Arcplus Group Plc — Audit Report / Information 2016

Aug 9, 2016

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司部分资产评估报告

共1册/第1册

卷号:沪财瑞评报 (2016) 2032 号

上海财瑞资产评估有限公司 SHANGHAI CAI RUI ASSETS EVALUATION CO., LTD

本报告仅供委托方为本次评估使用,使用权归委托方所有 未经委托方许可不得向他人提供和公开其中部分或全部信息

2016年8月8日

评估报告目录

第一部分 注册资产评估师声明…………………………………………………1
第二部分 评估报告摘要…………………………………………………………2
第三部分 评估报告正文……………………………………………………4
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………4
二、评估目的 ………………………………………………………………6
三、评估对象和评估范围…………………………………………………7
四、价值类型及其定义………………………………………………………8
五、评估基准日…………………………………………………………………8
六、评估依据…………………………………………………………………8
七、评估方法……………………………………………………………………10
入、评估过程………………………………………………………………11
九、评估假设………………………………………………………………………………………………
十、评估结论………………………………………………………………12
十一、特别事项说明………………………………………………………14
十二、 评估报告使用限制说明 … … … … … … … … … … … … … … 14
十三、评估报告日……………………………………………………15

第四部分 附件 $\cdot$ 17

注册资产评估师声明

(一)我们在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪守 了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容 是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

(二)评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认;提 供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托 方和相关当事方的责任。

(三)我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方 没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。

(四)在执行本次评估程序过程中,对资产的法律权属,评估师进行了必要的、独 立的核实工作,但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估 师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。

(五)我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的 限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。注册资产评估师不承担相关当事人的决策责任。

$\mathbf{I}$

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的

上海现代建筑设计(集团)有限公司部分资产评估报告

沪财瑞评报 (2016) 2032 号

摘 要

一, 委托方: 华东建筑集团股份有限公司、上海现代建筑设计(集团)有限公司

二、评估报告使用者: 根据评估业务约定书的约定, 本次经济行为涉及的委托方及 国家法律、法规规定的报告使用者、为本评估报告的合法使用者。

三、产权持有人: 上海现代建筑设计(集团)有限公司

四、评估目的: 为满足华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产的需要, 对上 海现代建筑设计(集团)有限公司因资产转让行为涉及的现代设计大厦南楼、北楼资产 进行价值估算。

五、评估基准日: 2016年3月31日

六、评估对象及评估范围: 根据《华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产并 募集配套资金暨关联交易方案》,上海现代建筑设计(集团)有限公司拟将现代建筑设 计大厦南楼及北楼整体注入华东建筑集团股份有限公司,进一步提高国有资产证券化 率,以全面实现现代集团整体上市的目标。本次评估对象即为上海现代建筑设计(集团) 有限公司的部分资产,评估范围为评估对象涉及的现代设计大厦南楼、北楼,资产评估 申报表列示的经审计后的账面净资产为 274.822.864.52 元。

七、价值类型: 本次评估的价值类型为市场价值

八、评估方法:本次评估遵照资产评估的有关法律、法规和评估准则,遵循独立、 客观、公正的原则, 依据评估对象的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准,

$\overline{2}$

以资产的持续使用和公开市场为前提,采用市场法和收益法对委估资产进行评估测算, 最终取市场法结果, 得出评估对象的价值。

九、评估结论: 评估对象在评估基准日 2016 年 3 月 31 日的评估价值为人民币 970,711,200.00 元 (大写: 玖亿柒仟零柒拾壹万壹仟贰佰元整)。

十、评估报告使用有效期: 自 2016年3月31日至2017年3月30日

十一、重大特别事项:

截至报告出具日,上海现代建筑设计(集团)有限公司现代建筑设计大厦南楼土地 性质为划拨,根据上海市静安区规划和土地管理局于2016年8月8日出具的《复函》, 上海房地产估价师事务所有限公司对现代建筑设计大厦南楼土地出具沪房地师估字 (2016) 地字第 0087 号评估报告, 预计缴纳土地出让金 151,993,254.00 元, 估价报告有 效期为 2016年7月26日至2017年1月25日。在上述有效期内,现代设计集团须凭有 效房地产权证明等材料申请签订土地出让合同。若半年内如因政策或市场等原因导致土 地市场发生重大的波动或现代集团未能在有效期内补缴出让金,则相应调整或重估估价 结果。上海现代建筑设计(集团)有限公司补缴土地出让金后,土地使用权取得方式由 划拨转为出让。本次以出让土地为前提条件进行评估。

以上特别事项提请报告使用者注意。

以上内容摘自资产评估报告正文, 欲了解本评估项目的全面情况, 应认真阅读资产 评估报告正文。

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的

上海现代建筑设计(集团)有限公司部分资产评估报告

沪财瑞评报 (2016) 2032 号

正文

华东建筑集团股份有限公司、上海现代建筑设计(集团)有限公司:

上海财瑞资产评估有限公司接受你们的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、 资产评估原则,采用市场法和收益法,按照必要的评估程序,对华东建筑集团股份有限公 司发行股份购买资产行为涉及的上海现代建筑设计(集团)有限公司部分资产在2016年 3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者

(一) 委托方一: 华东建筑集团股份有限公司 (以下简称"华建集团")

1、注册登记情况

证券代码: 600629

统一社会信用代码: 91310000132209789U

企业类型: 股份有限公司(上市)

注册资本: 35906.0190 万元

法定代表人: 秦云

成立日期: 1992年6月12日

注册地址: 上海市黄浦区西藏南路1368号五层501室

经营范围: 建筑工程设计、建筑专业建设工程设计、水利专业建设工程设计、市政 专业建设工程设计; 岩土工程勘察、水文地质勘查、工程测量勘察; 建筑智能化建设工 程设计施工一体化、消防设施建设工程设计施工一体化、建筑装饰装修建设工程设计施 工一体化、建筑幕墙建设工程设计施工一体化;建设工程监理服务,建设工程造价咨询, 建设工程招标代理,建设工程检测,建设工程审图,信息技术研发、信息技术咨询、信

$\overline{\mathbf{4}}$

部分资产评估报告

息技术服务,股权投资,实业投资,投资管理,投资咨询,资产经营,资产管理。[依 法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动]

2、公司概况

华东建筑集团股份有限公司前身是上海石英玻璃厂,为全民所有制企业,成立于 1958年。1992年5月19日,经上海市建设委员会出具沪建经 (1992)第434号《关于 上海石英玻璃厂改制为上海棱光实业股份有限公司的批复》批准,上海石英玻璃厂改制 为上海棱光实业股份有限公司; 1992年5月26日, 经中国人民银行上海市分行(1992) 沪人金股字第22号文批准, 棱光实业首次公开发行股票, 发行总额3,379.9万元, 其中 上海石英玻璃厂以原国有资产折股1,879.9万元,向社会公开发行股票1,500万元。

上海棱光实业股份有限公司股票于1993年2月9日在上海证券交易所挂牌交易, 股票代码 600629,股本总额 33,799,000股,每股面值1元,其中原上海石英玻璃厂以其 全部净资产折股1,879.9万股,向社会法人公开发行400万股,向社会个人公开发行1,100 万股(含公司内部职工优先认购220万股)。

2015年10月,公司名称由"上海棱光实业股份有限公司"变更为"华东建筑集团 股份有限公司"。经过数次股权转让及增减资,截至评估基准日,华建集团已实现全流 通 (35906.019万流通 A股), 其中第一大股东为上海现代建筑设计 (集团) 有限公司, 持有总股本51%的股份,实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。

(二)委托方二(即产权持有单位): 上海现代建筑设计(集团)有限公司(以下 简称"现代集团")

1、注册登记情况

委托方: 上海现代建筑设计(集团)有限公司(以下简称"现代集团")

营业执照注册号: 310000000060223

企业类型: 有限责任公司(国有独资)

注册资本: 12,800 万元

法定代表人: 秦云

成立日期: 1998年3月12日

注册地址:上海市石门二路258号

主要办公地点: 上海市石门二路 258号

经营范围: 资产经营, 建筑和市政设计, 城市规划设计, 工程总承包, 建筑装修装 饰工程专业承包及施工,智能建筑工程专业承包及设计和施工,房屋建筑工程施工总承 包, 机电设备安装专业承包, 钢结构工程专业承包, 房屋质量检测, 建筑工程咨询, 工 程项目管理,国内贸易(除专项规定外),承包境外工程及境内国际招标工程,上述境 外工程所需的设备、材料出口,对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员(不含海员), 城市及道路照明工程专业承包及照明设备的技术开发、技术咨询、技术服务。[依法须 经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动]

2、公司股权情况

现代集团系经中共上海市委员会、上海市人民政府于1997年10月26日核发的《关干 同意组建上海现代建筑设计(集团)有限公司的批复》(沪委发[1997]351 号)同意组建的 国有独资公司,由上海市国资委履行出资人职责。1998年1月5日,上海市国资委出具《关 于授权上海现代建筑设计 (集团) 有限公司统一经营上海现代建筑设计 (集团) 有限公司 国有资产的批复》(沪国资委授[1998]1号),决定授权现代集团统一经营包括华东设计院在 内的各成员企业的国有资产。现代集团于1998年3月12日在上海市工商局登记注册,取 得注册号为 3100001005183 的《企业法人营业执照》,注册资本 12,800 万元。

截至评估基准日,现代集团注册资本未发生任何变化,注册资本和实收资本仍为 12,800万元,系隶属于上海市国资委的国有独资公司。

(三)委托方与产权持有单位关系

委托方一华东建筑集团股份有限公司为本次交易的定向受让方; 委托方二上海现代建筑设计(集团)有限公司即产权持有单位。

(四)其他评估报告使用者

除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外,无其他评估报告使用者。

二、评估目的

根据上海现代建筑设计 (集团) 有限公司董事会决议《关于批准<华东建筑集团股 份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金方案>的决议》(2016年7号)、华东建筑 集团股份有限公司 2016年8月8日第九届董事会第九次会议(临时会议)决议、上海

现代建筑设计(集团)有限公司关于报送《上海现代建筑设计(集团)有限公司关于华 东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金之可行性研究报告》的请示 (沪现设集行[2016]9号)、上海市国有资产监督管理委员会《关于同意华东建筑集团股 份有限公司资产重组可行性方案的批复》(沪国资委产权[2016]233号),本次评估目的 为满足华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产的需要,对上海现代建筑设计(集 团)有限公司因资产转让行为涉及的现代设计大厦南楼、北楼资产进行价值估算,提供 价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

根据《华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易方 案》,上海现代建筑设计(集团)有限公司拟将现代建筑设计大厦南楼及北楼整体注入 华东建筑集团股份有限公司,进一步提高国有资产证券化率,以全面实现现代集团整体 上市的目标。本次评估对象即为上海现代建筑设计(集团)有限公司的部分资产,评估 范围为评估对象涉及的现代设计大厦南楼、北楼,与委托方委托评估时的经济行为涉及 的评估对象和评估范围一致。资产评估申报表列示的账面净资产为 274,822,864.52 元。

上述账面金额, 经众华会计师事务所(特殊普通合伙)审计, 并出具了标准无保留 意见《审计报告》(众会字(2016)第5503号)。

资产状况描述:

委估对象账面原值 451,138,540.22 元, 账面净值 274,822,864.52 元, 为静安区石门 二路 258 号的"现代建筑设计大厦"(南楼)和石门二路 266 号、268 号办公楼 (北楼) 二幢办公楼,总建筑面积 47938.69平方米。

石门二路258号的"现代建筑设计大厦"(南楼)已办理《上海市房地产权证》,房地 产权证记载的主要内容如下:证书号为(沪房地静字(2001)第007769号);房地座落 为石门二路258号;房地产权利人为上海现代建筑设计(集团)有限公司;土地权属性 质为国有;土地使用权取得方式划拨;土地用途为科研、设计;土地使用权面积为2901 平方米; 地号为静安区石门二路街道 61 街坊 1/2 丘; 地上建筑面积 32662.69 平方米, 地下建筑面积 2291.98平方米, 合计建筑面积为 34954.67 平方米。

石门二路 266、268 号办公楼(北楼)已办理《上海市房地产权证》,共有(沪房地 静字 (2005) 第 005642号) 等房地产权证 40本, 合计建筑面积 12710.42 平方米。其中

$\overline{7}$

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司

部分资产评估报告

地上办公建筑面积 7149.45 平方米, 1-2 层商业建筑面积 2626.76 平方米, 地下建筑面积 2934.21 平方米, 共设 47 个地下车位。房地产权证记载的主要内容如下: 房地产权利人 为上海现代建筑设计(集团)有限公司;土地权属性质为国有;土地使用权取得方式转 让;土地用途为商业办公综合;宗地(丘)面积为 2570 平方米;地号为静安区石门二 路街道 61 街坊 1/3 丘; 土地使用期限为 2004 年 7 月 8 日至 2054 年 7 月 7 日止。

目前,"现代建筑设计大厦"(南楼)和(北楼)二幢办公楼,办公用房地产部分出 和给下属公司或关联企业,该处商业房地产已出租给工商银行静安区支行和上海丰收日 餐饮发展有限公司。

四、价值类型和定义

本次评估选取的价值类型为市场价值。

市场价值又称公开市场价值,是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何 强迫压制的情况下,某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本次评估选择该价值类型,主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估 对象自身条件等因素。

本报告所称"评估价值",是指所约定的评估对象与范围在本报告约定的价值类型、 评估假设和前提条件下, 按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而 提出的评估意见。

五、评估基准日

(一)本项目评估基准日是2016年3月31日;

(二)确定本评估基准日的主要理由是根据《资产评估业务约定书》的约定,以使 评估基准日尽可能地接近评估目的的实现日期。

六、评估依据

(一)法规依据

1、《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日中华人民共和国主席令第八号) 2、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年中华人民共和国主席令第五号)

8

3、《国有资产评估管理办法》(1991年中华人民共和国国务院第91号令)

4、《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年国务院国资委第12号令)

5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274 묵)

6、《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》(沪国资委评估(2012)468 号)

7、《上市公司重大资产重组管理办法》(中国证券监督管理委员会2014年第109号令)

8、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出 让和转让暂行条例》及上海市制定的实施办法

9、《城市房地产转让管理规定》(中华人民共和国建设部令第45号)及上海市制定 的实施细则,

(二)准则依据

1、《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号)

2、《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号)

3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号)

4、《资产评估准则--一评估程序》(中评协[2007]189号)

5、《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号)

6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)

7、《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号)

8、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218号)

9、《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)

10、《关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230号)

11、《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248号)

12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》

13、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)

14、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)

15、《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告披露》(中评协 [2012]246号)

16、企业会计准则

(三) 经济行为依据

1、上海现代建筑设计(集团)有限公司董事会决议《关于批准<华东建筑集团股份 有限公司发行股份购买资产并募集配套资金方案>的决议》(2016年7号)

2、华东建筑集团股份有限公司2016年8月8日第九届董事会第九次会议(临时会 议)决议

3、上海现代建筑设计(集团)有限公司关于报送《上海现代建筑设计(集团)有 限公司关于华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金之可行性研 究报告》的请示(沪现设集行[2016]9号)

4、上海市国有资产监督管理委员会《关于同意华东建筑集团股份有限公司资产重 组可行性方案的批复》(沪国资委产权[2016]233号)

(四) 权属依据

1、华东建筑集团股份有限公司、上海现代建筑设计(集团)有限公司营业执照 2、上海现代建筑设计(集团)有限公司房地产权证明文件

(五)取价及参考依据

1、《资产评估常用数据与参数手册》(北京科学技术出版社)

2、《上海市建筑工程预算定额(2000)定额》(上海市建设委员会编著)

3、《上海工程造价信息》(上海市建设工程定额管理总站主办)

4、《上海房地产市场报告》(上海社会科学院房地产业研究中心主办)

5、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料

6、评估人员现场勘察记录、市场询价和参数资料

七、评估方法

评估对象为办公类用房及地下车位,该区域房地产市场上类似物业交易案例较多, 且出租收益性较强,宜采用市场比较法及收益法进行评估。根据评估目的及评估对象的 具体情况、特点及收集的资料情况。本次评估采用市场比较及收益法进行估算,然后根

上海财瑞资产评估有限公司

据市场实际情况加以综合分析, 最后确定房地产的评估价格。

● 市场比较法

市场比较法是指在一定市场条件下,选择条件类似或使用价值相同的若干房地产交 易实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件下待估房地产进行对照比 较,并对交易实例房地产价格加以修正,从而确定待估房地产价格的方法。

公式: 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素 修正系数×个别因素修正系数

被评估对象价格=S比准价格×权重

● 收益法

所谓收益还原法是指在一定市场条件下,求取评估对象未来的正常净收益,选用适 当的资本化率将其折现到评估基准日后累加,以此估算出评估对象的客观合理价格或价 值的方法。

公式: 被评估对象价格=年净收益/(还原率-增长率) *【1-(1+增长率) * 4 + m/(1+ 还原率)

八、评估程序实施过程和情况

本次评估程序主要分五个阶段实施。

(一)评估准备阶段

2016 年6月1日, 委托方就本次评估工作与上海财瑞资产评估有限公司进行了初 步沟通。上海财瑞资产评估有限公司与委托方就本次评估目的、评估基准日、评估范围 和评估对象等问题协商一致,并签署了资产评估业务约定合同,制定出资产评估工作计 划。

(二)现场核实与评估阶段

项目组现场评估阶段的时间为2016年6月1日至2016年7月20日。主要工作如 $\top$ :

首先,清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据委托方(产 权持有单位)提供的资产清查评估明细表,进行账表核对,主要核对委估资产的名称、

账面价值等; 收集委估资产的有关产权资料。

其次,实地勘察。对委估资产进行了较详细的勘察,走访委估资产的管理维护人员 及使用人员。对委估资产的位置、环境等进行调查,并按现场调查记录表做详细记录, 形成现场勘察表。

再次, 搜集价格资料。

最后,依据所搜集的资料,对评估对象进行因素分析、评定估算,得出评估对象干 评估基准日的初步结果。

(三)提交报告阶段

根据评估公司内部审核制度,由总师室及总经理分别对评估小组的评估报告、评估 明细表、评估说明和工作底稿进行全面审核,并重点安排了评估数据链接的稽核工作。 同时将初步评估结果与委托方进行了审核沟通。在审核工作结束后,项目组对评估报告 进行修改完善, 出具正式报告。

九、评估假设

评估人员根据资产评估相关准则的要求, 认定以下假设条件在评估基准日时成立, 当未来经济环境发生较大变化时、评估人员将不承担由干假设条件改变而推导出不同评 估结果的责任。

1. 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提;

本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化: 2.

1. 被评估资产现有用途不变并原地持续使用;

产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整; 4.

评估人员所依据的对比资产、交易数据等均真实可靠: 5.

本次评估, 除特殊说明外, 未考虑被评估资产可能承担的抵押、担保事宜对评 6. 估价值的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对 资产价格的影响:

1. 评估范围仅以产权持有单位提供的资产清查评估申报表为准;

2. 假设评估对象在公开市场上进行交易, 买卖双方在该市场都掌握了必要的市场 信息,不因任何利益抬高或降低评估对象的真实价值。

上海财瑞资产评估有限公司

当出现与前述假设条件不一致的事项发生时、本评估结果一般会失效。

十、评估结论

(一) 市场法评估结论

1、评估结论

我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则,本着独立、公正、科 学、客观的原则, 经实施必要的资产评估程序, 采用市场法得出评估对象在评估基准日 2016年3月31日的评估价值为人民币970,711,200.00元 (大写: 玖亿柒仟零柒拾壹万 壹仟贰佰元整)。

资产评估结果汇总表

单位: 万元

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2、评估结果与账面值比较增减原因分析

固定资产-房屋建筑物增值 253.21%, 主要原因是 1) 土地价格增长; 2) 南楼账面 值未含土地出让金,本次评估以该地块已完成出让金补缴手续,土地性质已变更为出让 土地为前提, 评估价格包含出让金价格。

(二)收益法评估结论

采用收益法, 得出评估对象在评估基准日 2016 年 3 月 31 日的评估价值为人民币 827,869,600.00 元 (大写: 捌亿贰仟柒佰捌拾陆万玖仟陆佰元整 )。

(三)评估结论分析

评估人员分析认为, 市场法估算结果为 970,711,200.00 元, 收益法估算结果为 827.869,600.00 元, 二者评估价格相差较大。由于我国的房地产市场尚处于发展阶段, 租赁及销售市场价格机制尚待完善, 租金水平并不能反映出房地产市场的实际价格水 平。根据评估目的,评估人员认为,市场比较法估算结果更能满足评估目的需求和体现 该处物业的市场实际价值水平, 基于上述理由, 本次评估取市场比较法估算结果为最后

的评估结果。

十一、特别事项说明

(一)在评估过程中已发现可能影响评估结论,但非评估人员执业水平和能力所能 评定估算的有关事项:

截至报告出具日,上海现代建筑设计(集团)有限公司现代建筑设计大厦南楼土地 性质为划拨,根据上海市静安区规划和土地管理局干2016年8月8日出具的《复函》, 上海房地产估价师事务所有限公司对现代建筑设计大厦南楼土地出具沪房地师估字 (2016) 地字第 0087 号评估报告, 预计缴纳土地出让金 151.993.254.00 元, 估价报告有 效期为 2016年7月26日至2017年1月25日。在上述有效期内,现代设计集团须凭有 效房地产权证明等材料申请签订土地出让合同。若半年内如因政策或市场等原因导致土 地市场发生重大的波动或现代集团未能在有效期内补缴出让金,则相应调整或重估估价 结果。上海现代建筑设计 (集团) 有限公司补缴土地出让金后, 土地使用权取得方式由 划拨转为出让。本次以出让土地为前提条件进行评估。

以上特别事项提请报告使用者注意。

(二)上海现代建筑设计(集团)有限公司在提供资料时未作特殊说明的,而本评 估机构的评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下,本评估机构及 评估人员不承担相关责任。

(三)本评估机构及评估人员不对资产评估委托方和产权持有单位提供的有关经济 行为批文、营业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、 完整性、真实性负责。

(四)本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题,委托方或产权持有单位在 使用本评估报告为评估目的服务时, 应当考虑税负问题, 并按照国家有关规定处理。

(五)本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下作出的,本机构及参加评估人 员与委托方、产权持有单位确无任何特殊利益关系, 评估人员在评估过程中, 恪守职业 规范,进行了公正评估。

上海财瑞资产评估有限公司

十二、评估报告使用限制说明

(一)本评估报告只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应 按有关法律、法规,以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告,任 何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失,将由报告使用者自行承担责任。

(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用,评估人员不承担相关 当事人决策的责任。本评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(三)评估报告未经核准或者备案,评估结论不得被使用。

(四)未征得评估机构同意,评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者 披露干公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

(五) 评估结果使用有效期为自评估基准日起1年, 即自评估基准日2016年3月 31日至2017年3月30日。

(六)如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项,不能直接使用本评估结 论。若资产数量发生变化, 应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整; 若资产价格 标准发生重大变化,并对资产评估价值已经产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机 构重新确定评估价值。

十三、评估报告日

本评估报告日为2016年8月8日。

谨此报告

法定代表人: 孙磊

前席评估师:沈丰 ~ 14

中国注册资产评估师: 童 佳

国注册 3109000

中国注册资产评估师: 周 缜

2016年8月8日

联系地址:上海市延安西路1357号 电话: 021-62261357 传真: 021-62257892 邮编: 200050 E-mail: mail@cairui.com.cn

件 附

(除特别注明的外,其余均为复印件)

一、上海现代建筑设计(集团)有限公司董事会决议《关于批准<华东建筑集团股份有 限公司发行股份购买资产并募集配套资金方案>的决议》(2016年7号)、华东建筑集团 股份有限公司 2016年8月8日第九届董事会第九次会议(临时会议)决议、上海现代 建筑设计(集团)有限公司关于报送《上海现代建筑设计(集团)有限公司关于华东建 筑集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金之可行性研究报告》的请示(沪 现设集行[2016]9号)、上海市国有资产监督管理委员会《关于同意华东建筑集团股份有 限公司资产重组可行性方案的批复》(沪国资委产权[2016]233号)

二、上海现代建筑设计(集团)有限公司 2014年、2015年、2016年3月31日房屋建 筑物专项审计报告及明细表

三、华东建筑集团股份有限公司、上海现代建筑设计(集团)有限公司营业执照

四、上海市静安区规划和土地管理局于2016年8月8日出具《复函》

五、上海现代建筑设计(集团)有限公司房地产权证明文件

六、华东建筑集团股份有限公司、上海现代建筑设计(集团)有限公司委托方承诺函

七、上海现代建筑设计(集团)有限公司占有方承诺函

八、上海财瑞资产评估有限公司和评估人员的承诺函

九、上海财瑞资产评估有限公司资产评估资格证书

十、上海财瑞资产评估有限公司证券期货相关业务评估资格证书

十一、上海财瑞资产评估有限公司营业执照

十二、本项目评估人员童佳, 周缜资质证书

十三、资产评估业务约定书

资产评估说明目录

	第一部分 关于评估说明使用范围的声明
	第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
	第三部分 资产评估说明
	一、评估对象与评估范围说明
	二、资产核实情况总体说明
	三、评估技术说明
	四、评估结论及其分析

第一部分 关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供企业国有资产评估项目监管单位备案核准评估项目使用、评估业 务监管机关检查评估机构工作之用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不 得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。

第二部分 关于讲行资产评估有关事项的说明

一、委托方、被评估单位

(一) 委托方一: 华东建筑集团股份有限公司(以下简称"华建集团")

1、注册登记情况

证券代码: 600629

统一社会信用代码: 91310000132209789U

企业类型: 股份有限公司(上市)

注册资本: 35906.0190 万元

法定代表人: 秦云

成立日期: 1992年6月12日

注册地址: 上海市黄浦区西藏南路 1368 号五层 501 室

经营范围: 建筑工程设计、建筑专业建设工程设计、水利专业建设工程设计、市政 专业建设工程设计:岩土工程勘察、水文地质勘杳、工程测量勘察;建筑智能化建设工 程设计施工一体化、消防设施建设工程设计施工一体化、建筑装饰装修建设工程设计施 工一体化、建筑幕墙建设工程设计施工一体化; 建设工程监理服务, 建设工程造价咨询, 建设工程招标代理, 建设工程检测, 建设工程审图, 信息技术研发、信息技术咨询、信 息技术服务,股权投资,实业投资,投资管理,投资咨询,资产经营,资产管理。[依 法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动]

2、公司概况

华东建筑集团股份有限公司前身是上海石英玻璃厂,为全民所有制企业,成立于 1958年。1992年5月19日, 经上海市建设委员会出具沪建经(1992)第434号《关于 上海石英玻璃厂改制为上海棱光实业股份有限公司的批复》批准,上海石英玻璃厂改制 为上海棱光实业股份有限公司; 1992年5月26日, 经中国人民银行上海市分行 (1992) 沪人金股字第22号文批准, 棱光实业首次公开发行股票, 发行总额3,379.9 万元, 其中 上海石英玻璃厂以原国有资产折股1.879.9万元,向社会公开发行股票1.500万元。

上海棱光实业股份有限公司股票于 1993 年 2 月 9 日在上海证券交易所挂牌交易, 股票代码 600629,股本总额 33.799.000股, 每股面值1元, 其中原上海石英玻璃厂以其

$\overline{3}$

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司

部分资产评估说明

全部净资产折股1,879.9万股,向社会法人公开发行400万股,向社会个人公开发行1,100 万股(含公司内部职工优先认购220万股)。

2015年10月,公司名称由"上海棱光实业股份有限公司"变更为"华东建筑集团 股份有限公司"。经过数次股权转让及增减资,截至评估基准日,华建集团已实现全流 通 (35906.019万流通 A股), 其中第一大股东为上海现代建筑设计 (集团) 有限公司, 持有总股本 51%的股份, 实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。

(二)委托方二(即产权持有单位): 上海现代建筑设计(集团)有限公司(以下 简称"现代集团")

1、注册登记情况

委托方: 上海现代建筑设计(集团)有限公司(以下简称"现代集团")

营业执照注册号: 310000000060223

企业类型: 有限责任公司 (国有独资)

注册资本: 12,800 万元

法定代表人: 秦云

成立日期: 1998年3月12日

注册地址: 上海市石门二路 258号

主要办公地点: 上海市石门二路 258号

经营范围: 资产经营, 建筑和市政设计, 城市规划设计, 工程总承包, 建筑装修装 饰工程专业承包及施工,智能建筑工程专业承包及设计和施工,房屋建筑工程施工总承 包, 机电设备安装专业承包, 钢结构工程专业承包, 房屋质量检测, 建筑工程咨询, 工 程项目管理;国内贸易(除专项规定外),承包境外工程及境内国际招标工程,上述境 外工程所需的设备、材料出口,对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员(不含海员), 城市及道路照明工程专业承包及照明设备的技术开发、技术咨询、技术服务。[依法须 经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动]

2、公司股权情况

现代集团系经中共上海市委员会、上海市人民政府于1997年10月26日核发的《关于 同意组建上海现代建筑设计(集团)有限公司的批复》(沪委发[1997]351号)同意组建的 国有独资公司,由上海市国资委履行出资人职责。1998年1月5日,上海市国资委出具《关

于授权上海现代建筑设计(集团)有限公司统一经营上海现代建筑设计(集团)有限公司 国有资产的批复》(沪国资委授[1998]1号),决定授权现代集团统一经营包括华东设计院在 内的各成员企业的国有资产。现代集团于1998年3月12日在上海市工商局登记注册、取 得注册号为3100001005183 的《企业法人营业执照》,注册资本12,800万元。

截至评估基准日,现代集团注册资本未发生任何变化,注册资本和实收资本仍为 12.800 万元, 系隶属于上海市国资委的国有独资公司。

(三)委托方与产权持有单位关系

委托方一华东建筑集团股份有限公司为本次交易的定向受让方; 委托方二上海现代建筑设计(集团)有限公司即产权持有单位。

二、关于评估目的的说明

根据上海现代建筑设计(集团)有限公司董事会决议《关于批准<华东建筑集团股 份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金方案>的决议》(2016年7号)、华东建筑 集团股份有限公司 2016年8月8日第九届董事会第九次会议(临时会议)决议、上海 现代建筑设计(集团)有限公司关于报送《上海现代建筑设计(集团)有限公司关于华 东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金之可行性研究报告》的请示 (沪现设集行[2016]9 号)、上海市国有资产监督管理委员会《关于同意华东建筑集团股 份有限公司资产重组可行性方案的批复》(沪国资委产权[2016]233号),本次评估目的 为满足华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产的需要,对上海现代建筑设计(集 团)有限公司因资产转让行为涉及的现代设计大厦南楼、北楼资产进行价值估算, 提供 价值参考依据。

三、关于评估对象和评估范围的说明

根据《关于华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交 易之重组方案》,上海现代建筑设计(集团)有限公司拟将现代建筑设计大厦南楼及北 楼整体注入华东建筑集团股份有限公司,进一步提高国有资产证券化率,以全面实现现 代集团整体上市的目标。本次评估对象即为上海现代建筑设计(集团)有限公司的部分 资产, 评估范围为评估对象涉及的现代设计大厦南楼、北楼, 资产评估申报表列示的账

面净资产为 274,822,864.52 元。

上述账面金额, 经众华会计师事务所(特殊普通合伙)审计, 并出具了标准无保留 意见《审计报告》(众会字(2016)第5503号)。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日定为: 2016年3月31日;

确定本评估基准日的主要理由是根据《资产评估业务约定书》的约定,以使评估基 准日尽可能地接近评估目的的实现日期。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

无。

六、资产清查情况

	合计				47665.09	5471
	北楼小计				12710.42	2570
6	47个地下车位	其他	钢混	$-2$	2934.21		综合
5	石门二路 266 号 4-11 层	办公	钢混	11	5354.65		沪房地静字 (2005) 第 005641 号等 37 张 产证,转让商业办公
4	石门二路 268 号3层	办公	钢混	11	1794.8	2570	沪房地静字 (2005) 第 005642号, 转让 商业办公综合
3	石门二路 268 号 1-2 层	商场	钢混	11	2626.76		沪房地静字 (2005) 第005645号、第 005646号,转让商业 办公综合
	南楼小计				34954.67	2901
$\overline{2}$	地下层	其他(包括38 个地下车位、 设备房及自 行车库等)	钢混	$-2$	2291.98	2901	第 007769号, 科研 设计用地。
T	石门二路 258 号底至 24 层	科研、设计办 公楼	钢混	24	32662.69		沪房地静字 (2001)
序号	物业地址	用途	结构	总层 数	建筑面积 (m 2 )	土地面积 (m 2 )	备注

纳入本次评估范围的房地产情况如下: $1₁$

2、清查工作计划

清查工作由财务部会同资产管理部共同组织实施,主要采取集中抽查盘点的形式。 主要负责人: 康孟彦 起止时间: 2016年6月1日至2016年7月20日 清杏地点: 石门二路 258号、268号

主要清查方法与措施: 账账、账表、账证、账实核对, 现场勘察。

3、清杏过程中发现的主要问题是:

公司石门二路258号"现代建筑设计大厦"房地产权证中并未记载地下车位个数, 经测算,共有38个地下车位。

七、提交评估公司的资料清单

1、资产评估清查评估明细申报表

2、相关经济行为的批文

3、公司营业执照、2014年、2015年、2016年3月31·日房屋建筑物专项审计报 告及明细表

4、房地产权证明文件

2016年 8月8日

2016年8月8日

传 产权持有单位 (盖章) 法定代表人 (签字): 商 砂

2016年8月8日

第三部分 资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一) 评估对象与评估范围内容

根据委托方提供的委托声明书和产权持有单位提供的评估基准日的明细表,本次 评估对象为上海现代建筑设计(集团)有限公司的部分资产,评估范围为评估对象涉及 的现代设计大厦南楼、北楼,资产评估申报表列示的账面净资产为274,822,864.52元。 评估人员对纳入评估范围的资产进行了抽查复核,对实物资产按存放地点进行清查、 实地勘察,并对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。

(二)实物资产的分布情况及特点

序号	物业地址	用途	结构	总层 数	建筑面积 (m 2 )	土地面积 (m 2 )	备注
$\mathbf{I}$	石门二路 258 号底至 24 层	科研、设计办 公楼	钢混	24	32662.69
$\overline{2}$	地下层	其他(包括38 个地下车位、 设备房及自 行车库等)	钢混	$-2$	2291.98	2901	沪房地静字 (2001) 第 007769号, 科研 设计用地。
	南楼小计				34954.67	2901
$\overline{3}$	石门二路 268 号 1-2 层	商场	钢混	11	2626.76		沪房地静字 (2005) 第 005645号、第 005646号,转让商业 办公综合
$\overline{4}$	石门二路 268 号3层	办公	钢混	11	1794.8	2570	沪房地静字 (2005) 第 005642号, 转让 商业办公综合
5	石门二路 266 号 4-11 层	办公	钢混	11	5354.65		沪房地静字 (2005) 第 005641 号等 37张
6	47个地下车位	其他	钢混	$-2$	2934.21		产证,转让商业办公 综合
	北楼小计				12710.42	2570
	合计				47665.09	5471

1、纳入本次评估范围的房地产情况如下:

2、实物资产的基本情况

委估对象账面原值 451,138,540.22 元, 账面净值 274,822,864.52 元, 为静安区石门 二路 258 号的"现代建筑设计大厦"(南楼)和石门二路 266 号、268 号办公楼 (北楼) 二幢办公楼,总建筑面积 47665.09 平方米。

石门二路258号的"现代建筑设计大厦"(南楼)已办理《上海市房地产权证》,房地 产权证记载的主要内容如下:证书号为(沪房地静字(2001)第007769号);房地座落 为石门二路258号;房地产权利人为上海现代建筑设计(集团)有限公司;土地权属性 质为国有;土地使用权取得方式划拨;土地用途为科研、设计;土地使用权面积为2901 平方米; 地号为静安区石门二路街道 61 街坊 1/2 丘; 地上建筑面积 32662.69 平方米, 地下建筑面积 2291.98平方米, 合计建筑面积为 34954.67 平方米。

石门二路 266、268 号办公楼(北楼)已办理《上海市房地产权证》,共有(沪房地 静字 (2005) 第 005642号) 等房地产权证 40本, 合计建筑面积 12710.42 平方米。其中 地上办公建筑面积 7149.45 平方米, 1-2 层商业建筑面积 2626.76 平方米, 地下建筑面积 2934.21 平方米, 共设 47 个地下车位。房地产权证记载的主要内容如下: 房地产权利人 为上海现代建筑设计(集团)有限公司;土地权属性质为国有;土地使用权取得方式转 让;土地用途为商业办公综合;宗地(丘)面积为 2570 平方米;地号为静安区石门二 路街道 61 街坊 1/3 丘; 土地使用期限为 2004 年 7 月 8 日至 2054 年 7 月 7 日止。

目前,"现代建筑设计大厦"(南楼)和(北楼)二幢办公楼,办公用房地产部分出 租给下属公司或关联企业,该处商业房地产已出租给工商银行静安区支行和上海丰收日 餐饮发展有限公司。

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

1、组织、实施时间等计划·

阶段	年间安排	主要任务	措施	人员分工
第一阶段 组织落实	2016年6月1日	落实评估人员明确分工、职责	召开会议、落实任务	项目经理
第二阶段 自查阶段	2016年6月1日 至 2016年6月30日	明确委托方和被评估单位责 任人、自查要求;填制清查评 估明细表	按资产评估相关准则的规 定进行布置, 对委托方自查 进行指导	企业负责人 项目经理
第三阶段 清查阶段	2016年7月1日 至 2016年7月20日	核实各类资产清查评估明细 表上列示的全部数字的客观 性、真实性、合法性	按资产评估相关准则要求, 评估人员按分工逐一清查 核实	全体 评估人员
第四阶段 分析汇总	2016年7月20日	检查资产清查的广度与深度 是否符合评估的要求,是否与 经济行为所涉及的资产一致。 编写清查说明	各专业小组汇报清查结果 并对清查差异作出说明;收 集证据, 佐证清查结果	全体 评估人员

2、资产清查的主要过程

接受本项目的资产评估委托后,根据项目的类型和资产特点,本评估公司成立了 资产清查评估小组(简称评估小组)。评估小组由注册资产评估师童佳任项目负责人。 产权持有单位确定了康孟彦为资产清查评估的联系人。评估小组于2016年6月1日开 始工作。

(2) 企业自查

评估小组根据委托单位确定的委估资产范围提出了企业自查的要求,由产权持有 单位按资产评估相关准则的要求填报各类资产清查评估明细表,并根据所填报的明细 表逐项进行自查。

(3) 清杳核实

在企业已经自查的基础上, 评估小组于2016年7月1日进入现场。以产权持有单 位提供的评估基准日2016年3月31日所列示的账面值为基础,以产权持有单位填报各 类资产清查评估明细表为被验证的主要对象,逐一清查核对,不遗漏,不重复。实物 资产清查核实的主要方法是按评估明细表对账,对物,若有不符,查明原因,做好清 查记录和调整事项记录。关键环节为: 一是核对资产负债表、总账、明细账, 核对资 产负债表与相关的评估明细表,若有不符,查明原因;二是核对产权持有单位实际拥 有资产与相关的资产评估明细表是否符合;三是核对权证复印件与相关的资产是否符 合, 判明产权归属。若有不符, 评估人员要求产权持有单位与相关经办人员提供相应

的证明材料, 说明原因。

(4) 汇总调整

评估小组对委估资产和负债清查核实后汇总分析各科目的清查核实情况,确定清 查核实结果是否与账面记录存在差异,确定是否存在产权不清晰的资产,最后根据现 场实地勘察结果, 进一步完善资产评估清查明细表, 以做到"表""实"相符。

(二)影响资产核实的事项及处理方法

无。

(三)核实结论

1、资产核实结论

通过对委估资产的清查、核实,确定上海现代建筑设计(集团)有限公司所提供的 委托评估资产清单与实际情况基本相符。所有委托评估的资产为正常使用中的资产。

2、资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度

无。

3、权属资料不完善的资产。

无。

4、企业申报的账外资产的核实结论。

无。

三、评估技术说明

以被评估单位提供的资产账面清单为基础, 我公司评估人员对资产进行了全面的清 查复核和评估。具体评估情况如下:

1、固定资产房屋建筑物

固定资产—房屋建筑物账面原值 451,138,540.22 元, 账面净值 274,822,864.52 元。 具体情况如下:

建筑物名称	账面原值(元)	账面净值 (元)
现代大厦南楼	280,779,678.22	157,254,877.66
现代大厦北楼	170,358,862.00	117,567,986.86
合计	451,138,540.22	274,822,864.52

(1) 房地产概况

1)石门二路258号的"现代建筑设计大厦"(南楼)

① 房地产权利状况

南楼主楼已办理《上海市房地产权证》,房地产权证记载的主要内容如下:证书号 为 (沪房地静字 (2001) 第 007769 号); 房地座落为石门二路 258 号; 房地产权利人为 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司; 土地权属性质为国有; 土地使用权取得方式划拨; 土地用途为科研、设计;土地使用权面积为 2901 平方米;地号为静安区石门二路街道 61 街坊 1/2 丘; 合计建筑面积为 34954.67 平方米。

附记中记载情况如下:

序号	幢号	建筑面积 $m2$ )	结构	房屋类型	层数	竣工日期
	底至 24 层	32662.69	钢混	办公	24	1999.08
↑	地下层	2291.98	钢混	其他		1999.08
	南楼小计	34954.67

新建非商品房, 地下层另有1623平方米为防空地下室。

② 建筑物状况:

石门二路258号"现代建筑设计大厦"为地上24层、地下2层的钢混结构科研办公 楼, 1999年8月竣工, 1-5 层外墙饰石材, 5 层以上外墙贴瓷砖, 塑钢窗, 玻璃门, 标 准层高3.6米。1层大堂挑高约5.7米(净高), 地面铺石材, 内墙贴石材, 灯饰夹板吊

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司

顶, 公共部分地坪铺石材等, 墙面饰石材、护墙板或刷涂料等, 室内办公或会议室内地 坪铺地毯或塑胶地板,内墙刷涂料或贴墙纸,夹板或石膏板吊顶;卫生间内地坪铺石材, 墙面贴墙砖,夹板吊顶;地下1层为停车库,地下2层为设备层和地下车库,层高约3 米,顶棚及内墙刷涂料,地坪刷地板漆,共设车位38个。大楼内共配有7部电梯,设 有中央空调、消防报警、广播及喷淋、监控等系统。另外,该大楼5层北侧建有一单层 钢结构过道走廊与北楼相连,现场估算建筑面积约在270平方米左右,层高5.36米,2008 年6月竣工,铝合金玻璃幕墙,钢承重楼板表面铺地砖。

3土地状况、市政基础设施条件及周围环境

评估对象位于传统的静安区与原闸北区交汇处,其四至范围为东近慈溪路,南沿山 海关路,西临石门二路,北为新闸路。该地块二面临街,土地形状基本呈矩形,较为规 则,已具备七通一平开发水平,根据《上海市2013年基准地价更新成果》(基准日为2013 年1月1日)确定,该处工业或研发总部用地土地等级为二级。

评估对象地处静安区石门二路与新闸路的交汇处,向南约500米左右为南京西路商 贸聚集区,向西约700左右为江宁路办公聚集区,向北约380米为苏州河北岸原闸北区 的火车站不夜城地区,向东约500米为黄浦区。附近有国际丽都城、振安广场、恒安大 厦、嘉发大厦、静安雕塑公园、自然博物馆、达安城、新福康里等,办公集聚度一般, 综合环境一般。公交 41、109、301、324、927、955, 地铁 13 号线等从附近经过, 交通 条件较好。

4) 现场勘察情况

(a) 据现场核查, 该处办公用房地产部分出租给下属公司或关联企业, 目前办公用 房平均租金约为3.39元/天·平方米, 租赁合同均为一年一签的短期合同。

(b)石门二路258号"现代建筑设计大厦"房地产权证中并未记载地下车位个数。本 次评估以委托方提供的相关资料及评估人员现场核实的情况为依据。

(c) 据问询相关财务人员, 该单位房屋建筑物账面价值中包含了土地动拆迁费用约 9200万元。

2) 石门二路 266、268号办公楼 (北楼)

① 房地产权利状况

评估对象已办理《上海市房地产权证》,共有(沪房地静字(2005)第 005642号) 等房地产权证 40 本, 纳入固定资产评估范围的房屋建筑物合计建筑面积 12710.42 平方

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

部分资产评估说明

米。其中地上办公建筑面积 7149.45 平方米, 1-2 层商业建筑面积 2626.76 平方米, 地下 建筑面积 2934.21 平方米, 共设 47 个地下车位。房地产权证记载的主要内容如下: 房地 产权利人为上海现代建筑设计 (集团) 有限公司; 土地权属性质为国有; 土地使用权取 得方式转让;土地用途为商业办公综合;宗地(丘)面积为 2570 平方米;地号为静安 区石门二路街道 61 街坊 1/3 丘;土地使用期限为 2004 年 7 月 8 日至 2054 年 7 月 7 日止。

具体情况如下:

序号	物业地址	建筑面积 (m 2 )	结构	房屋类 型	房屋用 途	层数	竣工日期	房地产权证号
	石门二路 268号1 层	1306.69	钢混	商场	商业	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第
1	地下1层车库1、2、 5、6、22、23(6个 车位)	374.58	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	005645号
	小计	1681.27
	石门二路 268号2 层	1320.07	钢混	商场	商业	11	2004.10.14
$\overline{c}$	地下1层车库3、4、 7、8、24, 地下2 层车库 42 (6个车 位)	374.58	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	沪房地静字(2005)第 005646号
	小计	1694.65
	商业合计	3375.92
	石门二路 268号3 层	1794.8	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
$\mathbf{1}$	地下1层车库9、10、 11、12、13, 地下2 层车库 25、26、43、 45 (9个车位)	561.87	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	沪房地静字 (2005) 第 005642号
	小计	2356.67
	石门二路 266号4 层	1870.97	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
$\overline{2}$	268号地下1层车库 14、15、16、17、18, 地下2层车库27、 28、46、47(9个车 位)	561.87	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	沪房地静字 (2005) 第 005641 号
	小计	2432.84
	石门二路 266号 5 层	1345.03	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
3	268号地下1层车库 19、21、21, 地下 2 层车库 29、30、31 (6个车位)	374.58	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	沪房地静字 (2005) 第 005671号
	小计	1719.61
	石门二路266号601 室	86.62	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第
$\overline{4}$	268号地下2层车库 32 车位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	005689号
	小计	149.05

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

部分资产评估说明

	石门二路266号603 室	66.2	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
5	268号地下2层车库 31 车位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	沪房地静字 (2005) 第 005690号
	小计	128.63
	石门二路266号604 室	64.66	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
6	268号地下2层车库 34年位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	沪房地静字 (2005) 第 005710号
	小计	127.09
$\overline{7}$	石门二路266号606 室	77.02	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字(2005)第 005688号
$\bf 8$	石门二路266号605 室	66.2	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005675号
$\overline{9}$	石门二路266号607 室	77.63	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005709号
10	石门二路266号608 室	53.89	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005674 号
11	石门二路266号609 室	35.96	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005670号
	石门二路266号701 室	67.89	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
12	268号地下2层车库 35年位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	沪房地静字 (2005) 第 005711号
	小计	130.32
	石门二路266号702 室	66.2	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
13	268号地下2层车库 36年位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.15	沪房地静字(2005)第 005672号
	小计	128.63
14	石门二路266号703 室	64.66	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字(2005)第 005679号
15	石门二路266号704 室	66.2	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005678号
16	石门二路266号705 室	77.57	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005687号
17	石门二路266号706 室	77.63	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005686号
18	石门二路 266号 707 室	53.89	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005695号
19	石门二路266号708 室	35.96	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005696号
	石门二路 266号 801 室	47.73	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
20	268号地下2层车库 37年位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005713号
	小计	110.16
	石门二路266号802 室	46.62	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
21	268号地下2层车库 38 个车位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005685号
	小计	109.05
22	石门二路266号803 室	66.35	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字(2005)第 005697号

$\hat{\boldsymbol{z}}$

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司

部分资产评估说明

	合计	12710.42
	小计	9334.5
38	石门二路 256号 1102 室	54.28	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005)第 005684 号
	小计	140.06
37	268号地下2层车库 44年位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005676号
	石门二路 266号 1101室	77.63	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
36	石门二路 266号 1004 室	35.96	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005673 号
35	石门二路 266号 1003室	53.89	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005699号
34	石门二路 266号 1002 室	77.63	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005707号
	小计	137.5
33	268号地下2层车库 41 车位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005702号
	石门二路 266号 1001室	75.07	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
32	石门二路266号906 室	35.96	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005677号
31	石门二路266号905 室	53.89	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005683号
30	石门二路266号904 室	77.63	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005706号
29	石门二路266号903 室	55.09	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静宇 (2005) 第 005694号
	小计	109.05
28	268号地下2层车库 40 车位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005700号
	石门二路266号902 室	46.62	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
	小计	113.5
27	268号地下2层车库 39年位	62.43	钢混	其他	特种	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005701号
	石门二路266号901 室	51.07	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14
26	石门二路 266号 807 室	35.96	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字(2005)第 005681号
25	石门二路 266号 806 室	53.89	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005682号
24	石门二路266号805 , 室	77.63	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005708号
23	石门二路 266号 804 室	77.57	钢混	办公楼	办公	11	2004.10.14	沪房地静字 (2005) 第 005698号

2 建筑物状况:

石门二路266、268号办公楼为地上11层、地下2层的钢混结构写字楼,2004年 10月竣工,外墙贴瓷砖,塑钢窗,大楼外形象客船的仓体部分,椭圆形,从5层起外形 以阶梯状缩小,不规则房型较多,单层办公用房面积较小。大楼1-5层层高约4米,外

墙饰石材, 5层以上标准层高约 2.8 米 (至楼板), 承重梁较多, 楼地面至梁底约 2.5 米, 层高较低。该大楼1-2 层主要为商铺,目前用于出租经营,内部装修由承租方承担。办 公部分1层门厅面积很小,层高约4米,地面铺地砖,内墙贴墙砖,夹板吊顶;公共部 分面积较小, 地坪铺地砖或刷地板漆, 墙面基本刷涂料, 夹板吊顶; 办公室内地坪刷地 板漆、铺地毯或塑胶地板,内墙刷涂料或贴墙纸,顶棚刷涂料;地下1层为停车库,地 下2层为设备层和地下车库,层高约2.9米,顶棚及内墙刷涂料,地坪刷地板漆,共设 车位47个。大楼内共配有2部电梯,设有中央空调、消防报警、广播及喷淋、监控等 系统。

3 土地状况、市政基础设施条件及周围环境

评估对象位于传统的静安区与原闸北区交汇处, 其四至范围为东近慈溪路, 南为山 海关路, 西临石门二路, 北临新闸路。该地块二面临街, 土地形状基本多边形, 不太规 则,已具备七通一平开发水平,根据《上海市 2013 年基准地价更新成果》(基准日为 2013 年1月1日)确定,该处工业或研发总部用地土地等级为二级。

评估对象地处静安区石门二路与新闸路的交汇处,向南约500米左右为南京西路商 贸聚集区,向西约700左右为江宁路办公聚集区,向北约380米为苏州河北岸原闸北区 的火车站不夜城地区, 向东约500米为黄浦区。附近有国际丽都城、振安广场、恒安大 厦、嘉发大厦、静安雕塑公园、自然博物馆、达安城、新福康里等,办公集聚度一般, 综合环境一般。公交 41、109、301、324、927、955, 地铁 13 号线等从附近经过, 交通 条件较好。,

4)现场勘察情况

(a) 据现场核查, 该处办公用房地产部分出租给下属公司或关联企业, 目前办公用 房平均租金约为3.39元/天·平方米, 租赁合同均为一年一签的短期合同。

(b) 据现场核查, 该处商业房地产已出租, 其中: 1层610平方米出租给工商银行 静安区支行, 租金单价为 7.99 元/天·平方米, 租赁期至 2018 年 9 月 9 日止, 为短期租 赁合同;另有1层655平方米和2层全部出租给上海丰收日餐饮发展有限公司,其租赁 期自 2014年2月16日至2023年9月9日止(其中: 2月-5月为装修期间,免租金), 租金每隔三年递增4%, 押金为3个月租金(约833,241.00元), 其租金情况如下:

年期	租金
	每月 (元)	保证金

2014.5.16-2017.9.9	277,747.00	833,241.00
2017.9.10-2020.9.9	288,857.00
2020.9.10-2023.9.9	300,411.00

目前, "现代建筑设计大厦"(南楼)和(北楼)二幢办公楼, 办公用房地产部分出 租给下属公司或关联企业,该处商业房地产已出租给工商银行静安区支行和上海丰收日 餐饮发展有限公司。

(2) 评估方法

评估对象为商业办公类用房及地下车位,该区域房地产市场上类似物业交易案例较 多,且出租收益性较强,宜采用市场比较法及收益法进行评估。根据评估目的及评估对 象的具体情况、特点及收集的资料情况。本次评估采用市场比较及收益法进行估算,然 后根据市场实际情况加以综合分析, 最后确定房地产的评估价格。

本次评估中涉及的石门二路258号"现代建筑设计大厦"(南楼)主楼,为划拨科研、 设计用地。截至报告出具日,上海现代建筑设计(集团)有限公司现代建筑设计大厦南 楼土地性质为划拨, 根据上海市静安区规划和土地管理局于2016年8月8日出具的《复 函》, 上海房地产估价师事务所有限公司对现代建筑设计大厦南楼土地出具沪房地师估 字 (2016) 地字第 0087 号评估报告, 预计缴纳土地出让金 151,993,254.00 元, 估价报告 有效期为 2016年7月 26日至 2017年1月 25日。在上述有效期内, 现代设计集团须凭 有效房地产权证明等材料申请签订土地出让合同。若半年内如因政策或市场等原因导致 土地市场发生重大的波动或现代集团未能在有效期内补缴出让金, 则相应调整或重估估 价结果。上海现代建筑设计(集团)有限公司补缴土地出让金后,土地使用权取得方式 由划拨转为出让。本次以出让土地为前提条件进行评估。

● 市场比较法

市场比较法是指在一定市场条件下, 选择条件类似或使用价值相同的若干房地产交 易实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件下待估房地产进行对照比 较,并对交易实例房地产价格加以修正,从而确定待估房地产价格的方法。

公式: 比准价格 = 可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素 修正系数×个别因素修正系数

被评估对象价格=>比准价格×权重

收益法

所谓收益还原法是指在一定市场条件下,求取评估对象未来的正常净收益,选用适 当的资本化率将其折现到评估基准日后累加,以此估算出评估对象的客观合理价格或价 值的方法。

公式: 被评估对象价格=年净收益/(还原率-增长率)*【1-(1+增长率)* 4#R/(1+ 还原率) ""雅"】+建筑物剩余价值的现值

3) 估算过程

举例说明一:办公类用房以石门二路258号研发办公用房为例(现代大厦南楼) 方法一: 市场比较法估算过程

①市场案例的选取

根据评估要求, 按照《房地产估价规范》, 选择比较案例时, 应符合用途相同, 交 易类型相同,属于正常交易,于评估时点接近,区域及个别因素相近,统一价格基础的 要求。

本次评估的基准日期为2016年3月31日,选择评估作业时点相近且与评估对象条 件类似的以下三个案例作为可比实例,具体情况如下:

案 例	楼盘名称	建造年月	建筑面积 (m2)	交易价格(元/ $m2$ )	交易时间
A	新闸路 831 号 6 层 G 室 (丽都新 贵.	2005	183.45	27255	2015.10
B	南京西路 873-881 号 703 室 (新时代大 厦	2001	54.51	27000	2015.12
C	新闸路 1136 弄 1 号 1307室 (石油 天然气大厦)	2005年完工, 2015年通过验收 竣工	132.18	25000	2016.04

②编制比较因素条件说明表

	对象与实例项目 比较因素	评估对象	案例A	案例B	案例C
	交易价格	待求	27255	27000	25000
	交易时间	2016.03	2015.10	2015.12	2016.04
	交易情况	正常	成交价	成交价	成交价
区 域	地理位置	石门二路、山海 关路(办公2级)	石门二路、山海 关路(办公2级)	南京西路近泰兴 路(办公1级)	新闸路近江宁路 (办公2级)
因	办公集聚度	一般	一般	高	较高

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司

部分资产评估说明

素	交通便捷度	较好,附近公交 线路较多,距地 铁 13 号线自然 博物馆站约180 米	较好,附近公交 线路较多,距地 铁 13号线自然 博物馆站约 230 米	很好,附近公交 线路较多,位于 地铁南京西路站 上盖, 100 米左 右有 2/12/13 号 线3个地铁站	一般, 门前公交 线路车站数量一 般,距地铁车站 约 830 米左右。
	环境、景观	建筑物主要为东 西朝向, 朝向较 差。距东侧建筑 物太近, 对阳光 和景观影响较 大, 西侧隔石门 二路也有高层办 公和住宅楼遮 挡, 因土地面积 仅 2901 m2, 周边 除道路旁行道树 外几乎无绿化	主要为南北朝 向, 位于高档住 宅小区边缘, 绿 化环境较好	主要为南北朝 向, 东西间建筑 物间距较小,但 南北无高楼遮 挡,周边除道路 旁行道树外几乎 无绿化	建筑物基本为梯 形,与附近建筑 物将间距较大, 周边建筑物楼层 不高, 对其影响 不大。
	公共配套设施	齐全	齐全	齐全	齐全
	竣工日期	1999	2005	2001	2005年完工, 2015年通过验收 竣工
个 别 因 素	内部设施及物业 品质	一般, 高层办公 大楼,大堂较大 较高, 层高 3.6 米以上,配有7 部电梯和38个 地下车位, 物业 管理水平一般, 整体品质一般, 南侧有 270 m2左 右连接走廊。		较差,高层办公 大楼,大堂及电 梯厅较小,层高 3.6米以上,配3 部电梯,地下20 个车位,大门被 遮挡,,物业管 理水平一般, 整 体品质较差	稍差, 高层办公 大楼,大堂及电 梯厅面积偏小, 配4部电梯,地 上30个,地下 50个车位, 物业 管理水平一般, 整体品质稍差。
	房屋用途	科研技术用途, 土地价格较低。	办公	办公	办公
	面积	整体转让总建筑 面积达到 47665.09 平方米	183.45	54.51	132.18
	临路状况	临街	临街	临街	临街
	楼层	12/24F	6/32F	7/20F	13/19F
	装修	主要为普通老装 修,但大堂和会 议室装修较好	普通老装修	普通老装修	普通老装修

3比较因素的选择及说明

(A) 交易情况修正:

可比实例均为正常成交案例,故不对交易情况进行调整。

(B) 交易日期修正:

可比实例 C 的交易日期与评估基准日较为接近,且在此期间该处同类房地产市场价

格趋于稳定,故交易日期不修正;可比实例 A、B 的交易日期分别为 2015 年 10 月和 12 月。土地价格的波动是房地产市场价格变动的晴雨表,是房地产市场价格变动的主要因 素,其价格变动的情况能较好地反映出房地产市场价格变动的实际情况。参考中国指数 研究院发布的统计数据显示, 2016年1季度上海市商服用地地价水平为 40523 元/m2, 2015 年 4 季度地价水平为 40018 元/m2, 则: 可比实例 A、B 期日调整系数 =40018/40523≈0.99。分別取交易日期调整系数为100/99、100/99、100/100。

(C) 区域因素修正:

(a) 地理位置: 评估对象与比较案例 A 均位于静安区临近原闸北区地区, 属办公 土地等级 2 级区域, 地理位置相对一般; 比较案例 B 位于静安区南京西路上, 属办公土 地等级1级区域, 地理位置较优; 比较案例 C 位于静安区临近普陀区地区, 属办公土地 等级2级区域,虽距评估对象较近,但地理位置略差于评估对象。故分别取地理位置调 整系数为 100/100、100/110、100/98。

(b) 办公集聚度: 评估对象与可比实例 A 所在区域有一些办公楼, 但整体来看较为 分散, 且以老办公楼为主, 办公集聚度一般; 可比实例 B 所在的南京西路地区为上海市 的主要商服聚集地之一, 办公集聚度很高; 可比实例 C 所在的静安区江宁路地区办公楼 较为集中,办公集聚度较高。分别取办公集聚度调整系数为 100/100、100/104、100/102。

(c)交通条件: 评估对象与可比实例 A 附近公交线路较多, 距地铁 13 号线自然博 物馆站约180米, 交通条件较好; 可比实例 B 附近公交线路较多, 位于地铁南京西路站 上盖, 100 米左右有 2 号、12 号、13 号线 3 个地铁站, 交通条件很好; 可比实例 C 门 前公交线路车站数量一般,距地铁车站约 830 米左右, 交通条件相对稍差。故分别取交 通条件调整系数为 100/100、100/102、100/97。

(d)环境因素:评估对象建筑物主要为东西朝向,朝向较差。其东侧高层住宅与 其相距太近, 西侧隔石门二路也有高层办公和住宅楼遮挡, 对阳光和景观影响较大。可 比实例 A 主要为南北朝向,位于高档住宅小区边缘,绿化环境较好;比实例 B 主要为 南北朝向,东西间建筑物间距较小,但南北无高楼遮挡,周边除道路旁行道树外几乎无 绿化;比实例 C 为建筑物基本为梯形, 与附近建筑物将间距较大, 周边建筑物楼层不高, 对其影响不大。故分别取环境因素调整系数为 100/102、100/101、100/102。

(D)个别因素修正:

(a) 竣工年代因素: 评估对象竣工于1999年, 但土地为空转方式取得, 补地价后 其土地使用年限较长,但其建筑物较旧,维护费用较大;比较案例 A 竣工于 2005年,

其建筑物成新率较高,维护费用相对小些,但土地使用年限要短于评估对象;比较案例 B 竣工于 2001 年左右, 其建筑物成新率与评估对象基本相同, 但土地使用年限短于评 估对象约 15年以上; 比较案例 C 竣工于 2015 年左右, 其建筑物基本完工于 2005 年左 右(呈为烂尾楼), 建筑物成新率较高, 维护费用相对小些, 但土地使用年限要短于评 估对象。综合考虑建筑物竣工年代和土地使用期限对办公房地产价格的影响程度,分别 取竣工年代调整系数为 100/100、100/98、100/100。

(b) 内部设施及物业品质: 评估对象为高层办公大楼, 大堂较大较高 (约5.7米), 标准层高3.6米,配有7部电梯和38个地下车位,南侧有270平方米左右过道走廊与北 楼相连, 物业管理水平一般, 整体品质中等偏下; 比较实例 A 为高档住宅小区边高层酒 店式办公大楼,大堂面积一般,层高3.6米左右,单套面积在50-200之间,房间内带卫 生间,物业管理水平较高,配有4部电梯,地下118个车位,内部设施与评估对象相仿, 但地下车位数量较多, 整体品质稍好; 可比实例 B 为高层办公大楼, 大堂及电梯厅较小, 层高约3.6米,配3部电梯,地下20个车位,大门被道路遮阳棚遮挡,内部设施相对较 差, 物业管理水平一般, 整体品质较差; 可比实例 C 为高层办公大楼, 大堂及电梯厅面 积偏小,配4部电梯,地下50个车位,物业管理水平一般,整体品质稍差。分析设施 因素对楼价的影响程度, 分别取内部设施调整系数为100/104、100/92、100/95。

(c) 用途因素: 评估对象为工业研发类办公大楼, 可比案例法定用途均为办公。 据 (沪府办〔2014〕25号)《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关 于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》的通知》记载:研发总部通用类用地的, 市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。据委托方提供的该地块由划 拨土地转为出让土地时补缴出让金评估中与土地规划管理部门协商的情况,如按办公用 地补缴出让金其评估地价要高于目前研发设计用地地价20%。据市场调查,该区域类似 竣工年代在20年左右的办公用房市场售价通常在25000-27000元/平方米左右。按《上 海市 2013 年基准地价更新成果》数据估算,结合近期土地市场类似区域成交案例及现 有资料分析估算,该区域竣工20年左右的办公用地楼面地价约在16450元/平方米左右, 其土地价格的贡献约为房地产市场价格的 63%左右。以此估算其用途调整系数应该在 87%左右(1-20%×63%), 约为100/115。分别取用途因素调整系数为100/115、100/115、 $100/115$ .

(d) 面积因素: 本次评估目的是为整体转让二栋研发和办公大楼提供价格参考依 据,其整体转让总建筑面积达到47665.09平方米;比较案例均为建筑面积在200平方米

以内可单套出售的办公用房。分析同类办公用房面积对价格的影响情况 (正常情况下面 积小, 成交价高), 分别取面积修正系数为 100/110、100/110、100/110。

(e) 楼层因素: 本次评估是估算大楼的平均价格, 评估对象地上总层数为 24 层, 故本次评估取12层办公用房价格为该大楼的平均楼层价格;可比案例分别位于大楼的6 层、7层和13层。通常情况下,楼层高,通风、采光和景观相对较好,房屋价格也相对 较高。分析楼层对办公房地产价格的影响程度,分别取楼层因素调整系数为 100/97、 $100/97.5$ , $100/100.5$

(f) 装修因素: 评估对象与可比案例办公区域内部基本均为石膏板吊顶, 墙面刷 涂料, 地坪铺地砖或地毯等, 装修较为普通, 且装修时间在5年以上。但评估对象大堂 和会议室面积较大,装修用料较好,墙面饰护墙板或石材,装修相对较好。综合分析装 修对办公楼价格的影响程度, 分别取装修因素调整系数为 100/99、100/99、100/99。

	对象与实例项目 比较因素	评估对象	案例 A	案例B	案例C
	交易价格	待求	27255	27000	25000
	交易时间	100/100	100/99	100/99	100/100
	交易情况	100/100	100/100	100/100	100/100
	地理位置	100/100	100/100	100/110	100/98
区	办公集聚度	100/100	100/100	100/104	100/102
域 因	交通便捷度	100/100	100/100	100/102	100/97
素	环境、景观	100/100	100/102	100/101	100/102
	公共配套设施	100/100	100/100	100/100	100/100
	竣工日期	100/100	100/100	100/98	100/100
	内部设施及物业 品质	100/100	100/104	100/92	100/95
个	房屋用途	100/100	100/115	100/115	100/115
别	面积	100/100	100/110	100/110	100/110
因 素	临路状况	100/100	100/100	100/100	100/100
	楼层	100/100	100/97	100/97.5	100/100.5
	装修	100/100	100/99	100/99	100/99
			21364	21020	21141

④编制比较因素条件指数表

根据修正后可比实例的修正单价,确定采用算术平均法计算待估房地产的比准单 价, 即: 修正价格=(21364+21020+21141) -3=21175 元/平方米, 取整为 21180 元/平方 米。

则:石门二路258号研发楼评估单价=21180元/平方米。

研发楼市场价值=21180×32662.69=691.795.800.00元 (取整)。

方法二: 收益法估算过程

①收益案例的选取:

通过市场调查了解,评估人员收集了与评估项目有关的市场交易实例若干个、根据 相关替代性原理, 按用途相同或相近, 地区相同(或同一供需圈), 评估时点接近, 交 易情况正常的要求, 选取比较案例情况如下:

案例	楼盘名称	面积 $(M^2)$	日租金价格(元 /m2.天)	交易时间
	新闸路 831 号中区 (丽都新贵)	88	4.55	2016.05
$\overline{2}$	新闸路 1136 弄 10 层 (石油天然气大厦)	19	3.5	2016.07
3	南京西路 881 号低区 (新时代大厦	130	4.8	2016.07
$\overline{4}$	武定路331号(申银 发展大厦)	180	3.33	2016.07
5	评估对象平均租金		3.5	2016.07

经现场调查,该处办公楼租金通常在3.33-4.8元/平方米·天左右,且仍有小幅上涨趋 势。根据上海统计年鉴数据显示,由干近及年来随着上海"国际金融中心"、"航运中心" 的规划、建设,大量国际、国内企业将办事处乃至地区总部等设在了上海,因此上海办 公用房的需求量逐年上升,致使办公用房的租金价格保持逐年上涨态势,年涨幅在3.7% 左右。但随着上海中心区域办公成本的上升、近几年来近郊办公用房供应量的增加、国 内外经济的下行压力, 将使上海办公用房租金价格的上涨幅度趋向平缓。预计未来平 均涨幅在3%左右。考虑评估对象的地理位置(一般)、装修(装修一般)、目前经营 状况 (主要以办公为主) 等因素。本次评估取该区域办公楼的平均租金4元/(平方米·天) 为评估对象第一年的客观租金。评估对象地处静安区,距南京西路商贸聚集区不远,物 业品质一般,目前租金单价也不高,其未来出租情况较为乐观,故取客观平均出租率为 $95\%$ .

②年收入估算:

(a) 年租金收入的估算:

评估对象的不含税租金=4/(1+5%)=3.81元/平方米·天(取整)

评估对象年租金收入=租金×全年计算天数×出租率=3.81×365×95%=1321 (元/平方 米·年)。

(b) 年押金收入的估算: 押金一般为2个月, 押金收益按一年期存款利率 1.5%计

算。

年押金收入=租金×押金计算天数×存款利率=3.81×95%×60×1.5%=3.26 (元/平方 米·年)。

(c) 年收入的确定:

年收入=年租金收入+年押金收入=1321+3.26=1324 (元/平方米·年)。

(3)年支出估算

(a) 参数的选定:

各类税费的确定:

增值税附加: 根据国家的相关税收政策规定, 增值税附加按租金收入的 5% × 13%=0.65%测算。

房地产税:根据国家的相关税收政策规定,房地产税按收入的12%税率测算。

维修费:根据本地区通常情况下该项费用的发生情况,其费用通常按重置成本的2% 测算。考虑该处建筑物与土地使用年限仅差7年,为使其耐用年限能延长7年,在正常 的维修保养状况下,再增加1%的定期大修改造费用。

管理费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按年租金收入的4%费率测算。 保险费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按房屋建安成本的0.2%测算。 (b) 确定年支出

项目	内容	公式	金额(元/平方 米/年)
维修费	房屋建安成本的×0.03	$6800 \times 0.03$	204
管理费	年租金收入的×0.04	$1321 \times 0.04$	52.84
房产税	年租金收入的×0.12	$1321 \times 0.12$	158.52
保险费	房屋建安成本的×0.002	$6800 \times 1 \times 0.002$	13.6
增值税及附加	年租金收入的×0.0065	1321×0.0065	8.59
		合计	437.55

各类年支出情况如下:

注: (1)根据上海市建筑建材业市场管理总站发布的上海市造价行情估算, 确定 类似新建房屋建筑安装单价一般为 6800 元/平方米左右。

4年净收益估算

第一年净收益=年收入 - 年支出=1324 - 437.55=886 (元/平方米 年)

(5)还原利率:

收益还原率参考《上海市 2013 年基准地价更新成果》数据,办公物业的折现率为

7%。评估对象地处静安区,距南京西路商贸聚集区不远,物业品质中等偏下,目前以 办公为主, 其综合风险应该与普通办公物业相仿, 故本次评估收益还原率取7%。

⑥收益年限:

评估对象土地取得方式为国有划拨,目前正在办理补缴土地出让金手续,补缴出让 金后其土地使用年限以补缴之日起计算。办公用地法定最高土地使用期限为50年,则: 该处尚余土地使用年限为50年;评估对象为非生产性钢混结构建筑物,1999年竣工, 其耐用年限通常为60年左右,则:建筑物经济尚可使用年限为43年,其与土地使用年 限仅差7年,通常情况下,该类建筑物只要在正常的维修保养状况下,再对建筑物增加 进行定期大修改造,建筑物的耐用年限增加7年是没有问题的(已在正常维修费中考虑 增加了1%大修改造费用)。故本次评估房地产总收益年限取50年。

⑦评估对象市场收益价值估算

V = A × [1 - (1+S)^t/(1+R)^t]/(R - S)+建筑物剩余价值的现值

V=886×[1 - (1+3%)⁵⁰/(1+7%)⁵⁰]/(7%-3%)+0=18854元/平方米, 取整为18850 元/平方米。

则: 办公楼市场价值=18850×32662.69=615,691,700.00 元 (取整)。

综合分析确定评估价值

经过测算, 市场法估算结果为 21180 元/平方米, 收益法估算结果为 18850 元/平方 米,二者评估价格有一定的差距。由于我国的房地产市场尚处于发展阶段,租赁及销售 市场价格机制尚待完善, 租金水平并不能反映出房地产市场的实际价格水平。根据评估 目的, 评估人员认为, 市场比较法估算结果更能满足评估目的需要和体现该处物业的市 场实际价值水平, 故本次评估取市场比较法估算结果为最后的评估结果。

则: 研发办公楼评估市场价值为 691,795,800.00 元。

举例说明二: 商业用房以底层商铺为例(现代大厦北楼部分)

方法一: 市场比较法估算过程

1市场案例的选取

根据评估要求, 按照《房地产估价规范》, 选择比较案例时, 应符合用途相同, 交 易类型相同,属于正常交易,于评估时点接近,区域及个别因素相近,统一价格基础的 要求。

本次评估的基准日期为2016年3月31日,选择评估作业时点相近且与评估对象条

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

件类似的以下三个案例作为可比实例,具体情况如下:

案 例	楼盘名称	建造年月	建筑面积 (m2)	交易价格 (元/平方米)	交易时间
А	石门二路 165号 1-2 层商铺(国际 丽都城丽都新 贵)	2006	525.5	47574	2015.10 成交价
B	南京西路 580号 主楼 201 室商铺 (南证大厦)	1998	346.05	37566	2015.10 成交价
C	新闸路近泰兴路 1层商铺	2000	86	58140	2016.05 挂牌价

统一楼层因素: 评估对象与可比实例 C 均为 1 层商业用房的价格, 可比实例 A 为 1-2 层商业用房的价格, 可比实例 B 为 2 层商业用房的价格。通常情况下, 该处同类 2 层商业用房的市场单价约为底层商业用房的70%左右,则:可比实例 A (1-2 层商铺) 的调整系数=1×50%+70%×50%≈0.85, 可比实例 B (2层商铺) 的调整系数≈0.7。

可比实例 A 底层商铺单价=47574/0.85≈55969 元/平方米;

可比实例B底层商铺单价=37566/0.7≈53666元/平方米。

调整后案例情况如下:

案 例	楼盘名称	建造年月	建筑面积 (m2)	交易价格 (元/平方米)	交易时间
A	石门二路 165号 1-2 层商铺(国际 丽都城丽都新 贵)	2006	525.5	55969	2015.10
B	南京西路 580号 主楼 201 室商铺 (南证大厦)	1998	346.05	53666	2015.10
С	新闸路近泰兴路 1层商铺	2000	86	58140	2016.05

②编制比较因素条件说明表

	对象与实例项目 比较因素	评估对象	案例A	案例B	案例C
	交易价格	待求	55969	53666	58140
	交易时间	2016.03	2015.10	2015.10	2016.05
	交易情况	正常	成交价	成交价	挂牌价
区 域	地理位置	石门二路、新闸 路	石门二路、北京 西路, 对面是静 安雕塑公园。	南京西路、成都 北路	新闸路近泰兴路

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

部分资产评估说明

因 素	商业繁华度	一般, 位于该道 路的最北端, 北 面距恒丰路桥较 近,所临新闸路 的北侧已经动拆 迁, 商铺数量相 对一般	稍好, 位于高档 小区门口, 该道 路商铺聚集处	好, 位于南京西 路上的韩城礼品 商场处, 商业繁 华度为较好	稍好, 位于新闸 路上3个住宅小 区的出人口处, 商铺数量相对较 多, 客流量较大。
	交通便捷度	好,附近公交车 站较多,距地铁 车站约370米。	好,附近公交车 站较多,距地铁 车站约310米。	好,门前公交线 路车站较多,距 地铁车站约 450 米左右。	好,附近公交车 站较多,距地铁 车站约 500 米。
	环境、景观	一般	一般	一般	一般
	公共配套设施	齐全	齐全	齐全	齐全
	竣工年代	2004	2006	1998	2000
	房型及设施	一般	一般	一般	一般
	面积	整体出售, 总面 积达 47665.09 平 方米	525.5	346.05	86
	楼层	1F	$1-2F$	2F	1F
个 别 因 素	临街状况	临街 (虽地处角 地,但所临路口 路面较宽,车辆 较多,距恒丰路 桥引桥较近,所 临新闸路的北侧 已经动拆迁)	临街	临街,但为办公 大楼内商铺,进 深较深, 临街状 况较差	临街
	装修	普通老装修	现场勘查,现为 谭香山足道 SPA 馆,装修较好, 较新	普通老装修	普通老装修

(3)比较因素的选择及说明

(A) 交易情况修正:

可比实例 A、B 为正常成交案例, 故不对其交易情况进行调整。可比实例 C 为中介 公司挂牌价, 根据市场调查的情况分析, 该处挂牌价格通常情况下可还价余地在 4%左 右。因此,分别取交易情况调整系数为100/100、100/100、100/104。

(B) 交易日期修正:

可比实例 C 的交易日期与评估基准日较为接近,且在此期间该处同类房地产市场价 格趋于稳定, 故交易日期不修正; 可比实例 A、B 的交易日期为 2015年10月。土地价 格的波动是房地产市场价格变动的晴雨表,是房地产市场价格变动的主要因素,其价格 变动的情况能较好地反映出房地产市场价格变动的实际情况。参考中国城市地价监测网 发布的统计数据显示, 2015年4季度上海市商业用地地价水平为 40018 元/m2, 2016年 1 季度地价水平为 40523 元/m2。则: 可比实例 A、B 的期日调整系数=40018/40523 ≈0.99。 故, 分别取交易日期调整系数为100/99、100/99、100/100。

(C) 区域因素修正:

(a) 地理位置因素: 评估对象与比较案例 C 均位于石门二路近新闸路口附近, 彼 此距离相距较近, 地理位置一般; 比较案例 A 位于石门二路、北京西路口, 对面就是静 安雕塑公园, 地理位置相对较好; 比较案例 B 位于南京西路近成都北路口, 地理位置很 好。故分别取地理位置调整系数为 100/103、100/110、100/100。

(b) 商业聚集度: 评估对象位于石门二路的最北端, 北面距恒丰路桥较近, 所临 新闸路的北侧已经动拆迁,附近商铺数量相对一般。比较案例 A 位于高档住宅小区"国 际丽都城"的东门处,是石门二路商铺较为聚集处,商业繁华度相对稍好;比较案例 B 位于南京西路上的韩城礼品商场处,商业繁华度为较好;比较案例位于新闸路上3个住 宅小区的出人口处, 商铺数量相对较多, 客流量较大, 商业繁华度相对评估对象稍好。 故分别取商业繁华度调整系数为 100/103、100/105、100/103。

(D)个别因素修正:

(a)竣工年代因素: 评估对象竣工于2004年; 比较案例 A、B、C 分别竣工于2006、 1998、2000年左右。分析竣工年代对商业房地产价格的影响程度,分别取竣工年代调整 系数为 100/100、100/99、100/100。

(b) 面积因素: 本次评估目的是为整体转让二栋研发和办公大楼提供价格参考依 据,其整体转让总建筑面积达到47665.09平方米;比较案例均为建筑面积在500平方米 以内可单套出售的商业用房。分析同类商业用房面积对价格的影响情况 (正常情况下面 积小, 成交价高), 分别取面积修正系数为 100/110、100/110、100/110。

(c) 临街状况: 评估对象虽地处角地, 但所临路口路面较宽, 车辆较多, 距恒丰 路桥引桥较近, 所临新闸路的北侧已经动拆迁, 综合来看临街条件一般; 比较案例 A、 C 均为一面临街, 临街条件一般; 比较案例B 虽临街, 但为办公大楼内商铺, 进深较深, 临街状况较差。故分别取临街状况调整系数为100/100、100/90、100/100。

(d) 装修因素: 评估对象与可比案例 B、C 均为普通装修, 且装修时间较长; 现 场勘查, 可比案例 A 为"谭香山足道 SPA 馆", 装修相对较好, 较新。综合分析装修 对商铺价格的影响程度,分别取装修因素调整系数为100/101、100/100、100/100。

4编制比较因素条件指数表

对象与实例项目 比较因素	评估对象	案例 A	案例B	案例C
交易价格	待求	55969	53666	58140
交易时间	100/100	100/99	100/99	100/100

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司

部分资产评估说明

			47965	47886	49341
	装修	100/100	100/101	100/100	100/100
素	临街状况	100/100	100/100	100/90	100/100
因	楼层	100/100	100/100	100/100	100/100
个 别	面积	100/100	100/110	100/110	100/110
	房型及设施	100/100	100/100	100/100	100/100
	竣工年代	100/100	100/100	100/99	100/100
	公共配套设施	100/100	100/100	100/100	100/100
素	环境、景观	100/100	100/100	100/100	100/100
因	交通便捷度	100/100	100/100	100/100	100/100
区 域	商业繁华度	100/100	100/103	100/105	100/103
	地理位置	100/100	100/103	100/110	100/100
	交易情况	100/100	100/100	100/100	100/104

根据修正后可比实例的修正单价,确定采用算术平均法计算待估房地产的比准单 价, 即: 修正价格= (47965+47886+49341) ÷3=48397 元/平方米, 取整为 48400 元/平方 米。

则: 底层商业用房评估单价=48400元/平方米。

通常情况下,该类商铺2层铺面的市场价格为底层铺面的70%。则:该各层商业用 房估算价格如下:

部位	建筑面积 (m 2 )	修正系数	基准单价 (元/m 2 )	修正单价/ m 2	总价(万元)	备注
第1层	1306.69		48400	48400	63,243,800.00
第2层	1320.07	0.7	48400	33880	44,724,000.00	楼层调整-30%
合计	2626.76				107,967,800.00

方法二: 收益法估算过程

★1层651.69平方米未签长期租赁合同商铺的估算

①收益案例的选取:

通过市场调查了解,评估人员收集了与评估项目有关的市场交易实例若干个,根据 相关替代性原理, 按用途相同或相近, 地区相同(或同一供需圈), 评估时点接近, 交 易情况正常的要求,选取比较案例情况如下:

案例	楼盘名称		日租金价格
		面积 $(M^2)$	(元/m2.天)	交易时间
	南京西路成都北路1层商铺	228	7.75	2016.07
$\overline{2}$	新闸路近石门二路1层商铺	80		2016.07
3	石门二路 156号 1 层商铺	10	8.33	2016.07
4	评估对象1层商铺	610	7.99	2016.03

部分资产评估说明

经现场调查,该区域商铺的租金与出租面积、进深有关。通常情况下,面积越大、 进深越深,其租金越低。评估对象无长期租约处总面积约 651.69平方米,进深在10米 左右, 该区域类似底层商铺的租金单价通常在 7.75-9元/平方米·天左右, 且仍有小幅 上涨趋势。据上海统计年鉴获悉自2000年以来,上海市商业营业用房的租金基本呈现 上涨态势,平均年涨幅4.4%左右。但近年来随着电商的快速增长,实体商铺的经营收 到了较大的冲击,其整体租金增幅有所下降。考虑的评估对象为可做餐饮商铺,其租金 增长水平虽收到一定影响,但总体较为稳定,预计未来年平均涨幅在4%左右。考虑评 估对象的位置(稍差,位于该区域商铺相对较少地段)、内部设施及装修(一般)、面 积 (651.69平方米)、目前经营状况等因素。评估人员认为,该处未签长期租赁合同商 铺(南侧进深约10米部分)目前的租金水平与市场客观情况较为相符。故本次评估取 该大厦底层商铺的实际租金单价 7.99 元/ (平方米·天) 为评估对象第一年的客观租金。 评估对象地处静安区,附近居民住宅区较多,物业品质一般,目前租金单价也不高,其 未来出租情况较为乐观,故取客观出租率为95%。

②年收入估算:

(a) 年租金收入的估算:

评估对象的不含税租金=7.99/ (1+5%) =7.61 元/平方米·天 (取整)

评估对象年租金收入=租金×全年计算天数×出租率=7.61×365×95%=2639 (元/平方 米·年)。

(b) 年押金收入的估算: 押金一般为2个月, 押金收益按一年期存款利率 1.5%计 算。

年押金收入=租金×押金计算天数×存款利率=7.61×95%×60×1.5%=6.51 (元/平方 米·年)。

(c) 年收入的确定:

年收入=年租金收入+年押金收入=2639+6.51=2646 (元/平方米·年)。

3年支出估算

(a) 参数的选定:

各类税费的确定:

增值税附加: 根据国家的相关税收政策规定, 增值税附加按租金收入的 5% × 13%=0.65%测算。

房地产税:根据国家的相关税收政策规定,房地产税按收入的12%税率测算。 维修费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按重置成本的2%测算。 管理费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按年租金收入的4%费率测算。 保险费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按房屋建安成本的 0.2%测算。 (b) 确定年支出

各类年支出情况如下:

序号	项目	内容	公式	金额(元/平方 米/年)
	维修费	房屋建安成本的×0.02	$5000 \times 0.02$	100
$\mathcal{P}$	管理费	年租金收入的×0.04	$2639 \times 0.04$	105.56
3	房产税	年租金收入的×0.12	$2639 \times 0.12$	316.68
4	保险费	房屋建安成本的×0.002	$5000 \times 0.002$	10
5	增值税附加	年租金收入的×0.0065	2639×0.0065	17.15
			合计	549.39

注: (1)根据上海市建筑建材业市场管理总站发布的上海市造价行情估算, 确定类似房屋建筑 安装单价一般为5000元/平方米左右。

4年净收益估算

第一年净收益=年收入 - 年支出=2646 - 549.39=2097 (元/平方米·年)

(5)还原利率:

收益还原率参考《上海市 2013 年基准地价更新成果》数据, 商业物业的折现率为 8%。评估对象地处静安区,附近居民住宅区较多,物业品质一般,其商铺的投资风险 相对一般,故本次评估取收益还原率为8%。

⑥收益年限:

评估对象土地用途为商业办公综合,土地使用期限自 2004年7月8日至2054年7 月7日止,于评估基准日尚余土地使用年限约38.29年。委估建筑物竣工于2004年,钢 混结构,该类建筑物耐用年限通常为60年。于评估基准日建筑物已使用约12年,建筑物 尚可使用年限为48年。故本次评估房地产收益年限取38.29年,38.29年后,建筑物尚 有 9.71 年的耐用使用年限。

⑦评估对象市场收益价值估算

建筑物剩余价值的现值=(5000×9.71/60)/(1+8%)^38.29=42 元/平方米。

V = A × [1 - (1+S)^t/(1+R)^t]/(R - S) +建筑物剩余价值的现值

V=2097×[1 - (1+4%)^38.29/(1+8%)^38.29]/(8%-4%)+42=40110元/平方米 (取整)。

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

则: 1层 651.69平方米未签长期租赁合同商铺的市场价值= 40110×651.69= 26,139,300.00 元 (取整)。

★ 已签长期租赁合同商铺的估算

①租约期内收益价值的估算

(a) 租金收益情况的确定

根据上海建筑设计(集团)有限公司(甲方)与上海丰收日餐饮发展有限公司(乙 方)签订的房屋租赁合同记载: 该处1层655平方米和2层1320.07平方米 (合同记载 面积为1748平方米)出租给上海丰收日餐饮发展有限公司,其租赁期自2014年2月16 日至 2023年9月9日止, 租金每隔三年递增 4%, 押金为3个月租金(约833,241.00元), 其租金情况如下:

年期	含增值税租金	不含增值税租金
	每月 (元)	每月 (元)	保证金
2014.5.16-2017.9.9	277,747.00	264,521.00	833,241.00
2017.9.10-2020.9.9	288,857.00	275,102.00
2020.9.10-2023.9.9	300,411.00	286,106.00

(b) 还原利率:

评估对象位于中心城区,其房屋装修费用由承租人承担,故其所签合同租期较长, 租金水平与该区域长期租约客观水平较为相符。评估人员认为,在上述情况下双方毁约 的可能性较小,该处物业投资风险较为一般,本次评估取租约期内收益还原率为 4.5%。

(c) 收益年限:

评估对象租赁期至2023年9月9日止,于评估基准日尚余租赁期7.45年,故本次 评估租约期内收益年限取 7.45年。

(d) 各参数的选定:

各类税费的确定:

增值税附加: 根据国家的相关税收政策规定, 增值税附加按租金收入的 5% × 13%=0.65%测算。

房地产税:根据国家的相关税收政策规定,房地产税按收入的12%税率测算。

维修费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按重置成本的2%测算。

管理费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按年租金收入的4%费率测算。 保险费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按房建筑物现值的的 0.2%测算。

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

部分资产评估说明

(e) 具体收益估算如下:

项目名称/日期	2016.4.1 至 2016.9.9	2016.9.10 至 2017.9.9	2017.9.10 至 2018.9.9	2018.9.10 至 2019.9.9
租金收入	1401961	3174252	3301224	3301224
押金收入	5208	12499	12499	12499
小计	1407169	3186751	3313723	3313723
维修费	82295	197507	197507	197507
管理费	56078	126970	132049	132049
房产税	168235	380910	396147	396147
保险费	8229	19751	19751	19751
增值税附加	9113	20633	21458	21458
小计	323950	745771	766912	766912
年纯收益	1083219	2440980	2546811	2546811
折现率	4.50%	4.50%	4.50%	4.50%
折现系数	1.0000	0.9808	0.9386	0.8982
现值	1083219	2394113	2390437	2287546
评估价值	8,155,315.00

项目名称/日期	2019.9.10 至 2020.9.9	2020.9.10 至 2021.9.9	2021.9.10 至 2022.9.9	2022.9.10 至 2023.9.9
租金收入	3301224	3433272	3433272	3433272
押金收入	12499	12499	12499	12499
小计	3313723	3445771	3445771	3445771
维修费	197507	197507	197507	197507
管理费	132049	137331	137331	137331
房产税	396147	411993	411993	411993
保险费	19751	19751	19751	19751
增值税附加	21458	22316	22316	22316
小计	766912	788898	788898	788898
年纯收益	2546811	2656873	2656873	2656873
折现率	4.50%	4.50%	4.50%	4.50%
折现系数	0.8595	0.8225	0.7871	0.7532
现值	2188984	2185278	2091225	2001157
评估价值	8,466,644.00

注: (1)根据上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价行情估算, 确定类 似房屋建筑安装单价一般为 5000 元/平方米左右。则: 维修费=5000×2%×1975.07 =197507元;

则: 租约内估算价值=8,155,315.00+8,466,644.00=16,621,959.00 元。

②租赁期后 (2023年9月9日后)房地产价值的估算

经现场调查, 评估对象所在区域类似面积总面积在 650 平方米, 进深在 10 米左右 的底层商铺含税客观租金单价通常在 7.99 元/平方米·天左右 (详见未签长期租约收益法

估算),且仍有小幅上涨趋势,年涨幅在 4%左右。考虑评估对象的总面积较大、进深 较深(约30米左右)、房型(为半个椭圆形)、目前经营状况等因素。本次评估取该 处底层商铺的客观含税租金单价 6.92 元/平方米·天 (7.99 元/平方米·天×0.96 面积调整 ×0.95 进深调整×0.95 房型调整)为评估对象第一年的客观租金。评估对象地处静安区, 附近居民住宅区较多, 物业品质一般, 目前租金单价也不高, 其未来出租情况较为乐观, 故取客观出租率为95%。

a、年收入估算:

(a) 年租金收入的估算:

2023年9月租赁合同到期后租金=6.92×(1+4%)⁷≈9.11 元/平方米·天 (取整)

评估对象的不含税租金=9.11/ (1+5%) =8.68 元/平方米·天 (取整)

评估对象年租金收入=租金×全年计算天数×出租率=8.68×365×95%=3010 (元/平方 米·年)。

(b) 年押金收入的估算: 押金一般为2个月, 押金收益按一年期存款利率 1.5%计 算。

年押金收入=租金×出租率×押金计算天数×存款利率=8.68×95%×60×1.5%=7.42 (元/ 平方米·年)。

(c) 年收入的确定:

年收入=年租金收入+年押金收入=3010+7.42=3017 (元/平方米·年)。

b、年支出估算

(a) 参数的选定

各类税费的确定:

增值税附加: 根据国家的相关税收政策规定, 增值税附加按租金收入的 5% × 13%=0.65%测算。

房地产税:根据国家的相关税收政策规定,房地产税按收入的12%税率测算。

维修费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按重置成本的2%测算。

管理费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按年租金收入的4%费率测算。

保险费: 根据本地区通常情况下该项费用的发生情况, 按房屋建安成本的0.2%测算。

(b) 确定年支出

各类年支出情况如下:

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

部分资产评估说明

序 号	项目	内容	公式	金额 (元/平方 米/年)
	维修费	房屋建安成本的× 0.02	$5000 \times 0.02$	100
$\overline{2}$	管理费	年租金收入的×0.04	$3010 \times 0.04$	120.4
3	房产税	年租金收入的×0.12	$3010 \times 0.12$	361.2
$\overline{4}$	保险费	建筑物现值的×0.002	$5000 \times 0.002$	10
5	增值税及附加	年租金收入的× 0.0065	$3010 \times 0.0065$	19.57
			合计	611.17

注: 根据上海市建筑建材业市场管理总站发布的上海市造价行情估算, 确定类似房 屋建筑安装单价一般为 5000 元/平方米左右。

c、年净收益估算

租赁期后第一年净收益=年收入-年支出=3017-611.17=2406 (元/平方米·年)

d、还原利率:

收益还原率参考《上海市2013年基准地价更新成果》数据,商业物业的折现率为8%。 评估对象地处静安区,附近居民住宅区较多,物业品质一般,其商铺的投资风险相对一 般,本次评估取收益还原率为8%。

e、收益年限:

评估对象土地使用期限自2004年7月8日至2054年7月7日止,于评估基准日尚 余使用年限约38.29年。2023年9月9日租赁合同到期后尚余使用年限为30.85年。故 租赁期后房地产收益年限取30.85年。2023年9月9日租赁合同到期日后折现年限为7.45 年。

委估建筑物竣工于2004年,钢混结构,该类建筑物耐用年限通常为60年。于2054 年7月7日土地使用权到期后,建筑物尚有9.71年的耐用使用年限。

f、2023年9月9日租赁合同到期日评估对象的收益价值估算

建筑物剩余价值的现值= (5000×9.71/60) / (1+8%) 38.29=42 元/平方米。

V = A × [1 - (1+S)^t/(1+R)^t]/(R - S) +建筑物剩余价值的现值

V=[2406×[1 - (1+4%)^30.85/ (1+8%)^30.85]/(8% - 4%)]/ (1+8%)^7.45+42=23368 $\bar{\tau}$ 平方米,取整为23370元/平方米。

通常情况下,该类商铺2层铺面的市场价格为底层铺面的70%。则:租约期后各层 商业用房估算价格如下:

积 建 部位 $-$ $m^2$	数 142 修 $-1$ $\overline{\phantom{a}}$ $\overline{\phantom{a}}$	具准 $-111$ -127 $C/m^2$	价 Q. $\pi$ 修止 ى m 2	一半 $\pi$ - 1且 l٥ $\overline{\phantom{0}}$
------------------------------	-------------------------------------------------------------------------------	---------------------------------	-----------------------------------------------	-------------------------------------------------------	--

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司

部分资产评估说明

1 层商铺	655.00		23370	23370	15,307,400.00
2 层商铺	1,320.07	0.7	23370	16360	21,596,300.00
合计	1975.07				36,903,700.00

带长期租约商铺的评估价值=租约内收益价值+租约后收益价值

$=16,621,959.00+36,903,700.00$

=53,525,659.00 元

★房地产价值的估算

商铺房地产价值=不带长期租用商铺的价值+带长期租约商铺的评估价值

$=26,139,300.00+53.525.659.00$

=79,664,959.00 元, 取整为 79,665,000.00 元

综合分析确定评估价值

经过测算, 市场法估算结果为 107,967,800.00 元, 收益法估算结果为 79,665,000.00 元,二者评估价格有一定的差距。由于我国的房地产市场尚处于发展阶段,租赁及销售 市场价格机制尚待完善, 租金水平并不能反映出房地产市场的实际价格水平。根据评估 目的, 评估人员认为, 市场比较法估算结果更能满足评估目的需求和体现该处物业的市 场实际价值水平, 故本次评估取市场比较法估算结果为最后的评估结果。

则: 商铺评估市场价值为 107,967,800.00 元。

举例说明三: 地下车位的估算

方法一: 市场比较法估算过程

以北楼 47 个地下车位为例

1市场案例的选取

根据评估要求, 按照《房地产估价规范》, 选择比较案例时, 应符合用途相同, 交 易类型相同,属于正常交易,于评估时点接近,区域及个别因素相近,统一价格基础的 要求。

本次评估的基准日期为 2016年3月31日, 选择评估作业时点相近且与评估对象条 件类似的以下三个案例作为可比实例,具体情况如下:

雲 不 例	. iтı	ъ	4⊢ 袏 ---	$\lambda$ ا پ	$\sim$ ាម

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

部分资产评估说明

A	北京西路758弄6 号 12A03 室地下 1 层车位 C012 丽都新贵三 期)	2010	钢混	300000	2016.02
B	北京西路 969号 地下车位 40 (御 品大厦)	2003	钢混	300000	2015.08
C	新闸路 1051 号 地下 136 号车位 (茂盛大厦)	1996	钢混	350000	2016.06

②编制比较因素条件说明表

	对象与实例项目 比较因素	评估对象	案例A	案例B	案例C
	交易价格	待求	300000	300000	350000
	交易时间	2016.03	2016.02	2015.08	2016.06
	交易情况	正常	成交价	成交价	成交价
	地理位置	石门二路、山海 关路	北京西路、石门 二路	北京西路近泰兴 路	新闸路近昌化路
区 域	交通便捷度	好	好	好	好
因	环境和景观	一般	一般	一般	一般
素	周边车位供求情 况	周边物业车位配 置偏少, 对车位 有一定的需求	周边物业车位配 置偏少, 对车位 有一定的需求	周边物业车位配 置偏少,对车位 有一定的需求	周边物业车位配 置偏少, 对车位 有一定的需求
	车位类型及结构	地下车位	地下车位	地下车位	地下车位
个 别 因	规模	整体转让总建筑 面积达到 47665.09 平方米	单个车位出售价	单个车位出售价	单个车位出售价
素	临路状况	临街	临街	临街	临街
	竣工年代	2004年	2010	2003	1996
	管理及大楼品质	管理及品质一般	管理及品质一般	管理及品质一般	管理及品质一般

③比较因素的选择及说明

(A) 交易情况调整:

可比实例 A、B、C均为正常成交案例,故交易情况因素不做调整系数。

(B) 交易日期调整:

可比实例的交易日期与评估基准日较为接近,且在此期间该处同类地下车位市场价 格基本稳定, 故交易日期不修正。

(C) 区域因素调整:

(a) 评估对象与比较案例彼此相距较近, 在同一供求圈内, 其区域因素基本相同, 对车位价格影响不大,故本次评估不对区域因素进行修正。

(D) 个别因素调整:

(a) 竣工年代: 评估对象与比较案例 B、C 均竣工于十年以上; 比较案例 A 竣工 于 2010年。分析竣工年代对物业价格的影响程度,分别取竣工年代调整系数为 100/101、 $100/100$ , $100/100$ .

(b)规模因素: 本次评估目的是为整体转让二栋研发和办公大楼提供价格参考依 据, 其整体转让总建筑面积达到 47665.09 平方米, 其中车位数量共计 85 个; 比较案例 均为单个出售的车位成交价格。分析面积规模对价格的影响情况(正常情况下面积小, 成交价高), 分别取规模因素调整系数为 100/110、100/110、100/110。

	对象与实例项目 比较因素	评估对象	案例 A	案例B	案例C
	交易价格	待求	300000	300000	350000
	交易时间	100/100	100/100	100/100	100/100
	交易情况	100/100	100/100	100/100	100/100
	地理位置	100/100	100/100	100/100	100/100
区 域	交通便捷度	100/100	100/100	100/100	100/100
因	环境和景观	100/100	100/100	100/100	100/100
素	周边车位供求情 况	100/100	100/100	100/100	100/100
	车位类型及结构	100/100	100/100	100/100	100/100
个	规模	100/100	100/110	100/110	100/110
别	临路状况	100/100	100/100	100/100	100/100
因	竣工年代	100/100	100/101	100/100	100/100
素	管理及大楼品质	100/100	100/100	100/100	100/100
			270027	272727	318182

4) 编制比较因素条件修正表

根据修正后可比实例的修正单价,确定采用算术平均法计算待估房地产的评估单 价, 即: 修正价格= (270027+272727+318182) ÷3=286979 元/个, 取整为 287000 元/个

则: 评估单价=287000元/个。

北楼 47 个地下车位评估值=287000×47=13,489,000.00 元。

方法二: 收益法估算过程

以北楼 47 个地下车位为例

① 收益案例的选取

经市场调查,该区域办公楼地下车位的租金通常在1200-1600元/个·月左右(如:

位置、品质较好的南京西路 688号 (688 广场)为1600 元/个•月、位置相仿、品质稍好 的新闸路 831号(丽都新贵)为1200元/个•月、位置较好、品质较差的南京西路 873-881 号 (新时代大厦)为1200元/个•月),但大部分在1200元/个·月左右,且有小幅上涨的 趋势。根据评估对象所在位置(一般)、物业品相(中等偏下)等因素综合考虑,本次 评估取该区域大多数办公楼地下车位的租金单价的1200元/个•月为评估对象第一年的 客观租金。地下车位的租金一般不经常变动, 通常在若干年后根据当时的经济形势调整 一次, 基本考虑的是通货膨胀因素。我国的通货膨胀率基本控制在3%左右, 故预计评 估对象的未来平均年收益以3%递增。

则:车位第一年的年收入=(1200×12)/(1+5%)=13,715.00 (元/年•个)。

② 确定年支出

增值税附加: 根据国家的相关税收政策规定, 增值税附加按租金收入的 5%×13%=0.65%税率测算。

房地产税:根据国家的相关税收政策规定,房地产税按收入的12%税率测算。

序 号	项目	内容	公式	金额(元/年•个)
	维修费	房屋建安成本的×0.01	312150×0.01	3121.5
$\overline{2}$	管理费	年租金收入的×0.02	$13715 \times 0.02$	274.3
3	房产税	年租金收入的×0.12	$13715 \times 0.12$	1645.8
4	保险费	房屋建安成本的×0.002	$312150\times1\times0.002$	624.3
5	增值税附加	车库收入×0.0065	13715×0.0065	89.15
			合计	5 755 05

注: 根据上海市建筑建材业市场管理总站发布的上海市造价行情估算, 确定类似房屋建 筑安装单价一般为 5000 元/平方米左右, 评估对象产证记载建筑面积每个为 62.43 平方 米, 则: 每个建筑造价为 5000×62.43=312.150.00 元/个。

3 确定年净收益

第一年收益=年收入 - 年支出=13,715.00 - 5,755.05 =7,959.95 (元/年•个)。

(4) 确定还原率

评估对象为办公楼地下车位,其风险报酬率基本与办公楼相同。收益还原率参考《上 海市 2013 年基准地价更新成果》数据, 办公物业的折现率为 7%。评估对象地处静安区, 距南京西路商贸聚集区不远, 物业品质中等偏下, 目前以办公为主, 其综合风险应该与 普通办公物业相仿,本次评估取收益还原率为7%。

5 确定收益年限

评估对象土地使用期限自 2004年7月8日至2054年7月7日止,于评估基准日 尚余使用年限约38.29年。故本次评估房地产总收益年限为38.29年。

委估建筑物竣工于2004年,钢混结构,该类建筑物耐用年限通常为60年。于2054 年7月7日土地使用权到期后,建筑物尚有9.71年的耐用使用年限。

⑥ 估算评估对象的市场收益价值

建筑物剩余价值的现值= (5000×9.71/60) × 62.43/ (1+7%) 38.29=3.787.00 元/个。

V = A × [1 - (1+S)t/(1+R) t]/(R - S) +建筑物剩余价值的现值

V=7,959.95 × [1 - (1+3%)^38.29/(1+7%)^38.29 $1/(7% - 3%) + 3,787.00 = 156500$ 元/年•个。

综合评估结果

经过测算, 市场法估算结果为 287000 元/个, 收益法估算结果为 156500 元/个, 二 者有一定的差距。由于我国的房地产市场尚处于发展阶段, 租赁及销售市场价格机制尚 待完善, 租金水平并不能反映出房地产市场的实际价格水平。根据评估目的, 评估人员 认为,市场比较法估算结果更能满足评估目的需求和体现该处物业的市场实际价值水 平, 故本次评估取市场比较法估算结果为最后的评估结果。

则: 北楼 47 个地下车位的市场评估价值=13,489,000.00 元。

其他各物业计算过程与上述过程相同, 在此不再赘述。

★各类物业市场价格估算结果汇总如下:

(a) 南楼各类物业估算结果汇如下:

市场法估算结果:

序号	部位	数量 个)	建筑面积 (m 2 )	修正单价(元 /m2或元/个)	总价(元)	备注
	南楼研发办公 用房		32662.69	21180	691,795,800.00
$\mathfrak{D}$	38 地下车位	38	2291.98	293000	11,134,000.00	地下建筑面积中包括设备 用房等面积,其价值已在办 公及车位评估价值中体现
	合计		34954.67	20110	702,929,800.00

收益法估算结果:

序号	部位	数量 $\wedge$	建筑面积(m2)	修正单价 $\bar{\pi}$ ./m 2 )	总价(元)	备注
	研发办公用房		32662.69	18850	615.691.700.00
C ∠	38个地下车位	38	2291.98	163000	6,194,000.00	地下建筑面积中包括设备 用房等面积,其价值已在办 公及车位评估价值中体现

部分资产评估说明

	V $\sigma$	38	34954.67	.885.700.00

(b) 北楼各类物业估算结果汇如下:

序号	部位	建筑面积 (m 2 )	评估单价 (元/m2或 元/个)	总价(元)	备注
	石门二路 268 号 1 层	1306.69	48400	63,243,800.00	沪房地静字(2005)第
$\mathbf{I}$	地下1层车库1、2、5、 6、22、23(6个车位)	374.58	287000	1,722,000.00	005645号
	小计	1681.27		64,965,800.00
	石门二路 268 号 2 层	1320.07	33880	44,724,000.00
$\overline{2}$	地下1层车库 3、4、7、 8、24, 地下2层车库 42 (6个车位)	374.58	287000	1,722,000.00	沪房地静字(2005)第 005646号
	小计	1694.65		46,446,000.00
	商业(含地下车位) 合计	3375.92		111,411,800.00
	3层	1794.8	20300	36,434,400.00
$\overline{3}$	地下1层车库 9、10、 11、12、13, 地下2 层车库 25、26、43、 45 (9个车位)	561.87	287000	2,583,000.00	沪房地静字(2005)第 005642号
	小计	2356.67		39,017,400.00
	4层	1870.97	20410	38,186,500.00
$\overline{4}$	268 号地下1层车库 14, 15, 16, 17, 18, 地下2层车库27、28、 46、47(9个车位)	561.87	287000	2,583,000.00	沪房地静字 (2005) 第 005641号
	小计	2432.84		40,769,500.00
	5层	1345.03	20410	27,452,100.00
5	268 号地下1层车库 19、21、21, 地下 2 层车库 29、30、31(6 个车位)	374.58	287000	1,722,000.00	沪房地静字(2005)第 005671号
	小计	1719.61		29,174,100.00
	石门二路 266号 601 室	86.62	20510	1,776,600.00	沪房地静字(2005)第
6	268 号地下 2 层车库 32 车位	62.43	287000	287,000.00	005689号
	小计	149.05		2,063,600.00
	石门二路 266 号 603 室	66.2	20510	1,357,800.00	沪房地静字(2005)第
$\overline{7}$	268 号地下 2 层车库 31 车位	62.43	287000	287,000.00	005690号
	小计	128.63		1,644,800.00
	石门二路 266 号 604 室	64.66	20510	1,326,200.00	沪房地静字(2005)第
8	268号地下2层车库 34 车位	62.43	287000	287,000.00	005710号
	小计	127.09		1,613,200.00
9	石门二路 266 号 606 室	77.02	20510	1,579,700.00	沪房地静字(2005)第 005688号

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计 (集团) 有限公司

部分资产评估说明

10	石门二路 266 号 605 室	66.2	20510	1,357,800.00	沪房地静字(2005)第 005675号
11	石门二路 266 号 607 室	77.63	20510	1,592,200.00	沪房地静字(2005)第 005709号
12	石门二路 266 号 608 室	53.89	20510	1,105,300.00	沪房地静字 (2005)第 005674号
13	石门二路 266 号 609 室	35.96	20510	737,500.00	沪房地静字(2005)第 005670号
	石门二路 266 号 701 室	67.89	20620	1,399,900.00	沪房地静字(2005)第
14	268号地下2层车库 35 车位	62.43	287000	287,000.00	005711号
	小计	130.32		1,686,900.00
	石门二路 266 号 702 室	66.2	20620	1,365,000.00	沪房地静字(2005)第
15	268号地下2层车库 36 车位	62.43	287000	287,000.00	005672号
	小计	128.63		1,652,000.00
16	石门二路 266 号 703 室	64.66	20620	1,333,300.00	沪房地静字(2005)第 005679号
17	石门二路 266 号 704 室	66.2	20620	1,365,000.00	沪房地静字 (2005) 第 005678号
18	石门二路 266 号 705 室	77.57	20620	1,599,500.00	沪房地静字 (2005) 第 005687号
19	石门二路 266 号 706 室	77.63	20620	1,600,700.00	沪房地静字(2005)第 005686号
20	石门二路 266 号 707 室	53.89	20620	1,111,200.00	沪房地静字(2005)第 005695号
21	石门二路 266 号 708 室	35.96	20620	741,500.00	沪房地静字(2005)第 005696号
	石门二路 266 号 801 室	47.73	20720	989,000.00	沪房地静字(2005)第
$22\,$	268号地下2层车库 37 车位	62.43	287000	287,000.00	005713号
	小计	110.16		1,276,000.00
	石门二路 266 号 802 室	46.62	20720	966,000.00	沪房地静字 (2005) 第
23	268号地下2层车库 38 个车位	62.43	287000	287,000.00	005685号
	小计	109.05		1,253,000.00
24	石门二路 266号 803 室	66.35	20720	1,374,800.00	沪房地静字(2005)第 005697号
25	石门二路 266 号 804 室	77.57	20720	1,607,300.00	沪房地静字 (2005) 第 005698号
26	石门二路 266 号 805 室	77.63	20720	1,608,500.00	沪房地静字 (2005)第 005708号
27	石门二路 266 号 806 室	53.89	20720	1,116,600.00	沪房地静字 (2005)第 005682号
28	石门二路 266 号 807 室	35.96	20720	745,100.00	沪房地静字 (2005)第 005681号
	石门二路 266 号 901 室	51.07	20830	1,063,800.00	沪房地静字(2005)第
29	268号地下2层车库 39 车位	62.43	287000	287,000.00	005701号
	小计	113.5		1,350,800.00

华东建筑集团股份有限公司发行股份购买资产行为涉及的 上海现代建筑设计(集团)有限公司

部分资产评估说明

	石门二路 266 号 902 室	46.62	20830	971,100.00	沪房地静字 (2005)第
30	268 号地下 2 层车库 40 车位	62.43	287000	287,000.00	005700号
	小计	109.05		1,258,100.00
31	石门二路 266 号 903 室	55.09	20830	1,147,500.00	沪房地静字(2005)第 005694 号
32	石门二路 266 号 904 室	77.63	20830	1,617,000.00	沪房地静字 (2005)第 005706号
33	石门二路 266 号 905 室	53.89	20830	1,122,500.00	沪房地静字(2005)第 005683 号
34	石门二路 266 号 906 室	35.96	20830	749,000.00	沪房地静字(2005)第 005677号
	石门二路 266 号 1001 室	75.07	20930	1,571,200.00	沪房地静字(2005)第
35	268号地下2层车库 41 车位	62.43	287000	287,000.00	005702号
	小计	137.5		1,858,200.00
36	石门二路 266 号 1002 室	77.63	20930	1,624,800.00	沪房地静字 (2005)第 005707号
37	石门二路 266 号 1003 室	53.89	20930	1,127,900.00	沪房地静字 (2005)第 005699号
38	石门二路 266 号 1004 室	35.96	20930	752,600.00	沪房地静字 (2005)第 005673号
39	石门二路 266 号 1101 室	77.63	20830	1,617,000.00	沪房地静字(2005)第
40	268号地下2层车库 44 车位	62.43	287000	287,000.00	005676号
	小计	140.06		1,904,000.00
	石门二路 256号 1102 室	54.28	20830	1,130,700.00	沪房地静字(2005)第 005684 号
	办公(含地下车位) 小计	9334.5		156,369,600.00
	合计	12710.42		267,781,400.00

收益法估算结果

序号	部位	数量(个)	建筑面积 (m 2 )	修正单价 (元/m2)	总价(元)
	北楼办公用房		7149.45	16640	118,963,400.00
$\mathcal{P}$	北楼商业用房		2626.76	30328	79,665,000.00
	47 地下车位		2934.21	156500	7,355,500.00
	合计	47	12710.42		205,983,900.00

委估对象市场法评估值为 970,711,200.00 元, 收益法评估值为 827,869,600.00 元。

四、评估结论及其分析

(一) 市场法评估结论

1、评估结论

我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则,本着独立、公正、科 学、客观的原则, 经实施必要的资产评估程序, 采用市场法得出评估对象在评估基准日 2016年3月31日的评估价值为人民币 970.711.200.00 元 (大写: 玖亿柒仟零柒拾壹万 壹仟贰佰元整)。

资产评估结果汇总表

单位: 万元

$\mathbf{u}$ 资,	账面原值	账面净值	估价	增值额	⊿值率°⊺ 增
- 答 固定	.86	20 $.48^\circ$ 704.4 ا سم		, 588.83 hч	753.21 2J.41

2、评估结果与账面值比较增减原因分析

固定资产-房屋建筑物增值 253.21%, 主要原因是 1) 土地价格增长; 2) 南楼账面 值未含土地出让金,本次评估以该地块已完成出让金补缴手续,土地性质已变更为出让 土地为前提, 评估价格包含出让金价格。

(二)收益法评估结论

采用收益法,得出评估对象在评估基准日 2016 年 3 月 31 日的评估价值为人民币 827,869,600.00 元 (大写: 捌亿贰仟柒佰捌拾陆万玖仟陆佰元整 )。

(三)评估结论分析

评估人员分析认为, 市场法估算结果为 970,711,200.00 元, 收益法估算结果为 827,869,600.00元, 二者评估价格有一定的差距。由于我国的房地产市场尚处于发展阶 段, 租赁及销售市场价格机制尚待完善, 租金水平并不能反映出房地产市场的实际价格 水平。根据评估目的,评估人员认为,市场比较法估算结果更能满足评估目的需求和体

现该处物业的市场实际价值水平, 基于上述理由, 本次评估取市场比较法估算结果为最 后的评估结果。

(四)特别事项说明

截至报告出具日,上海现代建筑设计(集团)有限公司现代建筑设计大厦南楼土地 性质为划拨,根据上海市静安区规划和土地管理局于2016年8月8日出具的《复函》, 上海房地产估价师事务所有限公司对现代建筑设计大厦南楼土地出具沪房地师估字 (2016) 地字第 0087 号评估报告, 预计缴纳土地出让金 151,993,254.00 元, 估价报告有 效期为 2016年7月26日至2017年1月25日。在上述有效期内,现代设计集团须凭有 效房地产权证明等材料申请签订土地出让合同。若半年内如因政策或市场等原因导致土 地市场发生重大的波动或现代集团未能在有效期内补缴出让金,则相应调整或重估估价 结果。上海现代建筑设计(集团)有限公司补缴土地出让金后,土地使用权取得方式由 划拨转为出让。本次以出让土地为前提条件进行评估。

资产评估结果--汇总表

评估基准日: 2016年 03月 31日

表1

共 1 页第 1 页
金额单位: 人民币万元

被评估单位: 上海现代建筑设计(集团)有限公司

序号	项目	帐面价值	评估价值	增减值	增值率%
$\overline{\phantom{0}}$	流动资产
2	非流动资产	27, 482.29	97, 071.12	69,588.83	253.21
3	其中: 可供出售金融资产净额
4	持有至到期投资净额
S	长期应收款净额
6	长期股权投资净额
7	投资性房地产净额
$\infty$	固定资产净额	27, 482.29	97, 071.12	69,588.83	253.21
9	在建工程净额
10	工程物质净额
$\Xi$	固定资产清理
12	生产性生物资产净额
13	油气资产净额
14	无形资产净额
15	开发支出
16	商誉净额
17	长期待摊费用
18	递延所得税资产
19	其他非流动资产
20	资产总计	27, 482.29	97, 071.12	69,588.83	253.21
21	流动负债
22	非流动负债
23	负债总计
24	净资产(所有者权益)
法定代表	東公司 極 Ąς Sof 评估机构: 3 $\sqrt{2H}$		南州阿丹 密产评估 国 t, 项目负责

		三世礼物 地國舟 一		j. U 四个人 博
253.21	695, 888, 335.48	970, 711, 200.00	274, 822, 864. 52	资产总计
		15		(C) 其他所动资产 递延所得税资产
		艊		长期 待 雅费用
		西部		Controller 商誉净额
				开发支出
				无形资产净额
				油气资产净额
				生产性生物资产净额
				固定资产清理
				工程物资净额
				在建工程净额
			4, 822, 864. 52 27	固定资产净额
253.21	695, 888, 335.48	970, 711, 200.00		投资性房地产净额
				长期股权投资净额
				长期应收款净额
				持有至到期投资净额
				可供出售金融资产净额
253.21	695, 888, 335.48	970, 711, 200.00	4, 822, 864. 52 27	非流动资产合计
				其他流动资产
				一年内到期的非流动资产
				其他应收款净额
				预付账款净额
				应收账款净额
				应收票据净额
				交易性金融资产
				流动资产合计
增值率%	增减值	评估价值	帐面价值	科目名称
金额单位: 人民币元				上海现代建筑设计(集团)有限公司

资产评估结果分类汇总表

表
শ্য
屶
袱
尔 畎
结
石
辻
붜 恣

评估基准日: 2016年 03月 31日

被评估单位:	上海现代建筑设计(集团)有限公司				表2 共 2 页第 2 页 金额单位: 人民币元
序号	科目名称	帐面价值	评估价值	增减值	增值率%
32	四、流动负债合计
33	短期借款
34	交易性金融负债
35	应付票据
36	应付账款
37	预收账款
38	应付职工薪酬
39	应交税费
40	应付利息
41	应付股利(应付利润)
$42\,$	其他应付款
43	一年内到期的非流动负债
44	其他流动负债
45	五、非流动负债合计
46	长期借款
47	应付债券
48	长期应付款
49	专项应付款
50	预计负债
51	递延所得税负债
52	其他非流动负债
53	六、负债总计
54	七、净资产

表
전 闩
廿 浊
圠 浓
स्त्रि 狼
₩

评估基准日: 2016年 03月 31日

增值率%						253.21												253.21
增减值						695, 888, 335.48												695, 888, 335.48
评估价值						970, 711, 200.00												970, 711, 200.00
账面价值						274, 822, 864. 52												274, 822, 864. 52
科目名称	可供出售金融资产净额	持有至到期投资净额	长期应收款净额	长期股权投资净额	投资性房地产净额	固定资产净额	在建工程净额	工程物资净额	固定资产清理	生产性生物资产净额	油气资产净额	无形资产净额	开发支出	商誉净额	长期待摊费用	递延所得税资产	其他非流动资产	非流动资产合计
编号										$4 - 10$	$4 - 11$	$4 - 12$	$4 - 13$	$4 - 14$	$4 - 15$	$4 - 16$	$4 - 17$
	$4 - 1$	$4-2$	$4-3$	$4 - 4$	$4 - 5$	$4 - 6$	$1 - 4$	$4 - 8$	$4 - 9$									4

评估人员: 童佳、周缜

填表日期: 2016年 06月 01日 被评估单位填表人: 丁奇平

表4 共 1页第 1页

固定资产评估汇总表

评估基准日: 2016年 03月 31日

被评估单位: 上海现代建筑设计(集团)有限公司

表4-6 共1页第1页 金额单位: 人民币元

115.17 115.17 115.17 115.17 原值 695, 888, 335.48 695, 888, 335.48 695, 888, 335.48 695, 888, 335.48 净值 519, 572, 659.78 519, 572, 659.78 519, 572, 659. 78 519, 572, 659.78 原值 970, 711, 200. 00 970, 711, 200.00 970, 711, 200. 00 970, 711, 200.00 净值 970, 711, 200.00 970, 711, 200.00 970, 711, 200.00 970, 711, 200.00 原值 274, 822, 864. 52 274, 822, 864. 52 274, 822, 864. 52 274, 822, 864. 52 净值 451, 138, 540. 22 451, 138, 540. 22 451, 138, 540. 22 451, 138, 540. 22 原值 固定资产一构筑物及其他辅助设施 固定资产减值准备 固定资产一管道和沟槽 固定资产一房屋建筑物 固定资产一电子设备 固定资产一机器设备 房屋建筑物类合计 一年解 固定资产一土地 固定资产合计 固定资产净额 设备类合计 固定资产 减: $4 - 6 - 2$ $4 - 6 - 3$ $4 - 6 - 5$ $4 - 6 - 6$ $4 - 6 - 1$ $4 - 6 - 4$ $4 - 6 - 7$ 6 $\circ$ $\overline{10}$ 12 2 3 4 $\infty$ 5 $\overline{1}$ 9 $\Box$	序号	编号	科目名称	账面价值	评估价值		增值额	增值率
									净值
									253.21
									253.21
									253.21
									253.21

评估人员: 童佳、周缜

填表日期: 2016年 06月 01日 被评估单位填表人: 丁奇平

细表
₩
估
物评
建筑!
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. 1₹
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2016年 03月 31日 评估基准日:

被评估单位: 上海现代建筑设计(集团)有限公司

金额单位: 人民币元 备注 26, 011.35 $4,597.15$ 21,180.00 $4,857.81$ 增值率% 评估单价(元/M2) 116.29 339.92 $253.21$ 253.21 100 691, 795, 800.00 100 254, 292, 400.00 100 11, 134, 000.00 100 13, 489, 000.00 970, 711, 200.00 970, 711, 200.00 净值 成新率% 评估价值 451, 138, 540. 22 274, 822, 864. 52 970, 711, 200. 00 451, 138, 540. 22 274, 822, 864. 52 970, 711, 200. 00 691, 795, 800.00 170, 358, 862. 00 117, 567, 986. 86 254, 292, 400. 00 11, 134, 000. 00 13, 489, 000. 00 原值 280, 779, 678. 22 157, 254, 877. 66 净值 账面价值 原值 成本单价 (元/M2) 9,776.21 $2,934.21$ 47,665.09 47, 665. 09 建成年月 计量单位 建筑面积 (M2) 32,662.69 $2, 291.98$ 2004.10 1999.08 1999.08 2004.10 结构 现代大厦南楼 | 钢混 ***** (2005) 第0056429年 现代大厦北楼 |钢混 南楼38个地下车位 钢混 SUSH 2012-24-10 PH 30000000000000000000000000000000000 建筑物名称 沖房地静字 (2001) 第007769号 学先生学 (1002) 羊輪地震 权证编号 $\pm$ ł. $\langle 0$ $\Leftrightarrow$ 序号 $\overline{4}$ 2 $\tilde{\phantom{a}}$ $\overline{a}$

评估人员: 童佳、周缜

填表日期: 2016年 06月 01日 被评估单位填表人: 丁奇平

表4-6-1

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