Annual Report (ESEF) • Feb 23, 2024
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Le présent Document d'Enregistrement Universel a été déposé le 23 février 2024 auprès de l'Autorité des Marchés Financiers, en sa qualité d'autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129 du 14 juin 2017 du Parlement européen et du Conseil (le « Règlement »), sans approbation préalable conformément à l'article 9 dudit Règlement. Le Document d'Enregistrement Universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers ou de l'admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s'il est complété par une note d'opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au Document d'Enregistrement Universel. L'ensemble alors formé est approuvé par l'Autorité des Marchés Financiers conformément au Règlement (UE) 2017/1129.
Les termes « Groupe » et « ARGAN » renvoient à la Société (définie et décrite au point 1 de l'annexe aux comptes consolidés dans le présent Document d'Enregistrement Universel), ses filiales consolidées ou toute participation. Les références à « ARGAN SA » visent la société mère du Groupe contitué.
Les états financiers consolidés de la Société figurant dans le présent Document d'Enregistrement Universel pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 ont été préparés conformément aux normes d'information financière internationales (International Financial Reporting Standards, « IFRS ») telles qu'adoptées dans l'Union européenne. Conformément à la réglementation applicable, la Société prépare et présente ses états financiers consolidés selon les normes IFRS qui peuvent présenter des différences significatives avec les principes comptables français. Les comptes sociaux d'ARGAN SA sont présentés conformément aux principes comptables français.
Le présent Document d'Enregistrement Universel contient des informations sur les marchés d'ARGAN et sa position sur ceux-ci (parts de marché notamment) qui peuvent émaner de rapports sectoriels sur le marché de l'immobilier logistique français, de publications (notamment institutionnelles) d'acteurs du secteur, ou d'analyses de marché spécifiques conduites en interne. Estimées comme fidèles et adéquates, ces informations ne constituent toutefois pas des données issues des comptes consolidés et sont, à ce titre, non vérifiées par un expert tiers indépendant (ARGAN recommande ainsi aux lecteurs de ne pas se fonder de manière indue sur ces informations). En outre, les concurrents ou autres acteurs de l'écosystème d'ARGAN peuvent définir ce marché d'une manière différente et estimer leurs parts de marché de façon différente également.
Le présent Document d'Enregistrement Universel contient également des informations prospectives ne correspondant pas à des données historiques, valables uniquement à la date de publication de ce dernier et pouvant être mises à jour dans le cadre de la communication institutionnelle d'ARGAN, régulièrement publiée sur argan.fr. Ces informations sont mentionnées dans différentes sections du présent Document d'Enregistrement Universel et contiennent des données relatives aux intentions, estimations et objectifs d'ARGAN concernant, notamment, son marché, sa stratégie, sa croissance, ses résultats, et sa situation financière ou extra-financière. Les informations prospectives recèlent par nature des risques et des incertitudes et elles ne constituent pas des garanties quant aux performances futures d'ARGAN. Les facteurs qui pourraient être à l'origine d'écarts par rapport aux éléments prospectifs incluent notamment ceux liés aux risques décrits au chapitre 3 du présent Document d'Enregistrement Universel. En conséquence, toutes les informations prospectives doivent être considérées en tenant compte de l'incertitude qui leur est inhérente, notamment en raison d'un environnement concurrentiel et d'un contexte économique, pouvant rapidement changer et donc influer sur les facteurs de risque et par conséquent leur hiérarchie et probabilité de matérialisation. Il est enfin rappelé qu'aucune des informations prospectives du présent Document d'Enregistrement Universel ne constitue une garantie de résultats réels.
JEAN-CLAUDE LE LAN
FONDATEUR & PRESIDENT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE D'ARGAN
« La performance financière de 2023 est excellente et permet de fixer des objectifs 2024 ambitieux. »
ARGAN est l'unique foncière française familiale spécialisée en DEVELOPPEMENT & LOCATION d'entrepôts PREMIUM et cotée sur EURONEXT. Elle dispose en interne de ressources humaines expertes maîtrisant toute la chaine de création de valeur, à savoir, la détection d'un foncier adapté et bien placé, l'identification des besoins de futurs clients, le développement et son financement, ainsi que la gestion locative et patrimoniale de nos immeubles. Nos clients bénéficient ainsi de la garantie d'avoir un seul interlocuteur pour concevoir, construire et assurer un suivi attentif de leurs entrepôts pendant toute la durée du bail.
En dépit d'un changement de cycle, caractérisé notamment par une forte hausse des taux d'intérêt – récemment stabilisés – nous enregistrons à nouveau des résultats qui démontrent la solidité du modèle ARGAN. Notre performance financière reste en effet excellente avec, sur 12 mois, une forte progression de nos principaux indicateurs : les revenus locatifs sont en croissance de +11 % et le résultat net récurrent part du Groupe est en hausse de +5 % (en dépit de l'augmentation des frais financiers enregistrée sur l'exercice).
Avec une LTV tenue sous 50 %, bien en-deçà du covenant obligataire, le bilan reste par ailleurs solide, avec un coût d'endettement maîtrisé (2,3 %). J'ajoute que notre politique de désendettement fort fera diminuer significativement notre LTV dès 2024, pour passer sous 40 % fin 2026 (à taux de capitalisation hors droit inférieur ou égal à 5,25%).
Au-delà, nous confirmons déployer une feuille de route ESG volontariste. Ainsi, nous sommes résolument engagés à réduire notre impact carbone, par le déploiement systématique de nos entrepôts labellisés Aut0nom®, net zéro à l'usage, et par l'investissement de 50 M€ au cours des prochaines années dans l'installation de pompes à chaleur électriques en remplacement des chaudières à gaz sur le parc existant.
Enfin, attachés à faire bénéficier l'ensemble de nos collaborateurs de notre réussite collective, 100 % des salariés ARGAN sont dorénavant actionnaires de la société par le biais d'un plan d'Attribution Gratuite d'Actions reconduit chaque année.
Dotée d'une discipline financière éprouvée, d'une solide appréhension des risques et d'une politique ESG ambitieuse, ARGAN dispose de tous les atouts pour poursuivre un développement soutenu et contrôlé.
Mars 2023
ARGAN rejoint les foncières cotées les plus performantes en intégrant l'indice EPRA.
Mars 2023
ARGAN annonce porter de 20 000 m2 à 33 000 m2 son entrepôt frigorifique de Niort loué à EURIAL et le transformer en Aut0nom®.
Mai 2023
ARGAN est lauréat des Agora Awards de la Supply Chain dans la catégorie Immobilier Logistique.
Juin 2023
ARGAN se renforce à Lyon avec une nouvelle plateforme logistique de 38 000 m2 livrée à BUT.
Juillet 2023
ARGAN lance la construction d'une messagerie à Rouen dans le cadre d'une seconde opération pour DSV.
Juillet 2023
DECATHLON opte aussi pour Aut0nom®, l'entrepôt qui produit sa propre énergie verte, développé par ARGAN, pour son nouveau site de Montbartier.
Septembre 2023
ARGAN annonce la reconversion d'une friche industrielle en Aut0nom® pour CARREFOUR, dans une approche environnementale exemplaire.
Octobre 2023
ARGAN publie son Rapport ESG 2023, accompagnant sa nouvelle stratégie ESG et se fixe des objectifs ambitieux pour 2025 et 2030.
Novembre 2023
Après BUT et COVERGUARD, ARGAN livre un site pour un troisième nouveau client, BACK EUROP FRANCE, à St-Jean-sur-Veyle (01).
Décembre 2023
ARGAN livre à Niort l'extension en froid négatif du site logistique d'EURIAL, portant l'ensemble à 33 000 m2.
Fondée en 2000, la société ARGAN est l'unique foncière française familiale spécialisée dans le développement et la location d'entrepôts PREMIUM cotée sur EURONEXT. Numéro 1 en France sur son marché.
Nos clients-locataires sont constitués en grande partie par des entreprises de premier plan.
* Soit des chargeurs (des industriels ou des distributeurs) – 79 % du portefeuille – comme Carrefour, Decathlon, Amazon, L'Oréal, Renault, BUT, etc.
* Soit des logisticiens opérant pour le compte de grandes entreprises (21 % du portefeuille), comme FM Logistic, Geodis, DHL, Colis Privé, GXO, etc.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Nombre de clients locataires | 65 |
| Durée ferme résiduelle des baux | 5,7 ans |
| Taux d'occupation | 100 % |
| Salariés des clients dans nos entrepôts | Plus de 22 000 |
| 71% DES LOYERS AUPRES DES 12 PRINCIPAUX CLIENTS LOCATAIRES* | |
| UNE TYPOLOGIE VARIEE DE CLIENTS* | |
| SURFACE MOYENNE DE 36 900 M2 | |
| ÂGE MOYEN DES BATIMENTS DE 11,1 ANS | |
| 100 ENTREPOTS EN FRANCE |
Répartis sur les 12 régions de France métropolitaine continentale
TOUS TYPES D'ENTREPOTS COUVERTS* et nombre de sites par client entre parenthèses
* Répartition selon le % de loyers
* Répartition selon le % de loyers
* Répartition selon le % de loyers
Partie d'une feuille blanche en 2000, ARGAN a développé une expertise globale en développement et location d'entrepôts PREMIUM. Cette expertise se manifeste à chacune des étapes du développement et de la gestion locative des entrepôts et elle continue de s'enrichir en permanence grâce au positionnement de « Pure Player » de la Société. Il s'agit tout à la fois de :
Les équipes de Direction portent une grande attention au rendement des projets développés, à leur durabilité ainsi qu'à un financement vertueux, avec pour ambition de maintenir des ratios d'endettement soutenables dans une stratégie patrimoniale de long terme. Disposant d'une gouvernance d'entreprise exemplaire, conduite dans les meilleurs intérêts de toutes ses parties prenantes (actionnaires, clients et collaborateurs), Argan est également engagée dans une réduction drastique de son bilan carbone (production d'énergie solaire, installation de pompes à chaleur et de GTCs).
Entreprise foncière familiale, ARGAN a pour stratégie de développer des entrepôts PREMIUM. Pour maintenir ce patrimoine « PREMIUM », des arbitrages portant sur les plus vieux entrepôts ont lieu périodiquement. Le Groupe opère des acquisitions ponctuelles et ciblées d'entrepôts qualitatifs complétant idéalement son patrimoine existant. La Société pratique des prix de location aussi proches que possible des prix de marché dans un esprit de partenariat de long terme avec ses clients locataires. Cette approche a permis d'établir une relation de confiance qui contribue à l'engagement des clients locataires sur des durées fermes longues.
La stratégie d'ARGAN vise un développement continu de son activité tout en se désendettant fortement, aussi la Société vise :
* Un rythme de croissance continu des revenus locatifs : TCAM 2024-2026 d'environ +5% ;
* Une LTV hors droits sous 40% avec un ratio de dette nette sur EBITDA d'environ 8x.
Sur 2024, portée par un pipeline de développement record et un taux d'occupation de 100%, ARGAN vise :
* Un revenu locatif de 197 M€ (+7% vs. 2023) ;
* Un résultat net récurrent part du Groupe de 133 M€ (+6% vs. 2023) ;
* Un dividende de 3,30 € (soumis à approbation lors de l'Assemblée Générale du 20 mars 2025).
Le Conseil de Surveillance est composé de 8 membres
| Membre | Rôle |
| :---------------------------------------------- | :-------------------------------------------------------------------------- |
| JEAN-CLAUDE LE LAN | PRESIDENT |
| NICOLAS LE LAN | MEMBRE • ACTIONNAIRE PRINCIPAL |
| JEAN-CLAUDE LE LAN JUNIOR | MEMBRE DU COMITE D'AUDIT, DES RISQUES ET DE LA DURABILITE |
| FLORENCE SOULE DE LAFONT | MEMBRE INDEPENDANTE • PRESIDENTE DU COMITE DES NOMINATIONS & REMUNERATIONS |
| HUBERT RODARIE | VICE-PRESIDENT • MEMBRE DU COMITE D'AUDIT, DES RISQUES & DE LA DURABILITE |
| FRANÇOIS-REGIS DE CAUSANS | MEMBRE INDEPENDANT |
| CONSTANCE DE PONCINS | MEMBRE INDEPENDANTE • PRESIDENTE DU COMITE D'AUDIT, DES RISQUES & DE LA DURABILITE |
| PREDICA REPRESENTE PAR NAJAT AASQUI | MEMBRE • MEMBRE DU COMITE D'AUDIT, DES • MEMBRE DU COMITE DES NOMINATIONS & REMUNERATIONS |
Le Directoire est composé de 3 membres
| Membre | Rôle |
| :-------------------- | :---------------------------------------- |
| RONAN LE LAN | PRESIDENT |
| FREDERIC LARROUMETS | DIRECTEUR DU DEVELOPPEMENT ET DE LA PROMOTION • DIRECTEUR ADMINISTRATIF ET FINANCIER |
| FRANCIS ALBERTINELLI | MEMBRE • DIRECTEUR DU PATRIMOINE |
ARGAN procède régulièrement à une revue des risques les plus importants. Ces derniers sont classés en fonction de leur importance mais également de leur probabilité, en fonction de leur impact défavorable potentiel sur l'activité. Les risques liés à l'activité d'ARGAN sont de 5 ordres présentés ci-après :
* Risques liés au niveau d'endettement de la Société ;
* Risques liés au développement ;
* Risques liés à l'activité en tant que foncière ;
* Risques liés au marché de l'immobilier logistique ;
* Risques liés au fonctionnement interne.
Le Conseil de Surveillance d'Argan définit, met en œuvre et garantit les procédures de contrôle interne, avec pour objectif :
* Une information financière fiable, de qualité et disponible ;
* Une organisation opérationnelle efficace à même d'atteindre les objectifs fixés ;
* Le respect du cadre légal et réglementaire ;
* La préservation des actifs ;
* La prévention et la détection des fraudes.
Un suivi assuré par deux comités à la présidence indépendante
* Les organes de Direction sont organisés afin de suivre et piloter les Risques et garantir un haut niveau de Contrôle interne
| Indicateur | 2023 |
|---|---|
| REVENUS LOCATIFS (M€) | |
| RESULTAT NET RECURRENT (M€) | |
| ANR EPRA NTA* (€) | |
| PERFORMANCE BOURSIERE (INDICE 100 A FIN 2017) | +112 % Hausse du cours de bourse (contre +42 % pour le CAC 40) |
| LTV EPRA HD (%) | |
| COUT DE LA DETTE (%) | |
| DETTE NETTE / EBITDA |
ARGAN est cotée sur Euronext Paris et fait notamment partie des indices Euronext SBF 120 et CAC All-Share, du Footsie EPRA Europe et IEIF SIIC France
ARGAN dispose d'un parc existant de 100 entrepôts, dont les émissions de CO2 sont estimées à 101 000 tonnes.# Afin de diviser par 2 les émissions de ce parc d'ici 2030, nous prévoyons :
Aut0nom®, l'entrepôt Net Zéro à l'usage qui produit sa propre énergie verte, combine centrale photovoltaïque en toiture et batteries de stockage lithium-ion. Cet entrepôt nouvelle génération permet de couvrir :
Les émissions de CO2 sont divisées par 10 par rapport à un entrepôt standard.
| ENTREPOTS CERTIFIES (%) | COLLABORATEURS SOUS CDI | ASSIDUITE DU CONSEIL |
|---|---|---|
| 50 % | 100 % | 98 % |
ARGAN est résolument engagée dans une stratégie bas carbone. Ainsi, nous déployons nos entrepôts Aut0nom® et rénovons le parc existant pour y mettre en œuvre les meilleurs standards énergétiques.
| CONSOMMATIONS ENERGETIQUES | PRODUCTION D'ENERGIE VERTE | POIDS DES DECHETS DANGEREUX |
|---|---|---|
| 277 000 * MWh | 25 000 MWh | 0 Tonne |
ARGAN est la foncière immobilière leader de l'entrepôt logistique PREMIUM en France. La Société se spécialise dans le Développement et la Location d'entrepôts logistiques haut de gamme et sur mesure pour des entreprises de premier plan. Notre objectif est de constituer un patrimoine PREMIUM, composé de sites logistiques récents et aux meilleurs standards, permettant de garantir un taux d'occupation optimal, proche de 100 %. Ce patrimoine vivant, est constamment enrichi par de nouveaux développements clés en mains et par l'extension des sites existants pour répondre à l'évolution des besoins de nos locataires. En parallèle, la vente par arbitrage de nos plateformes arrivées à maturité permet de financer en partie notre croissance. Le développement a été rapide et maîtrisé. Ayant débuté son activité en 2000, ARGAN détient à présent un patrimoine de près de 3,6 millions de m2, et les revenus locatifs ont connu depuis une croissance annuelle moyenne à 2 chiffres pour s'établir à 183,6 millions d'euros à fin 2023. Ces performances tiennent notamment à l'engagement des collaborateurs qui maîtrisent tous les métiers de la chaîne de création de valeur : développement, gestion locative et la gestion financière. Unique Pure Player de l'immobilier logistique français, ARGAN est cotée sur Euronext Paris et fait notamment partie des indices Euronext SBF 120 et CAC All-Share, du Footsie EPRA Europe et IEIF SIIC France.
Le développement rapide d'ARGAN, devenue, en un peu plus de 20 ans, le LEADER de l'entrepôt logistique français PREMIUM, s'est appuyé sur des atouts uniques qui distingue la Foncière de ses concurrents :
ARGAN développe une expertise globale en développement et location d'entrepôts PREMIUM. Ayant démarré son activité en 2000, ARGAN détient d'ores et déjà un patrimoine de 97 d'entrepôts PREMIUM au 31 décembre 2023, représentant 3,6 millions de m2, développés pour la plupart par la Société et dont elle assure la gestion en interne. Cette expertise se manifeste à chacune des étapes du développement et de la gestion locative des entrepôts et elle continue de s'enrichir en permanence grâce au positionnement de Pure Player de la Société.
Chacune des étapes de développement d'une plateforme logistique exige une compétence particulière :
ARGAN a pour stratégie de développer des entrepôts PREMIUM aux derniers standards. Pour maintenir ce patrimoine « PREMIUM », des arbitrages portant sur les plus vieux entrepôts ont lieu périodiquement.
La Société pratique des prix de location aussi proches que possible des prix de marché dans un esprit de partenariat de long terme avec ses clients locataire.
La Société est structurée en Conseil de Surveillance et Directoire. L'Actionnariat se décompose à raison de 40,4% pour Jean-Claude LE LAN et sa famille, 16,6 % pour PREDICA et 43,0% de flottant (au 31 décembre 2023), respectant ainsi le régime des SIIC, pour lequel a opté la Société en date du 1er juillet 2007. Le Conseil de Surveillance comprend 8 membres dont 3 indépendants. Depuis 2019, ARGAN a institué un Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité et un Comité des Nominations et des Rémunérations composés chacun de trois membres désignés par le Conseil de Surveillance parmi ses membres. Par ailleurs, le Directoire est composé de 3 membres. Pour davantage d'informations concernant les organes de gouvernance, le lecteur est invité à se référer à leur présentation au sein du Rapport Intégré ou encore au Chapitre 5 du présent Document d'Enregistrement Universel – Rapport du Conseil de Surveillance sur le Gouvernement d'entreprise.
• 2000 : début de l'activité d'ARGAN sur le marché de l'immobilier logistique français métropolitaine ;
• 2007 : ARGAN est introduite en bourse avec succès le 25 juin 2007 pour un prix par action de 15€ sur le compartiment C d'Euronext ;
• 2009 : Argan reçoit la première certification HQE « Logistique Durable » couvrant l'ensemble des phases du projet d'extension de la plateforme logistique de L'Oréal à Vichy ;
• 2010 : ARGAN enregistre sa dixième année de croissance à deux chiffres de ses revenus locatifs ;
• 2011 : succès de l'augmentation de capital réservée aux salariés d'ARGAN, leur part au capital est multipliée par plus de 6 à cette occasion (de 0,2% à 1,3% du capital) ;
• 2012 : Argan intègre le compartiment B d'Euronext ;
• 2013 : ARGAN réalise avec succès sa première émission obligataire pour un montant de 65 M€ à échéance 2018 ;
• 2014 : Obtention du 1er Passeport HQE® EXCEPTIONNEL Certivéa pour la plateforme OXYLANE de VALENCIENNES ;
• 2015 : Le patrimoine d'ARGAN dépasse pour la première fois 1 milliard d'euros ;
• 2016 : Nomination de Jean-Claude LE LAN au grade de chevalier dans l'ordre de la légion d'honneur ;
• 2017 : ARGAN lance avec succès une émission obligataire de 130 M€ à échéance 2023 ;
• 2018 : Première livraison d'un entrepôt équipé d'une centrale photovoltaïque pour l'autoconsommation de l'exploitant, à Bordeaux ;
• 2019 : Acquisition auprès de CARREFOUR et d'un groupe d'investisseurs institutionnels de premier plan, de la SCI « CARGO » détenant 22 plateformes logistiques PREMIUM, au prix de 898 M€ ; les revenus locatifs annuels dépassent 100 M€ pour la première fois ;
• 2020 : La valorisation du patrimoine atteint 3 milliards d'euros ; ARGAN intègre le compartiment A d'Euronext ;
• 2021 : Succès de l'émission obligataire de 500 millions d'euros à échéance novembre 2026 lancée au mois de novembre ; livraison à AMAZON France d'une nouvelle plateforme logistique à la pointe des standards technologiques et environnementaux qui avait été initiée en 2018 ;
• 2022 : ARGAN livre en janvier sa première plateforme Aut0nom®, l'entrepôt qui produit sa propre énergie verte avec une centrale photovoltaïque en toiture couplée à des batteries de stockage, et disposant de pompes à chaleur air/air électrique et d'éclairage LEDs intelligent
• 2023 : ARGAN conforte sa place au sein des plus fortes capitalisations de l'immobilier coté en France et intègre l'indice EPRA en mars, puis le SBF 120 en septembre.
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La société ARGAN intervient uniquement sur le marché des entrepôts en France Métropolitaine.
Sous l'effet concomitant de la mondialisation et de l'externalisation de la fonction logistique des entreprises, l'immobilier logistique s'est considérablement développé à compter des années 2000. Ce mouvement a donné naissance au métier de logisticiens ou de prestataires en logistique, métier couvrant l'entreposage voire le transport et c'est ainsi que sont apparus des spécialistes de la logistique tels FM LOGISTIC, GEODIS, XPO, KUEHNE+NAGEL, ID LOGISTICS, etc... opérant à l'international ainsi que des opérateurs de taille plus modeste et plus récents se cantonnant au marché français. Consécutivement à cette évolution, l'industrie de l'immobilier logistique est née mettant en scène tous les acteurs de la chaîne : les développeurs, les promoteurs, les investisseurs, les constructeurs, les architectes, les bureaux d'études, les agents immobiliers spécialisés dans cette classe d'actifs. De ce fait, les entrepôts se sont « normalisés », notamment sous la contrainte de la règlementation du 5 août 2002, remplacée par celle du 11 avril 2017, et selon les besoins exprimés par les logisticiens. C'est ainsi que, dès 2002, les entrepôts sont cantonnés en cellules de 6 000 m2 séparées par des murs coupe-feu, comportent des cours de manœuvre pour les camions, de profondeur 35 mètres ainsi que des installations de sécurité au titre des ICPE (Installation Classée pour la Protection de l'Environnement). Ces standards qualificatifs évoluent constamment à la hausse, notamment en ce qui concerne les performances énergétiques. ARGAN a ainsi été le premier à développer en 2010 un entrepôt BBC (Bâtiment Basse Consommation) pour L'OREAL et a décidé d'équiper dès 2018, tous ses nouveaux entrepôts de centrales photovoltaïques pour l'autoconsommation des clients qui le souhaitent. En janvier 2022, ARGAN a inauguré Aut0nom®, son entrepôt à bilan carbone neutre en phase exploitation. Aut0nom® est désormais généralisé pour tous nos nouveaux développements. À fin 2023, ce sont ainsi une dizaine d'entrepôts Aut0nom® ont été livrés ou sont en cours de développement. Les hauteurs connaissent également une variation, passant de 8 mètres de hauteur libre sous poutres dans les décennies 1980 et 1990 à 10 mètres en 2000 puis 12 mètres depuis 2010. Développé d'abord pour l'essentiel sur la dorsale Nord-Sud le long des axes reliant Lille à Marseille en passant par les régions parisienne et lyonnaise, le marché des entrepôts a fait tache d'huile sur l'ensemble du territoire ces dernières années. Aujourd'hui, l'Arc atlantique ainsi que la région Normandie connaissent un essor significatif et représentent une opportunité de développement certaine. Le poids croissant de la logistique dans une économie connectée, les nouveaux modes de consommation, en particulier via le e-commerce et la demande pour des délais de livraison de plus en plus courts, sont autant de moteurs pour le développement de ce marché. La demande placée dans les entrepôts de plus de 5 000 m2 s'est établie à 3,65 millions de m2 en 2023 ; ce qui constitue une demande élevée, bien qu'en baisse de 24 % (données CBRE). Demeurant à un niveau bas, le taux de vacance est de 4,7 % en France à fin décembre 2023. L'investissement, consacré à l'immobilier logistique est de l'ordre de 2,7 milliards d'euros en 2023, représentant ainsi 22% du montant global investi sur le marché français de l'immobilier d'entreprise soit une part supérieure à la moyenne pré-covid.
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Nota : Il existe toujours des entrepôts attachés à un producteur notamment lorsque ce dernier distribue lui-même ses produits.
Les acteurs opérant dans ce secteur sont nombreux et le rôle de chacun n'est pas toujours facile à identifier d'autant que certains acteurs accomplissent plusieurs métiers.# Évoluent dans le secteur : les aménageurs, les promoteurs, les constructeurs, les investisseurs, les agents immobiliers, les preneurs à bail, c'est-à-dire les locataires, les services de l'État, les collectivités locales (principalement les intercommunalités) les architectes, les bureaux d'études et les Assets managers :
Pour construire un entrepôt de 100 000 m2, il faut à minima le double de terrain – soit 200 000 m2 ou 20 ha. Les terrains doivent préalablement être urbanisés pour être constructibles. Ce sont les communes ou intercommunalités qui affectent les terrains en zones destinées à la construction d'habitations, de bureaux, de commerces, d'entrepôts, au travers du PLU ou PLUI (Plan Local d'Urbanisme Intercommunaux), lequel est validé par les services de l'État (préfecture). L'élaboration des PLUI doit être en harmonie avec les SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale), les SRADDET (Schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires) et avec le SDRIF (Schéma Directeur Régional Ile de France) pour ce qui concerne l'Ile de France.
Les aménageurs interviennent en amont, accompagnent et stimulent le processus d'urbanisation des terrains et ensuite réalisent les aménagements des terrains (routes, réseaux eaux potables, eaux usées, gaz, électricité, téléphone). Des entreprises de travaux publics réalisent les travaux d'aménagements pour le compte des collectivités locales qui sont propriétaires des terrains après les avoir préalablement achetés aux propriétaires privés ; agricoles en général. Des aménageurs peuvent également, en amont, acheter des terrains agricoles, afin de solliciter le classement en zone constructible auprès des collectivités locales, puis procéder aux aménagements et les vendre par la suite aux opérateurs que sont les promoteurs, les constructeurs ou les investisseurs-développeurs.
Les promoteurs achètent les terrains aux collectivités locales ou aux aménageurs et font construire les entrepôts, en général préalablement loués en l'état futur d'achèvement (BEFA), pour les vendre ensuite aux investisseurs. Ils peuvent être également appelés à construire pour les utilisateurs propriétaires qui ne souhaitent pas être locataires. Préalablement à la construction, il est nécessaire de concevoir l'entrepôt et d'obtenir les autorisations administratives : Permis de Construire et autorisation ICPE (Installations Classées pour la Protection de l'Environnement) et pour cela les promoteurs font appel aux architectes et bureaux d'études spécialisés en ICPE.
Cycle de développement :
Il y a deux manières de construire :
Note : le maître d'ouvrage est le propriétaire, le maître d'œuvre est l'architecte ou celui qui conduit et surveille la réalisation du projet.
Terres agricoles
Urbanisation (PLU)
Aménagements
Constructions
Durée du cycle d'environ 18 mois
En général les investisseurs achètent les entrepôts neufs aux promoteurs ou à d'autres investisseurs en cas de revente, leur métier étant de louer ces entrepôts à des locataires chargeurs ou logisticiens. Ces investisseurs sont des Foncières ou des Fonds :
Les cantonnements des métiers ne sont pas toujours respectés :
Les agents immobiliers ont acquis une position enviable dans ce secteur. Ils assurent l'interface entre l'offre et la demande à tous les niveaux :
D'une manière générale, ils évoluent à tous les étages du secteur. La rémunération est de l'ordre de 1 % sur le montant des transactions (200 000 € pour une transaction de 20 millions) et d'environ 15 % des loyers annuels pour une location. Le facteur clé de cette profession est d'accéder à l'information : Connaître qui veut acheter ? Qui veut vendre ? Qui veut louer ?
Les locataires, chargeurs ou logisticiens, sont les plus importants acteurs de la chaîne. Ils ne se rendent pas propriétaires car ils ont choisi d'affecter leurs ressources financières à leur cœur de métier plus profitable plutôt que de les consacrer à l'immobilier. De ce fait les zones dédiées à l'immobilier logistique seront éloignées des habitations et implantées le plus près possible des axes routiers ou autoroutiers. Pour autant les entrepôts ne doivent pas être placés trop loin des bassins d'emploi.
Les services de l'État, sous le contrôle des préfets, étudient les demandes de Permis de Construire et de dossiers ICPE. C'est le préfet qui accorde l'autorisation relative aux ICPE mais les Permis de Construire sont accordés par les communes après instruction et soumis au contrôle de l'État.
Les communes se préoccupent tout naturellement de l'urbanisme de leurs territoires et déterminent au travers de leur PLU(I), l'affectation des zones dédiées à l'habitat, aux commerces, à l'activité, à la logistique. Il existe 3 types de communautés :
Pour certaines collectivités, la logistique n'est pas bienvenue au prétexte qu'elle est génératrice de nuisances occasionnées notamment par les camions. C'est justement le travail d'explication et de conviction mené par notre équipe commerciale qui permet d'identifier des fonciers et de mener à bien des projets en mettant en avant le caractère français, familial et la vision long terme et qualitative d'Argan.
Ce sont des prestataires de services opérant pour les acteurs de la chaine de développement : les architectes pour l'élaboration des Permis de Construire et les Bureaux d'études pour ce qui relève de leurs spécialités : aménagement, géotechniciens, structures, fluides, ICPE, etc.
Les fonds d'investissement en immobilier utilisent les services de sociétés de gestion en immobilier (les Assets managers) auxquelles ils confient la gestion de leurs actifs immobiliers. Ces sociétés assurent la gestion locative, le recouvrement des loyers, la gestion technique des immeubles directement ou indirectement.
Schéma bailleur / Preneur à bail ou ou
L'essor des entrepôts, suscite depuis quelques années, un vif intérêt de la part des investisseurs du fait de la rentabilité locative de cette classe d'actifs, avec un taux de rendement PRIME en France de 4,75 % au 31 décembre 2023 (Source : CBRE). Un intérêt renforcé lors et à la suite de la crise du COVID, au cours de laquelle cette classe d'actifs a montré sa résilience, mais également par le développement du e-commerce qui enregistre une croissance annuelle à deux chiffres ou proche de ce niveau. En 2023, les transactions d'entrepôts ont été de l'ordre de 2,7 Md€. La logistique a aꢂré environ 22% des transactions en immobilier d'entreprise (Source : CBRE).
Se positionnent sur les transactions ou développements, deux catégories de concurrents :
30 VILLE EN VERMOIS (54) Zac Moussière Messagerie PP 62 252 11 678 1 631 13 309 1435 31 ST AIGNAN DE GRAND LIEU (44) Zac Aéroport Messagerie PP 51 366 9 187 2 453 11 640 1434 32 BRUGUIERES (31) 80 Avenue de Toulouse Messagerie PP 50 090 9 037 2 047 11 084 39 BRUGES (33) Rue du Commandant Molliere Messagerie PP 42 169 10 486 2 602 13 087 34 TRAPPES (78) 27 ter rue Roger Hennequin Plateforme logistique PP 66 029 24 217 1 724 25 941 1530, 1532, 2662, 2663, 4320, 4331, 2925 35 CERGY (95) 13 rue de la Garenne Plateforme logistique PP 74 482 29 121 906 30 027 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 2925, 4755 36 VALENTON (94) ZAC Val de Pompadour, rue ferme de la Tour Plateforme logistique PP 37 447 4 423 760 5 183 1510, 1511 37 ATHIS-MONS (91), 1 rue du Jacana Plateforme logistique BAC 32 925 10 904 671 11 575 2925 38 LOGNES (77), 16Bd de Courcerin Messagerie CBI 51 879 9 238 3 826 13 064 39 STRASBOURG (67) 10 rue la minoterie Schiltigheim Plateforme logistique PP 33 313 17 009 528 17 536 1510, 1530, 1532, 2662, 2663 40 SAUVIAN (34), ZAC Les portes de Sauvian Plateforme logistique PP 156 306 53 512 2 048 55 560 1510, 1530, 2925, 4755
41 MEUNG SUR LOIRE (45) 9ème av. Parc Synergie Plateforme logistique PP 76 072 30 494 1 137 31 631 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 2925 42 LIMEIL BREVANNES (94), Avenue Jean Monnet Hub de messagerie BAC 67 249 15 878 1 476 17 354 43 GUIPAVAS (29), 370, rue Jacqueline Auriol - ZAC de Saint THUDON Messagerie PP 19 863 3 571 1 069 4 640 44 SUCY EN BRIE (94), Chemin du marais Plateforme logistique PP 18 154 8 360 473 8 833 1131, 2560, 2561, 2575, 2565 45 WISSOUS (91) Zac Haut de Wissous 2 Plateforme logistique PP 115 115 48 693 3 971 52 664 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 1511, 2925, 4320, 4330, 4331, 4510, 4755 46 CESTAS (33) Zac JARY IV Plateforme logistique PP 67 830 18 724 1 121 19 845 1510, 2910, 2663, 2925 47 MOISSY CRAMAYEL 1 (77), parc d'activité Moissy Sud Plateforme logistique PP 42 249 22 276 2 232 24 508 1510 48 MOISSY CRAMAYEL 2 (77), parc d'activité Moissy Sud Plateforme logistique PP 43 357 19 167 844 20 011 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 1412, 2925 49 WISSOUS (91) 1 Boulevard Arago Plateforme logistique PP 52 340 21 185 1 121 22 306 1510, 1511, 4802, 2925
50 PUSIGNAN (69) Plateforme logistique PP 74 116 32 769 826 33 595 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 2910, 2925 51 FLEURY-MEROGIS (91) Plateforme logistique PP 125 673 64 542 2 716 67 258 1510, 1413, 1511, 4735, 2795, 2925 52 ALBON (26) Plateforme logistique PP 81 104 30 348 886 31 234 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 2910, 2925 53 LA CRECHE (79) Plateforme logistique PP 124 738 31 065 1 941 33 006 1511, 2925, 4735 54 GENNEVILLIERS (92) Messagerie CODP 35 065 8 227 3 560 11 787 55 TOURS CHANCEAUX (37) Zac du Cassantin Plateforme logistique PP 68 728 15 983 1 238 17 221 1511, 2925, 4735 56 STRASBOURG VANDENHEIM (67) Plateforme logistique PP 64 069 20 013 1 251 21 264 1511, 2925, 4735 57 BILLY BERCLAU (62) Parc de l'industrie Artois Flandres Messagerie PP 30 450 6 945 438 7 383 58 ARTENAY POUPRY (28) ZA de Villeneuve II Plateforme logistique PP 341 668 126 437 4 754 131 191 1450, 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 1436, 2910
59 LE MANS ALLONNES (72) Monne Plateforme logistique PP 273 073 76 622 4 062 80 684 1510, 1530, 1532, 1511, 4331, 1436, 1450, 2714, 2925, 4510, 4735, 4801 60 LUNEVILLE (54) Lieudit Ferme de la Maison de Briques Plateforme logistique PP 169 550 58 556 5 170 63 726 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 4734, 1436, 1450, 1511, 2714, 2910, 2921, 2925, 4320, 4510, 4511, 4735, 4741, 4801, 2920 61 AVIGNON LAUDUN (30) ZAC Antoine Lavoisier Plateforme logistique PP 133 572 84 147 1 398 85 545 1450, 1510, 4511, 4331, 1436, 2662, 2663, 4510, 4741, 4718, 4330, 4734, 4801, 1530, 1532, 1630, 2711, 2910, 2925, 4320 62 AULNAY SOUS BOIS (93) Boulevard André Citroën Plateforme logistique PP 161 827 60 667 1 727 62 394 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 4511, 1450, 2714, 2910, 2925, 4320, 4510, 4734, 4741, 4801 63 BOURGES (18) Lieudit Le Vallon Plateforme logistique PP 198 815 66 190 2 337 68 527 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 1450, 1511, 2925, 4510, 2714, 2910, 4734, 4735, 4801 64 VENDIN (62) ZA du Bois Rigault Plateforme logistique PP 171 724 51 397 3 735 55 132 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 4331, 4734, 2910, 4741, 1450, 2925, 4510, 4801, 4715, 4320 65 EPAUX BEZU (02) Z.I.D. de l'OMOIS Plateforme logistique PP 133 531 54 030 1 603 55 632 1450, 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 4331, 4320, 4718, 1436, 4801, 2925, 4440, 4441, 4001, 4510, 4755, 2711, 1630 66 MACON BAGE (01) Plateforme logistique PP 177 420 57 720 1 583 59 303 1450, 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 4801, 4734, 1436, 2714, 4320, 4510, 4511, 4741, 2910, 2925 67 SAVIGNY SUR CLAIRIS (89) Lieudit Grands Champs Plateforme logistique PP 185 972 59 059 2 639 61 698 1412, 1432, 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 1172, 1173, 1200, 1520, 1525, 2910, 1525, 2255 68 CHOLET (49) ZAC du Cormier Plateforme logistique PP 189 720 56 310 1 198 57 508 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 4130, 4140, 4001, 4510, 4741, 4320, 4801, 4331, 4755, 1436, 2925, 4110, 4120, 4220, 4441, 1450, 5 69 CREPY EN VALOIS (60) 12 rue Louis Armand Plateforme logistique PP 49 519 201 1 500 51 019 1510, 1511, 1450, 1520, 2663, 2714, 2925, 1172, 1185, 1412, 1432, 1532, 2255 70 BILLY BERCLAU (62) 337 rue de Prague Plateforme logistique PP 123 195 33 911 1 549 35 460 1511, 1532, 2925 71 LA COURNEUVE (93) 51 - 53 av Verdun rue Maurice Berteaux Plateforme logistique PP 81 2714 52 613 20 794 1 310 22 104 1511, 2925 72 COMBS LA VILLE (77) ZAC rives Francilienne Bd Maurice Fauré PP 57 266 23 079 3 121 26 200 1510, 2925
73 BRIE COMTE ROBERT (77) RD 316 Lieudit LES PREY LE ROY Plateforme logistique PP 79 196 20 365 1 000 21 365 1511, 2925, 4735 74 TOULOUSE PLAISANCE DU TOUCH (31) 1 rue Docteur Charcot Plateforme logistique PP 91 357 30 762 2 584 33 346 1511, 4802, 2925 75 LABENNE (40) Lieudit Artiguenave Plateforme logistique PP 123 746 33 711 1 721 35 432 1510, 1414, 1511, 4802, 2910, 2925 76 CESTAS (33) Parc activités Jarry III Plateforme logistique PP 107 228 18 428 1 339 19 767 1511, 1136, 2925 77 ST QUENTIN FALLAVIER (38) ZAC DE CHESNES NORD, 53 rue du Parc Forestier Plateforme logistique PP 61 408 22 699 2 265 24 963 1510, 2925, 4802 78 BAIN DE BRETAGNE (35) 13 rue de la Seine Plateforme logistique PP 80 402 10 670 1 321 11 991 1511, 2925 79 PLOUFRAGAN (22) rue du Boisillon Plateforme logistique PP 116 424 24 030 774 24 804 1510, 1434, 1530, 2925, 2255 80 GONDREVILLE FONTENOY (54) 2925-1 Plateforme logistique PP 60 019 13 205 772 13 977 1510, 2910-A-2 81 METZ (57) ZAC SUD FRESCATY Plateforme logistique PP 191 827 174 573 11 135 185 708 1510-a, 2910-A-2, 1185-2-a, 2925-2 82 ESCRENNES (45) Plateforme logistique PP 87 212 18 384 847 19 231 1436, 1510, 4321, 4330, 4220, 2910-A-1, 2925, 4320, 4331 83 LUDRES NANCY (54) Plateforme logistique PP 86 612 41 830 1 718 43 548 1450-1, 1510-1, 1530-1, 1511-2, 1532-1, 2662-1, 2663-1-a, 2663-2-b, 2925, 1436, 2910-A-2, 4320-2, 4331-3, 4510-2, 4801-1, 4511-2 84 NEUVILLE AUX BOIS (45) Plateforme logistique PP 225 492 82 645 2 180 84 825 1510-1, 2662-2, 1530-3, 1532-3, 2663-1- b, 2663- 2-b, 2910-A-2, 2925-1, 4715-3, 1185-2-a 85 OUARVILLE (28) Bac Serres Besnard Serres BAC 108 503 6 000 6 000 4718-2-b 86 PLESSIS PATE (91) 8 Av, de la Tremblaie Plateforme logistique PP 62 436 22 034 2 562 24 596 1511-3, 1510-2, 2925, 1450 87 ROGNAC (13) 47, Av. Lavoisier Plateforme logistique PP 33 222 20 435 2 341 22 776 1510, 2925
88 LENS (62) 10 rue de l'Europe Plateforme logistique PP 78 353 24 826 2 781 27 607 1510, 2925, 2910-A-2 89 SERRIS (94) Plateforme logistique PP 33 881 12 587 1333 13920 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 2925 90 SAINT ANDRE S/ ORNE (14) Plateforme logistique PP 42 595 17 566 457 18 023 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 2925 91 SAINT JEAN DE LA NEUVILLE (76) Plateforme logistique PP 52 092 12 324 1 556 13 880 1510, 1530, 1532, 2662, 2663, 2925, 2910, 4720 92 COMPANS (77) Messagerie BAC 49 105 14 465 800 15 265 2925 93 FOUCHERES (89) Plateforme logistique PP 287 260 149 668 3184 152 852 1436, 1510, 2663-1, 2663- 2-a, 4431, 4422, 4802-3-1b, 2910-A-2, 2925, 4320 94 JANNEYRIAS (87) Plateforme logistique PP 81 814 37 449 763 38 212 1510, 1530.1, 1532.1, 2662.1, 2663.1.a, 2663.2.a, 2910.a.2, 2925 95 MIONNAY (01) Plateforme logistique PP 32 398 13 523 1 499 15 022 1510, 1530, 1532, 2662, 2663-1, 2663-2 96 MONTBARTIER (82) Plateforme logistique PP 80 678 18 351 968 19 319 1510, 2925, 2910, 4510 97 ST-JEAN-SUR-VEYLE (01) Plateforme logistique PP 60 285 13 817 691 14 508 1510, 2925
| Surface Terrain | SURFACE DU BATIMENT | Rubriques ICPE (le cas échéant) | # Adresses | Immeubles et type | Déten -tion | Entrepôt | Bureaux | locaux sociaux | TOTALE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 | VILLE EN VERMOIS (54) Zac Moussière Messagerie | PP | 62 252 | 11 678 | 1 631 | 13 309 | |||
| 31 | ST AIGNAN DE GRAND LIEU (44) Zac Aéroport Messagerie | PP | 51 366 | 9 187 | 2 453 | 11 640 | |||
| 32 | BRUGUIERES (31) 80 Avenue de Toulouse Messagerie | PP | 50 090 | 9 037 | 2 047 | 11 084 | |||
| 33 | BRUGES (33) Rue du Commandant Molliere Messagerie | PP | 42 169 | 10 486 | 2 602 | 13 087 | |||
| 34 | TRAPPES (78) 27 ter rue Roger Hennequin Plateforme logistique | PP | 66 029 | 24 217 | 1 724 | 25 941 | |||
| 35 | CERGY (95) 13 rue de la Garenne Plateforme logistique | PP | 74 482 | 29 121 | 906 | 30 027 | |||
| 36 | VALENTON (94) ZAC Val de Pompadour, rue ferme de la Tour Plateforme logistique | PP | 37 447 | 4 423 | 760 | 5 183 | |||
| 37 | ATHIS-MONS (91), 1 rue du Jacana Plateforme logistique | BAC | 32 925 | 10 904 | 671 | 11 575 | |||
| 38 | LOGNES (77), 16Bd de Courcerin Messagerie | CBI | 51 879 | 9 238 | 3 826 | 13 064 | |||
| 39 | STRASBOURG (67) 10 rue la minoterie Schiltigheim Plateforme logistique | PP | 33 313 | 17 009 | 528 | 17 536 | |||
| 40 | SAUVIAN (34), ZAC Les portes de Sauvian Plateforme logistique | PP | 156 306 | 53 512 | 2 048 | 55 560 |
| Surface Terrain | SURFACE DU BATIMENT | Rubriques ICPE (le cas échéant) | # Adresses | Immeubles et type | Déten -tion | Entrepôt | Bureaux | locaux sociaux | TOTALE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 41 | MEUNG SUR LOIRE (45) 9ème av. Parc Synergie Plateforme logistique | PP | 76 072 | 30 494 | 1 137 | 31 631 | |||
| 42 | LIMEIL BREVANNES (94), Avenue Jean Monnet Hub de messagerie | BAC | 67 249 | 15 878 | 1 476 | 17 354 | |||
| 43 | GUIPAVAS (29), 370, rue Jacqueline Auriol - ZAC de Saint THUDON Messagerie | PP | 19 863 | 3 571 | 1 069 | 4 640 | |||
| 44 | SUCY EN BRIE (94), Chemin du marais Plateforme logistique | PP | 18 154 | 8 360 | 473 | 8 833 | |||
| 45 | WISSOUS (91) Zac Haut de Wissous 2 Plateforme logistique | PP | 115 115 | 48 693 | 3 971 | 52 664 | |||
| 46 | CESTAS (33) Zac JARY IV Plateforme logistique | PP | 67 830 | 18 724 | 1 121 | 19 845 | |||
| 47 | MOISSY CRAMAYEL 1 (77), parc d'activité Moissy Sud Plateforme logistique | PP | 42 249 | 22 276 | 2 232 | 24 508 | |||
| 48 | MOISSY CRAMAYEL 2 (77), parc d'activité Moissy Sud Plateforme logistique | PP | 43 357 | 19 167 | 844 | 20 011 | |||
| 49 | WISSOUS (91) 1 Boulevard Arago Plateforme logistique | PP | 52 340 | 21 185 | 1 121 | 22 306 |
| Surface Terrain | SURFACE DU BATIMENT | Rubriques ICPE (le cas échéant) | # Adresses | Immeubles et type | Déten -tion | Entrepôt | Bureaux | locaux sociaux | TOTALE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 50 | PUSIGNAN (69) Plateforme logistique | PP | 74 116 | 32 769 | 826 | 33 595 | |||
| 51 | FLEURY-MEROGIS (91) Plateforme logistique | PP | 125 673 | 64 542 | 2 716 | 67 258 | |||
| 52 | ALBON (26) Plateforme logistique | PP | 81 104 | 30 348 | 886 | 31 234 | |||
| 53 | LA CRECHE (79) Plateforme logistique | PP | 124 738 | 31 065 | 1 941 | 33 006 | |||
| 54 | GENNEVILLIERS (92) Messagerie | CODP | 35 065 | 8 227 | 3 560 | 11 787 | |||
| 55 | TOURS CHANCEAUX (37) Zac du Cassantin Plateforme logistique | PP | 68 728 | 15 983 | 1 238 | 17 221 | |||
| 56 | STRASBOURG VANDENHEIM (67) Plateforme logistique | PP | 64 069 | 20 013 | 1 251 | 21 264 | |||
| 57 | BILLY BERCLAU (62) Parc de l'industrie Artois Flandres Messagerie | PP | 30 450 | 6 945 | 438 | 7 383 | |||
| 58 | ARTENAY POUPRY (28) ZA de Villeneuve II Plateforme logistique | PP | 341 668 | 126 437 | 4 754 | 131 191 |
| Surface Terrain | SURFACE DU BATIMENT | Rubriques ICPE (le cas échéant) | # Adresses | Immeubles et type | Déten -tion | Entrepôt | Bureaux | locaux sociaux | TOTALE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 59 | LE MANS ALLONNES (72) Monne Plateforme logistique | PP | 273 073 | 76 622 | 4 062 | 80 684 | |||
| 60 | LUNEVILLE (54) Lieudit Ferme de la Maison de Briques Plateforme logistique | PP | 169 550 | 58 556 | 5 170 | 63 726 | |||
| 61 | AVIGNON LAUDUN (30) ZAC Antoine Lavoisier Plateforme logistique | PP | 133 572 | 84 147 | 1 398 | 85 545 | |||
| 62 | AULNAY SOUS BOIS (93) Boulevard André Citroën Plateforme logistique | PP | 161 827 | 60 667 | 1 727 | 62 394 | |||
| 63 | BOURGES (18) Lieudit Le Vallon Plateforme logistique | PP | 198 815 | 66 190 | 2 337 | 68 527 | |||
| 64 | VENDIN (62) ZA du Bois Rigault Plateforme logistique | PP | 171 724 | 51 397 | 3 735 | 55 132 | |||
| 65 | EPAUX BEZU (02) Z.I.D. de l'OMOIS Plateforme logistique | PP | 133 531 | 54 030 | 1 603 | 55 632 | |||
| 66 | MACON BAGE (01) Plateforme logistique | PP | 177 420 | 57 720 | 1 583 | 59 303 | |||
| 67 | SAVIGNY SUR CLAIRIS (89) Lieudit Grands Champs Plateforme logistique | PP | 185 972 | 59 059 | 2 639 | 61 698 | |||
| 68 | CHOLET (49) ZAC du Cormier Plateforme logistique | PP | 189 720 | 56 310 | 1 198 | 57 508 | |||
| 69 | CREPY EN VALOIS (60) 12 rue Louis Armand Plateforme logistique | PP | 49 519 | 201 | 1 500 | 51 019 | |||
| 70 | BILLY BERCLAU (62) 337 rue de Prague Plateforme logistique | PP | 123 195 | 33 911 | 1 549 | 35 460 | |||
| 71 | LA COURNEUVE (93) 51 - 53 av Verdun rue Maurice Berteaux Plateforme logistique | PP | 81 2714 | 52 613 | 20 794 | 1 310 | |||
| 72 | COMBS LA VILLE (77) ZAC rives Francilienne Bd Maurice Fauré | PP | 57 266 | 23 079 | 3 121 | 26 200 |
| Surface Terrain | SURFACE DU BATIMENT | Rubriques ICPE (le cas échéant) | # Adresses | Immeubles et type | Déten -tion | Entrepôt | Bureaux | locaux sociaux | TOTALE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 73 | BRIE COMTE ROBERT (77) RD 316 Lieudit LES PREY LE ROY Plateforme logistique | PP | 79 196 | 20 365 | 1 000 | 21 365 | |||
| 74 | TOULOUSE PLAISANCE DU TOUCH (31) 1 rue Docteur Charcot Plateforme logistique | PP | 91 357 | 30 762 | 2 584 | 33 346 | |||
| 75 | LABENNE (40) Lieudit Artiguenave Plateforme logistique | PP | 123 746 | 33 711 | 1 721 | 35 432 | |||
| 76 | CESTAS (33) Parc activités Jarry III Plateforme logistique | PP | 107 228 | 18 428 | 1 339 | 19 767 | |||
| 77 | ST QUENTIN FALLAVIER (38) ZAC DE CHESNES NORD, 53 rue du Parc Forestier Plateforme logistique | PP | 61 408 | 22 699 | 2 265 | 24 963 | |||
| 78 | BAIN DE BRETAGNE (35) 13 rue de la Seine Plateforme logistique | PP | 80 402 | 10 670 | 1 321 | 11 991 | |||
| 79 | PLOUFRAGAN (22) rue du Boisillon Plateforme logistique | PP | 116 424 | 24 030 | 774 | 24 804 | |||
| 80 | GONDREVILLE FONTENOY (54) 2925-1 Plateforme logistique | PP | 60 019 | 13 205 | 772 | 13 977 | |||
| 81 | METZ (57) ZAC SUD FRESCATY Plateforme logistique | PP | 191 827 | 174 573 | 11 135 | 185 708 | |||
| 82 | ESCRENNES (45) Plateforme logistique | PP | 87 212 | 18 384 | 847 | 19 231 | |||
| 83 | LUDRES NANCY (54) Plateforme logistique | PP | 86 612 | 41 830 | 1 718 | 43 548 | |||
| 84 | NEUVILLE AUX BOIS (45) Plateforme logistique | PP | 225 492 | 82 645 | 2 180 | 84 825 | |||
| 85 | OUARVILLE (28) Bac Serres Besnard Serres | BAC | 108 503 | 6 000 | 6 000 | ||||
| 86 | PLESSIS PATE (91) 8 Av, de la Tremblaie Plateforme logistique | PP | 62 436 | 22 034 | 2 562 | 24 596 | |||
| 87 | ROGNAC (13) 47, Av. Lavoisier Plateforme logistique | PP | 33 222 | 20 435 | 2 341 | 22 776 |
| Surface Terrain | SURFACE DU BATIMENT | Rubriques ICPE (le cas échéant) | # Adresses | Immeubles et type | Déten -tion | Entrepôt | Bureaux | locaux sociaux | TOTALE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 88 | LENS (62) 10 rue de l'Europe Plateforme logistique | PP | 78 353 | 24 826 | 2 781 | 27 607 | |||
| 89 | SERRIS (94) Plateforme logistique | PP | 33 881 | 12 587 | 1333 | 13920 | |||
| 90 | SAINT ANDRE S/ ORNE (14) Plateforme logistique | PP | 42 595 | 17 566 | 457 | 18 023 | |||
| 91 | SAINT JEAN DE LA NEUVILLE (76) Plateforme logistique | PP | 52 092 | 12 324 | 1 556 | 13 880 | |||
| 92 | COMPANS (77) Messagerie | BAC | 49 105 | 14 465 | 800 | 15 265 | |||
| 93 | FOUCHERES (89) Plateforme logistique | PP | 287 260 | 149 668 | 3184 | 152 852 | |||
| 94 | JANNEYRIAS (87) Plateforme logistique | PP | 81 814 | 37 449 | 763 | 38 212 | |||
| 95 | MIONNAY (01) Plateforme logistique | PP | 32 398 | 13 523 | 1 499 | 15 022 | |||
| 96 | MONTBARTIER (82) Plateforme logistique | PP | 80 678 | 18 351 | 968 | 19 319 | |||
| 97 | ST-JEAN-SUR-VEYLE (01) Plateforme logistique | PP | 60 285 | 13 817 | 691 | 14 508 | |||
| TOTAL | 9 388 449 | 3 387 518 | 190 322 | 3 577 840 | |||||
| * CODP = Convention d'Occupation du Domaine Public | |||||||||
| * BAC = Bail à Construction | |||||||||
| * CBI= Crédit-Bail Immobilier | |||||||||
| * PP=Pleine Propriété |
L'ensemble du portefeuille d'entrepôts d'ARGAN est constitué de plateformes logistiques récentes PREMIUM. Ces entrepôts sont tous situés en France métropolitaines continentale et principalement en Île de France (31% du patrimoine d'ARGAN). La majeure partie des actifs permettent un stockage à température ambiante (78% des entrepôts), pour un âge moyen de 11,1 ans avec 50 % des actifs détenus depuis moins de 10 ans. La taille moyenne d'une plateforme est d'environ 36 900 m2. ARGAN détient notamment 27 plateformes XXL (dont la surface moyenne dépasse 50 000 m2). Le patrimoine construit de la Société s'élève à 3 580 000 m2 au 31 décembre 2023, en hausse de + 2 % par rapport à l'année précédente et de +344 % par rapport à fin 2010.
Le tableau ci-dessous reprend l'évolution du patrimoine depuis 2010 ainsi que de la valorisation hors droits qui s'établit à 3,7 milliards d'euros à fin 2023 :
L'évolution de la valorisation du patrimoine dépend de l'évolution des taux de capitalisation, qui reflètent notamment les taux d'intérêt du marché. Au 31 décembre 2023, le taux de capitalisation hors droits s'établit à 5,10 %, en progression de 65 points de base par rapport à fin décembre 2022. Cette évolution a contribué à une baisse de la juste valeur du patrimoine de – 370,8 millions d'euros sur un an.
Le tableau ci-dessous reprend l'évolution du patrimoine depuis 2010 accompagné de l'évolution de la juste valeur par an sur la période :
Pour davantage d'informations, le lecteur est invité à se référer à l'extrait de l'expertise de CBRE Valuation, présenté au paragraphe 2.7 du présent Document d'Enregistrement Universel.
Les locataires d'ARGAN sont constitués en grande partie par des entreprises de premier plan. Pour la plupart (à 79 %), il s'agit de chargeurs, industriels ou distributeurs – tels qu'Auchan, BSH électroménager ou encore Carrefour – ou de logisticiens (à 21 %, dont 17 % de logisticiens multi-clients et 4 % mono-clients) – tels qu'Alloga, Arvato ou encore FM Logistic.
Les 12 premiers clients d'ARGAN (Carrefour, FM Logistic, Amazon, Auchan, Monoprix, Decathlon, Geodis, Renault, L'Oréal, Castorama, Eurial et Cyrusone) représentent 71 % des revenus locatifs annualisés, répartis sur 56 sites.
La distribution alimentaire, représente le premier secteur avec 40 % des revenus locatifs annualisés d'ARGAN à fin 2023, suivie de la logistique & Transport (20 %) et de l'équipement de la personne (12 %).
Au 31 décembre 2023, le taux d'occupation est de 100 % pour une durée ferme résiduelle moyenne des baux de 5,7 ans, dont :
* Plus de 6 ans : 44 % ;
* De 3 à 6 ans : 26 % ;
* Moins de 3 ans : 30 %.
ARGAN a pour stratégie de développer des entrepôts PREMIUM aux derniers standards. Pour maintenir ce patrimoine « PREMIUM », des arbitrages portant sur les plus vieux entrepôts ont lieu périodiquement. La Société pratique des prix de location aussi proches que possible des prix de marché dans un esprit de partenariat de long terme avec ses clients locataires.
L'attention portée à la qualité des actifs détenus ainsi qu'au maintien d'une relation de long terme et de confiance avec les clients a permis à ARGAN d'enregistrer une forte croissance de ses revenus. L'objectif de revenus à fin 2024 est de 197 millions d'euros, après avoir réalisé 184 millions d'euros en 2023 et 67 millions d'euros en 2016, ce qui représente sur la période 2016-2023 un taux de croissance annuel moyen des revenus locatifs supérieur à +15%. Plus spécifiquement, les revenus locatifs ont crû significativement de +11 % de fin 2022 à fin 2023. Cette progression représente 17,5 millions d'euros de revenus locatifs additionnels est graphiquement détaillée ci-dessous :
Le modèle de développement d'ARGAN se caractérise par une forte rentabilité, avec un Résultat Net Récurrent représentant en moyenne et sur le long terme de l'ordre de 70 % des revenus locatifs. Plus spécifiquement, ce ratio s'est établi à 69% en 2023. Cette forte rentabilité traduit une capacité à répondre aux évolutions et aux attentes du marché et reflète la pertinence des choix stratégiques opérés en développant un patrimoine :
* De qualité PREMIUM sur des implantations recherchées ; et en
* Répondant aux attentes des clients-locataires, avec des entrepôts sur mesure et une relation de confiance sur le long terme.
ARGAN entend par ailleurs poursuivre son développement en s'appuyant sur un endettement maîtrisé. Le ratio de LTV atteint 49,7% à fin 2023 et, à taux de capitalisation constant ou proche du niveau au 31 décembre 2023 (5,1 % hors droits), ce ratio devrait baisser significativement dès fin 2024, dans un contexte où le Groupe cesse à partir de 2024 de lever de la nouvelle dette. Ainsi, alors que l'Euribor 3 mois a pris +3,1 points de pourcentage pour la moyenne 2023 comparé à 2022, le coût de l'endettement n'a augmenté que de 0,8 points à 2,3% et ce coût devrait rester relativement stable à 2,4% en 2024, dans l'hypothèse où l'Euribor 3 mois sur l'année serait de l'ordre de 4%.
Dans le cadre du développement et de la détention d'actifs immobiliers, la Société est soumise à diverses réglementations et doit répondre aussi bien à des impératifs de prévention des risques pour la santé et le respect de la sécurité des personnes que de sauvegarde de l'environnement. Les principales caractéristiques de ces réglementations sont décrites ci-après, étant précisé que cette présentation n'a pas vocation à fournir une analyse exhaustive des réglementations auxquelles la Société est soumise.
Dans le cadre de la construction de ses entrepôts, ARGAN doit tenir compte des règles applicables en la matière et notamment des règles locales - le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou, depuis la loi SRU (Solidarité et renouvellement Urbain) du 13 Décembre 2000, le PLU (Plan Local d'Urbanisme) régi par les articles L.123-1 et suivants du Code de l'Urbanisme, ainsi que la Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) - lesquels doivent être compatibles avec les normes supra- communales, tels que le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) régi par les articles L.122-1 et suivants du Code de l'Urbanisme et, dans la Région Parisienne, le Schéma Directeur de la Région Ile de France (SDRIF).
Ces divers documents d'urbanisme appliquent les grands principes définis par l'article L 121-1 du Code de l'Urbanisme :
* L'équilibre entre les territoires naturels ou agricoles et les espaces urbanisés ou urbanisables ;
* La diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans les espaces urbains ;
* La maîtrise des déplacements motorisés et la prévention des nuisances, ainsi que la préservation de la qualité de l'eau, de l'air et des écosystèmes.
En l'absence de POS ou de PLU, il faut appliquer le droit commun en respectant les règles contenues dans le règlement national d'urbanisme (RNU), conformément aux articles L.111-1-1 et suivants du Code de l'Urbanisme.
L'arrêté ministériel du 11 avril 2017 relatif à la prévention des sinistres dans les entrepôts couverts soumis à autorisation, enregistrement et déclaration sous la rubrique 1510, remplace l'arrêté du 5 août 2002. Il s'applique aux entrepôts couverts (stockage de matières, produits ou substances combustibles en quantité supérieure à 500 tonnes...) à l'exception des dépôts utilisés au stockage de catégorie de matières, produits ou substances relevant de la nomenclature établie par le Conseil d'État, des bâtiments destinés exclusivement au remisage de véhicules à moteur et de leur remorque et des établissements recevant du public.
Cette autorisation, accordée par le Préfet, est instruite par les services de la DREAL (Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement) et vise à la protection de l'environnement, des personnes et des biens. Dans ce cadre, une enquête publique est notamment instruite auprès des populations riveraines et locales par un Commissaire enquêteur qui remet un rapport mentionnant son avis sur le projet d'implantation.
La Société fait appel à des entreprises spécialisées pour la construction de ses plateformes. Elle veille particulièrement à sélectionner des entreprises de qualité, disposant des compétences et de l'expérience nécessaires à garantir la qualité environnementale de ses projets. Les entrepôts d'ARGAN sont tous autorisés dès lors que la taille et la nature des matériaux stockés le justifient. Les autorisations préfectorales délivrées avant la prise en compte de l'arrêté du 11 avril 2017 pourraient être remises en cause par les DREAL en cas de changement significatif de la nature et de la quantité des produits stockés ; dans cette hypothèse, il serait alors fait application dudit arrêté. ARGAN possède des immeubles bénéficiant d'autorisations antérieures à l'arrêté du 11 avril 2017, mais qui – s'il le fallait – seraient éligibles aux critères dudit arrêté moyennant la réalisation éventuelle, le moment venu, de quelques aménagements.
Il existe à ce jour 3 régimes ICPE différents, à savoir :
* Un régime Déclaratif pour le stockage de produits combustibles supérieur à 500 tonnes et un volume de l'entrepôt inférieur à 50 000 m3 ;
* Un régime Enregistrement pour le stockage de produits combustibles supérieur à 500 tonnes et un volume de l'entrepôt compris entre 50 000 m3 et 900 000 m3 ; et
* Un régime Autorisation pour le stockage de produits combustibles supérieur à 500 tonnes et un volume de l'entrepôt supérieur à 900 000 m3.# ARGAN 2023 ANNUAL REPORT
Longtime used in the construction sector for its thermal, acoustic insulation, and fire protection properties, the use of asbestos has been banned in France since January 1, 1997, due to its carcinogenic effects. The regulations concerning the prevention of health risks related to the presence of asbestos are defined in Articles R.1334-14 to R.1334-29-9 of the Public Health Code.
According to the regulations, the owner is required to search for the presence of asbestos in the property they own, to prepare and update the asbestos technical file. This file details the location and condition of materials and products containing asbestos. It also indicates asbestos removal and containment work carried out, as well as safety instructions to be observed during procedures for handling, managing, and disposing of asbestos waste.
When the preparation of the asbestos technical file reveals the presence of asbestos, the Public Health Code stipulates that the owner must then have the condition of floc, insulation, and false ceilings checked, and, depending on the degradation of the asbestos, proceed with containment or asbestos removal work, which must be completed within 36 months from the date of the control report. The owner must make the technical file available to the occupants of the property and provide it to any person carrying out work in the property, as well as to various organizations upon request. However, the obligation to prepare the asbestos technical file only applies to built properties for which the building permit was issued before July 1, 1997.
All of the Group's assets subject to this regulation have undergone diagnostics to detect the potential presence of asbestos, and all required measures have been implemented in cases of asbestos presence. The properties owned by the Company do not fall within the scope of these regulations, as the properties were constructed after July 1, 1997.
Lead poisoning is a pathology that originates from lead absorption, particularly following the degradation of surface coatings containing lead-based paint. Lead poisoning can cause anemic disorders or irreversible damage to the nervous system, depending on the case.
The regulations concerning the prevention of health risks related to lead poisoning are defined in Articles L.1334-1 to L.1334-12 and R.1334-1 to R.1334-13 of the Public Health Code, as amended by Decree No. 2006-474 of April 25, 2006, relating to the fight against lead poisoning, and the Order of August 19, 2011, relating to the lead exposure risk assessment.
In this regard, when a case of childhood lead poisoning or a risk of lead exposure for a minor is brought to the attention of the Prefect, the Prefect will immediately initiate an investigation into the environment of the poisoned minor to determine the source of the intoxication. As part of this investigation, the Prefect may order a diagnostic assessment of the coatings in the building or part of the building inhabited or regularly frequented by the poisoned minor, or for which a risk of lead exposure has been declared.
If the investigation into the minor's environment reveals the presence of a lead exposure source likely to be the cause of the minor's intoxication, with degraded coatings containing lead at concentrations above the thresholds defined by order, the Prefect will order the owner to carry out the necessary work, i.e., to install covering materials on the identified surfaces and, if necessary, replace certain elements.
Furthermore, in the event of the sale of a property constructed before January 1, 1949, a lead exposure risk assessment, including a survey of lead-containing coatings and, if applicable, a summary of building degradation factors, must be provided, depending on the property's location in a zone designated as being at risk of lead exposure.
The properties owned by the Company do not fall within the scope of these regulations, as the properties were constructed after 1949.
Legionella, bacteria responsible for numerous diseases, can proliferate in water systems and equipment where the temperature ranges between 25°C and 45°C. The risk of proliferation is significant, particularly concerning domestic hot water systems (e.g., showers) and air treatment systems (e.g., cooling towers). No cases of legionellosis have been observed in the properties owned by ARGAN.
A new regulation introduced by Decree No. 2004-964 of September 9, 2004, concerning elevator safety, supplements previous provisions and stipulates that elevators must be maintained in good working order and ensure the safety of persons, in accordance with Articles R.125-2-1 and R.125-2-2 of the Construction and Housing Code.
The properties owned by ARGAN generally do not have elevators. In the few properties that do, their maintenance and upkeep are the tenant's responsibility under the lease agreement.
Adopted on August 24, 2021, the Climate and Resilience Law follows up on the 2018 Biodiversity Law and the 2019 Energy and Climate Law, and aims to combat climate change and strengthen resilience to its effects. It came into effect on January 1, 2023.
This law concerns commercial and tertiary buildings, including warehouses, with the objective of developing solar energy production through the land footprint of these buildings. As such, newly constructed warehouses joining ARGAN's portfolio are concerned, as it defines the solarization of new constructions. It stipulates that building permits for new buildings or extension projects must incorporate a renewable energy production system or a greening system. Three key stages are defined:
The Climate and Resilience Law also introduced the obligation, as of July 1, 2023, to integrate rainwater infiltration systems (permeable surfaces, infiltration swales, etc.) in parking lots associated with new buildings.
This law has been supplemented by the Law of March 10, 2023, on accelerating the production of renewable energy. ARGAN integrates these obligations into all of its developments and has accelerated its green energy production strategy on its sites in recent years by systematically delivering Aut0nom® warehouses for all new projects. These warehouses, based on the principle of producing green energy locally through rooftop photovoltaic panels and storing it in batteries, ensure self-consumption for heating, cooling, and lighting needs. As of the end of 2023, about ten Aut0nom® certified sites were delivered or under development. We have also begun deploying photovoltaic canopies on certain projects, such as the site delivered in 2023 to Decathlon in the town of Montbartier.
Purchasers or tenants of real estate (residential or otherwise) located in areas covered by a natural, mining, or technological risk prevention plan, or in seismic zones defined by decree, or in regulatory zones with radon potential, or on land located in soil information sectors (SIS), must be informed by the seller or landlord of the existence of the risks covered by this plan or decree.L'information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente, un état des risques et pollutions (ERP) fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. Le décret n°2018-434 du 4 juin 2018 précise les modalités de cette information et le contenu de cet état des risques et pollutions. Cette information concerne les biens situés dans :
L'état des risques et pollution annexé au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente doit mentionner les risques dont font état les documents mentionnés et le dossier annexé à l'arrêté préfectoral et auxquels l'immeuble faisant l'objet de la vente ou de la location est exposé. Cet état est accompagné des extraits de ces documents et dossier permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus. L'état des risques et pollution (ERP) est établi par le vendeur ou le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel. Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier. L'obligation d'information sur les risques et pollutions qui incombe aux vendeurs et aux bailleurs est applicable (sous différentes formes) à compter du 1er juin 2006. Pour les locataires, cette obligation d'annexer l'état des risques concerne les contrats de location écrits « constatant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire ».
La loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement et son décret d'application du 30 décembre 2011 (la « Loi Grenelle 2 ») a introduit l'obligation, à compter du 1er janvier 2012, pour les baux (notamment commerciaux) portant sur des locaux de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m2 de comporter une annexe environnementale ; cette disposition s'applique à tous les baux en cours depuis le 14 juillet 2013 (article L 125-9 du Code de l'Environnement). Cette annexe environnementale retranscrit les informations que se doivent mutuellement le Bailleur et le Preneur sur les caractéristiques du bâtiment et des locaux loués afin de mettre en œuvre, ensemble, une politique ayant pour objectifs de limiter les consommations d'énergies et d'eau, les émissions de CO2, de mieux valoriser les déchets, de promouvoir des modes de transports collectifs ou doux et d'utiliser des matériaux de construction plus respectueux de l'environnement.
Aux termes des articles L.134-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, un diagnostic de performance énergétique est établi par le maître d'ouvrage d'un bâtiment à construire pour remise à son propriétaire ou par le propriétaire d'un immeuble bâti lors de sa vente ainsi que, s'il est à usage d'habitation, de sa location. Par application de la Loi Grenelle 2, cette disposition est obligatoire lors de la conclusion d'un bail commercial portant sur tout ou partie d'un immeuble bâti auquel il doit être joint à des fins d'information. Lorsque le bail commercial porte sur un immeuble à construire, le diagnostic doit être fourni au locataire au plus tard lors de la réception du bien. Ce diagnostic comprend la quantité d'énergie consommée ou estimée et une classification, selon une échelle de référence, permettant d'évaluer la performance énergétique de l'immeuble. Il comprend en outre des recommandations destinées à améliorer cette performance. Le Groupe veille au respect de ces dispositions.
La réglementation relative à la sauvegarde de l'environnement liée aux termites est définie aux articles L.133-1 à L.133-6 et R.133-1 à R.133-7 du Code de la construction et de l'habitation. La lutte contre les termites relève de la compétence des autorités municipales ou préfectorales. Un maire peut en effet enjoindre au propriétaire d'un immeuble de rechercher la présence de termites et de fournir à cet effet un état parasitaire dès lors que cet immeuble est situé dans une zone définie comme étant à risque par le conseil municipal. Le cas échéant, si la présence de termites devait être avérée, le maire pourrait enjoindre au propriétaire de procéder aux travaux préventifs ou d'éradications nécessaires. En outre, lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme. De plus, l'occupant d'un immeuble bâti ou non bâti contaminé par la présence de termites doit en faire la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, c'est au propriétaire qu'il revient de faire cette déclaration. ARGAN n'a pas d'immeubles contaminés par la présence de termites.
La location des actifs immobiliers du Groupe est régie par les dispositions des articles L 145-1 et suivants et R 145-3 et suivants du Code de Commerce tels que modifiés par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi « Pinel », relatives aux baux commerciaux. Les dispositions d'ordre public de ce statut imposent notamment une durée minimale de location de 9 ans, un droit au renouvellement, sous certaines conditions, au profit du locataire et à défaut à une indemnité d'éviction, et encadrent les révisions du loyer en cours de bail et la fixation de celui du bail en renouvellement. Les baux de la société ARGAN ont été contractés conformément à la législation en vigueur.
La Société a opté, à compter du 1er juillet 2007 pour le bénéfice du régime fiscal des SIIC (article 208 C du Code général des impôts) afin d'être exonérée d'impôt sur les sociétés, sous certaines conditions, sur les revenus tirés de la location d'immeubles et sur les plus-values dégagées sur la cession d'immeubles à des personnes non liées, de participations dans des sociétés de personnes ayant le même objet et la même activité ou dans des filiales elles-mêmes soumises au même régime. Un changement ou la perte du régime fiscal des SIIC pourrait avoir un effet défavorable significatif sur les résultats de la Société. Cependant, la Société respecte à ce jour toutes les contraintes liées à l'évolution de ce régime et notamment en ce qui concerne les obligations de détention maximale par l'actionnaire majoritaire.
Le régime des SIIC est ouvert sur option aux sociétés par actions remplissant cumulativement et continument les conditions suivantes :
Ce régime d'exonération est également ouvert sur option individuelle aux sociétés filiales de la SIIC soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), dès lors (i) qu'elles sont détenues directement ou indirectement à hauteur de 95 % au moins par une ou plusieurs SIIC ou à hauteur de 95% au moins par une ou plusieurs SIIC et/ou un ou plusieurs SPPICAV et (ii) qu'elles ont un objet principal et une activité principale identiques à ceux définis ci-dessus.# Les revenus des sociétés visées à l'article 8 du Code général des impôts, dont l'objet social est identique à celui de leurs associés SIIC ou filiales qui ont opté, bien qu'elles n'entrent pas dans le champ d'application du nouveau régime, bénéficient de l'exonération sous condition de distribution. En effet, les résultats des opérations réalisées par ces sociétés de personnes (qui sont réputées être réalisées par les associés) sont exonérés entre les mains de leurs associés qui ont opté, au prorata de leurs droits et dans les conditions prévues par l'article 208 C du Code général des impôts.
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Les résultats provenant de l'exercice d'autres activités sont déterminés et imposés selon les règles de droit commun.
Modalités de répartition des charges communes aux secteurs exonéré et imposable
Le principe est celui de l'affectation totale et exclusive à l'un ou l'autre des secteurs, lorsque cela est possible et que la société peut en justifier. A défaut d'affectation exclusive, les charges communes peuvent être affectées au secteur exonéré, à titre de règle pratique, sur la base d'un rapport comportant, au numérateur, le montant des produits du secteur exonéré et, au dénominateur, le montant total des produits de l'entreprise.
Modalités de répartition des charges financières
En principe, si le résultat financier net est positif, il relève du secteur taxable. A l'inverse, si le résultat financier net est négatif :
Régime fiscal des dividendes distribués aux actionnaires de la SIIC en vertu de l'obligation de distribution
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Restructurations ou opérations internes au groupe
Sortie du régime d'exonération
Des sanctions ou compléments d'imposition sont prévus en cas de sortie d'une SIIC du régime d'exonération. Si cette sortie intervient dans les dix années suivant l'option, les plus-values ayant été soumises à l'exit tax au niveau de la SIIC font l'objet d'une imposition complémentaire au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés, sous déduction de l'exit tax payée lors de l'entrée dans le régime. Une telle sanction n'est pas prévue en cas de sortie du régime d'une des filiales ou si une SIIC vient à être détenue à hauteur d'au moins 95 % par une autre SIIC et demeure dans le régime d'exonération. Une imposition complémentaire de 25 % est également exigible sur une quote-part des plus-values latentes acquises pendant la période d'exonération après application d'un abattement d'un dixième par année civile écoulée depuis l'entrée dans le régime des SIIC. En outre, les résultats antérieurement exonérés au titre du régime SIIC sont partiellement imposés dans les conditions de droit commun. La réintégration porte sur la fraction du bénéfice distribuable au sens du premier alinéa de l'article L232-11 du Code de commerce, existant à la date de clôture de l'exercice de sortie et provenant de résultats antérieurement exonérés au titre du régime SIIC.# Enfin, dans le cas où une SIIC sort définitivement du régime consécutivement à une période de suspension du fait d'un dépassement du plafond de détention de 60 % (voir ci-dessous), elle doit s'acquitter en complément d'une imposition à l'IS au taux réduit de 19 % des plus-values latentes générées pendant la période de suspension du régime.
• Depuis le 1er janvier 2010 pour les sociétés ayant opté pour le régime des SIIC avant 2007, la participation directe ou indirecte d'un actionnaire majoritaire ou d'un groupe d'actionnaires agissant de concert est limitée à moins de 60 % du capital social et des droits de vote de la SIIC sous peine d'un assujettissement à l'IS de la société au titre de l'exercice concerné. Cette condition est appréciée de manière continue au cours d'un exercice et n'est pas applicable si le ou les actionnaires concernés sont eux-mêmes des SIIC. La condition de 60 % est néanmoins temporairement écartée en cas d'OPA/OPE au sens de l'article L.433-1 du Code monétaire et financier, d'opération de restructuration visée à l'article 210-0 A du Code général des impôts ou d'opération de conversion ou de remboursement d'obligations en actions. Dans ces situations, si l'actionnaire majoritaire vient à détenir, au cours d'un exercice, 60 % ou plus du capital ou des droits de vote de la SIIC, la condition de 60 % est néanmoins réputée avoir été respectée si le taux de détention est ramené en dessous de 60 % à l'expiration du délai prévu pour le dépôt de la déclaration de résultat de l'exercice de dépassement.
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• En cas de non-respect de la condition de détention du capital ou des droits de vote inférieur à 60 %, le régime d'exonération est temporairement suspendu et la SIIC devient imposable à l'IS dans les conditions de droit commun au titre de l'exercice de dépassement du seuil de 60 %. Dans le cas d'une cession d'un immeuble pendant la période de suspension, la plus-value imposable est diminuée du montant cumulé des amortissements pris en considération pendant la période d'exonération ;
• La suspension du régime ne peut être appliquée qu'une seule fois au cours des dix années suivant l'option pour le régime ou des dix années suivantes. À défaut de régularisation dans le délai imparti ou de dépassements successifs du plafond, la SIIC sort définitivement du régime avec les conséquences décrites ci-dessus (paragraphe sortie du régime d'exonération) ;
• Le retour dans le régime d'exonération entraîne les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise avec, toutefois, une atténuation : seules les plus-values latentes nettes sur les actifs éligibles au régime d'exonération générées pendant la période de suspension sont imposées au taux de 19 %.
La valeur du patrimoine d'ARGAN publiée dans les documents financiers du Groupe ainsi que le présent Document d'enregistrement s'appuie sur les conclusions d'un rapport d'experts établi par CBRE Valuation. Les éléments ci-après présentent un extrait du Rapport d'expertise au 31 décembre 2023 établi par CBRE Valuation – 131 avenue de Wagram, 75017 PARIS.
La Société ARGAN S.A., représentée par Monsieur Francis Albertinelli et Monsieur Claude Le Lan, respectivement Directeur financier et Contrôleur de Gestion et Trésorerie, nous a demandé de procéder à l'étude de la juste valeur au 31 décembre 2023, compte tenu de l'état d'occupation actuel, de 96 ensembles immobiliers à usage d'entrepôts situés en Région Parisienne et Province. Cette mission a été menée sous la direction de Anne DIGARD FRICS, Présidente de CBRE VALUATION, par une équipe de 9 experts immobiliers, sous la Direction de Marion Baco, établis dans les bureaux de Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Lille et Nantes :
La mission a été confirmée par l'avenant au contrat daté du 18 décembre 2023.
Remarque : Comme convenu dans le contrat cadre, il sera présenté le patrimoine consolidé des trois entités ARGAN, NEPTUNE et CARGAN LOG. Le patrimoine de CARGAN LOG, qui fait l'objet d'un contrat d'expertise à part, est composé de 5 actifs (Le Plessis-Pâté, Rognac, Lens, Mondeville et Castries) qui seront ajoutés à la présentation et synthèse des actifs du patrimoine ARGAN. Au total le périmètre comprend à l'heure actuel 96 + 5 actifs qui seront présentés de manière consolidée
96 biens faisant l'objet soit :
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Nous avons eu communication des éléments d'information suivants pour chacun des ensembles immobiliers :
Cas particuliers : Ile de France
En vertu de l'article 50 de la Loi de Finances rectificative votée le 29 décembre 2015, il est perçu à compter du 1er janvier 2016 au profit de la région Ile de France une taxe additionnelle de 0,6% aux droits d'enregistrement sur les mutations à titre onéreux de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage. Pour ces trois catégories de biens, le montant forfaitaire pour les droits de mutation que nous retenons est de 7,50%. Pour les autres catégories de biens, nous retenons un montant forfaitaire de 6,90%.
En ce qui concerne les immeubles mixtes incluant logements et bureaux / locaux commerciaux, nous retenons aussi un montant forfaitaire de 6,90% sous réserve d'une position de l'administration fiscale précisant le calcul à appliquer pour la déduction des droits.
En cas de transaction assujettie à la TVA, la réforme du 11 mars 2010, portant modification des conditions d'assujettissement au régime de la TVA, subordonne son application dans le cadre des cessions de biens immobiliers, à des engagements ou options prises par les parties. Concernant ces options et engagements éventuels, ils ne sont connus qu'une fois la transaction passée. Par conséquent, sans connaissance précise de tous ces paramètres, nous avons réalisé la présente expertise en nous situant conventionnellement dans le cas de figure le plus probable, et en posant implicitement certaines hypothèses. La responsabilité de CBRE Valuation ne saurait être engagée dans l'éventualité de l'application de conditions fiscales différentes de celles retenues dans la présente expertise.
Généralement, les charges foncières bénéficient de frais d'actes à hauteur de 1,80%, considérant un terrain nu sur lequel est envisagé un projet de construction.
Nous avons rédigé pour chaque immeuble, en accord avec les instructions de notre client, une fiche synthétique de 8 à 10 pages comportant l'adresse, une photo de l'immeuble et un plan de situation (pour les immeubles visités), la description succincte, la situation locative et juridique et l'évaluation des biens.
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Pour les actifs nouvellement acquis, nous avons rédigé des rapports complets comportant l'adresse, des photos de l'immeuble, les plans de situations, les vues aériennes, les descriptions de la localisation et du bien, la situation locative et juridique, les informations sur l'urbanisme et l'environnement et l'évaluation des biens.
Nos expertises en évaluation immobilière respectent les standards d'évaluation suivants :
Les méthodes de valorisation utilisées par CBRE VALUATION respectent les normes françaises et internationales suivantes :
• Les normes européennes des valeurs immobiilières (European Group of Valuers’ Associations) « The European Group of Valuers Association » (TEGoVA), en vigueur ;
• La charte de l’expertise en évaluation immobilière du 28 juin 2006 (Rapport Barthès de Ruyter) en vigueur ;
• Les normes Européennes d'Expertise Immobilière « The European Group of Valuers Association » (TEGoVA), en vigueur ;
• Les normes d'évaluation de la « Royal Institution of Chartered Surveyors » (RICS) en vigueur.
Le respect des règles de confidentialité et de déontologie est régulièrement vérifié par des auditeurs externes. Les informations communiquées à CBRE VALUATION ne pourront être utilisées pour d'autres usages que l'estimation des immeubles (sauf instruction ou autorisation expresse du client). Dans le cadre de la présente mission, CBRE Valuation a signé le CONTRAT DE CONFIDENTIALITE établi par ARGAN SA.
Nos expertises sont effectuées par des experts qualifiés au regard des critères définis dans ces documents. Chaque bien est considéré comme un investissement et évalué en tant que « Juste valeur libre » ce qui signifie le meilleur prix auquel la vente d'un bien pourrait être effectuée sans prendre en compte les considérations de financement à la date de l'évaluation en supposant :
• Un vendeur consentant ;
• Qu'avant la date d'évaluation, une période raisonnable s'est écoulée (examen de la nature de la propriété et de l'état du marché) pour la commercialisation du bien, pour l'accord sur le prix, les termes et l'achèvement de la vente ;
• Que l'état du marché, le niveau des valeurs, et autres circonstances étaient, et cela quel que soit la date antérieure supposée d'échange de contrats, les mêmes qu'à la date de l'évaluation ;
• Qu'il n'a pas été tenu compte d'une enchère supplémentaire faite par un acheteur potentiel avec un intérêt spécial et,
• Que les deux parties de la transaction ont agi en toute connaissance, prudemment et sans contrainte.
Pour déterminer la juste valeur des immeubles du patrimoine du groupe ARGAN dans le cadre des hypothèses retenues pour la présente mission, nous privilégierons la méthode des discounted cash flow.
Méthode des discounted cash flows
Cette méthode nous semble la plus adaptée au patrimoine compte tenu de l'évolution des conditions locatives et notamment de la diminution des périodes fermes pour la plupart des actifs (cash flow de 10 ans). Cette méthode s'avère être la plus adaptée à l'évolution complexe des flux, au regard notamment de la signature des baux, par actif. Elle consiste en l'actualisation des flux financiers nets attendus, revente comprise, sur une période donnée (10 ans). La Valeur Vénale, dans la méthode des Cash Flows Actualisés, est déterminée par les éléments suivants :
• Des flux financiers nets actualisés comprenant les revenus et les charges :
* Revenus : loyers minimums garantis, avec indexation,
* Charges (le cas échéant) : charges non refacturables, frais de gestions et de commercialisation, loyers douteux, travaux de commercialisation, budgets de gros travaux (montants non récupérables), travaux d'entretien... À noter que pour la majorité des baux, l'ensemble des charges et travaux est imputé au preneur, y compris ceux de l'article 606 du Code Civil.
• Le Prix de revente en fin de période : Cash Flow net de l’année 11 capitalisé, et encaissé en fin d’année 10 ;
• Un taux d'actualisation : ce taux permet de calculer la valeur actuelle des Cash Flows nets futurs. Ce taux d'actualisation peut être approché de deux façons :
* Par le taux de l’actif sans risque (type OAT 10 ans) auquel nous ajoutons une prime de liquidité et une prime de risque associé à l’immeuble ;
* Par comparaison avec des taux d’actualisation pratiqués sur les flux générés par des actifs de même nature.
Pour notre étude, le taux d’actualisation est déterminé par recoupement de ces deux approches. Les flux évoluent en fonction des indices contractuels, et des indices d’évolution du marché retenus. Soit majoritairement selon ces paramètres (hors actif ayant une indexation préétablie) :
| Evolution 2024 (classe Entrepôts)) | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | Moyen annuelle sur 10 ans | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -Loyers ILAT | 5,5% | ||||||||||
| -Valeur locative Zone tendue | 2,50% | 3,0% | 3,00% | 2,5% | 3,00% | 2,25% | 1,80% | 2,25% | 1,80% | 2,25% | 1,80% |
| -Valeur locative Zone non tendue - Activités | 0,00% | 1,50% | 1,00% | 1,50% | 1,25% | 1,50% | 1,50% | 1,50% | 1,70% | 1,70% | 1,70% |
L'ensemble des Cash Flows est ensuite actualisé sur 10 ans sachant que l’année 11 comprend l’encaissement des loyers ainsi que le prix de revente net du bien. Une exception à cette règle est le DCF utilisé pour les actifs situés sur des baux à construction. Dans ce cas, la période d’actualisation est calquée sur la période restante du bail à construction.
À titre de recoupement, nous avons également appliqué la méthode dite de capitalisation des revenus.
Méthodes par le revenu
Ces méthodes consistent à appliquer un taux de rendement à un revenu (donc à le capitaliser), que ce revenu soit un revenu constaté ou existant ou un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché). Les méthodes peuvent être déclinées de différentes façons selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendements distincts. Pour déterminer la valeur locative, nous procédons par comparaison avec les loyers de marché pouvant être obtenus de biens immobiliers, aux clauses et conditions usuelles des baux, dans une région donnée. La notion de valeur locative de marché implique qu’il n’y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d’une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas-de-porte, droit d’entrée).
Il convient de considérer la « Juste Valeur », depuis le 1er janvier 2013, par une nouvelle définition de la norme IFRS 13 (détermination de la Juste Valeur), selon laquelle elle est « le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d'une transaction ordonnée entre des intervenants du marché à la date d'évaluation. » La norme établit une hiérarchisation des paramètres retenus dans la préparation des estimations en juste valeur.
Pour les actifs composant notre périmètre d’étude, nous classifierons les paramètres de notre évaluation comme suit :
| Paramètres principaux | Niveau |
| :-------------------------- | :----- |
| Entrepôts : 5 données à retenir | |
| -Taux de rendement | 3 |
| -Taux d'actualisation DCF | 3 |
| -Taux de rendement de sortie du DCF | 3 |
| -VLM (valeur locative de marché) | 3 |
| -Loyer couru | 2 |
Highest and best use : Nous n'avons pas identifié d'usage alternatif, pour les biens composant le patrimoine objet de notre étude, qui produirait, dans le cadre d'une reconversion, une juste valeur supérieure à celle que nous avons déterminée compte tenu de son usage actuel.
L'étude que nous avons menée nous a permis de parvenir aux justes valeurs composant le patrimoine de la société ARGAN au 31 décembre 2023 de : 3 660 260 000 € HD / HTVA et HFA ou 3 870 000 000 € HTVA / DI et FAI
Frais et droits d'enregistrement : régime droit commun 6,20%, 6,90% ou 7,50% en fonction des régions
Régime TVA : 1,80%
Réserves : Clause d'avertissement : Nous attirons votre attention sur la combinaison d'une situation inflationniste mondiale (conduisant à une augmentation des taux d'intérêt) d'une part et des défaillances et tensions récentes dans le système bancaire d'autre part qui ont accru les risques liés au marché du crédit, à la baisse des valeurs vénales et à une plus forte volatilité des marchés immobiliers à court et moyen terme. L'expérience a montré que le comportement des utilisateurs et des investisseurs peut changer rapidement pendant ces périodes de volatilité accrue. Les décisions de prêt ou d'investissement devraient refléter ce niveau accru de volatilité et la détérioration des conditions du marché. Aussi, il convient de noter que les conclusions énoncées dans le présent rapport ne sont valables qu'à la date d'évaluation. Nous recommandons que cette évaluation puisse être revue périodiquement afin de tenir compte des évolutions de marché dues aux événements en cours.
Marion BACO – REV-IFEI, Directeur Logistique
Mathieu Mendiondou, Expert immobilier
Établi le 31 décembre 2023
L'expertise réalisée par CBRE fait ressortir une valeur de 3 660 M€ hors droits pour le patrimoine construit à fin décembre 2023, soit un taux de capitalisation de 5,10 % hors droits. Valorisation à laquelle on ajoute l’actif de Saint André sur Orne pris à sa valeur de cession (sous promesse de vente). Sur la période 2010-2021, nous constatons une baisse régulière des taux de capitalisation hors droits pour s'établir à 4,30% à fin 2021. Avec le changement de cycle économique observé depuis 2022, on assiste à une décompression des taux de capitalisation qui s'établissent à 5,10 % à fin 2023.
Informations provenant de tiers, déclarations d'experts et déclarations d'intérêts. Le portefeuille de la Société est évalué chaque semestre par un expert indépendant. La Société a mandaté pour son exercice 2023, la société CBRE Valuation – 131 Avenue de Wagram à PARIS 75017, qui fait partie des tous premiers évaluateurs en France et au niveau mondial. CBRE Valuation dispose d'une cinquantaine d'experts en France, fait partie de l'AFREXIM et est signataire de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière. La Société travaille depuis 2007 avec CBRE Valuation, qui opère régulièrement une rotation interne de ses équipes en charge de l'expertise du patrimoine de la Société. Les honoraires versés aux experts correspondent uniquement à la mission d'évaluation semestrielle du patrimoine. Ils sont basés sur des barèmes de coûts unitaires correspondant à des expertises avec visite ou à une actualisation des valeurs. Aucun autre honoraire, hormis les honoraires relatifs aux évaluations, n'est versé aux experts.# Les expertises répondent aux normes professionnelles nationales du rapport COB / AMF de février 2000 (Barthes de Ruyter) et de la charte d'expertise en évaluation immobilière élaborée sous l'égide de l'I.F.E.I. Les expertises répondent également aux normes professionnelles Européennes TEGOVA. L'évaluation du portefeuille a été faite notamment en accord avec la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière. 65 La méthodologie retenue est celle des Cash Flows Actualisés (ou Discounted Cash Flow), recoupée par la méthode dite de capitalisation des revenus. Cette méthode est privilégiée compte-tenu de la diminution des périodes fermes pour la plupart de actifs et de l'évolution complexe des flux prévus dans les baux. Pour une description de la méthodologie et des définitions utilisées par CBRE Valuation, voir la section 2.7.2.2 du présent Document d'Enregistrement Universel. Sur la base des valeurs d'expertise externe réalisée par CBRE pendant le mois de décembre 2023, la valeur totale du portefeuille d'actifs est de 3 660 M€ hors droits pour le patrimoine livré au 31 décembre 2023 (hors immeubles en cours de construction, hors droits d'utilisation IFRS 16 et hors immeubles sous promesse de vente et avec réserves foncières). Cette valeur est celle retenue par la Société pour l'arrêté de ses comptes consolidés au 31 décembre 2023. 3 66
| Faits marquants de l'exercice..................................... | 67 |
|---|---|
| Variation du capital social | 67 |
| Membre du Directoire | 67 |
| Membres du Conseil de Surveillance | 67 |
| Résultats consolidés du Groupe ARGAN .................... | 67 |
| Situation de l'ensemble consolidé durant l'exercice écoulé | 67 |
| Compte rendu d'activité | 68 |
| Événements importants survenus depuis la clôture du 31 décembre 2023 | 70 |
| Périmètre de consolidation | 70 |
| Comptes consolidés | 70 |
| Résultats sociaux de la société ARGAN ...................... | 74 |
| Comptes sociaux | 74 |
| Délais de paiement (articles L.441-6-1 et D.441-4 du Code de Commerce) | 77 |
| Principales filiales | 78 |
| Perspectives.............................................................. | 80 |
| Changement significatif de la situation financière ou commerciale | 80 |
| Stratégie d'investissement | 80 |
| Développement | 80 |
| Régime fiscal et politique de distribution vis-à-vis des actionnaires | 80 |
| Actionnariat .............................................................. | 81 |
| Annexes au rapport de gestion .................................. | 81 |
| Tableau financier historique | 81 |
| Facteurs de risques et assurances .............................. | 82 |
| Commentaires et appréciations générales relatives aux risques | 82 |
| Risques liés au niveau d'endettement de la Société | 83 |
| Risques liés au développement | 87 |
| Risques liés à l'activité d'Argan en tant que foncière | 89 |
| Risques liés au marché de l'immobilier logistique | 90 |
| Risques liés au fonctionnement interne d'Argan | 91 |
| Assurances et couvertures des risques | 92 |
| Faits exceptionnels et litiges | 93 |
| Organisation et contrôle interne | 93 |
| Procédures et enquêtes | 94 |
| Rapport sur le Gouvernement d'entreprise et rapport ESG ......................................................................... | 94 |
Le capital social de la Société a augmenté au total de 256 814 €, à la suite de l'émission de 128 407 actions nouvelles de 2€ nominal dans le cadre de l'attribution gratuite d'actions au bénéfice des membres du Directoire de la société et du paiement du dividende en action.
Néant.
Lors de l'Assemblée Générale mixte des actionnaires du 23 mars 2023, ont été approuvés les renouvellements :
* Du mandat de Monsieur Nicolas Le Lan en tant que membre du Conseil de Surveillance pour une durée de quatre (4) ans prenant fin à l'issue de l'assemblée générale ordinaire appelée à statuer en 2027 sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2026 ;
* Du mandat de la société PREDICA en tant que membre du Conseil de Surveillance pour une durée de quatre (4) ans prenant fin à l'issue de l'assemblée générale ordinaire appelée à statuer en 2027 sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2026 ;
* Du mandat de censeur de Monsieur Emmanuel CHABAS prenant fin à l'issue de l'assemblée générale ordinaire appelée à statuer en 2027 sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2026.
ARGAN est l'unique foncière française de DEVELOPPEMENT & LOCATION D'ENTREPOTS PREMIUM cotée sur Euronext et leader de son marché en France. Elle fait partie des indices Euronext SBF 120, CAC All-Share, EPRA Europe et IEIF SIIC France. Le portefeuille immobilier, constitué des actifs construits (hors développements en cours), d'une surface totale de 3 580 000 m2, est valorisé à 3,68 Md€ hors droits (3,89 Md€ droits compris) au 31 décembre 2023. Son parc est composé de 97 immeubles, essentiellement des bases logistiques de catégorie A (85 plateformes logistiques et 12 messageries au 31 décembre 2023), de moyenne d'âge pondérée égale à 11,1 ans, implantées sur tout le territoire français, à proximité des grands axes de circulation.
La répartition principale des surfaces par région est la suivante :
La société ARGAN a été introduite sur le compartiment C d'Euronext Paris le 25 juin 2007. Elle a intégré le compartiment B en janvier 2012 puis le compartiment A en janvier 2020. Elle a intégré l'EPRA FTSE Europe en mars 2023 et le SBF 120 en septembre de la même année. Sa capitalisation boursière au 31 décembre 2023 s'élève à 1,966 Md€, sur la base d'un cours de bourse de 85,2 €/action. La société ARGAN détient à ce jour quatre filiales, les sociétés CARGAN-LOG SCI, AVILOG SCI et NEPTUNE SCI (consolidées par intégration globale) ainsi que NANTOUR SCCV (consolidée par mise en équivalence).
Les sociétés AVILOG, NEPTUNE et NANTOUR n'ont pas eu d'activité sur l'exercice.
Régime SIIC : La société ARGAN est placée sous le régime fiscal des SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées). Le montant de l'exit tax relatif à la société ARGAN a été réglé intégralement.
En 2023, le Groupe a livré 5 nouveaux entrepôts (dont une extension) sur des emplacements PRIME, cumulant 132 M€ d'investissements et 100 000 m2, pour un taux de rendement moyen de 5,2 %. Ces livraisons comprennent deux acquisitions d'entrepôts neufs, réalisées à des conditions financières négociées fin 2021 avant la remontée des taux, avec un rendement moyen de 4,4 %, à :
Par ailleurs, ARGAN a développé en propre trois plateformes logistiques, qui représentent, la moitié du montant des investissements de 2023, avec un rendement moyen de 6,1%, à :
Les projets livrés en 2023 étaient déjà financés par des prêts hypothécaires amortissables, contractés en 2022 avant la montée des taux. Parallèlement, ARGAN a cédé en mars dernier une plateforme logistique de 20 000 m2 située à Bonneuil (94).
La très forte dynamique commerciale se poursuit en 2024 avec un volume de développements sécurisés de près de 180 M€ pour 170 000 m2 au total, avec un rendement moyen approchant 7 %. La rentabilité élevée des projets dont la livraison est programmée en 2024 reflète la capacité d'ARGAN à poursuivre sa dynamique de croissance rentable, portée par un portefeuille d'entrepôts labellisés Aut0nom® sur des emplacements recherchés, dans une logique de partenariat à long terme avec des clients renommés et fiables. Les livraisons prévues pour l'année incluent notamment les développements à :
Le bail est conclu sur une durée ferme de 9 ans ;
La moitié des développements de 2024 est déjà financée par des prêts hypothécaires amortissables, l'autre moitié le sera par le produit de la vente d'entrepôts en 2024 et en 2025. Au global, 2023 et 2024 représentent ainsi deux années d'investissements records pour ARGAN, avec un total de plus de 310 M€ pour 270 000 m2 de nouvelles surfaces.
L'évolution des loyers perçus par le groupe est la suivante :
Soit une augmentation de 11 % de l'année 2023 par rapport à l'année 2022.
Le taux d'occupation du patrimoine s'établit à 100 % au 31 décembre 2023, s'inscrivant ainsi durablement sur une occupation maximale.
Au 31 décembre 2023, la dette financière brute relative au patrimoine représente un montant total de 1 446 M€, à laquelle s'ajoute les émissions obligataires d'un montant de 500 M€, soit une dette totale brute de 1 946 M€. Après prise en compte de la trésorerie résiduelle de 52 M€, la LTV nette (dette financière nette / valeur du patrimoine) s'élève à 49,7 %.
La répartition de cette dette financière brute en capital d'ARGAN est la suivante :
En prenant en compte un Euribor 3 mois égal à + 3,40 % en moyenne sur l'année 2023, le taux moyen de la dette globale du groupe ARGAN ressort à 2,30% au 31 décembre 2023, à comparer à 1,50 % au 31 décembre 2022, avec un Euribor 3 mois moyen de + 0,30 %.
Le montant des financements couverts individuellement et les instruments de couverture contractés au 31 décembre 2023 sont les suivants :
La Société a également contracté la macro-couverture suivante :
Enfin, notre société a reçu de la Direction Générale des Finances Publiques un avis de vérification de comptabilité portant sur la période du 01/01/2019 au 31/12/2021, dont les conclusions ne sont pas encore connues à ce stade.
Néant.
Le périmètre de consolidation au 31 décembre 2023 est le suivant :
| Forme | Sociétés | N° SIREN | % d'intérêt et de contrôle au 31.12.2023 | % d'intérêt et de contrôle au 31.12.2022 |
|---|---|---|---|---|
| SA | ARGAN | 393 430 608 | 100,00% | 100,00% |
| SCI | CARGAN-LOG | 894 352 780 | 60,00% | 60,00% |
| SCCV | NANTOUR | 822 451 340 | 49,90% | 49,90% |
| SCI | AVILOG | 841 242 274 | 100,00% | 99,90% |
| SCI | NEPTUNE | 903 397 784 | 99,90% | 99,90% |
Les sociétés CARGAN-LOG, AVILOG et NEPTUNE détenues à plus de 50 % sont consolidées suivant la méthode de l'intégration globale. La SCCV NANTOUR est mise en équivalence. La société Argan et ses filiales CARGAN-LOG, NANTOUR, AVILOG et NEPTUNE forment le groupe Argan (le « Groupe »). Les sociétés NANTOUR, AVILOG et NEPTUNE n'ont pas eu d'activité sur l'exercice 2023.
Les comptes annuels consolidés, couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, ont été arrêtés par le Directoire le 15 janvier 2024. Conformément au règlement européen CE N° 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales, les comptes consolidés du groupe ARGAN sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne. Ce référentiel est disponible sur le site internet de la Commission Européenne : Normes internationales d'information financière (IFRS) | EUR-Lex (europa.eu)
Les nouvelles normes dont l'application est obligatoire à partir du 1er janvier 2023 sont les suivantes :
Ces normes n'ont pas d'impact significatif sur les résultats et la situation financière du Groupe.
Ces nouvelles normes et amendements ne sont pas applicables au Groupe
Le Groupe n'a pas opté pour la mise en place des normes, amendements de normes et interprétations adoptés par l'Union Européenne pouvant faire l'objet d'une application anticipée dès 2023.
Les normes, amendements de normes et interprétation en cours d'adoption par l'Union Européenne, n'ont pas fait l'objet d'une application par anticipation.
| Comptes consolidés, normes IFRS | Du 01/01/23 au 31/12/23 | Du 01/01/22 au 31/12/22 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 183 648 | 166 078 |
| Refacturation des charges locatives et impôts locatifs | 33 902 | 28 644 |
| Charges locatives et impôts locatifs | - 35 094 | - 30 414 |
| Autres produits sur immeubles | 3 227 | 3 197 |
| Autres charges sur immeubles | - 216 | - 435 |
| Revenus nets des immeubles | 185 469 | 167 071 |
| Résultat opérationnel courant | 172 145 | 150 498 |
| Résultat opérationnel, après ajustement des valeurs | -201 172 | 116 839 |
| Coût de l'endettement financier net | - 45 632 | - |
| Dont intérêts sur emprunts et découverts | -41 363 | -41 110 |
| Résultat avant impôts et autres charges financières | -246 805 | 75 729 |
| Résultat net | -266 449 | - |
| Résultat net part du groupe | -263 449 | 94 869 |
| Résultat net dilué part du groupe / action | -11,44 € | 4,17 € |
| Nombre pondéré d'actions | 23 030 242 | 22 827 845 |
| Du 01/01/23 au 31/12/23 | Du 01/01/22 au 31/12/22 | |
|---|---|---|
| Résultat de la période | -266 449 | 94 869 |
| Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | - 5 389 | 15 685 |
| Résultat de la période et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | -271 838 | 110 554 |
| Dont part du groupe | -268 839 | 110 775 |
Les gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres représentent une perte de -5,4 M€ (contre un gain de 15,7 M€ l'année précédente) et correspondent à la variation de juste valeur des instruments de couverture (pour la partie efficace).## 3.2. Résultats consolidés
• Calcul du résultat net récurrent : (en k€)
| Du 01/01/23 au 31/12/23 | Du 01/01/22 au 31/12/22 | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 183 648 | 166 078 |
| Charges courantes | -13 872 | -14 557 |
| Produits de trésorerie | 1 533 | 582 |
| Intérêts sur emprunts | -41 363 | -28 440 |
| Frais d'émission | - 3 702 | - 4 154 |
| Résultat net récurrent | 126 244 | 119 509 |
| Résultat net récurrent part du groupe | 125 600 | 119 200 |
| Résultat net récurrent / Revenus locatifs | 69% | 72% |
| Résultat net récurrent dilué part du groupe / action | 5,45 € | 5,22 € |
| Nombre pondéré d'actions | 23 030 242 | 22 827 845 |
Le résultat net récurrent s'élève à 126,2 M€, en augmentation de 6% par rapport à l'année précédente et représente 69% des revenus locatifs (contre 72% en 2022) en raison de l'évolution des frais financiers sur l'exercice.
73
• Bilan consolidé simplifié : (en k€)
| Au 31/12/23 | Au 31/12/22 | |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 3 935 563 | 4 159 623 |
| Actifs courants | 118 110 | 256 817 |
| Actifs destinés à être cédés | 17 464 | 22 814 |
| Total Actif | 4 071 136 | 4 439 254 |
| Capitaux propres part des propriétaires de la société mère | 1 887 799 | 2 217 489 |
| Intérêts minoritaires | 34 624 | 37 623 |
| Passifs non courants | 1 864 476 | 1 831 304 |
| Passifs courants | 276 201 | 343 023 |
| Passifs classés comme détenus en vue de la vente | 8 036 | 9 814 |
| Total Passif | 4 071 136 | 4 439 254 |
• Actif du bilan :
• Passif du bilan :
• Calcul des Actifs Nets Réévalués (ANR) EPRA au 31 décembre 2023 : Conformément aux recommandations de l'EPRA, les ANR sont calculés à partir des capitaux propres consolidés de la Société.
* L'ANR EPRA NRV est un ANR de reconstitution,
* L'ANR EPRA NTA est un ANR de continuation,
* L'ANR EPRA NDV est un ANR de liquidation.
| ANR EPRA (en M€) | Au 31 décembre 2023 | Au 31 décembre 2022 |
|---|---|---|
| NRV | NTA | |
| Capitaux propres consolidés attribuables aux actionnaires | 1 887,8 | 1 887,8 |
| + Juste valeur des instruments financiers | -5,5 | -5,5 |
| - Goodwill au bilan | - | -55,6 |
| + Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - |
| + Droits de mutation | 208,4 | - |
| ANR EPRA | 2 090,7 | 1 826,6 |
| Au 31 décembre 2023 | Au 31 décembre 2022 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions | 23 079 697 | 22 951 290 |
| ANR EPRA en €/action | 90,6 | 79,1 |
L'ANR EPRA NTA (de continuation) par action au 31 décembre 2023 s'élève donc à 79,1 € contre 92,9 € au 31 décembre 2022, soit une baisse de - 15 %. Cette baisse de 13,8 € par action de l'ANR EPRA NTA par rapport au 31 décembre 2022 provient :
* Du résultat net (hors variation de juste valeur) : + 5,5 € ;
* De la variation de valeur du patrimoine : - 16,2 € ;
* Du versement du dividende en numéraire : - 2,7 € ;
* De l'impact dilutif de la création des nouvelles actions suite à l'option pour le paiement du dividende en action : - 0,4 €.
Les comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2023 ont été établis conformément aux règles de présentation et aux méthodes d'évaluation prévues par la réglementation en vigueur. Les résultats nets de l'exercice annuel clos le 31 décembre 2023 de nos filiales vous sont présentés dans l'annexe « liste des filiales et participations » du bilan.
75
Aucun changement de présentation n'a été apporté par rapport à l'exercice précédent.
• Compte de résultat social simplifié : (en k€)
| Du 01/01/23 au 31/12/23 | Du 01/01/22 au 31/12/22 | |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires net | 215 384 | 194 773 |
| Résultat d'exploitation | 45 729 | 26 364 |
| Quote-part de résultat sur opérations faites en commun | - | - |
| Résultat financier | -34 387 | - 30 935 |
| Résultat exceptionnel | 4 146 | 4 619 |
| Impôts | 0 | 33 |
| Résultat net | 15 488 | 16 |
76
• Bilan social simplifié :
• Actif du bilan :
• Passif du bilan :
| (en k€) | ||
|---|---|---|
| Au 31/12/23 | Au 31/12/22 | |
| Actif immobilisé | 2 158 933 | 2 134 858 |
| Actif circulant | 111 987 | 239 336 |
| Frais d'émission d'emprunts | 6 848 | 8 527 |
| Total Actif | 2 277 768 | 2 382 721 |
| Capitaux propres | 309 498 | 351 860 |
| Provision pour charges | - | - |
| Dettes | 1 968 270 | 2 030 861 |
| Total Passif | 2 277 768 | 2 382 721 |
77
La décomposition par date d'échéance du solde de la dette fournisseurs et clients au 31 décembre 2023 est la suivante :
| 0 jour | 1 à 30 jours (indicatif) | 31 à 60 jours | 61 à 90 jours | 91 jours et plus | Total (1 jour et plus) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nombres de factures concernées | 57 | 23 | 141 | 60 | ||
| Montant total des factures concernées (préciser HT ou TTC) | K€ TTC | K€ TTC | K€ TTC | K€ TTC | K€ TTC | K€ TTC |
| Pourcentage du montant total des achats de l'exercice (préciser HT ou TTC) | ||||||
| Pourcentage du chiffre d'affaires de l'exercice (préciser HT ou TTC) | 0,10% | |||||
| Nombre de factures exclues | 24 | |||||
| Montant total des factures exclues (préciser HT ou TTC) | 173 k€ TTC |
Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement :
| (A) Tranche de retard de paiement | (B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées | (C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal - article L. 441-6 ou article L. 443-1 du Code de commerce) | |
|---|---|---|---|
| - Délais légaux : 60 jours à compter de la date de la facture | |||
| - Délais contractuels : Facturations trimestrielles avec paiements à échoir |
Au 31 décembre 2023, la Société détient les participations suivantes :
| Valeur | |
|---|---|
| Siège | 36 rue Marbeuf – 75008 PARIS |
| Capital social | 10 000 € |
| Capitaux propres hors capital social et résultat du dernier exercice | - 119 851 € |
| Pourcentage du capital social détenu par la Société | 49,90 % |
| Valeur comptable des actions détenues | 4 990 € |
| Montant des prêts et avances consentis | 0 € |
| Chiffre d'affaires HT | 39 281 € |
| Résultat du dernier exercice | -38 417 € |
| Dividendes ou résultats comptabilisés par la Société au cours de l'exercice | 0 € |
¹ Données relatives aux comptes de l'exercice 2022 pour la société SCCV Nantour.
| Valeur | |
|---|---|
| Siège | 21 rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE |
| Capital social | 10 000 € |
| Capitaux propres hors capital social et résultat du dernier exercice | - 1 560 € |
| Pourcentage du capital social détenu par la Société | 100,0 % |
| Valeur comptable des actions détenues | 8 947 € |
| Montant des prêts et avances consentis | 0 € |
| Chiffre d'affaires HT | 0 € |
| Résultat du dernier exercice | - 983 € |
| Dividendes ou résultats comptabilisés par la Société au cours de l'exercice | 0 € |
| Valeur | |
|---|---|
| Siège | 21 rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE |
| Capital social | 7 415 250 € |
| Capitaux propres hors capital social et résultat du dernier exercice | 65 004 171 € |
| Pourcentage du capital social détenu par la Société | 60 % |
| Valeur comptable des actions détenues | 44 491 500 € |
| Montant des prêts et avances consentis | 0 € |
| Chiffre d'affaires HT | 3 266 426 € |
| Résultat du dernier exercice | -1 881 856 € |
| Dividendes ou résultats comptabilisés par la Société au cours de l'exercice | 0 € |
| Valeur | |
|---|---|
| Siège | 21 rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE |
| Capital social | 10 000 € |
| Capitaux propres hors capital social et résultat du dernier exercice | -91 € |
| Pourcentage du capital social détenu par la Société | 99,9 % |
| Valeur comptable des actions détenues | 9 990 € |
| Montant des prêts et avances consentis | 0 € |
| Chiffre d'affaires HT | 33 313 € |
| Résultat du dernier exercice | -115 865 € |
| Dividendes ou résultats comptabilisés par la Société au cours de l'exercice | 0 € |
ARGAN n'a pas connu de changement significatif de sa situation financière ou commerciale depuis le 31 décembre 2023.
Pour davantage d'informations se référer au paragraphe 2.5 du chapitre 2 du présent Document d'Enregistrement Universel.
Capitalisant sur ses atouts solides et son expertise reconnue, ARGAN compte poursuivre le déroulement de sa stratégie à long terme, afin d'accroitre la valeur créée pour les actionnaires, tout en s'adaptant à un nouveau contexte économique caractérisé par des taux d'intérêt récemment stabilisés et durablement plus élevés par rapport au cycle précédent, avec des taux de capitalisation plus hauts et une inflation plus forte et volatile.
Ainsi, ARGAN entend demeurer un acteur « pure player » en immobilier logistique, maintenir sa stratégie de développement de plateformes PREMIUM, avec d'ores et déjà un investissement engagé de 180 M€ pour des livraisons prévues en 2024, et louées à des signatures solides. Le Groupe souhaite aussi conserver son fonctionnement intégré et réactif et poursuivre la croissance de son ANR tout en continuant à servir un dividende avec l'objectif d'un montant de 3,30 € au titre de 2024.
La moitié des développements de 2024 est déjà financée par des prêts hypothécaires amortissables, l'autre moitié le sera par le produit de la vente d'entrepôts en 2024 et en 2025. De 2024 à 2026, la stratégie vise à fortement désendetter l'entreprise en finançant les développements par la vente des entrepôts les plus anciens, en générant une croissance plus mesurée (+5 % par an et en moyenne sur la période) grâce à l'indexation, à la réversion lors des renouvellements de baux et au développement d'actifs avec des taux de rendement locatif supérieurs à ceux cédés.
ARGAN se fixe les objectifs suivants à fin 2024 :
| Indicateurs clés | Objectifs fin 2024 | Évolution vs fin 2023 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 197 M€ | + 7 % |
| Résultat net Récurrent part du Groupe | 133 M€ | + 6 % |
| Dividende par action* | 3,30 € | +5 % |
(*) Le dividende sera soumis à l'approbation de l'AGM se tenant en 2025.
Aut0nom® est désormais le standard d'entrepôt d'Argan. Aut0nom® est un entrepôt PREMIUM, Net Zéro à l'usage, équipé d'une centrale photovoltaïque et d'un stockage d'énergie en batteries destinés à l'autoconsommation exclusivement, qui délivrent sur une année une quantité d'énergie électrique supérieure à sa consommation de chauffage – rafraichissement et d'éclairage. En parallèle de la généralisation de l'entrepôt Aut0nom®, un ambitieux Plan concernera l'ensemble du parc existant. Le chauffage au gaz sera banni et remplacé par des pompes à chaleur électriques. ARGAN entend ainsi investir 50 M€ entre 2024 et 2030 pour le déploiement de pompes à chaleur en remplacement des chaudières à gaz de son parc d'entrepôts.
Voir également le chapitre 4 du présent Document d'Enregistrement Universel pour la politique ESG d'ARGAN et des informations complémentaires concernant la stratégie environnementale.
Pour une description détaillée du régime fiscal applicable à ARGAN et au Groupe, voir Chapitre 2, paragraphe 2.6.7 – Réglementation relative au statut SIIC et au Chapitre 9, paragraphe 8.2.3.1 – Politique de distribution des dividendes.
Au 31 décembre 2023, l'Actionnariat se décompose à raison de 40,4% pour Jean-Claude LE LAN et sa famille, 16,6 % pour PREDICA et 43,0% de flottant, respectant ainsi le régime des SIIC, pour lequel a opté la Société en date du 1er juillet 2007.
Un nouveau Pacte a été conclu le 25 octobre 2023 entre les membres de la famille Le Lan et KERLAN, en présence d'ARGAN, concomitamment à l'apport de 2 758 610 parts de la société ARGAN détenues par Jean-Claude Le Lan et ses cinq enfants à la SAS KERLAN. Il se substitue au Pacte conclu en 2007. En conséquence de ces apports, KERLAN détient 6 995 830 actions ARGAN représentant 30,31 % du capital. En ajoutant les actions ARGAN détenues en direct par les membres de la famille, le Groupe familial Le Lan détient 40,41 % du capital d'ARGAN.
Pour davantage d'informations sur l'évolution de l'actionnariat, le lecteur est invité à se référer au Chapitre 8 du présent Document d'Enregistrement Universel.
TABLEAU FINANCIER au 31 décembre 2023
| NATURE DES INDICATIONS | 31/12/2023 | EX. 31/12/2022 | EX. 31/12/2021 | EX. 31/12/2020 | EX. 31/12/2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Capital en fin d'exercice | |||||
| Capital social............................................ | 46 159 394 | 45 902 580 | 45 177 090 | 44 618 454 | 44 423 938 |
| Nombre d'actions ordinaires existantes.......... | 23 079 697 | 22 951 290 | 22 588 545 | 22 309 227 | 22 211 969 |
| 2. Opérations et résultats de l'exercice | |||||
| Chiffre d'affaires net Hors taxes.................... | 215 384 088 | 194 773 219 | 181 591 302 | 168 514 414 | 108 965 651 |
| Résultat avant impôts, participation des salariés et dotations aux amortissements et provisions... | 114 828 693 | 91 952 524 | 122 824 308 | 71 600 904 | 33 374 881 |
| Impôts sur les bénéfices............................. | 0 | 32 959 | 27 703 | 24 652 | 32 245 |
| Participation des salariés due au titre de l'exercice... | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Résultat après impôts, participation des salariés et dotations aux amortissements et provisions... | 15 488 020 | 15 587 413 | 382 057 | 2 568 830 | 4 547 427 |
| Résultat distribué .................................... * | 72 740 991 | 68 944 092 | 58 723 288 | 46 843 104 | 42 279 587 |
| 3. Résultat par action | |||||
| Résultat après impôts, participation des salariés, mais avant dotations aux amortissements et provisions... | 4,98 | 4,00 | 5,44 | 3,21 | 1,50 |
| Résultat après impôts, participation des salariés et dotations aux amortissements et provisions... | 0,67 | 0,00 | 1,83 | 0,12 | 0,20 |
| Dividende attribué à chaque action................ | 3,15 | 3,00 | 2,60 | 2,10 | 1,90 |
| 4. Personnel | |||||
| Effectif moyen des salariés employés pendant l'exercice..................................... | 29 | 27 | 26 | 26 | 25 |
| Montant de la masse salariale de l'exercice................................................................ |
Les investisseurs sont invités à tenir compte de l'ensemble des informations figurant dans le présent Document d'Enregistrement Universel, dont les facteurs de risques avant de se décider à acquérir des actions de la Société. Leur attention est toutefois attirée sur le fait que d'autres risques, dont Argan n'a pas connaissance, ou qui sont actuellement non significatifs, pourraient devenir des facteurs importants susceptibles d'avoir un effet défavorable significatif sur Argan, son activité, sa situation financière, ses résultats ou ses perspectives.
Les risques présentés dans la présente section ont fait l'objet d'une mise à jour pour refléter les évolutions récentes liées au contexte économique et géopolitique de 2023 et notamment réévaluer à date les possibles impacts pour la Société. De nombreuses incertitudes demeurent concernant la durée, l'ampleur des effets liés à l'environnement actuel rendant ainsi difficile la détermination de l'impact prospectif de ces crises pour la Société à la date du dépôt du présent Document d'Enregistrement Universel.
Un seul risque est jugé « élevé » (en qualification « nette » après mesures d'atténuation en termes d'impacts). Celui-ci concerne l'évolution de l'estimation du patrimoine (dépendante du contexte économique). Ce risque, son évaluation et ses impacts sont détaillés dans les développements ci-après.
Le tableau ci-dessous récapitule le classement des risques nets (c'est-à-dire après prise en compte des mesures d'atténuation et de prévention de ces risques) par catégorie et leur hiérarchisation en fonction de leur impact potentiel et leur probabilité d'occurrence :
| Catégorie du risque | Risque | Qualification du risque (nette) |
|---|---|---|
| Risques liés au niveau d'endettement de la Société | Risques liés à l'estimation de la valeur des actifs | Elevé |
| Risques liés au niveau des taux d'intérêt et au financement | Moyen | |
| Risques de liquidité | Moyen | |
| Risques liés au développement | ||
| Risques liés à l'environnement concurrentiel | Moyen | |
| Risques liés à une difficulté d'accès au foncier, au durcissement de la réglementation environnementale et à l'accroissement des recours administratifs | Moyen | |
| Risques liés à la défaillance dans la validation d'un projet de développement | Moyen | |
| Risques liés à la dépendance aux fournisseurs et au contrôle de la qualité des prestations fournies par les sous-traitants | Faible | |
| Risques liés à l'activité d'Argan en tant que foncière | Risques de dépendance à l'égard de certains locataires et risques de contrepartie | Moyen |
| Risques liés à la difficulté de céder un actif dans le cadre du programme d'arbitrage | Moyen | |
| Risques liés à la réglementation des baux et à leur renouvellement | Faible | |
| Risques liés aux autorisations ICPE | Faible | |
| Risques liés au marché de l'immobilier logistique | Risques liés au régime fiscal des SIIC | Moyen |
| Risques liés à la non prise en compte des obligations en matière d'ESG | Moyen | |
| Risques liés au fonctionnement interne d'Argan | Risques liés au départ d'une personne clé, notamment membre de la famille LE LAN | Moyen |
| Risques liés à la liquidité et au cours de bourse de l'action ARGAN | Faible |
Le portefeuille de la Société est évalué tous les semestres par des experts indépendants. Les expertises effectuées répondent aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'égide de l'IFEI et du rapport COB de février 2000 (groupe de travail « Barthès de Ruyter »), aux normes professionnelles européennes TEGOVA et aux principes de "The Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS), ou à tout autre standard équivalent qui viendra s'y substituer. Le dernier rapport d'expertise porte sur les actifs détenus par la Société au 31 décembre 2023. Il a été réalisé par CBRE VALUATION. La valeur expertisée du patrimoine construit (hors développements en cours et actifs destinés à être cédés) s'élève à 3,68 Mds€ hors droits, soit 3,89 Mds€ droits compris. Le Rapport résumé d'expertise figurant à la section 2.7 du présent Document d'Enregistrement Universel – Expertises, précise le contexte et la méthodologie retenus par les experts.
L'évaluation des actifs pourrait ne pas être équivalente à leur valeur de réalisation dans l'hypothèse d'une cession. Une telle distorsion pourrait par exemple se produire en cas de changement des paramètres de valorisation des actifs entre la date de réalisation du rapport d'évaluation et la date de cession.
En outre, la Société, au regard de la valeur communiquée par les experts, pourra être amenée à constituer des provisions pour dépréciation, suivant les procédures comptables définies en la matière dès lors que la valeur d'inventaire déterminée par la Société par référence à la valeur d'expertise s'avèrerait inférieure à la valeur nette comptable (méthode applicable aux comptes sociaux).
La Société ayant retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur, son compte de résultat peut ainsi être impacté par une variation négative de juste valeur de ses immeubles, liée à une baisse des valeurs vénales. D'autre part, l'évolution à la baisse des valeurs vénales peut avoir un impact sur les obligations de respect de ratio ou covenant envers certains établissements financiers dans le cadre de contrats de prêts. Au 31 décembre 2023, 81 % des financements contractés sont assortis d'une obligation de covenant de LTV sur le patrimoine de la Société, dont le non-respect peut constituer un cas de défaut.
La crise actuelle – et la décompression des taux de capitalisation observée en 2022 et 2023 – est susceptible d'entrainer des fluctuations défavorables de la valorisation des actifs immobiliers qui affecteraient négativement la valorisation du patrimoine de la Société. A la date de dépôt du présent Document d'Enregistrement Universel, l'incertitude prévaut quant aux impacts de la crise et ses conséquences sur les dépréciations de la valeur des actifs, même si un cas de défaut semble limité dans la mesure où les covenants sur une partie de la dette de la Société imposent essentiellement un ratio LTV inférieur à 65% et que les taux de capitalisation ont eu tendance à se stabiliser au deuxième semestre 2023. A titre d'information, une hausse de 0,5% du taux de capitalisation du patrimoine de la Société (5,10 % hors droits à dire d'experts au 31 décembre 2023) entrainerait une baisse de valeur du patrimoine de la Société de 8,9 %, soit une hausse de la LTV de 49,7 % à 54,4 %.
Malgré un marché de l'investissement immobilier global en perte de vitesse depuis 2022, le marché de l'investissement logistique continue de surperformer avec une part de marché de l'ordre de 22 % du total (source CBRE). Malgré une demande locative soutenue pour cette catégorie d'actifs, les taux de rendement ont amorcé leur compression dans un contexte général de hausse des taux d'intérêt, entrainant une variation de juste valeur négative des immeubles de placement. Dans son rapport d'expertise au 31 décembre 2023, l'expert indépendant précise que « Nous attirons votre attention sur la combinaison d'une situation inflationniste mondiale (conduisant à une augmentation des taux d'intérêt) d'une part et des défaillances et tensions récentes dans le système bancaire d'autre part qui ont accru les risques liés au marché du crédit, à la baisse des valeurs vénales et à une plus forte volatilité des marchés immobiliers à court et moyen terme. L'expérience a montré que le comportement des utilisateurs et des investisseurs peut changer rapidement pendant ces périodes de volatilité accrue. Les décisions de prêt ou d'investissement devraient refléter ce niveau accru de volatilité et la détérioration des conditions du marché. Aussi, il convient de noter que les conclusions énoncées dans le présent rapport ne sont valables qu'à la date d'évaluation. Nous recommandons que cette évaluation puisse être revue périodiquement afin de tenir compte des évolutions de marché dues aux événements en cours. »
La Société ayant recours à l'endettement pour financer ses développements, toute variation des taux d'intérêts entraîne une variation de la charge des frais financiers dus au titre de ces emprunts. Cela est d'autant plus vrai dans le contexte de hausse des taux d'intérêt connus en 2022 et 2023. Cependant, la Société a conclu différentes couvertures de taux lui permettant de réduire son exposition aux taux variables au 31 décembre 2023 à seulement 5 % de sa dette totale. La ventilation de la dette entre taux fixe-variable et variable couvert, ainsi qu'une analyse de sensibilité au risque de taux, figurent au Chapitre 6 du présent Document d'Enregistrement Universel - Comptes consolidés, aux rubriques 12. Instruments financiers dérivés et gestion du risque de taux d'intérêt et 20. Dettes financières. De plus, la majorité des contrats de financements conclus en taux variable intègre des possibilités de conversion en taux fixe.
Quoi qu'il en soit, dans un contexte de taux d'intérêt hauts, la stratégie financière d'ARGAN vise à cesser le recours à l'emprunt pour la période 2024-2026 afin de se désendetter fortement. Pour ce faire, les développements seront essentiellement financés par des cessions d'actifs anciens.# Argan a notamment pour trajectoire (à taux de capitalisation de 5,25% hors droits ou inférieur) de réduire son ratio LTV hors droits sous 40% et son ratio de dette nette sur EBITDA à environ 8 fois à horizon 2026 (contre 49,7% et 11 fois au 31 décembre 2023, respectivement pour ces deux indicateurs).
Au 31 décembre 2023, l'encours des dettes bancaires relatives au patrimoine existant s'élevait à 1 376 M€. En y ajoutant les emprunts obligataires d'un montant de 500 M€ et un montant de 70 M€ de lignes de crédit renouvelables, la dette totale s'élève à 1 946 M€.
À ce jour, la Société n'anticipe pas d'évolution significative du risque lié aux financements. En effet, du fait du caractère essentiellement amortissable de la dette bancaire souscrite, la Société n'a pas à faire face à des refinancements de sa dette à court terme.
| Ventilation | Références | Types de dette | Ville | Dates Début Amort | Dates Fin Amort | Total Dette résiduelle | Montant Fixe | Montant Variable | Montant Variable Couvert | Montant Variable non couvert |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HYP CREUZIER LE NEUF | (03) | 10/07/2022 | 10/04/2029 | 9 588 | 0 | 5 753 | 3 835 | |||
| HYP CREUZIER LE NEUF | (03) | 10/07/2022 | 10/04/2029 | 2 597 | -2 597 | |||||
| HYP CHAPONNAY | (69) | 10/04/2023 | 10/01/2031 | 15 494 | 15 494 | 0 | ||||
| HYP ROYE | (80) | 10/10/2020 | 10/07/2035 | 24 096 | 0 | 16 853 | 7 243 | |||
| CBI ROISSY EN BRIE | (77) | 01/10/2009 | 01/10/2024 | 3 541 | 0 | 0 | 3 541 | |||
| HYP FERRIERES | (77) | 10/01/2013 | 10/10/2026 | 8 501 | 0 | 0 | 8 501 | |||
| HYP FERRIERES | (77) | 10/10/2020 | 10/10/2026 | 9 350 | 0 | 2 618 | 6 732 | |||
| CBI ST QUENTIN FALLAVIER | (38) | 10/04/2010 | 10/04/2025 | 6 097 | 0 | 6 097 | 0 | |||
| HYP CHATRES | (77) | 10/07/2022 | 10/04/2029 | 34 050 | 0 | 20 430 | 13 620 | |||
| CBI COUDRAY MONTCEAUX(91) BatA | 10/07/2010 | 10/07/2025 | 13 959 | 0 | 0 | 13 959 | ||||
| HYP CHANTELOUP EN BRIE | (77) | 10/07/2022 | 10/04/2029 | 12 737 | 0 | 7 642 | 5 095 | |||
| HYP TRAPPES | (78) | 10/07/2022 | 10/04/2029 | 31 817 | 0 | 19 090 | 12 727 | |||
| HYP WISSOUS | (91) | 10/01/2013 | 10/10/2027 | 2 922 | 0 | 0 | 2 922 | |||
| CBI AMBLAINVILLE | (60) | 25/05/2012 | 25/05/2027 | 5 307 | 0 | 0 | 5 307 | |||
| CBI AMBLAINVILLE | (60) - Avenant 1 | 26/07/2012 | 25/05/2027 | 219 | 0 | 0 | 219 | |||
| CBI AMBLAINVILLE | (60) - Extension | 10/04/2017 | 25/05/2027 | 2 759 | 0 | 0 | 2 759 | |||
| HYP CERGY | (95) | 10/07/2022 | 10/04/2028 | 6 169 | 0 | 0 | 6 169 | |||
| HYP ROUVIGNIES | (59) | 10/10/2020 | 10/07/2035 | 35 568 | 14 939 | 20 629 | ||||
| HYP ROUVIGNIES | (59) couverture | 10/10/2020 | 10/07/2035 | 6 402 | -6 402 | |||||
| HYP ROUVIGNIES | (59) couverture | 10/10/2016 | 10/04/2031 | 0 | 1 508 | -1 508 | ||||
| CBI MITRY MORY | (77) | 26/07/2012 | 10/07/2024 | 0 | 0 | 3 222 | -3 222 | |||
| CBI WISSOUS | (91) | 17/09/2012 | 15/10/2027 | 6 502 | 0 | 0 | 6 502 | |||
| CBI COUDRAY | (91) Bat B | 29/03/2013 | 28/03/2028 | 18 568 | 0 | 15 407 | 3 162 | |||
| HYP ST BONNET LES OULES | (42) | 10/07/2022 | 10/04/2029 | 26 733 | 0 | 16 040 | 10 693 | |||
| HYP ST BONNET LES OULES | (42) | 10/07/2022 | 10/04/2029 | 0 | 9 167 | -9 167 | ||||
| CBI VILLE VERMOIS | (54) | 01/01/2015 | 31/12/2023 | 0 | 0 | 167 | -167 | |||
| HYP BRUGES | (33) | 10/07/2022 | 10/04/2029 | 10 765 | 0 | 6 459 | 4 306 | |||
| HYP CERGY | (95) | 10/07/2022 | 10/01/2032 | 9 672 | 0 | 0 | 9 672 | |||
| HYP ATHIS MONS | (91) | 10/10/2017 | 10/10/2032 | 5 980 | 0 | 0 | 5 980 | |||
| CBI LOGNES | (77) | 15/12/2016 | 15/12/2031 | 11 609 | 0 | 11 144 | 465 | |||
| HYP MEUNG | (45) | 10/04/2022 | 10/01/2037 | 14 131 | 0 | 0 | 14 131 | |||
| CBI GUIPAVAS | (29) | 01/01/2014 | 30/09/2025 | 0 | 754 | -754 | ||||
| CBI LOMME | (59) | 14/05/2012 | 13/05/2027 | 0 | 2 129 | -2 129 | ||||
| CBI LOMME | (59) | 01/01/2013 | 13/05/2027 | 0 | 40 | -40 | ||||
| CBI SUCY EN BRIE | (94) | 30/08/2013 | 29/08/2028 | 0 | 5 354 | -5 354 | ||||
| CBI LA FARLEDE | (83) | 05/04/2013 | 04/04/2025 | 0 | 1 768 | -1 768 | ||||
| CBI CHANCEAUX TOURS | (37) | 10/12/2009 | 09/12/2024 | 0 | 969 | -969 | ||||
| HYP WISSOUS | (91) | 08/06/2018 | 08/06/2033 | 41 159 | 0 | 33 020 | 8 140 | |||
| HYP NEUILLY 21 BEFFROY | (92) | 10/07/2019 | 10/05/2034 | 6 949 | 0 | 8 492 | -1 543 | |||
| HYP NEUILLY 21 BEFFROY | (92) | 10/07/2019 | 10/05/2034 | 2 000 | 0 | 0 | 2 000 | |||
| HYP CESTAS | (33) | 10/07/2019 | 10/07/2033 | 7 588 | 7 588 | 0 | ||||
| HYP PUSIGNAN | (69) | 10/01/2020 | 10/10/2034 | 13 917 | 0 | 0 | 13 917 | |||
| HYP PUSIGNAN | (69) | 10/01/2020 | 10/10/2034 | 3 200 | 0 | 0 | 3 200 | |||
| HYP FLEURY MEROGIS | (91) | 10/10/2019 | 27/02/2031 | 29 200 | 29 200 | 0 | ||||
| HYP ALBON | (26) | 01/12/2019 | 10/01/2035 | 6 138 | 0 | 4 911 | 1 227 | |||
| HYP ALBON | (26) | 10/10/2023 | 10/04/2037 | 7 933 | 0 | 7 933 | 0 | |||
| HYP LA CRECHE | (79) | 10/04/2020 | 10/01/2035 | 7 328 | 7 328 | 0 | ||||
| HYP LA CRECHE | (79) | 10/07/2024 | 10/01/2037 | 17 893 | 0 | 17 893 | ||||
| HYP TOURS | (37) | 10/04/2021 | 10/01/2036 | 13 985 | 13 985 | 0 | ||||
| HYP STRASBOURG | (67) | 01/07/2020 | 28/06/2035 | 17 981 | 0 | 0 | 17 981 | |||
| HYP BILLY-BERCLAU | (62) | 01/07/2020 | 28/06/2035 | 3 687 | 3 687 | 0 | ||||
| HYP ARTENEY | (45) | 01/12/2019 | 01/12/2028 | 58 080 | 0 | 56 198 | 1 882 | |||
| HYP ALLONES | (72) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 44 455 | 44 455 | 0 | ||||
| HYP LUNEVILLE | (54) | 01/12/2019 | 01/12/2029 | 35 955 | 35 955 | 0 | ||||
| HYP LAUDUN | (30) | 01/12/2019 | 01/12/2031 | 34 613 | 34 613 | 0 | ||||
| HYP AULNAY | (93) | 01/12/2019 | 01/12/2031 | 37 700 | 37 700 | 0 | ||||
| HYP VENDIN | (62) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 30 176 | 30 176 | 0 | ||||
| HYP EPAUX-BEZU | (02) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 30 123 | 30 123 | 0 | ||||
| HYP MACON | (01) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 26 341 | 26 341 | 0 | ||||
| HYP SAVIGNY-SUR-CLAIRIS | (89) | 01/12/2019 | 01/12/2031 | 24 619 | 24 619 | 0 | ||||
| HYP CHOLET | (49) | 01/12/2019 | 01/12/2031 | 23 359 | 23 359 | 0 | ||||
| HYP CREPY-EN-VALOIS | (60) | 01/12/2019 | 01/12/2029 | 17 000 | 17 000 | 0 | ||||
| HYP BILLY-BERCLAU | (62) | 01/12/2019 | 01/12/2029 | 20 400 | 20 400 | 0 | ||||
| HYP COMBS-LA-VILLE | (77) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 17 131 | 17 131 | 0 | ||||
| HYP BRIE-COMTE-ROBERT | (77) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 21 789 | 21 789 | 0 | ||||
| HYP PLAISANCE-DU-TOUCH | (31) | 01/12/2019 | 01/12/2028 | 19 026 | 0 | 18 410 | 616 | |||
| HYP SAINT-QUENTIN-FALLAVIER | (38) | 01/12/2019 | 01/12/2028 | 9 964 | 0 | 9 641 | 323 | |||
| HYP BAIN-DE-BRETAGNE | (35) | 01/12/2019 | 01/12/2028 | 6 820 | 0 | 6 599 | 221 | |||
| HYP PLOUFRAGAN-SAINT-BRIEUC | (22) | 01/12/2019 | 01/12/2029 | 5 695 | 5 695 | 0 | ||||
| HYP GONDREVILLE | (54) | 10/07/2021 | 10/04/2036 | 7 926 | 0 | 0 | 7 926 | |||
| HYP METZ | (57) | 10/04/2022 | 10/10/2031 | 110 955 | 60 131 | 50 825 | ||||
| HYP METZ | 6 443 | -6 443 | ||||||||
| HYP ESCRENNES | (45) | 10/01/2022 | 10/10/2034 | 8 516 | 0 | 8 516 | 0 | |||
| HYP NANCY | (54) | 10/01/2021 | 10/10/2028 | 25 214 | 25 214 | 0 | ||||
| HYP NEUVILLE-AUX-BOIS | (45) | 10/01/2021 | 10/10/2028 | 45 811 | 45 811 | 0 | ||||
| HYP SERRIS | (77) | 10/04/2022 | 10/04/2037 | 10 200 | 0 | 10 200 | ||||
| HYP SAINT JEAN DE LA NEUVILLE | (76) | 10/10/2023 | 10/10/2038 | 6 828 | 0 | 6 828 | 0 | |||
| HYP MIONNAY | (01) | 10/04/2024 | 10/01/2031 | 13 800 | 13 800 | 0 | ||||
| HYP SAINT ANDRE SUR ORNE | (14) | 10/01/2022 | 10/10/2036 | 8 036 | 0 | 8 036 | 0 | |||
| HYP COMPANS | (77) | 10/01/2023 | 10/10/2037 | 11 522 | 0 | 11 522 | 0 | |||
| HYP JANNEYRIAS | (38) | 10/07/2023 | 10/04/2037 | 28 476 | 0 | 28 476 | 0 | |||
| HYP SENS | (89) | 10/01/2023 | 10/10/2029 | 86 850 | 86 850 | 0 | ||||
| HYP PLESSIS PATE | (91) | 10/10/2021 | 10/04/2028 | 9 010 | 0 | 9 010 | 0 | |||
| HYP ROGNAC | (13) | 10/07/2022 | 10/04/2030 | 6 600 | 6 600 | 0 | ||||
| HYP ROGNAC | (13) | 10/07/2022 | 10/04/2030 | 4 108 | 4 108 | 0 | ||||
| HYP LENS | (30) | 10/01/2023 | 10/10/2037 | 7 093 | 7 093 | 0 | ||||
| HYP MONDEVILLE | (14) | 10/01/2025 | 10/10/2039 | 16 723 | 16 723 | 0 | ||||
| CORP ARGAN BNP | 357 | 357 | ||||||||
| RCF ARGAN Ligne RCF CA IDF | 30/09/2025 | 20 000 | 0 | 0 | 20 000 | |||||
| RCF ARGAN Ligne RCF CE IDF | 24/09/2024 | 20 000 | 0 | 0 | 20 000 | |||||
| RCF ARGAN Ligne RCF Palatine | 03/05/2027 | 10 000 | 0 | 10 000 | ||||||
| RCF ARGAN Ligne RCF BECM | 16/12/2024 | 10 000 | 0 | 10 000 | ||||||
| RCF ARGAN club BPI 15 M€ | 31/10/2025 | 10 | 0 | 10 | ||||||
| RCF ARGAN Ligne RCF CA Normandie | 02/02/2026 | 10 000 | 0 | 10 000 | ||||||
| OBLIG ARGAN OBLIGATAIRE | 17/11/2026 | 500 000 | 500 000 | 0 | ||||||
| COUV Tunnel 10 octobre 2023 macro | 10/10/2023 | 300 000 | -300 000 | |||||||
| TOTAL (en K€) | 1 946 370 | 1 066 342 | 775 174 | 104 853 | 100% |
Les différentes conventions de crédit signées par la Société et ses filiales comportent des clauses usuelles de remboursement anticipé ainsi que des possibilités de conversion à taux fixe concernant les crédits conclus à taux variable. Lors de leur mise en place, la plupart des financements sont assortis de garanties : nantissement du contrat de crédit-bail dans le cadre de CBI ou hypothèque dans le cadre d'emprunt, cession Dailly des loyers ou des sous-loyers (voir Section 9.2 du présent Document d'Enregistrement Universel Nantissements & hypothèques). Certains financements comportent également des obligations de respect de ratio (ou « covenant »), dont le non-respect peut constituer un cas de défaut. Il s'agit essentiellement d'un ratio de LTV sur le patrimoine de la Société ou du patrimoine financé uniquement.
Au 31 décembre 2023, les financements adossés à des actifs et assortis d'une obligation de respect de ratio de LTV sur le patrimoine de la Société (obligation de respect d'un ratio LTV nette inférieur à 70% essentiellement), représentent 55% de la totalité des financements contractés auxquels s'ajoutent les emprunts obligataires, également assortis d'un respect de
| Ventilation | Références | Types de dette | Ville | Dates Début Amort | Dates Fin Amort | Total Dette résiduelle | Montant Fixe | Montant Variable | Montant Variable Couvert | Montant Variable non couvert |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HYP VENDIN | (62) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 30 176 | 30 176 | 0 | ||||
| HYP EPAUX-BEZU | (02) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 30 123 | 30 123 | 0 | ||||
| HYP MACON | (01) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 26 341 | 26 341 | 0 | ||||
| HYP SAVIGNY-SUR-CLAIRIS | (89) | 01/12/2019 | 01/12/2031 | 24 619 | 24 619 | 0 | ||||
| HYP CHOLET | (49) | 01/12/2019 | 01/12/2031 | 23 359 | 23 359 | 0 | ||||
| HYP CREPY-EN-VALOIS | (60) | 01/12/2019 | 01/12/2029 | 17 000 | 17 000 | 0 | ||||
| HYP BILLY-BERCLAU | (62) | 01/12/2019 | 01/12/2029 | 20 400 | 20 400 | 0 | ||||
| HYP COMBS-LA-VILLE | (77) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 17 131 | 17 131 | 0 | ||||
| HYP BRIE-COMTE-ROBERT | (77) | 01/12/2019 | 01/12/2026 | 21 789 | 21 789 | 0 | ||||
| HYP PLAISANCE-DU-TOUCH | (31) | 01/12/2019 | 01/12/2028 | 19 026 | 0 | 18 410 | 616 | |||
| HYP SAINT-QUENTIN-FALLAVIER | (38) | 01/12/2019 | 01/12/2028 | 9 964 | 0 | 9 641 | 323 | |||
| HYP BAIN-DE-BRETAGNE | (35) | 01/12/2019 | 01/12/2028 | 6 820 | 0 | 6 599 | 221 | |||
| HYP PLOUFRAGAN-SAINT-BRIEUC | (22) | 01/12/2019 | 01/12/2029 | 5 695 | 5 695 | 0 | ||||
| HYP GONDREVILLE | (54) | 10/07/2021 | 10/04/2036 | 7 926 | 0 | 0 | 7 926 | |||
| HYP METZ | (57) | 10/04/2022 | 10/10/2031 | 110 955 | 60 131 | 50 825 | ||||
| HYP METZ | 6 443 | -6 443 | ||||||||
| HYP ESCRENNES | (45) | 10/01/2022 | 10/10/2034 | 8 516 | 0 | 8 516 | 0 | |||
| HYP NANCY | (54) | 10/01/2021 | 10/10/2028 | 25 214 | 25 214 | 0 | ||||
| HYP NEUVILLE-AUX-BOIS | (45) | 10/01/2021 | 10/10/2028 | 45 811 | 45 811 | 0 | ||||
| HYP SERRIS | (77) | 10/04/2022 | 10/04/2037 | 10 200 | 0 | 10 200 | ||||
| HYP SAINT JEAN DE LA NEUVILLE | (76) | 10/10/2023 | 10/10/2038 | 6 828 | 0 | 6 828 | 0 | |||
| HYP MIONNAY | (01) | 10/04/2024 | 10/01/2031 | 13 800 | 13 800 | 0 | ||||
| HYP SAINT ANDRE SUR ORNE | (14) | 10/01/2022 | 10/10/2036 | 8 036 | 0 | 8 036 | 0 | |||
| HYP COMPANS | (77) | 10/01/2023 | 10/10/2037 | 11 522 | 0 | 11 522 | 0 | |||
| HYP JANNEYRIAS | (38) | 10/07/2023 | 10/04/2037 | 28 476 | 0 | 28 476 | 0 | |||
| HYP SENS | (89) | 10/01/2023 | 10/10/2029 | 86 850 | 86 850 | 0 | ||||
| HYP PLESSIS PATE | (91) | 10/10/2021 | 10/04/2028 | 9 010 | 0 | 9 010 | 0 | |||
| HYP ROGNAC | (13) | 10/07/2022 | 10/04/2030 | 6 600 | 6 600 | 0 | ||||
| HYP ROGNAC | (13) | 10/07/2022 | 10/04/2030 | 4 108 | 4 108 | 0 | ||||
| HYP LENS | (30) | 10/01/2023 | 10/10/2037 | 7 093 | 7 093 | 0 | ||||
| HYP MONDEVILLE | (14) | 10/01/2025 | 10/10/2039 | 16 723 | 16 723 | 0 |
ratio de LTV inférieur à 65%, qui représentent pour leur part 26% de la totalité des financements contractés. La LTV de la Société s'établit à 49,7% au 31 décembre 2023, nettement inférieure au niveau de ses covenants.
L'émission obligataire réalisée en novembre 2021 et à échéance novembre 2026 prévoit les engagements financiers suivants :
- Maintien d'un ratio LTV inférieur à 65%,
- Maintien d'un ratio secured LTV <45%, et
- Respect d'un ratio ICR >1.8x.
Pour mémoire, au 31 décembre 2023, la LTV de la Société s'élève à 49,7%, le ratio secured LTV est à 36% et le ratio ICR est de 4.3x.
La politique de la Société en matière de risques de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers est, à tout moment, supérieur aux besoins de la Société pour couvrir ses charges d'exploitation, les charges d'intérêts et de remboursement au titre de l'ensemble de la dette financière qu'elle viendrait à contracter dans le cadre de la mise en œuvre de son programme d'investissement, ainsi que la distribution des dividendes prévue par le régime SIIC. Quoi qu'il en soit, des lignes de trésorerie sont en place à hauteur d'environ 250 M€. La Société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir et n'anticipe pas à ce jour de risque accru.
Voir également le Chapitre 6 du présent Document d'Enregistrement Universel – Comptes consolidés, rubriques 6.27.3 Risques de liquidité et 20.2 Échéances des dettes financières.
Pour financer son activité, la Société a essentiellement eu recours à des emprunts hypothécaires à long terme et crédits baux ainsi que, dans une moindre mesure, à des emprunts obligataires.# S'appuyant ainsi sur un fort effet de levier de la dette et dans l'éventualité d'un resserrement du crédit de la part des principaux organismes financiers ou d'une augmentation des taux de crédit, la Société peut ne pas être à même de mettre en œuvre sa stratégie de développement aussi rapidement que souhaité du fait de la pénurie de crédits accordés. Toutefois, elle estime que la diversité de ses partenaires financiers lui permet de contracter les financements dont elle a besoin, étant rappelé par ailleurs qu'elle peut également, en fonction des conditions de marché, recourir à des émissions obligataires. Cela étant, compte tenu du nouveau contexte économique et financier, la Société donne priorité au désendettement et souhaite rééquilibrer ses sources de financement entre la dette obligataire (objectif de 50 %) et la dette bancaire amortissable (objectif de 50 %) d'ici 2030.
Les cycles économiques peuvent conduire à des changements de paradigme économique et à l'apparition de nouveaux concurrents ou à l'inverse à une concentration forte de certains acteurs qui seraient en situation de concurrence intense, pouvant remettre en cause les conditions d'exercice de l'activité d'Argan (diminution des volumes de développement et des rendements locatifs). À cette fin Argan a adapté sa stratégie en renforçant son équipe commerciale. Le Groupe flèche également une part croissante de ses volumes d'activité vers les ETI à forte empreinte régionale et renforce sa présence sur des développements d'entrepôts de petite et moyenne taille ou des messageries. Argan se fixe également des objectifs ambitieux en termes de revalorisation de friches industrielles dans le cadre de sa politique ESG, ouvrant ainsi de nouvelles perspectives.
L'accès au foncier pour les activités logistiques est plus restreint sous l'effet de la pression exercée par d'autres activités économiques, le refus de certaines collectivités ou groupements de personnes ou encore par la mise en place de réglementations restrictives (Zéro Artificialisation Nette).
À cette fin, l'équipe commerciale d'Argan identifie en permanence des terrains à même d'accueillir de nouveaux développements. Cette activité est d'autant plus efficace que la vision de long terme d'Argan, par son identité familiale et de forte implantation sur le territoire français, facilite le contact auprès des communautés d'implantation et notamment des autorités locales. Les contraintes de développement en termes de foncier sont doublées d'un durcissement environnemental (mesure et réduction du bilan carbone, mise en place du décret tertiaire ou encore développement des centrales photovoltaïques). L'approche d'Argan dans ce domaine est d'inscrire ces contraintes comme des leviers de développement en les anticipant afin de faciliter l'activité de ses clients-locataires. C'est à ce titre que notre Groupe développe l'ensemble de ses projets sous le label Aut0nom®, entrepôt Net Carbone Zéro à l'usage, bannit progressivement ses chaudières à gaz de ses entrepôts et fait monter en compétence l'ensemble de ses équipes sur ces questions. Cette pression environnementale peut dans des cas extrêmes aboutir à des recours administratifs pouvant impacter les délais de réalisation d'un projet, voire conduire à son annulation. Argan couvre à cette fin les dépenses engagées dans le cadre de la lettre d'intention et amplifie sa politique de dialogue avec les élus afin d'anticiper au mieux les difficultés. Pour davantage d'informations sur la politique environnementale d'Argan, le lecteur est invité à prendre connaissance du chapitre 4 du présent Document d'Enregistrement Universel et plus généralement de la stratégie ESG d'Argan disponible sur le site argan.fr.
Ce risque pourrait se matérialiser dans le cas d'une mauvaise évaluation de la faisabilité d'un projet, des coûts engendrés ou encore des délais de réalisation. Outre la mauvaise exécution, cette situation pourrait conduire à une vacance longue de l'entrepôt et une altération de l'image d'Argan. Argan a pour cela mis en place une procédure dite de « Go / No Go » pour chaque projet sur une analyse multicritère permettant une prise de décision collégiale sur la validation d'un projet de développement. La grille de lecture s'appuie notamment sur le secteur d'activité du client, sa solidité financière et la probabilité de relocation de l'actif en cas de vacance (notamment par une appréciation de la zone géographique).
Argan en tant qu'acteur économique faisant partie d'une chaine de valeur dépend naturellement de fournisseurs (constructeurs, architectes, bureaux d'études, etc.). Le risque de dépendance est jugé faible en raison de l'abondance de prestataires dans le secteur d'activité du Groupe. En outre, Argan adopte une politique visant à repérer les meilleurs fournisseurs et à les fidéliser et à choisir un minimum de 3 prestataires pour ses besoins importants et critiques. Par ailleurs, dans le cadre de son activité de développement, la société ARGAN confie la construction de ses entrepôts à des entreprises générales ou des contractants généraux lesquels constituent une offre de construction abondante et où la concurrence s'exerce pleinement. La Société n'est nullement dépendante de cette offre. ARGAN a également la possibilité de faire construire ses entrepôts, par lots séparés, en faisant appels à différents corps de métier. Le projet mené, l'attractivité des portefeuilles immobiliers et des revenus locatifs ainsi que la valorisation peuvent être affectées par la perception que les locataires potentiels ont ensuite des entrepôts loués, c'est-à-dire le risque que ces locataires potentiels jugent la qualité, la propreté et/ou la sécurité des entrepôts insuffisantes, ou encore par la nécessité d'engager des travaux de restructuration, de rénovation ou de réparation. Au 31 décembre 2023, 50% du parc immobilier de la Société est sous garantie décennale (en surface), correspondant à 51 bâtiments, et par ailleurs l'entretien des immeubles est à la charge des locataires sauf ce qui relève de l'article 606 du code civil qui reste à la charge du bailleur mais qui fait l'objet de la garantie décennale.
Le patrimoine de la Société comprend 97 immeubles, loués à un total de 65 locataires différents. Les 12 premiers locataires d'ARGAN représentent 71% des loyers annualisés 2023 répartis sur 56 sites de la façon suivante :
| Locataire | Pourcentage des loyers annualisés 2023 |
|---|---|
| Carrefour | 28% |
| FM Logistic | 7% |
| Amazon | 5% |
| Auchan | 5% |
| Monoprix | 5% |
| Decathlon | 5% |
| Géodis | 4% |
| Renault | 3% |
| L'Oréal | 3% |
| Castorama | 2% |
| Eurial | 2% |
| Cyrusone | 2% |
Le portefeuille de clients de la Société est constitué en grande partie par des entreprises de premier plan, dont la situation financière permet de limiter a priori le risque de contrepartie. Préalablement à la signature de baux, la situation, notamment financière, des locataires potentiels est examinée. Les baux sont assortis des garanties suivantes : dépôt de garantie ou caution bancaire équivalent à 3 mois de loyers minimums qui peuvent, le cas échéant, être renforcées suivant le profil de risque potentiel de l'utilisateur. Sur l'exercice 2023, le montant du loyer annuel du site le plus important représente 4,9% de la masse des loyers annuels de la Société. La Société estime qu'elle peut faire face à un impayé de cet ordre pendant la durée nécessaire à la mise en place d'un nouveau locataire sur un tel site. Au cours de l'exercice 2023, la Société n'a pas été impactée dans le recouvrement à date de ses loyers. Elle n'a pas non plus été sollicitée par des clients en raison de l'indexation applicable à compter de janvier 2024 (4,6 % en moyenne). L'évolution de la situation économique a un impact sur les variations de l'indice ILAT produit par l'INSEE sur lequel sont indexés les loyers de la Société, qui représentent 60% des loyers annualisés de 2023. Par ailleurs, la Société est exposée aux variations du marché de l'immobilier, qui pourraient avoir un impact défavorable sur la politique d'investissement et d'arbitrage de la Société, ainsi que sur ses activités, sa situation financière, ses résultats et ses perspectives. Pour autant, la demande en immobilier logistique demeure soutenue avec un taux de vacance qui s'établit en France à 4,7 % à fin 2023 (source : CBRE). Le ralentissement de l'économie pourrait affecter de manière défavorable l'activité de nos locataires et augmenter l'exposition de la Société au risque de contrepartie pour l'exercice 2024. L'inflation, la conjoncture économique atone, la hausse des taux d'intérêt, ou encore les tensions géopolitiques, peuvent fragiliser certains locataires, et ainsi avoir une incidence à long terme sur le taux d'occupation et sur la capacité des locataires à payer leurs loyers. S'agissant, plus spécifiquement, des difficultés récemment rencontrées par le Groupe Casino (Monoprix et Casino), elles n'ont à ce jour eu aucun impact sur la performance d'Argan. Au 31 décembre 2023, il n'y a aucun impayé constaté. Jusqu'à présent le Groupe Casino globalisé, au travers de ses différentes marques, représentait 6% des revenus locatifs pour Argan. Compte tenu de la situation, Argan décide dans les mentions ci-dessous d'apporter une vue plus spécifique, activité par activité.# A la date du présent Document d'Enregistrement Universel, la connaissance d'Argan relative à ce dossier est celle partagée auprès de l'ensemble du public par les médias. 5% des revenus locatifs annualisés de 2023 proviennent de 2 entrepôts exploités en région parisienne par l'enseigne Monoprix (marque du Groupe Casino) sur des sites prisés. Dans le cadre de la stratégie de reprise rendue publique, Monoprix devrait rester dans le périmètre du futur Groupe Casino. 1% de revenus locatifs restants provient d'un entrepôt exploité pour les activités d'hyper- et supermarchés de Casino à proximité de Saint-Etienne. Intermarché, dans le cadre du rachat d'un portefeuille d'hypermarchés, pourrait être conduit à exploiter cet entrepôt situé près de Saint-Etienne. Quoi qu'il en soit, des baux long-terme sont en place.
Dans le cadre de son développement et de la nouvelle stratégie financière, la Société envisage notamment de procéder à des cessions sélectives d'actifs immobiliers (les plus anciens). Elle ne peut garantir que de telles opportunités de cession se présenteront, ni que les cessions se fassent au montant escompté. De telles cessions comportent un certain nombre de risques liés aux conditions du marché immobilier, à la présence sur ce marché d'un nombre suffisant d'investisseurs, aux effets sur les résultats opérationnels de la Société, à la mobilisation des dirigeants et personnes clés sur de telles opérations, et à la découverte de problèmes inhérents à ces cessions. 90 La difficulté à céder des actifs anciens par la Société serait de nature à affecter sa stratégie et ses perspectives. Pour autant, le programme de cession d'Argan concerne un volume limité de 75 M€ en 2024, dont plus de 17 M€ d'ores et déjà sécurisés au travers de l'exercice d'une option d'achat par un locataire.
La commercialisation des immeubles est assurée par les services internes d'Argan (direction commerciale et direction du développement), et avec l'aide ponctuelle de commercialisateurs extérieurs. Les contrats de location sont rédigés sur la base d'un bail type, revu périodiquement en fonction de l'actualité juridique. Argan ne peut pas exclure qu'à l'échéance des baux, certains locataires choisissent de ne pas renouveler leur contrat de bail, et qu'Argan soit à même de renouveler rapidement et dans les mêmes conditions les biens correspondants. Cependant, au regard de l'échelonnement des échéances des baux actuels, Argan estime pouvoir faire face à de telles éventualités. Il est précisé qu'au 31 décembre 2023, le taux d'occupation est de 100 % pour une durée ferme résiduelle moyenne des baux s'établissant à 5,7 ans comme suit :
| Durée ferme résiduelle des baux | Pourcentages |
|---|---|
| Plus de 6 ans | 44% |
| De 3 à 6 ans | 26% |
| Moins de 3 ans | 30% |
La majorité des plateformes logistiques de la Société (dès lors que la quantité de marchandise stockée combustible dépasse 500 tonnes) nécessite une autorisation préfectorale d'exploiter (ICPE). Ces autorisations, qui comportent des prescriptions relatives à l'agencement de l'immeuble concerné, sont portées par les locataires exploitants sauf dans le cas de sites multi- locataires pour lesquels la Société est titulaire de l'autorisation. Cette autorisation est affectée au site dans le cadre de son mode d'exploitation (quantité et nature des produits stockés, mode de stockage...) et sans limite de temps. Seuls une évolution ou un changement dans ce mode d'exploitation peut nécessiter une mise à jour de l'autorisation préfectorale d'exploiter, dont la demande est supervisée par la Société. Durant la phase d'exploitation, la Société exige contractuellement et veille au respect des autorisations d'exploiter par ses locataires (devoir de communication des correspondances avec la DREAL, interdiction de procéder à la résiliation de l'arrêté, visite des entrepôts...). Cette mission est assurée par le service de property interne d'Argan. Bien que la totalité du patrimoine de la Société soit conforme à la réglementation ICPE, elle ne peut assurer l'obtention d'autorisation complémentaire en cas de modification dans l'exploitation de ses entrepôts par ses locataires ni que des recours ne seront pas portés contre les autorisations préfectorales et des permis de construire délivrés. À ce jour, la Société n'a pas été confrontée à un retard significatif dans le cadre d'une mise à jour d'une autorisation préfectorale d'exploiter.
Un changement ou la perte du régime fiscal des SIIC pourrait avoir un effet défavorable significatif sur les résultats de la Société. Cependant, la Société respecte à ce jour toutes les contraintes liées à l'évolution de ce régime, dit SIIC 4, et notamment en ce qui concerne les obligations de détention maximale par l'actionnaire majoritaire. Voir également le Chapitre 6 du présent Document d'Enregistrement Universel – Comptes consolidés, rubrique 6.27.7 Risque lié au maintien du Régime SIIC. 91
Les risques liés à une mauvaise application des exigences ESG concernent l'image et la réputation d'Argan avec un impact potentiel sur le cours de bourse et une possible dégradation de ses relations avec ses parties prenantes. Argan limite fortement ce risque par l'application d'une stratégie ESG refondue en 2023 avec une approche ambitieuse sur la période 2023-2030, intégrant notamment une trajectoire carbone exigeante et conforme aux accords de Paris pour le maintien du réchauffement climatique à un seuil proche de 1,5°C. Concernant plus spécifiquement les risques liés aux effets du changement climatique, le lecteur est invité à se référer au chapitre 4 du présent Document d'Enregistrement Universel, section 4.1, paragraphe 4.1.2.4.2 - Mitigation des risques ; et à la note 6.27.8 des annexes aux Comptes consolidés de l'exercice 2023. Cette approche s'est matérialisée en 2023 par l'amélioration de la note Sustainalytics, passée de risque moyen à faible (17,4 à fin décembre 2023) ainsi qu'une amélioration de la note Ethifinace (à présent médaille d'argent). Argan a le projet d'être également évalué par le GRESB d'ici fin 2024. Pour davantage d'informations concernant la politique ESG d'Argan, le lecteur est invité à se référer au chapitre 4 du présent Document d'Enregistrement Universel ainsi que le rapport ESG accessible intégralement sur argan.fr.
Le développement d'ARGAN dépend de l'implication des principaux dirigeants et collaborateurs clés de la Société, et en particulier celle du Président du Directoire, Monsieur Ronan LE LAN ainsi que celle du Président du Conseil de Surveillance, Monsieur Jean-Claude LE LAN. Il ne peut être garanti que le départ ou l'indisponibilité de l'un d'entre eux n'entraînerait pas pour ARGAN un impact négatif significatif sur la stratégie et la situation financière du groupe ainsi que sur la mise en œuvre de nouveaux projets nécessaires à sa croissance et à son développement. Afin de pallier cette éventualité, ARGAN a structuré l'organisation de la Société et étoffé son équipe dirigeante. En complément, M. Jean-Claude LE LAN et sa famille devraient demeurer l'actionnaire principal de la Société, avec à ce titre une influence significative. Au 31 décembre 2023, la famille Le Lan détenait 40,4 % du capital et des droits de vote de la Société (voir section 8.2.2.1 du présent Document d'Enregistrement Universel - Principaux actionnaires). En conséquence, M. Jean-Claude LE LAN et sa famille conserveront à l'avenir une influence significative sur la Société et pourront par ailleurs, en fonction du taux de participation des autres actionnaires, adopter seuls toutes les résolutions soumises à l'approbation des actionnaires réunis en assemblée ordinaire et éventuellement en assemblée générale extraordinaire. M. Jean-Claude LE LAN et sa famille ont donc une influence significative sur les décisions importantes concernant notamment la nomination des membres du Directoire et du Conseil de Surveillance, l'approbation des comptes annuels, la distribution des dividendes, ainsi que la modification du capital et des statuts de la Société. En outre, le Conseil de Surveillance comporte 3 membres indépendants, soit 37,5% des membres, conformément aux recommandations formulées par le Code de Gouvernement d'entreprise Middlenext lequel prévoit la présence d'au moins un tiers de membres indépendants au Conseil de Surveillance d'une société contrôlée. Par conséquent, la Société estime qu'il y a peu de risque que le contrôle soit exercé de manière abusive, du fait de cette présence des membres indépendants.
Les actions de la Société sont admises à la négociation sur le marché Euronext Paris ; il n'est pas possible de garantir l'existence d'un marché liquide pour ses actions, ni qu'un tel marché, s'il se développe, perdurera. À titre d'information, il est précisé que le volume moyen de transactions quotidiennes sur l'action Argan au cours de l'année 2023 a été de plus de 14 000 titres (source Euronext) en forte accélération par rapport à 2022, notamment du fait de l'intégration aux indices FTSE EPRA en mars puis au SBF 120 en septembre. L'absence de liquidité des actions d'Argan pourrait avoir un impact sur leur négociabilité et leur cours, pour autant la présence à des indices de référence limite le risque de baisse de liquidité. Par ailleurs, le cours de bourse des actions d'Argan est susceptible de varier significativement par rapport à son ANR. 92
Les baux conclus entre la Société et ses locataires prévoient une prise en charge de l'ensemble des coûts au titre des assurances par le locataire, ces baux étant tous des baux dits « triple net ».
La Société fait appel à un cabinet de courtage spécialisé en assurance de biens immobiliers, la société ASSURANCES COSTE- FERMON S.A.S. La couverture des actifs immobiliers d'ARGAN et de ses filiales, en ce compris la majorité des biens financés en crédit-bail, est réalisée auprès de la compagnie d'assurance AFM. De manière générale, la Société estime que les polices d'assurance dont elle bénéficie sont adéquates au regard de la valeur des actifs assurés et du risque encouru. Elles permettent notamment de couvrir la reconstruction à neuf de l'ensemble des actifs immobiliers.
Le tableau ci-dessous récapitule, au 1er janvier 2024, le niveau de couverture de reconstruction, en valeur à neuf, des principaux risques, par sinistre, étant précisé que cette liste ne saurait être exhaustive :
| Natures des garanties | Montant |
|---|---|
| Dommages directs • Assurance globale portant indistinctement sur l'ensemble des biens immobiliers par nature ou par destination, la perte des revenus locatifs et incluant les coûts relatifs à la réparation ou au remplacement définitifs des biens endommagés | À concurrence du montant des dommages et dans la limite de la LCI (*) |
| Assurance des responsabilités, inclus dans la LCI • Recours des voisins et des tiers | 10 000 000 € |
| Extension de garantie Frais et Pertes, inclus dans la LCI, notamment : • Déblaiement • Protection et sauvegarde des biens | |
| Coûts supplémentaires de Frais de recherches de fuites, réparation provisoire, etc. | Sans sous limite |
| Pertes d'exploitation • Pertes des Revenus locatifs pendant la période d'indemnisation • Frais supplémentaires | Limités à 750 000 € |
| Garanties communes à l'ensemble des événements couverts • Honoraires d'expert d'assuré | Selon barème |
| Indemnisation complémentaire • Valeur à neuf |
(*) LCI = Limitation Contractuelle d'Indemnité. De 50 à 200 M€ selon les polices.
La Société a également souscrit auprès de AXA un contrat de Responsabilité Civile Entreprise. Ce contrat couvre notamment les dommages corporels, dans la limite d'un montant de 10 000 000 € par année, ainsi que les dommages matériels et immatériels consécutifs à un sinistre, dans la limite d'un montant de 5 000 000 € par année.
Néant.
A la connaissance d'Argan, il n'existe pas de litige, arbitrage ou fait exceptionnel ayant eu dans un passé récent, ou susceptible d'avoir, un impact défavorable significatif sur l'activité, la situation financière ou les résultats d'Argan.
ARGAN a mis en place un dispositif de contrôle interne intégrant les sociétés incluses dans le périmètre de consolidation, qui couvre l'intégralité de l'activité de la Société et de ses filiales et répond aux normes actuellement en vigueur. Le contrôle interne recouvre l'ensemble des procédures définies et mises en œuvre par le Conseil de Surveillance de la société ARGAN ayant pour vocation de garantir :
* La fiabilité, la qualité et la disponibilité de l'information comptable et financière,
* L'efficience dans la conduite des opérations du Groupe et conforter le Groupe dans l'atteinte de ses objectifs stratégiques et opérationnels,
* Le respect des lois et réglementations applicables,
* La préservation du patrimoine du Groupe,
* La prévention et la détection des fraudes.
Le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité assure, pour le Conseil de Surveillance, le suivi de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques et lui en rend compte. L'objectif général du système de contrôle interne est de prévenir et maîtriser les risques résultant de l'activité du Groupe et les risques d'erreur ou de fraudes, en particulier dans les domaines comptables et financiers. Comme tout système de contrôle, il ne peut cependant pas fournir la garantie absolue que ces risques sont totalement éliminés.
Les procédures de contrôle interne mises en place sont les suivantes :
* (i) Un tableau de bord financier analytique par immeuble, indiquant entre autres le compte de résultat prévisionnel et les équilibres de flux par immeuble. Ce tableau de bord met notamment en évidence l'équilibre loyers / remboursements de l'emprunt et la dette résiduelle comparée à la valeur vénale de chaque immeuble (LTV par immeuble).
* (ii) Un tableau de bord de la dette indiquant notamment la dette globale ainsi que sa ventilation par nature (fixe – variable) par banque et par immeuble, la traçabilité du coût de la dette et de sa prévision, la LTV globale.
* (iii) Un tableau de bord des actifs comprenant :
* l'état des immeubles (surfaces – ancienneté – situation géographique – etc. ...),
* l'état des baux et notamment un planning des durées fermes et contractuelles et les conditions particulières des baux (synthèse des baux),
* l'état des loyers comprenant la ventilation des loyers par locataires, leurs montants comparés aux valeurs du marché,
* la valorisation des immeubles comprenant un historique des valeurs et des taux de rendement.
* (iv) Un tableau de bord boursier comprenant :
* Evolution du cours de bourse Argan, comparé aux principaux indices, à ses pairs ;
* Comparatif des principaux indicateurs financiers d'Argan et des pairs ;
* Rating financier et ESG ;
* Evolution actionnariale.
* (v) Un tableau de bord de gestion comprenant :
* l'état des cautions et garanties données par Argan aux organismes prêteurs (connaissance des montants et des durées) ;
* l'importance et les durées des emprunts hypothécaires et crédits baux du Groupe ;
* des fiches synthétiques résumant le contenu des différents baux et d'un planning général indiquant les fins de baux et les dates de renouvellement ;
* les déclarations d'option à la TVA, les procédures de livraison à soi-même ;
* un contrôle des refacturations de charges de police d'assurance dont la Société est titulaire, et qui sont refacturées à ses filiales et aux locataires dans la mesure où cela est prévu dans le bail.
* (vi) Surveillance des prix de revient, il s'agit d'une surveillance extra-comptable avec rapprochement des valeurs comptabilisées. Un rapprochement est également fait en cours de construction entre les montants restant à payer aux entreprises et le montant du financement mis en place disponible.
* (vii) Procédures de contrôle de mouvements de trésorerie. La Société a contracté avec ses filiales une convention de gestion de trésorerie sous forme d'avance en compte courant permettant ainsi d'avoir une trésorerie globale gérée au niveau d'Argan. Tous les mouvements de trésorerie sont vérifiés deux fois : une première fois lors de l'émission de l'ordre de mouvement dans un tableau extra-comptable et une deuxième fois lors de l'enregistrement comptable desdits mouvements.
Les Tableaux de Bord sont mis à jour semestriellement, à l'occasion des arrêtés de comptes.
Il n'existe pas de procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage, y compris toute procédure dont la Société a connaissance, qui est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d'avoir ou ayant eu au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société et/ou du groupe.
Le présent Document d'Enregistrement Universel comprend le rapport du Conseil de Surveillance sur le Gouvernement d'entreprise, constituant le chapitre 5 du document, ainsi que le rapport sur les composantes Environnement, Social / Sociétale et de Gouvernance (ESG) qui constitue le chapitre 4 du présent document.
Le secteur du bâtiment, résidentiel et tertiaire, représente 43 % de la consommation énergétique et environ 23 % des émissions de gaz à effet de serre de la France. Réduire l'impact environnemental de ce secteur constitue donc un enjeu clef pour tendre vers les objectifs de neutralité carbone d'ici 2050 et limiter la hausse de la température moyenne terrestre à 1,5°C conformément aux Accords de Paris. Avec plus de 90 millions de m2 d'entrepôts de plus de 5 000 m2 en France (données 2021), le secteur de la logistique et du transport a un rôle majeur à jouer dans cette démarche de transition vers une économie décarbonée. Pour protéger les écosystèmes face à l'urgence climatique, les réglementations qui s'imposent à nous s'accélèrent, à travers le Décret Tertiaire, l'objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN), la Loi Climat et Résilience ou encore la Règlementation Environnementale « RE2020 », pour les plus récentes.
Les éléments à prendre en compte pour ARGAN relèvent notamment :
* De l'intégration croissante des énergies renouvelables dans le mix énergétique de nos entrepôts ;
* De la limitation de l'artificialisation des sols ;
* De l'économie circulaire ;
* Du développement de projets préservant la biodiversité ; ou encore
* De la prise en compte des impacts du changement climatique et de l'adaptation de nos entrepôts.# Ces éléments sont ainsi pluriels et complexes, et exigent des solutions performantes et innovantes pour permettre une transition progressive et cohérente vers des entrepôts résilients.
Le modèle d'ARGAN vise à concevoir des entrepôts qui répondent aux enjeux sociaux des clients-locataires. Ceux-ci comprennent les thématiques d'attraction et de fidélisation des salariés, en particulier par la création d'espaces de travail harmonieux, mixant ergonomie, confort acoustique, thermique, visuel, pour renforcer le « bien-travailler ensemble ». Sur chaque projet, notre Groupe entend également intégrer de façon croissante la dimension liée à la création du plus possible d'emplois directs et indirects locaux. Ceci participe, en particulier, à la cohésion des territoires par un développement économique harmonieux. La dimension salariale se double de questions autour de l'intégration de fonctionnalités pour accroître l'automatisation et ainsi faciliter le travail des salariés. Plus globalement, les clients d'ARGAN attendent de l'écoute, du conseil, de la réactivité, et des solutions innovantes et personnalisées coconstruites. La politique du Groupe a toujours été d'anticiper le plus en amont possible tous ces aspects pour offrir des espaces de travail modulables, performants et sources de cohésion sociale.
La baisse des disponibilités foncières, voire leur absence sur certains territoires, renforcée par les prémices de la trajectoire « Zéro Artificialisation Nette », pousse à élargir les périmètres de développement et à envisager de nouveaux modèles (entrepôts à étages, réhabilitation de friches, etc.) qui doivent encore démontrer leur potentiel économique. Au-delà, les objectifs environnementaux des grands acteurs, dont ARGAN, devraient conduire à des revues de portefeuille pour arbitrer en faveur des actifs présentant les meilleures performances environnementales. Une prime à la fois au niveau des loyers et de la valorisation des actifs devrait se renforcer dans les prochaines années pour les actifs PREMIUM qui sont au cœur de l'activité d'ARGAN, comme on peut déjà l'observer dans toute l'Europe de l'Ouest et du Nord. La prise en compte de ces aspects est d'autant plus prégnante pour ARGAN que le pipeline de développement pour 2024 s'inscrit à un niveau record de 180 M€ d'investissements à livrer pour une surface bâtie de l'ordre de 170 000 m². Ainsi, y compris dans le cadre de notre stratégie de désendettement, notre rythme de croissance restera soutenu pour les années suivantes et permettra à la fois de répondre aux besoins du marché et de mener une politique volontariste de renforcement de nos performances ESG par la mise en œuvre de nouvelles générations d'entrepôts PREMIUM et la cession, au cas par cas, de certains actifs.
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La stratégie ESG d'ARGAN pour la période 2023-2030 est présentée dans son exhaustivité dans le cadre d'un rapport publié le 18 octobre 2023 et disponible en français, ainsi qu'en anglais, sur le site argan.fr. Ainsi, les éléments repris dans le présent chapitre 4 du Document d'Enregistrement Universel visent à en donner un aperçu qui ne soustrait pas à une prise de connaissance exhaustive du Rapport ESG 2023 mentionné. ARGAN, en tant qu'acteur français familial animé par une vision à long terme, a en effet décidé de remettre à jour ses engagements environnementaux, sociaux et de gouvernance en donnant une nouvelle impulsion à sa stratégie ESG avec comme priorités :
Pour concrétiser cette refonte, ARGAN a interrogé ses principales parties prenantes. Cette démarche participative a été réalisée par un prestataire extérieur indépendant (Spitha Pyxida) afin de garantir la qualité du contenu et la bonne restitution des différentes paroles. Elle s'est matérialisée par la réalisation :
Ce travail a permis de formaliser les attentes des parties prenantes sur les thématiques environnementales, sociales et sociétales. Leurs contributions ont donné lieu à plusieurs restitutions auprès des Dirigeants d'ARGAN et ont été directement intégrées dans la formalisation des axes de travail principaux et la stratégie ESG de l'entreprise.
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ARGAN entend intégrer les meilleurs standards de pilotage de ses politiques ESG en garantissant une grande transparence et en obtenant la reconnaissance des référentiels français, européens et internationaux majeurs.
ARGAN souhaite s'appuyer sur ses premières réalisations (Aut0nom® notamment) pour devenir un des leaders de la décarbonation de son secteur d'activité. Dans ce cadre, l'entreprise compte accélérer le déploiement d'une politique énergétique ambitieuse centrée sur l'autoconsommation, au service de ses clients.
ARGAN valorise la réussite collective en associant directement ses collaborateurs à la création de valeur par une politique de partage de la richesse, unique dans son secteur. Au-delà, l'entreprise met l'accent sur la santé et la sécurité des salariés de ses partenaires constructeurs et de ses clients dans ses entrepôts. Ces derniers doivent être des lieux de travail sûrs et agréables.
ARGAN est consciente de son rôle d'acteur du développement économique des territoires. L'entreprise souhaite continuer à optimiser les co-bénéfices de ses implantations tout en préparant les grands enjeux de mixité des usages et de réduction de l'artificialisation des sols.
ARGAN met l'innovation et la satisfaction de ses clients au cœur de sa raison d'être. L'entreprise va renforcer son accompagnement pour intégrer toujours mieux les enjeux environnementaux et sociétaux dans le développement des activités logistiques.
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La matrice de matérialité présentée, ci-dessous, a été réalisée et priorisée en intégrant à la fois les attentes des parties prenantes, les enjeux de performance globale d'ARGAN pour demain et l'impact de l'entreprise sur son environnement, répondant ainsi au principe de double matérialité.
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ARGAN a procédé à une revue des risques ESG les plus importants, compte tenu de la probabilité de leur survenance, qui pourraient avoir une incidence négative sur son activité, sa réputation, sa situation financière, ses résultats ou ses perspectives. Plus spécifiquement, les risques liés au changement climatique peuvent être décomposés en :
En cas d'orage, l'électricité statique présente dans l'air ambiant se décharge de manière préférentielle à travers le circuit allant des paratonnerres vers la terre, plutôt qu'en suivant un cheminement aléatoire potentiellement source de dégâts matériels, voire humains ; Rappelons également que la totalité du patrimoine de la société est située en France, région du monde soumise au changement climatique, mais dans un contexte plus facilement maîtrisable que d'autres zones du monde et 31% des actifs sont en Île-de-France. Aucun actif n'est situé sur le littoral.
• Risques de transition qui résultent des ajustements effectués en vue d'une transition vers une économie bas-carbone. Leur maîtrise repose sur la politique de développement durable mise en place par la société. Au 31 décembre 2023, la société ne comptabilise aucune provision ou garantie pour des risques en matière d'environnement.
Sur les effets du changement climatique : ARGAN a profondément remanié sa stratégie ESG en 2023. Celle-ci intègre, pour la première fois, un bilan carbone et une trajectoire de baisse des émissions pour les 3 scopes. Cette stratégie va s'enrichir, d'ici 2026, date à laquelle ARGAN sera officiellement soumise à la CSRD. Les enjeux de biodiversité ou de résilience sont notamment à approfondir dans ce délai. S'agissant du Scope 3, directement lié au patrimoine locatif d'ARGAN, un premier objectif de décarbonation a été publié pour les émissions liées aux consommations énergétiques de ses bâtiments : - 50 % d'ici 2030.
En 2024, ARGAN a prévu d'engager un travail de concertation avec les entreprises qui construisent ses entrepôts par le biais de Contrats de Promotion Immobilière afin, non seulement, d'afficher un objectif de baisse des émissions liées à la construction et à la fin de vie de ses bâtiments (publié d'ici la fin de l'année), mais également d'évoquer les impacts liés au changement climatique.
Sur les trois dernières années, les seuls sinistres d'importance déclarés sont liés à la grêle (dégradation des toitures et des complexes d'étanchéité) intégralement pris en charge par la « Tous Risques Sauf ». À ce stade, aucun immeuble n'a subi de désordre directement lié au changement climatique. Rappelons que les immeubles de la Foncière sont tous situés en France métropolitaine et aucun en zone de montagne ou proche d'un littoral. Rappelons également qu'ARGAN respecte les prescriptions renforcées issues des différentes réglementations d'urbanisme, ainsi que celles issues des études environnementales.
| Catégorie | Risque | Moyens de maîtrise |
|---|---|---|
| A. Climat | Durcissement des attentes et de la règlementation vers une économie bas-carbone | Réduction forte de l'impact carbone de la construction et de l'exploitation Décarbonation de l'ensemble de la chaîne logistique Production d'énergies renouvelables et locales Veille |
| B. Artificialisation des sols | Durcissement des attentes et de la règlementation vers un « zéro artificialisation net » | Anticipation Stock de foncier disponible Mixité des usages sur les nouveaux projets Compensation Conversion de friches |
| C. Capital humain | Maintien de l'attractivité d'ARGAN malgré les fluctuations de la charge de travail Continuité de la relation de proximité malgré le développement Maintien et évolution en interne de l'activité de property management |
Assurer l'avenir Politique salariale et d'intéressement Amélioration de la qualité de vie au travail Gestion saine et planifiée des emplois et des carrières Formation et coaching |
| D. Nouveaux métiers / mixité des usages | Anticipation de l'intégration de nouveaux métiers (maîtrise d'ouvrage, maîtrise de l'énergie) et de nouvelles formes de bâtiments logistiques (construction en étages, mixité des usages, etc.) | Anticipation Formation continue Intégration anticipée de nouvelles compétences |
| E. Financement / endettement / cotation boursière | Hausse et durcissement des conditions de financement et de refinancement Baisse de l'attractivité de la valeur boursière |
Obligations vertes Indexation des loyers Démarche ESG volontaire Diversification des sources de financement Mise en place de cap sur les emprunts à taux variables Renforcement des relations investisseurs |
| F. Cycles de marché et diversification | Fin du déploiement des entrepôts grandes et moyennes surfaces Incertitudes sur les biens de consommation et le e-commerce |
Diversification du portefeuille avec une diminution de la part des entrepôts XXL Engagements / baux sur le long terme Diversification des cibles commerciales avec renforcement des ETI et de nouveaux secteurs industriels (santé, etc.) |
| G. Développement de projets | Difficultés d'accès au foncier Hausse des matières premières et des coûts de la construction |
Lien fort avec les collectivités locales Co-construction avec les architectes, maîtres d'œuvre et constructeurs pour maîtriser les surcoûts |
| H. Constitution et renouvellement des instances | Départ d'un des membres de la famille Le Lan | Anticipation Tuilage avant les départs Contrôle familial réaffirmé (pacte familial déclaré à l'AMF) |
| I. Éthique des affaires | Gestion des achats mal maîtrisée Corruption |
Chartes Contrôle interne Formations, sensibilisations |
Argan a engagé de nombreuses actions depuis près de 10 années et dont les résultats sont d'ores et déjà probants, le présent segment du Document d'Enregistrement Universel vise à en présenter les principales réalisations pour les trois composantes de notre politique ESG.
ARGAN a initié et déployé une stratégie environnementale ambitieuse, autour d'une trajectoire bas-carbone alignée sur le SBTi et un scénario de réchauffement conforme aux Accords de Paris à 1,5°C. Pour cela, notre Groupe accélère le déploiement des plans déjà lancés (plan LEDs, plan « Pompe à Chaleur » en substitution du chauffage au gaz représentant un investissement de 50 M€ de 2024 à 2030, plan GTC), engage la construction de ses entrepôts Aut0nom®, Net Zéro à l'usage, et lance une nouvelle étape de déploiement de capacités photovoltaïques dédiées à l'autoconsommation en toitures ou en ombrières.
Depuis 2018, ARGAN a continué le déploiement de son plan climat :
Début 2022, ARGAN a mis en service son premier entrepôt Aut0nom®. Depuis, la société a mis en chantier ou à l'étude, plus d'une dizaine de projets sur la base de ce nouveau standard. À fin 2023, ce sont une dizaine d'entrepôts, qui produisent et consomment leur propre énergie verte, qui ont été soit livrés soit sont en cours de développement.
En 2024, ARGAN entend franchir une nouvelle étape. Nous ne voulons plus construire d'entrepôts qui, en exploitation, présentent un bilan positif d'émissions de GES. Voilà pourquoi, nous poursuivons l'amélioration d'Aut0nom® pour proposer à nos clients-locataires un entrepôt logistique Net Zéro à l'usage. Pour cela, nous avons conçu un entrepôt dont les émissions carbones sont drastiquement réduites par rapport à un bâtiment logistique traditionnel. Et pour les émissions résiduelles, nous nous engageons, dès cette année, dans une démarche de compensation répondant aux critères du Label Bas Carbone délivré par l'État. L'acquisition d'une emprise foncière de l'ordre de 200 hectares permettra ainsi de mener des opérations de boisement et de compenser les émissions résiduelles de nos développements pour une décennie.
Au-delà, à fin 2023, ARGAN comptait environ 135 000 m² de panneaux photovoltaïques installés, représentant environ 30 MWc.
ARGAN fait systématiquement appel à un écologue pour procéder à des diagnostics écologiques sur chacun des projets lancés en développement.L'objectif de ce travail est :
• D'identifier les typologies d'habitat, ainsi que la flore présentes sur les sites (dont les espèces invasives et les espèces protégées et/ou menacées) ;
• D'identifier les espèces de faune protégées et/ou menacées présentes ou potentiellement présentes, (évaluation du potentiel d'accueil de la faune) ;
• D'identifier les éléments remarquables à conserver et à valoriser (arbre servant de support de nidification, ensemble de plantes nectarifères intéressantes pour les insectes pollinisateurs, etc.) ;
• D'émettre des prescriptions pour préserver les éléments les plus intéressants pour la biodiversité et intégrer des actions complémentaires de restauration éventuelle et/ou de compensation.
Au-delà, des dispositions particulières peuvent être prises lors des chantiers pour en limiter l'impact (horaires, période de début des travaux, non-éclairage la nuit, etc.).
Sur l'année écoulée, ARGAN a également renforcé le potentiel de biodiversité de certains de ses entrepôts par des actions ciblées concrètes :
• Plantation d'espèces végétales locales diversifiées ;
• Création de prairies de fauches / fleuries ;
• Aménagement de bassins pour qu'ils soient favorables à la biodiversité ;
• Mise en place de passages pour la petite faune ;
• Sensibilisation de ses clients pour une gestion durable avec limitation de l'utilisation des produits phytosanitaires et la mise en place d'éco-pâturage ;
• Installation d'hôtels à insectes, de nichoirs et de mangeoires à oiseaux ;
• Installation de systèmes de récupération d'eau de pluie.
Conscients de l'impératif de minimiser l'empreinte de l'ensemble de nos activités ainsi que celle de notre portefeuille d'entrepôts, nous menons une approche consistant à mesurer notre impact et à réduire systématiquement les émissions sur les postes sur lesquels cela est possible. Cela s'est traduit par la réalisation du premier bilan carbone d'ARGAN, réalisé sur les 3 scopes au titre de l'année 2022 et publié le 18 octobre 2023. Sur la base de l'estimation des émissions de 2022, le cumul de nos scopes 1 & 2 (directement liés au fonctionnement de nos équipes) représente moins de 1 % du total de nos émissions. L'essentiel de nos émissions repose sur le poste construction de nos nouveaux entrepôts / réhabilitations / travaux / fin de vie et sur l'utilisation de l'énergie (scope 3).
Nos émissions par scope selon la méthodologie GHG protocol (données 2022)
| Scope | Bilan 2022 (tonnes de CO2 équivalent) | Soit en % |
|---|---|---|
| Scope 1 | 489 | 0,5 % |
| Scope 2 | 4 | < 0,1 % |
| Scope 3 | 100 042 | 99,5 % |
| Total | 100 535 | 100 % |
Nos émissions par poste selon la méthodologie GHG protocol (données 2022)
| Poste | Bilan 2022 (tonnes de CO2 équivalent) | Soit en % |
|---|---|---|
| Entrepôts / Construction, réhabilitations, travaux et fin de vie | 67 396 | 67 % |
| Exploitation : Gaz | 14 713 | 15 % |
| Exploitation : Electricité | 10 178 | 10 % |
| Exploitation : Autres émissions | 892 | 1 % |
| Achat de services et sous-traitance | 6 351 | 6% |
| Divers et déplacements | 1 005 | 1 % |
| Total | 100 535 | 100 % |
La stratégie d'ARGAN dans ce domaine entend conforter sa qualité d'employeur responsable, favorisant un environnement de travail motivant et épanouissant. Sa politique Sociale et Sociétale vise également à associer ses collaborateurs à la réussite de l'entreprise.
ARGAN est régie par le droit français et intervient exclusivement en France. La Foncière applique, par conséquent, un cadre règlementaire et légal plus favorable et protecteur que les conventions fondamentales de l'Organisation Internationale du Travail (OIT). Du point de vue de la rémunération, la société a mis en place un système attractif visant la motivation de ses collaborateurs et reposant sur la performance obtenue au plan individuel et collectif :
• Un salaire fixe payé sur 13 mois ;
• Une prime commerciale collective distribuée de manière strictement égalitaire à tous les salariés. Son montant est fonction des loyers générés par les nouveaux baux des développements signés au cours de l'exercice, ainsi que de leur rentabilité locative et de leur durée ferme ;
• Un accord d'intéressement collectif classique en fonction des performances de l'entreprise (selon les critères de marge promoteur et de taux d'occupation). Il est plafonné à deux mois de salaire par collaborateur. Ceux qui le souhaitent peuvent bloquer l'intéressement sur un PEIE (Plan d'Épargne Inter Entreprise) et un PERCOI.
• Un plan d'attribution gratuite d'actions. Jusqu'à présent réservé aux membres du Directoire et du Comex, il a été décidé, en 2022, de l'élargir à l'ensemble du personnel. La totalité des collaborateurs bénéficie ainsi d'une distribution gratuite d'actions dont les quantités seront en fonction des performances de la société sur les trois exercices 2022, 2023 et 2024. Ce plan élargi d'attribution gratuite d'actions signe la reconnaissance de chacun dans la performance globale du Groupe et la volonté d'un partage plus juste des résultats. Ainsi, 100 % des salariés d'ARGAN sont actionnaires à la date de parution du présent Document d'Enregistrement Universel.
Au-delà, de ces aspects qui s'appliquent à tous, la rémunération des dirigeants reste volontairement contenue à des niveaux très sensiblement inférieurs aux principaux groupes cotés et à nos pairs. Ainsi le ratio d'équité, qui mesure le rapport entre la rémunération des dirigeants et la rémunération moyenne des salariés ressort à 2,4 pour les membres du directoire (contre environ 50 pour les entreprises du SBF 120 et même environ 100 pour les 100 plus grandes entreprises françaises).
Aucun écart de rémunération n'a été constaté entre les femmes et les hommes de l'organisation, à poste équivalent. Au-delà, ARGAN veille au quotidien et dans ses processus de recrutement au respect de la diversité, à une stricte égalité femmes / hommes et à la lutte contre toute forme de discrimination. ARGAN souhaite renforcer la part de femmes dans l'entreprise pour le futur ; un objectif cependant difficile à mettre en œuvre compte tenu de la taille réduite de l'entreprise, du faible turn-over et d'un secteur d'activité moins féminisé. Enfin une procédure d'alerte a été mise en place en 2023 pour faciliter la déclaration d'incidents liés à la discrimination ou au harcèlement. Elle est intégrée dans la charte éthique de l'entreprise.
Par ailleurs, tout a été aménagé pour veiller au confort et à la qualité du cadre de travail de nos collaborateurs. Au sein du siège à Neuilly-sur-Seine, des bureaux spacieux ont récemment été refaits à neuf, avec éclairages LED, salles de réunion lumineuses et ouvertes, vestiaires avec douches, cuisine, mise à disposition de café, fruits et viennoiseries, etc. Une attention particulière a été portée à l'accessibilité totale du bâtiment pour les personnes en situation de handicap, mais aussi pour les personnes mal et non voyantes ou malentendantes. Le siège d'ARGAN permet enfin de tester de nouvelles approches et de nouveaux services qui pourraient, demain, intégrer les bureaux de nos entrepôts. Chaque semaine, un lieu adapté est loué par l'entreprise à proximité du siège pour permettre aux personnes volontaires de pratiquer une activité sportive ensemble.
Le cadre de travail offert dans nos entrepôts est, naturellement, un sujet constant d'amélioration, en relation étroite avec nos clients. La couleur claire des murs et de la sous-toiture, la mise en peinture blanche de certains murs de séparation, un effort spécifique sur la diffusion de la luminosité naturelle avec l'intégration de très grandes ouvertures (baies vitrées, impostes, etc.) y compris dans les entrepôts, la qualité et l'intensité de la lumière artificielle, l'ergonomie des espaces, le confort acoustique, la présence de lieux de repos, l'accent mis sur la qualité et la quantité d'espaces verts... Nous intervenons sur tous les leviers possibles sous notre contrôle, pour contribuer à créer un environnement favorable à la qualité du travail et au « bien-travailler ensemble ». Ces éléments prennent aujourd'hui une dimension toujours plus importante pour nous et pour nos clients, confrontés à une moindre attractivité des métiers de la logistique et à une compétition pour attirer les meilleurs talents. Au-delà, le confort des installations et leur adaptabilité seront encore plus centraux pour continuer à offrir des espaces de travail de qualité tenant compte des impacts futurs du changement climatique.
Un plan annuel de formation est en place en vue de renforcer l'actualisation des savoirs et des compétences des collaborateurs d'ARGAN. La mise en place d'une Académie ARGAN, programme de formation et de coaching des collaborateurs, est prévue pour 2024. Ce programme intégrera, notamment, des formations en lien avec les thématiques ESG, sur les 3 volets.
La santé et la sécurité de nos collaborateurs est au cœur de notre politique sociale. Des actions de sensibilisation sont ainsi réalisées régulièrement, notamment pour les collaborateurs devant se rendre sur nos chantiers ou intervenant directement dans nos entrepôts. En 2023, aucun accident ou presque-accident n'a été enregistré au niveau du personnel ARGAN.
ARGAN poursuit et renforce son soutien à des actions locales permettant de concrétiser les co-bénéfices de l'installation de ses entrepôts sur les territoires. Au-delà, ARGAN compte mobiliser sa chaîne de valeur pour renforcer l'intégration de travailleurs en insertion lors des phases de construction et de maintenance de ses entrepôts dans le futur. Dans ce cadre, notre Groupe a par exemple accompagné un ancien collaborateur d'ARGAN, Alexandre Besnard, dans le cadre d'un projet de production de tomates cerises de qualité, sous serre mais de manière entièrement éco-responsable.# ARGAN a soutenu son projet notamment en l'accompagnant dans la conception et le financement de sa serre éco- responsable. Les résultats comprennent :
Notre politique de Gouvernance repose sur des principes de transparence, d'intégrité et de responsabilité. ARGAN est organisée de façon à créer les conditions favorables à son développement dans le respect des règles de bonne gouvernance. Elle se réfère et applique le Code de Gouvernement d'entreprise des sociétés cotées du MIDDLENEXT et s'inspire également des principes du code AFEP-MEDEF, actualisé en janvier 2020. Le Groupe a choisi une structure de gouvernance duale reposant sur un Directoire et un Conseil de Surveillance. Cette dissociation assure un équilibre entre les pouvoirs de gestion et de contrôle pour permettre de fixer les objectifs de la société et les moyens de les atteindre au regard de ses valeurs et de ses missions. ARGAN a mis en place des politiques et des procédures rigoureuses pour prévenir la corruption et les conflits d'intérêts. L'entreprise a instauré les mécanismes de contrôles internes nécessaires pour assurer la qualité de l'information financière et minimiser les risques opérationnels. Le crédo de la stratégie d'ARGAN est : Transparence, intégrité, responsabilité. Les réalisations de notre Groupe sont tournées vers l'appui de notre politique de développement durable, l'exemplarité de notre Gouvernement d'entreprise et l'ajout de leviers internes à notre politique ESG.
Dans un contexte de raréfaction du foncier et de criticité des questions liées à l'emprise des sols artificialisés et du bâti dans un contexte de dérèglement climatique accéléré, ARGAN porte une importance croissante à l'introduction de projets visant à reconvertir d'anciennes friches industrielles pour ses nouveaux projets. Dans ce cadre, notre Groupe a récemment initié un chantier d'envergure pour la construction d'une plateforme logistique de 82 000 m2, qui sera livrée en juin 2024 à la division supply chain de Carrefour dans le cadre d'un bail d'une durée ferme de 9 ans, à proximité de Caen. Ce projet prend place sur une ancienne friche industrielle Stellantis-PSA de 30 hectares préalablement dépolluée. Le « recyclage » de ce foncier, réalisé en coordination avec les collectivités locales, permet de limiter l'artificialisation des sols et l'impact écologique de l'opération. Des panneaux photovoltaïques en toiture, couplés à des batteries de stockage, permettront de couvrir la totalité des besoins du site en termes d'éclairage mais aussi de chauffage et de rafraîchissement grâce à des pompes à chaleur air / eau. Le chantier intègre également un grand plan de reforestation et de végétalisation. Les arbres actuels seront conservés et 11 000 nouveaux pieds – issus d'essences locales – seront plantés selon la méthode Miyawaki adaptée aux conditions locales. Finalement, 41 % de l'assiette foncière sera dédiée aux espaces verts. Par ailleurs, les plateformes logistiques détenues par la Société sont soumises à une autorisation préfectorale d'exploiter dès lors que les quantités de marchandises stockées et combustibles atteignent 500 tonnes. Cette autorisation, accordée par le Préfet, est instruite par les services de la DREAL (Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement) et vise à la protection de l'environnement, des personnes et des biens. Dans ce cadre, une enquête publique est notamment instruite auprès des populations riveraines et locales par un Commissaire enquêteur qui remet un rapport mentionnant son avis sur le projet d'implantation. La Société sous-traite la construction de ses plateformes et fait appel à des entreprises ou à des promoteurs spécialisés en immobilier logistique. La phase de consultation de ces entreprises est la plus sensible quant aux risques de corruption. Pour couvrir ce risque, un processus formalisé d'appel d'offres est mis en place au sein de la Direction du Développement et la sélection finale est validée par la Direction Générale.
La Société veille particulièrement à sélectionner des entreprises de qualité, disposant des compétences et de l'expérience nécessaires à garantir la qualité environnementale de ses projets. Elle s'assure également de la bonne implication des entreprises au regard de leur responsabilité sociale, en vérifiant par exemple le bon respect des règles de sécurité sur les chantiers de construction. Enfin, l'activité de la Société contribue au développement économique régional et à la vitalité des zones d'activités logistiques de par les emplois créés par les entreprises locataires qui emploient plus de 22 000 personnes pour la totalité des plateformes détenues par la Société.
L'organisation du Gouvernement d'entreprise est resserré et fait une séparation stricte entre son Directoire et son Conseil de Surveillance. Pour davantage d'informations concernant l'organisation de la Gouvernance d'ARGAN et les missions dévolues au Directoire et au Conseil de Surveillance, le lecteur est invité à prendre connaissance du Chapitre 5 du présent Document d’Enregistrement Universel et plus précisément du paragraphe 5.1 – Direction et contrôle de la Société. Plus spécifiquement concernant notre politique ESG, le Conseil de Surveillance et le Directoire exercent les missions dévolues par la loi et agissent en considérant les enjeux sociaux et environnementaux des activités d'ARGAN.
Lors de ses réunions, les principaux thèmes abordés par le Conseil de Surveillance sont :
* La politique commerciale,
* La stratégie de développement,
* Le volet social (Ressources Humaines),
* Les actions ESG.
Le Conseil de Surveillance est assisté de deux comités : le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité et le Comité des Nominations et des Rémunérations, composés chacun de trois membres désignés par le Conseil de Surveillance. Ces deux comités sont présidés par un membre indépendant. La liste complète des prérogatives et missions de ces deux comités sont également incluses au Chapitre 5 du présent Document d’Enregistrement Universel et plus spécifiquement au paragraphe 5.1 – Direction et contrôle de la Société.
ARGAN complète sa stratégie de Gouvernance ESG, et appuie les missions de ses organes structurant son Gouvernement d'entreprise, par des instances et politiques internes détaillées dans les paragraphes ci-après.
Un comité interne à l'entreprise dédié au suivi des actions et plans d'investissement énergétiques se réunit une fois par mois, associant les principaux managers de l'entreprise et les personnels directement concernés. A partir de 2024, ce comité sera élargi au suivi de l'ensemble des actions environnementales d'ARGAN. Depuis 2022, ARGAN a directement intégré la définition et la coordination de la stratégie ESG aux missions de son Secrétaire Général. Il est en charge du pilotage et du suivi de la stratégie validée par le Directoire et de la revue du plan d'actions associé. Il s'assure également de son déploiement à tous les niveaux et de la sensibilisation de l'ensemble des collaborateurs. Il assure enfin la revue des risques environnementaux, sociaux et sociétaux issus de l'analyse des risques globaux de l'entreprise ainsi qu'une revue des risques climatiques.
ARGAN n'a pas recours à des professionnels extérieurs pour la représentation de ses intérêts. L'ensemble des actions sur son domaine d'activité est piloté et financé par la FEI, la Fédération des Entreprises Immobilières, qui représente les acteurs du secteur, dont ARGAN, auprès des pouvoirs publics. ARGAN est également membre de l'AFILOG qui joue un rôle similaire dans son périmètre d'action.
Pour ces prochaines années, ARGAN a décidé de concentrer ses efforts dans 3 domaines spécifiques :
ARGAN s'est notamment engagé en 2023 en faveur du Pacte mondial des Nations Unies et de ses dix principes autour des droits humains, des normes du travail, de l'environnement et de la lutte contre la corruption. ARGAN publiera en 2024 sa première Communication sur le Progrès (COP).
Au-delà, ARGAN a souhaité que sa stratégie ESG prenne en compte les 17 Objectifs de Développement Durable de l'Organisation des Nations Unies. Compte tenu de son activité, de sa taille et du nombre relativement réduit de ses collaborateurs (une trentaine), ARGAN a décidé de concentrer ses actions sur les 5 Objectifs de Développement Durable suivants :
En complément de ces 5 ODD, ARGAN restera particulièrement attentive aux objectifs 5 (Égalité entre les sexes), 6 (Accès à l'eau salubre et à l'assainissement), 8 (Accès à des emplois décents) et 12 (Consommation et production responsables), aussi bien dans son activité propre que dans sa chaîne de valeur.
ARGAN souhaite aujourd'hui renforcer ses engagements environnementaux et mettre en place un ensemble d'actions structurées à court et moyen terme. Un plan de décarbonation de son activité aligné sur les Accords de Paris (scénario 1,5°C) et le SBTi a ainsi été défini en 2023. Des actions en faveur de la biodiversité ou de la gestion de l'eau complètent le dispositif imaginé pour réduire les impacts de notre activité et celle de nos clients.
Les engagements pour 2030 précis pris par ARGAN comprennent :
En visant une réduction ambitieuse de ses émissions de carbone pour les Scopes 1, 2 et 3 :
En complément, ARGAN étudie un scénario crédible et pertinent de réduction des émissions sur les phases de construction (présentation fin 2024).
Notre Groupe entend appliquer le label Autonomie sur l'ensemble des nouveaux projets de développement en visant 100 % de nouveaux développements entrepris ainsi. C'est-à-dire avec un entrepôt net zéro à l'usage qui produit sa propre énergie verte. La qualité environnementale des nouveaux développements est souhaitée d'autant plus forte que nous avons pour objectif de faire certifier au moins 75 % de nos nouveaux développements au niveau BREEAM Excellent d'ici 2025, puis 100% en 2030.
Cette stratégie se doublera pour le parc existant d'un déploiement des plans PAC, GTC/ GTB et LED, en visant d'ici 2025 :
L'ensemble de ces engagements vise à accélérer de façon significative la production d'énergie verte sur nos sites, avec pour objectif notamment de produire 200 000 MWh d'énergie renouvelable sur le périmètre d'ARGAN d'ici 2030, utilisée en priorité en autoconsommation pour réduire les émissions de nos clients (contre environ 25 000 MWh à fin 2023).
Sur cet axe, l'engagement d'ARGAN vise notamment l'accompagnement de ses clients sur une démarche responsable accrue. Les objectifs à horizon 2025 puis 2030 comprennent notamment :
Pour davantage d'informations concernant les objectifs 2025 et 2030 fixés par ARGAN en matière d'Environnement, le lecteur est invité à se référer au Rapport ESG 2023 publié sur le site internet argan.fr.
ARGAN souhaite promouvoir un cadre de travail sûr et agréable pour l'ensemble de sa chaîne de valeur en travaillant avec ses partenaires-constructeurs et ses clients afin de préserver la santé et la sécurité des intervenants à la fois pendant les phases de construction mais aussi d'exploitation des bâtiments et en offrant des lieux de travail de grande qualité venant renforcer l'attractivité des métiers de la logistique.
Les engagements pour 2030 précis pris par ARGAN comprennent :
Notre Groupe souhaite tenir les engagements actuels de partage de la valeur par la distribution gratuite d'actions pour tous et renforcer ses actions de lutte contre toute forme de discrimination, pour nous et notre chaîne de valeur. En matière de formations ARGAN met également en place une Académie pour renforcer encore les compétences de ses collaborateurs et les sensibiliser aux thématiques ESG. Concrètement, les objectifs pris comprennent :
Dans le domaine, ARGAN travaille avec ses parties prenantes pour améliorer encore la performance de ses entrepôts et la garantir dans le temps, y compris face au changement climatique. A ce titre, la Société s'est par exemple engagée à :
Sur cet axe, ARGAN souhaite garantir la sécurité de ses collaborateurs en renforçant encore la prévention et travaille avec ses parties prenantes pour améliorer la sécurité lors des phases de construction et d'exploitation de nos entrepôts. Cette ambition se traduit notamment par la mise en place d'une signature obligatoire d'une charte ESG renforcée par les entreprises de construction, de maintenance et d'entretien, afin d'accroître leurs engagements en matière de sécurité.
ARGAN favorise enfin l'insertion lors des phases de construction, pour la maintenance et pour l'entretien de ses entrepôts, en coordination avec nos partenaires et clients. A ce titre, notre Groupe vise une insertion favorisée en coordination avec ses partenaires et clients sur les phases de construction, maintenance et entretien. Ainsi, 10 % des contrats devront intégrer une clause d'insertion à fin 2025, puis 25% d'ici 2030.
Pour davantage d'informations concernant les objectifs 2025 et 2030 fixés par ARGAN pour l'axe Social & Sociétal, le lecteur est invité à se référer au Rapport ESG 2023 publié sur le site internet argan.fr.
ARGAN a mis en place des politiques et des procédures rigoureuses pour prévenir la corruption et les conflits d'intérêts. L'entreprise a instauré les mécanismes de contrôles internes nécessaires pour assurer la qualité de l'information financière et minimiser les risques opérationnels. Le Groupe souhaite accélérer en ce sens et accroître l'intégration des critères d'atteinte de ses objectifs ESG à sa Gouvernance.
L'objectif d'ARGAN est d'atteindre les meilleurs standards de pilotage pour sa politique ESG, en veillant au respect des droits humains tout au long de sa chaîne de valeur tout en promouvant ces principes fondamentaux auprès de l'ensemble de nos parties prenantes, notamment en faisant évoluer nos principaux documents contractuels (CPI, BEFA, RFP, etc.). La Société souhaite également intégrer la performance ESG dans la politique de rémunération de l'entreprise pour l'ensemble de ses collaborateurs à compter de 2025.# 111 Les objectifs pris dans le domaine comprennent ainsi :
• 100 % de nos principaux fournisseurs ayant signé notre charte ESG, intégrant un volet droits humains ;
• 100 % des documents contractuels (dont CPI) intégrant des engagements ESG ;
• 100 % des Collaborateurs sensibilisés à l'ESG et au changement climatique ;
• 100% des Collaborateurs ayant une rémunération intégrant des critères ESG en 2025.
ARGAN prépare par ailleurs activement les futures échéances réglementaires (CSRD, Taxonomie, etc.) en répondant aux enjeux sous-jacents (Fit for 55, etc.). Parallèlement, le Groupe entend définir et intégrer les référentiels et benchmarks clés pour permettre une transparence et une comparaison de sa performance ESG. C'est pourquoi ARGAN entend accroitre le nombre de référentiels et benchmarks qui l'intègrent pour la notation ESG (Sustainalytics, GRESB...), mais aussi pour la certification de sa démarche par des organismes indépendants. D'ores et déjà, les notes d'ARGAN ont été bonifiées, fin 2023, à la suite de la publication de notre nouvelle stratégie ESG par Sustainalytics (de risque moyen à risque faible avec une note de 17,4) et Ethifinance (médaille d'argent). Le dialogue a également été initié avec GRESB pour une première notation attendue en octobre 2024.
ARGAN travaille activement à l'élaboration de sa politique d'achats responsables et intègre ses fournisseurs dans la démarche et y forme ses collaborateurs concernés. Plus spécifiquement, le Groupe définit également un nouveau format d'entrepôt durable, résilient et bas-carbone avec ses partenaires-constructeurs, dont Aut0nom® est une étape clé. En matière d'achats responsables, ARGAN s'est notamment fixée pour objectifs d'avoir :
• 100 % des collaborateurs formés aux achats responsables
• Une Charte anti-corruption ;
• Défini un nouvel entrepôt durable, résilient et bas-carbone avec ses partenaires-constructeurs.
Enfin, en matière d'impact local, ARGAN souhaite définir et mettre en place un schéma d'optimisation des co-bénéfices lors de la conception des nouveaux projets, en concertation avec les territoires. Cela passe notamment par l'étude de nouveaux schémas vertueux autour, par exemple, de la réhabilitation des friches industrielles. Pour davantage d'informations concernant les objectifs 2025 et 2030 fixés par ARGAN pour sa Gouvernance, le lecteur est invité à se référer au Rapport ESG 2023 publié sur le site internet argan.fr.
En application des dispositions des articles L.225-102-1 (modifié par la loi n°2018-938 du 30 octobre 2018) et L.22-10-36 du Code de commerce, nous communiquons ci-dessous en complément au lecteur les informations listées à l'article R.225-105 du Code de commerce, que la Société a jugées pertinentes d'ajouter en complément des paragraphes précédents sur la manière dont elle prend en compte les conséquences sociales et environnementales de son activité ainsi que sur ses engagements sociétaux en faveur du développement durable et en faveur de la lutte contre les discriminations et de la promotion des diversités. L'activité principale de la Société est de développer des entrepôts qui seront donnés en location aux futurs exploitants. Si les impacts environnementaux liés à la phase de construction peuvent être maîtrisés, ceux liés à l'exploitation des entrepôts logistiques restent de l'entière responsabilité des locataires, même si la Société veille particulièrement à réaliser des entrepôts garantissant le meilleur bilan énergétique possible. De ce fait, nous nous attachons à présenter plus particulièrement les actions qui sont menées durant les périodes de conception et de construction de nos entrepôts.
Au 31 décembre 2023, l'effectif total s'élève à 30 salariés (30 CDI), dont 27 cadres (5 femmes et 22 hommes) et 3 non-cadres (1 femme et 2 hommes), tous basés au siège social de Neuilly-sur-Seine (92). 29 de ces salariés travaillent à temps plein et leurs contrats de travail sont régis par la convention collective nationale de l'immobilier. Par ailleurs, 3 des salariés sont membres du Directoire et 1, membre du Conseil de Surveillance. La moyenne d'âge s'établit à 44 ans. Au 31 décembre 2022, l'effectif total s'élevait à 29 salariés (29 CDI). Il n'existe aucun accord d'entreprise en vigueur dans la Société. De même, elle ne comprend pas d'instance représentative du personnel, n'a pas constitué de comité d'hygiène et de sécurité, et n'a pas engagé de mesure spécifique concernant l'insertion de travailleurs handicapés ou de budget relatif aux œuvres sociales, relevant d'un effectif global inférieur à celui prévu par la réglementation. Sur l'exercice 2023, la Société a réalisé 5 embauches en Contrat à Durée Indéterminée et constaté 4 départs. Elle n'a pas été confrontée à des problèmes d'absentéisme de son personnel. Il n'y a eu aucun accident du travail.
La Société a mis en place différents dispositifs visant à la motivation de son personnel, reposant sur la performance obtenue sur le plan individuel et collectif :
• un accord d'intéressement est en vigueur au titre des exercices 2021, 2022 et 2023 ;
• un nouveau plan d'attribution gratuite d'actions a été mis en place en 2022 pour les exercices 2022-2023-2024 au bénéfice de l'ensemble du personnel ;
• une prime collective est mise en place annuellement et en vigueur en 2023, fonction de la rentabilité locative et du montant des loyers générés par les nouveaux baux de développement signés au cours de l'exercice.
Accord d'intéressement
Un nouvel accord d'intéressement, a été signé le 7 juin 2021, ratifié à la majorité des 2/3 de tous les salariés ayant 3 mois d'ancienneté, et conclu pour les exercices 2021, 2022 et 2023 pour l'ensemble des salariés, ainsi qu'un plan d'attribution gratuite d'actions relatif aux exercices 2022, 2023 et 2024 pour l'ensemble des salariés. De façon schématique, cet accord d'intéressement prévoit l'attribution d'une prime d'intéressement au profit des salariés et mandataires sociaux du Directoire de la Société destinée à les associer au développement et à l'amélioration des performances. L'intéressement est fonction de deux critères :
• La performance du Développement,
• Le taux d'occupation des immeubles.
L'intéressement total annuel est constitué de la somme de l'intéressement généré par chacun de ces deux critères. Eu égard à son caractère par nature aléatoire, l'intéressement est variable et peut être nul. Les salariés s'engagent à accepter le résultat tel qu'il ressort des résultats de chaque exercice. En conséquence, les parties signataires ne considèrent pas qu'un intéressement sera systématiquement versé à chaque intéressé au titre d'un exercice. L'intéressement versé aux salariés n'a pas le caractère de salaire pour l'application de la législation du travail. Il n'a pas le caractère d'une rémunération au sens de l'article L. 242-1 du Code de la sécurité sociale définissant l'assiette des cotisations de sécurité sociale. Il est cependant assujetti à la CSG et à la CRDS et à l'impôt sur le revenu. Par convention, il sera compris dans une fourchette de 0 à 2 mois de salaire pour chaque salarié et ne pourra excéder 20% de la masse des salaires bruts versés aux salariés de l'entreprise.
Cet accord d'intéressement a donné lieu aux versements suivants au titre des derniers exercices :
| EXERCICES | MONTANT INTERESSEMENT VERSE |
|---|---|
| 2021 | 360 491 € |
| 2022 | 403 965 € |
| 2023 | 457 676 € |
Le 25 septembre 2023, le personnel d'ARGAN a approuvé à l'unanimité un nouvel accord d'intéressement pour l'année 2024. Le plan reprend exactement les mêmes modalités et critères que le plan triennal échu au 31 décembre 2023.
Options de souscription d'actions
Il n'existe pas de programme d'options d'achat ou de souscription réservées au personnel salarié ou aux dirigeants de la Société qui soit en cours à la date du 31 décembre 2023.
Attributions d'actions gratuites
• Plan 2022-2023-2024
L'Assemblée générale du 24 mars 2022 a autorisé dans sa 19ème résolution le Directoire à procéder, selon certains critères et modalités, à l'attribution gratuite d'actions au bénéfice de l'ensemble des salariés présents dans le cadre d'un plan triennal 2022-2023-2024 dont le règlement a été soumis au Conseil de Surveillance du 9 février 2022. Lors de sa séance du 28 mars 2022, le Directoire a décidé de mettre en place un système d'attribution gratuite d'actions au profit de l'ensemble des salariés et mandataires sociaux de la société pour les exercices 2022 / 2023 / 2024. Pour ce plan triennal, le nombre maximal d'actions gratuites pouvant être attribué est de 55 000 actions pour la totalité des bénéficiaires susceptibles d'être concernés. Cette attribution gratuite dépend de la création de valeur réalisée sur la période en question sur la base de 4 indicateurs : la marge promoteur, le gain (ou la perte) sur acquisition, la croissance du résultat récurrent et la prise en compte de la perte liée à la vacance. Au cours des deux premières années, 2022 et 2023, il a été prévu l'attribution d'un acompte de 25% de la somme attribuable maximale converti en actions en divisant la somme obtenue par le cours moyen du 4ème trimestre de l'année considérée. En conséquence, le Directoire, lors de sa séance du 16 janvier 2023, a décidé d'attribuer aux salariés présents un total de 12 681 actions sur la base d'un cours moyen de 76,51 € (quatrième trimestre 2022), correspondant à 25 % de la quantité maximale attribuable après avoir analysé les 4 indicateurs de performance prévus dans le règlement d'attribution.# 4.2.2. Informations environnementales complémentaires
La Société, lors de ses acquisitions, ses développements et pour ses immeubles en exploitation, s'assure notamment :
* Du respect des dispositions réglementaires d'urbanisme et de construction ;
* Du respect du cadre réglementaire pour les chantiers des opérations en construction ou en rénovation ;
* Le cas échéant, de la conformité du chantier avec la démarche HQE (haute qualité environnementale) et le certificat BREEAM ;
* De l'obtention de tous les rapports de contrôle des organismes de contrôles externes.
114 La Société reste particulièrement attentive au respect de toute réglementation (amiante, installations classées ...) dans la gestion et l'exploitation de son patrimoine immobilier tant dans ses propres obligations que vis-à-vis de celles de ses locataires. Pour davantage d'informations au sujet de ces réglementations, le lecteur est invité à se référer au Chapitre 2 du présent Document d'Enregistrement Universel, et plus spécifiquement au paragraphe 2.6.5 – Réglementation relative à la sauvegarde de l'environnement.
Dans le cadre de la publication de son rapport ESG 2023, ARGAN a mis à la disposition du public des indicateurs extra- financiers synthétiques pour l'exercice 2022. Ces derniers sont repris pour la complète information du lecteur dans les tableaux ci-après selon les trois composantes ESG :
| Unité | Périmètre | Équivalent GRI | |
|---|---|---|---|
| Consommation électrique totale | 207 990,515 MWh | 100 % ARGAN + Conso locataires | 302-1 |
| Dont Energie renouvelable produite sur site | 15 123,202 MWh | 100% ARGAN | 302-1 |
| Consommation de gaz totale | 68 871,579 MWh | 100 % ARGAN + Conso locataires | 302-1 |
| Consommation de fioul totale | 6 490 Litres | 100 % ARGAN + Conso locataires | 302-1 |
| Intensité énergétique moyenne | 79,29 KWh/m2 | 100 % ARGAN + Conso locataires | 302-3 |
| Emissions GES Scope 1 | 489 tCO2e | 100% ARGAN | 305-1 |
| Emissions GES Scope 2 | 4 tCO2e | 100% ARGAN | 305-2 |
| Emissions GES Scope 3 | 100 042 tCO2e | 100% ARGAN | 305-3 |
| Emissions GES totales | 100 536 tCO2e | 100% ARGAN | - |
| Consommation totale d'eau | Données trop partielles -> A suivre à partir de 2023 | 303-3 | |
| Intensité en eau des bâtiments | Données trop partielles -> A suivre à partir de 2023 | - | |
| Nombre de bâtiments certifiés BREEAM | 50 % | 100% ARGAN | - |
| Poids total de déchets dangereux générés | 0 Tonnes | 100% ARGAN | 306-3 |
| Poids total de déchets non- dangereux générés | Données trop partielles -> A suivre à partir de 2023 | 306-3 | |
| Taux de recyclage des déchets | Données trop partielles -> A suivre à partir de 2023 | 306-4 |
115
| Unité | Périmètre | Équivalent GRI | |
|---|---|---|---|
| Nombre total d'employés | 29 | 100% ARGAN | 2-7 et 401-1 |
| Taux de CDI | 100 % | 100% ARGAN | 2-7 |
| Ratio Femmes/Hommes cadres | 18 % | 100% ARGAN | 405-1 |
| Nombre total d'incidents concernant des faits de discrimination ou de harcèlement rapportés | 0 | 100% ARGAN | 406-1 |
| Ratio égalité salariale | 100 % | 100% ARGAN | 405-2 |
| Part d'employés ayant reçu une évaluation annuelle | 100 % | 100% ARGAN | 404-3 |
| Turnover | 7 % | 100% ARGAN | 401-1 |
| Taux de fréquence des accidents de travail | 0 % | 100% ARGAN | 403-9 |
| Nombre d'accidents de travail | 0 | 100% ARGAN | 403-9 |
| Unité | Périmètre | Équivalent GRI | |
|---|---|---|---|
| % de femmes au sein du Conseil de Surveillance | 38 % | 100% ARGAN | 405-1 |
| % de membres indépendants au sein du Conseil de Surveillance | 38 % | 100% ARGAN | - |
| Nombre total d'incidents concernant des faits de fraude, de corruption, de conflits d'intérêts rapportés | 0 | 100% ARGAN | 205-3 |
| Nombre total d'incidents mettant en danger la sécurité de l'information | 0 | 100% ARGAN | - |
5
116
Directton et contrôle de la Société........................... 117
Conditions de préparation et d'organisation du Gouvernement d'entreprise (travaux du conseil de Surveillance) 117
résolutions) Directoire 118
Conseil de Surveillance 121
Rapport sur les rémunérattons des dirigeants mandataires sociaux ............................................... 134
Approbation de la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société (7ème résolution de l'Assemblée Générale Mixte) 134
Approbation du rapport sur la rémunération des mandataires sociaux de la Société et des éléments de la rémunération versés ou attribués au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2023 (8ème à 12ème 137
Informattons complémentaires relattves au Gouvernement d'entreprise.....................................144
Usage fait des délégations au Directoire 144
Opérations des dirigeants sur les titres de la Société 144
Informations additionnelles et observations relatives au rapport du Directoire 144
117
La Société a mis en place un ensemble de mesures s'inspirant des principes posés en matière de gouvernement d'entreprise, et notamment :
* Le Code de Gouvernement d'entreprise des sociétés cotées AFEP-MEDEF ;
* Et surtout le Code de gouvernement d'entreprise Middlenext publié en décembre 2009 et mis à jour en septembre 2021 qui vise à adapter ces principes au cas particulier des valeurs moyennes et petites (le « Code Middlenext »).
Conformément aux articles L.225-68, L.22-10-20, L.225-37-4 et L.22-10-10 du Code de commerce, la Société se réfère au Code Middlenext comme cadre de référence dans son ensemble en matière de gouvernement d'entreprise. Le Code Middlenext peut être consulté au siège de la Société ainsi que sur le site Internet de Middlenext (www.middlenext.com).
Conformément aux recommandations préconisées par le Code Middlenext et aux dispositions des articles L.225-37-4 et L.22-10-10 du Code de commerce, le Conseil de Surveillance a dressé le tableau suivant qui synthétise les différentes recommandations non appliquées et les raisons pour lesquelles elles ne le sont pas (« comply or explain ») :
118
L'administration de la Société est confiée à un directoire composé de deux (2) membres au moins et de sept (7) au plus, sous réserve des exceptions prévues par la loi en cas de fusion. Le mandat des membres du Directoire est d'une durée de deux (2) années, renouvelable. Les membres du Directoire de la Société sont, à la date d'enregistrement du présent document, les suivants :
| Nom et Prénom | Date de première nomination | Date d'échéance du mandat | Fonction principale exercée dans la Société | Fonction principale exercée en dehors de la Société | Autres mandats et fonctions exercés dans toute société |
|---|---|---|---|---|---|
| Ronan LE LAN | 17/04/2003 | 15/01/2025 | Président du Directoire et Directeur du Développement | Néant | Néant |
| Francis ALBERTINELLI | 17/04/2007 | 15/01/2025 | Membre du Directoire et Directeur Financier | Néant | Néant |
| Frederic LARROUMETS | 01/09/2014 | 15/01/2025 | Membre du Directoire et Directeur Asset et Investtssements | Néant | Néant |
Lien de parenté existant : Monsieur Ronan LE LAN est le fils de Monsieur Jean-Claude LE LAN, Président du Conseil de Surveillance. Il fait partie du pacte d'actionnaire familial, détaillé au chapitre 8, paragraphe 8.4.1 du présent Document d'Enregistrement Universel.
Le Directoire est exclusivement composé à la date des présentes de trois membres hommes. Les membres du Directoire sont domiciliés professionnellement au siège de la Société, 21 rue Beffroy - 92200 Neuilly sur Seine.
• Frédéric LARROUMETS : Diplômé de l'ESTP Paris et MBA ESSEC Business School, Frédéric LARROUMETS a exercé la fonction de Directeur immobilier chez Gefco de 2003 à 2008, puis de Directeur de fonds immobilier logistique chez AEW de 2008 à 2010. Il a rejoint la société ARGAN en 2010 où il est aujourd'hui Directeur Asset et Investissements et a intégré le Directoire en 2014.
A la connaissance de la Société :
• Aucun membre n'a fait l'objet d'une condamnation pour fraude prononcée au cours des cinq dernières années ;
• Aucun membre n'a été associé à une faillite, mise sous séquestre ou liquidation au cours des cinq dernières années ;
• Aucun membre n'a fait l'objet d'une incrimination ou sanction publique officielle prononcée par des autorités statutaires ou réglementaires (y compris des organismes professionnels désignés) au cours des cinq dernières années ;
• Aucun membre n'a été empêché par un tribunal d'agir en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou d'intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d'un émetteur au cours des cinq dernières années ;
• Il n'existe aucun conflit d'intérêt entre les membres du Directoire, les membres du Conseil de Surveillance et la Société ;
• Il n'existe aucun arrangement ou accord conclu avec les principaux actionnaires ou clients ou fournisseurs ou autres, en vertu duquel l'un des membres a été sélectionné.
La Société est dirigée par un Directoire placé sous le contrôle du Conseil de Surveillance institué par l'article 20 des présents statuts (voir paragraphe 5.1.3.2). Le nombre de membres du Directoire est fixé par le Conseil de Surveillance sans pouvoir toutefois excéder le chiffre de sept. Si un siège est vacant, le Conseil de Surveillance doit, dans les deux mois de la vacance, soit modifier le nombre de sièges qu'il avait antérieurement fixé, soit pourvoir à la vacance. Si le capital social est inférieur à 150 000 euros, une seule personne peut être désignée par le Conseil de Surveillance pour exercer les fonctions dévolues au Directoire avec le titre de Directeur Général Unique. Les membres du Directoire ou le Directeur Général Unique peuvent être choisis en dehors des actionnaires ; ils sont obligatoirement des personnes physiques. Les membres du Directoire ou le Directeur Général Unique sont nommés par le Conseil de Surveillance. Les membres du Directoire peuvent à tout moment être révoqués par l'assemblée générale. Les membres du Directoire peuvent également être révoqués par le Conseil de Surveillance. La révocation de ses fonctions de membre du Directoire ou de Directeur Général Unique n'a pas pour effet de résilier le contrat de travail que l'intéressé aurait conclu avec la Société. Si une seule personne exerce les fonctions dévolues au Directoire avec le titre de Directeur Général Unique, toutes les dispositions des présents statuts visant le Directoire s'appliquent au Directeur Général Unique à l'exclusion de celles qui, notamment dans les articles 14 à 19, postulent la collégialité du Directoire (voir ci-après).
Le Directoire est nommé pour une durée de deux ans, à l'expiration de laquelle il est entièrement renouvelé. Les membres du Directoire sont toujours rééligibles. Nul ne peut être nommé membre du Directoire s'il est âgé de plus de soixante-cinq (65) ans. Le membre du Directoire en exercice est réputé démissionnaire d'office à la clôture de l'exercice social au cours duquel il a atteint cet âge.
Le Conseil de Surveillance confère à l'un des membres du Directoire la qualité de Président. Le Directoire se réunit aussi souvent que l'intérêt de la Société l'exige sur convocation de son Président ou de la moitié au moins de ses membres soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation. L'ordre du jour peut n'être fixé qu'au moment de la réunion. Le Président du Directoire préside les séances. Le Directoire nomme un secrétaire qui peut être pris en dehors de ses membres. Si le Directoire comprend deux membres, les décisions sont prises à l'unanimité. S'il comprend plus de deux membres, les décisions doivent être prises à la majorité des membres composant le Directoire, le vote par représentation étant interdit. En cas de partage des voix, celle du Président est prépondérante. Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les membres du Directoire ayant pris part à la séance.
Le Directoire est investi à l'égard des tiers des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la Société, dans la limite de l'objet social et sous réserve des pouvoirs expressément attribués par la loi au Conseil de Surveillance et aux Assemblées d'actionnaires. Dans les rapports avec les tiers, la Société est engagée même par les actes du Directoire qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve. Toutefois, outre les pouvoirs dévolus au Conseil de Surveillance par la règlementation applicable (notamment les cautions, avals et garanties qui doivent faire l'objet d'une autorisation du Conseil de Surveillance) et à titre de mesure strictement interne inopposable aux tiers, les décisions listées ci-après sont soumises à l'autorisation préalable du Conseil de Surveillance :
o à la majorité simple :
- (i) la rémunération des membres du Directoire et des censeurs en ligne avec les pratiques de marché ;
- (ii) l'approbation du montant du dividende et de sa forme de distribution (numéraire et actions) ;
- (iii) toute opération de développement, d'investissement, d'acquisitions ou d'échange d'actifs, de branches d'activité ou de participations dépassant unitairement 25 millions d'euros ;
- (iv) toute opération d'arbitrage / cession d'actifs, de branches d'activité ou de participations dépassant unitairement 25 millions d'euros ;
- (v) toute opération visée aux paragraphes (iii) et (iv) ci-dessus qui, sans dépasser unitairement 25 millions d'euros, aurait cependant pour effet (x) qu'un locataire représente plus de 20% des revenus locatifs ou (y) d'augmenter le ratio LTV à un taux de 65% ou plus ;
- (vi) tout endettement (y compris par émission de titres de créance) dont le montant excède 25 millions d'euros ; et
- (vii) toute constitution de sûretés pour garantir une ou plusieurs obligations d'Argan relatives à une opération dont le montant de la garantie excède 25 millions d'euros.
o à la majorité des deux tiers :
- (viii) l'approbation de tout budget annuel ainsi que de toute mise à jour significative et tout avenant significatif ;
- (ix) tout projet de développement immobilier spéculatif (opération de promotion non commercialisée au démarrage de l'opération) sans limitation de montant ;
- (x) toute opération d'arbitrage / cession d'actifs, de branches d'activité ou de participations dépassant unitairement 70 millions d'euros ;
- (xi) toute opération de fusion, scission ou apport d'actifs ;
- (xii) toute action affectant l'éligibilité de la Société au régime fiscal SIIC ;
- (xiii) toute conclusion d'un accord susceptible d'impliquer un conflit d'intérêt entre un membre du Conseil de Surveillance ou du Directoire et la Société ;
- (xiv) toute émission de valeurs mobilières susceptible d'entraîner une modification du capital social de la Société (autres que résultant de décisions et engagements préalables au 15 octobre 2019) ; et
- (xv) toute modification significative de la gouvernance de la Société.
Lorsqu'une opération exige l'autorisation du Conseil de Surveillance et que celui-ci la refuse, le Directoire peut soumettre le différend à l'Assemblée Générale des actionnaires qui décide de la suite à donner au projet. Le Directoire convoque toutes Assemblées Générales des actionnaires, fixe leur ordre du jour et exécute leurs décisions. Une fois par trimestre au moins, le Directoire présente un rapport au Conseil de Surveillance. Dans les trois mois de la clôture de chaque exercice, il lui présente, aux fins de vérification et de contrôle, les comptes annuels et, le cas échéant, les comptes consolidés. Le Président du Directoire représente la Société dans ses rapports avec les tiers. Le Conseil de Surveillance peut attribuer le même pouvoir de représentation à un ou plusieurs membres du Directoire, qui portent alors le titre de Directeur Général. La Présidence et la Direction Générale ne peuvent être retirées à ceux qui en sont investis que par l'Assemblée Générale Ordinaire sur proposition du Conseil de Surveillance. Vis-à-vis des tiers tous actes engageant la Société sont valablement accomplis par le Président du Directoire ou tout membre ayant reçu du Conseil de Surveillance le titre de Directeur Général.
Le Conseil de Surveillance fixe le mode et le montant de la rémunération de chacun des membres du Directoire.
Nul ne peut exercer simultanément plus d'un mandat de membre du Directoire ou de Directeur Général unique de Sociétés Anonymes ayant leur siège social en France. Un deuxième mandat de même nature peut être exercé dans une société contrôlée, au sens de l'article L. 233-16 du Code de commerce par la Société dans laquelle est exercé le premier mandat.# Toute personne physique qui, lorsqu'elle accède à un nouveau mandat, se trouve en infraction avec les dispositions du 1) ci-dessus, doit, dans les trois mois de sa nomination, se démettre de l'un de ses mandats. À l'expiration de ce délai, elle est réputée s'être démise de son nouveau mandat et doit restituer les rémunérations perçues, sans que soit, de ce fait, remise en cause la validité des délibérations auxquelles elle a pris part. Les dispositions édictées aux deux paragraphes ci-dessus sont applicables au cumul de sièges de Directeur Général de Sociétés Anonymes à Conseil d'administration.
Sans préjudice de la responsabilité particulière pouvant découler de l'admission au redressement judiciaire de la Société, les membres du Directoire sont responsables, individuellement ou solidairement selon les cas, envers la Société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux Sociétés Anonymes, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.
Le Conseil de Surveillance est composé de trois (3) membres au moins et de dix-huit (18) au plus. L'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires peut nommer un ou plusieurs censeurs, personnes physiques ou morales choisies ou non parmi les actionnaires et dont le nombre ne pourra en aucun cas excéder trois. Les membres du Conseil de Surveillance nommés préalablement au 15 octobre 2019 ont été nommés pour six (6) années, jusqu'à l'expiration de leur mandat en cours à cette date. Les membres du Conseil de Surveillance nommés à compter du 15 octobre 2019 (inclus) sont nommés pour quatre (4) années. Leurs fonctions expirent à l'issue de la réunion de l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes de l'exercice écoulé et tenue dans l'année au cours de laquelle prend fin le mandat. Ils sont rééligibles.
La composition du Conseil de Surveillance vise à répondre à une politique de diversité permettant un équilibre et une complémentarité dans l'expérience de ses membres. Le Conseil de Surveillance estime que sa composition présente une diversité satisfaisante pour les raisons suivantes :
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Pour être éligible au statut de membre indépendant, une personne doit être compétente et indépendante :
Le Conseil de Surveillance peut estimer qu'un de ses membres est indépendant alors qu'il ne remplit pas tous ces critères. A l'inverse, il peut également considérer qu'un de ses membres remplissant tous ces critères n'est pas indépendant. A la demande du Comité des Nominations et Rémunérations, un questionnaire d'indépendance est complété, chaque année, par les membres indépendants. En application de ces principes, sont considérés comme membres indépendants Mme Florence Soule de Lafont, M. François-Régis de Causans et Mme Constance de Poncins.
Conformément aux dispositions des articles L.225-37-4 et L.22-10-10 du Code de commerce, nous vous communiquons ci-après la liste de l'ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute société par les membres du Conseil de Surveillance. Il est précisé que les membres du Conseil de Surveillance nommés préalablement au 15 octobre 2019 ont été nommés pour six années, jusqu'à l'expiration de leur mandat en cours à cette date et que ceux nommés à compter du 15 octobre 2019 (inclus) sont nommés pour quatre années. Après consultation et approbation du Comité des Nominations et des Rémunérations, le Conseil de Surveillance proposera à l'Assemblée Générale du 21 mars 2024 le renouvellement en qualité de membres du Conseil de Surveillance du mandat de Madame Constance de PONCINS.
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Les membres du Conseil de Surveillance de la Société sont, à la date d'enregistrement du présent document, les suivants :
| Nom et Prénom | Date de première nomination | Date d'échéance du mandat | Fonction principale exercée dans la Société | Fonction principale exercée en dehors de la Société | Autres mandats et fonctions exercés dans toute société durant l'exercice 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| M. Jean-Claude LE LAN | AG statuant sur les comptes de 2003 | 17/04/2024 | Président du Conseil de Surveillance | Néant | - Président de KERLAN SAS |
| M. Hubert RODARIE | AG statuant sur les comptes de 2021 | 25/03/2024 | Vice-président du Conseil de Surveillance | Président de l'Associatton française des Investtsseurs Instttuttonnels (Af2i) | - Président de la SICAV S2EIM - Administrateur de Phitrust SA |
| M. Nicolas LE LAN | AG statuant sur les comptes de 2017 | 23/03/2026 | Membre du Conseil de Surveillance | Consultant investtssement - Acttfs alternattfs CBRE Capital Markets | Néant |
| M. Jean-Claude LE LAN junior | 24/03/2022 | AG statuant sur les comptes de 2025 | Membre du Conseil de Surveillance | Néant | - Membre du conseil d'administratton de la Fondatton Marcelle et Robert de Lacour |
| Mme Florence SOULE de LAFONT | AG statuant sur les comptes de 2007 | 19/04/2024 | Membre indépendant du Conseil de Surveillance | ABCD Executtve Search, Présidente | Néant |
| M. François Régis de CAUSANS | AG statuant sur les comptes de 2016 | 24/03/2025 | Membre indépendant du Conseil de Surveillance | Executtve Director EMEA Industrial & Logisttcs Capital Markets - CBRE | Néant |
| Mme. Constance de PONCINS | AG statuant sur les comptes de 2020 | 19/03/2023 | Membre indépendant du Conseil de Surveillance | Directeur de la CREPSA et de la retraite supplémentaire chez B2V, groupe paritaire de protectton sociale | - Membre du Conseil d'administratton, Présidente du comité d'audit et des risques, membre du comité des rémunérattons d'Abeille Assurance - Présidente de CMDPH SASU - Membre du Conseil de Surveillance et du comité d'audit et des risques de Tikehau Capital. - Membre du Conseil d'administratton et trésorière de l'associatton APEVT (associatton pour la protectton de l'environnement et du patrimoine des communes de Villedieu les Bailleuls et Tournai sur Dives) - Membre du Comité de mission de Mirova |
| Mme Najat AASQUI, représentante permanente de PREDICA | AG statuant sur les comptes de 2019 | 15/10/2026 | Membre du Conseil de Surveillance | Responsable des Portefeuilles Acttons Cotées et Foncières Directton des Investtssements | - Représentant permanent de Predica au Conseil de Surveillance d'Altarea Cogedim SCA depuis 2019, - Représentante en nom propre au Conseil de Covivio Hotels depuis 2020 - Représentant de Predica au conseil d'Edison SPA depuis décembre 2021 - Administrateur membre du CS d'Aéroport de Lyon et Aéroport de Lyon Parttcipatton |
Il est par ailleurs rappelé que le mandat de censeur de Monsieur Emmanuel CHABAS a été renouvelé pour une durée de quatre années par l'Assemblée Générale des actionnaires du 23 mars 2023.
Monsieur Jean-Claude LE LAN est le père de Messieurs Jean-Claude LE LAN Junior et Nicolas LE LAN. Jean-Claude LE LAN, Jean-Claude LE LAN Junior et Nicolas LE LAN font partie du pacte d'actionnaire familial, détaillé à la section 8.4 - Pactes d'actionnaires, du présent Document d'Enregistrement Universel. Par ailleurs, M. Emmanuel CHABAS (sur proposition de PREDICA) a été nommé par l'Assemblée Générale des actionnaires du 15 octobre 2019 en qualité de censeur du Conseil de Surveillance. Les membres du Conseil de Surveillance sont domiciliés professionnellement au siège de la Société, 21 rue Beffroy - 92200 Neuilly sur Seine.
Il a été à cette occasion co-lauréat national à la création d'entreprise et primé ANVAR. Jean-Claude LE LAN a fondé en 1993 la société ARGAN et il en est depuis 2003 Président du Conseil de Surveillance. Il est également Chevalier de l'ordre national de la Légion d'honneur.
Diplômé de l'Ecole Centrale de Paris, de l'Institut d'Etudes Politiques de Paris et titulaire d'un DEA en mécanique de sols et structures. Il a débuté sa carrière en 1982 à la Direction de l'Equipement et à la Direction Financière d'EDF, avant de devenir Directeur Général de l'Union de Garantie de Placement, puis Directeur du Développement des activités financières de la Compagnie BTP et dès 1994 Directeur Général de BTP Investissement (société de gestion de portefeuille agréée AMF). De 2001 à 2020, Directeur Général Adjoint, puis en 2006, Directeur général Délégué de SMABTP, SMAvie BTP et de la SGAM BTP. Il a été administrateur de nombreuses sociétés et Président de la Société de la Tour Eiffel (SIIC) et de SMA Gestion (société de gestion de portefeuille agréée AMF), Directeur Général de SELICOMI (Société immobilière) et d'Investimo (établissement de crédit agrée par l'ACPR). Depuis 2020, il est président de l'Af2i (Association française des investisseurs institutionnels) et Président de la SICAV S2EIM. Il est également Chevalier de l'ordre national de la Légion d'honneur. Il a intégré la société ARGAN en 2021 en tant que membre du Conseil de Surveillance.
Diplômé de l'ECE Paris, il a exercé le métier d'Analyste en évaluation immobilière chez CBRE Paris. Il est aujourd'hui Consultant investissement - Actifs alternatifs CBRE Capital Markets. Il a été nommé membre du Conseil de Surveillance lors de l'Assemblée Générale du 23 mars 2017.
Titulaire du DESCF, Jean-Claude LE LAN Junior a travaillé de 1994 à 2009 au sein d'AXA Real Estate en tant que chargé d'études et systèmes d'information comptables et financiers. Il a rejoint la société ARGAN fin 2009 en tant que responsable contrôle de gestion et trésorerie. Il a été membre du Directoire de fin 2009 à l'AG du 24 mars 2022.
Diplômée de l'ENSAE, de la SFAF, de l'IAE et titulaire d'un Mastère de finance internationale, elle a exercé différentes responsabilités au sein des activités de marché et financement de la Caisse des dépôts et consignations de 1991 à 2000 puis au sein d'Ixis CIB en tant que Directeur des Financements de 2000 à 2005. Elle a rejoint le métier du conseil en recherche de dirigeants en 2007 et est aujourd'hui Présidente du cabinet ABCD Executive Search. Elle a intégré la société ARGAN en 2007 en tant que membre du Conseil de Surveillance.
Diplômé de l'ESDES, titulaire d'un Master de Management Immobilier obtenu à l'ESSEC et membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS), il a exercé différentes responsabilités au sein du département Transaction de ING Reim, avant d'être Responsable des Transactions Européennes chez CBRE Global Investors Europe. Il est aujourd'hui Executive Director EMEA Industrial & Logistics Capital Markets chez CBRE. Il a intégré la société ARGAN en 2016 en tant que membre du Conseil de Surveillance.
Diplômée de l'Institut des Actuaires Français (IAF), titulaire d'un DEA en Économétrie, d'un Executive MBA du Management Institut of Paris (MIP/EDHEC) et du certificat d'administrateur de société. Elle a débuté sa carrière en 1992 à la direction technique Vie individuelle d'AXA France, avant de devenir Directrice du service clients distributeurs de la gestion privée et des partenariats, puis Directrice des engagements et des projets transversaux. En 2009, elle rejoint Neuflize Vie en tant que Directrice technique et investissements, et Directrice des engagements actif et passif, puis elle devient Déléguée Générale de l'Association d'épargnants AGIPI, partenaire d'AXA. Elle est désormais Directeur de la CREPSA et de la retraite supplémentaire chez B2V, groupe paritaire de protection sociale.
Titulaire d'un DESS en Banque et Finance de l'Université Paris X et d'une maîtrise d'Economie de l'Université Lille I. Après avoir exercé plusieurs fonctions en banque d'entreprise, notamment en financement d'acquisition, au sein du groupe Crédit Agricole, Mme Najat Aasqui a rejoint Crédit Agricole Assurances en 2017 en tant que chargée d'investissements (private equity et actions cotées). En mars 2019, elle a été nommée Responsable des Portefeuilles de Placements Actions Cotées chez Crédit Agricole Assurances.
Diplômé de l'ESSEC. Il a débuté sa carrière en contrôle de gestion et audit interne au sein du groupe BNP Paribas en 2001. Il a ensuite rejoint BNP Paribas Cardif en 2006 en tant que Responsable des acquisitions immobilières. Depuis septembre 2015, Emmanuel CHABAS occupe le poste de Responsable des placements immobiliers de Crédit Agricole Assurances.
Le Conseil est composé de trois femmes et de cinq hommes, dans le respect des dispositions des articles L.225-69-1 et L.22-10-21 du Code de commerce (issus de la loi n°2011-103 relative à la représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein des conseils d'administration et de surveillance et à l'égalité professionnelle).
Nous avons recensé au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023 une convention intervenue entre KERLAN et ARGAN. Cette convention règlementée a été autorisée par le Conseil de Surveillance lors de sa séance du 18 janvier 2023. Il est rappelé que la société KERLAN, présidée par Jean-Claude LE LAN, est l'actionnaire principal de la société ARGAN SA, dont elle détenait, à la date de conclusion de cette convention, 18,5% du capital.
Aux termes de cette convention de prestation de services, qui annule et remplace celle signée en 2016, ARGAN assure la tenue des écritures comptables de KERLAN et d'une de ses filiales, étant précisé que les arrêtés de compte sont assurés par un expert-comptable à l'initiative et à la charge de KERLAN. Par ailleurs, ARGAN assure également la maintenance du bien immobilier détenu par le groupe KERLAN.
La prise d'effet de la convention a été fixée au 18 janvier 2023. Elle a été conclue pour une première durée s'achevant le 31 décembre 2023, et renouvelable par tacite reconduction du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, et ainsi de suite sauf annulation par l'une ou l'autre partie le 1er octobre de chaque année par courrier simple et le 1er octobre 2023 pour la première fois, étant précisé que la convention prendra fin le 31 décembre 2030 au plus tard.
En contrepartie de cette prestation, il est facturé par ARGAN à KERLAN la somme annuelle de 50.000 € hors taxes, facturable à terme échu en deux parts égales le 30 juin et le 31 décembre de chaque année, et pour la première fois le 30 juin 2023 pour la période commencée le 18 janvier 2023. Il a été précisé que ce montant correspond à 40 jours de travail à 1250 €HT : 1 jour / mois pour la tenue des écritures comptables + 2 jours pour la clôture d'exercice + 2 jours / mois pour le suivi de la maintenance du bien immobilier de la SCI VENUS + 2 jours pour les imprévus.
Cette convention a été autorisée par le Conseil de Surveillance du 18 janvier 2023, en considération des conditions financières attachées à celle-ci, étant précisé que Monsieur Jean-Claude LE LAN, directement intéressé à cette convention, s'est abstenu de participer aux délibérations et aux votes sur celle-ci conformément aux dispositions de l'article L.225-88 du Code de commerce.
Il est, par ailleurs, rappelé que Monsieur Hubert Rodarie a conclu avec la Société une convention de prestation de services en vue de définir les modalités de son implication lors des réunions de travail internes organisées périodiquement par la Société, lequel accompagnement de Monsieur Rodarie fait l'objet d'une facturation mensuelle, via RDR Conseil, selon une rémunération forfaitaire calculée sur la base de 1 000 euros HT par demi-journée d'intervention. La charge constatée à ce titre durant l'exercice 2023 s'est élevée à 5 000 euros.
Le Directoire est contrôlé par un Conseil de Surveillance composé de trois membres au moins et de dix-huit membres au plus, sauf dérogation temporaire prévue en cas de fusion où il peut être porté à vingt-quatre. Les membres du Conseil de Surveillance sont nommés parmi les personnes physiques ou morales actionnaires, par l'Assemblée Générale Ordinaire qui peut les révoquer à tout moment. Chaque membre du Conseil de Surveillance doit être propriétaire d'un nombre fixé à une action (1). Toutefois, en cas de fusion ou de scission, la nomination des membres du Conseil de Surveillance peut être faite par l'Assemblée Générale Extraordinaire.# Les personnes morales nommées au Conseil de Surveillance sont tenues de désigner un représentant permanent qui est soumis aux mêmes conditions et obligations que s'il était membre du Conseil en son nom propre.
Lorsque la personne morale révoque le mandat de son représentant permanent, elle est tenue de pourvoir en même temps à son remplacement. Il en est de même en cas de décès ou de démission du représentant permanent. Aucun membre du Conseil de Surveillance ne peut faire partie du Directoire. Si un membre du Conseil de Surveillance est nommé au Directoire, son mandat au Conseil prend fin dès son entrée en fonction. L'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires peut nommer un ou plusieurs censeurs, personnes physiques ou morales choisies ou non parmi les actionnaires et dont le nombre ne pourra en aucun cas excéder trois.
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Le Conseil de Surveillance peut également procéder à la nomination de censeurs sous réserve de ratification par la plus prochaine Assemblée Générale Ordinaire. Les censeurs sont révocables à tout moment par l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires. Ils sont nommés pour une durée de quatre ans prenant fin à l'issue de l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes de l'exercice écoulé et tenue dans l'année au cours de laquelle expirent leurs fonctions. Les censeurs sont convoqués aux séances du Conseil de Surveillance et prennent part aux délibérations avec voix consultative (sans droit de vote), sans toutefois que leur absence puisse nuire à la validité des délibérations. Les censeurs sont tenus aux mêmes obligations de confidentialité que les membres du Conseil de Surveillance. Le Conseil de Surveillance peut rémunérer les censeurs par prélèvement sur le montant de la rémunération allouée par l'Assemblée Générale à ses membres.
Chaque membre du Conseil de Surveillance doit être propriétaire d'actions, dont le nombre est fixé à l'article 20. Si au jour de sa nomination, un membre du Conseil de Surveillance n'est pas propriétaire du nombre d'actions requis ou si, en cours de mandat, il cesse d'en être propriétaire, il est réputé démissionnaire d'office s'il n'a pas régularisé sa situation dans un délai de six mois.
Les membres du Conseil de Surveillance nommés préalablement au 15 octobre 2019 ont été nommés pour six années, jusqu'à l'expiration de leur mandat en cours à cette date. Les membres du Conseil de Surveillance nommés à compter du 15 octobre 2019 (inclus) sont nommés pour quatre années. Leurs fonctions expirent à l'issue de la réunion de l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes de l'exercice écoulé et tenue dans l'année au cours de laquelle prend fin le mandat. Ils sont rééligibles. Aucune personne physique ayant dépassé l'âge de soixante-quinze (75) ans ne peut être nommée membre du Conseil de Surveillance si sa nomination a pour effet de porter à plus du tiers le nombre des membres du Conseil de Surveillance ayant dépassé cet âge. Une personne physique ne peut exercer simultanément plus de cinq mandats de membre du Conseil de Surveillance ou d'administrateur de Sociétés Anonymes ayant leur siège en France, sauf dérogation prévue par les dispositions législatives ou réglementaires applicables.
En cas de vacances par décès ou par démission d'un ou de plusieurs sièges, le Conseil de Surveillance peut, entre deux Assemblées Générales, procéder à des nominations à titre provisoire. Si le nombre des membres du Conseil de Surveillance devient inférieur à trois, le Directoire doit convoquer immédiatement l'Assemblée Générale Ordinaire en vue de compléter l'effectif du Conseil. Les nominations provisoires effectuées par le Conseil de Surveillance sont soumises à ratification de la prochaine Assemblée Générale Ordinaire. Le membre nommé en remplacement d'un autre ne demeure en fonctions que pendant le temps restant à courir du mandat de son prédécesseur.
Le Conseil élit parmi ses membres personnes physiques un Président et un Vice-Président qui sont chargés de convoquer le Conseil et d'en diriger les débats. Ils exercent leurs fonctions pendant la durée de leur mandat de membre du Conseil de Surveillance. Le Conseil détermine, le cas échéant, leur rémunération. Le Conseil peut nommer à chaque séance, un Secrétaire qui peut être choisi en dehors des actionnaires.
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Le Conseil de Surveillance se réunit aussi souvent que l'intérêt de la Société l'exige. En tout état de cause, le Conseil de Surveillance se réunit au minimum quatre fois par an. Au cours de l'exercice annuel clos le 31 décembre 2023, le Conseil de Surveillance s'est réuni à 5 reprises, avec un taux de participation de 98 %. Il est convoqué par le Président ou le Vice-Président. Toutefois, le Président doit convoquer le Conseil à une date qui ne peut être postérieure à quinze jours, lorsqu'un membre au moins du Directoire ou le tiers au moins des membres du Conseil de Surveillance lui présentent une demande motivée en ce sens. Si la demande est restée sans suite, ses auteurs peuvent procéder eux-mêmes à la convocation en indiquant l'ordre du jour de la séance. Or ce cas, l'ordre du jour est arrêté par le Président et peut n'être fixé qu'au moment de la réunion. Les réunions se tiennent en tout lieu fixé dans la convocation. Il est tenu un registre de présence qui est signé par les membres du Conseil de Surveillance participant à la séance. La présence effective de la moitié au moins des membres du Conseil est nécessaire pour la validité des délibérations. Les décisions sont, selon le cas et dans les conditions visées à l'article 16 des statuts, prises à la majorité simple (50 % plus une voix) ou à la majorité des deux tiers des voix des membres présents ou représentés, chaque membre présent ou représenté disposant d'une voix et chaque membre présent ne pouvant disposer que d'un seul pouvoir. Les décisions non spécifiquement visées à l'article 16 des statuts sont prises à la majorité simple des voix des membres présents ou représentés. La voix du Président de séance est prépondérante en cas de partage sauf stipulation contraire prévue par le règlement intérieur du Conseil de Surveillance. Si le Conseil est composé de moins de cinq membres et que deux membres seulement assistent à la séance, les décisions doivent être prises à l'unanimité. Les délibérations du Conseil de Surveillance sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial tenu au siège social. Le Conseil de Surveillance pourra prendre, par voie de consultation écrite de ses membres, toute décision relevant de ses attributions propres et pour lesquelles cette faculté est ouverte par la loi.
Les points à l'ordre du jour des réunions du Conseil de Surveillance ayant eu lieu sur l'exercice 2023 ont été les suivants :
Réunion du 8 février 2023 :
Réunion du 18 juillet 2023 :
Le Conseil de Surveillance exerce le contrôle permanent de la gestion de la Société par le Directoire qui est investi à l'égard des tiers des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la Société, dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi au Conseil de Surveillance et aux assemblées d'actionnaires, et dans le respect des statuts et du règlement intérieur du Conseil de Surveillance. À cet effet, le Conseil de Surveillance peut opérer à toute époque de l'année les vérifications et les contrôles qu'il juge opportuns et peut se faire communiquer les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission. En outre, il nomme les membres du Directoire et détermine leur rémunération.# Le Conseil de Surveillance
Le Conseil de Surveillance peut autoriser le Directoire, avec faculté de délégation, à donner des cautions, avals ou garanties dans les conditions prévues par les dispositions législatives et règlementaires applicables. Le Conseil de Surveillance donne en outre au Directoire, à titre de mesure d'ordre intérieur non opposable aux tiers, les autorisations prévues par l'article 16 des présents statuts. Il autorise les conventions visées à l'article 29. Il présente à l'Assemblée Générale Ordinaire annuelle ses observations sur le rapport du Directoire, ainsi que sur les comptes de l'exercice. Il décide le déplacement du siège social dans le même département ou dans un département limitrophe sous réserve de ratification de cette décision par la prochaine Assemblée Générale Ordinaire. Le Conseil de Surveillance peut conférer à un ou plusieurs de ses membres tous mandats spéciaux pour un ou plusieurs objets déterminés. Le Conseil de Surveillance peut adopter un règlement intérieur précisant les modalités de son fonctionnement. Le Conseil de Surveillance peut décider la création de comités chargés d'étudier les questions que lui-même ou son Président soumet, pour avis, à leur examen. Il fixe la composition et les attributions des comités qui exercent leur activité sous sa responsabilité. Il fixe la rémunération des personnes le composant.
L'Assemblée Générale peut allouer aux membres du Conseil de Surveillance, en rémunération de leur activité une somme fixe annuelle, dont le montant est porté aux charges d'exploitation. Le Conseil de Surveillance répartit librement entre ses membres les sommes globales allouées. La rémunération du Président et du Vice-Président est déterminée par le Conseil. Il peut être alloué par le Conseil des rémunérations exceptionnelles pour les missions ou mandats confiés à ses membres. Ces rémunérations exceptionnelles sont soumises aux dispositions de l'article 29.
Les membres du Conseil de Surveillance sont responsables des fautes personnelles commises dans l'exécution de leur mandat. Ils n'encourent aucune responsabilité en raison des actes de la gestion et de leur résultat. Ils peuvent être déclarés civilement responsables des délits commis par les membres du Directoire si, en ayant eu connaissance, ils ne les ont pas révélés à l'Assemblée Générale.
Les conventions visées aux articles L.225-86 et suivants du Code de commerce sont autorisées conformément aux dispositions législatives et réglementaires applicables.
Le règlement intérieur s'inspire des principes de gouvernement d'entreprise résultant du Code AFEP-MEDEF de Gouvernement d'entreprise des sociétés cotées, actualisé en janvier 2020, de la Charte de l'administrateur publiée par l'Institut français des administrateurs et se réfère au Code MiddleNext (mis à jour en septembre 2021 et qui vise à adapter ces principes au cas particulier des valeurs moyennes et petites) comme cadre de référence dans son ensemble en matière de gouvernement d'entreprise. Le règlement intérieur tient également compte des statuts de la Société, des stipulations du pacte d'actionnaires conclu en 2019 entre les membres de la famille Le Lan et la société Predica, et également de celui conclu en octobre 2023 entre les membres de la famille Le Lan et Kerlan. Le Conseil de Surveillance actualise annuellement le règlement intérieur qui s'applique à l'ensemble de ses membres. La mise à jour de ce règlement intérieur pour l'année 2024 a été entérinée par le Conseil de Surveillance lors de sa séance du 6 février 2024.
Conformément aux articles L.225-87 et L.22-10-29 du Code de commerce, le Conseil de Surveillance doit mettre en place une procédure permettant d'évaluer régulièrement si les « conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales » (au sens des conventions réglementées) remplissent bien ces conditions (les personnes directement ou indirectement intéressées à l'une de ces conventions ne participant pas à son évaluation). Toutefois au cas particulier, la Société n'ayant conclu aucune convention répondant à cette qualification, une évaluation particulière à ce titre n'aurait pas d'objet.
En application de l'article 26 des statuts de la Société, le Conseil de Surveillance a décidé depuis 2019 d'instituer un Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité et un Comité des Nominations et des Rémunérations ayant pour mission de formuler des avis et recommandations à titre consultatif. Il appartient au Conseil de Surveillance de fixer les missions de chacun de ces deux comités qui rapportent au Conseil. Le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité et le Comité des Nominations et des Rémunérations sont composés de trois membres désignés par le Conseil de Surveillance, parmi ses membres et pour la durée de leur mandat de membre du Conseil de Surveillance. Un membre au moins du Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité doit présenter des compétences particulières en matière financière et comptable. Le Président de chacun des Comités, désigné par le Conseil de Surveillance parmi ses membres indépendants, est principalement responsable du bon fonctionnement du Comité qu'il préside.
Le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité a notamment pour mission :
A la date du présent document, le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité est composé comme suit :
| Membres du Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité | Fonctions | Date de Fin de mandat |
|---|---|---|
| Mme Constance de PONCINS | Présidente | AG annuelle 2024 |
| M. Hubert RODARIE | Membre | AG annuelle 2025 |
| Mme Najat AASQUI | Membre | AG annuelle 2027 |
Lors de sa séance du 12 décembre 2023, le Conseil de Surveillance, sur proposition des membres du Comité, ont décidé de le renommer en Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité.
Le Comité des Nominations et des Rémunérations a notamment pour mission :
A la date du présent document, le Comité des Nominations et des Rémunération est composé comme suit :
| Membres du Comité des Nominations et des Rémunérations | Fonctions | Date de Fin de mandat |
|---|---|---|
| Mme Florence Soule de Lafont | Présidente | AG annuelle 2025 |
| M. Hubert Rodarie | Membre | AG annuelle 2025 |
| Mme Najat Aasqui | Membre | AG annuelle 2027 |
Le Conseil de Surveillance a pour mission :
Sur le plan pratique, le Directoire met à la disposition du Conseil l'état des rémunérations des mandataires sociaux et des commissaires aux comptes. Le Conseil veille en particulier à ce que les fonctions occupées par les membres de la famille LE LAN soient rémunérées de manière homogène et équitable par rapport aux autres membres du personnel et soient comparables à la rémunération de fonctions équivalentes dans des sociétés semblables.
Le Conseil de Surveillance examine annuellement et valide le budget et se tient informé trimestriellement de son avancement. Le Directoire initie ce budget annuel qui fait état des refinancements et arbitrages prévus ainsi que le volume d'investissements en fonction de la capacité d'autofinancement disponible. Ce budget fait apparaître l'état de la balance de trésorerie résultant des ressources et des emplois (investissements). Le Conseil veille particulièrement au respect de cette balance. Le choix des investissements relève de la compétence du Directoire qui, avec les collaborateurs spécialisés, recherche les développements et acquisitions répondant à nos critères stratégiques.
Le Conseil de Surveillance du 16 octobre 2019 a décidé d'instituer un Comité d'Audit et un Comité des Nominations et des Rémunérations ayant pour mission de formuler des avis et recommandations à titre consultatif. Lors de sa séance du 12 133 décembre 2023, le Conseil de Surveillance, sur proposition des membres du Comité, ont décidé de le renommer le Comité d'Audit en Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité.
Le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité assure, pour le Conseil de Surveillance, le suivi du processus d'élaboration de l'information financière et formule, le cas échéant, des recommandations pour en garantir l'intégrité. Le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité assure, pour le Conseil de Surveillance, le suivi de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques et lui en rend compte. Il procède notamment aux examens suivants :
Le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité assure, pour le Conseil de Surveillance, le suivi de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques et lui en rend compte. Ce contrôle s'effectue notamment sur la base de Tableaux de Bord mis à jour semestriellement, à l'occasion des arrêtés de comptes. Pour davantage d'informations sur le contrôle interne de la Société, le lecteur est invité à se référer au Rapport d'activité présenté au chapitre 3 du présent Document d'Enregistrement Universel.
Le Comité d'Audit, des Risques et de la Durabilité examine pour le Conseil de Surveillance la pertinence des procédures d'analyse et de suivi des risques. Il s'assure de la mise en place d'un processus d'identification, de quantification et de prévention des principaux risques qu'entraînent les activités du groupe. Assiste aux réunions du Comité selon les sujets traités, toute personne dont le Comité souhaite l'audition, l'assistance ou la simple participation, notamment les commissaires aux comptes, les membres compétents du Directoire, le Directeur Financier et le Responsable du Contrôle de Gestion.
Outre les pouvoirs dévolus au Conseil de Surveillance par la règlementation applicable (notamment les cautions, avals et garanties qui doivent faire l'objet d'une autorisation du Conseil de Surveillance), conformément à l'article 16 des statuts de la Société et à titre de mesure strictement interne inopposable aux tiers, les décisions du Directoire listées à la section 5.1.2.3 du présent Document d'Enregistrement Universel sont soumises à l'autorisation préalable du Conseil de Surveillance.
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Le Conseil de Surveillance autorise le Directoire à répartir, sous sa responsabilité, entre les membres du Directoire, les tâches de la direction de la Société. Pour les opérations de développement, d'investissement, d'acquisitions et arbitrages dépassant unitairement 25 (vingt-cinq) millions d'euros l'autorisation préalable du Conseil est nécessaire. Il en est de même si l'opération de développement ou d'acquisition projetée aurait pour effet qu'un locataire représente plus de 20 % des revenus locatifs et/ou si la LTV passait à 65 % et plus.
La présente section du Rapport sur le Gouvernement d'entreprise contient la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société qui sera soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale Mixte des actionnaires du 21 mars 2024.
Conformément aux articles L.22-10-26 et R.22-10-18 du Code de commerce, il sera demandé aux actionnaires lors de l'Assemblée Générale Mixte du 21 mars 2024 (l'« Assemblée Générale Mixte ») d'approuver la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société (membres du Directoire et membres du Conseil de Surveillance). Le Conseil de Surveillance estime que la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est conforme à l'intérêt social de la Société, contribue à sa pérennité et à sa stratégie commerciale car (i) elle repose sur une recherche permanente d'un équilibre entre les intérêts de l'entreprise, la prise en compte de la performance des dirigeants et la continuité des pratiques de rémunération et (ii) tout en assurant la fidélisation des équipes d'Argan, la détermination des rémunérations tend à valoriser le travail accompli et à promouvoir les principes d'exigence propres à la Société. La politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est examinée sur une base annuelle par le Conseil de Surveillance (détermination de la rémunération des membres du Directoire, de la rémunération du Président du Conseil de Surveillance et proposition pour la détermination de la rémunération globale des membres du Conseil de Surveillance). Le Comité des Nominations et des Rémunérations intervient à l'effet de formuler des recommandations au Conseil de Surveillance dans les domaines visés à la section 5.1.3.5 du présent rapport.
Tous les membres du Directoire sont salariés de la Société et leur rémunération est fixée individuellement par le Conseil de Surveillance. Les éléments de rémunération des membres du Directoire à raison de leur mandat sont présentés ci-après.
La rémunération fixe des membres du Directoire est décidée annuellement sur une base individuelle par le Conseil de Surveillance en fonction des responsabilités exercées. Pour mémoire, le Conseil de Surveillance du 8 février 2023, sur avis du Comité des Nominations et des Rémunérations, a autorisé une revalorisation de 5 % des rémunérations fixes annuelles des membres du Directoire, comme cela a été décidé pour l'ensemble du personnel à compter du 1er janvier 2023.De la même façon, au 1er janvier 2024, il a été appliqué une revalorisation générale des rémunérations fixes de l'ensemble du personnel, en ce inclus les membres du Directoire, de 3,5 %. Pour 2024, les rémunérations des membres du Directoire sont donc les suivantes :
135
Les membres du Directoire ne bénéficient pas d'une rémunération variable annuelle.
Le Conseil de Surveillance peut décider de l'attribution à un ou plusieurs membres du Directoire de rémunérations exceptionnelles, liées à la réussite d'opérations particulières réalisées par la Société et sur avis du Comité des Nominations et des Rémunérations. Il est précisé qu'aucune rémunération exceptionnelle n'a été attribuée au profit de l'un des membres du Directoire au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2023.
Le Conseil de Surveillance peut accorder aux membres du Directoire le bénéfice d'un véhicule. Pour rappel, le Conseil de Surveillance a décidé le 9 février 2022 la mise en place d'un plan 2022-2023-2024 d'attribution gratuite d'actions au bénéfice de l'ensemble des salariés, incluant les membres du Directoire, et subordonné à la création de valeur réalisée sur la période concernée en fonction de 4 indicateurs :
La quantité maximum d'actions susceptibles d'être attribuées au titre de ce plan triennal au profit de l'ensemble des bénéficiaires a été fixée à 55 000 actions et sera définitivement arrêtée postérieurement à la clôture de l'exercice 2024. Une première quotité évaluée à 25% du montant total distribuable a été attribuée aux bénéficiaires en janvier 2023, une seconde quotité équivalente a été attribuée en janvier 2024 et le solde, calculé sur la base des indicateurs définis ci-dessus, sera attribué aux bénéficiaires en janvier 2025. Dans le cadre de ce plan triennal, chaque membre du Directoire pourra se voir attribuer, sous réserve de l'atteinte maximale de l'ensemble des indicateurs mentionnés ci-avant, un nombre total d'actions représentant environ 450.000 euros. Cette attribution gratuite d'actions contribue aux objectifs de la politique de rémunération en ce qu'elle permet à chaque membre du Directoire (et chaque salarié bénéficiaire) d'être encore davantage associé au développement et à l'amélioration des performances de la Société, y compris sur le long terme. Pour chaque membre du Directoire, le plan d'attribution gratuite d'actions susmentionné prévoit une période d'acquisition et une période de conservation, chacune d'une durée d'un an. Il est précisé que le Conseil de Surveillance s'est prononcé pour ne fixer aucune quantité minimale d'actions octroyées gratuitement que les dirigeants mandataires sociaux seraient tenus de conserver au nominatif jusqu'à la cessation de leurs fonctions. Le 15 janvier 2024, le Directoire, après avoir analysé le respect des critères de performance susmentionnés au titre de l'exercice 2023, a décidé d'attribuer un montant de 112.500 € en équivalent actions à chacun des 3 membres du Directoire, correspondant à 25 % de la somme maximum attribuable sur les 3 ans. Il est rappelé que conformément aux termes du plan, ces actions gratuites ne peuvent être acquises par leurs attributaires qu'à l'expiration d'une période d'un an à compter de leur date d'attribution, soit à la date du 14 janvier 2025.
Chaque membre du Directoire peut se voir verser des sommes correspondantes à l'application de l'accord d'intéressement collectif des salariés mis en place dans la Société le 7 juin 2021 et conclu pour une durée de trois exercices sociaux 2021, 2022 et 2023. Cet accord d'intéressement prévoit l'attribution d'une prime d'intéressement au profit des salariés et membres du Directoire de la Société destinée à les associer au développement et à l'amélioration des performances, dont le montant maximum est égal à 2 mois de salaire du bénéficiaire et est fonction du niveau de la marge promoteur dégagée sur l'exercice concerné et du taux d'occupation des entrepôts.
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Par ailleurs, chaque membre du Directoire peut se voir verser des sommes correspondantes à l'attribution d'une prime collective pour tous les salariés, mise en place dans la Société pour l'exercice 2024 et fonction de la rentabilité locative et du montant des loyers générés par les nouveaux baux de développement signés au cours de l'exercice 2024. Le montant de cette prime collective est identique pour l'ensemble des salariés et membres du Directoire.
La durée du mandat de chaque membre du Directoire est de deux ans. Chaque membre du Directoire dispose par ailleurs d'un contrat de travail à durée indéterminée. Chaque membre du Directoire peut être révoqué de son mandat dans les conditions prévues par le droit commun (compétence de l'Assemblée Générale des actionnaires ou du Conseil de Surveillance). La révocation du mandat d'un membre du Directoire n'entraine pas la résiliation de son contrat de travail qui peut intervenir dans les conditions (durée de préavis et causes) de droit commun. Aucun membre du Directoire n'a conclu de contrat de prestation de services avec la Société.
Il est précisé qu'aucun membre du Directoire ne bénéficie d'éléments de rémunération, d'indemnités ou d'avantages dus ou susceptibles d'être dus à raison de la cessation ou d'un changement de fonctions, ou postérieurement à celles-ci, ou de droits conditionnels octroyés au titre d'engagements de retraite à prestations définies répondant aux caractéristiques des régimes mentionnés aux articles L.137-11 et L.137-11-2 du Code de la sécurité sociale.
Les membres du Conseil de Surveillance sont rémunérés par l'allocation d'une somme globale fixe allouée par l'Assemblée Générale des actionnaires et repartie par le Conseil de Surveillance entre ses membres (à l'exception du Président du Conseil qui n'est pas rémunéré à ce titre). Par ailleurs, M. Jean-Claude LE LAN, en sa qualité de Président du Conseil de Surveillance, bénéficie d'une rémunération fixe.
Le Conseil de Surveillance détermine le montant à allouer à ses membres en fonction du montant global décidé par l'assemblée générale et au prorata de leur présence effective aux réunions du Conseil. Le montant global fixe alloué au titre de l'exercice 2024 fait l'objet de la 13ème résolution soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale Mixte du 21 mars 2024. Le Comité des Nominations et Rémunérations du 28 novembre 2023 a proposé une augmentation de 5 % des montants alloués aux membres du Conseil de Surveillance qui n'ont pas varié depuis plusieurs années. Nous vous proposons de fixer cette somme à 185 850 euros (contre 177 000 euros en 2023) au titre de l'exercice ouvert depuis le 1er janvier 2024, soit un montant supérieur de 8.850 € à celui décidé pour l'exercice 2023, étant précisé que le Conseil de Surveillance déterminera la répartition de ce montant entre ses membres sur les bases suivantes :
137
M. Jean-Claude LE LAN, en sa qualité de Président du Conseil de Surveillance bénéficie au titre de son mandat d'une rémunération fixe annuelle qui s'élève à 96 000 euros au 1er janvier 2024 (montant inchangé). Cette rémunération peut être revue annuellement par le Conseil de Surveillance.
Conformément à l'article 27 des statuts de la Société, le Conseil de Surveillance peut allouer à ses membres des rémunérations exceptionnelles dans les cas et aux conditions prévus par la loi.
Le Conseil de Surveillance peut accorder au Président du Conseil de Surveillance le bénéfice d'un véhicule.
Les membres du Conseil de Surveillance nommés préalablement au 15 octobre 2019 ont été nommés pour six années, jusqu'à l'expiration de leur mandat en cours à cette date. Les membres du Conseil de Surveillance nommés à compter du 15 octobre 2019 (inclus) sont nommés pour quatre années.# Chaque membre du Conseil de Surveillance peut être révoqué de son mandat dans les conditions prévues par le droit commun (compétence de l'Assemblée Générale des actionnaires). Monsieur Jean-Claude Le Lan Junior dispose d'un contrat de travail avec la Société dont le maintien a été décidé par le Conseil de Surveillance à compter de la nomination de ce dernier par l'Assemblée Générale du 24 mars 2022 en qualité de membre du Conseil de Surveillance. En outre, Monsieur Nicolas Le Lan, également membre du Conseil de Surveillance, a conclu avec la Société un contrat de travail devant prendre effet courant avril 2024. Dans ces deux cas, le Conseil de Surveillance a vérifié que ces contrats de travail correspondaient à des fonctions distinctes de leur mandat de membre du Conseil de Surveillance, conformément aux dispositions de l'article L.225-85 du Code de Commerce. Aucun autre membre du Conseil de Surveillance ne dispose d'un contrat de travail avec la Société et, à l'exception de Monsieur Hubert Rodarie, n'a conclu de contrat de prestation de services avec la Société¹. Autre Il est précisé en tant que de besoin qu'aucun membre du Conseil de Surveillance ne bénéficie d'éléments de rémunération, d'indemnités ou d'avantages dus ou susceptibles d'être dus à raison de la cessation de son mandat, ou postérieurement à celui-ci, ou de droits conditionnels octroyés au titre d'engagements de retraite à prestations définies répondant aux caractéristiques des régimes mentionnés aux articles L. 137-11 et L.137-11-2 du Code de la sécurité sociale.
Conformément aux dispositions de l'article L.22-10-34-I du Code de commerce, l'Assemblée Générale Mixte des actionnaires convoquée le 21 mars 2024 doit statuer sur un projet de résolution portant sur les informations mentionnées au I de l'article L.22-10-9 dudit Code. Ces informations concernent chaque mandataire social, y compris les mandataires sociaux dont le mandat a pris fin et ceux nouvellement nommées au cours de l'exercice 2023. Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article L.22-10-34 II du Code de commerce, doivent également être soumis à l'approbation des actionnaires les éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l'exercice 2023 ou attribués au titre du même exercice par des résolutions distinctes pour le président du Conseil de Surveillance, le président du Directoire et les autres membres du Directoire.
¹ Voir paragraphe 5.1.3.1.
138
En conséquence, les sous-sections ci-après présentent les informations requises au titre des dispositions législatives susmentionnées et précisent également pour chacune d'entre elles les résolutions concernées de l'Assemblée Générale Mixte du 21 mars 2024.
| Éléments de la rémunération | Montants | Présentation |
|---|---|---|
| A. Rémunération fixe | 225 225 € | Une rémunération fixe annuelle de 207 900 € et d'un 13ème mois de 17 325 €. |
| B. Rémunération variable annuelle | NA | Absence de rémunération variable annuelle |
| C. Rémunération variable différée | NA | Absence de rémunération variable différée |
| D. Rémunération variable pluriannuelle | NA | Absence de rémunération variable pluriannuelle |
| E. Rémunérations exceptionnelles | NA | Absence de rémunération exceptionnelle |
| F. Options d'achat Argan | NA | Absence d'option d'achat |
| G. Attribution gratuite d'actions Argan soumise à condition de performance | 112 500 € | Acompte de 25 % du Plan triennal versé au titre de l'exercice 2023 (1 576 actions) |
| H. Jetons de présence | NA | Absence de jetons de présence. |
| I. Valorisation des avantages de toute nature | NA | Absence d'avantage de toute nature |
| J. Indemnité de départ | NA | Absence d'indemnité de départ |
| K. Indemnité de non- concurrence | NA | Absence d'indemnité de non-concurrence |
| L. Régime de retraite supplémentaire | NA | Absence de régime de retraite supplémentaire |
| M. Régimes collectifs | 64 533 € | Rémunération liée à l'application de l'accord d'intéressement collectif (34 650 €), à l'attribution de la prime collective liée à la signature des nouveaux baux (29 883€). |
| Éléments de la rémunération | Montants | Présentation |
|---|---|---|
| A. Rémunération fixe | 218 400 € | La rémunération fixe annuelle de 201 600 € et d'un 13ème mois de 16 800€ |
| B. Rémunération variable annuelle | NA | Absence de rémunération variable annuelle |
| C. Rémunération variable différée | NA | Absence de rémunération variable différée |
| 139 | ||
| Éléments de la rémunération | Montants | Présentation |
| :------------------------------------------------------------------ | :------- | :------------------------------------------------------------------------------- |
| D. Rémunération variabl pluriannuelle | NA | Absence de rémunération variable pluriannuelle |
| E. Rémunérations exceptionnelles | NA | Absence de rémunération exceptionnelle |
| F. Options d'achat Argan | NA | Absence d'option d'achat |
| G. Attribution gratuite d'actions Argan soumise à condition de performance | 112 500 € | Acompte de 25 % du Plan triennal versé au titre de l'exercice 2023 (1 576 actions) |
| H. Jetons de présence | NA | Absence de jetons de présence. |
| I. Valorisation des avantages de toute nature | NA | Absence d'avantage de toute nature |
| J. Indemnité de départ | NA | Absence d'indemnité de départ |
| K. Indemnité de non- concurrence | NA | Absence d'indemnité de non-concurrence |
| L. Régime de retraite supplémentaire | NA | Absence de régime de retraite supplémentaire |
| M. Régimes collectifs | 63 491 € | Rémunération liée à l'application de l'accord d'intéressement collectif (33 608 €), à l'attribution de la prime collective liée à la signature des nouveaux baux (29 883 €). |
| Éléments de la rémunération | Montants | Présentation |
|---|---|---|
| A. Rémunération fixe | 218.400 € | La rémunération fixe annuelle de 201.600 € et d'un 13ème mois de 16.800€ |
| B. Rémunération variable annuelle | NA | Absence de rémunération variable annuelle |
| C. Rémunération variable différée | NA | Absence de rémunération variable différée |
| D. Rémunération variabl pluriannuelle | NA | Absence de rémunération variable pluriannuelle |
| E. Rémunérations exceptionnelles | NA | Absence de rémunération exceptionnelle |
| F. Options d'achat Argan | NA | Absence d'option d'achat |
| G. Attribution gratuite d'actions Argan soumise à condition de performance | 112 500 € | Acompte de 25 % du Plan triennal versé au titre de l'exercice 2023 (1 576 actions) |
| H. Jetons de présence | NA | Absence de jetons de présence. |
| 140 | ||
| Éléments de la rémunération | Montants | Présentation |
| :------------------------------------------------------------------ | :------- | :------------------------------------------------------------------------------- |
| I. Valorisation des avantages de toute nature | NA | Absence d'avantage de toute nature |
| J. Indemnité de départ | NA | Absence d'indemnité de départ |
| K. Indemnité de non- concurrence | NA | Absence d'indemnité de non-concurrence |
| L. Régime de retraite supplémentaire | NA | Absence de régime de retraite supplémentaire |
| M. Régimes collectifs | 63 144 € | Rémunération liée à l'application de l'accord d'intéressement collectif (33 261 €), à l'attribution de la prime collective liée à la signature des nouveaux baux (29 883 €) |
| Éléments de la rémunération | Montants | Présentation |
|---|---|---|
| A. Rémunération fixe | 96.000 € | Monsieur Jean-Claude Le Lan, en qualité de Président du Conseil de Surveillance bénéficie au titre de son mandat d'une rémunération fixe annuelle de 96.000 €. |
| B. Rémunération variable annuelle | NA | Absence de rémunération variable annuelle |
| C. Rémunération variable différée | NA | Absence de rémunération variable différée |
| D. Rémunération variable pluriannuelle | NA | Absence de rémunération variable pluriannuelle |
| E. Rémunérations exceptionnelles | NA | Absence de rémunération exceptionnelle |
| F. Options d'achat Argan | NA | Absence d'option d'achat |
| G. Attribution gratuite d'actions Argan soumise à condition de performance | NA | Absence d'attribution gratuite d'actions |
| H. Jetons de présence | NA | Absence de jetons de présence. |
| I. Valorisation des avantages de toute nature | NA | Absence d'avantage de toute nature |
| J. Indemnité de départ | NA | Absence d'indemnité de départ |
| K. Indemnité de non- concurrence | NA | Absence d'indemnité de non-concurrence |
| L. Régime de retraite supplémentaire | NA | Absence de régime de retraite supplémentaire |
| M. Régimes collectifs | NA | Absence de régime collectif |
| 141 | ||
| ### 5.2.2.5. Informations visées à l'article L.22-10-9 concernant la rémunération allouée aux membres du Conseil de Surveillance (8ème résolution) |
S'agissant de chacun des membres du Conseil de Surveillance autres que M. Jean-Claude Le Lan, Président du Conseil de Surveillance (voir la section 5.2.2.4 ci-avant pour ce dernier), seule la rémunération globale allouée par l'assemblée générale des actionnaires en vertu des articles L.225-83 et L.22-10-27 du Code de commerce est pertinente au titre des informations requises par l'article L.22-10-9 du même code. Le tableau ci-après détaille cette information au titre de l'exercice 2023 :
| Membres du Conseil de Surveillance | Fonctions | Montant de la rémunération visée aux articles L.225-83 et L.22-10-27 du Code de commerce au titre de l'exercice 2023 |
|---|---|---|
| M. Hubert Rodarie | Vice-président | 25 000 € |
| M. Nicolas Le Lan | Membre | 15 000 € |
| M. Jean-Claude Le Lan Junior | Membre | 15 000 € |
| M. François Régis de Causans | Membre indépendant | 15 000 € |
| Mme Florence Soule de Lafont | Membre indépendant | 17 500 € |
| Mme Constance de Poncins | Membre indépendant | 25 500 € |
| Predica, représentée par Mme Najat Aasqui | Membre | 25 000 € |
| TOTAL | 138 000 € |
Conformément à l'article L.22-10-9, 6° du Code de commerce, le tableau ci-après présente pour le Président du Conseil de Surveillance et chaque membre du Directoire et au titre de l'exercice 2023, les ratios entre le niveau de la rémunération de chacun de ces dirigeants et, d'une part, la rémunération moyenne sur une base équivalent temps plein des salariés de la Société autres que les mandataires sociaux, d'autre part, la rémunération médiane sur une base équivalent temps plein des salariés de la Société autres que les mandataires sociaux. La rémunération des dirigeants retenue pour les besoins de ce tableau comprend l'ensemble des éléments de rémunération (rémunération fixe et régimes collectifs) versés. S'agissant des salariés, la rémunération est calculée sur une base équivalent temps plein et comprend l'ensemble des éléments de rémunération (rémunération fixe, rémunération variable et régimes collectifs) versés.
| Mandataire social | Ratio (exercice 2023) rémunération totale du mandataire social / rémunération moyenne des salariés de la Société (autres que mandataires sociaux) (« Ratio RMO ») | Ratio (exercice 2023) rémunération totale du mandataire social / rémunération médiane des salariés de la Société (autres que mandataires sociaux) (« Ratio RME ») |
|---|---|---|
| M. Jean-Claude Le Lan, Président du Conseil de Surveillance | 0,6 | 0,7 |
| M. Ronan Le Lan, Président du Directoire | 2,4 | 2,8 |
| M. Francis Albertinelli, Membre du Directoire | 2,4 | 2,7 |
| M. Frédéric Larroumets, Membre du Directoire | 2,4 | 2,7 |
Conformément à l'article L.22-10-9 du Code de commerce, le tableau ci-après présente l'évolution annuelle de la rémunération, des performances de la Société, de la rémunération moyenne sur une base équivalent temps plein des salariés de la société, autres que les dirigeants, et des ratios mentionnés à la section 5.2.2.7 du présent Document d'Enregistrement Universel, au cours des exercices 2019 à 2023 :
| Exercice 2019 | Exercice 2020 | Exercice 2021 | Exercice 2022 | Exercice 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Rémunération globale allouée par l'Assemblée Générale des actionnaires aux membres du Conseil de Surveillance (art. L.225-83 du Code de commerce) et répartie par le Conseil de Surveillance | |||||
| M. Jean-Claude Le Lan, Président | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A |
| M. Hubert Rodarie, Vice-président¹ | N/A | N/A | 11.000 € | 27.500 € | 25.000 € |
| M. Nicolas Le Lan | 18.000 € | 12.000 € | 12.000 € | 12.000 € | 15.000 € |
| M. Jean-Claude Le Lan Junior | N/A | N/A | N/A | 9.000 € | 15.000 € |
| M. François Régis de Causans | 23.000 € | 33.000 € | 22.000 € | 17.500 € | 15.000 € |
| Mme Florence Soule de Lafont | 20.500 € | 25.500 € | 22.500 € | 25.500 € | 17.500 € |
| Mme Constance de Poncins | N/A | 11.500 € | 22.500 € | 25.500 € | 25.500 € |
| Predica, représentée par Mme Najat Aasqui | N/A | N/A | 27.000 € | 27.000 € | 25.000 € |
| 2. Rémunération du Président du conseil de Surveillance (art. L.225-81 et L.22-10-25 du Code de commerce) | |||||
| M. Jean-Claude Le Lan, Président | 96.000 € | 96.000 € | 96.000 € | 96.000 € | 96.000 € |
| 3. Rémunération des membres du Directoire | |||||
| M. Ronan Le Lan, Président | |||||
| - Rémunération fixe | 160.008 € | 160.000 € | 214.500 € | 214.500 € | 225.225 € |
| - Valorisation AGA (condition de performance) | N/A | N/A | 605.854 € | 112.500 € | 112.500 € |
| - Régimes collectifs | 35.789 € | 39.219 € | 62.129 € | 50.490 € | 64.533 € |
| M. Francis Albertinelli | |||||
| - Rémunération fixe | 160.216 € | 160.000 € | 173.342 € | 208.000 € | 218.400 € |
| - Valorisation AGA (condition de performance) | N/A | N/A | 605.854 | 112.500 € | 112.500 € |
| - Rémunération exceptionnelle | 250.000 € | N/A | N/A | N/A | N/A |
| - Régimes collectifs | 35.824 € | 39.298 € | 58.043 € | 49.490 € | 63.491 € |
| M. Frédéric Larroumets | |||||
| - Rémunération fixe | 160.008 € | 160.000 € | 173.342 € | 208.000 € | 218.400 € |
| - Valorisation AGA (condition de performance) | N/A | N/A | 605.854 € | 112.500 € | 112.500 € |
| - Rémunération exceptionnelle | 250.000 € | N/A | N/A | 150.000 € | N/A |
| - Régimes collectifs | 35.789 € | 39.219 € | 58.007 € | 49.490 € | 63.144 € |
| 4. Performances de la Société | |||||
| Résultat net consolidé 215 (M€) | 279 | 676 | 95 | - | 266 |
| Résultat net récurrent 71 (M€) | 103 | 112 | 120 | 126 | |
| ANR NRV EPRA /action (€) | 61 | 73 | 103 | 105 | 91 |
| 5. Rémunération moyenne sur une base équivalent temps plein des salariés de la Société (fixe + variable + régime collectif) autres que dirigeants | |||||
| Montant annuel | 88.735 € | 94.575 € | 119.185 € | 119.463 € | 167.308 € |
| 6. Ratios RMO et RME | |||||
| Ratio RMO | |||||
| M. Jean-Claude Le Lan, Président du Conseil de Surveillance | 1,1 | 1,0 | 0.8 | 0.8 | 0.6 |
| M. Ronan Le Lan, Président du Directoire | 2,2 | 2,1 | 2,3 | 2,2 | 2.4 |
| M. Francis Albertinelli, membre du Directoire | 5,0 | 2,1 | 1,9 | 2.1 | 2.4 |
| M. Frédéric Larroumets, membre du Directoire | 2.2 | 2.1 | 1.9 | 3.3 | 2.4 |
| Ratio RME | |||||
| M. Jean-Claude Le Lan, Président du Conseil de Surveillance | 1.2 | 1,1 | 0.8 | 0.9 | 0.7 |
| M. Ronan Le Lan, Président du Directoire | 2,5 | 2,3 | 2,4 | 2,4 | 2.8 |
| M. Francis Albertinelli, membre du Directoire | 5.8 | 2.3 | 2 | 2.4 | 2.7 |
| M. Frédéric Larroumets, membre du Directoire | 2.5 | 2.3 | 2 | 3.7 | 2.7 |
¹ Depuis l'assemblée générale du 25 mars 2021.
Conformément à l'article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que la rémunération de chaque mandataire social de la Société au titre de l'exercice 2023 telle que présentée dans le présent rapport respecte la politique de rémunération de la Société adoptée pour ledit exercice. La contribution aux performances à long terme de la Société est assurée par la recherche permanente d'un équilibre entre les intérêts de l'entreprise, la prise en compte de la performance des dirigeants et la continuité des pratiques de rémunération. Tout en assurant la fidélisation des équipes d'Argan, la détermination des rémunérations tend à valoriser le travail accompli et à promouvoir les principes d'exigence propres à la Société.
Un tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l'assemblée générale des actionnaires dans le domaine des augmentations de capital, par application des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 figure à la section 8.8 du présent Document d'Enregistrement Universel.
En 2023, le Directoire a fait usage des délégations accordées par l'Assemblée Générale des actionnaires comme suit :
Décision d'attribuer aux salariés présents un total de 12 681 actions sur la base d'un cours moyen de 76,51 € (T4 2022) conformément au Plan 2022-2023-2024 d'attribution gratuite d'actions au bénéfice de l'ensemble des salariés ; plan autorisé par l'assemblée générale du 24 mars 2022 dans sa 19ème résolution.
Réunion du Directoire du 25 avril 2023 :
Les opérations réalisées par les dirigeants sur les actions de la Société au cours de l'exercice annuel 2023 sont détaillées à la section 8.2.2.3 du présent Document d'Enregistrement Universel.
Tous les actionnaires ont droit d'assister aux assemblées générales, dont les règles de fonctionnement sont fixées au titre IV des statuts de la Société (articles 31 à 40).
Les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique, visés à l'article L.22-10-11 du Code de commerce, sont exposés ci-après :
Bilan consolidé au 31 décembre 2023.............. 147
Compte de résultat consolidé.......................... 148
État des produits et charges comptabilisés ...... 149
Tableau des flux de trésorerie consolidés ........ 150
Tableau de variatton des capitaux propres consolidés .......................................................151
Annexe aux comptes consolidés ......................152
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés en normes IFRS pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 .........184
| ACTIF (En milliers d'euros) | Notes | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants : | |||
| Goodwill | 8 | 55 648 | 55 648 |
| Autres immobilisations incorporelles | 9 | 1 2 | 1 2 |
| Immobilisations corporelles | 10 | 11 291 | 11 445 |
| Immobilisations en-cours | 11.1 | 119 142 | 63 834 |
| Immeubles de placement | 11.2 | 3 731 278 | 3 996 070 |
| Participations entreprises associés | 17 | ||
| Instruments financiers dérivés | 12 | 16 373 | 30 814 |
| Autres actifs non courants | 13 | 1 830 | 1 810 |
| Total actifs non courants | 3 935 563 | 4 159 623 | |
| Actifs courants : | |||
| Créances clients | 14 | 38 604 | 46 877 |
| Autres actifs courants | 15 | 27 543 | 40 689 |
| Autres actifs financiers à la juste valeur par résultat | |||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 16 | 51 963 | 169 250 |
| Total actifs courants | 118 110 | 256 817 | |
| Actifs destinés à être cédés | 18 | 17 464 | 22 814 |
| TOTAL ACTIF | 4 071 136 | 4 439 254 |
| PASSIF (En milliers d'euros) | Notes | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres : | |||
| Capital | 19.1 | 46 159 | 45 903 |
| Primes | 19.1 | 229 418 | 291 266 |
| Réserves | 1 851 369 | 1 774 554 | |
| Titres d'autocontrôle | 19.3 | -877 | -791 |
| Réévaluation des instruments financiers | 12 | 25 179 | 11 467 |
| Résultat | -263 449 | 95 090 | |
| Total des capitaux propres part des propriétaires de la société mère | 1 887 799 | 2 217 489 | |
| Intérêts minoritaires | 34 624 | 37 623 | |
| Total des capitaux propres consolidés | 1 922 422 | 2 255 112 | |
| Passifs non courants : | |||
| Part à long terme des dettes financières | 20 | 1 841 485 | 1 820 132 |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 10 850 | |
| Dépôts de garantie | 22 | 12 141 | 11 172 |
| Provisions | 23 | ||
| Total des passifs non courants | 1 864 476 | 1 831 304 | |
| Passifs courants : | |||
| Part à court terme des dettes financières | 20 | 167 386 | 226 207 |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 4 | |
| Dettes d'impôt à court terme | 24 | 5 | |
| Dettes sur immobilisations | 16 814 | 18 388 | |
| Provisions | 23 | 74 87 | |
| Autres passifs courants | 25 | 91 928 | 98 333 |
| Total des passifs courants | 276 201 | 343 023 | |
| Passifs liés aux actifs détenus en vue de la vente | 21 | 8 036 | 9 814 |
| TOTAL PASSIF | 4 071 136 | 4 439 254 |
Période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023
| En milliers d'euros | Notes | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 183 648 | 166 078 | |
| Refacturation des charges locatives et impôts locatifs | 33 902 | 28 644 | |
| Charges locatives et impôts locatifs | -35 094 | -30 414 | |
| Autres produits sur immeubles | 3 227 | 3 197 | |
| Autres charges sur immeubles | -216 | -435 | |
| Revenus nets des immeubles | 26 | 185 469 | 167 071 |
| Autres produits de l'activité | |||
| Charges de personnel | -7 384 | -9 281 | |
| Charges externes | -4 835 | -5 719 | |
| Impôts et taxes | -901 | -1 133 | |
| Dotations aux amortissements et provisions | -268 | -255 | |
| Autres produits et charges d'exploitation | 65 | -185 | |
| Résultat opérationnel courant | 172 145 | 150 498 | |
| Autres produits et charges opérationnels | 11.5.1 | -500 | |
| Résultat des cessions | 11.5.2 | -205 | -216 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 11 | -373 113 | -32 944 |
| Résultat opérationnel | -201 172 | 116 839 | |
| Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | 27 | 11 069 | 582 |
| Coût de l'endettement financier brut | 27 | -56 702 | -41 692 |
| Coût de l'endettement financier net | 27 | -45 632 | -41 110 |
| Autres produits et charges financiers | 28 | -19 657 | 19 205 |
| Charge ou produit d'impôt | 29 | -33 | |
| Quote part de résultat des entreprises associées | 17 | -13 | -32 |
| Résultat net | -266 449 | 94 869 | |
| Porteurs de capitaux de la société mère | -263 449 | 95 090 | |
| Participations ne conférant pas le contrôle | -2 999 | -221 | |
| Résultat par action en euros | 30 | -11,41 | 4,14 |
| Résultat dilué par action en euros | 30 | -11,44 | 4,17 |
| En milliers d'euros | Notes | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Résultat de la période | -266 449 | 94 869 | |
| Partie efficace des gains et pertes sur instruments de couverture | 12 | -5 389 | 15 685 |
| Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | -5 389 | 15 685 | |
| Résultat de la période et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | -271 838 | 110 554 | |
| - Dont part du Groupe | -268 839 | 110 775 | |
| - Dont part des participations ne conférant pas le contrôle | -2 999 | -221 |
| En milliers d'euros | Notes | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires) | -266 449 | 94 869 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 268 255 | ||
| Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur des immeubles de placement | 11 | 373 113 | 32 944 |
| Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur des instruments dérivés | 12 | 19 657 | -19 205 |
| Charges calculées | 643 | 3 786 | |
| Autres produits et charges opérationnels | 11.5.1 | 500 | |
| Résultat sur cessions d'actifs, subventions reçues | 11.5.2 | 205 | 216 |
| Quote-part de résultat liée aux entreprises associées | 17 | -13 | -32 |
| Coût de l'endettement financier net | 27 | 45 632 | 41 110 |
| Coût de l'endettement financier net - Opération Cargo | 25 | ||
| Charge d'impôt (y compris impôts différés) | 29 | 33 | |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier et avant impôt (A) | 173 056 | 154 540 | |
| Impôts courants (B) | -38 | -31 | |
| Variation du B.F.R. lié à l'activité (C) | 13 268 | -18 593 | |
| Flux net de trésorerie dégagé par l'activité (D) = (A + B + C) | 186 286 | 135 916 | |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | 10 | -136 | -152 |
| Acquisitions d'immobilisations immeubles de placement | 11 | -172 315 | -252 693 |
| Variation des dettes sur achat d'immobilisations | -1 574 | -6 415 | |
| Cessions d'immobilisations | 12 | 852 | 13 777 |
| Acquisitions d'immobilisations financières | 13 | 137 | -612 |
| Diminutions des immobilisations financières | |||
| Incidence des regroupements d'entreprise | 32 | ||
| Dividendes reçus (sociétés mises en équivalence) | 17 | ||
| Autres flux liés aux opérations d'investissement | 13 | -157 | -193 |
| Flux net de trésorerie lié aux opérations d'investissement (E) | -161 193 | -246 288 | |
| Augmentation et réduction de capital | |||
| Achat et revente d'actions propres | 19.3 | 55 | -951 |
| Subvention d'investissement reçue | |||
| Dividende payé (actionnaires de la société mère et minoritaires) | 19.2 | -61 551 | -21 752 |
| Encaissements liés aux emprunts | 20.1 | 233 844 | 307 472 |
| Remboursements d'emprunts et dettes financières | 20.1 | -269 499 | -487 409 |
| Variation de trésorerie liée aux charges et produits financiers | 27 | -45 300 | -40 939 |
| Autres flux liés aux opérations de financement (avances preneurs) | |||
| Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement (F) | -142 450 | -243 579 | |
| Variation de la trésorerie nette (D + E + F) | -117 357 | -353 951 | |
| Trésorerie d'ouverture | 169 088 | 523 039 | |
| Trésorerie de clôture | 51 730 | 169 088 |
(En milliers d'euros)
| Capital | Primes et Réserves | Actions propres | Gains et pertes comptabilisés en capitaux propres | Résultats propres part du groupe | Capitaux propres part des minoritaires | Total capitaux propres | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitaux propres au 31 décembre 2021 | 45 177 | 1 420 188 | -90 | -7 757 | 668 113 | 37 844 | 2 163 475 |
| Dividende | 725 | 36 245 | -58 723 | -21 752 | -21 752 | ||
| Affectation résultat non distribué | 605 852 | 3 538 | -609 390 | 0 | 0 | ||
| Actions propres | -701 | -701 | |||||
| Attribution d'actions gratuites | 3 786 | 3 786 | 3 786 | ||||
| Augmentations de capital | 0 | 0 | 0 | ||||
| Résultat de cession d'actions propres | -250 | -250 | -250 | ||||
| Résultat global au 31 décembre 2022 | 15 685 | 95 090 | 110 775 | -221 | 110 554 | ||
| Incidence des variations de périmètre | 0 | 0 | 0 | ||||
| Autres variations | 0 | 0 | 0 | ||||
| Capitaux propres au 31 décembre 2022 | 45 903 | 2 065 820 | -791 | 11 467 | 95 090 | 37 623 | 2 255 112 |
| Dividende | 197 | 7 160 | -68 907 | -61 550 | -61 550 | ||
| Affectation résultat non distribué | 7 084 | 19 100 | -26 184 | 0 | 0 | ||
| Actions propres | -86 | -86 | |||||
| Attribution d'actions gratuites | 643 | 643 | 643 | ||||
| Augmentations de capital | 60 | -60 | 0 | ||||
| Résultat de cession d'actions propres | 142 | 142 | 142 | ||||
| Résultat global au 31 décembre 2023 | -5 389 | -263 449 | -268 839 | -2 999 | -271 838 | ||
| Incidence des variations de périmètre | 0 | 0 | 0 | ||||
| Capitaux propres au 31 décembre 2023 | 46 159 | 2 080 787 | -877 | 25 179 | -263 449 | 34 624 | 1 922 422 |
Période du 1er janvier au 31 décembre 2023
La société ARGAN est une société dont l'activité est centrée sur la construction, l'acquisition et la location de bases logistiques et d'entrepôts. La société est placée sous le régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) depuis le 1er juillet 2007. Le groupe a pris une participation à hauteur de 49.90% au sein de la SCCV Nantour depuis le 9 septembre 2016. Le 15 mai 2018, la SCI Avilog a été créée. Le groupe détient 100% des parts sociales de cette filiale. Le 18 février 2021, la SCI CARGAN-LOG a été créée. Le groupe détient 60% des parts sociales de cette filiale. Le 16 septembre 2021, la SCI NEPTUNE a été créée. Le groupe détient 99,90% des parts sociales de cette filiale. La société ARGAN est cotée sur NYSE Euronext Paris depuis le 25 juin 2007. Elle fait partie du compartiment A.
En 2023, le Groupe a livré 5 nouveaux entrepôts (dont une extension) sur des emplacements PRIME, cumulant 132 M€ d'investissements et 100 000 m2, pour un taux de rendement moyen de 5,2 %. Ces livraisons comprennent deux acquisitions d'entrepôts neufs, réalisées à des conditions financières négociées fin 2021 avant la remontée des taux, avec un rendement moyen de 4,4 %, à :
* Janneyrias (38), en périphérie de Lyon, en façade d'autoroute A432, pour BUT, première enseigne française en ameublement, pour une durée ferme de 9,5 ans. Cette plateforme de 38 000 m2 est équipée d'un éclairage LED à détection de présence et d'une centrale photovoltaïque destinée à l'autoconsommation ; et à
* Mionnay (01), au Nord-Est de Lyon, en livrant une surface totale de 15 000 m2, pour COVERGUARD, leader sur le marché des équipements de protection individuelle (EPI). Labellisé Aut0nom®, cet entrepôt, avec un accès direct à l'autoroute A46, est composé de deux cellules d'environ 6 500 m2 chacune, et d'un bloc de bureaux de 1 500 m2.
Par ailleurs, ARGAN a développé en propre trois plateformes logistiques, qui représentent, la moitié du montant des investissements de 2023, avec un rendement moyen de 6,1%, à :
* Montbartier (82), près de Toulouse, à l'embranchement des autoroutes A62 et A20, en accompagnant DECATHLON avec la livraison d'un 4ème site labellisé Aut0nom®, l'entrepôt qui produit sa propre énergie verte, pour une surface totale de 19 000 m2 ;
* St-Jean-sur-Veyle (01), sur l'autoroute A40 à proximité immédiate de Mâcon et de l'autoroute A6, pour la livraison d'un nouvel immeuble tri-température de 14 500 m2 labellisé Aut0nom® exploité par BACK EUROP FRANCE, leader français de la distribution en boulangerie-pâtisserie, dans le cadre d'un bail d'une durée ferme de 12 ans ; et à
* La Crèche (79), à l'est de Niort, au carrefour des autoroutes A10 et A83, pour une extension en froid négatif de 12 500 m2 du site de stockage de produits frais d'EURIAL, branche Lait de la Coopérative Agrial, avec un bail long terme d'une durée ferme de 12 ans portant sur l'ensemble du site, signé dans le cadre de cette nouvelle livraison. L'empreinte écologique est également sensiblement réduite puisque le nouvel ensemble est à présent labellisé Aut0nom®.
Parallèlement, ARGAN a cédé en mars dernier une plateforme logistique de 20 000 m2 située à Bonneuil (94). Enfin, la Société a intégré l'indice EPRA Europe le 20 mars 2023.
Les comptes annuels consolidés, couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, ont été arrêtés par le Directoire le 15 janvier 2024.
Conformément au règlement européen CE N° 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales, les comptes consolidés du groupe ARGAN sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne.
| Nature des actifs | Superficie (m²) | Investissements (M€) | Rendement moyen (%) |
|---|---|---|---|
| Entrepôts livrés en 2023 | 100 000 | 132 | 5.2 |
| Entrepôts acquis par le groupe | 53 000 | 4.4 | |
| Plateformes développées en propre | 53 500 | 6.1 |
Ce référentiel est disponible sur le site internet de la Commission Européenne : https://eur-lex.europa.eu/FR/legal-content/summary/international-financial-reporting-standards-ifrss.html
Les nouvelles normes, amendements, interprétations adoptées par l'Union Européenne et d'application obligatoire au 1er janvier 2023 sont :
Ces nouvelles normes et amendements n'ont pas eu d'impact sur le Groupe.
Ces nouvelles normes et amendements ne sont pas applicables au Groupe.
Le Groupe n'a pas opté pour la mise en place des normes, amendements de normes et interprétations adoptés par l'Union Européenne pouvant faire l'objet d'une application anticipée dès le 1er janvier 2023. Les normes, amendements de normes et interprétation en cours d'adoption par l'Union Européenne, n'ont pas fait l'objet d'une application par anticipation.
Les états financiers sont présentés en milliers d'euros. Ils sont établis selon le principe du coût historique à l'exception des immeubles de placement et des instruments financiers dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Le Groupe ARGAN applique depuis le 1er janvier 2013 la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait perçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d'entrée dans la technique de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
156
L'établissement des comptes consolidés, conformément aux principes établis par les IFRS, implique que la Direction procède à un certain nombre d'estimations et retienne certaines hypothèses qui ont une incidence sur les montants portés à l'actif et au passif, et sur les montants portés aux comptes de produits et de charges au cours de l'exercice. Ces estimations sont basées sur l'hypothèse de la continuité d'exploitation et sont établies en fonction des informations disponibles lors de leur établissement.
Les principales estimations faites par la direction lors de l'établissement des états financiers portent notamment sur :
La Direction revoit régulièrement ses estimations et appréciations afin de prendre en compte l'expérience passée et d'intégrer les facteurs jugés pertinents au regard des conditions économiques. Toutefois, les hypothèses ayant par nature un caractère incertain, les réalisations pourront s'écarter des estimations.
Les sociétés contrôlées par le Groupe, c'est-à-dire celles sur lesquelles le Groupe dispose du pouvoir de diriger les politiques financières et opérationnelles afin d'en obtenir des avantages, sont consolidées selon la méthode de l'intégration globale. La liste des sociétés consolidées est donnée en note 7 « Périmètre de consolidation ».
Toutes les sociétés incluses dans le périmètre établissent des comptes ou des situations intermédiaires à même date que celle des comptes consolidés.
Les créances, dettes, produits et charges résultant d'opérations entre les sociétés consolidées sont éliminés.
Les regroupements d'entreprises sont traités conformément à la norme IFRS 3. Selon cette méthode, lors de la première consolidation d'une entité sur laquelle le Groupe acquiert un contrôle exclusif, les actifs acquis et les passifs, ainsi que les passifs éventuels sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. La différence éventuelle entre le prix d'acquisition et la part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs acquis est inscrite dans le poste Goodwill.
Les immobilisations incorporelles acquises sont inscrites au bilan à leur coût d'acquisition diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur. Elles sont essentiellement constituées par des licences d'utilisation de logiciels informatiques de faible valeur unitaire.
157
Les biens immobiliers détenus directement ou dans le cadre de contrat de location financement pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, sont classés en « Immeubles de placement » au bilan. Le patrimoine immobilier est exclusivement constitué d'immeubles en construction et d'immeubles loués en location simple répondant à la définition des immeubles de placement. ARGAN a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la juste valeur telle que définie par la norme IFRS 13 (voir note 4). Ces immeubles ne font par conséquent l'objet ni d'amortissements, ni de dépréciations.
Les immeubles en construction ou en cours de développement sont comptabilisés à la juste valeur lorsque celle-ci peut être évaluée de façon fiable. La société considère que la juste valeur peut être évaluée de façon fiable dès lors qu'il n'y a plus d'incertitudes majeures sur le prix de revient des constructions. Dans la majorité des cas, le groupe considère qu'il est en mesure de déterminer de façon fiable le prix de revient de l'immeuble quand le taux d'avancement des constructions est supérieur à 50%. Pour le cas où la juste valeur ne pourrait être déterminée de manière fiable, l'immeuble est comptabilisé à sa dernière valeur connue augmentée des coûts éventuellement immobilisés sur la période.
La juste valeur est retenue sur la base d'évaluations réalisées par un expert indépendant et reconnu. Les expertises répondent aux normes professionnelles nationales du rapport COB / AMF de février 2000 (Barthes de Ruyter) et de la charte d'expertise en évaluation immobilière élaborée sous l'égide de l'I.F.E.I. Les expertises répondent également aux normes professionnelles Européennes TEGOVA. L'évaluation du portefeuille a été faite notamment en accord avec la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière. Cette évaluation est réalisée par l'expert indépendant sur une base semestrielle.
La méthodologie retenue est principalement la technique de capitalisation du revenu net ou d'actualisation de flux futurs. Les valeurs sont retenues hors droits et hors frais. L'écart entre les justes valeurs d'une période à l'autre est enregistré en résultat.
La variation de juste valeur de chaque immeuble inscrite au compte de résultat est déterminée comme suit :
Valeur de marché n – (valeur de marché n-1 + montant des travaux et dépenses capitalisés de l’exercice n).
Les dépenses capitalisées correspondent aux prix, droits de mutation et frais d’acquisition des immeubles.
Le résultat de cession d’un immeuble de placement est la différence entre :
L’évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l’utilisation optimale de l’actif (« highest and best use »). Le Groupe ARGAN n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle. De ce fait, la mise en œuvre d’IFRS 13 n’a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.# 6.6. Évaluation à la juste valeur des immeubles de placement
L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables, mais ayant fait l'objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2, tel que détaillé ci-après.
| Paramètres principaux | Niveau |
|---|---|
| Entrepôts et Bureaux - taux de rendement | 3 |
| - taux d'actualisation et taux de rendement de sortie du DCF | 3 |
| - valeur locative de marché | 3 |
| - loyer couru | 2 |
Les locations d'immobilisations corporelles en vertu desquelles la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété revient au Groupe sont classées en tant que contrats de location-financement. La juste valeur des immeubles faisant l'objet d'un contrat de location-financement est inscrite à l'actif. La dette en capital envers le crédit-bailleur est enregistrée en passifs courants et non courants. À la clôture, les immeubles concernés sont comptabilisés selon la méthode de la juste valeur (cf. § 6.6). Chaque paiement au titre des contrats de location est ventilé entre la charge financière et l'amortissement du solde de la dette.
Les contrats de location sont comptabilisés au bilan dès l'origine du contrat de location pour la valeur actualisée des paiements futurs. En application de la norme IFRS 16, lorsqu'un bien immobilier ou mobilier est détenu dans le cadre d'un contrat de location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d'utilisation et un passif locatif, au coût amorti. Les actifs comptabilisés au titre des droits d'utilisation sont inclus dans les postes où les actifs sous-jacents correspondants seraient présentés s'ils lui appartenaient. Le preneur amortit le droit d'utilisation linéairement sur la durée du contrat, sauf pour les droits relatifs à des immeubles de placement qui sont évalués à la juste valeur.
Le Groupe a retenu la méthode rétrospective simplifiée en appliquant les mesures simplificatrices prévues par la norme et a fait le choix d'exclure les coûts directs initiaux dans la détermination du droit d'utilisation. Au 31 décembre 2023, les contrats de location chez ARGAN concernent uniquement des baux relatifs à des terrains en amodiation (aéroports, ports,...). Ceux-ci sont donc évalués à la juste valeur et l'écart entre les justes valeurs d'une période à l'autre est enregistré en résultat.
"Le Groupe procède à l'exclusion des contrats suivants (absence de contrat répondant à ces critères à la date de clôture des comptes) :
Le taux d'actualisation utilisé est basé sur la base du taux moyen d'endettement du groupe au 1er janvier 2019, adapté pour tenir compte de la durée moyenne de l'ensemble des contrats concernés soit 40 ans à la date de première comptabilisation. Le taux d'actualisation pour évaluer la dette de loyer est de 2,241% pour tous les contrats en cours au 1er janvier 2019. Pour les contrats souscrits en 2022, le taux est de 2,79% et pour les contrats souscrits en 2023, le taux est de 3%. Le groupe n'a pas identifié de sortie de trésorerie future non prise en compte dans l'évaluation des obligations locatives (loyers variables, options de prolongation, garanties de valeur résiduelle,...).
Les immobilisations corporelles hors immeubles de placement sont comptabilisées au coût diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur. Les amortissements sont comptabilisés en charges selon le mode linéaire sur la durée d'utilité estimée des immobilisations corporelles. Les composants ayant des durées d'utilité plus courtes que la durée de l'immobilisation à laquelle ils se rattachent sont amortis sur leur durée d'utilisation propre.
Les durées d'utilité estimées sont de :
Les terrains d'assiette d'une opération de construction, ainsi que les constructions en cours, d'un ensemble immobilier destiné à la location sont comptabilisés en immeuble de placement en cours selon les modalités d'évaluation décrites en § 6.6 « immeubles de placement (IAS 40) ».
Une UGT unique est reconnue au sein du groupe. L'Unité Génératrice de Trésorerie unique à laquelle a été affecté le goodwill est soumise à un test de dépréciation annuellement, ou plus fréquemment s'il y a une indication que l'unité pourrait avoir subi une perte de valeur. La valeur au bilan des goodwill est comparée à la valeur recouvrable qui correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur d'utilité et la juste valeur (diminuée des coûts de cession). Afin de déterminer leur valeur recouvrable, les actifs immobilisés auxquels il n'est pas possible de rattacher directement des flux de trésorerie indépendants sont regroupés au sein de l'Unité Génératrice de Trésorerie (UGT). La valeur d'utilité de l'UGT est déterminée par la méthode des flux de trésorerie futurs actualisés (DCF) sur cinq ans. La valeur recouvrable ainsi déterminée de l'UGT est ensuite comparée à la valeur contributive au bilan consolidé des actifs testés (y compris le goodwill). Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si cette valeur au bilan est supérieure à la valeur recouvrable de l'UGT et est imputée en priorité aux goodwill et est par la suite imputée aux autres actifs de l'unité au prorata de la valeur comptable de chacun des actifs compris dans l'unité. La perte de valeur est d'abord portée en réduction de la valeur comptable de tout goodwill affecté à l'unité. Cette perte de valeur est comptabilisée en résultat opérationnel. Une perte de valeur comptabilisée pour un goodwill n'est pas reprise dans une période ultérieure.
Un test de dépréciation est effectué annuellement. Au 31 décembre 2023, le test de dépréciation a été réalisé notamment sur la base des hypothèses suivantes : WACC de 4.94%, taux de croissance à l'infini de 2%. Aucune dépréciation n'est nécessaire sur cette base. Des tests de sensibilité ont également été opérés : une hausse de 100 points de base du taux WACC et une diminution de 100 points de base du taux de croissance ne conduirait pas à une dépréciation du goodwill.
Les immobilisations incorporelles à durée indéfinie sont soumises à un test de dépréciation lors de chaque clôture annuelle ou semestrielle et chaque fois qu'il existe un indice quelconque montrant qu'une diminution de valeur a pu se produire. Les autres immobilisations incorporelles et les immobilisations corporelles font également l'objet d'un tel test chaque fois qu'un indice de perte de valeur existe. La perte de valeur est la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable de l'actif, celle-ci étant sa valeur d'utilité ou sa valeur de vente, sous déduction des coûts de cession, si cette dernière est supérieure à la valeur d'utilité. Les immeubles de placement ne font l'objet d'aucune dépréciation du fait qu'ils sont évalués à leur juste valeur.
Les créances clients sont initialement comptabilisées à leur juste valeur puis, lorsque l'impact est significatif, ultérieurement évaluées à leur coût amorti à l'aide de la méthode du taux d'intérêt effectif, déduction faite des provisions pour dépréciation. Le modèle de dépréciation exige de comptabiliser les pertes de crédit attendues (Expected Credit Losses ou "ECL") sur les créances résultant de contrats de location et créances commerciales. Cette nouvelle approche vise à anticiper au plus tôt la comptabilisation des pertes attendues tandis que le modèle de provisionnement antérieur à IFRS 9, était conditionné par la constatation d'un évènement objectif de perte avérée. Le montant de la dépréciation représente la différence entre la valeur comptable de l'actif et la valeur des flux de trésorerie futurs estimés, actualisée au taux d'intérêt effectif initial. La valeur comptable de l'actif est diminuée via un compte de dépréciation et le montant de la perte est comptabilisé au compte de résultat. Lorsqu'une créance est irrécouvrable, elle est décomptabilisée en contrepartie de la reprise de la dépréciation des créances. Les recouvrements de créances précédemment décomptabilisées sont crédités dans le compte de résultat.
Les actifs financiers comprennent les actifs détenus jusqu'à leur échéance, les actifs disponibles à la vente, les prêts et les créances, les instruments dérivés actifs, les actifs à la juste valeur par résultat et les disponibilités et équivalents de trésorerie.
Il s'agit d'actifs financiers assortis de paiements déterminés ou déterminables qui ne sont pas cotés sur un marché actif. Comptabilisés à l'émission à la juste valeur puis au coût amorti en utilisant la méthode du taux effectif, ils sont dépréciés, en cas de pertes de valeur, en contrepartie du compte de résultat sous la rubrique « autres produits et charges financiers ». Le poste « Prêts et créances » non courant comprend les dépôts et cautionnements versés dont l'échéance est supérieure à douze mois. Les autres actifs financiers dont l'échéance est inférieure à douze mois et qui ne sont pas qualifiés « d'actifs financiers à la juste valeur par résultat » sont présentés au bilan en actif courant dans le poste « autres actifs courants ».
La norme IFRS 13 requiert de tenir compte du risque de crédit des contreparties (i.e.le risque qu'une contrepartie manque à l'une de ses obligations) dans l'évaluation de la juste valeur des actifs et des passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d'information sur la hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux de l'IFRS 7, qui exige qu'une entité établisse une différence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caractère observable des données d'entrée utilisées pour déterminer la juste valeur. Au 31 décembre 2013, la première application d'IFRS 13 par le groupe n'avait pas remis en cause la hiérarchie de la juste valeur des instruments financiers, jusqu'alors de niveau 2 selon IFRS 7 (modèle de valorisation reposant sur des données de marché observables) dans la mesure où l'ajustement au titre du risque de crédit est considéré comme une donnée d'entrée observable.
161 Les emprunts initialement émis à taux variable exposent le Groupe au risque de flux de trésorerie sur taux d'intérêt. Les emprunts initialement émis à taux fixe exposent le Groupe au risque de variation de juste valeur d'un instrument lié à l'évolution des taux d'intérêt. Le groupe utilise des instruments dérivés pour la couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs) et applique la comptabilité de couverture lorsque les conditions de documentation et d'efficacité sont remplies :
* Les dérivés qui ne répondent pas aux critères d'éligibilité de la comptabilité de couverture sont enregistrés au bilan à leur juste valeur avec inscription des variations de juste valeur au compte de résultat ;
* L'efficacité de la couverture est démontrée si les variations de flux de trésorerie de l'élément couvert sont compensées par les variations de l'instrument de couverture dans un intervalle compris entre 80 et 125 pour cent. Dans ce cas, la partie efficace de la variation de juste valeur de l'instrument de couverture est enregistrée par contrepartie des capitaux propres, la variation de juste valeur de la partie couverte de l'élément couvert n'étant pas enregistrée au bilan. La variation de valeur de la part inefficace est enregistrée immédiatement en résultat de la période. Les gains ou pertes accumulés en capitaux propres sont repris en résultat dans la même rubrique que l'élément couvert pendant les mêmes périodes au cours desquelles le flux de trésorerie couvert affecte le résultat.
La juste valeur des instruments dérivés est évaluée par des modèles communément admis (méthode d'actualisation des cash flows futurs,) et fondée sur des données de marché. Le risque de crédit des contreparties dans l'évaluation de la juste valeur des instruments financiers du Groupe au 31 décembre 2023 n'a pas eu d'impact significatif. Les dérivés sont classés au bilan en fonction de leur date de maturité.
Les actifs financiers évalués à leur juste valeur par contrepartie du résultat sont des actifs financiers détenus à des fins de transaction, c'est-à-dire acquis dès l'origine dans le but d'être revendus à court terme, ou des actifs volontairement enregistrés dans cette catégorie, car gérés sur la base d'une valeur liquidative représentative de la juste valeur, dont l'échéance à l'origine est supérieure à trois mois. Les actifs financiers à leur juste valeur en contrepartie du résultat sont présentés dans le tableau des flux de trésorerie sous la rubrique « Variation du fonds de roulement ». La juste valeur inscrite à l'actif correspond à la valorisation communiquée par les établissements bancaires et les variations de juste valeur sont comptabilisées dans le compte de résultat.
Ce poste comprend les disponibilités, les placements à court terme ainsi que les autres instruments liquides et facilement convertibles dont le risque de perte de valeur est négligeable et dont la maturité est de trois mois au plus au moment de leur date d'acquisition. Les placements à plus de trois mois, de même que les comptes bancaires bloqués ou nantis sont exclus de la trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont comptabilisés à la juste valeur et les variations de valeur sont enregistrées en résultat.
Un actif immobilisé, ou un groupe d'actifs et de passifs, est détenu en vue de la vente quand sa valeur comptable sera recouvrée principalement par le biais d'une vente et non d'une utilisation continue. Pour que tel soit le cas, l'actif doit être disponible en vue de sa vente immédiate et sa vente doit être hautement probable. Les actifs et passifs concernés sont reclassés dans les rubriques « Actifs destinés à être cédés » et « Passifs liés aux actifs détenus en vue de la vente » sans possibilité de compensation. La juste valeur des immeubles sous promesse de vente correspond à la valeur de vente inscrite dans la promesse.
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Conformément à la norme IAS 32, les titres d'autocontrôle ainsi que les coûts de transaction directement liés sont enregistrés en déduction des capitaux propres consolidés. Lors de leur cession, la contrepartie est comptabilisée en capitaux propres.
Les subventions d'investissement reçues sont toutes liées à des immeubles de placement. Lors de leur obtention, elles sont déduites de la valeur de l'actif subventionné.
Le 9 juillet 2019, le Directoire a mis en place un plan d'attribution d'actions gratuites subordonné au dépassement de certains critères de performance relatifs aux résultats des exercices 2019, 2020 et 2021. L'attribution gratuite d'actions dépend de l'accroissement des performances de la Société, qui a été mesuré le 31 décembre 2021, date de fin de ce plan triennal. Au cours de sa séance du 17 janvier 2022, le Directoire a attribué en une seule fois 30 074 actions de la société au bénéfice des membres du Directoire de la société. Ces actions gratuites ont été acquises définitivement par les attributaires visés ci-dessus le 16 janvier 2023.
Le 28 mars 2022 le Directoire a mis en place un plan d'attribution d'actions gratuites subordonné au dépassement de certains critères de performance relatifs aux résultats des exercices 2022, 2023 et 2024. L'attribution gratuite d'actions dépend de l'accroissement des performances de la Société, mesuré le 31 décembre 2024, date de fin de ce plan triennal, à travers deux critères :
* La marge promoteur générée sur les développements et acquisitions, augmentée du résultat des cessions, et minorée du manque à gagner lié à la vacance du patrimoine, au cours des trois exercices ;
* La somme de l'accroissement du Résultat Récurrent généré au cours de chacun des 3 exercices.
Pour l'ensemble des trois exercices 2022, 2023 et 2024, le nombre maximal d'actions gratuites pouvant être attribué est de 55 000 actions pour l'ensemble des salariés. L'attribution des actions gratuites se fera au terme du plan, en janvier 2025, selon les performances du plan triennal. Au cours des deux premières années 2022 et 2023, un acompte de 25% de la somme attribuable maximale sera attribué et converti en actions en la divisant par le cours moyen du 4ème trimestre de l'année considérée. Au cas où la quantité à attribuer à l'issue de la période des 3 ans serait inférieure aux acomptes distribués, ceux-ci resteront acquis aux bénéficiaires. Ce plan d'attribution gratuite d'actions prévoit une période d'acquisition et une période de conservation, chacun d'une durée d'un an. Au cours de sa séance du 16 janvier 2023, le Directoire a attribué le premier acompte de 25% converti en 12 681 actions de la société au bénéfice de l'ensemble des salariés de la société. Ces actions gratuites ne pourront être acquises définitivement par les attributaires visés ci-dessus qu'à l'issue d'une période d'un an à compter dudit Directoire.
En application de la norme IFRS 2 « Paiements fondés sur des actions », la juste valeur de ces actions gratuites est représentative d'une charge qui sera enregistrée linéairement à compter de leur attribution sur la durée de 1 an nécessaire pour que l'attribution devienne définitive. La juste valeur de l'action gratuite a été déterminée selon le cours à la date d'attribution diminué des dividendes futurs connus. Ces charges complémentaires sont classées en frais de personnel.
Les emprunts portant intérêts sont comptabilisés initialement à la juste valeur diminuée du montant des coûts de transaction attribuables. Après la comptabilisation initiale, ils sont évalués au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif. La partie long terme des emprunts avec une échéance supérieure à douze mois à compter de la date de clôture est classée en dettes non courantes et la partie court terme est classée en dettes courantes. Lorsque les
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échéances ne sont pas définitivement fixées à la date d'établissement des comptes, la société procède par estimation. Les coûts d'emprunt sont constatés en diminution de celui-ci afin de constater le réel encaissement de trésorerie lié à la souscription de cet emprunt. Toutefois, les coûts d'emprunt qui sont rattachables à l'acquisition ou à la production d'un bien immobilier sont incorporés comme composante du coût de l'actif lorsqu'il est probable qu'ils génèreront des avantages économiques futurs pour l'entreprise et que les coûts peuvent être évalués de façon fiable.
Les dépôts de garantie n'ont pas donné lieu à actualisation car l'incidence de cette dernière serait non significative.
6.17.# Provisions
Conformément à la norme IAS 37 une provision est comptabilisée lorsqu'à la date de clôture, le Groupe a une obligation résultant d'un événement passé dont il est probable qu'elle provoquera une sortie de ressources représentative d'avantages économiques et que le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable. Le montant provisionné est actualisé au taux sans risque lorsque l'effet temps de l'argent est significatif et dans la mesure où un échéancier fiable peut être déterminé. L'augmentation des provisions enregistrée pour refléter les effets de l'écoulement du temps est inscrite en charge financière. Les provisions dont l'échéance est supérieure à un an ou n'est pas fixée sont classées en passif non courant. Les actifs et passifs éventuels ne sont pas comptabilisés.
Les dettes fournisseurs sont évaluées à leur juste valeur lors de la comptabilisation initiale, puis au coût amorti. Lorsque les échéances de ces passifs sont brèves, les montants obtenus du fait de l'application de cette méthode sont très voisins de la valeur nominale des dettes, celle-ci étant alors retenue.
Certains revenus d'Argan SA, société qui a opté pour le régime SIIC restent soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun. L'activité des filiales d'Argan SA, notamment la SCI Cargan-Log et la SCI Neptune ne sont pas éligibles au régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC).
Les impôts différés sont constatés selon la méthode du report variable sur les différences temporelles entre les valeurs comptables des éléments d'actif et passif et leurs valeurs fiscales. Ils sont calculés selon la réglementation et les taux d'imposition qui ont été votés ou annoncés en date de clôture et compte tenu du statut fiscal de la société à la date d'arrêté des comptes. Les impôts différés sont calculés au taux de 25% valable pour les exercices ouverts à compter de 2022. Les montants ainsi déterminés ne sont pas actualisés conformément aux dispositions d'IAS 12.
La Société est placée sous le régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) depuis le 1er juillet 2007. Le régime SIIC permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur les sociétés au titre des revenus locatifs et des plus-values réalisées à l'occasion de la cession d'immeubles ou de certaines participations dans des sociétés immobilières. En contrepartie de cette exonération d'impôt, les SIIC sont soumises à une obligation de distribution à leurs actionnaires d'au moins 95 % de leurs bénéfices exonérés provenant de l'activité locative et 70 % des bénéfices 164 exonérés provenant des plus-values de cession d'immeubles ou de participations dans des sociétés immobilières. Les dividendes reçus de filiales soumises à l'impôt sur les sociétés faisant partie du périmètre d'option doivent quant à eux être intégralement redistribués. L'option pour le régime SIIC, sous réserve du respect des conditions prévues par la loi et tenant notamment à son objet social, la composition de son actif, le montant de son capital social et sa cotation sur un marché règlementé français, a donné lieu au versement d'un impôt sur les sociétés au taux de 16,5 % assis sur la différence entre la valeur vénale de ses actifs immobiliers au jour de l'option pour le régime SIIC et leur valeur fiscale. Cet impôt, également appelé « exit tax » a été payé en quatre versements d'égal montant. Ce taux est passé à 19% depuis le 1er janvier 2019.
Les avantages postérieurs à l'emploi à prestations définies consentis aux salariés du Groupe sont constitués par des indemnités de fin de carrière versées à la date du départ à la retraite. Il est rappelé que les retraites des salariés du Groupe sont versées par des organismes nationaux de retraite fonctionnant par répartition. Le Groupe estimant n'avoir aucune obligation au-delà de celle d'avoir à verser les cotisations à ces organismes, celles-ci sont enregistrées en charge de périodes au titre desquelles elles sont appelées.
Les produits locatifs sont comptabilisés à la date de facturation et le produit d'une période locative se situant au-delà de la date de clôture est porté en produits constatés d'avance. Afin de rendre compte correctement des avantages économiques procurés par le bien, les avantages accordés aux locataires (franchises, paliers de loyers, ...) dont la contrepartie se trouve dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire, sont étalés sur la durée probable du bail estimée par la société sans tenir compte de l'indexation, lorsque l'incidence est significative. L'impact résultant de cette linéarisation du chiffre d'affaires est intégré dans la valeur des immeubles de placement.
Les charges et impôts locatifs correspondent à l'ensemble des charges et impôts locatifs, qu'ils incombent au locataire, au propriétaire, pour des locaux loués ou vacants. Les charges et impôts locatifs font l'objet d'une refacturation au locataire soit à l'euro l'euro, soit au forfait. Argan agit en qualité de principal sur les charges et produits locatifs.
Les autres produits sur immeubles correspondent aux produits qui ne peuvent être qualifiés de loyer ou de charges locatives refacturées (honoraires et prestations de services divers...). Les autres charges sur immeubles correspondent aux frais de contentieux, créances douteuses, et charges de travaux n'ayant pas la nature de charges locatives. Considérant qu'ils sont inclus dans la juste valeur des immeubles de placement, les coûts directs initiaux encourus lors de la négociation et la rédaction des contrats de location simple sont enregistrés en charges lors de la signature des baux auxquels ils se rattachent et ne sont donc pas comptabilisés en charges sur la période de location. Dans le cas particulier d'une signature en fin d'année pour laquelle les produits locatifs ne commencent à courir qu'à partir de l'année suivante, ces frais sont considérés comme constatés d'avance. À compter du 1er janvier 2019, date de première application de la norme IFRS 16, les refacturations des redevances de loyer des terrains pris en bail à construction ne sont plus nettées avec lesdites redevances. En effet, les redevances de loyers sont retraitées en charges financières et dotations aux amortissements.
Le résultat net par action (avant dilution) est calculé en faisant le rapport entre le résultat net part du Groupe de l'exercice et le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice. Le résultat net dilué par action prend en compte les actions en circulation et les instruments financiers donnant un accès différé au capital du Groupe en ayant un effet de dilution. L'effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d'actions » selon laquelle le nombre théorique d'actions qui serait émis avec une contrepartie au prix de marché (moyenne des cours de l'action) vient en diminution du nombre d'actions résultant de l'exercice des droits. Les actions d'autocontrôle sont déduites du nombre moyen pondéré d'actions en circulation qui sert de base au calcul du résultat net par action (avant et après dilution).
Les actifs et les passifs dont la maturité est inférieure à 12 mois, sont classés au bilan en actifs et passifs courants. Si leur échéance excède cette durée, ils sont classés en actifs ou passifs non courants. Les charges au compte de résultat sont présentées selon leur nature. Dans le tableau de flux de trésorerie, le flux net de trésorerie provenant des activités opérationnelles est obtenu suivant la méthode indirecte, selon laquelle ce flux net est obtenu à partir, du résultat net corrigé des opérations non monétaires, des éléments associés aux flux nets de trésorerie liés aux activités d'investissement et de financement et de la variation du besoin en fonds de roulement. Les investissements réalisés par location financement sont exclus des activités d'investissement dans le tableau des flux de trésorerie. La part des redevances correspondant au paiement des frais financiers est présentée parmi les flux liés aux opérations de financement. La part de redevance correspondant au remboursement en capital est présentée parmi les opérations de financement.
La société n'a pas identifié de secteurs opérationnels distincts dans la mesure où son activité est centrée sur l'investissement immobilier, notamment l'exploitation d'immeubles de placement qui génèrent des produits locatifs et que le Groupe n'a pas d'autres produits ou services pouvant être assimilés à une autre composante de l'entité. Le patrimoine est composé uniquement de bases logistiques implantées sur le territoire français.
L'évolution de la conjoncture économique générale est susceptible d'avoir une influence sur la demande de nouvelles surfaces d'entrepôt, ainsi qu'une incidence sur le taux d'occupation et sur la capacité des locataires à payer leurs loyers. La situation inflationniste actuelle pourrait affecter la rentabilité de nos clients-locataires et détériorer leur solvabilité et par extension la capacité de la Société à recouvrer une partie de ses loyers. L'évolution de la situation économique a un impact sur les variations de l'indice ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) sur lesquels sont indexés les loyers de la Société. Pour mémoire, la Société a mis en œuvre dans 40% de ses baux un système de tunnel d'indexation ou de pré-indexation des loyers qui limite les effets de l'indexation selon l'ILAT.## 6.27.2. Risque de contrepartie
Le portefeuille de clients de la Société est constitué en grande partie par des entreprises de premier plan, dont la situation financière permet de limiter a priori le risque de crédit. Préalablement à la signature de baux, la situation, notamment financière, des locataires potentiels est examinée et un suivi de l'évolution de son activité et de sa solvabilité financière est effectué tout au long de la durée du bail. Les baux sont assortis des garanties suivantes : dépôt de garantie ou caution bancaire équivalent à 3 mois de loyers minimums qui peuvent, le cas échéant, être renforcées suivant le profil de risque potentiel de l'utilisateur. Le ralentissement de l'économie pourrait affecter de manière défavorable l'activité de nos locataires et augmenter l'exposition de la Société au risque de contrepartie pour l'exercice 2023.
La politique de la Société en matière de risques de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers est, à tout moment, supérieur aux besoins de la Société pour couvrir ses charges d'exploitation, les charges d'intérêts et de remboursement au titre de l'ensemble de la dette financière qu'elle viendrait à contracter dans le cadre de la mise en œuvre de son programme d'investissement. Concernant les loyers, les baux conclus sur des durées fermes relativement longues, la qualité des locataires et la vacance nulle à ce jour, permettent d'avoir une bonne visibilité sur l'encaissement des loyers et le niveau prévisionnel de trésorerie. Concernant la dette, les financements adossés à des actifs et assortis d'une obligation de respect de ratio de LTV sur le patrimoine de la Société (obligation de respect d'un ratio LTV nette hors droits inférieur à 70% essentiellement), représentent 55% de la totalité des financements contractés auxquels s'ajoute l'emprunt obligataire, également assorti d'un respect de ratio de LTV nette hors droits inférieur à 65%, qui représente pour sa part 26% de la totalité des financements contractés. La LTV nette hors droits de la Société s'établit à 50% au 31 décembre 2023, nettement inférieure au niveau de ses covenants. Au regard de la trésorerie dont dispose la société et des lignes de crédit confirmées, la société estime ne pas avoir de difficultés à respecter ses échéances de remboursement d'emprunt à moins d'un an. Par ailleurs, la société estime être en mesure de financer ses opérations de développement par accès à des financements moyen / long terme auprès des établissements financiers.
La politique de la société est de privilégier un endettement à taux fixe. Pour son endettement à taux variable, la société limite la sensibilité des charges financières à l'évolution des taux d'intérêts par la mise en place d'instruments de couverture (Swap taux fixe contre taux variable, CAP et Tunnel). Dans ce contexte, le risque de taux est maîtrisé par la société et son exposition résiduelle en taux variable est faible. Comme détaillé en note 12, la part de son endettement non couvert à taux variable s'établit à environ 5%.
La Société détenant un certain nombre de ses propres actions en autocontrôle est sensible à la variation du cours de bourse de son propre titre qui impacte le montant de ses capitaux propres. Ce risque n'est pas significatif, compte tenu du faible nombre d'actions propres détenues (cf. note 19.3).
La société a retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur de marché déterminée à dire d'expert, la société ayant recours à un expert indépendant pour l'évaluation de son patrimoine. Le compte de résultat de la Société peut ainsi être impacté par une variation négative de juste valeur de ses immeubles, liée à une baisse des valeurs vénales. D'autre part, l'évolution à la baisse des valeurs vénales peut avoir un impact sur les obligations de respect de ratio ou covenant envers certains établissements financiers dans le cadre de contrats prêts. Dans un contexte économique et financier toujours mouvementé, certains investisseurs se sont mis dans l'attente de signaux de marché plus favorables. Les taux de rendement continuent ainsi à évoluer à la hausse. La classe d'actifs logistiques reste cependant résiliente du fait de la rareté des fonciers, de l'abondance de liquidités à placer sur ce segment, et de l'augmentation des loyers qui compensent en partie l'impact de l'augmentation des taux de rendement des valeurs vénales.
Ces risques sont liés aux contraintes résultant du régime fiscal applicable aux sociétés d'investissements immobiliers cotées, à un éventuel changement des modalités de ce statut ou encore à la perte du bénéfice de ce statut. La Société bénéficie du régime fiscal des SIIC et, à ce titre, est exonérée d'impôt sur les sociétés. Le bénéfice de ce régime fiscal est conditionné notamment par le respect de l'obligation de redistribuer une part importante des bénéfices et par le respect de conditions touchant à l'actionnariat de la Société. Il pourrait être remis en cause ou se traduire par des conséquences financières pour la Société en cas de non-respect de ces conditions. Par ailleurs, l'obligation de conserver pendant 5 ans les actifs acquis ayant permis de placer les opérations d'apports ou de cessions par des sociétés industrielles ou commerciales sous le régime de l'article 210 E du Code général des impôts pourrait représenter une contrainte, mais la Société précise que ses deux actifs ayant bénéficié de ce régime ont été acquis il y a plus de cinq ans. Enfin, la perte du bénéfice du régime fiscal des SIIC et de l'économie d'impôt correspondante ou d'éventuelles modifications substantielles des dispositions applicables aux SIIC serait susceptible d'affecter l'activité, les résultats et la situation financière de la Société.
ARGAN a profondément remanié sa stratégie ESG en 2023. Celle-ci a été publiée en octobre 2023 et intègre, pour la première fois, un bilan carbone et une trajectoire de baisse des émissions pour les 3 scopes. Cette stratégie va s'enrichir, d'ici 2026, date à laquelle ARGAN sera officiellement soumise à la CSRD. Les enjeux de biodiversité ou de résilience sont notamment à approfondir dans ce délai. S'agissant du Scope 3, directement lié au patrimoine locatif d'ARGAN, un premier objectif de décarbonation a été publié pour les émissions liées aux consommations énergétiques de ses bâtiments : - 50 % d'ici 2030. En 2024, ARGAN a prévu d'engager un travail de concertation avec les entreprises qui construisent ses entrepôts par le biais de Contrats de Promotion Immobilière afin, non seulement, d'afficher un objectif de baisse des émissions liées à la construction et à la fin de vie de ses bâtiments (publié d'ici la fin de l'année), mais également d'évoquer les impacts liés au changement climatique. Sur les trois dernières années, les seuls sinistres d'importance déclarés sont liés à la grêle (dégradation des toitures et des complexes d'étanchéité) intégralement pris en charge par la « Tous Risques Sauf ». A ce stade, aucun immeuble n'a subi de désordre directement lié au changement climatique. Rappelons que les actifs immobiliers d'ARGAN sont tous situés en France métropolitaine et aucun en zone de montagne ou proche d'un littoral. Rappelons également qu'ARGAN respecte les prescriptions renforcées issues des différentes règlementations d'urbanisme, ainsi que celles issues des études environnementales. Pour autant, une fois que la démarche d'échanges avec nos constructeurs aura été menée à son terme, ARGAN entend confier, en 2025, une étude sur les risques liés au changement climatique afin de s'assurer de la résilience de son patrimoine pour les années à venir. Ainsi, au 31 décembre 2023, la prise en compte des effets liés au changement du climat n'a pas eu d'impact significatif sur les jugements et principales estimations nécessaires à l'établissement des états financiers du Groupe Argan.
| Forme Sociétés | N° Siren | % d'intérêt et de contrôle au 31/12/2023 | % d'intérêt et de contrôle au 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
| SA ARGAN | 393 430 608 | 100% | 100% |
| SCI NEPTUNE | 903 397 784 | 99,90% | 99,90% |
| SCCV NANTOUR | 822 451 340 | 49,90% | 49,90% |
| SCI AVILOG | 841 242 274 | 100,00% | 99,90% |
| SCI CARGAN-LOG | 894 352 780 | 60,00% | 60,00% |
Les sociétés détenues à plus de 50% sont consolidées suivant la méthode de l'intégration globale. La SCCV Nantour est mise en équivalence. Les sociétés Nantour et Avilog n'ont pas eu d'activité sur l'exercice.
| Total Valeurs brutes | Cumul des pertes de valeur | Valeur nette | |
|---|---|---|---|
| Solde au 31.12.2022 | 55 648 | Solde au 31.12.2022 | 55 648 |
| Montants supplémentaires comptabilisés par suite des regroupements d'entreprises survenus au cours de l'exercice | Dépréciation | ||
| Reclassé comme détenue en vue de la vente | Solde au 31.12.2023 | ||
| Solde au 31.12.2023 | 55 648 | 0 | 55 648 |
Valeur nette au 31 décembre 2022 : 55 648
Valeur nette au 31 décembre 2023 : 55 648
| Valeur brute au 31.12.2022 | Augmentation | Diminution | Variation de périmètre | Autres variations | Valeur brute au 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Autres immobilisations incorporelles (logiciels) | 80 | 80 | ||||
| Amortissements | -78 | -1 | -79 | |||
| Valeur nette | 2 | -1 | 0 | 0 | 1 |
(En milliers d'euros)
| Valeur brute au 31.12.2022 | Augmentation | Diminutions (1) | Virement poste à poste (2) | Variation de juste valeur | Valeur brute au 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur des constructions en cours | 63 834 | 170 243 | -134 066 | 19 163 | 119 142 | -33 |
(1) Correspond aux projets de développement abandonnés sur l'exercice.
(2) Correspond aux en-cours N-1 mis en service sur l'exercice et les virements poste à poste.
Les immeubles en construction ou en cours de développement sont comptabilisés à la juste valeur lorsque celle-ci peut être évaluée de façon fiable. Pour le cas où la juste valeur ne peut être déterminée de manière fiable, l'immeuble est comptabilisé à sa dernière valeur connue, augmentée des coûts éventuellement immobilisés sur la période. Lors de chaque arrêté, un test d'impairment permet d'attester que la valeur comptabilisée n'excède pas la valeur recouvrable de l'immeuble. Au 31 décembre 2023, le solde des immobilisations en cours est principalement composé de terrains d'assiette et d'immeubles dont les livraisons sont prévues pour le premier semestre 2024.
Le poste "immeubles de placement" à l'actif du bilan est constitué des immeubles de placement et des droits d'utilisation IFRS 16 portant sur les immeubles de placement.
(En milliers d'euros)
| Valeur nette au 31.12.2022 | Augmentation | Diminution | Autres variations (1) | Virement poste à poste (2) | Juste valeur | Reclassement IFRS 5 | Valeur nette au 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Droits d'utilisation IFRS 16 | 66 730 | 5 862 | -2 349 | 70 242 | ||||
| Immeubles de placement en propriété | 3 455 710 | 710 | 4 079 | 1 562 224 | -375 793 | -17 464 | 3 293 001 | |
| Immeubles de placement en location-financement | 473 630 | -264 | -356 | -90 841 | -14 134 | 368 035 | ||
| Total immeubles de placement | 3 996 070 | 9 677 | 1 206 | 134 066 | -392 276 | -17 464 | 3 731 278 |
(1) Pour les immeubles de placement en propriété, le montant indiqué correspond à l'étalement des franchises de loyer.
(2) Correspond aux en-cours N-1 mis en service sur l'exercice et au reclassement de la juste valeur au 1er janvier 2023 des immeubles ayant fait l'objet d'une levée d'option anticipée pour 90 841 K€.
Le taux de rendement moyen issu de la valorisation du patrimoine de la société par un expert indépendant est en hausse et passe de 4,45% hors droits au 31 décembre 2022 à 5,11% hors droits au 31 décembre 2023 (soit 4,83% droits compris). La sensibilité à la variation de ce taux de capitalisation moyen hors droits sur la valeur vénale du patrimoine est la suivante :
* Une hausse de 0,5% du taux génère une baisse de la valeur vénale du patrimoine de 8,90% ;
* Une baisse de 0,5% du taux génère une augmentation de la valeur vénale du patrimoine de 10,80%.
| Classification d'actifs | Juste valeur au 31.12.2023 | Juste valeur au 31.12.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| niveau 1 | niveau 2 | niveau 3 | niveau 1 | niveau 2 | niveau 3 | |
| Immeubles à usage d'entrepôts | 0 | 0 | 3 661 036 | 0 | 0 | 3 929 340 |
| Immeubles à usage de bureaux | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total | 0 | 0 | 3 661 036 | 0 | 0 | 3 929 340 |
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Valeur à l'ouverture (dont en-cours) | 4 059 904 | 3 846 115 |
| Variation de juste valeur des immeubles de placement en résultat opérationnel | -389 927 | -33 315 |
| Variation de juste valeur des immobilisations en-cours en résultat opérationnel | 19 163 | 1 537 |
| Acquisitions d'immeubles immeubles de placement | 3 815 | |
| Travaux et constructions immeubles de placement | 142 220 | |
| Travaux et constructions des immobilisations en-cours | 170 243 | 111 052 |
| Etalement des franchises de loyer | 1 206 | 1 044 |
| Immeubles destinés à la vente | -17 464 | -13 000 |
| Frais de cession des immeubles destinés à la vente | ||
| Cessions d'immeubles | ||
| Cessions des immobilisations en-cours | -33 | -104 |
| Nouveaux contrats liés à des Droits d'utilisation IFRS 16 | 1 950 | 13 889 |
| Indexation annuelle des droits d'utilisation IFRS 16 | 3 912 | 1 297 |
| Autres variations sur les droits d'utilisation IFRS 16 | -9 664 | |
| Variation de juste valeur des droits d'utilisation IFRS 16 | -2 349 | -1 165 |
| Valeur à la clôture | 3 850 420 | 4 059 904 |
| Dont immobilisations en-cours | 119 142 | 63 834 |
| Dont Immeubles de placement | 3 731 278 | 3 996 070 |
Les différentes hypothèses retenues pour l'évaluation des justes valeurs par l'expert indépendant sont les suivantes :
| Valeurs par zone géographique | Nombres d'actifs(1) | Valeur globale hors droits (En milliers d'euros) | Loyer € / m2 / an | Valeur locative € / m2 / an | Taux d'actualisation sur flux fermes | Taux d'actualisation sur flux non sécurisés | Taux de rendement à la vente | Taux droits inclus (intégrant valeur terrain si réserve foncière) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Les plus hautes / Moyenne | Moyenne / Moyenne / Moyenne | Moyenne / Moyenne / Moyenne | Moyenne / Moyenne / Moyenne | Moyenne / Moyenne / Moyenne | Moyenne / Moyenne / Moyenne | |||
| Ile de France / Oise | 42 | 1 533 200 | 170€ / 61€ / 30€(1) | 137€ / 63€ / 36€ | 6,00% / 5,39% / 4,85% | 6,50% / 5,76% / 4,25% | 6,50% / 5,51% /4,95% | 6,64% / 4,79% / 3,01% |
| Rhône Alpes / Bourgogne / Auvergne | 14 | 611 140 | 112€ / 46€ /31€ | 100€ / 52€ / 40€ | 6,60% / 5,77% / 4,85% | 6,80% / 5,95% /4,95% | 6,20% / 5,45% / 4,85% | 6,54% / 4,70% / 3,63% |
| Hauts de France | 7 | 270 530 | 58€ / 48€ / 29€ | 71€ / 50€ / 38€ | 6,05% / 5,69% / 5,40% | 6,30% / 5,96%/ 5,65% | 6,05% / 5,54% / 5,30% | 5,26% / 5,09% / 4,78% |
| Bretagne/Pays de la Loire | 6 | 148 060 | 91€ / 45€/ 26€ | 87€ / 48€ / 36€ | 6,45% / 6,24% / 5,75% | 7,40% / 6,85% / 6,25% | 6,30% / 6,12% / 5,75% | 6,20% / 5,48% / 5,16% |
| Grand Est | 8 | 437 820 | 99€ / 54€ / 37€ | 95€ / 53€ / 38€ | 6,63% / 5,52% / 4,60% | 7,15% / 5,89% / 4,85% | 6,75% / 5,69% / 5,00% | 5,62% / 4,69% / 4,07% |
| Centre Val de Loire | 282 430 | 96€ / 42€ / 32€ | 95€ / 50€ / 40€ | 6,20% / 5,53% / 5,20% | 6,45% / 5,91% / 5,60% | 6,30% / 5,66% / 5,05% | 5,33% / 4,90% / 4,44% | |
| Autres régions | 13 | 377 080 | 98€ / 53€ / 35€ | 95€ / 61€ / 38€ | 7,00% / 5,75% / 4,85% | 7,55% / 6,14% / 5,10% | 6,97% / 5,74% / 5,35% | 6,49% / 4,89% / 3,65% |
(1) Hors l'actif sous promesse de Saint André sur Orne, classé en actif destiné à être cédé. L'ensemble des 96 actifs composants le patrimoine d'ARGAN et de sa filiale CARGAN LOG a été pris en compte dans cette présentation synthétique. Il s'agit d'entrepôts logistiques standards mais aussi d'actifs spécifiques comme des entrepôts froids, des messageries standards et froides, des actifs non détenus en pleine propriété mais construits sur des Autorisations d'Occupation Temporaires ou encore une serre biologique.
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Autres produits opérationnels | ||
| Autres charges opérationnelles | -500 | |
| Total des autres produits et charges opérationnels | 0 | -500 |
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Résultat cession immeubles de placement | ||
| Prix de cession des immeubles vendus | 13 000 | 14 150 |
| Prix de cession des immobilisations en-cours | 0 | 0 |
| Juste valeur à l'ouverture des immeubles vendus | -13 000 | -14 150 |
| Juste valeur à l'ouverture des immobilisations en-cours vendus | -33 | -104 |
| Frais de cession et investissements | -195 | -120 |
| Ajustements de prix sur cessions antérieures | ||
| Plus et moins-values de cessions des autres immobilisations | 23 | 8 |
| Total des résultats de cession | -205 | -216 |
(En milliers d'euros)
| A moins d'un an | De un à cinq ans | Au-delà de cinq ans | Total | |
|---|---|---|---|---|
| Loyers minimaux à recevoir | 197 717 | 569 788 | 363 156 | 1 130 660 |
Ce tableau reflète les engagements locatifs reçus de la part des locataires sous forme de périodes fermes de 3, 6, 9 ou 12 ans.
(En milliers d'euros)
| Juste valeur au 31.12.2023 | Juste valeur au 31.12.2022 | Variation de juste valeur | Dont variation de juste valeur en capitaux propres | Dont variation de juste valeur en résultat | Dont soulte restant à étaler | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Swaps de taux, payeur fixe | 6 052 | 11 629 | -5 578 | -5 578 | 232 | |
| Caps et tunnels | -529 | 19 181 | -19 709 | -19 709 | 10 | |
| Amortissements soulte | 188 | 188 | ||||
| Total instruments de couverture de flux de trésorerie | 5 523 | 30 810 | -25 287 | -5 389 | -19 709 | 54 |
| Dont contrepartie fonds propres | 25 179 | 11 467 | 13 712 | |||
| Dont contrepartie résultat | -19 709 | 19 101 | -38 810 | |||
| Dont contrepartie dette (soulte) | 54 | 242 | -188 |
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Fixe | Variable couvert | |
| Emprunts | 1 066 342 | 428 125 |
| Dette Location financement | 47 050 | 21 511 |
| Emprunts RCF | 70 010 | 1 010 |
| Swap Macro Tunnel Swap Macro | 300 000 | |
| Dettes Financières | 1 066 342 | 775 175 |
| Total | 1 946 370 |
Le Groupe utilise des instruments dérivés pour gérer et réduire son exposition nette aux fluctuations des taux d'intérêts. Le Groupe a conclu des swaps d'intérêt et des tunnels dont la prime est nulle, qui permettent de limiter l'impact de la volatilité des flux de trésorerie futurs liés aux paiements d'intérêts relatifs aux emprunts à taux variable. Selon les termes de ces swaps, le Groupe paie des taux d'intérêt fixes précisés ci-dessous et reçoit des intérêts variables calculés d'après l'Euribor 3 mois sur les montants du principal couvert. Le Tunnel est un instrument dérivé permettant d'encadrer l'évolution d'un taux variable.# 174 Liste des instruments de couverture et de trading déjà souscrits au 1er janvier 2023 :
(En milliers d'euros)
| Montant couvert à l'origine | Montant au 31.12.2023 | Type | Taux fixe / Tunnel | Taux variable | Période couverte |
|---|---|---|---|---|---|
| 22 000 | 9 167 | Swap | Taux fixe contre taux variable | 0,561% Euribor 3 mois | 2015-2030 |
| 24 9 037 | 2 597 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,25% / + 1,5% Euribor 3 mois | 2017-2024 |
| 25 16 357 | 6 097 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,30% / + 1,5% Euribor 3 mois | 2017-2024 |
| 27 8 482 | 3 222 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,30% / + 1,5% Euribor 3 mois | 2017-2024 |
| 29 26 009 | 15 407 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,28% / + 1,5% Euribor 3 mois | 2017-2024 |
| 30 5 364 | 167 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,32% / + 1,5% Euribor 3 mois | 2017-2024 |
| 38 17 431 | 11 144 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,02% / + 1,25% Euribor 3 mois | 2017-2024 |
| 41 28 190 | 11 013 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | 0% / + 1,5% Euribor 3 mois | 2018-2025 |
| 42 2 505 | 1 508 | Swap | Taux fixe contre taux variable | 0,630% Euribor 3 mois | 2018-2026 |
| 43 43 000 | 33 020 | Swap | Taux fixe contre taux variable | 1,010% Euribor 3 mois | 2018-2030 |
| 44 10 900 | 8 492 | Swap | Taux fixe contre taux variable | 0,530% Euribor 3 mois | 2019-2029 |
| 43 109 058 | 90 848 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,40%/+1,5% Euribor 3 mois | 2020-2029 |
| 44 20 700 | 16 853 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,64%/+2,5% Euribor 3 mois | 2020-2028 |
| 45 3 080 | 2 618 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,5%/+1,75% Euribor 3 mois | 2020-2025 |
| 46 8 000 | 6 402 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,54%/1,2% Euribor 3 mois | 2020-2028 |
| 47 18 900 | 14 939 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,54%/1,2% Euribor 3 mois | 2020-2028 |
| 49 6 160 | 4 911 | Cap avec prime lissée | 0,1675% 1% Euribor 3 mois | 2020-2028 | |
| 50 67 200 | 60 131 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,745%/+1,5% Euribor 3 mois | 2021-2026 |
| 51 7 200 | 6 443 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | -0,525%/1,5% Euribor 3 mois | 2021-2026 |
| 52 83 760 | 75 413 | Cap Spread | 1,5%/3,0% Euribor 3 mois | 2022-2026 | |
| 53 8 080 | 7 933 | Cap Spread | 2%/4% Euribor 3 mois | 2023-2029 | |
| 54 90 000 | 86 850 | Tunnel | Taux fixe contre taux variable | 1,870% Euribor 3 mois | 2023-2029 |
(En milliers d'euros)
| Montant couvert à l'origine | Montant au 31.12.2023 | Type | Taux fixe / Tunnel | Taux variable | Période couverte |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 000 | 300 000 | Tunnel | Tunnel à prime nulle | +3%/+3,56% Euribor 3 mois | 2023-2028 |
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2022 | Augmentation | Diminution | Reclassement moins d'1 an | Montant au 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|
| 496 | ||||
| 157 653 | ||||
| Dépôts et cautionnements versés | ||||
| Avances versés sur immobilisations | 1 314 | 870 | -1 007 | 1 177 |
| Total | 1 810 | 1 027 | -1 007 | 0 |
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Créances clients et comptes rattachés | 38 604 | 46 877 |
| Clients douteux | ||
| Total brut créances clients | 38 604 | 46 877 |
| Dépréciation | 0 | 0 |
| Total net créances clients | 38 604 | 46 877 |
Les créances clients correspondent essentiellement aux facturations des loyers du 1er trimestre 2024 qui sont produites avant le 31 décembre 2023.
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Créances fiscales et sociales | 11 211 | 10 945 |
| Autres créances d'exploitation | 14 483 | 26 603 |
| Etalement des franchises des dettes de loyers IFRS 16 | 801 | 1 002 |
| Autres charges constatées d'avance | 1 048 | 2 140 |
| Autres actifs courants d'exploitation | 27 543 | 40 689 |
| Intérêts d'avance sur location financement | ||
| Autres actifs courants financiers | 0 | 0 |
| Total autres actifs courants | 27 543 | 40 689 |
Les créances fiscales concernent essentiellement la TVA récupérable. Les autres créances d'exploitation enregistrent notamment des provisions sur frais de notaire.
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Titres de placement sans risque et très liquides | 1 115 036 | -115 035 | |
| Disponibilités | 51 962 | 54 214 | -2 252 |
| Trésorerie | 51 963 | 169 250 | -117 287 |
Les titres de placement sont constitués principalement de dépôts à terme et de SICAV de trésorerie.
(En milliers d'euros)
| Titres MEE | Dépréciation titres MEE | Net | |
|---|---|---|---|
| Au 01.01.2023 | -87 | 87 | 0 |
| Quote-part du résultat | |||
| 31.12.2023 | 13 | ||
| Quote-part de distribution de dividendes | 0 | ||
| Reclassement provision sur titres MEE (cf. §23) | -13 | 13 | |
| Solde au 31.12.2023 | -74 | 74 | 0 |
Au 31 décembre 2023, la quote-part du groupe dans la juste valeur nette des actifs et passifs identifiables de l'entité s'élève à 0 euros.
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2022 | Augmentation | Diminution | Montant au 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | 22 814 | -22 814 | 17 464 | |
| Actifs destinés à être cédés | 22 814 | -22 814 | 17 464 |
Le détail des actifs destinés à être cédés est présenté à la note 11.2.
(En milliers d'euros)
| Nombre d'actions émises | Valeur nominale (en €) | Montant du capital après l'opération | Montant de la prime après l'opération | |
|---|---|---|---|---|
| Position au 1er janvier 2023 | 22 951 290 | 2.45 | 903 291 | 266 |
| Actions gratuites | 30 074 | 2.60 | -60 | |
| Dividende en actions | 98 333 | 2 | 197 714 | |
| Dividende | -68 928 | |||
| Montant du capital au 31 décembre 2023 | 23 079 697 | 2.46 | 159 229 | 418 |
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Dividende net par action (en euros) | 3,00 | 2,60 |
| Dividende global versé | 68 907 | 58 723 |
| Impact de l'option du paiement du dividende en actions | -7 356 | -36 971 |
| Dividende payé | 61 551 | 21 752 |
(En milliers d'euros)
| Montant à la clôture | Montant à l'ouverture | Variation | Résultat de cession | Incidence trésorerie | |
|---|---|---|---|---|---|
| Coût d'acquisition | 877 | 791 | 86 | 142 | |
| Dépréciation | 0 | 0 | 0 | ||
| Valeur nette | 877 | 791 | 86 | 55 | |
| Nombre de titres d'autocontrôle | 10 880 | 10 363 | 7 144 |
(En euros)
| Plan 2022/2023/2024 (1) | Plan 2019/2020/2021 | |
|---|---|---|
| Date d'attribution | 16/01/2023 | 17/01/2022 |
| Nombre de bénéficiaires | 24 | 7 |
| Date d'acquisition | 15/01/2024 | 17/01/2023 |
| Nombre d'actions gratuites | 12 681 | 30 074 |
| Cours à la date d'attribution (en €) | 80,7 | 112,64 |
| Dividende / action attendu année N+1 (en €) | 3,00 | 2,60 |
| Juste Valeur des actions (en €) | 77,7 | 110,04 |
| Charge comptabilisée au titre de la période (en €) | 1 130 992 | -487 788 |
(1) La charge comptabilisée au titre de la période ne tient pas compte de la contribution patronale payée de 482 K€ qui est présentée dans le poste « Charges de personnel ».
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2022 | Variation de périmètre | Augmentation (1) | Diminution | variations Autres (2) | Virements poste à poste | Montant au 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts | 1 180 435 | 130 415 | -88 012 | 1 222 838 | |||
| Lignes de crédits | |||||||
| Emprunts obligataires | |||||||
| Location-financement | 82 242 | -26 931 | 55 312 | ||||
| Frais d'émission | -13 055 | -1 571 | 3 473 | -11 153 | |||
| Dettes de loyers IFRS 16 non courantes | 70 510 | 1 950 | 4 348 | -2 329 | 74 478 | ||
| Dettes financières non courantes | 1 820 132 | 0 | 130 794 | 0 | 4 348 | -113 789 | 1 841 484 |
| Emprunts | |||||||
| Lignes de crédits | |||||||
| Emprunts obligataires | |||||||
| Location-financement | 16 989 | -30 670 | 26 931 | 13 249 | |||
| Frais d'émission | -3 632 | 3 702 | -3 473 | -3 402 | |||
| Intérêts courus emprunts | 8 443 | ||||||
| Concours bancaires | 162 71233 | ||||||
| Dettes de loyers IFRS 16 courantes | 1 450 | -1 696 | -10 249 | 1 648 | 1 648 | ||
| Dettes financières courantes | 226 207 | 0 | 105 000 | -269 499 | -9 889 | 115 567 | 167 388 |
| Emprunts sur actifs destinés à être cédés | 9 814 | -1 778 | 8 036 | ||||
| Total dettes financières brutes | 2 056 153 | 0 | 235 794 | -269 499 | -5 540 | 0 | 2 016 909 |
(1) cf. §2 - Faits caractéristiques.
(2) Comprend l'impact de l'indexation annuelle des loyers IFRS 16 et le reclassement des frais d'émission des nouveaux emprunts.
Lors de leur mise en place, la plupart des emprunts a fait l'objet, à titre de garantie auprès des établissements financiers :
• de prise d'hypothèque et de privilège de prêteurs de deniers sur les immeubles concernés, à hauteur de :
o au 31 décembre 2023 : 1 307 442 K€ ; et
o au 31 décembre 2022 : 1 250 432 K€.
La société ARGAN n'a pas accordé de cautions au cours des exercices clos au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2022.
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | Part à moins d'un an | Part à plus d'un an et moins de 5 ans | Part à plus de 5 ans | |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts à taux variable (a) | 724 340 | 53 833 | 204 854 | 465 652 |
| Emprunts à taux fixe | 1 083 459 | 31 127 | 826 808 | 225 524 |
| Lignes de crédit à taux variable (a) | 70 010 | 70 000 | 10 | |
| Dette crédit-bail taux variable (a) | 68 561 | 13 249 | 25 958 | 29 354 |
| Dette crédit-bail taux fixe | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes de loyers IFRS 16 | 76 127 | 1 648 | 6 993 | 67 485 |
| Frais d'émission | -14 555 | -3 402 | -8 847 | -2 306 |
| Intérêts courus emprunts | 8 733 | 8 733 | ||
| Concours bancaires | 233 | 233 | ||
| Dettes financières en capital | 2 016 909 | 175 423 | 1 055 776 | 785 708 |
(a) Taux variable à l'origine – la part couverte de ces emprunts est précisée à la note 12
La société a procédé à une estimation des échéances relatives à ses lignes de crédit. En tenant compte des couvertures de taux mises en place par le Groupe, une variation de + 50 bp de l'Euribor 3 mois aurait un impact de + 2,2 M€ sur les frais financiers de la période.
(En milliers d'euros)
| Engagement crédit-bail au 31.12.2023 | Part à moins d'un an | Part à plus d'un an et moins de 5 ans | Part à plus de 5 ans | Prix de levée de l'option | |
|---|---|---|---|---|---|
| Redevances de crédit-bail à taux fixe | 76 438 | 16 173 | 30 638 | 3 857 | 25 770 |
| Redevances de crédit-bail à taux variable | |||||
| Total redevances de crédit-bail futures | 76 438 | 16 173 | 30 638 | 3 857 | 25 770 |
Les échéances (capital et intérêts) des contrats de location-financement à taux variable incluses dans le montant de l'engagement présenté ci-dessus au titre des contrats de crédit-bail, ont été calculées en retenant le taux d'intérêt en vigueur à la date d'arrêté.
L'endettement financier net est constitué de l'endettement financier brut diminué de la trésorerie nette.## 21. Passifs destinés à être cédés
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Emprunts | 8 036 | 8 036 | 0 |
| Dettes locatives | 9 814 | -9 814 | 0 |
| Endettement financier net | 8 036 | 9 814 | -1 778 |
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Dépôts de garantie locataires | 12 141 | 11 172 | 969 |
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2022 | Augmentation | Diminution | Variations de périmètre | 31.12.2023 | Montant au 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour titres MEE courants | 87 | -13 | 0 | 0 | 74 | 74 |
| Provisions pour risques non courants | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Provisions pour charges courantes | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Provisions risques et charges | 87 | 0 | -13 | 0 | 74 | 74 |
| Dont provisions utilisées | - | - | 13 | - | - | - |
| Dont provisions non utilisées | - | - | - | - | - | - |
La situation nette de la SCCV NANTOUR étant négative au 31 décembre 2023, les titres mis en équivalence ont été reclassés en provisions.
La dette d'impôt s'élève à 0 K€ au 31 décembre 2023 contre 5 K€ au 31 décembre 2022.
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 18 035 | 29 938 |
| Dettes fiscales | 8 775 | 8 381 |
| Dettes sociales | 1 243 | 1 034 |
| Autres dettes courantes | 2 946 | 2 910 |
| Produits constatés d'avance | 60 928 | 56 069 |
| Total autres passifs courants | 91 928 | 98 333 |
Les dettes fiscales concernent essentiellement la TVA collectée sur les encaissements et les charges à payer. Les loyers étant facturés trimestriellement et d'avance, les produits constatés d'avance sont relatifs aux loyers du trimestre qui suit la date d'arrêté.
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 183 648 | 166 078 |
| Refacturation des charges locatives et impôts locatifs | 33 902 | 28 644 |
| Autres produits sur immeubles | 3 227 | 3 197 |
| Total des produits sur immeubles | 220 778 | 197 919 |
| Charges locatives et impôts locatifs | 35 094 | 30 414 |
| Autres charges sur immeubles | 216 | 435 |
| Total des charges sur immeubles | 35 309 | 30 849 |
| Revenus nets des immeubles | 185 469 | 167 071 |
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Revenus VMP monétaires <3 mois | 0 | 0 |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 1 533 | 582 |
| Résultat des couvertures de taux | 0 | 0 |
| Produits de trésorerie | 1 533 | 582 |
| Intérêts sur emprunts et découverts | -41 363 | -28 440 |
| Intérêts sur dettes de loyers IFRS 16 | -1 859 | -1 651 |
| Instruments dérivés | -241 | -910 |
| Frais d'émission emprunt | -3 702 | -4 154 |
| Pénalités de sortie liées aux emprunts bancaires et aux frais d'émission d'emprunts | -6 536 | 0 |
| Coût de l'endettement financier brut | -47 165 | -41 692 |
| Coût de l'endettement financier net | -45 632 | -41 110 |
| Variation des intérêts courus | 280 | 66 |
| Étalement remboursements anticipés swaps | 53 | 105 |
| Variation de trésorerie liée aux charges et produits financiers | -45 300 | -40 939 |
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Produits financiers de Juste valeur des instruments de trading | 19 205 | 0 |
| Charges financières de Juste valeur des instruments de trading | -19 657 | 0 |
| Intérêts comptes courants des entreprises associées | 0 | 0 |
| Autres produits et charges financiers | -19 657 | 19 205 |
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Bénéfice avant impôts | -266 462 | 94 448 |
| Charge (Produit) d'impôt théorique au taux en vigueur en France | 66 615 | -23 612 |
| Incidence du secteur non taxable | -66 615 | 23 579 |
| Contribution exceptionnelle 3% sur distribution | 0 | 0 |
| Impôt société sur exercices antérieurs | 0 | 0 |
| Déficits non activés | 0 | -3 30 |
| Charge d'impôt effective | 0 | -33 |
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Résultat net, part du groupe (Milliers d'€) | -263 449 | 95 090 |
| Nombre moyen pondéré d'actions en capital | 23 047 749 | 22 836 007 |
| Actions propres (pondérées) | -17 507 | -8 162 |
| Nombre d'actions retenues | 23 030 242 | 22 827 845 |
| Résultat dilué par action (en euros) | -11,44 | 4,17 |
La trésorerie nette des découverts bancaires se présente comme suit :
(En milliers d'euros)
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 51 963 | 169 250 |
| Concours bancaires, billets de trésorerie et intérêts courus | -233 | -162 |
| Trésorerie du tableau des flux de trésorerie | 51 730 | 169 088 |
Néant.
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Engagements reçus : | ||
| Lignes de crédits reçues non utilisées | 201 990 | 234 990 |
| Emprunts signés non décaissés | 26 384 | 79 799 |
| Cautions reçues des locataires | 83 389 | 84 565 |
| Total engagements actif | 311 763 | 399 354 |
| Engagements donnés : | ||
| Cautions et garanties données | 543 | 3 002 |
| Engagements acquisitions immeubles de placement | 0 | 0 |
| Travaux engagés siège social | 0 | 0 |
| Total engagements passif | 543 | 3 002 |
| Engagements réciproques : | ||
| Engagements construction d'immeubles de placement | 61 609 | 53 753 |
| Total engagements actif et passif | 373 372 | 456 109 |
(En milliers d'euros)
| Actifs / Passifs évalués à la juste valeur par le compte de résultat | Actifs / Passifs détenus jusqu'à l'échéance | Actifs disponibles à la vente | Prêts et Actifs / Passifs créances au coût historique amorti | Coût Juste valeur par capitaux propres | Total Juste Valeur | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actifs Financiers | ||||||
| Immobilisations financières | ||||||
| Disponibilités | ||||||
| Instruments financiers courants et non courants | ||||||
| Autres actifs | ||||||
| TOTAL ACTIFS FINANCIERS | ||||||
| Dettes financières et dettes de loyers IFRS 16 non courantes | ||||||
| Instruments financiers courants et non courants | ||||||
| Dettes financières et dettes de loyers IFRS 16 courantes | ||||||
| Dettes financières sur actifs destinés à la vente | ||||||
| Autres passifs | ||||||
| Dépôt de garantie | ||||||
| TOTAL PASSIFS FINANCIERS |
| Immobilisations financières | Disponibilités | Instruments financiers courants et non courants | Autres actifs | TOTAL ACTIFS FINANCIERS | Dettes financières et dettes de loyers IFRS 16 non courantes | Instruments financiers courants et non courants | Dettes financières et dettes de loyers IFRS 16 courantes | Dettes financières sur actifs destinés à la vente | Autres passifs | Dépôt de garantie | TOTAL PASSIFS FINANCIERS | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Actifs / Passifs évalués à la juste valeur par le compte de résultat | 653 | 51 962 | 16 373 | 65 099 | 133 094 | 0 | 10 850 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 850 |
| Actifs / Passifs détenus jusqu'à l'échéance | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 341 485 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 341 485 |
| Actifs disponibles à la vente | 1 177 | 0 | 0 | 0 | 1 177 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Prêts et Actifs / Passifs créances au coût historique amorti | 1 830 | 51 963 | 0 | 0 | 53 793 | 500 000 | 0 | 167 386 | 8 036 | 31 000 | 12 141 | 718 563 |
| Coût Juste valeur par capitaux propres | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total | 3 660 | 103 925 | 16 373 | 65 099 | 188 064 | 1 841 485 | 10 850 | 167 386 | 8 036 | 31 000 | 12 141 | 2 070 898 |
La rémunération des membres du Directoire et des membres du Conseil de Surveillance se présente comme suit sur la période :
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Salaires | 1 030 | 1 084 |
| Jetons de présence | 138 | 144 |
| Rémunération globale | 1 168 | 1 228 |
La société n'a mis en place aucun dispositif particulier de retraite ou d'indemnités en cas de cessation des fonctions des mandataires sociaux. À l'exception des dirigeants, aucune autre partie liée n'a été identifiée.
| Cadres | Non cadres | Total | |
|---|---|---|---|
| Effectif moyen au 31 décembre 2022 | 24 | 3 | 27 |
| Effectif moyen au 31 décembre 2023 | 26 | 3 | 29 |
(En milliers d'euros)
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mazars | Mazars | Exponens | Exponens | Total | Total | |
| Audit, Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés | ||||||
| ARGAN | 115 | 115 | 72 | 71 | 187 | 186 |
| CARGAN-LOG | 18 | 17 | 0 | 0 | 18 | 17 |
| Sous-total | 133 | 132 | 72 | 71 | 205 | 203 |
| Services autres que la certification des comptes | ||||||
| ARGAN | 5 | 8 | 2 | 3 | 7 | 10 |
| CARGAN-LOG | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Sous-total | 5 | 8 | 2 | 3 | 7 | 10 |
| Total général | 138 | 140 | 74 | 73 | 212 | 213 |
Néant.
ARGAN
Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital de 46.184.756 €
Siège social : 21, rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE
R.C.S : RCS NANTERRE B 393 430 608
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
Assemblée Générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023
EXPONENS MAZARS
ARGAN
Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
À l'Assemblée Générale de la société Argan,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de la société Argan relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2023 tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France.# Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
Nous avons terminé l'audit des comptes consolidés de Argan, ci-annétaire, qui comprennent le bilan consolidé au 31 décembre 2023, le compte de résultat consolidé, le tableau des variations des capitaux propres consolidés et le tableau des flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, ainsi qu'un résumé des méthodes comptables significatives et d'autres informations explicatives.
Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1er janvier 2023 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Le patrimoine immobilier d'Argan est presque exclusivement composé d'immeubles de placement, livrés et/ou en cours de construction, loués en location simple. Au 31 décembre 2023, la valeur nette des immeubles de placement (livrés et en cours) s'établit à 3 850 millions d'euros au regard d'un total actif de 4 071 millions d'euros. Tel qu'indiqué dans l'annexe des comptes consolidés, Argan a opté, comme le permet la norme IAS 40, pour une valorisation à la juste valeur des immeubles de placement, applicable aux immeubles loués et aux immeubles en cours de construction ou en développement, lorsque cette dernière peut être évaluée de façon fiable. La juste valeur est retenue sur la base d'évaluations par un Expert Immobilier indépendant. Ces évaluations s'appuient majoritairement sur des données non observables de niveau 3, telles que définies par la norme IFRS 13 « Évaluation de la juste valeur » et présentées dans l'annexe des comptes consolidés, qui reposent par conséquent sur des estimations. Notamment, l'Expert Immobilier tient compte, dans le cadre de l'évaluation des immeubles de placement, d'informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs, la durée ferme résiduelle des baux, le taux de rendement et les dépenses d'investissements. Nous avons considéré la valorisation des immeubles de placement comme un point clé de notre audit en raison du caractère significatif de ce poste au regard des comptes consolidés, du degré élevé de jugement requis par la Direction pour déterminer les principales hypothèses utilisées et compte tenu de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à ces hypothèses.
Dans ce cadre, nos travaux ont notamment consisté à :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du Directoire. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du président du Directoire. S'agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format d'information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
Par ailleurs, il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Argan par votre assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2006 pour le cabinet Mazars et l'assemblée générale mixte du 15 avril 2008 pour le cabinet Exponens Conseil & Expertise.
Au 31 décembre 2023, le cabinet Mazars était dans le 19ème exercice de sa mission sans interruption et le cabinet Exponens Conseil & Expertise dans le 16ème exercice, dont respectivement 18ème et 16ème exercice depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché règlementé.
Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Directoire.
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.# Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons au comité d'audit un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit figurent les risques d'anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537/2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Les commissaires aux comptes.
Mazars
Paris La Défense, le 21 février 2024
Exponens Conseil et Expertise
Paris, le 21 février 2024
Saïd Benhayoune
Yvan Corbic
7
188
189
| 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
|---|---|---|
| Bilan actif........................................................ | 190 | |
| Bilan passif...................................................... | 191 | |
| Compte de résultat................................................... | 192 | |
| Règles et méthodes comptables ...................................... | 194 | |
| Faits caractéristiques............................................... | 197 | |
| Notes sur le bilan .................................................. | 198 | |
| Suivi des malis techniques........................................... | 206 | |
| Variation des capitaux propres ...................................... | 207 | |
| Notes sur le compte de résultat....................................... | 209 | |
| Autres informations.................................................. | 211 | |
| Tableau de flux de trésorerie ....................................... | 213 | |
| Décomposition du résultat et des obligations de distribution y afférentes .................................. | 214 | |
| Degré d'exposition aux risques du marché ....... | 215 | |
| Événements postérieurs à la clôture ................ | 215 | |
| Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels ............................................. | 217 | |
| Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées .................... | 222 |
190
| Brut | Amortissements & Dépréciations | Net 31/12/2023 | Net 31/12/2022 | |
|---|---|---|---|---|
| ACTIF IMMOBILISE | ||||
| Immobilisations incorporelles | ||||
| Frais d'établissement | 80 218 | 79 108 | 1 110 | 2 128 |
| Frais de recherche et de développement | ||||
| Concessions, brevets, licences, logiciels, droits & val.similaires | 159 153 | 159 153 | 159 153 | 159 153 |
| Fonds commercial (1) | ||||
| Autres immobilisations incorporelles | ||||
| Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles | ||||
| Immobilisations corporelles | ||||
| Terrains | 298 468 | 685 | 298 468 | 280 825 |
| Construction | 1 892 772 | 158 388 | 401 916 | 1 504 370 |
| Installat° techniques, matériel et outillage industriels | 315 964 | 44 830 | 844 271 | 271 133 |
| Autres immobilisations corporelles | 29 664 | 848 | 29 664 | 39 788 |
| Immobilisations corporelles en cours | 718 | 190 | 718 | 606 |
| Avances et acomptes | ||||
| Immobilisations financières (2) | ||||
| Participations (mise en équivalence) | 44 515 | 427 | 44 515 | 44 515 |
| Autres participations | ||||
| Créances rattachées aux participations | 9 249 590 | 9 249 590 | 14 376 640 | |
| Autres titres immobilisés | 652 395 | 652 395 | 495 693 | |
| Prêts | ||||
| Autres immobilisations financières | ||||
| TOTAL ACTIF IMMOBILISE | 2 592 244 851 | 433 311 868 | 2 158 932 984 | 2 134 858 602 |
| ACTIF CIRCULANT | ||||
| Stocks et en-cours | ||||
| Matières premières et autres approvisionnements | 304 974 | 304 974 | 112 055 | |
| En-cours de production (biens et services) | ||||
| Produits intermédiaires et finis | ||||
| Marchandises | ||||
| Avances et acomptes versés sur commandes | ||||
| Créances (3) | ||||
| Clients et comptes rattachés | 38 865 557 | 38 865 557 | 46 093 884 | |
| Autres créances | 29 188 162 | 29 188 162 | 35 192 328 | |
| Capital souscrit et appelé, non versé | ||||
| Divers | ||||
| Valeurs mobilières de placement | 904 146 | 26 596 | 877 550 | 105 812 |
| Disponibilités | 41 954 288 | 41 954 288 | 50 450 834 | |
| Charges constatées d'avance (3) | 796 241 | 796 241 | 1 674 040 | |
| TOTAL ACTIF CIRCULANT | 112 013 369 | 26 596 | 111 986 773 | 239 335 620 |
| Frais d'émission d'emprunt à étaler | 6 848 329 | 6 848 329 | 8 526 727 | |
| Primes de remboursement des obligations | ||||
| Ecarts de conversion actif | ||||
| TOTAL GENERAL | 2 711 106 549 | 433 338 464 | 2 277 768 085 | 2 382 720 949 |
(1) Dont droit au bail
(2) Dont à moins d'un an (brut) 2 801 052
(3) Dont à plus d'un an (brut) 11 761 098
3 755 865
2 077 415
191
| 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | ||
| Capital | 46 159 394 | 45 902 580 |
| Primes d'émission, de fusion, d'apport, | 230 382 420 | 292 230 200 |
| Ecart de réévaluation | ||
| Réserve légale | 4 615 939 | 4 590 258 |
| Réserves statutaires ou contractuelles | ||
| Réserves réglementées | ||
| Autres réserves | 37 296 | 6 929 |
| Report à nouveau | ||
| RESULTAT DE L'EXERCICE (bénéfice ou perte) | 15 488 020 | 15 587 |
| Subventions d'investissement | 5 579 667 | 3 845 842 |
| Provisions réglementées | 7 235 349 | 5 268 999 |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 309 498 086 | 351 860 395 |
| AUTRES FONDS PROPRES | ||
| Produits des émissions de titres participatifs | ||
| Avances conditionnées | ||
| TOTAL AUTRES FONDS PROPRES | ||
| PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES | ||
| Provisions pour risques | ||
| Provisions pour charges | ||
| TOTAL PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES | ||
| DETTES (1) | ||
| Emprunts obligataires convertibles | ||
| Autres emprunts obligataires | 500 000 000 | 630 000 000 |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit (2) | 1 342 730 003 | 1 235 800 070 |
| Emprunts et dettes financières diverses (3) | 11 844 920 | 10 880 665 |
| Avances et acomptes reçus sur commandes en cours | ||
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 19 163 205 | 31 424 234 |
| Dettes fiscales et sociales | 10 119 405 | 9 440 650 |
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 19 364 403 | 52 876 812 |
| Autres dettes | 2 903 395 | 2 850 243 |
| Produits constatés d'avance | 62 144 669 | 57 587 880 |
| TOTAL DETTES (1) | 1 968 269 999 | 2 030 860 554 |
| Ecarts de conversion passif | ||
| TOTAL GENERAL | 2 277 768 085 | 2 382 720 949 |
(1) Dont à plus d'un an (a) 1 691 134 854 | 1 666 216 140
(1) Dont à moins d'un an (a) 277 135 145 | 364 644 414
(2) Dont concours bancaires et soldes créditeurs de banque 207 210 | 158 613
(3) Dont emprunts participatifs (a) A l'exception des avances et acomptes reçus commandes en cours
192
7.3.# Compte de résultat
| 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
|---|---|---|
| Produits d'exploitation (1) | ||
| Ventes de marchandises | 215 384 088 | 194 773 219 |
| Production vendue (biens) | 215 384 088 | 194 773 219 |
| Production vendue (services) | ||
| Chiffre d'affaires net | 215 384 088 | 194 773 219 |
| Production stockée | ||
| Production immobilisée | 111 590 228 | 98 186 296 |
| Subventions d'exploitation | ||
| Reprises sur provisions (et amortissements), transferts de charges | 11 728 516 | 5 808 686 |
| Autres produits | 55 013 | 51 508 |
| Total produits d'exploitation (I) | 338 757 844 | 298 819 709 |
| Charges d'exploitation (2) | ||
| Achats de marchandises | ||
| Variations de stock | ||
| Achats de matières premières et autres approvisionnements | ||
| Variations de stock | ||
| Autres achats et charges externes (a) | 164 538 328 | 153 125 781 |
| Impôts, taxes et versements assimilés | 24 186 724 | 22 561 776 |
| Salaires et traitements | 4 411 492 | 3 885 973 |
| Charges sociales | 2 329 193 | 1 609 199 |
| Dotations aux amortissements et dépréciations : | ||
| - Sur immobilisations : dotations aux amortissements | 97 347 727 | 91 083 639 |
| - Sur immobilisations : dotations aux dépréciations | ||
| - Sur actif circulant : dotations aux dépréciations | ||
| - Pour risques et charges : dotations aux provisions | ||
| Autres charges | 215 305 189 | 226 |
| Total charges d'exploitation (II) | 293 028 770 | 272 455 595 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION (I-II) | 45 729 075 | 26 364 114 |
| Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun | ||
| Bénéfice attribué ou perte transférée (III) | ||
| Perte supportée ou bénéfice transféré (IV) | ||
| Produits financiers | ||
| De participation (3) | 103 357 | 20 236 |
| D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3) | 512 913 | 216 370 |
| Autres intérêts et produits assimilés (3) | 10 962 006 | 550 550 |
| Reprises sur provisions et dépréciations et transferts de charges | 3 046 | |
| Différences positives de change | ||
| Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement | 272 320 | 49 186 |
| Total produits financiers (V) | 11 853 642 | 836 343 |
| Charges financières | ||
| Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions | 29 642 | |
| Intérêts et charges assimilées (4) | 46 148 355 | 31 465 658 |
| Différences négatives de change | ||
| Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement | 62 589 305 | 565 |
| Total charges financières (VI) | 46 240 585 | 31 771 223 |
| RESULTAT FINANCIER (V-VI) | -34 386 944 | -30 934 880 |
| RESULTAT COURANT avant impôts (I-II+III-IV+V-VI) | 11 342 131 | -4 570 766 |
| 193 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
| Produits exceptionnels | ||
| Sur opérations de gestion | 270 380 | |
| Sur opérations en capital | 14 007 123 | 14 443 593 |
| Reprises sur provisions et dépréciation et transferts de charges | 491 942 | |
| Total produits exceptionnels (VII) | 14 277 502 | 14 935 535 |
| Charges exceptionnelles | ||
| Sur opérations de gestion | 577 29 | |
| Sur opérations en capital | 8 164 686 | 9 003 913 |
| Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions | 1 966 350 | 1 312 281 |
| Total charges exceptionnelles (VIII) | 10 131 613 | 10 316 223 |
| RESULTAT EXCEPTIONNEL (VII-VIII) | 4 145 889 | 4 619 312 |
| Participation des salariés aux résultats (IX) | ||
| Impôts sur les bénéfices (X) | 32 959 | |
| Total des produits (I+III+V+VII) | 364 888 988 | 314 591 586 |
| Total des charges (II+IV+VI+VIII+IX+X) | 349 400 968 | 314 576 000 |
| BENEFICE OU PERTE | 15 488 020 | 15 587 |
| (a) Y compris | ||
| - Redevances de crédit-bail mobilier | 23 953 966 | 23 673 066 |
| - Redevances de crédit-bail immobilier | ||
| (1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs | ||
| (2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs | ||
| (3) Dont produits concernant les entités liées | 103 357 | 20 236 |
| (4) Dont intérêts concernant les entités liées | 194 |
Désignation de la Société : SA ARGAN
Annexe au bilan avant répartition de l'exercice clos le 31/12/2023, dont le total est de 2 277 768 085 euros et au compte de résultat de l'exercice, présenté sous forme de liste, dégageant un bénéfice de 15 488 020 euros. L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/01/2023 au 31/12/2023. Les notes ou tableaux ci–après font partie intégrante des comptes annuels. Ces comptes annuels ont été arrêtés le 15/01/2024 par le Directoire.
Les comptes annuels de l'exercice au 31/12/2023 ont été établis conformément au règlement de l'Autorité des Normes Comptables n°2014-03 consolidés au 1er janvier 2023. Les conventions comptables ont été appliquées avec sincérité dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base :
• continuité de l'exploitation,
• permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre,
• indépendance des exercices.
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Seules sont exprimées les informations significatives. Sauf mention, les montants sont exprimés en euros.
Les immobilisations corporelles et incorporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition pour les actifs acquis à titre onéreux, à leur coût de production pour les actifs produits par l'entreprise, à leur valeur vénale pour les actifs acquis à titre gratuit et par voie d'échange. Le coût d'une immobilisation est constitué de son prix d'achat, y compris les droits de douane et taxes non récupérables, après déduction des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement de tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l'actif en place et en état de fonctionner selon l'utilisation prévue. Les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'actes liés à l'acquisition, ne sont pas rattachés à ce coût d'acquisition. Tous les coûts qui ne font pas partie du prix d'acquisition de l'immobilisation et qui ne peuvent pas être rattachés directement aux coûts rendus nécessaires pour mettre l'actif en place et en état de fonctionner conformément à l'utilisation prévue, sont comptabilisés en charges.
La valeur brute des immobilisations corporelles est diminuée du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur, ces dernières étant déterminées à partir de la juste valeur des actifs. Dans ce contexte, la Direction a mis en place un processus d'évaluation du patrimoine immobilier par un Expert Immobilier indépendant pour estimer la juste valeur des actifs, comme indiqué dans la note « Evaluation des titres de participation et du portefeuille immobilier ».
Les immobilisations incorporelles sont constituées de droit au bail. Conformément au PCG (art.745-5), les malis techniques sont affectés aux actifs identifiables apportés dont la valeur réelle peut être estimée de manière fiable. Les malis techniques issus des transmissions universelles du patrimoine des SCI du périmètre CARGO ont été affectés aux actifs immobiliers apportés en fonction des valeurs déterminées par l'expert indépendant au 31 décembre 2019.
Le mali technique issu de la fusion de la SAS PORTIMMO dans ARGAN SA a été affecté à l'actif immobilier. Au 31 décembre 2023, les malis techniques ont été affectés aux groupes d'actifs identifiables sous-jacents suivants :
• Malis techniques sur actifs incorporels, hors fonds commerciaux, pour un montant de 159 153 €
• Malis techniques sur actifs corporels pour un montant de 314 845 257 €.
En matière d'amortissement, le mali technique suit le traitement comptable de l'actif sous-jacent auquel il est affecté : si l'actif sous-jacent est amortissable, la quote-part du mali technique affectée est amortie sur le même rythme.
Les amortissements sont calculés sur la base d'une analyse par composants. La durée d'amortissement des biens mobiliers est, par simplification, la durée d'usage :
• Plateforme logistique :
o VRD : 30 ans
o Clos couvert : 15 et 30 ans
o Équipements : 10 à 20 ans
o Installations générales, agencement et aménagements divers : 10 ans
• Bureaux
o Structure : 60 ans
o Façades : 30 ans
o Équipements : 20 ans
o Aménagements : 10 ans
• Autres immobilisations
o Concessions, logiciels et brevets : 1 à 3 ans
o Matériel de transport : 4 à 5 ans
o Matériel de bureau : 5 à 10 ans
o Matériel informatique : 3 ans
o Mobilier : 10 ans
L'entreprise pratique l'amortissement dérogatoire pour bénéficier de la déduction fiscale des amortissements en ce qui concerne les immobilisations dont la durée d'utilisation comptable est plus longue que la durée d'usage fiscale. L'entreprise a choisi de ne pas constater d'amortissement dérogatoire lors de l'acquisition d'un bien précédemment en CBI sur la partie du prix de revient fiscal de l'immeuble correspondant à la base d'exit taxe payée lors de l'entrée en régime SIIC.
Le portefeuille immobilier détenu directement ou indirectement par Argan SA est évalué semestriellement par un expert indépendant. Les expertises effectuées répondent aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'égide de l'I.F.E.I. et du rapport COB de février 2002 (COB est devenu AMF depuis 2004). Ces expertises répondent également aux normes professionnelles européennes TEGOVA et au principe de « The Royal Institution of Chartered Surveyors » (RICS).
La méthodologie retenue est principalement la technique de capitalisation du revenu net ou d'actualisation de flux futurs. Cette dernière méthode est privilégiée, compte tenu de la diminution des périodes fermes pour la plupart des actifs et de l'évolution complexe des flux prévus dans les baux. Dès lors, l'évaluation des actifs peut ne pas être strictement équivalente à leur valeur de réalisation dans l'hypothèse d'une cession.
A chaque clôture, la valeur nette comptable de chaque actif immobilier est comparée à la valeur d'expertise hors droits effectuée par un expert indépendant. La Société, au regard de la valeur communiquée par l'expert indépendant, peut être amenée à déprécier ses biens immobiliers, dès lors que la valeur d'expertise d'un actif s'avère notablement inférieure à sa valeur nette comptable et au mali technique, le cas échéant.# 7.4. Méthodes et principes comptables (suite)
Les immeubles en vente ou destinés à être cédés à court terme sont valorisés par référence à leur valeur de marché et font l'objet d'une dépréciation si ce montant est inférieur à la valeur nette comptable. Les immeubles en cours de construction ou livrés sur l'exercice ne font l'objet d'un test de dépréciation qu'en cas d'indice de perte de valeur avéré (vacance, désordre technique, ...).
Les titres de participation sont comptabilisés à leur coût d'acquisition ou de souscription, frais d'acquisition inclus. La valeur d'inventaire des titres de participation est déterminée par rapport à la valeur d'usage de la participation et prend en compte s'il y a lieu la valeur d'expertise des actifs immobiliers de l'entreprise détenue.
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
Toute obligation actuelle résultant d'un évènement passé de l'entreprise à l'égard d'un tiers, susceptible d'être estimée avec une fiabilité suffisante, et couvrant des risques identifiés, fait l'objet d'une comptabilisation au titre de provision.
La Société a opté pour l'étalement des frais d'émission d'emprunts défini conformément à l'avis CNC n°2006-A du 7 juin 2006.
Les en-cours de maîtrise d'œuvre sont enregistrés selon la méthode de l'avancement des travaux.
Les revenus locatifs sont comptabilisés à la date de facturation et le produit d'une période locative se situant au-delà de la date de clôture est porté en produits constatés d'avance. Les franchises accordées ne font pas l'objet d'un étalement. Elles se traduisent ainsi par la constatation d'aucun produit pendant la période de franchise.
La Société comptabilise l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun sur les activités ne relevant pas du régime SIIC.
La Société utilise des instruments financiers dérivés (swaps, caps et tunnels de taux) pour couvrir son exposition au risque de marché provenant de la fluctuation des taux d'intérêt. Le recours à des produits dérivés s'exerce dans le cadre d'une politique de la société en matière de gestion des risques de taux. S'agissant d'instruments dérivés de couverture, les gains et les pertes latents résultant de la différence entre la valeur de marché des contrats estimée à la date de clôture de l'exercice et leur valeur nominale ne sont pas comptabilisés. La juste valeur des instruments dérivés présentée en annexe est évaluée par des modèles communément admis (méthode d'actualisation des cash-flows futurs...) et fondée sur des données de marché.
Les produits et charges exceptionnels tiennent compte des éléments qui ne sont pas liés à l'activité normale de l'entreprise.
En 2023, le Groupe a livré 5 nouveaux entrepôts (dont une extension) sur des emplacements PRIME, cumulant 132 M€ d'investissements et 100 000 m2, pour un taux de rendement moyen de 5,2 %. Ces livraisons comprennent deux acquisitions d'entrepôts neufs, réalisées à des conditions financières négociées fin 2021 avant la remontée des taux, avec un rendement moyen de 4,4 %, à :
Par ailleurs, ARGAN a développé en propre trois plateformes logistiques, qui représentent, la moitié du montant des investissements de 2023, avec un rendement moyen de 6,1%, à :
Parallèlement, ARGAN a cédé en mars dernier une plateforme logistique de 20 000 m2 située à Bonneuil (94). Enfin, la Société a intégré l'indice EPRA Europe le 20 mars 2023.
| Au début de l'exercice | Augmentation | Diminution | En fin d'exercice | |
|---|---|---|---|---|
| Frais d'établissement et de développement | ||||
| Fonds commercial | ||||
| Autres postes d'immobilisations incorporelles | 239 371 | 239 371 | ||
| Immobilisations incorporelles | 239 371 | 239 371 | ||
| Terrains | 280 825 258 | 17 643 428 | 298 468 686 | |
| Constructions sur sol propre | 1 702 905 537 | 285 655 130 | 13 344 130 | 1 813 847 062 |
| Constructions sur sol d'autrui | 79 830 966 | 14 250 000 | 78 925 096 | |
| Installations générales, agencements et aménagements des constructions | ||||
| Installations techniques, matériel et outillage industriels | ||||
| Installations générales, agencements aménagements divers | 92 805 | 92 805 | ||
| Matériel de transports | 720 168 | 124 767 | 90 717 | 754 218 |
| Matériel de bureau et informatique, mobilier | 260 760 | 11 146 | 271 907 | |
| Malis de fusion sur actifs corporels | 314 845 257 | 314 845 257 | ||
| Immobilisations corporelles en cours | 39 788 708 | 67 125 099 | 77 248 959 | 29 664 848 |
| Avances et acomptes | 606 384 411 | 299 239 718 | 711 045 190 | |
| Immobilisations corporelles | 2 419 875 843 | 222 945 271 | 105 233 045 | 2 537 588 069 |
| Participations évaluées par mise en équivalence | ||||
| Autres participations | 44 515 419 | 8 | 44 515 427 | |
| Autres titres immobilisés | ||||
| Prêts et autres immobilisations financières | 14 872 333 | 156 862 | 5 127 211 | 9 901 984 |
| Immobilisations financières | 59 387 752 | 156 870 | 5 127 211 | 54 417 411 |
| ACTIF IMMOBILISE | 2 479 502 966 | 223 102 141 | 110 360 256 | 2 592 244 851 |
Les flux s'analysent comme suit :
| Immobilisations incorporelles | Immobilisations corporelles | Immobilisations financières | Total | |
|---|---|---|---|---|
| Ventilation des augmentations | ||||
| Virements de poste à poste | 90 344 533 | 90 344 533 | ||
| Virements de l'actif circulant | 156 862 | 156 862 | ||
| Acquisitions | 132 600 738 | 132 600 738 | ||
| Apports | ||||
| Créations | 8 | 8 | 16 | |
| Réévaluations | ||||
| Augmentations de l'exercice | 8 | 222 945 279 | 156 862 | 223 102 149 |
| Ventilation des diminutions | ||||
| Virements de poste à poste | 90 344 533 | 90 344 533 | ||
| Virements vers l'actif circulant | 5 127 211 | 5 127 211 | ||
| Cessions | 14 888 512 | 14 888 512 | ||
| Scissions | ||||
| Mises hors service | ||||
| Diminutions de l'exercice | 0 | 105 233 045 | 5 127 211 | 110 360 256 |
| Renseignements détaillés sur chaque titre | Capital | Capitaux propres (autres que le capital) | Quote-part du capital détenue | Résultat du dernier exercice clos |
|---|---|---|---|---|
| -Filiales (détenues à + de 50%) | ||||
| SCI CARGAN-LOG 92200 NEUILLY SUR SEINE | 7 415 250 | 65 004 171 | 60,00 | -1 881 856 |
| SCI NEPTUNE 92200 NEUILLY SUR SEINE | 10 000 | -91 | 99,90 | -115 865 |
| SCI AVILOG 92200 NEUILLY SUR SEINE | 10 000 | - 1560 | 100.00 | -983 |
| -Participations (détenues entre 10 et 50%) | ||||
| SCI SCCV NANTOUR 75008 PARIS | 10 000 | -119 851 | 49,90 | -38 417 |
| Valeur comptable Brute | Valeur comptable Nette | Montants des prêts et avances | Cautions et avals | Dividendes encaissés | |
|---|---|---|---|---|---|
| -Filiales | |||||
| (détenues à + de 50%) | 44 510 437 | 44 510 437 | |||
| -Participations | |||||
| (détenues entre 10 et 50%) | 4 990 | 4 990 | |||
| -Autres filiales françaises | |||||
| -Autres filiales étrangères | |||||
| -Autres participations françaises | |||||
| -Autres participations étrangères |
| Au début de l'exercice | Augmentation | Diminution | A la fin de l'exercice | |
|---|---|---|---|---|
| Frais d'établissement et de développement | ||||
| Fonds commercial | ||||
| Autres postes d'immobilisations incorporelles | 78 090 | 1 018 | 79 108 | |
| Immobilisations incorporelles | 78 090 | 1 018 | 79 108 | |
| Terrains | ||||
| Constructions sur sol propre | 287 789 541 | 81 957 801 | 369 747 342 | |
| Constructions sur sol d'autrui | 22 964 870 | 2 346 156 | 6 656 453 | 18 654 573 |
| Installations générales, agencements et aménagements des constructions | ||||
| Installations techniques, matériel et outillage industriels | ||||
| Installations générales, agencements aménagements divers | 6 781 | 1 931 | 8 711 | |
| Matériel de transports | 456 225 | 102 861 | 67 372 | 491 714 |
| Matériel de bureau et informatique, mobilier | 199 294 | 24 925 | 224 218 | |
| Malis de fusion sur actifs corporels | 33 149 564 | 10 956 637 | 44 106 201 | |
| Immobilisations corporelles | 344 566 274 | 95 390 311 | 6 723 825 | 433 232 760 |
| ACTIF IMMOBILISE | 344 644 364 | 95 391 329 | 6 723 825 | 433 311 868 |
Le total des créances à la clôture de l'exercice s'élève à 78 751 945 euros et le classement détaillé par échéance s'établit comme suit :
| Montant brut | Echéances à moins d'un an | Echéances à plus d'un an | |
|---|---|---|---|
| Créances de l'actif immobilisé : | |||
| Créances rattachées à des participations | |||
| Prêts | 9 249 590 | 2 801 052 | 6 448 538 |
| Autres | 652 395 | 652 395 | |
| Créances de l'actif circulant : | |||
| Créances Clients et Comptes rattachés | 38 865 557 | 38 865 557 |
| Immobilisations incorporelles | Immobilisations corporelles | Immobilisations financières | Stocks | Créances et Valeurs mobilières | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 127 050 | 5 127 050 | ||||
| Montant | |||||
| Clients - Factures à établir | 1 215 273 | ||||
| Fournisseurs - Avoirs à recevoir | 10 568 | ||||
| Etat - Produits à recevoir | 16 974 | ||||
| Banque - Intérêts courus à recevoir | 200 791 | ||||
| Autres | 405 997 | ||||
| Etat – Retenus Capitaux Mobiliers | 3 824 | ||||
| Total | 1 853 427 | 1 853 427 |
Les flux s'analysent comme suit :
| Immobilisations incorporelles | Immobilisations corporelles | Immobilisations financières | Stocks | Créances et Valeurs mobilières | TOTAL | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dépréciations au début de l'exercice | ||||||
| Dotations de l'exercice | ||||||
| Reprises de l'exercice | ||||||
| Dépréciations à la fin de l'exercice |
Répartition des dotations et reprises
| Exploitation | Financières | Exceptionnelles |
|---|---|---|
Capital social d'un montant de 46 159 394,00€ décomposé en 23 079 697 titres d'une valeur nominale de 2,00€.
| Titres composant le capital social au début de l'exercice | Nombre | Valeur nominale |
|---|---|---|
| Titres émis pendant l'exercice | 22 951 290 | 2,00 |
| Titres remboursés pendant l'exercice | 128 407 | 2,00 |
| Titres composant le capital social à la fin de l'exercice | ||
| 23 079 697 | 2,00 |
| Provisions au début de l'exercice | Dotations de l'exercice | Reprises de l'exercice | Provisions à la fin de l'exercice | |
|---|---|---|---|---|
| Reconstitution des gisements pétroliers | ||||
| Pour investissements | 5 268 999 | 1 966 350 | 7 235 349 | |
| Pour hausse des prix | ||||
| Amortissements dérogatoires | ||||
| Prêts d'installation | ||||
| Autres provisions | 29 642 | 3 046 | 26 596 | |
| TOTAL | 5 268 999 | 1 995 992 | 3 046 | 7 261 945 |
Répartition des dotations et reprises
| Exploitation | Financières | Exceptionnelles |
|---|---|---|
| 29 642 | 3 046 | 1 966 350 |
Le total des dettes à la clôture de l'exercice s'élève à 1 968 269 999 euros et le classement détaillé par échéance s'établit comme suit :
| Montant brut | Echéances à moins d'un an | Echéances à plus d'un an | Echéances à plus de 5 ans | |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires convertibles (*) | 500 000 000 | 500 000 000 | ||
| Autres emprunts obligataires (*) | ||||
| Emprunts (*) et dettes auprès des établissements de crédit dont : | 1 342 522 793 | 161 597 693 | 509 883 119 | 671 041 980 |
| - à 1 an au maximum à l'origine | 207 210 | 207 210 | ||
| - à plus de 1 an à l'origine | ||||
| Emprunts et dettes financières divers (*) | 11 842 232 | 1 635 165 | 1 776 185 | 8 430 882 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 19 163 205 | 19 163 205 | ||
| Dettes fiscales et sociales | 10 119 406 | 10 119 406 | ||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 19 364 403 | 19 364 403 | 2 688 | |
| Groupe et associé | ||||
| Autres dettes (**) | 2 903 395 | 2 903 395 | ||
| Produits constatés d'avance | 62 144 669 | 62 144 669 | ||
| TOTAL | 1 968 269 999 | 277 135 145 | 1 011 659 304 | 679 475 550 |
() Emprunts souscrits en cours d'exercice 216 192 106
() Emprunts remboursés sur l'exercice dont : 239 558 188
(**) Dont envers les groupes et associés
| Montant | |
|---|---|
| Fournisseurs factures non parvenues | 16 604 900 |
| Fournisseurs d'immo. Factures non parvenues | 10 853 973 |
| Intérêts courus sur emprunts | 8 248 340 |
| Banques – intérêts courus à payer | 172 984 |
| Prov congés payés | 221 392 |
| Prov prime d'interessement | 461 456 |
| Prov charges s/cp | 104 394 |
| Etat – provisions diverses | 538 054 |
| Etat – provision organic | 296 000 |
| Etat – provision tvts | 21 055 |
| Clients avoirs à établir | 784 139 |
| Total | 38 306 687 |
| Montant | |
|---|---|
| Charges d'exploitation | |
| Charges Financières | |
| Charges Exceptionnelles | |
| Charges constatées d'avance | 796 241 |
| Total | 796 241 |
| Montant | |
|---|---|
| Produits d'exploitation | 57 181 406 |
| Produits Financières | |
| Produits Exceptionnels | |
| Produits constatés d'avance | |
| Pca étalement surloyer Croissy | 25 511 |
| Pca étalement surloyer Flevy | 13 130 |
| Pca étalement surloyer Ferrières | 24 145 |
| Pca étalement surloyer Chanteloup | 76 256 |
| Pca étalement surloyer Trappes | 23 007 |
| Pca étalement surloyer Athis-Mons | 108 106 |
| Pca étalement surloyer Fleury | 491 065 |
| Pca étalement surloyer Chanceaux | 34 954 |
| Pca étalement surloyer Vendenheim | 32 569 |
| Pca étalement surloyer pv Green Yellow | 2 898 148 |
| Pca étalement surloyer Gondreville | 494 157 |
| Pca étalement surloyer Escrennes | 7 967 |
| Pca étalement surloyer Serris | 161 976 |
| Pca étalement surloyer St-jean | 69 410 |
| Pca étalement surloyer Montbartier | 148 429 |
| Pca étalement surloyer Janneyrias | 79 157 |
| Pca étalement surloyer Rouvignies Dallage | 106 634 |
| Pca étalement surloyer Ferrières Parking | 168 641 |
| Total | 62 144 669 |
Conformément au PCG (art. 745-5), ARGAN a affecté les malis techniques aux actifs identifiables apportés dont la valeur réelle peut être estimée de manière fiable. Concernant les malis techniques issues des TUP des SCI du périmètre Cargo, ils ont été affectés aux actifs immobiliers apportés en fonction des valeurs déterminés par l'expert indépendant au 31 décembre 2019. Concernant le mali issu de la fusion de Portimmo dans ARGAN SA, le mali a été affecté à l'actif immobilier.
| En Euros | Immobilisations | Amortissements | VNC 31/12/2022 | Augmentations | Diminutions | 31/12/2023 | Amortissements | Augmentations | Diminutions | 31/12/2023 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capri Artenay | 37 543 085 | 3 995 404 | 1 331 801 | 5 327 206 | 32 215 879 | ||||||
| Capri Allones | 22 392 837 | 2 300 758 | 766 919 | 3 067 678 | 19 325 159 | ||||||
| Capri Lunevile | 24 736 394 | 2 736 046 | 912 015 | 3 648 062 | 21 088 332 | ||||||
| Capri Laudun | 15 716 507 | 1 735 943 | 578 648 | 2 314 590 | 13 401 917 | ||||||
| Capri Aulnay | 22 557 847 | 1 982 386 | 660 795 | 2 643 182 | 19 914 665 | ||||||
| Capri Bourges | 16 131 981 | 1 741 263 | 580 421 | 2 321 684 | 13 810 297 | ||||||
| Capri Vendin | 24 768 311 | 2 714 950 | 904 983 | 3 619 933 | 21 148 378 | ||||||
| Capri Epaux-Bézu | 14 609 560 | 1 648 264 | 549 421 | 2 197 685 | 12 411 875 | ||||||
| Capri Bagé La Ville | 17 383 955 | 1 793 721 | 597 907 | 2 391 628 | 14 992 327 | ||||||
| Capri Savigny sur Clairis | 13 639 492 | 1 518 272 | 506 091 | 2 024 362 | 11 615 130 | ||||||
| Capri Cholet | 15 929 501 | 1 742 842 | 580 947 | 2 323 789 | 13 605 712 | ||||||
| Capri Crépy | 8 510 305 | 774 076 | 258 025 | 1 032 101 | 7 478 204 | ||||||
| Capri Billy | 9 133 660 | 998 310 | 332 770 | 1 331 080 | 7 802 580 | ||||||
| Capri La Courneuve | 12 167 584 | 1 186 415 | 395 472 | 1 581 886 | 10 585 698 | ||||||
| Capri Combs La Ville | 8 156 855 | 817 250 | 272 417 | 1 089 666 | 7 067 189 | ||||||
| Capri Brie Comte Robert | 13 819 739 | 1 276 695 | 425 565 | 1 702 260 | 12 117 479 | ||||||
| Capri Plaisance du Touch | 7 790 738 | 828 212 | 276 071 | 1 104 283 | 6 686 455 | ||||||
| Capri Labenne | 5 032 198 | 491 020 | 163 673 | 654 693 | 4 377 505 | ||||||
| Capri Cestas | 8 415 685 | 866 303 | 288 768 | 1 155 070 | 7 260 615 | ||||||
| Capri Saint Quentin Fallavier | 4 252 206 | 415 525 | 138 508 | 554 033 | 3 698 173 | ||||||
| Capri Bain de Bretagne | 3 744 056 | 397 150 | 132 385 | 529 541 | 3 214 515 | ||||||
| Capri Ploufragan | 1 014 812 | 84 738 | 28 246 | 112 983 | 901 829 | ||||||
| Sous-total | 307 447 307 | 32 045 547 | 10 681 849 | 42 727 397 | 264 719 910 | ||||||
| Cargo | |||||||||||
| Immotournan | 275 345 | 0 | 0 | 275 345 | |||||||
| Immogonesse | 41 341 | 14 591 | 2 432 | 17 023 | 24 318 | ||||||
| Portimmo (Genevilliers) | 7 081 263 | 1 089 425 | 272 356 | 1 361 781 | 5 719 482 | ||||||
| Total Malis techniques | 314 845 256 | 33 149 564 | 10 956 637 | 44 106 201 | 270 739 056 |
| 31/12/2022 | Attribution d'actions gratuites | Affectation du résultat et décision de distribution d'un dividende (AGM 23/03/2023) | Impact du paiement en actions du dividende décidé par l'AGM du | Résultat 31/12/2023 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital social | 45 902 580 | 60 148 196 | 46 159 394 | |||
| Prime d'émission | 87 410 448 | -66 163 | 7 139 959 | 94 484 245 | ||
| Prime d'apport | 204 819 752 | -68 921 576 | 135 898 176 | |||
| Réserve légale | 4 590 258 | 6015 | 19 667 | 4 615 939 | ||
| Autres Réserves | 6 929 | -6 929 | 37 296 | 37 296 | ||
| Résultat de l'exercice 31/12/22 | 15 587 | -15 587 | 0 | |||
| Résultat de l'exercice 31/12/23 | 15 488 020 | 15 488 020 | ||||
| Capitaux propres avant subventions et amortissements dérogatoires | 342 745 554 | 0 | -68 944 092 | 7 356 292 | 15 488 020 | 296 683 070 |
L'assemblée générale mixte du 23 mars 2023 a :
• Affecté le bénéfice de l'exercice 2022 à la distribution de dividende pour 15 586,77 € ;
• Décidé le prélèvement de 68 921 576,23 € sur le compte prime d'apport ;
• Décidé le prélèvement de 6 929 € sur le compte Autres réserves ;
• Décidé la distribution d'un dividende de 3,00 €/action, soit 68 944 092 euros.
Le directoire du 25 avril 2023 déclare que la distribution du dividende s'effectue de la manière suivante :
• Le paiement en actions pour un montant de 7 356 292 € ; et
• Le paiement cash pour un montant de 61 587 800 €.
A la date du 31 décembre 2023, la société ARGAN détient 10 880 actions d'autocontrôle soit moins de 0,047% du capital. La valeur des actions est de 903 149 € et une dépréciation a été comptabilisée compte tenu de la valeur de marché pour 26 656 €. Durant l'exercice, les mouvements sur les actions d'autocontrôle ont porté sur 254 595 achats et 254 078 ventes.
L'assemblée générale mixte du 8 avril 2010 a autorisé le Directoire à procéder à des attributions gratuites d'actions existantes ou à émettre, au profit des membres du personnel salarié ainsi qu'aux mandataires sociaux de la Société ou des sociétés liées. Le nombre total d'actions pouvant être émises ou achetées ne pourra excéder 2 % du capital social. L'attribution des actions à leurs bénéficiaires ne sera définitive qu'au terme d'une période d'acquisition minimale de 1 an. En outre les bénéficiaires ne pourront céder les actions qui leur ont été attribuées qu'à l'issue d'une période de conservation minimale de 1 an.
Le Directoire a mis en place un plan d'attribution d'actions gratuites subordonné au dépassement de certains critères de performance relatifs aux résultats des exercices 2019, 2020 et 2021. Au cours de sa séance du 17 janvier 2022, le Directoire a attribué en une seule fois 30 074 actions de la société au bénéfice des membres du Directoire de la société.# 7.9. Notes sur le compte de résultat
| SECTEUR D'ACTIVITE | 31/12/2023 |
|---|---|
| LOYERS | 178,527,573 |
| MAITRISE D'OUVRAGE | 368,240 |
| REDEVANCES DE GESTION | 0 |
| LOCATIONS DIVERSES | 200 |
| REFACTURATION DES CHARGES | 36,488,075 |
| TOTAL | 215,384,088 |
| Opérations de l'exercice | Charges | Produits |
|---|---|---|
| Pénalités sur marchés | ||
| Pénalités, amendes fiscales et pénales | 577 | |
| Valeurs comptables des éléments d'actif cédés | 8,164,686 | |
| Amortissements dérogatoires | 1,966,350 | |
| Autres produits exceptionnels sur opérations de gestion | 5,217 | |
| Produits des cessions d'éléments d'actif | 13,560,637 | |
| Subventions d'investissement virées au résultat | 441,268 | |
| Produits exceptionnels divers | 270,380 | |
| TOTAL | 10,131,613 | 14,277,502 |
| Résultat avant impôt | Impôt correspondant | Résultat après impôt | |
|---|---|---|---|
| + Résultat courant | 11,342,131 | 11,342,131 | |
| + Résultat exceptionnel | 4,145,889 | 4,145,889 | |
| + Participations des salariés | |||
| Résultat comptable | 15,488,020 | 15,488,020 |
| Montant en euros |
|---|
| Effets escomptés non échus |
| Avals et cautions |
| Engagements en matière de pensions |
| Engagements de crédit–bail mobilier |
| Engagements de crédit–bail immobilier |
| DETTES FINANCIERES FAISANT L'OBJET D'UNE COUVERTURE DE TAUX/SWAPS |
| DETTES FINANCIERES FAISANT L'OBJET D'UNE COUVERTURE DE TAUX/TUNNELS |
| Autres engagements donnés |
| TOTAL |
Dont concernant :
* Les dirigeants
* Les filiales
* Les participations
* Les autres entreprises liées
Les échéances des engagements donnés concernant les avals et les cautions au cours des exercices suivants sont les suivantes :
* 2025 : 232 k€
* 2026 : 311 k€
Les engagements en matière de pensions sont considérés comme non significatifs.
Au titre de l'exercice 2023, la Société a effectué des couvertures de taux à travers des Swap et des tunnels. Ces couvertures permettent de garantir, pour une durée variant de 5 à 15 ans, un taux fixe contre un taux variable sur un capital restant dû de 139 037 k€ (Swap) et 636 138 k€ (Tunnel) à la clôture de l'exercice 2023.
| Montant en euros |
|---|
| Emprunts signés non décaissés |
| Cautions reçues des locataires |
| TOTAL |
| Crédit-bail | Terrain | Constructions | Matériel | Outillage | Autres | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur d'origine | 199,487,183 | 199,487,183 | 199,487,183 | |||
| Cumul exercices antérieurs | ||||||
| Dotations de l'exercice | ||||||
| Amortissements Cumul exercices antérieurs | 147,538,609 | 147,538,609 | 147,538,609 | |||
| Exercice | 16,487,377 | 16,487,377 | 16,487,377 | |||
| Redevances payées | 164,025,986 | 164,025,986 | 164,025,986 | |||
| A un an au plus | 16,172,902 | 16,172,902 | 16,172,902 | |||
| A plus d'un an et cinq ans au plus | 30,637,799 | 30,637,799 | 30,637,799 | |||
| A plus de cinq ans | 3,857,428 | 3,857,428 | 3,857,428 | |||
| Redevances restant à payer | 50,668,130 | 50,668,130 | 50,668,130 | |||
| A un an au plus | 2,775,000 | 2,775,000 | 2,775,000 | |||
| A plus d'un an et cinq ans au plus | 19,995,106 | 19,995,106 | 19,995,106 | |||
| A plus de cinq ans | 3,000,000 | 3,000,000 | 3,000,000 | |||
| Valeur résiduelle | 25,770,107 | 25,770,107 | 25,770,107 | |||
| Montant pris en charge dans l'exercice | 23,953,966 | 23,953,966 | 23,953,966 |
| RUBRIQUES | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Résultat net | 15,488,020 | 15,587 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 99,314,077 | 91,903,978 |
| Autres produits et charges calculés | -441,268 | -281,095 |
| Plus et moins-values de cession | -5,395,951 | -5,153,587 |
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt | 108,964,878 | 86,484,883 |
| Coût de l'endettement financier net | 34,463,704 | 30,955,117 |
| Charge d'impôt | 32,959 | |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt (A) | 143,428,582 | 117,472,959 |
| Impôts versé | -38,215 | -30,755 |
| Variation du B.F.R. lié à l'activité | 7,947,513 | -15,796,260 |
| FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE ( D ) | 151,337,880 | 101,645,944 |
| Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles | -166,279,340 | -267,597,479 |
| Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | 13,560,637 | 14,157,500 |
| Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières | -111,814 | 85,943 |
| Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières | ||
| Incidence des variations de périmètre | ||
| Variation des prêts et avances consentis | -156,702 | -193,235 |
| Subventions d'investissement reçues | 2,175,093 | 3,048,381 |
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONSD'INVESTISSEMENT ( E ) | -150,812,126 | -250,498,890 |
| Rachats et reventes d'actions propres | -112,421 | -701,117 |
| Dividendes payés (aux actionnaires de la société mère et aux minoritaires) | -61,550,505 | -21,752,318 |
| Encaissements liés aux nouveaux emprunts | 216,192,106 | 294,748,992 |
| Remboursements d'emprunts | -239,558,189 | -453,026,677 |
| Intérêts financiers nets versés | -34,216,287 | -30,845,917 |
| Autres flux liés aux opérations de financement | 5,127,050 | 4,838,219 |
| FLUX NET de TRESORERIE LIE aux OPERATIONS de financement ( F ) | -114,118,246 | -206,738,818 |
| Incidence des variations des cours des devises (G) | ||
| VARIATION DE LA TRESORERIE NETTE H = ( D + E + F + G ) | -113,592,492 | -355,591,764 |
| TRESORERIE D'OUVERTURE | 155,313,997 | 510,905,761 |
| TRESORERIE DE CLOTURE | 41,721,505 | 155,313,997 |
Décomposition du résultat et des obligations de distributions y afférentes :
| Montant du résultat | Imputation des déficits | Résultat net après déficits | Obligations de distribution | |
|---|---|---|---|---|
| Exercice N | N+1 | N+2 | ||
| Location | 33,230,378 | 33,230,378 | 31,568,859 | |
| Plus-values de cession | 5,406,453 | 5,406,453 | 0 | 3,784,517 |
| Dividendes | ||||
| Résultat exonéré avant imputation déficit | 38,636,831 | 0 | 38,636,831 | 35,353,376 |
| Déficit imputé | 0 | |||
| Résultat exonéré après imputation déficit | 38,636,831 | |||
| Résultat imposable | -582,377 | |||
| Résultat comptable | 15,488,020 |
L'obligation de distribution est égale à 35 353 376 € compte tenu du montant du résultat exonéré.
Suivi des obligations de distribution effectuées en N :
| Exercice d'origine | Obligations en N | Obligations à reporter | Obligations reportées |
|---|---|---|---|
| 3 du résultat exonéré | 4 en N | Obligations | Résultat de N - 1 |
| N - 1 | Distribution comptable effectuée en N | 3 | 4 |
| N - 2 | |||
| N - 3 | |||
| N - 4 | |||
| N - 5 | |||
| Total | 0 | 0 | 0 |
| Notionnel au 31.12.2023 | Juste valeur au 31.12.2023 | Juste valeur au 31.12.2022 | Variation de juste valeur | |
|---|---|---|---|---|
| Swaps de taux, payeur fixe | 139,037 | 6,052 | 11,629 | -5,578 |
| Caps et tunnels de taux | 636,138 | -529 | 19,181 | -19,709 |
| Amortissements soulte | ||||
| Total instruments de couverture de flux de trésorerie | 775,175 | 5,523 | 30,810 | -25,287 |
| Montant au 31.12.2023 | Montant au 31.12.2022 |
|---|---|
| (En milliers d'euros) | (En milliers d'euros) |
| Fixe | Variable couvert |
| Emprunts | 1,031,818 |
| Dette Location financement | 47,050 |
| Emprunts RCF | 70,010 |
| Swap Macro | 300,000 |
| Tunnel | |
| Dettes Financières | 1,031,818 |
| Total | 1,902,836 |
Le groupe utilise des instruments dérivés pour gérer et réduire son exposition nette aux fluctuations des taux d'intérêts. Le groupe a conclu des swaps d'intérêt et des tunnels dont la prime est nulle, qui permettent de limiter l'impact de la volatilité des flux de trésorerie futurs liés aux paiements d'intérêts relatifs aux emprunts à taux variables. Selon les termes de ces swaps, le groupe paie des taux d'intérêts fixes et reçoit des intérêts variables calculés d'après l'Euribor 3 mois sur les montants du principal couvert. Le Tunnel est un instrument dérivé permettant d'encadrer l'évolution d'un taux variable.
Néant.
ARGAN
Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital de 46.184.756 €
Siège social : 21, rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE
R.C.S : RCS NANTERRE B 393 430 608
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels
Assemblée Générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023
EXPONENS
MAZARS
ARGAN
Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels
À l'Assemblée Générale de la société Argan,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes annuels de la société Argan relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2023 tels qu'ils sont joints au présent rapport.# Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1er janvier 2023 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Les immobilisations corporelles représentent une valeur nette comptable de 2 104 millions d'euros au 31 décembre 2023, soit 92,4 % de l'actif de la société. Ces immobilisations corporelles sont principalement constituées de biens immobiliers constituant des immeubles de placement. Les actifs corporels sont comptabilisés au coût d'acquisition diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur, ces dernières étant déterminées à partir de la juste valeur des actifs. Dans ce contexte, la Direction a mis en place un processus d'évaluation du portefeuille immobilier par un Expert Immobilier indépendant pour estimer la juste valeur des actifs, comme indiqué dans la note « Evaluation des titres de participation et du portefeuille immobilier » de l'annexe aux comptes annuels. La valorisation du portefeuille immobilier est un exercice d'estimation. Notamment, l'Expert Immobilier indépendant tient compte, dans le cadre de l'évaluation des actifs immobiliers, d'informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs, la durée ferme résiduelle des baux, le taux de rendement, et des dépenses d'investissements. Cette évaluation peut donner lieu, le cas échéant, à la constatation d'une dépréciation si la valeur d'inventaire des actifs immobiliers estimée par l'Expert Immobilier indépendant s'avère notablement inférieure à leur valeur nette comptable. Nous avons considéré l'évaluation du portefeuille immobilier comme un point clé de notre audit en raison du caractère significatif de ce poste au regard des comptes annuels, du degré élevé de jugement requis par la Direction pour déterminer les principales hypothèses utilisées et compte tenu de la sensibilité de la juste valeur des actifs immobiliers à ces hypothèses.
Dans ce cadre, nos travaux ont notamment consisté à :
* Sur la base de la lettre de mission de l'Expert Immobilier, apprécier les qualifications, certifications et indépendance de l'Expert Immobilier ;
* Apprécier l'exhaustivité du périmètre expertisé par l'Expert Immobilier par rapprochement avec l'état locatif de gestion au 31 décembre 2023 ;
* Apprécier la pertinence des informations fournies par la société à l'Expert Immobilier (états locatifs, budget des dépenses d'investissement), plus spécifiquement pour les acquisitions / extensions / livraisons des actifs immobiliers de l'exercice ;
* Obtenir les rapports d'expertise immobilière et corroborer la juste valeur des actifs immobiliers au regard des méthodes d'évaluation utilisées, de l'évolution du périmètre et des paramètres de marché retenus tels que le taux d'actualisation, le taux de rendement, la valeur locative de marché, sur lesquels se fondent les évaluations de l'Expert Immobilier ;
* Réaliser un entretien avec la direction financière et l'Expert Immobilier afin de rationaliser notamment les valeurs d'expertise d'actifs spécifiques ayant retenu notre attention ;
* Sur cette base, comparer la juste valeur des actifs immobiliers et leur valeur nette comptable, et apprécier le caractère suffisant des dépréciations comptabilisées au titre des pertes de valeur avérées ;
* Apprécier le caractère approprié des informations présentées dans les notes de l'annexe aux comptes annuels désignées ci-avant.
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Directoire et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires. Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Nous attestons de l'existence, dans le rapport du Conseil de surveillance sur le gouvernement d'entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce. Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du président du Directoire. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen. Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Argan par votre assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2006 pour le cabinet Mazars et l'assemblée générale mixte du 15 avril 2008 pour le cabinet Exponens Conseil & Expertise. Au 31 décembre 2023, le cabinet Mazars était dans le 19ème exercice de sa mission sans interruption et le cabinet Exponens Conseil & Expertise dans le 16ème exercice, dont respectivement 18ème et 16ème exercice depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché règlementé.
Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.# 220
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Les comptes annuels ont été arrêtés par le Directoire.
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons au comité d'audit un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit figurent les risques d'anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport. Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537/2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Les commissaires aux comptes
Mazars
Paris La Défense, le 21 février 2024
Exponens Conseil et Expertise
Paris, le 21 février 2024
Said Benhayoune
Yvan Corbic
ARGAN
Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital de 46.184.756 €
Siège social : 21, rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE
R.C.S : RCS NANTERRE B 393 430 608
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées
Assemblée Générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023
EXPONENS
MAZARS
ARGAN
Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance
Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées
Assemblée générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023
Aux actionnaires,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées. Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l'occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d'autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l'article R. 225-58 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article R. 225-58 du code de commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l'assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
En application de l'article L.225-88 du code de commerce, nous avons été avisés de la convention suivante conclue au cours de l'exercice écoulé qui a fait l'objet de l'autorisation préalable de votre conseil de surveillance.
En application de l'article R.225-57 du code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l'assemblée générale au cours d'exercices antérieurs, s'est poursuivie au cours de l'exercice écoulé.CONVENTION DE PRESTATION DE SERVICES AVEC MONSIEUR HUBERT RODARIE
Objet : participation de Monsieur Hubert Rodarie aux réunions d'équipes organisées par Argan SA ou fourniture par Monsieur Hubert Rodarie de prestations de conseil en présentiel sous forme de vacations d'une demi-journée afin de partager avec les équipes son expérience et son expertise sur les différents sujets qui y seront abordés.
Sociétés concernées : Argan SA d'une part et RDR Conseil, représentée par Monsieur Hubert Rodarie (vice-président du conseil de Surveillance, membre du comité d'audit) d'autre part
Modalités :
* facturation mensuelle et rémunération forfaitaire calculée sur la base de 1.000 euros HT par demi-journée ;
* la charge constatée à ce titre durant l'exercice 2023 s'est élevée à 5 000 euros.
Durée : signature de la convention le 1er décembre 2021 pour deux ans renouvelables ; par exception, la convention cessera de produire ses effets en cas de perte, pour quelle cause que ce soit, par Monsieur Hubert Rodarie de son mandat de membre du Conseil de surveillance.
Motifs retenus par le conseil de surveillance justifiant de l'intérêt de cette convention pour la société : l'intervention de Monsieur Hubert Rodarie auprès des équipes d'Argan SA et sa participation à l'occasion des réunions organisées par Argan SA apporteraient une plus-value certaine au regard, en particulier, de son expertise financière et de sa grande expérience.
Les commissaires aux comptes
Mazars
Paris La Défense, le 21 février 2024
Exponens Conseil et Expertise
Paris, le 21 février 2024
Said Benhayoune
Yvan Corbic
Au 31 décembre 2023, la structure juridique du Groupe est la suivante :
La société Argan et ses filiales forment le groupe Argan (le « Groupe »). Au 31 décembre 2023, le Groupe comprend la Société ARGAN et les filiales NANTOUR SCCV, détenue à 49,90%, AVILOG SCI détenue à 100 %, NEPTUNE SCI détenue à 99,9% ainsi que CARGAN-LOG SCI détenue à 60% (voir Informations financières au Chapitre 3, paragraphe 3.3.3 – Principales filiales).
Les cinq sociétés ont le même objet social, à savoir principalement « l'acquisition et/ou la construction de tous terrains, immeubles, biens et droits immobiliers en vue de leur location, la gestion, la prise à bail, l'aménagement de tous terrains, biens et droits immobiliers, l'équipement de tous ensembles immobiliers en vue de les louer ; et toutes autres activités connexes ou liées se rattachant à l'activité précitée ; le tout directement ou indirectement, soit seule, soit en association, participation, groupement ou société, avec toutes autres personnes ou sociétés ».
La SCI AVILOG, la SCI NEPTUNE et la SCI CARGAN-LOG sont consolidées suivant la méthode de l'intégration globale et la SCCV NANTOUR est mise en équivalence.
Au 31 décembre 2023, 94 immeubles construits sont détenus par la société ARGAN et 3 immeubles construits sont détenus par la société CARGAN-LOG. Les autres filiales ne détiennent à cette date aucun immeuble achevé.
Le Groupe présente ses comptes consolidés en normes IFRS et a opté pour la comptabilisation au bilan de son portefeuille d'actifs immobiliers en juste valeur. La société ARGAN a adopté le régime fiscal des SIIC depuis le 1er juillet 2007. Son effectif est de trente (30) salariés, dont 29 à temps plein au 31 décembre 2023 qui assurent l'asset management, le property et la gestion locative du portefeuille d'actifs, la mise en œuvre de la politique d'acquisition, d'arbitrage et de développement en compte propre avec le support de la Direction administrative et financière et du service juridique.
La société ARGAN est organisée sous forme de société anonyme avec un Directoire et un Conseil de Surveillance et son capital social se composait, au 31 décembre 2023, de 23 079 697 actions, chacune d'une valeur nominale de 2 €uros.
La société ARGAN est cotée sur Euronext Paris, au Compartiment A, et fait notamment partie du SBF 120 et du FTSE EPRA Europe au 31 décembre 2023.
graph TD
ARGAN --> NANTOUR_SCCV
ARGAN --> AVILOG_SCI
ARGAN --> NEPTUNE_SCI
ARGAN --> CARGAN_LOG_SCI
NANTOUR_SCCV["NANTOUR SCCV (49,90 %)"]
AVILOG_SCI["AVILOG SCI (100 %)"]
NEPTUNE_SCI["NEPTUNE SCI (99,9 %)"]
CARGAN_LOG_SCI["CARGAN-LOG SCI (60 %)"]
La Société est contrôlée par son actionnaire principal (cf. tableau des principaux actionnaires au paragraphe 8.2.2.1 aux pages suivantes). Au 31 janvier 2024, le capital social est fixé à la somme de QUARANTE-SIX MILLIONS CENT QUATRE-VINGT-QUATRE MILLE SEPT CENT CINQUANTE-SIX EUROS (46 184 756 €). Il est divisé en VINGT-TROIS MILLIONS QUATRE-VINGT-DOUZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX-HUIT (23 092 378) actions, toutes de même catégorie, de DEUX (2) euros de valeur nominale chacune, libérées intégralement.
Le tableau ci-dessous indique l'évolution du capital social de la Société au cours des trois dernières années :
| Date | Opération | Augmentation / Réduction de capital par action | Prime d'émission, d'apport ou de fusion | Nombre d'actions créées / annulées | Nombre total d'actions | Capital après opération |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 29/04/21 | Augmentation de capital par paiement du dividende en actions | 2 € | 21 035 439 € | 279 318 | 22 588 545 | 45 177 090 € |
| 26/04/22 | Augmentation de capital par paiement du dividende en actions | 2 € | 36 245 480 € | 362 745 | 22 951 290 | 45 902 580 € |
| 16/01/23 | Augmentation de capital résultant de l'attribution gratuite d'actions | 2 € | - | 30 074 | 22 981 364 | 45 962 728 € |
| 25/04/23 | Augmentation de capital par paiement du dividende en actions | 2 € | 7 159 626 98 | 98 333 | 23 079 697 | 46 159 394 € |
Augmentation du capital social
Le capital social est augmenté par tous moyens et selon toutes modalités prévus par les dispositions législatives et réglementaires applicables. L'Assemblée Générale Extraordinaire est, sur le rapport du Directoire, seule compétente pour décider l'augmentation du capital. Elle peut déléguer cette compétence au Directoire dans les conditions fixées par les dispositions législatives et réglementaires applicables.
Le capital social peut être augmenté soit par l'émission d'actions ordinaires ou d'actions de préférence, soit par majoration du montant nominal des titres de capital existants. Il peut également être augmenté par l'exercice de droits attachés à des valeurs mobilières donnant accès au capital, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables.
Les actionnaires ont, proportionnellement au montant de leurs actions, un droit de préférence à la souscription des actions de numéraire émises pour réaliser une augmentation de capital. Les actionnaires peuvent renoncer à titre individuel à leur droit préférentiel.
Le droit à l'attribution d'actions nouvelles aux actionnaires, à la suite de l'incorporation au capital de réserves, bénéfices ou primes d'émission, appartient au nu-propriétaire, sous réserve des droits de l'usufruitier.
Libération des actions
Les titres de capital nouveaux sont émis soit à leur montant nominal, soit à ce montant majoré d'une prime d'émission. Ils sont libérés soit par apport en numéraire y compris par compensation avec les créances liquides et exigibles sur la Société, soit par apport en nature, soit par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d'émission, soit en conséquence d'une fusion ou d'une scission. Ils peuvent aussi être libérés consécutivement à l'exercice d'un droit attaché à des valeurs mobilières donnant accès au capital comprenant, le cas échéant, le versement des sommes correspondantes.
Les actions souscrites en numéraire doivent être obligatoirement libérées d'un quart au moins de leur valeur nominale lors de leur souscription et le cas échéant, de la totalité de la prime d'émission. La libération du surplus doit intervenir en une ou plusieurs fois, sur décision du Directoire, dans le délai de cinq ans à compter du jour où l'augmentation de capital est devenue définitive.# Les appels de fonds sont portés à la connaissance des souscripteurs par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée quinze jours au moins avant la date fixée pour chaque versement. Les versements sont effectués, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué à cet effet. Tout retard dans le versement des sommes dues sur le montant non libéré des actions entraîne, de plein droit et sans qu'il soit besoin de procéder à une formalité quelconque, le paiement d'un intérêt au taux légal, à partir de la date d'exigibilité, sans préjudice de l'action personnelle que la Société peut exercer contre l'actionnaire défaillant et des mesures d'exécution forcée prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables.
La réduction du capital est autorisée ou décidée par l'Assemblée Générale Extraordinaire qui peut déléguer au Directoire tous pouvoirs pour la réaliser. En aucun cas elle ne peut porter atteinte à l'égalité des actionnaires. La réduction du capital social à un montant inférieur au minimum légal ne peut être décidée que sous la condition suspensive d'une augmentation de capital destinée à amener celui-ci à un montant au moins égal à ce montant minimum, sauf transformation de la Société en Société d'une autre forme. En cas d'inobservation de ces dispositions, tout intéressé peut demander en justice la dissolution de la Société. Toutefois, le Tribunal ne peut prononcer la dissolution, si au jour où il statue sur le fond, la régularisation a eu lieu.
Le capital peut être amorti dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables. Les actions amorties sont dites actions de jouissance ; elles perdent à concurrence de l'amortissement réalisé, le droit à toute répartition ou tout remboursement sur la valeur nominale des titres mais conservent leurs autres droits.
Les actions sont nominatives ou au porteur au choix de leurs titulaires. Les actions nominatives peuvent être converties au porteur et réciproquement, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires applicables. La propriété des actions résulte de leur inscription en compte dans les conditions et selon les modalités prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables.
En vue de l'identification des propriétaires de titres au porteur, la Société ou son mandataire est en droit, dans les conditions légales et réglementaires en vigueur, de demander à tout moment et contre rémunération à sa charge, soit au dépositaire central qui assure la tenue du compte émission de ses titres, soit directement à un ou plusieurs intermédiaires financiers mentionnés à l'article L.211-3 du code monétaire et financier, les informations concernant les propriétaires de ses actions et de titre conférant immédiatement ou à terme le droit de vote dans ses propres assemblées d'actionnaires.
Lorsque le délai de communication de ces renseignements, prévu par les dispositions législatives et réglementaires en vigueur, n'est pas respecté, ou lorsque les informations fournies sont incomplètes ou erronées, le dépositaire central, la Société ou son mandataire ou le teneur de compte peut demander l'exécution de l'obligation de communication, sous astreinte, au président du tribunal statuant en référé.
L'intermédiaire inscrit pour le compte d'un propriétaire de titres sous la forme nominative n'ayant pas son domicile sur le territoire français est tenu de révéler dans les conditions, notamment de délai, prévues par les dispositions législatives et réglementaires en vigueur, les informations concernant les propriétaires de ces titres, sur simple demande de la Société ou de son mandataire, laquelle peut être présentée à tout moment.
Aussi longtemps que la Société estime que certains détenteurs de titres, au porteur ou sous la forme nominative, dont l'identité lui a été communiquée le sont pour le compte de tiers propriétaires des titres, elle est en droit de demander à ces détenteurs de communiquer les informations concernant les propriétaires de ces titres détenus par chacun d'entre eux, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires en vigueur.
En cas de franchissement direct ou indirect à la hausse du seuil de 10 % du capital de la société (entendu comme la détention de 10 % ou plus des droits aux dividendes versés par la société), tout actionnaire autre qu'une personne physique devra indiquer dans sa déclaration de franchissement de seuil s'il est ou non un Actionnaire à Prélèvement (tel que défini à l'article 43 des statuts).
Dans le cas où un tel actionnaire se déclarerait être un Actionnaire à Prélèvement, il devra impérativement inscrire l'intégralité des actions dont il est lui-même propriétaire au nominatif et faire en sorte que les entités qu'il contrôle au sens de l'article L.233-3 du code de commerce inscrivent de même l'intégralité des actions qu'elles détiennent au nominatif.
Dans l'hypothèse où un tel actionnaire déclarerait ne pas être un Actionnaire à Prélèvement, il devra en justifier à toute demande de la société et, si la société le demande, lui fournir un avis juridique d'un cabinet de conseil fiscal de réputation internationale.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique ayant notifié le franchissement direct ou indirect à la hausse du seuil de 10 % du capital de la société devra notifier à bref délai à la société tout changement de son statut fiscal qui lui ferait acquérir ou perdre la qualité d'Actionnaire à Prélèvement.
Outre l'obligation d'informer la Société de la détention de certaines fractions du capital ou des droits de vote en application des articles L. 233-7 et suivants du Code de Commerce, toute personne physique ou morale, agissant seul ou de concert, qui viendrait à détenir directement ou indirectement, un nombre d'actions, de droits de vote ou titres émis en représentation d'actions correspondant à 2 % du capital ou des droits de vote de la Société est tenue, dans les cinq jours de bourse à compter de l'inscription des titres qui lui permettent d'atteindre ou de franchir ce seuil, de déclarer à la Société par lettre recommandée avec accusé de réception, le nombre total d'actions, de droits de vote et de titres donnant accès au capital qu'elle possède.
Cette obligation de déclaration viendra à s'appliquer dans les conditions ci-dessus, chaque fois qu'un nouveau seuil de 2 % sera atteint ou franchi, à la hausse comme à la baisse, quelle qu'en soit la raison, et ce y compris au-delà du seuil de 5 %.
En cas d'inobservation des dispositions ci-dessus et de celles du 6ème alinéa du paragraphe 3 du présent article, le ou les actionnaires concernés sont, dans les conditions et limites prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables, privés du droit de vote afférent aux titres dépassant les seuils soumis à déclaration, dans la mesure où un ou plusieurs actionnaires détenant au moins 2 % du capital ou des droits de vote en font la demande lors de l'assemblée générale.
Chaque action donne droit, dans les bénéfices et l'actif social, à une part proportionnelle à la quotité du capital qu'elle représente et donne droit au vote et à la représentation dans les Assemblées générales dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicable et par les présents statuts.
En application de la faculté prévue à l'article L.225-123 du Code de commerce, tout mécanisme conférant de plein droit un droit de vote double aux actions pour lesquelles il serait justifié d'une inscription nominative depuis au moins deux ans au nom du même actionnaire est expressément écarté par les présents statuts.
Tout actionnaire a le droit d'être informé sur la marche de la Société et d'obtenir communication de certains documents sociaux aux époques et dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables.
Les actionnaires ne supportent les pertes qu'à concurrence de leurs apports. Sous réserve des dispositions légales et statutaires, aucune majorité ne peut leur imposer une augmentation de leurs engagements.
Les droits et obligations attachés à l'action suivent le titre dans quelque main qu'il passe. La possession d'une action comporte de plein droit adhésion aux décisions de l'Assemblée Générale et aux présents statuts. La cession comprend tous les dividendes échus et non payés et à échoir, ainsi éventuellement que la part dans les fonds de réserve, sauf dispositions contraires notifiées à la Société.
Les héritiers, créanciers, ayants droit ou autres représentants d'un actionnaire ne peuvent, sous quelque prétexte que ce soit, requérir l'apposition des scellés sur les biens et documents sociaux, demander le partage ou la licitation, ni s'immiscer dans l'administration de la Société ; ils doivent, pour l'exercice de leurs droits, s'en rapporter aux inventaires sociaux et aux décisions de l'Assemblée Générale.
Chaque fois qu'il est nécessaire de posséder un certain nombre d'actions pour exercer un droit quelconque, en cas d'échange, de regroupement ou d'attribution d'actions, ou lors d'une augmentation ou d'une réduction de capital, d'une fusion ou de toute autre opération, les actionnaires possédant un nombre d'actions isolées ou inférieur à celui requis, ne peuvent exercer ces droits qu'à la condition de faire leur affaire personnelle du groupement et éventuellement, d'achat ou de la vente du nombre d'actions requis.
Le tableau ci-dessous a pour objet d'illustrer la répartition du capital social des actionnaires aux dates des 31 décembre 2021, 2022 et 2023 :
| Principaux actionnaires | 31 décembre 2021 | 31 décembre 2022 | 31 décembre 2023 |
|---|---|---|---|
| Nombre de titres | % capital | % droits de vote | |
| Famille LE LAN | 9 096 045 | 40,27 % | 40,27 % |
| (de concert) | |||
| dont : | |||
| Jean-Claude LE LAN | 704 955 | 3,12 % | 3,12 % |
| KERLAN SAS (*) | 4 237 220 | 18,76 % | 18,76 % |
| Jean-Claude LE LAN Junior | 862 724 | 3,82 % | 3,82 % |
| Nicolas LE LAN | 857 158 | 3,79 % | 3,79 % |
| Charline LE LAN | 857 155 | 3,79 % | 3,79 % |
| Ronan LE LAN | 839 206 | 3,72 % | 3,72% |
| Eugénie LE LAN | 12 307 | 0,05 % | 0,05 % |
| Véronique LE LAN CHAUMET | 627 872 | 2,78 % | 2,78 % |
| Alexia CHAUMET LE LAN | 12 307 | 0,05 % | 0,05 % |
| Charles CHAUMET LE LAN | 12 307 | 0,05 % | 0,05 % |
| Karine LE LAN | 72 834 | 0,32 % | 0,32 % |
| Public, dont : | 13 491 697 | 59,73 % | 59,73 % |
| Crédit Agricole Assurances | 3 725 106 | 16,49 % | 16,49 % |
| Autre public | 9 766 591 | 43,24 % | 43,24 % |
| Actions auto-détenues (**) | 803 | 0,00 % | 0,00 % |
| TOTAL | 22 588 545 | 100,0 % | 100,0 % |
() KERLAN SAS est une société détenue à 100% par M. Jean-Claude LE LAN et ses 5 enfants.
(*) au titre du contrat de liquidité.
Les principales caractéristiques du pacte d'actionnaires signé entre les membres de la famille LE LAN ainsi que celles relatives au pacte d'actionnaires signé dans le cadre de l'opération d'acquisition du portefeuille « Cargo » sont présentées paragraphe 8.4.2 du présent Document d'Enregistrement Universel - Pactes d'actionnaires. Concernant le contrôle majoritaire de la Société par la famille LE LAN, voir le Chapitre 3, section 3.7, sous-section 3.7.6, paragraphe 3.7.6.1 - Risques liés au départ d'une personne clé, notamment membre de la famille Le Lan.
La Société détenait au 31 décembre 2023, 10 880 de ses propres actions d'une valeur nominale de 2 € chacune et valorisées à son bilan pour une valeur nette comptable de 903 123 €.
Les différents niveaux de déclaration de franchissement de seuils sont rappelés au paragraphe 8.2.1.2.2 du présent Document d'Enregistrement Universel.
Les opérations réalisées par les dirigeants sur les actions de la Société au cours de l'exercice annuel 2023 ont été les suivantes :
| Déclarant | Nature l'opération | Description l'instrument financier | Date de la transaction | Montant total de l'opération (en euros) |
|---|---|---|---|---|
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 05/12/2023 | 113 135,78 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 04/12/2023 | 118 151,73 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 22/11/2023 | 306 026,43 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 14/11/2023 | 135 240,00 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 08/11/2023 | 142 910,04 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 03/11/2023 | 41 250,00 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 02/11/2023 | 94 885,00 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 25/10/2023 | 199 840,00 € |
| KERLAN SAS4 | Acquisition | Action | 25/10/2023 | 194 068 213,50 € |
| VERONIQUE LE LAN CHAUMET | Apport | Action | 25/10/2023 | 9 399 463,50 € |
| Charline LE LAN | Apport | Action | 25/10/2023 | 52 762 500,00 € |
| RONAN LE LAN | Apport | Action | 25/10/2023 | 26 381 250,00 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Apport | Action | 25/10/2023 | 49 245 000,00 € |
| NICOLAS LE LAN | Apport | Action | 25/10/2023 | 49 245 000,00 € |
4 KERLAN SAS, personne morale, est présidée par Jean-Claude LE LAN et a pour associés les membres de la famille LE LAN (Jean-Claude, Jean-Claude Junior, Ronan, Véronique, Nicolas et Charline). Opération d'acquisition résultant des opérations d'apport de la famille Le Lan le 25 octobre 2023.
| Déclarant | Nature l'opération | Description l'instrument financier | Date de la transaction | Montant total de l'opération (en euros) |
|---|---|---|---|---|
| JEAN CLAUDE LE LAN | Apport | Action | 25/10/2023 | 7 035 000,00 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 17/10/2023 | 443,10 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 17/10/2023 | 63 110,00 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 04/10/2023 | 283 521,33 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 03/10/2023 | 362 878,82 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 15/09/2023 | 103 910,05 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 08/09/2023 | 39 540,00 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 04/09/2023 | 72 000,00 € |
| FREDERIC LARROUMETS | Cession | Action | 29/08/2023 | 32 780,00 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 09/08/2023 | 42 770,00 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 24/07/2023 | 205 826,70 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 21/07/2023 | 196 064,11 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 20/07/2023 | 217 535,88 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 13/06/2023 | 141 000,00 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 01/06/2023 | 76 294,00 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 29/05/2023 | 143 888,06 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 26/05/2023 | 67 881,10 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 25/05/2023 | 250 271,70 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 24/05/2023 | 19 637,00 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 22/05/2023 | 7 225,00 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 19/05/2023 | 71 445,00 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 18/05/2023 | 147 250,26 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 17/05/2023 | 126 084,48 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 16/05/2023 | 101 971,94 € |
| RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 15/05/2023 | 58 920,41 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 09/05/2023 | 4 900,00 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 03/05/2023 | 83 345,04 € |
| JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 02/05/2023 | 125 354,91 € |
| Alexia Chaumet Le Lan | Acquisition | Action | 25/04/2023 | 35 684,37 € |
| X CHARLES CHAUMET | Acquisition | Action | 25/04/2023 | 35 609,56 € |
| X NICOLAS LE LAN | Acquisition | Action | 25/04/2023 | 2 014 857,73 € |
| X Charline LE LAN | Acquisition | Action | 25/04/2023 | 2 484 140,86 € |
| X JEAN CLAUDE JUNIOR LE LAN | Acquisition | Action | 25/04/2023 | 59 773,19 € |
| X EUGENIE LE LAN | Acquisition | Action | 25/04/2023 | 35 609,56 € |
| X RONAN LE LAN | Acquisition | Action | 25/04/2023 | 443 847,73 € |
| X KARINE LE LAN | Acquisition | Action | 25/04/2023 | 883 281,67 € |
| X FLORENCE SOULE DE LAFONT | Cession | Action | 23/02/2023 | 7 632,00 € |
La Société a historiquement distribué un dividende représentant un rendement de l'ordre de 2 à 4 %. Elle entend poursuivre une politique de distribution conséquente, en respectant les règles relatives au régime fiscal des SIIC, à savoir schématiquement, un minimum de 95% des résultats issus de l'activité locative, 70% des plus-values de cession réalisées et 100% des dividendes reçus de ses filiales. Au regard des excellents résultats 2023 de la Société, il sera proposé à l'Assemblée Générale Mixte des actionnaires du 21 mars 2024 d'approuver la distribution d'un dividende de 3,15 € par action, en progression de + 5 % par rapport à celui de l'exercice précédent.
Il a été versé, au titre des 3 derniers exercices, les dividendes suivants :
| EXERCICE | DIVIDENDE |
|---|---|
| Exercice clos le 31 décembre 2020 | 2,10 € (*) |
| Exercice clos le 31 décembre 2021 | 2,60 € (**) |
| Exercice clos le 31 décembre 2022 | 3,00 € (***) |
() Dont 1,70 € présentant fiscalement le caractère de restitution d'apports au sens de l'article 112 1° du Code Général des Impôts et ne constituant donc pas un revenu distribué au sens des dispositions de l'article 243 bis du même code.
() Dont 0,77 € présentant fiscalement le caractère de restitution d'apports au sens de l'article 112 1° du Code Général des Impôts et ne constituant donc pas un revenu distribué au sens des dispositions de l'article 243 bis du même code.
(**) Dont 2,47 € présentant fiscalement le caractère de restitution d'apports au sens de l'article 112 1° du Code Général des Impôts et ne constituant donc pas un revenu distribué au sens des dispositions de l'article 243 bis du même code.
La Société a signé en date du 16 décembre 2021 un contrat de liquidité avec ODDO. Dans le cadre du fonctionnement de son contrat de liquidités, ARGAN a effectué au cours de l'exercice 2023 les opérations suivantes sur ses propres actions :
| 2023 | Nombre de titres achetés | Nombre de titres vendus |
|---|---|---|
| Janvier | 15 518 | 16 079 |
| Février | 16 352 | 17 311 |
| Mars | 35 779 | 31 915 |
| Avril | 21 245 | 15 252 |
| Mai | 25 044 | 25 382 |
| Juin | 22 930 | 20 989 |
| Juillet | 16 781 | 15 872 |
| Août | 7 808 | 10 929 |
| Septembre | 19 781 | 13 977 |
| Octobre | 26 957 | 28 388 |
| Novembre | 26 320 | 34 379 |
| Décembre | 20 080 | 23 605 |
| Total | 254 595 | 254 078 |
A la date du 1er janvier 2023, les moyens suivants figuraient au compte de liquidité :
* 10 363 titres
* 433 994,35 €
A la date du 31 décembre 2023, les moyens suivants figuraient au compte de liquidité :
* 10 880 titres
* 1 331 303,94 €
Conformément aux dispositions de l'article L 225-211 al 2 du Code de commerce, ARGAN n'a procédé à aucune acquisition d'actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de l'intéressement du personnel aux fruits de l'expansion de l'entreprise.
La société ARGAN est cotée sur Euronext Paris depuis le 25 juin 2007. Elle a intégré le compartiment B en janvier 2012 puis le compartiment A en janvier 2020. En 2023, elle a intégré l'indice FTSE EPRA Europe (mars) et le SBF 120 (septembre). La capitalisation boursière au 31 décembre 2023 s'élève à 1,966 Md€ sur la base d'un cours de bourse de 85,2 € par action. Argan fait partie des indices SBF 120, CAC All-Shares, FTSE EPRA Europe et IEIF SIIC France. Le Code ISIN d'ARGAN est FR0010481960.
Les cours de bourse les plus bas et les plus hauts au cours des six dernières années ont été les suivants :
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cours au plus bas | 37,80 | 42,40 | 56,40 | 79,40 | 68,10 | 61,4 |
| Cours au plus haut | 47,40 | 78,00 | 90,80 | 118,00 | 121,80 | 88,7 |
L'ANR EPRA NRV (de reconstitution) par action au 31 décembre 2023 s'élève donc à 90,6 € contre 104,8 € au 31 décembre 2022, soit une baisse de - 14 %. L'ANR EPRA NTA par action passe de 92,9 € à 79,1 € en 2023. Cette baisse, tenant principalement à la baisse de la valeur de la juste valeur du patrimoine en raison de la décompression des taux de capitalisation, se détaille de la façon suivante :
⁵ L'ANR NTA est présenté à partir de 2020.
Argan a une politique de communication financière destinée à informer le public le plus large possible de la performance et de l'actualité financière du Groupe, mais également des informations liées aux développements commerciaux, aux évolutions structurelles et organisationnelles d'Argan, ainsi qu'à sa stratégie et ses résultats en matière d'ESG. Cette politique de communication s'inscrit plus largement dans une volonté de transparence quant aux performances et aux trajectoires qu'Argan se fixe.
Argan dispose d'une structure dédiée aux Relations investisseurs et à la communication financière, et l'information donnée mobilise plus largement les équipes dirigeantes mais également les personnes directement en charge de sujets opérationnels spécifiques selon les thématiques abordées dans le cadre des communications réalisées ou des questions adressées au Groupe.
L'ensemble de la documentation produite par Argan respecte les exigences fixées en matière d'information réglementée (conformément aux dispositions des articles 221-1 et suivants du Règlement général de l'AMF), avec des publications réalisées à des dates annoncées en amont, notamment pour les publications de résultats et de revenus locatifs ou encore pour la tenue de l'Assemblée Générale annuelle. L'information réglementée est consultable dans son exhaustivité depuis l'introduction en bourse de 2007 sur le site internet argan.fr. La documentation est produite en français et en anglais afin de garantir une accessibilité la plus large possible.
A l'occasion des publications de résultats financiers annuels, Argan tient par ailleurs une conférence organisée à Paris à l'occasion de laquelle l'équipe dirigeante effectue une présentation synthétique des résultats. Cette conférence est filmée et la vidéo (traduite également en anglais) est, quelques jours après, librement accessible sur le site internet de la foncière. Des rencontres investisseurs, en plus d'échanges en visioconférence, sont régulièrement organisées en France et en Europe pour commenter les résultats annuels et semestriels, et présenter la stratégie de l'entreprise (financière, commerciale ou ESG).
L'ensemble des questions et précisions souhaitées en lien avec la communication financière peuvent être adressées par courrier électronique à [email protected] ou par courrier papier au 21, rue Beffroy 92200 Neuilly-sur-Seine (France).
Un premier pacte d'actionnaires avait été conclu entre les membres de la famille Le Lan, le 10 octobre 2007, pour une durée de cinq ans, renouvelable par tacite reconduction tous les cinq ans. Il avait été modifié par avenant en date du 27 juin 2014 puis complété par un pacte de préférence en décembre 2022. Il avait pour objet d'assurer le contrôle de la Société ARGAN, en officialisant l'action de concert entre les signataires et de gérer les mouvements des actions de cette Société afin d'assurer la cohésion et la représentation des signataires.
Un nouveau Pacte a été conclu le 25 octobre 2023 entre les membres de la famille Le Lan et KERLAN, en présence d'ARGAN, concomitamment à l'apport de 2 758 610 parts de la société ARGAN détenues par Jean-Claude Le Lan et ses cinq enfants à la SAS KERLAN. Il se substitue au Pacte conclu en 2007. En conséquence de ces apports, KERLAN détient 6 995 830 actions ARGAN représentant 30,31 % du capital. En ajoutant les actions ARGAN détenues en direct par les membres de la famille, le Groupe familial Le Lan détient, au 25 octobre 2023, 40,41 % du capital d'ARGAN. Ce Pacte est d'une durée de 10 ans, renouvelable par reconduction expresse. À préciser que le pacte cesserait automatiquement de produire ses effets à l'égard de toute partie qui viendrait à ne plus détenir d'action ARGAN, ni d'action KERLAN.
Ce pacte a principalement pour objet d'organiser plus précisément les objectifs et les modalités de l'action de concert existant entre les membres du groupe familial Le Lan. Les principales stipulations de ce pacte d'actionnaires sont ainsi résumées :
Les parties au pacte réitèrent leur décision d'agir de concert entre elles et s'engagent à mettre en œuvre une politique commune de gestion durable à l'égard d'ARGAN en vue d'assurer la pérennité du contrôle familial. Dans ce cadre, les parties s'engagent à se concerter préalablement à certaines décisions soumises à l'approbation du conseil de Surveillance d'ARGAN ou de son assemblée générale ; cette concertation étant assurée au travers de réunions d'un comité des associés constitué des associés de KERLAN.## 8.4. Pactes d'actionnaires conclus par ARGAN
Les parties au pacte s'engagent à voter dans le sens arrêté par le Comité des Associés au sein de tout organe social d'ARGAN et en faveur de chaque candidat proposé par le comité des associés à un poste de membre du Conseil de Surveillance.
Par ailleurs, il est précisé que le pacte d'actionnaires non concertant vis-à-vis d'ARGAN conclu le 10 juillet 2019 entre les membres du groupe familial et Prédica demeure inchangé.
Dans le cadre de l'opération d'acquisition du portefeuille « Cargo », la famille Le Lan, la société par actions simplifiée CRFP8 et la société anonyme Predica prévoyance dialogue du Crédit Agricole (Prédica), en présence d'Argan, ont décidé de conclure le 10 juillet 2019 un pacte d'actionnaires aux termes duquel elles n'entendent pas agir de concert. Ce pacte est conclu pour une durée de 5 ans à compter du 15 octobre 2019, renouvelable par reconduction expresse pour des périodes successives de 2 ans. Il a été enregistré le 18 juillet 2019 auprès de l'Autorité des marchés financiers sous le numéro n° 219C1208 conformément à la règlementation applicable.
Les principales clauses du pacte d'actionnaires sont les suivantes :
Sur le bénéfice de chaque exercice diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, sont tout d'abord prélevées les sommes à porter en réserve en application des dispositions législatives et réglementaires. Ainsi, il est prélevé 5 % pour constituer le fond de réserve légale ; ce prélèvement cesse d'être obligatoire lorsque ledit fond atteint le dixième du capital social ; il reprend son cours lorsque, pour une cause quelconque, la réserve légale est descendue au-dessous de cette fraction. Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l'exercice diminué des pertes antérieures et des sommes portées en réserve en application des dispositions législatives et réglementaires ou les statuts, et augmenté du report bénéficiaire. Sur ce bénéfice, l'Assemblée Générale prélève ensuite les sommes qu'elle juge à propos d'affecter à la dotation de tous fonds de réserves facultatives, ordinaires ou extraordinaires, ou de reporter à nouveau. Le solde, s'il en existe, est réparti entre toutes les actions proportionnellement à leur montant libéré et non amorti. Cependant, hors le cas de réduction de capital, aucune distribution ne peut être faite aux actionnaires lorsque les fonds propres sont ou deviendraient à la suite de celle-ci inférieurs au montant du capital augmenté des réserves que les dispositions législatives et réglementaires ou les statuts ne permettent pas de distribuer.
Tout actionnaire, autre qu'une personne physique : (i) détenant, au moment de la mise en paiement de toute distribution, directement ou indirectement au moins 10 % des droits à dividendes de la société, et (ii) dont la situation propre ou celle de ses associés détenant, au titre de la mise en paiement de toute distribution, directement ou indirectement 10 % ou plus de ses droits à dividende rend la société redevable du prélèvement de 20 % visé à l'article 208 C II ter du Code général des impôts (le « Prélèvement ») (un tel actionnaire étant ci-après dénommé un « Actionnaire à Prélèvement »), sera débiteur vis-à-vis de la société au moment de la mise en paiement de toute distribution d'une somme correspondant au montant du Prélèvement dû par la société au titre de ladite distribution.Dans l'hypothèse où la société détiendrait, directement ou indirectement, 10 % ou plus d'une ou plusieurs sociétés d'investissements immobiliers cotées visées à l'article 208 C du Code général des impôts (une « SIIC Fille »), l'Actionnaire à Prélèvement sera de plus débiteur vis-à-vis de la société au moment de la mise en paiement de toute distribution d'une somme égale à la différence (la « Différence ») entre (i) le montant qui aurait été payé à la société par une ou plusieurs SIIC Filles si la ou lesdites SIIC Filles n'avaient pas été soumises au Prélèvement à raison de l'Actionnaire à Prélèvement multiplié par le pourcentage des droits à dividende détenus par les actionnaires autres que l'Actionnaire à Prélèvement et (ii) le montant effectivement payé par la ou lesdites SIIC Filles multiplié par le pourcentage des droits à dividende détenus par les actionnaires autres que l'Actionnaire à Prélèvement, de telle manière que les autres actionnaires n'aient pas à supporter une part quelconque du Prélèvement payé par l'une quelconque des SIIC dans la chaîne des participations à raison de l'Actionnaire à Prélèvement. Les actionnaires autres que les Actionnaires à Prélèvement seront créditeurs vis-à-vis de la société d'un montant égal à la Différence, au prorata de leurs droits à dividende. 243 En cas de pluralité d'Actionnaires à Prélèvement, chaque Actionnaire à Prélèvement sera débiteur vis-à-vis de la société de la quote-part du Prélèvement dû par la société que sa participation directe ou indirecte aura générée. La qualité d'Actionnaire à Prélèvement s'apprécie à la date de mise en paiement de la distribution. Sous réserve des informations fournies conformément au sixième alinéa du paragraphe 3 de l'article 9 des Statuts (paragraphe 8.2.1.2.2 du présent Document d'Enregistrement Universel), tout actionnaire autre qu'une personne physique détenant ou venant à détenir directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société sera présumé être un Actionnaire à Prélèvement. La mise en paiement de toute distribution à un Actionnaire à Prélèvement s'effectuera par inscription en compte courant individuel de cet actionnaire (sans que celui-ci ne produise d'intérêts), le remboursement du compte courant intervenant dans un délai de cinq jours ouvrés à compter de ladite inscription après compensation avec les sommes dues par l'Actionnaire à Prélèvement à la société en application des dispositions prévues ci-dessus. L'Assemblée Générale peut décider la mise en distribution de sommes prélevées sur les réserves facultatives soit pour fournir ou compléter un dividende, soit à titre de distribution exceptionnelle. Dans ce cas, la décision indique expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont effectués. Toutefois, les dividendes sont distribués par priorité sur le bénéfice distribuable de l'exercice. Les pertes, s'il en existe, sont, après l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale, inscrites à un compte spécial pour être imputées sur les bénéfices des exercices ultérieurs jusqu'à extinction.
Les Assemblées Générales sont convoquées soit par le Directoire ou, à défaut, par le Conseil de Surveillance ou par le ou les Commissaires aux Comptes, soit par toutes personnes habilitées par les dispositions législatives ou réglementaires à cet effet. Les Assemblées Générales sont réunies au siège social ou en tout autre lieu indiqué dans l'avis de convocation. Les Assemblées Générales sont convoquées et délibèrent selon les dispositions législatives et réglementaires applicables. Notamment, tout actionnaire pourra, si le Directoire le décide, participer et voter à l'Assemblée par visioconférence ou par tout autre moyen de télécommunication permettant son identification dans les conditions fixées par la loi et les règlements en vigueur et sera réputé présent pour le calcul du quorum et de la majorité.
L'ordre du jour des Assemblées est arrêté par l'auteur de la convocation. Un ou plusieurs actionnaires, représentant au moins la quotité de capital social prévue par les dispositions législatives et réglementaires applicables ou une association d'actionnaires répondant aux conditions fixées à l'article L.225-120 du Code de Commerce ont la faculté de requérir l'inscription à l'ordre du jour de points ou de projets de résolution. Les demandes d'inscription de points ou de projets de résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée devront être adressées au siège social de la société par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécommunication électronique. L'Assemblée ne peut délibérer sur une question qui n'est pas inscrite à l'ordre du jour, lequel ne peut être modifié sur deuxième convocation. Elle peut toutefois, en toutes circonstances, révoquer un ou plusieurs membres du Conseil de Surveillance et procéder à leur remplacement.
Conformément aux dispositions législatives et réglementaires applicables, il est justifié du droit de participer à l'assemblée générale par l'inscription en compte des titres au nom de l'actionnaire ou de l'intermédiaire inscrit pour son compte (en application du septième alinéa de l'article L.228-1 du Code de Commerce), au deuxième jour ouvré précédant l'assemblée à zéro heure, heure de Paris, soit dans les comptes de titres nominatifs tenus par la société, soit dans les comptes de titres au porteur tenus par un intermédiaire mentionné à l'article L.211-3 du code monétaire et financier.
244 Tout actionnaire peut voter par correspondance au moyen d'un formulaire dont il peut obtenir l'envoi dans les conditions indiquées par l'avis de convocation à l'Assemblée. Un actionnaire peut se faire représenter par toute personne physique ou morale de son choix dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables. Si le Directoire le décide au moment de la convocation de l'Assemblée, les actionnaires pourront recourir à un formulaire de demande d'admission, de procuration ou de vote à distance sous format électronique dans les conditions fixées par la loi et les règlements en vigueur. La signature électronique utilisée devra alors résulter de l'emploi d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec le formulaire de vote auquel elle s'attache. La procuration ou le vote ainsi exprimé avant l'Assemblée par ce moyen électronique, ainsi que l'accusé de réception qui en est donné, seront considérés comme des écrits non révocables et opposables à tous étant précisé qu'en cas de cession de titres intervenant avant la date fixée par la réglementation en vigueur, la société invalidera ou modifiera en conséquence, selon le cas, la procuration ou le vote exprimé avant cette date. Ceux des actionnaires qui utilisent à cette fin, dans les délais exigés, le formulaire électronique de vote ou de procuration proposé sont assimilés aux actionnaires présents ou représentés.
Une feuille de présence, comportant toutes les mentions prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables, est dûment émargée par les actionnaires présents et les mandataires ; y sont annexés les pouvoirs donnés à chaque mandataire et, le cas échéant, les formulaires de vote par correspondance. Elle est certifiée exacte par le bureau de l'Assemblée. Les Assemblées sont présidées par le Président du Conseil de Surveillance ou en son absence par le Vice-Président. A défaut, elles sont présidées par le Président du Directoire ou par toute autre personne qu'elles élisent. En cas de convocation par un Commissaire aux Comptes ou par mandataire de justice, l'Assemblée est présidée par l'auteur de la convocation. Les deux actionnaires, présents et acceptants, représentant, tant par eux-mêmes que comme mandataires, le plus grand nombre de voix remplissent les fonctions de scrutateurs. Le bureau ainsi constitué désigne un Secrétaire qui peut être pris en dehors des membres de l'Assemblée. Le bureau assure le fonctionnement de l'assemblée. À ce titre, il a notamment pour mission de vérifier, certifier et signer la feuille de présence, veiller à la bonne tenue des débats, de régler les incidents de séance, contrôler les votes émis et d'en assurer la régularité et de faire établir le procès-verbal de la séance. Ses décisions peuvent, à la demande de tout membre de l'assemblée, être soumises au vote souverain de l'assemblée elle-même. Les délibérations des Assemblées sont constatées par des procès-verbaux signés par les membres du bureau et établis sur un registre spécial conformément aux dispositions législatives et réglementaires applicables. Les copies et extraits de ces procès-verbaux sont valablement certifiés dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables.
Le quorum est calculé sur l'ensemble des actions composant le capital social, sauf dans les Assemblées Spéciales où il est calculé sur l'ensemble des actions de la catégorie intéressée, le tout déduction faite des actions privées du droit de vote en vertu des dispositions législatives et réglementaires applicables. En cas de vote par correspondance, il ne sera tenu compte, pour le calcul du quorum que des formulaires dûment complétés et reçus par la Société, trois jours au moins avant la date de l'Assemblée. Le droit de vote attaché aux actions de capital ou de jouissance est proportionnel à la quotité du capital qu'elles représentent. Chaque action donne droit à une voix. Le vote s'exprime à main levée ou par appel nominal, ou au scrutin secret, selon ce qu'en décide le bureau de l'Assemblée ou les actionnaires. Les actionnaires peuvent aussi voter par correspondance.
L'Assemblée Générale Ordinaire prend toutes les décisions qui excèdent les pouvoirs du Directoire et qui n'ont pas pour objet de modifier les statuts. L'Assemblée Générale Ordinaire est réunie au moins une fois l'an, dans les six mois de la clôture de l'exercice social, pour statuer sur les comptes de cet exercice, sous réserve de prolongation de ce délai par décision de justice. Elle ne délibère 245 valablement, sur première convocation, que si les actionnaires présents ou représentés ou votant par correspondance possèdent au moins le cinquième des actions ayant le droit de vote. Aucun quorum n'est requis sur deuxième convocation. Elle statue à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents, ou représentés ou votant par correspondance.
L'Assemblée Générale Extraordinaire peut modifier les statuts dans toutes leurs dispositions et décider notamment la transformation de la Société en société d'une autre forme civile, ou commerciale. Elle ne peut toutefois augmenter les engagements des actionnaires, sous réserve des opérations résultant d'un regroupement d'actions régulièrement effectué. L'Assemblée Générale Extraordinaire ne peut délibérer valablement que si les actionnaires présents ou représentés ou votant par correspondance possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième convocation, le cinquième des actions ayant le droit de vote. À défaut de ce dernier quorum, la deuxième Assemblée peut être prorogée à une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été convoquée. Elle statue à la majorité des deux tiers des voix dont disposent les actionnaires présents, ou votant par correspondance ou représentés. Dans les Assemblées Générales Extraordinaires à forme constitutive, c'est-à-dire celles appelées à délibérer sur l'approbation d'un apport en nature ou l'octroi d'un avantage particulier, l'apporteur ou le bénéficiaire n'a voix délibérative ni pour lui-même ni comme mandataire.
S'il existe plusieurs catégories d'actions, aucune modification ne peut être faite aux droits des actions d'une de ces catégories, sans vote conforme d'une Assemblée Générale Extraordinaire ouverte à tous les actionnaires et, en outre, sans vote également conforme d'une Assemblée Spéciale ouverte aux seuls propriétaires des actions de la catégorie intéressée. Les Assemblées Spéciales ne peuvent délibérer valablement que si les actionnaires présents ou représentés possèdent au moins, sur première convocation, un tiers et, sur deuxième convocation, un cinquième des actions de la catégorie concernée. Les convocations et délibérations des assemblées spéciales sont réalisées dans les conditions législatives et réglementaires applicables.
| Résolution | Nature de la délégation | Montant maximal | Durée de la délégation à compter du 23 mars 2023 |
|---|---|---|---|
| 19ème | Autorisation donnée au Directoire d'acquérir les actions de la Société | 55 000 000 € | dix-huit (18) mois |
| 20ème | Délégation de compétence au Directoire à l'effet de décider l'augmentation du capital social par incorporation de primes, réserves, bénéfices ou autres | 15 000 000 € (nominal) | vingt-six (26) mois |
| 21ème | Délégation de compétence au Directoire pour décider l'émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès à d'autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créance et/ou de valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital à émettre - avec maintien du droit préférentiel de souscription | 25 000 000 € (nominal) | vingt-six (26) mois |
| 22ème | Délégation de compétence au Directoire pour décider l'émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières diverses - avec suppression du droit préférentiel de souscription et par une offre au public autre que celles visées au 1° de l'article L.411-2 du Code monétaire et financier, ou dans le cadre d'une offre publique comportant une composante d'échange | 20 000 000 € (nominal) | vingt-six (26) mois |
| 23ème | Délégation de compétence au Directoire pour décider l'émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières diverses avec suppression du droit préférentiel de souscription et par une offre visée au 1° de l'article L.411-2 du Code monétaire et financier | 20% du capital social par an | vingt-six (26) mois |
| 24ème | Autorisation donnée au Directoire pour décider l'émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières diverses en fixant librement le prix d'émission, sans droit préférentiel de souscription | 10% du capital social par an | vingt-six (26) mois |
| 25ème | Autorisation donnée au Directoire à l'effet d'augmenter le nombre d'actions et/ou de valeurs mobilières à émettre en cas d'augmentation de capital avec ou sans droit préférentiel de souscription | 15 % de l'émission initiale | vingt-six (26) mois |
| 26ème | Délégation de pouvoirs au Directoire à l'effet de procéder, sans droit préférentiel de souscription, à l'émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès à d'autres titres de capital de la Société ou donnant droit à l'attribution de titres de créance et/ou de valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital à émettre, en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la Société dans la limite de 10 % du capital social | 10% du capital | vingt-six (26) mois |
| 27ème | Autorisation donnée au Directoire à l'effet de réduire le capital par annulation d'actions | 10 % du capital social | dix-huit (18) mois |
| 28ème | Plafond global des augmentations de capital social susceptibles d'être réalisées en vertu des délégations et autorisations en vigueur | 50 000 000 € (nominal) | |
| 29ème | Délégation de compétence au Directoire à l'effet d'augmenter le capital social, avec suppression du droit préférentiel de souscription, par émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières, réservée aux adhérents d'un PEE | 1 000 000 € (nominal) | vingt-six (26) mois |
| Résolution | Nature de la délégation | Montant maximal | Durée de la délégation à compter du 21 mars 2024 |
|---|---|---|---|
| 15ème | Autorisation donnée au Directoire d'acquérir les actions de la Société | 60 000 000 € | dix-huit (18) mois |
| 16ème | Autorisation donnée au Directoire à l'effet de procéder à des attributions gratuites d'actions au profit des salariés et/ou mandataires sociaux | 2 % du capital social | trente-huit (38) mois |
| 17ème | Autorisation donnée au Directoire à l'effet de réduire le capital par annulation d'actions | 10 % du capital social | dix-huit (18) mois |
La Société a pour objet, en France ou à l'étranger :
The Company's object, in France and abroad, is:
• To participate, by any means, in all operations that may relate to its object by taking all interests and participations, by any means and in any form whatsoever, in any company, French or foreign, in particular through acquisitions, the creation of new companies, subscriptions or purchase of securities or social rights, contributions, mergers, alliances, joint ventures, economic interest groupings or otherwise, as well as the administration, management and control of these interests and participations;
• And, in general, all real estate and financial operations that may relate, directly or indirectly, to the corporate object or to any similar or related objects likely to facilitate its realization or likely to favor its extension or development, including the possibility of arbitrating its assets, in particular through sales.
The Company's name is "ARGAN".
The Company is registered with the Nanterre Trade and Companies Register under the unique identification number 393 430 608.
The Company was incorporated on December 30, 1993, for a period of ninety-nine years (99) expiring on December 30, 2092.
The Company's registered office is located at 21, rue Beffroy - 92200 Neuilly-sur-Seine – France (telephone: 01.47.47.05.46).
The Company was formed as a limited liability company and was transformed into a simplified joint-stock company on December 16, 1999. It was transformed into a French public limited company with a Management Board and Supervisory Board on April 17, 2003.
The Company is a French public limited company, governed in particular by the provisions of the Commercial Code.
Argan's LEI code is: 529900FXM41XSCUSGH04.
Argan's website is: www.argan.fr
We draw the reader's attention to the fact that, unless otherwise provided in this Universal Registration Document, the information on this website does not form part of this document.
250
The Company was created on December 30, 1993, under the name "ARGAN", with a capital of €60,979.61 (400,000 F) by Mr. Jean-Claude Le Lan, current Chairman of the Supervisory Board.
The Extraordinary General Meeting of December 16, 1999, decided to convert the share capital into euros by converting the nominal value and to increase the capital by €3,020.40 by raising the nominal value of the shares and by incorporating a similar sum taken from the "retained earnings" account.
By resolution of the Extraordinary General Meeting of December 29, 2000, the share capital was increased to €700,000 through a contribution in kind of €230,784 and a capital increase by incorporating part of the issue premium of €405,216, all paid up.
By resolution of the Combined General Meeting of March 31, 2005, the share capital was increased to €3,062,500 by incorporating part of the ordinary reserve amounting to €2,362,500, all paid up.
At the Combined General Meeting of April 19, 2007, it was decided to divide the share capital into 1,531,250 shares with a nominal value of two euros (€2) each.
Furthermore, as part of the Combined General Meeting of April 19, 2007, it was decided to increase the share capital to €15,000,000 through (i) a capital increase of €2,590,000 in the context of the merger of IMMOFINANCE by ARGAN and (ii) a capital increase by incorporating part of the merger premium resulting from the aforementioned merger for an amount of €9,347,500, all paid up.
In its decision dated June 19, 2007, the Management Board, by virtue of a delegation of authority granted to it by the combined general meeting of shareholders of April 19, 2007, in its 8th extraordinary resolution, decided to proceed with an increase in the Company's share capital of a nominal amount of €4,000,000 by issuing 2,000,000 new shares each with a nominal value of €2, thus bringing the share capital to €19,000,000.
By decision dated June 8, 2009, the Management Board noted the definitive completion of the Company's capital increase of €488,988 resulting from the decision of the Combined General Meeting of April 28, 2009, to offer shareholders the payment of dividends in shares for the fiscal year ended December 31, 2008, amounting to €0.60 net per share. On this occasion, the Company issued 244,494 new shares, each with a nominal value of €2, thus bringing the Company's share capital to €19,488,988.
By decision dated May 13, 2010, the Management Board noted the definitive completion of the Company's capital increase of €784,040 resulting from the decision of the Combined General Meeting of April 8, 2010, to offer shareholders the payment of dividends in shares for the fiscal year ended December 31, 2009, amounting to €0.66 net per share. On this occasion, the Company issued 392,020 new shares, each with a nominal value of €2, thus bringing the Company's share capital to €20,273,028.
The general meeting, on March 30, 2011, approved the merger by absorption by the Company of IMMOGONESSE, a simplified joint-stock company with a capital of €5,360,000, whose registered office is 10 rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE, registered with the trade and companies register under number 489 587 758 RCS NANTERRE, all of whose shares it already held. Consequently, the transaction did not result in any capital increase. The net assets contributed amounted to €69,733.76.
By decision dated April 19, 2011, the Chairman of the Management Board noted the definitive completion of the capital increase with maintenance of preferential subscription rights for shareholders of the Company for a nominal amount of €6,358,356, resulting from the decisions of the Management Board dated March 21, 2011, and April 15, 2011, which exercised the delegations and authorizations conferred upon it in the 13th and 16th resolutions of the Company's general meeting of April 28, 2009. On this occasion, the Company issued 3,179,178 new shares, each with a nominal value of €2, thus bringing the Company's capital to €26,631,384.
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By decision dated May 6, 2011, the Management Board noted the definitive completion of the Company's capital increase of €494,060 resulting from the decision of the Combined General Meeting of March 30, 2011, to offer shareholders the payment of dividends in shares for the fiscal year ended December 31, 2010, amounting to €0.75 net per share. On this occasion, the Company issued 247,030 new shares, each with a nominal value of €2, thus bringing the Company's share capital to €27,125,444.
By decision dated June 15, 2011, the Chairman of the Management Board noted the definitive completion of the capital increase reserved for a category of beneficiaries for a nominal amount of €300,000 resulting from the decisions of the Management Board dated June 6, 2011, which exercised the delegation conferred upon it in the 1st resolution of the Company's general meeting of June 6, 2011. On this occasion, the Company issued 150,000 new shares, each with a nominal value of €2, thus bringing the Company's capital to €27,425,444.
By decision dated May 15, 2012, the Chairman of the Management Board noted the definitive completion of the capital increase for a nominal amount of €754,312 resulting from the decision of the combined general meeting of March 30, 2012, to offer shareholders the payment of dividends in shares for the fiscal year ended December 31, 2011, amounting to €0.80 net per share. On this occasion, the Company issued 357,156 new shares, each with a nominal value of €2, thus bringing the Company's capital to €28,179,756.
By decision dated February 1, 2013, the Management Board, exercising the delegations of authority conferred upon it by the Company's general meetings of April 8, 2010 (13th resolution) and March 30, 2011 (11th resolution), noted the definitive completion of the Company's capital increase for a nominal amount of €72,900 resulting from the free allocation of 36,450 new shares, each with a nominal value of €2, thus bringing the Company's share capital to €28,252,656.
By decision dated January 31, 2014, the Management Board, exercising the delegations of authority conferred upon it by the Company's general meetings of April 8, 2010 (13th resolution) and March 28, 2013 (8th resolution), noted the definitive completion of the capital increase for a nominal amount of €71,600 resulting from the free allocation of 35,800 new shares, each with a nominal value of €2, thus bringing the Company's share capital to €28,324,256.Par décision en date du 19 janvier 2015, le Directoire faisant usage des délégations de compétence qui lui ont été consenties par les assemblées générales de la Société en date du 8 avril 2010 (13ème résolution) et du 28 mars 2013 (8ème résolution), a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital d'un montant nominal de 73 500 euros résultant de l'attribution gratuite de 36 750 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital de la Société à la somme de 28 397 756 euros.
Par décision en date du 21 janvier 2016, le Directoire faisant usage des délégations de compétence qui lui ont été consenties par les assemblées générales de la Société en date du 28 mars 2013 (16ème résolution) et du 27 mars 2015 (12ème résolution), a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital d'un montant nominal de 21 600 euros résultant de l'attribution gratuite de 10 800 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital de la Société à la somme de 28 419 356 euros.
Par décision en date du 27 avril 2016, le Directoire a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital de la Société d'un montant de 538 542 euros résultant de la décision de l'Assemblée Générale Mixte du 24 mars 2016 de proposer aux actionnaires le paiement en actions du dividende relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2015 d'un montant de 0,88 euro net par action. À cette occasion, la Société a émis 269 271 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital social de la Société à la somme de 28 957 898 euros.
Par décision en date du 20 janvier 2017, le Directoire faisant usage des délégations de compétence qui lui ont été consenties par les assemblées générales de la Société en date du 28 mars 2013 (16ème résolution) et du 27 mars 2015 (12ème résolution), a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital d'un montant nominal de 19 200 euros résultant de l'attribution gratuite de 9 600 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital de la Société à la somme de 28 977 098 euros.
Par décision en date du 27 avril 2017, le Directoire a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital de la Société d'un montant de 639 350 euros résultant de la décision de l'Assemblée Générale Mixte du 23 mars 2017 de proposer 252 aux actionnaires le paiement en actions du dividende relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2016 d'un montant de 0,92 euro net par action. À cette occasion, la Société a émis 319 675 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital social de la Société à la somme de 29 616 448 euros.
L'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 décembre 2017 a notamment approuvé l'apport en nature par la société GERILOGISTIC de deux immeubles à usage d'entrepôts situés sur la commune de Moissy Cramayel (77) au profit de la Société et a décidé (i) d'augmenter corrélativement le capital social d'un montant nominal de 2.711.864 euros par l'émission de 1.355.932 actions nouvelles en rémunération dudit apport en nature et (ii) que la différence entre la valeur de l'apport en nature (soit 40.000.000 euros) et la valeur nominale des actions attribuées en rémunération dudit apport (soit 2.711.864 euros) constitue une prime d'apport d'un montant de 37.288.136 euros.
Par décision en date du 19 janvier 2018, le Directoire faisant usage des délégations de compétence qui lui ont été consenties par les assemblées générales de la Société en date du 28 mars 2013 (16ème résolution) et du 23 mars 2017 (15ème résolution), a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital d'un montant nominal de 39 190 euros résultant de l'attribution gratuite de 19 595 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital de la Société à la somme de 32 367 502 euros.
Par décision en date du 27 avril 2018, le Directoire a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital de la Société d'un montant de 387 764 euros résultant de la décision de l'Assemblée Générale Mixte du 22 mars 2018 de proposer aux actionnaires le paiement en actions du dividende relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2017 d'un montant de 1,02 euro net par action. À cette occasion, la Société a émis 193 882 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital social de la Société à la somme de 32 755 266 euros.
Par décision en date du 26 avril 2019, le Directoire a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital de la Société d'un montant de 490 684 euros résultant de la décision de l'Assemblée Générale Mixte du 21 mars 2019 de proposer aux actionnaires le paiement en actions du dividende relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2018 d'un montant de 1,35 euro net par action. À cette occasion, la Société a émis 245 342 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital social de la Société à la somme de 33 245 950 euros.
L'Assemblée Générale Extraordinaire du 15 octobre 2019 a notamment approuvé l'apport en nature par les sociétés CRFP 8, Predica Prévoyance Dialogue du Crédit Agricole et Primonial Capimmo d'un nombre total de 22.737.976 parts sociales de la société SCI Cargo Property Assets et a décidé (i) d'augmenter corrélativement le capital social d'un montant nominal de 11.177.988 euros par l'émission de 5.588.994 actions nouvelles en rémunération dudit apport, et (ii) que la différence entre la valeur de l'apport en nature (soit 279.449.725,04 euros) et la valeur nominale des actions attribuées en rémunération dudit apport (soit 11.177.988 euros) constitue une prime d'apport d'un montant de 268.271.737,04 euros.
Par décision en date du 15 janvier 2020, le Directoire faisant usage des délégations de compétence qui lui ont été consenties par les assemblées générales de la Société en date du 24 mars 2016 (13ème résolution) et du 21 mars 2019 (16ème résolution), a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital d'un montant nominal de 83 936 euros résultant de l'attribution gratuite de 41 968 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital de la Société à la somme de 44 507 874 euros.
Par décision en date du 22 avril 2020, le Directoire a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital de la Société d'un montant de 110 580 euros résultant de la décision de l'Assemblée Générale Mixte du 19 mars 2020 de proposer aux actionnaires le paiement en actions du dividende relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2019 d'un montant de 1,90 euro net par action. À cette occasion, la Société a émis 55 290 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital social de la Société à la somme de 44 618 454 euros.
Par décision en date du 29 avril 2021, le Directoire a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital de la Société d'un montant de 558 636 euros résultant de la décision de l'Assemblée Générale Mixte du 25 mars 2021 de proposer aux actionnaires le paiement en actions du dividende relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2020 d'un montant de 2,10 euros par action. À cette occasion, la Société a émis 279 318 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital social de la Société à la somme de 45 177 090 euros.
Par décision en date du 26 avril 2022, le Directoire a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital de la Société d'un montant de 725 490 euros résultant de la décision de l'Assemblée Générale Mixte du 24 mars 2022 de proposer 253 aux actionnaires le paiement en actions du dividende relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2021 d'un montant de 2,60 euros par action. À cette occasion, la Société a émis 362 745 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital social de la Société à la somme de 45 902 580 euros.
Par décision en date du 16 janvier 2023, le Directoire faisant usage des délégations de compétence qui lui ont été consenties par les assemblées générales de la Société en date du 21 mars 2019 (23ème résolution) et du 24 mars 2022 (19ème résolution), a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital d'un montant nominal de 60 148 euros résultant de l'attribution gratuite de 30 074 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital de la Société à la somme de 45 962 728 euros.
Par décision en date du 25 avril 2023, le Directoire a constaté la réalisation définitive de l'augmentation de capital de la Société d'un montant de 196 666 euros résultant de la décision de l'Assemblée Générale Mixte du 23 mars 2023 de proposer aux actionnaires le paiement en actions du dividende relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2022 d'un montant de 3 euros par action. À cette occasion, la Société a émis 98 333 actions nouvelles, chacune d'une valeur nominale de 2 euros, portant ainsi le capital social de la Société à la somme de 46 159 394 euros.
254 9.2.# Nantissements et hypothèques
| Sociétés | Immeuble | Nature de l'obligation | Capital restant dû Au 31/12/2023 | Echéance | Sûretés |
|---|---|---|---|---|---|
| ARGAN CHAPONNAY | Prêt consenti par CA CE par acte du 17/01/2023 | 15 494 k€ | 10/01/2031 | - Hypothèque jusqu'au 10/01/2032 - Cession des loyers |
|
| ARGAN CREUZIER LE NEUF (03) | Prêts consentis par la CA Nord, et d'autres CRCA par acte du 10/05/2022 | 9 588 k€ | 10/04/2029 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque pari passu jusqu'au 10/04/2030 - Cession des loyers pari passu |
|
| ARGAN ROYE (80) | Prêt consenti par la CE GEE par acte du 30/07/2020 | 24 096 k€ | 10/07/2035 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque jusqu'au 10/07/2036 - Cession des loyers |
|
| ARGAN ROISSY EN BRIE (77) | Crédit-bail immobilier consenti par CMCIC LEASE par acte du 21/10/2009 | 3 541 k€ | 20/10/2024 | - Cession des sous loyers - Nantissement CBI - Avance preneur 3 470 000 € |
|
| ARGAN FERRIERES EN BRIE (77) | Prêts consentis par BECM et CIC OUEST par acte du 15/11/2011 et du 30/07/2020 | 17 851 k€ | 15/11/2026 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque pari passu jusqu'au 15/11/2027 - Cession des loyers pari passu - Délégation contrat de couverture et nantissement compte de fonctionnement |
| Sociétés | Immeuble | Nature de l'obligation | Capital restant dû Au 31/12/2023 | Echéance | Sûretés |
|---|---|---|---|---|---|
| ARGAN CHATRES (77) | Prêts consentis par la CA Nord, et d'autres CRCA par acte du 10/05/2022 | 34 050 k€ | 10/04/2029 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque pari passu jusqu'au 10/04/2030 - Cession des loyers pari passu |
|
| ARGAN COUDRAY MONTCEAUX (91) | Bât A | Crédit-bail immobilier consenti par HSBC REAL ESTATE par acte du 22/07/2010 | 13 959 k€ | 21/07/2025 | - Cession des sous loyers - Nantissement CBI - Délégation couverture taux - Avance preneur 9 000 000 € |
| ARGAN CHANTELOUP EN BRIE (77) | Prêts consentis par la CA Nord, et d'autres CRCA par acte du 10/05/2022 | 12 737 k€ | 10/04/2029 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque pari passu jusqu'au 10/04/2030 - Cession des loyers pari passu |
|
| ARGAN TRAPPES (78) | Prêts consentis par la CA Nord, et d'autres CRCA par acte du 10/05/2022 | 31 817 k€ | 10/04/2025 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque pari passu jusqu'au 10/04/2030 - Cession des loyers pari passu |
|
| ARGAN WISSOUS (91) | Prêt consenti par BPI France par acte du 29/11/2011 | 2 922 k€ | 10/10/2027 | - Hypothèque jusqu'au 10/10/2028 - Cession des loyers |
|
| ARGAN AMBLAINVILLE (60) | Crédit-bail immobilier consenti par FINAMUR & HSBC par actes des 07/10/2011, 26/07/2012 et 10/02/2017 | 8 285 k€ | 24/05/2027 | - Cession des sous loyers - Nantissement CBI - Avance preneur 2 561 000 € - Cession Garantie Société Mère |
|
| ARGAN CERGY (95) | Prêt consenti par BPI France par acte du 22/04/2022 | 6 169 k€ | 10/01/2029 | - Hypothèque jusqu'au 10/01/2030 -Cession des loyers |
| Sociétés | Immeuble | Nature de l'obligation | Capital restant dû Au 31/12/2023 | Echéance | Sûretés |
|---|---|---|---|---|---|
| ARGAN ROUVIGNIES (60) | Prêt consenti par CA NDF, CE, HDF et BPI par acte du 24/07/2020 | 35 568 k€ | 10/07/2035 | - Hypothèque jusqu'au 10/07/2036 -Cession des loyers |
|
| ARGAN WISSOUS (91) | Crédit-bail immobilier consenti par LA BANQUE POSTALE par actes des 17/09/2012 et 29/01/2013 | 6 502 k€ | 16/09/2027 | - Cession des sous loyers - Nantissement CBI - Avance preneur 3 000 000 € |
|
| ARGAN COUDRAY MONTCEAUX (91) | Bât B | Crédit-bail immobilier consenti par CMCIC LEASE et LA BANQUE POSTALE par acte du 29/03/2013 | 18 568 k€ | 28/03/2028 | - Cession des sous loyers - Nantissement CBI - Avance preneur 6 000 000 € |
| ARGAN ST BONNET LES OULES (42) | Prêts consentis par la CA Nord, et d'autres CRCA par acte du 10/05/2022 | 26 733 k€ | 10/04/2029 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque pari passu jusqu'au 10/04/2030 - Cession des loyers pari passu |
|
| ARGAN BRUGES (33) | Prêts consentis par la CA Nord, et d'autres CRCA par acte du 10/05/2022 | 10 765 k€ | 10/04/2029 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque pari passu jusqu'au 10/04/2030 - Cession des loyers pari passu |
|
| ARGAN CERGY (95) | Prêt consenti par BPI France par actes du 22/04/2022 | 9 672 k€ | 10/04/2032 | - Hypothèque jusqu'au 10/04/2033 -Cession des loyers |
|
| ARGAN ATHIS MONS (91) | Prêt consenti par CE Hauts de France par acte du 31/07/2017 | 5 980 k€ | 10/10/2032 | - Hypothèque jusqu'au 10/10/2033 - Cession des loyers |
|
| ARGAN LOGNES (77) | Crédit-bail immobilier consenti par HSBC par acte du 21/12/2016 | 11 609 k€ | 21/12/2031 | - Cession des sous loyers - Nantissement prêt preneur - Avance preneur 4 032 761 € - Gage espèces - Cession Garantie bancaire |
| Sociétés | Immeuble | Nature de l'obligation | Capital restant dû Au 31/12/2023 | Echéance | Sûretés |
|---|---|---|---|---|---|
| ARGAN MEUNG / LOIRE (45) | Prêt consenti par BPI par acte du 10/02/2022 | 14 131 k€ | 10/01/2034 | - Hypothèque jusqu'au 10/01/2035 | |
| ARGAN WISSOUS (91) | Prêt consenti par CFF par acte du 08/06/2018 | 41 159 k€ | 08/06/2033 | - Privilège de prêteurs de deniers - Cession des loyers |
|
| ARGAN NEUILLY 21 BEFFROY (92) | Prêt consenti par BNP par acte du 10/05/2019 | 8 949 k€ | 10/04/2034 | - Hypothèque jusqu'au 10/04/2035 | |
| ARGAN CESTAS (33) | Prêt consenti par la CA Aquitaine par acte du 05/07/2018 | 7 588 k€ | 10/01/2034 | - Hypothèque jusqu'au 10/01/2035 | |
| ARGAN PUSIGNAN (69) | Prêt consenti par la CE Loire-Centre par acte du 20/12/2018 | 17 117 k€ | 10/10/2034 | - Hypothèque jusqu'au 10/10/2035 - Cession des loyers |
|
| ARGAN (91) FLEURY-MEROGIS | Prêt consenti par Berlin Hyp par acte du 28/02/2019 | 29 200 k€ | 27/02/2031 | - Hypothèque jusqu'au 27/02/2032 - Cession des loyers - Nantissement du Compte Réserve Espèces |
|
| ARGAN ALBON (26) | Prêt consenti par LCL par acte du 13/11/2019 | 14 071 k€ | 10/04/2037 | - Hypothèque jusqu'au 10/04/2038 - Cession des loyers |
|
| ARGAN LA CRECHE (79) | Prêt consenti par la CA 10/01/2036 Aquitaine par acte du 02/05/2019 | 7 328 k€ | 10/01/2035 | - Hypothèque jusqu'au - Cession des loyers |
|
| ARGAN LA CRECHE (79) | Prêt consenti par la CA Aquitaine par acte du 31/03/2023 | 8 946 k€ | 10/04/2037 | - Hypothèque jusqu'au 10/04/2038 - Cession des loyers |
| Sociétés | Immeuble | Nature de l'obligation | Capital restant dû Au 31/12/2023 | Echéance | Sûretés |
|---|---|---|---|---|---|
| ARGAN LA CRECHE (79) | Prêt consenti par la CA 10/04/2038 CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES par acte du 31/03/2023 | 8 946 k€ | 10/04/2037 | - Hypothèque jusqu'au - Cession des loyers |
|
| ARGAN CHANCEAUX SUR CHOISILLE (37) | Prêt consenti par CE CL par acte du 07/02/2020 | 13 985 k€ | 10/01/2036 | - Hypothèque jusqu'au 10/01/2037 - Cession des loyers |
|
| ARGAN VENDENHEIM (67) | Prêt consenti par BPI par acte du 21/10/2019 | 17 981 k€ | 10/10/2035 | - Hypothèque jusqu'au 10/10/2036 | |
| ARGAN BILLY-BERCLAU (59) | Prêt consenti par CA Nord de France par acte du 17/10/2019 | 3 687 k€ | 10/10/2034 | - Privilège de prêteurs de deniers et Hypothèque jusqu'au 10/10/2035 - Cession des loyers |
|
| ARGAN ARTENAY (45) | Prêt consenti par BNP par acte du 23/01/2020 | 58 080 k€ | 23/10/2029 | - Hypothèque jusqu'au 23/01/2030 - Cession des loyers - Nantissement de la créance au titre de la couverture de taux |
|
| ARGAN ALLONES (72) | Prêt consenti par HELABA par acte du 21/01/2020 | 44 455 k€ | 21/01/2027 | - Hypothèque jusqu'au 21/01/2028 - Cession des loyers - Nantissement compte de fonctionnement dédié |
|
| ARGAN LUNEVILLE (54) | Prêt consenti par SG par acte du 23/01/2020 | 35 955 k€ | 23/01/2030 | - Hypothèque jusqu'au 22/01/2031 - Cession des loyers |
| Sociétés | Immeuble | Nature de l'obligation | Capital restant dû Au 31/12/2023 | Echéance | Sûretés |
|---|---|---|---|---|---|
| ARGAN LAUDUN (30) | Prêt consenti par BERLIN HYP par acte du 07/11/2019 | 34 613 k€ | 06/11/2031 | - Hypothèque jusqu'au 06/11/2032 - Cession des loyers - Nantissement du Compte Réserve Espèces |
|
| ARGAN AULNAY (93) | Prêt consenti par BERLIN HYP par acte du 07/11/2019 | 37 700 k€ | 06/11/2031 | - Hypothèque jusqu'au 06/11/2032 - Cession des loyers - Nantissement du Compte Réserve Espèces |
|
| ARGAN VENDIN (62) | Prêt consenti par HELABA par acte du 21/01/2020 | 30 176 k€ | 21/01/2027 | - Hypothèque jusqu'au 21/01/2028 - Cession des loyers - Nantissement compte de fonctionnement dédié |
|
| ARGAN EPAUX-BEZU (02) | Prêt consenti par HELABA par acte du 21/01/2020 | 30 123 k€ | 21/01/2027 | - Hypothèque jusqu'au 21/01/2028 - Cession des loyers - Nantissement compte de fonctionnement dédié |
|
| ARGAN MACON (01) | Prêt consenti par HELABA par acte du 21/01/2020 | 26 341 k€ | 21/01/2027 | - Hypothèque jusqu'au 21/01/2028 - Cession des loyers - Nantissement compte de fonctionnement dédié |
|
| ARGAN SAVIGNY SUR CLAIRIS (89) | Prêt consenti par BERLIN HYP par acte du 07/11/2019 | 24 619 k€ | 06/11/2031 | - Hypothèque jusqu'au 06/11/2032 - Cession des loyers - Nantissement du Compte Réserve Espèces |
|
| ARGAN CHOLET (49) | Prêt consenti par BERLIN HYP par acte du 07/11/2019 | 23 359 k€ | 06/11/2031 | - Hypothèque jusqu'au 06/11/2032 - Cession des loyers - Nantissement du Compte Réserve Espèces |
|
| ARGAN CREPY EN VALOIS (60) | Prêt consenti par SG par acte du 23/01/2020 | 17 000 k€ | 23/01/2030 | - Hypothèque jusqu'au 22/01/2031 - Cession des loyers |
|
| ARGAN BILLY BERCLAU (62) | Prêt consenti par SG par acte du 23/01/2020 | 20 400 k€ | 23/01/2030 | - Hypothèque jusqu'au 22/01/2031 - Cession des loyers |
|
| ARGAN COMBS LA VILLE (77) | Prêt consenti par HELABA par acte du 21/01/2020 | 17 131 k€ | 21/01/2027 | - Hypothèque jusqu'au 21/01/2028 - Cession des loyers - Nantissement compte de fonctionnement dédié |
|
| ARGAN BRIE COMTE ROBERT (77) | Prêt consenti par HELABA par acte du 21/01/2020 | 21 789 k€ | 21/01/2027 | - Hypothèque jusqu'au 21/01/2028 - Cession des loyers - Nantissement compte de fonctionnement dédié |
|
| ARGAN PLAISANCE DU TOUCH (31) | Prêt consenti par BNP par acte du 23/01/2020 | 19 026 k€ | 23/10/2029 | - Hypothèque jusqu'au 23/01/2030 - Cession des loyers - Nantissement de la créance au titre de la couverture de taux |
|
| ARGAN SAINT QUENTIN FALLAVIER (38) | Prêt consenti par BNP par acte du 23/01/2020 | 9 964 k€ | 23/10/2029 | - Hypothèque jusqu'au 23/01/2030 - Cession des loyers |
| Sociétés | Immeuble | Nature de l'obligation | Capital restant dû Au 31/12/2023 | Echéance | Sûretés |
|---|---|---|---|---|---|
| ARGAN | BAIN DE BRETAGNE (35) | Prêt consenti par BNP par acte du 23/01/2020 | 6 820 k€ | 23/10/2029 | Hypothèque jusqu'au 23/01/2030 - Cession des loyers - Nantissement de la créance au titre de la couverture de taux |
| ARGAN | PLOUFRAGAN (22) | Prêt consenti par SG par acte du 23/01/2020 | 5 695 k€ | 23/01/2030 | Hypothèque jusqu'au 22/01/2031 - Cession des loyers |
| ARGAN | GONDREVILLE (54) | Prêt consenti par BPI par acte du 06/02/2020 | 7 926 k€ | 10/04/2036 | Hypothèque jusqu'au 10/04/2037 |
| ARGAN | AUGNY (57) | Prêt consenti par CA LORRAINE, CA NDF et BPI par acte du 18/03/2020 | 110 955 k€ | 10/10/2031 | Hypothèque jusqu'au 10/10/2032 - Cession des loyers - Nantissement du Compte de l'Emprunteur |
| ARGAN | ESCRENNES (45) | Prêt consenti par CA Centre Loire par acte du 02/07/2020 | 8 516 k€ | 10/10/2034 | Hypothèque jusqu'au 10/10/2035 |
| ARGAN | LUDRES (54) | Prêt consenti par PBB par acte du 22/12/2020 | 25 214 k€ | 22/12/2026 | Hypothèque jusqu'au 22/12/2027 - Cession des loyers - Nantissement du Compte de Fonctionnement |
| ARGAN | NEUVILLE AUX BOIS (45) | Prêt consenti par PBB par acte du 22/12/2020 | 45 811 k€ | 22/12/2026 | Hypothèque jusqu'au 22/12/2027 - Cession des loyers - Nantissement du Compte de Fonctionnement |
| ARGAN | SERRIS (77) | Prêt consenti par CA BRIE PICARDIE par acte du 02/06/2021 | 10 200 k€ | 10/04/2037 | Hypothèque jusqu'au 10/04/2038 - Cession des loyers |
| ARGAN | SAINT ANDRE SUR ORNE (14) | Prêt consenti par CA NORMANDIE par acte du 29/10/2021 | 6 828 k€ | 10/10/2036 | Privilège de prêteurs de deniers - Cession des loyers |
| ARGAN | MIONNAY (01) | Prêt consenti par CA CE par acte du 30/09/2022 | 13 800 k€ | 30/09/2029 | Hypothèque jusqu'au 30/09/2030 - Cession des loyers |
| ARGAN | COMPANS (77) | Prêt consenti par BPI par acte du 18/10/2021 | 11 522 k€ | 10/01/2038 | Hypothèque jusqu'au 10/01/2039 |
| ARGAN | JANNEYRIAS (38) | Prêt consenti par CA CE par acte du 09/06/2022 | 28 476 k€ | 10/04/2037 | Hypothèque jusqu'au 10/04/2037 - Cession des loyers |
| CARGAN- LOG | PLESSIS PATE (91) | Prêt consenti par CE ILE DE FRANCE par acte du 16/07/2021 | 9 010 k€ | 16/07/2028 | Hypothèque jusqu'au 16/07/2029 - Cession des loyers |
| ARGAN | SAINT JEAN DE LA NEUVILLE (76) | Prêt consenti par CA NORMANDIE SEINE par acte du 04/03/2022 | 8 036 k€ | 10/04/2039 | Hypothèque jusqu'au 10/04/2040 - Cession des loyers |
| ARGAN | SENS (89) | Prêt consenti par BNP par acte du 12/10/2022 | 88 850 k€ | 10/10/2029 | Hypothèque jusqu'au 10/10/2030 - Cession des loyers |
| CARGAN- LOG | ROGNAC (13) | Prêt consenti par CA ALPES PROVENCE par acte du 29/06/2022 | 10 708 k€ | 10/04/2030 | Hypothèque jusqu'au 10/04/2031 - Cession des loyers |
| CARGAN- LOG | LENS (30) | Prêt consenti par BPI par acte du 27/10/2022 | 7 093 k€ | 10/10/2037 | Hypothèque jusqu'au 10/10/2038 - Cession des loyers |
| CARGAN- LOG | MONDEVILLE (14) | Prêt consenti par BPI par acte du 19/07/2023 | 16 723 k€ | 10/10/2039 | Hypothèque jusqu'au 10/10/2040 - Cession des loyers |
La part des sûretés consenties sur les immeubles financés au moyen de concours bancaires (hors crédit-bail, prêt participatif et bridge) représente un montant de 1 376 M€ soit 47 % de leur valeur d'expertise (2 904 M€).
Monsieur Ronan LE LAN, Président du Directoire de la Société.
Monsieur Ronan LE LAN, Président du Directoire de la Société.
« J'atteste que les informations contenues dans le présent document d'Enregistrement Universel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée. J'atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion figurant à partir de la page 66 présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu'il décrit les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. J'ai obtenu des contrôleurs légaux des comptes une lettre de fin de travaux, dans laquelle ils indiquent avoir procédé à la vérification des informations portant sur la situation financière et les comptes donnés dans le présent Document d'Enregistrement Universel ainsi qu'à la lecture d'ensemble du Document d'Enregistrement Universel. Les informations financières présentées dans le Document d'Enregistrement Universel ont fait l'objet de rapports des contrôleurs légaux, figurant en page 217 du Document d'Enregistrement Universel pour ce qui concerne le rapport sur les comptes sociaux, qui ne contiennent aucune observation, et en page 184 du Document d'Enregistrement Universel pour ce qui concerne le rapport sur les comptes consolidés, qui ne contiennent aucune observation. Les informations financières de l'exercice clos le 31 décembre 2022 incorporées par référence ont fait l'objet de rapports des contrôleurs légaux, figurant en page 194 du Document d'Enregistrement Universel déposé auprès de l'AMF le 24 février 2023 sous le numéro D.23-0059 pour ce qui concerne le rapport sur les comptes sociaux, qui ne contiennent aucune observation, et en page 161 pour ce qui concerne le rapport sur les comptes consolidés, qui ne contiennent aucune observation. Les informations financières de l'exercice clos le 31 décembre 2021 incorporées par référence ont fait l'objet de rapports des contrôleurs légaux, figurant en page 176 du Document d'Enregistrement Universel déposé auprès de l'AMF le 24 février 2022 sous le numéro D.22-0058 pour ce qui concerne le rapport sur les comptes sociaux, qui ne contiennent aucune observation, et en page 146 pour ce qui concerne le rapport sur les comptes consolidés, qui ne contiennent aucune observation. »
Monsieur Ronan Le Lan
Président du Directoire
MAZARS représentée par Monsieur Saïd BENHAYOUNE, 61 rue Henri Regnault – 92400 COURBEVOIE
MAZARS est une Société Anonyme d'expertise comptable et commissariat aux comptes de la compagnie régionale de Versailles.
Date de première nomination : MAZARS a été nommé commissaire aux comptes titulaire de la Société par l'assemblée générale des actionnaires de la Société en date du 20 décembre 2006.
Date de nomination pour le mandat en cours : MAZARS a été nommé commissaire aux comptes titulaire de la Société par l'assemblée générale des actionnaires de la Société en date du 23 mars 2023.
Durée du mandat en cours (le dernier) : six (6) exercices.
Date d'expiration du mandat en cours : à l'issue de l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires appelée à approuver les comptes de l'exercice social clos le 31 décembre 2028.
EXPONENS représentée par Monsieur Yvan CORBIC, 20 rue Brunel – 75017 PARIS
EXPONENS est une Société par Actions simplifiée, d'expertise comptable et commissariat aux comptes de la Compagnie régionale de Paris.
Date de première nomination : EXPONENS a été nommé commissaire aux comptes titulaire de la Société par l'assemblée générale des actionnaires de la Société en date du 15 avril 2008.
Date de nomination pour le mandat en cours : EXPONENS a été nommé commissaire aux comptes titulaire de la Société par l'assemblée générale des actionnaires de la Société en date du 24 mars 2022
Durée du mandat en cours : six (6) exercices.
Date d'expiration du mandat en cours : à l'issue de l'assemblée générale ordinaire des actionnaires de la Société qui sera appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2027.
Le mandat du Commissaire aux comptes suppléant, Monsieur Loïc WALLAERT, est arrivé à échéance à l'issue de l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires appelée à approuver les comptes de l'exercice social clos le 31 décembre 2022. Il n'a pas été renouvelé, car la présence d'un Commissaire aux comptes suppléant n'est pas obligatoire.
Le tableau suivant présente le montant des honoraires et débours HT versés par la Société et ses filiales intégrées globalement aux Commissaires aux Comptes et à leur réseau, au titre des deux derniers exercices, en distinguant les honoraires correspondants, d'une part, à la mission légale et aux diligences directement liées à celles-ci et, d'autre part, aux autres prestations :
| MAZARS | EXPONENS | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Exercice 2022 | Exercice 2023 | Exercice 2022 | Exercice 2023 | 2022 | 2023 | |
| Montant HT (€) | % | Montant HT (€) | % | Montant HT (€) | Montant HT (€) | |
| Audit | ||||||
| . Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés | ||||||
| .. Emetteur | 110 250 | |||||
| .. Filiales intégrées globalement | 17 300 | |||||
| . Autres prestations liées à la mission du commissaire aux comptes | ||||||
| .. Emetteur | 7 500 | 0 | ||||
| .. Filiales intégrées globalement | 115 200 | 18 050 | ||||
| . Honoraires non récurrents (reporting ESEF) | 69 250 | 2 500 | ||||
| 72 375 | 0 | |||||
| 179 500 | 18 050 | |||||
| Sous-total | 135 050 | 65 % | 133 250 | 65 % | 71 750 | 35% |
| Autres prestations rendues par les réseaux aux filiales intégrées globalement | ||||||
| . Juridique, fiscal, social | 4 875 |
Veuillez trouver ci-dessous la liste des communiqués de presse diffusés sous forme d’information réglementée depuis le 1er janvier 2023 à la date du présent Document d’Enregistrement Universel :
| Date | Titre | Sujet |
|---|---|---|
| 3 janvier 2023 | Argan annonce des revenus locatifs en hausse de +6% à 166 M€ | Chiffre d’affaires |
| 16 janvier 2023 | Argan retrouve un taux d’occupation de 100% | Développements |
| 19 janvier 2023 | Argan publie ses résultats annuels 2022 | Résultats |
| 13 mars 2023 | Argan intègre l’indice EPRA | Bourse |
| 16 mars 2023 | Argan porte son projet logistique d’Albon à 31 000 m2 | Développements |
| 22 mars 2023 | Argan livre deux sites restructurés à Rognac et Lens | Développements |
| 28 mars 2023 | Argan lance le chantier de l’extension de son site frigorifique de Niort | Développements |
| 3 avril 2023 | Croissance des revenus locatifs de +11% à 45 M€ au 1er trimestre 2023 | Chiffre d’affaires |
| 21 avril 2023 | La famille LE LAN opte pour le paiement du dividende en actions à hauteur de 23% de sa participation | Gouvernance |
| 27 avril 2023 | Argan lance les travaux de réhabilitation et d’extension du hub de messagerie GEODIS de Toulouse | Développements |
| 30 mai 2023 | Argan remporte les AGORA AWARDS de La Supply Chain dans la catégorie Immobilier | Récompenses |
| 1er juin 2023 | Argan se renforce à Lyon avec une nouvelle plateforme logistique de 38 000 m2 livrée à BUT | Développements |
| 3 juillet 2023 | Argan enregistre un excellent 1er semestre 2023 | Chiffre d’affaires |
| 6 juillet 2023 | Argan rembourse son emprunt obligataire de 130 M€ sans besoin de refinancement | Dette |
| 10 juillet 2023 | ARGAN lance la construction d’une agence de transport routier à Rouen | Développements |
| 19 juillet 2023 | Des résultats semestriels 2023 qui confirment l’excellence opérationnelle d’ARGAN dans un nouveau cycle | Résultats |
| 24 juillet 2023 | DECATHLON opte à son tour pour Aut0nom®, l’entrepôt qui produit sa propre énergie verte développé par ARGAN | Développements |
| 4 septembre 2023 | ARGAN et CARREFOUR développent une nouvelle plateforme logistique Aut0nom® sur une ancienne friche industrielle à Caen | Développements |
| 7 septembre 2023 | ARGAN intègre le SBF 120 | Bourse |
| 2 octobre 2023 | Chiffre d’affaires du troisième trimestre 2023 en hausse de +12 % | Chiffre d’affaires |
| 11 octobre 2023 | ARGAN se renforce à Lyon avec un nouveau site de 15 000 m2 loué à COVERGUARD | Développements |
| 18 octobre 2023 | ARGAN publie sa nouvelle stratégie ESG et se fixe des objectifs ambitieux pour 2025 et 2030 | ESG |
| 15 novembre 2023 | ARGAN livre et loue une plateforme tri-température de 14 500 m2 à Mâcon pour BACK EUROP FRANCE | Développements |
| 18 décembre 2023 | ARGAN livre à Niort l’extension en froid négatif du site logistique d’EURIAL | Développements |
| 3 janvier 2024 | Revenus locatifs 2023 – 184 M€ : en croissance de +11 % | Chiffre d’affaires |
| 18 janvier 2024 | Résultats annuels 2023 – Une performance financière excellente permettant de fixer des objectifs 2024 ambitieux | Résultats |
Des exemplaires du présent Document d’Enregistrement Universel sont disponibles sans frais auprès de la Société ainsi que sur son site Internet (www.argan.fr). L’ensemble des documents juridiques et financiers relatifs à la Société et devant être mis à la disposition des actionnaires conformément à la réglementation en vigueur peuvent être consultés au siège social de la Société.
Chacune des informations prévues par les articles L 225-100-1 et L.22-10-35 du Code de commerce est mentionnée au rapport de gestion du Directoire à l’assemblée générale, qui est lui-même accessible sur le site de la société ARGAN (www.argan.fr).
La présente table de concordance reprend les rubriques prévues par les annexes 1 et 2 du Règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission du 14 mars 2019 complétant le Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil et abrogeant le Règlement (CE) n° 809/2004 de la Commission, et renvoie aux pages du présent Document d’Enregistrement Universel où sont mentionnées les informations relatives à chacune de ces rubriques.
| Information à inclure au minimum en application des annexes 1 et 2 du Règlement délégué (UE) n° 2019/980 de la Commission du 14 mars 2019 complétant le Règlement (UE) 2017/1129 | Réf. Rubriques | Section et page dans le Document d’Enregistrement Universel |
|---|---|---|
| Annexe 1 | ||
| 1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITÉ COMPÉTENTE | ||
| 1.1 Identité des personnes responsables | Chapitre 9, Section 9.3, Sous-section 9.3.1, paragraphe 9.3.1.1, page 264 | |
| 1.2 Déclaration des personnes responsables | Chapitre 9, Section 9.3, Sous-section 9.3.1, paragraphe 9.3.1.2, page 264 | |
| 1.3 Déclaration d’experts | Chapitre 2, Section 2.7, pages 59-65 | |
| 1.4 Attestation relative aux informations provenant d’un tiers | Chapitre 2, Section 2.7, pages 59-65 | |
| 1.5 Déclaration relative au dépôt du Document d’Enregistrement Universel | Encart AMF, page 3 | |
| 2. CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTES | ||
| 2.1 Informations relatives aux contrôleurs légaux des comptes | Chapitre 9, Section 9.4, paragraphes 9.4.1 et 9.4.2, page 265 | |
| 2.2 Informations relatives à une éventuelle démission ou non-redésignation des contrôleurs légaux des comptes | Chapitre 9, Section 9.4, paragraphe 9.4.2, page 265 | |
| 3. FACTEURS DE RISQUE | Chapitre 3, Section 3.7, pages 82 à 94 | |
| 4. INFORMATIONS CONCERNANT L’ÉMETTEUR | ||
| 4.1 Indiquer la raison sociale et le nom commercial de l’émetteur | Chapitre 9, Section 9.1, paragraphe 9.1.1, page 249 | |
| 4.2 Lieu, numéro d’enregistrement de l’émetteur et son identifiant d’entité juridique (LEI). | Chapitre 9, Section 9.1, paragraphes 9.1.3 et 9.1.6, page 249 | |
| 4.3 Date de constitution et durée de vie de l’émetteur | Chapitre 9, Section 9.1, paragraphe 9.1.4, page 249 | |
| 4.4 Siège social, forme juridique de l’émetteur, la législation applicable, pays dans lequel il est constitué, adresse et numéro de téléphone du siège social, site web avec un avertissement | Chapitre 9, Section 9.1, paragraphes 9.1.5 et 9.1.7, pages 249 et 250 | |
| 5. APERÇU DES ACTIVITÉS | ||
| 5.1 Principales activités | Chapitre 2, Section 2.1, paragraphes 2.1.3, page 22 | |
| 5.2 Principaux marchés | Chapitre 2, Section 2.3, pages 24 à 33 | |
| 5.3 Événements importants dans le développement des activités de l’émetteur | Chapitre 3, Section 3.1, pages 67 à 70 Chapitre 3, Section 3.4, page 80 |
|
| 5.4 Stratégie et objectifs | Chapitre 2, Section 2.1, paragraphe 2.1.4, page 23 | |
| 5.5 Degré de dépendance de l’émetteur à l’égard de brevets ou de licences, de contrats industriels, commerciaux ou financiers ou de nouveaux procédés de fabrication | N/A | |
| 5.6 Éléments sur lesquels est fondée toute déclaration de l’émetteur concernant sa position concurrentielle | Chapitre 2, Section 2.3, paragraphe 2.3.4, pages 29-30 Chapitre 3, Section 3.7, paragraphe 3.7.5, pages 90 à 91 |
|
| 5.7 Investissements | ||
| 5.7.1 Investissements importants réalisés par l’émetteur | Chapitre 3, Section 3.2, paragraphe 3.2.2, pages 68 à 70 | |
| 5.7.2 Principaux investissements en cours ou pour lesquels des engagements fermes ont déjà été pris, y compris leur répartition géographique et leur méthode de financement | Chapitre 3, Section 3.2, paragraphe 3.2.3, page 70 Chapitre 3, Section 3.4, paragraphe 3.4.3, page 80 |
|
| 5.7.3 Coentreprises et entreprises dans lesquelles l’émetteur détient une part de capital susceptible d’avoir une incidence significative sur l’évaluation de son actif et de son passif, de sa situation financière ou de ses résultats | Chapitre 3, Section 3.2, paragraphe 3.2.4, page 70 Chapitre 6, Annexes aux comptes consolidés numéro 7, page 168 |
|
| 5.7.4 Décrire toute question environnementale pouvant influencer l’utilisation, faite par l’émetteur, de ses immobilisations corporelles | Chapitre 4, Section 4.1, sous-section 4.1.1, paragraphe 4.1.1.1, page 96 Chapitre 4, Section 4.1, sous-section 4.1.2, sous-section 4.1.2.4, paragraphe 4.1.2.4.2, page 100 Chapitre 4, Section 4.1, sous-section 4.1.3, paragraphe 4.1.3.1, pages 102-106 Chapitre 4, Section 4.1, sous-section 4.1.4, paragraphe 4.1.4.2, page 109 Chapitre 4, Section 4.2, sous-section 4.2.2, pages 113-114 |
|
| 6 STRUCTURE ORGANISATIONNELLE | ||
| 6.1 Description sommaire du Groupe | Chapitre 8, Section 8.1, page 226 | |
| 6.2 Liste des filiales importantes | Chapitre 3, Section 3.3, paragraphe 3.3.3, pages 78-79 | |
| 7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT | ||
| 7.1 Situation financière | ||
| 7.1.1 Exposé de l’activité pour les périodes présentées | Chapitre 3, Sections 3.2 et 3.3, pages 67-79 | |
| 7.1.2 Indications sur l’évolution future probable des activités de l’émetteur et ses activités en matière de recherche et de développement | Chapitre 3, Section 3.4, page 80 | |
| 7.2 Résultats d’exploitation | Chapitre 3, Sections 3.2 et 3.3, pages 67-79 | |
| 7.2.1 Facteurs importants influant sensiblement sur le revenu d’exploitation de l’émetteur, | Chapitre 3, Section 3.2, paragraphe 3.2.2, pages 68-70 | |
| 7.2.2 Explications justifiant le changement important du chiffre d’affaires net ou des produits nets | Chapitre 3, Section 3.2, paragraphe 3.2.2, pages 68-70 |
Chapitre 3, Section 3.1, paragraphe 3.1.1, page 67
Chapitre 3, Section 3.2, paragraphe 3.2.5, pages 70-74
Chapitre 6, Section 6.5, page 151
Chapitre 8, Section 8.2, paragraphe 8.2.1, pages 227-230
Chapitre 6, Section 6.4, page 150
Chapitre 3, Section 3.2, paragraphe 3.2.2, pages 68-70
N/A
Chapitre 3, Section 3.4, paragraphe 3.4.3, page 80
Chapitre 2, Section 2.6, pages 50-59
Chapitre 3, Sections 3.1 et 3.2, pages 67-74
Changement significatif de performance financière du groupe survenu entre la fin du dernier exercice et la date du document d'enregistrement, ou fournir une déclaration négative appropriée
Chapitre 2, Section 2.3, pages 24-33
Chapitre 3, Section 3.4, page 80
Chapitre 2, Section 2.3, pages 24-33
Chapitre 3, Section 3.4, page 80
Chapitre 3, Section 3.4, page 80
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.2, paragraphe 5.1.2.1, page 118
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, paragraphe 5.1.3.1, pages 121-126
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.2, paragraphe 5.1.2.1, page 118
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, paragraphe 5.1.3.1, pages 121-126
Chapitre 5, Section 5.2, pages 134-144
Chapitre 5, Section 5.2, pages 134-144
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.2, paragraphe 5.1.2.1, page 118
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, paragraphe 5.1.3.1, pages 123-124
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.2, paragraphe 5.1.2.1, pages 118-119
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, paragraphe 5.1.3.1, pages 121-126
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, paragraphe 5.1.3.5, pages 130-131
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, paragraphe 5.1.3.5, pages 131-132
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, paragraphe 5.1.3.3, page 130
Chapitre 5, Section 5.3, pages 144-145
Chapitre 3, Section 3.2, paragraphe 3.2.1, pages 67-70
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, paragraphe 5.1.3.1, pages 121-125
Chapitre 4, Section 4.2, sous-section 4.2.1, paragraphe 4.2.1.1, pages 112
Chapitre 4, Section 4.2, sous-section 4.2.1, paragraphe 4.2.1.2, pages 112-113
Chapitre 4, Section 4.2, sous-section 4.2.1, paragraphe 4.2.1.2, pages 112-113
Chapitre 8, Section 8.2, sous-section 8.2.2, paragraphe 8.2.2.1, page 231
Chapitre 8, Section 8.7, paragraphe 8.7.5, page 244
Chapitre 5, Section 5.1, sous-section 5.1.3, chapitre 5.1.3.1, pages 121-126
Chapitre 8, Section 8.4, pages 240-241
Chapitre 7, Section 7.16, pages 222-224– Rapport spécial des CAC
Chapitre 6, Annexes aux comptes consolidés numéro 35, page 182
Chapitres 6 et 7, comptes consolidés et sociaux accompagnés des rapports des Commissaires aux Comptes, pages 146-221
N/A
Chapitres 6 et 7, comptes consolidés et sociaux accompagnés des rapports des Commissaires aux Comptes, pages 146-224
N/A
a) le bilan ;
b) le compte de résultat ;
c) un état indiquant toutes les variations des capitaux propres ou les variations des capitaux propres;
d) le tableau des flux de trésorerie ;
e) les méthodes comptables et les notes explicatives.
Chapitres 6 et 7, comptes consolidés et sociaux accompagnés des rapports des Commissaires aux Comptes, pages 146-224
Chapitre 6, comptes consolidés et accompagné du rapport des Commissaires aux Comptes, pages 146-188
Chapitre 8, Section 8.3, paragraphe 8.3.2, page 239
N/A
Chapitres 6 et 7, comptes consolidés et sociaux accompagnés des rapports des Commissaires aux Comptes, pages 146-224
Chapitres 6 et 7, comptes consolidés et sociaux accompagnés des rapports des Commissaires aux Comptes, pages 146-224
Chapitres 6 et 7, comptes consolidés et sociaux accompagnés des rapports des Commissaires aux Comptes, pages 146-224
N/A
Chapitre 8, Section 8.2, paragraphe 8.2.3, page 234
Chapitre 8, Section 8.2, paragraphe 8.2.3, page 234
Chapitre 3, Section 3.7, paragraphe 3.7.8, page 93
Chapitre 3, Section 3.4, paragraphe 3.4.1, page 80# INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES
Chapitre 3, Section 3.1, paragraphe 3.1.1, page 67
Chapitre 8, Section 8.2, paragraphe 8.2.1, page 227
N/A
Chapitre 8, Section 8.2, sous-section 8.2.2, paragraphe 8.2.2.1, pages 231-232
N/A
N/A
N/A
Chapitre 8, Section 8.2, sous-section 8.2.1, paragraphe 8.2.1.1, page 227
Chapitre 8, Section 8.2, sous-section 8.2.1, paragraphe 8.2.1.2, pages 228-230
Chapitre 8, Section 8.6, pages 242-243
Chapitre 8, Section 8.7, pages 243-245
Chapitre 9, Section 9.1, paragraphe 9.1.1, page 249
Chapitre 9, Section 9.1, paragraphe 9.1.3, page 249
Chapitre 9, Section 9.1, paragraphe 9.1.1, page 249
Chapitre 8, Section 8.2, sous-section 8.2.1, paragraphe 8.2.1.2.2 - Droits et obligations attachés aux actions (article 12 des statuts), page 229
Chapitre 8, Section 8.5, pages 241-242
N/A
a) la dernière version à jour de l'acte constitutif et des statuts de l'émetteur ;
b) tous rapports, courriers et autres documents, évaluations et déclarations établis par un expert à la demande de l'émetteur
Indiquer sur quel site web les documents peuvent être consultés
Chapitre 9, Section 9.6, pages 268
Cf. Annexe 1
a) le Document d'Enregistrement Encart figurant à la page 3 du présent Document d'Enregistrement Universel
Universel a été déposé auprès de l'Autorité des marchés financiers, en tant qu'autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l'article 9 dudit règlement;
b) le Document d'Enregistrement Universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de valeurs mobilières ou de l'admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé s'il est approuvé par l'Autorité des marchés Financiers ainsi que ses éventuels amendements, et une note relative aux valeurs mobilières et le résumé approuvés conformément au règlement (UE) 2017/1129.
La table de concordance ci-après permet d'identifier les informations qui constituent le Rapport financier annuel devant être publié par les sociétés cotées conformément aux articles L. 451-1-2 du Code monétaire et financier et 222-3 du Règlement général de l'Autorité des marchés financiers :
| Informations requises par le rapport financier annuel | Document d'Enregistrement Universel |
|---|---|
| Rubriques | Partie |
| 1. Comptes annuels | Chapitre 7 |
| 2. Comptes consolidés | Chapitre 6 |
| 3. Rapport de gestion | Chapitre 3 |
| Informations mentionnées aux articles L.225-100-1 et L.22-10-35 du Code de Commerce | Chapitre 3 |
| Chapitre 8 | |
| Informations mentionnées à l'article 225-100-3 du Code de Commerce | Section 8.2, sous-section 8.2.2, paragraphe 8.2.2.2, pages 232-233 |
| Informations mentionnées à l'article 225-211 du Code de Commerce (tableau des délégations) | Chapitre 8 |
| 4. Déclaration des personnes physiques assumant la responsabilité du rapport financier annuel | Chapitre 9 |
| 5. Rapports des contrôleurs légaux des comptes sur les comptes annuels et les comptes consolidés | Chapitre 6 |
| Chapitre 7 | |
| 6. Honoraires des contrôleurs légaux des comptes | Chapitre 9 |
| 7. Rapport du Conseil de Surveillance sur le Gouvernement d'entreprise | Chapitre 5 |
| Section/Paragraphe | Pages |
|---|---|
| Ensemble du chapitre | 189-224 |
| Ensemble du chapitre | 146-188 |
| Ensemble du chapitre | 66-94 |
| Ensemble du chapitre | 66-94 |
| Section 8.5, pages 241-242 | 241-242 |
| Section 8.8, pages 245-247 | 245-247 |
| Section 9.3, page 264 | 264 |
| Section 6.7, pages 184-188 | 184-188 |
| Sections 7.15 et 7.16, pages 217-224 | 217-224 |
| Section 9.4, paragraphe 9.4.3, page 266 | 266 |
| Ensemble du chapitre, pages 116-145 | 116-145 |
L'ANR NDV fournit à ce titre un scénario dans lequel les impôts différés, les instruments financiers et certains autres ajustements sont calculés sur la base de leur impact complet sur le passif, incluant les impôts et taxes nets ne figurant pas au bilan. Cet indicateur ne calcule pas un "Actif Net Réévalué de Liquidation" étant donné que les valeurs de marché des actifs diffèrent souvent de leur valeur liquidative.
Mesure la valeur de remplacement des Actifs à long terme. Les actifs et passifs dont la valeur n'est pas amenée à être cristallisée dans des conditions normales, telles que les variations de juste valeur des instruments financiers dérivés et celle des impôts différés sur plus-values latentes sur actifs immobiliers, sont exclus. Étant donné que l'objectif de l'indicateur est également de refléter le coût qui serait nécessaire à reconstituer la Société via le marché de l'investissement, sur la base de sa structure bilancielle, les coûts inhérents à ces opérations, tels que les droits de mutation, sont inclus.
Reflète l'activité immobilière d'une foncière. Prend en compte le fait que les sociétés achètent et vendent des actifs, cristallisant ainsi certains passifs d'impôts différés.
Les entrepôts relèvent de la réglementation ICPE et sont soumis aux régimes de déclaration de l'enregistrement ou de l'autorisation en fonction des volumes et de la nature des produits stockés.
La messagerie permet le transport de colis ou de marchandises de son expéditeur à son destinataire dans un délai court. Cette plateforme permet le tri de la marchandise avant d'être livrée. Généralement utilisé dans le cadre de la distribution classique, la grande distribution ou les productions en série, le transport messagerie repose sur une notion de rapidité d'exécution.
Document destiné à définir plus simplement la destination générale des sols que ne le fait le plan d'occupation des sols (POS). Depuis le vote de la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) par le Parlement le 13 décembre 2000, le PLU remplace le POS. Il définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, quelles zones sont réservées pour les constructions futures, etc. Il doit notamment exposer clairement le projet global d'urbanisme ou PADD (Projet d'aménagement et de développement durables) qui résume les intentions générales de la collectivité quant à l'évolution de l'agglomération.
Le ratio Loan-to-Value est calculé en divisant l'endettement net consolidé par la valeur totale du patrimoine telle que déterminée par des experts indépendants.
Le résultat net récurrent se définit comme les revenus locatifs desquels sont déduits les charges courantes, les produits de trésorerie ainsi que les frais financiers comprenant les intérêts et les frais d'émission liés aux emprunts.
En fonction de leur origine, on classe les émissions de gaz à effet de serre (GES)ꢂdans les scopes 1, 2 et 3. Cette classification permet d'établir le bilan carbone d'une entrepriseꢂou d'un produit.ꢂLe Scope 1 concerne les émissions directes de gaz à effet de serre issues de combustibles fossiles (pétrole, gaz, charbon...), le Scope 2 englobe les émissions indirectes résultant de la production d'énergie achetée et consommée par l'organisation (électricité et réseaux de chaleur / froid) et le Scope 3 relève des émissions couvrant une gamme plus large et incluent les émissions indirectes qui résultent des activités de la Société, mais qui se situent en dehors de son contrôle direct (produits et services achetés, transport et logistique, émissions provenant des activités des clients-locataires, etc.).
Régime fiscal prévu à l'article 208 C du Code général des impôts qui permet aux sociétés de bénéficier d'exonérations d'impôt en contrepartie d'obligations de distributions de leurs résultats. Leur capital social doit être supérieur à 15 millions d'euros, et doivent avoir pour objet principal l'acquisition 281 et/ou la construction d'immeubles en vue de leur location ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont l'objet social est identique.
Le taux de capitalisation (hors droits) se définit comme le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés fondés sur des loyers en cours, nets des charges immobilières non récupérables, à la valeur de marché brute de l'actif hors droits.
Le taux de rendement EPRA (Net Initial Yield) se définit comme le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés fondés sur des loyers en cours, nets des charges immobilières non récupérables, à la valeur de marché brute de l'actif, soit droits compris. Les droits de mutation sont acquittés en cas de transfert de propriété, lors de la cession de l'actif ou de la société propriétaire (frais de notaire, droits d'enregistrement, etc.). 282
Les indicateurs aux normes EPRA publiés par ARGAN dans le cadre de ses résultats annuels 2023 sont synthétisés dans le tableau ci-dessous. Les indicateurs faisant l'objet de tableaux de détail concernant leur calcul sont repris ci-après également :
| Agrégat | Unité | 31 déc. 2023 | 31 déc. 2022 |
|---|---|---|---|
| Résultat EPRA (Résultat net récurrent part du Groupe) | M€ | 125,6 | 119,2 |
| Résultat EPRA par action (Résultat net récurrent part du Groupe par action) | € / action | 5,5 | 5,2 |
| ANR EPRA NTA | € / action | 79,1 | 92,9 |
| ANR EPRA NRV | € / action | 90,6 | 104,8 |
| ANR EPRA NDV | € / action | 83,6 | 94,2 |
| Vacance locative EPRA | % | 0,0 % | 0,7 % |
| EPRA NIY (Taux de capitalisation droits compris) | % | 4,85 % | 4,20 % |
| LTV EPRA (hors droits) | % | 49,7 % | 45,1 % |
| Like-for-Like EPRA | % | +4,8 % | +1,2 % |
| En M€ | 31 déc. 2023 | 31 déc. 2022 |
|---|---|---|
| Résultat net consolidé | -266,4 | 94,9 |
| Variation de juste valeur des instruments financiers | 19,9 | -18,3 |
| Variation de juste valeur du patrimoine | 370,8 | 31,8 |
| Résultat des cessions | 0,2 | 0,2 |
| Impôts | - | - |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | - | - |
| Pénalités sur remboursements anticipé | - | 6,5 |
| Attribution gratuite d'actions | 0,6 | 3,8 |
| Autres charges opérationnelles non récurrentes | - | 0,5 |
| Impact IFRS 16 | 1,3 | 0,1 |
| Résultat net récurrent | 126,2 | 119,5 |
| Intérêts minoritaires | 0,6 | 0,3 |
| Résultat net récurrent - part de groupe (EPRA) | 125,6 | 119,2 |
| Résultat net récurrent - part de groupe (EPRA) par action (€ / action) | 5,5 | 5,2 |
| 31 déc. 2023 | 31 déc. 2023 | 31 déc. 2023 | 31 déc. 2022 | 31 déc. 2022 | 31 déc. 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Agrégat | NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires en M€ | 1 887,8 | 1 887,8 | 1 887,8 | 2 217,5 | 2 217,5 | 2 217,5 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires en €/action | 81,8 | 81,8 | 81,8 | 96,6 | 96,6 | 96,6 |
| + Juste valeur des instruments financiers en M€ | -5,5 | -5,5 | -5,5 | -30,8 | -30,8 | -30,8 |
| - Goodwill au bilan en M€ | - | 55,6 | 55,6 | - | 55,6 | 55,6 |
| + Juste valeur de la dette à taux fixe en M€ | 98,2 | |||||
| + Droits de mutation en M€ | 208,4 | 219,7 | ||||
| = ANR en M€ | 2 090,7 | 1 826,6 | 1 930,4 | 2 406,4 | 2 131,1 | 2 161,9 |
| = ANR en €/action | 90,6 | 79,1 | 83,6 | 104,8 | 92,9 | 94,2 |
| M€ | 31 déc. 2023 | 31 déc. 2022 | |
|---|---|---|---|
| Valeur locative estimée des espaces vacants (A) | 0,0 | 1,3 | |
| Valeur locative estimée totale (B) | 200,7 | 181,7 | |
| Taux de vacance EPRA (A/B) | % | 0,0 % | 0,7 % |
| Montant (M€) | Effet (%) | Dont Like-for-like¹ EPRA (b) + (c) | |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs 2022 (a) | 166,1 | ||
| Effet année pleine livraisons 2022 | 8,2 | +4,9% | |
| Renégociations des baux et réversion 2023 | 6,8 | +3,9% | +4,8% |
| Occupation | 1,5 | +0,8% | |
| Livraisons et acquisitions 2023 | 2,2 | +1,2% | |
| Cessions 2022 et 2023 | -1,2 | -0,7% | |
| Revenus locatifs 2023 | 183,6 | +10,5% |
¹ Like-for-like growth = croissance organique.
| Montant (M€) | Effet (%) | Dont Like-for-like² EPRA (b) + (c) | |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs 2021 (a) | 156,8 | ||
| Effet année pleine livraisons 2021 | 5,6 | +3,6% | |
| Renégociations des baux et réversion 2022 | 2,4 | +1,5% | +1,2% |
| Occupation | -0,5 | -0,3% | |
| Livraisons et acquisitions 2022 | 4,2 | +2,6% | |
| Cessions 2021 et 2022 | -2,4 | -1,5% | |
| Revenus locatifs 2022 | 166,1 | +5,9% |
² Like-for-like growth = croissance organique.
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