Arcplus Group Plc — Audit Report / Information 2016

Aug 22, 2016

众会字（2016）第 5702 号

专项审核报告

上海证券交易所：

华东建筑集团股份有限公司（以下简称“华建集团”）于 2016 年 8 月 18 日收到 贵交易 所下发的《关于对华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易 报告书的信息披露问询函》（上证公函[2016]0968 号，以下简称“《问询函》”），根据 贵交易 所《问询函》中的相关要求，现就涉及我所发表意见的相关问题回复如下：

询函问题：

二、关于交易作价及预估合理性

7 、根据备考财务报表，假设本次交易在 2015 年 1 月 1 日完成，公司固定资产及投资 性房地产金额均出现上升。请公司补充披露本次购买标的资产的后续会计核算方式，包括： （ 1 ）计入固定资产和投资性房地产具体对应的房屋建筑物情况和各自占比；（ 2 ）计入固定 资产部分房屋建筑物的具体折旧政策；（ 3 ）计入投资性房地产部分的房屋建筑物的后续计 量方式。请会计师发表意见。

公司回复：

（1）根据上海财瑞资产评估有限公司出具的沪财瑞评报（2016）2032 号《华东建筑集 团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的上海现代建筑设计（集团）有限公司部分资产 评估报告》，本次交易购买标的资产各部分评估价值汇总如下：

标的资产部位	建筑面积（平方米）	评估单价 （元/平方米、个）	评估价值（元）
现代建筑设计大厦南楼	32,662.69	21,180.00	691,795,800.00
现代建筑设计大厦南楼 地下车位	2,291.98	293,000.00	11,134,000.00
现代建筑设计大厦北楼 商业用（对外出租）	3,375.92	详见评估报告明细	111,411,800.00
现代建筑设计大厦北楼 办公用（自用）	9,334.50	详见评估报告明细	156,369,600.00
合 计	47,665.09		970,711,200.00

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计入固定资产和投资性房地产具体对应的房屋建筑物面积占比，系基于本次交易完成后 标的资产原各部位使用倶不发生变化的假设，并依据本次交易前华建集团及其子公司实际向 上海现代建筑设计（集团）有限公司（以下简称“现代集团”）承租的标的资产占用面积和 现代集团自用及对外出租标的资产占用面积算得，各具体占用情况明细如下：

1、现代建筑设计大厦南楼

自用/承租公司名称	与华建集团 关系	自用/承租部位	自用/承租面积 （平方米）	按自用/承租面积及评 估单价计算的 房屋建筑物价值（元）	面积占比 （%）	房屋建筑物 价值占比 （%）
华东建筑集团股份 有限公司	公司	2楼会务中心、 21~24楼 部分办公室	4,372.86	92,617,174.80	9.17	9.54
华东建筑设计研究院 及其子公司	子公司	南楼其余楼层	24,103.27	510,507,258.20	50.57	52.59
华东建筑集团股份 有限公司及其子公司	公司及 子公司	南楼地下车位	2,291.98	11,134,000.00	4.81	1.15
自用部分小计			30,768.11	614,258,433.00	64.55	63.28
上海现代建筑设计 （集团）有限公司	母公司	9楼、20~23楼 部分办公室	1,165.47	24,684,680.80	2.45	2.54
上海现代建筑设计集 团物业管理有限公司	联营企业	5楼食堂、M层 部分办公室	3,021.09	63,986,686.20	6.34	6.59
对外出租小计			4,186.56	88,671,367.00	8.78	9.13
合 计			34,954.67	702,929,800.00	73.33	72.41

2、现代建筑设计大厦北楼

自用/承租公司名称	与华建集团 关系	自用/承租部位	自用/承租面积 （平方米）	经评估的 房屋建筑物价值（元）	面积占比 （%）	房屋建筑物 价值占比 （%）
华东建筑设计研究院 及其子公司	子公司	北楼其余楼层	9,334.50	156,369,600.00	19.58	16.11
自用部分小计			9,334.50	156,369,600.00	19.58	16.11
中国工商银行股份有 限公司上海市静安支 行	非关联方	北楼1层部分	3,375.92	111,411,800.00	7.08	11.48
上海丰收日餐饮发展 有限公司	非关联方	北楼1层部分、 北楼2层
对外出租小计			3,375.92	111,411,800.00	7.08	11.48
合 计			12,710.42	267,781,400.00	26.67	27.59

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上述标的资产中，华建集团及其子公司自用部分房屋建筑物价值合计 770,628,033.00 元， 于华建集团备考合并财务报表中列入固定资产项下披露，占标的资产评估总值的 79.39%， 占建筑总面积的 84.13%；对外出租的房屋建筑物评估价值合计 200,083,167.00 元，列入投 资性房地产项下披露，占标的资产评估总值的 20.61%，占建筑总面积的 15.87%。

（2）计入固定资产部分房屋建筑物的具体折旧政策如下：

类别	预计使用寿命（年）	预计净残值率（%）	年折旧率（%）
房屋建筑物	35	5.00	2.71

（3）计入投资性房地产部分的房屋建筑物的后续计量方式如下： 华建集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对 建筑物计提折旧。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年摊销率列示如下：

类别	预计使用寿命（年）	预计净残值率（%）	年摊销率（%）
房屋建筑物	35	5.00	2.71

审核意见：

经核查，我们认为：华建集团按拟购入标的资产的实际占用和使用情况划分固定资产和 投资性房地产，并分别按其评估值列入备考财务报表相应项目项下，并无不当，其对计入固 定资产部分房屋建筑物的折旧政策及对计入投资性房地产部分房屋建筑物采用成本模式进 行后续计量稳健、合理，符合企业会计准则的规定，并与华建集团现行相应具体的会计估计 及核算方法一致。

众华会计师事务所（特殊普通合伙）

2016 年 8 月 19 日

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