AI assistant
ALM Equity AB Investor Presentation 2021
8300_rns_2021-11-17_5a63979d-2d07-4b64-ad6c-00325e1b22ed.pdf
Investor Presentation
Open in viewerOpens in your device viewer
Svenska Nyttobostäder
Presentation 2021-11-17
ERIK PENSER BANK
ERIK PENSER BANK
Värdering | Sverige | Fastigheter | 17 november 2021
Svenska Nyttobostäder
Intressant exponering
Verksamhet
- Äger och förvaltar bostadsfastigheter med fokus på yteffektiva lägenheter
- Har förvärvat en portfölj om 5 752 lägenheter som väntas ha ett driftsnetto om 600 mkr 2025
- Förvärvet är fullt finansierade och bolaget tar ingen egen byggrisk
Drivkrafter
- Stockholms bostadsmarknad är ur synk med för få och för stora tillgängliga bostäder
- Svenska bostadsfastigheter är en eftertraktad tillgång bland institutionella investerare p.g.a. det inflationsskyddade kassaflödet med låg hyresgästrisk
Slutsatser
- Givet rådande ränteläge ser vi en uppsida ifrån nuvarande kurs
- Hyresgästrisken i beståndet är låg givet den höga strukturella efterfrågan på bostäder i stockholmsregionen
- Uppsida kopplat till leverans enligt tidsplan
Estimerat lägenhetsbestånd och driftnetto
Kursutveckling senaste 12 månaderna
Sammanställd projektplan – fördelning
- Lägenheter i förvaltning
- Beställda lägenheter under uppförande
- Beställda lägenheter, ej byggstartade
Källa: Bolaget, FactSet, EPB
2
Bostadsmarknaden (1/2) – Större bostäder dominerar utbudet...
En majoritet av utbudet utgörs av större bostäder...
...trots att efterfrågan är starkast på små lägenheter
- Graferna ovan visar att bostadsmarknaden i Stockholms län är ur synk
- Hushåll i behov av mindre lägenheter utgör nästan 50% av hushållen men mindre lägenheter endast 35% av stocken
Källa: Tillväxt- och regionplaneförvaltningen, Stockholms Läns landsting – senast tillgänglig information, vi bedömer att läget är oförändrat.
G
Erik Penser Bank
17 november 2021
Bostadsmarknaden (2/2) – Hyresrätter efterfrågas
Bostadskö äldre bestånd
Bostadskö nyproduktion
- Vi ser en hög strukturell efterfrågan på hyresbostäder
- Bostadskön i Stockholms län visar att marknaden är relativt priskänslig då hyresnivån i nyproduktion är högre än äldre bestånd
- Vi ser att geografi spelar mindre roll vid hyressättning
- Nyttobostäders projekt ligger i mikrolägen där vi ser en stark efterfrågan p.g.a. närhet till spårbunden trafik
Källa: Tillväxt- och regionplaneförvaltningen 2020
Erik Penser Bank
17 november 2021
Projektplan – lägenheter i förvaltning
| Objekt | Planerat tillträde | Kommun | Antal lägenheter | Beräknat driftnetto (MSEK) | Beräknat förvärvspris (MSEK) | Direktavkastning fastighet* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Brygghusen | Tillträdd | Sollentuna | 45 | 10 | 190 | 5,3% |
| Mälarterassen | Tillträdd | Stockholm | 161 | 16 | 339 | 4,7% |
| Poeten | Tillträdd | Solna | 228 | 32 | 707 | 4,5% |
| Skalden | Tillträdd | Solna | 266 | 36 | 782 | 4,6% |
| Torghuset | Tillträdd | Salem | 62 | 7 | 140 | 5,0% |
| Esplanaden | Tillträdd | Stockholm | 52 | 5 | 90 | 5,6% |
| Ångshuset | Tillträdd | Stockholm | 78 | 7 | 127 | 5,5% |
| Fyrlotsen** | Q3'21 | Lidingö | 180 | 11 | 284 | 3,9% |
| Total | 1 072 | 124 | 2 659 | 4,7% |
-
Beräknat driftnetto / Beräknat förvärvspris
**Fördigställd men ännu ej tillträdd -
Nyttobostäder har tillträtt 1 072 lägenheter (inkl. Fyrlotsen) vilket motsvarar ca 19% av totalt beställda lägenheter
- Beräknat driftnetto och förvärvspris för de tillträdda lägenheterna motsvarar 21% respektive 22% av den totalt beställda lägenhetsportföljen
- Fastigheterna är förvärvade på en direktavkastning om 4,7%
Källa: Svenska Nyttobostäder, Q2-rapport 2021
Erik Penser Bank
5
17 november 2021
Projektplan – beställda lägenheter under uppförande
| Objekt | Planerat tillträde | Kommun | Antal lägenheter | Beräknat driftnetto (MSEK) | Beräknat förvärvspris (MSEK) | Direktavkastning fastighet* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kronan | Q3'21 | Järfälla | 276 | 24 | 474 | 5,1% |
| Nova 7 | Q2'22 | Sollentuna | 324 | 27 | 508 | 5,3% |
| Nova 8 | Q2'22 | Sollentuna | 125 | 11 | 208 | 5,3% |
| Skogshusen | Q3'22 | Nacka | 179 | 13 | 288 | 4,5% |
| Flädern | Q3'22 | Salem | 92 | 10 | 173 | 5,8% |
| Lignum | Q2'23 | Stockholm | 204 | 25 | 520 | 4,8% |
| Stella 9 | Q4'23 | Sollentuna | 271 | 27 | 488 | 5,5% |
| Stella 10 | Q4'23 | Sollentuna | 153 | 13 | 246 | 5,3% |
| Alba | Q4'23/Q2'24 | Stockholm | 396 | 51 | 1 049 | 4,9% |
| Rubigo | Q2'24 | Stockholm | 70 | 9 | 173 | 5,2% |
| Total | 2 090 | 210 | 4 127 | 5,1% |
-
Beräknat driftnetto / Beräknat förvärvspris
-
Antal beställda lägenheter under uppförande uppgår till 2 090 vilket motsvarar ca 36% av totalt beställda lägenheter
- Beräknat driftnetto för de beställda lägenheterna under uppförande motsvarar 35% av den totalt beställda lägenhetsportföljen
- Fastigheterna är förvärvade på en direktavkastning om 5,1%
- Som illustrerat i den intilliggande grafen, ca. 40% av de beställda lägenheterna som är under uppförande beräknas tillträdas efter Q3 2022...
- ... vilket kan medföra en försening av kassaflöden som ligger till grund för värderingen
Källa: Svenska Nyttobostäder, Q2-rapport 2021
Tidsplan beställda lägenheter under uppförande
*Tillträde för projekt Alba är inkluderad i Q1'24 i grafen ovan
Erik Penser Bank
17 november 2021
Projektplan – beställda lägenheter, ej byggstartade
| Objekt | Planerat tillträde | Kommun | Antal lägenheter | Beräknat driftnetto (MSEK) | Beräknat förvärvspris (MSEK) | Direktavkastning fastighet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kastellet | Q3'23 | Sollentuna | 173 | 15 | 253 | 5,9% |
| Jarlaberg | Q3'23 | Nacka | 142 | 18 | 342 | 5,3% |
| Dragonen | Q3'23 | Upplands Väsby | 115 | 13 | 202 | 6,4% |
| Kajhusen | Q1'24 | Sollentuna | 291 | 28 | 441 | 6,3% |
| Archimedes A | Q2'24 | Stockholm | 134 | 15 | 313 | 4,8% |
| Archimedes B | Q2'24 | Stockholm | 105 | 12 | 249 | 4,8% |
| Archimedes C | Q3'24 | Stockholm | 121 | 13 | 283 | 4,6% |
| Archimedes D | 2024 | Stockholm | 84 | 10 | 206 | 4,9% |
| Häggvik You | Q1'25 | Sollentuna | 588 | 52 | 969 | 5,4% |
| Archimedes F | Q2'25 | Stockholm | 478 | 57 | 1 175 | 4,9% |
| Häggvik View | 2025 | Sollentuna | 359 | 33 | 601 | 5,5% |
| Total | 2 590 | 266 | 5 034 | 5,3% |
- Antal beställda lägenheter men ej byggstartade uppgår till 2 590 vilket motsvarar 45% av totalt beställda lägenheter...
- ... vilket kan medföra en risk för förseningar av kassaflöden som ligger som bas i värderingen
Beställda lägenheter, ej byggstartade
Källa: Svenska Nyttobostäder, Q2-rapport 2021
Erik Penser Bank
17 november 2021
Projektplan – sammanställning
- Tårtdiagrammet illustrerar en sammanställning av antal lägenheter under förvaltning, beställda lägenheter under uppförande samt beställda lägenheter som ännu ej har byggstartat
- 55% av det totala beståndet och pipelinen är under förvaltning alternativt i byggprocess
Sammanställd projektplan – fördelning
- Lägenheter i förvaltning
- Beställda lägenheter under uppförande
- Beställda lägenheter, ej byggstartade
Källa: Svenska Nyttobostäder, Q2-rapport 2021
Erik Penser Bank
17 november 2021
Värdering – fastighetsvärdering och finansiering
Antaganden fastighetsvärdering
- Vi bedömer att driftsnetto kommer vara 600 mkr 2025
- Samtliga förvärvade bostäder är färdigställda enligt tidsplan
- Kalkyler om överskottsgrad konstant
- Yield 2,8% något över övriga noterade bostadstunga fastighetsbolag i Stockholm
- P/NAV 1.05x
- Diskonteringsränta 8%
Antaganden extern finansiering
| Kapitalstruktur | ||||
|---|---|---|---|---|
| Balansräkning | Tillgångar | Finansiering | % av total | Avkastningskrav |
| Fastighetsbestånd | 21 429 | |||
| Lån | 7 933 | 37% | 3% | |
| Pref | 3 887 | 18% | 5% | |
| EK | 9 609 | 45% | 13% | |
| Total | 21429 | 21429 | 100% | 8% |
Vi bedömer att driftsnetto kommer vara 600 mkr 2025 givet att tillträde sker enligt plan
G
Erik Penser Bank
17 november 2021
Värdering slutsats – Hyresrätter efterfrågas
| Driftnetto | 600 |
|---|---|
| Direktavkastning fastigheter | 2,8% |
| Fastighetsbestånd | 21 429 |
| Lån | -7 933 |
| Preferensaktier | -3 887 |
| Ack cash | 1 489 |
| EK + ack cash | 11 098 |
| Premie | 5% |
| EK + ack cash | 11 653 |
| WACC | 8% |
| Antal perioder | 4 |
| Nuvärde | 8 565 |
| Antal stamaktier (m) | 60,5 |
| Nuvärde per aktie | 141,6 |
| Aktuell kurs | 103 |
- Vi bedömer att nuvärdet för det egna kapitalet + ackumulerad kassagenerering under perioden ger ett värde per aktie på 141,6 kr
- Premien baseras på jämförbara noterade fastighetsbolags värdering
- Vi utgår ifrån att ränteläget är oförändrat under tidsperioden
Beräknat nuvärde per aktie uppgår till 141,6 kr
C
Erik Penser Bank
17 november 2021
Värdering känslighetsanalys – Bolaget främst känsligt för skifte i fastighetsyield
Känslighetstabell värdering
| Direktavkastning | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2,5% | 2,6% | 2,7% | 2,8% | 2,9% | 3,0% | 3,1% | ||
| Premie | 0,0% | 166,1 | 154,9 | 144,5 | 134,8 | 125,8 | 117,5 | 109,6 |
| 2,5% | 170,2 | 158,7 | 148,1 | 138,2 | 129,0 | 120,4 | 112,4 | |
| 5,0% | 174,4 | 162,6 | 151,7 | 141,6 | 132,1 | 123,3 | 115,1 | |
| 7,5% | 178,5 | 166,5 | 155,3 | 144,9 | 135,3 | 126,3 | 117,9 | |
| 10,0% | 182,7 | 170,3 | 158,9 | 148,3 | 138,4 | 129,2 | 120,6 |
- Tabellen ovan illustrerar en känslighetsanalys av priset per aktie med olika nivå på direktavkastning/”yield” samt premie på det egna kapitalet
- Vi har utgått ifrån rådande marknadsläge när vi gjort värderingen
- Största risken vid nuvarande värdering är ett skifte i räntekurvan
Känslighetstabell tidsfaktorer
| 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | |
|---|---|---|---|---|
| 6% | 152,6 | 143,9 | 135,8 | 128,1 |
| 7% | 146,9 | 137,3 | 128,3 | 119,9 |
| 8% | 141,6 | 131,1 | 121,4 | 112,4 |
| 9% | 136,4 | 125,2 | 114,8 | 105,4 |
| 10% | 131,5 | 119,6 | 108,7 | 98,8 |
- Ovan tabell illustrerar priset per aktie med olika nivåer på antal perioder (färdigställande av projekt) samt WACC
Skifte i yield-kurvan snarare än förseningar har störst påverkan på värdet
C
Erik Penser Bank
17 november 2021
APPENDIX
Erik Penser Bank
12
17 november 2021
Detaljerad fastighets- och förvärvsportfölj
Detaljerad fastighets- och förvärvsportfölj
| | Förvärvings-
rapport | Placering-
tillträdet | Kontotum | Antal
lagomhelter | Avvikande
skötselstid (in
2020 (inlån)) | Förvärvsport-
tjänst |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Fästighets-
och tillträdes | Brygghusen | Tillträdd | Solferduma | 43 | 10 | 140 |
| Hälsotermosam | Tillträdd | Stockholm | 92 | 16 | 339 |
| Farten | Tillträdd | Solna | 228 | 32 | 707 |
| Vabilen | Tillträdd | Solna | 266 | 36 | 782 |
| Enghuset | Tillträdd | Salem | 52 | 7 | 143 |
| Kapteneden | Tillträdd | Stockholm | 52 | 5 | 80 |
| Engeluset | Tillträdd | Stockholm | 78 | 7 | 97 |
| Fästighets-
och tillträdes | Förfolsen | Q2 2021 | Lidingö | 180 | 11 | 284 |
| Kronan | Q2 2021 | Järfälla | 276 | 24 | 474 |
| Rova 7 | Q2 2022 | Solferduma | 324 | 27 | 508 |
| Rova 8 | Q2 2022 | Solferduma | 125 | 11 | 208 |
| Vargshusen | Q2 2022 | Nacka | 179 | 13 | 268 |
| Rådem | Q2 2022 | Salem | 52 | 10 | 73 |
| Ugnum | Q2 2023 | Stockholm | 204 | 20 | 530 |
| Välla 9 | Q4 2023 | Solferduma | 271 | 27 | 468 |
| Välla 10 | Q4 2023 | Solferduma | 113 | 13 | 246 |
| Villa | Q4 2023/
Q2 2024 | Stockholm | 394 | 51 | 1 048 |
| Vullege | Q2 2024 | Stockholm | 70 | 9 | 75 |
| Byppandemot | Kadelle | Q2 2023 | Solferduma | 173 | 15 | 253 |
| Virtaberg | Q2 2023 | Nacka | 142 | 18 | 342 |
| Frågonen | Q2 2023 | Uppfyllda
Växby | 115 | 13 | 209 |
| Kighusen | Q1 2024 | Solferduma | 281 | 28 | 441 |
| Richmedes A | Q2 2024 | Stockholm | 134 | 15 | 312 |
| Richmedes B | Q2 2024 | Stockholm | 105 | 12 | 249 |
| Richmedes C | Q2 2024 | Stockholm | 121 | 13 | 263 |
| Richmedes D | Q2 2024 | Stockholm | 84 | 10 | 218 |
| Väggvik You | Q1 2025 | Solferduma | 588 | 52 | 909 |
| Richmedes F | Q2 2025 | Stockholm | 478 | 57 | 1 175 |
| Väggvik View | 2025 | Solferduma | 354 | 51 | 446 |
| Totalt | 8 702 | 600 | 11 820 |
Källa: Svenska Nyttobostäder, Q2-rapport 2021
Karta över fastighets- och förvärvsportföljen
Erik Penser Bank
17 november 2021
Disclaimer
Denna publikation har sammanställts av Erik Penser Bank exklusivt för företagets kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser och rekommendationen kan inte garanteras.
Erik Penser Banks medgivande krävs om hela eller delar av denna publikation mångfaldigas eller sprids. Publikationen vänder sig till Erik Penser Banks kunder i Sverige. Detta innebär att publikationen inte ska eller kan spridas till eller göras tillgänglig för någon i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll. Informationen i publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.
Erik Penser Bank frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.
Erik Penser Bank har utarbetat "Etiska Regler" och "Riktlinjer för Intressekonflikter". Dessa syftar till att förebygga och förhindra intressekonflikter mellan avdelningarna inom företaget och bygger på restriktiva kommunikationer (Chinese Walls). Det kan dock föreligga ett uppdragsförhållande eller rådgivningssituation mellan emittent och någon annan avdelning än Analysavdelningen. Erik Penser Bank har utarbetat interna restriktioner för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för Investeringsanalys.
I denna publikation har analytikern redovisat och återgett sin personliga uppfattning om emittent och/eller finansiellt instrument. Analysen har varken grundats på uppdragsförhållande mellan emittent och analytiker eller medfört ersättning från emittent till analytiker. Den eller de som sammanställt denna publikation har inga innehav i de analyserade finansiella instrumenten.
Erik Penser Bank har tillstånd att bedriva värdepappersverksamhet och står under Finansinspektionens tillsyn.
17 november 2021