Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
KİRAZPINAR MAHALLESİ, KÜTAHYA DUMLUPINAR ÜNİVERSİTESİ EVLİYA ÇELEBİ YERLEŞKESİ, DUMLUPINAR YURT MÜDÜRLÜĞÜ NO: 35/ A-B-C-D-E-F-G-H-I MERKEZ / KÜTAHYA
06.01.2025 SM-24-SPK-049
| Gayrimenkul | Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 01.10.2024 / 049 |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Tarihi | 06.01.2025 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-049 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
6 Yurt, 1 Sosyal Tesis, 1 Ticari Bina ve 1 Nizamiyeden Oluşan Yurt Kompleksi |
| Değerlemeye Konu Taşınmazın Adresi |
Kirazpınar Mahallesi, Kütahya Dumlupınar Üniversitesi Evliya Çelebi Yerleşkesi, Dumlupınar Yurt Müdürlüğü No: 35/ A-B-C-D-E-F-G-H-I, Merkez / KÜTAHYA |
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Nurullah KİBAR Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK 924076) |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. | DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ |
5 |
|---|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 | |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 | |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 | |
| 2. | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 | |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 | |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 | |
| 3. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET BİLGİLERİ |
9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 | |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 | |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 10 | |
| 4. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER |
11 |
| 4.1 TAŞINMAZIN TANIMI | 11 | |
| 4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 11 | |
| 4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 17 | |
| 4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 18 | |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 21 | |
| 5. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ |
22 |
| 5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 22 | |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 22 | |
| 5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 22 | |
| 6. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER |
26 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 26 | |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 36 | |
| 6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 36 | |
| 6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 36 | |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 36 | |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 37 | |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 37 | |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 37 | |
|---|---|---|
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ | 41 | |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 42 | |
| 7. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME |
44 |
| 8. | SONUÇ | 45 |
Bu değerleme raporunun amacı; Akfen GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, Civli Mahallesi'nde 24.878,00 m² arsa yüz ölçümüne sahip 102 ada 2 No.lu parselde bulunan "ARSA" nitelikli taşınmaz üzerinde yer alan 27 yıl süre ile 15. cilt 1436. sayfadaki 102 ada 2 parsel üzerindeki taşınmaz için irtifak hakkı sözleşmesinden doğan hakkın değerlemesini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir Pazar olabilir. Bir Pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda Pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı Pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda Pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
© Maliyet Yaklaşımı.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
© karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
© düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
© söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
© uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
© toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 – Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihi itibariyle,
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZ | |
|---|---|
| İli | KÜTAHYA |
| İlçesi | MERKEZ |
| Mahallesi | CİVLİ |
| Köyü | - |
| Mevkii | - |
| Pafta No. | 25-I-1-2 |
| Ada No. | 102 |
| Parsel No. | 2 |
| Yüz ölçümü (m²) | 24.878,00 |
| Ana Taşınmazın Niteliği | ARSA |
| Blok No. | - |
| Kat No. | - |
| Bağımsız Bölüm No. | - |
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - |
| Arsa Payı | - |
| Cilt No. / Sayfa No. | 16 / 1551 |
| Tarih / Yevmiye No. | 10.05.2016 / 9582 |
| Sahibi | DUMLUPINAR ÜNİVERSİTESİ (1/1) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 09.11.2023 tarihinde saat 15:55'de alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen tapu kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen takyidatlar bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 09.11.2023 tarihinde alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen tapu kayıt belgesine göre son üç yıl içerisinde satış işlemi bulunmamaktadır. Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyetinin "DUMLUPINAR ÜNİVERSİTESİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple tarafımıza iletilen belge baz alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre Kütahya İli, Merkez İlçesi, Civli Mahallesi, 24.878,00 m² yüz ölçümlü, 102 ada 2 parsel numaralı, "ARSA" nitelikli taşınmazdır.
ütahya, Ege Bölgesi'nin İç Batı Anadolu Bölümü'nde yer alır. İç Anadolu Bölgesi ile denize kıyısı olan Ege Bölümü arasında geçiş alanıdır. Kütahya ili, 38 derece 70 dakika ve 39 derece 80 dakika kuzey enlemleri ile 29 derece 00 dakika ve 30 derece 30 dakika doğu boylamları arasındadır. İlimiz 11.875 km²'lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının yaklaşık %1,5'nu kaplamaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illerimizle çevrilidir.
Kütahya ili Ege Bölgesi'nin İç Batı Anadolu Bölümü içinde yer alır. Ege Bölgesi'nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi ile Asıl Ege Bölümü arasında bir eşik durumundadır. İç Anadolu çanağından Ege ovalarına veya Güney Marmara havzalarından İç Anadolu'ya geçişte bu eşik aşılır. Eşiğin bariz karakteri, ortalama yükseltisi 1200 m. civarındaki yaylalardan ibarettir. Sahanın ¾'ünden fazlasını 1000–1500 m. yükseltiler arasındaki dalgalı düzlükler teşkil eder. Bu sebepten saha, coğrafya dilinde "Kütahya Yaylaları" diye anılır. Bu yaylalar içinde, kabaca kuzeybatı-güneydoğu istikametinde açılmış çukur sahalar ile eşik üzerinde yükselen bir takım dağ ve tepe dizileri bölgeyi çeşitlendiren diğer yüzey şekilleridir.
Kütahya İç Anadolu'yu Ege'ye, Marmara Bölgesi'ni ise Ege ve Akdeniz bölgelerine bağlayan kara ve demiryollarının kavşağında yer almaktadır. İl kuzey-güney transit taşımacılığının güzergâhı üzerinde bulunmaktadır. Kütahya İstanbul-Antalya karayolu üzerindedir. Kütahya ili, gelişmekte olan bir sanayiye ve zengin maden yataklarına sahip olmasından dolayı, yoğun karayolu ve demiryolu trafiğine sahiptir. İldeki karayolları ağı toplam 972 km olup, bu yolun 538 km'si devlet yolu ve 434 km'si de il yoludur. Devlet yolunun tamamı asfalt, il yolunun ise % 90'ı asfalt kaplama, % 9'u stabilize kaplama ve % 1'i de parke yoldur. Ayrıca ilde geniş bir demiryolu hattı bulunmaktadır. Yük ve yolcu taşımacılığında yoğun bir trafiğe sahip olan ilin, demiryolu hattı, Seyitömer ve Tunçbilek Linyit İşletmeleri ile bağlantılıdır. Araştırma sahasında kent içi ulaşım, karayolu ile sağlanmakta olup, herhangi bir raylı sistem kullanılmamaktadır. Kent içi yollarda da sık sık bakım çalışmaları yapılmaktadır. İlin İstanbul, Denizli, Ankara, İzmir ve Adana'ya ulaşımı sağlayan karayollarının kavşak noktasında bulunması, yolcu potansiyelinin de artmasına sebep olmuştur. Ucuz bir ulaşım sağlayan demiryollarının bölge ulaşımında önemi büyüktür. Hızlı tren projelerinin yakın zamanda Kütahya'da da başlatılması, ilde ulaşımın gelişmesi adına faydalı olacaktır.
Demiryolu: Büyükşehirler başta olmak üzere birçok kentten aktarmalı ve direkt olarak Kütahya'ya ulaşabilirsiniz. Tren seferleri az sayıda olduğu için direkt sefer bulamayabilirsiniz. Bu gibi durumlarda tren ile Ankara'ya gidebilir ve oradan tren, taksi, otobüs gibi seçeneklerle Kütahya'ya geçebilirsiniz.
Karadeniz, Akdeniz ve Ege' deki bütün ülke limanları ile denizyolu bağlantısı bulunan Trabzon Limanı, çeşitli ülkelerden gelen gemilere her türlü hizmeti veren, mevcut rıhtımları ile aynı anda 15 gemiden yükleme ve boşaltma yapabilen, bir defada 500.000 ton eşyanın depolanabildiği açık ve kapalı antrepolarıyla yılda 3
milyon ton yükleme boşaltma kapasitesiyle 24 saat hizmet veren Doğu Karadeniz Bölgemizin en büyük limanıdır.
Karayolu: Kütahya – Tavşanlı, Kütahya – Afyonkarahisar, Kütahya – Eskişehir – Bilecik hatları üzerindedir. Söz konusu hatlar ile karayollarının yoğun olarak kullanıldığı hatların büyük benzerlik içerisinde olması ve ilin denize kıyısının olmaması, Bölge'de çoklu taşımacılığın (multimodal transport) önünü tıkamaktadır. Ayrıca bu durum; Simav – Gediz – Demirci gibi ilçelerin veya ulaşım ve taşımacılık amacıyla bu ilçelerden geçmek zorunda olan kişilerin zorluk yaşamasına neden olmaktadır.
Havayolu: Kütahya'ya uçak ile gitmek isteyenlerin kullanması gereken havaalanı, Zafer havaalanıdır. Bu havaalanında yapılan seferler yalnızca İstanbul'dan yapılmaktadır. Bu nedenle uçak ile İstanbul üzerinden aktarma yaparak Kütahya'ya ulaşmanız mümkündür.
Ege, Marmara ve İç Anadolu Bölgesi iklim tipleri arasında bir geçiş iklimine sahiptir. İlçede, tam bir kara İklimi hüküm sürer. Kışları sert ve soğuk, yazları ise sıcak geçer. Baharlar genellikle yağışlıdır. İlçe topraklarının büyük bir bölümü çam ormanları ile kaplıdır. Tepelik yerlerde meşelikler çok yer tutar. Ormanların eteklerinde çevre halkının 'murt' adını verdiği küçük boylu, çok dallı ve geniş sert yapraklı ağaçlar görünür. Çam ormanlarıyla kaplı dağlarıyla, Emet, zengin bir orman varlığına sahiptir. İlçede yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve yağışlı geçer. Yıllık sıcaklık ortalaması 10,5º dir. En sıcak aylar, temmuz ve ağustos, en soğuk aylar ocak ve şubattır. İlçemizde ölçülen en yüksek sıcaklık, 38,6º dir. En düşük ölçülen sıcaklık ise – 18,1º dir. Buradan da anlaşılacağı gibi, yıllık sıcaklık 66,7º ile büyük bir fark gösterir. karasal iklime bağlı olarak, kış, ilkbahar ve sonbaharda görülür. Yazları genellikle kuraktır. Yıllık ortalama yağış miktarı 565 mm.dir. En yağışlı ay aralık, en kurak ay ağustostur. Yağışların %38,8 i kış, %29,4 'ü İlkbahar, %12,5 'i yaz, %19,3 'ü sonbahar aylarında düşer. Kış aylarında, sıcaklığın düşük ve yükseltinin fazla olması nedeniyle yağışlar, genellikle kar şeklinde, diğer mevsimlerde yağmur şeklindedir. Kar yağışlı günlerin, yıllık ortalama sayısı 19 gündür. Kar kalınlığı ortalama 12 cm civarındadır. Kütahya çevresinde ortalama hava basıncı, 904,7 milibardır. En düşük hava basıncı 873 milibar, en yüksek hava basıncı 928,4 milibardır. Kütahya, yaz aylarında bir alçak basınç merkezi olduğu için, özellikle kuzey sektörlü rüzgarlara açıktır. Kütahya'da hakim rüzgâr yönü, kuzeydir. Yıldız adlı kuzey rüzgârı, her yıl ortalama 2944 kez eser. Bunu kuzeybatıdan esen karayel izler. Daha sonra güneybatıdan esen lodos rüzgârı görülür. İlimizde ortalama rüzgar hızı 1,7 m/sn dir.
Yöre su kaynakları açısından nispeten zengin sayılır. Yörenin içme suyu sıkıntısı olmadığı gibi önümüzde ki elli yıl içinde herhangi bir su sıkıntısı olmayacağı bilinmektedir. Kütahya Belediyesi kaliteli içme suyunun fazlasını Eskişehir'in arıtarak suyunu kullandığı Porsuk Çayı'na bırakmaktadır. Kütahya ili, içme suyu ihtiyacının büyük kısmını Porsuk Çayı'ndan karşılamaktadır. İl, doğal göller açısından zayıftır. İlin en önemli doğal gölü Simav Gölü'dür. Büyük kısmı bataklık ve sazlık olan Simav Gölü'ndeki 5 km2 'lik arazi, 1967 yılında sahada açılan drene kanalları ile Devlet Su İşleri tarafından kurutularak, tarımsal amaçlı olarak yöre halkına tahsis edilmiştir.
Kütahya nüfusu bir önceki yıla göre 5.027 azalmıştır. Kütahya nüfusu 2023 yılına göre 575.674'dir. Bu nüfus, 284.542 erkek ve 291.132 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,43 erkek, %50,57 kadındır. Yüzölçümü 12.043 km2 olan Kütahya ilinde kilometrekareye 48 insan düşmektedir. Kütahya nüfus yoğunluğu 48/km2'dir. Kütahya ili nüfusu: 575.674'dür. Bu nüfusun % 79,25'i şehirlerde yaşamaktadır (2023 sonu). İlin yüzölçümü 11.632 km2'dir. İlde km2'ye 49 kişi düşmektedir. (Bu sayı Simav'da 268'dir.) İlde yıllık nüfus % 0,87 oranında azalmıştır. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Çavdarhisar (% 5,10)- Emet (-% 3,12)
| Yıl | Ankara Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 575.674 | 284.542 | 291.132 |
| 2022 | 580.701 | 286.833 | 293.868 |
| 2021 | 578.640 | 284.739 | 293.901 |
| 2020 | 576.688 | 284.575 | 292.113 |
| 2019 | 579.257 | 285.020 | 294.237 |
| 2018 | 577.941 | 284.675 | 293.266 |
| 2017 | 572.256 | 282.661 | 289.595 |
| 2016 | 573.642 | 283.955 | 289.687 |
| 2015 | 571.463 | 282.816 | 288.647 |
| 2014 | 571.554 | 282.810 | 288.744 |
| 2013 | 572.059 | 283.574 | 288.485 |
| 2012 | 573.421 | 284.909 | 288.512 |
| 2011 | 564.264 | 279.162 | 285.102 |
| 2010 | 590.496 | 305.634 | 284.862 |
| 2009 | 571.804 | 285.911 | 285.893 |
| 2008 | 565.884 | 280.370 | 285.514 |
| 2007 | 583.910 | 296.167 | 287.743 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
| Yıl | İlçe | İlçe Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | Nüfus Yüzdesi |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | Merkez | 276.427 | 137.614 | 138.813 | % 48,02 |
| 2023 | Tavşanlı | 100.651 | 50.045 | 50.606 | % 17,48 |
| 2023 | Simav | 61.346 | 29.804 | 31.542 | % 10,66 |
| 2023 | Gediz | 49.915 | 24.177 | 25.738 | % 8,67 |
| 2023 | Emet | 18.264 | 8.727 | 9.537 | % 3,17 |
| 2023 | Altıntaş | 15.446 | 7.788 | 7.658 | % 2,68 |
| 2023 | Domaniç | 14.206 | 7.100 | 7.106 | % 2,47 |
| 2023 | Hisarcik | 10.996 | 5.315 | 5.681 | % 1,91 |
| 2023 | Aslanapa | 8.485 | 4.271 | 4.214 | % 1,47 |
| 2023 | Cavdarhisar | 6.073 | 2.946 | 3.127 | % 1,05 |
| 2023 | Saphane | 5.844 | 2.772 | 3.072 | %1,02 |
| 2023 | Pazarlar | 5.064 | 2.490 | 2.574 | % 0,88 |
| 2023 | Dumlupinar | 2.957 | 1.493 | 1.464 | % 0,51 |
Tarım: Kütahya ilinin genel alanı toplam 1.187.500 ha olup bu alanın % 34'ünü (409.488 ha) tarım alanları, % 52'sini (612.592 ha) orman ve fundalıklar, %7'sini (88.209 ha) çayır ve meralar, % 7'sini (77.611 ha) de diğer araziler oluşturmaktadır (Şekil 1.10). İldeki mevcut tarım alanlarının 314.929 hektarlık kısmı tarla ziraatında, 6,429 hektarlık kısım meyve ziraatında, 5,360 hektarlık kısım sebze yetiştiriciliğinde ve Tablo 1.22'de diğer arazi başlığı altında yer alan 31,028 hektarlık alanda miras yoluyla parçalanmış ya da göçler sonucu terk edilen araziyi oluşturmaktadır (Tablo 1.22, Şekil 1.10). Kütahya ilinin ekonomisi önemli oranda tarımsal üretime dayanmaktadır. İlin kırsal kesimde yaşayan nüfusu tarımsal faaliyetlerle yaşamını sürdürmektedir.
Hayvancılık: Hayvancılık yörede ekonomik açıdan önemli bir yere sahiptir. Büyükbaş ve küçükbaş hayvancılık az ya da çok, tüm ilçelerde yapılmaktadır. Sahada 2009 yılı verilerine göre yetişkin ve genç-yavru olmak üzere manda, kültür, melez ve yerli sığırdan oluşan büyükbaş hayvan sayısı toplamda 140.488 baştır. Bu büyükbaş hayvan varlığının büyük çoğunluğu merkez ilçe ile birlikte Tavşanlı, Simav, Gediz ve Altıntaş ilçelerinde bulunmaktadır. Sığır (kültür), koyun (yerli – merinos) ve keçi (tiftik) sayısında diğer ilçelere nispeten merkez ilçe öndedir. Manda ve sığır (melez) sayısında ise tavşanlı ilçesi öndedir.
Madenler: Kütahya ili, maden rezervi ve enerji kaynakları açısından zengindir. Gerçekten de il, yoğun maden varlığı sebebi ile adeta bir maden merkezi durumundadır. Dolayısıyla ilde, madencilik sektöründe büyük ölçekli kamu yatırımları gerçekleştirilmiştir. İlde 34 çeşit maden, 232 yerde bulunmaktadır. Bu maden çeşitlerinden metalik madenler, toplamda 103 yerde bulunmaktadır. Enerji hammaddelerinden Bütümlü Şist 1 yerde, Kömür (Linyit) 14 yerde bulunmaktadır (Tablo 1.29). Endüstriyel hammaddeleri olan, Kaolen 15 yerde, Manyezit 20 yerde, Jips 8 yerde, Mermer 6 yerde olmak üzere bu türdeki diğer madenlerle birlikte toplam 91 alanda bulunmaktadır (Yıldız, 2003: 188). İlde, manyezit, bor, feldspat, gümüş gibi maden cevherleri çıkarılmakta ve işlenmektedir. Bazı maden yatakları ise geçmişteki önemini ve ekonomikliğini kaybettiği için, günümüzde işletilmemektedir. Sahada özellikle alunit, antimuan, demir, feldspat, kaolen, gümüş, bor madenleri ile çimento
hammaddeleri önemli maden rezervleri arasındadır. Bu madenlerden bor mineralleri stratejik bir öneme haizdir.
Sanayi: Mustafa Kemal Atatürk'ün teşviki ile 1926 yılında kurulan Sümerbank Kiremit Fabrikası ilde açılan ilk sanayi kuruluşudur. İlde gerçek sanayileşme süreci ise 1950'li yıllarda başlamış ve önemli tesisler devlet eliyle yapılmıştır (Kent Tarihi Müzesi Broşürü: 14). Sanayileşme sürecinde ilin çevre illere nispeten geride kaldığı söylenebilir, fakat son dönemlerde art arda organize sanayi bölgelerinin açılmasıyla sahaya önemli yatırımlar yapılmış ve sanayi alanın da önemli gelişmeler yaşanmıştır. İlde yer altı ve yer üstü kaynak bolluğu ve kaliteli toprak varlığından dolayı öncelikle taşa toprağa ve madenciliğe dayalı sanayi, ormanlarının bolluğu sebebi ile ormancılığa dayalı sanayi, tarım ve hayvancılığın önemli geçim kaynaklarından olmasından dolayı hayvansal ve tarımsal ürünlerin işlendiği sanayi kuruluşlarının artırılması gerektiği söylenebilir.
Kütahya Dumlupınar Üniversitesi, 1992 yılında 'Kuruluş ve Kurtuluş' mücadelesinin verildiği kentin üniversitesi olarak kurulmuştur. Kütahya il merkezinde; Evliya Çelebi, Simav Dr. İbrahim Naci Eren ve Tavşanlı Yerleşkesi olmak üzere üç yerleşkeye 8 ilçede de ayrı binalara sahiptir. Kütahya il merkezinde yer alan Evliya Çelebi Yerleşkesi, 7 bin 500 dekarın üzerinde bir alana sahiptir. Yerleşke Osmanlı-Selçuklu mimari felsefesi üzerine kurulmuştur. Yerleşkeye giriş, Yerleşkenin ortasında yer alan iki büyük kule ile yanlara doğru küçülen kuleler ve bu kulelerin arasındaki kemerli girişlerin olduğu taç kapıdan sağlanmaktadır. Yerleşke alanında Yerleşkeyi çevreleyen geniş bir ring yolu oluşturulmuş ve fakülte bloklarının içine taşıtların girmesi engellenerek taşıt ve yaya sirkülasyon alanları birbirinden büyük ölçüde ayrılmıştır. Giriş kapısının karşısında, kapı ile aynı aksta Rektörlük binası yer almaktadır. Meydanın sağ ve sol tarafında Fen-Edebiyat Fakültesi, Mühendislik Fakültesi ve bu fakültelerin dekanlık ve öğretim binaları bulunmaktadır. Meydanda giriş kapısı ile Rektörlük binası arasında beş adet havuz yapılmıştır. Havuzlar ile Rektörlük binası arasında Üniversitemizin simgesi olan Atatürk ve Dumlupınar Anıtı bulunmaktadır. Kütahya Dumlupınar Üniversitesi coğrafi yakınlıkları nedeniyle İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Konya, Bursa, Eskişehir gibi büyükşehirlerin öğrencilerinin tercihlerinin yoğun olduğu, mimari ve görsel güzelliklerinin yanında; bilişim altyapısı, bilgi teknolojileri, eğitim araç gereçleri, ileri teknoloji laboratuvarları, sosyal çalışmalara ilham kaynağı olan projeleriyle adından söz ettiren, genç dinamik eğitim kadrosuyla ülkemizin saygın eğitim kurumları arasındadır. Kütahya Dumlupınar Üniversitesi bünyesinde 1 enstitü, 11 fakülte, 1 yüksekokul ve 14 meslek yüksekokulu bulunmaktadır. Araştırmacı, üretken, kişisel ve mesleki alanda kendini sürekli geliştiren, çevreye ve topluma duyarlı, yenilikçi, etik değerlere bağlı erdemli bireyler yetiştirmeyi amaç edinen üniversite, Kentin, bölgenin ve ülkenin yaşam kalitesini artırıcı hizmet ve çözümler sunmayı kendisine görev edinmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz adres bilgilerine göre, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Kirazpınar Mahallesi, Kütahya Dumlupınar Üniversitesi Evliya Çelebi Yerleşkesi, No: 35 / A-B-C-D-E-F-G-H-I posta adresinde yer alan Dumlupınar Kız Öğrenci Yurdudur.
Rapora konu yurt; Kütahya Dumlupınar Üniversitesi Kampüsü içerisinde, Spor Bilimleri Fakültesinin güneybatı çaprazında yer almaktadır.
Rapora konu yurt kompelksinin yer aldığı kampüse ulaşım için şehrin ana arterlrinden olan Kütahya-Tavşanlı Yolu kullanılamktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge şehir merkezine kısmen uzak konumda olup Üniversite kampüs yerleşimi dışında yapılaşma seyrektir. Taşınmazın yer aldığı kampüs bütün altyapı imkanlarından faydalanmakta olup ulşaım özel araç ve kampüse şehir merkezinden haraket eden toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır.
TAŞINMAZIN BULUNDUĞU BÖLGE
TAŞINMAZIN KONUMU
| ANA TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapının İnşaat Tarzı |
Betonarme | Yapının Sınıfı ve Grubu | 4/C | |||
| Yapım Yılı | 2017 | Yapı Nizamı | Ayrık | |||
| Yapının Toplam Kat Adedi |
A Blok: 9 (BK+ZK+7NK +ÇK) B Blok: 9 (BK+ZK+7NK+ÇK) C Blok: 8 (BK+ZK+6NK+ÇK) D Blok: 8 (BK+ZK+6NK+ÇK) E Blok: 9 (BK+ZK+7NK+ÇK) F Blok: 9 (BK+ZK+7NK) G Blok Sosyal Tesis: 5 (2BK+ZK+2NK+ÇK) H Blok Nizamiye: 1 (ZK) I Blok Ticari: 2 (BK+ZK) |
Ana Taşınmazdaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı |
- | |||
| Otopark | Var | Asansör | Var | |||
| Yüzme Havuzu | Yok | Özel Güvenlik | Var | |||
| Deprem Derecesi | 2. Derece | Deprem Hasar Durumu | Yok |
Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.
Rapora konu taşınmaz 24.878 m² yüz ölçümüne sahip 102 ada 2 parsel üzerinde yer alan A, B, C, D, E, F, G ve I olmak üzere toplamda 8 Blok olarak, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş yurt kompleksidir. Söz konusu yurt Dumlupınar Üniversitesi Kampüsü içerisinde kuzey kısımda konumludur.
Söz konusu bloklardan A, B, C, D, E ve F bloklar yurt binaları, G Blok Sosyal Tesis, H Blok Nizamiye binası, I Blok Ticari olarak kullanılmaktadır. Yurda girişler, kuzeybatı cepheden, nizamiye içerisinde yer alan güvenlik kontrollünde turnike sistemi ile sağlanmaktadır.
A Blok Yurt Binası; parselin kuzeybatı cephesinde, nizamiyenin sağında yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal kat + Çatı katı olmak üzere toplam 9 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 6.575 m² + 89 m² çatı katı kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 735 m² kullanım alanlı, sığınak, çamaşırhane, WC ve kat holü hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 730 m² kullanım alanlı, bina girişi, 3 adet mescit, memur odası, kat ofisi,4 adet engelli odası, 7 adet öğrenci odası ve kat holü hacimlerinden, normal katların her biri yaklaşık brüt 730 m² kullanım alanlı, kat ofisi, kat holü ve 14 adet öğrenci odası hacimlerinden çatı katı ise yaklaşık brüt 89 m² kullanım alanlı, makine dairesi, kat holü hacimlerinden oluşmaktadır. Blok toplamda 109 odalı ve 428 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
B Blok Yurt Binası; parselin güneybatı cephesinde, A Bloğun güneyinde yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal kat + Çatı katı olmak üzere toplam 9 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 8.986 m² + 89 m² çatı katı kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 1.002 m² kullanım alanlı, sığınak, çamaşırhane, WC ve kat holü hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 998 m² kullanım alanlı, bina girişi, 3 adet mescit, memur odası, kat ofisi, 3 adet engelli odası, 14 adet öğrenci odası ve kat holü hacimlerinden, normal katların her biri yaklaşık brüt 998 m² kullanım alanlı, kat ofisi, kat holü ve 20 adet öğrenci odası hacimlerinden çatı katı ise yaklaşık brüt 89 m² kullanım alanlı, makine dairesi, kat holü hacimlerinden oluşmaktadır. Blok toplamda 157 odalı ve 622 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
C Blok Yurt Binası; parselin güneybatı cephesinde, B Bloğun güneyinde yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 6 Normal kat + Çatı katı olmak üzere toplam 8 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 6.556 m² + 89 m² çatı katı kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 823 m² kullanım alanlı, bina girişi, 3 adet mescit, memur odası, kat ofisi, sığınak, çamaşırhane, WC, kat holü, 3 adet engelli odası ve 2 adet öğrenci odası hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 819 m² kullanım alanlı, kat ofisi, 16 adet öğrenci odası ve kat holü hacimlerinden, normal katların her biri yaklaşık brüt 819 m² kullanım alanlı, kat ofisi, 16 adet öğrenci odası ve kat holü hacimlerinden, çatı katı ise yaklaşık brüt 89 m² kullanım alanlı, makine dairesi, kat holü hacimlerinden oluşmaktadır. Blok toplamda 117 odalı ve 462 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
D Blok Yurt Binası; parselin güneybatı cephesinde, E Bloğun güneyinde yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 6 Normal kat + Çatı katı olmak üzere toplam 8 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 6.556 m² + 89 m² çatı katı kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 823 m² kullanım alanlı, sistem odası, sığınak, çamaşırhane, WC, kat holü, 10 adet öğrenci odası hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 819 m² kullanım alanlı, bina girişi, 3 adet mescit, kat ofisi, memur odası, 3 adet engelli odası, 10 adet öğrenci odası ve kat holü hacimlerinden, normal katların her biri yaklaşık brüt 819 m² kullanım alanlı, kat ofisi, 16 adet öğrenci odası ve kat holü hacimlerinden, çatı katı ise yaklaşık brüt 89 m² kullanım alanlı, makine dairesi, kat holü hacimlerinden oluşmaktadır. Blok toplamda 119 odalı ve 470 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
E Blok Yurt Binası; parselin kuzeydoğu cephesinde, D Bloğun kuzeyinde yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal kat + Çatı katı olmak üzere toplam 9 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 8.986 m² + 89 m² çatı katı kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 1.002 m² kullanım alanlı, sığınak, çamaşırhane, WC ve kat holü hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 998 m² kullanım alanlı, bina girişi, 3 adet mescit, memur odası, kat ofisi, 3 adet engelli odası, 14 adet öğrenci odası ve kat holü hacimlerinden, normal katların her biri yaklaşık brüt 998 m² kullanım alanlı, kat ofisi, kat holü ve 20 adet öğrenci odası hacimlerinden çatı katı ise yaklaşık brüt 89 m² kullanım alanlı, makine dairesi, kat holü hacimlerinden oluşmaktadır. Blok toplamda 157 odalı ve 622 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
F Blok Yurt Binası; parselin kuzeybatı cephesinde, nizamiyenin sağında yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal kat + Çatı katı olmak üzere toplam 9 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 6.575 m² + 89 m² çatı katı kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 735 m² kullanım alanlı, sığınak, çamaşırhane, WC ve kat holü hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 730 m² kullanım alanlı, bina girişi, 3 adet mescit, memur odası, kat ofisi,4 adet engelli odası, 7 adet öğrenci odası ve kat holü hacimlerinden, normal katların her biri yaklaşık brüt 730 m² kullanım alanlı, kat ofisi, kat holü ve 14 adet öğrenci odası hacimlerinden çatı katı ise yaklaşık brüt 89 m² kullanım alanlı, makine dairesi, kat holü hacimlerinden oluşmaktadır. Blok toplamda 109 odalı ve 428 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
G Blok sosyal Tesis Binası; parselin orta kısmında yer almaktadır. Mimari projesine göre 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 2 Normal kat + Çatı katı olmak üzere toplam 5 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 11.745 m² kullanım alanlıdır. Taşınmazın 2.bodrum katı; yaklaşık brüt 2.173 m² kullanım alanlı, yemekhane, mutfak, mutfağa ait depo, hazırlama, yıkama vb. hacimler, WC, kat holleri hacimlerinden, 1.bodrum katı; yaklaşık brüt 4.144 m² kullanım alanlı, 2 adet kantin, 2 adet çamaşırhane, teknik hacimler, yemekhane, kantin ve yemekhaneye ait, depolar, hazırlama, vb. hacimler, WC, kat holleri hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 2.231 m² kullanım alanlı, servis girişleri, atölyeler, gençlik ofisleri, fuaye alanları, 2 adet market, teknik odalar ve WC hacimlerinden, 1. normal katı; yaklaşık brüt 2.073 m² kullanım alanlı, yönetim odaları, fuaye alanları, 2 adet arşiv, 2 adet toplantı odası, 2 adet çok amaçlı salon ve WC hacimlerinden, 2. normal katı ise yaklaşık brüt 1.124 m² kullanım alanlı, 2 adet imam odası, 2 adet mescit + faaliyet alanı, 2 adet abdesthane, kat holleri ve WC hacimlerinden oluşmaktadır. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
H Blok, Nizamiye Binası; parselin kuzeybatı cephesinde, orta kısımda yer almaktadır. Mimari projesine göre yaklaşık brüt 178 m² kullanım alanlı olup tek katlı, 2 adet görüşme salonu, 2 adet güvenlik ve danışma odası ve WC hacimlerinden oluşmaktadır. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre taşınmazın batı cephesinde sundurma çatı altında PVC ile kapatılmış giriş alanı oluşturulmuş olup yapılan alanın değere etkisi bulunmamakla beraber basit yapı niteliğindedir.
I Blok Ticari; parselin kuzeydoğu cephesinde, kampüs içi yola cepheli olup yurt sınırları dışına çıkarılmış, kampüste yer alan öğrencilere hizmet vermektedir. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat olmak üzere toplam 2 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 1.654 m² kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 840 m² kullanım alanlı, sığınak depo ve WC hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 814 m² kullanım alanlı kapalı kat bahçeleri, kafe, dükkan, market, WC ve giriş hacimlerinden oluşmaktadır. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
Yurt binalarında odalar benzer şekilde, 4 kişilik olarak planlamış, yatak mahali, çalışma mahali, lavabo, WCduş hacimlerinden oluşmakta olup ortalama 41 m² kullanım alanına sahiptirler. Engelli öğrenci odaları ise 2 kişilik olarak planlanmıştır, yaklaşık brüt 41 m² kullanım alanlıdır.
Taşınmazların içerisinde girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Blokların dış cepheleri mantolama üzeri boyalı, pencereler PVC doğrama olup taşınmazların etrafı beton duvar üzeri jiletli tel ile çevrilidir.
Parsel üzerinde bloklar dışında kalan alanlar kısmen peyzaj alanı, açık oyun sahaları, kısmen otopark ve yaya yolu olarak düzenlenmiştir. Parselin etrafı beton duvar üzeri tel ile çevrilidir. Otopark ve yaya yol alanlarında zeminler taş kaplamalıdır. Parsel üzerinde açık alanlarda trafolar ve jeneratörler bulunmaktadır.
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Kampüs içinde konumda yer alması | Şehir merkezine uzak konumda olması |
| Altyapı imkanlarının iyi olması | Yatırımın büyüklüğü nedeniyle belirli bir alıcı kitlesine hitap ediyor olması |
| Bakımlı olması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• Altyapı imkanlarının iyi olması • Ulaşım imkanının iyi olması • Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması • Kütahya İli'nin genç nüfusa sahip olması • Kütahya Dumlupınar Üniversitesi'ne yakın konumda yer alıyor olması |
ZAYIF YANLAR |
• Şehir merkezine uzak konumda olması • Yapıların kısmen eski olması • Yatırımın büyüklüğü nedeniyle belirli bir alıcı kitlesine hitap ediyor olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Bilinirliğinin yüksek olması • Kampüs içinde yer alması • Kütahya İli'nin öğrenci nüfusu her yıl artması |
TEHDİTLER | • Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Plan Türü | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı |
Lejant | Üniversite Sosyal Yaşam Merkezi | |||
| İnşaat Nizamı | - | H max | 30,50 m | |||
| TAKS | 0,40 | KAKS (Emsal) | 1,50 | |||
| Çekme Mesafeleri |
Ön: 10 m | Yan: - | Arka: - | |||
| Diğer | Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Üniversite Sosyal Yaşam Merkezi" lejantında, TAKS: 0,40, E:1,50, Hmax: 30,50 olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. |
Isparta Belediyesi'nde yapılan incelemede Isparta Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Üniversite Sosyal Yaşam Merkezi" lejantında, TAKS: 0,40, E:1,50, Hmax: 30,50 olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. Halihazırda herhangi bir plan çalışması bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Isparta Belediyesi'nde yapılan incelemelere göre değerleme konusu parsel üzerindeki yurt kompleksinde yer alan taşınmazlara ait yasal belgeler aşağıdaki gibidir.
20.07.2018 tarih ve bila sayılı, tüm bloklar için verilmiş Mimari Proje bulunmaktadır.
A Blok; 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-1 sayılı, 6.462,82 m² kapalı alan ve 9 katlı yapı için verilmiş Yapı Ruhsatı, 24.01.2019 tarih, 2019/29 sayılı, 6.460,42 m² kapalı alan ve 9 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-1 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
B Blok; 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-2 sayılı, 8.859,15 m² kapalı alan ve 9 katlı yapı için verilmiş Yapı Ruhsatı, 24.01.2019 tarih, 2019/30 sayılı, 8.856,74 m² kapalı alan ve 9 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-2 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
C Blok; 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-3 sayılı, 6.457,30 m² kapalı alan ve 8 katlı yapı için verilmiş Yapı Ruhsatı, 24.01.2019 tarih, 2019/31 sayılı, 6.455,20 m² kapalı alan ve 8 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-3 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
D Blok; 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-4 sayılı, 6.457,30 m² kapalı alan ve 8 katlı yapı için verilmiş Yapı Ruhsatı, 24.01.2019 tarih, 2019/32 sayılı, 6.455,20 m² kapalı alan ve 8 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-4 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
E Blok; 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-5 sayılı, 8.859,15 m² kapalı alan ve 9 katlı yapı için verilmiş Yapı Ruhsatı, 24.01.2019 tarih, 2019/33 sayılı, 8.856,74 m² kapalı alan ve 9 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-5 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
F Blok; 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-6 sayılı, 6.462,82 m² kapalı alan ve 9 katlı yapı için verilmiş Yapı Ruhsatı, 24.01.2019 tarih, 2019/34 sayılı, 6.460,42 m² kapalı alan ve 9 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-6 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
G Blok; 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-7 sayılı, 11.593,79 m² kapalı alan ve 5 katlı yapı için verilmiş Yapı Ruhsatı, 24.01.2019 tarih, 2019/35 sayılı, 11.585,33 m² kapalı alan ve 5 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-7 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
H Blok; 24.01.2019 tarih, 2019/36 sayılı, 180,10 m² kapalı alan ve 1 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesi üzerinde, taşınmaza ait 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-8 sayılı Yapı Ruhsatı olduğu gözlemlenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-8 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
G Blok; 15.05.2017 tarih, 2017 / 342-9 sayılı, 1.653,67 m² kapalı alan ve 2 katlı yapı için verilmiş Yapı Ruhsatı, 24.01.2019 tarih, 2019/37 sayılı, 1.994,15 m² kapalı alan ve 2 katlı yapı için verilmiş Tadilat Ruhsatına esas Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu Yapı Kullanma İzin Belgesine esas olan Tadilat Ruhsatının 20.07.2018 tarih, 350-9 sayılı olduğu bilgisi alınmıştır.
Isparta Belediyesi İmar Arşivinde taşınmaza ait herhangi yıkım kararı, cezai işlem vb. evrak bulunmamaktadır.
Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup müşteri bilgisi dahilinde taşınmazların içerisine girilmemiştir. Dışarıdan yapılan tespitler ve gözlemler sonucunda parsel üzerinde yer alan blokların brüt alan olarak projesine uygun olduğu, dış kontürde herhangi bir büyüme olmadığı tespit edilmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca 1. Madde a fıkrası uyarınca "3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler" yapı denetimi kanunu kapsamı dışında tutulmuştur.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için daha önce kurumumuz tarafından 03.07.2024 tarih, SM-24-SPK-022 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
| Rapor No | Tarih | Taşınmazın Değeri (TL) |
Raporu İmzalayan Uzmanlar |
|---|---|---|---|
| Nurullah KİBAR Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK Lisans No:924076) |
|||
| Merve GÜNEŞ | |||
| SM-24-SPK-022 | 03.07.2024 | 401.740.000.-TL | Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Mehmet ÖZTÜRK | |||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) |
Söz konusu taşınmazlardan A Bloğa ait, 01.08.2018 tarihli, Y264322CB0D97 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, B Bloğa ait, 31.07.2018 tarihli, Y264388781A06 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, C Bloğa ait, 31.07.2018 tarihli, Y26432F9022D2 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, D Bloğa ait, 31.07.2018 tarihli, Y2643927FC259 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, E Bloğa ait, 31.07.2018 tarihli, Y264332D77892 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, F Bloğa ait, 31.07.2018 tarihli, Y26433A94C5C9 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, G Bloğa ait, 31.07.2018 tarihli, Y2443271709C8 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, H Bloğa ait, 31.07.2018 tarihli, Y2443B9A47881 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, I Bloğa ait, 31.07.2018 tarihli, Y2443FF277313 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" niteliğinde olup üzerinde A, B, C, D, E, F, G, H, I Bloklarından oluşan yurt kompleksi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz sahibi Dumlupınar Üniversitesi olup Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortalıklı A.Ş. lehine 29 yıllığına irtifak hakkı sözleşmesi bulunmaktadır. Söz konusu irtifak hakkı sözleşmesi Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlıdır. 16.12.2016 tarihinden itibaren 16.12.2045 tarihine kadar 29 yıllık irtifak hakkı sözleşmesi bulunmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyetinin "DUMLUPINAR ÜNİVERSİTESİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple tarafımıza iletilen 09.11.2023 tarihli tapu kaydı belgesi baz alınmıştır. Ancak müşteri tarafından tarafımıza iletilen tescil istem belgesine istinaden Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi'nin 02.07.2021 tarih, 10362 sayılı kararı ile şirketin birleşerek adının Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olduğu anlaşılmış olup irtifak hakkı lehdarının adının Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak düzenlendiği görülmüştür. İlgili belge eklere eklenmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomisinin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 23 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 21 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 2.0 | 28 | 4.2 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 4.0 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Nigeria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 27 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASEAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 2.8 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | 2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Exports | |||||||
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 29 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import weights) |
$-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| World Consumer Prices' | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. 21 Kasım 2024 toplantısı itibarıyla da TCMB politika faizi %50,00 seviyesinde tutmaya devam etmiş olup Yurt içi talebin yavaşlamasının, enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere ulaştığı ifade edilmiştir. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| GSYH | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |
| $\mathbf{I}^{(t)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||
| $\Pi^{(t)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | ||
| $IV^{(2)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | ||
| 2024 | $\mathbf{l}^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |
| Ш | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir..
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur..
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024)
Aylık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıştır. 2024 yılının ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %3,03 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %43,13 olarak seyretmektedir.
2024 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 444,3 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Mart ayında %63,98 seviyesinden, 2024 yılı Mart ayında %56,66 seviyesine düşmüştür. Mart 2024'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %18,84'ten %23,07'ye yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,41'ten %10,55'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2024 Mart ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 1,62 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2023 yılı Mart ayında %30,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2024 itibarıyla 3,5 puan azalarak %27,3 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 12,9 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,5 olmuştur. Bu oran 2023 Mart ayında %21,7 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,2, 2,2 ve 0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 23,4, 30,4 ve 23,1 oranlarında artış göstermiştir.
| TÜRKİYE | $-111$ İSTANBUL |
ANKARA | ZMÍR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
148,0 | 139,4 | 153,7 | 142,5 |
| Yıllık Değişim |
%27,4 | %23,4 | %30,4 | %23,1 |
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | %2,2 | %0,8 |
YÖKSİS verilerine göre 2021-2022 eğitim ve öğretim yılında, 204 yükseköğretim kurumunda, 4.454.128'i açık öğretim ve 3.842.831'i örgün öğretim olmak üzere toplam 8.296.959 öğrenci eğitim görmüştür. Örgün öğretim öğrencilerinin 3.162.232'si devlet üniversitelerinde, 671.437'si ise vakıf üniversitelerinde eğitim almıştır. Vakıf meslek yüksekokullarında eğitim alan öğrenci sayısı ise 9.162'dir.
Öğrenci sayıları dikkate alındığında yükseköğretim kurumlarının geniş bir yelpazede dağılım gösterdiği görülmektedir. Öğrenci sayısı 50 binden fazla üniversiteler olduğu gibi 5 binden az öğrencisi bulunan yükseköğretim kurumları da mevcuttur.
Örgün öğretim programlarına kayıtlı öğrenci sayısına göre üniversitelerin dağılımı dikkate alındığında, 12 üniversitede 50 binden fazla öğrenci eğitim görmektedir. Söz konusu yükseköğretim kurumlarının tamamı devlet üniversitesidir. Kayıtlı öğrenci sayısı 5 bin ve altında olan yükseköğretim kurumu sayısı 46'dır. Bu kurumların 16'si devlet üniversitesi, 27'si vakıf üniversitesi, 3'ü vakıf meslek yüksekokuludur. Dağılımdaki en yüksek oran %31.7 ile öğrenci sayısı 10 bin-25 bin arasında olan 65 üniversiteye, en düşük oran ise %5.9 ile 50 binden fazla öğrencisi olan 12 üniversiteye aittir.
Yüksek Öğretim Kurulu tarafından 2024 yılında yayınlanan verilere göre; Kütahya ili sınırları içerisinde, Kütahya Dumlupınar Üniversitesi ve Kütahya Sağlık Bilimleri Üniversitesi bulunmakta olup bu üniversitelerde, ön lisans programlarında 10.212 erkek, 8.821 kadın öğrenci, lisans programlarında, 14.266 erkek, 13.287 kadın öğrenci, yüksek lisans programlarında 2.726 erkek, 1.864 kadın öğrenci ve doktora programlarında 200 erkek, 146 kadın öğrenci bulunmaktadır.
| ÖĞRENCİ SAYILARI | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Okuyan Önlisans | Okuyan Lisans | Okuyan Yükseklisans | Okuyan Doktora | Genel Toplam | ||||||||||||||
| Üniversite Adı | Tür | İl | Öğrenim Türü | E | K | T | E | K | T | E | K | T | E | K | T | E | K | T |
| KÜTAHYA DUMLUPINAR ÜNİVERSİTESİ | DEVLET | KÜTAHYA | BIRINCI Ö. | 7267 | 6222 13489 | 9505 | 8294 17799 | 1785 | 1339 | 3124 | 191 | 128 | 319 18748 15983 34731 | |||||
| KÜTAHYA DUMLUPINAR ÜNİVERSİTESİ | DEVLET | KÜTAHYA | IKINCI Ö. | 2488 | 1192 | 3680 | 3681 | 2286 | 5967 | 913 | 456 | 1369 | 0 | 0 | 0 | 7082 | 3934 11016 | |
| KÜTAHYA DUMLUPINAR ÜNİVERSİTESİ | DEVLET | KÜTAHYA | TOPLAM | 9755 | 7414 17169 13186 10580 23766 | 2698 | 1795 | 4493 | 191 | 128 | 319 25830 19917 45747 | |||||||
| KÜTAHYA SAĞLIK BİLİMLERİ ÜNİVERSİTESİ DEVLET | KÜTAHYA | BIRINCI Ö. | 413 | 1301 | 1714 | 1080 | 2707 | 3787 | 28 | 67 | 95 | 9 | 18 | 27 | 1530 | 4093 | 5623 | |
| KÜTAHYA SAĞLIK BİLİMLERİ ÜNİVERSİTESİ DEVLET | KÜTAHYA | IKINCI Ö. | 44 | 106 | 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 2 | 0 | 0 | 0 | 44 | 108 | 152 | |
| KÜTAHYA SAĞLIK BİLİMLERİ ÜNİVERSİTESİ DEVLET | KÜTAHYA | TOPLAM | 457 | 1407 | 1864 | 1080 | 2707 | 3787 | 28 | 69 | 97 | 9 | 18 | 27 | 1574 | 4201 | 5775 | |
| TOPLAM | 10212 | 8821 19033 14266 13287 27553 | 2726 | 1864 | 4590 | 200 | 146 | 346 27404 24118 51522 |
Milli Eğitim Bakanlığı, 2023-2024, Örgün Eğitim İstatistiklerine göre Kütahya ili sınırları içerisinde Kredi ve Yurtlar Kurumuna bağlı 11 adet yurt bulunmaktadır. 2024 yılı Gençlik ve Spor Bakanlığı'na bağlı Kütahya İl'inde yer alan özel yurt sayısına bakıldığında; kız öğrenci yurdu 14, erkek öğrenci yurdu 21 olmak üzere Kütahya İl'inde 35 özel öğrenci yurdu bulunmaktadır.
Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | ✓ | Su | ✓ | ||
| Kanalizasyon | ✓ | Isıtma Sistemi | ✓ | ||
| Asansör | | Klima Sistemi | | ||
| Kapalı Otopark | | Yangın Merdiveni | ✓ | ||
| Jeneratör | ✓ | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
✓ | ||
| Kapalı Yüzme Havuzu | | Sosyal Tesis | ✓ | ||
| Diğer Özellikler: - |
Değerleme konusu taşınmazın teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün Pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmazın "Mevcut Kullanımı" en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Rapora konu taşınmaza yakın konumda yer alan, Andız Mahallesinde, 1.000,29 m² yüz ölçümüne sahip, 6687 ada 5 parsel numaralı, Konut + Ticaret Alanı lejantında, E:1,05, TAKS:0,35, 3 Kat yapılaşma koşullarına sahip arsa için 6.200.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmazın altyapı olanakları kısıtlıdır.
Emsal 2: Rapora konu taşınmaza yakın konumda yer alan, Andız Mahallesinde, 983,31 m² yüz ölçümüne sahip, 6700 ada 5 parsel numaralı, Konut Alanı lejantında, E:1,05, TAKS:0,35, 3 Kat yapılaşma koşullarına sahip arsa için 6.150.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmazın altyapı olanakları kısıtlıdır.
Emsal 3: Rapora konu taşınmaza yakın konumda yer alan, Kirazpınar Mahallesinde, 757,66 m² yüz ölçümüne sahip, 103 ada 10 parsel numaralı, Konut Alanı lejantında, E:1,05, TAKS:0,35, 3 Kat yapılaşma koşullarına sahip arsa için 6.500.000 TL talep edilmektedir. İstenilen fiyatın yüksek olduğu düşünülmektedir.
Emsal 4: Rapora konu taşınmaza yakın konumda yer alan, Kirazpınar Mahallesinde, 4.228,00 m² yüz ölçümüne sahip, 118 ada 2 parsel numaralı, Konut Alanı lejantında, E:1,05, TAKS:0,35, 3 Kat yapılaşma koşullarına sahip arsa için 25.000.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmazın altyapı olanakları kısıtlıdır.
Emsal 5: Rapora konu taşınma yakın konumda yer alan, Dumlupınar Kampüsü Karşısında yeni yerleşim alanında, 4 yaşındaki binada, 210 m² zemin kat alanından oluştuğu beyan edilen dükkan için 20.000. TL/Ay kira bedeli talep edilmektedir.
Emsal 6: Rapora konu taşınma yakın konumda yer alan, Dumlupınar Kampüsü Karşısında yeni yerleşim alanında, 3 yaşındaki binada, 48 m² zemin kat alanından oluştuğu beyan edilen dükkan için 10.000. TL/Ay kira bedeli talep edilmektedir.
Emsal 7: Rapora konu taşınma yakın konumda yer alan, Dumlupınar Kampüsü Karşısında yeni yerleşim alanında, 1 yaşındaki binada, 70 m² zemin kat alanından oluştuğu beyan edilen, 60 m² olabileceği düşünülen dükkanın, yakın zamanda 10.000. TL/Ay kira bedeli ile kiralandığı beyan edilmiştir.
Beyan 1: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede aktif olarak çalışan emlak ofisi yetkilileriyle yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede değerleme konusu taşınmaza benzer imar durumuna sahip arsa bulunmadığı, kampüs karşısında yeni gelişen bölgede yer alan arsaların imar durumu, konumu, yüz ölçümü vb. özellikler dikkate alındığında konu taşınmazın arsa birim fiyatının 1.100 – 1.300 TL/m² aralığında olabileceği beyan edilmiştir.
Beyan 2: Konu taşınmazın bulunduğu bölgede mevcut durumda alım satım yapan emlak ofisi yetkilileri ve mal sahiplerinden alınan bilgiye göre bölgede satılık veya kiralık dükkan sayısının oldukça kısıtlı olduğu beyan edilmiştir. Mevcut durumda ekspertize konu I Bloğun konumu, fiziki özellikleri vb. durumlar göz önüne alığında taşınmaza benzer dükkanların zemine indirgenmiş kira birim değerinin 110 – 120 TL/m²/ay aralığında olabileceği beyan edilmiştir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| ARSA PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Konu Taşınmaz | ||||
| Mahalle / Konum | Andız | Andız | Kirazpınar | Kirazpınar | Civli | |||
| Ada / Parsel | 6687/5 | 6700/5 | 103/10 | 118/2 | 102/2 | |||
| Alan (m²) | 983,31 | 983,31 | 757,66 | 4.228,00 | 24.878,00 | |||
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 6.200.000 | 6.150.000 | 6.500.000 | 25.000.000 | ||||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 5.890.000 | 5.250.000 | 5.250.000 | 19.500.000 | ||||
| İmar Durumu | Konut + Ticaret, E:1,05, 3 Kat |
Konut, E:1,05, 3 Kat |
Konut, E:1,05, 3 Kat |
Konut, E:1,05, 3 Kat |
Üniversite Sosyal Yaşam Merkezi, E:1,50, Hmax: 30,50 m |
|||
| Birim Değer (TL/m²) | 5.990 | 5.339 | 6.929 | 4.612 | ||||
| İmar Durumu Şerefiyesi | 75% | 65% | 65% | 65% | ||||
| Hisse Şerefiyesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum Şerefiyesi | -10% | -10% | -5% | 0% | ||||
| Altyapı Şerefiyesi | -20% | -20% | 0% | -20% | ||||
| Büyüklük Şerefiyesi | 50% | 50% | 50% | 30% | ||||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
988 | 1.233 | 1.273 | 1.356 | ||||
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 1.212,72 | 1.212,72 | ||||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 30.170.085,58 | |||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) |
| DÜKKAN İÇİN KİRA DEĞERİ ANALİZİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-5 | Emsal-6 | Emsal-7 | Konu Taşınmaz | ||||
| Alan (m²) | 210 | 48 | 70 | 870 | |||
| Alan Düzeltmesi (m²) (zemine indirgenmiş) |
190 | 48 | 60 | 870 | |||
| Kira Bedeli (TL) | 20.000 | 10.000 | 10.000 | ||||
| Pazarlıklı / Düzeltilmiş Fiyat (TL) | 18.500 | 9.250 | 9.000 | ||||
| Plaza Tipi - Normal | Normal | Normal | Normal | Normal | |||
| Durumu | Aktif İlan | Aktif İlan | Aktif İlan | ||||
| Kalite | İyi | İyi | İyi | İyi | |||
| Konum Şerefiyesi (%) | -15% | -20% | -20% | ||||
| Bakım Şerefiyesi (%) | 0% | 0% | 0% | ||||
| Alan Şerefiyesi (%) | 10% | 40% | 40% | ||||
| Birim Fiyat (TL/m²) | 97,37 | 192,71 | 150,00 | ||||
| Birim Değer Şerefiyeli(TL/m²) | 100,78 | 138,75 | 108,00 | ||||
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m²) | 115,84 | 115,84 | |||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 100.782,63 | ||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) 100.800 |
| İRTİFAK HAKKI SÜRESİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Üst Hakkı Tesis Tarihi | 16.12.2016 | |||
| Üst Hakkı Süresi | 29 Yıl | |||
| Üst Hakkı Süresi Gün Sayısı | 10592 | |||
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi | 16.12.2045 | |||
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Değerleme Tarihi İtibarıyla Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Sayısı | 7655 | |||
| Üst Hakkı Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 72,27% |
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 1.212,72 |
|---|---|
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 24.878 |
| Arsa Toplam Değeri (TL) | 30.170.000 |
| Üst Hakkı Değerinin Oranı | 0,67 |
|---|---|
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 72,27% |
| Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 584 |
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 24.878 |
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri (TL) | 14.536.213 |
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde 16.12.2016 başlangıç tarihi itibariyle 29 yıllık üst hakkı sözleşmesi bulunmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 64. maddesinde; "Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır" denilmektedir. Bu nedenle, Harçlar Kanunu'nda yapılan belirleme çerçevesinde, belirli süreli üst hakkının değerini, arazi değerinin yaklaşık 2/3'ü olarak dikkate almak uygun görünmektedir. Bu şekilde hesaplanan üst hakkı değeri sözleşmeye göre kalan süre dikkate alınarak aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| Taşınmaz | Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 102 Ada 2 Parsel | 24.878,00 | 584 | 14.536.213.- |
| Arsa Değeri (TL) | 14.536.213.- |
Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır. Ek olarak geliştirici karıda yapı maliyetine eklenmiştir.
| MALİYET YÖNTEMİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Arsa Alanı (m²) | M² Birim Fiyatı | Arsa Değeri | ||||
| 102 Ada 2 parsel | 24.878,00 | 584,30 | 14.536.213 TL | ||||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Amortisman | Değer | |||
| A Blok Yurt Binası | 5.840 | 15.800 | 8% | 84.890.240 | |||
| B Blok Yurt Binası | 7.984 | 15.800 | 8% | 116.055.424 | |||
| C Blok Yurt Binası | 5.733 | 15.800 | 8% | 83.334.888 | |||
| D Blok Yurt Binası | 5.733 | 15.800 | 8% | 83.334.888 | |||
| E Blok Yurt Binası | 7.984 | 15.800 | 8% | 116.055.424 | |||
| F Blok Yurt Binası | 5.840 | 15.800 | 8% | 84.890.240 | |||
| G Blok Sosyal Tesis Binası | 9.572 | 10.500 | 8% | 92.465.520 | |||
| H Blok Nizamiye Binası | 178 | 10.500 | 8% | 1.719.480 | |||
| I Blok Ticari Bina | 814 | 10.500 | 8% | 7.863.240 | |||
| Ortak Alanlar (Sığınak, Depo, Çatı Katı vb) | 8.667 | 10.500 | 8% | 83.723.220 | |||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | 3.000.000 | ||||||
| Yapı Değeri Toplam | 757.332.564 | ||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | |||||||
| Geliştici Karı, Şerefiye | 113.600.000 | ||||||
| Arsa Değeri | 14.536.213 | ||||||
| Yapı Değeri | 757.332.564 | ||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | 113.600.000 | ||||||
| Toplam Değer (TL) | 885.468.777 | ||||||
| Yuvarlanmış Toplam Değer (TL) | 885.470.000 |
*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında yurt maliyeti yaklaşık 450 USD/m² olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu yurtların mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer yurtlar da incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
| Yurt Fonksiyonu | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticari Ünite Birim Kira Değeri (TL/m²) | 116 | ||||||||||
| Artış Oranı (İlk yıl) | 50,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (İkinci yıl) | 35,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Üçüncü yıl) | 25,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Dördüncü yıl) | 20,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Beşinci yıl) | 17,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Altıncı yıl) | 14,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Sonraki yıllar) | 11,0% | ||||||||||
| NAKİT AKIŞI | |||||||||||
| Proje Nakit Akışı (TL) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 1 0 |
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| Yurt Fonksiyonu | |||||||||||
| Yıllık Yurt Kira Geliri | 56.778.382 | 74.362.732 | 91.523.363 | 108.798.397 | 126.089.448 | 142.368.640 | 158.029.191 | 175.412.402 | 194.707.766 | 216.125.620 | |
| Ticari Ünite Kiralanabilir Alan (m²) | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | |
| Ticari Ünite Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 174 | 235 | 294 | 352 | 391 | 434 | 482 | 535 | 594 | 659 | |
| Doluluk Oranı (%) | 85,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | |
| Ticari Ünite Geliri (TL) | 1.544.076 | 2.452.356 | 3.065.445 | 3.678.534 | 4.083.173 | 4.532.322 | 5.030.877 | 5.584.274 | 6.198.544 | 6.880.384 | |
| Toplam Gelirler (TL) | 58.322.458 | 76.815.088 | 94.588.808 | 112.476.931 | 130.172.621 | 146.900.962 | 163.060.068 | 180.996.675 | 200.906.310 | 223.006.004 | |
| İşletme Gideri Oranı (%) | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | |
| İşletme Gider Toplamı (TL) | 583.225 | 768.151 | 945.888 | 1.124.769 | 1.301.726 | 1.469.010 | 1.630.601 | 1.809.967 | 2.009.063 | 2.230.060 | |
| Üst Hakkı Bedeli (TL) | 5.452.035 | 6.815.044 | 8.178.053 | 9.568.322 | 10.907.887 | 12.107.754 | 13.439.607 | 14.917.964 | 16.558.940 | 18.380.424 | |
| Ciro Payı (TL) | 583.225 | 768.151 | 945.888 | 1.124.769 | 1.301.726 | 1.469.010 | 1.630.601 | 1.809.967 | 2.009.063 | 2.230.060 | |
| Bina Sigortası (TL) | 357.839 | 536.758 | 724.623 | 905.779 | 1.086.935 | 1.271.714 | 1.449.754 | 1.609.227 | 1.786.242 | 1.982.729 | 2.200.829 |
| Diğer Giderler | 291.612 | 384.075 | 472.944 | 562.385 | 650.863 | 734.505 | 815.300 | 904.983 | 1.004.532 | 1.115.030 | |
| Toplam Giderleri (TL) | 0 | 7.446.855 | 9.460.045 | 11.448.552 | 13.467.180 | 15.433.917 | 17.230.033 | 19.125.336 | 21.229.123 | 23.564.327 | 26.156.403 |
| Net Gelir (TL) | 0 | 50.875.604 | 67.355.043 | 83.140.255 | 99.009.751 | 114.738.705 | 129.670.929 | 143.934.732 | 159.767.552 | 177.341.983 | 196.849.601 |
| Net Nakit Akışları | 0 | 50.875.604 | 67.355.043 | 83.140.255 | 99.009.751 | 114.738.705 | 129.670.929 | 143.934.732 | 159.767.552 | 177.341.983 | 196.849.601 |
| 1 1 1 2 |
1 3 | 1 4 | 1 5 | 1 6 | 1 7 | 1 8 | 1 9 | 2 0 | 2 1 |
| 31.12.2035 | 31.12.2036 | 31.12.2037 | 31.12.2038 | 31.12.2039 | 31.12.2040 | 31.12.2041 | 31.12.2042 | 31.12.2043 | 31.12.2044 | 31.12.2045 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 239.899.438 | 266.288.377 | 295.580.098 | 328.093.909 | 364.184.239 | 404.244.505 | 448.711.401 | 498.069.655 | 552.857.317 | 613.671.622 | 653.181.986 |
| 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | 870,00 |
| 732 | 812 | 901 | 1.000 | 1.111 | 1.233 | 1.368 | 1.519 | 1.686 | 1.871 | 2.077 |
| 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| 7.637.226 | 8.477.321 | 9.409.826 | 10.444.907 | 11.593.846 | 12.869.169 | 14.284.778 | 15.856.104 | 17.600.275 | 19.536.305 | 21.685.299 |
| 247.536.664 | 274.765.697 | 304.989.924 | 338.538.816 | 375.778.085 | 417.113.675 | 462.996.179 | 513.925.758 | 570.457.592 | 633.207.927 | 674.867.285 |
| 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% | 1,00% |
| 2.475.367 | 2.747.657 | 3.049.899 | 3.385.388 | 3.757.781 | 4.171.137 | 4.629.962 | 5.139.258 | 5.704.576 | 6.332.079 | 6.748.673 |
| 20.402.270 | 22.646.520 | 25.137.637 | 27.902.777 | 30.972.083 | 34.379.012 | 38.160.703 | 42.358.381 | 47.017.803 | 52.189.761 | 55.549.924 |
| 2.475.367 | 2.747.657 | 3.049.899 | 3.385.388 | 3.757.781 | 4.171.137 | 4.629.962 | 5.139.258 | 5.704.576 | 6.332.079 | 6.748.673 |
| 2.442.920 | 2.711.641 | 3.009.922 | 3.341.013 | 3.708.525 | 4.116.462 | 4.569.273 | 5.071.893 | 5.629.801 | 6.249.079 | 6.936.478 |
| 1.237.683 | 1.373.828 | 1.524.950 | 1.692.694 | 1.878.890 | 2.085.568 | 2.314.981 | 2.569.629 | 2.852.288 | 3.166.040 | 3.374.336 |
| 29.033.607 | 32.227.304 | 35.772.307 | 39.707.261 | 44.075.060 | 48.923.316 | 54.304.881 | 60.278.418 | 66.909.044 | 74.269.039 | 79.358.084 |
| 218.503.057 | 242.538.393 | 269.217.617 | 298.831.555 | 331.703.026 | 368.190.358 | 408.691.298 | 453.647.341 | 503.548.548 | 558.938.888 | 595.509.201 |
| 218.503.057 | 242.538.393 | 269.217.617 | 298.831.555 | 331.703.026 | 368.190.358 | 408.691.298 | 453.647.341 | 503.548.548 | 558.938.888 | 595.509.201 |
| DEĞERLEME TABLOSU |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 20,50% | 20,50% | 20,50% | ||
| Risk Primi | 1,19% | 2,69% | 3,19% | ||
| İndirgeme Oranı |
21,69% | 23,19% | 23,69% | ||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 570.816.855 | 516.959.926 | 500.775.120 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 570.820.000 | 516.960.000 | 500.780.000 |
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Rapora konu taşınmaz, Merkez İlçesi, Civli Mahallesi'nde yer alan, 24.878 m² arsa yüz ölçümüne sahip 102 ada 2 parselde bulunan, "Arsa" nitelikli taşınmazın 20.12.2018 Tarihinde Başlamak Üzere 29 Yıl Süre İle lehine irtifak hakkı sözleşmesi AKFEN GYO A.Ş'ye aittir.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.
Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyetinin "DUMLUPINAR ÜNİVERSİTESİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple tarafımıza iletilen 09.11.2023 tarihli tapu kaydı belgesi baz alınmıştır. Ancak müşteri tarafından tarafımıza iletilen tescil istem belgesine istinaden Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi'nin 02.07.2021 tarih, 10362 sayılı kararı ile şirketin birleşerek adının Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olduğu anlaşılmış olup irtifak hakkı lehdarının adının Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak düzenlendiği görülmüştür. İlgili belge eklere eklenmiştir.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Gayrimenkule Dayalı Hak" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa ve kira değeri belirlemeleri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
||||
| 516.960.000.- | 620.350.000.- | |||||
| Taşınmaz Değeri (TL) |
Beşyüzonaltımilyondokuzyüzaltmışbin Türk Lirası |
Altıyüzyirmibinüçyüzellibin Türk Lirası |
||||
| Taşınmazın | 4.237.193.- | 5.084.631.- | ||||
| Aylık Kira Değeri (TL) |
Dörtmilyonikiyüzotuzyedibinyüzdoksanüç Türk Lirası |
Beşmilyonseksendörtbinaltıyüzotuzbir Türk Lirası |
*Kira bedeli, sözleşme başlangıç tarihinden itibaren değerleme tarihine kadar yapılan artışlar neticesinde belirlenmiştir.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
| Değerleme Uzman Yardımcısı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Nurullah KİBAR | Merve GÜNEŞ | Mehmet ÖZTÜRK |
| Lisans No: 924076 | Lisans No: 409249 | Lisans No: 401187 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.