Gayrimenkul Değerleme Raporu

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

KAZLIÇEŞME MAHALLESİ, KENNEDY CADDESİ NO: 56, 56/1 NOVOTEL VE İBİS OTEL ZEYTİNBURNU / İSTANBUL

06.01.2025 SM-24-SPK-035

Gayrimenkul	Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler
Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri	Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected]
Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected]
Sözleşme Tarihi / Sayısı	22.01.2024
Talep Tarihi / Sayısı	01.10.2024 / 035
Değerleme Tarihi	31.12.2024
Rapor Tarihi	06.01.2025
Rapor Numarası	SM-24-SPK-035
Raporun Türü	Gayrimenkul Değerleme Raporu
Değerlemeye Konu Taşınmazlarlar(lar)	2 Adet Otel
Değerlemeye Konu Taşınmazlarların Adresi	Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No: 56, 56/1 Novotel ve İbis Otel, Zeytinburnu / İSTANBUL
Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı	Kübra EKİCİ Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:918464)
Raporu Hazırlayan Uzman	Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249)
Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı	Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236)

İÇİNDEKİLER

1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ	5
1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI	5
1.2 UYGUNLUK BEYANI	5
1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER	5
2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER	8
2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ	8
2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ	8
2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR	8
3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ	9
3.1 TAPU KAYITLARI	9
3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ	11
3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ	11
4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER	12
4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI	12
4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ	12
4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ	20
4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ	21
4.5. SWOT ANALİZİ	24
5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ	25
5.1 TAŞINMAZLARA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ	25
5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ	25
5.3 TAŞINMAZLARA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ	25
6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ANALİZLER	28
6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ	28
6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER	41
6.3 TAŞINMAZLARIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER	42
6.4 TAŞINMAZLARIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER42
6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ	42
6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ	43
6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ	43

	6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ	43
	6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ	46
	6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ	47
7.	GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME	57
8.	SONUÇ	58

1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ

1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI

Bu değerleme raporunun amacı; Akfen GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, Zeytinburnu Mahallesi'nde, 11.720,00 m² yüz ölçümlü, 774 ada 55 parsel üzerinde bulunan "ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN+7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI" nitelikli taşınmazın Üst (İnşaat) Hakkı değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.

1.2 UYGUNLUK BEYANI

Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;

Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçların yalnızca varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar tarafından kısıtlanmış olduğu ve kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
Değerleme Uzmanının, değerleme konusunu oluşturan gayrimenkul ve ilgili taraflarla herhangi bir kişisel ilgi veya önyargısının olmadığını,
Değerleme hizmetinin karşılığının, bu rapordaki analiz, fikir ve sonuçlardan yola çıkılarak ortaya konulabilecek hareket ve olaylara bağlı olmadığını,
Değerleme hizmetinin önceden belirlenmiş sonuçların elde edilmesine yönelik olarak geliştirilmediği ve rapor edilmediğini,
Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara uygun gerçekleştiğini,
Değerleme Uzmanının mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
Değerleme Uzmanının mülkü kişisel olarak denetlediğini,
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını

beyan ederiz.

1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER

Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.

UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir Pazar olabilir. Bir Pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda Pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı Pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda Pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.

Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:

‐ Gayrimenkulün niteliği gereği analizde, mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
‐ Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı ve her ikisi de bağımsız hareket etmektedir.
‐ Taraflar gayrimenkuller ile ilgili makul bilgiye sahiptir ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
‐ Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
‐ Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
‐ Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
‐ Gayrimenkullerin makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
‐ Takdir edilen Pazar değeri değerleme tarihi itibarıyla belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.

UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.

(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,

(a) Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:

(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,

(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,

(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,

(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.

b) Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

c) Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.

(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK. A.Ş.

Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA

Tel : (312) 287 44 00 – Faks : (312) 287 44 20

E-Posta : [email protected]

Web : www.smartkurumsal.com.tr

Hitit VD – 7720681407

Ticaret Sicil No: 382333

Sermaye: 1.000.000.-TL

2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL

Tel: (0212) 37187 00

Web: [email protected]

Ticaret Sicil No: 372278-0

Sermaye: 3.900.000.000.-TL

2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazların değerleme tarihi itibariyle,

‐ Pazar değeri tespiti
‐ Pazar kira değerinin tespiti

talebi bulunmaktadır.

Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.

Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ

3.1 TAPU KAYITLARI

RAPORA KONU TAŞINMAZLAR (ANA TAŞINMAZ)
İli	İSTANBUL
İlçesi	ZEYTİNBURNU
Mahallesi	ZEYTİNBURNU
Köyü	-
Mevkii	SAHİLYOLU
Pafta No.	85/1
Ada No.	774
Parsel No.	55
Yüz ölçümü (m²)	11.720,00
Ana Taşınmazların Niteliği	ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN+7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI
Blok No.	-
Kat No.	-
Bağımsız Bölüm No.	-
Bağımsız Bölümün Niteliği	-
Arsa Payı	-
Cilt No.	7
Sayfa No.	604
Tarih / Yevmiye No.	31.01.2003 / 690
Sahibi	MALİYE HAZİNESİ (1/1)

*Ana taşınmaz bilgileri 31.12.2023 tarihli rapordan alınmıştır.

RAPORA KONU TAŞINMAZLAR (ÜST HAKKI)
İli	İSTANBUL
İlçesi	ZEYTİNBURNU
Mahallesi	ZEYTİNBURNU
Köyü	-
Mevkii	SAHİLYOLU
Pafta No.	85/1
Ada No.	774
Parsel No.	55
Yüz ölçümü (m²)	-
Ana Taşınmazların Niteliği	KIRKDOKUZ YIL SÜRE İLE ALTIYÜZDÖRT SAHİFEDEKİ YEDİYÜZYETMİŞDÖRT ADA ELLİBEŞ PARSEL ÜZERİNDE ÜST HAKKI
Blok No.	-
Kat No.	-
Bağımsız Bölüm No.	-
Bağımsız Bölümün Niteliği	-
Arsa Payı	-
Cilt No.	7
Sayfa No.	610
Tarih / Yevmiye No.	02.09.2008 / 11020
Sahibi	AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)

3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 25.12.2024 tarihinde, saat 10.25'de alınan üst hakkı tapu kaydına göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat bulunmaktadır.

Beyanlar

-4.12.2003 TARİH 6650 YEVMİYE İLE TESİS EDİLEN ÜST HAKKI 16.YIL 1.AY 3.GÜN SÜRE UZATILARAK 22.12.2067 TARİHİNE ÇIKARILMIŞTIR. ( Şablon: Diğer) (29.05.2019 tarih 7354 yevmiye) (Müşterek)

-TAŞINMAZIN CİNSİ ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN +7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI OLARAK DEĞİŞTİRİLMİŞTİR. ( Şablon: Diğer) (13.06.2011 tarih 6893 yevmiye ile.) (Akfen GYO'ya ait üst hakkı üzerinde)

-03.9.2008 GÜN,11096 YEVMİYE NOLU AKİT TABLOSUNDA GÖRÜLDÜĞÜ GİBİ ÜST HAKKI İLE İLGİLİ RESMİ SENET DEĞİŞİKLİĞİ YAPILMIŞTIR.03.9.2008 TARİH YEV:11096( Şablon: Diğer) (03.09.2008 tarih 11096 yevmiye ile.) (Müşterek)

Hak ve Mükellefiyetler

-A-H:AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. LEHİNE 49 YIL MÜDDETLE MÜSTAKİL VE DAİMİ NİTELİKTE ÜST HAKKI 610 SAHİFEYE TESCİL EDİLMİŞTİR.04/12/2003 TARİH 6650 YEVMİYE İLE TESİS EDİLEN ÜST HAKKINA 16.YIL 1.AY 3.GÜN SÜRE UZATIMI EKLENMEK SURETİYLE 22.12.2067 TARİHİNE KADAR SÜRE UZATILMIŞTIR.TAŞINMAZIN ÜZERİNDE BULUNAN TESİSLERİN İÇERİSİNDEKİ 3 ADET TİCARİ ÜNİTEDEN İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİNİN 13.05 MADDESİNE DAYANILARAK HAZIRLANAN ONAYLI İNŞAAT PROJESİNE GÖRE OLUŞTURULAN 2 NOLU TİCARİ ÜNİTENİN TASARRUFU MALİYE HAZİNESİNE AİT OLUP,BU ÜNİTE İRTİFAK HAKKI SÜRESİNCE AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.TARAFINDAN KULLANILACAKTIR. 29.05.2019 TARİH 7354 YEVMİYE İLE.( Şablon: Üst (İnşaat) Hakkı) (14.12.2003 tarih 6650 yevmiye ile) (Müşterek)

Rehinler

-TÜRKİYE VAKIFLAR BANKASI T.A.O. lehine 75000000.00.-EUR bedel ile 1 dereceden ipotek tesisi. (08.08.2024 tarih 35892 yevmiye ile.)

3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ

Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 25.12.2024 tarihinde alınan üst hakkı TAKBİS belgesine göre son üç yıl içerisinde değişiklik gözlenmemektedir. Değerlemeye konu ana taşınmazın mülkiyetinin "MALİYE HAZİNESİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple ana taşınmaz tapu kayıt bilgileri 31.12.2023 tarihli rapordan alınmıştır.

4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER

4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI

Değerlemeye konu taşınmazlar, tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi'nde, 11.720,00 m² yüz ölçümlü, 774 ada 55 parsel üzerinde yer alan "ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN+7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI" nitelikli taşınmazlardır.

4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ

4.2.1 İstanbul İli

Konum:

İstanbul'un yüz ölçümü 5.313 km² olup 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşmaktadır. İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 16 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı metropollerinden biri haline gelmiştir.

İstanbul tarihi abideleri ve şahane tabii manzaraları ile ünlü, önemli bir megapoldür. Asya ile Avrupa Kıtaları'nın dar bir deniz geçidi "Boğaziçi" ile ayrıldığı yerde, iki kıta üzerinde kurulu tek şehirdir. 2500 yılı aşan bir tarihe sahip olan İstanbul, deniz ve karaların kucaklaştığı bu stratejik bölgede kuruluşunu takiben önemli bir ticaret merkezi olmuştur.

Tarihi İstanbul şehri üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Halic'in sardığı bir yarımada üzerinde yer alır. Burası 3 dünya imparatorluğuna, Roma, Bizans ve Osmanlı Türklerine başkent olmuş,1600 yılı aşan bir süre boyunca 120'den fazla imparator ve sultan burada hüküm sürmüştür. Dünyada bu özelliğe sahip tek şehirdir.

Ana yolların denize ulaştığı kavşak noktasında yer alması, kolay savunulur bir yarımada, ideal iklim, zengin ve cömert tabiat, stratejik Boğaziçi'nin kontrolü gibi özellikler ve coğrafi konumunun dünyanın merkezinde bulunması, iki kıtanın birleştiği noktada yer alması, sıcak iklimlere ve okyanuslara açılan bir kapı olması, tarihi İpekyolu'nun Avrupa'ya uzanan kapısı olması gibi sebeplerle tarih boyunca çok önemli bir stratejik öneme sahip olmuştur.

Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da, Moskova'dan sonra, ikinci sırada gelir.

İdari Sınırlar:

İstanbul'un yüz ölçümü 5.313 km² olup 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır ve batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan, kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi büyükşehir belediyesi ile birlikte ise toplam 40 belediye ve 152 köy bulunmaktadır.

Ulaşım:

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir.

Karayolu: Karayoluyla ulaşım, İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır.

Avrupa'yı Anadolu ve Ortadoğu'ya bağlayan milletlerarası E-5 karayolu Boğaziçi ve Fatih Köprüsünden geçer.

İstanbul ili, Karayolları 1. Bölge Müdürlüğü sorumluluk alanına girmekte olup 1.195 km devlet yolu, 1.194 km'si il yolu ve 526 km'si otoyol olmak üzere toplam şebeke uzunluğu 3.782 km.'dir

Demiryolu: İstanbul, demiryolu ağının mühim bir kavşak noktasıdır. Anadolu yakasında Haydarpaşa ve Trakya yakasında Sirkeci istasyon ve garları bulunmaktadır. Haydarpaşa'dan Anadolu'ya Sirkeci'den Trakya'ya her gün tarifeli seferler yapılmaktadır. Ayrıca Viyana, Münih, Budapeşte, Selanik, Halep, Tahran, Moskova, Bükreş gibi yurt dışındaki çeşitli şehirlere tren seferleri muhtelif günlerde Sirkeci garından yapılmaktadır. 577 km uzunluğundaki Haydarpaşa-Ankara hattı Türkiye'nin en yoğun demiryolu hattıdır.

Ayrıca, Elektrikli banliyö trenleri, şehir içi ulaşımında çok önemli bir yer işgal etmekte ve Anadolu yakasında Adapazarı'na kadar uzanmaktadır. 140 km'lik Haydarpaşa-Adapazarı ve 30 km'lik Sirkeci-Halkalı banliyö hatlarında senede 100 milyona yakın yolcu taşınmaktadır.

Havayolu: Yakın bir zamana kadar Atatürk Havalimanı, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesi sınırları içerisinde, 2012 yılı istatistiklerine göre dünyanın 20. en yoğun Türkiye'de ise toplam yolcu trafiği bakımından birinci havalimanı olarak hizmet vermekte iken, 2019 yılında; dünyanın en büyük havalimanlarından biri olan İstanbul Havalimanı hizmete açılmıştır. Arnavutköy ilçesi sınırları içinde yer alan İstanbul Havalimanı 200 milyon yolcu kapasitesi ile Asya ve Avrupa ile uzak kıta uçuşlarında önemli bir aktarma merkezi olması hedeflenmektedir.

Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı, Pendik ilçesi sınırlarında inşa edilen İstanbul'un 2. Havalimanıdır. 2001 yılında hizmete giren havalimanı yurt içi ve yurt dışı seferleri ile Türkiye'nin en yoğun 3. Havalimanı konumundadır.

İstanbul Hezarfen Havaalanı ise İstanbul'un Arnavutköy ilçesi sınırları içinde olup, Büyükçekmece Gölü'nün kuzeyinde, tam 500 dönümlük bir araziye sahiptir. 1992'den beri Türkiye'nin uluslararası tescilli ilk özel havaalanı olarak hizmet vermektedir. İstanbul'un 50 km batısında yer alan Hezarfen Havaalanı genel havacılık ve eğitim uçuşlarına ağırlıklı olarak hizmet vermektedir.

Samandıra Hava Üssü, Sancaktepe ilçesi içinde kalan, yönetimi ve denetimi Türk Silahlı Kuvvetleri'nde olan 1988 yılında inşa edilen askeri havalimanıdır.

Denizyolu: Her tarafı denizlerle çevrili olan, Ege ve Marmara denizi ile Karadeniz'i birbirine bağlayan İstanbul Boğazının etrafında yer alan İstanbul, binlerce senedir dünyanın sayılı liman şehri olmuştur.

İstanbul'da deniz yolu ile hem şehir içi hem de yurt içi ulaşım sağlanmaktadır. Ayrıca marinaların Avrupa limanlarına bağlantısı vardır.

Kadıköy- H.Paşa- Karaköy, Eminönü, Üsküdar, Eminönü-Kadıköy, Köprü-Yeniköy, Beykoz-Kavaklar, Sirkeci, Bostancı, Köprü-Adalar, Köprü-Yalova, Kabataş-Çınarcık, Bostancı, Çınarcık arasında vapur işlemektedir.

İlin merkezinde, şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul ili kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

Jeomorfolojik ve Jeolojik Yapı:

İstanbul Metropoliteni Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Her iki yarımada aşınmış birer platodur. İstanbul ve çevresi, jeolojik zamanlar içinde III. Zamanın Miosen devri sonunda Sarmat iç denizinin bir körfezi iken, Pliosen devrinde deniz çekilmiş, karalar ortaya çıkmış daha sonra akarsu ve rüzgar aşındırmaları ile uzun bir erozyon devrinin ardından, yükseltilerin kaybolduğu, aşınmaya dayanıklı kuvarsit tepelerin kaldığı, geniş bir peneplen ortaya çıkmıştır. Boğaziçi'nin yerindeki vadi de genişlemiştir. Daha sonra peneplenin Boğaziçi Vadisi'nin doğusunda kuzey kısmın kabarması (yükselmesi) batısında ise güney kısmın kabarması ile su bölümü hatları değişmiş, akarsu vadilerinde eğim artışı nedeniyle su aşındırması da artmış, doğu yakasında büyük akarsular Karadeniz'e, batı yakasında ise Marmara Denizi'ne dökülmüşlerdir.

Söz konusu jeolojik hareketler sonucunda İstanbul Metropoliteni'nin yer aldığı alan, genellikle aşınmaya uğramış silik yeryüzü şekilleri içeren bir plato (peneplen) görünümü kazanmıştır.

Jeomorfolojik birimler olarak gruplanabilen, vadiler, ovalar, yükseklikler (hafif dalgalı tepelik alanlar), yüksek alanlar vb, anlatılan nedenlerle İstanbul metropoliten alanda keskin ve çarpıcı bir görünüme sahip değillerdir. Soğu yakasında (Kocaeli Platosu'nda) aşınmaya dayanıklı Kuvarsit tepelerle (Aydos, Kayışdağı, Alemdağ vs.) Gebze – Ömerli Barajı hattının doğusundan başlayan ve doğuya doğru yükselmeyi sürdüren (350m+) yüksek alanlar yer alır. Bu yarımadada "su bölümü hattı", Marmara kıyılarına daha yakındır. Peneplen geri kalan kısımlarda akarsuların akış yönünün daha çok Karadeniz olduğu, geniş vadi tabanlı ve hafif dalgalı alanları içerir.

Batı yakasında (Çatalca veya Trakya Penepleni'nde), Boğaziçi'nden Büyükçekmece – Karacaköy hattına yer yer 200 m.yi bulan ve aşan birkaç tepelik dışında yine geniş tabanlı akarsu vadilerinin yer aldığı bir peneplen söz konusudur. Ancak bu yarımadada "su bölümü hattı" bu kez Karadeniz'e daha yakındır. Akarsular daha çok Haliç'e, Büyük ve Küçükçekmece göllerine ve Marmara Denizi'ne su verirler. Terkos gölü ise esas suyunu kuzey batıda yer alan Istranca Dağları'ndan alır. Yer yer 350 m.'nin üzerinde yüksekliklere sahip olan Istrancalar dışında, Çatalca'nın batısında, ayrıca Kestanelik – Belgrad Köyleri hattının batısında, yükseklikleri 200-350 m. arasında değişen tepeler ve sırtlar göze çarpmaktadır

Su Kaynakları:

İstanbul'da su kaynaklarının, kente uzaklığı büyük sorun oluşturmuştur. Bu nedenle kente içilebilir su sağlamak için çeşitli yollara başvurulmuş ve günümüzde gelişen teknolojinin yardımıyla il genelinde büyük baraj gölleri oluşturulmuştur. İstanbul'da hizmet veren 9 adet baraj bulunmaktadır. Bunlar içinde en büyükleri, Ömerli, Terkos, Büyükçekmece, Darlık ve Sazlıdere barajlarıdır.

İstanbul'da akarsu bazında kayda değer bir su kaynağı bulunmamaktadır. İstanbul'un akarsuları içinde başlıcaları Riva, Kâğıthane, Alibey, Göksu, Kurbağalı ve Ayamama dereleridir. İstanbul derelerinin büyük

çoğunluğu sularını Küçükçekmece ve Büyükçekmece gölleriyle Haliç'e boşaltırlar. İstanbul derelerinin büyük bir bölümü ıslah edilerek yer altına alınmış olup, kimileri kanalizasyon aktarımında kullanılmaktadırlar. Beşiktaş, Ortaköy, Sarıyer, Bayrampaşa ve Mecidiyeköy (Büyükdere) dereleri yeraltına alınan İstanbul derelerindendir. Düzensiz ve kayıt dışı yapılaşmanın yanı sıra, dere yataklarının gereğinden fazla küçültülerek ıslah edilmesi nedeniyle İstanbul ilinde sık sık su taşkınları olmakta, can ve mal kaybı yaşanmaktadır.

Ekonomik Durum:

Türkiye'nin dünyaya açılan penceresi konumundaki İstanbul, tarihi, turistik ve kültürel açıdan olduğu kadar ekonomik faaliyetler ve istihdam açısından da ülke ekonomisine en büyük katkıyı sağlayan bölgemizdir.

Sanayinin üçte biri, ithalatın üçte biri, ihracatın beşte biri İstanbul'dan yapılmakta ve Türkiye'nin en büyük sanayi, ticaret, ulaşım, reklam ve iktisadî kuruluşları İstanbul'da bulunmaktadır. İstanbul'da gayri safi hasılanın %40'ı sanayi, %30'u ticaret ve geri kalanı diğer sektörlerden sağlanır. Tarımın payı sadece %1'dir.

Türkiye Bütçesinin ana kaynağı İstanbul'dur. Toplam vergilerin yaklaşık %37'si İstanbul'dan toplanmaktadır.

İstanbul ilinde nüfusa nazaran ekilen arazi az olmasına rağmen verimi yüksektir. İl dahilinde modern tarım yapılmakta olup modern tarım araçları oldukça fazladır. Buğday, arpa, yulaf, mısır, bakla, ayçiçeği ve soğan en çok ekilen bitkilerdir.

Türkiye'de en çok et, süt ve süt ürünleri tüketen ilimiz İstanbul'dur. İstanbul'un hayvan varlığı, İstanbul halkının ihtiyacını karşılamaktan çok uzaktır. Fakat yine de hayvan potansiyeli küçümsenemez.

İstanbul balıkçılık bakımından Türkiye'nin ve Marmara bölgesinin merkezidir. Marmara'da 200'den fazla balık cinsi vardır. Fakat deniz kirliliği bazı yerlerde balık cinsini çok azaltmıştır. İstanbul Boğazı çok önemli bir balık avlama sahasıdır.

İstanbul'un orman varlığı zengindir. Ormanlık, fundalık ve ağaçlık bölgelerin miktarı arazinin %60'ını kaplar. Orman içi ve kenarlarında 160 bin m³ tomruk, maden ve telgraf direği ile bir milyon stere yakın yakacak odun elde edilir. İstanbul'un yakacak ihtiyacının çok büyük kısmı kendi imkânı ile karşılanmaktadır.

İstanbul, aynı zamanda bir sanayi şehri olup sanayi ve ticaret hacmi çok büyüktür. Türkiye'nin en büyük 100 sanayi kuruluşunun 42'si ve en büyük 500 kuruluşun 250'si İstanbul'dadır. 1952'de kurulan İstanbul Sanayi Odası (İSO) Türkiye'nin en büyük sanayi odasıdır. İstanbul İlinde sanayinin gelişimi, giyim eşyası imalatı ve tekstil ürünleri sektörü çekim merkezli doğal bir kümelenme yapısı içerinde olduğu görülmektedir.

1950'lerde iç kesimlerin iskana açılması, Levent ve Etiler mahallelerinin doğuşu, Barbaros Bulvarı'nın inşası, Boğaziçi sahil yolunun genişletilmesi gibi kent içi ulaşımı artıran etkenler ekonomik yaşamı da canlandırmıştır. Bu canlılık 1970'lerde Boğaziçi Köprüsü'nün (1973) açılmasıyla artarak sürmüş, 1980'lerde ise Beşiktaş'ı merkezi iş alanı durumuna getiren bir sıçramaya dönüştürmüştür. Bu dönemden itibaren İstanbul'u uluslararası bir iş ve turizm merkezi yapmaya yönelik politikalar sonucu Beşiktaş'ta da iş merkezleri, alışveriş merkezleri ve beş yıldızlı oteller birbiri ardınca yükselmiştir.

Nüfus ve Demografik Yapı:

İstanbul nüfusu bir önceki yıla göre 252.027 azalmıştır. İstanbul nüfusu 2023 yılına göre 15.655.924'dir. Bu nüfus, 7.806.787 erkek ve 7.849.137 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,86 erkek, %50,14 kadındır. Yüz ölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2947 insan düşmektedir. İstanbul nüfus yoğunluğu 2947/km²'dir. TÜİK verilerine göre 39 belediye, bu belediyelerde toplam 964 mahalle bulunmaktadır.

Yıl	İstanbul Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2023	15.655.924	7.806.787	7.849.137
2022	15.907.951	7.955.820	7.952.131
2021	15.840.900	7.933.686	7.907.214
2020	15.462.452	7.750.836	7.711.616
2019	15.519.267	7.790.256	7.729.011
2018	15.067.724	7.542.231	7.525.493
2017	15.029.231	7.529.491	7.499.740
2016	14.804.116	7.424.390	7.379.726
2015	14.657.434	7.360.499	7.296.935
2014	14.377.018	7.221.158	7.155.860
2013	14.160.467	7.115.721	7.044.746
2012	13.854.740	6.956.908	6.897.832
2011	13.624.240	6.845.981	6.778.259
2010	13.255.685	6.655.094	6.600.591
2009	12.915.158	6.498.997	6.416.161
2008	12.697.164	6.386.772	6.310.392
2007	12.573.836	6.291.763	6.282.073

(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)

4.2.2 Zeytinburnu İlçesi

İlçe Trakya'nın Güneydoğusunda Çatalca Yarımadasının Marmara Denizine bakan yamaçlarının bu denizle birleştiği yerdedir. İlçenin toprakları 29 derece doğu boylamı, 41 derece kuzey enlemi üzerinde bulunmaktadır. İlçe topraklarının Güneyden kuzeye uzunluğu 5.5 km, Doğu – Batı doğrultusundaki genişliği 2.5 km'yi bulmaktadır.

Doğusunda Fatih, Batısında Bakırköy ve Güngören, Kuzeyinde Bayrampaşa, Eyüp Güneyinde ise Marmara Denizi bulunmaktadır.

İklim; Marmara denizinin kıyısında bulunan Zeytinburnu İlçesinde nem etkili rol oynar. İlçe topraklarının denizden ortalama yüksekliği 30-35 m'dir. Deniz kıyısından içerlere doğru hiçbir engele rastlanmaz. İlçenin doğu kesimi Marmara denizinden kuzeye doğru az bir meyille yükselir, bu yükseklik Maltepe'de 51 m'yi bulur. Güney kısmı Yedikule'den Yenimahalle'deki eski Sümerbank fabrikasının olduğu yere kadar düz bir ova görünümündedir. Daha önceki bitki örtüsü bodur çalılıklarla olan İlçe toprakları yerleşim ve sanayi alanı olmuştur.

Nüfusu günden güne çoğalan toplumsal, ekonomik, kültürel sorunları her geçen gün bir kat artan bir yöre olarak büyüdü. 1940'lardan 1960 yıllarına değin iç göçün pek çok sorunuyla karşılaştı. 1955 sayımlarında 17.585 olan nüfus, 5 yıl sonra 1960 yılı sayımlarında 5 kat artarak 88.341 oldu. Artık Fatih ilçesinin bir bucağı olarak kalamayacak duruma gelmişti. Bunun üzerine 1 Eylül 1957 tarihinde 7033 sayılı yasa ile Zeytinburnu İlçesi adıyla İstanbul ilinin 14. ilçesi olarak örgütlendirilmeye başlandı.

Günümüzde, Zeytinburnu İlçesi 13 mahalleden oluşup, ilçede köy yerleşimi yoktur. İlçede toplam 58 cadde ile 971 sokak bulunur. İlçenin ana caddesi 58. Bulvar adlı, trafiğe tek yönlü açık caddedir. İlçede caddeler genellikle numara ile adlandırılır. İlçedeki söz edilmesi gereken bir diğer yapı Olivium Outlet Center alışveriş merkezidir.

Tarihsel olarak ilçenin İstanbul'a yakınlığı ve düşük yoğunluktaki iskan varlığı, Zeytinburnu'nu sanayiye dayalı ekonomi için cazip kılmıştır. Osmanlıda temelleri atılan Kazlıçeşme, tabakhaneleri ilçenin ana ekonomik faaliyetini ve ilçe kimliğini oluşturmuştur. Çevresel nedenlerle, 1996 yılında Tuzla Organize Sanayi Bölgesine taşınan tabakhaneler, uzun yıllar ilçede deri konfeksiyon atölyeleri, aksesuarcılık gibi ilgili yan sektörlerin gelişmesine yardım etmiştir. Günümüzde tabakhaneler olmasa da ilçede hala deri tacirliği, giyim atölyeleri ve aksesuarcılık iş kolları faaliyet göstermektedir.

Osmanlının ilk fabrikalarında olan 1850'de kurulan Bakırköy-Zeytinburnu sınırına kurulan Bakırköy Pamuklu Dokuma Fabrikası, ilçe içinde kurulmasada, işçilerin bir kısmı Zeytinburnu'nda ikamet ettiği için, aynı zaman ilçeninde ekonomik yapısında önemli bir etkendir. Fabrika Cumhuriyet Döneminde Sümerbank'a devredilir. Zeytinburnu Sümer mahallesinin ismi de buradan gelir. Mahalle uzun yıllar fabrika işçilerinin iskan mekanı olmuştur. Bir diğer Osmanlı fabrikasıda silah sanayisine hizmet için Zeytinburnu'nda kurulan demir fabrikasıdır. İlçe sahilindeki Demirhane Caddesi adını buradan almıştır.

Günümüzde ilçenin kuzeydeki Seyitnizam, Merkezefendi ve Maltepe mahallerinde Demirciler ve Matbacılar Siteleri ile Otosanayi Siteleri bulunmaktadır. İlçenin merkezi sayılan güney kısmı ise artık yoğun iskan nedeniyle, temel faaliyet sanayi yerine ticarettir.

İstanbul'un 7. organik pazarı olan Zeytinburnu Organik Halk Pazarı, 30 Ekim 2010 gününden beri ilçede faaliyettedir.

Grafik. Zeytinburnu İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi

Tabakhanelerin kaldırılmasıyla Kazlıçeşme'de açığa çıkan geniş alan günümüzde İstanbul'un önemli resmi miting alanlarından biridir.

İlçede 3 adet vakıf üniversitesinin yerleşkesi vardır. Bunlar Yeni Yüzyıl Üniversitesi Dr. Azmi Ofluoğlu Yerleşkesi, Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi Topkapı yerleşkesi ve Koç Üniversitesi Sağlık Bilimleri Kampüsüdür. Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi Topkapı yerleşkesi Yenikapı Mevlevihane'sidir. 27 Şubat 2014 tarihinde Biruni Üniversitesi Zeytinburnu sınırları içerisinde kurulmuştur.

Zeytinburnu ulaşım açısından İstanbul'un en şanslı ilçelerinden biridir. Bir yanından E-5'in diğer yanından demiryolunun geçtiği ilçeye otobüs, tren, hafif metro, tramvay ve minibüs ile ulaşmak mümkündür.

Zeytinburnu nüfusu 2023 yılına göre 280.896. Bu nüfus, 138.336 erkek ve 142.560 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,25 erkek, %50,75 kadındır.

4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ

Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No:56, 56/1 adresinde yer alan Novotel ve İbis Otel adı altında işletilen oteller ile arsasıdır. (UAVT 1: 2103725780, UAVT2: 1809177585)

Değerleme konusu taşınmazlara ulaşım için bölgenin ana arterlerinden biri olan Zeytinburnu İskelesi'nin yer aldığı Kennedy Caddesi üzerinden doğu yönünde yaklaşık 790 m ilerlenir, otellerin konumlu olduğu parsel caddenin sol tarağında konumlandırılmıştır.

Taşınmazların bulunduğu bölge orta ve yüksek gelir gruplarının yer aldığı turizm ve ticaret işletmlerinin gelişmiş olduğu bölgelerden biridir. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgde; Zeytinburnu İskelesi, Türkiye Jokey Kulübü Veli Efendi Hipodromu, Bakırköy Tıp Merkezi, Zeytinburnu Semt Polikinliği, Zeytinburnu Metrobüs Hattı ve birçok sosyal donatı alanları bulunmaktadır.

TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE

TAŞINMAZLARIN KONUMU

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-24-SPK-035 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 20 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]

4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

Ana Taşınmazların Özellikleri;

ANA TAŞINMAZLARIN ÖZELLİKLERİ
Yapının İnşaat Tarzı	Betonarme	Yapının Sınıfı ve Grubu	4/C
Yapım Yılı	2007 (Faaliyete Geçiş Yılı)	Yapı Nizamı	Ayrık
Yapının Toplam Kat Adedi	Novotel: 15 (2BK+ZK+12 NK) B Blok: 10 (2BK+ZK+7 NK)	Ana Taşınmazlardaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı	-
Otopark	Var	Asansör	Var
Yüzme Havuzu	Yok	Özel Güvenlik	Var
Deprem Derecesi	1. Derece	Deprem Hasar Durumu	Yok

Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik öncesinde yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazlar 11.720,00 m² alanlı, 774 ada 55 parsel üzerinde Novotel 4 yıldızlı, İbis Otel 4 yıldızlı olarak bitişik şeklinde inşa edilmiş 2 adet yapı bulunmaktadır. Parsel, geometrik açıdan amorf formda olup parsel, Kennedy Caddesi'ne yaklaşık 215 m cephelidir. Oteller, parselin ortasında konumlandırılmıştırlar. Değerleme konusu taşınmazlar, onaylı mimari projesine göre; Novotel; 2 bodrum kat + zemin kat + 12 normal kat olmak üzere toplam 15 katlı, İbis Otel; 2 bodrum kat + zemin kat + 7 normal kat olmak üzere toplam 10 katlı olarak inşa edilmiştir.

Novotel;

Bodrum Katı; yaklaşık brüt 1.468 m² alanlı olup katta, kapalı otopark, teknik hacimler, bulunmaktadır.
Bodrum Katı; yaklaşık brüt 3.474 m² alanlı olup katta, kapalı otopark, ofis, çamaşırhane, personel yemekhanesi, çamaşırhane, depo bulunmaktadır.

Zemin Katı; yaklaşık brüt 2.197 m² alanlı olup katta, otel girişi, lobi, restoran, 4 adet toplantı salonları, çok amaçlı salon, fuaye, lounge bar, restaurant, mutfak, business center bulunmaktadır.

Normal Katı; yaklaşık brüt 1.018 m² alanlı olup katta, sauna, buhar odası, fitness alanı, masaj salonları, hamam, ofisler, teras alanı bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 772 m² alanlı olup katta 14 adet oda ve teknik hacimler bulunmaktadır.
ila 6. Katlarda; yaklaşık brüt 772 m² alanlı olup katta 20 adet oda ve teknik hacimler bulunmaktadır.

7 ila 12. Katlarda; yaklaşık brüt 772 m² alanlı olup katta 19 adet oda ve teknik hacimler bulunmaktadır.

Bodrum katta iki otelin kullandığı 1 adet 1650 KW'lik jeneratör, 3 adet klima santrali, 2 adet ısıtma kazanı, 13 adet sıcak su tankı, 3 adet yangın suyu pompası, 1. katta 6 adet klima santrali, çatı katında 1 adet ısı geri dönüşümlü klima santrali gibi teknik hacimler bulunmaktadır.

İbis Otel;

Bodrum Katı; yaklaşık brüt 734 m² alanlı olup katta, kapalı otopark, teknik hacimler, bulunmaktadır.
Bodrum Katı; yaklaşık brüt 1.816 m² alanlı olup katta, kapalı otopark, teknik hacimler, bulunmaktadır.

Zemin Katı; yaklaşık brüt 1.245 alanlı olup katta, otel girişi, lobby, lounge bar, restaurant ve teras alanı, resepsiyon, 11 adet oda bulunmaktadır.

Normal Katı; yaklaşık brüt 858 m² alanlı olup katta, 31 adet oda ve teknik hacimler bulunmaktadır.

2., 3., 4., 5., 6. ve 7. Katları; yaklaşık brüt 845 m² alanlı olup katlarda, 31 adet oda ve teknik hacimler bulunmaktadır.

Çatı katında iki otelin kullandığı 2 adet chiller, 2 adet klima santrali gibi teknik hacimler bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazların mahallinde yapılan inlemelerde konu taşınmazlar; kat, konum ve alan bakımından projesiyle uyumlu ve otel içlerinde kullanıma yönelik değişiklikler olup herhangi bir aykırı durum tespit edilmemiştir. Novotel; 3 adet misafir asansörü, 2 adet personel asansörü, 1 adet otopark asansörü mevcuttur. Novotel binasında 38 adet iletişimli oda, 4 adet engelli odası, 6 adet süit oda ve 160 adet standart oda olmak üzere toplamda 208 adet oda bulunmaktadır. Odalar yaklaşık brüt 25-47 m² kullanım alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır.

Novotel zeminler, otopark mahallerinde epoksi, zemin katta seramik, kat hollerinde ve odalarda halı kaplama olup ortak alanlar ve banyolarda seramik kaplamadır. Duvarlar, tüm mahallerde boyalıdır. Tavanlarda spot aydınlatma ve havalandırma sistemi mevcuttur. Dış cephesi mantolama üzerine yer yer granit kaplama, yer yer cam giydirmedir. Otelin açık havuzu mevcut olup kullanımı Novotel'e aittir. İbis Otel ücret dahilinde kullanmaktadır.

İbis Otel; 2 adet misafir asansörü, 1 adet personel asansörü, 1 adet otopark asansörü mevcuttur. 18 adet sofabed oda, 42 adet deskbed oda, 45 adet twin oda, 6 adet VIP oda, 2 adet engelli odası ve 115 adet standart oda olmak üzere toplamda 228 adet odaya sahiptir. Odalar yaklaşık brüt 20 m² kullanım alanlıdır. Her iki otelde odalarda banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3 m² alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile

sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler parke kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur.

Otel girişleri, zemin kat seviyesinden, Kennedy Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Her iki otelin de görünebilirliği yüksektir. Yapı dışında kalan alanlar kısmen peyzaj alanı, kısmen otopark olarak düzenlenmiştir. Otopark alanlarında zeminler taş kaplamalıdır

NOVOTEL KAT HESABI
Kat	Yasal Alan (m²)	Mevcut Alan (m²)
2. Bodrum Kat	1.468,00	1.468,00
1. Bodrum Kat	3.474,00	3.474,00
Zemin Kat	2.197,00	2.197,00
1. Normal Kat	1.018,00	1.018,00
2. Normal Kat	772,00	772,00
3. Normal Kat	772,00	772,00
4. Normal Kat	772,00	772,00
5. Normal Kat	772,00	772,00
6. Normal Kat	772,00	772,00
7. Normal Kat	772,00	772,00
8. Normal Kat	772,00	772,00
9. Normal Kat	772,00	772,00
10. Normal Kat	772,00	772,00
11. Normal Kat	772,00	772,00
	772,00	772,00
12. Normal Kat
TOPLAM ALAN	16.649,00	16.649,00
	İBİS OTEL KAT HESABI
Kat	Yasal Alan (m²)	Mevcut Alan (m²)
2.Bodrum Kat	734,00	734,00
1. Bodrum Kat	1.816,00	1.816,00
Zemin Kat	1.245,00	1.245,00
1. Normal Kat	858,00	858,00
2. Normal Kat	845,00	845,00
3. Normal Kat	845,00	845,00
4. Normal Kat	845,00	845,00
5. Normal Kat	845,00	845,00
6. Normal Kat	845,00	845,00
7. Normal Kat	845,00	845,00
TOPLAM ALAN	9.723,00	9.723,00

Olumlu ve Olumsuz Faktörler;

OLUMLU ÖZELLİKLERİ	OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ
Deniz manzaralı olması	Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması
Ulaşabilirliğinin iyi olması	Ekonomide dalgalanmalar yaşanması
Bakımlı olması akımlı olması
Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması
Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması

4.5. SWOT ANALİZİ

	OLUMLU YÖNLER		OLUMSUZ YÖNLER
GÜÇLÜ YANLAR	• Merkezi konumda yer alması • Altyapı imkanlarının iyi olması • Otopark imkanının olması Tabela ve reklam kabiliyetinin çok • yüksek olması • Kennedy Caddesi'ne cepheli olması	ZAYIF YANLAR	• Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması • 1. derece deprem bölgesinde yer alıyor olması	İÇ ET KE NL ER
FIRSATLAR	• Bilinirliğinin yüksek olması, • Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması • Bulunduğu bölgede kamu kurumlarının konumlu olması sebebiyle toplantı ve davet açısından potansiyel oluşturması • Deniz manzaralı olması Ulaşabilirliğinin iyi olması • Otellerin yoğunlaştığı bölgede • konumlu olması	TEHDİTLER	• Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar	DI Ş ET KE NL ER

5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ

5.1 TAŞINMAZLARA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ

TAŞINMAZLARIN GÜNCEL İMAR DURUMU
Plan Türü	1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı	Lejant	Tercihli Kullanım Alanı
İnşaat Nizamı	-	H max	45,50 – 55,50 m (Silüet onayı alınması gerekiyor)
TAKS	-	KAKS (Emsal)	2,00
Çekme Mesafeleri	Ön: -	Yan: -	Arka: -
Diğer	Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazların bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Ataköy Turizm Merkezi Zeytinburnu Kısmı Uygulama İmar Planı kapsamında "Tercihli Kullanım Alanı" lejantında, E:2,00, Hmax 45,50-55,50 m, şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. İlgili belediyeden alınan onaylı imar durumunda belirtilen Hmax: 70 m (çatı-baca dahil) ibaresinin son kararda silüet onayına göre belirleneceği ilgili belediyece belirtilmiştir. Plan Notları
	- Tercihli kullanım alanı koşuluyla emsal: 2.00 Ticaret veya konut için emsal: 1.00'dir. - TK alanlarında 10.000 Başkanlığı'nca onaylanacak avan projesine göre uygulama yapılacaktır.	(TK), bu alanlarda; m²'den büyük parsellerde	Turizm tesisleri için emsal: 2.50, Turizm+Ticaret için toplam inşaat alanının en az %50'si turizm kullanımına ayrılmak İstanbul Büyükşehir Belediye

5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ

Zeytinburnu Belediyesi'nde yapılan incelemede Zeytinburnu Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazların bulunduğu parsel 15.06.2007 tarihinde onaylanmış 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Tercihli Kullanım Alanı" lejantında, E:2,00, Hmax 45,50-55,50 m, şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. Plan notlarına göre: Tercihli Kullanım Alanlarında turizm tesisleri için E:2,50 olabileceği gözlemlenmiştir. Halihazırda herhangi bir plan çalışması bulunmamaktadır.

5.3 TAŞINMAZLARA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü Arşivi'nde taşınmazlara ait aşağıdaki belgeler yer almaktadır:

31.12.2004 tarih, bila sayılı, Mimari Projesi incelenmiştir.
06.01.2005 tarih ve 2004/6254 sayılı "Yapı Ruhsatı" İbis Otel ve Novotel için 26.372,00 m² alanı düzenlenmiştir.
23.02.2007 tarih ve 2007/1544 sayılı "Yapı Kullanma İzin Belgesi İbis Otel ve Novotel için 26.372,00 m² alanı düzenlenmiştir.

19.08.2002 Tarih, 8606 Sayılı Novotel Zeytinburnu (4 Yıldızlı Otel): 198 Oda+6 Suit+4 Bedensel Engelli Odası 422 Yatak, 215 Kişilik 1. Sınıf Lokanta, Bar, 225 Kişilik Çok Amaçlı Salon, 70-20-20 Kişilik Toplantı Salonları, Çalışma Ofisi, Fitness Salonu, Sauna, Buhar Odası, Masaj Odası (4 Adet), Satış Ünitesi, Açık Yüzme Havuzu,268 Araçlık Otopark, İbis Otel Zeytinburnu (3 Yıldızlı Otel): 224 Oda+4bedensel Engelli Odası-4560 Yatak, 230 Kişilik 1. Sınıf Lokanta, Turizm İşletme Belgesi Bulunmaktadır.

Değerleme günü itibariyle taşınmazın dosyasında olumsuz nitelikli herhangi bir belgeye rastlanmamıştır.

5.3.1 Taşınmazların Yasal ve Mevcut Durum Analizi;

Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup mahallinde alınan ölçüler ve yapılan gözlemler neticesinde parsel üzerindeki yapının mimari projesiyle uyumlu olduğu gözlenmiştir.

5.3.2 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.

5.3.3 Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Rapora konu taşınmazın yapı denetim hizmeti Birikim Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. firması tarafından gerçekleştirilmiştir. Birikim Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. adresi Zuhuratbaba, İncirli Cd.No:45/3, 34147 Bakırköy/İstanbul'dur.

5.3.4 Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.

5.3.5 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

5.3.6 Değerleme Konusu Taşınmazlar İçin Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son 3 Adet Değerleme İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için daha önce kurumumuz tarafından 03.07.2024 tarih, SM-24-SPK-008 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.

Rapor No	Tarih	Taşınmazın Değeri (TL)	Raporu İmzalayan Uzmanlar
			Kübra EKİCİ Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK Lisans No: 918464)
			Merve GÜNEŞ
SM-24-SPK-008	03.07.2024	2.598.625.000.-TL	Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249)
			Mehmet ÖZTÜRK Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187)

5.3.7 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Konu taşınmazların enerji kimlik belgelerinin olduğu bilgisi şifahen verilmiş olup belgeler temin edilememiştir. İlgili irnternet sitesi sorgulamalarında belgelere ulaşılamamıştır.

5.3.8 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar "ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN+7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI" niteliğindedir.

5.3.9 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın sahibi Maliye Hazinesi olup Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortalıklı A.Ş. tarafından 49 yıllığına üst hakkı tesis edilmiştir. Söz konusu üst hakkı Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlıdır. 29.05.2019 tarihinde yapılan sözleşme ile 22.12.2067 tarihine kadar üst hakkı bulunmaktadır.

5.3.10 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Devrine/Alım/Satımına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.

6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ANALİZLER

6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ

6.1.1 Küresel Ekonomi

2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.

Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.

2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.

Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.

IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomisinin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.

Enflasyon Grafikleri

			Projections		Difference from January 2024 WEO Update ¹		Difference from October 2023 WEO ¹
	2023	2024	2025	2024	2025	2024	2025
World Output	3.2	3.2	3.2	0.1	0.0	0.3	0.0
Advanced Economies	1.6	1.7	1.8	0.2	0.0	0.3	0.0
United States	2.5	2.7	1.9	0.6	0.2	1.2	0.1
Euro Area	0.4	0.8	1.5	$-0.1$	$-0.2$	$-0.4$	$-0.3$
Germany	$-0.3$	0.2 ₀	1.3	$-0.3$	$-0.3$	$-0.7$	$-0.7$
France	0.9	0.7	1.4	$-0.3$	$-0.3$	$-0.6$	$-0.4$
Italy	0.9	0.7	0.7	0.0	$-0.4$	0.0	$-0.3$
Spain	2.5	1.9	2.1	0.4	0.0	0.2	0.0
Japan	1.9	0.9	1.0	0.0	0.2	$-0.1$	0.4
United Kingdom	0.1	0.5	1.5	$-0.1$	$-0.1$	$-0.1$	$-0.5$
Canada	1.1	1.2	2.3	$-0.2$	0.0	$-0.4$	$-0.1$
Other Advanced Economies ²	1.8	2.0	2.4	$-0.1$	$-0.1$	$-0.2$	0.1
Emerging Market and Developing Economies	4.3	4.2	4.2	0.1	0.0	0.2	0.1
Emerging and Developing Asia	5.6	5.2	49	0.0	0.1	0.4	0.0
China	5.2	4.6	4.1	0.0	0.0	0.4	0.0
India ³	7.8	6.8	6.5	0.3	0.0	0.5	0.2
Emerging and Developing Europe	3.2	3.1	2.8	0.3	0.3	0.9	0.3
Russia	3.6	3.2	1.8	0.6	0.7	2.1	0.8
Latin America and the Caribbean	2.3	2.0	2.5	0.1	0.0	$-0.3$	0.1
Brazil	2.9	2.2	21	0.5	0.2	0.7	0.2
Mexico	3.2	2.4	1.4	$-0.3$	$-0.1$	0.3	$-0.1$
Middle East and Central Asia	2.0	2.8	4.2	$-0.1$	0.0	$-0.6$	0.3
Saudi Arabia	$-0.8$	2.6	6.0	$-0.1$	0.5	$-1.4$	1.8
Sub-Saharan Africa	3.4	3.8	4.0	0.0	$-0.1$	$-0.2$	$-0.1$
Nigeria	2.9	3.3	3.0	0.3	$-0.1$	0.2	$-0.1$
South Africa	0.6	0.9	1.2	$-0.1$	$-0.1$	$-0.9$	$-0.4$
Memorandum
World Growth Based on Market Exchange Rates	2.7	2.7	2.7	0.1	0.0	0.3	0.0
European Union	0.6	1.1	1.8	$-0.1$	$-0.1$	$-0.4$	$-0.3$
ASEAN-5 ⁴	4.1	4.5	4.6	$-0.2$	0.2	0.0	0.1
Middle East and North Africa	1.9	2.7	4.2	$-0.2$	0.0	$-0.7$	0.3
Emerging Market and Middle-Income Economies ⁵	4.4	4.1	4.1	0.0	0.0	0.2	0.1
Low-Income Developing Countries ⁵	4.0	4.7	5.2	$-0.2$	$-0.1$	$-0.3$	$-0.1$
World Trade Volume (goods and services) Imports	0.3	3.0	3.3	$-0.3$	$-0.3$	$-0.5$	$-0.4$
Advanced Economies	$-1.0$	2.0	2.8	$-0.7$	$-0.4$	$-1.0$	$-0.4$
Emerging Market and Developing Economies Exports	2.0	4.9	4.1	0.0	$-0.3$	0.5	$-0.6$
Advanced Economies	0.9	2.5	2.9	$-0.1$	$-0.3$	$-0.6$	$-0.4$
Emerging Market and Developing Economies	$-0.1$	3.7	3.9	$-0.4$	$-0.4$	$-0.5$	$-0.3$
Commodity Prices (US dollars)
Oile	$-16.4$	$-2.5$	$-6.3$	$-0.2$	$-1.5$	$-1.8$	$-1.4$
Nonfuel (average based on world commodity import	$-5.7$	0.1	$-0.4$	1.0	0.0	2.8	$-0.3$
weights)
World Consumer Prices⁷	6.8	5.9	4.5	0.1	0.1	0.1	$-0.1$
Advanced Economies ⁸	4.6	2.6	2.0	0.0	0.0	$-0.4$	$-0.2$
Emerging Market and Developing Economies7	8.3	83	6.2	0.2	0.2	0.5	0.0

*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu

2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu

6.1.2 Türkiye Ekonomisi – Makro Göstergeler

GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.

Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.

İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.

Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. 21 Kasım 2024 toplantısı itibarıyla da TCMB politika faizi %50,00 seviyesinde tutmaya devam etmiş olup Yurt içi talebin yavaşlamasının, enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere ulaştığı ifade edilmiştir. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.

		GSYH
Yıl	Çeyrek	Cari fiyatlarla (Milyon TL)	Cari fiyatlarla (Milyon \$)	Zincirlenmiş hacim endeksi	Değişim oranı (%)
2022	Yıllık	15 011 776	905 814	210,9	5,5
		2519789	181 490	186,9	7,8
	Ħ	3 424 670	219 665	201,6	7,6
	Ш	4 273 138	242 416	223,8	4,1
	$\overline{N}$	4794179	262 243	231,2	3,3
2023	Yıllık	26 545 722	1 130 009	221,6	5,1
	$I^{(t)}$ s.	4 687 492	248 416	195,3	4,5
	$W_{(1)}$	5 571 440	274 908	210,9	4,6
	$\mathbf{H}^{\left( t\right) }$	7759106	298 760	238,4	6,5
	$W^{(2)}$	8 5 27 6 8 3	307925	241,9	4,6
2024	$\mathbf{l}^{(r)}$	8 8 5 8 0 9 1	286 728	205,7	5,3
	Ш	9949792	308 158	216,1	2,5

6.1.3 Gayrimenkul Piyasası:

2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir..

Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur..

Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.

Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024)

Aylık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıştır. 2024 yılının ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %3,03 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %43,13 olarak seyretmektedir.

2024 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 444,3 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Mart ayında %63,98 seviyesinden, 2024 yılı Mart ayında %56,66 seviyesine düşmüştür. Mart 2024'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %18,84'ten %23,07'ye yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,41'ten %10,55'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2024 Mart ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.

Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 1,62 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2023 yılı Mart ayında %30,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2024 itibarıyla 3,5 puan azalarak %27,3 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 12,9 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,5 olmuştur. Bu oran 2023 Mart ayında %21,7 seviyesindeydi.

Merkez Bankası'nın 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,2, 2,2 ve 0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 23,4, 30,4 ve 23,1 oranlarında artış göstermiştir.

	TÜRKİYE	SHILLING İSTANBUL	ANKARA	ZMÍR
Konut Fiyat Endeksi	148,0	139,4	153,7	142,5
Yıllık Değişim	%27,4	%23,4	%30,4	%23,1
Aylık Değişim	%1,0	%1,2	%2,2	%0,8

6.1.4 Turizm Sektörü

2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 57 milyon turistin kişi başı 952 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında hem gelen turist sayısında, hem de kişi başı harcama miktarında artış olduğu görülmektedir. 2023 yılının dördüncü çeyreğinde Türkiye'yi 12,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %4,12'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye 4.3 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13'lik bir artış gözlemlenmiştir.

Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye gelen 4.3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir.

İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 870 bin oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.976 tesis ve 123 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.652 tesis ve 106 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.501 işletme belgeli tesise ve 288 bin oda arzına sahiptir.

Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 711 tesis içinde en büyük payı 107 tesis ve yaklaşık 10 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 79 tesis ve 14 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.

Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile İstanbul gelmektedir. Ankara ve İzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %42,82 ve %41,74 olmuştur. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur.

2023 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2022) göre azalış (%0,3) göstermiş olup, Türkiye genelinde %66.6'dır. Oda fiyatları ise yine 2022 yılana kıyasla azalış (%0,2) göstererek, 2023 yılında Türkiye genelinde 117.34 Euro'dur. 2020 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2020 yılı seviyesinden itibaren yükseldiği ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecinin yavaşladığı gözlemlenmiştir. 2024 yılı birinci çeyreğinde otel doluluk oranları Türkiye geneli için %52,7 olarak hesaplanmıştır. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 98,79 Euro olmuştur. 2023 yılının aynı dönemine kıyasla, otel doluluk oranları %2,9 artarken, ortalama gerçekleşen oda fiyatı %5,8 azalmıştır.

			VATANDAŞ 1
YILLAR	GELEN ZİYARETÇİ SAYISI	ÇIKAN ZİYARETÇİ SAYISI	TURİZM GELİRİ	ORTALAMA HARCAMA	TURİZM 2 GİDERİ	TURİZM GELİRİ	ORTALAMA HARCAMA
			( 1000 \$ )	(\$)	( 1000 \$ )	( 1000 \$ )	(\$)
2004	20 753 734	20 262 640	17 076 607	843	2 954 459	3 862 552	1 262
2005	25 045 142	24 124 501	20 322 111	842	3 394 601	4 374 383	1 214
2006	23 924 023	23 148 669	18 593 951	803	3 270 948	4 463 614	1 153
2007	27 239 630	27 214 988	20 942 500	770	4 043 283	4 703 850	1 121
2008	31 137 774	30 979 979	25 415 067	820	4 266 197	5 418 439	1 191
2009	31 759 816	32 006 149	25 064 482	783	5 090 440	5 690 629	1 222
2010	32 997 308	33 027 943	24 930 997	755	5 874 520	5 558 366	1 231
2011	36 769 039	36 151 328	28 115 692	778	5 531 486	5 638 484	1 168
2012	37 715 225	36 463 921	35 717 337	980	4 525 101	8 595 191	1 678
2013	39 860 771	39 226 226	40 186 327	1 024	5 875 183	9 193 811	1 703
2014	41 627 246	41 415 070	41 316 834	998	5 791 095	8 404 159	1 510
2015	41 114 069	41 617 530	37 700 923	906	6 296 506	7 270 820	1 207
2016	30 906 680	31 365 330	26 539 007	846	5 255 797	7 374 334	1 209
2017	37 969 824	38 620 346	31 253 835	809	5 487 607	7 210 947	1 102
2018	46 112 592	45 628 673	35 920 910	787	5 530 582	6 676 206	1 000
2019	51 747 199	51 860 042	42 851 778	826	4 655 848	7 014 139	981
2020	15 971 201	15 826 266	15 169 371	958	1 188 382	3 317 861	1 064
2021	30 038 961	29 357 463	30 309 722	1 032	2 203 157	6 507 848	1 201
2022	51 387 513	51 369 026	49 857 030	971	5 098 884	7 454 442	1 061
2023	56 693 837	57 077 440	55 874 176	979	8 429 980	8 391 864	1 086
2024*	26 136 764	25 107 974	23 660 318	942	3 735 457	4 219 771	971

(Kaynak: KTB,2024)

Türkiye'nin Turizm Gelir-Gider Tablosu

Toplam Yabancı Ziyaretçiler;

(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı.)

2024 yılının Ocak-Şubat döneminde Türkiye'ye gelen 4,3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13,6 artış görülmüştür.

İşletme ve Yatırım Belgeli Tesis Sayısı;

(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı 22.04.2024)

Türkiye genelinde toplam 870 bin 148 oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin 267 oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.

Donem	Toplam Yabancı Turist	Kişi Başı Harcama (Dolar)
C1718	4.908.831	682
C2'18	9.855.102	602
C3'18	15.904.734	589
C418	8.283.235	649
2018	38.951.902	617
C119	5.460.380	678
C2'19	11.499.211	607
C379	18:438.139	623
C4'19	9.315.240	702
2019	44.712.970	642
C1'20	4.635.845	710
C2'20
C3'20	4.430.053	649
C4'20	3.642.367	804
2020	12.708.265	716
C121	1.826.227	918
C2 ₂₁	3.144.815	694
C3'21	11.457.951	773
C4'21	7.511.028	809
2021	23.940.021	785
C1'22	4.943.964	841
C222	10.382.068	702
C3 22	18.626.003	826
C4'22	10:389.487	927
2022	44.341.522	822
C123	6.509.234	1.057
C223	12.319.348	901
C3'23	19.740.776	856
C4'23	10.777.609	966
2023	49.346.967	917
C1'24	7.067.996	982

(Kaynak: TÜİK *31.04.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.)

Turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 artarak 8 milyar 784 milyon 800 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %21'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.

2024 yılı 1.çeyrekte Türkiye'ye gelen 7 milyon 68 bin yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 982 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %8,58 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %7,13 azalmış görülmektedir.

2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist , kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.

Otel Doluluk Oranı ve Günlük Ortalama Oda Fiyatı;

Beş Büyükşehirde Otel Doluluk Oranı (%)

(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)

Türkiye Geneli Otel Doluluk Oranları (%)

2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.

Değerleme Konusu Otelin Bulunduğu Bölge Analizi

Değerleme konusu taşınmazlar, kent merkezinin güneyinde yer alan ilçelerden biri olan Zeytinburnu ilçesinde konumludur. Zeytinburnu Sahili ulaşım güzergahı olan Kennedy Caddesi üzerinde genellikle çok katlı yapılar, ticari ve turistik yapıları yer almaktadır. Değerleme konusu otel tatil konaklama oteli konseptinde olup Marmara Denizi manzaralıdır.

Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan oteller ve detay bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Konumu	Konaklama Tipleri	Standart Oda Fiyatları (€)	Detay Bilgisi
Ottoperla Hotel	Suit, Standart	3.500.-TL	- Oda +
	(23 m² - 47 m²)	(~95 €)	Kahvaltı
Mercure Istanbul Bakirkoy	Suit, Standart	2.800.-€	- Oda +
	(26 m² - 40 m²)	(~75 €)	Kahvaltı
Aura Marina Hotel	Suit, Standart, Deluxe	2.750.-TL	- Oda +
	(26 – 40 m²)	(75 €)	Kahvaltı

6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Taşınmazların değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

6.3 TAŞINMAZLARIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER

Değerleme konusu taşınmazların yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.

6.4 TAŞINMAZLARIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

TAŞINMAZLARIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ
Elektrik	✓	Su	✓
Kanalizasyon	✓	Isıtma Sistemi	✓
Asansör	✓	Klima Sistemi	✓
Kapalı Otopark		Yangın Merdiveni	
Jeneratör	✓	Kapalı Devre Kamera Sistemi	✓
Kapalı Yüzme Havuzu		Sosyal Tesis	✓
Diğer Özellikler: -

Değerleme konusu taşınmazların teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazların teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.

6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ

Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.

Pazar Değeri Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Nakit Akışı / Gelir İndirgeme Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün Pazar değerini gösterdiği kabul edilir.

Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.

6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ

Taşınmazların bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.

6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ

Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.

Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmazlar "Turizm" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.

6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ

Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.

Emsal 1: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Nuripaşa Mahallesi'nde, 1962 ada 27 parselde konumlu ara sokak cepheli, "Konut Alanlı", 4 kat yapılaşma koşullarına sahip 403 m²'lik arsanın 150,00 m² hissesi için pazarlıklı olarak 20.000.000.-TL talep edilmektedir.

Emsal 2: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Kazlıçeşme Mahallesi'nde, 3357 ada 15 parselde konumlu, cadde cepheli, Önemli Alan-1, Turizm+Ticari E: 1,50, yapılaşma koşullarına sahip 11.472,99 m² yüz arsanın 41 m²lik hissesi için pazarlıklı olarak 10.520.777.-TL talep edilmektedir.

Emsal 3: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Kazlıçeşme Mahallesi'nde konumlu, Ticaret Alanlı, E: 1,00 yapılaşma koşullarına sahip 4.000,00 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 685.000.000.-TL talep edilmektedir.

Emsal 4: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Kazlıçeşme Mahallesi'nde konumlu, Önemli Alan-1 Ticaret+Konut Alanlı, E: 1,50 yapılaşma koşullarına sahip 82,00 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 20.520.000.-TL talep edilmektedir.

Beyan: Konu taşınmazların yer aldığı Zeytininburnu İlçesi İstanbul İli'nin önemli ilçelerinden biri olup söz konusu taşınmazlar Kennedy Caddesi üzerinde, kentin ticari ve turizm potansiyelin yüksek kesimlerinden birinde yer alması sebebiyle taşınmazların bulunduğu arsa önem arz etmektedir. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede aktif olarak çalışan emlak ofisi yetkilileriyle yapılan görüşmede, benzer imar durumu ve büyüklüğü sahip arsaların 5.500.-USD/m² – 6.000.-USD/m² arsa birim değerine sahip olabileceği beyan edilmiştir.

Emsallerin Değerlendirilmesi:

Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.

PİYASA DEĞERİ ANALİZİ
	Emsal-1	Emsal-2	Emsal-3	Emsal-4	Konu Taşınmaz
Mahalle / Konum	Nuripaşa	Kazlıçeşme	Kazlıçeşme	Kazlıçeşme	Kazlıçeşme
Ada / Parsel	1962/27	3357/15	-	-	774/55
Alan (m²)	150,00	41,00	4.000,00	82,00	11.720,00
Satış Fiyatı-SF (TL)	20.000.000	10.520.777	685.000.000	20.520.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	18.000.000	10.250.000	610.000.000	18.000.000
İmar Durumu	Yerleşik Konut Alanı, 4 Kat	Önemli Alan-1, Turizm+Ticari E: 1,50	Ticari, E: 1,00	Önemli Alan 1, Turizm+Ticari E: 1,50	Tercihli Kullanım Alanı, E: 2,00
Birim Değer (TL/m²)	120.000	250.000	152.500	219.512
İmar Durumu Şerefiyesi	-30%	-10%	-15%	-10%
Konum Şerefiyesi	-60%	-10%	-30%	-10%
Hisse Şerefiyesi	0%	-15%	0%	-15%
Büyüklük Şerefiyesi	15%	50%	10%	30%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	212.160	173.938	205.189	213.816
Ortalama Birim Değer (TL/m²)		201.275,53			201.275,53
				Konu Taşınmaz Değeri (TL)	2.358.949.163,72
			Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL)		2.358.950.000

ÜST HAKKI SÜRESİ TABLOSU
Üst Hakkı Tesis Tarihi	29.05.2019
Üst Hakkı Süresi	49 Yıl
Üst Hakkı Süresi Gün Sayısı	17743
Üst Hakkı Bitiş Tarihi	26.12.2067
Değerleme Tarihi	31.12.2024
Değerleme Tarihi İtibarıyla Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Sayısı	15700
Üst Hakkı Kullanım Süresi Yüzdesi (%)	88,49%

Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri (TL/m²)	201.275,60
Arsa Yüz Ölçümü (m²)	11.720
Arsa Toplam Değeri (TL)	2.358.950.000

Üst Hakkı Değerinin Oranı	0,67
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi (%)	88,49%
Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri (TL/m²)	118.733
Arsa Yüz Ölçümü (m²)	11.720
Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri (TL)	1.391.554.040

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde 20.08.2008 başlangıç tarihi itibariyle 49 yıllık üst hakkı sözleşmesi bulunmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 64. maddesinde; "Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır" denilmektedir. Bu nedenle, Harçlar Kanunu'nda yapılan belirleme çerçevesinde, belirli süreli üst hakkının değerini, arazi değerinin yaklaşık 2/3'ü olarak dikkate almak uygun görünmektedir. Bu şekilde hesaplanan üst hakkı değeri sözleşmeye göre kalan süre dikkate alınarak aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Üst Hakkına Esas Arsa Değeri

Taşınmaz	Brüt Alan (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Piyasa Değeri (TL)
774 Ada 55 Parsel	11.720,00	118.733	~1.391.554.040.-
		Arsa Değeri (TL)	1.391.554.040.-

6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ

Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır.

MALİYET YÖNTEMİ
Taşınmaz Bilgileri	Arsa Alanı (m²)	Birim Fiyatı (TL/m²)	Arsa Değeri
774 Ada 55 Parsel	11.720,00	118.733,28	1.391.554.040 TL
Yapı Değerleri	Kapalı Alan	M² birim fiyatı	Amortisman Oranı
Novotel Otel Alanı	11.707	27.500	10%	289.748.250
Ibis Otel Alanı	7.173	27.500	10%	177.531.750
Teknik Alanlar (Kapalı otopark, teknik hacim, ortak alan, sığınak vb)	7.492	16.500 10%		123.618.000
Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler				5.000.000
	Yapı Değeri Toplam			595.898.000
	Harici ve Müteferrik İşler
	Geliştici Karı, Şerefiye			89.385.000
	Arsa Değeri			1.391.554.040
	Yapı Değeri			595.898.000
	Toplam Değer			2.076.835.000

*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında otel maliyeti yaklaşık 800 USD/m² olarak hesaplanmıştır.

6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ

Değerlemeye konu otellerin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.

Otel Analizinde Kullanılan Varsayımlar:

Ibis Otel Analizinde:

Zeytinburnu İbis Otel, turizm işletme belgesine göre 228 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olduğu bilgisi alınmıştır.
2023 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi 61,1 Eur, 2024 yılının Kasım ayına kadar olan süredeki gerçekleşmesi 56,1 Eur olması göz önünde bulundurulmuş olup 2025 yılı için oda fiyatı 59 Eur olarak baz alınmıştır.
2020-2022 yılları arasındaki dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış Covid-19 salgını sebebiyle uçuş sayılarındaki düşüş göz önünde bulundurularak 2020-2021-2022 yılları arasındaki veriler dikkate alınmamıştır.
2023 yılının tamamı ve 2024 yılının Kasım ayına ait gerçekleşmeler baz alındığında, otel doluluk oranı %72,5 olarak hesaplanmıştır. 2025 yılı için doluluk oranı %75'ten başlatılmış olup sonraki dönemlerde iyileşmeler olabileceği varsayılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk 4 yıl için %5, 5. ve 6. yıllar için %3,5, 7. ve 11. yıllar için %2,5, sonraki yıllar için %1,5 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %25'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2025 yılında %45'den başlayıp artarak %55'e ulaşıp 2031 yılından itibaren sabit kalacağı öngörülmüştür.

Novotel Otel Analizinde:

Zeytinburnu Novotel, turizm işletme belgesine göre 208 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olduğu bilgisi alınmıştır.
2023 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi 89,1 Eur, 2024 yılının Kasım ayına kadar olan süredeki gerçekleşmesi 80,7 Eur olması göz önünde bulundurulmuş olup 2025 yılı için oda fiyatı 85 Eur olarak baz alınmıştır.
2020-2022 yılları arasındaki dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış Covid-19 salgını sebebiyle uçuş sayılarındaki düşüş göz önünde bulundurularak 2020-2021-2022 yılları arasındaki veriler dikkate alınmamıştır.
2023 yılının tamamı ve 2024 yılının Kasım ayına ait gerçekleşmeler baz alındığında, otel doluluk oranı %72,8 olarak hesaplanmıştır. 2025 yılı için doluluk oranı %75'ten başlatılmış olup sonraki dönemlerde iyileşmeler olabileceği varsayılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk 4 yıl için %5, 5. ve 6. yıllar için %3,5, 7. ve 11. yıllar için %2,5, sonraki yıllar için %1,5 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %35'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2025 yılında %45'ten başlayıp artarak %54'e ulaşıp 2031 yılından sonra sabit kalacağı öngörülmüştür.

Genel Varsayımlar;

Akfen GYO AŞ. tarafından iletilen emlak vergisi ve sigorta bedelleri baz alınmış olup yıllık bazda %2 artış oranı uygulanmıştır.
Yenileme maliyeti brüt oda gelirinin %1'i olacak şekilde projeksiyona eklenmiştir.
Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Euro değeri olan tahvillerin Euro Bazlı; 2038-2045 yılları arasındaki ortalama değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde uzun vadeli en likid tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.
Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %2,19-3,19 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %10 olarak alınmıştır.
Otelin yıllık üst hakkı bedelinin 2024 yılı için 4.086.600.-TL, hasılattan alınan üst hakkı payının ise 2.886.000.-TL olduğu bilgisi verilmiştir. Takip eden yıllarda bedel projeksiyona eklenmiştir. Güncel döviz kuru kullanılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

	Otel Fonksiyonu (IBIS OTEL)
Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç)		59,00

Diğer Gelir Oranı		25,00%
Yenileme			1,00%
Artış Oranı (1.-4. yıllar)			5,0%
Artış Oranı (5.-6. yıllar arasında)			3,5%

Artış Oranı (7.-11. yıllar arasında)			2,5%
Artış Oranı (12. yıl ve sonraki yıllar)			1,5%
NAKİT AKIŞI


Proje Nakit Akışı (EUR) (Ibis Otel)			0	1	2	3 4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Yıllar		31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033	31.12.2034 31.12.2035 31.12.2036 31.12.2037
Otel Fonksiyonu
Toplam Oda Sayısı (Adet)				228	228	228 228	228	228	228	228	228	228	228	228	228

Açık Olan Gün Sayısı (Gün)				365,00	365,00	365,00 366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
Yıllık Oda Kapasitesi				83.220	83.220	83.220 83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220
Doluluk Oranı (%)				75,00%	76,00%	78,00% 80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%
Satılan Oda Satısı (Adet)				62.415	63.247	64.912 66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576

Oda Fiyatı (EUR)				61,95	65,05	68,30 71,71	74,22	76,82	78,74	80,71	82,73	84,80	86,92	88,22	89,54
Oda Gelirleri (EUR)			3.866.609		4.114.072 4.433.454	4.787.570	4.941.596	5.114.552	5.242.416	5.388.198	5.507.813				5.645.509 5.786.646 5.889.538 5.961.548
Diğer Gelirler (EUR)				966.652	1.028.518 1.108.364	1.196.892	1.235.399	1.278.638	1.310.604	1.347.050	1.376.953				1.411.377 1.446.662 1.472.384 1.490.387
			4.833.262		5.142.590 5.541.818	5.984.462	6.176.995	6.393.190	6.553.020	6.735.248	6.884.766				7.056.886 7.233.308 7.361.922 7.451.935
Toplam Otel Gelirleri (EUR)
Brüt Karlılık Oranı-GOP (%)				45,00%	47,00%	50,00% 52,00%	53,00%	54,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%
Brüt Karlılık (EUR)			2.174.968		2.417.017 2.770.909	3.111.920	3.273.807	3.452.323	3.604.161	3.704.386	3.786.622				3.881.287 3.978.319 4.049.057 4.098.564
İşletme Gideri Oranı (%)				55,00%	53,00%	50,00% 48,00%	47,00%	46,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%
İşletme Gider Toplamı (EUR)			2.658.294		2.725.573 2.770.909	2.872.542	2.903.188	2.940.867	2.948.859	3.030.861	3.098.145				3.175.599 3.254.989 3.312.865 3.353.371

Yenileme Maliyeti (EUR)				48.333	51.426	55.418 59.845	61.770	63.932	65.530	67.352	68.848	70.569	72.333	73.619	74.519
Toplam Otel Giderleri (EUR)			2.706.626		2.776.999 2.826.327	2.932.387	2.964.958	3.004.799	3.014.389	3.098.214	3.166.993				3.246.167 3.327.322 3.386.484 3.427.890
Net Gelir (EUR)			2.126.635		2.365.592 2.715.491	3.052.076	3.212.038	3.388.391	3.538.631	3.637.034	3.717.774				3.810.718 3.905.986 3.975.438 4.024.045

Net Nakit Akışları (Ibis Otel)			2.126.635		2.365.592 2.715.491	3.052.076	3.212.038	3.388.391	3.538.631	3.637.034	3.717.774				3.810.718 3.905.986 3.975.438 4.024.045



14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25		26	27	28
						31.12.2038 31.12.2039 31.12.2040 31.12.2041 31.12.2042 31.12.2043 31.12.2044 31.12.2045 31.12.2046 31.12.2047 31.12.2048 31.12.2049 31.12.2050 31.12.2051 31.12.2052


228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228		228	228	228

365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00		366,00	365,00	365,00		365,00	366,00
									365,00

83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220		83.220	83.448
80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%		80,00%	80,00%

66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576		66.576	66.758

90,89	92,25	93,64	95,04	96,47	97,91	99,38	100,87	102,38	103,92	105,48	107,06	108,67		110,30	111,95
6.050.971	6.141.735	6.250.941	6.327.369	6.422.280	6.518.614	6.634.520	6.715.639	6.816.374	6.918.619	7.041.638	7.127.735	7.234.651		7.343.170	7.473.738
1.512.743	1.535.434	1.562.735	1.581.842	1.605.570	1.629.654	1.658.630	1.678.910	1.704.093	1.729.655	1.760.410	1.781.934	1.808.663		1.835.793	1.868.435

7.563.714	7.677.169	7.813.676	7.909.212	8.027.850	8.148.268	8.293.151	8.394.549	8.520.467	8.648.274	8.802.048	8.909.668	9.043.313		9.178.963	9.342.173
55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%		55,00%	55,00%

4.160.042	4.222.443	4.297.522	4.350.066	4.415.317	4.481.547	4.561.233	4.617.002	4.686.257	4.756.551	4.841.126	4.900.318	4.973.822		5.048.430	5.138.195
45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%	45,00%		45,00%	45,00%

3.403.671	3.454.726	3.516.154	3.559.145	3.612.532	3.666.720	3.731.918	3.777.547	3.834.210	3.891.723	3.960.921	4.009.351	4.069.491		4.130.533	4.203.978
75.637	76.772	78.137	79.092	80.278	81.483	82.932	83.945	85.205	86.483	88.020	89.097	90.433		91.790	93.422

3.479.308	3.531.498	3.594.291	3.638.237	3.692.811	3.748.203	3.814.849	3.861.493	3.919.415	3.978.206	4.048.942	4.098.447	4.159.924		4.222.323	4.297.399
4.084.405	4.145.671	4.219.385	4.270.974	4.335.039	4.400.065	4.478.301	4.533.056	4.601.052	4.670.068	4.753.106	4.811.221	4.883.389		4.956.640	5.044.773

4.084.405	4.145.671	4.219.385	4.270.974	4.335.039	4.400.065	4.478.301	4.533.056	4.601.052	4.670.068	4.753.106	4.811.221	4.883.389		4.956.640	5.044.773



29	30	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40		41	42	43
						31.12.2053 31.12.2054 31.12.2055 31.12.2056 31.12.2057 31.12.2058 31.12.2059 31.12.2060 31.12.2061 31.12.2062 31.12.2063 31.12.2064 31.12.2065 31.12.2066 31.12.2067



228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228		228	228	228
365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00		365,00	360,00

83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220		83.220	82.080
80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%		80,00%	80,00%

66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576		66.576	65.664

113,63 7.565.118	115,34 7.678.595	117,07 7.793.773	118,82 7.932.353	120,60 8.029.340	122,41 8.149.780	124,25 8.272.027	126,11 8.419.111	128,00 8.522.049	129,92 8.649.880	131,87 8.779.628	133,85 8.935.737	135,86 9.044.992		137,90 9.180.667	139,97 9.190.728

1.891.279 1.919.649 1.948.443 1.983.088 2.007.335 2.037.445 2.068.007 2.104.778 2.130.512 2.162.470 2.194.907 2.233.934 2.261.248 2.295.167 2.297.682 9.456.397 9.598.243 9.742.217 9.915.441 10.036.675 10.187.225 10.340.034 10.523.888 10.652.561 10.812.350 10.974.535 11.169.671 11.306.240 11.475.834 11.488.410 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 5.201.018 5.279.034 5.358.219 5.453.493 5.520.171 5.602.974 5.687.019 5.788.138 5.858.909 5.946.792 6.035.994 6.143.319 6.218.432 6.311.709 6.318.626 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 4.255.379 4.319.209 4.383.998 4.461.949 4.516.504 4.584.251 4.653.015 4.735.750 4.793.653 4.865.557 4.938.541 5.026.352 5.087.808 5.164.125 5.169.785 94.564 95.982 97.422 99.154 100.367 101.872 103.400 105.239 106.526 108.123 109.745 111.697 113.062 114.758 114.884 4.349.943 4.415.192 4.481.420 4.561.103 4.616.871 4.686.124 4.756.416 4.840.989 4.900.178 4.973.681 5.048.286 5.138.049 5.200.871 5.278.884 5.284.669 5.106.454 5.183.051 5.260.797 5.354.338 5.419.805 5.501.102 5.583.618 5.682.900 5.752.383 5.838.669 5.926.249 6.031.622 6.105.370 6.196.950 6.203.742 5.106.454 5.183.051 5.260.797 5.354.338 5.419.805 5.501.102 5.583.618 5.682.900 5.752.383 5.838.669 5.926.249 6.031.622 6.105.370 6.196.950 6.203.742

Otel Fonksiyonu (NOVOTEL) Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç)			85,00
Diğer Gelir Oranı Yenileme			35,00% 1,00%
Artış Oranı (1.-4. yıllar) Artış Oranı (5.-6. yıllar arasında) Artış Oranı (7.-11. yıllar arasında)			5,0% 3,5% 2,5%
Artış Oranı (12. yıl ve sonraki yıllar) NAKİT AKIŞI			1,5%
Proje Nakit Akışı (EUR) (Novotel)			0	1	2	3		4 5	6	7	8	9	10	11	12 13
Yıllar Otel Fonksiyonu			31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033		31.12.2034 31.12.2035 31.12.2036 31.12.2037
Toplam Oda Sayısı (Adet) Açık Olan Gün Sayısı (Gün)				208 365,00	208 365,00	208 365,00	208 366,00	208 365,00	208 365,00	208 365,00	208 366,00	208 365,00	208 365,00	208 365,00 366,00	208 208 365,00
Yıllık Oda Kapasitesi Doluluk Oranı (%) Satılan Oda Satısı (Adet)				75.920 75,00% 56.940	75.920 77,00% 58.458	75.920 79,00% 59.977	76.128 80,00% 60.902	75.920 80,00% 60.736	75.920 80,00% 60.736	75.920 80,00% 60.736	76.128 80,00% 60.902	75.920 80,00% 60.736	75.920 80,00% 60.736	75.920 76.128 80,00% 60.736 60.902	75.920 80,00% 80,00% 60.736
Oda Fiyatı (EUR) Oda Gelirleri (EUR)				89,25 5.081.895	93,71 5.478.283	98,40 5.901.605	103,32 6.292.316	106,93 6.494.753	110,68 6.722.070	113,44 6.890.121	116,28 7.081.723	119,19 7.238.934	122,17	125,22 7.419.907 7.605.405 7.740.635 7.835.278	127,10 129,01
Diğer Gelirler (EUR) Toplam Otel Gelirleri (EUR)				1.778.663 6.860.558	1.917.399 7.395.682	2.065.562 7.967.166	2.202.311 8.494.627	2.273.164 8.767.917	2.352.724 9.074.794	2.411.542 9.301.664	2.478.603 9.560.327	2.533.627 9.772.561		2.596.967 2.661.892 2.709.222 2.742.347 10.016.875 10.267.296 10.449.857 10.577.626
Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) Brüt Karlılık (EUR)				45,00% 3.087.251	47,00% 3.475.970	50,00% 3.983.583	52,00% 4.417.206	52,00% 4.559.317	53,00% 4.809.641	54,00% 5.022.898	54,00% 5.162.576	54,00% 5.277.183	54,00%	54,00% 5.409.112 5.544.340 5.642.923 5.711.918	54,00% 54,00%
İşletme Gideri Oranı (%) İşletme Gider Toplamı (EUR)				55,00% 3.773.307	53,00% 3.919.711	50,00% 3.983.583	48,00% 4.077.421	48,00% 4.208.600	47,00% 4.265.153	46,00% 4.278.765	46,00% 4.397.750	46,00% 4.495.378	46,00%	46,00% 4.607.762 4.722.956 4.806.934 4.865.708	46,00% 46,00%
Yenileme Maliyeti (EUR) Toplam Otel Giderleri (EUR)				68.606 3.841.913	73.957 3.993.668	79.672 4.063.255	84.946 4.162.367	87.679 4.296.279	90.748 4.355.901	93.017 4.371.782	95.603 4.493.353	97.726 4.593.103	100.169	102.673 104.499 4.707.931 4.825.629 4.911.433 4.971.484	105.776
Net Gelir (EUR) Nakit Akışı (EUR) (Novotel)				3.018.646 3.018.646	3.402.014 3.402.014	3.903.911 3.903.911	4.332.260 4.332.260	4.471.638 4.471.638	4.718.893 4.718.893	4.929.882 4.929.882	5.066.973 5.066.973	5.179.457 5.179.457		5.308.944 5.441.667 5.538.424 5.606.142 5.308.944 5.441.667 5.538.424 5.606.142
Net Nakit Akışları (Ibis Otel) Net Nakit Akışı (EUR) (Novotel)				2.126.635 3.018.646	2.365.592 3.402.014	2.715.491 3.903.911	3.052.076 4.332.260	3.212.038 4.471.638	3.388.391 4.718.893	3.538.631 4.929.882	3.637.034 5.066.973	3.717.774 5.179.457		3.810.718 3.905.986 3.975.438 4.024.045 5.308.944 5.441.667 5.538.424 5.606.142
Hasılattan Üst Hakkı Pay Bedeli (EUR) Bina Sigortası (EUR) (%2)			78.560 108.242	80.131 110.407	81.734 112.615	83.369 114.867	85.036 117.165	86.737 119.508	88.471 121.898	90.241 124.336	92.046 126.823	93.887 129.359	95.764 131.947	97.680 99.633 134.586 137.277	101.626 140.023
Emlak Vergisi (EUR) (%2) Yıllık Üst Hakkı Maliyeti			14.175 111.242	14.459 113.467	14.748 115.736	15.043 118.051	15.344 120.412	15.651 122.820	15.964 125.276	16.283 127.782	16.609 130.338	16.941 132.944	17.280 135.603	17.625 138.315 141.082	17.978 18.337 143.903
Toplam Net Nakit Akışları (Novotel ve İbis Otel)			0	4.826.817	5.442.772	6.288.072	7.046.379	7.338.960	7.755.674	8.109.871	8.338.192	8.524.100		8.739.068 8.959.448 9.117.893 9.226.297

14	15	16	17		18	19	20	21	22	23	24	25	26	27 31.12.2038 31.12.2039 31.12.2040 31.12.2041 31.12.2042 31.12.2043 31.12.2044 31.12.2045 31.12.2046 31.12.2047 31.12.2048 31.12.2049 31.12.2050 31.12.2051 31.12.2052	28
208	208	208	208	208		208	208	208	208	208	208	208	208	208	208
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00		366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00
75.920 80,00%	75.920 80,00%	76.128 80,00%	75.920 80,00%	75.920 80,00%	75.920 80,00%		76.128 80,00%	75.920 80,00%	75.920 80,00%	75.920 80,00%	76.128 80,00%	75.920 80,00%	75.920 80,00%	75.920 80,00%	76.128 80,00%
60.736 130,94	60.736 132,90	60.902 134,90	60.736 136,92	60.736 138,98	60.736 141,06		60.902 143,18	60.736 145,32	60.736 147,50	60.736 149,72	60.902 151,96	60.736 154,24	60.736 156,55	60.736 158,90	60.902 161,29
7.952.807 2.783.483	8.072.099 2.825.235	8.215.628 2.875.470	8.316.079 2.910.628	8.440.820 2.954.287	8.567.432 2.998.601		8.719.768 3.051.919	8.826.383 3.089.234	8.958.779 3.135.572	9.093.160 3.182.606	9.254.844 3.239.195	9.368.001 3.278.800	9.508.521 3.327.982	9.651.149 3.377.902	9.822.754 3.437.964
														10.736.290 10.897.334 11.091.098 11.226.706 11.395.107 11.566.033 11.771.687 11.915.617 12.094.351 12.275.766 12.494.039 12.646.801 12.836.503 13.029.051 13.260.718
54,00% 5.797.597	54,00% 5.884.561	54,00% 5.989.193	54,00% 6.062.421	54,00% 6.153.358	54,00% 6.245.658		54,00% 6.356.711	54,00% 6.434.433	54,00% 6.530.950	54,00% 6.628.914	54,00% 6.746.781	54,00% 6.829.273	54,00% 6.931.712	54,00% 7.035.687	54,00% 7.160.788
46,00% 4.938.693	46,00% 5.012.774	46,00% 5.101.905	46,00% 5.164.285	46,00% 5.241.749	46,00% 5.320.375		46,00% 5.414.976	46,00% 5.481.184	46,00% 5.563.401	46,00% 5.646.852	46,00% 5.747.258	46,00% 5.817.529	46,00% 5.904.792	46,00% 5.993.363	46,00% 6.099.930
107.363 5.046.056	108.973 5.121.747	110.911 5.212.816	112.267 5.276.552	113.951 5.355.700	115.660 5.436.036		117.717 5.532.693	119.156 5.600.340	120.944 5.684.345	122.758 5.769.610	124.940 5.872.199	126.468 5.943.997	128.365 6.033.157	130.291 6.123.654	132.607 6.232.538
5.690.234	5.775.587	5.878.282	5.950.154	6.039.407	6.129.998		6.238.994	6.315.277	6.410.006	6.506.156	6.621.841	6.702.805	6.803.347	6.905.397	7.028.181
5.690.234	5.775.587	5.878.282	5.950.154	6.039.407	6.129.998		6.238.994	6.315.277	6.410.006	6.506.156	6.621.841	6.702.805	6.803.347	6.905.397	7.028.181
4.084.405 5.690.234	4.145.671 5.775.587	4.219.385 5.878.282	4.270.974 5.950.154	4.335.039 6.039.407	4.400.065 6.129.998		4.478.301 6.238.994	4.533.056 6.315.277	4.601.052 6.410.006	4.670.068 6.506.156	4.753.106 6.621.841	4.811.221 6.702.805	4.883.389 6.803.347	4.956.640 6.905.397	5.044.773 7.028.181
103.658 142.823	105.732 145.680	107.846 148.593	110.003 151.565	112.203 154.597	114.447 157.688		116.736 160.842	119.071 164.059	121.452 167.340	123.881 170.687	126.359 174.101	128.886 177.583	131.464 181.134	134.093 184.757	136.775 188.452
18.704	19.078	19.460	19.849	20.246	20.651		21.064	21.485	21.915	22.353	22.800	23.256	23.721	24.196	24.679
146.781 9.362.672	149.717 9.501.052	152.711 9.669.056	155.765 9.783.946	158.881	162.058		165.300	168.605	171.978	175.417	178.925	182.504	186.154	189.877 9.928.519 10.075.218 10.253.354 10.375.113 10.528.374 10.683.886 10.872.761 11.001.797 11.164.262 11.329.114 11.529.372	193.675

29	30	31	32		33	34	35	36	37	38	39	40	41	42	43
														31.12.2053 31.12.2054 31.12.2055 31.12.2056 31.12.2057 31.12.2058 31.12.2059 31.12.2060 31.12.2061 31.12.2062 31.12.2063 31.12.2064 31.12.2065 31.12.2066 31.12.2067
208 365,00	208 365,00	208 365,00	208 366,00	208 365,00	365,00	208	208 365,00	208 366,00	208 365,00	208 365,00	208 365,00	208 366,00	208 365,00	208 365,00	208 360,00
75.920	75.920	75.920	76.128	75.920	75.920		75.920	76.128	75.920	75.920	75.920	76.128	75.920	75.920	74.880
80,00% 60.736	80,00% 60.736	80,00% 60.736	80,00% 60.902	80,00% 60.736	80,00% 60.736		80,00% 60.736	80,00% 60.902	80,00% 60.736	80,00% 60.736	80,00% 60.736	80,00% 60.902	80,00% 60.736	80,00% 60.736	80,00% 59.904
163,71	166,16	168,65	171,18	173,75	176,36		179,00	181,69	184,41	187,18	189,99	192,84	195,73	198,67 9.942.855 10.091.998 10.243.378 10.425.513 10.552.984 10.711.278 10.871.948 11.065.260 11.200.552 11.368.560 11.539.089 11.744.263 11.887.858 12.066.176 12.079.399	201,65
3.479.999	3.532.199	3.585.182	3.648.930	3.693.544	3.748.947		3.805.182	3.872.841	3.920.193	3.978.996	4.038.681	4.110.492	4.160.750	4.223.161 13.422.854 13.624.197 13.828.560 14.074.443 14.246.528 14.460.226 14.677.129 14.938.101 15.120.745 15.347.557 15.577.770 15.854.756 16.048.608 16.289.337 16.307.189	4.227.790
54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%		54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%
7.248.341 46,00%	7.357.066 46,00%	7.467.422 46,00%	7.600.199 46,00%	7.693.125 46,00%	7.808.522 46,00%		7.925.650 46,00%	8.066.574 46,00%	8.165.203 46,00%	8.287.681 46,00%	8.411.996 46,00%	8.561.568 46,00%	8.666.248 46,00%	8.796.242 46,00%	8.805.882 46,00%
6.174.513 134.229	6.267.130 136.242	6.361.137 138.286	6.474.244 140.744	6.553.403 142.465	6.651.704 144.602		6.751.479 146.771	6.871.526 149.381	6.955.543 151.207	7.059.876 153.476	7.165.774 155.778	7.293.188 158.548	7.382.360 160.486	7.493.095 162.893	7.501.307 163.072
6.308.741	6.403.372	6.499.423	6.614.988	6.695.868	6.796.306		6.898.251	7.020.907	7.106.750	7.213.352	7.321.552	7.451.735	7.542.846	7.655.988	7.664.379
7.114.113 7.114.113	7.220.824 7.220.824	7.329.137 7.329.137	7.459.455 7.459.455	7.550.660 7.550.660	7.663.920 7.663.920		7.778.878 7.778.878	7.917.193 7.917.193	8.013.995 8.013.995	8.134.205 8.134.205	8.256.218 8.256.218	8.403.020 8.403.020	8.505.762 8.505.762	8.633.349 8.633.349	8.642.810 8.642.810
5.106.454	5.183.051	5.260.797	5.354.338	5.419.805	5.501.102		5.583.618	5.682.900	5.752.383	5.838.669	5.926.249	6.031.622	6.105.370	6.196.950	6.203.742
7.114.113	7.220.824	7.329.137	7.459.455	7.550.660	7.663.920		7.778.878	7.917.193	8.013.995	8.134.205	8.256.218	8.403.020	8.505.762	8.633.349	8.642.810
139.511 192.221	142.301 196.066	145.147 199.987	148.050 203.987	151.011 208.067	154.031 212.228		157.112 216.472	160.254 220.802	163.459 225.218	166.728 229.722	170.063 234.317	173.464 239.003	176.933 243.783	180.472 248.659	181.560 250.158
25.173 197.548	25.676 201.499	26.190 205.529	26.714 209.640	27.248 213.833	27.793 218.109		28.349 222.471	28.916 226.921	29.494 231.459	30.084 236.088	30.686 240.810	31.299 245.626	31.925 250.539	32.564 255.550	32.760 257.090
														11.666.114 11.838.333 12.013.081 12.225.403 12.370.307 12.552.860 12.738.092 12.963.201 13.116.748 13.310.251 13.506.592 13.745.250 13.907.951 14.113.055 14.124.984

DEĞERLEME TABLOSU
Risksiz Getiri Oranı	7,31%	7,31%	7,31%
Risk Primi	2,19%	2,69%	3,19%
İndirgeme Oranı	9,50%	10,00%	10,50%
Toplam Bugünkü Değer (EUR)	84.794.171	80.060.813	75.755.773
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR)	84.790.000	80.060.000	75.760.000
Toplam Bugünkü Değer (TL)	3.115.015.608	2.941.130.043	2.782.979.244
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	3.115.020.000	2.941.130.000	2.782.980.000

31.12.2024 Tarihli Döviz Kuru
Eur Alış Kuru	36,7362
USD/EUR PARİTESİ	0,9260

Kira Analizinde Kullanılan Varsayımlar:

Ibis Otel Analizinde:

Zeytinburnu İbis Otel, turizm işletme belgesine göre 228 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olduğu bilgisi alınmıştır.
2023 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi 61,1 Eur, 2024 yılının Kasım ayına kadar olan süredeki gerçekleşmesi 56,1 Eur olması göz önünde bulundurulmuş olup 2025 yılı için oda fiyatı 59 Eur olarak baz alınmıştır.
2020-2022 yılları arasındaki dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış Covid-19 salgını sebebiyle uçuş sayılarındaki düşüş göz önünde bulundurularak 2020-2021-2022 yılları arasındaki veriler dikkate alınmamıştır.
2023 yılının tamamı ve 2024 yılının Kasım ayına ait gerçekleşmeler baz alındığında, otel doluluk oranı %72,5 olarak hesaplanmıştır. 2025 yılı için doluluk oranı %75'ten başlatılmış olup sonraki dönemlerde iyileşmeler olabileceği varsayılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk 4 yıl için %5, 5. ve 6. yıllar için %3, 7. ve 11. yıllar için %2, sonraki yıllar için %1,5 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %25'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2025 yılında %45'den başlayıp artarak %55'e ulaşıp 2031 yılından itibaren sabit kalacağı öngörülmüştür.

Novotel Otel Analizinde:

Zeytinburnu Novotel, turizm işletme belgesine göre 208 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olduğu bilgisi alınmıştır.
2023 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi 89,1 Eur, 2024 yılının Kasım ayına kadar olan süredeki gerçekleşmesi 80,7 Eur olması göz önünde bulundurulmuş olup 2025 yılı için oda fiyatı 85 Eur olarak baz alınmıştır.
2020-2022 yılları arasındaki dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış Covid-19 salgını sebebiyle uçuş sayılarındaki düşüş göz önünde bulundurularak 2020-2021-2022 yılları arasındaki veriler dikkate alınmamıştır.
2023 yılının tamamı ve 2024 yılının Kasım ayına ait gerçekleşmeler baz alındığında, otel doluluk oranı %72,8 olarak hesaplanmıştır. 2025 yılı için doluluk oranı %75'ten başlatılmış olup sonraki dönemlerde iyileşmeler olabileceği varsayılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk 4 yıl için %5, 5. ve 6. yıllar için %3, 7. ve 11. yıllar için %2 sonraki yıllar için %1,5 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %35'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2025 yılında %45'ten başlayıp artarak %54'e ulaşıp 2031 yılından sonra sabit kalacağı öngörülmüştür.

Genel Varsayımlar;

Akfen GYO AŞ. tarafından tarafımıza iletilen bilgiler doğrultusunda kira sözleşmesi detayları projeksiyona yansıtılmıştır. Taşınmaz Akfen GYO AŞ. mülkiyetinde olup uluslararası otel işletme şirketi olan Accor Grubu tarafından işletilmektedir. Yapılan sözleşmeye göre Accor Grubu tarafından ödenmesi gereken kira bedeli; İbis Otel için toplam brüt gelirin %25'i, Novotel için toplam brüt gelirin %22'si veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin %95'inden (AGOP) yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.
Düzeltilmiş brüt işletme geliri (AGOP) brüt işletme karından (GOP), brüt gelirin toplam %8'i oranında ACCOR'a ödenecek işletmeci payı ve yenileme rezervi oranı düşülerek belirlenmiştir.
Akfen GYO AŞ. tarafından iletilen emlak vergisi ve sigorta bedelleri baz alınmış olup yıllık bazda %2 artış oranı uygulanmıştır.
Otelin kiralama modeli için yatırımcı tarafından karşılanacak yenileme gideri, işletme alternatifinde hesaplanan yenileme giderinin %5'i oranında alınmıştır. Kiralama modelinde otelin yenileme çalışmalarının kiracı tarafından yapılacağı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Euro değeri olan tahvillerin Euro Bazlı; 2038-2045 yılları arasındaki ortalama değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde uzun vadeli en likid tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.
Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %2,19-3,19 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %10 olarak alınmıştır. Kira getirisinin halihazırdaki kira sözleşmesi kapsamında daha öngörülebilir nitelikte olması sebebiyle toplam risk oranı %0,19-1,19 civarında alınarak indirgeme oranı %8 olarak alınmıştır.
Otelin yıllık üst hakkı bedelinin 2024 yılı için 4.086.600.-TL, hasılattan alınan üst hakkı payının ise 2.886.000.-TL olduğu bilgisi verilmiştir. Takip eden yıllarda bedel projeksiyona eklenmiştir. Güncel döviz kuru kullanılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

Otel Fonksiyonu (IBIS OTEL)
Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç)	59,00
Diğer Gelir Oranı	25,00%
Yenileme	1,00%
Artış Oranı (1.-4. yıllar)	5,0%
Artış Oranı (5.-6. yıllar arasında)	3,0%
Artış Oranı (7.-11. yıllar arasında)	2,0%
Artış Oranı (12. yıl ve sonraki yıllar)	1,5%
NAKİT AKIŞI
Proje Nakit Akışı (EUR) (Ibis Otel)	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Yıllar	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033	31.12.2034	31.12.2035	31.12.2036	31.12.2037
Otel Fonksiyonu
Toplam Oda Sayısı (Adet)		228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
Açık Olan Gün Sayısı (Gün)		365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
Yıllık Oda Kapasitesi		83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220
Doluluk Oranı (%)		75,00%	76,00%	78,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%
Satılan Oda Satısı (Adet)		62.415	63.247	64.912	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576
Oda Fiyatı (EUR)		61,95	65,05	68,30	71,71	74,22	76,82	78,74	80,71	82,73	84,80	86,92	88,22	89,54
Oda Gelirleri (EUR)		3.866.609	4.114.072	4.433.454	4.787.570	4.941.596	5.114.552	5.242.416	5.388.198	5.507.813	5.645.509	5.786.646	5.889.538	5.961.548
Diğer Gelirler (EUR)		966.652	1.028.518	1.108.364	1.196.892	1.235.399	1.278.638	1.310.604	1.347.050	1.376.953	1.411.377	1.446.662	1.472.384	1.490.387
Toplam Otel Gelirleri (EUR)		4.833.262	5.142.590	5.541.818	5.984.462	6.176.995	6.393.190	6.553.020	6.735.248	6.884.766	7.056.886	7.233.308	7.361.922	7.451.935
Brüt Karlılık Oranı-GOP (%)		45,00%	47,00%	50,00%	52,00%	53,00%	54,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%
Otel Kira Sözleşme Oranı (%)		25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
Sözleşme AGOP Oranı (%)		8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
AGOP Gelir Oranı (%)		95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli		1.208.315	1.285.648	1.385.454	1.496.116	1.544.249	1.598.298	1.638.255	1.683.812	1.721.192	1.764.221	1.808.327	1.840.480	1.862.984
AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli		1.698.891	1.905.330	2.211.185	2.501.505	2.640.665	2.793.824	2.925.923	3.007.288	3.074.048	3.150.899	3.229.672	3.287.098	3.327.289
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli		1.698.891	1.905.330	2.211.185	2.501.505	2.640.665	2.793.824	2.925.923	3.007.288	3.074.048	3.150.899	3.229.672	3.287.098	3.327.289
Yenileme Maliyeti (EUR)		2.417	2.571	2.771	2.992	3.088	3.197	3.277	3.368	3.442	3.528	3.617	3.681	3.726
Net Gelir (EUR)		1.696.475	1.902.758	2.208.414	2.498.513	2.637.577	2.790.627	2.922.647	3.003.920	3.070.606	3.147.371	3.226.055	3.283.417	3.323.563
Net Nakit Akışları (Ibis Otel)		1.696.475	1.902.758	2.208.414	2.498.513	2.637.577	2.790.627	2.922.647	3.003.920	3.070.606	3.147.371	3.226.055	3.283.417	3.323.563

14 15	16	17	18	19	20	21	22	23		24	25	26	27	28
31.12.2038 31.12.2039	31.12.2040	31.12.2041	31.12.2042	31.12.2043	31.12.2044	31.12.2045	31.12.2046	31.12.2047	31.12.2048		31.12.2049	31.12.2050	31.12.2051	31.12.2052

31.12.2038	31.12.2039	31.12.2040	31.12.2041	31.12.2042	31.12.2043	31.12.2044	31.12.2045	31.12.2046	31.12.2047	31.12.2048	31.12.2049	31.12.2050	31.12.2051	31.12.2052

228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00
83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448
80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%
66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758
90,89	92,25	93,64	95,04	96,47	97,91	99,38	100,87	102,38	103,92	105,48	107,06	108,67	110,30	111,95
6.050.971	6.141.735	6.250.941	6.327.369	6.422.280	6.518.614	6.634.520	6.715.639	6.816.374	6.918.619	7.041.638	7.127.735	7.234.651	7.343.170	7.473.738
1.512.743	1.535.434	1.562.735	1.581.842	1.605.570	1.629.654	1.658.630	1.678.910	1.704.093	1.729.655	1.760.410	1.781.934	1.808.663	1.835.793	1.868.435
7.563.714	7.677.169	7.813.676	7.909.212	8.027.850	8.148.268	8.293.151	8.394.549	8.520.467	8.648.274	8.802.048	8.909.668	9.043.313	9.178.963	9.342.173
55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%
25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
1.890.928	1.919.292	1.953.419	1.977.303	2.006.962	2.037.067	2.073.288	2.098.637	2.130.117	2.162.069	2.200.512	2.227.417	2.260.828	2.294.741	2.335.543
3.377.198	3.427.856	3.488.806	3.531.463	3.584.435	3.638.201	3.702.892	3.748.166	3.804.389	3.861.454	3.930.114	3.978.167	4.037.839	4.098.407	4.171.280
3.377.198	3.427.856	3.488.806	3.531.463	3.584.435	3.638.201	3.702.892	3.748.166	3.804.389	3.861.454	3.930.114	3.978.167	4.037.839	4.098.407	4.171.280
3.782	3.839	3.907	3.955	4.014	4.074	4.147	4.197	4.260	4.324	4.401	4.455	4.522	4.589	4.671
3.373.416	3.424.017	3.484.899	3.527.508	3.580.421	3.634.127	3.698.745	3.743.969	3.800.128	3.857.130	3.925.713	3.973.712	4.033.318	4.093.818	4.166.609
3.373.416	3.424.017	3.484.899	3.527.508	3.580.421	3.634.127	3.698.745	3.743.969	3.800.128	3.857.130	3.925.713	3.973.712	4.033.318	4.093.818	4.166.609

29	30	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40	41	42	43
31.12.2053	31.12.2054	31.12.2055	31.12.2056	31.12.2057	31.12.2058		31.12.2059 31.12.2060 31.12.2061 31.12.2062 31.12.2063 31.12.2064 31.12.2065 31.12.2066 31.12.2067

228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	360,00
83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	83.220	83.448	83.220	83.220	82.080
80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%
66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	66.576	66.758	66.576	66.576	65.664
113,63	115,34	117,07	118,82	120,60	122,41	124,25	126,11	128,00	129,92	131,87	133,85	135,86	137,90	139,97
7.565.118	7.678.595	7.793.773	7.932.353	8.029.340	8.149.780	8.272.027	8.419.111	8.522.049	8.649.880	8.779.628	8.935.737			9.044.992 9.180.667 9.190.728
1.891.279	1.919.649	1.948.443	1.983.088	2.007.335	2.037.445	2.068.007	2.104.778	2.130.512	2.162.470	2.194.907	2.233.934			2.261.248 2.295.167 2.297.682
9.456.397	9.598.243	9.742.217	9.915.441	10.036.675	10.187.225		10.340.034 10.523.888 10.652.561 10.812.350 10.974.535 11.169.671 11.306.240 11.475.834 11.488.410
55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%
25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
2.364.099	2.399.561	2.435.554	2.478.860	2.509.169	2.546.806	2.585.008	2.630.972	2.663.140	2.703.087	2.743.634	2.792.418			2.826.560 2.868.958 2.872.103
4.222.281	4.285.616	4.349.900	4.427.245	4.481.376	4.548.596	4.616.825	4.698.916	4.756.369	4.827.714	4.900.130	4.987.258			5.048.236 5.123.960 5.129.575
4.222.281	4.285.616	4.349.900	4.427.245	4.481.376	4.548.596	4.616.825	4.698.916	4.756.369	4.827.714	4.900.130	4.987.258			5.048.236 5.123.960 5.129.575
4.728	4.799	4.871	4.958	5.018	5.094	5.170	5.262	5.326	5.406	5.487	5.585	5.653	5.738	5.744
4.217.553	4.280.816	4.345.029	4.422.287	4.476.357	4.543.503	4.611.655	4.693.654	4.751.042	4.822.308	4.894.643	4.981.673			5.042.583 5.118.222 5.123.831
4.217.553	4.280.816	4.345.029	4.422.287	4.476.357	4.543.503	4.611.655	4.693.654	4.751.042	4.822.308	4.894.643	4.981.673		5.042.583 5.118.222 5.123.831

Otel Fonksiyonu (NOVOTEL)
Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç)			85,00
Diğer Gelir Oranı			35,00%
Yenileme			1,00%
Artış Oranı (1.-4. yıllar)			5,0%
Artış Oranı (5.-6. yıllar arasında)			3,0%
Artış Oranı (7.-11. yıllar arasında)			2,0%
Artış Oranı (12. yıl ve sonraki yıllar) NAKİT AKIŞI			1,5%

Proje Nakit Akışı (EUR) (Novotel)			0	1	2	3	4	5		6	7	8	9	10	11	12	13
Yıllar		31.12.2024		31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032		31.12.2033	31.12.2034	31.12.2035	31.12.2036	31.12.2037
Otel Fonksiyonu
Toplam Oda Sayısı (Adet)				208	208	208	208	208		208	208	208	208	208	208	208	208
Açık Olan Gün Sayısı (Gün)				365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00		366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
Yıllık Oda Kapasitesi				75.920	75.920	75.920	76.128	75.920	75.920	75.920		76.128	75.920	75.920	75.920	76.128	75.920
Doluluk Oranı (%)				75,00%	77,00%	79,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%		80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%
Satılan Oda Satısı (Adet)				56.940	58.458	59.977	60.902	60.736	60.736	60.736		60.902	60.736	60.736	60.736	60.902	60.736
Oda Fiyatı (EUR) Oda Gelirleri (EUR)				89,25 5.081.895	93,71 5.478.283	98,40 5.901.605	103,32 6.292.316	106,93 6.494.753	110,68 6.722.070	113,44 6.890.121		116,28 7.081.723	119,19 7.238.934	122,17 7.419.907	125,22 7.605.405	127,10 7.740.635	129,01 7.835.278
Diğer Gelirler (EUR)				1.778.663	1.917.399	2.065.562	2.202.311	2.273.164	2.352.724	2.411.542		2.478.603	2.533.627	2.596.967	2.661.892	2.709.222	2.742.347
Toplam Otel Gelirleri (EUR)				6.860.558	7.395.682	7.967.166	8.494.627	8.767.917	9.074.794	9.301.664		9.560.327	9.772.561	10.016.875	10.267.296	10.449.857	10.577.626
Brüt Karlılık Oranı-GOP (%)				45,00%	47,00%	50,00%	52,00%	52,00%	53,00%	54,00%		54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%
Otel Kira Sözleşme Oranı (%)				22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%		22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%
Sözleşme AGOP Oranı (%)				8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%		8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
AGOP Gelir Oranı (%)				95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%		95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli				1.509.323	1.627.050	1.752.777	1.868.818	1.928.942	1.996.455	2.046.366		2.103.272	2.149.963	2.203.712	2.258.805	2.298.969	2.327.078
				2.411.486 2.411.486	2.740.100 2.740.100	3.178.899 3.178.899	3.550.754 3.550.754	3.664.989 3.664.989	3.879.474 3.879.474	4.064.827 4.064.827		4.177.863 4.177.863	4.270.609 4.270.609	4.377.374 4.377.374	4.486.809 4.486.809	4.566.588 4.566.588	4.622.422 4.622.422
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli Yenileme Maliyeti (EUR)				3.430	3.698	3.984	4.247	4.384	4.537		4.651	4.780	4.886	5.008	5.134	5.225	5.289
Net Gelir (EUR)				2.408.056	2.736.402	3.174.916	3.546.507	3.660.605	3.874.937	4.060.176		4.173.083	4.265.723	4.372.366	4.481.675	4.561.363	4.617.134
Nakit Akışı (EUR) (Novotel)				2.408.056	2.736.402	3.174.916	3.546.507	3.660.605	3.874.937	4.060.176		4.173.083	4.265.723	4.372.366	4.481.675	4.561.363	4.617.134

Net Nakit Akışları (Ibis Otel)				1.696.475	1.902.758	2.208.414	2.498.513	2.637.577	2.790.627	2.922.647		3.003.920	3.070.606	3.147.371	3.226.055	3.283.417	3.323.563
Nakit Akışı (EUR) (Novotel)				2.408.056	2.736.402	3.174.916	3.546.507	3.660.605	3.874.937	4.060.176		4.173.083	4.265.723	4.372.366	4.481.675	4.561.363	4.617.134
Hasılattan Üst Hakkı Pay Bedeli (EUR)			78.560	80.131	81.734	83.369	85.036	86.737	88.471	90.241		92.046	93.887	95.764	97.680	99.633	101.626
Bina Sigortası (EUR) (%2)			108.242	110.407	112.615	114.867	117.165	119.508	121.898	124.336		126.823	129.359	131.947	134.586	137.277	140.023
Emlak Vergisi (EUR) (%2) Yıllık Üst Hakkı Maliyeti			14.175 111.242	14.459 113.467	14.748 115.736	15.043 118.051	15.344 120.412	15.651 122.820	15.964 125.276	16.283 127.782		16.609 130.338	16.941 132.944	17.280 135.603	17.625 138.315	17.978 141.082	18.337 143.903
Toplam Net Nakit Akışları (Novotel ve İbis Otel)			0	3.786.067	4.314.328	5.052.000	5.707.063	5.953.467	6.313.955	6.624.181		6.811.188	6.963.198	7.139.143	7.319.525	7.448.810	7.536.807



14	15	16	17		18	19	20	21		22	23	24		25	26	27	28
31.12.2038	31.12.2039	31.12.2040	31.12.2041	31.12.2042		31.12.2043	31.12.2044	31.12.2045	31.12.2046		31.12.2047	31.12.2048	31.12.2049		31.12.2050	31.12.2051	31.12.2052

208	208	208	208	208		208	208	208		208	208	208		208	208	208	208
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00		365,00	366,00	365,00	365,00		365,00	366,00	365,00		365,00	365,00	366,00
75.920	75.920	76.128	75.920	75.920		75.920	76.128	75.920	75.920		75.920	76.128	75.920		75.920	75.920	76.128

80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%		80,00%	80,00%	80,00%	80,00%		80,00%	80,00%	80,00%		80,00%	80,00%	80,00%
60.736	60.736	60.902	60.736	60.736		60.736	60.902	60.736	60.736		60.736	60.902	60.736		60.736	60.736	60.902
130,94	132,90	134,90	136,92	138,98		141,06	143,18	145,32	147,50		149,72	151,96	154,24		156,55	158,90	161,29
7.952.807	8.072.099	8.215.628	8.316.079	8.440.820		8.567.432	8.719.768	8.826.383	8.958.779		9.093.160	9.254.844	9.368.001		9.508.521	9.651.149	9.822.754
2.783.483	2.825.235	2.875.470	2.910.628	2.954.287		2.998.601	3.051.919	3.089.234	3.135.572		3.182.606	3.239.195	3.278.800		3.327.982	3.377.902	3.437.964
10.736.290	10.897.334	11.091.098	11.226.706	11.395.107		11.566.033	11.771.687	11.915.617	12.094.351		12.275.766	12.494.039	12.646.801		12.836.503	13.029.051	13.260.718
54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%		54,00%	54,00%	54,00%	54,00%		54,00%	54,00%	54,00%		54,00%	54,00%	54,00%
22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%		22,00%	22,00%	22,00%	22,00%		22,00%	22,00%	22,00%		22,00%	22,00%	22,00%
8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%		8,00%	8,00%	8,00%	8,00%		8,00%	8,00%		8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%		95,00%	95,00%	95,00%	95,00%		95,00%	95,00%	95,00%		95,00%	95,00%	95,00%
2.361.984	2.397.414	2.440.042	2.469.875	2.506.923		2.544.527	2.589.771	2.621.436	2.660.757		2.700.669	2.748.689	2.782.296		2.824.031	2.866.391	2.917.358
4.691.759	4.762.135	4.846.810	4.906.071	4.979.662		5.054.357	5.144.227	5.207.125	5.285.231		5.364.510	5.459.895	5.526.652		5.609.552	5.693.695	5.794.934

4.691.759	4.762.135	4.846.810	4.906.071	4.979.662		5.054.357	5.144.227	5.207.125	5.285.231		5.364.510	5.459.895	5.526.652		5.609.552	5.693.695	5.794.934
5.368	5.449	5.546	5.613	5.698		5.783	5.886	5.958	6.047		6.138	6.247	6.323		6.418	6.515	6.630
4.686.391	4.756.686	4.841.264	4.900.457	4.973.964		5.048.574	5.138.341	5.201.167	5.279.184		5.358.372	5.453.648	5.520.329		5.603.134	5.687.181	5.788.303
4.686.391	4.756.686	4.841.264	4.900.457	4.973.964		5.048.574	5.138.341	5.201.167	5.279.184		5.358.372	5.453.648	5.520.329		5.603.134	5.687.181	5.788.303

3.373.416	3.424.017	3.484.899	3.527.508	3.580.421		3.634.127	3.698.745	3.743.969	3.800.128		3.857.130	3.925.713	3.973.712		4.033.318	4.093.818	4.166.609
4.686.391	4.756.686	4.841.264	4.900.457	4.973.964		5.048.574	5.138.341	5.201.167	5.279.184		5.358.372	5.453.648	5.520.329		5.603.134	5.687.181	5.788.303
103.658	105.732	107.846	110.003	112.203		114.447	116.736	119.071	121.452		123.881	126.359	128.886		131.464	134.093	136.775
142.823	145.680	148.593	151.565	154.597		157.688	160.842	164.059	167.340		170.687	174.101	177.583		181.134	184.757	188.452
18.704	19.078	19.460	19.849	20.246		20.651	21.064	21.485	21.915		22.353	22.800	23.256		23.721	24.196	24.679
146.781	149.717	152.711	155.765	158.881		162.058	165.300	168.605	171.978		175.417	178.925	182.504		186.154	189.877	193.675

7.647.840	7.760.498	7.897.553	7.990.783	8.108.459		8.227.856	8.373.145	8.471.915	8.596.628		8.723.164	8.877.176	8.981.812		9.113.978	9.248.075	9.411.331


29	30	31		32	33		34	35	36	37	38		39	40	41	42	43
31.12.2053	31.12.2054	31.12.2055	31.12.2056		31.12.2057	31.12.2058										31.12.2059 31.12.2060 31.12.2061 31.12.2062 31.12.2063 31.12.2064 31.12.2065 31.12.2066 31.12.2067


208	208	208		208	208		208	208	208	208	208		208	208	208	208	208
365,00	365,00	365,00		366,00	365,00	365,00		365,00	366,00	365,00	365,00	365,00		366,00	365,00	365,00	360,00
75.920	75.920	75.920		76.128	75.920	75.920		75.920	76.128	75.920	75.920	75.920		76.128	75.920	75.920	74.880

208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208
365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	360,00
75.920	75.920	75.920	76.128	75.920	75.920	75.920	76.128	75.920	75.920	75.920	76.128	75.920	75.920	74.880
80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%	80,00%
60.736	60.736	60.736	60.902	60.736	60.736	60.736	60.902	60.736	60.736	60.736	60.902	60.736	60.736	59.904
163,71	166,16	168,65	171,18	173,75	176,36	179,00	181,69	184,41	187,18	189,99	192,84	195,73	198,67	201,65
9.942.855	10.091.998	10.243.378	10.425.513	10.552.984	10.711.278		10.871.948 11.065.260 11.200.552 11.368.560 11.539.089 11.744.263 11.887.858 12.066.176 12.079.399
3.479.999	3.532.199	3.585.182	3.648.930	3.693.544	3.748.947	3.805.182	3.872.841	3.920.193	3.978.996	4.038.681	4.110.492			4.160.750 4.223.161 4.227.790
13.422.854	13.624.197	13.828.560	14.074.443	14.246.528	14.460.226		14.677.129 14.938.101 15.120.745 15.347.557 15.577.770 15.854.756 16.048.608 16.289.337 16.307.189
54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%	54,00%
22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%
8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
2.953.028	2.997.323	3.042.283	3.096.377	3.134.236	3.181.250	3.228.968	3.286.382	3.326.564	3.376.462	3.427.109	3.488.046			3.530.694 3.583.654 3.587.581
5.865.787	5.953.774	6.043.081	6.150.532	6.225.733	6.319.119	6.413.905	6.527.950	6.607.766	6.706.882	6.807.485	6.928.528			7.013.242 7.118.440 7.126.241
5.865.787	5.953.774	6.043.081	6.150.532	6.225.733	6.319.119	6.413.905	6.527.950	6.607.766	6.706.882	6.807.485	6.928.528			7.013.242 7.118.440 7.126.241
6.711	6.812	6.914	7.037	7.123	7.230	7.339	7.469	7.560	7.674	7.789	7.927	8.024	8.145	8.154
5.859.076	5.946.962	6.036.166	6.143.494	6.218.609	6.311.889	6.406.567	6.520.481	6.600.205	6.699.208	6.799.697	6.920.601			7.005.217 7.110.296 7.118.088
5.859.076	5.946.962	6.036.166	6.143.494	6.218.609	6.311.889	6.406.567	6.520.481	6.600.205	6.699.208	6.799.697	6.920.601			7.005.217 7.110.296 7.118.088

4.217.553	4.280.816	4.345.029	4.422.287	4.476.357	4.543.503	4.611.655	4.693.654	4.751.042	4.822.308	4.894.643	4.981.673			5.042.583 5.118.222 5.123.831
5.859.076	5.946.962	6.036.166	6.143.494	6.218.609	6.311.889	6.406.567	6.520.481	6.600.205	6.699.208	6.799.697	6.920.601			7.005.217 7.110.296 7.118.088
139.511	142.301	145.147	148.050	151.011	154.031	157.112	160.254	163.459	166.728	170.063	173.464	176.933	180.472	181.560
192.221	196.066	199.987	203.987	208.067	212.228	216.472	220.802	225.218	229.722	234.317	239.003	243.783	248.659	250.158
25.173	25.676	26.190	26.714	27.248	27.793	28.349	28.916	29.494	30.084	30.686	31.299	31.925	32.564	32.760
197.548	201.499	205.529	209.640	213.833	218.109	222.471	226.921	231.459	236.088	240.810	245.626	250.539	255.550	257.090
9.522.176	9.662.236	9.804.342	9.977.391	10.094.809	10.243.230		10.393.818 10.577.243 10.701.618 10.858.894 11.018.464 11.212.881 11.344.620 11.511.273 11.520.351

DEĞERLEME	TABLOSU
Risksiz Getiri Oranı	7,31%	7,31%	7,31%
Risk Primi	0,19%	0,69%	1,19%
İndirgeme Oranı	7,50%	8,00%	8,50%
Toplam Bugünkü Değer (EUR)	88.855.119	83.048.185	77.827.636
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR)	88.860.000	83.050.000	77.830.000
Toplam Bugünkü Değer (TL)	3.264.199.431	3.050.874.730	2.859.091.595
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	3.264.200.000	3.050.870.000	2.859.090.000

Kira Analizi
Yıllar	31.12.2024	31.12.2025
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli (EUR)	0	4.104.531

DEĞERLEME	TABLOSU (Kira Analizi)
Risksiz Getiri Oranı	7,31%	7,31%	7,31%
Risk Primi	0,19%	0,69%	1,19%
İndirgeme Oranı	7,50%	8,00%	8,50%
Toplam Bugünkü Değer (EUR)	3.818.168	3.800.491	3.782.978
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR)	3.818.000	3.800.000	3.783.000
Toplam Bugünkü Değer (TL)	140.258.812	139.597.560	138.973.045
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	140.260.000	139.600.000	138.970.000

31.12.2024 Tarihli Döviz Kuru
Eur Alış Kuru	36,7362
USD/EUR PARİTESİ	0,9235

TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR)	80.060.000
TAŞINMAZIN KİRA GELİRİNE GÖRE DEĞERİ (EUR)	83.050.000
TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR)	81.555.000
TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL)	2.996.020.000
TAŞINMAZIN YILLIK KİRA BEDELİ (EUR)	3.800.000
TAŞINMAZIN YILLIK KİRA BEDELİ (TL)	139.600.000
DÖVİZ KURU 31.12.2024 TCMB (1€)	36,7362

*Değerleme konusu taşınmazın niteliği gereğince gelir getiren bir mülk olması göz önünde bulundurularak, otel gerçekleşmeleri ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde otel nakit akışı ve kira gelirine göre iki farklı yöntem ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. İki yöntemden de çıkan değerlerin birbirleri ile uyumlu olduğu görülmüş olup iki değerin ortalaması baz alınarak taşınmaza değer takdir edilmiştir.

Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Bu değerleme çalışmasında, değerlemeye konu taşınmazın üst hakkının değerinin tespiti yapılmıştır. Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi'nde yer alan, 11.720,00 m² arsa yüz ölçümüne sahip 774 ada 55 parselde bulunan taşınmaz, Maliye Hazinesi'ne aittir.

7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş:

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.

Ayrıca taşınmazın tapu kaydında yer alan ipoteğin, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), 7. Bölüm, 30. Madde, 1. ve 2. Fıkrası" hükmü kapsamında, şirketin kendi finansmanı için kullanılan kredi nedeniyle konulduğu dikkate alınarak, taşınmazın GYO portföyüne dahil edilmesinde herhangi bir engeli bulunmamaktadır.

Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Gayrimenkule Dayalı Hak" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.

Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.

Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.

8. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

	PAZAR DEĞERİ (TL)
Taşınmaz	Pazar Değeri (TL)	Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL)
	2.996.020.000.-	3.595.225.000.-
Taşınmaz Değeri (TL)	İkimilyardokuzyüzdoksanaltımilyonyirmibin Türk Lirası	Üçmilyarbeşyüzdoksanbeşmilyonikiyüzyirmibeşbin Türk Lirası
	139.600.000.-	167.520.000.-
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (TL)	Yüzotuzdokuzmilyonaltıyüzbin Türk Lirası	Yüzaltmışyedimilyonbeşyüzyirmibin Türk Lirası

	PAZAR DEĞERİ (EUR)
Taşınmaz	Pazar Değeri (EUR)	Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR)
Taşınmaz Değeri (EUR)	81.555.000.-	97.865.000.-
	Seksenbirmilyonbeşyüzellibeşbin Euro	Doksanyedimilyonsekizyüzaltmışbeşbin Euro
Taşınmaz Yıllık	3.800.000.-	4.560.000.-
Kira Değeri (EUR)	Üçmilyonsekizyüzbin Euro	Dörtmilyonbeşyüzaltmışbin Euro

*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru: 36,7362 alınmıştır.

(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.

Bilgilerinize sunulur.

Saygılarımızla,

Değerleme Uzman Yardımcısı	Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Kübra EKİCİ	Merve GÜNEŞ	Mehmet ÖZTÜRK
Lisans No: 918464	Lisans No: 409249	Lisans No:401187

• İşbu rapor, AKFEN GYO A.Ş.'nin yazılı talebi üzerine üç nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Şirketimiz sorumlu değildir.

Firmamız, T.C Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'ndan 14.07.2015 tarih ve 18/916 karar no ile Lisans Belgesini almıştır. İş bu Değerleme Raporu SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme standartlarına uygun şekilde düzenlenmiştir.
Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

AI Terminal

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5881_rns_2025-01-06_205a3c0c-e177-4059-ab0b-ce56775417cb.pdf

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İÇİNDEKİLER

1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ

1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI

1.2 UYGUNLUK BEYANI

1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER

(a) Pazar Yaklaşımı

b) Gelir Yaklaşımı

c) Maliyet Yaklaşımı

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK. A.Ş.

2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR

3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ

3.1 TAPU KAYITLARI

3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ

Beyanlar

Hak ve Mükellefiyetler

Rehinler

3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ

4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER

4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI

4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ

4.2.1 İstanbul İli

Konum:

İdari Sınırlar:

Ulaşım:

Jeomorfolojik ve Jeolojik Yapı:

Su Kaynakları:

Ekonomik Durum:

Nüfus ve Demografik Yapı:

4.2.2 Zeytinburnu İlçesi

4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ

TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE

4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

Ana Taşınmazların Özellikleri;

Novotel;

İbis Otel;

Olumlu ve Olumsuz Faktörler;

4.5. SWOT ANALİZİ

5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ

5.1 TAŞINMAZLARA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ

5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ

5.3 TAŞINMAZLARA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ

5.3.1 Taşınmazların Yasal ve Mevcut Durum Analizi;

5.3.2 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

5.3.3 Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

5.3.4 Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

5.3.5 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

5.3.6 Değerleme Konusu Taşınmazlar İçin Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son 3 Adet Değerleme İlişkin Bilgiler

5.3.7 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

5.3.8 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

5.3.9 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

5.3.10 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Devrine/Alım/Satımına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ANALİZLER

6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ

6.1.1 Küresel Ekonomi

Enflasyon Grafikleri

6.1.2 Türkiye Ekonomisi – Makro Göstergeler

6.1.3 Gayrimenkul Piyasası:

6.1.4 Turizm Sektörü

Toplam Yabancı Ziyaretçiler;

İşletme ve Yatırım Belgeli Tesis Sayısı;

Otel Doluluk Oranı ve Günlük Ortalama Oda Fiyatı;

Beş Büyükşehirde Otel Doluluk Oranı (%)

Türkiye Geneli Otel Doluluk Oranları (%)

Değerleme Konusu Otelin Bulunduğu Bölge Analizi

6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

6.3 TAŞINMAZLARIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER

6.4 TAŞINMAZLARIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ

Pazar Değeri Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Nakit Akışı / Gelir İndirgeme Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ

6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ