Interim / Quarterly Report • Nov 26, 2025
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
"АКТИВ ПРОПЪРТИС" е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, регистрирано на 20 януари 2005 г. в Пловдивски окръжен съд, Република България, по реда и при условията на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел. Седалище и адрес на управление на дружеството е: България, град Пловдив, ул. Нестор Абаджиев № 37, ет.2, ЕИК 115869689, LEI код 8945007OOQ2U6TI6B579.
Консолидираният финансов отчет на Дружеството към 30 Септември 2025 г. включва Актив Пропъртис АДСИЦ и неговите дъщерни дружества – Актив Сървисиз ЕООД, ЕИК 200199440 , със седалище и адрес на управление Република България, гр.Пловдив, ул.Нестор Абаджиев № 37, ет.2, и "Рест енд Флай" ЕООД, ЕИК 204645178, със седалище и адрес на управление Република България, гр.София, бул.Брюксел № 1, заедно и по –нататък в този отчет наричани Групата.
Основната дейност на Групата, принципно е насочена към инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти (секюритизация на недвижимите имоти). Към 30 Септември 2025 г. Актив Пропъртис АДСИЦ притежава 100% от капитала на Актив Сървисиз ЕООД и 100% от капитала на "Рест енд Флай" ЕООД.
Консолидираният финансов отчет на Актив Пропъртис АДСИЦ към 30 Септември 2025 г. е одобрен за издаване с решение на Съвет на директорите от 27 Ноември 2025 г.
Акционерният капитал е разпределен както следва:
| акции | 30 Септември 2025 | 31 декември 2024 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| номинална стойност BGN | номинална стойност BGN | ||||||
| брой акции | за 1 акция | общо | брой акции | за 1 акция | общо | ||
| обикновени | безналични | 2 192 011 | 9 | 19 728 099 | 2 192 011 | 9 | 19 728 099 |
| акции Общо: |
2 192 011 | 19 728 099 | 2 192 011 | 19 728 099 |
"Актив Пропъртис" АДСИЦ е публично дружество.
Дружеството е с едностепенна система на управление. Към 30 Септември 2025 г. се управлява от Съвет на директорите в състав:
Лицата натоварени с общо управление са представени от Одитния комитет на Дружеството с членове, както следва:
Средносписъчният състав на персонала към 30 Септември 2025г. е 1 служител – Директор за връзки с иневститорите (към 31.12.2024 г. – 1 служител)
Финансовите отчети са изготвени в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в т.8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование "Международни счетоводни стандарти".
Оповестените по-долу счетоводни политики са прилагани последователно през всички периоди, представени в този финансов отчет, освен ако не е посочено друго.
За текущия период дружеството е приело всички нови и/или ревизирани стандарти и тълкувания, издадени от Съвета по Международни счетоводни стандарти (СМСС) и респ. от Комитета за разяснения на МСФО, които са одобрени за приложение в Европейския съюз (ЕС) и които и както са били уместни за нейната дейност.
Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС). В него инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10 "Консолидирани финансови отчети".
Консолидираният финансов отчет включва финансовите отчети на дружеството-майка към 30.09.2025г., дъщерно дружество Актив Сървисиз ЕООД към 30.09.2025г. и дъщерно дружество "Рест енд Флай" ЕООД към 30.09.2025г. Финансовия отчет на дъщерните дружества за целите на консолидацията е изготвен за същия отчетен период, както този на дружеството-майка и при прилагане на единна счетоводна политика.
В консолидирания финансов отчет, отчетът на включените дъщерни дружества е консолидиран на база на метода "пълна консолидация", ред по ред, като е прилагана унифицирана за съществените обекти счетоводна политика. Инвестициите на дружеството-майка са елиминирани срещу дела в собствения капитал на дъщерните дружества към датата на придобиване на контрол. Вътрешногруповите операции и разчети са напълно елиминирани, вкл. нереализираната вътрешногрупова печалба или загуба.
За целите на консолидацията е направена преоценка на инвестиционен имот, собственост на дъщерно дружество "Рест енд Флай" ЕООД.
Този финансов отчет е изготвен на базата на историческата стойност, с изключение на следните позиции, които се измерват по алтернативна база към всяка отчетна дата:
| Позиции | База за измерване | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Не-деривативни | финансови | инструменти, | отчитани | по | Справедлива стойност | |
| справедлива стойност през печалбата или загубата | ||||||
| Инвестиционни имоти | Справедлива стойност |
Финансовият отчет на групата е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие.
Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Групата да продължи своята дейност спазвайки принципа за действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще.
Групата представя сравнителна информация във финансовите си отчети за една предходна година. Когато е
необходимо, сравнителните данни се рекласифицират, за да се постигне съпоставимост спрямо промени в представянето в текущия период.
Финансовият отчет е представен в български лева (BGN), която е функционална валута на Групата. Цялата финансова информация, представена в лева, е закръглена до хиляда.
При изготвянето на финансовите отчети сделките във валута, различна от функционалната валута на групата (чуждестранни валути) са признати по обменните курсове, на датите на транзакциите. В края на всеки отчетен период, паричните позиции, деноминирани в чуждестранни валути, се конвертират по курсовете, на тази дата.
Приходите в групата се признават, когато контролът върху обещаните в договора с клиента стоки и/или услуги се прехвърли на клиента. Контролът се прехвърля на клиента при удовлетворяване на задълженията за изпълнение по договора чрез прехвърляне на обещаните стоки и/или извърши обещани услуги.
Договор с клиент е налице само когато при влизането му в сила той има търговска същност и мотив, страните са го одобрили, правата на страните и условията на плащане могат да бъдат идентифицирани и съществува вероятнот възнаграждението, на което групата има право при изпълнение на задълженията си да бъде получено. При оценка на събираемостта се вземат предвид всички релевантни факти и обстоятелства по сделката, вкл. Минал опит, обичайни бизнес практики, публикувани правила и други.
При първоначалната оценка на договорите си с клиенти Групата прави допълнителен анализ и преценка дали два или повече договора трябва да бъдат разглеждани в тяхната комбинация и да бъдат отчетени като един, и респ. дали обещаните стоки и/или услуги във всеки отделен и/или комбиниран договор трябва да бъдат отчетени като едно и/или повече задължения за изпълнение. Всяко обещание за прехвърляне на стоки и/или услуги, които са разгранчими (сами по себе си и в контекста на договора) се отчита като едно задължение за изпълнение.
Групата признава приход за всяко отделно задължение за изпълнение на ниво индивидуален договор с клиент като се анализират вида, срока и условията за всеки конкретен договор
Приходите се измерват въз основа на определената за всеки договор цена на сделката.
Цената на сделката е размерът на възнаграждението, на което Групата очаква да има право, с изключение на сумите, събрани от името на трети страни. При определянето на цената на сделката, Групата взема предвид условията на договора и обичайните си търговски практики.
Приходи от продажба на имоти се признават, когато са изпълнени всички тези условия:
Приходите от продажба на имоти се признават по справедлива стойност на полученото възнаграждение или възнаграждението, което се очаква да бъде получено.
Приема се, че до момента на получаване на разрешение за ползване, съществуват обективни ограничения за изпълнение на посочените по-горе условия.
Отчетната стойност на продажбите се формира, от разходи които са свързани директно с изграждането на продадените през годината имоти, като разходи за проектантски и архитектурни работи, строителни работи, разходи за персонал и др. разходи.
Финансовите приходи включват приходи от лихви по депозити, дивиденти, получени лихви от вложени средства и печалби от операции в чуждестранна валута.
Приходи от дивиденти от инвестиции се признават, когато правото на съдружника да получи плащането е било установено (при условие, че е вероятно, че икономическите ползи ще се влеят в Групата, а размерът на приходите може да бъде надеждно измерен).
Приходи от лихви се признават, когато е вероятно икономическите ползи да се влеят в Групата, а размерът на приходите може да бъде надеждно измерен. Приходите от лихви се начисляват на база време, в зависимост от дължимата главница и приложимия ефективен лихвен процент, който е процентът, който точно дисконтира очакваните бъдещи парични постъпления през очаквания живот на финансовия актив до нетната балансова стойност на този актив при първоначалното признаване.
Разходите се признават в момента на тяхното възникване и на база принципите на начисляване и съпоставимост. Финансовите разходи включват начисления за лихви по заеми, загуби от операции в чуждестранна валута, други банкови такси и комисионни.
Разходите по заеми, които могат пряко да се припишат на придобиването, строителството или производството на актив, отговарящ на условията на МСС 23 Разходи по заеми, се капитализират в стойността на актива като част от неговата стойност. Другите разходи по заеми се признават като разход в периода, за който се отнасят.
Лизингите се класифицират като финансови лизинги, когато условията на лизинга по същество прехвърлят всички рискове и ползи от собствеността на лизингополучателя. Всички останали лизинги се класифицират като оперативни лизинги.
Класифицирането на договорите за лизинг като финансов или оперативен се определя за всеки индивидуален договор, като се спазва изискването на определението за съдържание пред формата за всяка отделна сделка.
Приходите от наем по оперативен лизинг се признават на линейна база през периода на наемния договор.
Разходите по заеми, пряко свързани с придобиването, строителството или производството на отговарящи на условията активи, които са активите, на които задължително е необходим значителен период от време, за да станат готови за употреба или продажба, се добавят към стойността на тези активи, до момента, в който активите станат в значителна степен готови за употреба или продажба.
Всички други разходи по заеми се признават като печалба или загуба за периода, през който са извършени.
Трудовите и осигурителните отношения със служителите в групата се основават на разпоредбите на Кодекса на труда и действащото осигурително законодателство. Пенсионните и осигурителни планове, в които групата е страна в качеството му на работодател, се основават на българското законодателство и те са:
2.11.1.Краткосрочни доходи
Краткосрочните доходи на персонала, включват заплати и възнаграждения, платен годишен отпуск и платен
отпуск по болест, бонуси и др., платими до една година от отчетната дата.
Задължения за краткосрочни доходи на наети лица се отчитат като разход, когато свързаните с тях услуги са предоставени. В края на финансовата година групата прави оценка на очакваните разходи по натрупващи се компенсируеми отпуски, които не са били използвани и която се очаква да бъде изплатена. Оценката включва преценка за разходите за възнагражения и разходите за вноски по задължително обществено и здравно
осигуряване.
2.11.2 Планове с дефинирани вноски
Групата в качеството на работодател, извършва задължително осигуряване на наетия персонал за фонд "Пенсии" и други осигурителни фондове. Размерите на осигурителните вноски се утвърждават ежегодно със Закона за държавния бюджет и Закона за бюджета на НЗОК. Тези осигурителни пенсионни вноски, извършвани от групата в качеството му на работодател по своята същност са дефинирани вноски. В съответствие със законодателството групата няма правно или конструктивно задължение да доплаща във фондовете бъдещи парични вноски в случаите, когато в тях няма достатъчно средства да бъдат изплатени на лицата заработените от тях суми през периода на трудовия им стаж.
Вноските по тези плановете се признават, като текущ разход в отчета за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход, освен ако друг МСФО не изисква те да бъдат капитализирани по съответния ред.
2.11.3 Доходи след приключване на трудовите правоотношения
Групата има задължение за изплащане на доход при напускане на тези свои служители, които се пенсионират в съответствие с изискванията на чл. 222, § 3 от Кодекса на Труда (КТ) в България.
2.12. Данъци върху дохода
Съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане дружеството- майка е освободено от облагане с данък върху печалбите в качеството си на дружество със специална инвестиционна цел, дъщерното дружество е субект по Закона за корпоративното подоходно облагане.
2.13 Доход на акция
Групата изчислява основната нетна печалба на акция по смисъла на МСС 33, съответстваща на печалбата или загубата, подлежащи на разпределение между притежателите на обикновени акции.Основната нетна печалба на акция се изчислява като се раздели печалбата или загубата за периода, подлежаща на разпределение между притежателите на обикновени акции (числител), на среднопретегления брой на държаните обикновени акции за периода (знаменател).
Групата не изчислява нетна печалба на акция с намалена стойност за сумите от нетната печалба или загуба, подлежащи на разпределение между притежателите на обикновени акции, поради факта че емитира, само обикновени акции.
2.14 Финансови инструменти
Финансови активи
Групата класифицира своите финансови активи в категорията кредити и вземания. Класификацията е в
зависимост от същността и предназначението на финансовите активи към датата на тяхното придобиване.
Ръководството определя класификацията на финансовите активи на групата към датата на първоначалното им
признаване. Обичайно групата признава в отчета за финансовото състояние финансовите активи на датата на
търгуване – датата, на която то се е обвързало да закупи съответните финансови активи. Всички финансови
активи първоначално се оценяват по тяхната справедлива стойност плюс преките разходи по транзакцията.
Финансовите активи се отписват, когато правата за получаване на парични средства от тези активи са изтекли,
или са прехвърлени и групата е прехвърлила съществената част от рисковете и ползите от собствеността върху
актива на друго дружество. Ако групата продължава да държи съществената част от рисковете и ползите,
асоциирани със собствеността на даден трансфериран финансов актив, то продължава да признава актива в
отчета за финансовото състояние, но признава също и обезпечено задължение (заем) за получените средства.
Кредити и вземания
Кредити и вземания са недеривативни финансови активи с фиксирани или установими плащания, които не се
котират на активен пазар. Те се оценяват в отчета за финансовото състояние по тяхната амортизирана стойност
при използването на метода на ефективната лихва, намалена с направена обезценка. Тези активи се включват в
групата на текущите активи, когато матуритетът им е в рамките на 12 месеца или в един обичаен оперативен
цикъл на групата, а останалите – като нетекущи. Тази група финансови активи включва: вземания от клиенти по
продажби, други вземания от контрагенти и трети лица, парични средства и парични еквиваленти. Лихвеният
доход по кредитите и вземанията от клиенти се признава на база ефективна лихва, освен при краткосрочните
вземания от клиенти с матуритет в рамките на обичайните кредитни условия.
Финансови пасиви и инструменти на собствен капитал
Групата класифицира дългови инструменти и инструменти на собствен капитал като финансови задължения или
като собствен капитал, в зависимост от същността и условията в договор със съответния контрагент относно тези
инструменти.
Финансови пасиви
Финансовите пасиви включват заеми (кредити), задължения към доставчици и други. Първоначално те се
признават в отчета за финансовото състояние по справедлива стойност, нетно от преките разходи по сделката, а
последващо – по амортизирана стойност по метода на ефективната лихва.
2.15 Акционерен капитал
Обикновени акции
Допълнителните разходи, пряко свързани с издаването на обикновените акции, нетно от данъчни ефекти, се
признават като намаление на собствения капитал.
Обратно изкупуване и повторно издаване на обикновени акции (изкупени собствени акции)
При изкупуване на собствени акции, платената сума, която включва директно свързаните разходи, нетно от
данъци, се признава като намаление в собствения капитал. Обратно изкупените собствени акции се представят в
резерва от собствени акции. Когато изкупени собствени акции в последствие бъдат продадени или бъдат
преиздадени, получената сума се признава в увеличение на собствения капитал, а печалбата/загубата от
сделката се представя в премиен резерв.
Основният капитал е представен по номиналната стойност на издадените и платени акции. Постъпленията от
издадени акции над тяхната номинална стойност се отчитат като премийни резерви.
2.16 Други нетекущи активи
Движимите нетекущи активи (съоръжения, оборудване, инвентар) се отчита и представят във финансовия отчет по цена на придобиване, намалена с натрупаната амортизация и загуба от обезценка.
При първоначалното придобиване движимите нетекущи активи се оценяват по себестойност, която включва покупната цена, такси, лихви по банкови заеми и всички други преки разходи, необходими за привеждане на актива в състояние за употреба по предназначение.
Групата е определила стойностен праг от 700 лева, под който придобитите активи, независимо че притежават характеристики на дълготрайни материални активи, се отчитат като текущ разход.
Последващото оценяване на движимите нетекущи активи се извършва по препоръчителния подход съгласно изискванията на МСС 16 – цена на придобиване, намалена с начислените амортизации и натрупаните загуби от обезценка.
Амортизацията се начислява в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на база линеен метод за очаквания срок на полезен живот на машини, съоръжения и оборудване. Очакваният полезен живот, е както следва:
| 2025 година | 2024 година | |
|---|---|---|
| Компютърна техника |
2 години | 2 години |
| Стопански инвентар |
7 години | 7 години |
Определеният срок на годност се преглежда в края на всяка година и при установяване на значителни отклонения спрямо очаквания бъдещ срок на използване, същият се коригира. Корекцията се третира като промяна в приблизителната оценка и се прилага перспективно от датата на извършване на промяната.
Нематериалните активи придобити от групата, се отчитат по цена на придобиване, намалена с натрупаната загуба от обезценка. Групата е определила стойностен праг от 700 лева, под който придобитите активи, независимо че притежават характеристики на нематериални активи, се отчитат като текущ разход.
Инвестиционни са имотите, държани за получаване на приходи от наеми или за увеличаване стойността на капитала, или и за двете. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по цена на придобиване, включително разходите по сделката. Разходите за подмяна на части от инвестиционен имот се включват в неговата балансова стойност когато тези разходи бъдат извършени и при условие, че отговарят на критериите за признаване на инвестиционен имот.
След първоначалното признаване инвестиционните имоти се отчитат по справедлива стойност, която отразява пазарните условия към отчетната дата. Печалбите или загубите, възникващи от промени в справедливите стойности на инвестиционните имоти, се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за периода, в който възникват.
Инвестиционните имоти се отписват при освобождаването от актива или когато имотът е трайно изваден от употреба и не се очакват икономически изгоди от неговото освобождаване. Печалбите или загубите, произтичащи от изваждането от употреба или освобождаването от инвестиционен имот, се включват в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в периода на изваждането от употреба или освобождаването.
Групата отчита като Активи в процес на изграждане направените разходи по привеждането на даден актив в състояние, готов за експлоатация или продажба. Капитализираните разходи, включват административни такси за получаване на разрешения, СМР, проектиране, архитектурни и строителни планове, лихви по банкови заеми и всички други преки разходи. Активите в процес на изграждане се класифицират, като нетекущи активи, тъй като срокът за изграждане и завършване на проектите обикновенно е по-дълъг от една календарна година. Като активи в процес на изграждане групата отчита и имоти, за които все още няма издадено разрешение за ползване и за които намеренията на ръководството са те да бъдат реализирани чрез отдаване под наем.
В края на всеки отчетен период, Групата прави преглед на балансовите стойности на материалните и нематериалните активи, за да определи дали има някаква индикация, че тези активи са претърпели загуба от обезценка. В случай, че такива индикации са налице, се оценява възстановимата стойност на актива, за да се определи степента на загуба от обезценката (ако има такива). Когато не е възможно да се изчисли възстановимата стойност на отделен актив, Групата извършва оценка на възстановимата стойност на единицата, генерираща парични постъпления, към която активът принадлежи.
Възстановимата сума е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажбата, и стойността в употреба. При оценката на стойността в употреба, очакваните бъдещи парични потоци се дисконтират до тяхната настояща стойност, като се използва сконтов лихвен процент преди облагане, отразяващ текущите пазарни оценки на стойността на парите във времето и рисковете, характерни за активите, за които оценките за бъдещите парични потоци не са коригирани.
Ако възстановимата сума на даден актив се очаква да бъде по-малка от неговата балансова стойност, балансовата сума на актива, се намалява до неговата възстановима стойност. Загуба от обезценка се признава незабавно в печалба или загуба, освен ако съответният актив се оценява по преоценена стойност, в който случай загубата от обезценка се третира като намаление от преоценка.
Когато загуба от обезценка впоследствие се възвърне, балансовата стойност на актива се увеличава до ревизираната оценка на възстановимата му стойност, но така, че увеличената балансова стойност да не надвишава балансовата стойност, която е щяла да бъде определена, ако за актива не е била призната загуба от обезценка в предходните години. Възвръщане на загуба от обезценка се признава незабавно в печалба или загуба, освен ако съответният актив се пренася при преоценена стойност, в който случай възвръщането на загубата от обезценката се третира като увеличение от преоценка.
Паричните средства и парични еквиваленти се състоят от парични наличности в каса, парични наличности в банкови сметки и краткосрочните депозити в банки. За целите на изготвянето на Отчета за паричните потоци:
натрупаната обезценка за очаквани кредитни загуби.
Провизии се признават в отчета за финансовото състояние, когато групата е поела юридическо или конструктивно задължение в резултат на минало събитие и има вероятност да се реализира негативен паричен поток, за да се погаси задължението. Ако задължението има материален ефект, провизията се определя като очакваният бъдещ паричен поток се дисконтира с лихвен процент, която отразява текущата пазарна оценка на парите във времето и там, където е подходящо, специфичния за задължението риск.
Съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, групата е задължена да разпредели дивидент в размер не по-малко от 90% от печалбата, коригирана с ефектите от сделките с инвестиционни имоти, извършени през годината. Тези ефекти включват нетните печалби / (загуби) от последващи оценки на инвестиционните имоти.
При прилагането на възприетите счетоводни политики, ръководството на групата е направила следните преценки, които имат ефект върху сумите, признати във финансовия отчет:
Оперативен лизинг
Групата има сключени договори за отдаване под наем на недвижими имоти. Ръководството счита, че групата запазва всички съществени рискове и изгоди от собствеността на тези имоти, поради което договорите се отчитат като оперативен лизинг.
Групата прилага модела на очакваните кредитни загуби за целия срок на всички търговски вземания, използвайки опростения подход, допускан от МСФО 9, и на база матричен модел за процента на загубата.
Обезценката на вземанията се начислява чрез съответна кореспондентна корективна сметка за всеки вид вземане към статията "Обезценка на активи" на лицевата страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Някои от счетоводните политики и оповестявания на Групата изискват оценка на справедливи стойности за нефинансови активи .
Дружеството-майка е приело политика за ежегодна оценка на справедливите стойности, чрез възлагане на оценката на независими външни оценители. Оценителският екип носи общата отговорност за всички значителни оценки, включително справедливи стойности в Ниво 3, и докладва директно на Изпълнителния Директор.
Оценителският екип ежегодно преглежда значителните ненаблюдаеми входящи данни и корекции на оценките. Ако информация от трети страни, като пазарни нива, анализи на лихвени нива се използва за оценка на справедливи стойности, тогава оценителският екип оценява получените доказателства от трети страни, за да се подкрепи заключението, че такива оценки отговарят на изискванията на МСФО, включително нивото в йерархията на справедливите стойности, в което такива оценки трябва да бъдат класифицирани.
Значими въпроси, свързани с оценките, се докладват на Одит комитета на Дружеството-майка.
Когато оценява справедливата стойност на актив или пасив, Дружеството-майка използва наблюдаеми данни, доколкото е възможно. Справедливите стойности се категоризират в различни нива в йерархията на справедливите стойности на базата на входящите данни в техниките за оценка, както следва:
Ако входящите данни, използвани за оценка на справедливата стойност на актива или пасива, могат да се категоризират в различни нива от йерархията на справедливите стойности, тогава оценката на справедливата стойност се категоризира в нейната цялост в това ниво от йерархията на справедливите стойности, чиято входяща информация е от значение за цялостната оценка.
Групата отчита като материални запаси активи, които са:
В себестойността на материалните запаси се включват всички разходи по закупуването, преработката, както и други разходи, направени във връзка с доставянето им до тяхното настоящо местоположение и състояние.
Разходите за закупуване на материалните запаси включват покупната цена, митните сборове и други данъци (различни от тези, които впоследствие предприятието може да си възстановява от данъчните органи), транспортните разходи и други, които могат директно да се отнесат към придобиването на завършените стоки, материалите и услугите. Търговските отстъпки, рабати и други подобни компоненти се приспадат при определяне на покупната стойност.
Групата отчита като материални запаси и имоти, при кумулативно изпълнение на следните условия::
Като "Продукция" в баланса се посочва себестойността на изградените от Групата недвижими имоти, за които има разрешение за ползване и чиято стойност ще се възстанови чрез продажба.
Като «Незавършено производство» в баланса се посочва разходите свързани с изгражданите от Групата недвижими имоти, чиято реализация ще бъде последством продажба и за които към датата на баланса няма издадено разрешение за ползване.
Материалите се изписват по конкретно определена цена.
Материалните запаси се оценяват по по-ниската от себестойността и нетната реализируема стойност.
Предприятието определя дали сделката или друго събитие е бизнес комбинация, като приложи дефиницията в МСФО 3, която изисква придобитите активи и поетите пасиви да съставляват стопанска дейност. Ако придобитите активи не представляват стопанска дейност, отчетната единица отчита сделката или друго събитие като придобиване на активи.
Предприятието отчита всяка бизнес комбинация чрез прилагане на метода на придобиване.
Прилагането на метода на придобиване изисква:
Към датата на придобиване придобиващият признава, отделно от репутацията, разграничимите придобити активи, поети пасиви и неконтролиращо участие в придобиваното предприятие
Придобиващият оценява разграничимите придобити активи и поети пасиви по техните справедливи стойности към датата на придобиване.
| 30.09.2025 BGN'000 |
31.12.2024 BGN'000 |
|
|---|---|---|
| ЗЕМИ | ||
| Прилежащ терен към сграда Инженерен корпус – гр.Пловдив, ул.Нестор | ||
| Абаджиев № 37 | 125 | 125 |
| Поземлени имоти 83 753 кв.м. – гр.Пловдив, местност Парк Отдих и култура | 5 925 | 5 925 |
| Поземлени имоти 118 521 кв.м. – с.Крумово, обл.Пловдив | 7 111 | 6 917 |
| Земеделски земи 48 554 кв.м. – местност Алепу, община Созопол, обл.Бургас | 2 548 | 2 548 |
| 1/3 от незастроен терен ПИ № 845 – 303 кв.м гр.София, район Младост, | - | 558 |
| местност Къро (преобразуван съгласно изменение кадастрална карта) | ||
| 1/3 от незастроен терен ПИ № 1897 – 245 кв.м. – гр.София, район Младост, | - | 451 |
| местност Къро (преобразуван съгласно изменение кадастрална карта) | ||
| Незастроен терен ПИ № 68134.4081.9471 (част от стар 1897)- 396 кв.м. | ||
| гр.София, район Младост, местност Къро (преобразуван съгласно изменение | 1 054 | - |
| кадастрална карта) | ||
| Незастроен терен ПИ 68134.4081.9473 (стар 845) - 824 кв.м. гр.София, район | ||
| Младост, местност Къро (преобразуван съгласно изменение кадастрална | 2 193 | - |
| карта) | ||
| Незастроен ТеренПИ 68134.4081.9474 (стар 845) - 87 кв.м. гр.София, район | ||
| Младост, местност Къро (преобразуван съгласно изменение кадастрална карта) |
231 | - |
| Незастроен терен ПИ 68134.4081.9466 – 177 кв.м., гр.София, район Младост, | 465 | 90 |
| местност Къро | ||
| Незастроен терен ПИ 68134.4081.9467 – 61 кв.м., гр.София, район Младост, местност Къро |
160 | 31 |
| Незастроен терен ПИ 68134.4081.9468 – 529 кв.м., гр.София, район Младост, местност Къро |
1 389 | 268 |
| Незастроен терен ПИ 68134.4081.9470 – 7585 кв.м., гр.София, район Младост, | ||
| местност Къро, (преобразуван съгласно изменение кадастрална карта, | 20 119 | 3 836 |
| включващ част от стар имот 1897) | ||
| Незастроен терен ПИ 68134.4081.9472 – 380 кв.м., гр.София, район Младост, | ||
| местност Къро | 998 | 192 |
| УПИ 10135.5071.57, гр.Варна, кв.Аспарухово, местност Арабтабия | 7 943 | 7 943 |
| УПИ в гр.София, бул.Брюксел 1 | 11 658 | 9 954 |
Консолидиран финансов отчет 30 Септември 2025г.
| 30.09.2025 BGN'000 |
31.12.2024 BGN'000 |
|
|---|---|---|
| 61 919 | 38 838 | |
| СГРАДИ | ||
| Инженерен корпус – гр.Пловдив, ул.Нестор Абаджиев № 37 | 1 787 | 1 787 |
| Общежитие "Добре дошли" – гр. Плевен, ул.Сторгозия № 187 | 1 507 | 1 507 |
| Самостоятелен обект в сграда – Магазин № 1, гр.София, бул.Тодор Александров № 144 |
2 147 | 2 147 |
| 15 броя едноетажни сгради в УПИ 10135.5071.57, гр.Варна, кв.Аспарухово, местност Арабтабия |
265 | 265 |
| Сграда - гр.София, бул.Брюксел 1 | 1 038 | 846 |
| Общо инвестиционни имоти – сгради | 6 744 | 6 552 |
| ОБЩО ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ | 68 663 | 45 390 |
"АКТИВ ПРОПЪРТИС" АДСИЦ закупи от съсобственик идеални части от 8 /осем/ поземлени имоти, находящи се в гр. София, НПЗ "Изток", местност "Къро", притежавани до този момент в съсобственост. Продажната цена по договора, в размер на 10 500 000 евро без ДДС, е изцяло заплатена на продавача.
Средствата за придобиване на недвижимите имоти са в резултат на емитирана нова облигационна емисия в размер на 12 000 хил.евро, описана подробно по-надолу в настоящото приложение, както и от получени средства по сключен банков кредит, с който се финансира плащането на данък добавена стойност по сделката.
Поземлените имоти са част от портфолиото на "АКТИВ ПРОПЪРТИС" АДСИЦ, като в резултат на сделката имотите стават 100 % собственост на Дружеството. В сделката не участват заинтересовани лица.
Към 30 Септември 2025г. на инвестиционните имоти в с.Крумово, общ.Родопи, обл.Пловдив и на инвестиционен имот в гр.София, бул.Брюксел № 1 – УПИ с построена сграда, са изготвени пазарни оценки, които ръководството на дружеството е приело и съответно намират отражение в настоящия отчет.
Измерването на справедливата стойност на недвижимите имоти в с.Крумово, общ.Родопи, обл.Пловдив е извършено от независим оценител Димитър Ботев Спасов, рег.№ 100102093 към КОБ. Оценителят не е свързано лице на дружеството и има подходяща квалификация и текущ опит в извършването на оценки на имотите.
Измерването на справедливата стойност на недвижимия имот в гр.София, бул.Брюксел № 1 е извършено от независим оценител Иван Дошев, рег.№ 100102214 към КОБ. Оценителят не е свързано лице на дружеството и има подходяща квалификация и текущ опит в извършването на оценки на имотите.
Изменението на справедливата стойност намира отражение в увеличение на финансовия резултат с 2089 хил.лв.
| 30.09.2025 BGN'000 |
31.12.2024 BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Многофункционална сграда в УПИ ІІ и УПИ ІІІ, местност НПЗ "Изток-Къро", София, РЗП 92097 кв.м. |
1 102 | 1 102 |
| Преустройство и реконструкция на сграда – общежитие в гр.Плевен, ул.Сторгозия № 187 |
140 | 140 |
| Общо: | 1 242 | 1 242 |
| Други активи BGN'000 |
ОБЩО ДМА BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Отчетна стойност | ||
| на 01.01.2024 | 20 | 20 |
| Отписани | ( 3 ) | ( 3 ) |
| на 31.12.2024г. | 17 | 17 |
| Придобити | 1 | 1 |
| на 30.09.2024 г. | 18 | 18 |
| Амортизация | ||
| на 01.01.2024 г. | ( 7 ) | ( 7 ) |
| Начислена | ( 1 ) | ( 1 ) |
| Отписана | 3 | 3 |
| на 31.12.2024 г. | ( 5 ) | ( 5 ) |
| Начислена | ( 1 ) | ( 1 ) |
| на 30.09.2025 г. | ( 6 ) | ( 6 ) |
| Балансова стойност | ||
| на 01.01.2024 г. | 13 | 13 |
| на 31.12.2024 г. | 12 | 12 |
| на 30.09.2025 г. | 12 | 12 |
При консолидационните процедури "Актив Пропъртис" АДСИЦ отчита положителна репутация 816 хил.лв., която се явява разлика между размера на паричното плащане за придобиване на дъщерното дружество "Рест енд Флай" ЕООД и разграничимите активи и пасиви на "Рест енд Флай" ЕООД към датата на придобиване на дружествените дялове.
| 30.09.2025 BGN'000 |
31.12.2024 BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Платени аванси за придобиване на недвижими имоти, обособени в дружества | 5 000 | 5 000 |
| Платени аванси за придобиване на инвестиции в специализирани дружества | 13 500 | 13 500 |
| Общо: | 18 500 | 18 500 |
През 2025г. Актив Пропъртис АДСИЦ продължава своята политика по отношение развитието на инвестиционната си дейност. Дружеството има сключени предварителни договори за придобиване на недвижими имоти, обособени в дружества. Сделките ще се финализират след като се получи изрично одобрението на акционерите, позовавайки се на изискванията на чл.114, т.1 от ЗППЦК и на разпоредбите на чл. 28, ал. 2 от ЗДСИЦДС.
30.09.2025 31.12.2024 BGN'000 BGN'000 Консолидиран финансов отчет
| 30 Септември 2025г. | |
|---|---|
| Вземания от клиенти | 8 | 12 |
|---|---|---|
| Обезценка на вземания от клиенти | ( 1 ) | ( 1 ) |
| Вземания по предоставени гаранции с ненастъпил падеж | 21 | 76 |
| Начислени неустойки по сключени договори | 638 | 117 |
| Вземане от надплатена застраховка | 14 | |
| Разходи за бъдещи периоди–начислена застраховка облигационна емисия | 59 | 30 |
| Предплатени местни данъци и такси за 2025г. | 34 | - |
| Общо, в това число: | 773 | 234 |
| Текущи | 773 | 234 |
В Търговски и други вземания е направена вътрешногрупова елиминация в размер на 1 хил.лв.
Върху вземанията на Групата няма учредени залози.
Преди приемане на нов клиент, Дружеството прави проучване за кредитните качества на евентуалния бъдещ клиент. В договорите за продажба са залегнали условия, които гарантират своевременното събиране на вземанията.
За обезценените вземания са предприети действия по принудително събиране на тези суми чрез частен съдебен изпълнител на база изпълнителни листове.
В следващата таблица е представен възрастовият анализ на търговските и други вземания:
| 30 Септември 2025 | с ненастъпил падеж BGN'000 |
просрочени до 6 м. BGN'000 |
просрочени от 6 до 12 м. BGN'000 |
просрочени от 1 до 3 г. BGN'000 |
просрочени над 3 г. BGN'000 |
Общо BGN'000 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Вземания от клиенти | 7 | - | - | - | - | 7 |
| Вземания по гаранции Вземания от неустойки |
21 638 |
- - |
- - |
- - |
- - |
21 638 |
| Вземане от надплатена застраховка |
14 | - | - | - | - | 14 |
| Разходи за бъдещи периоди – начислени застраховки |
59 | - | - | - | - | 59 |
| Предплатени местни данъци и такси |
34 | - | - | - | - | 34 |
| Общо | 773 | - | - | - | - | 773 |
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | |
|---|---|---|
| BGN'000 | BGN'000 | |
| Парични средства в разплащателни сметки | 898 | 106 |
| Общо | 898 | 106 |
Към 30 Юни 2025г. дружествата от Групата се обслужват, както следва:
30 Септември 2025г.
| 30.09.2025 BGN'000 |
31.12.2024 BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Основен капитал, разпределен в 2 192 011 броя акции | 19 728 | 19 728 |
| Премии от емисии (разлика между емисионна и номинална стойност на емитирани акции) и общи резерви |
473 | 473 |
| Резерв от последващи оценки на недвижими имоти | 411 | 411 |
| Неразпределена печалба от минали периоди | 7 725 | 7 343 |
| Непокрита загуба от минали периоди | ( 2 403 ) | ( 2 403 ) |
| Текуща печалба/ (загуба) | 662 | 382 |
| Общо | 26 596 | 25 934 |
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | |
|---|---|---|
| BGN'000 | BGN'000 | |
| Задължения по дългосрочен банков кредит | 1 005 | 1 140 |
| Задължения по краткосрочен банков кредит-овърдрафт | 7 540 | 7 542 |
| Общо, това число: | 8 545 | 8 682 |
| Нетекущи | 8 500 | 8 502 |
| Текущи | 45 | 180 |
Отпуснатите средства са използвани за придобиване на недвижими имоти, обособени в дружества. Ипотекирани са имоти като обезпечение по предоставения кредит.
Условията по заемите са представени в следващата таблица:
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BGN'000 | BGN'000 | ||||||
| Валута | Лихвен % | Падеж | Номинална | Балансова | Номинална | Балансова | |
| стойност | стойност | стойност | стойност | ||||
| РЛПККК + надбавка от | |||||||
| Стандартен кредит |
BGN | 1,41%, не по-малко от 2,2% |
12.2031г. | 1 005 | 1 005 | 1 140 | 1 140 |
| РЛПККК + надбавка от | |||||||
| Стандартен кредит-овърдрафт |
BGN | 1,41%, не по-малко от 2,2% |
01.2033г. | 7 540 | 7 540 | 7 542 | 7 542 |
Таблицата по-долу представя детайли за промените в задълженията на дружеството, възникващи от финансови дейности, включително парични и непарични промени. Задължения, възникващи от финансови дейности са тези, за които са отчетени парични поточи или в бъдеще ще има парични потоци, представени в Отчета за паричните потоци, като такива от финансови дейности.
| 01.01.2025г. | Получени парични потоци |
Погасени парични потоци |
30.09.2025г. | |
|---|---|---|---|---|
| BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | |
| Задължения по получени стандартни кредити |
8 682 | 4 107 | 4 244 | 8 545 |
| 8 682 | 4 107 | 4 244 | 8 545 | |
| 12. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ПО ОБЛИГАЦИОНЕН ЗАЕМ | 30.09.2025 | 31.12.2024 | ||
| BGN'000 | BGN'000 | |||
| Емитирани облигации с ISIN код BG2100019228 | 30 000 | 30 000 | ||
| Емитирани облигации с ISIN код BG2100007256 | 23 470 | - | ||
| Общо, това число: | 53 470 | 30 000 |
На свое заседание от 24.04.2025г. Съвета на директорите на "Актив пропъртис"АДСИЦ взе решение за издаване на нова емисия обикновени, безналични, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени, неконвертируеми облигации при следните параметри:
Нетекущи 53 470 30 000
30 Септември 2025г.
В случай, че така получената стойност е по-ниска от 3,00%, се прилага минималната стойност от 3,00 % годишна лихва. В случай, че така получената стойност е по-висока от 5.00%, се прилага максималната стойност от 5.00% годишна лихва. Получената по описания метод лихва се фиксира и прилага съответно за предстоящия 6-месечен период, след което описаният алгоритъм се прилага отново. Размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни периоди се изчислява като получената фиксирана стойност се прилага като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации, съответно върху остатъчната главница, за отделните 6-месечни периоди, при закръгляне до втория знак след десетичната запетая. За първият шестмесечен период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три) работни дни преди емитирането на облигационния заем. В случай, че за датата, към която трябва да се вземе стойността на 6-месечния EURIBOR, по една или друга причина официално не е обявена стойност, за изчисление на лихвения процент по облигацията дружеството ще използва последно обявената стойност, за дата предхождаща датата, към която следва да се вземе стойността на индекса
Консолидиран финансов отчет 30 Септември 2025г.
размер на 12 000 000 евро, включително в случаите на удължаване срока/падежа на емисията, както и на вземанията за всички дължими върху главницата лихви, емитентът ще сключи и ще поддържа застраховка на плащанията по облигационната емисия срещу риск от неплащане, в полза на Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за застраховането. След изтичане на 180 дневен срок от емитирането на облигациите Емитентът планира да замени обезпечението с ипотека на недвижими имоти в полза на Довереника на облигационерите..
От 2022г. Дружеството има емитирана и друга емисия облигация с обща номинална стойност 30 000 000 BGN. /тридесет милиона лева/, на която е присвоен ISIN код BG2100019228.
Емитирани са 30 000 /тридесет хиляди/ броя безналични, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени, неконвертируеми, обикновени облигации с номинална стойност 1 000 /хиляда/ лева.
От 01.08.2024г. с решение на Българска фондова борса АД облигационната емисия е допусната до търговия на Сегмент за облигации на Основния пазар BSE с борсов код АКТВ.
Средствата от облигационния заем са използвани за покриване на разходите по емисията, погасяване на текущи задължения и в съответствие с текущата инвестиционна стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството лиценз. Инвестиционен фокус на емитента са придобиванията на недвижими имоти и реализирането на потенциални инвестиционни проекти, включително чрез придобиване на дялови участия в специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС
Лихвата по облигационната емисия е плаващ лихвен процент, равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от 4.00 % и не повече от 6.50 %, при лихвена конвенция ISMA – реален брой дни в периода към реален брой дни в годината (Actual/365L, ISMA – Year). Три работни дни преди падежа на всяко лихвено плащане се взема обявената за този ден стойност на 6-месечния EURIBOR и към нея се добавя надбавка от 100 базисни точки (1%), като общата стойност на сбора им не може да надвишава 6.50% годишно. В случай, че така получената стойност е по-ниска от 4%, се прилага минималната стойност от 4% годишна лихва. Получената по описания метод лихва се фиксира и прилага съответно за предстоящия 6-месечен период, след което описаният алгоритъм се прилага отново. За първия шестмесечен период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три) работни дни преди емитирането на облигационния заем. Размерът на лихвеното плащане за отделните 6 месечни периоди се изчислява като получената фиксирана стойност се прилага като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации, съответно върху остатъчната главница, за отделните 6 месечни периоди, при закръгляне до втория знак след десетичната запетая.
Облигационният заем е за срок от 9 /девет/ години с период на лихвено плащане на 6 месеца и падеж на лихвените плащания съответно на 07.06.2023г.; 07.12.2023г.; 07.06.2024г.; 07.12.2024г.; 07.06.2025г.; 07.12.2025г.; 07.06.2026г.; 07.12.2026г.; 07.06.2027г.; 07.12.2027г.; 07.06.2028г.; 07.12.2028г.; 07.06.2029г.; 07.12.2029г.;07.06.2030г.; 07.12.2030г.; 07.06.2031г.; 07.12.2031г.
Изплащането на главницата е дължимо на вноски от 3 000 000 лв. от 2027 до 2031 г., като съответно датите на главничните плащания са както следва: 07.06.2027г.; 07.12.2027г.;07.06.2028г.; 07.12.2028.; 07.06.2029г.; 07.12.2029г.; 07.06.2030г.; 07.12.2030г.;07.06.2031г.; 07.12.2031г.
Очакваните плащания за лихви през 2025 г., на база 6-месечен EURIBOR и надбавка 1% са 1 200 хил.лв. Очакваните изходящи потоци, при покачване на плаващия лихвен процент са представени в т.27 Управление на финансовия риск - лихвен риск.
Облигационната емисия е обезпечена със застрахователна полица и ипотека на недвижими имоти. Очакваните плащания през 2025г. по застраховката възлизат на 68 хил.лв.
| 30.09.2025 BGN'000 |
31.12.2024 BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Задължения по получен аванс по предварителен договор за продажба на недвижими имоти |
761 | 542 |
| Общо | 761 | 542 |
| 14. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ЗА ДИВИДЕНТИ | ||
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | |
| BGN'000 | BGN'000 | |
| Непотърсен дивидент (от печалба за 2021г.) на акционери с лични | 7 | 7 |
| сметки, без инвестиционни посредници | ||
| Непотърсен дивидент (от печалба за 2019г.) на акционери с лични | - | 1 |
| сметки, без инвестиционни посредници | ||
| Общо | 7 | 8 |
След изтичане на 5 (пет) години от датата на взимане на решението за разпределяне на дивидент непотърсената сума на дивидента се признава на приход.
| 30.09.2025 BGN'000 |
31.12.2024 BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Задължения към доставчици | 7 | 34 |
| Задължения, свързани с персонала (заплати и осигуровки) | - | 6 |
| Данъчни задължения (ДДС и местни данъци) | 5 | 210 |
| Получени гаранции по договори за наем | 22 | 22 |
| Начислен разход за лихва по облигация | 691 | 79 |
| Получен заем от дъщерно дружество /главница и лихва/ | 800 | 783 |
| Общо, това число: | 1 525 | 1 134 |
| Текущи | 1 525 | 1 134 |
Търговски и други задължения е направена вътрешногрупова елиминация в размер на 1 хил.лв.
| Януари-Септември 2025г. BGN'000 |
Януари-Септември 2024г. BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Приходи от наеми | 248 | 234 |
| Приходи от обслужване И Ар Джи Капитал 3 АДСИЦ | 14 | 14 |
| Общо | 262 | 248 |
В приходите е направена вътрешногрупова елиминация на приходите от възнаграждение към обслужващо дружество в размер на 308 хил.лв.
| Януари-Септември | Януари-Септември | |
|---|---|---|
| 2025 | 2024 | |
| BGN'000 | BGN'000 | |
| Приходи от промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти |
2 089 | - |
| Общо | 2 089 | - |
| Януари- Септември 2025г. BGN'000 |
Януари- Септември 2024г. BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Приходи от неустойка | 690 | 1 205 |
| Непотърсен дивидент | 1 | - |
| Общо | 691 | 1 205 |
| Януари- Септември 2025г. BGN'000 |
Януари- Септември 2024г. BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Консумативи | ( 2 ) | ( 2 ) |
| Общо | ( 2 ) | ( 2 ) |
| Януари- Септември | Януари- Септември | |
|---|---|---|
| 2025г. | 2024г. | |
| BGN'000 | BGN'000 | |
| Разходи за такси и членски внос | ( 31 ) | ( 12 ) |
| Местни данъци и такси | ( 193 ) | ( 140 ) |
| Разходи за застраховки на инвестиционни имоти | ( 5 ) | ( 4 ) |
| Разходи за такси по кредити | ( 62 ) | ( 15 ) |
| Изготвяне на пазарни оценки | ( 1 ) | ( 2 ) |
| Юридически и консултантски услуги | ( 236 ) | ( 30 ) |
| Разходи за ремонт | - | ( 5 ) |
| Счетоводно обслужване И Ар Джи Капитал АДСИЦ | ( 10 ) | ( 10 ) |
| Възнаграждение маркетмейкър | ( 3 ) | ( 3 ) |
| Разходи по облигации | ( 164 ) | ( 76 ) |
| Такси банка-депозитар | ( 5 ) | ( 5 ) |
Консолидиран финансов отчет
| 30 Септември 2025г. |
|---|
| Общо | ( 734 ) | ( 317 ) |
|---|---|---|
| Други разходи | ( 3 ) | ( 2 ) |
| Разходи за абонаментно обслужване | ( 8 ) | ( 4 ) |
| Разходи по охрана | ( 13 ) | ( 9 ) |
В разходите за външни услуги е направена вътрешногрупова елиминация на разходи за възнаграждение на обслужващо дружество в размер на 308 хил.лв.
| Януари- Септември 2025г. BGN'000 |
Януари- Септември 2024г. BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Възнаграждения и заплати | ( 166 ) | ( 129 ) |
| Разходи за социално осигуряване | ( 13 ) | ( 12 ) |
| Общо | ( 179 ) | ( 141 ) |
| 22. ДРУГИ РАЗХОДИ | Януари- Септември 2025г. BGN'000 |
Януари- Септември 2024г. BGN'000 |
|---|---|---|
| Разходи във връзка със закъснели плащания за местни | ( 11 ) | - |
| данъци и такси и такси към общини | ||
| Общо | ( 11 ) | - |
| Януари- Септември | Януари- Септември | |
|---|---|---|
| 2025г. | 2024г. | |
| BGN'000 | BGN'000 | |
| Лихва по договор за банков кредит | (225 ) | ( 181 ) |
| Лихва /начислена/ по облигация | ( 1 210 ) | ( 1 096 ) |
| Лихва по получен търговски заем | ( 17 ) | ( 11 ) |
| Общо | ( 1 452 ) | ( 1 288 ) |
Свързани лица с Групата са:
Акционерите:
Велграф Асет Менидмънт АД чрез пряко акционерно участие притежава 728657 броя акции, представляващи 33,24% от капитала на "Актив Пропъртис" АДСИЦ
30 Септември 2025г.
Възнаграждението на ключовия управленски персонал, включително осигурителни вноски, е както следва:
| Януари- Септември 2025г. BGN'000 |
Януари- Септември 2024г. BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Възнаграждения и осигуровки | ( 149 ) | ( 113 ) |
| Общо | ( 149 ) | ( 113 ) |
Условията, при които са извършвани сделките, не се отклоняват от пазарните цени за подобен вид сделки.
| Януари- Септември 2025г. |
Януари- Септември 2024г. |
|
|---|---|---|
| Финансов резултат в хил. лв | 662 | ( 296 ) |
| Брой акции (хил.) | 2 192 | 2 192 |
| Доход на акция в лева | 0.302 | ( 0.135 ) |
В хода на обичайната си дейност Групата може да бъде изложена на различни финансови рискове, които включват: пазарен риск (състои се от валутен риск, лихвен риск и друг ценови риск), кредитен риск и ликвиден риск.
Общото управление на риска е фокусирано върху трудностите на прогнозиране на финансови пазари и за постигане минимизирането на потенциалните отрицателни ефекти, които биха могли да се отразят върху финансовите резултати и състояние на дружеството.
Текущо финансовите рискове се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми, въведени за да се определят адекватни цени на услугите, предоставяни от дружеството, да се оценят адекватно пазарните обстоятелства на извършваните от него инвестиции и формите на поддържане на свободните ликвидни средства, без да се допуска неоправдана концентрация на даден риск.
По-долу са описани различните видове рискове, на които е изложено дружеството при осъществяване на операциите му, както и възприетият подход при управлението на тези рискове.
Пазарен е рискът, че справедливата стойност или бъдещите парични потоци на даден актив ще варират поради промени в пазарните цени. Пазарният риск се състои от валутен, лихвен и друг ценови риск.
Дружеството не е изложено на валутен риск, защото основно неговите операции и сделки са деноминирани в български лева и/или евро, доколкото левът е с фиксиран курс спрямо еврото по закон.
Сегашната макроикономическа среда, особено в Европа се характеризираща се с неособено позитивни тенденции, като отстъпление от пазарни позиции и рецесионни процеси при някои от водещите икономики, което оказва влияние на стопанската инициатива като цяло.
В конкретната среда икономическите субекти осъществяват дейност при условия на текущи лихвени нива, които евентуално биха могли да се повишат, като следствие от въздействието на различни фактори, включително инфлационни такива. Подобни промени биха довели до поскъпването на финансовите ресурси, нарастване на цената на финансирането, необходимостта от заделянето на по-голям оперативен ресурс за обслужване на задълженията и респективно създаване на предпоставки за нарастване на ликвидния риск. Лихвените задължения по емитирана облигация са изложени на риск от промяна на 6-месечен EURIBOR, както следва:
Лихвеният процент е плаващ, равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от 4.00 % и не повече от 6.50 %. Следващата таблица показва варианти на лихвени плащания при промяна в 6-месечен EURIBOR:
| Дата на лихвено плащане | 4% | 5% | 6% | 6.50% |
|---|---|---|---|---|
| BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | |
| 07.12.2025г. | 602 | 752 | 902 | 978 |
| 07.06.2026г. | 598 | 748 | 898 | 972 |
| 07.12.2026г. | 602 | 752 | 902 | 978 |
| 07.06.2027г. | 598 | 748 | 898 | 972 |
| 07.12.2027г. | 541 | 752 | 902 | 978 |
| 07.06.2028г. | 480 | 600 | 720 | 780 |
| 07.12.2028г. | 420 | 525 | 630 | 683 |
| 07.06.2029г. | 360 | 450 | 540 | 585 |
| 07.12.2029г. | 301 | 375 | 450 | 487 |
Лихвеният процент е плаващ, равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от 3.00 % и не повече от 5.00 %. Следващата таблица показва варианти на лихвени плащания при промяна в 6-месечен EURIBOR:
| Дата на лихвено плащане | 3% | 4% | 5% |
|---|---|---|---|
| EUR'000 | EUR'000 | EUR'000 | |
| 29.10.2025г. | 180 | 241 | 301 |
| 29.04.2026г. | 179 | 239 | 299 |
| 29.10.2026г. | 180 | 241 | 301 |
| 29.04.2027г. | 179 | 239 | 299 |
| 29.10.2027г. | 180 | 241 | 301 |
| 29.042028г. | 179 | 239 | 299 |
| 29.10.2028г. | 180 | 241 | 301 |
| 29.04.2029г. | 157 | 211 | 262 |
| 29.10.2029г. | 135 | 180 | 226 |
Дружеството е изложено на ценови риск, произтичащ от промените в пазарните цени на недвижимите имоти.
Кредитният риск е основно рискът, при който клиентите и другите контрагенти на дружеството няма да бъдат в състояние да изплатят изцяло и в обичайно предвидените срокове дължимите от тях суми по депозити, търговски и други вземания. Основните финансови активи на дружеството носители на кредитен риск са парични Консолидиран финансов отчет
30 Септември 2025г.
средства в банкови сметки (текущи), вземания от клиенти и други краткосрочни вземания. Събираемостта и
концентрацията на вземанията се контролират текущо и стриктно от финансовия отдел, съгласно установената
политика на дружеството. За целта ежедневно се прави преглед на откритите позиции по клиенти, както и
получените постъпления, като се извършва равнение и анализ.
Вземанията от клиенти са представени в отчета за финансовото състояние в нетен размер, след приспадане на
начислените обезценки по съмнителни и трудносъбираеми вземания. Такива обезценки са направени където и
когато са били налице събития, идентифициращи загуби от несъбираемост съгласно предишен опит.
Балансовата стойност на финансовите активи представлява максималната кредитна експозиция.
Търговски и други вземания
Експозицията към кредитен риск е в резултат на индивидуалните характеристики на отделните клиенти. Въпреки
това, ръководството отчита риск от спад в икономическите показатели в страната, тъй като тези фактори могат
да окажат влияние върху кредитния риск. Всички приходи на дружеството се дължат на подписани търговски
договори за отдаване на инвестиционни имоти под наем. Ръководството счита, че няма концентрация на
кредитен риск.
Ръководството на дружеството сключва договори с клиенти, обикновенно за период по - дълъг от една
финансова година и признава загуби от обезценка за тези клиенти. При наблюдението на кредитния риск
клиентите се групират по кредитните си характеристики, включително и дали те са физическо или юридическо
лице, времеви профил, падеж и съществуване на предишни финансови затруднения.
Дружеството начислява обезценка, която представлява неговата приблизителна оценка за възникнали загуби по
отношение на търговските и други вземания.
Пари и парични еквиваленти
Групата разполага с пари и парични еквиваленти към 30 Септември 2025г., възлизащи на 898 хил. лева
(31.12.2024: 106 хил. лева), което представлява максималната им кредитна експозиция. Парите и паричните
еквиваленти се намират в банкови и финансови институции, оценявани по последна информация от съответните
банки с ( BBB- )
26.3.Ликвиден риск
Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в състояние да посрещне
безусловно всички свои задължения съгласно техния падеж. То провежда консервативна политика по
управление на ликвидността, чрез която постоянно поддържа оптимален ликвиден запас парични средства и
добра способност на финансиране на стопанската си дейност. Текущо матуритетът и своевременното
осъществяване на плащанията се следи от финансовия отдел, като се поддържа ежедневна информация за
наличните парични средства и предстоящите плащания. Свободните средства са инвестирани в краткосрочни
депозити при подходящи лихвени равнища.
Дружеството управлява ликвидния риск чрез поддържане на адекватни резерви, банкови облекчения и резерви
за заеми, като непрекъснато наблюдава прогнозните и реалните парични потоци, както и чрез съчетаване на
профили на падежа на финансовите активи и пасиви.
26.4. Управление на капиталовия риск
Основната цел на управлението на капитала на дружеството е да се осигури стабилен кредитен рейтинг и
капиталови показатели, с оглед продължаващото функциониране на бизнеса и увеличаване на стойността му за
акционерите. Дружеството управлява капиталовата си структура и я изменя при необходимост, в зависимост от
промените в икономическите условия. Дружеството следи пазарната си капитализация, която има пряко влияние върху стойността му за акционерите. Освен това дружеството следи нивото на собствения капитал, привлечените средства, съотношение привлечени средства към собствен капитал, както и съотношението имоти към собствен капитал.
Консолидиран финансов отчет
| 30.09.2025 BGN'000 |
31.12.2024 BGN'000 |
|
|---|---|---|
| Основен капитал | 19 728 | 19 728 |
| Преоценъчни резерви | 411 | 411 |
| Премийни резерви | 473 | 473 |
| Финансов резултат | 5 984 | 5 322 |
| Общо собствен капитал | 26 596 | 25 934 |
| Инвестиционни имоти (Приложение 3) | 68 663 | 45 390 |
| Задължения | 64 308 | 40 366 |
| Коефициент на задлъжнялост (задължения към собствен капитал) | 2.42 | 1.57 |
| Имоти към собствен капитал | 2.58 | 1.75 |
Дружеството няма заведени съдебни дела и няма условни ангажименти
След края на отчетния период са настъпили събития, които биха могли да окажат съществено влияние върху имущественото и финансовото състояние на дружеството в бъдеще, както следва:
"Точка първа: Овластяване на Съвета на директорите на Дружеството за сключване на сделка от приложното поле на чл. 28, ал. 2 от ЗДСИЦДС;
Проект за решение: Общото събрание на акционерите овластява Съвета на директорите и законния представител на Дружеството да сключат договор за покупко-продажба на акции, по силата на който "Актив Пропъртис"
<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->
30 Септември 2025г.
АДСИЦ (купувач) да придобие от "Алтерон" АДСИЦ, с ЕИК 148146418 (продавач), 100 % от акционерното участие на продавача в "ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС" ЕАД, с ЕИК 200536466, при цени и условия съгласно съдържащото се в материалите към дневния ред предложение
Точка втора: Определяне на размер на възнаграждение и гаранция за управление на членовете на Съвета на директорите;
Проект за решение: Общото събрание на акционерите, определя размера на възнаграждението и гаранцията за управление на членовете на Съвета на директорите съгласно съдържащото се в материалите към дневния ред предложение.
Точка трета: Приемане на решение за овластяване на изпълнителния директор;
Проект за решение: Общото събрание на акционерите възлага на изпълнителния директор на Дружеството Теодора Якимова-Дренска, лично или чрез надлежно упълномощени лица, да извърши всички правни и фактически действия, необходими за изпълнение на приетите решения, включително за обявяване на приетите от общото събрание на акционерите актове и решения пред Търговския регистър, Комисия за финансов надзор, БФБ и обществеността."
Дружеството е публикувало поканата и писмените материали към дневния ред в законовия срок.
Настоящият отчет е одобрен от СД на Актив Пропъртис АДСИЦ на 27 Ноември 2025г.
KRASIMIRA ANGELOVA
Актив Сървисиз ЕООД,
Съставител:
Digitally signed by KRASIMIRA ANGELOVA
PANAYOTOVA PANAYOTOVA Date: 2025.11.27 14:57:27 +02'00'
TEODORA GEORGIEVA YAKIMOVA-
DRENSKA
Digitally signed by TEODORA GEORGIEVA YAKIMOVA-DRENSKA Date: 2025 11 27 14:57:55 +02'00'
Изпълнителен директор:
Теодора Якимова-Дренска
Красимира Панайотова – Управител
Have a question? We'll get back to you promptly.