Archicom S.A.

25940084D6YFBDYALI50 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 iso4217:PLN xbrli:shares 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 iso4217:PLN 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ‎ Spis treści 1. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 2. Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku 3. Skonsolidowane sprawozdanie z pozostałych całkowitych dochodów 4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 5. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 6. Dodatkowe informacje do skonsolidowanego sprawozdania finansowego 6.1 Informacje ogólne 6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej 6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości 6.4 Segmenty operacyjne 6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi 6.6 Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych 6.7 Wartość firmy 6.8 Wartości niematerialne 6.9 Rzeczowe aktywa trwałe 6.10 Nieruchomości inwestycyjne 6.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe 6.12 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 6.13 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką 6.14 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań 6.15 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych 6.16 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony 6.17 Zapasy 6.18 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 6.19 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 6.20 Środki pieniężne 6.21 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, zobowiązania z nimi związane i działalność zaniechana 6.22 Kapitał własny 6.23 Świadczenia i rezerwy pracownicze 6.24 Pozostałe rezerwy 6.25 Leasing 6.26 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 6.27 Przychody operacyjne 6.28 Koszty operacyjne 6.29 Pozostałe przychody i koszty operacyjne 6.30 Przychody i koszty finansowe 6.31 Podatek dochodowy 6.32 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy 6.33 Zmiany kapitału obrotowego 6.34 Zmiany zobowiązań z działalności finansowej 6.35 Transakcje z podmiotami powiązanymi 6.36 Umowy gwarancji finansowej i aktywa oraz zobowiązania warunkowe 6.37 Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych 6.38 Zarządzanie kapitałem 6.39 Najważniejsze zdarzenia w 2022 roku 6.40 Zdarzenia po dniu bilansowym 6.41 Pozostałe informacje 6.42 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Grupy 7. Zatwierdzenie do publikacji 8. Oświadczenie Zarządu ‎ 1. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej AKTYWA nota 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone 1.01.2021 dane przekształcone Aktywa trwałe Wartość firmy 6.7 165 165 165 Wartości niematerialne 6.8 4 533 1 446 1 630 Rzeczowe aktywa trwałe 6.9 11 010 12 310 16 167 Nieruchomości inwestycyjne 6.10 10 869 126 353 151 722 Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach 0 0 15 776 Należności długoterminowe 6.18 535 67 042 1 386 Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe 37 000 37 355 0 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 6.16 27 345 29 001 30 140 Grunty przeznaczone pod zabudowę 6.17 5 245 0 0 Aktywa trwałe razem 96 702 273 672 216 986 Aktywa obrotowe Zapasy 6.17 645 784 639 535 953 437 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 6.18 130 277 92 064 28 481 Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 1 969 3 096 6 971 Należności z tytułu pozostałych podatków 26 835 25 346 18 587 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 6.19 11 406 16 005 38 521 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 6.20 264 432 264 146 174 112 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 6.21 149 538 0 11 454 Aktywa obrotowe razem 1 230 241 1 040 192 1 231 563 Aktywa razem 1 326 943 1 313 864 1 448 549 * Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu. PASYWA nota 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone 1.01.2021 dane przekształcone Kapitał własny Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej: Kapitał podstawowy 6.22 256 703 256 703 256 703 Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 134 497 134 497 134 497 Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę 34 890 0 0 Pozostałe kapitały -119 371 -119 371 -119 371 Zyski zatrzymane 424 978 381 228 317 388 Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 731 697 653 057 589 217 Udziały niedające kontroli 0 0 32 481 Kapitał własny 731 697 653 057 621 698 Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 6.12 110 000 80 905 301 660 Zobowiązania z tytułu leasingu 6.25 22 824 21 831 30 754 Pozostałe zobowiązania 6.26 17 478 20 737 30 547 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 6.16 20 209 19 066 15 137 Pozostałe rezerwy długoterminowe 6.24 5 471 6 248 7 276 Zobowiązania długoterminowe 175 982 148 787 385 374 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami 6.26 244 539 282 671 277 106 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 6.26 59 501 64 499 83 417 Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 5 173 4 939 5 633 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 3 909 4 926 8 912 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 6.12 20 883 0 0 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne - pozostałe 6.12 62 002 130 454 37 820 Zobowiązania z tytułu leasingu 6.25 3 972 2 996 2 934 Pochodne instrumenty finansowe 0 0 64 Rezerwy krótkoterminowe 6.24 18 272 21 535 23 372 Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 6.21 1 013 0 2 219 Zobowiązania krótkoterminowe 419 264 512 020 441 477 Zobowiązania razem 595 246 660 807 826 851 Pasywa razem 1 326 943 1 313 864 1 448 549 * Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu. ‎ 2. Skonsolidowane sprawozdanie ‎z wyniku nota 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Działalność kontynuowana Przychody ze sprzedaży 6.27 499 678 637 731 Przychody ze sprzedaży produktów 497 155 632 477 Przychody ze sprzedaży usług 1 411 5 245 Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów 1 112 9 Koszt własny sprzedaży 6.28 320 502 417 258 Koszt sprzedanych produktów 319 222 415 782 Koszt sprzedanych usług 176 1 468 Koszt sprzedanych towarów i materiałów 1 104 8 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 179 176 220 473 Koszty sprzedaży 6.28 14 921 15 995 Koszty ogólnego zarządu 6.28 14 996 10 007 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 6.28 34 386 33 933 Pozostałe przychody operacyjne 6.29 6 089 8 048 Pozostałe koszty operacyjne 6.29 6 511 7 739 Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) 886 3 786 Zysk (strata) ze sprzedaży jednostek zależnych (+/-) 0 -332 Zysk (strata) z działalności operacyjnej 115 337 164 301 Przychody finansowe 6.30 14 183 5 671 Koszty finansowe 6.30 9 659 5 484 Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) 0 -152 Zysk (strata) przed opodatkowaniem 119 861 164 336 Podatek dochodowy 6.31 24 619 38 105 - część bieżąca 25 324 32 378 - część odroczona -705 5 727 Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 95 242 126 231 Działalność zaniechana Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej 14 973 195 Zysk (strata) netto 110 215 126 426 Zysk (strata) netto przypadający: - akcjonariuszom podmiotu dominującego 110 215 125 962 - podmiotom niekontrolującym 0 464 * Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu. Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN) 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Wyszczególnienie PLN / akcję PLN / akcję z działalności kontynuowanej - podstawowy 3,71 4,90 - rozwodniony 3,71 4,90 z działalności zaniechanej - podstawowy 0,58 0,01 - rozwodniony 0,58 0,01 z działalności kontynuowanej i zaniechanej - podstawowy 4,29 4,91 - rozwodniony 4,29 4,91 * Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu. 3. Skonsolidowane sprawozdanie z pozostałych całkowitych dochodów 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Zysk (strata) netto 110 215 126 426 Pozostałe całkowite dochody 0 0 Całkowite dochody 110 215 126 426 Całkowite dochody przypadające: - akcjonariuszom podmiotu dominującego 110 215 125 962 - podmiotom niekontrolującym 0 464 * Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu. 4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej Udziały niedające kontroli Kapitał własny razem Kapitał podstawowy Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę Pozostałe kapitały Zyski zatrzymane Razem Saldo na dzień 1.01.2022 roku dane przekształcone 256 703 134 497 0 -119 371 381 228 653 057 0 653 057 Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2022 roku Dywidendy 0 0 0 0 -3 594 -3 594 0 -3 594 Zaliczki na poczet dywidendy 0 0 0 0 -27 981 -27 981 0 -27 981 Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę 0 0 34 890 0 -34 890 0 0 0 Razem transakcje z właścicielami 0 0 34 890 0 -66 465 -31 575 0 -31 575 Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2022 roku 0 0 0 0 110 215 110 215 0 110 215 Razem całkowite dochody 0 0 0 0 110 215 110 215 0 110 215 Saldo na dzień 31.12.2022 roku 256 703 134 497 34 890 -119 371 424 978 731 697 0 731 697 * Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu. Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej Udziały niedające kontroli Kapitał własny razem Kapitał podstawowy Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę Pozostałe kapitały Zyski zatrzymane Razem Saldo na dzień 1.01.2021 roku dane przekształcone 256 703 134 497 0 -119 371 317 388 589 217 32 481 621 698 Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2021 roku dane przekształcone Zmiana struktury grupy kapitałowej (sprzedaż jednostek zależnych, w których Grupa nie posiadała 100% akcji) 0 0 0 0 0 0 -32 945 -32 945 Dywidendy 0 0 0 0 -30 291 -30 291 0 -30 291 Zaliczki na poczet dywidendy 0 0 -168 -31 663 -31 831 0 -31 831 Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę 0 0 168 0 -168 0 0 0 Razem transakcje z właścicielami 0 0 0 0 -62 122 -62 122 -32 945 -95 067 Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2021 roku 0 0 0 0 125 962 125 962 464 126 426 Razem całkowite dochody 0 0 0 0 125 962 125 962 464 126 426 Saldo na dzień 31.12.2021 roku dane przekształcone 256 703 134 497 0 -119 371 381 228 653 057 0 653 057 * Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu. 5. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych nota 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej Zysk (strata) z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem 138 450 164 871 Korekty: Amortyzacja 3 028 2 704 Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych -17 266 -4 172 (Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych 294 -909 (Zysk) strata ze sprzedaży jednostek zależnych 0 332 (Zyski) straty z tytułu różnic kursowych 445 176 Koszty odsetek i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania 8 148 4 457 Przychody z odsetek i dywidend -5 513 -3 741 Inne 6.33 513 931 Korekty razem -10 351 -222 Zmiana stanu zapasów 6.33 1 246 117 995 Zmiana stanu należności 6.33 19 883 -86 971 Zmiana stanu zobowiązań 6.33 -44 087 60 479 Zmiana stanu rezerw -6 200 1 699 Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych 4 951 22 516 Zmiany w kapitale obrotowym -24 207 115 718 Zapłacony podatek dochodowy -24 222 -29 145 Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej 79 670 251 222 Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej Wydatki na nabycie wartości niematerialnych -3 751 -393 Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych -792 -616 Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych 245 101 Wydatki na inwestycje w nieruchomości inwestycyjne (w tym zaklasyfikowane jako aktywa przeznaczone do sprzedaży) -6 153 -11 010 Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych 0 16 118 Otrzymane spłaty udzielonych pożyczek 0 1 480 Pożyczki udzielone 0 -1 480 Odsetki otrzymane od lokat o terminie zapadalności powyżej 3 miesięcy 1 041 0 Odsetki otrzymane od długoterminowych aktywów finansowych 1 850 928 Pozostałe otrzymane odsetki 0 604 Przekazanie środków pieniężnych na rachunki lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy -41 800 0 Wpływ środków pieniężnych z rachunków lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy 41 800 0 Nadwyżka wypływu środków pieniężnych należących do zbywanych spółek nad wpływem z tytułu ich sprzedaży 0 -15 025 Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej -7 560 -9 293 Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 109 277 0 Wykup dłużnych papierów wartościowych -128 500 -44 302 Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek 35 10 360 Spłaty kredytów i pożyczek -681 -43 897 Spłata zobowiązań z tytułu leasingu -2 298 -2 316 Zapłacone odsetki i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania -18 446 -9 397 Wypłacone dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy -31 575 -62 122 Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej -72 188 -151 674 Przepływy środków pieniężnych netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej razem -78 90 255 Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej 286 90 034 w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych 364 -221 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 264 146 174 112 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 264 432 264 146 w tym o ograniczonej możliwości dysponowania 2 691 1 729 * Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu. 6. Dodatkowe informacje do skonsolidowanego sprawozdania finansowego 6.1 Informacje ogólne 6.1.1 Informacje o jednostce dominującej Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Archicom S.A. (dalej zwana „Grupą Kapitałową”, „Grupą”) jest Archicom Spółka Akcyjna (dalej zwana „Spółką dominującą”, „Spółką”, "Emitentem"). Spółka dominująca została utworzona 5 lipca 2006 roku (jako Archicom Projekt 5 sp. z o.o.). Następnie, po przekształceniu i zmianach nazwy, 25 maja 2015 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego zarejestrował zmianę nazwy Spółki na Archicom S.A. Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000555355. Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028. Siedziba Spółki dominującej mieści się przy ul. Gen. R. Traugutta 45 we Wrocławiu, 50-416 Wrocław, Polska. Miejscem rejestracji Spółki jest Wrocław, ul. Gen. R. Traugutta 45, Polska. Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest DKR Echo Investment sp. z o.o. (spółka zależna od Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach), a jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. 6.1.2 Skład Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej Zarząd Archicom S.A. W skład Zarządu Spółki dominującej na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, tj. na dzień 22 marca 2023 roku wchodzili: W okresie od 1 stycznia 2022 r. do 18 listopada 2022 r. w skład Zarządu Archicom S.A. wchodzili: Zmiany w składzie Zarządu Emitenta 18 listopada 2022 r. Tomasz Sujak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu ze skutkiem na dzień jej złożenia. Pan Tomasz Sujak nie podał przyczyn rezygnacji. Tego samego dnia Rada Nadzorcza Archicom S.A. powołała Dawida Wronę na stanowisko członka Zarządu Emitenta. W raporcie bieżącym nr 29/2022 z 18 listopada 2022 r. Spółka przekazała informacje dotyczące wykształcenia, kwalifikacji oraz doświadczenia zawodowego nowo powołanego członka Zarządu. Pan Dawid Wrona pełni funkcję Dyrektora Sprzedaży Sektora Mieszkaniowego w Echo Investment S.A. przy czym nie uczestniczy w spółce konkurencyjnej jako wspólnik spółki cywilnej, osobowej lub jako członek organu spółki kapitałowej oraz nie uczestniczy w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członek organu. Nie figuruje w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych, prowadzonym na podstawie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym. Rada Nadzorcza Archicom S.A. W skład Rady Nadzorczej Spółki dominującej na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, tj. na dzień 22 marca 2023 roku wchodzili: Nicklas Lindberg – Przewodniczący Rady Nadzorczej Marek Gabryjelski – I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej Konrad Płochocki – II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej Maciej Drozd – Członek Rady Nadzorczej Rafał Mazurczak – Członek Rady Nadzorczej Małgorzata Turek – Członek Rady Nadzorczej W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie Rady Nadzorczej Emitenta nie zaszły żadne zmiany. 6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej 6.2.1 Charakter działalności Grupy Podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową jest Polska. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki dominującej oraz jej spółek zależnych jest:  budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,  kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,  realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,  pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,  dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim. 6.2.2 Informacje o Grupie Kapitałowej Podmiot dominujący tj. Archicom S.A. zajmuje się działalnością marketingową i sprzedażą oraz szeroko rozumianymi funkcjami spółki holdingowej, koordynującej pracę pozostałych podmiotów w Grupie. W skład Grupy Kapitałowej Archicom S.A. na 31 grudnia 2022 roku wchodziły m.in. spółki operacyjne:  Archicom sp. z o. o. – Realizacja Inwestycji - sp. k. – realizacja inwestycji w ramach własnych struktur zarządzających realizacją pakietową lub przez zewnętrznych generalnych wykonawców i obsługa posprzedażowa;  Archicom Asset Management sp. z o.o. – księgowość, finanse, obsługa prawna, IT, administracja, kadry. Częścią Grupy są także spółki celowe realizujące inwestycje mieszkaniowe i komercyjne, komplementariusze spółek celowych, spółki realizujące określone funkcje finansowe oraz spółki nieaktywne, które zakończyły inwestycje. W skład Grupy Kapitałowej Archicom S.A. na dzień 31 grudnia 2022 roku wchodziła Spółka dominująca oraz następujące spółki zależne: Firma Siedziba Numer KRS Udział Spółki dominującej w kapitale zakładowym Uwagi Spółki Zależne Archicom Residential sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000474160 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 35.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Residential 2 sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000474306 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 8.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000314926 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Consulting sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000863142 99,97% bezpośrednio; 0,03% pośrednio Kapitał zakładowy: 14.445.050 zł. Udziałowcy: Spółka (99,97%), Archicom sp. z o.o. (0,03%). Archicom Stabłowice sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000745292 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (98,04%), Archicom sp. z o.o. (1,96%). Archicom Jagodno 5 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725050 89,85% bezpośrednio; 10,15% pośrednio Kapitał zakładowy: 502.700 zł. Udziałowcy: Spółka (89,85%), Archicom Consulting sp. z o.o. (9,95%), Archicom sp. z o.o. (0,20%). Bartoszowice 1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725093 98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio Kapitał zakładowy: 532.400 zł. Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom Consulting sp. z o.o. (1,13%). Archicom Nieruchomości sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000520369 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 5.000 zł. Udziałowcy: Archicom Holding sp. z o.o. (100%). Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000724881 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000722406 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%), Archicom Consulting sp. z o.o. (90%). Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000759742 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000761499 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725878 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000726003 99,95% bezpośrednio; 0,05% pośrednio Kapitał zakładowy: 2.003.700 zł. Udziałowcy: Spółka (99,95%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (0,05%). Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000745710 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000751243 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000777643 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (98,04%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%). Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000777145 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000748433 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000745397 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Poznań sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000831893 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000841813 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. (98,04%) Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o. (1,96%). Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000842962 98,04% bezpośrednio; 1,96% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Spółka (98,04%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%). Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000779714 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 5.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000303712 26,96% bezpośrednio; 73,04% pośrednio Kapitał zakładowy: 56.000 zł. Udziałowcy: Spółka (26,96%), Archicom Consulting sp. z o.o. (73,04%). Udziały posiadane przez Spółkę są uprzywilejowane co do prawa głosu (na każdy udział przypadają 3 głosy). Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000749043 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Altona Investments sp. z o.o. (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000750281 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000746441 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości Club House sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000768227 90,75% bezpośrednio; 9,25% pośrednio Kapitał zakładowy: 551.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90,75%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (0,18%), Archicom Holding sp. z o.o. (9,07%). Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000850649 0,78% bezpośrednio; 99,22% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.400 zł. Udziałowcy: Spółka (0,78%), Archicom Residential sp. z o.o. (1,95%), Archicom Residential 2 sp. z o.o. (97,28%). Archicom Holding sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000316244 45,45% bezpośrednio; 54,55% pośrednio Kapitał zakładowy: 110.000 zł. Udziałowcy: Spółka (45,45%), Archicom Consulting sp. z o.o. (54,55%). Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000270259 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000766420 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 147.700 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Jagodno sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000326873 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (100%). Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k. Wrocław KRS: 0000543575 99,00% bezpośrednio; 1,00% pośrednio Suma wniesionych wkładów: 920.000 zł. Komandytariusze: Spółka (suma komandytowa: 910.800 zł). Archicom Marina 3 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000776919 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 500.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Marina 4 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000722075 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 295.150 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Marina 5 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725986 96,01% bezpośrednio; 3,99% pośrednio Kapitał zakładowy: 1.253.350 zł. Udziałowcy: Spółka (96,01%) Archicom Consulting sp. z o.o. (3,99%). TN Stabłowice 1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725250 99,58% bezpośrednio; 0,42% pośrednio Kapitał zakładowy: 2.134.050 zł. Udziałowcy: Spółka (99,58%), Archicom Consulting sp. z o.o. (0,42%). Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000293347 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (100%). Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725430 98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio Kapitał zakładowy: 883.850 zł. Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom Consulting sp. z o.o. (1,13%). Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000763144 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 408.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000722286 86,21% bezpośrednio; 13,79% pośrednio Kapitał zakładowy: 362.550 zł. Udziałowcy: Spółka (86,21%), Archicom Consulting sp. z o.o. (13,79%). Archicom Investment sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000143535 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 77.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Strzegomska Nowa sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000268170 0,10% bezpośrednio; 99,90% pośrednio Kapitał zakładowy: 50.050.500 zł. Udziałowcy: Spółka (0,1%), AD Management sp. z o.o. (99,9%). AD Management sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000241847 45,95% bezpośrednio; 54,05% pośrednio Kapitał zakładowy: 111.000 zł. Udziałowcy: Spółka (45,95%), Archicom Consulting sp. z o.o. (54,05%). Archicom Sp. z o.o. –Realizacja Inwestycji – sp. k. Wrocław KRS: 0000608733 99,99% bezpośrednio; 0,01% pośrednio Suma wniesionych wkładów: 10.487.000 zł. Komandytariusze: Spółka (suma komandytowa: 486.000 zł). Archicom Asset Management sp. z o .o. Wrocław KRS: 0000294887 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 1.067.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Fin sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000492105 64,38% bezpośrednio; 35,62% pośrednio Kapitał zakładowy: 1.054.200 zł. Udziałowcy: Spółka (64,38%), Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. (35,52%), Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. (0,10%). P16 Inowrocławska sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000495092 59,59% bezpośrednio; 40,41% pośrednio Kapitał zakładowy: 342.500 zł. Udziałowcy: Spółka (59,59%), Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. (1,79%), Archicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k. (38,62%). Altona Investments sp. z o .o. Wrocław KRS: 0000255183 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 350.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. (100%). Archicom RW sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000723555 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom sp. z o.o. (10%). Archicom Wrocław sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000983200 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Łódź sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000983609 100% bezpośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Wszystkie spółki zależne konsolidowane są metodą pełną. Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoznaczony. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. w strukturze Grupy Archicom nie doszło do zmian, które skutkowałyby połączeniem jednostek, uzyskaniem lub utratą kontroli nad jednostkami zależnymi, podziałem lub restrukturyzacją. W związku z klasyfikacją dwóch nieruchomości inwestycyjnych do aktywów przeznaczonych do sprzedaży została wydzielona działalność związana z tymi aktywami, którą zaprezentowano w niniejszym sprawozdaniu jako działalność zaniechaną w rozumieniu MSSF 5. Szczegóły zostały przedstawione w nocie 6.21. 6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości 6.3.1 Zatwierdzenie do publikacji Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku (wraz z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dominującej dnia 22 marca 2023 roku. 6.3.2 Podstawa sporządzenia Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej. Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą prezentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezentacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, poszczególne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. zł). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki z Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Grupy na bieżąco analizuje główne obszary ryzyka i ich wpływ na działalność Grupy Archicom S.A., w tym opisane w punkcie 6.42 niniejszego sprawozdania ryzyko związane z pandemią SARS-CoV-2, ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie oraz wpływ obecnej sytuacji rynkowej i makroekonomicznej na działalność Grupy i jej wyniki finansowe. Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy od daty zatwierdzenia sprawozdania finansowego, z wyłączeniem spółek będących w procesie planowanej likwidacji. Na zdolność Grupy do kontynuowania działalności nie wpływa w żaden sposób plan sprzedaży aktywów opisany szczegółowo w nocie 6.21 oraz związana z tymi aktywami działalność zaniechana (w rozumieniu MSSF 5), wynikająca z decyzji kierownictwa o skoncentrowaniu działalności Grupy na segmencie mieszkaniowym. W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie dokonano korekt błędów w odniesieniu do wcześniej publikowanych sprawozdań. Zmiany zasad rachunkowości oraz prezentacji zostały ujawnione w punkcie 6.3.3 poniżej. 6.3.3 Zmiany standardów lub interpretacji Wybrane zasady rachunkowości, ich zmiany oraz zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Grupę od 2022 roku Zarząd Archicom S.A. dokonał ponownej analizy stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości, w szczególności w zakresie stosowanej polityki odnośnie momentu ujęcia przychodu ze sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych. Zgodnie z MSSF 15 Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Zgodnie z dotychczas stosowanym podejściem za moment spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, a zatem za moment ujęcia przychodu uznawano chwilę przekazania prawa własności do lokalu poprzez zawarcie aktu notarialnego. Po ponownej weryfikacji procesu sprzedaży lokali w Grupie, analizie momentu, w którym nabywca uzyskuje zdolność do bezpośredniego rozporządzania lokalem i czerpania z niego korzyści, uwzględniając obecnie dominującą praktykę rynkową, Zarząd dokonał zmiany stosowanej polityki rachunkowości. Według zmienionej polityki rachunkowości Grupy przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych powinny być ujmowane w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego praktycznie 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat, na przykład w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. W incydentalnych przypadkach większych niedopłat, wynikających ze wspólnych ustaleń z klientem, możliwe jest rozpoznanie przychodu w kwocie dokonanej płatności. W przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu przed dniem podpisania protokołu odbioru, przychód ujmuje się w dniu zawarcia tej umowy. Jednocześnie Zarząd podjął decyzję o konieczności uwzględniania w koszcie wytworzenia zapasów kosztów prowizji sprzedawców oraz kosztów amortyzacji aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego składnik zapasów, a także decyzję o potrzebie dokonywania aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej co najmniej raz na kwartał. Grupa zdecydowała się na zmianę polityki rachunkowości w powyższym zakresie ponieważ, w ocenie Zarządu, nowe zasady lepiej odzwierciedlają ekonomiczną treść transakcji. W szczególności nowa polityka dotycząca sprzedaży lokali mieszkalnych lepiej odzwierciedla moment przejęcia przez nabywców ryzyk i korzyści, a jednocześnie jest zgodna z dominującą praktyką rynkową obserwowaną aktualnie wśród deweloperów mieszkaniowych. Powyższe zmiany zostały, zgodnie z wymaganiami statutu Spółki, wprowadzone i zatwierdzone odpowiednimi uchwałami Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A. oraz uwzględnione w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. W związku z istotnym wpływem powyższych zmian na zaprezentowane dane porównawcze dokonano ich przekształcenia. Zmianie uległa także prezentacja danych w przedstawionych skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych Grupy. Wpływ zastosowania wszystkich powyższych zmian na dane porównawcze zaprezentowane w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych Grupy w niniejszym raporcie został przedstawiony poniżej: Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021 AKTYWA 31.12.2021 dane zatwierdzone Zmiana 31.12.2021 dane przekształcone Aktywa trwałe Aktywa trwałe razem 273 672 0 273 672 Aktywa obrotowe Zapasy 678 193 -38 658 639 535 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 117 410 -25 346 92 064 Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 3 096 0 3 096 Należności z tytułu pozostałych podatków 25 346 25 346 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 16 005 16 005 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 280 151 -16 005 264 146 - w tym środki na rachunkach powierniczych i zablokowanych 17 720 -17 720 Aktywa obrotowe razem 1 078 850 -38 658 1 040 192 Aktywa razem 1 352 522 -38 658 1 313 864 Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021 - cd. PASYWA 31.12.2021 dane zatwierdzone Zmiana 31.12.2021 dane przekształcone Kapitał własny Kapitał podstawowy 256 703 0 256 703 Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 134 497 0 134 497 Pozostałe kapitały -119 371 0 -119 371 Zyski zatrzymane: 359 420 21 808 381 228 - zysk (strata) z lat ubiegłych 279 098 0 - zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 111 985 0 - odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna) -31 663 0 Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 631 249 21 808 653 057 Kapitał własny 631 249 21 808 653 057 Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 80 905 0 80 905 Zobowiązania z tytułu leasingu 21 831 0 21 831 Pozostałe zobowiązania 20 737 0 20 737 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 14 332 4 734 19 066 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 73 -73 Pozostałe rezerwy długoterminowe 6 175 73 6 248 Zobowiązania długoterminowe 144 053 4 734 148 787 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami 282 671 282 671 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 417 296 -352 797 64 499 - w tym przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania 363 863 -363 863 Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 4 939 0 4 939 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 4 926 4 926 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 130 454 0 130 454 Zobowiązania z tytułu leasingu 2 996 0 2 996 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 3 815 -3 815 Pozostałe rezerwy krótkoterminowe 17 720 -17 720 Rezerwy krótkoterminowe 21 535 21 535 Zobowiązania krótkoterminowe 577 220 -65 200 512 020 Zobowiązania razem 721 273 -60 466 660 807 Pasywa razem 1 352 522 -38 658 1 313 864 Zmiany polityki rachunkowości dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2021 r.):  Aktywowanie dodatkowych kosztów: o Wzrost wartości zapasów o 2.796 tys. zł; o Wzrost wartości rezerwy na podatek odroczony o 222 tys. zł; o Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 2.574 tys. zł.  Zmiana momentu ujęcia przychodu: o Spadek wartości zapasów o 41.454 tys. zł; o Spadek zobowiązań z tytułu przedpłat i zaliczek otrzymanych na mieszkania o 65.200 tys. zł; o Wzrost wartości rezerwy na podatek odroczony o 4.512 tys. zł; o Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 19.234 tys. zł. Przedstawione zmiany spowodowały wzrost rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 4.734 tys. zł. Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2021 r.):  Wyodrębnienie z pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności” pozycji „Należności z tytułu pozostałych podatków” w kwocie 25.346 tys. zł;  Wyodrębnienie z pozycji „Środki pieniężne i ich ekwiwalenty” środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach powierniczych i zablokowanych na rachunkach kaucji i zaprezentowanie ich w pozycji „Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe” w kwocie 16.005 tys. zł;  Niewydzielanie w ramach pozycji „Zyski zatrzymane” dodatkowych pozycji: „zysk (strata) z lat ubiegłych”, „zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej”, „odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna)”;  Wyodrębnienie z pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zobowiązań z tytułu przedpłat i zaliczek na mieszkania, zwolnionych z mieszkaniowych rachunków powierniczych, i zaprezentowanie ich w pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami” w kwocie 282.671 tys. zł;  Wyodrębnienie z pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” pozycji „Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków” w kwocie 4.926 tys. zł;  Prezentacja rezerw z tytułu świadczeń pracowniczych łącznie z pozostałymi rezerwami – długoterminowych w kwocie 73 tys. zł oraz krótkoterminowych w kwocie 3.815 tys. zł. Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2020 AKTYWA 31.12.2020 dane zatwierdzone Zmiana 31.12.2020 dane przekształcone Aktywa trwałe Aktywa trwałe razem 216 986 0 216 986 Aktywa obrotowe Zapasy 964 915 -11 478 953 437 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 47 068 -18 587 28 481 Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 6 971 0 6 971 Należności z tytułu pozostałych podatków 18 587 18 587 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 38 521 38 521 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 212 633 -38 521 174 112 - w tym środki na rachunkach powierniczych i zablokowanych 38 323 -38 323 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 11 454 0 11 454 Aktywa obrotowe razem 1 243 041 -11 478 1 231 563 Aktywa razem 1 460 027 -11 478 1 448 549 Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2020 - cd. PASYWA 31.12.2020 dane zatwierdzone Zmiana 31.12.2020 dane przekształcone Kapitał własny Kapitał podstawowy 256 703 0 256 703 Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 134 497 0 134 497 Pozostałe kapitały -119 371 0 -119 371 Zyski zatrzymane: 309 557 7 831 317 388 - zysk (strata) z lat ubiegłych 193 450 0 - zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 132 845 0 - odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna) -16 738 0 Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 581 386 7 831 589 217 Udziały niedające kontroli 32 481 0 32 481 Kapitał własny 613 867 7 831 621 698 Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 301 660 0 301 660 Zobowiązania z tytułu leasingu 30 754 0 30 754 Pozostałe zobowiązania 30 547 0 30 547 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 13 583 1 554 15 137 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 1 007 -1 007 Pozostałe rezerwy długoterminowe 6 269 1 007 7 276 Zobowiązania długoterminowe 383 820 1 554 385 374 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami 277 106 277 106 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 390 298 -306 881 83 417 - w tym przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania 318 422 -318 422 Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 5 633 0 5 633 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 8 912 8 912 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 37 820 0 37 820 Zobowiązania z tytułu leasingu 2 934 0 2 934 Pochodne instrumenty finansowe 64 0 64 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 6 387 -6 387 Pozostałe rezerwy krótkoterminowe 16 985 -16 985 Rezerwy krótkoterminowe 23 372 23 372 Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 2 219 0 2 219 Zobowiązania krótkoterminowe 462 340 -20 863 441 477 Zobowiązania razem 846 160 -19 309 826 851 Pasywa razem 1 460 027 -11 478 1 448 549 Zmiany polityki rachunkowości dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2020 r.):  Aktywowanie dodatkowych kosztów: o Wzrost wartości zapasów o 2.838 tys. zł; o Wzrost wartości rezerwy na podatek odroczony o 311 tys. zł; o Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 2.527 tys. zł.  Zmiana momentu ujęcia przychodu: o Spadek wartości zapasów o 14.316 tys. zł; o Spadek zobowiązań z tytułu przedpłat i zaliczek otrzymanych na mieszkania o 20.863 tys. zł; o Wzrost wartości rezerwy na podatek odroczony o 1.243 tys. zł; o Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 5.304 tys. zł. Przedstawione zmiany spowodowały wzrost rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 1.554 tys. zł. Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2020 r.):  Wyodrębnienie z pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności” pozycji „Należności z tytułu pozostałych podatków” w kwocie 18.587 tys. zł;  Wyodrębnienie z pozycji „Środki pieniężne i ich ekwiwalenty” środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach powierniczych i zablokowanych na rachunkach kaucji i zaprezentowanie ich w pozycji „Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe” w kwocie 38.521 tys. zł;  Niewydzielanie w ramach pozycji „Zyski zatrzymane” dodatkowych pozycji: „zysk (strata) z lat ubiegłych”, „zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej”, „odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna)”;  Wyodrębnienie z pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zobowiązań z tytułu przedpłat i zaliczek na mieszkania, zwolnionych z mieszkaniowych rachunków powierniczych, i zaprezentowanie ich w pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami” w kwocie 277.106 tys. zł;  Wyodrębnienie z pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” pozycji „Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków” w kwocie 8.912 tys. zł;  Prezentacja rezerw z tytułu świadczeń pracowniczych łącznie z pozostałymi rezerwami – długoterminowych w kwocie 1.007 tys. zł oraz krótkoterminowych w kwocie 6.387 tys. zł. Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021 1.01-31.12.2021 dane zatwierdzone Zmiana 1.01-31.12.2021 dane przekształcone 1.01-31.12.2021 dane zaprezentowane Działalność kontynuowana Przychody ze sprzedaży 596 310 44 335 640 645 637 731 Przychody ze sprzedaży produktów 588 142 44 335 632 477 632 477 Przychody ze sprzedaży usług 8 159 0 8 159 5 245 Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów 9 0 9 9 Koszt własny sprzedaży 390 531 29 308 419 839 417 258 Koszt sprzedanych produktów 386 474 29 308 415 782 415 782 Koszt sprzedanych usług 4 049 0 4 049 1 468 Koszt sprzedanych towarów i materiałów 8 0 8 8 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 205 779 15 027 220 806 220 473 Koszty sprzedaży 13 282 2 855 16 137 15 995 Koszty ogólnego zarządu 49 469 -39 319 10 150 10 007 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 34 305 34 305 33 933 Pozostałe przychody operacyjne 8 116 -64 8 052 8 048 Pozostałe koszty operacyjne 7 749 0 7 749 7 739 Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) 4 172 0 4 172 3 786 Zysk (strata) ze sprzedaży jednostek zależnych (+/-) -296 -36 -332 -332 Zysk (strata) z działalności operacyjnej 147 271 17 086 164 357 164 301 Przychody finansowe 6 150 0 6 150 5 671 Koszty finansowe 5 484 0 5 484 5 484 Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) -152 0 -152 -152 Zysk (strata) przed opodatkowaniem 147 785 17 086 164 871 164 336 Podatek dochodowy: 35 266 3 179 38 445 38 105 - część bieżąca 32 378 32 378 32 378 - część odroczona 6 067 6 067 5 727 Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 112 519 13 907 126 426 126 231 Działalność zaniechana Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej 0 0 0 195 Zysk (strata) netto 112 519 13 907 126 426 126 426 Zysk (strata) netto przypadający: - akcjonariuszom podmiotu dominującego 111 985 13 977 125 962 125 962 - podmiotom niekontrolującym 534 -70 464 464 Dane przekształcone w efekcie zmiany polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych różnią się od danych zaprezentowanych w sprawozdaniu z wyniku za ten okres z uwagi na fakt, że w roku 2022 dokonano wydzielenia działalności zaniechanej, a zgodnie z wymogami MSSF 5 wydzielenie powinno dotyczyć również okresu porównawczego. Zmiany polityki rachunkowości dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021 r.):  Aktywowanie dodatkowych kosztów: o Spadek kosztów sprzedaży o 1.642 tys. zł; o Spadek kosztów ogólnego zarządu o 517 tys. zł.  Zmiana momentu ujęcia przychodu: o Wzrost przychodów ze sprzedaży produktów o 44.335 tys. zł; o Wzrost kosztów sprzedanych produktów o 29.308 tys. zł. Przedstawione zmiany spowodowały wzrost kosztów z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 3.179 tys. zł. Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021 r.):  Wyodrębnienie z pozycji „Koszty sprzedaży” oraz pozycji „Koszty ogólnego zarządu” kosztów administracyjnych związanych z realizacją projektów w kwocie 34.305 tys. zł (w celu lepszego odzwierciedlenia sytuacji majątkowo-finansowej Grupy, w tym przede wszystkim charakteru ponoszonych kosztów; w ramach tej pozycji sprawozdania z wyniku ujmowane są wszystkie koszty związane z realizacją projektów, które, zgodnie z MSR 2 oraz obowiązującą praktyką rynkową, nie stanowią kosztu wytworzenia zapasów);  Zmiana prezentacyjna kosztów wynagrodzeń działów sprzedaży i marketingu w kwocie 4.497 tys. zł z pozycji „Koszty ogólnego zarządu” do pozycji „Koszty sprzedaży”;  Wyodrębnienie z pozycji „Podatek dochodowy” informacji o jego części bieżącej w kwocie 32.378 tys. zł oraz części odroczonej w kwocie 6.067 tys. zł. Pozostałe zmiany do sprawozdania z wyniku były nieistotne. Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021 1.01-31.12.2021 dane zatwierdzone Zmiana 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej Zysk (strata) przed opodatkowaniem 147 785 17 086 164 871 Korekty: Amortyzacja 2 704 0 2 704 Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych -4 172 0 -4 172 (Zysk) strata z wyceny aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży 779 0 779 (Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych -973 64 -909 (Zyski) straty ze sprzedaży jednostek zależnych 296 36 332 (Zyski) straty z tytułu różnic kursowych -45 221 176 Koszty odsetek i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania 4 457 0 4 457 Przychody z odsetek i dywidend -3 741 0 -3 741 Udział w zyskach (stratach) jednostek stowarzyszonych 152 0 152 Korekty razem -543 321 -222 Zmiana stanu zapasów 90 846 27 149 117 995 Zmiana stanu należności -81 716 -5 255 -86 971 Zmiana stanu zobowiązań 106 415 -45 936 60 479 Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych -5 157 5 157 0 Zmiana stanu rezerw 1 699 1 699 Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych 22 516 22 516 Zmiany w kapitale obrotowym 110 388 5 330 115 718 Zapłacony podatek dochodowy -29 145 0 -29 145 Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 228 485 22 737 251 222 Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej -9 293 0 -9 293 Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej Środki pieniężne netto z działalności finansowej -151 674 0 -151 674 Przepływy środków pieniężnych netto razem 67 518 22 737 90 255 Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej 67 518 22 516 90 034 w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych -221 -221 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 212 633 -38 521 174 112 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 280 151 -16 005 264 146 w tym o ograniczonej możliwości dysponowania 17 734 -16 005 1 729 Zmiany polityki rachunkowości dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021 r.):  Aktywowanie dodatkowych kosztów: o Wzrost zysku przed opodatkowaniem o 2.159 tys. zł; o Spadek kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu zapasów o 2.159 tys. zł.  Zmiana momentu ujęcia przychodu: o Wzrost zysku przed opodatkowaniem o 15.027 tys. zł; o Wzrost kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu zapasów o 29.308 tys. zł; o Spadek kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu zobowiązań o 44.335 tys. zł. Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021 r.):  W związku z wyodrębnieniem z pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej „Środki pieniężne i ich ekwiwalenty” środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach powierniczych i zablokowanych na rachunkach kaucji i zaprezentowaniem ich w pozycji „Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe” dokonano wyodrębnienia z rachunku przepływów pieniężnych zmiany stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych w kwocie 22.516 tys. zł;  Wyodrębnienie z rachunku przepływów pieniężnych zmiany stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych w kwocie 221 tys. zł;  Wyodrębnienie zmiany kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu rezerw w kwocie 1.699 tys. zł;  Włączenie zmiany kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych do pozycji zmiany stanu należności w kwocie 5.255 tys. zł oraz do pozycji zmiany stanu zobowiązań w kwocie 1.601 tys. zł. Pozostałe zmiany do sprawozdania z wyniku były nieistotne. Pozostałe istotne zasady rachunkowości oraz istotne wartości oparte na osądach i szacunkach zastosowane przez Grupę w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym były takie same jak opisane w poszczególnych notach objaśniających do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2021. Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 roku oraz ich wpływ na skonsolidowane sprawozdanie Grupy  Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i definicji zobowiązań warunkowych z MSR 37.  Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” Doprecyzowano, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed rozpoczęciem użytkowania środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR 2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż.  Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” Doprecyzowano, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty przyrostowe (np. koszty pracy) i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z kosztem wypełnienia, np. amortyzację.  Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020: - MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic kursowych z konsolidacji; - MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja powinna skutkować usunięciem zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty, które są wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem; (2) doprecyzowano, że opłaty poniesione w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku, a w przypadku, gdy zobowiązanie nie jest usunięte, należy je odnieść na wartość zobowiązania; - MSSF 16: z przykładu 13 usunięto kwestię zachęty od leasingodawcy w postaci pokrycia kosztów fit-outów poniesionych przez leasingobiorcę, która budziła wątpliwości interpretacyjne; - MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie aktywów biologicznych. Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2022 roku nie miały wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy. Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku i ich wpływ na sprawozdanie Grupy Do dnia sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2022 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.  Nowy MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia” Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4. Grupa szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ obecnie zawarte przez Grupę umowy nie spełniają przesłanek, które wymuszałyby objęcie ich nowym standardem. Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.  Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspektach: - doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy, - intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod uwagę. Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później. Grupa nie jest w stanie określić wpływu zmian prezentacyjnych na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ będzie on uzależniony od sald zobowiązań na dzień wejścia w życie standardu.  Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” Rada MSR doprecyzowała, które informacje dotyczące polityki rachunkowości stosowanej przez jednostkę są istotne i wymagają ujawnienia w sprawozdaniu finansowym. Zasady skupiają się na dostosowaniu ujawnień do indywidualnych okoliczności jednostki. Rada przestrzega przed stosowaniem wystandaryzowanych zapisów skopiowanych z MSSF oraz oczekuje, że podstawa wyceny instrumentów finansowych jest istotną informacją. Grupa przeanalizuje zakres informacji i ujawnień przedstawianych w sprawozdaniu finansowym, tak, aby upewnić się, że wszystkie ujawnienia są dostosowane do indywidualnych okoliczności Grupy. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.  Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty pieniężne w sprawozdaniu finansowym, które podlegają niepewności wyceny. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.  Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy” Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne różnice przejściowe w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwy na odroczony podatek dochodowy nawet wówczas, gdy transakcja nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy. Oznacza to konieczność ujmowania aktywów i rezerwy na podatek odroczony np. gdy różnice przejściowe w równych kwotach występują w przypadku leasingu (odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa do użytkowania) lub w przypadku zobowiązań z tytułu rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o tym, że aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku bieżącego. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.  Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia” Rada ustanowiła przepisy przejściowe dotyczące danych porównawczych dla podmiotów, które równocześnie wdrażają MSSF 17 i MSSF 9, aby zmniejszyć potencjalne niedopasowania księgowe wynikające z różnic między tymi standardami. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. Grupa zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje. Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Grupa na bieżąco monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Zgodnie z aktualnymi decyzjami podmiotów wyznaczonych do przeprowadzenia reformy, zastąpieniu ulegną poszczególne wskaźniki stopy LIBOR, które zostaną zamienione na stopę wolną od ryzyka, bazującą na stawce overnight. Grupa nie posiada instrumentów finansowych opartych o stawki LIBOR, wobec czego zmiana ta nie będzie mieć wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, którego danymi wejściowymi są informacje reprezentujące transakcje overnight - WIRON. Zastąpi on dotychczasowe stawki WIBOR i WIBID. Wdrożenie nowego indeksu planowane jest na lata 2023-2024. Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Finansów planowanym w 2023 roku. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe będzie ustalenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednią podstawą i czy do ujęcia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma Faza1/Faza 2 zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16 – Reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (IBOR). Zgodnie z założeniami "Mapy Drogowej" opublikowanej przez NGR, wskaźniki referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być publikowane od początku 2025 roku. Grupa posiada długoterminowe papiery wartościowe oprocentowane za pomocą stawki WIBOR, jednak szacuje niewielki wpływ reformy IBOR na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, ponieważ nowa stawka WIRON i dotychczasowy WIBOR pozostają na podobnym poziomie. 6.3.4 Wybrane zasady rachunkowości Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych (w tym przeklasyfikowanych do aktywów przeznaczonych do sprzedaży) oraz pochodnych instrumentów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej. Prezentacja sprawozdań finansowych Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1. Grupa Kapitałowa prezentuje odrębnie „Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku”, które zamieszczone jest bezpośrednio przed „Skonsolidowanym sprawozdaniem z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów”. „Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią. W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty błędów, Grupa prezentuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek okresu porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek okresu porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji finansowej nie jest wymagana. Segmenty operacyjne Przy wyodrębnianiu segmentów operacyjnych Zarząd Spółki dominującej kieruje się liniami produktowymi, które reprezentują główne usługi oraz wyroby dostarczane przez Grupę. Każdy z segmentów jest zarządzany odrębnie w ramach danej linii produktowej, z uwagi na specyfikę świadczonych usług oraz wytwarzanych wyrobów wymagających odmiennych technologii, zasobów oraz podejścia do realizacji. Zgodnie z MSSF 8 wyniki segmentów operacyjnych wynikają z wewnętrznych raportów weryfikowanych okresowo przez Zarząd Spółki dominującej (główny organ decyzyjny w Grupie Kapitałowej). Zarząd Spółki dominującej analizuje wyniki segmentów operacyjnych na poziomie zysku (straty) z działalności operacyjnej. Pomiar wyników segmentów operacyjnych stosowany ‎w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Przychody ze sprzedaży wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku nie różnią się od przychodów prezentowanych w ramach segmentów operacyjnych, za wyjątkiem przychodów nieprzypisanych do segmentów oraz wyłączeń konsolidacyjnych dotyczących transakcji pomiędzy segmentami. Aktywa Grupy, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności danego segmentu operacyjnego, nie są alokowane do aktywów segmentów operacyjnych. Konsolidacja Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki dominującej oraz sprawozdania finansowe spółek, nad którymi Grupa sprawuje kontrolę tj. spółek zależnych, sporządzone na dzień 31 grudnia 2021 roku. Przez kontrolę rozumie się sytuację, gdy z tytułu swojego zaangażowania w jednostkę inwestor podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe, lub gdy ma prawa do zmiennych wyników finansowych oraz ma możliwość wywierania wpływu na wysokość tych wyników finansowych poprzez sprawowanie władzy nad tą jednostką. Sprawozdania finansowe Spółki dominującej oraz spółek zależnych objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, sporządza się na ten sam dzień bilansowy tj. na 31 grudnia. W przypadkach, gdy jest to konieczne, w sprawozdaniach finansowych spółek zależnych dokonuje się korekt mających na celu ujednolicenie zasad rachunkowości stosowanych przez spółkę z zasadami stosowanymi przez Grupę Kapitałową. Wyłączeniu z obowiązku konsolidacji mogą podlegać spółki, których sprawozdania finansowe są nieistotne z punktu widzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej. Inwestycje w spółkach zależnych zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży ujmuje się zgodnie z MSSF 5. Spółki zależne obejmowane są konsolidacją metodą pełną. Metoda konsolidacji pełnej polega na łączeniu sprawozdań finansowych Spółki dominującej oraz spółek zależnych poprzez zsumowanie, w pełnej wartości, poszczególnych pozycji aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów oraz kosztów. W celu zaprezentowania Grupy Kapitałowej w taki sposób, jak gdyby stanowiła ona pojedynczą jednostkę gospodarczą dokonuje się następujących wyłączeń:  na moment nabycia kontroli ujmowana jest wartość firmy lub zysk zgodnie z MSSF 3,  określane są i prezentowane oddzielnie udziały niedające kontroli,  salda rozliczeń między spółkami Grupy Kapitałowej i transakcje (przychody, koszty, dywidendy) wyłącza się w całości,  wyłączeniu podlegają zyski i straty z tytułu transakcji zawieranych wewnątrz Grupy Kapitałowej, które są ujęte w wartości bilansowej aktywów takich jak zapasy i środki trwałe. Straty z tytułu transakcji wewnątrz Grupy analizowane są pod kątem utraty wartości aktywów z perspektywy Grupy,  ujmuje się podatek odroczony z tytułu różnic przejściowych wynikających z wyłączenia zysków i strat osiągniętych na transakcjach zawartych wewnątrz Grupy Kapitałowej (zgodnie z MSR 12). Udziały niedające kontroli wykazywane są w odrębnej pozycji kapitałów własnych i reprezentują tę część dochodów całkowitych oraz aktywów netto spółek zależnych, które przypadają na podmioty inne niż spółki Grupy Kapitałowej. Grupa alokuje dochody całkowite spółek zależnych pomiędzy akcjonariuszy Spółki dominującej oraz podmioty niekontrolujące na podstawie ich udziału we własności. Transakcje z podmiotami niekontrolującymi, które nie skutkują utratą kontroli przez Spółkę dominującą, Grupa traktuje jak transakcje kapitałowe:  sprzedaż częściowa udziałów na rzecz podmiotów niekontrolujących - różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wartością bilansową aktywów netto spółki zależnej, przypadających na udziały sprzedane podmiotom niekontrolującym, ujmowana jest bezpośrednio w kapitale w pozycji „Pozostałe kapitały”,  nabycie udziałów od podmiotów niekontrolujących - różnica pomiędzy ceną nabycia a wartością bilansową aktywów netto nabytych od podmiotów niekontrolujących ujmowana jest bezpośrednio w kapitale w pozycji „Pozostałe kapitały”. Połączenia jednostek gospodarczych Transakcje połączenia jednostek gospodarczych, wchodzące w zakres MSSF 3, rozliczane są metodą przejęcia. Na dzień objęcia kontroli aktywa i pasywa jednostki przejmowanej są wyceniane zasadniczo według wartości godziwej ‎oraz zgodnie z MSSF 3 identyfikowane są aktywa i zobowiązania, bez względu na to, czy były one ujawniane w sprawozdaniu finansowym przejmowanej jednostki przed przejęciem. Zapłata przekazana w zamian za kontrolę obejmuje wydane aktywa, zaciągnięte zobowiązania oraz wyemitowane instrumenty kapitałowe, wycenione w wartości godziwej na dzień przejęcia. Elementem zapłaty jest również warunkowa zapłata, wyceniana w wartości godziwej na dzień przejęcia. Koszty powiązane z przejęciem (doradztwo, wyceny itp.) nie stanowią zapłaty za przejęcie, lecz ujmowane są w dacie poniesienia jako koszt. Wartość firmy (zysk) kalkulowana jest jako różnica dwóch wartości:  suma zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli (wycenionych w proporcji do przejętych aktywów netto) oraz wartości godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce przejmowanej przed datą przejęcia oraz  wartość godziwa możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki. Nadwyżka sumy skalkulowanej w sposób wskazany powyżej ponad wartość godziwą możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki jest ujmowana w aktywach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej jako wartość firmy. Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez przejmującego w oczekiwaniu na przyszłe korzyści ekonomiczne ‎z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani osobno ująć. Po początkowym ujęciu wartość firmy zostaje wyceniona według ceny nabycia pomniejszonej o łączne odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku gdy w/w suma jest niższa od wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki, różnica ujmowana jest niezwłocznie w wyniku. Grupa ujmuje zysk z przejęcia w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych. Połączenia pod wspólną kontrolą W przypadku połączeń jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, Grupa nie stosuje regulacji wynikających z MSSF 3, lecz rozlicza takie transakcje metodą łączenia udziałów w następujący sposób:  aktywa i pasywa jednostki przejmowanej ujmowane są w wartości bilansowej,  wartości niematerialne oraz zobowiązania warunkowe ujmowane są na zasadach stosowanych przez jednostkę przed połączeniem, zgodnie z właściwymi MSSF,  nie powstaje wartość firmy - różnica pomiędzy przekazaną zapłatą a nabytymi aktywami netto jednostki kontrolowanej ujmowana jest bezpośrednio w kapitale, w pozycji „Pozostałe kapitały”,  udziały niedające kontroli wyceniane są w proporcji do wartości bilansowej aktywów netto kontrolowanej jednostki,  dokonywane jest przekształcenie danych porównawczych w taki sposób, jakby połączenie miało miejsce na początek okresu porównawczego. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych Jednostki stowarzyszone to takie jednostki, nad którymi Spółka dominująca nie sprawuje kontroli, ale na które wywiera znaczący wpływ, uczestnicząc w ustalaniu polityki finansowej i operacyjnej. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych są ujmowane początkowo w cenie nabycia, a następnie wyceniane z zastosowaniem metody praw własności. Na moment powstania znaczącego wpływu ustalana jest wartość firmy jako różnica pomiędzy ceną nabycia inwestycji a wartością godziwą aktywów netto przypadających na inwestora. Wartość firmy ujmowana jest w wartości bilansowej inwestycji w jednostkach stowarzyszonych. Wartość bilansowa inwestycji w jednostkach stowarzyszonych jest powiększana lub pomniejszana o:  udział Spółki dominującej w wyniku jednostki stowarzyszonej,  udział Spółki dominującej w pozostałych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej, wynikających m.in. z przeszacowania rzeczowych aktywów trwałych oraz z tytułu różnic kursowych z przeliczenia jednostek zagranicznych. Kwoty te wykazuje się w korespondencji z odpowiednią pozycją „Skonsolidowanego sprawozdania z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów”,  zyski i straty wynikające z transakcji pomiędzy Grupą a jednostką stowarzyszoną, które podlegają wyłączeniom w proporcji do poziomu posiadanego udziału,  o trzymane wypłaty z zysku wypracowanego przez jednostkę stowarzyszoną, które obniżają wartość bilansową inwestycji. Sprawozdania finansowe Spółki dominującej oraz spółek stowarzyszonych ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności, sporządza się na ten sam dzień bilansowy tj. na 31 grudnia. Transakcje w walutach obcych Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną Spółki dominującej. Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot). Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej, wyceniane są według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto, za wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania zewnętrznego). Koszty finansowania zewnętrznego Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek. Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. W przypadku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnansowania podlegające kapitalizacji ustala się kwartalnie przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. Wartość firmy Wartość firmy ujmowana jest początkowo zgodnie z MSSF 3 (patrz wyżej podpunkt dotyczący połączeń jednostek gospodarczych). Wartości firmy nie amortyzuje się, zamiast tego corocznie przeprowadzany jest test na utratę wartości zgodnie z MSR 36 (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości niefinansowych aktywów trwałych). Wartości niematerialne Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania). Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego. Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi: Grupa Okres Znaki towarowe 40 lat Patenty i licencje 5 lat Oprogramowanie komputerowe 5 lat Pozostałe wartości niematerialne 5-25 lat Koszty związane z utrzymaniem oprogramowania, ponoszone w okresach późniejszych, ujmowane są jako koszt okresu w momencie ich poniesienia. Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych. Rzeczowe aktywa trwałe Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania. Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, za wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy lub montażu i przekazania środka trwałego ‎do używania. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów, który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi: Grupa Okres Budynki i budowle 10-50 lat Maszyny i urządzenia 2-25 lat Środki transportu 3-10 lat Pozostałe środki trwałe 2-10 lat Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny do użytkowania. Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach. Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane przez okres dłuższy niż rok. Bieżące koszty utrzymania poniesione ‎po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich poniesienia. Wartość gruntów nie podlega amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania. Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu ‎jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w wyniku ‎w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych. Środki trwałe w budowie Do tej pozycji kwalifikowane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na realizację obiektów budowlanych (głównie usługi obce) oraz aktywowane i bezpośrednie koszty finansowe. Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie wybudowane nieruchomości przekwalifikowywane są na środki trwałe w zależności od przeznaczenia. Środki trwałe w budowie wycenia się według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Leasing Leasing został zdefiniowany jako umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres w zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:  czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w umowie lub też ‎w sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Grupie,  czy Grupa ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,  czy Grupa ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowania. W dacie rozpoczęcia Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo do użytkowania jest wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego składnika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe. Grupa amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania prawa do użytkowania lub do końca okresu leasingu, w zależności od tego, która z tych dat jest wcześniejsza. Na dzień rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku, w tym w szczególności w przypadku PWUG, stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy. Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu wykonania opcji kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne. W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Grupa stosuje dopuszczone standardem MSSF 16 praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz leasingów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa ‎z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie okresu leasingu. Prawo użytkowania wieczystego gruntów jest przez Grupę oceniane jako leasing zgodnie z MSSF 16 i jako taki zostało potraktowane. Okres leasingu dla takich praw jest oceniany na ogólnych zasadach, przy czym ewentualny plan sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie jest traktowany jako zakończenie umowy leasingowej. Bieżące opłaty z tytułu wieczystego użytkowania stanowią opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania leasingowego. Grupa prezentuje prawa do użytkowania w tych samych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej, co bazowe składniki aktywów, w szczególności prawo do użytkowania powierzchni biurowej oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów dotyczące nieruchomości inwestycyjnych i rzeczowych aktywów trwałych prezentowane jest w aktywach trwałych natomiast prawo wieczystego użytkowania gruntów na których Grupa realizuje projekty deweloperskie odnoszone jest do zapasów ‎(w pozycji Produkcja w toku). Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych W odniesieniu do wartości firmy, składników wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych dokonywana jest coroczna ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości. Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie, na jakim generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki wypracowujące przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy pieniężne testowane są indywidualnie. Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów. Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności odnoszony jest do wartości firmy przypisanej do danego ośrodka wypracowującego przepływy pieniężne. Pozostała kwota odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego przepływy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów operacyjnych. Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych. Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów lub przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej. Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej, określonej przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku w okresie, w którym wystąpiły zmiany, w odrębnej pozycji sprawozdania z wyniku tj. „Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych”. Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski (straty) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnej zalicza się do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych. Instrumenty finansowe Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron ‎i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron. Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Grupa staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji. Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot. Grupa wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł. Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według zasad przedstawionych poniżej. Aktywa finansowe Na dzień nabycia Grupa wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kategorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług, które Grupa wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15. Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające (HI), Grupa klasyfikuje z podziałem na:  aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),  aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI),  aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L). Kategorie te określają zasady wyceny na dzień bilansowy oraz ujęcie zysków lub strat z wyceny w wyniku finansowym ‎lub w pozostałych całkowitych dochodach. Grupa dokonuje klasyfikacji aktywów finansowych do kategorii na podstawie modelu biznesowego funkcjonującego w Grupie w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych. Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):  składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,  warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty. Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa zalicza:  należności z tytułu udzielonych pożyczek,  należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad MSSF 9),  środki pieniężne i ich ekwiwalenty,  aktywa z tytułu posiadanych dłużnych papierów wartościowych. Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych należności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów odbywa się w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta. Poza aktywami finansowymi wycenianymi w zamortyzowanym koszcie, w Spółce nie występują aktywa finansowe klasyfikowane do innych kategorii Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie podlegają ocenie na każdy dzień bilansowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Sposób dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych został opisany w dalszej części w jednym z podpunktów Subiektywnych ocen Zarządu oraz niepewności szacunków - Utrata wartości aktywów finansowych. Zobowiązania finansowe Na dzień nabycia zobowiązania finansowe Grupa wycenia w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej otrzymanej kwoty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich zobowiązań finansowych, poza kategorią zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:  kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,  leasing,  zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta. Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej. Zapasy Zapasy w Grupie stanowią przede wszystkim:  produkcję w toku, w której ujmowane są nakłady na projekty deweloperskie, w tym grunty na których realizowane są projekty w różnych fazach zaawansowania prac: od prac koncepcyjnych i projektowych, poprzez kolejne etapy prac budowlano-montażowych, do momentu wydania pozwolenia na użytkowanie.  wyroby gotowe, w których prezentowane są zakończone projekty deweloperskie tj. mieszkania, komórki, miejsca parkingowe, garaże. Grupa dzieli zapasy (grunty, na których realizowane są projekty) na aktywa obrotowe i aktywa trwałe. Klasyfikacja gruntu do aktywów trwałych lub obrotowych wynika z długości cyklu operacyjnego. Cykl operacyjny to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap przygotowawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji architektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz następnie (2) etap budowy trwający od momentu zakończenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Projekty znajdujące się w cyklu operacyjnym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoterminowych w pozycji Zapasy (Produkcja w toku), a projekty wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoterminowych w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudowę”. Indywidualna ocena każdego projektu, pod kątem spełnienia zasad klasyfikacji, dokonywana jest na każdy dzień bilansowy. Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej ‎do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu. Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie materiały i robociznę, koszty usług zewnętrznych), koszty finansowania zewnętrznego (patrz podpunkt dotyczący kosztów finansowanie zewnętrznego) powiększone o narzut pośrednich kosztów. Rozchód wyrobów gotowych ujmowany jest z zastosowaniem metody szczegółowej identyfikacji cen. Rozchód materiałów i towarów ustala się z zastosowaniem metody „pierwsze weszło - pierwsze wyszło” (FIFO). Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie ‎oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne. Środki pieniężne w ramach mieszkaniowych rachunków powierniczych, które na dzień bilansowy nie zostały zwolnione do dysponowania są prezentowane w oddzielnej linii w bilansie "Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe". Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Grupę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, jest prowadzone aktywne poszukiwanie nabywcy oraz wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych wartość bilansowa jest równa wartości godziwej, a wycena do wartości godziwej jest kontynuowana również po dokonaniu reklasyfikacji do aktywów przeznaczonych do sprzedaży. Grupa wydziela działalność zaniechaną w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jeżeli jest to element, który został zbyty lub jest zakwalifikowany jako przeznaczony do sprzedaży oraz: a) stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności lub geograficzny obszar działalności; b) jest częścią pojedynczego, skoordynowanego planu zbycia odrębnej, ważnej dziedziny działalności lub geograficznego obszaru działalności; lub c) jest jednostką zależną nabytą wyłącznie z zamiarem jej odsprzedaży. Wyniki działalności zaniechanej są prezentowane oddzielnie w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Nie wydziela się informacji nt. działalności zaniechanej w rachunku przepływów pieniężnych, ujmując informację nt. przepływów z działalności operacyjnej, inwestycyjnej i finansowej dotyczących działalności zaniechanej w nocie objaśniającej do skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Kapitał własny Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki dominującej oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki dominującej nabyte i zatrzymane przez Spółkę dominującą lub spółki zależne pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji. W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku. Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki dominującej prezentowane są osobno w „Skonsolidowanym sprawozdaniu ‎ze zmian w kapitale własnym”. Płatności w formie akcji W przypadku programów motywacyjnych wartość wynagrodzenia za pracę kadry menedżerskiej określana jest w sposób pośredni poprzez odniesienie do wartości godziwej przyznanych instrumentów kapitałowych. Wartość godziwa opcji wyceniana jest na dzień przyznania, przy czym nierynkowe warunki nabycia uprawnień (osiągnięcie zakładanego poziomu wyniku finansowego) nie są uwzględniane w szacowaniu wartości godziwej opcji na akcje. Koszt wynagrodzeń oraz korespondujące z nim zwiększenie kapitału własnego ujmowane jest na podstawie najlepszych dostępnych szacunków co do liczby opcji, do których nastąpi nabycie uprawnień w danym okresie. Przy ustalaniu liczby opcji, do których nastąpi nabycie uprawnień, są uwzględniane nierynkowe warunki nabycia uprawnień. Grupa dokonuje korekty tych szacunków, jeżeli późniejsze informacje wskazują, że liczba przyznanych opcji różni się od wcześniejszych oszacowań. Korekty szacunków dotyczące liczby przyznanych opcji ujmowane są w wyniku finansowym bieżącego okresu – nie dokonuje się korekt poprzednich okresów. Po wykonaniu opcji zamiennych na akcje, kwota kapitału z wyceny przyznanych opcji przenoszona jest do pozostałych kapitałów, po pomniejszeniu o koszty emisji akcji. Program płatności akcjami obe jmował lata 2016-2018. Świadczenia pracownicze Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują następujące tytuły:  krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami), składek na ubezpieczenia społeczne oraz  rezerwę na niewykorzystane urlopy oraz  długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Grupa zalicza odprawy emerytalne. Krótkoterminowe świadczenia pracownicze Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty. Rezerwy na niewykorzystane urlopy Grupa tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Rezerwy na niewykorzystane urlopy stanowią bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów i nie podlegają dyskontowaniu. Odprawy emerytalne Zgodnie z systemami wynagradzania obowiązującymi w Grupie pracownicy Spółek Grupy mają prawo do odpraw emerytalnych. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywania uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmowane w całkowitych dochodach. Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca uregulowania może być niepewna. Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:  udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,  toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,  restrukturyzację, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Grupa jest zobowiązana do jej przeprowadzenia ‎ lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy. Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne. Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego, ‎w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy. Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, ‎że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy. W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3. Przychody ze sprzedaży Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, w tym zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:  identyfikacja umowy z klientem,  identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,  określenie ceny transakcyjnej,  przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,  ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu. Identyfikacja umowy z klientem Grupa ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:  strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;  Grupa jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;  Grupa jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;  umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Grupy); oraz  jest prawdopodobne, że Grupa otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra ‎lub usługi, które zostaną przekazane klientowi. Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia W momencie zawarcia umowy Grupa dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi. Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:  klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz  obowiązek Grupy do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków określonych w umowie. Ustalenie ceny transakcyjnej W celu ustalenia ceny transakcyjnej Grupa uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Grupy będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. W grupie występują wyłącznie umowy obejmujące kwoty stałe. Do momentu ujęcia przychodów ze sprzedaży mieszkań spółki z Grupy otrzymują od klientów zaliczki, które do dnia ujęcia przychodu prezentowane są jako zobowiązania. Gwarancje udzielone przez Grupę na sprzedane produkty/usługi ujmowane są zgodnie z MSR 37, ponieważ ich warunki odzwierciedlają wyłącznie zapewnienie, że produkty/usługi dostarczane przez Grupę będą działać zgodnie z zamierzeniem stron, wyrażonym w ustalonej specyfikacji. Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia Grupa przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra ‎lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem Grupy – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu Grupa ujmuje przychody w momencie wypełniania (lub w trakcie wypełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. Przychody uzyskiwane przez Grupę obejmują głównie sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych oraz najem nieruchomości. Przychody generowane z działalności deweloperskiej są rozpoznawane przez Grupę w momencie wydania kupującemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego praktycznie 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat, na przykład w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. W incydentalnych przypadkach większych niedopłat, wynikających ze wspólnych ustaleń z klientem, możliwe jest rozpoznanie przychodu w kwocie dokonanej płatności. W przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu przed dniem podpisania protokołu odbioru, przychód ujmuje się w dniu zawarcia tej umowy. Przychody z najmu są ujmowane w czasie liniowo gdyż klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące ze usługi, ‎w miarę wykonywania przez Grupę usługi. Odsetki i dywidendy Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania. Koszty operacyjne Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Grupa prezentuje w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania. Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio związane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, których realizacja została zakończona oraz pozostałe koszty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich. Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym) Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale. Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym. Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania. Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ‎ani rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która ‎nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych. Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy. Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, ‎gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje jego odpis. Umowy gwarancji finansowych Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji; Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z tytułu udzielonych gwarancji finansowych. Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Rachunek przepływów pieniężnych Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredytów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych. Zysk netto na akcję Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu okresu. Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki dominującej kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej. Porównanie wartości księgowej Grupy Archicom z kapitalizacją giełdową Zarząd przeanalizował kontekst wartości księgowej aktywów netto Grupy Archicom (ok. 28,50 zł/akcja na 31 grudnia 2022 r.) w odniesieniu do kapitalizacji giełdowej z końca 2022 roku (17,80 zł/akcja na 30 grudnia 2022 r., w przedziale około 18,30-18,80 zł/akcja w okresie od 1 marca do 22 marca 2023). Dodatkowo 23 sierpnia 2022 r. akcjonariusze Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8.724.854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10.838.468 głosów na Walnym Zgromadzeniu po cenie 18,30 zł/akcja. W wyniku wezwania Echo Investment S.A. powiększyła swój pośredni udział w kapitale zakładowym Archicom S.A o 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A, odpowiadających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki. W ocenie Zarządu cena spełnia kryteria minimalne określone w ustawie o ofercie, tj. znajduje się powyżej średnich cen rynkowych odpowiednio za ostatnie 6 oraz 3 miesiące notowań, a na bazie sporządzonej przez firmę Grant Thornton wyceny, w dniu 31 sierpnia 2022 Zarząd Spółki opublikował raport giełdowy Nr 20/2022 w przedmiocie Stanowiska w sprawie Wezwania w którym zaprezentował konkluzję co do wartości godziwej akcji Spółki, oszacowanej przez wyżej wspomnianą firmę jako mieszczącą się w dolnym przedziale wartości godziwej. W ocenie Zarządu kapitalizacja na GPW nie odzwierciedla realnej wartości odzyskiwalnej m.in. z uwagi na niski free float oraz małą płynność walorów Spółki. Dodatkowo, biorąc pod uwagę czynniki makroekonomiczne, notowania Spółek GPW znajdują się obecnie pod silną presją – obserwowane w ostatnich miesiącach spadki kursu poszczególnych podmiotów niekoniecznie muszą być skutkiem zmiany ich sytuacji fundamentalnej. Jednocześnie Grupa, osiągając rok-rocznie ponadprzeciętne marże i wyniki, nie ma problemu z uzyskaniem finansowania dla realizowanych projektów i refinansowaniem zadłużenia, czego szczególnym dowodem są przeprowadzone z sukcesem emisje obligacji: (1) w marcu 2022 roku (czyli w okresie największej niepewności spowodowanej początkiem wojny w Ukrainie) historycznie najwyższa emisja obligacji oraz (2) kolejna emisja przeprowadzona w marcu 2023, zgodnie z założeniami wewnętrznych planów finansowych. Zaufania inwestorów zewnętrznych dowodzi również niski poziom marży za wyemitowane obligacje – co oznacza, że niepowiązani inwestorzy traktują Grupę jako „bezpieczną przystań” nie oczekując w zamian wysokiej premii za ryzyko. Należy wziąć pod uwagę również fakt, że w pierwszym półroczu 2021 roku, po wnikliwej analizie Due Diligence, niepowiązany podmiot (Grupa Echo Investment) zapłacił za Archicom równowartość 25,29 zł/akcja. Od tego czasu w roku 2021 i na przełomie 2021/2022 miał miejsce szereg zmian otoczenia makroekonomicznego - korzystnie wpływających na wartość Grupy, w szczególności ponad dwucyfrowy (w % r/r) wzrost średnich cen mieszkań w ofercie (przy w większości stałych, bo zakontraktowanych wcześniej kosztach budowy). Miało to istotny wpływ na wartość aktywów netto i tym samym wartość księgową Grupy. Jednocześnie w księgach Grupy ujawniony został wynik z kolejnych etapów rewaluacji nieruchomości City 2 (oraz 100% komercjalizacja budynku). Grupa, mając na uwadze potencjalny wpływ otoczenia makroekonomicznego, cyklicznie analizuje przyjęte założenia budżetowe w zakresie poszczególnych inwestycji optymalnie dostosowując strategię i działania operacyjne, czego dowodem jest utrzymanie ponadprzeciętnych, w ramach sektora deweloperskiego, marż. Archicom wypłaca dywidendę zgodnie z polityką dywidendową, w związku z czym za 2021 rok Spółka wypłaciła ponad 50% wypracowanego zysku jako dywidendę, wypełniając tym samym zapisy polityki dywidendowej i Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW. Jednocześnie pozostawienie pozostałej części wyniku w Grupie spowodowało wzrost wartości aktywów netto. Ponadto Spółka wypłaciła również w grudniu 2022 roku zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49.80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku i wyniosła 1,09 zł/akcja. W ostatnich miesiącach giełdowy kurs akcji systematycznie wraca do poziomu sprzed wypłaty zaliczki. Aktywa posiadane przez Grupę wyceniane są zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości oraz obowiązującymi standardami, w tym w szczególności około 90% łącznej sumy aktywów stanowią: • Zapasy, które wycenione są poniżej cen sprzedaży możliwych do uzyskania, czego dowodem są ponadprzeciętne marże (w ostatnich kwartałach przekraczające 30%) oraz detaliczne analizy budżetów poszczególnych etapów w odniesieniu do bieżącej sytuacji makroekonomicznej; • Nieruchomości inwestycyjne oraz aktywa przeznaczone do sprzedaży, które są wycenione do wartości godziwej, z uwzględnieniem aktualnych uwarunkowań rynkowych; • Aktywa z tytułu podatku odroczonego, które analizowane są pod kątem odzyskiwalności na bazie prognoz podatkowych; • Aktywa MSSF 9, takie jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, należności handlowe i pozostałe należności oraz inne aktywa finansowe, które wyceniane są w zamortyzowanym koszcie z uwzględnieniem odpisu na oczekiwane straty kredytowe kalkulowane w oparciu o aktualne krzywe PD pozyskiwane z niezależnego źródła; Pozostałe aktywa, stanowiące około 10% sumy aktywów, również wycenione są z uwzględnieniem zapisów odpowiednich standardów, w tym w szczególności zasad ostrożnej wyceny. W związku z powyższym, w ocenie Zarządu, wartość kapitalizacji giełdowej poniżej wartości aktywów netto Jednostki dominującej i Grupy Kapitałowej, nie stanowiła przesłanki do przeprowadzenia testu na utratę wartości na dzień 31.12.2022 r. Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych Zarząd Spółki dominującej dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Grupę w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych podlegających amortyzacji prezentowana jest w notach nr 6.8 i 6.9. Nieruchomości inwestycyjne Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych została ustalona przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 2 poziomie wartości godziwej określona została za pomocą metody rynkowej przez niezależnych rzeczoznawców. Na poziomie 3 wykorzystano metodę dochodową uwzględniającą założenia aktualnego planu inwestycyjnego. Wyceny nieruchomości biurowych, w których spółka prowadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Spółkę, w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych warunków najmu wynikające z podpisywanych bądź negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych przepływów netto (DCF). W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycena jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady konieczne do zakończenia inwestycji, z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. developer profit). Skutki wyceny nieruchomości do wartości godziwej zostały ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku w pozycji Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-). Szczegóły zostały opisane w notach 6.10 i 6.21. Rezerwy Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych, oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo spółki, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy. Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracowników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa jest szacowana dla każdego pracownika indywidualnie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego o składki ZUS, będące kosztem pracodawcy oraz dni przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bilansowy, na który liczona jest rezerwa. Rezerwy na niewykorzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest w koszty wynagrodzeń. Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie przejścia pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywania uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje demograficzne oraz o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmowane w wyniku. Grupa tworzy rezerwę z tytułu oczekiwanych strat kredytowych ("ECL") dotyczących udzielonych gwarancji. Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy), a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Utrata wartości aktywów niefinansowych Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi, które nie są wyceniane do wartości godziwej, w skonsolidowanym prawozdaniu finansowym są:  zapasy o łącznej (część długo- i krótkoterminowa) wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. równej 651.029 tys. zł;  prawo do użytkowania powierzchni biurowej o wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. równej 7.452 tys. zł. W odniesieniu do prawa do użytkowania powierzchni biurowej Zarząd dokonał analizy, czy wysokość czynszu za wynajem powierzchni biurowej płaconej przez Archicom z tyt. umowy najmu nie jest wyższa niż rynkowy poziom czynszu za wynajem powierzchni biurowej o podobnym charakterze w podobnej lokalizacji. Z uwagi na to, że nie stwierdzono takiej sytuacji, nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości. W odniesieniu do zapasów posiadanych przez Grupę (reprezentujących projekty deweloperskie na o różnym poziomie zaawansowania), Zarząd przeprowadził analizę stopnia realizacji budżetów poszczególnych realizowanych inwestycji deweloperskich (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę zasadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście otoczenia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do inwestycji, które na dzień 31 grudnia 2022 r. nie były w budowie). Na podstawie takiej analizy nie stwierdzono wystąpienia przesłanek wskazujących na ryzyko utraty wartości, z uwagi na zakładany średni poziom marży w odniesieniu do wszystkich istotnych inwestycji. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo realizacji założeń budżetowych dotyczących momentu rozpoczęcia budowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu wygenerowanej marży jako wysokie. Ocena Zarządu wynika z wewnętrznie przyjętych planów finansowych i strategii działalności. Plany i prognozy oparte są na bieżących analizach rynkowych i w razie potrzeby są na bieżąco weryfikowane. Utrata wartości aktywów finansowych Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym ("ECL"). Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów:  Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Spółka do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych oraz pozostałych należności finansowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia, na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.  Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnicę między przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Grupa szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie ratingu pożyczkobiorcy lub odpowiednio emitenta obligacji i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności,w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i obligacje są wyłączane z opisanej wyżej analizy opartej o wskaźnik defaultu, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. Na dzień 31.12.2022 r. nie zidentyfikowano istotnych oczekiwanych strat kredytowych z tytułu objętych obligacji. Grupa nie posiada należności z tytułu udzielonych pożyczek. Okres leasingu Przy ustalaniu zobowiązania z tytułu leasingu Grupa szacuje okres leasingu, który obejmuje:  nieodwołalny okres leasingu,  okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Grupa‎z tej opcji skorzysta,  okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Grupa nie skorzysta z tej opcji. Oceniając, czy Grupa skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Grupa uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi:  warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,  istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,  koszty związane z wypowiedzeniem umowy,  znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Grupy,  warunki wykonania opcji. Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania. W przypadku prawa do użtykowania budynku biurowego City1, po analizie wskazanych wyżej przesłanek, ustalono okres leasingu jako równy z okresem najmu wskazanym w umowie i kończącym się w 2030 roku. Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji ‎i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca 2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatkowania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podatkowych. Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera się na budżetach spółek Grupy zatwierdzonych przez Zarząd Spółki dominującej. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że spółki Grupy osiągną dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości. 6.4 Segmenty operacyjne Grupa Kapitałowa dzieli działalność na następujące segmenty operacyjne, które są tożsame z segmentami sprawozdawczymi:  działalność w segmencie mieszkaniowym obejmująca budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,  działalność w segmencie komercyjnym obejmująca budowę, wynajem, sprzedaż nieruchomości komercyjnych na własny rachunek,  pozostała działalność nie przypisana do wcześniejszych segmentów, z których żadna nie przekracza progów ilościowych do oddzielnego wydzielenia. Grupa prowadziła działalność na terenie Polski i 100% przychodów we wszystkich Segmentach działalności generowanych jest w Polsce. Grupa nie posiada jednostek działających poza granicami kraju. Przychody w segmencie mieszkaniowym nie są uzależnione od jednego odbiorcy – Grupa posiada wielu rozproszonych odbiorców, spośród których żaden nie generuje 10% lub więcej przychodów segmentu. Przychody operacyjne w segmencie komercyjnym za 2022 rok były wygenerowane w większości przez trzech odbiorców, spośród których każdy wygenerował więcej niż 10% przychodów segmentu. Grupa, poprzez podpisaną umowę z firmą pośredniczącą, aktywnie prowadzi sprzedaż projektu komercyjnego City2 prezentując go różnym podmiotom m.in. podczas targów branżowych. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja. W związku z planowanym zbyciem nieruchomości inwestycyjnej City2, o którym mowa w punkcie 6.21 niniejszego sprawozdania, oraz planowanym rozszerzeniem działalności Archicom również na inne miasta (obecna działalność prowadzona jest głównie we Wrocławiu), w kolejnych okresach sprawozdawczych Zarząd dokona analizy zasadności prezentowanych segmentów sprawozdawczych na bazie analizowanych raportów dla celów planowania, zarządzania i podejmowania decyzji. Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2022 AKTYWA Segment mieszkaniowy Segment komercyjny RAZEM Aktywa trwałe Wartość firmy 165 0 165 Wartości niematerialne 4 533 0 4 533 Rzeczowe aktywa trwałe 9 374 1 636 11 010 Nieruchomości inwestycyjne 0 10 869 10 869 Należności długoterminowe 535 0 535 Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe 28 658 8 342 37 000 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 27 335 10 27 345 Grunty przeznaczone pod zabudowę 5 245 0 5 245 Aktywa trwałe razem 75 845 20 857 96 702 Aktywa obrotowe Zapasy 645 784 0 645 784 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 115 189 15 088 130 277 Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 1 969 0 1 969 Należności z tytułu pozostałych podatków 24 699 2 136 26 835 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 11 327 79 11 406 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 241 133 23 299 264 432 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 0 149 538 149 538 Aktywa obrotowe razem 1 040 101 190 140 1 230 241 Aktywa razem 1 115 946 210 997 1 326 943 PASYWA Segment mieszkaniowy Segment komercyjny RAZEM Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 110 000 0 110 000 Zobowiązania z tytułu leasingu 19 395 3 429 22 824 Pozostałe zobowiązania 17 472 6 17 478 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 14 910 5 299 20 209 Pozostałe rezerwy długoterminowe 4 898 573 5 471 Zobowiązania długoterminowe 166 675 9 307 175 982 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami 244 539 0 244 539 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 59 784 1 876 61 660 Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 5 156 17 5 173 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 3 885 24 3 909 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 0 20 883 20 883 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne - pozostałe 62 002 0 62 002 Zobowiązania z tytułu leasingu 3 278 694 3 972 Rezerwy krótkoterminowe 14 479 1 634 16 113 Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 0 1 013 1 013 Zobowiązania krótkoterminowe 393 123 26 141 419 264 Zobowiązania razem 559 798 35 448 595 246 Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021 (dane przekształcone) AKTYWA Segment mieszkaniowy Segment komercyjny RAZEM Aktywa trwałe Wartość firmy 165 0 165 Wartości niematerialne 1 446 0 1 446 Rzeczowe aktywa trwałe 10 225 2 085 12 310 Nieruchomości inwestycyjne 0 126 353 126 353 Należności długoterminowe 43 357 23 685 67 042 Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe 28 934 8 421 37 355 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 25 619 3 382 29 001 Aktywa trwałe razem 109 746 163 926 273 672 Aktywa obrotowe Zapasy 639 535 0 639 535 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 90 179 1 885 92 064 Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 3 069 27 3 096 Należności z tytułu pozostałych podatków 22 211 3 135 25 346 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 16 005 0 16 005 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 247 814 16 332 264 146 Aktywa obrotowe razem 1 018 813 21 379 1 040 192 Aktywa razem 1 128 559 185 305 1 313 864 PASYWA Segment mieszkaniowy Segment komercyjny RAZEM Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 60 598 20 307 80 905 Zobowiązania z tytułu leasingu 17 532 4 299 21 831 Pozostałe zobowiązania 20 710 27 20 737 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 12 757 6 309 19 066 Pozostałe rezerwy długoterminowe 5 694 554 6 248 Zobowiązania długoterminowe 117 291 31 496 148 787 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami 282 671 0 282 671 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 62 675 1 824 64 499 Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 4 939 0 4 939 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 4 926 0 4 926 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 129 836 618 130 454 Zobowiązania z tytułu leasingu 2 358 638 2 996 Rezerwy krótkoterminowe 18 534 3 001 21 535 Zobowiązania krótkoterminowe 505 939 6 081 512 020 Zobowiązania razem 623 230 37 577 660 807 Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 01.01.2022-31.12.2022 Segment mieszkaniowy Segment komercyjny Działalność pozostała RAZEM Przychody ze sprzedaży 498 768 10 373 113 509 254 Przychody ze sprzedaży produktów 497 155 0 0 497 155 Przychody ze sprzedaży usług 501 10 373 113 10 987 Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów 1 112 0 0 1 112 Koszt własny sprzedaży 320 348 4 374 0 324 722 Koszt sprzedanych produktów 319 222 0 0 319 222 Koszt sprzedanych usług 22 4 374 0 4 396 Koszt sprzedanych towarów i materiałów 1 104 0 0 1 104 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 178 420 5 999 113 184 532 Koszty sprzedaży 14 747 338 0 15 085 Koszty ogólnego zarządu 14 743 191 106 15 040 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 34 136 484 0 34 620 Pozostałe przychody operacyjne 4 273 1 841 0 6 114 Pozostałe koszty operacyjne 4 546 4 550 0 9 096 Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) 0 17 266 0 17 266 Zysk (strata) z działalności operacyjnej 114 521 19 543 7 134 071 Przychody finansowe 12 263 2 033 0 14 296 Koszty finansowe 8 750 1 167 0 9 917 Zysk (strata) przed opodatkowaniem 118 034 20 409 7 138 450 Podatek dochodowy 24 005 4 229 1 28 235 Zysk (strata) netto z działalności 94 029 16 180 6 110 215 Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 01.01.2021-31.12.2021 (dane przekształcone) Segment mieszkaniowy Segment komercyjny Działalność pozostała RAZEM Przychody ze sprzedaży 634 053 5 950 642 640 645 Przychody ze sprzedaży produktów 632 477 0 0 632 477 Przychody ze sprzedaży usług 1 567 5 950 642 8 159 Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów 9 0 0 9 Koszt własny sprzedaży 416 115 3 626 98 419 839 Koszt sprzedanych produktów 415 782 0 0 415 782 Koszt sprzedanych usług 325 3 626 98 4 049 Koszt sprzedanych towarów i materiałów 8 0 0 8 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 217 938 2 324 544 220 806 Koszty sprzedaży 15 418 577 0 15 995 Koszty ogólnego zarządu 8 900 580 527 10 007 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 32 423 1 510 0 33 933 Pozostałe przychody operacyjne 6 308 1 744 0 8 052 Pozostałe koszty operacyjne 7 397 352 0 7 749 Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) 0 4 172 0 4 172 Zysk (strata) ze sprzedaży jednostek zależnych (+/-) -324 -8 0 -332 Zysk (strata) z działalności operacyjnej 159 784 5 213 17 165 014 Przychody finansowe 5 248 902 0 6 150 Koszty finansowe 4 870 614 0 5 484 Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) -152 0 0 -152 Zysk (strata) przed opodatkowaniem 160 010 5 501 17 165 528 Podatek dochodowy 37 566 876 3 38 445 Zysk (strata) netto z działalności 122 444 4 625 14 127 083 Segment mieszkaniowy Segment komercyjny Działalność pozostała RAZEM Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2022 rok w podziale na segmenty Amortyzacja -2 796 -232 0 -3 028 Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych 0 17 266 0 17 266 Zysk (strata) z aktualizacji wartość aktywów finansowych z tytułu oczekiwanych strat kredytowych 1 164 0 0 1 164 Zysk (strata) z dyskonta kaucji 1 854 94 0 1 948 Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2021 rok w podziale na segmenty Amortyzacja -2 689 -15 0 -2 704 Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych 0 4 172 0 4 172 Zysk (strata) z aktualizacji wartość aktywów finansowych z tytułu oczekiwanych strat kredytowych 1 614 0 0 1 614 Zysk (strata) z dyskonta kaucji 1 633 0 0 1 633 6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. w strukturze Grupy Archicom nie doszło do zmian, które skutkowałyby uzyskaniem lub utratą kontroli nad jednostkami zależnymi. W okresie porównywalnym w wyniku przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym rozwojem długoterminowym Emitenta (przeprowadzonych na potrzeby transakcji sprzedaży udziałów i akcji Emitenta) nastąpiła restrukturyzacja grupy kapitałowej Emitenta, obejmująca w szczególności: 1. sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich akcji przysługujących Emitentowi w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., będącej spółką prowadzącą działalność deweloperską w szczególności na terenie miast Krakowa, Łodzi, Poznania i Trójmiasta, to jest poza kluczowym obszarem działalności grupy Emitenta obejmującym miasto Wrocław i przyległe gminy, za cenę 131.000 tys. zł. 2. sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Kazimierza Śródki wszystkich udziałów przysługujących pośrednio Emitentowi (poprzez Archicom Holding sp. z o.o.) w kapitale zakładowym Archicom Studio Projekt sp. z o.o. oraz wystąpienia przez Emitenta (jako komandytariusza) z Archicom Studio Projekt spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., spółki projektowej świadczącej usługi architektoniczne i projektowe na rzecz spółek z grupy Emitenta, z tytułu których to transakcji (sprzedaż i wystąpienie) Emitent otrzymał (pośrednio i bezpośrednio) łączne wynagrodzenie w kwocie 2.400 tys. zł. Zawarcie umów przyrzeczonych skutkowało utratą przez Grupę aktywów netto będących w posiadaniu zbywanych spółek, w tym także 100% udziałów w aktywach netto spółki BDH Development sp. z o.o. oraz 40% udziałów (całość posiadanych przez Grupę udziałów) w spółce Karpacka Invest sp. z o.o. Sprzedaż udziałów i akcji spółek wymienionych powyżej została szerzej opisana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 r. 6.6 Inwestycje w jednostkach zależnych Wykaz jednostek zależnych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w informacjach ogólnych niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 6.7 Wartość firmy Wartość firmy według stanów na 31.12.2022 oraz 31.12.2021 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Wartość bilansowa na początek okresu 165 165 Zwiększenia z tytułu nabycia podmiotów 0 0 Wartość bilansowa na koniec okresu 165 165 6.8 Wartości niematerialne Poniższe tabele przedstawiają nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość wartości niematerialnych. Wartości niematerialne według stanów na 31.12.2022 oraz 31.12.2021 Patenty i licencje Oprogramowanie komputerowe Wartości niematerialne w trakcie wytwarzania Razem Stan na 31.12.2022 Wartość bilansowa brutto 2 853 3 014 2 511 8 378 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące -2 069 -1 776 0 -3 845 Wartość bilansowa netto 784 1 238 2 511 4 533 Stan na 31.12.2021 Wartość bilansowa brutto 2 420 1 905 327 4 652 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące -1 818 -1 388 0 -3 206 Wartość bilansowa netto 602 517 327 1 446 Zmiany wartości niematerialnych w okresach 01.01.2022-31.12.2022 oraz 01.01.2021-31.12.2021 Patenty i licencje Oprogramowanie komputerowe Wartości niematerialne w trakcie wytwarzania Razem za okres od 1.01.2022 do 31.12.2022 Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2022 602 517 327 1 446 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) 57 0 3 694 3 751 Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.) 381 1 109 -1 510 -20 Amortyzacja (-) -256 -388 0 -644 Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 784 1 238 2 511 4 533 za okres od 1.01.2021 do 31.12.2021 Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2021 687 870 73 1 630 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) 64 2 327 393 Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) 0 0 -73 -73 Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.) 0 -1 0 -1 Amortyzacja (-) -149 -354 0 -503 Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021 602 517 327 1 446 Amortyzacja wartości niematerialnych została zaprezentowana w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku w następujących pozycjach: Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku Wyszczególnienie 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Koszty ogólnego zarządu 644 503 Amortyzacja wartości niematerialnych razem 644 503 6.9 Rzeczowe aktywa trwałe Poniższe tabele przedstawiają stan, nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych: Rzeczowe aktywa trwałe według stanów na 31.12.2022 oraz 31.12.2021 Grunty Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania Razem Stan na 31.12.2022 Wartość bilansowa brutto 0 16 410 3 330 789 1 941 181 22 651 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące 0 -7 801 -2 362 -224 -1 254 0 -11 641 Wartość bilansowa netto 0 8 609 968 565 687 181 11 010 Stan na 31.12.2021 Wartość bilansowa brutto 0 15 850 3 394 447 2 066 0 21 757 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące 0 -6 580 -1 799 -36 -1 032 0 -9 447 Wartość bilansowa netto 0 9 270 1 595 411 1 034 0 12 310 Zmiany rzeczowych aktywów trwałych w okresach 1.01.2022-31.12.2022 oraz 1.01.2021-31.12.2021 Grunty Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania Razem za okres od 1.01.2022 do 31.12.2022 Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2022 0 9 270 1 595 411 1 034 0 12 310 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) 0 551 87 374 15 181 1 208 Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) 0 0 -22 -24 -78 0 -124 Amortyzacja (-) 0 -1 212 -692 -196 -284 0 -2 384 Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 0 8 609 968 565 687 181 11 010 za okres od 1.01.2021 do 31.12.2021 Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2021 209 11 926 2 167 542 1 224 99 16 167 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) 0 29 304 189 192 0 714 Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) 0 0 -35 -18 -18 0 -71 Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi -209 -1 532 -258 -165 -36 -99 -2 299 Amortyzacja (-) 0 -1 153 -583 -137 -328 0 -2 201 Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021 0 9 270 1 595 411 1 034 0 12 310 * Zbycie udziałów i akcji w jednostkach zależnych, opisane szerzej w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 rok. Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych została ujęta w następujących pozycjach skonsolidowanego sprawozdania z wyniku i sprawozdania z sytuacji finansowej: Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Koszt własny sprzedaży 53 73 Koszty ogólnego zarządu 2 331 2 128 Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych 2 384 2 201 6.10 Nieruchomości inwestycyjne W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2022 wchodziły:  nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław  udziały w lokalach niemieszkalnych - garażach wielostanowiskowych W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2021 wchodziły:  nieruchomość wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gajkowie  nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław  nieruchomość inwestycyjna ul. Traugutta, Wrocław (budynek City 2)  udziały w lokalach niemieszkalnych - garażach wielostanowiskowych Najistotniejsze zmiany pozycji nieruchomości inwestycyjnych w okresie sprawozdawczym zaprezentowano poniżej. W okresie sprawozdawczym dokonano przeszacowania wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2), nieruchomości w Gajkowie oraz nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu. W związku z aktywnym poszukiwaniem nabywcy i planowanym zbyciem w ciągu roku nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2), a także nieruchomości gruntowej wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gajkowie, po spełnieniu wszystkich warunków MSSF 5, dokonano reklasyfikacji tych nieruchomości do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży, co zostało szerzej opisane w nocie 6.21. Podsumowanie zmian wartości bilansowych nieruchomości inwestycyjnych w bieżącym okresie sprawozdawczym zaprezentowano w poniższej tabeli: Zmiany nieruchomości inwestycyjnych w okresach 1.01.2022-31.12.2022 oraz 1.01.2021-31.12.2021 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Wartość bilansowa na początek okresu 126 353 151 722 Aktywowanie późniejszych nakładów 389 10 760 Zbycie nieruchomości (-) 0 -668 Przeszacowanie do wartości godziwej (+/-) 12 229 4 172 Reklasyfikacja do aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży -128 102 -39 633 Wartość bilansowa na koniec okresu 10 869 126 353 Zyski lub straty z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są przez Grupę w sprawozdaniu z wyniku w pozycji „Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych”. Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:  poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,  poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,  poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania. Wartość poszczególnych nieruchomości według hierarchii wycen do wartości godziwej kształtowała się na poszczególne dni bilansowe następująco: Klasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych według poziomów wartości godziwej Identyfikator Opis Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Razem wartość godziwa Stan na 31.12.2022 Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. Nieruchomość lokalowa - miejsca postojowe 0 1 049 0 1 049 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. Nieruchomość inwestycyjna przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu 0 9 820 0 9 820 Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2022 0 10 869 0 10 869 Stan na 31.12.2021 dane przekształcone Archicom Sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji Sp. k. Nieruchomość wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gajkowie 0 0 1 810 1 810 Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. Nieruchomość lokalowa - miejsca postojowe 0 1 049 0 1 049 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum 0 0 114 584 114 584 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. Nieruchomość inwestycyjna przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu 0 8 910 0 8 910 Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2021 0 9 959 116 394 126 353 Poszczególne nieruchomości zostały wycenione następującymi metodami: poziom 2 Wartość godziwa została określona za pomocą metody rynkowej, która odzwierciedla transakcje na podobnych nieruchomościach przeprowadzone w ostatnim okresie. Wartość tę skorygowano o czynniki związane z wycenianą nieruchomością, jednak ich wpływ na wycenę był znikomy. Nieruchomości zakwalifikowane do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej zostały wycenione przez niezależnych rzeczoznawców z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. poziom 3 Wartość godziwa została określona za pomocą metody dochodowej, która uwzględnia przychody z najmu pomniejszone o koszty utrzymania nieruchomości, zdyskontowane stopą procentową, która pochodzi z analizy transakcji zaobserwowanych na rynku w ostatnim okresie. Szacowane wpływy z najmu uwzględniają aktualne obłożenie najmowanej powierzchni, szacowane przyszłe obłożenie, przyszłe zmiany stawek. Dane wejściowe do wyceny są nieobserwowalne. Najbardziej znaczące dane wejściowe to szacowane stawki za najem, założenia dotyczące obłożenia i stopa dyskontowa. Szacowana wartość godziwa wzrośnie, jeżeli szacowane stawki wzrosną, obłożenie wzrośnie, a stopa dyskontowa spadnie. Wycena jest wrażliwa na wszystkie te czynniki. Zarząd spółki dominującej uważa, że zakres możliwych alternatywnych założeń jest największy dla stawek i poziomu obłożenia i że te czynniki zależą od siebie nawzajem. Z uwagi na to, że najbardziej wartościowa pozycja w ramach nieruchomości inwestycyjnych (nieruchomość inwestycyjna City 2) została przeklasyfikowana do aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży analiza wrażliwości wartości godziwej na kluczowe parametry wyceny została przedstawiona w nocie 6.21 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży i zobowiązania z nimi związane. Zmiana wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnych z poziomu 3 wartości godziwej 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Saldo na początek okresu 116 394 42 768 Zyski (straty) ujęte w wyniku finansowym (+/-) 11 730 355 Nakłady (+) 388 10 974 Zbycie lub przeniesienie do zapasów lub aktywów trwałych klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży (-) -126 702 -40 511 Przesunięcie pomiędzy poziomami (+/-) -1 810 102 808 Saldo na koniec okresu 0 116 394 Zysk (strata) ujęty w wyniku przypadający na nieruchomości pozostające na saldzie nieruchomości inwestycyjnych na dzień bilansowy 0 394 Grupa nie posiada istotnych zobowiązań do zakupu, wybudowania, dostosowania nieruchomości inwestycyjnych ani istotnych zobowiązań dotyczących napraw, utrzymania i ulepszenia (poprawy standardu) nieruchomości. 6.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe 6.11.1 Wycena aktywów i zobowiązań finansowych Grupa kwalifikuje aktywa finansowe do jednej z następujących kategorii:  wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),  wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI),  wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L). Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9 Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 Wyszczególnienie AC FVOCI FVP&L Razem Stan na 31.12.2022 Aktywa trwałe: Należności długoterminowe 448 0 0 448 Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe 37 000 0 0 37 000 Aktywa obrotowe: Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 70 379 0 0 70 379 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 11 406 0 0 11 406 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 264 432 0 0 264 432 Kategoria aktywów finansowych razem 383 665 0 0 383 665 Stan na 31.12.2021 dane przekształcone Aktywa trwałe: Należności długoterminowe 60 409 0 0 60 409 Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe 37 355 0 0 37 355 Aktywa obrotowe: Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 22 684 0 0 22 684 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 16 005 0 0 16 005 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 264 146 0 0 264 146 Kategoria aktywów finansowych razem 400 599 0 0 400 599 Grupa kwalifikuje zobowiązania finansowe do jednej z następujących kategorii:  wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),  wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L). Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF 9 Wyszczególnienie Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 Poza MSSF 9 Razem AC FVP&L Stan na 31.12.2022 Zobowiązania długoterminowe: Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 110 000 0 0 110 000 Pozostałe zobowiązania 17 467 0 0 17 467 Zobowiązania krótkoterminowe: Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 44 786 0 4 018 48 804 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 82 885 0 0 82 885 Kategoria zobowiązań finansowych razem 255 138 0 4 018 259 156 Stan na 31.12.2021 dane przekształcone Zobowiązania długoterminowe: Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 80 905 0 0 80 905 Pozostałe zobowiązania 20 700 0 0 20 700 Zobowiązania krótkoterminowe: Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 44 958 0 2 974 47 932 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 130 454 0 0 130 454 Kategoria zobowiązań finansowych razem 277 017 0 2 974 279 991 Wzrost wartości zobowiązań finansowych dotyczy przede wszystkim pozycji Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne i związany jest z wykupem obligacji serii M5/2020 o wartości 78.500 tys. zł, wykupem obligacji serii M3/2018 o wartości 50.000 tys. zł oraz emisją obligacji serii M6/2022 o wartości 110.000 tys. zł. 6.12 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Grupa Kapitałowa z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych zaprezentowano w kolejnych tabelach. Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych na 31.12.2022 Wartość bilansowa Zobowiązanie Waluta Oprocentowanie Termin wymagalności w walucie w PLN krótkoterminowe długoterminowe Stan na 31.12.2022 Kredyt bankowy EUR EURIBOR 1M + marża 22.12.2031 4 453 20 883 20 883 0 Obligacje 4 letnie PLN WIBOR 3M + marża 14.06.2023 0 61 446 61 446 0 Obligacje 2 letnie PLN WIBOR 3M + marża 15.03.2024 0 110 556 556 110 000 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na 31.12.2022 4 453 192 885 82 885 110 000 * Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2 przeznaczoną do sprzedaży, opisaną w punkcie 6.21 sprawozdania. W związku z planowaną spłatą kredytu przed zbyciem nieruchomości – w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego, podjęto decyzję o prezentacji jako zobowiązanie krótkoterminowe. Zobowiązania te nie zostaną przeniesione na kupującego aktywa, lecz podlegać będą spłacie przez Grupę Archicom ze środków pochodzących ze sprzedaży aktywów, stąd nie zostały wykazane jako „Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży". W 2022 roku oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji. Umowy przewidują obowiązki spełnienia standardowych w tego typu zobowiązaniach warunków, w tym w szczególności: • Dla kredytu w EUR, finansującego nieruchomość City 2 - utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej: - wskaźnika kredytu do wartości rynkowej nieruchomości (LTV), - wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR). • Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na poziomie nie wyższym niż 0,9. • Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 0 zł – utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej: - wskaźnika LTV; - wskaźnika dług netto/EBITDA, - wskaźnik długu netto/kapitały własne. • Dla kredytu odnawialnego w PLN udzielonego spółce Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – Sp. k., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 0 zł - utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej: - średniomiesięcznych wpływów na rachunki prowadzone w banku udzielającym kredytu, - rocznych przychodów ze sprzedaży, - marży zysku netto, - wskaźnika płynności bieżącej, - wskaźnika zadłużenia. Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych na 31.12.2021 Wartość bilansowa Zobowiązanie Waluta Oprocentowanie Termin wymagalności w walucie w PLN krótkoterminowe długoterminowe Stan na 31.12.2021 Kredyt bankowy EUR EURIBOR 1M + marża 22.12.2031 4 549 20 924 618 20 306 Obligacje 4 letnie PLN WIBOR 3M + marża 13.07.2022 0 50 737 50 737 0 Obligacje 4 letnie PLN WIBOR 3M + marża 14.06.2023 0 60 599 0 60 599 Obligacje 2 letnie PLN WIBOR 3M + marża 07.02.2022 0 79 099 79 099 0 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na 31.12.2021 4 549 211 359 130 454 80 905 W 2021 roku nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytu lub pożyczek. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów pożyczek i kredytów. 6.13 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką ZOBOWIĄZANIA ZABEZPIECZONE HIPOTEKĄ Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu Zobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek Kredyt zaciągnięty w mBank S.A. na działalność bieżącą (09/015/14/Z/LI) Hipoteka umowna do kwoty 3.000.000 zł na będącej własnością spółki Grupy Archicom nieruchomości gruntowej położonej we Wrocławiu przy ulicy Góralskiej (w IV kwartale 2021 dokonano zmiany zabezpieczenia, złożono wniosek o wpis hipoteki na nieruchomości gruntowej we Wrocławiu przy ulicy Góralskiej, w I kwartale 2022 hipoteka została wpisana). Kredyt zaciągnięty w Banku Pekao S.A. na realizację inwestycji City Forum budynek A Hipoteka umowna na nieruchomości, na której wzniesiony został budynek finansowany z kredytu do kwoty stanowiącej 200% kwoty kredytu budowlanego i VAT a po spłacie kredytu budowlanego – kredytu inwestycyjnego. Hipoteka umowna do kwoty 24.000.000 PLN ustanowiona na nieruchomości, na której wzniesiony został budynek A. Emisja obligacji przy współpracy z SGB Bank S.A. Hipoteka łączna do kwoty 39.828.000 zł (dotyczy Umowy o organizację emisji obligacji z 17.03.2020 roku; w IV kwartale 2021 obligacje zostały w całości spłacone; w I kwartale 2022 złożono wnioski o wykreślenie hipotek; w IV kwartale 2022 hipoteki w komplecie zostały wykreślone). Kredyt w rachunku bieżącym udzielony Archicom S.A. przez PKO BP S.A. Hipoteka umowna łączna do kwoty 120.000.000 zł ustanowiona na nieruchomościach gruntowych spółek z Grupy Archicom (hipoteka I - w IV kwartale 2021 złożono wniosek o wpis hipoteki, w I kwartale 2022 hipoteka została wpisana; hipoteka II - w II kwartale 2022 złożono wniosek o wpis hipoteki, w III kwartale 2022 hipoteka została wpisana). * Kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych o przyznanym limicie 15.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi zero zł. ** Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 80.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi zero zł. 6.14 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań Wartość aktywów zabezpieczających spłatę zobowiązań przedstawiono w poniższej tabeli: Aktywa zabezpieczające spłatę zobowiązań 31.12.2022 31.12.2021 Nieruchomości inwestycyjne 0 114 584 Nieruchomości inwestycyjne prezentowane jako aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 148 138 0 Zapasy 139 593 72 935 Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 13 744 17 734 Wartość bilansowa aktywów stanowiących zabezpieczenie razem 301 475 205 253 * Środki o ograniczonej możliwości dysponowania na rachunkach powierniczych oraz rachunkach zablokowanych, w tym split payment i rachunkach kaucji. 6.15 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania finansowe, bez względu na to, czy w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym są one ujmowane w zamortyzowanym koszcie, czy w wartości godziwej: Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą Klasa instrumentu finansowego 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Wartość godziwa Wartość bilansowa Wartość godziwa Wartość bilansowa Aktywa: Dłużne papiery wartościowe 33 428 37 352 35 486 37 355 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe 130 861 130 812 159 170 159 106 Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 275 486 275 486 280 151 280 151 Zobowiązania: Kredyty 20 697 20 883 20 924 20 924 Dłużne papiery wartościowe 170 710 172 002 189 415 190 435 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe 79 138 79 138 85 236 85 236 Grupa ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:  poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,  poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, pośrednio albo bezpośrednio,  poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania. Wycenę aktywów finansowych i zobowiązań finansowych (w tym na poziomie 3) przeprowadza Dział Finansowy, a w przypadkach, które wymagają specjalistycznej wiedzy, podmiot zewnętrzny. Technika wyceny jest dobierana do indywidualnych cech wycenianego instrumentu, przy czym maksymalizuje się wykorzystanie informacji pochodzących z rynku. Zespół podlega bezpośrednio Dyrektorowi Finansowemu. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne przeniesienia pomiędzy poziomami wycen wartości godziwej instrumentów. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły zmiany warunków prowadzenia działalności, które mają istotny wpływ na wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych Grupy. a) Dodatkowe informacje o metodach wyceny instrumentów finansowych do wartości godziwej wycenionych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w zamortyzowanym koszcie:  Dłużne papiery wartościowe (poziom 1) Wartość godziwa objętych obligacji została ustalona na podstawie publicznych notowań.  Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3) Wartość godziwa należności z tytułu zbycia akcji w jednostkach zależnych została ustalona jako wartość oczekiwanej zapłaty, tj. nominalna wartość powiększona o naliczone odsetki. Wartość bilansowa należności handlowych i pozostałych należności została uznana za racjonalne przybliżenie ich wartości godziwej.  Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe (poziom 1) Wartość godziwa środków pieniężnych i pozostałych krótkoterminowych aktywów finansowych została ustalona w wysokości ich wartości nominalnej.  Kredyty (poziom 3) Wartość godziwa zobowiązań z tytułu otrzymanych kredytów została ustalona jako wartość oczekiwanej zapłaty, tj. nominalna wartość powiększona o naliczone odsetki.  Wyemitowane papiery dłużne (poziom 1) Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych została ustalona na podstawie publicznych notowań.  Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3) Wartość bilansowa zobowiązań leasingowych, zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań została uznana za racjonalne przybliżenie ich wartości godziwej. b) Przekwalifikowanie Grupa Kapitałowa nie dokonała przekwalifikowania składników aktywów finansowych, które spowodowałoby zmianę zasad wyceny tych aktywów pomiędzy stosowaną dotychczas metodą zamortyzowanego kosztu a wyceną według wartości godziwej lub według ceny nabycia. c) Wyłączenie ze sprawozdania z sytuacji finansowej Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa Kapitałowa nie posiadała aktywów finansowych, których przeniesienia nie kwalifikują się do wyłączenia ze sprawozdania z sytuacji finansowej. d) Aktywa finansowe i zobowiązania finansowe podlegające kompensacie Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa Kapitałowa nie kompensowała aktywów finansowych i zobowiązań finansowych. e) Zmiany warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej, które mają wpływ na wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych jednostki, niezależnie od tego, czy te aktywa i zobowiązania są ujęte w wartości godziwej czy po koszcie zamortyzowanym Informacje na temat warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej zostały opisane w niniejszym sprawozdaniu w punkcie 6.42. 6.16 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony Spółki Grupy Kapitałowej utworzyły aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, których realizacja uzależniona jest od uzyskania w przyszłości dochodu podatkowego w wysokości wystarczającej dla realizacji składnika aktywów. Kwota tych aktywów na 31 grudnia 2022 wynosiła 27.345 tys. zł (2021 rok: 29.001 tys. zł). Najistotniejsze różnice przejściowe dotyczą pozycji zapasów (aktywa z tego tytułu na dzień bilansowy wynoszą 17.269 tys. zł), oraz kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych (aktywa z tego tytułu na dzień bilansowy wynoszą 9.782 tys. zł). Podstawą ujęcia aktywów są zatwierdzone przez Zarząd Spółki dominującej aktualne budżety projektów realizowanych przez spółki Grupy Kapitałowej oraz strategia działalności Grupy. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa utworzyła aktywo z tytułu podatku odroczonego dotyczące nierozliczonych strat podatkowych w kwocie 5.390 tys. zł. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2023 (11 tys. zł), 2024 (355 tys. zł), 2025 (1.409 tys. zł), 2026 (1.426 tys. zł), 2027 (2.189 tys. zł). Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego od strat podatkowych na kwotę 5.684 tys. zł i z innych tytułów w kwocie 1.316 tys zł. Szczegółowy wpływ aktywów oraz rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego na skonsolidowane sprawozdanie finansowe został przedstawiony w poniższych tabelach. Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe Stan na początek okresu 1.01.2022 dane przekształcone 1.01.2021 dane przekształcone Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 29 001 30 140 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 19 066 15 137 Podatek odroczony per saldo na początek okresu 9 935 15 003 Zmiana stanu w okresie wpływająca na: Wynik (+/-) 705 -6 067 Pozostałe całkowite dochody (+/-) 0 0 Stan na koniec okresu 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 27 345 29 001 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 20 209 19 066 Podatek odroczony per saldo na koniec okresu 7 136 9 935 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Saldo na początek okresu Zmiana stanu: Saldo na koniec okresu Tytuły różnic przejściowych wynik pozostałe dochody całkowite Stan na 31.12.2022 Aktywa: 1.01.2022 dane przekształcone 31.12.2022 Nieruchomości inwestycyjne 0 0 0 0 Zapasy, w tym: 19 783 -2 514 0 17 269 - wynikające z eliminacji marż wewnątrzgrupowych 11 123 989 0 12 112 - wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży 7 779 -3 026 0 4 753 Pozostałe aktywa 100 -32 0 68 Zobowiązania: Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 375 788 0 1 163 Pozostałe rezerwy 4 445 -1 363 0 3 082 Leasing 3 826 -185 0 3 641 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym: 737 9 045 0 9 782 - wynikające z naliczonych odsetek 0 9 114 0 9 114 Inne zobowiązania 321 -321 0 0 Inne: Nierozliczone straty podatkowe 7 266 -1 876 0 5 390 Kompensata -7 852 -5 198 0 -13 050 Razem 29 001 -1 656 0 27 345 Stan na 31.12.2021 Aktywa: 1.01.2021 dane przekształcone 31.12.2021 dane przekształcone Nieruchomości inwestycyjne 11 -11 0 0 Zapasy, w tym: 13 037 6 746 0 19 783 - wynikające z eliminacji marż wewnątrzgrupowych 9 946 1 177 0 11 123 - wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży 2 689 5 090 0 7 779 Pozostałe aktywa 180 -80 0 100 Zobowiązania: Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 2 041 -1 666 0 375 Pozostałe rezerwy 4 528 -83 0 4 445 Pochodne instrumenty finansowe -1 1 0 0 Leasing 3 849 -23 0 3 826 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 1 538 -801 0 737 Inne zobowiązania 473 -152 0 321 Inne: Nierozliczone straty podatkowe 7 174 92 0 7 266 Kompensata -2 690 -5 162 0 -7 852 Razem 30 140 -1 139 0 29 001 Grupa oczekuje realizacji ujemnych różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 17.361 tys. zł. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Tytuły różnic przejściowych Saldo na początek okresu Zmiana stanu: Saldo na koniec okresu wynik pozostałe dochody całkowite Stan na 31.12.2022 Aktywa: 1.01.2022 dane przekształcone 31.12.2022 Nieruchomości inwestycyjne, w tym: 6 523 -5 384 0 1 139 - wynikające z wyceny do wartości godziwej 6 523 -5 384 0 1 139 Zapasy, w tym: 4 584 -2 650 0 1 934 - wynikające z aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego 2 226 -1 163 0 1 063 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, w tym: 0 9 708 0 9 708 - wynikające z wyceny do wartości godziwej 0 9 708 0 9 708 Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym: 985 9 427 0 10 412 - wynikające z naliczonych odsetek 520 9 371 0 9 891 Pozostałe aktywa 2 133 -572 0 1 561 Zobowiązania: Wycena zobowiązań z tyt. kaucji 0 899 0 899 Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania, w tym: 12 388 -4 782 0 7 606 - wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży 12 388 -4 782 0 7 606 Pozostałe zobowiązania 305 -305 0 0 Kompensata -7 852 -5 198 0 -13 050 Razem 19 066 1 143 0 20 209 Stan na 31.12.2021 Aktywa: 1.01.2021 dane przekształcone 31.12.2021 dane przekształcone Nieruchomości inwestycyjne, w tym: 5 981 542 0 6 523 - wynikające z wyceny do wartości godziwej 5 981 542 0 6 523 Zapasy, w tym: 5 133 -549 0 4 584 - wynikające z aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego 2 431 -205 0 2 226 Pozostałe aktywa 2 113 1 005 0 3 118 Zobowiązania: Wycena zobowiązań z tyt. kaucji 246 -246 0 0 Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania, w tym: 3 964 8 424 0 12 388 - wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży 3 964 8 424 0 12 388 Pozostałe zobowiązania 390 -85 0 305 Kompensata -2 690 -5 162 0 -7 852 Razem 15 137 3 929 0 19 066 Grupa oczekuje realizacji dodatnich różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 19.263 tys. zł. 6.17 Zapasy Zdecydowanie największą pozycję zapasów stanowi produkcja w toku, gdzie zgodnie z polityką rachunkowości ujmowane są mieszkania i lokale w trakcie budowy oraz projekty przyszłe będące aktualnie w różnych fazach realizacji. Grupa ujmuje w tej pozycji również grunty, na których realizowane są aktualne i przyszłe projekty, wraz w prawem wieczystego użytkowania tych gruntów zgodnie z MSSF 16. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pozycje przekwalifikowywane są ‎do wyrobów gotowych. Zarząd dokonał na dzień bilansowy przeglądu wszystkich projektów, w tym także analizy ich cyklu operacyjnego. W związku z zidentyfikowaniem projektów, których przewidywany termin realizacji wykracza poza standardowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd podjął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa trwałe, w pozycji "Grunty przeznaczone pod zabudowę". Aktywowana kwota kosztów ﬁnansowania zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2022 roku 10.324 tys. zł przy stopie kapitalizacji równej 2%. W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej ujęte są następujące pozycje zapasów: Wartość zapasów ujęta w sprawozdaniu finansowym 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Zapasy w aktywach trwałych 5 245 0 Grunty przeznaczone pod zabudowę 5 245 0 Zapasy w aktywach obrotowych 645 784 639 535 Produkcja w toku, w tym: 623 034 549 370 - grunty przeznaczone pod zabudowę 250 592 231 462 Wyroby gotowe 21 604 90 165 Towary 1 146 0 Wartość bilansowa zapasów razem 651 029 639 535 4 listopada 2021 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. podpisała z Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach przedwstępną Umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu (oraz prawa własności budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności), położonego w Warszawie w rejonie ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu. 26 października 2022 r. zawarta została przyrzeczona umowa zakupu w wykonaniu w/w umowy przedwstępnej. Istotne warunki transakcji podane w raporcie bieżącym nr 57/2021 z 4 listopada 2021 r., w szczególności cena i przedmiot sprzedaży, nie uległy zmianie. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem transakcji, wynosi około 6.950 mkw. Cena nabycia Nieruchomości wyniosła łącznie 65.115 tys. zł netto. Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie wybudowanych około 257 mieszkań. Odpisy aktualizujące wartość zapasów ujęte w sprawozdaniu finansowym 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Stan na początek okresu 2 478 1 129 Odpisy ujęte jako koszt w okresie 0 1 368 Odpisy odwrócone lub wykorzystane w okresie (-) -526 0 Inne zmiany 0 -19 Stan na koniec okresu 1 952 2 478 Zabezpieczenie zobowiązań ustanowione na zapasach 31.12.2022 31.12.2021 Kredyt odnawialny w mBank na finansowanie kontraktów budowlanych realizowanych przez spółkę Archicom sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji - sp. k. 9 144 5 486 Kredyt w rachunku bieżącym Archicom S.A. - zabezpieczenie na inwestycji Browary Wrocławskie bud BA2BA3 87 718 67 449 Kredyt w rachunku bieżącym Archicom S.A. - zabezpieczenie na inwestycji Kępa Mieszczańska bud KM4 42 731 0 Zabezpieczenia na zapasach razem 139 593 72 935 * Kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych o przyznanym limicie 15.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi zero zł. ** Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 80.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi zero zł. Zestawienie projektów w budowie Rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy Wrocław Browary Wrocławskie BA2, BA3 / ul. Jedności Narodowej I kw. 2021 II kw. 2023 Olimpia Port M24, M25, M26 / ul. Ameriga Vespucciego III kw. 2021 III kw. 2023 Awipolis etap 3 / ul. Władysława Chachaja IV kw. 2021 III kw. 2023 Olimpia Port M37, M39 / ul. Ameriga Vespucciego IV kw. 2021 II kw. 2023 Planty Racławickie R8 / ul. Wichrowa / Racławicka IV kw. 2021 III kw. 2023 Nowa Kępa Mieszczańska KM4 / ul. Mieszczańska I kw. 2022 I kw. 2024 Browary Wrocławskie BP5-6 / ul. Jedności Narodowej I kw. 2022 IV kw. 2023 Planty Racławickie R9 / ul. Wichrowa / Racławicka III kw. 2022 II kw. 2024 Nowa Kępa Mieszczańska KM5 / ul. Mieszczańska III kw. 2022 I kw. 2025 Nowa Kępa Mieszczańska KM6 / ul. Mieszczańska II kw. 2022 III kw. 2024 Zestawienie projektów w przygotowaniu Planowane rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy Wrocław Planty Racławickie R10 / ul. Wichrowa / Racławicka III kw. 2023 II kw. 2025 Gwarna / ul Gwarna III kw. 2023 III kw. 2025 Iwiny - Schuberta / ul. Schuberta II kw 2024 IV kw. 2025 Awipolis etap 4a / ul. Władysława Chachaja II kw. 2023 I kw. 2025 Awipolis etap 4b / ul. Władysława Chachaja IV kw. 2023 III kw. 2025 Sady nad Zieloną 2 A1, C / ul. Blizanowicka I kw. 2023 IV kw. 2024 Sady nad Zieloną 2 B / ul. Blizanowicka IV kw. 2023 III kw. 2025 Czarnieckiego -M / ul. Stefana Czarnieckego III kw. 2024 IV kw. 2026 Czarnieckiego - AH / ul. Stefana Czarnieckego III kw. 2024 I kw. 2027 Iwiny - Radomierzycka 1 / ul. Radomierzycka III kw. 2024 IV kw. 2025 Iwiny - Radomierzycka 2 / ul. Radomierzycka IV kw. 2024 II kw. 2026 Iwiny - Radomierzycka 3 / ul. Radomierzycka IV kw. 2025 II kw. 2027 Meridian K1 / ul. Karkonoska II kw. 2024 II kw. 2026 Meridian K2 / ul. Karkonoska IV kw. 2024 IV kw. 2026 Browary Wrocławskie R1R2 / ul. Rychtalska I kw. 2024 I kw. 2026 Góralska 1 / ul. Góralska IV kw. 2024 IV kw. 2026 Góralska 2 / ul. Góralska II kw.2025 II kw.2027 Warszawa Projekt Mokotów / ul. Domaniewska II kw. 2023 I kw. 2025 Kraków Dąbrowskiego D1 D2, Kraków ul. Dąbrowskiego I kw. 2024 II kw. 2025 Dąbrowskiego D3, Kraków ul. Dąbrowskiego I kw. 2024 II kw. 2025 Duża Góra, Kraków ul. Duża Góra II kw. 2024 II kw. 2026 6.18 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności przedstawiają się następująco: Zestawienie należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Należności długoterminowe Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych 0 55 389 Kaucje wpłacone 448 5 020 Rozliczenia międzyokresowe 87 6 633 Należności długoterminowe razem 535 67 042 Należności krótkoterminowe Należności z tytułu dostaw i usług 27 107 28 489 Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-) -14 783 -16 818 Należności z tytułu dostaw i usług netto 12 324 11 671 Kaucje wpłacone z innych tytułów 44 30 Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych 57 980 0 Inne należności 3 426 13 962 Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych(-) -3 395 -2 979 Pozostałe należności finansowe netto 58 055 11 013 Należności finansowe 70 379 22 684 Przedpłaty i zaliczki 58 767 67 472 Rozliczenia międzyokresowe 886 1 766 Pozostałe należności niefinansowe 245 142 Należności niefinansowe 59 898 69 380 Należności krótkoterminowe razem 130 277 92 064 Poszczególne pozycje zostały szerzej omówione w kolejnych tabelach. Spadek należności długoterminowych z tytułu zbycia jednostek zależnych wynika z przeklasyfikowania tej pozycji do należności krótkoterminowych w związku z planowanym jej rozliczeniem w terminie do dnia 15 czerwca 2023 r. Transakcja zbycia jednostek zależnych została szerzej opisana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 rok. Rozliczenia międzyokresowe oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następująco: Rozliczenia międzyokresowe Rozliczenia krótkoterminowe Rozliczenia długoterminowe 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Rozliczenia międzyokresowe czynne Czynsze najmu 0 0 0 877 Prowizje związane z komercjalizacją nieruchomości inwestycyjnych 0 263 0 1 359 Inne koszty opłacone z góry 886 1 503 87 4 397 Rozliczenia międzyokresowe czynne razem 886 1 766 87 6 633 Spadek wartości długoterminowych rozliczeń międzyokresowych w okresie sprawozdawczym wynika ze zmiany prezentacyjnej do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży, co zostało szerzej opisane w nocie 6.21. Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Stan na początek okresu 19 797 23 780 Odpisy ujęte jako koszt w okresie 433 188 Odpisy odwrócone ujęte jako przychód w okresie (-) -1 597 -1 802 Odpisy wykorzystane (-) -455 -2 352 Inne zmiany 0 -17 Stan na koniec okresu 18 178 19 797 Odpisy aktualizujące wartość należności długoterminowych nie występują. W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie dokonano istotnych odpisów aktualizujących wartość należności. Bieżące i zaległe krótkoterminowe należności finansowe 31.12.2022 31.12.2021 Bieżące Zaległe Bieżące Zaległe Należności krótkoterminowe: Należności z tytułu dostaw i usług 6 938 20 169 9 249 19 240 Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-) -104 -14 679 -1 883 -14 936 Należności z tytułu dostaw i usług netto 6 834 5 490 7 366 4 304 Pozostałe należności finansowe 58 501 2 949 11 041 2 952 Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-) -446 -2 949 -25 -2 952 Pozostałe należności finansowe netto 58 055 0 11 016 0 Należności finansowe 64 889 5 490 18 382 4 304 Analiza wiekowania zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie objętych odpisem aktualizującym 31.12.2022 31.12.2021 Należności z tytułu dostaw i usług Pozostałe należności finansowe Należności z tytułu dostaw i usług Pozostałe należności finansowe Należności krótkoterminowe zaległe: do 1 miesiąca 444 0 296 0 od 1 do 6 miesięcy 208 0 545 0 od 6 do 12 miesięcy 455 0 779 0 powyżej roku 4 383 0 2 684 0 Zaległe należności finansowe 5 490 0 4 304 0 6.19 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 31.12.2022 31.12.2021 Rachunki powiernicze i zablokowane 11 045 15 991 Kaucje 9 14 Odsetki od objętych obligacji 352 0 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe razem 11 406 16 005 Największą pozycję stanowią środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, które na dzień bilansowy nie zostały uwolnione do dysponowania przez Grupę. Grupa korzysta z Otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych, z których środki są zwalniane etapami wraz z postępem prac. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych nie spełniają definicji środków pieniężnych wg MSR, natomiast są to środki, które wchodzą do masy upadłości dewelopera, odsetki należą do dewelopera, deweloper jest posiadaczem rachunku powierniczego. Środki te w bilansie prezentowane są jako pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe. 6.20 Środki pieniężne Zestawienie środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, w tym również podlegających ograniczeniu w dysponowaniu, przedstawiono w poniższych tabelach. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN 27 900 239 866 Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych 23 241 22 551 Depozyty krótkoterminowe (o terminie zapadalności do 3 miesięcy od dnia zawarcia) 210 600 0 Środki pieniężne na rachunkach split payment 2 691 1 729 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem 264 432 264 146 * środki o ograniczonej możliwości dysponowania Utrzymywanie ponadprzeciętnego buforu gotówkowego zapewnia bardzo wysoki poziom bezpieczeństwa finansowego klientom, inwestorom, kontrahentom i Spółce oraz pozwala na realizację polityki dywidendowej i równoczesne zwiększenie aktywności w zakresie zakupu gruntów. ‎Odpisy z tytułu utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów ustalono indywidualnie dla każdego salda dotyczącego danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrzne ratingi banków. Analiza wykazała, iż aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy. Grupa skorzystała z uproszczenia dozwolonego przez standard i odpis z tytułu utraty wartości ustalono na podstawie 12-miesięcznych strat kredytowych. Kalkulacja odpisu wykazała nieistotną kwotę odpisu z tytułu utraty wartości. Aktywa te zaliczone są do Stopnia 1 modelu utraty wartości. 6.21 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, zobowiązania z nimi związane i działalność zaniechana W związku z aktywnym poszukiwaniem nabywcy i planowanym zbyciem nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2) w ciągu roku, w pierwszym kwartale 2022 roku dokonano reklasyfikacji tej nieruchomości do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży. Z uwagi na zmiany sytuacji makroekonomicznej prowadzony przez kilka miesięcy, począwszy od dnia przeklasyfikowania, proces sprzedaży nie doszedł do skutku, z przyczyn niezależnych od Grupy. Konieczne jest zatem przeprowadzenie kolejnego procesu dezinwestycyjnego tego aktywa. Grupa ma podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży z renomowanym pośrednikiem, który aktywnie prowadzi sprzedaż projektu prezentując go różnym podmiotom. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja. W ocenie Zarządu sprzedaż jest wysoce prawdopodobna w okresie 12 miesięcy od dnia bilansowego, zmiana planu sprzedaży jest mało prawdopodobna, a aktywo jest dostępne do natychmiastowej sprzedaży i oferowane po cenie racjonalnej w stosunku do wartości godziwej, zatem spełnione są kryteria wymagane przez MSSF5 i klasyfikacja w tej pozycji bilansowej jest zasadna. Wraz z reklasyfikacją nieruchomości dokonano adekwatnej zmiany prezentacji innych aktywów, które w momencie sprzedaży budynku City 2 zostaną rozliczone w wynik okresu. Po dokonaniu reklasyfikacji poniesiono dodatkowe nakłady na prace wykończeniowe dla najemców w kwocie 8.758 tys. zł oraz dokonano aktualizacji wyceny aktywa do wartości godziwej powiększając wartość pozycji o kolejne 5.037 tys. zł. Dokonano także adekwatnej reklasyfikacji zobowiązań bezpośrednio związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży, w tym zobowiązań z tytułu otrzymanych kaucji w kwocie 908 tys. zł. W odrębnej pozycji bilansu „Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży” zaprezentowano kredyt finansujący budynek City 2 przeznaczony do sprzedaży, o wartości na dzień bilansowy 20.883 tys. zł. W trzecim kwartale 2022 roku, z uwagi na planowane zbycie oraz wysokie prawdopodobieństwo zawarcia umowy sprzedaży w ciągu roku, dokonano reklasyfikacji do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w Gajkowie o wartości godziwej 1.400 tys. zł. Nie zidentyfikowano zobowiązań bezpośrednio związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży. Nieruchomość została sprzedana po dniu bilansowym za cenę odpowiadającą wartości godziwej. W związku z decyzją o dalszym koncentrowaniu się przez Grupę Archicom S.A. na budownictwie mieszkaniowym, w tym w szczególności poza Wrocławiem, przy jednoczesnym braku aktywnego projektu komercyjnego i odejściu od działalności w tym obszarze, Zarząd przeanalizował przesłanki wskazane w MSSF5 i podjął decyzję o wykazaniu w Sprawozdaniu działalności związanej z aktywami klasyfikowanymi jako przeznaczone do sprzedaży, dotychczas wskazywanej w segmencie komercyjnym, jako działalności zaniechanej. Aktywa trwałe klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Wartość bilansowa na początek okresu 0 11 454 Reklasyfikacja wartości niematerialnych 20 1 Reklasyfikacja rzeczowych aktywów trwałych 0 2 200 Reklasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych 128 102 39 633 Reklasyfikacja inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach 0 15 624 Reklasyfikacja zapasów 0 191 517 Reklasyfikacja rozliczeń międzyokresowych 7 621 636 Reklasyfikacja środków pieniężnych 0 44 664 Reklasyfikacja pozostałych aktywów 0 2 204 Poniesione nakłady 8 758 0 Wycena aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży do wartości godziwej od dnia reklasyfikacji 5 037 -779 Sprzedaż aktywów 0 -307 154 Wartość bilansowa na koniec okresu 149 538 0 Zobowiązania związane z aktywami trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Wartość bilansowa na początek okresu 0 2 219 Reklasyfikacja zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych 0 45 644 Reklasyfikacja zobowiązań z tytułu leasingu 0 6 058 Reklasyfikacja zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań 908 71 242 Reklasyfikacja zobowiązań i rezerw z tytułu świadczeń pracowniczych 0 4 493 Reklasyfikacja pozostałych rezerw 0 1 042 Reklasyfikacja pozostałych kategorii zobowiązań 105 2 425 Sprzedaż aktywów 0 -133 123 Wartość bilansowa na koniec okresu 1 013 0 Klasyfikacja aktywów przeznaczonych do sprzedaży według poziomów wartości godziwej Identyfikator Opis Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Razem wartość godziwa Stan na 31.12.2022 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum 0 0 148 138 148 138 Archicom Sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji Sp. k. Nieruchomość wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gajkowie 0 1 400 0 1 400 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 0 1 400 148 138 149 538 Nieruchomość zakwalifikowana do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej została wyceniona przez niezależnego rzeczoznawcę z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Nieruchomość inwestycyjna zakwalifikowana do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej została wyceniona przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, za pomocą metody dochodowej, która uwzględnia przychody z najmu pomniejszone o koszty utrzymania nieruchomości, zdyskontowane stopą procentową, która pochodzi z analizy transakcji zaobserwowanych na rynku w ostatnim okresie. Charakterystyka danych wejściowych do wyceny nieruchomości inwestycyjnej City 2 wchodzącej w skład kompleksu biurowego City Forum 31.12.2022 31.12.2021 Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. Średnia ważona stawka za m2 wynajętej powierzchni 14,75 EUR/m2 14,66 EUR/m2 Obłożenie na dzień bilansowy 98,4% 82,8% Obłożenie na dzień zatwierdzenia Sprawozdania 98,4% 82,8% NOI [mPLN] 11,3 8,7 Yield 6,75% 6,5% Stopa dyskontowa 7,25% 6,5% NOI - (net operating income) – dochód operacyjny netto. Analiza wrażliwości wyceny nieruchomości inwestycyjnej City 2 wchodzącej w skład kompleksu biurowego City Forum na wahania stopy dyskontowej i czynszu Zmiana Wartość nieruchomości Wpływ na wynik finansowy Wahania stopy Yield Wzrost stopy Yield +1 pp. 126 627 -21 512 Spadek stopy Yield -1 pp. 177 157 29 018 Wahania czynszu Wzrost czynszu +10% 163 833 15 695 Spadek czynszu -10% 132 443 -15 695 Sprawozdanie z wyniku działalności zaniechanej 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Przychody ze sprzedaży 9 576 2 914 Przychody ze sprzedaży usług 9 576 2 914 Koszt własny sprzedaży 4 220 2 581 Koszt sprzedanych usług 4 220 2 581 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 5 356 333 Koszty sprzedaży 164 142 Koszty ogólnego zarządu 44 143 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 234 372 Pozostałe przychody operacyjne 25 4 Pozostałe koszty operacyjne 2 585 10 Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) 16 380 386 Zysk (strata) z działalności operacyjnej 18 734 56 Przychody finansowe 113 479 Koszty finansowe 258 0 Zysk (strata) przed opodatkowaniem 18 589 535 Podatek dochodowy 3 616 340 - część bieżąca 112 0 - część odroczona 3 504 340 Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej 14 973 195 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych działalności zaniechanej 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej 14 923 1 448 Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej -6 151 -10 830 Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej -643 4 180 Przepływy środków pieniężnych netto razem 8 129 -5 202 6.22 Kapitał własny Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji kapitał podstawowy Spółki dominującej wynosił 256.703.430,00 zł i dzieli się na 25.670.343 akcje o wartości nominalnej 10,00 zł każda. Kapitał podstawowy jednostki dominującej 31.12.2022 31.12.2021 Liczba akcji 25 670 343 25 670 343 Wartość nominalna akcji (PLN) 10 10 Kapitał podstawowy 256 703 430 256 703 430 Struktura akcji i kapitału podstawowego Liczba akcji Seria 19 462 841 (dziewiętnaście milionów czterysta sześćdziesiąt dwa tysiące osiemset czterdzieści jeden) zwykłe akcje na okaziciela A 6 207 502 (sześć milionów dwieście siedem tysięcy pięćset dwie) uprzywilejowane akcje imienne B1 25 670 343 Uchwałą Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Emitenta z dnia 1 września 2015 r. dokonano uprzywilejowania 6.207.502 akcji serii B1 w ten sposób, że na każdą z akcji uprzywilejowanych przypadają 2 głosy co do praw głosu na Walnym Zgromadzeniu. Kapitał zapasowy jednostki dominującej wynosił na dzień 31.12.2022 r. 254.563 tys. zł. Minimalna wartość kapitału zapasowego na pokrycie strat, zgodnie z art. 396 kodeksu spółek handlowych (Dz.U.2022.0.1467), wynosi 85.568 tys. zł. 6.23 Świadczenia i rezerwy pracownicze Koszty świadczeń pracowniczych zaprezentowano w poniższej tabeli. Koszty świadczeń pracowniczych 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Koszty wynagrodzeń 30 025 30 816 Koszty ubezpieczeń społecznych 4 542 6 121 Koszty świadczeń pracowniczych razem 34 567 36 937 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych Rezerwy 31.12.2022 31.12.2021 Krótkoterminowe świadczenia pracownicze: Rezerwy na niewykorzystane urlopy 0 1 264 Rezerwy na premie 4 403 2 551 Krótkoterminowe świadczenia pracownicze 4 403 3 815 Długoterminowe świadczenia pracownicze: Rezerwy na odprawy emerytalne 87 73 Długoterminowe świadczenia pracownicze 87 73 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem 4 490 3 888 6.24 Pozostałe rezerwy Wartość rezerw ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiono w kolejnych tabelach. Zestawienie pozostałych rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym Rezerwy krótkoterminowe Rezerwy długoterminowe 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Rezerwy na sprawy sądowe 867 221 2 940 3 104 Rezerwy na naprawy gwarancyjne 2 046 2 947 1 493 2 197 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 4 403 3 815 87 73 Inne rezerwy 8 797 14 552 951 874 Pozostałe rezerwy razem 16 113 21 535 5 471 6 248 Główną pozycją innych rezerw Grupy na dzień 31 grudnia 2022, podobnie jak na koniec 2021 roku, są rezerwy na prace budowlane i koszty bezpośrednie. Wpływ zmiany stanu rezerw na sprawozdanie finansowe Rezerwy na: sprawy sądowe naprawy gwarancyjne inne razem za okres od 1.01 do 31.12.2022 Stan na początek okresu 3 325 5 144 15 426 23 895 Zwiększenie rezerw 721 1 170 16 092 17 983 Rozwiązanie rezerw -39 -1 027 -2 588 -3 654 Wykorzystanie rezerw -200 -1 748 -19 182 -21 130 Stan rezerw na dzień 31.12.2022 roku 3 807 3 539 9 748 17 094 za okres od 1.01 do 31.12.2021 Stan na początek okresu 4 464 4 951 13 839 23 254 Zwiększenie rezerw 386 7 607 16 690 24 683 Rozwiązanie rezerw -468 -6 191 -2 370 -9 029 Wykorzystanie rezerw -260 -1 223 -12 488 -13 971 Pozostałe zmiany -797 0 -245 -1 042 Stan rezerw na dzień 31.12.2021 roku 3 325 5 144 15 426 23 895 * Przeklasyfikowanie rezerw do pozycji zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży, opisana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 rok 6.25 Leasing Wartość bilansowa aktywów oraz zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania na koniec 2022 roku oraz na koniec 2021 roku została przedstawiona w poniższych tabelach: Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2022 AKTYWA Prawo wieczystego użytkowania gruntów Prawo użytkowania powierzchni biurowej Pozostałe umowy Razem Aktywa trwałe razem, w tym: 0 7 452 372 7 824 Rzeczowe aktywa trwałe 0 7 452 372 7 824 Aktywa obrotowe razem, w tym: 7 515 0 0 7 515 Zapasy 7 515 0 0 7 515 Aktywa razem 7 515 7 452 372 15 339 PASYWA Zobowiązania długoterminowe 7 008 15 621 195 22 824 Zobowiązania krótkoterminowe 624 3 161 187 3 972 Pasywa razem 7 632 18 782 382 26 796 Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2021 AKTYWA Prawo wieczystego użytkowania gruntów Prawo użytkowania powierzchni biurowej Pozostałe umowy Razem Aktywa trwałe razem, w tym: 0 7 982 187 8 169 Rzeczowe aktywa trwałe 0 7 982 187 8 169 Aktywa obrotowe razem, w tym: 5 733 0 0 5 733 Zapasy 5 733 0 0 5 733 Aktywa razem 5 733 7 982 187 13 902 PASYWA Zobowiązania długoterminowe 5 281 16 461 89 21 831 Zobowiązania krótkoterminowe 452 2 442 102 2 996 Pasywa razem 5 733 18 903 191 24 827 Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania Aktywa z tytułu prawa do użytkowania Prawo wieczystego użytkowania gruntów Prawo użytkowania powierzchni biurowej Pozostałe umowy Razem Zapasay Rzeczowe aktywa trwałe Rzeczowe aktywa trwałe Stan na 1 styczeń 2022 r. 5 733 7 982 187 13 902 Zwiększenia 2 599 0 298 2 897 Zmniejszenia -117 0 0 -117 Amortyzacja -634 -1 046 -135 -1 815 Wycena -66 516 22 472 Stan na 31 grudzień 2022 r. 7 515 7 452 372 15 339 Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania Stan na 1 styczeń 2022 r. 5 733 18 903 191 24 827 Naliczone odsetki 333 1 149 28 1 510 Spłata zobowiązań -967 -2 684 -157 -3 808 Zwiększenia 2 599 0 298 2 897 Wycena -66 1 414 22 1 370 Stan na 31 grudzień 2022 r. 7 632 18 782 382 26 796 W okresie objętym sprawozdaniem dokonano przeszacowania wartości zobowiązania z tytułu leasingu oraz proporcjonalnego zwiększenia wartości początkowej aktywa z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej, w związku z aktualizacją przyszłych opłat leasingowych. Aktualizacja wyceny leasingu spowodowała wzrost zobowiązań o 1.019 tys. zł oraz wzrost wartości aktywa o 516 tys. zł. Różnica w kwocie 503 tys. zł została odniesiona w koszty finansowe okresu. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym spłacono 2.298 tys. zł zobowiązań oraz 1.510 tys. zł odsetek z tytułu leasingu. Przychody oraz koszty z tytułu leasingu operacyjnego 1.01-31.12.2022 0.01-31.12.2021 Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasingiem krótkoterminowym 220 210 Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania 797 468 6.26 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług ‎oraz pozostałe zobowiązania Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następująco: Zobowiązania długoterminowe 31.12.2022 31.12.2021 Kaucje otrzymane 17 467 20 700 Dotacje otrzymane 11 37 Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem 17 478 20 737 Zobowiązania krótkoterminowe 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Zobowiązania finansowe (MSSF 9): Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 35 437 35 939 Kaucje otrzymane 8 258 8 674 Inne zobowiązania finansowe 1 091 345 Zobowiązania finansowe 44 786 44 958 Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9): Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych 11 045 15 992 Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych 4 019 2 974 Dotacje otrzymane 128 26 Przychody przyszłych okresów 1 680 545 Inne zobowiązania niefinansowe 2 4 Zobowiązania niefinansowe 16 874 19 541 Zobowiązania krótkoterminowe razem 61 660 64 499 W wyniku podpisanych umów deweloperskich oraz umów sprzedaży lokali Grupa otrzymuje przedpłaty i zaliczki od klientów. Otrzymane środki gromadzone są na rachunkach powierniczych i są stopniowo zwalniane po spełnieniu wymaganych prawnie warunków. Do momentu otrzymania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i przekazania lokali klientom, Grupa wykazuje otrzymane środki w pasywach bilansu. Zaliczki zwolnione z mieszkaniowych rachunków powierniczych prezentowane są w pozycji zobowiązań z tytułu umów z klientami, natomiast środki pozostałe do zwolnienia z rachunków powierniczych prezentowane są w pozostałych zobowiązaniach. Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 31.12.2022 Inwestycja Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania w tym zwolnione z MRP Stan na 31.12.2022 Wrocław: Browary Wrocławskie 120 094 117 594 Olimpia Port 55 491 51 895 Planty Racławickie 28 864 27 198 River Point 25 564 24 747 Awipolis 24 318 21 882 Cztery Pory Roku 480 480 Forma 426 426 Sady nad Zieloną 337 307 Księżno 8 8 Słoneczne Stabłowice 2 2 RAZEM 255 584 244 539 * MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 31.12.2021 Inwestycja Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania w tym zwolnione z MRP Stan na 31.12.2021 (dane przekształcone) Wrocław: Olimpia Port 90 227 88 590 Browary Wrocławskie 87 630 74 602 Planty Racławickie 41 279 41 018 Awipolis 37 373 36 879 Słoneczne Stabłowice 27 609 27 519 Sady nad Zieloną 13 119 12 637 Cztery Pory Roku 926 926 Akacjowy Zakątek 465 465 Księżno 33 33 Forma 2 2 RAZEM 298 663 282 671 * MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze 6.27 Przychody operacyjne Przychody ze sprzedaży według tytułów 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Przychody z tytułu umów z klientami 498 881 634 929 Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment mieszkaniowy) 497 155 632 477 Sprzedaż usług związanych z działalnością deweloperską (Segment mieszkaniowy) 501 1 567 Sprzedaż materiałów budowlanych (Segment mieszkaniowy) 1 112 9 Sprzedaż usług realizacji w obiektach biurowych (Segment komercyjny) 0 234 Sprzedaż pozostałych usług (Działalność pozostała) 113 642 Przychody z tytułu najmu 10 373 5 716 Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment komercyjny) - działalność kontynuowana 797 468 Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment komercyjny) - działalność zaniechana 9 489 2 800 Najem pozostałych powierzchni (Segment komercyjny) - działalność kontynuowana 0 2 334 Najem pozostałych powierzchni (Segment komercyjny) - działalność zaniechana 87 114 Przychody ze sprzedaży razem 509 254 640 645 Przychody ze sprzedaży powierzchni mieszkaniowej Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów. Zobowiązania z tytułu umów z klientami 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Stan na poczatek okresu 282 671 277 106 Zwiększenia - wpłaty 459 023 638 042 Ujęte jako przychód w okresie -497 155 -632 477 - w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych przedpłat na początek okresu -264 950 -225 951 Stan na koniec okresu 244 539 282 671 Przychody z najmu powierzchni w obiektach biurowych Budynki komercyjne - biura oddane do użytkowania stanowią dla Grupy źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF 16 Leasing przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywania zawartych umów. W okresie sprawozdawczym Grupa Kapitałowa osiągnęła przychody z czynszów oraz ujęła w wyniku bezpośrednie koszty utrzymania nieruchomości w następującej wysokości: Przychody z czynszów oraz bezpośrednie koszty utrzymania nieruchomości czynszowych 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Przychody z czynszów 10 373 5 716 Bezpośrednie koszty operacyjne dotyczące: Nieruchomości przynoszących przychody z czynszów 4 374 3 626 Bezpośrednie koszty operacyjne 4 374 3 626 Nieruchomości inwestycyjne oddawane są w najem na podstawie nieodwołalnych umów zawartych na okres 5-10 lat. Wartość przyszłych minimalnych opłat leasingowych z leasingu operacyjnego nieruchomości przedstawia się następująco: Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające z umów leasingu, w których Grupa jest leasingodawcą 31.12.2022 31.12.2021 Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów wynajmu na dzień bilansowy: Płatne w okresie do 1 roku 7 972 4 061 Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat 9 218 6 175 Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat 9 100 6 478 Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat 8 340 6 756 Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat 5 172 6 546 Płatne w okresie powyżej 5 lat 20 866 20 466 Razem 60 668 50 482 Zdecydowana większość przychodów z najmu generowana jest na bazie umów najmu nieruchomości biurowej City 2, która na dzień 31.12.2022 r. jest klasyfikowana jako aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży. Szerszy komentarz uwzględniono w punkcie 6.21. 6.28 Koszty operacyjne Koszty według rodzaju ujęte w sprawozdaniu finansowym 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Amortyzacja 3 028 2 704 Świadczenia pracownicze 34 567 36 937 Zużycie materiałów i energii 10 551 5 723 Usługi obce 264 524 294 902 Podatki i opłaty 3 260 6 011 Pozostałe koszty rodzajowe 1 601 1 488 Koszty według rodzaju razem z działalności kontynuowanej i zaniechanej 317 531 347 765 Wartość sprzedanych towarów i materiałów 1 104 8 Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (+/-) 66 170 129 420 Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży, koszty ogólnego zarządu oraz koszty administracyjne związane z realizacją projektów 384 805 477 193 6.29 Pozostałe przychody i koszty operacyjne Pozostałe przychody operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych 0 925 Odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności 1 597 1 802 Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw 2 286 1 785 Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania 414 1 009 Dotacje otrzymane 26 26 Przychody z najmu 433 275 Przedawnione zobowiązania 185 282 Korekty VAT 835 0 Przychody z tytułu remediacji gruntu 0 1 147 Inne przychody operacyjne 313 797 Pozostałe przychody operacyjne z działalności kontynuowanej 6 089 8 048 Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw 20 0 Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania 3 4 Inne przychody operacyjne 2 0 Pozostałe przychody operacyjne z działalności zaniechanej 25 4 Pozostałe przychody operacyjne razem 6 114 8 052 Pozostałe koszty operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych 294 16 Odpisy aktualizujące wartość należności 433 188 Odpisy aktualizujące wartość zapasów 0 1 368 Utworzenie rezerw z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na poręczeniach i gwarancjach 1 355 0 Utworzenie rezerw na koszty budowy infrastruktury 1 032 0 Utworzenie pozostałych rezerw 538 140 Zapłacone kary i odszkodowania 227 230 Przekazane darowizny 149 11 Odpisy aktualizujące wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży 0 779 Korekty VAT 63 827 Koszty z tytułu remediacji gruntu 0 1 147 Inne koszty operacyjne 2 420 3 033 Pozostałe koszty operacyjne z działalności kontynuowanej 6 511 7 739 Koszty niezrealizowanej sprzedaży aktywów trwałych przeznaczonych do zbycia 2 577 0 Zapłacone kary i odszkodowania 3 0 Inne koszty operacyjne 5 10 Pozostałe koszty operacyjne z działalności zaniechanej 2 585 10 Pozostałe koszty operacyjne razem 9 096 7 749 6.30 Przychody i koszty finansowe Przychody finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Odsetki od lokat, pożyczek i obligacji 8 588 1 443 Pozostałe odsetki 2 848 2 510 Różnice kursowe 743 -195 Dyskonto kaucji 1 854 1 633 Inne przychody finansowe 150 280 Przychody finansowe z działalności kontynuowanej 14 183 5 671 Dyskonto kaucji 94 0 Pozostałe odsetki 16 0 Różnice kursowe 3 415 Inne przychody finansowe 0 64 Przychody finansowe z działalności zaniechanej 113 479 Przychody finansowe razem 14 296 6 150 Pozostałe odsetki obejmują 2.626 tys. zł naliczonych odsetek z tytułu odroczonej płatności drugiej raty ceny sprzedaży wszystkich akcji przysługujących Spółce w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A. Koszty finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji 5 976 2 746 Pozostałe odsetki 1 241 1 363 Wycena leasingu 836 467 Różnice kursowe 611 471 Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia) 995 347 Inne koszty finansowe 0 90 Koszty finansowe z działalności kontynuowanej 9 659 5 484 Pozostałe odsetki 1 0 Różnice kursowe 257 0 Koszty finansowe z działalności zaniechanej 258 0 Koszty finansowe razem 9 659 5 484 6.31 Podatek dochodowy Podatek dochodowy 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Podatek bieżący Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy 25 436 32 423 Rezerwa na zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego z odsetkami 0 -45 Podatek bieżący razem, w tym: 25 436 32 378 podatek bieżący z działalności zaniechanej 112 0 Podatek odroczony Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych 2 799 6 067 Podatek odroczony razem, w tym: 2 799 6 067 podatek odroczony z działalności zaniechanej 3 504 340 Podatek dochodowy razem 28 235 38 445 Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem z podatkiem dochodowym wykazanym w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku przedstawia się następująco: Uzgodnienie podatku dochodowego do stawki jednostki dominującej 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Wynik z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem 138 450 164 871 Stawka podatku stosowana przez spółkę dominującą 19,0% 19,0% Podatek dochodowy według stawki krajowej Spółki dominującej 26 306 31 325 Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy 26 306 31 325 Uzgodnienie podatku dochodowego z tytułu Stosowania innej stawki podatkowej w spółkach Grupy (+/-) -549 36 Przychodów nie podlegających opodatkowaniu (-) -393 -321 Kosztów trwale nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów (+) 650 8 500 Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony w poprzednich okresach (-) -2 325 -2 936 Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od strat podatkowych (+) 3 079 1 392 Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od pozostałych tytułów (+) 483 0 Korekty/rezerwy na korekty obciążenia podatkowego za poprzednie okresy (+/-) 145 -45 Nierozpoznane rezerwy na podatek odroczony w poprzednich okresach (+) 839 494 Uzgodnienia podatku razem 1 929 7 120 Podatek dochodowy z działalności kontynuowanej i zaniechanej 28 235 38 445 Efektywna stawka podatkowa 20,39% 23,32% 6.32 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy Wyliczenie wysokości zysku na jedną akcję Archicom S.A. zaprezentowano poniżej: Zysk na jedną akcję 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru Średnia ważona liczba akcji (szt.) 25 670 343 25 670 343 Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje 0 0 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.) 25 670 343 25 670 343 Działalność kontynuowana Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 95 242 125 767 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 3,71 4,90 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 3,71 4,90 Działalność zaniechana Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej 14 973 195 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 0,58 0,01 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 0,58 0,01 Działalność kontynuowana i zaniechana Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego 110 215 125 962 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 4,29 4,91 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 4,29 4,91 Dywidenda z zysku 2021 23 czerwca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu i po uprzednim pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, przeznaczyć zysk netto Spółki za rok obrotowy 2021 w wysokości 70.146.818,53 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2021, w następujący sposób: 1. zysk w kwocie 35.257.073,34 zł przeznaczyć do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki na zasadach określonych w pkt. 3 - 5 poniżej; 2. zysk w kwocie 34.889.745,19 zł przeznaczyć na kapitał zapasowy Spółki; 3. zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 168.000,00 zł, zgromadzoną na kapitale rezerwowym Spółki, co stanowi łącznie kwotę 35.425.073,34 zł, przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki tj. w kwocie 1,38 zł na 1 akcję; 4. zaliczyć na poczet dywidendy kwotę 31.831.225,32 zł wypłaconą przez Spółkę w dniu 26 listopada 2021 roku tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2021 w kwocie 1,24 zł na 1 akcję; 5. wypłacić tytułem dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą zaliczkę dywidendową w wysokości 3.593.848,02 zł, tj. 0,14 zł na 1 akcję. ZWZA Archicom S.A. ustaliło jako dzień dywidendy 14 lipca 2022 r., zaś jako dzień wypłaty dywidendy 29 lipca 2022 r. Dywidenda została wypłacona. 16 grudnia 2022 roku Nadwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło dokonać przesunięcia środków zgromadzonych na kapitale zapasowym w wyniku podziału zysku za 2021 rok, w kwocie 34.889.745,19 zł, na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę. Zaliczka na poczet przewidywanej dywidendy z zysku 2022 21 października 2022 r., wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2021, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania finansowego Spółki za I półrocze 2022 roku, które także wykazuje zysk, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022, w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49,80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku tj. w kwocie 1,09 zł na 1 akcję. W dniu 4 listopada 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Zaliczką zostało objętych 25.670.343 akcje Spółki. Zaliczka została wypłacona w dniu 15 grudnia 2022 roku. Do zaliczki byli uprawnieni akcjonariusze posiadający akcje Spółki w dniu 8 grudnia 2022 roku tj. na 7 dni przed datą wypłaty zaliczki. 6.33 Zmiany kapitału obrotowego Uzgodnienie zmiany kapitału obrotowego zaprezentowanego w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych do zmian poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej zaprezentowano w poniższych tabelach: Zmiana stanu zapasów Zmiana stanu zapasów 1.01-31.12.2022 Spadek (wzrost) stanu zapasów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej -11 494 Aktywowane koszty finansowania zewnętrznego 10 324 Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu 2 416 Zmiana stanu zapasów wykazana w rachunku przepływów pieniężnych 1 246 Zmiana stanu należności Zmiana stanu należności 1.01-31.12.2022 Spadek (wzrost) stanu należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej 27 932 Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu 117 Zmiana stanu należności z działalności inwestycyjnej 582 Zmiana stanu należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego -1 127 Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży -7 621 Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych 19 883 Zmiana stanu zobowiązań Zmiana stanu zobowiązań 1.01-31.12.2022 Wzrost (spadek) stanu zobowiązań w sprawozdaniu z sytuacji finansowej -61 518 Zmiana stanu zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych 16 505 Zmiana stanu zobowiązań z tytułu bieżącego podatku dochodowego -234 Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 1 013 Inne 147 Zmiana stanu zobowiązań wykazana w rachunku przepływów pieniężnych -44 087 Inne korekty Inne korekty 1.01-31.12.2022 Koszty finansowe z tytułu aktualizacji wyceny leasingu 503 Inne 10 Inne korekty wykazane w rachunku przepływów pieniężnych 513 6.34 Zmiany zobowiązań wynikające z działalności finansowej Zmiana zobowiązań wynikająca z działalności finansowej w 2022 roku Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych Zobowiązania z tytułu leasingu Zobowiązania z tytułu dywidend Stan na 1 styczeń 2022 r. 20 924 190 435 24 827 0 Przepływy pieniężne: Wpływy 35 109 277 0 0 Wydatki -1 280 -143 977 -3 808 -31 575 Zmiany niepieniężne: Powstanie zobowiązania 0 0 2 897 31 575 Naliczone odsetki 785 16 267 1 510 0 Wycena walutowa 419 0 394 0 Wycena zobowiązania 0 0 976 0 Stan na 31 grudzień 2022 r. 20 883 172 002 26 796 0 Zmiana zobowiązań wynikająca z działalności finansowej w 2021 roku Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych Zobowiązania z tytułu leasingu Zobowiązania z tytułu dywidend Stan na 1 styczeń 2021 r. 70 330 269 150 33 688 0 Przepływy pieniężne: Wpływy 10 360 0 0 0 Wydatki -44 562 -51 926 -3 472 -62 122 Zmiany niepieniężne: Powstanie zobowiązania 0 0 98 62 122 Naliczone odsetki 661 7 155 1 619 0 Wycena walutowa 20 0 -64 0 Wycena zobowiązania 0 0 -1 009 0 Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi -15 885 -33 944 -6 033 0 Stan na 31 grudzień 2021 r. 20 924 190 435 24 827 0 Porównanie wartości zobowiązań wynikających z działalności finansowej do środków pieniężnych będących w posiadaniu Grupy oraz kalkulacja wskaźnika długu netto została przedstawiona w punkcie 6.38 niniejszego sprawozdania. 6.35 Transakcje z podmiotami powiązanymi Podmioty powiązane z Grupą Kapitałową obejmują kluczowy personel kierowniczy, jednostki stowarzyszone, jednostki zależne wyłączone z obowiązku konsolidacji oraz pozostałe podmioty powiązane, do których Grupa zalicza podmioty kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla - Echo Investment S.A. Do najważniejszych pozostałych podmiotów powiązanych w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupa zaliczała:  DKR Echo Invest S.A.  DKR Echo Investment sp. z o.o. – jednostka dominująca wobec Archicom S.A.  Echo Investment S.A. – jednostka dominująca wobec DKR Echo Investment sp. z o.o. i DKR Echo Invest S.A.  pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment S.A. Do kluczowego personelu kierowniczego Spółka zalicza :  Waldemar Olbryk  Agata Skowrońska-Domańska  Rafał Zboch  Tomasz Sujak (do 18 listopada 2022 r.)  Dawid Wrona (od 18 listopada 2022 r.)  Nicklas Lindberg  Marek Gabryjelski  Konrad Płochocki  Maciej Drozd  Rafał Mazurczak  Małgorzata Turek Do podmiotów powiązanych Grupa zalicza członków rodzin i bliskie osoby fizyczne kluczowego personelu kierowniczego. Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło: Wynagrodzenie kluczowego personelu kierowniczego 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Świadczenia na rzecz personelu kierowniczego Krótkoterminowe świadczenia pracownicze 4 508 5 549 Razem 4 508 5 549 Grupa Kapitałowa w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie udzieliła, ani nie otrzymała żadnych pożyczek od kluczowego personelu kierowniczego. Sprzedaż i należności z jednostkami powiązanymi Przychody z działalności operacyjnej Należności 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Sprzedaż do / należności od: Echo Investment S.A. 21 91 37 369 102 552 DKR Echo Investment Sp z o.o. 0 3 270 0 0 Kluczowego personelu kierowniczego 3 134 792 4 0 Pozostałych podmiotów powiązanych 0 12 080 50 925 57 Razem 24 150 233 88 298 102 609 Należności od jednostek dominujących na dzień 31.12.2021 r. obejmują przede wszystkim wartość zapłaconej zaliczki na zakup gruntu w Warszawie, co zostało szerzej opisane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za 2021 rok oraz opublikowanym raporcie bieżącym nr 57/2021. W październiku 2022 roku została zawarta przyrzeczona umowa kupna gruntu, o czym Spółka informowała raportem bieżącym nr 26/2022. Należności od pozostałych podmiotów powiązanych na dzień 31.12.2022 r. wynikają z zapłaconej zaliczki w kwocie 50.910,5 tys. zł w związku z zawarciem przedwstępnej umowy nabycia nieruchomości w Poznaniu, co zostało szerzej opisane w punkcie 6.39 niniejszego sprawozdania oraz opublikowanym raporcie bieżącym nr 16/2022. Przychody od kluczowego personelu kierowniczego za okres 1.01.-31.12.2021 r. obejmują przychód w kwocie 133.400 tys. zł z tytułu zbycia akcji i udziałów w jednostkach zależnych i dotyczą osób wchodzących w skład kluczowego kierownictwa do 22 kwietnia 2021 roku. Przychody od pozostałych podmiotów powiązanych za ten sam okres dotyczą głównie sprzedaży nieruchomości przy ul. Liskego we Wrocławiu. Transakcje zostały szerzej opisane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za 2021 rok. W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym rozpoznano przychody, w kwocie 4.233 tys. zł, z tytułu przekazania lokali firmie należącej do byłego członka kluczowego personelu kierowniczego, który zakończył pełnić swoją funkcję w kierownictwie Spółki 22 kwietnia 2021 roku. Zakupy i zobowiązania z jednostkami powiązanymi Zakup (koszty, aktywa) Zobowiązania 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Zakup od / zobowiązania do: Echo Investment S.A. 72 184 68 5 427 49 Kluczowego personelu kierowniczego 0 72 183 0 Pozostałych podmiotów powiązanych 911 199 0 7 Razem 73 371 339 5 610 56 Zakupy od jednostek dominujących w okresie 1.01. - 31.12.2022 r. obejmują w dużej części zakup gruntu w Warszawie, co zostało szerzej opisane w punkcie 6.39 niniejszego sprawozdania oraz opublikowanym raporcie bieżącym nr 26/2022. Wartość zakupów od Echo Investment S.A. obejmuje także koszty umowy o współpracy strategicznej w kwocie 9.404 tys. zł. W dniu 20 czerwca 2022 roku zawarta została umowa pomiędzy Archicom S.A. a Midpoint 71 – Cornwall Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo – akcyjna (podmiot zależny od Echo Investment), której przedmiotem jest najem powierzchni biurowej znajdującej się w budynku MidPoint71 we Wrocławiu. Umowa została zawarta na czas określony, wynoszący 84 miesiące od dnia przekazania powierzchni najmu, co planowane jest na marzec 2023 roku. Miesięczny czynsz, zabezpieczenia oraz inne warunki najmu ustalone przez strony nie odbiegają od rynkowych stawek czynszu i warunków powszechnie stosowanych dla obiektów o zbliżonym standardzie i lokalizacji. Jednocześnie wraz z umową najmu powierzchni MidPoint71 zawarte zostało porozumienie, na mocy którego Spółka Echo Investment gwarantuje wynajęcie dotychczas zajmowanej powierzchni w City1 na obecnie obowiązujących warunkach finansowych od dnia przekazania powierzchni do końca obowiązywania okresu najmu Archicom w City1 wraz z pokryciem potencjalnych kosztów związanych z rearanżacją powierzchni na potrzeby nowego najemcy. 6.36 Umowy gwarancji i aktywa oraz zobowiązania warunkowe Wartość umów gwarancji (w tym dotyczących podmiotów powiązanych) według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia się następująco: Zestawienie umów gwarancji i poręczeń 31.12.2022 31.12.2021 Poręczenia udzielone 14 318 38 540 Gwarancje udzielone 45 636 44 796 Gwarancje otrzymane 12 224 16 491 Gwarancje otrzymane przez Archicom S.A. i spółki z grupy na 31 grudnia 2022 r. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem PKO BP S.A. Strzegomska Nowa Sp. z o.o. GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o. 1 729 do 28.02.2023 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA na rzecz nabywcy. Dokument gwarantuje wywiązanie się przez spółkę celową Strzegomska Nowa Sp. z o.o. z zobowiązania wynikającego z Umowy Gwarancji należności czynszowych z dnia 27.08.2019 r oraz Aktu notarialnego Rep. 8582/2019 z dnia 27.08.2019. PKO BP S.A. Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. City One Park Sp. zo.o. 6 021 do 09.07.2023 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwarantuje wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. z zobowiązania wynikającego z zapłaty należności dotyczących płatności zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości na podstawie aktu notarialnego Rep A 2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku oraz Umową Gwarancji Czynszu (Rental Guarantee Agreement), zawartej dnia 27 maja 2020 roku. PKO BP S.A. Archicom Sp. zo.o.-RI - Spk City One Park Sp. zo.o. 3 284 do 09.07.2023 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwarantuje wywiązanie się przez spółkę Archicom Sp. So.o.z - RI - spk z zobowiązania spółki, wynikającego z zawartych w dniu 11 lipca 2017 roku Kontraktu Budowlanego nr 1/07/2017/PPOI/ANSK5 i Kontraktu Budowlanego nr 2/07/2017/PPOI/ANSK5, których prawa i obowiązki zgodnie z Umową sprzedaży nieruchomości Akt Notarialny Rep A 2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku wstąpił nabywca. PKO BP S.A. Archicom S.A. City One Park Sp. zo.o. 1 190 do 09.07.2023 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwarantuje wywiązanie się przez spółkę Archicom S.A. z zobowiązania wynikającego z Umowy Najmu nr 2/20/N/CF1 zawartej w dniu 30 stycznia 2020 roku dotyczącej najmu powierzchni usługowo-biurowych w budynku City One we Wrocławiu przy ul. Traugutta 45, w której prawa i obowiązki zgodnie z umowa sprzedaży nieruchomości aktem notarialnym Rep. A2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku wstąpił nabywca. Gwarancje razem 12 224 Gwarancje wystawione przez Archicom S.A. i spółki z grupy na 31 grudnia 2022 r. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem Archicom S.A. Javin Investments Sp. z o.o. sp. k. w likwidacji; Space Investment Strzegomska 3 sp. z o.o. GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o. 12 237 do 25.02.2024 Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IB gwarantuje nabywcy wywiązanie się z zobowiązań sprzedającego. Kwota gwarancji to 12.237 tys. PLN (przeliczona wcześniej na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022). W przypadku naruszenia oświadczeń i zapewnień sprzedających nieobjętych ubezpieczeniem tytułu prawnego First Title Insurance PLC gwarancja ograniczona jest wysokością do ceny Brutto budynku Archicom S.A. Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. City One Park Sp. zo.o. 17 531 do 27.11.2027 Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedającego dotyczących umowy gwarancji najmu. Kwota gwarancji to 3.738 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022). Archicom S.A. Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. City One Park Sp. zo.o. 15 868 do 27.05.2023 Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedającego dotyczących ostatecznej umowy sprzedaży. Kwota gwarancji to 3 384 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022). Gwarancje razem 45 636 Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy), a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Oszacowana w ten sposób rezerwa z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na udzielonych gwarancjach wyniosła na dzień 31 grudnia 2022 r. 1.355 tys. zł. Poręczenia wystawione przez spółki z grupy Archicom na 31 grudnia 2022 r. Poręczyciel Podmiot otrzymujący poręczenie Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem Archicom S.A. Strzegomska Nowa Sp. zo.o. PKO BP S.A. 1 729 do 28.04.2023 Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółce Strzegomska Nowa Sp. zo.o., w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA, na rzecz nabywcy Archicom S.A. Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. PKO BP S.A. 6 021 do 09.09.2023 Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółce Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o., w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy Archicom S.A. Archicom Sp. zo.o. RI Spk PKO BP S.A. 6 568 do 09.07.2023 Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółkce Archicom Sp. zo.o. - RI - spk., w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy Poręczenia razem 14 318 W dniu 9 czerwca 2022 roku przedstawiciele Małopolskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Krakowie przedstawili upoważnienie do przeprowadzenia kontroli podatkowej w zakresie przestrzegania przepisów ustawy z 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych dotyczące opodatkowania dochodów osiągniętych w 2019 roku. Kontrolna podatkowa nie zakończyła się na dzień bilansowy i nie są znane jej skutki. Kontrola podatkowa została przedłużona, z uwagi na skomplikowany charakter sprawy, do 31 maja 2023 roku. 6.37 Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych Grupa Kapitałowa narażona jest na wiele ryzyk związanych z instrumentami finansowymi. Aktywa oraz zobowiązania finansowe Grupy w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie nr 6.11. Ryzykami dotyczącymi instrumentów finansowych, na które narażona jest Grupa są:  ryzyko rynkowe obejmujące ryzyko walutowe oraz ryzyko stopy procentowej,  ryzyko kredytowe  ryzyko płynności. Zarządzanie ryzykiem finansowym Grupy koordynowane jest przez Spółkę dominującą. W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:  zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,  stabilizacja wahań wyniku finansowego Grupy,  wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,  osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł finansowania działań inwestycyjnych. Grupa nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem. Poniżej przedstawiono i skwantyfikowano najbardziej znaczące ryzyka dotyczące instrumentów finansowych, na które narażona jest Grupa. Pozostałe ryzyka, w tym w szczególności ryzyko związane z konfliktem zbrojnym toczącym się na terenie Ukrainy, zaprezentowano w nocie 6.42. 6.37.1 Ryzyko rynkowe Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. W związku z tym, że Grupa uzyskuje część przychodów z tytułu najmu w EUR, będzie spłacać kredyty w EUR oraz ponosić w tej walucie koszty odsetkowe, ma otwartą ekspozycję na ryzyko walutowe. W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana ‎z walutą uzyskiwanych przychodów. Ponadto analizowana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN. Zestawienie aktywów oraz zobowiązań w walutach obcych Wartość wyrażona w walucie Wartość po przeliczeniu tys. EUR pozostałe waluty Stan na 31.12.2022 Aktywa finansowe (+): Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe 147 0 689 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 4 956 0 23 241 Zobowiązania finansowe (-): Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne -4 453 0 -20 884 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe 0 0 0 Ekspozycja na ryzyko walutowe razem 650 0 3 046 Stan na 31.12.2021 Aktywa finansowe (+): Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe 150 0 690 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 4 903 0 22 551 Zobowiązania finansowe (-): Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne -4 549 0 -20 923 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe -19 0 -87 Ekspozycja na ryzyko walutowe razem 485 0 2 231 Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych Grupy oraz wahań kursu EUR do PLN. Analiza wrażliwości zakłada wzrost lub spadek kursów EUR/PLN o 10% w stosunku do kursu zamknięcia obowiązującego na poszczególne dni bilansowe. Należy wziąć pod uwagę, że instrumenty pochodne walutowe kompensują efekt wahań kursów, a zatem przyjmuje się, że ekspozycja na ryzyko dotyczy instrumentów finansowych posiadanych przez Grupę na poszczególne dni bilansowe i jest korygowana o pozycję w instrumentach pochodnych. Ekspozycja posiadanych instrumentów finansowych na ryzyko kursowe Wahania kursu Wpływ na wynik finansowy: Wpływ na pozostałe dochody całkowite: EUR razem EUR razem Stan na 31.12.2022 Wzrost kursu walutowego 10% 305 305 0 0 Spadek kursu walutowego -10% -305 -305 0 0 Stan na 31.12.2021 Wzrost kursu walutowego 10% 223 223 0 0 Spadek kursu walutowego -10% -223 -223 0 0 Ekspozycja na ryzyko walutowe ulega zmianom w ciągu roku w zależności od wolumenu transakcji przeprowadzanych w walucie. Tym samym powyższą analizę wrażliwości można uznać za określone skalą analizowanej zmiany oszacowanie ekspozycji Grupy na ryzyko walutowe na dzień bilansowy. Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów odsetkowych z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą procentową. Grupa jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:  pożyczki,  dłużne papiery wartościowe (obligacje),  kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne. Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu ‎do potencjalnego wahania stopy procentowej. Kalkulację przeprowadzono na podstawie zmiany średniej stopy procentowej obowiązującej w okresie o (+/-) 10 p.p. (w związku z dynamiczną i nieprzewidywalną sytuacja makroekonomiczną w ostatnich miesiącach) oraz w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych wrażliwych na zmianę oprocentowania tj. oprocentowanych zmienną stopą procentową. Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej Wpływ na wynik finansowy: Wpływ na pozostałe dochody całkowite: Wahania stopy procentowej 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Wzrost stopy procentowej 10 p.p. -19 289 -21 136 0 0 Spadek stopy procentowej -10 p.p. 19 289 21 136 0 0 6.37.2 Ryzyko kredytowe Maksymalna ekspozycja Grupy na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową następujących aktywów finansowych i zobowiązań pozabilansowych: Ekspozycja na ryzyko kredytowe 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe 70 379 22 684 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 264 432 264 146 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 11 406 16 005 Zobowiązania warunkowe z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń 12 224 16 491 Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem 358 441 319 326 Grupa monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności, analizując ryzyko kredytowe. W przypadku umów najmu Grupa standardowo wymaga zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub kaucji, wysokość zabezpieczenia jest uzależniona od oceny ryzyka kredytowego związanego z daną transakcją. W przypadku transakcji z osobami fizycznymi Grupa przenosi własność lokali mieszkalnych po zapłacie przez klienta 100% ceny za dany lokal. W ocenie Zarządu Spółki dominującej powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Powyższą ocenę należy jednak definiować w kontekście niepewności i nieznanych skutków obecnie trwającego konfliktu zbrojnego w Ukrainie. Grupa ujmuje oczekiwane straty kredytowe w horyzoncie:  12 miesięcy - w przypadku aktywów finansowych, dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 1);  w całym okresie życia instrumentu finansowego - w zależności od zmiany ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia instrumentu finansowego: - istotny wzrost ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 2), - zidentyfikowana utrata wartości (koszyk 3). 12 miesięcy w całym okresie życia instrumentu Koszyk 1 Koszyk 2 Koszyk 3 Odpis na oczekiwane straty kredytowe wyceniany w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie: Środki pieniężne Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności Rezerwy Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności Wartość bilansowa na początek okresu 0 5 172 0 14 572 Zmiany w trakcie okresu 0 -1 544 1 355 -2 Wartość bilansowa na koniec okresu 0 3 628 1 355 14 570 W odniesieniu do należności z tytułu dostaw i usług Grupa nie jest narażona na ryzyko kredytowe w związku z pojedynczym znaczącym kontrahentem lub grupą kontrahentów o podobnych cechach. Na dzień bilansowy Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w oparciu o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe. Macierz rezerw na oczekiwane straty kredytowe należności z tytułu dostaw i usług Okres przeterminowania Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności Wartość brutto należności Odpis na oczekiwane straty kredytowe bieżące 4,7% 2 333 109 1-30 dni 3,4% 460 16 31-90 dni 13,6% 240 33 91-360 dni 13,1% 523 68 powyżej 361 dni 40,2% 7 325 2 943 Razem 10 881 3 169 Grupa kalkuluje oczekiwane starty kredytowe dotyczące objętych obligacji jako różnicę między przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które Grupa spodziewa się otrzymać. Grupa szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie ratingu emitenta obligacji i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego. Na dzień 31 grudnia 2022 r. nie zidentyfikowano istotnych oczekiwanych strat kredytowych z tytułu objętych obligacji. Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów określane jest w oparciu o indywidualne ratingi instytucji finansowych, w których Grupa ulokowała swoje środki. Grupa na dzień bilansowy miała swoje środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe ulokowane w instytyucjach finansowych charakteryzujących się wysokim ratingiem, wobec czego nie zidentyfikowano ryzyka kredytowego związanego z tymi aktywami. Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy), a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów finansowych narażonych na ryzyko kredytowe zostały także omówione ‎w nocie 6.18. 6.37.3 Ryzyko płynności Grupa Kapitałowa jest narażona na ryzyko utraty płynności tj. zdolności do terminowego regulowania zobowiązań finansowych. Grupa zarządza ryzykiem płynności poprzez monitorowanie terminów płatności oraz zapotrzebowania na środki pieniężne w zakresie obsługi krótkoterminowych płatności (transakcje bieżące monitorowane w okresach tygodniowych) oraz długoterminowego zapotrzebowania na gotówkę na podstawie prognoz przepływów pieniężnych aktualizowanych w okresach dwumiesięcznych. Zapotrzebowanie na gotówkę porównywane jest z dostępnymi źródłami pozyskania środków (w tym zwłaszcza poprzez ocenę zdolności pozyskania finansowania w postaci kredytów) oraz konfrontowane jest z płynnymi inwestycjami i stanem wolnych środków finansowych. Na dzień bilansowy zobowiązania finansowe Grupy z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych mieściły się w następujących przedziałach terminów wymagalności: Terminy wymagalności wybranych zobowiązań finansowych Krótkoterminowe Długoterminowe Przepływy razem przed zdyskontowaniem Wartość bilansowa do 6 m-cy 6 do 12 m-cy 1 do 3 lat 3 do 5 lat powyżej 5 lat Stan na 31.12.2022 Kredyty w rachunku kredytowym 20 697 0 0 0 0 20 697 20 883 Dłużne papiery wartościowe 68 780 5 743 112 731 0 0 187 254 172 002 Zobowiązania z tytułu leasingu 2 895 1 721 8 891 8 274 14 946 36 727 26 796 Razem 92 372 7 464 121 622 8 274 14 946 244 678 219 681 Stan na 31.12.2021 Kredyty w rachunku kredytowym 0 618 0 0 20 306 20 924 20 924 Dłużne papiery wartościowe 79 099 50 737 60 599 0 0 190 435 190 435 Zobowiązania z tytułu leasingu 1 837 1 572 7 272 6 995 16 000 33 676 24 827 Razem 80 936 52 927 67 871 6 995 36 306 245 035 236 186 * Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2 przeznaczoną do sprzedaży, opisaną w punkcie 6.21 sprawozdania. W związku z planowaną spłatą kredytu przed zbyciem nieruchomości – w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego, podjęto decyzję o prezentacji jako zobowiązanie krótkoterminowe. W tabeli wykazano wartość umowną zobowiązań, bez uwzględnienia skutków dyskonta w związku z wyceną zobowiązań według zamortyzowanego kosztu, stąd prezentowane kwoty mogą odbiegać od ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Na poszczególne dni bilansowe Grupa Kapitałowa posiadała ponadto wolne limity kredytowe w rachunkach bieżących ‎w następującej wartości: Wolne limity kredytowe w rachunkach bieżących 31.12.2022 31.12.2021 Przyznane limity kredytowe 95 000 95 000 Wolne limity kredytowe w rachunku bieżącym 95 000 95 000 W dniu 10 września 2021 roku spółka Archicom S.A. zawarła z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. umowę o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 80 mln zł. 6.38 Zarządzanie kapitałem Grupa Kapitałowa zarządza kapitałem w celu zapewnienia zdolności kontynuowania działalności oraz zapewnienia oczekiwanej stopy zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Grupy. Na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych Grupa oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężne) do kapitału własnego. Grupa zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie wyższym niż 0,8. Ponadto by monitorować zdolność obsługi długu, Grupa oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Grupa definiuje EBITDA jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem skorygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej). Zarówno Grupa jak i Spółka dominująca nie podlegają zewnętrznym wymogom kapitałowym. W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym poziomie: Kalkulacja wskaźników zadłużenia Wskaźnik zadłużenia 31.12.2022 31.12.2021 A. Zobowiązania finansowe 219 681 236 186 B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 275 486 280 151 Dług netto (A-B) -55 805 -43 965 Kapitał własny ogółem 731 697 653 057 Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne -7,63% -6,73% C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem 119 861 164 336 D. Przychody finansowe 14 183 5 671 E. Koszty finansowe 9 659 5 484 F. Amortyzacja 3 028 2 704 EBITDA (C-D+E+F) 118 365 166 853 Wskaźnik Dług netto / EBITDA -0,47 -0,26 * w tym środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych 6 .39 Najważniejsze zdarzenia w 2022 roku Zawarcie umowy współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A. Archicom S.A. zawarła 20 stycznia 2022 roku umowę o współpracy strategicznej z głównym akcjonariuszem, spółką Echo Investment S.A. Celem współpracy strategicznej są między innymi usprawnienie działalności gospodarczej prowadzonej w grupie kapitałowej Archicom i Echo Investment, maksymalizacja wykorzystania możliwości dostępnych na rynku, by wzmocnić pozycję rynkową obu stron oraz uniknięcie sytuacji, które mogą prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów. Zgodnie z postanowieniami umowy, Archicom zamierza skoncentrować się jedynie na działalności na rynku projektów mieszkaniowych, przy czym z możliwością rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce. Echo Investment natomiast nie będzie realizować nowych projektów mieszkaniowych na terenie Wrocławia, z wyjątkiem projektów realizowanych w przyszłości we współpracy z Grupą Archicom. Ponadto na podstawie umowy, Echo Investment będzie świadczyło na rzecz Archicom i jego grupy kapitałowej usługi konsultingowe i doradcze oraz inne usługi strategiczne. Udzieli również wsparcia przy komercjalizacji i sprzedaży zrealizowanego przez Archicom projektu biurowego City 2 we Wrocławiu oraz przy komercjalizacji innych projektów o różnym charakterze, w tym historycznego budynku stanowiącego część projektu Kępa Mieszczańska we Wrocławiu. Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji Archicom S.A. zawarł 4 lutego 2022 roku z mBankiem S.A. aneks do umowy programowej z 17 czerwca 2016 roku. Zgodnie z nim, program emisji obligacji Archicom został podwyższony z 250 mln zł do 350 mln zł łącznej maksymalnej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Obligacje emitowane w ramach tego programu będą proponowane do nabycia w sposób, który nie będzie wymagał sporządzenia prospektu ani memorandum informacyjnego. Następnie, 16 marca 2022 roku Archicom S.A. wyemitował obligacje kuponowe serii M6/2022 na łączną kwotę 110 mln PLN. Są to dwuletnie, niezabezpieczone obligacje o wartości nominalnej 1 tys. zł każda. Mają zmienne oprocentowanie oparte o WIBOR 3M, powiększone o marżę odsetkową w wysokości 3,2%. Wypłata odsetek następuje w okresach trzymiesięcznych. Wykup obligacji 7 lutego 2022 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu wszystkich pozostających w obiegu obligacji serii M5/2020 o wartości 78.500 tys. zł. 13 lipca 2022 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu obligacji serii M3/2018 o wartości 50.000 tys. zł. Wybuch wojny w Ukrainie 24 lutego 2022 roku Rosja rozpoczęła inwazję na Ukrainę. Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja Rosji na Ukrainę doprowadziła m.in. do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii, dalszego wzrostu cen tych surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych. Grupa nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych. Zarząd Grupy uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia. Szczegółowy opis głównych obszarów ryzyka, w tym też związanych z konfliktem zbrojnym, zaprezentowano w nocie 6.42 Reklasyfikacja nieruchomości inwestycyjnej City2 do aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży W związku z zaawansowaniem procesu poszukiwania nabywcy i planowanym zbyciem w ciągu najbliższego roku nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2), dokonano reklasyfikacji tej nieruchomości do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży. Wraz z reklasyfikacją nieruchomości dokonano adekwatnej zmiany prezentacji innych aktywów, które w momencie sprzedaży budynku City 2 zostaną rozliczone w wynik okresu. Jednocześnie dokonano zmiany prezentacji kredytu finansującego budynek City 2 i ujęto go w odrębnej pozycji bilansu „Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży”. Szczegóły zostały przedstawione w nocie 6.21 niniejszego raportu. Uchwała ZWZA Emitenta w sprawie przeznaczenia zysku za rok 2021 23 czerwca 2022 r. Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazał do publicznej wiadomości treść podjętej uchwały w sprawie podziału zysku netto Emitenta za rok obrotowy 2021. Szczegóły treści uchwały zostały opisane w punkcie 6.32 niniejszego raportu. Zawarcie przedwstępnej umowy nabycia nieruchomości w Poznaniu W dniu 24 czerwca 2022 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Poznań sp. z o.o. podpisała z GALERIA NOVA – „GRUPA ECHO” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo-akcyjna, będąca spółką zależną Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, przedwstępną umowę zakupu nieruchomości położonej w Poznaniu w rejonie ulicy Klemensa Janickiego. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem transakcji, wynosi około 10.818,67 m2. Cena netto za nieruchomość wyniesie łącznie 50.910,5 tys. zł netto, powiększona o podatek VAT. Zawarcie umowy przyrzeczonej powinno nastąpić nie później niż do 31 grudnia 2023 r., po spełnieniu się warunków zastrzeżonych w umowie przedwstępnej. Na poczet zapłaty ceny kupujący dokonał zapłaty zaliczki w wysokości 100% ceny, tj. 50.910,5 tys. zł netto powiększonej o podatek VAT. Zwrot zaliczki, przewidziany w przypadkach określonych w umowie przedwstępnej, został zabezpieczony: oświadczeniem sprzedającego o poddaniu się egzekucji z aktu notarialnego (do kwoty 68.882 tys. zł), hipoteką ustanowioną w przyszłości na nieruchomości na żądanie kupującego po dokonaniu niezbędnego podziału geodezyjnego (do kwoty 68.882 tys. zł) oraz gwarancją Echo Investment S.A. - na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. W przypadku gdyby zaliczka podlegała zwrotowi, zostanie zwrócona spółce wraz z odsetkami w wysokości WIBOR6M + 4% wartości zaliczki w stosunku rocznym. Umowa przedwstępna zawiera postanowienia, które nie odbiegają od postanowień stosowanych w tego typu transakcjach, w szczególności zawiera standardowe dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego oraz dotyczące odpowiedzialności stron. Na przedmiotowej nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie wybudowanych około 497 mieszkań. Informacja o transakcjach wykonywanych przez osoby pełniące obowiązki zarządcze W dniu 26 lipca 2022 Zarząd Archicom S.A. otrzymał powiadomienia o ustanowieniu zastawów na akcjach Emitenta złożone w trybie art. 19 ust. 1 rozporządzenia MAR przez osoby blisko związane z osobami pełniącymi obowiązki zarządcze w Spółce. Zarząd Archicom S.A. w związku z otrzymaniem zawiadomienia o ustanowieniu na rzecz banku Bank Polska Kasa Opieki S.A., przez: • DKR Echo Invest S.A. (dalej Zastawca 1) zastawu finansowego i rejestrowego na 4.843.950 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 48.439.500 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, • DKR Echo Investment Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach (dalej Zastawca 2) zastawu finansowego i rejestrowego na: o 8.007.649 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 80.076.490 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, o 4.093.888 zdematerializowanych akcji imiennych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN PLARHCM00081, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 40.938.880 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, zgodnie z postanowieniami zawartych w dniu 22 lipca 2022 r. umów o ustanowienie zastawów rejestrowego i finansowego na Akcjach Zastawcy 1 i Akcjach Zastawcy 2 oraz wniosku Zastawcy 1 i Zastawcy 2 o podjęcie uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na wykonywanie prawa głosu z Akcji Zastawcy 1 i Akcji Zastawcy 2 przez 2 Zastawnika, Zarząd Archicom S.A. wyraził zgodę na wykonywanie prawa głosu przez Zastawnika z Akcji Zastawcy 1 i z Akcji Zastawcy 2 po wystąpieniu Przypadku Naruszenia i otrzymaniu przez Spółkę kopii zawiadomienia Zastawnika o zamiarze wykonywania przezeń przysługujących mu na podstawie Umowy Zastawu praw, oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasadach zgodnie z Umową Zastawu. Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. ogłoszone przez Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. 23 sierpnia 2022 r. akcjonariusze Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8.724.854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10.838.468 głosów na Walnym Zgromadzeniu, to znaczy: • 6.611.240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna taka akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 6.611.240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 20,74% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz ok. 25,75% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, notowanych i wprowadzonych do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”), zdematerializowanych i zarejestrowanych w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. („KDPW”) pod kodem ISIN: PLARHCM00016 („Akcje Zwykłe”); oraz • 2.113.614 akcji imiennych serii B1, z których jedna taka akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 4.227.228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 13,26% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz ok. 8,23% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW pod kodem ISIN: PLARHCM00081 („Akcje Imienne”); Zgodnie z treścią wezwania, Echo Investment zamierza kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju Spółki i zwiększyć skalę jej działalności, jak również kontynuować uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych mających na celu zwiększenie wartości Spółki i zwiększenie jej konkurencyjności na rynku nieruchomości, rozwijając współpracę strategiczną w segmencie mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obszarze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi, w szczególności poprzez wykorzystanie synergii kosztowych, a także dzięki wdrożeniu sprawdzonych rozwiązań biznesowych oraz rozwijaniu wymiany know-how i wzrostowi kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej. Ponadto, Wzywający wskazali, że w najbliższej przyszłości nie planują wycofywać akcji Spółki z obrotu na GPW. Z uwagi na fakt, iż Wzywający posiadali dominującą pozycję w Spółce Zarząd ocenił, że zakończenie sukcesem ogłoszonego Wezwania i zwiększenie posiadanego udziału będzie miało pozytywny wpływ na interes Spółki i pozytywnie wpłynie na dalszy jej rozwój, a w rezultacie doprowadzi do umocnienia pozycji Spółki w branży. Na bazie sporządzonej przez firmę Grant Thornton wyceny, w dniu 31 sierpnia 2022 r. Zarząd Spółki opublikował raport giełdowy Nr 20/2022 w przedmiocie Stanowiska w sprawie Wezwania w którym zaprezentował konkluzję co do wartości godziwej akcji Spółki, oszacowanej przez wyżej wspomnianą firmę jako mieszczącą się w dolnym przedziale wartości godziwej. Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 września 2022 r. Zmiany w strukturze własności akcji w wyniku zakończenia i rozliczenia transakcji nabycia akcji wynikających z Wezwania opisano poniżej. Spółka DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach („DKR”) poinformowała, iż w wyniku zawarcia w dniu 27 września 2022 r. oraz rozliczenia w dniu 28 września 2022 r. transakcji objętych zapisami złożonymi w ramach wezwania ogłoszonego w dniu 23 sierpnia 2022 r., DKR nabyła 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A spółki Archicom Spółka Akcyjna odpowiadających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do 1.403.448 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, co odpowiada ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu. W wyniku nabycia dotychczas posiadany przez DKR udział na Walnym Zgromadzeniu osiągnął łącznie ok. 55,20% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu. Spółka Echo Investment Spółka Akcyjna z siedzibą w Kielcach („Echo”) poinformowała, że w konsekwencji nabycia przez DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach, spółki zależnej od Echo, 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A spółki Archicom Spółka Akcyjna odpowiadających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do 1.403.448 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, co odpowiada ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu, dotychczas posiadany łączny (pośredni i bezpośredni) udział Zawiadamiającego zmienił się o ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu i osiągnął łącznie (pośrednio i bezpośrednio) ok. 70,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu. Uchwała o warunkowej wypłacie zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 21 października 2022 r. Zarząd Spółki Archicom S.A. postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022. 4 listopada 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Zaliczka na poczet przewidywanej dywidendy została wypłacona w dniu 15 grudnia 2022 roku. Szczegóły zostały opisane w punkcie 6.32 niniejszego sprawozdania. Zawarcie przyrzeczonej umowy nabycia nieruchomości w Warszawie 4 listopada 2021 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. podpisała z Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach przedwstępną Umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu (oraz prawa własności budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności), położonego w Warszawie w rejonie ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu. 26 października 2022 r. zawarta została przyrzeczona umowa zakupu w wykonaniu w/w umowy przedwstępnej. Istotne warunki transakcji podane w raporcie bieżącym nr 57/2021 z 4 listopada 2021 r., w szczególności cena i przedmiot sprzedaży, nie uległy zmianie. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem transakcji, wynosi około 6.950 m2. Cena netto za Nieruchomości wyniosła łącznie 65.115 tys. zł netto. Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie wybudowanych około 257 mieszkań. Zmiany w składzie Zarządu Emitenta 18 listopada 2022 roku pan Tomasz Sujak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu Archicom S.A. ze skutkiem na dzień jej złożenia. Pan Tomasz Sujak nie podał przyczyn rezygnacji. Tego samego dnia Rada Nadzorcza Spółki powołała pana Dawida Wronę na stanowisko członka Zarządu Spółki. W raporcie bieżącym nr 29/2022 z dnia 18 listopada 2022 r. Spółka przekazała informacje dotyczące wykształcenia, kwalifikacji oraz doświadczenia zawodowego nowo powołanego członka Zarządu. Pan Dawid Wrona pełni funkcję Dyrektora Sprzedaży Sektora Mieszkaniowego w Echo Investment S.A. przy czym nie uczestniczy w spółce konkurencyjnej jako wspólnik spółki cywilnej, osobowej lub jako członek organu spółki kapitałowej oraz nie uczestniczy w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członek organu. Nie figuruje w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych, prowadzonym na podstawie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym. 6 .40 Zdarzenia po dniu bilansowym Akcjonariusze posiadający co najmniej 5% liczby głosów 10 stycznia 2023 Zarząd Spółki poinformował o przekroczeniu progu w znacznych pakietach akcji, w wyniku otrzymanej informacji od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz DFE zawiadomienie, iż w wyniku połączenia ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzające Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE), udział w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie głosów spółki ARCHICOM S.A. na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE osiągnął powyżej 10%. Archicom przedłużył umowę o współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment 20 stycznia Archicom poinformował o zawarciu aneksu do umowy o współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A., w którym umowa ta została przedłużona na okres kolejnego roku czyli do na 20 stycznia 2024. Zmiana terminu, w którym może być wykonana opcja kupna dotycząca pośredniego nabycia pakietu akcji w Archicom S.A. 10 marca 2023 roku Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach zawarła aneks do umowy opcji z dnia 22 kwietnia 2021 r., o której Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 9/2021 z dnia 17 lutego 2021 r. („Umowa Opcji”). Na podstawie Umowy Opcji Echo uprawniona jest do nabycia lub wskazania podmiotu, który nabędzie, od Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich udziałów w kapitale zakładowym DRKA sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, która posiada 2.132.964 akcji w kapitale zakładowym Spółki, co stanowi łącznie 8,31% kapitału zakładowego, uprawniających łącznie do 4.246.578 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących łącznie około 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Na mocy aneksu, po zmianie, Echo może skorzystać z opcji kupna najpóźniej do dnia 18 kwietnia 2023 r. Pozostałe warunki Umowy Opcji, o których Emitent informował w raporcie bieżącym nr 9/2021 z dnia 17 lutego 2021 r., pozostały bez zmian. Emisja obligacji przez Archicom S.A. 17 marca 2023 spółka Archicom S.A. dokonała emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii M7/2023 o łącznej wartości 62.000 tys. zł, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 2 lat. Obligacje były proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania przez Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Świadczenia Spółki z tytułu obligacji mają charakter wyłącznie pieniężny i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje będą podlegać wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Obligacji został wyznaczony na 17 marca 2025 roku. 6.41 Pozostałe informacje Zastosowane kursy wymiany W okresach objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, do przeliczenia wybranych danych finansowych zastosowano następujące średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR, ustalane przez Narodowy Bank Polski:  kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego: 31.12.2022 (tabela nr 252/A/NBP/2022): 4,6899 PLN/EUR, 31.12.2021 (tabela nr 254/A/NBP/2021): 4,5994 PLN/EUR.  średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie: 01.01-31.12.2022: 4,6883 PLN/EUR; 01.01-31.12.2021: 4,5775 PLN/EUR. Podstawowe pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, skonsolidowanego sprawozdania z wyniku ‎oraz skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych, przeliczone na EURO, przedstawia tabela: Wybrane informacje finansowe przedstawione w PLN i EUR 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 dane przekształcone tys. PLN tys. EUR Sprawozdanie z wyniku Przychody ze sprzedaży 499 678 637 731 106 580 139 319 Zysk (strata) z działalności operacyjnej 115 337 164 301 24 601 35 893 Zysk (strata) przed opodatkowaniem 119 861 164 336 25 566 35 901 Zysk (strata) netto 110 215 126 426 23 509 27 619 Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego 110 215 125 962 23 509 27 518 Zysk na akcję (PLN / EUR) 4,29 4,91 0,92 1,07 Rozwodniony zysk na akcję (PLN / EUR) 4,29 4,91 0,92 1,07 Średni kurs PLN / EUR w okresie 4,6883 4,5775 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 79 670 251 222 16 993 54 882 Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej -7 560 -9 293 -1 613 -2 030 Środki pieniężne netto z działalności finansowej -72 188 -151 674 -15 397 -33 135 Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów -78 90 255 -17 19 717 Średni kurs PLN / EUR w okresie 4,6883 4,5775 Sprawozdanie z sytuacji finansowej 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone 31.12.2022 31.12.2021 dane przekształcone Aktywa 1 326 943 1 313 864 282 936 285 660 Zobowiązania długoterminowe 175 982 148 787 37 524 32 349 Zobowiązania krótkoterminowe 419 264 512 020 89 397 111 323 Kapitał własny 731 697 653 057 156 015 141 987 Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 731 697 653 057 156 015 141 987 Kurs PLN / EUR na koniec okresu 4,6899 4,5994 Struktura właścicielska kapitału podstawowego Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu ‎na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego raportu rocznego do publikacji Posiadacz akcji stan na 22.03.2023 Liczba akcji Udział w kapitale zakładowym (%) Liczba głosów na WZ Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%) Echo Investment S.A., w tym: 18 348 937 71,48% 22 442 825 70,40% bezpośrednio 2 0,00001% 2 0,00001% pośrednio, poprzez: 18 348 935 71,48% 22 442 823 70,40% DKR Echo Investment sp. z o.o., w tym: 13 504 985 52,61% 17 598 873 55,21% seria: A 9 411 097 36,66% 9 411 097 29,52% seria: B1 4 093 888 15,95% 8 187 776 25,68% DKR Echo Invest S.A. 4 843 950 18,87% 4 843 950 15,20% DKRA sp. z o.o., w tym: 2 132 964 8,31% 4 246 578 13,32% seria: A 19 350 0,08% 19 350 0,06% seria: B1 2 113 614 8,23% 4 227 228 13,26% Allianz Polska PTE 3 637 144 14,17% 3 637 144 11,41% Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) 1 551 298 6,04% 1 551 298 4,87% RAZEM: 25 670 343 100,0% 31 877 845 100,0% Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu ‎na 31.12.2022 Posiadacz akcji stan na 31.12.2022 Liczba akcji Udział w kapitale zakładowym (%) Liczba głosów na WZ Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%) Echo Investment S.A., w tym: 18 348 937 71,48% 22 442 825 70,40% bezpośrednio 2 0,00001% 2 0,00001% pośrednio, poprzez: 18 348 935 71,48% 22 442 823 70,40% DKR Echo Investment sp. z o.o., w tym: 13 504 985 52,61% 17 598 873 55,21% seria: A 9 411 097 36,66% 9 411 097 29,52% seria: B1 4 093 888 15,95% 8 187 776 25,68% DKR Echo Invest S.A. 4 843 950 18,87% 4 843 950 15,20% DKRA sp. z o.o., w tym: 2 132 964 8,31% 4 246 578 13,32% seria: A 19 350 0,08% 19 350 0,06% seria: B1 2 113 614 8,23% 4 227 228 13,26% Aviva OFE Aviva Santander 3 637 000 14,17% 3 637 000 11,41% Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) 1 551 442 6,04% 1 551 442 4,87% RAZEM: 25 670 343 100,0% 31 877 845 100,0% Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu na 31.12.2021 Posiadacz akcji stan na 31.12.2021 Liczba akcji Udział w kapitale zakładowym (%) Liczba głosów na WZ Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%) Echo Investment S.A., w tym: 16 945 489 66,01% 21 039 377 66,00% bezpośrednio 2 0,00001% 2 0,00001% pośrednio, poprzez: 16 945 487 66,01% 21 039 375 66,00% DKR Echo Investment sp. z o.o., w tym: 12 101 537 47,14% 16 195 425 50,80% seria: A 8 007 649 31,19% 8 007 649 25,12% seria: B1 4 093 888 15,95% 8 187 776 25,68% DKR Echo Invest S.A. 4 843 950 18,87% 4 843 950 15,20% DKRA sp. z o.o., w tym: 2 132 964 8,31% 4 246 578 13,32% seria: A 19 350 0,08% 19 350 0,06% seria: B1 2 113 614 8,23% 4 227 228 13,26% Aviva OFE Aviva Santander 3 356 057 13,07% 3 356 057 10,53% Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) 3 235 833 12,61% 3 235 833 10,15% RAZEM: 25 670 343 100,0% 31 877 845 100,0% Na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego raportu rocznego do publikacji, tj. na dzień 22 marca 2023 roku struktura akcjonariatu zmieniła się w stosunku do stanu na 31 grudnia 2022. Zmiany zostały opisane poniżej. Zmiany w akcjonariacie Archicom S.A. od dnia publikacji ostatniego raportu okresowego Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent otrzymał datowane na 5 stycznia 2023 zawiadomienie sporządzone na podstawie art. 69 w związku z art. 87 ust. 1 pkt 2b Ustawy o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz DFE zawiadomienie, iż w wyniku połączenia na podstawie art. 67 ustawy z dnia 28 sierpnia 1997 r. o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 105 z późn. zm.; "Ustawa o Funduszach Emerytalnych" oraz art. 492 § 1 pkt 1 KSH, w dniu 30.12.2022r. ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzające Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE), udział w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie głosów spółki ARCHICOM S.A. na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE osiągnął powyżej 10%. Przed połączeniem: Na rachunkach Allianz OFE i Allianz DFE zapisanych nie było akcji, stanowiących udział w kapitale zakładowym spółki, co dawałoby prawo do wykonywania głosów z akcji stanowiących udział w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki. Na rachunku Drugiego Allianz OFE, zapisanych było 3.637.144 akcji, stanowiących 14,17% udziału w kapitale zakładowym spółki, co dawało prawo do wykonywania 3.637.144 głosów z akcji stanowiących 11,41% udziału w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki. Po połączeniu: Łącznie stan na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE zwiększył się do 3.637.144 akcji, stanowiących 14,17% udziału w kapitale zakładowym spółki, co daje prawo do wykonywania 3.637.144 głosów z akcji stanowiących 11,41% udziału w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki. Zmiany w akcjonariacie Spółki w trakcie 2022 roku zostały opisane w punkcie 6.39 niniejszego sprawozdania (Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. ogłoszone przez Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o.). Akcje Emitenta będące w posiadaniu Zarządu Archicom S.A. na dzień przekazania raportu: Waldemar Olbryk – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Dawid Wrona – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Agata Skowrońska-Domańska – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Rafał Zboch – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Akcje Emitenta będące w posiadaniu Rady Nadzorczej Archicom S.A. na dzień przekazania raportu : Nicklas Lindberg – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Marek Gabryjelski – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Konrad Płochocki – posiada 2.500 akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Maciej Drozd – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Małgorzata Turek – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Rafał Mazurczak – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki dominującej Wynagrodzenia Członków Zarządu Emitenta W spółce dominującej W spółkach zależnych oraz stowarzyszonych Razem Wynagrodzenie Inne świadczenia Wynagrodzenie Inne świadczenia za okres od 1.01 do 31.12.2022 Waldemar Olbryk 1 652 0 158 0 1 810 Dwid Wrona 22 0 0 0 22 Agata Skowrońska-Domańska 265 0 62 0 327 Rafał Zboch 320 0 107 0 427 Tomasz Sujak 1 829 0 0 0 1 829 Razem 4 088 0 327 0 4 415 za okres od 1.01 do 31.12.2021 Waldemar Olbryk 677 0 0 0 677 Tomasz Sujak 1 074 0 6 0 1 080 Agata Skowrońska-Domańska 157 0 0 0 157 Rafał Zboch 211 0 0 0 211 Artur Więznowski 944 0 644 0 1 588 Tomasz Ślęzak 1 106 0 0 0 1 106 Dorota Jarodzka-Śródka 242 0 57 2 301 Rafał Jarodzki 0 0 6 0 6 Krzysztof Suskiewicz 37 0 176 0 213 Razem 4 448 0 889 2 5 339 Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej Emitenta W spółce dominującej W spółkach zależnych oraz stowarzyszonych Razem Wynagrodzenie Inne świadczenia Wynagrodzenie Inne świadczenia za okres od 1.01 do 31.12.2022 Nicklas Lindberg 0 0 0 0 0 Marek Gabryjelski 52 0 0 0 52 Konrad Płochocki 41 0 0 0 41 Maciej Drozd 0 0 0 0 0 Małgorzata Turek 0 0 0 0 0 Rafał Mazurczak 0 0 0 0 0 Razem 93 0 0 0 93 za okres od 1.01 do 31.12.2021 Nicklas Lindberg 0 0 0 0 0 Marek Gabryjelski 51 0 0 0 51 Konrad Płochocki 39 0 0 0 39 Maciej Drozd 0 0 0 0 0 Małgorzata Turek 0 0 0 0 0 Rafał Mazurczak 0 0 0 0 0 Artur Olender 14 0 0 0 14 Jędrzej Śródka 4 0 37 0 41 Rafał Jarodzki 4 0 0 0 4 Kazimierz Śródka 4 0 56 1 61 Razem 116 0 93 1 210 Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych Audytorem dokonującym badania rocznego sprawozdania finansowego spółki Archicom S.A. za rok 2022 jest PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k. (i w tabeli poniżej w ramach roku 2022 wykazano koszty wyłącznie tej firmy). W roku 2021 audytorem Spółki był Grant Thornton Polska Sp. z o.o. Sp.k. (i w tabeli poniżej w ramach roku 2021 wykazano koszty wyłącznie tej firmy). Wynagrodzenie tych podmiotów z poszczególnych tytułów wyniosło: Wynagrodzenie podmiotu badającego sprawozdania finansowe 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Badanie rocznych sprawozdań finansowych Archicom S.A. oraz Grupy Archicom 250 42 Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A. 169 24 Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom 104 39 Badanie rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych od Archicom S.A. 0 126 Pozostałe usługi 30 173 Razem 553 404 Pozostałe usługi świadczone przez audytora w 2022 roku dotyczą usługi atestacyjnej w zakresie sprawozdania o wynagrodzeniach za 2022 rok – usługi wykonywane po dniu bilansowym. Pozostałe usługi świadczone przez audytora w 2021 roku obejmują weryfikację skonsolidowanych pakietów konsolidacyjnych, sporządzonych zgodnie z polityką jednostki dominującej względem Archicom S.A., na potrzeby konsolidacji wyższego szczebla. Grupa poniosła także koszt badań jednostkowych rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych od Archicom S.A. przeprowadzonych przez inne podmioty uprawnione do badania sprawozdań finansowych. Wynagrodzenie tych podmiotów za 2022 rok wyniosło 181 tys. zł, a za 2021 rok 14 tys. zł. Zatrudnienie Przeciętne zatrudnienie w Grupie w podziale na poszczególne grupy zawodowe oraz rotacja pracowników kształtowały się następująco: Przeciętne zatrudnienie w podziale na grupy zawodowe 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Pracownicy umysłowi 194 212 Pracownicy fizyczni 0 0 Razem 194 212 Rotacja pracowników 1.01-31.12.2022 1.01-31.12.2021 Łączna liczba pracowników przyjętych (+) 69 57 Łączna liczba pracowników zwolnionych (-) -72 -46 Razem -3 11 6.42 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Grupy Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione zgodnie z najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Grupy ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki i indywidualnego charakteru realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Rozdział przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Grupę, w tym takie na które Grupa nie ma wpływu. Zarówno kolejność poszczególnych grup jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność. Ryzyko sytuacji makroekonomicznej Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja Rosji na Ukrainę doprowadziła do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii Europejskiej, dalszego wzrostu cen tych surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych. Negatywny szok podażowy zainicjował trwające silne procesy inflacyjne, a w konsekwencji istotnie wpłynął na gospodarkę krajową. Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu na nieruchomości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność finansowania dla inwestycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najemców oraz nabywców obiektów biurowych. a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Grupy. Działania Spółki: Grupa na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrzne, z uwzględnieniem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia. Spółka nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych. W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością spółka regularnie monitoruje stan środków pieniężnych na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizowane są także scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Spółki, przygotować się na sytuację kryzysową oraz dostosować bieżące działania. Ryzyko związane z pandemią SARS-CoV-2 W związku ze zmniejszającą się ilością przypadków zakażenia wirusem COVID-19, a także spadkiem liczby chorych, których stan wymaga hospitalizacji, z dniem 28 marca 2022 roku, zniesiono w Polsce najistotniejsze obostrzenia wprowadzone w związku z pandemią a następnie z dniem 16 maja zniesiono stan epidemii i zastąpiono go stanem zagrożenia epidemicznego. Spółka na bieżąco monitoruje globalną sytuację gospodarczą, w celu oceny jej potencjalnego negatywnego wpływu na Grupę Kapitałową i podjęcia wyprzedzających działań mitygujących ten wpływ. Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowania i budowy, a dodatnie miesięczne przepływy pieniężne uzyskuje się dopiero po ok. 6-8 miesiącach od rozpoczęcia robót budowlanych (lub jeszcze później). Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczególności: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie z założonymi planami organizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w budżecie (np. w związku z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług podwykonawców, wzrostem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami technicznymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków . Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów, zablokowanie środków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki. Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu, przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczególnych etapów, profesjonalne mechanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację działań korygujących z wyprzedzeniem. Ryzyko stopy procentowej Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finansowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania, głównie kredytów bankowych oraz wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finansowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwestycji. Równocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez Grupę i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania projektami deweloperskimi. Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów. Analizujemy wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Członków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej. Ryzyko ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych oraz zdolności kredytowej klientów Banki udzielają kredytów mieszkaniowych nabywcom mieszkań, których zabezpieczeniem jest hipoteka na prawie własności danego lokalu mieszkalnego. Kredyt bankowy jest istotnym źródłem finansowania zakupu mieszkań dla klientów Grupy. Podstawą do udzielania kredytów przez banki, obok oceny wiarygodności kredytowej klientów, poziomu stóp procentowych oraz poziomu cen rynkowych mieszkań, jest też sytuacja makroekonomiczna oraz regulacyjna warunkująca zdolność banków do prowadzenia akcji kredytowej. Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub sytuacji materialnej potencjalnych kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić większe wymagania wobec klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji kredytowej. Na skalę udzielanych kredytów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego („KNF”). Jednym z kluczowych czynników, który wpłynął na spadek popytu efektywnego na rynku mieszkaniowym obserwowany w 2022 roku była restrykcyjna polityka Rady Polityki Pieniężnej oraz Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie podnoszenia stóp procentowych. Cykl podwyżek ogłoszonych przez RPP doprowadził stopę referencyjną do poziomu 6,75% w grudniu 2022 roku. Przekłada się to na znaczny spadek liczby udzielanych kredytów (według danych BIK liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy we grudniu 2022 r. była o 63% niższa w porównaniu do analogicznego miesiąca roku ubiegłego). Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogorszeniem zdolności kredytowej oraz wyższymi kosztami kredytów hipotecznych. Ryzyko wzrostu kosztów budowy W poprzednich latach notowano istotny wzrost kosztów budowy. Wynikał on zarówno ze wzrostu kosztów materiałów budowlanych, jak i kosztu siły roboczej. Zmiana poziomu cen robót budowlanych ma istotny wpływ na rentowność realizowanych inwestycji deweloperskich w efekcie może przełożyć się na rentowność Grupy. Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa. Rośnie profesjonalizacja procesów zakupowych z uwzględnieniem benchmarkingu i przetargów. Ma miejsce bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen produktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów. Ryzyko wzrostu cen oraz braku podaży gruntów Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji, uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprzedaży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkurencję na rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzystując przekrojowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżącej działalności Grupa z wyprzedzeniem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując dzięki tym działaniom bank gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę pod realizację projektów w horyzoncie długoterminowym. Ryzyko koncentracji działalności Znaczna część działalności Grupy koncentruje się w segmencie mieszkaniowym, w ramach projektów realizowanych na terenie Wrocławia. Zdecydowana większość przychodów ze sprzedaży jest realizowana na wrocławskim rynku. W związku z powyższym generowane przez Grupę przychody i zyski będą uzależnione w istotnym stopniu od sytuacji panującej na wrocławskim rynku mieszkaniowym i komercyjnym. Grupa nie może dać gwarancji utrzymania obecnie panującej dobrej sytuacji lokalnych rynków, co w przyszłości w przypadku ich pogorszenia może mieć negatywny wpływ na perspektywy Grupy. Nie-korzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka aktywnie dąży do dywersyfikacji źródeł przychodów w znaczeniu segmentów produktowych i grup klientów, dla których przygotowuje ofertę. Segmentacja taka mityguje ryzyko związane z koncentracją pozwalając w pełni wykorzystać pozycję lidera mieszkaniowego we Wrocławiu. Ryzyko regulacyjne Grupa działa na uregulowanym rynku, w szczególności w oparciu o „Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” – znowelizowanej dnia 20 maja 2021 roku (tzw. ustawa deweloperska). Nowelizacja przepisów przeprowadzona w 2021 roku wprowadza szereg poprawek oraz zmian wpływających bezpośrednio na organizację procesu sprzedażowego oraz powiązane z nim procesy zarówno po stronie dewelopera jak i banków zarządzających powiązanymi rachunkami powierniczymi. Na mocy ustawy utworzono także bezzwrotny Funduszu Gwarancyjny. Nowe regulacje zaczęły obowiązywać deweloperów, banki oraz nabywców od 1 lipca 2022 roku. Szeroki zakres zmian wprowadzany przez ustawę, oraz potencjalne rozbieżności interpretacyjne pomiędzy zaangażowanymi stronami mogą negatywnie wpłynąć na efektywność powiązanych procesów deweloperskich zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania przepisów. Kolejnym czynnikiem ryzyka prawnego są potencjalne zmiany przepisów w zakresie: 1. prowadzenia robót budowlanych, 2. wymaganych parametrów technicznych obiektów, 3. postępowań administracyjnych związanych z prowadzeniem projektów deweloperskich, 4. prawa pracy. Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancelariami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży deweloperskiej, budowania świadomości skutków planowanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany otoczenia prawnego. Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych wymaga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej i samorządowej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane, także w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych kupowanych gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W konsekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów inwestycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy. Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz profesjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielowymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest prowadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy ze sprawdzonymi specjalistami branżowymi z rynku eksperckiego. Istnieje jednak ryzyko, że nawet pomimo przeprowadzenia szczegółowej weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem, nie będzie możliwe ujawnienie wszystkich wad danej nieruchomości. Ryzyko konkurencyjne Kluczowym rynkiem funkcjonowania Grupy pozostaje Wrocław, należący do najbardziej atrakcyjnych rynków deweloperskich w Polsce, co determinuje, iż działa tu również duża liczba konkurujących podmiotów, zarówno lokalnych, jak i ogólnokrajowych. Oferta mieszkaniowa większości deweloperów jest coraz bardziej zbliżona pod względem jakości wykonawstwa i parametrów technicznych budynków i lokali mieszkalnych. Dlatego istotnego znaczenia nabierają inne elementy konkurowania: lokalizacja i otoczenie danego projektu deweloperskiego, różnorodność i dopasowanie oferty do zapotrzebowania rynku w zakresie liczby mieszkań i ich struktury, promocja projektu, postrzeganie i opinie klientów o danym deweloperze. Konkurencja występuje więc na każdym poziomie działania dewelopera począwszy od pozyskiwania atrakcyjnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, aż do promocji i sprzedaży projektu. Należy spodziewać się silnej konkurencji już na etapie pozyskiwania tańszych lub lepiej zlokalizowanych gruntów, czy też skuteczniejszej promocji swoich projektów przez konkurencyjnych deweloperów. Powyższe elementy mogą spowodować zmniejszenie sprzedaży przez Grupę. W efekcie Grupa może zostać zmuszona do wprowadzenia dodatkowych promocji w celu sprzedaży zrealizowanych projektów, co w efekcie może spowodować obniżenie rentowności działalności Grupy i poziomu realizowanych zysków. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka na bieżąco monitoruje aktywność konkurencji w oparciu o zasoby wewnętrzne i z uwzględnieniem zewnętrznych narzędzi monitoringu rynku (Dział Analiz i Badań Rynkowych, raporty zewnętrzne, monitoring oferty i działań promocyjnych). Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko konkurencji w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia. Ryzyko cenowe Czynniki ekonomiczne w skali mikro jak i makro, podobnie jak i struktura kosztów realizacji inwestycji mają wpływ na kształtowanie się stawek najmu oraz cen nieruchomości mieszkaniowych i biurowych. Zmiany cen mają bezpośredni wpływ na działalność oraz wyniki finansowe Grupy. Działania Spółki: Spółka na bieżąco i w sposób zorganizowany monitoruje poziom cen w oparciu o zasoby wewnętrzne oraz zewnętrzne źródła badania rynku. Cykliczne analizy cenowe oraz zespół ekspertów rynku nieruchomości pozwalają realizować z wyprzedzeniem działania ograniczające negatywny wpływ ryzyka cenowego na działalność Grupy. Ryzyko występujące po sprzedaży lokali mieszkaniowych W związku z prowadzoną działalnością deweloperską Grupa może być narażona na ewentualne spory i postępowania sądowe związane ze zrealizowanymi projektami. W ich wyniku Grupa może zostać zobowiązana do spełnienia świadczeń z tytułu rękojmi lub udzielonej gwarancji, tj. m.in. usunięcia ewentualnych wad, zwrotu części lub całości ceny. Ich wystąpienie może istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka nadzoruje to ryzyko na bieżąco monitorując jakość wykonywanych prac budowlanych. Profesjonalna organizacja procesu deweloperskiego pod nadzorem ekspertów ma eliminować powody występowania roszczeń ze strony klientów. Ponadto na poziomie współpracy z dostawcami usług Spółka zabezpiecza interesy swoje i swoich klientów wprowadzając stosowne zapisy odpowiedzialności finansowej i karnej podwykonawców za nienależyte przeprowadzenie robót, nakładając na nich obowiązki usunięcia wad w okresach gwarancji i rękojmi. Spółka prowadzi zorganizowany i profesjonalny sposób obsługi posprzedażowej oraz realizacji napraw gwarancyjnych a także aktywnie współpracuje w tym zakresie z wspólnotami mieszkaniowymi. Ryzyko walutowe W związku z tym, że Grupa ma część kredytów zaciągniętych w EUR, uzyskuje część przychodów z tytułu najmu w EUR oraz niektóre koszty odsetkowe ma również w EUR, ponosi ryzyko walutowe. Działania Spółki: W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana z walutą uzyskiwanych przychodów. Analizowana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN. Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania Grupa wykorzystuje różne formy finansowania takie jak 1) kredyty bankowe, 2) obligacje, 3) środki własne. Grupa jest w stanie pozyskać finansowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji szeregu ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrznego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynników na wyniki działalności Grupy. W szczególności należy zwrócić uwagę na możliwe trudności w dostępie do finansowania obligacyjnego w sytuacji, gdy wśród inwestorów instytucjonalnych nastąpi utrata zaufania do segmentu deweloperskiego lub nastąpi załamanie rynków finansowych. Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje dostępne opcje w zakresie finasowania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się wyłącznie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzkiem w tym zakresie. Ryzyko kredytowe Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności. Działania Spółki: Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie. Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za pośrednictwem spółek celowych. Grupa finansuje projekty deweloperskie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która determinowana jest w szczególności rzeczywistą realizacją zakładanego harmonogramu realizacji konkretnych przedsięwzięć. Opóźnienia poszczególnych projektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć na pogorszenie płynności finansowej Grupy. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Grupa prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i długim okresie. W tym celu Grupa prognozuje przepływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawartych jak i przyszłych kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płynności Grupa optymalizuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak Kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio dostosowując terminy wymagalności poszczególnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektywności przepływów. Ryzyko koncentracji akcjonariatu Najwięksi akcjonariusze Grupy: DKR Echo Investment sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. posiadają kontrolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Grupy, dających bezwzględną większość głosów na walnym zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Grupy, a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że interesy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Grupy, niemniej organy Spółki analizują decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im uprawnień dokładają należytej staranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy. Ryzyko konfliktu interesów Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami Grupy Archicom, mogą wystąpić powiązania osobowe i organizacyjne. Członkami organów Spółek wchodzących w skład Grupy Archicom mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje w podmiocie będącym właścicielem jej akcji oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wzajemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu interesów. Nie można bowiem wykluczyć potencjalnego konfliktu interesów Grupy Archicom z interesami rynkowymi podmiotu kontrolującego. Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami interesów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podejmowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy. Ryzyko realizacji transakcji z podmiotami powiązanymi W związku ze specyfiką rynku, na którym działa Grupa oraz sposobem jej zorganizowania operacyjnego, Grupa zawiera i będzie zawierać transakcje z podmiotami powiązanymi. Do zawarcia transakcji z podmiotem powiązanym na warunkach nierynkowych, której wartość przekraczać będzie 5% sumy aktywów w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego (tzw. istotna transakcja), wymagana jest zgoda Rady Nadzorczej Grupy. Działania Spółki: Grupa wskazuje, że wszystkie transakcje zawierane z podmiotami powiązanymi są zasadne i realizowane na warunkach rynkowych. Profesjonalne podejście do dokumentowania cen transferowych, służące głównie celom podatkowym, pozwala na szczególny nadzór nad transakcjami z podmiotami powiązanymi ze strony Zarządu, co służy zapobieganiu ryzyku. Zawarcie istotnej transakcji z podmiotem powiązanym będzie, w sytuacjach określonych przepisami, komunikowane na stronie internetowej najpóźniej w momencie zawarcia tej transakcji i będzie podlegało rejestracji. Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępowane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie z posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowania przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpretacji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy. Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości komercyjnej W zakresie działalności dotyczącej nieruchomości komercyjnych Grupa jest właścicielem budynku City 2, wchodzącego w skład kompleksu biurowego City Forum we Wrocławiu. W zakresie działalności komercyjnej celem biznesowym Grupy, po wybudowaniu i osiągnięciu oczekiwanego stopnia komercjalizacji, jest sprzedaż budynku biurowego. Nie można wykluczyć ograniczenia popytu na zakup inwestycji komercyjnych, zarówno w skali globalnej, jak i lokalnej powodującego uniemożliwienie sprzedaży budynku. Wymagania inwestorów zainteresowanych zakupem budynków komercyjnych związane z długością trwania umów najmu oraz wielkością akceptowalnych pustostanów mogą istotnie wpływać na rentowność transakcji sprzedaży budynku lub ją blokować w przypadku spowolnienia na rynku nieruchomości lub opóźnień w procesie komercjalizacji budynku. Właściciel budynku jest zobowiązany do zapewnienia odpowiedniego standardu i stanu technicznego budynku, stąd ewentualne awarie dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do utraty przychodów z czynszu, powstania zobowiązań do zapłaty odszkodowania i/lub doprowadzić do rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Budynek wynajęty jest w 98% przez renomowanych najemców. Grupa ma podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży z międzynarodowym pośrednikiem, który aktywnie prowadzi sprzedaż projektu prezentując go różnym podmiotom. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja. Ryzyko związane z utratą kluczowego personelu Istotne znaczenie dla Grupy mają osoby zarządzające i kadra kierownicza zajmująca kluczowe stanowiska w Grupie. Ich kwalifikacje, doświadczenie zawodowe oraz znajomość branży, decydują o osiąganych wynikach finansowych i perspektywach rozwoju. Odejście kilku członków kadry kierowniczej mogłoby odbić się negatywnie na prowadzonej działalności i mieć ujemny wpływ na sytuację majątkową, finansową i dochodową Grupy. Zatrudnienie nowej kadry wiąże się z długim okresem rekrutacyjnym oraz koniecznością zapoznawania się nowych pracowników z ofertą Grupy i wdrażania do biznesu, co bezpośrednio wpływa na osiągnięcie oczekiwanej pełnej wydajności w pracy. ESG - Uwzględnienie zmian klimatu i wynikających z nich zagrożeń związanych z klimatem Grupa na bieżąco ocenia ryzyka związane z klimatem i ich wpływ na działalność Grupy, w tym fizyczne ryzyka związane ze zmianami klimatycznymi (takie jak gwałtowne zdarzenia pogodowe i skutki wzrostu temperatur), zmiany polityki i ekonomiczne konsekwencje działań podejmowanych w kierunku dekarbonizacji gospodarki. Grupa zidentyfikowała w swej działalności następujące ryzyka klimatyczne: • ryzyko utraty wiarygodności związane ze zbyt optymistycznymi założeniami co do celów ESG w stosunku do rzeczywistych możliwości ich realizacji (ryzyko strategiczne), • ryzyko wpływu na model biznesowy i utraty konkurencyjności w wyniku nieuwzględnienia w nim zagadnień zrównoważonego rozwoju (ryzyko strategiczne), • ryzyko braku inkorporowania ESG w strategii firmy (braku strategii w zakresie ESG), • ryzyko niekompletnego, niezgodnego z rzeczywistością lub nieweryfikowalnego raportowania ESG, • ryzyko zbyt wysokich oczekiwań interesariuszy z zakresu ESG, które w praktyce mogą nie być spełnione, • ryzyko reputacyjne związane z brakiem zgodności działań Grupy z wymaganiami ESG, • ryzyko przestrzegania praw człowieka w Grupie i w łańcuchu dostaw. Dla zidentyfikowanych ryzyk klimatycznych Grupa dokonała oceny ich wpływu na aktywa i zobowiązania, ich wycenę oraz ujawnienia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Według najlepszej wiedzy Zarządu Grupy, ryzyka klimatyczne i związane z ESG nie wpływają znacząco na działalność Grupy i jej sprawozdawczość finansową. 7. Zatwierdzenie do publikacji Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (wraz z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 22 marca 2023 roku. Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym Waldemar Olbryk Dawid Wrona Agata Skowrońska-Domańska Rafał Zboch Prezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu 8. Oświadczenie Zarządu Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. wraz z danymi porównywalnymi, sporządzone zostało zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedla w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy Kapitałowej Archicom S.A. Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego za 2022 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi. Są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczowego biegłego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską. Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym Waldemar Olbryk Dawid Wrona Agata Skowrońska-Domańska Rafał Zboch Prezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu

AI Terminal

More from Archicom S.A.

Talk to a Data Expert