Quarterly Report • Mar 2, 2020
Quarterly Report
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| 1 | ETATS FINANCIERS |
3 |
|---|---|---|
| 2 | ANNEXE - COMPTE DE RESULTAT ANALYTIQUE |
8 |
| 3 | AUTRES ELEMENTS DE L'ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES | 9 |
| En millions d'euros | Note | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 5 455,4 | 5 289,0 | |
| Immobilisations incorporelles | 7.2 | 331,4 | 313,7 |
| dont Ecarts d'acquisition | 209,4 | 194,3 | |
| dont Marques | 105,4 | 100,7 | |
| dont Relations clientèle | 0,6 | – | |
| dont Autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles |
16,1 20,9 |
18,8 20,6 |
|
| Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles | 7.3 | 23,4 | – |
| Immeubles de placement | 7.1 | 4 472,1 | 4 526,2 |
| dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur | 3 826,2 | 3 931,3 | |
| dont Immeubles de placement évalués au coût | 509,3 | 594,9 | |
| dont Droits d'utilisation sur Immeubles de placement | 136,7 | – | |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées | 4.5 | 565,7 | 387,4 |
| Prêts et créances (non courant) Impôt différé actif |
5.3 | 10,6 31,2 |
10,6 30,5 |
| Actifs courants | 3 632,4 | 2 730,3 | |
| Stocks et en-cours nets | 7.4 | 1 064,5 | 986,6 |
| Actifs sur contrats Clients et autres créances |
7.4 7.4 |
564,9 799,9 |
444,4 566,7 |
| Créance d'impôt sur les sociétés | 9,4 | 14,6 | |
| Prêts et créances financières (courant) | 27,3 | 37,4 | |
| Instruments financiers dérivés | 8 | 1,2 | 2,2 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6.2 | 830,2 | 678,5 |
| Actifs destinés à la vente | 7.1 | 335,0 | – |
| TOTAL ACTIF | 9 087,9 | 8 019,3 | |
| Capitaux propres | 3 335,5 | 3 229,4 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA | 2 144,4 | 2 000,1 | |
| Capital | 6.1 | 255,2 | 245,4 |
| Primes liées au capital | 311,8 | 407,9 | |
| Réserves | 1 343,8 | 1 094,6 | |
| Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA | 233,7 | 252,3 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales | 1 191,1 | 1 229,3 | |
| Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales | 994,2 | 1 001,8 | |
| Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales |
195,1 1,8 |
195,1 32,4 |
|
| Passifs non courants | 2 823,7 | 2 629,3 | |
| Emprunts et dettes financières à plus d'un an | 6.2 | 2 708,5 | 2 560,6 |
| dont Prêts participatifs et avances associés dont Emprunts obligataires |
77,9 1 613,5 |
76,3 1 117,4 |
|
| dont Emprunts auprès des établissements de crédit | 837,5 | 1 367,0 | |
| dont Titres négociables à moyen terme | 30,0 | – | |
| dont Obligations locatives | 11,1 | – | |
| dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement | 138,5 | – | |
| Provisions long terme | 6.3 | 25,1 | 21,6 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 36,7 | 32,6 | |
| Impôt différé passif | 5.3 | 53,4 | 14,5 |
| Passifs courants | 2 928,6 | 2 160,6 | |
| Emprunts et dettes financières à moins d'un an | 6.2 | 1 016,0 | 741,9 |
| dont Emprunts obligataires dont Emprunts auprès des établissements de crédit |
16,9 95,4 |
164,9 94,1 |
|
| dont Billets de trésorerie | 709,5 | 381,0 | |
| dont Découverts bancaires | 2,7 | 3,5 | |
| dont Avances Groupe et associés | 174,4 | 98,4 | |
| dont Obligations locatives | 12,1 | – | |
| dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement | 4,9 | – | |
| Instruments financiers dérivés | 8 | 98,2 | 67,2 |
| Passifs sur contrats | 7.4 | 168,8 | 105,7 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes Dettes d'impôt exigible |
7.4 | 1 639,6 6,1 |
1 239,8 6,0 |
| TOTAL PASSIF | 9 087,9 | 8 019,3 | |
Retraité au 31 décembre 2018 de la clarification apportée à IAS 23 - Coûts d'emprunt sur la non capitalisation des frais financiers relatifs aux opérations de promotion immobilière.
| En millions d'euros | Note | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|---|
| retraité | |||
| Revenus locatifs | 208,4 | 188,9 | |
| Charges du foncier | (2,5) | (5,4) | |
| Charges locatives non récupérées | (10,1) | (11,1) | |
| Charges refacturées aux preneurs | 60,3 | – | |
| Charges locatives Autres charges |
(70,4) (0,1) |
– (2,5) |
|
| Dotations nettes aux provisions sur actif circulant | (5,0) | (2,8) | |
| Loyers nets | 5.1 | 190,8 | 167,1 |
| Chiffre d'affaires | 2 860,2 | 2 164,9 | |
| Coûts des ventes | (2 479,0) | (1 842,3) | |
| Charges commerciales | (132,1) | (111,7) | |
| Dotations nettes aux provisions sur actif circulant | (29,7) | (9,4) | |
| Amortissement des relations clientèles | (0,6) | – | |
| Marge immobilière | 5.1 | 218,8 | 201,5 |
| Prestations de services externes | 41,2 | 51,8 | |
| Production immobilisée et stockée | 189,0 | 160,6 | |
| Charges de personnel | (237,4) | (213,8) | |
| Autres charges de structure | (87,2) | (96,7) | |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation Frais de structure nets |
(23,9) (118,2) |
(9,6) (107,6) |
|
| Autres produits et charges | (0,4) | (10,6) | |
| Dotations aux amortissements | (5,4) | (1,7) | |
| Frais de transaction | (2,9) | (8,9) | |
| Autres | (8,6) | (21,2) | |
| Produits de cession d'actifs de placement | 172,7 | 46,5 | |
| Valeur comptable des actifs cédés | (173,1) | (42,1) | |
| Dotations nettes aux provisions | 0,8 | – | |
| Résultat sur cession d'actifs de placement | 0,3 | 4,4 | |
| Variation de valeur des immeubles de placement | 7.1 | 86,1 | (89,7) |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût | (13,6) | (9,7) | |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | (0,5) | (0,6) | |
| Dotations nettes aux provisions | (1,9) | (0,2) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE |
353,2 | 144,0 | |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 4.5 | 59,2 | 55,9 |
| RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES | |||
| ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE | 412,4 | 199,9 | |
| Coût de l'endettement net | 5.2 | (78,5) | (57,1) |
| Charges financières | (89,5) | (73,3) | |
| Produits financiers | 11,0 | 16,2 | |
| Autres résultats financiers | – | 2,1 | |
| Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers | 5.2 | (65,2) | (38,2) |
| Actualisation des dettes et créances | 2,1 | (0,2) | |
| Résultats de cession des participations | 1,1 | 214,5 | |
| Dividendes Résultat avant impôts |
0,6 272,4 |
0,0 321,0 |
|
| Impôt sur les résultats | 5.3 | (36,9) | (36,4) |
| RESULTAT NET | 235,5 | 284,6 | |
| dont Part des actionnaires d'Altarea SCA | 233,7 | 252,3 | |
| dont Part des actionnaires minoritaires des filiales | 1,8 | 32,4 | |
| Nombre moyen d'actions non dilué | 16 203 050 | 15 791 325 | |
| Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) | 5.4 | 14,42 | 15,97 |
| Nombre moyen d'actions dilué | 16 393 265 | 15 992 352 | |
| Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) | 5.4 | 14,26 | 15,77 |
Retraité, au 31 décembre 2018, de la clarification apportée à IAS 23 - Coûts d'emprunt sur la non capitalisation des frais financiers relatifs aux opérations de promotion immobilière.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|
| RESULTAT NET | 235,5 | 284,6 |
| Ecarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies | (0,7) | 0,5 |
| dont impôts | 0,2 | (0,1) |
| Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat | (0,7) | 0,5 |
| AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL | (0,7) | 0,5 |
| RESULTAT GLOBAL | 234,8 | 285,2 |
| dont Résultat net global des actionnaires d'Altarea SCA | 233,0 | 252,8 |
| dont Résultat net global des actionnaires minoritaires des filiales | 1,8 | 32,4 |
| En millions d'euros | Note | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles | |||
| Résultat net total consolidé | 235,5 | 284,6 | |
| Elimination de la charge (produit) d'impôt | 5.3 | 36,9 | 36,4 |
| Elimination des charges (produits) d'intérêts nettes | 78,1 | 54,7 | |
| Résultat net avant impôt et avant intérêts nets | 350,5 | 375,7 | |
| Elimination du résultat des filiales en équivalence | 4.5 | (59,2) | (55,9) |
| Elimination des amortissements et provisions | 32,6 | 12,5 | |
| Elimination des ajustements de valeur | 7.1/5.2 | (7,9) | 138,5 |
| Elimination des résultats de cession (a) | (0,9) | (221,1) | |
| Elimination des produits de dividendes | (0,6) | (0,0) | |
| Charges et produits calculés liés aux paiements en actions | 6.1 | 14,7 | 19,6 |
| Marge brute d'autofinancement | 329,3 | 269,4 | |
| Impôts payés | (1,3) | (19,4) | |
| Incidence de la variation du bfr d'exploitation | 7.4 | 10,3 | (38,5) |
| FLUX DE TRÉSORERIE OPÉRATIONNELS | 338,3 | 211,4 | |
| Flux de trésorerie des activités d'investissement | |||
| Acquisitions nettes d'actifs et dépenses capitalisées | 7.1 | (192,0) | (214,3) |
| Investissements bruts dans les filiales en équivalence et participations non consolidées | 4.5 | (212,1) | (47,2) |
| Acquisition de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite | 4.3 | (62,9) | (45,6) |
| Autres variations de périmètre | 7,1 | 2,4 | |
| Augmentation des prêts et des créances financières | (12,2) | (11,8) | |
| Cession d'actifs immobilisés et remboursement d'avances et acomptes (a) | 217,3 | 45,8 | |
| Désinvestissements dans les filiales en équivalence et participations non consolidées | 4.5 | 26,5 | 170,8 |
| Cession de sociétés consolidées, trésorerie cédée déduite | 8,3 | 202,3 | |
| Réduction des prêts et autres immobilisations financières | 34,4 | 13,9 | |
| Variation nette des placements et des instruments financiers dérivés | (35,8) | (0,0) | |
| Dividendes reçus | 44,5 | 29,1 | |
| Intérêts encaissés sur prêts financiers | 22,0 | 17,4 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT | (154,8) | 162,8 | |
| Flux de trésorerie des activités de financement | |||
| Augmentation de capital | 5,7 | 1,8 | |
| Part des minoritaires dans l'augmentation de capital des filiales | – | 1,2 | |
| Dividendes payés aux actionnaires d'Altarea SCA | 6.1 | (111,8) | (200,8) |
| Dividendes payés aux actionnaires minoritaires des filiales | (48,0) | (35,7) | |
| Emission d'emprunts et autres dettes financières | 6.2 | 1 891,3 | 1 190,4 |
| Remboursement d'emprunts et autres dettes financières | 6.2 | (1 662,0) | (1 747,8) |
| Remboursement des obligations locatives | 6.2 | (22,7) | – |
| Cession (acquisition) nette d'actions propres | 6.1 | 0,4 | (18,6) |
| Variation nette des dépôts et cautionnements | 3,8 | 0,4 | |
| Intérêts versés sur dettes financières | (87,8) | (58,5) | |
| FLUX DE TRÉSORERIE DE FINANCEMENT | (31,0) | (867,5) | |
| VARIATION DE LA TRÉSORERIE | 152,4 | (493,3) | |
| Trésorerie d'ouverture | 6.2 | 675,0 | 1 168,3 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 678,5 | 1 169,1 | |
| Découverts bancaires | (3,5) | (0,8) | |
| Trésorerie de clôture | 6.2 | 827,5 | 675,0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie Découverts bancaires |
830,2 (2,7) |
678,5 (3,5) |
Retraité au 31 décembre 2018 de la clarification apportée à IAS 23 - Coûts d'emprunt sur la non capitalisation des frais financiers relatifs aux opérations de promotion immobilière.
(a) Les résultats de cession présentés dans le calcul de la Marge Brute d'Autofinancement sont présentés nets de coûts de transaction. De la même façon, les cessions d'actifs immobilisés sont présentées nettes de coûts de transaction dans les flux de trésorerie d'investissement.
| En millions d'euros | Capital | Primes liées au capital |
Elimination des actions propres |
Réserves et résultats non distribués |
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA |
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales |
Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2018 | 245,3 | 563,2 | (54,0) | 1 150,2 | 1 904,8 | 1 259,9 | 3 164,7 |
| Impact sur les soldes d'ouverture de la première application d'IFRS15 et IAS23 | 41,0 | 41,0 | 5,3 | 46,3 | |||
| Résultat Net | – | – | – | 252,3 | 252,3 | 32,4 | 284,6 |
| Ecart actuariel sur engagements de retraite | – | – | – | 0,5 | 0,5 | 0,0 | 0,5 |
| Résultat global | – | – | – | 252,8 | 252,8 | 32,4 | 285,2 |
| Distribution de dividendes | – | (157,1) | – | (43,7) | (200,8) | (53,2) | (254,0) |
| Augmentation de capital | 0,1 | 1,7 | – | – | 1,8 (a) | 1,2 | 3,1 |
| Valorisation des paiements en actions | – | – | – | 13,4 | 13,4 | 0,0 | 13,4 |
| Elimination des actions propres | – | – | (0,6) | (12,2) | (12,9) | – | (12,9) |
| Transactions avec les actionnaires | 0,1 | (155,4) | (0,6) | (42,5) | (198,4) | (52,0) | (250,4) |
| Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales | – | – | – | (0,0) | (0,0) | (16,3) | (16,3) |
| Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales | 0,0 | – | – | – | 0,0 | (0,0) | (0,0) |
| Autres | – | – | – | 0,0 | 0,0 | (0,0) | (0,0) |
| Au 31 décembre 2018 retraité | 245,4 | 407,9 | (54,6) | 1 401,4 | 2 000,1 | 1 229,3 | 3 229,4 |
| Impact sur les soldes d'ouverture de la première application d'IFRS16 | 0,3 | 0,3 | (0,0) | 0,3 | |||
| Résultat Net | – | – | – | 233,7 | 233,7 | 1,8 | 235,5 |
| Ecart actuariel sur engagements de retraite | – | – | – | (0,7) | (0,7) | (0,0) | (0,7) |
| Résultat global | – | – | – | 233,0 | 233,0 | 1,8 | 234,8 |
| Distribution de dividendes | – | (185,8) | – | (19,8) | (205,6) | (40,0) | (245,7) |
| Augmentation de capital | 9,8 | 89,8 | – | (0,0) | 99,5 (b) | 0,0 | 99,5 |
| Valorisation des paiements en actions | – | – | – | 10,5 | 10,5 | 0,0 | 10,5 |
| Elimination des actions propres | – | – | 21,5 | (14,9) | 6,5 | – | 6,5 |
| Transactions avec les actionnaires | 9,8 | (96,1) | 21,5 | (24,3) | (89,1) | (40,0) | (129,1) |
| Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales | – | – | – | (0,0) | (0,0) | 0,1 | 0,1 |
| Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales | – | – | – | – | – | – | – |
| Autres | – | – | – | 0,1 | 0,1 | (0,1) | (0,0) |
| Au 31 décembre 2019 | 255,2 | 311,8 | (33,1) | 1 610,6 | 2 144,4 | 1 191,1 | 3 335,5 |
(a): Augmentation du capital d'Altarea SCA réservée sur acquisition de la société SND en octobre 2018
(b): Augmentation du capital d'Altarea SCA par conversion partielle en action du dividende distribué en 2019 (option offerte sur 50% du dividende maximum)
Retraité au 31 décembre 2018 de la clarification apportée à IAS 23 - Coûts d'emprunt sur la non capitalisation des frais financiers relatifs aux opérations de promotion immobilière.
Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.
| 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total |
| Revenus locatifs | 208,4 | – | 208,4 | 188,9 | – | 188,9 |
| Autres charges | (17,6) | – | (17,6) | (21,8) | – | (21,8) |
| Loyers nets | 190,8 | – | 190,8 | 167,1 | – | 167,1 |
| Prestations de services externes | 19,0 | – | 19,0 | 19,9 | – | 19,9 |
| Production immobilisée et stockée | 6,5 | – | 6,5 | 5,3 | – | 5,3 |
| Charges d'exploitation | (42,6) | (3,2) | (45,8) | (48,5) | (3,7) | (52,2) |
| Frais de structure nets | (17,1) | (3,2) | (20,3) | (23,4) | (3,7) | (27,1) |
| Part des mises en équivalence | 6,0 | (6,4) | (0,3) | 11,7 | (8,6) | 3,1 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (7,7) | (7,7) | – | (2,5) | (2,5) |
| Gains / Pertes sur cessions d'actifs | – | 0,7 | 0,7 | 0,8 | 180,3 | 181,1 |
| Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement | – | 71,1 | 71,1 | – | (99,4) | (99,4) |
| Indemnités (frais) de transaction | – | (1,2) | (1,2) | – | (5,1) | (5,1) |
| RESULTAT OPERATIONNEL COMMERCE | 179,8 | 53,4 | 233,2 | 156,3 | 61,1 | 217,4 |
| Chiffre d'affaires | 2283,1 | – | 2283,1 | 1844,1 | – | 1844,1 |
| Coût des ventes et autres charges | (2075,0) | (0,6) | (2075,6) | (1662,3) | – | (1662,3) |
| Marge immobilière | 208,1 | (0,6) | 207,5 | 181,8 | – | 181,8 |
| Prestations de services externes | 11,2 | – | 11,2 | 4,1 | – | 4,1 |
| Production stockée | 157,8 | – | 157,8 | 135,3 | – | 135,3 |
| Charges d'exploitation | (220,0) | (16,3) | (236,4) | (200,6) | (11,8) | (212,4) |
| Frais de structure nets | (51,0) | (16,3) | (67,4) | (61,1) | (11,8) | (72,9) |
| Part des mises en équivalence | 18,2 | (5,5) | 12,7 | 12,6 | 19,1 | 31,7 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (15,1) | (15,1) | – | (4,1) | (4,1) |
| Indemnités (frais) de transaction | – | (1,5) | (1,5) | – | (1,7) | (1,7) |
| RESULTAT OPERATIONNEL LOGEMENT | 175,3 | (39,0) | 136,3 | 133,2 | 1,5 | 134,8 |
| Chiffre d'affaires | 577,0 | – | 577,0 | 317,7 | – | 317,7 |
| Coût des ventes et autres charges | (565,1) | – | (565,1) | (298,7) | – | (298,7) |
| Marge immobilière | 11,9 | – | 11,9 | 19,0 | – | 19,0 |
| Prestations de services externes | 10,9 | – | 10,9 | 27,5 | – | 27,5 |
| Production stockée | 24,7 | – | 24,7 | 20,0 | – | 20,0 |
| Charges d'exploitation | (35,1) | (3,7) | (38,8) | (47,1) | (2,4) | (49,6) |
| Frais de structure nets | 0,6 | (3,7) | (3,1) | 0,4 | (2,4) | (2,0) |
| Part des mises en équivalence | 60,2 | (10,6) | 49,6 | 74,6 | (12,8) | 61,8 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (3,0) | (3,0) | – | (1,4) | (1,4) |
| Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement | – | 1,3 | 1,3 | – | – | – |
| Indemnités (frais) de transaction | – | – | – | – | – | – |
| RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER D'ENTREPRISE | 72,6 | (15,9) | 56,7 | 94,0 | (16,6) | 77,4 |
| Autres (Corporate) | (9,4) | (1,3) | (10,7) | (3,0) | (10,0) | (13,0) |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 418,4 | (2,9) | 415,5 | 380,4 | 36,1 | 416,6 |
| Coût de l'endettement net | (57,2) | (21,3) | (78,5) | (47,5) | (9,6) | (57,1) |
| Autres résultats financiers | – | – | – | – | 2,1 | 2,1 |
| Actualisation des dettes et créances | – | 2,1 | 2,1 | – | (0,2) | (0,2) |
| Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers | – | (65,2) | (65,2) | – | (38,2) | (38,2) |
| Résultats de cession des participations | – | (1,9) | (1,9) | – | (2,2) | (2,2) |
| Dividendes | 0,6 | – | 0,6 | 0,0 | – | 0,0 |
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 361,8 | (89,3) | 272,4 | 333,0 | (11,9) | 321,0 |
| Impôts sur les sociétés | (7,1) | (29,8) | (36,9) | (8,4) | (28,0) | (36,4) |
| RESULTAT NET | 354,7 | (119,2) | 235,5 | 324,6 | (40,0) | 284,6 |
| Minoritaires | (55,9) | 54,1 | (1,8) | (52,2) | 19,8 | (32,4) |
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE | 298,8 | (65,1) | 233,7 | 272,4 | (20,2) | 252,3 |
| Nombre moyen d'actions dilué | 16 393 265 | 16 393 265 | 16 393 265 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 |
| RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE | 18,23 | (3,97) | 14,26 | 17,03 | (1,26) | 15,77 |
Retraité au 31 décembre 2018 de la clarification apportée à IAS 23 - Coûts d'emprunt sur la non capitalisation des frais financiers relatifs aux opérations de promotion immobilière.
| Note 1 | Informations relatives à la société 10 | ||
|---|---|---|---|
| Note 2 | Principes et méthodes comptables 10 | ||
| 2.1 | Référentiel comptable de la Société10 | ||
| 2.2 | Principales estimations et jugements 10 | ||
| 2.3 | Autres principes de présentation des états financiers 11 | ||
| 2.4 | Principes et méthodes comptables de la Société 11 | ||
| 2.5 | Changements de méthode intervenus en 201922 | ||
| Note 3 | Information sur les secteurs opérationnels 27 | ||
| 3.1 | Eléments du bilan par secteur opérationnel 27 | ||
| 3.2 | Compte de résultat analytique par secteur opérationnel 27 | ||
| 3.3 | Réconciliation de l'état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique 28 | ||
| 3.4 | Chiffre d'affaires par zone géographique et par secteur opérationnel 30 | ||
| Note 4 | Faits significatifs et évolution du périmètre de consolidation 31 | ||
| 4.1 | Faits significatifs31 | ||
| 4.2 | Périmètre 33 | ||
| 4.3 | Evolution du périmètre de consolidation35 | ||
| 4.4 | Regroupements d'entreprises 35 | ||
| 4.5 | Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées36 | ||
| Note 5 | Résultat 38 | ||
| 5.1 | Résultat opérationnel 38 | ||
| 5.2 | Coût de l'endettement financier net et autres éléments financiers38 | ||
| 5.3 | Impôt sur les résultats 39 | ||
| 5.4 | Résultat par action 40 | ||
| Note 6 | Passifs 41 | ||
| 6.1 | Capitaux propres41 | ||
| 6.2 | Endettement financier net et sûretés43 | ||
| 6.3 | Provisions 45 | ||
| Note 7 | Actifs et tests de valeur 46 | ||
| 7.1 | Immeubles de placement 46 | ||
| 7.2 | Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition 48 | ||
| 7.3 | Droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles49 | ||
| 7.4 | Besoin en fonds de roulement d'exploitation49 | ||
| Note 8 | Gestion des risques financiers 52 | ||
| 8.1 | Valeur comptable des instruments financiers par catégorie 52 | ||
| 8.2 | Risque de taux 53 | ||
| 8.3 | Risque de liquidité55 | ||
| Note 9 | Transactions avec les parties liées 56 | ||
| Note 10 | Engagements du groupe et passifs éventuels 58 | ||
| 10.1 | Engagements hors bilan58 | ||
| 10.2 | Passifs éventuels 60 | ||
| Note 11 | Evénements postérieurs à la date de clôture 60 | ||
| Note 12 | Honoraires des commissaires aux comptes 60 |
Altarea est une Société en Commandite par Actions dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment A. Le siège social est situé 8, avenue Delcassé à Paris.
Altarea a opté au régime des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) à effet du 1er janvier 2005.
A la fois développeur et investisseur, le Groupe est présent sur les trois principaux marchés de l'immobilier (Commerce, Logement et Immobilier d'entreprise) lui permettant d'être leader des grands projets mixtes de renouvellement urbain en France. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l'ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer, commercialiser, gérer et exploiter des produits immobiliers sur-mesure.
Altarea contrôle la société Altareit dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment B.
Altarea présente ses états financiers et ses notes annexes en millions d'euros.
Les comptes consolidés établis au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2019 ont été arrêtés par la Gérance le 2 mars 2020 après avoir été examinés par le Comité d'Audit et par le Conseil de Surveillance.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations IFRS de l'IASB telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 31 décembre 2019 et disponibles sur le site :
http://ec.europa.eu/internal\_market/accounting/ias\_fr.htm#a dopted-commission.
Les principes comptables retenus au 31 décembre 2019 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2018, à l'exception de l'évolution des normes et interprétations adoptées par l'Union européenne applicables au 1er janvier 2019.
Les informations relatives à l'exercice clos le 31 décembre 2018, présentées dans le document de référence déposé à l'AMF le 2 avril 2019 sous le numéro D.19-0253 (et présentées dans le document d'enregistrement universel déposé à l'AMF le 13 septembre 2019 sous le numéro D19- 0813), sont incorporées par référence.
Normes, interprétations et amendements applicables à partir de l'exercice ouvert le 1er janvier 2019 :
Améliorations annuelles des IFRS (Cycle 2015-2017)
Modifications d'IFRS 9 Clause de remboursement anticipé avec une pénalité
Normes et interprétations ayant été appliquées par anticipation au 31 décembre 2019 et dont l'application est obligatoire à compter des périodes commençant le 1er janvier 2020 ou postérieurement :
Néant.
Normes et interprétations en vigueur au 1er janvier 2019 et dont l'application obligatoire est postérieure au 31 décembre 2019 :
Néant.
Autres normes et interprétations essentielles, publiées par l'IASB, approuvées par l'Union Européenne en 2020 ou non encore approuvées par l'Union Européenne :
La Direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables au regard des circonstances. Celles-ci constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable ou de la classification des éléments de produits et de charges et d'actifs et de passifs. Ces estimations ont une incidence sur les montants de produits et de charges et sur les valeurs d'actifs et de passifs. Il est possible que les montants effectifs se révèlent être ultérieurement différents des estimations retenues.
Les principaux éléments qui requièrent des estimations établies à la date de clôture sur la base d'hypothèses d'évolution future et pour lesquels il existe un risque significatif de modification matérielle de leur valeur telle qu'enregistrée au bilan à la date de clôture concernent :
• l'évaluation des écarts d'acquisition et des marques (se référer à la note 2.4.7 « Suivi de la valeur des actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur » et 7.2 « Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition »),
• l'évaluation de la marge immobilière et des prestations selon la méthode de comptabilisation à l'avancement (se référer à la note 2.4.17 « Chiffre d'affaires et charges associées »).
Conformément aux dispositions d'IFRS 5, le Groupe est amené à exercer son jugement pour déterminer si les critères permettant d'identifier un actif ou un groupe d'actifs comme détenu en vue de la vente ou encore si une activité est destinée à être abandonnée sont satisfaits (se référer à la note 2.4.6 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées » et 7.1 « Immeubles de placement »).
Les soldes bilantiels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont éliminés lors de la préparation des états financiers consolidés.
Conformément à la norme IAS 1, la Société présente ses actifs et passifs en distinguant les éléments courants et non courants.
Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de même que les actifs détenus dans le but d'être cédés, la trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture sont classés en « passifs courants », ainsi que les provisions entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité concernée et la part à moins d'un an des autres provisions.
Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants.
Les normes sur la consolidation sont :
La norme IFRS 10 définit le contrôle ainsi : « un investisseur contrôle une entité lorsqu'il est exposé ou qu'il a le droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il détient sur celle-ci ». La Société détient le pouvoir sur une entité lorsqu'elle a les droits effectifs qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes, à savoir les activités qui ont une incidence importante sur les rendements de l'entité.
L'appréciation du contrôle selon IFRS 10 a conduit la Société à développer un cadre d'analyse de la gouvernance des entités avec qui la Société est en lien, en particulier lorsqu'il existe des situations de partenariat régies par un environnement contractuel large tel les statuts, les pactes d'actionnaires, etc. Il est également tenu compte des faits et circonstances.
A ce titre et ce, dans la limite des droits protectifs accordés aux co-associés,
Conformément à IFRS 10, les entités ad hoc sont consolidées, lorsque, en substance, la relation entre la Société et l'entité est telle que la Société est jugée contrôler cette dernière.
Les filiales contrôlées exclusivement sont consolidées par intégration globale. Tous les soldes et transactions intragroupe ainsi que les produits et les charges provenant de transactions internes et de dividendes sont éliminés.
Toute modification de la part d'intérêt de la Société dans une filiale qui n'entraîne pas une perte de contrôle est comptabilisée comme une transaction portant sur les capitaux propres. Si la Société perd le contrôle d'une filiale, les actifs, passifs et capitaux propres de cette ancienne filiale sont décomptabilisés. Tout gain ou perte résultant de la perte de contrôle est comptabilisé en résultat. Toute participation conservée dans l'ancienne filiale est comptabilisée à sa juste valeur à la date de perte de contrôle selon le mode de comptabilisation requis suivant IFRS 11, IAS 28 ou IFRS 9.
Suivant IFRS 11, les sociétés sont contrôlées conjointement lorsque les décisions importantes au titre des activités pertinentes requièrent le consentement unanime des associés ou partenaires.
Le contrôle conjoint peut être exercé au travers d'une activité conjointe (commune) ou en co-entreprise (joint-venture). Suivant IFRS 11, l'activité conjointe se distingue par l'existence d'un droit direct détenu sur certains actifs ou des obligations directes sur certains passifs de l'entité quand la joint-venture confère un droit sur l'actif net de l'entité. S'il s'agit d'une activité conjointe, la Société enregistre dans ses comptes les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans l'entreprise commune. S'il s'agit d'une joint-venture (co-entreprise), la participation de la Société dans l'actif net de l'entité est enregistrée selon la méthode de la mise en équivalence décrite dans la norme IAS 28.
Les investissements dans les activités communes ou les coentreprises sont présentés conformément à la norme IFRS 12.
Conformément à la norme IAS 28, la méthode de la mise en équivalence s'applique également à toutes les entreprises associées dans lesquelles la Société exerce une influence notable sans en avoir le contrôle, laquelle est présumée quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20%. Chaque participation, quel que soit le pourcentage de détention détenu, fait l'objet d'une analyse tenant compte des faits et circonstances pour déterminer si la Société exerce une influence notable.
Selon la méthode de la mise en équivalence, la participation de la Société dans l'entreprise associée est initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l'acquisition, dans la quote-part d'actif net de l'entreprise associée. L'écart d'acquisition lié à une entreprise associée est inclus, s'il n'est pas déprécié, dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quotepart de résultat des sociétés mises en équivalence ». Au bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées » avec les créances rattachées à ces participations.
Les états financiers des entreprises associées sont préparés sur la même période de référence que ceux de la société mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles de la Société.
Les investissements dans les entreprises associées sont présentés conformément à la norme IFRS 12.
Conformément aux dispositions de la norme IFRS 1, le Groupe avait choisi de ne pas retraiter les regroupements d'entreprises antérieurs au 1er janvier 2004.
Les regroupements d'entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l'acquisition d'IFRS 3 révisée : lors de la première consolidation d'une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. Les actifs incorporels sont spécifiquement identifiés dès lors qu'ils sont séparables de l'entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels. Ainsi, lors de la prise de contrôle d'une entreprise, la différence entre la quote-part d'intérêts de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût d'acquisition constitue un écart d'acquisition représentatif d'avantages économiques futurs résultant d'autres actifs non identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le prix d'acquisition correspond au montant de la contrepartie transférée y compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur. Par ailleurs, les coûts d'acquisition des titres sont comptabilisés en charge.
L'écart d'acquisition :
Selon la norme, les intérêts minoritaires sont évalués soit à leur juste valeur, soit à la quote-part dans l'actif net de la cible ; le choix pouvant être exercé différemment selon les acquisitions.
La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d'acquisition quant à la comptabilisation définitive de l'acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant à la date d'acquisition. Ainsi, au délà de la période d'évaluation, un complément de prix est à comptabiliser en résultat de l'exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.
L'acquisition ou la cession de titres d'une entité qui demeure contrôlée avant et après ces opérations, sont désormais considérées comme des transactions entre actionnaires comptabilisées en capitaux propres : elles n'impactent ni le goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte de résultat.
Par exception, les acquisitions d'actifs isolés qui s'effectuent par l'achat des titres d'une société dont le seul objet est la détention d'actifs de placement, et en l'absence de toute activité productive induisant l'existence de contrat connexe à l'actif ou de personnel, sont comptabilisés selon la norme IAS 40 « Immeubles de placement » ou IAS 2 « Stocks ».
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement constituées de logiciels, de marques et de relations clientèles.
Conformément à la norme IAS 38 :
Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux installations générales, aux matériels de transport, de bureau et d'informatique. Conformément à la norme IAS 16, elles sont évaluées au coût et amorties sur leur durée d'utilité, estimée être de 5 à 10 ans. Aucun autre composant significatif n'a été identifié pour ces immobilisations.
Selon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue d'en retirer des loyers ou pour valoriser le capital apporté ou les deux.
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont principalement des centres commerciaux et, accessoirement des immeubles de bureau ou des hôtels.
Le portefeuille d'immeubles de placement du Groupe est constitué d'immeubles en exploitation et d'immeubles en cours de développement ou de construction pour compte propre.
En application de la norme IAS 40, le Groupe a opté pour le modèle de la juste valeur et valorise ses immeubles de placement en conséquence selon le guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » et ce, à chaque fois que celleci peut être déterminée de façon fiable. Sinon, ils sont laissés au coût et font l'objet de test de valeurs au minimum une fois l'an et à chaque fois qu'il existe des indices de perte de valeur.
La juste valeur des immeubles de placement est celle retenue par la Direction suivant les faits et circonstances et tenant compte de la destination des immeubles. Pour ce faire, la Direction s'appuie sur des expertises établies par des experts externes donnant des évaluations droits inclus en prenant en compte une décote à hauteur des droits correspondant aux frais et droits de mutation. Ces droits ont été estimés en France à 6,9% (à l'exception de l'Ile de France fixés à 7,5%), en Italie à 5,5% et, en Espagne à 3,0%.
Depuis le 30 juin 2015, l'évaluation externe des actifs du Groupe est confiée à Cushman & Wakefield, CBRE et Duff & Phelps (en France, en Italie et en Espagne) et Jones Lang Lasalle (en France).
Les experts utilisent deux méthodes :
Les revenus locatifs prennent notamment en compte :
Les évaluations des immeubles de placement à la juste valeur est conforme aux recommandations COB/ AMF « Groupe de travail Barthès de Ruyter » et suivent intégralement les instructions de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilère mise à jour en 2017. Les experts font par ailleurs référence au RICS appraisal and Valuation standards publié par la Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book.
Les immeubles de placement en exploitation sont systématiquement évalués à la juste valeur.
Au 31 décembre 2019, le patrimoine en exploitation a fait l'objet d'une expertise externe.
A chaque fois qu'il existe, pour un des immeubles du Groupe, une valeur d'échange fixée dans le cadre de transaction éventuelle entre parties bien informées et consentantes, et déterminée dans des conditions normales de marché, la Société arbitre selon son jugement entre cette valeur et celle déterminée par l'expert.
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) sont rentrés dans le champ d'application d'IAS 40. Ils sont évalués à la juste valeur suivant le guide d'IFRS 13 lorsque les critères prédéfinis par la Société sont remplis.
Le Groupe estime qu'un immeuble en cours de construction peut être évalué à la juste valeur de façon fiable si la majeure partie des incertitudes pesant sur la détermination de la valeur ont été levées ou si la date de livraison de l'immeuble est proche.
Pour estimer de façon fiable la juste valeur d'un immeuble en cours de construction, les trois conditions suivantes doivent être toutes remplies :
Ainsi, les immeubles de placement en cours de développement et de construction sont évalués soit au coût, soit à la juste valeur :
La juste valeur des immeubles en cours de construction évalués à la juste valeur est déterminée à l'appui d'expertises externes. L'expert évalue l'actif d'un bien comme s'il était complément achevé en tenant compte des conditions de marché à la date d'évaluation et des spécificités de l'actif. De cette valeur est déduit le montant des dépenses non encore engagées à la date de clôture.
Le différentiel de la juste valeur des immeubles de placement évalués à la juste valeur d'une période à une autre est comptabilisé au compte de résultat sur la ligne « Variations de valeur des immeubles de placement ».
En complément du prix d'acquisition des terrains, les coûts engagés pour le développement et la construction des immeubles sont capitalisés à compter du démarrage du programme dès la phase de développement (prospection, montage : réponse au concours et pré-commercialisation, préalablement à la signature des promesses d'achat de foncier ; phase administrative : obtention des autorisations avec le cas échéant signature de promesses d'achat de foncier), dès lors qu'il existe une assurance raisonnable d'obtenir les autorisations administratives.
Ces investissements concernent principalement les dépenses suivantes :
• les honoraires d'études, juridiques,
Les honoraires internes sont principalement les honoraires de gérance (gestion des projets) et les honoraires de MOD (maîtrise d'ouvrage déléguée) qui sont économiquement constitutifs du prix de revient de l'actif et sont donc incorporés dans le coût des immobilisations ou dans celui des stocks, le cas échéant. Le montant incorporé s'entend après élimination des marges internes.
Les immeubles en cours de développement et de construction évalués au coût sont les immeubles qui ne remplissent pas les critères définis par le Groupe permettant d'estimer si la juste valeur de l'immeuble peut être déterminée de façon fiable.
Pour ces immeubles et dans l'hypothèse où il existe un retard au démarrage de leur construction ou lorsque la période de construction est anormalement allongée, le management apprécie au cas par cas le bien fondé d'un arrêt momentané de la capitalisation des frais financiers ou des honoraires internes encourus.
Pour les immeubles de placement enregistrés dans les comptes au coût, un test de dépréciation est effectué au moins une fois l'an ou dès qu'il existe des indices de perte de valeur.
Les principaux aléas de développement et de construction de ces actifs sont les aléas liés à l'obtention des autorisations administratives, à la prise de retard du démarrage des projets ou à leur commercialisation lorsque le contexte économique devient moins favorable.
Les actifs de placement en cours de développement et de construction sont suivis par la Société en fonction de différentes phases selon que le projet est au stade de l'étude, ou dit maîtrisé (lorsque le projet est dit totalement maîtrisé, le foncier est sous promesse), ou encore autorisé lorsque les autorisations administratives ont été obtenues (principalement les autorisations d'exploitation commerciale de la Commission départementale d'aménagement commercial (CDAC), et les permis de construire) ou enfin, en cours de commercialisation et de construction. Cette valeur est déterminée sur la base de business plans établis en interne à un horizon de 5 années et revus à échéance régulière par le management. Les estimations retenues sont réalisées sur la base de la méthode de capitalisation des revenus locatifs ou de la méthode de l'actualisation des flux futurs (discounted cash flow).
La valeur recouvrable de ces actifs qui restent comptabilisés au coût est appréciée par comparaison de leur prix de revient à terminaison et de leur valeur estimée sur la base des flux attendus pour la Société. Si la valeur recouvrable est inférieure au prix de revient à terminaison, une perte de valeur sous la forme d'une provision pour dépréciation est enregistrée au compte de résultat global sur la ligne « Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût » et au compte de résultat analytique sur la ligne « Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement ».
Conformément à la norme IFRS 5, un actif non courant est classé en « actif détenu en vue de la vente » si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par l'utilisation continue.
Tel est le cas si l'actif est disponible en vue de la vente immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs et si sa vente est hautement probable.
Le caractère hautement probable est apprécié par l'existence d'un plan de vente de l'actif engagé par la direction du Groupe, et d'un programme actif pour trouver un acheteur et finaliser le plan dans les douze mois à venir. Le management apprécie les situations. Lorsqu'il existe, à la date de clôture, une promesse de vente ou un engagement ferme, l'immeuble est systématiquement inclus dans les actifs détenus en vue de la vente.
L'actif est évalué à la juste valeur qui est généralement le montant convenu entre les parties diminué des coûts de la vente.
Pour qu'une activité soit réputée être abandonnée, la Société apprécie, selon les faits et circonstances, l'existence ou non d'un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou d'une région géographique.
En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et incorporels amortissables font l'objet d'un test de dépréciation dès lors qu'un indice interne ou externe de perte de valeur est décelé.
Les écarts d'acquisition et autres actifs incorporels à durée de vie indéterminée (telles les marques) font l'objet d'un test de dépréciation au moins une fois par an et plus fréquemment s'il existe un indice de perte de valeur identifié (événements ou circonstances, internes ou externes, indiquant qu'une réduction de valeur est susceptible d'être intervenue).
La valeur au bilan des actifs (et certains passifs associés) directement liés ou affectables aux unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le cas échéant, à des groupes d'U.G.T.s, y inclus les actifs incorporels (marques notamment) et écarts d'acquisition, est comparée à la valeur recouvrable de ces mêmes U.G.T.s ou groupes d'U.G T.s, définie comme le montant le plus élevé entre le prix de vente net des frais susceptibles d'être encourus pour réaliser la vente et leur valeur d'utilité. Une U.G.T. est le plus petit groupe identifiable d'actifs (programme immobilier) qui génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres actifs ou groupes d'actifs.
Les écarts d'acquisition et les marques sont affectés au regroupement d'U.G.T.s Logement et Immobilier d'entreprise.
La valeur d'utilité de l'U.G.T. ou du regroupement de plusieurs U.G.T.s est déterminée selon une méthode multicritères qui s'appuie principalement sur la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) confortée par les méthodes des comparables boursiers et des multiples de transactions.
Les principes de base de la méthode DCF sont les suivants :
L'approche par les multiples issus des comparables boursiers consiste à déterminer un échantillon de sociétés comparables cotées pour lesquelles un multiple est calculé et réappliqué aux agrégats jugés pertinents.
L'approche des multiples issus des transactions comparables consiste à sélectionner un panel de transactions portant sur des sociétés comparables et à les réappliquer aux agrégats jugés pertinents.
Des tables de sensibilité sont mises en place sur l'ensemble des tests de valeur effectués.
Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur comptable des actifs (et certains passifs associés) au bilan s'avère supérieure à la valeur recouvrable de l'U.G.T ou du groupe d'U.G.T.s ; elle est imputée en priorité sur l'écart d'acquisition (perte non réversible), puis sur les autres actifs incorporels et corporels au prorata de leur valeur comptable (perte réversible).
Les stocks relèvent :
Conformément à la clarification d'IAS 23 sur l'exercice, les frais financiers affectables aux programmes ne sont plus incorporés aux stocks liés aux opérations de Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) ou aux opérations de Contrat de Promotion Immobilière (CPI). En effet, ces stocks sont en situation d'être vendus très rapidement.
Les stocks sont évalués au prix de revient sous déduction de la quote-part de prix de revient sortie à l'avancement pour les opérations réalisées en VEFA ou en CPI. Le prix de revient comprend :
D'une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure à leur prix de revient, des dépréciations sont comptabilisées.
Suite à la mise en œuvre de la norme IFRS 15, le Groupe est amené à reconnaitre un actif ou un passif sur contrats dans l'état de la situation financière, dans le cadre de la comptabilisation des contrats selon la méthode de l'avancement. Cet actif ou passif correspond aux produits des activités ordinaires tirés des VEFA et CPI, cumulés à date, pour lesquels l'obligation de prestation est remplie progressivement, net des paiements des clients encaissés à date. Il s'agit en quelque sorte, des créances non exigibles correspondant au décalage qui peut exister entre les appels de fonds encaissés et l'avancement constaté à la clôture de l'exercice. Au sein de l'état de la situation financière, la présentation est la suivante :
Le Groupe a choisi de ne pas mettre en œuvre la comptabilité de couverture proposée par la norme IFRS 9.
Les principes d'application des normes IAS 32, IFRS 9 et IFRS 7 sont les suivants :
sous le poste «Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées ». Pour les opérations de Promotion, les créances sur les sociétés mises en équivalence ont une échéance de recouvrabilité courte (en lien avec le cycle d'exploitation de la Promotion). Pour les opérations de Commerce, ces créances ont une échéance plus longue en lien avec l'horizon de détention de l'actif sous-jacent. Les autres créances rattachées à des participations et comptes courants classés au bilan dans « Prêt et créances financières » concernent essentiellement des avances à des associés minoritaires de sociétés consolidées ou de sociétés déconsolidées.
A chaque acquisition de titres de capitaux propres, une analyse similaire sera conduite afin de déterminer l'intention de gestion du Groupe. Pour les actions de sociétés cotées, cette juste valeur est déterminée sur la base d'estimation intégrant le cas échéant des indicateurs de marché à la date de clôture.
à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif (TIE). La détermination des TIE initiaux est réalisée par un actuaire. En cas de renégociation des contrats des passifs financiers comptabilisés au coût amorti, si les tests quantitatifs et qualitatifs conduisent à conclure qu'il n'y a pas de modification substantielle des flux de trésorerie contractuels, alors le Groupe maintient le TIE d'origine et ajuste le coût amorti de la dette concernée, contrepartie résultat.
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés à la juste valeur du prix payé qui inclut les coûts d'acquisitions liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur.
Pour les autres actifs et passifs financiers comme les dérivés de gré à gré, swaps, caps, …, et qui sont traités sur des marchés actifs (marché comportant de nombreuses transactions, des prix affichés et cotés en continu), la juste valeur fait l'objet d'une estimation établie selon des modèles communément admis et réalisée par un actuaire, dans le respect du guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur ». Un modèle mathématique rassemble des méthodes de calcul fondées sur des théories financières reconnues. Est prise en compte la valorisation du risque de crédit (ou risque de défaut) d'Altarea sur ses contreparties bancaires et de celui des contreparties sur Altarea (Crédit Value Adjustment/Debit Value Adjustment). Le Groupe a retenu la méthode de calcul des probabilités de défaut par le marché secondaire (selon des spreads obligataires estimés des contreparties).
La valeur de réalisation des instruments financiers peut se révéler différente de la juste valeur déterminée pour la clôture de chaque exercice.
Les capitaux propres représentent l'intérêt résiduel des actifs après déduction des passifs.
Les frais d'émission des titres de capital et de fusion sont déduits du produit de l'émission.
Un instrument est un instrument de capitaux propres si l'instrument n'inclut aucune obligation contractuelle de remettre de la trésorerie ou un autre actif financier ou d'échanger des actifs ou passifs avec une autre entité à des conditions défavorables pour l'émetteur ; à ce titre, les Titres Subordonnés à Durée Indéterminée émis par Altarea SCA (TSDI) sont des instruments de capitaux propres.
Les instruments de capitaux propres qui ont été rachetés (actions propres) sont déduits des capitaux propres. Aucun profit ou perte n'est comptabilisé dans le compte de résultat lors de l'achat, de la vente, de l'émission ou de l'annulation d'instruments de capitaux propres de la Société.
Les paiements en actions sont des transactions fondées sur la valeur des titres de la société émettrice : options de souscription d'actions, droits d'attribution d'actions gratuites et plan d'épargne entreprise (PEE).
Le règlement de ces droits peut se faire en instruments de capitaux propres ou en trésorerie : au sein du Groupe, tous les plans portant sur le titre Altarea doivent être réglés en instruments de capitaux propres.
Conformément aux dispositions de la norme IFRS 2, les paiements en actions consentis aux mandataires sociaux ou aux salariés d'Altarea ou des sociétés du Groupe sont comptabilisés dans les états financiers selon les modalités suivantes : la juste valeur de l'instrument de capitaux propres attribué est comptabilisée en charge de personnel en contrepartie d'une augmentation des capitaux propres si le plan doit être réglé en instruments de capitaux propres, ou d'une dette si le plan doit être réglé en trésorerie.
Cette charge de personnel représentative de l'avantage accordé (correspondant à la juste valeur des services rendus par les salariés) est évaluée par un actuaire, à la date d'attribution, à partir du modèle mathématique binomial de Cox Ross Rubinstein et de la méthode de Monte-Carlo, calculé en fonction d'un turnover déterminé sur les trois derniers exercices. Ce modèle est adapté au plan prévoyant une durée d'indisponibilité et une période de blocage. La charge est étalée sur la période d'acquisition des droits. Les plans d'attribution d'actions (et les PEE) sont valorisés sur la base de la valeur de marché.
Le résultat non dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation, au cours de l'exercice.
Le résultat dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation ajustée des effets des options dilutives, au cours de l'exercice.
L'effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d'actions ». Suivant cette méthode, les fonds recueillis suite à l'exercice des options, sont supposés être affectés en priorité au rachat d'actions au prix de marché. Ce prix de marché correspond à la moyenne des cours moyens mensuels de l'action Altarea pondérée des volumes échangés. Le nombre théorique d'actions qui seraient ainsi rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre total des actions résultant de l'exercice des droits. Le nombre ainsi calculé vient s'ajouter au nombre moyen d'actions en circulation et constitue le dénominateur.
Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la conversion éventuelle en actions ordinaires implique une réduction du résultat par action.
Les avantages au personnel sont comptabilisés selon la norme IAS 19 et ses amendements adoptés en juin 2012 par l'Union Européenne, sur la ligne « Charges de personnel » au compte de résultat à l'exception des réévaluations des passifs (ou des actifs) enregistrés directement dans les
capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés au moment de leur départ en retraite en fonction de leur ancienneté et de leur salaire à l'âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des prestations définies, régime pour lequel l'employeur est engagé formellement ou implicitement sur un montant ou un niveau de prestations et supporte donc le risque à moyen ou long terme.
Une provision est enregistrée au passif pour couvrir l'intégralité de ces engagements de retraite. Elle est évaluée régulièrement par des actuaires indépendants selon la méthode des unités de crédit projetées et représente la valeur actuelle probable des droits acquis, évalués en tenant compte des augmentations de salaires jusqu'à l'âge de départ à la retraite, des probabilités de départ et de survie.
La formule de l'engagement passé peut se décomposer de la manière suivante :
Engagement passé = (droits acquis par le salarié) (probabilité qu'a l'entreprise de verser ces droits) (actualisation) (coefficient de charges patronales) (ancienneté acquise / ancienneté à la date du départ à la retraite)
Les principales hypothèses retenues pour cette estimation sont les suivantes :
Les écarts actuariels et d'évaluation sont directement comptabilisés dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.
Le montant de l'engagement ainsi déterminé est minoré de la valeur d'actifs éventuels de couverture (non applicable dans le cas présent).
Ces avantages sont offerts à travers des régimes à cotisations définies. Dans le cadre de ces régimes le Groupe n'a pas d'autre obligation que le paiement de cotisations ; la charge qui correspond aux cotisations versées est prise en compte en résultat sur l'exercice.
Le cas échéant, les indemnités de rupture de contrat de travail sont provisionnées sur la base de la convention collective.
Les avantages à court terme incluent notamment, un accord d'intéressement des salariés au résultat de l'unité économique et sociale, signé entre les sociétés prestataires de services du Groupe, membres de l'UES, et le comité d'entreprise ; et un plan de participation des salariés aux résultats de l'entreprise s'appliquant sur les résultats de l'unité économique et sociale suivant les accords de droit commun.
Les avantages du personnel à court terme incluant ceux résultant des accords, ci-dessus détaillés, sont portés en charges de l'exercice.
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou hautement probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente et pouvant être estimée de manière fiable. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont pas fixés avec précision.
En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d'exploitation du Groupe. Elles sont actualisées le cas échéant sur la base d'un taux de rendement avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif.
Les provisions non courantes incluent pour l'essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe à des tiers ou liées à l'octroi de garanties locatives aux acquéreurs de centres commerciaux.
Les passifs éventuels correspondent à une obligation potentielle dont la probabilité de survenance ou la détermination d'un montant fiable ne peut être établie. Ils ne sont pas comptabilisés. Une information en annexe est donnée sauf si les montants en jeu peuvent raisonnablement être estimés faibles.
Suite à l'exercice de l'option pour le régime fiscal des SIIC, le Groupe est soumis à une fiscalité spécifique :
Les impôts sont comptabilisés selon la norme IAS 12.
Depuis l'exercice de l'option pour le régime fiscal des SIIC, les impôts différés sont calculés pour les sociétés n'ayant pas opté pour ce régime et pour le résultat taxable des sociétés du secteur SIIC. Ils sont constatés sur toutes les différences temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que sur les déficits fiscaux, selon la méthode du report variable.
Les actifs et passifs d'impôt différé sont évalués, selon la méthode du report variable, aux taux d'impôt dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d'impôt connus à la date de clôture.
Le Groupe applique depuis le 31 décembre 2016 dans ses comptes consolidés, la baisse progressive et programmée du taux selon la Loi de finances en vigueur.
Les actifs d'impôt différé sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer sur la base d'un business plan fiscal établi par le management sur une durée raisonnable.
Les impôts différés au bilan sont présentés en position nette au niveau de chaque groupe d'intégration fiscale, à l'actif ou au passif du bilan consolidé.
Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.
Les loyers nets comprennent : les revenus locatifs, les autres produits nets sous déduction des charges du foncier, les charges locatives non récupérées, les autres charges, et les dotations nettes aux provisions sur créances douteuses.
Les revenus locatifs comprennent les loyers bruts incluant l'impact de l'étalement sur la durée ferme du bail des paliers, des franchises et autres avantages octroyés contractuellement par le bailleur au preneur, notamment les allégements accordés au cours de la vie du bail. Les autres produits nets regroupent les revenus et les charges comptabilisés au titre des droits d'entrée perçus, des indemnités de résiliation reçues et des indemnités d'éviction versées (pour lesquelles il n'a pu être démontré qu'elles étaient à l'origine de l'amélioration de la rentabilité locative de l'immeuble).
Les charges du foncier correspondent aux montants variables des redevances des autorisations d'occupation temporaires, et des baux à construction, ceux-ci n'étant pas dans le champs d'application de la norme IFRS 16.
Les charges locatives non récupérées correspondent aux charges normalement refacturables (charges locatives, impôts locaux,…) au locataire, mais restant à la charge du propriétaire du fait de leur plafonnement ou de la vacance des surfaces locatives.
Les autres charges intègrent les abondements du bailleur au fonds marketing des centres, les coûts travaux non capitalisés et non refacturés aux preneurs, des honoraires de gestion locative sur certains contrats.
La marge immobilière est la différence entre le chiffre d'affaires et le coût des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions sur créances douteuses et stocks.
Elle correspond principalement à la marge réalisée par les secteurs Logement et Immobilier d'entreprise ainsi qu'à la marge résultant de la cession d'opérations connexes à l'activité de développement du secteur Commerce.
La marge immobilière des activités de promotion est reconnue dans les comptes du Groupe selon « la méthode de l'avancement ».
L'intégralité des opérations de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) et de Contrat de Promotion Immobilière (CPI) est concernée par cette méthode.
Pour ces programmes, le chiffre d'affaires des ventes notariées est comptabilisé, conformément à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats », proportionnellement à l'avancement technique des programmes mesuré par le prorata des coûts directement rattachables à la construction (le prix de revient du foncier est inclu au calcul) engagés par rapport au budget total prévisionnel (actualisé à chaque clôture) et à l'avancement de la commercialisation déterminé par le prorata des ventes régularisées sur le total des ventes budgétées. Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d'affaires est donc l'achat du terrain combiné à la signature d'actes authentiques de vente (ventes régularisées).
La marge immobilière est évaluée selon la méthode de la comptabilisation à l'avancement du revenu pour ces opérations de promotion, sur la base des critères suivants :
Les pertes sur « opérations nouvelles » sont inclues dans la marge immobilière.
Les opérations d'achat / revente d'ensembles immobiliers sont comptabilisées au fur et à mesure des ventes régularisées. Pour ces opérations la marge immobilière fait ressortir d'une part le chiffre d'affaires (pour son montant net de TVA sur marge le cas échéant) et d'autre part le coût des ventes correspondant aux éléments de prix de revient.
Les frais de structure nets correspondent aux produits et charges inhérents à l'activité des sociétés prestataires du Groupe.
Les produits incluent, pour chacun des secteurs d'activité, les prestations de services réalisées pour compte de tiers telles que les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée connexes aux activités de Promotion, les prestations de gestion locative (syndic, ASL), de commercialisation ou de prestations diverses, les honoraires internes de gestion ou gérance (nets des éliminations sur marge interne – se référer à la note sur les Immeubles de placement ou les stocks).
Les charges incluent les coûts de personnel, les charges de structure (honoraires divers, frais de fonctionnement,… exclusion faite des loyers fixes versés désormais retraités selon la norme IFRS 16) ainsi que les dotations aux amortissements des biens d'exploitation. Elles sont diminuées de la production immobilisée ou stockée de la période.
Les autres produits et charges concernent les sociétés non prestataires du Groupe. Ils correspondent principalement à des charges de structure et des produits divers de gestion. Les dotations aux amortissements sont liées aux immobilisations incorporelles et corporelles autres que les actifs en exploitation.
Le 31 octobre 2017, l'Union Européenne a adopté la norme IFRS 16 – Contrats de location, qui est d'application obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Cette norme, du côté preneur, abandonne la distinction existante entre les contrats de location-financement et les contrats de location simple, mais maintient la distinction pour les bailleurs.
Les revenus locatifs du Groupe proviennent de contrats de location simple et concernent les loyers des immeubles et des centres en exploitation. Ces revenus locatifs sont comptabilisés de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location. Le Groupe conserve, en effet, la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de ses immeubles de placement.
Conformément à la norme, les paliers, franchises et autres avantages octroyés sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée ferme du contrat de location qui s'entend comme étant la période durant laquelle le locataire ne dispose pas d'un droit de résiliation. Ils viennent en augmentation ou en diminution des revenus locatifs de la période.
Les droits d'entrée perçus par le bailleur s'analysent comme des compléments de loyers. A ce titre, la norme prévoit que les droits d'entrée sont étalés linéairement sur la durée ferme du bail.
Les indemnités de résiliation sont perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le bail avant son échéance contractuelle. Ces indemnités sont rattachées à l'ancien contrat et sont comptabilisées en produits lors de l'exercice de leur constatation.
Lorsque le bailleur résilie un bail en cours, il verse une indemnité d'éviction au locataire en place.
Si le versement d'une indemnité d'éviction permet de modifier la performance de l'actif (remplacement d'un locataire - augmentation du loyer donc de la valeur de l'actif), cette dépense peut être capitalisée. Dans le cas contraire, cette dépense est passée en charge.
Si le versement d'une indemnité d'éviction s'inscrit dans le cadre de travaux de rénovation lourde ou de reconstruction d'un immeuble pour lesquels il est nécessaire d'obtenir au préalable le départ des locataires, ce coût est capitalisé et inclus dans le prix de revient de l'actif en cours de développement ou de restructuration.
La norme IFRS 16 impose, pour tous les contrats de location répondant à la définition d'un « contrat de location », de comptabiliser au bilan des locataires un droit d'utilisation de l'actif loué (en actif non courant) en contrepartie d'un passif de location (en dette financière). Se référer au paragraphe 2.5 « Changements de méthode intervenus en 2019 ».
Le résultat de cession des immeubles de placement est la différence entre :
Le compte de résultat enregistre sur la période les ajustements de valeur de chaque immeuble évalué à la juste valeur sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » ; elle est déterminée de la façon suivante :
Valeur de marché hors droits à la clôture de la période (intégrant l'impact des paliers et franchises valorisé par l'expert) moins [Valeur de marché à la clôture de la période précédente si l'immeuble était évalué à la juste valeur ou valeur au coût si l'immeuble est mis pour la première fois à la juste valeur + montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice + effet de la période de l'étalement des paliers et franchises nets de l'étalement des droits d'entrée].
Par ailleurs, le compte de résultat enregistre sur la période les pertes de valeur de chaque immeuble évalué au coût sur la ligne « Pertes de valeur nettes des immeubles de placement évalués au coût ».
Selon la norme IAS 23, le traitement comptable est l'incorporation des coûts d'emprunt directement attribuables à la construction des actifs qualifiés dans le coût de ceux-ci.
Suite à la clarification apportée à la norme au cours de l'exercice, les frais financiers affectables aux programmes immobiliers en VEFA ou CPI ne sont plus incorporés aux stocks, mais demeurent affectables aux immeubles en cours de développement et de construction durant la durée de construction de l'actif s'ils repondent à la définition « d'actifs qualifiés ».
Le coût de l'endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts y compris l'effet de l'étalement des frais d'émission, sur les autres dettes financières, sur les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations, sur les obligations locatives (IFRS 16), sur les produits de cession des valeurs mobilières de placement ainsi que l'impact lié aux flux d'échange de taux dans le cadre d'opérations de couverture de taux.
Lorsqu'il existe un retard significatif sur un projet de construction, la Direction peut estimer, s'il s'agit d'un retard anormalement long, de ne plus capitaliser les frais financiers affectables. La Direction estime la date à laquelle la reprise de la capitalisation des frais financiers peut être réalisée.
Le poste actualisation des dettes et créances regroupe l'effet de l'actualisation des dettes et créances dont l'échéance est supérieure à un an.
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à l'option offerte par la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement, les intérêts perçus figurent dans les flux d'investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
La norme IFRS 8 - Secteurs opérationnels impose la présentation d'une information par secteur opérationnel conforme à l'organisation de la Société et à son système de reporting interne, établi selon les méthodes de comptabilisation et d'évaluation IFRS. Un secteur opérationnel représente une activité de la Société qui encourt des produits et des charges et dont le résultat opérationnel est régulièrement examiné par la Gérance de la Société d'une part et ses dirigeants opérationnels d'autre part. Chaque secteur dispose d'informations financières isolées.
Le reporting interne de la Société repose sur l'analyse du résultat de la période selon :
Selon ces deux axes d'analyse, le résultat opérationnel qui s'entend, dans ce cadre, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence, est suivi par secteur opérationnel.
Les actifs comptables (et certains passifs associés) sont également suivis par secteur opérationnel dès lors qu'ils sont directement liés ou affectables à un secteur ; ils représentent l'actif économique du secteur considéré.
Les secteurs opérationnels de la Société sont :
Des éléments de réconciliation appelés « Autres (Corporate) » permettent de rapprocher ces différents éléments de reporting aux indicateurs comptables.
Le coût de l'endettement, les variations de valeur des instruments financiers et leurs résultats de cession, l'impôt et le résultat des minoritaires ne sont pas directement affectables par secteur. Certains éléments de bilan tels les actifs et les passifs financiers sont réputés non affectables ou certains impôts différés actifs correspondant à l'activation de déficits fiscaux.
Dans le cadre des opérations courantes du Groupe :
Il mesure la création de richesse disponible pour la politique de distribution au travers du résultat net, part du Groupe du Cash-flow courant des opérations (FFO). Il s'entend comme étant le résultat net, part du Groupe (ou, autrement dit, part revenant aux propriétaires de la société mère) hors les variations de valeur, les charges calculées, les frais de transaction.
Les principaux agrégats du Cash-flow opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :
Le coût de l'endettement net correspond au coût de l'endettement net hors les charges calculées qui correspondent notamment à l'étalement des frais d'émission d'emprunt (et qui sont présentées dans les variations de valeur, charges calculées et indemnités de transaction).
L'impôt (FFO) correspond à l'impôt exigible de la période hors les impôts différés et hors les impôts exigibles afférents aux écarts de valeur (exit tax etc.).
Les variations de valeur mesurent la création de valeur accumulée ou réalisée par la Société durant la période.
L'indicateur pertinent de suivi de la création de valeur est la variation de l'Actif Net Réévalué de continuation auquel participe le Cash-flow courant des opérations (FFO). Cet indicateur de gestion est présenté de façon détaillée dans le rapport d'activité.
La variation d'ANR est réconciliée avec le compte de résultat de la façon suivante :
1 Fund From Operations
Cash-flow courant des opérations (FFO)
Variation de valeur, les charges calculées et les frais de transaction
Distribution de dividendes
Les principaux agrégats opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :
Sont ensuite présentées, les variations de valeur et résultats de cession des instruments financiers qui représentent les ajustements de valeurs des instruments financiers évalués à la juste valeur ainsi que l'effet de l'actualisation des créances et dettes. Les résultats de cession des instruments financiers représentent les soultes engagées dans la période au titre de la restructuration ou l'annulation des instruments financiers.
La ligne relative aux minoritaires correspond à la part du résultat attribuable aux actionnaires minoritaires des filiales réparti entre la part du cash-flow courant des opérations (FFO) et la part revenant aux actionnaires minoritaires des filiales sur variations de valeur, charges calculées, indemnités de transaction et impôt différé.
Dans le cadre des opérations de nature exceptionnelle, les contrats sont analysés très spécifiquement et les indicateurs présentés ci-dessus peuvent être amenés à être ajustés, c'est-à-dire, des reclassements en accord avec la présentation dans les reportings internes peuvent être effectués afin de donner une meilleure lisibilité de l'opération concernée.
Le 31 octobre 2017, l'Union Européenne a adopté la norme IFRS 16 qui est d'application obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019.
La norme IFRS 16, pour les bailleurs, maintient la distinction existante entre contrats de location simple et contrats de location financement. Son application n'a donc pas d'impact sur les comptes du Groupe en position bailleur :
Du côté preneur, cette norme abandonne la distinction existante entre les contrats de location-financement et les contrats de location simple.
Cette norme impose, pour tous les contrats de location répondant à la définition d'un « contrat de location », de comptabiliser au bilan des locataires un droit d'utilisation de l'actif loué (en actif non courant) en contrepartie d'un passif de location (en dette financière).
Le Groupe a opté pour la méthode de transition rétrospective modifiée. Les effets de la transition sont donc inclus dans les capitaux propres à l'ouverture de cet exercice, soit le 1er janvier 2019. Ainsi les états financiers du Groupe présentés en comparaison de ceux de la période, n'ont fait l'objet d'aucun retraitement conformément aux dispositions de la norme. Les impacts sur le bilan d'ouverture sont présentés ci-après.
Un recensement des contrats de location a été réalisé. Pour le Groupe, les contrats conclus entrant dans le champ d'application de la norme concernent deux types de contrats de natures économiques fondamentalement différentes :
• les locations immobilières (le Groupe est locataire de ses bureaux dans la plupart des villes où il opère) et les locations de véhicules,
• les Autorisations d'Occupation Temporaire (AOT) des gares, et des Baux à Construction (BAC) sur certains actifs commerce.
Les contrats d'AOT entrent dans le champ d'application de la norme IFRS 16. Le Groupe est l'occupant et en ce sens, la convention lui confère les droits réels sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier. Conformément à IFRS 16, les redevances fixes font l'objet d'un retraitement sur la durée des contrats qui constitue le principal impact de la mise en œuvre d'IFRS 16 dans les comptes consolidés du Groupe.
Les hypothèses clés de détermination de la dette et donc du droit d'utilisation sont la durée des contrats et le taux :
Le Groupe n'a pas appliqué de mesures de simplification à la date de transition.
La mise en œuvre de la norme a une incidence importante sur la comptabilisation des contrats de location et sur leur présentation au sein des états financiers du Groupe :
La variation des montants est liée aux nouveaux contrats ou aux fins de contrats de la période. Ces variations sont présentées dans les notes 7.1 « Immeubles de placement » et 7.3 « Droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles ». Par ailleurs, au cours de la vie du contrat, la dette et le droit d'utilisation peuvent varier en fonction de l'évolution de l'indexation des loyers définie dans les baux. Les principaux indices sont : l'Indice national du coût de la construction, l'Indice des loyers des activités tertiaire, l'Indice des loyers commerciaux et l'Indice de référence des loyers.
La norme IAS 23 impose la capitalisation des coûts d'emprunt directement attribuables à l'acquisition, la construction ou la production d'un actif qualifié en tant que coût de cet actif.
Dans le cadre de l'évolution des normes IFRS, l'IASB a apporté, durant l'année, une clarification concernant la capitalisation des frais d'emprunts pour les opérations immobilières réalisées sous forme de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) ou sous forme de Contrat de Promotion Immobilière.
L'actif lié à ces programmes de promotion (tant en Logement qu'en Immobilier d'entreprise) ne répond plus à la définition d'un actif qualifié dans la mesure où, en VEFA, ce stock est en situation d'être vendu très rapidement et donc sans qu'une période de temps soit nécessaire à son développement ; le bien stocké est donc en condition de vente.
Une clarification a été apportée à IAS 23 et est applicable de manière rétrospective soit à compter du 1er janvier 2018 pour le Groupe qui présente à cette date, les impacts sur ses capitaux propres d'ouverture.
Les états financiers présentés en comparaison de ceux de la période ont donc fait l'objet d'un retraitement.
L'interprétation IFRIC 23 clarifie l'application des dispositions IAS 12 – Impôts sur le résultat concernant la comptabilisation et l'évaluation, lorsqu'une incertitude existe sur le traitement de l'impôt sur le résultat. L'adoption de cette interprétation n'a eu aucun effet sur l'évaluation des impôts courants et différés du Groupe, à l'ouverture comme au 31 décembre 2019. Si des passifs d'impôts incertains ou liés à des positions fiscales incertaines venaient à être comptabilisés, ils seraient présentés au sein des dettes d'impôts.
Conformément à la norme IFRS 15, le Groupe présente au sein de l'état de la situation financière, les actifs et passifs sur contrats sur deux lignes distinctes à l'actif et au passif. Ces actifs et passifs étaient inclus dans les postes « Clients et autres créances » et « Dettes fournisseurs et autres dettes » et sont désormais présentés sur des lignes isolées. L'état de la situation financière a été retraité pour l'exercice clos au 31 décembre 2018 (se référer au paragraphe 2.5.6).
| En millions d'euros | 31/12/2017 publié |
Impact IFRS 15 |
Impact IAS 23 |
01/01/2018 |
|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 5 437,9 | (19,2) | (4,9) | 5 413,9 |
| Immobilisations incorporelles | 258,5 | – | – | 258,5 |
| Immobilisations corporelles | 18,5 | – | – | 18,5 |
| Immeubles de placement | 4 508,7 | – | – | 4 508,7 |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées | 564,0 | 3,7 | (4,8) | 562,9 |
| Prêts et créances (non courant) | 9,3 | – | – | 9,3 |
| Impôt différé actif | 79,0 | (22,9) | (0,1) | 56,0 |
| Actifs courants | 3 154,8 | (238,6) | 0,2 | 2 916,4 |
| Stocks et en-cours nets | 1 288,8 | (503,2) | 0,2 | 785,8 |
| Clients et autres créances | 630,8 | 264,6 | – | 895,4 |
| Créance d'impôt sur les sociétés | 8,6 | – | – | 8,6 |
| Prêts et créances financières (courant) | 49,3 | 0,0 | – | 49,3 |
| Instruments financiers dérivés | 8,2 | – | – | 8,2 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1 169,1 | (0,0) | – | 1 169,1 |
| TOTAL ACTIF | 8 592,8 | (257,8) | (4,7) | 8 330,3 |
| Capitaux propres | 3 164,7 | 51,0 | (4,7) | 3 211,0 |
| Passifs non courants | 2 886,9 | (0,2) | 0,0 | 2 886,7 |
| Emprunts et dettes financières à plus d'un an | 2 826,1 | – | – | 2 826,1 |
| Provisions long terme | 20,1 | – | – | 20,1 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 32,2 | – | – | 32,2 |
| Impôt différé passif | 8,6 | (0,2) | 0,0 | 8,3 |
| Passifs courants | 2 541,1 | (308,5) | – | 2 232,6 |
| Emprunts et dettes financières à moins d'un an | 1 032,2 | – | – | 1 032,2 |
| Instruments financiers dérivés | 34,9 | – | – | 34,9 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 460,3 | (308,5) | – | 1 151,8 |
| Dettes d'impôt exigible | 13,8 | – | – | 13,8 |
| TOTAL PASSIF | 8 592,8 | (257,8) | (4,7) | 8 330,3 |
L'impact IFRS 15 présenté est l'impact de mise en œuvre de la norme au 1er janvier 2018, explicité dans l'annexe aux comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2018.
| En millions d'euros | 31/12/2018 publié |
Impact IAS 23 |
Impact IFRS 15 |
31/12/2018 retraité |
Impact IFRS 16 |
01/01/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 5 296,9 | (7,9) | – | 5 289,0 | 142,8 | 5 431,8 |
| Immobilisations incorporelles | 313,7 | – | – | 313,7 | – | 313,7 |
| Immobilisations corporelles | 20,6 | – | – | 20,6 | – | 20,6 |
| Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles | – | – | – | – | 43,6 | 43,6 |
| Immeubles de placement | 4 526,2 | – | – | 4 526,2 | 99,6 | 4 625,9 |
| dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur | 3 931,3 | – | – | 3 931,3 | (26,6) | 3 904,7 |
| dont Immeubles de placement évalués au coût | 594,9 | – | – | 594,9 | (7,8) | 587,1 |
| dont Droits d'utilisation sur Immeubles de placement | – | – | – | – | 134,0 | 134,0 |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées |
395,3 | (7,9) | – | 387,4 | (0,2) | 387,2 |
| Prêts et créances (non courant) | 10,6 | – | – | 10,6 | – | 10,6 |
| Impôt différé actif | 30,5 | 0,0 | – | 30,5 | (0,2) | 30,3 |
| Actifs courants | 2 730,2 | 0,1 | – | 2 730,3 | (0,2) | 2 730,2 |
| Stocks et en-cours nets | 986,4 | 0,1 | – | 986,6 | – | 986,6 |
| Actifs sur contrats | – | – | 444,4 | 444,4 | – | 444,4 |
| Clients et autres créances | 1 011,0 | 0,0 | (444,4) | 566,7 | (0,2) | 566,5 |
| Créance d'impôt sur les sociétés | 14,6 | – | – | 14,6 | – | 14,6 |
| Prêts et créances financières (courant) | 37,4 | (0,0) | – | 37,4 | – | 37,4 |
| Instruments financiers dérivés | 2,2 | – | – | 2,2 | – | 2,2 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 678,5 | – | – | 678,5 | – | 678,5 |
| TOTAL ACTIF | 8 027,1 | (7,8) | – | 8 019,3 | 142,7 | 8 162,0 |
| Capitaux propres | 3 237,3 | (7,9) | – | 3 229,4 | 0,3 | 3 229,7 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA | 2 007,9 | (7,7) | – | 2 000,1 | 0,3 | 2 000,4 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales |
1 229,4 | (0,2) | – | 1 229,3 | (0,0) | 1 229,3 |
| Passifs non courants | 2 629,2 | 0,1 | – | 2 629,3 | 123,8 | 2 753,1 |
| Emprunts et dettes financières à plus d'un an | 2 560,6 | – | – | 2 560,6 | 123,8 | 2 684,4 |
| dont Prêts participatifs et avances associés | 76,3 | – | – | 76,3 | – | 76,3 |
| dont Emprunts obligataires | 1 117,4 | – | – | 1 117,4 | – | 1 117,4 |
| dont Emprunts auprès des établissements de crédit | 1 367,0 | – | – | 1 367,0 | (30,1) | 1 336,9 |
| dont Obligations locatives | – | – | – | – | 23,4 | 23,4 |
| dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement | – | – | – | – | 130,5 | 130,5 |
| Provisions long terme | 21,6 | – | – | 21,6 | – | 21,6 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 32,6 | – | – | 32,6 | – | 32,6 |
| Impôt différé passif | 14,4 | 0,1 | – | 14,5 | (0,0) | 14,4 |
| Passifs courants | 2 160,6 | 0,0 | 2 160,6 | 18,6 | 2 179,2 | |
| Emprunts et dettes financières à moins d'un an | 741,9 | – | – | 741,9 | 18,9 | 760,8 |
| dont Emprunts obligataires | 164,9 | – | – | 164,9 | – | 164,9 |
| dont Emprunts auprès des établissements de crédit | 94,1 | – | – | 94,1 | (3,6) | 90,5 |
| dont Billets de trésorerie | 381,0 | – | – | 381,0 | – | 381,0 |
| dont Découverts bancaires | 3,5 | – | – | 3,5 | – | 3,5 |
| dont Avances Groupe et associés | 98,4 | – | – | 98,4 | – | 98,4 |
| dont Obligations locatives | – | – | – | – | 20,0 | 20,0 |
| dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement | – | – | – | – | 2,5 | 2,5 |
| Instruments financiers dérivés | 67,2 | – | – | 67,2 | – | 67,2 |
| Passifs sur contrats | – | – | 105,7 | 105,7 | – | 105,7 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 345,5 | 0,0 | (105,7) | 1 239,8 | (0,3) | 1 239,5 |
| Dettes d'impôt exigible | 6,0 | – | – | 6,0 | – | 6,0 |
| TOTAL PASSIF | 8 027,1 | (7,8) | 8 019,3 | 142,7 | 8 162,0 |
| En millions d'euros | |
|---|---|
| Montant de l'engagement des loyers à verser au 31 décembre 2018 | 21,4 |
| Engagements hors bilan non reconnus initialement | |
| - inclus dans la juste valeur des Immeubles de placement | 99,6 |
| - inclus dans la juste valeur des crédits baux | 33,4 |
| - impact des véhicules | 2,3 |
| - impact autres | 3,1 |
| Effet durée et taux d'actualisation | 16,6 |
| Montant des obligations locatives et redevances contractuelles sur immeubles de placement au 1er janvier 2019 | 176,4 |
| 31/12/2018 publié | Impacts IAS 23 | 31/12/2018 retraité | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | |
| RESULTAT OPERATIONNEL COMMERCE | 156,3 | 61,1 | 217,4 | – – |
– – |
– – |
156,3 | 61,1 | 217,4 | |
| Marge immobilière | 176,0 | – | 176,0 | 5,8 | – | 5,8 | 181,8 | – | 181,8 | |
| Frais de structure nets | (61,1) | (11,8) | (72,9) | – | – | – | (61,1) | (11,8) | (72,9) | |
| Part des mises en équivalence | 12,8 | 19,1 | 31,9 | (0,3) | 0,1 | (0,2) | 12,6 | 19,1 | 31,7 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (4,1) | (4,1) | – | – | – | – | (4,1) | (4,1) | |
| Indemnités (frais) de transaction | – | (1,7) | (1,7) | – | – | – | – | (1,7) | (1,7) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL LOGEMENT | 127,7 | 1,5 | 129,2 | – 5,5 |
– 0,1 |
– 5,6 |
133,2 | 1,5 | 134,8 | |
| Marge immobilière | 18,2 | – | 18,2 | 0,7 | – | 0,7 | 19,0 | – | 19,0 | |
| Frais de structure nets | 0,4 | (2,4) | (2,0) | – | – | – | 0,4 | (2,4) | (2,0) | |
| Part des mises en équivalence | 78,2 | (13,5) | 64,7 | (3,6) | 0,7 | (2,9) | 74,6 | (12,8) | 61,8 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (1,4) | (1,4) | – | – | – | – | (1,4) | (1,4) | |
| Indemnités (frais) de transaction | – | – | – | – | (0,1) | (0,1) | – | (0,1) | (0,1) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER D'ENTREPRISE |
96,9 | (17,3) | 79,6 | – (2,9) |
– 0,7 |
– (2,2) |
94,0 | (16,6) | 77,4 | |
| Autres (Corporate) | (3,0) | (10,0) | (13,0) | – | – | – | (3,0) | (10,0) | (13,0) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 377,9 | 35,3 | 413,2 | 2,6 | 0,8 | 3,4 | 380,4 | 36,1 | 416,6 | |
| Coût de l'endettement net | (41,0) | (9,6) | (50,5) | (6,6) | – | (6,6) | (47,5) | (9,6) | (57,1) | |
| Autres éléments du résultat financier | 0,0 | (38,5) | (38,4) | – | – | – | 0,0 | (38,5) | (38,4) | |
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 336,9 | (12,7) | 324,2 | (4,0) | 0,8 | (3,2) | 333,0 | (11,9) | 321,0 | |
| Impôts sur les sociétés | (8,4) | (28,0) | (36,4) | – | (0,0) | (0,0) | (8,4) | (28,0) | (36,4) | |
| RESULTAT NET | 328,6 | (40,7) | 287,8 | (4,0) | 0,8 | (3,2) | 324,6 | (40,0) | 284,6 | |
| Minoritaires | (52,4) | 19,8 | (32,6) | 0,2 | (0,0) | 0,2 | (52,2) | 19,8 | (32,4) | |
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE | 276,2 | (20,9) | 255,3 | – (3,8) |
– 0,8 |
– (3,0) |
272,4 | (20,2) | 252,3 | |
| Nombre moyen d'actions dilué | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | |
| RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE |
17,27 | (1,31) | 15,96 | (0,24) | 0,05 | (0,19) | 17,03 | (1,26) | 15,77 |
| En millions d'euros | Commerce | Logement | Immobilier d'entreprise |
Autres | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs et passifs opérationnels | |||||
| Immobilisations incorporelles | 18,0 | 281,6 | 21,5 | 10,3 | 331,4 |
| Immobilisations corporelles | 1,7 | 13,5 | 4,4 | 1,3 | 20,9 |
| Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles | 5,9 | 16,4 | – | 1,1 | 23,4 |
| Immeubles de placement | 4 441,1 | 0,0 | 31,1 | – | 4 472,1 |
| Titres et créances sur les sociétés en équivalence ou non consolidées | 85,1 | 204,2 | 276,4 | 0,0 | 565,7 |
| Besoin en fonds de roulement d'exploitation | 23,6 | 787,6 | (40,8) | (9,9) | 760,5 |
| Total actifs et passifs opérationnels | 4 575,3 | 1 303,3 | 292,6 | 2,8 | 6 174,0 |
| En millions d'euros | Commerce | Logement | Immobilier d'entreprise |
Autres | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs et passifs opérationnels | |||||
| Immobilisations incorporelles | 17,3 | 262,7 | 21,5 | 12,3 | 313,7 |
| Immobilisations corporelles | 1,7 | 12,6 | 4,7 | 1,7 | 20,6 |
| Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles | – | – | – | – | – |
| Immeubles de placement | 4 488,6 | – | 37,6 | – | 4 526,2 |
| Titres et créances sur les sociétés en équivalence ou non consolidées | 115,3 | 171,9 | 100,2 | – | 387,4 |
| Besoin en fonds de roulement d'exploitation | 23,7 | 742,0 | (3,1) | (11,6) | 751,0 |
| Total actifs et passifs opérationnels | 4 646,6 | 1 189,1 | 160,9 | 2,3 | 5 999,0 |
Se référer au compte de résultat analytique des états financiers.
| 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Cash-flow courant des opérations (FFO) |
Variation de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des opérations (FFO) |
Variation de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total |
| Revenus locatifs | 208,4 | – | 208,4 | 188,9 | – | 188,9 |
| Charges du foncier | (2,5) | – | (2,5) | (5,4) | – | (5,4) |
| Charges locatives non récupérées Charges refacturées aux preneurs |
(10,1) 60,3 |
– – |
(10,1) 60,3 |
(11,1) – |
– – |
(11,1) – |
| Charges locatives | (70,4) | – | (70,4) | – | – | – |
| Autres charges | (0,1) | – | (0,1) | (2,5) | – | (2,5) |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (5,0) | – | (5,0) | (2,8) | – | (2,8) |
| Loyers nets | 190,8 | – | 190,8 | 167,1 | – | 167,1 |
| Chiffre d'affaires Coûts des ventes |
2 860,2 (2 479,0) |
– 0,0 |
2 860,2 (2 479,0) |
2 164,9 (1 842,3) |
– 0,0 |
2 164,9 (1 842,3) |
| Charges commerciales | (132,1) | (0,0) | (132,1) | (111,7) | – | (111,7) |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (29,7) | 0,0 | (29,7) | (9,3) | (0,1) | (9,4) |
| Amortissement des relations clientèles | – | (0,6) | (0,6) | – | – | – |
| Marge immobilière | 219,4 | (0,6) | 218,8 | 201,6 | (0,0) | 201,5 |
| Prestations de services externes Production immobilisée et stockée |
41,2 189,0 |
– – |
41,2 189,0 |
51,8 160,6 |
– – |
51,8 160,6 |
| Charges de personnel | (218,0) | (19,3) | (237,4) | (192,7) | (21,0) | (213,8) |
| Autres charges de structure | (87,7) | 0,4 | (87,2) | (96,1) | (0,6) | (96,7) |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation | – | (23,9) | (23,9) | – | (9,6) | (9,6) |
| Frais de structure nets | (75,5) | (42,8) | (118,2) | (76,4) | (31,2) | (107,6) |
| Autres produits et charges Dotations aux amortissements |
(0,8) – |
0,5 (5,4) |
(0,4) (5,4) |
(10,6) – |
– (1,7) |
(10,6) (1,7) |
| Frais de transaction | – | (2,9) | (2,9) | – | (8,9) | (8,9) |
| Autres | (0,8) | (7,8) | (8,6) | (10,6) | (10,6) | (21,2) |
| Produits de cessions d'actifs de placement | – | 172,7 | 172,7 | – | 46,5 | 46,5 |
| Valeur comptable des actifs cédés | – | (173,1) | (173,1) | – | (42,1) | (42,1) |
| Dotations nettes aux provisions Résultat sur cession d'actifs de placement |
– – |
0,8 0,3 |
0,8 0,3 |
– – |
– 4,4 |
– 4,4 |
| Variations de valeur des immeubles de placement | – | 86,1 | 86,1 | – | (89,7) | (89,7) |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût | – | (13,6) | (13,6) | – | (9,7) | (9,7) |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | – | (0,5) | (0,5) | – | (0,6) | (0,6) |
| Dotation nette aux provisions | – | (1,9) | (1,9) | – | (0,2) | (0,2) |
| RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE |
334,0 | 19,2 | 353,2 | 281,6 | (137,6) | 144,0 |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 81,7 | (22,5) | 59,2 | 78,7 | (22,8) | 55,9 |
| RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE |
415,7 | (3,3) | 412,4 | 360,3 | (160,5) | 199,9 |
| Coût de l'endettement net | (57,2) | (21,3) | (78,5) | (47,5) | (9,6) | (57,1) |
| Charges financières | (68,2) | (21,3) | (89,5) | (63,7) | (9,6) | (73,3) |
| Produits financiers | 11,0 | – | 11,0 | 16,2 | 0,0 | 16,2 |
| Autres résultats financiers | – | – | – | – | 2,1 | 2,1 |
| Actualisation des dettes et créances Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers |
– – |
2,1 (65,2) |
2,1 (65,2) |
– – |
(0,2) (38,2) |
(0,2) (38,2) |
| Résultat de cession de participation (a) | 2,7 | (1,6) | 1,1 | 20,1 | 194,4 | 214,5 |
| Dividendes | 0,6 | – | 0,6 | 0,0 | – | 0,0 |
| Résultat avant impôts | 361,8 | (89,3) | 272,4 | 333,0 | (11,9) | 321,0 |
| Impôt sur les résultats | (7,1) | (29,8) | (36,9) | (8,4) | (28,0) | (36,4) |
| RESULTAT NET | 354,7 | (119,2) | 235,5 | 324,6 | (40,0) | 284,6 |
| dont Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA dont Résultat net, part des actionnaires minoritaires des filiales |
298,8 (55,9) |
(65,1) 54,1 |
233,7 (1,8) |
272,4 (52,2) |
(20,2) 19,8 |
252,3 (32,4) |
| Nombre moyen d'actions non dilué | 16 203 050 | 16 203 050 | 16 203 050 | 15 791 325 | 15 791 325 | 15 791 325 |
| Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) | 18,44 | (4,02) | 14,42 | 17,25 | (1,28) | 15,97 |
| Nombre moyen d'actions dilué | 16 393 265 | 16 393 265 | 16 393 265 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 |
| Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) | 18,23 | (3,97) | 14,26 | 17,03 | (1,26) | 15,77 |
(a) Le résultat de cession de participation a été réaffecté à chacune des activités d'appartenance au résultat de cession d'actifs/variations de valeurs des immeubles de placement lorsqu'il s'agit d'une participation antérieurement consolidée en intégration globale ou à la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence lorsqu'il s'agit d'une participation antérieurement consolidée en mise en équivalence.
| En millions d'euros | Commerce | Logement | Immobilier d'entreprise |
Autres (Corporate) |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyers nets | 190,8 | – | – | – | 190,8 |
| Marge immobilière | 0,0 | 207,5 | 11,9 | (0,6) | 218,8 |
| Frais de structure nets | (23,4) | (80,9) | (4,9) | (8,9) | (118,1) |
| Autres | (5,2) | (2,2) | (1,1) | (0,2) | (8,7) |
| Résultat sur cession d'actifs de placement | 0,3 | – | – | – | 0,3 |
| Ajustements de valeurs | 71,1 | (0,5) | 1,3 | – | 72,0 |
| Dotations nettes aux provisions | (0,5) | (0,4) | (0,1) | (0,9) | (1,9) |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | (0,3) | 12,7 | 46,9 | – | 59,2 |
| RESULTAT OPERATIONNEL (Etat du résultat global consolidé) | 232,8 | 136,3 | 54,0 | (10,7) | 412,4 |
| Reclassement de résultats sur cession des participations | 0,3 | – | 2,7 | – | 3,1 |
| RESULTAT OPERATIONNEL (Compte de résultat analytique) | 233,2 | 136,3 | 56,7 | (10,7) | 415,5 |
| Commerce | Logement | Immobilier d'entreprise |
Autres (Corporate) |
TOTAL | |
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | |||||
| Loyers nets | 167,1 | – | – | – | 167,1 |
| Marge immobilière | 0,8 | 181,8 | 19,0 | – | 201,5 |
| Frais de structure nets | (25,6) | (72,3) | 1,1 | (10,8) | (107,6) |
| Autres | (8,2) | (6,5) | (4,4) | (2,1) | (21,2) |
| Résultat sur cession d'actifs de placement | 4,4 | – | – | – | 4,4 |
| Ajustements de valeurs | (99,4) | (0,5) | – | – | (99,9) |
| Dotations nettes aux provisions | (0,8) | 0,7 | (0,1) | – | (0,2) |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 3,1 | 11,1 | 41,7 | 55,9 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL (Etat du résultat global consolidé) | 41,4 | 114,2 | 57,3 | (13,0) | 199,9 |
| Reclassement de résultats sur cession des participations | 175,9 | 20,6 | 20,1 | – | 216,7 |
| RESULTAT OPERATIONNEL (Compte de résultat analytique) | 217,4 | 134,8 | 77,4 | (13,0) | 416,6 |
| 31/12/2019 | 31/12/2018 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | France | Italie | Espagne | Autres | Total | France | Italie | Espagne | Autres | Total |
| Revenus locatifs | 178,1 | 19,9 | 10,4 | – | 208,4 | 164,1 | 14,9 | 9,9 | – | 188,9 |
| Prestations de services externes | 18,5 | 0,3 | 0,3 | – | 19,0 | 19,3 | 0,3 | 0,3 | – | 19,9 |
| Chiffre d'affaires de la marge immobilière |
– | – | – | – | – | 3,1 | – | – | – | 3,1 |
| Commerce | 196,6 | 20,2 | 10,6 | – | 227,5 | 186,4 | 15,3 | 10,2 | – | 211,9 |
| Chiffre d'affaires | 2 283,1 | – | – | – | 2 283,1 | 1 844,1 | – | – | – | 1 844,1 |
| Prestations de services externes | 11,2 | – | – | – | 11,2 | 4,1 | – | – | – | 4,1 |
| Logement | 2 294,4 | – | – | – | 2 294,4 | 1 848,2 | – | – | – | 1 848,2 |
| Chiffre d'affaires | 577,0 | – | – | – | 577,0 | 317,7 | – | – | – | 317,7 |
| Prestations de services externes | 10,4 | – | – | 0,5 | 10,9 | 26,9 | – | – | 0,6 | 27,5 |
| Immobilier d'entreprise | 587,4 | – | – | 0,5 | 587,9 | 344,6 | – | – | 0,6 | 345,2 |
| Autres (Corporate) | 0,1 | – | – | – | 0,1 | 0,2 | – | – | – | 0,2 |
| TOTAL | 3 078,5 | #REF! 20,2 |
10,6 | 0,5 | #REF! 3 109,8 |
#REF! 2 379,5 |
15,3 | #REF! 10,2 |
0,6 | 2 405,6 |
En 2019, aucun client n'a représenté plus de 10% du chiffre d'affaires du Groupe.
La mise en application de la norme IAS 23 au 1er janvier 2018 n'a aucun impact sur la répartition du chiffre d'affaires par zone géographique.
L'Assemblée Générale du 23 mai a voté le versement d'un dividende de 12,75 €/action au titre de l'exercice 2018 (en croissance de + 2%) et a offert aux actionnaires l'option entre le paiement à 100% en numéraire ou le paiement à hauteur de 50% en numéraire et 50% en titres.
A l'issue de la période d'option, ouverte du 31 mai au 26 juin 2019 inclus, 92,6% des actionnaires ont opté pour le paiement partiel du dividende en titres témoignant leur confiance dans la stratégie de développement et les perspectives de croissance du Groupe.
Le paiement du dividende en numéraire ainsi que la livraison et l'admission sur Euronext Paris des actions nouvelles créées sont intervenus le 4 juillet 2019.
Le 25 septembre dernier, S&P Global a confirmé la notation financière « BBB, perspective stable » tant pour Altarea que pour Altareit, filiale cotée regroupant les activités de promotion du Groupe.
Dans le prolongement de ces publications, Altarea a placé avec succès, en octobre, une émission obligataire notée de 500 millions d'euros, d'une maturité de 8 ans et 3 mois, offrant un coupon de 1,875%. Le produit de cette émission a été utilisé pour le refinancement de dettes sécurisées et pour ses besoins de financement généraux. Cette opération s'inscrit dans la politique globale de désintermédiation des financements du Groupe et vient conforter la structure de ses financements et allonger la maturité de sa dette.
Depuis le 4 janvier 2019, 85% du capital du promoteur immobilier de logement Severini est passé sous le contrôle du Groupe, qui accroit ainsi sa présence dans la région Nouvelle Aquitaine.
Le Groupe a également acquis 50% du capital de Woodeum, leader de la promotion immobilière bas carbone en France au mois de juillet. Ce partenariat stratégique vise à accélérer la production de logements bas carbone, avec un objectif de 2 500 à 3 000 logements en bois massif CLT, par an, d'ici 2023. Cette opération renforce la stratégie du Groupe dans sa démarche de responsabilité sociétale et environnementale d'entreprise et vient compléter la plateforme de compétences et de développement du Groupe.
Pionnier français en matière de grands projets mixtes, le Groupe a confirmé sa position en 2019, en étant désigné lauréat du concours pour la réalisation d'une opération mixte de 56 000 m² dans le quartier des Simonettes à Champignysur-Marne (94). Située au pied du futur métro ligne 15 du Grand Paris Express, cette opération regroupera 28 000 m² de logements, 900 m² de commerces et services, 12 000 m² de tertiaire et 15 000 m² d'activités, dont 9 000 m² dédiés à la Cité artisanale des Compagnons du Tour de France.
Le Groupe a démarré en juin les travaux d'Issy-Cœur de Ville, la plus grande opération mixte de la métropole du Grand Paris. Cet éco-quartier de 100 000 m² est un succès affichant un taux global de commercialisation de 76% fin 2019, plus de deux ans avant la livraison du programme. Ainsi, la totalité des commerces de proximité ont été vendus ainsi que les 3 immeubles de bureaux. Réalisés en une seule tranche, les travaux devraient s'achever en 2022.
En 2019, le Groupe enregistre de très bonnes performances commerciales et continue de gagner des parts de marché, dans un marché en légère baisse sur l'année.
Le Groupe poursuit sa stratégie de croissance basée sur une plateforme de marques complémentaires en termes de positionnement produit et géographique (Cogedim, Pitch Promotion, Histoire & Patrimoine et Cogedim Club). Altarea a renforcé son offre avec l'acquisition de 50% de Woodeum en juillet, promoteur résidentiel bas carbone (construction en bois) et l'acquisition de 85% du capital de Severini, promoteur actif principalement en Nouvelle-Aquitaine, en janvier 2019.
En matière de développement, le pipeline Logement (offre et portefeuille foncier) s'établit fin 2019 à 12,8 milliards d'euros (+ 14% par rapport à fin 2018).
Altarea est aujourd'hui le 1er développeur d'immobilier d'entreprise en France1 . A la fois promoteur et investisseur, la stratégie du Groupe repose sur trois axes :
• la réalisation de projets tertiaires neufs, et des opérations de restructurations complexes de haute qualité environnementale, intégrant modularité et multi-usages ;
• le développement d'une large gamme de produits (bureaux multi-occupants, sièges sociaux, plateformes logistiques, hôtel, établissements hospitaliers…) ;
• une présence dans les grands quartiers d'affaires à Paris et dans les grandes métropoles régionales.
En 2019, Altarea a réalisé l'une des plus grandes transactions de l'année en signant avec CDC Investissement Immobilier (pour le compte de la CDC) une double opération : la VEFA à CNP Assurances des 3 immeubles de bureau de l'éco-quartier d'Issy-Cœur de Ville et l'acquisition, en vue de
1 Chaque année, le Classement des Promoteurs organisé par Innovapresse analyse et compare les volumes d'activité, le nombre de logements ou de mètres carrés de bureaux produits, ou encore les
résultats financiers des principaux promoteurs immobiliers privés. La 31ème édition a porté sur 60 des principaux acteurs du secteur
sa restructuration, de l'actuel siège de CNP Assurances situé au-dessus de la gare Paris-Montparnasse.
Par ailleurs, au cours de l'exercice, Altarea a notamment :
• livré 6 opérations, dont deux MOD pour des immeubles restructurés rue Bergère et 16 avenue Matignon (pour le compte d'Axa IM et Norges Bank), un hôtel implanté au sein du grand projet mixte Massy Place du Grand Ouest et 3 plateformes logistiques;
• renforcé son pipeline avec 15 opérations pour un total de 240 000 m² ;
Parmi ces opérations, le Groupe est investi en direct dans deux projets à Paris : la restructuration du siège de CNP Assurances à Montparnasse et rue de Saussure dans le 17ème. En matière de promotion pour compte de tiers, on citera la création d'un ensemble hôtelier de 700 chambres en région parisienne et en Régions, le projet de l'EM Lyon Business School.
La stratégie de long terme d'Altarea consiste à développer le volume de commerces qu'il gère (actuellement 5,2 milliards d'euros) tout en concentrant sa détention capitalistique sur quelques formats pour un niveau de capitaux stabilisé (2,9 milliards d'euros en part du Groupe).
Cette stratégie lui permet de tirer toute la valeur de ses savoir-faire opérationnels sur les volumes gérés, tout en obtenant un fort rendement sur la part détenue.
En fonction des circonstances, le Groupe est ainsi amené à être à la fois acheteur et vendeur de commerces, pour compte propre ou en partenariat.
En parallèle, le Groupe poursuit le développement de son patrimoine avec :
• le Nouveau Cap3000, qui au terme de cinq années de travaux propose en front de mer une offre mode, services, loisirs et restauration inédite à l'échelle européenne ;
• le renforcement en commerce de flux, avec l'acquisition de cinq gares italiennes sous concession et la poursuite des travaux de la 2ème phase des commerces de la gare Paris-Montparnasse ;
• l'obtention des autorisations commerciales définitives pour le projet de centre commercial et de loisirs de Ferney Voltaire dans le Genevois français et pour les futurs espaces commerciaux de la gare Paris-Austerlitz.
Durant l'année, le Groupe a cédé plusieurs actifs, notamment : la galerie commerciale Okabé (Kremlin-Bicêtre) et le retail park 14ème avenue à Herblay. Ces cessions ont été réalisées en moyenne au dessus de leur valeur d'expertise.
Le Groupe a par ailleurs mis en place fin décembre 2019 un partenariat 25-75% avec Crédit Agricole Assurances, portant sur trois actifs de proximité : Le Parks (Paris), Reflets Compans (Toulouse), Jas de Bouffan (Aix-en-Provence). Suite à ce partenariat, Predica détient donc 75% de la structure du fonds et Altarea le solde2 .
2 Les actifs détenus dans ces fonds sont désormais mis en équivalence à hauteur de leur détention.
Les principales sociétés du périmètre, sélectionnées selon des critères de chiffre d'affaires et de total actif, sont les suivantes:
| 31/12/2019 | 31/12/2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIÉTÉ | SIREN | Méthode | Intérêt | Intégration | Méthode | Intérêt | Intégration | |
| ALTAREA SCA | 335480877 | société mère | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% |
| Commerce France | ||||||||
| ALTAREA FRANCE FONDS PROXIMITE SNC |
324814219 348024050 |
entreprise associée | IG ME |
100,0% 25,0% |
100,0% 25,0% |
IG NI |
100,0% 0,0% |
100,0% 0,0% |
| NR 21 | 335480877 | IG | 84,4% | 100,0% | NI | 0,0% | 0,0% | |
| COMPANS SNC | 348024050 | entreprise associée | ME | 25,0% | 25,0% | NI | 0,0% | 0,0% |
| ALDETA SAS | 311765762 | IG | 33,3% | 100,0% | IG | 33,3% | 100,0% | |
| ALTA BLUE SAS | 522193796 | IG | 33,3% | 100,0% | IG | 33,3% | 100,0% | |
| ALTAREA PROMOTION COMMERCE SNC | 420490948 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP AUBERGENVILLE SNC | 451226328 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA AUSTERLITZ SNC | 812196616 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| BERCY VILLAGE SCI | 384987517 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA CARRE DE SOIE SCI FONCIERE ALTAREA SAS |
449231463 353900699 |
co-entreprise | ME IG |
50,0% 100,0% |
50,0% 100,0% |
ME IG |
50,0% 100,0% |
50,0% 100,0% |
| Société d'Amenagement de la GARE de L'EST SNC | 481104420 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP GENNEVILLIERS SNC | 488541228 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA GRAMONT SAS | 795254952 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP GUIPAVAS SNC | 451282628 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Centre Commercial du KB SNC | 485045876 | IG | 65,0% | 100,0% | IG | 65,0% | 100,0% | |
| SCI LIMOGES INVEST | 488237546 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| SCI MACDONALD COMMERCES | 524049244 | entreprise associée | ME | 25,0% | 25,0% | ME | 50,0% | 50,0% |
| ALTAREA MANAGEMENT | 509105375 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Société du Centre Commercial MASSY SNC | 950063040 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA-MONTPARNASSE SNC SNC RETAIL PARK LES VIGNOLES |
524049244 512086117 |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
|
| ALTA ORGEVAL SNC | 795338441 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA QWARTZ | 433806726 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP RUAUDIN SNC | 451248892 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Centre Commercial de THIAIS SNC | 479873234 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP LA VALETTE SNC | 494539687 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| Commerce Italie | ||||||||
| ALTABASILIO SRL | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTACERRO SRL | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTACSRETAILIT SRL ALTAREA ITALIA SRL |
NA NA |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
|
| Commerce Espagne | ||||||||
| ALTAREA ESPANA S.L | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTAREA PATRIMAE S.L | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Logement | ||||||||
| ALTAREIT SCA COGEDIM RESIDENCES SERVICES SNC |
552091050 394648455 |
co-entreprise | IG ME |
99,9% 64,9% |
100,0% 65,0% |
IG ME |
99,9% 64,9% |
100,0% 65,0% |
| Altarea Cogedim IDF Grande Métropole | 810928135 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| Altarea Cogedim Grands Projets | 810926519 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| Altarea Cogedim Régions | 810847905 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SEVERINI | 499459204 | IG | 84,9% | 100,0% | NI | 0,0% | 0,0% | |
| MARSEILLE MICHELET SNC | 792774382 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| COEUR MOUGINS SNC | 453830663 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ISSY COEUR DE VILLE SNC | 830181079 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ISSY COEUR DE VILLE COMMERCES SNC | 828184028 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA FAUBOURG SAS HP SAS IG |
444560874 480309731 |
IG IG |
99,9% 99,9% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
99,9% 99,9% |
100,0% 100,0% |
|
| HP ALBATROS IG | 803307354 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC HORIZONS IG | 825208093 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC MERIMEE IG | 849367016 | IG | 99,9% | 100,0% | NI | 0,0% | 0,0% | |
| Altarea Cogedim ZAC VLS (SNC) | 811910447 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC VITROLLES LION1 | 811038454 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC VITROLLES LION3 | 811038363 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC VITROLLES SALIN1 | 811038389 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| PITCH PROMOTION SAS (ex Alta Favart SAS) | 450042338 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV SEVRAN FREINVILLE | 801560079 | IG | 59,9% | 100,0% | IG | 59,9% | 100,0% | |
| SCCV ARGENTEUIL SARRAZIN | 822894432 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV MAGNANVILLE MARE PASLOUE SCCV ANDRESY CHÂTEAUBRIANT |
823919287 838432094 |
IG IG |
99,9% 74,9% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
99,9% 74,9% |
100,0% 100,0% |
|
| SCCV BEZONS COEUR DE VILLE A1 & A2- LOGEMENTS | 819929845 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 92,4% | 100,0% | |
| SCCV GIF MOULON A4 | 830886115 | IG | 25,0% | 100,0% | IG | 25,0% | 100,0% | |
| SNC TOULOUSE TMA PLACE CENTRALE | 821922564 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| WOODEUM RESIDENTIEL SAS (IS) | 807674775 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | NI | 0,0% | 0,0% |
| PITCH PROMOTION SNC | 422989715 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC VALOR 2015 | 811425222 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% |
| 31/12/2019 | 31/12/2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIÉTÉ | SIREN | Méthode | Intérêt | Intégration | Méthode | Intérêt | Intégration | |
| SNC MAISONS ALFORT 2011 | 530224419 | entreprise associée | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV ISTRES TRIGANCE ILOT A2 | 812621324 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV SPASSAS | 817499361 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV BAGNOLET ALLENDE | 821889151 | entreprise associée | ME | 48,9% | 49,0% | ME | 48,9% | 49,0% |
| SAS MB TRANSACTIONS | 425039138 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM GESTION | 380375097 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COVALENS | 309021277 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM PARIS METROPOLE SNC COGEDIM GRAND LYON |
319293916 300795358 |
IG IG |
99,9% 99,9% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
99,9% 99,9% |
100,0% 100,0% |
|
| SNC COGEDIM MEDITERRANEE | 312347784 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM PROVENCE | 442739413 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES | 447553207 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM GRENOBLE | 418868584 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM SAVOIES-LEMAN | 348145541 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM AQUITAINE | 388620015 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM ATLANTIQUE | 501734669 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON | 532818085 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM EST | 419461546 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| COGEDIM SAS | 54500814 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC SURESNES MALON | 832708663 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SAS BAGNEUX 116 | 839324175 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV RADOIRE ORDET | 808870323 | IG | 79,9% | 100,0% | IG | 79,9% | 100,0% | |
| SCCV DOMAINE MONT DUPLANL | 832046544 | IG | 69,9% | 100,0% | IG | 69,9% | 100,0% | |
| SCCV RESPIRE | 807582267 | IG | 89,9% | 100,0% | IG | 89,9% | 100,0% | |
| SNC LYON LES MOTEURS | 824866388 | IG | 99,9% | 100,0% | NI | 0,0% | 0,0% | |
| SCCV MENTON HAUT CAREI SNC CALCADE DE MOUGINS |
829544303 833132426 |
IG IG |
59,9% 50,9% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
59,9% 99,9% |
100,0% 100,0% |
|
| SCCV LE POULIGUEN LIBERATION | 823860200 | IG | 64,9% | 100,0% | IG | 64,9% | 100,0% | |
| SNC PROVENCE L'ETOILE | 501552947 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV MARSEILLE PARANQUES SUD | 809939382 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV HYRES L'AUFRENE | 834122335 | IG | 79,9% | 100,0% | IG | 79,9% | 100,0% | |
| SCCV PARIS CAMPAGNE PREMIERE | 530706936 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV SEVRES FONTAINES | 789457538 | IG | 79,9% | 100,0% | IG | 79,9% | 100,0% | |
| SCCV CARDINAL LEMOINE | 812133080 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV BOBIGNY PARIS | 812846525 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV JOINVILLE PARIS LIBERTE | 814629655 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV RUEIL BONAPARTE MANET | 817961196 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV CHAMPIGNY LA BOULONNERIE | 819546185 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV BAGNEUX BOURG LA REINE | 820201341 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV MALAKOFF ALEXIS MARTIN | 820300440 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV BOULOGNE TILLEULS | 820232700 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV JOINVILLE H.PINSON | 821764107 | IG | 50,0% | 100,0% | IG | 50,0% | 100,0% | |
| SCCV LA GARENNE CHATEAU | 822309753 | IG | 59,9% | 100,0% | IG | 59,9% | 100,0% | |
| SCCV CRETEIL BOBILLOT SCCV PIERRE BEREGOVOY |
823592944 829581651 |
IG IG |
79,9% 54,9% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
79,9% 54,9% |
100,0% 100,0% |
|
| SCCV CHAMPIGNY ALEXANDRE FOURNY | 829377894 | IG | 50,0% | 100,0% | IG | 50,0% | 100,0% | |
| SCCV BOURGET LECLERC | 831267943 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV HORLOGE GASTON ROUSSEL | 832294664 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV COTO | 814221453 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV STRASBOURG RUE DE COLMAR | 822392262 | IG | 84,9% | 100,0% | IG | 84,9% | 100,0% | |
| Immobilier d'entreprise | ||||||||
| ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE PROMOTION SNC | 535056378 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE ASSET MANAGEMENT SNC | 534207386 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| AF INVESTCO ARAGO (SNC) | 494382351 | entreprise associée | ME | 30,1% | 30,1% | ME | 30,1% | 30,1% |
| AF INVESTCO 4 (Snc) | 798601936 | entreprise associée | ME | 58,3% | 58,4% | ME | 58,3% | 58,4% |
| SCCV B1 | 853715829 | co-entreprise | ME | 33,3% | 33,3% | NI | 0,0% | 0,0% |
| SCCV B2 B3 ALTA VAI HOLDCO A (ex Salle wagram, ex theatre de l'empire) |
852921899 424007425 |
co-entreprise | ME IG |
50,0% 99,9% |
50,0% 100,0% |
NI IG |
0,0% 99,9% |
0,0% 100,0% |
| ISSY PONT SCI | 804865996 | co-entreprise | ME | 25,0% | 25,0% | ME | 25,0% | 25,0% |
| PASCALPROPCO (SAS) | 437929813 | entreprise associée | ME | 15,0% | 15,1% | ME | 15,0% | 15,1% |
| SCCV RUEIL LE LUMIERE | 822728473 | entreprise associée | ME | 20,0% | 20,0% | ME | 20,0% | 20,0% |
| SNC ISSY COEUR DE VILLE PROMOTION BUREAUX | 829845536 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% |
| En nombre de sociétés | 31/12/2018 | Acquisition | Création | Cession | Absorption, dissolution, déconsolidation |
Changement de mode de consolidation |
31/12/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Filiales en intégration globale | 351 | 51 | 28 | – | (9) | 3 | 424 |
| Coentreprises(a) | 99 | 34 | 7 | – | (4) | (2) | 134 |
| Entreprises associées(a) | 85 | – | 7 | (3) | (6) | (1) | 82 |
| Total | 535 | 85 | 42 | (3) | (19) | – | 640 |
(a) Entités consolidées selon la méthode de la mise en équivalence.
Les variations de la période reflètent principalement l'acquisition du groupe Severini, en intégration globale, ainsi que la prise de participation dans le groupe Woodeum, en tant que co-entreprise.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Investissement en titres consolidés | (56,9) | (54,5) |
| Dette sur acquisition de titres de participation consolidés | (12,4) | 1,4 |
| Trésorerie des sociétés acquises | 6,4 | 7,6 |
| Total | (62,9) | (45,6) |
Au cours de l'exercice,
Le 4 janvier 2019, le Groupe via sa filiale Alta Faubourg a acquis le promoteur Severini à hauteur de 85% de son capital. A compter de cette date, l'ensemble Severini est consolidé par intégration globale et sa performance commerciale est intégrée au secteur d'activité Logement.
Le prix d'acquisition du bloc majoritaire de cette société s'élève à 10,3 millions d'euros.
Conformément à la norme IFRS 3 « Regroupements d'entreprises », les actifs acquis et les passifs assumés de la société ont été évalués à la juste valeur. Une fois ces valeurs constatées dans l'état de la situation financière à la
Au cours de l'exercice, le Groupe n'a réalisé aucune cession de société significative.
date d'acquisition, 19,4 millions d'actifs incorporels et goodwill ont été comptabilisés.
L'écart d'acquisition est définitif et a été alloué au secteur d'activité du Groupe, Logement.
L'option de vente accordée aux minoritaires a été comptabilisée à la juste valeur au 31 décembre 2019 en autres dettes financières et sera réévaluée à chaque clôture.
Le Groupe intégré contibue à hauteur de 46,5 millions d'euros au chiffre d'affaires du Groupe au 31 décembre 2019.
En application des normes IFRS 10, 11 et 12, sont comptabilisées dans le poste titres et créances sur les sociétés mises en équivalence les participations dans les coentreprises ainsi que dans les entreprises associées y compris les créances rattachées à ces participations.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|
| Valeur en équivalence des co-entreprises | 90,3 | 62,0 |
| Valeur en équivalence des entreprises associées | 120,5 | 94,3 |
| Valeur des Participations mises en équivalence | 210,8 | 156,3 |
| Titres non consolidés | 33,6 | 33,3 |
| Créances sur co-entreprises | 200,2 | 79,5 |
| Créances sur entreprises associées | 121,1 | 118,4 |
| Créances sur filiales en équivalence et participations non consolidées | 321,3 | 197,9 |
| Total Titres et créances sur les sociétés en équivalence et non consolidées | 565,7 | 387,4 |
Au 31 décembre 2019, l'augmentation de la valeur en équivalence des entreprises associées est notamment liée à la mise en place fin décembre 2019, d'un partenariat avec Crédit Agricole Assurances (CAA), portant sur trois actifs de proximité. Dans le cadre de ce partenariat, CAA détient 75% de la structure portant ces actifs, et le Groupe 25%. Conformément aux accords, le solde détenu par le Groupe lui donne une influence notable sur les sociétés qui portent les actifs.
Au 31 décembre 2019, l'augmentation de la valeur en équivalence des co-entreprises est notamment liée à la prise de participation du Groupe à hauteur de 50% du capital de Woodeum, mais également par des projets important en immobilier d'entreprise.
Les créances sur co-entreprises et les créances sur entreprises associées sont relatives aux opérations de Promotion à hauteur de 309,8 millions d'euros.
| En millions d'euros | Co- Entreprises | Entreprises Associées |
31/12/2019 | Co- Entreprises | Entreprises Associées |
31/12/2018 retraité |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eléments du bilan en quote-part : | ||||||
| Actifs non courants | 340,8 | 199,3 | 540,2 | 112,4 | 201,6 | 313,9 |
| Actifs courants | 453,7 | 375,5 | 829,2 | 229,7 | 266,7 | 496,5 |
| Total Actifs | 794,5 | 574,9 | 1 369,4 | 342,1 | 468,3 | 810,4 |
| Passifs non courants | 205,2 | 203,3 | 408,5 | 98,3 | 178,4 | 276,7 |
| Passifs courants | 499,1 | 251,1 | 750,2 | 181,8 | 195,7 | 377,4 |
| Total Dettes | 704,3 | 454,4 | 1 158,6 | 280,1 | 374,1 | 654,1 |
| Actif net en équivalence | 90,3 | 120,5 | 210,8 | 62,0 | 94,3 | 156,3 |
| Eléments du compte de résultat en quote-part : | ||||||
| Résultat opérationnel | 42,5 | 43,8 | 86,3 | 1,5 | 95,6 | 97,2 |
| Coût de l'endettement net | (5,3) | (6,1) | (11,4) | (2,3) | (12,1) | (14,4) |
| Variation de valeur des instruments de couverture | (0,6) | (1,2) | (1,8) | (0,3) | (1,0) | (1,3) |
| Résultat de cession des participations | 1,6 | – | 1,6 | – | – | – |
| Dividendes | – | – | – | – | – | – |
| Résultat net avant impôt | 38,2 | 36,5 | 74,7 | (1,1) | 82,6 | 81,5 |
| Impôts sur les sociétés | (9,7) | (5,8) | (15,5) | (2,1) | (23,5) | (25,6) |
| Résultat net après impôt en quote-part | 28,5 | 30,7 | 59,2 | (3,2) | 59,1 | 55,9 |
| Résultat hors groupe | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) |
| Résultat net, part du groupe | 28,5 | 30,7 | 59,2 | (3,2) | 59,1 | 55,9 |
Le chiffre d'affaires réalisé avec les co-entreprises par le Groupe s'établit à 60,0 millions d'euros au 31 décembre 2019, contre 7,8 millions d'euros au 31 décembre 2018.
Le chiffre d'affaires réalisé avec les entreprises associées par le Groupe s'établit à 12,2 millions d'euros au 31 décembre 2019, contre 34,0 millions d'euros au 31 décembre 2018.
La société Cogedim Résidences Services s'est engagée à verser des loyers dans le cadre de la prise à bail de Résidences Services Cogedim Club®. Dans le cadre de la mise en œuvre de la norme IFRS 16, ces contrats sont retraités dans les comptes des sociétés.
En contrepartie, Cogedim Résidences Services reçoit des loyers des sous-locataires, ces loyers demeurent en engagements.
Des garanties financières d'achèvement de travaux et des garanties sur paiement à terme d'actifs ont été données dans le cadre de l'activité de promotion immobilière, et s'élèvent respectivement en quote-part à 63,4 et 1,9 millions d'euros.
Au 31 décembre 2019, les principaux engagements reçus par les co-entreprises concernent les cautions reçues des locataires pour 0,2 million d'euros.
Les loyers nets intégrent l'ensemble des charges relatives aux actifs (abondements bailleur au fonds marketing et coût des travaux non capitalisés et non refacturés aux locataires).
Les loyers nets s'établissent à 190,8 millions d'euros au 31 décembre 2019, contre 167,1 millions d'euros au 31 décembre 2018, soit une hausse de 14%.
La marge immobilière du Groupe s'établit à 218,8 millions d'euros au 31 décembre 2019 contre 201,5 millions d'euros au 31 décembre 2018, soit une hausse de 17,3 millions d'euros (+ 8,6%). Le compte de résultat 2018 retraité est présenté au paragraphe 2.5 « Changements de méthode ».
Le Backlog Logement des sociétés intégrées globalement s'élève à 3 520 millions d'euros au 31 décembre 2019.
Le Backlog Promotion Immobilier d'entreprise des sociétés intégrées globalement s'élève à 595 millions d'euros au 31 décembre 2019.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|
| Intérêts obligataires et bancaires | (53,9) | (55,2) |
| Intérêts sur avance d'associés | (0,7) | (0,8) |
| Intérêts sur instruments de couverture de taux | (8,2) | (9,8) |
| Commissions de non utilisation | (4,6) | (3,4) |
| Autres charges financières | (1,1) | (0,4) |
| Charge d'intérêts sur obligations locatives | (1,1) | – |
| Charge d'intérêts sur redevances contractuelles sur immeubles de placement | (4,4) | – |
| Frais financiers capitalisés | 5,8 | 5,8 |
| Charges financières FFO | (68,2) | (63,8) |
| Intérêts sur avances d'associés | 4,7 | 12,2 |
| Autres produits d'intérêts | 0,9 | 0,8 |
| Intérêts sur instruments de couverture de taux | 5,4 | 3,2 |
| Produits financiers FFO | 11,0 | 16,2 |
| COÛT DE L'ENDETTEMENT NET FFO | (57,2) | (47,5) |
| Charge d'intérêts sur redevances contractuelles sur immeubles de placement | (6,5) | – |
| Etalement des frais d'émission d'emprunt et autres charges calculées(a) | (14,8) | (9,6) |
| Charges financières calculées | (21,3) | (9,6) |
| COÛT DE L'ENDETTEMENT NET | (78,5) | (57,1) |
(a) Correspond notamment à l'étalement selon la méthode du coût amorti des frais d'émission d'emprunts et des primes d'émission d'emprunts obligataires conformément à la norme IFRS 9 pour -14,5 millions d'euros.
Les frais financiers capitalisés concernent uniquement les sociétés portant un actif éligible en cours de développement ou de construction (centres commerciaux) et viennent en diminution du poste d'intérêts auprès des établissements de crédit. La clarification apportée à la norme IAS 23 – Coûts d'emprunt (se référer au paragraphe 2.5 « Changements de méthode ») entraîne la non capitalisation des frais financiers sur les programmes de promotion immobilière (stocks).
Le taux de capitalisation utilisé pour déterminer les montants des coûts d'emprunt pouvant être incorporés dans le coût des actifs correspond au taux des financements spécifiquement affectés au développement des actifs ou, s'il n'existe pas de financement spécifique, au coût moyen de l'endettement supporté par la Société et non spécifiquement affecté.
Suite à l'application de la norme IFRS 16 – Contrats de location, pour les contrats de location entrant dans son champ d'application, la charge de loyers est remplacée par une charge d'amortissement/variation de valeurs des droits d'utilisation et une charge d'intérêts (sur obligations locatives ou redevances sur immeubles de placement) comptabilisée en charges financières.
Le coût de financement moyen du Groupe (hors impact IFRS 16) s'établit à 2,21% marge incluse au 31 décembre 2019, contre 1,94% au 31 décembre 2018.
Les autres résultats financiers correspondent à la résolution positive d'un litige sur des instruments financiers en 2018.
Les variations de valeur et les résultats de cession des instruments financiers constituent une charge nette de -65,2
millions d'euros, contre une charge de -38,2 millions d'euros en 2018. Cela correspond aux variations de valeur des instruments de couverture de taux.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|
| Impôt courant | (7,1) | (8,4) |
| Activation de déficits et/ou consommation de déficit activé | (6,9) | (19,6) |
| Ecarts d'évaluation | 0,2 | 0,0 |
| Juste valeur des immeubles de placement | (15,1) | 5,0 |
| Juste valeur des instruments financiers de couverture | 0,0 | (0,0) |
| Marge à l'avancement | (7,1) | (4,7) |
| Autres différences temporelles | (0,9) | (8,7) |
| Impôt différé | (29,8) | (28,0) |
| Total produit (charge) d'impôt | (36,9) | (36,4) |
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|
| Résultat avant impôt des sociétés intégrées | 213,2 | 265,2 |
| Economie (charge) d'impôt du groupe | (36,9) | (36,4) |
| Taux effectif d'impôt | (17,32)% | (13,72)% |
| Taux d'impôt en France | 32,02% | 34,43% |
| Impôt théorique | (68,3) | (91,3) |
| Ecart entre l'impôt théorique et l'impôt réel | 31,4 | 54,9 |
| Ecarts liés au statut SIIC des entités | 13,1 | (9,7) |
| Ecarts liés au traitement des déficits | 11,2 | (3,9) |
| Autres différences permanentes et différences de taux | 7,1 | 68,5 |
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|
| Déficits fiscaux activés | 129,5 | 135,7 |
| Ecarts d'évaluation | (35,5) | (26,0) |
| Juste valeur des immeubles de placement | (43,0) | (27,2) |
| Juste valeur des instruments financiers | (0,0) | (0,0) |
| Marge à l'avancement | (68,1) | (60,2) |
| Autres différences temporelles | (5,2) | (6,2) |
| Impôts différés nets au bilan | (22,2) | 16,0 |
Au 31 décembre 2019, le Groupe dispose d'un stock de déficits reportables non activés de 398,5 millions d'euros (en base), versus 480,7 millions d'euros au 31 décembre 2018.
Les impôts différés relatifs aux écarts d'évaluation se réfèrent principalement aux marques détenues par le Groupe.
Les impôts différés relatifs aux activations de déficits fiscaux se rapportent principalement aux déficits activés dans le groupe d'intégration fiscale Altareit et aux déficits partiellement activés dans le secteur taxable des sociétés Altarea SCA et Foncière Altarea SAS.
Les impôts différés sont calculés (pour les sociétés françaises qui constituent l'essentiel du périmètre du Groupe) au taux de 28,92%, taux fixé par la loi de finances pour 2020, et non pas au taux de 32,02% en vigueur en 2019.
La loi de finances prévoit la baisse progressive du taux de l'impôt sur les sociétés, qui serait fixé à 28,92% en 2020, 27,37% en 2021 et 25,83% à compter du 1 er janvier 2022.
Pour anticiper l'incidence de ces baisses futures au-delà de 2020, une décote a été appliquée à l'impôt calculé sur les éléments identifiés comme sans retournement avant cette date.
Le résultat net par action non dilué (résultat de base par action) correspond au résultat net part du Groupe, rapporté au nombre moyen pondéré des actions en circulation au cours de l'exercice, déduction faite du nombre moyen pondéré de titres auto-détenus.
Pour le calcul du résultat net dilué par action, le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est ajusté pour tenir compte de l'effet potentiellement dilutif de tous les instruments de capitaux propres émis par la Société.
Comme en 2018, la dilution ne provient que de l'octroi de droits à actions gratuites de la société Altarea SCA aux salariés du Groupe ou à ses mandataires sociaux.
La société Alta Développement Italie, filiale d'Altarea SCA, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos le 31 décembre 2014 et 2015, suivie d'une notification de rectification. A l'issue de l'interlocution départementale du 15 avril 2019, l'administration a signifié à la société, l'abandon de rectification. Ce litige est donc clos.
Le Groupe n'a plus aucun litige fiscal significatif en cours au 31 décembre 2019.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
|---|---|---|
| Numérateur | ||
| Résultat net, part du Groupe | 233,7 | 252,3 |
| Dénominateur | ||
| Nombre moyen d'actions pondéré non dilué |
16 203 050 | 15 791 325 |
| Effet des actions potentielles dilutives | ||
| Option de souscription d'actions | 0 | 0 |
| Droits d'attribution d'actions gratuites | 190 215 | 201 027 |
| Effet dilutif potentiel total | 190 215 | 201 027 |
| Nombre moyen d'actions pondéré dilué | 16 393 265 | 15 992 352 |
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE, NON DILUE PAR ACTION (en €) |
14,42 | 15,97 |
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE, DILUE PAR ACTION (en €) |
14,26 | 15,77 |
| En nombre de titres et en euros | Nombre d'actions |
Nominal | Capital social |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2017 | 16 051 842 | 15,28 | 245 280 324 |
| Augmentation de capital réservée sur acquisition de la société SND | 9 487 | 15,28 | 144 961 |
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2018 | 16 061 329 | 15,28 | 245 425 285 |
| Augmentation de capital par conversion du dividende en actions | 599 267 | 15,28 | 9 156 800 |
| Augmentation de capital réservée au Fonds Commun de Placement d'Entreprise | 40 166 | 15,28 | 613 736 |
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2019 | 16 700 762 | 15,28 | 255 195 822 |
La gestion du capital de la Société vise à assurer sa liquidité et à optimiser sa structure financière.
La Société a pour politique le maintien de son niveau de LTV (Loan To Value) aux alentours de 40% sauf dépassement temporaire ou opérations exceptionnelles. Les clauses des contrats des crédits corporate stipulent notamment le respect d'un LTV Groupe inférieur à 60%.
La charge brute constatée au compte de résultat au titre des paiements en actions s'élève à 14,9 millions d'euros au 31 décembre 2019 contre 20,0 millions d'euros au 31 décembre 2018.
Aucun plan de stock-options n'est en cours au 31 décembre 2019.
Sur les plans déjà existants au 31 décembre 2018, en 2019 :
| Date d'attribution | Nombre de droits attribués |
Date d'acquisition | Droits en circulation au 31/12/2018 |
Attributions | Livraisons | Modifications des droits (a) |
Droits en circulation au 31/12/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Plans d'attribution sur titres Altarea | |||||||
| 10 novembre 2016 | 12 450 (b) | 11 avril 2019 | 8 450 | (5 915) | (2 535) | ||
| 14 décembre 2016 | 33 365 (b) | 10 avril 2019 | 29 407 | (21 824) | (7 583) | ||
| 22 mars 2017 | 1 500 (b) | 10 avril 2019 | 1 000 | (751) | (249) | ||
| 6 avril 2017 | 11 500 (b) | 30 avril 2019 | 11 500 | (8 050) | (3 450) | ||
| 15 février 2018 | 28 820 | 15 février 2019 | 27 310 | (26 740) | (570) | ||
| 19 février 2018 | 32 480 | 19 février 2019 | 31 575 | (31 283) | (292) | ||
| 21 février 2018 | 12 424 | 21 février 2020 | 12 139 | (53) | (382) | 11 704 | |
| 2 mars 2018 | 33 129 (b) | 2 mars 2020 | 31 754 | (2 159) | 29 595 | ||
| 6 mars 2018 | 3 430 | 6 mars 2019 | 3 340 | (3 340) | |||
| 28 mars 2018 | 1 410 | 28 mars 2019 | 1 410 | (1 410) | |||
| 29 mars 2018 | 8 453 | 29 mars 2019 | 8 453 | (8 453) | |||
| 30 mars 2018 | 4 327 | 30 mars 2020 | 4 327 | (150) | 4 177 | ||
| 1 juin 2018 | 2 000 | 1 juin 2019 | 2 000 | (2 000) | |||
| 20 juillet 2018 | 41 500 (b) | 31 mars 2021 | 41 500 | 41 500 | |||
| 7 septembre 2018 | 14 800 (b) | 31 mars 2021 | 14 800 | 14 800 | |||
| 25 septembre 2018 | 1 000 | 31 mars 2020 | 1 000 | 1 000 | |||
| 3 décembre 2018 | 5 000 (b) | 31 mars 2021 | 5 000 | 5 000 | |||
| 19 décembre 2018 | 1 850 (b) | 31 mars 2020 | 1 850 | – | 1 850 | ||
| 19 décembre 2018 | 2 000 (b) | 31 mars 2021 | 2 000 | – | 2 000 | ||
| 15 mars 2019 | 28 804 | 15 mars 2020 | 28 804 | (34) | (213) | 28 557 | |
| 18 mars 2019 | 9 461 | 18 mars 2021 | 9 461 | (34) | (90) | 9 337 | |
| 19 mars 2019 | 41 531 | 19 mars 2022 | 41 531 | (1 312) | 40 219 | ||
| 6 juin 2019 | 1 355 | 20 mars 2022 | 1 355 | – | 1 355 | ||
| 18 octobre 2019 | 2 000 | 30 mars 2021 | 2 000 | – | 2 000 | ||
| 21 octobre 2019 | 20 000 (b) | 30 mars 2022 | 20 000 | – | 20 000 | ||
| 18 décembre 2019 | 3 000 (b) | 31 mars 2021 | 3 000 | 3 000 | |||
| Total | 357 589 | 234 964 | 110 001 | (109 887) | (18 984) | 216 094 |
(a) Droits annulés pour motifs de départ, de transfert, du fait de conditions de performance non atteintes de manière certaine ou de modifications de conditions des plans (b) Plans soumis à des conditions de performance
| 31/12/2019 | |
|---|---|
| Taux de dividende | 6,0% |
| Volatilité attendue(a) | 17,41 % pour l'action Altarea et 9,96% pour l'indice IEIF Immobilier France |
| Taux d'intérêt sans risque | 0,0% |
| Modèle utilisé | Modèle binomial de Cox Ross Rubinstein / Méthode de Monte-Carlo(a) |
(a) Uniquement pour les plans soumis à des conditions de performance
Le prix de revient des actions propres est de 33,1 millions d'euros au 31 décembre 2019 pour 166 408 actions (dont 165 675 actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de plans d'attribution d'actions gratuites ou d'options de souscription d'actions et 733 actions affectées à un contrat de liquidité), contre 54,6 millions d'euros au 31 décembre 2018 pour 278 602 actions (dont 275 562 actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de plans d'attribution d'actions gratuites ou d'options de souscription d'actions et 3 040 actions affectées à un contrat de liquidité). Les actions propres sont éliminées par imputation directe en capitaux propres.
En outre, une charge nette sur cession et/ou attribution gratuite des actions propres à des salariés de la Société a été comptabilisée directement dans les capitaux propres pour un montant brut de -21,0 millions d'euros au 31 décembre 2019 (-15,0 millions d'euros nets d'impôt), contre -18,0 millions d'euros au 31 décembre 2018 (-12,2 millions d'euros nets d'impôt).
L'impact en trésorerie correspondant aux achats et cessions de la période s'élève à +0,4 million d'euros au 31 décembre 2019 contre -18,6 millions d'euros au 31 décembre 2018.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Versement dans l'exercice N au titre de l'exercice N-1 : | ||
| Dividende par action (en euros) | 12,75 | 12,50 |
| Versement aux actionnaires du groupe Altarea | 202,6 | 197,8 |
| Versement proportionnel à l'associé commandité (1,5%) | 3,0 | 3,0 |
| Total | 205,6 | 200,8 |
| Offre de conversion du dividende en actions : | ||
| Prix de souscription (en euros) | 156,55 | - |
| Montant global de la conversion des titres en actions | 93,8 | - |
| Taux de conversion des dividendes en titres sur l'option à 50% | 92,6% |
Un dividende de 13,0 euros par action (en croissance de +2%) sera proposé à l'Assemblée Générale du 19 mai 2020, au titre de l'exercice 2019.
Une option de conversion partielle du dividende en titres sera également proposée aux actionnaires. Ceux-ci pourront au choix opter entre :
| Variation «non cash» | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 31/12/2018 | Flux de trésorerie |
Etalement des frais d'émission |
Changement de périmètre |
Actuali sation |
Change ment de méthode |
Reclasse -ment |
31/12/2019 |
| Emprunts obligataires (hors intérêts courus) | 1 267,2 | 337,3 | 1,1 | 7,8 | – | – | – | 1 613,5 |
| Billets de trésorerie et Titres négociables moyen terme | 381,0 | 358,5 | – | – | – | – | – | 739,5 |
| Emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires | 1 457,6 | (538,7) | 13,4 | 32,4 | – | (33,7) | – | 931,0 |
| Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts bancaires |
3 105,9 | 157,2 | 14,5 | 40,2 | – | (33,7) | – | 3 284,0 |
| Intérêts courus sur emprunts obligataires et bancaires | 18,5 | (1,2) | – | 1,5 | – | – | – | 18,8 |
| Endettement obligataire et bancaire, hors découverts bancaires | 3 124,3 | 156,0 | 14,5 | 41,7 | – | (33,7) | – | 3 302,8 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | (678,5) | (151,6) | – | – | – | – | – | (830,2) |
| Découverts bancaires | 3,5 | (0,8) | – | – | – | – | – | 2,7 |
| Trésorerie nette | (675,0) | (152,4) | – | – | – | – | – | (827,5) |
| Endettement obligataire et bancaire net | 2 449,3 | 3,5 | 14,5 | 41,7 | – | (33,7) | – | 2 475,3 |
| Prêts participatifs et avances Groupe et associés (*) | 169,1 | 54,6 | – | 22,9 | – | – | 0,0 | 246,6 |
| Intérêts courus sur avances Groupe et associés | 5,6 | 0,2 | – | – | – | – | (0,0) | 5,7 |
| Obligations locatives | – | (23,7) | – | 0,4 | – | 43,4 | 3,1 | 23,2 |
| Redevances contractuelles sur immeubles de placement | – | 1,0 | – | – | – | 133,0 | 9,4 | 143,4 |
| Endettement financier net | 2 624,0 | 35,6 | 14,5 | 65,0 | – | 142,7 | 12,5 | 2 894,3 |
(*) dont affectation de résultat aux comptes courants associés pour 17,5 millions d'euros
L'endettement financier net obligataire et bancaire du Groupe s'élève à 2 475,3 millions d'euros au 31 décembre 2019.
Suite à la mise en œuvre de la norme IFRS 16 – Contrats de location, les emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires diminuent de 33,7 millions d'euros : les dettes de location financement ont été reclassées en « Redevances contractuelles sur immeubles de placement ».
Les financements ne sont pas tous tirés dans leur totalité au 31 décembre 2019.
Les variations de périmètre sont principalement liées à la prise de contrôle du promoteur Severini et à des mouvements au sein de l'activité de Promotion, notamment la prise de contrôle de la société portant la galerie commerciale Reflets Compans sur le premier semestre.
Le coût de l'endettement est analysé dans la note sur le résultat.
Les valeurs mobilières de placement classées en équivalents de trésorerie (d'un montant non significatif au niveau du Groupe) sont enregistrées à leur juste valeur à chaque arrêté comptable (voir la note 2.4.10 des principes et méthodes).
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| < 3 mois | 429,6 | 323,0 |
| De 3 à 6 mois | 192,2 | 50,2 |
| De 6 à 9 mois | 127,8 | 87,2 |
| De 9 à 12 mois | 75,3 | 183,5 |
| A moins d'1 an | 825,0 | 643,8 |
| A 2 ans | 653,7 | 145,8 |
| A 3 ans | 79,2 | 586,4 |
| A 4 ans | 98,2 | 67,9 |
| A 5 ans | 570,3 | 98,2 |
| De 1 à 5 ans | 1 401,4 | 898,3 |
| Plus de 5 ans | 1 096,8 | 1 609,1 |
| Frais d'émission restant à amortir | (17,7) | (23,4) |
| Total endettement obligataire et bancaire brut |
3 305,5 | 3 127,8 |
L'augmentation de la part à moins d'un an de l'endettement obligataire et bancaire s'explique par l'augmentation des billets de trésorerie et leur échéancier. L'augmentation de la part à 2 ans est notamment liée à la tombée de la dette hypothécaire sur Cap 3000 et à l'échéance d'obligations émises par Altarea en 2014. La part à plus de 5 ans diminue de par le remboursement par le Groupe de crédits hypothécaires notamment.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Hypothèques | 506,0 | 1 031,8 |
| Promesses d'hypothèques | 184,3 | 213,6 |
| Privilège de prêteur de deniers | 13,7 | 24,6 |
| Nantissement de créances | – | 5,6 |
| Caution donnée par Altarea SCA | 150,0 | 109,0 |
| Non garanti | 2 466,6 | 1 766,7 |
| Total | 3 320,6 | 3 151,2 |
| Frais d'émission restant à amortir | (15,1) | (23,4) |
| Total endettement obligataire et bancaire brut |
3 305,5 | 3 127,8 |
Les hypothèques sont données en garantie des financements ou refinancements de centres commerciaux. Les promesses d'hypothèques et de privilège de prêteur de deniers concernent principalement les activités de promotion.
| Endettement obligataire et bancaire brut | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Taux variable |
Taux fixe | Total | |||
| Au 31 décembre 2019 | 1 606,3 | 1 699,2 | 3 305,5 | |||
| Au 31 décembre 2018 | 1 600,6 | 1 527,2 | 3 127,8 |
La valeur de marché des dettes à taux fixe s'élève à 1 783,5 millions d'euros au 31 décembre 2019 contre 1 552,9 millions d'euros au 31 décembre 2018.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| < 3 mois | 4,2 | 2,4 |
| De 3 à 6 mois | 10,5 | 8,0 |
| De 6 à 9 mois | 17,3 | 16,1 |
| De 9 à 12 mois | 8,8 | (6,1) |
| A moins d'1 an | 40,8 | 20,4 |
| A 2 ans | 68,5 | 55,6 |
| A 3 ans | 57,6 | 61,8 |
| A 4 ans | 54,7 | 37,7 |
| A 5 ans | 49,5 | 40,4 |
| De 1 à 5 ans | 230,4 | 195,4 |
Ces charges futures d'intérêts concernent les emprunts et les instruments financiers, et sont présentées hors intérêts courus non échus.
Les obligations locatives sont les dettes principalement relatives aux contrats de locations immobilières et de locations de véhicules (respectivement les locaux occupés et les véhicules utilisés par les salariés du Groupe).
Le montant de ces obligations s'élève à 23,2 millions d'euros au 31 décembre 2019, à mettre en regard des droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles.
Les redevances contractuelles sur immeubles de placement concernent les dettes relatives aux autorisations d'occupation temporaire et baux à construction sur des actifs commerce (gares principalement).
Le montant de ces redevances (redevances de nature différente des obligations locatives) s'élève à 143,4 millions d'euros au 31 décembre 2019 et sont à mettre en regard des droits d'utilisation sur immeubles de placement (actifs qui génèrent des revenus).
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| < 3 mois | 10,0 | – |
| De 3 à 6 mois | 2,5 | – |
| De 6 à 9 mois | 2,1 | – |
| De 9 à 12 mois | 2,4 | – |
| A moins d'1 an | 17,1 | – |
| A 2 ans | 15,1 | – |
| A 3 ans | 4,9 | – |
| A 4 ans | 3,4 | – |
| A 5 ans | 3,1 | – |
| De 1 à 5 ans | 26,5 | – |
| Plus de 5 ans | 123,1 | – |
| Total Obligations locatives et Redevances contractuelles sur immeubles de placement |
– 166,6 |
– – |
| En millions d'euros | Flux de trésorerie |
|---|---|
| Emission d'emprunts et autres dettes financières | 1 891,3 |
| Remboursement d'emprunts et autres dettes financières | (1 662,0) |
| Variation des emprunts et autres dettes financières | 229,3 |
| Remboursement des obligations locatives | (22,7) |
| Variation de trésorerie | 152,4 |
| Total variation endettement financier net (TFT) | 359,0 |
| Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts bancaires |
157,2 |
| Trésorerie nette | 152,4 |
| Prêts participatifs et avances Groupe et associés | 54,6 |
| Obligations locatives | (23,7) |
| Redevances contractuelles sur immeubles de placement | 1,0 |
| Affectation de résultat aux comptes courants associés | 17,5 |
| Total variation endettement financier net | 359,0 |
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Provision pour indemnité de départ en retraite |
14,5 | 11,8 |
| Autres provisions | 10,6 | 9,8 |
| TOTAL PROVISIONS | 25,1 | 21,6 |
La provision pour indemnité de départ en retraite a été valorisée, comme pour les exercices précédents, par un actuaire externe. Les principes d'évaluation et de comptabilisation sont détaillés dans les principes et méthodes comptables de la Société, note 2.4.14 « Avantages au personnel » de l'annexe aux comptes consolidés au 31 décembre 2019. Les hypothèses principales de l'évaluation de l'engagement sont le taux de rotation des effectifs, le taux d'actualisation et le taux de revalorisation des salaires : une variation de +/- 0,25% de ces deux derniers critères n'entrainerait pas d'impact significatif.
Les autres provisions couvrent essentiellement :
| Immeubles de placement | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | évalués à la juste valeur |
évalués au coût |
droits d'utilisation |
Actifs destinés à la vente |
Immeubles de placement |
|
| Au 31 décembre 2018 | 3 931,3 | 594,9 | – | – | 4 526,2 | |
| Investissements / Dépenses ultérieures capitalisées | 18,1 | 215,8 | – | – | 233,9 | |
| Variation de l'étalement des avantages consentis aux preneurs |
5,8 | – | – | – | 5,8 | |
| Cessions/remboursements d'acomptes versés | (172,9) | (7,9) | – | – | (180,7) | |
| Dépréciations nettes / abandon de projet | – | (13,6) | – | – | (13,6) | |
| Transfert vers les actifs destinés à la vente ou vers et provenant d'autres catégories |
(62,9) | (272,1) | – | 335,0 | – | |
| Nouveaux droits d'utilisation | – | – | 9,4 | – | 9,4 | |
| Variation de la juste valeur | 61,4 | – | (6,7) | – | 54,7 | |
| Changement de méthode | (26,6) | (7,8) | 134,0 | – | 99,6 | |
| Variation de périmètre | 71,9 | – | – | – | 71,9 | |
| Au 31 décembre 2019 | 3 826,2 | 509,3 | 136,7 | 335,0 | 4 807,2 |
Au 31 décembre 2019, des frais financiers pour un montant de 5,8 millions d'euros ont été capitalisés au titre des projets en développement et en construction.
Les principaux mouvements concernent :
Les actifs en développement et en construction comptabilisés au coût concernent principalement les projets de l'extension du centre Cap 3000 à Saint-Laurent-du-Var, les projets de développement pour les gares parisiennes et les redéveloppements de centres commerciaux situés en France.
Les droits d'utilisation sur Immeubles de placement correspondent à la valorisation selon IFRS 16 :
L'impact d'ouverture de cette norme est présenté en § 2.5 « Changements de méthode ».
La ligne Nouveaux droits d'utilisation comprend les contrats de location signés sur la période, ainsi que l'indexation des contrats existants.
Conformément à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » et à la recommandation sur l'IFRS 13 établie par l'EPRA (EPRA Position Paper concernant l'IFRS 13 Fair value measurement and illustrative disclosures, février 2013), le Groupe a décidé de présenter des paramètres supplémentaires servant à évaluer la juste valeur de son patrimoine immobilier.
Le Groupe a jugé que la classification en niveau 3 de ses actifs était la plus adaptée. En effet, cette considération reflète la nature principalement non observable des données utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des états locatifs, les taux de capitalisation ou les taux de croissance annuelle moyen des loyers. Ainsi, les tableaux cidessous indiquent et présentent un certain nombre de paramètres chiffrés, utilisés pour déterminer la juste valeur du patrimoine immobilier. Ces paramètres concernent uniquement les centres commerciaux contrôlés exclusivement par le Groupe (sont donc exclus les actifs consolidés par mise en équivalence) et qui font l'objet d'une évaluation à la juste valeur par les experts.
| Taux de capitalisation initial |
Loyer en € par m² |
Taux d'actualisation |
Taux de rendement de sortie |
TCAM des loyers nets |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| a | b | c | d | e | ||
| Maximum | 6,7% | 803 | 7,5% | 6,5% | 7,6% | |
| France | Minimum | 3,7% | 41 | 5,0% | 3,4% | 1,5% |
| Moyenne pondérée | 4,6% | 392 | 6,0% | 4,6% | 3,1% | |
| Maximum | 8,1% | 271 | 7,8% | 7,0% | 2,9% | |
| International | Minimum | 5,2% | 184 | 7,1% | 5,2% | 2,2% |
| Moyenne pondérée | 6,5% | 244 | 7,4% | 6,5% | 2,5% |
a - Le taux de capitalisation initial est le revenu global net sur la valeur d'expertise hors droits de l'actif, retenus par l'expert.
b - Loyer annuel moyen (loyer minimum garanti + loyer variable) par actif et m².
c - Taux utilisé pour actualiser les flux futurs de trésorerie.
d - Taux utilisé pour capitaliser les revenus en année de sortie pour calculer la valeur de sortie de l'actif.
e - Taux de Croissance Annuel Moyen des loyers nets.
Sur la base du taux de capitalisation moyen pondéré du Groupe, une hausse des taux de capitalisation de +0,25% dégraderait la valeur des immeubles de placement de ـ192,0 millions d'euros (ou -5,2%) alors qu'une diminution des taux de capitalisation de -0,25% améliorerait la valeur des immeubles de placement de 215,0 millions d'euros (ou +5,8%).
Répartition du patrimoine évalué à la juste valeur par typologie d'actifs
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Grands centres commerciaux | 2 611,4 | 2 471,7 |
| Commerce de flux | 449,3 | 254,0 |
| Retail parks | 673,4 | 730,3 |
| Autres | 92,0 | 475,4 |
| TOTAL | 3 826,2 | 3 931,3 |
| En millions d'euros | Créances sur immobilisations |
Dettes sur immobilisations |
BFR investissement |
|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2018 | 4,8 | (103,7) | (98,9) |
| Variations | 0,9 | (41,3) | (40,4) |
| Actualisation | – | (0,1) | (0,1) |
| Transferts | (0,1) | – | (0,1) |
| Variation de périmètre | – | 0,0 | 0,0 |
| Au 31 décembre 2019 | 5,6 | (145,1) | (139,6) |
| Variation BFR au 31 décembre 2019 | 0,9 | (41,3) | (40,4) |
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Nature des actifs non courants acquis : | ||
| Immobilisations incorporelles | (1,1) | (11,2) |
| Immobilisations corporelles | (4,9) | (7,2) |
| Immeubles de placement | (185,9) | (195,9) |
| Total | (192,0) | (214,3) |
| En millions d'euros | Valeurs brutes | Amortissements et/ou dépréciations |
31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|---|---|
| Ecarts d'acquisition | 449,0 | (239,6) | 209,4 | 194,3 |
| Marques | 105,4 | – | 105,4 | 100,7 |
| Relations clientèles | 192,9 | (192,3) | 0,6 | – |
| Logiciels, brevets & droits similaires | 47,1 | (31,3) | 15,7 | 18,4 |
| Droit au bail | 2,5 | (2,2) | 0,3 | 0,3 |
| Autres | 0,1 | (0,0) | 0,0 | 0,0 |
| Autres immobilisations incorporelles | 49,6 | (33,5) | 16,1 | 18,8 |
| TOTAL | 796,8 | (465,4) | 331,4 | 313,7 |
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Valeur nette en début de période | 313,7 | 258,5 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | 1,1 | 11,2 |
| Cession et mise au rebut | (0,0) | (0,1) |
| Variation de périmètre et autres | 21,1 | 49,8 |
| Dotations nettes aux amortissements | (4,5) | (5,7) |
| Valeur nette en fin de période | 331,4 | 313,7 |
Les principaux écarts d'acquisition sont les écarts relatifs aux acquisitions de Cogedim, Pitch Promotion, et Histoire & Patrimoine.
Le suivi des indicateurs d'activité des secteurs Logement et Immobilier d'entreprise n'a décelé aucun indice de perte de valeur de ces activités.
Les principales hypothèses retenues pour le calcul des valeurs d'entreprise de ces activités sont les suivantes :
Au 31 décembre 2019, sur la base des hypothèses ainsi décrites, les justes valeurs des actifs économiques des secteurs Logement et Immobilier d'entreprise sont supérieures à leurs valeurs nettes comptables à la même date quel que soit le taux d'EBITA retenu. Aucune dépréciation n'est à comptabiliser.
Une sensibilité de + ou – 1% sur le taux d'actualisation et de + ou – 0,5% sur le taux de croissance perpétuelle, conduirait à des évaluations des actifs économiques (tenant compte du BFR moyen de la période) des secteurs Logement d'une part et Immobilier d'entreprise d'autre part, toujours supérieures à leurs valeurs comptables au 31 décembre 2019.
Le Groupe détient les marques suivantes : Cogedim, Pitch Promotion, Histoire & Patrimoine et depuis début 2019, Severini. Ces marques, d'un montant total de 105,4 millions d'euros, sont à durée de vie indéfinie, et donc non amortissables.
Les marques ont été testées et aucune dépréciation n'est à comptabiliser au 31 décembre 2019.
| En millions d'euros | Terrains et Construc tions |
Véhicules | Autres | Droits d'utilisation bruts |
Amort. Terrains et Construc tions |
Amort. Véhicules |
Amort. Autres |
Total Amortis sements |
Droits d'utilisation nets |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2018 | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Changement de méthode |
45,4 | 2,9 | 4,0 | 52,4 | (7,2) | (0,7) | (1,0) | (8,8) | 43,6 |
| Nouveaux contrats / Dotations |
1,9 | 1,1 | 0,0 | 3,1 | (18,2) | (1,3) | (1,2) | (20,7) | (17,6) |
| Résiliations de contrats / Reprises |
(4,4) | (0,3) | (0,1) | (4,8) | 1,4 | 0,2 | 0,1 | 1,8 | (3,1) |
| Variations de périmètre | 0,5 | – | – | 0,5 | (0,0) | – | – | (0,0) | 0,4 |
| Au 31 décembre 2019 | 43,4 | 3,7 | 3,9 | 51,1 | (24,0) | (1,7) | (2,0) | (27,8) | 23,4 |
Les sociétés du Groupe ayant signé des contrats de location entrant dans le champ d'application de la norme IFRS 16 – Contrats de location, reconnaissent à l'actif du bilan, sous la forme d'un droit d'utilisation, tous les contrats (locations des locaux occupés par les salariés du Groupe, location de véhicules essentiellement) en contrepartie d'une obligation locative.
La durée retenue correspond à la période non résiliable de l'engagement ainsi qu'aux périodes optionnelles qui sont raisonnablement certaines d'être exercées.
Synthèse des éléments composant le besoin en fonds de roulement d'exploitation
| Flux | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 retraité |
Généré par l'activité |
Variation de périmètre et transfert |
Changement de méthode comptable |
| Stocks et en-cours nets | 1 064,5 | 986,6 | 61,4 | 16,5 | 0,0 |
| Actifs sur contrats | 564,9 | 444,4 | 141,2 | (20,6) | – |
| Créances clients nettes | 296,8 | 128,8 | 136,0 | 32,0 | – |
| Autres créances d'exploitation nettes | 497,5 | 433,0 | 101,2 | (36,6) | (0,2) |
| Créances clients et autres créances d'exploitation | 794,3 | 561,8 | 237,2 | (4,6) | (0,2) |
| nettes Passifs sur contrats |
(168,8) | (105,7) | (63,1) | – | – |
| Dettes fournisseurs | (1 019,6) | (730,8) | (274,8) | (14,1) | – |
| Autres dettes d'exploitation | (474,8) | (405,3) | (112,2) | 42,4 | 0,3 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes d'exploitation | (1 494,5) | (1 136,1) | (387,0) | 28,3 | 0,3 |
| BFR d'exploitation | 760,5 | 751,0 | (10,3) | 19,6 | 0,2 |
Le besoin en fonds de roulement (BFR) d'exploitation du Groupe (hors les créances et dettes sur cession / acquisition d'actifs immobilisés) est essentiellement lié à l'activité de Promotion.
Les variations de périmètre sont principalement liées à des mouvements de périmètre au sein de l'activité de Promotion et à la prise de contrôle du promoteur Severini.
| En millions d'euros | Stocks bruts | Dépréciations | Stocks nets | |
|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2018 | 1 296,5 | (7,7) | 1 288,8 | |
| Changement de methodes | (503,0) | – | (503,0) | |
| Variation | 153,3 | (0,0) | 153,3 | |
| Dotations | – | (2,3) | (2,3) | |
| Reprises | – | 2,1 | 2,1 | |
| Transfert vers ou provenant d'autres catégories | 0,1 | 0,0 | 0,1 | |
| Variation de périmètre | 48,5 | (0,9) | 47,6 | |
| Au 31 décembre 2018 retraité | 995,4 | (8,9) | 986,6 | |
| Variation | 74,9 | (0,0) | 74,9 | |
| Dotations | – | (17,2) | (17,2) | |
| Reprises | – | 3,8 | 3,8 | |
| Transfert vers ou provenant d'autres catégories | 1,1 | 0,2 | 1,3 | |
| Variation de périmètre | 17,9 | (2,6) | 15,3 | |
| Au 31 décembre 2019 | 1 089,2 | (24,7) | 1 064,5 |
La variation des stocks s'explique principalement par l'évolution de l'activité Promotion du Groupe.
Les variations de périmètre sont principalement liées à des mouvements de périmètre au sein de l'activité de Promotion et à la prise de contrôle du promoteur Severini.
En 2018, le changement de méthode correspond à la mise en œuvre de la norme IFRS 15 et à l'impact de la clarification de la norme IAS 23.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Créances clients et comptes rattachés brut | 320,3 | 149,4 |
| Perte de valeur à l'ouverture | (20,6) | (20,4) |
| Dotations | (7,2) | (6,6) |
| Variations de périmètre | (0,1) | 0,1 |
| Reprises | 4,3 | 6,3 |
| Perte de valeur à la clôture | (23,5) | (20,6) |
| Créances clients nettes | 296,8 | 128,8 |
| Avances et acomptes versés | 50,8 | 41,4 |
| Créances de TVA | 339,2 | 291,2 |
| Débiteurs divers | 30,5 | 26,7 |
| Charges constatées d'avance | 53,8 | 43,1 |
| Comptes mandants débiteurs | 26,1 | 31,0 |
| Total autres créances d'exploitation brutes | 500,4 | 433,3 |
| Perte de valeur à l'ouverture | (0,3) | (2,5) |
| Dotations | (2,6) | (0,2) |
| Variations de périmètre | (0,1) | (0,0) |
| Reprises | 0,2 | 2,4 |
| Perte de valeur à la clôture | (2,9) | (0,3) |
| Créances d'exploitation nettes | 497,5 | 433,0 |
| Créances clients et autres créances d'exploitation | 794,3 | 561,8 |
| Créances sur cession d'immobilisations | 5,6 | 4,8 |
| Clients et autres créances | 799,9 | 566,7 |
Les créances au titre des Ventes en l'État Futur d'Achèvement sont enregistrées toutes taxes comprises et représentent le chiffre d'affaires à l'avancement diminué des encaissements reçus des clients.
Détail des créances clients exigibles :
| En millions d'euros | 31/12/2019 |
|---|---|
| Total brut créances clients | 320,3 |
| Dépréciations sur créances clients | (23,5) |
| Total net créances clients | 296,8 |
| Clients factures à établir | (36,7) |
| Décalage clients à l'avancement | (38,5) |
| Clients et comptes rattachés exigibles | 221,7 |
Le décalage clients à l'avancement est impacté par l'application de la norme IFRS 15 : le chiffre d'affaires et donc les créances clients à l'avancement sont appréhendées plus rapidement.
| En millions d'euros | Total | Dans les temps |
A 30 jours | A 60 jours | A 90 jours | Au delà de 90 jours |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés exigibles | 221,7 | 154,5 | 3,1 | 21,0 | 3,1 | 39,9 |
Les avances et acomptes correspondent essentiellement aux indemnités d'immobilisation versées par Cogedim aux vendeurs de terrains à la signature des promesses de vente (pour celles qui ne sont pas cautionnées) dans le cadre de son activité de promotion. Elles sont imputables sur le prix à payer lors de la signature de l'achat du terrain.
Dans le cadre de ses activités de gestion immobilière, et de transaction, le Groupe présente à son bilan le solde de la trésorerie qu'il gère pour le compte de tiers.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 1 019,6 | 730,8 |
| Avances et acomptes reçus des clients | 7,1 | 8,7 |
| TVA collectée | 275,3 | 229,3 |
| Autres dettes fiscales et sociales | 57,1 | 53,8 |
| Produits constatés d'avance | 8,1 | 4,3 |
| Autres dettes | 101,1 | 78,2 |
| Comptes mandants créditeurs | 26,1 | 31,0 |
| Autres dettes d'exploitation | 474,8 | 405,3 |
| Dettes sur immobilisations | 145,1 | 103,7 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 639,6 | 1 239,8 |
Les dettes sur acquisition d'immobilisations concernent principalement les dettes fournisseurs des centres commerciaux venant d'être livrés ou en cours de construction.
Dans le cadre de ses activités opérationnelles et financières, le groupe est exposé aux risques suivants : le risque de taux d'intérêt, le risque de liquidité, le risque de contrepartie, le risque de change.
| Actifs et passifs financiers Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur évalués au coût amorti |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Valeur totale au bilan |
Actifs non financiers |
Prêts Créances |
Dettes au coût amorti |
Instruments de capitaux propres |
Actifs et passifs à la juste valeur par résultat |
Niveau 1 (a) | Niveau 2 (b) | Niveau 3 (c) |
| ACTIFS NON COURANTS | 576,4 | 210,8 | 332,0 | – | 33,6 | – | – | – | 33,6 |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées |
565,7 | 210,8 | 321,3 | – | 33,6 | – | – | – | 33,6 |
| Prêts et créances (non courant) | 10,6 | – | 10,6 | – | – | – | – | – | – |
| ACTIFS COURANTS | 1 658,5 | – | 1 655,4 | – | – | 3,1 | 1,9 | 1,2 | – |
| Clients et autres créances | 799,9 | – | 799,9 | – | – | – | – | – | – |
| Prêts et créances financières (courant) | 27,3 | – | 27,3 | – | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 1,2 | – | – | – | – | 1,2 | – | 1,2 | – |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 830,2 | – | 828,2 | – | – | 1,9 | 1,9 | – | – |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 745,2 | – | – | 2 745,2 | – | – | – | – | – |
| Emprunts et dettes financières | 2 708,5 | – | – | 2 708,5 | – | – | – | – | – |
| Dépôts et cautionnements reçus | 36,7 | – | – | 36,7 | – | – | – | – | – |
| PASSIFS COURANTS | 2 753,8 | – | – | 2 655,6 | – | 98,2 | – | 98,2 | – |
| Emprunts et dettes financières | 1 016,0 | – | – | 1 016,0 | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 98,2 | – | – | – | – | 98,2 | – | 98,2 | – |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 639,6 | – | – | 1 639,6 | – | – | – | – | – |
(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables
Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer l'intention de gestion du Groupe, et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI). La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1.
| Actifs et passifs financiers évalués au coût amorti |
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Valeur totale au bilan |
Actifs non financiers |
Prêts Créances |
Dettes au coût amorti |
Instruments de capitaux propres |
Actifs et passifs à la juste valeur par résultat |
Niveau 1 (a) | Niveau 2 (b) | Niveau 3 (c) |
| ACTIFS NON COURANTS | 398,0 | 156,3 | 208,4 | – | 33,3 | – | – | – | 33,3 |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées |
387,4 | 156,3 | 197,9 | – | 33,3 | – | – | – | 33,3 |
| Prêts et créances (non courant) | 10,6 | – | 10,6 | – | – | – | – | – | – |
| ACTIFS COURANTS | 1 284,8 | – | 1 275,3 | – | – | 9,5 | 7,3 | 2,2 | – |
| Clients et autres créances | 566,7 | – | 566,7 | – | – | – | – | – | – |
| Prêts et créances financières (courant) | 37,4 | – | 37,4 | – | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 2,2 | – | – | – | – | 2,2 | – | 2,2 | – |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 678,5 | – | 671,2 | – | – | 7,3 | 7,3 | – | – |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 593,2 | – | – | 2 593,2 | – | – | – | – | – |
| Emprunts et dettes financières | 2 560,6 | – | – | 2 560,6 | – | – | – | – | – |
| Dépôts et cautionnements reçus | 32,6 | – | – | 32,6 | – | – | – | – | – |
| PASSIFS COURANTS | 2 048,9 | – | – | 1 981,7 | – | 67,2 | – | 67,2 | – |
| Emprunts et dettes financières | 741,9 | – | – | 741,9 | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 67,2 | – | – | – | – | 67,2 | – | 67,2 | – |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 239,8 | – | – | 1 239,8 | – | – | – | – | – |
(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables
Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer l'intention de gestion du Groupe, et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI). La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1.
Le Groupe détient un portefeuille de swaps et caps destiné à la couverture du risque de taux sur son endettement financier.
Le Groupe se finançait soit sur le marché hypothécaire, soit sur le marché bancaire (credits revolving ou term loans). Les financements étaient conclus à taux variables puis couverts sous forme de swaps ou de caps.
Depuis quelques années, le Groupe a complètement modifié cette structure de financements, avec un recours désormais majoritaire aux marchés de crédit. Cette modification des modalités de financement et le recours croissant aux obligations à coupon fixe ont changé la stratégie de couverture.
Le Groupe n'a pas opté pour la comptabilité de couverture possibilité offerte par la norme IFRS 9. Les instruments dérivés sont comptabilisés à la juste valeur.
Leur évaluation, conformément à IFRS 13, tient compte de l'ajustement de crédit de valeur (CVA), lorsque la valorisation est positive, et de l'ajustement de débit de valeur (DVA), lorsque la valorisation est négative. Cet ajustement mesure, par l'application à chaque date de flux de la valorisation d'une probabilité de défaut, le risque de contrepartie, qui se définit comme le risque de devoir remplacer une opération de couverture au taux de marché en vigueur à la suite d'un défaut d'une des contreparties. Le CVA, calculé pour une contrepartie donnée, considère la probabilité de défaut de cette contrepartie. Le DVA, basé sur le risque de crédit de la Société, correspond à la perte à laquelle la contrepartie pourrait faire face en cas de défaut de la Société.
L'impact est une variation de juste valeur des instruments financiers dérivés positive de 2,2 millions d'euros sur le résultat net de la période.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Swaps de taux d'intérêts | (97,5) | (64,4) |
| Caps de taux d'intérêts | 0,0 | 0,0 |
| Intérêts courus non échus | 0,4 | (0,6) |
| Total | (97,0) | (65,0) |
Les instruments dérivés ont été valorisés par actualisation des flux de trésorerie futurs estimés sur la base de la courbe des taux d'intérêts au 31 décembre 2019.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 | 31/12/2023 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ALTAREA payeur à taux fixe - swap | 1 009,3 | 833,4 | 582,5 | 581,6 | 580,7 | 579,9 |
| ALTAREA payeur à taux variable - swap | 630,0 | 450,0 | 400,0 | 400,0 | 400,0 | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - collar | – | – | – | – | – | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - cap | 75,0 | 75,0 | – | – | – | – |
| Total | 1 714,3 | 1 358,4 | 982,5 | 981,6 | 980,7 | 579,9 |
| Taux moyen de couverture | 0,34% | 0,67% | 0,60% | 0,60% | 0,60% | 0,56% |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ALTAREA payeur à taux fixe - swap | 1 694,1 | 1 692,8 | 2 216,5 | 1 990,2 | 1 963,9 | 1 962,6 |
| ALTAREA payeur à taux variable - swap | 630,0 | 630,0 | 630,0 | 400,0 | 400,0 | 400,0 |
| ALTAREA payeur à taux fixe - collar | – | – | – | – | – | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - cap | 181,5 | 75,0 | 75,0 | – | – | – |
| Total | 2 505,6 | 2 397,8 | 2 921,5 | 2 390,2 | 2 363,9 | 2 362,6 |
| Taux moyen de couverture | 0,47% | 0,57% | 0,93% | 0,94% | 0,94% | 0,94% |
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 | 31/12/2023 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Endettement obligataire et bancaire à taux fixe | (1 699,2) | (1 681,2) | (1 450,4) | (1 449,6) | (1 448,7) | (947,9) |
| Endettement bancaire à taux variable | (1 606,3) | (799,8) | (376,8) | (298,5) | (201,1) | (131,6) |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) | 830,2 | – | – | – | – | – |
| Position nette avant gestion | (2 475,3) | (2 481,0) | (1 827,2) | (1 748,1) | (1 649,9) | (1 079,5) |
| Swap | 1 639,3 | 1 283,4 | 982,5 | 981,6 | 980,7 | 579,9 |
| Collar | – | – | – | – | – | – |
| Cap | 75,0 | 75,0 | – | – | – | – |
| Total Instruments Financiers Dérivés | 1 714,3 | 1 358,4 | 982,5 | 981,6 | 980,7 | 579,9 |
| Position nette après gestion | (761,1) | (1 122,6) | (844,7) | (766,4) | (669,1) | (499,7) |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 30/12/2020 | 30/12/2021 | 30/12/2022 | 30/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Endettement obligataire et bancaire à taux fixe | (1 527,2) | (1 358,5) | (1 355,8) | (1 123,0) | (1 120,2) | (1 117,4) |
| Endettement bancaire à taux variable | (1 600,6) | (1 125,5) | (982,4) | (628,9) | (563,7) | (468,3) |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) | 678,5 | – | – | – | – | – |
| Position nette avant gestion | (2 449,3) | (2 484,0) | (2 338,2) | (1 751,8) | (1 683,9) | (1 585,7) |
| Swap | 2 324,1 | 2 322,8 | 2 846,5 | 2 390,2 | 2 363,9 | 2 362,6 |
| Collar | – | – | – | – | – | – |
| Cap | 181,5 | 75,0 | 75,0 | – | – | – |
| Total Instruments Financiers Dérivés | 2 505,6 | 2 397,8 | 2 921,5 | 2 390,2 | 2 363,9 | 2 362,6 |
| Position nette après gestion | 56,3 | (86,2) | 583,3 | 638,3 | 680,0 | 776,9 |
Le tableau suivant montre la sensibilité au risque de taux (incluant l'impact des instruments de couverture) sur l'ensemble du portefeuille des emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à taux variable et sur les instruments dérivés.
| Augmentation / Diminution | Incidence du gain ou de la perte | Incidence sur la valeur en portefeuille | |
|---|---|---|---|
| des taux d'intérêts | sur le résultat avant impôt | d'instruments financiers | |
| 31/12/2019 | +50 bps | +2,2 millions d'euros | +32,8 millions d'euros |
| -50 bps | -2,1 millions d'euros | -34,0 millions d'euros | |
| 31/12/2018 | +50 bps | +2,3 millions d'euros | +48,6 millions d'euros |
| -50 bps | -2,2 millions d'euros | -50,2 millions d'euros |
Le Groupe dispose à l'actif de son bilan d'une trésorerie d'un montant de 830,2 millions d'euros au 31 décembre 2019 contre 678,5 millions d'euros au 31 décembre 2018, ce qui constitue son premier outil de gestion du risque de liquidité.
Une partie de cette trésorerie est qualifiée de non disponible pour le Groupe, tout en étant disponible pour les besoins propres des filiales qui la portent : au 31 décembre 2019, le montant de cette trésorerie à utilisation restrictive s'élève à 511,4 millions d'euros.
A cette date, en sus de la trésorerie disponible d'un montant de 318,8 millions d'euros, le Groupe dispose également de 858,2 millions d'euros supplémentaires de trésorerie mobilisable (sous la forme de lignes de crédit corporate confirmées non utilisées et non affectées à des projets) et de 104,5 millions de trésorerie mobilisable pour des projets.
Les covenants (ratios financiers) à respecter au titre du Groupe concernent les crédits corporate obligataires cotés et bancaires pour un montant de 1 522,2 millions d'euros.
L'emprunt obligataire souscrit par Altareit SCA (350 millions) est soumis à des covenants de levier.
| Covenants Groupe Altarea |
31/12/2019 | Covenants Altareit consolidé |
31/12/2019 | |
|---|---|---|---|---|
| Loan To Value (LTV) | ||||
| Dette financière obligataire et bancaire nette /valeur réévaluée du patrimoine de la Société |
< 60% | 33,2% | ||
| Interest Cover Ratio (ICR) | ||||
| Résultat opérationnel (colonne FFO ou cash-flow des opérations) / Coût de l'endettement net (colonne FFO) de la Société |
> 2 | 7,3 | ||
| Levier | ||||
| Gearing : Dette financière nette/Fonds propres | ≤ 3,25 | 0,4 | ||
| ICR : EBITDA/Frais financiers nets | ≥ 2 | 10,0 |
Les covenants spécifiques aux crédits hypothécaires de financement des centres en exploitation :
Au 31 décembre 2019, la société respecte contractuellement l'ensemble de ses covenants. S'il
s'avérait hautement probable que des remboursements partiels de certaines dettes hypothécaires devaient intervenir ultérieurement, le montant de ces remboursements est inscrit en passif courant jusqu'à sa date d'exigibilité.
La mise en place de produits dérivés pour limiter le risque de taux expose le groupe à une éventuelle défaillance d'une contrepartie. Afin de limiter ce risque, le groupe ne réalise des opérations de couverture qu'avec les plus grandes institutions financières.
La Société intervenant exclusivement dans la zone Euro, aucune couverture de change n'a été mise en place.
La répartition du capital et des droits de vote de la Société est la suivante :
| 31/12/2019 | 31/12/2019 | 31/12/2018 | 31/12/2018 | |
|---|---|---|---|---|
| En pourcentage | % capital | % droit de vote | % capital | % droit de vote |
| Actionnaires fondateurs et concert élargi (a) | 45,76 | 46,22 | 45,76 | 46,57 |
| Crédit Agricole Assurances | 24,68 | 24,93 | 24,67 | 25,11 |
| ABP | 8,25 | 8,33 | 8,24 | 8,39 |
| Opus investment BV (b) | 1,33 | 1,34 | 1,32 | 1,35 |
| Autocontrôle | 1,00 | – | 1,73 | – |
| FCPE + Public | 18,98 | 19,17 | 18,27 | 18,59 |
| Total | 100,00 | 100,00 | 100,00 | 100,00 |
(a) Les actionnaires fondateurs, Messieurs Alain Taravella et sa famille et Jacques Nicolet, agissant de concert.
(b) Et parties liées.
Les principales parties liées retenues par le Groupe sont les sociétés de l'un des actionnaires fondateurs qui détiennent des participations dans la société Altarea :
La Gérance de la société est assumée par M. Alain Taravella personnellement et par les sociétés Altafi 2 et Atlas qu'il contrôle. M. Alain Taravella est par ailleurs président des sociétés Altafi 2 et Atlas.
Les transactions avec ces parties liées relèvent principalement de prestations fournies par la Gérance èsqualités et, accessoirement de prestations de service et de refacturations de la Société à AltaGroupe et ses filiales.
Afin de formaliser les services apportés habituellement à Altarea par la société AltaGroupe, holding animatrice, et de préciser les prestations réalisées par celle-ci, une convention d'animation a été conclue en 2017. Les conditions antérieures restent inchangées.
Les prestations de services d'assistance, les refacturations de loyers et des refacturations diverses sont comptabilisées en déduction des autres charges de structure de la Société pour 0,1 million d'euros. Les prestations de services facturées par le Groupe Altarea aux parties liées le sont à des conditions normales de marché.
| Altafi 2 SAS | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 | |||
| Clients et autres créances | 0,0 | 0,0 | |||
| TOTAL ACTIF | 0,0 | 0,0 | |||
| Dettes fournisseurs et autres dettes(a) | 1,2 | 3,8 | |||
| TOTAL PASSIF | 1,2 | 3,8 |
(a) Correspond à la rémunération variable de la Gérance.
M. Alain Taravella en sa qualité de co-Gérant ne perçoit personnellement aucune rémunération de la société Altarea ou de ses filiales. En effet celle-ci est intégralement perçue par la société Altafi 2. M. Alain Taravella perçoit une rémunération d'une société holding, détenant une participation dans la société Altarea.
Aucune rémunération en actions, ni aucun autre avantage à court terme ou long terme ou autre forme de rémunération n'a été octroyé à la Gérance par Altarea ou ses filiales.
La rémunération de la Gérance au titre de l'année 2019 a été décidée par l'assemblée générale du 23 mai 2019 (5 ème résolution), antérieurement selon la 5 ème résolution de l'assemblée générale du 15 avril 2016. A ce titre, la charge suivante a été enregistrée, et devra faire l'objet d'un vote lors de l'assemblée générale qui se tiendra en mai 2020 :
| Altafi 2 SAS | ||||
|---|---|---|---|---|
| En million d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 | ||
| Rémunération fixe de la Gérance au titre d'Altarea et d'Altareit |
2,0 | 2,7 | ||
| Rémunération variable de la Gérance(a) | 1,7 | 3,4 | ||
| TOTAL | 3,7 | 6,1 |
(a) La rémunération variable de la gérance est calculée proportionnellement au résultat net FFO, part du Groupe et au classement GRESB de la Société.
M. Christian de Gournay en sa qualité de Président du Conseil de Surveillance d'Altarea a perçu une rémunération brute qui est incluse dans la rémunération des principaux dirigeants du Groupe indiquée ci-après.
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Salaires bruts(a) | 3,8 | 4,0 |
| Charges sociales | 1,5 | 1,7 |
| Paiements fondés sur des actions(b) | 4,1 | 3,1 |
| Nombre Actions livrées au cours de la période |
20 009 | 19 155 |
| Avantages postérieurs à l'emploi(c) | 0,0 | 0,0 |
| Autres avantages ou rémunérations à court ou long terme(d) |
0,0 | 0,0 |
| Indemnités de fin de contrat(e) | – | 0,1 |
| Contribution patronale 20% s/ AGA | 1,1 | 0,7 |
| Prêts consentis | – | – |
| Engagement à date au titre de l'Indemnité de départ à la retraite |
0,4 | 0,4 |
(a) Rémunérations fixes et variables.
(b) Charge calculée selon la norme IFRS 2.
(c) Coûts des services rendus des prestations de retraite selon la norme IAS 19, assurance vie et assistance.
(d) Avantages en nature, jetons de présence et autres rémunérations acquises mais dues à court ou long terme.
(e) Indemnités de départ à la retraite charges sociales comprises.
| En nombre de droits sur capitaux propres en circulation |
31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Droits à attribution d'actions gratuites Altarea |
72 489 | 54 846 |
| Bons de souscription d'actions Altarea | – | – |
| Stock-options sur actions Altarea | – | – |
Les informations présentées portent sur la rémunération et les avantages alloués (i) aux dirigeants mandataires sociaux au titre de mandats exercés dans des filiales, (ii) au Président du Conseil de Surveillance et (iii) aux principaux cadres salariés du Groupe.
Jacques Ehrmann a rejoint le Groupe en tant que Directeur Général en charge notamment de l'animation et de la mise en œuvre de la stratégie du Groupe à compter du 1er juillet 2019. Il assume la co-gérance d'Altarea Management, société de moyens du Groupe Altarea et reçoit une rémunération déterminée en considération de ses fonctions et des responsabilités assumées.
Les principaux engagements donnés par la Société sont des hypothèques, promesses d'hypothèque en garantie, des emprunts ou lignes de crédit souscrits auprès des établissements de crédit.
Des nantissements de titres, des cessions de créances (au titre des prêts intra-groupe, des contrats de couverture de taux, de TVA, des polices d'assurance …) ou des engagements de non cession de parts sont également accordés par la Société en garantie de certains emprunts.
Ces engagements figurent dans la note 6.2 « Endettement financier net et sûretés ».
Par ailleurs, la société bénéficie d'engagements reçus d'établissements bancaires pour des lignes de crédit non utilisées qui sont mentionnées dans la note 8.3 « Risque de liquidité ».
L'ensemble des autres engagements significatifs est mentionné ci-dessous :
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2019 | A moins d'un an |
De un à 5 ans |
A plus de cinq ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Engagements reçus | |||||
| Engagements reçus liés au financement (hors emprunt) | – | – | – | – | – |
| Engagements reçus liés au périmètre | 18,6 | 8,5 | – | 1,0 | 7,5 |
| Engagements reçus liés aux activités opérationnelles | 128,9 | 170,5 | 132,7 | 17,0 | 20,8 |
| Cautions reçues dans le cadre de la loi Hoguet (France) | 59,1 | 89,4 | 89,4 | – | – |
| Cautions reçues des locataires | 19,5 | 25,6 | 0,5 | 5,8 | 19,3 |
| Garanties de paiement reçues des clients | 44,2 | 44,6 | 42,7 | 0,4 | 1,5 |
| Promesses unilatérales reçues sur le foncier et autres engagements | 0,3 | 0,3 | – | 0,3 | – |
| Autres engagements reçus liés aux activités opérationnelles | 5,8 | 10,7 | 0,2 | 10,5 | – |
| Total | 147,5 | 179,0 | 132,7 | 18,0 | 28,3 |
| Engagements donnés | |||||
| Engagements donnés liés au financement (hors emprunt) | 11,0 | 11,0 | 5,0 | – | 6,0 |
| Engagements donnés liés au périmètre | 173,9 | 80,7 | – | 45,7 | 35,0 |
| Engagements donnés liés aux activités opérationnelles | 1 565,0 | 2 206,2 | 695,3 | 1 470,3 | 40,6 |
| Garanties d'achèvement des travaux (données) | 1 431,2 | 1 932,3 | 584,6 | 1 343,8 | 3,9 |
| Garanties données sur paiement à terme d'actifs | 18,3 | 193,7 | 77,7 | 114,2 | 1,8 |
| Cautions d'indemnités d'immobilisation | 52,4 | 40,3 | 30,0 | 9,0 | 1,4 |
| Autres cautions et garanties données | 63,1 | 39,9 | 3,0 | 3,4 | 33,6 |
| Total | 1 749,9 | 2 297,9 | 700,3 | 1 516,0 | 81,6 |
Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur Severini, reçu un engagement de la part des cédants de garantir jusqu'au 31 janvier 2025 inclu, tout préjudice, trouvant son origine dans les activités, subi désormais par le Groupe dont la cause ou l'origine est antérieure au 31 mars 2018 et ce à hauteur de 2 millions d'euros maximum.
Le Groupe et Woodeum Holding ont organisé une liquidité potentielle sur leurs titres et notamment la capacité pour le Groupe d'acquérir s'il le souhaite, le solde des actions non détenues. Le Groupe a reçu par ailleurs une garantie de passif dans le cadre de cette prise de participation.
Dans le cadre de la loi Hoguet, le Groupe bénéficie de cautions reçues d'organismes spécialisés en garantie de ses activités de gestion immobilière et de transaction pour un montant de 89,4 millions d'euros.
Par ailleurs, le Groupe reçoit de ses locataires des cautions en garantie du paiement de leur loyer.
Le Groupe reçoit des garanties de paiement de ses clients émises par des établissements financiers en garantie des sommes encore dues. Elles concernent essentiellement les opérations de commerce et d'immobilier d'entreprise.
Les autres garanties reçues sont essentiellement constituées d'engagements reçus de vendeurs de foncier.
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe reçoit de la part des entreprises des cautions sur les marchés de travaux, qui couvrent les retenues de garanties (dans la limite de 5% du montant des travaux – engagement non chiffré).
Altarea s'est porté caution à hauteur de 11 millions en garantie d'autorisation de découvert octroyée à ses filiales.
Le Groupe octroie des garanties de passifs ou des compléments de prix lors de cessions de titres de filiales et participations. Lorsque le Groupe considère qu'une sortie de trésorerie est probable au titre de ces garanties, des provisions sont constituées et leurs montants réexaminés à la clôture de chaque exercice.
Les principaux engagements concernent :
Les titres des sociétés Altablue, Aldeta, Alta Crp Gennevilliers, Alta Crp La Valette, Alta Gramont, Toulouse Gramont, Bercy Village et Société d'aménagement de la gare de l'Est ainsi que les actifs détenus par ces sociétés sont, pendant une période limitée, soumis à des conditions de cession subordonnées à l'accord de chacun des associés de ces sociétés.
Dans le cadre des accords Crédit Agricole Assurances, le Groupe a signé un certain nombre d'engagements juridiques qui restreignent la liquidité de sa participation, dans certaines conditions.
Les garanties financières d'achèvement sont données aux clients dans le cadre des ventes en VEFA et sont délivrées, pour le compte des sociétés du Groupe, par des établissements financiers, organismes de caution mutuelle ou compagnie d'assurance. Elles sont présentées pour le montant du risque encouru par l'établissement financier qui a accordé sa garantie.
En contrepartie, les sociétés du Groupe accordent aux établissements financiers une promesse d'affectation hypothécaire et un engagement de non cession de parts.
Ces garanties recouvrent principalement les achats de terrains ou d'immeubles de l'activité de promotion immobilière.
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe est amené à signer avec les propriétaires de terrain des promesses de vente dont l'exécution est soumise à des conditions suspensives liées notamment à l'obtention des autorisations administratives. En contrepartie de son engagement, le propriétaire du terrain bénéficie d'une indemnité d'immobilisation qui prend la forme d'une avance (comptabilisée à l'actif du bilan) ou d'une caution (figurant en engagement hors bilan). Le Groupe s'engage à verser l'indemnité d'immobilisation s'il décide de ne pas acheter le terrain alors que les conditions suspensives sont levées.
Les autres cautions et garanties données sont essentiellement liées à l'implication du Groupe dans la société d'investissement en immobilier d'entreprise (AltaFund), aux cautions données dans le cadre de son activité de promotion, ainsi qu'à l'activité foncière en Italie, de part des garanties données par les sociétés à l'Etat italien sur leur position de TVA.
Dans le cadre normal de son activité de Promotion notamment, le Groupe est amené à contracter des engagements réciproques pour assurer la maîtrise foncière des futures opérations. Le Groupe signe des promesses de vente synallagmatiques avec les propriétaires de terrains : le propriétaire s'engage à vendre son terrain et le Groupe s'engage à l'acheter si les conditions suspensives (conditions administratives et/ ou de commercialisation) sont levées.
Dans le cadre de son activité de promotion pour compte propre de centres commerciaux, Altarea s'est engagé à investir au titre de ses projets engagés et maîtrisés.
Le Groupe signe par ailleurs, dans le cadre de son activité de promotion Logement, des contrats de réservations (ou promesses de vente) avec ses clients, dont la régularisation est conditionnée par la levée ou non de conditions suspensives (liées notamment à l'obtention de son financement par le client).
Le Groupe, dans le cadre de ses activités de promotion, se constitue un portefeuille foncier, composé de promesses unilatérales de vente.
Ces engagements sont chiffrés au sein du rapport d'activité.
Le montant total des loyers minimaux futurs à percevoir au titre des contrats de location simple sur les périodes non résiliables s'élève à :
| En millions d'euros | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| A moins d'un an | 187,3 | 163,7 |
| Entre 1 et 5 ans | 416,9 | 304,0 |
| Plus de 5 ans | 185,0 | 150,5 |
| Loyers minimum garantis | 789,2 | 618,2 |
Ces loyers à recevoir concernent principalement les centres commerciaux détenus par le Groupe.
Aucun nouveau litige ou procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage dont les effets pourraient être significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société n'est apparu au cours de la période, autre que ceux pour lesquels une provision a été comptabilisée (se reporter à la note 6.3 « Provisions ») ou qui ont fait l'objet d'une contestation, effective ou en cours de préparation, de la Société (se reporter à la note 5.3 « Impôt sur les résultats » ou 6.3 « Provisions »).
Il n'y a pas d'évènements majeurs postérieurs à la clôture et antérieurs à la date d'arrêté des comptes.
| En millions d'euros | E&Y | Grant Thornton | Autres | Total | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montant | % | Montant | % | Montant | % | Montant | % | |||||||||
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés | ||||||||||||||||
| - Altarea SCA | 0,3 | 0,3 | 20% | 17% | 0,3 | 0,3 | 34% | 37% | – | – | 0% | 0% | 0,6 | 0,6 | 24% | 21% |
| - Filiales intégrées globalement |
1,1 | 1,2 | 74% | 76% | 0,5 | 0,4 | 60% | 59% | 0,1 | 0,3 | 100% | 100% | 1,7 | 2,0 | 71% | 74% |
| Services autres que la certification des comptes | ||||||||||||||||
| - Altarea SCA | 0,0 | – | 1% | 0% | 0,0 | – | 3% | 0% | – | – | 0% | 0% | 0,0 | – | 2% | 0% |
| - Filiales intégrées globalement |
0,1 | 0,1 | 5% | 7% | 0,0 | 0,0 | 2% | 3% | 0,0 | 0,0 | 0% | 0% | 0,1 | 0,1 | 4% | 5% |
| Total | 1,5 | 1,6 | 100% | 100% | 0,9 | 0,8 | 100% | 100% | 0,1 | 0,3 | 100% | 100% | 2,5 | 2,7 | 100% | 100% |
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