alstria office REIT-AG

Annual Report • Mar 31, 2010

Jahresabschluss 2009 REAL ESTATE ...

Lagebericht 2008 1-
Vergütungsbericht 317
Jahresabschluss 1
1. Bilanz zum 31. Dezember 2009 2
2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 5
3. Anhang 2009 7
Anlagenspiegel 30
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 1-2

Lagebericht

Wirtschaftliches Umfeld

Obwohl am Aktienmarkt einige der größten Gewinne zu verzeichnen waren, war 2009 aus makroökonomischer Sicht ein erwartungsgemäß schwieriges Jahr.

Deutschlands Bruttoinlandsprodukt sank um 5,0%1 . Die Arbeitslosenquote belief sich am Ende des Jahres auf 8,2%2 , 0,4 Prozentpunkte höher als der Vorjahreswert. Die einsetzende wirtschaftliche Erholung zum Ende des Jahres ist zum größten Teil den Konjunkturpaketen zuzuschreiben, die die deutsche Regierung initiiert hat.

Die Konjunkturpakete setzen dem Staatshaushalt Grenzen, mit einem Staatsdefizit auf Rekordniveau in 2010 und damit einhergehend einer steigenden Beeinträchtigung der finanziellen Flexibilität im Falle einer "doppelten" Rezession.

Wie erwartet war der Immobilienmarkt großen Herausforderungen ausgesetzt, sowohl auf der Investitionsseite als auch auf der Vermietungsseite. Die Nachfrage nach Mietflächen sank im Jahresvergleich in allen großen Städten Deutschlands, und das Investitionsvolumen lag auf dem niedrigsten Stand seit 1990.

In 2009 blieben Kreditvergaben limitiert, und obwohl zum Ende des Jahres eine bessere Liquiditätsausstattung auf dem Hypothekenmarkt wahrgenommen werden konnte, ist das verfügbare Volumen weit davon entfernt, einen globalen Aufschwung des Marktes zu tragen. Es ist ebenso offensichtlich, dass der Markt für Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in der nahen Zukunft auch weiterhin geschlossen bleiben wird.

¹ Statistisches Bundesamt.

² Bundesagentur für Arbeit.

Überblick über den deutschen Markt für Büroimmobilien3

Die Mietpreise bei deutschen Büroimmobilien entwickelten sich analog zur deutschen Wirtschaft. Der Ende 2008 begonnene Abwärtstrend der Mieten setzte sich über den gesamten Verlauf des Jahres 2009 weiter fort. Entsprechend fielen die Spitzenmieten in fast allen deutschen Großstädten: Während sie in Hamburg (EUR 23,00 pro qm) lediglich um 2% sanken, lagen sie in München (EUR 28,50 pro qm) um 7%, in Frankfurt (EUR 34,00 pro qm) um 8% und in Berlin (EUR 20,00 pro qm) um zirka 9% niedriger als 2008. Die Leerstandsquote bei Bürogebäuden stieg in deutschen Städten im Jahresvergleich von 8,9% auf 9,9% (bzw. 7,89 Mio. qm Leerstandsvolumen im Gesamten).

Für 2010 ist zu erwarten, dass die wirtschaftlichen Bedingungen am deutschen Immobilienmarkt anspruchsvoll bleiben. alstria erwartet weiterhin Druck auf die Spitzenmieten, da neue Flächen auf den Markt gebracht werden, während Preise für Mietflächen im mittleren Marktsegment auf dem gleichen Level wie 2009 verbleiben werden.

Wie zuvor erwähnt, ist der Investitionsmarkt hochgradig von der Verfügbarkeit von Finanzierungsinstrumenten und der Bereitwilligkeit der Banken, Kredite zu vergeben, abhängig. Solange die Bereitschaft der Banken, Immobilien zu finanzieren, limitiert ist, muss von weiterhin schwierigen Marktbedingungen ausgegangen werden. Da der typische Käufer von Immobilien mit kurzen Mietvertragslaufzeiten üblicherweise mehr Fremdkapital zum Handeln benötigt, werden diese Immobilien stärker betroffen sein als Immobilien mit langfristigen Mietvertragslaufzeiten.

³ Alle im Text verwendeten Zahlen beziehen sich auf Angaben von Jones Lang LaSalle, BNP Paribas and CBRE.

Strategische Ausrichtung

Vor dem Hintergrund der Finanzkrise konzentriert sich alstria auf eine regelmäßige Überprüfung ihres Geschäftsmodells, ihrer Vermögensgegenstände und Finanzierung sowie der kurz- und langfristigen Perspektiven. Die Analyse dieser Parameter führt zu dem Ergebnis, dass sich die wesentlichen Zielrichtungen der von alstria verfolgten Strategie als geeignet erwiesen haben, um die Finanzkrise zu überwinden:

• alstria verfügt über ein langfristig vermietetes Portfolio (gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit zirka 8,6 Jahre). Rund 80% der Mietumsätze werden mit wenigen, aber qualitativ hochwertigen Mietern erzielt. Mehr als 50% der Mietumsätze stammen von öffentlichen oder institutionellen Mietern, die nicht von der Wirtschaftskrise betroffen sind.
• alstria bleibt weiterhin auf die Verwaltung von Immobilien fokussiert. Erträge werden demnach durch klassisches Immobilienmanagement, d.h. durch die Arbeit an den Gebäuden generiert. Das bedeutet im Ergebnis die Verminderung der Leerstandsrate zu vorteilhaften Konditionen sowie die Ermöglichung von "Win-win"-Situationen für die Mieter und den Eigentümer.
• Ein Kernelement der Geschäftsstrategie von alstria ist die Unterstützung ihrer Mieter bei der Optimierung ihrer Betriebskosten. Dabei besteht kein Widerspruch zwischen der Reduzierung der allgemeinen Grundstücksbetriebskosten und der Steigerung der Rentabilität von alstria. Das Unternehmen geht davon aus, dass sich im derzeitigen Marktumfeld, in der die meisten deutschen Unternehmen nach Kostenreduzierung suchen, neue Chancen für alstria ergeben könnten.

alstria bleibt weiterhin auf ihre Buy-and-Manage-Strategie fokussiert. Erträge werden demnach durch klassisches Immobilienmanagement, d. h. durch die Arbeit an den Gebäuden generiert. Dies ermöglicht, die Leerstandsrate zu vorteilhaften Konditionen zu vermindern und "Win-win"-Situationen für die Mieter und den Eigentümer zu schaffen. Des Weiteren bleibt der Fokus auf der Buyand-Manage-Strategie bestehen. Die erwarteten Erträge werden durch aktives Asset Management im Sinne des alstria-Ansatzes realisiert. Mitte 2008 hat das Unternehmen erkannt, dass das Hauptrisiko der Bilanz im Laufzeitprofil des Konsortialkredits und in der Steuerung der dazugehörigen Kreditvereinbarungen liegt. Entsprechend lag seitdem hohes Augenmerk auf der proaktiven Steuerung der Loan-to-Value (LTV)-Vereinbarungen und der Rückzahlung des Ende 2011 auslaufenden Konsortialkredits. alstria ist davon überzeugt, dass ein Entschuldungsprozess im aktuellen Marktumfeld nur schrittweise erfolgen kann. Diese Schritte umfassten die Nachverhandlung der LTV-Vereinbarungen im ersten Quartal 2009, selektive Immobilienverkäufe und selektive Refinanzierungen. Teile dieser Schritte wurden durch die Gründung von Tochtergesellschaften und durch den Eingang in Gemeinschaftsunternehmen mit ausgewählten Partnern realisiert.

FINANZANALYSE

Ertragslage

Die folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Daten der geprüften Gewinn- und Verlustrechnungen für die Geschäftsjahre 2009 und 2008:

Gewinn und Verlustrechnung

	2009	% Gesamt	2008	% Gesamt	Veränd erung
in TEUR		leistung		leistung
Gesamtleistung	104.825	100,0	111.003	100,0	-6.178
Sonstige betriebliche Erträge	17.814	17,0	12.748	11,5	5.066
Aufwendungen für bezogene
Leistungen	18.378	17,5	16.433	14,8	1.945
Personalaufwand	4.524	4,3	3.899	3,5	625
Abschreibungen	66.026	63,0	35.993	32,4	30.033
Sonstige betrieblichen Aufwendungen	40.732	38,9	16.163	14,6	24.569
Zinserträge	7.914	7,5	15.610	14,1	-7.696
Abschreibungen auf Wertpapiere des
Umlaufvermögens	7.026	6,7	8.094	7,3	-1.068
Sonstige Zinsen und ähnliche
Aufwendungen	50.038	47,7	61.461	55,4	-11.423
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit / Ergebnis vor
Ertragsteuern (EBT)	-56.172	-53,6	-2.682	-2,4	-53.490
Steuern vom Einkommen und vom
Ertrag	0	0.0	75	0,1	-75
Jahresfehlbetrag	-56.172	-53,6	-2.757	-2,5	-53.415

Die Gesamtleistung sank im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009, im Wesentlichen aufgrund von Objektveräußerungen und dem Übergang von Objekten in neu gegründete Tochtergesellschaften.

Geschäftsentwicklung 2009

Im Geschäftsjahr 2009 beliefen sich die Umsatzerlöse auf TEUR 99.243. Zusammen mit den Bestandsveränderungen von TEUR 5.583 beläuft sich die Gesamtleistung auf TEUR 104.825.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten insbesondere Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden (TEUR 12.134), Erträge aus weiterbelasteten Betriebskosten (TEUR 1.914) und Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 1.751). Die Aufwendungen für bezogene Leistungen enthalten die Betriebskostenvorauszahlungen für die Immobilien. Davon wurden TEUR 5.583 als an die Mieter weiterverrechenbare Betriebskosten unter den unfertigen Leistungen aktiviert.

Aufgrund der Ausweitung der Geschäftsaktivitäten erhöhten sich die Personalaufwendungen in 2009 auf TEUR 4.524. Wegen außerplanmäßiger Abschreibungen sind die Abschreibungen auf Gebäude (TEUR 32.188) auf TEUR 66.026 gestiegen, verglichen mit TEUR 35.994 Abschreibungen im vorigen Jahr.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen bei TEUR 40.732, darin sind TEUR 7.942 Grundstücksbetriebskosten, sowie Drohverlustrückstellungen für abzulösende derivative Finanzinstrumente in Höhe TEUR 9.754 enthalten. !!!Buchverluste aus Verkäufe und Verluste aus Derivate!

EBITDA bei EUR 59,0 Mio.

EBITDA

	2009	2008	Veränderung
in TEUR
Ergebnis vor
Ertragssteuern (EBT)	-56.172	-2,682	-53.490
abzgl. Finanzergebnis	42.125	45,851	-3.726
abzgl. Abschreibungen	73.052	44,087	28.965
EBITDA	59.005	87,256	-28.251

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen ("Earnings before interest, tax, depreciation and amortization", EBITDA) beträgt im Geschäftsjahr 2009 TEUR 59.005. Das EBITDA macht damit rund 56% der Gesamtleistung der Gesellschaft aus.

Finanzergebnis Die Zinsverpflichtungen und ähnliche Aufwendungen wurden wesentlich von den Refinanzierungsaktivitäten innerhalb des alstria Konzerns beeinflusst.

alstria verfügt über eine Konsortialkreditvereinbarung ("Konsortialkredit") in Höhe von EUR 1,139 Mrd. mit J.P. Morgan, Natixis, und HSH Nordbank. Dieser wurde teilweise zurückgeführt, während auf Ebene der Tochtergesellschaften neue Darlehen ohne Rückgriffsrecht auf die alstria office REIT-AG in Anspruch genommen wurden. Folglich sank die Inanspruchnahme des Konsortialkredits auf EUR 842,6 Mio. (31. Dezember 2008: EUR 995,4 Mio.). Dadurch und durch den dramatischen Abfall der Zinsstrukturkurve sanken die Aufwendungen aus dem Konsortialdarlehen ebenfalls. Der starke Abfall des 3-Monats-EURIBOR führte zu einem negativen Zinsergebnis aus den derivativen Finanzinstrumenten. Im Vorjahr erhielt alstria noch Zinszahlungen aus den derivativen Finanzinstrumenten; diese waren daher in 2008 in den sonstige Zinsen und ähnliche Erträge enthalten, während sie in 2009 die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen erhöht haben.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (TEUR 4.104) ergeben sich aus Zinsen auf Bankguthaben. Zinserträge aus Darlehen mit einem Betrag von TEUR 3.810 beziehen sich auf Darlehen, die an Tochtergesellschaften gewährt wurden.

Jahresfehlbetrag von TEUR 56.172

Das Ergebnis vor Ertragsteuern beträgt für das Geschäftsjahr 2009 TEUR -56.172 (2008 TEUR –2.682). Da das Unternehmen steuerbefreit ist, entstand in 2009 kein Steueraufwand. Somit beläuft sich der Jahresfehlbetrag für 2009 ebenfalls auf TEUR -56.172 im Vergleich zu TEUR -2.757 für 2008.

FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

TEUR 144.758 flüssige Mittel

Die Flüssigen Mittel haben sich im Geschäftsjahr von TEUR 30.086 um TEUR 114.672 auf TEUR 144.758 erhöht. Der relativ starke Anstieg im Barmittelbestand basiert hauptsächlich auf dem Zahlungseingang des Verkaufspreises aus der Veräußerung von Büroimmobilien.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug im Jahr 2009 TEUR 20.390 und fiel damit geringer aus als im Vorjahr (TEUR 31.778). Dies beruht auf der Verlagerung von Zahlungsmittelzuflüssen in die neu gegründeten Tochtergesellschaften, dem abgrenzungsbedingten Anstieg des Working Capital sowie auf höhere Zahlungen für Grundstücksbetriebskosten und Zinsaufwand.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit (TEUR 271.473) umfasst im Wesentlichen Zuflüsse aus der Veräußerung von Immobilien und einer KfW-Anleihe.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit (-TEUR 177.192) spiegelt Darlehenstilgungen, die Auszahlung der Barbestandteile der Dividende, sowie nachträgliche Transaktionskosten für die Neuverhandlung der Modalitäten des Konsortialdarlehens wider.

Veränderungen der Grundstücke und Gebäude

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung des Immobilienvermögens der alstria in 2009:

Veränderung der Grundstücke und Gebäude (in EUR Mio.)

Grundstücke und Gebäude zum 31. Dez. 2008	1.551,92
Akquisitionen	5,73
Veräußerungen	-304,37
Abschreibungen	-65,48
Grundstücke und Gebäude zum 31. Dez. 2009	1.187,80

Durch die Gründung von 16 neuen Tochtergesellschaften haben sich die Anteile an verbundenen Unternehmen auf TEUR 107.067 erhöht. Sieben dieser neuen Tochtergesellschaften entstanden als Sachgründung durch Einbringung von insgesamt elf Immobilien.

Die Passivseite der Bilanz weist ein Eigenkapital von TEUR 653.764 auf, woraus sich eine Eigenkapitalquote von 42,0% errechnet. Dies stellt einen Anstieg gegenüber 41,5% am vorangegangenen Bilanzstichtag dar.

Die langfristigen Darlehen sind von TEUR 995.374 zum Vorjahresende auf TEUR 756.205 gesunken. Die wesentlichen Veränderungen der langfristigen Darlehen in der Berichtsperiode ergaben sich in erster Linie durch Refinanzierungen, Objektverkäufe und zusätzliche Sondertilgungen. Seit Oktober 2008 hat alstria ihren Konsortialkredit insgesamt (inklusive des kurzfristigen Anteils) um EUR 260 Mio. auf EUR 843 Mio. zurückgeführt.

Der Verkauf von vollvermieteten Objekten und der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen an ausgewählten Gebäuden führten zu einem Anstieg der Leerstandsrate zum Jahresende von 40 Basispunkte auf 6,6% oder zirka 47.800 m². Von diesen 47.800 m² werden 15.800 m² als strategischer Leerstand gehalten (z. B. Leerstand, der von alstria bewusst im Rahmen eines Umpositionierungsprozess für bestimmte Gebäude initiiert wurde), der restliche Anteil entspricht operativem Leerstand.

In den nächsten zwei Jahren plant das Unternehmen zwischen EUR 20 und 30 Mio. in das Portfolio zu investieren. Diese Investitionen sind abhängig von laufenden Mietvertragsverhandlungen mit bestehenden und potentiellen neuen Mietern. Dies betrifft unter anderem das Objekt Ernst-Merck-Str. 9, "Bieberhaus" in Hamburg, welches den Bau des neuen Ohnsorg-Theaters beinhaltet (EUR 12 Mio.), sowie das Objekt Hamburger Str. 1-15 in Hamburg (EUR 14 Mio.). Dieser Investitionsplan gehört zu alstrias laufendem Immobilienwertsteigerungsprogramm.

Der Jahresüberschuss in 2009 war stark von außerplanmäßigen Aufwendungen belastet, die im Rahmen der Finanzkrise entstanden waren. Die wesentlichen Sachverhalte waren außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von TEUR 32.188, sowie Drohverlustrückstellungen für abzulösende derivative Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 9.754. Dies führte zu einer deutlichen Unterschreitung der Erwartung.

RISIKO- UND CHANCENBERICHT

Risikobericht

Risikomanagement

alstria hat ein konzernweites strukturiertes Risikomanagement und Frühwarnsystem gemäß § 91 Abs. 2 AktG eingerichtet. Alle Risiken werden mindestens vierteljährlich registriert, bewertet und überwacht. Ziel der Risikomanagementstrategie des alstria Konzerns ist es, die mit der unternehmerischen Tätigkeit einhergehenden Risiken weitestgehend zu minimieren bzw. nach Möglichkeit vollständig zu vermeiden. Potenzielle Schäden oder sogar die Gefährdung des Fortbestands der Unternehmung sollen dadurch verhindert werden. Das Risikofrüherkennungssystem befindet sich aktiv im Einsatz. Der Risikoidentifikationsprozess ermöglicht auf einer regelmäßigen Basis das frühzeitige Erkennen von potenziellen Risiken. Maßnahmen zur Verringerung von Risiken werden definiert, damit die notwendigen Schritte zur Vermeidung des Eintritts von erkannten Risiken umgesetzt werden können, z.B. Versicherungen, Diversifizierung, Kontrolle und Umgehung von Risiken. Für alstria bedeutet Risikomanagement die gezielte Sicherung von gegenwärtigem und zukünftigem Erfolgspotenzial sowie Qualitätsverbesserung in Bezug auf Planungsprozesse innerhalb des Unternehmens.

Das Risikomanagement ist organisatorisch dem Controlling-Bereich zugeordnet. Der Risikomanager erstellt vierteljährlich einen Risikobericht und berichtet direkt an den Vorstand. Der Risikobericht stellt die Unternehmenskennzahlen und vorschriften dar, die im Zuge der Risikoidentifikation, -bewertung, -auswertung und -überwachung beobachtet werden. Er ermöglicht gleichzeitig eine umfassende Beurteilung der Risikosituation des Konzerns durch die verantwortlichen Fachabteilungen sowie durch den Aufsichtsrat.

Risiken werden hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und der Höhe des potenziellen Schadens beurteilt. Das Gesamtrisiko wird für den Berichtszeitraum berechnet, in dem die verschiedenen Parameter kumulativ miteinander verbunden werden. Aufgrund der Überwachung durch das Risikomanagementsystem ist alstria jederzeit in der Lage, seine Strukturen und Prozesse zu verbessern und anzupassen.

Im Rahmen der Geschäftstätigkeit sieht sich die Gesellschaft und der alstria-Konzern mit verschiedenen Risikofeldern konfrontiert, die nachfolgend näher erläutert werden.

Die Risiken werden in vier Kategorien aufgeteilt:

• Strategische Risiken
• Betriebliche Risiken
• Compliance-Risiken
• Finanzielle Risiken

Alle wesentlichen Risiken für die zukünftige Entwicklung des Bestandes und der Ertragskraft des Unternehmens werden in diesem Kapitel in Übereinstimmung mit alstrias Risikomanagement beschrieben. Die Darstellung einzelner Risiken bezieht sich hierbei auf den konzernweiten Planungshorizont 2010 bis 2012.

Strategische Risiken

Das strategische Risikomanagement besteht hauptsächlich in der Anwendung von Richtlinien, die in der Investitions- und Objektverwaltungspolitik sowie den Unternehmensleitungsvorschriften für die Beziehung mit den Hauptmietern des Konzerns enthalten sind.

Des Weiteren werden Risiken, die aus der Immobilienmarktentwicklung entstehen, als strategische Risiken eingestuft. Mit Blick auf die noch immer unklare Situation an den Finanzmärkten können weitere allgemeine strategische Risiken entstehen, sofern die Situation sich wieder verschlechtert und sich entsprechend auf das zukünftige makroökonomische Umfeld auswirkt. Solange es keine dramatische Änderung im Wirtschaftsumfeld gibt, bleibt die strategische Risikosituation stabil.

Betriebliche Risiken

Das betriebliche Risikomanagement von alstria bezieht sich auf immobilienspezifische und allgemeine geschäftliche Risiken. Diese umfassen u.a. die Leerstandsrate, die Kreditwürdigkeit der Mieter und das Risiko fallender Marktmieten. Das Unternehmen setzt verschiedene Frühwarnindikatoren zur Überwachung dieser Risiken ein. Maßnahmen wie die Erstellung von Mietprognosen, Leerstandsanalysen und die Kontrolle über die Dauer der Mietverträge und Kündigungsklauseln sowie fortlaufende Versicherungsprüfungen tragen zur Erkennung möglicher Gefahren und Risiken bei. Ein betriebliches Risiko, welches aus der Finanzmarktkrise resultieren könnte, ist ein potenzieller Mietzahlungsausfall durch einen Hauptmieter. Aufgrund der Tatsache, dass alstrias Hauptmieter öffentliche Institutionen oder Unternehmen mit sehr hohem Rating sind, ist das Risiko des Mietzahlungsausfalls aktuell sehr begrenzt.

Im zweiten Quartal 2009 begann alstria damit, Umbau- und Modernisierungsprojekte mit einem erheblichen Umfang zu realisieren. Die mit derartigen Projekten verbundenen Risiken, wie das Risiko der rechtzeitigen Fertigstellung, Risiken der Budgetüberschreitung, sowie Risiken von Baumängeln, erhöhten sich entsprechend. Um diesem Risiko zu begegnen wurden ein Projektcontrolling und ein Budgetprozess eingerichtet.

Compliance-Risiko

REIT-Gesetzgebung

alstria ist im REIT-Segment "Deutsche Börse REITs" registriert. Das REIT-Segment ermöglicht es alstria, präsenter für Investoren zu werden und sich als REIT auf dem Kapitalmarkt zu differenzieren. Die REIT-Aktien werden auf dem Parkett der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt. Der REIT-Status hat keinen Einfluss auf die Bedingungen für die Handelszulassung am Geregelten Markt (Prime Standard).

Um sich als Deutscher REIT zu qualifizieren, müssen genau festgelegte Kriterien erfüllt werden. Die wichtigsten dabei sind: Ein Deutscher REIT muss eine am ordentlichen Markt notierte Aktiengesellschaft mit gesetzlichem Sitz und Unternehmensführung in Deutschland sein. Das gezeichnete Aktienkapital muss mindestens EUR 15 Mio. betragen, und alle Aktien müssen dieselben Stimmrechte aufweisen. Der Streubesitz muss bei mindestens 15% liegen, und kein Investor darf mehr als 10% der Anteile halten, bzw. Anteile, die mehr als 10% der Stimmrechte auf sich vereinen. Außerdem müssen mindestens 75% der Vermögenswerte durch Immobilien abgedeckt sein, und mindestens 75% der Bruttoerträge müssen aus Immobilien generiert werden. Mindestens 90% des Jahresgewinns nach HGB müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden, und das Eigenkapital des REITs darf nicht unter 45% des Zeitwertes seiner Anlageimmobilien gemäß IFRS fallen.

REIT-Aktiengesellschaften sind komplett von der deutschen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Diese Steuerbefreiung gilt für alstria rückwirkend zum 1. Januar 2007. Verkäufer, die Immobilien an alstria veräußern, können unter bestimmten Umständen ebenfalls von dieser sogenannten "Exit Tax" profitieren – einer Befreiung von 50% sowohl von der Einkommen-, bzw. Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer in Bezug auf den Veräußerungsgewinn.

Kapitalstrukturmanagement

Das Kapital- und Investitionsmanagement zielt darauf ab, die Klassifizierung des Unternehmens als REIT zu erhalten, um die Geschäftsaktivitäten zu stützen und den Unternehmenswert zu maximieren.

Das Unternehmen steuert seine Kapitalstruktur und nimmt Anpassungen vor, um auf Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angemessen reagieren zu können. Um die Kapitalstruktur zu optimieren, bestehen für alstria grundsätzlich auch die Möglichkeiten der Kapitalrückzahlung an die Aktionäre oder der Ausgabe neuer Aktien. Hinsichtlich der Ziele, Vorgaben und Prozesse wurden per 31. Dezember 2009 bzw. 31. Dezember 2008 keine Veränderungen vorgenommen.

Das Unternehmen überwacht die Kapitalstruktur mithilfe der betrieblichen Kennzahlen, die für die Klassifizierung als REIT maßgeblich sind. Dabei ist die REIT-Eigenkapitalquote, d. h. das Verhältnis von Eigenkapital zu Anlageimmobilien, die wichtigste Kennzahl. Gemäß der Konzernstrategie muss die REIT-Eigenkapitalquote zwischen 45% und 55% liegen.

Zum Bilanzstichtag beträgt diese REIT-Eigenkapitalquote der alstria 40,3%. Es ist möglich, dass alstria zum Ende des Geschäftsjahres 2010 die Mindesteigenkapitalquote im dritten aufeinanderfolgenden Jahr unterschreitet und dadurch ihre Steuerbefreiung sowie gegebenenfalls ihren REIT-Status verliert.

Zur Einhaltung der Mindesteigenkapitalquote müsste alstria ihr Eigenkapital erhöhen und/oder ihr Immobilien-Portfolio reduzieren.

Der Verlust der Steuerbefreiung könnte verschiedene signifikante steuerliche Nachteile für das Unternehmen bedeuten, insbesondere die Folgenden:

– alstria würde mit ihrem zu versteuernden Gewinn der Körperschaftsteuer und gegebenenfalls auch der Gewerbesteuer unterliegen;

• alstria hätte frühestens vier Jahre nach dem Verlust der Steuerbefreiung die Möglichkeit, die Steuerbefreiung wieder aufleben zu lassen;
• alstrias Gewinne, die während der Steuerbefreiung erwirtschaftet aber nicht ausgeschüttet worden sind, würden im ersten Jahr nach dem Verlust der Steuerbefreiung einer Besteuerung auf Ebene der alstria unterliegen.

Des Weiteren könnte alstria Haftungsansprüchen von Vertragspartnern ausgesetzt sein, die ihre Immobilien an die alstria veräußert haben unter der Voraussetzung der Inanspruchnahme der steuerlichen Begünstigung für Immobilienverkäufe an REIT-AGs (sogenannte Exit Tax).

Eine Unterschreitung der Mindesteigenkapitalquote zum dritten Mal in Folge würde daher einen signifikant negativen Einfluss auf alstrias Vermögen, ihre finanzielle Situation und auf das operative Ergebnis bedeuten.

Rechtliche Risiken

Es bestehen derzeit keine wesentlichen Klagen gegen ein Unternehmen der Gruppe aus zivilrechtlichen oder sonstigen Rechtsangelegenheiten außerhalb des Tagesgeschäftes.

Finanzielle Risiken

Als Folge der Finanzkrise ist eine Einschätzung der finanziellen Risiken weiterhin sehr schwierig.

Die von der Gruppe hauptsächlich genutzten Finanzinstrumente sind Bankdarlehen und derivative Finanzinstrumente. Der Hauptzweck der Bankdarlehen besteht in der Finanzierung von alstrias Geschäftsaktivitäten. Die derivativen Finanzinstrumente bestehen aus Zinsswaps und -caps. Sie dienen der Absicherung von Zinsrisiken, die im Zusammenhang mit den Geschäftsaktivitäten und den Finanzierungsquellen des Unternehmens entstehen. Die Hauptrisiken, die sich aus den Finanzinstrumenten der Gruppe ergeben, sind Cashflow-, Zins- und Liquiditätsrisiken. Aktuell beträgt die Fremdkapitalquote zirka 57%. Dies ist ein angemessenes Verhältnis im Vergleich zu dem durchschnittlichen Verschuldungsgrad deutscher Immobilienunternehmen. Das Konsortialdarlehen von alstria erlaubt ein Loan-To-Value-Verhältnis (LTV) von 65%. Mittels der Kreditrestrukturierung ist es alstria zum relevanten Stichtag gelungen, den LTV auf 59,8% zu fixieren. Im Jahr 2009 wurden weitere Maßnahmen eingeführt, die das Risiko der Nichteinhaltung von Vertragsvereinbarungen sofort eindämmen.

Abgesehen davon bestehen im Konzern keine Kreditrisiken.

Zinsrisiko

Zinsrisiken entstehen durch schwankende Marktzinssätze. Diese Schwankungen beeinflussen die Summe der Zinskosten im Geschäftsjahr und den Marktwert der vom Unternehmen eingesetzten derivativen Finanzinstrumente.

Um den Einfluss der Zinssatzvolatilität auf die Gewinn- und Verlustrechnung zu minimieren, wendet der alstria-Konzern für alle designierten Sicherungsinstrumente Hedge-Accounting an. Dies ermöglicht es alstria, den Gewinn oder Verlust aus dem effektiven Anteil eines designierten Derivats erfolgsneutral in der "Rücklage für Cashflow-Hedging" im Eigenkapital zu zeigen. Die Absicherungspolitik von alstria verwendet eine aus klassischen Zinsswaps und -caps bestehende Mischung, um die Kreditlinien des Unternehmens in Bezug auf Zinsschwankungen abzusichern und dennoch genügend Flexibilität zu bieten, um die Möglichkeit einer Veräußerung von ausgewählten Immobilien zu gewährleisten. Zugleich sollen Kosten vermieden werden, die durch eine übermäßig abgesicherte Position entstehen können. Zinsbasis für die finanziellen Verbindlichkeiten (Darlehen) ist der 3-Monats-EURIBOR, der alle drei Monate angepasst wird. Eine Vielzahl verschiedener derivativer Finanzinstrumente wurde erworben, um die Zinskosten zu kontrollieren. Die Laufzeit der derivativen Finanzinstrumente ist abhängig von der Fristigkeit der Darlehen. Die derivativen Finanzinstrumente bestehen aus Zinsswaps, bei denen das Unternehmen mit Vertragspartnern vereinbart, in bestimmten Intervallen die Differenz zwischen festen und variablen Zinssätzen, die auf einen vereinbarten Nennwert berechnet werden, auszutauschen. Zusätzlich wurden Zinscaps erworben; hierbei wird der Zins bis zu einem bestimmten Höchstbetrag fixiert. Bei Überschreitung der Höchstzinsrate wird die Differenz zwischen dem tatsächlichen Zins und dem Cap ausbezahlt.

Liquiditätsrisiko

Die Disposition der liquiden Mittel ist einer der wesentlichen Prozesse bei alstria. Das Unternehmen steuert seine die zukünftige Liquidität und überwacht den Fortgang täglich. Um jeglichen Liquiditätsrisiken vorzubeugen, wird ein Programm für die kurzfristige Finanzdisposition verwendet. Dieses Liquiditätsplanungsprogramm berücksichtigt die erwarteten Cashflows aus den Geschäftsaktivitäten und die Fälligkeit finanzieller Investitionen.

Das Hauptliquiditätsrisiko besteht in der Rückzahlung des Ende November 2011 auslaufenden Konsortialkreditvertrages. Auch wenn dieses Risiko seitens des Unternehmens proaktiv angegangen wurde, könnten weitere Erschütterungen des Finanzmarktes oder weitere Restriktionen bei der Kreditvergabe von Banken zu einem Liquiditätsengpass führen.

Bewertungsrisiken

Der beizulegender Zeitwert der Immobilien spiegelt den Marktwert wider, der durch einen unabhängigen Wertgutachter ermittelt wurde – er kann sich in der Zukunft ändern. Grundsätzlich ist der Marktwert der Immobilien von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einigen dieser Faktoren handelt es sich um exogene Faktoren, auf die alstria keinen Einfluss hat, wie zum Beispiel sinkende Mietniveaus, fallende Nachfrage oder steigende Leerstandsraten. Darüber hinaus sind auch viele qualitative Faktoren für die Bewertung einer Immobilie ausschlaggebend. Diese umfassen unter anderem die zukünftigen Mietzahlungen, den Zustand und die Lage der Immobilie. Das abschließende Urteil des beauftragten Gutachters unterliegt bis zu einem bestimmten Grad seinem Ermessen und kann von der Meinung anderer Gutachter abweichen. Sollten die bei der Bewertung berücksichtigten Faktoren oder Annahmen sich aufgrund neuerer Entwicklungen oder anderer Gründe ändern, so kann eine Folgebewertung des jeweiligen Gebäudes zu einer Minderung des Marktwertes führen. In diesem Fall müsste das Unternehmen einen maßgeblichen Bewertungsverlust hinnehmen.

Durch Faktoren wie konjunkturelle Veränderungen, Zinssatzschwankungen und Inflation kann die Bewertung der Immobilien negativ beeinflusst werden. Zur Risikominimierung dienen die regionale Diversifikation des Anlageportfolios, eine konsequente Konzentration auf die individuellen Bedürfnisse der Mieter und eine genaue Marktbeobachtung und -analyse (Maklerberichte). Darüber hinaus wird der Marktwert sämtlicher Immobilien alstrias mindestens einmal jährlich zum Ende des Geschäftsjahres von unabhängigen, international anerkannten Gutachtern bestimmt.

Kontrahentenrisiko

alstria sichert einen Teil ihres Risikos mithilfe von Instrumenten ab, an denen Dritte beteiligt sind (Zinsderivate, Gebäudeversicherungen, etc.). alstrias Vertragsparteien sind international anerkannte Institutionen, die von führenden Ratingagenturen bewertet werden. alstria überprüft das Rating ihrer Kontrahenten jährlich, um das Ausfallrisiko zu begrenzen. Die Finanzmarktkrise hat Zweifel an der Zuverlässigkeit der Einschätzung von Ratingagenturen aufkommen lassen. Um diese Bedenken auszuräumen hat alstria damit begonnen, eine eigene Bewertung der wesentlichen Vertragsparteien vorzunehmen, um die Einschätzung der Ratingagenturen zu festigen.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollund Risikomanagementsystems

alstria hat ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem eingerichtet. Die rechnungslegungsbezogenen Kontrollen werden durch die Controllingabteilung der Gesellschaft durchgeführt. Alle Posten und wesentlichen Konten der Gewinn- und Verlustrechnungen, der Bilanzen des Konzernabschlusses und der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden in regelmäßigen Abständen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft. In Abhängigkeit davon, wie die rechnungslegungsbezogenen Daten durch das Rechnungswesen erstellt werden, erfolgen die Kontrollen monatlich oder quartalsweise.

Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem ist Bestandteil des Risikomanagements des alstria-Konzerns. Die für die Richtigkeit der rechnungslegungsbezogenen Daten relevanten Risiken werden von dem für den Risikobereich Finanzen zuständigen Risikobeauftragen überwacht und quartalsweise vom Risikomanagementgremium identifiziert, dokumentiert und beurteilt. Geeignete Maßnahmen zum Monitoring sowie zur Risikooptimierung von rechnungslegungsbezogenen Risiken sind durch das Risikomanagement des alstria-Konzerns eingerichtet.

Allgemeine Einschätzung

Im Vergleich zum Vorjahr blieb die Risikosituation der alstria office REIT-AG im Wesentlichen unverändert. Aufgrund von vergangenen oder erwarteten, zukünftigen Ereignissen lassen sich keine Risiken identifizieren, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten. Jede mögliche negative Auswirkung aus einer ungünstigen Entwicklung der Finanzmärkte wurde gründlich analysiert. Obwohl alstria von der Finanzmarktkrise und ihren Folgewirkungen nicht unberührt bleibt, hat das Unternehmen alle notwendigen Maßnahmen getroffen, um ungünstige Auswirkungen auf das Geschäft von alstria zu vermeiden. Gegenüber identifizierten Risiken wurden ausreichende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Chancen

Als Ergebnis der Refinanzierungsaktivitäten konnte alstria ihre mittelfristige Finanzierungsposition zu attraktiven Zinssätzen sicherstellen. Bei den Umsatzerlösen profitiert alstria von langfristigen Mietverträgen von zirka 8,6 Jahren Durchschnittsrestlaufzeit und einem potenziellen Anstieg aufgrund der Verbraucherpreisindexanpassung. Das Portfolio ist ausgewogen und verfügt über eine Vielzahl von qualitativ hochwertigen und herausragenden Immobilien mit erstklassigen Mietern.

Daher ist alstria mit Blick auf das zukünftige wettbewerbsintensive Marktumfeld und für die nächste Wachstumsphase sehr gut aufgestellt.

alstrias Kernkompetenz ist das Asset Management. Als starke Basis für weitere Wertsteigerungen innerhalb des Portfolios stehen die Repositionierungs- und die Sanierungsprojekte, die alstria über Joint-Venture-Projekte und in Eigenregie im Jahre 2009 verstärkt eingeleitet hat.

PFLICHTANGABE

Angaben gemäß § 289 Abs. 4 HGB für das Geschäftsjahr 2009 und erläuternder Bericht des Vorstands

Die Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals, Stimmrechte und Sonderrechte

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 beläuft sich das Grundkapital der alstria office REIT-AG auf EUR 56 Mio., eingeteilt in 56 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung.

Beschränkung der Übertragung von Aktien oder Stimmrechten

Beschränkungen bezüglich der Übertragung von Aktien oder Stimmrechten liegen nicht vor oder sind, soweit sie sich aus Vereinbarungen zwischen Aktionären ergeben könnten, dem Vorstand nicht bekannt. Die Ausübung der Stimmrechte und die Übertragung der Aktien richten sich nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen und der Satzung der alstria, die beides nicht beschränkt.

Aktionäre mit einem Anteilsbesitz von mehr als 10%

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 waren alstria keine Aktionäre bekannt, deren direkter Anteil 10% des Grundkapitals überschritten hat. Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l. ist indirekt durch hundertprozentige Tochtergesellschaften mehr als 50% an alstria beteiligt. Keine dieser Gesellschaften hält direkt mehr als 10% des Grundkapitals an alstria.

Aktionäre mit Sonderrechten

alstria hat keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollrechte verleihen.

Art der Stimmrechtskontrolle, wenn Arbeitnehmer am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben

Diese Konstellation ist bei alstria nicht vorhanden.

Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern und Satzungsänderungen

Der Vorstand der alstria besteht aus einer oder mehreren Personen, die gemäß §§ 84, 85 AktG durch den Aufsichtsrat bestellt und abberufen werden. Die Satzung enthält hierzu keine Sonderregelungen. Gemäß § 84 Akt werden Vorstandsmitglieder auf höchstens fünf Jahre bestellt. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig.

Satzungsänderungen werden gemäß §§ 179, 133 AktG vorgenommen. Der Aufsichtsrat hat zudem die Befugnis, nur die Fassung betreffende Satzungsänderungen ohne Beschluss der Hauptversammlung vorzunehmen. Gemäß § 15 Abs. 5 der Satzung in Verbindung mit §§ 179 Abs. 2, 133 AktG beschließt die Hauptversammlung über Satzungsänderungen grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und der einfachen Mehrheit des vertretenen Grundkapitals. Soweit das Gesetz für Satzungsänderungen zwingend eine größere Mehrheit vorschreibt, ist diese Mehrheit entscheidend. Änderungen der Satzung wurden zuletzt in der Hauptversammlung am 10. Juni 2009 beschlossen: Die Regelungen zur Einberufung und Teilnahme an der Hauptversammlung wurden im Hinblick auf das Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechterichtlinie angepasst. Zudem wurde die Regelung zum Bedingten Kapital I ersetzt durch Regelungen zu neuen bedingten Kapitalia (Bedingtes Kapital 2009/A und Bedingtes Kapital 2009/B).

Befugnisse des Vorstands hinsichtlich der Möglichkeit, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen

1. Genehmigtes Kapital

Die Satzung ermächtigt den Vorstand, das Grundkapital ein- oder mehrmalig bis zum 14. März 2012 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu insgesamt EUR 27,5 Mio. zu erhöhen.

2. Bedingtes Kapital

alstria verfügt über verschiedene bedingte Kapitalia (gemäß §§ 192 ff. AktG), die in der Satzung der alstria, § 5 Abs. 5-8, geregelt sind.

a) Bedingtes Kapital 2009/A

Das Grundkapital ist um bis zu EUR 12,75 Mio. bedingt erhöht, durch Ausgabe von bis zu 12,75 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Entstehung. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie die Inhaber der auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 10. Juni 2009 begebenen Teilschuldverschreibungen mit Wandlungsrechten bzw. -pflichten oder Optionsrechten, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen oder einer Kombination dieser Instrumente von ihren Wandlungs- bzw. Optionsrechten Gebrauch machen bzw. ihren Wandlungspflichten nachkommen und soweit nicht eigene Aktien zur Bedienung eingesetzt werden.

b) Bedingtes Kapital 2009/B

Das Grundkapital ist um bis zu EUR 12,75 Mio. bedingt erhöht, durch Ausgabe von bis zu 12,75 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Entstehung. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie die Inhaber der auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 10. Juni 2009 begebenen Teilschuldverschreibungen mit Wandlungsrechten bzw. -pflichten oder Optionsrechten, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen oder einer Kombination dieser Instrumente von ihren Wandlungs- bzw. Optionsrechten Gebrauch machen bzw. ihren Wandlungspflichten nachkommen und soweit nicht eigene Aktien zur Bedienung eingesetzt werden.

c) Bedingtes Kapital II

Das Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 2 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien um bis zu EUR 2 Mio. bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Bezugsrechten (Optionen), die aufgrund der Ermächtigung der ordentlichen Hauptversammlung vom 15. März 2007 von der alstria gewährt werden. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber von Optionen diese ausüben und zur Bedienung der Optionen keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Ausübung der Optionen entstehen, am Gewinn teil.

d) Bedingtes Kapital III

Das Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 500.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien um bis zu TEUR 500 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Wandelgenussscheinen, die aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 15. März 2007 von der Gesellschaft ausgegeben werden. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie ausgegebene Wandelgenussscheine in Aktien der Gesellschaft gewandelt werden und zur Bedienung der Wandelgenussscheine keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Wandlung entstehen, am Gewinn teil.

3. Rückkauf eigener Aktien

Die Hauptversammlung am 10. Juni 2009 hat den Vorstand ermächtigt, bis zum 09. Dezember 2010 eigene Aktien bis zu insgesamt 10% des Grundkapitals zu erwerben. Die erworbenen Aktien und andere eigene Aktien, die sich im Besitz der alstria befinden oder alstria gemäß §§ 71a ff. AktG zuzuordnen sind, dürfen zu keiner Zeit mehr als insgesamt 10% des Grundkapitals ausmachen. Der Erwerb der Aktien kann über die Börse, mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Angebots oder durch Einsatz von Derivaten (Put- oder Call-Optionen oder einer Kombination aus beidem) erfolgen.

Change of Control Klauseln in wesentlichen Vereinbarungen der Gesellschaft

Ein wesentlicher Konsortialkreditvertrag der alstria enthält die Berechtigung der Darlehensgeber, das Darlehen im Falle eines Kontrollwechsels fällig zu stellen. Ein Kontrollwechsel ist in dieser Vereinbarung definiert als ein Erwerb von mehr als 50% der Stimmrechte an der Gesellschaft.

Entschädigungsvereinbarungen mit Vorstandsmitgliedern oder Arbeitnehmern für den Fall eines Übernahmeangebots

Es gibt keine Entschädigungsvereinbarungen, die für den Fall eines Übernahmeangebots mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern getroffen worden sind.

Die dargestellten Regelungen entsprechen der Gesetzeslage oder sind bei vergleichbaren börsennotierten Unternehmen üblich und angemessen. Sie dienen nicht dem Zweck der Erschwerung etwaiger Übernahmeversuche.

SONSTIGE ANGABEN

Mitarbeiter

Zum 31. Dezember 2009 beschäftigte alstria 32 Mitarbeiter (31. Dezember 2008: 29 Mitarbeiter). Die jährliche durchschnittliche Mitarbeiterzahl betrug 31 (Vorjahr: 28). Diese Angaben berücksichtigen nicht die Mitglieder des Vorstands.

Vergütungsbericht

Das Vergütungssystem für die Vorstandsmitglieder umfasst sowohl feste Gehaltsbestandteile als auch variable Anteile, die sich an der operativen Entwicklung des Unternehmens orientieren. Neben diesem Bonussystem erhalten die Vorstandsmitglieder Aktienoptionen als langfristig ausgestalteten Anreizbestandteil der Vergütung.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhalten eine feste Vergütung.

Der Vergütungsbericht, der die Prinzipien für die Bestimmung der Vergütung für den Vorstand und den Aufsichtsrat enthält, ist integraler Bestandteil des geprüften Lageberichts.

Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB

Die Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB wird vom Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und auf der Website der alstria office REIT-AG veröffentlicht werden (www.alstria.de). Sie wird damit den Aktionären dauerhaft zugänglich gemacht.

Konzern- und Abhängigkeitsbericht

Captiva Capital II S.à r.l., Luxemburg, hält eine Mehrheitsbeteiligung an alstria. Gemäß § 290 HGB ist alstria verpflichtet, einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht zu erstellen, der alle von uns kontrollierten Unternehmen umfasst. Daher sind die alstria office REIT-AG und alle Tochterunternehmen, wie im Anhang aufgeführt, im alstria-Konzern zusammengefasst.

Aufgrund der Mehrheitsbeteiligung von Captiva Capital II S.à r.l., Luxemburg, an alstria hat das Unternehmen gemäß § 312 AktG einen separaten Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) erstellt. Dieser Bericht beinhaltet die folgende Erklärung:

"Hiermit erklären wir, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt und dadurch, dass die Maßnahme getroffen oder unterlassen wurde, nicht benachteiligt wurde."

WESENTLICHE EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG UND AUSBLICK

Im Januar 2010 hat alstria ein weiteres Joint-Venture mit dem in Hamburg ansässigen Bauunternehmen und Vermögensverwalter Quantum Immobilien AG über die Wiederherstellung der Kaisergalerie in dem Objekt Grosse Bleichen 23- 27 in Hamburg vereinbart. Dies ist das zweite Joint Venture zwischen Quantum und alstria als Teil der Gesamtstrategie zur Schaffung von Eigenkapital durch derartige Kooperationen. Dieses Joint Venture erlaubt es alstria, zusätzliche Liquidität in Höhe EUR 14,3 Mio. zu generieren, da es das Gebäude, wie die letzte Bewertung, zum Marktwert von EUR 60 Mio. bewertet (Jahresmiete EUR 2,8 Mio.).

Der alstria-Konzern hat im Januar 2010 eine zusätzliche Refinanzierung ohne Rückhaftung auf alstria als weiteren Schritt zur Reduzierung des Ende 2011 auslaufenden Konsortialkredits abgeschlossen. Die Kreditvereinbarung beläuft sich auf EUR 76 Mio. mit einer Laufzeit von sieben Jahren und hat einen Festzinssatz von 4,62%. Die refinanzierten Objekte befinden sich in Hamburg, Essen und Leipzig. Unter Berücksichtigung dieser Refinanzierung verbleibt für den Konsortialkredit ein Darlehensbetrag von EUR 660 Mio., was dem Ziel von alstria entspricht.

alstria hat im Januar 2010 eine Sondertilgung des Konsortialdarlehens in Höhe von EUR 20 Mio. geleistet. Dadurch wird zum relevanten Stichtag die LTV-Vereinbarung von unter 60% eingehalten und die Marge von 85 Basispunkten für die nächsten beiden Zinsperioden gesichert.

Da die alstria office REIT-AG anhand von Konzernmessgrößen gesteuert wird, bezieht sich die folgende Prognose auf Konzernzahlen:

Basierend auf den letzten Transaktionen sowie auf der bereits vertraglich vereinbarten Miete erwartet alstria für das Geschäftsjahr 2010 Umsätze in Höhe EUR 89 Mio. und ein operatives Ergebnis (FFO) von EUR 27 Mio. Diese Prognose könnte durch weitere Finanzierungen, Verkäufe oder Akquisitionen in 2010 beeinflusst werden. alstria erwartet, dass ihre Umsätze und Ergebnisse in 2011 durch die Refinanzierung des in November 2011 auslaufenden Konsortialkredites, sowie durch die Veränderung der Immobilienmärkte, positiv oder negativ beeinflusst werden.

Der Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Diese Aussagen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können von den hier formulierten Aussagen abweichen.

Hamburg, 12. Februar 2010

Vergütungsbericht¹

Vergütung des Vorstands

Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands wird vom Aufsichtsrat beschlossen und regelmäßig überprüft. Derzeit überprüft der Aufsichtsrat das Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands im Hinblick auf eine Anpassung an die durch das Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (VorstAG) im Sommer 2009 in Kraft getretenen Regelungen. Im Folgenden wird das vor Anpassung durch den Aufsichtsrat und zur Zeit der Aufstellung dieses Berichts geltende Vorstandsvergütungssystem dargestellt.

Die Vorstandsvergütung orientiert sich in Systematik und Höhe an marktüblichen Konditionen. Sie besteht aus einer festen Grundvergütung und zwei variablen Elementen. Die variablen Vergütungselemente (kurzfristig und langfristig) werden jeweils leistungsbezogen und erfolgsabhängig gezahlt: Zum einen entscheidet der Aufsichtsrat im ersten Quartal eines Geschäftsjahres über die Zahlung einer Erfolgsprämie für die einzelnen Mitglieder des Vorstands für das vergangene Geschäftsjahr, wobei ein Teil der Erfolgsprämie in Aktien der Gesellschaft ausgezahlt wird, und zum anderen kann der Aufsichtsrat jährlich nach der Hauptversammlung Aktienoptionen mit langfristiger Anreizwirkung an die Mitglieder des Vorstands ausgeben. alstria zahlt darüber hinaus für jedes Vorstandsmitglied Prämien für eine Berufsunfähigkeits- und eine Risikolebensversicherung sowie eine betriebliche Altersversorgung.

Die Gesamtvergütung für die aktiven Mitglieder des Vorstands betrug im letzten Geschäftsjahr TEUR 1.516. Den Vorstandsmitgliedern wurden keine Vorschüsse auf künftige Gehaltszahlungen, keine Kredite und auch keine Pensionszusagen gewährt. Die Zahlung der Erfolgsprämie erfolgte zu 25% in Aktien der Gesellschaft. Aktienoptionen wurden im Geschäftsjahr 2009 nicht ausgegeben. Ehemaligen Vorstandsmitgliedern wurden im Geschäftsjahr 2009 Bezüge in Höhe von TEUR 13 gezahlt. Rückstellungen für Pensionen für ehemalige Vorstandsmitglieder waren nicht zu bilden.

¹ Dieser Vergütungsbericht ist integraler Bestandteil des geprüften Konzernlageberichts bzw. Anhangs und bildet zugleich einen Teil des Corporate-Governance-Berichts

Individuelle Vorstandsvergütung 2009 (in TEUR):

	Feste	Kurzfristige variable		Langfristige	Sonstige	Gesamt
	Vergütung	Vergütung 1		variable	Vergütung 2	vergütung
				Vergütung
		Baranteil	Aktienanteil
Olivier Elamine Vorstands vorsitzender	438	262,5	87,5	0	94	882
Alexander Dexne Finanzvorstand	360	150	50	0	74	634
ehemalige Vorstandsmitglieder	0	0	0	0	13	13
Gesamt	798	412,5	137,5	0	181	1.529

1 Für in 2008 erbrachte Leistungen 2 Beinhaltet Leistungen für Firmenwagen, Versicherungen und Altersvorsorge

Individuelle Vorstandsvergütung 2008 (in TEUR):

	Feste	Kurzfristige variable		Langfristige	Sonstige	Gesamt
	Vergütung	Vergütung 1		variable	Vergütung 2	vergütung
				Vergütung
		Baranteil	Aktienanteil
Olivier Elamine Vorstands vorsitzender	265	267,33	82,7	0	17	632
Alexander Dexne Finanzvorstand (seit 1.6.2007)	300	78	22	0	19	419
ehemalige Vorstands mitglieder	2504	0	0	0	13	263
Gesamt	815	345,3	104,7	0	49	1.314

1 Für in 2007 erbrachte Leistungen 2 Beinhaltet Leistungen für Firmenwagen 3 Beinhaltet zum Teil fest zugesagte Prämienzahlungen 4 Einmalzahlung

Für den Fall der Beendigung des Vorstandsanstellungsverhältnisses ist mit den Mitgliedern des Vorstands ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot von bis zu zwölf Monaten vereinbart, auf das alstria mit einer sechsmonatigen Frist auch verzichten kann. Als Entschädigung erhalten die Mitglieder des Vorstands für die Laufzeit des nachvertraglichen Wettbewerbsverbots eine Abfindung in Höhe ihres letzten Festgehalts. Die Leistungen der Gesellschaft für den Fall der Beendigung der Anstellung durch Ableben umfassen die feste Vergütung für den Monat des Ablebens und die folgenden drei Monate. Die Erfolgsprämie wird in diesem Fall zeitanteilig bis einschließlich des Monats des Ablebens gezahlt.

Aktienoptionsprogramm

Am 27. März 2007 legte der Aufsichtsrat der Gesellschaft ein Aktienoptionsprogramm für die Mitglieder des Vorstands auf, regelte die Details des Aktienoptionsprogramms gemäß der von der Hauptversammlung am 15. März 2007 erteilten Befugnis und nahm die Ausgabe der ersten Tranche der Aktienoptionen an den Vorstand vor.

Die Eckpunkte des vom Aufsichtsrat verabschiedeten Aktienoptionsprogramms können wie folgt beschrieben werden:

Den Mitgliedern des Vorstands können bis zu 2.000.000 Optionen gewährt werden, die zur Zeichnung von höchstens 2.000.000 Aktien der Gesellschaft mit einem Gesamtnominalwert von EUR 2.000.000 berechtigen. Die Aktienoptionen werden in jährlichen Tranchen ausgegeben. Die erste Tranche wurde vom Aufsichtsrat im Jahr 2007 gewährt. Der Ausübungspreis für die in 2007 gewährten Aktienoptionen entspricht EUR 16. Der Ausübungspreis für künftige Optionen beträgt 100% des arithmetischen Mittels aus den XETRA-Schlussauktionen der alstria-Aktien an der Frankfurter Wertpapierbörse an den letzten zehn Handelstagen vor Ausgabe der Optionen ("Ausgabedatum"). In den Jahren 2008 und 2009 wurden aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses keine Aktienoptionen gewährt. Aus den im Geschäftsjahr 2007 gewährten Aktienoptionen entstand im Geschäftsjahr 2009 ein Aufwand in Höhe von TEUR 55,8 im Fall von Olivier Elamine und TEUR 35,6 im Fall von Alexander Dexne.

Die Laufzeit der Aktienoptionen beträgt sieben Jahre ab dem Ausgabezeitpunkt. Die Aktienoptionen können nur ausgeübt werden, wenn der aktuelle Börsenpreis der Aktien der Gesellschaft den Ausübungspreis um 20 % oder mehr an mindestens sieben nicht aufeinander folgenden Handelstagen an der Frankfurter Wertpapierbörse vor Beginn des entsprechenden Ausübungszeitraums übersteigt. Das Erfolgsziel für die in 2007 gewährten Aktienoptionen beträgt EUR 19,20. Die Aktienoptionen können nur nach Ende einer Haltefrist von zwei Jahren und auch nur während vier Ausübungszeiträumen eines jeden Jahres ausgeübt werden. Jeder Ausübungszeitraum beträgt 30 Tage, beginnend an dem Tag der Veröffentlichung der Ergebnisse des ersten, zweiten und dritten Quartals und dem Tag der Hauptversammlung. Es bestehen keine Barzahlungsalternativen.

Vergütung des Aufsichtsrats

Die Gesamtvergütung des Aufsichtsrats im Jahr 2009 betrug TEUR 299,1. Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten eine jährliche feste Vergütung in Höhe von jeweils TEUR 40. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates erhält darüber hinaus eine zusätzliche jährliche Vergütung von TEUR 20, sein Stellvertreter von TEUR 10. Mitglieder, die dem Aufsichtsrat nur zeitweise angehört haben, erhalten eine

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zeitanteilige Vergütung. Mitgliedschaften im Prüfungsausschuss werden mit TEUR 10 und der Vorsitz des Prüfungsausschusses mit TEUR 15 gesondert vergütet. Die Tätigkeit in anderen Ausschüssen wird bei der Vergütung nicht berücksichtigt. Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden keine Vorschüsse auf künftige Vergütungen und keine Kredite gewährt, und es wurden keine Vergütungen für individuell erbrachte Dienste gezahlt.

Name	Mitgliedschaft	Mitgliedschaft	Vergütung für	Vergütung für
	Aufsichtsrat	Prüfungsausschuss	2009	2008
			in TEUR	in TEUR
Alexander
Stuhlmann	Vorsitzender	n.a.	60,0	60,0
	Stellvertretender	bis einschl. 30.09.09
John van Oost	Vorsitzender	Mitglied	57,5	53,3
Dr. Johannes
Conradi	Mitglied	Vorsitzender	55,0	55,0
	seit 24.02.09	seit 01.10.09
Roger Lee	Mitglied	Mitglied	36,6	./.
Richard Mully	Mitglied	n.a.	40,0	40,0
Daniel Quai	Mitglied	Mitglied	50,0	50,0
Dr. Christian	bis einschl. 31.08.08	bis einschl. 31.08.08
Olearius	Mitglied	Mitglied	./.	33,3
Gesamt			299,1	291,6

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

alstria office REIT-AG, Hamburg

Bilanz zum 31. Dezember 2009

Aktiva

		31.12.2009	31.12.2008
		EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I.	Immaterielle Vermögensgegenstände
	Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie
	Lizenzen an solchen Rechten und Werten	310.595,56	335.938,12
II. Sachanlagen
	1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	1.187.804.650,83	1.551.920.284,39
	2. Technische Anlagen und Maschinen	693.684,99	1.066.999,04
	3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	102.373,23	101.948,22
	4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	4.078.332,18	0,00
		1.192.679.041,23	1.553.089.231,65
III. Finanzanlagen
	1. Anteile an verbundenen Unternehmen	107.066.814,34	51.705.218,68
	2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	50.714.210,28	79.771.588,28
3. Beteiligungen		14.158.133,25	0,00
	4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein
	Beteiligungsverhältnis besteht	1.770.890,65	0,00
		173.710.048,52	131.476.806,96
		1.366.699.685,31	1.684.901.976,73
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Unfertige Leistungen		27.889.670,26	22.307.069,71
	II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
	1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.799.929,17	1.282.455,73
	2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	7.884.270,79	3.141.258,53
	3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungs
verhältnis besteht		84.257,88	0,00
	4. Sonstige Vermögensgegenstände	2.025.909,51	551.210,58
		11.794.367,35	4.974.924,84
III. Wertpapiere
1. Eigene Anteile		17.805,00	6.809.987,25
2. Sonstige Wertpapiere		0,00	24.877.500,00
		17.805,00	31.687.487,25
	IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	144.757.684,06	30.085.864,84
		184.459.526,67	89.055.346,64
C. Rechnungsabgrenzungsposten		4.221.054,56	8.868.623,25
		1.555.380.266,54	1.782.825.946,62

		Passiva
	31.12.2009	31.12.2008
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	56.000.000,00	56.000.000,00
(bedingtes Kapital EUR 28.000.000,00; Vorjahr
TEUR 20.000)
II. Kapitalrücklage	569.246.127,39	647.048.603,11
III. Gewinnrücklagen
Rücklage für eigene Anteile	17.805,00	6.809.987,25
IV. Bilanzgewinn	28.500.000,00	28.500.000,00
(davon Gewinnvortrag EUR 76.869,68; Vorjahr EUR 332,60)
	653.763.932,39	738.358.590,36
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	220.197,09	2.225.068,71
2. Sonstige Rückstellungen	16.842.965,36	6.135.262,28
	17.063.162,45	8.360.330,99
C. Verbindlichkeiten
1. Beteiligungskapital	157.500,00	43.500,00
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	851.237.034,55	1.006.797.806,00
3. Erhaltene Anzahlungen	24.833.665,15	22.426.843,06
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	659.229,40	1.090.429,65
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4.181.126,62	1.674.848,96
6. Sonstige Verbindlichkeiten	1.707.074,86	1.626.970,91
(davon aus Steuern EUR 230.321,48; Vorjahr TEUR 907)
	882.775.630,58	1.033.660.398,58
D. Rechnungsabgrenzungsposten	1.777.541,12	2.446.626,69
	1.555.380.266,54	1.782.825.946,62

alstria office REIT AG, Hamburg

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

	2009	2008
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	99.242.571,07	96.689.143,13
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an unfertigen Leistungen	5.582.600,55	14.313.454,13
3. Gesamtleistung	104.825.171,62	111.002.597,26
4. Sonstige betriebliche Erträge	17.813.604,64	12.748.433,26
5. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen	18.378.032,30	16.432.916,30
6. Personalaufwand
a) Gehälter	4.068.661,76	3.641.477,99
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	455.068,33	257.439,29
(davon für Altersversorgung EUR 130.580,04; Vorjahr TEUR 1)
	4.523.730,09	3.898.917,28
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen	66.025.854,70	35.993.434,66
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	40.732.233,79	16.163.469,28
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	3.809.513,01	4.019.312,60
(davon aus verbundenen Unternehmen EUR 3.809.513,01; Vorjahr
TEUR 4.017)
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	4.103.967,09	11.590.827,02
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere
des Umlaufvermögens	7.025.951,05	8.093.731,71
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	50.037.982,08	61.461.343,82
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	-56.171.527,65	-2.682.642,91
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	0,00	74.693,12
15. Jahresfehlbetrag	-56.171.527,65	-2.757.336,03
16. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	76.869,68	332,60
17. Entnahmen aus der Kapitalrücklage	77.802.475,72	31.153.934,21
18. Entnahmen aus der Rücklage für eigene Anteile	6.798.235,95	8.074.694,99
19. Einstellungen in die Rücklage für eigene Anteile	-6.053,70	-7.971.625,77
20. Bilanzgewinn	28.500.000,00	28.500.000,00

Inhaltsverzeichnis

I. ALLGEMEINE HINWEISE	9
1. Gesellschaftsrechtliche Grundlagen und angewandte Vorschriften	9
2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden	10
II. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ	11
1. Anlagevermögen	11
2. Finanzanlagen	12
3. Vorräte	13
4. Forderungen	13
5. Rechnungsabgrenzungsposten	13
6. Eigenkapital	15
7. Rückstellungen	16
8. Verbindlichkeiten	17
9. Sonstige finanzielle Verpflichtungen	18
III. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG	19
1. Umsatzerlöse	19
2. Sonstige betriebliche Erträge	19
3. Materialaufwand	19
4. Sonstige betriebliche Aufwendungen	20
5. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	20
IV. SONSTIGE ANGABEN	21
1. Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats	21
2. Honorar für Prüfungs- und Beratungsleistungen	21
3. Aktien	22
4. Aufsichtsrat	22

Anlagenspiegel	Anlage
10. Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG	29
9. Hinweis gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG	27
8. Konzernverhältnisse	27
7. Mitarbeiterbeteiligungsprogramm	26
6. Mitarbeiter	26
5. Vorstand	25

I. Allgemeine Hinweise

1. Gesellschaftsrechtliche Grundlagen und angewandte Vorschriften

alstria office REIT-AG (im folgenden auch kurz "alstria" oder "Gesellschaft") wurde am 20. Januar 2006 als deutsche GmbH unter dem Namen "Verwaltung Alstria Erste Hamburgische Grundbesitz GmbH" gegründet. Die Gesellschaft ist mit Gesellschafterbeschluss vom 5. Oktober 2006 formwechselnd in die Rechtsform einer AG umgewandelt worden und hat in Alstria Office AG umfirmiert. Die Alstria Office AG ist mit Datum vom 17. November 2006 in das Handelsregister eingetragen worden. Damit wurden Formwechsel und neue Firma wirksam.

Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2007 in einen deutschen Real Estate Investment Trust (German REIT oder G-REIT) umgewandelt. Sie wurde am 11. Oktober 2007 als REIT-Aktiengesellschaft (nachstehend bezeichnet als "REIT-AG") in das Handelsregister eingetragen und firmiert seitdem als alstria office REIT-AG.

REIT AGs sind sowohl von der Körperschaftsteuer als auch Gewerbesteuer vollständig befreit. Daher wurde die alstria office REIT-AG rückwirkend zum 1. Januar 2007 von diesen steuerlichen Verpflichtungen befreit.

Die alstria office REIT-AG ist eine Immobiliengesellschaft im Sinne des deutschen REIT-Gesetzes. Gemäß § 2 ihrer Satzung ist der Gegenstand des Unternehmens der Erwerb, die Verwaltung, die Nutzung und die Veräußerung von eigenem Grundbesitz sowie die Beteiligung an Unternehmen, die eigenen Grundbesitz erwerben, verwalten, nutzen oder veräußern. Alle oben genannten Ziele unterliegen den Bedingungen und Vorschriften des deutschen REIT-Gesetzes.

Die Gesellschaft ist im Handelsregister am Amtsgericht Hamburg eingetragen (HRB 99204). Gesellschaftssitz ist Bäckerbreitergang 75, 20355 Hamburg, Deutschland.

Das Geschäftsjahr endet zum 31. Dezember des jeweiligen Kalenderjahres.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften. Die Gliederung der Bilanz ist um den Posten Beteiligungskapital erweitert worden.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Dabei wurde der Posten Gesamtleistung als Zwischensumme eingefügt. Die Grundsteueraufwendungen werden als betrieblicher Aufwand unter den Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen. Soweit es sich um nicht auf Mieter umlegbare Grundsteuern handelt, erfolgt der Ausweis unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen.

Der Jahresabschluss umfasst den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2009.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungsund Bewertungsmethoden maßgebend:

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und im Falle einer begrenzten Nutzungsdauer über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben.

Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten werden zu Anschaffungskosten, -und soweit abnutzbar- vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bilanziert. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für Gebäude 33,3 bis 50 Jahre. Bei bebauten Grundstücken erfolgt die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Basis eines von einem unabhängigen Gutachter erstellten Wertgutachtens. Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Dies ist der Fall, wenn auch der Buchwert nach fünf Jahren über dem gutachterlich festgestellten Zeitwert liegen würde.

Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und im Falle einer begrenzten Nutzungsdauer über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Die Abschreibung erfolgt linear über ihre geschätzte betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Die Abschreibung erfolgt bei Zugängen zu andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung pro rata temporis. Die planmäßige Abschreibung von Sachanlagen erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer (3 bis 15 Jahre). Für abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens kommt die Regelung gemäß § 6 Abs. 2a EStG zur Anwendung (Sammelposten für Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten über EUR 150 aber nicht über EUR 1.000). Sie werden linear über 5 Jahre abgeschrieben.

Geringwertige Vermögensgegenstände bis zu einem Betrag von EUR 150 werden im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben.

Bei den Finanzanlagen werden Beteiligungen an Tochtergesellschaften und an Tochtergesellschaften gewährte Darlehen zu Anschaffungskosten angesetzt. Soweit eine Wertminderung eingetreten ist, die voraussichtlich von Dauer ist, erfolgt eine Bewertung mit den niedrigeren beizulegenden Werten. Einlagen von Immobilien in verbundene Unternehmen werden zum beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Übertragung vorgenommen.

Als unfertige Leistungen werden die an die Mieter der Gesellschaft weiterbelastbaren Betriebskosten angesetzt. Das Niederstwertprinzip wird beachtet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie Wertpapiere des Umlaufvermögens sind zu Nennwerten bzw. mit ihren Anschaffungskosten bilanziert. Erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Das Niederstwertprinzip wird beachtet.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Ausgaben vor dem Bilanzstichtag aktiviert, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Außerdem sind hier die fortgeführten Anschaffungskosten für die von der Gesellschaft gehaltenen Finanzderivate (Swaps und Caps) gezeigt. Die Anschaffungskosten werden linear über die Laufzeit der Finanzderivate verteilt und zeitanteilig als Zinsaufwand erfasst. Da die Finanzderivate grundsätzlich als geschlossene Position in einem Sicherungszusammenhang mit den variablen Zinsaufwendungen für das Konsortialdarlehen stehen, unterliegen diese Aktiva keiner Abwertung auf einen ggf. niedrigeren Marktwert.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in der Höhe angesetzt, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Einnahmen vor dem Bilanzstichtag passiviert, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

II. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Anlageklassen einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres ist im Anlagenspiegel (vgl. Anlage zu diesem Anhang) zusammengefasst. Von den Abschreibungen auf Sachanlagen sind TEUR 32.188 (im Vorjahr TEUR 0) außerplanmäßig im Sinne von § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB.

2. Finanzanlagen

Zum Bilanzstichtag hält die alstria office REIT-AG folgende Beteiligungen:

	Kapital anteil	Eigenkapital	Perioden ergebnis
		31. Dezember 2009	2009
	%	in TEUR	in TEUR
alstria Bamlerstraße GP GmbH, Hamburg1	100	25	0
alstria Gänsemarkt Drehbahn GP GmbH, Hamburg	100	24	-2
alstria Grundbesitz 2 GP GmbH, Hamburg1	100	25	0
alstria Halberstädter Straße GP GmbH, Hamburg1
alstria Hamburger Str. 43 GP GmbH, Hamburg1	100	25	0
Alstria IV. Hamburgische Grundbesitz GmbH &	100	25	0
Co. KG, Hamburg	100	329	-1.188
alstria Ludwig-Erhard-Straße GP GmbH, Hamburg1	100	25	0
alstria Mannheim/Wiesbaden GP GmbH, Hamburg 1	100	24	-1
alstria office Bamlerstraße GmbH & Co. KG, Hamburg1	100	-5	-5
alstria office Gänsemarkt Drehbahn GmbH & Co. KG, Hamburg	100	33.795	-914
alstria office Grundbesitz 2 GmbH & Co. KG, Hamburg1	100	-5	-5
alstria office Halberstädter Str. GmbH & Co. KG, Hamburg1	100	5.238	-24
alstria office Hamburger Str. 43 GmbH & Co. KG, Hamburg1	100	19.589	-146
alstria office Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG, Hamburg1	100	-5	-5
alstria office Mannheim/Wiesbaden GmbH & Co. KG, Hamburg1	100	24.490	1.715
alstria office Steinstraße 5 GmbH & Co. KG, Hamburg1	100	20.569	-611
Alstria Sechste Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG, Hamburg	51	-22	-10
alstria solutions GmbH, Hamburg1
alstria Steinstraße 5 GP GmbH, Hamburg1	100	22	-3
Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH &	100	25	0
Co. KG, Hamburg Verwaltung Alstria Sechste Hamburgische	49	15.527	-2.830
Grundbesitz GmbH, Hamburg	100	2	-6

1) Gesellschaftsgründung erfolgte in 2009.

Bis auf die Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG wurden alle Gesellschaften in den Konzernabschluss der alstria office REIT-AG einbezogen.

In Ausübung des Bewertungswahlrechts nach § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB sind vier Beteiligungen mit einem um EUR 16,06 Mio. über dem beizulegenden Wert liegenden Buchwert ausgewiesen worden. Der beizulegende Wert der Beteiligungen wurde aus dem nach Zeitwerten ermittelten Eigenkapital der IFRS-Einzelabschlüssen der betreffenden Gesellschaften abgeleitet.

Das Eigenkapital in den IFRS-Einzelabschlüssen der Gesellschaften wird maßgeblich bestimmt durch die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert des Immobilienbestands auf Basis des derzeitigen Vermietungsbestands. Derzeit stehen die Immobilien der beiden Beteiligungen aufgrund geplanter umfangreicher Renovierungen zum Teil leer. Hierdurch bedingt minderte sich der beizulegende Wert des Immobilienbestands. Da der durch die Renovierungsmaßnahmen bedingte Leerstand nach Auffassung des Vorstands nicht von Dauer ist, wurde keine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Von den Abschreibungen auf Finanzanlagen sind TEUR 7.026 (im Vorjahr TEUR 0) außerplanmäßig im Sinne von § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB.

3. Vorräte

Die Bilanzposition unfertige Leistungen wurde zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Aufwendungen bewertet, die den Mietern als umlagefähige Betriebskosten in Rechnung gestellt werden. Es handelt sich in Höhe von TEUR 13.698 um umlagefähige Betriebskosten, die in 2008 geleistet wurden und in Höhe von TEUR 14.192 um solche, die auf die Berichtsperiode entfielen. Die Abrechnungen für 2008 sind noch offen. Daher bestehen die umlagefähigen Betriebskosten, die in 2008 geleistet wurden zum Bilanzstichtag in voller Höhe weiter fort.

4. Forderungen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR 7.884) bestehen im Wesentlichen aus Weiterbelastungen für Aufwendungen, die für die Tochtergesellschaften geleistet wurden.

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht belaufen sich auf TEUR 84. Es handelt sich um Weiterbelastungen von Betriebskosten.

5. Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich im Wesentlichen um Aufwendungen für derivative Finanzinstrumente, die über die Laufzeit abgegrenzt werden. Von diesen wurden in 2009 TEUR 2.145 (Swap) und TEUR 408 (Cap) im Zinsaufwand erfasst.

Die derivativen Finanzinstrumente umfassen Zinsswaps und -caps. Ziel ist es, eine Absicherung gegen die aus der Geschäfts- und Finanzierungstätigkeit der Gesellschaft resultierenden Zinsrisiken herzustellen. Die folgende Übersicht zeigt die Zusammensetzung der derivativen Finanzinstrumente der alstria office REIT-AG:

Produkt	Nennwert	Ausübungspreis	Ende der Laufzeit	Beizulegender Zeitwert	Buchwert
	TEUR	pro Jahr		TEUR	TEUR
Swap	625.000	3,6170	29.11.2011	-27.895	2.139
Swap	21.880	3,1930	29.11.2011	-781	320
Cap	75.000	4,9000	20.12.2012	100	1.190
Swap	148.785	3,9090	20.01.2012	-7.828	0
Swap	34.100	4,9000	20.10.2012	-3.170	0
Swap	95.000	4,6000	29.11.2015	-1.854	0
Swap	100.000	4,1160	10.07.2013	-7.331	0
Gesamt	1.099.765			-48.759	3.649

Ein Zinsswap zu einem Nennwert von TEUR 95.000 ist als Forward Swap ausgestattet. Die Zinsabsicherung aus diesem Zinsswap beginnt am 10. Juli 2013.

Abgrenzungen für derivative Finanzinstrumente wurden in Höhe von TEUR 2.354 aufwandswirksam aufgelöst, da sie nicht länger einer Bewertungseinheit zugeordnet werden können, da das zugrunde liegende Darlehen (Grundgeschäft) vorzeitig zurückgeführt worden ist.

Des Weiteren sind abzugrenzende Versicherungsprämien in Höhe von TEUR 195, Finanzierungskosten TEUR 192 sowie sonstige Kosten von TEUR 185 enthalten.

6. Eigenkapital

Grundkapital (gezeichnetes Kapital)

Im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009 beläuft sich das Grundkapital der alstria office REIT-AG auf TEUR 56.000. Es ist eingeteilt in 56.000.000 auf den Inhaber lautende Stammaktien in Form von Stückaktien mit einem auf die einzelne Aktie entfallenden anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je EUR 1,00.

Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, hält direkt und indirekt die Mehrheit der Gesellschaftsanteile, die übrigen Gesellschaftsanteile befinden sich im Streubesitz.

Genehmigtes Kapital

Weiterhin wurde der Vorstand durch die ordentliche Hauptversammlung vom 10. Juni 2009 ermächtigt das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 14. März 2012 mit Zustimmung des Aufsichtsrats durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um bis zu insgesamt TEUR 27.500 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital).

Bedingtes Kapital

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. März 2007 und vom 10. Juni 2009 wurde das Grundkapital um bis zu TEUR 28.000 durch Ausgabe von bis zu 28.000.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital).

Kapitalrücklage

Veränderung der Kapitalrücklage im Geschäftsjahr:

(in TEUR)	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
Stand zum 1. Januar Entnahme	647.049 -77.803	678.203 -31.154
Stand zum 31. Dezember	569.246	647.049

Gewinnrücklage

Die alstria office REIT-AG bot ihren Aktionären an, einen Teil der Dividende in Form von eigenen Aktien anstelle einer Bardividende auszuschütten. Als Resultat wurden 1.337.760 eigene Aktien an die Akionäre ausgegeben. Ausgabedatum war der 7. Juli 2009. Der Zuteilungskurs dieser Aktien lag zum Ausgabezeitpunkt unter dem Buchwert und führte zu einem Verlust von TEUR 1.057.

Darüber hinaus wurden 35.621 eigene Aktien für TEUR 137 in der Berichtsperiode veräußert, wodurch sich ein Verlust von TEUR 39 ergab.

Für das Geschäftsjahr wurden aus der Rücklage für eigene Anteile TEUR 6.798 entnommen und TEUR 6 in diese eingestellt.

Zum Bilanzstichtag belief sich die Rücklage für eigene Anteile auf TEUR 18.

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 10. Juni 2009 wurde die Genehmigung zur Durchführung eines Aktienrückkaufprogramms erneuert. Gemäß dieser Genehmigung wird die alstria office REIT-AG ermächtigt, bis zum 9. Dezember 2010 eigene Aktien von bis zu 10% des Grundkapitals zu erwerben. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt besteht nicht die Absicht, von dieser Genehmigung Gebrauch zu machen.

7. Rückstellungen

Grunderwerbsteuern wurden in Höhe von TEUR 220 als Steuerrückstellungen berücksichtigt. Aufgrund der REIT Steuerbefreiung existieren zum Bilanzstichtag keine Rückstellungen für Körperschaftsteuer und für Gewerbesteuer.

Die sonstigen Rückstellungen (TEUR 16.843) wurden für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften (TEUR 9.754), ausstehende Rechnungen (TEUR 3.141), Mietgarantien (TEUR 1.550), Boni (TEUR 1.320), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 265), Kosten für die Abschlussprüfung (TEUR 137) sowie sonstige Rückstellungen (TEUR 676) gebildet. Die drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften wurden für derivative Finanzinstrumente gebildet, die nicht länger einer Bewertungseinheit zugeordnet werden können, da das zugrunde liegende Darlehen (Grundgeschäft) vorzeitig zurück geführt worden ist.

8. Verbindlichkeiten

Übersicht über die Verbindlichkeiten in TEUR:

	31. Dezember 2009
	Fälligkeit			Gesamt
	bis zu	Zwischen 1	mehr als
	1 Jahr	und 5 Jahre	5 Jahre
1. Beteiligungskapital	0	158	0	158
2. Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten	95.032	756.205	0	851.237
3. Erhaltene Anzahlungen	24.834	0	0	24.834
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen		0
und Leistungen	659		0	659
5. Verbindlichkeiten gegenüber		0
verbundenen Unternehmen	4.181		0	4.181
6. Sonstige Verbindlichkeiten	1.707	0	0	1.707
- (davon aus Steuern)	(230)	0	0	(230)

	31. Dezember 2008
	Fälligkeit			Gesamt
	bis zu	Zwischen 1	mehr als
	1 Jahr	und 5 Jahre	5 Jahre
1. Beteiligungskapital	0	44	0	44
2. Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten	11.423	995.374	0	1.006.797
3. Erhaltene Anzahlungen	22.427	0	0	22.427
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen		0
und Leistungen	1.090		0	1.090
5. Verbindlichkeiten gegenüber		0
verbundenen Unternehmen	1.674		0	1.674
6. Sonstige Verbindlichkeiten	1.569	58	0	1.627
- (davon aus Steuern)	(907)	0	0	(907)

TEUR 845.553 der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen ein Konsortialdarlehen von EUR 1.139,8 Mio., das am 29. November 2011 zu tilgen ist. Der kurzfristige Anteil betrifft mit TEUR 86.632 vorzeitige Rückzahlungen und mit TEUR 2.716 Zinsabgrenzungen, die das Darlehen betreffen. Dieser Betrag ist im Wesentlichen durch Grundbesitz der Alstria IV. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG und der alstria office REIT-AG besichert. Des Weiteren räumten Alstria IV. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG und die alstria office REIT-AG den Kreditgebern zur Absicherung dieser Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 845.553 die Abtretung von Forderungen aus Miet- und Grundstückskaufvereinbarungen sowie Versicherungsforderungen und derivative Finanzinstrumente sowie Pfandrechte an Bankkonten ein.

Weiterhin sind in den kurzfristigen Verbindlichkeiten TEUR 5.684 abgegrenzte Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten enthalten.

Als erhaltene Anzahlungen werden die von den Mietern erhaltenen Betriebsnebenkostenvorauszahlungen gezeigt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

9. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien hat der Konzern dem Erwerber eine Mietgarantie für den Fall gegeben, dass zum Veräußerungszeitpunkt mit bestimmten Mietern bestehende Mietverträge nicht verlängert werden. Die Eventualverbindlichkeiten aus dieser Mietgarantievereinbarung belaufen sich auf abgezinst TEUR 4.768. Die Mietgarantien gelten für einen Sechsjahreszeitraum, der 2014 beginnt. Aufgrund der Ausgestaltung der Mietgarantievereinbarung sowie der Vermietungssituation der betroffenen Immobilien halten wir eine Inanspruchnahme aus dieser Eventualverbindlichkeit nicht für wahrscheinlich. Für einen Betrag von TEUR 1.550 wurden aus diesem Sachverhalt Rückstellungen gebildet, da insofern mit einer wahrscheinlicheren Inanspruchnahme gerechnet wird (siehe Abschnitt II.7).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen aufgrund von laufenden Instandhaltungsarbeiten beliefen sich auf TEUR 3.862 (2008: TEUR 4.223).

III. Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die ausgewiesenen Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 99.243 betreffen im Wesentlichen Mieteinnahmen. Die Umsatzerlöse enthalten auch Betriebskosten, die sich aus der Abrechnung mit den Mietern ergeben.

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge zeigt folgende Tabelle:

(in TEUR)	2009	2008
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	12.134	6.665
Erträge aus weiterbelasteten Grundstücksbetriebskosten	1.914	675
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	1.751	1.211
Erträge aus sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit der
Entwicklung von Immobilien	327	0
Kompensation für den Verzicht auf Grunddienstbarkeiten	300	0
Periodenfremder Ertrag	104	206
Versicherungsleistungen	63	89
Gewinne aus der Veräußerung von Derivaten	0	2.615
Kompensation für Mietzeitverkürzung	0	1.000
Sonstiges	1.221	287
	17.814	12.748

Erträge aus weiterbelasteten Grundstücksbetriebskosten betreffen Mietnebenkosten für Grundstücke von Beteiligungen, die zunächst von der alstria office REIT-AG geleistet wurden.

Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen beinhalten mit TEUR 1.447 die Auflösung einer Drohverlustrückstellung, die im Vorjahr aufgrund der Abwertung des beizulegenden Zeitwertes eines Swap gebildet wurde. Der Swap wies im Vorjahr zum Bilanzstichtag einen negativen Wert auf. Mittlerweile wurde er wirksam einer Bewertungseinheit zugeordnet.

3. Materialaufwand

Der Materialaufwand umfasst geleistete Aufwendungen für auf die Mieter umlegbare Betriebskosten, die im Zusammenhang mit Vermietungstätigkeit anfallen, wie Heizkosten, Reinigungskosten, Grundsteuern etc. sowie Aufwendungen für Renovierungen und Reparaturen. Soweit der Materialaufwand auf umlegbare Betriebskosten entfällt, werden diese als unfertige Leistungen aktiviert. Die Aufwendungen für Grundsteuern belaufen sich insgesamt auf TEUR 3.605 (im Vorjahr: 4.236).

4. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen gliedern sich wie folgt:

(in TEUR)	2009	2008
Zuführung zu Drohverlustrückstellungen	9.754	1.447
Grundstücksbetriebskosten (nicht umlegbar)	7.942	6.138
Verluste aus der Beendigung von derivativen Finanzinstrumenten	6.697	0
Verluste aus der Veräußerung von Immobilien	5.574	0
Rechts- und Beratungskosten	1.978	2.799
Gewährung von Mietgarantien	1.550	0
Auflösung von Abgrenzungen im Zusammenhang mit derivativen
Finanzinstrumenten	1.148	0
Verlust aus der Veräußerung eigener Anteile	1.096	0
Nichtabziehbare Umsatzsteuer	709	746
Telekommunikation und Portokosten	602	587
Bank-, Börsen- und Depotkosten	514	619
Prüfungskosten	427	538
Nicht auf Mieter umlegbare Grundsteuern	327	0
Aufsichtsratvergütung	299	292
Wertberichtigungen auf Forderungen	267	255
Reisekosten	264	237
Mieten und Mietnebenkosten	154	275
Periodenfremder Aufwand	0	358
Investitionskostenzuschüsse	0	280
Weiterberechnete Kosten	0	186
Sonstiges	1.430	1.406
	40.732	16.163

5. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Aufgrund der REIT Steuerbefreiung ergab sich kein Steueraufwand aus Körperschaft- oder Gewerbesteuer 2009.

IV. Sonstige Angaben

1. Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats

Vorstand

2009 belief sich die Vergütung der Vorstandsmitglieder insgesamt auf TEUR 1.529, (2008: TEUR 1.314). Zum Stichtag bestehen Verbindlichkeiten für Vorstandsvergütung von TEUR 550.

Aufsichtrat

Satzungsgemäß belief sich die Festvergütung der Aufsichtsratsmitglieder für das Jahr 2009 auf TEUR 299 (2008: TEUR 292).

Weitere Informationen bezüglich der Berichterstattung gemäß § 285 Nr. 9a HGB finden sich im Vergütungsbericht, der als Anlage zum Lagebericht abgedruckt ist.

2. Honorar für Prüfungs- und Beratungsleistungen

Am 10. Juni 2009 wählte die Hauptversammlung PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Lise-Meitner-Straße 1, Berlin, als Abschlussprüfer für den Einzel- und Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2009. Die Honoraraufwendungen für die Prüfung des Jahresabschlusses 2009 betrugen TEUR 62.

3. Aktien

Das Grundkapital ist eingeteilt in 56.000.000 nennwertlose Stückaktien.

Eigene Aktien

Erwerbs- / Veräußerungsdatum	Anzahl Aktien	Nominalwert der Aktien (in TEUR)	Anteil am Aktienkapital (in %)
Januar 2008	441.618	442	0,79
Februar 2008	149.832	150	0,27
April 2008	32.635	33	0,06
Mai 2008	117.365	117	0,21
Juni 2008	-9.500	-10	-0,02
Gesamt 2008	1.375.755	1.376	2,46
März 2009	-35.621	36	-0,06
Juni 2009	-1.337.760	1.338	-2,39
Gesamt 2009	2.374	2	0,00

Der Buchwert der eigenen Aktien zum Bilanzstichtag ist mit EUR 7,50 je Aktie bewertet. Der Kurs der alstria Aktie notierte zum Bilanzstichtag und bis zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Jahresabschlusses über diesem Kurs, so dass eine Wertaufholung um TEUR 6, ausgehend vom Vorjahresansatz mit EUR 4,95 je Aktie auf EUR 7,50 je Aktie vorgenommen wurde. Der Buchwert der eigenen Anteile sowie der Rücklage für eigene Anteile betrug zum Bilanzstichtag TEUR 18.

Die alstria office REIT-AG bot ihren Aktionären an, einen Teil der Dividende in Form von eigenen Aktien anstelle einer Bardividende auszuschütten. Als Resultat wurden 1.337.760 eigene Aktien an die Aktionäre ausgegeben. Ausgabedatum war der 7. Juli 2009. Der Zuteilungskurs dieser Aktien lag zum Ausgabezeitpunkt unter dem Buchwert und führte zu einem Verlust von TEUR 1.057.

Darüber hinaus wurden 35.621 eigene Aktien für TEUR 137 in der Berichtsperiode veräußert (EUR 3,86 je Aktie), wodurch sich ein Verlust von TEUR 39 ergab.

Der Wertaufholungserlös von TEUR 6 wurde im Rahmen der allgemeinen Geschäftstätigkeit verwendet.

4. Aufsichtsrat

Gemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Die Amtszeit aller Mitglieder endet mit Abschluss der Hauptversammlung im Jahr 2011.

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahres 2009 wie folgt zusammen:

Alexander Stuhlmann Vorsitzender	Hamburg, Deutschland	Unternehmensberater; Geschäftsführer der Alexander Stuhlmann GmbH
	BVV Versicherungsverein des Bankgewerbes a.G.	Mitglied des Aufsichtsrats
	BVV Versorgungskasse des Bankgewerbes e.V.	Mitglied des Aufsichtsrats
	BVV Pensionsfonds des Bankgewerbes AG	Mitglied des Aufsichtsrats
	Capital Stage AG	Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats
	Frank Beteiligungsgesellschaft mbH Hamburger Feuerkasse Versicherung AG	Vorsitzender des Beirats Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats
	HASPA Finanzholding HCI Capital AG	Mitglied des Kuratoriums Mitglied des Aufsichtsrats
	Jahr Holding GmbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	LBS Bausparkasse Schleswig Holstein-Hamburg AG	Mitglied des Aufsichtsrats
	Ludwig Görtz GmbH	Mitglied des Verwaltungsrats
	Otto Dörner GmbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	Siedlungsbaugesellschaft Hermann und Paul Frank mbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	Studio Hamburg Berlin Brandenburg GmbH	Mitglied des Beirats
John van Oost Stellv. Vorsitzender	London, England	Managing Partner bei Natixis Capital Partners
	NATIXIS Capital Partners Ltd.	Managing Partner
	Axiom Asset 1 GmbH & Co. KG	Director
	Axiom Asset 2 GmbH & Co. KG	Director
	Axiom Immo Management GmbH	Director
	Axiom Immo GP GmbH (vormals Captiva Industrial GP GmbH)	Director
	Axiom Immo Holding GmbH (vormals Captiva Industrial Holding GmbH)	Director
	Captiva Capital Management SaRL	Board Member

	Express Holding Srl	Board Member
	Green Cove Capital Management SaRL	Board Member
	La Jolla Capital Management SaRL	Board Member
	Natixis Capital Partners GmbH	Board Member
	NATIXIS Capital Partners Srl	Board Member
	Ocala Capital Management LLC	Board Member
Dr. Johannes Conradi	Hamburg, Deutschland	Rechtsanwalt und Partner bei Freshfields Bruckhaus Deringer LLP
		Global Head of Real Estate Sector Group
		Managing Partner of the Hamburg Office
		Member of the German Management Group
Roger Lee	London, Großbritannien	Real Estate Investment Manager bei Natixis Capital Partners
	keine
Richard Mully	Dublin, Irland	Investment Manager bei Grove International Partner Ltd.
	Grove International Partners LLP	Managing Partner
	Apellas Holdings B.V.	Director
	Douglasshire International Holdings B.V.	Director
	Event Hospitality Group B.V.	Director
	Hansteen Holdings PLC	Director
	Hellenic Land Holdings B.V.	Director
bis 27. März 2009	Hypo Real Estate Holdings AG	Member of the Supervisory Board
	Karta Realty Limited	Director
	Nowe Ogrody 2 Sp. z o.o.	Director
	Nowe Ogrody 3 Sp. z o.o.	Director
	Nowe Ogrody 4 Sp. z o.o.	Director
	Nowe Ogrody Sp. z o.o.	Director
	Polish Investment Real Estate	Director

	Holding B.V
	Polish Investments Real Estate Holding II B.V.	Director
	SI Real Estate Holding B.V.	Director
bis 3. Dez. 2009	Spazio Investments NV	Director
	Spazio Industriale II B.V.	Director
	SREI DI Properties, Inc.	Director
Daniel Quai	Cranz, Schweiz	Banker bei Natixis Capital Partners
	NATIXIS Capital Partners Ltd.	Director
	Arman SW03	Director
	CDS Costruzioni S.p.A.	Director
	CDS Holding S.p.A.	Director
	CDS Project Development BV	Director
	Excelsia Otto Srl	Director
	Express Holdings Srl	Director
	Natixis Capital Partners GmbH	Managing Director
	Newreal SpA	Director

Die Vergütung belief sich für das Geschäftsjahr 2009 auf TEUR 299 und für 2008 auf TEUR 292. Der Vergütungsbericht enthält genauere Angaben zu den Vergütungsbestimmungen des Vorstands und des Aufsichtsrats.

5. Vorstand

Der Vorstand der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahres 2009 wie folgt zusammen:

Herr Olivier Elamine	Chief Executive Officer (Vorstandsvorsitzender)
Herr Alexander Dexne	Chief Financial Officer (Finanzvorstand)

Der Vergütungsbericht enthält detaillierte Informationen zu den Prinzipien, nach denen die Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats bestimmt wird.

6. Mitarbeiter

In dem Zeitraum vom 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2009 beschäftigte die Gesellschaft ohne die Vorstandsmitglieder im Durchschnitt 31 Mitarbeiter (2008: im Durchschnitt 28 Mitarbeiter). Die Durchschnittszahlen wurden als vierter Teil der Summe der Mitarbeiteranzahl zum Ende eines jeden Quartals ermittelt. Am 31. Dezember 2009 beschäftigte alstria office REIT-AG, abgesehen von den Vorstandsmitgliedern, 32 Mitarbeiter (31. Dezember 2008: 29 Mitarbeiter):

	Anzahl Mitarbeiter
	Durchschnitt 2009 31. Dezember 2009
Immobilienverwaltung und -entwicklung	16	17
Finanzen und Recht	11	11
Übrige Aufgaben	4	4
Gesamt	31	32

7. Mitarbeiterbeteiligungsprogramm

Am 5. September 2007 beschloss der Aufsichtsrat der Gesellschaft die Ausgabe von Wandelgenussrechtszertifikaten ("Zertifikate") an die Mitarbeiter der Gesellschaft und an die Mitarbeiter der Unternehmen, in denen alstria office REIT-AG direkt oder indirekt mehrheitlich beteiligt ist.

Die wesentlichen Bedingungen und Konditionen des vom Aufsichtsrat verabschiedeten Programms können wie folgt zusammengefasst werden:

Die Zertifikate werden als nicht übertragbare Rechte ausgegeben. Sie sind weder verkäuflich noch verpfändbar oder in einer anderen Weise anrechenbar. Die Höchstlaufzeit pro Zertifikat beträgt fünf Jahre. Während der Laufzeit ermächtigt jedes Zertifikat zu einer bevorrechtigten Ausschüttung aus dem Jahresüberschuss der Gesellschaft. Der Ertragsanteil entspricht der Dividende pro Aktie für ein Geschäftsjahr der Gesellschaft. Wird das Zertifikat kürzer als ein gesamtes Geschäftsjahr gehalten, so wird der Ertragsanteil zeitanteilig reduziert.

Jedes Zertifikat wird zum zweiten, dritten, vierten oder fünften Jahrestag des Ausgabedatums in eine nennwertlose Aktie der Gesellschaft umgewandelt, vorausgesetzt dass der Aktienkurs der Gesellschaft dann an mindestens sieben, nicht aufeinander folgenden Handelstagen, den Ausgabepreis um 5 % oder mehr überstiegen hat.

Wenn das Zertifikat umgewandelt wird, zahlt der Bezugsberechtigte für jedes Zertifikat, das umgewandelt wird, einen zusätzlichen Umwandlungspreis an die Gesellschaft. Der Umwandlungspreis ergibt sich aus dem aggregierten relativen Betrag des Aktienkapitals der Gesellschaft für die Aktien, die jedes Zertifikat zur Zeichnung ermächtigt, und wird zusätzlich zum Angebotspreis bezahlt.

Die beizulegenden Zeitwerte der inhärenten Optionen zur Wandlung wurden am jeweiligen Ausgabedatum mit Hilfe von zeitanteiligen Barrier-Optionen auf Basis des Black-Scholes Modells geschätzt, da die Wandlung automatisch vorgenommen wird sobald der Grenzwert (Barrier) erreicht wird. Das Modell berücksichtigt die Bedingungen und Konditionen, denen die Bewilligung der Optionen unterliegt.

Der nominale Wert jedes Zertifikats beträgt EUR 1,00 und ist bei Ausgabe zahlbar. Im Rahmen des Programms können maximal 500.000,00 Zertifikate mit einem nominalen Gesamtwert von bis zu EUR 500.000,00 ausgegeben werden. Bis zum 31. Dezember 2009 wurden insgesamt 158.500 Zertifikate ausgegeben.

8. Konzernverhältnisse

Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss der Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser Konzernabschluss wird in Luxemburg veröffentlicht und ist beim dortigen Handelsregister erhältlich. Die alstria office REIT-AG erstellt zudem einen Konzernabschluss, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird.

9. Hinweis gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG

Die Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, hat uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG mitgeteilt, dass

• ihr unmittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört (§ 20 Abs. 1 AktG);
• ihr auch ohne Hinzurechnung von Aktien gem. § 20 Abs. 2 AktG unmittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört (§ 20 Abs. 3 AktG); und dass
• ihr unmittelbar eine Mehrheitsbeteiligung gem. § 16 Abs. 1 AktG an unserer Aktiengesellschaft gehört (§ 20 Abs. 4 AktG).

Die Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, hat uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG mitgeteilt, dass

• ihr mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 Aktig zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 1 AktG);
• ihr auch ohne Hinzurechnung von Aktien gem. § 20 Abs. 2 AktG mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört, da

ihr die Beteiligung der von ihr abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg an Ihrer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 3 AktG); und dass

• ihr mittelbar eine Mehrheitsbeteiligung gem. § 16 Abs. 1 AktG an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 4 AktG).

Die Capitva Capital II S.à r.l., Luxemburg, hat uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG mitgeteilt, dass

• ihr mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr mittelbar, nämlich über die von ihr abhängige Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 1 AktG);
• ihr auch ohne Hinzurechnung von Aktien gem. § 20 Abs. 2 AktG mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr mittelbar, nämlich über die von ihr abhängige Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 3 AktG); und dass
• ihr mittelbar eine Mehrheitsbeteiligung gem. § 16 Abs. 1 AktG an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr mittelbar, nämlich über die von ihr abhängige Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, abhängigen Capitva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 4 AktG).

Anlagenspiegel

alstria office REIT-AG

Entwicklung des Anlagevermögens 2009

	Anlage zum Anhang

		Anschaffungs- und Herstellungskosten 1.1.2009 Zugänge Abgänge Umbuchungen				31.12.2009
		EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I.	Immaterielle Vermögensgegenstände
	Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	474.036	104.510	0	0	578.546
II.	Sachanlagen
1. 2.	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten Technische Anlagen und Maschinen	1.592.642.220 1.536.863	3.976.408 0	314.737.320 0	0 0	1.281.881.308 1.536.863
3. 4.	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	142.801 0	43.378 6.687.970	0 2.609.638	0 0	186.179 4.078.332
		1.594.321.884	10.707.756	317.346.958	0	1.287.682.683
	III. Finanzanlagen
1. 2. 3.	Anteile an verbundenen Unternehmen Ausleihungen an verbundene Unternehmen Beteiligungen	51.705.219 79.771.588 0	82.657.240 1.112.622 0	6.111.560 28.399.109 0	-21.184.084 -1.770.891 21.184.084	107.066.814 50.714.210 21.184.084
4.	Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0	0	0	1.770.891	1.770.891
		131.476.807	83.769.862	34.510.669	0	180.736.000
		1.726.272.727	94.582.128	351.857.627	0	1.468.997.228

Kumulierte Abschreibungen					Buchwerte
1.1.2009	Zugänge	Abgänge	31.12.2009	31.12.2009	31.12.2008
EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
138.098	129.852	0	267.950	310.596	335.938
40.721.936		65.479.735 12.125.014	94.076.657	1.187.804.651	1.551.920.284
469.864	373.314	0	843.178	693.685	1.066.999
40.853	42.953	0	83.806	102.373	101.948
0	0	0	0	4.078.332	0
41.232.653		65.896.002 12.125.014	95.003.641	1.192.679.041	1.553.089.232
0	0	0	0	107.066.814	51.705.219
0	0	0	0	50.714.210	79.771.588
0	7.025.951	0	7.025.951	14.158.133	0
0	0	0	0	1.770.891	0
0	7.025.951	0	7.025.951	173.710.049	131.476.807
41.370.750			73.051.806 12.125.014 102.297.542	1.366.699.685	1.684.901.977