Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
KAŞÜSTÜ MAHALLESİ, TRABZON DÜNYA TİCARET MERKEZİ SOKAK, NOVOTEL, NO: 9 YOMRA / TRABZON
06.01.2025 SM-24-SPK-037
| Gayrimenkul | Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 01.10.2024 / 037 |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Tarihi | 06.01.2025 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-037 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
1 Adet Otel |
| Değerlemeye Konu Taşınmazın Adresi |
Kaşüstü Mahallesi, Trabzon Dünya Ticaret Merkezi Sokak, Novotel, No: 9 Yomra / TRABZON |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Berkan YENİGÜN Şehir Plancısı ( Dokuz Eylül Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK 410636 |
| Raporu Kontrol Eden Denetmen |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ |
5 |
|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET BİLGİLERİ |
9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 11 |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 11 |
| 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER |
12 |
| 4.1 TAŞINMAZIN TANIMI | 12 |
| 4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 12 |
| 4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 19 |
| 4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 20 |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 23 |
| 5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ |
23 |
| 5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 23 |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 23 |
| 5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 24 |
| 6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER |
26 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 26 |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 40 |
| 6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 40 |
| 6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 40 |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 40 |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 41 | |
|---|---|---|
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 41 | |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 41 | |
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ | 44 | |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 45 | |
| 7. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME |
52 |
| 8. | SONUÇ | 53 |
Bu değerleme raporunun amacı; Akfen GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, Kaşüstü Mahallesi'nde 13.450,31 m² arsa yüz ölçümüne sahip 209 ada 18 no.lu (eski 209 ada 12 parsel) parselde bulunan "Betonarme Otel ve Müştemilatı ve Arsası" nitelikli taşınmazın Üst (İnşaat) Hakkı değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlâna Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel: (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20
E-Posta: [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan 2 adet bağımsız bölümün değerleme tarihi itibariyle,
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZ (ANA TAŞINMAZ) | |
|---|---|
| İli | TRABZON |
| İlçesi | YOMRA |
| Mahallesi | KAŞÜSTÜ |
| Köyü | - |
| Mevkii | YALI |
| Pafta No. | - |
| Ada No. | 209 |
| Parsel No. | 18 |
| Yüz ölçümü (m²) | 13.450,31 |
| Ana Taşınmazın Niteliği | BETONARME OTEL VE MÜŞTEMİLATI VE ARSASI |
| Blok No. | - |
| Kat No. | - |
| Bağımsız Bölüm No. | - |
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - |
| Arsa Payı | - |
| Cilt No. / Sayfa No. | 33 / 3276 |
| Tarih / Yevmiye No. | 08.03.2023 / 2018 |
| Sahibi *Ana taşınmaz bilgileri 31.12.2023 tarihli rapordan alınmıştır. |
TRABZON DÜNYA TİCARET MERKEZİ ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-24-SPK-037 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 9 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]
| RAPORA KONU TAŞINMAZ (ÜST HAKKI) | |
|---|---|
| İli | TRABZON |
| İlçesi | YOMRA |
| Mahallesi | KAŞÜSTÜ |
| Köyü | - |
| Mevkii | YALI |
| Pafta No. | - |
| Ada No. | 209 |
| Parsel No. | 18 |
| Yüz ölçümü (m²) | 13.450,31 |
| Ana Taşınmazın Niteliği | BETONARME OTEL VE MÜŞTEMİLATI VE ARSASI |
| Blok No. | - |
| Kat No. | - |
| Bağımsız Bölüm No. | - |
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - |
| Arsa Payı | - |
| Cilt No. / Sayfa No. | 34 / 3346 |
| Tarih / Yevmiye No. | 27.02.2008 / 389 |
| Sahibi | AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 25.12.2024 tarihinde saat 12.26'da alınan üst hakkı tapu kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen takyidatlar bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 25.12.2024 tarihinde alınan üst hakkı TAKBİS belgesine göre son üç yıl içerisinde değişiklik gözlenmemektedir. Değerlemeye konu ana taşınmazın mülkiyetinin "TRABZON DÜNYA TİCARET MERKEZİ ANONİM ŞİRKETİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple ana taşınmaz tapu kayıt bilgileri 31.12.2023 tarihli rapordan alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre Trabzon İli, Yomra İlçesi, Kaşüstü Mahallesi, 13.450,31 m² yüz ölçümlü, 209 ada 18 parsel numaralı, "BETONARME OTEL VE MÜŞTEMİLATI VE ARSASI" vasıflı taşınmaz üzerinde yer alan Novotel markası altında işletilen otel işletmesidir.
4.664 km² yüz ölçüme sahip Trabzon ili, Doğu Karadeniz Dağlarının oluşturduğu yayın ortasındaki Kalkanlı dağlık kütlesinin kuzeye bakan yamaçlarında 38° 30′ – 40° 30′ doğu meridyenleri ile 40° 30′ – 41° 30′ kuzey paralelleri arasında yer almaktadır. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Gümüşhane ve Bayburt, doğusunda Rize, batısında Giresun ili bulunmaktadır.
Güneyinde Gümüşhane ve Bayburt, batısında Giresun, doğusunda Rize illeri ile çevrili olan Trabzon, kuzeyinde Karadeniz ile kıyıdır. Nüfusu 765.980 olup kilometre kare başına ortalama 164 kişi düşmektedir. Bu oran kıyılardan içeriye doğru gidildikçe azalır. Yerleşim yoğunluğu daha ziyade sahil kesimlerinde görülmektedir. Deniz seviyesinden başlayarak güneye doğru artan yükseklik bölgede 3000 metreyi bulur (Haldizen Dağı 3325 m). Yüksek kesimlerde genellikle dağlar, tepeler ve yaylalar yer almaktadır.
Genel itibariyle yayla vasfında olan Trabzon ili, Çoruh Vadisi ile Medet Çayı arasında sahile paralel uzanan dağlardan teşekkül eden, takriben 325 km. uzunluğundaki çok engebeli platformun kuzey kısmını kaplar. Bu platform güneyde Çoruh Kelkit Vadisi tarafından kesilmiştir. Bu doğal sınırlar içerisinde Doğu Anadolu ile Karadeniz kıyılarını birbirine bağlayan 2000 metre rakımlı Zigana geçidi meşhurdur. Bu geçidi takiben Harşit ve Çoruh Vadisi ile Kop geçidi, bölgeyi Erzurum ve İran'a bağlar.
7 İlçeye sahip olan Trabzon'un 9 İlçesi 114 km.'ik sahil şeridinde sıralanmıştır. Bunlar, batı-doğu istikametine doğru Beşikdüzü, Vakfıkebir, Çarşıbaşı, Akçaabat, Yomra, Arsin, Araklı, Sürmene ve Oftur. Diğer İlçeleri olan Tonya, Düzköy, Şalpazarı, Maçka, Köprübaşı, Dernekpazarı, Hayrat ve Çaykara sahilden içeridedir. Beşikdüzü ve Şalpazarı 1988, Çarşıbaşı, Düzköy, Köprübaşı, Dernekpazarı ve Hayrat 1990 yılında ilçe olmuşlardır.
Trabzon Terminali kentin doğu-batı yönünde büyümesiyle birlikte kent merkeziyle bütünleşmiştir. Terminal 1. Sahil Yolu üzerinde yer almaktadır. 1. Sahil Yolu kent ulaşım ağında kent merkezi ile sanayi bölgesi, üniversite ve alışveriş merkezi bağlantısı konumdadır. 2. Sahil Yolu'nun yapımı 1. Sahil Yolu'nun yoğunluğunu azaltmasına rağmen 1. Sahil Yolu bazı toplu taşıma araçları için halen Trabzon-Rize ve Trabzon-Erzurum bağlantısını sağlamaktadır. Terminalin bulunduğu bölge gerek kent içi gerekse kent dışı ulaşım aksının kesiştiği ya da kesintiye uğradığı bir alt merkezdir. Terminal binası bu konumu sonucu olarak imaj değeri yüksek olan bölgenin işaret öğelerinden biridir.
Denizyolu: Bir liman kenti olan Trabzon' da ilk liman M.Ö. 117 yılında Pontuslar tarafından kayalar oyulmak suretiyle meydana getirilmiştir. 1902 yılında Osmanlı İmparatorluğu döneminde liman ve rıhtım yapılarak küçük teknelerin karaya yanaşması sağlanmıştır. Bugünkü liman ise 1946 yılında temeli atılarak 25 Haziran 1954 tarihinde ' Trabzon Vapuru' rıhtıma yanaştırılarak hizmete açılmıştır. Kuruluş itibariyle 414 m. uzunluğundaki tek rıhtımı ve 850 m. mendireği ile hizmet veren Trabzon Limanı İran Transit Ticaretinin başlamasıyla ihtiyaçları karşılamada zorlanmış, 1980 yılında başlayan geliştirilme çalışmaları sonucunda 320 dönüm arazi üzerine kurulu, 1630 m. uzunluğunda 5 rıhtımı bulunan bir liman haline getirilmiştir.
Karadeniz, Akdeniz ve Ege' deki bütün ülke limanları ile denizyolu bağlantısı bulunan Trabzon Limanı, çeşitli ülkelerden gelen gemilere her türlü hizmeti veren, mevcut rıhtımları ile aynı anda 15 gemiden yükleme ve boşaltma yapabilen, bir defada 500.000 ton eşyanın depolanabildiği açık ve kapalı antrepolarıyla yılda 3 milyon ton yükleme boşaltma kapasitesiyle 24 saat hizmet veren Doğu Karadeniz Bölgemizin en büyük limanıdır.
Karayolu: İlimizde 236 km. devlet yolu, 297 km. il yolu bulunmaktadır. Devlet yollarının 60 km. si beton asfalt, 139 km. si asfalt sathi kaplama, 37 km. si ise stabilizedir. İl yollarının ise; 16 km. si beton asfalt 1202 km. si asfalt sathi kaplama, 79 km. si stabilizedir. Buna göre devlet yollarının % 84' lük kısmı , İl yollarının ise % 73' lük kısmı asfalt kaplamadır. Trabzon yol uzunluğu ve asfalt yüzdeleri bakımından km2 ye düşen yol miktarı açısından Türkiye ortalamasının üstündedir. İlimiz trafiğindeki araç sayısına bakıldığında 1999 yılında 52.575 araç % 10,91 lik bir artışla 2000 yılı sonu itibariyle 58.313 olmuştur.
Havayolu: Trabzon Havalimanı 1957 yılında Hava Meydanı olarak trafiğe açılmış olup, 29.11.1995 tarihinde Genel Müdürlüğün Yönetim Kurulunun 503 sayılı kararı ile Havalimanı statüsüne kavuşturulmuştur. Hava Ulaşımı bakımından Doğu Karadenizin tek limanı Trabzon Havalimanıdır. 1.572x30 m. ebadında küçük pist
ile hizmet veren hava limanı, 1987 yılında hizmete giren 2.460x45 m. boyutlarındaki yeni pist ile uluslararası hava trafiğine açık bir konuma gelmiştir. 100x100 m. ebadında 2 adet büyük gövdeli uçağın planlanabileceği bir aprona sahip iken, 180x100 m. ebadında yeni bir apron yapılarak şu an toplam 6 uçağın park edebileceği bir havaalanı durumuna gelmiştir. Trabzon Havaalanı şu anki konumu ile yıllık 1.500.000 yolcu kapasitesi ile hizmet verebilecek konumdadır. 1999 yılında iç hat uçak trafiği 5.808 iken 2000 yılında bu sayı 5.080' e düşmüştür. Dış Hat uçak trafiği ise 1.113 ' den 996 ' ya gerilemiştir.
İlde kıyı kesiminde denizin etkisiyle ılıman iklim görülmektedir. Dolayısıyla yazlar orta sıcaklıkta kışlar ılık geçmektedir. Kafkas Dağları Trabzon'u güneyden çepeçevre kuşatarak kuzey batının soğuk rüzgarlarını ve Sibirya'nın soğuk havasıyla Kuzey Doğu Anadolu'da soğuyan havanın bölgeye girmesini engellemektedir. Trabzon ilinde iki farklı iklim tipi görülmektedir. Kıyı kısmında ılık ve yağışlı bir iklim tipi yaygınken, iç kesimlerde karasal iklim özelliği hakimdir. Karasal iklim örneği olarak Maçka (yükseklik: 250 m) meteoroloji istasyonu verilerinden yararlanılmıştır. Kıyı kesimi verileri için Trabzon il merkezinde (yükseklik: 30 m) bulunan meteoroloji istasyonu verilerinden yararlanılmıştır.
Trabzon ilindeki en gelişmiş vadiler, batıda güney-kuzey yönünde uzanan Folderesi Vadisi, Değirmendere akarsuyunun kurulu olduğu güneybatı-kuzeydoğu doğrultusundaki Karadere Vadisi ve doğudaki güney-kuzey yönünde uzanış gösteren Solaklı Deresi vadisidir. Türkiye ikliminin en çok yağış alan bölgesi içerisinde bulunan, Trabzon ili ve çevresi su kaynakları bakımından oldukça zengindir. İlin yüksek kısımlarına kar biçiminde düşen yağışların erimesi ve her mevsimde görülen yağmurlarla beslenen akarsular, Karadeniz'e döküldükleri yerlerde büyük dereler haline gelmektedirler. Debileri çok yüksek olmakla birlikte çok sayıda kaynak ve yaz-kış kurumayan akarsulara sahiptir. Bu akarsular; Baltacı Deresi, Solaklı Deresi, Manahoz Deresi, Küçük Dere, Karadere Deresi, Yanbolu Deresi, Yomra Deresi, Değirmendere Deresi, Sera Deresi, Söğütlü Deresi, Çarşıbaşı Deresi, Fol Deresi ve Akhisar Dereleridir. Akarsuların yıl içindeki rejimleri çok değişkendir. Akarsu kol uzunluğunun kısalığı, akış eğiminin fazlalığı ve yağışın yoğunluğu, akarsuların feyezan akımlarına kolayca ulaşmasını sağlamaktadır. Suyun sürükleme gücünün fazlalığı, doğal bitki dokusunun tahribiyle birleşince erozyon artmakta ve böylece taşınan rüsumat özellikle akarsuların denize
yakınlaştığı yerlerde birikerek derenin su taşıma kapasitesini azaltmaktadır. Bu durum yerleşimin yoğun olduğu sahil kesimlerde sel olasılığını yükseltmektedir.
Trabzon nüfusu 2023 yılına göre 824.352'dir. Bu nüfus, 409.040 erkek ve 415.312 kadından oluşmaktadır.
Yüzde olarak ise: %49,62 erkek, %50,38 kadındır. Trabzon il nüfusu: 824.352 (2023 sonu). İlin yüzölçümü 4.628 km2'dir. İlde km2'ye 178 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 1.373 kişi ile Ortahisar'dır) İlde yıllık nüfus artış oranı % 0,39 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Hayrat (% 21,78) - Ortahisar (-% 3,85) olmuştur. 06 Şubat 2024 TÜİK verilerine göre 18 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 708 mahalle bulunmaktadır.
| Yıl | Trabzon Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 824.352 | 409.040 | 415.312 |
| 2022 | 818.023 | 406.061 | 411.962 |
| 2021 | 816.684 | 405.047 | 411.637 |
| 2020 | 811.901 | 402.224 | 409.677 |
| 2019 | 808.974 | 400.723 | 408.251 |
| 2018 | 807.903 | 399.377 | 408.526 |
| 2017 | 786.326 | 388.713 | 397.613 |
| 2016 | 779.379 | 385.009 | 394.370 |
| 2015 | 768.417 | 379.708 | 388.709 |
| 2014 | 766.782 | 378.509 | 388.273 |
| 2013 | 758.237 | 374.562 | 383.675 |
| 2012 | 757.898 | 374.677 | 383.221 |
| 2011 | 757.353 | 374.426 | 382.927 |
| 2010 | 763.714 | 377.059 | 386.655 |
| 2009 | 765.127 | 378.602 | 386.525 |
| 2008 | 748.982 | 370.217 | 378.765 |
| 2007 | 740.569 | 364.103 | 376.466 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
| Yıl | İlçe | İlçe Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | Nüfus Yüzdesi |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | Ortahisar | 322.702 | 157.682 | 165.020 | % 39.15 |
| 2023 | Akçaabat | 129.628 | 64.362 | 65.266 | % 15,72 |
| 2023 | Araklı | 51.124 | 25.776 | 25.348 | % 6.20 |
| 2023 | Yomra | 49.721 | 24.733 | 24.988 | % 6,03 |
| 2023 | Of | 44.527 | 22.170 | 22.357 | % 5,40 |
| 2023 | Arsin | 32.717 | 16.590 | 16.127 | % 3,97 |
| 2023 | Vakfıkebir | 27.339 | 13.449 | 13.890 | % 3,32 |
| 2023 | Macka | 27.322 | 13.981 | 13.341 | % 3.31 |
| 2023 | Sürmene | 26.127 | 13.134 | 12.993 | % 3,17 |
| 2023 | Beşikdüzü | 23.568 | 11.951 | 11.617 | % 2,86 |
| 2023 | Carşıbaşı | 15.753 | 8.108 | 7.645 | % 1,91 |
| 2023 | Çaykara | 15.180 | 7.659 | 7.521 | % 1,84 |
| 2023 | Tonya | 14.315 | 7.050 | 7.265 | % 1,74 |
| 2023 | Düzköy | 14.142 | 7.043 | 7.099 | % 1,72 |
| 2023 | Salpazarı | 11.780 | 5.883 | 5.897 | % 1,43 |
| 2023 | Hayrat | 9.337 | 4.856 | 4.481 | % 1,13 |
| 2023 | Köprübası | 4.776 | 2.468 | 2.308 | % 0,58 |
| 2023 | Dernekpazarı | 4.294 | 2.145 | 2.149 | % 0.52 |
Tarım: Tarım sektörü Trabzon ili ekonomisine büyük gelir sağlamaktadır. GSYİH içinde tarım sektörünün payı %17,7'dir. İlin topografik yapısından dolayı tarımsal üretimde tarım araç ve gereçlerinden çok emek yoğun bir iş gücü kullanılmaktadır. Tarım iş kolunda çalışanların toplam istihdama oranı % 64,31'dir. İlin coğrafi yapısı ve iklim özellikleri çok çeşitli bitkisel üretim yapılmasına olanak sağlamamıştır. Trabzon'da tarımsal üretimi en fazla yapılan ürünler çay ve fındıktır. Fındık ihracatı yapıldığından dolayı ekonomik getirisi fazladır. Fındıkta üretimi yaklaşık olarak yıllık 45.000-55.000 ton'dur. İlde üretiminden büyük ekonomik gelir sağlanan ikinci önemli tarımsal ürün çaydır. Çay üretimi en çok Araklı, Dernekpazarı, Hayrat, Of, Sürmene ve Vakfıkebir ilçelerinde yapılmaktadır. Doğu Karadeniz Bölgesinde çay üretim alanlarının %20,6'sı Trabzon'da yer almaktadır. Trabzon ili Türkiye'de çaylık alanların kapladığı alan bakımında Rize'den sonra 2. Sırada yer almaktadır. Yıllık yaş çay üretim miktarı ortalama 120.000 ton'dur. İlde diğer tarım ürünleri hububat, mısır, fasulye, tütün ve patatestir. İlde özellikle büyükbaş hayvan beslenmektedir. Buna bağlı olarak ta süt ve süt ürünlerinin üretimi yapılmaktadır. Seri 1 TARIM 64,3 64% Seri 1 SANAYİ 5,3 5% Seri 1 HİZMETL ER 25,5 26% Seri 1 İNŞAAT 4,8 5% TARIM SANAYİ HİZMETLER İNŞAAT Seri 1 TARIM 17,7 18% Seri 1 SANAYİ 14 14% Seri 1 TİCARET 18,2 18% Seri 1 DEVLET HİZMETL ERİ 18,8 19% Seri 1 DİĞER 31,3 31% TARIM SANAYİ TİCARET DEVLET HİZMETLERİ 10 Trabzon ilinde balıkçılık faaliyetleri de önemli bir ekonomik girdi sağlamaktadır. Özellikle hamsi üretimi su ürünlerinin başında gelmektedir. Trabzon ilinin GSYİH 'sı içinde balıkçılık sektörünün payı % 4,3'tür.
Hayvancılık: Trabzon'da hayvancılık, çiftçiler için önemli bir geçim kaynağıdır. Dağınık ve dar, buna karşın oldukça engebeli alanlara yerleşmiş bulunan köylerde çiftçiler ancak 3-4 baş hayvan besleyebilecek olanaklara sahiptir. Coğrafi koşulların yanında bakım ve beslenme durumu halkı ahır hayvancılığına yöneltmiştir. Kışları ahırlarda beslenen hayvanları, önce mezra, daha sonra yazın yaylalara çıkartılmakta ve
3-4 ay yaylada kaldıktan sonra tekrar dönülmektedir. Yem bitkisi yetiştiriciliği hayvan yetiştiriciliği için önemli olmakla birlikte arazi darlığı nedeniyle çok az olmaktadır. Son zamanlarda yem bitkisi yetiştiriciliği yeniden özendirilmektedir. (Fiğ, hayvan pancarı, silajlık mısır).
Hayvancılıkta kaba yem ihtiyacı Erzurum, Bayburt, Gümüşhane gibi illerden gelen kuru ot vs. ile karşılanmaktadır. Son zamanlarda yeni yeni kabul gören silaj yapımı ile bu açık kapatılmaya çalışılmaktadır. Yaylaların hayvan beslenme kaynağı olmasının yanı sıra Karadeniz insanı için ayrı bir yeri vardır. Yaylaların güzel doğası, temiz havasının yanı sıra festivalleri ve yayla evleri ile yaylalar Yayla Turizmi ile yerli ve yabancı turistler ile yöre insanına hizmet etmektedir.
Madenler: Trabzon'daki madencilik faaliyetleri üç ana başlık altında incelenebileceğini belirten Mengüç, sırasıyla metalik maden yatakları, endüstriyel maden yatakları ile mermer ve doğal taş madenciliği olduğunu söyledi. Mengüç, Metalik Maden Yataklarının; Bakır-Kurşun-Çinko-Molibden (Cu-Pb-Zn), Manganez (Mn), Demir (Fe), Endüstriyel Maden Yatakları olarak Kil (kil), Kaolen (kao), Çimento hammaddelerı (Çmh) bulunduğunu belirtti. Mermer ve Doğal Taş Madenciliği'nde Metalik Maden Yatakları Üretimi alanında Bakır-Kurşun-Çinko (Cu-Pb-Zn) üretimi gerçekleştirildiğini bulunduğu alanları şöyle aktardı. Yomra-Kanköy Bakır madeninden aylık 10000 ton/ay tüvenan cevher üretimi yapılıp, aynı firmaya ait olan Sürmene –Çamburnu filatasyon tesisinde zenginleştirilip aylık 1000 ton Bakır konsantresi ihraç edilmektedir. Maçka-Gümişkihanları Bakır madeninde ruhsat sahibi firma işletme ruhsatını almış işletme izinleri için gerekli çalışmaları yapmaktadır. Sürmene-Dirlik bakır yatağında ruhsat sahibi firma arama çalışmalarına devam etmekte, 2015 yılında işletme yatırımlarına geçilmesi planlanmaktadır.
Sanayi: Sanayi sektörünün GSYİH içindeki payı ve istihdam değerlerine bakıldığında sanayi sektörünün diğer sektörlere göre pek fazla gelişmediği görülmektedir. GSYİH içinde sanayi sektörünün payı %14'dür. GSYİH içinde sanayi sektörünün payı tarım ve hizmetlerden sonra gelmektedir. İmalat Sanayi, sanayi sektörü içinde %93,51 'lik bir istihdam sağlamaktadır. İmalat Sanayindeki faaliyet kolları gıda sanayi, tekstil, kimya sanayi, plastik ürünler ve ağaç işleridir. Daha çok küçük ve orta ölçekli kuruluşlar faaliyet göstermektedir. En büyük sanayi kuruluşu Trabzon Çimento Fabrikası'dır. Sürmene ve Çamburnu Beldelerinde tekne ve gemi yapımına yönelik kuruluşlar faaliyet göstermektedir.
Turizm: Trabzon ili, bölgemizdeki turizm hareketinin merkezi konumundadır. İldeki ulaşım imkanlarının ve turizm hizmet altyapısının diğer illerimize göre gelişmiş olmasının bunda etkisi büyüktür. Son yıllarda Ordu-Giresun Havalimanı'nın açılması ve Batum Havalimanı'nın ülkemizin kullanımına açılması ile turizm bölge geneline doğru daha geniş yayılım imkanı bulmuştur. Sümela Manastırı, Ayder ve Uzungöl bölgemizde en çok bilinen ve ziyaret edilen destinasyonlardır. Bu destinasyonlara olan yoğun talebin yeni destinasyonlar oluşturularak bölgemizin geneline yayılması ve daha yönetilir destinasyonlar oluşturulması ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Destekleme, planlama, yatırım ve tanıtım çalışmalarımız neticesinde Ordu-Çambaşı Yaylası, Giresun-Kümbet Yaylası ve Giresun Adası, Gümüşhane-Karaca Mağarası, Trabzon Çal Mağarası ve Hıdırnebi Yaylası gibi yeni destinasyonlara ilgi artmıştır. Doğal güzellikleri ve yaylaları ile bilinen Trabzon'da kültür ve tarih turizmi konularındaki gelişmeler dikkat çekmektedir.
9 Haziran 1957 tarihinde 7033 sayılı kanunla ilçe haline dönüştürülmüş, 4 Nisan 1959 tarihinde Trabzon ilinin ilçesi olmuş ve fiilen ilçe teşkilatı kurulmuştur. Yomra ilçesinin ilk adı Durana'dır. İlçede Yomra elması tanınmış olup Yomra Elması Coğrafi İşaret Tescil Belgesini Yomra Belediyesi tarafından yapılan başvuru neticesinde 2021 yılında aldı. Yomra ilçesinin Büyükşehir yasasıyla birlikte köy tüzel kişilikleri sona ermiş olup 25 mahallesi bulunmaktadır. Oymalıtepe, Kaşüstü gibi belde belediyelikleri nüfusu 2 binin üzerinde olmasına rağmen kanunla kapatılmıştır. İlçe, Trabzon merkezine 10 km uzakta, havalimanı ve Karadeniz Teknik Üniversitesine 7 km uzaklıktadır. İlçenin kuzeyinden geçen sahil yolu ile trafiğin ilçe merkezinde yoğunlaşmasının önüne geçilmiştir. Böylece ilçe trafik yönünden rahata kavuşmuştur.
İlçe sınırları içerisinde; Novotel (5 Yıldız), Sandal Otel (3 Yıldız), Trabzon Adalet Sarayı, Dünya Ticaret Merkezi, dünyaca ünlü birçok otomobil firmasının satış ve servisleri, mobilyacılar sitesi, balık çiftlikleri, Cevahir Outlet AVM, Trabzon AVM, Petrol Ofisi, Shell ve Aytemiz petrol istasyonları bulunmaktadır. Ayrıca Trabzon'un ilk vakıf üniversitesi olan Avrasya Üniversitesinin kampüsü, Kredi Yurtlar Kurumunun 4 bin kişilik öğrenci yurdu (Yomra Kanuni Erkek Yurdu) ve Türkiye'nin en büyük jimnastik salonu da bulunmaktadır.
Yomra, Karadeniz Bölgesi'nin Doğu Karadeniz Bölümü sınırları içerisinde yer alır. Trabzon iline bağlı bir ilçe yönetim merkezi olan Yomra, Karadeniz kıyı kuşağındaki yerleşmelere tipik bir örnek oluşturmaktadır. Trabzon şehrinin hemen doğusunda buluna Yomra ilçesi, doğuda Arsin, güneyde Gümüşhane, güneybatıda Maçka, batıda Trabzon ve kuzeyde ise Karadeniz ile komşudur. Kasabanın karayolu ile Trabzon'a uzaklığı 15 km kadardır. Trabzon Şehrine çok yakın olması, Yomra'nın merkezî yer özelliğini önemli ölçüde zayıflatmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz adres bilgilerine göre, Trabzon İli, Yomra İlçesi, Kaşüstü Mahallesi, Trabzon Dünya Ticaret Merkezi Sokak, Bina No: 9, UAVT: 167196559 posta adresinde konumludur. Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için bölgenin ana arterlerinden olan; Trabzon Cevahir AVM üzerinden Kaşüstü Kavşağı'ndan yaklaşık 150 m ilerlenir ve sağ kolda yer alan Yom Sokak'a geçilir soka üzerinden yaklaşık 250 m ilerledikten sonra konu taşınmazın bulunduğu parsel sokağın sol tarafında yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge Trabzon İli'nin hızla gelişmekte olan ilçlerinden biridir. Bölge orta ölçekli gelire sahip kişilere hitap etmektedir. Ticari ve truzim'in canlı olduğu bölgede çok sayıda turizm işletmeleri ve ticaret işletmleri bulunmaktadır. Konu taşınmaza ulaşım toplu taşıma ve özel araçla kolaylıkla sağlanabilmketedir.
Taşınmazın bulunduğu bölgede; Trabzon Dünya Ticaret Merkezi, Trabzon Cevahir AVM, Park Dedeman Trabzon, Yomra Kaşüstü Plajı, Kuhla Hotel Trabzon ve birçok sosyal donatı alanları bulunmakatadır.
TAŞINMAZIN KONUMU
| ANA TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ Yapının İnşaat Tarzı Betonarme Yapının Sınıfı ve Grubu 4/B 2008 Yapım Yılı Yapı Nizamı Ayrık (Faaliyete Geşiş Yılı) Ana Taşınmazdaki Yapının Toplam Kat 7 (Bodrum + Zemin + 5 Toplam Bağımsız Yok Adedi Normal Kat+ Teras Kat) Bölüm Sayısı Otopark Var Asansör Var Yüzme Havuzu Var Özel Güvenlik Var |
|||
|---|---|---|---|
| Deprem Derecesi | 4. Derece | Deprem Hasar Durumu | Yok |
Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.
Değerleme konusu ana taşınmaz 13.450,31 m² yüz ölçümlü, 209 ada 18 parsel (eski: 209 ada, 12 parsel) üzerinde 5 yıldızlı otel olarak inşa edilmiştir. Parsel, Yomra Caddesi'ne yaklaşık 190 m cepheli olup amorf şeklindedir, Otel, parselin ortasında L şeklinde konumlandırılmıştır. Onaylı mimari projesine göre; 1 bodrum kat + zemin kat + 5 normal kat + çatı katı olmak üzere toplam 7 katlı otel binası olarak inşa edilmiştir. Onaylı Mimari projesine göre kat planları;
Zemin Katı; yaklaşık brüt 4.570,00 alanlı olup katta, resepsiyon, çok amaçlı salon, dükkanlar, restoran, sağlık merkezi, yüzme havuzu, fuaye, fitness salonu bulunmaktadır. Otel 5 adet toplantı salonuna sahiptir. Bu salonlardan 1 tanesi bölünebilir salon olup 585 m², 28 m², 26 m², 51 m² ve 51 m² kullanım alanlarına sahiptirler. Katta yerler kısmen seramik, kısmen laminat parke, kısmen halıfleksdir. Aydınlatma kısmen floresan, kısmen spot armatür ile sağlanmaktadır. Duvarlar ıslak hacimlerde ve mutfakta seramik, diğer alanlarda kısmen boya kısmen, duvar kağıdıdır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 1.755,00 m² alanlı olup kat personel bölümü ve odalar şeklinde 2 bölüme ayrılmıştır. Katta; ofisler, personel yemekhanesi, personel soyunma odaları, revir, servis alanı ve 28 adet oda bulunmaktadır. Katta yerler kısmen seramik, kısmen laminat parke, kısmen halıflekstir. Aydınlatma kısmen floresan, kısmen spot armatür ile sağlanmaktadır. Duvarlar ıslak hacimlerde ve personel yemekhanesinde seramik, diğer alanlarda kısmen boya, kısmen duvar kağıdıdır.
ve 3. Normal Katı; yaklaşık brüt 1.517,00 m² alana sahip olup katta, servis alanı, 39 adet oda, (1 adet süit, 3 adet oda) bulunmaktadır. Katta zeminler halıflekstir. Aydınlatma spot armatür ile sağlanmaktadır. Duvarlar ıslak hacimlerde seramik, diğer alanlarda kısmen boya, kısmen duvar kağıdıdır.
ve 5. Normal Katı; yaklaşık brüt 1.736,00 m² alana sahip olup katta, servis alanı, 47 adet oda, (1 adet suit oda 46 adet oda) bulunmaktadır. Katta zeminler halıflekstir. Aydınlatma spot armatür ile sağlanmaktadır. Duvarlar ıslak hacimlerde seramik, diğer alanlarda kısmen boya, kısmen duvar kağıdıdır.
Çatı Katı; yaklaşık brüt 61 m² alanlı olup onaylı mimari projesinde mevcut bulunan asansör platformu ve elektrik odası ve teknik hacimler bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yaklaşık brüt 15.232 m² inşaat alanına sahiptir.
Açık alanda; 1 adet jeneratör 1100 KW, 1375 KVA, 1 adet trafo kuru tip 1600 KVA, çatı katında; soğutma sistemi 2 adet çiller alarko marka, bodrum katında; Isıtma sistemi 2 adet kazan ve brülör, yangın söndürme dairesi 1 adet çift depo 160 ton çift pompalı 1 joketli gibi teknik hacimler bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde konu taşınmaz; kat, konum ve alan bakımından projesiyle uyumlu olup herhangi bir aykırı durum tespit edilmemiştir. Otelde 3 adet merdiven,1 adet 8 kişilik -1. ve 0. katlar arası çalışan personel asansörü, 1 adet 8 kişilik, -1, 0. ve 1. katlar arası çalışan personel asansörü, 1 adet 8 kişilik personel asansörü, 1 adet 13 kişilik yük asansörü, 2 adet 13 kişilik misafir asansörü olup toplamda 6 adet asansör mevcuttur. Otel binasında 192 adet standart oda, 4 adet süit oda, 4 adet bedensel engelli odası olmak üzere toplamda 200 adet odaya sahiptir. Odalar yaklaşık brüt 27-55 m² kullanım alanlıdır. Her odada banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3 m² alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler parke kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur.
Konu taşınmazın etrafı betonarme duvar üzeri panel çit ile çevrilidir. Otel girişi, zemin kattan Yomra Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Yapı dışında kalan alanlar kısmen peyzaj alanı, kısmen otopark olarak düzenlenmiştir. Otopark alanlarında zeminler taş kaplamalıdır. Bina içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bina içerisinde duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır.
| KAT HESABI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kat | Yasal Alan (m²) | Mevcut Alan (m²) | ||
| Bodrum Kat | 2.340,00 | 2.340,00 | ||
| Zemin Kat | 4.570,00 | 4.570,00 | ||
| 1. Normal Kat | 1.755,00 | 1.755,00 | ||
| 2. Normal Kat | 1.517,00 | 1.517,00 | ||
| 3. Normal Kat | 1.517,00 | 1.517,00 | ||
| 4. Normal Kat | 1.736,00 | 1.736,00 | ||
| 5. Normal Kat | 1.736,00 | 1.736,00 | ||
| Teras Kat | 61,00 | 61,00 | ||
| TOPLAM ALAN | 15.232,00 | 15.232,00 |
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Şehir Merkezinde konumlanması | Alternatif turistik işlemelerin bulunması |
| Bilinirliğinin yüksek olması | Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
| Ulaşım imkanının gelişmiş olması | Ekonomide dalgalanmalar yaşanması |
| Plaja yakın mesafede olması | |
| Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması | |
| Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• Ticari yoğun bölgede konumlanması • Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması • Ulaşım imkanının iyi olması • Şehir merkezinde konumlu olması • Yaya ve araç trafiğinin yoğun olması • Konu taşınmazın metro, otobüs ve dolmuş duraklarına çok yakın konumlu olması |
ZAYIF YANLAR |
• Kapalı otopark alanının bulunmaması • Parselin tevhit işlemi bulunması • Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Bilinirliğinin yüksek olması, • Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması • Kent özelinde herkes tarafından bilinirliği yüksek buluşma noktası olması • Yakın çevresinde ticari faaliyetler olması • Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
TEHDİTLER | • Ekonomide dalgalanmalar yaşanması |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU 1/1.000 ölçekli "Kaşüstü Plan Türü Revizyon Uygulama İmar Lejant Merkezi İş Alanı Planı İnşaat Nizamı Ayrık Nizam Yençok 35 m |
|||
|---|---|---|---|
| TAKS | 0,40 | KAKS (Emsal) | 2,00 |
| Diğer | İş Alanı" içerisinde konumludur. yapılaşma şartları içerisinde konumludur. |
Ayrık | Yomra Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre konu taşınmaz 1/1.000 ölçekli "Kaşüstü Revizyon Uygulama İmar Planı planına göre "Merkezi nizam, TAKS: 0,40, E: 2,00, Hmax: 35 m |
| Plan Notları | - |
Yomra Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde ve Yomra Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde; 31.01.2023 tarih, 13 sayılı Encümen Kararına göre; 209 ada 13 parselin durum haritasında görüldüğü gibi uygulama imar planında yol ile alakalı olan kısımlarının kamuya bedelsiz terk edilmesine, terk işlemi sonrası kalan kısımların, A, B, C ve D olmak üzere dört (4) kısma ifraz edilmesine, oluşan C parselinin 209 ada 12 (güncel 18 parsel) no.lu parsel ile tevhit edilmesine 3194 sayılı yasanın 15 ve 16. Maddeleri gereğince oybirliği ile karar verildiği öğrenilmiştir.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Yomra Belediyesi'nde yapılan incelemelerde; 17.11. 2006 tarih, bila sayılı onaylı Mimari Projesi bulunmaktadır.
17.11.2006 tarih, 1-11 sayılı, "Yeni Yapı Ruhsatı" 15.232,00 m² kapalı alanlı "Otel ve Müştemilatı'' için düzenlenmiştir.
27.08.2008 tarih, 08-13 sayılı, "Yapı Kullanma İzin Belgesi" 15.232,00 m² kapalı alanlı "Otel ve Müştemilatı'' için düzenlenmiştir.
Dosyasında taşınmaza ait 08.02.2017 veriliş tarihli, 09.02.2027 geçerlilik tarihi ve S3414D7471CF5 numaralı B Sınıflı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.
30.12.2005 tarih, 10302 sayılı, Novotel Trabzon(5 Yıldızlı otel): 192 Oda+4 Bedensel Engelli Odası+4 Suit-400 Yatak, 50 kişilik Alakart Lokanta, 50 kişilik açık yemek alanı, 45 kişilik çok amaçlı salon, 35 kişilik toplantı salonu(2 Adet), 12 kişilik toplantı salonu(2 Adet), 105 Kişilik Toplantı Salonu, 310 Kişilik konferans salonu, kapalı yüzme havuzu, sauna(2 adet), buhar odası(2 adet), masaj ünitesi(3 adet), aletli jimnastik salonu, tenis kortu, satış ünitesi(2 adet), 118 araçlık otopark için alınmış Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.
* 31.01.2023 tarih, 13 sayılı Encümen Kararına göre; 209 ada 13 parselin durum haritasında görüldüğü gibi uygulama imar planında yol ile alakalı olan kısımlarının kamuya bedelsiz terk edilmesine, terk işlemi sonrası kalan kısımların, A, B, C ve D olmak üzere dört (4) kısma ifraz edilmesine, oluşan C parselinin 209 ada 12 (güncel 18 parsel) no.lu parsel ile tevhit edilmesine 3194 sayılı yasanın 15 ve 16. Maddeleri gereğince oybirliği ile karar verildiği öğrenilmiştir.
Değerleme günü itibariyle taşınmazın dosyasında olumsuz nitelikli herhangi bir belgeye rastlanmamıştır.
Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup mahallinde alınan ölçüler ve yapılan gözlemler neticesinde parsel üzerindeki yapının mimari projesiyle uyumlu olduğu gözlenmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olmamakla birlikte yapı denetimi mimari projede, Kahraman Maraş Caddesi, Yıldırımlar İşhanı, Kat: 2, No:223 Trabzon adresinde "Rıza Nuri NALBANTOĞLU", statik proje G.Paşa Mahallesi, Kasımoğlu Çıkmazı, Aygün Apartmanı, Kat:3, No: 19 Trabzon adresinde "Kemal ÇAM", Elektrik projesinde, Uzun Sokak, Tabakhane Yolu, No:105/F Trabzon adresinde "Mustafa Yılmaz ODABAŞ" ve mekanik tesisat projesi Uzun Sokak, Çinili Çarşı, Kat:2, No:411 Trabzon adresinde faaliyet gösteren "Şaban BÜLBÜL" tarafından gerçekleştirilmiştir. * Söz konusu Yapı Denetim Kanunu'nun 11. maddesine göre "Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır." ibaresi yer almaktadır.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için daha önce kurumumuz tarafından 03.07.2024 tarih, SM-24-SPK-010 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
| Rapor No | Tarih | Taşınmazın Değeri (TL) |
Raporu İmzalayan Uzmanlar |
|---|---|---|---|
| SM-24-SPK-010 | 03.07.2024 | 1.106.370.000.-TL | Kübra EKİCİ Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK Lisans No:918464) Merve GÜNEŞ Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Mehmet ÖZTÜRK Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) |
Dosyasında taşınmaza ait 08.02.2017 veriliş tarihli, 09.02.2027 geçerlilik tarihi ve S3414D7471CF5 numaralı B Sınıflı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz "Betonarme Otel ve Müştemilatı ve Arsası" niteliğindedir.
Değerleme konusu taşınmazın mülkiyeti Trabzon Dünya Ticaret Merkezi Anonim Şirketi'ne ait olup Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortalıklı A.Ş. tarafından 49 yıllığına kiralanmıştır. Söz konusu üst hakkı Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlıdır. 30.10.2008 tarihinde yapılan sözleşme ile 30.10.2057 tarihine kadar üst hakkı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomisinin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 23 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 21 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 2.0 | 28 | 4.2 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 4.0 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Nigeria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 27 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASEAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 2.8 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | 2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Exports | |||||||
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 29 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import weights) |
$-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| World Consumer Prices' | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. 21 Kasım 2024 toplantısı itibarıyla da TCMB politika faizi %50,00 seviyesinde tutmaya devam etmiş olup Yurt içi talebin yavaşlamasının, enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere ulaştığı ifade edilmiştir. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |||
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||
| $\mathbf{I}^{(t)}$ s. |
4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||||
| $W_{(1)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||||
| $\mathbf{H}^{\text{(r)}}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | ||||
| $IV^{(2)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $\mathbf{l}^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |||
| Ш | 9949792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir..
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur..
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024)
Aylık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıştır. 2024 yılının ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %3,03 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %43,13 olarak seyretmektedir.
2024 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 444,3 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Mart ayında %63,98 seviyesinden, 2024 yılı Mart ayında %56,66 seviyesine düşmüştür. Mart 2024'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %18,84'ten %23,07'ye yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,41'ten %10,55'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2024 Mart ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 1,62 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2023 yılı Mart ayında %30,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2024 itibarıyla 3,5 puan azalarak %27,3 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 12,9 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,5 olmuştur. Bu oran 2023 Mart ayında %21,7 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,2, 2,2 ve 0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 23,4, 30,4 ve 23,1 oranlarında artış göstermiştir.
| TÜRKİYE | DALLUMA İSTANBUL |
ANKARA | ZMÍR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
148,0 | 139,4 | 153,7 | 142,5 |
| Yıllık Değişim |
%27,4 | %23,4 | %30,4 | %23,1 |
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | hansk eks %2,2 |
%0,8 |
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 57 milyon turistin kişi başı 952 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında hem gelen turist sayısında, hem de kişi başı harcama miktarında artış olduğu görülmektedir. 2023 yılının dördüncü çeyreğinde Türkiye'yi 12,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %4,12'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye 4.3 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13'lik bir artış gözlemlenmiştir.
Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye gelen 4.3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 870 bin oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.976 tesis ve 123 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.652 tesis ve 106 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.501 işletme belgeli tesise ve 288 bin oda arzına sahiptir.
Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 711 tesis içinde en büyük payı 107 tesis ve yaklaşık 10 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 79 tesis ve 14 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile İstanbul gelmektedir. Ankara ve İzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %42,82 ve %41,74 olmuştur. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur.
2023 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2022) göre azalış (%0,3) göstermiş olup, Türkiye genelinde %66.6'dır. Oda fiyatları ise yine 2022 yılana kıyasla azalış (%0,2) göstererek, 2023 yılında Türkiye genelinde 117.34 Euro'dur. 2020 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2020 yılı seviyesinden itibaren yükseldiği ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecinin yavaşladığı gözlemlenmiştir. 2024 yılı birinci çeyreğinde otel doluluk oranları Türkiye geneli için %52,7 olarak hesaplanmıştır. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 98,79 Euro olmuştur. 2023 yılının aynı dönemine kıyasla, otel doluluk oranları %2,9 artarken, ortalama gerçekleşen oda fiyatı %5,8 azalmıştır.
| TOPLAM | VATANDAŞ 1 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | GELEN ZİYARETÇİ SAYISI |
ÇIKAN ZİYARETÇİ SAYISI |
TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
TURİZM 2 GİDERİ | TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
| ( 1000 \$ ) | (\$) | ( 1000 \$ ) | ( 1000 \$ ) | (\$) | |||
| 2004 | 20 753 734 | 20 262 640 | 17 076 607 | 843 | 2 954 459 | 3 862 552 | 1 262 |
| 2005 | 25 045 142 | 24 124 501 | 20 322 111 | 842 | 3 394 601 | 4 374 383 | 1 214 |
| 2006 | 23 924 023 | 23 148 669 | 18 593 951 | 803 | 3 270 948 | 4 463 614 | 1 153 |
| 2007 | 27 239 630 | 27 214 988 | 20 942 500 | 770 | 4 043 283 | 4 703 850 | 1 121 |
| 2008 | 31 137 774 | 30 979 979 | 25 415 067 | 820 | 4 266 197 | 5 418 439 | 1 191 |
| 2009 | 31 759 816 | 32 006 149 | 25 064 482 | 783 | 5 090 440 | 5 690 629 | 1 222 |
| 2010 | 32 997 308 | 33 027 943 | 24 930 997 | 755 | 5 874 520 | 5 558 366 | 1 231 |
| 2011 | 36 769 039 | 36 151 328 | 28 115 692 | 778 | 5 531 486 | 5 638 484 | 1 168 |
| 2012 | 37 715 225 | 36 463 921 | 35 717 337 | 980 | 4 525 101 | 8 595 191 | 1 678 |
| 2013 | 39 860 771 | 39 226 226 | 40 186 327 | 1 024 | 5 875 183 | 9 193 811 | 1 703 |
| 2014 | 41 627 246 | 41 415 070 | 41 316 834 | 998 | 5 791 095 | 8 404 159 | 1 510 |
| 2015 | 41 114 069 | 41 617 530 | 37 700 923 | 906 | 6 296 506 | 7 270 820 | 1 207 |
| 2016 | 30 906 680 | 31 365 330 | 26 539 007 | 846 | 5 255 797 | 7 374 334 | 1 209 |
| 2017 | 37 969 824 | 38 620 346 | 31 253 835 | 809 | 5 487 607 | 7 210 947 | 1 102 |
| 2018 | 46 112 592 | 45 628 673 | 35 920 910 | 787 | 5 530 582 | 6 676 206 | 1 000 |
| 2019 | 51 747 199 | 51 860 042 | 42 851 778 | 826 | 4 655 848 | 7 014 139 | 981 |
| 2020 | 15 971 201 | 15 826 266 | 15 169 371 | 958 | 1 188 382 | 3 317 861 | 1 064 |
| 2021 | 30 038 961 | 29 357 463 | 30 309 722 | 1 032 | 2 203 157 | 6 507 848 | 1 201 |
| 2022 | 51 387 513 | 51 369 026 | 49 857 030 | 971 | 5 098 884 | 7 454 442 | 1 061 |
| 2023 | 56 693 837 | 57 077 440 | 55 874 176 | 979 | 8 429 980 | 8 391 864 | 1 086 |
| 2024* | 26 136 764 | 25 107 974 | 23 660 318 | 942 | 3 735 457 | 4 219 771 | 971 |
(Kaynak: KTB,2024)
Türkiye'nin Turizm Gelir-Gider Tablosu
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı.)
2024 yılının Ocak-Şubat döneminde Türkiye'ye gelen 4,3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13,6 artış görülmüştür.
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı 22.04.2024)
Türkiye genelinde toplam 870 bin 148 oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin 267 oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
| Donem | Toplam Yabancı Turist |
Kişi Başı Harcama (Dolar) |
|---|---|---|
| C1118 | 4,908,831 | 682 |
| C2'18 | 9.855.102 | 602 |
| C318 | 15.904.734 | 589 |
| C418 | 8:283:235 | 649 |
| 2018 | 38.951.902 | 617 |
| C1'19 | 5.460.380 | 678 |
| C2'19 | 11.499.211 | 607 |
| C319 | 18:438.139 | 623 |
| C4'19 | 9.315.240 | 702 |
| 2019 | 44.712.970 | 642 |
| C1'20 | 4.635.845 | 710 |
| C 2 '20 | ||
| C3'20 | 4.430.053 | 649 |
| C4'20 | 3.642.367 | 804 |
| 2020 | 12.708.265 | 716 |
| C121 | 1.826.227 | 918 |
| C221 | 3.144.815 | 694 |
| C321 | 11.457.951 | 773 |
| C4'21 | 7.511.028 | 809 |
| 2021 | 23.940.021 | 785 |
| C1'22 | 4.943.964 | 841 |
| C 2 '22 | 10.382.068 | 702 |
| C3'22 | 18,626,003 | 826 |
| C4'22 | 10,389,487 | 927 |
| 2022 | 44.341.522 | 822 |
| C123 | 6.509.234 | 1.057 |
| C223 | 12.319.348 | 901 |
| C3'23 | 19,740,776 | 856 |
| C4'23 | 10.777.609 | 966 |
| 2023 | 49.346.967 | 917 |
| C1'24 | 7.067.996 | 982 |
(Kaynak: TÜİK *31.04.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.)
Turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 artarak 8 milyar 784 milyon 800 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %21'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
2024 yılı 1.çeyrekte Türkiye'ye gelen 7 milyon 68 bin yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 982 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %8,58 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %7,13 azalmış görülmektedir.
2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist , kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
Trabzonun turizm kaynakları daha çok alternatif turizm türlerinin geliştirme potansiyeline sahiptir. İlin iklim özelliklerine dayalı olarak kıyı turizmi gelişmemiştir. Alternatif turizm kapsamında gelişmeye açık turizm türleri olarak; kültür turizmi, kamp-karavan turizmi, kruvaziyer turizm, kongre turizmi, ekoturizm, spor turizmi, iş turizmi, jeep-safari, trekking olanakları mevcuttur. Diğer turistik çekicilikleri arasında; sahip olduğu geleneksel el sanatları, sunulan ürün çeşitliliği, kendine özgü folklorik değerleri, yerel gastronomik unsurları ve misafirperverliği ili ön plana çıkartıyor. Trabzon ilinin turizm arz kaynaklarını oluşturan en temel değerleri arasında gölleri ve yaylaları en başta gelir. Bunların dışında milli parkları, mağaraları, koruma altına alınmış tabiat parkları da ilin turizm arz kaynakları içerisindedir. Sahilden içeriye doğru girildikçe engebeli yeryüzü şekilleri ve dağlık alanları, bölgeyi yayla turizmi açısından elverişli duruma getiriyor. İlin turizmine yeni bir nitelik kazandırılarak bazı yaylalar turizm merkezi ilan edildi. Bu yaylalar; Sisdağı Yaylası, Erilbeli Yaylası, Pazarcık Yaylası, Solma Yaylası, Yeşilyurt Yaylası ve Karadağ yaylasıdır. Yörenin en fazla turizm potansiyeline sahip doğal kaynakları Uzungöl, Sera Gölü ve Balıklı Göldür. Önemli mağaraları; Akarsu Mağarası ve Çal Mağarası'dır. Ayrıca doğal kaynaklar arasında bulunan Altındere Vadisi Milli Parkı, Çamburnu Tabiat Parkı, Uzungöl Tabiat Parkı ve Kayabaşı Tabiat Parkı önemli milli ve tabiat parklarındandır.
Değerleme konusu otel, kent merkezinin doğusunda yer alan ilçelerden biri olan Yomra ilçesi'nde konumludur. Trabzon Uluslararası Havalimanı güzergahı olan Atatürk Bulvarı üzerinden Rize Yolu istikametinde 7,3 km konu taşınmaza mesafelidir. Taşınmazın bulunduğu bölge yerli ve yabancı turistlerin önemli noktalarından biri olup bölgede birçok ticari işletmeler ve turizm işletmeleri yer almaktadır. Değerleme konusu otel, turistik konaklama oteli konseptinde olup Kaşüstü Kavşağı güzergahına yaklaşık 250 m mesafe konumundadır.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan oteller ve detay bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Konumu | Konaklama Tipleri | Standart Oda Fiyatları (€) |
Detay Bilgisi |
|---|---|---|---|
| Suit, Standart, Aile | 1.700 TL | - Oda + | |
| Alesha Suite Hotel | (65 m² - 95 m²) | (47 €) | Kahvaltı |
| Suit, Deluxe, Superior | 3.600 TL | - Oda + | |
| Park Dedeman Hotel Trabzon | (28 m² - 75 m²) | (~100 €) | Kahvaltı |
| Standart, Superior, Deluxe | 2.500 TL | - Oda + | |
| Kuhla Hotel Trabzon | (25 m² - 28 m² - 45 m²) | (70 €) | Kahvaltı |
Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | ✓ | Su | ✓ | |||||
| Kanalizasyon | ✓ | Isıtma Sistemi | ✓ | |||||
| Asansör | ✓ | Klima Sistemi | ✓ | |||||
| Kapalı Otopark | ✓ | Yangın Merdiveni | ✓ | |||||
| Jeneratör | ✓ | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
✓ | |||||
| Kapalı Yüzme Havuzu | ✓ | Sosyal Tesis | x | |||||
| Diğer Özellikler: - |
Değerleme konusu taşınmazın teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş̧ olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmaz "Turizm" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Sancak Mahallesi'nde, 21 ada 33 parselde konumlu, Karadeniz Sahil Yolunun kuzeyinde, Konut +Ticaret lejantlı, E: 2,00, sahip 5.542 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 210.000.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 2: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Kaşüstü Mahallesi'nde, Dedeman otel bölgesinde, Turizm + Ticaret lejantlı, E: 2,00, ( Ruhsatı alınmış) sahip 1.280 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 46.000.000 TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 3: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Kaşüstü Mahallesi'nde, Konut lejantlı, 2 kat yapılaşma koşuluna sahip, sahip 350 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 15.600.000.TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 4: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Yomra İlçesi, Kaşüstü Mahallesi'nde, 204 ada 8 parsel, Karadeniz Sahil Yolunun güneyinde, Konut Alanlı, 2,5 kat yapılaşma koşullarına sahip 1.160 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 10.000.000.TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Beyan: Konu taşınmazın yer aldığı bölge turizm açısından gelişmekte olan bölgelerden biri olup kentin sahil kesiminde yer alan nadir arsalar arasından biridir. İlçenin merkezinde konumlu olması sebebiyle taşınmaza emsal olabilecek satılık/satılmış arsa bulunmamaktadır. Konu taşınmazın yüz ölçümü, konumu, cepheli olduğu cadde, imar durumu gibi kriterler göz önünde bulundurulduğunda arsa birim değerinin 20.000-25.000 TL/m² aralığında olabileceği düşünülmektedir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-4 | Konu Taşınmaz |
|||||||
| Mahalle / Konum | Sancak | Kaşüstü | Kaşüstü | Kaşüstü | Kaşüstü | |||
| Ada / Parsel | 21/33 | - | - | 204/8 | 209/18 | |||
| Alan (m²) | 5.542,00 | 1.280,00 | 350,00 | 579,00 | 13.450,31 | |||
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 210.000.000 | 46.000.000 | 15.600.000 | 10.000.000 | ||||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 178.500.000 | 39.100.000 | 13.260.000 | 9.500.000 | ||||
| İmar Durumu | Ticaret+Konut, E: 2,00 |
Ticaret, E: 2,00 | Konut, 2,5 Kat |
Konut, 2,5 Kat | Merkezi İş Alanı, E: 2,00 |
|||
| Birim Değer (TL/m²) | 32.209 | 30.547 | 37.886 | 16.408 | ||||
| İmar Durumu Şerefiyesi | 0% | 0% | -25% | -25% | ||||
| Konum/Manzara Şerefiyesi | -10% | -10% | -5% | -75% | ||||
| Hisse Şerefiyesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Büyüklük Şerefiyesi | 25% | 30% | 45% | 40% | ||||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
26.572 | 23.521 | 27.349 | 21.535 | ||||
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 24.744,23 | 24.744,23 | ||||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 332.817.509,51 | |||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) |
| ÜST HAKKI SÜRESİ TABLOSU | |
|---|---|
| Üst Hakkı Tesis Tarihi | 30.10.2008 |
| Üst Hakkı Süresi | 49 Yıl |
| Üst Hakkı Süresi Gün Sayısı | 17897 |
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi | 30.10.2057 |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 |
| Değerleme Tarihi İtibarıyla Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Sayısı | 11991 |
| Üst Hakkı Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 67,00% |
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 24.744,41 |
|---|---|
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 13.450 |
| Arsa Toplam Değeri (TL) | 332.820.000 |
| Üst Hakkı Değerinin Oranı | 0,67 |
|---|---|
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 67,00% |
| Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 11.053 |
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 13.450 |
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri (TL) | 148.659.724 |
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde 30.10.2008 başlangıç tarihi itibariyle 49 yıllık üst hakkı sözleşmesi bulunmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 64. maddesinde; "Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır" denilmektedir. Bu nedenle, Harçlar Kanunu'nda yapılan belirleme çerçevesinde, belirli süreli üst hakkının değerini, arazi değerinin yaklaşık 2/3'ü olarak dikkate almak uygun görünmektedir. Bu şekilde hesaplanan üst hakkı değeri sözleşmeye göre kalan süre dikkate alınarak aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| Taşınmaz | Brüt Alan (m²) | Piyasa Değeri (TL) | ||
|---|---|---|---|---|
| 209 Ada 18 Parsel | 13.450,31 | ~148.659.724.- | ||
| Arsa Değeri (TL) | 148.659.724.- |
Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır.
| MALİYET YÖNTEMİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Arsa Alanı (m²) | M² Birim Fiyatı | ||||||
| 209 Ada 18 Parsel | 13.450,31 | 11.052,51 | 148.659.724 TL | |||||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Amortisman Oranı | Değer | ||||
| Otel | 12.892 | 27.500 | 8,00% | 326.167.600 | ||||
| Teknik Alanlar (teknik hacim, ortak alan, sığınak vb) |
2.340 | 16.500 | 8,00% | 35.521.200 | ||||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | 4.000.000 | |||||||
| Yapı Değeri Toplam | 365.688.800 | |||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | ||||||||
| Geliştirici Karı, Şerefiye | 54.855.000 | |||||||
| 148.659.724 | ||||||||
| 365.688.800 | ||||||||
| Toplam Değer | 569.200.000 |
*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında otel maliyeti yaklaşık 800 USD/m² olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu otellerin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
Değerleme konusu parsel Trabzon Dünya Ticaret Merkezi Anonim Şirketi'ne ait olup 49 yıllığına üst hakkı kurulmuş otel tesisi vardır.
-İnşaatın bitirilip Kültür ve Turzim Bakanlığından işletme belgesinin allındığı tarihten itibaren başlayarak ilk 5 yılı ödemesiz, takip eden 44 yılı kira bedelli olmak üzere toplam 49 yıl müddetle tesisleri işletmeyi,
-Üst hakkı bedeli Trabzon Dünya Ticaret Merkezi A.Ş. ile Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 30 Ekim 2008 yılında imzalanan sözleşmeye istinaden; ilk beş yıl ödemesiz, 6. ve 10. yıllar arasında 50.000 USD, 11. ve 15. yıllar 75.000 USD, 16. yıl 100.000 USD 17. yıldan 49. Yıl sonuna kadar her yıl için 100.000 USD'ye ilave 1.000 USD olacak şekilde hesaplanmıştır.
Yenileme maliyeti brüt oda gelirinin %1'i olacak şekilde projeksiyona eklenmiştir.
Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Euro değeri olan tahvillerin Euro Bazlı; 2038-2045 yılları arasındaki ortalama değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde uzun vadeli en likid tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 81,00 | |||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 40,00% | |||||||||
| Yenileme | 1,00% | |||||||||
| Artış Oranı (İlk yıl) | 5,0% | |||||||||
| Artış Oranı (2.-4. yıllar arasında) | 5,0% | |||||||||
| Artış Oranı (5.-10. yıllar arasında) | 3,5% | |||||||||
| Artış Oranı (11. yıldan sonrasında) | 2,0% | |||||||||
| NAKİT AKIŞI | ||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 |
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | |
| Doluluk Oranı (%) | 55,00% | 58,80% | 61,74% | 64,83% | 68,07% | 70,11% | 72,21% | 74,38% | 76,61% | |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 40.150 | 42.924 | 45.070 | 47.453 | 49.690 | 51.181 | 52.716 | 54.446 | 55.926 | |
| Oda Fiyatı (EUR) | 85,05 | 89,30 | 93,77 | 98,46 | 101,90 | 105,47 | 109,16 | 112,98 | 116,93 | |
| Oda Gelirleri (EUR) | 3.414.758 | 3.833.221 | 4.226.126 | 4.672.069 | 5.063.498 | 5.397.942 | 5.754.476 | 6.151.366 | 6.539.747 | |
| Diğer Gelirler (EUR) | 1.365.903 | 1.533.288 | 1.690.450 | 1.868.827 | 2.025.399 | 2.159.177 | 2.301.790 | 2.460.547 | 2.615.899 | |
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 4.780.661 | 5.366.509 | 5.916.576 | 6.540.896 | 7.088.897 | 7.557.119 | 8.056.267 | 8.611.913 | 9.155.646 | |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 41,00% | 43,00% | 45,00% | 47,00% | 48,00% | 49,00% | 50,00% | 51,00% | 52,00% | |
| Brüt Karlılık (EUR) | 1.960.071 | 2.307.599 | 2.662.459 | 3.074.221 | 3.402.671 | 3.702.988 | 4.028.133 | 4.392.076 | 4.760.936 | |
| İşletme Gideri Oranı (%) | 59,00% | 57,00% | 55,00% | 53,00% | 52,00% | 51,00% | 50,00% | 49,00% | 48,00% | |
| İşletme Gider Toplamı (EUR) | 2.820.590 | 3.058.910 | 3.254.117 | 3.466.675 | 3.686.227 | 3.854.131 | 4.028.133 | 4.219.837 | 4.394.710 | |
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 47.807 | 53.665 | 59.166 | 65.409 | 70.889 | 75.571 | 80.563 | 86.119 | 91.556 | |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 30.922 | 31.540 | 32.171 | 32.814 | 33.471 | 34.140 | 34.823 | 35.519 | 36.230 | 36.954 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 12.247 | 12.492 | 12.742 | 12.996 | 13.256 | 13.521 | 13.792 | 14.068 | 14.349 | 14.636 |
| Yıllık Üst Hakkı Maliyeti | 107.991 | 117.701 | 128.187 | 139.511 | 151.740 | 164.946 | 179.207 | 194.608 | 211.240 | 229.200 |
| Toplam Otel Giderleri (EUR) | 0 | 3.030.130 | 3.285.675 | 3.498.604 | 3.730.551 | 3.969.723 | 4.157.524 | 4.352.891 | 4.567.775 | 4.767.057 |
| Net Gelir (EUR) | 0 | 1.750.531 | 2.080.834 | 2.417.972 | 2.810.346 | 3.119.174 | 3.399.595 | 3.703.376 | 4.044.138 | 4.388.588 |
| Net Nakit Akışları | 0 | 1.750.531 | 2.080.834 | 2.417.972 | 2.810.346 | 3.119.174 | 3.399.595 | 3.703.376 | 4.044.138 | 4.388.588 |
| 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2034 | 31.12.2035 | 31.12.2036 | 31.12.2037 | 31.12.2038 | 31.12.2039 | 31.12.2040 | 31.12.2041 31.12.2042 31.12.2043 31.12.2044 31.12.2045 | ||||
| 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 |
| 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 |
| 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% |
| 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 | 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 | 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 |
| 121,03 | 123,45 | 125,92 | 128,44 | 131,00 | 133,62 | 136,30 | 139,02 | 141,80 | 144,64 | 147,53 | 150,48 |
| 6.971.697 | 7.111.131 | 7.273.226 | 7.398.421 | 7.546.389 | 7.697.317 | 7.872.774 | 8.008.289 | 8.168.455 | 8.331.824 | 8.521.744 | 8.668.429 |
| 2.788.679 | 2.844.452 | 2.909.290 | 2.959.368 | 3.018.556 | 3.078.927 | 3.149.110 | 3.203.315 | 3.267.382 | 3.332.729 | 3.408.697 | 3.467.372 |
| 9.760.376 | 9.955.584 | 10.182.516 | 10.357.789 | 10.564.945 | 10.776.244 | 11.021.883 | 11.211.604 11.435.836 11.664.553 11.930.441 12.135.801 | ||||
| 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% |
| 5.172.999 | 5.276.459 | 5.396.734 | 5.489.628 | 5.599.421 | 5.711.409 | 5.841.598 | 5.942.150 | 6.060.993 | 6.182.213 | 6.323.134 | 6.431.975 |
| 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% |
| 4.587.377 | 4.679.124 | 4.785.783 | 4.868.161 | 4.965.524 | 5.064.835 | 5.180.285 | 5.269.454 | 5.374.843 | 5.482.340 | 5.607.307 | 5.703.826 |
| 97.604 | 99.556 | 101.825 | 103.578 | 105.649 | 107.762 | 110.219 | 112.116 | 114.358 | 116.646 | 119.304 | 121.358 |
| 37.694 | 38.447 | 39.216 | 40.001 | 40.801 | 41.617 | 42.449 | 43.298 | 44.164 | 45.047 | 45.948 | 46.867 |
| 14.929 | 15.227 | 15.532 | 15.843 | 16.159 | 16.483 | 16.812 | 17.148 | 17.491 | 17.841 | 18.198 | 18.562 |
| 248.597 | 269.543 | 292.163 | 316.591 | 342.970 | 371.458 | 402.223 | 435.446 | 471.324 | 510.069 | 551.910 | 597.095 |
| 4.986.199 | 5.101.898 | 5.234.519 | 5.344.173 | 5.471.104 | 5.602.155 | 5.751.988 | 5.877.462 | 6.022.181 | 6.171.943 | 6.342.668 | 6.487.709 |
| 4.774.177 | 4.853.686 | 4.947.997 | 5.013.617 | 5.093.841 | 5.174.089 | 5.269.895 | 5.334.142 | 5.413.656 | 5.492.610 | 5.587.773 | 5.648.092 |
| 4.774.177 | 4.853.686 | 4.947.997 | 5.013.617 | 5.093.841 | 5.174.089 | 5.269.895 | 5.334.142 | 5.413.656 | 5.492.610 | 5.587.773 | 5.648.092 |
| 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2046 | 31.12.2047 | 31.12.2048 | 31.12.2049 | 31.12.2050 | 31.12.2051 | 31.12.2052 | 31.12.2053 | 31.12.2054 | 31.12.2055 | 31.12.2056 | 31.12.2057 |
| 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 303,00 |
| 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 60.600 |
| 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% |
| 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 | 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 | 57.604 | 57.604 | 57.762 | 47.819 |
| 153,49 | 156,56 | 159,69 | 162,89 | 166,14 | 169,47 | 172,86 | 176,31 | 179,84 | 183,44 | 187,11 | 190,85 |
| 8.841.798 | 9.018.634 | 9.224.209 | 9.382.987 | 9.570.646 | 9.762.059 | 9.984.581 | 10.156.446 | 10.359.575 | 10.566.767 | 10.807.631 | 9.126.247 |
| 3.536.719 | 3.607.454 | 3.689.684 | 3.753.195 | 3.828.259 | 3.904.824 | 3.993.832 | 4.062.579 | 4.143.830 | 4.226.707 | 4.323.053 | 3.650.499 |
| 12.378.517 | 12.626.087 | 12.913.893 | 13.136.181 | 13.398.905 | 13.666.883 | 13.978.413 | 14.219.025 | 14.503.406 | 14.793.474 | 15.130.684 | 12.776.746 |
| 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% |
| 6.560.614 | 6.691.826 | 6.844.363 | 6.962.176 | 7.101.420 | 7.243.448 | 7.408.559 | 7.536.083 | 7.686.805 | 7.840.541 | 8.019.262 | 6.771.676 |
| 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% | 47,00% |
| 5.817.903 | 5.934.261 | 6.069.530 | 6.174.005 | 6.297.485 | 6.423.435 | 6.569.854 | 6.682.942 | 6.816.601 | 6.952.933 | 7.111.421 | 6.005.071 |
| 123.785 | 126.261 | 129.139 | 131.362 | 133.989 | 136.669 | 139.784 | 142.190 | 145.034 | 147.935 | 151.307 | 127.767 |
| 47.805 | 48.761 | 49.736 | 50.731 | 51.745 | 52.780 | 53.836 | 54.912 | 56.011 | 57.131 | 58.273 | 49.342 |
| 18.933 | 19.312 | 19.698 | 20.092 | 20.494 | 20.904 | 21.322 | 21.748 | 22.183 | 22.627 | 23.080 | 19.542 |
| 645.891 | 698.587 | 755.493 | 816.947 | 883.312 | 954.981 | 1.032.377 | 1.115.957 | 1.206.218 | 1.303.691 | 1.408.953 | 1.263.990 |
| 6.654.317 | 6.827.181 | 7.023.596 | 7.193.137 | 7.387.026 | 7.588.769 | 7.817.172 | 8.017.750 | 8.246.046 | 8.484.316 | 8.753.034 | 7.465.713 |
| 5.724.200 | 5.798.906 | 5.890.297 | 5.943.045 | 6.011.879 | 6.078.114 | 6.161.241 | 6.201.275 | 6.257.359 | 6.309.158 | 6.377.649 | 5.311.034 |
| 5.724.200 | 5.798.906 | 5.890.297 | 5.943.045 | 6.011.879 | 6.078.114 | 6.161.241 | 6.201.275 | 6.257.359 | 6.309.158 | 6.377.649 | 5.311.034 |
| DEĞERLEME TABLOSU |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | ||||
| Risk Primi | 1,19% | 2,69% | 3,19% | ||||
| İndirgeme Oranı |
8,50% | 10,00% | 10,50% | ||||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 43.772.601 | 36.845.859 | 34.902.173 | ||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 43.770.000 | 36.850.000 | 34.900.000 | ||||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.608.039.019 | 1.353.576.849 | 1.282.173.206 | ||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.608.040.000 | 1.353.580.000 | 1.282.170.000 | ||||
| 31.12.2024 Tarihli Döviz Kuru | |||||||
| Eur Alış Kuru | 36,7362 | ||||||
| USD/EUR PARİTESİ | 0,9260 |
yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %40'ı oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
• Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2025 yılında %41'den başlayıp artarak %53'e ulaşıp 2034 yılından sonra sabit kalacağı öngörülmüştür.
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 81,00 | |||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 40,00% | |||||||||
| Yenileme | 1,00% | |||||||||
| Artış Oranı (İlk yıl) | 5,0% | |||||||||
| Artış Oranı (2.-4. yıllar arasında) | 5,0% | |||||||||
| Artış Oranı (5.-10. yıllar arasında) | 3,0% | |||||||||
| Artış Oranı (11. yıldan sonrasında) | 1,5% | |||||||||
| NAKİT AKIŞI | ||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 |
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | |
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | |
| Doluluk Oranı (%) | 55,00% | 58,80% | 61,74% | 64,83% | 68,07% | 70,11% | 72,21% | 74,38% | 76,61% | |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 40.150 | 42.924 | 45.070 | 47.453 | 49.690 | 51.181 | 52.716 | 54.446 | 55.926 | |
| Oda Fiyatı (EUR) | 85,05 | 89,30 | 91,98 | 94,74 | 97,58 | 100,51 | 103,53 | 106,63 | 109,83 | |
| Oda Gelirleri (EUR) | 3.414.758 | 3.833.221 | 4.145.628 | 4.495.780 | 4.848.902 | 5.144.200 | 5.457.482 | 5.805.705 | 6.142.444 | |
| Diğer Gelirler (EUR) | 1.365.903 | 1.533.288 | 1.658.251 | 1.798.312 | 1.939.561 | 2.057.680 | 2.182.993 | 2.322.282 | 2.456.977 | |
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 4.780.661 | 5.366.509 | 5.803.879 | 6.294.092 | 6.788.462 | 7.201.880 | 7.640.474 | 8.127.987 | 8.599.421 | |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 41,00% | 43,00% | 45,00% | 47,00% | 48,00% | 49,00% | 50,00% | 51,00% | 52,00% | |
| Otel Kira Sözleşme Oranı (%) | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | |
| Sözleşme AGOP Oranı (%) | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| AGOP Gelir Oranı (%) | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | |
| Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 1.051.745 | 1.180.632 | 1.276.853 | 1.384.700 | 1.493.462 | 1.584.414 | 1.680.904 | 1.788.157 | 1.891.873 | |
| AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 1.498.737 | 1.784.364 | 2.040.064 | 2.331.961 | 2.579.616 | 2.805.132 | 3.048.549 | 3.320.283 | 3.594.558 | |
| Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli | 1.498.737 | 1.784.364 | 2.040.064 | 2.331.961 | 2.579.616 | 2.805.132 | 3.048.549 | 3.320.283 | 3.594.558 | |
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 0 | 2.390 | 2.683 | 2.902 | 3.147 | 3.394 | 3.601 | 3.820 | 4.064 | 4.300 |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 30.922 | 31.540 | 32.171 | 32.814 | 33.471 | 34.140 | 34.823 | 35.519 | 36.230 | 36.954 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 12.247 | 12.492 | 12.742 | 12.996 | 13.256 | 13.521 | 13.792 | 14.068 | 14.349 | 14.636 |
| Yıllık Üst Hakkı Maliyeti | 107.991 | 117.701 | 128.187 | 139.511 | 151.740 | 164.946 | 179.207 | 194.608 | 211.240 | 229.200 |
| Net Gelir (EUR) | 0 | 1.334.614 | 1.608.581 | 1.851.840 | 2.130.347 | 2.363.614 | 2.573.709 | 2.800.534 | 3.054.400 | 3.309.467 |
| Net Nakit Akışları | 0 | 1.334.614 | 1.608.581 | 1.851.840 | 2.130.347 | 2.363.614 | 2.573.709 | 2.800.534 | 3.054.400 | 3.309.467 |
| 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2034 | 31.12.2035 | 31.12.2036 31.12.2037 31.12.2038 31.12.2039 | 31.12.2040 31.12.2041 31.12.2042 31.12.2043 31.12.2044 31.12.2045 | ||||||||
| 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 |
| 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 |
| 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% |
| 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 | 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 | 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 |
| 113,13 | 114,82 | 116,54 | 118,29 | 120,07 | 121,87 | 123,70 | 125,55 | 127,44 | 129,35 | 131,29 | 133,26 |
| 6.516.518 | 6.614.266 | 6.731.873 6.814.182 | 6.916.395 7.020.141 | 7.144.965 | 7.232.325 | 7.340.810 | 7.450.922 | 7.583.405 | 7.676.126 | ||
| 2.606.607 | 2.645.706 | 2.692.749 2.725.673 2.766.558 2.808.056 | 2.857.986 | 2.892.930 | 2.936.324 | 2.980.369 | 3.033.362 | 3.070.450 | |||
| 9.123.126 | 9.259.973 | 9.424.622 9.539.855 | 9.682.953 9.828.197 | 10.002.951 10.125.255 10.277.133 10.431.290 10.616.767 10.746.576 | |||||||
| 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% |
| 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% |
| 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% |
| 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| 2.007.088 | 2.037.194 | 2.073.417 2.098.768 2.130.250 2.162.203 | 2.200.649 | 2.227.556 | 2.260.969 | 2.294.884 | 2.335.689 | 2.364.247 | |||
| 3.900.136 | 3.958.638 | 4.029.026 4.078.288 4.139.462 4.201.554 | 4.276.261 | 4.328.546 | 4.393.475 | 4.459.377 | 4.538.668 | 4.594.161 | |||
| 3.900.136 | 3.958.638 | 4.029.026 4.078.288 4.139.462 4.201.554 | 4.276.261 | 4.328.546 | 4.393.475 | 4.459.377 | 4.538.668 | 4.594.161 | |||
| 4.562 | 4.630 | 4.712 | 4.770 | 4.841 | 4.914 | 5.001 | 5.063 | 5.139 | 5.216 | 5.308 | 5.373 |
| 37.694 | 38.447 | 39.216 | 40.001 | 40.801 | 41.617 | 42.449 | 43.298 | 44.164 | 45.047 | 45.948 | 46.867 |
| 14.929 | 15.227 | 15.532 | 15.843 | 16.159 | 16.483 | 16.812 | 17.148 | 17.491 | 17.841 | 18.198 | 18.562 |
| 248.597 | 269.543 | 292.163 | 316.591 | 342.970 | 371.458 | 402.223 | 435.446 | 471.324 | 510.069 | 551.910 | 597.095 |
| 3.594.356 | 3.630.791 | 3.677.403 3.701.084 3.734.691 3.767.083 | 3.809.776 | 3.827.592 | 3.855.357 | 3.881.204 | 3.917.303 | 3.926.264 | |||
| 3.594.356 | 3.630.791 | 3.677.403 3.701.084 3.734.691 3.767.083 | 3.809.776 | 3.827.592 | 3.855.357 | 3.881.204 | 3.917.303 | 3.926.264 |
| 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2046 31.12.2047 31.12.2048 31.12.2049 31.12.2050 31.12.2051 31.12.2052 31.12.2053 31.12.2054 31.12.2055 31.12.2056 31.12.2057 | |||||||||||
| 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 303,00 |
| 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 60.600 |
| 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% | 78,91% |
| 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 | 57.604 | 57.604 | 57.762 | 57.604 | 57.604 | 57.604 | 57.762 | 47.819 |
| 135,26 | 137,28 | 139,34 | 141,43 | 143,55 | 145,71 | 147,89 | 150,11 | 152,36 | 154,65 | 156,97 | 159,32 |
| 7.791.268 | 7.908.137 | 8.048.750 | 8.147.160 | 8.269.368 | 8.393.408 | 8.542.650 | 8.647.099 | 8.776.805 | 8.908.457 | 9.066.857 | 7.618.761 |
| 3.116.507 | 3.163.255 | 3.219.500 | 3.258.864 | 3.307.747 | 3.357.363 | 3.417.060 | 3.458.840 | 3.510.722 | 3.563.383 | 3.626.743 | 3.047.504 |
| 10.907.775 11.071.391 11.268.250 11.406.024 11.577.115 11.750.771 11.959.710 12.105.938 12.287.527 12.471.840 12.693.600 10.666.266 | |||||||||||
| 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% | 53,00% |
| 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% |
| 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% |
| 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| 2.399.710 | 2.435.706 | 2.479.015 | 2.509.325 | 2.546.965 | 2.585.170 | 2.631.136 | 2.663.306 | 2.703.256 | 2.743.805 | 2.792.592 | 2.346.578 |
| 4.663.074 | 4.733.020 | 4.817.177 | 4.876.075 | 4.949.217 | 5.023.455 | 5.112.776 | 5.175.289 | 5.252.918 | 5.331.712 | 5.426.514 | 4.559.829 |
| 4.663.074 | 4.733.020 | 4.817.177 | 4.876.075 | 4.949.217 | 5.023.455 | 5.112.776 | 5.175.289 | 5.252.918 | 5.331.712 | 5.426.514 | 4.559.829 |
| 5.454 | 5.536 | 5.634 | 5.703 | 5.789 | 5.875 | 5.980 | 6.053 | 6.144 | 6.236 | 6.347 | 1.812 |
| 47.805 | 48.761 | 49.736 | 50.731 | 51.745 | 52.780 | 53.836 | 54.912 | 56.011 | 57.131 | 58.273 | 49.342 |
| 18.933 | 19.312 | 19.698 | 20.092 | 20.494 | 20.904 | 21.322 | 21.748 | 22.183 | 22.627 | 23.080 | 19.542 |
| 645.891 | 698.587 | 755.493 | 816.947 | 883.312 | 954.981 | 1.032.377 | 1.115.957 | 1.206.218 | 1.303.691 | 1.408.953 | 1.263.990 |
| 3.944.991 | 3.960.825 | 3.986.616 | 3.982.603 | 3.987.877 | 3.988.915 | 3.999.262 | 3.976.617 | 3.962.363 | 3.942.027 | 3.929.861 | 3.225.142 |
| 3.944.991 | 3.960.825 | 3.986.616 | 3.982.603 | 3.987.877 | 3.988.915 | 3.999.262 | 3.976.617 | 3.962.363 | 3.942.027 | 3.929.861 | 3.225.142 |
| DEĞERLEME TABLOSU |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | ||||
| Risk Primi | 0,19% | 0,69% | 1,19% | ||||
| İndirgeme Oranı |
7,50% | 8,00% | 8,50% | ||||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 35.928.647 | 33.819.359 | 31.888.612 | ||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 35.930.000 | 33.820.000 | 31.890.000 | ||||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.319.881.956 | 1.242.394.725 | 1.171.466.410 | ||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.319.880.000 | 1.242.390.000 | 1.171.470.000 | ||||
| Kira Analizi |
| 31.12.2024 | 31.12.2025 |
|---|---|
| 0 | 1.498.737 |
| DEĞERLEME TABLOSU (Kira Analizi) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | |||
| Risk Primi | 0,19% | 0,69% | 1,19% | |||
| İndirgeme Oranı |
7,50% | 8,00% | 8,50% | |||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 1.394.174 | 1.387.720 | 1.381.324 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 1.394.000 | 1.388.000 | 1.381.000 | |||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 51.210.263 | 50.989.846 | 50.732.692 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 51.210.000 | 50.990.000 | 50.730.000 | |||
| 31.12.2024 Tarihli Döviz Kuru | ||||||
| Eur Alış Kuru | 36,7362 | |||||
| USD/EUR PARİTESİ | 0,9235 |
| TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR) | 36.850.000 |
|---|---|
| TAŞINMAZIN KİRA GELİRİNE GÖRE DEĞERİ (EUR) | 33.820.000 |
| TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR) | 35.335.000 |
| TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL) | 1.298.075.000 |
| TAŞINMAZIN YILLIK KİRA BEDELİ (EUR) | 1.388.000 |
| TAŞINMAZIN YILLIK KİRA BEDELİ (TL) | 50.990.000 |
| DÖVİZ KURU 31.12.2024 TCMB (1€) | 36,7362 |
*Değerleme konusu taşınmazın niteliği gereğince gelir getiren bir mülk olması göz önünde bulundurularak, otel gerçekleşmeleri ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde otel nakit akışı ve kira gelirine göre iki farklı yöntem ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. İki yöntemden de çıkan değerlerin birbirleri ile uyumlu olduğu görülmüş olup iki değerin ortalaması baz alınarak taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Rapora konu taşınmaz, Yomra İlçesi, Kaşüstü Mahallesi'nde yer alan, 13.450,31 m² arsa yüz ölçümüne sahip 209 ada 18 parselde bulunan, Trabzon Dünya Ticaret Merkezi A.Ş.'ye aittir.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.
Ayrıca taşınmazın tapu kaydında yer alan ipoteğin, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), 7. Bölüm, 30. Madde, 1. ve 2. Fıkrası" hükmü kapsamında, şirketin kendi finansmanı için kullanılan kredi nedeniyle konulduğu dikkate alınarak, taşınmazın GYO portföyüne dahil edilmesinde herhangi bir engeli bulunmamaktadır.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Gayrimenkule Dayalı Hak" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
||||
| Taşınmaz Değeri (TL) |
1.298.075.000.- | 1.557.690.000.- | ||||
| Birmilyarikiyüzdoksansekizmilyonyetmişbeşbin Türk Lirası |
Birmilyarbeşyüzelliyedimilyonaltıyüzdoksanbin Türk Lirası |
|||||
| Taşınmaz | 50.990.000.- | 61.190.000.- | ||||
| Yıllık Kira Değeri (TL) |
Ellimilyondokuzyüzdoksanbin Türk Lirası | Altmışbirmilyonyüzdoksanbin Türk Lirası |
| PAZAR DEĞERİ (EUR) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (EUR) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR) |
|||||
| Taşınmaz Değeri (EUR) |
35.335.000.- | 42.400.000.- | |||||
| Otuzbeşmilyonüçyüzotuzbeşbin Euro | Kırkikimilyondörtyüzbin Euro | ||||||
| Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (EUR) |
1.388.000.- | 1.665.000.- | |||||
| Birmilyonüçyüzseksensekizbin Euro | Birmilyonaltıyüzaltmışbeşbin Euro |
*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru: 36,7362 alınmıştır.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Berkan YENİGÜN | Merve GÜNEŞ | Mehmet ÖZTÜRK |
| Lisans No: 410636 | Lisans No: 409249 | Lisans No:401187 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.