AI Terminal
AKİŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jan 5, 2026
9101_rns_2026-01-05_5ae5245c-a180-44cf-a485-0b365475449a.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
LOTUS GAYRIMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.Ş.
Gomec Sak, No:37 Akgun iş Merkezi Kat 3/8 34718 Acıbadem / Kadıköy / IST Telefon + 90 216 545 48 66 = 67 +90 216 545 95 29
+90 216 339 02 81
ePosta [email protected]
www.lotusgd.com
AKİŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Esenyurt / ISTANBUL (AKBATI AVYM)
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2025 / 555
Mustafa Kilvan
Bu belge ******** kimlik numarali Mustafa Kivanc elektronik olarak mzalanmistir.
Zarih: 05/01/2026
ĠÇĠNDEKĠLER
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 | |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI | |
| KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN | |
| FAKTÖRLER 7 | ||
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 9 | |
| 10. | TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI10 | |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI10 | |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI11 | |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI11 | |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ11 | |
| 11.1. | İMAR DURUMU11 | |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ11 | |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. | |
| KONULAR12 | ||
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI12 | |
| 11.5. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE | |
| (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN | ||
| BİLGİLER12 | ||
| 11.6. | GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ12 | |
| 11.7. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI | |
| İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT | ||
| ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA | ||
| BİLGİ12 | ||
| 11.8. | SON ÜÇ YIL İÇİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM12 | |
| 12. | TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU13 | |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ13 | |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ15 | |
| 12.3. | ULAŞIM18 | |
| 12.4. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ19 | |
| 12.5. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ21 | |
| 12.6. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, | |
| MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER25 | ||
| 12.6.1.GENEL KONJONKTÜRÜN AVM PİYASASI VE GAYRİMENKULÜN 28 | ||
| DEĞERİNE ETKİSİ28 | ||
| 12.6.2.TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER28 | ||
| 12.7. | DÜNYADA VE ÜLKEMİZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI29 | |
| PROJELERİN GELİŞİMİ29 |
| 12.8. | KARMA KULLANIMLI GAYRİMENKUL PROJELERİ32 | |
|---|---|---|
| 13. | YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ45 | |
| 14. | AÇIKLAMALAR46 | |
| 15. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ47 | |
| 16. | DEĞERLENDİRME47 | |
| 17. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI48 | |
| 17.1. | PAZAR YAKLAŞIMI48 | |
| 17.2. | MALİYET YAKLAŞIMI49 | |
| 17.3. | GELİR YAKLAŞIMI50 | |
| 18. | FİYATLANDIRMA51 | |
| 18.1. | İKAME MALİYET YAKLAŞIMI51 | |
| 18.2. | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI52 | |
| 18.3. | GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI57 | |
| 19. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ60 | |
| 19.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ | |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE | ||
| NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI60 | ||
| 19.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER60 | |
| 19.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ60 | |
| 19.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ60 | |
| 19.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA | |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE | ||
| HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, | ||
| DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ60 | ||
| 19.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN | |
| VERİ VE VARSAYIMLAR60 | ||
| 19.7. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN | |
| VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ61 | ||
| 19.8. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ61 | |
| 19.9. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK | |
| PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI61 | ||
| 19.10. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT | ||
| UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ | ||
| OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI61 | ||
| 19.11. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ | ||
| KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN | ||
| BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE | ||
| GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA | ||
| SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA GÖRÜŞ61 | ||
| 20. | SONUÇ62 |
1. RAPOR ÖZETİ
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. |
|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
Sanayi Mahallesi, Atatürk Bulvarı, 1655. Sokak, 383 ada 3 parsel, Akbatı Alışveriş ve Yaşam Merkezi Esenyurt / ĠSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEġME | 08 Aralık 2025 tarih ve 652 – 2025/040 no ile |
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 26 Aralık 2025 |
| RAPOR TARĠHĠ | 31 Aralık 2025 |
| DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ |
487 bağımsız bölümden oluşan Akbatı AVM |
| DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI |
Tam mülkiyet |
| TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ | İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Kapadık Mahallesi, 383 ada, 3 nolu parsel, A Blokta yer alan 487 adet bağımsız bölüm (Bkz. Tapu Kayıtları) |
| ĠMAR DURUMU ÖZETĠ | Bkz. "İmar Durumu" |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 487 bağımsız bölümden oluşan alışveriş merkezinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 487 BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN OLUġAN AKBATI ALIġVERIġ VE 12.300.000.000,-TL YAġAM MERKEZĠNĠN TOPLAM DEĞERĠ RAPORU HAZIRLAYANLAR |
|||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||||
| M. KIVANÇ KILVAN Uygar TOST (SPK Lisans Belge No: 400114) (SPK Lisans Belge No: 401681) |
2. RAPOR BİLGİLERİ
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
Sanayi Mahallesi, Atatürk Bulvarı, 1655. Sokak, 383 ada 3 parsel, Akbatı Alışveriş ve Yaşam Merkezi Esenyurt / ĠSTANBUL |
||
| DAYANAK SÖZLEġME | 08 Aralık 2025 tarih ve 652 – 2025/040 no ile | ||
| MÜġTERĠ NO | 652 | ||
| RAPOR NO | 2025/555 | ||
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 26 Aralık 2025 | ||
| RAPOR TARĠHĠ | 31 Aralık 2025 | ||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 487 bağımsız bölümden oluşan alışveriş merkezinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Uygar TOST - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 401681 |
||
| RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER |
Aşağıdaki tabloda sunulmuştur. |
| RAPOR TARİHİ | 31.12.2024 | 28.12.2023 | 07.07.2023 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2024/447 | 2023/934 | 2023/487 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
9.140.000.000 | 5.910.000.000 | 3.939.000.000 |
3. ŞİRKET BİLGİLERİ
| ġĠRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ġĠRKET MERKEZĠ | İstanbul |
| ġĠRKET ADRESĠ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
| TELEFON | (0216) 545 48 66 (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37 |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 |
| TĠCARET SĠCĠL NO | 542757/490339 |
| KURULUġ SERMAYESĠ | 75.000,-YTL |
| ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ | 1.000.000,-TL |
4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ
| ġĠRKET ÜNVANI | Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
|---|---|---|---|
| ġĠRKETĠN ADRESĠ | Acıbadem Mah., Derin Sokak, Akasya B Blok, No: 8b, İç Kapı No: 200 Üsküdar / İstanbul |
||
| TELEFON NO | 0 212 393 01 00 | ||
| FAKS NO | 0 212 393 01 02 | ||
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 22.11.2005 | ||
| TĠCARET SĠCĠL NO | 570679 | ||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 10.000.000.000,-TL | ||
| ÖDENMĠġ SERMAYESĠ | 2.415.000.000 TL | ||
| FĠĠLĠ DOLAġIM ORANI | % 53,79 | ||
| FAALĠYET KONUSU | Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak ve Esas Sözleşmesinde yer alan faaliyet alanları. |
5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
- Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
- Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
- Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)
6. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR
Bu rapor Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş."nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
7. DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri:
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkullerin alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
- a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
- b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
- c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
- d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
- e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
- f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
10. TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI
10.1. Tapu Kayıtları
SAHĠBĠ : Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ĠLĠ : İstanbul
ĠLÇESĠ : Esenyurt
MAHALLESĠ : Çınar
PAFTA NO : F21D19D3A
ADA NO : 383
PARSEL NO : 3
ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ : B.A.K. 2 Blok Bina 1 Blok İşyeri ve Arsası (*)
ARSA ALANI : 50.838,04 m2
YEVMĠYE NO : 38489
BLOK NO : A
TAPU TARĠHĠ : 15.10.2012
(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.
10.2. Tapu Takyidatı
İstanbul ili, Esenyurt İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü'nden AKİŞ GYO tarafından bağımsız bölümlerin tamamı için alınan Tapu Sicil Müdürlüğü onaylı takyidat yazısına göre taşınmazlar üzerinde herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür. Rapor ekinde örnek olarak 6 adet bağımsız bölüme ait TAKBİS belgeleri mevcuttur.
Beyanlar Bölümü(müşterek):
• Yönetim Planı: 08/09/2011(08.09.2011/28253)
• Yönetim Planı Değişikliği: 08.11.2012 (27.11.2012/44687)
• KM ne Çevrilmiştir.( (15.03.2012/8547)
10.3. Takyidat Açıklamaları
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı ve değerini etkileyici herhangi bir şerh bulunmamaktadır.
Bu sebeple taşınmazın GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
11. BELEDİYE İNCELEMELERİ
11.1. İmar Durumu
Esenyurt Belediyesinden temin edilen imar durumu yazısına göre rapora konu 383 ada 3 parsel; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 14.05.2015 tarih ve 822 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Esenyurt 2.Etap TEM Kuzeyi Uygulama İmar Planında kısmen imar yolu, kısmen TAKS=0.30, E:2.50, T3 alanında (Konut+ ticaret alanlarıdır. Min parsel büyüklüğü 1000 m² dir. Bu alanlarda; konut, ticaret ve sosyal teknik alanları yer alacaktır) kalmakta iken konu taşınmazı da kapsayan, İstanbul 6. İdare Mahkemesi'nin 05.04.2018 tarih ve 2017/2130 esas sayılı kararı ile imar uygulamasına ilişkin yürütme durdurma kararı bulunduğundan imar durum belgesi düzenlenememektedir."notu bulunmaktadır.
11.2. İmar Dosyası İncelemesi
Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde taşınmazın 17.11.2009 tarih ve 2009/26165 nolu yeni yapı ruhsatı, 22.06.2011 tarih ve 2011/26165 nolu tadilat ruhsatı bulunduğu görülmüştür. Taşınmazın 2011/24643 nolu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Yapı kullanma izin belgesine göre Akbatı AVM (A Blok), 277 dükkan (Toplamda 68.522 m²), 210 depo (Toplamda 3.948 m²) ve 112.562 ortak alan olmak üzere 185.032 m² kullanım alanına sahiptir. Ayrıca ruhsat alınan dönem ile güncel mevzuat arasındaki olası farklar nedeniyle Yapı Kayıt Belgesi alınmış olup belgenin bir örneği ekte sunulmuştur. Yapının ve bağımsız bölümlerin brüt ve net kullanım alanları ile ilgili bir değişiklik söz konusu değildir. Başka bir ifadeyle yapı kayıt belgesinin değerlemeye olumlu ya da olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
11.3.Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. konular
İmar dosyasında yapılan incelemede değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin herhangi bir encümen kararı, olumsuz mahkeme kararı ya da plan iptali belgesine rastlanmamıştır.
11.4.Yapı Denetim Firması
Değerlemesi yapılan Akbatı Alışveriş Merkezi"nin yapı denetim işlemleri aşağıda bilgileri verilen firma tarafından yapılmaktadır:
Merkez Yapı Denetim Ltd. Şti.
Barbaros Bulvarı, No:74/3, ATV-Sabah Karşısı, Barbaros Apt. Balmumcu, Beşiktaş/İstanbul Tel: 0212 347 88 47
11.5.Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
11.6.Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Taşınmazın 25.01.2023 tarihli, 10 yıl süreli Enerji Kimlik Belgesi Bulunmakta olup Enerji Performans Sınıfı C, Emisyon Sınıfı C olarak belirlenmiştir. Ayrıca AVM"nin çatısında enerji ihtiyacı için Güneş panelleri bulunmaktadır.
11.7.Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
11.8.Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.8.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri
11.8.1.1. Son Üç Yıl Ġçerisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri
Taşınmazların edinim tarihi 15.10.2012 olup bu tarihten sonra herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
11.8.2. Belediye Bilgileri
11.8.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler
Esenyurt Belediyesinden temin edilen imar durumu yazısına göre rapora konu 383 ada 3 parsel; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 14.05.2015 tarih ve 822 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Esenyurt 2.Etap TEM Kuzeyi Uygulama İmar Planında kısmen imar yolu, kısmen TAKS=0.30, E:2.50, T3 alanında (Konut+ ticaret alanlarıdır. Min parsel büyüklüğü 1000 m2 dir. Bu alanlarda; konut, ticaret ve sosyal teknik alanları yer alacaktır) kalmakta iken konu taşınmazı da kapsayan, İstanbul 6. İdare Mahkemesi'nin 05.04.2018 tarih ve 2017/2130 esas sayılı kararı ile imar uygulamasına ilişkin yürütme durdurma kararı bulunduğundan imar durum belgesi düzenlenememektedir."notu bulunmaktadır.
12. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU
12.1.Konum ve Çevre Bilgileri
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Sanayi Mahallesi, TEM Yanyol üzerinde, 383 ada, 3 parselde konumlu olan Akbatı AVYM ve Residence Projesi bünyesinde yer alan, 487 bağımsız bölümden oluşan Akbatı AlıĢveriĢ ve YaĢam Merkezi"dir.
Tem Otoyolu"nun Kuzeyinde yer alan taşınmazın bitişik parselinde Akkoza Projesi yer almaktadır. Bölgede Koza Park Residence, Park City ve Makyol Santral Residence gibi konut projeleri, Vakko Fabrikası, LCW deposu, Pelit Fabrikası gibi, Evren Oto Sanayi Sitesi gibi sanayi yapıları ile ve eğitim-sağlık kurumları mevcuttur.
Taşınmaz, ulaşım imkanlarının kolaylığı, Ambarlı Limanı ve Atatürk Havalimanı"na kolay ulaşılabilir konumda olması, yakın çevresindeki nitelikli konut sitelerinin mevcudiyeti ve gelişmekte olan bir bölgede yer alması gibi önemli niteliklere sahiptir.
Uydu Görüntüsü
Uydu Görüntüleri (3D)
12.2.Bölge Analizi
İstanbul İli:
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2018 yılı itibariyle nüfusu 15.067.724 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece,
Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde 3. Havalimanı inşaatı devam etmektedir. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahiptir. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Pendik ilçesinden hareket etmektedir. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
Esenyurt İlçesi:
Esenyurt, Büyükçekmece ve Küçükçekmece Gölleri ile E-5 Karayolu ve TEM Otoyolu"nun arasında kalan bölgede yer almaktadır.
XIX. yy. başlarında Ekrem Ömer Paşaya ait çiftlik toprağında kurulan yerleşme, buranın hissedarlarından olan Eşkinozgiller'den Eşkinoz adını almıştır. Eşkinoz Çiftliği'nde çalışanların oluşturduğu yerli halka 1920–1938 yıllarında Romanya ve Bulgaristan'dan göçenlerin katılımı ve 70 yıllardan günümüze kadar iç ve dış göçlerle (Bulgaristan, Almanya, Kars, Artvin v.s.) gelen nüfus, etnik yapının bugünkü halini almasını sağlamıştır.
1967'de yılında Esenyurt adını alan bölgede göçler nedeniyle düzensiz bir yapılaşma seyri izlemiştir. Ancak geçtiğimiz son 10 yılda bölgeye yapılan hastane, kültür merkezi, belediye binası gibi hizmet amaçlı yatırımlar ve buna paralel olarak gerçekleştirilen nitelikli konut siteleri ve alışveriş merkezleri gibi projelerin yanı sıra Bahçeşehir Projesine komşu olması sebepleriyle beldenin önemi giderek artmıştır.
2008 yılı başlarında Kıraç ile birleştirilerek İstanbul"un 39. İlçesi olan Esenyurt; Namık Kemal Mahallesi, İncirtepe Mahallesi, Saadetdere Mahallesi, İnönü Mahallesi, Fatih Mahallesi, Örnek Mahallesi, Talatpaşa Mahallesi, Mehterçeşme Mahallesi, Yenikent Mahallesi ve Merkez Mahallesi olmak üzere on mahalleden oluşmaktadır.
12.3.UlaĢım
Taşınmaz, İstanbul"un en önemli ulaşım akslarından biri olan TEM Otoyolu"nun kuzeyinde ve E–5 (D100) Karayolu"na rahat ulaşılabilir konumda yer alması sebebiyle güçlü bir ulaşım ağına sahiptir.
Özel araçların yanı sıra özellikle E-5 (D100) Karayolu üzerinden bölgeye ulaşan ve bölgeden geçen toplu taşıma araçları (İ.E.T.T. otobüsleri, civar Belediyelerin özel halk otobüsleri vs.) ulaşım olanaklarını artırmaktadır.
Ayrıca bölgeye yakın konumdaki Avcılar ve Büyükçekmece ilçe merkezlerine yapılan deniz otobüsü seferleri özellikle Anadolu Yakası"ndan gelenler için önemli bir avantaj sağlamaktadır.
Ancak bölgede ve yakın çevrede yapılaĢmanın büyük bir hızla devam etmesi sonucu giderek ağırlaĢan altyapı sorunlarının yanı sıra mesai baĢlangıç ve bitim saatlerinde özellikle TEM Otoyolu BahçeĢehir ve Esenyurt giĢelerinde oluĢan yoğun trafik de dikkat çeker hale gelmiĢtir.
Taşınmazın bazı merkezlere olan uzaklıkları aşağıdaki gibidir.
| Esenkent – Bahçeşehir Yolu | 1,6 km. |
|---|---|
| Esenyurt Belediyesi | 3,2 km. |
| TEM Otoyolu Mahmutbey Gişeleri | 11,3 km. |
| E-5 (D100) Karayolu | 6,5 km. |
12.4.Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ
Küresel ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiş olup Amerika Birleşik Devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika"nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya"da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları oluşturmuştur. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem kazanmıştır. 2024 yılının ilk yarısı, ABD"nin görece güçlü performansı, ivme kaybeden enerji fiyatları, enflasyonda sınırlı düşüş ve Çin ekonomisinin görece toparlanmasının etkisiyle iktisadi faaliyette olumlu havayı beraberinde getirmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyon ile mücadele kapsamında uygulanan sıkı para politikalarına bağlı olarak iktisadi faaliyet dünya ölçeğinde ılımlı seyretmiş ve ülkeler arasında dengeli bir görünüm oluşmamıştır. Avro Bölgesinde imalat sanayii verilerinin daralmaya işaret etmesiyle Avrupa Merkez Bankası (AMB) uzun bir aradan sonra politika faizini indirmiştir. ABD Merkez Bankası (Fed) ise 2024 yılı Haziran ayından itibaren gerçekleşen verilere bağlı olarak ötelenen bir şekilde faiz indirim döngüsüne Eylül ayı itibarıyla başlama kararı almıştır.
2025 yılının ilk üç çeyreği itibarıyla küresel ekonomik görünüm ılımlı ancak kırılgan bir seyir izlemektedir. ABD"de yılın ikinci yarısında başlayan faiz indirim döngüsünün sınırlı da olsa finansal koşulları gevşetmesi, tüketim ve yatırım iştahında kısmi bir artış yaratmıştır. Ancak enflasyonun birçok gelişmiş ekonomide hâlen hedef seviyelerin üzerinde seyretmesi, merkez bankalarının temkinli duruşlarını sürdürmesine neden olmaktadır.
Avrupa bölgesinde ise özellikle Almanya ve Fransa"da sanayi üretiminin zayıf kalması, bölgesel toparlanmayı yavaşlatmakta; buna karşın enerji fiyatlarındaki düşüş ve tedarik zinciri maliyetlerindeki iyileşme sınırlı bir denge unsuru oluşturmaktadır.
Asya cephesinde Çin ekonomisi kredi genişlemesi ve kamu yatırımlarıyla desteklenen bir toparlanma içindeyken, Hindistan %6"nın üzerinde büyüme performansını korumakta, Japonya ise zayıf yenden faydalanan ihracat artışıyla ılımlı büyümesini sürdürmektedir.
Gelişmekte olan ülkelerde sermaye girişleri sınırlı kalmış, küresel risk iştahındaki dalgalanmalar bu ekonomilerin para birimlerinde kısa dönemli oynaklıkları artırmıştır.
Jeopolitik olarak Ukrayna-Rusya savaşı ve Orta Doğu"daki gerilimlerin sürmesi, küresel arz zincirlerinde yeniden belirsizlik yaratmaktadır. Ayrıca ABD"deki 2024 seçimleri sonrasında şekillenen yeni ekonomik politikalar ve Çin-ABD teknoloji rekabeti, önümüzdeki dönemde küresel ticaretin yönünü belirleyecek başlıca unsurlar olarak öne çıkmaktadır.
Genel olarak, 2025 yılının son çeyreğine girilirken küresel ekonomide belirgin bir ivmelenme beklenmemekte, ancak faiz indirim döngüsünün etkilerinin 2026 yılı itibarıyla daha güçlü hissedileceği tahmin edilmektedir. Enflasyonun kademeli düşüş eğilimini koruması, yeşil dönüşüm yatırımlarının artması ve dijitalleşme odaklı kamu politikalarının genişlemesiyle birlikte, 2025 küresel ekonomisi yavaş ama dengelenen bir geçiş yılı olarak değerlendirilmektedir.
12.5.Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre %5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında %5,6, 2023 yılında %4,5, 2024 yılında ise %3,2 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Aralık ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %44,38 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı % 1,03 dür.
Tablo Kaynak:TÜİK
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Aralık ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının Aralık ayında bir önceki aya göre 54 bin kişi azalarak 32 milyon 718 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,5 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında %69,9 olarak, 2023 yılında %70,7, 2024 yılında ise %76,1 olarak gerçekleşmiştir.
2025 yılının ilk üç çeyreği itibarıyla, Türkiye ekonomisi dengelenme ve yavaş toparlanma sinyalleri vermektedir. Enflasyon hâlâ yüksek seyrederken, özellikle gıda, konut ve enerji kalemlerinde baskı sürüyor. Faiz politikalarında kontrollü gevşeme adımları atılmakta, bu da kredi maliyetlerinde sınırlı iyileşmeler sağlıyor. Ancak jeopolitik riskler, küresel finansal koşulların sıkılaşması ve döviz kuru oynaklıkları büyüme üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturmaktadır.
2025"te işsizlik oranlarının %8–%9 bandında seyretmesi beklenirken; istihdam artışının sınırlı olması, iş gücü piyasasında yapısal dönüşüm gerekliliğini daha belirgin hâle getiriyor. Öte yandan dış ticaret performansı 2024"e kıyasla nispeten iyileşmiş durumda; ihracatın ithalatı karşılama oranının %78–%82 civarında gerçekleşmesi beklenmektedir. Genel tablo itibarıyla, 2025 yılı Türkiye için "ılımlı toparlanma yılı" olarak tanımlanabilir. Ancak bu süreç, hem makroekonomik disiplin hem de dış çevreye karşı yapılandırılmış stratejilerle desteklenmezse, büyüme temposunun sınırlı kalması, finansal kırılganlıkların artması ve gelir dağılımı baskılarının yeniden ortaya çıkması riski mevcuttur.
KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)
| TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| V.I | GSYH | GSYH | GSYH | Nüfus | Kişi Başı | İhracat | İthalat | Cari Denge | İşsizlik | TÜFF (0/) |
| Yıl | Artışı (%) | (Cari, Milyar TL) | (Cari, Milyar \$) | (Bin Kişi) | GSYH (\$) | (Milyar \$) | (Milyar \$) | (Milyar \$) | Oranı (%) | TÜFE (%) |
| 2015 | 5,8 | 2.354 | 868 | 80.230 | 10.822 | 151 | 214 | -21,4 | 10,3 | 8,81 |
| 2016 | 3,3 | 2.630 | 870 | 81.947 | 10.621 | 149 | 202 | -22,2 | 10,9 | 8,53 |
| 2017 | 7,8 | 3.152 | 864 | 83.443 | 10.354 | 165 | 239 | -35,1 | 10,9 | 11,92 |
| 2018 | 3,5 | 3.806 | 807 | 84.961 | 9.502 | 177 | 231 | -14,6 | 11 | 20,3 |
| 2019 | 1,3 | 4.402 | 775 | 86.206 | 8.992 | 181 | 210 | 15 | 13,7 | 11,84 |
| 2020 | 1,8 | 5.142 | 730 | 86.977 | 8.397 | 170 | 220 | -31 | 13,2 | 14,6 |
| 2021 | 11,8 | 7.434 | 828 | 87.833 | 9.424 | 225 | 271 | -6,2 | 12 | 36,08 |
| 2022 | 5,4 | 15.326 | 925 | 88.629 | 10.434 | 254 | 364 | -46,3 | 10,5 | 64,27 |
| 2023 | 5 | 27.091 | 1.153 | 88.659 | 13.008 | 256 | 362 | -41,5 | 9,4 | 64,77 |
| 2024 | 3,3 | 44.587 | 1.358 | 88.629 | 15.325 | 262 | 344 | -10,5 | 8,6 | 44,38 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm
Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları
Türkiye ekonomisi, 2025'in ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4,8 oranında büyümüştür. 2002-2024 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
2024-2026 Büyüme Tahminleri:
| ULUSLARARASI KURULUŞLARIN BÜYÜME TAHMİNLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uluslararası Kuruluşlar | Yıl | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya |
| 2024 | 3,3 | 0,9 | 2,8 | 3,4 | 4,3 | 6,5 | 5 | 0,2 | |
| IMF | 2025 | 3 | 1 | 1,9 | 2,3 | 0,9 | 6,4 | 4,8 | 0,7 |
| 2026 | 3,1 | 1,2 | 2 | 2,1 | 1 | 6,4 | 4,2 | 0,5 | |
| 2024 | 3,3 | 0,8 | 2,8 | 3,4 | 4,3 | 6,2 | 5 | 0,2 | |
| OECD | 2025 | 2,9 | 1 | 1,6 | 2,1 | 1 | 6,3 | 4,7 | 0,7 |
| 2026 | 2,9 | 1,2 | 1,5 | 1,6 | 0,7 | 6,4 | 4,3 | 0,4 | |
| 2024 | 2,8 | 0,9 | 2,8 | 3,4 | 4,3 | 6,5 | 5 | 0,2 | |
| Dünya Bankası | 2025 | 2,3 | 0,7 | 1,4 | 2,4 | 1,4 | 6,3 | 4,5 | 0,7 |
| 2026 | 2,4 | 0,8 | 1,6 | 2,2 | 1,2 | 6,5 | 4 | 0,8 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm
Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri
2025 yılı Temmuz ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 1.120,8 milyar TL bütçe gelirleri 1.096,9 milyar TL ve bütçe açığı 23,9 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm
12.6. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin önümüzdeki süreçte yavaşlayacağı öngörülmektedir. 2024 yılında konut satışlarında bir önceki yıla göre %20,6 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
12.6.1. Genel Konjonktürün AVM Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi
AVM Sektörü Türkiye"de perakendenin gelişmesi ile büyüme kaydetmiştir. Tüketim alışkanlıkları ve reel hane gelirindeki değişimler sektörü doğrudan etkilemektedir. Ekonomide yaşanan dalgalanmaların etkisini perakende sektörü en yakından hissetse de son yıllarda talebin nispeten canlı kaldığını söyleyebiliriz. Son dönemde mağaza kiralarında yaşanan artış ve azalan karlılıklar dikkate alındığında sektör için nispeten zor ve dalgalı bir dönemden geçildiği gözlenmektedir. Ayrıca geldiğimiz noktada belli bölgelerde AVM yatırımı açısından doygunluk yaşanmaktadır, dolayısıyla sektör büyümesinin yavaşlayacağı öngörülmektedir. Ancak nüfus yoğunluğunun fazla olduğu ve alım gücü yüksek bölgelerde AVM yatırımlarının cazibesi devam etmektedir.
12.6.2. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler Tehditler:
- Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
- Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
- Türkiye"nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
- Arsa üretimi ve Planlama süreçlerindeki yavaşlık nedeniyle yeni konut arzının daralması,
- Deprem riski yüksek bölgelerde kentsel dönüşüm projelerinin finansman bulmakta zorlanması,
- Küresel ölçekte enerji ve inşaat hammaddesi fiyatlarındaki oynaklık, özellikle çimento, demir ve enerji maliyetleri üzerinden sektör marjlarını baskılaması,
- Yüksek kira fiyatlarının toplumsal baskı yaratması sonucu regülasyon risklerinin (kira sınırlamaları, vergi değişiklikleri vb.) artması.
Fırsatlar:
- Türkiye"deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
- 2025"te enflasyonun kademeli olarak düşmesiyle birlikte finansal istikrar algısının güçlenmesi ve orta vadede yatırım iştahının yeniden artma ihtimali,
- Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve kitle fonlaması gibi kurumsal yatırım araçlarının gelişmesiyle daha geniş yatırımcı tabanının sektöre dahil olması,
- Turizm ve kısa dönem kiralama pazarının (özellikle Ege ve Akdeniz kıyı kentlerinde) iç ve dış talep kaynaklı olarak büyümeye devam etmesi.
12.7. Dünyada ve Ülkemizde AVM Sektörü ve Karma Kullanımlı Projelerin GeliĢimi 1
AVM kavramı 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karşılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alışveriş merkezi denir. Alışveriş merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.
Küreselleşen dünyada değişim, şehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Alışveriş merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa"da ve Amerika"da hızla gelişimlerini sürdürmüştür. Türkiye"de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müşterileri açısından vazgeçilmez mekanlar olmuşlardır.
Son yıllarda Türkiye"nin ekonomik koşullarında yaşanan iyileşme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM"ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.
Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müşterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM"lerin hayatımızı kolaylaştırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.
Alışveriş alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik ilişkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliştirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. Alışveriş mekanlarının gelişimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alışverişin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değişim göstermiştir. Tarih boyunca değişik mekansal formlar almış olmalarına rağmen, günümüzün alışveriş merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuştur. 1852"de Paris"te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkânının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüşerek tüm Avrupa"ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiştir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluşmaya başlamış, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki gelişmeler bu sistemi desteklemiş ve merkez satış mağazaları kurulmuştur. Avrupa"da II. Dünya Savaşı"nda yıkılan şehirlerin yeniden imarı aşamasında planlı olarak alışveriş merkezleri oluşturulmuştur. Günümüzde Avrupa"nın birçok ülkesinde şehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iş gücüne dâhil olması, tüketim mallarına karşı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların
1 Hande Gör (2011), Emel Erçetin Barlas (2010), GYODER
29
yaygınlaşması tüketim biçimlerini değiştirmiştir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alışveriş merkezlerinin gelişiminde etkili olmuştur. Tüm bu gelişmeler ve değişimler sonucunda yayaların rahat dolaşabileceği modern alışveriş merkezleri oluşmaya başlamıştır.
| Avrupa'da AVM'lerin Gelişim Süreci | |
|---|---|
| Çok katlı mağazaların ortaya çıkışı | |
| 1000 | İnşant tekniklerinde yaşanan gelişmeler çeliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş |
| Louis | ve pekillendirme kabiliyeti ve daha esnek magazalami mşası |
| Çok kətli məğəzələrdə asənsörün kullamlmava başlaması | |
| desir. | Ilk defa havalandırma ustemlerinin büyük mağazalarda kullanılmaya başlanması |
| 1910 | Teknik buluşlar ile alışveriş alanlarının mşasının daha da büyük boyutlarda yapılması |
| Ilk abyversy merkezinim açılması (USA) | |
| 1926 | Alişveriy arabalarının kullınınlmaya başlanması- |
| Kredi kara kullanumum başlaması | |
| Self-serve supermarketlerin açılması | |
| 1930 | Florasanin kultanalmasa baylanmasi ile magazalanda daha iyo aydinlatmanin yarutilmas |
| Alişveriş mekanlarının pelişimi | |
| Motorlu tayır sahiplidiğinin başlaması | |
| 1940 | Avropa da şehir merkezlerinde yayalaştırılmış alışveriş alımlarının oluşturulma çabalar |
| 1940 | Sayaş sonrası bombalanan şehirlerin yeniden mşası |
| Şehir Merkezlerinde nafisi artışı | |
| Ana yollarda trafik sorumunun baş göstermesi | |
| Asansovin yaygın olarak kullanımının başlaması | |
| 1956 | Aydınlatmaların yarattığı isi fazlasının önüne geçebilmek için havalandırma |
| 1950 | sistemlermin gerekhligimin äneminin artmasi |
| Trafik yogunlugunun artması | |
| Fiber optiklerin yeni aydınlatmaya olunak tanıması | |
| 1960 | Avrapa kentlermin yenilenmesi |
| 2,000 | Avrupa'da ilk kapalı shşveriş merkezmin Londra'də açılması |
| IIk şehir dışı kapalı alışveriş meskezinin Paris'te açılması. | |
| 1976 | Petrol kırımın tıcan yatınınları durdumu noktasına gelmesi. Asrupa'da ilk defa Londra'da iki katlı ve jehir merkemide kapalı AVM 'lerin inşası. |
| 15.0 | Barkot sisteminin ve optik okuyucularin kullanılmaya başlamızısı |
| İngiltere'de ilk defa yehir dişi AVId'nin Amerikan stanılarılarında geliştirilmesi | |
| Şehir çeperlerinde perakendeci parklarının oluşmaya başlaması | |
| Alışverış merkezlerinin içerisinde yemek, eğlence ve dinlence mekanları gibi | |
| mekanlarının oluşturulmaya başlanması | |
| Avrupa'da ilk bölgesel merkezli alışveriş merkezinin açılması İngiltete'de ilk defa şelur merkezinde ve üstü açık alışveriş merkezinin açılması |
|
| Tennalı alışveriş merkezlerinin ilk defa ortaya çıkışı | |
| 1980 | Çok salonin sinemaların oluşmaya başlaması |
| Tren garlarında perakende satış alanlarının gelişmeye ve büyümeye başlaması | |
| Guyenlik kameralarumi kullanilmaya başlamısı | |
| İngiltere'de kapalı alışverış merkezlerinde gün işindən yararlamınaya başlandınası | |
| Perakende sekturunde yaşanın gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından | |
| perakende döntiştim içi cesaret vermesi | |
| Ekonomideki dugutaluğun 1990'ların başında yeni AVM yatırımlarının önünü kennesi | |
| Avrupa'da perakende alanlarının gelişimini düzenleyen yasaların sıkılaştırılması | |
| 1900 | Havaalam perakendeciliğinin gelişmesi |
| Fabrika satts merkezierana Avrupa'da yaygmluşması | |
| Hem açık irem kapalı alışveriş alanlarının bir arada bulunduğu AVM lerin gelişimi | |
| Veni perakende alanlarının oluşmaya haşlaması | |
| 2000 | AVM lerde güvenliğin ön plana çıkışı |
| Surduralebilirlik ilkesinin AVM mimarilerine vansamalarının görülmesi |
Tarihi Kapalıçarşı Dünya"da alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. Kapalıçarşı çeşitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM"lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel gelişimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da işlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı İmparatorluğu Dönemi"nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alışveriş mekanları hanlar, çarşılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamışlardır. Cumhuriyet Dönemi"nin ilk başlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde şehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alışveriş merkezi olarak hizmet göstermiştir.
1950"lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir şehir olan İstanbul 1950"lerden sonra iç ve dış baskılar sonucunda çok merkezli bir şehre dönüşmüştür. Bu dönüşümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin gelişmesidir. 1970"lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak şehir içinde alt merkezler oluşmaya başlamış, yerel halk Eminönü"ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karşılar olmuştur.
1980"li yıllarda Türkiye"nin dışa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değişmeye başlamış, Dünya"daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değişim yaşanmıştır. Mevcutta var olan ana alışveriş mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alışveriş mekanlarına ihtiyaç duyulmuştur. Türkiye"de alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak metropol şehirler tercih edilmiş ve İstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen şehir olma özelliğini korumuştur. Hızlı gelişme sürecindeki alışveriş merkezleri zaman içerisinde diğer büyük şehirlerde de görülmeye başlamış, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymaktadır.
Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 387 olan toplam AVM sayısı 2017 3. çeyrek itibarı ile 415"e ulaşmıştır. 2017 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM"lerle bu sayının 444"e ulaşması, toplam kiralanabilir alanın ise 13 milyon m²"yi geçmesi beklenmektedir. Ancak bir önceki yılı referans alarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan; açılışların ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeşitli nedenlerle gerçekleşememektedir. Şöyle örneklendirmek gerekirse; önceki yıl bir senede 51 AVM"nin açılacağı deklare edilmiş ancak 27 adedi açılabilmiştir.
2017 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla 62 ilde AVM bulunmakta olup 19 şehir de henüz AVM ile tanışmamıştır. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanışmayan illerimizin sayısının 15"e düşmesi beklenmektedir. En fazla AVM"ye sahip iller sırasıyla; 128 adet ile İstanbul, 33 adet ile Ankara, 25 adet ile İzmir olmuştur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 364.744 m²"dir. İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38"ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 155 m²"dir.
12.8. Karma Kullanımlı Gayrimenkul Projeleri
Günümüzde karma kullanımlı gayrimenkul projeleri geliştirilerek yeni bir arazı kullanım metodu oluşturulmaktadır. Kentleşme sürecinde, gayrimenkulün inşaatından mümkün olan en fazla karı elde edecek şekilde yapılaşmak için var olan alanlarda optimum yapılaşma şartları gündeme gelmiştir. Tüm dünya kentleri için geçerli olan bu durum, başta İstanbul olmak üzere, imara açık arazi stoğu yetersiz olan tüm büyük kentlerin sorunudur. Farklı bileşenler karma kullanımlı projelerde, tek bir mekânın, ofis, alışveriş ve konut gibi pek çok talebe karşılık vermesine olanak sağlayarak, birçok farklı isteğe cevap vermektedirler. İnşaat sektöründe, karma kullanımlı projeler bir eğilim olarak değil, kentlerdeki aşırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inşaat için bir çözüm olarak görülmektedir. Karma projeler, bugün tüm dünyada gerekliliklerini ve sürdürülebilirliklerini kanıtlamış durumdadırlar.
İlk tanımı 1976 da yapılmış olan karma kullanımlı proje geliştirme kavramına göre; Karşılıklı olarak birbirlerini destekleyen, iyi planlanmış, üç veya daha fazla belirgin gelir getiren; perakende - eğlence, ofis, konut, otel, kent ile ilgili kültürel - rekreasyon alanlar gibi kullanımların geliştirilmesi, Birbirinden kopmayan ve yoğun arazi kullanımı sağlayan, kesintisiz ve aralıksız yaya bağlantıları içeren, proje bileşenlerinin fiziksel ve işlevsel olarak bütünleştiği kullanımların geliştirilmesi, Bir plan çerçevesinde, çeşit, ölçek, yoğunluk vb. açısından uyumunun sağlandığı projelerin geliştirilmesi olarak üç şekilde tanımlanmaktadır.
Karma kullanımlı projeler farklı fiziksel şekillerde geliştirilebilir; tek bir bina ya da birkaç binadan oluşabilirler. Yaygın olarak günümüzde yapılan karma kullanım projeleri, tek bir binadan oluştuğunda; giriş katında perakende, orta katlarda ofisler, üst katlarda konutlar ve zemin altında otoparklar yer almaktadır. İstanbul"da da örneklerini gördüğümüz karma kullanımlı projelerde, alışveriş merkezi işlevine sahip, zeminde yer alan ana kütlenin üzerinde konut veya ofis kulelerinin yükseldiği örneklere rastlanmaktadır.
Karma kullanımlı projelerin yapısal ve mimari özelliklerinin verdiği esnek kullanım rahatlığı bulunmaktadır. Proje yapım aşamasında proje içinde yer alan işlevlere olan talepler değerlendirilerek, proje içinde farklı mekanlara farklı işlevler verilebilmektedir. Örneğin proje içinde yer alan bir ofis kulesi kolaylıkla rezidansa dönüştürülebileceği gibi, alışveriş merkezleri içinde de talep doğrultusunda eğlence ve kültür alanları yaratılabilmektedir. Ayrıca karma kullanımlı projeler hayata geçtikten sonra da bir takım işlev değişiklikleri gerçekleştirilebilir. Projenin konumu, çevresinin özellik ve ihtiyaçları doğrultusunda ofis olarak tasarlanmış bir bölüm, hastaneye veya farklı bir işletmeye dönüştürülebilir. Bu durum, karma kullanımlı projelere zaman içinde değişime uğrama rahatlığı, esneklik ve kullanım alternatifi özelliği kazandırmaktadır.
Ġllere Göre AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan
Yıllara Göre Açılan AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan
Kaynak: JLL – GYODER
Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Eylül 2025)
M2 BaĢı Ciro Analizi (Eylül 2025)
Kategorik Ciro Endeksi (Eylül 2025)
Ziyaretçi Sayısı Endeksi (Eylül 2025)
Tablo Kaynak: AYD
Kaynak: İstanbul Planlama Ajansı
Ġstanbul'da Yer Alan AlıĢveriĢ Merkezleri
Ġstanbul AlıĢveriĢ Merkezlerinin Dağılımı
İstanbul'da Yer Alan Alışveriş Merkezleri
Kaynak: Endeksa
13. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
ĠNġAAT TARZI : B.A.K. ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık
KAT ADEDĠ : 9 (4 bodrum + asma + zemin + 3 normal kat)
TOPLAM ALAN : Brüt 185.032 m² (2 )
KĠRALANABĠLĠR ALANI : Brüt 72.470 m² (487 adet bağımsız bölüm)
ELEKTRĠK : Şebeke TRAFO : Mevcut JENERATÖR : Mevcut
ISITMA VE SOĞUTMA : Merkezi sistem ısıtma / soğutma
SU : Şebeke
SU DEPOSU : Mevcut HĠDROFOR : Mevcut KANALĠZASYON : Şebeke
ASANSÖR : 2 adet panoramik müşteri asansörü,
16 adet servis, acil çıkış ve yük asansörü
YÜRÜYEN
MERDĠVEN/BANT : Mevcut
(38 adet yürüyen merdiven / 6 adet yürüyen bant)
YANGIN ĠHBAR SĠSTEMĠ : Muhtelif yerlerde ısı ve duman dedektörleri ile
yangın dolapları ve tüpleri mevcut
GÜVENLĠK SĠSTEMĠ : Kamera kayıt ve izleme sistemi mevcut
PARK YERĠ : 4., 3. ve 2. bodrum katlarda toplam 2.094 araç
kapasiteli otopark alanı ve bahçede açık otopark
mevcut
YANGIN MERDĠVENĠ : Mevcut (19 adet)
SATIġ VE KĠRALAMA
KABĠLĠYETĠ : "Satılabilirlik ve kiralanabilirlik" özelliğine
sahiptirler.
( 2 ) Bir sureti ekte sunulan 2011/24643 nolu yapı kullanma izin belgesinden alınan depolar dahil toplam işyeri alanıdır. Fiili kiralanabilir alan 65.088 m2 olup hesaplamalarda bu alan kullanılmıştır.
14. AÇIKLAMALAR
- Akbatı Alışveriş/Yaşam Merkezi ve Residence projesi 58.838,04 m² yüzölçümlü 383 ada, 3 parsel üzerinde yer almaktadır.
- Proje bünyesinde 3 adet blok mevcuttur. A Blok değerlemeye konu olan Akbatı AVM'yi oluşturmaktadır. Yaygın AVM bloğunun üzerinde yükselen B Blok (Mavi Blok) ve C Blok (Yeşil Blok) residence nitelikli konutlardan meydana gelmektedir.
- Proje bünyesinde 350 adet konut ve AVM bünyesindeki 487 adet dükkan depo bulunmaktadır.
- Yapı kullanma izin belgesine göre 277 dükkan ve 210 depodan oluşan Alışveriş merkezinin toplam insaat alanı 185.032 m², mevcut kiralanabilir alanı 65.088 m² dir.
- Taşınmaz projesine göre 4 bodrum + 1. bodrum asma kat + zemin + 3 normal kattan meydana gelmektedir.
- Projesine göre 4. bodrum katta otopark alanı, depolar, su depoları ve jeneratör odası; 3. bodrum katta otopark alanı, ortak alanlar ve su depoları; 2. bodrum katta otopark, 11 adet dükkan ve depolar; 1. bodrum katta AVM girişi ve 4 adet dükkan; 1. bodrum asma katta 1 ve 12 bağımsız bölüm nolu dükkanlara ait üst kat hacimleri; Zemin katta 2 adet AVM girişi ve 142 adet dükkan, 1. katta AVM girişi ve 89 adet dükkan ve sinema, 2. katta 30 adet dükkan, 3. katta ise 1 adet dükkan yer almaktadır.
- Akbatı Alışveriş Merkezi 15.09.2011 tarihinde faaliyete geçmiştir.
- Alişveriş Merkezi bünyesindeki bağımsız bölümlerin tamamı AKİŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin mülkiyetindedir.
- 1 adet 1. bodrum katta, 2 adet zemin katta, 1 adet 1. katta olmak üzere 4 adet AVM girişi bulunmaktadır.
- Açık otoparkta zeminler asfaltlanmış haldedir. Açık alanlarda zeminler parke taşı ve asfaltlanmış haldedir.
- AVM'nin batı çıkışında açık anfi tiyatro ve etkinlik alanı bulunmaktadır.
- Otopark bölümünde zeminler beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar kaset tipi tavandır. Ziyaretçi ve personel girişlerinde X-ray cihazları ile kapı tipi metal dedektörler mevcuttur.
- Kat hollerinde zeminler seramik, duvarlar plastik/alçı sıva, tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır. WC'lerde zeminler ve duvarlar seramik, tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır.
- AVM'nin 2025 yılı (10 aylık) ortalama doluluk oranı kiralanabilir alan üzerinden değerlendirildiğinde yaklaşık %99 mertebesindedir.
- 164 mağazanın-restoranın ve sinema salonlarının halihazırda faaliyette olduğu tesiste mevcut durumdaki katların kullanım fonksiyonlarını ve yer alan mağazaları gösteren tablo rapor ekinde sunulmuştur. (Bu tablo, AVM yönetiminden alınan bilgiler doğrultusunda hazırlanmıştır.)
15. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında AVM olarak kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
16. DEĞERLENDİRME
Alışveriş merkezinin değerine etki eden özet faktörler (SWOT Analizi):
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | |||
|---|---|---|---|---|
| - | UlaĢım imkanlarının kolaylığı | - Gayrimenkul |
piyasasında | yaĢanan |
| - | Uygun Konumu | durgunluk | ||
| - | Ana arterlere yakınlığı | |||
| - | MüĢteri Celbi | |||
| - | Reklâm kabiliyeti | |||
| - | Kapalı otoparkının mevcudiyeti | |||
| - | TamamlanmıĢ altyapı | |||
| - | Yapı Kullanma Ġzin Belgesi'nin mevcudiyeti |
|||
| - | Tüm yasal izinlerinin alınmıĢ olması | |||
| - | Ziyaretçi sayısı yüksek olan bir AVM olması |
|||
| - | Doluluk oranının yüksek olması | |||
| Fırsatlar | Tehditler | |||
| - | Akbatı AVM'ye olan ilginin canlı olması | - | Ekonomide yaĢanan durgunluk |
17. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
- (a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
- (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
- (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
17.1. Pazar YaklaĢımı
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
- (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
- (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
- (a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
- (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
- (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
- (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
- (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
17.2. Maliyet YaklaĢımı
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
- (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
- (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
- (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
- (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
17.3. Gelir YaklaĢımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- (a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
- (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- (a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
- (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
- (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
- (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
18. FİYATLANDIRMA
TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.
Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
- 18.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
- 18.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
- 18.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
18.1.Ġkame Maliyet YaklaĢımı
Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)
Ancak Akbatı Projesi bünyesinde yer alan ve mülkiyeti AKİŞ GYO"na ait 487 adet bağımsız bölüm rapora konu edilmektedir. Karma nitelikte olan bu projenin tamamı ekspertize konu edilmediğinden ikame maliyet yönteminin uygulanmasında zorluklar ortaya çıkmaktadır.
Bu sebeplerle Ġkame Maliyet YaklaĢımı yönteminin sağlıklı Ģekilde uygulanması mümkün olmamıĢtır.
18.2. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı
Bu yöntemde, taşınmazların çevresinde pazara çıkarılmış veya yakın dönemde satılmış/kiraya verilmiş benzer gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir.
Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.
Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite) |
Yüzdelik Oranlar |
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Eski | >%20 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Eski | %11 … %20 |
| Az Kötü | Az Büyük | Az Eski | %1 … %10 |
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 |
| Az İyi | Az Küçük | Az Yeni | -%10%1 |
| İyi | Küçük | Yeni | -%20 %11 |
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok Yeni | > -%20 |
İstanbul genelinde yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
BRÜT KULLANIM ALANI: 117.000 m2
KĠRALANABĠLĠR ALAN: 48.700 m2
ARSA YÜZÖLÇÜMÜ: 75.000 m²
SATIġ YILI: 2021
SATIġ DEĞERĠ: 989.000.000,-TL (20.308 TL/m²)
Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi"nde yer alan 75.000 m2 yüzölçümlü arsa üzerinde, toplam 117.000 m² inşaat alanına ve 48.700 m² kiralanabilir/satılabilir alana sahip Profilo A.V.M. 2014 Nisan ayında 150.000.000 USD bedel ile satışa çıkmıştır. Taşınmazın satışı gerçekleşmemiş olup İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı"nın 11 Kasım 2021 tarihinde yapmış olduğu duyuruda AVM"nin yanındaki taşınmaz ile birlikte T. İŞ Bankası A.Ş."den 989.000.000 TL bedelle satın alınmasına karar verildiği ilan edilmiştir.
M1 MEYDAN AVM (ÜMRANĠYE)
BRÜT KULLANIM ALANI: 128.000 m2
KĠRALANABĠLĠR ALAN: 70.000 m2
ARSA YÜZÖLÇÜMÜ: 98.726 m²
SATIġ YILI: 2013
SATIġ DEĞERĠ: 230.000.000,-USD (3.286 USD/m²)
Ümraniye İlçesi"nde yer alan 70.000 m² yüzölçümlü arsa üzerinde, toplam 128.000 m² inşaat alanına ve yaklaşık 14.500 m² kiralanabilir/satılabilir alana sahip M1 Meydan A.V.M. 2013 Temmuz ayı içerisinde Gülaylar Grup"a 230.000.000 USD bedel ile satılmıştır. (Emsal taşınmazın satış değeri T.C.M.B. Temmuz 2013 döviz alış kuru esas alınarak TL para birimine çevrilmiştir. 1 USD=1,9235 TL) (Satılabilir/Kiralanabilir Alan Birim Satış Değeri= 6.320 TL/m2 )
HĠSTORĠA AVM (FATĠH)
BRÜT KULLANIM ALANI: 51.440 m2
KĠRALANABĠLĠR ALAN: 20.000 m2
ARSA YÜZÖLÇÜMÜ: 6.468 m²
SATIġ YILI: 2012
SATIġ DEĞERĠ: 110.000.000,-TL (11.000 TL/m²)
Fatih İlçesi"nde yer alan 6.468 m² yüzölçümlü arsa üzerinde, toplam 51.440 m² inşaat alanına ve 20.000 m² kiralanabilir/satılabilir alana sahip Historia A.V.M."nin %50 hissesi 2012 Eylül ayında 110.000.000 TL bedel ile Ensar Vakfına satılmıştır.
OLĠVĠUM OUTLET CENTER (ZEYTĠNBURNU)
BRÜT KULLANIM ALANI: ---
KĠRALANABĠLĠR ALAN: 34.000 m2
ARSA YÜZÖLÇÜMÜ: 24.868,72 m²
SATIġ YILI: 2011
SATIġ DEĞERĠ: 140.000.000,-USD (4.188 USD/m²)
Zeytinburnu İlçesi"nde yer alan 34.000 m² kiralanabilir/satılabilir alana sahip Olivium Outlet Center 2011 yılı içerisinde 140.000.000 USD bedel ile satılmıştır.
(Emsal taşınmazın satış değeri T.C.M.B. Ocak 2011 döviz alış kuru esas alınarak TL para birimine çevrilmiştir. 1 USD=1,5500 TL) (Satılabilir/Kiralanabilir Alan Birim Satış Değeri= 21.770 TL/m2 ) (Satılabilir/Kiralanabilir Alan Birim Satış Değeri= 6.382 TL/m²)
CAROUSEL AVM (BAKIRKÖY)
BRÜT KULLANIM ALANI: ---
KĠRALANABĠLĠR ALAN: 59.306 m2
ARSA YÜZÖLÇÜMÜ: 13.178,92 m²
SATIġ YILI: 2012
SATIġ DEĞERĠ: 200.000.000,-EURO (4.242 EURO/m²)
Bakırköy İlçesi"nde yer alan 59.306 m² kiralanabilir/satılabilir alana sahip Carousel A.V.M. 2012 yılı Temmuz ayı içerisinde 200.000.000 Euro bedel ile satılmıştır. (Emsal taşınmazın satış değeri T.C.M.B. Temmuz 2012 döviz alış kuru esas alınarak TL para birimine çevrilmiştir 1 EURO=2,2024 TL) (Satılabilir/Kiralanabilir Alan Birim Satış Değeri= 9.343 TL/m²)
MALTEPE PARK
BRÜT KULLANIM ALANI: ---
KĠRALANABĠLĠR ALAN: 76.250 m2
ARSA YÜZÖLÇÜMÜ: 70.985 m²
SATIġ YILI: 2018
SATIġ DEĞERĠ: 835.000.000,-TL (10.951,-TL/m2 )
Maltepe"de yer alan 76.250 m² kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezi, süpermarket, depo ve ofis nitelikli Maltepe Park A.V.M. kompleksi 2018 yılı Mayıs ayında 835.000.000 TL bedel ile satılmıştır. (Birim Satış Değeri= 10.951 TL/m²)
METROPORT AVM (BAHÇELĠEVLER)
BRÜT KULLANIM ALANI: ---
KĠRALANABĠLĠR ALAN: 16.500 m2
ARSA YÜZÖLÇÜMÜ: 15.501 m²
SATIġ YILI: 2011
SATIġ DEĞERĠ: 120.000.000,-TL
Bahçelievler ilçesinde yer alan 16.500 m² kiralanabilir/satılabilir alana sahip Metroport A.V.M. 2011 Ekim ayında 120.000.000 TL bedel ile satışa çıkmıştır. (Birim Satış (Değeri= 7.272 TL/m²)
Emsal Analizi:
Tablo-1 Emsal AVM verilerinin bugüne getirilmesi
| Bir Önceki Yılın Tüfe Oranı | 6,4 | 10,45 | 6,16 | 7,4 | 8,17 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,3 | 11,84 | 14,6 | 36,08 | 64,27 | 64,77 | 44,38 | 29,74 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal AVM | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2025 (Ocak- Kasım) |
| Profilo | 20.308 | 27.635 | 45.396 | 74.799 | 107.995 | 140.113 | ||||||||||
| M1 Meydan | 6.320 | 6.788 | 7.342 | 7.989 | 8.671 | 9.704 | 11.674 | 13.056 | 14.962 | 20.361 | 33.447 | 55.110 | 79.568 | 103.232 | ||
| Historia | 11.000 | 11.678 | 12.542 | 13.566 | 14.762 | 16.021 | 17.930 | 21.570 | 24.124 | 27.646 | 37.621 | 61.800 | 101.828 | 147.020 | 190.744 | |
| Olivium | 6.382 | 7.049 | 7.483 | 8.037 | 8.693 | 9.459 | 10.266 | 11.490 | 13.822 | 15.459 | 17.716 | 24.108 | 39.602 | 65.253 | 94.212 | 122.231 |
| Carousel | 9.343 | 9.919 | 10.652 | 11.523 | 12.538 | 13.607 | 15.229 | 18.321 | 20.490 | 23.482 | 31.954 | 52.491 | 86.489 | 124.873 | 162.011 | |
| Maltepe Park | 10.951 | 13.174 | 14.734 | 16.885 | 22.977 | 37.745 | 62.192 | 89.792 | 116.496 | |||||||
| Metroport | 7.272 | 8.032 | 8.527 | 9.158 | 9.906 | 10.779 | 11.698 | 13.092 | 15.750 | 17.615 | 20.187 | 27.470 | 45.125 | 74.353 | 107.350 | 139.276 |
| Ortalama Birim Satış Değeri | 139.158 |
Emsal Analizi:
| EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Birim Fiyatı |
Alan Düzeltm |
esi | Ziyaretçi Potansiyeli Ko | Ziyaretçi Potansiyeli | Ziyaretçi Potansiyeli | Ziyaretçi Potansiyeli | Ziyaretçi Potansiyeli Konum/Reklam Kabi | Marka Dağılımı/Kişi Başı Ortalama Harcama |
Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||||
| Konu Mülk | 65.088 | 3 | 171.100 | |||||||||||||||
| Düzeltme Oranı |
Kiralanabilir Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||||||||||
| Profilo | 140.113 | 0% | 48.700 | 0% | Orta Kötü | 15% | Az İyi | -10% | Orta Kötü | 20% | 25% | 175.141 | ||||||
| M1 Meydan | 103.232 | 0% | 70.000 | 0% | Orta Kötü | 15% | Benzer | 0% | Orta Kötü | 20% | 35% | 139.363 | ||||||
| Historia | 190.744 | 0% | 20.000 | 0% | Az Kötü | 5% | Az İyi | -10% | Benzer | 0% | -5% | 181.206 | ||||||
| Olivium | 122.231 | 0% | 34.000 | 0% | Orta Kötü | 15% | Orta Kötü | 20% | Çok Kötü | 30% | 65% | 201.680 | ||||||
| Carousel | 162.011 | 0% | 59.306 | 0% | Az Kötü | 5% | Az İyi | -10% | Benzer | 0% | -5% | 153.910 | ||||||
| Maltepe Park | 116.496 | 0% | 76.250 | 0% | Az Kötü | 10% | Benzer | 0% | Orta Kötü | 20% | 30% | 151.445 | ||||||
| Metroport | 139.276 | 0% | 16.500 | 0% | Kötü | 25% | Az İyi | -5% | Orta Kötü | 20% | 40% | 194.987 |
- Akbatı AVM yüksek ziyaretçi sayılı ve kişi başı ortalama harcama verimliliği yüksek bir alışveriş merkezidir. Akbatı AVM emsallerden daha yeni olması, nitelikli bir proje içerisinde yer alması, ulaşım kabiliyetinin çok çeşitli olması ve özellikle bünyesinde Dünya markalarının yer alması sebepleriyle emsallerin ortalamasına göre birim değerinin daha yüksek olacağı kanaatindeyiz. Emsal analiz tablosu yukarıda verilmiştir.
- Emsal AVM verilerinin bugüne getirilmesi ve emsal analizi sonucunda ortalama birim satış değeri 171.100,-TL olarak hesaplanmıştır.
Ulaşılan Sonuç - AVM 487 Adet Bağımsız Bölüm
Akbatı AVYM için Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı başlığı altında verilen piyasa araştırmalarından hareketle, benzer özellikler taşıyan AVM'ler dikkate alınarak belirlenmiştir.
Buna göre taşınmazın kiralanabilir alanı dikkate alınarak değeri :
65.088 $m^2 \times 171.100$ , -TL/ $m^2 \cong$ 11.150.000.000,-TL olarak belirlenmiştir.
18.3. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı
Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazlar sürekli gelir getiren mülkler olmaları sebebiyle değer tespitinde İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi yöntemi kullanılmıştır.
Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.
Varsayımlar :
Reel İskonto Oranı ve Yıllık Enflasyon Tahminleri:
Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2026 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.
Kira Gelirleri ve Doluluk Oranları :
GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2025 yılı 10 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 99,9 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Buna göre 2025 yılında kontratlı kira gelirlerine, ciro gelirlerine ve diğer gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 1.035.000.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin doluluk oranının 2026 yılında ve takip eden yıllarda ise % 99 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.
| GELİRLER (TL) | 10 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
||
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 577.039.637 | 692.500.000 | 693.000.000 | ||
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 206.316.748 | 247.500.000 | 248.000.000 | ||
| DİĞER GELİRLER | 78.536.210 | 94.000.000 | 94.000.000 | ||
| TOPLAM | 861.892.595 | 1.034.000.000 | 1.035.000.000 |
2026 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleşme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıştır.
Giderler :
GYO yetkililerinden temin edilen 2025 yılı 10 aylık gerçekleşmelere göre toplam gider yaklaşık 222.336.550,-TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 267.000.000,-TL olarak belirlenmiştir. 2026 yılında giderlerin %40, takip eden yıllarda ise bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Giderlere bakım-onarım ve yenileme masrafları da dahildir.
Uç Değer:
Kapitalizasyon oranı % 7 olarak takdir edilmiştir.
Nakit Ödenen Vergiler :
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Özet olarak :
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 59'da yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere Akbatı Alışveriş ve Yaşam Merkezi'nin 31.12.2025 tarihi itibariyle finansal değeri yaklaşık 12.300.000.000,-TL olarak bulunmuştur.
| AKBATI AVYM | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (TL) | |||||||||||
| 4 005 000 000 | |||||||||||
| 2025 Yılı Toplam Gelir-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 1.035.000.000 | ||||||||||
| 2025 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 693.000.000 248.000.000 |
||||||||||
| 2025 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) 2025 Yılı Toplam Diğer Gelir (Otopark Geliri Dahil)-Tahmini (TL) | 94.000.000 | ||||||||||
| 2025 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL) | 267.000.000 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 |
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 1.293.750.000 | 1.487.812.500 | 1.636.593.750 | 1.800.253.125 | 1.980.278.438 | 2.178.306.281 | 2.352.570.784 | 2.540.776.446 | 2.744.038.562 | 2.963.561.647 | |
| Doluluk Oranı | 99,0% | 99,0% | 99,0% | 99,0% | 99,0% | 99,0% | 99,0% | 99,0% | 99,0% | 99,0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 25% | 15% | 10% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel Iskonto Orani | 31,00% | 21,00% | 16,00% | 16,00% | 16,00% | 16,00% | 14.00% | 14,00% | 14,00% | 14,00% | |
| 1 / Iskonto Faktörü | 1,14 | 1,44 | 1,71 | 1,98 | 2,30 | 2,66 | 3,06 | 3,49 | 3,98 | 4,54 | |
| Etkin Vergi Orani | 0% | - | |||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 1.280.812.500 | 1.472.934.375 | 1.620.227.813 | 1.782.250.594 | 1.960.475.653 | 2.156.523.218 | 2.329.045.076 | 2.515.368.682 | 2.716.598.177 | 2.933.926.031 | |
| Yıllık Toplam Gider | 373.800.000 | 467.250.000 | 537.337.500 | 591.071.250 | 650.178.375 | 715.196.213 | 786.715.834 | 849.653.100 | 917.625.348 | 991.035.376 | |
| Serbest Nakit Akımı | 1.005.684.375 | 1.082.890.313 | 1.191.179.344 | 1.310.297.278 | 1.441.327.006 | 1.542.329.242 | 1.665.715.582 | 1.798.972.828 | 1.942.890.654 | ||
| Uç Değer | 29.976.027.238 | ||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 792.460.501 | 697.907.269 | 634.305.983 | 601.497.053 | 570.385.136 | 540.882.457 | 503.310.562 | 476.820.532 | 451.724.715 | 427.949.730 | |
| 792.400.501 | 091.901.209 | 034.303.303 | 001.497.055 | 370.303.130 | 340.002.437 | 303.310.302 | 470.020.332 | 451.724.715 | 427.949.730 |
12.300.000.000
31/12/2025 Itibarı Ile Toplam Değer (TL)
19. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ
19.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.
| AKBATI AVM İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) | ||||||
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI | 11.150.000.000 | ||||||
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | 12.300.000.000 |
Ancak, tesisin sürekli gelir getirici bir ticari iĢletme olması da dikkate alınarak nihai değer için gelir yöntemiyle bulunan bedelin alınması uygun görülmüĢ ve taĢınmazın değeri 12.300.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.
19.2.Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
AVM"nin 2025 yılı için ortalama %99,9 mertebesindeki doluluk oranına göre 10 aylık gerçekleşen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık tahmini kira gelirleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| GELİRLER (TL) | 10 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
||
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 577.039.637 | 692.500.000 | 693.000.000 | ||
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 206.316.748 | 247.500.000 | 248.000.000 | ||
| DİĞER GELİRLER | 78.536.210 | 94.000.000 | 94.000.000 | ||
| TOPLAM | 861.892.595 | 1.034.000.000 | 1.035.000.000 |
19.3.Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerlemeye konu taşınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunamamaktadır.
19.4.Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir ipotek ve takyidat bulunmamaktadır
Bu sebeple taşınmazın GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
19.5.Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
19.6.BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
19.7.Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
19.8.MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi
Değerlemeye konu taşınmaz 487 bağımsız bölümden oluşan Akbatı AVYM olup değerlemede taşınmazın ortak alanlar dahil ruhsata esas toplam kullanım alanı dikkate alınmıştır. Taşınmaz bir bütün olarak değerlendirilmiştir.
19.9.Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
19.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Akbatı Alışveriş ve Yaşam Merkezi tamamlanmış ve 08.10.2012 tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçmiştir. Taşınmazın yapı kullanma izin belgesi mevcut olup kat mülkiyeti kurulmuştur. Ayrıca 06.01.2019 tarihinde ruhsat alınan dönem ile güncel mevzuat arasındaki olası farklar nedeniyle Yapı Kayıt Belgesi alınmıştır.
19.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na İlişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
- b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
- c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
20. SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve 487 adet bağımsız bölümden oluĢan Akbatı AlıĢveriĢ ve YaĢam Merkezi"nin yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, konumuna, mimari ve inşaî özelliklerine ve emsal teşkil eden alışveriş merkezlerinde yapılan piyasa rayiç araştırmalarına göre arsa payı dahil toplam değeri için,
12.300.000.000,-TL (Onikimilyarüçyüzmilyon Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiştir.
(12.300.000.000,-TL † 42,8457 TL/USD (*) 287.076.000,-USD)
(12.300.000.000,-TL † 50,2859 TL/Euro (*) 244.600.000,-Euro)
(*) 31.12.2025 tarihli TCMB döviz alış kurları; 1,-Euro = 50,2859 TL; 1,- USD = 42,8457 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
Taşınmazın KDV dahil (%20) değeri 14.760.000.000,-TL dir.
Rapor konusu taĢınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 31 Aralık 2025 (Değerleme tarihi: 26 Aralık 2025)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
Eki:
- Uydu Fotoğrafları
- Fotoğraflar
- Yapı Ruhsatları, Yapı Kullanma İzin Belgesi Ve Yapı Kayıt Belgesi
- Proje Resimleri
- İmar Durumu Yazısı
- Tapu Kayıt Yazısı (Bağımsız Bölümlerin Tamamı İçin Tapu Müdürlüğü Onaylı)
- Takbis Çıktısı (6 Adet Örnek Olarak)
- Bağımsız Bölüm Listesi
- Mağaza Listesi
- Tapu Suretleri
- Değerleme Uzmanlığı Lisans Ve Tecrübe Belgeleri
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı
(Lisans No: 400114)
Uygar TOST Sorumlu Değerleme Uzmanı
(Lisans No: 401681)
