Earnings Release • Aug 30, 2010
Earnings Release
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En commerce, les loyers nets du Groupe sont en progression de +5,5% par rapport au 1er semestre 2009 à 74,7 M€. Ce 1er semestre 2010 marque également un changement de dimension pour le patrimoine du Groupe dont la valeur a fortement augmenté (+15% à 2,6 Md€ droits inclus). Cette progression provient à la fois de la mise en service d'actifs de grande taille développés par les équipes d'Altarea Cogedim (ouverture d'Okabé au Kremlin-Bicêtre et Le Due Torri en Lombardie pour un total de 72 300 m²GLA) mais aussi de l'acquisition de Cap 3000 à Saint-Laurent-du-Var près de Nice dont Altarea Cogedim détient 33% en partenariat avec ABP et PREDICA, filiale de Crédit Agricole Assurances. Ces trois actifs représentent 137 300 m² GLA et 805 M€ de valeur droits inclus. Ils démontrent la capacité d'Altarea Cogedim à se positionner sur des centres à vocation régionale.
En immobilier résidentiel, les réservations réalisées par le Groupe au 1er semestre 2010 se sont élevées à 590 M€ TTC, soit +54% comparé à la même période de 2009. Sur les 12 derniers mois (juillet 2009 à juin 2010), les placements de logements neufs dépassent le milliard d'euros, en progression de 64% comparé à l'année 2007 qui est considérée comme la référence de la profession (1094 M€ vs 668 M€). Depuis son acquisition par Altarea en 2007, et malgré une couverture géographique encore partielle, Cogedim a presque doublé sa part de marché. COGEDIM détiendrait désormais entre 4% et 5% d'un marché français estimé à 100000 logements/an. Le backlog (1,1 Md€ soit 25 mois d'activité) et les perspectives commerciales du 2ème semestre donnent une grande visibilité aux résultats et aux cash-flows de Cogedim qui devraient tirer la performance consolidée du Groupe au cours des trois prochaines années.
En immobilier d'entreprise, dans un contexte morose, le 1er semestre a néanmoins enregistré une reprise de commandes, principalement dans le secteur de l'hôtellerie avec 171 M€ de contrats signés principalement sous forme de Contrats de Promotion Immobilière (Hôtel Dieu à Marseille et Palais de Justice à Nantes). Au 30 juin 2010, ALTAREA COGEDIM maîtrise 25 projets d'immobiliers d'entreprise représentant un total de 505 000 m² SHON composés de bureaux et d'hôtels.
en Italie et en Espagne.
Au 30 juin 2010, le résultat net récurrent part du Groupe(1) s'élève à 58,1 M€ en baisse de 3,1%. Le résultat net récurrent par action s'élève à 5,6 €/action, en baisse de 4,9% par rapport au 30 juin 2009. Cette évolution se décompose entre une progression de +14,5% du résultat de la foncière commerce et une baisse de 31,3% du résultat de la promotion, essentiellement due à l'immobilier d'entreprise. Après une perte nette en 2008 et 2009, le résultat net consolidé du 1er semestre 2010 est positif et s'élève à 22,9 M€.
L'Actif Net Réévalué de continuation totalement dilué d'Altarea s'établit à 114,5 € par action après distribution de 7,2 €/action, en hausse de +1,1%. La création de valeur actionnariale sur le semestre s'élève à 8,4 €/action, si l'on ajoute à la croissance d'ANR de 1,2 €/action la distribution de dividende.
Le ratio LTV consolidé du Groupe s'élève à 54,7% au 30 juin 2010, en baisse par rapport à fin 2009 (55,7%).
" ALTAREA COGEDIM confirme la pertinence de sa stratégie qui repose avant tout sur un modèle économique diversifié (commerces, logements, bureaux) lui permettant de générer d'importants cash-flows en haut de cycle tout en affichant une très forte résilience en bas de cycle. Nous entendons poursuivre la politique développée au cours des derniers mois en renforçant notre présence dans les grands centres commerciaux via des extensions ou des nouveaux développements et en arbitrant des centres commerciaux de petite taille ou matures. Parallèlement, le Groupe consolidera ses parts de marché dans le résidentiel et se tient prêt à saisir des opportunités en immobilier d'entreprise. Malgré un résultat récurent ponctuellement en baisse au 1er semestre sous l'effet comptable décalé de la crise, ALTAREA COGEDIM confirme son objectif de croissance de son résultat net récurrent pour l'année 2010 de l'ordre de 10%. Le Groupe anticipe pour les années 2011 et 2012 une croissance encore plus forte tirée, notamment, par les bons résultats commerciaux de l'activité de promotion logements. De ce fait, Altarea Cogedim peut d'ores et déjà annoncer un dividende au titre de l'année 2010 en forte augmentation à 8 €/action."
Alain Taravella, Président-fondateur
(1) Résultat Net Récurrent = loyers + marges immobilières – frais de structure nets récurrents – coûts de l'endettement net récurrent – IS.
Foncière spécialisée, ALTAREA COGEDIM bâtit pour son propre compte un patrimoine de centres commerciaux qui représentent la classe d'actifs la plus performante à long terme et apportent au Groupe des cash-flows en croissance régulière.
ALTAREA COGEDIM est le seul opérateur multi-produits à maîtriser les savoir-faire opérationnels et de développement dans les trois principales classes d'actifs immobiliers (commerces, bureaux et hôtels, logements). Le Groupe est ainsi leader en France pour le développement de projets urbains mixtes comprenant tout ou partie de ces composantes. Au 30 juin 2010, le patrimoine de centres commerciaux d'ALTAREA COGEDIM s'élève à 2,6 Mds d'euros dont 691 796 m² GLA en exploitation pour 164 M€ de loyers bruts annuels. ALTAREA COGEDIM possède un portefeuille de 1 843 250 m² de projets en développement toutes classes d'actifs confondus. Il est propriétaire de 66 actifs commerciaux en France,
Présente en France et en Italie, ALTAREA est cotée sur le compartiment A de l'Eurolist de NYSE Euronext Paris.
Analystes, investisseurs : Eric Dumas, Directeur Financier 01 44 95 51 42
Presse : Nathalie Bardin, Directrice de la Communication 01 56 26 25 36
L'intégralité du communiqué de presse sur : www.altarea-cogedim.com
Foncière spécialisée en Centres commerciaux, Altarea Cogedim est un opérateur intervenant sur les trois principaux produits immobiliers (commerces, logements, bureaux). En combinant un positionnement extrêmement fort sur trois marchés dont les cycles sont différents tout en conservant une prépondérance en tant que foncière de centres commerciaux, Altarea Cogedim bénéficie d'opportunités de croissance multiples en fonction de la conjoncture sur chacun de ses produits avec un socle stable.
Au cours du 1er semestre 2010, le Groupe Altarea Cogedim a franchi une nouvelle étape avec à la fois une forte progression de la valeur et de la qualité de son patrimoine de centres commerciaux et une présence renforcée sur le marché de la promotion de logements.
Au cours du 1er semestre 2010, le patrimoine du Groupe a non seulement fortement augmenté en valeur (+15% à 2,6Md€)1 mais aussi en qualité. Cette progression provient à la fois de la mise en service d'actifs développés par les équipes d'Altarea Cogedim (mise en service d'Okabé au Kremlin Bicêtre et Le Due Torri en Lombardie pour un total de 72 300 m²GLA2 ) mais aussi de l'acquisition de Cap 3000 à St Laurent du Var près de Nice dont Altarea Cogedim détient 33% en partenariat avec ABP et PREDICA, filiale de Crédit Agricole Assurances .
Ces trois actifs représentent ensemble 137 300 m²GLA et 805M€ de valeur droits inclus3 et démontre la capacité d'Altarea Cogedim à se positionner sur des centres à vocation régionale.
Avec 590M€ de réservations au cours du semestre (+54%), Cogedim poursuit sa conquête de parts de marché et vise un montant de réservations significativement supérieur à 1,0Md€ pour l'année 2010. Depuis son acquisition par Altarea en 2007, et malgré une couverture géographique encore partielle, Cogedim a presque doublé sa part de marché et se positionne désormais entre 4% et 5% d'un marché français estimé à 100 000 logements/an. Malgré cette forte progression de parts de marché, Cogedim est parvenu à maintenir un taux de marge autour de 10%.
Grâce à une gamme complète d'offre et à la capacité d'attraction de sa marque, Cogedim profite pleinement du contexte de marché actuel où la pierre joue incontestablement son rôle de valeur refuge pour les particuliers. Le backlog existant (1,1Md€ soit 25 mois d'activité) et les perspectives commerciales du 2ème semestre donnent une grande visibilité aux résultats et aux cash-flows de Cogedim qui devraient tirer la performance consolidée du Groupe au cours des trois prochaines années.
Dans un contexte morose, de nombreux contacts ont été initiés ce semestre par Cogedim Entreprise (MOD, VEFA, CPI), signe que de nombreux investisseurs sont actuellement en phase de réflexion avancée sur le repositionnement de leur patrimoine de bureaux.
Cogedim Entreprise a enregistré ce semestre une reprise des commandes, principalement dans le secteur de l'hôtellerie avec 171M€ de contrats signés principalement sous forme de CPI (Hôtel Dieu à Marseille et Palais de Justice à Nantes).
Le Groupe a également lancé le marketing d'Altafund auprès de grands investisseurs internationaux. Altafund, dont Altarea Cogedim a vocation à détenir environ 20%, sera le véhicule d'investissement exclusif du Groupe en matière d'Immobilier d'entreprise. Le vif intérêt porté par les investisseurs devrait se concrétiser au cours du deuxième semestre 2010.
En juillet 2010, le Groupe Altarea-Cogedim a lancé la commercialisation du programme Paris 7 Rive Gauche, sur le site de l'ancien hôpital Laënnec au cœur de Paris. Sur près de 4 hectares dans un emplacement exceptionnel, le programme comprendra 191 logements en accession, 80 logements sociaux, des commerces pour 4 500 m², une résidence étudiante de 50 chambres et un équipement pour personnes âgées de 42 chambres.
Les travaux de démolition ont débuté courant juillet, les travaux de construction démarreront début 2011 pour une livraison en 2013. Cette opération devrait avoir un effet significatif sur les volumes de ventes, de régularisations et sur le backlog dès le 2ème semestre 2010, et sur les résultats du Groupe pendant la période de construction qui s'étalera jusqu'en 2013.
Altarea Cogedim entend poursuivre sa politique développée au cours des derniers mois qui consiste à renforcer sa présence dans les grands centres commerciaux via des extensions ou des
1 Valeur droits inclus, quote-part Groupe
2 57 500 m²GLA en quote-part
3 Respectivement 79 000 m²GLA et 427M€ en quote-part
nouveaux développements et à arbitrer des centres commerciaux de petite taille ou matures. En parallèle, le Groupe consolidera sa part de marché dans le résidentiel et se tient prêt à saisir des opportunités en immobilier d'entreprise. Ce renforcement des activités se fera tout en respectant les grands équilibres financiers du Groupe, notamment avec un LTV inférieur à 55%.
Altarea Cogedim confirme son objectif d'une croissance de son résultat net récurrent pour l'année 2010 de l'ordre de 10%, et anticipe pour les années 2011 et 2012 une croissance plus forte du fait notamment des bons résultats commerciaux de l'activité de promotion logements.
De ce fait, Altarea Cogedim peut d'ores et déjà annoncer un dividende au titre de l'année 2010 en forte augmentation à 8€/action.
Au 30 juin 2010, le patrimoine de centres commerciaux en exploitation représente une valeur de 2,6Mds d'euros droits inclus pour 164M€ de loyers bruts signés annualisés. Par ailleurs, les investissements en cours sur des projets maîtrisés de centres commerciaux représentent un potentiel de 382 200 m²GLA pour 90M€ de loyers bruts prévisionnels (soit un rendement prévisionnel de 8,9%).
| Investissement net | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers Valeur Loyers bruts 30-juin-2010 m² GLA bruts expertisée prévisionnels actuels |
total | déjà investi |
reste à investir engagé |
reste à investir non engagé |
Rendement | ||||
| Centres en exploitation | 691 796 | 164,1 | 2 646,5 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Centres en construction | 33 300 | N/A | N/A | 5,8 | 74,7 | 50,3 | 24,4 | - | 7,7% |
| Projets maîtrisés/ signés | 348 900 | N/A | N/A | 84,6 | 936,3 | 99,4 | 15,9 | 821,0 | 9,0% |
| Total Actifs | 1 073 996 | 164,1 | 2 646,5 | 90,4 | 1 011,0 | 149,8 | 40,3 | 821,0 | 8,9% |
La consommation des ménages français en produits manufacturés s'inscrit en forte baisse au cours du 1er semestre 2010 (-2,8%) en raison principalement du contrecoup de la réduction de la prime à la casse automobile. Hors produits manufacturés, la tendance à la stagnation se confirme pour 2010 avec une modeste reprise envisagée pour le 2ème semestre (+0,6%). La fin des mesures sociales du plan de relance et le niveau élevé du chômage incite les ménages à maintenir leur épargne de sécurité à un niveau élevé.
Le chiffre d'affaires réalisé par les locataires des centres en patrimoine s'inscrit en hausse sur le semestre (+1,7%5 ) avec en particulier une performance de +6,1% pour les Retail Parks.
Depuis plus de deux ans, les Retail Parks en patrimoine confirment mois après mois la pertinence de leur positionnement dans un environnement économique où les ménages sont particulièrement sensibles aux prix. Enseignes et clients bénéficient ainsi d'un environnement économique compétitif (loyers plus bas, accessibilité, coûts de fonctionnement et de gestion de la chaîne logistique) sans sacrifier l'ambiance ni le confort d'achat qui sont traités par Altarea Cogedim avec le même souci que pour un centre commercial classique.
Taux d'effort, créances douteuses, vacance
La croissance du CA des locataires, conjuguée à la stagnation des indices de revalorisation des loyers (ILC, ICC)6 contribue à faire baisser le taux d'effort des locataires7 qui s'établit à 9,1% (contre 9,5% en 2009 et 9,9% au 1er semestre 2009) retrouvant ainsi le niveau d'avant la crise.
Les créances douteuses8 restent contrôlées à hauteur de 3,3% des revenus locatifs (contre 3,8% au 1er semestre 2009).
La vacance financière sur le patrimoine du Groupe reste stable à 3,2%.
2.2.2 Loyers des centres commerciaux
| (en M€) | 30-juin-10 | 30-juin-09 | |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 80,9 | 76,6 | |
| LOYERS NETS | 74,7 | +5,5% | 70,7 |
| Frais de structure nets | (5,3) | (5,3) | |
| Autres | (2,5) | (1,8) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 66,9 | +5,1% | 63,7 |
| % des revenus locatifs | 82,7% | 83,1% |
Par origine, la progression des loyers nets s'explique de la façon suivante :
| (en M€) | ||
|---|---|---|
| Loyers nets juin 2009 | 70,7 | |
| a- Livraisons Okabé et Le Due Torri | 6,0 | +8,5% |
| b- Affet année pleine / livraisons 2009 | 1,0 | +1,4% |
| c- Cessions & Acquisitions | (0,7) | -1,0% |
| d- Restructurations (Massy, Bercy, Aubette) | (0,7) | -1,0% |
| e- Variation à périmètre constant | (1,7) | -2,4% |
| Total variation loyers nets | 3,9 | +5,5% |
| Loyers nets juin 2010 | 74,7 |
6 ILC 2T09 : +0,84% ; ICC 2T09 : -4,10%
4 Insee – Juillet 2010
5 Progression du chiffre d'affaires des commerçants à fin juin 2010, en cumulé et à périmètre constant (« commerces constants »). Périmètre France
7 Ratio des loyers et charges facturées aux locataires sur le chiffre d'affaires réalisé. Données disponibles pour le périmètre France uniquement. Périmètre France
8 Montant net des dotations et reprises de provisions pour créances douteuses ainsi que pertes définitives sur la période rapporté aux loyers factures. Périmètre consolidé
| # de baux concernés | Nouveau Loyer (M€) |
Ancien Loyer (M€) |
progression (%) | |
|---|---|---|---|---|
| Commercialisation | 96 | 6,3 | - | NA |
| Recommercialisation | 17 | 1,1 | 1,0 | +16% |
| Renouvellement | 24 | 1,3 | 1,3 | +2% |
| Total 2010 | 137 | 8,7 | 2 ,2 | NA |
9 57 500 m²GLA en quote-part Groupe et 15,7M€ de loyers bruts annualisés.
10 Centres ouverts depuis 2007 sur le patrimoine total
2.2.3 Synthèse de l'évolution du patrimoine en exploitation
Au 30 juin 2010, la valeur11 des actifs en exploitation était de 2 646,5M€ en quote-part groupe, soit une progression de +14,8% par rapport au 31 décembre 2009 (+0,9% à périmètre constant).
Synthèse de l'évolution du patrimoine en exploitation
| Surface GLA |
Valeur (m€) | |
|---|---|---|
| Q/P | Q/P | |
| TOTAL au 31 décembre 2009 | 623 796 | 2 305,8 |
| Mises en service | 57 500 | 283,6 |
| Acquisitions | 21 500 | 143,3 |
| Cessions | (11 000) | (113,8) |
| Variation à périmètre constant | - | 27,6 |
| Sous Total | 68 000 | 340,7 |
| TOTAL au 30 juin 2010 | 691 796 | 2 646,5 |
| dont France | 576 492 | 2 116,4 |
| dont International | 115 304 | 530,1 |
Deux nouveaux actifs, développés pour compte propre ont été mis en service au cours du 1 er semestre 2010 :
| Centres (données en QP) |
m² GLA | loyers bruts |
Taux de remplissage* |
Valeur d'expertise** (M€) |
|---|---|---|---|---|
| Okabé | 25 100 | 7,7 | 98% | |
| Dalmine | 32 400 | 8,0 | 93% | |
| Total livraisons | 57 500 | 15,7 | 95% | 283,6 |
* Périmètre commerces
** Valeur droits inclus
Réalisé en association avec la Caisse des Dépôts, le centre commercial et d'affaires OKABÉ est situé à 500 mètres de la Porte d'Italie, au sud de Paris. L'ensemble urbain totalise 72 000 m² de surfaces construites, se décomposant en 45 000 m² de centre commercial, 25 000 m² de bureaux12 et un parking de près de 2 000 places (25 100 m² en quote-part Groupe). OKABÉ est le premier centre commercial français vert : il est certifié «NF Bâtiments tertiaires - Démarche HQE® - Commerces » ; il est également certifié HQE® pour les bureaux ; il comprend 74 baux verts et vise la certification HQE® Exploitation. Le centre commercial est commercialisé à près de 100% avec notamment un hypermarché Auchan sur 11 200 m² de surface de vente. Il s'agit de la première création d'un hypermarché Auchan depuis dix ans. Le centre comprend également 4 moyennes surfaces, 70 boutiques et 15 restaurants.
Le centre commercial « Le Due Torri » à Stezzano se situe dans le pôle économique le plus dense de Lombardie, à 30 km de Milan, au croisement de l'autoroute A4 en direction de Venise et du
11 Valeur droits inclus
12 4 900 m² de bureaux en cours de commercialisation (quotepart Groupe)
périphérique de Bergame. Ce centre de 42 000 m² GLA (32 400 m² GLA en quote-part), commercialisé à près de 100%, accueille, sur deux niveaux, 100 boutiques, 6 moyennes surfaces, 10 restaurants, un supermarché Esselunga. Il compte également 2 400 places de parking. Un espace dédié au coeur du centre permettra de créer des animations et des spectacles.
Le Groupe Altarea, en partenariat avec ABP et PREDICA, filiale de Crédit Agricole Assurances, a acquis le 30 juin 2010 un tiers du centre commercial régional Cap 3000 situé à Saint-Laurent du Var au Groupe Galeries Lafayette. Cap 3000 est un centre commercial leader sur sa zone de chalandise qui s'étend sur 65 000 m² GLA environ et se place au 8ème rang parmi les plus grands centres commerciaux en France. Avec un taux d'effort de 9% et en raison de son emplacement exceptionnel, CAP 3000 dispose d'un fort potentiel de revalorisation locative comme en témoigne le rendement des boutiques supérieur à 11 000€/m² (2ème en France).
Cette transaction valorise CAP 3000 à 450 M€ ce qui représente un rendement net initial de 4,65 %.
Altarea Cogedim a signé fin juin la vente de l'ensemble immobilier du 39-41 avenue de Wagram, comprenant un hôtel Marriott Renaissance 5 étoiles de 118 chambres et suites, la Salle Wagram entièrement restaurée, trois magasins dédiés à la décoration de la maison, pour un montant de 114 M€, soit 9% au-dessus de la valeur d'expertise au 31 décembre 2009.
En fonction des opportunités du marché et des nouveaux engagements pris dans le cadre de son activité de développement, le Groupe est susceptible de céder d'autres actifs.
L'ensemble des baux se répartissent par date de fin de bail et de prochaine option de sortie triennale selon l'échéancier suivant :
| en M€ | En QP | En QP | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Année | Par date de fin de bail |
% du total | Par option de sortie triennale |
% du total | |
| Echus | 7,6 | 4,6% | 8,2 | 5,0% | |
| 2010 | 5,2 | 3,2% | 7,5 | 4,6% | |
| 2011 | 7,8 | 4,8% | 33,6 | 20,5% | |
| 2012 | 10,1 | 6,2% | 28,8 | 17,6% | |
| 2013 | 9,3 | 5,6% | 36,3 | 22,1% | |
| 2014 | 21,8 | 13,3% | 20,3 | 12,4% | |
| 2015 | 11,7 | 7,1% | 10,8 | 6,6% | |
| 2016 | 10,7 | 6,5% | 5,5 | 3,3% | |
| 2017 | 23,4 | 14,3% | 6,3 | 3,9% | |
| 2018 | 23,8 | 14,5% | 1,3 | 0,8% | |
| 2019 | 18,9 | 11,5% | 0,8 | 0,5% | |
| 2020 | 8,7 | 5,3% | 1,3 | 0,8% | |
| > 2020 | 5,2 | 3,2% | 3,5 | 2,1% | |
| Total | 164,1 | 100,0% | 164,1 | 100,0% |
Depuis le 30 juin 2009, l'évaluation des actifs du Groupe Altarea est confiée à DTZ Eurexi et Icade Expertise (pour les actifs de centres commerciaux situés en France et en Espagne), à CBRE (pour les autres actifs comme l'hôtel Wagram) et Savills (pour les actifs situés en Italie). Les experts utilisent deux méthodes :
Une méthode d'actualisation des flux futurs de trésorerie projetés sur dix ans avec prise en compte d'une valeur de revente en fin de période déterminée par capitalisation des loyers nets. Dans un contexte de marché peu efficient, les experts ont souvent privilégié les résultats obtenus à partir de cette méthode.
Une méthode reposant sur la capitalisation des loyers nets: l'expert applique un taux de rendement fonction des caractéristiques du site (surface, concurrence, potentiel locatif, etc.) aux revenus locatifs (comprenant le loyer minimum garanti, le loyer variable et le loyer de marché des locaux vacants) retraités de l'ensemble des charges supporté par le propriétaire. Cette seconde méthode permet de corroborer la valeur déterminée par la première méthode.
Les revenus locatifs prennent notamment en compte :
Ces expertises sont effectuées conformément aux critères requis par le Red Book - Appraised and Valuation Standards, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors en mai 2003. Les missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon les recommandations COB/CNC « Groupe de travail Barthès de Ruyter » et suivent intégralement les instructions de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, mise à jour en juin 2006. La rémunération versée aux experts, arrêtée préalablement, est fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la complexité des actifs et est totalement indépendante du résultat de l'expertise.
Le taux de capitalisation13 moyen pondéré est passé de 6,58% à 6,45% (-13bp) au cours du 1 er semestre 2010.
| 30-juin-10 | 31-déc-09 | 30-juin-09 | |
|---|---|---|---|
| Taux de cap | Taux de cap | Taux de cap | |
| net | net | net | |
| moyen | moyen | moyen | |
| France | 6,35% | 6,53% | 6,59% |
| International (Italie, Espagne) | 6,81% | 6,77% | 6,75% |
| Moyenne | 6,45% | 6,58% | 6,62% |
| Centre -Ville/Centre de Loisirs Urbain | 6,45% | 6,62% | 6,59% |
| Retail Park | 6,84% | 6,91% | 7,02% |
| Périphérie | 6,25% | 6,30% | 6,35% |
La baisse du taux de capitalisation moyen pondéré provient d'une revalorisation à périmètre constant mais aussi d'une amélioration de la qualité du patrimoine du Groupe avec la cession d'actifs avec un taux de capitalisation moyen de 7,13% et l'acquisition et livraison d'actifs ayant un taux de capitalisation moyen de 6,26%.
13 Le taux de capitalisation est le rendement locatif sur la valeur d'expertise hors droits.
| Détail du patrimoine en exploitation au 30 juin 2010 (Chiffres en Quote-Part de détention patrimoniale) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -- | --------------------------------------------------------------------------------------------------------- | -- | -- |
| Centre | Ouverture Locomotive |
Surface | Loyers bruts (m€) (1) | Valeur (m€) (2) |
|---|---|---|---|---|
| Rénovation | Q/P | Q/P | Q/P | |
| Lille - Les Tanneurs & Grand' Place | 2004 (R) Fnac, Monoprix, C&A | 25 480 | 6,7 | 80,8 |
| Paris - Bercy Village | 2001 (O) UGC Ciné Cité | 19 400 | 6,6 | 126,6 |
| Vichy | 2003 (O) Darty, La Grande Récré | 14 203 | 3,2 | 46,5 |
| Brest Jean Jaurès | 2002 (O) Fnac, Go Sport, H&M | 12 800 | 4,0 | 61,9 |
| Reims - Espace d'Erlon | 2002 (O) Monoprix, Fnac | 7 100 | 2,6 | 36,5 |
| Brest - Coat ar Gueven | Sephora | 6 339 | 2,4 | 36,9 |
| Roubaix - Espace Grand' Rue | 2002 (O) Géant, Le Furet du Nord | 4 400 | 0,8 | 10,4 |
| Châlons - Hôtel de Ville | 2005 (O) Atac | 2 100 | 0,6 | 7,0 |
| Paris - Les Boutiques Gare du Nord | 2002 (O) Monoprix | 1 500 | 1,3 | 9,9 |
| Rome-Casetta Mattei | 2005 (O) Conad-Leclerc | 14 800 | 3,5 | 47,5 |
| Aix en Provence | 1982 (O) Géant, Casino | 3 729 | 1,6 | 24,4 |
| Nantes - Espace Océan | 1998 (R) Auchan, Camif | 11 200 | 3,0 | 44,0 |
| Thiais Village | 2007 (O) Ikea, Fnac, Decathlon,… | 22 324 | 6,9 | 116,2 |
| Gare de l'Est | 2008 (R) Virgin | 5 500 | 7,2 | 43,1 |
| Mulhouse - Porte Jeune | Monoprix | 9 600 | 3,1 | 48,1 |
| Strasbourg - L'Aubette | 3 800 | 2 | 42 | |
| Carré de Soie (50%) | 2009 Castorama | 30 400 | 5,2 | 76,3 |
| Beauvais | 2009 | 4 400 | 0,2 | 2,0 |
| Paris - Wagram (hôtel et salle) | 2009 (R) Marriott | 11 000 | 6,0 | 113,1 |
| Autres | 750 | 0,2 | 2,2 | |
| Sous-total Centre Ville / CLU | 210 825 | 67,4 | 974,9 | |
| Toulouse - Occitania | 2005 (R ) Auchan, Go Sport | 47 850 | 10,5 | 219,2 |
| Massy - -X% | 1986 (O) La Halle, Boulanger | 18 200 | 3,7 | 49,6 |
| Bordeaux - Grand' Tour | 2004 (R) Leclerc | 11 200 | 3,1 | 23,1 |
| Strasbourg-La Vigie | 1988 (O) Decathlon, Castorama | 8 768 | 1,1 | 15,1 |
| Flins | Carrefour | 6 999 | 3,2 | 51,9 |
| Toulon - Grand' Var | Go Sport, Planet Saturn | 6 336 | 1,0 | 19,9 |
| Montgeron - Valdoly | 1984 (O) Auchan, Castorama | 5 600 | 2,1 | 35,3 |
| Grenoble - Viallex | 1970 (O) Gifi | 4 237 | 0,4 | 5,5 |
| Chalon Sur Saone | 1989 (O) Carrefour | 4 001 | 1,1 | 19,5 |
| Divers - Périphérie | 17 244 | 3,1 | 51,9 | |
| Barcelone - San Cugat | 1996 (O) Eroski, Media Market | 20 488 | 7,4 | 111,0 |
| Ragusa | 2007 (O) Coop, Euronics, Upim | 12 130 | 3,4 | 48,2 |
| Casale Montferrato | 2007 (O) Coop, Unieuro | 7 973 | 2,6 | 40,6 |
| Bellinzago | 2007 (O) Gigante, H&M | 19 713 | 6,7 | 111,1 |
| Sous-total Périphérie | 190 739 | 49,5 | 801,9 | |
| Villeparisis | 2006 (O) La Grande Recré, Alinea | 18 623 | 2,4 | 34,4 |
| Herblay - XIV Avenue | 2002 (O) Alinéa, Go Sport | 14 200 | 2,6 | 41,0 |
| Pierrelaye | 2005 (O) Castorama | 9 750 | 0,5 | 10,2 |
| Bordeaux - St Eulalie | Tendance, Picard, Gemo | 13 400 | 1,6 | 47,3 |
| Gennevilliers | 2006 (O) Decathlon, Boulanger | 18 863 | 4,1 | 64,2 |
| Family Village Le Mans Ruaudin | 2007 (O) Darty | 23 800 | 3,1 | 51,9 |
| Family Village Aubergenville | 2007 (O) King Jouet, Go Sport | 38 620 | 6,0 | 89,7 |
| Brest - Guipavas | 2008 (O) Ikea, Décathlon, Boulanger | 28 000 | 4,2 | 67,6 |
| Montpellier - St Aunes | Leroy Merlin | 4 000 | 0,5 | 7,3 |
| Pinerolo | Ipercoop | 7 800 | 3,0 | 45,8 |
| Crèches | Grand Frais | 11 600 | 1,3 | 17,7 |
| Autres | 33 577 | 4,0 | 51,9 | |
| Sous-total Retail Park | 222 232 | 33,4 | 529,0 | |
| Total au 31 décembre 2009 | 623 796 | 150,4 | 2 305,8 | |
| Paris - Wagram (hôtel et salle) | (11 000) | -6,0 | -113,8 | |
| CAP 3000 | 21 500 | 7,5 | 143,3 | |
| Sous Total Acquisitions / Cessions / Autres | 10 500 | 1,5 | 29,5 | |
| Okabé | 25 100 | |||
| Dalmine | 32 400 | 8,0 | 132,2 | |
| Sous Total Mise en Service | 57 500 | 15,7 | 283,6 | |
| Variation à périmètre constant | (3,5) | 27,6 | ||
| Total au 30 juin 2010 | 691 796 | 164,1 | 2 646,5 | |
| dont France | 576 492 | 130,2 | 2 116,4 | |
| dont International | 115 304 | 33,9 | 530,1 | |
| CV : centre-ville - CLU : Centre de Loisirs Urbains - Per : périphérie - RP : Retail Park - E: Espagne |
O: Ouverture - R: Renovation
(1) Valeurs locatives des baux signés au 1er juillet 2010
(2) Valeur droits inclus
Au 30 juin 2010, le volume de projets maîtrisés (centres en construction/autorisés, centres maîtrisés/signés) par Altarea représente un investissement net prévisionnel d'environ 1,0 milliards d'euros pour 90,4M€ de loyers potentiels, soit un rendement prévisionnel sur investissement de 8,9% stable par rapport à 2009.
Variation par rapport au 30 juin 2010
| Centres commerciaux en Quote Part Patrimoniale | ||||
|---|---|---|---|---|
| Centres | m² GLA | Loyers Bruts M€ | Investissement Net M€ | Rendement |
| Portefeuille total au 31.12.09 | 547 900 | 135,3 | 1 536,9 | 8,8% |
| Sortie du portefeuille | (98 400) | (25,9) | (279,9) | |
| Livraisons | (57 500) | (15,7) | (282,1) | |
| Modification Budgets | (9 800) | (3,4) | 36,1 | |
| Portefeuille total au 30.06.2010 | 382 200 | 90,4 | 1 011,0 | 8,9% |
Au cours du semestre, le portefeuille de projets a diminué de -165 700m² :
Grâce à ses équipes de développement intégrées, Altarea dispose de la capacité opérationnelle pour monter et concevoir de nouveaux centres commerciaux à fort rendement et à forte contribution sur son ANR. Les nouvelles opérations de développement doivent dégager un spread minimum de 250 à 300bp par rapport aux taux de capitalisation des actifs équivalents et être financés lors de leur lancement. L'ensemble de ce processus peut durer de 5 à 10 ans.
Le foncier est généralement signé sous condition suspensive d'obtention des autorisations administratives. Au total, les frais engagés avant le lancement de la construction représentent, sauf exception, moins de 10% du prix de revient total. En ce qui concerne les restructurations d'actifs existants (extensions, rénovations), le profil de risque est très différent puisque le foncier est généralement maîtrisé et l'actif génère déjà des loyers.
Au 1er semestre 2010, le Groupe a investi15 267 M€ dont 40 M€ dans les projets du pipeline, 65 M€ dans les centres livrés au 1er semestre 2010 (reliquats d'investissement), 152M€ pour l'acquisition de Cap 3000, 10 M€ dans les centres en exploitation.
14 Chiffres en quote-part patrimoniale.
15 Variation de l'actif immobilisé net de la variation de dette sur fournisseurs d'immobilisations.
| Investissement Net M€ | |
|---|---|
| Déjà Investi (1) | 149,8 |
| Reste à Investir engagé (2) | 40,3 |
| Reste à Investir non engagé (3) | 821,0 |
| Portefeuille en Développement 31 décembre 2009 | 1 011,0 |
Le portefeuille en développement au 30 juin 2010 se décompose en :
L'amendement de la norme IAS40 portant sur les immeubles de placement en cours de construction impose16 leur comptabilisation à leur juste valeur dès lors que cette juste valeur peut être déterminée de façon fiable. Si tel n'est pas le cas, ces immeubles restent comptabilisés au coût. Cette règle s'applique de façon prospective, la variation de valeur passant par le compte de résultat. Au 30 juin 2010 les centres concernés étaient tous en cours de construction : Limoges, Thionville et Tourcoing. La variation de valeur au cours du 1er semestre 2010 sur ces trois projets s'élève à 8,4M€.
| Centres commerciaux en Quote Part Patrimoniale | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centres | m² GLA | Loyers Bruts M€ |
Année de Livraison |
Déjà Investi M€ Reste à Investir engagé M€ |
Reste à Investir non engagé M€ |
Investissement Net M€ |
Rendement | ||
| Tourcoing | 3 400 | 1,2 | 2 011 | 13,7 | 5,9 | - | 19,6 | 6,3% | |
| Mantes | 3 200 | 0,3 | 2 011 | 6,5 | 2,4 | - | 8,9 | 3,4% | |
| Limoges | 21 000 | 2,8 | 2 010 | 21,8 | 6,8 | - | 28,6 | 9,7% | |
| Thionville | 5 700 | 1,5 | 2 011 | 8,4 | 9,3 | - | 17,6 | 8,4% | |
| Sous-total Projets en Construction | 33 300 | 5,8 | 2010-2011 | 50,3 | 24,4 | - | 74,7 | 7,7% | |
| Sous-total Lancements en préparation | 189 400 | 58,4 | 2011-2015 | 89,2 | 14,5 | 540,8 | 644,5 | 9,1% | |
| Sous-total Opérations en cours d'études avancées |
159 500 | 26,2 | 2011-2015 | 10,2 | 1,4 | 280,2 | 291,8 | 9,0% | |
| Sous-total Projets Maîtrisés | 348 900 | 84,6 | 99,4 | 15,9 | 821,0 | 936,3 | 9,0% | ||
| Total | 382 200 | 90,4 | 149,8 | 40,3 | 821,0 | 1 011,0 | 8,9% |
16 Le Groupe Altarea a défini trois critères que doivent remplir les projets en développement pour que les incertitudes sur leur valorisation soient levées :
- Autorisations administratives obtenues
- Construction lancée
- Incertitude sur les loyers futurs levée
Au 30 juin 2010, quatre projets étaient en cours de construction. Tous ces actifs disposent de l'intégralité de leur financement soit au niveau des structures qui les portent soit au niveau corporate.
Outre les projets en construction, Altarea maîtrise un portefeuille de projets représentant un investissement total d'environ 0,9Mds d'euros pour 85M€ de loyers prévisionnels. Ces projets destinés à être livrés entre 2011 et 2015 se situent à des stades d'avancement opérationnels divers et ne sont que partiellement engagés. Pour chacun d'entre eux, Altarea est titré sur le foncier (promesse signée ou concours gagné) mais la décision de lancement définitive appartient encore au Groupe et peut éventuellement être repoussée en fonction de divers critères (situation administrative et commerciale du projet, conjoncture macro économique, disponibilité du financement etc.). A cette fin Altarea a mis en place un classement de ses projets maîtrisés en fonction de leur priorité de lancement, reflet de sa politique de gestion des risques :
Il s'agit de projets pour lesquels la décision de lancement devra être prise majoritairement en 2010/2011 mais dont le profil de risque/rentabilité peut encore être amélioré. Leur rentabilité est potentiellement forte mais leur situation juridique, commerciale, administrative et financière doit être stabilisée afin d'en diminuer le niveau de risque. En fonction de l'évolution du marché du financement à horizon 2010/2011, ils ont vocation à être lancés
Cette catégorie concerne des projets maîtrisés dont le lancement n'est pas une problématique immédiate. Leur situation opérationnelle nécessite encore d'être avancée (autorisations administratives, pré-commercialisation, études etc.) afin d'être compatible le moment venu avec les règles d'engagement du Groupe.
À travers sa filiale Cogedim, le Groupe est l'un des principaux acteurs du marché de la promotion pour compte de tiers avec un volume d'activité au 30 juin 2010 de 801 M€17 .
3.1.1 Domaines d'intervention
En termes de produits :
Outre l'Ile de France, qui constitue sa base historique, Altarea Cogedim est également présent en régions, dans les métropoles importantes les plus dynamiques sur le plan économique et démographique :
En matière d'immobilier résidentiel, le Groupe poursuit sa politique de suivi de critères prudentiels qui visent principalement à privilégier des signatures de foncier sous promesse unilatérale plutôt que synallagmatique, à conditionner l'acquisition du foncier et le démarrage des travaux à une forte précommercialisation.
En matière d'Immobilier d'Entreprise, lorsque le Groupe intervient en qualité de promoteur en signant des VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) ou des CPI (Contrat de Promotion Immobilière) pour lesquels il s'engage à construire un immeuble, l'engagement d'une opération est conditionné à sa vente préalable ou à la signature d'un contrat assurant le financement de l'opération de construction. Lorsqu'il intervient en tant que prestataire (Maître d'Ouvrage Délégué), le Groupe assure pour le compte d'un propriétaire les missions d'un promoteur en contrepartie d'honoraires. Au 30 juin 2010, la prestation de services a représenté près de 30% du volume d'activité réalisé en immobilier d'entreprise.
| (en M€) | 30-juin-10 | 30-juin-09 | |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires immobilier | 284,1 -17,4% | 344,1 | |
| dont Immobilier d'Entreprise | 35,3 -56,7% | 81,6 | |
| dont Logements | 248,8 | -5,2% | 262,5 |
| Prestations de service externe | 6,8 -30,0% | 9,7 | |
| dont Immobilier d'Entreprise | 4,5 | 7,5 | |
| dont Logements | 2,3 | 2,2 | |
| Total Chiffre d'Affaires | 290,9 -17,8% | 353,8 | |
| Coût des ventes | (255,9) | (306,5) | |
| Production stockée | 30,4 | 22,1 | |
| Frais de structure | (42,4) +22,6% | (34,6) | |
| Autres | 0,2 | (1,0) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL RECURRENT | 23,1 -31,5% | 33,8 | |
| % du CA | 8,0% | 9,6% |
Le chiffre d'affaires, comptabilisé à l'avancement des constructions, s'établit à 291 M€ à fin juin 2010, comparé à 354 M€ à fin juin 2009.
En logements, il représente 251 M€ au 1 er semestre 2010, en diminution de 5% comparé aux 265 M€ du 1er semestre 2009. Cette baisse est due à la méthode de reconnaissance du CA comptable qui enregistre avec 18 mois de retard le creux de l'activité commerciale de la fin 2008. La forte reprise des ventes enregistrées depuis le début 2009 devrait se traduire par une hausse du CA comptable à partir de la fin 2010 et surtout à partir de 2011.
En immobilier d'entreprise, le chiffre d'affaires est de 40 M€ au 1er semestre 2010, en forte baisse comparé aux 89 M€ du 1er semestre 2009 dans un marché attentiste.
La gamme couverte par le Groupe en promotion logement est la suivante :
17 Volume d'activité TTC dont 630 M€ de logements (y compris anciens) et 171 M€ d'immobilier d'entreprise.
Référence de l'immobilier résidentiel de qualité, Cogedim a reçu la certification NF Logement démarche HQE (Haute Qualité Environnementale). Cette certification, délivrée par un organisme indépendant, suit une procédure et un cahier des charges très strict portant principalement sur la recherche d'économie d'énergie, l'utilisation de matériaux durables et respectueux de l'environnement, une gestion optimale de la consommation d'eau ainsi qu'une gestion appropriée des déchets. Depuis avril 2010, les Permis de Construire de tous les nouveaux programmes résidentiels sont déposés avec des standards BBC en avance de près de deux ans sur la réglementation.
La dynamique qui porte l'activité du logement neuf en France depuis 2009 s'est prolongée au cours du 1er semestre 2010. Le marché reste porté par les investisseurs qui continuent de bénéficier de l'effet Scellier et de taux d'intérêt bas. Leur proportion sur les premiers mois de l'année 2010 (63% au cours du 1er trimestre18) est en baisse par rapport à l'année 2009 (66%), alors que les ventes en accession augmentent du fait des taux d'intérêt historiquement bas et du succès des dispositifs d'aides gouvernementales (Pass Foncier, TVA à 5,5% …).
Le temps moyen de commercialisation des programmes de logements neufs est passé en un an, selon les statistiques du Ministère du Logement, de 14 à 7 mois. Le nombre de permis de construire a augmenté de 25% entre février et avril. La progression des mises en chantier est plus limitée (+ 1%) du fait du délai nécessaire entre le dépôt d'un permis de construire et le démarrage des travaux : le mouvement devrait donc s'accélérer au cours du second semestre.
L'offre de logements neufs poursuit son repli malgré la forte progression des mises en vente, qui reste toujours inférieure à celle des ventes : l'offre commerciale s'établissait au 31 mars 2010 à 67.500 logements, contre 97.250 un an auparavant et 105.600 au 31 mars 2008.
Le marché de l'accession à la propriété qui a marqué des signes de reprise au 1er semestre, devrait continuer à bénéficier des taux d'intérêts toujours bas. De plus, les fondamentaux du marché en France restent solides : la croissance démographique est élevée et l'envie des Français de devenir propriétaire est toujours très forte alors que la part des ménages propriétaires ne représente que 57% (vs une moyenne européenne de 66%19). La poursuite de cette reprise dépendra également de la refonte par le gouvernement des dispositifs d'incitation tels que le doublement du prêt à taux zéro, le Pass Foncier, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt…
Les réservations réalisées par le Groupe au 1 er semestre 2010 se sont élevées à 590 M€ TTC, soit +54% comparé à la même période de 2009.
| Haut de | Milieu de | Nouveaux | Rés. | Répartition | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en M€ TTC) | Gamme | Gamme | Quartiers | Services | Total | par région |
| IDF | 107 | 108 | 79 | 0 | 294 | 50% |
| PACA | 71 | 41 | 0 | 0 | 112 | 19% |
| Rhône-Alpes | 47 | 53 | 0 | 19 | 118 | 20% |
| Grand Ouest | 4 | 55 | 0 | 7 | 66 | 11% |
| Total | 229 | 257 | 79 | 25 | 590 | 100% |
| Répartition par gamme | 39% | 44% | 13% | 4% | ||
| 30/06/2009 | 384 | |||||
| Var. 30/06/2010 vs 30/06/2009 | 54% | |||||
| 30/06/2008 | 381 | |||||
| Var. 30/06/2010 vs 30/06/2008 | 55% |
Sur les 12 derniers mois (juillet 2009 à juin 2010), les placements de logements neufs dépassent le milliard d'euros (1 094 M€), soit +64% comparé à l'année 2007 qui est considérée comme la référence de la profession (1 094 M€ vs 668 M€).
Au cours du 1er semestre 2010, l'activité de logements neufs se répartit à 50% en Ile de France et 50% en Régions.
En nombre de lots, les réservations du Groupe au 1 er semestre 2010 se sont élevées à 2 832 lots, en
18 Source : Observatoire de l'immobilier de la FPC – Conférence de Presse du 5 mai 2010
19 Source : Observatoire Cetelem 2010
20 Hors Paris 7 Rive Gauche dont le lancement commercial est postérieur au 30 juin 2010. Réservations nettes des désistments
hausse de +50% comparé aux 1 887 lots réservés au 1er semestre 2009.
| Haut de | Milieu de | Nouveaux | Rés. | ||
|---|---|---|---|---|---|
| (en nombre de lots) | Gamme | Gamme | Quartiers | Services | Total |
| IDF | 332 | 476 | 366 | 1174 | |
| PACA | 258 | 255 | 513 | ||
| Rhône-Alpes | 198 | 283 | 190 | 671 | |
| Grand Ouest | 12 | 419 | 43 | 474 | |
| Total | 800 | 1433 | 366 | 233 | 2832 |
| Répartition par gamme | 28% | 51% | 13% | 8% | |
| 30/06/2009 | 1887 | ||||
| Var. 30/06/2010 vs 30/06/2009 | 50% | ||||
| 30/06/2008 | 1463 | ||||
| Var. 30/06/2010 vs 30/06/2008 | 94% |
Au cours du semestre, 40 lancements commerciaux représentant 2 642 lots, ont été effectués pour un montant de 569 M€ soit +70% comparé au 1er semestre 2009 (569 M€ vs 337 M€).
Le prix moyen des lots vendus au détail au 1 er semestre 2010 s'établit à 265 K€, comparé à 236 K€ au 1er semestre 2009. Cette évolution s'explique notamment par la diminution de la part relative des Régions au 1er semestre 2010 (49% des réservations au détail comparé à 63% au 1 er semestre 2009), et par le succès de certains programmes Haut de Gamme à Paris intra-muros tels que Paris 15° Vaugirard, Paris 8° rue du Rocher, Paris 18° Le Factory…
Le taux d'écoulement des programmes du semestre est en forte amélioration. Il atteint 21% au 30 juin 2010 (moyenne des 6 derniers mois glissants) comparé à 13% au 30 juin 2009 (moyenne des 6 derniers mois glissants).
Le montant des ventes régularisées au 1 er semestre 2010 s'établit à 455 M€ TTC soit + 41% par rapport au 1er semestre 2009.
| (en M€ TTC) | Haut de Gamme |
Milieu de Gamme |
Nouveaux Quartiers |
Rés. Services |
Total | Répartition par région |
Stock de réservations non actées |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IDF | 86 | 77 | 157 | 0 | 321 | 70% | 269 |
| PACA | 36 | 31 | 0 | 0 | 67 | 15% | 117 |
| Rhône-Alpes | 13 | 23 | 0 | 12 | 48 | 11% | 102 |
| Grand Ouest | 3 | 8 | 0 | 9 | 20 | 4% | 76 |
| Total | 138 | 138 | 157 | 22 | 455 | 100% | 564 |
| Par Gamme | 30% | 30% | 35% | 5% | |||
| 30/06/2009 | 322 | 308 | |||||
| Var. 30/06/2010 vs 30/06/2009 | 41% | 83% | |||||
| 30/06/2008 | 242 | 378 | |||||
| Var. 30/06/2010 vs 30/06/2008 | 88% | 49% |
La forte progression des signatures notariées est directement liée à celle des réservations. Ce bon résultat assure au groupe un cash-flow significatif.
Le taux de désistement est en baisse. Il s'établit à un niveau moyen de 19% à fin juin 2010 (moyenne constatée sur les 6 derniers mois glissants) contre 22% à fin juin 2009 (moyenne constatée sur les 6 derniers mois glissants).
| (en M€ HT) | Haut de Gamme |
Milieu de Gamme |
Nouveaux Quartiers |
Rés. Services |
Total | Répartition par région |
|---|---|---|---|---|---|---|
| IDF | 50 | 33 | 7 | 89 | 36% | |
| PACA | 30 | 26 | 56 | 22% | ||
| Rhône-Alpes | 41 | 27 | 6 | 74 | 30% | |
| Grand Ouest | 12 | 17 | 1 | 29 | 12% | |
| Total | 132 | 102 | 7 | 7 | 249 | 100% |
| Répartition par gamme | 53% | 41% | 3% | 3% | ||
| 30/06/2009 | 48% | 52% | 263 | |||
| Var. 30/06/2010 vs 30/06/2009 | -5% |
| (en M€) | 30-juin-10 | 30-juin-09 | |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 248,8 | 262,5 | |
| MARGE IMMOBILIERE | 24,6 -2,1% | 25,2 | |
| % du CA | 9,9% | 9,6% | |
| HONORAIRES | 2,3 | +7% | 2,2 |
À fin juin 2010, le backlog logements s'établit à 1 119 M€, soit 25 mois d'activité, comparé à 872 M€ à fin 2009, ce qui confère au groupe une excellente visibilité sur ses résultats futurs en promotion logements.
| (en M€ HT) | CA acté non avancé |
CA réservé non acté |
Total | Répartition par région |
Nombre de mois |
|---|---|---|---|---|---|
| IDF | 386 | 230 | 616 | 55% | 38 |
| PACA | 98 | 99 | 198 | 18% | 23 |
| Rhône-Alpes | 112 | 87 | 199 | 18% | 15 |
| Grand Ouest | 39 | 67 | 106 | 9% | 20 |
| Total | 635 | 484 | 1 119 | 100% | 25 |
| Répartition | 57% | 43% |
21 Chiffre d'affaires comptabilisé à l'avancement selon les normes IFRS. L'avancement technique est mesuré par l'avancement du poste construction sans prise en compte du foncier.
22 Le backlog est composé du CA HT des ventes notariées restant à appréhender à l'avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez notaires.
Au 30 juin 2010, l'offre à la vente représente 366 M€, stable par rapport à fin 2009. Le stock de logements achevés se maintient à un niveau quasi-nul.
Décomposition de l'offre à la vente (366M€ TTC) au 30 juin 2010 en fonction du stade d'avancement opérationnel
| - | Risque | + | ||
|---|---|---|---|---|
| Phases opérationnelles | Montage (foncier non acquis) |
Foncier acquis/chantier non lancé |
Foncier acquis/chantier en cours |
Logements achevés en stock |
| Dépenses engagées (en M€ HT) | 19 | 21 | ||
| Prix de revient de l'offre à la vente (en M€ HT) | 93 | 2 | ||
| Offre à la vente (366 M€ TTC) | 223 | 31 | 109 | 3 |
| en % | 61% | 8% | 30% | 1% |
| dont livrés en 2010 : | 17M€ | |||
| dont livrés en 2011 : | 67M€ | |||
| dont livrés en 2012 : | 25M€ |
| Offre à la vente (368 M€ TTC) | 179 | 51 | 135 | 2 |
|---|---|---|---|---|
| en % | 49% | 14% | 37% | - |
| dont livrés en 2010 : | 45M€ | |||
| dont livrés en 2011 : | 76M€ | |||
| dont livrés en 2012 : | 14M€ |
La répartition des opérations par stade d'avancement est le reflet des critères prudentiels mis en place par le Groupe et qui sont principalement orientés vers :
privilégier la signature de foncier sous promesse de vente unilatérale plutôt que des promesses synallagmatiques qui sont réservées à des opérations à très forte rentabilité ;
une forte pré-commercialisation est requise lors de l'acquisition du foncier et au moment de la mise en chantier ;
un accord requis du Comité des Engagements à toutes les étapes de l'opération : signature de la promesse, lancement de la commercialisation, acquisition du foncier et lancement des travaux ;
Au 30 juin 2010, le Groupe maîtrise 25 projets d'immobilier d'entreprise représentant un total de 505 000 m² SHON essentiellement composés de bureaux mais comportant également des hôtels.
| (en milliers de m² SHON à 100%) | MOD | Promotion | Total |
|---|---|---|---|
| Bureaux | 158 | 251 | 408 |
| Hôtels | 12 | 37 | 48 |
| Autres (Centres de recherche, médiathèques, etc.) |
- | 49 | 49 |
| Total maîtrisé | 169 | 336 | 505 |
Investissement en immobilier d'entreprise :
Après un début d'année difficile, le 1er semestre 2010 s'achève avec 3,6 milliards d'euros échangés en immobilier d'entreprise, soit une progression de +34% sur un an.
Cette évolution s'explique par l'intérêt renforcé des investisseurs (en particulier français) pour les bureaux « core » dans un contexte financier incertain.
La demande placée du 1er semestre 2010 s'élève à 1,04 million de m², soit une progression de 16% par rapport à l'année dernière. Les utilisateurs restent principalement motivés par la recherche d'économies, via des regroupements de surfaces ou la recherche de loyers moins élevés.
Au 1er juillet 2010, l'offre immédiate (neuve et ancienne) s'élève à 3,6 millions de m² et reste constante par rapport au 31 décembre 2009.
Compte tenu de la faiblesse du nombre de nouvelles opérations mises en chantier depuis un an et demi, l'offre neuve disponible devrait commencer à décroître dans les prochains mois.
Au 1er juillet 2010, le loyer moyen francilien pour toutes surfaces confondues s'établit à 305€/m²/an (en hausse de 2€/m²/an par rapport à 2009).
Au cours du 1er semestre 2010, le Groupe a réalisé 3 transactions notables.
comprend également la réalisation de 85 logements.
Parmi les évènements post clôture, Altarea-Cogedim a signé début juillet 2010 un Contrat de Promotion Immobilière pour un groupe industriel d'un montant de près de 50 M€ TTC pour la réalisation de son futur siège social sur un terrain situé au carrefour de la Croix de Berny à Antony.
Au 1er semestre 2010, le groupe ALTAREA COGEDIM a livré 3 immeubles de bureaux développant 44 000 m² SHON.
BLAGNAC – Le Galilée : Altarea-Cogedim a livré l'immeuble LE GALILEE à Blagnac, propriété d'un fonds allemand, développant 11 000 m² SHON.
TOULOUSE – Porte Sud : Altarea-Cogedim en co-promotion avec VINCI ont livré l'immeuble Porte Sud développant 23 000 m² SHON de bureaux.
NICE MERIDIA – Premium : le Groupe a livré à un fonds d'investissement une première tranche de 10 000 m² SHON dans la zone d'aménagement de Méridia dans la plaine du Var. Cet immeuble est certifié HQE.
| (en M€) | 30-juin-10 | 30-juin-09 |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 35,3 | 81,6 |
| MARGE IMMOBILIERE | 3,6 -71,3% | 12,4 |
| % du CA | 10,1% | 15,2% |
| PRESTATION DE SERVICES EXTERNES | 4,5 -40,7% | 7,5 |
La marge immobilière au 30 juin 2010 est de 3,6M€, comparée à 12,4 M€ l'année précédente. Cette diminution est la conséquence du faible nombre d'opérations en cours de travaux au 1 er semestre 2010 comparé au 1er semestre 2009 qui avait été particulièrement actif. La signature des nouveaux contrats tels que Marseille Hôtel-
23 Données CBRE pour le 1er semestre 2010
Dieu, Nantes Palais de Justice etc… aura un effet positif sur la marge à la fin 2010 et en 2011.
Le backlog VEFA/CPI représente 159,4 M€ à fin juin 2010 en hausse de 78% par rapport à fin 2009 (89,5 M€), du fait de la signature des nouveaux contrats de l'Hôtel Dieu à Marseille et de l'ancien Palais de Justice à Nantes. De plus, le Groupe dispose à fin juin 2010 d'un backlog d'honoraires de MOD de 9,9 M€.
Altarea se positionne comme un « ensemblier » urbain capable de proposer des solutions globales incluant toutes les classes d'actifs immobiliers avec des savoir-faire opérationnels intégrés (bureaux, logements, hôtels, commerces). L'objectif en termes d'investissement final demeure les commerces, qui sont développés pour être conservés en patrimoine alors que les autres classes d'actifs sont destinées à être vendues.
Au 30 juin 2010, le Groupe maîtrise 247 000 m² SHON de Grands projets urbains mixtes, répartis sur 3 projets à dominante bureaux mais comportant également 28 000 m² de commerces, destinés à être conservés en patrimoine pour la quote-part revenant à Altarea (7 800 m² GLA).
| (en milliers de m² SHON) |
Commerces (1) Bureaux (2) | Hôtels | Logements | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nice Meridia | - | 19 | - | 14 | 32 |
| Euromed | 1 | 51 | 10 | - | 62 |
| Orly | 27 | 108 | 17 | - | 152 |
| Total | 28 | 178 | 27 | 14 | 247 |
(1) Dont une partie destinée à être conservée en patrimoine (7 800 m² GLA en QP) , figurant dans les projets de centres commerciaux maîtrisés au 30 juin 2010 en partie 2.3
(2) Dont une partie destinée à être conservée en patrimoine (22 900 m² GLA en QP) , figurant dans les projets de centres commerciaux maîtrisés au 30 juin 2010 en partie 2.3
24 Chiffre d'affaires HT sur les ventes notariées restant à comptabiliser à l'avancement, placements non encore régularisés par acte notarié et honoraires à recevoir de tiers sur contrats signés.
Au 30 juin 2010, le résultat net récurrent part du Groupe s'élève à 58,1M€ (-3,1%). Le résultat net récurrent par action s'élève à 5,6€/action, en baisse de -4,9% par rapport au 30 juin 2009. Cette évolution se décompose entre une progression de +14,5% du résultat de la foncière commerces et une baisse de -31,3% du résultat de la promotion, essentiellement due à l'immobilier d'entreprise.
| (en M€) | 30-juin-10 | 30-juin-09 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Récurrent | Non | Récurrent | Total | Non | ||||||||
| Commerciaux | Centres | Promotion | Total Récurrent | Récurrent | Total | Centres Commerciaux |
Promotion | Récurrent | Récurrent | Total | ||
| RESULTAT OPERATIONNEL | 66,9 | +5% | 23,1 | 90,0 | -7,6% | 37,1 | 127,1 | 63,7 | 33,8 | 97,5 | (100,4) | (2,9) |
| Coût de l'endettement net | (28,1) | (6,7) | (34,8) | (2,1) | (36,9) | (28,5) | (8,7) | (37,2) | (2,6) | (39,9) | ||
| Variations de valeur des instruments financiers |
- | - | - | (64,9) | (64,9) | (0,0) | - | (0,0) | (40,8) | (40,8) | ||
| Sociétés mises en équivalence | 3,8 | (0,4) | 3,5 | (2,2) | 1,2 | 3,2 | (0,7) | 2,5 | (1,7) | 0,8 | ||
| Actualisation des dettes et créances | - | - | - | (0,1) | (0,1) | - | - | - | (0,1) | (0,1) | ||
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 42,7 | 16,1 | 58,7 | (32,3) | 26,4 | 38,4 | 24,3 | 62,8 | (145,6) | (82,9) | ||
| Impôts | 0,5 | 0,1 | 0,6 | (2,2) | (1,6) | (0,2) | (1,0) | (1,2) | 1,5 | 0,3 | ||
| RESULTAT NET | 43,2 | 16,1 | 59,3 | (34,5) | 24,8 | 38,2 | 23,4 | 61,6 | (144,1) | (82,5) | ||
| RESULTAT NET PART DU GROUPE | 42,4 +14,5% | 15,8 | 58,1 | -3,1% | (35,2) | 22,9 | 37,0 | 23,0 | 60,0 | (144,3) | (84,3) | |
| Nombre moyen d'actions après effet dilutif (en milliers) | 10,434 | 10,238 | ||||||||||
| RESULTAT NET, PART DU GROUPE PAR ACTION (€/action) |
5,57 | - 4,9% | 5,86 |
Au 30 juin 2010, le résultat opérationnel récurrent consolidé diminue de -7,6% essentiellement en raison de la baisse d'activité constatée en immobilier d'entreprise (Cf. I.3.3.2)
La partie récurrente concerne les frais financiers nets encourus sur la dette adossée au patrimoine de centres commerciaux et au coût de la dette d'acquisition de Cogedim. Le Groupe a pu bénéficier en partie de la baisse des taux sur ce semestre avec une plus grande proportion de couverture optionnelle (Cf. III.2)
1.1.2 Résultat net non récurrent : -35,2M€
Ce poste regroupe l'ensemble des ajustements de valeurs comptables enregistrés au cours de l'exercice:
| Amortissement (Cogedim) |
des | relations | clientèle | -3,7M€ |
|---|---|---|---|---|
| Variation de valeur des actifs | +34,6M€ | |||
| Perte de valeur des instruments financiers | -64,9M€ | |||
| Autres | -1,2M€ | |||
| Total | -35,2M€ |
Le nombre moyen d'actions économiques est le nombre moyen d'actions en circulation dilué des plans de stock options et actions gratuites octroyés au 30 juin 2010.
Au 30 juin 2010, l'ANR de continuation totalement dilué d'Altarea s'établit à 114,5€ par action après distribution de 7,2€/action, en hausse de +1,1%. La création de valeur actionnariale sur le semestre s'élève à 8,4€/action, si l'on ajoute à la croissance d'ANR de 1,2€/action la distribution de dividende de 7,2€/action.
| 30-juin-10 | 31-déc-09 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ €/action | M€ | €/action | |||
| Capitaux propres consolidés part du Groupe | 892,2 | 84,9 | 938,6 | 91,0 | |
| Retraitement des impôts | 0,2 | (0,6) | |||
| Retraitement des droits de mutation* | 51,2 | 57,4 | |||
| Autres plus-values latentes | 190,1 | 104,3 | |||
| Impact des titres donnant accès au capital | - | 0,0 | |||
| Part des commandités (1) | (12,8) | (12,7) | |||
| ANR "EPRA NNNAV" de liquidation | 1 120,8 | 106,7 | 1 087,1 | 105,4 | 1,2% |
| Droits et frais de cession estimés | 83,2 | 82,0 | |||
| Part des commandités | (0,9) | (0,9) | |||
| ACTIF NET REEVALUE DE CONTINUATION DILUE | 1 203,0 | 114,5 | 1 168,1 | 113,3 | 1,1% |
| Nombre d'actions dilué | 10 506 962 | 10 311 852 |
* En fonction du mode de cession envisagé (actif ou titres)
(1) Dilution maximale de 120 000 actions
En raison de son statut de SIIC, l'essentiel du patrimoine d'Altarea n'est pas soumis à l'imposition sur les plus-values à l'exception de quelques actifs dont les modes de détention ne leur permettent pas de faire partie du périmètre exonéré et des actifs situés hors de France. Pour ces actifs, la fiscalité de cession est directement déduite dans les comptes consolidés au taux de l'impôt ordinaire du pays où ils se situent sur la base de l'écart entre la valeur vénale et la valeur fiscale de l'actif.
Dans l'ANR de continuation après fiscalité, Altarea a tenu compte des modalités de détention de ces actifs ne figurant pas dans le périmètre SIIC puisque l'impôt pris en compte dans l'ANR correspond à l'impôt qui serait effectivement dû soit en cas de cession de titres ou soit immeuble par immeuble.
Dans les comptes consolidés IFRS les immeubles de placements sont comptabilisés pour leur valeur d'expertise hors droits en utilisant un taux de 6,20%. Dans l'ANR de continuation, les droits déduits en comptabilité sont réintégrés pour le même montant.
À titre d'illustration, un second calcul permet d'établir l'ANR de liquidation (ou EPRA NNNAV) d'Altarea (hors droits) où les droits sont déduits soit sur la base d'une cession des titres soit immeuble par immeuble.
Il s'agit de l'impact de l'exercice des « stock options » dans la monnaie dont la contrepartie est une augmentation du nombre d'actions dilué.
Les autres plus-values latentes sont déterminées par des expertises indépendantes et sont constituées des éléments suivants :
chaque pôle évalué. Les perspectives de très forte croissance de l'activité en promotion logements que l'on peut constater à travers des indicateurs opérationnels tels que les réservations et taux d'écoulement, ainsi que les perspectives commerciales justifient une reprise partielle de la provision passée dans les comptes 2008. Au total, 151M€ ont été repris dans l'ANR depuis la fin 2008 (la perte comptabilisée en 2008 était de 351M€).
Au 30 juin 2010, le nombre total d'actions totalement dilué est de 10 506 962. Il comprend les actions en circulation (10 178 817) auxquelles ont été rajoutées les créations potentielles liées aux options de souscription « dans la monnaie » et des actions gratuites pour un nombre total de 358 776 actions (celles-ci sont supposées émises et le montant de l'apport en capital ajouté au montant des fonds propres). Ce nombre est diminué de l'autocontrôle au 30 juin 2010 (30 631 actions) afin d'aboutir au nombre d'actions dilué.
Variation de l'ANR de continuation sur le semestre
| €/action | |
|---|---|
| ANR de continuation au 31 décembre 2009 | 113,3 |
| Dividende | (7,2) |
| Résultat net récurrent | 5,5 |
| Variation de valeur des actifs | 3,3 |
| Variation de valeur des instruments financiers | (6,2) |
| Autres* | 5,8 |
| ANR de continuation au 30 juin 2010 | 114,5 |
* La ligne « Autres » comprend en particulier une reprise de provision sur la valeur de Cogedim
Hors impact des instruments financiers comptabilisés au bilan, l'ANR au 30 juin 2010 s'élève à 128,4€/action.
Le Groupe Altarea Cogedim bénéficie d'une situation financière solide :
Une trésorerie mobilisable de 152M€
Une dette de maturité longue sans tombée significative avant mi-2013
Des covenants consolidés robustes (LTV<65% et ICR>2) avec une marge de manœuvre importante au 30 juin 2010 (LTV à 54,7% et ICR à 2,6x)
Ces atouts reposent avant tout sur un modèle économique diversifié (commerces, logements, bureaux) lui permettant de générer d'importants cash flows en haut de cycle tout en affichant une très forte résilience en bas de cycle.
1.1 Trésorerie mobilisable: 152M€25
Le cash mobilisable se montait à 152M€ mi-2010 décomposé entre 126M€ de ressources au niveau corporate (cash et autorisations confirmées) et 26M€ d'autorisations de crédits confirmés non utilisés adossés à des projets spécifiques (financements hypothécaires).
La trésorerie dont dispose le Groupe est supérieure à ses engagements d'investissement identifiés (Cf. I.2.3.1)
Engagement d'investissements en centres commerciaux
Avec la livraison de deux projets très importants ce semestre (Cf. I.2.2.3) les engagements d'investissement du Groupe ont fortement diminué pour s'établir à 40M€ contre 150M€ à fin 2009.
Pour le futur, le Groupe continuera à maintenir une liquidité supérieure à ses engagements pour toute nouvelle décision d'investissement. C'est en effet cette politique prudentielle qui a permis au Groupe de maintenir une politique d'investissement ambitieuse au cours des deux dernières années malgré le contexte financier difficile.
La situation du marché de la promotion (taux d'écoulement élevé et absence de stocks) facilite l'accès au financement bancaire.
Au 30 juin 2010, la dette financière nette du Groupe Altarea s'élève à 2 099M€ contre 2 064M€ au 31 décembre 2009.
| (en M€) | Juin 2010 | Déc 2009 |
|---|---|---|
| Dette corporate | 784 | 769 |
| Dette hypothécaire | 1 163 | 1 159 |
| Dette Acquisition Cogedim | 250 | 250 |
| Dette promotion | 115 | 103 |
| Total Dette brute | 2 312 | 2 281 |
| Disponibilités | (214) | (217) |
| Total Dette nette | 2 099 | 2 064 |
La dette corporate est assortie de covenants consolidés (LTV<65% et ICR>2)
La dette hypothécaire est assortie de covenants spécifiques à l'actif financé en termes de LTV, ICR et DSCR.
La dette promotion adossée à des projets est assortie de covenants spécifiques à chaque projet (pré-commercialisation)
La dette d'acquisition de Cogedim possède à la fois des covenants corporate (LTV<65% et ICR>2) et des covenants spécifiques à Cogedim (Levier d'EBITDA et ICR).
Au cours de ce semestre, le Groupe Altarea a signé 116M€ (quote-part) de financements hypothécaires sur projets ou pour refinancer des actifs en exploitation.
Ratio LTV
Le ratio LTV consolidé du Groupe s'élève à 54,7% au 30 juin 2010, en baisse par rapport à fin 2009 (55,7%).
Avec un covenant maximum fixé à 65%, le Groupe Altarea considère qu'il dispose d'une marge de manœuvre importante lui permettant d'anticiper une éventuelle dégradation supplémentaire de la situation économique.
1.2 Dette par nature
25 Trésorerie mobilisable post paiement du dividende
Le ratio de couverture du coût de l'endettement net récurrent par l'EBITDA s'établit à 2,6x au 1 er semestre 2010, stable par rapport à 2009.
Une revue exhaustive des covenants spécifiques à chaque ligne de crédit a été effectuée, au 30 juin 2010 l'ensemble des covenants sont respectés.
En ce qui concerne le crédit d'acquisition de Cogedim, l'intégralité des covenants étaient largement respectés au 30 juin 201027 .
Les instruments de couverture dont dispose le Groupe au 30 juin 2010, lui permettent de couvrir un nominal maximum de 2,2Md€, soit la quasi totalité de sa dette brute consolidée. Le profil du portefeuille d'instruments financiers de couverture est le suivant :
| Nominal (M€) et taux couvert | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Échéance | Swap | Cap/Collar | Total Couverture |
Taux swap moyen |
Taux cap/collar moyen |
|
| juin-10 | 1 288 | 938 | 2 226 | 3,72% | 3,33% | |
| juin-11 | 1 618 | 645 | 2 263 | 3,69% | 3,50% | |
| juin-12 | 1 652 | 321 | 1 973 | 3,94% | 4,01% | |
| juin-13 | 1 195 | 272 | 1 467 | 3,95% | 3,70% | |
| juin-14 | 1 141 | 128 | 1 269 | 3,94% | 3,97% | |
| juin-15 | 936 | 38 | 974 | 3,82% | 4,20% | |
| juin-16 | 746 | 88 | 834 | 4,13% | 4,68% | |
| juin-17 | 461 | 52 | 513 | 4,32% | 5,00% |
Consécutivement à la baisse des taux intervenus au 1 er semestre 2010, le Groupe Altarea a enregistré une perte nette comptable de 65M€ sur la valeur de marché de son portefeuille de couverture (IAS 32 et 39).
Le coût de financement moyen du Groupe Altarea s'établit à 3,53% au 1er semestre 2010 marge incluse contre 4,21% en 2009. Le Groupe a pu profiter de façon ponctuelle du bas niveau des taux d'intérêt en raison de l'augmentation relative de la proportion de couvertures optionnelles, le coût de la dette sur l'année devrait se stabiliser à un niveau supérieur.
Aucune échéance majeure n'intervient avant mi-2013. La maturité moyenne de l'endettement s'établit à 6,0 ans au 30 juin 2010 contre 6,6 années en 2009. La grande majorité de l'endettement existant est constitué de dette de nature hypothécaire adossée à des actifs stabilisés, ce qui explique cette maturité particulièrement longue.
26 L'EBITDA calculé est le résultat opérationnel récurrent avant dotation aux amortissements et provisions.
27 Levier d'EBITDA à 4,3x (contre covenant maximum à 5,00x) et ratio ICR à 5,8x (contre covenant minimum à 1,3x).
Actif
| en milliers d'euros | 30/06/2010 | 31/12/2009 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 3 264 092 | 3 099 794 |
| Immobilisations incorporelles | 212 326 | 216 332 |
| dont écarts d'acquisition | 128 716 | 128 716 |
| dont marques | 66 600 | 66 600 |
| dont relations clientèles | 12 431 | 16 161 |
| dont autres immobilisations incorporelles | 4 578 | 4 855 |
| Immobilisations corporelles | 13 160 | 15 557 |
| Immeubles de placement | 2 890 474 | 2 721 977 |
| dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur | 2 679 639 | 2 523 032 |
| dont Immeubles de placement évalués au coût | 210 835 | 198 945 |
| Participations dans les entreprises associées et autres titres immobilisés | 71 790 | 68 296 |
| Créances et autres actifs financiers non courants | 16 304 |
14 841 |
| Impôt différé actif | 60 037 | 62 790 |
| ACTIFS COURANTS | 1 102 156 | 1 011 186 |
| Actifs destinés à la vente | - | 87 238 |
| Stocks et en-cours | 534 069 | 364 118 |
| Clients et autres créances | 342 547 | 329 170 |
| Créance d'impôt sur les sociétés | 761 | 1 833 |
| Créances et autres actifs financiers courants | 9 642 | 8 062 |
| Instruments financiers dérivés | 1 362 | 3 930 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 213 775 | 216 835 |
| TOTAL ACTIF | 4 366 248 | 4 110 980 |
Passif
| en milliers d'euros | 30/06/2010 | 31/12/2009 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | 931 758 | 973 235 |
| CAPITAUX PROPRES - PART DU GROUPE | 892 159 | 938 557 |
| Capital | 120 506 | 120 506 |
| Primes liées au capital | 586 763 | 609 051 |
| Réserves groupe | 161 977 | 317 454 |
| Résultat de l'exercice groupe | 22 914 | (108 453) |
| CAPITAUX PROPRES - INTERETS MINORITAIRES | 39 599 | 34 677 |
| Intérêts minoritaires / fonds propres | 37 710 | 42 934 |
| Intérêts minoritaires / résultat | 1 889 | (8 256) |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 324 191 | 2 250 830 |
| Emprunts et dettes financières | 2 253 808 | 2 183 995 |
| dont Prêt participatif | 14 851 | 24 781 |
| dont Emprunts et dettes financières auprès des établissements de crédit | 2 221 093 | 2 131 883 |
| dont Emprunts et dettes bancaires adossés à des créances de TVA | - | 5 593 |
| dont Autres emprunts et dettes financières | 17 864 | 21 738 |
| Provisions pour engagement de retraite | 5 027 | 4 070 |
| Autres provisions non courantes | 17 330 | 16 222 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 26 755 | 25 273 |
| Autres dettes non courantes | - | - |
| Dette d'impôt exigible | - | - |
| Impôt différé passif | 21 271 | 21 270 |
| PASSIFS COURANTS | 1 110 298 | 886 915 |
| Emprunts et dettes financières | 169 280 | 158 362 |
| dont Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit (hors trésorerie passive) | 79 824 | 141 263 |
| dont Emprunts et dettes bancaires adossés à des créances de TVA | 5 822 | 2 209 |
| dont Concours bancaires (trésorerie passive) | 11 450 | 7 369 |
| dont Autres emprunts et dettes financières | 72 184 | 7 522 |
| Instruments financiers dérivés | 157 079 | 117 873 |
| Provisions courantes | - | 205 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 708 598 | 606 882 |
| Dette d'impôt exigible | 1 172 | 3 582 |
| Dettes auprès des actionnaires | 74 169 | 10 |
| TOTAL PASSIF | 4 366 248 | 4 110 980 |
| en milliers d'euros | Centres commerciaux et autres actifs |
Promotion pour compte de tiers |
Eléments récurrents |
Eléments non récurrents |
Total groupe |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 80 867 | - | 80 867 | - | 80 867 |
| Charges du foncier | (1 977) | - | (1 977) | - | (1 977) |
| Charges locatives non récupérées | (1 584) | - | (1 584) | - | (1 584) |
| Frais de gestion | (30) | - | (30) | - | (30) |
| Dotation nette aux provisions | (2 611) | - | (2 611) | - | (2 611) |
| LOYERS NETS | 74 666 | - | 74 666 | - | 74 666 |
| Chiffre d'affaires | - | 284 067 | 284 067 | 16 344 | 300 411 |
| Coûts des ventes | - | (250 328) | (250 328) | (16 205) | (266 532) |
| Charges commerciales | - | (6 608) | (6 608) | (181) | (6 788) |
| Dotation nette aux provisions | - | 1 050 | 1 050 | 282 | 1 332 |
| Amortissement des relations clientèle | - | - | - | (1 645) | (1 645) |
| MARGE IMMOBILIERE | - | 28 182 | 28 182 | (1 404) | 26 778 |
| Prestations de services externes | 3 998 | 6 786 | 10 784 | 2 009 | 12 793 |
| Production immobilisée et stockée | - | 30 350 | 30 350 | 12 264 | 42 614 |
| Charges de personnel | (5 846) | (28 664) | (34 510) | (15 075) | (49 586) |
| Autres charges de structure | (3 260) | (12 527) | (15 788) | (5 996) | (21 784) |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation | (152) | (1 190) | (1 342) | (230) | (1 572) |
| Amortissement des relations clientèles FRAIS DE STRUCTURE NETS |
- (5 260) |
- (5 246) |
- (10 506) |
(2 085) (9 113) |
(2 085) (19 619) |
| Autres produits | 252 | 1 844 | 2 096 | 2 989 | 5 085 |
| Autres charges | (2 118) | (2 662) | (4 780) | (1 600) | (6 379) |
| Dotations aux amortissements | (636) | (2) | (638) | (50) | (687) |
| AUTRES | (2 502) | (820) | (3 321) | 1 340 | (1 981) |
| Produits sur cession d'actifs de placement | - | - | - | 204 535 | 204 535 |
| Valeur comptable des actifs cédés | - | - | - | (192 651) | (192 651) |
| RESULTAT SUR CESSION D'ACTIFS DE PLACEMENT | - | - | - | 11 884 | 11 884 |
| Variations de valeur des immeubles de placement évalués à la juste valeur | - | - | - | 37 575 | 37 575 |
| > dont Variations de valeur des immeubles de placement livrés ou mis à la juste valeur pour | - | - | - | 26 124 | 26 124 |
| la 1ère fois | |||||
| > dont Autres variations de valeur des immeubles de placement | - | - | - | 11 450 | 11 450 |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement au coût | - | - | - | (2 940) | (2 940) |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | - | - | - | (0) | (0) |
| Dotation nette aux provisions pour risques et charges | - | 1 026 | 1 026 | 412 | 1 438 |
| Dépréciation des relations clientèle | - | - | - | - | - |
| Pertes de valeur des écarts d'acquisition | - | - | - | (676) | (676) |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 66 904 | 23 143 | 90 047 | 37 077 | 127 125 |
| Coût de l'endettement net | (28 073) | (6 678) | (34 752) | (2 137) | (36 889) |
| Variation de valeur et résultat de cession des instruments financiers | (0) | - | (0) | (64 860) | (64 860) |
| Résultat de cession de participation | - | (56) | (56) | (1) | (57) |
| Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence | 3 841 | (382) | 3 459 | (2 244) | 1 214 |
| Dividendes | - | 32 | 32 | 0 | 32 |
| Actualisation des dettes et créances | - | - | - | (122) | (122) |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 42 672 | 16 059 | 58 731 | (32 288) | 26 443 |
| Impôt | 514 | 60 | 574 | (2 214) | (1 640) |
| RESULTAT NET | 43 186 | 16 119 | 59 305 | (34 502) | 24 803 |
| dont Résultat Part du Groupe | 42 361 | 15 762 | 58 124 | (35 210) | 22 914 |
| dont Résultat attribuable aux minoritaires | 824 | 357 | 1 181 | 707 | 1 889 |
| Nombre moyen d'actions pondéré avant effet dilutif | 10 139 370 | 10 139 370 | |||
| Résultat net Part du Groupe par action (en €) | 5,73 | 2,26 | |||
| Nombre moyen d'actions pondéré après effet dilutif | 10 433 814 | 10 433 814 | |||
| Résultat net Part du Groupe dilué par action (en €) | 5,57 | 2,20 |
| en milliers d'euros | Centres commerciaux et autres actifs |
Promotion pour compte de tiers |
Eléments récurrents |
Eléments non récurrents |
Total groupe |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus Locatifs | 76 583 | - | 76 583 | - | 76 583 |
| Charges du foncier | (1 682) | - | (1 682) | - | (1 682) |
| Charges locatives non récupérées | (1 378) | - | (1 378) | - | (1 378) |
| Frais de gestion | (77) | - | (77) | - | (77) |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (2 703) | - | (2 703) | - | (2 703) |
| LOYERS NETS | 70 743 | - | 70 743 | - | 70 743 |
| Chiffre d'affaires | - | 344 072 | 344 072 | 24 218 | 368 290 |
| Coûts des ventes | (0) | (300 026) | (300 026) | (24 473) | (324 499) |
| Charges commerciales | - | (6 542) | (6 542) | (212) | (6 755) |
| Dotation nette aux provisions sur actif circulant | - | 77 | 77 | 769 | 846 |
| Amortissement des relations clientèle | - | - | - | (4 191) | (4 191) |
| MARGE IMMOBILIERE | (0) | 37 581 | 37 581 | (3 890) | 33 691 |
| Prestations de services externes | 3 820 | 9 693 | 13 513 | 781 | 14 294 |
| Production immobilisée et stockée | (0) | 22 094 | 22 094 | 17 475 | 39 569 |
| Charges de personnel | (5 185) | (23 077) | (28 263) | (12 915) | (41 178) |
| Autres charges de structure | (3 607) | (10 335) | (13 942) | (5 912) | (19 854) |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation | (288) | (1 149) | (1 438) | (488) | (1 926) |
| Amortissement des relations clientèles | - | - | - | (3 261) | (3 261) |
| FRAIS DE STRUCTURE NETS | (5 261) | (2 775) | (8 036) | (4 320) | (12 356) |
| Autres produits | 760 | 1 301 | 2 061 | 244 | 2 305 |
| Autres charges | (2 245) | (2 410) | (4 655) | (6 874) | (11 529) |
| Dotations aux amortissements | (329) | (2) | (331) | (94) | (425) |
| AUTRES | (1 814) | (1 111) | (2 925) | (6 724) | (9 649) |
| Produits sur cession d'actifs de placement | - | - | - | 3 525 | 3 525 |
| Valeur comptable des actifs cédés | - | - | - | (3 902) | (3 902) |
| RESULTAT SUR CESSION D'ACTIFS DE PLACEMENT | - | - | - | (377) | (377) |
| Variations de valeur des immeubles de placement | - | - | - | (81 180) | (81 180) |
| > dont Variations de valeur des immeubles de placement livrés ou mis à la juste valeur pour | |||||
| la 1ère fois | - | - | - | 22 777 | 22 777 |
| > dont Autres variations de valeur des immeubles de placement | - | - | - | (103 957) | (103 957) |
| Pertes de valeur nettes sur actifs en développement | - | - | - | (4 057) | (4 057) |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | - | - | - | 0 | 0 |
| Dotation nette aux provisions pour risques et charges | - | 114 | 114 | 120 | 234 |
| Dépréciation des relations clientèles | - | - | - | - | |
| Pertes de valeur des écarts d'acquisition | - | - | - | - | - |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 63 668 | 33 809 | 97 477 | (100 427) | (2 950) |
| Coût de l'endettement net | (28 474) | (8 745) | (37 219) | (2 647) | (39 866) |
| Variation de valeur et résultat de cession des instruments financiers | - | - | - | (40 780) | (40 780) |
| Résultat de cession de participation | - | - | - | (21) | (21) |
| Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence | 3 229 | (720) | 2 508 | (1 718) | 790 |
| Dividendes | - | - | - | 38 | 38 |
| Actualisation des dettes et créances | - | - | - | (81) | (81) |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 38 423 | 24 343 | 62 766 | (145 636) | (82 869) |
| Impôt | (209) | (964) | (1 174) | 1 504 | 330 |
| RESULTAT NET | 38 214 | 23 379 | 61 593 | (144 132) | (82 539) |
| dont Résultat Part du Groupe | 37 011 | 22 978 | 59 988 | (144 308) | (84 319) |
| dont Résultat attribuable aux minoritaires | 1 203 | 401 | 1 604 | 176 | 1 780 |
| Nombre moyen d'actions pondéré avant effet dilutif | 10 080 193 | 10 080 193 | |||
| Résultat net Part du Groupe par action (en €) | 5,95 | (8,36) | |||
| Nombre moyen d'actions pondéré après effet dilutif | 10 237 594 | 10 237 594 |
Résultat net Part du Groupe dilué par action (en €) 5,86 (8,24)
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