ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Annual / Quarterly Financial Statement • Jun 17, 2025

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Gaziantep
Sahinbey
K.Kızılhisar
9578
Arsa

	IÇINDEKİLER
	1. BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
	2. RAPOR BİLGİLERİ
	a. Raporun Tarihi
	b. Raporun Numarası
	c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
	ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
	d. Değerleme Tarihi
	e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numaraşı
	f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
	g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Onceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Uç Değerlemeye Ilişkin Bilgiler
	3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
	b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
	c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	ç. İşin Kapsamı
	4. GAYRİMENKÜLÜN YASAL DURUMUNA ILİŞKIN BİLGİLER
	a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
	1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
	2. Tapu Kayıtları
	3. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları
	b. Gayrimenkul Ile Ilgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine Iliskin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	c. Gayrimenkul Ile Ilgili Varsa, Son Uç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 12
	ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin Imar Durumuna Ilişkin Bilgiler 12
	d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
	e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler
	f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine Ilişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ile Ilgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
	ğ. Eğer Belirli Bir Proteve İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeve İliskin Detaylı

ğı Eğel Belin Bir Hojeye Bestin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve
Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve
2025/ASCEGY

		Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine Ilişkin Açıklama
		h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
		5. GAYRIMENKULUN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
		a. Gayrımenkulün Bulunduğu Bölgenin Analızi Ve Kullanılan Veriler
		1. Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler
		2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
		b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
		1. Konut Satış Istatistikleri, Nisan 2025
		2. Inşaat Maliyet Endeksi, Mart 2025
		3. Ciro Endeksleri, Mart 2025
		4. Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2025
		c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 31
		ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
		d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya Inşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Bilgiler
		e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
		6. KULLANILAN DEGERLEME YÖNTEMLERİ
		a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgilerin kaynağı 33
		3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
		4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
		5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
		b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
		3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
		4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
		c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

	1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3. Indirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
	4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	ç. Diğer Tespit Ve Analizler
	1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
	2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
	3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
	4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
	5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
	6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
	7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
	a. Farklı Değerleme Yöntemleri Ile Analiz Sonuçlarının Uyumlastırılması Ve Bu Amacla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
	b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeler
	c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Izin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler Ile Ilgill Görüş
	d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
	f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlışkin Ölarak Bu Makları Doğuran Sözleşmelerde Ozel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Şınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	8. SONUÇ
	a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	b. Nihai Değer Takdiri
	9. RAPOR EKLERİ

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amaçı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

16.06.2025

b. Raporun Numarası

2025/ASCEGYO-006

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Okkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

13.06.2025

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

10.06.2025 / ASCEGYO-05

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir. Tabloya daha önceki yapılan toplu değerlemelerden 9578 ada 2 parsele ait değerler yazılmıştır.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-002	07.11.2022	310.404.000,00 TL
2023/ASCEGYO-001	14.03.2023	429.790.000,00 TL.
2023/ASCEGYO-009	26.12.2023	525.300.000,00 TL.
2024/ASCEGYO-004	25.07.2024	534.850.000,00 TL.
2024/ASCEGYO-116	25.07.2024	582.605.000,00 TL.

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

UNVANI :	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye Iş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP
ILETİŞİM:	Telefon: (0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail : info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARIHİ	03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzual çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
	IZİNLER/YETKİLERİ Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler Ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına Ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, K.kızılhisar Mahallesi 9578 Ada 2 Parselde yer alan arsa niteliğindeki taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5.Noterliğince 04.09.2024 tarih ve 18970 yevmiye ile tescil edilmiş kat karşılığı sözleşmesinde, yapılacak inşaatın paylaşım oranı %45 Arsa sahibi, %55 yüklenici firma olarak belirlenmiştir. İş bu rapor ile kat karşılığı sözleşmesinde paylaşım oranının Arsa sahibinin %60, yüklenicinin %40 olması halinde, Arsa sahibi tarafından yükleniciye ödenecek tutarın tespitinin yapılmasıdır.

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep Çevre Yolu üzerinden Güneykent kavşağını geçtikten sonra ~2 km sağ tarafta bulunan taşınmaza ulaşılır. Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaza benzer nitelikte arsalar, okullar, konutlar ve çeşitli işyerleri bulunmaktadır. Ulaşım imkanı özel araçlarla mümkün olup bölge altyapı ve belediye hizmetleri bulunmaktadır.

Enlem	37.0176
Boylam	37.3000

Taşınmazın konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

IL	Gaziantep
ILCE	Şahinbey
MAHALLE	K. Kızılhisar
ADA	9578
PARSEL	2
YUZOLÇUM (M2)	47,754.38
NITELIK	Arsa
PAY	1
PAYDA	1
PAY ORANI	100.00%
MALIK	Asce Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Belge Adı	Incelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	Şahinbey Belediyesi	19.11.2024	400
Ilk Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	19.11.2024	400

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Serhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme Şahinbey - 23-09-2013 Tarih 41787 yevmiye
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Parsellerin tapu kayıtlarında bulunan KAMULAŞTIRMA ŞERHİ:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7. maddesi aşağıdaki gibidir:

Madde 7 - Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

Ilgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

Maddede geçen altı aylık süre dolmuş olduğundan şerhin resen siçilden silinmesi gereken bir şerh olduğu ve gayrimenkullerin değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmaz son 3 yıl içerisinde ;

• · Satış görmemiştir.
• · Hukukl bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz 9578 ada 2 parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında E=0,50 ve Y.Ençok=3 kat olmak üzere konut alanında kalmaktadır.

Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz. İle benzer imara sahiptir. Bölgenin kuzeyi ve güneyini Gaziantep Güney Çevre Yolu ayırmaktadır.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Taşınmaz hali hazırda boş arsa olup üzerinde ruhsat alınmış yapı yapılacaktır. Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için ;

Gazlantep 5. Noterliğince 04.09.2024 Tarih ve 18970 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmeleri mevcuttur.

Sözleşmelere göre arsa sahibinin payı %45 'dir.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri Için Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde yapımı devam eden binalarla ilgili alınmış

İlk İnşaat Ruhsatı : 19.11.2024 Tarih ve 400 nolu

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Yapı Denetim Firması Adı : Vizyon Yapı Denetim Ltd.Şti.

Yapı Denetim Firması Adresi : Değirmiçem Mah. Abdullah Çolakoğlu Caddesi Mert Apt. No:68 Şehitkamil/Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

2025/ASCEGYO-006

13

Değerlemesi yapılan parsel için mevcut yapılaşmaya uygun olarak planlanan proje baz alınarak hesaplama yapılmıştır. Farklı bir projenin uygulanması durumunda değerde farlılık gösterebilecektir.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parsel üzerinde inşaatı başlamış proje bulunmakta olup; enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ OZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli İlin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. Ilin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara iklimin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyüksehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Kalkolitik, Tunc, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Ösmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gazlantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni gecerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi şırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu

durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, bes organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.

İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.

2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.

Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.

Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.

İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.

Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik isı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin

göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çol iklimine geçişin göstergeleridir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Nisan 2025

Türkiye genelinde Nisan ayında 118 bin 359 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %56,6 oranında artarak 118 bin 359 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 645 ile İstanbul, 10 bin 889 ile Ankara ve 7 bin 14 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Ardahan, 75 ile Tunceli ve 88 ile Bayburt olarak gerçekleşti.

Konut satışları Ocak-Nisan döneminde %27,9 arttı.

Konut satışları Ocak-Nisan döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %27,9 oranında artarak 454 bin 145 olarak gerçekleşti.

Konut satış sayısı, Nisan 2025

	2025	Nisan			Ocak Nisan
		2024	Degigim (24)	2025	2024	Değişim (26)
Satış şekline göre toplam satış	118 359	75 569	56.6	454 145	355 173	27,9
ipotekti satış	17 465	7 071	147.0	60 104	34 603	ੋਰ 4
Diger satis	100 894	58 498	473	384 951	320 480	201
Satış durumuna göre toplam satış	118 359	75 569	56.6	454 145	355 173	27.9
ilk el satış	34 633	24 085	43.8	134 SUN	112 341	19.7
İkinci el satış	83 726	51 484	62.6	319 636	242 832	31,6

Ipotekli konut satışları 17 bin 465 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %147,0 oranında artarak 17 bin 465 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Nisan döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir öncekl yılın aynı dönemine göre %99,4 oranında artarak 69 bin 194 oldu.

Nisan ayında 4 bin 245; Ocak-Nisan döneminde ise 16 bin 388 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 894 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,3 oranında artarak 100 bin 894 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Nisan döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,1 oranında artarak 384 bin 951 oldu.

Ilk el konut satış sayısı 34 bin 633 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %43,8 oranında artarak 34 bin 633 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %29,3 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Nisan döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %19,7 oranında artarak 134 bin 509 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 83 bin 726 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %62,6 oranında artarak 83 bin 726 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %70,7 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Nisan döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,6 oranında artarak 319 bin 636 olarak gerçekleşti.

2025/ASCEGYO-006

19

Yabancılara Nisan ayında bin 440 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %13,2 oranında artarak bin 440 oldu. Nisan ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,2 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 529 ile İstanbul, 497 ile Antalya ve 117 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Nisan döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,5 oranında azalarak 6 bin 18 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Nisan ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 276 ile Rusya Federasyonu, 128 ile Iran ve 120 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Nisan 2025

2. Inşaat Maliyet Endeksi, Mart 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık %23,23 arttı, aylık %1,53 arttı.

İnsaat maliyet endeksi, 2025 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %1,53 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,23 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,95 arttı, işçilik endeksi %0,80 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,80 arttı, işçilik endeksi %31,72 arttı.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mart 2025

Bina İnşaatı maliyet endeksi yıllık %23,60 arttı, aylık %1,45 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,60 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,0 arttı, işçilik endeksi %0,54 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,68 arttı, işçilik endeksi %30,77 arttı

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mart 2025

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %22,05 arttı, aylık %1,79 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,79 arttı, bir önceki yılın ayına göre %22,05 arttı. Bir önceki aya göre 2025/ASCEGYO-006

malzeme endeksi %1,82 arttı, işçilik endeksi %1,74 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %16,14 arttı, işçilik endeksi %35,22 arttı.

İnşaat mallyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Mart 2025

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Mart 2025

3. Ciro Endeksleri, Mart 2025

Toplam ciro yıllık %33,4 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Mart ayında yıllık %33,4 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Mart ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %25,1 arttı, inşaat ciro endeksi %26,3 arttı, ticaret ciro endeksi %37,8 arttı, hizmet ciro endeksi %35,9 arttı.

Toplam ciro yıllık değişim oranı(%), Mart 2025

Toplam ciro aylık %4,2 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Mart ayında aylık %4,2 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Mart ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %5,5 arttı, inşaat ciro endeksi %4,6 azaldı, ticaret ciro endeksi %5,8 arttı, hizmet ciro endeksi %0,5 arttı.

Ciro endeksleri aylık değişim oranları(%), Mart 2025

4. Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2025

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %24,7 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %21,3, daire sayısı %18,7 ve yüz ölçüm %24,7 azaldı.

Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, I. Çeyrek 2025

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2023-2025

Yalık degisim (%)	Yüzölçüm (m-)	YIllik değişim (%)	Daire SBYISI	YIIIK değişim (%)	151/85 8UIB	Ceyrek	Yıl
15.2	168 629 830	22,5	861 053	9,3	139 697		2022
-2.4	27 013 595	0.1	131 838	-8,6	23 887	1
768	39 305 592	32,1	193 539	7.1	31 134	=
22,1	39 524 987	30,2	190 273	25,5	35 504	111
13,2	62 785 656	20,8	336 403	11,0	49 168	W
11,7	148 900 240	-11.0	768 103	-11.7	123 403		2024
32,6	35 821 358	34.0	175 616	19.7	20 588	I
-30.8	27 212 162	-28,7	137 985	-22.4	24 162	11
-18.6	32 157 115	-16,7	166 029	-18.6	28 916	100
-14.5	53 709 005	-15.1	285 473	-15,1	41 737	rv
-24.7	26 883 283	-18.7	143 620	-21,3	22 502		2025

Toplam yüzölçümün %54,7'si konut alanı olarak gerçekleşti.

100 Albert Rims Street Wisse B.

Belediyeler tarafından 2025 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,0 milyon m2 iken; bunun 14,8 milyon m2'si konut, 6,6 milyon m2'si konut dışı ve 5,7 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

March Barristian Partistics of Children

1 11 11

100

Yapı ruhsalma göre konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, I. Çeyrek, 2023-2025

En yüksek yüz ölçüm payı %69,9 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2025 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 18,9 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,1 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, I. Çeynek 2025

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı loplamı vermuyebilir.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %31,0 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %28,0, daire sayısı %25,8 ve yüz ölçüm %31,0 azaldı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, I. Çeyrek 2025

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2023-2025

Yıllak degisim (%)	Yuzolcum (mr)	Yillik değişim (%)	Sires BillBO	Yillik degisim (%)	151/85 BUFB	Çeyrek	Yıl
-17.0	107 021 068	-16.7	534 863	-12.5	86 771		2023
-17,6	25 066 848	-18,8	126 242	-10.1	20 209	1
-28,5	21 074 966	-27,9	107 749	-21.6	18 027	1
-14 4	23 552 149	-14.8	117 139	-13.6	19 724	181
-10.1	37 327 104	-8.0	183 733	-6.7	28 811	W
11,4	118 258 522	8.1	586 827	11,0	96 293		2024
45.7	36 511 698	38 ව	175 304	41.7	28 631	1
-15,1	17 894 041	-23,5	82 448	-14.6	15 391	10
-5.2	22 319 170	-3,3	113 319	2.9	20 290	H
13.9	42 533 607	17.5	215 066	11.0	31 981	IV
-31,0	25 195 051	-25,8	130 143	-28.0	20 614		2025

Toplam yüzölçümün %56,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2025 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 25,2 milyon m2 iken; bunun 14,1 milyon m2'si konut, 5,9 milyon m2'si konut dışı ve 5,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alonların yüzölçümü payları, i. Çeyrek, 2023-2025

Grafikleki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüz ölçüm payı %71,8 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2025 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 18,1 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,9 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verlien binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, i. Çeyrak 2025.

Caliloteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

İmarlı olması

Tercih edilen alanda olması

Olumsuz Faktörler

Bölgede yapılaşmanın başlamamış olması

Fırsatlar

İmara yeni açılan bölgedeki arsaların, geleceğe yönelik değer artış beklentisi

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve Inşaat Ozellikleri

Tasınmaz parsel mevcut imar iznine göre projelendirilmiş olup; inşaat faaliyetleri başlamıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya Inşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

İnsaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlar bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşaa edilen yapılara ait inşaat ruhsatları güncel olup; halihazırda herhangi bir değişiklik söz konusu değildir.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Tasınmaz parsel mevcut imar iznine göre projelendirilmiş olup ; inşaat faaliyetleri başlamıştır. İmar izni gereği MESKEN amaçlı kullanılacak yapılar inşa edilmektedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar qüncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel İşlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2025/ASCEGYO-006

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle İlişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmaz gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Yüzölçümü (m2)	HISSESIA Net Parsel (m²)	Imar Fonks.	Yapılaşma Sartları	Satı88 Sunulan Degeri (TL)	Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m2)	Ilgilist	Iletisim
Emsal 1 574.00		574,00	E:0,50 Konut Ayrık-2 Kat		9.400.000.00		16.376,31 Kw Meridyen Emlak 0 (506) 137 21 11
Emsal 2 972,00		972.00			E:0,50 Konut Aynik-2 Kat 14.100.000 14.506,17 An Emlak			0 (532) 351 27 04
Emsal 3 800,00		0000000			E:0,50 Konut Aynik-2 Kat 12.000.000.00 Force Emlak			0 (532) 382 99 18
Emsal 4 60,00		620,00			E:0,50 Konut Aynik-2 Kat 11.000.000 17.741,94 Sevgi Emlak			0 (533) 095 80 50

3. Kullanılan emşallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Emsal No	Yüzöl çumu (m2)	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Gerçekçi Birim Deger (TL/m2)	Cep he D.	Ala n D.	Коп Um D.	23 ma n D.	Yap Yaş I D.	Ser effy C D.	Paz ariı K D.	Ma nza ra D.	Dig er D.	Duzeltilm Birim િટે Deger
Ermsel 1	574	9.400.000,00	16.376,31	0.9%	20 Pri	046	0%	0%	0 %	5%	20 96	0%	22.108,01
Fronal 2	972	14.100.000,00	14.506,17	0%	20 00	ದಿರೇ	0%	00%	09%	5%	20 9%	046	20.308.64
Emsal 3	800	12.000.000,00	15.000,00	0%	20 8	046	0%	0%	0%	-200	20 9%	000	20.250,00
Emsal 4	620	00,000.0000.00	17.741,94	0%	20 95	15 56	0%	0%	0%	-5%	20 96	0-4	21.290,32
												Ortalama Birim Değer (TL/m²)	20.989,24

Emsallerin tamamında pazarlık payı ( emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.

Emsaller küçük alanlı parseller olup ; site olma vasfını taşımamaktadır.

Konu taşınmaz emsal-4 hariç konum olarak bölgedeki en iyi konumlu mahaldedirler.

9578 ada 2 parsel ada konumunda olmaları sebebiyle değerleri; emsal ortalama değerlerine göre % 20 daha değerlidir.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Arsanın tamamının Pazar değeri:

		Yüzölçüm	BİRİM	HESAPLANAN	YUVARLATILMIŞ
ADA	PARSEL	(m2)	FIYAT	DEGER ( TL )	DEGERI ( TL )
9578	2	47.754,38	21.000,00	850.027.964,00	1.002.840.000,00
TOPLAM					1.002.840.000,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukanda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2025/ASCEGYO-006

yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazda ASCE GYO arsa sahibi konumundadır ve inşaat maliyetleri müteahhit tarafından yüklenilecektir. Bu sebeple maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı Ile Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı mevcuttur. Bu sebeple gelir yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Konut satış fiyatı tahmininde emsallerden faydalanılmıştır. Aşağıdaki tabloda yer verildiği üzere emsal fiyatları uyumlaştırıldığında başlangıç konut satış birim fiyatı 60.000 TL/m2 olarak projeksiyona dahil edilmiştir.

				SATILIK KONUT
Emsa No	Beyan Edlien Alan (m2)	Gözlemlene n Alan (m2)	Nitelig	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Degeri (TL/m2)	Ilgillisl	Iletisim
Entsal	470,00	450,00	Villa	25.000.000,00	53.191,49	Serkan Ozalkan	0 (236) 383 04 04
Emsal	250,00	00'00'00'00'06'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066'066	VIIIa	10.500.000,00	42.000.00	Onder Emlak	0 (532) 133 43 16
Emsal 2	262,00	230,00	Villa	13.250.000,00		50.572,52 Sahibinden	0 (233) 298 2727
Emsal	480.00	350,00	Villa	19.500.000,00		40.625,00 Imren Emlak	600 (085) 0 93 93

			SATILIK KONUT
No	Emsal Yuzolçümü (ms)	Satisa Sunulan Degeri (TL)	Birim Deger (TL/m3)	Cep 0.	he Alan D. um an Yası	D. I	D.	Kon Zam Yapı Seref Paza Man Dig D. .	ive D.	riik zara er D.X	D.	D.	Düzeltilmiş Birim Deger
Emsal 1		450 25,000,000	55.556 0%				0% 0% 0%			0% 10% -7%		596 0%	GO 000
Emsal 2		190 10.500.000	55.263 0%		0%	0%	0%		0% 10%	-7%		5% 0%	59.684
Emsal 3	230	13.250.000	57.609 0%		0%	0%	0%		0% 10%	-7%		5% 0%	62.217
Emsal 4		350 19.500.000			55.714 0% 0% 0% 0% 0%				0% 10%	7%		596 096	60.171
								Ortalama Birim Deger (TL/m²)					60.518

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

İskonto oranı=Risksiz Oran + Risk Primi'dir.

Risksiz oran hesaplanırken Türkiye'nin 10 yıllık devlet faizleri referans alınmıştır. Ocak-Aralık 2024 döneminde devlet tahvili faiz ortalaması %27,38 seviyesindedir. Dolayısı ile risksiz oran %27,38 olarak dikkate alınmıştır.

Kaynak: https://tr.investing.com/rates-bonds/turkey-10 year bond vield-historical-data

Şirket değerlemelerinde hisse senedi risk priminin %5,5 civarında olduğu görülmektedir. Gayrimenkul piyasası, hisse senedi piyasası kadar likit bir yatırım aracı olmadığı için risk priminin daha yüksek olması gerektiği düşünülmüş ve risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.

Sonuç olarak iskonto Oranı %27,38+%8=%35,38 olarak kabul edilmiştir.

Proje geliştirme ve izinler için geçebilecek süreler dikkate alınarak projenin bir yıl sonra satışa çıkarak gelir getirmeye başlayacağı ve satışların tamamlanmasının beş yıla yayılacağı kabul edilmiştir. Satış fiyatı artış hızı yıllık % 35 olarak kabul edilmiştir.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Değerleme konusu arsanın değeri gelir yaklaşımı ile 1.110.765.000,00 TL (13.327,00 TL/m2) olarak hesaplanmıştır.

Arsa Alanı (m2)	47.754
Satılabilir Alan (m2)	41.546
Bugünkü Satış Fiyatı	60.000
Arsa Sahibi Payı	45%
Fiyat Artış %	35%
İskonto Oranı	35,38%
	1	2	3	प	5	Toplam
Satış Hizi	0%	25%	25%	25%	25%	100%
Satılan Alan m2	0	10.386	10.386	10.386	10.386	41.546
Satis Fiyatı (TL)	81.000	109.350	147.623	199.290	269,042
Toplam Hasilat (milyon
TL)	0	1.136	1.533	2.070	2.794	7.533
Arsa Sahibi Payı (milyon
(1)	0	511	690	d31	1.257	3.390
İskonto Katsayıları	1,35	1,83	2,48	3,36	4,55
Arsa Sahibi NBD (milyon
IL)	0	279	278	277	277	1.111

Arsa Değeri (TL) .110.765.346 23.260 Arsa Değeri (TL/m2)

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Taşınmaz ile benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Halihazırda ise mevcut kat karşılığı sözleşmeye bağlanan % 45 arsa sahibi ; % 55 yüklenici oranında ; yapılacak değişiklikle % 60 arsa sahibi ; % 40 yüklenici olması durumunda YÜKLENİCİYE ÖDENECEK MİKTARIN TESPITIDIR.

Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 04.09.2024 Tarih ve 18970 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmeleri mevcuttur.

Sözleşmelere göre arsa sahibinin payı %45 'dir.

MALIYET BİLGİLERİ		HASILAT BILGILERI
Brut Arsa Alanı (MZ)	47.754.00	Satılabilir Konut Alanı (M2)	41.187.85
Terk Alan (M2)	0,00	Satışa Esas TL/M2	60.000.00
Net Arsa Alanı (M2)	47.754.00	Toplam Konut Hasilatı	2.471.269.500,00
Emsal / KAKS	0,75	Satlabilir Ticari Alan (M2)	0,00
Emsale Dahil Insaat Alanı (m2)	35.815,50	Satışa Esas TL/M2
Artırılabilir Emsal Oranı	15,00%	Toplam Ticari Hasilatı	0.00
llave Emsal Alan (m2)	5.372,33	Toplam Hasilat	2.471.289.500,00
Toplam Emsal (Satılabilir) Alan	41.187,83
KAKS	0.00	Pazarlama ve Satış Giderleri (%)	2.00
Bodrum Kat Sayısı	1	Pazarlama ve Satış Giderleri 49.425.390,00
Bodrum Kat Inşaat Alanı (m2)	0,00	Net Hasilat	2.421.844.110,00
Mallyete Esas Inşaat Alanı (m2)	41.187,83
51.484.781,25 5,0% Harclar		PAYLAŞIM BİLGİLERİ
Yapı Denetim Maliyeti		25.742.390,63 2,50% Arsa Payı Oranı (%)	45,00
Finansman Maliyeti	51.484.781,25 5,0%	Yüklenici Payı Oranı (%)	55,00
Gorunmeyen Giderler	51.484.781.25 5.0%	Arsa Payl Hasilatı	1.089.829.849.50
Diğer Giderler Toplamı	180.196.734,38	Yüklenici Payı Hasılatı	1.332.014.260,50
Satılabilir İnşaat Alanı (M2) Konut	41.187.83 41.187,83
Ticaret		Arsa II M2'si	22.821,75
Yapı Sınıfı	/B
YIII	2014	Yüklenici Karlılığı	10,09%
Birim Maliyet (TL/M2)	25.000,00
Tahmini Inşaat Mallyeti (TL)	1.029.695.626,00
Toplam Tahmini Mallyet (TL)	1.209.892.369,38	Toplam Yüklenici Karlılığı	10,09%

Mevcut sözleşme gereği : ARSA PAYI BEDELİ 1.089.830.000,00 TL. olarak belirlenmiştir.

Bu değer GELİR PAYLAŞIMI'nda ve EMSAL İRDELEME'de bulunan değer ile uyumludur.

Hesaplanması İstenen arsa sahibinin payı %60 olması durumunda arsa payı

MALIYET BİLGİLERİ		HASILAT BİLGİLERİ
Brüt Arsa Alanı (M2)	47.754.00	Satılabilir Konut Alanı (M2)	41.187,83
Terk Alan (M2)	0.00	Satışa Esas TL/M2	60.000,00
Net Arsa Alanı (M2)	47.754.00	Toplam Konut Hasilatı	2.471.269.500,00
Emsa / KAKS	0,75	Satılabilir Tican Alan (M2)	0,00
Emsale Dahil Insaat Alanı (m2)	35.815,50	Satışa Esas TL/M2
Artınlabilir Emsal Oranı	15,00%	Toplam Tican Hasilatı	0,00
llave Emsal Alan (m2)	5.372,33	Toplam Hasilat	2.471.269.500,00
Toplam Emsal (Satılabilir) Alan	41.187,83
KAKS	0,00	Pazarlama ve Satış Giderleri (%)	2,00
Bodrum Kat Sayısı	1	Pazarlama ve Satış Giderleri	49.425.390,00
Bodrum Kat Inşaat Alanı (m2)	0,00	Net Hasilat	2.421.844.110,00
Maliyete Esas Inşaat Alanı (m2)	41.187,83
Harçlar	51.484.781,25 5,0%	PAYLAŞIM BİLGİLERİ
Yapı Denetim Maliyeti	25.742.390,63 2.50%	Arsa Payı Oranı (%)	60,00
Finansman Maliyeti	51.484.781.25 5.0%	Yüklenici Payı Oranı (%)	40.00
Gorunmeyen Giderler	51.484.781,25 5,0%	Arsa Payı Hasılatı	1.453.106.466,00
Diğer Giderler Toplamı	180,196,734,38	Yüklenici Payı Hasılatı	968.737.644,00
Satılabilir İnşaat Alanı (M2)	41.187.83	Yüklenici Oran Dağışim Hasılatı	363.276.616,50
Konut	41.187,83	Toplam Yüklenici Payı Hasılatı	1.332.014.260,50
Ticaret		Arsa TL/M2'si	22.821,75
Yapı Sınıh	1018
All	2020	Yüklenici Karlılığı	10,09%
Birim Maliyet (TUM2)	25.000.00
Tahmini Inşaat Maliyeti (TL)	1.029.695.625,00
Toplam Tahmini Maliyet (TL)	1.209.892.369,38

Öneri sözleşme gereği : ARSA PAYI BEDELİ 1.453.106.000,00 TL. olarak belirlenmiştir.

Yapılan projeksiyonlarda Yüklenici karlılığı eşit olması sağlanmıştır.

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmıştır ancak inşaat faaliyetleri henüz yeni başlamıştır. Dolayısı ile ayrı bir proje değeri hesaplanmamıştır.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değeri analizi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazın üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarındaki müşterek pay sahipleri bulunmamaktadır.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan veriler büyük oranda öngörüye davanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

Mevcut sözleşme Arsa sahibi % 45 için hesaplanan değer 1.089.830.000,00 TL

Öneri sözleşme Arsa sahibi % 60 için hesaplanan değer 1.453.106.000,00 TL

Qlarak hesaplanmıştır.

Arsa sahibinin ( ASCE GYO) sözleşmedeki % 45 oranının % 60 olması durumunda ARSA DEĞERİ'NİN 363.276.000 .- TL artacağı değerlendirilmiştir.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

ç. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştirilen projenin mevzuat gereğince alınması gereken izin ve belgeleri tam ve eksiksiz olarak Şahinbey Belediye'sinde mevcuttur.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle Ilgili Görüş

Değerleme konusu taşınmaz üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine Ilişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkul devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Bes Yıl Gecmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı alınmıştır.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemenin konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi arsa ve

arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

9578 ada 2 parsellde bulunan "2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme" şeklindeki beyana resen sicilden silinmesi gereken bir şerhtir ve söz konusu gayrimenkullerin değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Bu bağlamda, değerleme konusu taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• · Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• · Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı cercevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "PROJE" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• · KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• · Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• · Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenen kat karşılığı sözleşmedeki oranın % 45'den % 60 çıkması durumunda

Arsa Maliki olan ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. şirketinin yüklenici firmaya KDV DAHİL 363.276.000 .- TL ödemesi gerektiği hesaplanmıştır.

RAPORU HAZIRLAYANLAR
KONTROL	SORUMLU DEGERLEME UZMANI
Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:40(179)	O Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
	NIGIVA Borreland ka Barataka karak Ali.
日本 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元	13-0 2020 2020 2 2-4 - 6 7-2 0 2020 215 2 05 logerais & Brogita La Letter Let Le Fich finishe