AKMERKEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Etiler / İSTANBUL

(Akmerkez - 473 adet bağımsız bölüm)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 937

ĠÇĠNDEKĠLER

1.	RAPOR ÖZETĠ 4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ 5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 9
10.	TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI 26
10.3.	TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI 26
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ 26
11.1.	ĠMAR DURUMU 26
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ27
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. KONULAR 29
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI 31
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM31
12.	TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU32
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ32
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ 34
12.3.	ULAġIM40
12.4.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ41
12.5.	TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ 42
12.6.	MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ,
	MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 46
	12.6.1.TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER 49
12.7.	DÜNYADA VE ÜLKEMĠZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI PROJELERĠN
	GELĠġĠMĠ 49
13.	YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ 58
14.	AÇIKLAMALAR 60
15.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 69
16.	DEĞERLENDĠRME 70

17.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 71
17.1.	PAZAR YAKLAġIMI 71
17.2.	MALĠYET YAKLAġIMI72
17.3.	GELĠR YAKLAġIMI 74
18.	FĠYATLANDIRMA 75
18.1.	ĠKAME MALĠYET YAKLAġIMI 75
18.2.	EMSAL KARġILAġTIRMA YAKLAġIMI 76
18.3.	GELĠR ĠNDĠRGEME YAKLAġIMI83
19.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ89
19.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ
	UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN
	AÇIKLAMASI 89
19.2.	KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER 90
19.3.	GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 92
19.4.	GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 92
19.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA
	GAYRĠMENKULÜN DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR
	TAKYĠDAT BULUNMASI DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR
	SINIRLAMAYA TABĠ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ92
19.6.	BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR92
19.7.	ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN VERĠLMEDĠKLERĠNĠN
	GEREKÇELERĠ 92
19.8.	MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 92
19.9.	HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI 92
	19.10. YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT
	OLUP OLMADIĞI93
	19.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZĠ ĠSE, ALIMINDAN ĠTĠBAREN BEġ YIL
	GEÇMESĠNE RAĞMEN ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRMESĠNE YÖNELĠK HERHANGĠ
	BĠR TASARRUFTA BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAĠR BĠLGĠ 93
	19.12. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ
	KULLANIM ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE
	UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM
	ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI
	ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ 93
20.	SONUÇ 94

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Kültür Mahallesi, Nispetiye Caddesi, No:56, Akmerkez BeĢiktaĢ / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	01 Aralık 2023 tarih ve 422 – 2023/070 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	25 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	29 Aralık 2023
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	Akmerkez AVM bünyesindeki Akmerkez GYO A.Ş."ne ait 473 adet bağımsız bölüm.
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	İstanbul ili, Beşiktaş İlçesi, Arnavutköy Mahallesi, 83 ada, 1 parselde, Çarşı, A-Otel ve E3 Bloklarda yer alan 473 adet bağımsız bölüm (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	83 ada, 1 parsel "Otel+Motel+AVM Alanı" olarak belirlenen alanda kalmaktadır. (Bkz. İmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Akmerkez bünyesinde yer alan 473 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.

GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
AKMERKEZ ALIġVERIġ MERKEZĠNDE YER ALAN 473 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERĠ	5.359.800.000,-TL
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN	Kültür Mahallesi, Nispetiye Caddesi, No:56, Akmerkez GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ BeĢiktaĢ / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	01 Aralık 2023 tarih ve 422 – 2023/070 no ile
MÜġTERĠ NO	422
RAPOR NO	2023/937
DEĞERLEME TARĠHĠ	25 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Akmerkez bünyesinde yer alan 473 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ - Sorumlu Değerleme Uzmanı – Lisans No: 403030

RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

RAPOR TARİHİ	30.12.2017	30.12.2017	30.12.2022
RAPOR NUMARASI	2017/610	2017/611	2022/1265
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)
TAKDİR OLUNAN DEĞER 7(TL) (KDV HARİÇ)	1.409.570.000 (Akmerkezde yer alan 473 adet b.b.)	8.726.929 (Akmerkezde yer alan 473 adet b.b. toplam kira değeri)	3.131.100.000 (Akmerkezde yer alan 473 adet b.b.)

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

	Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
ġĠRKET ADI	A.Ş.
ġĠRKET MERKEZĠ	İstanbul
	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8-
ġĠRKET ADRESĠ	34718
	Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
	(0216) 545 48 66
	(0216) 545 48 67
TELEFON	(0216) 545 95 29
	(0216) 545 88 91
	(0216) 545 28 37
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	[email protected]
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL
KAYDINA ALINIġ TARĠH VE	07 Nisan 2005 – 14/462
KARAR NO BANKACILIK DÜZENLEME VE
DENETLEME KURUL KAYDINA	12 Mart 2009 - 3073
ALINIġ TARĠH VE KARAR NO
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-TL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ÜNVANI	Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Kültür Mahallesi, Nispetiye Caddesi, Akmerkez, No:56/1 Beşiktaş / İSTANBUL
TELEFON NO	(0212) 282 01 70
FAKS NO	(0212) 282 01 65
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	08.12.1989
TĠCARET SĠCĠL NO	260139-207711
KAYITLI SERMAYE TAVANI	75.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	37.264.000,-TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	% 57,34 (30.09.2023 itibariyle)
FAALĠYET KONUSU	Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı hak ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş."nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

SAHĠBĠ : Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ĠLĠ - ĠLÇESĠ : İstanbul – Beşiktaş MAHALLESĠ : Arnavutköy PAFTA NO : 76 ADA NO : 83 PARSEL NO : 1 NĠTELĠĞĠ : 4 bloklu kargir bina ¹ ARSA ALANI : 22.557 m²

¹ Parsel üzerindeki Akmerkez Alışveriş Merkezi, Ticaret Merkezi ve Residence blokları için kat irtifakı kurulmuş, kat mülkiyetine geçilmiştir. Akmerkez GYO A.Ş.'ne ait olan bağımsız bölümlerin listesi Sayfa.11'den itibaren sunulmuştur.

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa Payı Miktarı (m2
Bölüm No 1	Blok No Çarşı	Kat No 2. Bodrum	Kotu -7,90	Niteliği Garaj 1	Arsa Payı 2105600 / 25600000	) 1.855,31	Eklentisi 2. bodrumda -7,90 kotlu 9 adet depo
2	Çarşı	3. Bodrum	-11,10	Garaj 2	2437200 / 25600000	2.147,50	3. bodrumda -11,10 kotlu 14 adet depo
3	Çarşı	4. Bodrum	-14,30	Dükkân	8400 / 25600000	7,40	---
4	Çarşı	4. Bodrum	-14,30	Dükkân	5200 / 25600000	4,58	---
5	Çarşı	4. Bodrum	-14,30	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
6	Çarşı	4. Bodrum	-14,30	Dükkân	8400 / 25600000	7,40	---
7	Çarşı	2. Bodrum ve 4. Bodrum	-14,30 ve -11,10	Dubleks Dükkân	118400 / 25600000	104,33	---
8	Çarşı	3. Bodrum	-11,10	Dükkân	8800 / 25600000	7,75	---
9	Çarşı	3. Bodrum	-11,10	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
10	Çarşı	3. Bodrum	-11,10	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
11	Çarşı	3. Bodrum	-11,10	Dükkân	8800 / 25600000	7,75	---
12	Çarşı	2. Bodrum	-7,90	Dükkân	8800 / 25600000	7,75	---
13	Çarşı	2. Bodrum	-7,90	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
14	Çarşı	2. Bodrum	-7,90	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
15	Çarşı	2. Bodrum	-7,90	Dükkân	8800 / 25600000	7,75	---
16	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	6000 / 25600000	5,29	---
17	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	13600 / 25600000	11,98	---
18	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	13600 / 25600000	11,98	---
19	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	6000 / 25600000	5,29	---
20	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	27200 / 25600000	23,97	---
21	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	18800 / 25600000	16,57	---
22	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	16800 / 25600000	14,80	---
23	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	98400 / 25600000	86,70	---
24	Çarşı	1. Bodrum	-4,60 ilâ +9,20	4 Katlı Dükkân	113600 / 25600000	100,10	---
25	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	49200 / 25600000	43,35	---
26	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	24400 / 25600000	21,50	---
27	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	16400 / 25600000	14,45	---
28	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	16800 / 25600000	14,80	---
29	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	18400 / 25600000	16,21	---
30	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	26000 / 25600000	22,91	---
31	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
32	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	28800 / 25600000	25,38	---
33	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	23600 / 25600000	20,79	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No 34	Blok No Çarşı	Kat No 1. Bodrum	Kotu -4,60	Niteliği Dükkân	Arsa Payı 23600 / 25600000	Payı Miktarı (m ) 20,79	Eklentisi ---
35	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	25200 / 25600000	22,20	---
36	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	25200 / 25600000	22,20	---
37	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	25200 / 25600000	22,20	---
38	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	24400 / 25600000	21,50	---
39	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	23200 / 25600000	20,44	---
40	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	24400 / 25600000	21,50	---
41	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	24800 / 25600000	21,85	---
42	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	26000 / 25600000	22,91	---
43	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	24000 / 25600000	21,15	---
44	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	18400 / 25600000	16,21	---
45	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
46	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
47	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
48	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	2800 / 25600000	2,47	---
49	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	2800 / 25600000	2,47	---
50	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
51	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
52	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
53	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	2800 / 25600000	2,47	---
54	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	520 0 / 25600000	4,58	---
55	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4800 / 25600000	4,23	---
56	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4000 / 25600000	3,52	---
57	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	3600 / 25600000	3,17	---
58	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	2400 / 25600000	2,11	---
5 9	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	3200 / 25600000	2,82	---
60	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
61	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4800 / 25600000	4,23	---
62	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	1200 / 25600000	1,06	---
63	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	1200 / 25600000	1,06	---
64	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12800 / 25600000	11,28	---
65	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
66	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No 67	Blok No Çarşı	Kat No 1. Bodrum	Kotu -4,60	Niteliği Dükkân	Arsa Payı 6000 / 25600000	Payı Miktarı (m ) 5,29	Eklentisi ---
68	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
69	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	15200 / 25600000	13,39	---
70	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	23600 / 25600000	20,79	---
71	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	13600 / 25600000	11,98	---
72	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	9600 / 25600000	8,46	---
73	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
74	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8800 / 25600000	7,75	---
75	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	14800 / 25600000	13,04	---
76	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
77	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	14000 / 25600000	12,34	---
78	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	20400 / 25600000	17,98	---
79	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	19200 / 25600000	16,92	---
80	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	20800 / 25600000	18,33	---
81	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	26400 / 25600000	23,26	---
82	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	26000 / 25600000	22,91	---
83	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	25600 / 25600000	22,56	---
84	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	25600 / 25600000	22,56	---
85	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	25600 / 25600000	22,56	---
86	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	38400 / 25600000	33,84	---
87	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkâ n	15600 / 25600000	13,75	---
88	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	1200 / 25600000	1,06	---
89	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	76800 / 25600000	67,67	---
95	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	51200 / 25600000	45,11	---
98	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	5200 / 25600000	4,58	---
99	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4000 / 25600000	3,52	---
100	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4000 / 25600000	3,52	---
101	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	5200 / 25600000	4,58	---
104	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	1600 / 25600000	1,41	---
105	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8800 / 25600000	7,75	---
108	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	5200 / 25600000	4,58	---
109	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4800 / 25600000	4,23	---
110	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	5200 / 25600000	4,58	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa Payı Miktarı (m2
Bölüm No 111	Blok No Çarşı	Kat No 1. Bodrum	Kotu -4,60	Niteliği Dükkân	Arsa Payı 6400 / 25600000	) 5,64	Eklentisi ---
112	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
113	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
114	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	3600 / 25600000	3,17	---
115	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4000 / 25600000	3,52	---
116	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4000 / 25600000	3,52	---
117	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	4000 / 25600000	3,52	---
123	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	33200 / 25600000	29,25	1. bodrumda -4,60 kotlu 1 adet depo
124	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	23600 / 25600000	20,79	---
125	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	23200 / 25600000	20,44	---
126	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	26000 / 25600000	22,91	---
127	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	23600 / 25600000	20,79	---
128	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	22400 / 25600000	19,74	---
129	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	23200 / 25600000	20,44	---
130	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	18800 / 25600000	16,57	---
131	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	18800 / 25600000	16,57	---
132	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	18800 / 25600000	16,57	---
133	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	20800 / 25600000	18,33	---
134	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	9600 / 25600000	8,46	---
137	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	14400 / 25600000	12,69	---
138	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12800 / 25600000	11,28	---
139	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	10400 / 25600000	9,16	---
140	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
141	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
142	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	10400 / 25600000	9,16	---
143	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	9600 / 25600000	8,46	---
144	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	129600 / 25600000	114,19	---
145	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8800 / 25600000	7,75	---
146	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
147	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
148	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	16800 / 25600000	14,80	---
149	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
150	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	7200 / 25600000	6,34	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No	Blok No	Kat No	Kotu	Niteliği	Arsa Payı	Payı Miktarı (m )	Eklentisi
151	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
152	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	13200 / 25600000	11,63	---
153	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
154	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
155	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
156	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	14400 / 25600000	12,69	---
157	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
158	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
159	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
161	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
162	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	5600 / 25600000	4,93	---
163	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	18400 / 25600000	16,21	---
164	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
165	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
166	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	127200 / 25600000	112,08	---
167	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	11600 / 25600000	10,22	---
168	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	14400 / 25600000	12,69	---
169	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
170	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	1000 0 / 25600000	8,81	---
171	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	10400 / 25600000	9,16	---
172	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	13200 / 25600000	11,63	---
173	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	8400 / 25600000	7,40	---
174	Çarşı	1. Bodrum	-4,60	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
175	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	23600 / 25600000	20,79	---
176	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	59600 / 25600000	52,52	---
177	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	49200 / 25600000	43,35	---
178	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	24400 / 25600000	21,50	---
179	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	18400 / 25600000	16,21	---
180	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	21200 / 25600000	18,68	---
181	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
182	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
183	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	21200 / 25600000	18,68	---
184	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	26800 / 25600000	23,61	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No 185	Blok No Çarşı	Kat No Zemin	Kotu ±0,00	Niteliği Dükkân	Arsa Payı 26400 / 25600000	Payı Miktarı (m ) 23,26	Eklentisi ---
186	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	4800 / 25600000	4,23	---
187	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	32400 / 25600000	28,55	---
188	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	23600 / 25600000	20,79	---
189	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	21600 / 25600000	19,03	---
190	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	24000 / 25600000	21,15	---
19 1	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	34000 / 25600000	29,96	---
192	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	26000 / 25600000	22,91	---
193	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	34400 / 25600000	30,31	---
194	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	5200 / 25600000	4,58	---
195	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	600 0 / 25600000	5,29	---
196	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	16400 / 25600000	14,45	---
197	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	63200 / 25600000	55,69	---
198	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	54400 / 25600000	47,93	---
199	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	15200 / 25600000	13,39	---
200	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	7200 / 25600000	6,34	---
201	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	18400 / 25600000	16,21	---
202	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---
203	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	37200 / 25600000	32,78	---
204	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	21600 / 25600000	19,03	---
205	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	20800 / 25600000	18,33	---
206	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	20800 / 25600000	18,33	---
207	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	20800 / 25600000	18,33	---
208	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	24000 / 25600000	21,15	---
209	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	16800 / 25600000	14,80	---
210	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---
211	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	22000 / 25600000	19,38	---
212	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	31600 / 25600000	27,84	---
213	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	15200 / 25600000	13,39	---
214	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
215	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	76800 / 25600000	67,67	---
216	Çarşı	Zemin	±0,00	Lokanta	160800 / 25600000	141,69	---
217	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	76800 / 25600000	67,67	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No 219	Blok No Çarşı	Kat No Zemin	Kotu ±0,00	Niteliği Dükkân	Arsa Payı 6000 / 25600000	Payı Miktarı (m ) 5,29	Eklentisi ---
220	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
221	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	11600 / 25600000	10,22	---
222	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	19200 / 25600000	16,92	---
223	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	14400 / 25600000	12,69	---
224	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	20400 / 25600000	17,98	---
225	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	12800 / 25600000	11,28	---
226	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	34000 / 25600000	29,96	---
227	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	24000 / 25600000	21,15	---
228	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	32400 / 25600000	28,55	---
229	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	21600 / 25600000	19,03	---
230	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
232	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	20000 / 25600000	17,62	---
233	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
235	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	6000 / 25600000	5,29	---
236	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
237	Çarşı	Zemin	± 0,00	Dükkân	10800 / 25600000	9,52	---
238	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
239	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	21200 / 25600000	18,68	---
241	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---
242	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	19600 / 25600000	17,27	---
243	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
244	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	13200 / 25600000	11,63	---
245	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
246	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	14400 / 25600000	12,69	---
247	Çarşı	Zemin	± 0,00	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
248	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
249	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	5200 / 25600000	4,58	---
250	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
251	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	18400 / 25600000	16,21	-- -
252	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	17200 / 25600000	15,16	---
253	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---
254	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No	Blok No	Kat No	Kotu	Niteliği	Arsa Payı	Payı Miktarı (m )	Eklentisi
255	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---
256	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---
257	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	14000 / 25600000	12,34	---
258	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	11600 / 25600000	10,22	---
259	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
260	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	10800 / 25600000	9,52	---
261	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	4000 / 25600000	3,52	---
262	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	4000 / 25600000	3,52	---
263	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
264	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	13600 / 25600000	11,98	---
265	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	13600 / 25600000	11,98	---
266	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
267	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	23200 / 25600000	20,44	---
268	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	28800 / 25600000	25,38	---
269	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	21600 / 25600000	19,03	---
271	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	13200 / 25600000	11,63	---
272	Çarşı	Zemin	±0,00	Dükkân	9600 / 25600000	8,46	---
273	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	24000 / 25600000	21,15	---
274	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	19600 / 25600000	17,27	---
275	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---
276	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	112800 / 25600000	99,39	---
277	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	75600 / 25600000	66,61	---
278	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	28800 / 25600000	25,38	---
279	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	13600 / 25600000	11,98	---
280	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	13200 / 25600000	11,63	---
281	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	19200 / 25600000	16,92	---
282	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	24000 / 25600000	21,15	---
283	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	15600 / 25600000	13,75	---
285	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	29600 / 25600000	26,08	---
286	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	28800 / 25600000	25,38	---
287	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26000 / 25600000	22,91	---
288	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	22400 / 25600000	19,74	---
289	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	20800 / 25600000	18,33	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No	Blok No	Kat No	Kotu	Niteliği	Arsa Payı	Payı Miktarı (m )	Eklentisi
290	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	22800 / 25600000	20,09	---
291	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26400 / 25600000	23,26	---
292	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	29600 / 25600000	26,08	---
293	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	25600 / 25600000	22,56	---
294	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	20400 / 25600000	17,98	---
295	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
296	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	9600 / 25600000	8,46	---
297	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
298	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	21200 / 25600000	18,68	---
299	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	110000 / 25600000	96,92	---
300	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	71200 / 25600000	62,74	---
301	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	15200 / 25600000	13,39	---
302	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
303	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	28800 / 25600000	25,38	---
304	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	24400 / 25600000	21,50	---
305	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26400 / 25600000	23,26	---
306	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	51200 / 25600000	45,11	---
307	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	48400 / 25600000	42,65	---
308	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	48400 / 25600000	42,65	---
310	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	33600 / 25600000	29,61	---
311	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	46800 / 25600000	41,24	---
312	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	13600 / 25600000	11,98	---
313	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	86400 / 25600000	76,13	---
314	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	14000 / 25600000	12,34	---
315	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	13600 / 25600000	11,98	---
316	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
317	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	5600 / 25600000	4,93	---
318	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
319	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
320	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	11600 / 25600000	10,22	---
321	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
322	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	16000 / 25600000	14,10	---
323	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No 324	Blok No Çarşı	Kat No Birinci	Kotu +4,60	Niteliği Dükkân	Arsa Payı 12000 / 25600000	Payı Miktarı (m ) 10,57	Eklentisi ---
325	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	8400 / 25600000	7,40	---
326	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	14800 / 25600000	13,04	---
327	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
328	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	7200 / 25600000	6,34	---
329	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	7200 / 25600000	6,34	---
330	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	36800 / 25600000	32,43	---
331	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	62000 / 25600000	54,63	---
332	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	17600 / 25600000	15,51	---
333	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	18000 / 25600000	15,86	---
334	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26000 / 25600000	22,91	---
335	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	23600 / 25600000	20,79	---
336	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26800 / 25600000	23,61	---
337	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	23200 / 25600000	20,44	---
338	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	25600 / 25600000	22,56	---
339	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	29600 / 25600000	26,08	---
340	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	36800 / 25600000	32,43	---
341	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	15600 / 25600000	13,75	---
342	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
343	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
345	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	11600 / 25600000	10,22	---
346	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
347	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	14800 / 25600000	13,04	---
348	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	17200 / 25600000	15,16	---
349	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	27600 / 25600000	24,32	---
350	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	27600 / 25600000	24,32	---
351	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
352	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
353	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	11600 / 25600000	10,22	---
354	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	---
355	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	8400 / 25600000	7,40	-- -
356	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
357	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa 2
Bölüm No 358	Blok No Çarşı	Kat No Birinci	Kotu +4,60	Niteliği Dükkân	Arsa Payı 9600 / 25600000	Payı Miktarı (m ) 8,46	Eklentisi ---
359	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26400 / 25600000	23,26	---

360	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26400 / 25600000	23,26	---
361	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26400 / 25600000	23,26	---
362	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26400 / 25600000	23,26	---
363	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
364	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	12000 / 25600000	10,57	---
365	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	5600 / 25600000	4,93	---
366	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	8400 / 25600000	7,40	---
367	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
368	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	10800 / 25600000	9,52	---
369	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	19200 / 25600000	16,92	---
370	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	16400 / 25600000	14,45	---
371	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	14000 / 25600000	12,34	---
372	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	27200 / 25600000	23,97	---
373	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	26400 / 25600000	23,26	---
374	Çarşı	Birinci	+4,60	Dükkân	21600 / 25600000	19,03	---
378	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
379	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
380	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
381	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	12800 / 25600000	11,28	---
382	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	---
383	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	36400 / 25600000	32,07	---
384	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	36400 / 25600000	32,07	---
385	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	14000 / 25600000	12,34	---
386	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
387	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	10400 / 25600000	9,16	---
388	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	10800 / 25600000	9,52	---
389	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
390	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7200 / 25600000	6,34	---
391	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
392	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	5600 / 25600000	4,93	---
393	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7200 / 25600000	6,34	---

Bağımsız					Hissesine Düşen Arsa
Bölüm No	Blok No	Kat No	Kotu	Niteliği	Arsa Payı	2 Payı Miktarı (m )	Eklentisi
394	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
395	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	1000 0 / 25600000	8,81	---
396	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7200 / 25600000	6,34	---
397	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
398	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
399	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
400	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
401	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7200 / 25600000	6,34	---
402	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
403	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
404	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
405	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
406	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	14800 / 25600000	13,04	---
407	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
408	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
409	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
410	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
411	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
412	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	67600 / 25600000	59,56	---
413	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	50400 / 25600000	44,41	-- -
414	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	20800 / 25600000	18,33	---
415	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	4800 / 25600000	4,23	---
416	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	31600 / 25600000	27,84	---
417	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	38000 / 25600000	33,48	---
418	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkâ n	4000 / 25600000	3,52	---
419	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
420	Çarşı	Teras	+9,20	Sinema 2 - 3	191600 / 25600000	168,82	---
421	Çarşı	Teras	+9,20	Sinema 1	67600 / 25600000	59,56	---
422	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
423	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	9200 / 25600000	8,11	---
424	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6800 / 25600000	5,99	---
425	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
426	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa Payı Miktarı (m2
Bölüm No	Blok No	Kat No	Kotu	Niteliği	Arsa Payı	)	Eklentisi
427	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
428	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
429	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
430	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
431	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	5600 / 25600000	4,93	---
432	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	5600 / 25600000	4,93	---
433	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
434	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
435	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
436	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
437	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
438	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
439	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
440	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
441	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
442	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
443	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	11200 / 25600000	9,87	---
444	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	10000 / 25600000	8,81	---
445	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	53600 / 25600000	47,23	5. Bodrumda -17,50 kotlu 6 adet depo
446	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	50400 / 25600000	44,41	4. Bodrumda -14,30 kotlu 3 adet depo
447	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	74000 / 25600000	65,20	5. Bodrumda -17,50 kotlu 1 adet depo
448	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	52000 / 25600000	45,82	5. Bodrumda -17,50 kotlu 1 adet depo
449	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	22400 / 25600000	19,74	4. Bodrumda -14,30 kotlu 2 adet depo
450	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	18400 / 25600000	16,21	5. Bodrumda -17,50 kotlu 1 adet depo
451	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	20000 / 25600000	17,62	4. Bodrumda -14,30 kotlu 1 adet depo
452	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	12400 / 25600000	10,93	4. Bodrumda -14,30 kotlu 1 adet depo
453	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	18400 / 25600000	16,21	4. Bodrumda -14,30 kotlu 1 adet depo
454	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	25600 / 25600000	22,56	5. Bodrumda -17,50 kotlu 5 adet depo
455	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	15600 / 25600000	13,75	5. Bodrumda -17,50 kotlu 6 adet depo
456	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	12800 / 25600000	11,28	4. Bodrumda -14,30 kotlu 1 adet depo
457	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	4. Bodrumda -14,30 kotlu 1 adet depo
458	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
459	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	5600 / 25600000	4,93	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa Payı Miktarı (m2
Bölüm No 460	Blok No Çarşı	Kat No Teras	Kotu +9,20	Niteliği Dükkân	Arsa Payı 8400 / 25600000	) 7,40	Eklentisi ---
461	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
462	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
463	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	8400 / 25600000	7,40	---
464	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	8400 / 25600000	7,40	---
465	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
466	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	6400 / 25600000	5,64	---
467	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	8000 / 25600000	7,05	4. Bodrumda -14,30 kotlu 1 adet depo
468	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	25600 / 25600000	22,56	4. Bodrumda -14,30 kotlu 5 adet depo
469	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	54000 / 25600000	47,58	5. Bodrumda -17,50 kotlu 1 adet depo
470	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	24400 / 25600000	21,50	4. Bodrumda -14,30 kotlu 3 adet depo
471	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	4400 / 25600000	3,88	---
472	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	5200 / 25600000	4,58	---
473	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	7600 / 25600000	6,70	---
474	Çarşı	Teras	+9,20	Dükkân	197200 / 25600000	173,76	---
475	A-Otel	Birinci	+15,00	A1 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
476	A-Otel	Birinci	+15,00	B1 Daire	20800 / 25600000	18,33	---
477	A-Otel	Birinci	+15,00	C Daire	52800 / 25600000	46,52	---
478	A-Otel	Birinci	+15,00	B2 Daire	20800 / 25600000	18,33	---
479	A-Otel	Birinci	+15,00	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
480	A-Otel	İkinci	+18,03	A1 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
481	A-Otel	İkinci	+18,03	B1 Daire	20800 / 25600000	18,33	---
482	A-Otel	İkinci	+18,03	C Daire	52800 / 25600000	46,52	---
483	A-Otel	İkinci	+18,03	B2 Daire	20800 / 25600000	18,33	---
484	A-Otel	İkinci	+18,03	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
485	A-Otel	Üçüncü	+21,06	A1 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
487	A-Otel	Üçüncü	+21,06	C Daire	52800 / 25600000	46,52	---
489	A-Otel	Üçüncü	+21,06	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
490	A-Otel	Dördüncü	+24,09	A1 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
492	A-Otel	Dördüncü	+24,09	C Daire	52800 / 25600000	46,52	---
494	A-Otel	Dördüncü	+24,09	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
495	A-Otel	Beşinci	+27,12	A1 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
499	A-Otel	Beşinci	+27,12	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---

Bağımsız						Hissesine Düşen Arsa
Bölüm No	Blok No	Kat No	Kotu	Niteliği	Arsa Payı	Payı Miktarı (m2 )	Eklentisi
504	A-Otel	Altıncı	+30,15	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
509	A-Otel	Yedinci	+33,18	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
513	A-Otel	Sekizinci	+36,21	B2 Daire	20800 / 25600000	18,33	---
514	A-Otel	Sekizinci	+36,21	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
518	A-Otel	Dokuzuncu	+39,24	B2 Daire	20800 / 25600000	18,33	---
519	A-Otel	Dokuzuncu	+39,24	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
523	A-Otel	Onuncu	+42,27	B2 Daire	20800 / 25600000	18,33	---
524	A-Otel	Onuncu	+42,27	A2 Daire	42400 / 25600000	37,36	---
537	A-Otel	Onüçüncü	+51,36	D2 Daire	63200 / 25600000	55,69	---
583	E-3	Bahçe	+13.70	Büro	230000 / 25600000	202,66	---
600	Çarşı	Bahçe	+13.70	Mini Golf	408400 / 25600000	359,85	---
					TOPLAM	13.112,65

10.2. Tapu Takyidatı

Akmerkez GYO tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu sisteminden 13 Aralık 2023 itibariyle alınan tapu kayıt belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür. TAKBİS çıktıları rapor ekinde sunulmuştur.

ġerhler Bölümü:

Kira Ģerhi (MüĢtereken): TEK lehine kira şerhi: 31.12.1992 tarih 5538 yevmiye.

Beyanlar Bölümü (MüĢtereken):

Yönetim Planı:03.03.1994

10.3. Takyidat Açıklamaları

Taşınmazların tapu kayıtlarında yer alan T.E.K. lehine kira şerhi parsel üzerinde yer alan trafoya ilişkindir. Yönetim planı beyanı yasal bir gereklilik olup bu notlar, tapu takyidatları açısından taşınmazların Sermaye Piyasaları mevzuatı uyarınca GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel teşkil etmemektedir.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

11.1. Ġmar Durumu

Rapora konu 83 ada, 1 parsel 22.07.2011 t.t. 1/5000 ölçekli Nazım İmar ve 07.02.2013 t.t. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planlarında "Otel+Motel+AVM" alanında kalmakta olup uygulama Avan Projeye göre yapılacaktır.

Plan Notları:

Plan onama sınırı Beşiktaş ilçesi, 76 pafta, 83 ada, 1 parsel sınırıdır.
Plan onama sınırı içerisinde kalan alanın fonksiyonu OM (Turizm tesis alanı) alanıdır. OM alanında otel, motel-AVM (alışveriş merkezi) yapılabilir.
16.02.1994 tasdik tarihli mimari projede belirlenen bina cephe uygulamaları, bina içi tadilatlar ile yükselen bloklar haricindeki bina gabarisine ek 5.00 metreyi geçmeyecek şekilde şeffaf tepe ışıklık örtüsü (skylight) uygulamaları ilçe belediyesince onaylanacak avan proje tadilatı ile yapılabilir.
Bina içi tadilatlarda ve giydirme cephe uygulamaları ile binanın 24.04.1999 tarih ve 228 sayılı yapı kullanma izin belgesinde yer alan iskân edilebilir, inşaat alanı arttırılamaz.
Açıklanmayan hususlarda mer'i imar planı şartları ve ilgili yönetmelikler geçerlidir.
Her türlü uygulamada Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Komisyonu'nun uygun görüşü alınacaktır.

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

Kompleks için alınan ruhsat ve izinlerin listesi ayrıntılı şekilde ve kronolojik olarak aşağıda belirtilmiştir.

49.504 m² dükkân/mağaza alanı; 72.800 m² işhanı ve işyeri; 58.925 m² otel olmak üzere toplam 181.229 m² alanlı ve 6 bodrum, zemin, 1 normal üzeri 15, 16 ve 22 katlı büro, çarşı ve Hotel B.A.K. inşaatı için alınmış 25.01.1988 tarih ve B3-28 nolu yapı ruhsatı,
11.04.1991 tarih ve 1991/1672 nolu garaj katları ve çarşı kısmı için düzenlenmiş onaylı mimari proje,
10.02.1994 tarih ve 94/691 sayılı onaylı mimari proje,
5 bodrum, zemin, normal ve teras (normal ve teras kat belgede 1 ve 2. Alçak çarşı katı olarak tanımlanmıştır) katın tamamlanmasına ilişkin olarak verilen 21.03.1994 tarih ve 1153 sayılı yapı kullanma izin belgesi,
Teras kattaki bazı bağımsız bölümlerin sinemaya dönüştürülmesi (belge içeriğinde 2. Alçak çarşı katında 94 adet dükkân ve 3 2 adet sinema vardır denilmektedir) için verilmiş 24.10.1995 tarih ve 5102 sayılı yapı kullanma izin belgesi,
B3 Blok (16.000 m² ), E3 Blok (19.000 m² ), G Blok (25.000 m² ) ve +13,70 kotlu mini golf yeri (1.400 m² ) olmak üzere toplam 61.400 m² büyüklüğündeki inşaatın tamamlanmasına ilişkin olarak verilmiş 03.03.1999 tarih ve 228 sayılı yapı kullanma izin belgesi,
Bahçe katı, teras kat, üst çarşı katı, zemin çarşı katı, 1. bodrum kat, ile garaj katlarında statik yapıda herhangi bir tadilat yapılmaksızın ve bağımsız bölümleri değiştirilmeksizin İstanbul İmar Yönetmeliği"nin 15. Maddesi kapsamında yapılacak basit onarım işleri için verilmiş 20.05.2008 tarih ve 2008/2697-363145-2246 sayılı iskele belgesi,
Bahçe katı, teras kat, üst çarşı katı, zemin çarşı katı, 1. bodrum kat, ile garaj katlarında statik yapıda herhangi bir tadilat yapılmaksızın ve bağımsız bölümleri değiştirilmeksizin İstanbul İmar Yönetmeliği"nin 15. Maddesi kapsamında yapılacak basit onarım işleri için verilmiş 11.02.2009 tarih ve 2009/880-408143-606 sayılı iskele belgesi.
Çarşı Bloğunda tadilat için düzenlenmiş 06.12.2013 tarih ve 2013/6122 nolu tadilat ruhsatı ve aynı tarihli mimari tadilat projesi.
06.12.2013 tarih ve 2013/6122 sayılı tadilat ruhsatının devamı niteliğindeki 03.06.2015 tarih ve 2015/130 nolu tadilat ruhsatı. ³

verilmiştir.

² Yerinde teras katta 6 adet sinema salonu mevcuttur.

³ 06.12.2013 tarihli tadilat ruhsatı çarşı bloğundaki avan projeye göre yapılan tadilat inşaatı için, 03.06.2015 tarihli tadilat ruhsatı ise 06.12.2013 tarihli ruhsatın devamı olarak çarşı bloğun zemin katında zemin terası ilavesi için

Akmerkez AVM"nin ilk ruhsatı 25.01.1988 tarih ve 3/28 nolu olup yapı kullanma izin belgesine ve yapılan araştırmaya göre sırasıyla 23.10.1989, 17.01.1991, 19.06.1991, 17.02.1994, 13.09.1995, 06.12.2013, 03.06.2015 tarihli ek ruhsatları bulunduğu bilgisi alınmıştır.
Kronolojik sıralamaya göre proje tarih ve numaraları ise şöyledir; 23.12.1987/10225- 19.10.1989/7008-27.11.1990/7847-11.04.1991/1672-16.02.1994/691- 08.09.1995/4304-06.12.2013/6122,03.06.2015/1300
19.12.2016 tarih, 2016/565 nolu dış cephe ve tadilatlarla ilgili yapı kullanma izin belgesi
Rapora konu Çarşı Blok için düzenlenmiş yapı kayıt belgeleri bulunmakta olup yapı kayıt belgeleri aşağıda listelenmiştir.

TARİHİ	BELGE NO	BAŞVURU NO	2 ALANI (m )
8.09.2018	OO6N73KG	1314191	383,8
26.09.2018	50NE0JBY	1832064	571,87
26.09.2018	BB82MHUA	1842688	261,65
26.09.2018	YK9ZZ5HR	1842798	444,1
26.09.2018	MD3KB3CI	1866466	267,97
26.09.2018	Y1T8ELMK	1866551	910,1
26.09.2018	ZZFIL8GI	1866790	326,9
26.09.2018	OA2ZFSH6	1867144	336,03
2.01.2019	NBR243D1	3724078	415,89
2.01.2019	G4T58TSM	3724357	415,89
2.01.2019	YML5JNPH	3724594	377,18
2.01.2019	5NRZY6PZ	3724740	775,55
4.01.2019	TLA5ARTL	3723782	121,95
4.01.2019	MZHJ6CF4	3725250	1.678,87
29.01.2019	715UPRRF	4907686	1.307,27
	TOPLAM		8.595,02

Binada yapılan dış cephe tadilatları, galeri boşluklarının kapatılması, yürüyen merdiven inşaatı, teras kapatması, zemin teraslarında yapılan uygulamalar ve dış cephe reklamları gibi tadilatlarla ilgili olarak tutulan yapı tatil tutanakları ve imalatların projeye uygun hale getirilmesine ilişkin encümen kararlarına itirazlardan kaynaklı 2009 – 2020 tarihleri arasında İstanbul 1., 2., 5., 9., 10., 13. Bölge İdare Mahkemeleri ve Danıştay 6. Daire nezdinde yürütülen davalarda davalarla ilgili yazışmalar dosyasında incelenmiştir. TaĢınmazlara yapı kayıt belgelerinin alınmasıyla düzenlenmiĢ tüm yapı tatil tutanakları, para cezaları ve yıkım kararları geçerliliğini kaybetmiĢtir. Yapı kayıt belgelerinin alınmasından sonraki süreçte taĢınmazlarla ilgili olarak herhangi bir yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. belgeye rastlanmamıĢtır.

2023/937 28

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. Konular

Taşınmazın, Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde bulunan dosyasında yapılan incelemelerde Akmerkez Ana Gayrimenkul Kat Malikleri Yönetim Kurulu"na hitaben düzenlenen aşağıdaki belgelerin bulunduğu görülmüştür.

11.02.2009 tarih ve 2009/880-408143-606 nolu iskele belgesine aykırı olarak,
- Mevcut galeri boşluklarının kısmen kapatıldığı,
- Son kattan çarşı katına çıkan ilave yürüyen merdiven imal edildiği,
- Çarşı bloğuna ait terasa çelik profillerin kurularak kısmen camekan ile kapatıldığı,
- Çarşı bloğu dış cephesinde cam giydirme cepheye ait çelik profillerin yerleştirildiği,
- 3 bloğu birbirine bağlayan çarşı bloğu mevcut çatı örtüsü altında çelik putreller ile çatı konstrüksiyonu kurulduğu,
- Dış cepheye reklam panolarının yerleştirildiği,

hususlarının belirtildiği 08.05.2009 tarih ve 28/24 nolu yapı tatil tutanağı,

Yapı tatil tutanağında belirtilen hususların 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu"nun 13. Maddesi"ne göre projeye uygun hale getirilmesi hakkındaki 26.05.2009 tarih ve K/84-113-428351-151 sayılı Belediye Encümen Yıkım Kararı,
Encümen Kararı"na ilişkin hükümlerin yürütülmesinin durdurulmasına ilişkin T.C. İstanbul 6. İdare Mahkemesi"nin 11.08.2009 tarih ve 2009/1326 sayılı kararı,
Yapılan tadilatın yasal içeriği hakkında detay yasaları ve prosedürü açıklayan 06.10.2009 tarih ve M.34.0.İBB.0.13.24/2009/2088670 (TN) ibb:135111 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü yazısı,
Danıştay"ın, İdare Mahkeme tarafından verilen yürümenin durdurulmasının reddi (08.05.2009 tarihli yapı tatil tutanağı ve 26.05.2009 tarihli encümen kararına ilişkin) kararını bozan 12.10.2010 tarihli kararı.
Akmerkez çarşı bloğunun tamamında eski yıllarda yapılmış olan tadilat ve ilavelere ilişkin olarak düzenlenmiş 19.10.2009 tarih ve 29/25 nolu Yapı Tatil Tutanağı ve eki tespit tutanağı,
20.10.2009 tarih ve 2009/5909-452848-4625 sayılı encümene sevk için düzenlenmiş rapor,
Tadilat ruhsatı alınması için gerekli sürenin beklenmesi hakkında verilmiş 27.10.2009 tarih ve K/150-251-455225-296 sayılı Encümen Kararı,
İlavelerin projeye uygun hale getirilmesi ve diğer konuların ruhsata bağlanması hakkında verilmiş 17.11.2009 tarih ve K/207-274-458821-317 sayılı Encümen Kararı,
18.11.2009 ilâ 25.11.2009 tarihleri arasında Akmerkez Çarşı Bloğu"nun kaçak ilavelerinin yıkılması işlemlerine ilişkin olarak düzenlenmiş 2009/6240 sayılı Yıkım Tutanağı,
28.03.2010 tarihli Çevre Koruma ve Kontrol Müdürlüğü"ne verilen bir dilekçede, 434- 435 bağımsız bölüm nolu dükkanlarda işyeri açılmasına dair görüş sorulmuş, alınan cevapta taşınmaza ait 19.10.2009 tarihli ve 29/25 no"lu Yapı Tatil Tutanağında belirtilen ilavelerin projeye uygun hale getirilmesi ve Yapı Tatil Tutanağı"nda belirtilen diğer konuların ruhsata bağlanması konusunda 17.11.2009 tarihli Encümen Kararı alındığı belirtilmiştir. (2010 yılında bu kapsamda ve çeşitli mağazalar için yazılmış, çok sayıda yazı bulunmaktadır.)

Beşiktaş Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü"nün İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı İmar Müdürlüğü"ne 26.06.2012 tarihli yazısında "19.10.2009 tarih ve 29/25 cilt/sıra sayılı 2 No"lu Yapı Tadil Tutanağı düzenlenerek Yapı Tatil Tutanağında belirtilen ilavelerin projeye uygun hale getirilmesi ve Yapı Tatil Tutanağında belirtilen diğer konuların ruhsata bağlanması hususunda 17.11.2009 tarih ve K/207-274-458821-317 sayılı Belediye Encümeni Kararı alınmıştır. Söz konusu yer de 17.11.2009 tarih ve K/207-274-458821-317 sayılı Belediye Encümeni Kararı gereği yıkılması gereken yerlerin yıkılması üzerine İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Zabıta Tedbir Müdürlüğü, İlçe Emniyet Müdürlüğü görevli personeli ve Başkanlığımız yıkım ekibi ile birlikte 16.08.2010 tarihli tutanak düzenlenmiştir" şeklinde belirtilmiştir.
AVM"nin Nispetiye Caddesi tarafında ön bahçesinde proje dışı yaklaşık 14 m. x 4,60 m. = 64,40 m² , 21 m. x 4,60 m. = 96,6 m² (toplam 161 m² ) profil malzemeden alan oluşturulduğunun tespitini içeren 15.12.2014 tarih ve 34/007 nolu yapı tatil tutanağı.
17.09.2015 tarihli 35/0007 nolu, projeye aykırı imalatların tespitini içeren yapı tatil tutanağı. (İçeriği aşağıda belirtilen encümen kararında belirtilen hususlarla aynıdır)
Taşınmazın Nispetiye Caddesi tarafında mimari projesinde demontabl malzeme ile gösterilen zemin teraslarının 14 m x 4,60 m. =64,40 m² ölçülerindeki bölümün S cafe adlı işletme tarafından, 21 m. x 4,60 m. =96,60 m² ölçülerindeki bölümün Cognac ve Serafina adlı işletmeler tarafından, 12,5 m. 2,80 m. = 35 m² ölçülerindeki bölümün Strabucks adlı işletme tarafından (19, 5 m.x2 m.)+(19,5 m.x13 m.)x 5/2 =120,25 m² ölçülerindeki bölümün Strabucks adlı işletme tarafından ortak alan zemin terasında yan bölmeler yapılarak koridor geçişlerinin kapatılması sureti ile özel kullanım haline getirilmiş olduğunun görülmesi üzerine 17.09.2015 tarih ve 35/0007 sayılı yapı tatil tutanağının düzenlendiği (Toplam aykırı alan: 315,25 m² ) aykırılıkların giderilmesi ve aykırı kısımların 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 13. Maddesine göre projeye uygun hale getirilmesi ve yıkımına ilişkin 03.11.2015 tarih ve 948039-484 sayılı encümen kararı bulunmaktadır. Aynı aykırılıklardan dolayı aynı tarih 948044-485 nolu encümen kararında ilgililerine para cezası verilmiştir.
16.12.2015 tarihi itibariyle ise BeĢiktaĢ Belediyesi tarafından aykırılıkların giderildiğine dair tutanak tutulmuĢ ve "Seviye Tespit Tutanağı" düzenlenmiĢ (tadilat ruhsatına esas faaliyetin % 100 tamamlandığına dair) olup buna istinaden "ĠĢ Bitirme Tutanağı" alınmıĢtır. Yukarıda belirtilen aykırılıkların giderildiği tespit edilmiĢ ve ĠĢ Bitirme belgesi alınmıĢtır. BeĢiktaĢ Belediyesi Yapı Denetim Müdürlüğü yetkilisi (Gökhan Bey) ile yapılan temaslarda, taĢınmazdaki aykırılıkların giderildiği, Encümen kararının hükümsüz olduğu öğrenilmiĢtir. Akmerkez GYO yetkililerinden tarafımıza iletilen 19.12.2016 tarih, 2016/565 nolu dıĢ cephe ve tadilatlarla ilgili yapı kullanma izin belgesi EKte sunulmuĢtur.
05.07.2017 tarih ve 37/0049 sayılı yapı tatil tutanağında AVM nin Nisbetiye Caddesi tarafında tasdikli mimari projesinde demontabl malzeme ile gösterilen zemin teraslarının, ortak alan zemin teraslarında yan bölmeler yapılarak koridor geçişlerinin kapatılması sureti ile özel kullanım alanı haline getirilmiş olduğunun görülmesi üzerine yapı tatil tutanağı düzenlenmiştir.
10.08.2017 tarih ve 2017/233 sayılı encümen kararında 05.07.2017 tarih ve 37 cilt no ve 0049 sıra no"lu yapı tatil tutanağında belirtilen yerlerin 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 13. maddesi uyarınca projesine uygun hale getirilmesine ve yıkımına karar verilmiştir.
TaĢınmazlara yapı kayıt belgelerinin alınmasıyla düzenlenmiĢ tüm yapı tatil tutanakları, para cezaları ve yıkım kararları geçerliliğini kaybetmiĢtir.

11.4. Yapı Denetim Firması

Değerleme konusu taşınmazların ilk yapı ruhsatının alındığı dönemde Yapı Denetim Kanunu yürürlükte değildir. Söz konusu kanun 29.06.2001 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu sebepten dolayı yapı denetim kanununa tabi değildirler. Parsel üzerindeki yapıya ait, 12.09.2013 onaylanan tadilat projesine istinaden alınan 06.12.2013 tarihli tadilat yapı ruhsatı ve son yapı kullanma izin belgesine göre yapı denetim bilgileri aşağıda verilmiştir.

Yapı Denetim KuruluĢu: Öz Anadolu Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. Adres: Tevfik Erdönmez Paşa Sokak, Gül Apt. No:20, Kat:2, Şişli/İSTANBUL Telefon: 0 (212) 275 89 96/97

11.5. Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim

11.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

Taşınmazlar son üç yıl içerisinde herhangi bir alım-satım işlemine konu olmamıştır.

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler

Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü"nden alınan bilgiye göre rapora konu 83 ada, 1 parsel 22.07.2011 t.t. 1/5000 ölçekli Nazım İmar ve 07.02.2013 t.t. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planlarında "Otel+Motel+AVM" alanında kalmakta olup uygulama Avan Projeye göre yapılacaktır.

İmar Müdürlüğü"nden alınan bilgiye son uygulama imar planında yapılan değişiklikle taşınmazın daha öncesinde "Otel+Motel" olan lejantına "AVM" fonksiyonu eklenmiştir.

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkul satış vaadi, kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb. sözleşme bulunmamaktadır.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmaza ait enerji verimlilik sertifikaları bulunmakta olup ekte sunulmuştur.

11.5.4.1. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaza ait iskân belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır. Kat mülkiyetine geçilmiştir.

LOTUS	2023/937

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Kültür Mahallesi, Nispetiye Caddesi ile Ahmet Adnan Saygun Caddesi"nin kesiştiği köşe parsel olan 83 ada, 1 parselde konumlu Akmerkez AVM, Ticaret Merkezi ve Residence kompleksi bünyesindeki 473 adet bağımsız bölümdür.

Kuzeyde Nispetiye Caddesi, batıda Ahmet Adnan Saygun Caddesi, doğuda Arnavutköy Yolu, güneyde ise Etiler Lisesi ve Düzdere Sokak ile çevrili olan Akmerkez"in yakın çevresinde, ayrık nizamda inşa edilmiş, 8 – 10 katlı bloklardan oluşan siteler ve 2 – 3 katlı işyerleri (banka şubesi, restaurant, pastane vb.) bulunmaktadır. Akmerkez, konum itibariyle İstanbul MİA (Merkezi İş Alanı) hattının kalbi olan Zincirlikuyu – Levent - Maslak aksının yakınında ve Etiler gibi üst gelir grubuna hitap eden bir semtte yer almaktadır.

Kompleks; merkezi konumu, ulaşım kolaylığı, elit bir semtte yer alması, 15 Temmuz ve Fatih Sultan Mehmet Köprüleri"ne ve Çevreyollarına (D-100 ve E-10) yakınlığı, bölgenin yüksek ticari potansiyeli ve bölgede inşai yatırım yapılabilecek arsaların azlığı ile marka değeri olan bir işletme olması şeklinde özetlenebilecek üstünlüklere sahiptir.

Taşınmaz, Beşiktaş Belediyesi"ne 600 m., Büyükdere Caddesi"ne 1 km., TEM Otoyolu Levent girişine 2 km., E-5 (D-100) Karayolu Zincirlikuyu Kavşağı"na 2,5 km., 15 Temmuz Şehitler Köprüsü"ne ise yaklaşık 4 km. mesafede yer almaktadır.

Uydu Fotoğrafı

Uydu Fotoğrafla

12.2. Bölge Analizi İstanbul İli:

İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. 2022 yılı itibariyle nüfusu 15.907.951 kişidir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüpsultan, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece,

Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde 3. Havalimanı inşaatı devam etmektedir. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahiptir. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.

Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Pendik ilçesinden hareket etmektedir.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.

İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları, tramvay, metro ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

Beşiktaş İlçesi:

Beşiktaş"ın tarihi ilk çağlara uzanır. O zamanlardaki adı "Taş Beşik" anlamına gelen "Kune Petro" olarak bilinir. Ünlü Seyyah Evliya Çelebi; şehrin kurulduğu yerde, çok eskiden büyük bir kilise kuran Yaşkı adlı bir papazın, İsa"nın çocukluğunda yıkandığı taş bir tekneyi, (Beşik-Taşı) Kudüs"ten getirdiği ve buradaki kiliseye koyduğunu yazar. Öte yandan bazı tarihçiler de Barbaros Hayrettin Paşa"nın gemilerini bağlamak için bu sahile beş tane direk diktiğini, bu nedenle buraya BEŞ-TAŞ adının verildiğini, daha sonraki tarihlerde bu kelimenin değişikliğe uğrayarak BEŞİK-TAŞ olduğunu yazmışlardır.

Bir eserde de Barbaros Hayrettin Paşa"nın Beşik Kaya"da gömüldüğü kayıtlıdır. Kaya ile taşın eş anlamda oldukları göz önünde bulundurulursa sözü edilen Beşik kelimesinin önceden de burada bulunan taşlar üzerinde yeni eklerle meydana getirilen bir gemi beşiğini anlattığı ve temelinde bulunan taşlara bu nedenden dolayı Beşiktaşı denildiği ve bu adın sonradan kasabanın adı olarak kaldığı söylenmektedir.

Beşiktaş"ın İstanbul"un fethi sırasındaki adı ise, "Diplokionion" idi. Çifte sütün anlamına gelir. İstanbul"un fethinden sonra Fatih Sultan Mehmet, iskan hareketine başlamış, Fatih devrinden kalma eserler arasında bulunan Fatih"in Ekmekçi Başısı Ali Ağa"ya ait türbe bu yerleşme sonrasında yapılmıştır. Kanuni Sultan Süleyman zamanında bölge daha da gelişmiş ve sonraki yıllarda bu gelişme devam ederek zaman içinde esir pazarlarının kurulması, Rumeli"den Anadolu"ya geçen askerlerin ve ticari kervanların toplandıkları ve dinlendikleri yer haline gelmesi ile artmıştır.

Beşiktaş, Çırağan Sarayı, Dolmabahçe Sarayı, Yıldız Sarayı ile kasr ve köşklerin yapılmasıyla Osmanlı İmparatorluğu"nun yönetim merkezi haline gelmiştir. Cumhuriyet döneminde, İstanbul"un tarihsel bir yapıya sahip olması yanında, yeni ve modern kentleşmeye de kavuşmuştur.

Ulu Önder Atatürk ve annesi Zübeyde Hanım"ın Akaretler, Spor Caddesi, 76 numaralı evde ikamet etmiş olması ve Büyük Önder"in Dolmabahçe Sarayı"nda vefatı, Beşiktaş"a Cumhuriyet tarihinde müstesna bir yer kazandırmıştır.

Beşiktaş; 1930 yılında Beyoğlu İlçesinden ayrılarak ilçe haline getirilmiştir.

Beşiktaş, İl topraklarının Avrupa Yakasında yer alır. Kuzeyinde Sarıyer, batısında Şişli, güney batısında Beyoğlu İlçeleri ve doğusunda ise İstanbul Boğazı vardır. Çevrenin büyük yükseltileri yoktur. Fakat sahil kordonunda kurulan mahallelere nispetle Levent, Etiler, Yıldız gibi mahalleler denizden bir hayli yüksektir.

Yüzölçümü 1.520 hektardır. Sahil uzunluğu 8375 metre olup, boğaz bu bölgede fazla girintili çıkıntılı değildir.

İkliminde Marmara Bölgesi karakteri hakimdir. Yazları sıcak ve yağışsız, kışları ılıman ve yağışlı geçer. En çok yağış Kasım ayında, en az yağış ise Temmuz ayında düşer.

İstanbul"un bazı ilçelerindeki hızlı nüfus artışı ve bölgesel gecekondulaşma Beşiktaş"ta görülmemektedir.

İlçe de üniversiteler ile çeşitli bölüm ve fakültelerinin oluşu, işyeri sayısının çokluğu ve trafiğin Boğaz Köprüsünden sonra İstanbul"un çeşitli bölgelerine bağlantı yollarının varlığı, gündüz nüfusunun sayım nüfusuna göre birkaç misli artmasına sebep olmaktadır.

İlçe konut arzı bakımından İstanbul"un nitelikli bir bölgesidir. Özellikle Levent, Etiler ve Bebek mahalleleri modern kentleşmeye örnek teşkil etmektedir.

Beşiktaş, bütünüyle bir kentsel yerleşim alanıdır. Karanfilköy dışında toplu gecekondu alanları yoktur.

Mevcut binalar genellikle betonarme ve yığma yapı tarzında olup, az sayıda eskiden kalma ahşap kargir bina vardır.

İlçe ulaşım, beşeri ilişkiler ve tesisler yönünden de ilgi çekmektedir. Son yıllarda düzenli bir yerleşime sahip olan Levent ve Etiler yöreleri sanayici, iş adamları ve sanatçıların ilgi duydukları yerleşim yerleri haline gelmiştir.

Etiler Semti:

Etiler, İstanbul'un Beşiktaş İlçesinde yer alan bir semttir. Levent'in doğusunda, Nisbetiye Caddesi'nin Bebek sırtlarına rastlayan kesiminin iki yanında kuruludur. 1947'de inşaatına başlanıp 1950'de yerleşime açılan 1. Levent'ten sonra o zamanlar bomboş olan bu bölgedeki ikinci toplu konut girişimidir. Etibank'ın ortaklığı Etiler Yapı Kooperatifi'nin 192 villalık inşaatı 1954'te başlamıştır. Etiler Mahallesi, adını burada ilk villaları yaptıran yapı kooperatifinden almıştır. İstanbul'un 1950'li yıllardan itibaren gerçekleşen kentsel yayılma ve değişmesini en iyi özetleyebilecek yerleşmelerden biridir. Etiler'de ilk konutlar yapılmaya başlandığında o zamanlar kent dışında son derece sakin bir toplu konut yerleşimi olan Levent'in güney sınırını çizen Nisbetiye Yolu'nun çevresi, bütünüyle tarlalar, kırlar, yeşil tepelerle kaplıydı. Levent'in güneydoğu sınırındaki son ev ile bugünkü Ata İlkokulu noktasından başlayan Etiler villaları arasında bir Jandarma noktası ve bir sütçü kulübesi hariç hiçbir yerleşme yoktu. İlk Etiler evlerini yapan Etiler Yapı Kooperatifi'nin üyelerinin önemli bir bölümü Demokrat Parti ileri gelenleriydi.

1960'lardan itibaren Bebek sırtlarında, yeşillikler ve korular arasındaki bu ilk evlerin çevresinde, Nisbetiye Caddesi'nin iki yanında ve Etiler evlerinin arkasında, bir de Küçükbebek sırtlarındaki eski Nisbetiye Kasrı'nın bulunduğu Çamlık'ta özel kişiler ve kooperatiflerce çok katlı ve çok daireli apartmanlar kurulmaya başlandı. 1960 sonlarına gelindiğinde, Nisbetiye Caddesi'nin, 1. Levent'in bittiği kesiminden başlayarak iki yanı, güneyde Arnavutköy dere vadisine doğru Petrol Sitesi, SSK evleri vb sitelerle, kuzey kesimi ise Etiler'e doğru o dönemin gökdelenleri sayılabilecek 10-12 katlı lüks apartmanlarla dolmaktaydı. Aynı dönemde Etiler semti, kuzeye ve doğuya doğru yeni evler, apartmanlar ve sitelerle gelişiyordu. Etiler'in kendisine eklenen yeni konut bölgeleriyle, Levent'ten Hisarüstü'ne kadar dört yönde aralıksız uzanan yoğun bir yerleşme bölgesi halini alması, 1970'lerin ortalarından sonra oldu ve semt 1980-1990 arasında bugünkü haline geldi. Boğaziçi sırtlarının merkeze en yakınlarından birinin üstündeki Etiler ve çevre yerleşmeleri 1980'lerde önce orta-üst ve üst gelir katmanlarının rağbet ettiği, seçkin sayılan bir konut bölgesi halinde gelişirken 1980 sonlarında, İstanbul'un gece hayatının önemli merkezlerini, lüks restoranları, şık dükkânları ve mağazaları barındıran bir semt haline geldi.

Semtin, kendisine eklenen yeni mahallelerle ve sitelerle büyüdüğü günümüzde, eğitim kurumları da semtte hızlı bir artış gösterdi. Öteden beri Küçükbebek Rumelihisarı sırtlarındaki korulukta bulunan Boğaziçi Üniversitesi'ne (eski Robert Kolej) 1980'lerde İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi, Boğaziçi Üniversitesi 'nin kütüphane, arşiv vb birimlerinin binaları, Özel Yıldız Koleji, Anadolu Meslek Lisesi, Özel İdeal okulları ve başka özel okullar gibi eğitim kurumları da eklendi.

Günümüzde, idari birim olarak Etiler Mahallesi daha küçük bir alanı içeriyorsa da, semt olarak Etiler, Levent'in doğu sınırından başlayarak Yıldız Blokları'nı, Basın Sitesi'ni, Uçaksavar Sitesi'ni, lüks Alkent konutlarını, Akatlar Mahallesi'ni, irili ufaklı daha pek çok site ve toplu konut bölgesini kapsamaktadır.

1993 sonunda açılan, İstanbul'un büyük ve görkemli iş ve alışveriş merkezi, içinde binlerce metrekareye yayılmış ünlü mağazaların yer aldığı Akmerkez, Levent'ten Etiler'e doğru giderken, Nisbetiye Caddesi üzerinde, semtin girişinde yer almaktadır.

12.3. UlaĢım

Bölge, İstanbul"un en önemli ulaşım akslarını oluşturan D100 (E–5) Karayolu"na ve TEM Otoyolu"na yakın ve kolay ulaşılabilir konumdadır.

Akmerkez, Nispetiye Caddesi ve Ahmet Adnan Saygun Caddesi"nden ayrılan servis yolu ile Mecidiyeköy - Levent aksının ana arteri olan Büyükdere Caddesi"ne ve oradan da TEM, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü, E–5 (D-100) ve Boğaziçi Köprüsü"ne ve Bağlantı Yollarına rahat ulaşılabilecek bir lokasyondadır. Ayrıca Levent-Hisarüstü Metro hattının faaliyete geçmesiyle ulaşım alternatifleri artmıştır.

Otopark girişi Ahmet Adnan Saygun Caddesi ve Nisetiye Caddesi olmak üzere 2 noktadan sağlanmaktadır.

Konu gayrimenkullerin bazı önemli merkezlere uzaklıkları,

Zincirlikuyu	2,5 km.
Mecidiyeköy	3 km.
Maslak	5 km.
Beşiktaş	5 km.
Taksim	7,5 km.
İstanbul Havalimanı	32 km."dir.

12.4. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika"nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.5. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 23. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleşmiştir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %3,28 dir.

Kaynak: TÜİK

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kişi artarak 31 milyon 724 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleşmiştir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYN ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	84	6.1	33	75	3,0	0.8	1.9	12.4	5.5
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar TL	171	1.168	2.351	2.527	3.134	3,761	4.318	5.048	7,256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar S	273	777.5	867	869	859	797	759.3	717.1	807,9	905,8
NÜFUS, Bin Kişi	64.249	73.142	78.218	79.278	20.313	81.407	82.579	83.385	84.147	85 288
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, S	4.249	10.629	11.085	10.954	10.695	9.799	9.208	8.600	9.601	10.659
HRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon S			151	149.2	1645	177.2	180.8	169,6	225,2	254.2
HRACAT (GTS)/GSYH,56			174	17.2	19.1	22,2	23,8	23,7	27,9	28,1
THALAT (GTS, C.L.F.), Milyon \$	-		213/6	202 2	238.7	231.2	210.3	219.5	271.4	363.7
THALAT(GT5)/GSYH, %			24.6	23,3	27,8	ਡਰੇ	27,7	30 0	33,6	40,2
HRACATIN ITHALATI KARSILAMA ORANI [%, GTS]			NU.7	78.8	68.9	76.6	86	77.3	83	69 G
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar S	7,6	22,6	27.3	19,1	23	25,9	34.3	13.3	26,6	41,2
DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar Ş	1	9,1	193	13.8	11.2	12,5	9,5	7,7	13,3	13
CAR ISLEMLER DENGESİ (Milyar S)	-9.9	44,6	-26.6	-26,7	-40.0	-20 2	10,8	-31.9	-72	48,1
CARI İŞLEMLER DENGESİ/GSYH, %	36	-5.7	3.1	-3.1	-4,7	+2,5	1,4	-4.4	40.9	5,4
İŞGÜCÜNE KATILMA ORANI, %		46.5	51.3	52	528	53.2	53	49,3	51,4	53,1
İŞSİZÜK ORANI, %		11:1	103	10.9	10.9	11	13.7	33,2	12	10,5
ISTIHDAM ORANI, %		413	45	46,3	47.3	47,4	45,7	42,8	45,2	47,5
TÜFE, [On iki aylık ortalamalara göre değişam) (%)		875	7.7	78	11.1	26.3	15,2	12,28	19,6	72.3
TUFE (%)		6,4	8,81	8,53	11:42	20,3	11.84	14.6	36,08	64.27
UFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)		8,52	5,28	4.3	15.82	27.01	17.56	12.18	43.86	128.47
UFE (76)		8,87	5,71	a 94	15.07	33.64	7,36	25,15	79,89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

2022-2023	Büyüme Tahminleri:
-----------	--------------------	--	--

		Bazı Ülke-Ülke Gruplarına ilişkin Büyüme Tahminleri (%)
Uluslararası m Kuruluşlar	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
IME	2023	3,0	0,7	2,1	3,1	2,2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3,4	2,1	3,0	-2,0	7,2	3,0	1,0
OECD	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1,3	1,7	0.9	6,0	4,6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	-2,1	7.2	3,0	1,0
Dünya Bankası	2023	2,5°	0,5 €	2,1 .	1,2	1,6°	6,9	5,04	0,8
	2024	2,1 *	0,70	0,9 .	1,4	1,34	6,4	4,5°	0,7

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

12.6. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.

2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.

12.6.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler Tehditler:

Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
Türkiye"nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
Son dönemde döviz kurundaki yaşanmış olan artışların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artış.

Fırsatlar:

Türkiye"deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
Turizm sektöründe son dönemde yaşanan ivmelenme.

12.7. Dünyada ve Ülkemizde AVM Sektörü ve Karma Kullanımlı Projelerin GeliĢimi ⁴

AVM kavramı 5.000 m² üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karşılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alışveriş merkezi denir. Alışveriş merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.

Küreselleşen dünyada değişim, şehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Alışveriş merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa"da ve Amerika"da hızla gelişimlerini sürdürmüştür. Türkiye"de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müşterileri açısından vazgeçilmez mekânlar olmuşlardır.

Son yıllarda Türkiye"nin ekonomik koşullarında yaşanan iyileşme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM"ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.

Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müşterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM"lerin hayatımızı kolaylaştırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.

Alışveriş alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik ilişkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliştirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. Alışveriş mekanlarının gelişimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alışverişin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değişim göstermiştir. Tarih boyunca değişik mekansal formlar almış olmalarına rağmen, günümüzün alışveriş merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuştur. 1852"de Paris"te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkanının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüşerek tüm Avrupa"ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiştir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluşmaya başlamış, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki gelişmeler bu sistemi desteklemiş ve merkez satış mağazaları kurulmuştur. Avrupa"da II. Dünya Savaşı"nda yıkılan şehirlerin yeniden imarı aşamasında planlı olarak alışveriş merkezleri oluşturulmuştur. Günümüzde Avrupa"nın birçok ülkesinde şehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iş gücüne dahil olması, tüketim mallarına karşı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların yaygınlaşması tüketim biçimlerini değiştirmiştir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alışveriş merkezlerinin gelişiminde etkili olmuştur. Tüm bu gelişmeler ve değişimler sonucunda yayaların rahat dolaşabileceği modern alışveriş merkezleri oluşmaya başlamıştır.

	Avrupa'da AVM'lerin Gelişim Süreci
	Çok katlı mağazaların ortaya çıkışı
1900	İnşaat tekniklerinde yaşanan geliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş
	ve şekillendirme kabiliyeti ve daha esnek mağazaların inşası
	Çok katlı mağazalarda asansorün kullanılınaya başlaması
1910	Ilk defa havalandırma sıstemlerinin büyük mağazalarda kullanılmaya başlanması
	Teknik buluşlar ile alışveriş alanlarının mşasının daha da büyük boyutlarda yapılması
	İlk alışveriş merkezinin açılması (USA)
1920	Alışveriş arabalarının kullanılmaya başlanması
	Kredi kartı kullanımının başlaması
1930	Self-servis süpermarketlerin açılması
	Florasanın kullanılmaya başlanması ile mağazalarda daha iyi aydınlatmanın yaratılması
	Alışveriş mekanlarının gelişimi
	Motorlu taşıt sahipliliğinin başanası
1940	Avrupa'da şehir merkezlerinde yayalaştırılmış alışveriş alanlarının oluşturulma çabaları
	Savaş sonrası bombalanan şehirlerin yeniden inşası
	Şehir Merkezlerinde nüfus artışı
	Ana yollarda trafik sorununun baş göstermesi
	Asansörün yaygın olarak kullanımının başlaması
1950	Aydınlatmaların yarattığı isı fazlasının önüne geçebilmek için havalandırma
	sistemlerinin gerekliliğinin önemini arması Trafik yoğunluğunun istatı
	Fiber optiklerin yeni aydınlatmaya olanak tanıması
	Avrupa kentlerinin yenilenmesi
1960	Avrupa'da ilk kapalı alışveriş merkezinin Londra'da açılması
	İlk şehir dışı kapalı alışveriş merkezinin Paris'te açılması
	Petrol krizmin ticarı yatırımları durdurma noktasına gelmesi Avrupa'da ilk defa Londra'da iki katlı ve şehir merkezinde kapalı AVM lerin mışası
1970	Barkot sisteminin ve optik okuyucuların kullanılmaya başlanması İngiltere'de ilk defa şehir dışı AVM'nın Amerikan standartlarında geliştırılmesi
	Şehir çeperlerinde perakendeci parklarının oluşmaya başlaması
	Alışveriş merkezlerinin içerisinde yemek, eğlence ve dinlence mekanları gibi
	mekanlarının oluşturulmaya başlanması
	Avrupa'da ilk bölgesel merkezli alışveriş merkezinin açılması
	Ingiltere'de ilk defa şehir merkezmde ve üstü açık alışveriş merkezinin açılması
1980	Temalı alışveriş merkezlerinin ilk defa ortaya çıkışı
	Çok salonlu sinemaların oluşmaya başlaması Tren garlarında perakende satış alanlarının gelişmeye ve büyümeye başlaması
	Güvenlik kameralarının kullanılmaya başlaması
	İngiltere'de kapalı alışveriş merkezlerinde gün ışından yararlanmaya başlanılması
	Perakende sektöründe yaşanan gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından
	perakende dönüşüm içi cesaret vermesi
	Ekonomideki durgunluğun 1990'ların başmda yeni AVM yatumlarının önünü kesmesi
	Avrupa'da perakende alanlarının gelişimini düzenleyen yasaların sıkılaştırılması
0661	Havaalanı perakendeciliğmin gelişmesi
	Fabrika satış merkezlerinin Avrupa'da yaygınlaşması
	Hem açık hem kapalı alışveriş alanlarının bir arada bulunduğu AVMİ lerin gelişimi
2000	Yeni perakende alanlarının oluşmaya başlaması
	AVM'lerde güvenliğin ön plana çıkışı
	Sürdürülebilirlik ilkesinin AVM mımarilerine yansımalarının görülmesi

Tarihi Kapalıçarşı Dünya"da alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. Kapalıçarşı çeşitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM"lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel gelişimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da işlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı İmparatorluğu Dönemi"nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alışveriş mekanları hanlar, çarşılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamışlardır. Cumhuriyet Dönemi"nin ilk başlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde şehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alışveriş merkezi olarak hizmet göstermiştir.

1950"lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir şehir olan İstanbul 1950"lerden sonra iç ve dış baskılar sonucunda çok merkezli bir şehre dönüşmüştür. Bu dönüşümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin gelişmesidir. 1970"lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak şehir içinde alt merkezler oluşmaya

2023/937 51

başlamış, yerel halk Eminönü"ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karşılar olmuştur.

1980"li yıllarda Türkiye"nin dışa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değişmeye başlamış, Dünya"daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değişim yaşanmıştır. Mevcutta var olan ana alışveriş mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alışveriş mekanlarına ihtiyaç duyulmuştur. Türkiye"de alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak metropol şehirler tercih edilmiş ve İstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen şehir olma özelliğini korumuştur. Hızlı gelişme sürecindeki alışveriş merkezleri zaman içerisinde diğer büyük şehirlerde de görülmeye başlamış, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymaktadır.

12.7.1. Sektörün Bölgedeki GeliĢimi

1990'lı yılların başına kadar İstanbul"da büyük firmaların merkezi olan Karaköy, Eminönü, Sirkeci, Salıpazarı, Şişhane gibi semtler trafik yoğunluğu, otopark sorunu ve ofis alanlarının az olması gibi nedenlerle cazibesini yitirirken, Avrupa yakasındaki Zincirlikuyu - Levent - Maslak gibi yeni merkezler Türkiye ekonomisine yön veren büyük sanayi ve finans kuruluşlarının yer aldığı plazaları ile dikkat çeker hale gelmiştir.

Son yirmi yılda bölgeye yönelik yatırımların artmasıyla gökdelen ve plazalar da hızla çoğalmıştır. Özellikle Levent bölgesindeki yoğun sosyal imkânların yanı sıra metronun da bölgeye gelmesi, bu hattı en önemli iş ve alışveriş merkezi aksı haline getirmiştir.

Bölge, iş merkezlerinde çalışanlar ve ziyaretçilerle birlikte binlerce kişiyi çekmekte ve ana arter durumundaki Büyükdere Caddesi, Nispetiye Caddesi ve Barbaros Bulvarı"nın trafiği (özellikle mesai başlangıç ve bitim saatlerinde) aşırı derecede yoğunlaşmaktadır.

Yanı sıra, 10 ilâ 15 yıl öncesinde İstiklal Caddesi, Osmanbey, Nişantaşı gibi mağazaların yoğunlaştığı cadde ve bölgelerdeki alışveriş birimlerinin yerini, otopark ve trafik sorunlarının büyük ölçüde bertaraf edildiği; mağazaları, sinemaları, büyük marketleri ve restaurantları bir araya toplayan alışveriş merkezleri (AVM) almaya başlamış ve zamanla AVM"ler günümüzde en çok tercih edilen yaşam alanları haline gelmiştir. Bu trendin Türkiye"deki ilk örneği olan Galeria, sadece alışveriş ve eğlenceye yönelik tasarlanmıştır. Yine ilklerden olan Akmerkez ise residence/otel, iş merkezi, alışveriş ve eğlence fonksiyonlarını barındıran ilk komplekstir. Bu durum, lokasyonun da büyük olumlu katkısı ile Akmerkez"in marka değerinin, birçok benzer projeye göre öne çıkmasını sağlamıştır. Yakın çevresindeki yeni ve modern komplekslerin mevcudiyetine rağmen Akmerkez, marka değerini büyük ölçüde korumayı başarmıştır.

2023/937 52

12.7.2. Karma Kullanımlı Gayrimenkul Projeleri

Günümüzde karma kullanımlı gayrimenkul projeleri geliştirilerek yeni bir arazı kullanım metodu oluşturulmaktadır. Kentleşme sürecinde, gayrimenkulün inşaatından mümkün olan en fazla karı elde edecek şekilde yapılaşmak için var olan alanlarda optimum yapılaşma şartları gündeme gelmiştir. Tüm dünya kentleri için geçerli olan bu durum, başta İstanbul olmak üzere, imara açık arazi stoğu yetersiz olan tüm büyük kentlerin sorunudur. Farklı bileşenler karma kullanımlı projelerde, tek bir mekânın, ofis, alışveriş ve konut gibi pek çok talebe karşılık vermesine olanak sağlayarak, birçok farklı isteğe cevap vermektedirler. İnşaat sektöründe, karma kullanımlı projeler bir eğilim olarak değil, kentlerdeki aşırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inşaat için bir çözüm olarak görülmektedir. Karma projeler, bugün tüm dünyada gerekliliklerini ve sürdürülebilirliklerini kanıtlamış durumdadırlar.

İlk tanımı 1976 da yapılmış olan karma kullanımlı proje geliştirme kavramına göre; Karşılıklı olarak birbirlerini destekleyen, iyi planlanmış, üç veya daha fazla belirgin gelir getiren; perakende - eğlence, ofis, konut, otel, kent ile ilgili kültürel - rekreasyon alanlar gibi kullanımların geliştirilmesi, Birbirinden kopmayan ve yoğun arazi kullanımı sağlayan, kesintisiz ve aralıksız yaya bağlantıları içeren, proje bileşenlerinin fiziksel ve işlevsel olarak bütünleştiği kullanımların geliştirilmesi, Bir plan çerçevesinde, çeşit, ölçek, yoğunluk vb. açısından uyumunun sağlandığı projelerin geliştirilmesi olarak üç şekilde tanımlanmaktadır.

Karma kullanımlı projeler farklı fiziksel şekillerde geliştirilebilir; tek bir bina ya da birkaç binadan oluşabilirler. Yaygın olarak günümüzde yapılan karma kullanım projeleri, tek bir binadan oluştuğunda; giriş katında perakende, orta katlarda ofisler, üst katlarda konutlar ve zemin altında otoparklar yer almaktadır. İstanbul"da da örneklerini gördüğümüz karma kullanımlı projelerde, alışveriş merkezi işlevine sahip, zeminde yer alan ana kütlenin üzerinde konut veya ofis kulelerinin yükseldiği örneklere rastlanmaktadır.

Karma kullanımlı projelerin yapısal ve mimari özelliklerinin verdiği esnek kullanım rahatlığı bulunmaktadır. Proje yapım aşamasında proje içinde yer alan işlevlere olan talepler değerlendirilerek, proje içinde farklı mekanlara farklı işlevler verilebilmektedir. Örneğin proje içinde yer alan bir ofis kulesi kolaylıkla rezidansa dönüştürülebileceği gibi, alışveriş merkezleri içinde de talep doğrultusunda eğlence ve kültür alanları

yaratılabilmektedir. Ayrıca karma kullanımlı projeler hayata geçtikten sonra da bir takım işlev değişiklikleri gerçekleştirilebilir. Projenin konumu, çevresinin özellik ve ihtiyaçları doğrultusunda ofis olarak tasarlanmış bir bölüm, hastaneye veya farklı bir işletmeye dönüştürülebilir. Bu durum, karma kullanımlı projelere zaman içinde değişime uğrama rahatlığı, esneklik ve kullanım alternatifi özelliği kazandırmaktadır.

Ġllere Göre AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan

Yıllara Göre Açılan AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan

Kaynak: JLL – GYODER

	Meycut Durum	Aktif	Insaat Halinde	Toplam
Istanbul	Birim	135	16	151
	TKA (m2)	5.219.106	445.116	5.664.222
Ankara	Birim	43	ব	47
	TKA (m2)	1.653.770	148.850	1.802.620
Diger Şehirler	Birim	274	19	293
	TKA (m2)	7.134.936	597.100	7.732.036
Türkiye	Birim	452	ਤਰੇ	491
	TKA (m²)	14.007.812	1.191.066	15.198.878

Yeni AVM Arzi	Donem Sonunda Aktif Olacak		Dönem Sonunda Tamamlanması Beklenen
	Birim	TKA (m²)	Birim	TKA (m3)
20222	481	14.860.678	29	852,866
20233	486	15.032.878	5	172.200
2024 *	4919	15.198.878	ട്	166.000

Yogunluk	TKA (m2) (1.000 kişi başına)
Istanbul	329
Ankara	288
Diger	113
Türkiye	165

Kaynak: JLL – GYODER

Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Ağustos 2023)

Kategorik Ciro Endeksi (Ağustos 2023)

Ziyaretçi Sayısı Endeksi (Ağustos 2023)

Tablo Kaynak: AYD

13. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

ĠNġAAT TARZI	: B.A.K.
ĠNġAAT NĠZAMI	: Ayrık
KAT ADEDĠ	: AVM: 8 (5 bodrum + zemin + normal + çatı) Ticaret Merkezi B3 Blok: 14 (h: 60,50 m.) Ticaret Merkezi E3 Blok: 17 (h: 70,00 m.) Residence G Blok: 23 (h: 86,00 m.)
ALANI5 TĠCARĠ	: Brüt 33.076,66 m² (AVM / 442 adet b.b.) Brüt 5.080,00 m2 (Residence / 27 adet b.b.) 900,00 m2 Brüt (E3 Blok ofis / 1 adet b.b.) Brüt 20.534,00 m2 (Otoparklar – 2 adet b.bölüm) 1.663,00 m2 Brüt (Mini golf – 1 adet b.bölüm) 2.377,00 m2 Brüt (Depolar)
ELEKTRĠK	: Şebeke
TRAFO	: Mevcut
JENERATÖR	: 9 Adet (3x1.100 kVA + 2x1.000 kVA + 2x530 kVA + 1x1.400 kVA + 1x400 kVA)
ISITMA VE SOĞUTMA	: Merkezi sistem ısıtma / soğutma (Residence ve ticari bloklara ait iklimlendirme sistemleri AVM"den bağımsızdır.)
SU	: Şebeke
SU DEPOSU	: Mevcut
HĠDROFOR	: Mevcut
KANALĠZASYON	: Şebeke
ÇÖP ODASI	: Bir adet soğutma sistemli çöp toplama odası
ASANSÖR	: 31 adet asansör

5 Kiralanabilir alan büyüklükleri sadece Akmerkez GYO A.Ş. mülkiyetindeki bağımsız bölümleri kapsamaktadır. Akmerkez GYO A.Ş. mülkiyetinde olmayan bağımsız bölümler bu hesaba dahil edilmemişlerdir.

2023/937 58

YÜRÜYEN
MERDĠVEN/BANT	: Mevcut (35 adet)
YANGIN TESĠSATI	: Sprinkler sistemi
YANGIN ĠHBAR SĠSTEMĠ	: Duman detektörleri, anons üniteleri, yangın panelleri.
PARATONER	: Mevcut
GÜVENLĠK SĠSTEMĠ	: CCTV kayıt ve izleme sistemi mevcut
PARK YERĠ	: 5., 4., 3. ve 2. bodrum katlarda toplam 1.255 araç kapasiteli otopark alanı ve bahçede açık otopark mevcut
YANGIN MERDĠVENĠ	: Mevcut
GAZ ALARM SĠSTEMĠ	: Restoranlarda gaz dedektörleri mevcuttur
TELEFON SANTRALĠ	: Mevcut
SES YAYIN SĠSTEMĠ	: Kapalı devre anons/müzik yayın sistemi mevcut
PARK YERĠ	: AVM için -7,90 ve -11,10 kotlarında; ticari bloklar ve residence için ise -14,30 ve -17,50 kotlarında kapalı otopark alanları mevcuttur.
SATIġ VE KĠRALAMA
KABĠLĠYETĠ	"Satılabilirlik : ve kiralanabilirlik" özelliğine sahiptirler.

14. AÇIKLAMALAR

Yüksel İnşaat A.Ş."nin müteahhitliğinde 22.557 m² yüzölçümlü bir parsel üzerinde inşa edilmiş olan Akmerkez, 1993 – 1994 yıllarında tamamlanmış olup 18 Aralık 1993 tarihinden bugüne kadar faaliyetini sürdürmektedir. Mimarı Fatin URAN (Di Design Group Development) olan kompleks, 3 ana bölümden oluşmaktadır.
- I- AlıĢveriĢ bölümü

II- Ticari Bloklar

III- Residence

Üçgene benzer bir geometriye sahip olan ve ana binayı teşkil eden otoparklar ile AVM Bölümü üzerinde ticari bloklar dairesel ; residence bloğu ise yine üçgen bir geometrik kesitte yükselmiştir. Ana bina 8; ticari bloklardan B3 Blok 14, E3 Blok 17; Residence (G Blok) Bloğu ise 23 katlıdır.

Ofis kuleleri Akmerkez"in Nispetiye Caddesi cephesinde, Residence ise Ahmet Adnan Saygun Caddesi ve Düzdere Sokak cephelerinde yer almaktadır.

AVM"nin 4 adet ana girişi bulunmaktadır. Bu girişlerden 2"si Ahmet Adnan Saygun Caddesi"nden, 2"si ise Nispetiye Caddesi"ndendir. Ayrıca Ahmet Adnan Saygun Caddesi"nin Ulus tarafında residence kullanımında olan ayrı bir giriş daha mevcuttur.

I- AlıĢveriĢ Bölümü (ÇarĢı Bloğu):

5 bodrum kat (5. bodrum kat ısı merkezi ), zemin kat, normal kat ve çatı katı olmak üzere toplam 8 kattan oluşan alışveriş bölümü kompleksin ana bölümünü oluşturmaktadır. Diğer 3 blok bu bölümün üzerinde yükselmektedir.
Toplam 475 adet bağımsız bölümden oluşan bloktaki bağımsız bölümlerden 445 adedi Akmerkez GYO A.Ş. mülkiyetindedir. AVM bünyesinde günümüze kadar yapılan değişikliklerle, bağımsız bölümlerin kullanım alanları farklılaşmış (bazı bağımsız bölümler bölünmüş, birleştirilmiş, bölünen parçalar başka bölünen parçalarla ya da bağımsız bölümlerle birleştirilmiş vs.) ve Akmerkez GYO"na ait toplam dükkân sayısı mevcut durumda 160 olmuştur. Halihazırda bu dükkânlardan 13 adedi boştur.
Son yapılan tadilat işlemleri kapsamında food court katından (teras kat) yürüyen iç merdivenle projesinde mini golf olarak belirtilen alana çıkış yapılmış olup burası açık teras olarak kullanıma alınmıştır.
AVM"nin doluluk oranı kiralanabilir alan üzerinden değerlendirildiğinde Eylül 2023 dönemi için %97,5 mertebesinde olup 9 aylık ortalamaya göre ise %97,2 dir.
Alışveriş bölümünün mevcut kullanıma göre bölümlendirilmesi ve katlara göre dağılımı şöyledir.

Mağaza No	Bağımsız Bölüm	Sözleşme m²	Kat
2	1AB1	24,00	GARAJ
4-6-7	12-13-14-15	131,4	GARAJ
8-12	10-11	141,24	GARAJ
9	8	31,21	GARAJ
10	9	36,41	GARAJ
13	3	32,2	GARAJ
14	4	17,4	GARAJ
	16-17-18-19-20-21-22-23-24-		ALT ÇARŞI
101-191 106-107	25-26-27-28-29-30A 31-32-33A	1.791,87 158,60	ALT ÇARŞI
108-109-110-
111	33B-34-35-36-37-38-39A	586,22	ALT ÇARŞI
112-113	39B-40A	119,70	ALT ÇARŞI
114	40B-41-42A	213,77	ALT ÇARŞI
115	42B-43A	102,50	ALT ÇARŞI
116	43B-44A	81,20	ALT ÇARŞI
117	54-55-56-57-58-59-60-61-65- 66-67-68-69-70-71-72-73-74	723,00	ALT ÇARŞI
118-119	75-76	109,66	ALT ÇARŞI
120A	77-78B	94,17	ALT ÇARŞI
120B	78A	41,17	ALT ÇARŞI
121-122	79-80-81-82	355,98	ALT ÇARŞI
123	83-84	198,72	ALT ÇARŞI
124	85	97,79	ALT ÇARŞI
125	86	135,17	ALT ÇARŞI
127	87	60,00	ALT ÇARŞI
128	123	181,50	ALT ÇARŞI
129	89	275,00	ALT ÇARŞI
130	104-105	57,64	ALT ÇARŞI
132-133-134-
135-136	108-109	213,76	ALT ÇARŞI
142-143	98-99	38,87	ALT ÇARŞI
144	100	15,76	ALT ÇARŞI
145	101	23,12	ALT ÇARŞI
148	95	169,16	ALT ÇARŞI
149	124	48,37	ALT ÇARŞI
150	125	95,31	ALT ÇARŞI
151-152-153- 154	126-127-128-129	374,72	ALT ÇARŞI
155	130	75,42	ALT ÇARŞI
156-157	131-132	147,10	ALT ÇARŞI
158-159	133-134	122,55	ALT ÇARŞI
164	173-174	57,94	ALT ÇARŞI
165	171-172	92,38	ALT ÇARŞI
166-187	140-141-144B-166A-169-170	514,02	ALT ÇARŞI
167	164-166B-167	488,18	ALT ÇARŞI
168	165	45,25	ALT ÇARŞI
169	163	67,99	ALT ÇARŞI

2023/937 61

171	162	35,35	ALT ÇARŞI
172	161	34,12	ALT ÇARŞI
174	159	47,13	ALT ÇARŞI
175	158	46,02	ALT ÇARŞI
176 -177	155 -156 -157	120,00	ALT ÇARŞI
178	144A -153 -154 -155B	377,32	ALT ÇARŞI
179	152	52,80	ALT ÇARŞI
180	151B	10,00	ALT ÇARŞI
181	150 -151A	45,18	ALT ÇARŞI
182 -183 -184	145 -146 -147 -148 -149	197,20	ALT ÇARŞI
			ALT ÇARŞI
185 - 1 8 6	143	83,5	ALT ÇARŞI
188	138 -139	92,38
189	137	57,94	ALT ÇARŞI
193	62	15,50	ALT ÇARŞI
194	88	15,50	ALT ÇARŞI
195	63	15,50	ALT ÇARŞI
201	176 -24 -177 -178 -179	973,17	ZEMİN ÇARŞI
202	180 -181 -182	165,00	ZEMİN ÇARŞI
203	183	72,80	ZEMİN ÇARŞI
204 -205	184 -185 -186A	229,50	ZEMİN ÇARŞI
206 -207	186B -187	136,36	ZEMİN ÇARŞI
208 -209	188 -189 -190	270,01	ZEMİN ÇARŞI
210	191	132,68	ZEMİN ÇARŞI
211 -215 -216 - 217 -310	192 -193 -194 -195 -291 -292 - 203B -204 -205 -206 -207	918,37	ZEMİN ÇARŞI
212 - 117A	196 -197 -198 -199 -200 -64	669,57	ZEMİN ÇARŞI
213 -214	201 -202 -203A	251,23	ZEMİN ÇARŞI
218 -221 -222	208 -213 -214	231,64	ZEMİN ÇARŞI
219	209 -210	137,81	ZEMİN ÇARŞI
220	211 -212	209,60	ZEMİN ÇARŞI
223	215	343,63	ZEMİN ÇARŞI
224	216	613,00	ZEMİN ÇARŞI
225	217	393,30	ZEMİN ÇARŞI
227	219	23,91	ZEMİN ÇARŞI
228	220	44,58	ZEMİN ÇARŞI
229	221	45,77	ZEMİN ÇARŞI
230	222 -223	135,90	ZEMİN ÇARŞI
231 -232 -233	224 -225 -226 -227B	300,86	ZEMİN ÇARŞI
234	227A -228	191,39	ZEMİN ÇARŞI
235 -236 -238	229 -230 -232	212,00	ZEMİN ÇARŞI
239	233	28,03	ZEMİN ÇARŞI
240	272	37,25	ZEMİN ÇARŞI
241	271	50,29	ZEMİN ÇARŞI
243 -244 -245	267 -268 -269	287,52	ZEMİN ÇARŞI
246	266	45,91	ZEMİN ÇARŞI
247	264 -265	102,03
248	263	50,67	ZEMİN ÇARŞI ZEMİN ÇARŞI

2023/937 62

249	261 -262	33,06	ZEMİN ÇARŞI
250	260	41,25	ZEMİN ÇARŞI
251	259	22,93	ZEMİN ÇARŞI
252	257 -258	100,69	ZEMİN ÇARŞI
253 -254	253 -254 -255 -256	274,92	ZEMİN ÇARŞI
255	251 -252	142,32	ZEMİN ÇARŞI
256	250	38,00	ZEMİN ÇARŞI
257	248 -249	54,90	ZEMİN ÇARŞI
258	246 -247	90,00	ZEMİN ÇARŞI
259	245	55,87	ZEMİN ÇARŞI
260	244	57,43	ZEMİN ÇARŞI
261	243	47,54	ZEMİN ÇARŞI
262	241 -242	149,24	ZEMİN ÇARŞI

264	239	85,77	ZEMİN ÇARŞI ZEMİN ÇARŞI
265	236B -237 -238	91,11	ZEMİN ÇARŞI
266A	235 -236A	46,05
301	24A -277 -278 -279 -280	617,22	ÜST ÇARŞI
302 -303	281 -282 -283	261,34	ÜST ÇARŞI
305	285	117,86	ÜST ÇARŞI
306 -307	286 -287	239,58	ÜST ÇARŞI
308 -309	288 -289 -290	243,87	ÜST ÇARŞI
	293 -294 -295 -296 -297 -298 -299 - 300 -301 -302 -303 -304 -305 -306 -		ÜST ÇARŞI
311 -316	307 -308	2.105,85
321 -323	310 -311 -312	284,89	ÜST ÇARŞI
	313 -314 -315 -316 -317 -318 -319 -
	320 -321 -322 -323 -324 -325 -326 -		ÜST ÇARŞI
324 -327	32 7 -328 -329 -330 -331	2.168,44
328	332A	24,13	ÜST ÇARŞI
329	332B	43,34	ÜST ÇARŞI
330 -331 -348 - 349 -350	333 -334 -368 -369 -370	355,23	ÜST ÇARŞI
332 -335	335 -336 -337 -338 -339	527,90	ÜST ÇARŞI
336 -337 -338 -
339	24B -273 -274 -275 -276 -340 -341	1.147,00	ÜST ÇARŞI
340 -373	342 -343	56,34	ÜST ÇARŞI
344 -346	372 -373 -374	292,64	ÜST ÇARŞI
347	371	53,39	ÜST ÇARŞI
351	367	15,70	ÜST ÇARŞI
352 -353	365 -366	54,21	ÜST ÇARŞI
354	364	44,31	ÜST ÇARŞI
355	363	39,73	ÜST ÇARŞI
356	362	103,50	ÜST ÇARŞI
357	361	103,50	ÜST ÇARŞI
358	360	103,50	ÜST ÇARŞI
359	359	116,06	ÜST ÇARŞI
360	358	38,70	ÜST ÇARŞI
361	356 -357	54,90	ÜST ÇARŞI
362 -363	353 -354 -355	123,10	ÜST ÇARŞI

2023/937 63

364	352	49,73	ÜST ÇARŞI
365	351	44,36	ÜST ÇARŞI
366-368	348-349-350	285,18	ÜST ÇARŞI
369-371	345-346-347	154,28	ÜST ÇARŞI
401-406	378-379-380-381-382-383-24- 384-385-386-387-388-389-390- 391	FOOD COURT
407-414-431	392-393-394-395-396-397-398- 399-400-401-402-403-404-405- 406-407-471-472	-	FOOD COURT
407-408-409		133,85	FOOD COURT
410		95,00	FOOD COURT
411		70,04	FOOD COURT
412-413-414		259,99	FOOD COURT
431		36,81	FOOD COURT
415	408-409-410-411-412A	202,94	FOOD COURT
416-417	412B-413-414-415-416-417- 418-419-420	1.075,10	FOOD COURT
418-419	419-420A-421	465,00	FOOD COURT
420	422	28,00	FOOD COURT
422	432-433	63,50	FOOD COURT
423-424	434-435-436	75,92	FOOD COURT
425A	437-438A	32,00	FOOD COURT
425B	439A-440B	32,00	FOOD COURT
426	440A-441	37,00	FOOD COURT
427-428	442-443A	58,90	FOOD COURT
429	444	40,26	FOOD COURT
432-443	473	29,48	FOOD COURT
433-439-441	461-462-463-464A	107,20	FOOD COURT
434	465	24,76	FOOD COURT
435-436	466-458	49,48	FOOD COURT
437	459	22,78	FOOD COURT
438	460	32,00	FOOD COURT
445	474	639,18	FOOD COURT
446	453A	20,70	FOOD COURT
	TOPLAM	33.076,66

Aşağıda AVM"de yer alan mağazaların kategorilerine göre dağılımları grafiklere yansıtılmış şekilde sunulmuştur.

Kategorilere göre alansal dağılım

Kategorilere göre yüzdesel dağılım

Ġç Mekan Özellikleri:

Sirkülasyon alanlarında zeminler seramik, duvarlar saten boyalıdır. Betonarme kolonlarına kaplama yapılmış olup bir bölümüne dijital bilgi ekranları monte edilmiştir.
Atrium ve ortak alanlarda zeminler ve duvarlar doğal taşla kaplanmıştır. Tavanlarda doğal ışık sağlayan aydınlatma sistemli asma tavan bulunmaktadır.
Koridor ve atriumlarda dekoratif oturaklar, figürler kullanılmıştır.
Atrium boşluklarındaki korkuluklar ise koryan küpeşteli securit camdır.
Diğer ortak alanlar da nitelikli yapı malzemeleri ile dekore edilmiştir.
Otopark bölümünde zeminler beton, duvarlar boyalı, tavanlar kaset tipi tavandır. Ziyaretçi ve personel girişlerinde X-ray cihazları ile kapı tipi metal dedektörler mevcuttur.
Akmerkez AVM 2009-2016 yılları arasında kapsamlı bir iç ve dış yenileme/tadilat çalışmasından geçmiştir.

II- Ticari Bloklar:

Ana yapının kuzeyinde ve Nispetiye Caddesi cephesinde yer alan 2 adet dairesel kesitli blok (B3 ve E3 Bloklar), AVM"nin üzerinde yükselmekte olup B3 Blok 14 kat (h=60 m.); E3 Blok (h= 70 m.) 17 katlıdır.
Blokların her katında 1"er adet ofis bulunmaktadır. İki blokta toplam 31 adet ofis mevcuttur. E3 Blok 1. Kat 583 bağımsız bölüm nolu ofis, Akmerkez GYO A.Ş. mülkiyetindedir.

E3 Blok, 583 bağımsız bölüm nolu ofis:

Ofis, 1. Normal katta çarşı bloğunun teras katı hizasında konumludur.
Brüt 900 m² , net 705 m² kullanım alanına sahiptir.
"Giriş holü, yönetici ofisleri, açık ofis alanları, depo/arşiv alanları, toplantı salonları, çay ocağı ve WC" hacimlerinden oluşmaktadır.

III- Residence:

Ana yapının güneyinde konumlu olan 23 katlı (h = 86 m.) üçgen formundaki bloktur. Kat irtifak listesinde "G Blok" olarak adlandırılmıştır. Ana girişi Ahmet Adnan Saygun Caddesi"nden ve zemin kattan sağlanmaktadır.
Binada 4 farklı tipte (A, B, C ve D) toplam 94 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bu bağımsız bölümlerden 27 adedi Akmerkez GYO A.Ş."ne ait olup listesi aşağıda verilmiştir.

Bağımsız Bölüm No	Blok No	Kat No	Kapı No	Alan (m2 )
475	A - Hotel	1. Kat	1A1	210
476	A - Hotel	1. Kat	1B1	96
477	A - Hotel	1. Kat	1C	238
478	A - Hotel	1. Kat	1B2	96
479	A - Hotel	1. Kat	1A2	210
480	A - Hotel	2. Kat	2A1	210
481	A - Hotel	2. Kat	2B1	96
482	A - Hotel	2. Kat	2C	238
483	A - Hotel	2. Kat	2B2	96
484	A - Hotel	2. Kat	2A2	210
485	A - Hotel	3. Kat	3A1	210
487	A - Hotel	3. Kat	3C	238
489	A - Hotel	3. Kat	3A2	210
490	A - Hotel	4. Kat	4A1	210
492	A - Hotel	4. Kat	4C	238
494	A - Hotel	4. Kat	4A2	210
495	A - Hotel	5. Kat	5A1	210
499	A - Hotel	5. Kat	5A2	210
504	A - Hotel	6. Kat	6A2	210
509	A - Hotel	7. Kat	7A2	210
513 - 514	A - Hotel	8. Kat	8D2	306
518 - 519	A - Hotel	9. Kat	9D2	306
523 - 524	A - Hotel	10. Kat	10D2	306
537	A - Hotel	13. Kat	13D2	306
			TOPLAM	5.080

Not: Tablodan da anlaşılacağı gibi 513 ile 514, 518 ile 519, 523 ile 524 nolu bağımsız bölümler birleştirilmiş durumdadır.

Yerinde yalnızca 1B2 nolu (478 bağımsız bölüm nolu) ile 3A1 nolu (485 bağımsız bölüm nolu) dairelerin içerilerine girilebilmiştir. Taşınmazlarda yapılan gözlemler ve yetkiliden alınan bilgilere göre residence olarak kiraya verilen dairelerin tip bazında özellikleri aşağıdaki gibidir;

Tip A (A1 ve A2):

Binanın doğu ve batı cephesindeki köşe dairelerdir.
210 m² kullanım alanına sahiplerdir.
Hol, Mutfak, Salon, 2 adet suit oda, çamaşır odası, hizmetli dairesi (oda ve banyo) ve balkon hacimlerinden oluşmaktadır.
Mobilyalı olarak kiraya verilmekte olup içerisinde tüm güncel ev gereçleri mevcuttur.
Mobilya ve yapı malzemeleri kalitelidir ve modern çizgiler taşımaktadır.
Panoramik ya da kısmî boğaz / İstanbul manzarasına sahiptirler.

Tip B (B1 ve B2):

Binadaki ara konumlu daireler olup biri doğu diğeri batı cephededir.
96 m² kullanım alanına sahiptirler.
Hol, Mutfak, Salon ve 1 adet suit oda hacimlerinden oluşmaktadır.
Mobilyalı olarak kiraya verilmekte olup içerisinde tüm güncel ev gereçleri mevcuttur.
Mobilya ve yapı malzemeleri kalitelidir ve modern çizgiler taşımaktadır.
Panoramik ya da kısmî boğaz / İstanbul manzarasına sahiptirler.

Tip C:

Binanın güney cephesindeki dairelerdir.
238 m² kullanım alanlıdırlar.
Hol, WC, Mutfak, Salon, 1 adet suit oda, 2 adet oda, banyo-WC, çamaşır odası, hizmetli dairesi (oda ve banyo) ve balkon hacimlerinden oluşmaktadır.
Mobilyalı olarak kiraya verilmekte olup içerisinde tüm güncel ev gereçleri mevcuttur.
Mobilya ve yapı malzemeleri kalitelidir ve modern çizgiler taşımaktadır.
Panoramik ya da kısmî boğaz / İstanbul manzarasına sahiptirler.

Tip D:

A ve B tipi dairelerin birleştirilmesi ile oluşturulmuşlardır.
306 m² kullanım alanlıdırlar.
Dekorasyonsuz (mobilyasız) olarak kiraya verilmekte olup mutfaklarda ankastre ürünler mevcuttur.
Yapı malzemeleri kalitelidir.

15. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin yüksek ticari potansiyeli dikkate alındığında "AVM+Ofis+Residence" şeklinde karma kullanım fonksiyonunda devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

16. DEĞERLENDĠRME

Alışveriş merkezinin değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

Farklı kullanım fonksiyonlarına sahip olması,
Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
Merkezi iş alanlarına yakın ve ana ulaşım arterlerinin kesişme noktasında yer alması,
Türkiye"nin ilk AVM"lerinden biri olması,
Müşteri celbi ve reklam kabiliyeti,
Marka değeri,
Üst gelir grupları tarafından tercih edilen elit bir bölgede konumlanması,
Tamamlanmış alt yapı,
İnşai kalitesinin yüksek olması,
Çevrede inşai yatırım yapılabilecek boş arsaların yok denecek kadar az olması,
Yüksek arsa değeri,
Yapılan son yenilemelerle birlikte AVM"nin daha modern bir görünüme kavuşmuş olması,
Kapalı otoparkın bulunması,
Kat mülkiyetine geçilmiş olması,
Piyasadan elde edilen çıkarımlara göre satın almalı ziyaretçi çıkış oranı en yüksek ve ziyaret süresi en uzun AVM"lerden biri olması,
Son dönemde bölgede birçok rakip proje hayata geçirilmiş olmasına rağmen cazibesini koruması.

Olumsuz etkenler :

Zincirlikuyu-Levent hattında son dönemde hayata geçirilen benzer nitelikli projelerin yaratmış olduğu rekabet ortamı,
Ekonomide ve buna bağlı olarak gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk,
Son dönemde perakende sektörünün ağırlıklı olarak e-ticaret kanallarına yönelmesi,
Yapı yaşı.

17. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

17.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

17.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

17.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

18. FĠYATLANDIRMA

TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.

Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.

13.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
13.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
13.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

18.1. Ġkame Maliyet YaklaĢımı

Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)

Ancak taşınmazların yer aldığı bölgenin İstanbul"un en tercih edilen semtlerinden biri olması, gayrimenkullerin yüksek kâr oranları ile alınıp satılması, gayrimenkul rayiçlerinin her dönemde yüksek seyretmesi ve boş arsaların azlığı sebepleriyle emsal tutulabilecek satılık arsa bulunamamıştır.

Ayrıca Akmerkez AVM, Ticaret Merkezi ve Residence Kompleksi bünyesinde yer alan ve mülkiyeti Akmerkez GYO"na ait 473 adet bağımsız bölüm rapora konu edilmektedir. Karma nitelikte olan bu projenin tamamı ekspertize konu edilmediğinden ikame maliyet yönteminin uygulanmasında zorluklar ortaya çıkmaktadır.

Bu sebeplerle Ġkame Maliyet YaklaĢımı yönteminin sağlıklı Ģekilde uygulanması mümkün olmamıĢtır.

18.2. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı

Akmerkez bünyesindeki ofis ve residence dairelerin değer takdirinde emsal karĢılaĢtırma yöntemi kullanılmıĢtır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir.

Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır.

Pazar değerinin tespitinde, emsallerin m² birim değerleri taşınmaz niteliğine göre farklılaşmak üzere; konum, fonksiyon, büyüklük, imar durumu, şerefiye, fiziksel özellik, yapı yaşı, inşaat kalitesi, manzara vb. kriterlere göre uygunlaştırma yapılmak suretiyle değerlendirilmiştir. Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Eski	> %20
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	Küçük	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok Yeni	> -%20

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Ofis Emsalleri:

1-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 533 247 61 60

Metrocity Ofis Kulesi'nde yer alan 620 m² kullanım alanlı ofis 90.000.000,-TL bedelle satılıktır. (145.161,-TL/m2)

2-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 533 638 15 53

Metrocity Ofis Kulesi'nde 15. katta yer alan 720 m² kullanım alanlı ofis 100.000.000,-TL bedelle satılıktır. (138.888,-TL/m2)

3-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 553 425 48 16

Nispetiye caddesi üzerinde yer alan, yaklaşık 30 üzeri yıllık binada 5. Katta konumlu, 3+1, 170 m² alanlı içi kısmen yenilenmiş ofis 15.500.000,-TL bedelle satılıktır. (~91.176,- TL/m2)

4-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 532 346 26 00

Etiler Nispetiye Caddesi üzerinde yer alan, yaklaşık 30 üzeri yıllık binada 2. katta konumlu, 266 m² kullanım alanlı ofis 28.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~105.263,-TL/m2)

5-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 532 735 08 33

Akmerkez'e yakın mesafede, Meydan Sokak üzerinde yer alan 30 üzeri yıllık binada konumlu, içi yapılı 395 m² alanlı ofis 56.550.000,-TL bedelle satılıktır. (~143.164,-TL/m2)

6-Emsal: EMLAK OFİSİ - KİRALIK – 212 268 00 11

Taşınmaza yakın mesafede, yaklaşık 25 yıllık Maya Meridyen Plaza'da 2. katta konumlu, 370 m² kullanım alanlı ofis 185.000.-TL/ay bedelle kiralıktır. (500-TL/m2)

7-Emsal: EMLAK OFİSİ - KİRALIK – 533 247 61 60

Levent Metrocity'de yer alan yüksek kat konumlu, 620 m² alanlı ofis 450.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (726-TL/m2)

8-Emsal: EMLAK OFİSİ - KİRALIK – 543 271 58 02

Taşınmaza yakın mesafede, yaklaşık 25 yıllık Maya Meridyen Plaza'da yüksek katta konumlu, 235 m² kullanım alanlı ofis 111.625.-TL/ay bedelle kiralıktır. (475-TL/m2)

9-Emsal: EMLAK OFİSİ - KİRALIK – 544 775 53 08

Levent Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Apa Giz Plaza'da bodrum (-1) katta yer

2023/937 77 alan 1.245 m² alanlı ofis 750.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (~602,-TL/m2)

Residence Emsalleri:

1-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 532 305 34 66

Bellevue Residence'da 2. Katta konumlu, 326 m² kullanım alanlı daire 57.500.000,-TL bedelle satılıktır. (176.380,-TL/m2)

2-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 539 212 78 49

Akmerkez Residence'da 15. katta yer alan, 250 m² alanlı, 4+1 kullanımlı Boğaz manzaralı daire 59.000.000,-TL bedelle satılıktır. (236.000,-TL/m2)

3-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 532 383 79 39

Akmerkez Residence'da 20. katta yer alan, 238 m² alanlı, 3,5+1 kullanımlı Boğaz manzaralı daire 60.000.000,-TL bedelle satılıktır. (252.100,-TL/m2)

4-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 533 696 49 61

Çiftçi Tower Residence'da 15. katta yer alan, brüt 221 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen manzaralı daire 58.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~ 262.443,-TL/m2)

5-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 532 503 66 32

Nispetiye On Residence'da 5. katta yer alan 108 m² kullanım alanlı, 1+1 kullanımlı daire 18.500.000,-TL bedelle satılıktır. (~171.296-TL/m2)

6-Emsal: EMLAK OFİSİ - SATILIK – 532 277 00 36

Etiler Maya Residence'da 3. katta yer alan 300 m² alanlı, 4+1 kullanımlı daire 80.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~266.667-TL/m2)

7-Emsal: EMLAK OFİSİ - KİRALIK – 539 212 78 49

Nispetiye On Residence'da 3. katta yer alan 128 m² alanlı, 2+1 kullanımlı daire 115.500,- TL/ay bedelle kiralıktır. (902-TL/m2)

8-Emsal: EMLAK OFİSİ - KİRALIK – 539 212 78 49

Akmerkez Residence'da 13. katta yer alan 250 m² alanlı, 4+1 kullanımlı, boğaz manzaralı daire 230.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (920-TL/m2)

9-Emsal: EMLAK OFİSİ - KİRALIK – 532 212 48 76

Maya Residence'da 6. katta yer alan 160 m² alanlı, 2+1 kullanım alanlı daire 150.000.- TL/ay bedelle kiralıktır. (938-TL/m2)

10-Emsal: EMLAK OFİSİ - KİRALIK – 533 592 26 22

Çiftçi Towers'da 22. katta yer alan 350 m² alanlı olduğu beyan edilen, 3,5+1, boğaz manzaralı daire 225.000.-TL/ay bedelle kiralıktır. (643-TL/m2)

Emsal Krokisi (Konut)

Emsal Krokisi (Ofis)

Emsal Analizi - Ofis

Satılık Ofis Emsalleri Dikkate Alınarak

					EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Satis Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi		Bina Yaşı/Kalitesi		Konum/Şerefiye		Manzara		Toplam Düzeitme	Düzeitilmiş Deger (1) 119,400
Копи Molk
		Düreltme Orani	Alam	Düzeltme Oram	Durumu	Düzeltme Orant	Durumu	Düzeltme Oram	Durumu	Düreltme Orant	Düzeltme Orani
Emsal 1	145.161	-10%	620	0%	Az Yeni	-5%	Az Kötü	5%	Benzer	096	-10%	130.645
Emsal 2	138,888	-10%	720	0%	Az Yeni	-5%	Az Kotu	5%	Benzer	0%	-10%	124,999
Emsal 3	91.176	-10%	170	-5%	Orta Kotu	15%	Benzer	0%	Benzer	096	0%	91.176
Emsal 4	105.263	-10%	266	-5%	Az Kotu	10%	Benzer	0%	Benzer	0%	-5%	100.000
Emsal 5	143.164	-10%	395	-5%	Az Kotu	ది.శా	Orta Kotu	15%	Benzer	0%	ટેન્કર	150.322

Kiralık Ofis Emsalleri Dikkate Alınarak

							EMSAL ANALIZİ ve HESAPLAMA
	Birim Kira Fiyati (TL)	Pazarlıklı Birim Flyatı		Alan Düzeltmesi	Bina Yaşı/Kalitesi		Konum/Şerefiye		Manzara		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk												550
		Düzeltme Orani	Alam	Düzeltme Orani	Durumu	Düzeltme Orani	Durumu	Düzeltme Cran	Durumu	Düzeltme Orani	Düzeltme Orant
Emsal 1	500	-10%	370	-596	Benzer	096	Cok Kötü	25%	Benzer	0%	10%	550
Emsal 2	725	-10%	620	0%	Az Yeni	-5%	Az iyi	- 596	Az İyi	-10%	-30%	508
Emsal 3	475	-10%	235	-246	Benzer	096	Çok Kotu	30%	Benzer	0%6	15%	546
Emsal 4	602	-10%	1.245	0%	Az Yeni	-10%	Orta Kötü	20%	Benzer	0%	096	602

Ulaşılan Sonuç – E-3 Blok 583 Nolu Bağımsız Bölüm

Bu tesbitlerden hareketle arşivimizdeki bilgilerden de yararlanılarak; Akmerkez"deki Akmerkez GYO A.Ş. mülkiyetinde olan rapor konusu 583 bağımsız bölüm nolu ofisin takdir olunan m² birim ve toplam değeri aşağıda sunulmuştur.

Bağımsız Bölüm No	Blok No	Alan (m2 Kat No )		Kullanım Fonksiyonu	Birim Satış Değeri (TL/m2 )	Yuvarlatılmış Değeri (TL/m2 )
583	E-3	1. Kat	900	Ofis	119.400	107.450.000

Emsal Analizi - Residence

	EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi		Bina Yaşı/Kalitesi		Konum/Şerefiye		Manzara		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk												213.000
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	176.380	-10%	326	10%	Yeni	-20%	Az Kötü	5%	Az Kötü	5%	-10%	158.742
Emsal 2	236.000	-10%	250	10%	Benzer	0%	Benzer	0%	Benzer	0%	0%	236.000
Emsal 3	252.100	-10%	238	10%	Benzer	0%	Benzer	0%	Benzer	0%	0%	252.100
Emsal 4	262.443	-10%	221	10%	Yeni	-20%	Az Kötü	5%	Benzer	0%	-15%	223.077
Emsal 5	171.296	-10%	108	10%	Yeni	-20%	Az Kötü	5%	Az Kötü	5%	-10%	154.166
Emsal 6	266.667	-10%	300	10%	Benzer	0%	Az İyi	-10%	Az Kötü	5%	-5%	253.334

Satılık Residence Emsalleri Dikkate Alınarak

Kiralık Residence Emsalleri Dikkate Alınarak

	EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Kira Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi		Bina Yaşı/Kalitesi		Konum/Şerefiye		Manzara		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk												790
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	902	-10%	128	10%	Yeni	-20%	Az Kötü	5%	Az Kötü	10%	-5%	857
Emsal 2	920	-10%	250	10%	Benzer	0%	Benzer	0%	Benzer	0%	0%	920
Emsal 3	938	-10%	160	10%	Benzer	0%	Az İyi	-10%	Az Kötü	5%	-5%	891
Emsal 4	643	-10%	350	10%	Yeni	-20%	Az Kötü	5%	Az İyi	-10%	-25%	482

Ulaşılan Sonuç – A Blok 27 Adet Residence Bağımsız Bölüm

Bu tespitlerden hareketle arşivimizdeki bilgilerden de yararlanılarak; Akmerkez"deki Akmerkez GYO A.Ş. mülkiyetinde olan 27 adet residence bağımsız bölümü için takdir olunan m² birim ve toplam değerleri aşağıda sunulmuştur.

Bağımsız Bölüm No	Blok No	Kat No	Kapı No	Alan (m2 )	Birim Satış Değeri (TL/m2)	Takdir Olunan Satış Değeri (TL)
475	A - Hotel	1. Kat	1A1	210	206.000	43.250.000
476	A - Hotel	1. Kat	1B1	96	189.000	18.150.000
477	A - Hotel	1. Kat	1C	238	203.000	48.300.000
478	A - Hotel	1. Kat	1B2	96	180.000	17.300.000
479	A - Hotel	1. Kat	1A2	210	198.000	41.600.000
480	A - Hotel	2. Kat	2A1	210	215.000	45.150.000
481	A - Hotel	2. Kat	2B1	96	198.000	19.000.000
482	A - Hotel	2. Kat	2C	238	206.000	49.000.000
483	A - Hotel	2. Kat	2B2	96	187.000	17.950.000
484	A - Hotel	2. Kat	2A2	210	210.000	44.100.000
485	A - Hotel	3. Kat	3A1	210	217.000	45.550.000
487	A - Hotel	3. Kat	3C	238	213.000	50.700.000
489	A - Hotel	3. Kat	3A2	210	206.000	43.250.000
490	A - Hotel	4. Kat	4A1	210	222.000	46.600.000
492	A - Hotel	4. Kat	4C	238	215.000	51.150.000
494	A - Hotel	4. Kat	4A2	210	206.000	43.250.000
495	A - Hotel	5. Kat	5A1	210	223.000	46.850.000
499	A - Hotel	5. Kat	5A2	210	206.000	43.250.000
504	A - Hotel	6. Kat	6A2	210	213.000	44.750.000
509	A - Hotel	7. Kat	7A2	210	215.000	45.150.000
513 - 514	A - Hotel	8. Kat	8D2	306	206.000	63.000.000
518 - 519	A - Hotel	9. Kat	9D2	306	206.000	63.000.000
523 - 524	A - Hotel	10. Kat	10D2	306	215.000	65.800.000
537	A - Hotel	13. Kat	13D2	306	210.000	64.250.000
						1.060.350.000

SONUÇ – Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı - 28 Adet Bağımsız Bölüm

Rapor konusu residence daireler ve ofis için Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ile takdir olunan değerler aşağıda sunulmuştur.

BÖLÜM ADI	SATIŞA/ KİRALAMAYA ESAS ALANI (m2 )	TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL)
Residence	5.080	1.060.350.000
Ofis	900	107.450.000
TOPLAM	5.980	1.167.800.000

18.3. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

18.3.1. A-Otel Blokta yer alan 27 adet taĢınmazın gelir yöntemine göre değer tespiti

Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazların değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tespit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan Ġndirgeme yöntemi kullanılmıştır.

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon da denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.

Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.

Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.

Bu analizde "Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Kapitalizasyon oranı ise satılık ve kiralık emsallerin ortalama birim fiyatlarından hareketle (Bkz. Emsal Analizi) şu şekilde belirlenmiştir.

Talep Edilen Ortalama m² satış değeri: 227.481 TL

Talep Edilen Ortalama m² kira değeri: 851 TL

Satış Değeri / kira değeri: 227.481 / 851 = 267,31 Ay /12 Ay = 22,28 Yıl

Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 22,28 = % 4,488 olarak belirlemiştir.

Bu hesaplamalar neticesinde rapora konu taşınmazlar için takdir olunan aylık kira ve satış değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

Kapı No	Alan (m2 )	Aylık Birim Kira Değeri (TL/m2 )	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)	Direkt Kapitalizasyon oranı	Satış Değeri (TL)
1A1	210	790	165.900	1.990.800	0,04488	44.350.000
1B1	96	725	69.600	835.200	0,04488	18.600.000
1C	238	790	188.020	2.256.240	0,04488	50.250.000
1B2	96	680	65.280	783.360	0,04488	17.450.000
1A2	210	755	158.550	1.902.600	0,04488	42.400.000
2A1	210	790	165.900	1.990.800	0,04488	44.350.000
2B1	96	755	72.480	869.760	0,04488	19.400.000
2C	238	755	179.690	2.156.280	0,04488	48.050.000
2B2	96	680	65.280	783.360	0,04488	17.450.000
2A2	210	755	158.550	1.902.600	0,04488	42.400.000
3A1	210	790	165.900	1.990.800	0,04488	44.350.000
3C	238	790	188.020	2.256.240	0,04488	50.250.000
3A2	210	755	158.550	1.902.600	0,04488	42.400.000
4A1	210	820	172.200	2.066.400	0,04488	46.050.000
4C	238	790	188.020	2.256.240	0,04488	50.250.000
4A2	210	790	165.900	1.990.800	0,04488	44.350.000
5A1	210	820	172.200	2.066.400	0,04488	46.050.000
5A2	210	755	158.550	1.902.600	0,04488	42.400.000
6A2	210	790	165.900	1.990.800	0,04488	44.350.000
7A2	210	790	165.900	1.990.800	0,04488	44.350.000
8D2	306	790	241.740	2.900.880	0,04488	64.650.000
9D2	306	790	241.740	2.900.880	0,04488	64.650.000
10D2	306	790	241.740	2.900.880	0,04488	64.650.000
13D2	306	790	241.740	2.900.880	0,04488	64.650.000
TOPLAM	5.080		3.957.350	47.488.200		1.058.100.000

18.3.2. E3 Blokta yer alan 583 bağımsız bölüm nolu "Büro" vasıflı taĢınmazın gelir yöntemine göre değer tespiti

Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazın değer tespitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tesbit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan Ġndirgeme yöntemi kullanılmıştır.

Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.

Bu analizde "Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Kapitalizasyon oranı ise satılık ve kiralık emsallerin ortalama birim fiyatlarından hareketle (Bkz. Emsal Analizi) şu şekilde belirlenmiştir.

Ortalama m² satış değeri: 124.730 TL

Ortalama m² kira değeri: 576 TL

Satış Değeri / kira değeri: 124.730 / 576= 216,55 Ay /12 Ay = 18,05 Yıl

Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 18,05 = % 5,54 olarak belirlemiştir.

Bu araştırmalar ve hesaplamalar neticesinde rapora konu taşınmazlar için takdir olunan aylık kira ve satış değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

B.B No	Alan (m2 )	Aylık Birim Kira Değeri (TL/m2)	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)	Direkt Kapitalizasyon oranı	Satış Değeri (TL)
583	900	550	495.000	5.940.000	0,0554	107.200.000

18.3.3. ÇarĢı Bloğunda yer alan 445 adet bağımsız bölümün gelir yöntemine göre değer tespiti

Sermaye Piyasası Kurulu"nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan Akmerkez AVM"nin Pazar değerinin tespitinde "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" kullanılmıştır.

Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazlar sürekli gelir getiren mülkler olmaları sebebiyle değer tespitinde İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi yöntemi kullanılmıştır.

Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.

Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.

Varsayımlar :

Reel İskonto Oranı ve Yıllık Enflasyon Tahminleri:

Reel iskonto oranı, Merkez Bankası enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, ortauzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 yılı ve sonrasında öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.

Kira Gelirleri ve Doluluk Oranları :

GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2023 yılı 9 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 97 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. (9 aylık gerçekleşen gelirler TL bazında olup AVM'nin kiralamalarda baz aldığı para birimi de TL'dir) Buna göre 2023 yılında kontratlı kira gelirlerine, ciro gelirlerine, depo gelirlerine ve diğer gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 334.300.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin 2024 yılı ve sonrasında doluluk oranının ortalama % 97 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.

GELİRLER (TL)	9 Aylık Gerçekleşme	12 Aylık Tahmini	%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini
MAĞAZA KİRA GELİRLERİ	191.195.965	254.900.000	262.800.000
CİRO KİRA GELİRLERİ	35.844.266	47.800.000	47.800.000
DEPO GELİRLERİ	4.412.528	5.900.000	5.900.000
DİĞER GELİRLER	13.363.762	17.800.000	17.800.000
TOPLAM	244.816.521	326.400.000	334.300.000

Kira gelirlerinde 2024 yılı ve takip eden yıllarda tahmini cari yıl enflasyonu mertebesinde artış olacağı öngörülmüştür.

Giderler :

GYO yetkililerinden temin edilen 2023 yılı 9 aylık gerçekleşen toplam gider yaklaşık 52.450.000,-TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 70.000.000,-TL olarak belirlenmiştir. Yanı sıra geçmiş dönem gerçekleşmelerine ve yeniden değerleme oranına istinaden 2024 yılı için toplam 17.000.000 TL mertebesinde Emlak Vergisi+Sigorta Primi ödeneceği öngörülmüştür. Giderlerin 2024 yılında % 50 mertebesinde, takip eden yıllarda ise bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır.

Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 2 yenileme gideri olacağı varsayılmıştır.

Nakit Ödenen Vergiler :

Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.

Özet olarak :

Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 91'de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere Akmerkez Çarşı Bloğunda yer alan 445 adet bağımsız bugünkü finansal değeri yaklaşık 4.192.000.000,-TL olarak bulunmuştur.

SONUÇ – Gelir İndirgeme Yaklaşımı - 473 Adet Bağımsız Bölüm

Bu hesaplamalar neticesinde Akmerkez"deki Akmerkez GYO A.Ş. mülkiyetinde olan rapor konusu taşınmazlar için gelir yöntemine göre takdir olunan toplam değerler aşağıda sunulmuştur.

BÖLÜM ADI	SATIŞA/ KİRALAMAYA ESAS ALANI (m2 )	TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL)
Alışveriş Merkezi	33.076,66	4.192.000.000
Residence	5.080	1.058.100.000
Ofis	900	107.200.000
TOPLAM	39.056,66	5.357.300.000

AKMERKEZ AVM

(TL)

2023 Yılı Toplam Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle - Tahmini (TL)	334.300.000
2023 Yılı Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle - Tahmini (TL)	262.800.000
2023 Yılı Ciro Gelirleri - Tahmini (TL)	47.800.000
2023 Yılı Depo Gelirleri - Tahmini (TL)	5.900.000
2023 Yılı Diğer Gelirler - Tahmini (TL)	17.800.000
2023 Yılı Toplam Gider - Tahmini (TL)	70.000.000	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033

Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL)		468.020.000	608.426.000	730.111.200	839.627.880	923.590.668				1.015.949.735 1.117.544.708 1.206.948.285 1.303.504.148 1.407.784.480
Doluluk Oranı		97,0%	97,0%	97,0%	97,0%	97,0%	97,0%	97,0%	97,0%	97,0%	97,0%
Yılık Enflasyon Oranı Tahmini		40%	30%	20%	15%	10%	10%	10%	8%	8%	8%

Reel İskonto Oranı		46,00%	36,00%	26,00%	21,00%	16,00%	16,00%	16,00%	14,00%	14,00%	14,00%
1 / İskonto Faktörü		1,21	1,70	2,23	2,75	3,26	3,78	4,39	5,05	5,75	6,56
Etkin Vergi Oranı						0%

Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle)		453.979.400	590.173.220	708.207.864	814.439.044	895.882.948	985.471.243			1.084.018.367 1.170.739.836 1.264.399.023 1.365.550.945
Yıllık Toplam Gider		105.000.000	147.000.000	191.100.000	229.320.000	263.718.000	290.089.800	319.098.780	351.008.658	379.089.351	409.416.499
Emlak Vergisi + Sigorta Primi		17.000.000	23.800.000	30.940.000	37.128.000	42.697.200	46.966.920	51.663.612	56.829.973	61.376.371	66.286.481
Yıllık Yenileme Gideri		9.360.400	12.168.520	14.602.224	16.792.558	18.471.813	20.318.995	22.350.894	24.138.966	26.070.083	28.155.690
Serbest Nakit Akımı		322.619.000	407.204.700	471.565.640	531.198.486	570.995.935	628.095.528	690.905.081	738.762.239	797.863.219	861.692.276
Uç Değer											15.510.460.971
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri		267.001.384	239.161.061	211.575.374	193.019.788	175.128.304	166.069.943	157.480.119	146.430.187	138.723.335	131.422.107
Uç Değerin Bugünkü Değeri											2.365.597.920

19. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

19.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere E-3 Blok ile A-Otel Blokta yer alan 1 adet ofis ve 27 adet daire için kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.

AKMERKEZ'DE YER ALAN 27 ADET RESİDENCE VE 1 ADET OFİS İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
	EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ	GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ
RESİDENCE - 27 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM	1.060.350.000	1.058.100.000
OFİS - 1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM	107.450.000	107.200.000
TOPLAM	1.167.800.000	1.165.300.000

AVM bölümü için, pazarda satışa çıkmış ya da yakın zamanda satılmış emsal niteliğinde taşınmaz bulunamadığından ve ayrıca tesisin sürekli gelir getirici bir ticari işletme olması dikkate alınarak yalnızca gelir yöntemi (indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı) kullanılmış olup Çarşı Bloğunda yer alan 445 adet bağımsız bölümün değeri 4.192.000.000,-TL olarak belirlenmiştir.

E-3 Blok ile A-Otel Blokta yer alan 1 adet ofis ve 27 adet daire için ise, kira gelirleri, başta piyasa koşulları olmak üzere çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebileceği ve gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığı için nihai değer olarak emsal karşılaştırma yöntemiyle bulunan değerlerin alınması uygun görülmüş ve taşınmazların toplam değeri.1.167.800.000,-TL olarak belirlenmiştir.

Ulaşılan sonuçlar aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

AKMERKEZ'DE YER ALAN 473 ADET B.B. İÇİN SEÇİLEN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE DEĞER TAKDİRİ
DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR	SEÇİLEN DEĞERLEME YÖNTEMİ	DEĞER TAKDİRİ
AVM - 445 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM	GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ (İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI)	4.192.000.000
RESİDENCE - 27 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM	EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ	1.060.350.000
OFİS - 1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM	EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ	107.450.000
	TOPLAM	5.359.800.000

19.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

19.2.1. A-Otel Blokta yer alan 27 adet bağımsız bölümün kira değeri analizi

Bölgede yer alan benzer nitelikteki projelerdeki residence daireler üzerinde yapılan piyasa araştırmalarına göre m² birim kira değerlerinin 650-950 TL aralığında seyrettiği belirlenmiştir. (Bkz. Emsal Analizi)

Akmerkez bünyesinde yer alan residence dairelerin bir kısmı apart şeklinde (uzun dönem kiralama şeklinde) işletilmektedir. Yenilenmiş lüks iç dekorasyonları ve manzaralarının bulunması dikkate alınmış diğer yandan emsal gösterilen projelere göre daha eski bir yapıda yer almaları da göz önünde bulundurulmuştur.

Kapı No	Alan (m2 )	Aylık Birim Kira Değeri (TL/m2 )	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)
1A1	210	790	165.900	1.990.800
1B1	96	725	69.600	835.200
1C	238	790	188.020	2.256.240
1B2	96	680	65.280	783.360
1A2	210	755	158.550	1.902.600
2A1	210	790	165.900	1.990.800
2B1	96	755	72.480	869.760
2C	238	755	179.690	2.156.280
2B2	96	680	65.280	783.360
2A2	210	755	158.550	1.902.600
3A1	210	790	165.900	1.990.800
3C	238	790	188.020	2.256.240
3A2	210	755	158.550	1.902.600
4A1	210	820	172.200	2.066.400
4C	238	790	188.020	2.256.240
4A2	210	790	165.900	1.990.800
5A1	210	820	172.200	2.066.400
5A2	210	755	158.550	1.902.600
6A2	210	790	165.900	1.990.800
7A2	210	790	165.900	1.990.800
8D2	306	790	241.740	2.900.880
9D2	306	790	241.740	2.900.880
10D2	306	790	241.740	2.900.880
13D2	306	790	241.740	2.900.880
TOPLAM	5.080		3.957.350	47.488.200

Taşınmazlar için belirlenen kira değerleri aşağıda sunulmuştur.

2023/937 90

19.2.2. E3 Blokta Yer Alan 583 Nolu Büro Vasıflı TaĢınmazın Kira Değeri Tespiti

Bölgede yer alan benzer nitelikteki projelerdeki ofisler üzerinde yapılan piyasa araştırmalarına göre m² birim kira değerlerinin 500-750 TL aralığında seyrettiği belirlenmiştir. (Bkz. Emsal Analizi)

Emsal olarak gösterilen taşınmazların bazılarının daha yeni projelerde yer almaları, Bazılarının Akmerkeze kıyasla görece daha merkezi iş alanlarında konumlu olmaları dikkate alınmış olup konu taşınmazın kullanım alanının büyük olması göz önünde bulundurulmuştur. Buna göre taşınmazın m² birim kira değerinin 550 TL/m² mertebesinde olacağı kanaatine varılmıştır.

Taşınmaz için belirlenen kira değeri aşağıda sunulmuştur.

Bağımsız Bölüm No	Blok No	Kat No	Alan (m2 )	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)
583	E-3	1. Kat	900	495.000	5.940.000

19.2.3. ÇarĢı Bloğunda Yer Alan 445 Adet Bağımsız Bölümün Kira Değeri Tespiti

Akmerkez AVM yönetiminden alınan bilgilere göre kompleksteki mağazaların m² birim kira bedelleri 50 – 4.000 TL arasında değişmektedir. En yüksek ortalama kira değerleri yiyecek-içecek bölümünde olup alışveriş bölümünde konuma ve büyüklüğe göre bedeller değişmektedir. Kiosk ve küçük mağazalarda m² birim kira bedelleri yüksektir. En düşük kira bedeli anchor spor mağazası bölümü için belirlenmiştir.

Bu analizlerden ve piyasa bilgilerinden yola çıkarak AVM yönetimi tarafından belirlenen kira bedellerinin piyasanın bugünkü koşullarına göre normal sınırlar içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Bu çerçevede yeniden bir kira değeri takdiri yapılmamış olup kira sözleşmelerinden edinilen değerler alınmıştır.

Aşağıdaki tabloda 97% ve 100% doluluk oranlarına göre kira değerleri yansıtılmıştır.

GELİRLER (TL)	9 Aylık Gerçekleşme	12 Aylık Tahmini	%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini
MAĞAZA KİRA GELİRLERİ	191.195.965	254.900.000	262.800.000
CİRO KİRA GELİRLERİ	35.844.266	47.800.000	47.800.000
DEPO GELİRLERİ	4.412.528	5.900.000	5.900.000
DİĞER GELİRLER	13.363.762	17.800.000	17.800.000
TOPLAM	244.816.521	326.400.000	334.300.000

19.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taşınmazların herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.

19.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

Taşınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

19.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

19.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

19.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

19.8. MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Değerlemeye konu taşınmazlar, Akmerkez Alışveriş, Ticaret Merkezi ve Residence Kompleksi bünyesindeki 473 adet bağımsız bölümdür. Bunlardan 445 adedi Çarşı Bloğu (AVM) bünyesinde konumlu olup ticari ünite olarak AVM"nin gelir-gider akımı çerçevesinde bir bütün olarak değerlendirilmiş olup ortak alan değerleri yansıtılmıştır. E-3 Blokta yer alan "büro" vasıflı taşınmaz ofis olarak kullanılmakta olup emsal teşkil edilebilecek taşınmazların piyasa verileri üzerinden emsal karşılaştırma yöntemine göre değerlendirilmiştir. A-Otel Bloğunda yer alan 27 adet daire mevcut durumda Akmerkez GYO tarafından kiralama şeklinde tasarruf edilmekte olup taşınmazlar piyasa verileri üzerinden emsal karşılaştırma yöntemine göre değerlendirilmiştir.

19.9. Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.

19.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Akmerkez Alışveriş, Ticaret Merkezi ve Residence Kompleksi tamamlanmıştır. Taşınmazın yapı kullanma izin belgesi mevcut olup kat mülkiyetine geçilmiştir. 07.02.2013 tarihli 1/1000 Ölçekli uygulama imar planına istinaden 06.12.2013 tarih-2013/6122 nolu ve 03.06.2015 tarih 1300 nolu tadilat ruhsatları alınmış olup tadilat işlemleri tamamen bitirilerek İş Bitirme belgesi alınmıştır. Buna istinaden 19.12.2016 tarih, 2016/565 nolu dış cephe ve tadilatlarla ilgili yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. Rapora konu Çarşı Blok için düzenlenmiş yapı kayıt belgeleri bulunmaktadır.

19.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa ya da arazi niteliğinde değildir.

19.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na İlişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

Taşınmazlar üzerinde gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Rapora konu taşınmaz, tapudaki vasfına göre ve fiili durumda ticari nitelikte bir bina olup kat mülkiyetine geçilmiştir. Söz konusu tebliğ maddelerine göre değerlemesi yapılan gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

20. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Akmerkez Alışveriş, Ticaret Merkezi ve Residence Kompleksi bünyesindeki 473 adet bağımsız bölümün yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, konumlarına, mimari ve inşaî özelliklerine ve emsal teşkil eden komplekslerde yapılan piyasa rayiç araştırmalarına göre arsa payları dâhil toplam değeri için,

5.359.800.000,-TL (Beşmilyarüçyüzellidokuzmilyonsekizyüzbin Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiştir.

(5.359.800.000,-TL † 29,3973 TL/USD (*) 182.323.000,-USD)
(5.359.800.000,-TL † 32,6937 TL/Euro (*) 163.940.000,-Euro)
(*) 29.12.2023 tarihli TCMB Döviz Alış Kuru 1 USD = 29,3973 TL; 1 Euro = 32,6937 TL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir.

Taşınmazların KDV dahil (%20) toplam değeri 6.431.760.000,-TL dir.

Rapor konusu taĢınmazlar Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer alabilirler.

İşbu rapor, Akmerkez Gayrimenkul ve Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine ve 2 (iki) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 29 Aralık 2023

(Değerleme tarihi: 25 Aralık 2023)

Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

Uydu Fotoğrafları
Görseller
Fotoğraflar
İmar planı
Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri
Seviye tespit ve iş bitirme tutanağı
Yapı Kayıt Belgeleri
Enerji Kimlik Belgeleri
Kat Planları, Vaziyet Planları ve Proje resimleri
TAKBİS çıktıları
Tapu Suretleri
Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri
Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Engin AKDENĠZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)

AI Terminal

AKMERKEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8711_rns_2023-12-29_e9b971cb-d17a-4e43-a836-75aa383ee279.pdf

AKMERKEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Etiler / İSTANBUL

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 937

ĠÇĠNDEKĠLER

1. RAPOR ÖZETĠ

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Pazar değeri:

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR

10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

10.2. Tapu Takyidatı

ġerhler Bölümü:

Beyanlar Bölümü (MüĢtereken):

10.3. Takyidat Açıklamaları

11. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

11.1. Ġmar Durumu

Plan Notları:

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. Konular

11.4. Yapı Denetim Firması

11.5. Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim

11.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

11.5.4.1. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

12.2. Bölge Analizi İstanbul İli:

Beşiktaş İlçesi:

Etiler Semti:

12.3. UlaĢım

Konu gayrimenkullerin bazı önemli merkezlere uzaklıkları,

12.4. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

12.5. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

Kaynak: TÜİK

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

12.6. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

12.6.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler Tehditler:

Fırsatlar:

12.7. Dünyada ve Ülkemizde AVM Sektörü ve Karma Kullanımlı Projelerin GeliĢimi 4

12.7.1. Sektörün Bölgedeki GeliĢimi

12.7.2. Karma Kullanımlı Gayrimenkul Projeleri

Yıllara Göre Açılan AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan

13. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

14. AÇIKLAMALAR

II- Ticari Bloklar

III- Residence

I- AlıĢveriĢ Bölümü (ÇarĢı Bloğu):

Kategorilere göre alansal dağılım

Ġç Mekan Özellikleri:

II- Ticari Bloklar:

E3 Blok, 583 bağımsız bölüm nolu ofis:

III- Residence:

Tip A (A1 ve A2):

Tip B (B1 ve B2):

Tip C:

Tip D:

15. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

16. DEĞERLENDĠRME

Olumlu etkenler:

Olumsuz etkenler :

17. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

17.1. Pazar YaklaĢımı

12.7. Dünyada ve Ülkemizde AVM Sektörü ve Karma Kullanımlı Projelerin GeliĢimi ⁴