AKİŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 6, 2025

AKİŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Beykoz / İSTANBUL

(32 Adet Parsel)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2024 / 473

1.	RAPOR ÖZETĠ 4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ 5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP
	HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI 8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 9
10.	TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10
	10.1. TAPU KAYITLARI10
	10.2. TAPU TAKYĠDATI 11
	10.3. TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI17
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ17
	11.1. ĠMAR DURUMU17
	11.2. ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ23
	11.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RĠSKLĠ YAPI TESPĠTĠ, PLAN ĠPTALLERĠ V.B.
	KONULAR 23
	11.4. YAPI DENETĠM FĠRMASI 23
	11.5. SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM23
12.	TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU24
	12.1. KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ24
	12.2. BÖLGE ANALĠZĠ 26
	12.2.1.ĠSTANBUL ĠLĠ:26
	12.2.2.BEYKOZ ĠLÇESĠ:29
	12.3. DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ31
	12.4. TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ32
	12.5. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT36
	TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 36
	12.6. TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER39
13.	AÇIKLAMALAR40
14.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ41

16.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 42
16.1.	PAZAR YAKLAġIMI 42
16.2.	MALĠYET YAKLAġIMI 43
16.3.	GELĠR YAKLAġIMI44
17.	FĠYATLANDIRMA45
18.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ49
	18.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU
	AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI49
	18.2. KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER49
	18.3. GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 49
	18.4. GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 49
	18.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
	DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ 49
	18.6. BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR 49
	18.7. ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN VERĠLMEDĠKLERĠNĠN
	GEREKÇELERĠ49
	18.8. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ49
	18.9. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL
	PAY ORANLARI 49
	18.10. YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI 50
	18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZĠ ĠSE, ALIMINDAN ĠTĠBAREN BEġ YIL GEÇMESĠNE
	RAĞMEN ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRMESĠNE YÖNELĠK HERHANGĠ BĠR TASARRUFTA
	BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAĠR BĠLGĠ50
	18.12. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ KULLANIM
	ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI
	HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA
	SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA
	GÖRÜġ 50
19.	SONUÇ51

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	GümüĢsuyu Mahallesi, 32 Adet Parsel Beykoz / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	09 Aralık 2024 tarih ve 652 – 2024/051 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	26 Aralık 2024
RAPOR TARĠHĠ	31 Aralık 2024
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	32 Adet Parsel
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	27 Adet Tam / 5 Adet Hisseli Mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	Ġstanbul ili, Beykoz ilçesi, GümüĢsuyu Mahallesi, 32 Adet Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	Bölge Parkı Alanı / Cami Alanı / Park Alanı / Konut Alanı / Aile Sağlığı Merkezi / Konut + Ticaret Alanı (Bkz. Ġmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsellerin (AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Hisselerinin) pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.

GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
BEYKOZ ĠLÇESĠ, GÜMÜġSUYU MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 32 ADET PARSELĠN (AKĠġ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. HĠSSELERĠNĠN) TOPLAM DEĞERĠ
(Karlıtepe Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş. 12 Aralık 2023 tarihinde Akiş		510.365.000,-TL
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile birleşmiş olup ticaret sicil işlemleri
yapılmıştır. Tapuların, Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye devir süreci
devam etmektedir.)
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	CEM GÜL (SPK Lisans Belge No: 409934)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	GümüĢsuyu Mahallesi, 32 Adet Parsel Beykoz / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	09 Aralık 2024 tarih ve 652 – 2024/051 no ile
MÜġTERĠ NO	652
RAPOR NO	2024/473
DEĞERLEME TARĠHĠ	26 Aralık 2024
RAPOR TARĠHĠ	31 Aralık 2024
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsellerin (AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Hisselerinin) pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Cem GÜL - Değerleme Uzmanı Lisans No: 409934
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER	Rapor konusu 23 adet parsel için Ģirketimiz tarafından 02.02.2023 tarih ve 071 nolu rapor hazırlanmıĢ olup toplam 143.510.000,-TL kıymet takdir edilmiĢtir. Rapor konusu 46 adet parsel için Ģirketimiz tarafından 24.07.2023 tarih ve 528 nolu rapor hazırlanmıĢ olup toplam 355.675.000,-TL kıymet takdir edilmiĢtir. Rapor konusu 46 adet parsel için Ģirketimiz tarafından 25.12.2023 tarih ve 1022 nolu rapor hazırlanmıĢ olup toplam 417.600.000,-TL kıymet takdir edilmiĢtir.

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	LOTUS GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.
ġĠRKET MERKEZĠ	Kadıköy/ĠSTANBUL
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37-
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	bilgi@lotusgd.com
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009- 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ÜNVANI	AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Acıbadem Mah., Çeçen Sokak, No:25, Akasya AVM 34660 Üsküdar / Ġstanbul
TELEFON NO	0 212 393 01 00
FAKS NO	0 212 393 01 02
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	22.11.2005
KAYITLI SERMAYE TAVANI	10.000.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	2.415.000.000 TL
FĠĠLĠ DOLAġIM ORANI	% 47,23
FAALĠYET KONUSU	Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak ve Esas SözleĢmesinde yer alan faaliyet alanları.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.

• a. Raporda yer alan görüĢ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır. Tümü kiĢisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıĢ çalıĢmaların sonucudur.
• b. ġirketimizin değerleme konusunu oluĢturan tesis ve mülklere iliĢkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
• c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ olan bir değere; özel koĢul olarak belirlenen bir sonuca ulaĢmaya ya da sonraki bir olayın oluĢmasına bağlı değildir.
• d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirmiĢtir.
• e. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiĢikliklerin ve ekonomide yaĢanabilecek olumlu ya da olumsuz geliĢmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taĢımaz.
• f. Mülkün takdir edilen değerde değiĢikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıĢtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıĢındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koĢullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

SAHĠBĠ : 2575 Ada 1 ve 3 Parsel (Çok Hissedarlı) Diğer Parseller AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.(*)

• ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Ġstanbul Beykoz MAHALLESĠ : GümüĢsuyu

NĠTELĠĞĠ : Bahçe
---------------------

Sıra No	Ada No	Parsel No	Yüzölçümü m2	Cilt No	Sahife No	Tapu Tarihi	Yevmiye No	Arsa Pay/ Payda	Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Düşen Kısım (m2 )
1	1829	10	490,76	10	937	17.03.2016	3415	Tam	490,76
2	1830	18	129,08	11	1020	19.01.2016	950	Tam	129,08
3	1830	19	268,3	11	1021	17.03.2016	3424	Tam	268,30
4	1853	1	624,84	15	1405	15.11.2017	8991	Tam	624,84
5	1853	4	124,16	15	1408	18.05.2017	4583	Tam	124,16
6	1853	11	194,9	15	1415	25.12.2015	13189	Tam	194,90
7	1853	18	227,58	15	1422	7.08.2015	8399	Tam	227,58
8	1853	21	103,52	15	1425	5.08.2015	8290	Tam	103,52
9	1853	24	366,14	15	1428	18.04.2019	4093	Tam	366,14
10	1853	25	118,36	15	1429	1.06.2015	5861	Tam	118,36
11	1853	26	139,68	15	1430	18.04.2019	4094	259/1552	23,31
12	1853	27	179,75	15	1431	18.04.2019	4101	15746/17975	157,46
13	1853	31	99,66	15	1435	15.06.2017	5251	Tam	99,66
14	1854	1	400,89	15	1438	29.05.2015	5823	Tam	400,89
15	1854	2	477,19	15	1439	29.05.2015	5821	Tam	477,19
16	1854	3	437,47	15	1440	21.07.2015	7765	Tam	437,47
17	1854	4	661,72	15	1441	15.11.2017	8991	Tam	661,72
18	1854	5	518,86	15	1442	15.11.2017	8991	Tam	518,86
19	1854	8	256,19	15	1445	11.11.2016	12709	Tam	256,19
20	1854	9	950,51	15	1446	15.11.2017	8991	79051/95051	790,51
21	1854	12	819,15	15	1449	27.10.2017	8496	Tam	819,15
22	1854	18	120,74	15	1455	5.12.2016	13518	Tam	120,74
23	1854	31	223,31	15	1468	15.05.2015	5278	Tam	223,31
24	1855	1	572,98	15	1473	8.01.2016	387	Tam	572,98
25	1855	4	234,84	15	1476	30.12.2015	13449	Tam	234,84
26	1855	5	201,23	15	1477	23.06.2015	6649	Tam	201,23
27	1855	7	277,82	15	1479	30.12.2015	13451	Tam	277,82
28	1855	11	253,83	15	1483	12.06.2015	6335	Tam	253,83
29	1860	3	217,79	16	1565	23.06.2015	6652	Tam	217,79
30	1893	10	626,89	23	2267	28.12.2017	10211	Tam	626,89
31	2575	1	10.399,92	28	2702	25.12.2023	24462	Çok Hisseli	3.336,43 (**)
32	2575	3	500	28	2704	25.12.2023	24462	Hisseli	94,77

(*) Karlıtepe Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş. 12 Aralık 2023 tarihinde Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile birleşmiş olup ticaret sicil işlemleri yapılmıştır. Tapuların, Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye devir süreci devam etmektedir.

(**) Şirket tarafından edinilen bilgiye göre; imar uygulaması görmüş olan 2575 Ada 1 Parseli oluşturan kadastro parsellerden birisi de şirketin hissedar olduğu ve imar uygulaması neticesinde şirketin hissesine düşen alanı 298,72 m² olan ve 2575 Ada 1 Parsel içine taşındığından pasife alınan 1851 Ada 16 parseldir.

1851 Ada 16 Parselin mülkiyeti şirket adına kaydedilmiş olmasına rağmen, bu parsel ilk maliki ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında teminat olarak alındığından, imar işlemleri sonrası oluşan 2575 Ada 1 Parselin 298,72 m² lik kısmı şirkete ait mülkiyet hakkı olarak dikkate alınmamıştır.

10.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBĠS sisteminden 21.05.2024 ve 06.11.2024 tarihleri itibariyle (tapu devri yapılmadığından güncel bilgi bulunmamaktadır) temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taĢınmazlar üzerinde aĢağıdaki notlara rastlanmıĢtır.

2575 Ada 1 Parsel:

Beyanlar Hanesinde:

• 6831 Sayılı Kanunun 2/B Maddesi Uyarınca Hazine Adına Orman Sınırları DıĢına ÇıkarılmıĢtır. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiĢtir.)

• Diğer (Konusu: BeĢiktaĢ 25. Noterliği'nin 18/04/2017 tarih 11118 yevmiyeli düzenleme Ģeklinde gayrimenkul satıĢ vaadi ve kat karĢılığı inĢaat sözleĢmesinin Ģerhinin tesis edilemeyeceğine yönelik red kararı vardır.) (21.10.2022 tarih, 17028 yevmiye)

• Diğer (Konusu: Kısmen doğal sit-nitelikli doğal koruma alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8919 yevmiye)

• Diğer (Konusu: Kısmen doğal sit- sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8918 yevmiye)

• Diğer (Konusu: Doğal sit sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8911 yevmiye)

• Diğer (Konusu: Doğal sit- nitelikli doğal koruma alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8909 yevmiye)

• Ziraat vekaletine tahsis edildiği def 12/08/1970 tarih ve 25037 sayılı yazılarından anlaĢılmıĢtır 13/08/1960 (319 ada 2 parselden Ġstanbul Kad. Müd. 04/09/2014 tarih ve 1072722 sayılı yazıları gereği aktarılmıĢtır) (04.09.2015 tarih, 1072722 yevmiye)

• Ziraat vekaletine tahsis edildiği def 12/08/1970 tarih ve 25037 sayılı yazılarından anlaĢılmıĢtır 13/08/1960 (319 ada parselden Ġstanbul Kad. Müd. 04/09/2014 tarih ve 1072722 sayılı yazıları gereği aktarılmıĢtır) (04.09.2015 tarih, 1072722 yevmiye)

• Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapuya resen tescil edilir. (21.01.2015 tarih, 475 yevmiye)

• Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapuya resen tescil edilir. (16.01.2014 tarih, 433 yevmiye)

• Krokide görüldüğü üzere bu parsel üzerinde mevcut gecekondu mahiyetindeki bina Selahiddin Kara ve Enver Kara'ya aittir. (21.07.2010 tarih, 0 yevmiye)

-Diğer (Konusu: Ġstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nün 12.12.2023 tarih ve 133962-102292 sayılı yazısınca birleĢme iĢlemine istinaden AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi adına tescile yönelik resmi yazı vardır.) Tarih: 12.12.2023 Sayı: 133962-102292 (28.12.2023 tarih, 24958 yevmiye)

-Beykoz 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 01/11/2022 tarih 2022/254 esas sayılı mahkeme müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (02.11.2022 tarih, 17658 yevmiye)

Muhdesat Bilgileri:

• Krokide görüldüğü üzere bu parsel üzerinde mevcut gecekondu mahiyetindeki bina Hüseyin Oflu'ya aittir. (Ġstanbul kadastro Müdürlüğü'nün 04/09/2015 tarih ve 1072722 sayıları gereğince tesis edildi.)

• Krokide görüldüğü üzere bu parsel üzerinde mevcut gecekondu mahiyetindeki bina Selahiddin Kara ve Enver Kara'ya aittir.

ġerhler Hanesinde:

• Tamamında/........hissesinde kat karĢılığı inĢaat hakkı vardır. (06.02.2023 tarih, 2601 yevmiye)

• Tamamında AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi ile Mudanya Gayrimenkul GeliĢtirme Ve Yatırım Anonim ġirketi Lehlerine Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmesi kat karĢılığı inĢaat hakkı vardır. (02.03.2018 tarih, 1968 yevmiye)

• AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi ile Mudanya Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım Anonim ġirketi lehlerine Kat KarĢılığı ĠnĢaat ġerhi kat karĢılığı inĢaat hakkı vardır. (26.02.2018 tarih, 1815 yevmiye)

• Tamamında kat karĢılığı inĢaat hakkı vardır. (08.12.2017 tarih, 9731 yevmiye)

• AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi ile Mudanya Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım Anonim ġirketi lehlerine Kat KarĢılığı ĠnĢaat ġerhi kat karĢılığı inĢaat hakkı vardır. (28.04.2017 tarih, 3959 yevmiye)

• Tamamında Mudanya Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım Anonim ġirketi lehine kat karĢılığı inĢaat hakkı vardır. (13.11.2015 tarih, 11513 yevmiye)

• Sultan Selim Hanı Kadim Hazretleri Vakfı (Ġstanbul Kad. Müd. 04/09/2015 tarih ve 1072722 sayılı yazıları gereği aktarılmıĢtır) (04.09.2015 tarih, 1072722 yevmiye)

• Tamamında/........hissesinde kat karĢılığı inĢaat hakkı vardır. (15.05.2015 tarih, 5272 yevmiye)

Rehinler Hanesinde:

• Beykoz Belediyesi lehine 3. dereceden 174.824,30 TL bedelle 30.01.2015 tarih, 793 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Yusuf ElgörmüĢ lehine 1. dereceden 200.000 TL bedelle 29.05.2015 tarih, 5819 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Tapu kayıtlarında 2. dereceden 30.648,10 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Tapu kayıtlarında 1. dereceden 9.773,66 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Tapu kayıtlarında 1. dereceden 12.937,10 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Tapu kayıtlarında 1. dereceden 22.282,78 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 270.067,90 TL bedelle 30.01.2015 tarih, 791 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 125.894,16 TL bedelle 10.04.2015 tarih, 3601 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 32.732 TL bedelle 10.04.2015 tarih, 3601 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 100.744 TL bedelle 10.04.2015 tarih, 3601 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 30.123,60 TL bedelle 10.04.2015 tarih, 3601 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Tapu kayıtlarında 1. dereceden 7.997,88 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 87.986,10 TL bedelle 29.03.2017 tarih, 3062 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Tapu kayıtlarında 1. dereceden 11.337,40 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Tapu kayıtlarında 1. dereceden 7.584,90 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 65.060,10 TL bedelle 29.12.2016 tarih, 14436 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 55.488,40 TL bedelle 13.06.2014 tarih, 5491 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

• Beykoz Belediyesi lehine 2. dereceden 4.032 TL bedelle 16.07.2014 tarih, 7171 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. Borçlu: Serkan Aydın

2575 Ada 3 Parsel:

Beyanlar Hanesinde:

• 6831 Sayılı Kanunun 2/B maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dıĢına çıkarılmıĢtır. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiĢtir.)

• Diğer (Konusu: Doğal sit sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8911 yevmiye)

• Ziraat vekaletine tahsis edildiği def 12/08/1970 tarih ve 25037 sayılı yazılarından anlaĢılmıĢtır 13/08/1960 (319 ada parselden Ġstanbul Kad. Müd. 04/09/2014 tarih ve 1072722 sayılı yazıları gereği aktarılmıĢtır) (04.09.2015 tarih, 1072722 yevmiye)

• Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda

bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapuya resen tescil edilir. (16.01.2014 tarih, 433 yevmiye)

• Diğer (Konusu: Ġstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nün 12.12.2023 tarih ve 133962-102292 sayılı yazısınca birleĢme iĢlemine istinaden AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi adına tescile yönelik resmi yazı vardır.) Tarih: 12.12.2023 Sayı: 133962-102292 (28.12.2023 tarih, 24958 yevmiye)

ġerhler Hanesinde:

• Sultan Selim Hanı Kadim Hazretleri Vakfı (Ġstanbul Kad. Müd. 04/09/2015 tarih ve 1072722 sayılı yazıları gereği aktarılmıĢtır) (04.09.2015 tarih, 1072722 yevmiye)

Diğer Parseller:

Beyanlar Hanesinde:

• 6831 Sayılı Kanunun 2/B maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dıĢına çıkarılmıĢtır. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiĢtir.) (1829 ada 10 parsel, 1830 ada-18 parsel, 1830 ada-19 parsel, 1853 ada-1 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel, 1853 ada-31 parsel, 1853 ada-4 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-18 parsel, 1854 ada-2 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1855 ada-1 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-5 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada-3 parsel, 1893 ada-10 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1854 ada-8 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Diğer (Konusu: Doğal sit sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8911 yevmiye) ( 1829 ada 10 parsel, 1830 ada-18 parsel, 1830 ada-19 parsel, 1853 ada-1 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-24 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel, 1853 ada-4 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-18 parsel, 1854 ada-2 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1855 ada-1 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-5 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada-3 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1854 ada-8 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapuya resen tescil edilir. (16.01.2014 tarih, 433 yevmiye) ( 1829 ada 10 parsel, 1830 ada-18 parsel, 1830 ada-19 parsel, 1853 ada-1 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-31 parsel, 1853 ada-4 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-18 parsel, 1854 ada-2 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1855 ada-1 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-5 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada-3 parsel, 1893 ada-10 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1854 ada-8 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• 3194 Sayılı Ġmar Kanunun 18. Maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır (01.01.2014 tarih, 0 yevmiye) (1829 ada 10 parsel, 1830 ada-18 parsel, 1830 ada-19 parsel, 1853 ada-1 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-31

parsel, 1853 ada-4 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-18 parsel, 1854 ada-2 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1855 ada-1 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-5 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada-3 parsel, 1893 ada-10 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1854 ada-8 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Diğer (Konusu: Ġstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nün 12.12.2023 tarih ve 133962-102292 sayılı yazısınca birleĢme iĢlemine istinaden AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi adına tescile yönelik resmi yazı vardır.) Tarih: 12.12.2023 - Sayı: 133962-102292 (28.12.2023 tarih, 24958 yevmiye) (1829 ada 10 parsel, 1830 ada-18 parsel, 1830 ada-19 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-24 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel, 1853 ada-31 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada-3 parsel, 1893 ada-10 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1854 ada-8 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Diğer (Konusu: GümüĢsuyu Mahallesi 1830 ada 4-18-19 parsellerde kısmi mükerrerlik mevcuttur.) Tarih: 26.04.2022 Sayı: 4858205 (26.04.2022 tarih, 6499 yevmiye) (1830 ada 18 parsel, 1830 ada-19 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Diğer (Konusu: Ġstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nün 12.12.2023 tarih ve 133962-102292 sayılı yazısınca birleĢme iĢlemine istinaden AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi adına tescile yönelik resmi yazı vardır.) Tarih: 12.12.2023 Sayı: 133962-102292 (28.12.2023 tarih, 24958 yevmiye) (1853 ada 1 parsel, 1853 ada-4 parsel, 1854 ada-2 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapuya resen tescil edilir. (26.05.2016 tarih, 6949 yevmiye) (1853 ada 24 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Ġmar düzenlemesine alınmıĢtır. (23.03.2016 tarih, 3682 yevmiye) ( 1853 ada 24 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• 6831 Sayılı Kanun'un 2/B maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dıĢına çıkarılmıĢtır. (27.07.2015 tarih, 7920 yevmiye) ( 1853 ada 24 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Diğer (Konusu: kısmen doğal sit-nitelikli doğal koruma alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8919 yevmiye) (1853 ada 31 parsel, 1893 ada-10 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Diğer (Konusu: Kısmen Doğal Sit-Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8918 yevmiye) (1853 ada 31 parsel, 1893 ada-10 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Diğer (Konusu: Ġstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nün 12.12.2023 tarih ve 133962-102292 sayılı yazısınca birleĢme iĢlemine istinaden AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi

adına tescile yönelik resmi yazı vardır.) Tarih: 12.12.2023 Sayı: 133962-102292 (28.12.2023 tarih, 24958 yevmiye) (1854 ada 18 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 18.maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır. (16.10.2017 tarih, 8112 yevmiye) (1854 ada 9 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 18.maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır. (17.02.2017 tarih, 1647 yevmiye) (1854 ada 9 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Diğer (Konusu: Ġstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nün 12.12.2023 tarih ve 133962-102292 sayılı yazısınca birleĢme iĢlemine istinaden AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi adına tescile yönelik resmi yazı vardır.) Tarih: 12.12.2023 Sayı: 133962-102292 (28.12.2023 tarih, 24958 yevmiye) (1855 ada 1 parsel, 1855 ada-5 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Ziraat vekaletine tahsis edildiği def 12/08/1970 tarih ve 25037 sayılı yazılarından anlaĢılmıĢtır 19/08/1960 (Ġstanbul Kad. Müd. 04/09/2014 tarih ve 1072722 sayılı yazıları gereği aktarılmıĢtır) (04.09.2015 tarih, 1072722 yevmiye) (1860 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

Rehinler Hanesinde:

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 14.971,44 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 11 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 4.223,26 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1830 ada 19 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 17.481,78 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 18 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 7.951,99 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 21 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 30.794.77 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 1 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 36.655,82 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 2 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 33.604,70 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 9.274,76 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 18 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 17.153,78 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 31 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 19.498,21 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 11 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 18.039,47 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 4 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 15.457,68 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 5 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

2024/473

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 21.341,02 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 7 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

• Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 6.692,25 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1860 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)

10.3. Takyidat Açıklamaları

Doğal sit sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı beyanı bölgenin geneli için geçerli olup alım satım açısından engel teĢkil etmemektedir.

"Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapuya resen tescil edilir" notu Ġmar uygulaması sonucu parsellerden kamuya terk edilecek alanlar olabileceğini ifade etmektedir.

Ġmar Kanununun 18. Maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır notu ile imar düzenlemesine alınmıĢtır notları bölgede yeni yapılacak imar uygulamasını belirtmektedir. Ġmar uygulaması sonucu parsellerde belli oranlarda kesintiler, lejant değiĢiklikleri ve konum değiĢiklikleri olabilmektedir.

TaĢınmaz üzerinde yer alan 6831 sayılı kanunun 2/b maddesine iliĢkin notlar parselin bu kanun maddesine iliĢkin uygulamaya tabi olduklarını ifade etmektedir. Bu not alım satıma herhangi bir engel teĢkil etmemektedir.

TaĢınmazların bir kısmı üzerinde yer alan ve takbis kayıtlarında Beykoz Belediyesi lehine olan ipotek ise Belediye ile mal sahipleri arasındaki borç iliĢkisinden kaynaklanmaktadır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ

11.1. Ġmar Durumu

Beykoz Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapor konusu parsellerin, 15.12.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Beykoz Ġlçesi GümüĢsuyu ve Ġncirköy Mahalleleri'nin Bir Kısmına Ait Koruma Amaçlı Uygulama Ġmar Planı'nda "Bölge Parkı" / "Park Alanı" / "Aile Sağlığı Merkezi" / "Cami Alanı" / "Konut Alanı" ve "Ticaret + Konut Alanı" sahasında kaldığı öğrenilmiĢtir.

Rapor konusu taĢınmazlardan 2575 ada 1 ve 3 nolu parseller imar uygulaması görmüĢ olup konut alanında kalmaktadır. YapılaĢma Ģartları Emsal: 1,00 ve 3 kat Ģeklindedir. Ġmar Müdürlüğü yetkilileri rapor konusu diğer parseller için henüz imar uygulaması çalıĢmalarının baĢlamadığını ifade etmiĢtir. Belediye yetkilileri Sit derecelendirme kararının mahkeme tarafından iptal edilmiĢ olması sebebiyle halihazırda yapılaĢma izni verilmediğini ifade etmiĢtir. (Bkz. 11.3.)

2575 Ada 3 Parsel Ġmar Plan Görüntüsü

Diğer Parseller Ġmar Plan Görüntüsü

Parsellerin Kadastral Durumu

Önemli Notlar:

• 2575 ada 1 ve 3 parseller uygulama görmüĢ olup tapu tescil iĢlemleri tamamlanmıĢtır.
• Diğer parseller ise uygulama görecek olup DOP kesintileri (min.%40) yapılacaktır.
• Belediye yetkilisi plan kapsamında yapılaĢabilecek olan parsellerden alınacak % 40 DOP kesintisinin, yeĢil alan ve bölge parkı gibi parsellerden karĢılanabileceğini belirtmiĢtir.

Plan Notları 1

Plan Notları 2

2024/473

22

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

Beykoz Belediyesi ArĢivi'nde yapılan sorgulamada değerleme konusu taĢınmazlara ait arĢiv dosyası kaydı olmadığı öğrenilmiĢtir.

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan Ġptalleri v.b. konular

Beykoz Belediyesi'nde yapılan incelemede edinilen bilgiye göre; Ġstanbul Ġli, Beykoz Ġlçesi sınırları içinde bulunan GümüĢsuyu ve Ġncirlik Mahalleleri'nin Sit derecelendirme kararının iptali talebi ile T.C. Çevre, ġehircilik ve Ġklim DeğiĢikliği Bakanlığı aleyhine 2021 yılında açılmıĢ bulunan bir dava neticesinde Ġdare Mahkemesi'nce 2023 yılının Aralık ayında Sit derecelendirme kararının iptaline karar verilmiĢtir. T.C. Çevre, ġehircilik ve Ġklim DeğiĢikliği Bakanlığı'nca bu hususta yeni bir iĢlem tesis edilmesi beklenmektedir. Bu iĢlem tamamlanmadan bölgede yapılaĢma için gerekli hiçbir iĢleme izin verilmemektedir.

11.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)

TaĢınmazlar üzerinde herhangi bir ruhsatlı yapı bulunmamaktadır.

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim

11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

Parsellerin tamamı (2575 ada 1 ve 3 parseller hariç olup hisselidir) Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. (Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. 12 Aralık 2023 tarihinde AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile birleĢmiĢ olup ticaret sicil iĢlemleri yapılmıĢtır. Tapuların, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye devir süreci devam etmektedir.) mülkiyetinde olup (1853 ada 26 ve 27 parsel ile 1854 ada 9 parsel hisselidir) son üç yıl içerisinde herhangi bir satıĢ iĢlemi gerçekleĢmemiĢtir.

11.5.2.Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler

Rapor konusu parseller, 15.12.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Beykoz Ġlçesi GümüĢsuyu ve Ġncirköy Mahalleleri'nin Bir Kısmına Ait Koruma Amaçlı Uygulama Ġmar Planı dâhilinde "Bölge Parkı" / "Park Alanı" / "Aile Sağlığı Merkezi" / "Cami Alanı" / "Konut Alanı" ve "Ticaret + Konut Alanı"nda kalmakta olup 20.04.2022 tarihinde plan notu değiĢikliği ile revize edilmiĢtir. Rapor konusu 2575 ada 1 ve 3 parseller haricindeki parseller imar uygulaması görecektir.

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerlemesi yapılan parseller üzerinde ruhsatlı bir yapı ya da inĢai faaliyet bulunmadığından, bu madde ile ilgisi bulunmamaktadır.

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Hâlihazırda parseller üzerinde geliĢtirilen/ruhsatı alınmıĢ herhangi bir proje bulunmamaktadır.

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taĢınmazlar, Ġstanbul ili, Beykoz Ġlçesi, GümüĢsuyu Mahallesi sınırlarında konumlu "Bahçe" vasıflı 30 adet parsel ile "Arsa" vasıflı 2575 ada 1 ve 3 parsellerdir.

TaĢınmazların yakın çevresinde mesken olarak kullanılan düĢük katlı müstakil yapı ve binalar ile boĢ parseller bulunmaktadır.

TaĢınmazlar gerek özel araçlarla gerekse toplu taĢıma araçlarıyla kolay ulaĢılabilir bir konumda yer almaktadır.

TaĢınmazlar, Beykoz Belediyesi, Beykoz Adliyesi, Beykoz Kaymakamlığı ve Kelle Ġbrahim Caddesi'ne (sahil yoluna) 2 ila 3 km., Beykoz Devlet Hastanesi'ne ise yaklaĢık 2,5 ila 3 km. mesafede yer almaktadır.

Uydu Fotoğrafları

2024/473

12.2. Bölge Analizi

12.2.1. Ġstanbul Ġli:

Ġstanbul, Türkiye'de yer alan Ģehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli Ģehridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2023 yılı itibariyle nüfusu 15.655.924 kiĢidir.

Ġstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli

Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul'u oluĢturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli

ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz ġehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

Ġstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleĢme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, ġile, ġiĢli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

Ġstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaĢma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inĢa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmıĢlardır. ġehrin hızla geniĢlemesinden dolayı konutlaĢma, genellikle Ģehir dıĢına doğru ilerlemektedir. ġehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıĢtır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alıĢveriĢ merkezi toplanmıĢtır. Türkiye'nin en büyük Ģirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluĢlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıĢtır.

Ġstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliĢmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluĢturur. DıĢalım ve dıĢsatım konusunda da Ġstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaĢım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim Ġstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaĢtırmahaberleĢme sektörü %15'i aĢan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluĢlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul'da bulunmaktadır. Ġlde madeni eĢya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliĢkindir. 2000'li yılların baĢında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

Ġstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmıĢ olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

Ġstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi baĢlamıĢtır.

Ġstanbul'da ulaĢım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı Ģekillerde yapılmaktadır. ġehir içi, Ģehirlerarası ve uluslararası taĢımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. Ġlde havayolu ulaĢımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Ġlin kuzeyinde yer alan Ġstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmıĢ ve hâlihazırda uçuĢlar baĢlanmıĢtır. Yurtiçi ve yurtdıĢı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. Ġldeki havalimanlarından Ġstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Ġstanbul Havalimanı hava ulaĢımında en büyük paya sahiptir.

Karayoluyla ulaĢımı ise Ġstanbul'da özellikle Ģehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komĢu ülkelere Ġstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük Ġstanbul Otogarı hizmet vermektedir. Ġstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaĢım yoluna oranla daha az tercih edilen bir baĢka hizmettir. Ġstanbul'dan EskiĢehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, Ġran, Suriye ve Irak gibi dıĢ merkezlere tren seferleri vardır.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaĢım yalnızca yurtiçinde gerçekleĢtirilir. Ġstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. Ġstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dıĢında yurtdıĢı varıĢlı gemi seferi yoktur.

Ġstanbul'da Ģehir içi ulaĢım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaĢım sağlayan ĠETT; Ģehir hatları vapurlarını ve deniz taksi iĢleten ĠDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Ġstanbul UlaĢım A.ġ.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuĢlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle Ġstanbul kompleks bir ulaĢım ağına sahiptir.

12.2.2. Beykoz Ġlçesi:

Beykoz, Ġstanbul'un bir ilçesidir. Çatalca-Kocaeli bölümünün Kocaeli Yarımadası batısında yer almakta olup batıdan Ġstanbul Boğazı, doğudan ġile ilçesi, kuzeyden Karadeniz ve güneyden de Çekmeköy, Üsküdar ve Ümraniye ilçeleri ile çevrelenmiĢtir. Cumhuriyetin ilk yıllarından itibaren yapılan sanayi ağırlıklı çalıĢmaların etkisiyle fabrikaların çoğalması sonucu genelde iĢçi kesimin tercih ettiği yerleĢim yeri olan Beykoz, son yıllarda üst gelir seviyesi kesimden de talep görmektedir.

Deniz seviyesinden baĢlayarak 240 metreye kadar yükselen Beykoz'un engebeli arazisini Riva, Küçüksu ve Göksu dereleri parçalamıĢtır. Ġlçe ve yakın çevresinde Akdeniz iklimi ile Türkiye'de Karadeniz ikliminin karıĢımı olan "GeçiĢ Tipi Ġklim" etkilidir. Yazlar, Akdeniz kadar sıcak olmamakla birlikte Karadeniz kadar yağıĢlı değildir. Beykoz ve çevresi baĢta kestane, meĢe, gürgen, ıhlamur, kayın, kızılağaç ve fındık ağaçlarından oluĢan doğal orman örtüsüyle kaplıdır.

Ġlçe, 45 mahalleden oluĢmaktadır. BüyükĢehir yasası ile köyden mahalleye dönüĢtürülen yerleĢimlerin nüfusları düĢüktür. Elmalı Mahallesi orman içine sonradan yerleĢilerek oluĢmuĢ köy niteliğinde olup, Karadeniz köyleri özelliğini taĢır.

Beykoz merkezindeki Abraham PaĢa Korusu çeĢitli turistik tesislerle yeniden düzenlenmiĢtir. Kanlıca'da bulunan Mihrabad Korusu Boğaz manzaralı görünümüyle en gözde mesire alanları arasında yer almaktadır.

Beykoz tarihi yalıları ile de ünlüdür. Anadolu Hisarı'ndan Beykoz Yalıköy'e kadar birçok özel mülk konumunda olan tarihi yalılar, Boğaz görünümüne güzellik katmaktadır. Bu yalıların en önemlisi Anadolu Hisarı'ndaki Hekim PaĢa Yalısı'dır.

%60'ı orman alanı olan Beykoz, Ġstanbul halkının hafta sonu dinlenme ihtiyacının büyük bir bölümünü karĢılamaktadır. Anadolu Kavağı, Anadolu Feneri, Poyraz Köy, Riva (Çayağazı), Cumhuriyet Köyü, Ali Bahadır, Değirmen Dere, Bozhane, Göllü Köyü, Akbaba, Polonezköy en çok ilgi çeken mesire alanlarıdır. Turizm alt yapısı ve tesisleri yetersizdir. Polonezköy'de bulunan otel ve pansiyonlar dıĢında turizm amaçlı tesis çok azdır.

Boğaz eskiden beri balıkçılığı ile meĢhur olmasına rağmen Beykoz bu açıdan da istenilen ölçüde tanıtılamamıĢtır. Anadolu Kavağı'ndaki balık lokantaları deniz ve kara yoluyla gelen yerli ve yabancı turistlerin rağbet ettikleri yerlerdendir. Ġlçe sınırları içinde bulunan ve Türkiye'de Kültür ve Tabiatı Koruma Vakfı'nın belirlediği anıtsal ve korunmaya değer ağaçlar vardır ki bunlardan bazıları; Kaymak Donduran'da 200 yaĢındaki Kestane Ağacı, Beykoz Çayırı'ndaki 200 yaĢındaki Çınar Ağaçları örnek verilebilir.

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika'nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem olmuĢtur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya'da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değiĢikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaĢam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaĢladığı bir dönem olmuĢtur. 2023 yılında geliĢmiĢ ekonomilerdeki yavaĢlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeĢil enerji dönüĢüm maliyetleri önem taĢımaktadır. Ayrıca son dönemde yaĢanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleĢmiĢtir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2024 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2024 yılı Eylül ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %35,86 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %2,97 dir.

Tüfe Yıllık Değişim Oranları Eylül 2024 Kaynak: TÜİK

2024 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %8,6 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. ĠĢsiz sayısı 2024 yılının Eylül ayında bir önceki aya göre 35 bin kiĢi artarak 3 milyon 100 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %49,7 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak, 2024 Eylül ayında ise %78,9 olarak gerçekleĢmiĢtir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, %	6.1	3.3	7.5	3,0	0.8	1.9	11.4	5.5	5.1
GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL	2.351	2.627	3.134	3.761	4.318	5.049	7.256	15.012	26.546
GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar S	867	869	859	798	760	717	808	906	1.130
Nüfus, Bin Kişi	78.218	79.278	80.313	81.407	82.579	83.385	84.147	85.280	85.326
Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, S	11.085	10.964	10.696	9.799	9.208	8,600	9.601	10.659	13.243
Ihracat (GTS, F.O.B.), Milyon S	151.0	149,2	164,S	177,2	180.8	169,6	225,2	254,2	255,6
Ihracat (GTS)/GSYH,%	17,4	17,2	19,1	22,2	23,8	23.7	27,9	28.1	22,6
ithalat (GTS, C.I.F.), Milyon S	213.6	202,2	238,7	231.2	210.3	219.5	271.4	363.7	362.0
Ithalat (GTS)/GSYH, %	24,6	23,3	27.8	29,0	27.7	30,6	33,6	40,2	32,0
İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS)	70,7	73,8	68,9	76,6	86.0	77,3	83,0	69,9	70,6
Seyahat Gelirleri, Milyar \$	33,2	23,8	28,1	32,1	38,8	14,2	27,9	45,4	49.5
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar S	19.3	13.8	11.2	12.5	9,5	7,7	12,9	13.7	10.7
Cari Islemler Dengesi (Milyar \$)	$-21,4$	$-22,2$	$-35,1$	$-14,6$	15,0	$-31,1$	$-6,4$	$-46,6$	$-40.5$
Carl Islemler Dengesi/GSYH, %	$-2.5$	$-2,6$	$-4,1$	$-1,8$	2,0	$-4,3$	$-0.8$	$-5.1$	$-3,6$
Isgücüne Katılma Oranı, %	51,3	52,0	52,8	53,2	53,0	49,3	51,4	53,1	53,3
Issizlik Oranı, %	10.3 1	10.9	10,9	11.0	13.7	13.2	12.0	10.4	9,4
İstihdam Oranı, %	46,0	46,3	47,1	47,4	45,7	42,8	45,2	47,5	48.3
TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)	7,67	7,78	11,14	16,33	15,18	12,28	19,60	72,31	53,86
TUFE (%)	8,81	8,53	11.92	20,30	11,84	14,60	36.08	64,27	64,77
ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)	5,28	4,30	15.82	27.01	17,56	12,18	43,86	128,47	49,93
UFE (%)	5,71	9,94	15,47	33,64	7,36	25,15	79,89	97,72	44,22

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2024'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

2023-2025 Büyüme Tahminleri:

Uluslararası	Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
Kuruluşlar	Yıl	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2023	3,3	0,5	2,5	2,9	3,6	8,2	5,2	1,9
IMF 829	2024	3,2	0,9	2,6	2,1	3,2	7,0	5,0	0,7
	2025	3,3	1,5	1,9	2,4	1,5	6,5	4,5	1,0
	2023	3,1	0,5	2,5	2,9	3,6	8,2	5,2	1,7
OECD	2024	3,2	0,7	2,6	2,9	3,7	6,7	4,9	$-0,1$
	2025	3,2	1, 3	1,6	2,6	1,1	6,8	4,5	1,4
	2023	2,6	0,5	2,5	2,9	SSN 3,6	8,2	5,2	1,9
Dünya Bankası	2024	2,6	0,7	2,5	2,0	2,9	6, 6	4,8	0,7
	2025	2,7	1,4	1,8	2,2	1,4	6,7	4,1	1,0

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2024 yılı Temmuz Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 827,7 milyar TL bütçe gelirleri 730,9 milyar TL ve bütçe açığı 96,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.

2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.

Kaynak: TÜİK

2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır.

Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya baĢlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya baĢlamıĢtır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satıĢları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satıĢlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalıĢ meydana gelmiĢtir. Ġpotekli satıĢlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artıĢın etkisiyle meydana gelmiĢtir. 2023 yılında inĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı bir süreç yaĢanmakta olup yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranıĢları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaĢlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaĢtırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya iĢaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satıĢlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düĢüĢ yaĢanmıĢtır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaĢanan artıĢ eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaĢladığı görülmektedir.

12.6. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler Tehditler:

• Amerika BirleĢik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekiĢme, Rusya-Ukrayna savaĢı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaĢlama,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaĢlaması ve talebin azalması,
• Son dönemde döviz kurundaki yaĢanan artıĢların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
• Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artıĢ.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
• Döviz kurunun yükselmesi ile yabancı turistler için ülkemizdeki tesislerin cazibesinin artması,
• Ġstanbul'un dünyanın metropollerinden birisi olması ve son dönemde yapılan büyük projelerle (Ġstanbul Finans Merkezi Projesi, 3. Köprü ve 3. Havalimanı vs.) ilgi odağı olmaya devam edecek olması.
• Turizm sektöründe son dönemde yaĢanan ivmelenme.

13. AÇIKLAMALAR

Değerlemeye konu parsellerin yüzölçümleri aĢağıda listelenmiĢtir.

Sıra No	Ada No	Parsel No	Yüzölçümü m2	Sıra No	Ada No	Parsel No	Yüzölçümü m2
1	1829	10	490,76	17	1854	4	661,72
2	1830	18	129,08	18	1854	5	518,86
3	1830	19	268,30	19	1854	8	256,19
4	1853	1	624,84	20	1854	9	950,51
5	1853	4	124,16	21	1854	12	819,15
6	1853	11	194,9	22	1854	18	120,74
7	1853	18	227,58	23	1854	31	223,31
8	1853	21	103,52	24	1855	1	572,98
9	1853	24	366,14	25	1855	4	234,84
10	1853	25	118,36	26	1855	5	201,23
11	1853	26	139,68	27	1855	7	277,82
12	1853	27	179,75	28	1855	11	253,83
13	1853	31	99,66	29	1860	3	217,79
14	1854	1	400,89	30	1893	10	626,89
15	1854	2	477,19	31	2575	1	10.399,92
16	1854	3	437,47	32	2575	3	500
	TOPLAM 4.382,28 TOPLAM 16.835,78
	Parsellerin Toplam Yüzölçümü 21.218,06 m2'dir. 2 AKİŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Düşen Kısım ise 13.450,68 m 'dir.

• Parseller belirgin bir geometrik Ģekle sahip değildir.
• Aynı ada içerisinde yer alan parsellerin büyük bir kısmı birbirine bitiĢik vaziyettedir.
• Değerleme konusu parsellerin büyük çoğunluğunun sınırlarını belirleyen herhangi bir fiziksel unsura (tel çit vb.) rastlanmamıĢtır.
• Parseller topografik olarak genel olarak eğimli ve yer yer engebeli bir yapıya sahiptir.
• 1830 ada 18 parsel, 1853 ada 31 parsel, 1860 ada 3 parsel ile 1893 ada 10 nolu parseller boĢ olup diğer parseller üzerinde 1 ila 3 katlı ağırlıklı konut olarak kullanılan ruhsatsız yapılar mevcuttur.
• Birbirine bitiĢik durumdaki 2575 ada 1 ve 3 parseller birçok parselin imar uygulaması ile oluĢturulmuĢ olup 2575 ada 1 parsel bünyesinde az sayıda, 2575 ada 3 parsel bünyesinde ise 2 adet yapı yer almaktadır.
• Bölgede altyapı tamamlanmıĢtır.
• "Satılabilirlik" özelliğine sahiptirler.

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

2575 ada 1 parsel dıĢındaki taĢınmazlar tek baĢlarına yapılaĢma hakkına sahip değildir. Ancak konumları, ulaĢım kabiliyetleri ve bulundukları bölgenin geliĢim potansiyeli dikkate alındığında yapılaĢma koĢullarını sağlaması durumunda konut projesi inĢa edilmesinin en uygun kullanım Ģekli olacağı düĢünülmektedir. 2575 ada 1 parsel üzerine konut projesi inĢa edilmesinin en uygun kullanım Ģekli olacağı düĢünülmektedir.

15. DEĞERLENDĠRME

Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
UlaĢım imkânlarının kolaylığı, - - Çevrelerinin doğal güzelliği, - TamamlanmıĢ altyapı, - Tercih edilen bir bölgede yer alması.	2575 ada 1 ve 3 parseller dıĢında kalan - parsellerin tek baĢına yapılaĢma izinlerinin olmaması.
Fırsatlar	Tehditler
- Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ.'nin (*) GümüĢsuyu Mevkii'nde parsellerinin olması sebebiyle bölgenin imara açılması durumunda hızlı bir Ģekilde büyük ölçekli konut projeleri yapabilecek durumda olması.	- Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, - Faizlerin yükselmesi ile ipotekli konut alım talebinde yaĢanması muhtemel düĢüĢ. - Bölgenin imara açılması durumunda yürütülecek konut projelerinin bölgedeki konut arzını artırması.

(*) Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. 12 Aralık 2023 tarihinde AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile birleĢmiĢ olup ticaret sicil iĢlemleri yapılmıĢtır. Tapuların, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye devir süreci devam etmektedir.

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

16.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

2024/473

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,

(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

16.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaĢımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluĢturulmuĢ olması.

Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.

16.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya
• d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

17. FĠYATLANDIRMA

TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme YaklaĢımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalıĢmasında yer alan bilgiler ve Ģartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taĢınmazın Pazar değerinin tespitinde "Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Yöntemi" kullanılmıĢtır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüĢmelerden faydalanılmıĢ; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmıĢ benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmıĢ ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiĢtir.

UygunlaĢtırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aĢağıdaki Ģekilde sınıflandırılmıĢtır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Fonksiyon/Yap. Hakkı)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Kötü	>%20
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Kötü	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Kötü	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az İyi	-%10 … -%1
İyi	Küçük	İyi	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok İyi	> -%20

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.

Sıra No	Durumu	Konum	Beyan Edilen Yüzölçümü (m2 )	İmar Durumu	İlan Sahibi	Telefon	İstenen Fiyat	Birim (TL/m²)
1	Satılık	Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (320 Ada 19 Parsel)	350	Aynı	Emlak Ofisi	533 590 76 86	7.450.000	21.286
2	Satılık	Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1840 Ada 57 Parsel)	250	Aynı	Sahibinden	Belirtilme miştir.	10.000.000	40.000
3	Satılık	Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1865 Ada 19 Parsel)	258	Aynı	Emlak Ofisi	534 794 71 07	12.950.000	50.194
4	Satılık	Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1894 Ada 8 Parsel)	384	Aynı	Emlak Ofisi	533 812 86 18	16.000.000	41.467
5	Satılık	Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1878 Ada 64-65 Parsel)	606	Aynı	Emlak Ofisi	530 960 68 99	20.000.000	33.003
6	Satılık	Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (320 Ada 11 Parsel)	1.000	Aynı	Emlak Ofisi	507 708 81 81	35.000.000	35.000

Emsal Analizi

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Payı		Alan Düzeltmesi (m2 )		Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi	Konum		Mülkiyet Durumu		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk			819,15 m2		Konut / Ticaret + Konut / Bölge Parkı / Yeşil Alan / Cami Alanı (İmarın Aynı Olduğu Kabul Edilmiştir)		Kirazlı Yayla Caddesi (1854 Ada 12 Parsel)		Müstakil Parsel			36.150
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Lejant	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	21.286	-20%	350	-10%	Konut	0 %	Az Kötü	5 %	Hisseli	40%	15%	24.479
Emsal 2	40.000	-20%	250	-10%	Konut	0 %	Çok Kötü	25%	Müstakil	0 %	-5%	38.000
Emsal 3	50.194	-20%	258	-10%	Konut	0 %	Orta Kötü	15%	Müstakil	0 %	-15%	42.665
Emsal 4	41.667	-20%	384	-10%	Konut	0 %	Az Kötü	10%	Müstakil	0 %	-20%	33.333
Emsal 5	33.003	-20%	606	0 %	Konut	0 %	Orta Kötü	20%	Müstakil	0 %	0 %	33.003
Emsal 6	35.000	-20%	1.000	0 %	Konut	0 %	Az Kötü	10%	Hisseli	40%	30%	45.500

Emsal Kroki Tablosu

UlaĢılan Sonuç

Emsal analizi, 819,15 m² yüzölçümlü 1854 ada 12 nolu parsel referans alınarak yapılmıĢ olup birim m² değeri 36.150 TL/m² takdir edilmiĢtir.

Cephe, manzara, büyüklük, eğim vb. hususlar dikkate alınarak diğer taĢınmazlar için Ģerefiyelendirme çalıĢması yapılmıĢtır. 2575 ada 1 ve 3 parsellerin uygulama görmüĢ olması sebebiyle birim değeri % 50 arttırılmıĢ olup 54.225 TL/m² takdir edilmiĢtir. Değerleme konusu taĢınmazların piyasa değerleri aĢağıdaki tabloda belirtilmiĢtir.

Sıra No	Ada No	Parsel No	Yüzölçümü / Hisseye Düşen Alan (m2)	Takdir Olunan m2 Birim Değeri (TL/m2)	Yuvarlatılmış Değeri (TL)
1	1829	10	490,76	29.815	14.630.000
2	1830	18	129,08	29.470	3.805.000
3	1830	19	268,30	29.470	7.905.000
4	1853	1	624,84	29.470	18.415.000
5	1853	4	124,16	29.470	3.660.000
6	1853	11	194,9	29.470	5.745.000
7	1853	18	227,58	29.815	6.785.000
8	1853	21	103,52	29.470	3.050.000
9	1853	24	366,14	31.260	11.445.000
10	1853	25	118,36	30.360	3.595.000
11	1853	26	23,31	29.470	685.000
12	1853	27	157,46	34.350	5.410.000
13	1853	31	99,66	29.470	2.935.000
14	1854	1	400,89	36.150	14.490.000
15	1854	2	477,19	36.150	17.250.000
16	1854	3	437,47	36.150	15.815.000
17	1854	4	661,72	32.185	21.295.000
18	1854	5	518,86	33.545	17.405.000
19	1854	8	256,19	33.545	8.595.000
20	1854	9	790,51	32.185	25.445.000
21	1854	12	819,15	36.150	29.610.000
22	1854	18	120,74	33.100	3.995.000
23	1854	31	223,31	29.815	6.660.000
24	1855	1	572,98	33.545	19.220.000
25	1855	4	234,84	31.260	7.340.000
26	1855	5	201,23	30.360	6.110.000
27	1855	7	277,82	33.545	9.320.000
28	1855	11	253,83	34.350	8.720.000
29	1860	3	217,79	29.815	6.495.000
30	1893	10	626,89	29.470	18.475.000
31	2575	1	3.336,43	54.225	180.920.000
32	2575	3	94,77	54.225	5.140.000
		TOPLAM	13.450,68	TOPLAM	510.365.000

2024/473

18. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taĢınmazların pazar değerinin tespitinde "Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Yöntemi" kullanılmıĢtır. Buna göre taĢınmazlardaki AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. 12 Aralık 2023 tarihinde AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile birleĢmiĢ olup ticaret sicil iĢlemleri yapılmıĢtır. Tapuların, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye devir süreci devam etmektedir.) hisselerinin toplam değeri için 510.365.000,-TL kıymet takdir edilmiĢtir.

18.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Kira değeri analizi yapılmamıĢtır.

18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taĢınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıĢtır.

18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

TaĢınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taĢınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

18.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

BoĢ arsa değerleri Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımına göre hesaplanmıĢ olup AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. hisselerinin toplam değeri 510.365.000,-TL olarak belirlenmiĢtir. Değerleme, proje geliĢtirme niteliğinde değildir.

18.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

18.8. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

MüĢterek veya bölünmüĢ kısım bulunmamaktadır.

18.9. Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır.

18.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Mevcut durumda değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir proje bulunmadığından bu madde ile ilgisi bulunmamaktadır.

18.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Mevcut durumda değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir proje bulunmamaktadır.

18.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na ĠliĢkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (c) ve (r) bentleri:

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

r) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dâhil edilebilir.

TaĢınmazların tapu kayıtlarında, değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte bir takyidat bulunmamaktadır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerden 1830 ada 18 parsel, 1853 ada 31 parsel, 1860 ada 3 parsel ile 1893 ada 10 nolu parseller boĢ olup diğer parseller üzerinde ise ruhsatsız yapılar mevcuttur. TaĢınmazların tamamının Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

19. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 32 adet parselin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, fiziksel özelliklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarına göre günümüz ekonomik koĢulları itibarı ile AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. 12 Aralık 2023 tarihinde AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile birleĢmiĢ olup ticaret sicil iĢlemleri yapılmıĢtır. Tapuların, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye devir süreci devam etmektedir.) hisselerinin toplam değeri için,

510.365.000,-TL (BeĢyüzonmilyonüçyüzaltmıĢbeĢbin Türk Lirası) kıymet takdir

edilmiĢtir.

TaĢınmazların KDV dâhil (%20) toplam değeri 612.438.000,-TL dir.

Rapor konusu taĢınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Arsalar" baĢlığı altında yer almalarında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

ĠĢbu rapor, AKĠġ GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.'nin talebi üzerine ve eimzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 31 Aralık 2024 (Değerleme tarihi: 26 Aralık 2024)

Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

• Fotoğraflar
• Takbis Belgesi
• Değerleme Uzmanlığı Lisans Belgeleri
• Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Cem GÜL Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409934)