ARGO Properties N.V. — Interim / Quarterly Report 2025

Nov 23, 2025

==> picture [132 x 75] intentionally omitted <==

דוח רבעונמהיי לתקופה שהסתי 2025 בספטמבר ום30 בי

:םיניי תוכן ענ

פרק א: דוח הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד

2025 בספטמבר ליום30תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים :פרק ב

דוח על אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי :פרק ג

והצהרות מנהלים

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

ד י התאגינייון על מצב ענירקטורידוח הד

שלושה של )"לתקופה [1] החברה " :דירקטוריון החברה מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון של ארגו פרופרטיז אן.וי. (להלן הכספיים, מוצגים בהתאם לתקנים). הדוחות המדווחת" "התקופה :(להלן 2025 ב ספטמבר ביום30חודשים שהסתיימה דוח לדוחות הכספיים המאוחדים ,אלא אם יצוין אחרת. בדוח זה מתייחסים הנתונים כל .IFRS,הבינלאומיים תקני ה- .)" תקנות הדוחות " :(להלן 1970 התש"ל-)הדירקטוריון ערוך בהתאם לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידים, . 2025נובמבר ב20חתי "מת הדוח– "מועד. ב ספטמבר202530 ""מועד הדוח" או "תאריך הדוח–:בדוח זה להלן

==> picture [128 x 32] intentionally omitted <==

של מבני)יח"ד ,השבחה ומכירה 5,028,איש ברכישה (לחברה כ- 60, באמצעות צוות מקומי של כ-החברה עוסקת לייפציג ודרזדן הינן מטרופוליטנים של מעל מיליון איש כל אחדעיקר. דרזדן, בובמרכזי ה ערים לייפציג מגורים בשלב הראשון.במספר בתי האב 1.5% - המהווים מרכזים אורבניים חשובים ה מתאפיינים בצמיחה שנתית של1% באמצעות צמיחת שכ"ד על ההון 20% - תשואות גבוהות של15%של תוכנית ההשבחה, החברה פועלת על מנת להשיג ,מוכרת דירות ללקוחות קצה בשיעורי רווחיות גבוהים. בנוסףהחברה בשנה. בשלב השני 10% - אורגנית של8% בהיקף תיק הנכסים תוך שמירה על שיעורי מינוף 15% - מממנים גידול שנתי של10% תזרימי המזומנים השוטפים . 50%הנמוכים מ-

202שנת 5 של ישילברבעון שהות ו תוצאות החברהית העסקויההתפתחו להלן עיקרי 1.2

(בהשוואה לרבעון המקביל של2025לישי ש בהכנסות מהשכרת נכסים ברבעון ה11.3 גידול של% : ד"הכנסות משכ ▪ שיעור הצמיחה בשכ"ד למ"ר בנכסיםורכישת נכסים. כתוצאה מצמיחה אורגנית בשכ"ד מ' אירו 7.1אשתקד) לכשל2025ון ע ה ש לישי ברב 6.7%למ "ר בהשכרות חדשות צמח בכ -)(במונחים שנתיים שכ ו "ד 8.1%הסתכם בכ - זהים אל 54% משקף פוטנציאל השבחה של כ- אירו למ"ר) 13.30 חדשות (תקד . שכ"ד בהשכרות ביחס לרבעון המקביל אש .)אירו למ"ר ( בנכסי החברה8.66הממוצע מול שכ"ד

)בתמורה[2] יח "ד (כולל הרשמות , נמכרו882025נובמבר ליום1 ב ועד 2025 שמיום2 בינואר בתקופה רות:ירת דימכ ▪ מרץבחודשים דירות שנמכרו 40 וזאת בהשוואה ל- למ"ר אירו מ ' אירו ובמחיר ממוצע של4,219 לסך כספי של20.1 .אירו למ"ר 4,171 במחיר ממוצע של כ - דצמבר2024פעילות מכירת הדירות )עד (תחילת

ינואר - 1ל נובמבר 2025	ינואר - 1ל נובמבר 2025	2024	2024	מכירת דירות
88		40		סךיח"ד
€4,219	22,108,988 €	€4,171	8,337,421 €	סך התמורה הצפויה )(סה"כולמ"ר
38.9%		38.7%		רווחיות גולמית כלכלית3 - מסך התמורה
26.0%		27.5%		רווחיות גולמית חשבונאית4 - מסך התמורה

מצמיחה מ' אירו כתוצאה 6.5נוכחי (ביחס לרבעון המקביל אשתקד) לכ - ברבעון ה 13.6%גידול של כ- :ירווח תפעול פעילות מכירת הדירות. לרווח שלה תרומבשכ"ד מה ו

▪

כתוצאה מ' אירו ברבעון הנוכחי 17.1הסתכמו בכ - פעילות השבחת הדירות תורגמה לרווחים ש ההוגן:ים בשוויינויש . ) של5.78%( ותשואת שכ"ד שוקERV משינויים בשווי ההוגן . שווי תיק הנכסים מגלם תשואת שכ"ד של4.02%

▪

ותשואה על ההון:ות ירווח ▪ מ' אירו ברבעון 9.3בסך של כ- לרווח נקי מ' אירו, בהשוואה 26.8הסתכם בכ- הרווח הנקי ברבעון הנוכחי רווחיות- o מ' אירו בעקבות 8.4המקביל אשתקד. יצוין כי ברבעון הנוכחי הכירה החברה בהכנסות מסים נדחים בסך של כ - , במהלך שעתיד להסתיים בסוף שנת2031 עדכון שיעור המס בגרמניה באופן ששיעור המס ירד לרמה של10.5% .בעקבות כך עודכנו עתודות המס הנדחה של החברה

הפרשותבנטרול על בסיס הרווח הנקי השוטף - להערכת החברה, יש לבחון את התשואה על ההון[5] על ההוןתשואה o ערכי ושוטפות למס נדחה היות ו על פי התוכנית העסקית של החברה המס הנדחה ישולם רק במועד מכירת הדירות ם :המכירה צפויים להתבצע בערכים גבוהים משמעותית מהשווי ההוגן בספרי

לחברות מוחזקות במשירין ובעקיפין. מתייחס גם המונח חברה 1 שאינו מחייב משפטית את השלמת העסקה) . באמצעות מזכר הבנות (2 ..להלן ראה טבלה בסעיף2.2 לפרטים לגבי אופן חישוב הרווחיות הגולמית הכלכלית– 3 ..להלן ראה טבלה בסעיף2.2 לפרטים לגבי אופן חישוב הרווחיות הגולמית החשבונאית– 4 . הרווח הרבעוני במונחים שנתיים בניכוי הפרשה למס נדחה חלקי ההון העצמי בתחילת הרבעון5 1 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

							תחשיב תשואה על ההון	תחשיב תשואה על ההון	תחשיב תשואה על ההון	תחשיב תשואה על ההון	תחשיב תשואה על ההון
	ממוצע4 רבעונים אחרונים		Q3/2025		Q2/2025		Q1/2025		Q4/2024		Q3/2024		Q2/2024
	16,771		18,382		12,732		16,894		19,076		10,827		7,864	,רווח נקי בנטרול הפרשה )למס נדחה (א' אירו
	16.7%		17.1%		12.3%		17.1%		20.3%		13.2%		9.7%	תשואה על ההון, במונחים שנתיים
ללא שינוי מהותי			ללא שינוי מהותי		ללא שינוי מהותי		ללא שינוי מהותי		ללא שינוי מהותי		ללא שינוי מהותי		פתיחת תשואות מתונה	/שינוי בשיעורי ההיוון תשואות
42.5%			42.88%		42.09%		42.60%		42.50%		40.07%		48.70%	שיעוור המינוף

לחברה יכולת לייצר שיעורי תשואה להון. התשואה על ההון בארבעת הרבעונים האחרונים מסתכמת ב16.7% והמשך פיתוחו של 50%הגבוהים משמעותית מעלות ההון המקובלת בתחום פעילותה. התאמת שיעורי המינוף לכמגזר מכירת הדירות צפויים לתמוך בשיפור נוסף.

למועד הדוח, ההון העצמי החשבונאי המיוחס לבעלי המניות של החברה מסתכם :י נקי נכסי ושווי חשבונאיהון עצמ '(ר' חלק א' ס4 להלן) NTA, לפי תחשיב ה- של החברה הנקי הנכסי השווי )אירו למניה . 22.19 (כ- מ' אירו 482.8בכאירו למניה .)23.49( מ' אירו כ- 511.2בכ- הסתכם

▪

אשררה חברת 2024 בדצמבר . ביום242.88% הינו כ-LTV6למועד הדו"ח יחס ה - : חוביחסית ויננסיתנות פיא להלוואה ממור גמל ופנסיה בע"מ (שהינה לחברה תוך העלאת התחזית לחיובית ודירוגilA+ דירוגilA מעלותS&P את דירוגי החברה וההלוואה אשררה חברת מעלותS&P באפריל2025 . ביום7 ) ""מור גמל :בעלת עניין בחברה) (להלן בסך ) סדרה חדשה של אג"ח להמרה (סדרה1 דירוגA ל+ אשרה חברת מעלותS&P כאמור . בנוסף באוקטובר2025 .להלן 3.4 ע.נ., לפרטים נוספים בדבר הנפקת 'האג"ח להמרה ר' ס מיליון ש"ח 200כולל של לרבות מ 'אירו (93של כ- בסךמוגבלים י קדונותלמועד חתימת הדוח עומדות לרשות החברה, יתרות מזומנים ופ לות:ינז נוספים ו לאחר השלמת כמו כן, החברה נמצאת בשלבי אישורים שונים של מימונים בנקאיים )גיוס אג"ח להמרה ,כספי קדונות המוזמנים י ופ יתרות ,צפויות LTV 50% החברה ומימונם ב- נכסים בהם התקשרה ההתקשרויות לרכישת כלל .מ' אירו 95מוגבלים להסתכם לסך של כ- התזרים החופשי של החברה : )Capex - דFFO + תזררות+ תזרירת דים ממכי "ם מהשבחת שכי (תזרים חופשי ) תזרים הנובע מפעילות ההשבחה השוטפת (ממומש באמצעות(1כלהלן : )מ' אירו (במונחים שנתיים 27.4מסתכם בכ) תזרים)עד מועד הדוח ,בתוספת (2 'מ אירו (ממוצ ע שנתי החל מחציון שני2023 7.4refinancing) בהיקף של כ - )בתוספת (3 )(הערכת החברה בהתאם לקצב המכירות מתחילת השנה אירו מ '17ממכירת דירות בהיקף שנתי של כ- 'מ 8.5 שנתי בהיקף של כ-Capex )( במונחים שנתיים), בניכוי4 2025 מ' אירו (רבעון ש לישי 11.5 בהיקף של כ- FFO .אירו

▪

▪

▪

החברה בשטח של דירות שבבעלות 4,545לכל הפחות, כ - ,להערכת החברה:[7] דרותי רת ים ממכיאל צבר רווחיפוטנצ בניכוי להלן )"ר ', ר' ס2.2 אירו למ4,219 מפעילות זו (כ -מחיר המכירה הממוצע .לפעילות זומתאימות א' מ"ר 311 גוזר אירו למ )"ר 300 ל - (בין200 מכירה ביצוע לצורך למ )"ר ובניכוי יתרת עלות אירו 2,714 בספרים (כ- הנוכחי השווי שאינו בא לידי ביטוי בדוחות בגין הדירות שבבעלות החברה ,[8] אירו מ '390פוטנציאל צבר רווחים בהיקף של כ - הכספיים של החברה .

▪

, בהנחה שמרכיב הקרקע הינו[9] אירו למ"רפער הגבוה בין עלות ההקמה5,000( ה מול עלות ההקמה :ם אל י בספרישוו ▪ אירו למ"ר) בשילוב עודפי הביקוש למגורים בלייפציג ודרזדן 2,714 מעלויות הפיתוח) ושווי הנדל"ן בספרים (כ- 25% .ארוך יעניקו, להערכת הנהלת החברה, רוח גבית לעליית מחירים בטווח הזמן הבינוני-

.(חוב בניכוי מזומן ופקדונות מוגבלים) לסך נכסי הנדל"ןחוב נטו 6 1968 הינו "מידע צופה פני עתיד" כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, התשכ"חR2C המידע המתואר בסעיף זה בקשר עם פוטנציאל צבר רווחים מפעילות ה- 7 (להלן: "חוק ניירות ערך"), שאינו בשליטתה המלאה של החברה והתממשותו בפועל, כולה או חלקה, אינה ודאית. המידע מבוסס על אינפורמציה ה קיימת בחברה ) הרווח הגולמי החשבונאי למ"ר שיירשם לחברה ממכירת2( ;R2Cעל ידי הנהלת החברה כפוטנציאליות ל- ) מס' יחידות הדיור שזוהו( :נכון למועד הדוח, בדבר1 )( ;) מגמת עליית שכ"ד והגידול בעומס שכר הדירה על הדיירים5( ;) שיעור הבעלות הנמוך בערי הפעילות של החברה ביחס לממוצע בערי גרמניה4( ;דירות3 . שינוי נסיבות, לרבות מבלי לגרוע ערים אלו; וכן כוללת הערכות נוספות של החברהתחזיות הנהלת החברה לגבי התמשכות מגמת עליית מחירי הנדל"ן למגורים ב של דירות חלקית מקורות אשראי, מכירה הריבית וצמצום כאמור, ירידה במחיר מכירה ממוצע למ"ר, עלייה בשיעורי עלייה בהיצע של דירות מכלליות האמור – זמן), היווצרות תנאים מיוחדים בנסיבות העניין ו/או התקיימות ברווח לאורך להכבדה על יכולת מכירתם בבניין קונדו (באופן שעשוי להביא להוצאות נוספות ואף עלולים לשנות באופן משמעותי את הערכות 2024 בפרק א' ("תיאור עסקי התאגיד") במסגרת דוח תקופתי אחד או יותר מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף1.19 .החברה המפורטות לעיל ולהשפיע באופן מהותי על צפי הרווחיות מפעילות זו .אירו למ"ר 300 ל- אירו למ"ר המהווה את אמצע הטווח של בין200 צ בר הרווחים נלקחה יתרת עלות ביצוע לצורך מכירה של250 לצורך חישוב פוטנציאל 8 . 202מאי 5 שפורסמה בחודש 202 של שנת5הראשון ראה מ צגת למשקיעים של חברת וונוביה לרבעון9 2 א-

▪

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

נכסי מגורים (כולל לרכישת חתמה החברה על עסקאותמתחילת השנה ועד מועד פרסום הדוחות, עסקאות חדשות: לביצוע עסקאות מ' אירו , זאת בהשוואה והשלימה עסקאות בהיקף של65.6 מ' אירו, 120) בהיקף של בלעדיות הסכמי וכן מ' אירו בתקופה המקבילה אשתקד מ' אירו והשלמת עסקאות חדשות בהיקף של20.3 חדשות בהיקף של61.4 כולה. החברה מ' אירו בשנת2024 מ' אירו והשלמת עסקאות בהיקף של52.4 לביצוע עסקאות חדשות בהיקף של79 . 2026בשנת נכסים חדשים גם משמעותי בהיקף העסקאות לרכישת הפוצ המשך גידול

נכסי המגורים של החברה עומדים בתקנות הדירוג האנרגטי שצפויות לחול בשנת משטחי 99%כ- ת:ילות אנרגטיעי .ממבני המגורים בגרמניה אינם עומדים בתקנות אלו 30%2030. על פי מחקר של האיחוד האירופי, כ-

▪

3 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

החברהינכס

==> picture [529 x 314] intentionally omitted <==

==> picture [149 x 151] intentionally omitted <==

==> picture [162 x 148] intentionally omitted <==

==> picture [165 x 149] intentionally omitted <==

4 א-

תיאור תמציתי של התאגיד וסביבתו העסקית 2

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

נכסםי מגורי 2.1

למגורים) בשטח להשכרה של 97%חידות ( י4,454הכוללים מבני מגורים 4292025, בבעלות החברה ספטמבר ב30ליום נכון שוויו בספרים של מ' אירו .33.6 תפוסה מלאה) של כ-הנחת המניבים שכ"ד שנתי(ב חניות) א' מ"ר (בתוספת של857 301.6כ:להלן פילוח גיאוגרפי של נכסי המגורים להשכרה של החברה מ' אירו. 836.4תיק נכסים זה מסתכם בכ-

):2025ספטמבר ,3 בום0נ כסים להשכרה (בבעלות החברה נכון לי מגורי

שיעור תפוסה בעיר הפעילות	שיעור תפוסה בנכסי החברה	פוטנציאל העלאת שכ"ד	תשואת שכ"ד שוק14	שכ"ד למ"ר לחודש לפי מחירי שוק	שכ"ד שנתי לפי מחירי שוק13 (באלפי )אירו	שווי בספרים למ"ר )(באירו	תשואת שכ"ד12	שכ"ד ממוצע למ"ר לחודש11	שכ"ד שנתי10 (באלפי )אירו	שטח להשכרה )(מ"ר	'מס יח"ד	עיר
97%	93%	57.4%	5.84%	13.71	27,584	2,831	3.89%	8.71	18,378	166,958	2,492	לייפציג
98%	94%	46.6%	5.49%	13.51	15,176	2,984	3.89%	9.21	10,759	92,661	1,346	דרזדן
95%	92%	24.7%	6.59%	10.49	4,784	1,961	5.45%	8.41	3,955	36,987	527	מגדבורג
98%	97%	61.2%	5.45%	13.35	803	2,968	3.48%	8.29	513	4,967	89	הנובר
97%	93%	50.2%	5.78%	13.25	48,347	2,773	4.02%	8.82	33,606	301,573	4,454	סה"כ

15 )202נובמבר 5ום 5 ביל נכסם להשכרה (נכוןי מגורי

של בתהליך רכישה לאותו מועדנכון החברה, נמצאת 2025נובמבר יח "ד שהינן תחת בעלות נכון ליום5 ב 4,495נוסף ל-ב תחת הסכמי בלעדיות . 365 חוזה רכישה נוטריוני וכ-תחת יח "ד168 יח"ד מתוכם כ -533כ-

שיעור תפוסה בעיר הפעילות	שיעור תפוסה בנכסי החברה	פוטנציאל העלאת שכ"ד	תשואת שכ"ד שוק21	שכ"ד למ"ר לפי מחירי שוק	שכ"ד שנתי לפי מחירי 20 שוק (באלפי )אירו	שוו י בספרים 19 למ"ר	תשואת 18 שכ"ד	שכ"ד ממוצע למ"ר 17 לחודש	שכ"ד 16שנתי (באלפי )אירו	שטח להשכרה )(מ"ר	'מס יח"ד	עיר
					נכסים תחת בעלות
97%	93%	58.0%	5.86%	13.70	28,023	2,818	3.89%	8.68	18,593	169,708	2,528	לייפציג
98%	94%	46.7%	5.49%	13.51	15,237	2,981	3.89%	9.21	10,796	93,051	1,351	דרזדן
95%	92%	24.7%	6.59%	10.49	4,784	1,961	5.45%	8.41	3,955	36,987	527	מגדבורג
98%	97%	61.2%	5.45%	13.35	803	2,968	3.48%	8.29	513	4,967	89	הנובר
97%	93%	50.6%	5.79%	13.25	48,847	2,766	4.02%	8.80	33,857	304,712	4,495	סה"כ
			) רכישה (תחת הסכם נוטריוני ותחת הסכם בלעדיות					נכסיםבתהליך
97%	98%	83.4%	7.20%	13.74	3,695	2,303	4.06%	7.49	2,082	22,286	307	לייפציג
98%	100%	77.1%	7.22%	13.54	2,285	2,264	4.06%	7.65	1,286	13,986	203	דרזדן
95%					0							מגדבורג
98%	100%	68.7%	6.91%	13.75	190	2,388	4.12%	8.15	113	1,150	23	הנובר
97%	99%	80.5%	7.20%	13.66	6,169	2,291	4.06%	7.57	3,481	37,421	533	סה"כ

שכירות בפועל ובהנחת תפוסה מלאה (בהנחה, כי השטחים הפנויים יושכרו בשכ"ד הממוצע למ"ר בחוזים הקיימים ) /שיעור התפוסה לפי חודשי פעילות על בסיס חוזי 12שכ"ד שנתי מ- 10 30.9.2025נכון ליום ,העניין .ממוצע שכ"ד למ"ר בחוזים קיימים בנכסי החברה באותה עיר בשטחי המגורים 11 .שכ"ד השנתי חלקי שווי הנכסים בספרים 12 בפועל שביצעה החברה במהלך שכ"ד השנתי הצפוי בהנחה והנכסים מושכרים בתפוסה מלאה לפי מחירי השכירות בשוק. מחירי השכירות בשוק חושבו ברובם על סמך השכרות חדשות 13 .ובחלקם על בסיס מידע שוק שבידי החברה 2025של שנת ה שלישי הרבעון .שכ"ד השנתי לפי מחירי שוק חלקי שווי הנכסים בספרים 14 )(השלמת העיסקה אינה מחוייבת מבחינה משפטית. ונכסים תחת הסכמי בלעדיות כולל נכסים תחת חוזי רכישה נוטריוני )(מחייבים מבחינה משפטית 15 .)39.0.202 חודשי פעילות על בסיס חוזי שכירות בפועל ובהנחת ת פוסה מלאה (בהנחה, כי השטחים הפנויים יושכרו בשכ"ד הממוצע למ"ר בחוזים הקיימים נכון ליום5 12 שכ"ד שנתי מ-16 .ממוצע שכ"ד למ"ר בחוזים קיימים בנכסי החברה באותה עיר בשטחי המגורים 17 שווי בספרים . שכ"ד השנתי חלקי שווי הנכסים בספרים. עבור נכסים שרכישתם הושלמה לאחר תאריך המאזן, סך עלות הרכישה הצפויה נלקחה בתור ה 18 סך עלות הרכישה הצפויה. לאחר מועד הדוח ,השווי בספרים שווה ל תושלם שווי בספרים למועד הדוח חלקי השטח להשכרה. עבור נכסים שרכישתם הושלמה/19 שביצעה החברה במהלך הרבעון שכ"ד השנתי הצפוי בהנחה והנכסים מושכרים בתפוסה מלאה לפי מחירי השכירות בשוק. מחירי השכירות בשוק חושבו ברובם על סמך השכרות בפועל 20 .וחלקם על סמך מידע שוק שבידי החברה 2025של שנת ה שלישי

בספרים .השווי לאחר תאריך המאזן, סך עלות הרכישה הצפויה נלקחה בתור שכ"ד השנתי לפי מחירי שוק חלקי שווי הנכסים בספרים. עבור נכסים שרכישתם הושלמה/תושלם 21

5 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

שיעור תפוסה בעיר הפעילות	שיעור תפוסה בנכסי החברה	פוטנציאל העלאת שכ"ד	תשואת שכ"ד שוק21	שכ"ד למ"ר לפי מחירי שוק	שכ"ד שנתי לפי מחירי 20 שוק (באלפי )אירו	שוו י בספרים 19 למ"ר	תשואת 18 שכ"ד	שכ"ד ממוצע למ"ר 17 לחודש	שכ"ד 16שנתי (באלפי )אירו	שטח להשכרה )(מ"ר	'מס יח"ד	עיר
				סה"כ נכסים ליו ם 5 ב נובמבר 2025
97%	94%	60.6%	5.99%	13.71	31,718	2,758	3.90%	8.53	20,675	191,994	2,835	לייפציג
98%	95%	50.4%	5.67%	13.51	17,521	2,888	3.91%	8.99	12,082	107,036	1,554	דרזדן
95%	92%	24.7%	6.59%	10.49	4,784	1,961	5.45%	8.41	3,955	36,987	527	מגדבורג
98%	98%	62.5%	5.68%	13.43	993	2,859	3.58%	8.26	627	6,116	112	הנובר
97%	94%	53.6%	5.92%	13.30	55,016	2,714	4.02%	8.66	37,338	342,134	5,028	סה"כ

ם:י הנכסינייאפמ (כולן ערי בירה פדראליות / העיר- בשכונות מגורים מבוססות ומרכזיות בערים לייפציג, דרזדן ,מגדבורג והנובר מיקום כל נכסי החברה מיועדים למעמד.בסמוך לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ומרכזי קניות )הגדולה במדינה הפדראלית לחברה אין נכסים במ.יקומים פריפריאליים/ערי לוויין/שכונות המתאפיינות במעמד סוציו אקונומי נמוך .גבוההביניים,מרבית הנכסים הם מבנים לשימור שעברו שיפוץ מקיף (דירות, חזיתות, חדרי מדרגות, החלפת תשתיות חשמל- מצב פיזי ארכיטקטורה מודרנית . חימום ואינסטלציה, גגות, מרתפים). יתרת המבנים נבנו ב כפופים אך ורק לרגולציה הכללית על העלאת שכ "ד ,כל המבנים, ללא יוצא מן הכלל - פוטנציאל משמעותי להעלאת שכ"ד רמת שכ"ד הנוכחית בנכסים מגלמת פוטנציאל העלאת שכ"ד ואינם כפופים למגבלות שכ"ד ספציפיות .[22] בחוקהקבועה .מבצעת חדשות שהחברה הה השכרות , על פי 54% כ של- :למועד הדוח בערלות של החברהי הפעי החברה ד בנכסי שכ"ד בהשכרות חדשות אל מול שכ" רוט יפ להלן

אחוז יח"ד שהושכרו בחוזים חדשים (מתוך ממ וצע )יח"ד בבעלות החל מיום1.1.2020 ועד ליום30 ל ספטמבר 2025	פוטנציאל העלאת שכ"ד נכון ליום30 ל ספטמבר 2025	שכ"ד ממוצע24 למ"ר בהשכרות חדשות ברבעון הש לישי של שנת2025	שכ"ד ממוצע למ"ר בהשכרות חדשות ברבעון הש לישי של שנת2024	שכ"ד ממוצע למ"ר בנכסי החברה נכון ליום 30 ל ספ טמבר 2025	מס' יח"ד23	עיר
48%	60.6%	€13.71	€12.87	€ 8.53	2,835	יליפציג
57%	50.4%	€ 13.51	€ 12.79	€ 8.99	1,554	דרזדן
88%	24.7%	€ 10.49	€ 9.88	€ 8.41	527	מגדבורג
11%	62.5%	€ 13.43	€ 12.63	€ 8.26	112	ה נובר
55%	53.6%	€ 13.30	€ 12.46	€ 8.66	5,028	סה"כ
מממוצע25 מלאי הדירות	שנתי של כ - % 12	ב מהלך 4 הרבעונים האחרונים ביצעה החברה489 השכרות חדשות (מגלם קצב להשכרה שבבעלות החברה בתקופה זו .)

ם: ים לאורך הרבעונים זהיבנכס ) וצמד"חת הכנסות שכי ד ב( השכרות חדשותERV"להלן התפתחות שכ

אוקטובר	Q3	Q2	Q1	Q4	Q3	Q2	Q1	Q4
2025	2025	2025	2025	2024	2024	2024	2024	2023
42 € 13.30 ל.ר	142	148	95	104	130	151	116	125	מס' השכרות חדשות
	€ 13.30	€ 13.12	€ 12.97	€ 12.75	€ 12.46	€ 12.15	€ 12.01	€ 11.78	שכ"ד ממוצע17 למ"ר בהשכרות חדשות
	8.1%	8.1%	8.0%	8.9%	9.1%	9.8%	10.3%	9.0%	שיעור צמיחת שכ"ד ( למ"ר בנכסים זהיםL- F-L )) (במונחים שנתיים

(המגבילה את שכ"ד בחוזים חדשים Mietpriesbremeseחקיקת ה- ממשלת סקסוניה (שבירתה דרזדן והעיר הגדולה ביותר בה היא לייפציג) החילה את 2022בחודש יולי לציין, כייש 22 תיאור בפרק י ף1.7.1.8.1ו לציה הכללית על העלאת שכ"ד למגורים החלה מכוח הדין בגרמניה – ראה סעלעניין הרג כמו גםזה ב עניין לפירוט והרחבהההשוואתי) . מעל שכ"ד ל10% . תקופתי2024עסקי התאגיד בדוח ונכסים תחת הסכמי בלעדיות (השלמת העיסקה אינה מחוייבתרת הבעלות בנכסים נשוא החוזה טרם הושלמה, כולל נכסים תחת חוזי רכישה נוטריוני )(מחייבים מבחינה משפטית שהעב 23 הדו ."ח )מבחינה משפטית למועד חתימת .)משוקלל בשיעורן מסך הדירות (ביחס לסוג/גודל הדירה, הרובע והעיר 24 "יח ד במהלך 4, היו בבעלות החברה130שבממוצע כך יח"ד, 4,358 יח"ד )(לא כולל נכסים שנרכשו בסוף ספטמבר ובתום ספטמבר2025 3, היו בבעלות החברה902 בתום ספטמבר2024 25 .תקופה זו

6 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

8.1% בכ-2025י של שנת ליש שה שיעור הצמיחה בשכ"ד למ"ר בנכסים זהים הסתכם ברבעון : צמיחת שכ"דL-F-L במונחים שנתיים .

בשכ "ד הממוצע6.7% חל שיפור של כ-2025הרבעון שה לישי של שנת במהלך :)( חדשותERVבהשכרות שכ"דצמיחת ( ) במונחים שנתיים.(Q3/2025 vs. Q3/2024ERV) החדשות שביצעה החברה בנכסיה בהשכרות למ"ר ם משנתיי ותר ים להשכרה שבבעלות החברה המגורי ינכס שבוצעה בהכנסות שכ ב ד" מצטברת השבחה ה בדבר הרוט ילהלן פ ם: יים שנתיבערכ ארוי יבאלפאל ההשבחה (נתונםירה מוצגי שכר הדי פוטנצי תרת יו

פוטנציאל שיפור כולל אל מול הרכישה	יתרת פוטנציאל ההשבחה 27	שכ"ד לפי מחירי שוק בתפוסה 26מלאה	שיעור השינוי *השנתי	שיעור השינוי *המצטבר	שכ"ד נכון ליום0 3 'בספט 2025	שכ"ד בעת הרכישה
145%	43%	5,404	9.1%	71%	3,774	2,208	בנכסים שנרכשו בשנת2018 28
135%	55%	6,401	7.6%	51%	4,119	2,727	בנכסים שנרכשו בשנת2019
135%	59%	5,787	8.3%	48%	3,642	2,466	בנכסים שנרכשו בשנת2020
119%	58%	8,239	8.2%	39%	5,215	3,756	בנכסים שנרכשו בשנת2021
124%	64%	8,880	9.8%	37%	5,426	3,966	בנכסים שנרכשו שנת2022
105%	60%	4,058	10.2%	28%	2,537	1,983	בנכסים שנרכשו ב תשעת החודשים הראשו ים נ של שנת 2023
127%	57%	38,769	8.84%	44%	24,713	17 262 ,	סה"כ

שיעור להמחשה, שיעורי השינוי חושבו בהנחה שמרנית , כי הנכסים נרכשו בתחילת השנה הקלנדרית ; ,מטעמי פשטות .שנים 8.75 חושבו באופן הבא: שיעור השינוי המצטבר חולק ב- בהכנסות שכ"ד ב נכסים שנרכשו בשנת2018 השינוי ) :R2Cרה (ירות למכירות להשכרה לדידן מרות לאחר הסבת די רת יכמ* 2.2

רות בפועלימכ

יח"ד בתמורה לסך כספי של22.1 88)(לרבות הרשמות , נמכרו 2025נובמבר עד ליום 1 ב בינואר2025 שמיום2 בתקופה דצמבר2024במהלך החודשים מרץ- דירות שנמכרו 40 אירו למ"ר, בהשוואה ל- מ' אירו ובמחיר ממוצע של4,219 אירו למ"ר.4,171במחיר ממוצע של כ - :)[2] הר שמותים שנחתמו (כולל הסכמי חוזירות עד כה על פ ,המכי ינתונ בדבררוט ילהלן פ

שתהליך התאמת המחירים בשוק המגורים הגרמני רחוק ממיצוי ולכן מפנה את התקבולים ממכירתמעריכה החברה .דירות לרכישת נכסים חדשים שמושכרים בשכ"ד נמוך ומתאימים לשני שלבי ההשבחה כאמור לעיל בתוספת תקציב ההשבחה, מהווה אומדן עיקרי לכושר הרווחיות ארוך ב) מחירי הקניה ל- הפער בין א) מחירי המכירה .)" רווחיות כלכלית "( הטווח של החברה

:להלן התחשיבים הכלכליים והחשבונאיים של הרווחיות הגולמית

ה ערות	2 ב ינואר – 1 ב נובמבר 2025	2 ב ינואר – 1 ב נובמבר 2025	מרץ- דצמבר שנת2024	מרץ- דצמבר שנת2024	תחשיב כ לכלי
רווחיות כלכלית גבוהה התקבולים ממכירת דירות מושקעים ברכישת נכסים חדשים המושכרים בשכ"ד של כ- 7 .אירו למ"ר בלבד תמורת המכירה גבוהה בכ- 64% מעלות הרכישה של נכסים אלה, כולל יתרת עלויות ביצוע	למ"ר	סה"כ	למ"ר	סה"כ
	88		40		סךיח"ד
	€4,219	22,108,988 €	€4,171	8,337,421 €	סך התמורה
	€ 2,228	11,674,527 €	€ 2,206	4,410,234 €	עלות רכי שת נכסים חדשים )"("שחלוף
	€ 350	1,834,175 €	€ 350	699,563 €	( יתרת עלות ביצועCAPEX )לסטנדרט מכירה- בין300 ל - 400 אירו למ"ר
	€ 1,641	8,600,286 €	€ 1,615	3,227,624 €	רווח גולמי כלכלי
	% **38.9 **		38.7%		רווחיות גולמית כלכלית מסך התמורה
	63.7 %		63.2%		רווחיות גולמית כלכלית– מסך עלות ביצוע+ עלות הרכישה

שכ"ד השנתי הצפוי בהנחה והנכסים מושכרים בתפוסה מלאה לפי מחירי השכירות בשוק. מחירי השכירות בשוק חושבו ברובם על סמך השכרות חדשות בפוע ל שביצעה החברה במהלך 26 .ובחלקם על בסיס מידע שוק שבידי החברה של שנת2025שלישי ה הרבעון לשכ"ד הנוכחי.הפער בין שכר הדירה בהתאם למחירי שוק 27

. ללא נכסים בתהליך פיתוח מחדש 28

7 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

ה ערות	2 ינואר – 1 בנובמבר 2025	2 ינואר – 1 בנובמבר 2025	מרץ- דצמבר שנת2024	מרץ- דצמבר שנת2024	תחשיב חשבונאי
בעקבות השבחה של כ- 36% בשכ"ד המצרפי ,ממועד רכישת הנכסים השווי ה- IFRSשל תיק הנכסים של ארגו גבוה בכ- 29% מעלות רכישתם	**למ"ר **	סה"כ	**למ"ר **	סה"כ
	88		40		סךיח"ד
	€4,219	22,108,988 €	€4,171	8,337,421 €	סך התמורה
	€ 2,973	15,580,501 €	€ 2,950	5,897,174 €	עלותIFRS )(השווי בספרים
	€ 150	786,075 €	€ 72	144,618 €	יתרת עלות ביצוע- Capex לצורך מכירה
	€ 1,096	5,742,412 €	€ 1,149	2,295,629 €	רווח גולמיחשבונאי
	26.0%		27.5%		רווחיות גולמית חשבונאית- מסך התמורה
	35.1%		38.9%		רווחיות גולמית חשבונאית- מסך השווי בספרים

• דירות מאוכלסות או דירות שהתפנושואפת למכור על מנת להימנע מפגיעה בהכנסותיה השוטפות משכ"ד, החברה לפני יוםבתזרים ריתוק הון עצמי נוסף או פגיעהמצריך אינובמסגרת תהליך תחלופת הדיירים השוטף. מודל זה .מסירת הדירה

• ,במקביל בכוונת החברה להפנות את תמורת המכירה לרכישת נכסים שלא נוהלו באופן מיטבי ע"י בעליהם (מוכרים .פרטיים) המניבים שכ"ד נמוך משמעותית משכ"ד הממוצע בכלל נכסי החברה כפועל יוצא, החברה מעריכה כי .מחירי הרכישה של הנכסים החדשים צפויים להיות נמוכים מהשווי הממוצע בספרים של תיק הנכסים הנוכחי .הנכסים החדשים מיועדים גם הם להשבחה, פרצלציה ומכירת דירות בעתיד

, דירות חדשות ביחס של2:1רכוש תזרימי המזומנים שינבעו ממכירת הדירות יאפשרו לחברה ל ,החברהלהערכת המיועדות להשבחה דירות חדשות 200 ההון העצמי הדרוש לרכישת את יספק דירות שהושבחו כלומר מימוש100 (בהתאם לעלות הרכישה הממוצעת של נכסים שרכשה החברה בשנים עשר החודשים האחרונים ותחת הנחת מינוף של .)50%

רגולציה וסטטוס משפטי 2.3 ד ורות תכנוניות, רישום בית משותף .בטאבו, שיפוץ, שיווק ומכירה כרוך בפרוצ תהליך מכירת הדירות - כ :בית משותף ניתנות זכויות כגון ה רישום בזמןהמתגוררים בנכס לדיירים במידה והדירה טרם נרשמה כיחידה נפרדת בבית משותף (פרצלציה) בעת שנחתם הסכם -[29] הגנה מפינוי (א) עצמי, ל משך3 ו הבעת מכירת הדירה לקונה המעוניין בדירה לשימוש השכירות, עומדת לשוכר הגנה מפינוי תחת מגבלות שהטילה הרשות המקומית עקב עודפי ביקוש וחשש שנים ממועד המכירה(באזורים למועד ה"דו ח, אין לחברה יחידות יודגש, כי שנים ; התקופה יכול ותוארך ל עד10 –Gentrification מ- ; שנים) דיור הכפופות להגנת השוכר מפני פינוי בעת מכירת הדירה לתקופה העולה על3

בעת) לשוכר עומדת זכות סירוב ראשונה( לרכישת הדירהPre-emptive rights זכות סירוב ראשונה– (ב) .'מכירת הדירה לצד ג

-R2Cד שזוהו ע"י הנהלת החברה כפוטנציאליות ל-"יח מתוך4,545

יח"ד כבר היו )רשומות סטטוטורית במרשם המקרקעין כדירות נפרדות בבית משותף (קונדו בעת שנכנסו 927 (1) .ולכן לשוכרים הקיימים לא עומדת כל הגנה מפני פינוי בעת מכירת הדירה כדירת קונדו אליהן השוכרים,

ועל כן לשוכרים הקיימים עומדת 2025ספטמבר ב30 ועד ליום שנת2020מתחילת ו תף"ד נרשמו כבית מש יח 832 (2) י כנס דייר חדש לדירותתחלף השוכר וי שנים ממועד מכירת הדירות לצד ג', אולם אם הגנה מפני פינוי למשך3 .האמורות, ההגנה מפני פינוי בעת מכירה אינה חלה עוד

יח"ד נמצאות כעת בתהליך של פרצלציה ורישום כבית משותף. עם השלמת תהליך הרישום, לשוכרים 1,549 (3) י כנסי תחלף השוכר ו שנים ממועד מכירת הדירות לצד ג', אולם אם הקיימים תעמוד הגנה מפני פינוי למשך3 .דייר חדש לדירות האמורות לאחר השלמת הפרצלציה, ההגנה מפני פינוי בעת מכירה לא תחול עוד .שוטף תהליך הפרצלציה והרישום כבית משותף באופן ליישום תפעל יח "ד ,החברה לגבי יתר1,237 (4) שאינם כפופים למגבלות פרצלציה ורישוםבאזורים למועד הדוח הם R2Cל הדירות הפוטנציאליות ל-כ המיקומים של שנים בלבדבית משותף מטעם הרשות המקומית , כך שמגבלת פינוי דיירים בעת המכירה לצד ג' עומדת עפ"י החוק על3

חודשים, וזאת במידה והדירהבהתאם לחוק בגרמניה, מי שרוכש דירה לשימושו העצמי רשאי לסיים את הסכם השכירות עם הדייר הקיים באותה דירה ולפנותו תוך מתן הודעה של 3 29 כבר היתה רשומה במרשם המקרקעין כיחידה נפרדת בבית משותף, טרם נכנס השוכר לדירה. 8 א-

2.4

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

לדייר הגר בדירה בעת ביצוע הליך הפרצלציה כאמור (דייר שנכנס לדירה לאחר השלמת הפרצלציה אינו זכאי להגנה .)האמורה

לות:י הפעין עריאל זה בי התפלגות פוטנצים לגבים נוספילהלן פרט

		פוטנציאל ל- R2C	פוטנציאל ל- R2C
סה"כ	מגדבורג	דרזדן	**לייפציג **
310,664	34,195	100,847	175,622	)שטח להשכרה (מ"ר
424	41	142	241	מס' בניינים
4,545	487	1,473	2,585	מס' יח"ד
10.7	11.9	10.4	10.7	מס יח"ד לבניין
90%	92%	95%	91%	%מסך יחידות הדיור

ניירות כהגדרת המונח בחוק "הינו "מידע צופה פני עתיד R2Cפוטנציאל בקשר עםבסעיף זה דלעיל ה מידע המתואר בפועל, כולה או חלקה, אינה ודאית. המידע מבוסס עלו ערך , שאינו בשליטתה המלאה של החברה והתממשות ביחס )שיעור הבעלות הנמוך בערי הפעילות של החברה ( :אינפורמציה הקיימת בחברה נכון למועד הדוח, בדבר1 הנהלת החברה )תחזיות (3 על הדיירים ; ד והגידול בעומס שכר הדירה )מגמת עליית שכ"2 בערי גרמניה( ;לממוצע . ; וכן כוללת הערכות נוספות של החברה מגמת עליית מחירי הנדל"ן למגורים בערים אלולגבי התמשכות

הריבית וצמצום של דירות כאמור, עלייה בשיעורי עלי הי בהיצע לרבות מבלי לגרוע מכלליות האמור– שינוי נסיבות, יכולת להוצאות נוספות ואף להכבדה על מקורות אשראי, מכירה חלקית של דירות בבניין קונדו (באופן שעשוי להביא זמן), היווצרות תנאים מיוחדים בנסיבות העניין ו/או התקיימות אחד או יותר מגורמי הסיכון מכירתם ברווח לאורך (פורסם הדוח התקופתי של החברה לשנת2024 במסגרת תיאור עסקי התאגיד)""( 'אפרק ב1.19המפורטים בסעיף לשנות באופן משמעותי , עלולים ) " "דוח תקופתי2024 :] (להלן [מס' אסמכתא2025-01-019030 במרץ2025 ביום23 מפעילות זו . ה רווחיות לעיל ולהשפיע באופן מהותי על צפיאת הערכות החברה המפורטות

==> picture [139 x 11] intentionally omitted <==

ה נמצא במיקום מרכזי ברובע פרידריכסהיין/פרנצלאוברג בעיר ברלין דונם 11.8 מתחם קרקע בשטח של כ- לחברה באזור של שימושים מעורבים למסחר ומגורים ונהנה מנגישות תחבורתית מעולה ומסמיכות לאזורי מסחר ופארקים . וקרקע בשטח שללדיירים מסחריים מ"ר המושכרים כיום ברובם 3,600בשטח להשכרה של כ- במתחם שלושה מבנים .דונם המשמשת לחניה פתוחה 7.8כ-

ה מבנים הקיימים למבני משרדים (שימוש מותר על פי התב"ע הקיימת) והוספת תכנון להסבת החברה נמצאת בהליכי שי ,מוש כיום כך שהשטח להשכרה לאחר ההסבה צפוי שטחים באמצעות השמשת קומת mezzanineקיימת שאינה ב 'א מ"ר נטו להשכרה .לגדול לכ- 6

לקדם מול הרשו ת המקומית תוכנית חדשה שמטרתה לאפשר פיתוח (חלף ,בנוסף, בשנים האחרונות פועלת החברה א' מ"ר נטו להשכרה .15.3 בשטח נטו כולל של כ- )שימוש החניה של שני מגדלי משרדים מודרניים שיהוו“Landmark”

בשל התארכות משך זמן אישור התכנית לעיל, החברה.בוחנת אלטרנטיבות נוספות

יודגש, כי מכיוון שהקרקע הינה חלק מאתר לשימור ולכן הינה כפופה לפיקוח ואישורים של מחלקת שימור מבנים ולאור מורכבות הפרויקט, קיימת אי ודאות גבוהה לגבי היקף זכויות הבנייה שיאושרו בפועל וכמו כן יתכנו שינויים .מהותיים לקונספט הנוכחי

'מ 21.2 שווי המתחם בכללותו הינו כ-2025 בספטמבר א' אירו ,ו ליום30485ד שנתי של כ-"המבנים מניבים כיום שכ בהתבסס בין היתר מ' אירו משויכים לשווי המבנים הקיימים (וזכויות הבניה בקומת(mezzanine אירו, מתוכם16.8 למ"ר. השווי המיוחס לקרקע המשמשת כחניה הינו כ- אירו ודמי שכירות מייצגים של22 על שיעור היוון של4.69% .מ' אירו 4.4

'מ אירו . הנכס 4.8 הסתכם לסך של כ- 2025 בספטמבר בנוסף, לחברה נכס נוסף בתחום פעילות זה ששוויו ליום30 ל אור זאת .לחברה אין כיום תוכניות קונקרטיות לגבי פיתוח שטחים נוספים בנכס מושכר בחוזה שכירות ארוך טווח ו

המידע המתואר בקשר עם פרויקטי ההשבחה של החברה הינו מידע צופה פני עתיד שאינו בשליטתה המלאה של החברה וההתממשות בפועל של שינוי יי ,עוד כאמור 30 כולו או חלקו, אינה ודאית. יצויין, כי החברה טרם קיבלה החלטה לגבי פיתוח מי ממתחמי הקרקע האמורים וכן טרם קיבלה החלטה על אופ ן השימוש בחטיבת לרבות בדבר פיתוח מתחם הקרקע ו/או יעוד השימוש (משרדים או מגורים). ההחלטה לפתח מי ממתחמי הקרקע האמורים, כפופה ,Eldenaer 42-43 הקרקע שב - להשלמת הליכי אישור התוכניות הרלבנטיות, תנאי השוק שישררו במועד השלמת התוכניות, היכולת להשיג מימון לצורך פיתוח פרוייקט, זמינות משאביים הוניים כפופהם למימוש תוכנית פיתוח כאמור, עמידה ביחסים פיננסיים ועוד. אין וודאות האם הליך ההשבחה ייעשה ו / או יושלם, אם בכלל, מאחר שהשלמתו הנידרשי .לתהליכי התכנון והבניה הנדרשים על פי הדין הגרמני, אשר השלמתם אינה בשליטת החברה 9 א-

םימון הנכסימ 2.5

3

3.1

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

סיכון לבעלי מניותיה באמצעות, בין היתר, אופטימיזציה של מבנה

החברה פועלת בעקביות למיקסום פרופיל התשואה.ההון/חוב, הן ברמת הנכסים והן ברמת התאגיד

הלוואות נון ריקורס מבנקים שנלקחו על ידי חברות נכדות שיתרתן למועד –לקבוצה גרמנםיי ם יהלוואות מבנק • שנים, שיעור הריבית בגין הלוואות נקבע א' אירו , מח"מ ההלוואות אלו הינו8 343,919כ-הדוח מסתכמות ב . 2.31%כ- ממוצע שנתי שיעור לתקופה על ועומדת שנתיים, הינה הממוצעת שיתרתה שנים, שיעור הריבית בגין כלל הלוואות החברה מח"מ יתרת הלוואות החברה, לרבות ההלוואה ממור הינו9.3 . 2.92%כ- שנים לרמה של נקבע לתקופה שיתרתה הממוצעת הינה2.9

זו והרחבת הלוואה הלוואה שנטלה החברה ממור גמל במהלך שנת2022בדבר לפרטים – הלוואה ממור גמל • להלן . ראה 'ס3.2, בתחילת אפריל2025 ה ב חודש אוקטובר2025 )שבוצע לפרטים נוספים בדבר הנפקה לציבור של אג"ח להמרה (סדרה1– ח אג להמרה " • לן . לה 'ס3.4ו רא

לות יבת הפעיסב 2.6

. לדוח תקופתי2024 תיאור עסקי התאגיד)""( 'א בפרק סעיף1.6ראו

אירועים מהותיים ואחרים במהלך תקופת הדוח ולאחריו

ם ו התקשרה בהסכמםי ישת נכסימה רכיהחברה השל מועד הדוח ועד שנת2025לת י מתח–שת נכסםי מגורי רכי והנוברג ,דרזדן ,מגדבורג יפציים לים בערים הממוקמים בודדיניי בנ70 -ד ב"חי שת759 לרכי

נובר . תהליך הרכישה מורכבהחברה, באופן מתמשך, בוחנת ורוכשת בניינים בודדים בערים לייפציג, דרזדן, מגדבורג וה >== ==> ביקור בנכס ובדיקת נאותות טכנית חתימה על הסכם בלעדיות ==> בדיקת נאותות מ: ניתוחDesktop .והכנה משפטית ==> חתימה על הסכם נוטריוני ==> סגירת העסקה

: סטטוס העסקהים לפילהלן התפלגות הנכס

30 ב ספטמבר 2025	30 ב ספטמבר 2025					רכישות נכסי
		מגורים להשכרה החל מיום 1 לינואר 2025 ועד ליום
סך עלויות רכישה	שכ"ד שנתי בתפוסה מלאה	שטח להשכרה )(מ"ר	'מס יח"ד	'מס נכסים	עיר
€ 39,118,332	€ 1,523,332	18,448	255	25	לייפציג	עסקאות שהושלמו נכון ליום30.9.2025
€ 14,708,465	€ 612,907	6,627	89	8	דרזדן
€ 1,237,400	€ 60,102	755	10	1	מגדבורג
€ 4,017,797	€ 201,237	2,085	35	3	הנובר
€ 59,081,994	€ 2,397,579	27,915	389	37	סה"כ
€ 32,300,130	€ 1,314,771	14,429	186	18	לייפציג	עסקאות בתהליך רכישה נכון ליום 30.9.2025
€ 29,068,568	€ 1,179,763	12,812	184	15	דרזדן
€ 0	€ 0	0	0	0	מגדבורג
€ 0	€ 0	0	0	0	הנובר
€ 61,368,698	€ 2,494,534	27,242	370	33	סה"כ
€ 120,450,692	€ 4,892,112	55,157	759	70		סה"כ

מיליון אירו יח "ד בהיקף כספי של59.1 החברה רכישת389 השלימה 2025 של שנת ים נ במהלך תשעת החודשים הראשו ), המניבים (כולל עלויות עסקה; לרבות עסקאות שהסכמי הבלעדיות בגינן נחתמו במהלך הרבעון האחרון של שנת2024 הסכמים ( נפרדות עסקאות 24 ב- תקופה זו התקשרה החברה .אירו במהלך מיליון 2.4שכ"ד שנתי בהיקף של כ- 61.4 יחידות דיור בהיקף כספי של כ - ,הושלמו נכון למועד הדו"ח לרכישת370שטרם נוטריוניים ו )הסכמי בלעדיות .אירו מיליון 2.5שנתי בהיקף של כ-מניבים שכ "דמיליון אירו (כולל עלויות עסקה), ה

10 א-

ם:יימון בנקאי מיהסכמ

3.2

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

ם – מימון מחדש כתוצאה מהשבחת נכסי (א)

התקשרו חברות נכדות של החברה במזכר הבנות עם תאגיד בנקאי גרמני בדבר מימון ב מהלך חודש יוני2025 שנים לצורך פרעון הלוואות מ' אירו לתקופה של7 32.5מחדש של הלוואות נון ריקורס בהיקף כולל של כ- מ' אירו. המימון מחדש מתאפשר אודות להשבחת 23.8 הסתכמו לסך של כ- 2025 בספטמבר ת ן ליום30שיתר 37%הנכסים המשמשים כבטוחה להלוואות אלו, שהתבטאו בצמיחת הכנסות השכירות בשיעור מצטבר של כ- וחצי שנים. החתימה על הסכמי המימון ממועד רכישת הנכסים על פני תקופת אחזקה ממוצעת של כ-3 . ההלוואה צפויה לשאת ריבית המחודשים וביצוע המימון מחדש צפויים במהלך הרבעון השלישי של שנת2025 משתנה על בסיס שער האירובור לשלושה חודשים, מרווח הריבית המשוקלל על הלוואות צפו י להתבסס . י בית) של שיעור שנתי של1.49%(אינדיקט

מתאגיד התקשרה חברה נכדה בהסכם להגדלת הלוואות נון ריקורס קיימת (TOP UP) במהלך חודש יוני2025 יצוין לשנה על הלוואות קיימות. מ' אירו הנושאת ריבית קבועה בשיעור של4.19% בנקאי גרמני בהיקף של3.5 קודם . במסגרת הגדלת הסכם החברה הנכדה את הסכם ההלוואה באמצעותTOP UP ה הרחיב2023באפריל כי ויתרתה י שמרו התנאים של ההלוואה הראשונית הנושאת ריבית קבועה בשיעור שנתי של1.19% ההלוואה TOP UPת ה - מ' אירו. בנוסף נשמרו גם התנאים של הלווא15.0הסתכמה לסך של למועד ביצוע ההרחבה 'מ הסתכמה לסך של2.0למועד ההרחבה שיתר ת ה וי עור שנתי של4.61% הנושאת ריבית קבועה בשהקודמת אירו . ההתקשרות בהסכם התאפשרה אודות להשבחת הנכסים המשמשים בטוחה להלוואות אלו, שהתבטאו ממועד רכישת הנכסים על פני תקופת אחזקה ממוצעת 63%בצמיחת הכנסות השכירות בשיעור מצטבר של כ- . בוצעה בחודש יוני2025)(השנייה TOP UPת ה- וא ו משיכת הל שנים .4.5של כ-

• מםים חדשישת נכסימון רכי (ב)

התקשרה החברה במזכרי הבנות עם תאגיד בנקאי גרמני בדבר הלוואות נון ריקורס, ובמאי בינואר2025 13ביום מיליון אירו לצורך 22.5 התקשרו חברות נכדות של החברה בהסכמי הלוואות נון ריקורס בהיקף כולל של כ-2025 ההלווואת הועמדו לתקופה של5 .מיליון אירו 43.5מימון רכישת נכסים חדשים שעלותם הסתכמה לסך של כ- . במסגרת חודשים ומרווח של1.29% שנים נושאות ריבית משתנה על בסיס שער האירובור לתקופה של6 ) בשיעור שנתי( ההתקשרות בהלוואות התקשרה החברה בהסכמי לקיבוע שער תקרת ריבית מקסימליתCAP . . משיכת ההלוואות התבצעה בחודש מאי2025 של2.31%

התקשרה החברה במזכר הבנות עם תאגיד גרמני בדבר הלוואות נון ריקורס בהיקף כולל של במאי2025 ביום4 נחתמו הסכמי הלווואת בין חברות נכדות של החברה שנים ובאוקטובר2025 מיליון אירו לתקופה של5 12כלתאגיד הבנקאי ונקבעה ריבית שנתית קבועה בשיעור של3.57%. ההתקשרות הינה לצורך מימון רכ ישת נכסים מיליון אירו, כשלמועד הדוח הושלמה 23.4חדשים של חברות נכדות של החברה שעלותם הסתכמה לסך של כ - . רכישת נכסים. משיכת ההלוואות בוצעה בחודש נובמבר2025 התקשרו חברות נכדות של החברה במזכר הבנות עם תאגיד בנקאי גרמני בדבר הלוואות בחודש ספטמבר2025 מיליון אירו לצורך מימון רכישת נכסים חדשים שעלותם צפויה להסתכם 21.0נון ריקורס, בהיקף כולל של כ- יק טיבי שליבית קבועה בשיעור אינד שנים וישאו ר מיליון אירו. ההלווואת יועמדו לתקופה של5 41.3לסך של כ- . 2026ינואר חתימת הסכם ההלוואה ומשיכת ההלוואה צפויה במהלך .3.85%

הרחבת הלוואה ממור גמל

התקשרה החברה בהסכם הלוואה מותנה עם מור גמל ופנסיה בע"מ, שהינה בעלת עניין בחברה באפריל2025 ביום7 מיליון 215 (כ-החברה מהמלווה ב חודש ינואר2022") על פיה יוגדל היקף ה הלוואה הקיימת שנטלה המלווה " :(להלן ") ולתקופה של כ - הנוספת ההלוואה :מיליון ש"ח (להלן " ") בסכום נוסף של120 ההלוואה המקורית :ש"ח) (להלן " ההלוואה " :(להלן שנה וזאת באמצעות איחוד תנאי ההלוואה המקורית וההלוואה הנוספת להלוואה אחת 14.5 "כ שמסיבות טכניות ההלוואה המקורית והלוואה הנוספת אוחדו להלוואה אחת). ההלוואה המאוחדת המאוחדת בהלוואה 3.83%שנתית של - בהשוואה לריבית נושאת ריבית שקלית שנתית (לא צמודה) משוקללת בשיעור של5.19% במועד נטילת השוקהמקורית. יצוין כי הגידול בריבית נובע ממיצוע תנאי הריבית על ההלוואה המקורית, תנאי ,ההלוואה הנוספת ביחס למח"מ ההלוואה המאוחדת:וכוללת את התנאים הבאים לשנה מרווח ה ריבית יתווסף1%"), ל הריבית הבסיסית ( לשנה :להלן" ריבית שנתית קבועה בשיעור של5.19% א. ו - בדצמבר2034 ( לשנה בכל תחנת יציאה נוספת31 0.5% , ו- בדצמבר2031 במידה וההלוואה לא תפרע ביום31 ;במידה וההלוואה לא תפרע במלואה עד אותו מועד ) בדצמבר2037 31 משיעור הגידול השנתי בהון העצמי של החברה 50%ריבית נוספת כך שבכל תום תקופת ריבית, הריבית תגדל ב- ב. .)" ריבית נוספת :להלן"(

תשלום נוסף, בנוסף לריבית הבסיסית ולריבית הנוספת, ככל והגידול בהון העצמי במצטבר (באחוזים) במועד ג. )(בהשוואה למועד קבלת ההלוואה , ישולם למלווה תשלום חד פעמי נוסף או יותר הפירעון הסופי יהיה92.05%

11 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

מ' ש"ח. בנוסף, במידה ובמועד הפירעון הסופי הגידול בהון העצמי במצטבר (באחוזים) יהיה100% בסך12.9 . מ' ש"ח )(בהשוואה למועד קבלת ההלוואה , ישולם למלווה תשלום חד פעמי נוסף בסך7.2או יותר

)נטו (כהגדרת מושגים אלו בהסכם ההלוואה CAPכפופה לאמות מידה פיננסיות כדלקמן: יחס החוב נטו ל- ההלוואה ( משווים של נכסי הנדל"ן של החברה במאוחד2.6% 15% למועד הדוח), ושווי נכס בודד נמוך מ-45.6% (75%נמוך מ- (מלבד נדל"ן), תניית שינוי שליטה ושינויי .מבנה החברה .)למועד הדוח ההלוואה מובטחת בשעבוד שלילי על נכסי בנוסף נקבעו מנגנוני התאמת ריבית ועילות לפירעון מוקדם כמקובל בהלוואות מסוג זה.

לאירו ,עלות לגדר את ההלוואה המאוחדת במלואה"ח לאירו, במידה והחברה תבחר הריביות בין השפערי לאור לשנה (בשל פער הריביות בין 3.2% ותסתכם בכ2%בכ- הריבית בפועל (בהתאם להיקפי הגידור) תהיה נמוכה הועמדה ההלוואה הנוספת בפועל (בניכוי ריבית שנצברה על ההלוואה המקורית באפריל2025 . ביום7 מטבעות אלה) ] [מס' אסמכתא2025-01-025426 באפריל2025 מיום7 ים ים מיידי לפרטים נוספים ראו בדיווח .) בינואר2025 מיום1 בהם מובא בדוח זה על דרך ההפניה . אשר המידע הכלול] [מס' אסמכתא2025-01-026060 באפריל2025 ומיום8

מהי אופצימוש כתבי 3.3

מומשו כלל שנת2025של השני והשלישיהרבעונים ד' לדוחות הכספיים השנתיים, במהלך11ביאור בהמשך לאמור ב ) Cashlessנטו( " החברה, חלקן מומשו באמצעות מנגנון "מימושמניות רגילות של לא סחירות ל אופציות 2,069,785 אלפי אירו . 11,418 ובסה"כ בתמורה לכ-ן באמצעות תשלום מלוא תוספת המימוש במזומן וחלק

(סדרה1 )ח להמרה "אג הנפקה לצבור שלי

3.4

באמצעות דוח ) ש"ח ע.נ. אג"ח להמרה (סדרה1 200,000,000 לציבור הנפיקה החברה במהלך חודש אוקטובר2025 , שפורסם מכוח) " "דוח הצעה10/25 :(להלן] [מס' אסמכתא2025-01-081006 באוקטובר2025 הצעת מדף מיום28 ] [מס' אסמכתא2024-01-049141 במאי2024 , נושא תאריך21 במאי2024 תשקיף מדף של החברה שפורסם ביום20 ) . ""תשקיף המדף :(להלן

מערכן הנקוב ואשר יהווה100% בדצמבר2030 ) אשר יחול ביום31י ( רעון בתשלום אחד1עומדות לפאגרות החוב , ש כל) ,כאשר בדצמבר2030 ועד ליום21הכולל של אגרות החוב , ניתנות להמרה בכל יום בו מתקיים מסחר בבורסה( ריבית נושאות ) אגרות החוב (סדרה1 ש"ח ע.נ. של אגרות החוב ניתנות להמרה למניה רגילה אחת של החברה.160 (כולל) וביום31 עד2030 ביוני של כל אחת מהשנים2026 אשר משולמת פעמיים בשנה, ביום30 , שנתית בשיעור2% החברה תהא רשאית, בכל מועד מתום . ביוני2026 (כולל) החל מיום30 עד2030 בדצמבר של כל אחת מהשנים2026 ,(כולל), על פי שיקול דעתה הבלעדי בדצמבר2030 ממועד רישומן למסחר של איגרות החוב ועד ליום21 ימי מסחר 30 ) שבמחזור למניות ), לבצע המרה כפויה מלאה של קרן אגרות החוב (סדרה1 לחייב את מחזיקי אגרות החוב (סדרה1 ימי של מנית החברה בבורסה במשך30רגילות של החברה. תנאי להמרה הכפויה כאמור לעיל הינו שהמחיר הממוצע ש"ח. מסחר אחרונים טרם מתן ההודעה בדבר ביצוע ההמרה הכפויה הינו לפחות195

)) במכרז הציבורי בהנפקה זו, שהתקיים ביום29 ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה1 יצוין כי מחיר היחידה (שכללה1,000 אגרות החוב (סדרה בגין200,000,000 התמורה ברוטו שהחברה קיבלה ש"ח ליחיד.ה , נקבע על1,041 באוקטובר2025 .אלפי ש"ח היא208,200 על פי דוח הצעה10/25 באוקטובר2025 שהוקצו ביום30 ,)1

החברה השפעות אפשריות על עסקי –תיבה מאקרו כלכליבס

לאחר עליית הריבית והתשואות כפועל יוצא של אפקט ה"פוסט קורנה" התייצבו פרמטרים אלו בשנתיים האחרונות ותשואת אג"ח גרמניה צמוד מדד ל -2025נובמבר נכון לתחילת 2.67%כ- הינה שנים 10גרמניה ל-תשואת אג "חכ אשר . 0.51%5 שנים עומדת על כ- בהן הפערים המבניים בין הביקושים הגבוהים וההיצע המוגבל של דיור איכותי במרכזי הערים ,החברה להערכת החברה פועלת , יתמכו בהמשך מגמת צמיחת שכר הדירה ובמחירי נדל"ן למגורים / גבוהים יותר בטווח הזמן הבינוני .ארוך

85% ממשקי הבית מתגוררים בשכירות ובפרט בלייפציג ודרזדן כשכ-50%הביקוש למגורים להשכרה בגרמניה (בה כ- מסקנה זו מתחזקת גם לאור העובדה שעומס שכ"ד (עלותם בשכירות( קשיח ויציב לאורך זמן. מתגוררי ממשקי הבית , שיעור נמוך באופן משמעותי20%פחות מ-השכירות מתוך ההכנסה הפנויה של משק הבית) ב לייפציג ודרזדן עומד על .מהמקובל בערים מרכזיות אחרות במערב אירופה בכלל ובגרמניה בפרט

ארוך, הביקוש לדירות מגורים בערי הפעילות של החברה צפוי לגדול כפועל יוצאלהערכת החברה, בטווח הבינונישל הגורמים הבאים :

הדוחפת אוכלוסיות חזקות בעלות כושר השתכרות גבוה אל מרכזי ערי הפעילות של - ה חזקה מגמת אורבניזצי (1) United Nations מאוכלוסיית גרמניה תתגורר באזורים אורבניים לפי 80% החברה. עד שנת2030, קרוב ל-

12 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

.2030[32] בהתאמה עד שנת 10% ו-14%ה בלייפציג ובדרזדן צפוי ה לגדול בכ-י האוכלוסי .31Population Division תשתיות ותעשיית ה שבבים בדרזדןלוגיסטיקה בלייפציג וומשמעותיות בתשתיות ו בנוסף צפויות השקעות חדשות צפויות להביא לגידול) שהוכרזו בשנתיים האחרונות, מיליארד אירו במפעל שבבים שלTSMC 3.5(השקעה של כ- י .ה חזקה אל מרכזי ערי הפעילות בהגירה של אוכלוסי

בכדי לשמור על רמת תפוקת , כי ראש משרד העבודה הפדרלי בגרמניה הצהיר במהלך שנת2023 - רת עבודה יהג (2) עקב הזדקנות השנים הבאות אלף עובדים מקצועיים כל שנה במשך10 "התוצר הנוכחית, על גרמניה "לייבא400 . לשם כך מקדם המשרד רפורמה בחוקי ההגירה לגרמניה שיקלו על כניסת מהגרי עבודה[33] כוח העבודה הגרמני שיתרכזו בערים הגדולות. בשנת2022ת חופשים/השכלה אקדמיי מקצועות מאות אלפי מהגרים בעלי מיומנים - ה הגירה הקודם ממדינות דרום . גל[34] מיליון במס' התושבים בגרמניה ההגירה מאוקראינה תרמה לגידול של1.1 (עקב משבר החוב ביוון/איטליה/ספרד) הביא לגל מתמשך של עליית מחירים אירופה לגרמניה שהחל בשנת2010 .[35] חזקה במחירי הנדל"ן למגורים בגרמניה

ם יים המרכזי ההשקעה הריאלי יאחד מ אפקי אתם ו יו ם מהיים מרכזיקומים במים בודדי מגוריניירות קונדו ובניד הנהנם אלוין השקעה בנכסיות בגים גם מהטבות מס משמעותי ה , ית בגרמני הבילמשק

(3)

–הינפלציו בתקופות אי השומר על שוויאלירות קונדו כמוצר השקעה ריד (א)

י ינים לדירות קונדו למגורים לעשירונים העליונים בבנ עודף הביקוש המבני בהשוואה להיצע בהאטה מתמשך וגדל , השקעה המצוי במחסור"איכותיים ובמיקומים מרכזיים, "מייצר ,, להערכת החברה נכס מעבר לשיעור האינפלציה . Long term capital appreciation וככזה בעל פוטנציאל גבוה ל-

–םירות מגורים להשקעה בדימעודדות הסטת כספ הטבות מס (ב)

מס על 25% שנים בהשוואה ל-בגרמניה , השקעה בדירות מגורים מזכה בפטור מרווח הון במכירה לאחר10 מ חסכונותיהם להשקעהחלק רווחי הון אחרים. הטבת מס זו מעודדת חלק נכבד ממשקי הבית להסיט .בדירות מגורים

בהיה של ממשלת גרמנינפלציח צמוד א"ם לתשואת אגין למגור"ן תשואת הנדלי 3.5%-מרווח של כ (ג)

בסיס בתשואת האג"ח הממשלתי הנומינלי'נק 249ו על אף עליה של כ- למרות העלייה בשיעור האינפלציה . בשיעור של0.51%עדיין נמוכה מאוד שנים בגרמניה שנים מתחילת שנת2022, הריבית הריאלית ל-5 10לכפועל יוצא, המרווח בין תשואת הנדל"ן )(שבבעלות החברה למגורים לתשואת אג"ח ממשלתית צמודת מדד . 3.5%כ- עומד על

ו גורמים לפער מבני (שהולך מנגד, להערכת החברה, כשלים מבנים מעכבים את כוחות השוק מלהדביק את הביקוש :ומתרחב) בין ביקוש להיצע

היקפים נמוכים של בניה למגורים במרכזי הערים - ם י הערים במרכזירות למגוריצע די בהי"סטוריה"חוסר מצטבר (1) השנים האחרונות כתוצאה מהתמשכות הליכי התכנון, מחסור חריף בקרקעות ביעוד 15הגדולות בגרמניה ב- למגורים במיקומים אטרקטיביים ומגבלות על בניה לגובה, הובילו ליצירת "גירעון" בהיצע דירות למגורים אל מול 202 מראה, כי נכון לסוף שנת4 German Property Federation36סם לאחרונה ע"י ה -הביקוש. מחקר שהתפר א' יח"ד א' יח"ד חדשות בכל גרמניה והוא צפוי ל המשיך ולגדול לחוסר של830600חוסר של כ- להגיע ל הגרעון צפוי א' יח"ד חדשות עד שנת2030 60,000 חדשות בתום שנת2027. במקביל, בלי י פציג ובדרזדן צפוי מחסור של כ- י פציג מחסור מצטבר בהתאמה מסך מלאי הדירות הקיים) כשב-8 השנים האחרונות בלבד נוצר בלי17% ו-19%(כ.[37] )חדשות (עודף ביקוש על היצע שנצטרף לפער מצטבר משנים קודמות א' יח"ד של24

ו םיקטיצוע פרוידה חדה בבירילה לירות חדשות שהוביה של דיות הבני בהה חדה בעליצע כתוצאה מעלי האטה (2) י ה משמעותית בעלויות הבניה בגרמניה הקפיצה במחירי הסחורות התבטאה גם בעליםיה למגורים לבניחדש חלה התמתנות בקצב עליית עלויות במצטבר, כשבמהלך שנת2023 20% בשיעור של כ -2022 ו-2021השנים במהלך הבניה בגרמניה. הגידול המשמעותי בעלויות הבניה הביא לדחיית התחלת פרויקטים לבניית דירות חדשות ברמת מתחת נרשמה אל הבניה בהשלמות ירידה 2023 וב-ב שנים2022 למשל, כך הנוכחיים. הבניה מחירי אל מול יעד[38] יח "ד200,000 סביב הוא ו הצפי לשנת20252024 יח"ד בלבד בשנת 180,000לכ- ,יח"ד 300,000ל-

World Urbanization Prospects -Population Division -United Nations 31 Source: Bertelsmann population report, Morgan Stanley Research, German residential chartbook January 24, 2023 32 Serious Absence of Skilled Workers in Germany -400,000 Employees Required to Cover Labour Demands Annually 33 מיום23.1.2024 בהתאם למחקר שלMorgan Stanley 34 Source: DeStatis, Eurostat, Morgan Stanley Research., German residential chartbook January 24, 2023 35 באתר החברה. 202 לרבעון השלישי של שנת 4 מתוך המצגת למשקיעים שלVonovia 36 BNP Paribas Real Estate, Residential Report Germany 2024 37 BNP Paribas -Residential Report Germany 2024 38

13 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

נרשמה ירידה חודשית מתמשכת במספר היתרי 2022 החל ממרץ . כמו כן[39] יח"ד בשנה ממשלתי לבניית400,000 .402022למרץ ביחס 25% קטנו ב- 2024דצמבר הבניה שנכון לחודש

מעל אג"ח ממשלתי צמוד 3.5% היכולת להעלות את שכ"ד מעל שיעור האינפלציה, הטבות מס, מרווח גבוה של כ - עקב היות דירות קונדו במיקומים מרכזיים מוצר השקעה Long Term Capital Appreciation מדד והציפיה ל- בגרמניה בטווח הזמן הבינוני -תמשיך לתמוך להערכת החברה במחירי דירות קונדו ל מגורים ,הנמצא במחסור כרוני המייצר תשואה ריאלית בסיכון נמוך . ארוך כנכס

ה דירה למגורים להערכת החברה פערי ההיצע והביקוש המבניים תומכים בעלייה מתמשכת ומשמעותית בשכר הבינוני/ארוך .בעליית הזמן בטווח הנכסים שווי יוצא- במרכזי וכפועל החברה, פועלת בהם הערים יצוין כי למצב הביטחוני/מדיני בישראל אין השפעה על פעילות החברה מלבד השפעה על חשיפת שע"ח בגין ההלוואה ממור גמל שנטלה החברה הנקובה בש"ח;

עלייה בטווח הבינוני -ו תנודתיות נמוכה בטווח הקצרהמשך מגמת הצמיחה בשכ"ד, ה מידע המתואר לעיל בקשר עם ניירות ערך , שאינו בחוק "הינו "מידע צופה פני עתיד כהגדרת המונח נכסי מגורים להשכרה בגרמניה ארוך בשווי בפועל, כולה או חלקה, אינה ודאית. המידע מבוסס על אינפורמציהו בשליטתה המלאה של החברה והתממשות )האיתנות הגבוהה של משקי הבית 2ביקוש להשכרה( ; )הגידול הצפוי ב( :הקיימת בחברה נכון למועד הדוח, בדבר1 )שיעור האבטלה הנמוך בגרמניה תודות לגמישות 4 )עומס שכ"ד הנמוך בערי הפעילות של החברה( ;3בגרמניה( ; הצמיחה )היעדר פגיעה בהכנסות משכ"ד למגורים או בהמשך מגמת 5פיסקלית גבוהה של הממשלה הגרמנית( ; הסטת )הערכות החברה בדבר 6ארוכת הטווח של שכ"ד למגורים בתקופות משבר ומיתון קודמות בגרמניה( ; ) התפתחויות עתידית בשיעורי האינפלציה, תשואות ומרווחי התשואה ביןמזומן לנכסים ריאליים; (7 השקעות בין מידע שוק ו כן כוללת הערכות נוספות ;תשואת נכס חסר סיכון ונכסי ריאליים והתחייבויות הקשורות לנכסים אלו(8 ) .של החברה בשיעורי שינוי מהותי לרעה במצב המשק בגרמניה ,עלייה שינוי נסיבות (לרבות מבלי לגרוע מכלליות האמור– ו/או ובגרמניה בפרט ,), היווצרות תנאים מיוחדים בנסיבות העניין הנדל"ן באירופה בכלל הריבית ומשבר בשוק בדוח התקופתי"( 'א)"תיאור עסקי התאגיד, בפרק 1.19התקיימות אחד או יותר מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף עלולים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל ולהשפיע באופן מהותי על , לשנת2024 תחזיותיה כאמור.

destatis and Macroeconomic Policy Institute (IMK) (2024) 39 אתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הגרמניDestatis 40

14 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו –ח 'לק א

ם )(דוחות מאוחדי יהמצב הכספ 1.

הסבר נוסף	ליום31 בדצמבר2024	ליום31 בדצמבר2024	ליום30 ב ספטמבר 2024	ליום30 ב ספטמבר 2024	ליום0 3 ב ספטמבר 5 202	ליום0 3 ב ספטמבר 5 202	נכסים	נכסים	נכסים	נכסים
	אלפי אירו		אלפי אירו		אלפי אירו
							נכסים שוטפים
.ראה דוח תזרים מזומנים		27,531		67,340		26,232	מזומנים ושווי מזומנים
		17,558		11,185		22,007	פקדונות בנקאיים מוגבלים והשקעות נזילות
מנדל"ן דירות סיווג להשקעה .		1,186		1,332		8,723	מלאי דירות למכירה
		979		256		956	נכסים פיננסים
		4,405		4,286		6,526	חייבים ויתרותחובה אחרות
		51,659		84,399		64,444			סה"כ נכסים שוטפים
									נכסים לא שוטפים
בעיקר רכישה של נכסים .חדשים		757,275		701,157		849,706			נדל"ן להשקעה
		25,438		22,272		30,581		נדל"ן להשקעה– זכויות בנייה
		4,061		3,870		4,353		חייבים, פקדונות מוגבלים ויתרותחובה
		938		1,261		1,713				מסים נדחים
		787,712		728,560		886,353		לא שוטפים		סה"כ נכסים
		839,371		812,959		950,797				סה"כ נכסים

הסבר נוסף	ליום31 בדצמבר 2024	ליום31 בדצמבר 2024	ליום30 ב ספטמבר 2024	ליום30 ב ספטמבר 2024	ליום30 ב ספטמבר 5 202	ליום30 ב ספטמבר 5 202	התחייבויות	התחייבויות	התחייבויות	התחייבויות	התחייבויות
	אלפי אירו		אלפי אירו		אלפי אירו
							התחייבויות שוטפות
סיווג לזמן קצר בהתאם ללוחות הסילוקין .המקוריים של הלוואות		35,234		17,464		31,604	חלויות שוטפות של הלוואות מבנקים
עסקה עלויות בעיקר .לרכישת נכסים		12,300		10,244		15,276		זכאים ויתרות זכות
		47,534		27,708		46,880		סה"כ התחייבויות שוטפות
								התחייבויות לא שוטפות
		344,968		357,872		396,597	הלוואות מתאגידים בנקאים ו מוסדות פיננסים והאחרות
		27,452		23,778		24,544				מסים נדחים
		372,420		381,650		421,141				סה"כ התחייבויות לא שוטפות
		419,417		403,601		482,776			הון עצמי מיוחס לבעלי המניות של החברה
		839,371		812,959		950,797			סה"כ התחייבויות והון **עצמי **

15 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

)(דוחות מאוחדםי לות יתוצאות הפע 2.

הסבר נוסף	לשנה שהסתיימה ביום31 בדצמבר 4 **202 **	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום0 3 ב ספטמבר 4 **202 **	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום0 3 ב ספטמבר 5 **202 **	לתקופה של תשע ה חודשים שהסתיימו ביום0 3 ב ספטמבר 4 **202 **	לתקופה של תשע ה חודשים שהסתיימו ביום0 3 ב ספטמבר 5 **202 **
	אלפי אירו	אלפי אירו	אלפי אירו	אלפי אירו	אלפי אירו
רכישת נכסים חדשים וצמיחה בשכ"ד מנכסים .זהים	25,034	6,400	7,102	18,501	20,703	הכנסות מהשכרת נכסים
	9,192	2,114	3,215	7,186	8,045	הכנסות ניהול נכסים ואחרות
	( 9,192 )	( 2,114 )	( 3,215 )	( 7,186 )	( 8,045 )	הוצאות ניהול נכסים
	( 3,930 )	( 934 )	( 1,331 )	( 2,597 )	( 3,872 )	עלות אחזקת נכסים להשכרה
	21,104	5,466	5,771	15,904	16,831	רווח גולמי מהשכרת נכסים
	3,521	1,260	2,649	2,595	8,252	הכנסות ממכירת דירות
	( 2,509 )	( 967 )	( 1,874 )	( 1,876 )	( 5,972 )	עלות מכרדירות
	1,012	293	775	719	2,280	רווח גולמי ממכירת דירות
	22,116	759 5,	6,546	623 ,6 1	19,111	סך הכל רווח גולמי לחברה
	( 8,700 )	( 2,167 )	( 1,261 )	( 6,526 )	( 4,254 )	הוצאות הנהלה וכלליות
	13,416	3,592	5,285	10,097	14,857	רווח תפעולי לפני שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נט ו
	41,820	8,564	17,101	19,567	42,000	שינוי ים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה,נטו
	55,236	12,156	22,386	29,664	56,857	רווח )(הפסד תפעולי
בהיקף גידול המימון הבנקאי רכישת לצורך חדשים נכסים .ומימוןמחדש	( 9,888 )	( 2,789 )	( 2,660 )	( 7,272 )	( 8,251 )	הוצאות מימון , נטו
	( 2,604 )	1,472	( 1,332 )	1,264	( 562 )	שינוי בשווי הוגן של נכסים פיננסים והפרשי שער,נטו
	42,744	10,839	18,394	23,656	48,044	)רווח (הפסד לפני מסים על ההכנסה
	( 7,560 )	( 1,586 )	8,393	( 3,395 )	3,641	מסים על ההכנסה
	35,184	9,253	26,787	20,261	51,685	**רווח)(הפסד נקי **

16 א-

ם )(דוחות מאוחדי ם י מזומנימיתזר 3.

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

לשנה שהסתיימה ביום31 בדצמבר 2024	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום	לתקופה של שלושה חודשים	לתקופה של תשע ה חודשים	לתקופה של תשע ה חודשים
	30 בספטמבר	שהסתיימו	שהסתיימו	שהסתיימו
	2024	ביום30 ב ספטמבר 2025	ביום30 ב ספטמבר 2024	ביום30 ב ספטמבר 2025
אלפי אירו	אלפי אירו	אלפי אירו	אלפי אירו	אלפי אירו
18,422	4,989	7,846	12,426	19,959	תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
( 72,889 )	( 7,839 )	( 618 34, )	( 29,974 )	( 74,884 )	תזרימי מזומנים לפעילות השקעה41
38,665	49,175	( 5,925 )	42,759	53,792	תזרימי מזומנים מ/לפעילות מימון (למעט )מימון מחדש
30,494	-	-	30,494	-	תזרימי מזומנים מפעילות מימון מחדש

החברה מעריכה את נגישותה למקורות מימון כגבוהה מאד לאור חוסנה הפיננסי, יציבות- מון ישות למקורות מינג עם בנקים המממנים פרויקט .ים של נדל"ן בגרמניה פעילות הליבה והקשרים הענפים שיצרה

(Funds from Operations) FFO-ו שווי נקי נכסי - 42NTAדד מ 4.

:2025ספטמבר ,3 בום 0י של החברה לNTA ה - ישוו להלן חשובי

NTA
אלפי אירו
482,776	הון עצמי המיוחס לבעלי מניות החברה
28,385	בתוספת מ י סים נדחים בגין נדל"ן להשקעה
511,161	סה"כ
23.49	)למניה (באירו

FFO-שוב היח אופן

המניבה בלבד, בהתאם להנחיותמהפעילות החברה הנקי (הפסד )המיוחס לבעלי מניות כרווח מחושב FFO מדד ה- שאינם תפעוליים ,אשר מושפעים משערוך שווי הוגן של נכסים בהתאמות מסוימות בגין פריטים רשות ני"ע ו התאמתוהתחייבויות .מדובר בעיקר בהתאמות שווי הוגן של נדל "ן להשקעה ,רווחי והפסדי הון שונים ,הפחתות שונות , הוצאות בגין,פיתוח עסקי שינוי בשווי ההוגן שהוכר בגין מכשירים פיננסיים ומיסים נדחים. בנוסף, מכיוון שהחברה רכשה ורוכשת נכסים בכל אחת משנות הפעילות שמאז הקמתה, תוצאות הפעילות של נכסים ,לפיכך במסגרת)אלו באו לביטוי חלקי בלבד ברווח הנקי השנתי בכל תקופה (נרכשו במהלך השנה והניבו הנבה חלקית. בוצעה התאמה להנבה שנתית מלאה בגין תוצאות הפעילות ברבעון האחרון של כל תקופת פעילות FFOחישוב מדד ה- מדווחת, ו התאמה להנבה שנתית מלאה בגין תוצאות הפעילות של נכסים תחת חוזי רכישה נוטריוניים והסכמי בלעדיות תקופת הפעילות. שטרם אוחדו ב

אינו אינו מייצג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים ,FFO שמדד ה- החברה מבהירה כי מדדים כן מובהר , מחליף את הרווח הנקי (ההפסד )המדווח . לחלקם ואינו שבידי החברה ויכולתה מזומנים משקף המבוקרים על ידי רואי החשבון המבקרים של החברה .אלו אינם נתונים

במסגרת מימון מחדש.כולל הפקדת פקדונות מוגבלים לתקופת ביניים 41 מיסים נדחים – הון עצמי בתוספת NTA-Net Tangible Assets 42

17 א-

של החברה לתקופות המדווחות:FFO -שוב הילהלן ח

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024	לשלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ב ספטמבר 2024	לשלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ב ספטמבר 2025		FFO (Funds from Operations)	FFO (Funds from Operations)
)באלפי אירו, מאוחד (בלתי מבוקר
35,184	9,253	26,787		רווח )(הפסד נקי לשנה המשויך למחזיקי הזכויות ההוניות של החברה
				התאמות לפי הוראות התוספת הרביעית לתקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת התשקיף – מבנה וצורה ,)התשכ"ט- 1969 (להלן" :תקנות פרטי תשקיף :*)"
( 1,012 )	(3 29 )	( 775 )		נטרול רווח מ מכירת דירות
( 41,820 )	( 8,564 )	( 17,101 )		שינויים בשווי ההוגןשל נדל"ןלהשקעה
2,604	( 1,472 )	1,332		שינויים בשווי הוגן של מכשירים פיננסים לרבות הפרשי שער
7,560	86 1,5	( 8,393 )		השפעות המס השוטףוהנדחה בשל ההתאמות לעיל
2,516	510	1,850		FFO לפי גישת הרשות לניירות ערך המיוחס לבעלי המניות של החברה
1,824	18	285		התאמה להנבה מלאה בגין תוצאות הפעילות לנכסים והתחייבויותשאוחדו לראשונהבמהלך תקופת הדוח43
1,085	772	554		התאמה להנבה מלאה בגין תוצאות הפעילות של נכסים והתחייבויות תחת חוזי רכישה נוטריוניים והסכמי בלעדיותשטרםאוחדובמהלך תקופת הדוח44
				:	התאמות נוספות בגין סעיפים לא תזרימיים
3,552	893	74			עלות תשלוםמבוססמניות
705	168	-		פער ריביות אירו- שקל/רכיב הריבית בעסקאות הגנה
801	103	47		הוצאות חד פעמיות או חריגות
272	68	68		נטרול פעילות הפיתוח העסקי
10,755	532 2,	**2,878 **		FFO לפיגישת ההנהלה לתקופה
10,755	10,128	11,512		FFO לפי גישת ההנהלה לשנה

מהטע ם שאינו משקף כראוי ,לבחינת ביצועי החברהראוי מהווה אינדיקטור אינו FFO לדעת הנהלת החברה, מדד ה- יודגש כי ההשפעה החיובית שתהיה לאג"ח להמרה '(ר' ס3.4ת הנכסים של החברה .את המודל העסקי מוטה השבח קטור זה .יחה בחשבון בחישוב אינד לא נל קFFO )לעיל על האצת קצב רכישת נכסים חדשים ותרומתם ל -

ות. כך שהתוצאות מיצגות תקופות פעילות מלא בטבלה תוקננותקופת הדוח המוצגות תוצאות הפעילות (לרבות הוצאות מימון) של נכסים שאוחדו לראשונה במהלך 43 בהם עברה לידי החברה לאחר התקופה המדווחת בטבלה ו ,טרם אוחדו בדוחות הכספיים של החברה ונכסים ,, שלמועד חתימת הדוחות של כל תקופה המוצגת בטבלההבעלות נכסים ש44 .תוצאות הפעילות (לרבות הוצאות מימון) בגינם תוקננו לתקופת פעילות מלאה הינם תחת הסכמי רכישה נוטריונים והסכמי בלעדיות18 א-

ם שהתרחשו לאחר מועד הדוח ים נוספירועי של החברה ואים על המצב הכספיעים לאחר מועד הדוח המשפירועיא 5.

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

דרזדן ובהנוברג, ביפצייבל ד"חי שת204 בלעדיות לרכי ימהסכ

התקשרה החברה, באמצעות חברות ועד למועד סמוך למועד חתימת הדוח, 2025אוקטובר התקופה שמיום 1 ב במהלך בלעדיות עם צדדים שלישיים שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי מניותיה, לרכישה של15מי נכדות בבעלות מלאה, ב הסכ 13,320הנובר עם שטח כולל להשכרה של כ- יח"ד בעיר 23 יח"ד בעיר דרזדן ו-24 יח"ד בעיר לייפציג, 157ים הכוללנים בניי (כולל עלויות עסקה), בכפוף לחתימהים אלו אירו. התמורה הכוללת בגין נכס מיליון 1.21ים שכ"ד שנתי של כ- מ"ר והמניב .אירו מיליון 30.9, צפויה להסתכם לסך של כ-ה רכש נוטריוני והשלמת העסקם הסכ על

חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהול –ב ' ח לק סהם חשופה החברהי השוק אליכוני

מ נטילת ,הלוואה הנקובה בש"ח הנובעשל החברה ,נכון למועד הדוח שיעור החשיפה המטבעית- המטבע השפעת שער 'מ 47עסקאות הגנה בערך נומינלי של כ- לחברהחתימת הדוח מאזן החברה . למועד הדוח ולמועד מ4.9%מסתכם לכבנוסף יצוין כי למועד חתימת הדוח תמורת הנפקת האג"ח להמרה (ר' סעיף מ' אירו, בהתאמה.כנגד חשיפה זו 67אירו ו- .בש"ח לעיל) מוחזקת 3.2

השוום של החברהייקרים עייננסים פירי ההוגן של מכשי

.נכון למועד הדוח מרבית המכשירים פיננסים מוצגים על פי שוויים ההוגן :)להלן מבחני רגישות לשינוי בשווי ההוגן של מכשירים פיננסים עיקריים של החברה בשל שינוי בריבית (באלפי אירו 3 . ריבית הבסיס הינה Months Euribor

: 2023 ב ספטמבר 50

							ב ספטמבר 5 202 :
	10% -	5% -		שווי הוגן	5%	10%
( 3,257 )		( 1,635 )		( 313,921 )	1,635	3,257	הלוואה בריבית קבועה
( 45 )		( 22 )		-	22	45	עסקאות החלפת ריבית SWAP שאינן מוכרות כגידור חשבונאי
( 3,302 )		( 1,657 )		( 313,921 )	1,657	3,302	סה"כ

אלפי ) מוגבל לערכם למועד( הדוח183CAPשינוי בשווים ההוגן של נכסים פיננסים בגין חוזי קיבוע שיעור ריבית ( ,בנוסף .)אירו

: 2023 ב ספטמבר 40

	10% -	5% -		שווי הוגן	5%	10%
( 1,994 )		( 999 )		( 283,001 )	1,005	2,014	הלוואה בריבית קבועה
( 117 )		( 58 )		-	58	117	עסקאות החלפת ריבית SWAP שאינן מוכרות כגידור חשבונאי
( 2,111 )		( 1,057 )		( 283,001 )	1,063	2,131		סה"כ
	10% -	5% -		שווי הוגן	5%	10%
( 1,728 )		( 866 )		( 274,029 )	870	1,744	הלוואה בריבית קבועה
( 75 )		( 37 )		-	37	75	עסקאות החלפת ריבית SWAP שאינן מוכרות כגידור חשבונאי
( 1,803 )		( 903 )		( 274,029 )	907	1,819	סה"כ

19 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

להלן מבחני רגישות לשינוי בשווי ההוגן של מכשירים פיננסים עיקריים של החברה בשל:)שינוי בשערי החליפין (באלפי אירו שינוי בשער החליפין של האירו מול הש"ח .

:2023 ב ספטמבר 50

	10% -	5% -		שווי הוגן	5%	10%
	8,632	4,316		( 86,324 )	( 4,316 )	( 8,632 )	הלוואה בריבית קבועה
( 4,700 )		( 2,350 )		369	2,350	4,700	עסקאות הגנת מטבע
	( 694 )	( 347 )		6,938	347	694	מזומן המוחזק בש"ח
	3,238	1,619		( 79,017 )	( 1,619 )	( 3,238 )		סה"כ
							:	0 3 ב ספטמבר 4 202
	10% -	5% -		שווי הוגן	5%	10%
	5,178	2,589		( 51,778 )	( 2,589 )	( 5,178 )	הלוואה בריבית קבועה
	291	( 145 )		2,901	145	291	עסקאות הגנת מטבע
	5,469	2,444		( 48,877 )	( 2,444 )	( 4,877 )	מזומן המוחזק בש"ח
	5,178	2,589		( 51,778 )	( 2,589 )	( 5,178 )			סה"כ
							:		1 3 דצ ב מבר 4 202
	10% -	5% -		שווי הוגן	5%	10%
	5,663	2,832		( 56,632 )	( 2,832 )	( 5,663 )	קבועה		הלוואה בריבית
	( 50 )	( 25 )		495	25	50	מזומן המוחזק בש"ח
( 2,500 )		( 1,250 )		523	1,250	2,500	עסקאות הגנה
3,114		1,557		( 55,614 )	( 1,557 )	( 3,114 )	סה"כ

שוויים ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה מושפע אף הוא משינויים בשיעורי הריבית בשוק. עליה/ירידה פרמננטית (עלייה/ירידה הנצפית על ידי השוק ככזו שאינה זמנית אלא מאפיינת מגמה לטווח הזמן הבינוני/ארוך) בשיעור ריביות השוק ( תוביל לשינוי בתשואות המבוקשות על נכסי נדל"ן אם כי אין מתאם מלא בין השינוי ברמת ריביות השוק לשינוי בתשואות .לעיל ראה סעיף3 .על נכסים) ולירידה/עליה בשווים ההוגן בהתאמה לפירוט נוסף–

היבטי ממשל תאגידי - 'חלק ג

י כלל (1)

) בהתאם45( כחברה ציבורית מוגבלת במניותNV החברה הינה חברה הולנדית שהתאגדה בהולנד בחודש ינואר2018 ניתנות להנפקה לציבור ולהיסחר על פי חוק החברות ההולנדי, מניותיה של חברה הולנדית מסוגNVלחוקי הולנד. שמניותיה אינן ניתנות להנפקה לציבור. על בבורסה וזאת בניגוד לחברה הולנדית מסוגBV (Besloten vennootschap) .כחברה ציבורית גם אם טרם הונפקו מניותיה לציבור כן, חוק החברות ההולנדי מגדיר חברה מסוגNV

" בהתאמה), הוראות סעיף39א " ו -" חוק ניירות ערך " :(להלן 1968 בהתאם לסעיף39א(א) לחוק ניירות ערך, התשכ"חעל חברה שהתאגדה מחוץחלים ,ותקנות לפי חוק ניירות ערך) ""חוק החברות :(להלן 1999חוק החברות ,התשנ"ט -

הינה ישות משפטית על פי הדין בהולנד, בעלת הון רשום המחולק למניות הניתנות להעברה. בעלי המניות אינם אחראים באופן אישי לפעולות המ בוצעות בשםN.V. 45 .יכולות להיסחר בבורסה N.V. להפסדיה מעבר לסכום שעליהם לפרוע בגין המניות שברשותם. מניות שלאים , ואינם אחרN.V. 20 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

מניות או תעודות התחייבות שלה לציבור בישראל, הכל בהתאם למפורט לחלק א' לתוספת הרביעיתהציעה לישראל ו ,לחוק ניירות ערך, ואולם רשאית רשות ניירות ערך לפטור חברה כאמור מהוראות ותקנות המפורטות בתוספת האמורה את ענייניו של ציבור המשקיעיםכולן או חלקן, אם נוכחה כי הדין מחוץ לישראל החל על החברה מבטיח די הצורך .בישראל

:אביב בע"מ (להלןלמסחר בבורסה לניירות ערך בתל - הואיל ומניות של החברה הוצעו לראשונה לציבור בישראל ונרשמו א, וכפועל יוצא יחולו על החברה על החברה, כאמור לעיל, הוראות סעיף39חלים ") בהתאם לדין ,הישראלי הבורסה " חלק א' לתוספת " :הוראות שונות של חוק החברות כמפורט בחלק א' לתוספת הרביעית לחוק ניירות ערך (להלן לתשקיף המדף . . לפרטים נוספים ראו בפרק5[46] "), כאשר הוראות אלה חלות בנוסף להוראות הדין בהולנד הרביעית , שינויים בפרק5 ("השוואת דינים") לתשקיף המדף , הכוללים– בנוסף לאמור לעיל, ראו בנספח ה' לדוח הצעה10/25 עדכון לעניין תחולת דיני חדלות פירעון בכל אחת משלוש הטריטוריות: ישראל, הולנד וגרמניה (הן לעניין בין היתר - וכן (GRT B.V.)הסמכות המקומית והן לעניין הסמכות העניינית) וכן עדכון התחייבויות החברה, חברת הבת דירקטורים ונושאי משרה בחברה ובחברת הבת לעניין החלת הדין הישראלי בקשר עם הסדר, פשרה וחדלות פירעו .ן

יצוין כי בכפוף לעמידה בהתחייבויות החברה, חברת הבת, הדירקטורים ונושאי המשרה בחברה ובחברת הבת, הליך חדלות פירעון אשר יינקט שלא בהתאם לדין הישראלי או בבתי משפט ישראליים, יכול שיתקיים רק בקשר עם תביעה .המוגשת על ידי נושה זר

ת יהאנגל תרגום הדוח לשפה )(2

לאמור בדוח זה לעילמבלי לגרוע מאחריותו על פי דין של כל אחד מחברי הדירקטוריון (שאישרו את דוח הדירקטוריון ) חברי ) מבין חמשת Bert van den Heuvel ו- Monique van Dijken Eeuwijkשניים (ה"ה , ולהלן, יובהר כי Bert van den Heuvel ו- Monique van Dijken Eeuwijk .הדירקטוריון, אינם דוברי עברית לעניין זה יצוין כי ,לדיון ואישור הדוח של החברה ואישרו דוח זה הודיעו לחברה כי אישרו דוח זהאשר השתתפו בישיבת הדירקטוריון בהסתמך על תרגום לשפה האנגלית של הדוח ולא על נוסחו המקורי של הדוח בשפה העברית. הדירקטורים האמורים .הצהירו כי הינם מודעים לכך כי הנוסח המחייב של דוח הדירקטוריון הינו נוסחו המקורי בשפה העברית

דתיננסית פיות חשבונאי מומחים בעלירקטורי )(3

קבע דירקטוריון החברה כי המספר המזערי הנדרש של דירקטורים בדירקטוריון, שעליהם להיות באוגוסט2021 ביום5 (כולל דירקטורים חיצוניים) וזאת לחוק החברות, יהא3 בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית, כמשמעותה לפי סעיף240 בהתחשב, בין השאר, בסוג החברה, גודלה, היקף פעילות ה חברה ומורכבות פעילותה; יצוין כי נכון למועד חתימת הדוח הינם בעלי מומחיות חשבונאית Monique van Dijken Eeuwijk ו- ,ה"ה ניר אילניLambertus Van den Heuvel בפרק ד' ("פרטים נוספים .ופיננסית לפרטים אודות השכלתם וניסיונם העסקי של כלל חברי הדירקטוריון ראו בתקנה26 ; תקופתי2024על התאגיד") המצ"ב לדוח

יובהר כי בתקופה המדווחת לא דווח על שינוי במצבת הדירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית, למעט כמפורט כדירקטור בדירקטוריון החברה (לעניין זה ראו דיווח הסתיימה כהונתו של מרPeter Bodis 2025 ביום7 בינואר להלן: , אשר כיהן כדירקטור . יצוין כי החברה ראתה את מרBodis) מס' אסמכתא2025-01-002622 מיידי מאותו מועד– בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית . באפריל2021, כ בדירקטוריון החברה מיום12

םיי תלוים בלתירקטוריד )(4

ה"הMonique van Dijken דירקטורים בלתי תלויים– יצוין כי נכון למועד הדוח מכהנים בדירקטוריון החברה3 חברי)(דירקטור בלתי תלוי - וזאת מ תוך5 וניר אילני )(דח"צ Lambertus Van den Heuvel ,ית) (דח"צEeuwijk דירקטוריון מכהנים.

כדי באפריל2021 מונתה ע"י האסיפה הכללית של בעלי המניות בחברה ביום12 'הגבMonique van Dijken Eeuwijk לכהן כדירקטורית חיצונית בחברה (שעומדת להציע לראשונה מניות לציבור) החל ממועד הפיכת החברה לחברה ציבורית מינויה כדירקטורית אישרה האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה את ביולי2021 (כהגדרתה בחוק החברות) וביום19 אישרה במרץ2024 . ביום26 ביולי2021 חיצונית (שאינה דירקטורית אקזקוטיבית) בדירקטוריון החברה החל מיום19 )האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה את מינויה מחדש כדירקטורית חיצונית (שאינה דירקטורית אקזקוטיבית . באפריל2024 ו ש שנים מיום12 בדירקטוריון החברה לתקופת כהונה נוספת של של בנובמבר2020 מונה ע"י האסיפה הכללית השנתית של בעלי המניות בחברה ביום30 Lambertus Van den Heuvelמר כדי לכהן כדירקטור חיצוני בחברה (שעומדת להציע לראשונה מניות לציבור) החל ממועד הפיכת החברה לחברה ציבורית אישרה האסיפה הכללית של בעלי מניות החבר ה את מינויו כדירקטור ביולי2021 (כהגדרתה בחוק החברות) וביום19 בנובמבר2023 . יצוין כי ביום23 ביולי2021 חיצוני (שאינו דירקטור אקזקוטיבי) בדירקטוריון החברה החל מיום19

לסעיפים פרט ,א והתוספת הרביעית (חלק א') לחוק ניירות ערך תקנון החברה, כולל את יישום מלוא הסעיפים מחוק החברות החלים על החברה מכוחו של סעיף39 46 הוראות החברה אינו סותר אותה מהחלתם .תקנון לפטור הרשות החברה ביקשה מן אשר לחוק החברות (הסותרים את ה ,)דין ההולנדי281 ,)(ד280(ב) ו- ,)ג256(256 .ההולנדי מנדטוריות של הדין

21 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

)מחדש כדירקטור חיצוני (שאינו דירקטור אקזוקטיביו אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות בחברה למנות . בנובמבר2023 ו ש שנים מיום30 בדירקטוריון, לתקופת כהונה נוספת של של

באופן שמאפשר לסווג גם דירקטור אקזקוטיבי (כהגדרתו בקוד במרץ2024 בהמשך לתיקון תקנון החברה מיום27 )(כהגדרתו בהתאם לחוק החברות הישראלי , ועדת הביקורת של )הממשל התאגידי ההולנדי כדירקטור בלתי תלוי שכיהן כאמור אילני, כי מר אילני - ניר , בהתבסס על הצהרתו של מר בנובמבר2024 החברה אישרה בישיבתה ביום18 לחוק עונה על הגדרת "דירקטור בלתי תלוי", לפי סעיף1 כדירקטור אקזקוטיבי בדירקטוריון החברה כשלש שניםהחברות, ולפיכך יסווג, החל מאותו מועד, כ"דירקטור בלתי תלוי" בדירקטוריון החברה. יודגש כי עם אישור מינויו של מר אילני לדירקט ור שאינו דירקטור אקזקוטיבי (שאינו דירקטור חיצוני) בדירקטוריון (באסיפה הכללית השנתית מיום בינואר2025) חלף כהונתו כדירקטור אקזוקטיבי, ממשיך מר אילני לכהן כדירקטור בלתי ת .לוי בדירקטוריון החברה 7

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד –ד ' חלק

פווחי בר דירוט בדבר אשראי 1. המצורף לדוח זה. 'נספח א ו רא לפרטים בדבר אשראי בר דיווח, נא

אם לאחר מועד הדוחירועי 2. 'בחלק א.לעיל ראו סעיף3

אומדנםייטים קריים חשבונאי 3.

אשר צורפו בדבר אומדנים חשבונאים קריטיים ראו ביאור2 לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים השנתיים של החברה . בפרק ג' לדוח תקופתי2024

ם מאוד יי מהותי שוויכיות מאוד ומעריות ומהותי מהותי בדבר הערכות שווילויג

שיעור הנכסים שהוערכו. BNP Paribas ו- Jones Lang LaSalle SEהחברה ינם ה של נכסיםי מאוד שווי מהותימעריכי ים תלוים אינ השוויכי . מערי2025ספטמבר ב החברה ליום30נכסי משווי, בהתאמה 35%, וכ -39%ים כ -הוום יד מ על .בחברה

:לתוספת השלישית לתקנות הדוחות ראו להלן לסעיף2 בהתאם ,השוויכי לפרטים אודות פרטי ההתקשרות עם מערי

Jones Lang LaSALLE

Argo Properties N.V. זהות האורגן וזהות השווי הערכות את שהזמין התאגיד רכישותעל ידי מר פרד גניה, סמנכ"ל אסטרטגיה, ;בתאגיד כאמור שהחליט על ההתקשרות עם מעריך השווי מוןיומ ; באפריל2025 נכסי מגורים2 5 ;מועד ההתקשרות בין מזמין ההערכות למעריך השווי בקשר ל- 9 ; ביוני2025 נכסי מגורים26 79בקשר ל- .2025 רבוטאוקים9 ב נכסי מגור 52-ל רשקב קעהשה לן"י נדלווש וןדכ ;הסיבות שבעטיין הזמין התאגיד הערכות שווי ע Jones Lang LaSalle ;שם מעריך השווי ותאריך החתימה על הסכם ההתקשרות .2025 רבוטאוק9 ב ;ני2025 ביו 26 ;יל2025 ברפא 2 ppa. Roman Heidrich, ppa Stefan Wieser, i.A ;פרטי נותני הערכות השווי Marlit Juette למעריכי השווי תארים אקדמיים (חלקם בעלי תואר ;פרטי השכלתם של מעריכי השווי נדל" ן או/ו ה כלכלועותצמק ב),שני אין התניות, אם היום כאלה, לגבי שכר הטרחה שזכאי לו מעריך השווי; על כאמור להתניות שיש ההשפעה מידת כן, כמו י ;תווושה תכהער אותצ אין הסכמה, אם ישנה, לשיפוי מעריך השווי בעד עבודתו; הייתה י ;הושיפה ותן נוזהותי ושיפהי אנת וטור יפאמור, כמהסכ 10 לכל אחד ממעריכי השווי ניסיון של למעלה מ- פרטים בנוגע לניסיונם של מעריכי השווי בביצוע הערכות שווי שנים בהערכות שווי בהיקפים דומים בהיקפים או הנוכחיות ההערכות נושאי של לאלה דומים ;הגמאלהים והב

22 א-

BNP Paribas

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

Argo Properties N.V. זהות התאגיד שהזמין את הערכות השווי וזהות האורגן בתאגיד על ידי מר פרד גניה, סמנכ"ל אסטרטגיה, ;כאמור שהחליט על ההתקשרות עם מעריך השווי מוןיומ ותכישר בקשר; במרץ2025 נכסי מגורים27 54 בקשר ל- ;מועד ההתקשרות בין מזמין ההערכות למעריך השווי 50 ; בקשר ל-2025יוני ב24 נכסי מגורים 5 ל-2 .2025 בספטרבמ ים29 נכסי מגור קעהשה לן"י נדלווש וןדכ ;הסיבות שבעטיין הזמין התאגיד הערכות שווי ע BNP Paribas ;שם מעריך השווי ותאריך החתימה על הסכם ההתקשרות בספטמבר 29 ; במרץ2025 27;2025יוני ב24 . 2025 Manuel Westphal FRICS; ppa. Anne ;פרטי נותני הערכות השווי Tonscheidt MRICS למעריכי השווי תארים אקדמיים (חלקם בעלי ;פרטי השכלתם של מעריכי השווי ן נדל"או/ו ה כלכלועותצמק ב), שניתואר - אין ;התניות, אם היום כאלה, לגבי שכר הטרחה שזכאי לו מעריך השווי כמו כן, מידת ההשפעה שיש להתניות כאמור על תוצאות הערכת י ;הווש אין הסכמה, אם ישנה, לשיפוי מעריך השווי בעד עבודתו; הייתה הסכמה י ; ושיפה ותן נוזהותי ושיפהי אנת וטור יפאמור,כ לכל אחד ממעריכי השווי ניסיון של למעלה פרטים בנוגע לניסיונם של מעריכי השווי בביצוע הערכות שווי שנים בהערכות שווי בהיקפים דומים 10מבהיקפים דומים לאלה של נושאי ההערכות הנוכחיות או הגבוהים ;מאהל

23 א-

גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה –ה ' חלק

סדרה1 )אגרות החוב ( 1.

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

ו ת בידי הציבור נכון למועד חתימת :הדוחלהלן יובאו פרטים בדבר אגרות חוב שהנפיקה החברה ונמצא

(סדרה1)אגרות חוב 10האם הסדרה מהותית (כהגדרת המונח בתקנה[כן ] הדוחות) ותנ)לתק()א13()ב( 2025 באוקטובר 30 הנפקהמועד מועדי הרחבת הסדרה ל ..ר 200,000 )חפי ש"(אל קהנפהה מועדב בקוי נווש ח ) .ר ל אלפי ש"( הסדרהשווי נקוב במועד הרחבת ..ר ל ם30.09.2025 שוילב קוי נוו )מדהצה ןי(א ר.ל ם30.09.2025 שויל מודב צקוי נוו .ר ל סכום הריבית שנצברה בתוספת הפרשי הצמדה ם30.09.2025ויל ון נכח)פי ש"(אל .ר ל (אלפי בדוחות הכספיים ליום30.09.2025ערך םש "לשל תיביר ולל כח), .ר ל ח) (אלפי ש"30.09.2025ליום שווי בבורסה (בכפוף להתאמות ) תישא ריבית שנתית בשיעור2% קרן אגרות החוב (סדרה1 סוג ,שיעור הריבית ומועד תשלומה ) ו/או אי עמידה באמות מידה במקרה של שינוי בדירוג אגרות החוב (סדרה1 להתאמות במקרה של שינוי(הריבית כפופה ,בשטר הנאמנות), אשר משולמת פעמיים בשנה 5.3 ו- פיננסיות מפורט בסעיפים5.2 אוהרלוונטית ו/ הסדרהשל בדירוג אגרות החוב בדצמבר של כל וביום31)(כולל עד2030 ביוני של כל אחת מהשנים2026 ביום30 אי עמידה בהתניות פיננסיות). . ני2026 ביו ם30וימ החל ולל)כ( 2030 עד שנים2026מה אחת בדצמבר2030 ) אשר יחול ביום31( אגרות החוב, עומדות לפרעון בתשלום אחד1 מועדי תשלום הקרן ב . החו אגרות ל שוללכהב קונה ןכמער 100% הווה ירשוא לא צמוד בסיס הצמדה (קרן וריבית ) ), ניתנות להמרה בכל יום בו מתקיים מסחר בבורסה החלכן , אגרות חוב (סדרה1 האם ניתנות להמרה ) למסחר בבורסה ועד ליום21 ממועד הרישום של סדרת אגרות החוב (סדרה1 ש"ח ע.נ. של אגרות החוב ניתנות להמרה למניה כל160שבו , באופן בדצמבר2030 אירו ערך נקוב של החברה; כפוף להתאמות כאמור בסעיף8.3 רגילה אחת בת0.01 .ותנאמנה רשטל הנושהרא תספתו שבלדף רבמעים ומשהרים אנלת ימי מסחר ממועד רישומן למסחר של כן , החברה תהא רשאית, בכל מועד מתום30 זכות החברה לבצע פדיון מוקדם או המרה כפויה (כולל), על פי שיקול דעתה הבלעדי, ללא בדצמבר2030 איגרות החוב ועד ליום21 ), לחייב את מחזיקי מתן זכות ברירה בעניין זה למחזיקי אגרות החוב (סדרה1 ) אגרות החוב (סדרה1), לבצע המרה כפויה מלאה של ק רן אגרות החוב (סדרה1 שבמחזור למניות רגילות של החברה ובלבד, שההודעה על ההמרה הכפויה תפורסם יום) לפני ביצוע ההמרה הכפויה כמפורט בסעיף7.2 45 יום (ולא יותר מ- לפחות21 לשטר הנאמנות. תנאי להמרה הכפויה כאמור לעיל הינו שהמחיר הממוצע של מנית ימי מסחר אחרונים טרם מתן ההודעה בדבר ביצוע החברה בבורסה במשך30 ש"ח, והחברה תוכל ליתן הודעה כאמור רק לאחר ההמרה הכפויה הינו לפחות195 אמורה יאנהת מותייהתק .) ניתנה ערבות לתשלום התחייבויות התאגיד על פי שטר הנאמנות (סדרה1לא ערבות לתשלום התחייבויות התאגיד על פיניתנה ב הער– שם שטותנאמנה ר

24 א-

4.1

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

:סדרה 1) של החברהל( אגרות חוב בדבר הנאמןם יפרט

רזניק פז נבו נאמנויות בע "מ	שם הנאמן
עו "ד מיכל אבטליון- ראשוני	שם האחראי על הסדרה
03-6389200	טלפון
03-6289222	פקס
רחוב יד חרוצים14, תל אביב	כתובת למשלוח דואר

: (סדרה1)רוג החברה ואגרות החוב יד

', להנפקת סדרהilA+ דירוג ')"על מעלות " :אנד פורס מעלות בע"מ (להלןסטנדרט הודיעה באוקטובר2025ביום 8 מיליון ש"ח ע.נ.. לפרטים נוספים ראו של עד200בהיקף ,) של אגרות חוב שבכוונת החברה להנפיק חדשה (סדרה1 . 47 באוקטובר2025 הודעת מעלות מיום8

דירוג אגרות החוב :

נודע לתאגיד על כוונת החברה המדרגת לבחון שינוי הדירוג הקיים ,ייתן פרטים בעניין זה	דירוג נכון למועד פרסום הדוח	דירוג נכון למועד פרסום הדוח	דירוג נכון למועד הדוח	דירוג נכון למועד הדוח	הדירוג שנקבע במועד הנפקת אג "ח	הדירוג שנקבע במועד הנפקת אג "ח	שם החברה המדרגת	שם החברה המדרגת	סדרת אג "ח
--	ilA+		ל..ר		ilA+		סטנדרט אנד פורס מעלות )"בע"מ (להלן: "מעלות		סדרה 1
							דירוג המנפיק של החברה :
נודע לתאגיד על כוונת החברה המדרגת לבחון שינוי הדירוג הקיים ,ייתן פרטים בעניין זה		דירוג נכון למועד פרסום הדוח			דירוג נכון למועד הדוח	הדירוג שנקבע במועד הנפקת אג "ח		שם החברה המדרגת
--		ilA+ תחזית דירוג חיובית			ilA+ תחזית דירוג חיובית	ilA+ תחזיתדירוג חיובית		מעלות

(סדרה1 )שטר נאמנות

) עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות (סדרה1

חתימת הדוח , התנאים בכל עומדת החברה לו מועד2025 בספטמבר 30ליום למיטב נכון החברה, ידיעת רזניק ) בין החברה לבין (שטר הנאמנות אג"ח סדרה1 2025 באוקטובר וההתחייבויות לפי שטר הנאמנות מיום28 " שטר הנאמנות (סדרה1 ) לעיל ו" :להלן( ) של החברה נאמנויות בע "מ, הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה1 נבו פז ,"לפי העניין.) שטר הנאמנות א" ו 30ליום ן , כאמור לעיל, עומדת החברה נכון פירוט עיקרי התחייבויות החברה לפי שטר הנאמנות (סדרה1), בהלהלן לו :מועד חתימת הדוח 2025בספטמבר לשטר הנאמנות . 5.5סעיף בהוראותעומדות ,וחברת הבתהחברה מאשרת ,כי החברה • .לשטר הנאמנות, בקשר עם תחום פעילותה שבסעיף5.6בהתחייבויותיה עומדתהיא החברה מאשרת כי • לשטר הנאמנות, בקשר עם גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב מאשרת כי היא עומדת בהתחייבויותיה שבסעיף5.8החברה • .) של החברה (סדרה1 אי לשטר הנאמנות בקשר עם 6.2.2 ו-6.2.1 הבת עומדות בהתחייבויותיהן בסעיפים כי החברה וחברת החברה מאשרת • יצירת שעבודים . וכן בהתאם לשטר הנאמנות עומדת בכל אחת מאמות המידה הפיננסיות כהגדרתן בסעיף6.3הינה כימאשרת החברה • .להלן לפרטים ראו סעיף4.2 לשטר הנאמנות .5.3לסעיף נטילת אשראי ממוסדות פיננסיים לשטר הנאמנות ,לעניין אי 6.4בסעיף עומדת בהתחייבויותיה ש כי היא החברה מאשרת • .ו/או תאגידים שעיסוקם במתן אשראי שאינם ישראלים

.]2025-15- [מס' אסמכתא074332 47 25 א-

) (סדרה1 פירוט בדבר עמידת החברה בהתניות פיננסיות בהתאם לשטר הנאמנות

4.2

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

(למונחים תהיה המשמעות שניתנה להם בשטרהמפורטות בשטר הנאמנות להלן פירוט אמות המידה הפיננסיות :)הנאמנות

האם החברה עומדת באמת המידה ?הפיננסית	סעיף לשטר הנאמנות / הערות	אופן חישוב אמות מידה פיננסיות ותוצאותיו נכון ליום 30 בספטמבר 2025	התחייבות פיננסית
כן	סעיף6.3 (1 )	הון עצמי מאוחד (לא כולל זכויות = )מיעוט482,776 אלפי אירו.	ההון העצמי המאוחד48של החברה (לא כולל זכויות מיעוט) לא יפחת מסכום של230 מיליון אירו (סכום זה לא יוצמד .)למדד
כן	סעיף6.3 (2 )	אלפי אירו חוב פיננסי נטו מתואם 381,602 CAP נטו 864,378 יחס 44.1%	יחס החוב הפיננסי נטו מתואם49ל- CAP נטו50 לא יעלה על שיעור של75% .
כן	סעיף5.3 (1 ) אי עמידה באמת המידה אינה מהווה עילה לפירעון מיידי, אלא עשויה להקנות התאמה בשיעור הריבית	ראו לעיל	ההון העצמי המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט) לא יפחת מסכום של270 מיליון אירו.
כן	סעיף5.3 (2 ) אי עמידה באמת המידה אינה מהווה עילה לפירעון מיידי, אלא עשויה להקנות התאמה בשיעור הריבית	ראו לעיל	יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל - CAP נטו לא יעלה על שיעור של70% .

החברה חתימת הדוח ,החברה עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות המתוארות לעיל בהתאם לדוחות הכספיים של

נכון ליום .2025 בספטמבר 30ליום

ושינוי תנאי אגרות חוב (סדרה1 ) ) כינוס אסיפת מחזיקי אגרות חוב (סדרה1 4.3 )ו לא מחזיקי אגרות חוב (סדרה1אסיפות נדרשה החברה לכנסלא ,תקופת הדוח ובסמוך למועד פרסומובמהלך .) שונו תנאי אגרות החוב (סדרה1 אגרות החוב (סדרה1 )להבטחת בטוחות ושעבודים 4.4 אינן מובטחות בבטוחות . ) (סדרה1אגרות החוב

.: ההון של החברה לפי הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ""ההון העצמי המאוחד של החברה 48 : חוב נושא ריבית לזמן קצר ולזמן ארוך מבנקים ומוסדות פיננסיים וכן מגופים שעיקר פעילותם העמדת הלוואות בתוספת חוב ""חוב פיננסי נטו מתואם 49 נושא ריבית כלפי מחזיקי אגרות החוב שהנפיקה החברה, בניכוי מזומן ושווי מזומן, וכן בניכוי השקעות לזמן קצר, ניירות ערך סחירים המוכ רים בדוחות הכספיים ש )ל החברה כנכסים שוטפים ופיקדונות (לרבות נכסים כאמור המוגבלים בשימוש, למעט פיקדונות משועבדים שהועמדו כנגד ערבויות או הלוואות .והכול על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה

.)": חוב פיננסי נטו מתואם בתוספת סך ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט נטוCAP " 50

26 א-

2025נובמבר , ב20

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

חתימה	תפקידם	שמות החותמים
	יו"ר הדירקטוריון	רון טירה
	מנכ"ל משותף	אופיר רחמים
	מנכ "ל משותף	גל טננבאום

27 א-

==> picture [89 x 50] intentionally omitted <==

ותיננסיות פיבוייות והתחידה בתניטבלת עמ

. חישוב אמות[51] מהותיותבאמות המידה הפיננסיות שנקבעו בהלוואות נתונים אודות עמידת החברה וחברות בנות להלן עפ"י ההגדרות בהסכמי ההלוואה הרלוונטיים ואינו תואם בהכרח את כללי החשבונאות נעשה המידה הפיננסיות המקובלים:

שווי נכס בודד	חוב נטו ל- CAP נטו	התחייבויות פיננסיות	יתרת קרן ליום .2025 9 .0 0 3 באלפי אירו	סכום מסגרת ההלוואה המקורי באלפי אירו	מועד העמדת ההלוואה	'מס סידורי
נכון ליום .2025 9 .0 0 3	נכון ליום 5730.09.2025	חוב פיננסי נטו53 ל- CAP נטו54 לא יעלה בכל עת על 75% ; שווי נכס בודד55 מנכסי החברה לא יעלה על15% משווים של כלל נכסי הנדל"ן של החברה56 ;	5286,325	60,000	18/1/2022	1
% 5 2.	45.4%
נכון למועד חתימת 50ח"הדו	נכון למועד חתימת 58הדו"ח
% 5 2.	46.1%

לעיל . 'הורחבה כאמור בס3.2ההלוואה המתוארת בטבלה,), שהועמדה לחברה על ידי מור גמל (בעלת עניין בחברה יצוין כי 191.2של כ- כוללבהיקף )מבנקים (כנגד בטוחות נדל"ןות ילא מהות של החברה הלוואות, לחבר ות נכדות בנוסף ,למועד הדוח מבנקים ותיננסיות פיללא התנ הלוואותוכן ת3 הכפופות לאמות מידה פיננסיו9.4% ממוצע של כ-מ ' אירו ובשיעורLTV 4 .8.5%כ - ממוצע של מ' אירו ובשיעורLTV 152.6 (כנגד בטוחות נדל"ן) בהיקף כולל של כ-

בינואר וביום14 בפברואר2023 , ביום2 במרץ2017 כפי שעודכנה ביום19 באוקטובר2011 כהגדרת המונח בעמדת אשראי בר דיווח של רשות ניירות ערך מיום30 51 . 2024 ההפרש בין סכום ההלואה המקורי .לעיל 'כאמור בס3.2 באפריל2025 הסכם הלוואה נוסף נחתם ביום7 ,2022 בינואר 18 ביום ההלוואה המקורי נחתם הסכם 52 .לסכום ההלוואה למועד הדוח נובע גם מהפרשי שער; ר' ניתוחי רגישות במסגרת דוח הדירקטוריון סך כל החובות וההתחייבויות של החברה , ישירים ועקיפים (לרבות בגין ערבויות, שעבודים "חוב פיננסי, בניכוי נכסים פיננסיים; "חוב פיננסי- ""חוב פיננסי נטו – 53 ) לבנקים( :)להבטחת חובות והתחייבויות מהסוגים כמפורט להלן, שניטלו על ידי אחר1 ומשכונות לטובת אחר ובגין כתבי שיפוי מסוג כלשהו שניתנו על ידי החברה ) בגין הלוואות( ) ואג"ח להמרה; וכן3( ), תעודות חובnotes( ) הנובעים מאג"ח על כל סוגיו, ובכלל זה אג"ח סטרייטstraight bonds( ומוסדות פיננסיים אחרים; וכן2 ,) בגין הלוואות שנתקבלו מצדדים שלישיים כלשהם או בגין סכומים שגויסו בדרך אחרת ושהינם בעלי אופי של נטילת חבות( שנתקבלו מגוף בקבוצה הקשורה; וכן4 ), חשבונות, שטרות או( או שהתוצאה הכלכלית שלהם היא נטילת חבות; וכן5) בגין סכומים שנתקבלו כתוצאה ממכ( ירה או ניכיון של חובות חייביםreceivables ) במקרה של אי פרעון במועד של חובות החייבים, החשבונות, השטרות או הנכסים( נכסים פיננסיים אחרים, בתנאים המאפשרים חזרה אל המוכרrecourse כמדווח בדוחות הכספיים ) בגין סכומים שגויסו בעסקאות אחרות ושמוגדרים כחוב פיננסי לפי כללי החשבונאות; והכול - ( הפיננסיים האחרים האמורים; וכן6 )( הסך המצטבר של1 "(רבעוניים סקורים או שנתיים מבוקרים, לפי המקרה), האחרונים שנחתמו לפני כל מועד בדיקה; "נכסים פיננסיים - המאוחדים של החברה כמדווח בדו"חות (למעט אם משועבדים לטובת צד ג' כלשהו); והכול- )פיקדונות בבנקים ( ;)מזומנים ושווי מזומנים (למעט אם משועבדים לטובת צד ג' כלשהו2 ;(רבעוניים סקורים או שנתיים מבוקרים, לפי המקרה), האחרונים שנחתמו לפני כל מועד בדיקה הכספיים המאוחדים של החברה גם את החלק הון החברה , כמשמעותו לפי כללי החשבונאות, ואם לפי כללים אלה כולל הון החברה "הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו; "הון עצמי- "נטו - CAP "54 כמשמעותו בתקנים ופרשנויות שאומצו על ידי הוועדה "בניכוי זכויות אלו ("החלק המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה – המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה– (רבעוניים סקורים או שנתיים מבוקרים, לפי המקרה), האחרונים שנחתמו כמדווח בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לתקני חשבונאות בינלאומיים); והכול.לפני כל מועד בדיקה "נכס" הינו יחידה רישומית נפרדת הנה/תהא בעלת זכויות בו (במישרין או בעקיפין דרך התאגידים המוחזקים) לעניין זה– שוויו של כל נכס נדל"ן אשר החברה 55 .במרשם המקרקעין התאגידים המוחזקים .) או בעקיפין דרך במישרין הנה/תהא בעל זכויות בהם ( החברה אשר כלל נכסי הנדל"ן 56 .למועד הדוח חושב בהתאם 57 שהחברה התקשרה בהם עד מועד חתימת הדוח . רכישה חושב בהתאם ל מועד הדוח בתוספת השפעת השלמת עסקאות 58

28 א-

ום30ב תמציל ם ימאוחד ם ייניב ם ייכספ דוחות ת י :פרק

202בספטמבר 5

==> picture [181 x 40] intentionally omitted <==

לכבו ד שלArgo Properties N.V.ון ירקטוריהד ,.ג.א.נ

)"החברה"(להלן: Argo Properties N.V. של 2024ף מדף מחודש מאי מכתב הסכמה בקשר לתשקי הנדון : בהקשר להלן המפורטים של הדוחות שלנו )הפנייה בדרך של (לרבות להכללה אנו מסכימים הרינו להודיעכם כי : לתשקיף המדף מחודש מאי2024

ליום החברה של לסקירת מידע כספי תמציתי מאוחד2025 בנובמבר מיום20דוח רואה החשבון המבקר 1. ו באותו תאריך . חודשים שהסתיימשלושה תשעה ו שלות ולתקופ 2025 בספטמבר ,30

,בכבוד רב

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network .2025 בנובמבר , ,תל אביב20

==> picture [430 x 190] intentionally omitted <==

ARGO PROPERTIES N.V.

מאוחדים דוחות כספיים ביניים תמצית 2025ספטמבר ב 3ום0 לי

)(בלתי מבוקרים

ARGO PROPERTIES N.V.

דוחות כספיים ביניים מאוחדים תמצית 2025ספטמבר, ב3ום0 לי

)(בלתםי מבוקרי

םינייתוכן הענ

ד ע מ ו

2

של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות דוח סקירה

:הדוחות הכספיים

3-4

5-7 8-10 11-16

תמצית דוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים תמצית דוחות על השינויים בהון ביניים מאוחדים תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים ביאורים לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים

==> picture [181 x 40] intentionally omitted <==

לבעלי המניות של דוח סקירה של רואה החשבון המבקר ARGO PROPERTIES N.V.

מבוא :

"הקבוצה"), הכולל את הדו"ח וחברות מאוחדות (להלן- ARGO PROPERTIES N.V. סקרנו את המידע הכספי המצורף של ה מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל ואת הדוחות התמציתיים 2025 ב ספטמבר התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום30 באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלהו תשעה ו שלושה חודשים שהסתיימ שלות אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופ "דיווח כספי לתקופות - IAS בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי34אלו ו ת ביניים אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופ ,)לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידייםלתקופ ו ת ביניים אלו ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי ביניים ו אלו בהתבסס על סקירתנו .1970. אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופ תו התש"ל-

היקף הסקירה:

של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים )ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל2410 הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ו מיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו .ות דעת של ביקורת

מסקנה:

,בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות .IAS בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי34 בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-

.1970

'בריטמן אלמגור זהר ושות רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

2025נובמבר, ב20,תל אביב

==> picture [483 x 262] intentionally omitted <==

2

ARGO PROPERTIES N.V. םים מאוחדייני בית דוחות על המצב הכספיתמצ

ליום31 בדצמבר 4 2 0 2 אלפי אירו )(מבוקר 27,531 17,558 1,186 979 4,405 51,659 757,275 25,438 4,061 938 787,712 839,371 35,234 12,300 47,534 344,968 27,452 372,420 206 276,041 114,774 5,024 23,372 419,417 839,371	ליום30 ב ספטמבר	ליום30 ב ספטמבר
	5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו **)(בלתי מבוקר **	5 2 0 2
		אלפי אירו
	67,340 11,185 1,332 256 4,286 84,399 701,157 22,272 3,870 1,261 728,560 812,959 17,464 10,244 27,708 357,872 23,778 381,650 206 276,041 98,542 4,131 24,681 403,601 812,959	26,232 22,007 8,723 956 6,526
		64,444
		849,706 30,581 4,353 1,713
		886,353
		950,797
		31,604 15,276
		46,880
		396,597 24,544
		421,141
		218 287,447 161,055 5,280 28,776
		482,776
		950,797

נכסים שוטפים

מזומנים ושווי מזומנים פקדו נות מוגבלים והשקעות נזילות מלאי דירות למכירה נכסים פיננסים חייבים ויתרות חובה

נכסים לא שוטפים

נדל"ן להשקעה זכויות בנייה נדל"ן להשקעהויתרות חובה , פקדונות מוגבלים חייבים מסים נדחים

התחייבויות שוטפות

חלויות שוטפות של הלוואות מתאגידים בנקאים זכאים ויתרות זכות

התחייבויות לא שוטפות הלוואות מתאגידים בנקאיים ומוסדות פיננסים מסים נדחים

הון המיוחס לבעלי מניות החברה

הון מניות פרמיה על מניות

קרן הון סטטוטורית קרן הון תשלום מבוסס מניות יתרת רווח

סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות של החברה

2025נובמבר , ב20 רון טירה גיא פריאל גל טננבאום תאריך אישור הדוחות הכספיים אופיר רחמים יו"ר דירקטוריון סמנכ"ל כספים מנכ"ל משותף מנכ"ל משותף

מהווים חלק בלתי נפרד מה .ם הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמצייתים

3

ARGO PROPERTIES N.V.

םים מאוחדייני בית דוחות על המצב הכספיתמצ

)(המשך

ל ש נ ה שהסתיימה ביום31 בדצמבר 4 2 0 2 אלפי אירו )(מבוקר 25,034 9,192 ( 9,192 ) ( 3,930 ) 21,104 3,521 ( 2,509 ) 1,012 22,116 ( 8,700 ) 13,416 41,820 55,236 ( 9,888 ) ( 2,604 ) ( 12,492 ) 42,744 ( 7,560 ) 35,184 - 35,184 1.87 1.75	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר 5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו )(בלתי מבוקר 7,102 6,400 3,215 2,114 ( 3,215 ) ( 2,114 ) ( 1,331 ) ( 934 ) 5,771 5,466 2,649 1,260 ( 1,874 ) ( 967 ) 775 293 6,546 5,759 ( 1,261 ) ( 2,167 ) 5,285 3,592 17,101 8,564 22,386 12,156 ( 2,660 ) ( 2,789 ) ( 1,332 ) 1,472 ( 3,992 ) ( 1,317 ) 18,394 10,839 8,393 ( 1,586 ) 26,787 9,253 - 26,787 9,253 1.30 0.51 1.24 0.48	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר 5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו )(בלתי מבוקר הכנסות מהשכרת נכסים 20,703 18,501 הכנסות ניהול נכסים ואחרות 8,045 7,186 הוצאות ניהול נכסים ( 8,045 ) ( 7,186 ) עלות אחזקת נכסים להשכרה ( 3,872 ) ( 2,597 ) רווח גולמי מהשכרת נכסים 16,831 15,904 הכנסות ממכירת דירות 8,252 2,595 עלות מכר דירות ( 5,972 ) ( 1,876 ) רווח גולמי ממכירת דירות 2,280 719 סך הכל רווח גולמי לחברה 19,111 16,623 הוצאות הנהלה וכלליות ( 4,254 ) ( 6,526 ) רווח תפעולי לפני שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו 14,857 10,097 שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו 42,000 19,567 רווח )(הפסד תפעולי 56,857 29,664 הוצאות מימו ן, נטו ( 8,251 ) ( 7,272 ) שינוי ,בשווי הוגן של נכסים פיננסים והפרשי שער נטו ( 562 ) 1,264 ( 8,813 ) ( 6,008 ) רווח )(הפסד לפני מסים על ההכנסה 48,044 23,656 מסים על ההכנסה 3,641 ( 3,395 ) רווח )(הפסד נקי 51,685 20,261 רווח )(הפסד כולל אחר - - סה"כ רווח )(הפסד נקי וכולל המיוחס לבעלי המניות של החברה 51,685 20,261 רווח )(הפסד למניה בסיסי 2.49 1.12 רווח (הפסד) למניה מדולל 2.35 1.07
	6,400 2,114 ( 2,114 ) ( 934 ) 5,466 1,260 ( 967 ) 293 5,759 ( 2,167 ) 3,592 8,564 12,156 ( 2,789 ) 1,472 ( 1,317 ) 10,839 ( 1,586 ) 9,253 - 9,253 0.51 0.48	18,501 7,186 ( 7,186 ) ( 2,597 ) 15,904 2,595 ( 1,876 ) 719 16,623 ( 6,526 ) 10,097 19,567 29,664 ( 7,272 ) 1,264 ( 6,008 ) 23,656 ( 3,395 ) 20,261 - 20,261 1.12 1.07

רווח )(הפסד למניה בסיסי רווח (הפסד) למניה מדולל

מהווים חלק בלתי נפרד מה .ם הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמצייתים

4

ם בהוןיינויהש תמצת דוחות עלי

ARGO PROPERTIES N.V.

ר )(קבלתי מבו 2025ספטמבר ב30ופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום לתק הון המות של החברהי המניוחס לבעלי

סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי אירו 419,417 11,418 51,685 - 256 482,776	יתרת רווח אלפי אירו 23,372 - 51,685 ( 46,281 ) - 28,776	קרן הון תשלום מבוסס מניות אלפי אירו 5,024 - - - 256 5,280	קרן הון סטטוטורית ( 1 ) אלפי אירו 114,774 - - 46,281 - 161,055	פרמיה על מניות אלפי אירו 276,041 11,406 - - - 287,447	הון מניות
					אלפי אירו
					206 12 - - -
					218

בינואר2025 יתרה ל יום1

:התנועה בתקופת הדוח מימוש כתבי אופציה רווח נקי וכולל מיון לפי הורא ו ת החוק בהולנד עלות תשלום מבוסס מניות

2025ספטמבר ב יתרה ליום30

ר )(קבלתי מבו בספטמבר2024 30ופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום קלת

	המניות של החברה	המניות של החברה	הון המיוחס לבעלי	הון המיוחס לבעלי
סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי אירו 330,243 50,438 20,261 - 2,659 403,601	יתרת רווח אלפי אירו 19,562 - 20,261 ( 15,142 ) - 24,681	קרן הון תשלום מבוסס מניות אלפי אירו 1,472 - - - 2,659 4,131	קרן הון סטטוטורית ( 1 ) אלפי אירו 83,400 - - 15,142 - 98,542	פרמיה על מניות אלפי אירו 225,628 50,413 - - - 276,041	הון מניות
					אלפי אירו
					181 25 - - -
					206

בינואר2024 יתרה ל יום1

:התנועה בתקופת הדוח *( הנפקת מניות, נטו רווח נקי וכולל מיון לפי הורואת החוק בהולנד עלות תשלום מבוסס מניות

בספטמבר2024 יתרה ליום30

מהווים חלק בלתי נפרד מה .ם הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמצייתים

5

ARGO PROPERTIES N.V.

ם בהוןיינויהש תמצת דוחות עלי )(המשך

ר )(קבלתי מבו 2025ספטמבר ב30ופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום קלת הון המות של החברהי המניוחס לבעלי

סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי אירו 455,890 25 26,787 - 74 482,776	יתרת רווח אלפי אירו 26,286 - 26,787 ( 24,297 ) - 28,776	קרן הון תשלום מבוסס מניות אלפי אירו 5,206 - - - 74 5,280	קרן הון סטטוטורית ( 1 ) אלפי אירו 136,758 - - 24,297 - 161,055	פרמיה על מניות אלפי אירו 287,423 24 - - - 287,447	הון מניות אלפי אירו יתרה ל יום1 ב יולי 2025 217 :התנועה בתקופת הדוח מימוש כתבי אופציה 1 רווח נקי וכולל - מיון לפי הוראות החוק בהולנד - עלות תשלום מבוסס מניות - יתרה ליום30 ב ספטמבר 2025 218

ר )(קבלתי מבו בספטמבר2024 30ופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום קלת הו המיוחס לבעלי המניות של החברהן

סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי אירו 343,017 50,438 9,253 - 893 403,601	יתרת רווח אלפי אירו 22,260 - 9,253 ( 6,832 ) - 24,681	קרן הון תשלום מבוסס מניות אלפי אירו 3,238 - - - 893 4,131	קרן הון סטטוטורית ( 1 ) אלפי אירו 91,710 - - 6,832 - 98,542	פרמיה על מניות אלפי אירו 225,628 50,413 - - - 276,041	הון מניות אלפי אירו יתרה ל יום1 ביו לי 2024 181 :התנועה בתקופת הדוח )( הנפקת מניות נטו 25 רווח נקי וכולל - מיון לפי הורואת החוק בהולנד - עלות תשלום מבוסס מניות - יתרה ליום30 בספטמבר 2024* 206

'ה . 'ר באור7 )*(

מהווים חלק בלתי נפרד מה .ם הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמצייתים

6

ARGO PROPERTIES N.V.

ם בהוןיינויהש תמצת דוחות עלי )(המשך

	לשנה שהסתיימה ביום31 בדצמבר2024	לשנה שהסתיימה ביום31 בדצמבר2024	לשנה שהסתיימה ביום31 בדצמבר2024	לשנה שהסתיימה ביום31 בדצמבר2024
	המניות של החברה		הון המיוחס לבעלי
סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי אירו 330,243 50,438 35,184 - 3,552 419,417	יתרת רווח אלפי אירו 19,562 - 35,184 ( 31,374 ) - 23,372	קרן הון תשלום מבוסס מניות אלפי אירו 1,472 - - - 3,552 5,024	קרן הון סטטוטורית אלפי אירו 83,400 - - 31,374 - 114,774	פרמיה על מניות אלפי אירו 225,628 50,413 - - - 276,041	הון מניות
					אלפי אירו
					181 25 - - -
					206

בינואר2024 יתרה ליום1 )( הנפקת מניות, נטו נקי וכולל רווח מיון לפי הוראות החוק בהולנד עלות תשלום מבוסס מניות בדצמבר2024 יתרה ליום31*

מהווים חלק בלתי נפרד מה .ם הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמצייתים

7

ARGO PROPERTIES N.V.

םים מאוחדיינים בי המזומנימית דוחות על תזריתמצ

ל ש נ ה שהסתיימה ביום31 בדצמבר 4 2 0 2 אלפי אירו )(מבוקר 35,184 11,859 ( 41,820 ) 3,552 7,353 16,128 2,509 ( 1,934 ) 1,719 18,422 ( 56,025 ) ( 7,253 ) ( 9,611 ) - ( 72,889 )	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר 5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו )(בלתי מבוקר 26,787 9,253 3,938 1,243 ( 17,101 ) ( 8,564 ) 74 893 ( 8,408 ) 1,565 5,290 4,390 1,873 967 ( 993 ) 384 1,676 ( 752 ) 7,846 4,989 ( 24,301 ) ( 4,025 ) ( 3,072 ) ( 1,886 ) ( 7,245 ) ( 1,928 ) - - ( 34,618 ) ( 7,839 )	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר 5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו )(בלתי מבוקר תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת רווח )(הפסד נקי 51,685 20,261 התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים :מפעילות שוטפת :התאמות לסעיפי רווח והפסד הוצאות מימון, נטו 8,541 6,111 שינויים בשווי הוגן נדל"ן להשקעה, נטו ( 42,000 ) ( 19,567 ) עלות תשלום מבוסס מניות 256 2,659 מסים נדחים, נטו ( 3,683 ) 3,356 תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת לפני שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות תפעוליים 14,799 12,820 :שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות תפעוליים עלות דירות שנמכרו 5,972 1,876 יתרות חובה אחרות ( 1,726 ) ( 1,345 ) עלייה בזכאים ויתרות זכות 914 ( 925 ) מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 19,959 12,426 תזרימי מזומנים לפעילות השקעה רכישת נדל"ן להשקעה ( 63,351 ) ( 21,244 ) ( השקעות הוניותCAPEX ) ב נדל"ן להשקעה )(לרבות עלויות תכנון ( 6,411 ) ( 5,214 ) הפקדת פיקדונות מוגבלים והוצאות עסקה ששולמו מראש , נטו ( 5,122 ) ( 1,016 ) הפקדת פיקדונות מוגבלים לתקופת ביינים במסגרת מימון מחדש )( - ( 2,500 ) מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה* ( 74,884 ) ( 29,974 )
	9,253 1,243 ( 8,564 ) 893 1,565 4,390 967 384 ( 752 ) 4,989 ( 4,025 ) ( 1,886 ) ( 1,928 ) - ( 7,839 )	20,261 6,111 ( 19,567 ) 2,659 3,356 12,820 1,876 ( 1,345 ) ( 925 ) 12,426 ( 21,244 ) ( 5,214 ) ( 1,016 ) ( 2,500 ) ( 29,974 )

אלפי אירו ממונו מחדש ותנאי ההלוואות נשמרו לצורך 20,032בסך של שהובטחו בשעבוד על נדל "ן הלוואות בשנת2024 )*( בדוחות'ב 7 שלבי משיכת הפקדון מחדש ,ר 'ביאור לתקופת ביינים עד השלמת משיכתם מחדש באמצעות הפקדה לפיקדון .הכספיים השנתיים

מהווים חלק בלתי נפרד מה .ם הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמצייתים

8

ARGO PROPERTIES N.V.

םים מאוחדיינים בי המזומנימית דוחות על תזריתמצ

)(המשך

ל ש נ ה שהסתיימה ביום31 בדצמבר 4 2 0 2 אלפי אירו )(מבוקר ( 9,211 ) 5,370 ( 7,932 ) 38,266 ( 7,772 ) - 50,438 69,159 14,692 1,277 11,562 27,531	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר 5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו )(בלתי מבוקר ( 1,510 ) ( 2,148 ) ( 56 ) 3,876 ( 4,384 ) ( 2,991 ) - - - - 25 - - 50,438 ( 5,925 ) 49,175 ( 32,697 ) 46,325 340 72 58,589 20,943 26,232 67,340	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר 5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו )(בלתי מבוקר תזרימי מזומנים לפעילות מימון ריבית ששולמה ( 5,161 ) ( 5,278 ) קבלת הלוואות לזמן ארוך, נטו 55,055 3,876 פרעון הלוואות לזמן ארוך ועלויות נלוות ( 7,520 ) ( 6,277 ) קבלת הלוואות לזמן ארוך במסגרת מימון מחדש - 38,266 פרעון הלוואות לזמן ארוך במסגרת מימון מחדש )( - ( 7,772 ) מימוש כתבי אופציות 11,418 - הנפקת מניות - 50,438 מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון 53,792 73,255 שינוי במזומנים ושווי מזומנים ( 1,133 ) 55,707 השפעת השינויים בשערי החליפין ( 166 ) 71 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה 27,531 11,562 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופ ה* 26,232 67,340
	( 2,148 ) 3,876 ( 2,991 ) - - - 50,438 49,175 46,325 72 20,943 67,340	( 5,278 ) 3,876 ( 6,277 ) 38,266 ( 7,772 ) - 50,438 73,255 55,707 71 11,562 67,340

ריבית ששולמה

קבלת הלוואות לזמן ארוך, נטו ועלויות נלוות פרעון הלוואות לזמן ארוך קבלת הלוואות לזמן ארוך במסגרת מימון מחדש פרעון הלוואות לזמן ארוך במסגרת מימון מחדש

)*( מימוש כתבי אופציות הנפקת מניות

אלפי אירו ממונו מחדש ותנאי ההלוואות נשמרו לצורך 20,032בסך של שהובטחו בשעבוד על נדל "ן הלוואות בשנת2024 )*( בדוחות'ב 7 שלבי משיכת הפקדון מחדש ,ר 'ביאור לתקופת ביינים עד השלמת משיכתם מחדש באמצעות הפקדה לפיקדון הכספיים השנתיים .

מהווים חלק בלתי נפרד מה .ם הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמצייתים

9

ARGO PROPERTIES N.V.

םים מאוחדיינים בי המזומנימית דוחות על תזריתמצ

)(המשך

:פעולות שלא במזומן 'נספח א -

ל ש נ ה שהסתיימה ביום31 בדצמבר 4 2 0 2 אלפי אירו )(מבוקר 1,263 3,695 ( 1,784 )	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר 5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו )(בלתי מבוקר 79 - 4,776 - 619 ( 15 )	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום30 ב ספטמבר
		5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו **)(בלתי מבוקר **	5 2 0 2
			אלפי אירו
	- - ( 15 )	405 - 13,509 - ( 801 ) ( 99 )

רכישת נדל"ן

סיווג מנדל"ן להשקעה למלאי

זכאים בגין פעילות השקעה

מהווים חלק בלתי נפרד מה .ם הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמצייתים

10

ARGO PROPERTIES N.V.

םיים לדוחות הכספיאוריב

ל ל י כ - ביאור1

והינה חברה והחלה את פעילותה ביולי2018 "החברה") התאגדה בינואר2018 (להלןARGO PROPERTIES N.V ,של נדל"ן להשקעה בגרמניה בהסבת דירות תושבת הולנד העוסקת באמצעות חברות מוחזקות בהשבחה וברכישה למגורים .נ דל"ן מניב( ומכירתןR2C) ו בתחום

שהסתיימ ותשעה ו שלושה חודשים ולתקופה של 2025ספטמבר , ב דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום30 דוחות כספיים ביניים מאוחדים). יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של (להלן- כים ם תאריבאות הדוחות הכספיים ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולביאורים אשר נלוו אליהם (להלן - ,בדצמבר2024 החברה ליום31 )השנתיים המאוחדים.

עיקרי המדיניות החשבונאית - ביאור2

.א מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים :

דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי34 .1970בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות .ב הכספיים השנתיים המאוחדים .

נדל"ן להשקעה - ביאור3

להלן:הנחות משמעותיות (על בסיס ממוצעים משוקללים) ששימשו בהערכות השווי

ליום31 בדצמבר 4 2 0 2 5.09% 1.46% 1.84% 2.28% 11.72	ליום30 ב ספטמבר 5 2 0 2 4 2 0 2 נדל"ן מניב למגורים : ( שיעור היווןDiscount Rate )%( ) 5.12% 5.02% שיעור צמיחה לתקופה של10 שנים ראשונות 1.55% 1.84% שיעור צמיחה לטווח ארוך 1.83% 1.35% ( שיעור אי תפוסהVacancy Rate )%( ) לזמן ארוך 2.44% 2.36% )דמי שכירות מייצגים למ"ר לחודש (באירו 12.21 11.31
	4 2 0 2 5.02% 1.84% 1.35% 2.36% 11.31

11

ARGO PROPERTIES N.V. םיים לדוחות הכספיאוריב

מכשירים פיננסיים - ביאור4

.א מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן :

העריכה שיתרת המזומנים, פיקדונות לזמן קצר, לקוחות, ספקים, משיכות יתר ,הלוואות מבנקים הנושאות ההנהלה והתחייבויות שוטפות אחרות .המוצגות בעלות מופחתת מהווה בקירוב את שווים הוגן ריבית משתנה

מכשירים פיננסיים אשר נמדדים בשווי הוגן : ב.

הטבלה שלהלן מציגה את הנכסים הפיננסיים וההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה המוצגים לפי שווי הוגן :

ספרים ערך

31 בדצמבר 4 2 0 2 אלפי אירו )(מבוקר 979 - 979	ליום30 ב ספטמבר	ליום30 ב ספטמבר
	5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו **)(בלתי מבוקר **	5 2 0 2
		אלפי אירו
	539 ( 283 ) 256	956 -
		956

נגזרים פיננסים התחייבויות פיננסיות

ןשווי הוג

31 בדצמבר 4 2 0 2 אלפי אירו )(מבוקר 979 - 979	ליום30 ב ספטמבר	ליום30 ב ספטמבר
	5 2 0 2 4 2 0 2 אלפי אירו אלפי אירו **)(בלתי מבוקר **	5 2 0 2
		אלפי אירו
	539 ( 283 ) 256	956 -
		956

נגזרים פיננסים התחייבויות פיננסיות

השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים שאינם נסחרים בשוק פעיל נקבע באמצעות טכניקות הערכה. טכניקות הערכה :ספציפיות למכשירים פיננסיים כוללות

מבוסס על )( ועסקאות עתידיות להחלפת מטבעFORWARD )CAP ריביות(לקיבוע השווי ההוגן של חוזי תשואה של האירובור הנית ן ם חישוב הערך הנוכחי של אומדן תזרימי המזומנים העתידיים תוך שימוש בעקו .לצפייה

:הכנסות ריבית ג. ,בספטמבר2025 חודשים שהסתיימו ביום303 חודשים ו- במסגרת סעיף הוצאות המימון, נטו נכללו בתקופה של9 .אלפי אירו, בהתאמה 453 אלפי אירו ו-1,146הכסנות ריבית בסך של כ-

12

ARGO PROPERTIES N.V. םיים לדוחות הכספיאוריב

מגזרי פעילות - 5ביאור

.א כללי:

. לדצמבר2024 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום31 לתיאור מגזרי הפעילות של החברה ראה ביאור16 :ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות ב.

חודשים שהסתיימה לתקופה של תשעה מבוקר )(בלתי 2025ספטמבר בום30 בי

סה"כ אלפי אירו 20,703 8,045 ( 8,045 ) ( 3,872 ) 16,831 8,252 ( 5,972 ) 2,280 ( 4,254 ) 42,000 ( 8,813 ) 48,044	שלא הוקצו אלפי אירו ( 4,254 ) ( 2,512 )	הסבה ומכירת דירות אלפי אירו 8,252 ( 5,972 ) 2,280	אחר אלפי אירו 519 56 ( 56 ) ( 37 ) 482 ( 241 ) ( 247 )	נדל"ן מניב למגורים
				אלפי אירו
				20,184 7,989 ( 7,989 ) ( 3,835 )
				16,349
				42,241
				( 6,054 )

הכנסות מהשכרת נכסים הכנסות ניהול נכסים ואחרות הוצאות ניהול נכסים עלות אחזקת נכסים להשכרה

מהשכרת נכסים למי ורווח ג

הכנסות ממכירת דירות עלות מכר דירות רווח גולמי ממכירת דירות

הוצאות הנהלה וכלליות שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו הוצאות מימון, נטו

ה כנסה רווח לפני מסים על ה

לתקופה של תשע ה חודשים שהסתיימה ר )(קבלתי מבו 2024 בספטמבר ביום30

סה"כ אלפי אירו 18,501 7,186 ( 7,186 ) ( 2,597 ) 15,904 2,595 ( 1,876 ) 719 ( 6,526 ) 19,567 ( 6,008 ) 23,656	הסבה ומכירת דירות אלפי אירו - - - - - 2,595 ( 1,876 ) 719	נדל"ן מניב ל פיתוח אלפי אירו 534 59 ( 59 ) ( 145 ) 389 -	נדל"ן מניב למגורים
			אלפי אירו
			17,967 7,127 ( 7,127 ) ( 2,452 )
			15,515
			19,567

הכנסות מהשכרת נכסים הכנסות ניהול נכסים ואחרות הוצאות ניהול נכסים עלות אחזקת נכסים להשכרה

מהשכרת נכסים למי ורווח ג

הכנסות ממכירת דירות עלות מכר דירות

דירות רווח גולמי ממכירת הוצאות הנהלה וכלליות שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו הוצאות מימון, נטו

ה כנסה רווח לפני מסים על ה

13

ARGO PROPERTIES N.V. םיים לדוחות הכספיאוריב

:ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות ב.

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה

מבוקר )(בלתי 2025ספטמבר בום30 בי

סה"כ אלפי אירו 7,102 3,215 ( 3,215 ) ( 1,331 ) 5,771 2,649 ( 1,874 ) 775 ( 1,261 ) 17,101 ( 3,992 ) 18,394	שלא הוקצו אלפי אירו ( 1,261 ) ( 2,041 )	הסבה ומכירת דירות אלפי אירו 2,649 ( 1,874 ) 775	אחר אלפי אירו 177 16 ( 16 ) ( 12 ) 165 ( 241 ) ( 87 )	נדל"ן מניב למגורים
				אלפי אירו
				6,925 3,199 ( 3,199 ) ( 1,319 )
				5,606
				17,342
				( 1,864 )

הכנסות מהשכרת נכסים הכנסות ניהול נכסים ואחרות

הוצאות ניהול נכסים עלות אחזקת נכסים להשכרה

מהשכרת נכסים למי ורווח ג

הכנסות ממכירת דירות עלות מכר דירות רווח גולמי ממכירת דירות הוצאות הנהלה וכלליות שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו הוצאות מימון, נטו

ה כנסה רווח לפני מסים על ה

לתקופה של ש לו שה חודשים שהסתיימה

ר )(קבלתי מבו 2024 בספטמבר ביום30

סה"כ אלפי אירו 6,400 2,114 ( 2,114 ) ( 934 ) 5,466 1,260 ( 967 ) 293 ( 2,167 ) 8,564 ( 1,317 ) 10,839	הסבה ומכירת דירות אלפי אירו - - - 1,260 ( 967 )	נדל"ן מניב ל פיתוח אלפי אירו 184 19 ( 19 ) ( 70 ) 114 -	נדל"ן מניב למגורים
			אלפי אירו
			6,216 2,095 ( 2,095 ) ( 864 )
			5,352
			8,564

הכנסות מהשכרת נכסים הכנסות ניהול נכסים ואחרות הוצאות ניהול נכסים עלות אחזקת נכסים להשכרה

מהשכרת נכסים למי ורווח ג

הכנסות ממכירת דירות עלות מכר דירות

דירות רווח גולמי ממכירת הוצאות הנהלה וכלליות שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו הוצאות מימון, נטו

ה כנסה רווח לפני מסים על ה

14

ARGO PROPERTIES N.V. םיים לדוחות הכספיאוריב

)(המשך מגזרי פעילות - ביאור5

)(המשך :ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות .ב

בדצמבר2024 לשנה ש הסתיימה ביום31

סה"כ אלפי אירו 25,034 9,192 ( 9,192 ) ( 3,930 ) 21,104 1,012 41,820 ( 8,700 ) ( 12,492 ) 42,744	שלא הוקצו אלפי אירו ( 8,700 ) ( 4,655 ) ( 4,655 )	הסבה ומכירת דירות אלפי אירו 1,012	אחר אלפי אירו 710 79 ( 79 ) ( 189 ) 521 4,014 ( 357 )	נדל"ן מניב למגורים אלפי אירו הכנסות מהשכרת נכסים 24,324 הכנסות ניהול נכסים ואחרות 9,113 הוצאות ניהול נכסים ( 9,113 ) עלות אחזקת נכסים להשכרה ( 3,741 ) רווח גולמי מהשכרת נכסים 20,583 רווח גולמי ממכירת דירות שינוים בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, נטו 37,806 מידע נוסף הוצאות הנהלה וכלליות הוצאות מימון, נטו ( 7,480 ) רווח לפני מסים על ההכנסה

בתקופת הדיווח ולאחריה אירועים מהותיים - 6ביאור

נכסים ,37 יח"ד ב- 389רכישתן של החברה (באמצעות חברות בנות ונכדות) אתהתקופה השלימה במהלך א . .אלפי אירו 59,082בתמורה כוללת של כ-ו

יח"ד בתמורה ( נוספות לרבות התקשרויות לאחר מועד הדוח) לרכישתן של370בנוסף התקשרה החברה בעסקאות בתמורה יח "דהדוח , את רכישתן של72 אלפי אירו, מתוכן השלימה החברה לאחר מועד 31,369של כ- כוללת אירו . מיליון 13.5כוללת של כ-

לסך כספי שלהרשמות )בתמורה יח "ד (כולל , נמכרו882025 בנובמר ליום1 ועד 2025 בינואר שמיום2 בתקופה פעילות החל מ מרץ (תחילת דירות שנמכרו 40 אירו למ"ר וזאת בהשוואה ל- מ ' אירו ובמחיר ממוצע של4,21922.1 אירו למ"ר. 4,171במחיר ממוצע של כ- מ' אירו בתמורה כוללת של8.3 דצמבר2024מכירת הדירות )עד

ב.

יח"ד ממועד תחילת 51סה"כ ( דירות 35 נמסרו לרוכשים 2025 בספטמבר ועד30 בינואר2025 בתקופה שמיום2 .)הפעילות

ובמאי התקשרה החברה במזכרי הבנות עם תאגיד בנקאי גרמני בדבר הלוואות נון ריקורס, בינואר2025 ביום13 .ג מיליון אירו לצורך 22.5בהיקף כולל של כ - התקשרו חברות נכדות של החברה בהסכמי הלוואות נון ריקורס 2025 שנים ההלווואת הועמדו לתקופה של5 מיליון אירו. 43.5לסך של כ- הסתכמהמימון רכישת נכסים חדשים שעלותם . במסגרת ההתקשרות חודשים ומרווח של1.29% נושאות ריבית משתנה על בסיס שער האירובור לתקופה של6 . ) בשיעור שנתי של2.31% CAP ( בהלוואות התקשרה החברה בהסכמי לקיבוע שער תקרת ריבית מקסימלית . משיכת ההלוואות התבצעה בחודש מאי2025

15

ARGO PROPERTIES N.V. םיים לדוחות הכספיאוריב

)(המשך אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה - ביאור6

התקשרה החברה בהסכם הלוואה מותנה עם מור גמל ופנסיה בע"מ, שהינה בעלת עניין באפריל2025 ביום7 .ד היקף ה הלוואה הקיימת שנטלה החברה מהמלווה ב חודש ינואר2022בחברה (להלן: "המלווה") על פיה יוגדל הנוספת )" "ההלוואה :מיליון ש"ח (להלן "ההלוואה המקורית") בסכום נוסף של120:מיליון ש"ח) (להלן 215(כ:(להלן הנוספת להלוואה אחת שנה וזאת באמצעות איחוד תנאי ההלוואה המקורית וההלוואה 14.5ולתקופה של כ-

וספת אוחדו להלוואה אחת ). ההלוואהואה ה נ"ההלוואה המאוחדת" שמסיבות טכניות ההלוואה המקורית והל ו המאוחדת :כוללת את התנאים הבאים

מרווח ה ריבית יתווסף לשנה ("הריבית הבסיסית"), ל ריבית שנתית קבועה )(לא צמודה בשיעור של5.19% )1( לשנה בכל תחנת יציאה נוספת 0.5% בדצמבר2031, ו- לשנה במידה וההלוואה לא תפרע ביום31 1% .)במידה וההלוואה לא תפרע במלואה עד אותו מועד בדצמבר2037 31 ו- בדצמבר2034 31(

משיעור הגידול בהון העצמי של החברה 50% ריבית נוספת כך שבכל תום תקופת ריבית הריבית תגדל ב- )2( .)"("ריבית נוספת בנטרול דיבידנדים ו/או הנפקת מניות

ו עד תשלום נוסף, בנוסף לריבית הבסיסית ולריבית הנוספת, ככל והגידול בהון העצמי במצטבר (באחוזים) במ )3( 'מ ,ש"ח. בנוסף או יותר, ישולם למלווה תשלום חד פעמי נוסף בסך12.9 92.05%הפירעון הסופי יהיה 100%במועד הפירעון הסופי והגידול בהון העצמי במצטבר (באחוזים) במעד הפירעון הסופי יהיה במידה ו 'מ .ש"ח ישולם למלווה תשלום חד פעמי נוסף בסך7.2,או יותר

)נטו (כהגדרת מושגים אלו בהסכם ההלוואה CAPההלוואה כפופה לאמות מידה פיננסיות כדלקמן: יחס החוב נטו ל - משווים של נכסי הנדל"ן של החברה במאוחד 15% למועד הדוח), ושווי נכס בודד נמוך מ-45.4% (75%נמוך מ- (מלבד נדל"ן), תניית שינוי שליטה, מרות ומבנה למועד הדוח). מובטחת בשעבוד שלילי על נכסי החברה 2.6%( .ריבית ועילות לפירעון מוקדם כמקובל בהלוואות מסוג זה שונים. בנוסף נקבעו מנגנוני התאמת

הועמדה ההלוואה הנוספת בפועל (בניכוי ריבית שנצברה על ההלוואה המקורית מיום1 באפריל2025 ביום7 .) בינואר2025

התקשרה החברה במזכר הבנות עם תאגיד גרמני בדבר הלוואות נון ריקורס בהיקף כולל של 2025 במאי ביום4 נחתמו הסכמי הלווואת בין חברות נכדות של החברה שנים וב אוקטובר2025 מיליון אירו לתקופה של5 12כההתקשרות הינה לצורך מימון רכישת נכסים . לתאגיד הבנקאי ונקבעה ריבית שנתית קבועה בשיעור של3.57% מיליון אירו, כשלמועד הדוח הושלמה 23.4הסתכמה לסך של כ - חדשים של חברות נכדות של החברה שעלותם .2025צפויה ברבעון הרביעי של שנת .רכישת נכסים משיכת ההלוואות

.ה

התקשרו חברות נכדות של החברה במזכר הבנות עם תאגיד בנקאי גרמני בדבר מימון ב מהלך חודש יוני2025 .ו ת ן שנים לצורך פרעון הלוואות שיתר מ' אירו לתקופה של7 32.5מחדש של הלוואות נון ריקורס בהיקף כולל של כ- מ' אירו. המימון מחדש מתאפשר אודות להשבחת הנכסים 23.8ו לס ך של כ- הסתכמ2025 ב ספטמבר ליום30 ממועד 37%מיחת הכנסות השכירות בשיעור מצטבר של כ-המשמשים כבטוחה להלוואות אלו, שהתבטאו בצ וחצי שנים . החתימה על הסכמי המימון המחודשים וביצוע3כ- על פני תקופת אחזקה ממוצעת שלרכישת הנכסים ההלוואה צפויה לשאת ריבית משתנה על בסיס שער . המימון מחדש צפויים במהלך הרבעון הרביעי של שנת2025 של שיעור שנתי ,האירובור לשלושה חודשים מרווח הריבית המשוקלל על הלווואות צפוי להתבסס(אינדיקטבית) . של1.49% מתאגיד התקשרה חברה נכדה בהסכם להגדלת הלוואות נון ריקורס קיימת (TOP UP) במהלך חודש יוני2025 .ז לשנה על הלוואות קיימות. יצוין כי מ' אירו הנושאת ריבית קבועה בשיעור של4.19% בנקאי גרמני בהיקף של3.5 קודם. במסגרת הגדלת הסכם TOP UP הרחיבה החברה הנכדה את הסכם ההלוואה באמצעות באפריל2023 ויתרתה סמוך ההלוואה ישמרו התנאים של ההלוואה הראשונית הנושאת ריבית קבועה בשיעור שנתי של1.19% הקודמת TOP UP מ' אירו. בנוסף נשמרו גם התנאים של הלוואת ה -15לביצוע הגדלת ההלוואה הסתכמה לסך של הסתכמה לסך של2בסמוך לביצוע הגדלת ההלוואה ושיתרה הנושאת ריבית קבועה בשיעור שנתי של4.61%

.ז

.מ' אירו

במזכר הבנות עם תאגיד בנקאי גרמני בדבר הלוואות התקשרו חברות נכדות של החברה בחודש ספטמבר2025 .ח צפויה להסתכם לסך מיליון אירו לצורך מימון רכישת נכסים חדשים שעלותם 21.0נון ריקורס , בהיקף כולל של כ-

16

ARGO PROPERTIES N.V.

םיים לדוחות הכספיאוריב

. שנים וישאו ריבית קבועה בשיעור אינדטיבי של3.85% מיליון אירו. ההלווואת יועמדו לתקופה של5 41.3של כ- .2026ינואר חתתימת הסכמי ההלוואה ומשיכת ההלוואה צפויה במהלך מומשו כלל ד' לדוחות הכספיים השנתיים, במהלך הרבעון השני והשלישי של שנת2025 בהמשך לביאור11 לס וחלקם באמצעות תשלום מלוא, חלקן מומשו באמצעות מנגנון קאש- אופציות המשקיעם בחברה2,069,785 .אלפי אירו 11,418תוספת המימוש ובסה"כ בתמורה לכ-

ש"ח ע.נ. אג"ח הנפיקה החברה לציבור200,000,000 במהלך חודש אוקטובר2025 הנפקת אג"ח להמרה– , שפורסם מכוח)" (להלן: "דוח הצעה10/25 באוקטובר2025 ) באמצעות דוח הצעת מדף מיום28 להמרה (סדרה1 .)"(להלן: "תשקיף המדף במאי2024 , נושא תאריך21 במאי2024 תשקיף מדף של החברה שפורסם ביום20

ט.

י.

מערכן ואשר יהווה100% בדצמבר2030 ) אשר יחול ביום31עומדות לפ י( רעון בתשלום אחד1אגרות החוב, ש ,) בדצמבר2030 ועד ליום21הנקוב הכולל של אגרות החוב , ניתנות להמרה בכל יום בו מתקיים מסחר בבורסה( ) אגרות החוב (סדרה1 ש"ח ע.נ. של אגרות החוב ניתנות להמרה למניה רגילה אחת של החברה. כל160כאשר עד ביוני של כל אחת מהשנים2026 אשר משולמת פעמיים בשנה, ביום30 , ריבית שנתית בשיעור2%נושאות החברה . ביוני2026 (כולל) החל מיום30 עד2030 בדצמבר של כל אחת מהשנים2026 (כולל) וביום31 2030 בדצמבר2030 ממועד רישומן למסחר של איגרות החוב ועד ליום21 ימי מסחר תהא רשאית, בכל מועד מתום30 ), לבצע המרה כפויה מלאה של קרן (כולל), על פי שיקול דעתה הבלעדי, לחייב את מחזיקי אגרות החוב (סדרה1 ) שבמחזור למניות רגילות של החברה. תנאי להמרה הכפויה כאמור לעיל הינו שהמחיר אגרות החוב (סדרה1 ימי מסחר אחרונים טרם מתן ההודעה בדבר ביצוע ההמרה הכפויה של מנית החברה בבורסה במשך30הממוצע ש"ח . הינו לפחות195

)) במכרז הציבורי בהנפקה זו, שהתקיים ביום ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה1 יצוין כי מחיר היחידה (שכללה1,000 אגרות בגין200,000,000 .ש"ח ליחידה התמורה ברוטו שהחברה קיבלה , נקבע על1,041 באוקטובר2025 29 אלפי ש"ח היא208,200 על פי דוח הצעה10/25 באוקטובר2025 שהוקצו ביום30 ,) החוב (סדרה1

17

:) (א ג תקנה38 בדבר אפקטי לפילוי ועל הגיווח הכספית על הדימיות הבקרה הפניבי ירבעונ דוח

, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה"התאגיד)" .ארגו פרופרטיז אן. וי (להלן, בפיקוח הדירקטוריון של ההנהלה .פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד :לעניין זה, חברי ההנהלה הינם גל טננבאום, מנכ"ל משותף ; ;אופיר רחמים, מנכ"ל משותף ;)" נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים " :(להלן הכספים סמנכ"ל גיא פריאל ,

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנכ"ל ים המשותפים ו נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנתהאמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, אשר נועדו לספק ביטחון סביר הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין .נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין

ג לותו כאמור, נצברבין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש ל ,הבקרה הפנימית כוללת ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל אתלמנהל הכללי ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות .הגילוי לדרישות התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה .מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה ), העריכו " הדוח האחרון הפנימית הבקרה בדבר השנתי " (להלן 2024 בדצמבר 31ביום שנסתיימה הגיעוהתאגיד הבקרה הפנימית ;בתאגיד בהתבסס על הערכה זו , הדירקטוריון והנהלת הדירקטוריון וההנהלה את .היא אפקטיבית בדצמבר2024 31 למסקנה כי הבקרה הפנימית ,כאמור ליום

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת ;האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון

,למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל הבקרה הפנימית היא אפקטיבית .

1

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

:כי גל טננבאום , מצהיר אני ,

של לרבעון השלישי ) התאגיד " " להלן (וי .ארגו אן. פרופרטיז של הדוח הרבעוני בחנתי את 1. ) ; "הדוחות " (להלן 2025 שנת לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה 2. מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים ;בהתייחס לתקופת הדוחות

לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות 3. המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות ;שאליהם מתייחסים הדוחות

והדוחות הכספיים של גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולו ו עדת הביקורת 4. :התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית א . ,על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –

כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב ה מנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין ב . או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל ;הגילוי

:אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד 5.

קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים א . להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות , מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות2010 ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע - המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –

קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים ,להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים .

ב .

לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או ג . את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות של התאגיד . הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בנוגע לאפקטיביות

.אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין

2025 בנובמבר :תאריך20

גל טננבאום , מנכ"ל משותף

2

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

רחמים :, מצהיר כי ,אני אופיר

של השלישי לרבעון ) ""התאגיד (להלןוי של .ארגו אן. פרופרטיז הדוח הרבעוני בחנתי את 6. ;) "הדוחות " (להלן 2025 שנת לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה 7. מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים ;בהתייחס לתקופת הדוחות לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות 8. המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות ;שאליהם מתייחסים הדוחות

גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת והדוחות הכספיים של 9. :התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית ג . ,על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –

כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב ה מנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין ד . או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל ;הגילוי :אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד .10 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים ד . להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות , מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות2010 ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע - המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –

קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים ,להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים .

לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות של התאגיד . הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בנוגע לאפקטיביות

ה .

ו .

.אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין

2025 בנובמבר :תאריך20

אופיר רחמים, מנכ"ל משותף

1

םיותר בתחום הכספיר ביא המשרה הבכהצהרת וש נ להלן

:כי גיא פריאל , מצהיר ,אני ארגו הכלול בדוחות לתקופת הביניים של בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר 1. "הדוחות לתקופת או הדוחות " " :(להלן 2025 של שנת לרבעון השני )" התאגיד " :(להלן .פרופרטיז אן. וי ; )" הביניים

לתקופת הביניים אינם הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לפי ידיעתי, הדוחות 2. ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית , שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות ; משקפים לתקופת הביניים הכלול בדוחות לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר 3. באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של

;לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות התאגיד

והדוחות הכספיים של גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולו ו עדת הביקורת התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל דירקטוריון :הגילוי

את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית א . על הדיווח הכספי ועל הגילוי , ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר ,העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף לתקופת הביניים , הכלול בדוחות לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת

הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –

במישרין או מי שכפוף ל ו המנהל הכללי כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב ב . או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל

הגילוי .

אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד – 5.

קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוח י נו של בקרות ונהלים, המיועדים א . להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות , מובא ובחברות בתאגיד אחרים ידי על לידיעתי 2010התש"ע - ערך שנתיים), כספיים (דוחות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –

קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים ב . ,להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ;לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים

לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או ג . לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, המתייחס הדירקטוריון הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד .

.אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין

גיא פריאל, סמנכ"ל כספים

2025 בנובמבר :תאריך20

1