AI Terminal
AKİŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jan 2, 2024
9101_rns_2024-01-02_95035a76-735b-46ec-adef-6d87e2e73a5c.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
AKİŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Beykoz / İSTANBUL
(46 Adet Parsel)
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2023 / 1022
| 1. | RAPOR ÖZETĠ 4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BĠLGĠLERĠ 5 | |
| 3. | ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 6 | |
| 4. | MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP | |
| HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 7. | DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 7 | |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI 8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 9 | |
| 10. | TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.1. TAPU KAYITLARI10 | ||
| 10.2. TAPU TAKYĠDATI 11 | ||
| 10.3. TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI15 | ||
| 11. | BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ16 | |
| 11.1. ĠMAR DURUMU16 | ||
| 11.2. ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ20 | ||
| 11.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RĠSKLĠ YAPI TESPĠTĠ, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. | ||
| KONULAR 20 | ||
| 11.4. YAPI DENETĠM FĠRMASI 20 | ||
| 11.5. SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM20 | ||
| 12. | TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU21 | |
| 12.1. KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ21 | ||
| 12.2. BÖLGE ANALĠZĠ 23 | ||
| 12.2.1.ĠSTANBUL ĠLĠ:23 | ||
| 12.2.2.BEYKOZ ĠLÇESĠ:26 | ||
| 12.3. DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ28 | ||
| 12.4. TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ30 | ||
| 12.5. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT34 | ||
| TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 34 | ||
| 12.6. TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER37 | ||
| 13. | AÇIKLAMALAR38 | |
| 14. | EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ39 | |
|---|---|---|
| 15. | DEĞERLENDĠRME39 | |
| 16. | DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 40 | |
| 16.1. | PAZAR YAKLAġIMI 40 | |
| 16.2. | MALĠYET YAKLAġIMI 41 | |
| 16.3. | GELĠR YAKLAġIMI42 | |
| 17. | FĠYATLANDIRMA43 | |
| 18. | ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ48 | |
| 18.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU | ||
| AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI48 | ||
| 18.2. KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER48 | ||
| 18.3. GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 48 | ||
| 18.4. GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 48 | ||
| 18.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN | ||
| DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI | ||
| DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ 48 | ||
| 18.6. BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE | ||
| VARSAYIMLAR 48 | ||
| 18.7. ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN VERĠLMEDĠKLERĠNĠN | ||
| GEREKÇELERĠ48 | ||
| 18.8. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ48 | ||
| 18.9. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL | ||
| PAY ORANLARI 48 | ||
| 18.10. YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA | ||
| ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP | ||
| OLMADIĞI 49 | ||
| 18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZĠ ĠSE, ALIMINDAN ĠTĠBAREN BEġ YIL GEÇMESĠNE | ||
| RAĞMEN ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRMESĠNE YÖNELĠK HERHANGĠ BĠR TASARRUFTA | ||
| BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAĠR BĠLGĠ49 | ||
| 18.12. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ KULLANIM | ||
| ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA | ||
| SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA | ||
| GÖRÜġ 49 | ||
| 19. | SONUÇ50 |
1. RAPOR ÖZETĠ
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. |
|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
GümüĢsuyu Mahallesi, 46 Adet Parsel Beykoz / ĠSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEġME | 19 Aralık 2023 tarih ve 652 – 2023/084 no ile |
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 21 Aralık 2023 |
| RAPOR TARĠHĠ | 25 Aralık 2023 |
| DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ |
46 Adet Parsel |
| DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI |
42 Adet Tam / 4 Adet Hisseli Mülkiyet |
| TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ | Ġstanbul ili, Beykoz ilçesi, GümüĢsuyu Mahallesi, 46 Adet Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
| ĠMAR DURUMU ÖZETĠ | Bölge Parkı Alanı / Cami Alanı / Park Alanı / Konut Alanı / Aile Sağlığı Merkezi / Konut + Ticaret Alanı (Bkz. Ġmar Durumu) |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsellerin (AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Hisselerinin) pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır. |
| GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ) | ||||
|---|---|---|---|---|
| BEYKOZ ĠLÇESĠ, GÜMÜġSUYU MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 46 ADET PARSELĠN (AKĠġ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. HĠSSELERĠNĠN) TOPLAM DEĞERĠ (Karlıtepe Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş. 12 Aralık 2023 tarihinde Akiş |
||||
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile birleşmiş olup ticaret sicil işlemleri yapılmıştır. Tapuların, Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye devir süreci devam etmektedir.) |
417.600.000,-TL | |||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | |||
| M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
CEM GÜL (SPK Lisans Belge No: 409934) |
2. RAPOR BĠLGĠLERĠ
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. | |
|---|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
GümüĢsuyu Mahallesi, 46 Adet Parsel Beykoz / ĠSTANBUL |
|
| DAYANAK SÖZLEġME | 19 Aralık 2023 tarih ve 652 – 2023/084 no ile | |
| MÜġTERĠ NO | 652 | |
| RAPOR NO | 2023/1022 | |
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 21 Aralık 2023 | |
| RAPOR TARĠHĠ |
25 Aralık 2023 | |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsellerin (AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Hisselerinin) pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. |
|
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır. |
|
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Cem GÜL - Değerleme Uzmanı Lisans No: 409934 |
|
| RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ |
Rapor konusu 23 adet parsel için Ģirketimiz tarafından 02.02.2023 tarih ve 071 nolu rapor hazırlanmıĢ olup toplam 143.510.000,-TL kıymet takdir edilmiĢtir. |
|
| DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER |
Rapor konusu 46 adet parsel için Ģirketimiz tarafından 24.07.2023 tarih ve 528 nolu rapor hazırlanmıĢ olup toplam 355.675.000,-TL kıymet takdir edilmiĢtir. |
3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ
| ġĠRKET ADI | LOTUS GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ. |
|---|---|
| ġĠRKET MERKEZĠ | Kadıköy/ĠSTANBUL |
| ġĠRKET ADRESĠ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL |
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37- |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
12 Mart 2009- 3073 |
| TĠCARET SĠCĠL NO | 542757/490339 |
| KURULUġ SERMAYESĠ | 75.000,-YTL |
| ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ | 1.000.000,-TL |
4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ
| ġĠRKET ÜNVANI | AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. |
|---|---|
| ġĠRKETĠN ADRESĠ | Acıbadem Mah., Çeçen Sokak, No:25, Akasya AVM 34660 Üsküdar / Ġstanbul |
| TELEFON NO | 0 212 393 01 00 |
| FAKS NO | 0 212 393 01 02 |
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 22.11.2005 |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 2.000.000.000,-TL |
| ÖDENMĠġ SERMAYESĠ | 805.000.000 TL |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 45,94 |
| FAALĠYET KONUSU | Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak ve Esas SözleĢmesinde yer alan faaliyet alanları. |
5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA
Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
- Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
- Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
- Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)
6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR
Bu rapor AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI
Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
Pazar değeri:
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkullerin alım satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.
9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.
- a. Raporda yer alan görüĢ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır. Tümü kiĢisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıĢ çalıĢmaların sonucudur.
- b. ġirketimizin değerleme konusunu oluĢturan tesis ve mülklere iliĢkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
- c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ olan bir değere; özel koĢul olarak belirlenen bir sonuca ulaĢmaya ya da sonraki bir olayın oluĢmasına bağlı değildir.
- d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirmiĢtir.
- e. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiĢikliklerin ve ekonomide yaĢanabilecek olumlu ya da olumsuz geliĢmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taĢımaz.
- f. Mülkün takdir edilen değerde değiĢikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıĢtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıĢındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koĢullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI
10.1. Tapu Kayıtları
- ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Ġstanbul – Beykoz MAHALLESĠ : GümüĢsuyu NĠTELĠĞĠ : Bahçe
- SAHĠBĠ : AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.(*)
-
-
| Sıra No |
Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü m2 |
Cilt No |
Sahife No |
Tapu Tarihi |
Yevmiye No |
Arsa Pay/Payda |
Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Düşen Kısım (m2 ) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1829 | 10 | 490,76 | 10 | 937 | 17.03.2016 | 3415 | Tam | 490,76 | |
| 2 | 1829 | 13 | 317,90 | 10 | 940 | 23.06.2015 | 6651 | Tam | 317,90 | |
| 3 | 1829 | 21 | 347,64 | 10 | 948 | 19.01.2016 | 951 | Tam | 347,64 | |
| 4 | 1829 | 24 | 399,63 | 10 | 951 | 30.12.2015 25.01.2017 |
13448 904 |
Tam | 399,63 | |
| 5 | 1829 | 25 | 318,07 | 10 | 952 | 23.06.2015 | 6653 | Tam | 318,07 | |
| 6 | 1829 | 26 | 421,02 | 10 | 953 | 21.10.2016 | 11943 | Tam | 421,02 | |
| 7 | 1829 | 71 | 101,71 | 11 | 998 | 29.07.2015 | 8024 | Tam | 101,71 | |
| 8 | 1829 | 74 | 290,08 | 11 | 1001 | 24.07.2015 | 7916 | Tam | 290,08 | |
| 9 | 1830 | 18 | 129,08 | 11 | 1020 | 19.01.2016 | 950 | Tam | 129,08 | |
| 10 | 1830 | 19 | 268,30 | 11 | 1021 | 17.03.2016 | 3424 | Tam | 268,30 | |
| 11 | 1848 | 10 | 295,05 | 14 | 1320 | 23.10.2015 | 10893 | Tam | 295,05 | |
| 12 | 1848 | 13 | 146,78 | 14 | 1323 | 08.12.2017 | 9698 | Tam | 146,78 | |
| 13 | 1851 | 1 | 194,81 | 14 | 1350 | 27.08.2015 | 9017 | Tam | 194,81 | |
| 14 | 1851 | 2 | 260,28 | 14 | 1351 | 27.08.2015 | 9017 | Tam | 260,28 | |
| 15 | 1851 | 3 | 368,96 | 14 | 1352 | 27.08.2015 | 9017 | Tam | 368,96 | |
| 16 | 1851 | 6 | 246,84 | 14 | 1355 | 27.08.2015 | 9017 | Tam | 246,84 | |
| 17 | 1851 | 14 | 1.253,74 | 14 | 1363 | 15.11.2017 | 8991 | Tam | 1.253,74 | |
| 18 | 1851 | 18 | 525,71 | 14 | 1367 | 19.11.2015 | 11717 | Tam | 525,71 | |
| 19 | 1853 | 1 | 624,84 | 15 | 1405 | 15.11.2017 | 8991 | Tam | 624,84 | |
| 20 | 1853 | 4 | 124,16 | 15 | 1408 | 18.05.2017 | 4583 | Tam | 124,16 | |
| 21 | 1853 | 11 | 194,9 | 15 | 1415 | 25.12.2015 | 13189 | Tam | 194,9 | |
| 22 | 1853 | 18 | 227,58 | 15 | 1422 | 07.08.2015 | 8399 | Tam | 227,58 | |
| 23 | 1853 | 21 | 103,52 | 15 | 1425 | 5.08.2015 | 8290 | Tam | 103,52 | |
| 24 | 1853 | 24 | 366,14 | 15 | 1428 | 18.04.2019 | 4093 | Tam | 366,14 | |
| 25 | 1853 | 25 | 118,36 | 15 | 1429 | 1.06.2015 | 5861 | Tam | 118,36 | |
| 26 | 1853 | 26 | 139,68 | 15 | 1430 | 18.04.2019 | 4094 | 259/1552 | 23,31 | |
| 27 | 1853 | 27 | 179,75 | 15 | 1431 | 18.04.2019 | 4101 | 15746/17975 | 157,46 | |
| 28 | 1853 | 31 | 99,66 | 15 | 1435 | 15.06.2017 | 5251 | Tam | 99,66 | |
| 29 | 1854 | 1 | 400,89 | 15 | 1438 | 29.05.2015 | 5823 | Tam | 400,89 | |
| 30 | 1854 | 2 | 477,19 | 15 | 1439 | 29.05.2015 | 5821 | Tam | 477,19 | |
| 31 | 1854 | 3 | 437,47 | 15 | 1440 | 21.07.2015 | 7765 | Tam | 437,47 | |
| 32 | 1854 | 4 | 661,72 | 15 | 1441 | 15.11.2017 | 8991 | Tam | 661,72 |
2023/1022
| 33 | 1854 | 5 | 518,86 | 15 | 1442 | 15.11.2017 | 8991 | Tam | 518,86 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 34 | 1854 | 8 | 256,19 | 15 | 1445 | 11.11.2016 | 12709 | Tam | 256,19 | |
| 35 | 1854 | 9 | 950,51 | 15 | 1446 | 15.11.2017 | 8991 | 79051/95051 | 790,51 | |
| 36 | 1854 | 12 | 819,15 | 15 | 1449 | 27.10.2017 | 8496 | Tam | 819,15 | |
| 37 | 1854 | 18 | 120,74 | 15 | 1455 | 5.12.2016 | 13518 | Tam | 120,74 | |
| 38 | 1854 | 31 | 223,31 | 15 | 1468 | 15.05.2015 | 5278 | Tam | 223,31 | |
| 39 | 1855 | 1 | 572,98 | 15 | 1473 | 8.01.2016 | 387 | Tam | 572,98 | |
| 40 | 1855 | 4 | 234,84 | 15 | 1476 | 30.12.2015 | 13449 | Tam | 234,84 | |
| 41 | 1855 | 5 | 201,23 | 15 | 1477 | 23.06.2015 | 6649 | Tam | 201,23 | |
| 42 | 1855 | 7 | 277,82 | 15 | 1479 | 30.12.2015 | 13451 | Tam | 277,82 | |
| 43 | 1855 | 11 | 253,83 | 15 | 1483 | 12.06.2015 | 6335 | Tam | 253,83 | |
| 44 | 1860 | 3 | 217,79 | 16 | 1565 | 23.06.2015 | 6652 | Tam | 217,79 | |
| 45 | 1883 | 3 | 888,27 | 21 | 2084 | 17.10.2017 | 8153 | 24000/88827 | 240 | |
| 46 | 1893 | 10 | 626,89 | 23 | 2267 | 28.12.2017 | 10211 | Tam | 626,89 |
(*) Karlıtepe Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş. 12 Aralık 2023 tarihinde Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile birleşmiş olup ticaret sicil işlemleri yapılmıştır. Tapuların, Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye devir süreci devam etmektedir.
10.2. Tapu Takyidatı
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBĠS sisteminden 12.06.2023 tarihi itibariyle (tapu devri yapılmadığından güncel bilgi bulunmamaktadır) temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taĢınmazlar üzerinde aĢağıdaki notlara rastlanmıĢtır.
Beyanlar Hanesinde:
-
Diğer (Konusu: GümüĢsuyu Mahallesi 1830 ada 4-18-19 parsellerde kısmi mükerrerlik mevcuttur.) Tarih: 26.04.2022 Sayı: 4858205 (26.04.2022 tarih, 6499 yevmiye) (1830 ada 18, 19 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Diğer (Konusu: Doğal sit sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8911 yevmiye) (1829 ada, 13 parsel, 1829 ada, 21 parsel, 1829 ada, 24 parsel, 1829 ada, 25 parsel, 1829 ada, 26 parsel, 1829 ada, 71 parsel, 1829 ada, 74 parsel, 1830 ada 18 parsel, 1830 ada 19 parsel, 1848 ada, 10 parsel, 1848 ada 13 parsel, 1851 ada, 1, 2, 3 ve 6 nolu, 1851 ada, 14 ve 18 nolu, 1853 ada-1 ve 4 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-24 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-18 parsel, 1854 ada-2 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-8 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1855 ada-1 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-5 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada-3 parsel nolu, 1883 ada-3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapuya resen tescil edilir. (16.01.2014 tarih, 433 yevmiye) (1829 ada, 10 parsel, 1829 ada, 13 parsel, 1829 ada, 24 parsel, 1829 ada, 25 parsel, 1829 ada, 26 parsel, 1829 ada, 71 parsel, 1829 ada, 74 parsel, 1830 ada 18, 19 parseller, 1848 ada, 10 parsel, 1848 ada 13 parsel, 1851 ada, 1, 2, 3 ve 6 nolu, 1851 ada, 14 ve 18 nolu, 1853 ada-1 ve 4 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-31 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-18 parsel, 1854 ada-2 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-8 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1855 ada-1 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-5 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada, 3 nolu, 1883 ada-3 parsel nolu, 1893 ada-10 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
3194 Sayılı imar Kanunu'nun 18. Maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır (01.01.2014 tarih, 0 yevmiye) (1829 ada, 10 parsel, 1829 ada, 13 parsel, 1829 ada, 24 parsel, 1829 ada, 25 parsel, 1829 ada, 26 parsel, 1829 ada, 71 parsel, 1829 ada, 74 parsel, 1830 ada 18, 19 parseller, 1848 ada, 10 parsel, 1851 ada, 1, 2, 3 ve 6 nolu, 1851 ada, 14 ve 18 nolu 1853 ada-1 ve 4 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-31 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-18 parsel, 1854 ada-2 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-8 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1855 ada-1 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-5 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada, 3 nolu, 1893 ada-10 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
6831 Sayılı Kanun'un 2/b Maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dıĢına çıkarılmıĢtır. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiĢtir.) (1829 ada, 10 parsel, 1829 ada, 13 parsel 1829 ada, 21 parsel, 1829 ada, 24 parsel, 1829 ada, 26 parsel, 1829 ada, 71 parsel, 1829 ada, 74 parsel, 1830 ada 18, 19 parseller, 1848 ada, 10 parsel, 1848 ada 13 parsel, 1851 ada, 1, 2, 3 ve 6 nolu, 1851 ada, 14 ve 18 nolu, 1853 ada-1 ve 4 parsel, 1853 ada-11 parsel, 1853 ada-18 parsel, 1853 ada-21 parsel, 1853 ada-25 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel, 1853 ada-31 parsel, 1854 ada-1 parsel, 1854 ada-12 parsel, 1854 ada-18 parsel, 1854 ada-2 parsel, 1854 ada-3 parsel, 1854 ada-4 parsel, 1854 ada-5 parsel, 1854 ada-8 parsel, 1854 ada-9 parsel, 1854 ada-31 parsel, 1855 ada-1 parsel, 1855 ada-11 parsel, 1855 ada-4 parsel, 1855 ada-5 parsel, 1855 ada-7 parsel, 1860 ada, 3 nolu, 1883 ada, 3 parsel, 1893 ada-10 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzire resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapu resen tescil edilir. (26.05.2016 tarih, 6949 yevmiye) (1853 ada 24 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel, 1883 ada, 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Ġmar düzenlemesine alınmıĢtır. (23.03.2016 tarih, 3682 yevmiye) (1853 ada 24 parsel, 1853 ada-26 parsel, 1853 ada-27 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
6831 Sayılı Kanun'un 2/b Maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dıĢına çıkarılmıĢtır. (27.07.2015 tarih, 7920 yevmiye) ( 1853 ada 24 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Diğer (Konusu: Kısmen doğal sit-nitelikli doğal koruma alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı: 1736545 (02.07.2021 tarih, 8919 yevmiye) (1853 ada 31 parsel, 1883 ada, 3 parsel, 1893 ada-10 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Diğer (Konusu: Kısmen doğal sit- sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı) Tarih: 29.06.2021 Sayı:1736545 (02.07.2021 tarih, 8918 yevmiye) (1853 ada 31 parsel, 1883 ada, 3 parsel, 1893 ada-10 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 18. Maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır. (16.10.2017 tarih, 8112 yevmiye) (1854 ada 9 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 18. Maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır. (17.02.2017 tarih, 1647 yevmiye) (1854 ada 9 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
ĠĢ bu TaĢınmaz Beykoz1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 20/01/2017 tarihinde kesinleĢen 2012/524 esas 2014/383 karar sayılı ilamına istinaden 15710157692 TC Nolu Enver KOCA'nın kullanımındadır. (1830 ada 19 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Bu Yer Halen SatılmıĢ Sucuoğlu Tarafından Kullanılmaktadır.(Ġstanbul Kad.Müd.04/09/2015 Tarih Ve 1072722 Sayılı Yazıları Gereği AktarılmıĢtır) (ġablon: Diğer) (1860 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Ziraat Vekaletine Tahsis Edildiği Def 12/08/1970 Tarih Ve 25037 Sayılı Yazılarından AnlaĢılmıĢtır 13/08/1960( 319 Ada Parselden Ġstanbul Kad.Müd.04/09/2014 Tarih Ve 1072722 Sayılı Yazıları Gereği AktarılmıĢtır)( ġablon: Diğer) (1848 ada 10, 13 parsel, 1851 ada, 1 nolu, 1851 ada, 2, 3 ve 6 nolu, 1860 ada, 3 nolu taĢınmazlar üzerinde)
Rehinler Hanesinde:
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 26.350,50 TL bedelle 02.07.2014 tarih, 6312 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 11 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 14.971,44 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 11 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 13.995,90 TL bedelle 06.05.2015 tarih, 4793 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 21 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 7.951,99 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 21 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 138.400,92 TL bedelle 18.04.2019 tarih, 4093 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 24 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 32.216,10 TL bedelle 01.04.2020 tarih, 3412 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 26 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 59.519,88 TL bedelle 18.04.2019 tarih, 4101 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 27 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 8.650,59 TL bedelle 06.07.2020 tarih, 5275 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 27 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
2023/1022
-
Beykoz Belediyesi lehine 0/0 dereceden 6.737,02 TL bedelle 09.06.2017 tarih, 5089 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 31 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 60.186,90 TL bedelle 18.07.2014 tarih, 7282 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 1 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 30.794.77 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 1 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 16.324,10 TL bedelle 27.08.2014 tarih, 8608 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 18 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 9.274,76 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 18 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 76.209,90 TL bedelle 18.06.2014 tarih, 5660 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 2 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 36.655,82 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 2 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 67.868,70 TL bedelle 14.10.2014 tarih, 11424 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 33.604,70 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 34.636,90 TL bedelle 30.07.2015 tarih, 8093 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 8 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 34.317,80 TL bedelle 25.09.2014 tarih, 10315 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 11 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 19.498,21 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 11 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 31.750,40 TL bedelle 24.04.2014 tarih, 3273 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 4 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 18.039,47 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 4 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 27.206,30 TL bedelle 09.07.2014 tarih, 6761 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 5 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 12.937,10 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1829 ada 26 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 22.282,78 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1829 ada 26 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
- Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 4.223,26 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1830 ada 19 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
- Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 7.997,88 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1851 ada 2 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
- Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 11.337,40 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1851 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
- Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 7.584,90 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1851 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
- Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 17.481,78 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1853 ada 18 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
- Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 17.153,78 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1854 ada 31 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
- Beykoz Belediyesi lehine 1/0 dereceden 6.692,25 TL bedelle 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1860 ada 3 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 15.457,68 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 5 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 41.673,00 TL bedelle 16.02.2015 tarih, 1250 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 7 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Tapu kayıtlarında 1/0 dereceden 21.341,02 TL bedelle alacağı belirtilmeyen 08.03.2017 tarih, 2306 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1855 ada 7 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
-
Beykoz Belediyesi lehine 2/0 dereceden 61.143,40 TL bedelle 07.07.2014 tarih, 6631 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür. (1893 ada 10 parsel nolu taĢınmazlar üzerinde)
10.3. Takyidat Açıklamaları
Doğal sit sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı beyanı bölgenin geneli için geçerli olup alım satım açısından engel teĢkil etmemektedir.
"Ġmar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmi tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taĢınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel Ģeklinde hazine adına tapuya resen tescil edilir" notu Ġmar uygulaması sonucu parsellerden kamuya terk edilecek alanlar olabileceğini ifade etmektedir.
Ġmar Kanununun 18. Maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır notu ile imar düzenlemesine alınmıĢtır notları bölgede yeni yapılacak imar uygulamasını belirtmektedir. Ġmar uygulaması sonucu parsellerde belli oranlarda kesintiler, lejant değiĢiklikleri ve konum değiĢiklikleri olabilmektedir.
TaĢınmaz üzerinde yer alan 6831 sayılı kanunun 2/b maddesine iliĢkin notlar parselin bu kanun maddesine iliĢkin uygulamaya tabi olduklarını ifade etmektedir. Bu not alım satıma herhangi bir engel teĢkil etmemektedir.
TaĢınmazların bir kısmı üzerinde yer alan Beykoz Belediyesi lehine olan ipotek ise Belediye ile mal sahipleri arasındaki borç iliĢkisinden kaynaklanmaktadır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
11. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ
11.1. Ġmar Durumu
Beykoz Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde 21.12.2023 tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu parsellerin, 15.12.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Beykoz Ġlçesi GümüĢsuyu ve Ġncirköy Mahalleleri'nin Bir Kısmına Ait Koruma Amaçlı Uygulama Ġmar Planı'nda "Bölge Parkı" / "Park Alanı" / "Aile Sağlığı Merkezi" / "Cami Alanı" / "Konut Alanı" ve "Ticaret + Konut Alanı" sahasında kaldığı öğrenilmiĢtir. Ġmar müdürlüğü yetkilileri imar uygulaması iĢlemlerine baĢlandığını ve rapor konusu taĢınmazlardan 1829 ada 13, 21, 24, 25, 26, 71, 74 nolu, 1848 ada 10, 13 nolu, 1851 ada 1, 2, 3, 6, 14, 18 nolu ve 1883 ada 3 nolu parsellerde çalıĢmanın devam ettiğini belirtmiĢtir. Rapor konusu diğer parsellerde ise imar uygulaması çalıĢmalarına henüz baĢlanmamıĢtır.
Ġmar Plan Görüntüsü
Ġmar Plan Örneği
Önemli Notlar:
- Parseller uygulama görecek (bir kısım parselde çalıĢma baĢlamıĢtır) olup DOP kesintileri (%40) yapılacaktır.
- Net yüzölçümü 1.500 m2 altındaki konut parsellerinin tek baĢına yapılaĢma hakkı yoktur.
- Belediye yetkilisi plan kapsamında yapılaĢabilecek olan parsellerden alınacak % 40 DOP kesintisinin, yeĢil alan ve bölge parkı gibi parsellerden karĢılanabileceğini belirtmiĢtir.
Plan Notları 1
2023/1022
Plan Notları 2
19
11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi
Beykoz Belediyesi ArĢivi'nde yapılan sorgulamada değerleme konusu taĢınmazlara ait arĢiv dosyası kaydı olmadığı öğrenilmiĢtir.
11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan Ġptalleri v.b. konular
Yapılan temaslarda herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı, plan iptali v.b. duruma rastlanmamıĢtır.
11.4. Yapı Denetim Firması
(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)
TaĢınmazlar üzerinde herhangi bir ruhsatlı yapı bulunmamaktadır.
11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim
11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri
11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri
Parsellerin tamamı Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. (Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. 12 Aralık 2023 tarihinde AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile birleĢmiĢ olup ticaret sicil iĢlemleri yapılmıĢtır. Tapuların, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye devir süreci devam etmektedir.) mülkiyetinde olup (1853 ada 26 ve 27 parsel ile 1854 ada 9 parsel, 1883 ada 3 parsel hisselidir) son üç yıl içerisinde herhangi bir satıĢ iĢlemi gerçekleĢmemiĢtir.
11.5.2.Belediye Bilgileri
11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler
Rapor konusu parseller, 15.12.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Beykoz Ġlçesi GümüĢsuyu ve Ġncirköy Mahalleleri'nin Bir Kısmına Ait Koruma Amaçlı Uygulama Ġmar Planı dâhilinde "Bölge Parkı" / "Park Alanı" / "Aile Sağlığı Merkezi" / "Cami Alanı" / "Konut Alanı" ve "Ticaret + Konut Alanı" kalmakta olup 20.04.2022 tarihinde plan notu değiĢikliği ile revize edilmiĢtir. 21.12.2023 tarihi itibariyle belediyede yapılan incelemelerde rapor konusu taĢınmazlardan 1829 ada 13, 21, 24, 25, 26, 71, 74 nolu, 1848 ada 10, 13 nolu, 1851 ada 1, 2, 3, 6, 14, 18 nolu ve 1883 ada 3 nolu parsellerde imar uygulaması çalıĢmasının devam ettiği öğrenilmiĢtir. Rapor konusu diğer parsellerde ise imar uygulaması çalıĢmalarına henüz baĢlanmamıĢtır.
11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerlemesi yapılan parseller üzerinde ruhsatlı bir yapı ya da inĢai faaliyet bulunmadığından, bu madde ile ilgisi bulunmamaktadır.
11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Hâlihazırda parseller üzerinde geliĢtirilen/ruhsatı alınmıĢ herhangi bir proje bulunmamaktadır.
12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU
12.1. Konum ve Çevre Bilgileri
Değerlemeye konu taĢınmazlar, Ġstanbul ili, Beykoz Ġlçesi, GümüĢsuyu Mahallesi sınırlarında konumlu "Bahçe" vasıflı 46 adet parseldir.
TaĢınmazların yakın çevresinde mesken olarak kullanılan düĢük katlı müstakil yapı ve binalar ile boĢ parseller bulunmaktadır.
TaĢınmazlar gerek özel araçlarla gerekse toplu taĢıma araçlarıyla kolay ulaĢılabilir bir konumda yer almaktadır.
TaĢınmazlar, Beykoz Belediyesi, Beykoz Adliyesi, Beykoz Kaymakamlığı ve Kelle Ġbrahim Caddesi'ne (sahil yoluna) 2 ila 3 km., Beykoz Devlet Hastanesi'ne ise yaklaĢık 2,5 ila 3 km. mesafede yer almaktadır.
12.2. Bölge Analizi
12.2.1. Ġstanbul Ġli:
Ġstanbul, Türkiye'de yer alan Ģehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli Ģehridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2022 yılı itibariyle nüfusu 15.907.951 kiĢidir.
Ġstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli
Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul'u oluĢturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli
ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz ġehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
Ġstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleĢme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, ġile, ġiĢli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
Ġstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaĢma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inĢa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmıĢlardır. ġehrin hızla geniĢlemesinden dolayı konutlaĢma, genellikle Ģehir dıĢına doğru ilerlemektedir. ġehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıĢtır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alıĢveriĢ merkezi toplanmıĢtır. Türkiye'nin en büyük Ģirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluĢlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıĢtır.
Ġstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliĢmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluĢturur. DıĢalım ve dıĢsatım konusunda da Ġstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaĢım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim Ġstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaĢtırmahaberleĢme sektörü %15'i aĢan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluĢlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul'da bulunmaktadır. Ġlde madeni eĢya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliĢkindir. 2000'li yılların baĢında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
Ġstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmıĢ olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
Ġstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi baĢlamıĢtır.
Ġstanbul'da ulaĢım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı Ģekillerde yapılmaktadır. ġehir içi, Ģehirlerarası ve uluslararası taĢımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. Ġlde havayolu ulaĢımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Ġlin kuzeyinde yer alan Ġstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmıĢ ve halihazırda uçuĢlar baĢlanmıĢtır. Yurtiçi ve yurtdıĢı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. Ġldeki havalimanlarından Ġstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Ġstanbul Havalimanı hava ulaĢımında en büyük paya sahiptir.
Karayoluyla ulaĢımı ise Ġstanbul'da özellikle Ģehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komĢu ülkelere Ġstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük Ġstanbul Otogarı hizmet vermektedir. Ġstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaĢım yoluna oranla daha az tercih edilen bir baĢka hizmettir. Ġstanbul'dan EskiĢehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle;Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, Ġran, Suriye ve Irak gibi dıĢ merkezlere tren seferleri vardır.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaĢım yalnızca yurtiçinde gerçekleĢtirilir. Ġstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. Ġstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dıĢında yurtdıĢı varıĢlı gemi seferi yoktur.
Ġstanbul'da Ģehir içi ulaĢım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaĢım sağlayan ĠETT; Ģehir hatları vapurlarını ve deniz taksi iĢleten ĠDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Ġstanbul UlaĢım A.ġ.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuĢlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle Ġstanbul kompleks bir ulaĢım ağına sahiptir.
12.2.2. Beykoz Ġlçesi:
Beykoz, Ġstanbul'un bir ilçesidir. Çatalca-Kocaeli bölümünün Kocaeli Yarımadası batısında yer almakta olup batıdan Ġstanbul Boğazı, doğudan ġile ilçesi, kuzeyden Karadeniz ve güneyden de Çekmeköy, Üsküdar ve Ümraniye ilçeleri ile çevrelenmiĢtir. Cumhuriyetin ilk yıllarından itibaren yapılan sanayi ağırlıklı çalıĢmaların etkisiyle fabrikaların çoğalması sonucu genelde iĢçi kesimin tercih ettiği yerleĢim yeri olan Beykoz, son yıllarda üst gelir seviyesi kesimden de talep görmektedir.
Deniz seviyesinden baĢlayarak 240 metreye kadar yükselen Beykoz'un engebeli arazisini Riva, Küçüksu ve Göksu dereleri parçalamıĢtır. Ġlçe ve yakın çevresinde Akdeniz iklimi ile Türkiye'de Karadeniz ikliminin karıĢımı olan "GeçiĢ Tipi Ġklim" etkilidir. Yazlar, Akdeniz kadar sıcak olmamakla birlikte Karadeniz kadar yağıĢlı değildir. Beykoz ve çevresi baĢta kestane, meĢe, gürgen, ıhlamur, kayın, kızılağaç ve fındık ağaçlarından oluĢan doğal orman örtüsüyle kaplıdır.
Ġlçe, 45 mahalleden oluĢmaktadır. BüyükĢehir yasası ile köyden mahalleye dönüĢtürülen yerleĢimlerin nüfusları düĢüktür. Elmalı Mahallesi orman içine sonradan yerleĢilerek oluĢmuĢ köy niteliğinde olup, Karadeniz köyleri özelliğini taĢır.
Beykoz merkezindeki Abraham PaĢa Korusu çeĢitli turistik tesislerle yeniden düzenlenmiĢtir. Kanlıca'da bulunan Mihrabad Korusu Boğaz manzaralı görünümüyle en gözde mesire alanları arasında yer almaktadır.
Beykoz tarihi yalıları ile de ünlüdür. Anadolu Hisarı'ndan Beykoz Yalıköy'e kadar birçok özel mülk konumunda olan tarihi yalılar, Boğaz görünümüne güzellik katmaktadır. Bu yalıların en önemlisi Anadolu Hisarı'ndaki Hekim PaĢa Yalısı'dır.
%60'ı orman alanı olan Beykoz, Ġstanbul halkının hafta sonu dinlenme ihtiyacının büyük bir bölümünü karĢılamaktadır. Anadolu Kavağı, Anadolu Feneri, Poyraz Köy, Riva (Çayağazı), Cumhuriyet Köyü, Ali Bahadır, Değirmen Dere, Bozhane, Göllü Köyü, Akbaba, Polonezköy en çok ilgi çeken mesire alanlarıdır. Turizm alt yapısı ve tesisleri yetersizdir. Polonezköy'de bulunan otel ve pansiyonlar dıĢında turizm amaçlı tesis çok azdır.
Boğaz eskiden beri balıkçılığı ile meĢhur olmasına rağmen Beykoz bu açıdan da istenilen ölçüde tanıtılamamıĢtır. Anadolu Kavağı'ndaki balık lokantaları deniz ve kara yoluyla gelen yerli ve yabancı turistlerin rağbet ettikleri yerlerdendir. Ġlçe sınırları içinde bulunan ve Türkiye'de Kültür ve Tabiatı Koruma Vakfı'nın belirlediği anıtsal ve korunmaya değer ağaçlar vardır ki bunlardan bazıları; Kaymak Donduran'da 200 yaĢındaki Kestane Ağacı, Beykoz Çayırı'ndaki 200 yaĢındaki Çınar Ağaçları örnek verilebilir.
12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika'nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. IMF tahminlerine göre küresel ekonominin 2021 yılında %6 oranında büyüme yakalaması beklenmektedir.
2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı bir dönem olmuĢtur. Yılın son çeyreğinde geliĢmiĢ ülkeler pandeminin etkisinden kurtulup normalleĢme yönünde adımlar atarken pek çok geliĢmekte olan ve az geliĢmiĢ ülkede vaka sayıları artamaya devam etmektedir. Virüsün yayılmaya devam etmesi, aĢılamanın beklenilen hızda yapılamaması ve virüsün geçirdiği mutasyonlar sebebiyle tam anlamıyla bir toparlanmanın ne zaman yaĢanacağı konusu hala belirsizliğini korumaktadır. Bu süreçte geliĢmiĢ ülkelerde dâhil olmak üzere artan enflasyon oranlarının, pandemi kaynaklı geliĢmelerden, Rusya-Ukrayna savaĢından, arz-talep dengesizliklerinden, tedarik zincirlerindeki sorunlardan, artan teknolojik ürün-hizmet talebinden ve Amerika ile Çin arasındaki Ticari çekiĢmeden kaynaklandığı söylenebilir.
| Ülke | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Çin | 3.2 | 4.7 | |
| ABD | 1.5 | 0.5 | |
| Rusya | -5,5 | -4.5 | |
| Suudi Arabistan | 9.9 | 6 | |
| Fransa | 2.6 | 0.5 | |
| Almanya | 1.2 | -0.7 | |
| İtalya | 3.4 | 0.4 | |
| Japonya | 1.6 | 1.4 | |
| Meksika | 2.1 | 1.5 | |
| İspanya | 4.4 | 1.5 | |
| İngiltere | 3.4 | 0 | |
| Türkiye | 5.4 | 3 | |
| Brezilya | 2.5 | 0.8 | |
| Kanada | 3.4 | 1.5 | |
| Güney Afrika | 1.7 | 1.1 | |
| Arjantin | 3.6 | 0.4 | |
| Hindistan | 6.9 | 5.7 |
Bazı Ülkelerin 2022 ve 2023 Yılları Büyüme Oranları Tahminleri
12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11 olarak gerçekleĢmiĢtir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2021 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 21. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2022 yılı Ağustos ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre 80,21 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %1,46 dır.
Kaynak: TÜİK
ĠĢsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %10,2 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. ĠĢsiz sayısı bir önceki aya göre 57 bin kiĢi artmıĢtır. Ġstihdam edilenlerin sayısı 2022 yılı Ekim döneminde, bir önceki aya göre 229 bin kiĢi artarak 31 milyon 200 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %48 oldu.
Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında ise %82 olarak gerçekleĢmiĢtir. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle ödemeler dengesi tanımlı dıĢ ticaret açığı 6.463 milyon ABD Doları olarak gerçekleĢmiĢtir.
| KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD) | ||
|---|---|---|
| T.C. TICARET BAKANLIGI |
Temel Ekonomik Göstergeler | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2000 | 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |
| GSYH ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , % | 69 | 8.4 | 6.1 | 3,3 | 75 | 3,0 | 0.8 | 1,9 | 11.4 | 5,6 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 171 | 1.168 | 2.351 | 2677 | 8.134 | 3.759 | 4.312 | 5.048 | 7.249 | 15.007 |
| GSYH, Cari Flyatlarla, Milyar \$ | 273 | 777.5 | 867 | 369 | 859 | 797 | 759.3 | 717.1 | 807.1 | 905.5 |
| NUFUS, Bin Kişi | 64 269 | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81.407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.279 |
| KIŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, Ş | 4.249 | 10.629 | 11/08/9 | 10.964 | 10.696 | 9.793 | 9.195 | 00888 | 9592 | 10.655 |
| HRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon S | 151 | 149.2 | 164.5 | 1772 | 180.8 | 169.6 | 225.2 | 254 2 | ||
| HRACAT (GTS)/GSYH,% | 17,4 | 17,2 | 19.1 | 22,2 | 29,8 | 23,7 | 27,9 | 28,1 | ||
| THALAT (GTS, C.I.F.), Millyon S | 213.6 | 202 2 | 238.7 | 2312 | 210.3 | 2195 | 271.4 | 363.7 | ||
| THALAT(GT5)/GSYH, % | 24,6 | 23,3 | 27.8 | 29,0 | 27,7 | 30,6 | 33.6 | 40,2 | ||
| HRACATIN İTHALATI KARSILAMA ORANI (%, GT5) | 4.0 | 70.7 | 73,8 | 68.9 | 76,6 | 86,0 | 77,3 | 83,0 | 80.0 | |
| SEYAHAT GELİRLERİ, Milyar Ş | 7,6 | 22,6 | 27.3 | 19,1 | 23,0 | 25,9 | 34,3 | 13,3 | 26,6 | 42.2 |
| DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar Ş | 1 | 02 | 19,3 | 13,8 | 11,2 | 12,5 | a = | 7,7 | 13,3 | 13.0 |
| CARI ISLEMLER DENGESI/GSYH, % | -3,6 | -5,7 | -3,1 | -3,1 | -4.7 | -25 | 14 | -44 | -0,5 | -2.4 |
| ISGUCUNE KATILIMA ORANI, % | 46,5 | 51.3 | 52 | 52,8 | 53,2 | 53 | 49,3 | 51.4 | 53,1 | |
| İŞSİZLİK ORANI, % | 11,1 | 10,3 | 10.9 | 10,9 | 11 | 13,7 | 13,2 | 12 | 10,5 | |
| ISTINDAM ORANI, % | 41,3 | 46 | 46,3 | 47.1 | 47,4 | 45.7 | 42.8 | 45,2 | 47,5 | |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) [%) | 20 | 8,6 | 77 | 7,8 | 11.1 | 16,3 | 15.2 | 12,28 | 196 | 72,3 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Nisan 2023)
Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları
Türkiye ekonomisi, 2022'nin dördüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,5 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama % 5,6 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
Büyüme Tahminleri:
| Uluslararası Kuruluşlar |
Yıl | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | ||
| 2022 | 3,4 | 3,5 | 2,1 | 2,9 | -2,1 | 6,8 | 3,0 | 1,1 | |
| IMF | 2023 | 2,8 | 0,8 | 1,6 | 0,9 | 0,7 | 5,9 | 5,2 | 1,3 |
| 2024 | 3,0 | 1,4 | 1,1 | 1,5 | 1,3 | 6,3 | 4,5 | 1,0 | |
| 2022 | 3,3 | 3,5 | 2,1 | 3,0 | -2,1 | 6,7 | 3,0 | 1,0 | |
| OECD | 2023 | 2,6 | 0,8 | 1,5 | 1,0 | -2,5 | 5,0 | 5,3 | 1,4 |
| 2024 | 2,9 | 1,5 | 0,9 | 1,1 | -0,5 | 7,7 | 4,9 | 1,1 | |
| 2022 | 2,9 | 3,3 | 1,9 | 3,0 | -3,5 | 6,9 | 2,7 | 1,2 | |
| Dünya Bankası |
2023 | 1,7 | 0,0 | 0,5 | 0,8 | -3,3 | 6,6 | 4,3 | 1,0 |
| 2024 | 2,7 | 1,6 | 1,6 | 2,0 | 1,6 | 6,1 | 5,0 | 0,7 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Nisan 2023)
Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri
2023 yılı Mart ayında merkezi yönetim bütçe gelirleri 334 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 286,8 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 47,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyon USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Nisan 2023)
12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.
2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır.
Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. ĠnĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı süreçte yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. Konut arzındaki bu düĢüĢe karĢın Türk halkının gayrimenkule olan doğal ilgilisinin canlı kalması, döviz kurlarında yaĢanan artıĢlar ve enflasyon oranındaki artıĢ fiyatların yükselmesine sebep olmuĢtur. Ayrıca yabancılara yapılan satıĢlar bölgesel fiyat artıĢlarına yol açmıĢtır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin düĢük tutulduğu, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
| Konut Fiyat Endeksi |
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi |
Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi |
Birim Fiyat (TL/m2)** |
||
|---|---|---|---|---|---|
| TURKIYY | 847,4 (%121,3) |
922,7 (%122,8) |
835,1 (%121,1) |
22841,0 b | |
| ISTANBUL | 753,0 (%114.1) |
866.4 (%119,6) |
745,2 (%111,3) |
35114,5 € | |
| ANY ARA | 834,3 (%126,1) |
1054,8 (%132,4) |
818,5 (%126,2) |
16800,6 € | |
| 175.427 | 890,3 (%123,0) |
996,5 (%131,4) |
873,5 (%122,8) |
26582,0 t |
Nisan 2023 Konut Fiyat Endeksleri (2017=100) ve Birim Fiyatlar (Kaynak TCMB)
12.6. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler
Tehditler:
- Amerika BirleĢik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekiĢme, Rusya-Ukrayna savaĢı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
- Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaĢlama,
- Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaĢlaması ve talebin azalması,
- Son dönemde inĢaat maliyetlerinde görülen hızlı artıĢ,
- Yüksek enflasyon ortamı.
Fırsatlar:
- Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
- Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
- Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
- Ġstanbul'un dünyanın metropollerinden birisi olması ve son dönemde yapılan büyük projelerle (Ġstanbul Finans Merkezi Projesi, 3. Köprü ve 3. Havalimanı vs.) ilgi odağı olmaya devam edecek olması.
13. AÇIKLAMALAR
Değerlemeye konu parsellerin yüzölçümleri aĢağıda listelenmiĢtir.
| Sıra No |
Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü m2 |
Sıra No |
Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1829 | 10 | 490,76 | 24 | 1853 | 24 | 366,14 |
| 2 | 1829 | 13 | 317,90 | 25 | 1853 | 25 | 118,36 |
| 3 | 1829 | 21 | 347,64 | 26 | 1853 | 26 | 139,68 |
| 4 | 1829 | 24 | 399,63 | 27 | 1853 | 27 | 179,75 |
| 5 | 1829 | 25 | 318,07 | 28 | 1853 | 31 | 99,66 |
| 6 | 1829 | 26 | 421,02 | 29 | 1854 | 1 | 400,89 |
| 7 | 1829 | 71 | 101,71 | 30 | 1854 | 2 | 477,19 |
| 8 | 1829 | 74 | 290,08 | 31 | 1854 | 3 | 437,47 |
| 9 | 1830 | 18 | 129,08 | 32 | 1854 | 4 | 661,72 |
| 10 | 1830 | 19 | 268,30 | 33 | 1854 | 5 | 518,86 |
| 11 | 1848 | 10 | 295,05 | 34 | 1854 | 8 | 256,19 |
| 12 | 1848 | 13 | 146,78 | 35 | 1854 | 9 | 950,51 |
| 13 | 1851 | 1 | 194,81 | 36 | 1854 | 12 | 819,15 |
| 14 | 1851 | 2 | 260,28 | 37 | 1854 | 18 | 120,74 |
| 15 | 1851 | 3 | 368,96 | 38 | 1854 | 31 | 223,31 |
| 16 | 1851 | 6 | 246,84 | 39 | 1855 | 1 | 572,98 |
| 17 | 1851 | 14 | 1.253,74 | 40 | 1855 | 4 | 234,84 |
| 18 | 1851 | 18 | 525,71 | 41 | 1855 | 5 | 201,23 |
| 19 | 1853 | 1 | 624,84 | 42 | 1855 | 7 | 277,82 |
| 20 | 1853 | 4 | 124,16 | 43 | 1855 | 11 | 253,83 |
| 21 | 1853 | 11 | 194,9 | 44 | 1860 | 3 | 217,79 |
| 22 | 1853 | 18 | 227,58 | 45 | 1883 | 3 | 888,27 |
| 23 | 1853 | 21 | 103,52 | 46 | 1893 | 10 | 626,89 |
| TOPLAM | 7.651,36 | TOPLAM | 9.043,27 | ||||
| Parsellerin Toplam Yüzölçümü 16.694,63 m2'dir. 2 AKİŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Düşen Kısım ise 15.747,70 m 'dir. |
- Parseller belirgin bir geometrik Ģekle sahip değildir.
- Aynı ada içerisinde yer alan parsellerin büyük bir kısmı birbirine bitiĢik vaziyettedir.
- Değerleme konusu parsellerin büyük çoğunluğunun sınırlarını belirleyen herhangi bir fiziksel unsura (tel çit vb.) rastlanmamıĢtır.
- Parseller topografik olarak genel olarak eğimli ve yer yer engebeli bir yapıya sahiptir.
- 1829 ada 71 parsel, 1830 ada 18 parsel, 1848 ada 10 parsel, 1853 ada 31 parsel, 1860 ada 3 parsel, 1883 ada 3 parsel ile 1893 ada 10 nolu parseller boĢ olup diğer parseller üzerinde 1 ila 3 katlı ağırlıklı konut olarak kullanılan ruhsatsız yapılar mevcuttur.
- Bölgede altyapı tamamlanmıĢtır.
- "Satılabilirlik" özelliğine sahiptirler.
14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
TaĢınmazlar tek baĢlarına yapılaĢma hakkına sahip değildir. Ancak konumları, ulaĢım kabiliyetleri ve bulundukları bölgenin geliĢim potansiyeli dikkate alındığında yapılaĢma koĢullarını sağlaması durumunda konut projesi inĢa edilmesinin en uygun kullanım Ģekli olacağı düĢünülmektedir.
15. DEĞERLENDĠRME
Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | |||
|---|---|---|---|---|
| UlaĢım imkânlarının kolaylığı, - Çevrelerinin doğal güzelliği, - TamamlanmıĢ altyapı, - - Tercih edilen bir bölgede yer alması. |
Tek baĢına yapılaĢma izinlerinin olmaması. - |
|||
| Fırsatlar | Tehditler | |||
| - Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ.'nin (*) GümüĢsuyu Mevkii'nde parsellerinin olması sebebiyle bölgenin imara açılması durumunda hızlı bir Ģekilde büyük ölçekli konut projeleri yapabilecek durumda olması. |
- Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, - Faizlerin yükselmesi ile ipotekli konut alım talebinde yaĢanması muhtemel düĢüĢ. - Bölgenin imara açılması durumunda yürütülecek konut projelerinin bölgedeki konut arzını artırması. |
(*) Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. 12 Aralık 2023 tarihinde AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile birleĢmiĢ olup ticaret sicil iĢlemleri yapılmıĢtır. Tapuların, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye devir süreci devam etmektedir.
16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI
Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
16.1. Pazar YaklaĢımı
Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.
AĢağıda yer verilen durumla
rda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,
(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
16.2. Maliyet YaklaĢımı
Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaĢımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluĢturulmuĢ olması.
Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.
16.3. Gelir YaklaĢımı
Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
- b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,
- c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya
- d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.
Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
17. FĠYATLANDIRMA
TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme YaklaĢımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalıĢmasında yer alan bilgiler ve Ģartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taĢınmazın Pazar değerinin tespitinde "Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Yöntemi" kullanılmıĢtır.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüĢmelerden faydalanılmıĢ; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmıĢ benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmıĢ ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiĢtir.
UygunlaĢtırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aĢağıdaki Ģekilde sınıflandırılmıĢtır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Fonksiyon/Yap. Hakkı) |
Yüzdelik Oranlar |
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Kötü | >%20 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Kötü | %11 … %20 |
| Az Kötü | Az Büyük | Az Kötü | %1 … %10 |
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 |
| Az İyi | Az Küçük | Az İyi | -%10 … -%1 |
| İyi | Küçük | İyi | -%20 … - %11 |
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok İyi | > -%20 |
Piyasa Bilgileri
Çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.
| Sıra No |
Durumu | Konum | Beyan Edilen Yüzölçümü (m2 ) |
İmar Durumu |
İlan Sahibi |
Telefon | İstenen Fiyat |
Birim (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1893 Ada 30 Parsel) |
157 | Aynı | Emlak Ofisi | 530 158 04 28 |
4.700.000 | 29.936 |
| 2 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1826 Ada 19 Parsel) |
168 | Aynı | Emlak Ofisi | 530 158 04 28 |
5.750.000 | 34.226 |
| 3 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1833 Ada 7 Parsel) |
328 | Aynı | Emlak Ofisi | 530 073 30 20 |
10.900.000 | 33.232 |
| 4 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1891 Ada 6 Parsel) |
246 | Aynı | Emlak Ofisi | 553 652 70 40 |
11.000.000 | 44.715 |
| 5 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (324 Ada 8 Parsel) |
400 | Aynı | Emlak Ofisi | 533 899 40 27 |
15.750.000 | 39.375 |
| 6 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (1831 Ada 11 Parsel) |
516 | Aynı | Sahibinden | 505 445 54 55 |
23.250.000 | 45.058 |
Emsal Analizi
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Payı |
Alan Düzeltmesi (m2 ) |
Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi |
Konum | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
819,15 m2 | Konut / Ticaret + Konut / Bölge Parkı / Yeşil Alan / Cami Alanı (İmarın Aynı Olduğu Kabul Edilmiştir) |
Kirazlı Yayla Caddesi (1854 Ada 12 Parsel) |
30.330 | ||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Lejant | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 1 | 29.936 | -20% | 157 | -20% | Konut | 0 % |
Orta Kötü | 15% | -25% | 22.452 |
| Emsal 2 | 34.226 | -20% | 168 | -20% | Konut | 0 % |
Orta Kötü | 20% | -20% | 27.381 |
| Emsal 3 | 33.232 | -20% | 328 | -10% | Konut | 0 % |
Az Kötü | 10% | -20% | 26.585 |
| Emsal 4 | 44.715 | -20% | 246 | -15% | Konut | 0 % |
Orta Kötü | 20% | -15% | 38.008 |
| Emsal 5 | 39.375 | -20% | 400 | -10% | Konut | 0 % |
Az Kötü | 10% | -20% | 31.500 |
| Emsal 6 | 45.058 | -20% | 516 | -5% | Konut | 0 % |
Az Kötü | 5 % |
-20% | 36.047 |
Emsal Kroki Tablosu
UlaĢılan Sonuç
Emsal analizi, 819,15 m2 yüzölçümlü 1854 ada 12 nolu parsel referans alınarak yapılmıĢ olup birim m² değeri 30.330 TL/m² takdir edilmiĢtir.
Cephe, manzara, büyüklük, eğim vb. hususlar dikkate alınarak diğer taĢınmazlar için Ģerefiyelendirme çalıĢması yapılmıĢtır. Değerleme konusu taĢınmazların piyasa değerleri aĢağıdaki tabloda belirtilmiĢtir.
| Sıra No |
Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü / Hisseye Düşen Alan (m2) |
Takdir Olunan m2 Birim Değeri (TL/m2) |
Yuvarlatılmış Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1829 | 10 | 490,76 | 25.230 | 12.380.000 |
| 2 | 1829 | 13 | 317,90 | 25.230 | 8.020.000 |
| 3 | 1829 | 21 | 347,64 | 24.940 | 8.670.000 |
| 4 | 1829 | 24 | 399,63 | 25.230 | 10.085.000 |
| 5 | 1829 | 25 | 318,07 | 25.230 | 8.025.000 |
| 6 | 1829 | 26 | 421,02 | 24.940 | 10.500.000 |
| 7 | 1829 | 71 | 101,71 | 24.940 | 2.535.000 |
| 8 | 1829 | 74 | 290,08 | 24.940 | 7.235.000 |
| 9 | 1830 | 18 | 129,08 | 24.940 | 3.220.000 |
| 10 | 1830 | 19 | 268,30 | 24.940 | 6.690.000 |
| 11 | 1848 | 10 | 295,05 | 24.940 | 7.360.000 |
| 12 | 1848 | 13 | 146,78 | 24.940 | 3.660.000 |
| 13 | 1851 | 1 | 194,81 | 25.230 | 4.915.000 |
| 14 | 1851 | 2 | 260,28 | 25.230 | 6.565.000 |
| 15 | 1851 | 3 | 368,96 | 24.940 | 9.200.000 |
| 16 | 1851 | 6 | 246,84 | 24.940 | 6.155.000 |
| 17 | 1851 | 14 | 1.253,74 | 25.230 | 31.630.000 |
| 18 | 1851 | 18 | 525,71 | 25.230 | 13.265.000 |
| 19 | 1853 | 1 | 624,84 | 24.940 | 15.585.000 |
| 20 | 1853 | 4 | 124,16 | 24.940 | 3.095.000 |
2023/1022
| 21 | 1853 | 11 | 194,9 | 24.940 | 4.860.000 |
|---|---|---|---|---|---|
| 22 | 1853 | 18 | 227,58 | 25.230 | 5.740.000 |
| 23 | 1853 | 21 | 103,52 | 24.940 | 2.580.000 |
| 24 | 1853 | 24 | 366,14 | 26.455 | 9.685.000 |
| 25 | 1853 | 25 | 118,36 | 25.695 | 3.040.000 |
| 26 | 1853 | 26 | 23,31 | 24.940 | 580.000 |
| 27 | 1853 | 27 | 157,46 | 28.815 | 4.535.000 |
| 28 | 1853 | 31 | 99,66 | 24.940 | 2.485.000 |
| 29 | 1854 | 1 | 400,89 | 30.330 | 12.160.000 |
| 30 | 1854 | 2 | 477,19 | 30.330 | 14.475.000 |
| 31 | 1854 | 3 | 437,47 | 30.330 | 13.270.000 |
| 32 | 1854 | 4 | 661,72 | 27.235 | 18.020.000 |
| 33 | 1854 | 5 | 518,86 | 28.395 | 14.735.000 |
| 34 | 1854 | 8 | 256,19 | 28.395 | 7.275.000 |
| 35 | 1854 | 9 | 790,51 | 27.235 | 21.530.000 |
| 36 | 1854 | 12 | 819,15 | 30.330 | 24.845.000 |
| 37 | 1854 | 18 | 120,74 | 28.015 | 3.385.000 |
| 38 | 1854 | 31 | 223,31 | 25.230 | 5.635.000 |
| 39 | 1855 | 1 | 572,98 | 28.395 | 16.270.000 |
| 40 | 1855 | 4 | 234,84 | 26.455 | 6.215.000 |
| 41 | 1855 | 5 | 201,23 | 25.695 | 5.170.000 |
| 42 | 1855 | 7 | 277,82 | 28.395 | 7.890.000 |
| 43 | 1855 | 11 | 253,83 | 28.815 | 7.315.000 |
| 44 | 1860 | 3 | 217,79 | 25.230 | 5.495.000 |
| 45 | 1883 | 3 | 240,00 | 24.940 | 5.985.000 |
| 46 | 1893 | 10 | 626,89 | 24.940 | 15.635.000 |
| TOPLAM | 15.747,70 | TOPLAM | 417.600.000 |
18. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ
18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taĢınmazların pazar değerinin tespitinde "Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Yöntemi" kullanılmıĢtır. Buna göre taĢınmazlardaki AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. 12 Aralık 2023 tarihinde AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile birleĢmiĢ olup ticaret sicil iĢlemleri yapılmıĢtır. Tapuların, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye devir süreci devam etmektedir.) hisselerinin toplam değeri için 417.600.000,-TL kıymet takdir edilmiĢtir.
18.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
Kira değeri analizi yapılmamıĢtır.
18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerlemeye konu taĢınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıĢtır.
18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ
TaĢınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taĢınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
18.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar
BoĢ arsa değerleri Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımına göre hesaplanmıĢ olup AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. hisselerinin toplam değeri 395.605.000,-TL olarak belirlenmiĢtir. Değerleme, proje geliĢtirme niteliğinde değildir.
18.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
18.8. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi
MüĢterek veya bölünmüĢ kısım bulunmamaktadır.
18.9. Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır.
18.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Mevcut durumda değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir proje bulunmadığından bu madde ile ilgisi bulunmamaktadır.
18.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Mevcut durumda değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir proje bulunmamaktadır.
18.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na ĠliĢkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (c) ve (r) bentleri:
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
r) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir.
TaĢınmazların tapu kayıtlarında, değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerden 1829 ada 71 parsel, 1830 ada 18 parsel, 1848 ada 10 parsel, 1853 ada 31 parsel, 1860 ada 3 parsel, 1883 ada 3 parsel ile 1893 ada 10 nolu parseller boĢ olup diğer parseller üzerinde ise ruhsatsız yapılar mevcuttur. TaĢınmazların tamamının Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
19. SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 46 adet parselin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, fiziksel özelliklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarına göre günümüz ekonomik koĢulları itibarı ile AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (Karlıtepe Gayrimenkul GeliĢtirme ve Yatırım A.ġ. 12 Aralık 2023 tarihinde AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile birleĢmiĢ olup ticaret sicil iĢlemleri yapılmıĢtır. Tapuların, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye devir süreci devam etmektedir.) hisselerinin toplam değeri için,
417.600.000,-TL (Dörtyüzonyedimilyonaltıyüzbin Türk Lirası) kıymet takdir
edilmiĢtir.
(417.600.000,-TL ÷ 29,1344 TL/USD (*) 14.334.000,-USD) (417.600.000,-TL ÷ 32,0726 TL/Euro (*) 13.020.000,-Euro)
(*) 25.12.2023 tarihli TCMB Döviz Alış Kuru 1,-Euro = 32,0726 TL; 1,- USD = 29,1344 TL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir.
TaĢınmazların KDV dâhil (%20) toplam değeri 501.120.000,-TL dir.
Rapor konusu taĢınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Arsalar" baĢlığı altında yer almalarında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
ĠĢbu rapor, AKĠġ GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.'nin talebi üzerine ve eimzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 25 Aralık 2023 (Değerleme tarihi: 21 Aralık 2023)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
Eki:
- Fotoğraflar
- İmar Durumu
- Takbis Belgesi
- Değerleme Uzmanlığı Lisans Belgeleri
- Mesleki Tecrübe Belgeleri
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Cem GÜL Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409934)
2023/1022
