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alstria office REIT-AG
Interim / Quarterly Report • Aug 9, 2016
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Interim / Quarterly Report
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alstria office REIT-AG
Hamburg
Halbjahresfinanzbericht 2016
HALBJAHRESFINANZBERICHT
zum 30. Juni 2016
KONZERNKENNZAHLEN
Umsatzerlöse und Erträge
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| in TEUR | 01.01.-30.06.2016 | 01.01.-30.06.2015 | Veränderung (in %) |
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 102.114 | 48.324 | 111,3 |
| Nettomieteinnahmen | 89.870 | 43.319 | 107,5 |
| Konzernergebnis | 56.454 | 15.060 | 274,9 |
| FFO | 60.164 | 23.174 | 159,6 |
| Ergebnis je Aktie (in EUR)1) | 0,35 | 0,18 | 94,5 |
| FFO je Aktie (in EUR)1 | 0,37 | 0,27 | 37,0 |
Bilanzkennzahlen
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| in TEUR | 30.06.2016 | 31.12.2015 | Veränderung (in %) |
|---|---|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 3.035.138 | 3.260.467 | -6,9 |
| Bilanzsumme | 3.552.295 | 3.850.580 | -7,7 |
| Eigenkapital1) | 1.608.348 | 1.619.377 | -0,7 |
| Verbindlichkeiten | 1.879.151 | 2.192.916 | -14,3 |
| Nettobetriebsvermögen (NAV) je Aktie (in EUR)1) | 10,50 | 10,64 | -1,3 |
| Verwässerter NAV je Aktie (in EUR)1),2) | 10,56 | 10,68 | -1,2 |
| Nettoverschuldungsgrad (in %) | 49,4 | 49,3 | 0,1 pp |
1) Ohne Minderheitenanteile.
2) Verwässerung berücksichtigt potenzielle Wandlung der Wandelanleihe.
REIT-Kennzahlen
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| 30.06.2016 | 31.12.2015 | Veränderung (in %) | |
|---|---|---|---|
| REIT-Eigenkapitalquote (in %) | 50,4 | 49,4 | 1,0 pp |
| Erlöse inkl. anderer Erträge aus als Finanzinvestition gehaltenem Vermögen (in %) | 100 | 100 | 0,0 pp |
EPRA1) -Kennzahlen
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| 01.01.30.06.2016 | 01.01.30.06.2015 | Veränderung (in %) | |
|---|---|---|---|
| EPRA-Ergebnis je Aktie (in EUR) | 0,28 | 0,19 | 47,4 |
| EPRA-Kostenquote A (in %)2) | 22,4 | 27,1 | -4,7 pp |
| EPRA-Kostenquote B (in %)3) | 18,1 | 22,4 | -4,3 pp |
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| 30.06.2016 | 31.12.2015 | Veränderung (in %) | |
|---|---|---|---|
| EPRA-NAV je Aktie (in EUR) | 10,80 | 10,91 | -1,0 |
| EPRA-NNNAV je Aktie (in EUR) | 10,53 | 10,66 | -1,2 |
| EPRA-Nettoanfangsrendite (in %) | 5,1 | 5,0 | 0,1 pp |
| EPRA-"topped-up"-Nettoanfangsrendite (in %) | 5,4 | 5,3 | 0,1 pp |
| EPRA-Leerstandsquote (in %) | 9,8 | 11,2 | -1,4 pp |
1) Weitere Informationen, siehe EPRA Best Practices Recommendations, www.epra.com.
2) Inklusive Leerstandskosten.
3) Exklusive Leerstandskosten.
KONZERNZWISCHENLAGEBERICHT
1 ÜBERBLICK ÜBER DAS PORTFOLIO
1.1 WESENTLICHE PORTFOLIOKENNZAHLEN
Kennzahlen
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| 30.06.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|
| Anzahl der Objekte | 117 | 120 |
| Anzahl der Gebäude in Joint Ventures | 1 | 1 |
| Beizulegender Zeitwert (in EUR Mrd.)1) | 3,3 | 3,3 |
| Jährliche Vertragsmiete (in EUR Mio.) | 210,7 | 208,3 |
| Bewertungsrendite (in %, jährl. Vertragsmiete/beizulegender Zeitwert) | 6,5 | 6,3 |
| Vermietbare Fläche (in m2 ) | 1.708.500 | 1.724.100 |
| Leerstand (in % der vermietbaren Fläche)2) | 11,8 | 11,8 |
| Durchschnittliche Restmietdauer (in Jahren) | 4,8 | 5,2 |
| Durchschnittliche Miete je m2 (in EUR / Monat) | 11,6 | 11,5 |
1) Inkl. beizulegende Zeitwerte für eigengenutzte Flächen.
2) Die Leerstandsrate beinhaltet auch Leerstand von Entwicklungsprojekten.
Für eine detaillierte Beschreibung des alstria-Portfolios verweisen wir auf unseren Unternehmensbericht 2015.
1.2 REAL ESTATE OPERATIONS
Vermietungskennzahlen
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| 01.01. - 30.06. 2016 | 01.01. - 30.06 2015 | Veränderung (in m2 ) | |
|---|---|---|---|
| Neuvermietungen (in m2 )1) | 38.000 | 22.200 | 15.800 |
| Verlängerungen von Mietverträgen (in m2 ) | 42.800 | 12.100 | 30.700 |
| Gesamt | 80.800 | 34.300 | 46.500 |
1) Neue Mietverträge entsprechen Mietverträgen auf Leerstandsflächen. Damit werden keine Prolongationen, Erneuerungen oder Ausübungen von Optionen berücksichtigt.
Leerstandskennzahlen
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| 30.06.2016 | 31.12.2015 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| Leerstandsquote (in %) | 11,8 | 11,8 | 0,0 pp |
| EPRA-Leerstandsquote (in %) | 9,8 | 11,2 | -1,4 pp |
| Leerstand (in m2 )1) | 191.200 | 198.300 | -7.100 |
| davon Leerstand in Entwicklungsprojekten (in m2 ) | 28.500 | 27.700 | 800 |
Im ersten Halbjahr 2016 betrug das Vermietungsergebnis (gemessen an Neuvermietungen sowie Mietvertragsverlängerungen) rund 80.800 m2.
Einen wesentlichen Beitrag stellte der Abschluss eines Mietvertrags über rund 5.600 m2 Büro- und Nebenflächen für das Gebäude am Platz der Einheit 1 (KASTOR TOWER), Frankfurt. Der neue Vertrag begann am 15. Juni 2016 und reduzierte den Leerstand in dem 30.600 m2 Mietfläche umfassenden Gebäude von 71% auf 53%.
Darüber hinaus konnte alstria einen weiteren Mietvertrag mit einem neuen Mieter am Platz der Einheit 1 in Frankfurt über rund 3.500 m2 Büro- und Nebenflächen vereinbaren. Die Mietlaufzeit beginnt zum Ende des ersten Quartals 2017.
Ein weiterer Mietvertrag über rund 2.500 m2 konnte mit einem neuen Mieter im Maarweg in Köln unterzeichnet werden. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von fünf Jahren und beginnt im September 2016.
Im Mai 2016 wurde ein Mietvertrag über 1.500 m2 Bürofläche im Objekt am Harburger Ring 17, Hamburg, unterzeichnet. Der Vertrag, der im dritten Quartal 2016, nach der Berichtsperiode, beginnt, hat eine Mietlaufzeit von 12,5 Jahren. Damit wurde die gesamte Bürofläche in dem Gebäude vermietet.
1.3 REGIONEN UND MIETER
Ausgesuchte Kernregionen bilden die Investitionsschwerpunkte des alstria Portfolios.
Gesamtportfolio nach Regionen
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| in % des beizulegenden Zeitwerts | 30.06.2016 | 31.12.2015 | Veränderung (in pp) |
|---|---|---|---|
| Rhein-Ruhr | 25 | 25 | 0 |
| Hamburg | 24 | 23 | 1 |
| Rhein-Main | 21 | 20 | 1 |
| Stuttgart | 14 | 14 | 0 |
| Berlin | 8 | 7 | 1 |
| München | 3 | 3 | 0 |
| Hannover | 2 | 1 | 1 |
| Sachsen | 1 | 1 | 0 |
| Sonstige | 2 | 6 | -4 |
Ein weiteres wesentliches Merkmal des alstria-Portfolios ist die Fokussierung auf eine geringe Anzahl von Hauptmietern.
alstrias Hauptmieter
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| in % der Jahresmiete | 30.06.2016 | 31.12.2015 | Veränderung (in pp) |
|---|---|---|---|
| Stadt Hamburg | 13 | 14 | -1 |
| Daimler AG | 11 | 11 | 0 |
| GMG Generalmietgesellschaft | 9 | 9 | 0 |
| Allianz Deutschland AG | 7 | 7 | 0 |
| Zürich Versicherung AG | 4 | 4 | 0 |
| HOCHTIEF Aktiengesellschaft | 4 | 4 | 0 |
| Bilfinger SE | 3 | 3 | 0 |
| Residenz am Dom gemeinn. Betriebsgesellschaft mbH | 2 | 2 | 0 |
| Württembergische Lebensversicherung AG | 1 | 1 | 0 |
| Sonstige | 46 | 45 | 1 |
Ferner liegt der Investitionsfokus auf einer Immobilienklasse: Von der gesamtvermietbaren Fläche entfallen rund 88%* auf Büroimmobilien.
1.4 TRANSAKTIONEN
alstrias Investitionsentscheidungen basieren auf Analysen der lokalen Märkte sowie der individuellen Betrachtung des jeweiligen Gebäudes in Bezug auf Lage, Größe und Qualität im Vergleich zu den direkten Wettbewerbsimmobilien sowie dem langfristigen Wertsteigerungspotenzial. alstrias Strategie ist darauf ausgerichtet, eine kritische Portfoliogröße an den jeweiligen Standorten aufzubauen und sich gegebenenfalls aus Märkten zurückzuziehen, die nicht im Kerninvestitionsfokus von alstria stehen. Im Zuge dieses Ansatzes hat alstria im ersten Halbjahr 2016 einen Kaufvertrag über die Veräußerung einer Immobilie in München mit einer Gesamtgröße von rund 11.200 m2 unterzeichnet. Das Gebäude wurde noch nicht an den neuen Käufer übertragen und ist somit zum 30. Juni 2016 unter "Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte" ausgewiesen. Darüber hinaus unterzeichnete die Gesellschaft in der Berichtsperiode einen Kaufvertrag über die Veräußerung einer Immobilie in Hamburg mit einer Gesamtfläche von rund 3.200 m2 . Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte zum 30. Juni 2016.
* Büro- und Lagerflächen.
Am 8. Juli 2016 erfolgte zudem die Unterzeichnung eines Übertragungsvertrags zur Veräußerung einer Grundstücksgesellschaft. Das von der Gesellschaft gehaltene Gebäude hat eine Gesamtmietfläche von 85.400 m2 . Die Gesellschaft wurde noch nicht an den Käufer übertragen, so dass die veräußerten Vermögenswerte und Schulden zum zum 30. Juni 2016 unter den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten bzw. Verpflichtungen ausgewiesen werden.
alstria tätigte im laufenden Geschäftsjahr 2016 folgende Immobilientransaktionen:
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| Objekt | Stadt | Kaufpreis (TEUR)1) | Jahresmiete (TEUR)2) | Ø Restmietlaufzeit (Jahre)2) | Unterzeichnung Kaufvertrag | Übergang Nutzen/ Lasten |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Verkäufe | ||||||
| Landshuter Allee 174 | München | 14.000 | 55 | 0,2 | 11.06.15 | 30.06.16 |
| Dieselstraße 18 | Ditzingen | 13.395 | 888 | 19,8 | 31.08.15 | 25.06.16 |
| Hofmannstraße 51 | München | 44.387 | 1.222 | 2,0 | 05.11.15 | 30.06.16 |
| Wandsbeker Chaussee 220 | Hamburg | 5.920 | 78 | 2,7 | 19.05.16 | 30.06.16 |
| Taunusstraße 34-363),5) | München | 26.830 | 1.774 | 5,5 | 27.06.16 | 31.08.164) |
| An den Treptowers 33),5) | Berlin | 228.431 | 13.921 | 2,7 | 08.07.16 | 30.09.164) |
| Verkäufe gesamt | 332.963 | 17.938 | ||||
| Ankäufe | ||||||
| Gasstraße 18 | Hamburg | 38.000 | 2.336 | 3,2 | 26.11.15 | 01.01.16 |
| Ankäufe gesamt | 38.000 | 2.336 |
1) Exklusive Erwerbsnebenkosten.
2) Erwartet zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten.
3) Bilanziell ausgewiesen unter "Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte".
4) Erwartet.
5) Aus dem Deutsche-Office-Portfolio.
2 ERTRAGSLAGE
2.1 UMSATZERLÖSE
Die Umsatzerlöse beliefen sich im ersten Halbjahr 2016 auf TEUR 102.114 und waren wie erwartet höher als im Vorjahreszeitraum (H1 2015: TEUR 48.324). Die Umsatzerlöse enthalten Umsätze aus dem Deutsche-Office-Portfolio in Höhe von TEUR 52.478. Die Umsatzerlöse des alstriaTeilkonzerns sind um 2,7% angestiegen. Ein wesentlicher Grund dafür ist die Akquisition zweier Objekte im zweiten Halbjahr 2015 sowie die Neuvermietung leerstehender Flächen. Im Ergebnis erhöhten sich die Netto-Mieteinnahmen um TEUR 46.552 auf TEUR 89.871.
2.2 GRUNDSTÜCKSBETRIEBSAUFWAND
Die Grundstücksbetriebskosten beliefen sich im Berichtszeitraum auf TEUR 11.898 (H1 2015: TEUR 4.987). Die Kostenquote stieg leicht an von 10,3% in H1 2015 auf 11,7% in H1 2016. Grund hierfür sind insbesondere durchgeführte Brandschutzmaßnahmen in zwei Immobilien aus dem Deutsche-Office-Portfolio.
2.3 VERWALTUNGS- UND PERSONALAUFWAND
Der Verwaltungsaufwand belief sich auf TEUR 5.571 (H1 2015: TEUR 2.968). Ein wesentlicher Grund für den Anstieg ist die Konsolidierung der Deutsche Office sowie erhöhte Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien.
Der Personalaufwand erhöhte sich im Vergleich zu H1 2015 unterproportional zur Erhöhung der Umsatzerlöse von TEUR 5.925 auf TEUR 6.625. Ursache sind im Wesentlichen die Personalaufwendungen für die von der Deutsche Office übernommenen Mitarbeiter.
2.4 SONSTIGES BETRIEBLICHES ERGEBNIS
In den ersten sechs Monaten 2016 lag das sonstige betriebliche Ergebnis bei TEUR -4.808 (H1 2015: TEUR -2.190). Ein Anstieg der Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.773 ergibt sich aus Rechts- und Beratungskosten zur Vorbereitung des Rechtsformwechsels der DO Deutsche Office AG in eine Kommanditgesellschaft und der damit einhergehenden Ermittlung eines Barwertabfindungsangebotes an die Aktionäre der DO Deutsche Office AG.
2.5 GEWINN AUS DER. VERÄUSSERUNG VON ALS FINANZINVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN
Das Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stieg gegenüber der Vergleichsperiode um EUR 21,3 Mio. Das Veräußerungsergebnis resultiert aus der Veräußerung eines Objekts sowie einer Konzerngesellschaft, die Eigentümerin eines Objekts ist.
2.6 FINANZERGEBNIS
Das Nettofinanzergebnis wurde im Wesentlichen durch die Refinanzierungen in 2015 und 2016 beeinflusst (für weitere Informationen verweisen wir auf den Abschnitt 3.2 Finanzverbindlichkeiten). Der unterproportionale Anstieg des Nettofinanzergebnisses von TEUR -16.098 im ersten Halbjahr 2015 auf TEUR -27.549 im ersten Halbjahr 2016 resultiert in erster Linie aus höheren Verbindlichkeiten durch die Übernahme der Deutsche Office.
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| in TEUR | 01.01. - 30.06.2016 | 01.01. - 30.06.2015 | Veränderung (in %) |
|---|---|---|---|
| Zinsaufwand aus Konsortialdarlehen | -3.973 | -4.183 | -5,0 |
| Zinsaufwand Darlehen Deutsche Office Portfolio | -7.634 | 0 | n/a |
| Zinsaufwand aus anderen Darlehen | -2.861 | -4.178 | -31,5 |
| Zinsergebnis aus derivativen Finanzinstrumenten | -204 | -5.632 | -96,4 |
| Zinsaufwand aus Unternehmensanleihen | -8.590 | 0 | n/a |
| Zinsaufwand aus der Wandelanleihe | -2.519 | -2.127 | 18,4 |
| Finanzaufwand | -25.781 | -16.120 | 59,9 |
| Zinserträge | 169 | 43 | n/a |
| Sonstiges Finanzergebnis | -1.937 | -21 | n/a |
| Nettofinanzergebnis | -27.549 | -16.098 | 71,1 |
Das sonstige Finanzergebnis betrifft Vorfälligkeitsentschädigungen für die Rückführung von Darlehen vor ihrem ursprünglichen Laufzeitende.
2.7 BEWERTUNGSERGEBNIS DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE
Das Bewertungsergebnis der derivativen Finanzinstrumente belief sich im Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2016 auf TEUR -12.793 (vgl. Kapitel 3.3 für weitere Einzelheiten). Die Hauptursache für die Abwertung liegt in der im Vergleich zum Ende des Geschäftsjahres 2015 erneut niedrigeren Zinsstrukturkurve.
Ein Bewertungsverlust entfällt mit TEUR 2.227 auf das in der begebenen Wandelanleihe eingebettete Derivat. Ursächlich hierfür ist die positive Entwicklung des Aktienkurses der alstria, die den Marktwert der potenziellen Rückzahlungsverpflichtung im Falle der Wandlung der Wandelanleihe erhöht. Dies kommt in dem negativen Marktwert des eingebetteten Derivats zum Ausdruck.
2.8 OPERATIVES ERGEBNIS (FFO)
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| in TEUR | 01.01.-30.06.2016 | 01.01.-30.06.2015 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 56.475 | 15.068 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung der Finanzderivate | 12.793 | 2.819 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | -22.973 | -1.674 |
| Fair-Value-Änderungen und andere Bereinigungen aus Joint Venture Gesellschaften | 0 | 600 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung der gehaltenen Immobilien | 0 | -120 |
| Sonstige Bereinigungen"0 | 13.868 | 6.481 |
| Operatives Ergebnis (FFO)2) | 60.164 | 23.174 |
| davon den Minderheiten zuzurechnen | 2.803 | - |
| davon den Aktionären der alstria office REIT-AG zuzurechnen | 57.361 | 23.174 |
| Instandhaltung und Vermietung | -10.049 | -7.716 |
| Bereinigtes operatives Ergebnis (AFFO)3) | 47.312 | 15.458 |
| Aktienanzahl (in Tausend: | 153.231 | 87.097 |
| FFO je Aktie (in EUR)4) | 0,37 | 0,27 |
1) Nicht zahlungswirksame Erträge oder Aufwendungen und nicht nachhaltige Effekte.
2) Der (A)FFO ist keine Kennzahl der Betriebsleistung oder Liquidität nach allgemein anerkannten Bilanzierungsgrundsätzen, insbesondere nach IFRS, und ist daher nicht als Alternative zu den nach IFRS ermittelten Ertrags- oder Cashflow-Kennzahlen zu betrachten. Auch existiert keine Standarddefinition für den(A)FFO. Somit sind der (A)FFO oder andere Kennzahlen mit ähnlichen Bezeichnungen, die von anderen Unternehmen bekannt gegeben werden, nicht unbedingt vergleichbar mit dem (A)FFO der Gesellschaft.
3) Der AFFO entspricht dem FFO unter zusätzlicher Berücksichtigung von aktivierten Instandhaltungsinvestitionen und Ausgaben in Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen in das bestehende Investmentportfolio.
4) Ohne Minderheiten.
2.9 KONZERNPERIODENERGEBNIS
Das Konzernperiodenergebnis belief sich in den ersten sechs Monaten 2016 auf TEUR 56.454 (davon den Minderheiten zuzurechnen: TEUR 3.630) im Vergleich zu TEUR 15.060 im ersten Halbjahr 2015. Der Anstieg beruht im Wesentlichen auf der Konsolidierung der Deutsche Office. Das unverwässerte Ergebnis je Aktie betrug in den ersten sechs Monaten 2016 EUR 0,35* (H1 2015: EUR 0,18 je Aktie).
* Ohne Minderheiten.
3 FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE
3.1 ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN
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| in TEUR | |
|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31.12.2015 | 3.260.467 |
| Investitionen | 15.159 |
| Zugänge | 0 |
| Abgänge | -3.300 |
| Umklassifizierungen | -237.188 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | 0 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 30.06.2016 | 3.035.138 |
| Buchwert von eigengenutzten Immobilien | 5.894 |
| Beizulegender Zeitwert von "Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte" | 254.500 |
| Anteil an Gemeinschaftsunternehmen | 24.879 |
| Buchwert des unbeweglichen Vermögens | 3.320.411 |
| Marktwertanpassung der eigengenutzten Immobilien | 3.595 |
| Beizulegender Zeitwert unbewegliches Vermögen | 3.324.006 |
Der beizulegende Zeitwert von als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten in Höhe von TEUR 254.500 bezieht sich auf zwei bis Juli 2016 veräußerte Immobilien, deren Übergänge von Nutzen und Lasten im zweiten Halbjahr 2016 erwartet werden (vgl. hierzu auch den Abschnitt 1.4 Transaktionen).
Weitere Einzelheiten zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien finden sich im Geschäftsbericht 2015.
3.2 FINANZVERBINDLICHKEITEN
Am 22. Februar 2016 wurde das Darlehen zur Finanzierung des Herkules-Portfolios mit einem Nominalwert von EUR 332 Mio. vollständig zurückgeführt. Die Refinanzierung erfolgte unter Nutzung des Emissionserlöses aus der im November 2015 platzierten Anleihe.
Am 12. April 2016 platzierte alstria die zweite unbesicherte, festverzinsliche Unternehmensanleihe mit einem Nominalwert von EUR 500 Mio. Die Anleihe mit einem Kupon von 2,125% hat eine Laufzeit bis April 2023. Der Emissionserlös dient der Refinanzierung von Bankverbindlichkeiten.
Mit dem Emissionserlös der zweiten Anleihe konnte alstria weitere Bankverbindlichkeiten refinanzieren. Am 31. Mai 2016 wurde das Darlehen zur Finanzierung des Homer-Portfolios mit einem Nominalwert von EUR 333 Mio. vollständig zurückgeführt. Zudem wurden zum 30. Juni 2016 drei weitere Darlehen aus dem Deutsche-Office-Portfolio mit einem Nominalwert von insgesamt EUR 129 Mio. zurückgeführt.
Neben der Platzierung des zweiten Bonds platzierte das Unternehmen am 6. Mai 2016 einen Schuldschein über einen Nominalwert von EUR 150 Mio. (unbesicherte Finanzverbindlichkeit). Der Schuldschein mit einem durchschnittlichen Kupon von 2,07% hat eine durchschnittliche Laufzeit von 7,1 Jahren. Der Emissionserlös dient der Refinanzierung von Bankverbindlichkeiten.
Zudem verlängerte alstria zum Bilanzstichtag zwei Darlehen. Ein Darlehen mit einem Nominalwert von EUR 67 Mio. wurde um weitere acht Jahre prolongiert. Die zweite Verlängerung betrifft ein Darlehen mit einem Nominalwert von EUR 56 Mio. und hat eine Laufzeit von zehn Jahren. Im Zuge der Verlängerung konnte die Marge beider Darlehen von durchschnittlich 1,29% auf durchschnittlich 0,84% reduziert werden.
Die zum 30. Juni 2016 in Anspruch genommenen Darlehen stellen sich wie folgt dar:
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| Verbindlichkeiten | Fälligkeit | Inanspruchnahme zum 30.06.2016 in TEUR | LTV zum 30.06.2016 in % | LTV-Vereinbarung in % | Inanspruchnahme zum 31.12.2015 in TEUR |
|---|---|---|---|---|---|
| Konsortialdarlehen #1 | 30.09.2020 | 311.612 | 43,8 | 70,0 | 470.556 |
| Konsortialdarlehen #21) | 22.02.2016 | 0 | - | - | 331.910 |
| Konsortialdarlehen #32) | 30.09.2018 | 0 | - | - | 336.320 |
| Darlehen #13) | 28.06.2024 | 67.000 | 45,2 | 65,0 | 67.000 |
| Darlehen #2 | 30.04.2021 | 59.357 | 50,0 | 65,0 | 60.048 |
| Darlehen #3 | 28.03.2024 | 56.500 | 50,2 | 75,0 | 56.500 |
| Darlehen #43) | 30.06.2026 | 56.000 | 45,9 | 65,0 | 56.000 |
| Darlehen #5 | 31.07.2021 | 15.345 | 51,8 | 60,0 | 15.423 |
| Darlehen #64) | 30.06.2017 | 0 | - | - | 58.868 |
| Darlehen #74) | 31.12.2018 | 0 | - | - | 53.432 |
| Darlehen #85) | 30.12.2017 | 94 | n/a | n/a | 18.507 |
| Zwischensumme Darlehen | 565.908 | 45,5 | - | 1.524.564 |
1) Darlehen gekündigt, Rückführung erfolgte zum 22.02.2016.
2) Darlehen gekündigt, Rückführung erfolgte zum 31.05.2016.
3) Refinanziert in Q2 2016.
4) Darlehen gekündigt, Rückführung erfolgte zum 30.06.2016.
5) Darlehen mit Wirkung zum 30.06.2016 gekündigt, die Rückführung von TEUR 94 erfolgte erst zum 04.07.2016.
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| Verbindlichkeiten | Fälligkeit | Inanspruchnahme zum 30.06.2016 in TEUR | LTV zum 30.06.2016 in % | LTV-Vereinbarung in % | Inanspruchnahme zum 31.12.2015 in TEUR |
|---|---|---|---|---|---|
| Zwischensumme Darlehen | 565.908 | 45,5 | - | 1.524.564 | |
| Anleihe #1 | 24.03.2021 | 500.000 | - | - | 500.000 |
| Anleihe #2 | 12.04.2023 | 500.000 | - | - | - |
| Wandelanleihe | 14.06.2018 | 79.200 | - | - | 79.200 |
| Schuldschein 10J./fix | 06.05.2026 | 40.000 | - | - | - |
| Schuldschein 7J./fix | 08.05.2023 | 37.000 | - | - | - |
| Schuldschein 4J./fix | 06.05.2020 | 38.000 | - | - | - |
| Schuldschein 7J./ variabel | 08.05.2023 | 17.500 | - | - | - |
| Schuldschein 4J./ variabel | 06.05.2020 | 17.500 | - | - | - |
| Gesamt | 1.795.108 | 55,0 | - | 2.103.764 | |
| Net LTV | 49,4 |
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| 30.06.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|
| Durchschnittliche Laufzeit Darlehen/Wandelanleihe (in Jahren) | 5,6 | 3,6 |
Kreditverbindlichkeiten nach Fälligkeiten1) in EUR Mio. zum 30. Juni 2016
1) Unter Ausschluss von regulärer Amortisierung.
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| 01.01. - 30.06.2016 | 01.01. - 30.06.2015 | |
|---|---|---|
| Durchschnittliche Finanzierungskosten (in % p. a.) | 2,3 | 3,3 |
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten im ersten Halbjahr 2016 beinhalten fünf "Deutsche Office"-Darlehen, die vorzeitig gekündigt und innerhalb der Periode zurückgezahlt wurden. Ohne diese Darlehen betragen die durchschnittlichen Finanzierungskosten zirka 2,0%.
Einhaltung und Berechnung der Finanziellen Verpflichtungserklärungen (Covenants) unter §11 der Anleihe- und Schuldscheinbedingungen*
alstria ist im Falle des Eingehens neuer Finanzverbindlichkeiten, die nicht zum Zwecke der Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten eingegangen wurden, verpflichtet, folgende Covenants einzuhalten:
| ― | Ein Verhältnis der Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von maximal 60% |
| ― | Ein Verhältnis der Besicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von maximal 45% |
| ― | Ein Verhältnis des Unbelasteten Vermögens zu den Unbesicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten von mindestens 150% |
Nach der Platzierung der ersten Anleihe am 24. November 2015 wurden zwei weitere unbesicherte Finanzverbindlichkeiten zum Zwecke der Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten eingegangen. Darüber hinaus wurden zum 30. Juni 2016 zwei bestehende Darlehen vorzeitig verlängert (für weitere Informationen hierzu verweisen wir auf das Kapitel "3.2 Finanzverbindlichkeiten ab Seite 11").
Weiterhin ist alstria unter den Anleihe- und Schuldscheinbedingungen verpflichtet, das Verhältnis des Konsolidierten Bereinigten EBITDA zum Zahlungswirksamen Zinsergebnis von mindestens 1,80 zu 1,00 einzuhalten. Die erstmalige Berechnung und Publikation der Covenant soll hiernach nach dem fünften Berichtsstichtag nach Begebung der Anleihe bzw. des Schuldscheins, somit erstmalig im Geschäftsbericht 2016, erfolgen.
Zum 30. Juni 2016 wurde keine Covenant unter den Darlehensvereinbarungen und/oder Anleihe- sowie Schuldscheinbedingungen verletzt.
* Der folgende Abschnitt bezieht sich auf die Anleihebedingungen der am 24. November 2015 und der am 12. April 2016 durch alstria begebenen Schuldverschreibungen sowie die Bedingungen des am 06. Mai 2016 durch alstria begebenen Schuldscheins (siehe www.alstria.de für nähere Informationen:. Die Begriffe habe die in den Anleihe- bzw. Schuldscheinbedingungen beschriebene Bedeutung.
3.3 DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE
Derivative Finanzinstrumente bestanden zum Stichtag in folgendem Umfang:
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| 30.06.2016 | 31.12.2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Produkt | Ausübungspreis pro Jahr (in %) | Laufzeitende | Nennwert (in TEUR) | Beizulegender Zeitwert (in TEUR) | Nennwert (in TEUR) | Beizulegender Zeitwert (in TEUR) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Cap | 0,0250 | 31.12.2017 | 340.000 | 39 | 340.000 | 213 |
| Cap | 3,0000 | 30.09.2019 | 50.250 | 9 | 50.250 | 43 |
| Swap | 0,1100 | 18.12.20201) | - | - | 172.156 | 651 |
| Swap | 0,0000 | 30.12.20191) | - | - | 53.155 | 133 |
| Cap | 1,2500 | 30.09.20181) | - | - | 174.370 | 70 |
| Swap | 0,0000 | 18.12.20181) | - | - | 155.944 | -180 |
| Swap | 0,0000 | 30.09.20181) | - | - | 117.000 | -202 |
| Finanzinstrumente ohne Hedge-Beziehung | 390.250 | 48 | 1.062.875 | 728 | ||
| Cap | 0,0000 | 30.09.2020 | 380.870 | 2.283 | 380.870 | 7.113 |
| Cap | 3,0000 | 29.03.2024 | 10.900 | 65 | 10.900 | 116 |
| Cap | 3,0000 | 30.04.2021 | 47.485 | 50 | 47.854 | 100 |
| Cap | 3,0000 | 17.12.2018 | 56.000 | 5 | 56.000 | 23 |
| Finanzinstrumente in einer Cashflow-Hedge-Beziehung | 495.255 | 2.403 | 495.624 | 7.352 | ||
| Zinssicherungsinstrumente gesamt | 885.505 | 2.451 | 1.558.499 | 8.080 | ||
| Eingebettetes Derivat | n/a | 14.06.2018 | 8.4082) | -25.053 | 8.2412) | -22.826 |
| Gesamt | -22.602 | -14.746 |
1) Glattgestellt vor Ende der ursprünglich vereinbarten Laufzeit.
2) Anzahl der von einer Wandlung betroffenen Aktien.
Die Wertänderung der Derivate findet in unterschiedlichen Bilanzpositionen Berücksichtigung. Die folgende Tabelle zeigt die Veränderung der derivativen Finanzinstrumente seit dem 31. Dezember 2015.
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| in TEUR | Rücklage für Cashflow-Hedging |
Finanzielle Vermögen- swerte langfristig |
Finanzielle Verbindlich- keiten langfristig |
Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Derivative Finanzinstrumente zum 1. Januar 2016 |
-270 | 8.462 | -23.208 | -14.746 |
| Ineffektive Änderung von Fair-Values der Cashflow Hedges |
0 | -4.950 | 0 | -4.950 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von nicht in den Cashflow Hedge einbezogenen Finanzderivaten |
0 | -1.052 | -6.522 | -7.573 |
| Reklassifizierung aus dem Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung |
270 | 0 | 0 | 0 |
| Ablösungen von Finanzderivaten | 0 | -9 | 4.676 | 4.668 |
| Derivative Finanzinstrumente zum 30. Juni 2016 | 0 | 2.451 | -25.053 | -22.602 |
Die ineffektiven Abwertungen (-TEUR 4.950), die Abwertungen auf nicht designierte Derivate (-TEUR 7.573) und der Betrag in Höhe von TEUR 270, der aufwandswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert wurde, ergaben für das erste Halbjahr 2016 in Summe einen Verlust von TEUR 12.793 (H1 2015 Verlust von TEUR 2.819), der als "Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert" ausgewiesen ist. Der Betrag in Höhe von TEUR 270, der aus dem Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert wurde, betrifft kumulierte Abwertungen von Derivaten in einer Cashflow-Hedge-Sicherungsbeziehung, für die eine ursprünglich abgesicherte Transaktion aufgrund von vorzeitigen Darlehensrückzahlungen nicht mehr länger besteht.
Weitere Einzelheiten zu den derivativen Finanzinstrumenten finden sich im Anhang des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2015.
3.4 LIQUIDE MITTEL
Die liquiden Mittel gingen in der Berichtsperiode von TEUR 460.253 auf TEUR 165.742 zurück. Der Rückgang resultierte im Wesentlichen aus Refinanzierungsmaßnahmen. So wurden im ersten Halbjahr 2016 insgesamt TEUR 650.000 Fremdkapital in Form einer Unternehmensanleihe (TEUR 500.000) und eines Schuldscheindarlehens (TEUR 150.000) neu aufgenommen. Im Gegenzug wurden Darlehen in Höhe von TEUR 961.682 zurückgeführt. Die Zahlung der Dividende führte zu Zahlungsmittelabflüssen in Höhe von TEUR 76.564. Aus der Investitionstätigkeit ergaben sich Nettozahlungsmittelzuflüsse von TEUR 25.975, aus der laufenden Geschäftstätigkeit wurde ein positiver Cashflow in Höhe von TEUR 44.631 generiert.
3.5 EIGENKAPITALKENNZAHLEN
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| 30.06.2016 | 31.12.2015 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital (in TEUR) | 1.673.144 | 1.657.664 | 0,9% |
| davon nicht beherrschende Anteile | 64.796 | 38.287 | 69,2% |
| Nettobetriebsvermögen je Aktie (in EUR) | 10,50 | 10,64 | -1,3% |
| EK-Quote (in %) | 47,1 | 43,0 | 4,1 pp |
| REIT-EK-Quote (in %)1) | 50,4 | 49,4 | 1,0 pp |
1) Stellt das Verhältnis von EK zum Buchwert des unbeweglichen Vermögens dar. Mindestanforderung gemäß G-REIT Gesetz: 45 %.
Die Erhöhung des Eigenkapitals zum Bilanzstichtag um TEUR 15.480 auf TEUR 1.673.144 basiert hauptsächlich auf dem Konzernperiodenergebnis von TEUR 56.454. Weiterhin führte der Verkauf von Deutsche-Office-Aktien zu einem Anstieg des nicht beherrschenden Anteils in Höhe von TEUR 26.509. Die Dividendenzahlung im Mai 2016 führte zu einem Rückgang um TEUR 76.564 (Für weitere Informationen verweisen wir auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung und den entsprechenden Anhang).
4 RISIKO- UND CHANCENBERICHT
Eine detaillierte Darstellung der Risiken und Chancen, denen alstria ausgesetzt ist, findet sich im Konzernabschluss 2015.
Veränderungen zur Risikosituation im Vergleich zu dem im Konzernabschluss 2015 beschriebenen Stand waren im Berichtszeitraum nicht zu verzeichnen.
5 JÜNGSTE ENTWICKLUNGEN UND FINANZIELLE ZIELE
5.1 JÜNGSTE ENTWICKLUNGEN
Am 8. Juli 2016 wurde ein Vertrag zur Veräußerung sämtlicher Anteile an einer Gesellschaft unterzeichnet, die ein Gebäude in Berlin hält. Die Übertragung der Gesellschaft auf den Käufer wird für das zweite Halbjahr erwartet. Somit wird die Gesellschaft zum 30. Juni 2016 als zur Veräußerung gehalten klassifiziert.
Zum 12. Juli 2016 hat die Hauptversammlung von alstrias Tochtergesellschaft DO Deutsche Office AG die Durchführung eines Formwechsels von der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in eine Kommanditgesellschaft sowie die Änderung der Firma beschlossen. Hiernach soll die DO Deutsche Office AG in die alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG umgewandelt werden. Mit dem Beschluss über den Formwechsel der Gesellschaft war der Beschluss über die Sitzverlegung nach Hamburg verbunden.
Am 28. Juli 2016 unterzeichnete alstria mit der Stadt Berlin einen Mietvertrag für rund 17.600 m2 Büro- und Nebenflächen in der Darwinstraße 14-18, Berlin. Der neue Mietvertrag wird voraussichtlich am 1. Februar 2017 beginnen, hat eine Laufzeit von zehn Jahren und generiert jährliche Mieteinnahmen in Höhe von TEUR 2.761. Mit dem Abschluss des neuen Mietvertrags ist das Gebäude vollständig vermietet.
5.2 FINANZIELLE ZIELE
alstria konzentriert sich vornehmlich auf die folgenden finanziellen Leistungsindikatoren: Umsatzerlöse und FFO. Umsatzerlöse beinhalten in erster Linie Mieteinnahmen, die im Zusammenhang mit den Vermietungsaktivitäten des Unternehmens entstehen. Der FFO ist das operative Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ohne die Berücksichtigung von Bewertungseffekten, sonstigen nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträgen und einmaligen Effekten.*
Die im Konzernlagebericht 2015 abgegebenen Prognosen und sonstigen Aussagen zur voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns für das Geschäftsjahr 2016 haben sich nicht wesentlich verändert. Basierend auf den getätigten Transaktionen sowie den vertraglich vereinbarten Mieten erwartet alstria für das Geschäftsjahr 2016 unverändert Umsatzerlöse in Höhe von rund EUR 200 Mio. und ein operatives Ergebnis von EUR 115 Mio. Der Anstieg im Vergleich zum FFO im Jahr 2015 resultiert im Wesentlichen aus der ganzjährigen Konsolidierung der Deutsche Office in 2016 im Vergleich zu der Zwei-Monats-Konsolidierung in 2015 und aus der weiteren Reduzierung der Finanzierungskosten.
Da alstria einen signifikanten Teil ihres FFO als Dividende auszahlt, hängt zukünftiges externes Wachstum zum größten Teil von der Fähigkeit des Unternehmens ab, zusätzliches Kapital zu beschaffen. Somit ist potenzielles Portfoliowachstum von der Entwicklung des globalen Kapitalmarktes abhängig. Es ist daher schwierig, die Portfolioentwicklung über einen längeren Zeitraum vorherzusagen.
* Siehe auch Abschnitt 2.8.
DISCLAIMER
Der Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Diese Aussagen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können von den hier formulierten Aussagen abweichen.
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 1. Januar bis 30. Juni 2016
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| in TEUR | Anhang | 01.04.-30.06.2016 | 01.04.-30.06.2015 | 01.01.-30.06.2016 | 01.01.-30.06.2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 51.048 | 24.252 | 102.114 | 48.324 | |
| Erträge abzüglich Aufwendungen aus weiterbelastetem Betriebsaufwand | -5 | 47 | -346 | -18 | |
| Grundstücksbetriebsaufwand | -6.358 | -2.905 | -11.898 | -4.987 | |
| Nettomieteinnahmen | 44.685 | 21.394 | 89.870 | 43.319 | |
| Verwaltungsaufwand | -3.561 | -1.902 | -5.571 | -2.968 | |
| Personalaufwand | 6.1 | -3.239 | -2.762 | -6.625 | -5.925 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 551 | 696 | 2.321 | 1.665 | |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | 6.2 | -5.275 | -3.571 | -7.129 | -3.855 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | 0 | 120 | 0 | 120 | |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 7.1 | 22.983 | 1.674 | 22.973 | 1.674 |
| Nettobetriebsergebnis | 56.144 | 15.649 | 95.839 | 34.030 | |
| Nettofinanzergebnis | 6.3 | -14.911 | -7.848 | -27.549 | -16.098 |
| Anteil am Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen | 586 | 164 | 978 | -45 | |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert | 95 | 17.631 | -12.793 | -2.819 | |
| Ergebnis vor Ertragsteuern | 41.914 | 25.596 | 56.475 | 15.068 | |
| Ertragsteuern | 6.4 | -63 | -5 | -21 | -8 |
| Konzernperiodenergebnis | 41.851 | 25.591 | 56.454 | 15.060 | |
| Zuordnung: | |||||
| Aktionäre der alstria office REIT-AG | 39.201 | 25.591 | 52.824 | 15.060 | |
| Nicht beherrschende Anteilseigner | 2.650 | 0 | 3.630 | 0 | |
| Ergebnis je Aktie in EUR | |||||
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 6.5 | 0,26 | 0,29 | 0,35 | 0,18 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 6.5 | 0,25 | 0,27 | 0,34 | 0,18 |
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG vom 1. Januar bis 30. Juni 2016
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| in TEUR Anhang | 01.04.-30.06.2016 | 01.04.-30.06.2015 | 01.01.-30.06.2016 | 01.01.-30.06.2015 |
|---|---|---|---|---|
| Konzernperiodenergebnis | 41.851 | 25.591 | 56.454 | 15.060 |
| Posten, die anschließend möglicherweise in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: | ||||
| Umgliederung aus der Rücklage für Cashflow-Hedging | 249 | 878 | 270 | 1.747 |
| Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge | 249 | 878 | 270 | 1.747 |
| Gesamtergebnis der Periode | 42.100 | 26.469 | 56.724 | 16.807 |
| Zuordnung Gesamtergebnis: | ||||
| Aktionäre der alstria office REIT-AG | 39.450 | 26.469 | 53.094 | 16.807 |
| Nicht beherrschende Anteilseigner | 2.650 | 0 | 3.630 | 0 |
KONZERNZWISCHENBILANZ zum 30. Juni 2016
Aktiva
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| in TEUR | Anhang | 30.06.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Langfristiges Vermögen | |||
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 7.1 | 3.035.138 | 3.260.467 |
| At equity bilanzierte Beteiligungen | 24.879 | 23.900 | |
| Sachanlagen | 6.700 | 5.161 | |
| Immaterielle Vermögenswerte | 457 | 607 | |
| Finanzanlagen | 7.4 | 34.803 | 0 |
| Derivative Finanzinstrumente | 8.3 | 2.451 | 8.462 |
| Gesamtes langfristiges Vermögen | 3.104.428 | 3.298.597 | |
| Kurzfristiges Vermögen | |||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 13.714 | 12.578 | |
| Forderungen aus Steuern | 59 | 226 | |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 11.510 | 9.783 | |
| Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 7.2 | 165.742 | 460.253 |
| davon verfügungsbeschränkt | 0 | 32.036 | |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 7.3 | 256.842 | 69.143 |
| davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 254.500 | 69.143 | |
| davon übrige Vermögenswerte | 2.342 | 0 | |
| Gesamtes kurzfristiges Vermögen | 447.867 | 551.983 | |
| Gesamte Aktiva | 3.552.295 | 3.850.580 |
Passiva
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| in TEUR | Anhang | 30.06.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | 8.1 | ||
| Gezeichnetes Kapital | 153.231 | 152.164 | |
| Kapitalrücklage | 1.434.287 | 1.499.477 | |
| Rücklage für Cashflow-Hedging | 0 | -270 | |
| Gewinnrücklagen | 20.830 | -31.994 | |
| Den Aktionären des Mutterunternehmens zurechenbares Eigenkapital | 1.608.348 | 1.619.377 | |
| Anteile nicht beherrschender Gesellschafter | 64.796 | 38.287 | |
| Gesamtes Eigenkapital | 1.673.144 | 1.657.664 | |
| Langfristige Verpflichtungen | |||
| Langfristige Darlehenund Anleihen, abzüglich des kurzfristigen Anteils | 8.2 | 1.773.428 | 1.715.590 |
| Derivative Finanzinstrumente | 8.3 | 25.053 | 23.208 |
| Sonstige Rückstellungen | 3.970 | 3.221 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 1.285 | 1.854 | |
| Latente Steuerverpflichtung | 185 | 132 | |
| Gesamte langfristige Verpflichtungen | 1.803.921 | 1.744.005 | |
| Kurzfristige Verpflichtungen | |||
| Kurzfristige Darlehen | 8.2 | 7.173 | 376.402 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 8.781 | 20.477 | |
| Mitarbeiterbeteiligungsprogramm | 12 | 422 | 362 |
| Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten | 8.681 | 8.687 | |
| Sonstige Rückstellungen | 858 | 1.794 | |
| Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten | 47.599 | 41.189 | |
| Zur Veräußerung gehaltene Verpflichtungen | 7.3 | 1.716 | 0 |
| Gesamte kurzfristige Verpflichtungen | 75.230 | 448.911 | |
| Gesamte Verpflichtungen | 1.879.151 | 2.192.916 | |
| Gesamte Passiva | 3.552.295 | 3.850.580 |
KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG vom 1. Januar bis 30. Juni 2016
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| in TEUR | Anhang | 01.01.-30.06.2016 | 01.01.-30.06.2015 |
|---|---|---|---|
| 1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | |||
| Konzernperiodenergebnis | 56.454 | 15.060 | |
| Unrealisiertes Bewertungsergebnis | 11.815 | 2.698 | |
| Zinserträge | 6.3 | -169 | -43 |
| Zinsaufwendungen | 6.3 | 27.718 | 16.142 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 21 | 8 | |
| Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge (-) / Aufwendungen (+) | -3.018 | 2.676 | |
| Gewinn H/Verlust (+) aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | -22.983 | -1.674 | |
| Abschreibungen des Anlagevermögens | 335 | 198 | |
| Zunahme H/Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Vermögenswerte, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | -1.074 | -3.786 | |
| Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Verbindlichkeiten, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 2.883 | 1.196 | |
| Aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierte Zahlungsmittel | 71.982 | 32.475 | |
| Erhaltene Zinsen | 45 | 43 | |
| Gezahlte Zinsen | -27.428 | -16.584 | |
| Gezahlte Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 32 | -8 | |
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 44.631 | 15.926 | |
| 2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit | |||
| Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 7.1 | -15.851 | -11.341 |
| Zuflüsse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 7.1 | 77.398 | 2.044 |
| Transaktionskosten für die Veräußerung von Immobilien | -575 | 0 | |
| Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen | -194 | -73 | |
| Einzahlungen aus der Kapitalauskehrung von Gemeinschaftsunternehmen | 0 | 3 | |
| Auszahlungen für Finanzanlagen | 7.4 | -34.803 | 0 |
| Auszahlungen für die Kapitalzuführung in Gemeinschaftsunternehmen | 0 | 0 | |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | 25.975 | -9.367 | |
| 3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | |||
| Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen | 8.1 | 34.803 | 102.881 |
| Auszahlungen für den Erwerb von Minderheitenanteilen | 8.1 | -113 | 0 |
| Gezahlte Transaktionskosten für die Ausgabe von Aktien | 0 | -1.339 | |
| Zuflüsse aus der Aufnahme von Darlehen und Schulden | 8.2 | 150.000 | 0 |
| Zuflüsse aus der Begebung einer Unternehmensanleihe | 8.2 | 500.000 | 0 |
| Auszahlungen für Finanzierungsnebenkosten | -6.817 | 0 | |
| Auszahlung der Dividende | -76.564 | -43.470 | |
| Auszahlungen für die Tilgung von Darlehen und Schulden | -961.682 | -4.693 | |
| Auszahlungen für den Erwerb/Beendigung von derivativen Finanzinstrumenten | -4.668 | 0 | |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -365.041 | 53.379 | |
| 4. Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode | |||
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Zwischensumme aus 1 bis 3) | -294.435 | 59.938 | |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Berichtsperiode | 460.253 | 63.145 | |
| Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode davon verfügungsbeschränkt: TEUR 0 Vorjahr: TEUR 0 |
7.2 | 165.818 | 123.083 |
| (davon Zahlungsmittel zur Veräußerung gehalten) | 76 | 0 | |
| Bilanzausweis Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 165.742 | 123.083 |
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGRECHNUNG vom 1. Januar bis 30. Juni 2016
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| in TEUR | Anhang | Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Rücklage für Cashflow-Hedging |
Gewinnrücklagen | Eigenkapital alstria Aktionäre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand zum 1. Januar 2016 | 152.164 | 1.499.477 | -270 | -31.994 | 1.619.377 | |
| Veränderungen in H1 2016 | ||||||
| Konzernergebnis | 0 | 0 | 0 | 52.824 | 52.824 | |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 270 | 0 | 270 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 270 | 52.824 | 53.094 | |
| Dividendenausschüttung | 9 | 0 | -76.564 | 0 | 0 | -76.564 |
| Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen | 8.1 | 964 | 10.847 | 0 | 0 | 11.811 |
| Änderung der nicht beherrschenden Anteile aufgrund der Veräußerung von Minderheitenanteile | 8.1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Änderung der nicht beherrschenden Anteile aufgrund des Erwerbs von Minderheitenanteile | 8.1 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Aktienbasierte Vergütung | 12 | 0 | 424 | 0 | 0 | 424 |
| Wandlung von Wandelgenussrechten | 8.1 | 103 | 103 | 0 | 0 | 206 |
| Stand zum 30. Juni 2016 | 8.1 | 153.231 | 1.434.287 | 0 | 20.830 | 1.608.348 |
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| in TEUR | Nicht beherrschende Anteile | Summe Eigenkapital |
|---|---|---|
| Stand zum 1. Januar 2016 | 38.287 | 1.657.664 |
| Veränderungen in H1 2016 | ||
| Konzernergebnis | 3.630 | 56.454 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 270 |
| Gesamtergebnis | 3.630 | 56.724 |
| Dividendenausschüttung | 0 | -76.564 |
| Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen | -11.811 | 0 |
| Änderung der nicht beherrschenden Anteile aufgrund der Veräußerung von Minderheitenanteile | 34.803 | 34.803 |
| Änderung der nicht beherrschenden Anteile aufgrund des Erwerbs von Minderheitenanteile | -113 | -113 |
| Aktienbasierte Vergütung | 0 | 424 |
| Wandlung von Wandelgenussrechten | 0 | 206 |
| Stand zum 30. Juni 2016 | 64.796 | 1.673.144 |
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGRECHNUNG vom 1. Januar bis 30. Juni 2015
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| in TEUR | Anhang | Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Rücklage für Cashflow-Hedging | Gewinnrücklagen | Summe Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand zum 1. Januar 2015 | 79.018 | 691.693 | -3.095 | 78.977 | 846.593 | |
| Veränderungen H1 2015 | ||||||
| Konzernergebnis | 0 | 0 | 0 | 15.060 | 15.060 | |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 1.747 | 0 | 1.747 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 1.747 | 15.060 | 16.807 | |
| Dividendenausschüttung | 9 | 0 | -43.470 | 0 | 0 | -43.470 |
| Kapitalerhöhung gegen Bareinlage | 7.903 | 94.822 | 0 | 0 | 102.725 | |
| Aufwendungen im Zusammenhang mit der Ausgabe von Aktien | 0 | -1.339 | 0 | 0 | -1.339 | |
| Aktienbasierte Vergütung | 12 | 0 | 347 | 0 | 0 | 347 |
| Wandlung von Wandelgenussscheinen | 156 | 156 | 0 | 0 | 312 | |
| Wandlung von Anteilen an der Wandelanleihe | 20 | 243 | 0 | 0 | 263 | |
| Stand zum 30. Juni 2015 | 8.1 | 87.097 | 742.452 | -1.348 | 94.037 | 922.238 |
ANHANG
alstria office REIT-AG, Hamburg
Anhang zum verkürzten Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2016
1 INFORMATIONEN ZUM UNTERNEHMEN
Die alstria office REIT-AG (nachstehend bezeichnet als "Gesellschaft" oder "alstria office REIT-AG" und - gemeinsam mit den Tochtergesellschaften - "alstria" oder "Konzern") ist eine deutsche Aktiengesellschaft mit Sitz in Hamburg. Die wesentlichen Tätigkeitsbereiche des Konzerns werden im Einzelnen in Kapitel 1 des Anhangs zum Konzernabschluss für das am 31. Dezember 2015 beendete Geschäftsjahr beschrieben.
Die Veröffentlichung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses für den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis zum 30. Juni 2016 (nachstehend bezeichnet als "der Konzernzwischenabschluss") wurde per Vorstandsbeschluss am 8. August 2016 genehmigt.
2 BERICHTSGRUNDLAGE
Dieser verkürzte Konzernzwischenabschluss wurde gemäß IAS 34 "Interim Financial Reporting" (Zwischenberichterstattung) erstellt. Er enthält nicht alle für den Jahresabschluss vorgeschriebenen Angaben und Erklärungen und sollte daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015 gelesen werden.
Dieser verkürzte Konzernzwischenabschluss ist ungeprüft. Er wurde durch Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, einer prüferischen Durchsicht unterzogen.
Aufgrund des am 27. Oktober 2015 durchgeführten Unternehmenszusammenschlusses mit der DO Deutsche Office AG, Köln (Deutsche Office AG) sind die Angaben des Konzerns für den Sechsmonatszeitraum 2016 mit der Vergleichsperiode nur eingeschränkt vergleichbar.
3 GRUNDLAGEN DER RECHNUNGSLEGUNG
Die angewandten Bilanzierungsgrundsätze entsprechen den für den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015 angewandten Grundsätzen, wie sie im Konzernabschluss beschrieben sind. Die folgenden neuen Interpretationen und geänderten Standards und Interpretationen sind für Berichtszeiträume, die am 1. Januar 2016 beginnen, erstmals verpflichtend anzuwenden:
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| EU-Endorsement bis zum 30. Juni 2016 | Standards / Interpretationen | Inhalt | Anzuwenden für Geschäftsjahre ab/nach | Voraussichtliche Auswirkungen |
|---|---|---|---|---|
| 24.11.2015 | Änderungen an IFRS 11 | Bilanzierung von Erwerben von Anteilen an einer gemeinsamen Geschäftstätigkeit | 01.01.2016 | Keine |
| 18.12.2015 | Änderungen an IAS 1 | Angabeninitiative | 01.01.2016 | Anhangangaben |
| 02.12.2015 | Änderung an IAS 16 und IAS 38 | Leitlinien zu den anzuwendenden Methoden der Abschreibung | 01.01.2016 | Keine |
| 23.11.2015 | Änderung an IAS 16 und IAS 41 | Landwirtschaft: Fruchttragende Pflanzen | 01.01.2016 | Keine |
| 17.12.2014 | Änderung an IAS 19 | Leistungsorientierte Pläne: Arbeitnehmerbeiträge (Änderungen an IAS 19 'Leistungen an Arbeitnehmer') | 01.02.2015 | Keine |
| 18.12.2015 | Änderung an IAS 27 | Anwendung der Equity-Methode in separaten Abschlüssen | 01.01.2016 | Keine |
| 17.12.2014 | Jährliches Verbesserungsprojekt | "Improvements to IFRSs 2010-2012 Cycle" | 01.02.2015 | Keine |
| 15.12.2015 | Jährliches Verbesserungsprojekt | "Improvements to IFRSs 2012-2014 Cycle" | 01.01.2016 | Keine |
Die folgenden neuen Standards, Interpretationen und Änderungen zu veröffentlichten Standards, die 2016 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden nicht vorzeitig durch den Konzern angewendet:
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| EU-Endorsement bis zum 30. Juni 2016 | Standards / Interpretationen | Inhalt | Anzuwenden für Geschäftsjahre ab/nach | Voraussichtliche Auswirkungen |
|---|---|---|---|---|
| Noch nicht übernommen | IFRS 9 | Neuer Standard "Finanzinstrumente: Einordnung und Bewertung von Finanzinstrumenten" | 01.01.2018 | Wird noch geprüft |
| Standard soll nicht übernommen werden | IFRS 14 | Neuer Standard "Regulatorische Abgrenzungsposten" | 01.01.2016 | Keine |
| Noch nicht übernommen | IFRS 15 | Neuer Standard "Erlöse aus Verträgen mit Kunden" | 01.01.2018 | Anhangangaben |
| Noch nicht übernommen | IFRS 16 | Neuer Standard "Leasingverhältnisse" | 01.01.2019 | Keine wesentlichen |
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| EU-Endorsement bis zum 30. Juni 2016 | Standards / Interpretationen | Inhalt | Anzuwenden für Geschäftsjahre ab/nach | Voraussichtliche Auswirkungen |
|---|---|---|---|---|
| Noch nicht übernommen | Änderung an IFRS 10 und IAS 28 | Veräußerung oder Einbringung von Vermögenswerten zwischen einem Investor und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture | Verschoben | Wird noch geprüft |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IFRS 10, IFRS 12 und IAS 28 | Investmentgesellschaften: Anwendung der Konsolidierungsausnahme | 01.01.2016 | Keine |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IAS 7 | Angabeninitiative | 01.01.2017 | Anhangangaben |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IAS 12 | Ansatz latenter Steueransprüche für unrealisierte Verluste | 01.01.2017 | Wird noch geprüft |
| Noch nicht übernommen | IFRS 15 | Umsatzerlöse aus Kundenverträgen | 01.01.2018 | Keine |
Nach dem 31. Dezember 2015 bis zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Konzernzwischenabschlusses verabschiedete der IASB keine neuen Standards und Interpretationen bzw. Änderungen an veröffentlichten Standards und Interpretationen.
4 KONSOLIDIERUNGSKREIS
In Vorbereitung des geplanten Formwechsels der DO Deutsche Office AG in eine Kommanditgesellschaft wurde die alstria Prime Portfolio GP GmbH gegründet und in den Konzernabschluss einbezogen. Die Anteile der Gesellschaft werden zu 100% von der alstria office REIT-AG gehalten. Es handelt sich um eine Kleinstkapitalgesellschaft, die als Komplementär der KG vorgesehen ist. Weitere Änderungen des Konsolidierungskreises im Vergleich zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015 haben sich nicht ergeben.
5 WESENTLICHE ERMESSENSENTSCHEIDUNGEN UND SCHÄTZUNGEN
Die Erstellung der Konzernbilanz gemäß IFRS erfordert bei verschiedenen Posten, dass Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen werden, die sich auf die Höhe und den Ausweis von Vermögenswerten und Schulden sowie auf Aufwendungen und Erträge auswirken. Die tatsächlichen Beträge können von diesen Schätzungen abweichen.
6 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNGEWINN- UND -VERLUSTRECHNUNG
6.1 Personalaufwand
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| in TEUR | 01.01 - 30.06.2016 (ungeprüft) | 01.01 - 30.06.2015 (ungeprüft) |
|---|---|---|
| Löhne und Gehälter | 3.348 | 1.985 |
| Sozialversicherungsbeiträge | 567 | 355 |
| Boni | 1.019 | 623 |
| Aufwand für aktienbasierte Vergütung | 1.488 | 2.810 |
| davon für aktienbasierte Vergütung aus virtuellen Aktien | 946 | 2.364 |
| davon für aktienbasierte Vergütung aus Wandelgenussscheinen | 542 | 446 |
| Beiträge zur Altersvorsorge und Arbeitsunfähigkeit Vorstand | 121 | 100 |
| Sonstige | 82 | 52 |
| Gesamt | 6.625 | 5.925 |
Die Löhne und Gehälter einschließlich der Sozialversicherungsbeiträge und Boni stiegen infolge der Integration der Deutsche Office um TEUR 1.971 an. Gegenläufig wirkte sich vor allem der um TEUR 1.322 geringere Aufwand für aktienbasierte Vergütung aus. Insgesamt war ein Anstieg des Personalaufwands um TEUR 700 auf TEUR 6.625 zu verzeichnen.
6.2 Sonstige betriebliche Aufwendungen
Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ergibt sich aus Rechts- und Beratungsaufwendungen in Höhe von TEUR 1.773 zur Vorbereitung des Rechtsformwechsels der Deutsche Office AG in eine Kommanditgesellschaft und der damit einhergehenden Ermittlung eines Barwertabfindungsangebotes an die Aktionäre der Deutsche Office AG. Weiterhin enthalten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen TEUR 2.568, die für die weitere Integration der im Vorjahr übernommenen Deutsche Office anfielen.
6.3 Finanzergebnis
Zu Einzelheiten des Finanzergebnisses und der Darlehensentwicklung verweisen wir auf den Abschnitt "Finanz- und Vermögenslage" im Konzernzwischenlagebericht auf Seite 11.
6.4 Ertragsteuern
Aufgrund ihres Status als REIT ist die alstria office REIT-AG von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit.
Mit der Übernahme der Deutsche Office wurden hingegen Gesellschaften in den Konzernkreis einbezogen, die nicht der REIT-Steuerbefreiung unterliegen. Dadurch kommt es auf der Ebene des Teilkonzerns der Deutsche Office AG zu einem Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag.
Steuerzahlungsverpflichtungen in geringerem Umfang können sich in den Tochtergesellschaften ergeben, die Komplementärgesellschaften von Immobilienpersonengesellschaften sind oder als REIT-Dienstleistungsgesellschaft fungieren.
6.5 Ergebnis je Aktie
Die folgenden Übersichten zeigen die Ergebnis- und Aktienzahlen, die für die Berechnung des bereinigten und unverwässerten Ergebnisses je Aktie verwendet wurden:
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| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 01.01 - 30.06.2016 (ungeprüft) | 01.01 - 30.06.2015 (ungeprüft) |
|---|---|---|
| Aktionären zuzurechnendes Ergebnis (in TEUR) | 52.824 | 15.060 |
| Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend) | 152.387 | 83.239 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR) | 0,35 | 0,18 |
Die mögliche Umwandlung von Aktien im Zusammenhang mit der Wandelanleihe könnte das zukünftige Ergebnis je Aktie verwässern:
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| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 01.01 - 30.06.2016 (ungeprüft) | 01.01 - 30.06.2015 (ungeprüft) |
|---|---|---|
| Aktionären zuzurechnendes verwässertes Ergebnis (in TEUR) | 53.904 | 16.140 |
| Durchschnittliche Anzahl verwässerter Aktien (in Tausend) | 160.803 | 91.480 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR) | 0,34 | 0,18 |
7 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ - AKTIVA
7.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die alstria office REIT-AG wendet das Modell des beizulegenden Zeitwerts nach IFRS 13 bei der Folgebewertung an. Für die Wertermittlung zum 31. Dezember 2015 wurden externe Gutachten herangezogen. Für eine detaillierte Beschreibung der Wertermittlung von Vermögenswerten verweisen wir auf Abschnitt 7 des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2015. Eine tabellarische Überleitung des Bestands der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien seit dem 31. Dezember 2015 findet sich im Konzernzwischenlagebericht zum 30. Juni 2016 auf S. 11.
Im zweiten Quartal des Jahres wurden die notariellen Kaufverträge zur Veräußerung von zwei bebauten Grundstücken unterzeichnet. Eines der beiden Grundstücke wurde noch bis zum Bilanzstichtag wirtschaftlich auf den Erwerber übertragen. Das andere Grundstück ist zum 30. Juni 2016 als zu Veräußerungszwecken gehaltener Vermögenswert ausgewiesen.
Anfang Juli 2016 erfolgte zudem die Unterzeichung eines Übertragungsvertrags zur Veräußerung einer Grundstücksgesellschaft. Das von dieser Gesellschaft gehaltene Grundstück ist ebenfalls unter den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten ausgewiesen.
Daneben erfolgte der Nutzen- und Lastenübergang von drei Grundstücken, die zum Jahresende 2015 als zu Veräußerungszwecken gehaltene Vermögenswerte ausgewiesen wurden.
7.2 Zahlungsmittel und Zahlungsmittelequivalente
Bei den Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten in Höhe von TEUR 165.742 handelt es sich um täglich verfügbare Bankguthaben. Zum 30. Juni 2016 unterlagen sie keiner Verfügungsbeschränkung.
7.3 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Verpflichtungen
Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Verpflichtungen betreffen ein bebautes Grundstück und eine Grundstücksgesellschaft.
Während die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte neben den bebauten Grundstücken im Wesentlichen sonstige Vermögenswerte der zu veräußernden Gesellschaft enthalten, sind auf der Passivseite als zur Veräußerung gehaltene Verpflichtungen die Verbindlichkeiten der zu veräußernden Gesellschaft ausgewiesen.
7.4 Finanzanlagen
Die Finanzanlagen in Höhe von TEUR 34.803 betreffen langfristige Bankeinlagen mit einer Fälligkeit bis zum Geschäftsjahr 2021.
8 ERLÄUTERUNGEN ZUR. KONZERNBILANZ - PASSIVA
8.1 Eigenkapital
Für eine Darstellung der Entwicklung des Eigenkapitals verweisen wir auch auf die vorangestellte Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.
Gezeichnetes Kapital
Die Wandlung von Wandelgenussscheinen (siehe auch Abschnitt 12) im zweiten Quartal 2016 führte zu der Ausgabe von 102.750 neuen Aktien unter Ausnutzung des dafür vorgesehenen bedingt erhöhten Kapitals. Das gezeichnete Kapital erhöhte sich um EUR 102.750,00.
Im Rahmen der im Vorjahr durchgeführten Übernahme der Deutsche Office AG wurde dem damaligen Mehrheitsaktionär der Deutsche Office AG eine Option zur späteren Wandlung von Aktien eingeräumt. In Ausübung dieser Option erfolgte der Erwerb von weiteren Aktien der Deutsche Office AG. Als Gegenleistung wurden 0,381 neue Aktien der alstria office REIT-AG für je eine Aktie der Deutsche Office AG gewährt. Das Umtauschverhältnis entsprach dem Umtauschverhältnis des Übernahmeangebots.
Zur Schaffung der neuen Aktien der alstria office REIT-AG führte die alstria office REIT-AG unter teilweiser Ausnutzung ihres genehmigten Kapitals und unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre eine Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen im Umfang von EUR 964.182,00 durch.
Durch die vorgenannten Maßnahmen erhöhte sich das gezeichnete Kapital der alstria office REIT-AG gegenüber dem 31. Dezember 2015 um EUR 1.066.932,00 und belief sich zum 30. Juni 2016 auf EUR 153.231.217,00 oder 153.231.217 auf den Inhaber lautende Stückaktien.
Die Mehrheit der Gesellschaftsanteile befindet sich im Streubesitz.
Kapitalrücklage
Der für den beschriebenen Aktientausch relevante Aktienkurs einer alstria-Aktie belief sich auf EUR 12,25 je Aktie. Die 964.182 neu geschaffenen alstria-Aktien führten zu Emmissionserlösen von TEUR 11.811. Die über den Nennwert des gezeichneten Kapitals hinausgehenden Emissionserlöse beliefen sich auf TEUR 10.847 und wurden in die Kapitalrücklage eingestellt.
Die Wandlung von 102.750 Wandelgenussscheinen führte zu einer Erhöhung der Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 103.
Eigene Aktien
Die Gesellschaft hält zum 30. Juni 2016 keine eigenen Anteile.
Rücklage für Cashflow Hedging
Die Rücklage für Cashflow Hedging betrifft den kumulierten effektiven Anteil am Gewinn oder Verlust der Sicherungsinstrumente des Cashflow Hedges. Bei der Nettoveränderung in Höhe von TEUR 270 handelt es sich um die Umgliederung der kumulierten Abwertungen von derivativen Finanzinstrumenten in einer Cashflow-Hedge-Sicherungsbeziehung, für die eine ursprünglich abgesicherte Transaktion aufgrund von vorzeitigen Darlehensrückzahlungen nicht mehr länger besteht. Da der Konzern zum Bilanzstichtag keine weiteren derivativen Finanzinstrumente hält, die in einer effektiven Sicherungsbeziehung designiert sind und eine effektive Wertänderung aufweisen, ist der Betrag der Rücklage zum Bilanzstichtag EUR 0.
Anteile nicht beherrschender Gesellschafter
Bei den Anteilen nicht beherrschender Gesellschafter handelt es sich um die Minderheitenanteile an alstrias Tochtergesellschaft Deutsche Office AG. Diese erhöhten sich im ersten Halbjahr um TEUR 34.083 aufgrund der Veräußerung von 5,1% der Anteile an der Deutsche Office AG an Dritte.
Durch den Erwerb von Anteilen an der Deutsche Office AG im Rahmen des vorstehend (vgl. Abschnitt "Gezeichnetes Kapital") beschriebenen Aktientausches, der zu einer Anteilserhöhung der alstria office REIT-AG an der Deutsche Office AG in Höhe von 1,4% führte, verminderten sich die Anteile nicht beherrschender Gesellschafter um TEUR 11.811. Käufe von Aktien der Deutsche Office AG über die Börse verringerten die Anteile nicht beherrschender Gesellschafter um weitere TEUR 113.
8.2 Finanzverbindlichkeiten
Mit Stand vom 30. Juni 2016 betrug der Rückzahlungsbetrag der Unternehmensanleihen, der verzinslichen Darlehen und der Wandelanleihe TEUR 1.795.108 (31. Dezember 2015: TEUR 2.103.764). Der niedrigere Buchwert von TEUR 1.780.601 (TEUR 1.773.428 langfristiger und TEUR 7.173 kurzfristiger Anteil) ergibt sich unter Berücksichtigung von Zinsverbindlichkeiten und im Rahmen der Effektivzinsmethode zu verteilender Transaktionskosten bei Aufnahme der Verbindlichkeiten. Finanzverbindlichkeiten mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr werden unter der Position "kurzfristige Darlehen" ausgewiesen.
In der Berichtsperiode wurden eine Unternehmensanleihe mit einem Nominalwert von TEUR 500.000 und eine Schuldverschreibung in Höhe von TEUR 150.000 begeben. Der Emissionserlös dient der Refinanzierung von Bankverbindlichkeiten. So wurde das Darlehen zur Finanzierung des Homer-Portfolios mit einem Nominalwert von EUR 333 Mio. vollständig zurückgeführt. Zudem wurden zum 30. Juni 2016 drei weitere Darlehen aus dem Deutsche-Office-Portfolio mit einem Nominalwert von insgesamt EUR 129 Mio. zurückgeführt. Das Darlehen zur Finanzierung des Herkules-Portfolios mit einem Nominalwert von EUR 332 Mio. wurde ebenfalls vollständig zurückgeführt.
Das Emissionsvolumen einer Wandelanleihe von TEUR 79.400 ist zum Bilanzstichtag infolge der Ausübung des Wandlungsrechtes für nominal TEUR 200 noch mit TEUR 79.200 in den finanziellen Verpflichtungen berücksichtigt.
Für eine detaillierte Beschreibung der Darlehen, der Darlehensbedingungen und der Darlehensbesicherung verweisen wir auf den Abschnitt "Finanzverbindlichkeiten" des Konzernzwischenlageberichts zum ersten Halbjahr 2016 (siehe Seite 11) sowie auf Abschnitt 11.2 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2015.
8.3 Derivative Finanzinstrumente
Die derivativen Finanzinstrumente umfassen Zinsswaps und -caps, welche die Gesellschaft gegen potenzielle Zinsrisiken hinsichtlich ihrer Geschäftstätigkeit und ihrer Finanzierungsquellen absichern. Zudem ist ein eingebettetes Derivat aus der Begebung einer Wandelanleihe enthalten.
Der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente wurde durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt, indem erwartete zukünftige Cashflows zu aktuellen Geldmarktsätzen diskontiert wurden. Für eine ausführlichere Beschreibung der derivativen Finanzinstrumente des Konzerns verweisen wir auf Seite 15 des Konzernzwischenlageberichts.
Sämtliche zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente des Konzerns wurden nach dem Bewertungsvorgehen gemäß Stufe 2 bewertet. Davon betroffen sind lediglich die derivativen Finanzinstrumente, da keine weiteren Finanzinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, bestehen. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der durch den Konzern gehaltenen derivativen Finanzinstrumente erfolgt auf Basis der zukünftigen Zinssätze, die aus beobachtbaren Zinsstrukturkurven abgeleitet werden.
9 DIVIDENDENZAHLUNG
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| 2016 (ungeprüft) | 2015 (ungeprüft) | |
|---|---|---|
| Dividende1) (in TEUR, zum 30. Juni nicht als Verbindlichkeit ausgewiesen): | 76.564 | 43.470 |
| Dividende je Aktie (in EUR) | 0,50 | 0,50 |
1) Bezogen auf alle Aktien zum Zeitpunkt der Ausschüttung.
Die Hauptversammlung der alstria office REIT-AG beschloss am 12. Mai 2016, eine Dividende von insgesamt TEUR 76.564 (EUR 0,50 je ausstehender Aktie) auszuschütten. Die Dividende wurde am 13. Mai 2016 ausgezahlt.
10 MITARBEITER
In dem Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2016 beschäftigte der Konzern im Durchschnitt 99 Mitarbeiter (1. Januar bis 30. Juni 2015: im Durchschnitt 63 Mitarbeiter). Die Durchschnittszahlen wurden anhand der Anzahl angestellter Mitarbeiter zum Ende eines jeden Monats ermittelt. Am 30. Juni 2016 beschäftigte alstria, abgesehen von den Vorstandsmitgliedern, 105 Mitarbeiter (31. Dezember 2015: 93 Mitarbeiter).
11 AKTIENBASIERTE VERGÜTUNG
Als Bestandteil der erfolgsorientierten Vergütung für die Mitglieder des Vorstands wurde ein aktienbasiertes Vergütungssystem eingerichtet. Die aktienbasierte Vergütung enthält eine langfristige Komponente, sog. Long Term Incentive (LTI), sowie eine kurzfristige Komponente, den Short Term Incentive oder STI. Die Vergütung erfolgt jeweils als anteilsbasierte Vergütung mit Barausgleich.
Die Entwicklung der virtuellen Aktien bis zum 30. Juni 2016 ergibt sich aus der folgenden Tabelle:
Anzahl virtuelle Aktien
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| 01.01. - 30.06.2016 (ungeprüft) | 01.01. - 31.12.2015 (geprüft) | |||
|---|---|---|---|---|
| LTI | STI | LTI | STI | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Stand 1. Januar | 335.740 | 20.516 | 339.516 | 23.831 |
| In der Berichtsperiode gewährte virtuelle Aktien | 68.318 | 10.817 | 72.926 | 9.763 |
| In der Berichtsperiode endende virtuelle Aktien | -91.954 | -10.753 | -76.702 | -13.078 |
| Stand zum 30. Juni/ 31. Dezember | 312.104 | 20.580 | 335.740 | 20.516 |
Im ersten Halbjahr 2016 ergaben sich aus dem LTI und dem STI Aufwendungen in Höhe von TEUR 946 (H1 2015: Aufwendungen von TEUR 2.364) sowie, zum Stichtag, Rückstellungen in Höhe von TEUR 2.834 (31. Dezember 2015: TEUR 3.470). Die Ausübung der 91.954 virtuellen Aktien aus dem LTI und der 10.753 virtuellen Aktien aus dem STI im ersten Quartal 2016 führte zu Auszahlungen in Höhe von TEUR 1.581. Der Konzern bilanziert die Verpflichtung aus den gewährten virtuellen Aktien in den sonstigen Rückstellungen. Für eine detaillierte Beschreibung des aktienbasierten Vergütungssystems verweisen wir auf Abschnitt 17.1 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2015.
12 MITARBEITERBETEILIGUNGSPROGRAMM
Im Rahmen des durch den Aufsichtsrat der alstria office REIT-AG beschlossenen Mitarbeiterbeteiligungsprogramms bestanden während der Berichtsperiode die folgenden aktienbasierten Vergütungsvereinbarungen (Zertifikate):
Anzahl Zertifikate
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| Ausgabedatum | 22.05.2014 | 07.05.2015 | 18.05.2016 | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1. Januar 2016 | 102.750 | 121.000 | 0 | 223.750 |
| Rückgabe aufgrund der Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses | 0 | -8.500 | 0 | -8.500 |
| Gewandelt | -102.750 | 0 | 0 | -102.750 |
| Neu ausgegeben | 0 | 0 | 144.750 | 144.750 |
| 30. Juni 2016 | 0 | 112.500 | 144.750 | 257.250 |
Für eine detaillierte Beschreibung des Mitarbeiterbeteiligungsprogramms verweisen wir auf Abschnitt 17.2 des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2015.
13 BEZIEHUNGEN ZU NAHE STEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN
In der Berichtsperiode ergaben sich mit Ausnahme der in Abschnitt 11 beschriebenen Gewährung von virtuellen Aktien an die Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft keine wesentlichen Rechtsgeschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen.
14 WICHTIGE EREIGNISSE NACH ABSCHLUSS DER BERICHTSPERIODE
Am 8. Juli 2016 wurde der Vertrag zur Veräußerung sämtlicher Anteile an der GA Objekt 2012 Beteiligungs GmbH unterzeichnet. Die Gesellschaft ist Eigentümerin des Objekts "an den Treptowers", Berlin. Die Übertragung der Gesellschaft auf den Käufer wird für das zweite Halbjahr erwartet. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von EUR 228,4 Mio. vereinbart.
Zum 12. Juli 2016 hat die Hauptversammlung von alstrias Tochtergesellschaft Deutsche Office AG die Durchführung eines Formwechsels von der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in eine Kommanditgesellschaft sowie die Änderung der Firma beschlossen. Hiernach soll die Deutsche Office AG in die alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG umgewandelt werden. Mit dem Beschluss über den Formwechsel der Gesellschaft war der Beschluss über die Sitzverlegung nach Hamburg verbunden.
15 VORSTAND
Der Vorstand des Unternehmens setzte sich zum 30. Juni 2016 wie folgt zusammen:
Herr Olivier Elamine (Vorstandsvorsitzender)
Herr Alexander Dexne (Finanzvorstand)
16 AUFSICHTSRAT
Gemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Der Aufsichtsrat setzte sich zum 30. Juni 2016 wie folgt zusammen:
| ― | Herr Dr. Johannes Conradi (Vorsitzender seit dem 12. Mai 2016) |
| ― | Herr Hermann T. Dambach (Stellvertretender Vorsitzender) |
| ― | Frau Stefanie Frensch (Mitglied seit dem 12. Mai 2016) |
| ― | Herr Benoît Hérault |
| ― | Herr Richard Mully |
| ― | Frau Marianne Voigt |
| ― | Herr Alexander Stuhlmann (Mitglied und Vorsitzender bis zum 12. Mai 2016) |
Hamburg, 8. August 2016
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| Olivier Elamine | Alexander Dexne |
| Vorstandsvorsitzender | Finanzvorstand |
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
"Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der verkürzte Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind."
Hamburg, 8. August 2016
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| Olivier Elamine | Alexander Dexne |
| Vorstandsvorsitzender | Finanzvorstand |
BESCHEINIGUNG NACH PRÜFERISCHER DURCHSICHT
An die alstria office REIT-AG, Hamburg
Wir haben den verkürzten Konzernzwischenabschluss - bestehend aus verkürzter Gewinn und Verlustrechnung sowie verkürzter Gesamtergebnisrechnung, verkürzter Bilanz, verkürzter Eigenkapitalveränderungsrechnung, verkürzter Kapitalflussrechnung sowie ausgewählten erläuternden Anhangangaben - und den Konzernzwischenlagebericht der alstria office REIT-AG, Hamburg, für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2016, die Bestandteile des Halbjahresfinanzberichts nach § 37w Abs. 2 WpHG sind, einer prüferischen Durchsicht unterzogen. Die Aufstellung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, und des Konzernzwischenlageberichts nach den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG liegt in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, eine Bescheinigung zu dem verkürzten Konzernzwischenabschluss und dem Konzernzwischenlagebericht auf der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht abzugeben.
Wir haben die prüferische Durchsicht des verkürzten Konzernzwischenabschlusses und des Konzernzwischenlageberichts unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze für die prüferische Durchsicht von Abschlüssen vorgenommen. Danach ist die prüferische Durchsicht so zu planen und durchzuführen, dass wir bei kritischer Würdigung mit einer gewissen Sicherheit ausschließen können, dass der verkürzte Konzernzwischenabschluss in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den IFRS für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, oder der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG aufgestellt worden ist. Eine prüferische Durchsicht beschränkt sich in erster Linie auf Befragungen von Mitarbeitern der Gesellschaft und auf analytische Beurteilungen und bietet deshalb nicht die durch eine Abschlussprüfung erreichbare Sicherheit. Da wir auftragsgemäß keine Abschlussprüfung vorgenommen haben, können wir einen Bestätigungsvermerk nicht erteilen.
Auf der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht sind uns keine Sachverhalte bekannt geworden, die uns zu der Annahme veranlassen, dass der verkürzte Konzernzwischenabschluss der alstria office REIT-AG, Hamburg, in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den IFRS für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, oder dass der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG aufgestellt worden ist.
Hamburg, den 8. August 2016
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
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alstria office REIT-AG
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Bäckerbreitergang 75
20355 Hamburg
T + 49 (0) 40 / 22 63 41-300
F + 49 (0) 40 / 22 63 41-310
Elisabethstrasse 11
40217 Düsseldorf
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F + 49 (0) 211/ 30 12 16-615
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