.03.2023	1.506.106.000,00 TL

2023/ASCEGYO-036

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

UNVANI :	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Fernadiye Iş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP
İLETİŞİM:	Telefon: (0342)215 1205 Faks: (0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail : info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrımenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
	İZİNLER/YETKILERİ Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler Ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrımenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Örganı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yonetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş.

Gazi Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müsteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Büyükesat Mahallesi 29285 Ada 7 Parselde geliştirilmekte olan KANYON-1 PROJESİ'nde yer alan 107 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

2023/ASCEGYO-036

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Taşınmaz Ankara İli, Çankaya İlçesi, Büyükesat Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmazlara ulaşım için; Çankaya Köşkü civarından Çankaya Caddesine girilip doğu yönünde ilerlenir, Buradan Mercan Caddesine , buradan da 391. Caddeye girilerek taşınmazların bulunduğu bölgeye ulaşılır

Taşınmazların yakın çevresinde boş arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım imkanı her türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamdır.

Enlem	39.8879
Boylam	32.8779

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

Çankaya
Büyükesat
29285
7
9.300,00
Arsa

Bağımsız Bölümler

	Blok Adı	Kat No	Bağımsız Bolum No	Arsa Payl	Bağımsız Bolüm Niteliği
1	A BLOK	14 - 13.	র্ব	115/930	ASMA KATLI MAGAZA
2	A BLOK	14 - 13.	5	184/930	ASMA KATLI MAGAZA
3	A BLOK	14 - 13.	6	97/9300	ASMA KATLI MAGAZA
4	BLOK A	12. BODRUM	8	39/9300	OFIS
5	A BLOK	12. BODRUM	0	20/9300	OFIS
6	A BLOK	12. BODRUM	11	24/9300	OFIS
7	A BLOK	12. BODRUM	13	21/9300	OFIS
8	A BLOK	12. BODRUM	15	38/9300	OFIS
ੀ	A BLOK	11. BODRUM	17	19/9300	OFIS
10	A BLOK	11. BODRUM	19	21/9300	OFIS
11	A BLOK	11. BODRUM	21	24/9300	OFIS
12	A BLOK	11. BODRUM	23	18/9300	OFIS
13	A BLOK	11. BODRUM	25	37/9300	OFIS
14	A BLOK	11. BODRUM	26	17/9300	OFIS
15	A BLOK	11. BODRUM	27	17/9300	OFIS
16	A BLOK	10.BODRUM	38	36/9300	OFIS
17	A BLOK	10.BODRUM	40	18/9300	OFIS
18	A BLOK	9.BODRUM KAT	44	18/9300	OFIS
19	A BLOK	9.BODRUM KAT	45	38/9300	OFIS
20	A BLOK	9.BODRUM KAT	46	20/9300	OFIS
21	A BLOK	9.BODRUM KAT	48	24/9300	OFIS
22	A BLOK	9.BODRUM KAT	50	19/9300	OFIS

2023/ASCEGYO-036

23	A BLOK	9.BODRUM KAT	52	0056/88	OFIS
24	A BLOK	9.BODRUM KAT	53	18/9300	OFIS
25	A BLOK	9.BODRUM KAT	54	19/9300	OFIS
26	A BLOK	9.BODRUM KAT	ટેન્ટ	35/9300	OFIS
27	A BLOK	8.BODRUM KAT	59	88/9300	OFIS
28	A BLOK	8.BODRUM KAT	63	70/9300	OFIS
29	A BLOK	8.BODRUM KAT	65	30/9300	OFIS
30	A BLOK	7.BODRUM KAT	66	29/9300	OFIS
31	A BLOK	7.BODRUM KAT	71	34/9300	OFIS
32	A BLOK	7.BODRUM KAT	72	33/9300	OFIS
33	A BLOK	7.BODRUM KAT	74	03/9300	OFIS
34	A BLOK	6.BODRUM KAT	77	20/9300	OFIS
35	A BLOK	6.BODRUM KAT	81	56/9300	OFIS
36	A BLOK	6.BODRUM KAT	82	28/9300	OFIS
37	A BLOK	6.BODRUM KAT	84		OFIS
38	A BLOK	6.BODRUM KAT		26/9300	OFIS
			85	26/9300
ਤਰੇ	A BLOK	6.BODRUM KAT	89	58/9300	OFIS
40	A BLOK	6.BODRUM KAT	92	27/9300	OFIS
41	A BLOK	5.BODRUM KAT	ਰੇਰੇ	26/9300	OFIS
42	A BLOK	5.BODRUM KAT	100	26/9300	OFIS
43	A BLOK	5.BODRUM KAT	103	88/9300	OFIS
44	A BLOK	4.BODRUM KAT	109	74/9300	OFIS
45	A BLOK	4.BODRUM KAT	113	73/9300	OFIS
46	A BLOK	3.BODRUM KAT	117	57/9300	OFIS
47	A BLOK	3.BODRUM KAT	120	58/9300	OFIS
48	A BLOK	3.BODRUM KAT	122	20/9300	OFIS
49	A BLOK	2.BODRUM KAT	126	26/9300	OFIS
50	A BLOK	2.BODRUM KAT	127	83/9300	OFIS
51	A BLOK	2.BODRUM KAT	128	19/9300	OFIS
52	A BLOK	1.BODRUM KAT	129	19/9300	OFIS
53	A BLOK	1.BODRUM KAT	130	25/9300	OFIS
54	A BLOK	1.BODRUM KAT	131	25/9300	OFIS
55	BLOK ਧ	ZEMIN KAT	134	65/9300	MAGAZA
56	A BLOK	1.KAT	135	26/9300	OFIS
57	A BLOK	1.KAT	136	24/9300	OFIS
58	A BLOK	1.KAT	137	26/9300	OFIS
ਦਰੋ	A BLOK	1.KAT	138	37/9300	OFIS
60	A BLOK	1.KAT	139	39/9300	OFIS
61	A BLOK	3.KAT	145	26/9300	OFIS
62	A BLOK	3.KAT	146	24/9300	OFIS
63	A BLOK	3.KAT	147	26/9300	OFIS
64	A BLOK	3.KAT	148	37/9300	OFIS
65	A BLOK	3.KAT	149	39/9300	OFIS
66	A BLOK	5.KAT	155	26/9300	OFIS
6/	A BLOK	5.KAT	156	24/9300	OFIS
୧୫	A BLOK	5.KAT	157	26/9300	OFIS
ea	A BLOK	S.KAT	158	37/9300	OFIS
70	A BLOK	5.KAT	159	39/9300	OFIS

2023/ASCEGYO-036

71	BLOK A	6.KAT	160	26/9300	KONUT
72	BLOK A	6.KAT	161	24/9300	KONUT
73	A BLOK	6.KAT	162	26/9300	KONUT
74	A BLOK	6.KAT	163	37/9300	KONUT
75	A BLOK	6.KAT	164	39/9300	KONUT
76	A BLOK	9.KAT	175	26/9300	KONUT
77	A BLOK	9.KAT	176	24/9300	KONUT
78	A BLOK	9.KAT	177	26/9300	KONUT
79	A BLOK	9.KAT	178	37/9300	KONUT
80	BLOK A	9.KAT	179	39/9300	KONUT
81	BLOK A	10.KAT	180	26/9300	KONUT
82	A BLOK	10.KAT	181	24/9300	KONUT
83	A BLOK	10.KAT	182	26/9300	KONUT
84	A BLOK	10.KAT	183	37/9300	KONUT
85	BLOK A	10. KAT	184	39/9300	KONUT
86	A BLOK	13.KAT	195	27/9300	KONUT
87	BLOK A	13.KAT	196	24/9300	KONUT
88	A BLOK	13.KAT	197	27/9300	KONUT
89	BLOK A	13.KAT	198	49/9300	KONUT
90	A BLOK	14.KAT	199	27/9300	KONUT
di	A BLOK	14.KAT	200	24/9300	KONUT
92	A BLOK	14.KAT	201	27/9300	KONUT
ਰੇਤੋ	BLOK A	17.KAT	209	20/9300	KONUT
ਰੇਪੈ	BLOK A	17.KAT	210	54/9300	KONUT
ਰੇਤ	BLOK A	18.KAT	212	54/9300	KONUT
96	BLOK A	19.KAT	214	50/9300	KONUT
97	BLOK A	21.KAT	219	54/9300	KONUT
98	A BLOK	22.KAT	220	60/9300	KONUT
ਰੇਰੇ	A BLOK	22.KAT	221	54/9300	KONUT
10	A BLOK	23.KAT	222	60/9300	KONUT
10	A BLOK	23.KAT	223	54/9300	KONUT
10	BLOK A	26.KAT	229	54/9300	KONUT
10	A BLOK	27.KAT	230	60/9300	KONUT
10	A BLOK	27.KAT	231	54/9300	KONUT
10	A BLOK	28.KAT	233	54/9300	KONUT
10	A BLOK	29.KAT	234	60/9300	KONUT
10	A BLOK	29.KAT	235	54/9300	KONUT

37 mesken, 66 ofis , 3 asma katlı mağaza , 1 mağazadan oluşan toplam 107 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

2023/ASCEGYO-036

Belge Adı	Incelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portalı
İlk Yapı Ruhsatı	Cankaya Belediyesi	29.12.2015	91
Tadilat Ruhsatı	Çankaya Belediyesi	07.07.2022	45

1. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

b. Gayrimenkul Ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. 131,32m2 üzerinde 99 yıllığına Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine 1 kr bedelli kira şerhi vardır. )Çankaya -26-07-2022 13:58 -75774
Beyanlar Bölümü	Yönetim Planı : 01/09/2022 Çankaya - 30-09-2022 15:19 - 100269 Diğer (Konusu: GAZIANTEP TİCARET SICİL MÜDÜRLÜĞÜ NUN 16/06/2017 TARIH 7386 SAYILI ŞIRKET UNVANININ ASCE INŞAAT TAAHHUT SANAYI VE TICARET ANONIM OLARAK DEGIŞTIĞINE DAIR YAZI SIRKETI DOSYASINDADIR ) Tarih: - Sayı: - Çankaya - 21-06-2017 13:49 - 48116
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bolumu	Kayıt Bulunmamaktadır.

Taşınmaz üzerinde yer alan Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine 1 kr bedelli kira serhi tasınmazların değerine önemli ölçüde etki etmemekte ve devredilmesine ilişkin sınırlama oluşturmamaktadır.

• c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
• Satış görmemiştir.

· Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Çankaya Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal :2,00 , Yençok: 36 Kat şartlarında KONUT+TİCARET alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

PLAN ÖLÇEĞİ	1/1000
TAKS				Hmax	36 Kat
KAKS				EMSAL	2,00
CEKME MESAFELERİ	On		Yan Arka	INSAAT NIZAMI	AYRIK
	10 5		5

Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

29285 Ada 7 Nolu Parsel için Gaziantep 5. Noterliği tarafından 24.07.2017 tarih ve 21783 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILİĞI SÖZLEŞMESİ mevcuttur.

Buna mukabil İNŞAA SEVİYESİ % 95 üzerinde, KAT İRTİFAK TAPULARININ MEVCUT OLMASI ve TAMAMLANMASI İÇİN ASCE GYO tarafından herhangi bir ödeme söz konusu olmayacağı için ; Değerleme konusu taşınmazlar TAMAMLANMIŞ kabul edilerek DEĞERLEME YAPILMIŞTIR.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz 29285 Ada 7 Nolu Parsel için Çankaya belediyesince düzenlenen

2023/ASCEGYO-036

a) 29.12.2015 Tarih ve 91 sayılı ILK,

b) 07.07.2022 Tarih ve 45 sayılı TADİLAT İNSAAT RUHSATI mevcuttur

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapı İŞKA 2 YAPI DENETİM SAN. TİC. LMT. ŞTİ. Tarafından kontrol edilmiştir.

Denetimler sonucunda İnşaa seviyesi % 95 üzerinde olduğu tespit edilmiş ve İSKAN BAŞVURUSU KONUMUNDADIR.

İŞKA 2 YAPI DENETİM SAN. TİC. LMT. ŞTİ.

Umit Mh. 2532 Nolu Cd. No: 20 Iç Kapı : 2

Cankaya / ANKARA

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerlemesi yapılan 29285 Ada 5 Nolu Parsel üzerinde 242 adet bağımsız bölümden oluşan KANYON-1 projesi geliştirilmektedir.

İmzalanan KAT KARŞILİĞI sözleşmesine istinaden ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. projenin 107 adet bağımsız bölümünün maliki olacaktır. Proje inşaatı büyük ölçüde tamamlanmış olup bağımsız bölümler iskan alınma aşamasındadır. Takdir edilen değer tamamen mevcut projeye iliskin olup, farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilir.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parsel üzerinde herhangi bir yapı henüz tamamlanmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

2023/ASCEGYO-036

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ OZELLIKLERI

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Ankara İli Hakkında Genel Bilgiler

Ankara adının kaynağı ile ilgili olarak ilk bilgileri antik yazar Stephanos Byzantinos'dan öğrenmekteyiz. Yazar; kenti, Galatlar'ın kurduğundan bahsederek, ilk adının Grekçe ANKYPA, Latince ANCYRA olduğunu söyler. ANKYPA, Grekçe'de gemi çapası anlamına gelmektedir. Yazara göre kentin kurucuları olan Galatlar, Pontos Kralı Mithradates'in (MO 302-265) yanında, Mısır'da hüküm süren Ptolemaioslar'a karşı Karadeniz'de savaşmışlardır. Galat askerilerinin yardımı ile Ptolemaioslar'a galip gelen Mithradates, Galatlar'a hediye olarak, değerli topraklar ve savaşta ganimet olarak ele geçirilen bir gemi çapası hediye ederler. Galatlar kendilerine verilen Ankara ve çevresindeki topraklara yerleşir ve gemi çapasını da kurdukları kentteki Men Tapınağı'na hediye ederler.

TARIHI

Helenistik dönemde Galat boylarından Tektosag'ların başkenti olan Ankara, Roma döneminde tasra örgütünün başkenti, Bizans döneminde imparatorların konakladığı önemli bir kent, Osmanlı döneminde ise Anadolu Eyaleti'nin merkezi olmuştur.

İlk kuruluş tarihi kesin olarak bilinmemekle birlikte, kent çevresinde yapılan araştırmalarda bulunan tarih-öncesi izler, şehrin insanoğlunun yerleşik düzene geçtiği dönemlerde kurulduğunu göstermektedir.

Buluntular ve araştırmacıların yaptıkları incelemeler, Ankara'da Hititlerin, Friglerin, Lidyalıların ve Galatların yaşamış olduklarını göstermektedir. Şehrin yerleşik düzeni çok eskilere dayanmasına rağmen tarihi, ancak; Hitit devrinden itibaren takip edilebilmektedir.

Ankara'nın doğusunda bulunan Çorum ili şınırları içinde Boğazköy'de (Hattuşa) yapılan kazılarda, şehirle ilgili önemli ipuçları elde edilmiştir. Bir kısım yabancı tarihçilere göre Hitit eserlerinde sıkça rastlanan Ankuwa, muhtemelen bugünkü Ankara şehrinin bulunduğu yerdedir.

Hititlerden sonra yöreye Friglerin hakim oldukları görülmektedir. Eski çağ kaynaklarındaki bir efsaneye göre de Ankara'yı büyük Frig kralı Midas kurmuştur. Şehir merkezi Ulus'ta yapılan kazılarda, Friglerin oturduğuna dair kesin bilgiler elde edilmiştir. Frig devletinin yıkılmasında birinci derecede rol oynayan Kimmer istilasından sonra Ankara Lidyalıların eline geçmiştir. Fakat bu hakimiyet Pers kralı Kyros'un bütün Anadolu ile birlikte Ankara'yı da zapt etmesi üzerine çok çabuk sona ermiştir. Aradan iki asır geçtikten sonra Büyük İskender, Anadolu'daki Pers hakimiyetine son vermiştir.

2023/ASCEGYO-036

İmparator Augustos'un Ankara'yı kesin olarak almasından sonra burası bir eyalet olarak gelişmiş, mabetler, pazaryerleri, yollar ve suyolları yapılmıştır.

Ankara 334-1073 yılları arasında Bizans İmparatorluğu'nun hakimiyeti altında kalmıştır. Bu süre zarfında da Hıristiyanlığın Anadolu'daki önemli bir merkezi olmuştur. VII. yüzyıldaki Sasani akınlarından sonra Araplar şehri bir süre ellerinde tutmuşlardır.

Ankara'nın kaderi Bizans ordularının Selçuklu Sultanı Alpaslan tarafından 1071 yılında mağlup edilmesiyle sonuçlanan Malazgirt Meydan Muharebesi ile tayin edilmiştir. Bu galibiyet sonucunda şehir Türklerin eline geçmiştir. Ankara'nın Türklerin eline geçmesi son derece önemlidir. Çünkü Ankara Kalesi askeri bakımdan önemli bir konumdaydı. Diğer taraftan, Ege liman kentlerinden başlayarak Mezopotamya ve diğer doğu ülkelerine kadar uzanan önemli yollar üzerinde bulunan bölge, aynı zamanda doğal kaynaklar açısından da zengindi.

Ankara'nın en parlak devri Alâaddin Keykubat zamanıdır. Bu dönemde şehir askeri bakımdan tahkim edilmiş, cami ve medrese gibi dini ve ilmi eserlerle de imar edilmiştir.

Selçuklu sultanı II. Gıyaseddin Keyhüsrev zamanında şehir Moğolların istilasına uğramış, tüm çabalara rağmen istilanın önüne geçilememiştir. Sultan Gıyasettin Keyhüsrev Moğol saldırıları karşısında Ankara Kalesine sığınmıştır. Moğol saldırıları sonunda Selçuklu devleti zayıf düşmüş ve bu durum Anadolu'nun Ilhanlılar devletinin egemenliği altına girmesine kadar sürmüştür. Ankara bir süre İlhanlıların gönderdiği valilerin, sonra da Eretna oğullarının yönetimi altında kalmıştır. 1354 yılında Orhan Gazi'nin oğlu Süleyman Paşa, şehri Osmanlı ülkesine katmıştır. Yıldırım Beyazıt devrine kadar önemli bir olay olmamıştır. Ankara Savaşı'ndan sonra şehrin kaderi de değişmiştir. Timur Ankara'dan ayrıldığı sırada, Yıldırım Beyazıt'ın oğlu Mehmet Çelebi padişahlığını ilan etmiş ve böylece Ankara'yı da almıştır.

Kanuni Sultan Süleyman devrinde Anadolu'da bir eyalet örgütü kurulmuş ve Ankara bu Anadolu eyaletlerinden birinin merkezi olmuştur. Şehir 17. y.y. başlarında Celali Ayaklanması sırasında isyancıların eline düşmüştür. II. Mahmut'a isyan eden Mısır valisi Mehmet Ali Paşa'nın kısa bir zaman hakimiyetine giren Ankara, tekrar Ösmanlıların eline geçmiş ve artık hiçbir istilaya uğramadan bir Osmanlı vilayeti olarak kalmıştır.

Balkan Savaşı sonunda Rumeli vilayetlerinin çoğunun kaybedilmesiyle, batıdaki Türk sınırları İstanbul'a çok yaklaşmıştı. İstanbul Boğazı'nın ele geçirilmesi de oldukça kolaylaşmıştı. Bu yüzden devlet merkezinin İstanbul'da kalması tehlikeli ve sakıncalı görülerek, başkentin Anadolu içinde başka bir şehre taşınılması düşünülmüştür. Savaş yıllarında en çok saldırı batıdan gelmekteydi ve Ankara bu saldırılara hayli uzak kalıyordu. 27 Aralık 1919 tarihinde, başta Mustafa Kemal Paşa olmak üzere "Anadolu ve Rumeli Müdafaa-i Hukuk Cemiyeti Heyeti Temsiliyesi" Ankara'ya gelerek 29 Aralık 1919'da yayımlanan bir tebliğ ile bütün mebuslara toplantının Ankara'da yapılacağını duyurmuştur. Bu genelgeden sonra 23 Nisan 1920 tarihinde kurulan Türkiye Büyük Millet Meclisi Hükümetinin merkezi Ankara olarak ilan edilmiştir. 13 Ekim 1923 tarihinde çıkarılan bir kanun ile Ankara, Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmuştur.

2023/ASCEGYO-036

Başkent seçildiği yıllarda Ankara çok az sayıda binası olan küçük, yoksul ve çorak bir şehirdi. İstiklal Savaşımızın hazırlanıp sevk ve idare edildiği bir merkez olarak Milli Mücadelemizin sembolü haline gelen bu tarihi şehir, 29 Ekim 1923 tarihinde Türkiye Cumhuriyeti'nin ilanından sonra, giderek büyümüş, yepyeni, büyük ve modern bir görünüm kazanmıştır.

Coğrafi Konumu -Genel Coğrafya ve Yeryüzü Şekilleri

26.897 km2'lik bir alana sahip olan Ankara, 39.57 K enlemi ile 32.53 D boylamları arasında yer alır. Deniz seviyesinden yüksekliği yaklaşık 890 m'dir. Doğu yönünde Kırşehir ve Kırıkkale, Batı yönünde Eskişehir, Kuzey yönünde Çankırı, kuzeybatı yönünde Bolu ve Güney yönünde Konya ve Aksaray illeri ile çevrilmiştir. İlçeleri; Altındağ, Çankaya, Mamak, Keçiören, Sincan, Yenimahalle, Akyurt, Beypazarı, Çamlıdere, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Kazan, Gölbaşı, Bala, Ayaş, Güdül, Haymana, Kalecik, Kızılcahamam, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar ve Şereflikoçhisardır.

Genel Iklim Durumu

İlin geniş arazisinde yer yer iklim farklılıkları görülür. Güneyde, İç Anadolu ikliminin belirgin özellikleri olan step iklimi, kuzeyde ise, Karadeniz ikliminin ılıman ve yağışlı halleri görülebilir. Kara ikliminin hüküm sürdüğü bu bölgede kış sıcaklıkları düşük, yaz ise sıcak geçer. En sıcak ay Temmuz-Ağustos, en soğuk ay ise Ocak ayıdır. Bölgeye düşen yağış miktarları Kuzey ve Güney kesimlerde farklılık gösterir. Kuzey yönünde yer alan Kızılcahamam ve Çubuk ilçeleri Karadeniz Bölgesi yağış rejimi özelliğini; Güney yönünde ise Iç Anadolu Bölgesine özgü iklim karakterini gösterir. Bölgenin yapısı gereği özellikle kış aylarında sis olayı oldukça fazla görülür ve hayatı etkiler. Il ölçeğinde ortalama sıcaklık 11,7 C olup, yıllık ortalama yağış miktarı 389,1 mm'dir. En yüksek sıcaklık değeri 40,8 C ve en düşük sıcaklık -24,9 C olarak tespit edilmiştir. Don olayı görülen gün sayısı 60-117, karlı günler sayısı ise yılda 30,5 gündür. En yüksek kar kalınlığı 30 cm olarak tespit edilmiştir. İl merkezi ve istasyonların rüzgar durumuna genel olarak bakıldığında; hakim rüzgarın arazi yapısına bağlı olarak değiştiği görülür. Buna göre; hakim rüzgar Ankara (merkez), Esenboğa, Çubuk, Ayaş ve Yenimahalle ilçelerinde kuzeydoğu, Haymana (İkizce), Sincan, Dikmen semti ve Nallıhan ilçelerinde Batı, Polatlı ve Şereflikoçhisar ilçelerinde Kuzey, Etimesgut ve Elmadağ ilçelerinde güneybatı, Kızılcahamam ilçesinde güneydoğu ve Beypazarı ilçesinde kuzeydoğu yönünde eser. Kuvvetli rüzgarların görüldüğü aylar Mart ve Nisan aylarıdır. Ankara'da tespit edilen en yüksek rüzgar hızı 29,2 m/sn'dir. Bu ölçümlerin tek istisnası ise, 2007 yılında Akyurt ilçesinde büyük hasara neden olan hortum afetidir. Normal şartlarda günlük olarak basınç değerlerinde fazla değişiklik görülmez. Ancak; yurdumuzu etkileyen hava kütlelerine bağlı olarak değişimler gözlenir. Uzun yıllar boyunca ölçülen değerlere göre; Ankara'nın ortalama basınç değeri 913,1 mb, tespit edilen en yüksek basınç değeri 935,0 mb ve en düşük basınç değeri 891,0 mb'dir.

Nüfus ve İdari Durum

Cumhuriyetin ilanından sonra Ankara, genç Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmuştur. İdari organların teşkilatlanması ve sanayinin gelişmesi nedeniyle, yakın il ve ilçeler ve yurdun diğer yörelerinden gelen iç göç ile özellikle de 1927-1935

2023/ASCEGYO-036

ZREGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.

ve 1950-1955 yılları arasında Ankara'nın nüfusu hızla artmıştır. Cumhuriyet öncesi küçük bir kasaba görünümünde iken, bugün Türkiye'nin nüfusu yoğun ikinci büyük şehri, modern başkenti haline gelmiştir. Ankara'nın 1927 yılı nüfus sayımına göre toplam nüfusu 404.581 iken, son 73 yılda 10 kat artarak 2000 yılında 4.007.860 kişiye yükselmiştir. Aynı dönemde Türkiye nüfusu 5 kat artmıştır. 1927- 1935 döneminde ilimizin yıllık artış hızı % 34,7 iken, 1990-2000 döneminde % 24,4 olmuştur. 1927 yılında Ankara ili ülke nüfusu içinde % 3,2'lık bir paya sahip iken, 2000 yılında yaklaşık % 6'lık bir paya sahip olmuştur. İlimizde ortalama hane halkı büyüklüğü de azalış eğilimi göstermektedir. 1955 yılında 7 olan ortalama halkı büyüklüğü 2000 yılında 3,8 kişiye düşmüştür. 1935 yılında Ankara ilindeki nüfusun % 53 kadarı Ankara'da doğan kişilerden oluşmaktadır. Ankara ili dışındaki illerde doğanlar içinde en yüksek paya Çorum ili doğumlular sahiptir. (% 4,3 ) Yozgat, Çankırı ve Kırşehir doğumlular sırayı takip etmektedirler.

Ankara iline bağlı 25 ilçe, 1 Büyükşehir Belediyesi, 25 ilçe belediyesi, merkez ilçelerde 683 mahalle ve 165 köy, taşra ilçelerde ise 121 mahalle ve 628 köy olmak üzere toplam 804 mahalle ve 672 adet köy vardır.

Ekonomik Durum

Cumhuriyetten önceki Ankara, Ankara Kalesi ve çevresinde kurulmuş 30.000 nüfuslu bir kent idi. Ilin başlıca geçim kaynakları tarım ve hayvancılıktan ibaret olduğu için tarımsal ve hayvansal malların alım satımı ile sınırlı bir ticaret söz konusu idi. Cumhuriyetin ile birlikte Ankara'da bu durgun dönem sona ermeye başlamıştır. Modern bir başkentin sağlaması gereken hizmetler için zorunlu olan alt ve üst yapı hizmetleri ticari hayatı canlandırmıştır. Bunun yanı sıra inşaat malzemelerini karşılamaya yönelik küçük imalathaneler kurulmuştur. M.K.E. , Etibank gibi kamu sanayi kuruluşlarının ve bunlara bağlı fabrikaların Ankara'da kurulmuş olması, bu fabrikalara yan sanayi olarak çalışan küçük boyutlu özel işletmelerin kurulmasını teşvik etmiştir.

Bu tür gelişmeler, diğer yerleşim merkezlerinden Ankara'ya iç göçü başlatmıştır. Böylece; Ankara da sanayileşme ve artan nüfus birbirinin hem sebebi hem de sonucu olmuştur. Bugün Ankara ülke genelindeki illerin ekonomik faaliyet konularındaki ağırlığı yönüyle sanayi ağırlıklı iller arasında yer almaktadır.

Ankara'da sürdürülen üretim faaliyetleri incelendiğinde; ağaç işleri dalında Türkiye genelinde önemli bir yeri olduğu görülmektedir. Bu üretim dalında faaliyette bulunan keresteciler, mobilyacılar, lakeciler ve döşemeciler Ankara'nın Siteler semtinde 13.000'den fazla işyerinde üretim yapmaktadırlar.

Cumhuriyet'in ilanından sonra 1925 yılında kurulan bira fabrikası, 1926 yılında kurulan çimento fabrikası ve Elmadağ ilçesinde kurulan barut fabrikası gibi az sayıda sanayi kuruluşu varken, yakın yıllarda sanayi kuruluşlarının sayısı hızla artmış ve çeşitlilik kazanmıştır. Artık Ankara il sınırları içinde makarna, un, bitkisel yag, sut ürünleri, şeker, şarap, bira gibi besin sanayine ait kuruluşların yanı sıra çimento, traktör, tarım aleti ve makineleri, motor, boya, tuğla, kiremit ve orman ürünleri, mobilya, madeni eşya, dokuma üreten sanayi kuruluşları da görülmeye başlamıştır.

2023/ASCEGYO-036

Savunma sanayi ile ilgili en önemli yatırımlar da Ankara'da gerçekleştirilmiştir. Türkiye'nin en büyük savunma sanayi projesinin yapımcısı olan Türk Havacılık ve Uzay Sanayi (TAİ) 1984 yılında Türk-Amerikan işbirliği ile kurulmuştur. Türkiye'de modern bir havacılık ve uzay sanayi kurulması, işletilmesi ve devamı için gerekli teknolojileri geliştirmek, F-16 uçağını ortaklaşa üretmek ve bu uçağın Türk Hava Kurumları için yenilenmesini sağlamak bu kuruluşun görevleri arasında yer alır.

Ankara'da sürdürülmekte olan bazı üretim faaliyetleri, konuları itibariyle Türkiye'de tek olma özelliğine sahiptir. Orneğin, rulman ile seri halde dişli üretimi, sadece Ankara'da gerçekleştirilmektedir. Bunun yanında ilaç ham maddesi olarak kullanılan morfin ile dializ makinesi üretimleri de yine sadece Ankara'da gerçekleştirilen üretim faaliyetleridir.

Başkent olması nedeniyle Ankara'ya sık sık yabancı heyetler gelmekte ve yapılan karşılıklı temaslar sonucu dış ticarette önemli gelişmeler sağlanmaktadır. Eğitim konusunda daha geniş imkanlara sahip olması da işgücünün mesleki hareketliliği artıran bir özellik sergiler.

2. Çankaya İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Çankaya, Ankara iline bağlı bir ilçedir. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. Çankaya, 925.828 kişilik yerleşik nüfusu itibarıyla Ankara'nın ve Türkiye'nin en büyük ilçesi konumundadır. Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir. 102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2023

Türkiye genelinde Kasım ayında 93 bin 514 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

2023/ASCEGYO-036

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %14,9 azaldı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti.

	Kasim			Ocak - Kasım
	2073	2022	Değişim (70)	2023	2022	Degişam (%)
Sales sekine gore toplam salts	93 514	117.806	-20.6	1 087 349	1 277 659	-14.9
Spess intelpel	5 245	16 655	-68.5	171 706	258 524	-33.6
Diger satis	88 269	101.151	-12.7	915 643	1.019 135	10,2
Satış durumuna göre toplam satış	93 514	117 806	-20.6	1 087 349	1 277 659	-14,9
Ak el satis	30 472	37 380	18.5	328 872	382 190	-14.1
Spes ju Dury	63 042	80 426	-21.6	759 050	695 469	-15.2

Konut satış sayısı, Kasım 2023

İpotekli konut satışları 5 bin 245 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu.

Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 88 bin 269 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer

2023/ASCEGYO-036

satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu.

İlk el konut satış sayısı 30 bin 472 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 63 bin 42 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti.

2023/ASCEGY0-036

Yabancılara Kasım ayında 2 bin 342 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %46,1 azalarak 32 bin 941 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 637 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 234 konut ile İran, 128 konut ile Ukrayna ve 117 konut ile Kazakistan vatandaşları izledi.

2023/ASCEGYO-036

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ülke, Kasım 2023

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023

Toplam ciro yıllık %65,3 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında yıllık %65,3 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %54,6 arttı, inşaat ciro endeksi %98,6 arttı, ticaret ciro endeksi %69,4 arttı, hizmet ciro endeksi %63,5 arttı.

2023/ASCEGYO-036

Toplam ciro yıllık değişim orans(%), Eklm 2023

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Eklm 2023

Toplam ciro aylık %4,1 artı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında aylık %4,1 artı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %2,9 arttı, inşaat ciro endeksi %4,6 arttı, ticaret ciro endeksi %4,7 arttı, hizmet ciro endeksi %4,3 artı.

2023/ASCEGYO-036

Ciro endeksleri aylık değişim oranları(%), Ekim 2023

3. Inşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023

İnşaat maliyet endeksi yıllık %65,93 artıl, aylık %2,20 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,20 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,43 arttı, işçilik endeksi %1,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,00 arttı, işçilik endeksi %113,47 arttı.

2023/ASCEGYO-036

İnşaat maliyot endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2023

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %65,02 arttı, aylık %2,45 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,82 arttı, işçilik endeksi %1,61 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,31 arttı.

Bina İnşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2023

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %68,88 arttı, aylık %1,43 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,88 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,28 arttı, işçilik endeksi %1,85 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,30 arttı, işçilik endeksi %114,04 arttı.

2023/ASCEGYO-036

İnşaat mallyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2023

2023/ASCEGYO-036

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2023

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %21,7 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 arttı.

Yapı ruhsatı verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2023

2023/ASCEGYO-036

4

Yılık degisim (%)	Yüzölçüm (mr)	Yillik degisim (3)	Daire sayist	Yuk degisim (%)	Bina sayısı	Çeyrek	Yıl
34.4	151 362 144	30,7	725 294	44.0	138 522		2021
95,7	34 357 552	116.9	174 664	137.0	335/1	-
15,6	31 780 568	14.4	15/ 696	55.7	30 534	=
19,5	33 312 277	6.1	149 614	20,2	30 416	=
30.8	51 911 747	24,3	243 320	18,7	44 001	V
-3,1	145 745 708	-4.1	695 804	-7,7	12/ 831		2022
-20,2	27 414 905	258	129 572	-22.2	26 134
-3.2	30 750 734	-8.6	144 076	-48	29 077	11
-3,6	32 120 043	2.7	145 507	+7.0	28 293	11
68	55 460 026	13.7	276 649	0.7	44 327	IV
-1.7	26 946 484	15	131 562	-8.6	23 887		2023
27.4	39 188 657	33.4	192 158	68	31 047	D
21,7	39 080 800	35.0	196 489	24 9	35 351	118

Yapı ruhsatı İstatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %53,8'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m2 iken; bunun 21,0 milyon m2'si konut, 10,0 milyon m2'si konut dışı ve 8,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı ruhsatı verilen yapılarda konut, konut dışı ve ortak alenların yuzolçum payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Grafiktelo rakamlar, yuvarlamadan dolayı topların vermeyabilir.

En yüksek yüzölçüm payı %64,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.

Yapı ruhsatı verilen yapıların kullarıma amaçlarına göre yüzölçüm payları, III. Çeyrek 2023

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %14,0 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %13,7, daire sayısı %14,9 ve yüzölçümü %14,0 azaldı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzolçumu, III. Çeyrek 2023

2023/ASCEGYO-036

Yılık degisim (%)	Yuzolçum (mr)	Y 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 1 de gisim (%)	Daire sayisi	Yılık degisim (%)	rana saylar	Cayrek	YI
4,5	127 688 383	4,5	626 731	18,3	92 116		2021
3.8	33.033 350	2.0	159 105	178	20.975	-
3,0	24 282 478	5,2	120 929	27.7	18 509	=
88	28 254 377	9,8	138 581	4.0	21 945	111
17.6	42 118 178	186	208 116	29.7	30 687	IV
1,0	129 001 836	2.5	642 308	7.6	99 150		2022
-7.8	30 456 310	-2.3	155 508	7.2	22 487	-
21,5	29 493 368	23.6	149 528	24.2	22.989	=
-2.6	27 531 367	-0.7	137 577	4.0	22827	전
-1.4	41 520 794	4,0	199 695	0.5	30 847	W
.17.0	25 272 731	-18.8	126 305	-10.2	20 201	1	2023
-78.0	21 229 932	27,8	107 904	-21.6	18 026	11
-14.0	23 686 487	-14.9	117 057	13.7	19691	터

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %57,0'ı konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 23,7 milyon m2 iken; bunun 13,5 milyon m2'si konut, 5,1 milyon m2'si konut dışı ve 5,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplam vermeyeblir.

En yüksek yüzölçüm payı %72,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 17,1 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.

Yapı kıllanma izin belgesi verilen kullanma amacına göre yüzölçümü payları. III. Çeyrek 2023

· Bir daireli binal ar

· Sanayl binaları ve depolar

III Ofis (isyari) birraliel)

Kamu eğlence, eğitim hastane veya bakım kutuluşları buraları

Toptan ve perakende ticaret binaları

11 fkamed amach clenayan diger binalar

Otel vb binalar

Halka açık ikamet yerleri

= Trafik ve testigen binakarı

Grafiligeli rake imaliamadan dolay: topları topları toplama vermiliar in profitan-

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Sosyal donatılara yakın konumda olması

Tercih edilen alanda olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Bulvardan kaynaklanan araç sesi

Fırsatlar

Yeni ve modern tarzdaki yapının bitmesi durumunda, satışına yönelik rağbetin artıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 9.300,00 m2 parsel alanı üzerinde inşası devam eden yapının A bloğunda konumludur. Blok üzerindeki bağımsız bölümlerin dağılımı ;

14 - 13. Bodrum Kat :1-2-3-4-5-6 B.B nolu Asma Katlı Mağaza

2023/ASCEGYO-036

ਤੇ ਪੈ

• 1. Bodrum Kat: 7 B.B. Nolu Mağaza
• 1. Bodrum Kat: 8 ... 15 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 16 ... 27 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 28 ... 40 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 41 .... 55 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 56 ... 65 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 66 ... 76 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 77 ... 92 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 93 ... 106 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 107 ... 114 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 115 ... 122 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 123 .... 128 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 129 ... 132 B.B. Nolu ofisler, Zemin Kat: 133-134 B.B. Nolu magaza,
• 1. Normal Kat:135 ... 139 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Normal Kat:140 ... 144 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Normal Kat:145 ... 149 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Normal Kat:150 ... 154 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Normal Kat:155 ... 159 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Normal Kat:160 ... 164 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:165 ... 169 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:170 ... 174 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:176 ... 179 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:180 ... 184 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 165 ... 189 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 190 ... 193 B.B. Nolu konutlar,
• 12 13. Normal Kat:194 B.B. Nolu Dubleks konut ,

2023/ASCEGYO-036

• 1. Normal Kat:195 ... 198 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:199 ... 202 B.B. Nolu konutlar,
• 15-16. Normal Kat:203 B.B. Nolu Dubleks konut ,
• 1. Normal Kat:204-205 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:206-207 B.B. Nolu konutlar,
• 17-18. Normal Kat:208 B.B. Nolu Dubleks konut ,
• 1. Normal Kat:209-210 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:211-212 B.B. Nolu konutlar,
• 19 20. Normal Kat:213 B.B. Nolu Dubleks konut ,
• 1. Normal Kat:214-215 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 216-217 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:218-219 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:220-221 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:222-223 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:224-225 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:226-227 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:228-229 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:230-231 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:232-233 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:234-235 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:236-237 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:238-239 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:240-241 B.B. Nolu konutlar,

2023/ASCEGYO-036

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :

Ana gayrimenkul genelinde inşaat seviyesi % 95 'nın üzerindedir.

Bağımsız bölümler farklı oda sayıları ile inşa edilmektedir.

Taşınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar değerleme tablosunda yazılmıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

29285 Ada 5 nolu parsel için mevcut imar planı yapılaşma şartlarına uygun olarak proje hazırlanmış olup; halen yapı denetim firması kontrolünde yapım faaliyetleri projesine uygun olarak devam etmekte olup ; tamamlanma aşamasındadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz 29285 Ada 7 Nolu Parsel için Çankaya belediyesince

düzenlenen

• a) 29.12.2015 Tarih ve 91 sayılı İLK,
• b) 07.07.2022 Tarih ve 45 sayılı TADİLAT İNŞAAT RUHSATI mevcuttur

İnşaat ruhsatı sari olup; yeniden ruhsat alınması gerektiren bir durum bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde KANYON-1 isimli 242 adet ( mağaza/asma katlı mağaza/ofis/mesken ) bağımsız bölümden oluşan proje geliştirilmektedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ülaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklasımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2023/ASCEGY0-036

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde projelendirilmiş bağımsız bölümlerin inşaatı büyük ölçüde tamamlanmış olup proje iskan aşamasında olduğu için değer tespitinde pazar yaklaşımı kullanılmıştır. Yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m²)	Goziemienen Alan (m³)	Niteliği	Sauga Sunulan Degert (TL)	Satisa Sunulan Barlim Degeri (TL/m2)	Ilgillsi	Tietisim
Emsal I	200,00	180,00	Meskert	18.000.000.00	ad and on	Mesude Hanim.	0 (533) 708 81 19
Emsal 2	167,00	150,00	Mesken	14.600.000,00	87.425,15	REMAX BORSA 4	0 (533) 304 10 27
Crisal 3	00'000	DO'DOT	Mosken	11.500.000,00	115.000,00	BRK YILDIZ	0 (202) 200 24 00
Emsal 4	550,00	448,00	Meskeri	49.750.000.00	90.454,55	REMAX BORSA	0 (505) 312 40 59

SATILIK KONUT

Eines 011	Beyan Edilion Nam (m2)	Gözlemienen Alan (m2)	Niteligi	Satisa Sunulan Degeri (TL)	Sauga Sunulan Degerl Birim (TL/m2)	Iligilisa	lletişim
Emsal 1	400,00	400,00	Dukkan	000.000.0000.00	150.000,00	AC WINNER	0 (536) 487 51 45
Emsal 2	200,00	150,00	Dukkart	18.500.000,00	000000076	Elit Emlak	0 (541) 771 12 91
Emsel 3	75,00	75,00	Dukkart	no hon'does ?I	166.666,67	YASAR KENT EMLAK	0 (532) 154 85 73
Emgal 4	1.250,00	1.250,00	Dukkan	105.000.000.000	BO.OUD.OD	UFUK Emlak	0 (532) 557 53 53

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

Konut Emsalleri

4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

18.000.000						0.				D.	Birim Dager
	100.000	0%	0%	0%	-10%	8%	0%	-596	0-26	0%	93.000
14.600.000	רבר. לא	0%	1740	1244	-10%	846	U'lu	-5%	0%	0%	90.520
	115,000	0%	1146	-10%	-10%	8%	0-27	- देनिय	0%	096	95,450
	117.049	046	10%	10%	-10%	8%	0%	-5%	095	04	HI.OGG
	11,500,000 49.750.000 Ortalame Birim Deger (TL/m3)

Emsal No	Yüzölçümü (mg)	Satusa Sunulan Dugari (TL)	Birim Dugur (TL/m2)	Capita D.	Alan D.	Konum D.	Zanlan D.	Yapı Yagı D.	Surettyp D.	Pazarisk D.	Manzara D.	Diger 0.	Düzeltilmiş Birim Dugur
Emsal r	400	000/000/000	150.000	0%	1394	-5 Ma	046	10%	D'A	-19	596	0%	160.500
Emsal 1	150	18-500.000	123.333	04%	0%	0%	0%	10%	0%	-3%	5/4	0%	138.133
Emsal 4	75	12.500.000	166.657	04	119 પિત્તર	-10%	0%	10%	0-8-	-3%	59%	0%	1 10-000
TTISAL दी	1.100	105.000.000	95.455	U.B.	20%	036	0%	10%	0%	- 3%	5%	056	131.727
Ortalama Birim Değer (TL/m²)											150.090

Değerleme konusu taşınmazlardan OFİS ve MESKEN vasıflı taşınmazlar için EMSAL bilgileri göz önünde bulundurularak ortalama birim m2 90.000 TL olarak, ASMA KATLI MAĞAZA bölümleri için ise 150.000 TL olaraktan belirlenmiştir.

Tüm emsallerde pazarlık payı öngörülmüştür.

2023/ASCEGYO-036

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. hissesinin Pazar değeri ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

	BAGİMSIZ BOLUM TIPI	USUNDUGU KAT	BAGIMSIZ BOLOM NO	NITELIGI		ANSA PAYT	TOPLAM BRUT ALAN (KAPALI- AÇIK- EKLENIT)	BRUT M2 SATTS FIYATI (KDA HARLE)	TOPLAM FIYATI (KDV HARIC)	YUVARLATILMIŞ FIYATI (KDV HARIC)	YUVARLATILMI5 FIYATI (KDV DVHIL)
	MAGAZA	14-13. BODRUM	4	ASMA KATLI MAGAZA	115	9300	161.91	150.000,00	84.591.000,00	00 000 000.00	101.508.000,000
2	MAGAJA	14-13. BODRUM	5	ASMA KATI I MAGAZA	184	00006	920,74	00/00000000	138.106.500,00	138.105.000.00	165.726.000,00
5	MAGAZA	14 13. NODKUN	6	ASMA KATLI MAGAZA	97	00000	471,18	150.000/00	00,0000.000,00	70.675.000,00	000,000,000,00
4	OPIS 26	MINDIZM 'ZE	ಿಗೆ	00.00	30	0300	1119,79	00.000.00	00,001:100,000	17.000.000.00	20.496.000,00
17	OFIS-1A	12. BODRUM	ੀ।	OF ES	20	3300	89,0	00/000000000	ROPA:000,00	00,000,000,00	11.6/8.000,001
6	OFIS IA	12. KODRUM	II	OFIS	24	9300	110.69	000000000	9.962.100,00	00'000'000'00	11.952.000,00
1	OLIS-IV	12. BODRUM	13	CALLS	17	00066	89,6	00.000.00	8.064.000,00	8.065.000,00	9.678.000.00
8	OFIS 2E	12. ROORUM	15	OFIS	38	SHIRT	184.88	0000000000	16.648.200,00	16.620.000.00	DO DOOD 086 GT
5	OFIS-IA	12. BODRUM	17	OFFS	19	0300	76,94	00'000'00	6.924.600.00	6.975.000,00
10	DHS-1A	11. BODRUM	19	OFIS	71	9300	89,75	90.000,00	00000000000	8.080.000,00	00/0000000000
11	OFIS-1A	11. BODRUM	21	OFIS	24	0300	220,75	80.000.00	000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	DOCUPOURS'S	DOCUMMAGA
17	OF15- TA	11. BODISUM	23	OPIS	18	9300	81,6	nonoman	7,744,000,00	7.345.000.00	11.964.000.00
13	0.15 2E	11. 800RUM	25	OFFS	37	0300	123,55	00/000/00	16.697.700,00	007000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	8.814.000,00
11	0-13-14	11. BOORUM	26	131-155	17	0006	77,2	nononologi	6.940.000.00		20.040.000.00
15	OFLS TA	11. POORUM	27	OFFS	17	9.300	HD. 148	00.000.00	7.234.200,00	6.930.000,00 7.235.000.00	00/000000000
16	OFTS-ZE	10. BOORUM	રેસ	438.155	36	9300	179,77	00/0000000	16.179.300.00		8,682,000,00
17	OFIS IA	MISSOCIAL DI	40	0-15	18	2300	80,452	00/0000000	7.243.200,00	00/000 000 000 00 7.245.000,00	19.416.000,000
18	oris-14	a BODRUM	44	OFFS	111	Crickes	76,94	00/000'00	6.924.600,00		00000000000
10	OF S 26	9. BOOKLINE	45	0015	38	0000	185,54	0000000000	16.698.600,00	6.952.000.00	8.310.000,00
20	0015-14	9. BODRUM	46	Childer	20	3300	89,72	ad one on	8077-200100	16.700.000.00	00"0000000000000
21	OFIS-1A	ATTRUNUM	48	OFIS	24	9300				0,000,000,000	9.696.000,00
22	OF 15-14	a BODRUM	20	OFIS	14	300	110,75	00000000	9.968.400,00	9.9 AUTOMATE	11,964,000,00
23	OFIS 2E	9. BODRUM	52	OFIS	38	9300	81.0	00000000	7,344.000,00	7.345.000.00	B.814.000,00
24	OFIS-LA	9. BODRUM	53	CH43	18	0000	185,72	00'000'00	16:714:800,00	16.715.000,00	20.058.000100
25	0115-14	9. Iladdrum	ટેવ	OFFS	19	0300	77,01	00.000.00	117006706879	0.920.000.00	00/000/00
26	OFIS-2D	9. BODRUM	55	CALLS			80,72	00,000,00	7.264.800,00	7.265.000.00	8,718.000,00
27	0135-40		ટેવે	OFIS	35	00006	166,13	00.000,00	14.951.700/00	14.950.000.00	17.940.000,00
28	OF15-40	B. BODRUM			ક્ષર	4300	407,94	00,000,00	36.264.600,00	36.265.000,00	43.510.000.00
	OF15-2B	NORSEDIA "R	03	OFIS	70	0300	346,69	желккі пр	21.503 100 00	31 200.000,00	37.440.000,00
29		8. BODRUM	65	OFFS	20	8300	142,8	90.000,00	12.827.000.00	17.850.000,00	15/420 000,00
201	OUTS-IA	7. BODRUM	રેન્દ	OFIS	24	9300	238,86	30.00000000	10.643.400.00	10.645.000,00	12.774.000,00
31	OFIS 3D	1. BODISON	11	0815	34	00006	103.88	90.000,00	14.749.200.00	14-750.000,00	17.700.000.00
37	OFFS-3D	7. BODRUM	72	OFIS	33	0300	265,88	acroniciali	14.749,200.00	14.750.000,00	17.700.000.00
33	OFIS SA	PARTMORTER 7	74	OLIS	93	9300	468,75	00,000,00	42.187.500,00	42.199.000,00	20.038.000.00
34	OLIE-TV	G. BODRUM	77	OFIS	20	9300	85,69	SCIANNIA	7.712.100,00	7.710.000/00	9.252.000,00
25	OHS 3R	B. BODRUM	11	CH-155	5	9300	274,5	90.000.00	24 705.000.00	24 705.000.00	00'000'869'000'00'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'000'
35	OF 15 3C	MITAGOR '9	82	51401	28	00066	121,78	00.000.00	00000000000TT	11.860.000,00	14.257.000,00
27	Cor 25-2A	6. BODRUM	24	0132	25	9300	254.94	00,000,00	22.944.600,00	000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	27,234,000,00
38	OFIS-24	6. BODRUM	82	OFIS	76	9.900	127.64	DD'COOLOG	13.745.100,00	13,740,000,00	16.488.000,00
39	CEEL-3H	6. SODRUM	ad	0175	28	9300	280,07	0000000	25.206.300,00	25,205,000,00	0.5€€1000'00
40	OFLS-JA	6. BOORUM	22	DF35	27	9.300	121,27	0000000000	00 006 806 00	00/000:000,00	13.092.000,00
41	CFEI-ZA	MUNIKMI "S	8	OLIZ	26	9300	141,9	00/0000000	12.771.000,00	17.770.00000	15-254-000,00
42	OFIS -2A	5. 800RUM	100	01 13	26	8100	85.58	000000000	7.576.100,00	7.675.000,00	0.710.000,00
4.5	OPES-40.	5. BOORUN	202	OF ES	88	0000	432,42	00'000'00	0070000 / 15785	38.920.000,00	46.704.000,00
વીવા	OFIS-48	4. BODRUM	100	Children	14	CHIPSA	457,99	00'000'006'06	32 219.100,00	32.220.000,00	38.664.000,00
45	CFIS-415	4. INCREAM	113	(1) 2	73	0300	360,76	00.000,00	37,468:400,00	22.470.000.00	00/0000"/496 80
46	OL SLID	3. ПОСВИН	117	OFFS	57	00055	2/8,37	an one no	52.021.200/00	25.055.000,00	30.066.000,00
47	OFIS-38	3. BODRUM	120	OFIS	41	0000	279,71	00000000	25.173.900,00	25,175,000,00	00"210"000"00
48	OLIS-IV	J. BODKUM	122	OFIS	20	0300	85,78	SCHRIDGE, DO	7.765.200,00	7.765.000,00	00/00000000000
49	OFIS JA	2. BODRUM	126	0-18	26	азор	65.28	90.000.00	7.676.100,00	7.675.000/00	00/000/012:6
50	OF 8-34	2 BODRUN	127	OFIS	83	0300	404,89	00,000,00	36.440.100/00	36.440.000,00	43.728.000,00
51	DFIS-TA	T. MIDRON	128	OLIS	19	9300	86,25	20.000,00	1,167,200,00	7.765.000/00	0.318.000,00
52	OFIS-IN	1 BODRUM	129	OFIS	19	4 3000	161,3	00/0000000	74:317:000,00	14.515.000,00	001000.000,00
22	OF 15-2A.	1 DODRUM	061	Oris	25	9300	350,35	DOTOGOTOG	00'0000000000	00/000000000	37.836.000,00
ટેવે	OFIS-2A	1 BODRUM	131	DF12	25	00000	103 200	90.000.00	27.257.400,00	00/000000000000	27.706.000,00

42

55	NAGAZA	ZEMİN KAİ	134	MAGAZA	65	d 300	307,84	150.000,00	46.176.000.00	46.175.000,00	00'000'000'00
55	OFIS 2+11'2	I.KAT	135	OLIS	26	9300	129,92	00,000,00	11.692.800,00	11.695.000,00	14.034.000,00
57	OF 5-2-10	1.KAJ	136	OFIS	84	DOKE	116,19	DOTOGOTOG
20	OFFE 24167	1.KAT	137	OFIS	26	DOS P	130.34	UD'ODD'OG	10.427.100,00 11.712.600.00	10.455.000,001 11.715.000,00	12.246.000,00 14:058.000,00
ನಿಕ	OF25-3+1F	1.KAI	138	OFIS	27	00000	160,76	GOTKET THE	17.168.400,00	17.170.000.00
60	OF 18-34-11	1 KVI	139	0115	39	0300	191.48	00000000	17.774.700.00	17.775.000,00	20.604.000,00 00'000'000'000'00'00'00'00'0000'00'0000'0000'000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
61	Colors. S+1F1	3.KVI	145	CHAT	26	0300	129,92	00/000000	00/0000 2000 EE	11.695.000,00	14.034.000,00
62	OFIS 7+1G	J.KAT	146	CALLER	24	00000	110.38	00/0000000	10.457.100,00
63	CLIS-	3.KAT	147	Oriz	26	9300				10,455,000,00	12.546.000,00
Ed	ZISF2 CH-12-14-12						1 30.14	00000000	0.000 2111111	11.715.000,00	14.058.000,00
62	CFIS 3411	3.KAT J.KAT	148 149	CALS	37	0300	190,75	000000000	17.167.500,00	17.170.0000,00	20.604.000,00
	GFIS-			Color Color	39	00066	197,7	00000000	17,748,000,00	17.750.000,00	21.200.000.00
66	5+1F1	S.KAT	155	CH-15	26	0006	124.82	00,000.00	11:005 900 00	00'000'569'TT	00'000. MD. F1
67	OFF-2+IG	5.KAT	156	OFFS	24	9300	116.19	00.000.00	0.427.100.00	10.455.000.00	12.546.000,00
నిన	OFIS 2+1F2	5.KAT	15/	CHES	26	9300	1.50,14	00,000,00	11.717.600,00	11.715.000,00	14.058.000.00
69	OFIS 3+11	5,KAT	158	CHIS	37	9300	193,8	80.000.00	17.442.000/10	17.440.000.00	20.928.000.00
10	OFFS-3+TE	5.KAT	159	OFIS	39	a 300	201,44	DOTODOODS	18.129.600.00	18:139.0000.00	21.756.000,00
72	241 AT	G.KAT	160	KOMUT	26	0300	129,97	00/000/00	Corporario Cri	TT:662"000'00	12.864.500,00
72	2+1 B	6.KA1	161	KOMUT	24	00000	TIP 10	0.00000000	10.457.100,00	10.455.000,00	11.500.500,00
7.1	2+1 A2	6.KAT	167	KONUT	26	OCTSTAT	130.14	00/0000000	11.712.800,00	11.715.000,00	00.000'000'00
14	547.8	G.KAL	163	KOMEL	37	9300	196,53	a0 000 00	17.687.700,00	17.690.000,00	19.459.000,00
12	311 A	6.KAT	Text	KOKUT	રતિ	alog	203,39	our poortig	18:305.100,00	18.305.000,000	20.132.500,00
15	2+1 Al	a KAT	175	KONLIT	26	9300	133.87	00,000.00	11.602.800,001	11.695.000,00	12.864.500,001
77	2+1B	Q.KAL	136	KONUT	24	diali	116,19	00.000.00	10.457.100.00	10.455.000,00	11-500-500,00
ਲ	2+1 A2	9 KAT	17/	ROOMLIT	26	9300	1.30,14	00,000,00	11.722.600,00	11.715.000.00	MAOG 488.71
79	311 B	9.KAT	178	KOMUT	31	a 300	190,72	00.0000,00	13 164 800,00	17.165.000,101	10.981.200.00
200	J+1 4	9.KAT	174	KONUT	30	0300	291,47	80.000.00	17.772.300,00	17-770 000,00	19.547.000,00
81	211 AI	10.KAT	180	KONUL	26	a300	75.647	SOUKKENNI	00/000 269. IT	11.695.0001.00	12/80-0'200'00
ದ	2+10	10.KAT	181	KOMULE	24	0300	116,19	00/000/00	10.457.100,00	10-422-000 00	11.500.500,00
83	211 A2	10.KAT	182	KONUT	20	000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	130,14	no/oooroge	11.712.600.00	11.715.000,00	00,000. 488.72
કત	3+1 B	10.KAT	183	KONUT	37	0300	191,37	00/000/00	17.219.700,00	17/550/000/00	18.942.000,00
83	311 A	10.KAT	284	KOMUT	35	OURSE	199,32	00/0000000	27.628.000,00	17.940.000,00	19.734.000,00.
Ho	2+1 WI	13.KAT	105	KUNLIT	27	8300	129,92	00'0000000	11.692.800,00	11.695.000.00	15:00-1 200,00
87	211 H	15.KAT	Tak	KONUT	24	a mo	110.19	00/0000000	20.457.100,00	00/000000000	11.200.200110
the HQ	2+1 42	23.KAT	191	KONUT	27	0300	130,14	00/000/00	11.712.600,00	11,715.000,00	15.880 200,00
00	4+1A1 211 A1	13.KAT 14.KAT	198	KOMUT	44	addu	247,49	00.000.00	77-214-100,00	22.275.000,00	24.50Z_500,00
di	2+1 0		Taa	KOMUT	27	9300	130,14	00'000'00	11.712.600,00	11.715.000.00	12.886.500,00
02	241 A7	14 KAT 14.8.AT	200	KONUT	24	a300	116.13	00,000,00	10-451-200,00	10.450.000,00	11.495.000,00
03	441 81	17.KAT	201	KONUT	27	0300	2 30,14	00,000,00	11.712.600,00	11.715.000,00	12.886.200.00
તેની	4+1 42	17.KAT	200 210	KOMUT CONTIT	50	2300	250,88	00'000'00'00'	22.579.200,00	22.580.000,00	24.838.000/00
45	4-1 A2	10.KAT	212	KONUT	રેન્ડર્ન 54	00000 9300	274,29	00.000,00	24,686,100,00	24/685.000,00	27.153.500,00
રેન્ટ	41181	19.KAT	214	KONUT			274,82	0000000000	24.733.800,00	24.735.000,00	00'0005" BOX."ZZ
97	4+1 A2	21 800	219	KONUT	30 ટિને	9300 9300	248,7 272,46	00,000,00	00 000 288770	22.385.000,00	24.623.500,00
ටිම	511	22 KAT	220	KONUT	Call	a300	306,54	00,000,00 90.000,00	24.221.400.00 27.588.600,00	24.520.000,00	DOTOCKOTZAGTHE
පියි	4+1 A2	22.KAT	221	компа	5	a300	210,31	00.000.00	24.327.900.00	27-990.000,00	00.349.000.00
100	511	23.KAT	272	KONUT	િત	9300	306,54	MITOOKITHI	21,288.600,00	24-330.000,00 27.290.000,00	26.763.000.00 30.349.000,00
101	4+1 A2	23.KAT	223	КОМПТ	54	9.900	274 47	90.000.00	24.700.500,00	24. 700.0000,000	000000000000
102	411.42	26.KA1	779	KONUT	54	9300	270,31	00/00000000	74.127.900.00	54.330.000.00	26,763,000,00
103	5+2	27.KAT	230	KOMUT	60	9300	300 73	0000000000	27,587.700,00	27.500.000,00	00,000,000,00
FO4	4+1 A2	27.KAT	231	KONUT	54	00000	274,45	00/00000000	24:700:500,00	24.700.000,00	27-170.000,00
113	4+1 A2	28,KAT	233	КОМПЕ	ਟੋਕੇ	0300	273,34	00/000/00	24.600.600,00	24.600.000.00	11706000000
106	512	29.KAT	234	KOMUT	CD	000066	304,09	00/00000000	27,368,100,00	27,370.000.00	00.000.2000.00
107	441 AZ	28.KAT	232	KONTT	ਦੇ ਕੰ	9300	222,45	a0'000'00	24.521.400,00	24.520.000,00	000000000000

000000000

C

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2023/ASCEGYO-036

yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıstır.

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, variık tarafından gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktan ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

2023/ASCEGYO-036

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için ayrı bir kira bedeli takdir edilmemiştir.

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Değerleme konusu taşınmaz 29285 Ada 7 Nolu Parsel için Gaziantep 5. Noterliği tarafından 24.07.2017 tarih ve 21783 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI SOZLEŞMESI mevcuttur.

2023/ASCEGYO-036

Buna mukabil İNŞAA SEVİYESİ % 95 üzerinde, KAT İRTİFAK TAPULARININ MEVCUT OLMASI ve TAMAMLANMASI İÇİN ASCE GYO tarafından herhangi bir ödeme söz konusu olmayacağı için ; Değerleme konusu taşınmazlar TAMAMLANMIŞ kabul edilerek DEĞERLEME YAPILMIŞTIR.

3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

29285 ada 7 parsele ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup; inşaat faaliyetleri % 95 seviyesi üzerinde olup değerleme konusu taşınmazlar tamamlanmış kabul edilerek değerleme yapılmış; proje değer analizi yapılmamıştır.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

29285 ada 7 parsele ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup; inşaat faaliyetleri % 95 seviyesi üzerindedir. Parsel üzerinde yer alan KANYON-1 projesindeki bağımsız bölümlerin inşaatı büyük ölçüde tamamlanmış ve proje iskan alma aşamasına gelmiştir. Bu sebeple bağımsız bölümler için pazar yaklaşımı kullanılarak tespit edilen değerler toplamının, geldiği seviye itibariyle projenin değerini yansıttığı kabul edilmiştir.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların konut-ofis /dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

2023/ASCEGYO-036

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde geliştirilen KANYON-1 isimli proje için yasal gerekler yerine getirilmiştir ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle Ilgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

2023/ASCEGYO-036

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde KANYON-1 projesi geliştirilmektedir. inşaat seviyesi % 95 üzerindedir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüs

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendine göre GYO'lar mülkiyetlerindeki arsalar üzerinde proje geliştirebilirler. Aynı fıkranın (d) bendine göre gerçekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde KANYON-1 projesi geliştirilmekte olup ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur

Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fikranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir sekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Değerleme konusu taşınmaz için yukarıda belirtilen şekilde bir sınırlama bulunamamakta olup, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.

2023/ASCEGYO-036

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• · Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• · Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatındeyiz.
• · KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• · Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• · Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetindeki 107 adet bağımsız bölüm için;