Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
ALTINOVA MAHALLESİ, FUAR CADDESİ, NO: 31, İBİS OTEL OSMANGAZİ / BURSA
06.01.2025 SM-24-SPK-040
| Gayrimenkul | Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 01.10.2024 / 040 |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Tarihi | 06.01.2025 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-040 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
1 Adet Otel |
| Değerlemeye Konu Taşınmazın Adresi |
Altınova Mahallesi, Fuar Caddesi, No: 31, İbis Otel Osmangazi / BURSA |
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Nurullah KİBAR Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK 924076) |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ |
5 |
|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET BİLGİLERİ |
9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 11 |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 11 |
| 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER |
12 |
| 4.1 TAŞINMAZIN TANIMI | 12 |
| 4.2 TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 12 |
| 4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 21 |
| 4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 22 |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 25 |
| 5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ |
26 |
| 5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 26 |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 26 |
| 5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 26 |
| 6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER |
29 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 29 |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 44 |
| 6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 44 |
| 6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 44 |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 44 |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 45 |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 45 |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 45 | |
|---|---|---|
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ | 48 | |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 49 | |
| 7. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME |
54 |
| 8. | SONUÇ | 55 |
Bu değerleme raporunun amacı; Akfen GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, Altınova Mahallesi'nde, 7.961,19 m² yüz ölçümlü, 3198 ada 67 parsel numaralı tapuda niteliği belirtilmemiş taşınmaz üzerindeki Üst (İnşaat) Hakkı değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihi itibariyle,
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZ (ANA TAŞINMAZ) İli BURSA İlçesi OSMANGAZİ Mahallesi ALTINOVA Köyü - Mevkii - Pafta No. - |
|
|---|---|
| Ada No. | 3198 |
| Parsel No. | 67 |
| Yüz ölçümü (m²) | 7.961,79 |
| Ana Taşınmazın Niteliği | *BELİRTİLMEMİŞ |
| Blok No. | - |
| Kat No. | - |
| Bağımsız Bölüm No. | - |
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - |
| Arsa Payı | - |
| Cilt No. | 22 |
| Sayfa No. | 2119 |
| Tarih / Yevmiye No. | 31.07.2008 / 23156 |
| Sahibi | S.S. BURSA ULUSLARARASI TEKSTİL TİCARET VE ALIŞVERİŞ MERKEZİ İŞLETME KOOPERATİFİ (1/1) |
*Ana taşınmaz bilgileri 31.12.2023 tarihli rapordan alınmıştır.
| RAPORA KONU TAŞINMAZ (ÜST HAKKI) | |
|---|---|
| İli | BURSA |
| İlçesi | OSMANGAZİ |
| Mahallesi | ALTINOVA |
| Köyü | - |
| Mevkii | - |
| Pafta No. | - |
| Ada No. | 3198 |
| Parsel No. | 67 |
| Yüz ölçümü (m²) | 7.961,79 |
| Ana Taşınmazın Niteliği | 30 YIL SÜRE ILE 22. CILT 2119. SAYFADAKI 3198 ADA 67 PARSEL ÜZERINDEKI "ÜST (İNŞAAT) HAKKI" BETONARME 9 KATLI OTEL VE 2 KATLI RESTORAN BİNASI |
| Blok No. | - |
| Kat No. | - |
| Bağımsız Bölüm No. | - |
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - |
| Arsa Payı | - |
| Cilt No. | 22 |
| Sayfa No. | 2120 |
| Tarih / Yevmiye No. | 31.07.2008 / 23156 |
| Sahibi | AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 25.12.2024 tarihinde, saat 10:25'de alınan üst hakkı tapu kaydına göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 25.12.2024 tarihinde alınan üst hakkı TAKBİS belgesine göre son üç yıl içerisinde değişiklik gözlenmemektedir. Değerlemeye konu ana taşınmazın mülkiyetinin "S.S. BURSA ULUSLARARASI TEKSTİL TİCARET VE ALIŞVERİŞ MERKEZİ İŞLETME KOOPERATİFİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple ana taşınmaz tapu kayıt bilgileri 31.12.2023 tarihli rapordan alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Atınova Mahallesi, 7.961,79 m² yüz ölçümlü, 3198 ada 67 parsel numaralı, tapuda niteliği belirtilmemiş taşınmaz üzerinde yer alan İbis Otel markası altında işletilen otel işletmesidir.
Bursa, Türkiye'nin bir ilidir. Merkezi Bursa olan il, 2023 sonu itibarıyla 3.214.571 nüfusa sahiptir. Bu nüfusuyla İstanbul, Ankara ve İzmir'den sonra Türkiye'nin 4. Büyük kentidir. Aynı zamanda Marmara Bölgesi'nin İstanbul'dan sonraki en büyük ikinci şehridir. Bursa ili Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım, Gemlik, Gürsu, Kestel, Mudanya, Büyükorhan, Harmancık, İnegöl, İznik, Karacabey, Keles, Mustafakemalpaşa, Orhaneli, Orhangazi ve Yenişehir ilçelerini kapsar.
Bursa İl Nüfusu: 3.214.571 (2023 sonu). İlin yüzölçümü 10.811 km²'dir. İlde km²'ye 297 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 5950 kişi ile Yıldırım'dır.)
İlde yıllık nüfus artış oranı %0,62 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Büyükorhan (%14,40)- Osmangazi(-%0,67) 6 Şubat 2024 TÜİK verilerine göre 17 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1061 mahalle bulunmaktadır.
40 derece boylam ve 28 – 30 derece enlem daireleri arasında Marmara Denizi'nin güneydoğusunda yer alan Bursa ili doğuda Bilecik, Adapazarı, kuzeyde Kocaeli, Yalova, İstanbul ve Marmara Denizi, güneyde Kütahya, batıda Balıkesir illeriyle çevrilidir. Denizden yüksekliği 155 metredir.
İl içinde karayolu, demiryolu ve havayolu ile ulaşım yapılmaktadır. Ayrıca Bursa'da gelişmiş bir toplu taşımacılık sistemi şehir nüfusunun ulaşım ihtiyacını karşılar.
Bursa'da çevreci ve konforlu araçlarla toplu taşımayı sürdürmek ve ulaşımda kamu hakimiyetini arttırmak amacıyla 2007 yılında 84 otobüsle Burulaş Otobüs Müdürlüğü planlama ve bakım faaliyetlerine başlamıştır. Görevi toplu taşıma hatlarını işletmek ve işlettirmek olan Burulaş Otobüs Müdürlüğü Bursa'nın 7 ilçesinde 325 özmal 156 kiralık toplam 481 otobüsle 139 hatta, içinde bulunulan çağın ve Bursa'nın gelişiminin sürekliliğine uygun çevreci, konforlu ve güvenli otobüs filosuyla ve eğitimli personeliyle 7/24 toplu taşıma hizmeti vermektedir.
Filoda bulunan otobüsler Avrupa standartlarına göre imal edilmiş, engellilerin kullanımına uygun ve klima donanımına sahip, ülkenin ekonomisine katma değer sağlayan yerli üretim araçlar olup, bakım ve temizlikleri periyodik olarak gerçekleşmektedir. Araç sürücüleri tecrübeli, yolcu ilişkileri konusunda eğitimli ve kullandıkları araçların donanımlarına hakim kişiler olarak toplu taşımada kaliteyi arttırmak için faaliyet göstermeye devam etmektedir.
Bütünleşik Filo takip sistemi sayesinde otobüslerin hareketleri incelenmekte ve işletmeye anında müdahale sağlanmaktadır. 2005 yılından itibaren geçilen bütünleşik bilet sistemi ile otobüslere binişlerde nakit kalkarak Türkiye'de bir ilke imza atılmış olup sistemin aktarma prensibine elverişli olması sebebiyle yolculuklar ekonomik bir biçimde gerçekleşmektedir
Balıkesir'deki Bandırma Garı ile Bilecik'teki Osmaneli YHT Garı arasında yapımı planlanan 201 kilometre uzunluğundaki yüksek standartlı demiryolu projesidir. 23 Aralık 2012'de dönemin Başbakan Yardımcısı Bülent
Arınç, Ulaştırma Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Binali Yıldırım, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanı Faruk Çelik ve TCDD Genel Müdürü Süleyman Karaman'ın katıldığı bir törenle temeli atılmıştır.
YSD hattının şu an Bursa ile Osmaneli arasındaki 105 kilometrelik kısmı inşa halinde olup, bu kısmın 2024'te hizmete girmesi planlanmaktadır. Kalan kısmının inşasıyla ilgili şu an için bir bilgi bulunmamaktadır. Hat tamamlandığında Ankara - İstanbul yüksek hızlı demiryolu ile entegre olacak ve Bursa'yı Ankara, İstanbul ve İzmir'e bağlayacaktır.
2002 yılında yaklaşık 600 minibüs birleşerek 300 otobüs olarak Bursa il merkezinde hizmet vermeye başladı.
Bursa Özel Halk Otobüsçüleri Odası, Bursa'daki Batı'da 300, Doğu'da 55 Özel Halk Otobüsünün hizmetini yönetir. Rotaların planını yapar, hizmet seviyesini belirler ve hizmet kalitesini takip eder. Ayrıca duraklardan ve diğer hizmetlerden de sorumludur. Dünyadaki birçok gelişmiş otobüs işletmesinin yaptığı gibi otobüs hizmetleri Bursa'da da özel işletmeciler tarafından özel bir sözleşme altında verilmektedir.
Bursa otobüs ağı Türkiye'deki en büyük ve en kapsamlı şehir taşıma hizmetlerinden bir tanesidir. Her gün 355 üzerinde araç yaklaşık 180.000 yolcuyu 82 farklı rotaya taşımaktadır. Ayrıca bu taşıma ağı dinamiktir; Bursa'nın büyümesi ve onun ihtiyaçları doğrultusunda geliştirilir.
Bursa - İstanbul arasında deniz ulaşımını sağlamak amacıyla Burulaş'ın bünyesinde kurulan Bursa Deniz Otobüsleri (BUDO), Ocak 2013'te seferlerine başlamıştır. İstanbul Deniz Otobüsleri Mudanya Güzelyalı İskelesinden İstanbul'a seferler düzenlenmektedir. Cumhuriyet'in 40.yıl kutlamalarının yapıldığı 1963 yılında İsviçreli şirket Von Roll Holding tarafından ülkenin en büyük kayak merkezi Uludağ'a yapılan teleferik hattı 29 Ekim 1963'te açılmıştır. İnşaatı 1958'de başlayan hat 5 senede tamamlanmıştır.
Bursa ili, genellikle ılıman bir iklime sahiptir. Ancak, iklim bölgelere göre de değişiklik göstermektedir. Kuzeyde Marmara Denizinin yumuşak ve ılık iklimine karşılık güneyde Uludağ'ın sert iklimi ile karşılaşılmaktadır.
İlin en sıcak ayları Temmuz - Ağustos, en soğuk ayları ise Aralık - Ocak'tır. 52 yıllık gözlem süresi itibarı ile yıllık ortalama yağış miktarı 70,6 cm'dir. İlde ortalama nispi nem %69 civarındadır.
Şehrimizin su ihtiyacının % 85 i Nilüfer ve Doğancı Barajlarından, % 15 i Uludağ pınar kaynaklarından sağlanmaktadır. **İhtiyaç olması durumunda Bursa ovasında 200 adet yer altı su kuyusu devreye alınabilecek durumdadır. **Nilüfer ve Doğancı Barajlarından gelen günlük yaklaşık 400.000 m3 su Doburca Arıtma Tesislerinde (500.000 m3 /gün kapasite) arıtıldıktan sonra şehre verilmektedir. 3 merkez ilçede (Osmangazi, Yıldırım, Nilüfer) 2020 yılı içinde toplam 144 milyon m3 su üretilmiştir. 144 milyon m3 suyun dağılımı şu şekildedir. 81 milyon m3 Doğancı ve Nilüfer barajlarından, 14 milyon m3 Pınar kaynaklarından, 49 milyon m3 yer altı su kuyularından karşılanmaktadır. Doğancı-1 Barajı, Bursa ilinin Osmangazi ilçesinde, Nilüfer Çayı üzerinde, şehre içme suyu temin etmek amacıyla 1975-1983 yılları arasında inşa edilmiş bir barajdır. Toprak ve kaya gövde dolgu tipi olan barajın gövde hacmi 2.520.000 m³, akarsu yatağından yüksekliği 65,00 m, maximum su kotunda göl hacmi 43,30 hm³, normal su kotunda göl alanı 1,55 km²'dir. Yılda 125 hm³ içme suyu sağlamaktadır.
Bursa İl Nüfusu: 3.214.571 (2023 sonu). İlin yüzölçümü 10.811 km²'dir. İlde km²'ye 297 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 5950 kişi ile Yıldırım'dır.)
İlde yıllık nüfus artış oranı %0,62 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Büyükorhan (%14,40)- Osmangazi(-%0,67)
6 Şubat 2024 TÜİK verilerine göre 17 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1061 mahalle bulunmaktadır. Nüfus Artış Hızı Türkiye nüfusu 1927-2011 arasında 5,5 kat artmıştır. II. Dünya Savaşı (1939-45) sırasında nüfus artış hızları hem doğumların azalması, hem de ölümlerin artması yüzünden düştü. 1945'ten sonra nüfus artışı hızlanarak 1955-60 arasında en yüksek düzeye çıktı; 1965'ten sonra Türkiye'nin nüfus artış hızında düzenli bir düşme olduğu söylenebilir. Son istatistiklere göre 2016 yılı Nüfus Artış Miktarı önceki yıla göre %1,01 olarak gerçekleşmiştir. Yaşlanma 1965'ten beri, 0-14 yaş grubunun, toplam nüfus içindeki payının dramatik biçimde azalıyor olmasına karşın, Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri hala genç olmasıdır. 2012 yılı itibariyle 0-14 yaş grubu toplam nüfus içindeki payı yüzde 24,9'dur. Nüfusun yaklaşık dörtte birinin henüz eğitim çağında olması gereken, bu yüzden çalışma çağına gelmemiş kişiler oluşturur. Türkiye'de göçün yönü genellikle kırdan kente, doğudan batıya doğrudur. 1927 yılında nüfusun yüzde 75,8'i kırsal (10 binden az nüfuslu), yüzde 24,2'si kentsel alanlarda yaşarken, bu oranlar 83 yıl içinde tam tersine dönmüştür. 2011 yılı itibariyle Türkiye nüfusunun yüzde 23,2'si (17.338.563) kırsal alanda (belde ve köyler) yaşarken, yüzde 76,8'i (57.385.706) kentsel (il ve ilçe merkezleri) alanlarda yaşamaktadır. Yine 2012 yılı itibariyle nüfusun yüzde 75,8'i nüfusu 10.000'in üstündeki yerleşim birimlerinde yaşamaktadır. Kentsel nüfustaki artış özellikle 1950'den sonra hızlanmıştır, 1927-50 arasında yalnızca 0,8 puan artan kentsel nüfus oranı 1950- 2010 arasında 51 puan yükselmiştir. 1927-35 arasında kırsal ve kentsel alanlarda yıllık ortalama nüfus artış hızları birbirine yakın olmuştur. 1935-40 arasında kentsel alanlarda artış, 1940-45 arasında ise II. Dünya Savaşı'nın etkisiyle hem kırsal hem kentsel alanlarda düşme görülmüştür. 1950'den sonra yıllık ortalama kentsel nüfus artışının çok hızlanması kırdan kente göçün artmasıyla açıklanabilir.1927- 2010 arasında kentsel nüfusun büyük artış göstermiş olmasına karşın, kentsel nüfusun büyük bölümü kırsal kökenlidir.
| Yıl | Bursa Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 3.214.571 | 1.605.941 | 1.608.630 |
| 2022 | 3.194.720 | 1.595.869 | 1.598.851 |
| 2021 | 3.147.818 | 1.573.362 | 1.574.456 |
| 2020 | 3.101.833 | 1.550.767 | 1.551.066 |
| 2019 | 3.056.120 | 1.530.956 | 1.525.164 |
| 2018 | 2.994.521 | 1.498.219 | 1.496.302 |
| 2017 | 2.936.803 | 1.470.341 | 1.466.462 |
| 2016 | 2.901.396 | 1.454.059 | 1.447.337 |
| 2015 | 2.842.547 | 1.423.583 | 1.418.964 |
| 2014 | 2.787.539 | 1.394.715 | 1.392.824 |
| 2013 | 2.740.970 | 1.371.914 | 1.369.056 |
| 2012 | 2.688.171 | 1.343.894 | 1.344.277 |
| 2011 | 2.652.126 | 1.325.715 | 1.326.411 |
| 2010 | 2.605.495 | 1.300.283 | 1.305.212 |
| 2009 | 2.550.645 | 1.273.491 | 1.277.154 |
| 2008 | 2.507.963 | 1.253.151 | 1.254.812 |
| 2007 | 2.439.876 | 1.218.749 | 1.221.127 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
| Yıl | İlçe | İlçe Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | Nüfus Yüzdesi |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | Osmangazi | 885.273 | 443.313 | 441.960 | % 27,54 |
| 2023 | Yıldırım | 654.491 | 328.855 | 325.636 | % 20,36 |
| 2023 | Nilüfer | 543.934 | 268.186 | 275.748 | % 16,92 |
| 2023 | İnegöl | 299.203 | 150.721 | 148.482 | % 9,31 |
| 2023 | Gemlik | 122.171 | 61.317 | 60.854 | % 3,80 |
| 2023 | Mudanya | 109.964 | 53.458 | 56.506 | % 3,42 |
| 2023 | Mustafakemalpaşa | 103.944 | 51.808 | 52.136 | % 3,23 |
| 2023 | Gürsu | 103.770 | 52.470 | 51.300 | % 3,23 |
| 2023 | Karacabey | 85.765 | 42.975 | 42.790 | % 2,67 |
| 2023 | Orhangazi | 81.862 | 41.162 | 40.700 | % 2,55 |
| 2023 | Kestel | 75.954 | 38.169 | 37.785 | % 2,36 |
| 2023 | Yenişehir | 55.745 | 27.666 | 28.079 | % 1,73 |
| 2023 | İznik | 44.988 | 22.241 | 22.747 | % 1,40 |
| 2023 | Orhaneli | 19.527 | 9.680 | 9.847 | % 0.61 |
| 2023 | Keles | 11.321 | 5.638 | 5.683 | % 0,35 |
| 2023 | Büyükorhan | 10.325 | 5.163 | 5.162 | % 0,32 |
| 2023 | Harmancık | 6.334 | 3.119 | 3.215 | % 0,20 |
Tarım: Bursa ili genelinde toprakların %60'ı tarım alanı olarak kullanılır ve bu oran Türkiye ortalamasının oldukça üzerindedir. Bursa'da yapılan tarım daha çok tarla ürünlerine dayanır. Toprağı çok bereketli olup, iklimi (sıcaklık, nem ve yağış) tarıma çok müsaittir. Tarım ürünleri çok çeşitli ve boldur. Faal nüfûsun % 60'ı tarımla uğraşır. Brüt gelirin % 20'si tarımdan sağlanır. Bazı meyve ve sebze ürünlerinde Bursa birinci sırada yer alır. Arazinin % 44'ü tarladır. Tarım ürünlerinin başlıcaları; buğday, arpa, mısır, yulaf ve pirinç gibi tahıllardır. Bütün bunların senelik istihsali 500.000 tona yaklaşır. 20.000 tona yakın fasulye, bakla, bezelye ve çiğ baklagiller, tütün, pamuk, ayçiçeği, susam ve anason yetişir. Türkiye'nin en çok ve kaliteli sebzesi Bursa'da üretilir. Bunlardan domates birinci sırayı alırken, soğan ikinci sıradadır. Patates, hıyar, pırasa, lahana, taze fasulye, patlıcan, biber, enginar ve ıspanak üretimi 250.000 tona yaklaşır. Bursa meyvecilikte çok ileridir. Sulu şeftalisi, kestane, üzüm, elma, armut, çilek, vişne, kiraz, kayısı, erik, muşmula, kızılcık, ceviz, kavun, karpuz ve her çeşit meyve yetişir. Türkiye'de, çileğin % 80'i, şeftalinin% 40'ı Bursa'da yetişir. 25.000 hektara yaklaşan bağlarda yetişen razzaki ve müşküle üzümü de dış ülkelere ihraç edilir. Gemlik, Mudanya ve Orhangazi ilçelerinin zeytinleri sofralık, lezzetli zeytinlerdir.
Hayvancılık: Bursa'da hayvancılık yapılırken, inek, manda, öküz gibi hayvanlar tercih edilir. Yeşil alanların ve verimli tarım arazilerinin yoğun olması, bu bölgede zirai faaliyetlerin de fazla sayıda olmasına zemin hazırlamıştır. Veteriner ve ziraat mühendisleri, burada işsizlik sorunu yaşamazlar. Bursa, ülkemizde önemli hayvan yetiştirici iller arasında yer alır. Yine ipekböceği de bu bölgede sıkça yetiştirilen hayvanlardandır. Verimli arazileri, geniş yeşil alanları ve yarı şehir yarı köy yaşantısıyla Bursa, hayvancılık faaliyetlerinin sıkça yapıldığı kentlerimizden biridir. Tarım ve hayvancılık, bildiğiniz gibi ekonomimizin düşük bir alanını
kapsamaktadır. Aslında dengeli ve doğru bir beslenme adına bu iki ekonomi kolunun da aktif olarak çalışmasına ihtiyaç duyarız. Bursa'da hayvancılık çok yaygındır, büyük çiftlikler bu bölge ikliminden dolayı Bursa'da yeterince bulunur. Orhaneli ve Orhangazi bölgelerinde, tarımın da hayvancılıkla beraber yaygınca yapıldığını söyleyebiliriz.
Madenler: Bursa ilindeki önemli endüstriyel hammaddeler başta bor ve mermer olmak üzere feldspat, manyezit, kalsit, tuğla-kiremit, jips, kaolen, kireçtaşı ve talk ile temsil edilmektedirler. Ülkemizin önemli bor yataklarından biri Kestelek sahasında yer almakta olup, % 45 B2O3 tenörlü yatakta 6.291.000 ton rezerv mevcuttur.
Sanayi: Bursa'nın coğrafi konumu da, Bursa sanayisi için önemli bir avantajdır. Bursa, konumu itibariyle Anadolu yarımadasının batıya çıkış ve batının Anadolu'ya giriş kapısı konumundadır. Bursa, 19. asırda yabancı sermayeli ipek fabrikalarının kurulmasıyla 1923 yılından itibaren Cumhuriyet Dönemi'nde de Bursa, gerek kamu yatırımlarıyla kurulan Merinos fabrikası gibi tesislerle ve gerekse özel sektör eliyle kurulan sanayi kuruluşlarıyla ülke ekonomisinin gelişiminde önemli rol oynamıştır. Bursa'da tekstil, otomotiv, makine-metal imalatı, tarıma dayalı sanayi ve gıda, mobilya gibi sektörler ön plana çıkmakta ve değer üretmektedir. Öne çıkan sektörlerinin yanında Bursa, raylı sistemler, havacılık, savunma gibi yükselen sektörleri ile de yüksek teknolojili ürünler üretmeye devam etmektedir.
Bursa, gelişmiş imalat sanayii ve ticareti sayesinde küresel bir çekim merkezi konumundadır. Türkiye'nin ekonomik büyümesinde ve başlıca yükselen ekonomilerden biri olmasında önemli bir paya sahiptir.
Bursa, bugün de termal tesisleriyle sağlık ve şifa turizmine öncülük etmektedir. Ovaları ve su kaynaklarının yanı sıra Bursa, doğu-batı ekseninde uzanan sıradağlarıyla da dikkat çekmektedir. Bunlar arasında en önemlisi ise 2.543 m'lik yüksekliğiyle Marmara Bölgesi'nin en yüksek dağı olan ve ülkemizde kış turizminin merkezi konumundaki Uludağ'dır.
1961 yılında kurulan Türkiye'nin ilk organize sanayi bölgesi Bursa Organize Sanayi Bölgesi ile daha sonra oluşan Demirtaş Organize Sanayi Bölgesi ve özellikle İzmir ve Ankara yollarının çevresi Bursa'da sanayileşmenin yoğun olduğu yerlerdir. Kaplıcaları, Uludağ'ı, İskender Kebabı, Kestane Şekeri, İnegöl Köftesi, Şeftalisi, Havlusu ile meşhurdur. Türkiye'nin ilk zeytinyağı laboratuvarı Bursa'ya kurulmuştur Bursa'da otomotiv sanayi kuruluşları, otomobil, otobüs, metro, hafif metro ve tramvay vagonları ve bunlara ait yedek parçaların imalatını yapmakla birlikte, yurt içine ve yurt dışına satış yapmaktadır. Fiat (TOFAŞ), Renault, Bosch fabrikaları ve bu fabrikalara parça sağlayan diğer fabrikalar sayesinde Bursa önemli bir otomotiv kentidir. Şehrin göç almasındaki en büyük etkenlerin başında bu fabrikalar gelir. Türkiye'deki birçok yerli tekstil markasının fabrikaları ve Bursa Uluslararası Tekstil Ve Ticaret Merkezi Bursa'da bulunmaktadır. Ayrıca tekstil sanayi olarak da Türkiye'nin en gelişmiş şehirlerinden biri konumundadır
Tarihi boyunca hep önemli bir şehir merkezi olma özelliğini koruyan Bursa, Doğu Roma ve Osmanlı Dönemlerinden kalma dini ve sivil mimarisiyle, İslâm ve Hristiyanlığa ait kutsal mekânlarıyla, yeşil doğası ve zengin şifalı su kaynaklarıyla, doğal gölleri, şelaleleri, otantik mekânlarıyla, kış turizminde bir marka olan Uludağ'ı ile ülkemizin doğal ve kültürel canlılığını en iyi şekilde yansıtmakta ve dört mevsim alternatif turizm çeşitleri sunmaktadır. Zengin tarihi, doğal güzellikleri, canlı sosyal ve ekonomik yapısıyla Bursa, günümüzde de "Kültürlerin Buluştuğu Şehir" olarak kendine has bir şehircilik modelini yaşamakta ve yaşatmaktadır.
Osmangazi, Bursa'nın metropol ilçelerinden en büyüğüdür. Bursa'nın tüm merkez ilçelerinin kesiştiği noktadır. Osmangazi ilçesi, adını Osmanlı İmparatorluğu kurucusu Osman Gazi'den almaktadır. Osmangazi, Uludağ'ın eteklerinde, doğuda Gökdere Vadisi'yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Katırlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. 1165,2 kilometrekarelik bir alana yayılmıştır. İlçenin denizden yüksekliği ortalama 150 metredir. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya Limanı'na 31 km, Yalova'ya 74 km, Gemlik'e 30 km uzaklıktadır. 137 mahalleden oluşmaktadır.
Osmangazi ilçesi; 137 mahalleden olumakta olup bunlar; Adalet, Ahmetpaşa, Akpınar, Aktarhüssam, Alaaddin, Alacahırka, Alacamescit, Alaşarköy, Alemdar, Alipaşa, Altınova, Altıparmak, Armutköy, Atıcılar, Bağlarbaşı, Bahar, Başaran, Çekirge, Çeltikköy, Çırpan, Çiftehavuzlar, Çirişhane, Çukurcaköy, Demirkapı, Demirtaşpaşa, Dereçavuşköy, Dikkaldırım, Dobruca, Doğanbey, Doğanevler, Ebuiskak, Elmasbahçeler , Fatih, Gaziakdemir, Geçit, Gülbahçe, Gündoğdu, Güneştepe, Hacıilyas, Hamitler, Hamzabey, Hocahasan, Hüdavendigar, Hürriyet, İbrahimpaşa, İnkaya, İntizam, İsmetiye, İstiklâl, İvazpaşa, Kavaklı, Kayhan, Kemerçeşme, Kırcaali, Kiremitçi, Kirazlı, Kocanaip, Koğukçınar, Kuruçeşme, Küçükbalıklı, Kükürtlü, Küplüpınar, Maksem, Mehmet Akif, Mollafenari, Mollagürani, Muradiye, Nalbantoğlu, Namıkkemal, Orhanbey, Osmangazi, Panayır, Pınarbaşı, Reyhan, Sakarya, Santralgaraj, Selamet, Selçukhatun, Selimiye, Sırameşeler, Soğanlı, Soğukkuyu, Şehabettinpaşa, Şehreküstü, Tahtakale, Tayakadın, Tuna, Tuzpazarı, Ulu, Uluçam Veyselkarani, Yahşibey, Yenibağlar, Yeniceabat, Yenikaraman, Yenikent, Yeşilova, Yunuseli, Zafer. (EMEK) Adnan Menderes, F. Sultan Mehmet, Zekai Gümüşdiş (DEMİRTAŞ) Barbaros, Cumhuriyet, Dumlupınar, Dumlupınar Osb, Sakarya (OVAAKÇA) Merkez, Çeşmebaşı, Eğitim, Santral Marmara Bölgesi'nde yer alan Osmangazi ilçesi, 881.459 nüfusu ve 71.400 hektar alanıyla ülkemizdeki 56 ilden daha büyüktür. Eskiden Osmangazi ilçesine bağlı beş belediye vardı: Osmangazi Belediyesi, Kirazlı Belediyesi, Emek Belediyesi, Demirtaş Belediyesi ve Ovaakça Belediyesi. İlçeye, Demirtaş Bucağı ve Soğukpınar Bucakları ile 32 köy bağlıydı. Köylerden sekizi Soğukpınar Bucağı'na bağlıydı.
2009 yerel seçimleri ile birlikte belde belediyeleri (Kirazlı Belediyesi, Emek Belediyesi, Demirtaş Belediyesi, Ovaakça Belediyesi) ve bu belediyelere bağlı köyler tamamen Osmangazi Belediyesi'ne bağlandı ve hepsi mahalle olarak kabul edildi. Şu an Osmangazi Belediyesi'nin toplam 136 mahallesi bulunmaktadır. Bölgede ılıman Marmara iklimi görülür. Ortalama sıcaklık 14.4 derecedir.
İlçede nem oranı ortalama %58'dir. Yağış, en çok kış ve ilkyaz aylarında görülür. Haziran ve Temmuz en düşük yağış aldığı aylardır. Yağışlar yıllık 500–700 mm arasındadır. İlçede ortalama 8 gün kar yağar, Uludağ'a ise 25 gün kar düşer ve 4 ay kadar yerde kalır. İlçede kar kalınlığı 5–10 cm olur, Uludağ'da ise 250 cm'dir.
İlçede en çok yıldız, poyraz ve lodos rüzgarları görülür. Osmangazi ilçesinin ulaşım alt yapısı oldukça gelişmiştir. Otobüs, metro ve tramvay hatları ile ulaşım yapılmaktadır. Ayrıca şehirlerarası otobüs terminali Osmangazi'nin kuzey bölgesi sınırları içerisinde İstanbul Caddesi (Yeni Yalova Caddesi) üzerindedir. Kent Meydanı - Terminal bölgesinde 2022 yılının Temmuz ayında yapımı 7 yıla yakın süren 9 km uzunluğundaki T2 tramvay hattı faaliyete alınmıştır. Bursa Kalesi, Balabancık Kalesi, Bursa Hisarı, Bursa Sarayı, Muradiye Türbesi, Pars Bey Türbesi, Çakır Ağa Hamamı, Osmangazi ve Orhangazi Türbeleri, II. Murat Türbesi, Şehzade Mustafa Türbesi, Bedesten, Arkeoloji Müzesi, Atatürk Müzesi, Osmanlı Evi Müzesi, Kent Müzesi, Hünkar Köşkü Müzesi, Karagöz Müzesi., Osmangazi ilçesinde yer alan önemli truistik ve tarihi mekanlardır. İlçede dokuma sanayi, otomobil yan sanayi, havlu sanayi, trikotaj sanayi, kundura sanayi, tarım araçları sanayi, mobilya sanayi, deri, plastik sanayi, bakır işlemeciliği, makine ve madeni eşya yapımcılığı, elektrik motoru sanayi, döküm sanayi, marangoz makineleri sanayi, kaynak makineleri sanayi, soba sanayi, bıçakçılık sanayi çok gelişmiştir. Bunların dışında yağ ve un fabrikaları, tuğla fabrikaları üretim yapmaktadır. Türkiye'nin en büyük 3. doğalgaz elektrik çevrim santrali Osmangazi ilçesinin Ovaakça Santral mahallesi sınırları içerisindedir. Bu santral 1.432 MW kurulu güç ve ortalama 5.568.251.828 kilovatsaat elektrik üretimi ile günde
1.682.251 kişinin elektrik ihtiyacını karşılamaktadır. Osmangazi ilçesinde; Domates, biber, patlıcan, gibi sebzelerin yanında, susam, ayçiçeği, gibi endüstri bitkileri; çilek, kavun, karpuz, üzüm, şeftali, dut, kestane, ceviz, elma, erik, kiraz, armut gibi meyveler yetiştirilmektedir. Ancak son yıllarda Bursa ovasındaki birçok verimli arazi yoğun konut yapımından dolayı betonlaşmaya teslim olmuştur.
Grafik. Osmangazi İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi
Değerleme konusu taşınmaz Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Altınova Mahallesi, Fuar Caddesi, No: 31 adresinde yer alan İbis Otel adı altında işletilen otel ile arsasıdır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu konuma ulaşım İstanbul Caddesi üzerinde kuzey yönde ilerlenirken, sağa, Fuar Caddesine girilir. Bu cadde üzerinde yaklaşık 600 metre ilerlendiğinde rapora konu taşınmaza ulaşılır.
Taşınmaz Buttim Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret Merkezine yaklaşık 400 metre mesafededir. Yakın çevrede genellikle depolama, küçük sanayi tesisleri ağırlıklı yapılaşmalar mevcuttur. Yakın çevrede Buttim Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret Merkezi, Tüyap Bursa Uluslararası Fuar ve Kongre Merkezi, Bursa Bilim ve Teknoloji Merkezi, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi gibi yerler bulunmaktadır.
TAŞINMAZIN BULUNDUĞU BÖLGE
TAŞINMAZIN KONUMU
| ANA TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | |||
|---|---|---|---|
| Yapının İnşaat Tarzı | Betonarme | Yapının Sınıfı ve Grubu |
4/A |
| Yapım Yılı | 2010 (Faaliyete Geçiş Yılı) |
Yapı Nizamı | Ayrık |
| Yapının Toplam Kat Adedi |
Otel Binası: 9 (BK+ZK+7NK) Restoran: 2 (BK+ZK+AK) |
Ana Taşınmazdaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı |
- |
| Otopark | Var | Asansör | Var |
| Yüzme Havuzu | Yok | Özel Güvenlik | Var |
| Deprem Derecesi | 1. Derece | Deprem Hasar Durumu |
Yok |
Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.
Değerleme konusu 7.961,79 m² yüz ölçümüne sahip 3198 ada 67 parsel üzerinde, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş, 3 yıldızlı otel ve restoran olmak üzere iki adet yapı bulunmaktadır. Taşınmazın yer aldığı parsel Fuar Caddesine yaklaşık 90 metre cepheli olup otel parselin kuzeyinde, restoran hacmi ise güneyinde yer almaktadır
Otel Binası: Mimari projesine göre 1 Bodrum + Zemin Kat+ 7 Normal Kat+ Çatı Katı olmak üzere toplamda 9 kat olarak inşa edilmiş olup toplamda yaklaşık brüt 7.323 m² kullanım alanlıdır.
Zemin Katı; yaklaşık brüt 926 m² kullanım alanlı olup, lobi, fuaye, resepsiyon, idari ofisler, bagaj odası, toplantı salonu, elektronik eşya deposu, güvenlik ofisi, elektrik odası, sistem odası, 4 adet soğuk hava deposu, mutfak, satın alma ofisi, restaurant ve arşiv hacimlerinden oluşmaktadır. Söz konusu kat yerinde yapılan incelemelere göre kullanım alanı olarak projesine uygun olup iç tertibatta kullanıma bağlı olarak bazı bölümler oluşturulduğu gözlemlenmiştir. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
1.Normal Katı; yaklaşık brüt 802 m² kullanım alanlı olup, çamaşır odası, 1 adet engelli odası ve 28 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup çamaşır odası holünde iki ayrı bölme oluşturulmuştur. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
2.Normal Katı; yaklaşık brüt 802 m² kullanım alanlı olup, çamaşır odası, 1 adet engelli odası ve 28 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup çamaşır odası holünde iki ayrı bölme oluşturularak ütü odası hacmi elde edildiği gözlemlenmiştir. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
3.Normal Katı; yaklaşık brüt 802 m² kullanım alanlı olup, çamaşır odası, 1 adet engelli odası ve 28 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup çamaşır odası holünde iki ayrı bölme oluşturulmuştur. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
4.Normal Katı; yaklaşık brüt 802 m² kullanım alanlı olup, çamaşır odası, 1 adet engelli odası ve 28 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup çamaşır odası holünde iki ayrı bölme oluşturulmuştur. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
5.Normal Katı; yaklaşık brüt 802 m² kullanım alanlı olup, çamaşır odası, 2 adet engelli odası, 27 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup çamaşır odası holünde iki ayrı bölme oluşturularak ütü odası hacmi elde edildiği, güney batı yönde yer alan engelli odasının servis hacmi olarak, diğer engelli odasının ise standart oda olarak kullanıldığı gözlemlenmiştir. Katta mevcut durumda 28 adet standart oda bulunmaktadır. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
6.Normal Katı; yaklaşık brüt 788 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, 28 adet standart oda ve teras hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup çamaşır odası holünde iki ayrı bölme oluşturulmuştur. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
7.Normal Katı; yaklaşık brüt 775 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, 28 adet standart oda ve teras hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup çamaşır odası holünde iki ayrı bölme oluşturulmuştur. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
Söz konusu otel yapısı yerinde yapılan incelemelere göre kat, konum ve kullanım alanı olarak mimari projesine uygun olup iç tertibatta bazı kısımlarda brüt alanı etkilemeyen değişiklikler olduğu tespit edilmiştir.
Ek olarak otel yapısının güney cephesinde, arka bahçe kısmında yaklaşık brüt 50 m²'lik kısmı açılabilir tente sistemli, camlı sundurma ile kapatılmış olup kafe olarak kullanılmaktadır.
Otopark alanının dışardan da hizmet kullanımı olup günlük ücreti 100 TL olarak şifahen yetkili kişilerden öğrenilmiştir.
Açık alanda 720 kW'lık jeneratör ve 1000 kW lık trafo; çatı katında, 2 adet chiller soğutma ünitesi, 5 adet havalandırma sistemi, bodrum katında, 2 adet yangın pompası, buhar jeneratörü ve 2 adet sıcak su kazanı, su ve yakıt depoları gibi teknik hacimler bulunmaktadır.
Otel binasında 178 adet standart oda, 4 adet engelli odası, 18 adet birleşebilir oda olmak üzere toplamda 200 adet odaya sahip olup odalar ortalama 18-21 m² kullanım alanlıdır. Her odada banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3 m² alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler parke kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur.
Konu taşınmazın etrafı betonarme duvar üzeri panel çit ile çevrilidir. Otel girişi zemin kat seviyesinden ve Fuar Caddesinden sağlanmaktadır. Yapı dışında kalan alanlar kısmen peyzaj alanı, kısmen otopark olarak düzenlenmiştir. Otopark alanlarında zeminler taş kaplamalıdır. Bina içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bodrum katta zeminler koridorlarda epoksi kaplı, kapalı hacimlerde ise kısmen seramik kısmen mermer kaplıdır. Bina içerisinde duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır.
| KAT HESABI Kat Yasal Alan (m²) Mevcut Alan (m²) 1.Bodrum Kat 824 824 Zemin Kat 926 926 1. Normal Kat 802 802 2. Normal Kat 802 802 3. Normal Kat 802 802 4. Normal Kat 802 802 5. Normal Kat 802 802 6. Normal Kat 788 788 |
||
|---|---|---|
| 7. Normal Kat | 775 | 775 |
| TOPLAM ALAN | 7.323 | 7.323 |
Restoran Binası: Mimari projesine göre bodrum kat + zemin kat + asma kat olmak üzere toplamda iki kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık 1.465 m² kullanım alanlıdır.
Bodrum Katı; yaklaşık brüt 635 m² kullanım alanlı olup, hidrofor odası, hol, sığınak, teknik oda, elektrik odası, personel soyunma odaları, idari ofisler, mutfak ve çamaşır odası hacimlerinden oluşmaktadır.
Zemin Katı; yaklaşık brüt 620 m² kullanım alanlı olup, restoran girişi, servis mutfağı, restoran, fuaye, WC'ler ve vestiyer hacimlerinden oluşmaktadır.
Asma Katı; yaklaşık brüt 210 m² kullanım alanlı olup, depo ve teknik hacimlerden oluşmaktadır.
Taşınmaz içerisinde farklı bir firmaya ait kiracı bulunması nedeni ile müşteri bilgisi dahilinde girilememiş olup kullanım alanı ve kat bakımından projesine uygun olduğu varsayılmıştır. İç özellikleri tespit edilememiştir.
S.S. Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret ve Alışveriş Merkezi İşletme Kooperatifi ile Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında imzalanan 09.05.2008 tarihli "İnşaat ve İşletme Sözleşmesi"nin 3.3. maddesine göre restoran binası S.S. Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret ve Alışveriş Merkezi İşletme Kooperatifi'ne aittir.
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Buttim Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret Merkezi, Tüyap Bursa Uluslararası Fuar ve Kongre Merkezi, Bursa Bilim ve Teknoloji Merekzi, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi gibi bilinirliği yüksek yerlere yakın konumlu olması |
Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
| Ulaşabilirliğinin iyi olması | |
| Bakımlı olması | |
| Altyapı imkanlarının iyi olması | |
| Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• Yakın konumda Uluslararası Fuar Alanı bulunması • Altyapı imkanlarının iyi olması • Ulaşım imkanının iyi olması • Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması |
ZAYIF YANLAR |
• Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Satış ve kiralama açısından bölgeye talep gösterecek yüksek gelire sahip yatırımcıların olması • Bilinirliğinin yüksek olması • Yakın çevresinde Fuar Alanları, Uluslararası Tekstil Ticaret Merkezi gibi alanlarının bulunması sebebiyle günlük konaklama ihtiyacının doğması • Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
TEHDİTLER | • Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU | |||
|---|---|---|---|
| Plan Türü | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı |
Lejant | Konaklama Tesis Alanı (Otel Alanı) |
| İnşaat Nizamı | - | H max | 30,00 m |
| TAKS | - | KAKS (Emsal) | 2,00 |
| Çekme Mesafeleri |
Ön: 10 m | Yan: 10 m | Arka: 10 m |
| Diğer | 10 m, çekme mesafeleri olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. | Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konaklama Tesisi Alanı (Otel Alanı)" lejantında, E:2,00, Hmax: 30 m, Ön Bahçe: 10 m, Yan Bahçe: 10 m, Arka Bahçe: |
Osmangazi Belediyesi'nde yapılan incelemede Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 14.05.2001 tarihinde onaylanmış 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konaklama Tesisi Alanı (Otel Alanı)" lejantında, E:2,00, Hmax: 30 m, Ön Bahçe: 10 m, Yan Bahçe: 10 m, Arka Bahçe: 10 m, çekme mesafeleri olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. Halihazırda herhangi bir plan çalışması bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
17.06.2009 tarih ve bila sayılı, Mimari Proje bulunmaktadır.
17.06.2009 tarih, 311 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 7.523 m² otel, 1.492 m² restoran için düzenlenmiştir.
30.06.2010 tarih, 170 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiş olup söz konusu belge 7.523 m² otel, 1.492 m² restoran için düzenlenmiştir.
14.10.2009 tarih, 12071 sayılı, 196 oda (2y)+4 Bedensel engelli odası(2y) toplam 400 yatak, 50 kişilik çok amaçlı salon, lobi bar,67 araçlık açık otopark için alınmış Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.
İmar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup mahallinde alınan ölçüler ve yapılan gözlemler neticesinde parsel üzerindeki otel yapısının brüt kullanım alanı bakımından mimari projesiyle uyumlu olduğu gözlenmiştir.
Restoran içerisinde farklı bir firmaya ait kiracı bulunması nedeni ile müşteri bilgisi dahilinde girilememiş olup kullanım alanı ve kat bakımından projesine uygun olduğu varsayılmıştır. İç özellikleri tespit edilememiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı proje Resmi Gazate'de yayımlanan 29.06.2001 tarih 4708 sayı ile yayımlanan Yapı Denetim Kanunu'na tabidir. Taşınmazın yapı denetimi Y.Yalova Yolu Buttim İşmerkezi A Blok No:17 adresinde konumlu Y.D. Yapı Denetim A.Ş. tarafından yapılmıştır.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için daha önce kurumumuz tarafından 03.07.2024 tarih, SM-24-SPK-013 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
| Rapor No | Tarih | Taşınmazın Değeri (TL) |
Raporu İmzalayan Uzmanlar | ||
|---|---|---|---|---|---|
| SM-24-SPK-013 | 03.07.2024 | 315.804.000.-TL | Nurullah KİBAR Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK Lisans No:924076) Merve GÜNEŞ Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
||
| Mehmet ÖZTÜRK Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) |
Değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesine ulaşılamamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kaydında herhangi bir nitelik belirtilmemiş olup Osmangazi Belediyesi İmar Arşivinde yer alan yasal belgeler ve yerinde yapılan tespitlerde söz konusu arsa üzerinde otel ve restoran yapısı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz sahibi S.S. Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret ve Alişveriş Merkezi İşletme Kooperatifi olup Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortalıklı A.Ş. tarafından 30 yıllığına kiralanmıştır. Söz konusu üst hakkı Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlı olup 09.05.2008 tarihinde yapılan sözleşmeye göre 01.11.2010 ve 01.11.2040 tarihleri içerisinde 30 yıllık üst hakkı bulunmaktadır.
Üst hakkına ilişkin incelenen resmi sözleşmede; bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkının 30 yıl süreli olduğu; irtifak hakkının üçüncü kişilere devredilebileceği; sürenin sonunda irtifak hakkına konu yapının bedelsiz olarak taşınmaz malikine geçeceği; irtifak hakkı bedelinin ilk 5 yıl için ödemesiz olduğu, sonraki yıllar için ise sözleşmede belirtilen bedeller şeklinde olduğu görülmektedir. Konu sözleşmeye istinaden üst hakkının devredilmesinde herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomisinin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
Enflasyon Grafikleri
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 23 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 21 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 2.0 | 28 | 4.2 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 4.0 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Nigeria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 27 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASEAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 2.8 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | 2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Exports | |||||||
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 29 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import weights) |
$-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| World Consumer Prices' | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. 21 Kasım 2024 toplantısı itibarıyla da TCMB politika faizi %50,00 seviyesinde tutmaya devam etmiş olup Yurt içi talebin yavaşlamasının, enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere ulaştığı ifade edilmiştir. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| 2 519 789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||||
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| $I^{(t)}$ s. |
4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $W^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| $\mathbf{H}^{\left( t\right) }$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |||
| $W^{(2)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |||
| 2024 | $\mathbf{l}^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||
| Ш | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir..
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur..
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024)
Aylık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıştır. 2024 yılının ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %3,03 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %43,13 olarak seyretmektedir.
2024 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 444,3 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Mart ayında %63,98 seviyesinden, 2024 yılı Mart ayında %56,66 seviyesine düşmüştür. Mart 2024'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %18,84'ten %23,07'ye yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,41'ten %10,55'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2024 Mart ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 1,62 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2023 yılı Mart ayında %30,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2024 itibarıyla 3,5 puan azalarak %27,3 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 12,9 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,5 olmuştur. Bu oran 2023 Mart ayında %21,7 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,2, 2,2 ve 0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 23,4, 30,4 ve 23,1 oranlarında artış göstermiştir.
| TÜRKİYE | $1 - 1$ İSTANBUL |
ANKARA | ZMÍR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
148,0 | 139,4 | 153,7 | 142,5 |
| Yıllık Değişim |
%27,4 | %23,4 | %30,4 | %23,1 |
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | hansk eks %2,2 |
%0,8 |
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 57 milyon turistin kişi başı 952 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında hem gelen turist sayısında, hem de kişi başı harcama miktarında artış olduğu görülmektedir. 2023 yılının dördüncü çeyreğinde Türkiye'yi 12,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %4,12'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye 4.3 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13'lik bir artış gözlemlenmiştir.
Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye gelen 4.3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 870 bin oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.976 tesis ve 123 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.652 tesis ve 106 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.501 işletme belgeli tesise ve 288 bin oda arzına sahiptir.
Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 711 tesis içinde en büyük payı 107 tesis ve yaklaşık 10 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 79 tesis ve 14 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile İstanbul gelmektedir. Ankara ve İzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %42,82 ve %41,74 olmuştur. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur.
2023 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2022) göre azalış (%0,3) göstermiş olup, Türkiye genelinde %66.6'dır. Oda fiyatları ise yine 2022 yılana kıyasla azalış (%0,2) göstererek, 2023 yılında Türkiye genelinde 117.34 Euro'dur. 2020 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2020 yılı seviyesinden itibaren yükseldiği ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecinin yavaşladığı gözlemlenmiştir. 2024 yılı birinci çeyreğinde otel doluluk oranları Türkiye geneli için %52,7 olarak hesaplanmıştır. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 98,79 Euro olmuştur. 2023 yılının aynı dönemine kıyasla, otel doluluk oranları %2,9 artarken, ortalama gerçekleşen oda fiyatı %5,8 azalmıştır.
| TOPLAM | VATANDAŞ 1 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | GELEN ZİYARETÇİ SAYISI |
ÇIKAN ZİYARETÇİ SAYISI |
TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
TURİZM 2 GİDERİ | TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
| ( 1000 \$ ) | (\$) | ( 1000 \$ ) | ( 1000 \$ ) | (\$) | |||
| 2004 | 20 753 734 | 20 262 640 | 17 076 607 | 843 | 2 954 459 | 3 862 552 | 1 262 |
| 2005 | 25 045 142 | 24 124 501 | 20 322 111 | 842 | 3 394 601 | 4 374 383 | 1 214 |
| 2006 | 23 924 023 | 23 148 669 | 18 593 951 | 803 | 3 270 948 | 4 463 614 | 1 153 |
| 2007 | 27 239 630 | 27 214 988 | 20 942 500 | 770 | 4 043 283 | 4 703 850 | 1 121 |
| 2008 | 31 137 774 | 30 979 979 | 25 415 067 | 820 | 4 266 197 | 5 418 439 | 1 191 |
| 2009 | 31 759 816 | 32 006 149 | 25 064 482 | 783 | 5 090 440 | 5 690 629 | 1 222 |
| 2010 | 32 997 308 | 33 027 943 | 24 930 997 | 755 | 5 874 520 | 5 558 366 | 1 231 |
| 2011 | 36 769 039 | 36 151 328 | 28 115 692 | 778 | 5 531 486 | 5 638 484 | 1 168 |
| 2012 | 37 715 225 | 36 463 921 | 35 717 337 | 980 | 4 525 101 | 8 595 191 | 1 678 |
| 2013 | 39 860 771 | 39 226 226 | 40 186 327 | 1 024 | 5 875 183 | 9 193 811 | 1 703 |
| 2014 | 41 627 246 | 41 415 070 | 41 316 834 | 998 | 5 791 095 | 8 404 159 | 1 510 |
| 2015 | 41 114 069 | 41 617 530 | 37 700 923 | 906 | 6 296 506 | 7 270 820 | 1 207 |
| 2016 | 30 906 680 | 31 365 330 | 26 539 007 | 846 | 5 255 797 | 7 374 334 | 1 209 |
| 2017 | 37 969 824 | 38 620 346 | 31 253 835 | 809 | 5 487 607 | 7 210 947 | 1 102 |
| 2018 | 46 112 592 | 45 628 673 | 35 920 910 | 787 | 5 530 582 | 6 676 206 | 1 000 |
| 2019 | 51 747 199 | 51 860 042 | 42 851 778 | 826 | 4 655 848 | 7 014 139 | 981 |
| 2020 | 15 971 201 | 15 826 266 | 15 169 371 | 958 | 1 188 382 | 3 317 861 | 1 064 |
| 2021 | 30 038 961 | 29 357 463 | 30 309 722 | 1 032 | 2 203 157 | 6 507 848 | 1 201 |
| 2022 | 51 387 513 | 51 369 026 | 49 857 030 | 971 | 5 098 884 | 7 454 442 | 1 061 |
| 2023 | 56 693 837 | 57 077 440 | 55 874 176 | 979 | 8 429 980 | 8 391 864 | 1 086 |
| 2024* | 26 136 764 | 25 107 974 | 23 660 318 | 942 | 3 735 457 | 4 219 771 | 971 |
(Kaynak: KTB,2024)
Türkiye'nin Turizm Gelir-Gider Tablosu
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı.)
2024 yılının Ocak-Şubat döneminde Türkiye'ye gelen 4,3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13,6 artış görülmüştür.
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı 22.04.2024)
Türkiye genelinde toplam 870 bin 148 oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin 267 oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
| Donem | Toplam Yabancı Turist |
Kişi Başı Harcama (Dolar) |
|---|---|---|
| C1718 | 4,908,831 | 682 |
| C2'18 | 9.855.102 | 602 |
| C3'18 | 15,904,734 | 589 |
| C4'18 | 8.283.235 | 649 |
| 2018 | 38.951.902 | 617 |
| C1'19 | 5.460.380 | 678 |
| C2'19 | 11.499.211 | 607 |
| C379 | 18:438.139 | 623 |
| C4'19 | 9.315.240 | 702 |
| 2019 | 44.712.970 | 642 |
| C1'20 | 4.635.845 | 710 |
| C2'20 | ||
| C3'20 | 4.430.053 | 649 |
| C4'20 | 3.642.367 | 804 |
| 2020 | 12.708.265 | 716 |
| C121 | 1.826.227 | 918 |
| C2:21 | 3.144.815 | 694 |
| C3'21 | 11.457.951 | 773 |
| C4'21 | 7.511.028 | 809 |
| 2021 | 23.940.021 | 785 |
| C1'22 | 4.943.964 | 841 |
| C2'22 | 10.382.068 | 702 |
| C3'22 | 18,626,003 | 826 |
| C4'22 | 10:389.487 | 927 |
| 2022 | 44.341.522 | 822 |
| C123 | 6.509.234 | 1.057 |
| C2'23 | 12.319.348 | 901 |
| C3'23 | 19.740.776 | 856 |
| C4'23 | 10.777.609 | 966 |
| 2023 | 49.346.967 | 917 |
| C1'24 | 7.067.996 | 982 |
(Kaynak: TÜİK *31.04.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.)
Turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 artarak 8 milyar 784 milyon 800 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %21'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
2024 yılı 1.çeyrekte Türkiye'ye gelen 7 milyon 68 bin yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 982 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %8,58 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %7,13 azalmış görülmektedir.
2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist , kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
Coğrafi konumunun ulaşım ağı üzerinde olması, pek çok önemli yolların üzerinde bulunması Bursa'nın her dönemde ticari bir merkez olmasını sağlamıştır. İpekböceği üretimi ile bir dönem dünyanın en çok aranılan atlas ve ipekli kumaşlarının üretildiği Bursa günümüzde, tarihten gelen yapılarını büyük ölçüde korumuştur. Osmanlı mirası olan camiiler, hanlar, hamamlar, köprüler, Osmanlı ile yaşıt çınarları, Bursa'da görsel bir uyum içinde görkemli bir tarihi yaşatmaktadır.
Engin tarihiyle Bursa, Bithinya, Roma ve Osmanlı döneminden kalan eserlere sahip olmasından dolayı kültür ve inanç turizmi için ülkemizin en önemli noktalarından bir tanesidir.
Şehirde yer alan ve ülkemizin en önemli kış turizm merkezlerinin başında gelen Uludağ, Bursa'nın turizm açısından sahip olduğu en büyük değerlerinden bir tanesidir. Uludağ, sadece kışın değil yazın da doğa yürüyüşleri ve sporları için sıkça ziyaret edilen bir bölgedir.
Zengin termal kaynaklarıyla Bursa, ülkemizin ve hatta dünyanın tanıdığı ve yerli yabancı birçok turistin hamam ve kaplıcalar için ziyaret ettiği bir şehirdir. Bursa bu yönüyle sağlık turizmi için önemli bir nokta olma yolunda ilerlemektedir.
Tüm bu özelliklerinin yanında müthiş bir doğal güzelliğe sahip olan Bursa'da İznik ve Uluabat Gölleri, Oylat Kaplıcaları, Saitabat ve Suuçtu Şelaleleri görülebilecek doğal güzelliklerden sadece birkaçıdır.
| TESISE GELIS SAYISI | GECELEME SAYISI | YATAK | ORTALAMA | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AYI | YERLİ | YABANCI | TOPLAM | YERLÎ | YABANCI | TOPLAM | DOLULUK ORANI |
KALIS SÜRESİ |
| OCAK | 76.243 | 29.792 | 106.035 | 133.309 | 60.370 | 193.679 | 42,46 | 1,83 |
| SUBAT | 73.334 | 27.412 | 100.746 | 133.666 | 48.611 | 182.277 | 40,59 | 1,82 |
| MART | 59.459 | 17.871 | 77.330 | 111.811 | 33.398 | 145.209 | 36,29 | 1,98 |
| NİSAN | 68.789 | 18.386 | 87.175 | 120.234 | 34.248 | 154.482 | 32,58 | 1,85 |
| MAYIS | 90.127 | 24.086 | 114.213 | 154.731 | 46.494 | 201.225 | 34,69 | 1,78 |
| HAZİRAN | 87.131 | 24.402 | 111.533 | 151.313 | 54.612 | 205.925 | 35,33 | 1,86 |
| TEMMUZ | 100.178 | 39.561 | 139.739 | 172.808 | 94.955 | 267.763 | 42,39 | 1,90 |
| AĞUSTOS | 106.168 | 39.354 | 145.522 | 185.792 | 97.459 | 283.251 | 46,21 | 1,93 |
| EYLÜL | 95.054 | 26.600 | 121.654 | 160.803 | 53.462 | 214.265 | 37,06 | 1,77 |
| EKİM | 92.279 | 26.255 | 118.534 | 156.327 | 46.618 | 202.945 | 35,35 | 1,75 |
| KASIM | 96.864 | 20.380 | 117.244 | 165.346 | 38.325 | 203.671 | 35,28 | 1,76 |
| ARALIK | 102.522 | 25.916 | 128.438 | 170.641 | 48.453 | 219.094 | 33,80 | 1,72 |
| TOPLAM | 1.048.148 | 320.015 | 1.368.163 | 1.816.781 | 657.005 | 2.473.786 | 37,67 | 1,81 |
| AYI | TESİSE GELİŞ SAYISI | GECELEME SAYISI | YATAK DOLULUK |
ORTALAMA KALIS |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YERLİ | YABANCI | TOPLAM | YERLİ | YABANCI | TOPLAM | ORANI | SÜRESİ | |
| 2022 ARALIK | 2.776 | 747 | 3.523 | 5.841 | 1.550 | 7.391 | 13,06 | 2,17 |
| 2023 OCAK | 2.300 | 608 | 2.908 | 5.464 | 1.391 | 6.855 | 13,97 | 2,39 |
| 2023 SUBAT | 7.875 | 734 | 8.609 | 19.683 | 1.871 | 21.554 | 39,25 | 2,51 |
| 2023 MART | 2.248 | 85 | 2.333 | 5.707 | 160 | 5.867 | 19,03 | 2,37 |
| 2023 KIS SEZONU TOPLAM |
15.199 | 2.174 | 17.373 | 36.695 | 4.972 | 41.667 | 21,33 | 2,40 |
| 2023 YIL BAZINDA TOPLAM |
16.919 | 2.586 | 19.505 | 41.273 | 5.269 | 46.542 | 20,36 | 2,39 |
(Kaynak: T.C Bursa İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü)
Bursa ili genelinde turizm işletme belgesine sahip 146 adet işletme bulunmakta olup bu işletmelerin 81 tanesi konu taşınmazın yer aldığı Osmangazi ilçesi sınırları içerisindedir. Bu işletmelerden rapora konu taşınmaz ile aynı tesis sınıfında, 3 yıldızlı 20 adet otel bulunmaktadır.
Değerleme konusu otel, Bursa Şehrinin merkez ilçelerinden biri olan Osmangazi ilçesinde konumludur. Taşınmazın bulunduğu yakın çevrede genellikle depolama, küçük sanayi tesisleri ağırlıklı yapılaşmalar mevcuttur. Yakın çevrede Buttim Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret Merkezi, Tüyap Bursa Uluslararası Fuar ve Kongre Merkezi, Bursa Bilim ve Teknoloji Merkezi gibi yerler bulunmaktadır. Bu nedenle taşınmazın genel müşteri potansiyeli iş insanları, firma çalışanları olup kış aylarında il içerisinde bulunan kayak merkezlerine gelen ziyaretçileri de ağırlamaktadır. Değerleme konusu otel şehir oteli konseptindedir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan oteller ve detay bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Konumu | Konaklama Tipleri | Standart Oda Fiyatları (€) |
Detay Bilgisi |
|---|---|---|---|
| Hilton Bursa Convention Center and Spa | Suit, Standart, Executive (21 m² - 45 m²) |
111 € | - Oda + Kahvaltı |
| Hampton by Hilton Bursa | Standart, Aile (20 m² - 50 m²) |
81 € | - Oda + Kahvaltı |
| Grand Rımedya | Standart, Aile (25 m² - 30 m² ) |
1.800 TL (48 €) |
- Oda + Kahvaltı |
SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-24-SPK-040 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 43 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]
Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | ✓ | Su | ✓ | ||||
| Kanalizasyon | ✓ | Isıtma Sistemi | ✓ | ||||
| Asansör | ✓ | Klima Sistemi | ✓ | ||||
| Kapalı Otopark | | Yangın Merdiveni | ✓ | ||||
| Jeneratör | ✓ | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
✓ | ||||
| Kapalı Yüzme Havuzu | | Sosyal Tesis | | ||||
| Diğer Özellikler: - |
Değerleme konusu taşınmazın teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmaz "Turizm" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Taşınmaza yakın konumda, 1.715,79 m² yüz ölçümüne sahip, 11656 ada 4 parsel numaralı, köşe parsel niteliğindeki taşınmaz için 39.500.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmaz "Kentsel Bölgesel İş Merkezleri" lejantında kalmakta olup E:1,20, 3 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.
Emsal 2: Taşınmaza yakın konumda, 1.299,42 m² yüz ölçümüne sahip, 10386 ada 1 parsel numaralı, imar planına göre 3 yola cephesi bulunan taşınmaz için 22.500.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmaz "Yerleşik konut Alanı" lejantında kalmakta olup E:1,20, 3 kat yapılaşma koşullarına sahiptir. İstenilen fiyatın yüksek olduğu düşünülmektedir.
Emsal 3: Taşınmaza yakın konumda, Soğanlı Mahallesinde, 678,55 m² yüz ölçümüne sahip, 3327 ada 16 parsel numaralı ve 5.256,29 m² yüz ölçümüne sahip, 3327 ada 22 parsel numaralı, henüz niteliği tarla olan, DOP kesintisi yapılmamış taşınmazlar için toplamda 75.000.000 TL talep edilmektedir. "3194 Sayılı İmar Kanunu m.18 uyarınca parselasyon işlemi sonrası idare tarafından en fazla %45 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilecektir. Bu oranın belirlenmesinde düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüz ölçümleri esas alınacaktır" Söz konusu taşınmazlar DOP kesintisi sonrası toplamda yaklaşık 3.264,16 m² yüz ölçümüne sahip olacaktır. Söz konusu taşınmazlar "Depolama Alanı" lejantında kalmakta olup E:1,50, Hmax: 12,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir.
Emsal 4: Taşınmaza yakın konumda, 3. Okul Caddesine cepheli, İlçe Merkezine kısmen yakın konumda, 1.494,61 m² yüz ölçümüne sahip, 3289 ada 10 parsel numaralı taşınmaz için 25.000.000 TL talep edilmektedir. Taşınmazın kısmen yola terkinin olduğu bilgisi alınmış olup parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış,
basit yapılar bulunmaktadır. Söz konusu taşınmaz "Depolama Alanı" lejantında kalmakta olup E:1,60, Hmax: 12,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. Taşınmazı portföyünde bulunduran emlak ofisi yetkilisi ile yapılan görüşmede konu taşınmazın 22.000.000 – 23.000.0000 TL aralığında alıcı bulabileceği beyan edilmiştir.
Beyan: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede aktif olarak çalışan emlak ofisi yetkilileriyle yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede çok fazla sayıda satılık arsa bulunmadığı, taşınmaza yakın konumda imar planı içerisinde kalan ancak niteliği tarla olan taşınmazların satışının olduğu, yakın çevrede yer alan arsaların, konumu, imar durumu vb. özellikleri dikkate alındığında konu taşınmazın 17.000-18.000.-TL/m² civarında birim arsa değerine sahip olabileceği beyan edilmiştir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Konu Taşınmaz |
|||
| Mahalle / Konum | Altınova | Altınova | Soğanlı | Altınova | Altınova | ||
| Ada / Parsel | 11656/4 | 10386/1 | 3327/16-22 | 3289/10 | 3198/67 | ||
| Alan (m²) | 1.715,79 | 1.299,42 | 5.934,84 | 1.494,61 | 7.961,79 | ||
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 39.500.000 | 25.000.000 | 75.000.000 | 25.000.000 | |||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 33.000.000 | 20.000.000 | 60.000.000 | 22.500.000 | |||
| İmar Durumu | Kentsel Bölgesel İş Merkezleri, E:1,20, 3 Kat |
Yerleşik Konut Alanı, E.1,20, 3 Kat |
Depolama Alanı, E1,50, Hmax:12,50 m |
Depolama Alanı, E:1,60, Hmax:12,50 m |
Otel Alanı, E:2,00, Hmax:30 m |
||
| Birim Değer (TL/m²) | 19.233 | 15.391 | 10.110 | 15.054 | |||
| Parselasyon Şerefiyesi | 0% | 0% | -40% | -10% | |||
| İmar Durumu Şerefiyesi | -10% | -15% | -10% | -10% | |||
| Konum Şerefiyesi | 5% | -15% | -15% | -10% | |||
| Büyüklük Şerefiyesi | 10% | 10% | 5% | 10% | |||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
18.089 | 18.320 | 17.009 | 16.394 | |||
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) |
17.452,90 | 17.452,90 | |||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 138.956.310,56 | ||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) |
| ÜST HAKKI SÜRESİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Üst Hakkı Tesis Tarihi | 1.11.2010 | |||
| Üst Hakkı Süresi | 30 Yıl | |||
| Üst Hakkı Süresi Gün Sayısı | 10958 | |||
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi | 1.11.2040 | |||
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Değerleme Tarihi İtibarıyla Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Sayısı | 5784 | |||
| Üst Hakkı Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 52,78% |
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 17.453,36 |
|---|---|
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 7.962 |
| Arsa Toplam Değeri (TL) | 138.960.000 |
| Üst Hakkı Değerinin Oranı | 0,67 |
|---|---|
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 52,78% |
| Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 6.142 |
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 7.962 |
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri (TL) | 48.898.500 |
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde 01.11.2010 başlangıç tarihi itibariyle 30 yıllık üst hakkı sözleşmesi bulunmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 64. maddesinde; "Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır" denilmektedir. Bu nedenle, Harçlar Kanunu'nda yapılan belirleme çerçevesinde, belirli süreli üst hakkının değerini, arazi değerinin yaklaşık 2/3'ü olarak dikkate almak uygun görünmektedir. Bu şekilde hesaplanan üst hakkı değeri sözleşmeye göre kalan süre dikkate alınarak aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| Taşınmaz | Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 3198 Ada 2 Parsel | 7.961,79 | 6.142 | 48.898.500.- |
| Arsa Değeri (TL) | 48.898.500.- |
Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır.
| MALİYET YÖNTEMİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Arsa Alanı (m²) | M² Birim Fiyatı | Arsa Değeri | |||
| 3198 Ada 67 parsel | 7.961,79 | 6.141,65 | 48.898.500 TL | |||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Amortisman | Değer | ||
| Otel | 6.499 | 27.500 | 10% | 160.850.250,00 | ||
| Otel Teknik Alanlar (Teknik hacim, ortak alan, sığınak vb) |
824 | 16.500 | 10% | 12.236.400,00 | ||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | 3.000.000 | |||||
| Yapı Değeri Toplam | 176.086.650 | |||||
| Harici ve Müteferrik İşler | ||||||
| Geliştici Karı, Şerefiye | 26.415.000 | |||||
| Arsa Değeri | 48.898.499,73 | |||||
| Yapı Değeri | 176.086.650,00 | |||||
| Harici ve Müteferrik İşler | 26.415.000,00 | |||||
| Toplam Değer (TL) | 251.400.149,73 | |||||
| Yuvarlanmış Toplam Değer (TL) | 251.400.000,00 |
*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında otel maliyeti yaklaşık 800 USD/m² olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu otellerin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz sahibi S.S. Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret ve Alişveriş Merkezi İşletme Kooperatifi olup Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortalıklı A.Ş. tarafından 30 yıllığına kiralanmıştır. Söz konusu üst hakkı Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlı olup 09.05.2008 tarihinde yapılan sözleşmeye göre 01.11.2010 ve 01.11.2040 tarihleri içerisinde 30 yıllık üst hakkı bulunmaktadır.
Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %2,19-3,19 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %10 olarak alınmıştır.
Yıllık üst hakkı bedeli, üst hakkı sözleşmesine göre, 2040 yılına kadar yıllık 100.000.-USD olarak ödenecektir. Üst hakkı bitiminde tesis S.S. Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret ve Alışveriş Merkezi İşletme Kooperatifi'ne devredilecektir. Projeksiyonda Euro verileri kullanıldığından Üst hakkı bedelleri güncel kurdan Euro değeri hesaplanarak dikkate alınmıştır.
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 45,00 | |||||||||||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 18,00% | |||||||||||||||||
| Yenileme | 1,00% | |||||||||||||||||
| Artış Oranı (İlk yıl) | 5,0% | |||||||||||||||||
| Artış Oranı (İkinci yıl) | 5,0% | |||||||||||||||||
| Artış Oranı (3.-10. yıllar arasında) | 3,0% | |||||||||||||||||
| NAKİT AKIŞI | ||||||||||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
| Yıllar | 31.12.2024 31.12.2025 31.12.2026 31.12.2027 31.12.2028 31.12.2029 31.12.2030 31.12.2031 31.12.2032 31.12.2033 31.12.2034 31.12.2035 31.12.2036 31.12.2037 31.12.2038 31.12.2039 31.12.2040 31.12.2041 | |||||||||||||||||
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 5,00 | |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 1.000 | |
| Doluluk Oranı (%) | 54,00% | 56,00% | 58,00% | 61,00% | 64,00% | 67,00% | 70,00% | 73,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 39.420 | 40.880 | 42.340 | 44.652 | 46.720 | 48.910 | 51.100 | 53.436 | 54.750 | 54.750 | 54.750 | 54.900 | 54.750 | 54.750 | 54.750 | 54.750 | 750 | |
| Oda Fiyatı (EUR) | 47,25 | 49,61 | 51,10 | 52,63 | 54,21 | 55,84 | 57,51 | 59,24 | 61,02 | 62,85 | 64,73 | 66,68 | 68,68 | 70,74 | 72,86 | 75,04 | 77,29 | |
| Oda Gelirleri (EUR) | 1.862.595 | 2.028.159 | 2.163.611 | 2.350.209 | 2.532.828 | 2.731.100 | 2.938.990 | 3.165.544 | 3.340.687 | 3.440.908 3.544.135 3.660.460 3.759.973 3.872.772 3.988.955 4.108.624 | 57.971 | |||||||
| Diğer Gelirler (EUR) | 335.267 | 365.069 | 389.450 | 423.038 | 455.909 | 491.598 | 529.018 | 569.798 | 601.324 | 619.363 | 637.944 658.883 676.795 697.099 718.012 739.552 | 10.435 | ||||||
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 2.197.862 | 2.393.228 | 2.553.061 | 2.773.247 | 2.988.737 | 3.222.699 | 3.468.008 | 3.735.342 | 3.942.011 | 4.060.271 4.182.079 4.319.343 4.436.768 4.569.871 4.706.967 4.848.176 | 68.406 | |||||||
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 39,00% | 41,00% | 43,00% | 45,00% | 46,00% | 47,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | |
| Brüt Karlılık (EUR) | 857.166 | 981.223 | 1.097.816 | 1.247.961 | 1.374.819 | 1.514.668 | 1.664.644 | 1.792.964 | 1.892.165 | 1.948.930 2.007.398 2.073.285 2.129.649 2.193.538 2.259.344 2.327.125 | 32.835 | |||||||
| İşletme Gideri Oranı (%) | 61,00% | 59,00% | 57,00% | 55,00% | 54,00% | 53,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | |
| İşletme Gider Toplamı (EUR) | 1.340.696 | 1.412.004 | 1.455.245 | 1.525.286 | 1.613.918 | 1.708.030 | 1.803.364 | 1.942.378 | 2.049.846 | 2.111.341 2.174.681 2.246.058 2.307.119 2.376.333 2.447.623 2.521.052 | 35.571 | |||||||
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 21.979 | 23.932 | 25.531 | 27.732 | 29.887 | 32.227 | 34.680 | 37.353 | 39.420 | 40.603 | 41.821 | 43.193 | 44.368 | 45.699 | 47.070 | 48.482 | 684 | |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 28.879 | 29.456 | 30.045 | 30.646 | 31.259 | 31.884 | 32.522 | 33.172 | 33.836 | 34.513 | 35.203 | 35.907 | 36.625 | 37.357 | 38.105 | 38.867 | 39.644 | 543 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 6.224 | 6.348 | 6.475 | 6.605 | 6.737 | 6.871 | 7.009 | 7.149 | 7.292 | 7.438 | 7.587 | 7.738 | 7.893 | 8.051 | 8.212 | 8.376 | 8.544 | 117 |
| Yıllık Üst Hakkı Maliyeti | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 1.268 |
| Toplam Otel Giderleri (EUR) | 0 | 1.491.079 | 1.565.057 | 1.610.626 | 1.683.614 | 1.775.161 | 1.872.388 | 1.970.966 | 2.113.459 | 2.223.816 | 2.287.333 2.352.747 2.426.370 2.489.495 2.560.948 2.634.535 2.710.321 | 38.184 | ||||||
| Net Gelir (EUR) | 0 | 706.783 | 828.171 | 942.435 | 1.089.633 | 1.213.576 | 1.350.311 | 1.497.043 | 1.621.883 | 1.718.195 | 1.772.938 1.829.332 1.892.973 1.947.273 2.008.923 2.072.432 2.137.855 | 30.222 | ||||||
| 0 | 706.783 | 828.171 | 942.435 | 1.089.633 | 1.213.576 | 1.350.311 | 1.497.043 | 1.621.883 | 1.718.195 | 1.772.938 1.829.332 1.892.973 1.947.273 2.008.923 2.072.432 2.137.855 | 30.222 | |||||||
| Net Nakit Akışları |
| DEĞERLEME TABLOSU |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | |||
| Risk Primi | 2,19% | 2,69% | 3,19% | |||
| İndirgeme Oranı |
9,50% | 10,00% | 10,50% | |||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 10.925.675 | 10.532.378 | 10.158.965 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 10.930.000 | 10.530.000 | 10.160.000 | |||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 401.367.781 | 386.919.540 | 373.201.754 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 401.370.000 | 386.920.000 | 373.200.000 | |||
| 31.12.2024 Tarihli Döviz Kuru | ||||||
| Eur Alış Kuru | 36,7362 | |||||
| USD/EUR PARİTESİ | 0,9260 |
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk iki yıl için %5, sonraki yıllar için %3 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %18'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 45,00 | |||||||||||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 18,00% | |||||||||||||||||
| Yenileme | 1,00% | |||||||||||||||||
| Artış Oranı (İlk yıl) | 5,0% | |||||||||||||||||
| Artış Oranı (İkinci yıl) | 5,0% | |||||||||||||||||
| Artış Oranı (3.-10. yıllar arasında) | 3,0% | |||||||||||||||||
| NAKİT AKIŞI | ||||||||||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
| Yıllar | 31.12.2024 31.12.2025 31.12.2026 31.12.2027 31.12.2028 31.12.2029 31.12.2030 31.12.2031 31.12.2032 31.12.2033 31.12.2034 31.12.2035 31.12.2036 31.12.2037 31.12.2038 31.12.2039 31.12.2040 31.12.2041 | |||||||||||||||||
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 365,00 365,00 365,00 365,00 | 5,00 | |||||
| Yıllık Oda Kapasitesi | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 73.000 73.000 73.000 73.000 | 1.000 | |||||
| Doluluk Oranı (%) | 54,00% | 56,00% | 58,00% | 61,00% | 64,00% | 67,00% | 70,00% | 73,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 39.420 | 40.880 | 42.340 | 44.652 | 46.720 | 48.910 | 51.100 | 53.436 | 54.750 | 54.750 | 54.750 | 54.900 54.750 54.750 54.750 54.750 | 750 | |||||
| Oda Fiyatı (EUR) | 47,25 | 49,61 | 51,10 | 52,63 | 54,21 | 55,84 | 57,51 | 59,24 | 61,02 | 62,85 | 64,73 | 66,68 | 68,68 | 70,74 | 72,86 | 75,04 | 77,29 | |
| Oda Gelirleri (EUR) | 1.862.595 | 2.028.159 | 2.163.611 | 2.350.209 | 2.532.828 | 2.731.100 | 2.938.990 | 3.165.544 | 3.340.687 | 3.440.908 3.544.135 3.660.460 3.759.973 3.872.772 3.988.955 4.108.624 57.971 | ||||||||
| Diğer Gelirler (EUR) | 335.267 | 365.069 | 389.450 | 423.038 | 455.909 | 491.598 | 529.018 | 569.798 | 601.324 | 619.363 | 637.944 | 658.883 676.795 697.099 718.012 739.552 10.435 | ||||||
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 2.197.862 | 2.393.228 | 2.553.061 | 2.773.247 | 2.988.737 | 3.222.699 | 3.468.008 | 3.735.342 | 3.942.011 | 4.060.271 4.182.079 4.319.343 4.436.768 4.569.871 4.706.967 4.848.176 68.406 | ||||||||
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 39,00% | 41,00% | 43,00% | 45,00% | 46,00% | 47,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | |
| Otel Kira Sözleşme Oranı (%) | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | |
| Sözleşme AGOP Oranı (%) | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| AGOP Gelir Oranı (%) | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | |
| Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 549.466 | 598.307 | 638.265 | 693.312 | 747.184 | 805.675 | 867.002 | 933.836 | 985.503 | 1.015.068 1.045.520 1.079.836 1.109.192 1.142.468 1.176.742 1.212.044 17.101 | ||||||||
| AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 647.270 | 750.277 | 848.893 | 974.796 | 1.078.934 | 1.194.010 | 1.317.843 | 1.419.430 | 1.497.964 | 1.542.903 1.589.190 1.641.350 1.685.972 1.736.551 1.788.648 1.842.307 25.994 | ||||||||
| Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli | 647.270 | 750.277 | 848.893 | 974.796 | 1.078.934 | 1.194.010 | 1.317.843 | 1.419.430 | 1.497.964 | 1.542.903 1.589.190 1.641.350 1.685.972 1.736.551 1.788.648 1.842.307 25.994 | ||||||||
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 0 | 1.099 | 1.197 | 1.277 | 1.387 | 1.494 | 1.611 | 1.734 | 1.868 | 1.971 | 2.030 | 2.091 | 2.160 2.218 | 2.285 2.353 2.424 | 34 | |||
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 28.879 | 29.456 | 30.045 | 30.646 | 31.259 | 31.884 | 32.522 | 33.172 | 33.836 | 34.513 | 35.203 | 35.907 | 36.625 37.357 38.105 38.867 39.644 | 543 | ||||
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 6.224 | 6.348 | 6.475 | 6.605 | 6.737 | 6.871 | 7.009 | 7.149 | 7.292 | 7.438 | 7.587 | 7.738 | 7.893 | 8.051 | 8.212 | 8.376 | 8.544 | 117 |
| Yıllık Üst Hakkı Maliyeti | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 | 92.600 92.600 92.600 92.600 92.600 | 1.268 | ||||
| Net Gelir (EUR) | 0 | 517.767 | 619.960 | 717.766 | 842.814 | 946.084 | 1.060.268 | 1.183.188 | 1.283.835 | 1.361.443 | 1.405.484 1.450.854 1.502.073 1.545.745 1.595.349 1.646.451 1.699.095 24.031 | |||||||
| Net Nakit Akışları | 0 | 517.767 | 619.960 | 717.766 | 842.814 | 946.084 | 1.060.268 | 1.183.188 | 1.283.835 | 1.361.443 | 1.405.484 1.450.854 1.502.073 1.545.745 1.595.349 1.646.451 1.699.095 24.031 | |||||||
| DEĞERLEME TABLOSU |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | |||
| Risk Primi | 0,19% | 0,69% | 1,19% | |||
| İndirgeme Oranı |
7,50% | 8,00% | 8,50% | |||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 9.961.048 | 9.576.547 | 9.212.350 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 9.960.000 | 9.580.000 | 9.210.000 | |||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 365.931.041 | 351.805.938 | 338.426.745 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 365.930.000 | 351.810.000 | 338.430.000 |
| Kira Analizi | ||
|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 |
| Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli (EUR) | 0 | 647.270 |
| DEĞERLEME TABLOSU (Kira Analizi) |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | ||||
| Risk Primi | 0,19% | 0,69% | 1,19% | ||||
| İndirgeme Oranı |
7,50% | 8,00% | 8,50% | ||||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 602.112 | 599.324 | 596.563 | ||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 602.000 | 599.000 | 597.000 | ||||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 22.119.306 | 22.004.984 | 21.915.442 | ||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 22.120.000 | 22.000.000 | 21.920.000 | ||||
| 31.12.2024 Tarihli Döviz Kuru | |||||||
| Eur Alış Kuru | 36,7362 | ||||||
| USD/EUR PARİTESİ | 0,9260 |
| 10.530.000 | TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR) |
|---|---|
| 9.580.000 | TAŞINMAZIN KİRA GELİRİNE GÖRE DEĞERİ (EUR) |
| 10.055.000 | TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR) |
| 369.382.000 | TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL) |
| 599.000 | TAŞINMAZIN YILLIK KİRA BEDELİ (EUR) |
| 22.005.000 | TAŞINMAZIN YILLIK KİRA BEDELİ (TL) |
| 36,7362 | DÖVİZ KURU 31.12.2024 TCMB (1€) |
*Değerleme konusu taşınmazın niteliği gereğince gelir getiren bir mülk olması göz önünde bulundurularak, otel gerçekleşmeleri ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde otel nakit akışı ve kira gelirine göre iki farklı yöntem ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. İki yöntemden de çıkan değerlerin birbirleri ile uyumlu olduğu görülmüş olup iki değerin ortalaması baz alınarak taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Rapora konu taşınmaz, Osmangazi İlçesi, Altınova Mahallesi'nde yer alan, 7.961,79 m² arsa yüz ölçümüne sahip 3198 ada 67 parselde bulunan niteliği belirtilmeyen yerinde "BETONARME 9 KATLI OTEL VE 2 KATLI RESTORAN BİNASI" olan taşınmaz S.S. Bursa Uluslararası Tekstil Ticaret Ve Alışveriş Merkezi İşletme Kooperatifi'ne aittir.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.
Ayrıca taşınmazın tapu kaydında yer alan ipoteğin, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), 7. Bölüm, 30. Madde, 1. ve 2. Fıkrası" hükmü kapsamında, şirketin kendi finansmanı için kullanılan kredi nedeniyle konulduğu dikkate alınarak, taşınmazın GYO portföyüne dahil edilmesinde herhangi bir engeli bulunmamaktadır.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Gayrimenkule Dayalı Hak" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
||||
| Taşınmaz Değeri (TL) | 369.382.000.- | 443.260.000.- | ||||
| Üçyüzaltmışdokuzmilyonüçyüzseksenikibin Türk Lirası |
Dörtyüzkırküçmilyonikiyüzaltmışbin Türk Lirası |
|||||
| 22.005.000.- | 26.405.000.- | |||||
| Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (TL) |
Yirmikimilyonbeşbin Türk Lirası |
Yirmialtımilyondörtyüzbeşbin Türk Lirası |
| PAZAR DEĞERİ (EUR) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (EUR) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR) |
|||
| Taşınmaz Değeri (EUR) |
10.055.000.- | 12.065.000.- | |||
| Onmilyonellibeşbin Euro | Onikimilyonaltmışbeşbin Euro | ||||
| Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (EUR) |
599.000.- | 720.000.- | |||
| Beşyüzdoksandokuzbin Euro | Yediyüzyirmibin Euro |
*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru: 36,7362 alınmıştır.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
| Değerleme Uzman Yardımcısı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Nurullah KİBAR | Merve GÜNEŞ | Mehmet ÖZTÜRK |
| Lisans No: 924076 | Lisans No: 409249 | Lisans No: 401187 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.