Quarterly Report • Feb 26, 2019
Quarterly Report
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| 1 | ETATS FINANCIERS |
3 |
|---|---|---|
| 2 | ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES | 8 |
| En millions d'euros | Note | 31/12/2018 | 31/12/2017 retraité |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 188,9 | 188,4 | |
| Charges du foncier | (5,4) | (4,6) | |
| Charges locatives non récupérées | (11,1) | (8,1) | |
| Autres charges | (2,5) | (0,6) | |
| Dotations nettes aux provisions sur actif circulant | (2,8) | (2,8) | |
| Loyers nets | 5.1 | 167,1 | 172,4 |
| Chiffre d'affaires | 2 164,9 | 1 715,9 | |
| Coûts des ventes | (1 848,8) | (1 464,8) | |
| Autres produits | – | 12,4 | |
| Charges commerciales | (111,7) | (81,6) | |
| Dotations nettes aux provisions sur actif circulant | (9,4) | (14,5) | |
| Amortissement des relations clientèles | – | (5,5) | |
| Marge immobilière | 5.1 | 195,0 | 161,9 |
| Prestations de services externes Production immobilisée et stockée |
51,8 160,6 |
35,2 166,4 |
|
| Charges de personnel | (213,8) | (200,9) | |
| Autres charges de structure | (96,7) | (80,1) | |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation | (9,6) | (5,6) | |
| Frais de structure nets | (107,6) | (85,0) | |
| Autres produits et charges | (10,7) | (1,5) | |
| Dotations aux amortissements | (1,7) | (0,8) | |
| Frais de transaction | (8,9) | (1,4) | |
| Autres | (21,2) | (3,7) | |
| Produits de cessions d'actifs de placement | 46,5 | 80,0 | |
| Valeur comptable des actifs cédés | (42,1) | (68,6) | |
| Dotations nettes aux provisions | – | (1,5) | |
| Résultat sur cession d'actifs de placement | 4,4 | 9,9 | |
| Variation de valeur des immeubles de placement | 7.1 | (89,7) | 198,7 |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût | (9,7) | (1,4) | |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | (0,6) | 0,4 | |
| Dotations nettes aux provisions | (0,2) | 1,4 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE |
137,5 | 454,5 | |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 4.5 | 59,0 | 44,0 |
| RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES | |||
| ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE | 196,5 | 498,6 | |
| Coût de l'endettement net | 5.2 | (50,5) | (44,3) |
| Charges financières | (66,8) | (60,0) | |
| Produits financiers Autres résultats financiers |
16,2 2,1 |
15,7 8,8 |
|
| Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers | 5.2 | (38,2) | 2,9 |
| Actualisation des dettes et créances | (0,2) | (0,3) | |
| Résultat de cession de participation | 214,5 | 32,6 | |
| Dividendes | 0,0 | 0,2 | |
| Résultat avant impôts | 324,2 | 498,5 | |
| Impôt sur les résultats | 5.3 | (36,4) | (22,5) |
| RESULTAT NET | 287,8 | 476,1 | |
| dont Part des actionnaires d'Altarea SCA | 255,3 | 323,0 | |
| dont Part des actionnaires minoritaires des filiales | 32,6 | 153,1 | |
| Nombre moyen d'actions non dilué | 15 791 325 | 15 436 934 | |
| Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) | 5.4 | 16,17 | 20,92 |
| Nombre moyen d'actions dilué | 15 992 352 | 15 608 950 | |
| Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) | 5.4 | 15,96 | 20,69 |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET | 287,8 | 476,1 |
| Ecarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies | 0,5 | (0,3) |
| dont impôts | (0,1) | 0,1 |
| Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat | 0,5 | (0,3) |
| AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL | 0,5 | (0,3) |
| RESULTAT GLOBAL | 288,4 | 475,8 |
| dont Résultat net global des actionnaires d'Altarea SCA | 255,8 | 322,7 |
| dont Résultat net global des actionnaires minoritaires des filiales | 32,6 | 153,1 |
| En millions d'euros | Note | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 5 296,9 | 5 437,9 | |
| Immobilisations incorporelles | 7.2 | 313,7 | 258,5 |
| dont Ecarts d'acquisition | 194,3 | 155,3 | |
| dont Marques | 100,7 | 89,9 | |
| dont Relations clientèle | – | – | |
| dont Autres immobilisations incorporelles | 18,8 | 13,3 | |
| Immobilisations corporelles | 20,6 | 18,5 | |
| Immeubles de placement | 7.1 | 4 526,2 | 4 508,7 |
| dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur | 3 931,3 | 3 983,8 | |
| dont Immeubles de placement évalués au coût | 594,9 | 525,0 | |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées | 4.5 | 395,3 | 564,0 |
| Prêts et créances (non courant) | 10,6 | 9,3 | |
| Impôt différé actif | 5.3 | 30,5 | 79,0 |
| Actifs courants | 2 730,2 | 3 154,8 | |
| Stocks et en-cours nets | 7.3 | 986,4 | 1 288,8 |
| Clients et autres créances | 7.3 | 1 011,0 | 630,8 |
| Créance d'impôt sur les sociétés | 14,6 | 8,6 | |
| Prêts et créances financières (courant) | 37,4 | 49,3 | |
| Instruments financiers dérivés | 8 | 2,2 | 8,2 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6.2 | 678,5 | 1 169,1 |
| TOTAL ACTIF | 8 027,1 | 8 592,8 | |
| Capitaux propres | 3 237,3 | 3 164,7 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA | 2 007,9 | 1 904,8 | |
| Capital | 6.1 | 245,4 | 245,3 |
| Primes liées au capital | 407,9 | 563,2 | |
| Réserves | 1 099,3 | 773,2 | |
| Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA | 255,3 | 323,0 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales | 1 229,4 | 1 259,9 | |
| Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales | 1 001,8 | 911,8 | |
| Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée | 195,1 | 195,1 | |
| Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales | 32,6 | 153,1 | |
| Passifs non courants | 2 629,2 | 2 886,9 | |
| Emprunts et dettes financières à plus d'un an | 6.2 | 2 560,6 | 2 826,1 |
| dont Prêts participatifs et avances associés | 76,3 | 82,6 | |
| dont Emprunts obligataires | 1 117,4 | 920,7 | |
| dont Emprunts auprès des établissements de crédit | 1 367,0 | 1 822,9 | |
| Provisions long terme | 6.3 | 21,6 | 20,1 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 32,6 | 32,2 | |
| Impôt différé passif | 5.3 | 14,4 | 8,6 |
| Passifs courants | 2 160,6 | 2 541,1 | |
| Emprunts et dettes financières à moins d'un an | 6.2 | 741,9 | 1 032,2 |
| dont Emprunts obligataires | 164,9 | 9,9 | |
| dont Emprunts auprès des établissements de crédit | 94,1 | 103,3 | |
| dont Billets de trésorerie | 381,0 | 838,0 | |
| dont Découverts bancaires | 3,5 | 0,8 | |
| dont Avances Groupe et associés | 98,4 | 80,2 | |
| Instruments financiers dérivés | 8 | 67,2 | 34,9 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 7.3 | 1 345,5 | 1 460,3 |
| Dettes d'impôt exigible | 6,0 | 13,8 | |
| TOTAL PASSIF | 8 027,1 | 8 592,8 |
| En millions d'euros | Note | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles | |||
| Résultat net total consolidé | 287,8 | 476,1 | |
| Elimination de la charge (produit) d'impôt | 5.3 | 36,4 | 22,5 |
| Elimination des charges (produits) d'intérêts nettes | 48,1 | 39,4 | |
| Résultat net avant impôt et avant intérêts nets | 372,4 | 537,9 | |
| Elimination du résultat des filiales en équivalence | 4.5 | (59,0) | (44,0) |
| Elimination des amortissements et provisions | 12,4 | 10,8 | |
| Elimination des ajustements de valeur | 7.1/5.2 | 138,5 | (200,6) |
| Elimination des résultats de cessions (a) | (221,1) | (42,3) | |
| Elimination des produits de dividendes | (0,0) | (0,2) | |
| Charges et produits calculés liés aux paiements en actions | 6.1 | 19,6 | 17,1 |
| Marge brute d'autofinancement | 262,8 | 278,6 | |
| Impôts payés | (19,4) | (1,3) | |
| Incidence de la variation du bfr d'exploitation | 7.3 | (38,5) | (70,6) |
| FLUX DE TRÉSORERIE OPÉRATIONNELS | 204,9 | 206,8 | |
| Flux de trésorerie des activités d'investissement | |||
| Acquisitions nettes d'actifs et dépenses capitalisées | 7.1 | (214,3) | (142,5) |
| Investissements bruts dans les filiales en équivalence et participations non consolidées | (47,2) | (189,7) | |
| Acquisition de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite | 4.3 | (45,6) | (0,5) |
| Autres variations de périmètre | 2,4 | 0,7 | |
| Augmentation des prêts et des créances financières | (11,8) | (5,1) | |
| Cession d'actifs immobilisés et remboursement d'avances et acomptes (a) | 7.1 | 45,8 | 83,2 |
| Désinvestissements dans les filiales en équivalence et participations non consolidées | 170,8 | 46,0 | |
| Cession de sociétés consolidées, trésorerie cédée déduite | 4.3 | 202,3 | 48,8 |
| Réduction des prêts et autres immobilisations financières | 13,9 | 3,3 | |
| Variation nette des placements et des instruments financiers dérivés | (0,0) | (39,0) | |
| Dividendes reçus | 29,1 | 11,3 | |
| Intérêts encaissés sur prêts financiers | 17,4 | 27,0 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT | 162,8 | (156,3) | |
| Flux de trésorerie des activités de financement | |||
| Augmentation de capital | 1,8 | – | |
| Part des minoritaires dans l'augmentation de capital des filiales | 1,2 | 0,8 | |
| Dividendes payés aux actionnaires d'Altarea SCA | 6.1 | (200,8) | (16,7) |
| Dividendes payés aux actionnaires minoritaires des filiales | (35,7) | (33,0) | |
| Emission d'emprunts et autres dettes financières | 6.2 | 1 190,4 | 2 789,9 |
| Remboursement d'emprunts et autres dettes financières | 6.2 | (1 747,8) | (2 006,3) |
| Cession (acquisition) nette d'actions propres | 6.1 | (18,6) | (38,3) |
| Variation nette des dépôts et cautionnements | 0,4 | 0,5 | |
| Intérêts versés sur dettes financières FLUX DE TRÉSORERIE DE FINANCEMENT |
(51,9) (860,9) |
(55,0) 641,9 |
|
| VARIATION DE LA TRÉSORERIE | (493,3) | 692,4 | |
| Trésorerie d'ouverture Trésorerie et équivalents de trésorerie |
6.2 | 1 168,3 1 169,1 |
475,9 478,4 |
| Découverts bancaires | (0,8) | (2,5) | |
| Trésorerie de clôture | 6.2 | 675,0 | 1 168,3 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 678,5 | 1 169,1 | |
| Découverts bancaires | (3,5) | (0,8) |
(a) Les résultats de cession présentés dans le calcul de la Marge Brute d'Autofinancement sont présentés nets de coûts de transaction. De la même façon, les cessions d'actifs immobilisés sont présentées nettes de coûts de transaction dans les flux de trésorerie d'investissement.
| En millions d'euros | Capital | Primes liées au capital |
Elimination des actions propres |
Réserves et résultats non distribués |
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA |
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales |
Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2017 | 229,7 | 588,3 | (29,9) | 832,8 | 1 620,9 | 1 137,4 | 2 758,3 |
| Résultat Net | – | – | – | 323,0 | 323,0 | 153,1 | 476,1 |
| Ecart actuariel sur engagements de retraite | – | – | – | (0,3) | (0,3) | (0,0) | (0,3) |
| Résultat global | – | – | – | 322,7 | 322,7 | 153,1 | 475,8 |
| Distribution de dividendes | – | (166,6) | – | (7,3) | (173,9) | (31,8) | (205,7) |
| Augmentation de capital | 15,6 | 141,5 | – | 0,0 | 157,1 (a) | 0,8 | 158,0 |
| Valorisation des paiements en actions | – | – | – | 11,3 | 11,3 | 0,0 | 11,3 |
| Elimination des actions propres | – | – | (24,1) | (9,3) | (33,4) | – | (33,4) |
| Transactions avec les actionnaires | 15,6 | (25,0) | (24,1) | (5,3) | (38,8) | (31,0) | (69,9) |
| Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales | – | – | – | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) |
| Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales | – | – | – | – | – | 0,5 | 0,5 |
| Autres | (0,0) | – | – | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) |
| Au 31 décembre 2017 | 245,3 | 563,2 | (54,0) | 1 150,2 | 1 904,8 | 1 259,9 | 3 164,7 |
| Impact sur les soldes d'ouverture de la première application d'IFRS15 | 45,7 | 45,7 | 5,3 | 51,0 | |||
| Résultat Net | – | – | – | 255,3 | 255,3 | 32,6 | 287,8 |
| Ecart actuariel sur engagements de retraite | – | – | – | 0,5 | 0,5 | 0,0 | 0,5 |
| Résultat global | – | – | – | 255,8 | 255,8 | 32,6 | 288,4 |
| Distribution de dividendes | – | (157,1) | – | (43,7) | (200,8) | (53,2) | (254,0) |
| Augmentation de capital | 0,1 | 1,7 | – | – | 1,8 (b) | 1,2 | 3,1 |
| Valorisation des paiements en actions | – | – | – | 13,4 | 13,4 | 0,0 | 13,4 |
| Elimination des actions propres | – | – | (0,6) | (12,2) | (12,9) | – | (12,9) |
| Transactions avec les actionnaires | 0,1 | (155,4) | (0,6) | (42,5) | (198,4) | (52,0) | (250,4) |
| Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales | – | – | – | (0,0) | (0,0) | (16,3) | (16,3) |
| Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales | 0,0 | – | – | – | 0,0 | (0,0) | (0,0) |
| Autres | – | – | – | 0,0 | 0,0 | (0,0) | (0,0) |
| Au 31 décembre 2018 | 245,4 | 407,9 | (54,6) | 1 409,2 | 2 007,9 | 1 229,4 | 3 237,3 |
(a): Augmentation du capital d'Altarea SCA résultant de la conversion du dividende en actions en mai 2017
(b): Augmentation du capital d'Altarea SCA réservée sur acquisition de la société SND en octobre 2018
| 31/12/2018 | 31/12/2017 retraité | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | |
| En millions d'euros | ||||||
| Revenus locatifs | 188,9 | – | 188,9 | 188,4 | – | 188,4 |
| Autres charges Loyers nets |
(21,8) 167,1 |
– – |
(21,8) 167,1 |
(16,0) 172,4 |
– – |
(16,0) 172,4 |
| Prestations de services externes | 19,9 | – | 19,9 | 17,8 | – | 17,8 |
| Production immobilisée et stockée | 5,3 | – | 5,3 | 6,4 | – | 6,4 |
| Charges d'exploitation | (48,5) | (3,7) | (52,2) | (52,0) | (3,1) | (55,1) |
| Frais de structure nets | (23,4) | (3,7) | (27,1) | (27,9) | (3,1) | (31,0) |
| Part des mises en équivalence | 11,7 | (8,6) | 3,1 | 49,4 | (0,4) | 49,0 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (2,5) | (2,5) | – | (1,4) | (1,4) |
| Gains / Pertes sur cessions d'actifs | 0,8 | 180,3 | 181,1 | 0,4 | 9,7 | 10,1 |
| Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement | – | (99,4) | (99,4) | – | 197,3 | 197,3 |
| Indemnités (frais) de transaction | – | (5,1) | (5,1) | – | (0,0) | (0,0) |
| RESULTAT COMMERCE | 156,3 | 61,1 | 217,4 | 194,3 | 202,1 | 396,4 |
| Chiffre d'affaires | 1844,1 | – | 1844,1 | 1422,4 | – | 1422,4 |
| Coût des ventes et autres charges | (1668,1) | – | (1668,1) | (1292,5) | (2,9) | (1295,3) |
| Marge immobilière | 176,0 | – | 176,0 | 129,9 | (2,9) | 127,1 |
| Prestations de services externes | 4,1 | – | 4,1 | 2,0 | – | 2,0 |
| Production stockée | 135,3 | – | 135,3 | 138,0 | – | 138,0 |
| Charges d'exploitation | (200,6) | (11,8) | (212,4) | (174,2) | (9,9) | (184,1) |
| Frais de structure nets | (61,1) | (11,8) | (72,9) | (34,2) | (9,9) | (44,1) |
| Part des mises en équivalence | 12,8 | 19,1 | 31,9 | 21,5 | (0,3) | 21,2 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (4,1) | (4,1) | – | (1,8) | (1,8) |
| Indemnités (frais) de transaction | – | (1,7) | (1,7) | – | (0,6) | (0,6) |
| RESULTAT LOGEMENT | 127,7 | 1,5 | 129,2 | 117,2 | (15,5) | 101,7 |
| Chiffre d'affaires | 317,7 | – | 317,7 | 291,6 | – | 291,6 |
| Coût des ventes et autres charges | (299,4) | – | (299,4) | (263,1) | (2,7) | (265,8) |
| Autres produits | – | – | – | 12,4 | – | 12,4 |
| Marge immobilière | 18,2 | – | 18,2 | 40,8 | (2,7) | 38,2 |
| Prestations de services externes | 27,5 | – | 27,5 | 15,0 | – | 15,0 |
| Production stockée | 20,0 | – | 20,0 | 22,0 | – | 22,0 |
| Charges d'exploitation | (47,1) | (2,4) | (49,6) | (38,9) | (1,8) | (40,8) |
| Frais de structure nets | 0,4 | (2,4) | (2,0) | (1,9) | (1,8) | (3,7) |
| Part des mises en équivalence | 78,2 | (13,5) | 64,7 | 4,4 | 2,0 | 6,4 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (1,4) | (1,4) | – | (0,4) | (0,4) |
| Indemnités (frais) de transaction | – | – | – | – | – | – |
| RESULTAT IMMOBILIER D'ENTREPRISE | 96,9 | (17,3) | 79,6 | 43,4 | (2,9) | 40,5 |
| Autres (Corporate) | (3,0) | (10,0) | (13,0) | 1,1 | (8,5) | (7,5) |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 377,9 | 35,3 | 413,2 | 355,9 | 175,2 | 531,1 |
| Coût de l'endettement net | (41,0) | (9,6) | (50,5) | (38,4) | (5,9) | (44,3) |
| Autres résultats financiers | – | 2,1 | 2,1 | 4,0 | 4,7 | 8,8 |
| Actualisation des dettes et créances Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers |
– – |
(0,2) (38,2) |
(0,2) (38,2) |
– – |
(0,3) 2,9 |
(0,3) 2,9 |
| Résultat de cession de participation | – | (2,2) | (2,2) | – | 0,1 | 0,1 |
| Dividendes | 0,0 | – | 0,0 | 0,2 | – | 0,2 |
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 336,9 | (12,7) | 324,2 | 321,8 | 176,7 | 498,5 |
| Impôts sur les sociétés | (8,4) | (28,0) | (36,4) | (15,4) | (7,0) | (22,5) |
| RESULTAT NET | 328,6 | (40,7) | 287,8 | 306,4 | 169,7 | 476,1 |
| Minoritaires | (52,4) | 19,8 | (32,6) | (50,1) | (102,9) | (153,1) |
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE | 276,2 | (20,9) | 255,3 | 256,3 | 66,7 | 323,0 |
| Nombre moyen d'actions dilué | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 608 950 | 15 608 950 | 15 608 950 |
| RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE | 17,27 | (1,31) | 15,96 | 16,42 | 4,28 | 20,69 |
Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.
| Note 1 | Informations relatives à la société 9 | |
|---|---|---|
| Note 2 | Principes et méthodes comptables 9 | |
| 2.1 | Référentiel comptable de la Société9 | |
| 2.2 | Principales estimations et jugements 10 | |
| 2.3 | Autres principes de présentation des états financiers 10 | |
| 2.4 | Principes et méthodes comptables de la Société 11 | |
| 2.5 | Changements de méthode intervenus en 201822 | |
| 2.6 | Changement de présentation 25 | |
| Note 3 | Information sur les secteurs opérationnels 26 | |
| 3.1 | Eléments du bilan par secteur opérationnel 26 | |
| 3.2 | Compte de résultat analytique par secteur opérationnel 26 | |
| 3.3 | Réconciliation de l'état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique 27 | |
| 3.4 | Chiffre d'affaires par zone géographique et par secteur opérationnel 28 | |
| Note 4 | Faits significatifs et évolution du périmètre de consolidation 29 | |
| 4.1 | Faits significatifs29 | |
| 4.2 | Périmètre 30 | |
| 4.3 | Evolution du périmètre de consolidation32 | |
| 4.4 | Regroupements d'entreprises 32 | |
| 4.5 | Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées33 | |
| Note 5 | Résultat 35 | |
| 5.1 | Résultat opérationnel 35 | |
| 5.2 | Coût de l'endettement financier net et autres éléments35 | |
| 5.3 | Impôt sur les résultats 36 | |
| 5.4 | Résultat par action 37 | |
| Note 6 | Passifs 38 | |
| 6.1 | Capitaux propres38 | |
| 6.2 | Endettement financier net et sûretés40 | |
| 6.3 | Provisions 41 | |
| Note 7 | Actifs et tests de valeur 42 | |
| 7.1 | Immeubles de placement 42 | |
| 7.2 | Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition 44 | |
| 7.3 | Besoin en fonds de roulement d'exploitation 45 | |
| Note 8 | Gestion des risques financiers 48 | |
| 8.1 | Valeur comptable des instruments financiers par catégorie 48 | |
| 8.2 | Risque de taux 49 | |
| 8.3 | Risque de liquidité51 | |
| Note 9 | Transactions avec les parties liées 53 | |
| Note 10 | Engagements du groupe et passifs éventuels 55 | |
| 10.1 | Engagements hors bilan55 | |
| 10.2 | Passifs éventuels 57 | |
| Note 11 | Evénements postérieurs à la date de clôture 57 | |
| Note 12 | Honoraires des commissaires aux comptes 57 |
Altarea est une Société en Commandite par Actions dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment A. Le siège social est situé 8, avenue Delcassé à Paris.
Altarea a opté au régime des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) à effet du 1er janvier 2005.
Altarea et ses filiales, « Altarea » ou « la Société » ou « le Groupe », sont un acteur de référence de l'immobilier. A la fois foncière et promoteur, Altarea est présent sur les trois principaux marchés de l'immobilier : commerce, logement, immobilier d'entreprise.
Altarea exerce, à titre principal, une activité de foncière sur le marché des centres commerciaux. L'activité foncière inclut des fonctions d'asset et de property management pour compte propre et pour compte de tiers.
Altarea est aussi un opérateur global du marché de l'immobilier à la fois foncière de développement dans le secteur des centres commerciaux, et acteur significatif des secteurs de la promotion Logement et Immobilier d'entreprise.
Ainsi, le Groupe a créé un modèle intégré unique lui permettant de s'armer comme un véritable ensemblier urbain apportant une haute qualité de vie.
Altarea contrôle la société Altareit dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment B.
Altarea présente ses états financiers et ses notes annexes en millions d'euros.
Les comptes consolidés établis au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2018 ont été arrêtés par la Gérance le 26 février 2019 après avoir été examinés par le Comité d'Audit et par le Conseil de Surveillance.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations IFRS de l'IASB telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 31 décembre 2018 et disponibles sur le site :
http://ec.europa.eu/internal\_market/accounting/ias\_fr.htm#a dopted-commission.
Les principes comptables retenus au 31 décembre 2018 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2017, à l'exception de l'évolution des normes et interprétations adoptées par l'Union européenne applicables au 1er janvier 2018.
Les informations relatives à l'exercice clos le 31 décembre 2017, présentées dans le document de référence déposé à l'AMF le 15 mars 2018 sous le numéro D.18-0136, sont incorporées par référence.
Normes, interprétations et amendements applicables à partir de l'exercice ouvert le 1er janvier 2018 (sous réserve de leur approbation par l'Union Européenne) :
Normes et interprétations ayant été appliquées par anticipation au 31 décembre 2018 et dont l'application est obligatoire à compter des périodes commençant le 1er janvier 2019 ou postérieurement :
Néant.
Normes et interprétations en vigueur au 1er janvier 2018 et dont l'application obligatoire est postérieure au 31 décembre 2018 :
Le 31 octobre 2017, l'Union Européenne a adopté la norme IFRS 16 qui est d'application obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019 (une application anticipée étant possible). Cette norme abandonne la distinction existante entre les contrats de locationfinancement et les contrats de location simple. Elle aura pour effet, pour tous les contrats de location répondant à la définition de contrat de location simple, de comptabiliser au bilan des locataires un droit d'utilisation de l'actif loué en contrepartie d'une obligation locative.
Un recensement des contrats de location a été réalisé. Les contrats conclus par le Groupe entrant dans le champ d'application de la norme concernent principalement :
L'évaluation des impacts de cette nouvelle norme est en cours de finalisation.
Le Groupe n'a pas encore fait le choix de son mode d'application (rétrospective ou rétrospective simplifiée).
Autres normes et interprétations essentielles, publiées par l'IASB, non encore approuvées par l'Union Européenne :
La Direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables au regard des circonstances. Celles-ci constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable ou de la classification des éléments de produits et de charges et d'actifs et de passifs. Ces estimations ont une incidence sur les montants de produits et de charges et sur les valeurs d'actifs et de passifs. Il est possible que les montants effectifs se révèlent être ultérieurement différents des estimations retenues.
Les principaux éléments qui requièrent des estimations établies à la date de clôture sur la base d'hypothèses d'évolution future et pour lesquels il existe un risque significatif de modification matérielle de leur valeur telle qu'enregistrée au bilan à la date de clôture concernent :
• l'évaluation des écarts d'acquisition et des marques – liés à Cogedim acquis en 2007, Pitch Promotion acquis en 2016 et Histoire & Patrimoine acquis en 2018 (se référer à la note 2.4.7 « Suivi de la valeur des actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur » et 7.2 « Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition »),
l'évaluation des stocks (se référer à la note 2.4.8 « Stocks »),
l'évaluation des actifs d'impôt différé (se référer aux notes 2.4.16 « Impôts » et 5.3 « Impôt sur les résultats ») ; il est à noter que le Groupe applique depuis le 31 décembre 2016 dans ses comptes consolidés, la baisse du taux programmée par la Loi de finances en vigueur,
• l'évaluation de la marge immobilière et des prestations selon la méthode de comptabilisation à l'avancement (se référer à la note 2.4.17 « Chiffre d'affaires et charges associées »).
Conformément aux dispositions d'IFRS 5, le Groupe est amené à exercer son jugement pour déterminer si les critères permettant d'identifier un actif ou un groupe d'actifs comme détenu en vue de la vente ou encore si une activité est destinée à être abandonnée sont satisfaits (se référer à la note 2.4.6 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées » et 7.1 « Immeubles de placement »).
Les soldes bilanciels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont éliminés lors de la préparation des états financiers consolidés.
Conformément à la norme IAS 1, la Société présente ses actifs et passifs en distinguant les éléments courants et non courants.
Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de même que les actifs détenus dans le but d'être cédés, la trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture sont classés en « passifs courants », ainsi que les provisions entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité concernée et la part à moins d'un an des autres provisions.
Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants
Les normes sur la consolidation sont :
La norme IFRS 10 définit le contrôle ainsi : « un investisseur contrôle une entité lorsqu'il est exposé ou qu'il a le droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il détient sur celle-ci ». La Société détient le pouvoir sur une entité lorsqu'elle a les droits effectifs qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes, à savoir les activités qui ont une incidence importante sur les rendements de l'entité.
L'appréciation du contrôle selon IFRS 10 a conduit la Société à développer un cadre d'analyse de la gouvernance des entités avec qui la Société est en lien, en particulier lorsqu'il existe des situations de partenariat régies par un environnement contractuel large tel les statuts, les pactes d'actionnaires, etc. Il est également tenu compte des faits et circonstances.
A ce titre et ce, dans la limite des droits protectifs accordés aux co-associés,
Conformément à IFRS 10, les entités ad hoc sont consolidées, lorsque, en substance, la relation entre la Société et l'entité est telle que la Société est jugée contrôler cette dernière.
Les filiales contrôlées exclusivement sont consolidées par intégration globale. Tous les soldes et transactions intragroupe ainsi que les produits et les charges provenant de transactions internes et de dividendes sont éliminés.
Toute modification de la part d'intérêt de la Société dans une filiale qui n'entraîne pas une perte de contrôle est comptabilisée comme une transaction portant sur les capitaux propres. Si la Société perd le contrôle d'une filiale, les actifs, passifs et capitaux propres de cette ancienne filiale sont décomptabilisés. Tout gain ou perte résultant de la perte de contrôle est comptabilisé en résultat. Toute participation conservée dans l'ancienne filiale est comptabilisée à sa juste valeur à la date de perte de contrôle selon le mode de comptabilisation requis suivant IFRS 11, IAS 28 ou IFRS 9.
Suivant IFRS 11, les sociétés sont contrôlées conjointement lorsque les décisions importantes au titre des activités pertinentes requièrent le consentement unanime des associés ou partenaires.
Le contrôle conjoint peut être exercé au travers d'une activité conjointe (commune) ou en co-entreprise (joint-venture). Suivant IFRS 11, l'activité conjointe se distingue par l'existence d'un droit direct détenu sur certains actifs ou des obligations directes sur certains passifs de l'entité quand la joint-venture confère un droit sur l'actif net de l'entité. S'il s'agit d'une activité conjointe, la Société enregistre dans ses comptes les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans l'entreprise commune. S'il s'agit d'une joint-venture (co-entreprise), la participation de la Société dans l'actif net de l'entité est enregistrée selon la méthode de la mise en équivalence décrite dans la norme IAS 28.
Les investissements dans les activités communes ou les coentreprises sont présentés conformément à la norme IFRS 12.
Conformément à la norme IAS 28, la méthode de la mise en équivalence s'applique également à toutes les entreprises associées dans lesquelles la Société exerce une influence notable sans en avoir le contrôle, laquelle est présumée quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20%. Chaque participation, quel que soit le pourcentage de détention détenu, fait l'objet d'une analyse tenant compte des faits et circonstances pour déterminer si la Société exerce une influence notable.
Selon la méthode de la mise en équivalence, la participation de la Société dans l'entreprise associée est initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l'acquisition, dans la quote-part d'actif net de l'entreprise associée. L'écart d'acquisition lié à une entreprise associée est inclus, s'il n'est pas déprécié, dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quotepart de résultat des sociétés mises en équivalence ». Au bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées » avec les créances rattachées à ces participations.
Les états financiers des entreprises associées sont préparés sur la même période de référence que ceux de la société mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles de la Société.
Les investissements dans les entreprises associées sont présentés conformément à la norme IFRS 12.
Conformément aux dispositions de la norme IFRS 1, le Groupe avait choisi de ne pas retraiter les regroupements d'entreprises antérieurs au 1er janvier 2004.
Les regroupements d'entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l'acquisition d'IFRS 3 révisée : lors de la première consolidation d'une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. Les actifs incorporels sont spécifiquement identifiés dès lors qu'ils sont séparables de l'entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels. Selon IFRS 3R, lors de la prise de contrôle d'une entreprise, la différence entre la quote-part d'intérêts de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût d'acquisition constitue un écart d'acquisition représentatif d'avantages économiques futurs résultant d'autres actifs non identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le prix d'acquisition correspond au montant de la contrepartie transférée y compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur. Suivant IFRS 3R, les coûts d'acquisition des titres sont comptabilisés en charge.
L'écart d'acquisition :
Suivant IFRS 3R, les intérêts minoritaires sont évalués soit à leur juste valeur, soit à la quote-part dans l'actif net de la cible ; le choix pouvant être exercé différemment selon les acquisitions.
La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d'acquisition quant à la comptabilisation définitive de l'acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant à la date d'acquisition. Ainsi, au délà de la période d'évaluation, un complément de prix est à comptabiliser en résultat de l'exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.
Suivant IFRS 3R, l'acquisition ou la cession de titres d'une entité qui demeure contrôlée avant et après ces opérations, sont désormais considérées comme des transactions entre actionnaires comptabilisées en capitaux propres : elles n'impactent ni le goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte de résultat.
La Société met en œuvre des tests de pertes de valeur au titre de ses écarts d'acquisition lors de chaque clôture annuelle ou semestrielle (soit au moins une fois l'an) et plus fréquemment s'il existe un indice de perte de valeur.
Les principaux écarts d'acquisition sont issus des prises de contrôle de Cogedim en 2007, du promoteur Pitch Promotion en 2016 et d'Histoire & Patrimoine en 2018.
Ces écarts d'acquisition, sont affectés aux regroupements d'U.G.T, (unités génératrices de trésorerie - les programmes) que sont les secteurs opérationnels Logement et Immobilier d'entreprise. Les principaux indices de perte de valeur sont, au regard de ces secteurs du Logement et de l'Immobilier d'entreprise (Promotion), une baisse du rythme d'écoulement des programmes ou des taux de marge combinée à une baisse du volume d'activité (réservations, backlog, portefeuille …).
Par exception, les acquisitions d'actifs isolés qui s'effectuent par l'achat des titres d'une société dont le seul objet est la détention d'actifs de placement et, en l'absence de toute activité productive induisant l'existence de contrat connexe à l'actif ou de personnel, sont comptabilisés selon la norme IAS 40 « Immeubles de placement » ou IAS 2 « Stocks ».
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement constituées de logiciels, de marques et de relations clientèles.
Conformément à la norme IAS 38,
Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux installations générales, aux matériels de transport, de bureau et d'informatique. Conformément à la norme IAS 16, elles sont évaluées au coût et amorties sur leur durée d'utilité, estimée être de 5 à 10 ans. Aucun autre composant significatif n'a été identifié pour ces immobilisations.
Selon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue d'en retirer des loyers ou pour valoriser le capital apporté ou les deux.
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont principalement des centres commerciaux et, accessoirement des immeubles de bureau ou des hôtels.
Le portefeuille d'immeubles de placement du Groupe est constitué d'immeubles en exploitation et d'immeubles en cours de développement ou de construction pour compte propre.
En application de la norme IAS 40, le Groupe a opté pour le modèle de la juste valeur et valorise ses immeubles de placement en conséquence selon le guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » et ce, à chaque fois que celleci peut être déterminée de façon fiable. Sinon, ils sont laissés au coût et font l'objet de test de valeurs au minimum une fois l'an et à chaque fois qu'il existe des indices de perte de valeur.
La juste valeur des immeubles de placement est celle retenue par la Direction suivant les faits et circonstances et tenant compte de la destination des immeubles. Pour ce faire, la Direction s'appuie sur des expertises établies par des experts principalement externes donnant des évaluations droits inclus en prenant en compte une décote à hauteur des droits correspondant aux frais et droits de mutation. Ces droits ont été estimés en France à 6,9% (à l'exception de l'Ile de France fixés à 7,5%), en Italie à 4% et, en Espagne à 2,5%.
Depuis le 30 juin 2015, l'évaluation externe des actifs du Groupe est confiée à Cushman & Wakefield (en France, en Italie et en Espagne) et Jones Lang Lasalle (en France).
Les experts utilisent deux méthodes :
Les revenus locatifs prennent notamment en compte :
L'évaluation des immeubles de placement à la juste valeur est conforme aux recommandations du rapport dit « rapport Barthès de Ruyter » (émis en 2000) sur l'évaluation du patrimoine immobilier des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne. Les experts font par ailleurs référence au RICS appraisal and Valuation standards publié par la Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book.
Les immeubles de placement en exploitation sont systématiquement évalués à la juste valeur.
Au 31 décembre 2018, le patrimoine en exploitation a fait l'objet d'une expertise externe.
A chaque fois qu'il existe, pour un des immeubles du Groupe, une valeur d'échange fixée dans le cadre de transaction éventuelle entre parties bien informées et consentantes, et déterminée dans des conditions normales de marché, la Société arbitre selon son jugement entre cette valeur et celle déterminée par l'expert.
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) sont rentrés dans le champ d'application d'IAS 40. Ils sont évalués à la juste valeur suivant le guide d'IFRS 13 lorsque les critères prédéfinis par la Société sont remplis.
Le Groupe estime qu'un immeuble en cours de construction peut être évalué à la juste valeur de façon fiable si la majeure partie des incertitudes pesant sur la détermination de la valeur ont été levées ou si la date de livraison de l'immeuble est proche.
Pour estimer de façon fiable la juste valeur d'un immeuble en cours de construction les trois conditions suivantes doivent être toutes remplies :
Ainsi, les immeubles de placement en cours de développement et de construction sont évalués soit au coût, soit à la juste valeur :
La juste valeur des immeubles en cours de construction évalués à la juste valeur est déterminée à l'appui d'expertises principalement externes. L'expert évalue l'actif d'un bien comme s'il était complément achevé en tenant compte des conditions de marché à la date d'évaluation et des spécificités de l'actif. A cette valeur est déduit le montant des dépenses non encore engagées à la date de clôture.
Le différentiel de la juste valeur des immeubles de placement évalués à la juste valeur d'une période à une autre est comptabilisé au compte de résultat sur la ligne « Variations de valeur des immeubles de placement ».
En complément du prix d'acquisition des terrains, les coûts engagés pour le développement et la construction des immeubles sont capitalisés à compter du démarrage du programme dès la phase de développement (prospection, montage : réponse au concours et pré-commercialisation, préalablement à la signature des promesses d'achat de foncier ; phase administrative : obtention des autorisations avec le cas échéant signature de promesses d'achat de foncier), dès lors qu'il existe une assurance raisonnable d'obtenir les autorisations administratives.
Ces investissements concernent principalement les dépenses suivantes :
Les honoraires internes sont principalement les honoraires de gérance (gestion des projets) et les honoraires de MOD (maîtrise d'ouvrage déléguée) qui sont économiquement constitutifs du prix de revient de l'actif et sont donc incorporés dans le coût des immobilisations ou dans celui des stocks, le cas échéant. Le montant incorporé s'entend après élimination des marges internes.
Les immeubles en cours de développement et de construction évalués au coût sont les immeubles qui ne remplissent pas les critères définis par le Groupe permettant d'estimer si la juste valeur de l'immeuble peut être déterminée de façon fiable.
Pour ces immeubles et dans l'hypothèse où il existe un retard au démarrage de leur construction ou lorsque la période de construction est anormalement allongée, le management apprécie au cas par cas le bien fondé d'un arrêt momentané de la capitalisation des frais financiers ou des honoraires internes encourus.
Pour les immeubles enregistrés dans les comptes au coût, est effectué au moins une fois l'an un test de dépréciation ou à chaque fois qu'il existe des indices de perte de valeur (augmentation du prix de revient, baisse des valeurs locatives attendues, retard significatif dans le déroulement du projet, retard dans l'avancement de la commercialisation, hausse des taux de capitalisation attendus …).
La valeur recouvrable de ces actifs qui restent comptabilisés au coût est appréciée par comparaison de leur prix de revient à terminaison et de leur valeur estimée sur la base des flux attendus pour la Société. Si la valeur recouvrable est inférieure au prix de revient à terminaison, une perte de valeur sous la forme d'une provision pour dépréciation est enregistrée au compte de résultat sur la ligne « Pertes de valeur sur immeubles de placement évalués au coût ».
Conformément à la norme IFRS 5, un actif non courant est classé en « actif détenu en vue de la vente » si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par l'utilisation continue.
Tel est le cas si l'actif est disponible en vue de la vente immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs et si sa vente est hautement probable.
Le caractère hautement probable est apprécié par l'existence d'un plan de vente de l'actif engagé par la direction du Groupe, et d'un programme actif pour trouver un acheteur et finaliser le plan dans les douze mois à venir. Le management apprécie les situations. Lorsqu'il existe, à la date de clôture, une promesse de vente ou un engagement ferme, l'immeuble est systématiquement inclus dans les actifs détenus en vue de la vente.
L'actif est évalué à la juste valeur qui est généralement le montant convenu entre les parties diminué des coûts de la vente.
Pour qu'une activité soit réputée être abandonnée, la Société apprécie, selon les faits et circonstances, l'existence ou non d'un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou d'une région géographique.
En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et incorporels amortissables font l'objet d'un test de dépréciation dès lors qu'un indice interne ou externe de perte de valeur est décelé.
Les écarts d'acquisition et autres actifs incorporels à durée de vie indéterminée (telles les marques Cogedim, Pitch Promotion et Histoire & Patrimoine) font l'objet d'un test de dépréciation annuel systématique ou plus fréquemment si des événements ou des circonstances, internes ou externes, indiquent qu'une réduction de valeur est susceptible d'être intervenue.
La valeur au bilan des actifs (et certains passifs associés) directement liés ou affectables aux unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le cas échéant, à des groupes d'U.G.T.s, y inclus les actifs incorporels et écarts d'acquisition, est comparée à la valeur recouvrable de ces mêmes U.G.T.s ou groupes d'U.G T.s, définie comme le montant le plus élevé entre le prix de vente net des frais susceptibles d'être encourus pour réaliser la vente et leur valeur d'utilité. Une U.G.T. est le plus petit groupe identifiable d'actifs qui génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres actifs ou groupes d'actifs.
La valeur d'utilité de l'U.G.T. ou du regroupement de plusieurs U.G.T.s est déterminée selon une méthode multicritères qui s'appuie principalement sur la méthode des flux de trésorerie actualisés (D.C.F) confortée par les méthodes des comparables boursiers et des multiples de transactions.
Les principes de base de la méthode DCF sont les suivants :
L'approche par les multiples issus des comparables boursiers consiste à déterminer un échantillon de sociétés comparables cotées pour lesquelles un multiple est calculé et réappliqué aux agrégats jugés pertinents.
L'approche des multiples issus des transactions comparables consiste à sélectionner un panel de transactions portant sur des sociétés comparables et à les réappliquer aux agrégats jugés pertinents.
Des tables de sensibilité sont mises en place sur l'ensemble des tests de valeurs effectués.
Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur comptable des actifs (et certains passifs associés) au bilan s'avère supérieure à la valeur recouvrable de l'U.G.T ou du groupe d'U.G.T.s ; elle est imputée en priorité sur l'écart d'acquisition (perte non réversible), puis sur les autres actifs incorporels et corporels au prorata de leur valeur comptable (perte réversible).
Les stocks relèvent :
Les frais financiers affectables aux programmes sont incorporés aux stocks conformément à la norme IAS 23 révisée.
Les stocks sont évaluées au prix de revient sous déduction de la quote-part de prix de revient sortie à l'avancement pour les opérations réalisées en « Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement » ou en « Contrat de Promotion Immobilière ». Le prix de revient comprend :
• le prix d'acquisition des terrains,
La marge éventuellement réalisée sur les honoraires internes au Groupe est éliminée.
D'une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure à leur prix de revient, des dépréciations sont comptabilisées.
Les créances clients et les autres créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des dépréciations. Conformément à IFRS 9, en matière de dépréciation, le Groupe applique sur ses créances commerciales (activité Commerce principalement), le modèle fondé sur les pertes attendues (pertes de crédit attendues basées sur la durée de vie des créances, elle-même basée sur l'expérience des pertes de crédit historique du Groupe).
Dans le cadre de la comptabilisation des contrats selon la méthode de l'avancement, les créances clients correspondent aux créances calculées à l'avancement (TTC) sous déduction des appels de fonds encaissés. Elles incluent donc :
Ces créances sont classées au bilan en :
Le Groupe a choisi de ne pas mettre en œuvre la comptabilité de couverture proposée par la norme IFRS 9.
Les principes d'application des normes IAS 32, IFRS 9 et IFRS 7 sont les suivants :
• Les créances rattachées à des participations dans des sociétés mises en équivalence sont classées au bilan sous le poste «Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées ». Les autres créances rattachées à des participations et comptes courants classés au bilan dans « Prêt et créances financières » concernent essentiellement des avances à des associés minoritaires de sociétés consolidées ou de sociétés déconsolidées.
A chaque acquisition de titres de capitaux propres, une analyse similaire sera conduite afin de déterminer l'intention de gestion du Groupe. Pour les actions de sociétés cotées, cette juste valeur est déterminée sur la base des indicateurs de marché à la date de clôture.
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés à la juste valeur du prix payé qui inclut les coûts d'acquisitions liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur.
Pour les autres actifs et passifs financiers comme les dérivés de gré à gré, swaps, caps … et qui sont traités sur des marchés actifs (marché comportant de nombreuses transactions, des prix affichés et cotés en continu), la juste valeur fait l'objet d'une estimation établie selon des modèles communément admis et réalisée par un actuaire, dans le respect du guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur ». Un modèle mathématique rassemble des méthodes de calcul fondées sur des théories financières reconnues. Est pris en compte la valorisation du risque de crédit (ou risque de défaut) d'Altarea sur ses contreparties bancaires et de celui des contreparties sur Altarea (Crédit Value Adjustment/Debit Value Adjustment). Le Groupe a retenu la méthode de calcul des probabilités de défaut par le marché secondaire (selon des spreads obligataires estimés des contreparties).
La valeur de réalisation des instruments financiers peut se révéler différente de la juste valeur déterminée pour la clôture de chaque exercice.
Les capitaux propres représentent l'intérêt résiduel des actifs après déduction des passifs.
Les frais d'émission des titres de capital et de fusion sont déduits du produit de l'émission.
Un instrument est un instrument de capitaux propres si l'instrument n'inclut aucune obligation contractuelle de remettre de la trésorerie ou un autre actif financier ou d'échanger des actifs ou passifs avec une autre entité à des conditions défavorables pour l'émetteur ; à ce titre, les Titres Subordonnés à Durée Indéterminée émis par Altarea SCA (TSDI) sont des instruments de capitaux propres.
Les instruments de capitaux propres qui ont été rachetés (actions propres) sont déduits des capitaux propres. Aucun profit ou perte n'est comptabilisé dans le compte de résultat lors de l'achat, de la vente, de l'émission ou de l'annulation d'instruments de capitaux propres de la Société.
Les paiements en actions sont des transactions fondées sur la valeur des titres de la société émettrice : options de souscription d'actions, droits d'attribution d'actions gratuites et plan d'épargne entreprise (PEE).
Le règlement de ces droits peut se faire en instruments de capitaux propres ou en trésorerie : au sein du Groupe, tous les plans portant sur le titre Altarea doivent être réglés en instruments de capitaux propres.
Conformément aux dispositions de la norme IFRS 2, les paiements en actions consentis aux mandataires sociaux ou aux salariés d'Altarea ou des sociétés du Groupe sont comptabilisés dans les états financiers selon les modalités suivantes : la juste valeur de l'instrument de capitaux propres attribué est comptabilisée en charge de personnel en contrepartie d'une augmentation des capitaux propres si le plan doit être réglé en instruments de capitaux propres, ou d'une dette si le plan doit être réglé en trésorerie.
Cette charge de personnel représentative de l'avantage accordé (correspondant à la juste valeur des services rendus par les salariés) est évaluée par un actuaire, à la date d'attribution, à partir du modèle mathématique binomial de Cox Ross Rubinstein et de la méthode de Monte-Carlo, calculé en fonction d'un turnover déterminé sur les trois derniers exercices. Ce modèle est adapté au plan prévoyant une durée d'indisponibilité et une période de blocage.
La charge est étalée sur la période d'acquisition des droits. Les plans d'attribution d'actions (et les PEE) sont valorisés sur la base de la valeur de marché.
Le résultat non dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation, au cours de l'exercice.
Le résultat dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation ajustée des effets des options dilutives, au cours de l'exercice.
L'effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d'actions ». Suivant cette méthode, les fonds recueillis suite à l'exercice des options, sont supposés être affectés en priorité au rachat d'actions au prix de marché. Ce prix de marché correspond à la moyenne des cours moyens mensuels de l'action Altarea pondérée des volumes échangés. Le nombre théorique d'actions qui seraient ainsi rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre total des actions résultant de l'exercice des droits. Le nombre ainsi calculé vient s'ajouter au nombre moyen d'actions en circulation et constitue le dénominateur.
Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la conversion éventuelle en actions ordinaires implique une réduction du résultat par action.
Les avantages au personnel sont comptabilisés selon la norme IAS 19 et ses amendements adoptés en juin 2012 par l'Union Européenne, sur la ligne « Charges de personnel » au compte de résultat à l'exception des réévaluations des passifs (ou des actifs) enregistrés directement dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés au moment de leur départ en retraite en fonction de leur ancienneté et de leur salaire à l'âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des prestations définies, régime pour lequel l'employeur est engagé formellement ou implicitement sur un montant ou un niveau de prestations et supporte donc le risque à moyen ou long terme.
Une provision est enregistrée au passif pour couvrir l'intégralité de ces engagements de retraite. Elle est évaluée régulièrement par des actuaires indépendants selon la méthode des unités de crédit projetées et représente la valeur actuelle probable des droits acquis, évalués en tenant compte des augmentations de salaires jusqu'à l'âge de départ à la retraite, des probabilités de départ et de survie.
La formule de l'engagement passé peut se décomposer de la manière suivante :
Engagement passé = (droits acquis par le salarié) (probabilité qu'a l'entreprise de verser ces droits) (actualisation) (coefficient de charges patronales) (ancienneté acquise / ancienneté à la date du départ à la retraite)
Les principales hypothèses retenues pour cette estimation sont les suivantes :
Les écarts actuariels et d'évaluation sont directement comptabilisés dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.
Le montant de l'engagement ainsi déterminé est minoré de la valeur d'actifs éventuels de couverture (non applicable dans le cas présent).
Ces avantages sont offerts à travers des régimes à cotisations définies. Dans le cadre de ces régimes le Groupe n'a pas d'autre obligation que le paiement de cotisations ; la charge qui correspond aux cotisations versées est prise en compte en résultat sur l'exercice.
Il n'existe pas d'autres avantages à long terme accordés par le Groupe.
Le cas échéant, les indemnités de rupture de contrat de travail sont provisionnées sur la base de la convention collective.
Les avantages à court terme incluent notamment, un accord d'intéressement des salariés au résultat de l'unité économique et sociale, signé entre les sociétés prestataires de services du Groupe, membres de l'UES, et le comité d'entreprise ; et un plan de participation des salariés aux résultats de l'entreprise s'appliquant sur les résultats de l'unité économique et sociale suivant les accords de droit commun.
Les avantages du personnel à court terme incluant ceux résultant des accords ci-dessus détaillés sont portés en charges de l'exercice.
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou hautement probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente et pouvant être estimée de manière fiable. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont pas fixés avec précision.
En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d'exploitation du Groupe. Elles sont actualisées le cas échéant sur la base d'un taux de rendement avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif.
Les provisions non courantes incluent pour l'essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe à des tiers ou liées à l'octroi de garanties locatives aux acquéreurs de centres commerciaux.
Les passifs éventuels correspondent à une obligation potentielle dont la probabilité de survenance ou la détermination d'un montant fiable ne peut être établie. Ils ne sont pas comptabilisés. Une information en annexe est donnée sauf si les montants en jeu peuvent raisonnablement être estimés faibles.
Suite à l'exercice de l'option pour le régime fiscal des SIIC, le Groupe est soumis à une fiscalité spécifique :
Les impôts sont comptabilisés selon la norme IAS 12.
Depuis l'exercice de l'option pour le régime fiscal des SIIC, les impôts différés sont calculés pour les sociétés n'ayant pas opté pour ce régime et pour le résultat taxable des sociétés du secteur SIIC. Ils sont constatés sur toutes les différences temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que sur les déficits fiscaux, selon la méthode du report variable.
La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant sera disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt différé. Les actifs d'impôt différé sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer sur la base d'un business plan fiscal établi par le management et dérivé du business plan de la Société établi sur une durée raisonnable.
Les actifs et passifs d'impôt différé sont évalués, selon la méthode du report variable, aux taux d'impôt dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d'impôt connus à la date de clôture.
Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale.
Les produits des activités ordinaires sont comptabilisés lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs iront à la Société et que ces produits peuvent être évalués de manière fiable.
Les loyers nets comprennent : les revenus locatifs, les autres produits nets sous déduction des charges du foncier, les charges locatives non récupérées, les autres charges, et les dotations nettes aux provisions sur créances douteuses.
Les revenus locatifs comprennent les loyers bruts incluant l'impact de l'étalement sur la durée ferme du bail des paliers, des franchises et autres avantages octroyés contractuellement par le bailleur au preneur, notamment les allégements accordés au cours de la vie du bail. Les autres produits nets regroupent les revenus et les charges comptabilisés au titre des droits d'entrée perçus, des indemnités de résiliation reçues et des indemnités d'éviction versées (pour lesquelles il n'a pu être démontré qu'elles étaient à l'origine de l'amélioration de la rentabilité locative de l'immeuble).
Les charges du foncier correspondent aux charges des redevances des autorisations d'occupation temporaires, des baux emphytéotiques et des baux à construction, ceux-ci étant considérés comme des opérations de location simple.
Les charges locatives non récupérées figurent nettes des refacturations aux locataires (en accord avec la norme IFRS 15) et correspondent aux charges normalement refacturables (charges locatives, impôts locaux,…) au locataire, mais restant à la charge du propriétaire du fait de leur plafonnement ou de la vacance des surfaces locatives.
Les autres charges intègrent les abondements du bailleur au fonds marketing des centres, les coûts travaux non capitalisés et non refacturés aux preneurs, des honoraires de gestion locative sur certains contrats.
La marge immobilière est la différence entre le chiffre d'affaires et le coût des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions sur créances douteuses et stocks.
Elle correspond principalement à la marge réalisée par les secteurs Logement et Immobilier d'entreprise ainsi qu'à la marge résultant de la cession d'opérations connexes à l'activité de développement du secteur Commerce.
La marge immobilière des activités de promotion est reconnue dans les comptes du Groupe selon « la méthode de l'avancement ».
L'intégralité des opérations de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) et de Contrat de Promotion Immobilière (CPI) est concernée par cette méthode.
Pour ces programmes, le chiffre d'affaires des ventes notariées est comptabilisé, conformément à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats », proportionnellement à l'avancement technique des programmes mesuré par le prorata des coûts directement rattachables à la construction (le prix de revient du foncier est inclu au calcul) cumulés engagés par rapport au budget total prévisionnel (actualisé à chaque clôture) et à l'avancement de la commercialisation déterminé par le prorata des ventes régularisées sur le total des ventes budgétées. Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d'affaires est donc l'achat du terrain combiné à la signature d'actes authentiques de vente (ventes régularisées).
La marge immobilière est évaluée selon la méthode de la comptabilisation à l'avancement du revenu pour ces opérations de promotion, sur la base des critères suivants :
Les pertes sur « opérations nouvelles » sont inclues dans la marge immobilière.
Les opérations d'achat / revente d'ensembles immobiliers sont comptabilisées au fur et à mesure des ventes régularisées. Pour ces opérations la marge immobilière fait ressortir d'une part le chiffre d'affaires (pour son montant net de TVA sur marge le cas échéant) et d'autre part le coût des ventes correspondant aux éléments de prix de revient.
Les frais de structure nets correspondent aux produits et charges inhérents à l'activité des sociétés prestataires du Groupe.
Les produits incluent, pour chacun des secteurs d'activité, les prestations de services réalisées pour compte de tiers telles que les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée connexes aux activités de Promotion, les prestations de gestion locative (syndic, ASL), de commercialisation ou de prestations diverses, les honoraires internes de gestion ou gérance (nets des éliminations sur marge interne - cf note sur les Immeubles de placement ou les stocks).
Les charges incluent les coûts de personnel, les charges de structure (honoraires divers, frais de fonctionnement, loyers…) ainsi que les dotations aux amortissements des biens d'exploitation. Elles sont diminuées de la production immobilisée ou stockée de la période.
Les autres produits et charges concernent les sociétés non prestataires du Groupe. Ils correspondent principalement à des charges de structure et des produits divers de gestion. Les dotations aux amortissements sont liées aux immobilisations incorporelles et corporelles autres que les actifs en exploitation.
Selon la norme IAS 17, un contrat de location est un accord par lequel le bailleur transfère au preneur pour une période déterminée le droit d'utilisation d'un actif en échange d'un paiement ou d'une série de paiements. La norme IAS 17 distingue les contrats de location financement, qui transfèrent la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif loué, des contrats de location simple.
Les revenus locatifs de la Société proviennent de contrats de location simple qui sont comptabilisés de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location. La Société conserve, en effet, la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de ses immeubles de placement.
Conformément à la norme IAS 17, les paliers, franchises et autres avantages octroyés sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée ferme du contrat de location qui s'entend comme étant la période durant laquelle, le locataire ne dispose pas d'un droit de résiliation. Ils viennent en augmentation ou en diminution des revenus locatifs de la période.
Les droits d'entrée perçus par le bailleur s'analysent comme des compléments de loyers. A ce titre, la norme IAS 17 prévoit que les droits d'entrée sont étalés linéairement sur la durée ferme du bail.
Les indemnités de résiliation sont perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le bail avant son échéance contractuelle. Ces indemnités sont rattachées à l'ancien contrat et sont comptabilisées en produits lors de l'exercice de leur constatation.
Lorsque le bailleur résilie un bail en cours, il verse une indemnité d'éviction au locataire en place.
Si le versement d'une indemnité d'éviction permet de modifier la performance de l'actif (remplacement d'un locataire - augmentation du loyer donc de la valeur de l'actif), cette dépense peut être capitalisée. Dans le cas contraire, cette dépense est passée en charge.
Si le versement d'une indemnité d'éviction s'inscrit dans le cadre de travaux de rénovation lourde ou de reconstruction d'un immeuble pour lesquels il est nécessaire d'obtenir au préalable le départ des locataires, ce coût est capitalisé et inclus dans le prix de revient de l'actif en cours de développement ou de restructuration.
Les contrats de location de terrains ou de constructions, ou baux à construction, sont classés en tant que contrat de location simple ou location financement de la même manière que pour les contrats portant sur d'autres actifs.
Ces contrats sont classés en tant que contrats de locationfinancement s'ils transfèrent au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété ; à défaut, ces contrats sont classés en tant que contrat de location simple.
Un versement initial effectué à ce titre représente des préloyers qui sont enregistrés en charges constatées d'avance puis sont étalés sur la durée du contrat de location.
Chaque contrat fait l'objet d'une analyse spécifique.
Le résultat de cession des immeubles de placement est la différence entre :
Le compte de résultat enregistre sur la période les ajustements de valeur de chaque immeuble évalué à la juste valeur sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » ; elle est déterminée de la façon suivante :
Valeur de marché hors droits à la clôture de la période (intégrant l'impact des paliers et franchises valorisé par l'expert) moins [Valeur de marché à la clôture de la période précédente si l'immeuble était évalué à la juste valeur ou valeur au coût si l'immeuble est mis pour la première fois à la juste valeur + montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice + effet de la période de l'étalement des paliers et franchises nets de l'étalement des droits d'entrée].
Le compte de résultat enregistre sur la période les pertes de valeur de chaque immeuble évalué au coût sur la ligne « Pertes de valeur nettes des immeubles de placement évalués au coût ».
Selon la norme IAS 23 révisée, le traitement comptable est l'incorporation des coûts d'emprunt directement attribuables à la construction des actifs qualifiés dans le coût de ceux-ci.
Les frais financiers affectables aux programmes sont, sauf exception, incorporés aux stocks ou aux immeubles en cours de développement et de construction durant la durée de construction de l'actif.
Le coût de l'endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts y compris l'effet de l'étalement des frais d'émission, les autres dettes financières, les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations, les produits de cession des valeurs mobilières de placement ainsi que l'impact lié aux flux d'échange de taux dans le cadre d'opérations de couverture de taux.
Lorsqu'il existe un retard significatif sur un projet de construction, la Direction peut estimer, s'il s'agit d'un retard anormalement long, de ne plus capitaliser les frais financiers affectables au programme en question. La Direction estime la date à laquelle la reprise de la capitalisation des frais financiers peut être réalisée.
Le poste actualisation des dettes et créances regroupe l'effet de l'actualisation des dettes et créances dont l'échéance est supérieure à un an.
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à l'option offerte par la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement, les intérêts perçus figurent dans les flux d'investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
La norme IFRS 8 « Secteurs opérationnels » impose la présentation d'une information par secteur opérationnel conforme à l'organisation de la Société et à son système de reporting interne, établi selon les méthodes de comptabilisation et d'évaluation IFRS. Un secteur opérationnel représente une activité de la Société qui encourt des produits et des charges et dont le résultat opérationnel est régulièrement examiné par la Gérance de la Société d'une part et ses dirigeants opérationnels d'autre part. Chaque secteur dispose d'informations financières isolées.
Le reporting interne de la Société repose sur l'analyse du résultat de la période selon
Selon ces deux axes d'analyse, le résultat opérationnel qui s'entend, dans ce cadre, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence, est suivi par secteur opérationnel.
Les actifs comptables (et certains passifs associés) sont également suivis par secteur opérationnel dès lors qu'ils sont directement liés ou affectables à un secteur ; ils représentent l'actif économique du secteur considéré.
Les secteurs opérationnels de la Société sont :
Des éléments de réconciliation appelés « Autres » permettent de rapprocher ces différents éléments de reporting aux indicateurs comptables.
Le coût de l'endettement, les variations de valeur des instruments financiers et leurs résultats de cession, l'impôt et le résultat des minoritaires ne sont pas affectables par secteur. Certains éléments de bilan tels les actifs et les passifs financiers sont réputés non affectables ou certains
1 Fund From Operations
impôts différés actifs correspondant à l'activation de déficits fiscaux.
Il mesure la création de richesse disponible pour la politique de distribution au travers du résultat net, part du Groupe du Cash-flow courant des opérations (FFO). Il s'entend comme étant le résultat net, part du Groupe (ou, autrement dit, part revenant aux propriétaires de la société mère) hors les variations de valeur, les charges calculées, les frais de transaction.
Les principaux agrégats du Cash-flow opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :
Le coût de l'endettement net correspond au coût de l'endettement net hors les charges calculées qui correspondent notamment à l'étalement des frais d'émission d'emprunt (et qui sont présentées dans les variations de valeur, charges calculées et indemnités de transaction).
L'impôt (FFO) correspond à l'impôt exigible de la période hors les impôts différés et hors les impôts exigibles afférents aux écarts de valeur (exit tax etc.).
Les variations de valeur mesurent la création de valeur accumulée ou réalisée par la Société durant la période.
L'indicateur pertinent de suivi de la création de valeur est la variation de l'Actif Net Réévalué de continuation auquel participe le Cash-flow courant des opérations (FFO). Cet indicateur de gestion est présenté de façon détaillée dans le rapport d'activité.
La variation d'ANR est réconciliée avec le compte de résultat de la façon suivante :
Cash-flow courant des opérations (FFO)
Variation de valeur, les charges calculées et les frais de transaction
Distribution de dividendes
Les principaux agrégats opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :
Sont ensuite présentées, les variations de valeur et résultats de cession des instruments financiers qui représentent les ajustements de valeurs des instruments financiers évalués à la juste valeur ainsi que l'effet de l'actualisation des créances et dettes. Les résultats de cession des instruments financiers représentent les soultes engagées dans la période au titre de la restructuration ou l'annulation des instruments financiers.
La ligne relative aux minoritaires correspond à la part du résultat attribuable aux actionnaires minoritaires des filiales réparti entre la part du cash-flow courant des opérations (FFO) et la part revenant aux actionnaires minoritaires des filiales sur variations de valeur, charges calculées, indemnités de transaction et impôt différé.
Dans le cadre des opérations de nature exceptionnelle, les contrats sont analysés très spécifiquement et les indicateurs présentés ci-dessus peuvent être amenés à être ajustés, c'est-à-dire, des reclassements en accord avec la présentation dans les reportings internes peuvent être effectués afin de donner une meilleure lisibilité de l'opération concernée.
Le 22 septembre 2016, l'Union Européenne a adopté la norme IFRS 15, et le 31 octobre 2017, les clarifications relatives. Cette norme n'a pas été appliquée de façon anticipée par le Groupe au 1er janvier 2017. Elle est applicable de manière obligatoire à compter du 1er janvier 2018.
Le Groupe a choisi d'appliquer la méthode de transition rétrospective modifiée au 1er janvier 2018. Les effets cumulés de la transition sont donc inclus dans les capitaux propres à l'ouverture de cet exercice, soit le 1er janvier 2018. Ainsi les états financiers du Groupe présentés en comparaison de ceux de la période, n'ont fait l'objet d'aucun retraitement. En revanche, les principaux agrégats des comptes consolidés annuels sont ci-après présentés tels qu'ils auraient été présentés selon IAS 18/ IAS 11 (compte de résultat par secteur opérationnel et besoin en fonds de roulement d'exploitation).
La mise en œuvre d'IFRS 15 a fait l'objet d'un projet dédié au sein du Groupe puisque toutes les typologies de contrats conclus avec des clients ont été revues.
Les principaux effets sur les comptes du Groupe concernent le chiffre d'affaires des opérations de promotion immobilière vendues en VEFA ou en CPI.
L'application de la norme ne remet pas en cause la comptabilisation du chiffre d'affaires à l'avancement pour ces opérations pour lesquelles le transfert de contrôle du bien promis s'effectue en continu sur la durée de l'opération.
En effet, dans le cadre d'un contrat de VEFA, le client obtient le contrôle de l'actif au fur et a mesure de sa création. Dans le cadre d'un contrat de CPI, le promoteur ne peut utiliser le bien pour un autre usage et a droit au paiement des travaux déjà effectués.
En revanche, les modalités de détermination de la mesure du transfert de contrôle (avancement technique) changent du fait de la prise en compte dans la base de calcul, d'autres coûts relatifs au prix de revient, notamment le coût lié au foncier.
Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d'affaires à l'avancement devient donc l'achat du terrain combiné à la signature d'actes authentiques de vente (ventes régularisées).
La méthode appliquée conduit à appréhender le chiffre d'affaires et la marge immobilière plus rapidement que précédemment.
Concernant sa présentation par secteurs opérationnels, le Groupe présente les produits de ces activités ordinaires par secteur d'activité, à savoir Commerce, Logement, et Immobilier d'entreprise. Cette ventilation n'est pas impactée par l'application d'IFRS 15, et est présentée au sein du compte de résultat analytique.
En ce qui concerne l'analyse agent-principal : les sociétés de l'activité Commerce sont responsables de l'organisation de l'entretien, de la maintenance, du système de climatisation et de la sécurité des parties communes et engagent les fournisseurs au nom de leurs locataires. Les fournisseurs ont la responsabilité de fournir les services, établir les prix, et livrer les produits. Dans les contrats, en tant que Bailleur, les sociétés foncières définissent les modalités pour les services accordés aux locataires et agissent en tant qu'agent (elles ne contrôlent pas les services). Le Groupe n'a constaté, sur son activité Commerce, aucun impact lié à l'application d'IFRS 15.
Le 22 novembre 2016, l'Union Européenne a adopté la norme IFRS 9 qui est d'application obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018, de manière rétrospective. Cette norme définit de nouveaux principes en matière de classement et d'évaluation des instruments financiers, de dépréciation pour risque de crédit des actifs financiers, et de comptabilité de couverture.
Le Groupe a choisi d'appliquer le volet sur la comptabilité de couverture mais de ne pas mettre en œuvre la comptabilité de couverture proposée par la norme IFRS 9, comme cela était déjà le cas avec la norme IAS 39.
Les principes d'application de la norme IFRS 9 n'ont pas d'impact sur la classification des actifs et passifs financiers au sein du Groupe.
En matière d'évaluation, sous IFRS 9, tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur, moins les coûts de transaction directement attribuables. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif (TIE). La détermination des TIE initiaux est réalisée par un actuaire. En cas de renégociation des contrats des passifs financiers comptabilisés au coût amorti, si les tests quantitatifs et qualitatifs conduisent à conclure qu'il n'y a pas de modification substantielle des flux de trésorerie contractuels, alors le Groupe maintient le TIE d'origine et ajuste le coût amorti de la dette concernée, contrepartie résultat. Ces principes d'application n'ont pas d'impact matériel sur le traitement rétrospectif des modifications de dettes antérieures.
Par ailleurs, de par la nature de ses activités, les modalités de détermination des dépréciations des créances commerciales du Groupe entrent dans le champ d'application de la norme IFRS 9 qui introduit un modèle fondé sur les pertes attendues (versus le modèle des pertes avérées). Compte tenu de sa pratique, le Groupe n'a pas eu à revoir sa méthodologie de dépréciation des créances et n'a pas d'impact à comptabiliser.
| En millions d'euros | 31/12/2017 Publié |
Impact IFRS 15 |
01/01/2018 Ouverture |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 5 437,9 | (19,2) | 5 418,8 |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées | 564,0 | 3,7 | 567,7 |
| Impôt différé actif | 79,0 | (22,9) | 56,1 |
| Autres actifs non courants | 4 795,0 | – | 4 795,0 |
| ACTIFS COURANTS | 3 154,8 | (238,6) | 2 916,2 |
| Stocks et en-cours nets | 1 288,8 | (503,2) | 785,6 |
| Clients et autres créances | 630,8 | 264,6 | 895,4 |
| Autres actifs courants | 1 235,2 | 0,0 | 1 235,2 |
| TOTAL ACTIF | 8 592,8 | (257,8) | 8 335,0 |
| CAPITAUX PROPRES | 3 164,7 | 51,0 | 3 215,7 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA | 1 904,8 | 45,7 | 1 950,4 |
| Capital | 245,3 | – | 245,3 |
| Primes liées au capital | 563,2 | – | 563,2 |
| Réserves | 773,2 | 35,2 | 808,5 |
| Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA | 323,0 | 10,4 | 333,4 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales | 1 259,9 | 5,3 | 1 265,2 |
| Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales | 911,8 | 2,0 | 913,8 |
| Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée | 195,1 | – | 195,1 |
| Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales | 153,1 | 3,3 | 156,3 |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 886,9 | (0,2) | 2 886,7 |
| Emprunts et dettes financières à plus d'un an | 2 826,1 | (0,0) | 2 826,1 |
| Provisions long terme | 20,1 | – | 20,1 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 32,2 | – | 32,2 |
| Impôt différé passif | 8,6 | (0,2) | 8,3 |
| PASSIFS COURANTS | 2 541,1 | (308,5) | 2 232,6 |
| Emprunts et dettes financières à moins d'un an | 1 032,2 | – | 1 032,2 |
| Instruments financiers dérivés | 34,9 | – | 34,9 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 460,3 | (308,5) | 1 151,8 |
| Dettes d'impôt exigible | 13,8 | – | 13,8 |
| TOTAL PASSIF | 8 592,8 | (257,8) | 8 335,0 |
| 31/12/2018 | Impact IFRS 15 | 31/12/2018 - Ancienne méthode | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | |
| RESULTAT COMMERCE | 156,3 | 61,1 | 217,4 | – | – | – | 156,3 | 61,1 | 217,4 | |
| Chiffre d'affaires | 1844,1 | – | 1844,1 | (2,6) | – | (2,6) | 1846,7 | – | 1846,7 | |
| Coût des ventes et autres charges | (1668,1) | – | (1668,1) | 2,9 | – | 2,9 | (1671,0) | – | (1671,0) | |
| Marge immobilière | 176,0 | – | 176,0 | 0,3 | – | 0,3 | 175,7 | – | 175,7 | |
| Frais de structure nets | (61,1) | (11,8) | (72,9) | – | – | – | (61,1) | (11,8) | (72,9) | |
| Part des mises en équivalence Dotations nettes aux amortissements et |
12,8 | 19,1 | 31,9 | 1,4 | (0,5) | 0,9 | 11,4 | 19,6 | 31,0 | |
| provisions | – | (4,1) | (4,1) | – | – | – | – | (4,1) | (4,1) | |
| Indemnités (frais) de transaction | – | (1,7) | (1,7) | – | – | – | – | (1,7) | (1,7) | |
| RESULTAT LOGEMENT | 127,7 | 1,5 | 129,2 | 1,7 | (0,5) | 1,3 | 126,0 | 2,0 | 128,0 | |
| Chiffre d'affaires | 317,7 | – | 317,7 | 28,6 | – | 28,6 | 289,0 | – | 289,0 | |
| Coût des ventes et autres charges | (299,4) | – | (299,4) | (28,0) | – | (28,0) | (271,4) | – | (271,4) | |
| Autres produits | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Marge immobilière | 18,2 | – | 18,2 | 0,6 | – | 0,6 | 17,6 | – | 17,6 | |
| Frais de structure nets | 0,4 | (2,4) | (2,0) | – | – | – | 0,4 | (2,4) | (2,0) | |
| Part des mises en équivalence | 78,2 | (13,5) | 64,7 | 16,5 | (3,5) | 13,0 | 61,7 | (10,0) | 51,7 | |
| Dotations nettes aux amortissements et | – | (1,4) | (1,4) | – | – | – | – | (1,4) | (1,4) | |
| provisions Indemnités (frais) de transaction |
– | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| RESULTAT IMMOBILIER D'ENTREPRISE | 96,9 | (17,3) | 79,6 | 17,1 | (3,5) | 13,6 | 79,8 | (13,8) | 66,0 | |
| Autres (Corporate) | (3,0) | (10,0) | (13,0) | – | – | – | (3,0) | (10,0) | (13,0) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 377,9 | 35,3 | 413,2 | 18,9 | (4,0) | 14,9 | 359,0 | 39,3 | 398,3 | |
| Coût de l'endettement net | (41,0) | (9,6) | (50,5) | – | – | – | (41,0) | (9,6) | (50,5) | |
| Autres résultats financiers | – | 2,1 | 2,1 | – | – | – | – | 2,1 | 2,1 | |
| Actualisation des dettes et créances | – | (0,2) | (0,2) | – | – | – | – | (0,2) | (0,2) | |
| Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers |
– | (38,2) | (38,2) | – | – | – | – | (38,2) | (38,2) | |
| Résultat de cession de participation | – | (2,2) | (2,2) | – | – | – | – | (2,2) | (2,2) | |
| Dividendes | 0,0 | – | 0,0 | – | – | – | 0,0 | – | 0,0 | |
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 336,9 | (12,7) | 324,2 | 18,9 | (4,0) | 14,9 | 318,1 | (8,7) | 309,4 | |
| Impôts sur les sociétés | (8,4) | (28,0) | (36,4) | – | 1,6 | 1,6 | (8,4) | (29,6) | (38,0) | |
| RESULTAT NET | 328,6 | (40,7) | 287,8 | 18,9 | (2,4) | 16,5 | 309,7 | (38,3) | 271,4 | |
| Minoritaires des activités poursuivies | (52,4) | 19,8 | (32,6) | (1,8) | 0,0 | (1,8) | (50,6) | 19,8 | (30,8) | |
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE | 276,2 | (20,9) | 255,3 | 17,1 | (2,4) | 14,7 | 259,1 | (18,5) | 240,6 | |
| Nombre moyen d'actions dilué | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | |
| RESULTAT NET PAR ACTION, PART DU GROUPE |
17,27 | (1,31) | 15,96 | 1,07 | (0,15) | 0,92 | 16,20 | (1,16) | 15,04 |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | Impact IFRS 15 |
31/12/2018 Ancienne méthode |
|---|---|---|---|
| Stocks et en-cours nets | 986,4 | (546,6) | 1 533,1 |
| Créances clients nettes | 573,2 | 278,6 | 294,6 |
| Autres créances d'exploitation nettes | 433,0 | (22,6) | 455,6 |
| Créances clients et autres créances d'exploitation nettes | 1 006,2 | 256,0 | 750,2 |
| Dettes fournisseurs | (730,8) | (2,0) | (728,8) |
| Autres dettes d'exploitation | (511,0) | 363,4 | (874,4) |
| Dettes fournisseurs et autres dettes d'exploitation | (1 241,8) | 361,4 | (1 603,1) |
| BFR d'exploitation | 750,9 | 70,8 | 680,1 |
Jusqu'au 31 décembre 2017, le Groupe présentait en « Autres produits et charges », les abondements du bailleur au fonds marketing des centres, ainsi que le coût des travaux non capitalisés et non refacturés aux locataires. Ces montants sont désormais reclassés entre « Autres charges » dans les « Loyers nets ».
Ce changement de présentation a été appliqué de manière rétrospective.
Les impacts au 31 décembre 2017, au sein du compte de résultat global, sont présentés ci-dessous.
| En millions d'euros | 31/12/2017 Publié |
Impact | 31/12/2017 Retraité |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 188,4 | – | 188,4 |
| Charges du foncier | (4,6) | – | (4,6) |
| Charges locatives non récupérées | (8,1) | – | (8,1) |
| Autres charges | 1,7 | (2,3) | (0,6) |
| Dotations nettes aux provisions sur actif circulant | (2,8) | – | (2,8) |
| Loyers nets | 174,7 | (2,3) | 172,4 |
| Marge immobilière | 161,9 | – | 161,9 |
| Frais de structure nets | (85,0) | – | (85,0) |
| Autres produits et charges | (3,8) | 2,3 | (1,5) |
| Dotations aux amortissements | (0,8) | – | (0,8) |
| Frais de transaction | (1,4) | – | (1,4) |
| Autres | (6,0) | 2,3 | (3,7) |
| Résultat sur cession d'actifs de placement | 9,9 | – | 9,9 |
| RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE |
454,5 | – | 454,5 |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 44,0 | – | 44,0 |
| RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE |
498,6 | – | 498,6 |
| Résultat avant impôts | 498,5 | – | 498,5 |
| Impôt sur les résultats | (22,5) | – | (22,5) |
| RESULTAT NET | 476,1 | – | 476,1 |
| dont Part des actionnaires d'Altarea SCA | 323,0 | – | 323,0 |
| dont Part des actionnaires minoritaires des filiales | 153,1 | – | 153,1 |
| Nombre moyen d'actions non dilué | 15 436 934 | – | 15 436 934 |
| Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) | 20,92 | – | 20,92 |
| Nombre moyen d'actions dilué | 15 608 950 | – | 15 608 950 |
| Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) | 20,69 | 20,69 |
| En millions d'euros | Commerce | Logement | Immobilier d'entreprise |
Autres | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs et passifs opérationnels | |||||
| Immobilisations incorporelles | 17,3 | 262,7 | 21,5 | 12,3 | 313,7 |
| Immobilisations corporelles | 1,7 | 12,6 | 4,7 | 1,7 | 20,6 |
| Immeubles de placement | 4 488,6 | – | 37,6 | – | 4 526,2 |
| Titres et créances sur les sociétés en équivalence ou non consolidées | 86,3 | 172,1 | 136,9 | – | 395,3 |
| Besoin en fonds de roulement d'exploitation | 23,7 | 724,1 | 14,7 | (11,6) | 750,9 |
| Total actifs et passifs opérationnels | 4 617,6 | 1 171,5 | 215,4 | 2,3 | 6 006,8 |
| En millions d'euros | Commerce | Logement | Immobilier d'entreprise |
Autres | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs et passifs opérationnels | |||||
| Immobilisations incorporelles | 17,0 | 212,2 | 21,5 | 7,8 | 258,5 |
| Immobilisations corporelles | 2,1 | 9,5 | 5,0 | 1,9 | 18,5 |
| Immeubles de placement | 4 470,5 | – | 38,3 | – | 4 508,7 |
| Titres et créances sur les sociétés en équivalence ou non consolidées | 177,5 | 160,5 | 226,0 | – | 564,0 |
| Besoin en fonds de roulement d'exploitation | 38,7 | 560,3 | (2,1) | (0,1) | 596,8 |
| Total actifs et passifs opérationnels | 4 705,6 | 942,6 | 288,7 | 9,5 | 5 946,4 |
Se référer au compte de résultat analytique des états financiers.
| 31/12/2018 | 31/12/2017 retraité | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Variation de | Variation de | |||||
| Cash-flow courant des |
valeurs, charges |
Cash-flow courant des |
valeurs, charges |
|||
| En millions d'euros | opérations | calculées, | Total | opérations | calculées, | Total |
| (FFO) | frais de | (FFO) | frais de | |||
| transaction | transaction | |||||
| Revenus locatifs | 188,9 | – | 188,9 | 188,4 | – | 188,4 |
| Charges du foncier Charges locatives non récupérées |
(5,4) (11,1) |
– – |
(5,4) (11,1) |
(4,6) (8,1) |
– – |
(4,6) (8,1) |
| Autres charges | (2,5) | – | (2,5) | (0,6) | – | (0,6) |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (2,8) | – | (2,8) | (2,8) | – | (2,8) |
| Loyers nets | 167,1 | – | 167,1 | 172,4 | – | 172,4 |
| Chiffre d'affaires | 2 164,9 | – | 2 164,9 | 1 715,9 | – | 1 715,9 |
| Coûts des ventes Autres produits |
(1 848,8) – |
0,0 – |
(1 848,8) – |
(1 464,8) 12,4 |
0,0 – |
(1 464,8) 12,4 |
| Charges commerciales | (111,7) | – | (111,7) | (81,6) | – | (81,6) |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (9,3) | (0,1) | (9,4) | (10,7) | (3,8) | (14,5) |
| Amortissement des relations clientèles | – | – | – | – | (5,5) | (5,5) |
| Marge immobilière | 195,1 | (0,0) | 195,0 | 171,2 | (9,3) | 161,9 |
| Prestations de services externes | 51,8 | – | 51,8 | 35,2 | – | 35,2 |
| Production immobilisée et stockée Charges de personnel |
160,6 (192,7) |
– (21,0) |
160,6 (213,8) |
166,4 (183,0) |
– (17,9) |
166,4 (200,9) |
| Autres charges de structure | (96,1) | (0,6) | (96,7) | (79,9) | (0,2) | (80,1) |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation | – | (9,6) | (9,6) | – | (5,6) | (5,6) |
| Frais de structure nets | (76,4) | (31,2) | (107,6) | (61,4) | (23,6) | (85,0) |
| Autres produits et charges | (10,7) | – | (10,7) | (1,5) | – | (1,5) |
| Dotations aux amortissements | – | (1,7) | (1,7) | – | (0,8) | (0,8) |
| Frais de transaction | – | (8,9) | (8,9) | – | (1,4) | (1,4) |
| Autres Produits de cessions d'actifs de placement |
(10,7) – |
(10,6) 46,5 |
(21,2) 46,5 |
(1,5) – |
(2,2) 80,0 |
(3,7) 80,0 |
| Valeur comptable des actifs cédés | – | (42,1) | (42,1) | – | (68,6) | (68,6) |
| Dotations nettes aux provisions | – | – | – | – | (1,5) | (1,5) |
| Résultat sur cession d'actifs de placement | – | 4,4 | 4,4 | – | 9,9 | 9,9 |
| Variations de valeur des immeubles de placement | – | (89,7) | (89,7) | – | 198,7 | 198,7 |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés |
– – |
(9,7) (0,6) |
(9,7) (0,6) |
– – |
(1,4) 0,4 |
(1,4) 0,4 |
| Dotation nette aux provisions | – | (0,2) | (0,2) | – | 1,4 | 1,4 |
| RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE |
275,1 | (137,6) | 137,5 | 280,6 | 173,9 | 454,5 |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 82,6 | (23,6) | 59,0 | 42,7 | 1,3 | 44,0 |
| RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET | 357,7 | (161,3) | 196,5 | 323,4 | 175,2 | 498,6 |
| DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE | ||||||
| Coût de l'endettement net Charges financières |
(41,0) (57,2) |
(9,6) (9,6) |
(50,5) (66,8) |
(38,4) (54,1) |
(5,9) (5,9) |
(44,3) (60,0) |
| Produits financiers | 16,2 | 0,0 | 16,2 | 15,7 | 0,0 | 15,7 |
| Autres résultats financiers | – | 2,1 | 2,1 | 4,0 | 4,7 | 8,8 |
| Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers | – | (38,2) | (38,2) | – | 2,9 | 2,9 |
| Actualisation des dettes et créances | – | (0,2) | (0,2) | – | (0,3) | (0,3) |
| Résultat de cession de participation (a) | 20,1 | 194,4 | 214,5 | 32,6 | 0,1 | 32,6 |
| Dividendes | 0,0 | – | 0,0 | 0,2 | – | 0,2 |
| Résultat avant impôts | 336,9 | (12,7) | 324,2 | 321,8 | 176,7 | 498,5 |
| Impôt sur les résultats RESULTAT NET |
(8,4) 328,6 |
(28,0) (40,7) |
(36,4) 287,8 |
(15,4) 306,4 |
(7,0) 169,7 |
(22,5) 476,1 |
| dont Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA | 276,2 | (20,9) | 255,3 | 256,3 | 66,7 | 323,0 |
| dont Résultat net, part des actionnaires minoritaires des filiales | 52,4 | (19,8) | 32,6 | 50,1 | 102,9 | 153,1 |
| Nombre moyen d'actions non dilué | 15 791 325 | 15 791 325 | 15 791 325 | 15 436 934 | 15 436 934 | 15 436 934 |
| Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) | 17,49 | (1,33) | 16,17 | 16,60 | 4,32 | 20,92 |
| Nombre moyen d'actions dilué | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 992 352 | 15 608 950 | 15 608 950 | 15 608 950 |
| Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) | 17,27 | (1,31) | 15,96 | 16,42 | 4,28 | 20,69 |
(a) Le résultat de cession de participation est réaffecté à chacune des activités d'appartenance au résultat de cession d'actifs lorsqu'il s'agit d'une participation antérieurement consolidée en intégration globale ou à la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence lorsqu'il s'agit d'une participation antérieurement consolidée en mise en équivalence.
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | France | Italie | Espagne | Autres | Total | France | Italie | Espagne | Autres | Total |
| Revenus locatifs | 164,1 | 14,9 | 9,9 | – | 188,9 | 163,9 | 14,7 | 9,8 | – | 188,4 |
| Prestations de services externes | 19,3 | 0,3 | 0,3 | – | 19,9 | 17,2 | 0,3 | 0,3 | – | 17,8 |
| Chiffre d'affaires de la marge immobilière |
3,1 | – | – | – | 3,1 | 2,0 | – | – | – | 2,0 |
| Commerce | 186,4 | 15,3 | 10,2 | – | 211,9 | 183,1 | 15,0 | 10,1 | – | 208,1 |
| Chiffre d'affaires | 1 844,1 | – | – | – | 1 844,1 | 1 422,4 | – | – | – | 1 422,4 |
| Prestations de services externes | 4,1 | – | – | – | 4,1 | 2,0 | – | – | – | 2,0 |
| Logement | 1 848,2 | – | – | – | 1 848,2 | 1 424,4 | – | – | – | 1 424,4 |
| Chiffre d'affaires | 317,7 | – | – | – | 317,7 | 291,6 | – | – | – | 291,6 |
| Prestations de services externes | 26,9 | – | – | 0,6 | 27,5 | 14,4 | – | – | 0,6 | 15,0 |
| Immobilier d'entreprise | 344,6 | – | – | 0,6 | 345,2 | 306,0 | – | – | 0,6 | 306,6 |
| Autres (Corporate) | 0,2 | – | – | – | 0,2 | 0,4 | – | – | – | 0,4 |
| TOTAL | 2 379,5 | #REF! 15,3 | 10,2 | 0,6 | 2 405,6 #REF! | 1 913,8 #REF! | 15,0 | #REF! 10,1 | 0,6 | 1 939,5 |
En 2018, aucun client n'a représenté plus de 10% du chiffre d'affaires du Groupe.
La mise en application de la norme IFRS 15 au 1er janvier 2018 n'a aucun impact sur la répartition du chiffre d'affaires par zone géographique.
En juin 2018, l'agence de notation S&P Global a attribué au Groupe la notation Investment Grade, BBB, assortie d'une perspective stable.
S&P Global a également attribué à Altareit, filiale du Groupe regroupant l'ensemble de ses activités de Promotion, la note de crédit BBB. Dans le prolongement de cette notation, Altareit a levé 350 millions d'euros à 7 ans, devenant ainsi le premier promoteur à réaliser une émission obligataire publique en Europe continentale.
Le Groupe a poursuivi sa stratégie de diversification avec l'acquisition du solde du capital d'Histoire & Patrimoine, spécialiste de la rénovation et de la réhabilitation du patrimoine urbain en juillet1 .
Par ailleurs, le Groupe a cédé fin juillet à Crédit Agricole Assurances sa participation de 33,34% dans la Semmaris, l'opérateur du Marché d'Intérêt National de Rungis2 .
En 2018, Altarea Cogedim a confirmé sa position de leader français avec le gain de deux nouveaux projets majeurs :
• Joia Méridia à Nice, un nouveau quartier de 74 000 m² (surface totale), dont 48 000 m² pour le Groupe qui réalisera 630 logements, 4 700 m² de commerces et services de proximité ;
• un projet à dominante commerce de plus de 130 000 m² dans le quartier des Gassets à Marne-la-Vallée (Val d'Europe) à proximité directe de Disneyland Paris®, et dont la programmation est en cours de finalisation.
Quatre autres grands projets en cours de développement ont par ailleurs franchi des étapes importantes en 2018 :
• lancement de la commercialisation des logements d'Issy Cœur de Ville, pour une livraison en 2022,
• lancement des travaux du quartier Toulouse Aerospace – Place Centrale, situé sur l'ancien site mythique de l'Aéropostale. Ce projet fera l'objet d'une livraison échelonnée entre 2019 et 2021,
• lancement de la construction de Bezons Cœur de Ville, dont la livraison est prévue en 2021,
• obtention de la CDAC pour les commerces de Bobigny La Place, et cession des cinémas.
Le Groupe renforce sa place dans le Top 3 des promoteurs français avec une part de marché de 7,6% en 20183 . En valeur, les réservations de logements neuf progressent de + 11% sur un an à 2,9 milliards d'euros et de + 5% en volume avec 11 782 lots réservés.
A la fois développeur et investisseur moyen terme en Immobilier d'entreprise, le Groupe maîtrise un portefeuille de 60 projets représentant une valeur potentielle de 4,4 milliards d'euros fin 2018.
Le Groupe a vendu cette année deux des plus grandes opérations Bureau du Grand Paris, avec la cession à Sogecap de l'immeuble Kosmo à Neuilly-sur-Seine, futur siège social mondial de Parfums Christian Dior et la cession à CNP Assurances de l'immeuble Richelieu à Paris, futur siège social d'Altarea Cogedim.
Le Groupe a également confirmé le déploiement de son activité Logistique lancée en 2017, dont les 11 projets en cours de développement représentent une valeur potentielle de 403 millions d'euros.
Cette année, le Groupe a notamment accéléré son développement en commerce de flux avec :
• l'ouverture de la 1ère tranche des commerces de la gare de Paris-Montparnasse,
• l'ouverture d'Oxygène à La Défense, un concept innovant de commerce de flux en sortie du RER A et de la ligne 1 du métro,
• le gain du concours lancé par Ferrovie Dello Stato Italiane et Rete Ferroviaria Italian, pour la gestion et la rénovationextension des commerces de cinq gares italiennes.
Le Groupe est également entré dans la dernière phase du projet d'extention de Cap 3000 qui s'achèvera fin 2019.
Fin 2018, le patrimoine Commerce du Groupe s'élève à 4,6 milliards d'euros droits inclus (3,1 milliards d'euros en quotepart Groupe) pour 37 actifs.
Ce patrimoine continue à afficher d'excellents indicateurs opérationnels (vacance financière et créances doûteuses), avec une croissance des loyers nets à périmètre constant de +1,7%.
les ventes en bloc (estimation pour les ventes en bloc 2018).
1 Le Groupe avait acquis 55% du capital Histoire & Patrimoine en juin 2014. Depuis l'acquisition du solde du capital, cette activité est consolidée par intégration globale (vs. mise en équivalence auparavant) et sa performance commerciale intégrée au pôle promotion résidentielle 2 Participation détenue par Altareit, filiale cotée sur Euronext Paris
(AREIT) détenue à 99,85% par Altarea Cogedim regroupant les activités de Promotion Logement et Immobilier d'entreprise du Groupe. (Cf.
chapitre Résultats consolidés du présent rapport, et cf. communiqué de presse du 27 juillet 2018 disponible sur le site internet du Groupe) 3 155 000 lots réservés en France (-6,1% versus 2017) - Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales pour les ventes au détail et la Fédération des Promoteurs Immobiliers pour
Les principales sociétés du périmètre, sélectionnées selon des critères de chiffre d'affaires et de total actif, sont les suivantes:
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIÉTÉ | SIREN | Méthode | Intérêt | Intégration | Méthode | Intérêt | Intégration | |
| ALTAREA SCA | 335480877 | société mère | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% |
| Commerce France | ||||||||
| ALTAREA FRANCE | 324814219 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALDETA SAS | 311765762 | IG | 33,3% | 100,0% | IG | 33,3% | 100,0% | |
| ALTA BLUE SAS | 522193796 | IG | 33,3% | 100,0% | IG | 33,3% | 100,0% | |
| ALTAREA PROMOTION COMMERCE SNC | 420490948 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP AUBERGENVILLE SNC | 451226328 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA AUSTERLITZ SNC | 812196616 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| BERCY VILLAGE SCI | 384987517 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA CARRE DE SOIE SCI FONCIERE ALTAREA SAS |
449231463 353900699 |
co-entreprise | ME IG |
50,0% 100,0% |
50,0% 100,0% |
ME IG |
50,0% 100,0% |
50,0% 100,0% |
| Société d'Amenagement de la GARE de L'EST SNC | 481104420 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP GENNEVILLIERS SNC | 488541228 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA GRAMONT SAS | 795254952 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP GUIPAVAS SNC | 451282628 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Centre Commercial du KB SNC | 485045876 | IG | 65,0% | 100,0% | IG | 65,0% | 100,0% | |
| SCI LIMOGES INVEST | 488237546 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 75,0% | 100,0% | |
| SCI MACDONALD COMMERCES | 524049244 | entreprise associée | ME | 50,0% | 50,0% | ME | 50,0% | 50,0% |
| ALTAREA MANAGEMENT | 509105375 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Société du Centre Commercial MASSY SNC | 950063040 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA-MONTPARNASSE SNC | 524049244 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| SNC RETAIL PARK LES VIGNOLES ALTA ORGEVAL SNC |
512086117 795338441 |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
|
| SNC AVENUE PAUL LANGEVIN | 428272751 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA QWARTZ | 433806726 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP RUAUDIN SNC | 451248892 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Centre Commercial de THIAIS SNC | 479873234 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP LA VALETTE SNC | 494539687 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| Commerce Italie | ||||||||
| ALTABASILIO SRL | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTACERRO SRL ALTAREA ITALIA SRL |
NA NA |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
|
| Commerce Espagne | ||||||||
| ALTAREA ESPANA S.L | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTAREA PATRIMAE S.L | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Diversification | ||||||||
| SEMMARIS | 662012491 | entreprise associée | NI | 0,0% | 0,0% | ME | 33,3% | 33,3% |
| Logement ALTAREIT SCA |
552091050 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| Altarea Cogedim IDF Grande Métropole | 810928135 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| Altarea Cogedim Grands Projets | 810926519 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| Altarea Cogedim Régions | 810847905 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| MARSEILLE MICHELET SNC | 792774382 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| MASSY GRAND OUEST SNC | 793338146 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ALTA FAUBOURG SAS | 444560874 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| HP SAS IG | 480309731 | IG | 99,9% | 100,0% | ME | 55,6% | 55,6% | |
| HP ALBATROS IG | 803307354 | IG | 99,9% | 100,0% | ME | 46,1% | 46,2% | |
| SNC HORIZONS IG Altarea Cogedim ZAC VLS (SNC) |
825208093 811910447 |
IG IG |
99,9% 99,9% |
100,0% 100,0% |
ME IG |
55,6% 99,9% |
55,6% 100,0% |
|
| PPP / DOMAINE VICTORIA | 530593748 | IG | 71,9% | 100,0% | NI | 0,0% | 0,0% | |
| SNC VITROLLES LION1 | 811038454 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| PITCH PROMOTION SAS (ex Alta Favart SAS) | 450042338 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV SEVRAN FREINVILLE | 801560079 | IG | 59,9% | 100,0% | IG | 59,9% | 100,0% | |
| SCCV SAINT CYR COEUR DE PLAINE | 813335148 | IG | 79,9% | 100,0% | IG | 79,9% | 100,0% | |
| SCCV MONTMAGNY COEUR DE VILLE | 813523875 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV ANDRESY CHÂTEAUBRIANT | 838432094 | IG | 74,9% | 100,0% | NI | 0,0% | 0,0% | |
| SCCV BEZONS COEUR DE VILLE A1 & A2- LOGEMENTS | 819929845 | IG | 92,4% | 100,0% | IG | 92,4% | 100,0% | |
| SCCV GIF MOULON A4 | 830886115 | IG | 25,0% | 100,0% | IG | 25,0% | 100,0% | |
| SCCV GIF MOULON B4/B5 SNC TOULOUSE TMA PLACE CENTRALE |
831101100 821922564 |
entreprise associée | ME IG |
25,0% 99,9% |
25,0% 100,0% |
ME IG |
25,0% 99,9% |
25,0% 100,0% |
| PITCH PROMOTION SNC | 422989715 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIÉTÉ | SIREN | Méthode | Intérêt | Intégration | Méthode | Intérêt | Intégration | |
| SNC VALOR 2015 | 811425222 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV LE BELVEDERE DES CAILLOLS 2007 | 499458305 | entreprise associée | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV ROMAINVILLE NEO PARC | 798508263 | entreprise associée | ME | 50,9% | 51,0% | ME | 50,9% | 51,0% |
| SCCV LIEUSAINT LOTS 3 ET 4 | 808319206 | entreprise associée | ME | 50,9% | 51,0% | ME | 50,9% | 51,0% |
| SCCV DOMAINE PARISIS T1 | 798065959 | entreprise associée | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV LACASSAGNE BRICKS | 817783749 | entreprise associée | ME | 50,9% | 51,0% | ME | 50,9% | 51,0% |
| SCCV ISTRES TRIGANCE ILOT A2 | 812621324 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV CAP AU SUD 2015 | 812481224 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV BAGNOLET ALLENDE | 821889151 | entreprise associée | ME | 48,9% | 49,0% | ME | 48,9% | 49,0% |
| SAS MB TRANSACTIONS | 425039138 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM GESTION | 380375097 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COVALENS | 309021277 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM PARIS METROPOLE | 319293916 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC CORESI | 380373035 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM GRAND LYON | 300795358 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM MEDITERRANEE | 312347784 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM PROVENCE | 442739413 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES | 447553207 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM GRENOBLE | 418868584 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM SAVOIES-LEMAN | 348145541 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM AQUITAINE | 388620015 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM ATLANTIQUE | 501734669 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON | 532818085 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM EST | 419461546 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| COGEDIM SAS | 54500814 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC SURESNES MALON | 832708663 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV ANNEMASSE FOSSARD | 803779438 | IG | 79,9% | 100,0% | IG | 79,9% | 100,0% | |
| SCCV RADOIRE ORDET | 808870323 | IG | 79,9% | 100,0% | IG | 79,9% | 100,0% | |
| SCCV 62 CORNICHE FLEURIE | 818641383 | IG | 54,9% | 100,0% | IG | 54,9% | 100,0% | |
| SNC PROVENCE L'ETOILE | 501552947 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV PARIS CAMPAGNE PREMIERE | 530706936 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV PANTIN MEHUL | 807671656 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV PORTE DE DESMONT | 811049626 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV BOBIGNY PARIS | 812846525 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV ALFORTVILLE MANDELA | 814412391 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV JOINVILLE PARIS LIBERTE | 814629655 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SCCV RUEIL BONAPARTE MANET | 817961196 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV CHAMPIGNY LA BOULONNERIE | 819546185 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV BAGNEUX BOURG LA REINE | 820201341 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV MALAKOFF PAUL BERT | 821555992 | IG | 50,0% | 100,0% | IG | 50,0% | 100,0% | |
| SCCV HORLOGE VAILLANT A1 | 822204038 | co-entreprise | ME | 50,9% | 51,0% | ME | 50,9% | 51,0% |
| SCCV CHAMPIGNY ALEXANDRE FOURNY | 829377894 | IG | 50,0% | 100,0% | ME | 50,0% | 50,1% | |
| SCCV QUAI DE SEINE A ALFORTVILLE | 803321942 | co-entreprise | ME | 48,9% | 49,0% | ME | 48,9% | 49,0% |
| SCCV STRASBOURG RUE DE COLMAR | 822392262 | IG | 84,9% | 100,0% | IG | 84,9% | 100,0% | |
| Immobilier d'entreprise | ||||||||
| ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE PROMOTION SNC | 535056378 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE ASSET MANAGEMENT SNC | 534207386 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ACEP INVEST 2 CDG NEUILLY / EX ACEP INVEST 4 | 794194274 | entreprise associée | NI | 0,0% | 0,0% | ME | 16,6% | 16,7% |
| AF INVESTCO ARAGO (SNC) | 494382351 | entreprise associée | ME | 30,1% | 30,1% | ME | 30,1% | 30,1% |
| AF INVESTCO 4 (Snc) | 798601936 | entreprise associée | ME | 58,3% | 58,4% | ME | 58,3% | 58,4% |
| ALTA VAI HOLDCO A (ex Salle wagram, ex theatre de l'empire) | 424007425 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ALTAFUND General Partner sarl | NA | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ISSY PONT SCI | 80486596 | co-entreprise | ME | 25,0% | 25,0% | ME | 25,0% | 25,0% |
| PASCALPROPCO (SAS) | 437929813 | entreprise associée | ME | 15,0% | 15,1% | ME | 15,0% | 15,1% |
| SNC 118 RUE DE TOCQUEVILLE | 804088219 | entreprise associée | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| En nombre de sociétés | 31/12/2017 | Acquisition | Création | Cession | Absorption, dissolution, déconsolidation |
Changement de mode de consolidation |
31/12/2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Filiales en intégration globale | 370 | 2 | 24 | (1) | (70) | 26 | 351 |
| Coentreprises * | 96 | 18 | (4) | (9) | (2) | 99 | |
| Entreprises associées * | 107 | 1 | 8 | (6) | (1) | (24) | 85 |
| Total | 573 | 3 | 50 | (11) | (80) | – | 535 |
* Entités consolidées selon la méthode de la mise en équivalence
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Investissement en titres consolidés | (54,5) | (0,5) |
| Dette sur acquisition de titres de participation consolidés |
1,4 | – |
| Trésorerie des sociétés acquises | 7,6 | 0,0 |
| Total | (45,6) | (0,5) |
Le Groupe a principalement acquis :
Au cours de l'exercice, le Groupe a cédé :
l'immeuble de bureau Kosmo situé à Neuilly sur Seine, à Sogecap (Société Générale Insurance) ; projet dont il détient 16,7% via son fonds AltaFund,
sa participation de 33,34% dans la Semmaris, opérateur du Min de Rungis qu'il détenait via sa filiale Alta Rungis. Le Groupe a cédé fin juillet 85% des titres qu'il détenait d'Alta Rungis (devenue Predi Rungis) ; cession sur la base d'une valorisation de la Semmaris de 750 millions d'euros à 100% (250 millions d'euros pour sa quote-part).
Le 17 juillet 2018, le Groupe via sa filiale Alta Faubourg a acquis le solde du capital d'Histoire & Patrimoine, spécialiste de la rénovation et de la réhabilitation du patrimoine urbain. Histoire & Patrimoine devient ainsi une filiale à 100% du Groupe.
A compter du second semestre 2018, Histoire & Patrimoine est consolidé par intégration globale (auparavant mise en équivalence) et sa performance commerciale, est intégrée au pôle promotion résidentielle.
Le prix d'acquisition du bloc minoritaire de cette société s'élève à 33,0 millions d'euros.
Conformément à la norme IFRS 3 « Regroupements d'entreprises », cette prise de contrôle a donné lieu à la comptabilisation à la juste valeur de la quote-part antérieurement détenue par le Groupe d'une part et à la comptabilisation à 100 % des actifs et passifs d'Histoire & Patrimoine d'autre part. Aucun passif éventuel a été identifié.
La réévaluation de la quote-part antérieurement détenue a techniquement généré un gain de cession d'un montant de 20,6 millions d'euros.
L'écart d'acquisition constaté est définitif et a été alloué au secteur d'activité Logement du Groupe.
En application des normes IFRS 10, 11 et 12, sont comptabilisées dans le poste titres et créances sur les sociétés mises en équivalence, les participations dans les co-entreprises ainsi que dans les entreprises associées y compris les créances rattachées à ces participations.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Valeur en équivalence des co-entreprises | 62,9 | 86,7 |
| Valeur en équivalence des entreprises associées | 101,3 | 141,7 |
| Valeur des Participations mises en équivalence | 164,2 | 228,5 |
| Titres non consolidés | 33,3 | 1,2 |
| Créances sur co-entreprises | 79,5 | 103,4 |
| Créances sur entreprises associées | 118,4 | 230,9 |
| Créances sur filiales en équivalence et participations non consolidées | 197,9 | 334,3 |
| En millions d'euros | Co Entreprises |
Entreprises Associées |
31/12/2018 | Co Entreprises |
Entreprises Associées |
31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eléments du bilan en quote-part : | ||||||
| Actifs non courants | 112,3 | 207,0 | 319,3 | 143,2 | 436,6 | 579,8 |
| Actifs courants | 231,1 | 259,1 | 490,2 | 223,7 | 286,6 | 510,4 |
| Total Actifs | 343,4 | 466,1 | 809,5 | 367,0 | 723,2 | 1 090,2 |
| Passifs non courants | 98,8 | 180,2 | 279,0 | 99,8 | 311,7 | 411,6 |
| Passifs courants | 181,7 | 184,6 | 366,3 | 180,5 | 269,7 | 450,2 |
| Total Dettes | 280,5 | 364,8 | 645,3 | 280,3 | 581,5 | 861,8 |
| Actif net en équivalence | 62,9 | 101,3 | 164,2 | 86,7 | 141,7 | 228,5 |
| Résultat opérationnel | 1,5 | 88,5 | 90,0 | 19,1 | 33,6 | 52,7 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Coût de l'endettement net | (1,5) | (2,3) | (3,7) | (1,9) | (1,4) | (3,4) |
| Variation de valeur des instruments de couverture | (0,3) | (1,0) | (1,3) | 0,5 | (0,1) | 0,3 |
| Résultat de cession des participations | – | – | – | – | 0,0 | 0,0 |
| Dividendes | – | – | – | (0,0) | 0,2 | 0,2 |
| Résultat net avant impôt | (0,3) | 85,2 | 85,0 | 17,6 | 32,3 | 49,9 |
| Impôts sur les sociétés | (2,4) | (23,6) | (26,0) | 1,9 | (7,8) | (5,9) |
| Résultat net après impôt en quote-part | (2,7) | 61,6 | 59,0 | 19,6 | 24,5 | 44,0 |
| Résultat hors groupe | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) |
| Résultat net, part du groupe | (2,7) | 61,6 | 59,0 | 19,4 | 24,4 | 44,0 |
Le chiffre d'affaires réalisé avec les co-entreprises par le groupe s'établit à 7,8 millions d'euros au 31 décembre 2018, contre 12,6 millions d'euros au 31 décembre 2017.
Le chiffre d'affaires réalisé avec les entreprises associées par le groupe s'établit à 34,0 millions d'euros au 31 décembre 2018, contre 16,3 millions d'euros au 31 décembre 2017.
La société Cogedim Résidences Services s'est engagée à verser des loyers dans le cadre de la prise à bail de Résidences Services Cogedim Club®. En contrepartie, Cogedim Résidences Services reçoit des loyers des souslocataires.
Des garanties financières d'achèvement de travaux et des garanties sur paiement à terme d'actifs ont été données dans le cadre de l'activité de promotion immobilière, et s'élèvent respectivement en quote-part à 27,0 et 18,0 millions d'euros.
Au 31 décembre 2018, les principaux engagements reçus par les co-entreprises concernent les cautions reçues des locataires pour 0,2 million d'euros.
Les loyers nets intégrent l'ensemble des charges relatives aux actifs (abondements bailleur au fonds marketing et coût des travaux non capitalisés et non refacturés aux locataires).
Les loyers nets s'établissent à 167,1 millions d'euros en 2018, contre 172,4 millions d'euros en 2017, soit une baisse de 3,1% (un pro-forma 2017 est présenté au paragraphe §2.6 « Changement de présentation »).
La marge immobilière du Groupe s'établit au 31 décembre 2018 à 195,0 millions d'euros contre 161,9 millions d'euros en 2017, soit une hausse de 33,1 millions d'euros (+ 20,4%).
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Intérêts obligataires et bancaires | (55,1) | (56,2) |
| Intérêts sur avances d'associés | (0,8) | (1,1) |
| Intérêts sur instruments de couverture de taux | (9,8) | (4,4) |
| Commissions de non-utilisation | (3,4) | (3,3) |
| Autres charges financières | (0,4) | (0,6) |
| Frais financiers capitalisés | 12,4 | 11,4 |
| Charges financières FFO | (57,2) | (54,1) |
| Intérêts sur avances d'associés | 12,2 | 7,3 |
| Autres produits d'intérêts | 0,8 | 0,8 |
| Produits d'intérêts sur comptes courants bancaires | 0,0 | 0,0 |
| Intérêts sur instruments de couverture de taux | 3,2 | 7,7 |
| Produits financiers FFO | 16,2 | 15,7 |
| COÛT DE L'ENDETTEMENT NET FFO | (41,0) | (38,4) |
| Etalement des frais d'émission d'emprunt et autres charges calculées(a) | (9,6) | (5,9) |
| Charges financières calculées | (9,6) | (5,9) |
| COÛT DE L'ENDETTEMENT NET | (50,5) | (44,3) |
(a) Correspond notamment à l'étalement selon la méthode du coût amorti des frais d'émission d'emprunts et des primes d'émission d'emprunts obligataires conformément à la norme IFRS 9 pour -7,5 M€.
Les frais financiers capitalisés concernent uniquement les sociétés portant un actif éligible en cours de développement ou de construction (centres commerciaux et secteurs opérationnels de Logement et Immobilier d'entreprise) et viennent en diminution du poste d'intérêts auprès des établissements de crédit.
Le taux de capitalisation utilisé pour déterminer les montants des coûts d'emprunt pouvant être incorporés dans le coût des actifs correspond au taux des financements spécifiquement affectés au développement des actifs ou, s'il n'existe pas de financement spécifique, au coût moyen de l'endettement supporté par la Société et non spécifiquement affecté.
Le coût de financement moyen du Groupe s'établit à 1,94% marge incluse en 2018, contre 1,75% à fin 2017.
Les autres résultats financiers correspondent à la résolution positive d'un litige sur des instruments financiers en 2017 et 2018.
Les variations de valeur et le résultat de cessions des instruments financiers constituent une charge nette de -38,2 millions d'euros, contre un produit net de 2,9 millions d'euros au 31 décembre 2017. Cela correspond aux variations de valeur des instruments de couverture de taux.
La charge d'impôt s'analyse comme suit :
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Impôt courant | (8,4) | (15,4) |
| Activation de déficits et/ou consommation de déficit activé | (19,6) | 2,1 |
| Ecarts d'évaluation | 0,0 | 4,7 |
| Juste valeur des immeubles de placement | 5,0 | (5,7) |
| Juste valeur des instruments financiers de couverture | (0,0) | 0,8 |
| Marge à l'avancement | (4,7) | (7,1) |
| Autres différences temporelles | (8,7) | (1,9) |
| Impôt différé | (28,0) | (7,0) |
| Total produit (charge) d'impôt | (36,4) | (22,5) |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Résultat avant impôt des sociétés intégrées | 265,2 | 454,5 |
| Economie (charge) d'impôt du groupe | (36,4) | (22,5) |
| Taux effectif d'impôt | (13,71)% | (4,94)% |
| Taux d'impôt en France | 34,43% | 34,43% |
| Impôt théorique | (91,3) | (156,5) |
| Ecart entre l'impôt théorique et l'impôt réel | 55,0 | 134,0 |
| Ecarts liés au statut SIIC des entités | (9,7) | 95,7 |
| Ecarts liés au traitement des déficits | (3,9) | 37,2 |
| Autres différences permanentes et différences de taux | 68,6 | 1,0 |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Déficits fiscaux activés | 135,7 | 155,2 |
| Ecarts d'évaluation | (26,0) | (23,2) |
| Juste valeur des immeubles de placement | (27,2) | (32,2) |
| Juste valeur des instruments financiers | (0,0) | (0,0) |
| Marge à l'avancement | (54,0) | (25,7) |
| Autres différences temporelles | (12,4) | (3,7) |
| Impôts différés nets au bilan | 16,1 | 70,4 |
Au 31 décembre 2018, le Groupe dispose d'un stock de déficits reportables non activés de 480,7 millions d'euros en base.
Les impôts différés relatifs aux écarts d'évaluation se réfèrent principalement aux marques détenues par le Groupe.
Les impôts différés relatifs aux activations de déficits fiscaux se rapportent principalement aux déficits activés dans le groupe d'intégration fiscale Altareit, et secondairement aux déficits partiellement activés dans le secteur taxable des sociétés Altarea SCA et Foncière Altarea.
Les impôts différés sont calculés (pour les sociétés françaises qui constituent l'essentiel du périmètre du Groupe) au taux de 32,02%, taux fixé par la loi de finances pour 2019, et non pas au taux de 34,43% en vigueur en 2018.
La loi de finances prévoit en effet la baisse progressive du taux de l'impôt sur les sociétés, qui serait fixé à 32,02% en 2019, 28,92% en 2020, 27,37% en 2021 et 25,83% au 1er janvier 2022.
Pour anticiper l'incidence de ces baisses futures au-delà de 2019, une décote a été appliquée à l'impôt calculé sur les éléments identifiés comme sans retournement avant cette date.
La société Alta Développement Italie, filiale d'Altarea SCA, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos le 31 décembre 2014 et 2015. Une notification de rectification a été reçue par la société. Cette notification remet en cause les déficits reportables constitués à l'occasion de dépréciations de créances détenues sur des sociétés filiales étrangères. Ces déficits n'ont été ni utilisés, ni activés. Le risque maximum s'élève à 7,4 millions d'euros en droits. En accord avec ses conseils, la société conteste la totalité de la rectification et n'envisage pas de sortie de ressources financières.
Le résultat net par action non dilué (résultat de base par action) correspond au résultat net part du Groupe, rapporté au nombre moyen pondéré des actions en circulation au cours de l'exercice, déduction faite du nombre moyen pondéré de titres auto-détenus.
Pour le calcul du résultat net dilué par action, le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est ajusté pour tenir compte de l'effet potentiellement dilutif de tous les instruments de capitaux propres émis par la Société.
En 2018 comme en 2017, la dilution ne provient que de l'octroi de droits à actions gratuites de la société Altarea SCA aux salariés du Groupe ou à ses mandataires sociaux.
La société Altarea, a reçu au cours de l'exercice 2017, une notification de rectification portant sur les exercices 2014 à 2016. En accord avec ses conseils, Altarea SCA a contesté la rectification mais a procédé au paiement des sommes mises en recouvrement à hauteur de 2,7 millions d'euros, et a constaté une créance d'impôt en contrepartie.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Numérateur | ||
| Résultat net, part du Groupe | 255,3 | 323,0 |
| Dénominateur | ||
| Nombre moyen d'actions pondéré non dilué |
15 791 325 | 15 436 934 |
| Effet des actions potentielles dilutives | ||
| Option de souscription d'actions | 0 | 0 |
| Droits d'attribution d'actions gratuites | 201 027 | 172 016 |
| Effet dilutif potentiel total | 201 027 | 172 016 |
| Nombre moyen d'actions pondéré dilué | 15 992 352 | 15 608 950 |
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE, NON DILUE PAR ACTION (en €) |
16,17 | 20,92 |
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE, DILUE PAR ACTION (en €) |
15,96 | 20,69 |
| En nombre de titres et en euros | Nombre d'actions |
Nominal | Capital social |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2016 | 15 030 287 | 15,28 | 229 670 964 |
| Conversion du dividende en actions | 1 021 555 | 15,28 | 15 609 360 |
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2017 | 16 051 842 | 15,28 | 245 280 324 |
| Augmentation de capital réservée sur acquisition de la société SND | 9 487 | 15,28 | 144 961 |
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2018 | 16 061 329 | 15,28 | 245 425 285 |
La gestion du capital de la Société vise à assurer sa liquidité et à optimiser sa structure financière.
La Société a pour politique le maintien de son niveau de LTV en dessous de 45% sauf dépassement temporaire ou opérations exceptionnelles. Les clauses des contrats des crédits corporate stipulent notamment le respect d'un LTV Groupe inférieur à 60%.
La charge brute constatée au compte de résultat au titre des paiements en actions s'élève à 20,0 millions d'euros en 2018 contre 17,1 millions d'euros en 2017.
Aucun plan de stock-options n'est en cours au 31 décembre 2018.
Sur les plans déjà existants au 31/12/2017, en 2018 :
| Date d'attribution | Nombre de droits attribués |
Date d'acquisition | Droits en circulation au 31/12/2017 |
Attribution | Livraison | Modifications des droits (a) |
Droits en circulation au 31/12/2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Plans d'attribution sur titres Altarea | |||||||
| 31 mars 2016 | 33 210 | 31 mars 2018 | 31 064 | (29 810) | (1 254) | ||
| 19 octobre 2016 | 5 500 | 30 mars 2018 | 3 500 | (3 500) | |||
| 10 novembre 2016 | 7 927 | 30 mars 2018 | 7 927 | (7 927) | |||
| 10 novembre 2016 | 12 450 (b) | 11 avril 2019 | 10 450 | (2 000) | 8 450 | ||
| 14 décembre 2016 | 33 365 (b) | 10 avril 2019 | 31 887 | (2 480) | 29 407 | ||
| 15 décembre 2016 | 26 490 | 1 février 2018 | 25 019 | (24 259) | (760) | ||
| 16 décembre 2016 | 33 216 | 1 février 2018 | 32 211 | (31 274) | (937) | ||
| 22 mars 2017 | 1 500 (b) | 10 avril 2019 | 1 000 | 1 000 | |||
| 23 mars 2017 | 537 | 23 mars 2018 | 537 | (537) | |||
| 6 avril 2017 | 11 500 (b) | 30 avril 2019 | 11 500 | 11 500 | |||
| 13 juillet 2017 | 4 345 | 13 juillet 2018 | 4 070 | (3 855) | (215) | ||
| 15 février 2018 | 28 820 | 15 février 2019 | 28 820 | (1 510) | 27 310 | ||
| 19 février 2018 | 32 480 | 19 février 2019 | 32 480 | (905) | 31 575 | ||
| 21 février 2018 | 12 424 | 21 février 2020 | 12 424 | (285) | 12 139 | ||
| 2 mars 2018 | 33 129 (b) | 2 mars 2020 | 33 129 | (1 375) | 31 754 | ||
| 6 mars 2018 | 3 430 | 6 mars 2019 | 3 430 | (90) | 3 340 | ||
| 28 mars 2018 | 1 410 | 28 mars 2019 | 1 410 | 1 410 | |||
| 29 mars 2018 | 8 453 | 29 mars 2019 | 8 453 | 8 453 | |||
| 30 mars 2018 | 4 327 | 30 mars 2020 | 4 327 | 4 327 | |||
| 1 juin 2018 | 2 000 | 1 juin 2019 | 2 000 | 2 000 | |||
| 20 juillet 2018 | 41 500 (b) | 31 mars 2021 | 41 500 | 41 500 | |||
| 7 septembre 2018 | 14 800 (b) | 31 mars 2021 | 14 800 | 14 800 | |||
| 25 septembre 2018 | 1 000 | 31 mars 2020 | 1 000 | 1 000 | |||
| 3 décembre 2018 | 5 000 (b) | 31 mars 2021 | 5 000 | 5 000 | |||
| Total | 358 813 | 159 164 | 188 773 | (101 162) | (11 811) | 234 964 |
(a) Droits annulés pour motifs de départ, de transfert, du fait de conditions de performance non atteintes de manière certaine ou de modifications de conditions des plans (b) Plans soumis à des conditions de performance
| 31/12/2018 | |
|---|---|
| Taux de dividende attendu | 6,00% |
| Volatilité attendue * | 17,87 % pour l'action Altarea et 9,13% pour l'indice IEIF Immobilier France |
| Taux d'intérêt sans risque | 0,00% |
| Modèle utilisé | Modèle binomial de Cox Ross Rubinstein / Méthode de Monte-Carlo* |
* Uniquement pour les plans soumis à des conditions de performance
Le prix de revient des actions propres est de 54,6 millions d'euros au 31 décembre 2018 pour 278 602 actions (dont 275 562 actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de plans d'attribution d'actions gratuites ou d'options de souscription d'actions et 3 040 actions affectées à un contrat de liquidité), contre 54,0 millions d'euros au 31 décembre 2017 pour 287 055 actions (dont 286 142 actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de plans d'attribution d'actions gratuites ou d'options de souscription d'actions et 913 actions affectées à un contrat de liquidité). Les actions propres sont éliminées par imputation directe en capitaux propres.
En outre, une charge nette sur cession et/ou attribution gratuite des actions propres à des salariés de la Société a été comptabilisée directement dans les capitaux propres pour un montant brut de -18,0 millions d'euros au 31 décembre 2018 (-12,2 millions d'euros nets d'impôt), contre -14,2 millions d'euros au 31 décembre 2017 (-9,3 millions d'euros nets d'impôt).
L'impact en trésorerie correspondant aux achats et cessions de la période s'élève à -18,6 millions d'euros au 31 décembre 2018 contre -38,3 millions d'euros au 31 décembre 2017.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Versement dans l'exercice N au titre de l'exercice N-1 : | ||
| Dividende par action (en euros) | 12,5 | 11,5 |
| Versement aux actionnaires du groupe Altarea | 197,8 | 171,3 |
| Versement proportionnel à l'associé commandité (1,5%) | 3,0 | 2,6 |
| Total | 200,8 | 173,9 |
| Offre de conversion du dividende en actions : | ||
| Prix de souscription (en euros) | - | 153,8 |
| Montant global de la conversion des titres en actions | - | 157,1 |
| Taux de conversion des dividendes en titres | 91,69% | |
Aucune offre de conversion n'a été faite sur le dividende distribué en 2018
Il sera proposé à la prochaine assemblée générale le versement d'un dividende de 12,75€ par action, avec offre de conversion partielle du dividende en titres (à concurrence de 50%).
| Variation «non cash» | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 31/12/2017 | Flux de trésorerie |
Etalement des frais d'émission |
Changement de périmètre |
Actualisation | Autres impacts |
31/12/2018 |
| Emprunts obligataires (hors intérêts courus) | 920,7 | 345,7 | 0,8 | – | – | – | 1 267,2 |
| Billets de trésorerie | 838,0 | (457,0) | – | – | – | – | 381,0 |
| Emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires | 1 922,1 | (500,6) | 6,6 | 29,5 | – | – | 1 457,6 |
| Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts bancaires |
3 680,8 | (611,9) | 7,5 | 29,5 | – | – | 3 105,9 |
| Intérêts courus sur emprunts obligataires et bancaires | 14,0 | 4,5 | – | 0,0 | – | – | 18,5 |
| Endettement obligataire et bancaire, hors découverts bancaires | 3 694,7 | (607,4) | 7,5 | 29,5 | – | – | 3 124,3 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | (1 169,1) | 499,4 | – | (8,9) | – | 0,0 | (678,5) |
| Découverts bancaires | 0,8 | 2,5 | – | 0,2 | – | – | 3,5 |
| Trésorerie nette | (1 168,3) | 502,0 | – | (8,7) | – | 0,0 | (675,0) |
| Endettement obligataire et bancaire net | 2 526,4 | (105,4) | 7,5 | 20,8 | – | 0,0 | 2 449,3 |
| Prêts participatifs et avances Groupe et associés (*) | 155,0 | 53,0 | – | (29,5) | – | (9,4) | 169,1 |
| Intérêts courus sur avances Groupe et associés | 7,8 | 0,8 | – | – | – | (3,0) | 5,6 |
| Endettement financier net | 2 689,2 | (51,7) | 7,5 | (8,6) | – | (12,4) | 2 624,0 |
(*) dont affectation de résultat aux comptes courants associés pour 1,4M€
Les emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires comprennent une dette de location financement pour un montant de 33,7 millions d'euros contre 37,0 millions d'euros au 31 décembre 2017. Cette dette finance notamment des immeubles de placement d'une valeur de 88,9 millions d'euros au 31 décembre 2018.
Les financements ne sont pas tous tirés dans leur totalité au 31 décembre 2018.
Les variations de périmètre sont principalement liées à la prise de contrôle d'Histoire & Patrimoine, la cession d'Alta Rungis (Semmaris) et à des mouvements au sein de l'activité de Promotion.
Le coût de l'endettement est analysé dans la note sur le résultat.
Les valeurs mobilières de placement classées en équivalents de trésorerie sont enregistrées à leur juste valeur à chaque arrêté comptable (cf. § 2.4.10 des principes et méthodes comptables).
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| < 3 mois | 323,0 | 299,5 |
| De 3 à 6 mois | 50,2 | 225,5 |
| De 6 à 9 mois | 87,2 | 233,9 |
| De 9 à 12 mois | 183,5 | 193,4 |
| A moins d'1 an | 643,8 | 952,3 |
| A 2 ans | 145,8 | 361,1 |
| A 3 ans | 586,4 | 326,6 |
| A 4 ans | 67,9 | 614,4 |
| A 5 ans | 98,2 | 95,4 |
| De 1 à 5 ans | 898,3 | 1 397,5 |
| Plus de 5 ans | 1 609,1 | 1 371,1 |
| Frais d'émission restant à amortir | (23,4) | (25,4) |
| Total endettement obligataire et bancaire brut |
3 127,8 | 3 695,5 |
La diminution de la part à moins d'un an de l'endettement obligataire et bancaire s'explique par la diminution des billets de trésorerie et leur échéancier, compensée par le passage à moins d'un an de dettes obligataires et bancaires corporate. L'augmentation de la part à plus de 5 ans est notamment liée à l'émission obligataire de 350 millions d'euros.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Hypothèques | 1 031,8 | 1 085,3 |
| Promesses d'hypothèques | 213,6 | 278,1 |
| Privilège de prêteur de deniers | 24,6 | 25,6 |
| Nantissement de créances | 5,6 | 6,0 |
| Nantissement de titres | – | 355,0 |
| Caution donnée par Altarea SCA | 109,0 | 109,0 |
| Non garanti | 1 766,7 | 1 861,9 |
| Total | 3 151,2 | 3 720,9 |
| Frais d'émission restant à amortir | (23,4) | (25,4) |
| Total endettement obligataire et bancaire brut |
3 127,8 | 3 695,5 |
Les hypothèques sont données en garantie des financements ou refinancements de centres commerciaux. Les promesses d'hypothèques et de privilège de prêteur de deniers concernent principalement les activités de promotion.
| Endettement obligataire et bancaire brut | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Taux Taux fixe variable |
Total | |||
| Au 31 décembre 2018 | 1 600,6 | 1 527,2 | 3 127,8 | ||
| Au 31 décembre 2017 | 2 514,9 | 1 180,6 | 3 695,5 |
La valeur de marché des dettes à taux fixe s'élève à 1 552,9 millions d'euros au 31 décembre 2018 contre 1 191,0 millions d'euros au 31 décembre 2017.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| < 3 mois | 2,4 | 5,3 |
| De 3 à 6 mois | 8,0 | 12,1 |
| De 6 à 9 mois | 16,1 | 15,0 |
| De 9 à 12 mois | (6,1) | 10,7 |
| A moins d'1 an | 20,4 | 43,0 |
| A 2 ans | 55,6 | 55,8 |
| A 3 ans | 61,8 | 58,7 |
| A 4 ans | 37,7 | 51,4 |
| A 5 ans | 40,4 | 36,8 |
| De 1 à 5 ans | 195,4 | 202,7 |
Ces charges futures d'intérêts concernent les emprunts et les instruments financiers.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Provision pour indemnité de départ en retraite |
11,8 | 10,4 |
| Autres provisions | 9,8 | 9,6 |
| TOTAL PROVISIONS | 21,6 | 20,1 |
La provision pour indemnité de départ en retraite a été valorisée, comme pour les exercices précédents, par un actuaire externe. Les principes d'évaluation et de comptabilisation sont détaillés dans les principes et méthodes comptables de la Société, § 2.4.14 « Avantages au personnel ». Les hypothèses principales de l'évaluation de l'engagement sont le taux de rotation des effectifs, le taux d'actualisation et le taux de revalorisation des salaires : une variation de +/- 0,25% de ces deux derniers critères n'entraineraient pas d'impact significatif.
Les autres provisions couvrent essentiellement :
| Immeubles de placement | |||
|---|---|---|---|
| En millions d'euros | évalués à la juste valeur |
évalués au coût | Total immeubles de placement |
| Au 31 décembre 2017 | 3 983,8 | 525,0 | 4 508,7 |
| Investissements / Dépenses ultérieures capitalisées | 12,0 | 144,8 | 156,8 |
| Variation de l'étalement des avantages consentis aux preneurs | 3,8 | – | 3,8 |
| Cessions/remboursements d'acomptes versés | (42,1) | – | (42,1) |
| Dépréciations nettes / abandon de projet | – | (10,4) | (10,4) |
| Transfert vers les actifs destinés à la vente ou vers et provenant d'autres | 63,6 | (64,5) | (0,9) |
| catégories Variation de la juste valeur |
(89,7) | – | (89,7) |
| Variation de périmètre | – | – | – |
| Au 31 décembre 2018 | 3 931,3 | 594,9 | 4 526,2 |
Au 31 décembre 2018, des frais financiers pour un montant de 5,1 millions d'euros ont été capitalisés au titre des projets en développement et en construction (qu'ils soient comptabilisés à la valeur ou au coût).
Les principaux mouvements concernent :
Les actifs en développement et en construction comptabilisés au coût concernent principalement les projets de l'extension du centre Cap 3000 à Saint-Laurent-du-Var, les projets de développement pour les gares parisiennes et les redéveloppements de centres commerciaux situés en France.
Conformément à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » et à la recommandation sur l'IFRS 13 établie par l'EPRA (EPRA Position Paper concernant l'IFRS 13 Fair value measurement and illustrative disclosures, février 2013), le Groupe a décidé de présenter des paramètres supplémentaires servant à évaluer la juste valeur de son patrimoine immobilier.
Le Groupe a jugé que la classification en niveau 3 de ses actifs était la plus adaptée. En effet, cette considération reflète la nature principalement non observable des données utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des états locatifs, les taux de capitalisation ou les taux de croissance annuelle moyen des loyers. Ainsi, les tableaux cidessous indiquent et présentent un certain nombre de paramètres chiffrés, utilisés pour déterminer la juste valeur du patrimoine immobilier du Groupe. Ces paramètres concernent uniquement les centres commerciaux contrôlés exclusivement par le Groupe (sont donc exclus les actifs consolidés par mise en équivalence) et qui font l'objet d'une évaluation à la juste valeur par les experts.
| Loyer en € par m² | Taux d'actualisation |
Taux de rendement de sortie |
TCAM des loyers nets |
||
|---|---|---|---|---|---|
| a | b | c | d | ||
| Maximum | 1059 | 7,3% | 6,5% | 10,0% | |
| France | Minimum | 69 | 5,0% | 3,3% | 1,2% |
| Moyenne pondérée | 396 | 5,7% | 4,5% | 3,0% | |
| Maximum | 232 | 7,8% | 6,6% | 3,9% | |
| International | Minimum | 191 | 7,3% | 5,0% | 2,1% |
| Moyenne pondérée | 217 | 7,5% | 6,1% | 3,2% |
a - Loyer annuel moyen (loyer minimum garanti + loyer variable) par actif et m².
b - Taux utilisé pour actualiser les flux futurs de trésorerie.
c - Taux utilisé pour capitaliser les revenus en année de sortie pour calculer la valeur de sortie de l'actif.
d - Taux de Croissance Annuel Moyen des loyers nets.
Sur la base du taux de capitalisation moyen pondéré du Groupe, une hausse des taux de capitalisation de +0,25% dégraderait la valeur des immeubles de placement de ـ189,7 millions d'euros (ou -5,3%) alors qu'une diminution des taux de capitalisation de -0,25% améliorerait la valeur des immeubles de placement de 225,3 millions d'euros (ou +6,3%).
Les principaux aléas de développement et de construction de ces actifs sont les aléas liés à l'obtention des autorisations administratives, à la prise de retard du démarrage des projets ou à leur commercialisation lorsque le contexte économique devient moins favorable.
Les actifs de placement en cours de développement et de construction sont suivis par la Société en fonction de différentes phases selon que le projet est au stade de l'étude, ou dit maîtrisé (lorsque le projet est dit totalement maîtrisé, le foncier est sous promesse), ou encore autorisé lorsque les autorisations administratives ont été obtenues (principalement les autorisations d'exploitation commerciale de la Commission départementale d'aménagement commercial (CDAC), et les permis de construire) ou enfin, en cours de commercialisation et de construction. Cette valeur est déterminée sur la base de business plans établis en interne à un horizon de 5 années et revus à échéance régulière par le management. Les estimations retenues sont réalisées sur la base de la méthode de capitalisation des revenus locatifs ou de la méthode de l'actualisation des flux futurs (discounted cash flow).
Les pertes de valeurs nettes sur les immeubles de placement au coût correspondent à la dépréciation de projets de centres commerciaux arrêtés ou abandonnés ou encore retardés en raison de conditions locales de marché plus difficiles qu'attendues.
| En millions d'euros | Créances sur immobilisations |
Dettes sur immobilisations |
BFR investissement |
|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2017 | 0,9 | (138,3) | (137,4) |
| Variations | 3,9 | 34,0 | 37,9 |
| Actualisation | 0,0 | (0,2) | (0,2) |
| Transferts | – | 0,9 | 0,9 |
| Variation de périmètre | – | (0,1) | (0,1) |
| Au 31 décembre 2018 | 4,8 | (103,7) | (98,9) |
| Variation BFR au 31 décembre 2018 | 24,6 | 34,0 | 58,6 |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Nature des actifs non courants acquis : | ||
| Immobilisations incorporelles | (11,2) | (8,6) |
| Immobilisations corporelles | (7,2) | (8,2) |
| Immeubles de placement | (195,9) | (125,7) |
| Total | (214,3) | (142,5) |
| En millions d'euros | Valeurs butes | Amortissements et/ou dépréciations |
31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|
| Ecarts d'acquisition | 433,9 | (239,6) | 194,3 | 155,3 |
| Marques | 100,7 | – | 100,7 | 89,9 |
| Relations clientèles | 191,7 | (191,7) | – | – |
| Logiciels, brevets & droits similaires | 45,4 | (27,0) | 18,4 | 12,9 |
| Droit au bail | 2,5 | (2,2) | 0,3 | 0,3 |
| Autres | 0,0 | (0,0) | 0,0 | 0,0 |
| Autres immobilisations incorporelles | 47,9 | (29,1) | 18,8 | 13,3 |
| TOTAL | 774,2 | (460,4) | 313,7 | 258,5 |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Valeur nette en début de période | 258,5 | 257,9 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | 11,2 | 8,6 |
| Cession et mise au rebut | (0,1) | (0,1) |
| Variation de périmètre et autres | 49,8 | (0,0) |
| Dotations nettes aux amortissements | (5,7) | (8,0) |
| Valeur nette en fin de période | 313,7 | 258,5 |
Les marques concernent la marque historique Cogedim, la marque Pitch Promotion et la marque Histoire & Patrimoine acquise lors de la prise de contrôle du promoteur le 17 juillet 2018. Ces marques sont à durée de vie indéfinie, et donc non amortissables.
Les écarts d'acquisition concernent l'écart d'acquisition historique de Cogedim, l'écart d'acquisition de Pitch Promotion et celui lié à l'acquisition d'Histoire & Patrimoine.
Le suivi des indicateurs d'activité des secteurs Logement et Immobilier d'entreprise n'a décelé aucun indice de perte de valeur de ces activités.
Conformément aux principes et méthodes comptables appliqués par le Groupe (§ 2.4.2 et 2.4.7), les écarts d'acquisition ont fait l'objet d'un test de dépréciation au 31 décembre 2018. Sur la base des hypothèses ainsi décrites, les justes valeurs déterminées des actifs économiques des secteurs Logement et Immobilier d'entreprise ne nécessitent pas la comptabilisation de dépréciation.
Un écart d'acquisition de 15 millions d'euros est affecté au secteur Commerce en raison des synergies apportées par l'acquisition de Cogedim. Cet écart d'acquisition a donc été testé séparément en regard de l'actif net réévalué de continuation de ce secteur.
Les écarts constatés au titre des acquisitions de Cogedim, de Pitch Promotion et Histoire & Patrimoine sont au 31 décembre 2018 d'un montant total de 193,6 millions d'euros.
Les marques Cogedim, Pitch Promotion et Histoire & Patrimoine ont été testées individuellement et conjointement aux unités génératrices de trésorerie Logement et Immobilier d'Entreprise. Aucune dépréciation n'est à comptabiliser au 31 décembre 2018.
Synthèse des éléments composant le besoin en fonds de roulement d'exploitation
| Flux | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 | Généré par l'activité |
Variation de périmètre et transfert |
Changement de méthode comptable |
| Stocks et en-cours nets | 986,4 | 1 288,8 | 153,1 | 47,7 | (503,2) |
| Créances clients nettes | 573,2 | 237,1 | 18,2 | 13,4 | 304,5 |
| Autres créances d'exploitation nettes | 433,0 | 392,8 | 67,0 | 12,9 | (39,8) |
| Créances clients et autres créances d'exploitation nettes |
1 006,2 | 629,9 | 85,2 | 26,4 | 264,6 |
| Dettes fournisseurs | (730,8) | (511,4) | (184,8) | (4,5) | (30,0) |
| Autres dettes d'exploitation | (511,0) | (810,6) | (15,0) | (23,9) | 338,5 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes d'exploitation | (1 241,8) | (1 322,0) | (199,8) | (28,3) | 308,5 |
| BFR d'exploitation | 750,9 | 596,8 | 38,5 | 45,7 | 69,9 |
Le besoin en fonds de roulement (BFR) d'exploitation du Groupe (hors les créances et dettes sur cession / acquisition d'actifs immobilisés) est essentiellement lié à l'activité de Promotion.
Les variations de périmètre sont principalement liées à des mouvements de périmètre au sein de l'activité de Promotion et à la prise de contrôle d'Histoire & Patrimoine. Le changement de méthode comptable est lié à l'application de la norme IFRS 15 à compter du 1er janvier 2018 ; les montants correspondent aux impacts d'ouverture.
| En millions d'euros | Stocks bruts | Dépréciations | Stocks nets | |
|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2017 | 982,0 | (3,8) | 978,1 | |
| Variation | 322,8 | 0,0 | 322,8 | |
| Dotations | – | (5,2) | (5,2) | |
| Reprises | – | 1,6 | 1,6 | |
| Transfert vers ou provenant d'autres catégories | 1,3 | (0,3) | 1,0 | |
| Variation de périmètre | (9,6) | – | (9,6) | |
| Au 31 décembre 2017 | 1 296,5 | (7,7) | 1 288,8 | |
| Changement de méthode | (503,2) | – | (503,2) | |
| Variation | 153,4 | (0,0) | 153,4 | |
| Dotations | – | (2,3) | (2,3) | |
| Reprises | – | 2,1 | 2,1 | |
| Transfert vers ou provenant d'autres catégories | 0,1 | 0,0 | 0,1 | |
| Variation de périmètre | 48,5 | (0,9) | 47,6 | |
| Au 31 décembre 2018 | 995,3 | (8,9) | 986,4 |
La variation des stocks s'expliquent principalement par l'évolution de l'activité Promotion du Groupe.
Les variations de périmètre sont principalement liées à des mouvements de périmètre au sein de l'activité de Promotion et à la prise de contrôle d'Histoire & Patrimoine.
Le changement de méthode est lié à la mise en oeuvre au 1er janvier 2018 de la norme IFRS 15.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Créances clients et comptes rattachés brut | 593,7 | 257,5 |
| Perte de valeur à l'ouverture | (20,4) | (19,8) |
| Dotations | (6,6) | (6,4) |
| Reprises | 6,3 | 5,8 |
| Autres variations | 0,0 | 0,0 |
| Perte de valeur à la clôture | (20,6) | (20,4) |
| Créances clients nettes | 573,2 | 237,1 |
| Avances et acomptes versés | 41,4 | 29,8 |
| Créances de TVA | 291,2 | 237,3 |
| Débiteurs divers | 26,7 | 52,1 |
| Charges constatées d'avance | 43,1 | 50,0 |
| Comptes mandants débiteurs | 31,0 | 26,1 |
| Total autres créances d'exploitation brutes | 433,3 | 395,3 |
| Perte de valeur à l'ouverture | (2,5) | (9,9) |
| Dotations | (0,2) | (1,2) |
| Reclassement | – | (0,1) |
| Reprises | 2,4 | 8,7 |
| Perte de valeur à la clôture | (0,3) | (2,5) |
| Créances d'exploitation nettes | 433,0 | 392,8 |
| Créances clients et autres créances d'exploitation | 1 006,2 | 629,9 |
| Créances sur cession d'immobilisations | 4,8 | 0,9 |
| Créances clients et autres créances d'exploitation | 1 011,0 | 630,8 |
Les créances au titre des Ventes en l'État Futur d'Achèvement sont enregistrées toutes taxes comprises et représentent le chiffre d'affaires à l'avancement diminué des encaissements reçus des clients.
Détail des créances clients exigibles :
| En millions d'euros | 31/12/2018 |
|---|---|
| Total brut créances clients | 593,7 |
| Dépréciations sur créances clients | (20,6) |
| Total net créances clients | 573,2 |
| Clients factures à établir | 38,8 |
| Décalage clients à l'avancement | (337,9) |
| Clients et comptes rattachés exigibles | 196,5 |
Le décalage clients à l'avancement est impacté par l'application de la norme IFRS 15 : le chiffre d'affaires et donc les créances clients à l'avancement sont appréhendées plus rapidement.
| En millions d'euros | Total | Dans les temps |
A 30 jours | A 60 jours | A 90 jours | Au-delà de 90 jours |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés exigibles | 196,5 | 120,2 | 2,5 | 28,7 | 4,2 | 40,8 |
Les avances et acomptes correspondent essentiellement aux indemnités d'immobilisation versées par Cogedim aux vendeurs de terrains à la signature des promesses de ventes (pour celles qui ne sont pas cautionnées) dans le cadre de son activité de promotion. Elles sont imputables sur le prix à payer lors de la signature de l'achat du terrain.
Dans le cadre de ses activités de gestion immobilière, et de transaction, le Groupe présente à son bilan le solde de la trésorerie qu'il gère pour le compte de tiers.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 730,8 | 511,4 |
| Avances et acomptes reçus des clients | 114,4 | 557,8 |
| TVA collectée | 229,3 | 95,8 |
| Autres dettes fiscales et sociales | 53,8 | 58,0 |
| Produits constatés d'avance | 4,3 | 2,1 |
| Autres dettes | 78,2 | 70,8 |
| Comptes mandants créditeurs | 31,0 | 26,1 |
| Autres dettes d'exploitation | 511,0 | 810,6 |
| Dettes sur immobilisations | 103,7 | 138,3 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 345,5 | 1 460,3 |
Les paiements partiels reçus sur les programmes immobiliers avant que les travaux correspondants n'aient été exécutés, sont comptabilisés en avances et acomptes reçus des clients (selon la méthode de l'avancement). La forte variation sur la période est principalement liée à la mise en œuvre de la norme IFRS 15 au 1er janvier 2018 et son impact d'ouverture.
Les dettes sur acquisition d'immobilisations concernent principalement les dettes fournisseurs des centres commerciaux venant d'être livrés ou en cours de construction.
Dans le cadre de ses activités opérationnelles et financières, le groupe est exposé aux risques suivants : le risque de taux d'intérêt, le risque de liquidité, le risque de contrepartie, le risque de change.
| Actifs et passifs financiers Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur évalués au coût amorti |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Valeur totale au bilan |
Actifs non financiers |
Prêts Créances |
Dettes au coût amorti |
Instruments de capitaux propres |
Actifs et passifs à la juste valeur par résultat |
Niveau 1 (a) | Niveau 2 (b) | Niveau 3 (c) |
| ACTIFS NON COURANTS | 405,9 | 164,2 | 208,4 | – | 33,3 | – | – | – | 33,3 |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées |
395,3 | 164,2 | 197,9 | – | 33,3 | – | – | – | 33,3 |
| Prêts et créances (non courant) | 10,6 | – | 10,6 | – | – | – | – | – | – |
| ACTIFS COURANTS | 1 729,1 | – | 1 719,7 | – | – | 9,5 | 7,3 | 2,2 | – |
| Clients et autres créances | 1 011,0 | – | 1 011,0 | – | – | – | – | – | – |
| Prêts et créances financières (courant) | 37,4 | – | 37,4 | – | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 2,2 | – | – | – | – | 2,2 | – | 2,2 | – |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 678,5 | – | 671,2 | – | – | 7,3 | 7,3 | – | – |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 593,2 | – | – | 2 593,2 | – | – | – | – | – |
| Emprunts et dettes financières | 2 560,6 | – | – | 2 560,6 | – | – | – | – | – |
| Dépôts et cautionnements reçus | 32,6 | – | – | 32,6 | – | – | – | – | – |
| PASSIFS COURANTS | 2 154,6 | – | – | 2 087,4 | – | 67,2 | – | 67,2 | – |
| Emprunts et dettes financières | 741,9 | – | – | 741,9 | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 67,2 | – | – | – | – | 67,2 | – | 67,2 | – |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 345,5 | – | – | 1 345,5 | – | – | – | – | – |
(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables
Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer l'intention de gestion du Groupe, et donc sa méthode de comptabilisation (par résultat ou par OCI).
La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1.
| Actifs et passifs financiers Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur évalués au coût amorti |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Valeur totale au bilan |
Actifs non financiers |
Prêts Créances |
Dettes au coût amorti |
Instruments de capitaux propres |
Actifs et passifs à la juste valeur par résultat |
Niveau 1 (a) | Niveau 2 (b) | Niveau 3 (c) |
| ACTIFS NON COURANTS | 573,3 | 228,5 | 343,6 | – | 1,2 | – | – | – | 1,2 |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées |
564,0 | 228,5 | 334,3 | – | 1,2 | – | – | – | 1,2 |
| Prêts et créances (non courant) | 9,3 | – | 9,3 | – | – | – | – | – | – |
| ACTIFS COURANTS | 1 857,4 | – | 1 605,5 | – | – | 251,9 | 243,7 | 8,2 | – |
| Clients et autres créances | 630,8 | – | 630,8 | – | – | – | – | – | – |
| Prêts et créances financières (courant) | 49,3 | – | 49,3 | – | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 8,2 | – | – | – | – | 8,2 | – | 8,2 | – |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1 169,1 | – | 925,4 | – | – | 243,7 | 243,7 | – | – |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 858,3 | – | – | 2 858,3 | – | – | – | – | – |
| Emprunts et dettes financières | 2 826,1 | – | – | 2 826,1 | – | – | – | – | – |
| Dépôts et cautionnements reçus | 32,2 | – | – | 32,2 | – | – | – | – | – |
| PASSIFS COURANTS | 2 527,4 | – | – | 2 492,5 | – | 34,9 | – | 34,9 | – |
| Emprunts et dettes financières | 1 032,2 | – | – | 1 032,2 | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 34,9 | – | – | – | – | 34,9 | – | 34,9 | – |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 460,3 | – | – | 1 460,3 | – | – | – | – | – |
(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables
Les instruments de capitaux propres (anciennement actifs disponibles à la vente) se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1.
Altarea détient un portefeuille de swaps et caps destiné à la couverture du risque de taux sur son endettement financier à taux variable.
Le Groupe n'a pas opté pour la comptabilité de couverture possibilité offerte par la norme IFRS 9. Les instruments dérivés sont comptabilisés à la juste valeur.
Leur évaluation, conformément à IFRS 13, tient compte de l'ajustement de crédit de valeur (CVA), lorsque la valorisation est positive, et de l'ajustement de débit de valeur (DVA), lorsque la valorisation est négative. Cet ajustement mesure, par l'application à chaque date de flux de la valorisation d'une probabilité de défaut, le risque de contrepartie, qui se définit comme le risque de devoir remplacer une opération de couverture au taux de marché en vigueur à la suite d'un défaut d'une des contreparties. Le CVA, calculé pour une contrepartie donnée, considère la probabilité de défaut de cette contrepartie. Le DVA, basé sur le risque de crédit de la Société, correspond à la perte à laquelle la contrepartie pourrait faire face en cas de défaut de la Société.
L'impact est une variation de juste valeur des instruments financiers dérivés positive de 2,6 millions d'euros sur le résultat net de la période.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Swaps de taux d'intérêts | (64,4) | (26,3) |
| Caps de taux d'intérêts | 0,0 | 0,1 |
| Intérêts courus non échus | (0,6) | (0,5) |
| Total | (65,0) | (26,7) |
Les instruments dérivés ont été valorisés par une actualisation des flux de trésorerie futurs estimés sur la base de la courbe des taux d'intérêts au 31 décembre 2018.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ALTAREA payeur à taux fixe - swap | 1 694,1 | 1 692,8 | 2 216,5 | 1 990,2 | 1 963,9 | 1 962,6 |
| ALTAREA payeur à taux variable - swap | 630,0 | 630,0 | 630,0 | 400,0 | 400,0 | 400,0 |
| ALTAREA payeur à taux fixe - collar | – | – | – | – | – | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - cap | 181,5 | 75,0 | 75,0 | – | – | – |
| Total | 2 505,6 | 2 397,8 | 2 921,5 | 2 390,2 | 2 363,9 | 2 362,6 |
| Taux moyen de couverture | 0,47% | 0,57% | 0,93% | 0,94% | 0,94% | 0,94% |
| En millions d'euros | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ALTAREA payeur à taux fixe - swap | 1 248,6 | 1 697,2 | 1 695,7 | 2 216,5 | 1 990,2 | 1 963,9 |
| ALTAREA payeur à taux variable - swap | 230,0 | 230,0 | 230,0 | 230,0 | – | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - collar | – | – | – | – | – | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - cap | 181,5 | 181,5 | 75,0 | 75,0 | – | – |
| Total | 1 660,1 | 2 108,7 | 2 000,7 | 2 521,5 | 1 990,2 | 1 963,9 |
| Taux moyen de couverture | 0,51% | 0,43% | 0,52% | 0,89% | 0,89% | 0,89% |
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Endettement obligataire et bancaire à taux fixe | (1 527,2) | (1 358,5) | (1 355,8) | (1 123,0) | (1 120,2) | (1 117,4) |
| Endettement bancaire à taux variable | (1 600,6) | (1 125,5) | (982,4) | (628,9) | (563,7) | (468,3) |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) | 678,5 | – | – | – | – | – |
| Position nette avant gestion | (2 449,3) | (2 484,0) | (2 338,2) | (1 751,8) | (1 683,9) | (1 585,7) |
| Swap | 2 324,1 | 2 322,8 | 2 846,5 | 2 390,2 | 2 363,9 | 2 362,6 |
| Collar | – | – | – | – | – | – |
| Cap | 181,5 | 75,0 | 75,0 | – | – | – |
| Total Instruments Financiers Dérivés | 2 505,6 | 2 397,8 | 2 921,5 | 2 390,2 | 2 363,9 | 2 362,6 |
| Position nette après gestion | 56,3 | (86,2) | 583,3 | 638,3 | 680,0 | 776,9 |
| En millions d'euros | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Endettement obligataire et bancaire à taux fixe | (1 180,6) | (1 167,0) | (1 014,1) | (1 011,3) | (778,5) | (775,7) |
| Endettement bancaire à taux variable | (2 514,9) | (1 576,2) | (1 368,0) | (1 044,2) | (662,6) | (570,0) |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) | 1 169,1 | – | – | – | – | – |
| Position nette avant gestion | (2 526,4) | (2 743,2) | (2 382,1) | (2 055,5) | (1 441,1) | (1 345,7) |
| Swap | 1 478,6 | 1 927,2 | 1 925,7 | 2 446,5 | 1 990,2 | 1 963,9 |
| Collar | – | – | – | – | – | – |
| Cap | 181,5 | 181,5 | 75,0 | 75,0 | – | – |
| Total Instruments Financiers Dérivés | 1 660,1 | 2 108,7 | 2 000,7 | 2 521,5 | 1 990,2 | 1 963,9 |
| Position nette après gestion | (866,3) | (634,5) | (381,4) | 466,0 | 549,1 | 618,2 |
Le tableau suivant montre la sensibilité au risque de taux (incluant l'impact des instruments de couverture) sur l'ensemble du portefeuille des emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à taux variable et sur les instruments dérivés.
| Augmentation / Diminution | Incidence du gain ou de la perte | Incidence sur la valeur en portefeuille | |
|---|---|---|---|
| des taux d'intérêts | sur le résultat avant impôt | d'instruments financiers | |
| 31/12/2018 | +50 bps | +2,3 millions d'euros | +48,6 millions d'euros |
| -50 bps | -2,2 millions d'euros | -50,2 millions d'euros | |
| 31/12/2017 | +50 bps | -2,6 millions d'euros | +58,9 millions d'euros |
| -50 bps | +1,0 million d'euros | -66,0 millions d'euros |
Le Groupe dispose à l'actif de son bilan d'une trésorerie d'un montant de 678,5 millions d'euros au 31 décembre 2018 contre 1 169,1 millions d'euros au 31 décembre 2017, ce qui constitue son premier outil de gestion du risque de liquidité.
Une partie de cette trésorerie est qualifiée de non disponible pour le Groupe, tout en étant disponible pour les besoins propres des filiales qui la portent : au 31 décembre 2018, le montant de cette trésorerie à utilisation restrictive s'élève à 331,3 millions d'euros.
A cette date, en sus de la trésorerie disponible d'un montant de 347,3 millions d'euros, le Groupe dispose également de 732,2 millions d'euros supplémentaires de trésorerie mobilisable (sous la forme de lignes de crédit corporate confirmées non utilisées et non affectées à des projets) et de 149,5 millions de trésorerie mobilisable pour des projets.
Les covenants (ratios financiers) à respecter au titre du Groupe concernent les crédits corporate obligataires cotés et bancaires pour un montant de 1 035,1 millions d'euros.
Les covenants à respecter au titre de l'ensemble consolidé Foncière Altarea (holding de l'activité Commerce à l'exception des centres commerciaux directement détenus par Altarea SCA ou via sa filiale Altablue pour Cap 3000) concernent des crédits bancaires corporate souscrits par Altarea SCA (pour un montant de 66,2 millions d'euros) et le crédit obligataire privé souscrit par Foncière Altarea (pour un montant de 150 millions d'euros).
Le crédit bancaire souscrit par Cogedim SAS est également soumis à des covenants de levier ainsi que l'emprunt obligataire souscrit par Altareit SCA.
| Covenants Groupe Altarea |
31/12/2018 | Covenants Foncière Altarea consolidé |
31/12/2018 | Covenants Altareit consolidé |
31/12/2018 | Covenants Cogedim consolidé |
31/12/2018 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Loan To Value (LTV) | ||||||||
| Dette financière obligataire et bancaire nette /valeur réévaluée du patrimoine de la Société |
< 60% | 34,9% | < 50% | 22,9% | ||||
| Interest Cover Ratio (ICR) | ||||||||
| Résultat opérationnel (colonne FFO ou cash-flow des opérations) / Coût de l'endettement net (colonne FFO) de la Société |
> 2 | 9,2 | > 1,8 | 8,1 | ||||
| Levier | ||||||||
| Levier : Dette financière nette/EBITDA | ≤ 5 | 1,4 | ||||||
| Gearing : Dette financière nette/Fonds propres | ≤ 3,25 | 0,5 | ≤ 3 | 0,1 | ||||
| ICR : EBITDA/Frais financiers nets | ≥ 2 | 16,9 | ≥ 2 | 7,1 |
Les covenants spécifiques aux crédits hypothécaires de financement des centres en exploitation :
peuvent être plus contraignants que pour les crédits des centres en exploitation dans la limite des valeurs suivantes : DSCR > 2,0 et LTV < 60%.
Au 31 décembre 2018, la société respecte contractuellement l'ensemble de ses covenants. S'il s'avérait hautement probable que des remboursements partiels de certaines dettes hypothécaires devaient intervenir ultérieurement, le montant de ces remboursements est inscrit en passif courant jusqu'à sa date d'exigibilité.
La mise en place de produits dérivés pour limiter le risque de taux expose le groupe à une éventuelle défaillance d'une contrepartie. Afin de limiter ce risque, le groupe ne réalise des opérations de couverture qu'avec les plus grandes institutions financières.
La Société intervenant exclusivement dans la zone Euro, aucune couverture de change n'a été mise en place.
La répartition du capital et des droits de vote de la Société est la suivante :
| 31/12/2018 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|---|
| En pourcentage | % capital | % droit de vote | % capital | % droit de vote |
| Actionnaires fondateurs et concert élargi (a) | 45,76 | 46,57 | 46,12 | 46,96 |
| Crédit Agricole Assurances | 24,67 | 25,11 | 24,71 | 25,16 |
| ABP | 8,24 | 8,39 | 8,25 | 8,40 |
| Opus investment BV (b) | 1,32 | 1,35 | 1,33 | 1,35 |
| Autocontrôle | 1,73 | – | 1,79 | – |
| FCPE + Public | 18,27 | 18,59 | 17,81 | 18,13 |
| Total | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
(a) Les actionnaires fondateurs, Messieurs Alain Taravella et sa famille et Jacques Nicolet, agissant de concert.
(b) Et parties liées.
Les principales parties liées retenues par le Groupe sont les sociétés de l'un des actionnaires fondateurs qui détiennent des participations dans la société Altarea :
La Gérance de la société est assumée par M Alain Taravella personnellement et par les sociétés Altafi 2 et Atlas qu'il contrôle. M Alain Taravella est par ailleurs président des sociétés Altafi 2 et Atlas.
Les transactions avec ces parties liées relèvent principalement de prestations fournies par la Gérance èsqualités et, accessoirement de prestations de service et de refacturations de la Société à AltaGroupe et ses filiales.
La société Altarea et ses filiales rémunèrent la Gérance à compter de 2016 selon la 5ème résolution de l'assemblée générale du 15 avril 2016 et antérieurement selon la 6ème résolution de l'assemblée générale du 27 juin 2013. A ce titre, la charge suivante a été enregistrée :
| Altafi 2 SAS | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En million d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 | |||||
| Rémunération fixe de la Gérance | 2,7 | 2,6 | |||||
| - dont comptabilisation en autres charges de structure de la Société |
2,7 | 2,6 | |||||
| Rémunération variable de la Gérance(a) | 3,4 | 2,4 | |||||
| TOTAL | 6,1 | 5,0 |
(a) La rémunération variable de la gérance est calculée proportionnellement au résultat net FFO, part du Groupe.
La rémunération est allouée globalement à la Gérance qui la répartit librement entre chacun des co-Gérants.
Afin de formaliser les services apportés habituellement à Altarea par la société AltaGroupe, holding animatrice, et de préciser les prestations réalisées par celle-ci, une convention d'animation a été conclue en 2017. Les conditions antérieures restent inchangées.
Les prestations de services d'assistance, les refacturations de loyers et des refacturations diverses sont comptabilisées en déduction des autres charges de structure de la Société pour 0,3 million d'euros. Les prestations de services facturées par le Groupe Altarea aux parties liées le sont à des conditions normales de marché.
| Altafi 2 SAS | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 | |||||
| Clients et autres créances | 0,0 | – | |||||
| TOTAL ACTIF | 0,0 | – | |||||
| Dettes fournisseurs et autres dettes(a) | 3,8 | 2,9 | |||||
| TOTAL PASSIF | 3,8 | 2,9 |
(a) Correspond principalement à la rémunération variable de la Gérance.
M. Alain Taravella en sa qualité de co-Gérant ne perçoit personnellement aucune rémunération de la société Altarea ou de ses filiales. En effet celle-ci est intégralement perçue par la société Altafi 2. Monsieur Alain Taravella perçoit une rémunération d'une société holding, détenant une participation dans la société Altarea.
Aucune rémunération en actions, ni aucun autre avantage à court terme ou long terme ou autre forme de rémunération n'a été octroyé à la Gérance par Altarea ou ses filiales.
M. Christian de Gournay en sa qualité de Président du Conseil de Surveillance d'Altarea à compter du 2 juin 2014 perçoit une rémunération brute directe d'Altarea qui est incluse dans la rémunération des principaux dirigeants du Groupe indiquée ci-après.
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Salaires bruts(a) | 4,0 | 4,7 |
| Charges sociales | 1,7 | 1,9 |
| Paiements fondés sur des actions(b) | 3,1 | 3,7 |
| Nombre Actions livrées au cours de la période |
19 155 | 17 351 |
| Avantages postérieurs à l'emploi(c) | 0,0 | 0,0 |
| Autres avantages ou rémunérations à court ou long terme(d) |
0,0 | 0,0 |
| Indemnités de fin de contrat(e) | 0,1 | – |
| Contribution patronale 20% s/ AGA | 0,7 | 0,7 |
| Prêts consentis | – | – |
| Engagement à date au titre de l'Indemnité de départ à la retraite |
0,4 | 0,3 |
(a) Rémunérations fixes et variables; les rémunérations variables correspondent aux parts variables.
(b) Charge calculée selon la norme IFRS 2.
(c) Coûts des services rendus des prestations de retraite selon la norme IAS 19, assurance vie et assistance.
(d) Avantages en nature, jetons de présence et autres rémunérations acquises mais dues à court ou long terme.
(e) Indemnités de départ à la retraite charges sociales comprises.
| En nombre de droits sur capitaux propres en circulation |
31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Droits à attribution d'actions gratuites Altarea |
54 846 | 40 127 |
| Bons de souscription d'actions Altarea | – | – |
| Stock-options sur actions Altarea | – | – |
Les informations figurant ci-dessus portent sur la rémunération et les avantages alloués (i) aux dirigeants mandataires sociaux au titre de mandats exercés dans des filiales, (ii) au Président du Conseil de Surveillance et (iii) aux principaux cadres salariés du Groupe.
Les principaux engagements donnés par la Société sont des hypothèques, promesses d'hypothèque en garantie, des emprunts ou lignes de crédit souscrits auprès des établissements de crédit.
Des nantissements de titres, des cessions de créances (au titre des prêts intra-groupe, des contrats de couverture de taux, de TVA, des polices d'assurance …) ou des engagements de non cession de parts sont également accordés par la Société en garantie de certains emprunts.
Ces engagements figurent dans la note 6.2 « Endettement financier net et sûretés ».
Par ailleurs, la société bénéficie d'engagements reçus d'établissements bancaires pour des lignes de crédit non utilisées qui sont mentionnées dans la note 8.3 « Risque de liquidité ».
L'ensemble des autres engagements significatifs est mentionné ci-dessous :
| En millions d'euros | 31/12/2017 | 31/12/2018 | A moins d'un an |
De un à 5 ans |
A plus de cinq ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Engagements reçus | |||||
| Engagements reçus liés au financement (hors emprunt) | – | – | – | – | – |
| Engagements reçus liés au périmètre | 20,8 | 18,6 | 12,1 | 1,0 | 5,5 |
| Engagements reçus liés aux activités opérationnelles | 130,0 | 128,9 | 60,3 | 56,5 | 12,1 |
| Cautions reçues de la FNAIM (loi Hoguet) | 55,0 | 59,1 | 59,1 | – | – |
| Cautions reçues des locataires | 19,9 | 19,5 | 1,0 | 7,9 | 10,6 |
| Garanties de paiement reçues des clients | 49,6 | 44,2 | – | 42,7 | 1,5 |
| Promesses unilatérales reçues sur le foncier et autres engagements | 0,3 | 0,3 | – | 0,3 | – |
| Autres engagements reçus liés aux activités opérationnelles | 5,2 | 5,8 | 0,2 | 5,6 | – |
| Total | 150,8 | 147,5 | 72,4 | 57,5 | 17,6 |
| Engagements donnés | |||||
| Engagements donnés liés au financement (hors emprunt) | 11,0 | 11,0 | 5,0 | – | 6,0 |
| Engagements donnés liés au périmètre | 130,1 | 173,9 | 80,5 | 58,4 | 35,0 |
| Engagements donnés liés aux activités opérationnelles | 1 141,9 | 1 565,0 | 620,5 | 900,8 | 43,6 |
| Garanties d'achèvement des travaux (données) | 995,6 | 1 431,2 | 557,8 | 869,5 | 3,9 |
| Garanties données sur paiement à terme d'actifs | 49,3 | 18,3 | 6,4 | 10,1 | 1,8 |
| Cautions d'indemnités d'immobilisation | 42,0 | 52,4 | 38,2 | 13,9 | 0,3 |
| Autres cautions et garanties données | 55,0 | 63,1 | 18,1 | 7,4 | 37,6 |
| Total | 1 283,0 | 1 749,9 | 706,0 | 959,3 | 84,6 |
Le Groupe a dans le cadre de son acquisition du promoteur Pitch Promotion, reçu un engagement de la part des cédants de garantir jusqu'au 31 décembre 2018 inclu, tout préjudice, trouvant son origine dans les activités, subi désormais par le Groupe dont la cause ou l'origine est antérieure au 31 mars 2015 et ce à hauteur de 12 millions d'euros maximum.
Dans le cadre de la loi Hoguet, Altarea bénéficie d'une caution reçue de la FNAIM en garantie de ses activités de gestion immobilière et de transaction pour un montant de 59,1 millions d'euros.
Par ailleurs, Altarea reçoit de ses locataires des cautions en garantie du paiement de leur loyer.
Le Groupe reçoit des garanties de paiement de ses clients émises par des établissements financiers en garantie des sommes encore dues. Elles concernent essentiellement les opérations de commerce et d'immobilier d'entreprise.
Les autres garanties reçues sont essentiellement constituées d'engagements reçus de vendeurs de foncier.
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe reçoit de la part des entreprises des cautions sur les marchés de travaux, qui couvrent les retenues de garanties (dans la limite de 5% du montant des travaux – engagement non chiffré).
Altarea s'est porté caution à hauteur de 11 millions en garantie d'autorisation de découvert octroyée à ses filiales.
Le Groupe octroie des garanties de passifs ou des compléments de prix lors de cessions de titres de filiales et participations. Lorsque le Groupe considère qu'une sortie de trésorerie est probable au titre de ces garanties, des provisions sont constituées et leurs montants réexaminés à la clôture de chaque exercice.
Les principaux engagements concernent :
Les titres des sociétés Altablue, Aldeta, Alta Crp Gennevilliers, Alta Crp La Valette, Alta Gramont, Toulouse Gramont, Bercy Village et Société d'aménagement de la gare de l'Est ainsi que les actifs détenus par ces sociétés sont, pendant une période limitée, soumis à des conditions de cession subordonnées à l'accord de chacun des associés de ces sociétés.
Les garanties financières d'achèvement sont données aux clients dans le cadre des ventes en VEFA et sont délivrées, pour le compte des sociétés du Groupe, par des établissements financiers, organismes de caution mutuelle ou compagnie d'assurance. Elles sont présentées pour le montant du risque encouru par l'établissement financier qui a accordé sa garantie.
En contrepartie, les sociétés du Groupe accordent aux établissements financiers une promesse d'affectation hypothécaire et un engagement de non cession de parts.
Ces garanties recouvrent principalement les achats de terrains ou d'immeubles de l'activité de promotion immobilière.
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe est amené à signer avec les propriétaires de terrain des promesses de vente dont l'exécution est soumise à des conditions suspensives liées notamment à l'obtention des autorisations administratives. En contrepartie de son engagement, le propriétaire du terrain bénéficie d'une indemnité d'immobilisation qui prend la forme d'une avance (comptabilisée à l'actif du bilan) ou d'une caution (figurant en engagement hors bilan). Le Groupe s'engage à verser l'indemnité d'immobilisation s'il décide de ne pas acheter le terrain alors que les conditions suspensives sont levées.
Les autres cautions et garanties données sont essentiellement liées à l'implication du Groupe dans la société d'investissement en immobilier d'entreprise (AltaFund), aux cautions données dans le cadre de son activité de promotion, ainsi qu'à l'activité foncière en Italie, de part des garanties données par les sociétés à l'Etat italien sur leur position de TVA.
Dans le cadre normal de son activité de Promotion notamment, le Groupe est amené à contracter des engagements réciproques pour assurer la maîtrise foncière des futures opérations. Le Groupe signe des promesses de vente synallagmatiques avec les propriétaires de terrains : le propriétaire s'engage à vendre son terrain et le Groupe s'engage à l'acheter si les conditions suspensives (conditions administratives et/ ou de commercialisation) sont levées.
Dans le cadre de son activité de promotion pour compte propre de centres commerciaux, Altarea s'est engagé à investir au titre de ses projets engagés et maîtrisés.
Le Groupe signe par ailleurs, dans le cadre de son activité de promotion Logement, des contrats de réservations (ou promesses de vente) avec ses clients, dont la régularisation est conditionnée par la levée ou non de conditions suspensives (liées notamment à l'obtention de son financement par le client).
Le Groupe, dans le cadre de ses activités de promotion, se constitue un portefeuille foncier, composé de promesses unilatérales de vente.
Ces engagements sont chiffrés au sein du rapport d'activité.
Le montant total des loyers minimaux futurs à percevoir au titre des contrats de location simple sur les périodes non résiliables s'élève à :
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| A moins d'un an | 163,7 | 159,1 |
| Entre 1 et 5 ans | 304,0 | 280,5 |
| Plus de 5 ans | 150,5 | 105,5 |
| Loyers minimum garantis | 618,2 | 545,1 |
Ces loyers à recevoir concernent uniquement les centres commerciaux détenus par le Groupe.
Le montant total des loyers minimaux futurs à verser au titre des contrats de location simple sur les périodes non résiliables s'élève à :
| En millions d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| A moins d'un an | 15,1 | 16,6 |
| Entre 1 et 5 ans | 6,0 | 14,6 |
| Plus de 5 ans | 0,3 | 0,1 |
| Loyers minimum à verser | 21,4 | 31,3 |
Les loyers à verser concernent principalement les bureaux loués par le Groupe dans le cadre de son exploitation propre.
Le Groupe a annoncé l'installation de son futur siège social dans l'immeuble Richelieu, Paris 2ème pour un déménagement prévu début 2020.
Aucun nouveau litige ou procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage dont les effets pourraient être significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société n'est apparu au cours de la période, autre que ceux pour lesquels une provision a été comptabilisée (se reporter à la note 6.3 « Provisions ») ou qui ont fait l'objet d'une contestation, effective ou en cours de préparation, de la Société (se reporter à la note 5.3 « Impôt sur les résultats » ou 6.3 « Provisions »).
Depuis le vendredi 4 janvier 2019, 85% du capital du promoteur immobilier de logements Severini est passé sous le contrôle d'Altarea Cogedim qui accroît sa présence dans la région Nouvelle Aquitaine.
| E&Y | Grant Thornton | Autres | Total | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Montant | % | Montant | % | Montant | % | Montant | % | ||||||||
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | |
| Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés | ||||||||||||||||
| - Altarea SCA | 0,3 | 0,3 | 17% | 22% | 0,3 | 0,3 | 37% | 39% | – | – | 0% | 0% | 0,6 | 0,6 | 21% | 26% |
| - Filiales intégrées globalement |
1,2 | 0,9 | 76% | 70% | 0,4 | 0,4 | 59% | 59% | 0,3 | 0,2 | 100% | 100% | 2,0 | 1,5 | 74% | 68% |
| Services autres que la certification des comptes | ||||||||||||||||
| - Altarea SCA | – | 0,0 | 0% | 1% | – | 0,0 | 0% | 2% | – | – | 0% | 0% | – | 0,0 | 0% | 1% |
| - Filiales intégrées globalement |
0,1 | 0,1 | 7% | 7% | 0,0 | 0,0 | 3% | 1% | 0,0 | – | 0% | 0% | 0,1 | 0,1 | 5% | 4% |
| Total | 1,6 | 1,3 | 100% | 100% | 0,8 | 0,8 | 100% | 100% | 0,3 | 0,2 | 100% | 100% | 2,7 | 2,2 | 100% | 100% |
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