אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים

AMOT /ןI TOHA / תל אביב

דוחות פרופורמה תמציתיים מאוחדים

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית

הפניה לדיווח על מצבת התחייבות לפי מועדי פרעון

דוחות כספיים של חברה כלולה - CARR

מכתבי הסכמה של רואי החשבון

דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

AMOT / אמות אטריום / רמת גן

רמת גן, 18 באוגוסט 2025

דוח הדירקטוריון לתקו פו ת ש ל שישה ושל שלוש ה חודשים שהסתיי מ ו ביום 30 ביונ י 2025

הדירקטוריון של אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "החבר ה") מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון של החברה לתקופות של שישה ושל שלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 (להלן: "התקופה המדווח ת"). דוח דירקטוריון זה והעידכונים בו, נערכו בהנחה כי בפני הקורא מצוי הדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 שפרסמה החברה ביום 11 במרץ 2025 (מספר אסמכתא: 2025-01-015923), לרבות פרק "תיאור עסקי התאגיד", "דוח הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד" ו-"הדוחות הכספיים המאוחדים" (להלן, יחד: "הדוח התקופתי לשנת 2024").

.1 תאור תמציתי של הקבוצה

לחברה ולחברות המאוחדות שלה (להלן: "הקבוצ ה") שני תחומי פעילות:

תחום פעילות עיקר י השקעות ארוכות טווח בנדל"ן מניב בישראל ובמדינות מערביות. למועד פרסום הדוח, פועלת הקבוצה בשווקים הבאים: ישראל, ארה"ב ובריטניה.
תחום פעילות נוס ף השקעה באנרגיות מתחדשות. לקבוצה השקעות מניבות בתחום האנרגיה הפוטו וולטאית ובתחום אנרגיית הרוח וכן בפיתוח וייזום של מתקנים לייצור ואגירה של חשמל בישראל, בפולין ובארה"ב.

1.1 השקעות עיקריות של הקבוצה בתחום הנדל"ן המניב ליום 30 ביוני :2025

פעילות בישראל

החזקה בשיעור של 50.99% באמות השקעות בע"מ (להלן: "אמו ת"), שהינה חברה ציבורית, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב, שניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ. לפרטים נוספים ראה סעיף 2.3.4 להלן.

פעילות בארה"ב

החזקה בשיעור של 47.8% מזכויות האקוויטי ו50%- מהשליטה בהון Properties Carr) להלן: "Carr(", חברה פרטית הפועלת בתחום הנדל"ן המניב שכל נכסיה ממוקמים בארה"ב, באזור וושינגטון DC, בוסטון ואוסטין טקסס. לאחר תאריך הדוח, שיעור החזקתה של החברה ב-Carr עלה ל79%- והיא שולטת ב-Carr. לפרטים נוספים ראה סעיף 2.3.5.2 להלן.
החזקה בשיעור של 55% מזכויות האקוויטי ו50%- מהשליטה בשלוש חברות נכס במטרופולין של בוסטון (להלן: AH" "Boston(. שניים מהנכסים הינם ב-CBD של בוסטון ואחד במזרח קיימברידג'. לפרטים נוספים ראה סעיף 2.3.6 להלן.

פעילות בבריטניה

החזקה בשיעור של 84.94% ב-Limited .Inc Everlast Brockton) להלן: "BE(", חברה פרטית העוסקת ברכישה, ייזום והשבחה, הקמה ניהול ותחזוקה של נדל"ן מניב באזור מטרופולין לונדון, קיימברידג' ואוקספורד בבריטניה - לפרטים נוספים ראה סעיף 2.3.7 להלן.
- החזקה בקרן נדל"ן בריטית מקבוצת Brockton.

1.2 השקעות הקבוצה בתחום האנרגיות המתחדשות ליום 30 ביוני :2025

החזקה של 50.12% באנרג'יקס – אנרגיות מתחדשות בע"מ (להלן: "אנרג'יקס"), שהינה חברה ציבורית שניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ. אנרג'יקס עוסקת בייזום, פיתוח, מימון, הקמה, ניהול והפעלה של מתקנים לייצור חשמל ממקורות אנרגיה מתחדשת, אגירה ומכירת החשמל המיוצר במתקנים אלו, מתוך כוונה להחזיק בהם לטווח ארוך. למועד הדוח פועלת אנרג'יקס בישראל, בפולין ובארה"ב. לפרטים נוספים ראה סעיף 2.3.8 להלן.

1.3 להלן ההחזקות העיקריות של הקבוצה ליום 30 ביוני :2025

* נכון ליום 30.6.2025 לחברה ול-Morgan JP) באמצעות SSPF קרן ההשקעות המנוהלת על ידי Morgan JP(, היתה שליטה משותפת ב- CARR. לעניין פדיון אחזקותיה של Morgan JP ראה סעיף .2.3.5.2

** החזקה יחד עם Properties Oxford בשלוש חברות נכס אשר בבעלותן 2 בנייני משרדים ובנין מעבדות בבוסטון. לחברה ול- Oxford Properties הסכם שליטה משותפת.

1.4 מדדי בורסה

מניות החברה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ (להלן: "הבורס ה"). מדדי הבורסה העיקריים עליהם נמנים ניירות הערך של החברה הינם: ת"א ,90 ת"א ,125 ת"א נדל"ן, ת"א מניב ישראל, תל-דיב, מדדי תל בונד למינהם, ת"א125- אקלים נקי ומדד ת"א-מעלה.

1.5 אירועים עיקריים מתחילת שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח:

ל 50 מיליון מת בסך ש אשראי קיי ת מסגרת ש"ח והגדל 200 מיליון קף של חדשה בהי ת אשראי  מסגר טלה. ון ש"ח שבו ל 250 מילי י בהיקף ש גרת אשרא ם, חלף מס ש"ח נוספי נטו נ. בתמורה ליון ש"ח ע. של 499 מי ג') בהיקף ב (סדרה י אגרות החו ת הרחבת וב באמצעו  גיוס ח מיליון ש"ח. של כ- 482 בסך כולל		החברה אלוני חץ ( ) - סולו מורחב ת הדו ח במהל ך תקופ
- של JPM ב אחזקותיה ה לפידיון מת העסק סגרת השל ב-Carr במ יליון דולר של 100 מ השקעה רטים ראה נו .79% לפ ום הדוח הי למועד פרס רה ב-Carr בי של החב ה האפקטי ור אחזקת CARR. שיע לן. 2.3.5.2 לה סעיף ם 12) הניתני ה (סדרה ˗בי אופצי ל מניות וכ לציבור ש רת הנפקה ש"ח במסג 150 מיליון עה של  השק מות. ניות של א למימוש למ		החברה אלוני חץ ( ) - סולו מורחב הדו ח לאח ר תקופת
טו בתמורה נ ון ש"ח ע.נ. ל 636 מילי ) בהיקף ש ב (סדרה י' אגרות החו ת הרחבת וב באמצעו  גיוס ח מיליון ש"ח. של כ- 665 בסך כולל		עות - אמו ת השק ת הדו ח במהל ך תקופ
י אופצי מיליון כ˗ב ת וכ10- מיליון מניו מניות, למימוש ל ה הניתנים של כ20- ון בהיקף הנפקת ה ון - 290 מילי מלא) של כ חת מימוש ידית (בהנ תמורה עת יליון ש"ח ו ל כ505- מ ידית נטו ש בתמורה מי ש"ח.		עות - אמו ת השק הדו ח לאח ר תקופת
ם שהיו קיימי ת הבניינים שלב הריס סיימה את לונדון (BE בסיטי של Dovetail קמת בניין התחלת ה באתר).		BROCKTON EVERLAST

דולר. 120 מיליון ת בסך של מורה כולל נכסים בת מכירת שני ליווי לף הלוואת ליון דולר ח של 650 מי One בסך congress חדש לבניין כם הלוואה שרות בהס  התק ליון דולר. של 570 מי בנייה בסך		CARR PROPERTIES - במהלך תקופ ת הדו ח
ם על 3 נכסי לות מלאה העברת בע בתמורה ל ב-CARR ה של JPM ן אחזקותי סקת פידיו השלמת ע ף עצמי בהיק חברה הון השקיעה ה ת העסקה, עד השלמ סק ה"). במו להלן: "הע לידי JPM) של CARR ל.79%- CARR עלה טיבי ב- תה האפק עור אחזק -Carr, ושי ליון דולר ב של 100 מי CARR. נכסים של של שלושה נגד שעבוד ליון דולר כ של 278 מ וואה בסך בהסכם הל התקשרות	 	CARR PROPERTIES – לאח ר תקופ ת הדוח

1.6 תמצית נתונים עיקריים – הקבוצה

	שנ ת	רבעון 2	רבעו ן 2	חציון 1	חציון 1		חדי ם – דוחות מאו יות עיקריות תוצאות כספ
1 שינוי %	2024	2024	2025	2024	2025	יחיד ה
3.9	1,389,184	344,204	353,161	675,682	702,295	אלפי ש"ח	שקעה הול נדל"ן לה י שכירות וני הכנסות מדמ
2,438.0	607,208	84,999	287,865	11,627	295,090	אלפי ש"ח	ן להשקעה הוגן של נדל" התאמת שווי
(112.6)	(540,178)	(97,905)	(550)	(417,079)	52,576	אלפי ש"ח	נטו ברות כלולות, ה בהפסדי ח חלק הקבוצ
(16.3)	856,210	213,518	195,859	436,066	365,152	אלפי ש"ח	ת תעודות ירוקו ירת חשמל ו הכנסות ממכ
(267.3)	249,206	(34,027)	291,630	(272,880)	456,586	אלפי ש"ח	סד) לתקופה רווח נקי (הפ
(142.0)	(346,199)	(139,790)	134,332	(479,611)	201,306	אלפי ש"ח	של החברה עלי המניות המיוחס לב סד) לתקופה רווח נקי (הפ
(114.8)	(443,351)	(97,781)	(148,834)	(410,986)	60,641	אלפי ש"ח	של החברה בעלי המניות ה המיוחס ל כולל לתקופ רווח (הפסד)
4.3	40,047,643			38,097,464	41,755,709	אלפי ש"ח	סך מאזן
(.1)	11,632,526			10,578,478	11,618,905	אלפי ש"ח	יות מיעוט) הון (כולל זכו
(.5)	22,419,722			22,429,051	22,316,892	אלפי ש"ח	2 ) י ואגרות חוב אשראי בנקא חוב פיננסי (
8.0	20,895,396			21,058,947	22,576,163	אלפי ש"ח	3 נטו חוב פיננסי,
	54.2			57.4	56.4	%	4 ך מאזן יננסי, נטו מס שיעור חוב פ
							5 ב - סולו מורח יות עיקריות תוצאות כספ
(.5)	11,329,550			10,548,511	11,268,929	אלפי ש"ח	סך מאזן
(.5)	5,413,576			4,513,664	5,388,254	אלפי ש"ח	ה ת של החבר לבעלי המניו הון המיוחס
(.4)	5,825,236			5,983,051	5,802,493	אלפי ש"ח	2 ) י ואגרות חוב אשראי בנקא חוב פיננסי (
2.1	5,183,474			5,889,176	5,293,407	אלפי ש"ח	3 נטו חוב פיננסי,
	48.5			56.3	49.2	%	3 ך מאזן יננסי נטו מס שיעור חוב פ
							פסד ) למני ה נתוני רווח (ה
(135.2)	(1.81)	(.78)	0.63	(2.67)	0.94	ש"ח	סי למניה - בסי רווח (הפסד)
(112.3)	(2.32)	(.55)	(.69)	(2.29)	0.28	ש"ח	- בסיסי כולל למניה רווח (הפסד)
33.3	0.72	0.18	0.24	0.36	0.48	ש"ח	ף למניה דיבידנד שוט
(.5)	25.18			25.11	25.06	ש"ח	( per NAV ניה (share שווי נכסי למ
-	29.65			30.14	29.64	ש"ח	דות למס6( NNAV ( share per ניה ללא עתו שווי נכסי למ
14.8	30.40			23.50	34.89	ש"ח	בסוף תקופה מחיר למניה

____

.3 חוב פיננסי המוצג בניכוי יתרות מזומנים. החוב הפיננסי של החברה (סולו מורחב) לימים 30 ביוני 2025 ו31- בדצמבר ,2024 הינו חוב פיננסי בניכוי יתרת מזומנים.

.4 חוב פיננסי נטו כשיעור מסך מאזן בניכוי יתרות מזומנים. החוב הפיננסי נטו של החברה (סולו מורחב) לימים 30 ביוני 2025 ו31- בדצמבר ,2024 הינו חוב פיננסי בניכוי יתרת מזומנים. .5 במאזן סולו מורחב ההשקעות באמות, באנרג'יקס וב-BE מוצגות על בסיס שווי מאזני חלף איחוד דוחותיהן לדוחות החברה (שאר ההשקעות מוצגות ללא שינוי לדוח המוצג על פי כללי ה -IFRS(.

.6 בחישוב ה-share per NNAV נוטרלו העתודות למס של החברה (סולו מורחב), וכן חלק החברה בעתודות למס של חברות מוחזקות.

^.1 נתונים מאזניים 30.6.2025 לעומת 31.12.2024 נתונים תוצאתיים 1-6/2025 לעומת .1-6/2024

^.2 החוב הפיננסי כולל גם נכסיםΓהתחייבויות של עסקאות בנגזרים שביצעה הקבוצה.

1.7 תמצית נתונים עיקריים – חברות מוחזקות

שינו י 7%	שנ ת 2024	רבעון 2 2024	רבעון 2 2025	חציון 1 2024	חציון 1 2025
							"מ (שיעור השקעות בע ראל - אמות השקעה ביש 8 50.99% ) 30.6.2025 - החזק ה ליום
	112			113	113	יחידה	מניבים מספר נכסים
2.2	17,294,792			16,857,590	17,679,764	אלפי ש"ח	ה) נדל"ן בהקמ שקעה (ללא שווי נדל"ן לה
	6.42			6.45	6.36	%	שקעה זר מנדל"ן לה משוקלל הנג שיעור היוון
	92.3			93.2	93.2	%	פה ה בסוף תקו שיעור תפוס
7.0	3,316,001			3,038,044	3,546,932	אלפי ש"ח	מה עצמית שקעה בהק שווי נדל"ן לה
	44			45.0	44.6	%	ך מאזן יננסי, נטו מס שיעור חוב פ
2.6	1,042,713	258,507	262,846	513,623	527,174	אלפי ש"ח	NOI 9
(.9)	1,746	0.437	0.432	0.87	0.862	ש"ח	10 ה גישת ההנהל למניה – לפי FFO
1.0	19.44			18.69	19.64	ש"ח	per NAV ( ניה (share שווי נכסי למ
10.5	20.64			15.10	22.81	ש"ח	בסוף תקופה מחיר למניה
							Carr Properties רה"ב - השקעה בא 30.6.2025 - ק ה ליום ) שיעור החז Corporation 11( 47.8%
	12			11	10	יחידה	מניבים מספר נכסים
(4.0)	1,976,408			1,234,438	1,896,996	אלפי דולר	ה) נדל"ן בהקמ שקעה (ללא שווי נדל"ן לה
	89.4			87.7	89.3	%	פה ה בסוף תקו שיעור השכר
	2			3	2	יחידה	בהקמה מספר נכסים
(29.7)	48,406			758,509	34,036	אלפי דולר	ת הקמה עצמי שווי נדל"ן ב
	64			62.6	60.2	%	ך מאזן יננסי, נטו מס שיעור חוב פ
(2.2)	151,879	35,484	36,056	76,592	74,891	אלפי דולר	12 NOI
(2.0)	62,458	14,857	15,578	32,920	33,587	אלפי דולר	FFO

.7 נתונים מאזניים 30.6.2025 לעומת 31.12.2024 נתונים תוצאתיים 1-6/2025 לעומת .1-6/2024

.8 הנתונים העיקריים של אמות הינם מתוך דוחות כספיים מאוחדים מורחבים של אמות המפורסמים בדוח דירקטוריון אמות (להלן: "דוחות פרופורמה של אמו ת"). דוחות פרופורמה של אמות הינם דוחות אמות המוצגים על פי כללי IFRS למעט יישומו של 11 IFRS" הסדרים משותפים" אשר נכנס לתוקף ביום 1 בינואר .2013 בדוחות פרופורמה של אמות, ההשקעות בחברות מוחזקות, אשר מוצגות על בסיס שיטת השווי המאזני בדוחות הכספיים של אמות, מנוטרלות ומוצגות בשיטת האיחוד היחסי, בדומה לטיפול שהיה נהוג טרם כניסתו לתוקף של IFRS.

.Net Operating Income .9

____

.Funds from operations .10

.11 הנתונים הפיננסיים המוצגים לעיל כוללים את חלקה הכלכלי של CARR בנכסים ובהתחייבויות שלה ושל כל החברות המוחזקות על ידה, לרבות של חברות שאינן מאוחדות בדוחותיה הכספיים הערוכים על פי כללי ה- IFRS. למידע נוסף אודות התפתחות עסקיה של CARR לאחר תאריך הדוח ראה סעיף .2.3.5.2

.12 כולל NOI מניהול נכסים.

שינוי %	שנת 2024	רבעון 2 2024	רבעון 2 2025	חציון 1 2024	חציון 1 2025
							שיעור (Brockton Everlast Limited Inc. - בבריטניה השקעה
							84.94% ) 30.6.2025 - החזק ה ליום
	10			10	11	יחידה	מניבים מספר נכסים
2.2	690,500			694,333	705,800	אלפי GBP	שקעה שווי נדל"ן לה
	97.3			97.2	97.5	%	פה ה בסוף תקו שיעור תפוס
7.8	421,450			374,155	454,150	אלפי GBP	לייזום שווי קרקעות
	29			31.7	29	%	אזן יננסי מסך מ שיעור חוב פ
(.4)	42,730	9,840	10,434	20,273	20,185	GBP אלפי	NOI
61.2	12,375	2,625	6,494	5,297	8,541	GBP אלפי	FFO

							נרגיות מתח השקעה בא ת ת מתחדשו ג'יקס אנרגיו דשות - אנר
							50.12% ) 30.6.2025 - החזק ה ליום בע"מ (שיעור
17.5	1,029.0			979	1,208.8	יחידה	רות (MWp( טאיות מחוב ת פוטו וול ן ממערכו הספק מותק -חלק
							אנרג'יקס
-	301.2			301.2	301.2	יחידה	אנרג'יקס (MW(-חלק וח מחוברות ן ממערכות ר הספק מותק
2.1	5,674,033			5,754,659	5,794,654	אלפי ש"ח	ים לפי שווי ספר צור חשמל - ם פעילים ליי יתרת מתקני
(.5)	12.5			13.95	12.44	ש"ח	בסוף תקופה מחיר למניה

.2 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

2.1 הסביבה העסקית

1 . להרחב ה והעמקה בכל הקשור לסביבה העסקית בה פועלת הקבוצה בתחומי הנדל"ן המניב והאנרגיות המתחדשות – ראה[י] פרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי לשנת 2024 .
.2 תחו ם הנדל"ן מניב להלן מידע אודות התפתחויות מהותיות אשר אירעו בסביבה העסקית של חברות הקבוצה העוסקו ת בתחום הנדל"ן המניב, מתחילת שנת 2025 ועד סמוך למועד פרסו ם הדו ח :

א . התפתחויות בישרא ל

התחזית המאקרו-כלכלית של חטיבת המחקר בבנק ישראל גובשה בחודש יולי לאחר שהוכרזה הפסקת האש בתום מבצע "עם כלביא" תחת הנחה שהיא תישמר. באשר למלחמה בעזה, התחזית גובשה תחת הנחה שלא תהיה לחימה עצימה בעזה. התחזית לוקחת בחשבון את ההשפעה הישירה של מבצע "עם כלביא" שארך 12 יום והשפיעה ישירות בירידה בפעילות המשק במהלך ימי הלחימה. עם זאת, כתלות בהתפתחויות הגיאו- פוליטיות, יתכנו השפעות ארוכות טווח על המשק באמצעות שינוי פרמיית הסיכון, היקף ההשקעות במשק, תחזית הגירעון הממשלתי ,הביקוש ליצוא וקצב הצמיחה. פרמיית הסיכון של המשק אמנם ירדה ביחס לרמתה ערב מבצע "עם כלביא", אך עודנה ˕בוהה מרמתה ערב מלחמת חרבות ברזל. התחזית כוללת הערכה מעודכנת ל˕בי השפעת הטלת המכסים עליהם הכריז הממשל האמריקאי אשר העלתה את אי הוודאות המשפיעה לרעה על הפעילות בדגש על ההשקעות בעולם ובישראל.

בהתאם לתחזית זו, התוצר צפוי לצמוח בשנת 2025 בכ3.3%- וב4.6%- בשנת .2026 במהלך שנת 2025 צפוי קצב האינפלציה לעמוד על כ2.6%- ובמהלך שנת 2026 על .2.0% הריבית הממוצעת ברבעון השני של 2026 צפויה לעמוד על 3.75% ביחס לשיעור של 4.5% כיום.

הגרעון בתקציב המדינה צפוי לעמוד על 4.9% בשנת 2025 וכ4.2%- בשנת .2026 החוב הציבורי צפוי לעמוד על 70% תוצר בשנת 2025 ועל 71% בשנת .2026

מתחילת השנה, ניכרת מגמת התאוששות הדרגתית בביקושים ובעסקאות מצד שוכרים בחיפוש אקטיבי. בענף ההייטק המקומי, נרשמה עלייה בהשקעות בדגש על תחומי הסייבר. ענף ההייטק ממשיך להפגין חוסן עם גיוסי הון ועסקאות משמעותיות גם בעיצומו של מבצע "עם כלביא". בנוסף, ניכר כי מגמת ה-"Quality to Flight" תימשך וכי השטחים החדשים בשווקי הליבה של אמות, ימשיכו להיות בתפוסה כמעט מלאה לעומת שווקים משניים ביניהם פתח-תקווה, בני ברק וחולון, בהם קיים קושי באכלוס ובניסיון להדביק את דמי השכירות לקצב עליית האינפלציה.

ב . התפתחויות בארה" ב

כלכלת ארה"ב צמחה במהלך הרבעון השני של שנת 2025 בכ,3.0%- לאחר שברבעון הראשון נרשמה התכווצות בשיעור של כ.0.5%- ההיפוך החד משקף את הירידה החדה ביבוא סחורות וגידול מואץ בצריכה פרטית. נתונים נוספים שפורסמו, מראים כי שוק העבודה בארה"ב הינו חזק ושיעור האבטלה בארצות הברית ירד לכ4.1%- ברבעון השני.

שיעור האינפלציה עלה במהלך הרבעון השני לקצב שנתי של כ2.7%- בהשוואה לשיעור שנתי של כ2.4%- ברבעון הראשון .2025 הבנק הפדרלי ("FED ("בחר להשאיר את ריבית הפד ללא שינוי בישיבתו האחרונה ביולי ,2025 ולאחר 5 ישיבות רצופות בהן לא ביצע שינויים בריבית. ה-FED ציין כי אי הוודאות הנובעת מתוכנית המכסים של הממשל ממשיכה להשפיע לרעה על האינפלציה. נכון למועד פרסום הדוח, ריבית הפד עומדת על כ.4.50%-4.25%- תשואת האג"ח הממשלתי ל10- שנים ירדה מאז סוף שנת 2024 והיא עומדת כיום על רמה של .4.3%

משרדים בוושינגטון די.סי .

נכון לחודש יוני ,2025 שיעור ה-Vacancy במשרדים מסוג "Trophy "בוושינגטון די.סי. עמד על 12.8% בהשוואה לממוצע הכולל של השוק בשיעור 19.4% . מתחילת השנה הסתכמה הספיגה השלילית של השטחים על פחות מחצי מיליון רגל רבוע, והיא ˖בעה מפינויים של בניניים מ- B CLASS ו- C.

במהלך הרבעון השני של 2025 הסתכם היקף ההשכרות בכ- 1.2 מיליון רגל רבוע מתוך סך של כ- 2.6 מיליון רגל רבוע במהלך המחצית הראשונה כולה. הירידה מתחת לממוצע הרב שנתי נובעת מהקטנה משמעותית בהשכרות מצד הממשל. סך שטחי השכרות המשנה עומד על 2.5 מיליון רגל רבוע, סכום הזהה לתום שנת ,2019 ערב פרוץ מגיפת הקורונה.

במקביל נרשמה עלייה משמעותית במספר העובדים ששבו לעבודה במשרדים, בעיקר כתוצאה מפיקוח משמעותי מצד הממשל, שהורה לעובדיו לשוב למשרדים לאלתר. נכון להיום, מצוי בבניה בעיר פרויקט אחד בלבד בהיקף של 400 אלף רגל רבוע, אשר בנייתו צפוייה בשנה הבאה. מגמת הסבת משרדים למגורים ממשיכה לצבור תאוצה ונכון להיום מצויים בעיר 24 פרויקטים בשטח השכרה של 5.1 מיליון רגל רבוע, מהם 8 פרויקטים הנמצאים כעת בבנייה והשאר בשלבי תיכנון ורישוי.

מגורי ם (Housing Multi (במטרופולין וושינגטון די.סי .

בשנה שחלפה עלה סך האוכלוסיה במטרופולין ב- .1.1% ההכנסה הממוצעת במטרופולין ˕בוהה ב- 62% מההכנסה הממוצעת בארה"ב ושיעור הוצאות השכירות מסך ההכנסה עומד על .32%

מלאי הדירות להשכרה בוושינגטון די.סי. עומד על 585 אלף ומחירן הממוצע הינו 310 אלף דולר. שיעור ה- Vacancy עמד לתום יוני 2025 על 7.7% בהשוואה ל- 8.2% בכלל ארה"ב.

סך הספיגה (השכרות חדשות בניכוי פינויים) ברבעון השני של שנת 2025 היה 3,300 דירות ובשנה כולה הסתכם בכ- 11 אלף דירות. נכון להיום ˖בנות במטרופולין 12 אלף דירות, 50% פחות מהממוצע בעשור האחרון.

במהלך הרבעון השני של שנת 2025 החלו להבנות 1,000 דירות, מספר נמוך השוואתית אשר ישמור על רמה נמוכה של היצע פנוי עד לתום שנת .2027

משרדים בוסטו ן

נכון לחודש יוני ,2025 שיעור ה- Vacancy ב- CBD של בוסטון למשרדים מסוג "Trophy "עמד על 10.9% בהשוואה לממוצע הכולל של השוק בשיעור .17.5%

במהלך הרבעון השני של השנה נחתמו עסקאות השכרה בהיקף של כמיליון רגל רבוע ורמת החיפוש האקטיבי מצד חברות לשטחים, עלתה בשיעור של 6.7% לעומת יוני .2024 שיעור החזרה לעבודה מהמשרדים בבוסטון הינו מה˕בוהים ביותר (80%). סך שטחי השכרות המשנה עומד על 3.5 מיליון רגל רבוע. סך השטחים בבניה עומד על 1.8 מיליון רגל רבוע מהם כ30%- מושכרים מראש.

ג . התפתחויות בבריטני ה

כלכלת בריטניה התרחבה ב0.7%- ברבעון הראשון של .2025 על פי התחזיות המעודכנות של הבנק המרכזי ("BOE(" , התמ"ג צפוי לעלות ב1.25%- ב,2025- בדומה לשנת .2024

הסכם הסחר בין ארה"ב לבריטניה יושם רשמית ברבעון השני של 2025 וכולל מס של 10% על רוב הסחורות הבריטיות. בריטניה הייתה המדינה הראשונה שחתמה על הסכם סחר עם ארה"ב מאז שהממשל הפדרלי השיק את מדיניות המכסים החדשה.

שיעור האבטלה בבריטניה עלה ל4.7%- במאי ,2025 מ4.4%- בפברואר .2025

ביוני 2025 קצב האינפלציה בבריטניה עלה ל,3.6%- מעל יעד ה-BOE של .2% העלייה באינפלציה ˖בעה בעיקר מעליות במחירי הדלק והנסיעות.

החל מחודש אפריל השנה ועד למועד פרסום הדוח, ביצע ה-BOE שתי הפחתות ריבית של 25 נקודות בסיס באופן ששיעור ריבית ירד לרמתו הנוכחית של .4.00%

שו ק המשרדים בלונדון :

ברבעון השני של השנה הנוכחית, הגיע היקף השכרת שטחי המשרדים במרכז לונדון ל3.2- מיליון רגל רבוע, הנתון ה˕בוה ביותר שנרשם מאז שנת .2015 נפח ההשכרות המצטבר מתחילת השנה עומד על 5.1 מיליון רגל רבוע ה˕בוה ב- 34% ביחס למחצית ראשונה של 2024 ו˕בוה בכ14%- ביחס לממוצע העשור.

היקף שטחי המשרדים הפנויים במרכז לונדון ירד ל22- מיליון רגל רבוע המייצג שיעור של 8.9% . שיעור השטחים הפנויים בבניינים החדשים ירד לרמה הנמוכה ביותר בשנים האחרונות של כ.1.3%-

מחירי השכירות המשיכו במגמת עלייה בשל ההיצע המו˕בל באופן שמחירי השכירות לרגל רבוע ב-End West עלו לרמה של 165 ליש"ט, ובסיטי ל90- ליש"ט. כאשר ההטבות לשוכרים נותרו ברמה זהה למה שהיה ברבעונים הקודמים.

נפח ההשקעות במחצית השנה הנוכחית עמד על כ4.5- מיליארד ליש"ט, המייצג עלייה של 60% ביחס למחצית הראשונה של .2024 ניכר כי אפשרויות המימון לעסקאות גדולות התרבו באופן שאיפשר ביצוע עסקאות בנפח ˕בוה יותר, בסכומים של מעל 100 מיליון ליש"ט.

קיימברידג ':

במחצית הראשונה של השנה, הסתכמה פעילות השכרת המשרדים והמעבדות בקיימברידג' ב295- אלף רגל רבוע. שיעורי ההיוון למעבדות נותרו על 4.75% ושיעורי ההיוון למשרדים נותרו על רמה של כ.6.0%-

3 . תחום האנרגיה המתחדשת - להל ן מיד ע אודו ת התפתחו ת מהותי ת למוע ד פרסו ם הדו ח בסביב ה העסקי ת באר ה"ב בתחו ם האנרגי ה המתחדש ת ב ה עוסק ת אנר ג'יקס :

I. אימוץ חוק "Bill Beautiful Big One "והוראות רלבנטיות לעניין מערך הטבות מס ה -ITC בארה"ב ביום 4 ביולי ,2025 אומץ החוק הפדרלי המקיף המכונה (OBBB" (Bill Beautiful Big One "אשר כולל, בין היתר, שינויי חקיקה בכל הנוגע למערך הטבות המס הפדרלי ITC, הרלבנטי לפעילותה של אנרג'יקס בארה"ב.
II. עדכו ן תקנות ה -Harbor Safe בהתאם לחוק ביום 8 ביולי ,2025 פרסמו משרד האוצר ורשויות המס הנחיות חדשות אשר תחלנה מיום 2 בספטמבר ,2025 להגדרת "תחילת הקמה" של פרויקטים, אשר משמשת כבסיס לקביעת זכאותו של פרויקט להגנת ה-Harbor Safe לצורך שימור שיעור הטבת מס ה-ITC לפני אימוץ חוק ה- .OBBB
III. לאור האמור, אנרג'יקס מעריכה כי לתקנות הנ"ל לא תהיה השפעה מהותית על פעילותה העתידית בארה"ב ותוכניותיה העסקיות עד לסוף שנת 2030 להקמת הספק מצטבר של GWp.5

הערכות החברה והחברו ת המוחזקות בדבר ההשלכות האפשריות של ההתפתח וי ות העתיד י ות בסביבה העסקי ת והכלכלית שבה פועלת הקבוצה, כמפור ט לעיל, מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ" ח 1968- ("מידע צופה פני עתיד"), המבוסס, בין היתר, על הערכות של החברה נכון למועד פרסום דוח זה, ביחס לגורמים אשר אינם בשליטתה. הערכות החברה מבוססות על מידע הקיים בידי החברה, על פרסומים ומחקרים בנושאים א לו ועל הנחיות הרשויות הרלוונטיות במדינות השונות בהן פועלת הקבוצ ה במועד פרסום הדו ח. מובהר כי אין כל ודאות כי ההערכות האמורות לעיל יתממשו, כולן או חלקן וזאת עקב גורמים שאינם בשליטת החברה .

2.2 דוח על המצב הכספי

	31.12.24	30.6.2025
ברי ם הערות והס	ש" ח מיליוני	מיליוני ש" ח	כספי על המצב ה סעיף בדוח
ף 2.6 להלן. - ראה סעי לדוח תזרים	1,524	1,741	ווי מזומנים מזומנים וש
ך של כ- ם חיוביים ש "ח, 259 מליון באמות בס ע משערוכי הגידול נוב	25,006	25,680	להשקעה קעה, נדל"ן נדל"ן להש
ע , הגידול נוב ש"ח. בנוסף ל 37 מליון BE בסך ש חיוביים ב- ושערוכים			קעין (כולל ויות במקר בהקמה וזכ
ך מ אמות בס יימים, חלקו ם מניבים ק מה ובנכסי בנדל"ן בהק מהשקעות			ד למימוש) קעה המיוע נדל"ן להש
עת . וכן מהשפ ש"ח ב - BE 184 מיליון וסך של מיליון ש "ח של כ344-
ן כ - 213 מליו "ח). כמו כן, 58 מיליון ש של BE) כ - ן על הנדל"ן שערי חליפי
מוש. מוחזק למי אמות כנכס ש"ח סווג ב השינויים: להלן עיקרי	2,303	2,210	טופלות לפי חברות המ השקעות ב
 רישום ש"ח. 53- מיליון בסך של כ רות כלולות רווחים בחב			ירות ערך י המאזני וני שיטת השוו
 רישום CARR ו- רה"ב ( י תרגום בא ן הון הפרש הפסד מקר
ראה ט בעניין זה ש"ח. לפרו ל 127 מליון AH (בסך ש Boston			ך רווח שווי הוגן דר הנמדדים ב
2.5.2 להלן. 2.3.3 ו- סעיפים			והפסד
- ראה רות כלולות קעות בחב ביתרת הש בר שינויים לפירוט בד
ים. חות הכספי ו11-(ג ) לדו באורים ,6 7
ויקטים על ה של פר יזום והקמ השקעה בי ול נובע מ עיקר הגיד ידי	9,943	10,290	- פעילים צור חשמל מתקנים ליי
שראל. ארה "ב ובי אנרג'יקס ב			ובהקמה
ת הכספיים ור 5 לדוחו מל ראה בא לייצור חש בר מתקנים לפירוט בד
	1,272	1,835	ים נכסים אחר
	40,048	41,756	סים סך - הכל נכ
השינויים: להלן עיקרי	22,082	24,240	גרות חוב הלוואות וא
 גיוס אג ש"ח. ל 1 מיליארד ת בהיקף ש בלת הלוואו רות חוב וק
 פרעון א ארד ש"ח. סך 1.3 מילי הלוואות ב גרות חוב ו
עיף ה - ראה ס של הקבוצ ב הפיננסי שינויים בחו בר עיקרי ה לפירוט בד
2.4.3 להלן.
	6,333	5,897	אחרות התחייבויות
	28,415	30,137	תחייבויות סך - הכל ה
ת - ראה בעלי המניו ן המיוחס ל שינויים בהו בר עיקרי ה לפירוט בד	5,414	5,388	יות לבעלי המנ הון המיוחס
להלן. סעיף 2.7.2
	6,219	6,231	ט זכויות מיעו
	11,633	11,619	סך הכל הון
	40,048	41,756	ן חייבויות והו סך הכל הת

2.3 השקעות

2.3.1 להלן ההשקעות של החברה (סולו מורחב) ליום 30 ביוני :2025

		יתרה בספרי
ה של בסיס מדיד		לו החברה (סו
השווי	שוו י	מורחב )	כמות מניו ת	מטב ע
	ש" ח באלפי	באלפי ש" ח
- סחיר שווי בורסה	5,490,793	4,712,593	(*) 240,718,672	ש"ח	אמות
- סחיר שווי בורסה	3,434,198	1,041,514	276,060,936	USDΓ ש"חΓזלוטי	אנרג'יקס
שווי מאזני	1,273,956	1,273,956	-	USD	CARR
מאזני שווי	282,635	282,635	-	USD	AH BOSTON
מאזני שווי	3,163,260	3,163,260	-	GBP	BROCKTON EVERLAST
מאזני שווי	211,067	211,067	-	GBP	BROCKTON FUNDS
	513,401	513,401			13 אחר
	14,369,310	11,198,426			סך-הכל

(*) כמות המניות ליום פרסום הדוח היא .246,849,572

2.3.2 השקעות של החברה (סולו מורחב) בתקופה המדווחת ולאחר תאריך המאזן:

במהלך התקופה המדווחת ולאחר תאריך המאזן השקיעה החברה (סולו מורחב) בחברות המוחזקות שלה כמפורט להלן:

	ך לאחר תארי
סה" כ	המאז ן	2025 חציון 1
ליוני ש" ח במי	מיליוני ש" ח	ח ב במיליוני ש"
103	-	103
150	150	-
335	335	-
72	57	15
660	542	118

____

2.3.3 שערוכי נדל"ן:

____

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני ,2025 חלקה של החברה ברווחי שערוכי הנדל"ן להשקעה שרשמו החברות המוחזקות עמד על סך של 159 מליון ש"ח (לעומת הפסד של 503 מליון ש"ח). לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני ,2025 חלקה של החברה ברווחי שערוכי הנדל"ן להשקעה שרשמו החברות המוחזקות עמד על סך של 138 מליון ש"ח (לעומת הפסד של 87 מליון ש"ח). לפירוט בדבר שערוכי הנדל"ן להשקעה שרשמו החברות המוחזקות של החברה בתקופה המדווחת (בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025) ראה ביאור ,2.3.4 ,2.3.5 2.3.6 ו2.3.7- להלן.

2.3.4 השקעה בנדל"ן בישראל – באמצעות אמות:

ליום 30 ביוני 2025 מחזיקה החברה באמות בשיעור של .50.99%

הנפק ת הון - בחודש יולי ,2025 הנפיקה אמות, באמצעות דוח הצעת מדף, 20,691,400 מניות רגילות של אמות בנות 1 ש"ח ע.נ. כל אחת ו10,345,700- כ˗בי אופציה (סדרה 12) הניתנים למימוש למניות רגילות של אמות . התמורה ¹⁴ המיידית (נטו) הכוללת שהתקבלה בידי אמות הסתכמה לסך של כ505- מיליון ש"ח. התמורה העתידית (ברוטו) שתתקבל על ידי אמות, בהנחת מימוש מלוא כ˗בי האופציה (סדרה 12) שהונפקו כאמור למניות, בכפוף להתאמות, תסתכם לסך של כ- 290 מיליון ש"ח.

במסגרת ההצעה לציבור, הוקצו לחברה 6,130,900 מניות רגילות ו3,065,450- אופציות (סדרה 12) של אמות בתמורה לסך של 150 מיליון ש"ח. בעקבות ההקצאה הנ"ל, מחזיקה החברה למועד פרסום הדוח ב50.05%- מהזכויות באמות (49.14% בדילול מלא).

2.3.4.1 מידע אודות פעילות אמות:

למידע אודות פעילות אמות ראה פרק ב בדוח תאור עסקי התאגיד של החברה לשנת 2024 וסעיף 2.3.4 לדוח הדירקטוריון של החברה לשנת .2024

2.3.4.2 להלן התפתחויות עסקיה של אמות בתקופה המדווחת:

בהמשך לאמור בביאור 4ב ' לדוחות הכספיים לשנת 2024 -

מתח ם הלח"י (Park The (אמות חתמה על חוזי שכירות לשטחי המסחר בפרויקט בהיקף של כ- 13 אלף מ"ר (חלק אמות – 50%) אשר צפויים להניב דמי שכירות שנתיים של כ 20- מיליון ש"ח (חלק אמות – 50%). מגדל המשרדים בפרויקט כולל שטחים בהיקף של 80 אלף מ"ר וצפוי לקבל טופס 4 לאכלוס ברבעון הרביעי לשנת .2025
מגד ל 2ToHa בניית המגדל נמצאת בעיצומה ולמועד פרסום הדוח הושלמו כ- 75% מעבודות השלד, בהתאם ללו״ז המתוכנן. עבודות המעטפת והמערכות של 2ToHa מתקדמות גם הן לפי התכנון והצפי להשלמת הבנייה וקבלת טופס 4 הינו סוף שנת .2026
תפוסה שיעור התפוסה של כלל נכסי אמות ליום- 30.06.2025 הינו 93.2% (בנטרול נכסים אשר מומשו לאחר תאריך הדוח) וליום 31.12.2024 עמד על כ92.3%.- (שיעור התפוסה מייצג שטחים ל˕ביהם קיימים חוזים חתומים אשר חלקם בהליכי אכלוס).

כ˗בי האופציה (סדרה 12) של אמות ניתנים למימוש למניות רגילות של אמות עד ליום 31 בדצמבר, 2026 (כולל) כנגד תשלום מחיר מימוש (מתואם דיבידנד) בסך 28 ¹⁴ ש"ח (ללא הצמדה למדד או למטבע כלשהו) לכל כ˗ב אופציה.

2.3.4.3 התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה:

בתקופה המדווחת רשמה אמות בדוחותיה הכספיים שיערוך חיובי בסך של 259 מיליון ש"ח.

FFO אמות

		FFO - אמו	ת השקעות	בע" מ
			באלפי ש" ח
	2025 ח חציון 1	ציון 1 2024	2025 ר רבעון 2	2024 ש בעון 2	נת 2024
רווח לשנ ה	457,496	314,983	298,265	165,812	919,002
התאמות :
ן של נדל"ן בשווי ההוג רווח משינוי
שקעה ( ת נדל"ן לה רווח ממכיר להשקעה ו	267,420)	(122,338)	( (250,623)	99,704)	(570,485)
סד ברווח והפ שה שהוכרו עלויות רכי	4,260	19,302	750	-	23,053
של והנדחה ב מס השוטף השפעות ה
לעיל ההתאמות	77,702	26,967	48,697	(2,776)	154,578
ת גישת הרשו FFO - לפי	272,038	238,914	97,089	63,332	526,148
ת נוספות : לה, התאמו גישת ההנה
סס מניות תשלום מבו	4,448	3,875	2,330	2,061	8,324

תות פחת והפח	1,483	1,389	756	593	2,850
חוב ה על קרן ה רשי הצמד הוצאות הפ	128,325	163,633	103,791	140,057	285,863
ל ה גישת ההנה FFO - לפי	406,294	407,811	203,966	206,043	823,185
רשות לפי גישת ה חץ ב-FFO חלק אלוני
באלפי ש" ח	138,867	122,137	49,552	32,333	268,752
הנהלה לפי גישת ה חץ ב-FFO חלק אלוני
באלפי ש" ח	207,391	208,389	104,099	105,193	420,476

(*) ה - FFO בגין אמות מוצג ללא נטרול יתרות בינחברתיות.

2.3.5 השקעה ב- CARR:

ליום 30 ביוני 2025 ובסמוך למועד פרסום הדוחות הכספיים שיעור ההחזקה האפקטיבי של הקבוצה ב- Carr הינו 47.8% ו- ,79% בהתאמה. יתרת ההשקעה ב- Carr בדוחות הכספיים ליום 30 ביוני ,2025 הינה 378 מיליון דולר (כ- 1.27 מיליארד ש"ח) ולאחר השלמת עסקת פדיון אחזקותיה של JPM והשקעה של 100 מיליון דולר בהון העצמי של Carr עומד שווי ההשקעה של החברה על סך של כ502- מיליון דולר (כ- 1.7 מיליארד ש"ח).

2.3.5.1 מידע אודות פעילות Carr:

למידע אודות פעילות Carr ראה פרק ג1 בדוח תאור עסקי התאגיד של החברה לשנת 2024 וסעיף 2.3.5 לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

2.3.5.2 להלן התפתחויות עסקיה של Carr בתקופה המדווחת ולאחר תאריך הדוח:

(א) בחודש יולי ,2025 השלימה Carr את עסקת פידיון אחזקותיה של JPM ב-CARR בתמורה להעברת בעלות של CARR לידי JPM, כשהם חופשיים מכל חוב (להלן: "העסק ה"). בנוסף, במועד ¹⁵ מלאה על 3 נכסים השלמת העסקה, השקיעה החברה הון עצמי בהיקף של 100 מיליון דולר ב-Carr. בעקבות האמור, שיעור החזקתה האפקטיבי של החברה ב- CARR עלה ל79%- 16 .

השלמת העסקה תאפשר לחברה לממש את פוטנציאל הצמיחה של CARR ולהצעידה קדימה בשנים הבאות דרך הרחבת הפעילות בתחומ י המשרדים והמגורים להשכר ה לרבו ת במתווה של צירוף משקיעים מוסדיים מובילים בארה"ב .

(ב) לפרטים אודות הפעולות אותן ביצעה CARR לצורך היערכות לביצוע הפדיון האמור, ראה באור 6ב לדוחות הכספיים.

ל Carr(: ת חלקה ש מייצגים א ה (הנתונים	חר העסק ת Carr לא תונים אודו (ג) להלן נ

ה בהון חלק החבר	502
ת והון סך הלוואו	1,812
הון עצמי	636
ן ארוך הלוואות זמ	1,176	(4)
סך נכסים	1,812
חר הון חוזר וא	12
עדים זומנים מיו מזומנים ומ	112	(3)
מה קעה בהק נדל"ן להש	34	(2)
קעה נדל "ן להש	1,654	(1)

15 הנכסים שהועברו ל-JPM: street Duke 1701 ,House Signal ו-street K ,1875 בשווי כולל של 241 מיליון דולר.

16 שיעור אחזקתה של כלל חברה לביטוח בע"מ ("כלל") במועד השלמת העסקה הינו .17.6%

____

(1) מידע נוסף אודות נדל"ן להשקעה:

בהתאם לשווי הנכסים ל- 30 ביוני .2025
נכון למועד פרסום הדוח בבעלות CARR 7 נכסי נדל"ן מניבים: (MD סדה'בת (The Willson;(100%) (DC וושינגטון (NY 1700 ;(51%) (DC וושינגטון (Midtown Center (MA ,בוסטון (200 State;(75%) (MA ,בוסטון (One Congress;(60%) (VA ,ארלינגטון (2311 Wilson ;(100%) (100%) ו- Congress 100) אוסטין, TX) (51%(.
- חלקה של CARR בשטחי הנדל"ן המניבים המושכרים הוא כ- 2.3 מיליון רגל רבוע.
  - שיעור ההשכרה הינו .91.7%
  - מח"מ השכירות 11 שנים.
  - שיעור ההיוון המשוקלל .7.5%

(2) מידע נוסף אודות פרוייקטים בייזום:

נכון למועד פרסום הדוח בבעלות Carr שני פרוייקטים בייזום להקמת בניינים המיועדים להשכרה:
o בניין 425 Street Montgomery פיתוח פרויקט מגורים בן 237 יחידות דיור להשכרה, בו Carr מחזיקה 10% והשותף מחזיק ביתרת זכויות הבעלות בפרוייקט.
o בניין Wilson 3033 פיתוח פרויקט מגורים בן 309 יחידות דיור להשכרה, בו Carr מחזיקה .100%
- (3) כולל מזומנים בסך של כ- 87 מליון דולר המיועדים להשקעה בנכסים המניבים הקיימים.
  - (4) מידע נוסף אודות הלוואות לזמן ארוך:
    - מח"מ 4.8 שנים.
  - שיעור ריבית משוקללת .5.1%
  - ההלוואות מובטחות בשעבוד על נכסי Carr.
    - Carr קיבעה הריבית בכל הלוואותיה.

: ¹⁷ (ד) להלן תחזית על פעילותה של Carr לתקופה של 12 חודשים בין יולי 2025 ליוני 2026 במצב "IS AS"

פני ה	ל ר ה במיליוני דו

1 ( )	135
2 ( )	50

(1) כולל הכנסות בסך של 11 מיליון דולר מניהול נכסים בבעלות משותפת ושל אחרים, לרבות דמי ניהול בפרויקטים בייזום עם שותפים.
- (2) מייצג תשואת FFO של 8% על ההון העצמי של Carr לאחר השלמת עסקת פדיון אחזקות JPM.

המיד ע בדבר תחזית ה - NOI ו ה - FFO וכן ההוצאות הצפויות הי נ ם בגדר מידע צופה פני עתיד, כמשמעות מונח זה בסעיף 32 לחוק ניירות ערך . המידע מסתמך על תוכניות העבודה של הנהלת CARR, בהתאם להערכותיה והתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת הנהלת CARR הואיל ואין וודאות שהמשתנים הרבים המרכיבים את תוכנית העבודה, יתממשו כמתוכנן .

____

2.3.5.3 התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה:

בתקופה המדווחת רשמה Carr בדוחותיה הכספיים שיערוך חיובי בסך של 19 מיליון דולר (חלקה של הקבוצה בשערוך החיובי האמור, לפני מס, הינו כ- 9 מיליון דולר (32 מיליון ש"ח)).

להלן ה- FFO של CARR

	CARR FFO
		ח באלפ י ש"
שנת י	רבעו ן 2	רבעו ן 2	חציון 1	חציו ן 1
2024	2024	2025	2024	2025

(145,080)	(16,150)	22,206	(156,970)	53,543

129,392	(7,460)	(8,164)	90,844	(20,879)
6,433	1,214	1,908	2,468	2,753
1,921	10	5	(35)	(105)	ות לעיל
74,725	37,770	1,362	100,421	2,286
67,391	15,384	17,317	36,728	37,598
1,643	(527)	(2,196)	570	(5,188)
					מקנות
(6,576)	-	457	(4,378)	1,177
					ת של
62,458	14,857	15,578	32,920	33,587
62,458	14,857	15,578	32,920	33,587

137,168	33,304	33,843	72,026	70,649
(7,843)	(2,143)	(2,922)	(5,484)	(6,159)
(66,867)	(16,304)	(15,343)	(33,622)	(30,903)
62,458	14,857	15,578	32,920	33,587
110,216	25,401	26,675	57,555	57,753	פי ש"ח
110,216	25,401	26,675	57,555	57,753	פי ש"ח

2.3.6 השקעה ב- BOSTON AH:

2.3.6.1 כללי:

החברה מחזיקה בכ- 55% מהזכויות בהון וכ50%- מזכויות השליטה (באמצעות תאגידים בבעלותה המלאה), בשלוש חברות המחזיקות שני מגדלי משרדים ובניין למעבדות בתחום ה- Science Life) 2 ב-CBD) מרכז העסקים הראשי של בוסטון) ואחד במזרח קיימברידג') (להלן, יחד: "שותפויות בוסטו ן"). שותפתה של החברה בשותפויות בוסטון הינה Group Properties Oxford) להלן: "אוקספור ד").

יתרת ההשקעה בשלוש שותפויות בוסטון, בדוחות הכספיים ליום 30 ביוני ,2025 הינה 84 מיליון דולר (כ283- מיליון ש"ח).

2.3.6.2 בנין Atlantic :745

נכון למועד הדוח הסתיימה הסבת בניין 745 Atlantic מבניין משרדים לבניין מעבדות בתחום ה- Science Life, למעט עבודות ההתאמה לשוכרים שתקציבן הינו 32 מיליון דולר. נכון למועד פרסום דוח זה טרם הושכרו שטחים בבניין האמור.

האמור בסעיף זה לעיל בדבר תקציב עבודות ההתאמה בפרוייקט הינו בגדר מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בסעיף 32א' לחוק ניירות ערך.

לאחר תקופת הדוח, בחודש יולי ,2025 התקשרה חברת הנכס בהסכם למימון מחדש של הלוואה, לפיו בוצע פרעון של 27 מיליון דולר (מיתרה של 159 מליון דולר ליתרה של 132 מליון דולר), חלקה של החברה בפירעון עמד על כ- 15 מליון דולר. לחברת הנכס ניתנה אפשרות להגדיל את סכום ההלוואה עד לסך של 180 מיליון דולר וזאת בעיקר בכדי לממן עלויות השכרה עתידיות.

ההלוואה החדשה נושאת ריבית קבועה בשיעור של 7% לתקופה של שלוש שנים עם אופציית הארכה של שנה נוספת.

2.3.6.3 בניין 125 Summer:

בתקופת הדוח, הרחיב שוכר עיקרי בבניין את הסכם השכירות ב- 100 אלף רגל נוספים והאריך את הסכם השכירות הכולל שלו בסך של 256 אלף רגל עד לשנת .2033 נכון למועד הדוח, שיעור השטחים המושכרים בבניין עומד על .92%

2.3.6.3 התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה:

בתקופה המדווחת נרשמו שערוכים שליליים בסך 20 מיליון דולר (חלקה של הקבוצה בשערוך השלילי כאמור לפני מס הינו כ- 11 מיליון דולר (39 מיליון ש"ח)), בעיקר בשל בניין Atlantic 745 כתוצאה מירידת מחירי השכירות בבוסטון בתחום המעבדות ועלייה בהיקף השטחים הפנויים בענף (כתוצאה מעודף בנייה ספקולטיבית וירידה בביקושים האקטיביים להשכרות) אשר יאריך את תקופת מאמצי ההשכרות של הבניין.

להלן ה- FFO של BOSTON AH

Boston FFO - AH
באלפי דול ר
שנ ת	רבעו ן 1	רבעו ן 1	חציו ן 1	חציו ן 1
2024	2024	2025	2024	2025

(136,952 )	(35,366 )	(20,391 )	(72,384 )	(19,587 )


142,942	36,622	20,346	76,197	19,627
5,202	1,292	1,310	2,594	2,710
3,498	1,031	148	1,869	561
14,690	3,579	1,413	8,276	3,311
14,690	3,579	1,413	8,276	3,311


28,510	7,944	7,194	15,279	12,832
(1,122)	(264)	(95)	(591)	(183)
(12,698)	(4,101)	(5,686)	(6,412)	(9,338)
14,690	3,579	1,413	8,276	3,311

29,869	7,140	2,784	16,606	6,552
29,869	7,140	2,784	16,606	6,552

(*) הירידה ב- NOI וב- FFO בין התקופות האמורות נובעת מהפסקת היוון של עלויות מימון ואחזקה בבניין 745 Atlantic אשר נכון למועד פרסום דוח זה טרם הושכר.

:("BE") Brockton Everlast-ב השקעה 2.3.7

ליום 30 ביוני 2025 ובסמוך למועד פרסום הדוח, החזיקה החברה, בעקיפין, בכ - 84.9% מהזכויות ב- BE. במהלך תקופת הדוח השקיעה החברה בהון BE כ 21.6- מיליון ליש"ט (כ 103- מיליון ש"ח).

2.3.7.1 מידע אודות פעילות BE:

בתקופת הדוח סיימה BE את הריסת הבניינים שהיו באתר ונערכת לתחילת עבודות דיפון וחפירה לצורך הקמת בניין Dovetail בסיטי של לונדון.
בתקופת הדוח השלימה BE את רכישתו של בניין משרדים בשטח של 40 אלף רגל בפארק המדע בקיימברידג' (להלן: "הבניי ן"), בתמורה לסך של כ22- מיליון ליש"ט (כ24- מיליון ליש"ט, כולל עלויות עסקה).

הבניין, אשר מושכר במלואו לשוכר יחיד, כולל חניון אשר מתוכנן לשמש כתחליף לבניית כמחצית משטחי החניה הנדרשים לפרויקט אותו מקדמת BE במגרש סמוך. להערכת BE, החיסכון בעלויות ההקמה של החניון בפרויקט האמור יעלו על עלות הרכישה של הבניין הנ"ל. לצורך מימון רכישת הבניין, נטלה BE הלוואה בסך של כ13- מיליון ליש"ט והיתרה מומנה באמצעות הון בעלים.

למידע נוסף אודות פעילות BE ראה פרק ד לדוח תאור עסקי התאגיד של החברה לשנת 2024 וסעיף 2.3.6 לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

2.3.7.2 התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה:

בתקופת הדוח רשמה BE שערוך חיובי בסך של 8 מיליון ליש"ט ( 37 מיליון ש"ח) הנובע בעיקרו מעליית שווי של נכס בהקמה בסיטי של לונדון (ראה סעיף 2.3.7.1 לעיל).

2.3.7.3 חוב פיננסי:

בחודש פברואר ,2025 נטלה BE הלוואה בסך של 45 מיליון ליש"ט (202 מיליון ש"ח) וזאת חלף הלוואה בסך 46 מיליון ליש"ט אשר הגיע מועד פירעונה. לפרטים נוספים ראה באור 8 ד לדוחות הכספיים.
נכון ליום 30 ביוני ,2025 ל- BE הלוואות מתאגידים בנקאיים בסך כולל של כ377- מיליון ליש"ט, מתוכם כ280- מיליון ליש"ט עתידים להיפרע במהלך שנת .2026 BE מנהלת מגעים עם גופים פיננסים למימון מחדש של ההלוואות האמורות.

2.3.7.4 להלן ה-FFO של BE:

	BE – FFO
	ט באלפי ליש"
	חציון 1 2025	חציון 1 2024	רבעון 2 2025	רבעון 2 2024	2024
ד) לתקופ ה רווח (הפס	13,880	(38,798 )	15,013	(23,277 )	(26,942 )
התאמות :
השקעה של נדל"ן ל שווי ההוגן ח) משינוי ב הפסד (רוו	(7,609)	19,633	(8,942)	3,129	(11,940)
ירידת IAS) לרבות ך לפי 36 מירידת ער טול הפסד הפסד או בי
או רווח ווי המאזני) בשיטת הש ה הנמדדת ערך השקע
נותי מחיר הזדמ מרכישה ב	(866)	21,130	(866)	21,130	42,800

נסיים כשירים פינ כירה של מ הוגן או ממ ויים בשווי הפסד משינ	2,351	1,966	897	780	4,480
ות לעיל של ההתאמ והנדחה ב מס השוטף השפעות ה	-	(19)	-	(28)	1,495
ש" ט ת באלפי לי גישת הרשו FFO - לפי	7,756	3,912	6,102	1,734	9,893

ת נוספות : לה, התאמו גישת ההנה
תות פחת והפח	385	191	192	111	527
סס מניות תשלום מבו	400	1,456	200	962	2,314
מות כלל ההתא כתוצאה מ כנסות מס צאות או ה התאמת הו
לעיל	-	(262)	-	(182)	(359)
ליש" ט לה באלפי גישת ההנה FFO - לפי	8,541	5,297	6,494	2,625	12,375

ת ההנהלה : תאם לגיש ה-FFO בה להלן פירוט
NOI	20,185	19,926	10,433	9,666	42,730
ת הלה וכלליו הוצאות הנ	(4,998)	(7,034)	(2,676)	(3,415)	(12,816)
מון הוצאות מי	(6,646)	(9,860)	(1,263)	(4,883)	(20,006)
ן נות ברוקטו י ניהול מקר הכנסות דמ	-	2,265	-	1,257	2,467
ליש" ט לה באלפי גישת ההנה FFO - לפי	8,541	5,297	6,494	2,625	12,375

פי ש" ח רשות באל לפי גישת ה חץ ב-FFO חלק אלוני	31,098	15,354	24,712	6,900	39,208
לפי ש" ח הנהלה בא לפי גישת ה חץ ב-FFO חלק אלוני	34,244	20,778	26,341	10,411	49,032

2.3.8 השקעה בתחום האנרגיות המתחדשות באמצעות אנרג'יקס:

במסגרת פעילותה הכוללת של אנרג'יקס בישראל, ארה"ב ופולין, ההספק הכולל של מערכותיה בתחום הפוטו- , פרוייקטים בהפעלה ¹⁸ וולטאי ואנרגיית הרוח מסתכם לתאריך אישור הדוח ל- GW1.5 ו-MWh189) אגירה) מסחרית, כ- MW735 ו- MWh257) אגירה) פרויקטים בהקמה ולקראת הקמה (ו-עד MW570 נוספים בכפוף להשלמת רכישת פרוייקט Jonava בליטא ופרויקט נוטינגהאם באוהיו), וכ-MW644 ו-MWh50) אגירה) פרוייקטים בייזום מתקדם. כמו כן, לאנרג'יקס פרויקטים בייזום, בתחום הפוטו-וולטאי ובתחום אנרגית הרוח, בהספק של כ-GW5 ופרויקטים בייזום בתחום האגירה בהספק של כ- GWh.11

2.3.8.1 מידע אודות פעילות אנרג'יקס:

למידע אודות פעילות אנרג'יקס ראה פרק ה לדוח תאור עסקי התאגיד של החברה לשנת 2024 וסעיף 2.3.8 לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

2.3.8.2 להלן התפתחויות עסקיה של אנרג'יקס בתקופה המדווחת ולאחר תאריך המאזן:

עבודו ת הקמ ה לתאריך אישור הדוח, נמצאת אנרג'יקס בעיצומן של עבודות הקמה של 12 פרויקטים בהספק כולל של כ-MWh+210MW734 בארה"ב, פולין וישראל. בנוסף, נערכת אנרג'יקס לתחילת הקמתם של פרויקטים בהספק כולל של MW570) פוטו-וולטאי ורוח), אשר יחלו באופן מיידי בכפוף להשלמת עסקאות הרכישה של פרויקט Jonava בליטא ופרויקט נוטינגהאם בארה"ב.
קבל ת אישורי חיבור בפולין בהספק של מעל GW1 בחודש יולי 2025 קיבלה אנרג'יקס אישורי חיבור לרשת החשמל עבור פרויקטים חדשים בהספק כולל של כ-GW.1 בהתאם, לתאריך אישור הדוח, לאנרג'יקס אישורי חיבור לרשת החשמל ביחס לפרויקטים בייזום בפולין, בשנים שבין ,2026-2031 בהספק כולל של כ-GW,1.35 מתוכם כ-MW880 למתקני רוח, כ-MWp230 למתקנים פוטו-וולטאיים וכ-MW240 למתקני אגירה 19 .
- כניס ה לפעילו ת בליט א בחודש מרץ ,2025 התקשרה אנרג'יקס בהסכם לרכישת פרויקט משולב רוח ופוטו וולטאי בהספק כולל של כ- MW470 בליטא (כ-MW140 רוח ועד- MWp330 פוטו וולטאי) תמורת סך של 25 מיליון יורו. מדובר בפרויקט הראשון של אנרג'יקס בליטא, על רקע בחינת אנרג'יקס להרחבת פעילותה לליטא תחת מערך פעילותה העצמאי בפולין, ועם השלמת עסקת הרכישה בכוונת אנרג'יקס לפעול לתחילת הקמה מיידית. בתקופת הדוח התקבל היתר בניה לחוות הרוח, והשלמת רכישת הפרויקט צפויה ברבעון רביעי ,2025 לאחר קבלת יתר האישורים (כולל היתר למתקן הסולארי).

____

כולל פרויקט בהספק של כ-MWp78 בארה"ב שחובר והחל בהפעלה מסחרית לאחר תאריך המאזן. ¹⁸

יצוין כי אישורי החיבור לרשת מהווים כיום את צוואר הבקבוק והמכשול העיקרי לקידום פרויקטים חדשים לייצור חשמל בפולין, וקבלתם מפחיתה משמעותית את הסיכון ¹⁹ היזמי הנלווה לפרויקטים המצויים בשלבי פיתוח שונים וכן פרויקטים עתידיים שאנרג'יקס עשויה לרכוש ולתמוך בהמשך צמיחת פעילות אנרג'יקס בשנים הבאות.

ישראל

פרויק ט א ר"ן להקמת חוות רוח בהספק של MW:104 לאחר סיום המלחמה בחזית הצפונית ולאור השינויים הגיאופוליטיים בסוריה, אנרג'יקס נערכה במהלך החודשים האחרונים לחידוש עבודות ההקמה של הפרויקט, אולם נתקלה בהתנגדות אלימה, תוך הפרת החוק, מצד מספר תושבים דרוזים המתנגדים לפרויקט. לאור האמור, נערכת אנרג'יקס מחדש לתחילת עבודות ההקמה, תוך האבטחה הנדרשת, וזאת ביחס ל- 10 טורבינות המרוחקות מאזורי המגורים וצמודות ל˕בול כשלב א'. בהמשך תפעל אנרג'יקס להקים את שלב ב'.

למרות שבכוונת אנרג'יקס להקים את הפרויקט במלואו בהתאם לזכויותיה על פי דין, בהעדר מעורבות אינטנסיבית של ממשלת ישראל להגעה להסדר והנחיית משטרת ישראל לאבטחת הקמת הטורבינות, אנרג'יקס רואה סיכון ˕בוה יותר בהקמתן של 11 הטורבינות הנותרות (מתוך 21 טורבינות) היות ואלה קרובות יותר ליישובים הדרוזים ובעלות פוטנציאל התנגדות ˕בוה יותר. לפיכך, החליט דירקטוריון אנרג'יקס כי נכון למועד הדוח, ההס˗ברות להקמת 11 הטורבינות הנותרות המהוות את שלב ב' הינה נמוכה מ- .50% לאור זאת, אנרג'יקס רשמה הפסד מירידת ערך של הפרויקט בתקופת הדוח, בסכום של כ36- מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראה ביאור 5ב' לדוחות הכספיים.

ארה"ב

למידע אודות שינויי רגולציה בארה"ב, ראה סעיף 2.1 (3) לעיל.
השלמ ת הקמה 4 פרויקטים מתוך צבר 4E- בתקופת הדוח השלימה אנרג'יקס את הקמתו של פרויקט פוטו-וולטאי נוסף בהספק של כ-MWp78 מתוך צבר 4E, ובסך הכל השלימה את הקמתם של 4 פרויקטים בהספק כולל של כ- MWp148 מתוך צבר זה.

פולין

במהלך הרבעון, השלימה אנרג'יקס את החיבור לרשת ואת הפעלתו המסחרית של פרויקט הפוטו-וולטאי שלה בפולין בהספק של כ- MWp.30 בנוסף, הושלמה הקמתו של פרויקט אגירה Alone Stand בהספק של כ- MWh48 והפעלתו המסחרית צפויה בשבועות הקרובים.

כמו כן, החלה אנרג'יקס בהקמת פרויקט האגירה Alone Stand נוסף בהספק כולל של כ-MWh,52 אשר צפוי להגיע לכדי הפעלה מסחרית לקראת סוף שנת .2025

מימון הקמת פרויקטי האגירה ייעשה באמצעות מסגרת אשראי ייעודית שניתנה לאנרג'יקס בתקופת הדוח בסך של 100 מיליון זלוטי. לפרטים ראה ביאור 8ג'(4) לדוחות הכספיים.

לפרטים נוספים על התפתחויות עסקיה של אנרג'יקס בתקופה המדווחת ולאחר תאריך המאזן, ראה ביאור 5 לדוחות הכספיים.

האמור בסעיף 2.3 לעיל בדבר פרוייקטים בייזום, בפיתוח ובהקמה כוללים תחזיות, הערכות, אומדנים או מידע אחר המתייחסים לאירוע או לעניין עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה וΓאו הקבוצה ועל כן הינם בגדר מידע צופה פני עתיד כהגדרת מונח זה בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 ("מידע צופה פני עתי ד").

להלן ניתוח EBITDA פרויקטאלי המשמש את אנרג'יקס לחישוב תוצאות פעולותיה:

	חציון 1 2025	2024 ר חציון 1	בעו ן 2 2025	2024 רבעו ן 2	2024
אנרג'יקס שבונאי של EBITDA ח	123,759	156,397	221,705	322,913	625,934
( IFRS ירה (16 הוצאות חכ	( 8,936 )	( 8,006 )	( 16,410 )	( 14,037 )	30,396 ( )
אות ייזום ת כולל הוצ צאות אחרו הכנסותΓהו	6,113	2,679	13,585	8,652	10,046
ליות הנהלה וכל	35,045	28,661	65,771	55,645	135,090
רוייקטאלי EBITDA פ סה״כ	155,981	179,731	284,651	373,173	740,674

2.3.9 תקבולי דיבידנד

____

להלן תקבולי הדיבידנד מההשקעות העיקריות של החברה (סולו מורחב) בשנת 2025 עד למועד פרסום הדוחות הכספיים ותחזית תקבולי הדיבידנדים לשנת :2025

	ר 2025 מחודש ינוא פרסום ועד למועד	ת תחזי ת לשנ
	הדוחו ת	2025
	במיליוני ש"	ח
אמות	185	319
BE	-	47
אנרג'יקס	55	110
AH Boston	15	31
ם נד תזרימיי סה״כ דיביד	256	507
Carr – Dividend Reinvestment Plan 20	-	159
נד סה"כ דיביד	256	666

תחזית תקבולי הדיבידנד לשנת 2025 מחושבת בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנד המוצהרת של כל אחת מן החברות המוזכרות לעיל, ומ˗בססת על תיק ההשקעות הקיים של החברה למועד פרסום דוח זה.

הטבלה הנ"ל, אינה כוללת דיבידנד והחזרי השקעה מקרנות ברוקטון אשר התקבלו ואשר עשויים להתקבל עם מימוש נכסים על ידן.

במסגרת בחירת החברה להשתתף בתוכנית ה-DRIP של Carr, יישאר סכום הדיבידנד לו זכאית החברה ב-Carr חלף קבלתו והשקעתו מחדש. ²⁰

המידע בדבר תחזית תקבולי הדיבידנדים לשנת 2025 הינו מידע צופה פני עתיד על פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 וזאת לאור העובדה שאין כל ודאות שהאורגנים המוסמכים של החברות המוחזקות, יאשרו בפועל את חלוקת הדיבידנדים האמורים, והדבר נתון לשיקול דעתם הבלעדי.

2.4 נזילות ומקורות מימון

2.4.1 מזומנים ומסגרות אשראי

ליום 30 ביוני 2025 לקבוצה יתרות מזומנים בסך של 1.7 מיליארד ש"ח (מתוכם יתרת מזומנים של החברה סולו מורחב – 509 מיליון ש"ח) וקווי אשראי לא מנוצלים בסך של כ2.5- מיליארד ש"ח (מתוכם קווי אשראי לא מנוצלים של החברה סולו מורחב – 550 מיליון ש"ח).

2.4.2 נכסים לא משועבדים

ליום 30 ביוני 2025 ולמועד פרסום הדוח, כל נכסיה של החברה (סולו מורחב) אינם משועבדים. יתרתם (לא כולל מזומנים) ליום 30 ביוני 2025 הינה בסך של 10.7 מיליארד ש"ח (שווי שוק 13.9 מיליארד ש"ח). ליום 30 ביוני 2025 לאמות יתרת נכסים לא משועבדים (כ98%-) בסך של כ21- מיליארד ש"ח.

2.4.3 חוב פיננסי

ליום 30 ביוני 2025 הסתכם החוב הפיננסי, נטו של הקבוצה לסך של 22.6 מיליארד ש"ח המהווה 56.4% מסך כל נכסי הקבוצה, לעומת חוב פיננסי, נטו בסך של 20.9 מיליארד ש"ח, שהיווה 54.2% מנכסי הקבוצה, ליום 31 בדצמבר .2024 ליום 30 ביוני ,2025 הסתכם החוב הפיננסי, נטו של החברה (סולו מורחב) לסך של 5.3 מיליארד ש"ח המהווה 49.2% מסך כל נכסי החברה (סולו מורחב), לעומת חוב פיננסי, נטו בסך של 5.2 מיליארד ש"ח, שהיווה 48.5% מנכסי החברה (סולו מורחב), ליום 31 בדצמבר .2024

2.4.3.1 החברה (סולו מורחב):

בחודש יוני 2025 הנפיקה החברה 499 מיליון ש"ח ע.נ. אג"ח (סדרה יג') בדרך של הרחבת הסדרה הקיימת באמצעות דוח הצעת מדף, בתמורה כוללת נטו של 482 מיליון ש"ח.
נכון ליום 30 ביוני ,2025 לחברה מסגרות אשראי בסך כולל של 550 מיליון ש"ח, אשר אינן מנוצלות. למועד פרסום הדוח החברה ניצלה כ- 41 מיליון ש"ח.

לפרטים אודות מסגרות האשראי של החברה, ראה באור 12 ב לדוחות הכספיים השנתיים וכן באור 8 לדוחות הכספיים.

2.4.3.2 חברות מאוחדות:

במהלך התקופה המדווחת ולאחר תאריך המאזן ביצעו חברות מאוחדות פעולות כלהל ן :

אמות:

בחודש מאי 2025 הנפיקה אמות, באמצעות הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת, אגרות חוב (סדרה י') של אמות בהיקף של 636 מיליון ש"ח ע.נ. בתמורה לסך נטו של 665 מיליון ש"ח (כולל ריבית צבורה). לפרטים נוספים ראה באור 9ב' לדוחות הכספיים.
בחודש יולי ,2025 הנפיקה אמות, באמצעות דוח הצעת מדף, 20,691,400 מניות רגילות של אמות בנות 1 ש"ח ע.נ. כל אחת ו- 10,345,700 כ˗בי אופציה (סדרה 12) הניתנים למימוש למניות רגילות של אמות. התמורה המיידית (נטו) הכוללת שהתקבלה בידי אמות הסתכמה לסך של כ- 505 מיליון ש"ח. התמורה העתידית (ברוטו) שתתקבל על ידי אמות, בהנחת מימוש מלוא כ˗בי האופציה (סדרה 12) שהונפקו כאמור למניות, בכפוף להתאמות, תסתכם לסך של כ- 290 מיליון ש"ח.

אנרג'יקס:

בחודש מרץ 2025 הנפיקה אנרג'יקס 549 מיליון ש"ח ע.נ. אג"ח (סדרה א') של אנרג'יקס בדרך של הרחבת הסדרה הקיימת באמצעות דוח הצעת מדף, בתמורה כוללת נטו של 504 מיליון ש"ח. בנוסף, בתקופת הדוח הנפיקה אנרג'יקס ניירות ערך לא סחירים בהיקף של 100 מיליון ש"ח ע.נ, בריבית בטווח 5%-4.5% לתקופה של שנה עם אפשרות לחידוש לתקופות נוספות בנות שנה אחת ועד לתקופה מרבית של חמש שנים.
הסכ ם למימון פרויקטאלי בסך של עד 491 מיליון דולר במהלך חודש יולי ,2025 התקשרה אנרג'יקס עם MUFG Bank, בעסקה לקבלת מימון פרויקטאלי בסך של עד 491 מיליון דולר למימון הקמת צבר הפרויקטים 5E בהספק כולל של כ-MWp.270 המימון שיינתן על ידי בנק MUFG יכלול מימון קצר טווח לתקופת ההקמה, אשר יוחלף במימון Leverage Back ארוך טווח, והלוואת גישור עד להשקעת שותף המס של הפרויקטים לפרטים נוספים ראה באור 8ג'3 לדוחות הכספיים.
מסגרו ת אשרא י למועד הדוח לאנרג'יקס מסגרות אשראי המשמשות להעמדת ערבויות והלוואות לזמן קצר על סך של כ1.6- מיליארד ש"ח, מתוכן סך של 1 מיליארד ש"ח מנוצלות.

בנוסף, חתמה אנרג'יקס על מסגרות אשראי לזמן ארוך עם תאגידים בנקאיים בישראל בסך של עד 175 מיליון דולר, מתוכם נוצלו כ- 128 מיליון דולר למועד הדוח. מסגרות האשראי הינן לתקופות של שנה עד 3 שנים. כנגד מסגרות אלו שעבדה אנרג'יקס ציוד שבבעלותה שטרם מומן במימון פרויקטאלי.

חתימה על הסכם השקעה (שותף מס) והשלמה לראשונה של מערך ההסכמים לצורך מימוש הסכם שיתוף הפעולה של אנרג'יקס ע ם Google לפרויקטי ם ש ל אנר ג 'יק ס באר ה"ב - בתקופת הדוח חתמה אנרג'יקס עם Google על הסכם השקעת שותף מס בסך של עד 100 מיליון דולר, אשר משלים לראשונה את מערך ההסכמים המחייבים (מכירת חשמל ותעודות ירוקות והשקעת שותף מס) לצורך מימוש שיתוף הפעולה עם Google, וזה צפוי לשמש את הצדדים לפרויקטים נוספים אשר יוקמו על ידי אנרג'יקס בארה"ב ויהיו חלק משיתוף הפעולה הנ"ל (בכפוף להתאמות נדרשות בהתאם לתנאי פרויקט ספציפי).
חתימ ה על עסקה למימון פרויקט בישרא ל בהספק של כ -MWh+48MWp30 לאחר תאריך המאזן, חתמה אנרג'יקס על הסכם לקבלת מימון לפרויקט בסך של עד 94 מיליון ש"ח ונערכת לביצוע משיכות מכוחו. עסקת המימון הנה על בסיס Recourse-Non בתנאים המקובלים לעסקאות Finance Project.

צב ר 4E – השקעת שותף מ ס - במהלך תקופת הדוח, קיבלה אנרג'יקס סך של כ13- מיליון דולר המהווים כ20%- מסך השקעת שותף המס ביחס ל3- פרויקטים בהספק כולל של כ-MWp70 הכלולים בצבר 4E. יתרת השקעת שותף המס בסך המוערך בכ63- מיליון דולר צפויה להתקבל בשבועות הקרובים.

למועד הדוח עומדות חברות הקבוצה בכל אמות המידה הפיננסיות של ההלוואות ושל אגרות החוב.

2.4.4 גרעון בהון החוזר

הגרעון בהון החוזר ליום 30 ביוני ,2025 הסתכם לסך של כ1.6- מיליארד ש"ח בדוחות הכספיים המאוחדים (ללא גרעון בהון החוזר בדוחות הסולו מורחב של החברה). ליום 30 ביוני ,2025 לקבוצה יתרה ˕בוהה של מסגרות אשראי לזמן ארוך לא מנוצלות ויתרה ˕בוהה של נכסים לא משועבדים. לאור זאת, לדעת דירקטוריון החברה, קיום גירעון בהון החוזר אינו מצביע על בעיית נזילות.

2.5 תוצאות הפעילות

בתקופה המדווחת רשמה הקבוצה רווח בסך של 457 מיליון ש"ח לעומת הפסד בסך של 273 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. החלק המיוחס לבעלי מניות החברה בתקופה המדווחת הסתכם לרווח של כ201- מיליון ש"ח, לעומת הפסד המיוחס לבעלי מניות החברה בסך של 480 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

בתקופה המדווחת רשמה הקבוצה רווח כולל בסך של 270 מיליון ש"ח, לעומת הפסד כולל של 182 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. החלק המיוחס לבעלי מניות החברה בתקופה המדווחת הסתכם לרווח של 61 מיליון ש"ח, לעומת הפסד כולל המיוחס לבעלי מניות החברה בסך של 410 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

להסבר על תוצאות הפעילות בתקופה המדווחת ראה סעיפים 2.5.1 ו2.5.2- להלן.

2.5.1 להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות (באלפי ש"ח):

	חציון 1	חציון 1	רבעון 2	רבעון 2	לשנ ה
	2025	2024	2025	2024	2024
וחי ם הכנסות ורו	באלפי ש" ח	באלפי ש" ח	באלפי ש" ח	באלפי ש" ח	באלפי ש" ח
להשקעה ניהול נדל"ן מי שכירות ו הכנסות מד	702,295	675,682	353,161	344,204	1,389,184
עה דל"ן להשק וי הוגן של נ התאמת שו	295,090	11,627	287,865	84,999	607,208
ולות, נטו י חברות כל צה בהפסד חלק הקבו	52,576	(417,079)	(550)	(97,905)	(540,178)
ת ערך קעות בניירו בקשר להש סדים), נטו רווחים (הפ
סד ך רווח והפ שווי הוגן דר הנמדדים ב	(7,583)	(69,056)	2,591	(51,677)	(227,508)
מוש של כישה וממי החזקה, מר ה בשיעור רווח מיריד
לות חברות כלו	(78)	12	(6)	2	23
רוקות ל ותעודות י כירת חשמ הכנסות ממ	365,152	436,066	195,859	213,518	856,210
רות, נטו הכנסות אח	402	3,656	(176)	991	26,010
	1,407,854	640,908	838,744	494,132	2,110,949

או ת עלויות והוצ
עלתו שקעה והפ ת נדל"ן לה עלות השכר	97,960	86,033	49,171	48,899	180,460
ר חשמל תקנים לייצו פעול של מ אחזקה ות עלות ייזום	78,310	61,132	37,111	29,450	121,400
תות פחת והפח	169,075	98,680	108,768	55,394	228,141
ליות הנהלה וכל	130,424	117,011	69,407	58,960	266,809
מון, נטו הוצאות מי	478,706	557,567	283,300	383,051	987,298
	954,475	920,423	547,757	575,754	1,784,108

סה ם על ההכנ ד) לפני מסי רווח (הפס	453,379	(279,515)	290,987	(81,622)	326,841
סה ים על ההכנ הוצאות מס	(3,207)	(6,635)	(643)	(47,595)	77,635
ופ ה ד) נקי לתק רווח (הפס	456,586	(272,880 )	291,630	(34,027 )	249,206

פה : הנקי לתקו וח (הפסד) חלוקת הרו
ר ה מניות החב חלק בעלי	201,306	(479,611 )	134,332	(139,790 )	(346,199 )
וט מניות המיע חלק בעלי	255,280	206,731	157,298	105,763	595,405
	456,586	( 272,880)	291,630	( 34,027)	249,206

השוואה בין תוצאות הפעילות בתקופה המדווחת לבין תוצאות הפעילות בתקופה המקבילה אשתקד:

הכנסות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקע ה – הסתכמו בתקופה המדווחת לסך של 702 מיליון ש"ח לעומת סך של 676 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של 26 מיליון ש"ח (כ4%-).

עיקר העליה נובעת מהכנסות מנכסי אמות (כ17- מיליון ש"ח) בעקבות תוספת הכנסות בנכסים זהים (בין היתר כתוצאה מאיכלוסים, עליית מחירים ועליית מדד המחירים לצרכן).

התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקע ה – בתקופה המדווחת נרשמו שערוכי נדל"ן חיוביים בסך של 295 מיליון ש"ח אשר נובעים מהתאמת שווי נכס אמות בסך של 259 מיליון ש"ח (הגידול נובע משערוך עקב השפעת המדד בתקופה על שווי הנכסים ושערוך נכס בהקמה) וב- BE בסך של כ- 37 מיליון ש"ח הנובע בעיקרו מעליית שווי של נכס בהקמה בסיטי של לונדון עקב עלייה בשכ"ד החזוי.

בתקופה המקבילה אשתקד נרשמו שערוכי נדל"ן חיוביים בסך של 12 מיליון ש"ח אשר נובעים משערוך חיובי באמות בסך של 103 מליון ש"ח אשר קוזזו בהפסדי שווי נכסי ב- BE בסך של 91 מליון ש"ח כתוצאה מעליית שיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי של חלק מהנכסים בשיעור של .0.25%

חלק הקבוצה ברווח י חברות כלולות, נטו – השינויים בין הרווח בתקופה המדווחת לתקופה המקבילה אשתקד נובעים בעיקר מהגורמים הבאים:

חלקה של הקבוצה ברווח י Carr בתקופה המדווחת נרשם רווח בסך של 79 מיליון ש"ח לעומת הפסד בסך של 278 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח בתקופה המדווחת נובע בחלקו מהתאמת שווי חיובית של נכסי Carr בסך של 19 מיליון דולר (חלק החברה ברווח לפני מס – 9 מיליון דולר, כ32- מיליון ש"ח).
חלקה של הקבוצה ברווח י BOSTON AH בתקופה המדווחת נרשם הפסד בסך של 38 מיליון ש"ח לעומת הפסד בסך של 145 מיליון ש"ח שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד.

שערוכים שליליים בסך של 76 מיליון דולר בגין נכסי בוסטון (חלקה של הקבוצה בשערוך השלילי כאמור לפני מס הינו כ- 41.7 מיליון דולר (155 מיליון ש"ח)).

השערוכים השליליים של הנכסים בתקופה המקבילה ˖בעו בעיקר כתוצאה מהעלאת שיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי של הנכסים בטווח של .0.25%-0.50%

רווחי ם (הפסדים ), נטו בקשר להשקעות בניירות הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפס ד – הרווח (הפסד) בתקופה המדווחת ובתקופה המקבילה אשתקד נובע מהתאמת שווי הוגן של השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד (בעיקר קרנות ברוקטון).

הכנסות ממכירת חשמל ותעודות ירוקות – הכנסות ממכירת חשמל ותעודות ירוקות הסתכמו בתקופה המדווחת ל- 365 מיליון ש"ח לעומת 436 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, קיטון של 71 מיליון ש"ח.

הקיטון נובע בעיקר בירידה בהכנסות חשמל מפולין (כ43- מיליון ש"ח) בגין תפוקות נמוכות בפולין עקב תנאי רוח חלשים וממחירי חשמל נמוכים יותר בפולין (כ55- מליון ש"ח) (בהתחשב בגידורי חשמל) אשר קוזזו עם עלייה בהכנסות בגין חיבורי מתקנים בארה"ב ובישראל.

הוצאות מימו ן, נט ו – הוצאות המימון בתקופה המדווחת הסתכמו ל479- מיליון ש"ח לעומת 558 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, ירידה של 79 מיליון ש"ח. עיקר הקיטון נובע מקיטון ביתרת החוב הפיננסי של הקבוצה.

הוצאות (הכנסות) מסים על ההכנסה – בתקופה המדווחת החברה לא יצרה נכסי מיסים נדחים בשל אי צפי לניצולם בעתיד הקרוב.

2.5.2 להלן מידע בדבר הרווח (ההפסד) הכולל של הקבוצה (באלפי ש"ח):

	חציון 1	חציון 1	רבעון 2	רבעון 2	שנת י
	2025	2024	2025	2024	2024
	באלפי ש" ח	באלפי ש" ח	באלפי ש" ח	באלפי ש" ח	באלפי ש" ח
לתקופ ה הפסד נקי	456,586	(272,880 )	291,630	(34,027 )	249,206
( - ) 1) (2 עה בCARR ד) מההשק רווח (הפס	77,368 ( )	16,701	88,883 ( )	8,827	21,344 ( )
( AH-) 1 ב- Boston עה בנכסים ד) מההשק רווח (הפס	19,094 ( )	3,829	21,873 ( )	1,844	2,443 ( )
) 1) (3 ( קעה ב - BE רווח מההש	3,822	57,763	121,426 ( )	38,581	52,143 ( )
(4) קס ואחרות עה באנרג'י ד) מההשק רווח (הפס	(97,192)	13,673	(156,570)	8,625	(57,840)
ס השפעות מ	3,572	(1,209)	3,372	(801)	2,582
ה חר לתקופ רווח כולל א	(186,260)	90,757	(385,380)	( 57,076	131,188)
ל לתקופה (הפסד) כול סה"כ רווח	270,326	(182,123 )	(93,750 )	23,049	118,018

קופה : ) הכולל לת וח (ההפסד חלוקת הרו

(443,351 )	(97,781 )	(148,834 )	(410,986 )	60,641
561,369	120,830	55,084	228,863	209,685
118,018	23,049	(93,750)	(182,123)	270,326

(1) רווח (הפסד) מההשקעה בגין מט"ח– הרווח (ההפסד) מייצג את הגידול (הקיטון) בהשקעות החברה עקב השינויים בש"ח מול מטבעות ההשקעה בתקופות המדווחות המוצגות לעיל. רווח (הפסד) זה מוצג בניכוי השפעת עסקאות אקדמה (Forward( ועסקאות Swap Currency Cross אשר יועדו לגידור ההשקעות. בחציון הראשון של שנת 2025 חל תיסוף של השקל בשיעור של 7.7% אל מול הדולר ופיחות של השקל בשיעור של 1.09% אל מול הליש"ט. בחציון המקביל אשתקד חל פיחות של השקל בשיעור של 3.6% ו- 2.81% אל מול הדולר והליש"ט, בהתאמה.

(2) בנוסף למתואר בסעיף 1 לעיל, הרווח הכולל מההשקעה ב-Carr בחציון הראשון של שנת 2025 כולל גם הפסד כולל אחר בסך של 4.5 מיליון ש"ח הנובע מחלקה של החברה בשינויים בשווי ההוגן של עסקאות לקיבוע הריבית שביצעה Carr) בתקופה המקבילה אשתקד - קיטון ברווח כולל אחר בסך של 3 מיליון ש"ח בגין שינויים בשווי ההוגן של עסקאות לקיבוע ריבית שביצעה .(Carr

(3) בנוסף למתואר בסעיף 1 לעיל, הרווח הכולל האחר מההשקעה ב-BE כולל גם הפסד כולל אחר בסך של כ15.3- מיליון ש"ח הנובע מהשינויים בשווי ההוגן של עסקאות לקיבוע הריבית שביצעה BE) בתקופה המקבילה – רווח שאינו מהותי).

(4) ההפסד בתקופה המדווחת נובע בעיקר מהשפעת שערי חליפין (נטו לאחר גידור) באנרג'יקס בשל תיסוף של השקל אל מול דולר ארה"ב, אשר קוזז מהפסד מעסקאות לקיבוע מחירי החשמל בארה"ב. הרווח בתקופה המקבילה אשתקד נובע בעיקר מהשפעת שערי חליפין (נטו לאחר גידור) באנרג'יקס בשל פיחות של השקל אל מול דולר ארה"ב וזלוטי פולני.

2.6 תזרימי המזומנים

	חציון 1 2025	חציון 1 2024	שנת 2024
		מיליו ני ש" ח
ת ילות שוטפ ש˖בעו מפע מי מזומנים סה"כ תזרי	375	427	1,064

השקע ה שו לפעילות מנים ששימ תזרימי מזו
מה) נדל"ן בהק קבוע (כולל עה ורכוש דל"ן להשק השקעה בנ	(544)	(504)	(864)
השקעה מוש נדל"ן ל תמורה ממי	25	243	334
ר חשמל ערכות לייצו השקעה במ	(1,071)	(612)	(1,429)
AH Boston השקעה ב-	( 15 )	( 15 )	124 ( )
עו דרות שנפר עסקאות מג	(74)	(124)	(388)
קטון, נטו קרנות ברו השקעה ב	-	(56)	(69)
טו הלוואות, נ החזר (מתן)	(3.0)	(17)	(24)
סחירים יירות ערך ם) ומימוש נ ת משועבדי ולל פקדונו פקדונות (כ גידול נטו, ב	(152)	636	636
שקע ה לפעילות ה ים ששימשו סה"כ מזומנ	(1,834 )	(449 )	(1,929 )

ימו ן מפעילות מ מנים ש˖בעו תזרימי מזו
) צר מבנקים ראי לזמן ק ך וניצול אש ות לזמן ארו אות (הלווא קבלת הלוו	1,314	538	2,056
חוב פקת אגרות תמורה מהנ	1,629	555	555
מן קצר) ר אשראי לז ת חוב והחז ארוך, אגרו לוואות לזמן חייבויות (ה פירעון הת	(953)	(1,583)	(2,827)
ידי החברה גיוס הון על	-	12	1,004
בהנפקה) ת החברה טו מהשקע ידי אמות (נ גיוס הון על	-	16	-
קה) ברה בהנפ שקעת הח ס (נטו מה ידי אנרג'יק גיוס הון על	-	41	-
יטה ן מקנות של זכויות שאינ יה לבעלי ה וכ˗בי אופצ פקת מניות תמורה מהנ	39	-	92
ת מהמיעוט רכישת מניו	-	(19)	(59)
רות מאוחדו מיעוט בחב לי מניות ה חברה ולבע לי מניות ה ידנדים לבע תשלום דיב	) ( ת (336	349)	(611)
ו ן פעילות מימ ים ש˖בעו מ סה"כ מזומנ	1,693	(789 )	210

ם בתקופ ה רות מזומני (קיטון) בית סה"כ גידול	234	(811 )	(655 )

חרו ת השפעות א	(20 )	8	5

קופה עד לסוף ת ת פקדון מיו ומנים ויתר ים ושווה מז יתרת מזומנ	1,766	1,398	1,552
ן מיועד בניכוי פקדו	(26)	(28)	(28)

2.7 הון

2.7.1 הון למניה

	ליום 30 ביונ י	31 בדצמב ר ליום
	2025	2024
	מיליוני ש" ח	מיליוני ש" ח
הון עצמי	11,619	11,633
המיעוט בניכוי חלק	(6,231)	(6,219)
ת החבר ה בעלי המניו הון מיוחס ל	5,388	5,414

( per share מניה (NAV הון עצמי ל	25.06	25.18
( per share (NNAV תודות למס מניה ללא ע הון עצמי ל	29.64	29.65

2.7.2 הסבר לשינויים בהון

בתקופה המדווחת קטן ההון המיוחס לבעלי מניות החברה בסך של 26 מיליון ש"ח. להלן עיקרי השינויים:

רווח המיוחס לבעלי המניות של החברה בסך של 201 מיליון ש"ח ראה פרטים נוספים בסעיף 2.5.2 לעיל.
הפסד כולל אחר המיוחס לבעלי המניות של החברה בסך של 140 מיליון ש"ח ראה פרטים נוספים בסעיף 2.5.3 לעיל.
- גריעה מההון בעקבות דיבידנד שהוכרז בסך של 103.2 מיליון ש"ח.

2.7.3 השפעות השינויים של שערי חליפין על הון החברה

להלן הרכב עודף הנכסים על התחייבויות על בסיס דוחות החברה (סולו מורחב) בחלוקה למטבעות נכון ליום 30 ביוני 21 2025 (במיליוני ש"ח) :

ני 2025 ליום 30 ביו	נכסי ם	התחייבויו ת	נכסים , נט ו	%
ב דולר ארה"	1,626	(732)	894	17%
ליש"ט	3,376	(1,463)	1,913	36%
אחר	-	(1)	(1)	0%
ויות במט"ח על התחייב עודף נכסים	5,002	(2,196)	2,806	52%
ויות בש"ח על התחייב עודף נכסים	6,267	(3,685)	2,582	48%
2025 ום 31 במרץ הון עצמי לי	11,269	(5,881)	5,388	100%

2.7.4 דיבידנדים שחילקה החברה בשנת 2025

לפרטים בדבר דיבידנדים שחילקה החברה בשנת 2025 ראה באור 10(א) לדוחות הכספיים.

2.8 תגמול נושאי משרה בכירה ודירקטורים

לפרטים אודות כ˗בי אופציה אשר הוענקו לנושאי משרה בכירה בחברה ולדירקטורים בחברה, ראה ביאור 17 ה לדוחות הכספיים השנתיים ובאור 10 ב לדוחות הכספיים.

לפרטים אודות תנאי הכהונה של מנכ"ל החברה ויו"ר דירקטוריון החברה לשנים ,2025-2027 ראה ביאורים 19 א ו19- ב לדוחות הכספיים השנתיים, בהתאמה.

.3 חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

3.1 במהלך התקופה המדווחת לא חל שינוי מהותי בסוג סיכוני השוק כפי שדווחו במסגרת דוח הדירקטוריון לשנת 2024 ובמדיניות החברה בניהול הסיכונים הנ"ל.

3.2 לעניין דוח בסיסי הצמדה ליתרות כספיות (סולו מורחב) ליום 30 ביוני 2025 ראה סעיף 2.7.3 לעיל וכן נספח ב.

____

.4 היבטי ממשל תאגידי

4.1 דירקטוריון החברה

נכון ליום פרסום דוח זה מונה דירקטוריון החברה 9 דירקטורים, מתוכם:

5 דירקטורים עונים להגדרת דירקטור בלתי תלוי (פרופ' צבי אקשטיין – דח"צ, רו"ח שלומי שוב – דח"צ, ד"ר סאמר חאג' יחיא – דח"צ, ה˕ב' רוני פטישי חילים וה˕ב' בת שבע משה) ו8- דירקטורים הינם בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית (מר נתן חץ, מר אבירם ורטהים, פרופ' צבי אקשטיין, רו"ח שלומי שוב, ה˕ב' רוני פטישי חילים, ד"ר סאמר חאג' יחיא, מר אילן גיפמן וה˕ב' בת שבע משה).

הרכב דירקטוריון החברה, מזה שנים, כולל רוב חברי דירקטוריון שהינם דירקטורים בלתי תלויים, על אף שהחברה לא כללה הוראה בענין זה בתקנונה.

לעניין זה "דירקטור בלתי תלוי" משמעו - דירקטור שמתקיימים ל˕ביו תנאי הכשירות למינוי דירקטור חיצוני הקבועים בסעיף 240 (ב) עד (ו') לחוק החברות וועדת הביקורת אישרה זאת, ושאינו מכהן כדירקטור בחברה מעל תשע שנים רצופות, ולעניין זה לא יראו בהפסקת כהונה שאינה עולה על שנתיים כמפסיקה את רצף הכהונה.

4.2 מבקר הפנים של החברה

ביום 16 בנובמבר 2022 אישרה ועדת הביקורת תכנית עבודה רב שנתית לשנים ,2023-2026 המבוססת על סקר סיכונים חדש (אשר אכן בוצע). בישיבתה מיום 12 בנובמבר ,2024 אישרה ועדת הביקורת את תוכנית העבודה לשנת 2025 (במסגרת תוכנית העבודה התלת שנתית), הכוללת את הנושאים הבאים: (א) הבקרה על חברות מוחזקות ציבוריות – אמות; (ב) רכש כללי (לרבות נסיעות לחו"ל); (ג) אופציות לעובדים; (ד) מערכות מידע – אבטחת מידע.

בישיבתה מיום 14 במאי ,2025 דנה ועדת הביקורת בדוח מבקר הפנים בנושא אופציות לעובדים.

בישיבתה מיום 29 ביולי ,2025 דנה ועדת הביקורת בדוח מבקר הפנים בנושא רכש כללי (לרבות נסיעות לחו"ל).

דירקטוריון החברה מודה למחזיקים בניירות ערך של החברה על האמון שנתנו בחברה.

נתן חץ אבירם ורטהים

דירקטור ומנהל כללי יו"ר הדירקטוריון

נספחים לדוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נספח א – נתונים כספיים בדבר סולו מורחב

נספח ב - מאזן בסיסי הצמדה ליתרות כספיות – סולו מורחב

נספח ג – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

נספח ד – דוחות דירוג

נספח ה –דוח כספי נפרד של התאגיד בהתאם לתקנה 9ג ולתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים), תש"ל – 1970

נספח א - נתונים כספיים בדבר סולו מורחב

.1 דוחות כספיים סולו מורחב

דוחות סולו מורחב של החברה הינם תמצית דוחות החברה המוצגים על פי כללי ה- IFRS למעט ההשקעות באמות, באנרג'יקס וב-Everlast Brockton אשר מוצגות על בסיס אקוויטי חלף איחוד דוחותיהן לדוחות החברה (שאר ההשקעות מוצגות ללא שינוי לדוח המוצג על פי כללי ה –IFRS(. דוחות אלה אינם מהווים דוחות נפרדים כמשמעותם בתקן חשבונאות בינלאומי 27 ואינם חלק מהמידע שנדרש לפרסמו על פי דיני ניירות ערך. יחד עם זאת, הנהלת החברה מאמינה כי אנליסטים, משקיעים, בעלי מניות ובעלי אגרות החוב עשויים לקבל מידע בעל ערך מהצגת נתונים אלה.

1.1 תמצית מאזן סולו מורחב (אלפי ש"ח):

ליום 30 ביו	מב ר ני לי ום 31 בדצ
2025	2024
באלפי ש"ח	באלפי ש" ח

509,086	641,761
50,245	38,533
559,331	680,294


211,074	218,459
10,478,266	10,415,263
20,258	15,534
10,709,598	10,649,256
11,268,929	11,329,550

363,689	378,454
116,889	295,661
480,578	674,115

5,337,466	5,180,764
10,190	11,541
52,441	49,554
5,400,097	5,241,859
5,388,254	5,413,576
11,268,929	11,329,550

נתונים כספיים בדבר סולו מורחב

1.2 תמצית דוחות רווח והפסד סולו מורחב (אלפי ש"ח):

	חציון 1	חציון 1	רבעון 2	רבעון 2	לשנ ה
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
הכנסות
ו ת כלולות, נט פסדי) חברו ה ברווחי (ה חלק הקבוצ	352,258	(330,661)	205,776	(63,756)	(13,211)
ל וממימוש ש קה, מרכישה בשיעור החז רווח מירידה
קות חברות מוחז	(78)	12	(6)	2	23
ניירות ערך להשקעות ב , נטו בקשר רווח (הפסד)
ש יועדים למימו לזמן ארוך ומ	(11,623)	(11,537)	(1,449)	(1,226)	(11,443)
ות, נטו הכנסות אחר	11,063	12,779	5,438	7,330	22,296
	351,621	(329,407)	209,760	(57,650)	(2,335)
הוצאות
ות הנהלה וכללי	18,756	18,431	10,358	9,034	39,136
ן, נטו הוצאות מימו	122,650	137,471	61,288	78,536	271,169
	141,406	155,902	71,646	87,570	310,305

ל ההכנס ה לפני מסים ע רווח (הפס ד )	210,215	(485,309)	138,114	(145,220)	(312,640)
ה ם על ההכנס הכנסות מסי	8,909	(5,698)	3,782	(5,430)	33,559
לתקופ ה רווח (הפס ד )	201,306	(479,611)	134,332	(139,790)	(346,199)

לשנ ה	רבעון 2	רבעון 2	חציון 1	חציון 1
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח

468,064	84,574	151,745	160,789	232,957
	169,761 43,385	859	83,369	21,954
263,716 (	) ( 29,191	) 33,167	( 278,160 )	79,440
277,752 (	) ( 71,308	) ( 40,849 )	( 145,121 )	( 38,576 )
104,164 (	) ( 91,106	) 60,830	( 151,251 )	56,454
	(5,404) (110)	25	(287)	29
	(13,211) (63,756)	205,777	(330,661)	352,258

1.3 תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של החברה – סולו מורחב (אלפי ש"ח):

החל מהדוחות הכספיים לתום שנת 2024 החלה החברה להציג דוח על תזרים מזומנים תפעולי מפעילות שוטפת (זאת למרות שהצגה שכזו אינה מחויבת לפי כללי חשבונאות מקובלים לרבות תקנות ניירות ערך בדבר פרסום דוחות כספיים שנתיים).

לאור השונות הקיימת בין הרבעונים בכל הקשור למועדי תשלומי ריביות כמו גם במועדי קבלת דיבידנדים מחברות מוחזקות (מועדים כשלעצמם משתנים בין שנה לשנה), תפרסם החברה את הדוח האמור במתכונת שנתית במסגרת דו״חות התקופתיים.

.2 התחייבויות החברה (סולו מורחב) העומדות לפירעון לאחר 30 ביוני :2025

		ן אשראי לזמ
	אגרות חוב	קצר	סך -הכל	%
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
פות חלויות שוט	355,919	7,770	363,689	6
שנה שנייה	355,919	-	355,919	6
ת שנה שלישי	993,187	-	993,187	17
ת שנה רביעי	993,187	-	993,187	17
ת שנה חמישי	716,226	-	716,226	12
ואילך שנה שישית	2,520,930	-	2,520,930	42
עונות סך -הכל פר	5,935,368	7,770	5,943,138	100
אחרות			(193,755)
פיננסיים ת בנגזרים עם עסקאו יבות בקשר יתרת התחי			53,110
עסקאות בות בשווי ולל התחש ב פיננסי (כ סך -הכל חו
נסיים) בנגזרים פינ			5,802,493

(*) לא כולל השפעת עסקאות החלפה ( SWAP (מול גופים פיננסיים בישראל כך שאגרות חוב שקליות "הומרו" להתחייבויות בדולר ארה"ב ובליש"ט וכן להתחייבויות צמודות למדד המחירים לצרכן.

נספח ב - מאזן בסיסי הצמדה ליתרות כספיות – סולו מורחב

	בש" ח						התאמות -
2025 ליום 30 ביונ י באלפי ש" ח	לל א הצמד ה	בש" ח בהצמד ה	בדול ר ארה" ב	בליש" ט	אח ר	סך הכ ל	פריטים לא כספיי ם	סך הכ ל

י ם נכסים שוטפ
י מזומנים מזומנים ושוו	447,585	-	60,905	465	131	509,086	-	509,086
רים ת חובה ואח חייבים, יתרו	31,183	-	67	-	-	31,250	18,995	50,245
ם שוטפים סך הכל נכסי	478,768	-	60,972	465	131	540,336	18,995	559,331
טפי ם נכסים לא שו
י נמדדים בשוו ניירות ערך ה
ח והפסד הוגן דרך רוו	7	-	-	211,067	-	211,074	-	211,074
- ברות כלולות השקעות בח		-	-	-	- -		10,478,266	10,478,266
אחרים	18,630	-	-	-	-	18,630	1,628	20,258
ם ם לא שוטפי סך הכל נכסי	18,637	-	-	211,067	-	229,704	10,479,894	10,709,598
סך נכסי ם	497,405	-	60,972	211,532	131	770,040	10,498,889	11,268,929
שוטפו ת התחייבויות
קצר וחלויות אשראי לזמן
התחייבויות שוטפות של
לזמן ארוך	363,689	-	-	-	-	363,689	-	363,689
ת זכות זכאים ויתרו	95,222	12,816	-	-	-	108,038	8,851	116,889
פות חייבויות שוט סך הכל הת	458,911	12,816	-	-	-	471,727	8,851	480,578
לא שוטפו ת התחייבויות
ן הלוואות לזמ אגרות חוב ו
ארוך	4,259,264	1,078,202	-	-	-	5,337,466	-	5,337,466
יסים נדחים התחיבויות מ	-	-	-	-	- -		10,190	10,190
אחרות	51,435	-	844	-	-	52,279	162	52,441
חיבויות לא סך הכל הת
שוטפות	4,310,699	1,078,202	844	-	-	5,389,745	10,352	5,400,097
ו ת סך התחייבוי	4,769,610	1,091,018	844	-	-	5,861,472	19,203	5,880,675
ת על התחייבויו עודף נכסים
על נכסים ) (התחיבויות	(4,272,205 )	(1,091,018 )	60,128	211,532	131 (	5,091,432 )	10,479,686	5,388,254
יים נגזרים פיננס	1,944,023	250,000	(730,635)	(1,463,388)	- -		-	-
כספיים על עודף נכסים
כספיות התחייבויות
כספיות על (התחיבויות
ם ) נכסים כספיי	(2,328,182 )	(841,018 )	(670,507 )	(1,251,856 )	131 (	5,091,432 )	10,479,686	5,388,254
ת) ם (התחייבויו חלוקת נכסי
סי טו - לפי בסי לא כספיים, נ הצמדה	1,040,975	4,711,292	1,564,106	3,164,809	(1,496)	10,479,686	(10,479,686)	-

ת על התחייבויו עודף נכסים על נכסים ) (התחייבויות	(1,287,207 )	3,870,274	893,599	1,912,953	(1,365 )	5,388,254	-	5,388,254

נספח ג – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החו ב

.1) FFO מותאם להתחייבויות החברה :

החברה התחייבה בשטרי הנאמנות של סדרות אגרות החוב שלה ובהסכמי אשראי עם גורמים מממנים בתניות פיננסיות המבוססות על חישוב FFO כפי שנקבע בשטרי הנאמנות ובהסכמי מסגרות אשראי כאמור. להלן חישוב FFO לצורך בחינת העמידה באמות המידה בהן התחייבה החברה, בהתאם לשטרי הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ט', י', יא', יב', יג' ו- טו') של החברה ולהסכמי מסגרת אשראי בהם התקשרה החברה (ראה סעיף 5.2.2 לדוח תיאור עסקי התאגיד שבדוח התקופתי לשנת 2024). יודגש כי ה- FFO המוצג להלן אינו לפי גישת רשות ניירות ערך לחישוב FFO, כפי שפרסמה הרשות ביום 16 בינואר .2025 להלן חישוב ה–FFO לפי גישת ההנהלה (באלפי ש"ח):

	חציון 1	חציון 1	שנתי
	2025	2024	2024
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
פ ה פסד לתקו החברה בה המניות של חלק בעלי	201,306	(479,611 )	(346,199 )
ד: רווח והפס התאמות ל
עה דל"ן להשק וי הוגן של נ התאמת שו	(295,090)	11,627) (	(607,208)
וחזקות בחברות מ שאינם FFO ים אחרים נדל"ן ופריט ה בשערוכי חלק החבר	22,517	514,928	702,641
ת רות מוחזקו מוש של חב כישה וממי החזקה, מר ה בשיעור רווח מיריד	78	(12)	(23)
ח והפסד הוגן דרך רוו דדים בשווי ת ערך הנמ קעות בניירו בקשר להש וחים), נטו הפסדים (רו	7,583	69,056	231,945
הפחתות) יקר פחת ו אחרות (בע	168,241	91,391	208,458
שי שער) צמדה והפר ר הפרשי ה FFO) בעיק מון שאינן הוצאות מי	132,885	260,277	354,889
ם FFO, נטו וטפים שאינ ם ומיסים ש מיסים נדחי	(34,508)	(44,169)	(15,835)
FFO ת הנ"ל ל - ט בהתאמו חלק המיעו	16,152	96,682 ( )	7,557
הנהל ה לפי גישת ה FFO ריאלי	219,164	303,551	536,225
FFO: מקורות ה - להלן פירוט


הכנסו ת
להשקעה NOI מנדל"ן	604,335	588,023	1,208,724
ת חשמל NOI ממכיר	276,333	361,500	693,658
י נדל"ן ללא שערוכ של CARR צה ב -FFO חלק הקבו	57,764	57,950	110,216
ערוכי נדל"ן AH ללא ש BOSTON של צה ב -FFO חלק הקבו	6,645	26,403	29,899
Brockton Everlast מות וב- כלולות בא של חברות צה ב -FFO חלק הקבו	10,683	13,497	22,348
רות הכנסות אח	402	928	30,498
נסות סך הכל הכ	956,162	1,048,301	2,095,343
הוצאו ת
נטו מימון ריאלי,	(345,820)	297,792) (	(632,409)
ליות הנהלה וכל	(120,749)	(106,012)	(245,391)
פים מיסים שוט	(31,301)	(37,533)	(93,470)
טפת לפעילות שו ט המיוחס חלק המיעו	(239,128)	(303,413)	(587,848)
צאות סך הכל הו	(736,998 )	(744,750 )	(1,559,118 )

.2) גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חו ב

____

להלן נתונים עדכניים ליום 30.6.2025 בקשר עם תעודות התחייבות שהונפקו על ידי החברה :

	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב	אגרות חוב
(באלפים)	(סדרה ט')	(סדרה י')	(סדרה יא')	(סדרה יב')	(סדרה יג')	(סדרה טו')	סה"כ
ם 30.6.2025 ערך נקוב ליו	311,729	400,109	160,746	2,054,943	1,861,029	1,050,480	5,839,036
30.6.2025 וד ליום ערך נקוב צמ	311,729	400,109	160,746	2,054,943	1,861,029	1,146,810	5,935,366
ם הכספיים ליו ערך בדוחות פחתת) לפי עלות מו 30.6.2025 (	315,187	401,714	159,392	1,951,875	1,778,171	1,078,202	5,684,541
30.6.2025 ליום שווי בורסאי	312,009	409,112	149,863	1,897,329	1,859,354	1,109,937	5,737,604
30.6.2025 רה ליום ריבית שנצב	4,044	2,290	1,441	16,553	22,959	9,786	57,073

להלן ההתניות הפיננסיות העיקריות של אגרות חוב (סדרה ט', י', יא, יב', יג' ו -טו') של החברה :

30.6.2025 ערך ליום	ה אמת המיד		יחס פיננסי
47.0%	80% נמוך מ-	%	22 החזקות נטו לשווי חוב פיננסי,
5.4	בוה מ 2.2 ח ˕	מיליארד ש"	23 ) יב', יג' ו -טו' רה ט', י', יא, ינימאלי (סד הון עצמי מ

למידע נוסף ראה סעיף 5.2.2 לפרק ו(5) לדוח תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי של שנת .2024

22 שווי החזקות כהגדרתו בשטר הנאמנות. כדי שתיווצר עילה לפרעון מוקדם ההפרה של היחס הפיננסי צריכה להתקיים במשך ארבעה רבעונים רצופים.

כדי שתיווצר עילה לפירעון מוקדם ההפרה של ההוראה הנ"ל צריכה להתקיים במשך ארבעה רבעונים רצופים. ל˕בי סדרות ט' ו-י' – ההון העצמי המינימאלי הינו 1.8 ²³ מיליארד ש"ח, ל˕בי סדרות יא' ו-יב' – ההון העצמי המינימאלי הינו 2.1 מיליארד ש"ח ול˕בי סדרות יג' וטו' ההון העצמי המינימלי הוא 2.2 מיליארד ש"ח. אמת המידה המוצגת בטבלה הינה המחמירה מבין הסדרות בשל תניית ההפרה הצו לבת הקיימת בסדרות.

24נספח ד – דוחות דירוג

נכון למועד פרסום דוח זה:

אגרות החוב של החברה (סדרות ט', י', יא', יב', יג' ו- טו') מדורגות על ידי מעלות בדירוג -ilAA עם אופק דירוג יציב. דירוג המנפיק הינו זהה. לדוח דירוג של מעלות, החברה הישראלית לדירוג ניירות -ערך בע"מ, בו אושרר דירוג החברה ועודכנה התחזית משלילית ליציבה, ראה דוח מיידי מיום 8 באפריל 2025 (מספר אסמכתא: 2025-026195).
אגרות החוב של החברה (סדרות ט', י', יב', יג' ו- טו') מדורגות על ידי מידרוג בדירוג 3Aa עם אופק דירוג יציב. דירוג המנפיק הינו זהה. לדוח דירוג של מידרוג בע"מ, בו אושרר דירוג החברה ועודכנה התחזית משלילית ליציבה , ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 6 במאי 2025 (מספר אסמכתא: 2025-01-031642).

____

²⁴ המידע המפורט בדוחות המיידיים הנ"ל נכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

נספח ה – דוח כספי נפרד של התאגיד בהתאם לתקנה 9ג ולתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים), תש"ל – 1970

החברה בחרה שלא לצרף דוח כספי נפרד בהתאם לתקנה 9ג ולתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) תש"ל1970- היות ובהתאם לשיקול דעתה, אין בדוח הכספי הנפרד תוספת מידע מהותית על המידע הכלול בדוחות הכספיים השנתיים וΓאו הדוחות הכספיים הרבעוניים של התאגיד שהובאו לפי תקנה 9 ולפי תקנה ,38 לפי העניין.

אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

דו"ח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ וחברות מאוחדות (להלן - "החברה"), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופ ות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופו ת ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ11%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ16%- וכ15%- מההכנסות המאוחדות, הכוללות הכנסות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה והכנסות ממכירת חשמל ותעודות ירוקות, לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך, בהתאמה. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני אשר ההשקעה בהן הינה כ1,274- מיליוני ש"ח ליום 30 ביוני 2025 וחלקה של הקבוצה בתוצאותיהן הינו רווח של כ79- מיליוני ש"ח וכ33- מליוני ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו, ומסקנתנו ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו ות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל-אביב, 18 באוגוסט, 2025

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע" מ | דוחו ת תמציתיי ם מאוחדי ם על המצ ב הכספ י

	ונ י ליום 30 בי		דצמב ר ליום 31 ב
	2025	2024	2024
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
	קר ) (בלתי מבו	קר ) (בלתי מבו	(מבוקר )
נכסי ם
טפי ם נכסים שו
ים שווי מזומנ מזומנים ו	1,740,729	1,370,098	1,524,326
עד פקדון מיו פקדונות ו	156,135	33,763	30,940
לקוחות	142,368	137,762	115,629
טו שוטפים, נ נכסי מס	33,589	21,345	29,777
רות חובה חייבים וית	417,784	385,145	302,817
וש עדים למימ נכסים מיו	212,860	-	-
י ם סים שוטפ סך הכל נכ	2,703,465	1,948,113	2,003,489

שוטפי ם נכסים לא
קעה נדל"ן להש	20,089,119	19,516,189	19,846,080
במקרקעין מה וזכויות קעה בהק נדל"ן להש	5,591,196	4,724,243	5,160,484
לזמן ארוך: השקעות
ח והפסד גן דרך רוו ם בשווי הו ך הנמדדי ניירות ער	211,074	216,850	218,459
אזני השווי המ לפי שיטת מטופלות בחברות ה השקעה	1,998,879	2,182,903	2,084,985
נדחים נכסי מסים	311,993	208,959	233,675
ל: יצור חשמ מתקנים לי
צור חשמל פעילים ליי מתקנים	5,794,654	5,754,659	5,674,033
ש כות שימו נכס בגין ז	667,525	655,627	617,966
ל בהקמה ייצור חשמ מתקנים ל	3,804,846	2,317,044	3,620,530
משועבדים פקדונות	24,097	29,648	30,005
ע, נטו רכוש קבו	119,190	120,491	120,407
רים נכסים אח	439,671	422,738	437,530
טפי ם סים לא שו סך הכל נכ	39,052,244	36,149,351	38,044,154
סי ם סך הכל נכ	41,755,709	38,097,464	40,047,643

הביאורי ם לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מה ם .

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספ י

	ונ י ליום 30 בי		צמבר ליום 31 בד
	2025	2024	2024
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	לפי ש" ח א
	קר ) (בלתי מבו	קר ) (בלתי מבו	(מבוקר )
ת והון התחייבויו
ת שוטפו ת התחייבויו
מן ארוך לוואות לז פות של ה לויות שוט מן קצר וח אשראי לז	1,567,647	1,106,325	850,251
אגרות חוב טפות של חלויות שו	1,157,586	1,303,862	1,048,061
ה בגין חכיר התחייבות טפות של חלויות שו	40,182	37,419	35,808
פות, נטו ת מס שוט התחייבויו	101,410	95,700	133,592
רות זכות זכאים וית	1,210,045	1,182,481	1,644,680
ס שותף המ הסכם עם ראש בגין הכנסות מ	190,533	251,485	228,112
המס עם שותף גין הסכם פיננסית ב התחייבות	42,442	44,875	47,095
שוטפו ת תחייבויות סך הכל ה	4,309,845	4,022,147	3,987,599
פו ת ת לא שוט התחייבויו
אגרות חוב	15,359,807	14,223,482	14,192,726
סיים סדות פיננ נקאיים ומו תאגידים ב הלוואות מ	6,153,872	5,079,566	5,991,375
ה בגין חכיר התחייבות	729,341	705,881	676,820
דחים ת מסים נ התחייבויו	2,166,231	1,897,575	2,038,435
הפרשות	16,483	16,483	16,483
ת אחרות התחייבויו	800,324	767,430	865,665
ס שותף המ הסכם עם ראש בגין הכנסות מ	509,348	663,143	549,025
המס עם שותף גין הסכם פיננסית ב התחייבות	91,553	143,279	96,989
ת לא שוטפו תחייבויות סך הכל ה	25,826,959	23,496,839	24,427,518
הון
החברה מניות של ס לבעלי ה הון המיוח	5,388,254	4,513,665	5,413,576
שליטה נן מקנות זכויות שאי	6,230,651	6,064,813	6,218,950
ו ן סך הכל ה	11,618,905	10,578,478	11,632,526
והון תחייבויות סך הכל ה	41,755,709	38,097,464	40,047,643

קטוריון: בשם הדיר
הים אבירם ורט	טוריון יו"ר הדירק
נתן חץ	ל כללי טוריון ומנה חבר הדירק
אורן פרנקל	פים סמנכ"ל כס
2025 18 באוגוסט

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח והפס ד

לשנה שהסתיימה ביום 31	לתקופה של שים שלושה חוד ביום שהסתיימה	לתקופה של שים שלושה חוד שהסתיימה	לתקופה של ים שישה חודש שהסתיימה	לתקופה של ים שישה חודש שהסתיימה
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
(מבוקר )	תי מבוקר )	(בלתי מבוק	י מבוקר )	(בלתי מבוק
1,389,184	344,204	353,161	675,682	702,295	להשקעה וניהול נדל"ן מי שכירות הכנסות מד
607,208	84,999	287,865	11,627	295,090	עה דל"ן להשק וי הוגן של נ התאמת שו
(540,178)	(97,905)	(550)	(417,079)	52,576	נטו רות כלולות, הפסדי ) חב צה ברווחי ( חלק הקבו
					ת ערך קעות בניירו בקשר להש סדים), נטו רווחים (הפ
(227,508)	(51,677)	2,591	(69,056)	(7,583)	פסד רך רווח וה שווי הוגן ד הנמדדים ב
856,210	213,518	195,859	436,066	365,152	רוקות ל ותעודות י כירת חשמ הכנסות ממ
					ש שה וממימו זקה, מרכי בשיעור הח ד) מירידה רווח (הפס
23	2	(6)	12	(78)	כלולות של חברות
26,010	991	(176)	3,656	402	ות, נטו צאות) אחר הכנסות (הו
2,110,949	494,132	838,744	640,908	1,407,854
					או ת עלויות והוצ
180,460	48,899	49,171	86,033	97,960	עלתו שקעה והפ ת נדל"ן לה עלות השכר
121,400	29,450	37,111	61,132	78,310	ר חשמל תקנים לייצו פעול של מ אחזקה ות עלות ייזום
228,141	55,394	108,768	98,680	169,075	)) ביאור 5ב'( 2 תות (ראה פחת והפח
266,809	58,960	69,407	117,011	130,424	ליות הנהלה וכל
(92,140)	(22,669)	(10,937)	(44,416)	(24,725)	מון הכנסות מי
1,079,438	405,720	294,237	601,983	503,431	מון הוצאות מי
1,784,108	575,754	547,757	920,423	954,475
326,841	(81,622)	290,987	(279,515)	453,379	נס ה ים על ההכ ד) לפני מיס רווח (הפס
77,635	(47,595)	(643)	(6,635)	(3,207)	סה ים על ההכנ כנסות) מיס הוצאות (ה
249,206	( 34,027 )	291,630	( 272,880 )	456,586	ופ ה ד) נקי לתק רווח (הפס
					ר ה ת של החב בעלי המניו
					יטה ן מקנות של זכויות שאינ


					ה (בש"ח) : מניות החבר מיוחס לבעלי נקי למניה ה רווח (הפסד)
					בסיסי
					בדילול מלא
					ב הרווח שימש בחישו ון המניות ש שוקלל של ה הממוצע המ מניות): למניה (אלפי
191,054	179,722	215,033	179,722	215,033	בסיסי
191,054	179,722	215,082	179,722	215,104	בדילול מלא
	בדצמב ר (346,199 ) 595,405 249,206 (1.81) (1.81)	30 ביונ י ( 139,790 ) 105,763 (34,027) (0.78) (0.78)	י ביום 30 ביונ ר ) (בל 134,332 157,298 291,630 0.63 0.62	י ביום 30 ביונ ( 479,611 ) 206,731 (272,880) (2.67) (2.67)	י ביום 30 ביונ ר ) (בלת 201,306 255,280 456,586 0.94 0.94

הביאורי ם לדוחות הכספיי ם התמציתיים המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מה ם .

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכול ל

	ל לתקופה ש שישה חודשים שהסתיימה נ י ביום 30 ביו	ל לתקופה ש שישה חודשים שהסתיימה נ י ביום 30 ביו	ל לתקופה ש שלושה חודשים שהסתיימה נ י ביום 30 ביו	ל לתקופה ש שלושה חודשים שהסתיימה נ י ביום 30 ביו	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמב ר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
	(בלתי מבוק	מבוקר ) ר ) (בלתי	(בלתי מבוק	מבוקר ) ר ) (בלתי	(מבוקר )
ופ ה ד) נקי לתק רווח (הפס	456,586	(272,880)	291,630	(34,027)	249,206

ח ר רווח כולל א
טו ממ ס או הפסד, נ תיד לרווח ר יסווגו בע סכומים אש
לויות חוץ ים בגין פעי דוחות כספי ד) מתרגום רווח (הפס	(306,566)	241,086	(596,111)	150,328	(23,218)
רים שיועדו אשראי ונגז שער בגין ד) מהפרשי רווח (הפס
מס חוץ, נטו מ ת פעילות רות המהוו קעות בחב לגידור הש	126,201	(155,378)	231,913	(104,705)	(65,473)
ם של מכשירי בשווי הוגן שער ושינוי ד) מהפרשי רווח (הפס
נטו ממס מי מזומנים, לגידור תזרי המשמשים	(540)	10,655	(18,731)	14,906	(26,849)
ממס ( כלולות, נטו של חברות כולל אחר ה בהפסד חלק החבר	5,355)	(5,606)	(2,451)	(3,453)	(15,648)
נטו ממ ס ר לתקופה, ד) כולל אח רווח (הפס	(186,260)	90,757	(385,380)	57,076	(131,188)
פ ה כולל לתקו ח (הפסד) סך הכל רוו	270,326	(182,123)	(93,750)	23,049	118,018

ופ ה הכולל לתק ו ח (הפסד) חלוקת הרו
ר ה ת של החב בעלי המניו	60,641	(410,986 )	(148,834 )	(97,781 )	(443,351 )
יטה ן מקנות של זכויות שאינ	209,685	228,863	55,084	120,830	561,369
	270,326	(182,123)	(93,750)	23,049	118,018

הביאורי ם לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מה ם .

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון לתקופה של שיש ה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביונ י 2025 (בלתי מבוקר) (אלפי ש"ח )

					קרן בגין
		סך הכל מיוחס לבעלי		מניות החברה ות המוחזק	כ˗בי אופציות ם לעובדי וקרנות	קרן הון מתרגום דוחות	תקבלים
	שאינן זכויות	של המניות		על ידי	הון	של כספיים	בון על חש	על פרמיה
הכל הון סך	שליט ה מקנות	החבר ה	עודפי ם	ה הקבוצ	אחרו ת	חו ץ פעילות	אופציו ת	מניו ת	ת הון מניו
11,632,526	6,218,950	5,413,576	1,651,141	589)	( 387,117	) 636,807	( 27,626	3,751,981	233,107	2025 בינואר 1 ום יתרה לי
270,326	209,685	60,641	201,306	-	(10,134)	) 130,531 (	-	-	-	ופ ה לל לתק רווח כו סך הכל
) 103,216 (		) - 103,216	) ( 103,216 (	-	-	-	-	-	-	החברה מניות לבעלי ששולם דיבידנד
										מקנות שאינן הזכויות לבעלי ששולם דיבידנד
) 232,547 (	) 232,547 (	-	-	-	-	-	-	-	-	ת מאוחדו בחברות שליטה
16,155	16,148	7	-	-	7	-	-	-	-	ת מאוחדו בחברות הון הנפקת
22,198	14,886	7,312	-	-	7,312	-	-	-	-	בנות בחברות ם לעובדי אופציות מימוש
										ת ובחברו בחברה ם לעובדי אופציות פקיעת
-	(7,983)	7,983	-	-	4,296	-	-	3,687	-	ת מאוחדו
										ם לעובדי אופציה בי בגין כ˗ הטבה זקיפת
13,463	11,512	1,951	-	-	1,951	-	-	-	-	משרה ונושאי
11,618,905	6,230,651	5,388,254	1,749,231	589) (	390,549	) 767,338	( 27,626	3,755,668	233,107	2025 30 ביוני ום יתרה לי

הביאורי ם לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מה ם .

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון לתקופה של שלוש ה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביונ י 2025 (בלתי מבוקר) (אלפי ש"ח )

					קרן בגין
					כ˗בי	קרן הון
		סך הכל		מניות	אופציות	מתרגום
		מיוחס		החברה	ם לעובדי	דוחות	תקבלים
	שאינן זכויות	לבעלי		ות המוחזק	וקרנות	של כספיים	על
	מקנות	של המניות		על ידי	הון	פעילות	חשבון	על פרמיה
הון סך הכל	שליט ה	החבר ה	עודפי ם	ה הקבוצ	אחרו ת	חו ץ	אופציו ת	מניו ת	ת הון מניו
11,817,344	6,244,959	5,572,385	1,666,507	589) (	392,982	) 499,229 (	27,626	3,751,981	233,107	2025 אפריל 1 ום יתרה לי
) (93,750	55,084	) 148,834	( 134,332	-	15,057)	) ( 268,109 (	-	-	-	ופ ה לל לתק פסד) כו רווח (ה סך הכל
) (51,608		- 51,608)	) ( (51,608	-	-	-	-	-	-	החברה מניות לבעלי ששולם דיבידנד
										מקנות שאינן הזכויות לבעלי ששולם דיבידנד
) (89,798	) (89,798	-	-	-	-	-	-	-	-	ת מאוחדו בחברות שליטה
7,576	7,530	46	-	-	46	-	-	-	-	ת מאוחדו בחברות הון הנפקת
22,198	14,886	7,312	-	-	7,312	-	-	-	-	בנות בחברות ם לעובדי אופציות מימוש
										ת ובחברו בחברה ם לעובדי אופציות פקיעת
-	(7,983)	7,983	-	-	4,296	-	-	3,687	-	ת מאוחדו
										ם לעובדי אופציה בי בגין כ˗ הטבה זקיפת
6,943	5,973	970	-	-	970	-	-	-	-	משרה ונושאי
11,618,905	6,230,651	5,388,254	1,749,231	589) (	390,549	) 767,338 (	27,626	3,755,668	233,107	2025 30 ביוני ום יתרה לי

הביאורי ם לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מה ם .

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון לתקופה של שיש ה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביונ י 2024 (בלתי מבוקר) (אלפי ש"ח )

				קרן בגין
				כ˗בי
			קרן הון	אופציות	מניות		סך הכל
			מתרגום	ם לעובדי	החברה		מיוחס	זכויות
			דוחות	וקרנות	ות המוחזק		לבעלי	שאינן
		על פרמיה	של כספיים	הון	על ידי		של המניות	מקנות
	ת הון מניו	מניו ת	חו ץ פעילות	אחרו ת	ה הקבוצ	עודפי ם	החבר ה	שליט ה	ן הכל הו סך
2024 בינואר 1 ום יתרה לי	197,796	2,807,638	) 569,499 (	431,219	589) (	2,135,492	5,002,057	6,062,066	11,064,123
ופ ה לל לתק פסד) כו רווח (ה סך הכל	-	-	67,721	904	-	) ( 479,611 (	) 410,986	( 228,863	) 182,123
החברה מניות לבעלי ששולם דיבידנד	-	-	-	-	-	) ( (64,700	64,700)	-	) (64,700
בחברות שליטה מקנות שאינן הזכויות לבעלי ששולם דיבידנד
ת מאוחדו	-	-	-	-	-	-	-	) ( 284,178 (	) 284,178
ת מאוחדו בחברות הון הנפקת	-	-	-	1,578	-	-	1,578	57,650	59,228
ם לעובדי אופציות פקיעת	-	3,229	-	(3,229)	-	-	-	-	-
משרה ונושאי ם לעובדי אופציה בי בגין כ˗ הטבה זקיפת	-	-	-	2,263	-	-	2,263	17,458	19,721
בחברה שליטה מקנות שאינן הזכויות מבעלי מניות רכישת
ת מאוחד	-	-	-	(16,547)	-	-	( (16,547)	( 17,046)	33,593)
2024 30 ביוני ום יתרה לי	197,796	2,810,867	) 501,778 (	416,188	589) (	1,591,181	4,513,665	6,064,813	10,578,478

הביאורי ם לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מה ם .

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון לתקופה של שלוש ה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביונ י 2024 (בלתי מבוקר) (אלפי ש"ח )

					קרן בגין
					כ˗בי	קרן הון
		סך הכל		מניות	אופציות	מתרגום
	זכויות	מיוחס		החברה	ם לעובדי	דוחות
	שאינן	לבעלי		ות המוחזק	וקרנות	של כספיים
	מקנות	של המניות		על ידי	הון	פעילות	על פרמיה
ן הכל הו סך	שליט ה	החבר ה	עודפי ם	ה הקבוצ	אחרו ת	חו ץ	מניו ת	ת הון מניו
10,698,776	6,039,938	4,658,838	1,763,321	589) (	430,209	) 539,537 (	2,807,638	197,796	2024 באפריל 1 ום יתרה לי
23,046	120,830	97,781)	) ( 139,790 (	-	4,247	37,759	-	-	ופ ה לל לתק פסד) כו רווח (ה סך הכל
) (32,350	-	32,350)	) ( (32,350	-	-	-	-	-	החברה מניות לבעלי ששולם דיבידנד
									שליטה מקנות שאינן הזכויות לבעלי ששולם דיבידנד
89,678)	) ( (89,678	-	-	-	-	-	-	-	ת מאוחד בחברה
2,920	2,753	167	-	-	167	-	-	-	הון הנפקת
-	-	-	-	-	(3,229)	-	3,229	-	אופציות פקיעת
9,357	8,016	1,341	-	-	1,341	-	-	-	ואחרים ם לעובדי אופציה בי בגין כ˗ הטבה זקיפת
									שליטה מקנות שאינן הזכויות מבעלי מניות רכישת
33,593)	( 17,046)	( (16,547)	-	-	(16,547)	-	-	-	ת מאוחד בחברה
10,578,478	6,064,813	4,513,668	1,591,181	589) (	416,188	) 501,778 (	2,810,867	197,796	2024 30 ביוני ום יתרה לי

הביאורי ם לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מה ם .

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר) (אלפי ש"ח )

					קרן בגין
					כ˗בי
		סך הכל		מניות	אופציות	קרן הון
	זכויות	מיוחס		החברה	ם לעובדי	מתרגום
	שאינן	לבעלי		ות המוחזק	וקרנות	דוחות	ם תקבולי
	מקנות	של המניות		על ידי	הון	של כספיים	בון על חש	על פרמיה
ן הכל הו סך	שליט ה	החבר ה	עודפי ם	ה הקבוצ	אחרו ת	חו ץ פעילות	אופציו ת	מניו ת	ת הון מניו
11,064,123	6,062,066	5,002,057	2,135,492	589) (	431,219	) 569,499 (	-	2,807,638	197,796	2024 בינואר 1 ום יתרה לי
118,018	561,369	) 443,351	) ( 346,199 (	-	29,844)	) ( (67,308	-	-	-	ופ ה לל לתק רווח כו סך הכל
) 138,152 (		) - 138,152	) ( 138,152 (	-	-	-	-	-	-	החברה מניות לבעלי ששולם דיבידנד
										מקנות שאינן הזכויות לבעלי ששולם דיבידנד
) 472,563	) ( 472,563 (	-	-	-	-	-	-	-	-	ת מאוחדו בחברות שליטה
1,003,812	-	1,003,812	-	-			- 27,626	940,875	35,311	אופציות ˗בי מניות וכ הנפקת
-	-	-	-	-	(3,468)	-	-	3,468	-	עובדים אופציות פקיעת
										ם לעובדי אופציה בי בגין כ˗ הטבה זקיפת
35,361	31,038	4,323	-	-	4,323	-	-	-	-	משרה ונושאי
95,549	94,113	1,436	-	-	1,436	-	-	-	-	ת מאוחדו בחברות הון הנפקת
										מקנות שאינן הזכויות מבעלי מניות רכישת
73,622)	( 57,073)	) ( (16,549	-	) -	(16,549	-	-	-	-	ת מאוחד בחברה שליטה
11,632,526	6,218,950	5,413,576	1,651,141	589) (	387,117	) 636,807	( 27,626	3,751,981	233,107	2024 ר בדצמב 31 ום יתרה לי

הביאורי ם לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מהם.

אלונ י -חץ נכסים והשקעות בע"מ | דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומני ם

	לתקופה של ים שישה חודש ביום שהסתיימה	לתקופה של ים שישה חודש ביום שהסתיימה	לתקופה של שים שלושה חוד ביום שהסתיימה	לתקופה של שים שלושה חוד שהסתיימה	לשנה שהסתיימ ה ביום 31
	30 ביונ י	30 ביונ י	30 ביונ י	י ביום 30 ביונ	בדצמב ר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
	(בלתי מבוק	תי מבוקר ) ר ) (בל	(בלתי מבוק	תי מבוקר ) ר ) (בל	(מבוקר )
ת שוטפ ת נים - פעילו תזרימי מזומ
קופה רווח נקי לת	456,586	(272,880)	291,630	(34,027)	249,206
ת בתזרימי שאינן כרוכו צאות), נטו הכנסות (הו
פח א') מזומנים (נס	41,506	805,805	13,980	385,077	1,051,783
	498,092	532,925	305,610	351,050	1,300,989
ב') חוזר (נספח שינויים בהון	(122,882)	(105,055)	5,498	(108,614)	(236,656)
ילות שוטפ ת ש˖בעו מפע מזומנים, נטו	375,210	427,870	311,108	242,436	1,064,333
ת השקעה נים - פעילו תזרימי מזומ
נדל"ן קעה (כולל בנדל"ן להש כוש קבוע ו השקעה בר הקמה) להשקעה ב	(544,326)	(504,287)	(190,838)	(116,696)	(864,383)
ו ממס השקעה, נט מוש נדל"ן ל תמורה ממי	25,185	242,646	10,878	21,000	333,570
ר חשמל ערכות לייצו השקעה במ	( (1,070,825)	612,230)	( (628,355)	289,383)	(1,428,938)
ת ברות כלולו השקעה בח	(14,630)	(15,357)	(9,085)	(12,342)	(124,240)
מו˕בל ועבד ומזומן בפקדון מש קיטון (גידול)	(123,984)	636,363	(107,195)	637,903	636,054
כלולות, נטו ות בחברות אות והשקע החזרי הלוו	2,077	416	254	732	4,000
ת לאחרים מתן הלוואו	(4,739)	(15,930)	(3,181)	(4,696)	(28,167)
ידור ( ת שיועדו לג מה ואופציו סקאות אקד מזומנים מע	74,414)	(124,588)	(8,112)	(98,665)	(388,117)
ה ל"ן להשקע ו, בקרנות נד השקעה, נט	-	(56,412)	-	-	(68,598)
אחרות	(28,349)	221	220	110	-
ת השקע ה שו ) לפעילו ש˖בעו (שימ מזומנים, נטו	) ( (1,834,005	449,158)	(935,414)	137,963	(1,928,819)
ת מימו ן נים - פעילו תזרימי מזומ
ו הקבוצה, נט חוב על ידי פקת אגרות תמורה מהנ	1,628,753	555,078	1,125,248	-	555,078
חוב פרעון אגרות	( (583,384)	865,232)	-	-	(1,299,833)
שולמו אות גיוס ש ך בניכוי הוצ ות לזמן ארו קבלת הלווא	957,605	818,843	423,459	337,914	2,055,653
ך ות לזמן ארו פרעון הלווא	(370,336)	(718,498)	(124,904)	(76,219)	(978,682)
ה כ˗בי אופצי פקת מניות ו תמורה מהנ	-	-	-	-	1,003,812
יות ה לבעלי זכו כ˗בי אופצי פקת מניות ו תמורה מהנ חדות חברות מאו ת שליטה ב שאינן מקנו	39,888	68,583	19,088	15,959	92,154
נות ת שאינן מק מבעלי זכויו ת ואופציות רכישת מניו
ת, נטו רות מאוחדו שליטה בחב	-	(18,947)	-	(18,947)	(58,961)
שראי במסגרות א לזמן קצר ו ה) באשראי עלייה (יריד
מנוצלות	355,663	(280,313)	345,140	( (645,885)	548,551)
ה מניות החבר ולם לבעלי דיבידנד שש	(103,216)	(64,700)	(103,216)	(64,700)	(138,152)
ליטה נן מקנות ש הזכויות שאי ולם לבעלי דיבידנד שש
וחדות בחברות מא	(232,547)	(284,178)	(117,141)	(89,678)	(472,563)
ת מימו ן משו) לפעילו ש˖בעו (שי מזומנים, נטו	1,692,426	(789,364)	1,567,674	(541,556)	209,955

אלונ י -חץ נכסים והשקעות בע"מ | דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומני ם

	לתקופה של	לתקופה של	לתקופה של	לתקופה של	לשנה
	ים שישה חודש	ים שישה חודש	שים שלושה חוד	שים שלושה חוד	שהסתיימ ה
	ביום שהסתיימה	ביום שהסתיימה	ביום שהסתיימה	שהסתיימה	ביום 31
	30 ביונ י	30 ביונ י	30 ביונ י	י ביום 30 ביונ	בדצמב ר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
	(בלתי מבוק	תי מבוקר ) ר ) (בל	(בלתי מבוק	תי מבוקר ) ר ) (בל	(מבוקר )
ם ושווי מזומני ה) במזומנים עלייה (יריד	233,631	(810,652)	943,368	(161,157)	(654,531)
התקופ ה נים לתחילת ם ושווי מזומ יתרת מזומני	1,524,326	2,197,677	832,016	1,553,819	2,197,677
לת התקופה מיועד לתחי יתרת פקדון	27,931	3,615	30,709	3,681	3,627
חו ץ ( נים במטבע יתרות מזומ רי חליפין על השפעת שע	19,935)	7,520	(40,140)	1,817	5,484
מיועד לסוף מנים ופקדון ם ושווי מזו יתרת מזומני
התקופ ה	1,765,953	1,398,160	1,765,953	1,398,160	1,552,257
פ ה לסוף התקו פקדון מיועד בניכוי יתרת	25,224	28,062	25,224	28,062	27,931
ים ושווה מזומנ סך מזומנים	1,740,729	1,370,098	1,740,729	1,370,098	1,524,326

הביאורים לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלתי נפר ד מהם .

אלוני - חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | נספחים לדוחות התמציתיים המאוחדים על תזרימי המזומני ם

			לתקופה של	לתקופה של
	לתקופה של	לתקופה של	שלושה	שלושה	לשנה
	ים שישה חודש	ים שישה חודש	חודשים	חודשים	שהסתיימ ה
	שהסתיימה	שהסתיימה	שהסתיימה	שהסתיימה	ביום 31
	י ביום 30 ביונ	י ביום 30 ביונ	י ביום 30 ביונ	י ביום 30 ביונ	בדצמב ר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
	(בלתי מבוק	י מבוקר ) ר) (בלת	(בלתי מבוק	מבוקר ) ר ) (בלתי	(מבוקר )
טפ ת פעילות שו מזומנים מ צגת תזרימי דרושות לה התאמות ה
מזומנים : ת בתזרימי שאינן כרוכו (הכנסות) א. הוצאות
מימושו עה ורווח מ דל"ן להשק וי הוגן של נ התאמת שו	( (295,090)	11,628)	(287,865)	(85,000)	(607,209)
רות קעות בחב מימוש הש החזקה ומ נוי בשיעור רווחים משי
טו מוחזקות, נ	78	(12)	6	(2)	(23)
לזמן ארוך התחייבויות ונכיון בגין אמה, ריבית הפרשי הת
מנים ויתרות מזו	169,825	173,968	195,213	256,454	474,223
בשווי הוגן ם פיננסיים וגן של נכסי אמת שווי ה הפסד מהת
פסד דרך רווח וה	9,853	62,465	13,189	46,526	222,102
דיבידנדים לות בניכוי חברות כלו ה בתוצאות חלק החבר
ו ון שהתקבל והפחתות ה	(35,463)	427,293	9,977	103,599	569,073
ם, נטו מיסים נדחי	11,134	37,346	(32,129)	7,754	170,419
תות פחת והפח	176,937	104,715	116,429	61,430	200,666
מניות ום מבוסס ה בגין תשל זקיפת הטב	12,821	12,636	7,452	1,351	24,222
אחרות, נטו	(8,589)	(978)	(8,292)	(7,035)	(1,690)
	41,506	805,805	13,980	385,077	1,051,783
בהון חוזר) : ת (שינויים והתחייבויו סעיפי רכוש ב. שינויים ב
ה ויתרות חוב ת ובחייבים ה) בלקוחו ירידה (עליי	(35,076)	(100,929)	(19,791)	(59,196)	(49,116)
ס שוטפים ה) בנכסי מ ירידה (עליי	(550)	(826)	2,240	(2,625)	(5,839)
ת ויתרות זכו ה) בזכאים עלייה (יריד	31,299	(27,374)	58,836	(36,016)	(26,432)
וטפות בויות מס ש ה) בהתחיי עלייה (יריד	(115,615)	22,555	(35,714)	(10,785)	(156,805)
ת CAP שת) אופציו מימוש ( רכי	2,940 ( )	1,519	73 ( )	8	1,536
	(122,882)	(105,055)	5,498	(108,614)	(236,656)

אלוני - חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | נספחים לדוחות התמציתיים המאוחדים על תזרימי המזומני ם

			לתקופה של	לתקופה של
	לתקופה של	לתקופה של	שלושה	שלושה	לשנה
	ים שישה חודש	ים שישה חודש	חודשים	חודשים	שהסתיימ ה
	שהסתיימה	שהסתיימה	שהסתיימה	שהסתיימה	ביום 31
	י ביום 30 ביונ	י ביום 30 ביונ	י ביום 30 ביונ	י ביום 30 ביונ	בדצמב ר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
	(בלתי מבוק	י מבוקר ) ר) (בלת	(בלתי מבוק	מבוקר ) ר ) (בלתי	(מבוקר )
ן שלא במזומ ג. פעילות
קמה מערכות בה יקום כנגד ה לפינוי וש גידול הפרש	-	8,360	-	8,360	18,796
בים ם כנגד חיי ציות עובדי מימוש אופ	11,115	595	11,115	595	12,353
אים ספקים וזכ גד אשראי ר חשמל כנ ערכות לייצו השקעה במ	491,449	22,913	209,350	22,913	855,213
כנגד חייבים ן להשקעה מימוש נדל"	-	79,000	-	79,000	8,250
בגין חכירה התחייבויות ימוש כנגד בגין זכות ש גידול בנכס
רה חדשים הסכמי חכי כתוצאה מ	99,183	144,789	87,976	144,789	134,076
רות ת זכות אח זכאים ויתרו קבוע כנגד דל"ן ורכוש השקעה בנ	13,708	23,518	13,708	23,518	61,761
ף ד. מידע נוס
למה ריבית ששו	413,953	319,648	119,676	47,514	593,261
קבלה ריבית שהת	31,147	23,684	22,611	2,178	83,458
למו מיסים ששו	135,029	35,478	78,329	8,042	89,588
תקבלו מיסים שה	13,603	11,092	7,446	10,410	11,739
בלו הון שהתק ר הפחתות קבולים עבו דיבידנד ות	17,392	10,412	9,956	5,791	21,017

הביאורים לדוחות הכספיי ם התמציתיי ם המאוחדי ם מהווים חל ק בלת י נפר ד מהם.

ב יאו ר 1 – כלל י :

הקבוצה מתמקדת בהשקעות ארוכות טווח בחברות נדל"ן מניב בישראל ומחוצה לה (במדינות מערביות). בנוסף, לקבוצה השקעות באנרגיות מתחדשות , בארץ ובעולם.

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים (להלן - "דוחו ת כספיי ם ביניים") אלה נערכו ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושל שלושה חודשים שהסתיימ ו באותו מועד. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו מועד ולביאורים אשר נלוו אליהם (להלן – "הדוחו ת הכספיי ם השנתיים").

ביאו ר 2 - עיקרי המדיניו ת החשבונאי ת :

א . בסי ס לעריכ ת הדוחו ת הכספיי ם :

הדוחות הכספיים ביניים של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" (להלן .("IAS 34" -

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים נערכו בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים), התש "ל .1970-

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר .2024

ב. תקנ י דיווח חדשי ם :

תיקון 9 IFRS" מכשירים פיננסיים" ו - 7 IFRS" מכשירים פיננסיים: גילויים" (בדבר חוזים המתייחסים לחשמל התלוי בטבע) - בדצמבר 2024 פורסם תיקון ל - 9 IFRS ול - 7 IFRS בדבר חוזים המתייחסים לחשמל התלוי בטבע.

להלן עיקרי התיקון:

הוראות הפטור מתחולת 9 IFRS לחוזים לרכישת או מכירת פריטים לא פיננסיים בהתאם לדרישות הרכישה, המכירה או השימוש החזויים של הישות (exemption' use-own ('תוקנו כך שייכללו את הגורמים אותם ישות נדרשת לשקול בבחינה האם חוזים לרכוש או למכור חשמל ממקורות אנרגיה מתחדשת בהם ייצור החשמל תלוי בטבע (כגון תנאי השמש או הרוח) הינם בתחולת 9 IFRS.
הוראות חשבונאות גידור תזרימי מזומנים ב 9 IFRS תוקנו כדי לאפשר לישות המשתמשת בחוזה לחשמל ממקורות אנרגיה מתחדשת התלויים בטבע שבתחולת התקן (למשל, חוזה מכירת חשמל בהתאם לפרופיל הייצור בפועל של מתקן אנרגיה מתחדשת, המסולק נטו במזומן) כמכשיר מגדר ביחסי גידור תזרים מזומנים (גידור ההכנסות החזויות ממכירת החשמל המיוצר על ידי אותו מתקן אנרגיה מתחדשת אליו המכשיר המגדר מתייחס):
o לייעד כפריט מגודר כמות ייצור משתנה של חשמל בעסקה חזויה למכירת חשמל התואמת (aligned ( לכמות המשתנה של החשמל שצפויה להיות מסופקת על ידי המתקן לייצור חשמל אליו מתייחס המכשיר המגדר, מאחר שקיימת חזקה שעסקה חזויה זאת צפויה ברמה ˕בוהה להתרחש; וכן
o למדוד את הפריט המגודר באמצעות שימוש באותן הנחות ל˕בי היקף ייצור החשמל כמו אלו המשמשות את המכשיר המגדר, באופן המשפר את אפקטיביות הגידור.
- נוספו דרישות גילוי חדשות ל- 7 IFRS ל˕בי חוזים המתייחסים לחשמל התלוי בטבע עם מאפיינים מסוימים.

התיקון ייכנס לתוקף לתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2026 או לאחר מכן, יישום מוקדם אפשרי. התיקון ייושם למפרע, למעט התיקון להוראות חשבונאות גידור תזרימי מזומנים ב- 9 IFRS. ישות תיישם את התיקון להוראות חשבונאות הגידור של 9 IFRS מכאן ואילך ליחסי גידור חדשים המיועדים במועד היישום לראשונה של התיקון או לאחריו.

ביאו ר 2 - עיקרי המדיניו ת החשבונאי ת (המשך):

כמו כן, ישות רשאית, במועד היישום לראשונה של התיקון, להפסיק יחסי גידור חשבונאיים בהם חוזה המתייחס לחשמל התלוי בטבע יועד כמכשיר מגדר לפני מועד היישום לראשונה של התיקון, אם אותו מכשיר מגדר מיועד ביחסי גידור חדשים בהתאם להוראות חשבונאות הגידור של 9 IFRS לאחר התיקון.

הקבוצה בוחנת את השפעות התיקון על הדוחות הכספיים.

ג . קביע ת שוו י הוג ן ש ל נד ל"ן להשקע ה ונד ל"ן להשקע ה בהקמ ה בדוחו ת ביניי ם :

הקבוצה קובעת את השווי ההוגן של הנדל"ן המניב בהתאם להוראות תקן בינלאומי מספר 40 ו- 13 IFRS. בקביעת השווי ההוגן בדוחות הכספיים השנתיים, מסתמכת הנהלת הקבוצה על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים. בדוחות החצי שנתיים מסתמכת הקבוצה על מעריכים מקצועיים חיצוניים בלתי תלויים אשר מבצעים סקירה על מלוא נכסי הקבוצה. ברבעונים הראשון והשלישי מסתמכת הנהלת הקבוצה על מכ ˗בי העדר שינויים ממעריכים חיצוניים או על הערכות שווי של שמאים חיצוניים.

ד. בחינ ת ירידת ערך השקעה :

לצורך הקביעה האם חלה ירידת ערך בגין ההשקעה בפרויקט אר"ן (להלן – "הפרויקט"), מבצעת הנהלת אנרג'יקס אומדן של שווי שימוש של יחידת מניבת המזומנים שהינה הפרויקט. לצורך חישוב שווי השימוש מחשבת אנרג'יקס את אומדן תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים, הנובעים מהיחידה מניבת המזומנים וכן את שיעור הניכיון המתאים בכדי לחשב את הערך הנוכחי, לעניין ההנחות שבבסיס בחינת ירידת הערך ראה ביאור 5ב'( 2) להלן.

ה. שער י חליפי ן ובסיס י הצמד ה :

יתרות במטבע חוץ , או הצמודות אליו, נכללות בדוחות הכספיים לפי שערי החליפין היציגים שפורסמו על ידי בנק ישראל והיו תקפים לתום תקופת הדיווח.
יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן , מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום תקופת הדיווח (מדד החודש שקדם לחודש של מועד הדוח הכספי) או בהתאם למדד בגין החודש האחרון של תקופת הדיווח (המדד של החודש של מועד הדוח הכספי), בהתאם לתנאי העסקה.

				ה שינוי לתקופ	ה שינוי לתקופ	ה שינוי לתקופ	ה שינוי לתקופ	שינוי
	ליום 30	ליום 30	ליום 31	של שישה	של שיש ה	של שלושה	של שלושה	לתקופה
	ביונ י /	ביוני /	בדצמב ר /	חודשים	חודשים	חודשים	חודשים	שהסתיימה
	לחודש	לחודש	לחודש	שהסתיימה	שהסתיימה	שהסתיימה	שהסתיימה	ביום 31
	יונ י	יונ י	דצמב ר	ביום 30 ביוני	ביום 30 ביונ י	ביום 30 ביונ י	ביום 30 ביונ י	בדצמבר
	2025	2024	2024	2025	2024	2025	2024	2024
				%	%	%	%	%
ם לצרכ ן מדד המחירי
2020 ) (לפי בסיס
ד בגין) בישראל (מד	117.26	113.53	114.80	2.14	2.09	1.07	1.13	3.24
ד ידוע) בישראל (מד	116.92	113.42	115.11	1.57	1.90	1.28	1.61	3.43
מול הש" ח שער חליפין
דולר ארה"ב	3.37	3.68	3.65	(7.67)	3.58	(9.36)	2.15	0.55
ג לירה שטרלינ	4.62	4.65	4.57	1.09	2.81	(3.97)	2.06	(1.08)
זלוטי	0.94	0.93	0.89	5.62	1.46	(2.08)	1.09	(3.26)

להלן נתונים על שערי חליפין ועל המדד:

ביאו ר 2 - עיקרי המדיניו ת החשבונאי ת (המשך):

ו. עונתיות :

מטבע הדברים קרינת השמש ומהירות הרוח בעונות השונות משפיע ות על תפוקת המערכות הפוטו-וולטאיות או חוות הרוח. בתחום הפוטו- וולטאי בחודשי האביב והקיץ, בהם הקרינה ˕בוהה, תפוקת המערכות הפוטו -וולטאיות עולה. בחודשי הסתיו והחורף, בהם כמות הקרינה נמוכה יחסית, תפוקת המערכות יורדת. בתחום אנרגיית הרוח, ייצור חשמל נתון לשינויים במשטר הרוחות על פני עונות השנה, בהתאם לאזור הספ ציפי בו מותקנות הטורבינות, וכן לשונות במשטר הרוחות בין השנים. בה˗בסס על מדידות רוח שנעשו באזורי חוות הרוח של אנרג'יקס בפולין, הצפי הינו כי חודשי הסתיו והחורף (רבעון רביעי וראשון), המאופיינים ברוחות חזקות, יהיו החודשים בהם תפוקת חוות הרוח תעלה. יובהר כי לתנאי מזג האויר שישררו בפועל בתקופה מסוימת עשויה להיות השפעה מהותית על יכולת ייצור החשמל של מתקני אנרג'יקס, ובהתאמה על תוצאות פעילותה, בין אם בתחום הפוטו -וולטאי ובין אם בתחום אנרגיית הרוח.

ביאו ר 3 - אמו ת השקעות בע"מ (חברה מאוחדת ) :

ליום 30 ביוני ,2025 החזיקה החברה ב- 50.99% מהזכויות באמות השקעות בע"מ (להלן: "אמות").

לאחר תאריך הדוח, בחודש יולי ,2025 הנפיקה אמות, באמצעות דוח הצעת מדף, 20,691,400 מניות רגילות של אמות בנות 1 ש"ח 1 ע.נ. כל אחת ו - 10,345,700 כ˗בי אופציה (סדרה 12) הניתנים למימוש למניות רגילות של אמות . התמורה המיידית ( נטו) הכוללת שהתקבלה בידי אמות הסתכמה לסך של כ- 505 מיליון ש"ח. התמורה העתידית (ברוטו) שתתקבל על ידי אמות, בהנחת מימוש מלוא כ˗בי האופציה (סדרה 12) שהונפקו כאמור למניות, בכפוף להתאמות, תסתכם לסך של כ- 290 מיליון ש"ח.

במסגרת ההצעה לציבור, הוקצו לחברה 6,130,900 מניות רגילות ו - 3,065,450 אופציות (סדרה 12) של אמות בתמורה לסך של 153 מיליון ש"ח. בעקבות ההקצאה הנ"ל , מחזיקה החברה למועד פרסום הדוח בכ - 50.05% מהזכויות באמות (כ - 49.14% בדילול מלא).

למידע בדבר דיבידנד שהתקבל מאמות בתקופה המדווחת ראה ביאור 10א' להלן.

א . הסכ ם ניהו ל לשני ם 2025 - 2027 :

בהמשך לביאור 6ג'4 לדוחות הכספיים השנתיים, בתקופת הדוח התקשרה החברה בהסכם להארכת הסכם הניהול עם אמות לשנים 2025 - .2027 דמי הניהול השנתיים יעמדו על סך של 11 מיליון ש"ח (צמוד למדד בגין חודש נובמבר 2024), כאשר ככל שתשואת ה- FFO השנתית של אמות על פי גישת ההנהלה תהא נמוכה מ - ,6% יופחתו דמי הניהול בגין אותה הש נה בסך של 600 אלפי ש"ח (צמוד למדד בגין חודש נובמבר 2024). שאר תנאי הסכם הניהול יישארו ללא שינוי.

ב . מימו ש נכסי ם :

לאחר תאריך המאזן, מומשו שני נכסים מניבים בתמורה לסך של כ - 212 מיליון ש"ח ותמורתם התקבלה במלואה. נכון לתאריך המאזן, נכסים אלו סווגו כנכסים מיועדים למימוש.

ג . התאמ ת שווי נדל"ן להשקעה :

בתקופה המדווחת רשמה אמות בדוחותיה הכספיים שיערוך חיובי בסך של 259 מיליון ש"ח.

¹ כ˗בי האופציה (סדרה 12) של אמות ניתנים למימוש למניות רגילות של אמות עד ליום 31 בדצמבר, 2026 (כולל) כנגד תשלום מחיר מימוש (מתואם דיבידנד) בסך 28 ש"ח (ללא הצמדה למדד או למטבע כלשהו) לכל כ˗ב אופציה.

ביאו ר 4 - .Inc Everlast Brockton") BE) ("חברה מאוחדת) :

א . החזקותי ה של החברה ב - BE :

ליום 30 ביוני 2025 ובסמוך למועד פרסום הדוח, החזיקה החברה, בעקיפין, בכ- 84.94% מהזכויות ב - BE. במהלך תקופת הדוח השקיעה החברה בהון BE כ - 21.6 מיליון ליש"ט (כ- 103 מיליון ש"ח).

ב . חו ב פיננס י :

לעניין התקשרות בהסכם מימון ב תקופת הדוח, ראה ביאור 8ד' להלן .

ג . התאמ ת שווי הוגן נדל"ן להשק עה :

בתקופת הדוח רשמה BE שערוך חיובי בסך של 8 מיליון ליש"ט (37 מיליון ש"ח) הנובע בעיקרו מעליית שווי של נכס בהקמה בסיטי של לונדון עקב עלייה בשכ"ד החזוי.

ביאו ר 5 - אנר ג'יקס – אנרגיות מתחדשות בע" מ (חברה מאוחדת) :

א . החזקותי ה של החברה באנר ג'יק ס – אנרגיות מתחדשות בע"מ (להלן: "אנרג'יקס" ) :

ליום 30 ביוני 2025 ובסמוך למועד פרסום הדוח, החזיקה החברה ב - 50.12% מהזכויות באנרג'יקס. למידע בדבר דיבידנד שהתקבל מאנרג'יקס בתקופה המדווחת ראה ביאור 10א' להלן.

ב . עסקאו ת שביצע ה אנרג'יקס בתקופ ת הדוח ולאח ר תארי ך המאז ן :

במסגרת פעילותה הכוללת של אנרג'יקס בישראל, ארה"ב ופולין, ההספק הכולל של מערכותיה בתחום הפוטו וולטאי ואנרגיית הרוח, נכון למועד פרסום הדוח, מסתכם לסך של כ - GW1.5 ו- MWh189) אגירה), פרויקטים בהפעלה מסחרית, כ- MW735 וכ- MWh257 (אגירה) פרויקטים בהקמה ולקראת הקמה וכ - MW644 וכ- MWh50) אגירה) פרויקטים בייזום מתקדם. כמו כן, לאנרג'יקס פרויקטים בייזום בתחום הפוטו- וולטאי ובתחום אנרגית הרוח בהספק של כ- GW5 ופרויקטים בייזום בתחום האגירה בהיקף של כ- GWh.11

ארה"ב :

פרויקטי ם בתחו ם הפוט ו- וולטאי -

1 . בחודש יולי, לאחר תאריך הדוח, נכנס לתוקפו החוק הפדרלי המקיף המכונה ("OBBB" ("Bill Beautiful Big One "אשר כולל, בין היתר, שינויי חקיקה בכל הנוגע למערך הטבות המס הפדרלי, ITC, הרלבנטי לפעילותה של אנרג'יקס בארה"ב. בהתאם לנוסח החוק שפורסם, אנרג'יקס מעריכה כי אין בכך בכדי להשפיע על פעילות אנרג'יקס בארה"ב כפי שהיא לתאריך אישור הדוח.

.2 פרוטפוליו 4E בהספק כולל של כ - MWp210 - בהמשך לביאור 8ג' לדוחות הכספיים השנתיים, בתקופת הדוח ועד לתאריך אישור הדוח, החלה ההפעלה המסחרית של 4 פרויקטים בהספק של כ - MWp148 מתוך צבר זה. עבודות ההקמה של פרויקט נוסף בהספק של כ- MWp62 נמצאות בעיצומן והוא צפוי להגיע להפעלה מסחרית ברבעון הרביעי בשנת .2025

בגין פרויקטים בהספק של כ -MWp70 התקבלה השקעת שותף מס בסך של כ- 13 מיליון דולר.

בחודש יוני ,2025 חתמה אנרג'יקס עם חברת בת של LLC Google") Google ("על הסכם השקעת שותף מס בסך של כ- 100 מיליון דולר, בפרויקט בהספק של כ - MWp78 מתוך פרוטפוליו 4E. בסמוך לחתימה, התקבלה השקעת שותף מס בגין פרויקט זה בסך של כ20- מיליון דולר, ויתרת ההשקעה צפויה להתקבל בשבועות הקרובים, במועד ההפעלה המסחרית של הפרויקט ( Substantial Completion(. ההסכם נחתם מכוח הסכם שיתוף הפעולה האסטרטגי בין הצדדים מחודש מאי .2024

למועד הדוח, הכירה אנרג'יקס בנכסים בגובה של כ - 297 מיליון ש"ח שנרשמו בסעיף מערכות לייצור חשמל מחוברות ובסך של כ - 639 מיליון ש"ח אשר נרשמו ב סעיף מערכות בהקמה ובייזום.

ביאו ר 5 - אנר ג'יקס (חברה מאוחדת) (המשך) :

2 . פרוטפוליו 5E בהספק כולל של כ - MWp422 - בהמשך לביאור 8ג' לדוחות הכספיים השנתיים, למועד הדוח ולתאריך אישור הדוח, אנרג'יקס מצויה במהלך עבודות ההקמה של 4 פרויקטים בהספק של כ - MWp270 ולקראת תחילת הקמה בפרויקט נוסף בהספק של כ- MWp152 אשר מהווים את צבר פרויקטים 5E.

במהלך תקופה הדוח, התקשרה אנרג'יקס בהסכם למכירת החשמל והתעודות הירוקות שיונפקו בגין ייצור החשמל בפרויקט בהספק של MWp,60 כחלק משיתוף הפעולה האסטרטגי עם Google, וזאת בנוסף להסכמי חשמל לפרויקטים בהספק של כ - MWp210 שכבר נחתמו.

למועד הדוח, הכירה אנרג'יקס בנכסים בגובה של כ- 844 מיליון ש"ח בגין צבר פרויקטים זה, אשר נרשמו תחת סעיף מערכות בהקמה ובייזום.

לעניין מימון הפרויקטים ראה ביאור 8ג' להלן.

ישרא ל :

פרויקטי ם בתחום אנרגית הרוח בישרא ל – אר" ן -

א . בהמשך ל אמור בביאור 8ב' לדוחות הכספיים השנתיים, לאחר סיום המלחמה בחזית הצפונית ולאור השינויים הגיאופוליטיים בסוריה, אנרג'יקס נערכה במהלך החודשים האחרונים לחידוש עבודות ההקמה של הפרויקט, אולם נתקלה בהתנגדות אלימה, תוך הפרת החוק, מצד מספר תושבים דרוזים המתנגדים לפרויקט.

לאור האמור, נערכת אנרג'יקס מחדש לתחילת עבודות ההקמה , תוך האבטחה הנדרשת, וזאת ביחס ל - 10 טורבינות המרוחקות מאזורי המגורים וצמודות ל˕בול כשלב א'. בהמשך תפעל אנרג'יקס להקים את שלב ב'.

למרות שבכוונת אנרג'יקס להקים את הפרויקט במלואו בהתאם לזכויותיה על פי דין, אנרג'יקס רואה סיכון ˕בוה יותר בהקמתן של 11 הטורבינות הנותרות (מתוך 21 טורבינות) היות ואלה קרובות יותר ליישובים הדרוזים ובעלות פוטנציאל התנגדות ˕בוה יותר. לפיכך, החליט דירקטוריון אנרג'י קס כי נכון למועד הדוח, ההס˗ברות להקמת 11 הטורבינות הנותרות המהוות את שלב ב' הינה נמוכה מ - .50%

ב . בחינ ה לירידת ערך של מערכת בהקמה - לאור האמור לעיל, זיהתה אנרג'יקס סימנים לירידת ערך בהתאם ל - 36 IAS וביצעה בחינה לירידת ערך ל - 10 טורבינות אשר צפוי שיוקמו. בחינת ירידת הערך ליום 30 ביוני, 2025 בוצעה לפי שיטת שווי השימוש אשר חושבה בשיטת היוון תזרימי מזומנים (DCF (במסגרתה נאמדו תזרימי המזומנים החזויים, שי˖בעו משימוש מתמשך בפרויקט ( 10 הטורבינות). תזרימי המזומנים הוונו לערך נוכחי באמצע ות שיעור היוון מתאים לתזרימי מזומנים עתידיים אלו.

להלן ההנחות העיקריות עליהן ה˗בססה אנרג'יקס לצורך ביצוע הערכת השווי:

שיעור היוון משוקלל ( WACC (מוערך בכ 8.85% לפני מס.
ההנחה הינה כי הפרויקט יפעל ל- 35 שנה ממועד הפעלה מסחרית, בשנת .2027
ההכנסות ב 20 השנים הראשונות חושבו על בסיס התעריף שקיבלה אנרג'יקס מרשות החשמל בתוספת הצמדה חזויה למדד של כ- 2.4% לשה וב - 15 השנים שלאחר סיום האסדרה התעריפית, בהתאם לתחזית מחירי שוק.

ביאור 5 - אנרג'יקס (חברה מאוחדת) (המשך) :

בהתאם לבדיקת שווי השימוש שביצעה אנרג׳יקס, השווי ל - 10 טורבינות ליום 30 ביוני, 2025 נקבע ל - 307 מיליון ש"ח חלף סך של 343 מיליון ש"ח הרשומים בספרי אנ רג'יקס, לפיכך, נרשמו הפסדים בסך של כ - 36 מיליון ש"ח לפני מס, בסעיף פחת והפחתות.

אנרג'יקס מעריכה כי תוכל להשיב חלק מעלויות הפרויקט שנרשמו בדוחות הכספיים בהיקף של 217 מיליון ש״ח, הנובעים בעיקר באמצעות שימוש ב - 11 הטורבינות הנותרות בפרויקטים אחרים שלה.

ג . בהתאם, יתרת הפרויקט בספרי אנרג'יקס ליום 30 ביוני, 2025 לאחר הפחתות (כולל נכס מס נדחה בסך 8 מיליון ש"ח ) הינה 532 מיליון ש"ח.

פרויקטי ם בתחו ם הפוטו -וולטאי בישראל -

ד. הפרויקטים הזוכים במסגרת הליך תחרותי 2 להקמת מתקנים פוט ו-וולטאיים בשילוב קיבולת אגירה ( כ- MWp81 ו - :(299MWh

בהמשך לביאור 8א'(2) לדוחות הכספיים השנתיים, לתאריך אישור הדוח, פרויקטים פוטו- וולטאיים בהספק של כ- MWp53 בשילוב אגירה בהספק של כ- MWh189 הינם בהפעלה מסחרית, ועבודות ההקמה של יתר הפרויקטים בהספק כולל של MWp28 בשילוב אגירה בהספק של MWh110 נמצאות בעיצומן.

למועד הדוח, הכירה אנרג'יקס בנכסים בסך של 216 מיליון ש"ח בגין הפרויקטים נשוא הליך תחרותי זה, אשר נרשם תחת סעיף מערכות בהקמה ובייזום וכ- 316 מיליון ש"ח שנרשמו תחת סעיף מערכות לייצור חשמל מחוברות.

ה . פרויקט בהספק של כ - MWp30 בשילוב אגירה בהספק של כ - MWh48 אש ר נמצא בעיצומ ן של עבודו ת הקמה:

למועד הדוח, הכירה אנרג'יקס בנכסים בסך של כ - 130 מיליון ש"ח בגין הפרויקט אשר נרשם תחת סעיף מערכות בהקמה ובייזום.

פולי ן :

קבלת אישורי חיבור לרשת החשמל בפולין בהספק כולל של כ- GW:1 לאחר מועד הדוח, בחודש יולי 2025 התקבלו אישורי חיבור לרשת החשמל עבור פרויקטים חדשים בהספק כולל של כ - GW.1 בהתאם, לתאריך פרסום הדוח, לאנרג'יקס אישורי חיבור לרשת החשמל ביחס לפרויקטים בייזום בפולין, בשנים שבין 2026 - 2031 בהספק כולל של כ - GW,1.35 מתוכם כ- MW880 למתקני רוח, כ- MWp230 למתקנים פוטו- וולטאיים וכ - MW240 למתקני אגירה. בנוסף, לאנרג'יקס בקשות נוספות שהגישה לקבלת אישור חיבור פרויקטים לרשת החשמל בהספק של מעל GW2 אשר טרם קבלו התייחסות ממנהל הרשת הפולני.
עסקאות לקיבו ע מחירי חשמל ותעודו ת ירוקו ת: בהמשך לאמור בביאור 7ד'(ב ) לדוחות הכספיים השנתיים, התקשרה אנרג'יקס בעסקאות לקיבוע מחיר ל- 7 שנים, לשנים 2025 - ,2031 ביחס לחוות הרוח 1+2 Banie בהספק של MW,106 בהיקף המשקף שיעור של כ - 90% מצפי ייצור החשמל השנתי בחוות הרוח 1+2 Banie במחיר של 460 - 480 זלוטי ל- MWh.1
פרויקטי ם בתחום אנרגיי ת הרו ח פרויקט 4 Banie) MW56(: בהמשך לביאור 7ד' לדוחות הכספיים השנתיים, במהלך תקופת הדוח החליטה אנרג 'יקס להיכנס לאסדרת המכרזים מכח זכייתה במכרז תעריף. במסגרת תנאי המכרז, חוות הרוח תהא זכאית לתעריף מובטח, צמוד מדד, במהלך הפעלתה המסחרית, וזאת למשך 15 שנים החל מהכניסה למכרז וביחס לתפוקת חשמל בשיעור ממוצע של כ- 80% מצפי ייצור החשמל בחוות הרוח. היתרה תימכר על ידי אנרג'יקס במחירי שוק, או במסגרת עסקאות לקיבוע מחיר, בדומה לעסקאות כאמור בקשר עם תפוקת החשמל בפרויקטים של אנרג'יקס בהפעלה מסחרית.

ביאור 5 - אנרג'יקס (חברה מאוחדת) (המשך) :

פרוייקטים בתחום האגירה, בהקמה ולקראת הקמה בהספק של כ - MWh:100 למועד הדוח ולתאריך אישור הדוח, השלימה אנרג'יקס את עבודות ההקמה של פרוייקט אגירה בפולין בהספק של כ- MWh48 והחלה את עבודות ה הקמה של פרוייקט אגירה נוסף בהספק של כ- MWh.52 בנוסף, בתקופת הדוח, זכתה אנרג'יקס במכרז זמינות להספק אגירה לשנת .2026 זכייה זאת היא בנוסף להספק בו זכתה אנרג'יקס בחודש דצמבר 2024 ל - 17 שנים החל משנת .2029

ליט א :

פרויקטי ם בתחו ם אנרגיי ת הרו ח ובתחו ם הפוט ו וולטא י :

בחודש מרץ ,2025 התקשרה אנרג'יקס בהסכם לרכישת פרויקט משולב רוח ופוטו- וולטאי בהספק כולל של כ- MW470 בליטא (כ- MW140 רוח ועד MWp330 פוטו-וולטאי), תמורת כ - 25 מיליון אירו, מתוכם 80% ישולמו במועד ההשלמה ויתרת ה- 20% עם תחילת עבודות ההקמה בפועל. השלמת העסקה והעברת הבעלות בפרויקט לאנרג'יקס כפופה להשלמת הליכי פיתוח הפרויקטים וקבלת מלוא ההיתרים הדרושים עד לכדי מוכנות מלאה להקמה מיידית.

ביאו ר 6 - LP Holdings Properties CARR) להלן : "Carr) ("למוע ד הדוח - חברה כלולה) :

א . החזקותיה ש ל החבר ה ב- Carr:

שיעור ההחזקה של הקבוצה ב - Carr ליום 30 ביוני 2025 הינו 52.3% ולמועד פרסום הדוח הינו .88.66% שיעור ההחזקה האפקטיבי של הקבוצה ב- Carr נכון ליום 30 ביוני 2025 עמד על 47.8% ולמועד פרסום הדוח עמד על .79% יתרת ההשקעה ב- Carr בדוחות הכספיים ליום 30 ביוני ,2025 הינה 378 מיליון דולר (1.27 מיליארד ש "ח).

ב . פדיון אחזקותיה ש ל JPM ב - Carr:

בהמשך לאמור בבי אור 6ז'2 לדוחות הכספיים השנתיים, לאחר תאריך הדוח, בחודש יולי ,2025 השלימה Carr את עסקת פידיון אחזקותיה של JPM ב- Carr בתמורה להעברת בעלות מלאה על שלושה נכסים 2 של Carr לידי JPM, כשהם חופשיים מכל חוב (להלן: "העסקה"). בנוסף, במועד השלמת העסקה, השקיעה החברה הון עצמי בהיקף של 100 מיליון דולר ב - Carr, בעקבות האמור, שיעור החזקתה האפקטיבי של החברה ב - Carr עלה ל- 79% 3 והיא תאוחד לראשונה בדוחותיה הכספיים של החברה 4 לרבעון השלישי של שנת 2025 .

כחלק מההיערכות לביצוע הפדיון האמור, ביצעה Carr פעולות כדלקמן:

.1 בניין Street Montgomery 425 : בהמשך לאמור בביאור 6ז'(4) לדוחות הכספיים השנתיים - בחודש ינואר ,2025 התקשרה Carr בהסכם להקמת מיזם משותף עם שותף ( להלן בס"ק זה: "השותף") לפיתוח פרויקט מגורים בן 237 יחידות דיור להשכרה, לפיו Carr מחזיקה 10% והשותף מחזיק ב- 90% מזכויות הבעלות בפרוייקט. במסגרת ההתקשרות השיב השותף ל- Carr את חלקו בגין העלויות שהתהוו לה בפרויקט. בנוסף, המיזם המשותף התקשר בהסכם מימון לצורך הקמת הפרויקט, במסגרתו הועמדה הלוואת הקמה בסך 84 מיליון דולר , אשר תימשך בהתאם להתקדמות עבודות ההקמה.

.2 מימו ש נכסי ם : בחודש אפריל ,2025 התקשרה Carr בהסכמים למכירת שני נכסים, במחירים המייצגים את שוויים לתום שנת :2024

.1 בחודש מאי 2025 השלמת עסקה למכירת בניין EAST-WEST 4500 בתמורה לסך של 35 מיליון דולר (120 מיליון ש"ח).
- .2 בחודש יוני 2025 השלמת עסקה למכירת בניין Street K901 בתמורה לסך של 84 מיליון דולר (300 מיליון ש"ח).

² הנכסים שהועברו ל- JPM: street Duke 1701 ,House Signal ו- street K ,1875 בשווי כולל של 241 מיליון דולר.

³ שיעור אחזקתה של כלל חברה לביטוח בע"מ ("כלל") במועד השלמת העסקה הינו .17.6%

⁴ דוחות החברה לרבעון השלישי של ,2025 צפויים להיות מפורסמים במהלך חודש נובמבר .2025

ביאו ר 6 - Properties CARR) להלן: "Carr) ("למוע ד הדוח - חברה כלולה) (המשך) :

.3 בניין Congress One: במהלך חודש מאי ,2025 התקשרו Carr ושותפתה במגדל בהסכם הלוואה חדש בסך של 650 מיליון דולר. ההלוואה הינה לתקופה של 7 שנים ובריבית קבועה בשיעור של .5.8% ההלוואה שימשה את Carr ושותפתה לפרעון ליווי הקמת הבניין בסך של 570 מיליון דולר ואילו היתרה שימשה להחזר הון לשותפות (חלק Carr – 60 מיליון דולר).

.4 הלווא ה בסך 280 מיליון דולר: במהלך חודש יולי ,2025 קיבלה Carr הלוואה מתאגיד בנקאי בסך של כ 280- מיליון דולר לתקופה של 3 שנים ובריבית של 6.9% לשנה.

במסגרת הפעולות המתוארות בס"ק 1 - 4 לעיל, לרבות השקעת החברה המתוארת בסעיף ב זה לעיל, פרעה Carr את כל מסגרות האשראי אשר הועמדו לה.

השלכות חשבונאיות בעקבות העסקה:

עקב המעבר לשליטה, והאיחוד לראשונה של דוחות Carr כאמור, ובהתאם לדרישות 3 IFRS, ההחזקה הקיימת של החברה ב- Carr תימדד לפי שווי הוגן ביום העלייה לשליטה. בעקבות האמור, קרן הפרשי תרגום מפעילות חוץ וקרנות גידור תזרים מזומנים בגין חשיפה לריבית משתנה לרווח או הפסד שנצברו בדוחות החברה ביחס להשקעה ב- Carr, בסך שלילי של כ- 400 מיליון ש"ח, יסווגו לדוח רווח והפסד של הרבעון השלישי לשנת .2025 להכרה בהפסד הנ"ל אין כל השפעה על יתרת ההון העצמי של החברה. בנוסף, החברה תכיר ברווח מעלייה לשליטה במועד האיחוד של Carr ברבעון השלישי בסך של כ - 20 - 25 מיליון דולר.

ממשל תאגידי:

בהמשך לביאור 6ז'8 לדוחות הכספיים השנתיים, לאחר השלמת העסקה, לחברה שליטה מלאה באופן שלחברה רוב בדירקטוריון ובועדות הדירקטוריון.

ג . התאמ ת שוו י הוג ן ש ל נ ד ל"ן להשקע ה :

בתקופה המדווחת רשמה Carr בדוחותיה הכספיים שיערוך חיובי בסך של 19 מיליון דולר (חלקה של הקבוצה בשערוך החיובי כאמור, לפני מס, הינו כ - 9 מיליון דולר (32 מיליון ש"ח)).

ד. ה- NOI והשיערוכים החיוביים עבור החציון הראשון בגין הנכסים שנותרו לאחר פדיון אחזקותיהם של JPM הסתכם ל- 59 ול- 18 מיליון דולר בהתאמה.

ב יאו ר 6 - Properties CARR) להלן:"Carr) ("חברה כלולה ) (המשך ) :

ה . להל ן מידע תמציתי של Carr :

	ל לתקופה ש שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני	ל לתקופה ש שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני	ל לתקופה ש שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני	ל לתקופה ש שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
			ארה"ב אלפי דולר
דל"ן) א שערוכי נ הכנסות (לל	101,599	73,720	50,229	31,848	165,444
) להשקעה (* וי של נדל"ן התאמת שו	19,789	(189,246)	7,407	(29,556)	(202,130)
לות נמשכת פסד) מפעי רווח נקי (ה	53,438	(156,970)	22,206	(16,150)	(145,080)
אחר הפסד כולל	(3,271)	(1,774)	(1,589)	(1,315)	(7,661)
סד)) ברווח (בהפ ק המיעוט (לרבות חל פסד) כולל סך רווח (ה	50,272	(158,744)	20,637	(17,465)	(152,741)
באלפי דולר ) של Carr קי (בהפסד ה ברווח הנ חלק החבר	22,059	(75,783)	9,257	(5,847)	(71,984)
באלפי דולר ד) של Carr ולל (בהפס ה ברווח הכ חלק החבר	20,804	(907)	8,634	(570)	(75,452)
באלפי ש"ח ) של Carr קי (בהפסד ה ברווח הנ חלק החבר	79,440	(278,160)	33,167	(29,201)	(263,716)
באלפי ש"ח ד) של Carr ולל (בהפס ה ברווח הכ חלק החבר	74,924	(3,355)	30,936	(2,122)	(276,588)

הסעיף כולל את התאמת שווי נדל"ן להשקעה כפי שמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של Carr, וכן את חלקה של Carr בהתאמות שווי של נדל"ן להשקעה של חברות כלולות שלה.

	ני ליום 30 ביו	ליום 30 ביו	מבר ום 31 בדצ ני לי
	2025	2024	2024
		ארה"ב אלפי דולר
קעה נדל"ן להש	1,422,327	782,222	1,712,421
לפיתוח ה וקרקעות נדל"ן בהקמ	27,585	46,101	48,111
זקות חברות מוח השקעה ב	116,572	356,894	100,455
חרים שוטפים א נכסים לא	98,827	140,217	133,397
(*) פים אחרים נכסים שוט	298,767	40,503	52,621
סים סך הכל נכ	1,964,078	1,365,937	2,047,005
שוטפות התחייבויות	55,572	34,361	59,090
ת לא שוטפו התחייבויות	1,048,032	605,938	1,158,353
יות סך התחייבו	1,103,604	640,299	1,217,443
לי המניות מיוחס לבע הון עצמי ה	721,747	679,672	682,043
יטה ן מקנות של זכויות שאינ	138,727	45,966	147,519
ת שליטה) שאינן מקנו ולל זכויות הון עצמי (כ	860,474	725,638	829,562
עצמי חיבויות והון סך הכל הת	1,964,078	1,365,937	2,047,005
דולר טו - באלפי ה בנכסים נ חלק החבר	377,804	355,779	357,020
פי ש"ח קעה – באל ם של ההש ערך בספרי	1,273,955	1,337,373	1,302,056

(*) כולל נכסים המוחזקים למכירה שהועברו במסגרת העסקה לפדיון אחזקותיהם של JPM בשווי של 250 מיליון דולר.

ביאו ר 7 - החזקותי ה של החברה בבוסטון (חב רו ת כלו לו ת ) :

א . החזקותי ה ש ל החברה בבוסטון :

החברה מחזיקה בכ- 55% מהזכויות בהון וכ - 50% מזכויות השליטה (באמצעות תאגידים בבעלותה המלאה ), בשלוש חברות המחזיקות שני מגדלי משרדים ובניין למעבדות בתחום ה- Science Life) 2 ב - CBD) מרכז העסקים הראשי של בוסטון ) ואחד במזרח קיימברידג' ) (להלן, יחד: "שותפויות בוסטון"). שותפתה של החברה בשותפויות בוסטון הינה Group Properties Oxford (להלן: "אוקספורד") אשר מעניקה שירותי ניהול נכסים (management Asset (בתנאים שסוכמו, הזהים לתנאי שוק.

יתרת ההשקעה בשלוש שותפויות בוסטון , בדוחות הכספיים ליום 30 ביוני ,2025 הינה 84 מיליון דולר ( כ- 283 מיליון ש "ח).

בתקופת הדוח ולאחריה השקיעה הקבוצה בשותפויות בוסטון סך כולל של 20 מיליון דולר ארה"ב (כ - 71 מיליון ש"ח), מתוכם סך של כ- 15.5 מיליון דולר (52 מי ליון ש"ח) לצורך מימון מחדש, ראה ביאור 8ב' להלן.

בתקופת הדוח קיבלה הקבוצה תקבולי דיבידנד והחזרי הון משותפויות בוסטון בסך כולל של 4.2 מיליון דולר ארה"ב (כ - 15 מיליון ש"ח).

ב. התאמת שוו י הוג ן ש ל נדל "ן להשקע ה:

בתקופה המדווחת נרשמו שערוכים שליליים בסך 20 מיליון דולר (חלקה של הקבוצה בשערוך השלילי כאמור לפני מס הינו כ- 11 מיליון דולר (כ - 39 מיליון ש"ח)), בעיקר בשל בניין Atlantic 745 כתוצאה מירידת מחירי השכירות בבוסטון בתחום המעבדות ועלייה בהיקף השטחים הפנויים בענף (כתוצאה מעודף בנייה ספקולטיבית וירידה בביקושים האקטיביים להשכרות) אשר יאריך את תקופת מאמצי ההשכרות של הבניין.

ביאו ר 8 - הלוואות מתאגידי ם בנקאיי ם ומוסדו ת פיננסיי ם :

א. החבר ה:

.1 בהמשך למפורט בביאור 12ב'(ג) לדוחות הכספיים השנתיים, במהלך תקופת הדוח, חתמה החברה על הסכם מסגרת אשראי עם מוסד בנקאי בישראל בהיקף של 200 מיליון ש"ח לתקופת ניצול ופרעון עד ליום 26 בפברואר .2026 האשראי המנוצל ישא ריבית משתנה בשיעור שנתי נומינאלי שלא יעלה על פריים בתוספת מרווח של 0.8% בחישוב שנתי. החברה התחייבה לאמות מידה פיננסיות ולתנאים להעמדה לפירעון מיידי הדומים במהותם לתנאים המצויינים באגרות החוב (סדרה טו') של החברה. לפרטים ראה ביאור 11ז' לדוחות הכספיים השנתיים.
.2 בהמשך לאמור בביאור 12ב' א' לדוחות הכספיים השנתיים, בחודש מאי ,2025 התקשרה החברה בהסכם מסגרת אשראי עם מוסד בנקאי בישראל (להלן, בס "ק זה: "הבנק") בהיקף של 200 מיליון ש"ח (חלף הסכם מסגרת אשראי עם הבנק בהיקף של 150 מיליון ש"ח), לתקופת ניצול של שנה עד לחודש מאי 2026 ולפירעון עד לחודש מאי .2028 האשראי המנוצל יהיה בתנאים דומים למפורט בביאור 12ב' לדוחות הכספיים השנתיים. אמות המידה להן התחייבה החברה, דומות במהותן לאלו המתוארות בביאור 12ב' לדוחות הכספיים השנתיים.
.3 בהמשך לאמור בביאור 12ב'ג' לדוחות הכספיים השנתיים, ביום 18 באוגוסט, ,2025 לאחר תאריך המאזן, נחתם כ˗ב תיקון להסכם הארכת מסגרת האשראי לתקופת ניצול עד ליום 29 בספטמבר, 2026 ולפירעון סופי עד ליום 29 בספטמבר, ,2028 יתר התנאים זהים למתואר בביאור 12ב' לדוחות הכספיים השנתיים.

נכון ליום 30 ביוני 2025 לחברה מסגרות אשראי בסך כולל של 550 מיליון ש "ח שאינן מנוצלות, ולמועד פרסום הדוח סך של כ- 41 מיליון ש"ח מנוצל מתוך מסגרות אלה.

ביאו ר 8 - הלוואות מתאגידי ם בנקאיי ם ומוסדו ת פיננסיי ם (המשך) :

ב . Boston-AH) שותפויות בוסטון) -

Atlantic 745 - לאחר תאריך הדוח, בחודש יולי ,2025 התקשרה חברת הנכס בהסכם למימון מחדש, לפיו:

בוצע פירעון של 27 מיליון דולר (מיתרה של 159 מיליון דולר ליתרה של 132 מיליון דולר). חלקה של החברה בפירעון עמד על כ- 15.5 מיליון דולר. לבקשת חברת הנכס, בהתקיים תנאים מסויימים ניתן יהיה להגדיל את המימון עד לגובה של כ- 180 מיליון דולר, אשר ישמש בעיקר למימון עלויות השכרה עתידיות.
- הריבית המשתנה (SOFR (הוחלפה בריבית קבועה בשיעור של 7% לשנה.
הוארך מועד הפירעון בשלוש שנים (עד יולי 2028) עם אופציית הארכה נוספת של שנה אחת, תמורת תשלום עמלה בשיעור של .0.25%

ג. אנר ג'יקס (חברה מאוחדת ) :

.1 לאנרג'יקס מסגרות אשראי ממוסדות פיננסים המשמשות להעמדת ערבויות ולהלוואות לזמן קצר. למועד הדוח קיימות לאנרג'יקס מסגרות אשראי על סך של כ - 1.6 מיליארד ש "ח. מתוך סכום מסגרות האשראי, המסגרות המנוצלות למועד הדוח הן בסך של כמליארד ש "ח אשר משמשות לערבויות ולהלוואות לזמן קצר.
.2 בהמשך לביאור 12ז'(4) לדוחות הכספיים השנתיים, בתקופת הדוח ביצעה אנרג'יקס משיכות בסך של כ- 92 מיליון ש "ח ובסך מצטבר של 365 מיליון ש"ח מתוך מסגרת כוללת בסך של עד 400 מיליון ש"ח.
.3 בהמשך לאמור בביאור 5ב'1(3) לעיל, לאחר מועד הדוח, התקשרה אנרג'יקס , באמצעות חברות בבעלותה המלאה, עם בנק MUFG, בעסקה לקבלת מימון פרויקטאלי בסך של עד 491 מיליון דולר למימון הקמת פרויקטים בהספק של כ- MWp270 מתוך פרוטפוליו 5E. עסקת המימון כוללת הלוואות קצרות טווח להקמה בסך של עד 160 מיליון דולר שיומרו במימון Back Leverage ארוך טווח של 5 שנים, הלוואת גישור בסך של עד 321 מיליון דולר עד לקבלת מלוא השקעת שותף מס, ומסגרת אשראי של עד 10 מיליון דולר. המימון מיועד להקמת פרויקטים סולאריים בהספק כולל של כ- MWp270 בארה"ב, נושא ריבית משתנה של SOFR בתוספת מרווח של 1.5% - ,2% ומובטח בשעבוד על הפרויקטים וערבות בעלים מו˕בלת. העמדת המימון כפופה להתקיימות תנאים מתלים, לרבות חתימת הסכם השקעה עם שותף המס.
.4 במהלך תקופת הדוח חתמה אנרג'יקס על מסגרת אשראי ייעודית, שניתנה לחברת בת בפולין לצורך מימון הקמת פרויקטי אגירה בפולין, בסך של כ- 100 מיליון זלוטי. נכון למועד אישור הדוח משכה אנרג'יקס כ - 55 מיליון זלוטי מתוך המסגרת.
.5 בהמשך לאמור בבאור 5ב '1(3) לעיל, בתקופת הדוח נמשכה הלוואת גישור להשקעת שותף מס בסך כ- 51 מיליון דולר, אשר צפויה להפרע במועד השקעת שותף המס.

ד. BE) חברה מאוחדת) :

בחודש פברואר ,2025 נטלה BE הלוואה בסך של 45 מיליון ליש"ט ( 202 מיליון ש"ח) וזאת חלף הלוואה בסך 46 מיליון ליש"ט אשר הגיע מועד פירעונה. ההלוואה החדשה נושאת ריבית SONIA בתוספת מרווח שנתי של .3% קרן ההלוואה תפרע בחודש פברואר 2029 וקיימת ל- BE אופציה להארכה בשנה נוספת, התלויה בהסכמת המלווה. במסגרת ההלוואה התחייבה BE ליחס LTV שלא יעלה על 65% וליחס כיסוי של א יפחת מ - 1.1 - .1.35 בנוסף, התקשרה BE עם הבנק המממן בעסקת SWAP כך שריבית ה- SONIA השנתית תעמוד על כ- 4% (3% החל מ - 2026).

ב יאו ר 9 - אגרו ת חו ב :

א. החבר ה:

בהמשך לביאור 11ו' לדוחות הכספיים השנתיים, בחודש יוני ,2025 הנפיקה החברה 499 מיליון ש"ח ע.נ. אג"ח (סדרה יג') בדרך של הרחבת הסדרה הקיימת באמצעות דוח הצעת מדף, בתמורה כוללת נטו של 482 מיליון ש"ח. הריבית האפקטיבית של אג "ח (סדרה יג'') הינה .5.74%

ליום 30 ביוני ,2025 סך אגרות החוב של החברה הסתכמו לכ - 5,693,385 אלפי ש"ח, מתוכם 355,919 אלפי ש"ח מסווגים כהתחייבויות שוטפות בדוחות התמציתיים המאוחדים על המצב הכספי. לפרטים נוספים ראה ביאור 11 לדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים.

ב . אמו ת (חברה מאוחד ת) :

בחודש מאי 2025 הנפיקה אמות , באמצעות הרחבת סדרה קיימת, אגרות חוב סדרה י׳ בהיקף של 636 מיליון ש״ח ע.נ. בתמורה לסך נטו של 665 מיליון ש״ח (כולל ריבית צבורה המסווגת תחת אשראי לז"ק). אגרות החוב נושאות ריבית אפקטיבית צמודת מדד בשיעור 3.4% (לאחר השפעת עסקת גידור) והינן בעלות מח״מ של כ- 7.5 שנים. לפרטים נוספים בדבר אגרות חוב סדרה י', ראה באור 11י' ל דוחות הכספיים השנתיים.

בהמשך להנפקת אגרות החוב (סדרה י'), ביצעה החברה עסקאות גידור מול מוסדות פיננסיים בישראל אשר המירו ריבית שקלית שנתית בשיעור של 5.79% לקרן צמודת מדד וריבית צמודה משוקללת בשיעור של ,3.66% בהיקף קרן כולל של 600 מיליון ש"ח.

ג. אנר ג'יק ס (חברה מאוחדת ) :

בהמשך לביאור 11טז' לדוחות הכספיים השנתיים, בחודש מרץ 2025 הנפיקה אנרג'יקס 549 מיליון ש "ח ע.נ. אג"ח (סדרה א') של אנרג'יקס בדרך של הרחבת הסדרה הקיימת באמצעות דוח הצעת מדף, בתמורה כוללת נטו של 503.5 מיליון ש"ח. הריבית האפקטיבית של אג"ח (סדרה א') של אנרג'יקס הינה .5.36%

ביאו ר 10 - מידע נוסף ואירועים לאחר תארי ך הדו ח ע ל המצ ב הכספ י :

א . חלוק ת דיבידנ ד ודיבידנ ד שהוכר ז :

החברה - בחודש מרץ ,2025 קיבל דירקטוריון החברה החלטה בדבר מדיניות חלוקת דיבידנד לשנת ,2025 לפיה תחלק החברה בשנת ,2025 דיבידנד בסך כולל של 96 אגורות למניה, אשר ישולם ב- 4 תשלומים בסך של 24 אגורות למניה כל אחד (בכפוף להחלטה ספציפית של הדירקטוריון בתום כל רבעון, בהתחשב בשיקולים העסקיים ובהתאם להוראת כל דין).

בהתאם לאמור לעיל, שילמה החברה, בחודשים אפריל ויוני ,2025 דיבידנד לרבעון הראשון והשני (בהתאמה) של שנת 2025 בסך כולל של 48 אגורות למניה ( 103 מיליון ש"ח).

בחודש אוגוסט ,2025 הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד לרבעון השלישי של שנת 2025 בסך של 24 אגורות למניה (52 מיליון ש"ח), אשר ישולם במהלך חודש ספטמבר .2025

אמות (חברה מאוח דת) - בחודש פברואר ,2025 קבע דירקטוריון אמות כי בשנת 2025 בכוונת אמות לחלק דיבידנד שנתי בסך של 108 אגורות למניה, אשר ישולם ב - 4 תשלומים בסך של 27 אגורות למניה, כל אחד (בכפוף להחלטה ספציפית של דירקטוריון אמות, בתום כל רבעון). כמו כן, החליט דירקטוריון אמות על חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת 2024 בסך של 23 אגורות למניה.

בהמשך למדיניות אמות הנ "ל, שילמה אמות בחודשים מרץ ויוני 2025 דיבידנד לרבעו ן הראשון והשני של שנת 2025 (כולל הדיבידנד הנוסף) בסך כולל של 77 אגורות למניה (כ - 363 מיליון ש"ח , חלק החברה כ- 185 מיליון ש"ח ).

בחודש אוגוסט 2025 הכריזה אמות על חלוקת דיבידנד לרבעון השלישי של שנת 2025 בסך של 27 אגורות למניה (כ - 133 מיליון ש"ח, חלק החברה - כ- 67 מילי ון ש"ח) אשר ישולם בחודש ספטמבר .2025 ## אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | ביאו רים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדי ם

ביאו ר 10 - מידע נוסף ואירועים לאחר תארי ך הדו ח ע ל המצ ב הכספ י (המשך) :

אנר ג'יקס (חברה מאוחדת) – בחודש מרץ ,2025 קבע דירקטוריון אנרג'יקס כי בשנת 2025 בכוונת אנרג'יקס לחלק דיבידנד שנתי בסך של 40 אגורות למניה, שישולם ב- 4 תשלומים רבעוניים של 10 אגורות למניה כל אחד (בכפוף להחלטה ספציפית של דירקטוריון אנרג'יקס בתום כל רבעון ).

בהמשך למדיניות אנרג'יקס הנ"ל, שילמה אנרג'יקס בחודשים אפריל ויוני 2025 דיבידנד לרבעון הראשון והשני של שנת 2025 בסך כולל של 20 אגורות למניה (כ - 110 מיליון ש"ח, חלק החברה כ - 55 מיליון ש"ח).

בחודש אוגוסט 2025 הכריזה אנרג 'יקס על חלוקת דיבידנד לרבעון השלישי של שנת 2025 בסך של 10 אגורות למניה (כ - 55 מיליון ש"ח, חלק החברה - כ- 28 מיליון ש"ח) אשר ישולם בחודש ספטמבר .2025

ב . תגמו ל לעובדים ונושא י משרה :

בחודש מרץ ,2025 החליט דירקטוריון החברה על הענקת מנה שנתית של 635,479 כ˗בי אופציה לא סחירים לשלושה נושאי משרה בחברה, 7 דירקטורים (כולל דירקטורית שהינה בתו של מנכ"ל החברה), ליו"ר דירקטוריון החברה ול - 8 עובדΓות. שוויים הכלכלי הכולל של כ˗בי האופציה שהוענקו לעיל מסתכם לסך של כ- 4.3 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראה ביאור 17ה' לדוחות הכספיים השנתיים.

ביאו ר 11 - מכשירי ם פיננסיי ם :

א . מכשירי ם פיננסיי ם שאינ ם מוצגי ם בדוחו ת הכספיי ם בשוו י הוג ן :

הטבלה שלהלן מפרטת את הערך בספרים והשווי ההוגן של נכסים והתחייבויות פיננסיות, המוצגים בדוחות הכספיים, שלא על פי שווים ההוגן. פרט למפורט בטבלה הבאה , סבורה הקבוצה כי ערכם הפנקסני של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן:

	ני 2025 ליום 30 ביו		ני 2024 ליום 30 ביו		2024 צמבר ליום 31 בד
			ערך
	הוג ן ם שווי ערך בספרי		בספרי ם שווי הוג ן		הוג ן ם שווי ערך בספרי
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
פיננסיו ת התחייבויות
לל חלויות) מן ארוך (כו הלוואות לז	7,016,391	6,985,059	5,597,625	5,298,948	6,554,750	6,370,065
ת) (כולל חלויו אגרות חוב	16,671,920	16,313,759	15,735,740	14,580,909	15,521,427	14,895,755
	23,688,311	23,298,818	21,333,365	19,879,857	22,076,177	21,265,820

השווי ההוגן של הלוואות לזמן ארוך נקבע על פי היוון תזרימי המזומנים. שיעורי הריבית ששימשו להיוון מבוססות על ציטוט שנתקבל ממוסד פיננסי להלוואה בתנאים דומים. חישוב השווי ההוגן של ההלוואות לזמן ארוך, הינו בהתאם לרמה .2
אגרות חוב בטבלה שלעיל כוללות את הרכיב ההתחייבותי בלבד של אגרות חוב להמרה (סדרה ב') שהנפיקה אנרג'יקס. השווי ההוגן של אגרות החוב האמורות נקבע על פי היוון תזרימי המזומנים הצפויים בהתאם לשיעורי ריבית של מכשירי חוב דומים אשר אינם כוללים אופציית המרה והינו בהתאם לרמה .2
השווי ההוגן של אגרות החוב הנסחרות, פרט לאגרות חוב להמרה (סדרה ב') של אנרג'יקס, נקבע על פי מחירים מצוטטים בבורסה בישראל והינו בהתאם לרמה .1

ביאו ר 11 - מכשירי ם פיננסיי ם (המשך ) :

ב . מכשירי ם פיננסיי ם שמוצגי ם בדוחו ת הכספיי ם בשוו י הוג ן :

להלן פירוט של מכשיריה הפיננסיים של הקבוצה הנמדדים בשווי הוגן, על פי רמות:

		ליום 30 ביו	ני 2025
	רמה 2	רמה 3	סך הכ ל
	אלפי ש"ח	אלפי ש" ח	אלפי ש"ח
וי הוג ן נסיים בשו נכסים פינ
נגזרים:
בית בדולר ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ארה"ב)	38,274	-	38,274
ט) בית בליש" ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ	992	-	992
ור שיועדו לגיד
לגידור "ח) שיועדו החלפת מט Forward ל סיים (חוזה נגזרים פיננ	144,955	-	144,955
(3) - ו לגידור (1) ה"ב) שיועד חשמל באר בוע מחירי Swap לקי סיים (חוזה נגזרים פיננ		114,763	114,763
משתנה) פה לריבית ידור החשי יות CAP לג סיים (אופצ נגזרים פיננ	44,047	-	44,047
) שיועדו בית קבועה משתנה ברי לפת ריבית Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
לגידור	68,697	-	68,697
ח והפסד: הוגן דרך רוו דים בשווי סיים הנמד נכסים פיננ
ן (1) קעות בנדל" קרנות להש	-	211,074	211,074
	296,965	325,837	622,802
וג ן ת בשווי ה ת פיננסיו התחייבויו
נגזרים:
בית צמודות ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ו לגידור מדד) שיועד	(203,217)	-	(203,217)
(3) - ו לגידור (1) ה"ב) שיועד חשמל באר בוע מחירי Swap לקי סיים (חוזה נגזרים פיננ		(146,612)	(146,612)
בית בדולר) ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ור שיועדו לגיד	(13,412)	-	(13,412)
ט) בית בליש" ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ור שיועדו לגיד	(15,056)	-	(15,056)
בית בזלוטי) ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ור שיועדו לגיד	(8,228)	-	(8,228)
בית בפרנק ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
שוויצרי)	(1,015)	-	(1,015)
) שיועדו בית קבועה משתנה ברי לפת ריבית Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
לגידור	(34,701)	-	(34,701)
לגידור "ח) שיועדו החלפת מט Forward ל סיים (חוזה נגזרים פיננ	(63,212)	-	(63,212)
מט"ח) החשיפה ל יות לגידור סיים (אופצ נגזרים פיננ	(4,342)		(4,342)
ת שליטה שאינן מקנו עם זכויות ה אנרג'יקס קה שביצע נית בגין עס תמורה מות 2)	-	(72,484)	(72,484)
ארה"ב (1) ( ת נכסים ב ובגין רכיש
	(343,183)	(219,096)	(562,279)

ביאו ר 11 - מכשירי ם פיננסיי ם (המשך) :

(1 ) מכשירים פיננסיים בשווי הוגן אשר שווים נמדד על פי רמה 3 :

	ל שישה לתקופה ש
	הסתיימה חודשים ש
	ני 2025 ביום 30 ביו
	אלפי ש" ח
2025 בינואר יתרה ליום 1	13,177
רווח נדחה שונה כנגד הכרה לרא	35,572
בהקמה צור חשמל מתקנים ליי הכרה כנגד	3,790
קופה והפסד בת זקפו לרווח סכומים שנ	(8,471)
תקופה כולל אחר ב זקפו לרווח סכומים שנ	62,673
2025 30 ביוני יתרה ליום	106,741

(2 ) תמור ה מותנית בגין עסקה שביצעה אנר ג'יקס עם זכויות שאינן מקנות שליטה בארה"ב :

		ם שווי הוג ן ליו
שיעו ר היוו ן	רכ ה טכניק ת הע	2025 30 ביונ י	שי ר הנמד ד תיאור המכ
		אלפ י ש" ח
5.2%-7.57%	ים היוון תזרימ	72,484	נית תמורה מות

(3 ) עסקאות גידו ר ע ל מחיר י חשמ ל באר ה"ב :

השווי ההוגן של עסקאות הגידור על מחירי החשמל בארה"ב מסווגים בדוחות אלה ברמה .3 במדידת השווי ההוגן של נגזרים פיננסיים אלה עושה אנרג'יקס שימוש בנתוני שוק מצוטטים כמו גם אומדנים והערכות המבוססים על נתונים שאינם מחירים מצוטטים נצפים כדוגמת עקומי תשואה ומחירי חש מל עתידיים בשוק החשמל בארה"ב וכן סטיית התקן ההיסטורית של מחירי החשמל בשוק. אומדנים אלה כוללים הנחות ל˕בי מחירי החשמל העתידיים לתקופות בהן אין מחירי חשמל נצפים בשוק וכן הנחות ל˕בי שיעורי ההיוון אשר משמשים בקביעת השווי הוגן של נגזרים אלה. שינויים בהערכות ואומדנים כאמור עשויים להביא לשינויים מהותיים בשווים ההוגן. הנחות בסיס אלו, הן תוצאה של הפעלת שיקול דעת סובייקטיבי בסביבה של אי וודאות, לעיתים משמעותית במיוחד, ועל כן שינויים בהנחות הבסיס האמורות, עשויים להביא לשינויים בשווים ההוגן של נגזרים אלה, לעיתים באופן מהותי, ולכן להשפיע על מצבה הכספי של אנרג'יקס ליום 30 ביוני 2025 ועל תוצאות פעולותיה לאותה תקופה.

	ני 2025 ליו ם 30 ביו		ני 2024 ליו ם 30 ביו		2024 בדצמב ר ליו ם 31
השווי ההוג ן ש ו לחישו ב ריו ת ששימ הנחות עיק	טוו ח		טוו ח		טוו ח
שיעור היוון	4.54%	3.44%	5.57%	4.01%	4.47%	4.09%
סטיית תקן	57.86	41.91	-	-	58.30	41.26
תידיים החשמל הע טווח מחיר	112.45	47.02	133.45	26.25	120.09	23.11
Price ם Fixed ים מקובעי טווח מחיר
*) בהסכמים (	85.77	26.25	49.00	26.25	85.77	26.25
ם) חיים (בשני טווח אורך	15.80	1.97	15.64	2.97	16.30	2.47

(*) ההפרשים בטווח נובעים בעיקר מהשפעות של עונתיות.

ביאו ר 11 - מכשירי ם פיננסיי ם (המשך) :

ב . מכשירים פיננסיי ם שמוצגי ם בדוחו ת הכספיי ם בשוו י הוג ן :

		ליום 30 ביו	ני 2024
	רמה 1	רמה 2	רמה 3	סך הכ ל
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
וי הוג ן נסיים בשו נכסים פינ
נגזרים:
בית ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
צרי) בפרנק שווי	-	2,954	-	2,954
לגידור "ח) שיועדו החלפת מט Forward ל סיים (חוזה נגזרים פיננ	-	10,885	-	10,885
משתנה) פה לריבית ידור החשי יות CAP לג סיים (אופצ נגזרים פיננ	-	89,552	-	89,552
) שיועדו בית קבועה משתנה ברי לפת ריבית Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
לגידור	-	112,097	-	112,097
ו לגידור ה"ב) שיועד חשמל באר בוע מחירי Swap לקי סיים (חוזה נגזרים פיננ
(3) (1)	-	-	995	995
ח והפסד: הוגן דרך רוו דים בשווי סיים הנמד נכסים פיננ
סחירים ניירות ערך	4	-	-	4
ן ( 1) קעות בנדל" קרנות להש	-	-	216,846	216,846
	4	215,488	217,841	433,333
וג ן ת בשווי ה ת פיננסיו התחייבויו
נגזרים:
בית ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
גידור ד) שיועדו ל צמודות מד	-	(227,935)	-	(227,935)
ו לגידור ה"ב) שיועד חשמל באר בוע מחירי Swap לקי סיים (חוזה נגזרים פיננ
(3) (1)	-	-	(179,134)	(179,134)
בית ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
עדו לגידור בדולר) שיו	-	(50,037)	-	(50,037)
בית ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ועדו לגידור בליש"ט) שי	-	(7,278)	-	(7,278)
בית ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
עדו לגידור בזלוטי) שיו	-	(7,388)	-	(7,388)
בית ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ לגידור צרי) שיועדו בפרנק שווי	-	(1,014)	-	(1,014)
) שיועדו בית קבועה משתנה ברי לפת ריבית Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
לגידור	-	(15,126)	-	(15,126)
לגידור "ח) שיועדו החלפת מט Forward ל סיים (חוזה נגזרים פיננ	-	(467,462)	-	(467,462)
ת שליטה שאינן מקנו עם זכויות ה אנרג'יקס קה שביצע נית בגין עס תמורה מות
בארה"ב ( 1)	-	-	(60,236)	(60,236)
	-	(776,240)	(239,370)	(1,015,610)

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | ביאו רים לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדי ם

ביאו ר 11 - מכשירי ם פיננסיי ם (המשך) :

(1) מכשירי ם פיננסיי ם בשווי הוגן אש ר שווי ם נמד ד על פ י רמ ה 3 :

	ל שישה לתקופה ש
	הסתיימה חודשים ש
	ני 2024 ביום 30 ביו
	אלפי ש" ח
2024 בינואר יתרה ליום 1	23,745
השקעות	56,412
קופה והפסד בת זקפו לרווח סכומים שנ	(39,295)
תקופה כולל אחר ב זקפו לרווח סכומים שנ	(62,391)
2024 30 ביוני יתרה ליום	(21,529)

ביאו ר 11 - מכשירי ם פיננסיי ם (המשך) :

ב . מכשירי ם פיננסיים שמוצגים בדוחות הכספיים בשווי הוג ן :

		ליום 31 בד	2024 צמבר
	רמה 1	רמה 2	רמה 3	סך הכ ל
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
וי הוג ן נסיים בשו נכסים פינ
נגזרים:
בית בפרנק ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ שוויצרי)	-	2,954	-	2,954
בית בזלוטי) ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ ור שיועדו לגיד	-	6,935	-	6,935
בית בדולר ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ עדו לגידור ארה"ב) שיו	-	618	-	618
לגידור "ח) שיועדו החלפת מט Forward ל סיים (חוזה נגזרים פיננ	-	47,689	-	47,689
(3) - ו לגידור (1) ה"ב) שיועד חשמל באר בוע מחירי Swap לקי סיים (חוזה נגזרים פיננ		-	82,076	82,076
משתנה) פה לריבית ידור החשי יות CAP לג סיים (אופצ נגזרים פיננ	-	68,646	-	68,646
) שיועדו בית קבועה משתנה ברי לפת ריבית Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
לגידור	-	98,361	-	98,361
ח והפסד: הוגן דרך רוו דים בשווי סיים הנמד נכסים פיננ
סחירים ניירות ערך	5	-	-	5
ן ( 1) קעות בנדל" קרנות להש	-	-	218,454	218,454
	5	225,203	300,530	525,738
וג ן ת בשווי ה ת פיננסיו התחייבויו
נגזרים:
בית צמודות ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ו לגידור מדד) שיועד	-	(234,627)	-	(234,627)
(3) - ו לגידור (1) ה"ב) שיועד חשמל באר בוע מחירי Swap לקי סיים (חוזה נגזרים פיננ		-	(197,250)	(197,250)
בית בדולר) ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ור שיועדו לגיד	-	(39,764)	-	(39,764)
ט) בית בליש" ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
ור שיועדו לגיד	-	(4,431)	-	(4,431)
בית בזלוטי) ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ ור שיועדו לגיד	-	(2,136)	-	(2,136)
בית בפרנק ת בקרן ורי יבית שקליו לפת קרן ור Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ	-
שוויצרי)		(1,015)	-	(1,015)
) שיועדו בית קבועה משתנה ברי לפת ריבית Swap להח סיים (חוזה נגזרים פיננ
לגידור	-	(7,456)	-	(7,456)
לגידור "ח) שיועדו החלפת מט Forward ל סיים (חוזה נגזרים פיננ	-	(146,633)	-	(146,633)
מט"ח) החשיפה ל יות לגידור סיים (אופצ נגזרים פיננ	-	(11,276)	-	(11,276)
בגין ת שליטה ו שאינן מקנו עם זכויות ה אנרג'יקס קה שביצע נית בגין עס תמורה מות
(1) ים בארה"ב רכישת נכס	-	-	(90,103)	(90,103)
	-	(447,338)	(287,353)	(734,691)

דוחות תמציתיים מאוחדים 33

ביאו ר 11 - מכשירי ם פיננסיי ם (המשך) :

(1) מכשירי ם פיננסיי ם בשווי הוגן אש ר שווי ם נמד ד על פ י רמ ה 3 :

תיימה לשנה שהס
צמבר ביום 31 בד
2024
אלפי ש" ח
23,745	2024 בינואר יתרה ליום 1
67,137	נדל"ן השקעות ב ו בקרנות ל השקעה, נט
89,400	רווח נדחה שונה כנגד הכרה לרא
(63,847)	בהקמה צור חשמל מתקנים ליי שונה כנגד הכרה לרא
(8,857)	קופה והפסד בת זקפו לרווח סכומים שנ
(94,401)	תקופה כולל אחר ב זקפו לרווח סכומים שנ
13,177	2024 31 בדצמבר יתרה ליום

ג . שינויי ם בהשקעו ת בחברות כלולו ת

להלן השינויים המהותיים אשר חלו בהשקעות בחברות כלולות עיקריות בתקופות הבאות:

לשנה
שהסתיימה	ל שלושה	לתקופה ש	ל שישה	לתקופה ש
ביום 31	הסתיימה חודשים ש		יום הסתיימה ב חודשים ש
בדצמב ר	נ י	ביום 30 ביו	30 ביונ י
2024	2024	2025	2024	2025
במליוני	במליוני	במליוני	במליוני	במליוני
ש" ח	ש" ח	ש" ח	ש" ח	ש" ח
(266)	(3)	(99)	(231)	(28)
(179)	(56)	(70)	(124)	(64)

השקעה ב Carr הקיטון ביתרת ההשקעה בתקופה המדווחת ˖בע בעיקר כתוצאה מירידה בשער החליפין של דולר ארה"ב (קיטון של כ- 103 מיליון ש"ח) בקיזוז עליה כתוצאה מחלקה של הקבוצה ברווח הכולל של Carr) גידול של כ- 75 מיליון ש"ח).
השקעה ב Boston ה קיטון ביתרת ההשקעה בתקופה המדווחת ˖בע בעיקר כתוצאה מצבירת הפסדי אקוויטי בסך של כ- 39 מיליון ש"ח וכן כתוצאה מירידה בשער החליפין של דולר ארה"ב ( קיטון של כ - 24 מיליון ש"ח).

ביאו ר 12 - מגזר י פעילו ת :

לקבוצה שני תחומי פעילות:

(1) תחום פעילות עיקרי - השקעות ארוכות טווח בחברות נדל"ן מניב בישראל ובמדינות מערביות נוספות הכולל בעיקר את השקעותיה באמות, Carr, ו -BE ;

(2) תחום פעילות נוסף - השקעה באנרגיות מתחדשות הכולל את ההשקעה באנרג'יקס.

תוצאות המגזר נמדדות על בסיס חלק החברה בתוצאות הפעילות של כל השקעה כפי שנכללים בדיווחים אשר נסקרים באופן סדיר על ידי מקבל ההחלטות הראשי וההנהלה.

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך ) :

הכנסות ותוצאות המגזר:

	2025 ביוני ביום 30 סתיימה שים שה שה חוד של שי לתקופה
	מניב נדל"ן מגזר				רגיה מגזר אנ
						שאינן תוצאות
	אמות	CARR	BE	אחרים	ס אנרג'יק	ת מיוחסו	ת התאמו	הכל סך
					"ח אלפי ש
נטו ת, מוחזקו חברות בריווחי הקבוצה חלק	232,956	79,441	56,454	) (38,547	21,954	-	) 299,682 (	52,576
ם הנמדדי ערך בניירות ת להשקעו בקשר נטו , הפסדים
והפסד רווח דרך הוגן בשווי	-	-	-	(11,623)	-	-	4,040	(7,583)
ת מוחזקו חברות של החזקה בשיעור מירידה הכנסות	-	(78)	-	-	-	-	-	(78)
(*) נטו אחרות, הכנסות	5,551	-	-	-	5,512	-	1,351,876	1,362,939
	238,507	79,363	56,454	(50,170)	27,466	-	1,056,234	1,407,854
וכלליות הנהלה	-	-	-	-	-	18,758	111,666	130,424
נטו מימון, הוצאות	-	-	-	-	-	122,650	356,056	478,706
(*) נטו אחרות, הוצאות	-	-	-	-	-	-	345,345	345,345
	-	-	-	-	-	141,408	813,067	954,475
מס לפני רווח	238,507	79,363	56,454	(50,170)	27,466	) (141,408	243,167	453,379
המגזר: ת לתוצאו נוסף מידע
שערוך ריווחי כולל ת) המוחזק החברה (בספרי הכנסות	850,318	435,737	148,885		365,789
(**) מס לפני ת) המוחזק החברה (בספרי שערוך ריווחי	259,423	71,293	36,690		-
המס משותף הכנסות	-	-	-		112,647
ת) המוחזק החברה (בספרי נקי רווח	457,497	192,828	66,475		43,776
הנקי ברווח החברה חלק	232,956	79,441	56,454		21,954

לפירוט נוסף בדבר מידע כספי תמציתי של Carr ראה באור 6ה' לעיל.

(*) הכנסות/הוצאות אחרות נטו, כוללות בעיקר הכנסות/הוצאות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה וכן מהפעלת מתקנים לייצור חשמל.

(**) הסעיף כולל את התאמת שווי נדל"ן להשקעה כפי שמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של Carr וכן את חלקה של Carr בהתאמות שווי של נדל"ן להשקעה של חברות כלולות שלה.

(***) תחת אחרים – חלק הקבוצה ברווחי חברות מוחזקות מייצגות את התוצאות מהחזקותיה של החברה בבוסטון; הפסדים בקשר להשקעות בני"ע מייצג את התנועה בקרנות ברוקטון.

ביאור 12 - מגזרי פעילות (המשך) :

הכנסות ותוצאות המגזר

			של לתקופה	חודשים שלושה	מה שהסתיי	2025 ביוני 30 ב-
		מגזר	מניב נדל"ן		מגזר אנרגיה
	אמות	CARR	BE	אחרים	ס אנרג'יק	שאינן תוצאות ת מיוחסו	ת התאמו	הכל סך
		"ח אלפי ש
נטו ת, מוחזקו חברות (הפסדי) בריווחי הקבוצה חלק	151,744	33,168	( 60,830	40,829)	859	4	206,326 (	550) ) (
דרך הוגן בשווי ם הנמדדי ערך בניירות ת להשקעו בקשר נטו , הפסדים והפסד רווח	-	-	-	(1,449)	-	-	4,040	2,591
ת מוחזקו חברות של החזקה בשיעור מירידה הכנסות	-	(6)	-	-	-	-	-	(6)
(*) נטו אחרות, הכנסות	2,662	-	-	-	2,774	-	831,273	836,709
	154,406	33,162	60,830	(42,278)	3,633	4	628,987	838,744
וכלליות הנהלה	-	-	-	-	-	10,360	59,047	69,407
נטו מימון, הוצאות	-	-	-	-	-	61,288	222,012	283,300
(*) נטו אחרות, הוצאות	-	-	-	-	-	-	195,050	195,050
	-	-	-	-	-	71,648	476,109	547,757
מס לפני רווח	154,406	33,162	( 60,830	42,278)	3,633	(71,644)	152,878	290,987
המגזר: ת לתוצאו נוסף מידע
שערוך ריווחי כולל ת) המוחזק החברה (בספרי הכנסות	541,408	205,305	101,033		195,918
(**) מס לפני ת) המוחזק החברה (בספרי שערוך ריווחי	246,886	26,538	42,752		-
המס משותף הכנסות	-	-	-		53,720
ת) המוחזק החברה (בספרי נקי רווח	298,266	79,560	71,629		1,784
וח הנקי ברה ברו חלק הח	151,744	33,168	60,830		859

לפירוט נוסף בדבר מידע כספי תמציתי של Carr - ראה באור 6ה' לעיל.

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך ) :

נכסי והתחייבויות המגזר:

	2025 ביוני ליום 30
	נדל"ן מגזר מניב	נדל"ן מגזר מניב	נדל"ן מגזר מניב	נדל"ן מגזר מניב	מגזר אנרגיה	נכסים ויות והתחייב שאינם מיוחסים	ת התאמו	הכל סך
	אמות	CARR	BE	אחרים	ס אנרג'יק
					"ח אלפי ש
נכסים:
ת מוחזקו בחברות השקעה	4,712,593	1,273,956	3,163,260	282,635	1,041,514	4,250	) 8,479,329 (	1,998,879
והפסד רווח דרך הוגן בשווי ם הנמדדי ערך בניירות השקעה	-	-	-	211,067	-	7	-	211,074
אחרים נכסים	-	-	-	-	-	579,647	38,966,109	39,545,756
	4,712,593	1,273,956	3,163,260	493,702	1,041,514	583,904	30,486,780	41,755,709
יות: התחייבו	-	-	-	-	-	5,880,675	24,256,129	30,136,804

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך ) :

הכנסות ותוצאות המגזר:

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024

					מגזר
		מגזר נדל	"ן מניב		אנרגיה
						שאינן תוצאות
	אמות	CARR	BE	אחרים	אנרג'יקס	מיוחסות	אמות הת	סך הכל
					ח אלפי ש"
ת, נטו ת מוחזקו ווחי חברו בוצה ברי חלק הק	160,789	) ( (278,160	151,326)	145,121) (	83,368	-	(86,629)	417,079) (
דרך רווח שווי הוגן נמדדים ב ות ערך ה עות בנייר ר להשק נטו בקש הפסדים), רווחים (
והפסד	-	-	-	(11,650)	-	(9)	(57,397)	69,056) (
ת רות כלולו ש של חב ה וממימו ה, מרכיש ור החזק דה בשיע רווח מירי	-	12	-	-	-	-	-	12
טו (*) אחרות, נ הכנסות	5,648	-	-	-	7,131	-	1,114,252	1,127,031
	166,437	(278,148)	(151,326)	(156,771)	90,499	(9)	970,226	640,908
כלליות הנהלה ו	-	-	-	-	-	18,618	98,393	117,011
מימון, נטו הוצאות	-	-	-	-	-	137,471	420,096	557,567
טו (*) אחרות, נ הוצאות	-	-	-	-	-	-	245,845	245,845
	-	-	-	-	-	156,089	764,334	920,423
מס רווח לפני	166,437	(278,148)	151,326) (	156,771) (	90,499	) (156,098	205,892	279,515) (
ר: ות המגז ף לתוצא מידע נוס
ך די) שערו חי (הפס כולל ריוו מוחזקת) חברה ה בספרי ה הכנסות (	675,176	) (423,226	13,085		448,038
י מס (**) זקת) לפנ רה המוח פרי החב ערוך (בס פסדי) ש ריווחי (ה	( 103,034	695,198)	91,409) (		-
ס משותף מ הכנסות	-	-	-		82,575
מוחזקת) חברה ה בספרי ה סד) נקי ( רווח (הפ	( 314,983	576,154)	181,016) (		165,914
) הנקי ח (הפסד ברה ברוו חלק הח	160,789	) ( (278,160	151,326)		83,368

לפירוט נוסף בדבר מידע כספי תמציתי של Carr ראה באור 6ה' לעיל.

(*) הכנסות/הוצאות אחרות נטו, כוללות בעיקר הכנסות/הוצאות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה וכן מהפעלת מתקנים לייצור חשמל, אשר נכללים בסעיפים אחרים בדוח רווח והפסד.

ביאור 12 - מגזרי פעילות (המשך) :

הכנסות ותוצאות המגזר:

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024

			מגזר
			אנרגיה		"ן מניב	מגזר נדל
		תוצאות שאינן
סך הכל	מות התא	מיוחסות	אנרג'יקס	אחרים	BE	CARR	אמות
			ח	אלפי ש"
97,905) (	(34,260)	-	43,384	(71,307)	(91,105)	(29,191)	84,574	ת, נטו ת מוחזקו ווחי חברו בוצה ברי חלק הק
								דרך רווח שווי הוגן נמדדים ב ות ערך ה עות בנייר ר להשק נטו בקש הפסדים), רווחים (
51,677) (	(50,329)	(9)	-	(1,339)	-	-	-	והפסד
2	-	-	-	-	-	2	-	ת רות כלולו ש של חב ה וממימו ה, מרכיש ור החזק דה בשיע רווח מירי
643,712	636,382	-	4,483	-	-	-	2,847	טו (*) אחרות, נ הכנסות
494,132	551,793	(9)	47,867	(72,646)	(91,105)	(29,189)	87,421
58,960	49,739	9,221	-	-	-	-	-	כלליות הנהלה ו
383,051	304,515	78,536	-	-	-	-	-	מימון, נטו הוצאות
133,743	133,743	-	-	-	-	-	-	טו (*) אחרות, נ הוצאות
575,754	487,997	87,757	-	-	-	-	-
(81,622)	63,796	(87,766)	47,867	(72,646)	91,105)	( (29,189)	87,421	מס רווח לפני
								ר: ות המגז ף לתוצא מידע נוס
			217,558		37,573	8,538	425,505	ך די) שערו חי (הפס כולל ריוו מוחזקת) חברה ה בספרי ה הכנסות (
			-		14,706) (	(109,991)	99,703	י מס (**) זקת) לפנ רה המוח פרי החב ערוך (בס פסדי) ש ריווחי (ה
			65,105		-	-	-	ס משותף מ הכנסות
			85,849		108,884) (	(60,109)	165,812	מוחזקת) חברה ה (בספרי ה רווח נקי
			43,384		(91,105)	(29,191)	84,574	ח הנקי ברה ברוו חלק הח

לפירוט נוסף בדבר מידע כספי תמציתי של Carr ראה באור 6ה' לעיל.

ביאור 12 - מגזרי פעילות (המשך) :

נכסי והתחייבויות המגזר:

	"ן מגזר נדל מניב	"ן מגזר נדל מניב	"ן מגזר נדל מניב	"ן מגזר נדל מניב	מגזר אנרגיה
	אמות	CARR	BE	אחרים	ס אנרג'יק	נכסים ויות והתחייב שאינם ה מיוחסים	תאמות	סך הכל
	ח א אלפי ש"	לפי ש"ח	ש"ח אלפי	אלפי ש"	לפי ש"ח ח א	פי ש"ח אל	ח אלפי ש"
נכסים:
מוחזקות בחברות השקעה	4,483,319	1,337,377	2,846,137	401,393	1,116,216	10,013	) 8,011,552 (	2,182,903
הפסד רך רווח ו ווי הוגן ד דדים בש ערך הנמ בניירות השקעה	-	-	-	216,846	-	4	-	216,850
חרים נכסים א	-	-	-	-	-	137,351	35,560,360	35,697,711
	4,483,319	1,337,377	2,846,137	618,239	1,116,216	147,368	27,548,808	38,097,464


ות : התחייבוי	-	-	-	-	-	6,034,846	21,484,140	27,518,986

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך) :

הכנסות ותוצאות המגזר:

	2024 בדצמבר 31 ה ביום הסתיימ לשנה ש
		מגזר נדל	"ן מניב		מגזר אנרגיה
	אמות	CARR	BE	אחרים	ס אנרג'יק	שאינן תוצאות מיוחסות	אמות הת	סך הכל
				אלפי ש"	ח
ו (**) זקות, נט רות מוח סדי) חב יווחי (הפ בוצה בר חלק הק	468,063	( 263,716)	( 104,164)	( 277,751)	( 169,762	5,405)	) ( 526,967 (	540,178)
ם בשווי הנמדדי ירות ערך קעות בני שר להש , נטו בק הפסדים) רווחים (
פסד רווח וה הוגן דרך	-	-	-	(11,444)	-	(1)	) ( (216,063	) 227,508
ות ת מוחזק של חברו החזקה בשיעור מירידה הכנסות	-	23	-	-	-		-	23
טו (*) אחרות, נ הכנסות	11,429	-	(112)	-	10,922	60	2,856,313	2,878,612
	479,492	(263,693)	(104,276)	(289,195)	180,684	(5,346)	2,113,283	2,110,949
כלליות הנהלה ו	-	-	-	-	-	39,136	227,673	266,809
ו מימון, נט הוצאות	-	-	-	-	-	271,169	716,129	987,298
טו (*) אחרות, נ הוצאות	-	-	-	-	-	-	530,001	530,001
	-	-	-	-	-	310,305	1,473,803	1,784,108
י מס רווח לפנ	( 479,492	) ( 263,693	104,276)	( 289,195)	( 180,684	315,651)	639,480	326,841
ר: ות המגז ף לתוצא מידע נוס
ערוך פסדי) ש ריווחי (ה ת) כולל המוחזק החברה (בספרי הכנסות	1,718,488	( 145,188)	281,868		897,628
**) פני מס ( חזקת) ל ברה המו ספרי הח ערוך (ב פסדי) ש ריווחי (ה	( 572,739	) 756,866	57,522		-
המס משותף הכנסות	-	-	-		213,834
מוחזקת) חברה ה בספרי ה סד) נקי ( רווח (הפ	( 919,002	531,991)	( 125,478)		338,008
י סד) הנק ח (בהפ ברה ברוו חלק הח	468,063	( 263,716)	( 104,164)		169,762

לפירוט נוסף בדבר מידע כספי תמציתי של Carr ראה באור 6 ה. לדוחות הכספיים השנתיים

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך ) :

נכסי והתחייבויות המגזר:

			2024 בדצמבר	ליום 31
סך הכל	תאמות ה	נכסים ויות והתחייב שאינם מיוחסים	מגזר אנרגיה	מגזר נדל"ן מניב	"ן מגזר נדל מניב	"ן מגזר נדל מניב	"ן מגזר נדל מניב
			ס אנרג'יק	אחרים	BE	CARR	אמות

								נכסים:
2,084,985	) 8,330,278 (	4,396	1,112,313	346,381	2,989,406	1,302,056	4,660,711	מוחזקות בחברות השקעה
218,459	-	5	-	218,454	-	-	-	הפסד רך רווח ו ווי הוגן ד דדים בש ערך הנמ בניירות השקעה
37,744,199	37,048,371	695,828	-	-	-	-	-	חרים נכסים א
40,047,643	28,718,093	700,229	1,112,313	564,835	2,989,406	1,302,056	4,660,711

28,415,117	22,499,142	5,915,975	-	-	-	-	-	יות: התחייבו

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך ) :

מידע גאוגרפי:

		2025 ביוני ם 30 יימה ביו ם שהסת ה חודשי של שיש לתקופה
	יב נ נדל"ן מנ	דל"ן מני	"ן מניב ב נדל	אנרגיה	אנרגיה	אנרגיה
							אחרים שאינן והוצאות
	ישראל	ארה"ב	בריטניה	שראל י	פולין	ארה"ב	מיוחסות	סך הכל
	אלפי ש"	ח א לפי ש"ח	ש"ח אלפי	אלפי ש"	ח א לפי ש"ח	ש"ח אלפי	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"
ורווחים הכנסות
ה להשקע ול נדל"ן ירות וניה מדמי שכ הכנסות	- 590,100		112,195	-	-	-	-	702,295
עה ן להשק של נדל" שווי הוגן התאמת	- 258,400		36,690	-	-	-	-	295,090
ות נטו רות כלול סדי) חב יווחי (הפ בוצה בר חלק הק	11,683	40,893	-	-	-	-	-	52,576
רוקות תעודות י חשמל ו ממכירת הכנסות	-	-	-	101,337	171,357	92,458	-	365,152
אחר	(236)	(78)	(7,583)	112	526	-	-	(7,259)
	859,947	40,815	141,302	101,449	171,883	92,458	-	1,407,854
הוצאות עלויות ו
הפעלתו שקעה ו דל"ן לה שכרת נ עלות ה	79,901	-	18,059	-	-	-	-	97,960
מל צור חש קנים ליי ל של מת ה ותפעו ם אחזק עלות ייזו	-	-	-	24,477	37,430	16,403	-	78,310
פחתות פחת וה	1,480	-	1,796	79,377	32,822	52,933	667	169,075
	81,381	-	19,855	103,854	70,252	69,336	667	345,345
כלליות הנהלה ו הוצאות	26,584	-	25,175	1,947	7,613	24,773	44,332	130,424
ו מימון, נט הוצאות	- 198,427		41,421	35,296	47,128	63,660	92,774	478,706
ה על הכנס י מסים רווח לפנ	553,555	40,815	54,851	(39,648)	46,890	( (65,311)	137,773)	453,379

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך) :

מידע גאוגרפי:

		2025 ביוני ביום 30 סתיימה שים שה שה חוד של שלו לתקופה
	נדל"ן מנ	ל"ן מניב יב נד	מניב נדל"ן	אנרגיה	אנרגיה	אנרגיה
							אחרים שאינן והוצאות
	ישראל אלפי ש"	ארה"ב פי ש"ח ח אל	בריטניה אלפי ש"	שראל י פי ש"ח ח אל	פולין אלפי ש"	ארה"ב פי ש"ח ח אל	ס מיוחסות ח א אלפי ש"	ך הכל לפי ש"ח

ורווחים הכנסות
ה להשקע ול נדל"ן ירות וניה מדמי שכ הכנסות	294,880	-	58,281	-	-	-	-	353,161
עה ן להשק של נדל" שווי הוגן התאמת	245,113	-	42,752	-	-	-	-	287,865
ות נטו רות כלול סדי) חב יווחי (הפ בוצה בר חלק הק	7,109	(7,659)	-	-	-	-	-	(550)
רוקות תעודות י חשמל ו ממכירת הכנסות	-	-	-	59,926	79,665	56,268	-	195,859
אחר	(236)	(6)	2,591	112	(52)	-	-	2,409
	546,866	(7,665)	103,624	60,038	79,613	56,268	-	838,744
הוצאות עלויות ו
הפעלתו שקעה ו דל"ן לה שכרת נ עלות ה	40,678	-	8,493	-	-	-	-	49,171
מל צור חש קנים ליי ל של מת ה ותפעו ם אחזק עלות ייזו	-	-	-	12,469	17,525	7,117	-	37,111
פחתות פחת וה	755	-	919	62,687	17,236	26,838	333	108,768
	41,433	-	9,412	75,156	34,761	33,955	333	195,050
כלליות הנהלה ו הוצאות	9,954	-	13,705	(1,874)	2,830	13,891	30,901	69,407
ו מימון, נט הוצאות	140,107	-	10,327	21,918	23,501	41,454	45,993	283,300
ה על הכנס י מסים רווח לפנ	( 355,372	7,665)	70,180	(35,162)	18,521	(33,032)	77,227) (	290,987

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך ) :

מידע גאוגרפי:

				ביוני ליום 30	2025
	ב נדל"ן מני	ב נ נדל"ן מני	דל"ן מניב	נרגיה א	אנרגיה	אנרגיה
	ישראל	) ארה"ב (*	בריטניה	ישראל	פולין	ארה"ב	אחרים	סך הכל
	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח א אלפי ש"	לפי ש"ח	י ש"ח אלפ	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"
יקריים נכסים ע
וזכויות בהקמה ה להשקע נדל"ן (כולל ה להשקע נדל"ן
עין) במקרק	20,261,940	-	5,418,375	-	-	-	-	25,680,315
ת ות כלולו ת בחבר השקעו	437,980	1,556,592	-	-	-	-	4,307	1,998,879
חשמל לייצור פעילים מתקנים	-	-	-	1,232,102	1,455,719	3,106,833	-	5,794,654
בהקמה חשמל לייצור מתקנים	-	-	-	1,349,296	231,432	2,224,118	-	3,804,846
שימוש זכויות בגין	-	-	-	221,899	134,780	310,846	-	667,525
(**) והפסד רווח דרך הוגן בשווי ם הנמדדי ערך ניירות	-	-	211,067	-	-	-	7	211,074
	20,699,920	1,556,592	5,629,442	2,803,297	1,821,931	5,641,797	4,314	38,157,293

(*) היתרה הינה בגין השקעה ב- Carr בסך של 1,274 מיליון ש"ח בגין השקעה בבוסטון בסך של 283 מיליון ש"ח.

(**) ההשקעה בניירות ערך הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד מוצגת לעיל למרות שהינה נכללת בקטגוריה של נכסים פיננסיים.

ביאו ר -12מגזרי פעילו ת (המשך):

מידע גאוגרפי:

		2024 ביוני ביום 30 סתיימה שים שה שה חוד של שי לתקופה
	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	אנרגיה	אנרגיה	אנרגיה
							אחרים ת והוצאו שאינן
	ישראל "ח אלפי ש	ארה"ב "ח אלפי ש	בריטניה "ח אלפי ש	שראל י "ח אלפי ש	פולין "ח אלפי ש	ארה"ב "ח אלפי ש	ת מיוחסו "ח אלפי ש	סך הכל "ח אלפי ש
ורווחים הכנסות
ה להשקע נדל"ן וניהול שכירות מדמי הכנסות	571,188	-	- 104,494		-	-	-	675,682
ה להשקע נדל"ן של הוגן שווי התאמת	103,035	-	- (91,408)		-	-	-	11,627
נטו כלולות חברות (הפסדי) בריווחי הקבוצה חלק	8,649	) ( 423,281 (	2,447)	-	-	-	-	) 417,079 (
ירוקות תעודות חשמל ו ממכירת הכנסות	-	-	-	79,571	267,910	- 88,585		436,066
אחר	-	12	) (69,047	2,759	-	897	(9)	) (65,388
	682,872	(423,269)	(58,408)	82,330	267,910	89,482	(9)	640,908
ת והוצאו עלויות
ו והפעלת ה להשקע נדל"ן השכרת עלות	76,343	-	9,690	-	-	-	-	86,033
חשמל לייצור מתקנים של ותפעול אחזקה ייזום עלות	-	-	-	21,979	29,009	10,144	-	61,132
ת והפחתו פחת	1,701	-	1,031	23,453	32,219	32,777	7,499	98,680
	78,044	-	10,721	45,432	61,228	42,921	7,499	245,845
וכלליות הנהלה הוצאות	24,674	-	( 25,559	1,775)	8,267	20,869	39,417	117,011
טו מימון, נ הוצאות	- 219,706		97,944	32,771	29,902	37,947	139,297	557,567
הכנסה על מסים לפני רווח	( 360,448	) ( 423,269	) 192,632	5,902	( 168,513	( 12,255)	) ( 186,222	) 279,515

ביאו ר -12מגזרי פעילו ת (המשך ):

מידע גאוגרפי:

		2024 ביוני ביום 30 סתיימה שים שה שה חוד של שלו לתקופה
	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	אנרגיה	אנרגיה	אנרגיה
							אחרים ת והוצאו שאינן
	ישראל	ארה"ב	בריטניה	שראל י	פולין	ארה"ב	ת מיוחסו	סך הכל
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
ורווחים הכנסות
ה להשקע נדל"ן וניהול שכירות מדמי הכנסות	- 291,924		52,280	-	-	-	-	344,204
ה להשקע נדל"ן של הוגן שווי התאמת	99,704	-	- (14,705)		-	-	-	84,999
נטו כלולות חברות (הפסדי) בריווחי הקבוצה חלק	3,952	) ( 100,499 (	1,358)	-	-	-	-	) (97,905
ירוקות תעודות חשמל ו ממכירת הכנסות	-	-	-	47,563	105,528	60,427	-	213,518
אחר	(32)	2	(51,668)	126	-	897	(9)	) (50,684
	395,548	(100,497)	(15,451)	47,689	105,528	61,324	(9)	494,132
ת והוצאו עלויות
ו והפעלת ה להשקע נדל"ן השכרת עלות	42,936	-	5,963	-	-	-	-	48,899
חשמל לייצור מתקנים של ותפעול אחזקה ייזום עלות	-	-	-	13,636	11,248	4,566	-	29,450
ת והפחתו פחת	908	-	499	9,255	16,469	21,092	7,171	55,394
	43,844	-	6,462	22,891	27,717	25,658	7,171	133,743
וכלליות הנהלה הוצאות	13,216	-	12,528	(1,262)	4,047	11,085	19,346	58,960
טו מימון, נ הוצאות	- 167,910		75,789	16,513	14,961	29,191	78,687	383,051
הכנסה על מסים לפני רווח	( 170,578	) ( 100,497	) 110,230	9,547	( 58,803	4,610)	) ( (105,213	81,622)

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך ) :

מידע גאוגרפי:

		2024 ביוני ליום 30
	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	אנרגיה	אנרגיה	אנרגיה
	ישראל	ארה"ב (	ריטניה *) ב	ישראל	פולין	ארה"ב	אחרים	הכל סך
	"ח א אלפי ש	לפי ש"	פי ש"ח ח אל	ש"ח אלפי	"ח א אלפי ש	לפי ש"	לפי ח א ש"ח	"ח אלפי ש
יקריים נכסים ע
וזכויות בהקמה ה להשקע נדל"ן (כולל ה להשקע נדל"ן
עין) במקרק	19,164,581	-	5,075,851	-	-	-	-	24,240,432
ת ות כלולו ת בחבר השקעו	427,237	1,738,770	7,029	-	-	-	9,867	2,182,903
חשמל לייצור פעילים מתקנים	-	-	-	999,724	1,513,875	3,241,060	-	5,754,659
בהקמה חשמל לייצור מתקנים	-	-	-	1,380,772	102,620	833,652	-	2,317,044
שימוש זכויות בגין נכס	-	-	-	195,809	139,431	320,387	-	655,627
(**) והפסד רווח דרך הוגן בשווי ם הנמדדי ערך ניירות	-	-	216,846	-	-	-	4	216,850
	19,591,818	1,738,770	5,299,726	2,576,305	1,755,926	4,395,099	9,871	35,367,515

(*) היתרה הינה בגין השקעה ב-Carr בסך של 1,337 מיליוני ש"ח ובגין השקעה בבוסטון בסך של 401 מיליוני ש"ח.

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך) :

מידע גאוגרפי:

		2024 בדצמבר 31 ה ביום הסתיימ לשנה ש
	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	נדל"ן מניב	מניב נדל"ן	אנרגיה	אנרגיה	אנרגיה
	ישראל	ארה"ב	שוויץ	בריטניה	ראל יש	פולין	ארה"ב	אחרים ת והוצאו שאינן ת מיוחסו	הכל סך
	"ח א אלפי ש	ח לפי ש"	אלפי ש"ח	"ח אלפי ש	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
ורווחים הכנסות
ה להשקע נדל"ן וניהול שכירות מדמי הכנסות	1,164,838	-	-	224,346	-	-	-	-	1,389,184
ה להשקע נדל"ן של הוגן שווי התאמת	549,686	-	-	57,522	-	-	-	-	607,208
נטו כלולות חברות (הפסדי) בריווחי הקבוצה חלק	14,513	541,467 (	) -	(7,819)	-	-	-	( (5,405)	) 540,178
ירוקות ותעודות חשמל ממכירת הכנסות	-	-	-	-	163,357	519,938	172,915	-	856,210
אחר	(202)	22	-	) 227,509 (	3,041	21,526	1,647	-	) 201,475 (
	1,728,835	(541,445)	-	46,540	166,398	541,464	174,562	(5,405)	2,110,949
ת והוצאו עלויות
ו והפעלת ה להשקע נדל"ן השכרת עלות	158,037	-	-	22,423	-	-	-	-	180,460
חשמל לייצור מתקנים של ותפעול אחזקה ייזום עלות	-	-	-	-	48,027	69,798	3,575	-	121,400
ת והפחתו פחת	2,845	-	-	1,948	66,363	63,886	91,581	1,518	228,141
	160,882	-	-	24,371	114,390	133,684	95,156	1,518	530,001
וכלליות הנהלה הוצאות	50,861	-	-	66,539	13,686	18,709	48,278	68,736	266,809
נטו מימון, הוצאות	405,168	-	-	101,296	61,548	71,186	88,106	259,994	987,298
הכנסה על מסים לפני רווח	1,111,924	541,445 (	) -	145,666 (	23,226) ) (	317,885	56,978) (	) 335,653 (	326,841

ביאו ר 12 - מגזרי פעילות (המשך) :

מידע גאוגרפי:

		2024 בדצמבר ליום 31
	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	מניב נדל"ן	אנרגיה	אנרגיה	אנרגיה	אחרים	הכל סך
	ישראל	*) ארה"ב (	בריטניה	ישראל	פולין	ארה"ב
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
יקריים נכסים ע
וזכויות בהקמה ה להשקע נדל"ן (כולל ה להשקע נדל"ן
עין) במקרק	19,872,150	-	5,134,414	-	-	-	-	25,006,564
ת ות כלולו ת בחבר השקעו	429,863	1,648,437	2,289	-	-	-	4,396	2,084,985
חשמל לייצור פעילים מתקנים	-	-	-	1,198,164	1,418,789	3,057,080	-	5,674,033
בהקמה חשמל לייצור מתקנים	-	-	-	1,344,218	119,364	2,156,948	-	3,620,530
שימוש זכויות בגין נכס	-	-	-	235,548	130,158	- 252,260		617,966
(**) והפסד רווח דרך הוגן בשווי ם הנמדדי ערך ניירות	-	-	218,459	-	-	-	-	218,459
	20,302,013	1,648,437	5,355,162	2,777,930	1,668,311	5,466,288	4,396	37,222,537

(*) היתרה הינה בגין השקעה ב- Carr בסך של 1,302 מיליוני ש"ח ובגין השקעה בבוסטון בסך של 346 מיליוני ש"ח.

ביאו ר 13 – פיקדונו ת ניירו ת ער ך סחירי ם ומזומני ם חסומי ם :

צמב ר ליום 31 בד	נ י ליום 30 ביו		ומי ם זומנים חס סחירים ומ יירות ערך פקדונות, נ
2024	2024	2025
אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח

9,756	12,655	135,734	קצר בלים לזמן מזומנים מו˕ שועבדים ו פקדונות מ
21,184	21,108	20,401	ד מזומן מיוע
30,940	33,763	156,135

דוחות פרופורמה תמציתיים מאוחדים

אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

ITHE WILSON / CARR / ארה״ב ,מרילנד

דו"ח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי פרופורמה המצורף של אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ וחברות מאוחדות (להלן - "החברה") הכולל את הדו"ח התמציתי המאוחד פרופורמה על הדוח על המצב הכספי ליום 30 ביוני ,2025 ואת דוח רווח או הפסד ורווח כולל אחר פרופורמה, לתקופ ות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו בימים 30 ביוני 2025 ו- .2024

הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי פרופורמה לתקופת ביניים זו בהתאם להוראות תקנה 38ב' לתקנות ניירות ערך (דו"חות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי פרופורמה לתקופו ת ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד פרופורמה מהווים כ- 24% מכלל הנכסים המאוחדים פרופורמה ליום 30 ביוני ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד פרופורמה מהוות כ38%- וכ36%- כ31%- וכ30%- מההכנסות המאוחדות פרופורמה, הכוללות הכנסות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה והכנסות ממכירת חשמל ותעודות ירוקות, לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו בימים 30 ביוני 2025 ו- ,2024 בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו, ומסקנתנו ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי פרופורמה הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות תקנה 38ב' לתקנות ניירות ערך (דו"חות תקופתיים ומיידיים) התש"ל1970- וזאת על בסיס ההנחות המפורטות בביאור .2

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל-אביב, 18 באוגוסט, 2025

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל המצ ב הכספ י

	התאמות
על נתונים בפו	הפרופורמ	רמה וני הפרופו
ונ י ליום 30 בי	ונ י ליום 30 בי	ונ י ליום 30 בי
2025	2025	2025
אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח
קר ) (בלתי מבו	קר ) (בלתי מבו	קר ) (בלתי מבו


1,740,729	96,092	1,836,821
156,135	28,433	184,568
142,368	20,384	162,752
33,589	-	33,589
	19,497	437,281
212,860	843,037	1,055,897
		3,710,907


	417,784 2,703,465	ה נת 1,007,442

קעה נדל"ן להש	20,089,119	4,796,087	24,885,206
במקרקעין מה וזכויות קעה בהק נדל"ן להש	5,591,196	93,017	5,684,213
לזמן ארוך: השקעות		-	-
ח והפסד גן דרך רוו ם בשווי הו ך הנמדדי ניירות ער	211,074	-	211,074
אזני השווי המ פי שיטת טופלות ל חברות המ השקעה ב	1,998,879	(880,625)	1,118,254
נדחים נכסי מסים	311,993	5,291	317,284
ל: יצור חשמ מתקנים לי		-	-
צור חשמל פעילים ליי מתקנים	5,794,654	-	5,794,654
ש כות שימו נכס בגין ז	667,525	-	667,525
ל בהקמה ייצור חשמ מתקנים ל	3,804,846	-	3,804,846
שועבדים פקדונות מ	24,097	-	24,097
ע, נטו רכוש קבו	119,190	-	119,190
רים נכסים אח	439,671	327,954	767,625
טפי ם סים לא שו סך הכל נכ	39,052,244	4,341,723	43,393,967
סי ם סך הכל נכ	41,755,709	5,349,165	47,104,874

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם על המצב הכספ י

		התאמות
	על נתונים בפו	הפרופורמ	ה הפרופורמ ה נתוני
	ונ י ליו ליום 30 בי	ם 30 ביונ י	30 ביונ י ליום
	2025	2025	2025
	אלפי ש" ח	לפי ש" ח א	אלפי ש" ח
ת והון התחייבויו	קר ) ( (בלתי מבו	בלתי מבוק	) לתי מבוקר ר ) (ב
ת שוטפו ת התחייבויו
ן ארוך לוואות לזמ פות של ה לויות שוט מן קצר וח אשראי לז	1,567,647	-	1,567,647
אגרות חוב טפות של חלויות שו	1,157,586	-	1,157,586
בגין חכירה התחייבות טפות של חלויות שו	40,182	-	40,182
ת, נטו מס שוטפו התחייבויות	101,410	-	101,410
ות זכות זכאים ויתר	1,210,045	158,187	1,368,232
ותף המס סכם עם ש אש בגין ה הכנסות מר	190,533	-	190,533
מס ם שותף ה ין הסכם ע פיננסית בג התחייבות	42,442	-	42,442
מימוש מיועדות ל התחייבויות	-	28,510	28,510
שוטפו ת תחייבויות סך הכ ל ה	4,309,845	186,698	4,496,543
פו ת ת לא שוט התחייבויו
אגרות חוב	15,359,807	-	15,359,807
סיים סדות פיננ נקאיים ומו תאגידים ב הלוואות מ	6,153,872	3,484,621	9,638,493
בגין חכירה התחייבות	729,341	5,149	734,490
ם מסים נדחי התחייבויות	2,166,231	-	2,166,231
הפרשות	16,483	-	16,483
אחרות התחייבויות	800,324	44,885	845,209
ותף המס סכם עם ש אש בגין ה הכנסות מר	91,553	-	91,553
מס ם שותף ה ין הסכם ע פיננסית בג התחייבות	509,348	-	509,348
ת לא שוטפו תחייבויות סך הכל ה	25,826,959	3,534,655	29,361,614
הון
החברה מניות של ס לבעלי ה הון המיוח	5,388,254	-	5,388,254
שליטה נן מקנות זכויות שאי	6,230,651	1,627,812	7,858,463
ן סך הכל הו	11,618,905	1,627,812	13,246,717
הון תחייבויות ו סך הכל ה	41,755,709	5,349,165	47,104,874
טוריון: בשם הדירק
ים אבירם ורטה	י ו"ר ה דירקטוריון
נתן חץ	חבר ה	מנהל כללי דירקטוריון ו
אורן פרנקל	ל כספים סמנכ"
2025 18 באוגוסט

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם על רווח והפס ד

		התאמות
	על נתונים בפו	הפרופורמ	מה ה נתונ י הפרופור
	של לתקופה שים שישה חוד	של לתקופה שים שישה חוד	של שישה לתקופה חודשים
	ה ביום שהסתיימ 30 ביונ י	ה שהסתיימ ונ י ביום 30 בי	ה ביום שהסתיימ 30 ביונ י
	2025	2025	2025
	אלפי ש" ח	לפי ש" ח א	אלפי ש" ח
	קר ) ( (בלתי מבו	קר ) ( בלתי מבו	קר ) בלתי מבו
קעה דל"ן להש ת וניהול נ דמי שכירו הכנסות מ	702,295	365,878	1,068,173
קעה נדל"ן להש ווי הוגן של התאמת ש	295,090	75,193	370,283
ו כלולות, נט די חברות צה בהפס חלק הקבו	52,576	(40,054)	12,522
ם ך הנמדדי בניירות ער להשקעות טו בקשר פסדים), נ רווחים (ה
הפסד דרך רווח ו בשווי הוגן	(7,583)	-	(7,583)
מוש של כישה וממי חזקה, מר בשיעור ה ד) מירידה רווח (הפס
לות חברות כלו	(78)	78	-
ת ירוקות מל ותעודו מכירת חש הכנסות מ	365,152	-	365,152
חרות, נטו הוצאות) א הכנסות (	402	13,342	13,744
	1,407,854	414,437	1,822,291
צאו ת עלויות והו
הפעלתו השקעה ו רת נדל"ן ל עלות השכ	97,960	145,056	243,016
ל ייצור חשמ מתקנים ל תפעול של אחזקה ו עלות ייזום	78,310	-	78,310
חתות פחת והפ	169,075	-	169,075
לליות הנהלה וכ	130,424	38,961	169,385
מון הכנסות מי	(24,725)	(1,516)	(26,241)
מון הוצאות מי	503,431	118,858	622,289
	954,475	301,359	1,255,834
ההכנס ה מיסים על רוו ח לפני	453,379	113,078	566,457
הכנסה סים על ה הוצאות מי	(3,207)	(378)	(3,585)
תקופ ה רווח נקי ל	456,586	113,456	570,042
ברה ות של הח בעלי המני	201,306	-	201,306
שליטה נן מקנות זכויות שאי	255,280	113,456	368,736

	456,586	113,456	570,042

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל על הרווח ה כול ל

נתוני	התאמות
ה הפרופורמ	ה הפרופורמ	על נתונים בפו
של לתקופה	של לתקופה	של לתקופה
שים שישה חוד	שים שישה חוד	שים שישה חוד
ה שהסתיימ	ה שהסתיימ	ה שהסתיימ
ונ י ביום 30 בי	ונ י ביום 30 בי	ונ י ביום 30 בי
2025	2025	2025
אלפי ש" ח	פי ש" ח אל	אלפי ש" ח
ר ) (בל תי מבוקר )	לתי מבוק	קר ) (ב (בלתי מבו
570,042	113,456	456,586	תקופ ה רווח נקי ל

			אח ר רווח כולל
			מ ס סד, נטו מ וח או הפ בעתיד לרו שר יסווגו סכומים א
(306,566)		- (306,566)	חוץ פעילויות פיים בגין דוחות כס ד) מתרגום רווח (הפס
			ות דור השקע שיועדו לגי אי ונגזרים בגין אשר פרשי שער הפסד מה
126,201	-	126,201	טו ממס לות חוץ, נ מהוות פעי בחברות ה
			שירים וגן של מכ נוי בשווי ה י שער ושי ד) מהפרש רווח (הפס
(12,320)	(11,780)	(540)	ממס מנים, נטו תזרימי מזו ם לגידור המשמשי
(840)	4,514	(5,355)	טו ממס כלולות, נ של חברות כולל אחר רה ברווח חלק החב
(193,525)	7,266)	( (186,260)	ס ה, נטו ממ חר לתקופ ד) כולל א רווח (הפס
376,517	106,191	270,326	תקופ ה וח כולל ל סך הכל רו

			לתקופ ה ווח הכולל חלוקת הר
60,641	-	60,641	ברה ות של הח בעלי המני

315,876	106,191	209,685	שליטה נן מקנות זכויות שאי
376,517	106,191	270,326

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל רווח והפס ד

התאמות
על נתונים בפו הפרופורמ
לתקופה של לתקופה שלושה חו דשים שלושה חו שהסתיימ ה שהסתיימ
30 ביונ י ונ י ביום 30 בי
2025 2025
לפי ש" ח א אלפי ש" ח
קר ) ( בלתי מבו (בלתי מבו
180,203 353,161	קעה
29,235 287,865
(14,261) (550)	ו כלולות, נט
	ך בניירות ער
- 2,591
	מוש של כישה וממי חזקה, מר
6 (6)
- 195,859	ת ירוקות
193 (176)
195,375 838,744

70,406 49,171	הפעלתו
- 37,111	ל ייצור חשמ מתקנים ל
- 108,768
19,935 69,407
(703) (10,937)
59,327 294,237
148,966 547,757
46,410 290,987
19 (643)
46,390 291,630

- 134,332
46,390 157,298
46,390 291,630

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל הרווח הכול ל

		התאמות	נתוני
	על נתונים בפו	ה הפרופורמ	ה הפרופורמ
	של לתקופה שלושה	של לתקופה שלושה	של לתקופה שלושה
	חודשים	חודשים	חודשים
	ה שהסתיימ	ה שהסתיימ	ה שהסתיימ
	ונ י ביום 30 בי	ונ י ביום 30 בי	ונ י ביום 30 בי
	2025	2025	2025
	אלפי ש" ח	פי ש" ח אל	אלפי ש" ח
	קר ) (ב (בלתי מבו	לתי מבוק	ר ) (בל תי מבוקר )
תקופ ה רווח נקי ל	291,630	46,390	338,020

אח ר רווח כולל
מ ס סד, נטו מ וח או הפ בעתיד לרו שר יסווגו סכומים א
חוץ פעילויות פיים בגין דוחות כס ד) מתרגום רווח (הפס	(596,111)	-	(596,111)
ות דור השקע שיועדו לגי אי ונגזרים בגין אשר פרשי שער הפסד מה
טו ממס לות חוץ, נ מהוות פעי בחברות ה	231,913	-	231,913
שירים וגן של מכ נוי בשווי ה י שער ושי ד) מהפרש רווח (הפס
ממס מנים, נטו תזרימי מזו ם לגידור המשמשי	(18,731)	(5,628)	(24,359)
טו ממס כלולות, נ של חברות כולל אחר רה ברווח חלק החב	(2,451)	2,231	(220)
מ ס ופה, נטו מ אחר לתק רווח כולל	( (385,380)	3,397)	(388,777)
לתקופ ה פס ד כולל סך הכל ה	(93,750)	42,994	(50,756)

ה לל לתקופ הפסד הכו חלוקת ה
ברה ות של הח בעלי המני	- (148,834)		(148,834)
שליטה נן מקנות זכויות שאי	55,084	42,994	98,078
	(93,750)	42,994	(50,756)

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל הרווח והפס ד

	על נתונים בפו	התאמות ה הפרופורמ	נתוני ה הפרופורמ
	של לתקופה שים שישה חוד ה ביום שהסתיימ 30 ביונ י	של לתקופה שים שישה חוד ה ביום שהסתיימ 30 ביונ י	של לתקופה שים שישה חוד ה שהסתיימ ונ י ביום 30 בי
	2024	2024	2024
	אלפי ש" ח	לפי ש" ח א	אלפי ש" ח
	קר ) ( (בלתי מבו	קר ) (ב בלתי מבו	ר ) לתי מבוק
קעה דל"ן להש ת וניהול נ דמי שכירו הכנסות מ	675,682	270,588	946,270
קעה נדל"ן להש ווי הוגן של התאמת ש	11,627	( (333,442)	321,815)
ו כלולות, נט די חברות צה בהפס חלק הקבו	( (417,079)	31,156)	(448,235)
ם ך הנמדדי בניירות ער להשקעות טו בקשר פסדים), נ רווחים (ה
הפסד דרך רווח ו בשווי הוגן	(69,056)	-	(69,056)
מוש של כישה וממי חזקה, מר בשיעור ה ד) מירידה רווח (הפס
לות חברות כלו	12	(12)	-
ת ירוקות מל ותעודו מכירת חש הכנסות מ	436,066	-	436,066
חרות, נטו הוצאות) א הכנסות (	3,656	187	3,843
	640,908	(93,834)	547,074
צאו ת עלויות והו
הפעלתו השקעה ו רת נדל"ן ל עלות השכ	86,033	120,040	206,073
ל ייצור חשמ מתקנים ל תפעול של אחזקה ו עלות ייזום	61,132	-	61,132
חתות פחת והפ	98,680	-	98,680
לליות הנהלה וכ	117,011	39,759	156,770
מון הכנסות מי	(44,416)	(18,587)	(63,003)
מון הוצאות מי	601,983	63,092	665,075
	920,423	204,303	1,124,726
ל ההכנס ה י מיסים ע הפסד לפנ	( (279,515)	298,137)	(577,652)
הכנסה סים על ה הוצאות מי	(6,635)	(128)	(6,763)
קופ ה הפסד לת	( (272,880)	( 298,008)	570,888)

ברה ות של הח בעלי המני	(479,611)	-	(479,611)
שליטה נן מקנות זכויות שאי	206,731	( (298,008)	91,277)
	(272,880)	(298,008)	(570,888)

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל הר ו וח הכול ל

נתוני	התאמות
ה הפרופורמ	ה הפרופורמ	על נתונים בפו
של לתקופה	של לתקופה	של לתקופה
שים שישה חוד	שים שישה חוד	שים שישה חוד
ה שהסתיימ	ה שהסתיימ	ה שהסתיימ
ונ י ביום 30 בי	ונ י ביום 30 בי	ונ י ביום 30 בי

2024	2024	2024
אלפי ש" ח	פי ש" ח אל	אלפי ש" ח
ר ) (בל תי מבוקר )	לתי מבוק	קר ) (ב (בלתי מבו
570,888)	( 298,008)	( (272,880)

(483,285) (301,162) (182,123)

	הפסד לתקופה

רווח כולל אח ר

סכומים אשר יסווגו בעתיד לרווח או הפסד, נטו ממ ס

חוץ פעילויות פיים בגין דוחות כס ד) מתרגום רווח (הפס	241,086	-	241,086
ות דור השקע שיועדו לגי אי ונגזרים בגין אשר פרשי שער הפסד מה
טו ממס לות חוץ, נ מהוות פעי בחברות ה	- (155,378)		(155,378)
שירים וגן של מכ נוי בשווי ה י שער ושי ד) מהפרש רווח (הפס
ממס מנים, נטו תזרימי מזו ם לגידור המשמשי	10,655	(6,511)	4,144
טו ממס כלולות, נ של חברות כולל אחר רה ברווח חלק החב	(5,606)	3,357	(2,249)
מ ס ופה, נטו מ אחר לתק רווח כולל	90,757	(3,154)	87,603
תקופ ה וח כולל ל סך הכל רו	( (182,123)	301,162)	(483,285)

ה לל לתקופ הפס ד הכו חלוקת ה
בר ה ות של הח בעלי המני	- (410,986)		(410,986)
שליטה נן מקנות זכויות שאי	228,863	( (301,162)	72,299)

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל רווח ו הפס ד

		התאמות	נתוני
	על נתונים בפו	ה הפרופורמ	ה הפרופורמ
	של לתקופה	של לתקופה	של לתקופה
	דשים שלושה חו	דשים שלושה חו	דשים שלושה חו
	ה ביום שהסתיימ	ה ביום שהסתיימ	ה ביום שהסתיימ
	30 ביונ י	30 ביונ י	30 ביונ י
	2024	2024	2024
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	לפי ש" ח א
	קר ) ( (בלתי מבו	קר ) ( בלתי מבו	קר ) בלתי מבו
קעה דל"ן להש ת וניהול נ דמי שכירו הכנסות מ	344,204	117,145	461,349
קעה נדל"ן להש ווי הוגן של התאמת ש	84,999	26,801	111,800
ו כלולות, נט די חברות צה בהפס חלק הקבו	(97,905)	(80,405)	(178,310)
ך בניירות ער להשקעות טו בקשר פסדים), נ רווחים (ה
הפסד דרך רווח ו בשווי הוגן הנמדדים	(51,677)	-	(51,677)
מוש של כישה וממי חזקה, מר בשיעור ה ד) מירידה רווח (הפס
לות חברות כלו	2	(2)	-
ת ירוקות מל ותעודו מכירת חש הכנסות מ	213,518	-	213,518
חרות, נטו הוצאות) א הכנסות (	991	(11)	980
	494,132	63,528	557,660
צאו ת עלויות והו
הפעלתו השקעה ו רת נדל"ן ל עלות השכ	48,899	50,640	99,539
ל ייצור חשמ מתקנים ל תפעול של אחזקה ו עלות ייזום	29,450	-	29,450
חתות פחת והפ	55,394	-	55,394
לליות הנהלה וכ	58,960	18,951	77,911
מון הכנסות מי	(22,669)	(2,170)	(24,839)
מון הוצאות מי	405,720	26,992	432,712
	575,754	94,413	670,167
ל ההכנס ה י מיסים ע הפסד לפנ	(81,622)	(30,885)	(112,507)
הכנסה סים על ה הוצאות מי	(47,595)	36	(47,559)
קופ ה הפס ד לת	(34,027)	(30,922)	(64,949)

ברה ות של הח בעלי המני	(139,790)	-	(139,790)
שליטה נן מקנות זכויות שאי	105,763	(30,922)	74,841
	(34,027)	(30,922)	(64,949)

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל הרווח הכול ל

נתוני	התאמות
ה הפרופורמ	ה הפרופורמ	על נתונים בפו
של לתקופה שלושה חודשים ה שהסתיימ ונ י ביום 30 בי	של לתקופה שלושה חודשים ה שהסתיימ ונ י ביום 30 בי	של לתקופה שלושה חודשים ה שהסתיימ ונ י ביום 30 בי
2024	2024	2024
ר ) (בל תי מבוקר )	לתי מבוק	קר ) (ב (בלתי מבו	לתקופ ה הפס ד נקי
(64,949)	(30,922)	(34,027)
			אח ר רווח כולל
			מ ס סד, נטו מ וח או הפ בעתיד לרו שר יסווגו סכומים א
150,328	-	150,328	חוץ פעילויות פיים בגין דוחות כס ד) מתרגום רווח (הפס
			דור שיועדו לגי אי ונגזרים בגין אשר פרשי שער הפסד מה
(104,705)		- (104,705)	טו ממס לות חוץ, נ מהוות פעי בחברות ה השקעות
			שירים וגן של מכ נוי בשווי ה י שער ושי ד) מהפרש רווח (הפס
10,077	(4,829)	14,906	ממס מנים, נטו תזרימי מזו ם לגידור המשמשי
(1,329)	2,124	(3,453)	טו ממס כלולות, נ של חברות כולל אחר רה ברווח חלק החב
54,371	(2,705)	57,076	מ ס ופה, נטו מ אחר לתק רווח כולל
(10,578)	(33,627)	23,049	תקופ ה וח כולל ל סך הכל רו

			לתקופ ה ווח הכולל חלוקת הר
(97,781)	-	(97,781)	בר ה ות של הח בעלי המני
87,203	(33,627)	120,830	שליטה נן מקנות זכויות שאי
(10,578)	(33,627)	23,049

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל רווח והפס ד

		התאמות	נתוני
	על נתונים בפו	ה הפרופורמ	ה הפרופורמ
	לשנה	לשנה	לשנה
	ה שהסתיימ	ה שהסתיימ	ה שהסתיימ
	ביום 31	ביום 31	ביום 31
	בדצמב ר	בדצמב ר	בדצמב ר
	2024	2024	2024
	אלפי ש" ח	פי ש" ח אל	אלפי ש" ח
	( מבוקר )	קר ) (ב (בלתי מבו	ר ) לתי מבוק
קעה דל"ן להש ת וניהול נ דמי שכירו הכנסות מ	1,389,184	606,114	1,995,298
קעה נדל"ן להש ווי הוגן של התאמת ש	607,208	(474,035)	133,173
ו כלולות, נט די חברות צה בהפס חלק הקבו	(540,178)	94,907	(445,271)
ם ך הנמדדי בניירות ער להשקעות טו בקשר פסדים), נ רווחים (ה
הפסד דרך רווח ו בשווי הוגן	- (227,508)		(227,508)
מוש של כישה וממי חזקה, מר בשיעור ה ד) מירידה רווח (הפס
לות חברות כלו	23	(23)	-
ת ירוקות מל ותעודו מכירת חש הכנסות מ	856,210	-	856,210
חרות, נטו הוצאות) א הכנסות (	26,010	546	26,556
	2,110,949	227,508	2,338,457
צאו ת עלויות והו
הפעלתו השקעה ו רת נדל"ן ל עלות השכ	180,460	241,439	421,899
ל ייצור חשמ מתקנים ל תפעול של אחזקה ו עלות ייזום	121,400	-	121,400
חתות פחת והפ	228,141	-	228,141
לליות הנהלה וכ	266,809	76,916	343,725
מון הכנסות מי	(92,140)	(26,433)	(118,573)
מון הוצאות מי	1,079,438	196,363	1,275,801
	1,784,108	488,286	2,272,394
ההכנס ה מיסים על רוו ח לפני	326,841	(260,778)	66,063
הכנסה סים על ה הוצאות מי	77,635	7,038	84,673
תקופ ה רווח נקי ל	249,206	( (267,816)	18,610)

ברה ות של הח בעלי המני	- (346,199)		(346,199)
שליטה נן מקנות זכויות שאי	595,405	(267,816)	327,589
	249,206	(267,816)	(18,610)

אלונ י -חץ נכסי ם והשקעו ת ב ע"מ | דוחו ת פרופורמה תמציתיים מאוחדי ם ע ל הרווח הכול ל

		התאמות	נתוני
	על נתונים בפו	ה הפרופורמ	ה הפרופורמ
	לשנה ה ביום שהסתיימ ר 31 בדצמב	לשנה ה ביום שהסתיימ ר 31 בדצמב	לשנה ה ביום שהסתיימ ר 31 בדצמב
	2024	2024	2024
	אלפי ש" ח	אלפי ש" ח	לפי ש" ח א
	( מבוקר )	קר ) ( (בלתי מבו	קר ) בלתי מבו
תקופ ה רווח נקי ל	249,206	(267,771)	(18,610)

אח ר רווח כולל
מ ס סד, נטו מ וח או הפ בעתיד לרו שר יסווגו סכומים א
חוץ פעילויות פיים בגין דוחות כס ד) מתרגום רווח (הפס	(23,218)	-	(23,218)
דור שיועדו לגי אי ונגזרים בגין אשר פרשי שער הפסד מה
טו ממס לות חוץ, נ מהוות פעי בחברות ה השקעות	(65,473)	-	(65,473)
שירים וגן של מכ נוי בשווי ה י שער ושי ד) מהפרש רווח (הפס
ממס מנים, נטו תזרימי מזו ם לגידור המשמשי	(26,849)	(28,067)	(54,916)
טו ממס כלולות, נ של חברות כולל אחר רה ברווח חלק החב	(15,648)	12,872	(2,776)
מ ס ופה, נטו מ אחר לתק רווח כולל	(131,188)	(15,195)	(146,383)
תקופ ה וח כולל ל סך הכל רו	118,018	(283,011)	(164,993)

לתקופ ה ווח הכולל חלוקת הר
בר ה ות של הח בעלי המני	- (443,351)		(443,351)
שליטה נן מקנות זכויות שאי	561,369	(283,011)	278,358
	118,018	(283,011)	(164,993)

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים פרופורמ ה

ביאור 1 - אירוע הפרופורמ ה

ביום 16 ביולי ,2025 Holdings Properties CARR] שותפות המוחזקת בשיעור של 52.3% (אפקטיבית 47.8%) בהון ו50%- בשליטה] (להלן: "CARR ("חתמה עם קרן מוסדית אמריקאית להשקעות בנדל"ן המנוהלת על ידי Management Assets Morgan .P.J) המחזיקה ב- 35.5% בהון ו50%- בשליטה ב- CARR) (להלן "JPM ("על הסכם מחייב על פיו פדתה CARR את אחזקותיה של JPM ב- CARR בתמורה להעברת בעלות מלאה על 3 נכסים של CARR לידי JPM, כשהם חופשיים מכל חוב.

בנוסף, במועד השלמת העסקה השקיעה החברה הון עצמי בהיקף של 100 מיליון דולר ב-Carr, שיעור החזקתה של החברה ב- CARR לאחר פדיון מניות JPM והשקעות החברה עלה ל88.66%- (אפקטיבית 79%).

השגת השליטה ב-CARR תטופל בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה כעסקת צירוף עסקים שהושגה בשלבים לפי שיטת הרכישה ב- 3 IFRS) להלן: "העסקה" או "צירוף העסקים") והיא תאוחד לראשונה בדוחותיה הכספיים של החברה לרבעון השלישי של שנת .2025

צירוף העסקים מהווה אירוע פרופורמה כהגדרתו בתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תש"ל.1970-

ביאור 2 - הנחות הפרופורמ ה

דוחות הפרופורמה ערוכים בהתאם להוראות תקנה 38ב לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל .1970

הדוחות הכספיים המאוחדים פרופורמה (להלן: "דוחות הפרופורמה") נערכו על מנת לשקף את השפעת אירוע הפרופורמה על מצבה הכספי ליום 30 ביוני, 2025 ועל תוצאות פעולותיה של החברה לכל התקופות המוצגות בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, בהתאם להנחה שהדוחות הכספיים המאוחדים של CARR היו מאוחדים עם דוחותיה הכספיים של החברה החל מיום 1 בינואר 2023 (חלף צירוף) , וזאת בהתאם להנחות הפרופורמה המפורטות להלן:

.1 נכסיה העיקריים של CARR) לרבות נכסים המוחזקים על ידי חברות כלולות ועסקאות משותפות של CARR (הם נכסי נדל"ן להשקעה הנמדדים לפי מודל השווי ההוגן. בנוסף, השווי ההוגן של ההתחייבויות הפיננסיות של CARR אינו שונה מהותית מערכן בספרים. לפיכך, במסגרת הקצאת תמורת הרכישה (PPA(, החברה לא תידרש לבצע התאמות משמעותיות ביחס ליתרות הנכסים וההתחייבויות בדוחות הכספיים המאוחדים של CARR.

לאור האמור לעיל, דוחות הפרופורמה מציגים את הרווחים או ההפסדים, כפי שהוצגו בדוחותיה הכספיים המאוחדים הראשיים של CARR בפועל בכל תקופה ותקופה

.2 כמו כן, בדוחות הפרופורמה החברה לא ביצעה התאמות בגין הכנסות השכירות שהוכרו על ידי CARR בקו ישר (מיצוע) על פני תקופות השכירות בהתאם להוראות 16 IFRS. בדוחותיה הכספיים המאוחדים הראשיים, החברה תכיר בהכנסות השכירות בגין נכסי CARR בקו ישר (מיצוע) ממועד השלמת העסקה ואילך, על פני יתרת תקופות השכירות.
.3 עוד יצוין, כי החברה לא שילמה תמורה כלשהי ולא נדרשה להשיג מימון לצירוף העסקים, אלא השיגה שליטה ב-CARR כתוצאה מרכישה עצמית שבוצעה על ידי CARR) פדיון אחזקתה של JPM ב- CARR בתמורה להעברת שלושה נכסי נדל"ן להשקעה של CARR כשהם חופשיים מכל חוב ל -JPM כמתואר לעיל). לפיכך, החברה לא נדרשה לבצע התאמות כלשהן בדוחות הפרופורמה להוצאות המימון כתוצאה מהשגת השליטה ב- CARR, למעט איחוד הוצאות המימון שהוכרו בדוחות הכספיים המאוחדים של CARR.
.4 כתוצאה מהעסקה עלה שיעור האחזקה של החברה ב- CARR מ- 52.3% ל.88.66%- דוחות הפרופורמה מבוססים על ההנחות לפיהן שלטה החברה ב- CARR החל מיום 1 בינואר 2023 , כאשר חלקו של הזכויות שאינן מקנות שליטה הינו לפי שיעור האחזקה שלו בפועל ב-CARR בכל תקופה ותקופה.

.5 מאחר שדוחות הפרופורמה ערוכים תחת ההנחה שהדוחות הכספיים של CARR היו מאוחדים עם הדוחות הכספיים של החברה בכל התקופות המוצגות, החברה נטרלה במסגרת דוחות הפרופורמה את השקעתה ב- CARR ואת חלקה ברווח (הפסד) של CARR שהוכר לפי שיטת השווי המאזני.

.6 במסגרת העסקה החברה צפויה להכיר בדוחותיה הכספיים, ברבעון השלישי ,2025 ברווח בסך של 20-25 מיליון דולר בנוסף, צפויה החברה להכיר בהפסד מהשגת השליטה ב-CARR) כתוצאה מסיווג מחדש של קרן הפרשי תרגום פעילות חוץ וקרנות גידור תזרים מזומנים בגין חשיפה לריבית משתנה לרווח או הפסד במועד השגת השליטה) בסך של כ- 400 מיליון ש״ח (אשר נצברו ממועד השקעת החברה ב CARR עד מועד פרסום דוח זה) , הפסד זה מהפרשי תרגום אינו מפחית את הונה של החברה אלא מהווה סיווג בין קרנות ההון לרווח והפסד. החברה לא כללה את הסכומים המפורטים לעיל במסגרת דוחות הפרופורמה לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני .2025
.7 החברה לא הציגה ביאור מגזרי פעילות פרופורמה מאחר שפעילות CARR הוצגה לפני השלמת העסקה ותמשיך להיות מוצגת גם לאחר השלמת העסקה בנפרד תחת מגזר פעילות הנדל"ן המניב בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה. למידע נוסף, ראו ביאור 12 לדוחות הכספיים המאוחדים.
8 . לאור העובדה כי דוחות הפרופורמה, מעצם טיבם, מבוססים על הערכות ואומדנים שונים ולאור שינויים שחלו ועשויים לחול בהיקף פעילותה של CARR, ובפרט לאור הצמצום המשמעותי שחל בהיקף הנכסים וההתחייבויות של CARR במהלך התקופות המוצגות בדוחות הפרופורמה ולאחר השלמת העסקה, הרי שאין לראות בדוחות הפרופורמה אינדיקציה להשפעות איחוד CARR על תוצאות הקבוצה בעתיד .

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג( א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל –1970

לרבעון השני של שנת 2025

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 נתן חץ, מנכ"ל;

.2 מוטי ברזילי, סמנכ"ל פיתוח עסקים;

.3 אורן פרנקל, סמנכ"ל כספים;

.4 חנן פלדמוס, היועץ המשפטי;

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנכ"ל ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנכ"ל ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המ˕בלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 31/3/2025 (להלן: " הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"), נמצאה הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית כפי שנמצאה במסגרת הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדוח, בה˗בסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובה˗בסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים

(א) הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג(ד)(1) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970-

הצהרת מנהלים | הצהרת מנכ"ל

אני, נתן חץ, מצהיר כי;

.1 בחנתי את הדוח הרבעוני של אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון השני של שנת 2025 (להלן: " הדוחות");
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון , לועדת הביקורת ולועדה לבחינת הדוחות הכספיים של דירקטוריון התאגיד , בה˗בסס על הערכתי העדכנית ביותר ל˕בי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנכ"ל או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי, של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע ,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי, של בקרות ונהלים המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;

לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

חתימה

18 באוגוסט 2025 נתן חץ מנכ״ל

(ב) הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג(ד)(2) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970-

הצהרת מנהלים | הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, אורן פרנקל, מצהיר כי;

.1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ (להלן: " התאגיד") לרבעון השני של שנת 2025 (להלן: " הדוחות" או " הדוחות לתקופת הביניים");
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות ;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון , לוועדת הביקורת ו לועדת לבחינת הדוחות הכספיים של דירקטוריון התאגיד, בה˗בסס על הערכתי העדכנית ביותר ל˕בי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד , לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנכ"ל או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו, של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע ,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי, של בקרות ונהלים המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;

לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה המתי יחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

חתימה

18 באוגוסט 2025 אורן פרנקל, סמנכ"ל כספים

הפניה לדיווח על מצבת התחייבות לפי מועדי פירעון

אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

(הדמיה )בריטניה ,לונדון / WATERSIDE HOUSE / BROCKTON EVERLAST

דיווח על מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון ליום 30/6/2025

לעניין מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון ליום 30/6/2025 ראה דוח מיידי מיום .19/8/2025

דוחות כספיים של חברה כלולה - CARR אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

ארה״ב ,מרילנד / ITHE WILSON / CARR

CARR PROPERTIES HOLDINGS L.P.

Condensed Consolidated Financial Statements as of June 30, 2025 (Unaudited)

CARR PROPERTIES HOLDINGS L.P.

Report of Independent Auditors	1

Condensed Consolidated Financial Statements (Unaudited)
Condensed Consolidated Balance Sheets	3
Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss)	4
Condensed Consolidated Statements of Changes in Equity	5
Condensed Consolidated Statements of Cash Flows	6-7
Notes to Condensed Consolidated Financial Statements	8-30

Report of Independent Auditors

To the Management of Carr Properties Holdings L.P.

Results of Review of Interim Financial Information

We have reviewed the accompanying condensed consolidated interim financial information of Carr Properties Holdings L.P. and its subsidiaries (the "Partnership"), which comprise the condensed consolidated balance sheet as of June 30, 2025, and the related condensed consolidated statements of operations and comprehensive income (loss) and of cash flows for the three-month and six-month periods ended June 30, 2025 and 2024, and the condensed consolidated statements of changes in equity for the six-month periods ended June 30, 2025 and 2024 including the related notes (collectively referred to as the "condensed consolidated interim financial information").

Based on our review, we are not aware of any material modifications that should be made to the accompanying condensed consolidated interim financial information for it to be in accordance with IAS 34, Interim Financial Reporting, as issued by the International Accounting Standards Board (IASB).

Basis for Review Results

We conducted our review in accordance with auditing standards generally accepted in the United States of America (US GAAS) applicable to reviews of interim financial information. A review of interim financial information consists principally of applying analytical procedures and making inquiries of persons responsible for financial and accounting matters. A review of interim financial information is substantially less in scope than an audit conducted in accordance with US GAAS, the objective of which is an expression of an opinion regarding the financial information as a whole, and accordingly, we do not express such an opinion. We are required to be independent of the Partnership and to meet our other ethical responsibilities, in accordance with the relevant ethical requirements relating to our review. We believe that the results of the review procedures provide a reasonable basis for our conclusion.

Responsibilities of Management for the Condensed Consolidated Interim Financial Information

Management is responsible for the preparation and fair presentation of the condensed consolidated interim financial information in accordance with IAS 34, Interim Financial Reporting, as issued by IASB and for the design, implementation, and maintenance of internal control relevant to the preparation and fair presentation of the condensed consolidated interim financial information that is free from material misstatement, whether due to fraud or error.

Other Matter

We previously audited, in accordance with auditing standards generally accepted in the United States of America, the consolidated balance sheet of Carr Properties Holdings L.P. and its subsidiaries as of December 31, 2024, and the related consolidated statements of operations and comprehensive income (loss), of changes in equity and of cash flows for the year then ended (not presented herein), and in our report dated February 20, 2025, we expressed an unmodified opinion on those consolidated financial statements. In our opinion, the information set forth in the accompanying condensed consolidated balance sheet as of December 31, 2024, is consistent, in all material respects, with the audited consolidated balance sheet from which it has been derived.

Washington, District of Columbia August 7, 2025

CARR PROPERTIES HOLDINGS L.P. CONDENSED CONSOLIDATED BALANCE SHEETS (in thousands of US Dollars)

	Notes	June 30, 2025		December 31, 2024
ASSETS
Non-current assets
Investment properties, at fair value
Income generating properties	4,12	\$ 1,422,327	\$	1,712,421
Properties in development	4,12	27,585		48,111
Investments in associates and joint ventures	6	116,572		100,455
Goodwill	9	9,326		9,326
Derivative assets	13	3,613		5,406
Straight-line rent receivable		66,164		91,185
Deferred leasing costs and other, net		19,724		27,480
		1,665,311		1,994,384
Current assets
Trade receivables, net	11	6,045		6,428
Prepaid expense and other assets		5,782		9,010
Restricted cash	11	8,432		428
Cash and cash equivalents	11	28,497		33,355
Derivative assets	13	—		3,400
Assets held for sale	7	250,011		—
		298,767		52,621
Total assets		\$ 1,964,078	\$	2,047,005

EQUITY
Equity attributable to common shareholders	19	\$ 1,666,082	\$	1,666,082
Equity reserve from increase in CPP		9,696		9,737
Equity reserve for cash flow hedges		(13,320)		(10,923)
Retained earnings (accumulated deficit)		(940,711)		(982,853)
Equity attributable to non-controlling interests	5	138,727		147,519
Total equity		860,474		829,562

LIABILITIES
Non-current liabilities
Credit facility, net of deferred financing fees	10,11	\$ 295,637	\$	473,345
Notes payable, net of deferred financing fees	9,10	737,762		661,832
Lease liabilities	8	1,323		9,184
Security deposits		1,962		2,546
Other liabilities		11,348		11,446
		1,048,032		1,158,353
Current liabilities
Notes payable, net of deferred financing fees	10,11	—		1,726
Lease liabilities	8	204		1,383
Redeemable non-controlling interests	18	21,835		20,046
Rent received in advance		6,454		6,723
Trade and other payables		18,624		29,212
Liabilities held for sale	7	8,455		—
		55,572		59,090
Total liabilities		1,103,604		1,217,443
Total equity and liabilities		\$ 1,964,078	\$	2,047,005

Oliver T. Carr Member of the Board and Chief Executive Officer

Eric Tracy Chief Financial Officer

Financial Statements Approval Date August 7, 2025

The accompanying notes are an integral part of these consolidated financial statements.

CARR PROPERTIES HOLDINGS L.P. CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENTS OF OPERATIONS AND COMPREHENSIVE INCOME (LOSS) (in thousands of US Dollars)

		Three Months Ended June 30,					Six Months Ended June 30,
	Notes		2025		2024		2025	2024
Revenues
Rental revenue		\$	36,064	\$	23,410	\$	74,230	\$	57,017
Recoveries from tenants			9,919		3,997		19,038		8,884
Parking income			1,623		1,746		3,327		3,751
Property management fees and other			2,623		2,695		5,004		4,068
Total revenues		\$	50,229	\$	31,848	\$	101,599	\$	73,720
Operating expenses
Property operating expenses
Direct payroll and benefits			1,635		1,426		3,584		3,227
Repairs and maintenance			2,460		1,839		4,643		3,861
Cleaning			1,417		775		2,841		1,955
Utilities			1,826		1,028		4,102		3,008
Real estate and other taxes			7,319		4,739		14,973		11,746
Other expenses			4,970		3,959		10,137		8,907
Total property operating expenses			19,627		13,766		40,280		32,704
Non-property general and administrative expenses	14		5,555		5,154		10,819		10,832
Total operating expenses		\$	25,182	\$	18,920	\$	51,099	\$	43,536

Other operating income (loss)
Net gain (loss) on investment properties	4		8,165		7,460		20,880		(90,844)
Income (loss) from investments in associates and joint ventures	6		5,271		(29,771)		10,937		(84,271)
Total other operating income (loss)			13,436		(22,311)		31,817		(175,115)
Operating income (loss)		\$	38,483	\$	(9,383)	\$	82,317		\$ (144,931)
Other income (expense)
Loss on extinguishment of debt	8		(428)		(5)		(428)		(5)
Other income			264		72		4,127		228
Revaluation of redeemable non-controlling interests	18		(490)		514		(1,210)		4,892
Interest expense	10		(15,618)		(7,338)		(31,368)		(17,189)
Pre-tax income (loss)			22,211		(16,140)		53,438		(157,005)
Income and franchise tax expense (benefit)			5		10		(105)		(35)
Net income (loss)		\$	22,206	\$	(16,150)	\$	53,543		\$ (156,970)

Attribution of net income (loss)
Common shareholders			17,685		(14,984)		42,142		(144,774)
Non-controlling interests			4,521		(1,166)		11,401		(12,196)
		\$	22,206	\$	(16,150)	\$	53,543		\$ (156,970)
Other comprehensive income (loss)
Items that may be subsequently reclassified to income or loss:
Unrealized gain (loss) on cash flow hedges	13		18		1,703		(142)		6,235
Hedging gain reclassified to net income	13		(1,587)		(3,018)		(3,129)		(8,009)
Other comprehensive loss			(1,569)		(1,315)		(3,271)		(1,774)
Total comprehensive income (loss)		\$	20,637	\$	(17,465)	\$	50,272		\$ (158,744)
Attribution of comprehensive income (loss)
Common shareholders			16,495		(16,073)		39,745		(146,506)
Non-controlling interests			4,142		(1,392)		10,527		(12,238)
		\$	20,637	\$	(17,465)	\$	50,272		\$ (158,744)

CARR PROPERTIES HOLDINGS L.P. CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY (in thousands of US Dollars, except share data)

		Equity Attributable to Common Shareholders						Non Controlling
	Notes	Units	Amount	in CPP	Income (Loss)	Deficit)	Equity	Interests		Total Equity
Balance as of December 31, 2023			15,472 \$ 1,666,082 \$	9,725 \$	(4,298) \$	(845,337) \$	826,172 \$		59,698 \$	885,870
Issuance of preferred shares by a subsidiary, net of offering costs		—	—	—	—	—	—		(129)	(129)
Non-controlling interest partner distribution	5,6	—	—	—	—	—	—		(1,335)	(1,335)
Change in equity reserve from increase in CPP		—	—	6	—	—	6		(6)	—
Net income (loss)		—	—	—	—	(144,774)	(144,774)	(12,196)		(156,970)
Other comprehensive income	13	—	—	—	(1,732)	—	(1,732)		(42)	(1,774)
Dividends	19	—	—	—	—	—	—		(24)	(24)
Balance as of June 30, 2024			15,472 \$ 1,666,082 \$	9,731 \$	(6,030) \$	(990,111) \$	679,672		45,966 \$	725,638

		Equity Attributable to Common Shareholders		Equity Reserve From Increase	Accumulated Other Comprehensive	Retained Earnings/ (Accumulated	Total Shareholders'	Non Controlling
	Notes	Units	Amount	in CPP	Income (Loss)	Deficit)	Equity	Interests	Total Equity
Balance as of December 31, 2024			16,820 \$ 1,666,082 \$	9,737 \$	(10,923) \$	(982,853) \$	682,043 \$	147,519 \$	829,562
Issuance of preferred shares by a subsidiary, net of offering costs		—	—	—	—	—	—	(68)	(68)
Non-controlling interest partner distribution	5,6	—	—	—	—	—	—	(19,239)	(19,239)
Change in equity reserve from increase in CPP		—	—	(41)	—	—	(41)	41	—
Net income		—	—	—	—	42,142	42,142	11,401	53,543
Other comprehensive loss	13	—	—	—	(2,397)	—	(2,397)	(874)	(3,271)
Dividends	19	—	—	—	—	—	—	(53)	(53)
Balance as of June 30, 2025			16,820 \$ 1,666,082 \$	9,696 \$	(13,320) \$	(940,711) \$	721,747 \$	138,727 \$	860,474

The accompanying notes are an integral part of these consolidated financial statements.

CARR PROPERTIES HOLDINGS L.P. CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS (in thousands of US Dollars)

Notes 2025 2024 2025 2024 Cash flows from operating activities Net income (loss) \$ 22,206 \$ (16,150) \$ 53,543 \$ Adjustments to reconcile net income (loss) to net cash provided by operating activities Net (gain) loss on investment properties (8,165) (7,460) (20,880) 90,844 (Income) loss from investments in associates and joint ventures 6 (5,271) 29,771 (10,937) 84,271 Return on investments in associates and joint ventures 6 8 — 10 — Income and franchise tax expense (benefit) 5 10 (105) Interest expense 2, 10 15,618 7,338 31,368 17,189 Amortization of deferred leasing costs and lease incentives 941 2,206 2,021 2,661 Amortization of other non-cash items 137 103 273 228 Provision for bad debt expense 29 177 31 620 Impairment of straight-line rent receivable (6) (136) 42 938 Straight-line rent (149) 442 (6,014) 199 Loss on extinguishment of debt 428 — 428 — Long-Term Incentive Plan ("LTIP") expense 736 124 1,441 64 Revaluation of redeemable non-controlling interests 490 (514) 1,210 Changes in assets and liabilities Trade receivables (2,404) (1,249) 299 1,843 Purchase of interest rate cap — (1,808) — Prepaid expense and other assets 2,196 2,222 3,228 7,261 Trade and other payables (2,996) 2,911 (8,549) Rent received in advance (1,165) (622) (269) Cash generated by operations 22,638 17,365 47,140 28,430 Cash paid for interest (15,252) (5,540) (29,859) Net cash provided by operating activities 7,386 11,825 17,281 14,606 Cash flows from investing activities 4 Proceeds from the sale of investment property 117,055 — 134,252 — 4 Deconsolidation of cash and cash equivalents — (2,152) — Contributions to investment in associates and joint ventures 6 (8) (1,362) (11) Return of capital from investments in associates — 34 — 42 Acquisition of development property — — — Additions to deferred leasing costs (865) (1,799) (4,308) Additions to tenant improvements (3,053) (1,032) (7,466) Additions to construction in progress, including capitalized interest (1,152) (2,819) (2,100) Other capital improvements on income generating properties (2,710) (2,772) (7,153) (Increase) decrease in restricted cash (7,859) — (7,859) 29 Net cash provided by (used in) investing activities 101,408 (11,902) 105,355 Cash flows from financing activities Redemption of redeemable non-controlling interest 18 (523) (1,103) (2,063) Distribution to non-controlling interest 5 (18,595) (655) (19,239) Principal portion of lease payments 8 (336) (49) (674) Borrowings under credit facility 10 — 63,000 9,500 81,000 Repayments under credit facility 10 (167,800) — (188,100) — Borrowings on notes payable 10 650,000 — 650,000 — Repayments of notes payable 10 (563,744) (61,396) (564,180) Payment of financing fees (12,617) (603) (12,617) Dividends to preferred shareholders (53) (16) (53)		Three Months Ended June 30,	Six Months Ended June 30,


(35) (4,892) (9,700) (3,024) (3,067) (13,824) (5,858) (2,712) (19,473) (2,479) (1,901) (3,842) (6,547) (42,741) (1,784) (1,335) (145) (62,098) (1,021) (24)					(156,970)














































	Issuance of preferred shares of consolidated subsidiary, net of offering costs	(68)	(129)	(68)	(129)

CARR PROPERTIES HOLDINGS L.P. CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS (in thousands of US Dollars) (continued)

			Three Months Ended June 30,			Six Months Ended June 30,
	Notes		2025	2024	2025		2024
Net cash (used in) provided by financing activities			(113,736)	(951)	(127,494)		14,464

Net decrease in cash and cash equivalents			(4,942)	(1,028)	(4,858)		(13,671)
Cash and cash equivalents, beginning of the period			33,439	18,407	33,355		31,050
Cash and cash equivalents, end of the period		\$	28,497	\$ 17,379	\$ 28,497	\$	17,379

Supplemental disclosures of non-cash information:
Capitalized interest	10	\$	309	\$ 505	\$ 715	\$	1,088
Interest expense attributable to ground leases	10		35	443	68		1,052
Accrual of retainage liabilities and construction requisitions for income generating properties
and development projects			(1,113)	67	727		490
Lease liabilities arising from obtaining/revaluing right-of-use assets	8		(141)	59	20		59
Deconsolidation of property and other assets	4		—	70,655	—		126,414
Deconsolidation of debt and other liabilities	4		—	(140,077)	—		(211,097)
Issuance of redeemable non-controlling interests	18	17	—	—	2,642		—

1. Organization and Description of Business

Carr Properties Holdings L.P. ("CPH") was formed as a Delaware limited partnership. CPH's corporate headquarters are located at 1615 L Street, NW, Suite 650, Washington, D.C. 20036. CPH owns a 100% interest in Carr Properties Corporation ("CPC"), which owns a 91.40% interest in Carr Properties Partnership ("CPP"), a consolidated subsidiary. Through CPP and various consolidated subsidiaries, CPH owns, operates and develops commercial office and residential real estate properties in the Greater Washington, D.C. area (defined as the District of Columbia, northern Virginia, and suburban Maryland), Boston, Massachusetts, and Austin, Texas. As of June 30, 2025, CPH had 9 consolidated properties and 3 unconsolidated properties owned through joint ventures.

CPH began operations on August 19, 2013 ("Inception"), through a series of transactions pursuant to a Master Framework Agreement (the "MFA") dated May 2, 2013, as amended, between CET Acquisition Company Inc. ("CET"), a wholly owned investment of the Commingled Pension Trust Fund of JPMorgan Chase Bank, N.A., and AH Carr Properties Holdings LP ("Alony-Hetz"), a wholly owned subsidiary of Alony-Hetz Properties & Investments Ltd.

On January 2, 2018, Clal ENP RH, LP, Clal CW Mishtatef RH, LP, Clal CW Mishtatef US, LP, and Clal CW Hishtalmut US, LP, (collectively "Clal") acquired convertible notes in CPH, which were converted to common shares on August 16, 2018.

The ownership interests of Alony-Hetz, CET, and Clal in CPH as of June 30, 2025, were 52.34%, 38.89%, and 8.76%, respectively. The remaining interests were held by four additional investors.

On February 14, 2025, CPH signed a non-binding term sheet with CET to redeem the entirety of CET's interest in CPH in exchange for the CPH's ownership interest in three commercial office buildings located at 1875 K Street NW in Washington, DC ("1875 K Street"), 1255 Union Street NE in Washington, DC ("Signal House"), and 1701 Duke Street in Alexandria, Virginia ("1701 Duke") (collectively the "CET Redemption Properties") and cash consideration. As of June 30, 2025, the CET Redemption Properties were classified as held for sale on the Condensed Consolidated Balance Sheets with a fair value of \$250.0 million. Refer to Note 7 - Assets Held for Sale for additional details.

On July 16, 2025, CPH redeemed the entirety of CET's interest in CPH, which was represented by 6.5 million common partnership units, in exchange for CPH's ownership interest in the CET Redemption Properties and cash consideration. CPH simultaneously received a \$100.0 million equity investment from Alony-Hetz and closed on a \$278.3 million cross collateralized mortgage encumbering three wholly owned assets (the "Three Asset Financing"). The proceeds from the new equity investment and loan were used to pay off and retire CPH's Credit Facility. As a result of the redemption, Alony-Hetz assumed control of CPH.

2. Basis of Presentation and Summary of Significant Accounting Policies

(a) Statement of Compliance

The accompanying unaudited interim Condensed Consolidated Financial Statements have been prepared in accordance with Interim Financial Reporting guidance under IFRS® Accounting Standards. As such, the Condensed Consolidated Financial Statements do not include all the disclosures that would be included in annual consolidated financial statements and should be read in conjunction with CPH's consolidated financial statements and notes thereto contained in CPH's audited annual consolidated financial statements for the year ended December 31, 2024. Any changes to accounting policies and methods of computation during the three and six months ended June 30, 2025 are specifically disclosed.

CPH believes the disclosures are adequate to ensure the information presented is not misleading. All adjustments and eliminations, consisting only of normal, recurring adjustments necessary for a fair statement of the Condensed Consolidated Financial Statements for the interim periods, have been included. The results of operations for the interim periods are not necessarily indicative of the operating results for the full year.

(b) Basis of Presentation

The preparation of financial statements requires CPH to make judgments, estimates and assumptions that affect the application of accounting policies and the reported amounts of assets, liabilities, revenues and expenses. These financial statements are presented in United States dollars, which is CPH's functional and reporting currency. CPH

has elected to present a single statement of operations and comprehensive income and to disclose its expenses by nature.

CPH reports cash flows from operating activities on the Condensed Consolidated Statements of Cash Flows using the indirect method. Interest received and paid is presented as operating activities. The acquisitions and dispositions of investment properties are disclosed as investing activities because this most appropriately reflects CPH's business activities.

(c) Principles of Consolidation

General

The Condensed Consolidated Financial Statements include the financial statements of CPH and its subsidiaries. Subsidiaries are all entities which CPH has control over, generally accompanying an ownership of more than 50% of the voting rights. Control exists when CPH is exposed to, or has rights to, variable returns from its involvement with an entity and has the ability to affect those returns through its power over the entity. Barriers that would deter CPH from exercising its power over the entity may indicate control does not exist. Subsidiaries are fully consolidated in the financial statements from the date on which control is transferred to CPH and deconsolidated from the date that control ceases. All intercompany balances and transactions, primarily management fees, have been eliminated in consolidation.

Investments in associates and joint ventures

Associates are entities over which CPH has significant influence but does not unilaterally control the voting rights nor the most significant activities. Investments in associates and joint ventures are accounted for by the equity method of accounting and are initially recognized at cost, with the carrying amount increased or decreased based on CPH's share of profits, losses, contributions and distributions. Significant influence is derived when CPH is the general partner or managing member, participates in the policy making processes, including preparation of the budgets and initiation of contracts, or is involved in certain decisions.

The real estate investments owned by associates and joint ventures are carried at fair value as determined by the associates and joint ventures. CPH's share of profits or losses is recorded within "Income (loss) from investments in associates and joint ventures" on the Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss). CPH records its share of losses until the carrying amount of its investment is reduced to zero. No further losses are recorded by CPH unless it has an obligation, legal or constructive, or has made payments, to satisfy the associates' or joint ventures' liabilities.

With regard to distributions from associates and joint ventures, CPH uses the information that is available to determine the nature of the underlying activity that generated the distributions. Using the nature of distribution approach, cash flows generated from the operations of an associate or joint venture are classified as a return on investment (cash inflow from operating activities) and cash flows from property sales, debt refinancing or sales of our investments are classified as a return of investment (cash inflow from investing activities).

Joint Arrangements

CPH may enter into contractual arrangements related to the ownership of real estate investments or development properties. CPH evaluates such arrangements to determine the type of joint arrangement by assessing its contractual rights and obligations. This determination includes the assessment of joint control and the classification of a joint arrangement as a joint operation or a joint venture. Joint arrangements that are classified as a joint operation will result in CPH recognizing its proportionate ownership interest in the underlying assets, liabilities, revenue and expenses. Joint arrangements that are classified as a joint venture will be accounted for using the equity method.

Non-Controlling Interests

CPH's Condensed Consolidated Financial Statements include the accounts of CPH and its subsidiaries. The equity interests of preferred shareholders and other limited partners in CPP and its subsidiaries are reflected as "Equity attributable to non-controlling interests" on the Condensed Consolidated Balance Sheets. Certain redeemable noncontrolling interests retain redemption rights and are classified within current and non-current liabilities as "Redeemable non-controlling interests" on the Condensed Consolidated Balance Sheets depending on the contractual provisions of the redemption features. Redeemable non-controlling interests are recorded at contractual redemption amounts based on the Net Asset Value ("NAV") of CPP at each period end. The associated gains and

losses are recorded within "Revaluation of redeemable non-controlling interests" on the Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss).

(d) Leases as Lessee

CPH is the lessee to a ground lease at our 1701 Duke Street property. CPH also enters into various ground, air right, office equipment, and copier leases in the normal course of business.

At inception or upon reassessment of a contract that contains multiple lease components or both lease and non-lease components, CPH allocates the consideration in the contract to each component on the basis of their relative standalone prices. However, for the leases of land and air rights, CPH has elected not to separate non-lease components and accounts for the lease and non-lease components as a single lease component.

For leases in which CPH is a lessee, CPH recognizes a lease liability and Right-of-Use Asset ("ROUA") on the Condensed Consolidated Balance Sheets at the lease commencement date.

Lease liabilities are initially measured at the present value of the lease payments, discounted using CPH's incremental borrowing rate.

Lease payments included in the measurement of the lease liability comprise the following:

fixed payments, including in-substance fixed payments;
variable lease payments that depend on an index or a rate, initially measured using the index or rate as at the commencement date;
amounts expected to be payable under a residual value guarantee;
the exercise price under a purchase option that CPH is reasonably certain to exercise,
lease payments in an optional renewal period if CPH is reasonably certain to exercise an extension option, and,
penalties for early termination of a lease unless CPH is reasonably certain not to terminate early.

Lease liabilities are subsequently measured at amortized cost using the effective interest method. The associated interest expense is included within "Interest expense" on the Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss).

The ROUA is initially measured at the initial amount of the lease liability adjusted for any lease payments made at or before the commencement date, plus any initial direct costs incurred and any estimated costs to dismantle and remove the underlying asset or to restore the underlying asset or site on which it is located, less any lease incentives received.

The ROUA for ground and air rights leases qualify as investment property and are measured at fair value. The ROUA for office and equipment leases are depreciated using the straight-line method from the lease commencement date to the end of the lease term. In addition, the ROUA for office and equipment leases is periodically reduced by impairment losses. Both the ROUA for ground and air rights leases and office and equipment leases are adjusted for certain remeasurements of the corresponding lease liabilities.

(e) Acquisitions of Investment Property

CPH applies judgment to determine whether the acquisition of an investment property is the acquisition of an asset or the acquisition of a business.

An asset acquisition exists when: (i) it is probable that the future economic benefits associated with the investment property will flow to CPH; and (ii) the cost of the investment property can be measured reliably. CPH classifies an acquisition as an asset acquisition when it acquires a property or a portfolio of properties that do not meet the definition of a business. Acquisition related costs for asset acquisitions are capitalized in the period incurred.

CPH classifies an acquisition as a business combination where an integrated set of activities is acquired in addition to the property. Identifiable assets acquired and liabilities assumed in a business combination are measured initially at their acquisition date fair value. CPH also recognizes the fair value of any contingent consideration to be transferred by CPH in the future. Goodwill represents the purchase price of acquired businesses in excess of the fair value of net

assets acquired and liabilities assumed. Acquisition related costs for business combinations are expensed in the period incurred.

(f) Investment Properties

Investment properties are properties held to earn rental income and are accounted for using the fair value model. Investment properties also includes properties being constructed or developed to earn rental income in the future.

Income generating properties are initially measured at cost, and subsequently measured at fair value as of each balance sheet date. Gains and losses from changes in fair value, as well as realized gains and losses, are recorded in "Net income (loss) on investment properties" on the Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss), in the period in which they arise.

The fair value reflects any benefits derived from expected cash outflows in respect to investment property. Some of those outflows are recognized as a separate liability on the Condensed Consolidated Balance Sheets, including lease liabilities associated with ground or air rights, while others are expensed as incurred. Those cash outflows recognized as a separate liability are excluded from the determination of fair value of "Investment Properties" on the Condensed Consolidated Balance Sheets.

Properties in development are also measured at fair value, however fair value measurement of an investment property in development is only applied if the fair value is considered to be reliably measurable. If CPH determines that the fair value of an investment property in development is not reliably determinable when construction is incomplete, it measures that property in development at cost until either its fair value becomes reliably determinable or construction is completed. Real estate taxes, insurance, and any directly attributable costs are capitalized into the cost basis of properties in development. Borrowing costs incurred for the construction of assets are also capitalized during the period of time that is required to complete and prepare the asset for its intended use.

In order to evaluate whether the fair value of an investment property in development can be determined reliably, CPH considers the following factors, among others:

Provisions of the construction contract;
Stage of completion;
Whether the project or property is standard (typical for the market) or non-standard;
Level of reliability of cash inflows after completion;
Development risk specific to the property;
Past experience with similar construction; and
Status of construction permits.

When determined to be reliable, the fair value of properties in development is determined giving consideration to costs incurred to date and to key development risk factors, including entitlement risk, construction risk, leasing/sales risk, operations risk, credit risk, capital market risk, pricing risk, event risk and valuation risk. The fair value of properties in development includes the timely recognition of profit.

CPH will reclassify portions of an investment property, including tenant improvements, that are placed into service from "Properties in development" to "Income generating properties" when those portions are deemed to be substantially complete. CPH considers a property in development as substantially complete after major construction has ended, the property is available for tenant occupancy, and revenue recognition associated with the property has commenced. For properties that are built in phases, CPH ceases capitalization on the portion of a property that is considered substantially complete but no later than one year from completion of major construction activity if not occupied.

Development rights are opportunities in the early phase of the development process where CPH either has an option to acquire land, enter into a leasehold interest or where CPH is the buyer under a long-term conditional contract to purchase land. CPH capitalizes pre-development costs incurred in pursuit of new developments for which CPH currently believes future development is probable.

Assets Held for Sale

Non-current assets, primarily consisting of investment properties and investments in associates, are classified as held for sale when their carrying amount will be recovered principally through a sale transaction rather than the asset's

continued use. For this to be the case, the asset must be available for immediate sale in its present condition, and management, having the authority to approve action, commits to a plan to sell the property with completion expected within one year.

The assets and liabilities of an investment held for sale are presented separately from the other assets and liabilities in the Condensed Consolidated Balance Sheets.

(g) Goodwill

Goodwill arises on the acquisition of a business and represents the excess of consideration transferred over the fair value of the net identifiable assets acquired and the liabilities assumed. CPH evaluates the values assigned to its goodwill, which has an indefinite life, through an impairment test on an annual basis or more frequently if indicators of impairment are present. No such losses have been identified and reflected in the accompanying Condensed Consolidated Financial Statements.

(h) Restricted Cash

CPH classifies cash that is restricted as to usage or withdrawal as restricted cash. Restricted cash includes amounts established pursuant to various agreements for property taxes, insurance, repairs and maintenance, and other future lease operations. Restricted cash consists of funds restricted by agreements with financial institutions. These funds will be released upon the completion of agreed-upon events, tasks, or time-lines as specified in the respective agreements. For purposes of the Condensed Consolidated Statements of Cash Flows, changes in restricted cash are classified according to their nature.

(i) Fair Value Measurements

CPH categorizes the valuations of its assets and liabilities into a hierarchy based on the lowest level input that is significant to the fair value measurement of the asset or liability. Disclosure of fair value measurements is according to the following hierarchy:

Level 1 Quoted prices (unadjusted) in active markets for identical assets or liabilities.
• Level 2 Inputs other than quoted prices included within Level 1 that are observable for the asset or liability, either directly (that is, as prices) or indirectly (that is, derived from prices).
• Level 3 Inputs for the asset or liability that are not based on observable market data (that is, unobservable inputs).

There were no transfers in and out of Level 1, 2, or 3 during the six months ended June 30, 2025 and 2024.

Assessing the significance of a particular input to the fair value measurement in its entirety requires judgment, considering factors specific to the asset or liability.

Investment Properties and Real Estate Investments Owned by Associates and Joint Ventures

The fair value of investment properties and real estate investments owned by associates and joint ventures is estimated based on the price that would be received to sell the property in an orderly transaction between marketplace participants at the measurement date. The properties are valued based upon various fair value assumptions and valuation techniques, including income capitalization and sales comparison approaches. Consideration is given to actual sale negotiations and bona fide purchase offers received from third parties, as well as independent third-party appraisals, which are obtained quarterly for all properties subject to fair value measurement. In general, multiple valuation techniques are considered when measuring the fair value of a property. However, in certain circumstances, a single valuation technique may be appropriate. As part of the valuation process, factors that may adversely impact the fair value assessments are evaluated, including projected rental income from current leases and assumptions about rental income from future leases in light of current market conditions.

Income Capitalization Approach: This approach is based on the principle that value is created by the expectation of future income. This approach is particularly applicable in the case of income producing properties. One technique to convert income to value is direct capitalization, which involves dividing the net operating income by a market capitalization rate. A second technique is the discounted cash flow analysis, in which projected cash flows (net operating income less periodic capital expenditures and reversion value at the conclusion of the holding period) are converted to present value by applying an annual discount rate. In

both techniques, net operating income and cash flow are estimated based on an analysis of market rent and occupancy levels and projected property expenses. Key inputs and assumptions include rental income and expense amounts and related growth rates, as well as discount and income capitalization rates. Significant increases (decreases) in any of these inputs in isolation would result in a significantly lower (higher) fair value measurement. Generally, a change in the assumptions used for the discount and the capitalization rate is accompanied by a directionally opposite change in the fair value measurement and a change in the assumptions used for the future cash flows is accompanied by a directionally similar change in the fair value measurement.

Sales Comparison Approach: This approach is a method of estimating fair value based on analyzing transactions of similar properties in the market area. A major premise of this approach is that the fair value of the property is directly related to the prices of comparable, competitive properties. The reliability of this approach is dependent upon the availability of comparable data, the verification of sales data, the degree of comparability and the absence of atypical conditions affecting the sales price. Once sales data is gathered, adjustments involving judgment are made to the comparable properties to determine a value range for the property being valued. Generally, a point of value within the adjusted range is selected.

Cost Approach: The application of the cost approach is based on the principle of substitution and the concept that a market participant would not pay more for a property than the cost to develop a substitute property of equivalent desirability and utility. This approach involves the valuation of the land as if vacant, estimation of the replacement cost of the existing or proposed structure and site improvements, estimation of accrued depreciation found in the improvements and estimation of an appropriate entrepreneurial profit as applicable. The cost approach is typically utilized to determine value for new or proposed properties, special use properties or where the cost of reproducing the improvements is easily and accurately quantified and there is no economic obsolescence.

Derivative Instruments

The fair value of derivative contracts is determined using widely accepted valuation techniques, including discounted cash flow analysis on the expected cash flows of each contract. This analysis reflects the contractual terms of the derivative instrument, including the period to maturity, and uses observable market-based inputs, including interest rate curves and implied volatility.

The valuation of derivative contracts also considers the nonperformance risk of counterparties. In adjusting the fair value of its derivative contracts for the effect of counterparty nonperformance risk, CPH considers the impact of its net position with a given counterparty, as well as any applicable credit enhancements, such as collateral postings, thresholds, mutual puts and guarantees. CPH minimizes its credit risk on these transactions by dealing with major, credit-worthy financial institutions which have an A or better credit rating by the Standard & Poor's Ratings Group, and by monitoring its aggregate exposure to any single entity.

The majority of the inputs used to value derivative contracts fall within Level 2 of the fair value hierarchy. However, the credit valuation adjustments use Level 3 inputs, such as estimates of current credit spreads, to evaluate the likelihood of counterparty default. CPH determined the likelihood of realizing losses from counterparty nonperformance is remote and accordingly has classified the derivative assets and liabilities as Level 2 in the fair value hierarchy.

(j) Revenue Recognition

Rental Revenue

CPH leases office space to tenants under various non-cancelable operating leases with remaining lease terms expiring through February 29, 2040. Revenue from rental properties is comprised of minimum base rent, straight-line rent adjustments, lease termination fee income, and the amortization of any non-cash consideration, less any lease incentive amortization.

Rental revenue from tenants is recognized on a straight-line basis over the terms of the leases, including all fixed and determinable rent escalations and any periods of free rent (rent abatement), regardless of when contractual rent payments are due. When a renewal option is included within a lease, the option is assessed to determine if it is reasonably certain of being exercised against relevant economic factors to determine whether the option period should be included as part of the lease term. Recognition of rental revenue commences when control of the leased

space has been transferred to the tenant and the leased space is ready for its intended use.

CPH assesses its straight-line rent receivable balances for impairment when the collectibility of future lease payments is in doubt. To the extent CPH expects future credit losses on straight-line rent receivable balances, impairment losses are recognized for the total expected credit losses over the term of the lease within "Other expenses" on the Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss).

If CPH makes cash payments to, or on behalf of, the tenant for purposes other than funding the construction of landlord assets in connection with a tenant's execution or modification of a lease, CPH defers the amount of such payments as lease incentive assets. Lease incentives assets are amortized as reductions of rental revenue on a straight-line basis over the term of the lease. To the extent tenants fund the cost of construction of landlord assets in excess of any allowance provided by CPH to the tenant, such amounts are deferred and amortized into lease revenue on a straight-line basis of over the terms of the respective leases.

Rental revenue also includes payments received in connection with lease termination agreements. Lease termination income is recognized from execution of a lease termination agreement through the effective date of termination on a straight-line basis. When a tenant's lease is terminated early but the tenant continues to lease such space under a new or modified lease in the property, the net revenue from the early termination of the lease is recognized evenly over the remaining life of the new or modified lease in place on that property, unless CPH cannot determine that collectability of the lease termination revenue is reasonably assured.

Years Ending December 31,	Amount
2025	65,515
2026	134,150
2027	133,301
2028	124,689
2029	124,907
Thereafter	1,018,549
	\$ 1,601,111

Future cash revenues under non-cancelable leases as of June 30, 2025 are as follows:

Recoveries from Tenants

CPH incurs certain property operating expenses that are subject to reimbursement by the tenant. For all investment properties, CPH reports these operating expenses on a gross basis. CPH recognizes all property operating costs reimbursable by the tenants as recoveries from tenants as the costs are incurred.

Construction Management Fees

Construction management fees are earned by CPH for managing the construction of tenant and capital improvements at properties owned by related or third parties. Construction management fees are recognized as a single performance obligation comprised of a series of distinct services. Construction management fees are based upon contractual rates as defined in the relevant leasing and property management agreements. CPH determined the overall service of providing construction management activities has substantially the same pattern of performance over the term of the construction management agreement, therefore construction management fee income is recognized ratably over the estimated term of the project. Construction management fees for consolidated properties and CPH's proportion of the management fees earned from unconsolidated entities in which CPH is invested have been eliminated in consolidation.

Property Management Fees

Property management fees are earned by CPH for managing properties owned by related or third parties. Property management fees are based upon contractual rates applied to gross cash receipts from property operation. Property management fees are recognized on a monthly basis as a single performance obligation comprised of a series of distinct services related to property operations. CPH determined the overall service of providing property management activities has the same pattern of performance over the term of the agreement. Property management

fees for consolidated properties have been eliminated in consolidation.

Parking Income

CPH generates revenues from the parking garages located within its investment properties through third-party management agreements. CPH operates as a principal with respect to parking activities as it retains the ability to direct the use of and derive substantially all of the benefits from the parking facilities and, accordingly, records parking revenue on a gross basis.

(k) Trade and Other Payables

Trade and other payables include accrued real estate taxes, accrued interest expense, accrued compensation expense, accrued capital expenditures, and other accrued expenses. Trade payables are expected to be settled within the next 30 days, with a year being the maximum duration for CPH to settle any outstanding short term payables.

(l) Other Expenses

Other expenses are comprised of parking management fees associated with third-party agreements, tenant specific charges for which CPH is substantially reimbursed through recovery income, amortization of deferred leasing commissions, reserves for accounts receivable and straight-line rent receivable, and other non-recoverable charges including marketing and owner costs.

3. Standards Issued

IFRS 18, Presentation and disclosure in Financial Statements

In April 2024, the International Accounting Standards Board ("IASB") issued IFRS 18, Presentation and disclosure in Financial Statements, which replaces International Accounting Standards ("IAS") 1, Presentation of Financial Statements. The new standard is a result of the IASB's Primary Financial Statements project, which is aimed at improving comparability and transparency of communication in financial statements.

While a number of sections have been brought forward from IAS 1, with limited wording changes, IFRS 18 introduces new requirements on presentation within the statement of profit or loss, including the specified totals and subtotals. It also requires disclosure of management defined performance measures and includes new requirements for aggregation and disaggregation of financial information.

In addition, certain amendments have been made to IAS 7, Statements of Cash flows.

IFRS 18 and the amendments to the other standards are effective for reporting periods beginning on or after January 1, 2027, but earlier application is permitted and must be disclosed. IFRS 18 will apply retrospectively. Comparative periods in both interim and annual financial statements will need to be restated.

CPH is currently assessing the new requirements of IFRS 18.

IFRS 9, Financial Instruments

In May 2024, the IASB issued Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments, which amended IFRS 9, Financial Instruments. The amendment clarifies the date of recognition and derecognition of financial assets and liabilities, with a new exception for some financial liabilities settled through an electronic cash transfer system. The amendments apply for reporting periods beginning on or after January 1, 2026.

CPH is currently assessing the new requirements of IFRS 9 but does not expect it to have a material impact on CPH's financial position or results from operations.

4. Investment Properties

Acquisitions and Consolidations

On February 5, 2024, CPH acquired 901 N. Pitt Street, LLC for \$15.4 million, which included the underlying land and office building located at 901 N. Pitt Street in Alexandria, Virginia. The property was subsequently renamed 425

Montgomery. The site is in the process of being re-developed into a multifamily property. As part of the acquisition, CPH paid the seller \$4.0 million as a reimbursement of certain pre-development expenses.

On July 1, 2024, CPH consolidated the joint venture that owns a recently developed 1,008,122 square foot commercial office building located at 1 Congress Street in Boston, Massachusetts ("One Congress"), of which CPH owns a 75% interest. CPH reassessed its power to affect the returns of One Congress in accordance with IFRS' continuous assessment guidance, and determined that as the property transitioned from a property under development to a stabilized operating property, specific substantive rights that had been assigned to CPH gained significance, thereby granting CPH the power to affect One Congress' returns. The consolidation of One Congress resulted in the derecognition of the \$288.3 million investment recorded within "Investment in associates and joint ventures", the recognition of the \$943.8 million fair value of the property within "Investment Property", the recognition of the \$556.6 million mortgage within "Note Payable", and the recognition of a \$96.6 million non-controlling interest attributable to the remaining 25% interest in the joint venture, each within the accompanying Condensed Consolidated Balance Sheets. The consolidation also resulted in the recognition of other working capital and a \$2.4 million gain on the change in power to affect One Congress' returns within "Income (loss) from investments in associates" on the accompanying Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss).

Dispositions and Deconsolidations

On March 12, 2024, CPH deconsolidated the subsidiary that owns a commercial office building and leases air rights at 2001 Pennsylvania Avenue NW, Washington, D.C. ("2001 Penn"). CPH lost the power to affect the returns of 2001 Penn in conjunction with a modification to the loan encumbering the asset, which gave the lender approval over major decisions impacting the property and included a cash management agreement where all rents and profits of the property will be deposited to lender controlled bank accounts, but retained significant influence over the subsidiary. A gain of \$15.3 million was recorded upon deconsolidation within "Net gain (loss) on investment properties" in the accompanying Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss). On October 31, 2024, CPH sold its interest in 2001 Penn and was fully relieved of its debt obligation on the loan encumbering the asset. CPH received no consideration as part of the sale.

On April 1, 2024, CPH sold its interest in a commercial office building located at 75-101 Federal Street, Boston, Massachusetts ("75-101 Federal") for nominal consideration, which included the assignment of CPH's interest in the mortgage encumbering the building and the related interest rate cap. CPH incurred \$0.1 million of transaction costs in connection with the disposition. Until the property's sale on April 1, 2024, CPH jointly controlled the operations associated with 75-101 Federal, as it shared the rights to direct and control the activities that most significantly impact its returns through its 50% ownership interest. Accordingly, CPH recognized its proportionate ownership of the assets, liabilities, revenue and expenses within its financial statements through March 31, 2024.

On May 8, 2024, CPH deconsolidated the subsidiary that owns a commercial office building at 1152 15th Street, NW, Washington, D.C. ("Columbia Center"). CPH lost the power to affect the returns of Columbia Center in conjunction with the execution of a preferred equity agreement with the property's fee simple land owner, who unilaterally infused capital into the entity that own's Columbia Center. A gain of \$66.6 million was recorded upon deconsolidation within "Net gain (loss) on investment properties" in the accompanying Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss). CPH incurred \$0.3 million of transaction costs in connection with the preferred equity agreement. On May 1, 2025, the property was sold, at which time the ground lease encumbering the asset was terminated. CPH received no consideration as part of the sale.

On January 31, 2025, CPH formed a joint venture with Barings, in which CPH will ultimately have a 10% ownership interest, to recapitalize 425 Montgomery in conjunction with its development into a 237 unit multifamily building. The transaction valued 425 Montgomery at \$22.4 million, and resulted in Barings reimbursing CPH \$17.2 million in costs incurred to date on the project. CPH deconsolidated its interest in 425 Montgomery upon the recapitalization as a result of losing the power to unilaterally affect the entity's returns and subsequently accounts for its interest in 425 Montgomery as an unconsolidated investment in associate. The venture simultaneously closed on a construction loan with a principal amount of up to \$84.0 million, which will be drawn over the course of the property's development.

On May 6, 2025, CPH sold 4500 East West Highway, a commercial office building located at 4500 East West Highway in Bethesda, Maryland, for a contractual price of \$35.1 million. CPH incurred \$1.1 million of transaction costs in connection with the sale.

On June 5, 2025, CPH sold 901 K Street, a commercial office building located at 901 K Street NW, in Washington, DC, for a contractual price of \$84.3 million. CPH incurred \$1.8 million of transaction costs in connection with the sale.

Income Generating Properties

The changes in CPH's income generating properties are set forth in the table below:

Balance, December 31, 2024	\$ 1,712,421
Capital expenditures, additions, and other	9,784
Net gain from fair value adjustment of income generating properties	23,431
Disposition of 4500 East-West	(25,443)
Disposition of 901 K Street	(72,010)
Reclassification of assets to properties held for sale	(225,856)
Balance, June 30, 2025	\$ 1,422,327

Properties in Development

The changes in CPH's properties in development are set forth below:

Balance, December 31, 2024	\$ 48,111
Capital expenditures, additions, and other	1,865
Recapitalization of 425 Montgomery	(22,391)
Balance, June 30, 2025	\$ 27,585

5. Consolidated, Non-Wholly Owned Properties

Consolidated, Non-Wholly Owned Properties, and Capital Contributions

CPH is the controlling partner of the subsidiary that owns 2311 Wilson Boulevard, Arlington, Virginia ("2311 Wilson"), an approximately 178,000 square foot office building completed in February 2018. As of June 30, 2025, 2311 Wilson was 98% leased. During six months ended June 30, 2025, the consolidated non-wholly owned operating property distributed a total of \$2.4 million, of which \$0.9 million was distributed to the non-controlling interests, and \$1.4 million to CPH. During six months ended June 30, 2024, 2311 Wilson distributed a total of \$3.3 million, of which \$1.3 million was distributed to the non-controlling interests, and \$2.0 million to CPH.

As of July 1, 2024, CPH became the controlling partner of One Congress. As of June 30, 2025, One Congress was 99% leased. See Note 4 - "Investment Properties" for additional information. During the six months ended June 30, 2025, One Congress distributed a total of \$73.1 million, of which \$18.3 million was distributed to the non-controlling interests, and \$54.8 million to CPH. During six months ended June 30, 2024, One Congress made no distributions.

A summary of the financial information for the consolidated, non-wholly owned properties, is as follows:

As of June 30, 2025										Six Months Ended June 30, 2025
Property	Percent Owned	Current Assets		Non Current Assets			Current Liabilities	Non Current Liabilities	Equity					Revenues	Net Income (Loss)
One Congress	75.00 %	\$	10,797		\$ 1,008,353	\$	8,933	\$ 638,756		\$ 371,461	\$	47,757	\$ 34,664
2311 Wilson	60.00 %		3,309		76,866		1,414	80,697		(1,936)		4,857	(41)
		\$	14,106		\$ 1,085,219	\$	10,347	\$ 719,453		\$ 369,525	\$	52,614	\$ 34,623
Less interest held by non-controlling interests										(92,082)			(8,650)
Equity attributable to CPH										\$ 277,443			\$ 25,973

As of December 31, 2024										Six Months Ended June 30, 2024
Property	Percent Owned	Current Assets	Non Non Current Current Current Assets Liabilities Liabilities Equity				Revenues		Net Income (Loss)
One Congress (1)	75.00 %	\$ 9,806	\$ 974,847	\$	11,236	\$ 563,488	\$ 409,929	\$	—	\$	—
2311 Wilson	60.00 %	2,807	81,200		1,035	80,721	2,251		4,804		(7,060)
		\$ 12,613	\$ 1,056,047 \$		12,271	\$ 644,209	\$ 412,180	\$	4,804	\$	(7,060)
Less interest held by non-controlling interests							(103,373)				2,827
Equity attributable to CPH							\$ 308,807			\$	(4,233)

(1) On July 1, 2024, CPH consolidated One Congress in its consolidated financial statements. Revenues and net income (loss) will reflect the results of One Congress from July 1, 2024, the date of its consolidation, through December 31, 2024. See Note 4 - "Investment Properties" for additional information.

6. Investments in Associates and Joint Ventures

The changes in CPH's investments in associates and joint ventures are set forth below:

Balance, December 31, 2024	\$ 100,455
Contributions	11
Distributions	(25)
Recapitalization of 425 Montgomery (1)	5,194
Share of unrealized loss on valuation of underlying properties	(1,091)
Share of net income (excluding unrealized loss on valuation)	12,028
Balance, June 30, 2025	\$ 116,572

(1) On January 31, 2025, CPH formed a joint venture with Barings, in which CPH will ultimately hold a 10% ownership interest, to recapitalize 425 Montgomery in conjunction with its development into a 237 unit multifamily building. See Note 4 - "Investment Properties" for additional information.

Financial information related to CPH's investments in associates and joint ventures is as follows:

As of June 30, 2025						Six Months Ended June 30, 2025
Property	Percent Owned	Current Assets	Non Current Assets	Current Liabilities	Non Current Liabilities	Equity		Revenues		Net Income (Loss)
Midtown Center	51.00 %	\$ 34,823	\$ 663,940	\$ 13,352	\$ 528,124	\$ 157,287	\$	41,511	\$	29,552
100 Congress	51.00 %	3,791	204,023	4,737	140,009	63,068		13,081		(8,141)
425 Montgomery	10.00 %	75	39,973	6,541	6,036	27,471		—		(412)
		\$ 38,689	\$ 907,936	\$ 24,630	\$ 674,169	\$ 247,826	\$	54,592	\$	20,999
Less: interest held by third-parties						(131,254)				(10,062)
Amounts per financial statements						\$ 116,572			\$	10,937

As of December 31, 2024						Six Months Ended June 30, 2024
Property	Percent Owned	Current Assets	Non Current Assets		Current Liabilities	Non Current Liabilities	Equity	Revenues	Net Income (Loss)
Midtown Center	51.00 %	\$ 25,863	\$ 642,875	\$	12,500	\$ 528,488	\$ 127,750	37,961	(38,283)
100 Congress	51.00 %	8,405	212,440		9,096	140,540	71,209	14,440	(31,085)
One Congress (1)	75.00 %	—	—		—	—	—	36,324	(63,256)
		\$ 34,268	\$ 855,315	\$	21,596	\$ 669,028	\$ 198,959	\$ 88,725	\$ (132,624)
Less: interest held by third-parties							(98,504)		48,353
Amounts per financial statements							\$ 100,455		\$ (84,271)

(1) On July 1, 2024, CPH consolidated One Congress in its consolidated financial statements. See Note 4 - "Investment Properties" for additional information.

Debt

The debt related to CPH's investments in associates and joint ventures is as follows:

		Principal Balance as of (1)
Contractual Rate	Maturity	June 30, 2025		December 31, 2024
3.09%	10/11/2029	\$ 267,750	\$	267,750
3.30%	11/1/2026	70,867		70,980
SOFR + 3.60%	1/31/2029	604		—
		\$ 339,221	\$	338,730

(1) Principal balances represent CPH's ownership share in the outstanding debt.

7. Assets Held for Sale

As of June 30, 2025, CPH's interests in the CET Redemption Properties were classified as held for sale. See Note 1 - "Organization and Description of Business" for additional information.

The following is a summary of the corresponding assets and liabilities:

	June 30, 2025
Assets
Income generating properties	\$	225,856
Straight-line rent receivable		16,029
Deferred leasing costs and other, net		8,126
Total Assets	\$	250,011

Liabilities
Lease liabilities	\$	8,455
Total Liabilities	\$	8,455

The operating results of the CET Redemption Properties for the three and six months ended June 30, 2025 is as follows:

	Three Months Ended June 30,		Six Months Ended June 30,
	2025		2025
Revenues
Rental revenue	\$ 5,301	\$	10,769
Recoveries from tenants	1,393		2,804
Parking income	380		718
Property management fees and other	23		50
Total revenues	\$ 7,097	\$	14,341

Operating expenses
Property operating expenses
Direct payroll and benefits	\$ 295	\$	546
Repairs and maintenance	470		885
Cleaning	232		455
Utilities	396		862
Real estate and other taxes	1,134		2,267
Other expenses	1,108		2,448
Total property operating expenses	\$ 3,635	\$	7,463

Net income (loss)	\$ 3,462	\$	6,878

There were no assets or liabilities classified as Held for Sale as of December 31, 2024.

8. Leases as Lessee

The Condensed Consolidated Balance Sheets reflect various ROUA within "Investment properties, at fair value", primarily related to ground leases and air rights, and "Prepaid expense and other assets", primarily related to CPH's corporate office, equipment, and copier leases.

	June 30, 2025		December 31, 2024
Non-current assets
Income generating properties, net of ROUA	\$	1,416,627	\$	1,706,721
ROUA, at fair value		5,700		5,700
Income generating properties, at fair value		1,422,327		1,712,421
Properties in development		27,585		48,111
Total investment properties, at fair value		1,449,912		1,760,532
Current assets
Prepaid expense and other assets, net of ROUA		4,081		6,678
ROUA, net of accumulated depreciation		1,701		2,332
Prepaid expense and other assets	\$	5,782	\$	9,010

The accompanying notes are an integral part of these condensed consolidated financial statements.

A summary of CPH's lease assets is as follows:

ROUA	Ground Lease and Air Rights, at fair value	Corporate Office, Equipment, and Copier Leases	Total
Balance as of December 31, 2024	\$ 5,700	\$ 2,332	\$	8,032
ROUA Additions and Disposals, net	—	(414)		(414)
Depreciation Expense	—	(217)		(217)
Balance as of June 30, 2025	\$ 5,700	\$ 1,701	\$	7,401

As of June 30, 2025, the ground lease has a remaining term of 82 years. The equipment and copier leases have remaining terms ranging between one to five years.

A summary of CPH's lease liabilities is as follows:

	Discount		Carrying Value as of
Property	Rate	Maturity	June 30, 2025			December 31, 2024
1701 Duke Street	5.20%	2107	\$	8,209	\$	8,141
Other equipment leases	Various	Various		1,773		2,426
Total lease liabilities				9,982		10,567
Less lease liabilities held for sale				8,455		—
Less current portion				204		1,383
Lease liabilities, net of current portion			\$	1,323	\$	9,184

Future Lease Maturities	June 30, 2025
Maturity analysis - contractual undiscounted cash flows
Less than one year	\$	1,693
One to five years		1,560
More than five years		54,819
Total undiscounted lease liabilities as of June 30, 2025 (1)	\$	58,072

(1) Includes \$56.3 million of undiscounted lease liabilities relating to 1701 Duke Street's ground lease which was classified as held for sale as of June 30. 2025.

				Six Months Ended June 30,
Lease Expense		2025		2024
Amounts recognized in profit or loss
Interest expense on lease liabilities	\$	226	\$	2,546
Equipment lease depreciation		217		167
Total lease expense	\$	443	\$	2,713

	Six Months Ended June 30,
Cash Flows	2025		2024
Amounts recognized in the statements of cash flows
Principal portion of lease payments	\$ 674	\$	146
Interest paid on lease liabilities	158		1,494
Total cash outflows related to leases	\$ 832	\$	1,640

The accompanying notes are an integral part of these condensed consolidated financial statements.

9. Goodwill

CPH maintains goodwill associated with the 2013 acquisition of the property management company, Carr Properties Services Subsidiary Corporation ("CPSSC"). The carrying value of goodwill was \$9.3 million as of June 30, 2025 and December 31, 2024. No impairment losses were recognized in the three and six months ended June 30, 2025 and 2024, respectively.

10. Debt

CPH's debt obligations consist of the following:

					Principal Balance as of
Borrower/Facility	Contractual Rate	Maturity	June 30, 2025			December 31, 2024
Credit facility
Revolver	SOFR +1.36% to 2.11% (1) (2)	7/1/2026 (3)	\$	140,800	\$	275,000
Term Loan	SOFR +1.31% to 2.01% (1) (2)	7/1/2026		155,600		200,000
One Congress (4) (5)	5.78%	6/11/2032 (4)		650,000		563,303
Clarendon Square (5) (6)	4.66%	1/5/2027		25,253		26,130
2311 Wilson (5)	SOFR +1.46% (7)	3/27/2027		75,000		75,000
Total Debt				1,046,653		1,139,433
Less unamortized deferred financing fees				13,254		2,529
Total Debt, net of unamortized deferred financing fees				1,033,399		1,136,904
Less current portion, net of unamortized deferred financing fees (8)				—		1,726
Debt obligations, net of current portion				\$ 1,033,399	\$	1,135,178

(1) As of June 30, 2025 and December 31, 2024, SOFR was 4.32% and 4.49%, respectively. As of June 30, 2025, the premium was 1.71% for the Revolver and 1.61% for the Term Loan. As of December 31, 2024, the premium was 1.71% for the Revolver and 1.61% for the Term Loan.
(2) On May 3, 2022, CPH purchased an interest rate cap with a notional amount of \$400 million at a SOFR rate of 2.50% through July 1, 2025. See Note 13 - "Derivative Instruments" for additional information.
(3) The Revolver portion of the credit facility has an original maturity date of July 1, 2025, but is eligible for a one-year extension through July 2026, subject to maintaining compliance with the credit facility's defined covenants, including covenants pertaining to specific minimum asset and income thresholds, through July 1, 2025. On July 1, 2025, CPH executed its 12-month extension option on its corporate revolver to extend its maturity to July 1, 2026. On July 16, 2025, CPH paid off and retired the entirety of its corporate credit facility.
(4) On May 16, 2025, CPH repaid the construction loan encumbering One Congress, and entered into a \$650 million mortgage note payable, increasing the outstanding principal encumbering the property by \$86.7 million.
(5) The fair value of the collateral pledged to these notes was \$1.1 billion as of June 30, 2025 and December 31, 2024, respectively.
(6) As of June 30, 2025 and 2024, the carrying value of the mortgage note encumbering Clarendon Square included a premium of \$0.0 million and \$0.4 million, respectively.
(7) As of June 30, 2025 and December 31, 2024, SOFR was 4.32% and 4.49%, respectively. As of June 30, 2025, an interest rate swap with a notional amount of \$75 million fixes SOFR at 2.01% through March 27, 2027. See Note 13 - "Derivative Instruments" for additional information.
(8) The current portion of unamortized deferred financing fees was \$1.8 million and \$0.0 million as of June 30, 2025, and December 31, 2024, respectively.

All borrowings other than those made under the credit facility are collateralized by the land and buildings of the underlying properties.

On July 16, 2025, CPH closed on the \$278.3 million Three Asset Financing, which is cross collateralized by 1700 New York Avenue, 200 State Street, and The Wilson. The Three Asset Financing has an interest rate of SOFR + 3.25% and matures in August 2027, but includes a one-year extension option through August 2028. CPH simultaneously entered into an interest rate swap with a notional amount equal to the loan balance, which fixes SOFR at 3.69% for 2 years. As a result, the Three Asset Financing has an all-in fixed rate of 6.94% for two years. See Note 13 - "Derivative Instruments" for additional information.

Credit Facility

CPH has no outstanding letters of credit as of June 30, 2025 and December 31, 2024.

As of June 30, 2025, CPH had capacity to borrow an additional \$403.6 million under the Credit Facility.

On July 16, 2025, CPH paid off and retired the entirety of the Credit Facility. Refer to Note 1 - Organization and Description of Business for additional details.

Interest Expense

Interest expense is comprised of the following:

	Three Months Ended June 30,				Six Months Ended June 30,
Description		2025		2024	2025		2024
Credit facility	\$	5,263	\$	5,774	\$	11,433	\$ 11,332
Notes payable		9,747		845		18,980	3,450
Lease liabilities		115		790		226	2,546
Amortization of deferred financing fees		816		468		1,479	1,009
Gross interest expense	\$ 15,941		\$ 7,877		\$	32,118	\$ 18,337

Capitalized interest expense
Capitalized deferred financing fees		(14)		(34)		(35)	(60)
Capitalized interest		(309)		(505)		(715)	(1,088)
Total capitalized interest expense		(323)		(539)		(750)	(1,148)
Net interest expense	\$	15,618	\$	7,338	\$	31,368	\$ 17,189

Future Maturities of Debt

Scheduled annual maturities of debt outstanding, including principal and interest and excluding the effect of extension options, as of June 30, 2025 are as follows:

Years Ending December 31,	Amount
2025 (1)	\$ 171,381
2026 (1)	205,074
2027	135,875
2028	37,570
2029	37,570
Thereafter	743,925
	\$ 1,331,395

(1) Including the effect of the pay down and retirement of CPH's Credit Facility, scheduled annual maturities of \$149.0 million and \$160.2 million are removed from the years ending December 31, 2025 and December 31, 2026, respectively.

Debt Reconciliation

This section shows the changes in net debt for the three and six months ended June 30, 2025:

	Borrowings		Leases
Net Debt, December 31 2024	\$ (1,136,903) \$		(10,567) \$		(1,147,470)
Cash flows	878		674		1,552
New leases	—		(20)		(20)
Credit facility	178,600		—		178,600
One Congress refinancing (1)	(74,081)		—		(74,081)
Held for sale reclassification	\$ —	\$	8,445	\$	8,445
Other changes	\$ (1,893) \$		(59) \$		(1,952)
Net Debt, June 30, 2025	\$ (1,033,399) \$		(1,527) \$		(1,034,926)

(1) One Congress refinancing costs shown net of deferred financing costs incurred.

11. Financial Instruments

CPH's cash, cash equivalents, and restricted cash are subject to market risk due to changes in interest rates that may result in reduced income if interest rates decline. The credit facility and certain floating rate notes payable are subject to interest rate risk that may result in higher interest expense and adversely impact fair values.

The fair values of financial instruments as of June 30, 2025 and December 31, 2024, in the accompanying Condensed Consolidated Financial Statements are set forth in the table below:

		June 30, 2025					December 31, 2024
	Fair Value Level	Carrying Value		Fair Value		Carrying Value		Fair Value
Assets
Cash and cash equivalents	Level 1	\$	28,497	\$	28,497	\$	33,355	\$	33,355
Restricted cash	Level 1		8,432		8,432		428		428
Trade receivables, net	Level 3		6,045		6,045		6,428		6,428

Liabilities, including current portion
Credit facility (1) (2)	Level 3	\$	296,400	\$	296,400	\$	475,000	\$	475,000
Notes payable (1) (2)	Level 3		750,253		736,617		664,434		653,805
Redeemable non-controlling interests	Level 3		21,835		21,835		20,046		20,046

(1) Excludes deferred financing fees and debt premium.

(2) The fair value reported is based on the outstanding balance of debt, and excludes the fair value of derivatives. See Note 12 - "Fair Value Measurements" for additional information.

The fair value of indebtedness has been determined by giving consideration to one or more of the following criteria, as appropriate: (i) interest rates and/or interest rate spreads for loans of comparable quality and remaining maturity, (ii) the value of the underlying collateral, (iii) the credit risk of the borrower based on key elements of the investment properties' valuation, (iv) market-based loan-to-value, and (v) key terms such as assumability, recourse provisions and guarantees. Following the date of inception, the notes payable have been recorded at amortized costs with the discounts and premiums amortized to interest expense using the effective interest method.

Due to their short-term maturities, the carrying values of financial instruments including trade receivables, and trade and other payables approximate their fair values.

12. Fair Value Measurements

The following assets, measured at fair value as of June 30, 2025, are classified as follows:

Description	Level 1 Level 2			Level 3
Assets:
Investments in income generating properties	\$ —	\$	—	\$	1,422,327
Derivative assets	—		3,613		—
Total Assets	\$ —	\$	3,613	\$	1,422,327

The following assets, measured at fair value as of December 31, 2024, are classified as follows:

Description	Level 1 Level 2		Level 3
Assets:
Investments in income generating properties	\$	—	\$ —	\$ 1,712,421
425 Montgomery		—	—	22,391
Derivative assets		—	8,806	—
Total Assets	\$	—	\$ 8,806	\$ 1,734,812

A summary of the changes in CPH's assets measured at fair value using significant unobservable inputs (Level 3) are set forth in Note 4 - "Investment Properties."

The following table, which excludes properties in development carried at their aggregate cost basis, sets forth quantitative information about the Level 3 fair value measurements as of June 30, 2025:

Description	Fair Value	Valuation Technique	Unobservable Inputs	Range (Weighted Avg)
Investments in income generating properties	\$ 1,422,327	Discounted cash flow -	Discount Rate	7.50 - 8.50% (7.61%)
		Income capitalization	Exit Capitalization Rate	6.50% - 7.25% (6.68%)

The following table sets forth quantitative information about the Level 3 fair value measurements as of December 31, 2024:

Description	Fair Value	Valuation Technique	Unobservable Inputs	Range (Weighted Avg)
Investments in income generating properties	\$ 1,712,421	Discounted cash flow - Income capitalization	Discount Rate Exit Capitalization Rate	7.50 - 10.00% (7.81%) 6.50% - 7.75% (6.80%)
425 Montgomery	22,391	Market approach	N/A	N/A
Total	\$ 1,734,812

13. Derivative Instruments

The following table summarizes CPH's interest rate derivative agreements designated as cash flow hedges:

	June 30, 2025				December 31, 2024
		Interest Rate Caps	Interest Rate Swaps			Interest Rate Caps	Interest Rate Swaps
Notional balance	\$	400,000	\$	75,000	\$	400,000	\$	75,000
Weighted average interest rate (1)		2.50 %		2.01 %		2.50 %		2.01 %
Earliest maturity date		July 1, 2025		March 27, 2027		July 1, 2025		March 27, 2027
Latest maturity date		July 1, 2025		March 27, 2027		July 1, 2025		March 27, 2027

(1) Represents the weighted average interest rate at which SOFR was fixed on the hedged debt.

On March 20, 2024, CPH entered into multiple non-designated interest rate caps with a combined notional value of \$375.0 million in an effort to hedge its interest rate exposure associated with debt collateralized by One Congress. The hedged instruments capped any interest rate exposure above SOFR of 2.00% and were effective from April 1, 2024, through December 1, 2024.

On March 28, 2024, CPH entered into an interest rate cap with a notional value of \$292.0 million, of which its share was \$146 million, in an effort to hedge its interest rate exposure on the loan associated with 75-101 Federal Street, as the existing interest rate swap expired on April 1, 2024. On April 1, 2024, CPH sold its interest in 75-101 Federal Street, which included the assignment of its interest in the debt collateralized by the property and the related interest rate cap. See Note 4 - "Investment Properties" for additional detail regarding the sale.

On April 18, 2024, CPH entered into multiple interest rate caps with a notional value of \$75.0 million in an effort to hedge its interest rate exposure on its Credit Facility. The hedged instruments capped any interest rate exposure above SOFR of 1.50% and were effective from May 1, 2024 through December 31, 2024.

On July 1, 2025, the interest rate cap on the \$400.0 million Credit Facility expired.

On July 16, 2025, CPH entered into an interest rate swap to hedge its interest rate exposure associated with the Three Asset Financing. The swap has a notional amount equal to the \$278 million loan balance that fixes SOFR at 3.69% for 2 years. As a result, the Three Asset Financing has an all-in fixed rate of 6.94% for two years. See Note 10 - "Debt" for additional information.

There was no material hedge ineffectiveness recognized during the six months ended June 30, 2025 and 2024.

The following table summarizes changes in CPH's "Other Comprehensive Income (Loss)":

	Three Months Ended June 30,				Six Months Ended June 30,
Description		2025		2024		2025	2024
Unrealized gain (loss) on cash flow hedges	\$	18	\$	1,703	\$	(142) \$	6,235
Swap hedging gains reclassified to net income		(704)		(1,108)		(1,404)	(4,161)
Interest rate cap hedging gains reclassified to net income		(1,844)		(3,339)		(3,647)	(6,238)
Amortization of interest rate cap		961		1,429		1,922	2,390
Other Comprehensive Loss	\$	(1,569) \$		(1,315)	\$	(3,271) \$	(1,774)

For the three and six months ended June 30, 2025, "Other comprehensive income" on the Condensed Consolidated Statements of Changes in Equity included \$(2.4) million and \$(1.3) million of unrealized loss on cash flow hedges for intrinsic value, respectively, \$(0.2) million and \$(3.9) million of unrealized loss on cash flow hedges for time value, respectively, and \$1.0 million and \$1.9 million, respectively, of interest rate cap amortization, net of hedging (gains) losses reclassified to net income, respectively, for the three and six months ended June 30, 2025.

For the three and six months ended June 30, 2024, "Other comprehensive income" on the Condensed Consolidated Statements of Changes in Equity included \$(2.5) million and \$(3.5) million of unrealized loss on cash flow hedges for intrinsic value, respectively, \$(0.2) million and \$(0.6) million, respectively, of unrealized loss on cash flow hedges for time value, and \$1.4 million and \$2.4 million, respectively, of interest rate cap amortization, net of hedging (gains) losses reclassified to net income.

14. Non-Property General and Administrative Expenses

CPH incurs personnel and compensation costs, professional fees, information technology costs and other corporate related costs that are collectively classified as non-property general and administrative expenses.

The following summarizes the various expenses comprising this activity for the respective periods:

	Three Months Ended June 30,				Six Months Ended June 30,
Description	2025 2024 2025			2024
Personnel and compensation	\$	3,883	\$	2,879	\$	7,380	\$	6,240
Professional fees		776		1,314		1,644		2,453
Information technology		216		222		379		579
Other corporate		680		739		1,416		1,560
Total non-property general and administrative	\$	5,555	\$	5,154	\$	10,819	\$	10,832

15. Related Party Transactions

CPH manages properties owned by associates and other related parties for which it receives fees for asset management, property management, construction management, leasing, and development services. All fees charged to consolidated properties are eliminated in consolidation. Fees for development, construction management, and leasing services charged to joint ventures and joint operations are eliminated to the extent of CPH's ownership. Property management fees earned from properties owned by associates and other related parties for the three and six months ended June 30, 2025 totaled \$0.9 million and \$1.6 million, respectively, and \$2.0 million and \$2.9 million, respectively, for the three and six months ended June 30, 2024. Construction management fees earned from properties owned by associates and other related parties for the three and six months ended June 30, 2025 totaled \$0.4 million and \$0.6 million, respectively, and \$0.3 million and \$0.4 million, respectively, for the three and six months ended June 30, 2024. Lease commissions earned from properties owned by associates and other related parties for the three and six months ended June 30, 2025 totaled \$0.0 million and \$0.3 million, respectively. Fees for asset management, property management, construction management, leasing, and development services are recorded in "Property management fees and other" on the Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss). Outstanding related party receivables pertaining to these fees were \$2.9 million and \$2.0 million as of June 30, 2025 and December 31, 2024, respectively.

CPH leases the ground under the 1701 Duke Street property from related parties. See Note 8 - "Leases" for additional information.

On February 5, 2024, CPH acquired 425 Montgomery from a related party for \$15.4 million. As part of the acquisition, CPH also paid the seller \$4.0 million as reimbursement of pre-development expenses. CPH manages property operations for several properties owned by the related party, and the Chief Executive Officer serves on the related party's Board of Directors. See Note 4 - "Investment Properties" for additional information.

On May 21, 2025, CPH entered into an office lease with an unconsolidated associate for space that will serve as CPH's future corporate headquarters. As CPH had not taken possession of the leased space as of June 30, 2025, no rent expense has been incurred on the Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss) for the three and six months ended June 30, 2025.

16. Commitments and Contingencies

Performance Bonds

In the ordinary course of business, CPH is required to post performance bonds to secure performance under development projects. These bonds guarantee CPH will perform under the terms of a contract. To date, CPH has not been required to make any reimbursements to its sureties for bond-related costs, and believes that it is highly unlikely it will have to fund significant claims under the surety arrangements in the foreseeable future. As of June 30, 2025, CPH had \$1.6 million in performance bonds outstanding with commitment terms expiring through June 24, 2026.

Repayment Guarantees

With respect to borrowings, CPH has agreed, and may in the future agree, to (i) guarantee portions of the principal, interest and other amounts, (ii) provide customary environmental indemnifications and nonrecourse carve-outs (e.g., guarantees against fraud, misrepresentation and bankruptcy) or (iii) provide guarantees to lenders, tenants and other third parties for the completion of development projects. Guarantees (excluding environmental) customarily terminate

either upon the satisfaction of specified circumstances or repayment of the underlying debt. Amounts that CPH may be required to pay in future periods in relation to guarantees associated with budget overruns or operating losses are not estimable.

As of June 30, 2025, CPH was in compliance with all guarantees and guarantee covenants.

Leases

CPH is obligated under non-cancellable leases, including ground leases, on certain of our properties. See Note 8 - "Leases" for additional information.

Litigation

There are various legal actions against us in the ordinary course of business. In our opinion, the outcome of such matters will not have a material adverse effect on our financial condition, results of operations or cash flows.

Employee Benefits

The Equity Incentive Plan provides for the issuance of Long Term Incentive Plan ("LTIP") Units at CPP, which may be in the form of Service Units, Performance Units or both. The determination of units awarded to each grantee is based on CPH's respective NAV at the time of issuance.

Award Class	Units Granted (in thousands)	Grant Date	Vest Date	Outstanding Units (in thousands) (1)
2020 special service units	40	Dec 2019	Dec 2023, Dec 2024, Dec 2025	40.3
2023 service units	74	Jun 2023	March 2026, March 2027, March 2028	61.0
2024 service units	63	Jul 2024	Mar 2027	58.4
2024 absolute performance units	63	Jul 2024	Mar 2027	58.4
2024 relative performance units	63	Jul 2024	Mar 2027	58.4
Total outstanding units				276.5

(1) Vesting is based on continued employment services through the vesting dates. Compensation expense will be recognized over the respective vesting periods.

Vesting of the 2021 LTIP Performance Units was dependent upon CPH achieving certain return thresholds based on NAV over a three-year performance period, which were not met. As such, no 2021 LTIP Performance units were earned.

Vesting of the 2022 LTIP Performance Units was dependent upon CPH achieving certain return thresholds based on NAV over a three-year performance period, which were not met. As such, no 2022 LTIP Performance units were earned.

Vesting of the 2024 LTIP Absolute Performance Units is dependent upon CPH achieving certain return thresholds based on NAV over a three-year performance period. A cumulative return below -45% will result in no LTIP Absolute Performance Units being earned, a cumulative return between -45% and 150% will result in earning between 0% to 200% of LTIP Absolute Performance Units granted based on linear interpolation within that range, and a cumulative return in excess of 150% will result in 200% of LTIP Absolute Performance Units granted being earned.

Vesting of the 2024 LTIP Relative Performance Units is dependent upon CPH achieving NAV growth relative to a custom index of office REITs (the "Index") over a three-year performance period. NAV growth within -10% of the Index will result in no LTIP Relative Performance Units being earned, NAV growth between -10% and 10% will result in earning between 0% to 200% of LTIP Relative Performance Units granted based on linear interpolation within that range, and annualized NAV growth in excess of 10% of the Index will result in 200% of LTIP Absolute Performance Units granted being earned.

A summary of CPH's unvested LTIP activity during the six months ended June 30, 2025 is presented below:

	Total Units (in thousands)
LTIP units outstanding, December 31, 2024	388
LTIP units vested (1)	(65)
LTIP units forfeited	(47)
LTIP units outstanding, June 30, 2025	276

(1) See Note 18 - "Redeemable Non-Controlling Interests" for additional information.

Compensation expense is based on projected NAV as of each vesting period end, consistent with CPH's expectation of performance and the anticipated units expected to vest. LTIP liability is recorded in "Other liabilities" on the Condensed Consolidated Balance Sheets.

During the three and six months ended June 30, 2025, CPH recognized \$0.8 million and \$1.6 million, respectively, of LTIP expense, of which \$0.1 million and \$0.1 million, respectively, was capitalized. During the three and six months ended June 30, 2025, CPH did not recognize LTIP dividend expense.

During the three and six months ended June 30, 2024, CPH recognized \$0.2 million and \$0.1 million, respectively, of LTIP expense, of which \$0.0 million capitalized in both the three and six months ended June 30, 2024. During the three and six months ended June 30, 2024, CPH did not recognize LTIP dividend expense.

Holders of granted LTIPs have the right to redeem all or a portion of vested LTIPs during certain redemption windows. Vested LTIPs are redeemed at the Net Asset Value per common interest in CPP. LTIP liability is reclassified from "Other liabilities" to "Redeemable non-controlling interests" on the Condensed Consolidated Balance Sheets upon vesting. See Note 18 - "Redeemable Non-Controlling Interests" for additional information.

17. Corporate Officer's Compensation

Salary and bonus expense for CPH's corporate officers totaled \$0.8 million and \$1.5 million for the three and six months ended June 30, 2025, respectively, and \$0.8 million and \$1.9 million for the three and six months ended June 30, 2024, respectively. Employee benefit expense for these officers was less than \$0.1 million for the three and six months ended June 30, 2025, respectively and less than \$0.1 million and \$0.1 million for the three and six months ended June 30, 2024. LTIP expense was \$0.6 million and \$1.0 million for the three and six months ended June 30, 2025 and \$0.1 million and \$(0.1) million for the three and six months ended June 30, 2024, respectively. No long-term compensation or retirement contributions were paid. These amounts are included in "Non-property general and administrative expenses" in the accompanying Condensed Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income (Loss).

18. Redeemable Non-Controlling Interests

2025 Redemptions

On March 4, 2025, LTIP unit holders exercised the right to redeem 37 thousand vested LTIP units totaling \$1.5 million.

On June 20, 2025, LTIP unit holders exercised the right to redeem 12 thousand vested LTIP units totaling \$0.5 million.

On July 3, 2025, LTIP unit holders exercised the right to redeem 12 thousand vested LTIP units totaling \$0.5 million.

2024 Redemptions

On March 8, 2024, an LTIP unit holder exercised the right to redeem 13 thousand vested LTIP units totaling \$0.7 million.

On May 13, 2024, LTIP unit holders exercised the right to redeem 9 thousand vested LTIP units totaling \$0.4 million.

On June 18, 2024, LTIP unit holders exercised the right to redeem 16 thousand vested LTIP units totaling \$0.7 million.

Non-Controlling Interests

Certain of the non-controlling interests have redemption rights that allow them to request the redemption of their interest at 97% of the Net Asset Value per common interests in CPP and CPH. These interests are recorded as "Redeemable non-controlling interests" on the Condensed Consolidated Balance Sheets.

Holders of granted LTIPs have the right to redeem all or a portion of vested LTIPs during certain redemption windows. Vested LTIPs are redeemed at the Net Asset Value per common interest in CPP. These interests are also recorded as "Redeemable non-controlling interests" on the Condensed Consolidated Balance Sheets.

Changes in CPH's redeemable non-controlling interests are set forth below:

	Shares	Value
Balance, December 31, 2024	495	20,046
LTIP Vesting	65	2,642
Redemptions	(51)	(2,063)
Revaluation/Other	—	1,210
Balance, June 30, 2025	509	\$ 21,835

19. Dividends

Distributions are declared and paid upon the declaration of the Board of Directors. For the six months ended June 30, 2025 and 2024, CPH did not declare or pay out any dividends. As of June 30, 2025, CPH had no unpaid dividends.

20. Credit and Other Risks

Credit Risk

CPH's maximum exposure to credit risk associated with financial assets measured at cost is equivalent to the carrying value of each asset.

Credit risk related to accounts receivable arises from the possibility that tenants may be unable to fulfill their lease commitments. CPH generally manages this risk by signing long-term leases with tenants who have investment grade credit ratings.

For the six months ended June 30, 2024, no tenants accounted for more than 10% of total rental revenue. CPH collected approximately 99% and 99% of contractual rent from its tenants during the six months ended June 30, 2025 and 2024, respectively.

Concentration Risk

For the six months ended June 30, 2025, the primary two tenants at One Congress, accounted for approximately 42% of total rental revenue.

Market Leasing Risk

CPH faces competition from developers, owners, and operators in the commercial office real estate space. Such competition and the increase in hybrid and remote work arrangements, may effect CPH's ability to attract or retain tenants. It may also impact the rents CPH is able to charge.

21. Subsequent Events

CPH evaluated subsequent events through August 7, 2025, the date the Condensed Consolidated Financial Statements were available to be issued.

CPH concluded that no additional subsequent events have occurred that would require additional recognition or disclosure in the Condensed Consolidated Financial Statements other than those disclosed in the respective footnotes and herein.

מכתבי הסכמה של רואי החשבון

אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ

תאריך: 18 באוגוסט, 2025

לכבוד הדירקטוריון של אלוðי חץ ðכסים והשקעות בע"מ ז'בוטיðסקי 2 רמת גן

ג.א.ð,.

הðדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של אלוðי חץ ðכסים והשקעות בע"מ (להלן - "החברה") מחודש אפריל 2024

הððו להודיעכם כי אðו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפðייה) של הדוחות שלðו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף מחודש אפריל, :2024

(1) דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 18 באוגוסט, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוðי 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
( 2) דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 18 באוגוסט, 2025 על הדו"ח התמציתי על המצב הכספי המאוחד פרופורמה ליום 30 ביוðי ,2025 ועל דוח רווח או הפסד ורווח כולל אחר פרופורמה, לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו בימים 30 ביוðי 2025 ו- .2024

בכבוד רב,

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

To: The Management of Carr Properties Holdings L.P. and the Board of Directors of Alony-Hetz Properties and Investments Ltd.

Re: Consent letter in respect of Alony-Hetz Properties and Investments Ltd. shelf prospectus dated April 17, 2024

We hereby inform you that we agree to the inclusion (including by way of reference) of our report listed below in respect of the shelf prospectus dated April 17, 2024, which was published by Alony-Hetz Properties and Investments Ltd on April 16, 2024:

1) Review Report of Independent Auditors dated August 15, 2025 regarding the Condensed Consolidated Interim Financial Statements of Carr Properties Holdings L.P. as of June 30, 2025 and 2024, and for the three-month and six-month periods then ended.

Washington, District of Columbia August 15, 2025

AI Terminal

Alony Hetz

6634_rns_2025-08-19_0e18216b-73d0-4b36-95a7-310ea618a19b.pdf

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

דוח הדירקטוריון לתקו פו ת ש ל שישה ושל שלוש ה חודשים שהסתיי מ ו ביום 30 ביונ י 2025

.1 תאור תמציתי של הקבוצה

1.1 השקעות עיקריות של הקבוצה בתחום הנדל"ן המניב ליום 30 ביוני :2025

פעילות בישראל

פעילות בארה"ב

פעילות בבריטניה

1.2 השקעות הקבוצה בתחום האנרגיות המתחדשות ליום 30 ביוני :2025

1.3 להלן ההחזקות העיקריות של הקבוצה ליום 30 ביוני :2025

1.4 מדדי בורסה

1.5 אירועים עיקריים מתחילת שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח:

1.6 תמצית נתונים עיקריים – הקבוצה

1.7 תמצית נתונים עיקריים – חברות מוחזקות

.2 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

2.1 הסביבה העסקית

א . התפתחויות בישרא ל

ב . התפתחויות בארה" ב

משרדים בוושינגטון די.סי .

מגורי ם (Housing Multi (במטרופולין וושינגטון די.סי .

משרדים בוסטו ן

ג . התפתחויות בבריטני ה

שו ק המשרדים בלונדון :

קיימברידג ':

3 . תחום האנרגיה המתחדשת - להל ן מיד ע אודו ת התפתחו ת מהותי ת למוע ד פרסו ם הדו ח בסביב ה העסקי ת באר ה"ב בתחו ם האנרגי ה המתחדש ת ב ה עוסק ת אנר ג'יקס :

2.2 דוח על המצב הכספי

2.3 השקעות

2.3.1 להלן ההשקעות של החברה (סולו מורחב) ליום 30 ביוני :2025

2.3.2 השקעות של החברה (סולו מורחב) בתקופה המדווחת ולאחר תאריך המאזן:

2.3.3 שערוכי נדל"ן:

2.3.4 השקעה בנדל"ן בישראל – באמצעות אמות:

2.3.4.1 מידע אודות פעילות אמות:

2.3.4.2 להלן התפתחויות עסקיה של אמות בתקופה המדווחת:

2.3.4.3 התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה:

FFO אמות

2.3.5 השקעה ב- CARR:

2.3.5.1 מידע אודות פעילות Carr:

2.3.5.2 להלן התפתחויות עסקיה של Carr בתקופה המדווחת ולאחר תאריך הדוח:

2.3.5.3 התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה:

להלן ה- FFO של CARR

2.3.6 השקעה ב- BOSTON AH:

2.3.6.1 כללי:

2.3.6.2 בנין Atlantic :745

2.3.6.3 בניין 125 Summer:

2.3.6.3 התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה:

להלן ה- FFO של BOSTON AH

:("BE") Brockton Everlast-ב השקעה 2.3.7

2.3.7.1 מידע אודות פעילות BE:

2.3.7.2 התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה:

2.3.7.3 חוב פיננסי:

2.3.7.4 להלן ה-FFO של BE:

2.3.8 השקעה בתחום האנרגיות המתחדשות באמצעות אנרג'יקס:

2.3.8.1 מידע אודות פעילות אנרג'יקס:

2.3.8.2 להלן התפתחויות עסקיה של אנרג'יקס בתקופה המדווחת ולאחר תאריך המאזן:

ישראל

ארה"ב

פולין

להלן ניתוח EBITDA פרויקטאלי המשמש את אנרג'יקס לחישוב תוצאות פעולותיה:

2.3.9 תקבולי דיבידנד

2.4 נזילות ומקורות מימון

2.4.1 מזומנים ומסגרות אשראי

2.4.2 נכסים לא משועבדים

2.4.3 חוב פיננסי

2.4.3.1 החברה (סולו מורחב):

2.4.3.2 חברות מאוחדות:

במהלך התקופה המדווחת ולאחר תאריך המאזן ביצעו חברות מאוחדות פעולות כלהל ן :

אמות:

אנרג'יקס:

2.4.4 גרעון בהון החוזר

2.5 תוצאות הפעילות

2.5.1 להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות (באלפי ש"ח):

השוואה בין תוצאות הפעילות בתקופה המדווחת לבין תוצאות הפעילות בתקופה המקבילה אשתקד:

2.5.2 להלן מידע בדבר הרווח (ההפסד) הכולל של הקבוצה (באלפי ש"ח):

2.6 תזרימי המזומנים

2.7 הון

2.7.1 הון למניה

2.7.2 הסבר לשינויים בהון