Audit Report / Information • Dec 30, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
18 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI |
|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ |
| a. | Raporun Tarihi |
| b. | Raporun Numarası |
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları |
| $C_{n}$ | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı |
| d. | Değerleme Tarihi |
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına Ilişkin Açıklama |
| a. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
| 3. | KURULUS VE MÜSTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
| a. | Kurulusun Unvanı Ve Adresi |
| b. | Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi |
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar |
| ç. | Işin Kapsamı |
| 4. | GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER |
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
| Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ı. |
|
| Tapu Kayıtları 2. |
|
| Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları 3. |
|
| b. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sinirlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| c. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (Îmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
| ς. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13 |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnsaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 13 |
| f. | Gavrimenkuller Ve Gavrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| α. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13 |
| ă. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 |
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 |
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ |
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler |
| Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler 1. 2024/ASCEGYO-098 |
| 2. | Sehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |
|---|---|---|
| b. | Mevcut Ekonomik Kosulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |
| 2. | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |
| 3. | İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 | |
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 | |
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30 | |
| Ç. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri | |
| 1. | Ana Gayrimenkul Özellikleri : | |
| 2. | Bağımsız Bölüm Özellikleri : | |
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
|
| e. ť. |
Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa |
|
| Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
||
| б. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |
| a. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| ı. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni ……………………………………………………………………………………………… |
|
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 35 | |
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar36 |
|
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| b. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç |
|
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| C. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 3. | İndirgeme/Îskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 40 |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| ς. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| 1 | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) |
| Bağımsız Bölüm Kira Değeri | |
|---|---|
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 43 |
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 43 |
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analızı |
| б. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi |
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ |
| а. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
| Ъ. | Asgari Husus Ve Bligilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri |
| c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 44 |
| C. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 44 |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 44 |
| e. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 45 |
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 45 |
| а. | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 45 |
| 8. | SONUC |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi |
| ь. | Nihai Değer Takdiri |
| RAPOR EKLERI |
2024/ASCEGYO-098
33
$7n$
4
$\overline{\phantom{a}}$
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme calışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme calısması vapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kayranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amacla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile meycut piyasa kosullarında ve meycut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istivorsa bu konuvu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
$\hat{z}$
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Cevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inanclarımız doğrultusunda asağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.
2024/ASCEGYO-098
27.12.2024
2024/ASCEGYO-097
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)
Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
24.12.2024
17.12.2024 / ASCEGYO-05
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-039 | 08.11.2022 | 147.085.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-046 | 26.12.2023 | 290.735.000,00 TL |
| 2024/ASCEGYO-044 | 25.07.2024 | 329.095.000,00 TL |
$\Omega$
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| ILETIŞİM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESI | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Zeugma Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
$\tilde{\sim}$
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
İsin kapsamı, Gaziantep İli, Sehitkamil İlçesi, Çakmak Mah. 5809 Ada 3 Parselde yer alan "3 KATLI BETONARME OFİS , İŞYERİ VE ARSASI" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 18 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep İl merkezinden Sani Konukoğlu Bulvarına girilerek doğu yönünde ilerlenir Zeugma müzesini geçtikten sonra 350m ileride sağ kolda bulunan taşınmaza ulaşılır.
Belediye ve alt yapı hizmetlerinin faydalınım tamdır.
| Enlem | 37.0739 | |
|---|---|---|
| Boylam | 37.3889 | |
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
$1/4$
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
Ana Gayrimenkul
| ΠĪ | Gaziantep |
|---|---|
| İlçe | Sehitkamil |
| Mahalle | Cakmak |
| Ada | 5809 |
| Parsel | |
| Yüzölçümü (m 2 ) | 5.451,75 |
| Nitelik | 3 KATLI BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI |
| Blok Adı | Kat No | Bağımsı z Bölüm No |
Arsa Payı | Bağımsız Bölüm Niteliği |
|---|---|---|---|---|
| $\overline{a}$ | ZEMİN+ASMA | 1 | 511/5451 | DÜKKAN |
| ZEMİN+ASMA | $\overline{2}$ | 312/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 3 | 312/5451 | DÜKKAN | |
| ٠ | ZEMİN+ASMA | 4 | 312/5451 | DÜKKAN |
| ZEMİN+ASMA | 5 | 312/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 6 | 308/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 7 | 308/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 8 | 312/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | $\overline{9}$ | 276/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 10 | 263/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 11 | 310/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 12 | 288/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 13 | 276/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 14 | 295/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 15 | 254/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 16 | 244/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 17 | 236/5451 | DÜKKAN | |
| ZEMİN+ASMA | 18 | 322/5451 | DÜKKAN |
2024/ASCEGYO-098
| Belge Adı | İncelendiği Kurum | Belge Tarihi | Belge Sayısı |
|---|---|---|---|
| Mimari Proje | TKGM Portali | ||
| İlk Yapı Ruhsatı | Sehitkamil Belediyesi | 29.08.2019 | 214 |
| Tadilat Yapı Ruhsatı | Sehitkamil Belediyesi | 18.01.2021 | 025 |
| Yapı Kullanım İzin Belgesi | Sehitkamil Belediyesi | 08.09.2022 | 294 |
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Beyanlar Bölümü | Diğer (Konusu: Taşınmazın üzerinde 07.05.2014 tarih ve 3433 sayı ile hisse hatası vardır. ) Tarih: 01/01/1900 Sayı: |
| Yönetim Planı : 09/09/2021( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Şehitkamil - 05-11-2021 14:42 - 79093 |
|
| Kentsel Dönüşüm Ve Gelişim Projesi Sınırları Icinde Kalmaktadır. Şehitkamil - 08-03-2012 16:31 -7094 |
|
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
Taşınmazların tamamının tek kişi-firma olması sebebiyle HİSSE HATASI beyanı geçerliliğini yitirmiştir.
Ekte yer alan Tapu Kayıtlarından görüleceği üzere söz konusu taşınmazların tamamının Kat Mülkiyetine geçtiği tespit edilmiştir.
Beyanların taşınmazların değerini menfi yönde etkilemeyeceği ve
gayrimenkullerin devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.
$\frac{1}{2}$
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gavrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Tasınmazlar son 3 yıl içerisinde ;
Taşınmaz Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 'nda, Hmaks 5.50 şartlarında T2 Ticaret Alanı'nda kalmaktadır.
Bölge kentsel dönüşüm alanı içerisinde olup dönüşümü tamamlanan parseller düzenlenerek imara açılmaktadır.
Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.
İlişkin Olarak Yapılmış e. Gayrimenkule Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözlesmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar Kat Mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şehitkamil Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve İle İlgili Deăerlemesi Yapılan Gavrimenkul Olarak Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
$x^2$
Tasınmaz parsel üzerindeki yapılar Teorem Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir. Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar Kat Mülkiyetine geçmiştir.
Adres: İncilipınar Mah. Sehit Mehmet Öter Cad. Yüncüler İş Merkezi B Blok N:6/58 Sehitkamil/GAZİANTEP
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Taşınmaz parşel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi UAVT numarası ile https://beptr.csb.gov.tr/bep-web/#/gueryEkb internet adresinden sorgulanmis herhangi bir belge olmadığı görülmüştür.
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Sanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Cayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykus, güvercin, serce, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
$N<\tilde{A}$
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunc, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selcuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür.
$W\downarrow$
Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Şehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İl'i Merkezinde Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete gecmiştir.
İlçe "Şehitkamil" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.
Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilçe 1.268 km2'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.
Başlıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağları'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir.
2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.
İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar: Sehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). İlçe sınırlarımız içerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana çocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.
Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyaliz merkezi bulunmaktadır.
İlçe merkezinde Devlete ait 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim ilköğretim okulu, 8 genel lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi 2024/ASCEGYO-098
$N< I$
ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.
67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.
İlcenin okur - yazar oranı % 97'dir.
İlçe Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi ile 1 Halk Kütüphanesi bulunmaktadır.
b. Mevcut Ekonomik Kosulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Davanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
Konut satış sayısı, Kasım 2024
| Kasım | Ocak-Kasım | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (56) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 |
| Ipotekli satıs | 21 804 | 5.245 | 315.7 | 135 209 | 171.706 | $-213$ |
| Diğer satış | 131 210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 975.643 | 23.4 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 |
| lik el satis | 49.274 | 30 472 | 61,7 | 407 832 | 228,299 | 24.2 |
| lkinci el satis | 103 740 | 65 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13,0 |
İpotekli konut satısları 21 bin 804 olarak gerceklesti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
2024/ASCEGYO-098
$\Gamma_{\setminus n}$
İlk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-098
$\sqrt{2}$
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
2024/ASCEGYO-098
$\sqrt{2}$
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile Iran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Toplam ciro yıllık %41.2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
2024/ASCEGYO-098
$\tilde{t}$
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
2024/ASCEGYO-098
$\sim$
N - Idari ve destek
$\mathbf{H}$
İnsaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
ś
×
$J_{\smallsetminus}$
k,
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 arttı.
$N<1$
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
2024/ASCEGYO-098
$\sim$
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
| Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024 | ||
|---|---|---|
| ---------------------------------------- | -- | -- |
| Yillik değişim (%) |
Yuzolçum (m 2 ) | Yillik. degisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%). |
Bina sayısı | Ceyrek | Yil |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $-3,5$ | 146 197 251 | $-3.5$ | 700 884 | $-7.7$ | 127819 | 5055 | |
| $-19.5$ | 27 595 313 | $-24.8$ | 131 242 | $-22.1$ | 26 126 | ||
| 2,8 | 30 882 141 | $-7.8$ | 145 414 | $-4.8$ | 29 072 | π | |
| $-3.5$ | 32 172 075 | $-2,6$ | 146 031 | 7,0 | 28 284 | Ш | |
| 6,7 | 55 547 723 | 13,8 | 278 197 | 0,7 | 44 337 | IV | |
| 15.2 | 168 391 174 | 22.6 | 859 202 | 9,3 | 139 659 | 2023 | |
| $-2,1$ | 27 026 443 | 0,4 | 131 810 | $-8.6$ | 23 889 | ||
| 27.1 | 39 255 974 | 32.7 | 193 022 | 7,1 | 31 127 | П | |
| 22,7 | 39 484 460 | 36,3 | 199 017 | 25,5 | 35 492 | Ш | |
| 12.7 | 62 624 298 | 20,5 | 335 353 | 10,9 | 49 151 | IV | |
| 32.5 | 35 810 521 | 34,0 | 176 657 | 19.8 | 28 610 | 2024 | |
| $-30.7$ | 27 190 746 | $-28.7$ | 137 711 | $-22.5$ | 24 127 | Ħ | |
| $-18.9$ | 32 011 545 | $-17,0$ | 165 134 | $-18,8$ | 28 828 | Ш |
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-098
$N+1$
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Grafikteki rakamiar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
$\geq 1$
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
| Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024 | |||
|---|---|---|---|
| Yillik değişim (%) |
Yuzolcum (m") | Yillik degisim (%) |
Daire sayısı | Yillik degisim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,0 | 129 019 432 | 2,5 | 642 292 | 7,7 | 99 174 | 2022 | |
| $-7.8$ | 30 444 673 | $-2,3$ | 155 447 | 7,2 | 22 485 | ||
| 21.4 | 29 482 147 | 23.6 | 149 488 | 24.2 | 22 986 | ш | |
| $-2.4$ | 27 560 452 | $-0.7$ | 137 567 | 4, 1 | 22 8 34 | ш | |
| $-1.4$ | 41 532 160 | $-4.0$ | 199 790 | 0,6 | 30 889 | IV | |
| $-16,5$ | 107 744 126 | $-16.7$ | 535 043 | $-12,5$ | 86776 | 2023 | |
| 17.0 | 25 263 555 | $-18.8$ | 126 251 | $-10.1$ | 20 21 3 | ||
| 28.1 | 21 201 500 | $-27.9$ | 107 768 | $-21.6$ | 18 0 28 | R | |
| $-13.9$ | 23 734 284 | $-14.8$ | 117 262 | $-13,6$ | 19724 | 旧 | |
| $-9,6$ | 37 544 786 | 8,0 | 183 762 | $-6.7$ | 28 811 | IV | |
| 45.5 | 36 761 537 | 38.9 | 175 414 | 41.7 | 28 639 | 2024 | |
| $-14.9$ | 18 049 753 | $-23.4$ | 82 546 | $-14.5$ | 15412 | Ш | |
| $-5.3$ | 22 465 200 | $-3.1$ | 113 607 | 2,9 | 20 289 | 驵 |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-098
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaclı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullarıma izin belgesi verilen binaların kullarıma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir
Tercih edilen alanda olması
$\tilde{I}$
Çevre yolundan kaynaklanan araç sesi
Devam eden kentsel dönüşümün tamamlanması sonrası bölgeye olan rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 5451,75 m2 parsel alanı üzerine 3 Katlı B.A.K vapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul ; 2 Bodrum+ Zeminasma kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;
1 ve 2. Bodrum kat: Müşterek Otopark
Zemin +asma kat : 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18 B.B. Nolu 18 adet dükkan bulunmaktadır.
1 Nolu B.B ; Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 290.00m, asma kat 262.00m2, toplam 552,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan, 1 adet mutfak nisi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 290.00m2, asma kat 262.00m2/3=377.00m2.
2 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 182.00m, asma kat 155.00m2, toplam 337,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb
bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 182.00m2, asma kat 155.00m2/3=234.00m2
3 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 182.00m, asma kat 155.00m2, toplam 337,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan, 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 182.00m2, asma kat 155.00m2/3=234.00m2
4 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 182.00m, asma kat 155.00m2, toplam 337,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan, 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 182.00m2, asma kat 155.00m2/3=234.00m2
$N \times 1$
5 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 182.00m, asma kat 155.00m2, toplam 337,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 182.00m2, asma kat 155.00m2/3=234.00m2
6 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 180.00m, asma kat 153.00m2, toplam 333.00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 180.00m2, asma kat 155.00m2/3=231.00m2
7 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 180.00m, asma kat 153.00m2, toplam 333,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 180.00m2, asma kat 155.00m2/3=231.00m2
8 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 182.00m, asma kat 154.00m2, toplam 336,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+Ivb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 182.00m2, asma kat 154.00m2/3=233.00m2
9 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 161.00m, asma kat 136.00m2 , toplam 297,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 161.00m2, asma kat 136.00m2/3=206.00m2
10 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 150.00m, asma kat 133.00m2, toplam 283,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 150.00m2, asma kat 133.00m2/3=194.00m2
11 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 181.00m, asma kat 153.00m2, toplam 334,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 181.00m2, asma kat 153.00m2/3=232.00m2
12 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 170.00m, asma kat 142.00m2, toplam 312,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb
bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 170.00m2, asma kat 142.00m2/3=217.00m2
13 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 163.00m, asma kat 135.00m2, toplam 298,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan, 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb
$\vee$ X
bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 163.00m2, asma kat 135.00m2/3=208.00m2
14 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 170.00m, asma kat 146.00m2 , toplam 316,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+Ivb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 170.00m2, asma kat 146.00m2/3=218.00m2
15 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 150.00m, asma kat 122.00m2, toplam 272,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan, 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 150.00m2, asma kat 122.00m2/3=190.00m2
16 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 144.00m, asma kat 117.00m2, toplam 261,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 144.00m2, asma kat $117.00m2/3=183.00m2$
17 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 140.00m, asma kat 112.00m2, toplam 252,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 140.00m2, asma kat 112.00m2/3=177.00m2
18 Nolu B.B: Değerlemesi yapılan taşınmaz Zemin+asma katta yer almaktadır. zemin kat 187.00m, asma kat 160.00m2 , toplam 347,00 m2' lik brüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; 1 adet dükkan , 1 adet mutfak nişi,1 adet Wc+lvb bulunmaktadır. Zemine indirgemesi zemin kat 187.00m2, asma kat 160.00m2/3=240.00m2
d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Devam eden proje bulunmamaktadır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değisiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar dükkan niteliğindedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karsılastırılabilir (benzer) varlıklarla karsılastırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıs olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili şık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir islemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-098
$\sim 1$
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları iceren islemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklasımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karsılastırılabilir pazar bilgisinin yarlığın tıpatıp yeya önemli ölcüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsa I No |
Beyan Edilen Alan $(m2)$ |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Niteliäi | Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
İlgilisi | İletişi m |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | 260,00 | 215,00 | Dükkan. | 19.000.000, ۵O |
73.076,92 | Basan Emlak |
0(533) 926 34 85 |
| Emsal 2 |
107,00 | 75,00 | Dükkan. | 6.490.000,0 | 60.654,21 | Bera Life Emlak |
0(541) 896 05 19 |
| Emsal з |
200,00 | 175,00 | Dükkan | 15,600.000, 00 |
78.000,00 | Zeugm a Emlak |
0(543) 791 27 27 |
| Emsal 4 |
66,00 | 50,00 | Dükkan | 4.500.000,0 | 68.181,82 | Riva Emlak |
0(545) 545 17 19 |
2024/ASCEGYO-098
| Ems al No |
Yüzölcü mü (m 2 ) |
Satışa Sunula n Değeri (TL) |
Birim Değer (TL) m 2 |
Cep he D. |
Ala п D. |
Konu m D. |
Zam an D. |
Ya pı Ya \$1 D. |
Serefi ye D. |
Pazar lsk D. |
Manz ara D. |
Diğ er D. |
Düzeltil mis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al 1 |
215 | 19.000. 000 |
88.372 | 0% | 0% | 0% | D%. | 0% | 0% | $-2%$ | 0% | 0% | 86.605 |
| Ems. al 2 |
75 | 6.490.0 00 |
86.533 | 0% | 0% | $0\%$ | 0% | 0% | 0% | $-2%$ | 0% | 0% | 84.803 |
| Lims 813 |
175 | 15.600. 000 |
89 143 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-2%$ | 0% | O'M- | 87 360 |
| Erns al 4 |
50 | 4.500.0 00 |
90.000 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-2%$ | 0% | 0% | 88,200 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 86.742 |
Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.
2024/ASCEGYO-098
$\sqrt{1}$
| 1 NOLU B.B. ORNEGI ÜZRINDEN ZEMINE INDIRGENMIŞ BIRIM FİYAT HESABI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Formül : (Bodrum kat alanı / Oran ) + Zemin kat Alanı + (Asma kat alanı / Oran ) | ||||||||
| Zemin alanı |
kat | Bodrum kat alanı | Oran | Asma kat alanı | Oran | Indirgenmis alan |
||
| 290 | m 2 | m 2 | 1/6 | 262 | m 2 | 1/3 | 377,33 | m 2 |
| Formül: (Indirgenmiş Alan * Birim Fiyat ) / Projedeki alan | ||||||||
| Indirgenmis alan | Birim Fiyat (TL) | Projedeki Alan | Ortalama Birim Fiyat | |||||
| 377,33 | m 2 | 86.700 | 552 | m 2 | 59.265,94 | TL/m 2 |
Bulunan dükkan birim m2 değerinin dükkan büyüklüğüne çevrilmesi
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Bağımsız Bölümün Pazar değeri:
| Bağımsız Bölüm No |
Bağımsız Bölüm Alanı (m2) |
Takdir Edilen Birim Değer (TL/m2) |
HESAPLANAN DEĞER (TL) |
Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 552 | 59.250 | 32.706.000,00 | 32.705.000 |
| 2 | 337 | 59.250 | 19.967.250,00 | 19.965.000 |
| 3 | 337 | 59.250 | 19,967.250,00 | 19.965.000 |
| 4 | 337 | 59.250 | 19.967.250,00 | 19,965.000 |
| 5 | 337 | 59.250 | 19.967.250,00 | 19.965.000 |
| 6 | 333 | 59.250 | 19.730.250,00 | 19.730.000 |
| 7 | 333 | 59.250 | 19.730.250,00 | 19.730.000 |
| 8 | 336 | 59.250 | 19.908.000,00 | 19.910.000 |
| 9 | 297 | 59.250 | 17.597.250,00 | 17.595.000 |
| 10 | 282 | 59.250 | 16.708.500,00 | 16.710.000 |
| 11 | 334 | 59.250 | 19.789.500,00 | 19.790.000 |
| 12 | 312 | 59.250 | 18.486.000,00 | 18.485.000 |
| 13 | 298 | 59.250 | 17.656.500,00 | 17.655.000 |
2024/ASCEGYO-098
$X\,\tilde{A}$
| 14 | 316 | 59.250 | 18.723.000,00 | 18.725.000 |
|---|---|---|---|---|
| 15 | 272 | 59.250 | 16.116.000,00 | 16.115.000 |
| 16 | 261 | 59.250 | 15.464.250,00 | 15.465.000 |
| 17 | 252 | 59,250 | 14.931.000,00 | 14.930.000 |
| 18 | 197 | 59.250 | 11.672.250,00 | 11.670.000 |
| TOPLAM | 339.075.000 | |||
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkca, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin
uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu vaklasımda, bir varlığın cari ikame malivetinin veva veniden üretim malivetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Asağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
$\mathbb{Y}$
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin yeya önemli ve/veva anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının tevit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni olusturulmus olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklasımı kullanılmamıstır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliskin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, vaklasımının değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak baslamasının planlanmıs olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
2024/ASCEGYO-098
Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
| Ems al No |
Beyan Edilen Alan $(m2)$ |
Gözlemlenen Alan $(m2)$ |
Nitel iği |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | Iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al 1 |
90,00 | 90,00 | Dük kan |
50.000,00 | 555,56 | Koç Emlak |
0(552) 680 80 00 |
| Ems al 2 |
90,00 | 90,00 | Dük kan |
50.000,00 | 555,56 | Nirvana Emlak |
0(530) 306 11 09 |
| Ems al3 |
176,00 | 165,00 | Dük kan |
90.000,00 | 511,36 | Inter Emlak |
0(532) 133 43 16 |
| KÍRALIK | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al No |
Yüzölcüm 0 (m 2 ) |
Kiraya Sunulan Değeri (TL) |
Girlm Değer (TL) $m2$ ) |
Ceph eD. |
Alan D. |
Konum D. |
Zam an D. |
Yapı Yası D. |
Ser efly a D. |
Pazarlı kD. |
Manzar a D. |
Dige rD. |
Düzeltilm is Birim Duğer |
| Ems el 1 |
90 | 50.000 | 556 | 0% | $-8%$ | $-35%$ | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 300 |
| Ems al2 |
90 | 50,000 | 556 | 0% | $-8%$ | $-35%$ | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | $0\%$ | 300 |
| Ems al J |
165 | 90.000 | 545 | 0% | $-8%$ | $-35%$ | 0% | 0% | 0% | $-3%$ | 0% | 0% | 295 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 298 |
| Formül : ( Bodrum kat alanı / Oran ) + Zemin kat Alanı + ( Asma kat alanı / Oran ) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin kat alanı | Bodrum kat alanı | Oran | Asma kat alanı | Oran | Indirgenmis alan | ||||
| 290 | m z | TT1 2 | 1/6 | 262 | m | 1/3 | 377,33 | m 2 | |
| Formül: (Indirgenmis Alan * Birim Fiyat ) / Projedeki alan | |||||||||
| Indirgenmis alan | Birim Flyat (TL) | Projedeki Alan |
Ortalama Birim Fiyat |
||||||
| 377.33 | m 2 | 298 | 552 | m 2 | 203,71 | TL/m 2 |
Bulunan dükkan birim m2 değerinin dükkan büyüklüğüne çevrilmesi
$\sim$ $\sim$
| Bağımsız Bölüm No |
Alanı (m2) | BİRİM FİYAT |
DEĞERİ KİRA t $TL/ay$ ) |
Yuvarlatılmış KİRA DEGERI $TL/ay$ ) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 552 | 204 | 112.448 | 112.400 |
| $\overline{2}$ | 337 | 204 | 68.650 | 68.700 |
| 3 | 337 | 204 | 68.650 | 68.700 |
| $\overline{4}$ | 337 | 204 | 68.650 | 68.700 |
| 5 | 337 | 204 | 68.650 | 68.700 |
| 6 | 333 | 204 | 67.835 | 67.800 |
| 7 | 333 | 204 | 67.835 | 67.800 |
| 8 | 336 | 204 | 68.447 | 68.400 |
| 9 | 297 | 204 | 60.502 | 60,500 |
| 10 | 282 | 204 | 57.446 | 57.400 |
$\searrow$
| TOPLAM | 1.165.800 | |||
|---|---|---|---|---|
| 18 | 197 | 204 | 40.131 | 40.100 |
| 17 | 252 | 204 | 51.335 | 51.300 |
| 16 | 261 | 204 | 53.168 | 53.200 |
| 15 | 272 | 204 | 55.409 | 55,400 |
| 14 | 316 | 204 | 64.372 | 64,400 |
| 13 | 298 | 204 | 60.706 | 60.700 |
| 12 | 312 | 204 | 63.558 | 63.600 |
| 11 | 334 | 204 | 68.039 | 68.000 |
ülkemizde kira bedellerine ilave ödeme (KDV) Bilindiği üzere bulunmamaktadır. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.
Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemistir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır.
Tasınmazların dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Müsterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.
2024/ASCEGYO-098
$\sqrt{2}$
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüslere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında ver verilmistir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Olcüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takvidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
$\Gamma$
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kavnaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alisveris merkezi, is merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binasi ve sube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun gecici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (i) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Tasınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.
2024/ASCEGYO-098
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetindeki 18 adet bağımsız bölüm için;
| 339.075.000,00 TL | 406.890.000,00 TL |
|---|---|
| DEĞERLEME UZMANI | RAPORU HAZIRLAYANLAR SORUMLU DEGERLEME UZMANI KONTROL |
| Aysel ERBOGA (SPK Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582) Lisans No: 401179) |
Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.