ARGO Properties N.V. — Investor Presentation 2025

Aug 12, 2025

התחדשות מגורי איכות בגרמניה

אוגוסט 2025

הבהרה משפטית

מצגת זו אינה הצעת ניירות ערך של החברה לציבור ואין לפרשה כהצעה של ניירות ערך לציבור. המצגת מהווה הצגה עקרונית ושיווקית של החברה. המידע הכלול במצגת זו וכל מידע אחר שיימסר במהלך הצגת המצגת )להלן: "המידע"( אינו מהווה המלצה או חוות דעת של יועץ השקעות או יועץ מס. המידע הינו מידע תמציתי בלבד. השקעה בניירות ערך בכלל ובחברה נושאת סיכון. יש לקחת בחשבון כי נתוני עבר אינם מצביעים בהכרח על ביצועים בעתיד. רכישת ניירות ערך של החברה דורשת עיון מעמיק במידע המפורסם על ידי החברה וניתוח משפטי, חשבונאי, מיסויי וכלכלי שלו. חלק מהתמונות המוצגות במצגת הן בגדר הדמיה ובחלק מהן יתכנו שינויים תכנוניים ו/או אחרים בעתיד, ואין להסתמך עליהן.

המידע המתואר המידע המתואר בשקף 7 להלן בקשר עם המשך מגמת הצמיחה בשכ"ד וגידול בשווי נכסי מגורים להשכרה בגרמניה הינו "מידע צופה פני עתיד" כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, שאינו בשליטתה המלאה של החברה והתממשותו בפועל, כולה או חלקה, אינה ודאית. המידע מבוסס על אינפורמציה הקיימת בחברה נכון למועד הדוח, בדבר: )1( הגידול הצפוי בביקוש להשכרה; )2( האיתנות הגבוהה של משקי הבית בגרמניה; )3( עומס שכ"ד הנמוך בערי הפעילות של החברה; )4( שיעור האבטלה הנמוך בגרמניה תודות לגמישות פיסקלית גבוהה של הממשלה הגרמנית; )5( היעדר פגיעה בהכנסות משכ"ד למגורים או בהמשך מגמת הצמיחה ארוכת הטווח של שכ"ד למגורים בתקופות משבר ומיתון קודמות בגרמניה; )6( הערכות החברה בדבר הסטת השקעות בין מזומן לנכסים ריאליים )7( התפתחויות עתידית בשיעורי האינפלציה, תשואות ומרווחי התשואה בין תשואת נכס חסר סיכון ונכסים ריאליים והתחייבויות הקשורות לנכסים אלו )8( מידע שוק וכן כוללת הערכות נוספות של החברה. שינוי נסיבות )לרבות מבלי לגרוע מכלליות האמור – שינוי מהותי לרעה במצב המשק בגרמניה, עלייה בשיעורי הריבית ומשבר בשוק הנדל"ן באירופה בכלל ובגרמניה בפרט(, היווצרות תנאים מיוחדים בנסיבות העניין, ו/או התקיימות אחד או יותר מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 1.20 בפרק א' )"תיאור עסקי התאגיד"( בדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 )להלן: "דוח 2024"(, עלולים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל ולהשפיע באופן מהותי על תחזיותיה כאמור.

המידע המתואר בשקפים מס' ,5 ,6 ,9 10 ו12- להלן בקשר עם פוטנציאל צבר רווחים מפעילות ה-C2R הינו "מידע צופה פני עתיד" כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, שאינו בשליטתה המלאה של החברה והתממשותו בפועל, כולה או חלקה, אינה ודאית. המידע מבוסס על אינפורמציה הקיימת בחברה נכון למועד הדוח, בדבר: )1( מס' יחידות הדיור שזוהו על ידי הנהלת החברה כפוטנציאליות ל- C2R) 2 (הרווח הגולמי החשבונאי למ"ר שיירשם לחברה ממכירת דירות; )3( שיעור הבעלות הנמוך בערי הפעילות של החברה ביחס לממוצע בערי גרמניה; )4( מגמת עליית שכ"ד והגידול בעומס שכר הדירה על הדיירים; )5( תחזיות הנהלת החברה לגבי התמשכות מגמת עליית מחירי הנדל"ן למגורים בערים אלו; וכן כוללת הערכות נוספות של החברה. שינוי נסיבות, לרבות מבלי לגרוע מכלליות האמור – עלייה בהיצע של דירות כאמור, ירידה במחיר מכירה ממוצע למ"ר, עלייה בשיעורי הריבית וצמצום מקורות אשראי, מכירה חלקית של דירות בבניין קונדו )באופן שעשוי להביא להוצאות נוספות ואף להכבדה על יכולת מכירתם ברווח לאורך זמן(, היווצרות תנאים מיוחדים בנסיבות העניין ו/או התקיימות אחד או יותר מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 1.20 בפרק א' )"תיאור עסקי התאגיד"( במסגרת דוח ,2024 עלולים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל ולהשפיע באופן מהותי על צפי הרווחיות מפעילות זו.

60 עובדים ותעדוף אצל ספקים מקומיים

o ארגו הינה הלקוח המוביל של הברוקרים העיקריים, וכפועל יוצא מקבלת עדיפות בגישה לעסקאות חדשות

נמוך משמעותית מעלות הכינון*

התפתחויות עיקריות

• o פעילות מכירת הדירות מתקדמת בקצב גבוה מהמתוכנן- מתחילת 2025 מכרה ארגו 61 דירות במחיר ממוצע של 4,226 אירו למ"ר בהשוואה ל 40 דירות שנמכרו בשנת 2024 במחיר ממוצע של 4,171 אירו למ"ר
• o האצה בקצב העסקאות חדשות- מתחילת 2025 ביצעה ארגו עסקאות בהיקף של 76.9 מ' אירו, בהשוואה לכ- 33.4 מ' בתקופה המקבילה אשתקד ובהשוואה לסך רכישות בהיקף של כ79- מ' אירו בכל .2024 שיעורי האפסייד הפוטנציאלי בעסקאות החדשות גבוהים מאוד
• o שמירה על מרווחי שחלוף גבוהים- נתוני הרכישות מתחילת שנת 2025 מגלמים עלות רכישה ממוצעת של 2,200 אירו למ"ר בהשוואה למחירי מכירה של מעל 4,200 אירו למ"ר
• o צמיחה מתמשכת בנתוני פעילות ההשכרה- שכ"ד בהשכרות חדשות )ERV )צמח בכ8.0%- )בהשוואה ל2/2024-Q )לכ- 13.12 אירו למ"ר המשקף פרמיה של כ- 53% על שכ"ד הממוצע בנכסים. הצמיחה האורגנית בשכ"ד הסתכמה ב- 8.1% )במונחים שנתיים(
  • o תשואה על ההון 15.7% בממוצע בארבעת הרבעונים האחרונים, גבוה משמעותית מעלות ההון המקובלת בתחום פעילות זה

תוצאות הפעילות- רבעון שני 2025

הכנסות- צמיחה של 11% בהכנסות מהשכרת נכסים ברבעון השני של 2025 )ביחס לרבעון המקביל( לכ- 6.9 מ' אירו כתוצאה מצמיחה אורגנית גבוהה ורכישת נכסים חדשים. שיעור הצמיחה בשכ"ד למ"ר בנכסים זהים הסתכם בכ8.1%- )במונחים שנתיים(

שינויים בשווי הוגן- הסתכמו בכ- 11.4 מ' אירו ברבעון השני בעיקר עקב הצמיחה האורגנית הגבוהה. שווי הנכסים מגלם תשואת שכ"ד התחלתית של 4.02% ותשואת ERV של 5.91%

רווח נקי - הרווח הנקי ברבעון הסתכם בכ- 10.7 מ' אירו בהשוואה לרווח נקי של 7 מ' אירו ברבעון השני של .2024

* תזרים חופשי )במונחים שנתיים( – תזרים נטו ממימון מחדש+ תזרים ממכירת דירות +FFO בניכוי CAPEX ** נכון למועד חתימת הדו"ח

תשואה על ההון

עיקר רווחיות החברה נובעת כיום מהשבחת שכ"ד; פעילות מכירת הדירות תקבל ביטוי גובר ברבעונים הקרובים

ההון על ואה תש שיב תח
ע ממוצ - ים אחרונ ים רבעונ 4	Q2/2025	Q1/2025	Q4/2024	Q3/2024	Q2/2024
14,882	12,732	16,894	19,076	10,827	7,864	* נדחה למס פרשה יכוי ה קי, בנ רווח נ
15.7%	12.3%	17.1%	20.3%	13.2%	9.7%	נתיים חים ש במונ ההון ה על תשוא
י מהות שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	ה מתונ ואות ת תש פתיח	וון רי ההי בשיעו שינוי
41.8%	42.09%	42.60%	42.50%	40.07%	48.70%	נוף ר המי שיעוו

* להערכת החברה, יש לבחון את התשואה על ההון בניכוי הפרשות שוטפות למס נדחה, מהסיבות הבאות: על פי התוכנית העסקית של החברה המס הנדחה ישולם רק במועד מכירת הדירות; ערכי המכירה הנוכחיים גבוהים משמעותית מהשווי ההוגן בספרים

לחברה יכולת לייצר שיעורי תשואה להון הגבוהים משמעותית מעלות ההון המקובלת בתחום פעילותה. התאמת שיעורי המינוף לכ50%- והמשך פיתוחו של מגזר מכירת הדירות צפויים לתמוך בשיפור נוסף

תיק הנכסים - מיקום, איכות, פוטנציאל

נתונים עיקריים

כולל נכסים שנרכשו לאחר תאריך המאזן ונכסים תחת חוזה בלעדיות

חיים ם נוכ נתוני
סה תפו	95%
י* שנת דירה שכר	רו מ' אי 35.0
ר למ" דשי ד חו שכ"	אירו 8.61
ד* שכ" את תשו	4.02%
"ר ש למ חוד ות ל חדש ת שכרו ד בה שכ"	אירו 13.12
* בת מלאה פוסה

מכירת דירות ללקוחות קצה (C2R(

עברו פרצלציה סטטוס פרצלציה 1,701 1,599

בתהליך פרצלציה

1,005

הפער בין א( מחירי המכירה ובין ב( מחירי הקניה בתוספת תקציב טרם החלו בתהליך ההשבחה מהווה אומדן עיקרי לכושר הרווחיות ארוך הטווח של החברה:

144,618 € 72 € 544,091 € 150 € יתרת עלות ביצוע- Capex לצורך מכירה

1,149 4,008,974 € 1,105 € רווח גולמי חשבונאי 2,295,629 € €

רווחיות גולמית חשבונאית - מסך התמורה 27.5% 26.2%

רווחיות גולמית חשבונאית - מסך השווי בספרים 38.9% 35.4%

	2024		2025 סט באוגו 1 – ינואר
כלי ח כל ב רוו תחשי ות - ת דיר מכיר	סה"כ	למ"ר	סה"כ	למ"ר	ת הערו
"ד סך יח	40		61
פויה ה הצ תמור סך ה	€ 8,337,421	€ 4,171	€ 15,327,899	€ 4,226	הה ת גבו לכלי ות כ רווחי ם נכסי שת ברכי עים מושק דירות רת ממכי בולים התק
ף"( שחלו ם )" חדשי סים ת נכ רכיש עלות	€ 4,410,234	€ 2,206	€ 7,980,922	€ 2,200	בלבד למ"ר אירו 7 כ- של ד בשכ" סים שתפו ם חדשי
רה( למכי דרט לסטנ capex ע ) ביצו עלות יתרת	€ 699,563	€ 350	€ 1,269,545	€ 350	שה הרכי ת מעלו 66% בכ- ה גבוה רה המכי ת תמור ע ביצו ת עלויו יתרת כולל אלה, ם נכסי של
י כלכל ולמי רווח ג	€ 3,227,624	€ 1,615	€ 6,077,432	€ 1,675
ורה התמ מסך לית - כלכ למית ות גו רווחי	38.7%		39.6%
ע ביצו עלות שה+ ת רכי העלו מסך לית - כלכ למית ות גו רווחי	63.2%		65.7%
	2024		2025 סט באוגו 1 – ינואר
בונאי ח חש ב רוו תחשי ות - ת דיר מכיר	סה"כ	למ"ר	סה"כ	למ"ר	ת הערו
"ד סך יח	40		61
פויה ה הצ תמור סך ה	€ 8,337,421	€ 4,171	€ 15,327,899	€ 4,226	צרפי ד המ בשכ" 37% ל כ- חה ש השב בות בעק
רים( בספ השווי ( IFRS עלות	€ 5,897,174	€ 2,950	€ 10,774,835	€ 2,971	יק של ת IFRS - שווי ה ם, ה נכסי שת ה ד רכי ממוע

צבר רווחים פוטנציאלי

"ד( היח מסך 90% / מ"ר 293,733/ ד יח" 4,305- ת )כ דירו רת מכי ם מ ווחי בר ר ל צ ציא פוטנ
ת הערו	( אירו כ )מ' סה"	ר למ"
ם כחיי ה נו כיר רי מ מחי ע"ס	€ 1,241.2	€ 4,226	רה מכי ה מ צפוי רה תמו
IFRS שווי	€ 789.8	€ 2,689	רים בספ שווי
עו בוצ כבר ת ש קעו הש יכוי ר בנ למ" אירו 350	€ 73.4	€ 250	ך צור ע ל ביצו לות ת ע יתר ר( למ" אירו 200-300 רה ) מכי
	€ 378.0	€ 1,287	לום מי ג גול רווח אל נצי פוט

• o רגישות נמוכה לעליה בעלויות הביצוע יתרת ההשקעה הנדרשת לשם המכירה מהווה בין 5%-7% מהתמורה
• o רגישות גבוהה לעליית מחירים–עליה של 10% במחיר מגדילה את פוטנציאל צבר הרווחים בכ- 40%
• o תזרימי המזומנים ממכירת דירות מאפשרים לרכוש 2 דירות חדשות על כל דירה שנמכרת

ארגו - תמצית הפעילות

	יכות י הא מגור חום בת רזדן ג וד יפצי ם לי ערי ל ב הגדו חקן הש	o
4,766 ד: יח"	ת דירו ר ב חמו סור מח /1.5% - 1% תית ן שנ לוסי אוכ חה צמי	o
	ם רטיי ם פ קיעי מש של שוק ים ב בהק ם מו ותיי תחר נות יתרו	o
EUR 493.6M :NTA	(/ ב א' )של כ"ד ת ש עלא ל ה ציא פוטנ 53% ית/ חלת הת אה תשו 4% / זיים מרכ מים מיקו – סים הנכ פייני מא	o
	ב( שלב ת ) דירו רת מכי ה מ גבו חיות ל רוו נציא פוט
	׳ ב א של
ה בשנ 8%-10% נית: אורג חה צמי	רת מייצ ה גבוה נית אורג חה צמי	o
	ההון על ה גבוה פת שוט אה תשו	o
ה בשנ 15%-20% : ההון על אה תשו	ף( מינו 40-50% ) ות נמוכ ף מינו ות ברמ	o
	׳ ב ב	של
ר למ" אירו 2,200 ה: כיש ת ר עלו	ע ביצו ת עלו ת יתר + ישה הרכ ות מעל 66%- בכ ים גבוה ירה המכ רי מחי – ת דירו ירת ממכ ה גבוה יות רווח	o
	אירו מ' 378 של י נוכח ים רווח צבר	o
ר למ" אירו 300-400 ע: ביצו לות ת ע יתר	יה הבני מות תשו ות ייקר להת ה נמוכ שות רגי	o
ר למ" אירו 4,226 ה: כיר ר מ מחי	קל מש וי משיו וק שרח ק בשו רים מחי יית לעל ה גבוה שות

התזרים השנתי מממן גידול של כ10%- בהיקף תיק הנכסים. המודל העסקי ניתן לשכפול לערים נוספות

מכפילי הון vs שיעורי רווחיות גולמית ממכירת דירות

מדגם של 15 חברות מתוך מדד ת"א בניה

נקודות למחשבה

קצב מכירת דירות: קצב מכירת הדירות השנתי מהווה 1% - 5% ממלאי יח"ד של החברות הישראליות בשלוש הקבוצות

התייקרות תשומות הבניה: לכל החברות חשיפה גבוהה להתייקרות תשומות הבניה. מנגד, בארגו יתרת ההשקעה הנדרשת למכירה מהווה בין 5%-10% ממחירי המכירה

עלות החזקת מלאי קרקע /זכויות )ריתוק הון, ריביות וכו(: D- נמוכה, B- בינונית, C- גבוהה. מנגד, מלאי הדירות בארגו מניב תשואה שנתית על ההון של 16%-20% עד תחילת מכירתו

: שווה ערך ל184- משכורות ברוטו )כ15.33- שנים( מחירי דירות¹ בישראל בהשוואה ל81- משכורות ברוטו )כ6.75- שנים( בגרמניה. הריבית על משכנתא לא צמודה לתקופה של 5-10 שנים עומדת על כ- 5% בישראל בהשוואה לכ3.5%- בגרמניה

1 מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל, com.Globalpropertyguide ,com.Statista

11 מקור: נתוני מכפילי הון מאתר הבורסה ביום ,8.7.2025 שיעור רווחיות גולמית צפויה- מפרסומי החברות. בארגו נלקח שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי מהתחשיב הכלכלי –מחירי מכירה נוכחיים בניכוי עלויות רכישת נכסים חדשים ובניכוי יתרת השקעה צפויה

ועוד משהו...

לין בר אר דנ אל ו( איר מ' 21.2 רים ספ וי ב )שו	בע ברו זי מרכ קום במי צא הנמ ם דונ 11.8- כ של טח בש ע קרק חם מת רה לחב ת קומי המ ות הרש מול מת מקד רה החב ין. ברל ר בעי ברג לאו רנצ יין/פ כסה דרי פרי מ"ר א' 21 כ- של קף בהי ם רדי מש חי שט של וח ופית בה להס קט פרויי
רים מגו ה ל בניי ות זכוי ו( איר מ' 24 רים ספ וי ב )שו	עד ת. צרו ובח ת בגגו קר בעי מים, הקיי סיה בנכ ה בניי ת זכויו ר אישו מת מקד רה החב של ח פיתו מ"ר א' 12.6- כ של קף בהי ה בניי ת זכויו רה החב מה וקיד רה אית כה פים נוס ם קטי פרויי ום וקיד תור לאי ביל במק 2025 לך במה ל יתחי ם קטי פרויי פר מס
ת טי רג אנ לות יעי	רגטי האנ רוג הדי נות בתק דים עומ רה החב של ורים המג נכסי טחי מש 99%- כ בני ממ 30%- כ , רופי האי חוד האי של קר מח פי על .2030 ת בשנ ל לחו ויות שצפ אלו נות בתק דים עומ ם אינ ה מני בגר ורים המג
קאי בנ מון מי	כ- של LTV ב מיים מקו קים מבנ אות הלוו ת צעו באמ ה לות פעי את מנת ממ רה החב בי מיר ח"מ ובמ ש"ח מ' 335 כ- של קף בהי יט פורי קור את הלוו רה לחב ף, בנוס .50% 2.91% ו- ם שני 3.1 ם הינ עת מוצ המ בית והרי ת וואו ההל סך מ מח" ם. שני 14.5 של חוב ות אגר פיק להנ ה כוונ ואין חוב ות אגר אין רה לחב ה. אמ בהת
ת ניו במ לה נה הה של ת תי הו ה מ קע הש ה בר הח	מים סכו לתה הנה י חבר כל קיעו הש ה לות פעי ת שנו רך ולאו רה החב מת הק מאז אמון ת הבע הווה שמ צעד , ארגו יות ממנ 10.8%- כ ישת ברכ תיים מעו מש שלה ה הגבו קי העס אל טנצי בפו

נספחים

ההזדמנות - נקודת מפנה בשוק הדיור הגרמני

2011-2022 הבית ומשקי התושבים' במס צמיחה" Germany is making it easier for foreign workers to move to the country this Summer. Germany is seeking more skilled workers and has introduced a new way for qualified foreign nationals to move to the country. Germany requires around 400,000 new skilled employees a year to cover the shortage, especially in the fields of engineering, IT and healthcare."

צפויה קפיצת מדרגה נוספת בביקושים לדירות בערים הגדולות כתוצאה מישום מדיניות עידוד הגירת עבודה

• o יעד הגירה שנתי של 400 א' איש
• o צפוי לייצר ביקוש שנתי בהיקף של 3% עד 4% ממלאי הדירות הקיים בערים הגדולות

Source: Euronews 28/05/2024

... בשווקים הסובלים גם כך ממחסור חסר תקדים בדירות

שיעור אי תפוסה חיכוכי בערים הגדולות היקף הבניה הנוכחי נמוך בכ50%- מהיעד הממשלתי

ירידה של כ35%- בהיצע הדירות הפנויות משנת 2021

Colliers Residential Market Overview Germany 2024/2025- Nov 2024

שוק המגורים מתעורר

נדרש Up Catch של עשרות אחוזים במחירי הדירות כדי לחזור לנתוני 2020

• o בשנת 2020 היקפי הבנייה היו נמוכים בכ- 150 א' יח"ד מיעדי הממשלה
• o מאז שנת 2020 הצטבר גרעון של מאות אלפי דירות בהשוואה ליעדי הממשלה
• o יעדי ההגירה החדשים מייצרים צורך משמעותי נוסף, בעיקר בערים הגדולות

• ממוצע מחיר רכישה למ"ר בדירות יד שניה o למרות צמיחה כלכלית ודמוגרפית גבוהה יותר )ראה שקף 6( מחירי הדירות עדיין נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה לערים המקבילות
  • o מתקיימת צמיחה כלכלית מבנית ארוכת טווח בלייפציג ובדרזדן, בין היתר, בתחומי השבבים, מיקרואלקטרוניקה, לוגיסטיקה, רכבים חשמליים