Quarterly Report • Feb 22, 2017
Quarterly Report
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| 1 | ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE CONSOLIDÉE |
3 |
|---|---|---|
| 2 | ETAT DU RESULTAT GLOBAL CONSOLIDE | 4 |
| 3 | ÉTAT DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS | 6 |
| 4 | ÉTAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS |
7 |
| 5 | COMPTE DE RESULTAT ANALYTIQUE | 8 |
| 6 | ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDÉS | 9 |
| En millions d'euros | Note | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 5 034,9 | 4 498,0 | |
| Immobilisations incorporelles | 7.2 | 257,9 | 202,1 |
| dont Ecarts d'acquisition | 155,3 | 128,7 | |
| dont Marques | 89,9 | 66,6 | |
| dont Relations clientèle | 5,5 | – | |
| dont Autres immobilisations incorporelles | 7,2 | 6,7 | |
| Immobilisations corporelles | 14,2 | 6,2 | |
| Immeubles de placement | 7.1 | 4 256,0 | 3 759,6 |
| dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur | 3 797,0 | 3 453,6 | |
| dont Immeubles de placement évalués au coût | 459,0 | 306,0 | |
| Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées | 4.5 | 412,0 | 361,0 |
| Prêts et créances (non courant) | 9,1 | 42,9 | |
| Impôt différé actif | 5.3 | 85,7 | 126,2 |
| ACTIFS COURANTS | 2 046,6 | 1 634,9 | |
| Stocks et en-cours nets | 7.3 | 978,1 | 711,5 |
| Clients et autres créances | 7.3 | 524,0 | 475,0 |
| Créance d'impôt sur les sociétés | 9,4 | 6,0 | |
| Prêts et créances financières (courant) | 46,4 | 29,2 | |
| Instruments financiers dérivés | 8 | 10,2 | 20,0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6.2 | 478,4 | 266,0 |
| Actifs destinés à la vente et de l'activité cédée | – | 127,2 | |
| TOTAL ACTIF | 7 081,4 | 6 132,9 | |
| CAPITAUX PROPRES | 2 758,3 | 2 250,9 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA | 1 620,9 | 1 230,3 | |
| Capital | 6.1 | 229,7 | 191,2 |
| Primes liées au capital | 588,3 | 396,6 | |
| Réserves | 635,1 | 534,0 | |
| Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA | 167,8 | 108,4 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales | 1 137,4 | 1 020,6 | |
| Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales | 840,5 | 749,8 | |
| Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée | 195,1 | 195,1 | |
| Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales | 101,8 | 75,8 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 337,6 | 2 416,2 | |
| Emprunts et dettes financières à plus d'un an | 6.2 | 2 280,7 | 2 366,4 |
| dont Prêts participatifs et avances associés | 82,3 | 63,6 | |
| dont Emprunts obligataires | 428,0 | 477,8 | |
| dont Emprunts auprès des établissements de crédit | 1 770,3 | 1 825,0 | |
| Provisions long terme | 6.3 | 20,0 | 17,4 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 31,7 | 29,8 | |
| Impôt différé passif | 5.3 | 5,3 | 2,5 |
| PASSIFS COURANTS | 1 985,5 | 1 465,8 | |
| Emprunts et dettes financières à moins d'un an | 6.2 | 799,9 | 450,6 |
| dont Emprunts obligataires | 104,4 | 4,4 | |
| dont Emprunts auprès des établissements de crédit | 240,0 | 335,1 | |
| dont Billets de trésorerie | 358,6 | 60,5 | |
| dont Découverts bancaires | 2,5 | 4,9 | |
| dont Avances Groupe et associés | 94,3 | 45,8 | |
| Instruments financiers dérivés | 8 | 75,3 | 37,3 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 7.3 | 1 109,9 | 837,7 |
| Dettes d'impôt exigible | 0,4 | 9,5 | |
| Passifs de l'activité cédée | – | 130,7 | |
| TOTAL PASSIF | 7 081,4 | 6 132,9 |
| En millions d'euros | Note | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 183,9 | 174,6 | |
| Charges du foncier | (4,8) | (5,0) | |
| Charges locatives non récupérées Frais de gestion |
(6,8) 1,5 |
(5,5) 1,4 |
|
| Dotation nette aux provisions | (5,5) | (5,0) | |
| LOYERS NETS | 5.1 | 168,3 | 160,5 |
| Chiffre d'affaires | 1 368,0 | 1 010,9 | |
| Coûts des ventes | (1 178,2) | (869,7) | |
| Charges commerciales | (61,9) | (44,9) | |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (8,2) | (7,1) | |
| Amortissement des relations clientèles | (4,6) | – | |
| MARGE IMMOBILIÈRE | 5.1 | 115,0 | 89,2 |
| Prestations de services externes | 29,9 | 32,7 | |
| Production immobilisée et stockée | 124,0 | 99,4 | |
| Charges de personnel | (163,9) | (119,2) | |
| Autres charges de structure | (62,2) | (49,2) | |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation | (5,0) | (4,6) | |
| FRAIS DE STRUCTURE NETS | (77,2) | (40,9) | |
| Autres produits et charges | (0,6) | (6,7) | |
| Dotations aux amortissements | (0,8) | (0,6) | |
| Frais de transaction | (2,7) | (5,2) | |
| AUTRES | (4,1) | (12,4) | |
| Produits de cessions d'actifs de placement | 2,9 | 3,7 | |
| Valeur comptable des actifs cédés | (2,8) | (6,5) | |
| Dotations nettes aux provisions | – | – | |
| RÉSULTAT SUR CESSION D'ACTIFS DE PLACEMENT | 0,1 | (2,8) | |
| Variations de valeur des immeubles de placement | 7.1 | 177,2 | 113,5 |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût | – | 5,2 | |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | (0,0) | – | |
| Dotations nettes aux provisions | (1,1) | 0,2 | |
| Résultat Opérationnel avant quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence | 378,1 | 312,5 | |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 4.5 | 37,6 | 13,4 |
| Résultat Opérationnel après quote-part du résultat net des sociétés mises en equivalence | 415,7 | 325,9 | |
| Coût de l'endettement net | 5.2 | (43,5) | (37,4) |
| Charges financières | (59,4) | (52,8) | |
| Produits financiers | 15,9 | 15,4 | |
| Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers | 5.2 | (75,8) | (40,5) |
| Actualisation des dettes et créances | (0,3) | (0,2) | |
| Résultat de cession de participation | (0,1) | 13,4 | |
| Dividendes | 0,1 | (0,0) | |
| Résultat avant impôts | 296,3 | 261,3 | |
| Impôt sur les résultats | 5.3 | (28,9) | (4,8) |
| Résultat Net des activités poursuivies | 267,4 | 256,5 | |
| dont Résultat Net des activités poursuivies, part des actionnaires d'Altarea SCA | 165,5 | 180,7 | |
| dont Résultat Net des activités poursuivies, part des actionnaires minoritaires des filiales | 101,8 | 75,8 | |
| Résultat Net des activités cédées | 2,3 | (72,3) | |
| dont Résultat Net des activités cédées, part des actionnaires d'Altarea SCA | 2,3 | (72,3) | |
| dont Résultat Net des activités cédées, part des actionnaires minoritaires des filiales | – | – | |
| Résultat Net | 269,6 | 184,2 | |
| dont Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA | 167,8 | 108,4 | |
| dont Résultat Net, part des actionnaires minoritaires des filiales | 101,8 | 75,8 | |
| Nombre moyen d'actions non dilué (1) | 13 994 904 | 12 628 560 | |
| Résultat Net des activités poursuivies, part des actionnaires d'Altarea SCA non dilué par action (€) | 11,83 | 14,31 | |
| Résultat Net des activités cédées, part des actionnaires d'Altarea SCA non dilué par action (€) | 0,16 | (5,72) | |
| Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) | 5.4 | 11,99 | 8,58 |
| Nombre moyen d'action dilué (1) | 14 120 403 | 12 703 660 | |
| Résultat Net des activités poursuivies, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) | 11,72 | 14,23 | |
| Résultat Net des activités cédées, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) | 0,16 | (5,69) | |
| Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) | 5.4 | 11,88 | 8,53 |
(1) En application de la norme IAS 33, le nombre moyen pondéré d'actions (dilué et non dilué) est ajusté de façon rétrospective pour prendre en compte l'augmentation de capital avec droits préférentiels de souscription intervenue au premier semestre 2016
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET DES ACTIVITES POURSUIVIES | 267,4 | 256,5 |
| Ecarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies | (0,2) | 0,6 |
| dont impôts | 0,1 | (0,3) |
| Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat | (0,2) | 0,6 |
| AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL | (0,2) | 0,6 |
| RESULTAT GLOBAL DES ACTIVITES POURSUIVIES | 267,2 | 257,1 |
| dont Résultat net global des activités poursuivies des actionnaires d'Altarea SCA | 165,4 | 181,3 |
| dont Résultat net global des activités poursuivies des actionnaires minoritaires des filiales | 101,8 | 75,8 |
| RESULTAT NET DES ACTIVITES CEDEES | 2,3 | (72,3) |
| Ecarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies | – | 0,1 |
| dont impôts | – | (0,1) |
| Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat | – | 0,1 |
| AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL | – | 0,1 |
| RESULTAT GLOBAL DES ACTIVITES CEDEES | 2,3 | (72,2) |
| dont Résultat net global des activités cédées des actionnaires d'Altarea SCA | 2,3 | (72,2) |
| dont Résultat net global des activités cédées des actionnaires minoritaires des filiales | – | (0,0) |
| RESULTAT NET | 269,6 | 184,2 |
| Ecarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies | (0,2) | 0,7 |
| dont impôts | 0,1 | (0,3) |
| Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat | (0,2) | 0,7 |
| AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL | (0,2)– | 0,7– |
| RESULTAT GLOBAL | 269,4 | 184,9 |
| dont Résultat net global des actionnaires d'Altarea SCA | 167,6 | 109,1 |
| dont Résultat net global des actionnaires minoritaires des filiales | 101,8 | 75,8 |
| En millions d'euros | Note | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles | |||
| Résultat net des activités poursuivies | 267,4 | 256,5 | |
| Elim. de la charge (produit) d'impôt | 5.3 | 28,9 | 4,8 |
| Elim. des charges (produits) d'intérêts nettes | 43,4 | 37,7 | |
| Résultat net avant impôt et avant intérêts nets | 339,7 | 299,1 | |
| Elim. du résultat des filiales en équivalence | 4.5 | (37,6) | (13,4) |
| Elim. des amortissements et provisions | 11,0 | 5,2 | |
| Elim. des ajustements de valeur | 7.1/5.2 | (102,6) | (79,5) |
| Elim. des résultats de cessions (1) | 0,2 | (7,8) | |
| Elim. des produits de dividendes | (0,1) | 0,0 | |
| Charges et produits calculés liés aux paiements en actions | 6.1 | 16,4 | 1,9 |
| Marge brute d'autofinancement des activités poursuivies | 226,9 | 205,4 | |
| Impôts payés | (15,2) | (10,6) | |
| Incidence de la variation du bfr d'exploitation | 7.3 | (69,5) | (108,7) |
| FLUX DE TRÉSORERIE OPÉRATIONNELS DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 142,1 | 86,1 | |
| Flux de trésorerie des activités d'investissement | |||
| Acquisitions nettes d'actifs et dépenses capitalisées | 7.1 | (246,1) | (237,7) |
| Investissements bruts dans les filiales en équivalence et participations non consolidées | 4.5 | (29,4) | (100,2) |
| Acquisition de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite | 4.3 | (81,3) | (66,8) |
| Autres variations de périmètre | (0,0) | (0,0) | |
| Augmentation des prêts et des créances financières | (21,3) | (8,7) | |
| Cession d'actifs immobilisés et remboursement d'avances et acomptes (1) | 2,6 | 12,4 | |
| Désinvestissements dans les filiales en équivalence et participations non consolidées | 4.5 | 57,5 | 14,9 |
| Cession de sociétés consolidées, trésorerie cédée déduite | (0,5) | 52,2 | |
| Réduction des prêts et autres immobilisations financières | 5,7 | 3,6 | |
| Variation nette des placements et des instruments financiers dérivés | (26,4) | (113,4) | |
| Dividendes reçus | 23,3 | 8,7 | |
| Intérêts encaissés sur prêts financiers | 14,7 | 13,4 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | (301,1) | (421,5) | |
| Flux de trésorerie des activités de financement | |||
| Augmentation de capital (2) | 237,9 | – | |
| Titres subordonnés à Durée Indéterminée (3) | 37,0 | – | |
| Part des minoritaires dans l'augmentation de capital des filiales (2) | 38,3 | 38,3 | |
| Dividendes payés aux actionnaires d'Altarea SCA | 6.1 | (13,5) | (125,7) |
| Dividendes payés aux actionnaires minoritaires des filiales | (22,3) | (15,6) | |
| Emission d'emprunts et autres dettes financières | 6.2 | 2 524,5 | 1 848,8 |
| Remboursement d'emprunts et autres dettes financières | 6.2 | (2 362,5) | (1 408,0) |
| Cession (acquisition) nette d'actions propres | 6.1 | (14,8) | (5,7) |
| Variation nette des dépôts et cautionnements | 1,6 | 1,4 | |
| Intérêts versés sur dettes financières | (51,2) | (47,6) | |
| FLUX DE TRÉSORERIE DE FINANCEMENT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES Flux nets liés à l'activité cédée |
375,0 (1,3) |
286,1 (45,3) |
|
| Variation de la trésorerie | 214,8 | (94,7) | |
| Trésorerie d'ouverture Trésorerie et équivalents de trésorerie |
6.2 | 261,1 266,0 |
355,9 358,0 |
| Découverts bancaires | (4,9) | (2,1) | |
| Trésorerie de clôture | 6.2 | 475,9 | 261,1 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 478,4 | 266,0 | |
| Découverts bancaires | (2,5) | (4,9) |
(1) Les résultats de cession présentés dans le calcul de la Marge Brute d'Autofinancement, sont présentés nets de coûts de transaction. De la même façon, les cessions d'actifs immobilisés sont présentées nettes de coûts de transaction dans les flux de trésorerie d'investissement.
(2) Cf. la variation de capitaux propres.
(3) Il s'agit des titres subordonnésà durée indeterminée émis par Altarea SCA et souscrits par APG. La créance a été réglée sur l'exercice.
| En millions d'euros | Capital | Primes liées au capital |
Elimination des actions propres |
Réserves et résultats non distribués |
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA |
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales |
Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2015 | 191,2 | 518,7 | (19,6) | 559,8 | 1 250,1 | 919,8 | 2 169,9 |
| Résultat Net | – | – | – | 108,4 | 108,4 | 75,8 | 184,2 |
| Ecart actuariel sur engagements de retraite | – | – | – | 0,7 | 0,7 | 0,0 | 0,7 |
| Résultat global | – | – | – | 109,1 | 109,1 | 75,8 | 184,9 |
| Distribution de dividendes | – | (122,1) | – | (3,5) | (125,7) | (13,3) | (138,9) |
| Augmentation de capital | – | (0,0) | – | 0,0 | 0,0 | 38,3 (1) |
38,3 |
| Titres subordonnés à durée indéterminée | – | – | – | – | – | – | – |
| Valorisation des paiements en actions | – | – | – | 1,4 | 1,4 | 0,0 | 1,4 |
| Elimination des actions propres | – | – | (3,0) | (1,7) | (4,7) | – | (4,7) |
| Transactions avec les actionnaires | – | (122,1) | (3,0) | (3,9) | (129,0) | 25,1 | (104,0) |
| Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales | – | – | – | 0,0 | 0,0 | (0,0) | (0,0) |
| Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales |
– | 0,0 | – | – | 0,0 | – | 0,0 |
| Autres | – | – | – | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Au 31 décembre 2015 | 191,2 | 396,6 | (22,6) | 665,1 | 1 230,3 | 1 020,6 | 2 250,9 |
| Résultat Net | – | – | – | 167,8 | 167,8 | 101,8 | 269,6 |
| Ecart actuariel sur engagements de retraite | – | – | – | (0,2) | (0,2) | (0,0) | (0,2) |
| Résultat global | – | – | – | 167,6 | 167,6 | 101,8 | 269,4 |
| Distribution de dividendes | – | (134,8) | – | (5,7) | (140,5) | (23,1) | (163,6) |
| Augmentation de capital | 38,4 | 326,5 | – | 0,0 | 364,9(2) | 38,3(1) | 403,2 |
| Valorisation des paiements en actions | – | – | – | 10,8 | 10,8 | 0,0 | 10,8 |
| Elimination des actions propres | – | – | (7,3) | (4,9) | (12,2) | – | (12,2) |
| Transactions avec les actionnaires | 38,4 | 191,7 | (7,3) | 0,1 | 222,9 | 15,2 | 238,1 |
| Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales | – | – | – | 0,0 | 0,0 | (0,2) | (0,2) |
| Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales |
– | – | – | – | – | – | – |
| Autres | – | – | – | 0,1 | 0,1 | (0,0) | 0,0 |
| Au 31 décembre 2016 | 229,7 | 588,3 | (29,9) | 832,8 | 1 620,9 | 1 137,4 | 2 758,3 |
(1): il s'agit de la part des minoritaires dans l'augmentation de capital de la filiale Altablue, nette de frais d'émission, en juin 2015 et en juin 2016.
(2): trois augmentations successive du capital d'Altarea sca : en février une émission réservée aux actionnaires cédants du groupe Pitch, émise en paiement partiel de leur apport pour 31,7 M€, en avril celle résultant de la conversion du dividende en actions pour 127 M€, et en mai, une émission publique avec DPS à concurrence de 206,3 M€ (net des frais).
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des Opérations (FFO) |
Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | |
| En millions d'euros | ||||||
| Revenus locatifs | 183,9 | – | 183,9 | 174,6 | – | 174,6 |
| Autres charges | (15,6) | – | (15,6) | (14,1) | – | (14,1) |
| Loyers nets | 168,3 | – | 168,3 | 160,5 | – | 160,5 |
| Prestations de services externes | 21,9 | – | 21,9 | 21,3 | – | 21,3 |
| Production immobilisée et stockée | 9,4 | – | 9,4 | 17,6 | – | 17,6 |
| Charges d'exploitation | (47,3) | (3,6) | (50,8) | (58,6) | (0,8) | (59,4) |
| Frais de structure nets | (16,1) | (3,6) | (19,6) | (19,7) | (0,8) | (20,5) |
| Part des mises en équivalence | 15,4 | (2,1) | 13,3 | 14,7 | (11,0) | 3,7 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (2,6) | (2,6) | – | (2,4) | (2,4) |
| Gains / Pertes sur cessions d'actifs | – | (0,3) | (0,3) | – | 9,8 | 9,8 |
| Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement | – | 177,2 | 177,2 | – | 118,7 | 118,7 |
| Indemnités (frais) de transaction | – | (1,6) | (1,6) | – | (3,0) | (3,0) |
| RESULTAT CENTRES COMMERCIAUX | 167,7 | 167,1 | 334,8 | 155,5 | 111,4 | 266,9 |
| Chiffre d'affaires | 1066,5 | – | 1066,5 | 883,3 | – | 883,3 |
| Coût des ventes et autres charges | (981,1) | (2,4) | (983,5) | (812,2) | – | (812,2) |
| Marge immobilière | 85,4 | (2,4) | 83,0 | 71,1 | – | 71,1 |
| Prestations de services externes | 1,1 | – | 1,1 | (0,2) | – | (0,2) |
| Production stockée | 98,2 | – | 98,2 | 68,9 | – | 68,9 |
| Charges d'exploitation | (134,0) | (6,9) | (140,9) | (93,4) | (1,3) | (94,7) |
| Frais de structure nets | (34,8) | (6,9) | (41,6) | (24,6) | (1,3) | (25,9) |
| Part des mises en équivalence | 18,9 | (2,0) | 16,9 | 5,9 | 0,3 | 6,2 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (3,0) | (3,0) | – | (2,6) | (2,6) |
| Indemnités (frais) de transaction | – | (0,3) | (0,3) | – | (1,5) | (1,5) |
| RESULTAT LOGEMENTS | 69,5 | (14,6) | 55,0 | 52,3 | (5,0) | 47,4 |
| Chiffre d'affaires | 295,9 | – | 295,9 | 121,1 | – | 121,1 |
| Coût des ventes et autres charges | (261,4) | (2,2) | (263,6) | (102,8) | – | (102,8) |
| Marge immobilière | 34,6 | (2,2) | 32,4 | 18,2 | – | 18,2 |
| Prestations de services externes | 6,4 | – | 6,4 | 7,4 | – | 7,4 |
| Production stockée | 16,4 | – | 16,4 | 12,8 | – | 12,8 |
| Charges d'exploitation | (26,1) | (2,3) | (28,3) | (16,4) | (0,5) | (16,9) |
| Frais de structure nets | (3,2) | (2,3) | (5,5) | 3,8 | (0,5) | 3,4 |
| Part des mises en équivalence | 8,8 | (1,3) | 7,4 | 8,3 | (0,1) | 8,3 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (0,7) | (0,7) | – | (0,0) | (0,0) |
| Indemnités (frais) de transaction | – | – | – | – | (0,5) | (0,5) |
| RESULTAT BUREAUX | 40,1 | (6,5) | 33,6 | 30,4 | (1,1) | 29,4 |
| Autres (Corporate) | (2,9) | (4,7) | (7,6) | (3,5) | (0,7) | (4,2) |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 274,5 | 141,2 | 415,7 | 234,7 | 104,7 | 339,4 |
| Coût de l'endettement net | (37,2) | (6,3) | (43,5) | (31,9) | (5,4) | (37,4) |
| Actualisation des dettes et créances | – | (0,3) | (0,3) | – | (0,2) | (0,2) |
| Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers | – | (75,8) | (75,8) | – | (40,5) | (40,5) |
| Résultat de cession de participation | – | (0,1) | (0,1) | – | (0,1) | (0,1) |
| Dividendes | 0,1 | – | 0,1 | (0,0) | – | (0,0) |
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 237,5 | 58,7 | 296,3 | 202,8 | 58,6 | 261,3 |
| Impôts sur les sociétés | (1,4) | (27,5) | (28,9) | (0,9) | (3,9) | (4,8) |
| RESULTAT NET DES ACTIVITES POURSUIVIES | 236,1 | 31,3 | 267,4 | 201,8 | 54,7 | 256,5 |
| Minoritaires des activités poursuivies | (44,1) | (57,8) | (101,8) | (40,7) | (35,2) | (75,8) |
| RESULTAT NET DES ACTIVITES POURSUIVIES, part du Groupe | 192,0 | (26,5) | 165,5 | 161,2 | 19,5 | 180,7 |
| RESULTAT NET DES ACTIVITES CEDEES | – | 2,3 | 2,3 | – | (72,3) | (72,3) |
| Minoritaires des activités cédées | – | – | – | – | – | – |
| RESULTAT NET DES ACTIVITES CEDEES, part du Groupe | – | 2,3 | 2,3 | – | (72,3) | (72,3) |
| RESULTAT NET | 236,1 | 33,5 | 269,6 | 201,8 | (17,7) | 184,2 |
| Minoritaires | (44,1) | (57,8) | (101,8) | (40,7) | (35,1) | (75,8) |
| RESULTAT NET, part du Groupe | 192,0 | (24,2) | 167,8 | 161,2 | (52,8) | 108,4 |
| Nombre moyen d'actions dilué (1) | 14 120 403 | 14 120 403 | 14 120 403 | 12 703 660 | 12 703 660 | 12 703 660 |
| RESULTAT NET DES ACTIVITES POURSUIVIES PAR ACTION, part du Groupe |
13,60 | (1,88) | 11,72 | 12,69 | 1,54 | 14,23 |
| RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), part du Groupe | 13,60 | (1,72) | 11,88 | 12,69 | (4,16) | 8,53 |
(1) En application de la norme IAS 33, le nombre moyen pondéré d'actions (dilué et non dilué) est ajusté de façon rétrospective pour prendre en compte l'augmentation de capital avec droits préférentiels de souscription intervenue au premier semestre 2016.
Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.
| NOTE 1 | Informations relatives à la société10 | |
|---|---|---|
| NOTE 2 | Principes et méthodes comptables 10 | |
| 2.1 | Référentiel comptable de la Société10 | |
| 2.2 | Recours aux estimations11 | |
| 2.3 | Principes et méthodes comptables de la Société 11 | |
| NOTE 3 | Information sur les secteurs opérationnels 24 | |
| 3.1 | Eléments du bilan par secteur opérationnel 24 | |
| 3.2 | Compte de résultat analytique par secteur opérationnel 24 | |
| 3.3 | Réconciliation de l'état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique 25 | |
| 3.4 | Chiffre d'affaires par zone géographique et par secteur opérationnel 26 | |
| NOTE 4 | Faits significatifs et évolution du périmètre de consolidation27 | |
| 4.1 | Faits significatifs27 | |
| 4.2 | Périmètre 28 | |
| 4.3 | Evolution du périmètre de consolidation29 | |
| 4.4 | Regroupements d'entreprises 30 | |
| 4.5 | Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées31 | |
| NOTE 5 | Résultat33 | |
| 5.1 | Résultat opérationnel 33 | |
| 5.2 | Coût de l'endettement financier net et autres éléments33 | |
| 5.3 | Impôt sur les résultats 34 | |
| 5.4 | Résultat par action 35 | |
| NOTE 6 | Passifs 36 | |
| 6.1 | Capitaux propres36 | |
| 6.2 | Endettement financier net et sûretés38 | |
| 6.3 | Provisions 39 | |
| NOTE 7 | Actifs et tests de valeur40 | |
| 7.1 | Immeubles de placement 40 | |
| 7.2 | Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition 42 | |
| 7.3 | Besoin en fonds de roulement d'exploitation 43 | |
| NOTE 8 | Gestion des risques financiers 46 | |
| 8.1 | Valeur comptable des instruments financiers par catégorie selon IAS 39 46 | |
| 8.2 | Risque de taux 47 | |
| 8.3 | Risque de liquidité49 | |
| NOTE 9 | Transactions avec les parties liées 51 | |
| NOTE 10 | Engagements du groupe et passifs éventuels 53 | |
| 10.1 | Engagements hors bilan53 | |
| 10.2 | Passifs éventuels 55 | |
| NOTE 11 | Evénements postérieurs à la date de clôture55 |
Altarea est une Société en Commandite par Actions dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment A. Le siège social est situé 8, avenue Delcassé à Paris.
Altarea a opté au régime des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) à effet du 1er janvier 2005.
Altarea et ses filiales, « Altarea » ou « la Société », exercent, à titre principal, une activité de foncière sur le marché des centres commerciaux. L'activité foncière inclut des fonctions d'asset et de property management pour compte propre et pour compte de tiers.
Altarea est aussi un opérateur global du marché de l'immobilier à la fois foncière de développement dans le secteur des centres commerciaux physiques, et acteur significatif des secteurs de la promotion Logements et Bureaux. Altarea intervient ainsi sur l'ensemble des classes d'actifs (centres commerciaux, bureaux, hôtels et logements).
Altarea est un interlocuteur privilégié des collectivités locales.
Altarea contrôle la société Altareit dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment B.
Altarea présente ses états financiers et ses notes annexes en millions d'euros.
Les comptes consolidés établis au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2016 ont été arrêtés par la Gérance le 22 février 2017, après avoir été examinés par le Comité d'Audit et par le Conseil de Surveillance.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations IFRS de l'IASB et telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 31 décembre 2016 et disponibles sur le site http://ec.europa.eu/internal\_market/accounting/ias\_fr.htm# adopted-commission.
Les principes comptables retenus au 31 décembre 2016 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2015, à l'exception de l'évolution des normes et interprétations adpotées par l'Union Européenne applicables au 1er janvier 2016 et sans incidence significative sur les comptes du groupe.
Les informations relatives à l'exercice clos le 31 décembre 2015, présentées dans le document de référence déposé à l'AMF le 24 mars 2016 sous le numéro D16-0201, sont incorporées par référence.
Normes, interprétations et amendements applicables à partir de l'exercice ouvert le 1er janvier 2016 :
Normes et interprétations ayant été appliquées par anticipation au 31 décembre 2016 et dont l'application est obligatoire à compter des exercices commençant le 1er janvier 2017 ou postérieurement
Néant.
Normes et interprétations en vigueur au 1er janvier 2017 et dont l'application obligatoire est postérieure au 31 décembre 2016
IFRS 15 – Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients
L'analyse est en cours en particulier en ce qui concerne les activités de promotion pour lesquelles la reconnaissance des revenus est réalisée selon « la méthode à l'avancement » décrite au § 2.3.18.b)
IFRS 9 – Instruments financiers (phase 1 : classification et évaluation des actifs et passifs financiers) et amendements subséquents
Autres normes et interprétations essentielles, publiées par l'IASB, non encore approuvées par l'Union Européenne :
IFRS 16 – Contrats de location
Les contrats ont été répertoriés et sont en cours d'analyse.
Amendements à IAS 40 – Immeuble de placement
Amendements à IFRS 2 – Classement et évaluation des transactions dont le paiement est fondé sur des actions.
La Direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables au regard des circonstances. Celles-ci constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable ou de la classification des éléments de produits et de charges et d'actifs et de passifs. Ces estimations ont une incidence sur les montants de produits et de charges et sur les valeurs d'actifs et de passifs. Il est possible que les montants effectifs se révèlent être ultérieurement différents des estimations retenues.
Les principaux éléments qui requièrent des estimations établies à la date de clôture sur la base d'hypothèses d'évolution future et pour lesquels il existe un risque significatif de modification matérielle de leur valeur telle qu'enregistrée au bilan à la date de clôture concernent :
l'évaluation des écarts d'acquisition et des marques – liés à Cogedim acquis en 2007, et Pitch Promotion acquis en février 2016 (se référer à la note 2.3.8 « Suivi de la valeur des actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur » et 7.2 « Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition »,
l'évaluation de la marge immobilière et des prestations selon la méthode de comptabilisation à l'avancement (se référer à la note 2.3.18 « Chiffre d'affaires et charges associées »)
Conformément aux dispositions d'IFRS 5, le Groupe est amené à exercer son jugement pour déterminer si les critères permettant d'identifier un actif ou un groupe d'actifs comme détenu en vue de la vente ou encore si une activité est destinée à être abandonnée sont satisfaits (se référer à la note 2.3.7 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées » et 7.1 « Immeubles de placement »).
Les normes sur la consolidation sont :
La norme IFRS 10 définit le contrôle ainsi : « un investisseur contrôle une entité lorsqu'il est exposé ou qu'il a le droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il détient sur celle-ci ». La Société détient le pouvoir sur une entité lorsqu'elle a les droits effectifs qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes, à savoir les activités qui ont une incidence importante sur les rendements de l'entité.
L'appréciation du contrôle selon IFRS 10 a conduit la Société à développer un cadre d'analyse de la gouvernance des entités avec qui la Société est en lien en particulier lorsqu'il existe des situations de partenariat régies par un environnement contractuel large tel les statuts, les pactes d'actionnaires, etc. Il est également tenu compte des faits et circonstances.
A ce titre et ce, dans la limite des droits protectifs accordés aux co-associés,
sont considérées comme étant contrôlées par le Groupe.
Conformément à IFRS 10, les entités ad hoc sont consolidées, lorsque, en substance, la relation entre la Société et l'entité est telle que la Société est jugée contrôler cette dernière.
Les filiales contrôlées exclusivement sont consolidées par intégration globale. Tous les soldes et transactions intragroupe ainsi que les produits et les charges provenant de transactions internes et de dividendes sont éliminés.
Toute modification de la part d'intérêt de la Société dans une filiale qui n'entraîne pas une perte de contrôle est comptabilisée comme une transaction portant sur les capitaux propres. Si la Société perd le contrôle d'une filiale, les actifs, passifs et capitaux propres de cette ancienne filiale sont décomptabilisés. Tout gain ou perte résultant de la perte de contrôle est comptabilisé en résultat. Toute participation conservée dans l'ancienne filiale est comptabilisée à sa juste valeur à la date de perte de contrôle selon le mode de comptabilisation requis suivant IFRS 11 ou IAS 28 ou IAS 39.
Suivant IFRS 11, les sociétés sont contrôlées conjointement lorsque les décisions importantes au titre des activités pertinentes requièrent le consentement unanime des associés ou partenaires.
Le contrôle conjoint peut être exercé au travers d'une activité conjointe (commune) ou en co-entreprise (jointventure). Suivant IFRS 11, l'activité conjointe se distingue de la joint-venture par l'existence ou non d'un droit direct détenu sur certains actifs ou des obligations directes sur certains passifs de l'entité quand la joint-venture confère un droit sur l'actif net de l'entité. S'il s'agit d'une activité conjointe, la Société enregistre dans ses comptes les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans l'entreprise commune. S'il s'agit d'une jointventure (co-entreprise), la participation de la Société dans l'actif net de l'entité est enregistrée selon la méthode de la mise en équivalence décrite dans la norme IAS 28.
Les investissements dans les activités communes ou les co-entreprises sont présentés conformément à la norme IFRS 12.
Conformément à l'IAS 28, la méthode de la mise en équivalence s'applique également à toutes les entreprises associées dans lesquelles la Société exerce une influence notable sans en avoir le contrôle, laquelle est présumée quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20%. Chaque participation, quel que soit le pourcentage de détention détenu, fait l'objet d'une analyse tenant compte des faits et circonstances pour déterminer si la Société exerce une influence notable.
Selon la méthode de la mise en équivalence, la participation de la Société dans l'entreprise associée est
initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l'acquisition, dans la quote-part d'actif net de l'entreprise associée. L'écart d'acquisition lié à une entreprise associée est inclus, s'il n'est pas déprécié, dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ». Au bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ou non consolidées » avec les créances rattachées à ces participations.
Les états financiers des entreprises associées sont préparés sur la même période de référence que ceux de la société mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles de la Société.
Les investissements dans les entreprises associées sont présentés conformément à la norme IFRS 12.
Conformément à la norme IAS 1, la Société présente ses actifs et passifs en distinguant les éléments courants et non courants :
Conformément aux dispositions de la norme IFRS 1, Altarea avait choisi de ne pas retraiter les regroupements d'entreprise antérieurs au 1er janvier 2004.
Les regroupements d'entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l'acquisition d'IFRS 3 révisée : lors de la première consolidation d'une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. Les actifs incorporels sont spécifiquement identifiés dès lors qu'ils sont séparables de l'entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels. Selon IFRS 3, lors de la prise de contrôle d'une entreprise, la différence entre la quote-part d'intérêts de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût d'acquisition constitue un écart d'acquisition représentatif d'avantages économiques futurs résultant d'autres actifs non identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le prix d'acquisition correspond au montant de la contrepartie transférée y compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur. Suivant IFRS 3 révisé, les coûts d'acquisition des titres sont comptabilisés en charge.
L'écart d'acquisition :
Suivant IFRS 3 révisé, les intérêts minoritaires seront évalués soit à leur juste valeur, soit à la quote-part dans l'actif net de la cible ; le choix pouvant être exercé différemment selon les acquisitions.
La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d'acquisition quant à la comptabilisation définitive de l'acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant à la date d'acquisition. Ainsi, au délà de la période d'évaluation, un complément de prix est à comptabiliser en résultat de l'exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.
Suivant IFRS 3 révisée, l'acquisition ou la cession de titres d'une entité qui demeure contrôlée avant et après ces opérations, sont désormais considérées comme des transactions entre actionnaires comptabilisées en capitaux propres : elles n'impactent ni le goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte de résultat.
La Société met en œuvre des tests de pertes de valeur au titre de ses écarts d'acquisition lors de chaque clôture annuelle ou semestrielle (soit au moins une fois l'an) et plus fréquemment s'il existe un indice de perte de valeur.
Les principaux écarts d'acquisition sont issus de la prise de contrôle de Cogedim en 2007 et du promoteur Pitch Promotion le 26 février 2016.
Les écarts d'acquisition issus de la prise de contrôle de Cogedim en 2007 et de Pitch en 2016 sont affectés aux regroupements d'U.G.T, (unités génératrices de trésorerie - les programmes) que sont les secteurs opérationnels Logement et Bureau. Les principaux indices de perte de valeur sont, au regard des secteurs de Promotion, Logement et Bureau, une baisse du rythme d'écoulement des programmes ou des taux de marge combinée à une baisse du volume d'activité (réservations, backlog, portefeuille …).
Par exception, les acquisitions d'actifs isolés qui s'effectuent par l'achat des titres d'une société dont le seul objet est la détention d'actifs de placement et, en l'absence de toute activité productive induisant l'existence de contrat connexe à l'actif ou de personnel, sont comptabilisés selon la norme IAS 40 « Immeubles de placement » ou IAS 2 « Stocks ».
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement constituées de logiciels, de marques et de relations clientèles.
Conformément à la norme IAS 38,
Les marques Cogedim et Pitch Promotion, à durée de vie indéfinie, sont donc non amortissables. Elles sont affectées aux regroupements d'U.G.T que sont les secteurs opérationnels Logement et Bureau.
les relations clientèles qui résultent de l'identification d'actifs incorporels issus de l'acquisition de promoteurs sont amortissables au rythme de réalisation du carnet de commandes acquis et des lancements de programmes pour la partie concernant les promesses de vente acquises ou amortissables linéairement sur une durée déterminée. Elles sont dépréciées le cas échéant lorsqu'il existe des indices de perte de valeur.
Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux installations générales, aux matériels de transport, de bureau et d'informatique. Conformément à la norme IAS 16, elles sont évaluées au coût et amorties sur leur durée d'utilité, estimée être de 5 à 10 ans. Aucun autre composant significatif n'a été identifié pour ces immobilisations.
Selon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue d'en retirer des loyers ou pour valoriser le capital apporté ou les deux.
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont principalement des centres commerciaux et, accessoirement des immeubles de bureaux ou des hôtels.
Le portefeuille d'immeubles de placement du groupe est constitué d'immeubles en exploitation et d'immeubles en cours de développement ou de construction pour compte propre.
En application de la norme IAS 40, Altarea a opté pour le modèle de la juste valeur et valorise ses immeubles de placement en conséquence à la juste valeur selon le guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » et ce, à chaque fois que celle-ci peut être déterminée de façon fiable. Sinon, ils sont laissés au coût et font l'objet de test
de valeurs au minimum une fois l'an et à chaque fois qu'il existe des indices de pertes de valeur.
La juste valeur des immeubles de placement est celle retenue par la Direction suivant les faits et circonstances et tenant compte de la destination des immeubles. Pour ce faire, la Direction s'appuie sur des expertises établies par des experts principalement externes donnant des évaluations droits inclus en prenant en compte une décote à hauteur des droits correspondant aux frais et droits de mutation. Ces droits ont été estimés en France à 6,9% (à l'exception de l'Ile de France fixés à 7,5%), en Italie à 4% (idem en 2015) et, en Espagne à 1,8% (Catalogne).
Depuis le 30 juin 2015, l'évaluation externe des actifs du groupe Altarea est confiée à Cushman & Wakefield (en France, en Italie et en Espagne) et Jones Lang Lasalle (en France).
Les experts utilisent deux méthodes :
Les revenus locatifs prennent notamment en compte :
L'évaluation des immeubles de placement à la juste valeur est conforme aux recommandations du « Rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne » présidé par M. Georges Barthès de Ruyter et émis en 2000 par la Commission des Opérations de Bourse. Les experts font par ailleurs référence au RICS appraisal and Valuation standards publié par la Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book.
Les immeubles en exploitation sont systématiquement évalués à la juste valeur.
Au 31 décembre 2016, l'intégralité de la valeur du patrimoine en exploitation a fait l'objet d'une expertise externe.
A chaque fois qu'il existe, pour un des immeubles de la Société, une valeur d'échange fixée dans le cadre de transaction éventuelle entre parties bien informées et consentantes et déterminée dans des conditions de marché normales, la société arbitre selon son jugement entre cette valeur et celle déterminée par l'expert.
Pour les immeubles développés pour compte propre, en complément du prix d'acquisition des terrains, les coûts engagés pour le développement et la construction des immeubles sont capitalisés à compter du démarrage du programme dès la phase de développement (prospection, montage : réponse au concours et pré-commercialisation, préalablement à la signature des promesses d'achat de foncier, phase administrative : obtention des autorisations avec le cas échéant signature de promesses d'achat de foncier), dès lors qu'il existe une assurance raisonnable d'obtenir les autorisations administratives. Ils concernent principalement les dépenses suivantes :
Les honoraires internes sont principalement les honoraires de gérance (gestion des projets) et les honoraires de MOD (maîtrise d'ouvrage déléguée) qui sont économiquement constitutifs du prix de revient de l'actif et sont donc incorporés dans le coût des immobilisations ou dans celui des stocks, le cas échéant. Le montant incorporé s'entend après élimination des marges internes
Depuis le 1er janvier 2009, les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) sont rentrés dans le champ d'application d'IAS 40 et sont évalués à la juste valeur suivant le guide d'IFRS 13 et lorsque les critères prédéfinis par la société sont remplis.
Le Groupe estime qu'un immeuble en cours de construction peut être évalué à la juste valeur de façon fiable si la majeure partie des incertitudes pesant sur la détermination de la valeur ont été levées ou si la date de livraison de l'immeuble est proche.
Pour estimer de façon fiable la juste valeur d'un immeuble en cours de construction les trois conditions suivantes doivent être toutes remplies :
Les immeubles de placement en cours de développement et de construction sont évalués en conséquence soit au coût, soit à la juste valeur :
Les immeubles en cours de développement et de construction évalués au coût sont les immeubles qui ne remplissent pas les critères définis par le groupe permettant d'estimer si la juste valeur de l'immeuble peut être déterminée de façon fiable.
Pour ces immeubles et dans l'hypothèse où il existe un retard au démarrage de leur construction ou lorsque la période de construction est anormalement allongée, le management apprécie au cas par cas le bien fondé d'un arrêt momentané de la capitalisation des frais financiers ou des honoraires internes encourus.
Pour ces immeubles – enregistrés dans les comptes au coût – est effectué au moins une fois l'an un test de dépréciation ou à chaque fois qu'il existe des indices de perte de valeur (augmentation du prix de revient, baisse des valeurs locatives attendues, retard significatif dans le déroulement du projet, retard dans l'avancement de la commercialisation, hausse des taux de capitalisation attendus …).
La valeur recouvrable de ces actifs qui restent comptabilisés au coût est appréciée par comparaison de leur prix de revient à terminaison et de leur valeur estimée sur la base des flux attendus pour la Société. Si la valeur recouvrable est inférieure au prix de revient à terminaison, une perte de valeur sous la forme d'une provision pour dépréciation est enregistrée au compte de résultat sur la ligne « Pertes de valeur sur immeubles de placement évalués au coût ».
La juste valeur des immeubles en cours de construction évalués à la juste valeur est déterminée à l'appui d'expertises principalement externes. L'expert évalue l'actif d'un bien comme s'il était complément achevé en tenant compte des conditions de marché à la date d'évaluation et des spécificités de l'actif. A cette valeur est déduit le
montant des dépenses non encore engagées à la date de clôture.
Le différentiel de la juste valeur des immeubles en cours de construction évalués à la juste valeur d'une période à une autre est comptabilisé au compte de résultat sur la ligne « Variations de valeur des immeubles de placement ».
Conformément à la norme IFRS 5, un actif non courant est classé en « actif détenu en vue de la vente » si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par l'utilisation continue.
Tel est le cas si l'actif est disponible en vue de la vente immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs et si sa vente est hautement probable.
Le caractère hautement probable est apprécié par l'existence d'un plan de vente de l'actif engagé par la direction du groupe, et d'un programme actif pour trouver un acheteur et finaliser le plan dans les douze mois à venir. Le management apprécie les situations ; lorsqu'il existe, à la date de clôture, une promesse de vente ou un engagement ferme, l'immeuble est systématiquement inclus dans les actifs détenus en vue de la vente.
L'actif est évalué à la juste valeur qui est généralement le montant convenu entre les parties diminué des coûts de la vente.
Pour qu'une activité soit réputée être abandonnée, la Société apprécie, selon les faits et circonstances, l'existence ou non d'un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou d'une région géographique.
En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et incorporels amortissables font l'objet d'un test de dépréciation dès lors qu'un indice interne ou externe de perte de valeur est décelé.
Les écarts d'acquisition et autres actifs incorporels à durée de vie indéterminée telle les marques Cogedim et Pitch Promotion font l'objet d'un test de dépréciation annuel systématique ou plus fréquemment si des événements ou des circonstances, internes ou externes, indiquent qu'une réduction de valeur est susceptible d'être intervenue.
La valeur au bilan des actifs (et certains passifs associés) directement liés ou affectables aux unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le cas échéant, à des groupes d'U.G.T.s, y inclus les actifs incorporels et écarts d'acquisition, est comparée à la valeur recouvrable de ces mêmes U.G.T.s ou groupes d'U.G T.s, définie comme le montant le plus élevé entre le prix de vente net des frais susceptibles d'être encourus pour réaliser la vente et leur valeur d'utilité. Une U.G.T. est le plus petit groupe identifiable d'actifs qui génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres actifs ou groupes d'actifs.
La valeur d'utilité de l'U.G.T.ou du regroupement de plusieurs U.G.T.s est déterminée selon une méthode multicritères qui s'appuie principalement sur la méthode des flux de trésorerie actualisés (D.C.F) confortée par les méthodes des comparables boursiers et des multiples de transactions.
Les principes de base de la méthode DCF sont les suivants :
L'approche par les multiples issus des comparables boursiers consiste à déterminer un échantillon de sociétés comparables cotées pour lesquelles un multiple est calculé et réappliqué aux agrégats jugés pertinents.
L'approche des multiples issus des transactions comparables consiste à sélectionner un panel de transactions portant sur des sociétés comparables et à les réappliquer aux agrégats jugés pertinents.
Des tables de sensibilité sont mises en place sur l'ensemble des tests de valeurs effectués.
Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur comptable des actifs (et certains passifs associés) au bilan s'avère supérieure à la valeur recouvrable de l'U.G.T ou du groupe d'U.G.T.s ; elle est imputée en priorité sur l'écart d'acquisition, puis sur les autres actifs incorporels et corporels au prorata de leur valeur comptable. La perte de valeur ainsi constatée est réversible, sauf celle constatée sur les écarts d'acquisition, non réversible.
Les stocks relèvent
Les frais financiers affectables aux programmes sont incorporés aux stocks conformément à la norme IAS 23 révisée.
Les « Stocks » sont évaluées au prix de revient sous déduction de la quote-part de prix de revient sortie à l'avancement pour les opérations réalisées en « Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement » ou en « Contrat de Promotion Immobilière ». Le prix de revient comprend
La marge éventuellement réalisée sur les honoraires internes au groupe est éliminée.
D'une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure à leur prix de revient, des dépréciations sont comptabilisées.
Les créances clients et les autres créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des dépréciations tenant compte des possibilités effectives de recouvrement.
Dans le cadre de la comptabilisation des contrats selon la méthode de l'avancement, les créances clients correspondent aux créances calculées à l'avancement (TTC) sous déduction des appels de fonds encaissés. Elles incluent donc :
Ces créances sont classées au bilan en :
Le groupe Altarea a choisi de ne pas mettre en œuvre la comptabilité de couverture proposée par la norme IAS 39.
Les principes d'application des normes IAS 32 et 39 et IFRS 7 sont les suivants :
Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu, moins les coûts de transaction directement attribuables. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif (TIE). La détermination des TIE initiaux a été réalisée par un actuaire. Les TIE n'ont pas été revus dans le contexte de chute des taux car l'impact sur les TIE est peu significatif.
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés à la juste valeur du prix payé qui inclut les coûts d'acquisitions liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur.
Pour les actifs et passifs financiers comme les actions cotées qui sont négociés activement sur les marchés financiers organisés, la juste valeur est déterminée par référence aux prix de marché publiés à la date de clôture.
Pour les autres actifs et passifs financiers comme les dérivés de gré à gré, swaps, caps … et qui sont traités sur des marchés actifs (marché comportant de nombreuses transactions, des prix affichés et cotés en continu), la juste valeur fait l'objet d'une estimation établie selon des modèles communément admis et réalisée par un actuaire et dans le respect du guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur ». Un modèle mathématique rassemble des méthodes de calculs fondées sur des théories financières reconnues. Est pris en compte la valorisation du risque de crédit (ou risque de défaut) d'Altarea sur ses contreparties bancaires et de celui des contreparties sur Altarea (Crédit Value Adjustment/Debit Value Adjustment). Altarea a retenu la méthode de calcul des probabilités de défaut par le marché secondaire (selon des spreads obligataires estimés des contreparties).
En dernier ressort, la Société évalue au coût les actifs et passifs financiers déduction faite de toute perte de valeur éventuelle. Il s'agit exclusivement de titres de participation non consolidés.
La valeur de réalisation des instruments financiers peut se révéler différente de la juste valeur déterminée pour la clôture de chaque exercice.
Les capitaux propres représentent l'intérêt résiduel des actifs après déduction des passifs.
Les frais d'émission des titres de capital et de fusion sont déduits du produit de l'émission.
Un instrument est un instrument de capitaux propres si l'instrument n'inclut aucune obligation contractuelle de remettre de la trésorerie ou un autre actif financier ou d'échanger des actifs ou passifs avec une autre entité à des conditions défavorables pour l'émetteur ; à ce titre, les Titres Subordonnés à Durée Indéterminée émis par Altarea SCA sont des instruments de capitaux propres.
Les instruments de capitaux propres qui ont été rachetés (actions propres) sont déduits des capitaux propres. Aucun profit ou perte n'est comptabilisé dans le compte de résultat lors de l'achat, de la vente, de l'émission ou de l'annulation d'instruments de capitaux propres de la Société.
Les paiements en actions sont des transactions fondées sur la valeur des titres de la société émettrice : options de souscription d'actions, droits d'attribution d'actions gratuites et Plans Epargne Entreprise (PEE).
Le règlement de ces droits peut se faire en instruments de capitaux propres ou en trésorerie : dans le groupe Altarea, tous les plans portant sur le titre Altarea doivent être réglés en instruments de capitaux propres.
Conformément aux dispositions de la norme IFRS 2, les paiements en actions consentis aux mandataires sociaux ou salariés d'Altarea ou des sociétés du groupe sont comptabilisés dans les états financiers selon les modalités suivantes : la juste valeur de l'instrument de capitaux propres attribué est comptabilisée en charge de personnel en contrepartie d'une augmentation des capitaux propres si le plan doit être réglé en instruments de capitaux propres, ou d'une dette si le plan doit être réglé en trésorerie.
Cette charge de personnel représentative de l'avantage accordé (correspondant à la juste valeur des services rendus par les salariés) est évaluée par un cabinet d'actuaire à la date d'attribution des options à partir du modèle mathématique binomial de Cox Ross Rubinstein calculé en fonction d'un turnover déterminé sur les trois derniers exercices. Ce modèle est adapté au plan prévoyant une durée d'indisponibilité et une période de blocage. La charge est étalée sur la période d'acquisition des droits. Les plans d'attribution d'actions et les PEE sont valorisés sur la base de la valeur de marché.
Le résultat non dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation, au cours de l'exercice.
Le résultat dilué par action est calculé selon la méthode du « rachat d'actions ». Suivant cette méthode, les fonds recueillis suite à l'exercice des bons ou options, sont supposés être affectés en priorité au rachat d'actions au prix de marché. Ce prix de marché correspond à la
moyenne des cours moyens mensuels de l'action Altarea pondérée des volumes échangés.
Le nombre théorique d'actions qui seraient ainsi rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre total des actions résultant de l'exercice des droits. Le nombre ainsi calculé vient s'ajouter au nombre moyen d'actions en circulation et constitue le dénominateur.
Lorsque le nombre théorique d'actions qui seraient ainsi rachetées au prix du marché est supérieur au nombre d'actions potentiellement dilutives, il n'en est pas tenu compte. Ainsi, le nombre moyen d'actions pondéré après effet dilutif est égal au nombre moyen d'actions avant effet dilutif.
Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la conversion éventuelle en actions ordinaires implique une réduction du résultat par action.
Au 31 décembre 2016, la dilution provient de droits à actions gratuites octroyés aux salariés ou mandataires sociaux du Groupe.
Les avantages au personnel sont comptabilisés selon la norme IAS 19 et ses amendements adoptés en juin 2012 par l'Union Européenne sur la ligne « charges de personnel » au compte de résultat à l'exception des réévaluations des passifs (ou des actifs) enregistrés directement dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés au moment de leur départ en retraite en fonction de leur ancienneté et de leur salaire à l'âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des prestations définies. De ce fait, la méthode utilisée pour évaluer le montant de l'engagement du groupe au regard des indemnités de fin de carrière est la méthode rétrospective des unités de crédit projetées prévue par la norme IAS 19.
Elle représente la valeur actuelle probable des droits acquis, évalués en tenant compte des augmentations de salaires jusqu'à l'âge de départ à la retraite, des probabilités de départ et de survie.
La formule de l'engagement passé peut se décomposer de la manière suivante :
Engagement passé = (droits acquis par le salarié) (probabilité qu'a l'entreprise de verser ces droits) (actualisation) (coefficient de charges patronales) (ancienneté acquise / ancienneté à la date du départ à la retraite)
Les principales hypothèses retenues pour cette estimation sont les suivantes :
Table de mortalité : TF et TH 2000-2002
Type de départ : selon les législations locales et pour la France, départ volontaire à la date de liquidation du régime à taux plein
Les écarts actuariels et d'évaluation sont directement comptabilisés dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.
Le montant de l'engagement ainsi déterminé est minoré de la valeur d'actifs éventuels de couverture (non applicable dans le cas présent).
Les dispositions de la loi de financement de la Sécurité Sociale de 2008 (départ à la retraite sur la base du volontariat au-delà de 65 ans) n'ont pas d'impact significatif sur le montant de l'engagement.
Ces avantages sont offerts à travers des régimes à cotisations définies. Dans le cadre de ces régimes le groupe n'a pas d'autre obligation que le paiement de cotisations ; la charge qui correspond aux cotisations versées est prise en compte en résultat sur l'exercice.
Il n'existe pas d'autres avantages à long terme accordés par le groupe.
Le cas échéant, les indemnités de rupture de contrat de travail sont provisionnées sur la base de la convention collective.
Les avantages à court terme incluent notamment, un accord d'intéressement des salariés au résultat de l'unité économique et sociale, signé entre les sociétés prestataires de services du groupe, membres de l'UES, et le comité d'entreprise ; et un plan de participation des salariés aux résultats de l'entreprise s'appliquant sur les résultats de l'unité économique et sociale suivant les accords de droit commun.
Les avantages du personnel à court terme incluant ceux résultant des accords ci-dessus détaillés sont portés en charges de l'exercice.
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou hautement probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente et pouvant être estimée de manière fiable. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont pas fixés avec précision.
En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d'exploitation du Groupe. Elles sont actualisées le cas échéant sur la base d'un taux de rendement avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif.
Les provisions non courantes incluent pour l'essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant le groupe Altarea à des tiers ou liées à l'octroi de garantie locatives aux acquéreurs de centres commerciaux.
Les passifs éventuels correspondent à une obligation potentielle dont la probabilité de survenance ou la détermination d'un montant fiable ne peuvent être établis. Ils ne sont pas comptabilisés. Une information en annexe est donnée sauf si les montants en jeu peuvent raisonnablement être estimés faibles.
Suite à l'exercice de l'option pour le régime fiscal des SIIC, le groupe Altarea est soumis à une fiscalité spécifique :
Les impôts sont comptabilisés selon la norme IAS 12.
Depuis l'exercice de l'option pour le régime fiscal des SIIC, les impôts différés sont calculés pour les sociétés n'ayant pas opté pour ce régime et pour le résultat taxable des sociétés du secteur SIIC. Ils sont constatés sur toutes les différences temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que sur les déficits fiscaux, selon la méthode du report variable.
La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant sera disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt différé. Les actifs d'impôt différé sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer sur la base d'un business plan fiscal établi par le management et dérivé du business plan de la Société établi sur une durée raisonnable.
Les actifs et passifs d'impôt différé sont évalués, selon la méthode du report variable, aux taux d'impôt dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d'impôt connus à la date de clôture.
Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un même taux.
Les produits des activités ordinaires sont comptabilisés lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs iront à la Société et que ces produits peuvent être évalués de manière fiable.
Les loyers nets comprennent : les revenus locatifs, les autres produits nets sous déduction des charges du foncier, les charges locatives non récupérées, les frais de gestion, et les dotations nettes aux provisions sur créances douteuses.
Les revenus locatifs comprennent les loyers bruts incluant l'impact de l'étalement sur la durée ferme du bail des paliers, des franchises et autres avantages octroyés contractuellement par le bailleur au preneur, notamment les allégements accordés au cours de la vie du bail.
Les autres produits nets regroupent les revenus et les charges comptabilisés au titre des droits d'entrée perçus, des indemnités de résiliation reçues et des indemnités d'éviction versées. Les indemnités de résiliation sont perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le bail avant son échéance contractuelle et sont comptabilisées en produit lors de leur constatation. Les indemnités d'éviction enregistrées en charge sont celles pour lesquelles il n'a pu être démontré qu'elles étaient à l'origine de l'amélioration de la rentabilité locative de l'immeuble.
Les charges du foncier correspondent aux charges des redevances des autorisations d'occupation temporaires, des baux emphytéotiques et des baux à construction, ceux-ci étant considérés comme des opérations de location simple.
Les charges locatives non récupérées correspondent aux charges normalement refacturables (charges locatives, impôts locaux,…) au locataire, mais restant à la charge du propriétaire du fait de leur plafonnement ou de la vacance des surfaces locatives.
Les frais de gestion regroupent toutes les autres charges afférentes à l'activité locative : les honoraires de gestion locative, les honoraires de commercialisation à l'exception des honoraires de première commercialisation qui sont incorporés au coût de production des actifs ainsi que la perte nette sur créances douteuses.
La marge immobilière est la différence entre le chiffre d'affaires et le coût des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions sur créances douteuses et stocks.
Elle correspond principalement à la marge réalisée par les secteurs Logement et Bureau ainsi qu'à la marge résultant de la cession de programmes connexes à l'activité de développement de centres commerciaux (coque d'hypermarchés, parkings,...) du secteur Commerces.
Pour les activités de promotion, la marge immobilière est reconnue dans les comptes d'Altarea selon « la méthode de l'avancement ».
L'intégralité des opérations de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement et de Contrat de Promotion Immobilière est concernée par cette méthode.
Les pertes sur « opérations nouvelles » sont inclues dans la marge immobilière.
Pour ces programmes, le chiffre d'affaires des ventes notariées est comptabilisé, selon la norme IAS 18 « Produits des activités ordinaires » et l'interprétation IFRIC 15 « Contrats de construction de biens immobiliers », proportionnellement à l'avancement technique des programmes mesuré par le prorata des coûts directement rattachables à la construction (hors le prix de revient du foncier qui est exclu du calcul) cumulés engagés par rapport au budget total prévisionnel (actualisé à chaque clôture) et à l'avancement de la commercialisation déterminé par le prorata des ventes régularisées sur le total des ventes budgétées. Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d'affaires est donc le démarrage des travaux de construction combiné à la signature d'actes authentiques de vente (ventes régularisées).
La marge immobilière est évaluée selon la méthode de la comptabilisation à l'avancement du revenu pour ces opérations de promotion, sur la base des critères suivants :
Les opérations d'achats / revente d'ensembles immobiliers sont comptabilisées au fur et à mesure des ventes régularisées. Pour ces opérations la marge immobilière fait ressortir d'une part le chiffre d'affaires (pour son montant net de TVA sur marge le cas échéant) et d'autre part le coût des ventes correspondant aux éléments de prix de revient.
Apparaissent en rubrique « Frais de structure nets » les produits et charges inhérents à l'activité des sociétés prestataires du groupe.
Les produits incluent, pour chacun des secteurs d'activité, les prestations de services réalisées pour compte de tiers telles que les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée connexes aux activités de Promotion, les prestations de gestion locative (syndic, ASL), de commercialisation ou de prestations diverses (travaux complémentaires acquéreurs), les honoraires internes de gestion ou gérance (nets des éliminations sur marge interne - cf note sur les Immeubles de placement ou les stocks).
Les charges incluent les coûts de personnel, les charges de structure (honoraires divers, loyers…) ainsi que les dotations aux amortissements des biens d'exploitation. Elles sont diminuées de la production immobilisée ou stockée de la période.
Les autres produits et charges concernent les sociétés non prestataires du Groupe. Ils correspondent à des charges de structure, et des produits divers de gestion. Les amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles autres que les actifs en exploitation sont également inclus dans cette rubrique.
Selon la norme IAS 17, un contrat de location est un accord par lequel le bailleur transfère au preneur pour une période déterminée le droit d'utilisation d'un actif en échange d'un paiement ou d'une série de paiements. La norme IAS 17 distingue les contrats de location financement, qui transfèrent la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif loué, des contrats de location simple.
Les revenus locatifs de la Société proviennent de contrats de location simple qui sont comptabilisés de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location. La Société conserve, en effet, la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de ses immeubles de placement.
La norme IAS 17 prévoit que les paliers, franchises et autres avantages octroyés soient comptabilisés de façon linéaire sur la durée ferme du contrat de location qui s'entend comme étant la période durant laquelle, le locataire ne dispose pas d'un droit de résiliation. Ils viennent en augmentation ou en diminution des revenus locatifs de la période.
Les droits d'entrée perçus par le bailleur s'analysent comme des compléments de loyers. A ce titre, la norme IAS 17 prévoit que les droits d'entrée sont étalés linéairement sur la durée ferme du bail.
Les indemnités de résiliation sont perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le bail avant son échéance contractuelle.
Ces indemnités sont rattachées à l'ancien contrat et sont comptabilisées en produits lors de l'exercice de leur constatation.
Lorsque le bailleur résilie un bail en cours, il verse une indemnité d'éviction au locataire en place.
Si le versement d'une indemnité d'éviction permet de modifier la performance de l'actif (augmentation du loyer donc de la valeur de l'actif), cette dépense peut être capitalisée. Dans le cas contraire, cette dépense est passée en charge.
Si le versement d'une indemnité d'éviction s'inscrit dans le cadre de travaux de rénovation lourde ou de reconstruction d'un immeuble pour lesquels il est nécessaire d'obtenir au préalable le départ des locataires, ce coût est capitalisé et inclus dans le prix de revient de l'actif en cours de développement ou de restructuration.
Les contrats de location de terrains ou de constructions, ou baux à construction, sont classés en tant que contrat de location simple ou location financement de la même manière que pour les contrats portant sur d'autres actifs.
Ces contrats sont classés en tant que contrats de locationfinancement s'ils transfèrent au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété ; à défaut, ces contrats sont classés en tant que contrat de location simple.
Un versement initial effectué à ce titre représente des préloyers qui sont enregistrés en charges constatées d'avance puis sont étalés sur la durée du contrat de location. Chaque contrat nécessite une analyse spécifique.
Le résultat de cession des immeubles de placement est la différence entre :
Le compte de résultat enregistre sur la période les ajustements de valeur de chaque immeuble évalué à la juste valeur sur la ligne « Ajustement de valeur des immeubles de placement évalués à la juste valeur » ; elle est déterminée de la façon suivante :
Valeur de marché hors droits à la clôture de la période (intégrant l'impact des paliers et franchises valorisé par l'expert) moins [Valeur de marché à la clôture de la période précédente si l'immeuble était évalué à la juste valeur ou valeur au coût si l'immeuble est mis pour la première fois à la juste valeur + montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice + effet de la période de l'étalement des paliers et franchises nets de l'étalement des droits d'entrée]
Le compte de résultat enregistre sur la période les pertes de valeur de chaque immeuble évalué au coût sur la ligne « Pertes de valeur nettes des immeubles de placement évalués au coût ».
Selon la norme IAS 23 révisée, le traitement comptable est l'incorporation des coûts d'emprunt directement attribuables à la construction des actifs qualifiés dans le coût de ceux-ci.
Les frais financiers affectables aux programmes sont, sauf exception, incorporés aux stocks ou aux immeubles en cours de développement et de construction durant la durée de construction de l'actif.
Le coût de l'endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts y compris l'effet de l'étalement des frais d'émission, les autres dettes financières, les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations, les produits de cession des valeurs mobilières de placement ainsi que l'impact lié aux flux d'échange de taux dans le cadre d'opérations de couverture de taux.
Lorsqu'il existe un retard significatif sur le projet de construction, la Direction peut estimer, s'il s'agit d'un retard anormalement long, de ne plus capitaliser les frais financiers affectables au programme. La Direction estime la date à laquelle la reprise de la capitalisation des frais financiers peut être réalisée.
Le poste actualisation des dettes et créances regroupe l'effet de l'actualisation des dettes et créances dont l'échéance est supérieure à un an.
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à l'option offerte par la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement, les intérêts perçus figurent dans les flux d'investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
La norme IFRS 8 « Secteurs opérationnels » impose la présentation d'une information par secteur opérationnel conforme à l'organisation de la Société et à son système de reporting interne, établi selon les méthodes de comptabilisation et d'évaluation IFRS. Un secteur opérationnel représente une activité de la Société qui encourt des produits et des charges et dont le résultat opérationnel est régulièrement examiné par la Gérance de la Société d'une part et ses dirigeants opérationnels d'autre part. Chaque secteur dispose d'informations financières isolées.
Le reporting interne de la Société repose sur l'analyse du résultat de la période selon
Selon ces deux axes d'analyse, le résultat opérationnel qui s'entend, dans ce cadre, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence, est suivi par secteur opérationnel.
Outre cet indicateur, les actifs comptables (et certains passifs associés) sont également suivis par secteur opérationnel dès lors qu'ils sont directement liés ou affectables à un secteur ; ils représentent l'actif économique du secteur considéré.
Les secteurs opérationnels de la Société sont :
« Commerces »: l'activité des centres commerciaux en exploitation et en développement
Des éléments de réconciliation appelés « Autres » permettent de rapprocher ces différents éléments de reporting aux indicateurs comptables.
Le coût de l'endettement, les variations de valeur des instruments financiers et leurs résultats de cession, l'impôt et le résultat des minoritaires ne sont pas affectables par secteur. Certains éléments de bilan tels les actifs et les passifs financiers sont réputés non affectables ou certains impôts différés actifs correspondant à l'activation de déficits fiscaux.
Il mesure la création de richesse disponible pour la politique de distribution au travers du résultat net, part du groupe du Cash-flow courant des opérations (FFO). Il s'entend comme étant le résultat net, part du groupe (ou, autrement dit, part revenant aux propriétaires de la société mère) hors les variations de valeur, les charges calculées, les frais de transaction et les variations d'impôt différé tels que définis ci-après.
Le Cash-flow opérationnel s'entend comme étant le résultat opérationnel hors les variations de valeur, les charges calculées et les indemnités (frais) de transactions tels que définis ci-après.
Le Cash-flow opérationnel de chaque secteur est présenté selon la trame suivante :
1 Fund From Operations
Il s'agit du coût de l'endettement net hors les charges calculées définies ci-après.
Il s'agit de l'impôt exigible de la période hors les impôts différés et hors les impôts exigibles afférents aux écarts de valeur (exit tax etc.) et aux distributions de dividendes.
Il s'agit de la part du Cash-flow courant des opérations (FFO) attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales. Après déduction de la part du Cash-flow courant des opérations (FFO) revenant aux minoritaires est présenté le Cash-flow courant des opérations (FFO), part du groupe soit la part revenant aux actionnaires d'Altarea sca puis le Cash-flow courant des opérations (FFO), part du groupe par action.
Les variations de valeur mesurent la création de valeur accumulée ou réalisée par la Société durant la période.
L'indicateur pertinent de suivi de la création de valeur est la variation de l'Actif Net Réévalué de continuation auquel participe le Cash-flow courant des opérations (FFO). Cet indicateur de gestion est présenté de façon détaillée dans le rapport d'activité.
La variation d'ANR est réconciliée avec le compte de résultat de la façon suivante :
Cash-flow courant des opérations (FFO)
Variations de valeur, les charges calculées et les frais de transaction
Distribution de dividendes
Les variations de valeurs concernent les gains et pertes du secteur Commerces:
Les charges calculées regroupent :
Les indemnités (frais) de transaction regroupent les honoraires et autres charges non récurrents engagés au titre des opérations de corporate développement qui ne sont pas éligibles à la capitalisation (par ex. les frais engagés au titre des regroupements d'entreprises ou prises de participation aboutis ou non) ou qui ne sont pas éligibles à la catégorie des frais d'émission (par ex. certaines commissions engagées au titre de la gestion du capital). Sont également inclus les produits ou indemnités (frais) ne relevant pas de la marche courante des affaires de la Société.
Il s'agit des charges calculées qui correspondent à l'étalement des frais d'émission d'emprunt.
Les variations de valeur représentent les ajustements de valeurs des instruments financiers évalués à la juste valeur ainsi que l'effet de l'actualisation des créances et dettes. Les résultats de cession des instruments financiers représentent les soultes engagées dans la période au titre de la restructuration ou l'annulation des instruments financiers.
Il s'agit de l'impôt différé enregistré au titre de la période et des impôts exigibles afférents aux écarts de valeur et distribution de dividendes (exit tax,..).
Il s'agit de la part revenant aux actionnaires minoritaires des filiales sur variations de valeur, charges calculées, indemnités (frais) de transaction et impôt différé.
| Commerces | Logement | Bureau | Autres | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | |||||
| Actifs et passifs opérationnels | |||||
| Immobilisations incorporelles | 17,9 | 214,5 | 24,2 | 1,4 | 257,9 |
| Immobilisations corporelles | 2,3 | 6,5 | 5,3 | 0,1 | 14,2 |
| Immeubles de placement | 4 217,7 | – | 38,3 | – | 4 256,0 |
| Titres et créances sur les sociétés en équivalence ou non consolidées |
196,9 | 122,8 | 92,4 | – | 412,0 |
| Besoin en fonds de roulement d'exploitation | 50,8 | 451,8 | 33,4 | (8,1) | 527,9 |
| Total actifs et passifs opérationnels | 4 485,6 | 795,6 | 193,6 | (6,7) | 5 468,0 |
| En millions d'euros | Commerces | Logement | Bureau | Autres | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs et passifs opérationnels | |||||
| Immobilisations incorporelles | 18,3 | 173,6 | 9,0 | 1,2 | 202,1 |
| Immobilisations corporelles | 2,7 | 3,5 | 0,0 | 0,0 | 6,2 |
| Immeubles de placement | 3 759,6 | – | – | – | 3 759,6 |
| Titres et créances sur les sociétés en équivalence ou non consolidées |
219,1 | 65,0 | 76,8 | – | 361,0 |
| Besoin en fonds de roulement d'exploitation | 38,2 | 317,9 | 51,2 | 22,0 | 429,3 |
| Total actifs et passifs opérationnels | 4 037,8 | 560,0 | 137,1 | 23,2 | 4 758,2 |
Se référer au compte de résultat analytique des états financiers.
| 31/12/2016 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Cash-flow courant des opérations (FFO) |
Variation de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | Cash-flow courant des opérations (FFO) |
Variation de valeurs, charges calculées, frais de transaction |
Total | |
| Revenus locatifs | 183,9 | – | 183,9 | 174,6 | – | 174,6 | |
| Charges du foncier | (4,8) | – | (4,8) | (5,0) | – | (5,0) | |
| Charges locatives non récupérées | (6,8) | – | (6,8) | (5,5) | – | (5,5) | |
| Frais de gestion | 1,5 | – | 1,5 | 1,4 | – | 1,4 | |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (5,5) | – | (5,5) | (5,0) | – | (5,0) | |
| LOYERS NETS | 168,3 | – | 168,3 | 160,5 | – | 160,5 | |
| Chiffre d'affaires Coûts des ventes |
1 362,4 (1 172,7) |
5,5 (5,5) |
1 368,0 (1 178,2) |
1 004,4 (863,1) |
6,5 (6,6) |
1 010,9 (869,7) |
|
| Charges commerciales | (61,9) | – | (61,9) | (44,9) | – | (44,9) | |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (7,8) | (0,4) | (8,2) | (7,1) | – | (7,1) | |
| Amortissement des relations clientèles | – | (4,6) | (4,6) | – | – | – | |
| MARGE IMMOBILIÈRE | 119,9 | (4,9) | 115,0 | 89,3 | (0,1) | 89,2 | |
| Prestations de services externes | 29,9 | – | 29,9 | 28,7 | 4,0 | 32,7 | |
| Production immobilisée et stockée | 124,0 | – | 124,0 | 99,4 | – | 99,4 | |
| Charges de personnel | (148,3) | (15,6) | (163,9) | (116,6) | (2,6) | (119,2) | |
| Autres charges de structure | (61,8) | (0,4) | (62,2) | (48,9) | (0,3) | (49,2) | |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation | – | (5,0) | (5,0) | – | (4,6) | (4,6) | |
| FRAIS DE STRUCTURE NETS | (56,3) | (21,0) | (77,2) | (37,4) | (3,5) | (40,9) | |
| Autres produits et charges | (0,6) | – | (0,6) | (6,6) | (0,0) | (6,7) | |
| Dotations aux amortissements | – | (0,8) | (0,8) | – | (0,6) | (0,6) | |
| Frais de transaction | – | (2,7) | (2,7) | – | (5,2) | (5,2) | |
| AUTRES | (0,6) | (3,5) | (4,1) | (6,6) | (5,8) | (12,4) | |
| Produits de cessions d'actifs de placement | – | 2,9 | 2,9 | – | 3,7 | 3,7 | |
| Valeur comptable des actifs cédés | – | (2,8) | (2,8) | – | (6,5) | (6,5) | |
| RÉSULTAT SUR CESSION D'ACTIFS DE PLACEMENT | – | 0,1 | 0,1 | – | (2,8) | (2,8) | |
| Variations de valeur des immeubles de placement | – | 177,2 | 177,2 | – | 113,5 | 113,5 | |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût | – | – | – | – | 5,2 | 5,2 | |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | – | (0,0) | (0,0) | – | – | – | |
| Dotation nette aux provisions | – | (1,1) | (1,1) | – | 0,2 | 0,2 | |
| Résultat Opérationnel avant quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence |
231,4 | 146,7 | 378,1 | 205,8 | 106,7 | 312,5 | |
| Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence | 43,1 | (5,5) | 37,6 | 24,2 | (10,8) | 13,4 | |
| Résultat Operationnel après quote-part du résultat net des sociétés mises en equivalence |
274,5 | 141,2 | 415,7 | 229,9 | 95,9 | 325,9 | |
| Coût de l'endettement net | (37,2) | (6,3) | (43,5) | (31,9) | (5,4) | (37,4) | |
| Charges financières | (53,1) | (6,3) | (59,4) | (47,4) | (5,4) | (52,8) | |
| Produits financiers | 15,9 | – | 15,9 | 15,4 | – | 15,4 | |
| Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers | – | (75,8) | (75,8) | – | (40,5) | (40,5) | |
| Actualisation des dettes et créances | – | (0,3) | (0,3) | – | (0,2) | (0,2) | |
| Résultat de cession de participation | – | (0,1) | (0,1) | 4,8 | 8,6 | 13,4 | |
| Dividendes | 0,1 | – | 0,1 | (0,0) | – | (0,0) | |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 237,5 | 58,7 | 296,3 | 202,8 | 58,5 | 261,3 | |
| Impôt sur les résultats | (1,4) | (27,5) | (28,9) | (0,9) | (3,9) | (4,8) | |
| Impôt exigible | (1,4) | – | (1,4) | (0,9) | (0,1) | (1,0) | |
| Impôt différé | – | (27,5) | (27,5) | – | (3,8) | (3,8) | |
| Résultat net des activités poursuivies | 236,1 | 31,3 | 267,4 | 201,9 | 54,6 | 256,5 | |
| dont Résultat des activités poursuivies, part des actionnaires d'Altarea SCA | 192,0 | (26,5) | 165,5 | 161,2 | 19,5 | 180,7 | |
| dont Résultat des activités poursuivies, part des actionnaires minoritaires des filiales |
44,1 | 57,8 | 101,8 | 40,7 | 35,1 | 75,8 | |
| Résultat net des activités cédées | – | 2,3 | 2,3 | – | (72,3) | (72,3) | |
| dont Résultat des activités cédées, part des actionnaires d'Altarea SCA | – | 2,3 | 2,3 | – | (72,3) | (72,3) | |
| dont Résultat des activités cédées, part des actionnaires minoritaires des filiales | – | – | – | – | – | – | |
| Résultat net | 236,1 | 33,5 | 269,6 | 201,9 | (17,7) | 184,1 | |
| dont Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA | 192,0 | (24,2) | 167,8 | 161,2 | (52,8) | 108,4 | |
| dont Résultat net, part des actionnaires minoritaires des filiales | 44,1 | 57,8 | 101,8 | 40,7 | 35,1 | 75,8 | |
| Nombre moyen d'actions non dilué (1) | 13 994 904 | 13 994 904 | 13 994 904 | 12 628 560 | 12 628 560 | 12 628 560 | |
| Résultat net des activités poursuivies, part des actionnaires d'Altarea SCA non | 13,72 | (1,89) | 11,83 | 12,76 | 1,54 | 14,31 | |
| dilué par action (€) | |||||||
| Résultat net des activités cédées, part des actionnaires d'Altarea SCA non dilué par action (€) |
– | 0,16 | 0,16 | – | (5,72) | (5,72) | |
| Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) | 13,72 | (1,73) | 11,99 | 12,76 | (4,18) | 8,58 | |
| Nombre moyen d'actions dilué (1) | 14 120 403 | 14 120 403 | 14 120 403 | 12 703 660 | 12 703 660 | 12 703 660 | |
| Résultat net des activités poursuivies, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) |
13,60 | (1,88) | 11,72 | 12,69 | 1,54 | 14,23 | |
| Résultat net des activités cédées, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par | – | 0,16 | 0,16 | – | (5,69) | (5,69) | |
| action (€) Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) |
13,60 | (1,72) | 11,88 | 12,69 | (4,16) | 8,53 | |
(1) En application de la norme IAS 33, le nombre moyen pondéré d'actions (dilué et non dilué) est ajusté de façon rétrospective pour prendre en compte l'augmentation de capital avec droits préférentiels de souscription intervenue au premier semestre 2016.
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | France | Italie | Espagne | Autres | Total | France | Italie | Espagne | Autres | Total | |
| Revenus locatifs | 162,0 | 14,0 | 8,0 | – | 183,9 | 149,8 | 17,0 | 7,9 | – | 174,6 | |
| Prestations de services externes | 21,4 | 0,3 | 0,3 | – | 21,9 | 20,6 | 0,4 | 0,3 | – | 21,3 | |
| Chiffre d'affaires de la marge immobilière | 5,5 | – | – | – | 5,5 | 6,5 | – | – | – | 6,5 | |
| COMMERCES PHYSIQUES | 188,9 | 14,2 | 8,2 | – | 211,3 | 176,9 | 17,3 | 8,2 | – | 202,4 | |
| Chiffre d'affaires | 1 066,5 | – | – | – | 1 066,5 | 883,3 | – | – | – | 883,3 | |
| Prestations de services externes | 1,1 | – | – | – | 1,1 | (0,2) | – | – | – | (0,2) | |
| LOGEMENTS | 1 067,6 | – | – | – | 1 067,6 | 883,1 | – | – | – | 883,1 | |
| Chiffre d'affaires | 295,9 | – | – | – | 295,9 | 121,1 | – | – | – | 121,1 | |
| Prestations de services externes | 5,9 | – | – | 0,5 | 6,4 | 6,8 | – | – | 0,6 | 7,4 | |
| BUREAUX | 301,8 | – | – | 0,5 | 302,4 | 127,9 | – | – | 0,6 | 128,5 | |
| Autres (Corporate) | 0,5 | – | – | – | 0,5 | 4,2 | – | – | – | 4,2 | |
| Total du Chiffre d'affaires | 1 558,8 | 14,2 | 8,2 | 0,5 | 1 581,7 | 1 192,1 | 17,3 | 8,2 | 0,6 | 1 218,2 |
En 2016 comme en 2015, un client a représenté plus de 10% du chiffre d'affaires du Groupe Altarea Cogedim pour un chiffre d'affaires total de respectivement 176 millions d'euros et 140 millions d'euros dans les secteurs Logement et Bureau.
En 2016, Altarea Cogedim a significativement renforcé ses fonds propres pour un montant total de 369 millions d'euros au travers de 3 opérations : 210 millions d'euros par augmentation de capital dans le marché, 127 millions d'euros sous forme de dividende en titres et 32 millions d'euros via une augmentation de capital réservée dans le cadre de l'acquisition de la société Pitch Promotion.
Ces opérations ont permis de financer la croissance du Groupe tout en baissant le niveau de LTV consolidé à 37,2%, contre 44,5% au 31 décembre 2015.
En 2016, le Groupe a livré deux centres commerciaux - L'Avenue 83 à Toulon-La Valette (54 000 m²) et Le Parks à Paris intra-muros (33 000 m²) - ainsi que la première tranche de la restructuration du centre Cap 3000 à Nice.
En 2016, Altarea Cogedim a signé la promesse d'AOT2 de la gare Paris-Austerlitz et de la COTDP3 de la gare Paris-Montparnasse. Le Groupe étoffe ainsi son portefeuille de gares parisiennes4 et renforce sa position de leader du commerce de flux en France.
Altarea Cogedim a acquis le 26 février 2016 100% du capital du promoteur Pitch Promotion. Pitch Promotion est consolidé à compter de cette date dans les comptes du Groupe.
Tirés par un environnement favorable, les placements de la promotion ont connu une très forte croissance, notamment en logement (+61% à 2 286 millions d'euros, soit 10 011 lots). Hors Pitch (société acquise en février 2016), le nombre de lots vendus s'élève à 8 372, en croissance de +39%5 .
Le Groupe a par ailleurs poursuivi sa stratégie d'extension de son maillage territorial, avec l'ouverture de 3 nouvelles agences régionales : Lille-Hauts de France, Rennes et Bayonne-Pays Basque.
Les grands projets urbains mixtes ont pour point commun le développement de programmes immobiliers complexes mixant logements, commerces, bureaux, mais également équipements publics et de loisirs (complexes hôteliers, culturels, sportifs…). Depuis quelques années, le Groupe a acquis un leadership incontestable dans ce domaine en apportant aux métropoles une solution immobilière intégrée, issue de son expertise multiproduits. En 2016, le Groupe confirme encore sa position avec le gain de trois concours majeurs (Issy Cœur de ville, Bordeaux Belvédère6 et Bobigny-La Place) totalisant 340 000 m² de surface de plancher.
Le pipeline de grands projets urbains en cours de montage ou de réalisation compte désormais 10 opérations pour une surface d'environ 700 000 m² et plus de 2,1 milliards d'euros7 de chiffre d'affaires potentiel.
2 Autorisation d'Occupation Temporaire.
3 Convention d'Occupation Temporaire du Domaine Public.
4 Le Groupe gère déjà les espaces commerciaux de la Gare du Nord et de la Gare de l'Est. 5
Les placements de Pitch Promotion ont été pris en compte à partir du 1er janvier 2016.
6 Le Groupe intervient sur ce projet en co-promotion à 50%. 7 En quote part.
Les principales sociétés du périmètre, sélectionnées selon des critères de chiffre d'affaires et de total actif, sont les suivantes:
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIÉTÉ | SIREN | Méthode | Intérêt | Intégration | Méthode | Intérêt | Intégration | |
| ALTAREA SCA | 335480877 | société mère | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% |
| Commerces physiques France ALDETA SAS (a) |
311765762 | IG | 33,3% | 100,0% | IG | 33,3% | 100,0% | |
| ALTA AUBETTE SNC | 452451362 | IG | 65,0% | 100,0% | IG | 65,0% | 100,0% | |
| ALTA AUSTERLITZ SNC | 812196616 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA CARRE DE SOIE SCI | 449231463 | co-entreprise | ME | 50,0% | 50,0% | ME | 50,0% | 50,0% |
| ALTA CRP AUBERGENVILLE SNC | 451226328 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP GENNEVILLIERS SNC ALTA CRP GUIPAVAS SNC |
488541228 451282628 |
IG IG |
51,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
51,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
|
| ALTA CRP LA VALETTE SNC | 494539687 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA CRP RUAUDIN SNC | 451248892 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA GRAMONT SAS | 795254952 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| ALTA ORGEVAL SNC | 795338441 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTA QWARTZ (ex ORI ALTA SNC) ALTABLUE SAS (a) |
433806726 522193796 |
IG IG |
100,0% 33,3% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
100,0% 33,3% |
100,0% 100,0% |
|
| ALTAREA FRANCE | 324814219 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTAREA MANAGEMENT | 509105375 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTAREA PROMOTION COMMERCE SNC | 420490948 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| AVENUE PAUL LANGEVIN SNC | 428272751 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| BERCY VILLAGE SCI | 384987517 | IG | 51,0% | 100,0% | IG | 51,0% | 100,0% | |
| Centre Commercial de THIAIS SNC Centre Commercial du KB SNC |
479873234 485045876 |
IG IG |
100,0% 65,0% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
100,0% 65,0% |
100,0% 100,0% |
|
| FONCIERE ALTAREA SAS | 353900699 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| LIMOGES INVEST SCI | 488237546 | IG | 75,0% | 100,0% | IG | 75,0% | 100,0% | |
| PETIT MENIN SCI | 481017952 | co-entreprise | ME | 50,0% | 50,0% | ME | 50,0% | 50,0% |
| SCI COEUR D'ORLY BUREAUX | 504255118 | co-entreprise | ME | 25,0% | 25,0% | ME | 25,0% | 25,0% |
| SCI MAC DONALD COMMERCE | 524049244 | entreprise associée | ME | 50,0% | 50,0% | ME | 50,0% | 50,0% |
| SIC RETAIL PARK LES VIGNOLES Société d'Amenagement de la GARE de L'EST SNC |
512086117 481104420 |
IG IG |
100,0% 51,0% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
100,0% 51,0% |
100,0% 100,0% |
|
| Société du Centre Commercial MASSY SNC | 950063040 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| TECI ET CIE SNC | 333784767 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Commerces physiques Italie | ||||||||
| ALTABASILIO SRL | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTACERRO SRL ALTAREA ITALIA SRL |
NA NA |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
100,0% 100,0% |
100,0% 100,0% |
|
| Commerces physiques Espagne | ||||||||
| ALTAREA ESPANA S.L | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| ALTAREA PATRIMAE S.L | NA | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| Diversification | ||||||||
| SEMMARIS | 662012491 | entreprise associée | ME | 33,3% | 33,3% | ME | 33,3% | 33,3% |
| Commerces on line RUE DU COMMERCE SAS |
422797720 | NI | 0,0% | 0,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| Logements | ||||||||
| ALTAREIT SCA | 552091050 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ALBATROS SNC | 803307354 | entreprise associée | ME | 46,1% | 46,2% | ME | 46,1% | 46,2% |
| ALTA FAUBOURG SAS | 444560874 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| Altarea Cogedim IDF Grande Métropole Altarea Cogedim Régions |
810928135 810847905 |
IG IG |
99,9% 99,9% |
100,0% 100,0% |
IG IG |
99,9% 99,9% |
100,0% 100,0% |
|
| Altarea Cogedim ZAC VLS (SNC) | 811910447 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| HISTOIRE ET PATRIMOINE SAS | 480309731 | entreprise associée | ME | 55,6% | 55,6% | ME | 55,6% | 55,6% |
| MASSY GRAND OUEST SNC - AF050 | 793338146 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| PITCH PROMOTION SAS (ex Alta Favart SAS) | 450042338 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| PITCH PROMOTION SNC SCCV DOMAINE PARISIS T1 |
422989715 798065959 |
entreprise associée | IG ME |
99,9% 49,9% |
100,0% 50,0% |
NI NI |
0,0% 0,0% |
0,0% 0,0% |
| SCCV PETITE REPUBLIQUE | 803204874 | entreprise associée | ME | 48,9% | 49,0% | NI | 0,0% | 0,0% |
| SCCV SPIRITO VERDE LOGEMENT | 793990193 | entreprise associée | ME | 50,9% | 51,0% | NI | 0,0% | 0,0% |
| SNC 91 BIS CHERCHE MIDI | 791262223 | entreprise associée | ME | 49,9% | 50,0% | NI | 0,0% | 0,0% |
| SNC CARRE BLANC | 801838244 | entreprise associée | ME | 30,0% | 30,0% | NI | 0,0% | 0,0% |
| SCCV ANNEMASSE FOSSARD | 803779438 | IG | 79,9% | 100,0% | IG | 79,9% | 100,0% | |
| SNC BORDEAUX FAURE DURAND INFLUENCE SCCV BOULOGNE VAUTHIER |
803042118 533782546 |
co-entreprise | ME IG |
49,9% 50,9% |
50,0% 100,0% |
ME IG |
49,9% 50,9% |
50,0% 100,0% |
| SCCV ROSSO | 538357492 | IG | 69,9% | 100,0% | IG | 69,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM PROVENCE | 442739413 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% |
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIÉTÉ | SIREN | Méthode | Intérêt | Intégration | Méthode | Intérêt | Intégration | |
| COGEDIM SAS | 54500814 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV CONFLANS FOCH | 802774810 | IG | 59,9% | 100,0% | IG | 59,9% | 100,0% | |
| SCCV MAISON ALFORT SANGNIER | 791796543 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV NANTERRE PRIVINCES FRANCAISES LOT A3 | 793491812 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV PANTIN MEHUL | 807671656 | IG | 50,9% | 100,0% | IG | 50,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM AQUITAINE | 388620015 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM ATLANTIQUE | 501734669 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM GRAND LYON | 300795358 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM GRENOBLE | 418868584 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON | 532818085 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM MEDITERRANEE | 312347784 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES | 447553207 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM PARIS METROPOLE | 319293916 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM SAVOIES-LEMAN | 348145541 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM VENTE | 309021277 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC CORESI | 380373035 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC COGEDIM GESTION | 380375097 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SNC ST GENIS - RUE DARCIEUX | 793115908 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| SCCV VITRY 82 | 793287392 | IG | 74,9% | 100,0% | IG | 74,9% | 100,0% | |
| Bureaux | ||||||||
| ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE PROMOTION SNC | 535056378 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% | |
| ACEP INVEST 2 CDG NEUILLY / EX ACEP INVEST 4 | 794194274 | entreprise associée | ME | 16,6% | 16,7% | ME | 16,6% | 16,7% |
| AF INVESTCO 4 (SCI) | 798601936 | entreprise associée | ME | 58,3% | 58,4% | ME | 58,3% | 58,4% |
| ISSY PONT SCI | 80486596 | co-entreprise | ME | 25,0% | 25,0% | ME | 25,0% | 25,0% |
| LYON 7 GARNIER VERCORS SNC | 798069365 | IG | 100,0% | 100,0% | IG | 100,0% | 100,0% | |
| PASCALPROPCO (SAS) | 437929813 | entreprise associée | ME | 15,0% | 15,1% | ME | 15,0% | 15,1% |
| SCCV 15 GERLAND | 522391382 | entreprise associée | ME | 49,9% | 50,0% | NI | 0,0% | 0,0% |
| SNC ATHENES CLICHY | 808359558 | IG | 99,8% | 100,0% | NI | 0,0% | 0,0% | |
| SNC EUROMED CENTER | 504704248 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SCCV SILOPARK | 799237722 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SNC ROBINI | 501765382 | co-entreprise | ME | 49,9% | 50,0% | ME | 49,9% | 50,0% |
| SNC COGEDIM ENTREPRISE | 424932903 | IG | 99,9% | 100,0% | IG | 99,9% | 100,0% |
| En nombre de sociétés | 31/12/2015 | Acquisition | Création | Cession | Absorption, dissolution, déconsolidation |
Changement de mode de consolidation |
31/12/2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Filiales en intégration globale | 308 | 27 | 33 | (2) | (13) | 2 | 355 |
| Coentreprises * | 92 | 1 | 6 | – | (9) | (2) | 88 |
| Entreprises associées * | 45 | 55 | 11 | – | (3) | 108 | |
| Total | 445 | 83 | 50 | (2) | (25) | – | 551 |
* Entités consolidées selon la méthode de la mise en équivalence
Les entrées de périmètre correspondent pour l'essentiel à l'acquisition du Groupe Pitch Promotion le 26 février 2016.
Les sorties de périmètre correspondent notamment à la cession de la société Rue du Commerce.
Il s'agit notamment sur l'exercice, de l'acquisition de Groupe Pitch Promotion.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Investissement en titres consolidés | (116,7) | (70,5) |
| Trésorerie des sociétés acquises | 35,5 | 3,6 |
| Total | (81,3) | (66,8) |
Le 26 février 2016, Altarea Cogedim via sa filiale Pitch Promotion SAS (ex Alta Favart) a acquis les 200 177 actions composant le capital de la société Pitch Promotion. A la signature du contrat de cession des parts, le Groupe détient 100% du capital du promoteur Pitch Promotion qui intervient à la fois en logement et en immobilier tertiaire et qui est présent en Ile de France et dans les grandes métropoles régionales.
Conformément aux accords, l'actionnaire principal de Pitch Promotion a réinvesti une partie du produit de cession à hauteur 31,7 millions d'euros en souscrivant à 190 000 actions Altarea dans le cadre d'une augmentation de capital réservée d'Altarea, soit environ 1,5% du capital.
Le prix d'acquisition (déterminé conformément aux principes décrits au § 2.3.3 des principes et méthodes comptables) s'élève à 127,0 millions d'euros.
Conformément à la norme IFRS 3 « Regroupements d'entreprises », l'évaluation à leur juste valeur des actifs acquis et des passifs assumés de la société a conduit à constater, bruts d'impôts différés, la marque à hauteur de 23,3 millions d'euros, les relations clients pour 10,1 millions d'euros, l'emprunt obligataire et les instruments financiers à leur juste valeur. Une fois ces retraitements constatés dans l'état de la situation financière à la date d'acquisition, un goodwill de 26,6 millions d'euros, établi selon la méthode du goodwill complet, a été reconnu.
Des passifs éventuels ont été identifiés et comptabilisés.
La juste valeur des actifs et passifs identifiables et les valeurs comptables correspondantes étaient les suivantes à la date d'acquisition :
| En millions d'euros | Juste Valeur | Valeur Comptable |
|---|---|---|
| Marque | 23,3 | – |
| Relations clientèles | 10,1 | – |
| Autres actifs non courants | 74,0 | 74,7 |
| Actifs courants | 240,6 | 240,6 |
| Trésorerie active | 33,5 | 33,5 |
| Total actifs | 381,5 | 348,8 |
| Passifs non courants et emprunts obligataires | 68,0 | 61,5 |
| Impots différés sur marque et relations clientèles | 11,5 | – |
| Passifs courants (dont passifs éventuels) | 201,5 | 200,5 |
| Trésorerie passive | 0,1 | 0,1 |
| Total dettes | 281,1 | 262,0 |
| Actif net | 100,4 | 86,8 |
| Ecart d'acquisition affecté, calculé à 100% | 26,6 | – |
| Valeur des capitaux propres à la date de prise de contrôle | 127,0 | 86,8 |
| Quote-part des actionnaires minoritaires directs de Pitch Promotion | – | – |
| Actif net acquis | 127,0 | 86,8 |
Conformément aux normes IFRS, des corrections sur ces évaluations peuvent être apportées dans un délai de 12 mois post-acquisition, induisant une modification correspondante de l'écart d'acquisition constaté et de son affectation. Ainsi l'identification et l'évaluation des actifs et passifs acquis effectuées de façon provisoire au 30 juin 2016 ont été ajustées au 31 décembre 2016. L'écart d'acquisition présenté ci-dessus est définitif et a été alloué aux secteurs d'activité du Groupe.
Le groupe intégré contribue à hauteur de 225,9 millions d'euros au chiffre d'affaires du Groupe (contribution sur 10 mois).
En application des normes IFRS 10,11 et 12, sont comptabilisées dans le poste titres et créances sur les sociétés mises en équivalence, les participations dans les co-entreprises ainsi que dans les entreprises associées y compris les créances rattachées à ces participations.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Valeur en équivalence des co-entreprises | 76,7 | 72,9 |
| Valeur en équivalence des entreprises associées | 141,2 | 124,0 |
| Valeur des Participations mises en équivalence | 218,0 | 196,9 |
| Titres non consolidés | 0,8 | 0,4 |
| Créances sur co-entreprises | 90,2 | 101,4 |
| Créances sur entreprises associées | 103,0 | 62,3 |
| Créances sur filiales en équivalence et participations non consolidées | 193,2 | 163,7 |
| Total Titres et créances sur les sociétés en équivalence et non consolidées | 412,0 | 361,0 |
La valeur comptable prise individuellement de chacune de ces sociétés n'est pas significative pour le Groupe.
| Co | Entreprises | 31/12/2016 | Co | Entreprises | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Entreprises | Associées | Entreprises | Associées | ||
| Eléments du bilan en quote-part : | ||||||
| Actifs non courants | 176,5 | 325,6 | 502,1 | 155,2 | 230,7 | 385,9 |
| Actifs courants | 203,4 | 324,4 | 527,7 | 217,3 | 114,4 | 331,7 |
| Total Actifs | 379,9 | 649,9 | 1 029,8 | 372,5 | 345,1 | 717,6 |
| Passifs non courants | 120,7 | 152,2 | 272,9 | 99,9 | 77,6 | 177,4 |
| Passifs courants | 182,5 | 356,5 | 539,0 | 199,6 | 143,6 | 343,2 |
| Total Dettes | 303,1 | 508,7 | 811,9 | 299,5 | 221,1 | 520,7 |
| Actif net en équivalence | 76,7 | 141,2 | 218,0 | 72,9 | 124,0 | 196,9 |
| Eléments du compte de résultat en quote-part : | ||||||
| Résultat opérationnel | 20,3 | 29,8 | 50,1 | 9,1 | 10,6 | 19,8 |
| Coût de l'endettement net | (2,7) | (2,1) | (4,8) | (2,3) | (0,9) | (3,3) |
| Variation de valeur des instruments de couverture | (0,4) | (0,0) | (0,4) | 0,2 | (0,0) | 0,2 |
| Résultat de cession des participations | – | 0,0 | 0,0 | – | (0,2) | (0,2) |
| Dividendes | – | 0,5 | 0,5 | – | 0,5 | 0,5 |
| Résultat net avant impôt | 17,2 | 28,2 | 45,3 | 7,0 | 10,0 | 17,0 |
| Impôts sur les sociétés | (2,6) | (5,0) | (7,7) | (0,7) | (2,9) | (3,5) |
| Résultat net après impôt en quote-part | 14,5 | 23,1 | 37,6 | 6,3 | 7,2 | 13,4 |
| Résultat hors groupe | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) | (0,0) |
| Résultat net, part du groupe | 14,5 | 23,1 | 37,6 | 6,3 | 7,1 | 13,4 |
Le chiffre d'affaires réalisé avec les co-entreprises par le groupe s'établit à 7,1 millions d'euros au 31 décembre 2016, contre 3,5 millions d'euros au 30 juin 2016 et 17,0 millions d'euros au 31 décembre 2015.
Le chiffre d'affaires réalisé avec les entreprises associées par le groupe s'établit à 16,5 millions d'euros au 31 décembre 2016 contre 8,3 millions d'euros au 30 juin 2016 et 7,0 millions d'euros au 31 décembre 2015.
La société Cogedim Résidences Services s'est engagée à verser des loyers dans le cadre de la prise à bail de Résidences Services Cogedim Club ®. En contrepartie, Cogedim Résidences Services reçoit des loyers des souslocataires.
Au 31 décembre 2016, les principaux engagements reçus par les co-entreprises concernent les cautions reçues des locataires pour 2,4 millions d'euros (en quote-part).
Des garanties financières d'achèvement ont été données dans le cadre de l'activité de promotion immobilière, et s'élèvent en quote-part à 20,7 millions d'euros.
En 2016, les loyers nets ont progressé de + 7,8 millions d'euros (+ 4,9 %) pour atteindre 168,3 millions d'euros. Cette progression s'explique principalement par l'ouverture de L'Avenue 83 à Toulon-La Valette en avril 2016, à l'acquisition à 100% du centre commercial Qwartz en mars 2015 et à la hausse à périmètre constant des loyers nets (+1,4 %).
La marge immobilière du groupe Altarea Cogedim s'établit au 31 décembre 2016 à 115,0 millions d'euros contre 89,2 millions d'euros au 31 décembre 2015. La croissance de + 25,8 millions est soutenue à la fois par le Logements et par le Bureaux. Cela s'explique par les premières retombées des excellentes performances opérationnelles des années 2015 et 2016 de la Promotion ainsi que par la contribution de Pitch Promotion, consolidée depuis le 26 février 2016 dans les comptes.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Intérêts obligataires et bancaires | (51,9) | (42,1) |
| Intérêts sur avances d'associés | (1,1) | (1,4) |
| Intérêts sur instruments de couverture de taux | (5,6) | (7,5) |
| Commissions de non utilisation | (2,5) | (2,3) |
| Autres charges financières | (0,8) | (0,4) |
| Frais financiers capitalisés | 8,8 | 6,3 |
| Charges financières FFO | (53,1) | (47,4) |
| Produits nets sur cession de VMP | 0,0 | 0,2 |
| Intérêts sur avances d'associés | 5,2 | 3,3 |
| Autres produits d'intérêts | 2,0 | 0,6 |
| Produits d'intérêts sur comptes courants bancaires | 0,0 | 0,0 |
| Intérêts sur instruments de couverture de taux | 8,7 | 11,4 |
| Produits financiers FFO | 15,9 | 15,4 |
| COÛT DE L'ENDETTEMENT NET FFO | (37,2) | (31,9) |
| Etalement des frais d'émission d'emprunt (1) | (6,3) | (5,4) |
| Charges financières calculées | (6,3) | (5,4) |
| COÛT DE L'ENDETTEMENT NET | (43,5) | (37,4) |
(1) Etalement selon la méthode du coût amorti des frais d'émission d'emprunts conformément aux normes IAS 32 / 39.
Les frais financiers capitalisés concernent uniquement les sociétés portant un actif éligible en cours de développement ou de construction (centres commerciaux et secteurs opérationnels de logements et bureaux) et viennent en diminution du poste d'intérêts auprès des établissements de crédit.
Le taux de capitalisation utilisé pour déterminer les montants des coûts d'emprunt pouvant être incorporés dans le coût des actifs correspond au taux des financements spécifiquement affectés au développement des actifs ou, s'il n'existe pas de financement spécifique, au coût moyen de l'endettement supporté par la Société et non spécifiquement affecté.
Le coût de financement moyen du Groupe Altarea Cogedim s'établit à 1,92% marge incluse au 31 décembre 2016, contre 1,94% à fin 2015.
Les variations de valeur et le résultat de cessions des instruments financiers constituent une charge nette de (75,8) millions d'euros au 31 décembre 2016 contre (40,5) million d'euros au 31 décembre 2015. Cela correspond à la somme des variations de valeur des instruments de couverture économique de taux d'intérêt utilisés par le Groupe et des soultes et primes supportées afin de procéder à la restructuration de plusieurs instruments de couverture. Les soultes et primes encourues au 31 décembre 2016 s'élèvent à (25,5) millions d'euros.
Au 31 décembre 2015, le Groupe a identifié une activité en cours de cession en vertu de l'application de la norme IFRS 5 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées ». il s'agissait de l'activité « Commerce online » de la filiale Rue du Commerce, cédée le 1er janvier 2016. Un protocole d'accord a été signé entre Carrefour et le Groupe sur le premier semestre, soldant toutes les discussions en cours et clôturant la cession. Le Groupe dégage à ce titre un profit de 2,3 millions d'euros.
La charge d'impôt s'analyse comme suit :
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Impôt courant | (1,4) | (1,0) |
| Activation de déficits et/ou consommation de déficit activé | (20,9) | (5,5) |
| Ecarts d'évaluation | 6,5 | 0,0 |
| Juste valeur des immeubles de placement | (3,4) | (5,3) |
| Juste valeur des instruments financiers de couverture | 0,7 | (3,3) |
| Marge à l'avancement | (7,2) | 12,8 |
| Autres différences temporelles | (3,2) | (2,6) |
| Impôt différé | (27,5) | (3,8) |
| (28,9) | (4,8) |
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Résultat avant impot des sociétés intégrées (hors activités destinées à la vente) |
258,6 | 247,9 |
| Economie (charge) d'impôt du groupe | (28,9) | (4,8) |
| Taux effectif d'impôt | (11,17)% | (1,94)% |
| Taux d'impôt en France | 34,43% | 34,43% |
| Impôt théorique | (89,0) | (85,4) |
| Ecart entre l'impôt théorique et l'impôt réel | 60,1 | 80,5 |
| Ecarts liés au statut SIIC des entités | 71,5 | 57,5 |
| Ecarts liés au traitement des déficits | (11,7) | 22,3 |
| Autres différences permanentes et différences de taux | 0,3 | 0,7 |
Les écarts liés au statut SIIC des entités correspondent aux économies d'impôt afférentes au résultat accumulé par les sociétés françaises ayant opté pour le régime SIIC.
Les écarts liés au traitement des déficits correspondent à la charge d'impôt afférente à des déficits générés dans l'exercice et non activés, et/ou à l'économie d'impôt afférente à la consommation ou l'activation dans l'exercice d'un déficit antérieur non activé.
| En millions d'euros | Au 31/12/2016 | Au 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Déficits fiscaux activés | 153,1 | 174,1 |
| Ecarts d'évaluation | (27,9) | (22,9) |
| Juste valeur des immeubles de placement | (26,5) | (23,1) |
| Juste valeur des instruments financiers | (0,8) | (3,1) |
| Marge à l'avancement | (16,6) | 2,4 |
| Autres différences temporelles | (0,9) | (3,7) |
| Impôts différés nets au bilan | 80,4 | 123,7 |
Les impôts différés relatifs aux écarts d'évaluation se réfèrent principalement aux marques détenues par le Groupe.
Les impôts différés relatifs aux activations de déficits fiscaux se rapportent principalement aux déficits activés dans le groupe d'intégration fiscale Altareit.
Les impôts différés sont calculés (pour les sociétés françaises qui constituent l'essentiel du périmètre du groupe) au taux de 34.43% en vigueur aujourd'hui en France. La loi de finances pour 2017 prévoit la baisse du taux de l'impôt sociétés, qui serait fixé à 28.92% au 1er janvier 2019 pour le groupe Altareit ; en conséquence une décote a été appliquée à l'impôt calculé sur les éléménts identifiés comme sans retournement avant cette date, à savoir d'une part les marques Cogedim et Pitch (impôt différé passif), d'autre part une fraction non consommée des déficits propres activés dans les sociétés Alta-Faubourg et Cogedim (impot différé actif).
.
Le résultat net par action non dilué (résultat de base par action) correspond au résultat net part du Groupe, rapporté au nombre moyen pondéré des actions en circulation au cours de l'exercice, déduction faite du nombre moyen pondéré de titres auto-détenus.
Pour le calcul du résultat net dilué par action, le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est ajusté pour tenir compte de l'effet potentiellement dilutif de tous les instruments de capitaux propres émis par la société.
Au 31 décembre 2016 comme en 2015, la dilution ne provient que de l'octroi de droits à actions gratuites de la société Altarea SCA aux salariés du groupe ou à ses mandataires sociaux.
Le nombre moyen d'actions 2015 a été corrigé afin de tenir compte de l'augmentation de capital réalisée avec Droits Préférentiels de Souscription en conformité avec la norme IAS 33.
Selon la norme IAS 33, le Droit Préférentiel de Souscription correspond à une valeur distribuée gratuitement aux actionnaires qui n'est pas représentative d'un résultat et qui entraine un ajustement à la hausse du nombre moyen d'actions afin de représenter cette perte de substance.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Numérateur | ||
| Résultat net des activités poursuivies, part du Groupe |
165,5 | 180,7 |
| Résultat net des activités cédées, part du Groupe |
2,3 | (72,3) |
| Résultat net, part du Groupe | 167,8 | 108,4 |
| Dénominateur | ||
| Nombre moyen d'actions pondéré non dilué | 13 994 904 | 12 628 560 |
| Effet des actions potentielles dilutives | ||
| Option de souscription d'actions | 0 | 0 |
| Droits d'attribution d'actions gratuites | 125 499 | 75 100 |
| Effet dilutif potentiel total | 125 499 | 75 100 |
| Nombre moyen d'actions pondéré dilué | 14 120 403 | 12 703 660 |
| Résultat net, part du Groupe, non dilué des activités poursuivies par action (en €) |
11,83 | 14,31 |
| Résultat net, part du Groupe, non dilué des activités cédées par action (en €) |
0,16 | (5,72) |
| Résultat net, part du Groupe, non dilué par action (en €) |
11,99 | 8,58 |
| Résultat net, part du Groupe, dilué des activités poursuivies par action (en €) |
11,72 | 14,23 |
| Résultat net dilué, part du Groupe, des activités cédées par action (en €) |
0,16 | (5,69) |
| Résultat net, part du Groupe, dilué par action (en €) |
11,88 | 8,53 |
| En nombre de titres et en euros | Nombre d'actions |
Nominal | Capital social |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2014 | 12 515 497 | 15,28 | 191 244 972 |
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2015 | 12 515 497 | 15,28 | 191 244 972 |
| augmentation de capital réservée aux actionnaires du groupe Pitch | 190 000 | 15,28 | 2 903 200 |
| conversion du dividende en actions | 821 762 | 15,28 | 12 556 523 |
| augmentation de capital du 13 juin 2016 | 1 503 028 | 15,28 | 22 966 268 |
| Nombre d'actions émises au 31 décembre 2016 | 15 030 287 | 15,28 | 229 670 964 |
La gestion du capital de la Société vise à assurer sa liquidité et à optimiser sa structure financière.
La Société a pour politique le maintien de son niveau de LTV en dessous de 45% sauf dépassement temporaire ou opérations exceptionnelles. Les clauses des contrats des crédits corporate stipulent notamment le respect d'un LTV Groupe inférieur à 60%.
La charge brute constatée au compte de résultat au titre des paiements en actions s'élève à (16,4) millions d'euros en 2016 contre (1,9) million d'euros en 2015.
Aucun plan de stock-options n'est en cours au 31 décembre 2016.
Sur les plans déjà existants au 31/12/2015, en 2016 :
Par ailleurs, suite à la politique salariale du Groupe Altarea Cogedim « Tous en Actions » mise en place en 2016, 258 803 actions gratuites ont été attribuées aux salariés du Groupe.
| Date d'attribution | Nombre de droits attribués |
Date d'acquisition | Droits en circulation au 31/12/2015 |
Attribution | Livraison | Droits annulés (*) | Droits en circulation au 31/12/2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Plans d'attribution sur titres altarea | |||||||
| 18 février 2013 | 82 900 | 18 février 2016 | 62 800 | (61 698) | (1 102) | – | |
| 17 juin 2013 | 3 000 | 17 avril 2016 | 3 000 | (3 000) | – | ||
| 01 février 2016 | 32 975 | 01 février 2017 | – | 32 975 | (2 495) | 30 480 | |
| 08 février 2016 | 30 864 | 08 février 2017 | – | 30 864 | (810) | 30 054 | |
| 25 février 2016 | 19 050 | 25 février 2017 | – | 19 050 | (350) | 18 700 | |
| 31 mars 2016 | 33 210 | 31 mars 2018 | – | 33 210 | (440) | 32 770 | |
| 07 avril 2016 | 8 506 | 07 avril 2017 | – | 8 506 | (10) | 8 496 | |
| 15 avril 2016 | 5 225 | 15 avril 2017 | – | 5 225 | (185) | 5 040 | |
| 11 juillet 2016 | 5 250 | 11 juillet 2017 | – | 5 250 | – | 5 250 | |
| 25 juillet 2016 | 4 775 | 25 juillet 2017 | – | 4 775 | (355) | 4 420 | |
| 19 octobre 2016 | 5 500 | 30 mars 2018 | – | 5 500 | – | 5 500 | |
| 10 novembre 2016 | 7 927 | 30 mars 2018 | – | 7 927 | (250) | 7 677 | |
| 10 novembre 2016 | 12 450 (**) | 11 avril 2019 | – | 12 450 | – | 12 450 | |
| 14 décembre 2016 | 33 365 (**) | 10 avril 2019 | – | 33 365 | – | 33 365 | |
| 15 décembre 2016 | 26 490 | 1 février 2018 | – | 26 490 | – | 26 490 | |
| 16 décembre 2016 | 33 216 | 1 février 2018 | – | 33 216 | – | 33 216 | |
| Total | 344 703 | 65 800 | 258 803 | (64 698) | (5 997) | 253 908 |
(*) : droits annulés pour motifs de départ, du fait de conditions de performance non atteintes de manière certaine ou de modifications de conditions des plans
(**) : plans soumis à des conditions de performance pour respectivement 60% et 50% des droits attribués
| 31/12/2016 | |
|---|---|
| Taux de dividende attendu | 6,50% |
| Volatilité attendue * | 21,26 % pour l'action Altarea et 16,83% pour l'indice IEIF Immobilier France |
| Taux d'intérêt sans risque | 0,00% |
| Modèle utilisé | Modèle binomial de Cox Ross Rubinstein / Méthode de Monte-Carlo* |
* Uniquement pour les plans soumis à des conditions de performance
Le prix de revient des actions propres est de 29,9 millions d'euros au 31 décembre 2016 pour 188 555 actions (dont 187 712 actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de plans d'attribution d'actions gratuites ou d'options de souscription d'actions et 843 actions affectées à un contrat de liquidité), contre 22,6 millions d'euros au 31 décembre 2015 pour 169 263 actions (dont 167 762 actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de plans d'attribution d'actions gratuites ou d'options de souscription d'actions et 1 501 actions affectées à un contrat de liquidité). Les actions propres sont éliminées par imputation directe en capitaux propres.
Au titre de l'exercice 2016, le versement d'un dividende en numéraire de 11,50 euros par action, soit un montant de 170,5 millions d'euros (sur la base du nombre d'actions en circulation à la date de clôture diminuée de l'autocontrôle), sera proposé au vote de la prochaine Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2016, dont la tenue est prévue le 11 mai 2017. Il s'accompagnera d'un versement proportionnel à l'associé commandité unique, la société Altafi 2, pour un montant de 2,6 millions d'euros représentant 1,5% du montant versé aux commanditaires.
Cette même assemblée offrira aux actionnaires l'option entre le paiement du dividende ordinaire en numéraire ou en actions à créer de la société. Le prix d'émission des actions nouvelles remises en paiement sera fixé comme étant égal à un prix non inférieur à 90% de la moyenne des premiers cours côtés lors des vingt séances de bourse précédant le jour de l'assemblée générale diminuée du montant du dividende unitaire de 11,50 euros qui sera décidé par l'Assemblée Générale.
Au titre de l'exercice 2015, l'Assemblée Générale des actionnaires du 15 avril 2016 a décidé, sur proposition du Conseil de Surveillance, le paiement d'un dividende de 11 En outre, une charge nette sur cession et/ou attribution gratuite des actions propres à des salariés de la Société a été comptabilisée directement dans les capitaux propres pour un montant brut de (7,5) millions d'euros au 31 décembre 2016 (4,9 millions d'euros nets d'impôt), contre (2,7) millions d'euros au 31 décembre 2015 (1,7 million d'euros nets d'impôt).
L'impact en trésorerie correspondant aux achats et cessions de la période s'élève à (14,8) millions d'euros au 31 décembre 2016 contre (5,7) millions d'euros au 31 décembre 2015.
euros par action, pour un montant global de 138,4 millions d'euros compte tenu des titres ayant droit au dividende à la date de son versement effectif. Il s'accompagne d'un versement proportionnel à l'associé commandité unique, la société Altafi 2, pour un montant de 2,1 millions d'euros représentant 1,5% du montant versé aux commanditaires.
L'Assemblée Générale a offert aux actionnaires l'option entre le paiement en numéraire ou en actions à créer de la Société. Le prix d'émission des actions nouvelles a été fixé à 154,51€, ce qui correspond à 90% de la moyenne des premiers cours cotés lors des vingt séances de bourse précédant le jour de l'Assemblée Générale diminuée du montant du dividende unitaire de 11€.
La période d'option s'est déroulée entre le 19 avril 2016 et le 26 avril 2016. L'option du paiement du dividende en actions a été souscrite à hauteur de 91,69% du total des actions en circulation et s'est traduite par la création de 821 762 actions nouvelles le 6 mai 2016.
Le paiement du dividende en numéraire est également intervenu le 6 mai 2016 pour un montant de 11,5 millions d'euros. Le paiement du dividende au commandité est intervenu le même jour pour un montant de 2,1 millions d'euros.
| Variation "non cash" | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2015 | Flux de trésorerie |
Etalement des frais d'émission |
Changement de périmètre |
Actualisatio n |
Autres impacts |
31/12/2016 | |
| Emprunts obligataires (hors intérêts courus) | 477,8 | 15,7 | 0,5 | 34,0 | – | – | 528,0 |
| Billets de trésorerie | 60,5 | 298,1 | – | – | – | – | 358,6 |
| Emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires | 2 153,1 | (216,1) | 5,8 | 58,9 | – | – | 2 001,7 |
| Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts bancaires |
2 691,4 | 97,7 | 6,3 | 92,9 | – | – | 2 888,3 |
| Intérêts courus sur emprunts obligataires et bancaires | 11,4 | 0,6 | – | 1,2 | – | – | 13,1 |
| Endettement obligataire et bancaire, hors découverts bancaires | 2 702,7 | 98,3 | 6,3 | 94,1 | – | – | 2 901,4 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | (266,0) | (177,4) | – | (35,0) | – | 0,0 | (478,4) |
| Découverts bancaires | 4,9 | (2,4) | – | 0,1 | – | – | 2,5 |
| Trésorerie nette | (261,1) | (179,8) | – | (35,0) | – | 0,0 | (475,9) |
| Endettement obligataire et bancaire net | 2 441,6 | (81,6) | 6,3 | 59,1 | – | 0,0 | 2 425,5 |
| Prêts participatifs et avances Groupe et associés (*) | 103,6 | 73,4 | – | (7,3) | – | 0,2 | 169,9 |
| Intérêts courus sur avances Groupe et associés | 5,8 | 1,1 | – | – | – | (0,2) | 6,7 |
| Endettement financier net | 2 551,0 | (7,0) | 6,3 | 51,8 | – | 0,0 | 2 602,1 |
(*) dont affectation de résultat aux comptes courants associés pour 9,1M€
Les emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires comprennent une dette de location financement pour un montant de 40,1 millions d'euros contre 36,0 millions d'euros au 31 décembre 2015. Cette dette finance notamment des immeubles de placement d'une valeur de 88,9 millions d'euros à fin décembre 2016.
Les financements ne sont pas tous tirés dans leur totalité au 31 décembre 2016.
La variation de périmètre correspond principalement à la consolidation du financement de Pitch Promotion dont le Groupe a pris le contrôle le 26 février 2016. Une partie de cet endettement a été remboursé sur l'exercice.
Le coût de l'endettement est analysé dans la note sur le résultat.
Les valeurs mobilières de placement classées en équivalents de trésorerie sont enregistrées à leur juste valeur à chaque arrêté comptable (cf. § 2.3.11 des principes et méthodes comptables).
Les montants présentés liés au changement de périmètre sont principalement relatifs à la prise de contrôle du promoteur Pitch Promotion.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| < 3 mois | 299,3 | 28,7 |
| De 3 à 6 mois | 218,0 | 226,1 |
| De 6 à 9 mois | 30,0 | 94,3 |
| De 9 à 12 mois | 158,6 | 55,9 |
| A moins d'1 an | 705,8 | 405,1 |
| A 2 ans | 175,3 | 435,5 |
| A 3 ans | 243,2 | 143,0 |
| A 4 ans | 265,3 | 499,6 |
| A 5 ans | 615,9 | 48,7 |
| De 1 à 5 ans | 1 299,6 | 1 126,8 |
| Plus de 5 ans | 926,4 | 1 202,3 |
| Frais d'émission restant à amortir | (27,9) | (26,6) |
| Total endettement obligataire et bancaire brut |
2 903,9 | 2 707,6 |
L'augmentation de la part à moins d'un an de l'endettement bancaire et obligataire s'explique par l'échéancier des billets de trésorerie et par l'arrivée à échéance de dettes obligataire et bancaire Corporate.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Hypothèques | 1 145,1 | 1 312,4 |
| Promesses d'hypothèques | 249,6 | 144,2 |
| Privilège de prêteur de deniers | 27,0 | 19,9 |
| Nantissement de créances | 6,5 | – |
| Nantissement de titres | 355,0 | 391,0 |
| Caution donnée par Altarea SCA | 159,0 | 200,0 |
| Non garanti | 989,5 | 666,7 |
| Total | 2 931,8 | 2 734,2 |
| Frais d'émission restant à amortir | (27,9) | (26,6) |
| Total endettement obligataire et bancaire brut |
2 903,9 | 2 707,6 |
Les hypothèques sont données en garantie des financements ou refinancements de centres commerciaux. Les promesses d'hypothèques et de privilège de prêteur de deniers concernent principalement les activités de Promotion. Les nantissements de titres ou les cautions sont des garanties données pour certains financements.
| Endettement obligataire et bancaire brut | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Taux variable |
Taux fixe | |||
| Au 31 décembre 2016 | 2 016,8 | 887,1 | 2 903,9 | ||
| Au 31 décembre 2015 | 1 948,3 | 759,4 | 2 707,6 |
La valeur de marché des dettes à taux fixe s'élève à 912,2 millions d'euros au 31 décembre 2016 contre 787,0 millions d'euros au 31 décembre 2015.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| < 3 mois | 14,8 | 10,5 |
| De 3 à 6 mois | 9,6 | 10,3 |
| De 6 à 9 mois | 10,6 | 10,0 |
| De 9 à 12 mois | 10,5 | 9,4 |
| A moins d'1 an | 45,5 | 40,1 |
| A 2 ans | 58,1 | 38,2 |
| A 3 ans | 55,4 | 49,5 |
| A 4 ans | 46,6 | 41,5 |
| A 5 ans | 34,5 | 29,1 |
| De 1 à 5 ans | 194,7 | 158,3 |
Ces charges futures d'intérêts concernent les emprunts et les instruments financiers.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Provision pour indemnité de départ en retraite |
9,5 | 8,7 |
| Autres provisions | 10,5 | 8,8 |
| Total Provisions | 20,0 | 17,4 |
La provision pour indemnité de départ en retraite a été valorisée, comme pour les exercices précédents, par un actuaire externe. Les principes d'évaluation et de comptabilisation sont détaillés dans les principes et méthodes comptables de la Société, § 2.3.15 « Avantages au personnel ». Les hypothèses principales de l'évaluation de l'engagement sont le taux de rotation des effectifs, le taux d'actualisation et le taux d'augmentation des salaires : une variation de +/- 0,50% de ces deux derniers critères n'entraineraient pas d'impact significatif.
Les autres provisions couvrent essentiellement :
| Immeubles de placement | |||
|---|---|---|---|
| En millions d'euros | évalués à la juste valeur |
évalués au coût | Total immeubles de placement |
| Au 1er janvier 2015 | 2 974,4 | 189,2 | 3 163,6 |
| Investissements / Dépenses ultérieures capitalisées | 131,9 | 124,4 | 256,3 |
| Variation de l'étalement des avantages consentis aux preneurs | (8,9) | – | (8,9) |
| Cessions/remboursements d'acomptes versés | (2,1) | (0,1) | (2,2) |
| Dépréciations nettes / abandon de projet | – | 5,2 | 5,2 |
| Transfert vers les actifs destinés à la vente ou vers et provenant d'autres catégories | – | (7,1) | (7,1) |
| Variation de la juste valeur | 113,5 | – | 113,5 |
| Variation de périmètre | 244,8 | (5,6) | 239,2 |
| Au 31 décembre 2015 | 3 453,6 | 306,0 | 3 759,6 |
| Investissements / Dépenses ultérieures capitalisées | 151,5 | 123,9 | 275,4 |
| Variation de l'étalement des avantages consentis aux preneurs | 7,5 | – | 7,5 |
| Cessions/remboursements d'acomptes versés | (2,8) | – | (2,8) |
| Dépréciations nettes / abandon de projet | – | – | – |
| Transfert vers les actifs destinés à la vente ou vers et provenant d'autres catégories | 9,9 | 29,2 | 39,1 |
| Variation de la juste valeur | 177,2 | – | 177,2 |
| Variation de périmètre | – | – | – |
| Au 31 décembre 2016 | 3 797,0 | 459,0 | 4 256,0 |
En 2016, des frais financiers pour un montant de 2,9 millions d'euros ont été capitalisés au titre des projets en développement et en construction (qu'ils soient comptabilisés à la valeur ou au coût).
Les principaux mouvements de 2016 concernent :
Conformément à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » et à la recommandation sur l'IFRS 13 établie par l'EPRA « EPRA Position Paper concernant l'IFRS 13 - Fair value measurement and illustrative disclosures, Février 2013 », Altarea Cogedim a décidé de présenter des paramètres supplémentaires servant à évaluer la juste valeur de son patrimoine immobilier.
Le Groupe Altarea Cogedim a jugé que la classification en niveau 3 de ses actifs était la plus adaptée. En effet, cette considération reflète la nature principalement non observable des données utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des états locatifs, les taux de les variations de juste valeur des centres en exploitation.
Les actifs en développement et en construction comptabilisés au coût concernent principalement les projets de l'extension du centre « Cap 3000 » à Saint Laurent du Var, et les redéveloppements de centres commerciaux situés en Ile de France.
capitalisation ou les taux de croissance annuelle moyen des loyers. Ainsi, les tableaux ci-dessous indiquent et présentent un certain nombre de paramètres chiffrés, utilisés pour déterminer la juste valeur du patrimoine immobilier d'Altarea Cogedim. Ces paramètres concernent uniquement les centres commerciaux contrôlés exclusivement par le Groupe Altarea Cogedim (sont donc exclus les actifs consolidés par mise en équivalence) et qui font l'objet d'une évaluation à la juste valeur par les experts.
| Taux de capitalisation initial |
Loyer en € par m2 |
Taux d'actualisation |
Taux de capitalisation de sortie |
TCAM des loyers nets |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| a | b | c | d | e | ||
| Maximum | 8,4% | 782 | 8,2% | 7,3% | 6,0% | |
| France | Minimum | 3,9% | 94 | 5,4% | 3,8% | 1,5% |
| Moyenne pondérée | 4,7% | 377 | 5,9% | 4,4% | 2,8% | |
| Maximum | 6,7% | 404 | 7,3% | 6,7% | 2,2% | |
| International | Minimum | 5,6% | 187 | 7,0% | 5,5% | 1,6% |
| Moyenne pondérée | 6,3% | 309 | 7,1% | 6,0% | 1,9% |
a - Le taux de capitalisation initial est le rendement locatif net sur la valeur d'expertise HD
b - Loyer annuel moyen (loyer minimum garanti + loyer variable) par actif et m2
e - Taux de Croissance Annuelle Moyenne (TCAM) des loyers nets
Sur la base du taux de capitalisation moyen pondéré du groupe, une hausse des taux de capitalisation de 0,25% dégraderait la valeur des immeubles de placement de (159,0) millions d'euros (ou -4,32%) alors qu'une diminution des taux de capitalisation de -0,25% améliorerait la valeur des immeubles de placement de 178,2 millions d'euros (ou 4,84%).
Les principaux aléas de développement et de construction de ces actifs sont les aléas liés à l'obtention des autorisations administratives, à la prise de retard du démarrage des projets ou à leur commercialisation lorsque le contexte économique devient moins favorable.
Les actifs de placement en cours de développement et de construction sont suivis par la Société en fonction de différentes phases selon que le projet est au stade de l'étude, ou dit maîtrisé (lorsque le projet est dit totalement maîtrisé, le foncier est sous promesse), ou encore autorisé lorsque les autorisations administratives ont été obtenues (Autorisations commerciales, CNEC et CDAC, et permis de construire) ou enfin, en cours de commercialisation et de construction. Cette valeur est déterminée sur la base de business plans établis en interne à un horizon de 5 années et revus à échéance régulière par le management. Les méthodes utilisées sont la capitalisation des revenus locatifs ou le « discounted cash flow ».
Les pertes de valeurs nettes sur les immeubles de placement au coût correspondent à la dépréciation de projets de centres commerciaux ou de bureaux arrêtés ou abandonnés ou encore retardés en raison de conditions locales de marché plus difficiles qu'attendues.
| En millions d'euros | Créances sur immobilisations |
Dettes sur immobilisations |
BFR investissement |
|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2015 | 4,4 | (84,9) | (80,6) |
| Variations | (0,4) | (54,4) | (54,8) |
| Actualisation | 0,0 | (0,2) | (0,2) |
| Transferts | – | – | – |
| Variation de périmètre | – | – | – |
| Au 31 décembre 2016 | 3,9 | (139,6) | (135,6) |
| Variation BFR au 31 décembre 2016 | (0,4) | (54,4) | (54,8) |
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Nature des actifs non courants acquis : | ||
| Immobilisations incorporelles | (3,6) | (3,0) |
| Immobilisations corporelles | (3,6) | (1,6) |
| Immeubles de placement | (238,9) | (233,1) |
| Total | (246,1) | (237,7) |
| En millions d'euros | Valeurs brutes | Amortissements et/ou dépréciations |
31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Ecarts d'acquisition | 394,9 | (239,6) | 155,3 | 128,7 |
| Marques | 89,9 | – | 89,9 | 66,6 |
| Relations clientèles | 191,7 | (186,2) | 5,5 | – |
| Logiciels | 25,3 | (18,5) | 6,8 | 6,2 |
| Droit au bail | 2,5 | (2,2) | 0,4 | 0,5 |
| Autres | 0,7 | (0,7) | 0,0 | 0,0 |
| Autres immobilisations incorporelles | 28,5 | (21,3) | 7,2 | 6,7 |
| Total | 705,0 | (447,1) | 257,9 | 202,1 |
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Valeur nette en début de période | 202,1 | 244,7 |
| Acquisition d'immobilisations incorporelles | 3,6 | 3,0 |
| Cession et mise au rebut | (0,1) | (1,4) |
| Variation de périmètre et autres * | 59,8 | (41,4) |
| Dotations nettes aux amortissements | (7,5) | (2,9) |
| Valeur nette en fin de période | 257,9 | 202,1 |
* Incidence de la norme IFRS 5 « Actifs non courants destinés à la vente et activités abandonnées » pour la cession de Rue du Commerce en 2015
Les marques concernent la marque historique Cogedim et la marque Pitch Promotion acquise lors de la prise de contrôle du promoteur le 26 février 2016. Ces marques sont à durée de vie indéfinie, et donc non amortissables.
Les écarts d'acquisition concernent l'écart d'acquisition historique de Cogedim et celui lié à l'acquisition de Pitch Promotion.
Le montant net des relations clientèles concerne les relations liées à l'acquisition du promoteur Pitch Promotion et sont amortissables linéairement à compter de la date d'acquisition, i.e. le 26 février 2016. Au 31 décembre, elles ont fait l'objet d'un amortissement à hauteur de 4,6 millions d'euros.
Le suivi des indicateurs d'activité des secteurs Logement et Bureau n'a décelé aucun indice de perte de valeur de ces activités.
Conformément aux principes et méthodes comptables appliqués par le Groupe (§ 2.3.3 et 2.3.8), les écarts d'acquisition ont fait l'objet d'un test de dépréciation au 31 décembre 2016. Sur la base des hypothèses ainsi décrites, les justes valeurs déterminées des actifs économiques des secteurs Logement et Bureau ne nécessitent pas la comptabilisation de dépréciation.
Un écart d'acquisition de 15 millions d'euros est affecté au secteur Commerces en raison des synergies apportées par l'acquisition de Cogedim. Cet écart d'acquisition a donc été testé séparément en regard de l'actif net réévalué de continuation de ce secteur.
Les écarts constatés au titre de l'acquisition de Cogedim et de Pitch Promotion restent donc au 31 décembre 2016 d'un montant total de 154,6 millions d'euros.
Les marques Cogedim et Pitch Promotion ont été testées individuellement et conjointement aux Unités Génératrices de Trésorerie Logement et Bureau. Aucune dépréciation n'est à comptabliser au 31 décembre 2016.
Synthèse des éléments composant le besoin en fonds de roulement d'exploitation
| Flux | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 | Généré par l'activité |
Variations de périmètre et autres |
|
| Stocks et en-cours nets | 978,1 | 711,5 | 137,5 | 129,2 | |
| Créances clients nettes | 192,1 | 149,3 | 28,9 | 13,9 | |
| Autres créances d'exploitation nettes | 328,0 | 321,3 | (44,5) | 51,2 | |
| Créances clients et autres créances d'exploitation nettes | 520,1 | 470,6 | (15,6) | 65,1 | |
| Dettes fournisseurs | (416,8) | (302,7) | (63,1) | (51,0) | |
| Autres dettes d'exploitation | (553,5) | (450,0) | 10,7 | (114,2) | |
| Dettes fournisseurs et autres dettes d'exploitation | (970,3) | (752,7) | (52,4) | (165,2) | |
| BFR d'exploitation | 527,9 | 429,3 | 69,5 | 29,0 |
Le besoin en fonds de roulement (BFR) d'exploitation du Groupe (hors les créances et dettes sur cession / acquisition d'actifs immobilisés) est essentiellement lié au secteur de la promotion. Les variations de périmètre sont principalement liées à la prise de contrôle du groupe Pitch Promotion.
| En millions d'euros | Stocks bruts | Dépréciations | Stocks nets |
|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2015 | 623,9 | (6,0) | 617,9 |
|---|---|---|---|
| Variation | 127,4 | – | 127,4 |
| Dotations | – | (0,6) | (0,6) |
| Reprises | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Transfert vers ou provenant d'autres catégories | 7,1 | – | 7,1 |
| Reclassement de l'activité en cours de cession * | (41,2) | 0,8 | (40,4) |
| Au 31 décembre 2015 | 717,2 | (5,8) | 711,5 |
| Variation | 137,0 | 0,1 | 137,1 |
| Dotations | – | (0,5) | (0,5) |
| Reprises | – | 0,9 | 0,9 |
| Transfert vers ou provenant d'autres catégories | (38,6) | (0,1) | (38,8) |
| Variation de périmètre | 166,4 | 1,5 | 168,0 |
| Au 31 décembre 2016 | 982,0 | (3,8) | 978,1 |
*Incidence de la norme IFRS 5 « Actifs non courants destinés à la vente et activités abandonnées » pour la cession de Rue du Commerce
La variation des stocks s'expliquent principalement par l'évolution de l'activité du Groupe, par les variations de périmètre (notamment, la prise de contrôle du promoteur Pitch Promotion) et des reclassements vers les immeubles de placement.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Créances clients et comptes rattachés brut | 211,9 | 168,2 |
| Perte de valeur à l'ouverture | (18,9) | (23,7) |
| Dotations | (6,1) | (7,2) |
| Variations de périmètre | (0,0) | 2,3 |
| Reprises | 5,1 | 4,6 |
| Reclassement de l'activité en cours de cession | 0,0 | 5,2 |
| Perte de valeur à la clôture | (19,8) | (18,9) |
| Créances clients nettes | 192,1 | 149,3 |
| Avances et acomptes versés | 36,0 | 32,7 |
| Créances de TVA | 194,1 | 232,4 |
| Débiteurs divers | 54,0 | 25,1 |
| Charges constatées d'avance | 29,0 | 18,3 |
| Comptes mandants débiteurs | 24,8 | 21,1 |
| Total autres créances d'exploitation brutes | 338,0 | 329,6 |
| Perte de valeur à l'ouverture | (8,3) | (6,5) |
| Dotations | (1,7) | (2,3) |
| Reprises | 0,1 | 0,6 |
| Autres variations | (0,0) | 0,0 |
| Perte de valeur à la clôture | (9,9) | (8,3) |
| Créances d'exploitation nettes | 328,0 | 321,3 |
| Créances clients et autres créances d'exploitation | 520,1 | 470,6 |
| Créances sur cession d'immobilisations | 3,9 | 4,4 |
| Créances clients et autres créances d'exploitation | 524,0 | 475,0 |
Les dotations sur créances clients nettes concernent principalement la dépréciation de certains clients dans le cadre du recouvrement des loyers.
Les créances au titre des Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement sont enregistrées toutes taxes comprises et représentent le chiffre d'affaires à l'avancement diminué des encaissements reçus des clients.
Détail des créances clients exigibles :
| En millions d'euros | 31/12/2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Total brut créances clients | 211,9 | |||||
| Dépréciations sur créances clients | (19,8) | |||||
| Total net créances clients | 192,1 | |||||
| Clients factures à établir | (22,4) | |||||
| Décalage clients à l'avancement | 60,7 | |||||
| Clients et comptes rattachés exigibles | 230,4 | |||||
| En millions d'euros | Total | Dans les temps |
A 30 jours | A 60 jours | A 90 jours | Au delà de 90 jours |
Clients et comptes rattachés exigibles 230,4 176,1 2,7 18,0 3,2 30,4
Les avances et acomptes correspondent essentiellement aux indemnités d'immobilisation versées par Cogedim aux vendeurs de terrains à la signature des promesses de ventes (pour celles qui ne sont pas cautionnées) dans le cadre de son activité de promotion. Elles sont imputables sur le prix à payer lors de la signature de l'achat du terrain.
Les avances terrains sont provisionnées à hauteur de 3,4 millions d'euros.
Dans le cadre de ses activités de gestion immobilière, et de transaction, le groupe présente à son bilan le solde de la trésorerie qu'il gère pour le compte de tiers.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 416,8 | 302,7 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 416,8 | 302,7 |
| Avances et acomptes reçus des clients | 333,6 | 233,6 |
| TVA collectée | 75,0 | 110,7 |
| Autres dettes fiscales et sociales | 49,9 | 39,8 |
| Produits constatés d'avance | 2,9 | 2,9 |
| Autres dettes | 67,3 | 41,9 |
| Comptes mandants créditeurs | 24,8 | 21,1 |
| Autres dettes d'exploitation | 553,5 | 450,0 |
| Dettes sur immobilisations | 139,6 | 84,9 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 109,9 | 837,7 |
Ce poste comprend les avances nettes reçues des clients dans les programmes immobiliers où les créances clients TTC calculées à l'avancement sont supérieures aux appels de fonds encaissés.
Les dettes sur acquisition d'immobilisations concernent principalement les dettes fournisseurs des centres commerciaux venant d'être livrés ou en cours de construction.
Dans le cadre de ses activités opérationnelles et financières, le groupe est exposé aux risques suivants : le risque de taux d'intérêt, le risque de liquidité, le risque de contrepartie, le risque de change.
| Actifs et passifs financiers évalués au coût amorti |
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Valeur totale au bilan |
Actifs non financiers |
Prêts Créances |
Dettes au coût amorti |
Actifs disponibles à la vente |
Actifs et passifs à la juste valeur par résultat |
Niveau1 * | Niveau 2 ** | Niveau 3 *** |
| ACTIFS NON COURANTS | 421,1 | 218,0 | 202,3 | – | 0,8 | – | – | – | 0,8 |
| Titres et investissements dans les sociétés mises en équivalence ou non consolidées |
412,0 | 218,0 | 193,2 | – | 0,8 | – | – | – | 0,8 |
| Prêts et créances (non courant) | 9,1 | – | 9,1 | – | – | – | – | – | – |
| ACTIFS COURANTS | 1 059,1 | – | 1 037,2 | – | – | 21,8 | 11,7 | 10,2 | – |
| Clients et autres créances | 524,0 | – | 524,0 | – | – | – | – | – | – |
| Prêts et créances financières (courant) | 46,4 | – | 46,4 | – | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 10,2 | – | – | – | – | 10,2 | – | 10,2 | – |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 478,4 | – | 466,8 | – | – | 11,7 | 11,7 | – | – |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 312,3 | – | – | 2 312,3 | – | – | – | – | – |
| Emprunts et dettes financières | 2 280,7 | – | – | 2 280,7 | – | – | – | – | – |
| Dépôts et cautionnements reçus | 31,7 | – | – | 31,7 | – | – | – | – | – |
| PASSIFS COURANTS | 1 985,1 | – | – | 1 909,8 | – | 75,3 | – | 75,3 | – |
| Emprunts et dettes financières | 799,9 | – | – | 799,9 | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 75,3 | – | – | – | – | 75,3 | – | 75,3 | – |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 109,9 | – | – | 1 109,9 | – | – | – | – | – |
| Dettes auprès des actionnaires | 0,0 | – | – | 0,0 | – | – | – | – | – |
* Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
** Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
*** Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables
Les titres non consolidés classés en actifs disponibles à la vente sont évalués à leur juste valeur, cette dernière ayant été déterminée sur la base de leur situation comptable nette, sans détermination d'hypothèses de valorisation.
La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1.
| Actifs et passifs financiers évalués au coût amorti |
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Valeur totale au bilan |
Actifs non financiers |
Prêts Créances |
Dettes au coût amorti |
Actifs disponibles à la vente |
Actifs et passifs à la juste valeur par résultat |
Niveau1* | Niveau 2** | Niveau 3*** |
| ACTIFS NON COURANTS | 403,9 | 196,9 | 206,6 | – | 0,4 | – | – | – | 0,4 |
| Titres et investissements dans les sociétés mises en équivalence ou non consolidées |
361,0 | 196,9 | 163,7 | – | 0,4 | – | – | – | 0,4 |
| Prêts et créances (non courant) | 42,9 | – | 42,9 | – | – | – | – | – | – |
| ACTIFS COURANTS | 790,2 | – | 659,1 | – | – | 131,1 | 111,0 | 20,0 | – |
| Clients et autres créances | 475,0 | – | 475,0 | – | – | – | – | – | – |
| Prêts et créances financières (courant) | 29,2 | – | 29,2 | – | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 20,0 | – | – | – | – | 20,0 | – | 20,0 | – |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 266,0 | – | 155,0 | – | – | 111,0 | 111,0 | – | – |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 396,3 | – | – | 2 396,3 | – | – | – | – | – |
| Emprunts et dettes financières | 2 366,4 | – | – | 2 366,4 | – | – | – | – | – |
| Dépôts et cautionnements reçus | 29,8 | – | – | 29,8 | – | – | – | – | – |
| PASSIFS COURANTS | 1 325,6 | – | – | 1 288,8 | – | 36,7 | – | 36,7 | – |
| Emprunts et dettes financières | 450,6 | – | – | 450,6 | – | – | – | – | – |
| Instruments financiers dérivés | 37,3 | – | – | 0,6 | – | 36,7 | – | 36,7 | – |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 837,7 | – | – | 837,7 | – | – | – | – | – |
| Dettes auprès des actionnaires | 0,0 | – | – | 0,0 | – | – | – | – | – |
Altarea détient un portefeuille de swaps, caps et collars destiné à la couverture du risque de taux sur son endettement financier à taux variable.
Altarea n'a pas opté pour la comptabilité de couverture prévue par la norme IAS 39.
Les instruments dérivés sont comptabilisés à la juste valeur.
Leur évaluation, conformément à IFRS 13, tient compte de l'ajustement de crédit de valeur (CVA), lorsque la valorisation est positive, et de l'ajustement de débit de valeur (DVA), lorsque la valorisation est négative. Cet ajustement mesure, par l'application à chaque date de flux
de la valorisation d'une probabilité de défaut, le risque de contrepartie, qui se définit comme le risque de devoir remplacer une opération de couverture au taux de marché en vigueur à la suite d'un défaut d'une des contreparties. Le CVA, calculé pour une contrepartie donnée, considère la probabilité de défaut de cette contrepartie. Le DVA, basé sur le risque de crédit de la Société, correspond à la perte à laquelle la contrepartie pourrait faire face en cas de défaut de la Société.
L'impact est une variation de juste valeur des instruments financiers dérivés positive de 3.5 millions d'euros sur le résultat net de la période.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Swaps de taux d'intérêts | (69,0) | (18,6) |
| Collars de taux d'intérêts | – | (2,1) |
| Caps de taux d'intérêts | 0,3 | 0,5 |
| Intérêts courus non échus | 3,6 | 3,4 |
| Primes et soultes restant à payer | – | (0,6) |
| Total | (65,1) | (17,3) |
Les instruments dérivés ont été valorisés par une actualisation des flux de trésorerie futurs estimés sur la base de la courbe des taux d'intérêts au 31 décembre 2016.
| déc. 2016 | déc. 2017 | déc. 2018 | déc. 2019 | déc. 2020 | déc. 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ALTAREA payeur à taux fixe - swap | 690,9 | 1 467,4 | 2 147,2 | 2 020,7 | 2 216,5 | 1 990,2 |
| ALTAREA payeur à taux variable - swap | 330,0 | 230,0 | 230,0 | 230,0 | 230,0 | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - collar | – | – | – | – | – | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - cap | 958,0 | 940,5 | 181,5 | 75,0 | 75,0 | – |
| Total | 1 978,9 | 2 637,9 | 2 558,7 | 2 325,7 | 2 521,5 | 1 990,2 |
| Taux moyen de couverture | 0,10% | 0,70% | 1,16% | 1,00% | 1,02% | 1,04% |
| déc. 2015 | déc. 2016 | déc. 2017 | déc. 2018 | déc. 2019 | déc. 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ALTAREA payeur à taux fixe - swap | 1 312,5 | 1 349,7 | 1 465,7 | 1 720,6 | 1 487,8 | 1 486,5 |
| ALTAREA payeur à taux fixe - collar | 50,0 | – | – | – | – | – |
| ALTAREA payeur à taux fixe - cap | 187,0 | 148,9 | 75,0 | 75,0 | 75,0 | 75,0 |
| Total | 1 549,5 | 1 498,6 | 1 540,7 | 1 795,6 | 1 562,8 | 1 561,5 |
| Taux moyen de couverture | 0,62% | 0,54% | 1,01% | 1,44% | 1,16% | 1,16% |
| déc. 2016 | déc. 2017 | déc. 2018 | déc. 2019 | déc. 2020 | déc. 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Endettement obligataire et bancaire à taux fixe | (891,2) | (679,1) | (676,4) | (523,6) | (520,9) | (288,2) |
| Endettement bancaire à taux variable | (2 012,7) | (1 519,0) | (1 346,5) | (1 256,0) | (993,5) | (611,9) |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) | 478,4 | – | – | – | – | – |
| Position nette avant gestion | (2 425,5) | (2 198,1) | (2 022,8) | (1 779,7) | (1 514,4) | (900,1) |
| Swap | 1 020,9 | 1 697,4 | 2 377,2 | 2 250,7 | 2 446,5 | 1 990,2 |
| Collar | – | – | – | – | – | – |
| Cap | 958,0 | 940,5 | 181,5 | 75,0 | 75,0 | – |
| Total Instruments Financiers Dérivés | 1 978,9 | 2 637,9 | 2 558,7 | 2 325,7 | 2 521,5 | 1 990,2 |
| Position nette après gestion | (446,6) | 439,9 | 535,8 | 546,1 | 1 007,1 | 1 090,1 |
| déc. 2015 | déc. 2016 | déc. 2017 | déc. 2018 | déc. 2019 | déc. 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Endettement obligataire et bancaire à taux fixe | (762,7) | (751,9) | (550,0) | (548,1) | (396,2) | (394,2) |
| Endettement bancaire à taux variable | (1 944,9) | (1 550,6) | (1 317,0) | (1 176,0) | (828,3) | (783,3) |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) | 266,0 | – | – | – | – | – |
| Position nette avant gestion | (2 441,6) | (2 302,5) | (1 867,0) | (1 724,0) | (1 224,4) | (1 177,5) |
| Swap | 1 312,5 | 1 349,7 | 1 465,7 | 1 720,6 | 1 487,8 | 1 486,5 |
| Collar | 50,0 | – | – | – | – | – |
| Cap | 187,0 | 148,9 | 75,0 | 75,0 | 75,0 | 75,0 |
| Total Instruments Financiers Dérivés | 1 549,5 | 1 498,6 | 1 540,7 | 1 795,6 | 1 562,8 | 1 561,5 |
| Position nette après gestion | (892,1) | (803,9) | (326,3) | 71,6 | 338,3 | 384,0 |
Le tableau suivant montre la sensibilité au risque de taux (incluant l'impact des instruments de couverture) sur l'ensemble du portefeuille des emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à taux variable et sur les instruments dérivés.
| Augmentation / Diminution | Incidence du gain ou de la perte | Incidence sur la valeur en portefeuille | |
|---|---|---|---|
| des taux d'intérêts | sur le résultat avant impôt | d'instruments financiers | |
| 31/12/2016 | +50 bps | -4,0 millions d'euros | +72,3 millions d'euros |
| -50 bps | +0,1 millions d'euros | -74,9 millions d'euros | |
| 31/12/2015 | +50 bps | -2,6 millions d'euros | +58,9 millions d'euros |
| -50 bps | +2,6 millions d'euros | -61,6 millions d'euros |
Le Groupe dispose à l'actif de son bilan d'une trésorerie d'un montant de 478,4 millions d'euros au 31 décembre 2016 contre 266 millions d'euros au 31 décembre 2015, ce qui constitue son premier outil de gestion du risque de liquidité.
Une partie de cette trésorerie est qualifiée de non disponible pour le Groupe, tout en étant disponible pour les besoins propres des filiales qui la portent : au 31 décembre 2016, le montant de cette trésorerie à utilisation restrictive s'élève à 147,2 millions d'euros.
A cette date, en sus de la trésorerie disponible d'un montant de 331,3 millions d'euros, le Groupe dispose également de 542,4 millions d'euros supplémentaires de trésorerie mobilisable (sous la forme de lignes de crédit corporate confirmées non utilisées et non affectées à des projets) et de 149,4 millions de trésorerie mobilisable pour des projets.
Les covenants (ratios financiers) à respecter au titre du Groupe concernent les crédits corporate obligataires cotés et bancaires pour un montant de 1 052,3 millions d'euros dont le crédit bancaire souscrit par Cogedim SAS pour un montant de 235 millions d'euros.
Les covenants à respecter au titre de l'ensemble consolidé Foncière Altarea (holding de l'activité commerce physique à l'exception des centres commerciaux directement détenus par Altarea SCA ou via sa filiale Altablue pour Cap 3000) concernent des crédits bancaires corporate souscrits par Altarea SCA (pour un montant de 163,3 millions d'euros) et le crédit obligataire privé souscrit par Foncière Altarea (pour un montant de 150 millions d'euros).
Le crédit bancaire souscrit par Cogedim SAS est également soumis à des covenants de levier.
| Covenants Groupe Altarea |
31/12/16 | Covenants Foncière Altarea consolidé |
31/12/16 | Covenants Cogedim consolidé |
31/12/16 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loan To Value (LTV) | ||||||
| Dette financière obligataire et bancaire nette /valeur réévaluée du patrimoine de la Société |
< 60% | 37,2% | < 50% | 26,9% | ||
| Interest Cover Ratio (ICR) | ||||||
| Résultat opérationnel (colonne FFO ou cash-flow des opérations) / Coût de l'endettement net (colonne FFO) de la Société |
> 2 | 7,4 | > 1,8 | 9,5 | ||
| Levier | ||||||
| Levier : Dette financière nette/EBITDA | <= 5 | 3,5 | ||||
| Gearing : Dette financière nette/Fonds propres | <= 3 | 0,7 | ||||
| ICR : EBITDA/Frais financiers nets | >= 2 | 6,8 |
Les covenants spécifiques aux crédits hypothécaires de financement des centres en exploitation :
contraignants que pour les crédits des centres en exploitation dans la limite des valeurs suivantes : DSCR > 2,0 et LTV < 60%.
Au 31 décembre 2016, la société respecte contractuellement l'ensemble de ses covenants. S'il s'avérait hautement probable que des remboursements partiels de certaines dettes hypothécaires devaient intervenir ultérieurement, le montant de ces remboursements est inscrit en passif courant jusqu'à sa date d'exigibilité.
La mise en place de produits dérivés pour limiter le risque de taux expose le groupe à une éventuelle défaillance d'une contrepartie. Afin de limiter ce risque, le groupe ne réalise des opérations de couverture qu'avec les plus grandes institutions financières.
La Société intervenant exclusivement dans la zone Euro, aucune couverture de change n'a été mise en place.
La répartition du capital et des droits de vote d'Altarea est la suivante :
| 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2015 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|---|
| En pourcentage | % capital | % droit de vote | % capital | % droit de vote |
| Actionnaires fondateurs et concert élargi * | 46,45 | 47,04 | 47,75 | 48,40 |
| Crédit Agricole Assurances | 26,57 | 26,91 | 27,32 | 27,70 |
| ABP | 8,19 | 8,30 | 8,27 | 8,38 |
| Opus investment BV ** | 1,32 | 1,33 | 1,33 | 1,34 |
| Autocontrôle | 1,25 | – | 1,35 | – |
| FCPE + Public | 16,22 | 16,42 | 13,98 | 14,18 |
| Total | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
* les actionnaires fondateurs, Messieurs Alain Taravella et Jacques Nicolet en leur nom propre (ou celui de leurs proches) ou à travers des personnes morales dont ils ont le contrôle, ainsi que MM. Gilles Boissonnet et Stéphane Theuriau agissant de concert.
** et partie liée
Les principales parties liées retenues par le Groupe sont les sociétés des actionnaires fondateurs qui détiennent des participations dans la société Altarea :
La gérance de la Société est assurée par M. Alain Taravella, la société Altafi 2, dont M. Alain Taravella est
La société Altarea et ses filiales rémunèrent la Gérance – la société Altafi 2 en qualité de cogérant représentée par M. Alain Taravella à compter de 2016 selon la 5ème résolution de l'assemblée générale du 15 avril 2016 et antérieurement selon la 6ème résolution de l'assemblée générale du 27 juin 2013. A ce titre, la charge suivante a été enregistrée :
Président et la société Atlas, dont M. Alain Taravella est Président et MM. Gilles Boissonnet et Stéphane Theuriau sont Directeurs Généraux.
Les transactions avec ces parties liées relèvent principalement de prestations de services fournies par Altafi 2 en qualité de co-gérant à la Société et, accessoirement, de prestations de service et de refacturations de la Société à Altafi 2.
| Altafi 2 SAS | |||
|---|---|---|---|
| En million d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| Rémunération fixe de la gérance | 2,6 | 2,5 | |
| - dont comptabilisation en autres charges de structure de la Société |
2,6 | 2,5 | |
| Rémunération variable de la gérance (1) | 1,2 | 1,8 | |
| TOTAL | 3,8 | 4,3 |
(1) La rémunération variable de la gérance est calculée proportionnellement au résultat net FFO de l'exercice concernant 2015 et au résultat net FFO, part du Groupe pour 2016.
Les prestations de services d'assistance, les refacturations de loyers et des refacturations diverses sont comptabilisées en déduction des autres charges de structure de la Société pour 0,1 million d'euros. Les prestations de services facturées par le Groupe Altarea aux parties liées le sont à des conditions normales de marché.
| Altafi 2 SAS | |||
|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| Clients et autres créances | 0,0 | 0,1 | |
| TOTAL ACTIF | 0,0 | 0,1 | |
| Dettes fournisseurs et autres dettes (*) | 1,4 | 2,5 | |
| TOTAL PASSIF | 1,4 | 2,5 |
(*) Correspond principalement à une fraction de la rémunération variable de la gérance
Monsieur Alain Taravella en sa qualité de gérant ne perçoit aucune rémunération de la société Altarea SCA ou de ses filiales. Monsieur Alain Taravella perçoit une rémunération des sociétés holdings qui détiennent des participations dans la société Altarea.
Monsieur Christian de Gournay en sa qualité de Président du Conseil de Surveillance d'Altarea SCA à compter du 2 juin 2014 perçoit une rémunération brute directe d'Altarea SCA qui est incluse dans la rémunération des principaux dirigeants du groupe indiquée plus bas.
Aucune rémunération en actions octroyée par Altarea SCA n'est accordée aux dirigeants actionnaires fondateurs. Aucun autre avantage à court terme ou long terme ou autre forme de rémunération n'a été octroyée aux dirigeants actionnaires fondateurs par Altarea SCA.
| En millions d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Salaires bruts* | 5,2 | 5,7 |
| Charges sociales | 2,0 | 2,4 |
| Paiements fondés sur des actions** | 2,9 | 1,2 |
| Nombre Actions livrées au cours de la période | 24 000 | 23 000 |
| Avantages postérieurs à l'emploi*** | 0,0 | 0,0 |
| Autres avantages ou rémunérations à court ou long terme**** |
0,0 | 0,0 |
| Indemnités de fin de contrat* | – | 1,0 |
| Contribution patronale 20% s/ AGA | 0,7 | – |
| Prêts consentis | – | - |
| Engagement à date au titre de l'Indemnité de départ à la retraite |
0,3 | 0,5 |
* Rémunérations fixes et variables; les rémunérations variables correspondent aux parts variables
** Charge calculée selon la norme IFRS 2
*** Coûts des services rendus des prestations de retraite selon la norme IAS 19, assurance vie et assistance
**** Avantages en nature, jetons de présence et autres rémunérations acquises mais dues à court ou long terme
***** Indemnités de départ à la retraite charges sociales comprises
| En nombre de droits sur capitaux propres en circulation |
31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Droits à attribution d'actions gratuites Altarea | 50 028 | 24 000 |
| Bons de souscription d'actions Altarea | – | – |
| Stock-options sur actions Altarea | – | – |
Les dirigeants s'entendent comme les personnes membres du Comité Exécutif Groupe de la Société ou les membres du Conseil de Surveillance d'Altarea percevant une rémunération de la société Altarea ou de ses filiales.
Les principaux engagements donnés par la Société sont des hypothèques, promesses d'hypothèque en garantie des emprunts ou lignes de crédit souscrits auprès des établissements de crédit.
Des nantissements de titres, des cessions de créances (au titre des prêts intra groupe, des contrats de couverture de taux, de TVA, des polices d'assurance …) ou des engagements de non cession de parts sont également accordés par la Société en garantie de certains emprunts.
Ces engagements figurent dans la note 6.2 « Endettement financier net et sûretés ».
Par ailleurs, la société bénéficie d'engagements reçus d'établissements bancaires pour des lignes de crédit non utilisées qui sont mentionnées dans la note 8.3 « Risque de liquidité ».
L'ensemble des autres engagements significatifs est mentionné ci-dessous :
| En millions d'euros | 31/12/2015 | 31/12/2016 | A moins d'un an |
De un à 5 ans |
A plus de cinq ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Engagements reçus | |||||
| Engagements reçus liés au financement (hors emprunt) | – | – | – | – | – |
| Engagements reçus liés au périmètre | 55,2 | 17,5 | 2,2 | 12,0 | 3,3 |
| Engagements reçus liés aux activités opérationnelles | 126,6 | 144,2 | 77,1 | 51,0 | 16,1 |
| Cautions reçues de la FNAIM (loi Hoguet) | 55,0 | 55,0 | 55,0 | – | – |
| Cautions reçues des locataires | 14,9 | 19,4 | 1,1 | 4,0 | 14,3 |
| Garanties de paiement reçues des clients | 56,2 | 69,3 | 20,8 | 47,0 | 1,5 |
| Promesses unilatérales reçues sur le foncier et autres engagements | 0,4 | 0,4 | 0,1 | – | 0,3 |
| Autres engagements reçus liés aux activités opérationnelles | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,0 | – |
| Total | 181,8 | 161,8 | 79,3 | 63,0 | 19,5 |
| Engagements donnés | |||||
| Engagements donnés liés au financement (hors emprunt) | 11,0 | 11,0 | 5,0 | – | 6,0 |
| Engagements donnés liés au périmètre | 186,4 | 181,8 | 8,9 | 136,5 | 36,5 |
| Engagements donnés liés aux activités opérationnelles | 793,6 | 1 004,8 | 339,8 | 629,8 | 35,2 |
| Garanties d'achèvement des travaux (données) | 500,3 | 725,2 | 186,9 | 534,5 | 3,9 |
| Garanties données sur paiement à terme d'actifs | 191,6 | 153,2 | 105,5 | 47,2 | 0,5 |
| Cautions d'indemnités d'immobilisation | 41,9 | 69,0 | 32,1 | 36,7 | 0,2 |
| Autres cautions et garanties données | 59,7 | 57,4 | 15,3 | 11,5 | 30,6 |
| Total | 991,0 | 1 197,6 | 353,6 | 766,3 | 77,7 |
Le Groupe bénéficie de garanties de passifs obtenues dans le cadre d'acquisition de filiales et participations, et notamment dans le cadre de l'acquisition d'Altareit, Altarea a reçu la garantie du cédant Bongrain d'être indemnisé à titre de réduction du prix du bloc de 100% de tout préjudice ou perte trouvant son origine dans les activités effectivement subi par désormais Altareit dont la cause ou l'origine est antérieur au 20 mars 2008 et ce pour une durée de 10 ans (non chiffrée).
Altarea et Majhip bénéficient d'options croisées respectivement de vente et d'achat sur le solde des actions de la société Histoire et Patrimoine encore détenues par la société Majhip. Ces options sont exerçables pendant 45 jours à compter de la date d'approbation des comptes des exercices clos le 31 décembre 2017 et 2018. Altarea a reçu par ailleurs une garantie de passif dans le cadre de cette prise de participation.
Le Groupe a également reçu un engagement de la part des cédants de Pitch Promotion de garantir jusqu'au 31 décembre 2018, tout préjudice, trouvant son origine dans les activités, subi désormais par le Groupe dont la cause ou l'origine est antérieure au 31 mars 2015 et ce à hauteur de 12 millions d'euros maximum.
Dans le cadre de la loi Hoguet, Altarea bénéficie d'une caution reçue de la FNAIM en garantie de l'activité de gestion immobilière et de transaction pour un montant de 55 millions d'euros.
Par ailleurs, Altarea reçoit de ses locataires des cautions en garantie du paiement de leur loyer.
Le Groupe reçoit des garanties de paiement de ses clients émises par des établissements financiers en garantie des sommes encore dues. Elles concernent essentiellement les opérations de commerce et de promotion bureaux.
Les autres garanties reçues sont essentiellement constituées d'engagements reçus de vendeurs de foncier.
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe reçoit de la part des entreprises des cautions sur les marchés de travaux, qui couvrent les retenues de garanties (dans la limite de 5% du montant des travaux – engagement non chiffré).
Altarea s'est porté caution à hauteur de 11 millions en garantie d'autorisation de découvert octroyée à ses filiales.
Le Groupe octroie des garanties de passifs ou des compléments de prix lors de cessions de titres de filiales et participations. Lorsque le Groupe considère qu'une sortie de trésorerie est probable au titre de ces garanties, des provisions sont constituées et leurs montants réexaminés à la clôture de chaque exercice.
Le Groupe s'est engagé à verser un complément de prix au bénéfice des cédants du groupe Pitch Promotion dans le cadre de l'acquisition intervenue le 26 février 2016.
Les principaux engagements concernent un engagement de souscription au capital des sociétés composant le fonds d'investissement Altafund pour un montant de 100,6 millions d'euros (dont 43,3 millions d'euros d'engagement ferme et 57,2 millions d'euros non utilisés).
Une garantie de passif suite à l'entrée du partenaire Allianz au capital de certains centres commerciaux a été donnée fin 2013. Cette garantie s'élève à 35 millions depuis le 3 décembre 2015 et ce, jusqu'à son échéance. Suite à la cession d'actifs italiens (en 2015) et à la cession de Rue du Commerce, des garanties de passif ont été données, respectivement pour 35 et 6 millions d'euros.
Les titres des sociétés Altablue, Aldeta, Alta Crp Gennevilliers, Alta Crp La Valette, Alta Gramont, Toulouse Gramont, Bercy Village et Société d'aménagement de la gare de l'Est ainsi que les actifs détenus par ces sociétés sont, pendant une période limitée, soumis à des conditions de cession subordonnées à l'accord de chacun des associés de ces sociétés.
Les garanties financières d'achèvement sont données aux clients dans le cadre des ventes en VEFA et sont délivrées, pour le compte des sociétés du Groupe, par des établissements financiers, organismes de caution mutuelle ou compagnie d'assurance. Elles sont présentées pour le montant du risque encouru par l'établissement financier qui a accordé sa garantie.
En contrepartie, les sociétés du Groupe accordent aux établissements financiers une promesse d'affectation hypothécaire et un engagement de non cession de parts.
Ces garanties recouvrent principalement les achats de terrains ou d'immeubles de l'activité de promotion immobilière (y compris la société d'investissement en immobilier d'entreprise Altafund).
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe est amené à signer avec les propriétaires de terrain des promesses de vente dont l'exécution est soumise à des conditions suspensives liées notamment à l'obtention des autorisations administratives. En contrepartie de son engagement, le propriétaire du terrain bénéficie d'une indemnité d'immobilisation qui prend la forme d'une avance (comptabilisée à l'actif du bilan) ou d'une caution (figurant en engagement hors-bilan). Le Groupe s'engage à verser l'indemnité d'immobilisation s'il décide de ne pas acheter le terrain alors que les conditions suspensives sont levées.
Les autres cautions et garanties données sont essentiellement liées à l'implication du Groupe dans la société d'investissement en immobilier d'entreprise (Altafund), aux cautions données dans le cadre de son activité de promotion, ainsi qu'à l'activité foncière en Italie, de part des garanties données par les sociétés à l'Etat italien sur leur position de TVA.
Dans le cadre normal de son activité de Promotion notamment, le Groupe est amené à contracter des engagements réciproques pour assurer la maitrise foncière des futures opérations. Le Groupe signe des promesses de vente synallagmatiques avec les propriétaires de terrains : le propriétaire s'engage à vendre son terrain et le Groupe s'engage à l'acheter si les conditions suspensives (conditions administratives et/ ou de commercialisation) sont levées.
Dans le cadre de son activité de promotion pour compte propre de centres commerciaux, Altarea s'est engagé à investir au titre de ses projets engagés et maîtrisés.
Le Groupe signe par ailleurs, dans le cadre de son activité du secteur Logements, des contrats de réservations (ou promesses de vente) avec ses clients, dont la régularisation est conditionnée par la levée ou non de conditions suspensives (liées notamment à l'obtention de son financement par le client).
Enfin, le Groupe, dans le cadre de ses activités de promotion, se constitue un portefeuille foncier, composé de promesses unilatérales de vente.
Ces engagements sont chiffrés au sein du rapport d'activité.
Le montant total des loyers minimaux futurs à percevoir au titre des contrats de location simple sur les périodes non résiliables s'élève à :
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| A moins d'un an | 162,5 | 142,5 |
| Entre 1 et 5 ans | 327,2 | 237,3 |
| Plus de 5 ans | 99,6 | 71,4 |
| Loyers minimum garantis | 589,2 | 451,2 |
Ces loyers à recevoir concernent uniquement les centres commerciaux détenus par le Groupe.
Le montant total des loyers minimaux futurs à verser au titre des contrats de location simple sur les périodes non résiliables s'élève à :
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| A moins d'un an | 14,0 | 10,9 |
| Entre 1 et 5 ans | 14,5 | 14,5 |
| Plus de 5 ans | 0,3 | 0,3 |
| Loyers minimum à verser | 28,8 | 25,7 |
Les loyers à verser concernent :
Aucun nouveau litige ou procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage dont les effets pourraient être significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société n'est apparu au cours de l'exercice 2016 autre que ceux pour lesquels une provision a été comptabilisée (se reporter à la note 6.3 « Provisions ») ou qui ont fait l'objet d'une contestation, effective ou en cours de préparation, de la Société (se reporter à la note 5.2 « Impôt sur les résultats » ou 6.3 « Provisions »).
A noter que les sociétés Coresi et Jemmape, filiales du pôle Promotion, avaient reçu le 29 mai 2015 une proposition de rectification pour un montant de 85 millions d'euros en base. A l'issue de l'interlocution départementale du 19 mai 2016, ces deux sociétés ont reçu un avis de dégrèvement intégral notifié par courrier du 26 mai. Ces litiges sont clos, l'administration ayant reconnu le bien fondé des arguments mis en avant par les sociétés. Sur le second semestre, les procédures de contrôle en cours sur d'autres sociétés se sont conclus sans rectification pour le Groupe.
Il n'y a pas d'évènements majeurs postérieurs à la clôture et antérieurs à la date d'arrêté des comptes.
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