Altarea

Investor Presentation • Mar 7, 2014

Avertissement

• Cette présentation ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'échange de titres, ni une recommandation de souscription d'achat ou de vente de titres d'Altarea Cogedim.
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ALTAREA COGEDIM

INTRODUCTION	P. 4
RÉALISATIONS 2013	P. 5
FINANCE		P. 14
STRATÉGIE & PERSPECTIVES		P. 22
CONCLUSION		P. 34
ANNEXES		P. 35

INTRODUCTION

RÉALISATIONS 2013

UN PARTENARIAT STRATÉGIQUE	Partenariat de long terme avec Allianz 395 M€ de fonds propres levés LTV consolidé ramené à 41,7% (vs 49,3% en 2012)
UNE DYNAMIQUE DE CROISSANCE SUR TOUS LES MÉTIERS	Très bonne performance opérationnelle en France Croissance du pipeline Lancement de nouveaux produits Forte reprise des ventes tirées par les Institutionnels Année record en nouveaux projets maîtrisés
UNE ORGANISATION EN LIGNE AVEC LES AMBITIONS	Affirmation de la puissance de développement du Groupe Réallocation des fonds propres sur les activités à plus forte valeur ajoutée Une organisation pérennisée pour une nouvelle dimension

• Partenariat sur 5 actifs « core » détenus par le Groupe

• Un partenariat au niveau de chaque actif avec un accord cadre permettant le maintien du contrôle par Altarea Cogedim post opération (1)

• Durée : 10 ans + 5 ans renouvelables

• Valeur du portefeuille : 806 M€ (2)
• Mise de fonds par Allianz : 395 M€
• Taux de rendement initial : > 4%
• Taux de rendement final : ~5,5% (3)
• Contrats de prestations de services : 100% Groupe Altarea Cogedim

(1) Contrôle opérationnel, financier et comptable (IFRS 10 et 11).

(2) A 100%, y compris prix de revient du développement de Toulon La Valette.

(3) Y compris développement de Toulon La Valette.

• Très bonne performance opérationnelle des actifs France (84% du patrimoine)
• Un patrimoine très majoritairement constitué d'actifs de grande taille (44 actifs, 75 M€ en moyenne)
• A l'international (16% du patrimoine) : baisse des valeurs locatives, notamment en Italie

PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE FRANCE (actifs contrôlés)

(4) CA des locataires CNCC	+0,7% -2,1%
Fréquentation CNCC	+0,1% -1,7%
Variation des loyers nets à p.c. France	+5,0%
(5) Taux d'effort	10,2%
(6) Créances douteuses	1,5%
(7) Vacance financière	3,4%

(1) Actifs dont Altarea est actionnaire et pour lesquels Altarea exerce le contrôle opérationnel. Intégrés en intégration globale dans les comptes consolidés.

• (2) Actifs dont Altarea n'est pas actionnaire majoritaire, mais où Altarea exerce un co-contrôle opérationnel. Intégrés par mise en équivalence dans les comptes consolidés.
• (3) Actifs totalement détenus par des tiers, qui ont confié à Altarea un mandat de gestion pour une durée initiale comprise entre 3 et 5 ans, renouvelable.
• (4) Evolution du chiffre d'affaires des locataires à surfaces constantes sur 2013, à 100%.

(5) Ratio des loyers et charges TTC facturés aux locataires sur les 12 derniers mois (y compris allègements), ramenés au chiffre d'affaires TTC de la même période.

• (6) Montant net des dotations et reprises de provisions pour créances douteuses ainsi que pertes définitives sur la période rapporté aux loyers et charges facturés.
• (7) Valeur locative des lots vacants (ERV) rapportée à la situation locative y compris ERV. Hors actifs en restructuration.

CENTRES COMMERCIAUX PIPELINE

• Nouveaux projets maitrisés, pour 430 M€ d'investissement
• Le pipeline représente potentiellement 70% des loyers du patrimoine existant (1)
• Retour à une dynamique de croissance inédite depuis la crise

DES PROJETS DE NOUVELLE GÉNÉRATION UNE FORTE RENTABILITÉ & UNE POLITIQUE D'ENGAGEMENT RIGOUREUSE

Surface	465 000 m²
GLA	200 000 m²
dont restructurations/extensions	265
dont créations	000 m²
Investissements nets (2)	1 653 M€
dont QP Groupe	1 190 M€
Loyers bruts prévisionnels	153 M€
Rendement	9,3%

(1) Loyers du pipeline en quote-part ramenés aux loyers du patrimoine en quote-part. (2) Budget net complet incluant les frais financiers de portage du projet et les coûts internes.

• Refonte du site et renforcement qualitatif du positionnement
• Déploiement de la stratégie multicanal

	VERS LA FONCIÈRE MULTICANAL	INDICATEURS OPÉRATIONNELS
MARKET PLACE	STORE TO WEB	WEB TO STORE	(1) Fréquentation	188 millions	+4,1%
	Cité du e-commerce	1 er moteur de recherche produit en magasin	Volume d'affaires Dont High-tech Dont Galerie Commissions Galerie	429 M€ 319 M€ 110 M€ 9,6 M€	+1% +1% +2% + 1%
	Travel retail		Taux moyen % du CA des marchands Marchands recrutés en 2013	8,8% 340	stable
			Enseignes issues du commerce physique	60

(1) Nombre total de connections sur le site en 2013 (source Xiti).

• Réservations tirées par les ventes aux institutionnels et la mutation du mix produit
• Une offre en phase avec le marché (entrée / moyenne gamme, résidences services, nouveaux quartiers)
• Baisse du résultat opérationnel : effet de base et volonté de maintenir le taux d'écoulement

Réservations (en valeur)	1 016 M€	+18%
dont ventes institutionnels	366 M€	+70%
Réservations (nb de lots)	3 732	+17%
Chiffre d'affaires	883 M€	-3%
Résultat opérationnel	62,3 M€ 7,1% du CA	-38%
(1)	1 331 M€	-6%
Backlog	17 mois	(18 mois)
Offre et portefeuille (2)	4 430 M€	+9%
Nombre de lots	16 580	+22%

(1) Le backlog est composé du CA HT des ventes notariées restant à appréhender à l'avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez notaires. (2) L'offre à la vente est constituée des lots disponibles à la vente (en CA TTC), et le portefeuille foncier des programmes maîtrisés (par le biais d'une promesse de vente, quasi exclusivement sous forme unilatérale) dont le lancement n'a pas encore eu lieu (en CA TTC).

BUREAU UN NOUVEAU CYCLE DE CROISSANCE

• Rechargement du portefeuille d'opérations maîtrisées (+ 110 000 m² pour 597 M€ (1))
• Une reprise amplifiée par AltaFund (≈ moitié des nouvelles opérations)
• Contribution au résultat opérationnel en hausse significative

(1) VEFA et CPI : Montant signé. MOD : honoraires capitalisés. Investissement AltaFund : prix de revient.

DÉVELOPPEMENT DURABLE ET RSE UN ACTEUR RESPONSABLE

• Le développement durable : un enjeu fondamental pour le Groupe

• Un grand acteur de la bataille pour l'emploi

• 1 er Promoteur/développeur français (1) & 3ème Foncière française

• Systématiquement dans le trio de tête depuis 3 ans

• 90% pour le niveau de transparence

• B pour le niveau de performance

• 1 ère foncière commerce française

• Note de 77%

• 1 er Promoteur/ développeur français & 9 ème mondial (sur 276)

UNE PERFORMANCE RECONNUE PLUS DE 14 000 EMPLOIS DIRECTS ET INDIRECTS

Indicateur vérifié par Ernst & Young

RENFORCEMENT DU BILAN	Croissance des Capitaux propres Réduction du ratio LTV Forte liquidité	1 833 M€ 41,7% 338 M€	+35% -762 bps
RÉSULTATS EN LIGNE AVEC LES OBJECTIFS	Cash-flow opérationnel FFO Part du Groupe ANR NNNAV	218,6 M€ 142,2 M€ 1 491,2 M€	-3% -5% +5%
INDICATEURS PAR ACTION	FFO pdg /action ANR NNNAV /action	12,7 €/action 128,7 €/action -2%	-11%

• Croissance des capitaux propres consolidés : + 64% en deux ans
• 125 M€ de dividendes en titres (dilution de 14%)
• 609 M€ de capitaux propres levés auprès des tiers

PRINCIPALES OPÉRATIONS EFFECTUÉES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS (2)

En M€	2012	2013	TOTAL
TSDI APG	109		109
Intégration globale Cap 3000	159		159
Partenariat Allianz		324	324
Acquisition 15% Bercy Village		17	17
Dividende en titres (1)	69	56	125
TOTAL	337	397	734

(1) Création de 1,4 million d'actions en 2012 et 2013.

(2) 1 833 M€ en 2013, dont 1 151 M€ Groupe et 682 M€ hors Groupe.

• LTV : 41,7%
• ICR : 4,5x
• Duration : 4,1 an

DETTE NETTE : 1 837 M€ (-16%) ECHÉANCIER DE LA DETTE hors promotion (en M€)

• Baisse de la contribution des activités Logement et E-commerce
• Compensée par la bonne performance des activités Commerce physique et Bureau

(1) 1 ère application des normes de consolidation IFRS 10, 11 et 12 au 31 décembre 2013 => les données de l'exercice 2012 ont fait l'objet d'un retraitement pour permettre la comparabilité. Se rapporter au Rapport d'activité.

18

• FFO consolidé 167,7 M€ (+6%)
• FFO p.d.g. 12,7 €/action (-11%) 142,2 M€ (-5%)
• Résultat net consolidé 220,0 M€
• Résultat net p.d.g.

146,2 M€

13,0 €/action (+146%)

(1) Groupe et hors Groupe. FFO Part du Groupe : 142,2 M€ (-5%).

(2) Groupe et hors Groupe. Résultat net Part du Groupe : 146,2 M€ (+162%).

(3) Cessions d'actifs, impôts différés et charges calculées.

• ANR NNNAV en hausse de +4,6% à 1 491 M€

• Par action, baisse de -1,6% à 128,7 €/action (effet dilutif du dividende 2012 versé en titres)

• Impact dividende :

• Distribution 2013
• Création de 536 364 nouvelles actions
• Résultat net part du Groupe :
• 146,2 M€
• 13,0 €/Action

(1) ANR EPRA NNNAV : Valeur de marché des capitaux propres dans une optique de liquidation // ANR EPRA : 134,9 € (-9,2%) / ANR de continuation : 134,2 € (-3,1%). Nombre d'actions dilué, tenant compte de l'intégralité des actions souscrites dans le cadre du versement du dividende en titres et de l'augmentation de capital relative à Bercy Village (681 634 actions).

• Dividende de 10 € par action au titre de l'exercice 2013

proposé à l'Assemblée Générale du 7 mai 2014

• Dividende de 10,0 € dont :

• 0,35 € /action correspondant au remboursement de prime d'émission
• 2,58 € /action de distribution de revenus exonérés (SIIC)
• 7,07 € /action de distribution de revenus taxables
• Une option de réinvestissement du dividende en titres sera proposée sur la base d'un paiement en titres correspondant à 90% de la moyenne des cours de bourse ex dividende des 20 séances précédant l'Assemblée Générale

STRATÉGIE & PERSPECTIVES

• Une expertise multi-métiers
• Une capacité d'origination à grande échelle de projets innovants et rentables
• Adaptabilité, créativité, efficience de l'organisation et association des collaborateurs au modèle entrepreneurial

PROJETS EN COURS DE DÉVELOPPEMENT GÉRÉS PAR LES ÉQUIPES DU GROUPE (Chiffres à 100%) UNE EXPERTISE MULTI-MÉTIERS

	Surfaces	Valeur de marché
Commerce (1)	465 000 m²	2,6 Md€
Logement (2)	953 000 m²	4,4 Md€
Bureau (3)	457 000 m²	1,4 Md€
Total	1 877 000 m²	8,4 Md€

• 1 300 collaborateurs
• Puissance de la force de développement
• Marketing, Ventes
• Développement de nouveaux produits R&D et conception
• Expertise digitale
• Montages financiers / juridiques
• Réalisation, marchés

(1) Pipeline d'opérations maîtrisées (ie hors projets identifiés en cours de maîtrise), surface GLA, valeur : loyers capitalisés à 6%.

(2) Offre à la vente + portefeuille (ie hors opérations en cours de construction).

(3) VEFA/CPI : Q/P montants signés, MOD : Q/P honoraires capitalisés.

• Un profil de risque fondamentalement « foncière commerce »
• Forte contribution des autres métiers pour une allocation limitée en fonds propres

• Les grands partenaires investisseurs au cœur du modèle

• Nomination d'un nouveau Président du Conseil de Surveillance

• Elargissement du Conseil de Gérance
• Sortie de Foncière des Régions, remplacée par Crédit Agricole Assurances

L'AVENUE 83 – TOULON LA VALETTE UN INVESTISSEMENT À RISQUE MAÎTRISÉ

• Le Groupe est à la fois promoteur, investisseur, garant et gestionnaire
• Le Groupe intervient en amont du projet (maîtrise foncière, autorisations, conception)

• Pour Allianz, un investissement sécurisé sur le prix de revient (CPI avec garantie Groupe) et sur le rendement (garantie locative partielle)

• Centre de commerces et de loisirs de 51 000 m²

• Multiplex Gaumont Pathé de 16 salles
• 2 grandes surfaces spécialisées + 14 MS + 60 boutiques
• 20 restaurants, 3000 m² de terrasses

• Inscrit dans un projet urbain mixte (logements, bureaux, hôtel)

• Le Groupe est à la fois promoteur et gestionnaire, Logement et Commerce

• Pour Crédit Agricole Assurances, la mixité de l'ensemble permet d'atteindre une rentabilité globale attractive

• L'ensemble s'inscrit dans le développement d'un « Nouveaux Quartier », source de création de valeur à terme pour l'investisseur

• Le Groupe est à la fois promoteur, gestionnaire et investisseur (sous-location)

• Crédit Agricole Assurances a investi dans :
• Les résidences (vente en bloc)
• La société de gestion (prise de participation de 35%)
• Amélioration du rendement et valorisation du fonds de commerce dans le temps

• Pour les acquéreurs particuliers : cadre fiscal favorable + risque locatif porté par la société de gestion

• Localisation en cœur des villes et panel de services à la carte

• Les seniors conservent leur indépendance dans un cadre de vie favorisant le lien social et une vie active
• Les résidences sont construites et gérées par le Groupe

• Investissement par appartement => approche patrimoniale

• Le Groupe agit en tant que promoteur, fund et asset manager et investisseur

• AltaFund s'appuie sur les savoir-faire du Groupe : Cogedim promoteur exclusif, investissement 100% discrétionnaire

• Participation significative du Groupe (17% d'AltaFund) => Assurance d'une gestion rigoureuse pour les Investisseurs

• Sur des emplacements prime, immeubles à potentiel « core » à restructurer

• Repositionnement aux meilleurs standards du marché et à forte valeur ajoutée environnementale
• Actifs destinés à être arbitrés à moyen terme

LA CITÉ DU E-COMMERCE // QWARTZ DÉCLOISONNEMENT COMMERCE PHYSIQUE / ONLINE

• Une offre multicanal unique à destination des enseignes
• Divers canaux de présence physique et/ou digitale dans le Qwartz

PROLONGEMENT DES TENDANCES 2013	• Croissance des loyers à périmètre constant • Impact du partenariat Allianz (partage des loyers) • Investissements digitaux • Progression des ventes (nouvelle offre) • Fin de la contribution des programmes « millésime 2010-2011 » • Réduction temporaire des résultats • Maîtrise de nouveaux projets • Contribution croissante aux résultats
IMPACT SUR LE FFO	• Baisse marquée au premier semestre 2014 • Forte reprise attendue en fin d'année

RÉSULTATS ANNUELS 2013 31

	• Marché de la dette : conditions similaires
HYPOTHÈSES MACRO ÉCONOMIQUES	• Faiblesse des prix immobiliers et des loyers
• Absence de dégradation supplémentaire de l'environnement juridique et fiscal
	• Mise en œuvre du pipeline financée par des partages/arbitrages d'actifs existants • Contribution du e-commerce à l'équilibre
HYPOTHÈSES OPÉRATIONNELLES	• Objectif : 7 500 logements avec marge opérationnelle adaptée
	• Objectif : 300 à 500 M€ de volume d'activité annuel

Profil de risque réduit (LTV < 45%)

Poursuite de la politique de partenariats

FFO 2017-2018 : > 200 M€ en QP Groupe

Dividende 2015 : 10,00 €/action minimum Option de réinvestissement en actions

COMPTE DE RÉSULTAT DÉTAILLÉ

	31/12/2013		31/12/2012 retraité			31/12/2012 publié
En M€	Cash-flow courant des opérations (FFO)		Variation de valeurs, charges calculées et frais de transaction	TOTAL	Cash-flow courant des opérations (FFO)	Variation de valeurs, charges calculées et frais de transaction	TOTAL	Cash-flow courant des opérations (FFO)
Commerce "Physique"	196,1	19%		196,1	164,9	0,9	165,8	190,9
Commerce "Online"	328,1	1%		328,1	325,2	(0,0)	325,1	325,1
Logement	883,3	(3)%		883,3	915,0		915,0	949,2
Bureau	110,8	40%		110,8	79,4		79,4	118,8
CHIFFRE D'AFFAIRES	1 518,4	2%		1 518,4	1 484,5	0,9	1 485,4	1 584,0
Commerce "Physique"	153,9	21%	68,5	222,4	127,1	13,6	140,7	135,0
Commerce "Online"	(12,5)	106%	(47,0)	(59,5)	(6,0)	(7,9)	(13,9)	(6,0)
Logement	62,3	(38)%	(5,2)	57,0	100,7	(4,7)	95,9	100,6
Bureau	15,5	211%	(1,9)	13,6	5,0	(2,9)	2,1	5,1
Autres	(0,6)	(76)%	(0,6)	(1,2)	(2,5)	(0,6)	(3,0)	(2,5)
RESULTAT OPERATIONNEL	218,6	(3)%	13,8	232,4	224,3	(2,5)	221,7	232,2
Coût de l'endettement net	(48,2)	(25)%	(6,6)	(54,8)	(63,9)	(3,3)	(67,2)	(71,7)
Actualisation des dettes et créances	-		(0,2)	(0,2)	-	(0,0)	(0,0)	-
Var. de valeur et résultat de cessions des IF	-		22,2	22,2	-	(73,9)	(73,9)	-
Résultat de cession de participation	-		(0,0)	(0,0)	-	0,7	0,7	-
Impôts sur les sociétés	(2,7)		23,2	20,4	(1,7)	(19,3)	(21,0)	(1,9)
RESULTAT NET	167,7	6%	52,3	220,0	158,6	(98,4)	60,2	158,6
Dont Résultat Net, Part du Groupe	142,2	(5)%	4,1	146,2	149,7	(93,8)	(55,9)	149,7
Nombre moyen d'actions après effet dilutif (en millions)	11,232				10,548			10,547
FFO PART DU GROUPE PAR ACTION	12,66€	(11)%			14,19€			14,19€

BILAN DÉTAILLÉ (1/2)

	31/12/2013	31/12/2012	31/12/2012
En millions d'euros		Retraité	publié
ACTIFS NON COURANTS	3 600,7	3 558,7	3 617,5
Immobilisations incorporelles	237,7	276,7	276,7
dont Ecarts d'acquisition	128,7	166,6	166,6
dont Marques	98,6	98,6	98,6
dont Autres immobilisations incorporelles	10,4	11,5	11,5
Immobilisations corporelles	12,6	11,3	11,4
Immeubles de placement	3 029,0	3 021,9	3 200,3
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur	2 917,9	2 869,6	3 037,3
dont Immeubles de placement évalués au coût	111,1	152,4	163,0
Titres et investissements dans les sociétés mises en équivalence ou non consolidées	278,6	210,6	84,7
Créances et autres actifs financiers non courants	6,6	6,8	18,3
Impôt différé actif	36,2	31,4	26,0
ACTIFS COURANTS	1 292,2	1 376,7	1 504,3
Actifs non courants détenus en vue de la vente	1,7	4,8	4,8
Stocks et en-cours nets	606,4	658,8	702,6
Clients et autres créances	428,2	402,9	456,7
Créance d'impôt sur les sociétés	2,3	1,8	1,8
Créances et autres actifs financiers courants	18,1	15,3	16,3
Instruments financiers dérivés	0,8	0,1	0,3
Trésorerie et équivalents de trésorerie	234,9	293,0	321,8
TOTAL ACTIF	4 892,9	4 935,4	5 121,8

BILAN DÉTAILLÉ (2/2)

	31/12/2013	31/12/2012	31/12/2012
En M€		retraité	publié
CAPITAUX PROPRES	1 832,9	1 362,0	1 362,0
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA	1 151,3	1 023,7	1 023,7
Capital	177,1	131,7	131,7
Primes liées au capital	437,0	481,6	481,6
Réserves	391,0	354,6	354,6
Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA	146,2	55,9	55,9
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales	681,6	338,2	338,2
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales	498,8	224,9	224,9
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée	109,0	109,0	109,0
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales	73,8	4,3	4,3
PASSIFS NON COURANTS	1 782,5	2 259,1	2 371,8
Emprunts et dettes financières à plus d'un an	1 722,7	2 148,0	2 254,2
dont Prêts participatifs et comptes courants sous option à plus d'un an	12,7	13,9	14,8
dont Emprunts obligataires, non courant	248,5	250,0	250,0
dont Emprunts auprès des établissements de crédit	1 432,3	1 867,4	1 972,7
dont Autres emprunts et dettes assimilées	29,2	16,7	16,7
Autres provisions long terme	21,1	21,7	25,7
Dépôts et cautionnements reçus	26,8	27,1	29,1
Impôt différé passif	11,9	62,3	62,9
PASSIFS COURANTS	1 277,6	1 314,3	1 388,0
Emprunts et dettes financières à moins d'un an	436,2	303,5	311,1
dont Emprunts auprès des établissements de crédit (hors trésorerie passive)	323,4	264,5	282,3
dont Billets de trésorerie et intérêts courus	28,0	-	2,7
dont Concours bancaires (trésorerie passive)	39,7	1,8	2,7
dont Autres emprunts et dettes financières	44,9	37,2	26,1
Instruments financiers dérivés	73,7	171,5	181,2
Dettes fournisseurs et autres dettes	739,5	836,4	892,9
Dettes d'impôt exigible	28,1	2,8	2,8
Dettes auprès des actionnaires	0,0	0,0	0,0
TOTAL PASSIF	4 892,9	4 935,4	5 121,8

ACTIF NET RÉÉVALUÉ

ANR GROUPE	31/12/2013				31/12/2012
	En M€	Var	€/action	Var/act.	En M€	€/action
Capitaux propres consolidés part du Groupe	1 151,3		99,3		1 023,7	93,8
Autres plus-values latentes	317,6				381,9
Retraitement des instruments financiers	71,5				177,1
Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC (actifs à l'international)	23,4				38,0
ANR EPRA	1 563,9	(3,5)%	134,9	(9,2)%	1 620,7	148,6
Valeur de marché des instruments financiers	(71,5)				(177,1)
Valeur de marché de la dette à taux fixe	(2,3)				–
Impôt effectif sur les plus-values latentes non SIIC *	(32,1)				(50,3)
Optimisation des droits de mutations *	48,7				48,3
Part des commandités**	(15,4)				(15,7)
ANR NNNAV de liquidation	1 491,2	4,6%	128,7	(1,6)%	1 425,9	130,7
Droits et frais de cession estimés	63,6				86,2
Part des commandités**	(0,7)				(0,9)
ANR de continuation dilué	1 554,1	2,8%	134,1	(3,2)%	1 511,2	138,5
* En fonction du mode de cession envisagé (actif ou titres)
** Dilution maximale de 120 000 actions

*** Nombre d'actions diluées 11 590 807 10 909 159