Annehem Fastigheter

Quarterly Report • Oct 28, 2021

Delårsrapport januari–september 2021

Stark utveckling Q3

• Hyresintäkter för perioden uppgick till 46,9 Mkr (39,1)
• Driftnettot uppgick till 40,3 Mkr (31,2)
• Förvaltningsresultatet uppgick till 28,4 Mkr (9,0)
• Resultat per aktie uppgick till 1,42 kr (0,29)
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 3,4 Mkr (65,4)
• Värderingar av förvaltningsfastigheter i september gav en ökning av verkligt värde på 70,9 Mkr (12,5)

Juli-september Januari-september

• Hyresintäkter för perioden uppgick till 137,5 Mkr (108,4)
• Driftnettot uppgick till 116,7 Mkr (80,6)
• Förvaltningsresultatet uppgick till 69,3 Mkr (20,3)
• Resultat per aktie uppgick till 2,45 kr (0,47)
• Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 39,5 kr (35,5)
• Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgick till 3 624,3 Mkr (3 003,1)
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 43,5 Mkr (110,8) • Värderingar av förvaltningsfastigheter i september gav en ökning
• av verkligt värde på 106,1 Mkr (16,4)
• Förvärv av Peab Center Helsingborg till ett verkligt värde uppgående till 131,0 Mkr – fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver med energiklass B
• Friköp av tomträtter i Helsingfors till ett värde på 9,2 Meur • Förvärv av logistikfastighet i Södertälje med ett underliggande fastighetsvärde på 96,5 Mkr med tillträde i Q2 2022 – fastigheten

skall certifieras enligt Miljöbyggnad Silver med energiklass B

Ekonomisk uthyrningsgrad 30 september 2021

Sammandrag koncernens utveckling

Driftnetto 30 september 2021

		jul-sep		jan-sep
Mkr	2021 1	2020 2	2021 1	2020 2	2020 3
Hyresintäkter	46,9	39,1	137,5	108,4	151,5
Driftnetto	40,3	31,2	116,7	80,6	115,0
Förvaltningsresultat	28,4	9,0	69,3	20,3	16,0
Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster	28,4	16,8	69,3	28,0	45,0
Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster per aktie, kr	0,48	0,15	1,17	0,34	0,76
Periodens resultat	83,8	17,3	144,7	27,6	71,8
Periodens resultat per aktie, kr	1,42	0,29	2,45	0,47	1,22
Nettobelåningsgrad, %	34,3	31,9	34,3	31,9	33,1
Soliditet, %	55,9	62,6	55,9	62,6	54,4
Räntetäckningsgrad, ggr	3,6	2,0	3,0	1,6	1,4
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr	3,6	2,0	3,0	1,6	2,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96,0	94,0	96,0	94,0	95,5
Avkastning på eget kapital, %	3,8	0,9	6,6	1,4	3,5
Överskottsgrad, %	85,9	79,9	84,8	74,4	75,9

Fastighetsvärde 30 september 2021

117Mkr 3 624Mkr 96%

VD har ordet

Starkt kvartal för Annehem

Under det tredje kvartalet ökade förvaltningsresultatet med 29,7 procent jämfört med föregående kvartal. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 96,0 procent. Annehems hyresgäststruktur i kombination med långa hyresavtal innebär en stabil grund som ger en bra plattform för pågående tillväxtresa. Hyresavtalen har en genomsnittlig längd på 5,8 år. Sammanfattningsvis innebär det att Annehem står starka även i mer utmanande tider vilket innebär stora möjligheter för bolaget.

Annehem har utfört externa värderingar under kvartal tre. Det vi har sett är att direktmarknaden har varit väldigt starkt för den typ av fastigheter som Annehem äger. Marknadens lägre avkastningskrav i kombination med en allt effektivare förvaltning innebär en ökning av verkligt värde på 70,9 Mkr i kvartalet. Substansvärdet per aktie uppgår till 39,5 kr per aktie.

Annehems nettobelåningsgrad uppgick till 34,3 procent. Den gröna finansieringen som vi tar upp i marknaden idag innebär närmare en halvering av räntemarginalen jämfört med den initiala finansieringen.

Fortsatt stort fokus på vårt hållbarhetsarbete

Den viktiga gröna omställningen är här nu och det är viktigt att vi alla tar den på allvar. Annehem har kommit en bra bit på vägen samtidigt som vi ser att det finns mycket mer att göra. Ett viktigt steg för bolaget är den certifieringsprocess som startats tillsammans med Cicero – ett arbete som under kvartalet accelererats ytterligare för att nå en certifiering enligt Green Equity.

Vi har en mycket bra plattform att utgå från då vår fastighetsportfölj till största delen består av moderna, nybyggda fastigheter och förvärvade projekt med nya byggnader under uppförande. Vår fastighetsportfölj ger oss goda förutsättningar att uppnå de krav som ställs avseende gröna hyresintäkter.

Under kvartalet har arbetet med att certifiera två fastigheter Sadelplatsen 4 samt Partille Port 11:60 i enligt med Breeam-In-Use påbörjats. Certifieringarna beräknas vara klara under kvartal fyra.

I våra företagsparker i Ängelholm och Ljungbyhed genomförs en kartläggning genom de energideklarationer som nu pågår. Energideklarationerna kommer att leda till en handlingsplan för att ytterligare minska energiförbrukningen i företagsparkerna. I anslutning till parkerna äger vi stora landområden där möjligheterna att uppföra en solcellspark nu utreds.

Annehem fortsätter utveckla sin logistikaffär där miljö och elektrifiering står i centrum. Omställningen till gröna transporter sker nu i rask takt och som fastighetsägare inom logistik har vi en viktig funktion för att göra det möjligt. Annehem är med på denna resa och vi ser mycket fram emot att skapa de bästa förutsättningarna för Postnord i deras blivande lokalisering i Södertälje. Fastigheten kommer att certifieras med miljöbyggnad silver med energiklass B. Vi kommer att växa vår exponering mot logistik ytterligare där kvalitet och hållbarhet går före volym.

Högre krav på attraktiva kontor och flexibilitet

Vikten av kontoret som en plats som medarbetaren verkligen vill komma till ställer stora krav på gemensamhetsytor för trivsel och gemenskap. Trivsel och arbetsmiljö står i centrum och kontoren behöver understödja att denna förändring blir lyckosam. Vi ser att fler företag nu arbetar med implementering av nya arbetssätt där medarbetarna i större utsträckning erbjuds möjlighet att arbeta hemifrån. Detta innebär, bland annat, att man på kontoret planerar för färre arbetsplatser än antalet medarbetare. Omställningen av kontorsmarknaden beskrivs ofta som ett hot med minskad efterfrågan på kontorslokaler men vi ser det som en möjlighet då efterfrågan på flexibla kontor ständigt ökar.

Hemarbete innebär också utmaningar för många då trångboddheten har ökat, det kan vara svårt att arbeta koncentrerat då arbetsplatsen flyttar in i hemmet. Väl anpassade kontor blir därför en viktig brygga för att arbetsgivarens och medarbetarens intressen skall kunna mötas på bra sätt. Det är en utmanande omställning som ställer stora krav på så väl hyresgästen som fastighetsägaren. Vi vill stödja

Jörgen Lundgren, VD

våra hyresgäster och potentiella hyresgäster i denna omställning vilket möjliggörs av att våra fastigheter erbjuder en hög anpassningsbarhet.

Marknadskommentar

Under kvartalet har optimismen stärkts ytterligare avseende tillväxten i Sverige. Enligt SCB så beräknas BNP-tillväxt landa på 4,6 procent för 2021. För perioden 2022-2023 så är man åter tillbaka på den långsiktiga trendlinjen med tillväxt tal på 3,9 procent respektive 2,3 procent. Motsvarande BNP-tillväxt för våra grannländer, där Annehem också har verksamhet, talar om tillväxt i Norge om 2,7 procent för 2021, och därefter 3,7 procent för 2022, respektive 1,9 procent för 2023. Tillväxten i Finland beräknas till 3,2 procent för 2021 och därefter 3,0 procent för 2022, respektive 1,6 procent för 2023.1

Oron för en tilltagande inflation har på kort tid ökat vilket lett till högre långa räntor. Utvecklingen av långa räntor styrs i första hand av ränteutvecklingen i USA. Det blir nu extra viktigt att följa den makroekonomiska utvecklingen. Kraftigt ökade fraktpriser i kombination med högre energipriser driver inflationen uppåt. Bristen på arbetskraft kan också driva löneutvecklingen på sikt.

Jörgen Lundgren VD

¹ Källa: Nordic Outlook September 2021, SEB

Det här är Annehem Fastigheter

Affärsidé

Annehem Fastigheter äger och förvaltar kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter av hög kvalitet belägna i lägen med goda kommunikationer. Fastigheterna ligger i tillväxtområden i Norden och har en tydlig miljöprofil. Genom en kundnära förvaltning bygger vi långsiktiga relationer och värden.

Vision

Annehem Fastigheter ska alltid vara det naturliga valet för kunder och medarbetare, på de platser vi väljer att verka.

Mission

Fastighetsbestånd

Annehem Fastigheters nuvarande fastighetsbestånd har följande geografiska spridning:

• Region Huvudstad: Stockholm, Helsingfors och Oslo
• Region Syd: Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2021 4 | 26

Kommentarer till koncernens utveckling

Resultaträkning

Tredje kvartalet

Hyresintäkterna uppgick till 46,9 Mkr (39,1), övriga fastighetsintäkter uppgick till 8,6 Mkr (8,7) och totala fastighetskostnaderna till 15,2 Mkr (16,5), vilket innebär att driftnettot ökade till 40,4 Mkr (31,2). Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna föranleddes främst av de tillkommande fastigheterna jämfört med samma period föregående år, men också av något minskade vakanser mot föregående år. Ökningen i hyresintäkter har bidragit till en markant förbättring i överskottsgraden från 79,9 procent i det tredje kvartalet 2020 till 85,9 procent i tredje kvartalet 2021.

Övriga fastighetsintäkter är i nivå med samma period föregående år. Övriga fastighetsintäkter uppgår dels till utdebiterade driftskostnader och dels av de utställda (av Peab) hyresgarantierna för Peab Center Malmö, Ultimes I&II samt Peab Center Helsingborg, som för kvartalet uppgick till 2,1 Mkr. Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av de vakanta ytorna i Peab Center Malmö (från 1 mars 2020), Ultimes I&II (från 1 juli 2020) samt Peab Center Helsingborg (från 1 maj 2021), av Peab. Dessa garantier gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från utställande datum.

Förvaltningsresultatet uppgick till 28,4 Mkr (9,0) i kvartalet. Under kvartalet inflöt 4,5 Mkr från försäljning av en avstyckning från en fastighet i Valhall park. Räntekostnaderna uppgick till -11,0 Mkr (-9,4) vilket är något högre än samma kvartal föregående år på grund av högre belåning. Övriga finansiella poster uppgick till -0,3 Mkr och bestod i huvudsak av valutaeffekter om 1,5 Mkr och värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -1,8 Mkr.

Effekter av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 70,9 Mkr (12,5).

Skattekostnad för perioden uppgick till 16,8 Mkr (4,3). Skattekostnaderna hänförs till största del till uppskjuten skatt på värdeökningen i fastighetsbeståndet samt verkligt värde värdering av derivat.

Periodens resultat uppgick till 83,8 Mkr (17,3).

Perioden januari till september

Hyresintäkterna uppgick till 137,5 Mkr (108,4), övriga fastighetsintäkter uppgick till 29,4 Mkr (18,9) och totala fastighetskostnaderna till 50,1 Mkr (46,7), vilket innebär att driftnettot ökade till 116,7 Mkr (80,6). Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna föranleddes främst av de tillkommande fastigheterna jämfört med samma period föregående år, men också av något minskade vakanser. Ökningen i hyresintäkter har bidragit till en markant förbättring i överskottsgraden från 74,4 procent i perioden januari-september 2020 till 84,8 procent i samma period 2021.

Övriga fastighetsintäkter utvecklades positivt i och med de utställda (av Peab) hyresgarantierna för Peab Center Malmö, Ultimes I&II samt Peab Center Helsingborg, som för perioden januari-september uppgick till 7,4 Mkr. Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av de vakanta ytorna i Peab Center Malmö (från 1 mars 2020), Ultimes I&II (från 1 juli 2020) samt Peab Center Helsingborg (från 1 maj 2021), av Peab. Dessa garantier gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från utställande datum.

Förvaltningsresultatet uppgick till 69,3 Mkr (20,3) i kvartalet. Under kvartalet inflöt 4,5 Mkr från försäljning av en avstyckning från en fastighet i Valhall park. Räntekostnaderna uppgick till 34,3 Mkr (35,7) en minskning mot föregående år, som en effekt av lägre skuldsättning. Övriga finansiella poster uppgick till 2,6 Mkr och bestod i huvudsak av valutaeffekter om 6,1 Mkr och värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -3,5 Mkr.

Effekter av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 106,1 Mkr (16,4).

Skattekostnad för perioden uppgick till 32,3 Mkr (9,1). Skattekostnaderna hänförs till största del till uppskjuten skatt på värdeökningen i fastighetsbeståndet samt marknadsvärdering av derivat.

Periodens resultat uppgick till 144,7 Mkr (27,6).

Driftnetto per kvartal

Förvaltningsresultat per kvartal exkl jämförelsestörande poster

Balansräkning

Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 september 2021 till 3 624,3 Mkr (3 003,1). Av det totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2. Under det andra kvartalet har Annehem Fastigheter friköpt tomträtterna i de finska fastigheterna till ett värde uppgående till 93,3 Mkr.

Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar gjorda per 30 september 2021. Under året har Annehem Fastigheter även investeringar i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 43,5 Mkr (110,8) per 30 september 2021. Värdet på fastigheterna i Finland har per 30 september 2021 påverkats positivt av starkare EUR/SEK kurs jämfört med 31 december 2020, vilket ger en total effekt på 26,2 Mkr.

Bolagets egna kapital uppgick till 2 208,7 Mkr (2 022,8).

Räntebärande skulder uppgick totalt till 1 547,1 Mkr (1 018,7), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträttsavgälder. Under det andra kvartalet 2021 friköpte bolaget tomträtterna i de finska fastigheterna vilket löste upp den tidigare leasingskulden, uppgående till 87,9 Mkr. I samband med förvärvet av Jupiter 11 upptog bolaget ett grönt lån uppgående till 69,0 Mkr, med ny kreditgivare. Den 9 december 2020 säkrade Annehem Fastigheter en lånefacilitet uppgående till totalt 1 912,0 Mkr, fördelat på SEK, NOK och EUR. Per den 30 september 2021 återstår 420,0 Mkr att utnyttja.

Kassaflödesanalys

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under det tredje kvartalet till 5,3 Mkr (175,3). Motsvarande siffra uppgick för perioden januari-september till 44,0 Mkr (-49,5). Förändringen beror främst på högre förvaltningsresultat samt lägre förändringar i rörelsefordringar och rörelseskulder, för det tredje kvartalet, respektive perioden januari-september 2021 än motsvarande period föregående år.

Kassaflödet från investeringsverksamheten för tredje kvartalet uppgick till 1,1 Mkr (-56,6), motsvarande siffra för perioden januari-september uppgick till -170,0 Mkr (-534,0) där majoriteten avsåg förvärvet av Peab Center Helsingborg till ett underliggande fastighetsvärde på 131,0 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 3,4 Mkr under det tredje kvartalet, varav majoriteten av investeringen är hänförlig till färdigställandet av Carl Berner Torg i Oslo samt investeringar i Ultimes-fastigheterna, Valhall Park och Ljungbyhed Park. Under perioden januari-september uppgick investeringarna till 43,5 Mkr (110,4).

Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till 0 Mkr (-14,6), för kvartalet och för perioden januari-september uppgick det till -18,9 Mkr (1 565,9), och utgjordes av dels 69,0 Mkr i upptaget lån relaterat till finansieringen av Peab Center Helsingborg, dels -87,9 Mkr relaterat till friköpet av tomträtterna i Finland.

Kassaflödet för tredje kvartalet uppgick till 6,4 Mkr (104,1) och för perioden januari-september -144,9 Mkr (982,4).

Våra fastigheter

Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av färdigställda fastigheter per den 30 september 2021 till ett verkligt värde uppgående till 3 624,3 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består av till övervägande del moderna, flexibla och miljöanpassade kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter.

Per september 2021 uppgick nettouthyrningen till 10,8 Mkr (28,1), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 21,1 Mkr (29,4) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 10,3 Mkr (1,4).

Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet

Förändring i beståndet jämfört med kvartal 3, 2020

Tillkommande				Hyresvärde årsbasis,	Verkligt värde inkl
fastigheter benämning	Ort	From	Yta kvm	Mkr	leasing, Mkr
Carl Berner Torg	Oslo	2020-12-01	3 640	13,2	300,5
Peab Center Helsingborg	Helsingborg	2021-05-01	4 987	6,7	131,0
		Summa	8 627	19,9	431,5

Fastighetsbestånd per 30 september 2021

						Verkligt värde
	Fastighets			Hyres	Hyresvärde	inkl leasing1 ,
Benämning	beteckning	Ort	Yta, kvm	intäkter Mkr	årsbasis, Mkr	Mkr
Valhall Park, Ängelholm	Barkåkra 50:3	Ängelholm	51 564	28,9	31,6	380,3
Ljungbyhed Park	Sjöleden 1:5-1:17	Ljungbyhed	73 234	25,4	31,1	184,0
Kamaxeln	Kamaxeln 2	Malmö	950	1,4	1,4	18,6
Peab Center Malmö	Stenekullen 2	Malmö	4 937	13,7	13,7	236,1
Peab Center Helsingborg	Jupiter 11	Helsingborg	4 987	6,6	6,7	131,0
Peab Center Solna	Sadelplatsen 3	Stockholm	12 455	37,5	37,5	937,9
Sadelplatsen 4	Sadelplatsen 42	Stockholm	13 494	16,2	16,2	352,0
Partille Port	Partille 11:60	Partille	6 431	11,6	11,7	184,0
Ulimes I&II inkl Parking	Ultimes	Helsingfors	17 015	69,1	69,1	900,0
Carl Berner Torg	Carl Berner Torg	Oslo	3 640	13,2	13,2	300,5
		Summa	188 707	223,7	232,3	3 624,3

1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln.

2) Fastigheten omfattar huvudsakligen garage (475 platser) samt därutöver kontorslokaler.

Sammanställning värdeutveckling

Förändringar av fastighetsbeståndet	jul-sep		jan-sep	helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Vid periodens ingång	3 545,9	2 912,1	3 317,5	2 437,2	2 437,2
Förvärvade fastigheter	-	-	131,0	422,0	692,0
Investeringar i befintliga fastigheter	3,4	63,8	43,5	110,8	137,3
Orealiserad värdeförändring	70,9	12,5	106,1	16,4	85,9
Valutaomräkning bestånd i utlandet	4,1	14,7	26,2	16,6	-34,9
Vid periodens utgång	3 624,3	3 003,1	3 624,3	3 003,1	3 317,5

Förvärv och investeringar

Under perioden januari-september 2021 gjordes investeringar i befintliga fastigheter på totalt 43,5 Mkr, där investeringarna är hänförliga till fastigheterna Valhall Park, Ljungbyhed Park, Ultimes samt arbete för att färdigställa Carl Berner Torg.

Förvärvade men ej tillträdda fastigheter

Annehem Fastigheter har under 2020 och 2021 ingått avtal med Peab om förvärv av fastigheter efter färdigställande. En fastighet med tillträde i kvartal 4 2021, belägen i Solna, till ett underliggande fastighetsvärde om 275,0 Mkr.

Annehem har även ingått avtal med Peab om förvärv av bostadsfastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 385,0 Mkr med tillträde 2022 respektive 2024. I maj 2021 ingick Annehem i avtal om

Sammanställning hyreskontraktens löptid (%-andel av hyresvärde för resp. år)

förvärv av logistikfastighet i Södertälje till ett underliggande fastighetsvärde uppgående till 96,5 Mkr, med planerat tillträde 1 april 2022.

Fastighetsvärdering

Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa värderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De värderare som utför de externa verkligt värdeberäkningarna av fastigheterna i Annehems bestånd ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare, eller motsvarande Nordisk värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.

Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar, gjorda av oberoende värderare, per 30 september 2021, med värdetidpunkt 31 augusti 2021. Verkligt värde har under året ökat med 106,1 Mkr, vilket primärt föranletts av lägre avkastningskrav. Under året har Annehem Fastigheter dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 43,5 Mkr per 30 september 2021. Investeringarna är hänförliga till hotellutbyggnad i Valhall Park, Ängelholm, investeringar i Ljungbyhed Park i Klippans kommun samt färdigställandet av fastigheten Carl Berner Torg i Oslo. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.

Corona-pandemins återverkningar på Annehem Fastigheter under 2021 har resulterat i ett intäktsbortfall uppgående till mindre än 0,1 Mkr, i form av hyresrabatter inklusive erhållet statligt stöd, vilka har redovisats direkt i den period de uppstått, då Annehem Fastigheter anser att beloppet är immateriellt.

Aktuell intjäningsförmåga

Aktuell intjäningsförmåga, Mkr	2021-09-30
Justerat hyresvärde	223,2
Vakans	-12,2
Hyresintäkter	211,0
Fastighetskostnader	-62,1
Fastighetsskatt	-8,8
Driftnetto	140,1
Övriga rörelseintäkter	9,0
Centraladministration	-29,7
Finansnetto	-41,0
Förvaltningsresultat	78,4

I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 september 2021. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrader, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer.

Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 30 september 2021 och dess finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde efter den 30 september är därmed inte inkluderade i beräkningen.

Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.

Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, aktuella fastighetskostnader samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå.

Kommentarer till intjäningsförmågan

Hyresvärdet, jämfört med tidigare kvartal, har ökat som en funktion av omförhandlingar samt beaktade hyresgarantier för ett antal fastigheter under perioden. Hyresgarantier har ställts ut för vakanta ytor i Peab Center Malmö (från 1 mars 2020), Ultimes I&II (från 1 juli 2020) samt Peab Center Helsingborg (från 1 maj 2021) av Peab, och gäller i 36 månader från förvärvstidpunkten. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut.

Finansiering

Beskrivning av finansieringssituationen

Annehem Fastigheter hade per den 30 september 2021 räntebärande skulder om 1 547,1 Mkr, vilket gav en belåningsgrad om 34,3 procent. De räntebärande skulderna är per 30 september 2021 bestående av externa lån uppgående till 1 545,1 Mkr samt leasingskulder, avseende tomrättsavtal, uppgående till 2 Mkr.

Förändring av lånestrukturen under perioden

	jan-sep	helår
Mkr	2021	2020	2020
Räntebärande skulder vid periodens ingång	1 546,9	1 453,1	1 453,1
Amortering av lån från närstående1	-	-779,0	-1 122,5
Upptagna lån från närstående1	-	20,2	344,5
Amortering externa banklån	-	-	-586,2
Upptagna externa banklån	69,0	324,4	1 469,7
Förändring leasingskuld2	-87,9	-	-
Förändring upplåningsavgifter	2,9	-	-11,7
Valutaeffekter	16,2	-	-
Räntebärande skulder vid periodens utgång	1 547,1	1 018,7	1 546,9

1) Avser förändringar i lån mellan Annehem koncernen och Peab. Lånen är återbetalda per 31 december 2020.

2) Avser för 2021 lösen av leasingskuld vid utnyttjande av köpoption i tomträttsavtal.

Nyckeltal avseende låneportfölj

	jan-sep		helår
	2021	2020	2020
Skuldsättningsgrad, ggr	0,7	0,5	0,8
Genomsnittlig ränta, %	2,2	2,9	2,3

Tillgänglig likviditet

	jan-sep		helår
Mkr	2021	2020	2020
Likvida medel	304,2	60,7	448,0
Outnyttjad låneram	420,0	-	420,0
Summa	724,2	60,7	868,0

Ränte- och låneförfallostruktur

År	Kapital2 , Mkr	Ränta, Mkr	Andel, %
inom ett år	-	43,3	3%
1-2 år	80,5	43,3	8%
2-3 år	1 464,6	5,4	90%
3-4 år	-	0,6	0%
mer än 4 år 1	2,00	0,6	0%
Totalt per 30 september 2021	1 547,1	93,1	100%

1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara eviga.

2) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder.

Ränte- och kapitalbindningsstruktur

	Räntebindning		Kapitalbindning
År	Mkr	Andel, %	Mkr	Andel, %
inom ett år	392,0	26%	-	-
1-2 år	-	-	69,0	5%
2-3 år	1 153,1	75%	1 476,1	95%
3-4 år	-	-	-	-
mer än 4 år	2,0	0%	2,0	0%
Totalt per 30 september 2021	1 547,1	100%	1 547,1	100%

Känslighetsanalys

Den genomsnittliga räntan för perioden januari-september 2021, baserat på ett vägt snitt av räntebärande skulder per 1 januari respektive 30 september uppgick till 2,2 procent. Resultateffekten vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan:

Förändring, %-enheter		Mkr
+/- 0,5%	+/-	7,7
+/- 1,0%	+/-	15,5
+/- 1,5%	+/-	23,2

Hållbarhet

Hållbarhetsarbetet som fokuserar på arbetsprocesser, fastighetsförvaltning och fastighetstransaktioner kommer under 2021 att formaliseras ytterligare genom att sätta mål och säkerställa uppföljning. Ett viktigt arbete för Annehem är också arbetsmiljö, hälsa och sociala frågor, där arbetet har sin grund i FN:s globala mål.

Annehem arbetar efter en hållbarhetsstrategi, vilken bland annat innebär att Annehem Fastigheter aktivt arbetar med att miljöcertifiera sina fastigheter. I dagsläget är Peab Center Solna (Sadelplatsen 3) certifierad enligt BREAAM good, Carl Berner Torg, Oslo, certifierad enligt BREEAM very good och Peab Center Malmö (Stenekullen 2) är certifierade enligt Miljöbyggnad Silver. I Helsingfors är Ultimes I&II certifierade enligt LEED Platinum. Ledvolten 1 i Solna som Annehem förvärvat men ej tillträtt är certifierad enligt BREEAM very good.

Annehem tillträdde under det andra kvartalet 2021 fastigheten Peab Center Helsingborg (Jupiter 11), Helsingborg, som är certifierad enligt Miljöbyggnad silver med energiklass B. Vidare under kvartal 2 förvärvade Annehem en logistikfastighet i Södertälje. Fastigheten byggs för Postnord som tecknat ett 10-årigt hyresavtal. Miljöcertifiering kommer att ske enligt Miljöbyggnad silver med energiklass B. I detta förvärv ingår även en byggrätt i detta expansiva logistikområde.

Ett viktigt steg för Annehem är vidare de förberedelser som påbörjats och som under kvartalet accelererats ytterligare för att nå en certifiering enligt Green Equity. Annehems fastighetsportfölj, som till största delen består av moderna, nybyggda kontorsfastigheter i tillväxtstäder ger koncernen goda förutsättningar att uppnå de krav som ställs avseende gröna hyresintäkter.

Vidare har Annehem under kvartalet tagit upp ytterligare finansiering till avsevärt bättre villkor – via grönt lån.

Övrig information

Transaktioner med närstående

Till följd av genomförda förvärv från Peab AB under år 2020, och därtill hörande upplåning, har koncernen debiterats räntekostnader. Därutöver har koncernen debiterats management fee från Peab AB, för de koncernövergripande tjänster de utfört, där även Annehem Fastigheter tagit del, avseende år 2020.

	jul-sep		jan-sep	helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Förvärv av fastigheter	- -		-	422,0	692,0
Räntekostnad, lån m. närst.	-	-6,7	-	-25,1	-26,4
Management fee	-	-2,5	-	-6,3	-6,3

Annehem Fastigheter har under 2020 ingått avtal och avsiktsförklaringar med Peab om framtida förvärv, för mer information, se avsnitt Våra fastigheter på sida 7. Under 2021 har Annehem inte haft några transaktioner med närstående förutom löner och ersättningar till anställda.

Bolagets aktieägare

Ägarförteckning	Antal aktier	Kapital, %	Röster, %
Ekhaga Utveckling AB	12 394 067	21,0	48,4
Familjen Paulsson	2 394 105	4,1	7,7
Volito AB	4 800 000	8,1	6,2
Peabs Vinstandelsstiftelse	2 403 800	4,1	2,0
Strandblocket Holding AB	208 432	0,4	1,6
UBS Switzerland AG	260 225	0,4	1,4
Familjen Kamprads Stiftelse	1 720 000	2,9	1,4
Carnegie Spin-off	1 500 000	2,5	1,2
Handelsbanken	1 154 428	2,0	1,1
Fredrik Paulsson	240 151	1,6	0,8
10 största ägare, summa	27 075 208	47,0	71,8
Övriga aktieägare	31 917 340	53,0	28,2
Totalt	58 992 548	100,0	100,0

Coronapandemins påverkan

Coronapandemins påverkan globalt är stor. Det är fortsatt svårt att bedöma när vi kommer att återgå till ett mer stabilt läge då smittspridningen fortsatt pågår och nya varianter tillkommer. Vaccinationsnivån varierar kraftigt mellan världsdelar och inom Europa mellan länder. Den öppning som nu succesivt sker i Sverige ger luft åt tidigare hårt pressade branscher så som hotell, handel, restauranger mfl. Att människor nu börjar återgå till arbetet leder också till en diskussion kring hur fördelningen mellan hemarbete och kontorsarbete skall se ut framgent. Det betyder för Annehem att företag kan komma söka mer flexibla kontraktslösningar samt att uthyrningsarbetet därmed kan komma att ta längre tid och ske till lägre hyresnivåer än tidigare. Detta kan komma att påverka värdet på våra fastigheter. För vidare beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 21, samt avsnittet Risker och riskhantering i Annehems årsredovisning för 2020.

Corona-pandemins återverkningar på Annehem Fastigheter under 2021 har resulterat i ett intäktsbortfall uppgående till mindre än 0,1 Mkr, i form av hyresrabatter inklusive erhållet statligt stöd, vilka har redovisats direkt i den period de uppstått, då Annehem Fastigheter anser att beloppet är immateriellt.

Organisation och medarbetare

Annehem fastigheter hade i genomsnitt 18 heltidsanställda under det tredje kvartalet 2021. Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 20. För jämförelseperioden 2020 hade Annehem Fastigheter 15 anställda, samt fem resurser på konsultbasis.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

Det finns inga väsentliga händelser efter periodens utgång att rapportera.

Q3

Finansiell kalender

Bokslutskommuniké 2021 Delårsrapport januari-mars 2022 Årsstämma 2021 Halvårsrapport januari-juni 2022 Delårsrapport januari-september 2022 23 februari 2022 28 april 2022 19 maj 2022 - Ängelholm 20 juli 2022 27 oktober 2022

Verkställande direktörens försäkran

Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Ängelholm den 27 oktober 2021

Jörgen Lundgren Verkställande direktör

Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 28 oktober 2021 kl. 08.00 CEST.

Annehem Fastigheter AB

Org.nr: 559220-9083 Adress: Drottning Kristinas Esplanad 10 Box 808 169 28 Solna info@annehem.se

JÖRGEN LUNDGREN VD Telefon: 076-843 05 08 E-post: jorgen.lundgren@annehem.se

JAN EGENÄS CFO Telefon: 070-593 71 38 E-post: jan.egenas@annehem.se

Resultaträkning Koncernen

	jul-sep		jan-sep		helår
Mkr	2021 1	2020 2	2021 1	2020 2	2020 3
Hyresintäkter	46,9	39,1	137,5	108,4	151,5
Övriga fastighetsintäkter	8,6	8,7	29,4	18,9	26,9
Totala intäkter	55,5	47,8	166,9	127,3	178,4
Fastighetskostnader
Driftskostnader 4	-7,4	-10,1	-26,4	-32,7	-38,1
Underhållskostnader	-1,8	-3,6	-5,5	-7,0	-10,4
Fastighetsskatt	-2,1	-2,9	-6,7	-4,6	-5,7
Fastighetsadministration 4	-3,8	0,0	-11,5	-2,4	-9,2
Driftnetto	40,3	31,2	116,7	80,6	115,0
Centraladministration 4	-6,0	-13,4	-23,0	-24,8	-51,5
Övriga rörelseintäkter	6,1	0,9	9,3	3,1	5,9
Övriga rörelsekostnader	-0,9	-0,3	-2,1	-2,9	-2,8
Räntekostnader	-11,0	-9,4	-34,3	-35,7	-43,7
Övriga finansiella poster 5	-0,3	-	2,6	-	-6,9
Förvaltningsresultat	28,4	9,0	69,3	20,3	16,0
Värdeförändring fastigheter, orealiserad	70,9	12,5	106,1	16,4	85,9
Värdeförändring i derivatinstrument	1,3	-	1,7	-	-
Periodens resultat före skatt	100,6	21,6	177,0	36,7	101,9
Aktuell skatt	0,7	0,0	-0,1	-0,6	-4,1
Uppskjuten skattekostnad	-17,5	-4,3	-32,2	-8,5	-26,1
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	83,8	17,3	144,7	27,6	71,8
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning	58 992 548	58 992 548	58 992 548	58 992 548	58 992 548
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr	1,42	0,29	2,45	0,47	1,22

1) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad med legal konsolidering enligt IFRS 10.

2) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad enligt metoden för Sammanslagna finansiella rapporter, se not 5 för mer information.

3) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad enligt en kombination av metoden för Sammanslagna finansiella rapporter (se not 5) och legal konsolidering enligt IFRS 10. Annehem Fastigheter koncernen skapades successivt genom förvärv av fastighetsbolag från Peab under 2020. Från tidpunkten från varje legalt förvärv skedde legal konsolidering enligt IFRS 10. 4) Kostnader för drifts-och fastighetsförvaltningspersonal har blivit omklassificerade från raden centraladministration till raden driftskostnader respektive fastighetsadministration, För perioden jul-sep 2020 uppgick omklassificeringen till -1,7 Mkr som flyttats från raden Centraladministration till raden Fastighetsadministration. Motsvarande siffra för perioden jan-sep 2020 uppgick till - 4,8 Mkr och för helåret 2020 uppgick den till -6,8 Mkr.

5) Övriga finansiella kostnader består främst av valutakurseffekter av engångskaraktär. Valutaderivat har inhandlats under från 2021 för att mitigera valutaexponeringen i resultatet.

Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen

	jul-sep		jan-sep		helår
Mkr	2021 1	2020 2	2021 1	2020 3	2020 3
Periodens resultat	83,8	17,3	144,7	27,6	71,8
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar	-	-	1,9	-	-
Uppskjuten skatt på derivatinstrument	-	-	-0,4	-	-
Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter	1,0	1,2	4,5	4,9	-7,0
Totalt övrigt totalresultat	1,0	1,2	6,1	4,9	-7,0
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	84,8	18,5	150,7	32,5	64,8

1) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad med legal konsolidering enligt IFRS 10.

2) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad enligt metoden för Sammanslagna finansiella rapporter, se not 5 för mer information.

3) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad enligt en kombination av metoden för Sammanslagna finansiella rapporter (se not 5) och legal konsolidering enligt IFRS 10. Annehem Fastigheter koncernen skapades successivt genom förvärv av fastighetsbolag från Peab under 2020. Från tidpunkten från varje legalt förvärv skedde legal konsolidering enligt IFRS 10.

Balansräkning Koncernen

Mkr	2021-09-30 1	2020-09-302	2020-12-31 1
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	0,1	0,9	0,1
Förvaltningsfastigheter	3 624,3	3 003,1	3 317,5
Maskiner och inventarier	3,8	4,6	4,3
Övriga anläggningstillgångar	0,7	-	0,3
Summa anläggningstillgångar	3 628,8	3 008,5	3 322,3
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	3,1	1,0	2,8
Kundfordringar, närstående	-	1,7	2,8
Kortfristiga fordringar	13,4	157,6	4,5
Kortfristiga fordringar, närstående	-	1,5	-
Derivatinstrument	4,5	-	-
Likvida medel	304,2	60,7	448,0
Summa omsättningstillgångar	325,2	222,4	458,1
SUMMA TILLGÅNGAR	3 954,0	3 230,9	3 780,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	0,5	0,1	0,5
Pågående nyemission	-	0,4
Övrigt tillskjutet kapital	1 786,9	1 787,8	1 786,9
Reserver	2,8	4,9	-3,3
Balanserade vinstmedel inkl årets res.	418,5	229,6	273,8
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	2 208,7	2 022,8	2 057,9
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	1 547,1	725,4	1 546,9
Övriga långfristiga skulder	3,0	0,1	1,6
Uppskjutna skatteskulder	118,6	70,4	86,5
Pensionsavsättningar	2,6	-	0,4
Summa långfristiga skulder	1 671,3	795,8	1 635,5
Kortfristiga skulder
Skulder till närstående, räntebärande	-	27,6	-
Kortfristiga räntebärande skulder	-	265,6	-
Derivatinstrument	-	22,6	-
Leverantörsskulder och andra skulder	6,6	30,6	16,3
Aktuella skatteskulder	4,0	15,7	14,6
Övriga kortfristiga skulder	63,4	50,2	56,3
Summa kortfristiga skulder	74,1	401,8	87,1
Summa skulder	1 745,4	1 197,6	1 722,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	3 954,0	3 230,9	3 780,4

1) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad med legal konsolidering enligt IFRS 10.

2) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad enligt metoden för Sammanslagna finansiella rapporter, se not 5 för mer information.

Kassaflödesanalys Koncernen

		jul-sep	jan-sep		helår
Mkr	2021 1	2020 2	2021 1	2020 2	2020 3
Förvaltningsresultat	28,1	9,0	69,3	20,3	16,0
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar	0,3	0,3	0,9	0,6	0,9
Orealiserade valutakurseffekter	-5,4	-	-1,5	-	3,9
Betald inkomstskatt	-3,3	-0,8	-0,8	-0,6	-1,3
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar	4,7	126,0	-10,9	-79,5	83,8
Rörelseskulder	-19,0	40,8	-13,0	9,8	-6,4
Kassaflöde från löpande verksamhet	5,3	175,3	44,0	-49,5	96,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter	-3,4	-56,5	-43,5	-110,4	-137,3
Förvärv av förvaltningsfastigheter	-	-	-131,0	-422,0	-692,0
Försäljning av anläggningstillgångar	4,5	-	4,5	-	0,0
Investeringar i maskiner och inventarier	-	-0,1	-	-0,7	-0,7
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar	-	-	-	-0,9	-0,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten	1,1	-56,6	-170,0	-534,0	-830,1
Finansieringsverksamheten
Nyemission	-	-	-	-	0,4
Ägartillskott	-	700,4	-	2 000,4	2 000,0
Upptagande av lån	-	20,0	69,0	344,5	1 814,2
Återbetalning av lån	-	-735,0	-87,9	-779,0	-1 708,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-	-14,6	-18,9	1 565,9	2 105,9
Periodens kassaflöde	6,4	104,1	-144,9	982,4	1 372,7
Likvida medel vid periodens början	298,7	53,7	448,0	40,4	40,4
Kursdifferens i likvida medel	-0,9	0,6	1,1	0,7	-2,1
Transaktioner med aktieägare 3	-	-97,7	-	-962,8	-962,8
Likvida medel vid periodens slut	304,2	60,7	304,2	60,7	448,0

1) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad med legal konsolidering enligt IFRS 10.

2) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad enligt metoden för Sammanslagna finansiella rapporter, se not 5 för mer information.

3) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad enligt en kombination av metoden för Sammanslagna finansiella rapporter (se not 5) och legal konsolidering enligt IFRS 10. Annehem Fastigheter koncernen skapades successivt genom förvärv av fastighetsbolag från Peab under 2020. Från tidpunkten från varje legalt förvärv skedde legal konsolidering enligt IFRS 10.

Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen

Mkr	2021-09-30 1	2020-09-30 2	2020-12-31 1
Ingående balans eget kapital	2 057,9	955,5	955,5
Periodens resultat	144,7	27,6	71,8
Övrigt totalresultat för perioden	5,9	2,1	-7,0
Periodens totalresultat	150,6	29,7	64,8
Nyemission	-	0,4	0,4
Aktieägartillskott	-	2 000,0	2 000,0
Övriga transaktioner med ägare 2	-	-962,8	-962,8
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare	2 208,5	2 022,8	2 057,9

1) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad med legal konsolidering enligt IFRS 10.

2) Den finansiella rapporten för perioden är upprättad enligt metoden för Sammanslagna finansiella rapporter, se not 5 för mer information.

Moderbolagets resultaträkning

	jul-sep jan-sep		helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Intäkter	9,7	11,3	24,0	15,0	30,0
Administrationskostnader	-6,2	-16,2	-23,0	-22,4	-50,6
Rörelseresultat	3,5	-4,9	1,0	-7,4	-20,6
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag	-	-	-	-	1,0
Finansnetto	8,7	5,8	27,6	7,6	16,5
Resultat efter finansiella poster	8,7	5,8	27,6	7,6	17,5
Resultat före skatt	12,2	1,0	28,7	0,2	-3,1
Aktuell skatt	-	-	-	-	-3,3
Uppskjuten skatt	-0,1	0,0	-0,3	0,0	-0,1
Periodens resultat	12,2	1,0	28,4	0,2	-6,5

Q3

Moderbolagets balansräkning

Mkr	2021-09-30	2020-09-30	2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	0,1	0,9	0,1
Maskiner och inventarier	0,3	0,6	0,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag	14,3	0,2	12,5
Långfristiga fordringar hos koncernföretag	1 936,0	2 365,5	2 026,1
Övriga långfristiga tillgångar	0,7	-	0,3
Summa finansiella anläggningstillgångar	1 951,0	2 365,7	2 039,0
Summa anläggningstillgångar	1 951,3	2 367,1	2 039,5
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag	12,0	15,4	-
Övriga fordringar	4,6	0,3	0,5
Derivatinstrument	1,2	-	-
Kassa och bank	67,4	0,0	0,4
Summa omsättningstillgångar	85,2	15,7	0,9
SUMMA TILLGÅNGAR	2 036,6	2 382,8	2 040,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital	0,5	1,5	0,5
Fritt eget kapital
Balanserat resultat	1 993,5	2 000,0	2 000,0
Årets resultat	28,4	0,2	-6,5
Summa eget kapital	2 022,4	2 001,6	1 993,5
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser	0,8	-	0,4
Avsättning för uppskjuten skatt	0,3	-	0,1
Summa avsättningar	1,2	-	0,5
Kortfristiga skulder
Skulder till närstående, räntebärande	-	362,3	-
Skulder till närstående, leverantörsskulder	-	5,7	2,4
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder	1,5	-	15,6
Leverantörsskulder	0,5	10,6	7,2
Aktuella skatteskulder	3,3	-	-
Övriga kortfristiga skulder	7,7	2,6	20,7
Summa kortfristiga skulder	13,0	381,1	45,9
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	2 036,6	2 382,8	2 040,4

Moderbolagets kassaflödesanalys

	jul-sep		jan-sep		helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Resultat före skatt	12,2	0,0	28,7	-0,8	-3,1
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar	0,1	0,1	0,3	0,1	0,2
Betald skatt	-0,1	-	0,0	-	-3,4
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar	-2,3	-1 078,2	-17,3	-2 379,8	0,1
Rörelseskulder	-0,5	14,2	-33,0	19,9	46,5
Kassaflöde från löpande verksamhet	9,4	-1 063,9	-21,2	-2 360,6	40,3
Investeringsverksamheten
Andelar i koncernföretag	-	-	-1,8	-	0,0
Investeringar i maskiner och inventarier	-	-0,1	0,0	-0,7	-0,7
Investeringar i immateriella rättigheter	-	-	-	-0,9	-0,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-	-0,1	-1,8	-1,5	-0,8
Finansieringsverksamheten
Nyemssion	-	-	-	-	0,4
Aktieägartillskott	-	700,0	-	2 000,0	2 000,0
Upptagande av lån	-	0,4	-	0,4	362,3
Återbetalning av lån	-	0,2	-	-	-362,3
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag	-7,8	-	90,1	-	-2 401,3
Kassaflöde från finansieringsverksamheter	-7,8	700,6	90,1	2 000,4	-400,9
Periodens kassaflöde	1,6	-363,4	67,0	-361,8	-361,4
Likvida medel vid periodens början	65,8	1,5	0,4	-	-
Transaktioner med aktieägare	-	361,9	-	361,8	361,8
Likvida medel vid periodens slut	67,4	0,0	67,4	0,0	0,4

Kommentarer till moderbolaget

Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision.

För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i avsnittet Risker.

Noter

NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER

Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS standards samt de av EU antagna tolkningarna av gällande standarder, IFRIC. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisnings-lagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med de sammanslagna finansiella rapporterna i Prospektet.

Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten.

Transaktioner med aktieägare och närstående

Kapitaltillskott, utdelning, koncernbidrag och andra transaktioner så som aktieöverlåtelser mellan Peab AB och Annehem Fastigheter AB har redovisats som "Övriga transaktioner med aktieägare" i eget kapital i dessa Sammanslagna finansiella rapporter. Transaktioner med företag inom Peab AB-koncernen i den normala affärsverksamheten har presenterats som transaktioner med närstående.

NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt värderingspolicyn. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direkt-avkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent.

Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.

Skattemässiga bedömningar

Vid ingången av 2021 fanns ca 11 Mkr i ej aktiverade underskottsavdrag.

NOT 3 SEGMENT

Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment, det vill säga verksamheten består av en affärsverksamhet som genererar intäkter och kostnader. Rörelsesegmentet är organisatoriskt uppdelat på två olika segment:

• 1. Region Huvudstad, inkluderar Stockholm, Helsingfors och Oslo
• 2. Region Syd, inkluderar Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg

2021			jan-sep
Mkr	Huvudstad	Syd	Stab	Totalt
Hyresintäkter	79,3	58,2	0,0	137,5
Driftnetto	80,4	35,9	0,4	116,7
Förvaltningsresultat	30,0	18,5	20,7	69,3
Resultat före skatt	96,2	58,4	22,3	177,0
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde	2 490,3	1 134,0	-	3 624,3

Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader.

2020		jan-sep
Mkr	Huvudstad	Syd	Stab	Totalt
Hyresintäkter	62,9	44,7	0,8	108,4
Driftnetto	55,5	24,5	0,6	80,6
Förvaltningsresultat	34,3	-0,2	-13,8	20,3
Resultat före skatt	24,3	26,3	-13,8	36,7
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde	2 107,1	896,0	-	3 003,1

NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER

Fördelning övriga fastighetsintäkter		jul-sep jan-sep			helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Fastighetsskatt	1,3	0,9	3,8	3,0	4,7
Hyresgarantier	2,4	4,3	7,4	4,3	6,1
Övriga fastighetsintäkter	4,9	3,5	18,1	11,6	16,0
Totalt övriga fastighetsintäkter	8,6	8,7	29,4	18,9	26,9

Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär.

NOT 5 KONCERNENS BILDANDE

Den 27 augusti 2020 offentliggjorde Peabs styrelse sin avsikt att föreslå extra bolagsstämman att besluta om en utdelning av samtliga Peabs aktier i Annehem Fastigheter till Peabs aktieägare samt att notera Annehem Fastigheters B-aktier på Nasdaq Stockholm. Den 12 november 2020 beslutade Peabs extra bolagsstämma i enlighet med styrelsens förslag. Första dag för handel i Annehem Fastigheters B-aktie på Nasdaq Stockholm var den 11 december 2020.

IFRS behandlar inte särskilt upprättandet av sammanslagna finansiella rapporter. Termen "sammanslagna finansiella rapporter" (Combined Financial Statements) avser den finansiella information som upprättats genom att slå samman finansiell information för enheter under gemensamt bestämmande inflytande som inte motsvarar definitionen av en koncern enligt IFRS 10. Ett viktigt krav för upprättandet av dessa sammanslagna finansiella rapporter är att alla enheter stod under samma bestämmande inflytande genom Peabs ägarskap. I den sk Combined Financial Statement kan transaktioner inte elimineras som i en vanlig koncernredovisning varför vissa poster förs mot raden "transaktioner med aktieägare". Transaktioner med aktieägare avser huvudsakligen betalning för förvärv av dotterbolag som per 31 december 2019 ingått i de sammanslagna finansiella rapporterna men som inte legalt ägts av Annehem Fastigheter (-844,4 Mkr), erhållen ersättning för tillgångar som inte ingått i de sammanslagna finansiella rapporterna (+36,6 Mkr) samt överlåtelse av tillgångar utan ersättning (-155,0 Mkr). Posten transaktioner med aktieägare avser år 2020, år 2021 har inga sådana transaktioner ägt rum.

Annehem Fastigheter koncernen skapades successivt genom förvärv av fastighetsbolag från Peab under 2020. De finansiella rapporterna i denna delårsrapport är därför upprättade enligt en kombination av metoden för Sammanslagna finansiella rapporter och legal konsolidering enligt IFRS 10. Från tidpunkten från varje legalt förvärv skedde legal konsolidering enligt IFRS 10.

Per 31 december 2020 är koncernens finansiella rapporter fullt konsoliderade.

NOT 6 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE

Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften.

För vissa säkringsrelationer ingångna före 30 juni 2021 applicerades säkringsredovisning och de räntederivat som identifierades som kassaflödessäkringsinstrument redovisades initialt till verkligt värde på transaktionsdagen för derivaten och omvärderades därefter till verkligt värde vid slutet av varje rapporteringsperiod. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivat, som betecknas som kassaflödessäkringar, redovisades i övrigt totalresultat och ackumulerades i fond för verkligt värde i eget kapital. För alla säkrade prognostiserade transaktioner, omklassificeras det ackumulerade beloppet i säkringsreserven till resultatet i samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet påverkar resultatet. Den ineffektiva delen av förändringar i det verkliga värdet hos derivatet redovisas omedelbart i resultatet inom övriga finansiella poster. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. Alla koncernens derivatinstrument är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Det ackumulerade beloppet i säkringsreserven uppgår per 30 september 2021 till 1,5 Mkr.

Koncernen innehar räntederivat i NOK, SEK och EUR, samt valutaterminer i NOK och EUR. Fram till 30 juni 2021 säkringsredovisade koncernen räntederivaten i NOK och SEK. Från och med 1 juli 2021 upphörde säkringsredovisningen och samtliga derivat värderas därmed den tidpunkten till verkligt värde via resultaträkningen och presenteras på raden "Värdeförändring i derivatinstrument" i koncernens resultaträkning. Om säkringen inte längre uppfyller kriterierna för säkringsredovisning eller bolaget häver identifieringen eller säkringsinstrumentet är sålt, förfallet, avvecklat eller inlöst upphör säkringsredovisningen framåtriktat. När säkringsredovisningen för kassaflödessäkringar har upphört behålls beloppet som har ackumulerats i säkringsreserven i eget kapital till dess den omklassificeras till resultatet i samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet påverkar resultatet. Per 30 september 2021 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till 3,2 Mkr (-) och valutaderivaten till 1,2 Mkr (-).

Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för osäkra kundfordringar samt att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras.

Riskfaktorer

Risker i fastigheternas värde

Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter.

Makroekonomiska risker

Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Annehem Fastigheter bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Oslo, Malmö och Göteborg vilket är geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen exponerat mot framförallt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning.

Miljörisker

Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar.

Se även avsnittet Coronapandemins påverkan på sida 11, och avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen för 2020.

Finansiella nyckeltal

Antal aktier

	jul-sep		jan-sep	helår
Antal aktier	2021	2020	2021	2020	2020
A-aktier	6 863 991	6 863 991	6 863 991	6 863 991	6 863 991
B-aktier	52 128 557	52 128 557	52 128 557	52 128 557	52 128 557
Totalt genomsnittligt antal aktier	58 992 548	58 992 548	58 992 548	58 992 548	58 992 548

Förvaltningsresultat

Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, d.v.s. tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie inom 12 till 18 månader skall fördubblas och sedan över tid öka årligen med ett snitt om 20 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive jämförelsestörande poster som är relaterade till Annehem Fastigheters noterings-och refinansieringsprocess.

	jul-sep		jan-sep		helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Resultat före skatt	100,6	21,6	177,0	36,7	101,9
Återläggning
Värdeförändring fastighet	-70,9	-12,5	-106,1	-16,4	-85,9
Värdeförändring derivat	-1,3	-	-1,7	-
Börsnoteringskostnader	-	7,7	-	7,7	19,0
Refinansieringskostnader	-	-	-	-	5,1
Valutakurseffekter	-	-	-	-	4,9
Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster	28,4	16,8	69,3	28,0	45,0

Förvaltningsresultat per aktie

	jul-sep		jan-sep	helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Förvaltningsresultat	28,4	9,0	69,3	20,3	16,0
Jämförelsestörande poster	-	7,7	-	7,7	29,0
Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster	28,4	16,8	69,3	28,0	45,0
Antal aktier	58 992 548	58 992 548	58 992 548	58 992 548	58 992 548
Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster, kr per akti	0,48	0,15	1,17	0,34	0,76

Långsiktigt substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Bolaget skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Bolagets fall uppskjuten skatteskuld.

Mkr	2021-09-30	kr/aktie	2020-09-30	kr/aktie	2020-12-31	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	2 208,7	37,4	2 022,8	34,3	2 057,9	34,9
Återläggning
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	118,6	-	70,4	-	86,5	-
Långsiktigt substansvärde	2 327,2	39,5	2 093,2	35,5	2 144,4	36,3

Räntetäckningsgrad

	jul-sep		jan-sep		helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Förvaltningsresultat	28,4	9,0	69,3	20,3	16,0
Återläggning
Räntenetto	11,0	9,4	34,3	35,7	43,7
Räntetäckningsgrad, ggr	3,6	2,0	3,0	1,6	1,4
Återläggning
Jämförelsestörande poster	-	7,7	-	7,7	29,0
Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster och räntenet	39,4	18,4	103,6	55,9	88,7
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr	3,6	2,0	3,0	1,6	2,0

Nettobelåningsgrad

2021-09-30	2020-09-30	2020-12-31
1 547,1	1 018,6	1 546,9
-304,2	-60,7	-448,0
1 242,9	957,9	1 098,9
3 624,3	3 003,1	3 317,5
34,3%	31,9%	33,1%

Överskottsgrad

	jul-sep		jan-sep		helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Förvaltningsresultat	28,4	9,0	69,3	20,3	16,0
Återläggning
Förvaltningskostnader	12,0	22,2	47,4	60,3	99,1
Driftnetto	40,3	31,2	116,7	80,6	115,0
Hyresintäkter	46,9	39,1	137,5	108,4	151,5
Överskottsgrad, %	85,9%	79,9%	84,8%	74,4%	75,9%

Jämförelsestörande poster

Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. För 2020 består dessa av kostnader relaterade till börsnoteringsprocessen, samt kostnader och valutakurseffekter relaterade till refinansieringsprocessen. Valutakurseffekterna har delvis mitigerats från 2021 med hjälp av valutaterminer.

	jul-sep		jan-sep		helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Börsnoteringskostnader	-	7,7	-	7,7	19,0
Refinansieringskostnader	-	-	-	-	5,1
Valutakurseffekter av engångskaraktär	-	-	-	-	4,9
Jämförelsestörande poster	-	7,7	-	7,7	29,0

Avkastning på eget kapital

	jul-sep		jan-sep		helår
Mkr	2021	2020	2021	2020	2020
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	83,8	17,3	144,7	27,6	71,8
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	2 208,7	2 022,8	2 208,7	2 022,8	2 057,9
Avkastning på eget kapital, %	3,8%	0,9%	6,6%	1,4%	3,5%

Granskningsrapport

Revisorns rapport avseende översiktlig granskning av delårsrapport.

Till styrelsen i Annehem Fastigheter AB (publ)

Org. nr 559220-9083

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Annehem Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2021 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 27 oktober 2021

KPMG AB

Peter Dahllöf Auktoriserad revisor

Ordlista och definitioner

Avkastning på eget kapital	Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till genomsnittligt eget kapital under delårsperioden.
	Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna.
Bruttohyra	Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter.
Direktavkastning	Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto	Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och underhållskostnader.
	Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad1)	Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet	Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastigheternas verkliga värde	Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultat	Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exkl. jämförelsestörande poster	Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive jämförelsestörande poster med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
Hyresintäkt	Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster.
Hyresvärde1)	Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförelsestörande poster	Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster.
Långsiktigt substansvärde	Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning. Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på
Nettobelåningsgrad	ett fastighetsbestånd, istället för eget kapital. Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent
	av fastigheternas bokförda värde. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder.
Nettouthyrning1)	Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Räntebärande skulder	Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.

Q3

Räntetäckningsgrad	Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger
	bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Skuldsättningsgrad	Räntebärande skulder i relation till eget kapital.
	Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar.
Soliditet	Eget kapital i relation till totala tillgångar.
	Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur.
Uthyrningsbar yta	Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.
	Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut.
Underliggande fastighetsvärde	Avtalat transaktionspris för fastigheten.
Vakanshyra	Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
	Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Överskottsgrad	Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
	Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.

1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

Ultimes I & II i Finland