מקבוצת אלוני חץ דוח רבעוני 2025 אמות השקעות ליום 30 ביוני, 2025

nr.

דו״ח תקופתי ליום 30 ביוני 2025 חזקים ביחד. אוגוסט 2025

חברי דירקטוריון

נתן חץ יו״ר דירקטוריון

שמעון אבודרהם המנהל הכללי

אבירם ורטהים

דורית קדוש

זהר ושות׳

רואי חשבון

אמות השקעות בע״מ מגדל אמות אטריום

דלוייט ברייטמן אלמגור

רח׳ ז׳בוטינסקי ,2 רמת גן 5250501

מוטי ברזילי

יעל אנדורן

ירום אריאב

קרן טרנר

ראובן קפלן

שרית אהרון

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נתוני דוחות מאוחד מורחב 2025 ליום 30 ביוני,

21.2 מיליארד ש״ח

17.7 מיליארד ש״ח

כולל נכסים מוחזקים למכירה

סך שווי נדל"ן מניב,

3.5 מיליארד ש״ח

סך שווי נדל״ן בהקמה, ייזום ותכנון

סך שווי נדל״ן להשקעה

4 פרויקטים בהקמה

3.2 מיליארד ש״ח

חלק החברה 183 אלף מ״ר

עלות הקמה משוערת של 4 הפרויקטים בהקמה (חלק החברה). נכון למועד הדוח עלות שהושקעה הינה כ1.6- מיליארד ש״ח

4 פרויקטים נוספים בייזום

חלק החברה 410 אלף מ״ר. נכון למועד הדוח עלות שהושקעה הינה כ0.8- מיליארד ש״ח

527

NOI (מיליון ש״ח)

5.0 שנים

מח״מ חוב

406

FFO לפי גישת ההנהלה (מיליון ש״ח)

2.0%

ריבית חוב משוקללת צמודת מדד

FFO למניה לפי גישת 86.2

ההנהלה (אגורות)

98%

נכסים שאינם משועבדים

1.05 מיליארד ש״ח

מסגרות אשראי לא מנוצלות ליום פרסום הדוח

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

לתקופה שנסתיימה ביום 30ביוני, 2025

הדירקטוריון של אמות השקעות בע"מ מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של חברת אמות ושל החברות המאוחדות שלה (להלן:"החברה") לתקופה של שישה חודשים שנסתיימה ביום 30 ביוני, 2025 (להלן: "התקופה המדווחת").

תיאור החברה וסביבתה העסקית

אמות, חברה ציבורית העוסקת, בהשכרה וניהול של נדל"ן מניב בישראל וכן בייזום, פיתוח, הקמה ורכישת נדל״ן לצרכי השכרה. מניות החברה נכללות במדד ת"א ,35 במדד ת"א-נדל"ן ובמדדי ה-EPRA. אמות היא חברה בת של אלוני-חץ נכסים והשקעות בע"מ ("אלוני חץ"), המחזיקה בכ50%- מההון.

אמות גבעתיים (בית Similarweb(

סביבה עסקית

להלן תוצגנה הערכות החברה באשר למגמות, אירועים והתפתחויות בסביבה המאקרו-כלכלית של החברה, אשר למיטב ידיעתה והערכתה, היתה להם או עשויה להיות להם השפעה על התוצאות העסקיות שלה או על ההתפתחויות הצפויות בתחומי הפעילות שלה. כל התייחסות המופיעה בסעיף זה להלן באשר להערכות החברה בקשר עם ההתפתחות העתידית בסביבה הכללית שבה פועלת החברה ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילותה, הינה בבחינת מידע צופה פני עתיד כמשמעותו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, תשכ"ח 1968 (להלן: "חוק ניירות ערך"), אשר אינו בשליטתה של החברה ואשר אינו ודאי ומתבסס על מקורות המידע אותם ציינה החברה.

ב- 13.6.2025 פתחה מדינת ישראל במבצע "עם כלביא" כנגד מטרות צבאיות באיראן. היתה זו מתקפת בזק מרשימה, שהביאה לפגיעה במתקני הגרעין של איראן וחיסלה שורה של בכירים ומדעני גרעין. החל ממועד זה החלה איראן לשגר טילים בליסטיים ואמצעי לחימה נוספים, בין היתר, כנגד ריכוזי אוכלוסייה בישראל. פיקוד העורף הכריז על מצב מיוחד בעורף לרבות הנהגת מדיניות של 'שמיים סגורים', איסור על התקהלויות, איסור על הגעה למקומות עבודה והשבתה של מערכת החינוך. בלילה שבין 21 ל- 22 ביוני הצטרפה ארה"ב למתקפה ותקפה אתרים אסטרטגיים בתוכנית הגרעין האירנית. ב- 24.6.2025 הושגה הפסקת אש בתיווך אמריקאי, שנשמרת ונאכפת נכון למועד זה. מדובר בהתפתחות דרמטית חסרת תקדים בזירה האזורית ויש להניח כי השלכותיה – כלכליות, מדיניות וביטחוניות – צפויות ללוות אותנו זמן רב.

אמנם קשה עדיין להעריך באופן מושכל את השפעותיו ארוכות הטווח של מבצע ״עם כלביא״, אך כבר בשלב זה הן ניכרות כמעט בכל מגזר. לאחר ירידות שערים בתחילת המבצע, ניכרת חזרה מהירה לעליות במדדים ת"א 35 ות"א .125 תשואות האג"ח התמתנו, והדולר נחלש ונסחר כעת סביב 3.4 ש"ח. לאחר המלחמה צפויות הוצאות פיצויים בהיקף של כ־ 4.5 מיליארד ש"ח, לצד לחצים גוברים על הגירעון ותקציב המדינה שיידרש לעבור התאמות ולהתמודד עם העלויות הכבדות, מבלי לפגוע ביציבות הכלכלית ומבלי להעמיק את הגירעון הממשלתי.

(1) מציין הבנק את העובדה כי היא מאופיינת במסגרת התחזית המקרו כלכלית העדכנית שפרסם בנק ישראל ב- 7.7.2025 ברמה גבוהה במיוחד של אי-ודאות, וחשופה להשפעות חיוביות ושליליות, הן כתוצאה מהמצב הגיאופוליטי והן בהקשר של תכנית המכסים של הממשל האמריקאי. כמו כן, עדיין קיימת גם אי-ודאות ניכרת לגבי החלטות הממשלה בנוגע לתקציב המדינה בשנים 2025 ו2026- כאשר הגרעון בתקציב המדינה צפוי לעמוד על 4.9% ו4.2%- תוצר בשנים 2025 ו,2026- בהתאמה והחוב הציבורי צפוי לעמוד על 70% תוצר בשנת ,2025 ועל 71% בשנת .2026

הבנק מבסס את התחזית על תרחישי בסיס לפיהם הפסקת האש שהוכרזה במסגרת מבצע "עם כלביא" תישמר וכי הסכם אפשרי להפסקת אש בעזה יביא לכך שבאופק התחזית, החל מחודש יולי, לא תהיה בעזה לחימה עצימה. נכון למועד פרסום הדוח קיימת אי וודאות ממשית הן ביחס לסיכוי/לאפשרות של הגעה להסכם הפסקת אש עם חמאס בזמן הקרוב והן ביחס לגורל החטופים שלפי המידע שפורסם מצבם בכי רע.

^.1 מקורות מידע בסעיף זה:התחזית המאקרו כלכלית של חטיבת המחקר בבנק ישראל מיום 7.7.2025; /publications/il.org.boi.www://https regularpublications/staff-forecast

^.2 במסגרת פרק זה, נכללו נתונים שונים המבוססים על מחקרים ואתרי אינטרנט שונים. יצויין כי אלא אם נאמר במפורש אחרת, החברה לא ביקשה ובכל מקרה לא קיבלה את הסכמת עורכי האתרים כאמור, לצורך הכללת מידע כאמור בדוח ומידע כאמור הינו מידע אשר מפורסם לציבור ולמיטב ידיעת החברה הינו מידע פומבי. כמו כן, לא נערכה בדיקה על ידי החברה באשר לנכונותם ומידת דיוקם.

סביבה עסקית

כמו כן, הנחת העבודה של בנק ישראל במסגרת התחזית לגבי השפעת המכסים עליהם הכריז הממשל האמריקאי היתה כי במרבית המדינות לא תהיה עלייה משמעותית ברמת המכסים ביחס לרמה הנוכחית, אך אי הוודאות סביב הנושא עודנה גבוהה, במיוחד לאור הפרסומים האחרונים בנוגע להחלטת הממשל האמריקאי להטיל מכסים הן על ישראל, בשיעור של 15% והן על מדינות באיחוד האירופי ועל קנדה, המשפיעה לרעה על הפעילות ובפרט על ההשקעות בעולם ובישראל.

לפי תחזית בנק ישראל התוצר המקומי צפוי לצמוח ב3.3%- בשנת 2025 וב4.6%- בשנת 2026 זאת בהנחה שההשפעה הישירה על הפעילות הכלכלית של מבצע "עם כלביא" תתמצה בהשפעה השלילית הישירה שנגרמה במהלך ימי הלחימה. עם זאת, מדגיש הבנק כי כתלות בהתפתחויות הגיאו-פוליטיות, יתכנו השפעות ארוכות טווח על המשק: על פרמיית הסיכון וההשקעות, על הביקוש ליצוא, על הצמיחה הפוטנציאלית ועוד. אמנם, ייסוף השקל ועליית מדדי המניות בבורסה בתל אביב משקפים אופטימיות של השווקים באשר להתפתחויות אלו, אך בשלב זה פרמיית הסיכון במשק עודנה גבוהה מרמתה ערב מלחמת "חרבות ברזל".

בהתייחס לשיעור האינפלציה מעריך בנק ישראל כי בשנת 2025 הוא צפוי להסתכם ב- 2.6% ובשנת 2026 ב- 2.0% וזאת בהתחשב בעובדה שמדדי המחירים שהתקבלו מאז התחזית הקודמת שלו מאפריל 2025 היו, במצטבר, דומים להערכות הבנק. הבנק מציין כי השיבושים בהיצע הדירות והגידול בביקוש לשכירות בשל הפגיעה במבנים במסגרת מבצע "עם כלביא" אמנם עלולים להיות בעלי השלכות אינפלציוניות בטווח התחזית, אולם השפעות אלו צפויות להיות מקוזזות במידה מסוימת על ידי מגמת הייסוף של השקל.

באשר לשיעור הריבית, מעריך בנק ישראל כי היא צפויה לעמוד על שיעור של 3.75% בממוצע ברבעון השני של 2026 והתחזית מגלמת ירידה הדרגתית של הריבית מרמתה הנוכחית בהתאם לקצב התכנסות האינפלציה למרכז היעד על פי התרחיש שבבסיס התחזית.

כאמור, בנק ישראל מדגיש את הרמה הגבוהה של אי-הודאות במשק והסיכונים לתחזית, הן כלפי מעלה והן כלפי מטה. תוצאות הלחימה במבצע "עם כלביא" משקפות אפשרות להפחתה בסיכונים הביטחוניים לישראל ומסתמן גם פוטנציאל להסדר שיסיים את הלחימה בעזה ואולי יאפשר גם הסדרה רחבה יותר של היחסים הגיאו-פוליטיים באזור, בפרט אם הפסקת אש בעזה, ככל שתיכנס לתוקף, תוליך להסכם שיסיים את הלחימה ויסיר לאורך זמן את האיום שנשקף לישראל מחמאס. התממשות הסדרה בזירות השונות צפויה להפחית את רמת הסיכון של המשק, ולהקל על מגבלות ההיצע וגם עשויה להגדיל את הביקושים וההשקעות במשק במהלך השנים הקרובות.

מנגד, אי הוודאות ביחס להשפעות ארוכות הטווח של מבצע "עם כלביא" ולמצב הביטחוני מול איראן טומנת בחובה סיכונים שהשיפור יהיה מוגבל בזמן והשפעתו החיובית על המשק קצרה וכך גם בגזרת עזה, ככל שהפסקת אש לא תוביל להסדרה בת-קיימא וככל שהמלחמה תתעצם או תתארך. גם הסיכון לתחזית הגירעון והחוב נוטה, להערכת הבנק, כלפי מעלה, לנוכח חוסר הוודאות באשר לעלות התקציבית של מבצע "עם כלביא" ולנוכח הסיכון שהלחימה העצימה בעזה תתמשך ולפיכך תגדיל עוד את ההוצאות על המילואים.

סביבה עסקית (המשך)

ענף הנדל״ן

מסקירת דן אנד ברדסטריט בנושא ענף הנדל"ן בחציון הראשון של השנה עולה כי בחודשים ינואר-יוני 2025 ענף הנדל"ן, שגם כך היה מצוי במשבר מתמשך, נכנס לסחרור מסוים כתוצאה ממחסור בעובדים, עיכובים בקידום פרויקטים וזינוק בעלויות הבנייה. בנוסף, במהלך מבצע "עם כלביא" הוטלו הגבלות על אתרי הבנייה, שהובילו לכך שאתרים רבים נותרו בלי עובדים וללא פעילות. עיקר הקשיים נבעו ממדיניות השמיים הסגורים, חוסר היכולת להכניס סחורות לארץ וגיוס למילואים בצו .8 לנוכח כל אלה, ההערכות בשוק הן כי עלויות הבנייה עלולות לטפס עוד.

יחד עם זאת, ההערכה בשוק היא כי ככל שה"תרחיש האופטימי" יתממש, נראה יציבות או המשך עליות במחירי הנדל"ן. כמו כן מחירי השכירות ממשיכים לעלות, במיוחד באזורי הביקוש ובמיוחד בשוק המגורים, מה שעשוי להשפיע על מדד המחירים לצרכן ולגרור את האינפלציה כלפיי מעלה. שוק ההון אף הוא אופטימי לגביי ענף הבנייה וככל הנראה כבר מתמחר את התממשות התרחיש האופטימי, ולראיה הזינוק שחל בחודשיים האחרונים במדדי חברות הבנייה והנדל"ן.

השפעה על פעילות החברה

במהלך תקופת הדוח עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של ,1.57% לחברה אגרות חוב הצמודות למדד המחירים לצרכן ונושאות ריבית שנתית (הצמודה גם היא למדד). לפיכך, העלייה במדד בתקופת הדוח הביאה לגידול בעלויות המימון של החברה. מנגד, הנדל"ן המניב של החברה, שמוערך למועד הדוח בכ17.7- מיליארד ש"ח, מושכר בהסכמי שכירות צמודי מדד ומבחינה כלכלית החברה רואה בכך הגנה אינפלציונית לטווח ארוך. כפועל יוצא, העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות החברה מהשכרת נכסים.

מדד תשומות הבניה למסחר ומשרדים עלה במהלך תקופת הדוח בשיעור של כ- .1.5% העלייה במדד תשומות הבנייה (אליו צמודים ההסכמים בהם מתקשרת החברה עם קבלני הביצוע) כמו גם ההתייקרות בעלויות חומרי הגלם ובעלויות ההעסקה של עובדי הבניין כתוצאה מהשפעות המלחמה, גורמות להתייקרות עלויות הבנייה בפרויקטים היזמיים של החברה.

החל מהמחצית השנייה של שנת ,2024 ניכרת התאוששות הדרגתית בביקושים ובעסקאות גם מצד לקוחות אשר "ישבו על הגדר" וכן ניכרת הבעת אמון בשוק הישראלי בכלל ובביצועי החברה בפרט, מצד לקוחות בינלאומיים. גם בענף ההייטק המקומי נרשמה עלייה בהשקעות שהחלה כבר במחצית השנייה של 2024 והתעצמה לתוך 2025 – מגמה שבאה לידי ביטוי באקזיטים מוצלחים ועניין מחודש מצד משקיעים זרים, גיוסי הון ועסקאות מיזוגים ורכישות אך גם ריכוזיות גבוהה בענף ותלות מוגברת בסייבר. הענף המשיך להציג עמידות, עם גיוסי הון ועסקאות משמעותיות גם בעיצומו של מבצע "עם כלביא" והתחזקות תדמית הסייבר והחברות הביטחוניות בעקבותיו עשויה למשוך השקעות נוספות. אם יתבססו מגמות של יציבות אזורית וצמצום סיכונים גיאופוליטיים, בשילוב תמיכה ממשלתית ואקו-סיסטם בוגר, השנים הקרובות עשויות לסמן תקופת צמיחה מואצת ובניגוד לתקופות קודמות של הסלמה ביטחונית, נתוני השוק והעסקאות שבוצעו בתקופה האחרונה מעידים על המשך המגמה החיובית בענף ההייטק, מה שעשוי להביא לעלייה נוספת בביקושים של חברות בענף לנכסי החברה.

כמו כן, ההערכה היא כי מגמת ה- "quality to flight", כאשר בניינים חדשים באזורי פריים בולטים לחיוב בהשוואה לבניינים ישנים או בניינים באזורים חלשים יותר, תימשך וכי השטחים החדשים בשווקי הליבה ימשיכו להיות בתפוסה כמעט מלאה ואילו בשווקים משניים כמו פ"ת, בני ברק, חולון עדיין קיים קושי מסוים להשכיר נכסים ולהדביק את דמי השכירות לקצב האינפלציה.

הנהלת החברה מעריכה כי בהינתן שהמערכה בעזה תימשך בעצימות פוחתת והולכת למשך מספר חודשים נוספים, אזי השפעת המלחמה על עסקי החברה לא תהיה מהותית. על אף האתגרים שלפנינו, הכלכלה הישראלית דינאמית ועמידה כפי שהראתה לאורך המשברים בשנים האחרונות. נכון למועד הדוח, המשק הישראלי מצביע על פעילות ערה עם התמתנות בנתוני הקצה ואינפלציה שעודנה גבוהה, אך מתקרבת ליעדה.

מאחר ולדעת הנהלת החברה, חברות נדל"ן מניב ישראליות מהוות בבואה של הכלכלה הישראלית, ככל שההערכות המתוארות לעיל או חלקן תתממשנה, עלולים להיפגע גם ביצועיה הכלכליים של החברה.

פעילות החברה

נכון ליום 30 ביוני ,2025 נכסי החברה בבעלות ובחכירה כוללים: 113 נכסים מניבים הפזורים בישראל בשטח כולל של 1.87 מיליון מ"ר (חלק החברה), 1.17 מיליון מ"ר שטחי השכרה ו0.7- מיליון מ"ר שטחי אחסנה פתוחה וחניה (0018,2 מקומות חניה). נכסים אלו פזורים ברחבי הארץ, כאשר מרבית נכסי החברה (90%) ממוקמים בערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש. הנכסים מושכרים לכ1,800- שוכרים, בחוזים לטווחים שונים. בנוסף, לחברה 4 פרויקטים בהקמה בהיקף של 183 אלף מ״ר עילי (חלק החברה). וכן לחברה 4 פרוייקטים נוספים בייזום בהיקף של 410 אלף מ״ר ו3- פרויקטים בתכנון בהיקף של 56 אלף מ״ר עילי (חלק החברה).

(1) שיעור התפוסה של כלל נכסי החברה ליום- 30.06.2025 הינו 93.2% (בנטרול נכסים אשר מומשו לאחר תאריך הדוח) וליום31.12.2024- עמד על כ.92.3%- שיעור התפוסה מייצג שטחים לגביהם קיימים חוזים חתומים אשר חלקם בהליכי אכלוס.

להלן פילוח השימושים של נכסי החברה המניבים לפי שווי נכסים, כולל נכסים שסווגו מוחזקים למכירה:

להלן פילוח השימושים של נכסי החברה המניבים לפי שטח בנוי, כולל נכסים שסווגו מוחזקים למכירה:

להלן פילוח שיעור התפוסה של נכסי החברה לפי שימושים, כולל נכסים שסווגו מוחזקים למכירה:

.1 שיעור התפוסה המוזכר לעיל בנטרול נכסים אשר סווגו מנדל״ן בהקמה (בנין משרדים בפארק אפק, בנין משרדים במודיעין וחלק המסחר בלח״י בני ברק) , הינו .94.0%

.2 שיעור התפוסה בשימוש משרדים המוזכר לעיל, בנטרול נכסים אשר סווגו מנדל״ן בהקמה (בנין משרדים בפארק אפק ובמודיעין), הינו .86.4%

קיימות ואחריות חברתית

החברה משקיעה משאבים רבים לקידום היבטי קיימות, חברה וסביבה, אשר תורמים לחברה ולעובדיה, ללקוחות החברה, לציבור בכללותו ולסביבה בה אנו חיים. החברה חרטה על דגלה שמירה על ערכים של שקיפות וגיוון מגדרי, כאחד מעמודי התווך שלה.

החברה מפרסמת דוחות ESG החל משנת הפעילות .2021 בחודש יוני 2024 פרסמה החברה את דוח ה-ESG בגין פעילות לשנים .2022-2023 כמו כן, החברה מתעתדת לעדכן את המידע ולפרסם דוחות ESG מעודכנים, אחת לתקופה, בהתאם למחויבותה בתחומים אלה ומחויבותה לשקיפות למול מחזיקי העניין שלה.

קמפוס אמות, חולון

אסטרטגיה עסקית

הנהלת החברה מאמינה כי נדל״ן מניב הוא פעילות עסקית ארוכת טווח ובהתאם לכך היא פועלת ומקבלת החלטות.

האסטרטגיה העסקית של החברה הינה הרחבת פעילותה בתחום הנדל״ן המניב בישראל באמצעות ייזום, פיתוח, הקמה ורכישה של נכסים, לצד שמירה על חוסן פיננסי באמצעות הון עצמי משמעותי ומח״מ חוב ארוך, החזקת מסגרות אשראי ונכסים בלתי משועבדים. כל אלו מאפשרים לחברה גמישות פיננסית מירבית, לרבות בעתות משבר ויכולת ניצול הזדמנויות בהיקפים כספיים משמעותיים ובמהירות.

החברה פועלת להשבחת פורטפוליו הנכסים שלה באמצעות השקעה בייזום ופיתוח של פרויקטים חדשים המאופיינים במיקומים מצוינים בצמידות לתחנות קיימות ועתידיות להסעת המונים, בתכנון מיטבי ובבניה איכותית.

במקביל, מתכוונת החברה לממש נכסים מניבים בהיקף שנתי של 2%-3% משווי נכסי הנדל״ן המניב של החברה, גם זאת כחלק מתהליך טיוב פורטפוליו הנכסים באמצעות מכירת נכסים שאינם נכסי ליבה או שהפכו פחות מתאימים למיקוד העסקי של החברה.

נכון לתאריך הדוח, שווי הנדל״ן המניב של החברה ביעוד משרדים ותעסוקה הינו כ- 8.5 מיליארד ש״ח. החברה פועלת בייזום והשבחה בתחום המשרדים וברשותה 6 נכסים נוספים בהליכי הקמה וייזום לשימוש משרדים, בהיקף של 225 אלף מ״ר (חלק החברה) ובעלות הקמה כוללת של כ- 3.8 מיליארד ש״ח (חלק החברה).

נכון לתאריך הדוח, שווי הנדל״ן המניב של החברה ביעוד תעשייה ולוגיסטיקה הינו כ5- מיליארד ש״ח. בתאימות לאסטרטגיה העסקית של החברה להגדיל ולפתח את תחום הלוגיסטיקה. במהלך השנים האחרונות רכשה החברה 8 מתחמים לוגיסטיים הכוללים קרקעות עליהן הוקמו ו/או יוקמו מבנים לוגיסטיים, בהשקעה כוללת של 2.9 מיליארד ש״ח.

על מנת לקיים את האסטרטגיה העסקית שלה, פועלת הנהלת החברה על פי הקווים המנחים הבאים:

ניהול תיק נכסים במגוון שימושים- משרדים, לוגיסטיקה ותעשייה, מסחר וסופרמרקטים.
- פיתוח והקמת נכסים בייזום.
- רכישת ומכירת נכסים מניבים.
- נוכחות במרכזי עסקים ראשיים ובסמיכות למרכזי הסעת המונים קיימים ומתוכננים.
  - תמהיל שוכרים חזק ומגוון.
  - הרחבת סל השירותים שהיא מספקת לאלפי לקוחותיה ועובדיהם.
הקפדה על בניה ירוקה בסטנדרט גבוה למזעור הפגיעה בסביבה וליצירת סביבת עבודה בריאה, נעימה ופרודוקטיבית ללקוחותינו, התורמת לאיכות החיים בסביבת העבודה ולאורך חיים כלכלי משופר לנכס.

פריסת NOI לפי שימושים (1)

במיליוני ש״ח

משרדים

לוגיסטיקה ותעשייה

מסחר (4)

סופרמרקטים

אחר

.1 נתוני ה-NOI אינם כוללים הוצאות שאינן ניתנות לייחוס, סך ה-NOI כולל הוצאות שאינן ניתנות לייחוס לתקופה 1-6.25 הינו מש״ח.

.2 ברבעון השני בשנת 2025 כולל השפעת מלחמת ״עם כלביא״ אשר בגינה נרשמה הפרשה בגין אובדן הכנסות מוערך של כ- 2 מיליון.
.3 החברה נמצאת במהלך השבחת פורטפוליו, במסגרתו מממשת החברה נכסים ותיקים. החל משנת 2023 ועד לאחר תאריך הדוח מומשו נכסים בהיקף כולל של 400 מיליון ש״ח ובאובדן NOI שנתי של כ- 18 מיליון ש״ח בשנה.
.4 בהמשך לאמור לעיל בדבר השבחת פורטפוליו הנכסים, במהלך שנת ,2024 נמכרו נכסים מניבים בתמורה לסך של כ200- מיליון ש״ח, גריעה מה-NOI בסך של כ- 10 מיליון ש״ח בשנת 2024 לעומת שנת .2023
- .5 בשנת 2023 כולל השפעת הוצאה חד פעמית והשפעת מלחמת ״חרבות ברזל״, אשר הביאה לאובדן הכנסות של כ6- מיליון ש״ח.
  - .6 בשנים 2020 ו2021- כולל השפעת הקלות קורונה בסך מצטבר של 84 מיליון ש״ח.
    - .7 היקף מסחר חיוני מסך המסחר הינו כ- .33%

פריסת שווי נכסים לפי שימושים

במיליוני ש״ח

משרדים
לוגיסטיקה ותעשייה
- מסחר
- סופרמרקטים
  - אחר

מבט על נתוני החברה

דוחות מאוחדים מורחבים במש״ח

2024	4-6/24	4-6/25	% שינוי 2024/25	1-6/24	1-6/25	% שינוי 2024/25
1,043	259	263	2%	514	527	3%	NOI
919	166	298	80%	315	457	45%	רווח נקי
526	63	97	54%	239	272	14%	ות ערך רשות לנייר FFO לפי ה
823	206	204	(1%)	408	406		ה - שת ההנהל FFO לפי גי
174.6	43.7	43.2	(1%)	86.6	86.2	-	לפי גישת FFO למניה גורות) ההנהלה (א
471,304	471,501	471,648	-	471,101	471,590	-	משוקללת כמות מניות (אלפי ע.נ)
3.4%	1.60%	1.28%		1.90%	1.57%		חירים ור מדד המ עליה בשיע לצרכן

NOI

העלייה ב-NOI מול תקופה מקבילה אשתקד, נובעת בעיקרה מגידול בהכנסות מנכסים זהים.

פילוח התאמת שווי הוגן

קעה דל״ן להש שווי הוגן נ	30/06/2025	ווי 1-6/25 התאמת ש	ווי ב%- שינוי מהש
	ח ב במיליוני ש"	מיליוני ש"ח	%
י נדל״ן מניב סך הכל שוו	17,680	148	0.8%
מה י נדל״ן בהק סך הכל שוו	3,547	115	3.2%
ובהקמה י נדל״ן מניב סך הכל שוו	21,227	263	1.2%

מידע עיקרי אודות נכסי החברה

בחלוקה על פי שימושים

שימושים	יום שטח עילי ל 30.06.2025	ה NOI לתקופ 1-6.25	ל"ן שווי הוגן נד מניב, כולל רה מוחזק למכי 30.06.25 ליום	ה שעור תפוס 30.06.25 ליום	ל"ן שווי הוגן נד בהקמה ת לרבות זכויו יום במקרקעין ל 30.06.25
	מ"ר	באלפי ש"ח	באלפי ש"ח	%	באלפי ש"ח
משרדים (3)	449,209	252,937	8,513,231	84.4% (1) (2)	2,831,557
תעשייה לוגיסטיקה ו	522,833	147,334	5,026,855	98.5%	438,273
ריים (3) (4) מרכזים מסח	137,644	91,083	3,004,327	97.5%	9,570
ם סופרמרקטי	37,694	26,364	866,949	100%	-
אחרות	23,553	9,248	268,402	100%	267,532
אחר ניתן לייחסן ו הוצאות שלא		208
סך הכל (5)	1,170,933	527,174	17,679,764	93.2% (2)	3,546,932
תוחה חי אחסנה פ סך הכל שט	96,870
חי חניה סך הכל שט	602,330
חים סך הכל שט	1,870,133

.1 בנטרול שני נכסים שמומשו לאחר תאריך הדוח.

.2 בנטרול נכסים אשר סווגו מנדל״ן בהקמה ונכסים אשר מומשו לאחר תאריך הדוח, שיעור התפוסה בשימוש משרדים הינו .86.4% שיעור התפוסה הכולל הינו .94.0%
.3 ברבעון השני של שנת 2025 סווגו מנדל״ן בהקמה לנדל״ן מניב, חלק המסחר במתחם הלח״י בבני ברק בהיקף של 6.5 אלף מ״ר ובנין משרדים בפארק אפק בראש העין בהיקף של 4 אלף מ״ר (חלק החברה).
- .4 ברבעון שני של שנת 2025 כולל השפעת מלחמת ״עם כלביא״, אשר בגינה נרשמה הפרשה בגין אובדן הכנסות מוערך בסך של 2 מיליון ש״ח.
.5 כולל נכסים בשליטה משותפת אשר בדוחות הכספיים מוצגים על בסיס שווי מאזני. השטח לא כולל 18,200 מקומות חנייה (כ65%- מקורים), בשטח של כ602- אלף מ״ר.

שווי נכסים מניבים על פי אזורים גאוגרפים

במיליוני ש״ח

תל אביב רבתי

ערי גוש דן (1)

אזורים אחרים (1) (2)

תל-אביב רבתי

האזור מהווה את ליבת הסביבה העסקית בישראל וככזה נהנה הן מחתך אוכלוסיה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, נגישות מירבית, תחבורה מפותחת, מרכזי תרבות ובידור ולב ליבה של העשייה העסקית בישראל וכל זאת באזור עתיר אוכלוסיה בעל צפיפות האוכלוסין הגבוהה ביותר במדינה. החברה רואה בתל אביב רבתי (תל אביב, רמת גן, גבעתיים) מטרופולין בעל מאפיינים של מעגל ביקוש ראשון. לחברה נכסים רבים במטרופולין זה ביניהם ניתן למנות את: מגדל ToHa בתל אביב, מגדל אטריום במתחם הסיטי רמת גן, מגדל אמות השקעות, בית אירופה, מתחם בית אמות משפט, מתחם בית אמות BDO, מגדל המאה, קמפוס אמות גבעתיים.

.1 במהלך שנת 2024 מומשו נכסים מניבים ביעוד משרדים ומחוץ לגוש דן, בתמורה לסך של כ200- מש״ח.

.2 בשנת ,2025 סווגו נכסים מנדל״ן בהקמה לנדל״ן מניב, ראה הערה בעמוד .15

ערים בהם לחברה נכסים ע״פ מעגלי ביקוש

החברה עוסקת במישרין ובעקיפין באמצעות תאגידים שבשליטתה בניהול, השכרה, אחזקה, ייזום ופיתוח של נכסים מניבים בישראל. בבעלות החברה 113 נכסים, בשטח כולל של 1.87 מיליון מ"ר, כ1.17- מיליון מ"ר שטחי השכרה וכ0.7- מיליון מ"ר שטחי אחסנה פתוחה וחניה. 48% משווי הנכסים המניבים הינם משרדים, 28% לוגיסטיקה ותעשייה, 17% מסחר 5% סופרמרקטים ו- 2% אחרים. נכסים אלו פזורים ברחבי הארץ, כאשר מרבית נכסי החברה (90%) ממוקמים בערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש. הנכסים כוללים בנייני משרדים והייטק, פארקים תעשייתיים, מרכזים לוגיסטיים, קניונים, מרכזים מסחריים, סופרמרקטים ותחנות אוטובוסים מרכזיות. סה"כ, מחזיקה החברה בנכסים בשווי כולל של 21.2 מיליארד .₪ הנכסים מושכרים ל1,800- שוכרים, עם שיעור תפוסה העומד על כ93.2%- (בנטרול נכסים אשר מומשו לאחר תאריך המאזן). בנטרול נכסים אשר סווגו בשנת 2025 ובשנת 2024 מנדל״ן בהקמה ונכסים אשר מומשו לאחר תאריך הדוח, שיעור התפוסה הינו .94.0% מרבית נכסי החברה ממוקמים במרכזי הערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי ביקוש.

אחרים אזורים	דן גוש ערי	רבתי אביב תל

תל אביב
רמת גן
גבעתיים

נתניה
הרצליה
כפר סבא
רעננה
ראש העין
פתח תקווה
קריית אונו
חולון
ראשל״צ
בת ים
לוד
בית דגן
צריפין
בני ברק

חדרה
קיסריה
אור עקיבא
רחובות
ירושלים
מודיעין
שוהם
אשדוד
ראש פינה

צפת
ם קיבוץ אלוני
מעלות
נהריה
כרמיאל
עכו
קריות
חיפה
אשקלון
דימונה
באר שבע
בית שמש
חפץ חיים

מגורים תא5000/

לחברה נכסי נדל״ן במיקומי פרימיום בעיר תל-אביב, על ארבעה מהם: מגדל המאה, מתחם אמות משפט (התב״ע קיבלה תוקףֿ), בית אירופה ובית אמות ביטוח, מקדמת החברה תוכניות בינוי עיר מקומיות תואמות תוכנית תא5000/ (ראה להלן). מדובר בתוכנית מתאר מקומית כוללנית תקפה החלה על כל שטחה המוניציפלי של העיר תל אביב-יפו. מטרתה הינה התוויית מדיניות תכנון עיר לטווח ארוך. תוכנית כוללנית קובעת את אופן פיתוח העיר, חלוקה לאזורים בעלי ייעודי קרקע שונים, נפחי בנייה מקסימאליים, מגבלות בנייה לגובה, אזורים לשימור ואזורים לפיתוח מתוגבר. התוכנית ממליצה על היקפי פיתוח עתידיים התואמים לצפי גידול האוכלוסייה ולגידול בשוק התעסוקה לשנת .2025 מכוחה של תוכנית כוללנית לא ניתן להגיש בקשה להיתר. תכנית כוללנית קובעת הוראות מנחות להכנת תכנית מתאר מקומית (תב״ע נקודתית בסמכות מקומית) שמכוחה ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בניה. תוכנית כוללנית לא מקנה זכויות ואינה יוצרת חבות בהיטלי השבחה.

שווי נכסים בשימוש משרדים על פי אזורים גאוגרפים במיליוני ש״ח

תל אביב רבתי

ערי גוש דן אזורים אחרים

מידע עיקרי אודות נכסי המשרדים של החברה

בחלוקה על פי אזורים גאוגרפיים

30.6.2025

רפי אזור גיאוג	ליום שטח עילי 30.6.25	1-6.25 NOI ל	דל"ן שווי הוגן נ מניב ליום 30.6.25	ך שיעור מס הנדל״ן	צע שכ״ד ממו 1-6.25 חודשי
	מ"ר	באלפי ש"ח	באלפי ש"ח	באחוזים	בש״ח למ״ר
תי תל אביב רב	199,604	166,175	5,390,049	63%	130
ערי גוש דן	198,782	70,157	2,547,837	30%	79
רים אזורים אח	50,823	16,605	575,345	7%	68
סך הכל	449,209	252,937	8,513,231	100%

30.6.2024

רפי אזור גיאוג	ליום שטח עילי 30.6.24	1-6.24 NOI ל	דל"ן שווי הוגן נ מניב ליום 30.6.24	ך שיעור מס הנדל״ן	צע שכ״ד ממו 1-6.24 חודשי
	מ"ר	באלפי ש"ח	באלפי ש"ח	באחוזים	בש״ח למ״ר
תי תל אביב רב	199,604	163,689	5,184,341	64%	124
ערי גוש דן	193,049	66,380	2,477,320	30%	78
רים אזורים אח	45,274	17,184	505,787	6%	65
סך הכל	437,927	247,253	8,167,448	100%

פרויקטים בהקמה ותכנון

ריכוז נתונים ליום 30ביוני2025

שם הנכס	מיקום שי	מוש עיקרי	מועד סיום משוער לפרויקטים בהקמה	מ"ר לשיווק עילי 100%	שיעור החזקה	מ"ר לשיווק עילי חלק החברה	עלות מצטברת	שווי הפרויקט בספרי החברה	עלות בניה משוערת	NOI מוערך באכלוס מלא	תשואה צפויה מעל העלות
מיים בהקמה פרויקטים יז	(1)
							ח במיליוני ש" חלק החברה-
(5) מתחם הלח"י	בני ברק מ	שרדים	2025	86,920	50%	43,460	495	495	660-700	45-49	7.0%
שלים (3) ירו מתחם k ירו	שלים משר		דים 2028	93,000	50%	46,500	159	159	750-800	49-53	6.6%
שמש- מרלו״ג בית ן מרלו״ג תחתו	בית שמש	לוגיסטיקה	2025	25,400	60%	15,240	103	103	104-106	7	6.7%
2ToHa	תל אביב מ	שרדים	2026	156,000	50%	78,000	863	1,365	1,600-1,700	150-165	9.5%
סך הכל				361,320		183,200	1,620	2,122	3,114-3,306	251-274	8.2%
קמה תלוי שו פרויקטים לה	כר (2)
מתחם 1000	ראשון לציון	משרדים		19,000	100%	19,000		36	260-280
ב ב׳ פת (4) פלטינום של	ח תקווה	משרדים		20,000	100%	20,000		40	210-230
שלב א׳ כפר אמות שאול	סבא	משרדים		35,000	50%	17,500		61	160-180
סך הכל				74,000		56,500		137	630-690
סך הכל				435,320		239,700		2,259	3,744-3,996

.1 עלות הבניה כוללת מרכיב הקרקע ומרתפי חניה, התאמות לשוכרים והיוונים.

.2 עלות הבניה כוללת מרכיב הקרקע ומרתפי חניה ואינה כוללת התאמות לשוכרים והיוונים.
- .3 בכפוף להשלמת זכויות נוספות במתחם k בירושלים.
- .4 בכפוף להשלמת זכויות בניה נוספות על מנת לבנות מגדל תואם לפלטינום שלב א׳.
.5 נכון למועד פרסום הדוח, קומות המסחר נפתחו לקהל. החברה חתמה על חוזים בהיקף של כ13,000- מ״ר (חלק החברה 50%), אשר צפויים להניב דמי שכירות שנתיים של כ- 20 מיליון ש״ח (חלק החברה 50%). ברבעון השני של שנת ,2025 סווג חלק המסחר מנדל״ן בהקמה לנדל״ן מניב ובעקבות זאת השתנה שיעור התשואה הצפוי לחלק המשרדים ל- .7%

המידע הכלול בסעיף זה לעיל בדבר סיום משוער של פרוייקטים בהקמה ובדבר התשואה הצפויה, ה-NOI המוערך ועלות הבניה המשוערת הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך. המידע מבוסס על נתונים הקיימים והידועים לחברה ביום פרסום דוח זה ועל הערכות החברה. המידע עלול להשתנות אף באופן מהותי כתוצאה מגורמים הקשורים בדרישות של איכות סביבה, בשינויי תב"ע הכפופים לאישורי רשויות התכנון והבניה, בקבלת הסכמות של בעלי נכסים גובלים שאין ודאות כי תתקבלנה וכן גורמי הסיכון המשפיעים על פעילות החברה כמפורט בפרק א׳ של הדוח התקופתי וכיו"ב נתונים שאינם בשליטת החברה ולפיכך, אין וודאות כי פרויקטים אלה אכן יצאו לפועל.

פרויקטים בהקמה ותכנון

ריכוז נתונים ליום 30ביוני2025 (המשך)

שם הנכס	מיקום	שימוש עיקר	ר החזקה תו י שיעו	ילי ספת שטח ע ק לשיווק - חל החברה במ״ר	ט שווי הפרויק ה בספרי החבר
תכנון ורישוי פרויקטים ל
(1) ין מרלו״ג צריפ זכויות בניה	צריפין	לוגיסטיקה	100%	200,000	251
ים (2) קרקע הסולל	תל אביב	משרדים	100%	110,000	210
( ToHa) 2 4ToHa3/	תל אביב	משרדים	50%	100,000	198
300/301 מגרש	תל אביב	דים 50% מגורים/משר		63 יח״ד	176
בלה להלן חרים (ראה ט פרויקטים א יקריים) פרוייקטים ע					453
ורישוי קטים לתכנון סך הכל פרוי					1,288

ט שם הפרוייק	מיקום	שימוש עיקר	עור החזקה י שי	עילי תוספת שטח ק החברה לשיווק - חל במ״ר
ים תחת פרוי קטים עיקרי פירוט פרויי	ם יקטים אחרי
וקף) ט (תב״ע בת אמות משפ	תל אביב	משרדים	73%	20,000
וקף) ט (תב״ע בת אמות משפ	תל אביב	מגורים	73%	115 יח״ד
אמות ביטוח	תל אביב	משרדים	86%	60,200
ל - אבן גבירו מגדל המאה	תל אביב	משרדים	46%	27,600
בית אירופה	תל אביב	משרדים	100%	32,000
קרקע באזור	אזור	מגורים	100%	190 יח״ד

.1 כפוף להשלמת רכישת זכויות בנייה נוספות. שווי הפרויקט 251 מיליון ש״ח כולל גם שלבים עתידיים.

.2 בכפוף להשלמת זכויות נוספות, רח״ק מוערך .20

פוטנציאל עתידי להגדלת ה- NOI

במיליוני ש״ח

.1 ה-NOI לאחר אכלוס פרויקטים בהקמה אינו כולל אכלוס פרויקטים בייזום, בתכנון, פיתוח ורישוי.
.2 ה-NOI מייצג לאחר אכלוס פרויקטים בהקמה לא לוקח בחשבון שינויים עתידיים כתוצאה מהפרשי מדד ומחידושי החוזים, וכן אינו לוקח בחשבון פינויים עתידיים ו/או מימוש נכסים.
- .3 ה-NOI לאחר אכלוס פרויקטים בהקמה מתבסס על הערכת החברה כיום. התוצאות בפועל יכולות להיות שונות באופן משמעותי.
.4 המידע הכלול בסעיף זה בדבר NOI עתידי, הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך. המידע מבוסס על נתונים הקיימים והידועים לחברה ביום פרסום דוח זה ועל הערכות החברה. המידע עלול להשתנות בשל גורמי הסיכון המשפיעים על פעילות החברה כמפורט בפרק א׳ של הדוח התקופתי וכיו"ב נתונים שאינם בשליטת החברה ולפיכך, אין וודאות כי NOI זה אכן יצא לפועל.

פרויקטים בהקמה ותכנון

מתחם הלח״י (Park The(

המגרש ממוקם במתחם העסקים הצפוני של בני ברק, בצמוד לפארק הירקון ולמתחם רמת החייל ובסמיכות לתחנת הרכבת בני ברק ולתחנת הקו הירוק. החברה, יחד עם חברת אלייד נדל״ן בע״מ, פועלים במשותף לתכנון, הקמה ובנייה של פרויקט למשרדים ומסחר, שיכלול 100 אלף מ"ר עילי הכולל 45 קומות משרדים מעל 3 קומות מסחר. לתאריך פרסום הדוח הפרויקט נמצא, בביצוע מתקדם של עבודות גמר ומערכות, קומות המסחר נמסרו לשוכרים והחנויות נפתחו לקהל. החברה חתמה על חוזים בהיקף של כ13,000- מ״ר (חלק החברה 50%), אשר צפויים להניב דמי שכירות שנתיים של כ20- מיליון ש״ח (חלק החברה 50%). ברבעון השני של שנת 2025 סווג חלק המסחר מנדל״ן בהקמה לנדל״ן מניב. צפי טופס 4 למגדל המשרדים ברבעון רביעי של שנת .2025

מתחם k ירושלים

ביום ה14- ביוני 2020 זכתה החברה, יחד עם חברת אלייד נדל"ן בע"מ, במכרז לחכירת מגרש בשטח של כ4.5- דונם (מתחם K (במתחם "שער העיר" העתיד להיבנות בכניסה לעיר ירושלים. הפרויקט בהיקף של כ79- אלף מ"ר עיליים על פי התב"ע שבתוקף וכ93- אלף מ"ר עיליים לפי תב"ע שהופקדה, וכן זכות להצמדת 200 מקומות חניה בנויים בחניון ציבורי תת קרקעי הצמוד למתחם וזאת בנוסף לחניות אשר קיימות במתחם (חלק החברה 50%). הפרויקט מעורב שימושים וכולל תעסוקה, מלונאות ומגורים מיוחדים. לתאריך הדוח הפרויקט נמצא בסיום עבודות הביסוס.

מרלו״גבית שמש - מרלו״ג עליון ומרלו״ג תחתון

ביוני ,2021 רכשה החברה מחברת י.ד.ע מניבים בע"מ 60% ממגרש בשטח של 40 דונם בבית שמש להקמת מרכז לוגיסטי. במתחם הקימו השותפות, מרכז לוגיסטי מתקדם בהיקף של כ- 50 אלף מ״ר, בעלות כוללת של כ- 360 מליון ש״ח כאשר חלקה של החברה 216 מיליון ש״ח. לתאריך הדוח, נמצא הפרויקט בשלבי סיום עבודות גמר מרלו״ג תחתון כאשר מרלו״ג עליון נמסר ללקוח.

המרלו״ג העליון בשטח של כ24- אלף מ״ר (חלק החברה 60%) החל להניב הכנסה בשנת .2024 היקף שכ״ד שנתי הינו כ14- מיליון ש״ח (חלק החברה 60%). לאור האמור סיווגה החברה בשנת 2024 את חלק המרלו״ג מנדל״ן בהקמה לנדל״ן בהשקעה.

בחודש אוגוסט ,2025 לאחר תאריך המאזן, חתמו השותפות על הסכם שכירות עם חברת לוגיסטיקה בהיקף של כ- 12.5 אלף מ״ר (חלק החברה 60%).

קרקע ברחוב הסוללים בתל אביב

במרץ ,2024 רכשה החברה קרקע ברחוב הסוללים בתל -אביב בשטח של כ- 5.6 דונם להקמת מגדל משרדים, וזאת תמורת סך של 210 מיליון ש"ח (לא כולל עלויות עסקה), הקרקע נמצאת במיקום מרכזי ובעל נגישות גבוהה. הקרקע הינה בחכירה מעיריית תל- אביב יפו עד שנת .2059 החברה מקדמת תכנון מתחמי ביחד עם בעלי קרקעות גובלות, על המקום מקודמת תוכנית מתאר ארצית מספר 70 (תגבור זכויות בניה בסמיכות לתחנות הסעת המונים).

פרויקטים בהקמה ותכנון

אמות דנישרא - פארק אפק

פרויקט משותף לחברה ולחברת דנישרא אינטרנשיונל בע״מ (חלקו של כל צד 50%) להקמת מבנה משרדים רביעי מעל קומה מסחרית קיימת במתחם אמות פארק אפק שבראש העין. המתחם בבעלות משותפת של הצדדים.

המבנה כולל 6 קומות מעל קומת קרקע מסחרית קיימת בשטח כולל של 9,400 מ״ר. זכויות הבניה להקמת המבנה התקבלו במסגרת תב״ע שקידמו הצדדים ואשר קיבלה תוקף בשנת .2020 היקף ההשקעה להקמת הפרוייקט מוערך בסך של 80 מיליון ש״ח (חלקה של החברה 50%).

במהלך הרבעון השני של שנת 2025 התקבל טופס 4 למבנה והנכס סווג מנדל״ן בהקמה לנדל״ן מניב.

פרויקט 2ToHa בתל אביב

במסגרת העסקה המשותפת של החברה וחברת גב-ים לקרקעות בע"מ, בעלות הזכויות במשותף ובחלקים שווים במקרקעין המצויים בצומת הרחובות תוצרת הארץ, יגאל אלון ודרך השלום בתל אביב, מוקם מגדל 2ToHa בשטח עילי של כ156- אלף מ״ר ("2ToHa(". ביום 25 ביוני 2024 התקשרו השותפים בהסכם שכירות עם גוגל ישראל בע״מ (״גוגל״).

על פי ההסכם, תשכור גוגל מהשותפים כ- 60 אלף מ״ר ברמת מעטפת בחלקו העליון של מגדל 2ToHa וכן כמה מאות מקומות חניה, לתקופת שכירות בת 10 שנים (עם זכות יציאה חד פעמית בתום 5 שנים), שתחל ברבעון הראשון של שנת ,2027 עם השלמת הקמתו של 2ToHa, בתמורה לדמי שכירות כוללים בסך של כ- 115 מיליון ש״ח בשנה (ברמת מעטפת) הצמודים למדד חודש מאי 2024 (חלק החברה- 50%).

כמקובל בעסקאות כגון אלו, בנוסף להסכם השכירות , נחתמו הסכמי הקמה וניהול, תוך מתן ערבויות הדדיות לקיום התחייבות הצדדים.

בניית מגדל 2ToHa נמצאת בעיצומה ובימים אלו הושלמו כ- 75% מעבודות השלד בהתאם ללו״ז המתוכנן. עבודות המעטפת והמערכות של 2ToHa מתקדמות גם הן לפי התכנון והצפי להשלמת הבנייה וקבלת טופס 4 הינו סוף שנת .2026

מובהר כי עיתוי מועדי השלמת הקמתו של 2ToHa ותחילת תקופת השכירות, הינם בגדר מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ״ח- .1968 המידע המתואר לעיל מבוסס על המידע המצוי בידי החברה נכון למועד זה ביחס לסטטוס התקדמות בניית הפרויקט. הערכות ותחזיות החברה בעניין זה תלויות וכפופות להתקיימותן של פעולות ונסיבות שאינן בשליטתה או להתממשות אילו מגורמי הסיכון הנכללים בפרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

קרקע בתל אביב- ToHa

בחודש פברואר, 2024 התקשרה החברה עם חברת גב-ים לקרקעות בע״מ, השותפה בפרוייקט ToHa בתל-אביב, למכירת מחצית הזכויות של אמות בחטיבת קרקע בשטח של כ3- דונם (מגרש 300) בסמוך לפרויקט ToHa, לפי תנאי העסקה 50% מתמורת העסקה התקבלה ברבעון הראשון של שנת 2024 ו50%- הנותרים התקבלו במהלך הרבעון השלישי של שנת .2024 על פי התב״ע המאושרת, ניתן להקים על המקרקעין פרויקט בשטח של כ5,000- מ״ר לתעסוקה וכ90- יח״ד, תמורת המכירה עומדת על סך של 155 מיליון ש״ח, בתוספת מע״מ כחוק. במהלך השנתיים האחרונות השותפות השלימה רכישת נכסים הגובלים במתחם ToHa, מתוך מטרה לפתח ולהעצים זכויות בניה במתחם בהתאם לתוכניות המתאר העירוניות והארציות. היקף הרכישות עד כה מסתכם לסך של כ750- מיליון ש״ח (כולל מגרש 300/301 וכולל רכישות במהלך שנת 2025), חלק החברה הינו .50%

בחודש ינואר, ,2025 התקשרה החברה עם צד ג' בלתי קשור לרכישת מחצית חטיבת קרקע בשטח של כדונם בסמוך לפרויקט ToHa, עליו ניתן יהיה להקים כ2,000- מ"ר תעסוקה וכ33- יח"ד מגורים, בתמורה לתשלום בסך של 41.5 מיליון ,₪ בתוספת מע"מ כחוק (חלק החברה).

ניהול מבנה חוב

מדיניות החברה הינה שמירה על שיעור מינוף יעיל באמצעות גיוס חוב במח״מ ארוך. החוב הכולל ברוטו של החברה ליום 30 ביוני, 2025 מסתכם ב10.1- מיליארד ש"ח. מח"מ החוב הכולל הינו 5.0 שנים והריבית האפקטיבית המשוקללת הינה 2.0% צמודת מדד. מלוא נכסי החברה (98%) אינם משועבדים.

בחודש מאי ,2025 הנפיקה החברה, באמצעות הרחבה סדרה קיימת (סדרה י׳), אגרות חוב בהיקף של 636 מיליון ש״ח ע.נ בתמורה נטו של 665 מיליון ש״ח, בריבית אפקטיבית צמודת מדד בשיעור של 3.4% (כולל השפעת עסקת גידור) והינן בעלות מח״מ של כ- 7.5 שנים.

בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, הנפיקה החברה לציבור כ- 20.7 מיליון מניות רגילות וכ- 10.3 מיליון כתבי אופציה (סדרה 12) הניתנות למימוש למניות רגילות עד ליום 31 בדצמבר ,2026 כנגד תשלום מחיר מימוש (מתואם דיבידנד) בסך 28 ש״ח (ללא הצמדה למדד) לכל כתב אופציה. התמורה המיידית נטו שהתקבלה בגין ההנפקה הסתכמה לסך של כ- 505 מיליון ש״ח. התמורה העתידית ברוטו שתתקבל על ידי החברה בהינתן מימוש מלוא כתבי האופציה (סדרה 12) שהונפקו כאמור למניות ובכפוף להתאמות, תסתכם לסך של כ- 290 מיליון ש״ח.

נכון למועד פרסום הדוח, לחברה יתרות מזומנים בהיקף של כ- 1 מיליארד ש״ח ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסך של 1.05 מיליארד ש״ח.

פריסת פרעונות חוב על פני השנים

במיליוני ש״ח

.1 בשנת ,2025 לא כולל הלוואה לזמן קצר בחברה בשליטה משותפת בהיקף של 82 מש״ח. אשר עתידה להפוך להלוואה לזמן ארוך.

המרווח בין שיעור היוון משוקלל לבין עלות החוב המשוקללת צמודת מדד

שיעור היוון משוקלל

עלות חוב משוקללת

עלות גיוס חוב,2.8%- מבוססת על אג״ח אמות (סדרה ח׳), מח״מ 4.8 שנים. לפי מחיר שוק ליום 10 באוגוסט 2025

בית זיויאל, תל אביב

NOI NET OPERATING INCOME

להלן מידע אודות ה-NOI) רווח מהשכרת נכסים והפעלתם, בנטרול פחת והפחתות) של החברה:

להערכת הנהלת החברה, נתון ה-NOI הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכות שווי של נדל"ן מניב. תוצאת חלוקתו של נתון זה בשיעור ההיוון המקובל ליעוד ולאזור הגיאוגרפי בו מצוי הנכס ("Rate Cap ("מהווה את אחת האינדיקציות לקביעת שוויו של הנכס (מעבר לאינדיקציות נוספות כגון: שווי שוק של נכסים דומים באותו אזור, מחירי מכירה למ"ר מבונה הנגזרים מעסקאות אחרונות שבוצעו ועוד).

בנוסף משמש נתון ה-NOI למדידת תזרים המזומנים החופשי הפנוי לשירות חוב פיננסי שנלקח למימון רכישת הנכס. מודגש בזאת כי ה-NOI:

A. אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
B. אינו משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של החברה, כולל יכולתה לבצע חלוקת כספים.
- C. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של החברה.

התפתחות NOI

באלפי ש"ח

	רבעון 2 2025	רבעון 1 2025	רבעון 4 2024	רבעון 3 2024	רבעון 2 2024
ם בתקופה נכסים זהי	261,589	263,994	265,034	264,052	258,436
נו מנדל״ן שים/שמוי נכסים חד בהקמה	1,253	328	-	-	-
מכרו נכסים שנ	4	6	-	4	71
כל NOI - סך ה	262,846	264,328	265,034	264,056	258,507

ברבעון השני של שנת 2025 הסתכם ה-NOI לכ263- מיליון ש"ח לעומת כ259- מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, המהווה גידול של .1.7% הרבעון השני של שנת 2025 כולל השפעה של מלחמת ״עם כלביא״ אשר בגינה נרשמה הפרשה בגין אובדן הכנסות מוערך של כ- 2 מיליון ש״ח.

ה- Property Same NOI ברבעון הנוכחי הסתכם לכ- 262 מיליון ש״ח לעומת 258 מיליון ש״ח ברבעון המקביל אשתקד, המהווה גידול של .1.2% הרבעון השני של שנת 2025 כולל השפעה של מלחמת ״עם כלביא״ אשר בגינה נרשמה הפרשה בגין אובדן הכנסות מוערך של כ- 2 מיליון ש״ח. בנטרול ההפרשה כאמור, הגידול הינו כ- .2%

שיעור התשואה המשוקלל

להלן תחשיב שיעור תשואה משוקלל (Rate Cap (הנגזר מכלל הנדל"ן המניב של החברה ליום 30 ביוני, .2025

ח מיליוני ש"
17,467	(1) ביוני, 2025 חב ליום 30 מאוחד מור קעה בדוח נדל"ן להש
(864)	חים פנויים מיוחס לשט בניכוי- שווי
234	ון ואחרות יות, דמי היו שקעות צפו בתוספת ה
16,837	ביוני2025, ם ליום 30 ם מושכרי חס לשטחי קעה המיו נדל"ן להש
263	שני 2025 NOI רבעון
1,052	שני 2025 NOI רבעון על בסיס NOI שנתי
18	NOI צפויות התאמות
1,070	(1) (2) מתוקנן שנתי צפוי סה"כ NOI
6.36%	( Rate Cap להשקעה ( נדל"ן מניב לל הנגזר מ ואה משוק שיעור תש

.1 בנטרול שווי נכסים המוחזקים למכירה בסך של כ213- מיליון ש״ח ותרומתם ל-NOI השנתי.

.2 NOI הנ״ל אינו מהווה את תחזית החברה, לעניין תחזית החברה ראה עמוד 32 בדוח זה.

ניתוח רגישות נדל״ן להשקעה

להלן ניתוח רגישות של שווי נדל״ן להשקעה בשיעור ההיוון המשוקלל (Rate Cap (על בסיס NOI מתוקנן (כולל חברות בהסדרים משותפים): בהתבסס על NOI של 1,070 מיליון ש״ח, כל שינוי של 0.25% בשיעור ההיוון המשוקלל על התאמת השווי ההוגן הינו 663 מיליון ש״ח (בניכוי מסים נדחים בשיעור של 23% כ510- מיליון ש״ח).

FFO FUNDS FROM OPERATIONS

ה-FFO הינו מדד מקובל בארה"ב, קנדה ואירופה למתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות של חברות נדל"ן מניב, המעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. מדד זה אינו נדרש על פי כללי החשבונאות. FFO, כהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול רווחים (או הפסדים) ממכירת נכסים, בתוספת פחת והפחתות (בגין נדל"ן), בנטרול מיסים נדחים והוצאות שאינן תזרימיות.

החברה מעריכה כי אנליסטים, משקיעים ובעלי מניות עשויים לקבל מידע בעל ערך מוסף ממדידה של תוצאות הפעילות של החברה על בסיס FFO. מדד ה-FFO משמש, בין היתר, אנליסטים לצורך בחינת שיעור חלוקת הדיבידנד מתוך תוצאות הפעילות על פי FFO של חברות נדל"ן. על פי FFO של חברות נדל"ן. יש להדגיש כי ה-FFO:

A. אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
- B. אינו משקף מזומנים שבידי החברה ויכולתה לחלקם.
C. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח המדווח הנקי לצורך הערכת תוצאות פעילות החברה.

FFO הינו מדד המחושב לפי גישת הנהלת החברה.

חישובי FFO

באלפי ש"ח

	שינוי 24/25	1-6.25	1-6.24	שינוי 24/25	4-6.25	4-6.24	2024
רווח לשנה		457,497	314,983		298,266	165,812	919,002
של נדל״ן י בשווי ההוגן רווחים משינו ת נדל״ן וחים ממכיר להשקעה ורו להשקעה		(267,420)	(122,338)		(250,623)	(99,704)	(570,485)
ווח והפסד ה שהוכרו בר עלויות רכיש		4,260	19,302		750	-	23,053
דחה בשל ס השוטף והנ השפעות המ עיל ההתאמות ל		77,702	26,967		48,697	(2,776)	154,578
1) שת הרשות ( FFO לפי גי	14%	272,039	238,914	53%	97,090	63,332	526,148
י אופציה הפחתת כתב		4,448	3,875		2,330	2,061	8,324
ת פחת והפחתו		1,483	1,389		756	593	2,850
ל קרן החוב שי הצמדה ע הוצאות הפר		128,325	163,633		103,791	140,057	285,863
(3) שת ההנהלה FFO לפי גי	-	406,295	407,811	(1%)	203,967	206,043	823,185
משוקלל מספר מניות	-	471,590	471,101	-	471,648	471,501	471,304
הנהלה לפי גישת ה FFO למניה (אגורות)	-	86.2	86.6	(1%)	43.2	43.7	174.6
ופה (2) ר המדד בתק שינוי בשיעו		1.57%	1.90%		1.28%	1.61%	3.4%

.1 כולל עדכון מספרי השוואה בגין הפחתת כתבי אופציה ופחת והפחתות בעקבות נייר עמדה של הרשות בנושא FFO.

.2 לשינוי בשיעור מדד המחירים לצרכן ישנה השפעה על הוצאות המסים השוטפים. כאשר ישנה עלייה/ירידה במדד המחירים לצרכן חלה עלייה/ירידה בהוצאות המימון בשל חוב צמוד מדד, הגורמת לירידה/עלייה בהפרשות למסים השוטפים.

.3 יצויין כי המדד האמור הינו מדד ה-FFO לפי גישת הנהלת החברה, והוא מהווה את ה-FFO לצרכי החישוב בהתאם לשטר הנאמנות של החברה.

EPRA EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION

מדד ה- EPRA הינו מדד המאגד את חברות הנדל״ן המניב הציבוריות באירופה. החברה נכללת במדד ה- EPRA החל מתאריך ה- 23 במרץ .2020

החברה מאמצת את נייר העמדה שפורסם על ידי EPRA, אשר מטרתו להגביר את השקיפות, האחידות וההשוואתיות של מידע פיננסי המדווח על ידי חברות הנדל״ן הנכללות במדד. להלן דיווח אודות שלושה מדדים פיננסיים, אשר חושבו בהתאם לנייר עמדה זה.

יש להדגיש כי המדדים שיפורטו להלן אינם כוללים את מרכיב הרווח הצפוי בגין הפרוייקטים בהקמה שטרם נרשם בדוחות הכספיים. נתונים אלה אינם מהווים הערכת שווי של החברה, אינם מבוקרים על ידי רואי החשבון המבקרים של החברה ואינם מהווים תחליף לנתונים בדוחות הכספיים.

EPRA NRV מדד

באלפי ש"ח

מדד ה - NRV EPRA משקף את ערך ההשבה נטו של הנכסים נטו של החברה בטווח הארוך בהנחת המשך פעילות עתידי ואי מימוש נכסי נדל״ן, לכן נדרשות התאמות מסויימות, כגון : ביטול המסים הנדחים הנובעים משערוך נדל״ן להשקעה.

	30/06/2025	31/12/2024
כספיים ה בדוחות ה מניות החבר וחס לבעלי הון עצמי מי	9,274,171	9,164,829
הוגן קעה לשווי נדל״ן להש בגין שערוך תודה למס בתוספת ע	2,032,865	1,955,163
EPRA NRV	11,307,036	11,119,992
רות) למניה (אגו NRV EPRA	2,395	2,358
רך נקוב) ה (באלפי ע לסוף תקופ כמות מניות	472,136	471,530

EPRA NTA מדד

באלפי ש"ח

מדד ה - NTA EPRA משקף את שווי הנכסים המוחשיים נטו של החברה. ההנחה העומדת בבסיס המדד היא שישויות קונות ומוכרות נכסים ולכן מנוטרלים רק חלק מהמסים הנדחים הנובעים משערוך נדל״ן להשקעה.

	30/06/2025	31/12/2024
כספיים ה בדוחות ה מניות החבר וחס לבעלי הון עצמי מי	9,274,171	9,164,829
ה לשווי הוג ל״ן להשקע ין שערוך נד ודה למס בג 50% מהעת בתוספת	1,016,433 ן	977,582
EPRA NTA	10,290,604	10,142,411
רות) למניה (אגו NTA EPRA	2,180	2,151
רך נקוב) ה (באלפי ע לסוף תקופ כמות מניות	472,136	471,530

EPRA NDV מדד

באלפי ש"ח

מדד ה - NDV EPRA משקף את ערך הסילוק נטו של נכסי החברה במקרה של מכירת נכסים ופרעון התחייבויות. לצורך חישוב המדד נלקחים בחשבון כל המסים הנדחים בגין עליית ערך שווי הנכסים שיחולו בעת מכירת הנכסים ונערכת התאמה לשווי הוגן של התחייבויות פיננסיות. יצויין כי אין לראות במדד זה את שווי נכסי החברה בפירוק, מאחר שבמקרים רבים השווי ההוגן לא מייצג את ערכי הנכסים במקרה של פירוק.

	30/06/2025	31/12/2024
כספיים ה בדוחות ה מניות החבר וחס לבעלי הון עצמי מי	9,274,171	9,164,829
לשווי הוגן ת פיננסיות ך התחייבויו התאמת ער	317,487	452,337
EPRA NDV	9,591,658	9,617,166
ה (אגורות) EPRA למני NDV	2,032	2,040
רך נקוב) ה (באלפי ע לסוף תקופ כמות מניות	472,136	471,530

תחזית לשנת במסגרת תוכנית העבודה של החברה לשנת ,2025 נבחנו כלל הנכסים של החברה, כולל השוכרים והסכמי השכירות, 2025

הוצאות התפעול של כלל הנכסים, תוך שימת דגש על ניצול מיטבי של המשאבים העומדים לרשותנו. תוכנית העבודה נעשתה בהתייחס לנתונים המאקרו כלכליים בשנת .2024 התוכנית משקפת יעדים מאתגרים להנהלה ולכלל עובדי החברה.

להלן תחזית החברה לתוצאותיה התפעוליות העיקריות של החברה לשנת ,2025 אשר מתבססת על הנחות העבודה הבאות:

עליה במדד המחירים לצרכן בשיעור שנתי של כ- .3%
חוזי שכירות חתומים וצפי הנהלת החברה בדבר חידושי הסכמי שכירות שוטפים בשנת .2025
בהתאם לאסטרטגיית החברה, התחזית לשנת 2025 כוללת צפי מימוש נכסים בהיקף שנתי של 2%-3% משווי נכסי הנדל״ן המניב של החברה, כחלק מתהליך טיוב פורטפוליו הנכסים.
לא יחולו שינויים מהותיים במצב הביטחוני בארץ ובסביבה העסקית בה פועלת החברה. ראה פרק הסביבה העסקית בדוח זה לעיל.

	בפועל	ודכנת תחזית מע	ורית תחזית מק	2024 בפועל
	1-6.25	2025	2025
) ליוני ש"ח NOI) במי	527	1,050-1,070	1,040-1,080	1,043
ליוני ש"ח הלה (במי גישת ההנ FFO לפי	) 406	810-830	800-830	823
לה שת ההנה ה לפי גי FFO למני (באגורות)	86.2	(1) 168-172	170-176	175

.1 בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, הנפיקה החברה לציבור כ- 20.7 מיליון מניות רגילות, בעקבות זאת גדל מספר המניות המשוקלל בשיעור של כ- 2% לעומת התחזית המקורית.

המידע בדבר התחזית לשנת 2025 הינו מידע צופה פני עתיד על פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח.1968- מידע צופה פני עתיד הינו תחזית, הערכה, אומדן או מידע אחר המתייחסים לאירוע או לעניין עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד. התחזית מבוססת על הערכות החברה, לרבות ההנחות המפורשות לעיל, שעלולות לא להתממש או להתממש באופן שונה מהותית, בין היתר, לאור התממשות גורמי הסיכון המפורטים בפרק תיאור עסקי התאגיד לשנת .2024

תוצאות הפעילות לפי דוחות כספיים מאוחדים

טבלת תמצית התוצאות העסקיות

במיליוני ש״ח

	לתקופה		ים ויים מהותי ברים לשינ הערות והס
	1-6.2025	1-6.2024
וניהול מי שכירות הכנסות מד כרת מעלות הש נכסים, נטו NOI הנכסים -	511	496	ם זהים. סות בנכסי מגידול הכנ הגידול נובע
ל״ן ווי הוגן נד התאמת ש מימושו רווח הון מ להשקעה ו	264	122	המדד קב השפעת משערוך ע הגידול נובע כס ם ושערוך נ שווי הנכסי בתקופה על בהקמה.
בגין ויות עסקה הפחתת על סים רכישת נכ	(4)	(19)
ת הלה וכלליו הוצאות הנ	32	31
מון, נטו הוצאות מי	198	220	שי שינוי בהפר ע בעיקר מ הקיטון נוב קופה 1.57% בת יה של הצמדה, על בתקופה של 1.90% עומת עליה המדווחת ל שתקד. המקבילה א
כנסה סים על הה הוצאות מי	92	40	אמת שווי שפעת הת בעיקר מה הגידול נובע הוצאות תקופה על עת המדד ב הוגן והשפ חים. המסים הנד
רווח נקי	457	315

טבלת סיכום פיננסי עסקי

במיליוני ש״ח

	ליום		ים ויים מהותי ברים לשינ הערות והס
	30.06.2025	31.12.2024
ניב, כולל השקעה מ סך נדל"ן ל רה זקים למכי נכסים מוח	17,055	16,710	הקמה ם מנדל״ן ב מסיווג נכסי הגידול נובע מת שווי קעות והתא , המשך הש לנדל״ן מניב הוגן.
מוחזקים לא נכסים הון חוזר, ל למכירה	(363)	(541)	ת ברה מסגרו ום הדוח לח למועד פרס 1,050 בהיקף של תי מנוצלות אשראי בל מיליון ש״ח.
, נטו חוב פיננסי	9,460	9,006
י מניות יוחס לבעל הון עצמי מ	9,274	9,165	, בקיזוז לל לתקופה מהרווח הכו הגידול נובע ידנד. חלוקות דיב

מזומנים ומסגרות אשראי

תזרימי מזומנים

תזרים המזומנים החיובי שנבע לחברה בתקופה המדווחת מפעילות שוטפת הסתכם ל407- מיליון ש"ח לעומת סך של 438 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

מסגרות אשראי מאושרות

לתאריך פרסום הדוח לחברה חמש מסגרות אשראי מאושרות בסך של 1,080 מיליון ש"ח.

.1 מסגרת אשראי ממוסד בנקאי בהיקף כולל של 280 מיליון ש״ח עד ל31- בדצמבר .2025
.2 מסגרת אשראי ממוסד בנקאי בהיקף כולל של 300 מיליון ש״ח עד ל- 31 בדצמבר .2025
.3 מסגרת אשראי ממוסד בנקאי בישראל בהיקף כולל של 150 מיליון ש״ח עד ל- 26 ביוני .2026
.4 מסגרת אשראי ממוסד בנקאי בישראל בהיקף כולל של 200 מיליון ש״ח עד ל 1 ביולי .2026
.5 מסגרת אשראי מגוף מוסדי בישראל בהיקף כולל של 150 מיליון ש״ח עד ל16- במרץ .2027

נכון למועד הדוח ולתאריך פרסום הדוח מסגרות האשראי הלא מנוצלות מסתכמות לסך של 1,050 מיליון ש״ח.

לצורך ניצול מסגרת האשראי הנ"ל על החברה לעמוד בתנאים הבאים:

.1 ההון העצמי המוחשי של החברה לא יפחת בכל עת שהיא משיעור של 25% מסך המאזן של החברה, בניכוי מזומן ושווי מזומן, בניכוי השקעות לזמן קצר (ניירות ערך סחירים לזמן קצר) ובניכוי ניירות ערך בקשר עם פעילות שהופסקה, על בסיס מאוחד.
- .2 היחס בין החוב הפיננסי נטו (בניכוי נדל"ן להשקעה בהקמה) של החברה לבין ה-NOI לא יעלה בכל עת על .10
  - .3 היחס בין החוב הפיננסי נטו לבין ה- CAP לא יעלה על .70%
    - .4 אלוני חץ בעלת שליטה בחברה.

נכון לתאריך הדוח עומדת החברה בכל אמות המידה הפיננסיות.

תזרימי מזומנים

נכון ליום 30 ביוני ,2025 לחברה גרעון בהון החוזר בהיקף של כ- 363 מיליוני ש״ח, נכון למועד פרסום הדוח לחברה יתרות מזומנים בהיקף של כ1- מיליארד ש״ח, בנוסף לחברה מסגרות אשראי שאינן מנוצלות מבנקים ומוסדות פיננסיים בסך של 1.05 מיליארד ש״ח, הניתנות למשיכה מיידית, לחברה צבר חוזים חתום בהיקף נרחב לשנים הבאות וכן נכסי החברה אינם משועבדים בסך של כ21- מיליארד ש״ח. מדיניות החברה הינה החזקת מסגרות אשראי לא מנוצלות חלף מזומנים ופיקדונות.

לדעת דירקטוריון החברה לאור האמור לעיל, קיום גרעון בהון החוזר אינו מצביע על בעיית נזילות.

הסכם ניהול עם החברה האם

בהתאם לאמור בבאור 20ג׳1 בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה לשנת ,2024 אישרה האסיפה הכללית בישיבתה מיום ה1- באפריל 2025 את הארכת תוקף הסכם הניהול עם החברה האם לתקופה נוספת של 3 שנים שתחילתה ביום 1.1.2025 ועד ליום ,31.12.2027 בתנאים דומים. לפרטים נוספים ראה באור 4ג׳ בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום .30.06.2025

מזומנים ומסגרות אשראי

מאזן הצמדה

לחברה התחייבויות פיננסיות בהיקף של כ10.1- מיליארד ש"ח, מתוכן 10 מיליארד ש"ח צמודות מדד. הנדל"ן המניב של החברה בהיקף של כ17- מיליארד ש"ח, מושכר כולו בהסכמי שכירות צמודי מדד. החברה רואה בכך מבחינה כלכלית הגנה אינפלציונית לטווח ארוך.

הון עצמי

ההון העצמי ליום 30.06.25 הסתכם לסך של 9.27 מיליארד ש"ח (הון עצמי למניה של 19.64 ש"ח ). ההון העצמי ליום 31.12.24 הסתכם לסך של 9.16 מיליארד ש"ח (הון עצמי למניה של 19.44 ש"ח).

אמות BDO, תל אביב

מדיניות דיבידנד

בחודש פברואר ,2025 קבע דירקטוריון החברה כי בשנת 2025 בכוונת החברה לחלק דיבידנד שנתי מינימלי בסך של 108 אגורות למניה, שישולם ב4- תשלומים רבעוניים שווים, בכפוף להחלטה ספיציפית של הדירקטוריון בכל רבעון.

בהמשך למדיניות זו, הכריזה החברה בחודשים פברואר ומאי, ,2025 על חלוקות דיבידנד לרבעונים הראשון והשני של שנת 2025 בסך כולל של 54 אגורות למניה (254 מיליון ש״ח). בנוסף בחודש פברואר ,2025 הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת 2024 בסך של 23 אגורות למניה (109 מיליון ש״ח) ששולם במרץ .2025 סך הכל שולם במהלך התקופה המדווחת סך של 363 מיליון ש״ח. בנוסף, בחודש אוגוסט ,2025 הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד לרבעון השלישי של שנת 2025 בסך של 27 אגורות למניה (133 מיליון ש״ח) אשר ישולם בחודש ספטמבר .2025

דיבידנד שוטף

דיבידנד נוסף

דיבידנד למניה

ש״ח למניה

דיבידנד שוטף למניה

דיבידנד נוסף למניה

אמות השקעות

במבט קדימה

החברה פועלת בהתאם לאסטרטגיה ארוכת טווח שתכליתה הרחבת והשבחת פורטפוליו הנכסים המניבים שבבעלותה תוך הקפדה על יצירת נדל"ן איכותי לאדם ולסביבה ומתן מעטפת שירותים מלאה ללקוחותיה. מימוש האסטרטגיה מושג באמצעות ייזום והקמת נכסים חדשים, רכישת נכסים, ופיתוח חברת ניהול הנכסים ושירות לקוחות. החברה בוחנת תדיר התרחבות באמצעות כניסה לתחומי פעילות נוספים בהם לנדל"ן המניב חלק משמעותי. החברה משלבת גיוסי חוב והנפקות הון על מנת לשרת את צרכיה תוך הקפדה על מבנה חוב מאוזן.

דירקטוריון החברה מודה למחזיקים בניירות הערך של החברה על האמון שנתנו בחברה.

כמו תמיד, תודה לבעלי המניות שלנו על התמיכה, לנותני השירות על מאמצם הבלתי נלאה, ללקוחות שלנו שבחרו באמות כבית לחברות שלהם ולעובדינו המסורים שעושים לילות כימים למען קידום עסקי החברה.

11 באוגוסט, 2025 נחתם בתאריך

נספחים

חזקים ביחד.

נספחים

41

נספח א׳ הערכת שווי מהותית

42

נספח ב׳ דוחות מאוחדים מורחבים

46

נספח ג׳ היבטי ממשל תאגידי

48

נספח ד׳

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

50

נספח ה׳ גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב

53

נספח ו׳ דוח בסיסי הצמדה

נספח ז׳ דוחות נפרדים

הצגת הנכס הערכת שווי מהותית - פרויקט 2ToHa

החברה הינה בעלים במשותף, עם חברת גב ים לקרקעות בע״מ (״גב ים״), בחלקים שווים, בשלב השני של פרוייקט תוה״א בתל-אביב, אשר יכלול כ201- אלף מ״ר, מתוכם כ156- אלף מ״ר עילי לשיווק וכ45- אלף מ״ר חניונים תת קרקעיים (ב100%-). בינואר 2019 השלימו החברה וגב ים את הקמתו של השלב הראשון בפרוייקט - תוה״א.1 במהלך שנת ,2021 אושרה תב״ע לשלב השני - תוה״א,2 והחברה וגב ים רכשו את זכויות הבניה מעיריית תל-אביב והחלו בהקמתו של הפרוייקט. לפרטים נוספים ראו סעיף 2.2.5.2 לדוח הדירקטוריון. הערכת השווי מהותית בהתאם לתקנה 8ב לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש״ל.1970-

	החברה) 50% - חלק 2Toha)
אזור	תל אביב
רי שימוש עיק	משרדים
ת הקרקע מועד רכיש	שה בין השנ הקרקע נרכ	שנת 2021 יה נרכשו ב וזכויות הבני 2010-2015 ים
הקמה לת עבודות תאריך התח	2019 החלו בשנת	של החניון רה ודיפון עבודות חפי
״ר) ה בשטח (מ חלק החבר	78,000
יונים ה בשטח חנ חלק החבר	22,500
וי מעריך השו	ורטי רפאל קונפ
וי? יך בלתי תל האם המער	בלתי תלוי
י? הסכם שיפו האם קיים	לא
כה מודל ההער	ומנים תזרימי המז גישת היוון
הנכס שיעבוד על	אין
כת השווי קף של הער תאריך התו	30/06/2025
		30.6.2025
באלפי ש״ח תום תקופה שווי הוגן ב		1,365,300
״ח ך באלפי ש רווחי שערו		105,800
מה צפוי מועד השל		2026
מייצג שיעור היוון		6.00%-6.25%
(1) ח) מיליוני ש״ לוס מלא (ב צפוי עם אכ NOI שנתי		144

.1 מחצית מהשטחים שטרם הושכרו ישווקו ברמת מעטפת ומחצית ברמת גמר מלאה.

מעריך השווי - מר קונפורטי הינו שמאי מקרקעין, בעל תואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת תל אביב, בעל ניסיון של כ20- שנים בתחום שמאות המקרקעין והערכות השווי. שכר טרחתו של מר קונפורטי לא הותנה בתוצאות הערכת השווי או בביצועי החברה. החברה וחברת גב ים בחרו להתקשר עם מר קונפורטי בשל ניסינו הרב ומקצועיותו בתחום הנדל״ן המניב בישראל, אשר מעניקים לו את הכישורים הנדרשים לקביעת השווי ההוגן של הפרויקט.

דוחות מאוחדים מורחבים נספח ב׳

אמות על הפארק, תל אביב

חזקים ביחד.

מאזנים מאוחדים מורחבים 1.1

דוחות מאוחדים מורחבים של החברה הינם דוחות החברה המוצגים על פי כללי ה-IFRS למעט יישומו של 11 IFRS "הסדרים משותפים" שיושם למפרע לגבי תקופות דיווח שנתיות המתחילות ב1- בינואר, .2013 דהיינו, השקעות במוחזקות המוצגות על בסיס אקוויטי שקודם ליישום התקן טופלו בשיטת האיחוד היחסי (בשל קיום הסדר חוזי לשליטה משותפת), מנוטרלות ומחושבות ע"י איחוד יחסי של החברות המוחזקות.

צמבר ליום 31 בד	וני ליום 30 בי
2024	2024	2025
אלפי ש״ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
			ף רכוש שוט
303,142	738,899	496,984	זמן קצר ופקדונות ל ווי מזומנים מזומנים, ש
22,285	23,833	22,387	לקוחות
5,607	1,700	8,808	וטפים, נטו נכסי מס ש
53,235	117,232	53,360	ות חובה חייבים ויתר
-	-	212,860	ה קים למכיר נכסים מוחז
384,269	881,664	794,399
			שוטף רכוש בלתי
17,294,792	16,857,590	17,466,904	קעה נדל"ן להש
3,316,001	3,038,044	3,546,932	מקרקעין ה וזכויות ב קעה בהקמ נדל"ן להש
20,610,793	19,895,634	21,013,836
133,431	132,390	144,021	לזמן ארוך יתרות חובה
46,412	46,540	45,255	נטו רכוש קבוע,
20,790,636	20,074,564	21,203,112	וטף וש בלתי ש סך-הכל רכ
21,174,905	20,956,228	21,997,511	סים סך-הכל נכ
			ת שוטפות התחייבויו
804,698	725,611	813,550	ת שוטפות איים וחלויו אגידים בנק אשראי מת
34,914	35,292	35,598	ני שירותים ספקים ונות
36,314	43,594	31,383	ת, נטו מס שוטפו התחייבויות
151,658	180,104	159,615	ות זכות זכאים ויתר
57,935	51,246	69,597	קעה נדל"ן להש זכאים בגין
1,085,519	1,035,847	1,109,743	שוטפות תחייבויות סך-הכל ה
וטפות ת שאינן ש התחייבויו
8,096,281	8,346,519	8,732,426	אגרות חוב
593,059	664,645	599,660	חרים קאיים ומא תאגידים בנ הלוואות מ
16,483	16,483	16,483	הפרשות
263,635	255,821	232,229	אחרות
1,955,163	1,826,531	2,032,865	ם, נטו מסים נדחי
10,924,621	11,109,999	11,613,663	פות שאינן שוט תחייבויות סך-הכל ה
הון
9,164,829	8,810,443	9,274,171	רה ות של החב לבעלי המני הון המיוחס
(64)	(61)	(66)	ליטה נן מקנות ש זכויות שאי
9,164,765	8,810,382	9,274,105	ן סך-הכל הו
21,174,905	20,956,228	21,997,511	והון תחייבויות סך-הכל ה

דוחות רווח והפסד מאוחדים מורחבים 1.2

	ודשים ל שישה ח לתקופה ש וני ביום 30 בי שנסתיימה 2024 2025		ל שלושה לתקופה ש יום נסתיימה ב חודשים ש 30 ביוני		לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר
			2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש"ח
וניהול נדל"ן מי שכירות הכנסות מד להשקעה	608,983	591,510	304,339	302,130	1,204,268
הפעלתם ת הנכסים ו עלות השכר	81,809	77,887	41,493	43,623	161,555
ם ם והפעלת כרת הנכסי רווח מהש	527,174	513,623	262,846	258,507	1,042,713
עה, דל"ן להשק וי הוגן של נ התאמת שו נטו	267,420	122,338	250,623	99,704	570,485
בגין רכישת ויות עסקה הפחתת על נכסים	(4,260)	(19,302)	(750)	-	(23,053)
	790,334	616,659	512,719	358,211	1,590,145
ת ותרומות הלה וכלליו הוצאות הנ	36,126	34,246	18,065	17,746	72,593
רות, נטו כנסות) אח הוצאות (ה	237	29	123	(4)	246
לות רגילות רווח מפעו	753,971	582,384	494,531	340,469	1,517,306
ה ואחר רשי הצמד הוצאות הפ	(128,325)	(163,633)	(103,791)	(140,057)	(285,863)
1) ית ריאלית ( הוצאות ריב	(74,189)	(61,982)	(38,878)	(32,020)	(129,122)
הכנסה מסים על ה רווח לפני	551,457	356,769	351,862	168,392	1,102,321
הכנסה מסים על ה	(93,960)	(41,786)	(53,596)	(2,580)	(183,319)
תקופה רווח נקי ל	457,497	314,983	298,266	165,812	919,002
מיוחס ל:
ם החברה הא בעלים של	457,500	314,986	298,268	165,814	919,007
שליטה ינן מקנות זכויות שא	(3)	(3)	(2)	(2)	(5)
	457,497	314,983	298,266	165,812	919,002

מידע נוסף

התחייבויות החברה (מאוחד מורחב) העומדות לפירעון לאחר 30 ביוני 2025 (באלפי ש״ח)

	אגרות חוב	בנקים	קאיות הלוואות בנ חדות חברות מאו	סך הכל
טפות חלויות שו	626,966	-	172,854	799,820
שנה שנייה	433,700	-	1,419	435,119
ית שנה שליש	978,660	-	1,419	980,079
ת שנה רביעי	2,081,519	142,859	1,419	2,225,797
ת ואילך שנה חמישי	5,624,048	428,604	23,941	6,076,593
רעונות סך הכל פי	9,744,893	571,463	201,052	10,517,408
ואחר אגרות חוב יתרת ניכיון				(371,772)
ב אוחד מורח ב פיננסי מ סך הכל חו				10,145,636

היבטי ממשל תאגידי נספח ג׳

הדמיה 2ToHa, תל אביב

חזקים ביחד.

היבטי ממשל תאגידי

בתקופת הדוח לא חלו שינויים מהותיים בהיבטי הממשל התאגידי בחברה כפי שפורטו בדוח התקופתי לשנת ,2024 הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד נספח ד׳

הדמיה 2ToHa, תל אביב

חזקים ביחד.

אומדנים חשבונאיים קריטיים

בעריכת הדוחות הכספיים נדרשת הנהלת החברה להשתמש באומדנים או בהערכות לגבי עסקאות או עניינים אשר השפעתם הסופית על הדוחות הכספיים אינה ניתנת לקביעה מדויקת בעת עריכתם. הבסיס העיקרי לקביעת ערכם הכמותי של אומדנים כאמור הוא הנחות שאותן מחליטה הנהלת החברה לאמץ בהתחשב בנסיבות נשוא האומדן, וכן המידע הטוב ביותר שיש ברשותה במועד עריכתו.

מטבע הדברים, בהיות אומדנים והערכות אלו תוצאה של הפעלת שיקול דעת בסביבה של אי וודאות, לעיתים משמעותית במיוחד, שינויים בהנחות הבסיס כנגזרת של שינויים שאינם תלויים בהכרח בהנהלת חברה, כמו גם תוספת מידע בעתיד שלא היה בנמצא ברשות החברה במועד בו נערך האומדן, עשויים להביא לשינויים בערכו הכמותי של האומדן, ולכן להשפיע גם על מצבה הכספי של החברה ותוצאות פעולותיה. לפיכך, אף שאומדנים או הערכות נעשים לפי מיטב שיקול הדעת של ההנהלה, ההשפעה הכמותית הסופית של עסקאות או עניינים דורשי אמידה יכולה להתברר רק כאשר עסקאות או עניינים אלו מגיעים לסיומם. במקרים מסוימים, התוצאה הסופית של נשוא האומדן יכולה להיות שונה באופן משמעותי במיוחד מהסכום הכמותי שנקבע לו במועד עריכת האומדן.

להלן מתוארים אומדנים חשבונאיים בעלי פוטנציאל להשפעה משמעותית במיוחד, להם נדרשת החברה בעת עריכת דוחותיה הכספיים המאוחדים.

שינויים בשווי הוגן של נדל"ן מניב

החברה קובעת את השווי ההוגן של הנדל"ן המניב בהתאם להוראות תקן בינלאומי מספר 40 ו13- IFRS. בקביעת השווי ההוגן בדוחות הכספיים השנתיים מסתמכת הנהלת החברה על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים. בדוחות החצי שנתיים מסתמכת החברה על מעריכים מקצועיים חיצוניים אשר מבצעים סקירה על מלוא נכסי החברה. ברבעונים הראשון והשלישי מסתמכת הנהלת החברה על מכתבי שינויים ממעריכים חיצוניים וברבעונים אלו במידה וישנו שינוי מהותי משוערך הנדל"ן המניב והחברה מסתמכת על מעריכים מקצועיים חיצוניים, אשר מבצעים סקירה על מלוא נכסי החברה.

בקביעת השווי ההוגן נלקחו בחשבון בין היתר עסקאות השוואה בשוק, שיעורי ההיוון המשמשים לנכות את תזרימי המזומנים העתידיים, אורך תקופת השכירות, איתנות השוכרים, היקף השטחים הפנויים בנכס, אורך הסכמי השכירות ופרק הזמן אשר יידרש להשכיר את המבנים לאחר פינוים, תקופת והיקף השטחים הפנויים (Vacancy (של הנכסים, התאמת דמי שכירות בנכסים בהם רמת דמי השכירות הינה מעל לקיים בשוק (rented-Over(, או מתחת למחירי השוק (rented-Under(, השלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח ו/או שמירה על הקיים וניכוי של עלויות תפעול בלתי מכוסות במקרים בהם מנוהלים הנכסים על ידי חברות ניהול גירעוניות.

שינויים בהנחות שמשמשות את המומחים החיצוניים הנ"ל, בשילוב עם שינויים בהערכות הנהלת החברה המתבססות על ניסיונה המצטבר, יכולים להביא לשינויים בסכום השווי ההוגן אשר נזקפים לדוח רווח והפסד, ובכך להשפיע על מצבה הכספי של החברה ותוצאות פעולותיה. בהתאם לתקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 (IFRS (ובהתאם להחלטת אכיפה חשבונאית 18-1 של הרשות לניירות ערך, החברה זוקפת לדוח רווח והפסד עלויות עסקה שהתהוו בעת רכישת נכסים חדשים.

גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב: תעודות התחייבות שבידי הציבור נספח ה׳

הדמיה מתחם אמות משפט, תל אביב

חזקים ביחד.

נתונים עדכניים ליום 30.06.2025 בקשר עם תעודות התחייבות שהונפקו על ידי החברה 4.1

סה"כ	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב	(באלפים)
	(סדרה י׳)	(סדרה ט׳)	(סדרה ח׳)	(סדרה ז׳)	(סדרה ו׳)	(סדרה ה')	(סדרה ד')

	21.3.24	21.3.24	18.2.21	6.2.20	30.6.19	31.3.16	31.7.14	ה מועד הנפק
	שקלי	צמוד מדד	צמוד מדד	שקלי	צמוד מדד	שקלי	צמוד מדד	בסיס
		בגין	בגין ינואר		בגין מאי		בגין יוני
		פברואר	2021		2019		2014
		2022
		ו טלפון:	תל אביב-יפ	חרוצים 14 מרחוב יד	בע״מ - .1	ו נאמנויות	רזניק פז נב	פרטי נאמן
	ואר	ני; כתובת ד	ליון - ראשו : מיכל אבט	; איש קשר	03-6389222	; פקס	03-6389200
	[email protected] : אלקטרוני
	רה בשווי הסד בשל ירידה סקת מסחר רסה על הפ קטוריון הבו החלטת דיר במקרה של						זכות לפדיון
	בסעיף ים כמפורט עים מסויימ בקרות ארו מת החברה סה או ביוז נחיות הבור בהתאם לה							מוקדם
	הנאמנות 6(2) בשטר
	5 בינואר	5 בינואר	5 בינואר	5 בינואר	3	4 בינואר	2 ביולי	ם מועד תשלו
					באוקטובר			קרן וריבית
	לא	כן	כן	כן	כן	לא		ות (1) כן האם מהותי
	162,669	245,000	450,000	465,000	423,287	276,047	241,941	מועד ערך נקוב ב
								ההנפקה
8,603,405	903,858	819,000	2,586,713	1,215,338	2,362,983	163,379	552,134	ום ערך נקוב לי
								30.06.25
9,543,680	903,858	857,908	3,033,517	1,215,338	2,724,796	163,379	644,884	מוד ערך נקוב צ
								30.06.25 ליום
9,347,695	918,248	841,522	2,903,370	1,165,519	2,700,150	163,905	654,981	ערך בדוחות
								יום הכספיים ל
								30.06.25
9,206,588	985,206	885,830	2,778,130	1,109,604	2,633,072	165,160	649,586	י שווי בורסא
								30.06.25 ליום
112,392	25,235	13,238	13,457	14,240	22,983	2,663	20,576	ברה ריבית שנצ
								30.06.25 ליום
	5.79%	3.20%	0.92%	2.44%	1.14%	3.39%	3.20%	ת שיעור ריבי
								ה נקובה לשנ

מגבלות על חלוקת דיבידנד

אגרות החוב כוללות מגבלות מסוימות על חלוקת דיבידנד:

בסכום העולה על הסכום המותר במועד בו ההון העצמי של החברה, לרבות כתוצאה מחלוקת הדיבידנד, יהיה נמוך מ- 2.4 מיליארד ש״ח ("הסכום המותר" משמעו FFO בתוספת רווח ממימוש נכסים ובניכוי דיבידנדים שהוכרזו, והכל מתחילת השנה הקלנדרית במצטבר).
- חלוקת דיבידנד אשר כתוצאה ממנו יפחת ההון העצמי אל מתחת ל- 2.2 מיליארד ש״ח.
- חלוקת דיבידנד אשר כתוצאה ממנו יופרו היחסים הפיננסיים "יחס חוב ל- NOI "ו-"יחס הון".

נכון לתאריך הדוח לא מתקיימות מגבלה אלו.

.1 מהותית בהתאם לתקנה 10ב(13) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים), התש"ל,1970- קרי, סדרה תיחשב מהותית אם סך התחייבויות התאגיד על פיה לתום שנת הדיווח, כפי שהן מוצגות במסגרת הנתונים לפי תקנה 9ג, מהוות חמישה אחוזים או יותר מסך התחייבויות התאגיד, כפי שהן מוצגות במסגרת הנתונים האמורים.

נתונים עדכניים ליום 30.06.2025 בקשר עם תעודות התחייבות שהונפקו על ידי החברה 4.1

לדוח דירוג עדכני של מידרוג בע"מ ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 4 באפריל, 2024 מספר אסמכתא .2024-01-038856

לדוח דירוג עדכני של מעלות, החברה הישראלית לדירוג ניירות-ערך בע"מ, ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 5 בינואר, 2025 מספר אסמכתא .2025-01-001236

סדרות ד׳, ה׳, ו׳, ז׳, ח׳, ט׳ ו- י׳

היתר, כוללים, בין מסוימים ה ת אירועים ם התרחשו עון מיידי ע מדתן לפיר נאים להע ב כוללות ת אגרות החו
דלהלן: אירועים כ אמת המידה	תאריך הדוח היחס נכון ל	ס עמידה ות סטטו 'ח לתאריך הדו'
ארד ש"ח 1-2.8- מילי השווה ל ה גבוה מסך י של החבר הונה העצמ ת האג״ח); (תלוי בסדר	9.3	נאי עומדים בת
ל- NOI ה בהקמה) ל"ן להשקע יכוי שווי נד ננסי נטו (בנ יחס חוב פי חוב ם רצופים; ( שני רבעוני 14 במשך תי עולה על מתוקנן שנ ם בנקאיים, רה לתאגידי פי של החב חובה המצר פיננסי נטו: סוגיו בניכוי אג"ח על כל רים ולבעלי יננסיים אח למוסדות פ סחירות יות, בטוחות קרנות כספ פיקדונות, ווי מזומנים, מזומנים וש החברה). מאוחד של ם במאזן ה והכל כשווי	6.0	נאי עומדים בת
; ים ברציפות ) שני רבעונ BBB מינוס BBB -) החוב הינו דרוג אגרות	Aa Stable2/	נאי עומדים בת
ת מ22.5%- טו לא יפח ים נדחים נ חייבות מיס תוספת הת הון עצמי ב ת וחות סחירו ן ובניכוי בט ן ושווי מזומ בניכוי מזומ מסך המאזן ופים; רבעונים רצ במשך שני	53%	נאי עומדים בת
שני חת במשך בדים לא יפ אינם משוע חברה אשר שווי נכסי ה 125% או מסך של ארד ש"ח, של 1 מילי ופים מסך רבעונים רצ -י). רות חוב ט ו בסדרות אג בוה (לא חל ות החוב, כג מיתרת אגר	תי חברה הבל שווי נכסי ה 20.5 הינו כ- משועבדים ה "ח והוא גבו מיליארד ש דה מאמת המי	נאי עומדים בת
או (1) אה מהותית ה, של הלוו שלא הוסר רעון מיידי, דרישה לפי אביב. ת ערך בתל רסה לניירו נסחרת בבו אגרת חוב ה	רישה כזו לא קיימת ד	נאי עומדים בת
סוימים; ות תנאים מ עם התקיימ ת דיבידנד גבלת חלוק הוראות למ	ו הנסיבות ד לא התקיימ	ם בתנאי נן עומדי

.1 הלוואה מהותית משמעה: סדרת אגרות חוב שאינה נסחרת בבורסה או הלוואה או חוב מהותי שיתרת הערך ההתחייבותי שלהם או יתרתם, לפי העניין, במועד העמדתם לפירעון מיידי, מהווה 10% או יותר מסך ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על בסיס דוחותיה הכספיים המאוחדים הסקורים ו/או המבוקרים האחרונים, לפי העניין, שפרסמה החברה סמוך לפני אותו מועד או 200 מיליון ש"ח צמוד למדד המחירים לצרכן הידוע ביום חתימת שטר הנאמנות, לפי הגבוה.

דוח בסיסי הצמדה נספח ו׳

הדמיה מתחם K, ירושלים

דוח בסיס הצמדה לפי דוחות מאוחדים 11IFRS לתאריך 30.06.2025 באלפי ש"ח

	ד הצמדה למד	ללא הצמדה	יבויות) נכסים (התח סים שאינם פיננ	סה"כ
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
רכוש שוטף
י מזומנים מזומנים ושוו	-	484,107	-	484,107
לקוחות	-	21,261	-	21,261
טפים, נטו נכסי מס שו	-	-	8,692	8,692
ת חובה חייבים ויתרו	-	35,967	20,290	56,257
ים למכירה נכסים מוחזק			212,860	212,860
	-	541,335	241,842	783,177

ת לפי רות המטופלו השקעה בחב המאזני שיטת השווי	-	8,428	429,552	437,980
לזמן ארוך יתרות חובה	-	105,742	17,697	123,439
ספיים סך נכסים כ	-	655,505	689,091	1,344,596

קמה עה מניב ובה נדל"ן להשק	-	-	20,328,123	20,328,123
טו רכוש קבוע, נ	-	-	45,222	45,222
א כספיים סך נכסים ל	-	-	20,373,345	20,373,345
סך הנכסים	-	655,505	21,062,436	21,717,941
שוטפות התחייבויות
ם וחלויות גידים בנקאיי אשראי מתא שוטפות	640,697	-	-	640,697
י שירותים ספקים ונותנ	-	35,061	-	35,061
מס שוטפות התחייבויות	-	-	30,946	30,946
ת זכות זכאים ויתרו	86,309	29,098	44,396	159,803
ה דל''ן להשקע זכאים בגין נ	-	67,160	-	67,160
ות שוטפות סך התחייבוי	727,006	131,319	75,342	933,667
פות שאינן שוט התחייבויות
אגרות חוב	8,670,609	61,818	-	8,732,427
איות הלוואות בנק	571,463	-	-	571,463
	9,242,072	61,818	-	9,303,890
ות כספיות סך התחייבוי	9,969,078	193,137	75,342	10,237,557

מיסים נדחים	-	-	1,965,295	1,965,295
הפרשות	-	-	16,483	16,483
אחרות	191,411	3,019	30,072	224,502
ות ות לא כספי סך התחייבוי	191,411	3,019	2,011,850	2,206,280
ויות סך ההתחייב	10,160,489	193,137	2,087,192	12,443,837
ת על בויות כספיו עודף התחיי ים נכסים כספי	(9,969,078)	462,368	613,749	(8,892,961)

דוחות נפרדים נספח ז׳

הדמיה מתחם אמות משפט, תל אביב

דוחות כספיים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025

חזקים ביחד.

אמות השקעות בע"^מ

דוחות כספיים מאוחדים תמציתיים בייים לתקופה שסתיימה ביום ³⁰ ביוי ²⁰²⁵

(בלתי מבוקרים)

אמות השקעות בע"^מ

דוחות כספיים מאוחדים תמציתיים בייים לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025

(בלתי מבוקרים)

תוכן העייים

עמוד

חשבון ה של רואי דוח סקיר	59
ים): תי מבוקר חדים (בל יתיים מאו פיים תמצ דוחות כס
כספי ל המצב ה אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	60
ו הפסד ל הרווח א אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	61
כולל ל הרווח ה אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	62
ם בהון ל השיויי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	63-67
המזומים ל תזרימי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	68-69
מאוחדים מציתיים ספיים הת דוחות הכ ביאורים ל	70-72
ים פיים פרד דוחות כס	73-82
ספחים	83-87

דו"ח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של אמות השקעות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של אמות השקעות בע"מ וחברות מאוחדות (להלן - "הקבוצה"), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ21%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ28%- מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו, ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל-אביב, 11 אוגוסט, .2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת. 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת. 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5685 חיפה. 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים. 914510 ת.ח. 45396
טלפון: 4455 399 (73) 4972 + פקס: 4455 (73) 637 (73) 4972 into- [email protected]	טלפון: 5676 637 (8) 4972 + פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 7333 860 (4) 4972 +972 פקס: 2528 867 (2) 972 (2) +972 [email protected]	טלפון: 8888 501 (2) 4972 פקס: 4173 537 (2) 2972 [email protected]
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8.	משרד בית שמש יגאל אלוו 1 בית שמש, 9906201

אמות השקעות בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

	ליום	30 ביוי	מבר ליום 31 בדצ
	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		ר) (בלתי מבוק	(מבוקר)
ף רכוש שוט
ים שווי מזומ מזומים ו	484,107	726,645	288,358
לקוחות טו שוטפים,  כסי מס	21,261 8,692	23,038 1,388	21,327 5,230

ה תרות חוב חייבים וי	56,256	118,646	53,460
ט') ה באור 4 כירה (רא חזקים למ כסים מו	212,860	-	-
כוש שוטף סך-הכל ר	783,176	869,717	368,375
י שוטף רכוש בלת קעה דל"ן להש	16,842,305	16,280,534	16,710,175

עין ת במקרק מה וזכויו קעה בהק דל"ן להש	3,485,818	2,946,821	3,227,134
	20,328,123	19,227,355	19,937,309
י שווי המאז י שיטת ה טופלות לפ חברות המ השקעה ב	437,980	427,237	429,863
וך ה לזמן אר יתרות חוב	123,438	111,863	112,865
ע, טו רכוש קבו	45,222	46,503	46,376
שוטף כוש בלתי סך-הכל ר	20,934,763	19,812,958	20,526,413
כסים סך-הכל 	21,717,939	20,682,675	20,894,788

ת שוטפות התחייבויו
וטפות וחלויות ש אי אחרים ותי אשר	640,697	639,818	635,181
ים תי שירות ספקים וו	35,061	34,135	33,636
פות, טו ת מס שוט התחייבויו	30,946	43,196	35,484
רות זכות זכאים וית	159,803	180,116	151,092
שקעה ן דל"ן לה זכאים בגי	67,160	49,141	54,164
שוטפות תחייבויות סך-הכל ה	933,667	946,406	909,557

שוטפות ת שאין התחייבויו אגרות חוב	8,732,426	8,346,519	8,096,281
בקאיים מתאגידים הלוואות	571,463	554,340	562,609
הפרשות	16,483	16,483	16,483
אחרות	224,500	248,433	256,089
דחים ת מסים  התחייבויו	1,965,295	1,760,112	1,889,004
פות שאין שוט תחייבויות סך-הכל ה	11,510,167	10,925,887	10,820,466

הון
החברה מיות של ס לבעלי ה הון המיוח	9,274,171	8,810,443	9,164,828
שליטה ין מקות זכויות שא	(66)	(61)	(63)
ון סך-הכל ה	9,274,105	8,810,382	9,164,765
והון תחייבויות סך-הכל ה	21,717,939	20,682,675	20,894,788

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים בייים מהווים חלק בלתי פרד מהם. 11 באוגוסט, 2025

גר יהודית זי	דרהם שמעון אבו	תן חץ	ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
כ"ל משה למ	י מהל כלל	קטוריון יו"ר הדיר
כספים וסמכ"ל

אמות השקעות בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח והפסד

לשה	שלושה	לתקופה של	שישה	לתקופה של
שסתיימה בדצמבר ביום 31	תיימה ביום 30 ביוי	חודשים שס	תיימה 30 ביוי	חודשים שס ביום
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	ר)	(בלתי מבוק	ר)	(בלתי מבוק
1,166,416	292,395	295,272	572,142	590,895	קעה דל"ן להש ת ויהול  דמי שכירו הכסות מ
158,037	42,936	40,678	76,343	79,901	ם ם והפעלת רת הכסי עלות השכ
1,008,379	249,459	254,594	495,799	510,994	תם ים והפעל כרת הכס רווח מהש
575,125	99,704	246,886	122,338	263,683	מימושו ווח הון מ השקעה ור ל דל"ן ל ווי הוגן ש התאמת ש ר 4ט') (ראה באו
(23,053)	-	(750)	(19,302)	(4,260)	ה ויות עסק הפחתת על ווי הוגן - התאמת ש
1,560,451	349,163	500,730	598,835	770,417
65,765	16,222	16,158	30,853	32,378	יות הלה וכלל הוצאות ה
3,618	904	1,010	1,809	2,032	תרומות
160	1	124	(28)	236	חרות, טו וצאות) א הכסות (ה
1,490,908	332,036	483,438	566,201	735,771	ת לות רגילו רווח מפעו
26,897	4,137	5,683	8,180	8,918	ימון הכסות מ
(432,065)	(172,049)	(145,790)	(227,887)	(207,345)	ימון הוצאות מ
(405,168)	(167,912)	(140,107)	(219,707)	(198,427)	ימון, טו הוצאות מ
14,513	4,061	7,109	8,860	11,683	ו ממס חזקות, ט חברות מו רה ברווחי חלק החב
1,100,253	168,185	350,440	355,354	549,027	ההכסה מסים על רווח לפי
(181,251)	(2,373)	(52,174)	(40,371)	(91,530)	ההכסה מסים על
919,002	165,812	298,266	314,983	457,497	תקופה רווח קי ל
					מיוחס ל:
919,007	165,814	298,268	314,986	457,500	החברה בעלים של
(5)	(2)	(2)	(3)	(3)	שליטה ין מקות זכויות שא
919,002	165,812	298,266	314,983	457,497
					"ח): חברה (בש יות של ה לבעלי המ ה המיוחס רווח למי
					בסיסי
1.95	0.35	0.63	0.67	0.97	סך-הכל
1.95	0.35	0.63	0.67	0.97	א בדילול מל
					סך-הכל ימש מיות שש של הון ה משוקלל הממוצע ה
					יות) ה (אלפי מ רווח למי בחישוב ה
471,306	471,501	471,648	471,102	471,590	בסיסי
471,337	471,501	471,778	471,102	472,042	א בדילול מל

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים בייים מהווים חלק בלתי פרד מהם.

דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל אמות השקעות בע"^מ

	לתקופה של	שישה	לתקופה של	שלושה	לשה
	חודשים שס	תיימה	חודשים שס	תיימה	שסתיימה
	ביום	30 ביוי		ביום 30 ביוי	בדצמבר ביום 31
	2025	2024	2025	2024	2024
	(בלתי מבוק	ר)		ר) (בלתי מבוק	(מבוקר)
			אלפי ש"ח		אלפי ש''ח
לתקופה רווח כולל	457,497	314,983	298,266	165,812	919,002
מיוחס ל:
אם החברה ה בעלים של	457,500	314,986	298,268	165,814	919,007
שליטה ין מקות זכויות שא	(3)	(3)	(2)	(2)	(5)
	457,497	314,983	298,266	165,812	919,002

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים בייים מהווים חלק בלתי פרד מהם

אמות השקעות בע"מ על השיויים בהון מאוחדים ים תמציתי ות דוח

) מבוקר בלתי (

2 0 2 5 י  יו ב 3 0 ם יו ל ה ר ית	5 1 2, 6 4 8	5, 0 2 1, 7 3 3	1 1, 4 8 1	3, 7 2 8, 3 0 9	9, 2 7 4, 1 7 1	) 6 6 (	9, 2 7 4, 1 0 5
ם ל ו ש ו ז כר ו ה ש ד יביד ד	-	-	-	) 3 6 3, 1 1 8 (	) 3 6 3, 1 1 8 (	-	) 3 6 3, 1 1 8 (
ים ר ו ט ק יר ד ל ת יו מ ס ס בו מ ם ו ל ש ת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	1 6 9	-	1 6 9	-	1 6 9
ה ר ש מ א ש ו ו ים בד ו ע ל פציה ו א בי כת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	4, 2 7 9	-	4, 2 7 9	-	4, 2 7 9
ה ר ש מ א ש ו ו ים ר ו ט ק יר ד ים, בד ו ע ל פציה ו א בי כת ת יע פק ו ש ו ימ מ	6 0 6	1 9, 6 8 9	) 9, 7 8 2 (	-	1 0, 5 1 3	-	1 0, 5 1 3
פה ו ק ת ל ל ל כו ח ו ו ר	-	-	-	4 5 7, 5 0 0	4 5 7, 5 0 0	) 3 (	4 5 7, 4 9 7
2 0 2 5 ר א ו י ב 1 ם יו ל ה ר ית	5 1 2, 0 4 2	5, 0 0 2, 0 4 4	1 6, 8 1 5	3, 6 3 3, 9 2 7	9, 1 6 4, 8 2 8	) 6 3 (	9, 1 6 4, 7 6 5
	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א
	המיות הון	מיות	ואחרות	עודפים	החברה ל ש	ליטה ש	הון
		ל ע פרמיה	מיות מבוסס		המיות	ות מק	ל הכ - סך
			לום תש אות עסק		לי לבע מיוחס	שאין זכויות
			בגין הון רן ק		ל הכ - סך

ים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים בייים מהווים חלק בלתי פרד מהם. ביאור

) ר בוק מ לתי ב (	ן ו ה ב יים ו י ש ה ל ע ים ד ח ו א מ יים ית צ מ ת ת ו ח ו ד	"מ ע ב ת ו ע ק ש ה ת ו מ א
-------------------------------------	--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	----------------------------------------------------------------

2 0 2 4 י  יו ב 3 0 ם יו ל ה ר ית	5 1 2, 0 1 3	5, 0 0 1, 4 2 7	1 2, 4 8 7	3, 2 8 4, 5 1 6	8, 8 1 0, 4 4 3	) 6 1 (	8, 8 1 0, 3 8 2
ם ל ו ש ו ז כר ו ה ש ד יביד ד	-	-	-	) 3 5 7, 9 4 0 (	) 3 5 7, 9 4 0 (	-	) 3 5 7, 9 4 0 (
ים ר ו ט ק יר ד ל פציה ו א בי כת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	1 6 8	-	1 6 8	-	1 6 8
ה ר ש מ א ש ו ו ים בד ו ע ל פציה ו א בי כת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	3, 7 0 7	-	3, 7 0 7	-	3, 7 0 7
ה ר ש מ א ש ו ו ים ר ו ט ק יר ד ים, בד ו ע ל פציה ו א בי כת ת יע פק ו ש ו ימ מ	8 5 0	1 3, 7 5 0	) 2, 7 4 8 (	-	1 1, 8 5 2	-	1 1, 8 5 2
פה ו ק ת ל ל ל כו ח ו ו ר	-	-	-	3 1 4, 9 8 6	3 1 4, 9 8 6	) 3 (	3 1 4, 9 8 3
2 0 2 4 ר א ו י ב 1 ם יו ל ה ר ית	5 1 1, 1 6 3	4, 9 8 7, 6 7 7	1 1, 3 6 0	3, 3 2 7, 4 7 0	8, 8 3 7, 6 7 0	) 5 8 (	8, 8 3 7, 6 1 2
	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א
	המיות הון	מיות	ואחרות	עודפים	החברה ל ש	ליטה ש	הון
		ל ע פרמיה	מיות מבוסס		המיות	ות מק	ל הכ - סך
			לום תש אות עסק		לי לבע מיוחס	שאין זכויות
			בגין הון רן ק		ל הכ - סך

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים בייים מהווים חלק בלתי פרד מהם

אמות השקעות בע"מ על השיויים בהון ות תמציתיים מאוחדים דוח מבוקר (בלתי (

2 0 2 5 י  יו ב 3 0 ם יו ל ה ר ית	5 1 2, 6 4 8	5, 0 2 1, 7 3 3	1 1, 4 8 1	3, 7 2 8, 3 0 9	9, 2 7 4, 1 7 1	) 6 6 (	9, 2 7 4, 1 0 5
ם ל ו ש ו ז כר ו ה ש ד יביד ד	-	-	-	) 1 2 7, 3 5 3 (	) 1 2 7, 3 5 3 (	-	) 1 2 7, 3 5 3 (
ים ר ו ט ק יר ד ל ת יו מ ס ס בו מ ם ו ל ש ת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	9 2	-	9 2	-	9 2
ה ר ש מ א ש ו ו ים בד ו ע ל פציה ו א בי כת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	2, 2 3 8	-	2, 2 3 8	-	2, 2 3 8
ים ר ו ט ק יר ד ים, בד ו ע ל פציה ו א בי כת ה ת ר יע ש פק מ א ו ש ש ו ו ימ ו מ	5 9 7	1 9, 5 0 1	) 9, 7 4 2 (	-	1 0, 3 5 6	-	1 0, 3 5 6
פה ו ק ת ל ל ל כו ח ו ו ר	-	-	-	2 9 8, 2 6 8	2 9 8, 2 6 8	) 2 (	2 9 8, 2 6 6
2 0 2 5 ל י ר פ בא 1 ם יו ל ה ר ית	5 1 2, 0 5 1	5, 0 0 2, 2 3 2	1 8, 8 9 3	3, 5 5 7, 3 9 4	9, 0 9 0, 5 7 0	) 6 4 (	9, 0 9 0, 5 0 6
	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א
	המיות הון	מיות	ואחרות	עודפים	החברה ל ש	ליטה ש	עצמי הון
		ל ע פרמיה	מיות מבוסס		המיות	ות מק	ל הכ - סך
			לום תש אות עסק		לי לבע מיוחס	שאין
			בגין הון רן ק		ל הכ - סך	זכויות

2 0 2 4 י  יו ב 3 0 ם יו ל ה ר ית	5 1 2, 0 1 3	5, 0 0 1, 4 2 7	1 2, 4 8 7	3, 2 8 4, 5 1 6	8, 8 1 0, 4 4 3	) 6 1 (	8, 8 1 0, 3 8 2
ם ל ו ש ו ז כר ו ה ש ד יביד ד	-	-	-	) 1 2 7, 3 0 1 (	) 1 2 7, 3 0 1 (	-	) 1 2 7, 3 0 1 (
ים ר ו ט ק יר ד ל פציה ו א בי כת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	9 0	-	9 0	-	9 0
ה ר ש מ א ש ו ו ים בד ו ע ל פציה ו א בי כת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	2, 0 0 1	-	2, 0 0 1	-	2, 0 0 1
ה ר ש מ	9 9	1, 2 8 1	-	-	1, 3 8 0	-	1, 3 8 0
א ש ו ו ים ר ו ט ק יר ד ים, בד ו ע ל פציה ו א בי כת ת יע פק ו ש ו ימ מ
פה ו ק ת ל ל ל כו ח ו ו ר	-	-	-	1 6 5, 8 1 4	1 6 5, 8 1 4	) 2 (	1 6 5, 8 1 2
2 0 2 4 ל י ר פ בא 1 ם יו ל ה ר ית	5 1 1, 9 1 4	5, 0 0 0, 1 4 6	1 0, 3 9 6	3, 2 4 6, 0 0 3	8, 7 6 8, 4 5 9	) 5 9 (	8, 7 6 8, 4 0 0
	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א
	המיות הון	מיות	ואחרות	עודפים	החברה ל ש	ליטה ש	עצמי הון
		ל ע פרמיה	מבוסס מיות		המיות	ות מק	ל הכ - סך
			לום תש		לי לבע מיוחס	שאין
			בגין אות הון עסק רן ק		ל הכ - סך	זכויות

אמות השקעות בע"מ על השיויים בהון ות תמציתיים מאוחדים דוח ) מבוקר (בלתי

2 0 2 4 ר ב מ צ ד ב 3 1 ם יו ל ה ר ית	5 1 2, 0 4 2	5, 0 0 2, 0 4 4	1 6, 8 1 5	3, 6 3 3, 9 2 7	9, 1 6 4, 8 2 8	) 6 3 (	9, 1 6 4, 7 6 5
ם ל ו ש ו ז כר ו ה ש ד יביד ד	-	-	-	) 6 1 2, 5 5 0 (	) 6 1 2, 5 5 0 (	-	) 6 1 2, 5 5 0 (
ים ר ו ט ק יר ד ל פציה ו א בי כת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	4 1 6	-	4 1 6	-	4 1 6
ה ר ש מ א ש ו ו ים בד ו ע ל פציה ו א בי כת ין בג בה ט ה יפת ק ז	-	-	7, 9 0 8	-	7, 9 0 8	-	7, 9 0 8
ה ר ש מ א ש ו ו ים ר ו ט ק יר ד ים, בד ו ע ל פציה ו א בי כת ש ו ימ מ	8 7 9	1 4, 3 6 7	) 2, 8 6 9 (	-	1 2, 3 7 7	-	1 2, 3 7 7
פה ו ק ת ל ל ל כו ח ו ו ר	-	-	-	9 1 9, 0 0 7	9 1 9, 0 0 7	) 5 (	9 1 9, 0 0 2
2 0 2 4 ר א ו י ב 1 ם יו ל ה ר ית	5 1 1, 1 6 3	4, 9 8 7, 6 7 7	1 1, 3 6 0	3, 3 2 7, 4 7 0	8, 8 3 7, 6 7 0	) 5 8 (	8, 8 3 7, 6 1 2
	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א	ש"ח לפי א
	המיות הון	מיות	מיות מבוסס	עודפים	החברה ל ש	ליטה ש	הון
		ל ע פרמיה	בגין אות לום הון עסק תש רן ק		לי לבע ל המיות הכ מיוחס - סך	שאין ות מק זכויות	ל הכ - סך

ים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים בייים מהווים חלק בלתי פרד מהם. ביאור ה

אמות השקעות בע"מ תמציתיים מאוחדים על השיוייםות(מבוקר)

דוח

בהון

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומים אמות השקעות בע"^מ אשראי מתאגידים בקאיים, ותי אשראי אחרים ומועדי חלויות וכחיים

לשה שסתיימה מבר ביום 31 בדצ	שלושה תיימה ביום 30 ביוי	לתקופה של חודשים שס	שישה תיימה 30 ביוי	לתקופה של חודשים שס ביום
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	ר)	(בלתי מבוק	ר)	(בלתי מבוק
					טפת עילות שו ומים - פ תזרימי מז
919,002	165,812	298,266	314,983	457,497	תקופה רווח קי ל
(76,290)	100,271	(66,996)	123,235	(50,893)	ת לות שוטפ מים מפעי רימי המזו להצגת תז הדרושות התאמות (ספח א')
842,712	266,083	231,270	438,218	406,604	ת שוטפת טו - פעילו מזומים 
					קעה עילות הש ומים - פ תזרימי מז להשקעה וסף, דל"ן מס ערך מ קעה כולל דל"ן להש השקעות ב
(697,331)	(82,228)	(141,093)	(424,915)	(328,387)	ה כויות ביי בהקמה וז
350,312	21,000	18,475	254,825	26,725	4ט') ביאור ראה להשקעה ( מוש דל"ן חשבון מי תמורה על
-	-	-	-	6,057	ש כסים בגין מימו שהתקבל מס שבח
(16,742)	-	(7,597)	(12,179)	(7,597)	כסים ין מימוש  ששולם בג מס שבח
(28,167)	(4,696)	(4,762)	(15,930)	(6,320)	ה רך השקע יתה לצו הלוואה ש טת השווי ות לפי שי ת המטופל ות מחברו לת) הלווא פרעון (קב
4,000	732	254	416	2,077	המאזי
(1,151)	(11)	39	42	(106)	ע ואחרות רכוש קבו השקעה ב
(389,079)	(65,203)	(134,684)	(197,747)	(307,551)	ת השקעה טו - פעילו מזומים  ון עילות מימ ומים - פ תזרימי מז
(612,550)	(127,301)	(127,353)	(357,940)	(363,118)	שולם דיבידד ש
555,078	-	651,487	555,078	651,487	טו רות חוב,  הפקת אג
12,377	10,012	2,567	11,852	2,724	רה וושא מש ירקטורים לעובדים ד בי אופציה מימוש כת
(635,915)	-	-	(238,560)	(190,218)	מן ארוך ות חוב לז פרעון אגר
(5,477)	-	(251,302)	(5,474)	(4,179)	ת טו ואחרו בקאיים, תאגידים מן קצר מ אשראי לז
(686,487)	(117,289)	275,399	(35,044)	96,696	ת מימון טו - פעילו מזומים 
(232,854)	83,591	371,985	205,433	195,749	מזומים ים ושווי דה) במזומ עליה (ירי
521,212	643,054	112,122	521,212	288,358	תקופה לתחילת ה י מזומים מים ושוו יתרת מזו
288,358	726,645	484,107	726,645	484,107	ופה לסוף התק י מזומים מים ושוו יתרת מזו

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים בייים מהווים חלק בלתי פרד מהם.

אמות השקעות בע"מ ספח ^א' לדוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומים

	לתקופה של	שישה	לתקופה של	שלושה	לשה
	חודשים שס	תיימה	חודשים שס	תיימה	שסתיימה
	ביום	30 ביוי		ביום 30 ביוי	מבר ביום 31 בדצ
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		ר) (בלתי מבוק	(בלתי מבוק	ר)	(מבוקר)
ילות מים מפע רימי המזו להצגת תז הדרושות התאמות
שוטפת ם: מי מזומי כות בתזרי שאין כרו הכסות) הוצאות ( מימושו, ווח הון מ השקעה ור ל דל"ן ל ווי הוגן ש התאמת ש טו	(263,683)	(122,338)	(246,886)	(99,705)	(575,125)
סים רכישת כ ה בגין ויות עסק הפחתת על שווי י שיטת ה טופלות לפ חברות המ רה ברווחי חלק החב	4,260	19,302	750	-	23,053
המאזי	(11,683)	(8,860)	(7,109)	(4,061)	(14,513)
וי שיטת השו פלות לפי רות המטו ואות מחב שערוך הלו המאזי	(294)	(478)	(236)	(338)	(762)
אזי לפי שווי מ מטופלות מחברות ה שהתקבלו דיבידדים	2,250	1,500	2,250	1,500	1,500
רמיה והפחתת פ לזמן ארוך תחייבויות רות חוב ה שערוך אג	145,258	169,989	113,972	143,047	305,765
וסס מיות תשלום מב עסקאות בה בגין זקיפת הט	4,448	3,875	2,330	2,091	8,324
ם קודמות מסים שי מס שבח ו ים, מסים דח	76,291	26,624	47,817	(2,634)	154,004
אחרות אות פחת ו הוצ	(1,925)	1,307	(2,649)	512	(1,908)
	(45,078)	90,921	(89,761)	40,411	(99,662)
בויות: ש והתחיי סעיפי רכו שיויים ב
ת ה בלקוחו יריד	66	9,456	1,543	4,407	13,667
ה יתרות חוב בחייבים ו ה) ירידה (עלי	(11,280)	(4,904)	(2,039)	4,342	3,131
ארוך חובה לזמן ם ויתרות ה) בחייבי ירידה (עלי	(1,072)	77	857	(1,032)	1,616
שירותים קים וותי עליה בספ	3,141	2,375	910	8,240	3,820
ד ( עובד-מעבי סיום יחסי בויות בשל ה) בהתחיי עליה (יריד	19)	34	(15)	3	39
שוטפות בויות מס א והתחיי זכאים ז" אים ז"ק, עליה בזכ	3,349	25,276	21,509	43,900	1,099
	(5,815)	32,314	22,765	59,860	23,372
	(50,893)	123,235	(66,996)	100,271	(76,290)
ב. עס א במזומן קאות של
אחרות רות זכות זכאים וית קעה כגד דל"ן להש השקעות ב	3,621	11,871	3,621	11,871	13,871
חייבים ה כגד "ן להשקע קעות בדל מימוש הש	-	79,000	-	-	-
חייבים דים כגד פציות עוב מימוש או	7,789	-	7,789	-	-
ש כסים רה ממימו תמו	-	-	-	-	8,250
אגרות ת החלפת ם באמצעו גד ספקי רות חוב כ פירעון אג חוב	-	-	-	-	709,006
ג. מיד ע וסף
ולמה (*) ריבית שש	84,049	60,292	3,244	1,018	143,141
) תקבלה (** ריבית שה	18,390	12,205	16,780	8,418	36,865
למו (***) מסים ששו	29,809	26,357	23,755	4,440	52,378
קבלו מסים שת	11,135	7,359	4,978	7,334	8,006
תקבל דיבידד ש	2,250	1,500	2,250	1,500	1,500

(*) ריבית ששולמה בשת 2024 ו2025- כוללת ריבית שמקורה בהרחבות סדרות אג"ח.

(**) ריבית שהתקבלה בשת 2024 ו2025- כוללת ריבית שמקורה בהרחבות סדרות אג"ח.

(***) מסים ששולמו ותקבלו בשת 2024 ו- 2025 כוללים מס שבח בגין מימוש כסים.

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים בייים מהווים חלק בלתי פרד מהם.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים אמות השקעות בע"^מ לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025 (בלתי מבוקר)

ביאור 1 - כללי

דוחות כספיים מאוחדים תמציתיים אלה ערכו ליום 30 ביוי 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו התאריך (להלן - דוחות כספיים בייים מאוחדים). יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשה שסתיימה באותו תאריך ולביאורים אשר לוו אליהם (להלן - "הדוחות הכספיים השתיים המאוחדים").

ביאור 2 - עיקרי המדייות החשבואית

א. הדוחות הכספיים בייים ערוכים בהתאם לעקרוות חשבואיים מקובלים לעריכת דוחות כספיים לתקופות בייים כפי שקבעו בתקן דיווח כספי בילאומי 34 IAS, דיווח כספי לתקופות בייים, ובהתאם לפרק ד' לתקות יירות ערך (דו"חות תקופתיים ומיידים), התש"ל.1970-

ב. קביעת שווי הוגן של דל"ן להשקעה ודל"ן להשקעה בהקמה בדוחות בייים:

הקבוצה קובעת את השווי ההוגן של הדל"ן המיב בהתאם להוראות תקן בילאומי 13 IFRS. בקביעת השווי ההוגן בדוחות הכספיים השתיים מסתמכת ההלת החברה על הערכות שווי של מעריכים חיצויים בלתי תלויים. בדוחות החצי שתיים מסתמכת החברה על מעריכים מקצועיים חיצויים אשר מבצעים סקירה על מלוא כסי החברה. ברבעוים הראשון והשלישי מסתמכת ההלת החברה על מכתבי העדר שיויים ממעריכים חיצויים וברבעוים אלו במידה וישו שיוי מהותי משוערך הדל"ן המיב והחברה מסתמכת על מעריכים מקצועיים חיצויים אשר מבצעים סקירה על מלוא כסי החברה.

ג. שערי חליפין ובסיס ההצמדה:

יתרות במטבע חוץ, או הצמודות אליו, כללות בדוחות הכספיים לפי שערי החליפין היציגים שפורסמו על ידי בק ישראל והיו תקפים לתום תקופת הדיווח.
יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום תקופת הדיווח. (מדד החודש שקדם לחודש של מועד הדוח הכספי) או בהתאם למדד בגין החודש האחרון של תקופת הדיווח (מדד החודש של החודש של מועד הדוח הכספי), בהתאם לתאי העסקה.

להלן פרטים על עליית (ירידת) מדד המחירים לצרכן ושיויים בשער החליפין של הדולר שלהלן מול הש"ח:

ל	מדד בישרא
מדד בגין קודות	מדד ידוע קודות	ן שער החליפי הדולר היציג של
			פיים וחות הכס תאריך הד
155.840	155.387	3.372	וי 2025 ליום 30 בי
150.873	150.732	3.759	וי 2024 ליום 30 בי
152.562	152.984	3.647	2024 דצמבר ליום 31 ב
%	%	%	שיוי: שיעורי ה
2.15	1.57	(7.54)	י 2025 יום 30 ביו סתיימה ב דשים שה ל שישה חו לתקופה ש
2.10	1.90	3.64	י 2024 יום 30 ביו סתיימה ב דשים שה ל שישה חו לתקופה ש
1.08	1.28	(9.31)	וי 2025 ביום 30 בי הסתיימה חודשים ש ל שלושה לתקופה ש
1.13	1.61	2.12	וי 2024 ביום 30 בי הסתיימה חודשים ש ל שלושה לתקופה ש
3.24	3.43	0.55	2024 צמבר יום 31 בד סתיימה ב לשה שה

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים אמות השקעות בע"^מ לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025 (בלתי מבוקר)

ביאור 3 - מכשירים פיסים אשר אים מדדים בשווי הוגן

א. פרט למפורט בטבלה הבאה סבורה החברה כי ערכם בספרים של הכסים וההתחייבויות הפיסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן:

	בספרים ערך	הוגן שווי	ערך בספרים	הוגן ע שווי	רך בספרים	שווי הוגן
	2025 30 ביוי ליום אלפי ש"ח		י 2024 ליום 30 ביו אלפי ש"ח		מבר 2024 ליום 31 בדצ אלפי ש"ח

ת ת פיסיו התחייבויו
בועה בריבית ק זמן ארוך הלוואות ל
לם) וריבית לש ות שוטפת (כולל חלוי ת יות שוטפו (כולל חלו אגרות חוב	572,169	508,181	554,340	464,758	563,329	488,038
לם) וריבית לש	9,460,086	9,206,588	9,137,894	8,479,887	8,850,878	8,414,415
	10,032,256	9,714,769	9,692,233	8,944,645	9,414,207	8,902,453

ב. רמות שווי הוגן

חישוב השווי ההוגן של אגרות החוב, היו בהתאם לרמה 1 (מחירים מצוטטים בשוק פעיל) ראה הגדרה בביאור 22 בדוחות הכספיים השתיים המאוחדים של החברה.

ביאור 4 - מידע וסף ואירועים במהלך התקופה ולאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

א. מלחמת "עם כלביא"

ב- 13 ביוי 2025 פתחה מדית ישראל במלחמת " עם כלביא" כגד מטרות צבאיות באיראן. היתה זו מתקפת בזק מרשימה, שהביאה לפגיעה במתקי הגרעין של איראן וחיסלה שורה של בכירים ומדעי גרעין. החל ממועד זה החלה איראן לשגר טילים בליסטיים ואמצעי לחימה וספים, בין היתר, כגד ריכוזי אוכלוסייה התקהלויות, איסור על הגעה למקומות עבודה והשבתה של מערכת החיוך. בלילה שבין 21 ל- 22 ביוי בישראל. פיקוד העורף הכריז על מצב מיוחד בעורף לרבות ההגת מדייות של ' שמיים סגורים", איסור על הצטרפה ארה" ב למתקפה ותקפה אתרים אסטרטגיים בתוכית הגרעין האירית. ב24- ביוי 2025 הושגה בהתאם לזאת, ברבעון השי של שת ,2025 רשמה הפרשה בגין אובדן הכסות מוערך בסך של 2 מיליון ^ש"ח. בזירה האזורית ויש להיח כי השלכותיה – כלכליות, מדייות וביטחויות – צפויות ללוות אותו זמן רב. הפסקת אש בתיווך אמריקאי, ששמרת ואכפת כון למועד זה. מדובר בהתפתחות דרמטית חסרת תקדים

ב. דיבידד שהוכרז

בחודש פברואר ,2025 קבע דירקטוריון החברה כי בשת 2025 בכוות החברה לחלק דיבידד שתי מיימלי בהמשך למדייות זו, הכריזה החברה בחודשים פברואר ומאי ,2025 על חלוקת דיבידד לרבעון הראשון והשי ספציפית של הדירקטוריון בתום כל רבעון. בסך של 108 אגורות למיה, שישולם ^ב4- תשלומים רבעויים בסך של 27 אגורות למיה, בכפוף להחלטה

של שת 2024 בסך של 27 אגורות למיה (254 מיליון ש"ח). בוסף, בחודש פברואר ,2025 הכריזה החברה על במהלך התקופה המדווחת סך של 363 מיליון ^ש"ח. דיבידד וסף בגין שת 2024 בסך של 23 אגורות למיה (109 מיליון ^ש"ח) ששולם במרץ .2025 סך הכל שולם

^ג. תוכית להקצאת כתבי אופציה לבעלי תפקידים בסך של 27 אגורות למיה, (כ- ¹³³ מיליון ^ש"ח), אשר ישולם במהלך חודש ספטמבר .2025 בחודש אוגוסט ,2025 לאחר תאריך המאזן, הכריזה החברה על חלוקת דיבידד לרבעון השלישי של שת ²⁰²⁵

ביום 10 בפברואר 2025 החליט דירקטוריון החברה (לאחר אישור ועדת התגמול ביחס ליצעים שהים ושאי משרה) לאשר הקצאה של מה שתית מתכית המסגרת בהיקף של עד 1,976,860 כתבי אופציה, ל140- יצעים ביום 6 באפריל ²⁰²⁵ הקצתה החברה 1,976,860 כתבי אופציה לדירקטורים, ושאי משרה ועובדים. בחישוב ההטבה הגלומה בכתבי האופציה ראה באור 14(ו) לדוחות הכספיים השתיים של החברה. בהתאם, מתוכם 11 ושאי משרה בחברה (ובהם מכ"^ל החברה ^ו- 6 דירקטורים). בדבר הפרמטרים אשר שימשו

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים אמות השקעות בע"^מ לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025 (בלתי מבוקר)

ביאור 4 - מידע וסף ואירועים במהלך התקופה ולאחר תאריך הדוח על המצב הכספי (המשך)

^ד. הסכם יהול עם חברה האם

בהמשך לאמור בביאור 20ג' 1 בדוחות הכספיים השתיים המאוחדים של החברה לשת ,2024 אישרה האספה הכללית בישיבתה מיום 1 באפריל 2025 את הארכת תוקף הסכם היהול עם החברה האם לתקופה וספת של 3 שים שתחילתה ביום 1.1.2025 ועד ליום ,31.12.2027 תוך עדכון דמי היהול השתיים והעמדתם על סכום קבוע של 11 מיליון ש"ח לשה (צמוד למדד בגין חודש ובמבר 2024), כאשר ככל שתשואת ה- FFO השתית של החברה תהא מוכה מ - 6% יופחתו דמי היהול בגין אותה השה בסך של 600 אלפי ש"ח. דמי היהול יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן בגין ובמבר 2024 אך לא מוך ממדד הבסיס, וישולמו בארבעה תשלומים רבעויים (להלן "הסכם היהול המוארך"). בהתאם להסכם היהול המוארך היקף השירותים שיתים לחברה עשה בהתאם לצרכיה המשתים של החברה, מעת לעת, וללא הגבלת שעות (מיימאלי או שיידרשו לצורך מתן שירותי היהול, בהתאם לדרישת החברה. מקסימאלי). בהקשר זה יצוין כי החברה האם מתחייבת להעמיד לרשות החברה את מלוא התשומות

ככל שבמהלך תקופת הסכם היהול המוארך תחול הפחתה מהותית בהיקף המשרה המושקע על ידי ושאי המשרה של אלוי חץ, בשיעור העולה על 25% במצטבר לשת פעילות (ביחס לאומדן היקף המשרה המושקע על ידי ושאי המשרה כאמור למתן שירותי היהול ערב אישור הסכם היהול המוארך), כפי שיבחן על ידי ההסכם תתקבל בוועדת הביקורת ודירקטוריון החברה. ועדת הביקורת אחת לשה, לחברה תהיה הזכות לבטל את הסכם היהול המוארך. החלטה בעיין ביטול

כמו כן, על פי הסכם היהול המוארך אלוי חץ תהיה רשאית להביא אותו לידי סיום בכל עת על ידי מתן ^ה. גיוס יירות ערך סחירים 60 יום מראש ובכתב למשהו במקרה בו תחדל אלוי חץ להיות בעלת השליטה בחברה. הודעה בכתב לחברה של 120 יום מראש. בוסף, כפי שהיה עד כה, יכול כל צד להביאו לכדי סיום בהודעה של

בתאריך 3 באפריל ,2025 גייסה החברה יירות ערך מסחריים סדרה 4 בסך 200 מיליון ש"ח, יירות הערך ימים לפי בקשת אחד הצדדים. יירות הערך פרעו במלואם במהלך תקופת הדוח. המסחריים עומדים לפירעון אחת לשה ויתים להארכה עד ^ל5- שים, יירות אלה יתים לפירעון תוך⁷

ו. גיוס אגרות חוב – סדרה י'

בחודש מאי 2025 הפיקה החברה , באמצעות הרחבת סדרה קיימת, אגרות חוב סדרה י׳ בהיקף של 636 מיליון ש״ח ע.. בתמורה לסך טו של 665 מיליון ש״ח (כולל ריבית צבורה המסווגת תחת אשראי לז"ק). אגרות החוב ושאות ריבית אפקטיבית צמודת מדד בשיעור 3.4% (לאחר השפעת עסקת גידור) והין בעלות בהמשך להפקת אגרות החוב (סדרה ^י'), ביצעה החברה עסקאות גידור מול מוסדות פיסיים בישראל אשר המאוחדים של החברה לשת .2024 מח״מ של ^כ7.5- שים. לפרטים וספים בדבר אגרות חוב סדרה ^י', ראה באור 9ח' בדוחות הכספיים

^ז. תשקיף מדף :2025 ,3.66% בהיקף קרן כולל של 600 מיליון ^ש"ח. המירו ריבית שקלית שתית בשיעור של 5.79% לקרן צמודת מדד וריבית צמודה משוקללת בשיעור של

הפקת יירות ערך על פי התשקיף מותית בין היתר במצב שוק ההון וכפופות לפרסום דוח הצעת מדף. התקופה להצעת יירות ערך על פיו היה עד ליום 14 במאי, .2027 ביום 13 במאי, 2025 פרסמה החברה תשקיף מדף ושא תאריך 14 במאי ,2025 להפקת יירות ערך אשר

ח. הפקת הון מיות

בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, הפיקה החברה לציבור 20,691,400 מיות רגילות של החברה, בות 1 ש"ח ע.. כל אחת, ו- 10,345,700 כתבי אופציה (סדרה 12) היתות למימוש למיות רגילות עד ליום 31 כלשהו) לכל כתב אופציה. התמורה המיידית טו שהתקבלה בגין ההפקה הסתכמה לסך של ^כ505- מיליון בדצמבר, 2026 (כולל) כגד תשלום מחיר מימוש (מתואם דיבידד) בסך ²⁸ ^ש"ח (ללא הצמדה למדד או למטבע שהופקו כאמור למיות, בכפוף להתאמות, תסתכם לסך של ^כ- 290 מיליון ^ש"ח. ש״ח. התמורה העתידית (ברוטו) שתתקבל על ידי החברה בהיתן מימוש מלוא כתבי האופציה (סדרה 12)

ט. מימוש כסים

במהלך שת 2025 , לאחר תאריך המאזן, מומשו שי כסים מיבים בתמורה לסך של כ212- מש"ח. כסים אלו התקבלה במלואה. כון לתאריך המאזן, כסים אלו סווגו ככסים מוחזקים למכירה. כון ליום פרסום הדוח , התמורה ממימוש

דוחות כספיים נפרדים

ליום 30 ביוני 2025

חזקים ביחד.

אמות השקעות בע"מ

דוחות כספיים פרדים ליום 30 ביוי 2025

(בלתי מבוקר)

אמות השקעות בע"^מ

מידע כספי בייים פרד לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025

(בלתי מבוקר)

תוכן העייים

ע מ ו ד


76	מבקר החשבון ה של רואה דוח מיוחד
	מבוקר): פרד (בלתי י בייים  מידע כספ
77	ספי המצב הכ תוים על
78	סד הרווח והפ תוים על
79	לל הרווח הכו תוים על
80-81	מזומים תזרימי ה תוים על
82	מידע וסף

לכבוד בעלי המניות של אמות השקעות בע"מ

רח' זאב ז'בוטינסקי 2 רמת גן

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970-

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970- של אמות השקעות בע"מ (להלן - "החברה") ליום 30 ביוני ,2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר סך ההשקעות בהן הסתכם לסך של כ2,534,499- אלפי ש"ח ליום 30 ביוני 2025 ואשר הרווח מחברות מוחזקות אלה הסתכם לסך של כ87,934- וכ41,899- אלפי ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופת ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופת ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום של נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל, אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, 11 באוגוסט, .2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת. 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת. 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 תד. 5648 חיפה. 3105502	משרד ירושלים הרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396
טלפון: 4455 399 (73) 1972 +972 פקס: 4455 637 (73) 299+ info- [email protected]	טלפוון: 5676 637 (8) 1972 + פקס: 1628 637 (2) 972 (2) 4972 [email protected]	טלפוו: 7333 860 (4) 4972 + פקס: 2528 867 (2) 972 (2) +972 [email protected]	טלפון: 8888 501 (2) 972 + פקס: 4173 537 (2) 972 +972 [email protected]
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23 ראשל"צ	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8, רעננה	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201

תוים על המצב הכספי אמות השקעות בע"^מ

	30 ביוי ליום		מבר ליום 31 בדצ
	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	ר) (בלתי מבוק		(מבוקר)
ף רכוש שוט
ים שווי מזומ מזומים ו	402,886	650,487	216,198
לקוחות	7,613	3,504	7,627
ה תרות חוב חייבים וי	90,810	176,591	81,206
כוש שוטף סך-הכל ר	501,309	830,582	305,031
י שוטף רכוש בלת
קעה דל"ן להש	11,443,489	10,933,224	11,280,572
ת בייה מה וזכויו קעה בהק דל"ן להש	3,617,069	2,918,810	3,209,581
	15,060,558	13,852,034	14,490,153
וחזקות לחברות מ ושטרי הון אגרות חוב הלוואות,	1,816,551	2,104,815	1,798,696
חזקות חברות מו השקעה ב	3,626,907	3,317,910	3,502,360
וך ה לזמן אר יתרות חוב	120,423	108,267	109,856
ע, טו רכוש קבו	44,303	45,598	45,448
שוטף כוש בלתי סך-הכל ר	20,668,741	19,428,624	19,946,512
כסים סך-הכל 	21,170,051	20,259,207	20,251,543
ת שוטפות התחייבויו
אי אחרים ותי אשר בקאיים ו תאגידים אשראי מ	640,697	639,818	635,181
ים תי שירות ספקים וו	12,134	10,015	7,964
פות, טו ת מס שוט התחייבויו	22,915	22,747	22,686
רות זכות זכאים וית	301,165	390,301	175,028
שקעה ן דל"ן לה זכאים בגי	45,385	47,483	50,902
שוטפות תחייבויות סך-הכל ה	1,022,296	1,110,364	891,761
שוטפות ת שאין התחייבויו
אגרות חוב	8,732,426	8,346,519	8,096,281
מאחרים בקאיים ו מתאגידים הלוואות	571,463	554,340	562,609
הפרשות	16,483	16,483	16,483
חזקות חברות מו השקעות ב	13,395	11,668	12,444
אחרות	210,958	236,048	242,799
חים, טו מיסים ד	1,328,859	1,173,341	1,264,339
פות שאין שוט תחייבויות סך-הכל ה	10,873,584	10,338,399	10,194,955
	9,274,171	8,810,443	9,164,828
והון תחייבויות סך-הכל ה	21,170,051	20,259,207	20,251,543

11 באוגוסט, 2025

תאריך אישור הדוחות הכספיים הפרדים תן חץ יו"ר הדירקטוריון שמעון אבודרהם מהל כללי יהודית זיגר משה למכ"ל וסמכ"ל כספים

תוים על הרווח והפסד אמות השקעות בע"^מ

	שישה לתקופה של		לתקופה של	שלושה	לשה
	חודשים שס	תיימה	חודשים שס	תיימה	שסתיימה
	30 ביוי ביום		ביום 30 ביוי		מבר ביום 31 בדצ
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	ר) (בלתי מבוק			ר) (בלתי מבוק	(מבוקר)
דל"ן ת ויהול  דמי שכירו הכסות מ להשקעה	354,912	341,491	177,269	176,126	696,182
ם ם והפעלת רת הכסי עלות השכ	17,966	21,509	8,679	13,640	38,721
תם ים והפעל כרת הכס רווח מהש	336,946	319,982	168,590	162,486	657,461
ווח השקעה ור ל דל"ן ל ווי הוגן ש התאמת ש
שו, טו הון ממימו	256,523	126,155	239,726	103,522	503,590
ה ( ויות עסק הפחתת על ווי הוגן - התאמת ש	4,260)	(18,970)	(750)	-	(22,721)
	589,209	427,167	407,566	266,008	1,138,329
יות הלה וכלל הוצאות ה	25,666	23,886	13,954	13,201	51,895
תרומות	2,032	1,800	1,010	900	3,600
חרות, טו הכסות א	(538)	(650)	(204)	(281)	(1,281)
ת לות רגילו רווח מפעו	562,049	402,131	392,806	252,188	1,084,115
ימון הכסות מ	49,363	84,119	30,667	57,802	136,854
ימון הוצאות מ	(215,610)	(245,280)	(149,818)	(185,353)	(464,414)
מימון לות לאחר רווח מפעו	395,802	240,970	273,655	124,637	756,555
ו חזקות, ט חברות מו רה ברווחי חלק החב ממס	126,218	98,328	65,697	42,414	282,361
ההכסה מיסים על רווח לפי	522,020	339,298	339,352	167,051	1,038,916
כסה יסים על ה הוצאות מ	64,520	24,312	41,084	1,237	119,909
תקופה רווח קי ל	457,500	314,986	298,268	165,814	919,007

תוים על הרווח הכולל אמות השקעות בע"^מ

	שישה לתקופה של		לתקופה של	שלושה	לשה שסתיימה
		תיימה חודשים שס 30 ביוי ביום		תיימה חודשים שס
				ביום 30 ביוי
	2025	2024	2025 אלפי ש"ח	2024 אלפי ש"ח	2024 אלפי ש"ח
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	ר) (בלתי מבוק		ר) (בלתי מבוק		(מבוקר)
תקופה רווח קי ל	457,500	314,986	298,268	165,814	919,007
ד, טו וח או הפס בעתיד לרו שר יסווגו סכומים א ממס:
ם של חות כספיי תרגום דו הובעות מ התאמות חוץ פעילויות	-	-	-	-	-
ח כולל סה''כ רוו	457,500	314,986	298,268	165,814	919,007

תוים על תזרימי המזומים אמות השקעות בע"^מ

לשה	שלושה לתקופה של תיימה חודשים שס ביום 30 ביוי		שישה לתקופה של תיימה חודשים שס 30 ביוי ביום
שסתיימה
מבר ביום 31 בדצ
2024	2024	2025	2024 2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	ר) (בלתי מבוק		ר)	(בלתי מבוק
					טפת עילות שו ומים - פ תזרימי מז
919,007	165,814	298,268	314,986	457,500	תקופה רווח קי ל
					לות מים מפעי רימי המזו להצגת תז הדרושות התאמות
(258,886)	117,163	(131,380)	104,253	(171,492)	ספח א') שוטפת (
660,121	282,977	166,888	419,239	286,008	ת שוטפת טו - פעילו מזומים 
					קעה עילות הש ומים - פ תזרימי מז
					בהקמה ן להשקעה קעה ודל" דל"ן להש השקעות ב
(675,613)	(75,685)	(124,371)	(414,618)	(301,566)	ייה וזכויות ב
250,187	13,000	-	154,700	8,250	ס ה, טו ממ "ן להשקע מימוש דל תמורה מ
(7,541)	-	-	(2,977)	-	מכר גין כס ש מס שבח ב
264,183	(22,965)	59,525	104,479	103,668	טו מוחזקות, ת חברות ן) הלוואו גביית (מת
(28,167)	(4,696)	(4,762)	(15,930)	(6,320)	ה רך השקע יתה לצו הלוואה ש
(965)	5	80	160	(49)	ע ואחרות רכוש קבו השקעה ב
(197,916)	(90,341)	(69,528)	(174,186)	(196,017)	ת השקעה טו - פעילו מזומים 
					ון עילות מימ ומים - פ תזרימי מז
(612,550)	(127,301)	(127,353)	(357,940)	(363,118)	שולם דיבידד ש
555,078	-	651,487	555,078	651,487	טו רות חוב,  הפקת אג
12,377	10,012	2,567	11,852	2,724	שרה ם וושא מ דירקטורי לעובדים, בי אופציה מימוש כת
(635,915)	-	-	(238,560)	(190,218)	מן ארוך ות חוב לז פרעון אגר
(5,475)	-	(251,302)	(5,474)	(4,179)	ות טו ואחר בקאיים , תאגידים מן קצר מ אשראי לז

(686,485)	(117,289)	275,399	(35,044)	96,696	ת מימון טו - פעילו מזומים 
(224,280)	75,347	372,759	210,009	186,687	מזומים ים ושווי דה) במזומ עליה (ירי
440,478	575,140	30,126	440,478	216,198	תקופה לתחילת ה י מזומים מים ושוו יתרת מזו
216,198	650,487	402,886	650,487	402,886
					ופה לסוף התק י מזומים מים ושוו יתרת מזו

תוים על תזרימי המזומים אמות השקעות בע"^מ

	שישה לתקופה של תיימה חודשים שס 30 ביוי ביום 2024 2025		שלושה לתקופה של תיימה חודשים שס ביום 30 ביוי		לשה שסתיימה בדצמבר ביום 31


			2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	(בלתי מבוק	ר)	(בלתי מבוק	ר)	(מבוקר)
מפעילות מזומים תזרימי ה ת להצגת ת הדרושו א. התאמו
שוטפת ם: מי מזומי כות בתזרי שאין כרו הכסות) הוצאות (
מימושו, ווח הון מ השקעה ור ל דל"ן ל ווי הוגן ש התאמת ש
טו	(256,523)	(126,155)	(239,726)	103,522) (	(503,589)
שת כסים ה בגין רכי ויות עסק הפחתת על	4,260	18,970	750	-	22,721
חזקות חברות מו רה ברווחי חלק החב	(126,218)	(98,328)	(65,697)	(42,414)	(282,361)
חזקות חברות מו דיבידד מ	2,250	107,500	2,250	107,500	107,500
ות מחברות ב הלוואות רות חוב ו שחיקת אג	125,589	130,728	98,376	110,303	254,186
סס מיות שלום מבו סקאות ת בה בגין ע זקיפת הט	4,448	3,875	2,330	2,091	8,324
ם קודמות מסים שי מס שבח ו חים טו, מיסים ד	64,520	24,314	43,920	2,430	119,875
ת חת ואחרו הוצאות פ	(2,277)	1,266	(2,983)	492	(2,001)
	(183,951)	62,170	(160,780)	76,879	(275,345)
בויות: ש והתחיי סעיפי רכו שיויים ב
וחות ירידה בלק	14	6,810	218	6,713	5,187
חובה ם ויתרות ה) בחייבי ירידה (עלי	(1,252)	4,455	(4,719)	(2,818)	5,557
ארוך חובה לזמן ם ויתרות ה) בחייבי ירידה (עלי	(779)	(553)	1,396	(1,347)	407
ירותים ם וותי ש ה) בספקי עליה (יריד	5,886	(952)	4,481	(754)	(1,059)
שוטפות בויות מס א והתחיי זכאים ז" אים ז"ק, עליה בזכ	8,590	32,323	28,024	38,490	6,367
	12,459	42,083	29,400	40,284	16,459
	(171,492)	104,253	(131,380)	117,163	(258,886)
מן שלא במזו ב. פעולות
זכאים קעה כגד דל"ן להש השקעות ב	1,724	11,158	1,724	11,158	11,273
חייבים קעה כגד דל"ן להש שקעות ב מימוש ה	-	79,000	-	-	-
חייבים דים כגד פציות עוב מימוש או	7,789	-	7,789	-	-
סים מימוש כ תמורה מ	-	-	-	-	8,250
ת חוב לפת אגרו מצעות הח ת חוב בא קדם אגרו פירעון מו	-	-	-	-	709,006
סף ג. מידע ו
ולמה (*) ריבית שש	84,049	59,962	3,244	689	142,811
) תקבלה (** ריבית שה	18,380	11,382	16,770	7,595	36,865
ולמו (***) מיסים שש	-	2,977	-	-	7,541
קבלו מסים שת	-	7,334	-	7,334	7,334
תקבל דיבידד ש	2,250	107,500	2,250	107,500	107,500

(*) ריבית ששולמה בשת 2024 ו2025- כוללת ריבית שמקורה בהרחבות סדרות אג"ח.

(**) ריבית שהתקבלה בשת 2024 ו2025- כוללת ריבית שמקורה בהרחבות סדרות אג"ח.

(***) מסים ששולמו בשת 2024 כוללים מס שבח בגין מימוש כס.

אמות השקעות בע"מ מידע וסף

(1) כללי:

המידע הכספי הפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקה 38ד' לתקות יירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל- .1970

יש לעיין במידע כספי בייים פרד זה בהקשר למידע הכספי הפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולתקופה של שה שהסתיימה באותו תאריך, ולתוים הוספים אשר לוו אליהם.

(2) הגדרות

החברה - אמות השקעות בע"מ.

חברה מוחזקת - כהגדרתה בביאור 1ב בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

(3) מדייות חשבואית:

המידע הכספי הפרד של החברה ערוך בהתאם למדייות החשבואית המפורטת בביאור 2 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה פרט לסכומי הכסים, ההתחייבויות, ההכסות, ההוצאות ותזרימי המזומים בגין חברות מוחזקות, כמפורט להלן:

א. הכסים וההתחייבויות מוצגים בגובה ערכם בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם, למעט השקעות בחברות מוחזקות.
ב. השקעות בחברות מוחזקות מוצגות כסכום טו של סך הכסים ביכוי סך ההתחייבויות המציגים בדוחות המאוחדים של החברה מידע כספי בגין החברות המוחזקות.
ג. סכומי ההכסות וההוצאות משקפים את ההכסות וההוצאות הכלולות בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם, בפילוח בין רווח או הפסד לבין רווח כולל אחר, למעט סכומי הכסות והוצאות בגין חברות מוחזקות.
ד. חלק החברה בתוצאות חברות מוחזקות מוצג כסכום טו של סך ההכסות ביכוי סך ההוצאות המציגים בדוחות המאוחדים של החברה תוצאות פעילות בגין חברות מוחזקות, בפילוח בין רווח או הפסד לבין רווח כולל אחר.
ה. סכומי תזרימי המזומים משקפים את הסכומים הכלולים בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם, למעט סכומי תזרימי המזומים בגין חברות מוחזקות.
- ו. הלוואות שיתו ו/או תקבלו מחברות מוחזקות מוצגות בגובה הסכום המיוחס לחברה עצמה כחברה אם.
ז. יתרות והכסות והוצאות בגין עסקאות עם חברות מוחזקות אשר בוטלו במסגרת הדוחות המאוחדים, מדדות ומוצגות במסגרת הסעיפים הרלווטיים בתוים על המצב הכספי ועל רווח והפסד, באותו אופן בו היו מדדות ומוצגות עסקאות אלו, אילו היו מבוצעות מול צדדים שלישיים. רווחים (הפסדים) טו שדחו מוצגים ביכוי (כתוספת) מסעיפי חלק החברה ברווחי (הפסדי) חברות מוחזקות והשקעות בחברות מוחזקות.
(4) לעיין אירועים בתקופת הדוח ולאחר תאריך הדוח על המצב הכספי ראה ביאור 4 לדוחות תמציתיים מאוחדים ליום 30 ביוי .2025

נספחים

אמות השקעות83 דו״ח תקופתי ליום ³⁰ ביוני ²⁰²⁵

חזקים ביחד.

11 באוגוסט, 2025

לכבוד הדירקטוריון של אמות השקעות בע"מ ז'בוטינסקי 2 רמת גן

א.ג.נ,.

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של אמות השקעות בע"מ מחודש מאי 2025

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפנייה), לדוח תשקיף המדף שבנדון של הדוחות שלנו המפורטים להלן:

(1) דוח סקירה מיום 11 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
(2) דוח מיוחד של רואי החשבון המבקרים מיום 11 באוגוסט 2025 לסקירת תמצית המידע הכספי הביניים הנפרד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל – .1970

בכבוד רב,

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה. 3105502	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת. 88104002	משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100
טלפון: 8888 501 (2) 4972 +972 פקס: 4173 537 4173 : 4972 [email protected]	טלפון: 7333 860 (4) 972 + פקס: 2528 (2) 867 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 637 637 (8) 972 +972 פקס: 1628 637 1628 (2) 972 + [email protected]	טלפון: 399 399 (73) 972 +972 פקס: 4455 637 (73) 4972 info- [email protected]
משרד בית שמש גאל אלון 1 בית שמש. 9906201	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8.	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23

(דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל – 1970 לרבעון השי של שת ²⁰²⁵דוח רבעוי בדבר אפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקה ³⁸ג(א) לתקות יירות ערך

הההלה, בפיקוח הדירקטוריון של אמות השקעות בע"מ (להלן - החברה) אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פימית אותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בחברה.

לעיין זה ,חברי הההלה הם:

.1 שמעון אבודרהם, מכ"ל.
.2 יהודית זיגר, משה למכ"ל וסמכ"ל כספים.
- .3 אוהד ויס, חשב ראשי.

בקרה פימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות והלים הקיימים בחברה, אשר תוכו בידי המכ"ל וושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון החברה, ואשר ועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימות הדיווח הכספי ולהכת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהחברה דרשת לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין אסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכות הקבועים בדין.

הבקרה הפימית כוללת, בין השאר, בקרות והלים שתוכו להבטיח כי מידע שהחברה דרשת לגלותו כאמור, צבר ומועבר לההלת החברה, לרבות למכ"ל ולושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי. בשל המגבלות המביות שלה, בקרה פימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי איה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימע או תתגלה.

בדוח הרבעוי בדבר אפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוי לתקופה שסתיימה ביום 30/06/2025 (להלן: "הדוח הרבעוי בדבר הבקרה הפימית האחרון"), מצאה הבקרה הפימית אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון והההלה כל אירוע או עיין שיש בהם כדי לשות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפימית כפי שהובאה במסגרת הדוח הרבעוי בדבר הבקרה הפימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפימית בדוח השתי בדבר הבקרה הפימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת הההלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפימית היא אפקטיבית.

הצהרות מהלים:

(א) הצהרת מהל כללי לפי תקה 38ג(ד)(1) לתקות יירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל 1970-

הצהרת מהלים הצהרת מכ"ל

אי, שמעון אבודרהם, מצהיר כי:

.1 בחתי את הדוח הרבעוי של חברת אמות השקעות בע"מ (להלן- אמות) לרבעון השי של שת 2025 (להלן- הדוחות).
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אים כוללים כל מצג לא כון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית החוץ כדי שהמצגים שכללו בהם, לאור הסיבות שבהן כללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן אות, מכל הבחיות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומים של אמות לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של אמות, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של אמות, בהתבסס על הערכתי העדכית ביותר לגבי הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתה של אמות לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאיה מהותית, שבה מעורב המכ"ל או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אי, לבד או יחד עם אחרים באמות:
א. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות והלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לאמות, לרבות חברות מאוחדות שלה כהגדרתן בתקות יירות ערך (דוחות כספיים שתיים), התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים באמות ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכה של הדוחות; וכן-
ב. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות והלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבואות מקובלים;
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עיין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוי או תקופתי, לפי העיין) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשות את מסקת הדירקטוריון והההלה בוגע לאפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של אמות.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

11 באוגוסט, 2025 חתימה שמעון אבודרהם, מכ"ל

____________

(ב) הצהרת ושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקה 38ג(ד)(2) לתקות יירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970

הצהרת מהלים

הצהרת ושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אי, יהודית זיגר, מצהירה כי:

.1 בחתי את הדוחות הכספיים בייים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים של חברת אמות השקעות בע"מ (להלן- אמות) לרבעון השי של שת 2025 (להלן- הדוחות).
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אים כוללים כל מצג לא כון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית החוץ כדי שהמצגים שכללו בהם, לאור הסיבות שבהן כללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן אות, מכל הבחיות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומים של אמות לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של אמות, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של אמות, בהתבסס על הערכתי העדכית ביותר לגבי הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתה של אמות לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק מהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאיה מהותית, שבה מעורב המכ"ל או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אי, לבד או יחד עם אחרים באמות:
- א. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחו של בקרות והלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לאמות, לרבות חברות מאוחדות שלה כהגדרתן בתקות יירות ערך (דוחות כספיים שתיים), התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים באמות ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכה של הדוחות; וכן-
ב. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות והלים תחת פיקוחו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבואות מקובלים;
- ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עיין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוי או תקופתי, לפי העיין) לבין מועד דוח זה המתייחס לדוחות הכספיים בייים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים, אשר יש בו כדי לשות, להערכתי את מסקת הדירקטוריון והההלה בוגע לאפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של אמות.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

________________________ 11 באוגוסט, 2025 חתימה יהודית זיגר, משה למכ"ל וסמכ"ל כספים

דוח תקופתי לרבעון ,2 2025 אמות השקעות

מגדל אטריום, רח׳ ז׳בוטינסקי ,2 רמת גן 5250501 טלפון 03-5760503; פקס 03-5760501 WWW.AMOT.CO.IL

חזקים ביחד. אוגוסט 2025

דו״ח תקופתי ליום 30 ביוני 2025

AI Terminal

Amot Investments Ltd.

6641_rns_2025-08-12_f8d8af96-9018-483a-80ad-b14643c6d5d5.pdf

מקבוצת אלוני חץ דוח רבעוני 2025 אמות השקעות ליום 30 ביוני, 2025

חברי דירקטוריון

אמות השקעות בע״מ מגדל אמות אטריום

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נתוני דוחות מאוחד מורחב 2025 ליום 30 ביוני,

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

תיאור החברה וסביבתה העסקית

אמות גבעתיים (בית Similarweb(

סביבה עסקית

סביבה עסקית

סביבה עסקית (המשך)

ענף הנדל״ן

השפעה על פעילות החברה

פעילות החברה

להלן פילוח השימושים של נכסי החברה המניבים לפי שווי נכסים, כולל נכסים שסווגו מוחזקים למכירה:

להלן פילוח השימושים של נכסי החברה המניבים לפי שטח בנוי, כולל נכסים שסווגו מוחזקים למכירה:

להלן פילוח שיעור התפוסה של נכסי החברה לפי שימושים, כולל נכסים שסווגו מוחזקים למכירה:

קיימות ואחריות חברתית

אסטרטגיה עסקית

פריסת NOI לפי שימושים (1)

פריסת שווי נכסים לפי שימושים

מבט על נתוני החברה

NOI

פילוח התאמת שווי הוגן

מידע עיקרי אודות נכסי החברה

שווי נכסים מניבים על פי אזורים גאוגרפים

תל-אביב רבתי

ערים בהם לחברה נכסים ע״פ מעגלי ביקוש

מגורים תא5000/

שווי נכסים בשימוש משרדים על פי אזורים גאוגרפים במיליוני ש״ח

מידע עיקרי אודות נכסי המשרדים של החברה

30.6.2025

30.6.2024

פרויקטים בהקמה ותכנון

פרויקטים בהקמה ותכנון

פוטנציאל עתידי להגדלת ה- NOI

פרויקטים בהקמה ותכנון

מתחם הלח״י (Park The(

מתחם k ירושלים

מרלו״גבית שמש - מרלו״ג עליון ומרלו״ג תחתון

קרקע ברחוב הסוללים בתל אביב

פרויקטים בהקמה ותכנון

אמות דנישרא - פארק אפק

פרויקט 2ToHa בתל אביב

קרקע בתל אביב- ToHa

ניהול מבנה חוב

פריסת פרעונות חוב על פני השנים

המרווח בין שיעור היוון משוקלל לבין עלות החוב המשוקללת צמודת מדד

בית זיויאל, תל אביב

NOI NET OPERATING INCOME

התפתחות NOI

שיעור התשואה המשוקלל

ניתוח רגישות נדל״ן להשקעה

FFO FUNDS FROM OPERATIONS

חישובי FFO

EPRA EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION

EPRA NRV מדד

באלפי ש"ח

EPRA NTA מדד

EPRA NDV מדד

באלפי ש"ח

תחזית לשנת במסגרת תוכנית העבודה של החברה לשנת ,2025 נבחנו כלל הנכסים של החברה, כולל השוכרים והסכמי השכירות, 2025

תוצאות הפעילות לפי דוחות כספיים מאוחדים

טבלת תמצית התוצאות העסקיות

טבלת סיכום פיננסי עסקי

מזומנים ומסגרות אשראי

תזרימי מזומנים

מסגרות אשראי מאושרות

תזרימי מזומנים

הסכם ניהול עם החברה האם

מזומנים ומסגרות אשראי

מאזן הצמדה

הון עצמי

אמות BDO, תל אביב

מדיניות דיבידנד

במבט קדימה

נספחים

אמות השקעות בע"^מ

אמות השקעות בע"^מ

דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל אמות השקעות בע"^מ

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומים אמות השקעות בע"^מ אשראי מתאגידים בקאיים, ותי אשראי אחרים ומועדי חלויות וכחיים

אמות השקעות בע"מ ספח ^א' לדוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומים

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים אמות השקעות בע"^מ לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025 (בלתי מבוקר)

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים אמות השקעות בע"^מ לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025 (בלתי מבוקר)

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים אמות השקעות בע"^מ לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025 (בלתי מבוקר)

^ד. הסכם יהול עם חברה האם

אמות השקעות בע"^מ